Ленінградський державний обласний університет
ім. А.С. Пушкіна
Дипломна робота
на тему:
«Цивільно-правовий договір найму
житлового приміщення »
студента Першина В.В. групи Юр-52з
факультету юриспруденції
Керівник дипломної роботи -
кандидат юридичних наук - Клименкова Д.Г.
«Допустити до захисту»
________________________________
декан юридичного
факультета______________________
Москва
2002
ЗМІСТ
Вступ - 3-7
ГЛАВА 1.Поняття та елементи договору найму житлового приміщення
§ 1.1. Поняття договору найму житлового приміщення - 8-25
§ 1.2. Предмет (об'єкт) договору найму житлових приміщень - 25-29
§ 1.3. Сторони у договорі найму житлових приміщень - 29-38
РОЗДІЛ 2. Зміст договору найму житлового приміщення
§ 2.1. Форма, порядок і умови укладання договору найму житлових приміщень - 38-53
§ 2.2. Припинення та розірвання договору найму житлового приміщення - 53-67
§ 2.3. Права та обов'язки сторін у договорі найму житлового приміщення - 68-80
ГЛАВА 3.Договор найму житлового приміщення за участю військовослужбовця
§ 3.1. Сутність і зміст права військовослужбовця на одержання житлового приміщення за договором соціального найму - 81-87
§ 3.2. Порядок обліку і надання військовослужбовцям житлового приміщення за договором соціального найму - 88-100
§ 3.3. Договір комерційного найму з участю військовослужбовця - 100-105
§ 3.4. Договір найму службового жилого приміщення з участю військовослужбовця. Житловий договір - 105-111
ВИСНОВОК - 112-117
БІБЛІОГРАФІЯ - 118-123
Список використаної літератури - 123-124
ВСТУП
Конституція РФ (ст.40) проголосила в числі основних прав і свобод людини і громадянина права на житло. Право на житло - одне з найважливіших соціально-економічних прав громадян Росії, оскільки воно зачіпає самі основи життя людей. Житло, як і їжа, одяг, вода, відноситься до основних матеріальним умовам життя людини.
Так, пункт 1 статті 40 Конституції РФ встановлює і гарантію охорони цього права: «Ніхто не може бути безпідставно позбавлений житла» 1. Дана стаття передбачає, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування заохочують житлове будівництво, створюють умови для здійснення права на житло. Що ж стосується надання житла безкоштовно (або за доступну плату), то згідно зі ст. 40 Конституції РФ таке житло надається тільки малозабезпеченим, іншим зазначеним у законі громадянам, які потребують житло. Мова йде, зокрема, про забезпечення житлом військовослужбовців, осіб, постраждалих в результаті надзвичайних обставин, учасників Великої Вітчизняної війни і прирівняних до них осіб, інвалідів та деяких інших категорій громадян.
Основні питання реалізації права громадян на житло в умовах переходу країни до ринкових відносин знайшли закріплення в Законі РФ «Про основи федеральної житлової політики» 2 (далі закон «Про основи») від 24.12.1992 р. Цивільному Кодексі Російської Федерації (далі ЦК) частини першої і другої, що вступили в дію, відповідно, з 1 січня 1995 р. та з 1 березня 1996 р., у Постанові Ради Міністрів-Уряду РФ № 595 від 20.06.1993 р. «Про Державну цільову програму« Житло », а також до нормативно-правових актах органів державної влади суб'єктів РФ. Не втратили свого значення і відповідні норми «Основ житлового законодавства» та Житлового Кодексу РРФСР 1983 р. (далі РК). Однак вони повинні застосовуватися з урахуванням положень зазначених вище законів.
В даний час право на житло може бути реалізовано кількома способами зазначеними, зокрема, у ст.2 Закону РФ «Про основи», в Указі Президента РФ від 10.06.94 р. № 1182 «Про випуск та обіг житлових сертифікатів», в нормативно -правових актах органів державної влади суб'єктів РФ. Такими є:
1. Придбання жилого приміщення за власні кошти. Таке рішення житлового питання можливе на підставі договору купівлі-продажу, міни та інших цивільно-правових угод. Громадяни також можуть придбати квартиру в будинках житлових (житлово-будівельних) кооперативів. Обмежень, в тому числі за площею житла, що купується сьогодні не існує. Правовою базою для реалізації цього права є як житлове, так і цивільне законодавство.
2. Будівництво житлового будинку на відведеній ділянці. Важливо зазначити, що відповідно до Закону РФ «Про основи ... ....» Всі громадяни, в тому числі і потребують поліпшення житлових умов по загальних підставах, мають право отримати земельну ділянку під індивідуальне житлове будівництво і в такий спосіб задовольнити своє право на житло. Конституцією РФ (ч. 3 ст.40) передбачається забезпечення житлом громадян за доступну плату, надання безоплатних субсидій на покупку або придбання житла відповідно до Положення затвердженого Постановою Уряду Російської Федерації (далі РФ) від 3.08.1996 р. № 937. Пунктом 1 зазначеної Постанови встановлено, що надання громадянам Російської Федерації, які потребують поліпшення житлових умов, безоплатної субсидії на будівництво або придбання житла є основною формою використання бюджетних коштів, призначених для інвестування в житлову сферу. Правда, на пільги можуть розраховувати тільки дві категорії громадян: громадяни, які перебувають на обліку для поліпшення житлових умов і громадяни, які мають право на пільгове кредитування будівництва або придбання житла, але не скористалися цим правом.
Договір найму житлових приміщень - один з найпоширеніших цивільно-правових договорів. І розгляд правового регулювання такого договору актуально як ніколи по нижченаведених причин.
Норми, що регулюють правове положення договору найму житлових приміщень, зазнали в останнє десятиліття істотні зміни. Реформування сфери житлових послуг, обумовлене прийняттям Закону РФ від 24 грудня 1992 р. "Про основи», визначило концептуально новий підхід до сутності складаються житлових правовідносин, заснованих на договорі найму, умов оренди, придбання чи будівництва житла за рахунок власних коштів.
Аналіз статей ЦК, присвячених регулюванню найму житлового приміщення, і норм житлового законодавства показує, що існування двох нормативних систем, що регулюють подібні відносини, істотно ускладнює цілісне сприйняття поведінкової моделі правового регулювання житлових правовідносин. Мова йде, перш за все, про співвідношення житлового законодавства, в першу чергу ЖК і глави 35 ЦК, присвяченій регулювання найму житлового приміщення. Як же визначити "прикордонну зону", за якою регулювання найму житлового приміщення змінює свою нормативно-правову базу? Який кодекс (Цивільний або Житловий) застосовувати при вирішенні того чи іншого спору? Ці та багато інших питань виникають останнім часом.
Детальне дослідження та детальне врегулювання правового регулювання договору найму житлового приміщення необхідно, по-перше, тому, що користувачами житлових приміщень завжди є фізичні особи. Навіть якщо на боці орендаря виступає юридична особа, то все одно таке приміщення може бути використано тільки для проживання громадян. Тому необхідно провести чітку грань між різними нормативно-правовими актами, розмежувати сферу їх дії.
Порядок надання житлового приміщення за «договором соціального найму» встановлено РК, Зразковими правилами обліку громадян які потребують поліпшення житлових умов і надання житлових приміщень в УРСР, а більш конкретно визначається місцевих правилах, які затверджені органами державної влади суб'єктів Російської Федерації. Житло в цих випадках надається безкоштовно всім громадянам. Між тим, в ст.40 Конституції РФ обмежене коло осіб, які мають таке право. Це малозабезпечені та інші, зазначені в законі громадяни, які потребують житла. Хто буде визнаний «малозабезпеченим» і за ким в майбутньому зберегтися право на безкоштовне надання житлового приміщення - ці питання вимагають законодавчого врегулювання. (Поки це питання врегульоване на регіональному рівні. Зокрема: Положенням про порядок постановки на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, та надання житла в м. Москві, затвердженим постановою Московської міської думи від 31 січня 2001 р. № 12. До таких віднесені громадяни, які мають на кожного члена сім'ї, включаючи дітей, непрацездатних членів сім'ї та утриманців, доходи нижче рівня рівного 10-кратному розміру мінімальної заробітної плати).
Однак необхідно мати на увазі, що в Законі РФ «Про приватизацію житлового фонду в РФ» ці питання певною мірою знайшли своє закріплення. По-перше, в ст.10 встановлено, що в період переходу до ринкових відносин для громадян, які потребують поліпшення житлових умов, зберігається чинний порядок постановки на облік та забезпечення житловими приміщеннями. По-друге, ст.9 передбачено, що для інвалідів Великої Вітчизняної війни, інвалідів з дитинства, сімей загиблих при виконанні державних обов'язків, сімей з доходами нижче офіційно встановленого прожиткового мінімуму, які потребують поліпшення житлових умов, зберігається порядок надання житлових приміщень у будинках державного і муніципального житлових фондів на умовах договору найму. Також цією статтею передбачено, що законодавством суб'єктів РФ це право може бути надано й іншим категоріям громадян.
Договір комерційного найму, основною метою якого з боку власника (наймодавця) житлового приміщення є отримання прибутку, укладається на умовах, встановлених законодавством і угодою сторін. Наймачем жилого приміщення може бути тільки громадянин. При цьому він не пов'язаний тим суворим регламентом, як потреба в житлі, рішення компетентних органів про надання жилого приміщення тощо
Слід зазначити, що з прийняттям частини другої ЦК (глава 35), оренда житлових приміщень втрачає своє колишнє значення, оскільки відповідно до цивільного законодавства орендувати житлове приміщення можуть тільки юридичні особи. Крім того, споживчі властивості оренди та комерційного найму практично збігаються. Зокрема, житлове приміщення передається в цих випадках у володіння та користування, на певний термін, умови оплати встановлюються угодою сторін і т.п.
Проблеми, висвітлені в даній роботі, аналізувалися багатьма провідними вченими: П.І. Седугним, Ю.К. Толстим, Ю.С. Васильєвим, Ю.М. Коньковим, І.Б. Мартковічем та іншими.
У дипломній роботі використані також різні наукові праці: монографії, автореферати дисертацій, навчальна юридична література.
Робота складається з трьох розділів і присвячена, більшою частиною, розгляду елементів, змісту, існуючих підстав виникнення, припинення та розірвання договорів найму житлового приміщення.
Метою даної роботи є розкриття особливостей договору найму житлового приміщення в перехідний період, шляхом співвідношення комерційного та соціального найму житлових приміщень.
Автор ставить перед собою такі завдання:
розглянути і відобразити сутність договору найму житлових приміщень, проблематику співвідношення цивільного та житлового законодавства;
розглянути особливості договорів найму житлового приміщення;
сформулювати шляхи вирішення виявлених проблем.
РОЗДІЛ 1. Поняття, елементи та зміст
договору найму житлового приміщення
§ 1.1. Поняття договорів найму житлових приміщень
Глава 35 ЦК об'єднує договори, предметом яких служать житлові приміщення, а метою - їх надання контрагентам для проживання. Мова йде, таким чином, про договори, пов'язаних з однією з основних потреб громадян - у житло.
Особливу значимість задоволення саме цієї потреби громадян підкреслила Конституція Російської Федерації. Її гол. 2 («Права і свободи людини і громадянина») проголошує, що кожен «має право на житло» (ч. 1 ст. 40). Реалізація цього права передбачає наділення громадянина правомочностями володіння та користування житловим приміщенням. Для цього у громадянина існують дві можливості: або стати власником житлового приміщення, або придбати відповідні права на основі договору з власником (уповноваженою особою). В обох випадках виникає необхідність у встановленні спеціального правового режиму для відносин, що складаються з приводу таких об'єктів, як житлові приміщення.
Зазначена обставина знайшло, зокрема, відображення і в чинному ЦК. Так, у розд. II ГК («Право власності та інші речові права») є гол. 18 «Право власності та інші речові права на житлові приміщення». А стосовно договорів та ж мета - створення спеціального правового режиму досягнута виділенням даної глави «Найм житлових приміщень» (гл. 35).
До прийняття ЦК основним актом, який вніс принципові зміни в регулювання житлових відносин з урахуванням нових соціально-економічних умов був Закон РФ від 24 грудня 1992 р. «Про основи». Його ст. 1 розмежовує два види договорів, на основі яких відбувається надання у володіння і користування житлових приміщень для проживання в них: «договір найму» і «договір оренди».
Перший став іменуватися «договором соціального найму», спочатку в літературі, а згодом і в самому ЦК. За цим договором (угодою), що укладається на основі ордера, «наймодавець надає в користування наймачеві та членам його сім'ї придатне для постійного мешкання житлове приміщення, як правило, у вигляді окремої квартири, в межах норми житлової площі або зберігає право проживання за договором найму наймача в житловому приміщенні незалежно від його площі, а наймач зобов'язується використовувати це житлове приміщення за призначенням, своєчасно вносити плату за користування ним і за комунальні послуги ».
Другим - «договором оренди» визнавався договір, за яким «орендодавець надає орендареві і членам його сім'ї нерухомість в житловій сфері, включаючи житлові приміщення, без обмеження розмірів за договірну плату в тимчасове володіння і користування або користування, а орендар зобов'язується використовувати її відповідно до договором і своєчасно вносити орендну плату за комунальні послуги ». Цей договір отримав назву «договору комерційного найму», головним чином в літературі, а тепер і в нормативних актах.
Чинний ЦК в гол. 35 («Найм житлових приміщень») розрізняє «договір найму житлового приміщення» і «договір соціального найму житлового приміщення». Під першим з цих договорів, як постараємося показати нижче, мається на увазі договір комерційного найму.
Разом з тим гол. 35 ЦК згадує випадки, при яких житлове приміщення надається у володіння та (або) користування юридичним особам «на основі договору оренди або іншого договору». Єдина на цей рахунок норма (п. 2 ст. 671) передбачає, що в таких ситуаціях юридична особа може використовувати житлове приміщення тільки для проживання громадян.
У зв'язку з цим, слід, перш за все, відзначити, що договір оренди житлового приміщення за ЦК принципово відрізняється від однойменного договору за Законом РФ від 24 грудня 1992 р. ГК, на відміну від зазначеного Закону, має на увазі під орендарем не того, хто буде користуватися житловим приміщенням для задоволення своїх особистих потреб у житлі, а зовсім інших осіб. Маються на увазі ті, для кого право користування житловим приміщенням означає, як випливає з п. 2 ст. 671 ЦК, надання відповідного приміщення різним особам для проживання в ньому (приклад - оренда фірмою будівлі для використання в якості гуртожитку).
Таким чином, ДК усунув внутрішнє протиріччя, яке існувало в Законі від 24 грудня 1992 р. Визначення договору оренди, що міститься в ст. 1 Закону, передбачала, що за цим договором житлове приміщення надається, як уже зазначалося, орендодавцем орендарю разом з членами його сім'ї, а отже, цілком очевидно для проживання самого «орендаря». Одночасно ст. 17 Закону наділила власника правом надавати в оренду, тобто за тим же договором, який має на увазі ст. 1 Закону, квартиру або будинок будь-якої площі не тільки громадянину, але і юридичній особі, у результаті чого ознака аналізованого договору - проживання - виявився втраченим 1. З цієї причини, порівнюючи рішення відповідного питання в Законі від 24 грудня 1992 р. і в ЦК, П.І. Седугін справедливо зазначив, що «договір оренди тепер не регулює житлові відносини по найму житлових приміщень з участю громадян; оренда регламентується іншими статтями ГК РФ (гл. 34« Оренда »)» 2.
Отже, з точки зору ГК між наданням житлового приміщення орендарю і цим останнім громадянину повинно існувати проміжну ланку. Під ним мається на увазі договір, за яким орендоване житлове приміщення передається орендарем громадянину для проживання. Причому такий договір не має нічого спільного з договором оренди. Це завжди повинен бути договір, спрямований на задоволення житлових потреб громадян. Із зазначеної причини викликало сумнів, що міститься в Положенні про порядок і умови оренди житлових приміщень, що перебувають у державній і муніципальної власності м. Москви, вказівка на те, що «орендар зобов'язаний здати громадянину житлове приміщення для проживання за договором суборенди» 1. Слід погодитися з В.М. Литовкіна, розцінили таку практику як «ущемляє житлові права громадян у порівнянні з житловими правами наймача» 2.
Постановою Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 липня 1996 р. № 618 передбачено, що угоди, пов'язані з орендою (майновим наймом), безоплатним користуванням, а також іншим, не пов'язаним з проживанням громадян, використанням організаціями житлових приміщень, які не були переведені у нежитлові в порядку, встановленому житловим законодавством, вчинені після введення в дію Кодексу, є нікчемними з підстав, передбачених ст. 168 ГК 3.
Справжній сенс п. 2 ст. 671 ГК полягає в тому, що юридична особа не може орендувати житлове приміщення «для себе»: використовувати його в якості приміщення для офісу, майстерні, магазину та ін, тим самим не для проживання громадян. Ніяких інших обмежень відповідна норма не передбачає. З цієї причини, очевидно, не зовсім правий В.М. Літовкін, який вважає, що «договір оренди житлового приміщення тепер можливий лише між юридичними особами (п. 2 ст. 671 ЦК)» 4. Заперечуючи цей висновок, Ю.К. Толстой цілком обгрунтовано вказав на те, що «орендарем за договором оренди може бути і громадянин, принаймні, індивідуальний підприємець. Орендувати приміщення також можна не тільки у юридичної особи, а й у громадянина »5. На наш погляд, є підстави піти далі в цьому питанні, маючи на увазі, що п. 2 ст. 671 ЦК взагалі ніяких обмежень в суб'єктному складі договору оренди житлового приміщення не встановлює. Відповідно на стороні і орендаря і орендодавця можуть виступати як юридичні особи, так і громадяни. І це повною мірою відноситься до договорів, укладених після набуття чинності частини другої чинного ЦК. З урахуванням зазначеної обставини в ст. 17 Закону РФ «Про основи» передбачено: «Власник житлового фонду мають право надавати громадянам, юридичним особам квартири або будинку будь-якої площі за договором оренди. Частки державного та муніципального житлового фонду, що надається за договором оренди, визначаються Урядом РФ органами виконавчої влади суб'єктів РФ ». Доводиться лише шкодувати, що в цій новелі, пов'язаної з введенням ЦК, не знайшло відображення те, що орендар за будь-якому складі учасників договору оренди повинен підкорятися зазначеному в п. 1 ст. 671 ГК режиму: отримана їм в оренду житлове приміщення необхідно надати громадянину для проживання в ньому, при тому, цілком очевидно, саме за договором найму житлового приміщення.
Під «іншим договором», на основі якого, подібно договором оренди, відбувається надання житлових приміщень юридичній особі у володіння та / або користування, може фігурувати ще один виділений у ЦК, поряд з орендою та житловим наймом, договір, також опосредствующих перехід правомочності користування житловим приміщенням. Мова йде про договір безоплатного користування 1.
Значення появи п. 2 ст. 671 в гол. 35 ЦК зводиться до неможливості використовувати житлове приміщення не за призначенням. Зазначена норма враховує частково, що п. 1 ст. 615 ГК передбачає обов'язок орендаря користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди і лише за відсутності в договорі таких умов - відповідно до призначення майна. Таким чином, режим використання і тим самим доля орендованого майна визначаються виключно самими сторонами. Стосовно до відносин з приводу житлового приміщення, до яких послідовно виявляється особливий, публічний інтерес, виникає необхідність встановити досить певні межі використання отриманих в оренду житлових приміщень. З цієї причини і з'явився п. 2 ст. 671 ЦК. У силу того, що п. 1 ст. 615 ГК, як і деякі інші статті про договір оренди, діють і по відношенню до безоплатного користування (див. п. 2 ст. 689 ЦК), знадобилося таким же чином розповсюдити спеціальні обмеження в користуванні житловими приміщеннями, закріплені в п. 2 ст. 671 ЦК, на всіх юридичних осіб незалежно від того, чи йде мова про передачу їм житлового приміщення в оплатне або безоплатне користування.
Спеціальним предметом регулювання для відповідної голови залишаються лише два договори, які укладаються з наймачами-громадянами.
Перша ж стаття гол. 35 ЦК (ст. 671) містить вказівку на те, що «за договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому ».
Друга за рахунком, ст. 672 зазначеної глави ЦК присвячується, як випливає вже з її найменування, договором найму житлового приміщення в державному і муніципальному житловому фонді соціального використання, інакше іменованого в тій же статті «договором соціального найму житлового приміщення».
Пануюча тепер в літературі точка зору зводиться до того, що гол. 35 ЦК регулює договори найму житлового приміщення, які поділяються на договір комерційного найму житлового приміщення і договір найму житла 1. Таким чином, визнається, що мова йде про систему договорів, що складається з одного договірного типу і двох його видів. Між тим, на наш погляд, структура і зміст гол. 35 ЦК наведеного висновку не підтверджують.
Так, з вісімнадцяти статей, які складають відповідну главу, лише у ст. 672 мова йде спеціально про договір соціального найму. Інші статті гол. 35 ЦК, як слід в більшості випадків вже з їх назви, прямо адресовані договором найму житлового приміщення. Разом з тим, як ніби-то ніхто не висловлював сумнівів у тому, що й інші статті гол. 35 ЦК, виключаючи, природно, ст. 672, мають на увазі саме договір комерційного найму.
У ст. 672 ГК містяться певні відсилання до деяких з числа сімнадцяти статей, присвячених безпосередньо договором найму житлового приміщення. З цього приводу слід зазначити, що при регулюванні різних типів (видів) договорів Кодекс досить часто використовує такого роду відсилання, або безумовні, або забезпечені певними застереженнями. Все ж таки існує щось спільне для цих відсилань. Мова може йти про відсилання до іншого типу договорів. Наприклад, п. 2 ст. 689 ЦК, присвячений договором безоплатного користування, містить відсилання до п'яти статтями глави про договір майнового найму. Або інший приклад: правила про договір купівлі-продажу традиційно поширюються на договори міни. Роль такої відсильний норми в чинному Кодексі грає в цьому випадку п. 2 ст. 567.
Можливий і варіант, при якому відсилання проводиться до іншого виду договорів, але що входить в той же самий договірний тип. Так, з п. 2 ст. 535 ГК до договору контрактації застосовуються правила про договір, який є таким же, як і контрактація, виглядом купівлі-продажу, - договорі поставки.
Однак при цьому ніколи такий прийом, як відсилання, не використовується для того, щоб передбачити застосування загальних, що відносяться до певного типу норм. При регулюванні окремих видів договорів вказівка на будь-яку норму з числа загальних положень може знадобитися тільки для того, щоб виключити дію цієї норми. Прикладом може бути ст. 632 ЦК, яка передбачила, що містяться у ст. 621 ГК, включеної в загальні положення про оренду, правила про поновлення договору на невизначений термін і про переважне право орендаря на укладення договору на новий термін до оренди транспортного засобу з екіпажем не застосовуються.
У відсилання до загальних положень немає потреби, оскільки і без того вони поширюються на будь-який вид відповідного договірного типу, якщо тільки нормами про певний вигляді договорів не передбачено інше. З урахуванням зазначеного обставини «єдиним поясненням наявності в ст. 672 (п. 3) ГК відсилань до норм про договір найму житлового приміщення, очевидно, може служити те, що законодавець не вважав норми гл. 35 ЦК, які знаходяться за межами зазначеної статті, загальними »1.
Структура даної глави Кодексу відмінна від тієї, яка використовується в розділах, що містять регулювання певного типу договору і в його рамках окремих договірних видів. Мова йде про голів, присвячених купівлі-продажу (гл. 30), ренти та довічного утримання з коштом (гл. 33), оренду (гл. 34), підряду (гл. 37), зберігання (гл. 47). Всі перераховані президенти складаються з норм, які являють собою загальну частину (загальні положення), і поряд з ними норм спеціальних, присвячених якомусь з виділених в главі видів договорів.
Інший є гол. 35 ЦК, в якій така загальна частина повністю відсутня. Є всі підстави вважати, що, якщо б дійсно йшлося про один тип і двох видах договорів, у відповідній главі повинні були бути позначені три договірних моделі. Між тим, хоча і пропонується розглядати договір найму житлового приміщення як тип, а договори комерційного та соціального найму як його види, в гол. 35 ЦК один з договорів - договір комерційного наймання не тільки не виділено з перерахуванням відносяться до нього норм, але навіть і не позначено. На наш погляд, особливості гол. 35 ЦК, про які йде мова, можуть бути пояснені тільки за умови, якщо буде визнано, що в основі цієї глави лежить інша, ніж один тип і обидва його виду, конструкція. У дійсності відповідна глава розрахована на два самостійних типи договорів: договір житлового найму, або, що те ж саме, - комерційного найму, і паралельно з ним - договір соціального найму.
Основу договорів соціального найму становлять договори, предметом яких служить житлове приміщення, що входить до складу муніципального фонду. Серед договорів соціального найму виділено особливо також два його різновиди. До них відносяться: договір соціального найму в відомчому фонді (договір відомчого найму) і договір найму соціального службового жилого приміщення (договір службового найму).
У число перших входять договори, укладені з приводу житлових приміщень, які знаходяться на праві господарського відання у державних або муніципальних підприємств або на праві оперативного управління у державних або муніципальних установ. Зазначені договори укладаються державними і муніципальними підприємствами і установами зі своїми працівниками. Особливості установленого для цих договорів правового режиму пов'язані з такими питаннями, як порядок обліку осіб, які потребують поліпшення житлових умов, і надання приміщення для проживання, обміну житловими приміщеннями, зміни договору і його розірвання.
Особливості другого різновиду договорів соціального найму також складають: спеціальний суб'єктний склад, особливі предмет (ним є службове приміщення, при цьому включення жилих приміщень у дану категорію здійснюється у відповідності зі спеціальними нормами) і порядок розподілу (ордер видається місцевим органом на основі рішення, винесеного самим підприємством, установою), обмеження дії договору часом роботи найняла, у зв'язку з якою йому було надано службове приміщення, вужче коло прав найняла в порівнянні з тими, які надаються найнявши за загальним правилом за договором соціального найму, а також спеціальний порядок виселення з наданого службового приміщення.
У раніше прийнятому цивільному законодавстві (йдеться, зокрема, про Основи цивільного законодавства 1961 р. (ст. 56), Цивільному кодексі РРФСР 1964 р. (ст. 295), Основах житлового законодавства 1981 р. (ст. 26), Житловому кодексі РРФСР 1983 р. (ст. 50)) використовувалося таке поняття, як «договір найму житлового приміщення». Однак до моменту видання цих актів питання про те, чи має відповідне поняття збірне значення або відноситься лише до договору соціального найму, особливої ролі не грав. Це пояснювалося тим, що режим, який був встановлений для іменованих тепер договорами комерційного найму договорів найму житлових приміщень, використовувався майже винятково в будинках, що належать громадянам на праві особистої власності, і таким чином великого поширення не мав. В даний час, навпаки, широкий розвиток отримав наймання житлових приміщень, що перебувають у приватній власності. Тим самим з'явилася нагальна потреба в двучленном розподілі договорів найму житлових приміщень. Що ж стосується юридико-технічної сторони питання, то важко погодитися з тією критикою, яка в літературі адресована структурі гол. 35 ЦК 1. Таким же чином побудована, наприклад, і гол. 42 ГК. Охоплення цієї останньої одночасно двох типів договорів знайшов відображення в самому її найменуванні: «Позика і кредит». Відповідно в зазначеній главі відсутня загальна частина, а всі її статті регулюють або той, або інший договір. При цьому п. 2 ст. 819, присвяченій кредитним договором, використовуючи той же, що і гол. 35, прийом, містить відсилання до правил, які безпосередньо адресовані договором позики, якщо інше не передбачено нормами про кредитному договорі або не випливає із суті цього останнього договору.
У Зводі законів цивільних Російської імперії була гол. II «Про наймі майна та віддачі оних у зміст». Предметом відповідного договору могло служити як рухоме, так і нерухоме майно. Особливо підкреслювалося при цьому вільний розсуд сторін стосовно певних відносин. У складі останніх названі договори, предметом яких служать житлові будови. У самому Зводі було лише дві згадки про «приміщеннях, найнятих для житла та інших цілей». У цих умовах до найму житлових приміщень пристосовувалися існували норми про найм майна. Прикладом могли служити положення, в силу яких наймач зобов'язаний, був використовувати отриману річ виключно за вказаною в договорі призначенням. Відповідно спеціально обмовлялося заборону використання квартири в якості торгового закладу 1.
З норми про обов'язок утримувати отримане в найм майно в належному вигляді в літературі був зроблений висновок про право наймача житлового будинку самому зробити необхідний ремонт приміщення за рахунок наймодавця. 2 Ця ж норма послужила підставою і для виведення про відповідальність наймача за пролиту з ванни воду не тільки перед наймодавцем, а й наймачем, які проживають на нижньому етапі.
Зрозуміло, в цих умовах набувала великого значення сенатська практика у справах, пов'язаних з наймом житлових приміщень. Вона охоплювала широке коло питань. Зазначена практика глибоко аналізувалася в літературі. Як приклад можна послатися на Г.Ф. Шершеневича. Їм було піддано критиці сенатське рішення, яким визнавалося, що наймач не має права розривати договір найму житлового приміщення до закінчення терміну його дії при перекладі по службі в інше місце, притому навіть у воєнний час. Реакція автора була такою: необхідно розрізняти переклад за клопотанням самого наймача і на розсуд начальства. Остаточний висновок звучав досить різко: «Не можна вимагати від контрагента геройства заради збереження договору» 3. А ось інший приклад, коли той же автор ставив перед собою завдання обгрунтувати необхідність спеціального регулювання договору житлового найму і для цієї мети використовував рішення у справах про наслідки, які повинна спричиняти для наймача продаж знаходиться в наймі речі. Міркування Г.Ф. Шершеневича з цього приводу грунтувалися на тому, що в даному випадку стикається речове право покупця з зобов'язальним правом наймача. А це означає, що за загальними правилами останнє повинно було б відступити перед першим. Але тут же показана небезпека наведеного рішення саме для відносин житлового найму. «Життя опирається цьому логічному висновку, - писав автор, - побоюючись за інтереси орендарів і квартирантів, які при такому послідовному проведенні юридичних почав можуть бути повсякчас позбавлені даху над головою і насидженого гнізда ... З договором найму з'єднуються і не майнові інтереси, які не можуть бути огороджені цивільним правом, тому що не підлягають оцінці. Такий інтерес наймача, якому серед зими пропонують залишити квартиру і шукати собі нову »1.
У системі декретів перших післяреволюційних років, спрямованих на ліквідацію того, що визнавалося приватною власністю, чи не найбільш радикальними були ті, які ставилися до такого виду майна, як житло. Так, один з актів, з яких починалося радянське законодавство, передбачив передачу жител у відання міст 2. За цим актом пішов Декрет ВЦВК від 20 серпня 1918 р. «Про скасування права приватної власності на нерухомість у містах» 3. У результаті велика частина житлових будинків, а в їх числі використані громадянами для задоволення особистих потреб, перейшла у власність держави. Такі будинки були або націоналізовані (передані в управління загальнодержавним органам), або муніціпалізіровани (передані в управління місцевим радам). Однак заходів до виключення житлових об'єктів з обороту приймалися ще раніше. Цій меті служив, зокрема, Декрет ВЦВК від 29 грудня 1917 р. «Про заборону операцій з нерухомістю» 4.
Перші ж післяреволюційні акти різко знизили роль договору в системі житлових відносин. Чітко виявлялася тенденція до їх «соціологізації» пройшла різні етапи. Спочатку мова йшла про полегшення тягаря, пов'язаного з оплатою житла. Прикладом могло служити постанова Народного комісаріату внутрішніх справ від 28 жовтня 1918 р. «Про житловий мораторій» 1, якими визначалася відстрочка погашення боргів по квартирній платі. Тривалість відстрочки мала залежати від розмірів доходу наймача та його контрагента за договором - наймодавця. З урахуванням одержуваних останніми доходів йому могло здійснюватися відшкодування з бюджету.
Одночасно були зроблені кроки, спрямовані до заміни вільного укладання договорів адміністративним розподілом. З цією метою міського самоврядування надавалося право секвестрування порожніх придатних приміщень з метою вселення в них, перш за все бездомних громадян (згідно з постановою НКВС від 29 жовтня 1917 р. «Про права міських самоврядувань у справі регулювання житлового питання»). Декретом РНК РРФСР від 25 травня 1920 р. «Про заходи правильного розподілу житла серед трудящого населення» 2 вводилося, зокрема, нормування розміру наданих житлових приміщень (відповідні норми повинні були встановлюватися місцевими виконкомами).
Спочатку передбачалося, що держава опиниться в стані прийняти на себе в повному обсязі зміст всієї маси надійшов у його власність житла. Відповідно з 1 січня 1921 взагалі скасовувалась квартирна плата. Однак незабаром виявилося, що мали місце розрахунки були помилкові. І тоді вже з 1 травня 1922 ввели квартирну плату за користування житловими приміщеннями 3. Її величину поставили в залежність від соціального положення наймача та розміру його доходів (заробітної плати). Одночасно здійснювалися заходи щодо повернення маломірних будинків колишньому власнику або їх передачу у власність фактичним власникам. Те й інше отримало назву демуніципалізацію. Так у рамках нової економічної політики створювалися передумови для воскресіння в суворо визначених межах значення договорів у системі житлових відносин (мається на увазі участь демуніціпалізірованних будинків в обороті). Природно, що в результаті виникла потреба у правовому регулюванні складаються з цього приводу відносин. Важливу роль тут було зіграти ДК РРФСР 1922 р. У ньому договір житлового найму виділений не був. А на відповідні відносини поширювалися положення статей глави «Майновий найм». Разом з тим названа голова включала крім загальних статей, що охоплюють всі види договорів майнового найму, також певне число норм спеціальних, присвячених договором житлового найму. Зокрема, це були норми про мінімальний часу, наданому для попередження про майбутнє розірвання договору, про граничні ставки плати за житлове приміщення, про підстави розірвання договору тощо
У ряді випадків Кодекс вважав за необхідне захистити інтереси і наймодавця, допустивши, зокрема, можливість на його вимогу виселення наймача без надання іншого придатного для житла приміщення з причини неплатежу протягом трьох місяців. Серед підстав для розірвання договору було згадано і таке, як створення наймачем своєю поведінкою неможливості спільного з ним проживання.
На основі ДК 1922 р. в період його дії було видано низку актів, що охоплюють різні питання, пов'язані з укладанням і виконанням договорів найму житлових приміщень.
Першою за часом кодифікацією житлового законодавства, по суті, стала постанова ЦВК і РНК СРСР від 17 жовтня 1937 р. «Про збереження житлового фонду і поліпшення житлового господарства у містах». Новели, внесені цим актом, перш за все, торкнулися житлового фонду місцевих рад. Значна його частина до того часу було передано у ведення державних установ і промислових підприємств. Тепер ці житлові приміщення в більшості своїй поверталися місцевим радам. У результаті утворився консолідований житловий фонд, що склав основу всього житлового фонду країни. Для управління ним створювалися спеціальні організації (управління будинками, наділені необхідної громадянської правоздатністю). Саме вони виступали, як правило, контрагентами громадян - наймачів житлових приміщень. Поряд з ними таку ж роль виконували ті державні підприємства та установи, за якими визнали за необхідне зберегти раніше належали їм житлові приміщення. У сукупності ці призначені для житла приміщення склали другий після фонду місцевих рад житловий фонд - так званий відомчий.
Вільні житлові приміщення розподілялися стосовно до фонду місцевих рад відповідними їх органами шляхом видачі ордера з подальшим укладанням на його основі договору житлового найму. У відомчому фонді розподіл здійснювалося тільки між своїми працівниками рішенням адміністрації підприємства, установи або, відповідно, організації з тим, що таке рішення служило необхідним підставою для видачі місцевою радою ордера.
Серед інших основоположних для регулювання житлових відносин правил слід особливо виділити визначення постановою від 17 жовтня 1937 так званих житлово-санітарних норм (норм користування житловими приміщеннями). Житлова площа, яка перебуває у користуванні громадянина у розмірі, що перевищує зазначені норми, визнавалася «надлишками житлової площі». Відповідно органам місцевих рад та адміністрації підприємств, установ та організацій надавалося право за певних умов вилучати те, що становило «надлишки». У зв'язку з цим було звернуто увагу на права певних категорій осіб на додаткову житлову площу.
Основи цивільного законодавства 1961 р. вперше виділили поруч із майновим наймом також «наймання житлового приміщення». Глава із такою назвою містила вісім статей. Прийнятий у відповідності до Основ цивільного законодавства ДК РРФСР 1964 р. нараховував в однойменній чолі близько 50 статей. Однак у зв'язку з виданням у 1981 р. Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік 1 відповідні глави Основ цивільного законодавства і ГК були зведені до однієї статті. У ній містилася, крім вказівки на те, що користування житловими приміщеннями здійснюється відповідно до договору найму житлового приміщення, також відсилання з питання про умови укладення, зміни і розірвання договору до законодавства СРСР, до Житлового кодексу РРФСР і іншим відповідним законом РРФСР. Тим самим регулювання житлових відношенні виявилося за межами ЦК. Через два роки вступив в силу РК, прийнятий 24 червня 1983 г. 2 Цей Кодекс зі змінами та доповненнями зберігає свою дію до цих пір.
24 грудня 1992, як ми вже відзначали, прийнятий Закон РФ «Про основи». У нього були також внесені згодом певні зміни та доповнення, головним чином пов'язані з прийняттям нового ЦК, маючи на увазі, перш за все, його гол. 35 «Найм житлового приміщення».
Вступ в силу чинного ЦК не перешкоджало розвитку законодавства, що регулює житлові відносини. Зокрема, схвалена постановою Ради Міністрів - Уряди РФ від 20 червня 1993 р. 1 Державна цільова програма «Житло» отримала подальший розвиток в Указі Президента РФ від 29 березня 1996 р., яким були затверджені Основні напрями нового етапу реалізації державної цільової програми «Житло »2. Цей останній акт приділив велику увагу правовим аспектам нового етапу житлової реформи, включаючи і ті, які безпосередньо пов'язані з використанням договорів у відповідній сфері відносин.
В даний час проводиться реформа житлово-комунального господарства, правовою підставою для якої служить Указ Президента РФ від 28 квітня 1997 р. 3 Цим актом визнано, що «ключовою проблемою нового етапу реформування житлово-комунального господарства є вдосконалення системи договірних відносин, обумовлене появою в цій сфері господарюючих суб'єктів різних організаційно-правових форм ». Тим самим враховуються наслідки проведення приватизації в різних сферах, у тому числі здійсненої на основі Закону РРФСР від 4 липня 1991 р. приватизація житла. Зазначена приватизація являє собою безкоштовну, здійснювану на добровільній основі передачу у власність громадян займаних ними жилих приміщень у державному і муніципальному житловому фонді, а для громадян, що забронювали займані ними житлові приміщення, - за місцем бронювання житлових приміщень. При цьому в самому Законі від 4 липня 1991 р. 4 підкреслюється, що «вступ у права власності на житло дає громадянам можливість ефективно вкладати свої кошти, здійснювати накопичення нерухомої власності, виступати з нею на ринку нерухомості, вільно володіти, користуватися і розпоряджатися своїм житлом ».
Міститься в п. 1 ст. 671 ГК визначення договору найму житлового приміщення (або, те ж саме, договору комерційного найму) дозволяє визнати цей договір консенсуальних, оплатним і двостороннім. Консенсуальності виражається в наявному в легальному визначенні вказівці на те, що надання житлового приміщення входить у зміст договору (це слова «зобов'язується надати ...»). А щодо возмездности також є вказівка: «за плату». Ці ж включені у визначення договору слова вказують на його двобічність (взаємність). Мова йде про те, що надати жиле приміщення зобов'язується один з контрагентів (наймодавець), а платити - інший (наймач).
Визначення договору соціального найму в ЦК немає. До того ж, як уже зазначалося, в переліку статей, які відповідно до п. 3 ст. 672 ГК повинні безпосередньо застосовуватися до договору соціального найму, немає згадки про п. 1 ст. 671 ЦК. А це означає явно виражену волю законодавця не поширювати визначення договору найму житлового приміщення на договір соціального найму.
Договори комерційного та соціального найму мають чимало спільного. Це загальне зумовлюється вже тим, що укладаються, і ті й інші договори з приводу житлового приміщення та направлені до однієї і тієї ж мети - передати житлове приміщення у володіння і користування, при тому неодмінно для проживання.
Все ж наявність у рамках цього загального істотних особливостей кожного із зазначених двох договорів зумовило необхідність створити для них різні правові режими.
Одна з особливостей договору соціального найму полягає в тому, що він полягає з приводу житлових приміщень, що входять в державний і муніципальний житловий фонд соціального призначення. Під цим фондом розуміється сукупність всіх житлових приміщень, включаючи житлові будинки, квартири та інші житлові приміщення, заселених на умовах договору найму і надаються в межах норми житлової площі, житлові приміщення у комунальних квартирах, спеціалізовані будинки і жилі приміщення в них.
Житловий фонд соціального призначення формується із забезпеченням його цілісності з державного, муніципального, громадського житлових фондів місцевою адміністрацією, державними і муніципальними підприємствами, установами, громадськими об'єднаннями.
Інша особливість цього ж договору виражається в тому, що він укладається на основі ордера.
Третю особливість складає сам суб'єктний склад договору. Мається на увазі виступ на відповідній стороні самого наймача та членів його сім'ї.
Четвертою за рахунком особливістю договору соціального найму можна назвати його безстроковість в порівнянні з терміновістю договору комерційного найму.
Особливий інтерес викликає питання про значення для розглянутих договорів ознаки возмездности.
Конституція РФ передбачила, що малозабезпеченим і іншим зазначеним у законі громадянам, які потребують житло, воно надається безкоштовно або за доступну плату з державних, муніципальних та інших житлових фондів відповідно до встановлених законом норм. Перспективи такої форми розподілу житла визначені в Основних напрямках нового етапу реалізації державної цільової програми «Житло», затверджених Указом Президента РФ від 29 березня 1996 р. У Основних напрямах передбачено, що «повинна бути збережена практика безкоштовного надання житла в державному і муніципальному житлових фондах малозабезпеченим громадянам, які не мають інших можливостей поліпшити житлові умови ». Необхідною гарантією збереження цієї практики повинна служити, згідно з тими ж Основних напрямків, обов'язок органів місцевого самоврядування «щорічно ... встановлювати частку розподілюваного житла, що надається безкоштовно (або за доступну ціну) на умовах договору найму ». Слід вказати і на ст. 59 ЖК, яка передбачає надання в безкоштовне користування житлових приміщень з опаленням і освітленням фахівцям, перелік категорій яких і порядок такого надання встановлюються Урядом РФ.
Всі наведені норми - від Конституції до РК - мають на увазі головним чином або винятково житлові приміщення, які входять до складу державного та муніципального фонду соціального використання. Інакше кажучи, мова йде про предмет саме договору соціального найму.
З урахуванням викладеного, на наш погляд, слід визнати возмездность неодмінною ознакою лише договору комерційного найму і одночасно виходити з того, що за договором соціального найму житлове приміщення надається за плату, а у передбачених законом випадках - безоплатно. Оскільки на наймача житлового приміщення за договором соціального найму покладаються, крім внесення плати, інші обов'язки, які за своїм характером також є дебіторська, а не кредиторськими (одна з дебіторських обов'язків виявляється в необхідності забезпечити збереження житлового приміщення та підтримувати його в належному стані - ст. 678 ЦК), такий договір повинен вважатися двостороннім (взаємним) незалежно від того, чи є він оплатним чи безоплатним.
Нарешті, слід особливо відзначити ще одну важливу особливість аналізованого договору, яка полягає в обмеженні свободи договорів. Це знаходить свій вияв у особливому способі укладання договорів, при якому вступ у договірні відносини є обов'язковим для однієї з їх сторін і разом з тим настільки ж обов'язковим виявляється широкий набір умов того ж договору. Притому такі зобов'язання об'єднує спільна риса за загальним правилом вони, в кінцевому рахунку, відіграють роль гарантій, що надаються наймачеві. Ці та інші особливості (ознаки) аналізованого договору дозволили створити для нього спеціальний правовий режим, суть якого найбільш повно виражає сама назва договору. Мається на увазі його соціальна спрямованість.
«Прийнятий більше п'ятнадцяти років тому Житловий кодекс перестав відповідати вимогам складаються суспільних відносин в нових соціально-економічних умовах, бо був орієнтований в основному на регулювання договорів соціального найму житлового приміщення, що належить до державного і громадського житлового фонду.
Новий ЦК передбачає більш широкі можливості задоволення житлових потреб громадян Росії, в тому числі на основі договорів комерційного та соціального найму житлового приміщення »1.
§ 1.2. Предмет (об'єкт) договорів найму житлових приміщень
Як випливає вже з самого їх назви, предметом (об'єктом) обох типів договорів найму, яким присвячена гл. 35 ЦК, служить один і той же предмет - житлове приміщення, тобто нерухомість, призначена для проживання громадян. Разом з тим, розуміння цього предмета стосовно до договорів комерційного найму, з одного боку, і соціального найму, з іншого, не в усьому збігається. З цієї причини ст. 673 ЦК, присвячена предмету (об'єкту) договору житлового найму, не була включена в перелік з шести статей, які згадані в п. 3 ст. 672 ГК у зв'язку з договором соціального найму.
Одна з особливостей договору комерційного найму полягає в тому, що п. 1 ст. 673 ЦК, хоча й містить з питання визначення придатності житлового приміщення для проживання відсилання до житлового законодавства, але на відміну від того, як зроблено стосовно договору соціального найму в ст. 672 ЦК, дія такої відсилання обмежено прямо зазначеними в цій статті межами.
Мається на увазі, що ст. 673 ГК стосовно договору комерційного найму включає розшифровку поняття «житлове приміщення», а так само визначає ті вимоги, яким воно повинно відповідати. При цьому включені в ст. 673 ГК норми носять імперативний характер.
Зазначена стаття в якості можливого предмета відповідного договору називає квартиру, житловий будинок, частина квартири або частина житлового будинку. І хоча йдеться про «квартирі» і «житловому будинку», це аж ніяк не може розглядатися як заборона укладати договори комерційного найму з приводу кількох квартир або житлових будинків. Головне, що, незалежно від того, чи йде мова про одну або кількох квартирах, одному або декількох будинках, жиле приміщення має бути використано для проживання, як самого наймача, так і членів його сім'ї, а також, у випадках, передбачених у ЦК, інших громадян.
Укладення договору комерційного найму допускається за наявності, перш за все двох зазначених у п. 1 ст. 673 умов: житлове приміщення, що становить предмет договору, має бути ізольованим і придатним для постійного проживання.
Питання про ізольованості житлового приміщення виникає тоді, коли договір укладено з приводу частини квартири або частини будинку. У таких випадках з самого, використаного в ст. 673 ГК поняття «ізольоване» випливає, що в договорі, укладеному з приводу частини квартири або частини будинку, предметом може бути кімната або приміщення з декількох кімнат, але неодмінно мають самостійний вихід.
Придатність житлового приміщення для постійного проживання визначається в порядку, передбаченому в житловому законодавстві. У цьому випадку необхідно керуватися ст. 40 ЖК: «Житлове приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним стосовно умов даного населеного пункту відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам».
Зазначена норма закріплює не тільки приватний інтерес наймача, а й інтерес публічний. З цієї причини справедливо вказувалося, що «житлове приміщення, не придатне для проживання, не може бути надано наймачеві навіть з його згоди, а, отже, взагалі не може бути предметом договору житлового найму» 1.
У багатоквартирному будинку, в якому окремі квартири належать громадянам на праві власності, загальні приміщення будинку перебувають у спільній частковій власності цих громадян (ст. 290 ЦК). Відповідно при укладенні договору найму квартири у наймача виникає як право володіння і користування самим житловим приміщенням, так і право користування майном, яке становить спільну власність (п. 2 ст. 673 ЦК). Перелік такого майна наведено у ст. 290 ЦК, до якої і відсилає п. 2 ст. 673 ЦК. Зазначений перелік включає загальні приміщення будинку, його несучі конструкції, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири.
Спеціальні правила на цей рахунок встановлені ст. 8 Федерального закону «Про товариства власників житла» від 15 червня 1996 р. 2 Зокрема, їм, передбачено, що за угодою сторін - домовласників, об'єкти загального майна можуть бути передані в користування будь-якій особі або особам у разі, коли це не пов'язано з порушенням охоронюваних законом прав та інтересів домовласників.
Подібно до інших питань, пов'язаних з укладенням договору соціального найму житлового приміщення, питання, що відноситься до предмета даного договору, регулюється житловим законодавством. При цьому норми гл. 35 ЦК за межами, зазначеними в ст. 672 ЦК, поширюються на договір найму соціального лише за умови, якщо інше не передбачено житловим законодавством.
Що стосується ст. 673 ЦК, то до договору соціального найму з цієї статті може застосовуватися тільки її п. 2. Мається на увазі, що при укладенні договору соціального найму, як і договору комерційного найму, наймач набуває право користування частиною багатоквартирного будинку, зазначеної у ст. 290 ЦК.
Предметом договору соціального найму може бути тільки ізольоване жиле приміщення, що складається з квартири або однієї чи кількох кімнат. При цьому не можуть бути предметом зазначеного договору ні частина кімнати, ні кімната, зв'язана з іншими кімнатами загальним входом (суміжні кімнати), ні підсобні приміщення (ст. 52 Житлового кодексу). До цього слід додати, що ст. 41 ЖК («Врахування інтересів громадян при наданні житлових приміщень») визнає неприпустимим надання житлових приміщень, яке призведе до заселення однієї кімнати особами різної статі старше 9 років.
У цій же статті звертається увага на необхідність надавати житлові приміщення з урахуванням стану здоров'я громадян та інших заслуговують уваги обставин.
«Одна з принципових відмінностей договору соціального найму від договору комерційного найму полягає в тому, що в першому з договорів житлове приміщення, що становить його предмет, має за розміром відповідати встановленим нормам» 1.
Стаття 11 Закону РФ «Про основи» передбачає, що «соціальна норма площі житла еквівалентна мінімального розміру надання житлових приміщень, що встановлюється органами державної влади суб'єктів РФ в залежності від досягнутого рівня житлової забезпеченості складу сім'ї, вживаних типів житлових приміщень у будинках житлового фонду соціального використання та інших чинників ».
Так, в м. Москві соціальна норма надання житла становить 18 м 2 загальної площі на одну людину. Залежно від конструктивних особливостей житлового приміщення допускається надання житлової площі понад соціальної норми з розрахунку на сім'ю з однієї людини - до 33 м 2 загальної площі на сім'ю з двох осіб - до 42 м 2 загальної площі. Крім того, окремим категоріям громадян надається додаткова жила площа у вигляді окремої кімнати або в розмірі 18 м 2 загальної площі, якщо інше не встановлено чинним законодавством. Перелік категорій громадян, які мають право на отримання додаткової площі, встановлюється Урядом РФ, законами та іншими нормативними правовими актами м. Москви 1.
Слід зазначити, що в окремих, прямо зазначених в ЖК випадках встановлені менш певні вимоги надання приміщення, зокрема, з огляду на те, що все зводиться до необхідності надання «упорядкованого приміщення» (див. ст. 82, 83,91,93,94 і ін).
§ 1.3. Сторони в договорах найму житлових приміщень
Вирішення питання про сторони стосовно кожного з типів договорів найму житлових приміщень має свою специфіку.
У ролі наймодавців за договором комерційного найму виступають як юридичні особи, так і громадяни. Відповідно до п. 1 ст. 671 ГК маються на увазі власники житлового приміщення та уповноважені ними особи. У ролі останніх найчастіше виступають житлово-експлуатаційні організації та служби. У м. Москві право укладати договори найму з приводу житлових приміщень, що перебувають у державній і муніципальної власності міста, надано дирекціям єдиного замовника. Вони ж мають право укладати договори і з приводу соціального найму житлових приміщень 2.
Правочини, про які йде мова, виражаються в наділенні відповідних осіб можливістю укладати договори найму житлового приміщення від свого імені. В якості наймодавця, не є власником, виступають юридичні особи, яким жиле приміщення належить на праві господарського відання (підприємства) або оперативного управління (установи та казенні підприємства), які юридичні або фізичні особи, яким житлове приміщення передано на основі договору (зазвичай договорів оренди або довірчого управління).
Стаття 3 Закону РРФСР «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» наділяє громадян, які стали власниками житлових приміщень в результаті їх приватизації, правом здавати приміщення в оренду, маючи на увазі під цим укладання договорів, що одержали згодом назву договорів комерційного найму. Особливий порядок передбачений законом для вчинення правочинів з житловими приміщеннями, в яких проживають неповнолітні власники житла або члени сім'ї власника, в тому числі і колишні. У таких випадках для здачі житлового приміщення в оренду необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування.
У договорі найму соціального, на відміну від договору найму комерційного, наймодавцем може бути лише юридична особа 1. При цьому мається на увазі, що в таких випадках предметом договору є житлове приміщення, що перебуває у державній або муніципальній власності і передане таким юридичним особам у господарське відання або в оперативне управління.
Договори з приводу найму службових житлових приміщень полягають в якості наймодавців організаціями, яким виділено такі приміщення відповідно до чинного законодавства 2.
Особливий коло наймодавців передбачений Положенням, затвердженим постановою Уряду РФ від 4 травня 1999 р., для службових приміщень, що надаються військовослужбовцям 3. Наймодавцем у такому договорі можуть виступати Міністерство оборони РФ або інші федеральні органи виконавчої влади, в яких передбачена військова служба, в особі командирів (начальників) військових частин.
На обидва типи договорів найму житлового приміщення в рівній мірі поширюється принцип незмінності договору. У даному випадку він виражається в тому, що перехід права власності на займане за договором найму житлове приміщення не тягне ні розірвання, ні зміни договору. Відповідно новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору (ст. 675 ЦК). Наведена норма означає, що зобов'язальні права наймача поставлені вище речових прав нового власника. Головна мета цієї норми - захист інтересів наймачів. Реальність зазначеної гарантії забезпечується тепер п. 1 ст. 558 ЦК. Він відносить до числа істотних умов договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, перелік цих осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням. Таким чином, покупець позбавляється можливості посилатися на те, що він не знав про осіб, що мали і зберегли своє право проживання в реалізованому орендодавцем житловому приміщенні. Подібна посилання буде означати, що сам договір купівлі-продажу має бути визнано неукладеним (мається на увазі відсутність одного з істотних його умови).
У договорі комерційного найму наймачем може бути тільки громадянин. Включення до п. 1 ст. 677 ГК відповідної норми в наведеній редакції дозволяє зробити висновок, що укладення з юридичною особою як наймача договору комерційного найму для цілей, не пов'язаних з проживанням громадян, - достатня підстава, щоб визнати такий договір нікчемним за ст. 168 ЦК.
Особливий правовий режим встановлено для спеціальних службових приміщень. Зазначений режим, зокрема, включає обмежений склад наймачів: у цій якості в даному договорі може виступати тільки той, хто перебуває в трудових відносинах з наймодавцем і за родом своєї трудової діяльності повинен проживати за місцем роботи або поблизу нього. Додаткові вимоги для участі в деяких договорах найму передбачені для певного кола наймачів. Так, згідно з наведеним вище Положенням від 4 травня 1999 р. договори з приводу службових приміщень, про які йде мова в цьому акті, можуть укладати тільки військовослужбовці, які проходять військову службу за контрактом, а також офіцери, призвані на військову службу відповідно до Указом Президента РФ.
ГК стосовно договору комерційного найму виділяє, поряд з наймачем, також тих, кого Кодекс іменує «громадянами, які постійно проживають разом з наймачем». Специфіка правового становища цих осіб полягає в тому, що, не будучи наймачем, вони мають рівні з ним права користування житловим приміщенням (п. 2 ст. 677 ЦК).
У даному випадку маються на увазі, перш за все особи, які вселялися в житлове приміщення разом з наймачем.
Статус постійно проживають в силу закону можуть придбати і ті, хто вселився пізніше. Однак для цього необхідна наявність двох умови (Ст. 679 ЦК). Перше - отримання згоди на вселення від обох сторін (наймодавця і наймача). Друга умова пов'язана з тим, що подібне вселення не повинно спричинити за собою порушення вимог законодавства про норму житлового приміщення на одну людину. І лише як виняток встановлено, що ні те, ні інше умова не поширюються на випадки, коли мова йде про неповнолітніх дітей.
Право користування житловим приміщенням виникає з договору найму житлового приміщення і слід його долю. У зв'язку з цим, зокрема, при розірванні договору найму житлового приміщення на вимогу наймодавця, виселення з житлового приміщення на підставі рішення суду підлягають як наймач, так і інші живуть що з ним особи (ст. 688 ЦК).
Обсяг прав, що належать громадянам, які постійно проживають разом з наймачем, у ряді випадків особливо позначений Кодексом. При цьому відповідні норми носять імперативний характер, діючи незалежно від змісту зв'язує наймодавця з наймачем договору. Так, розірвання договору комерційного найму на вимогу наймача може послідувати у будь-який час, але тільки за згодою постійно проживають з ним громадян (п. 1 ст. 687 ЦК).
Не будучи наймачами, громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, ніяких обов'язків перед наймодавцем не несуть. З урахуванням цієї обставини відповідальність перед наймодавцем за їхні дії, що виражаються в порушенні умов договору найму житлового приміщення, покладається на самого наймача (п. 3 ст. 677 ЦК). Так, у разі руйнування або псування житлового приміщення, незалежно від того, стало це результатом дій самого наймача або кого-небудь з громадян, які постійно проживають разом з ним, відшкодовувати шкоду доведеться все одно наймачеві.
Кодекс, однак, передбачає виключення з цього правила.
Мова йде про укладання наймачем особливого договору з розглянутої категорією осіб. За вказаним договором, про який необхідно повідомити та наймодавця, сторони - наймач і громадяни, які постійно проживають разом з ним, приймають на себе обов'язок нести солідарну відповідальність перед наймодавцем. У такому випадку ті, хто підписав цей договір, оголошуються ГК «сонанімателямі» (п. 4 ст. 677).
«Створена в такий спосіб конструкція викликає певні сумніви. Справа в тому, що при ній у силу договору, в якому наймодавець участі не приймає, його контрагентом за договором найму житлового приміщення, разом з наймачем, стають все «громадяни, які постійно проживають разом з наймачем». Описана конструкція явно не вкладається в рамки звичайного розуміння договору як угоди його сторін. Крім того, залишається неясним, чи набувають громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, належні йому права в повному обсязі. На це питання слід, очевидно, дати негативну відповідь, маючи на увазі, що безпосередні стосунки з наймодавцем і в такому випадку обмежуються прямо вказаної в п. 4 ст. 677 ГК солідарною відповідальністю »1.
У ГК встановлені й інші випадки, при яких на громадян, які постійно проживають разом з наймачем, розповсюджено його, наймача, правовий статус.
Відповідні питання врегульовані ст. 686 ЦК: «Заміна наймача у договорі найму житлового приміщення» з тим, однак, що стосовно короткостроковими договорами (строком до одного року) зазначена стаття може діяти тільки за умови, якщо на цей рахунок буде міститися пряма вказівка в договорі.
З двох виділених в ній ситуацій одна (п. 1 ст. 686 ЦК) має місце тоді, коли наймач і «громадяни, які постійно проживають разом з наймачем», відповідно до досягнутого між ними угоди вимагають заміни наймача ким-небудь з них. Така заміна припускаємо неодмінно згоду наймодавця.
На відміну від цього п. 2 ст. 686 ЦК передбачає випадки, при яких наймач вибуває взагалі з житлового приміщення (в тому числі і у зв'язку зі смертю). Боротьба, що тоді заміна наймача тягне за собою наслідки, аналогічні тим, які наступають при заміні наймодавця: договір зберігає чинність на колишніх умовах.
Однак є і певні відмінності. У першому випадку потрібна обов'язкова згода наймодавця, а в другому - заміна буде проведена, незважаючи на відсутність такої згоди. Сам порядок заміни зводиться до того, що наймача визначають за спільною згодою громадяни, які постійно проживають разом з наймачем. Разом з тим, щоб ситуація не виявилася тупиковою, на випадок неможливості досягти згоди передбачено: всі «громадяни, які постійно проживають разом з наймачем», перетворюються на сонанімателя, на цей раз в справжньому сенсі цього поняття. Мається на увазі, що утворюється множинність осіб на стороні наймача. І все це завдяки двосторонньому характером договору комерційного найму та неподільності його предмета. Це означає, що всі, хто належить до категорії громадян, які постійно проживають разом з наймачем, визнаються солідарними боржниками і відповідно солідарними кредиторами по відношенню до наймодавцю.
Наймач та громадяни, які постійно проживають разом з ним має право за спільною згодою дозволити безоплатне проживання у житловому приміщенні також і тому, кого ст. 680 ГК називає «тимчасовими мешканцями». Наймодавця необхідно лише повідомити в подібних випадках про вселення. При цьому, однак, в прямо передбаченої ГК ситуації, якщо при вселенні не будуть дотримані вимоги законодавця про норму житлової площі на одну людину, наймодавцю надається право заборонити вселення тимчасового мешканця. Тимчасовий характер проживання виражається в обмеженні права проживати в житловому приміщенні певним терміном, який не може перевищувати шести місяців, після чого житлове приміщення має бути звільнена. На випадок відсутності погодженого з тимчасовим мешканцем терміну наймач або хто-небудь з постійно проживають з ним осіб вправі в будь-який час вимагати від тимчасового мешканця звільнення житлового приміщення з наданням йому для цього семиденного терміну.
Тимчасові мешканці відрізняються від громадян, які постійно проживають разом з наймачем, тим, що самостійного права користування житловим приміщенням не набувають. До того ж і відповідальність наймача за цих осіб встановлена більш широка в порівнянні з тією, яка передбачена в громадян, які постійно проживають разом з наймачем. Мається на увазі, що наймач відповідає не тільки за порушення тимчасовими мешканцями умов договору найму житлового приміщення, а й взагалі за будь-які їхні дії, зрозуміло, пов'язані, в кінцевому рахунку, з проживанням.
Стаття 680 ЦК є однією з шести, які згадані в п. 3 ст. 672 ЦК. А це означає, що положення, пов'язані з тимчасовим мешканцям, повністю поширюються і на випадки, коли вони вселяються у житлове приміщення, надане наймачеві за договором соціального найму.
Правове становище членів сім'ї наймача у договорі найму соціального істотно відрізняється від того, яке займають у договорі комерційного найму ті, кого ГК іменує «громадянами, які постійно проживають разом з наймачем».
ЖК (ст. 51) називає наймачем громадянина, на ім'я якого видано ордер. Разом з тим, як передбачено в цьому Кодексі (ст. 53), члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму житлового приміщення. Та ж норма включена тепер і в п. 2 ст. 672 ЦК.
Щоправда, в п. 3 ст. 672 ЦК немає міститься в ст. 53 ЖК вказівку на те, що повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з договору. Проте наведена норма, відповідна загальним принципам цивільно-правової відповідальності, зберігає свою дію. Крім іншого, це випливає із загальних положень ст. 672 ЦК щодо пріоритетного дії норм житлового законодавства по відношенню до договору соціального найму.
Висновку про те, що члени сім'ї наймача теж є наймачами, певною мірою суперечить позиція тих, хто розвивав погляди окремих представників науки сімейного права, які визнають сім'ю особливим суб'єктом права і відповідно пропонують саме її вважати стороною житлових відносин. Так, на думку П.І. Седугін (аналогічну позицію займав свого часу В. Луць 1), «в житлових відносинах сім'я в ряді випадків виступає як особливий колективний суб'єкт права» 2.
З цим останнім висновком важко погодитися.
Нам видається абсолютно справедливим зауваження Ю.Г. Басіна, висловлене з цього приводу: «Теоретично неможливо обгрунтувати необхідність особливого суб'єкта права лише у вузькій галузі правовідносин, що охоплюються одним інститутом». До цього можна додати і те, що сім'я в цілому як така не має основною передумовою самостійного виступу відповідної освіти від свого імені в майнових відносинах. Мова йде, природно, про майнову відособленості. Вже з цієї причини важко уявити, яким чином буде здійснювати наймодавець по відношенню до наймача свої права, пов'язані з відшкодуванням завданих збитків або стягненням плати за квартиру, якщо врахувати, що відокремлене майно є з усіх членів родини тільки у подружжя і то лише за умови, якщо інше не передбачено шлюбним договором (див. ст. 33 Сімейного кодексу). Не випадково ідея «сім'я - особливий суб'єкт права» зустріла чи не одностайне заперечення в літературі 1.
Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 р. «Про практику застосування судами житлового законодавства» містить вказівку на те, що, «вирішуючи питання про визнання членом сім'ї наймача інших осіб (окрім чоловіка, дітей, батьків), суд зобов'язаний з'ясувати характер їх відносин з наймачем, членами родини, зокрема, встановити, чи мали місце ведення спільного господарства (загальні витрати), надання взаємної допомоги, інші обставини, що свідчать про наявність сімейних відносин »2. Це могло ставитися, як цілком очевидно, тільки до останньої групи, тобто до тих, кого ст. 53 ЖК називає «іншими особами».
На наш погляд, чинне законодавство, і, перш за все ст. 672 ЦК, містить достатньо переконливі докази обгрунтованості конструкції, з якої, по-перше, член сім'ї наймача і сам наймач - це сонанімателі і, по-друге, наймач - це представник інших членів сім'ї. При цьому мається на увазі, що зазначені свої якості він доповнює неодмінно тим, що є носієм таких же прав, як і ті, кого він представляє.
У зв'язку з цим Положення про порядок та умови найму житлових приміщень, що перебувають у державній і муніципальної власності м. Москви (додаток до постанови Уряду м. Москви від 21 січня 1997 р.) з повною підставою включає вказівку на те, що договір найму соціального підписується наймачем та повнолітніми членами його сім'ї 3.
Розкриттю правового становища членів сім'ї наймача у договорі найму соціального допомагає абз. 2 п. 2 ст. 672 ЦК. Ним передбачено, що на вимогу наймача та членів його сім'ї договір може бути укладений з ким-небудь з членів сім'ї і при цьому згоди наймодавця, на відміну від договору комерційного найму, не потрібно.
Як вже зазначалося, не перешкоджає вказаною висновку відтворена з Житлового кодексу інша норма ст. 672 ЦК у разі смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення договір укладається з одним із членів сім'ї, що проживають у житловому приміщенні. Наведена норма дозволяє зробити висновок, що особа, яка ст. 51 ЖК називає наймачем, маючи на увазі, що саме він підписує договір, насправді діє одночасно і від свого імені, і, як представник, від імені інших зазначених в ордері осіб. У цій якості наймач здатний породити своїми діями права і обов'язки, як у себе, так і у представляються їм сонанімателей. При цьому саме ордер служить необхідною основою для виступу особи, якій він виданий, від імені всіх інших зазначених в ордері членів сім'ї наймача.
Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР від 26 грудня 1984 р. № 5 підкреслило, що ст. 53 ЖК наділяє всіх членів сім'ї, в тому числі й неповнолітніх, рівними правами, що випливають з договору найму житлового приміщення. З цієї причини законні представники, у тому числі опікун (піклувальник) неповнолітнього, можуть від імені підопічного здійснювати всі надані йому правомочності. Зокрема, вони мають право в інтересах останнього вимагати розділу житлового приміщення та укладення від його імені окремого договору найму (в тому числі і тоді, коли неповнолітній виявиться єдиною особою, що має право на займане ним жиле приміщення). Оскільки на вчинення правочинів щодо розпорядження майном підопічного опікун (піклувальник) повинен отримувати згоду органу опіки та піклування (ст. 36, 37 ЦК), суду слід відповідно до ч. 2 ст. 42 ГПК РРФСР залучати ці органи до участі у справі 1.
Визнання спільно проживають з наймачем членів його сім'ї сонанімателямі дозволило законодавцю в п. 3 ст. 53 ЖК передбачити, що якщо особа, про яку йде мова, перестало бути членом сім'ї наймача (типові варіанти - розлучення з чоловіком-наймачем, визнання судом запису про реєстрацію шлюбу недійсним і т.п.) і до того ж продовжує проживати в займаному ним житловому приміщенні , воно визнається володіє тими ж правами і обов'язками, що й члени сім'ї наймача.
Коло тих, хто відноситься до числа членів сім'ї наймача, визначений у ст. 53 ЖК. У ній виділені всього дві групи осіб ті, хто у всіх випадках є членами сім'ї, і ті, хто тільки можуть бути ними визнані рішенням суду. До числа перших належать, як випливає зі ст. 53 ЖК, а також ст. 2 Сімейного кодексу, чоловік, батьки та діти (усиновителі й усиновлені). Для визнання їх членами сім'ї стосовно житловому законодавстві достатньо одного вихідного ознаки спільного проживання з наймачем. При цьому судова практика щодо неповнолітніх дітей виходить з визнання того, що при роздільному проживанні батьків дитина набуває право на житлову площу в квартирі (будинку) батька, з яким він постійно живе.
Особливо виділені ще дві групи осіб. Одні з них для визнання членами сім'ї наймача повинні задовольняти в повному обсязі вимогам родинного зв'язку з наймачем або його непрацездатними родичами і утриманцями, проживати разом з наймачем і вести з ним спільне господарство. Завдання суду в подібних випадках полягає у встановленні наявності цих трьох умов, тим самим необхідних і достатніх для визнання особи членом сім'ї наймача. Інша річ інша група. Вона включає тих, кого ст. 53 ЖК називає «іншими особами». Для визнання їх членами сім'ї наймача також потрібно встановити факти спільного проживання та ведення спільного господарства з наймачем. Але й тоді їх можуть визнати членами сім'ї наймача тільки «у виняткових випадках». Суд, таким чином, крім іншого має визначити, чи припустимо оцінити розглянуту ситуацію як «виняткову».
Слід зазначити, що серед інших норм ЖК, що поширюють свою дію на договори найму відомчих житлових приміщень та найму службових приміщень, своє місце займає і ст. 53, що визначає коло осіб, що відносяться до членів сім'ї наймачів у договорі найму соціального, а також права та обов'язки цих останніх.
Глава 2. Зміст договору найму житлового приміщення
§ 2.1. Форма, порядок і умови укладання договорів найму житлових приміщень
Чинне законодавство містить принципові відмінності в порядку укладання кожного з двох типів договорів житлового найму. У той же час вимоги до форми договорів для того й іншого єдині. Це і дало можливість присвятити обом типам договорів одну і ту ж ст. 674 ЦК. Вона обмежується вказівкою на те, що договори найму житлового приміщення укладаються в письмовій формі. Якщо врахувати, що загальне правило з цього приводу (ст. 161 ЦК) вимагає здійснення в простій письмовій формі всіх угод юридичних осіб між собою і з громадянами, а операцій між громадянами на суму, що перевищує не менш як у десять разів перевищує встановлений законом розмір оплати праці, під страхом настання наслідків, зазначених у ст. 162 ЦК, значення самого факту включення наведеної норми в гол. 35 зводиться до поширення встановлених у ст. 162 ЦК наслідків на укладені усно договори найму житлового приміщення, в яких наймодавцем виступає громадянин, незалежно від суми угоди. А значить, у зв'язку з відсутністю вказівок про спеціальні наслідки на випадок порушення правил про письмовій формі у ст. 674 ЦК, при укладанні договору як комерційного, так і соціального найму, несприятливі для сторін наслідки зводяться до позбавлення їх права в разі спору посилатися на підтвердження самого договору і його умов на показання свідків.
Стосовно до способів укладання договорів найму житлових приміщень слід мати на увазі, що з двох типів договорів один - комерційного найму підпорядковується загальному принципу, закріпленому у ст. 421 ЦК, - свободи договорів. Мова йде, зокрема, про те, що наймодавець і наймач укладають договір комерційного найму з власної волі: ні та, ні інша сторона не можуть примусити контрагента вступити з нею в договірні відносини або прийняти запропоновані умови (умова) договору.
Для договорів комерційного найму, укладених з приводу житлових приміщень, які становлять державну чи муніципальну власність, суб'єкти Російської Федерації нерідко стверджують зразкові договори.
Так, постановою Уряду Москви від 21 січня 1997 р. затверджено «Зразковий договір комерційного найму житлового приміщення в м. Москві» 1. Правове значення такого роду договорів визначено ст. 427 ЦК. Для того щоб зробити зразковий договір для них обов'язковим, сторони повинні двічі висловити свою волю, погодивши, по-перше, укладання між собою договори і, по-друге, внесення до його тексту відсилання до зразковому договором як такого або до окремих його умов. Якщо такий відсилання не виявиться, зразковий договір в силу ст. 5 ЦК та п. 2 ст. 427 ЦК за своєю юридичною силою прирівнюється до звичаїв ділового обороту. Це означає, що містяться в ньому правила поведінки будуть діяти тільки при заповненні прогалин, що утворилися як в укладеному договорі, так і в обов'язкових для сторін положеннях законодавства.
Глава 35 ЦК особливо виділяє три умови договору комерційного найму житлового приміщення, присвячуючи кожному самостійну статтю. Маються на увазі предмет договору, ціна (розмір оплати) і термін.
У силу п. 1 ст. 432 ГК в будь-якому договорі одна з умов - про предмет вважається, безумовно, істотним. Відповідно розглянутий договір може визнаватися укладеним тільки у випадку, якщо він включає ознаки, достатнім чином індивідуалізують передане за договором комерційного найму житлове приміщення.
Умова про предмет у договорі найму має відповісти на питання про те, яке житлове приміщення слід передати в оренду. Інтерес в цьому сенсі може уявити все той же. Примірний договір комерційного найму житлового приміщення в м. Москві. Одне з його умов передбачає необхідність вказати в договорі місцезнаходження приміщення і його розмір. Особливо обумовлено, що технічний стан житлового приміщення, інвентаризаційна вартість, ступінь зносу і характеристика житлового приміщення є невід'ємною частиною договору.
Відсутність певних даних, віднесених таким чином до предмета, може означати, що відповідне істотна умова не погоджено, а, отже, сам договір не вважається укладеним.
Умовою про ціну стосовно договору комерційного найму присвячена ст. 682 ЦК («Плата за житлове приміщення»). Крім того, вказівка на надання житлового приміщення «за плату» включено у визначення в ст. 671 ЦК договору найму житлового приміщення, тобто договору комерційного найму, в якості одного з основних його ознак.
ГК (п. 1 ст. 682) підкреслює, що розмір плати за житлове приміщення встановлюється в договорі комерційного найму за угодою сторін. Притому з одним обмеженням: якщо законом визначений максимальний розмір такої плати, ціна, зазначена в договорі, не повинна перевищувати його. З цього випливає, що у випадках, коли договірна ціна виявиться вище встановленого законом максимуму, відповідне умова повинна бути визнано недійсним з наслідками, передбаченими ст. 180 ГК («Наслідки недійсності частини угоди»). У результаті договір можна буде вважати все-таки укладеним з тим, однак, що умова про ціну буде діяти в розмірі, рівному вказаною в законі максимуму. Оскільки суперечить закону договірне умова про ціну є не просто недійсним, а саме нікчемним, у разі, коли виявляється, що наймач вже встигне зробити оплату, виходячи з ціни, передбаченої в договорі, тобто вище законного максимуму, за ним збережеться право стягнути з наймодавця різницю в ціні. З тих же міркувань слід визнати, що, якщо наймач здійснив оплату, хоча і в меншій проти обумовленого договором розмірі, але в межах законного максимуму, наймодавець не зможе вимагати застосування до наймача тих несприятливих наслідків, які передбачені на випадок порушення обов'язків по оплаті житла.
Слід зазначити, що законодавець поки що не скористався передбаченої у ЦК можливістю і відповідно не увів максимальної межі плати за надане за договором комерційного найму житлове приміщення.
В даний час існує спеціальна норма, яка вирішує певним чином питання про ціну в договорі комерційного найму для випадку, коли його предметом служить житлове приміщення в будинках державного і муніципального житлових фондів. Маючи на увазі встановлення контролю за відповідним умовою в таких договорах, передбачена необхідність регулювання стосовно до них оплати житла. Відповідні функції покладені на Уряд РФ, органи виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації і місцеву адміністрацію (ст. 18 Закону РФ «Про основи»).
На перший погляд може здатися, що редакція п. 1 ст. 682 ЦК («розмір плати за житлове приміщення встановлюється за згодою сторін у договорі найму житлового приміщення") має на увазі визнання договірного умови про ціну істотним. Однак такий висновок був би неправильним. У подібних випадках слід керуватися п. 3 ст. 424 ГК. Він передбачає, що у випадках, коли в безкоштовне договорі ціна не зазначена і не може бути визначена виходячи з умов договору, оплату слід робити «за ціною, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічні товари, роботи чи послуги». Таким чином, відсутність у договорі комерційного найму умови про ціну відноситься до числа усунених недоліків договору і вже з цієї причини не згадка в договорі ціни найму саме по собі не тягне визнання його неукладеним.
З наведених у ст. 424 норм у ЦК зроблені і певні винятки, спрямовані на посилення відповідних наслідків. Прикладом може служити умова про ціну в договорі при продажу нерухомості (п. 1 ст. 555 ЦК). Ознакою такого роду ситуації в законі є те, що в самій нормі передбачено: за відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну він буде вважатися неукладеними. Подібного вказівки для договору комерційного найму в ЦК немає.
Вирушаючи від принципу незмінності договорів, ДК закріплює загальне правило, в силу якого розмір плати за житлове приміщення, встановлений у договорі, може бути змінений лише шляхом угоди сторін, за винятком випадків, передбачених законом або договором (п. 2 ст. 682 ЦК). Наведена норма відрізняється від більш загальної, що відноситься до всіх договорів. Мається на увазі п. 2 ст. 424 ГК, в силу якого «зміна ціни після укладення договору допускається у випадках і на умовах, передбачених договором, законом або у встановленому законом порядку».
З ст. 683 ЦК («Строк у договорі найму житлового приміщення") випливає, те, що договір комерційного найму як такий має певний строк, у межах якого наймач має право користуватися житловим приміщенням. Цей термін може встановлюватися самими сторонами, з тим, однак, щоб він не перевищив п'яти років. В іншому випадку термін буде вважатися рівним п'яти років. Аналогічне наслідок настає і при відсутності в договорі вказівки на строк найму.
Таким чином, умова про термін, як і про ціну, не відноситься до числа істотних. Виняток з цього правила складають передбачені у ст. 432 (п. 1) випадки, при яких за заявою однієї із сторін з приводу певного умови має бути досягнуто згоди. Таким чином, можуть стати істотними і ціна, і термін, так само як і будь-яке інше договірне умова.
З метою забезпечити стабільність відносин сторін за договором комерційного найму законодавець (ст. 684 ЦК) визнає за наймачем після закінчення терміну дії договору переважне право перед будь-яким іншим особою укладати договір з наймодавцем на новий термін. Відповідно не пізніше, ніж за три місяці до закінчення терміну дії договору наймодавець зобов'язаний запропонувати за своїм вибором один з трьох варіантів: укласти договір на новий термін на колишніх умовах, укласти договір на новий термін, але на інших умовах; попередити про бажання припинити дію договору , пояснюючи це тим, що прийняв рішення взагалі не здавати жиле приміщення кому б то не було протягом не менше одного року.
ЦК допускає внесення наймодавцем пропозиції про укладення договору на новий термін, але на інших умовах. Таку пропозицію про зміну умов договору набуває чинності тільки за згодою наймача. Свої нові умови вправі на тих же підставах висунути і наймач з тим, однак, що така умова не має виражатися у збільшенні числа осіб, які в силу договору повинні з ним спільно проживати. Подібна вимога наймача ЦК (ст. 684) вважає завідомо неприйнятним.
Якщо протягом трьох місяців до моменту закінчення терміну дії договору ніяких пропозицій від наймодавця не надійде, а сам наймач, у свою чергу, ніяких заперечень проти укладення договору на новий термін не подасть, договір буде все ж таки вважатися укладеним на колишніх умовах та на новий термін .
Закон захищає наймача від недобросовісних дій наймодавця. Мається на увазі, що якщо протягом року з моменту припинення дії договору через оголошеного ним рішення більше не здавати жиле приміщення в оренду наймодавець все ж укладе з ким-небудь договір, наймач має право вимагати визнання такого договору недійсним. А це буде означати, що раніше укладений договір повинен вважатися чинним на новий термін і на попередніх умовах, а наймодавцю доведеться відшкодувати наймачу спричинені недобросовісними діями збитки.
Укладення договору соціального найму житлових приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду відрізняється рядом особливостей. Перш за все, слід зазначити, що укладення договору в цьому випадку розпадається на певні етапи, властиві тільки даному типу договорів.
Право одержати в користування житлове приміщення в будинках державного або муніципального фонду набувають громадяни, які визнані в установленому законом порядку потребують поліпшення своїх житлових умов.
ЖК (ст. 28) передбачає, що відповідне право визнається за тими громадянами, які постійно проживають в даній місцевості. Облік осіб, які потребують поліпшення житлових умов, здійснюється у вигляді загального правила адміністрацією району, міста, району в місті за місцем проживання громадянина 1. Державні і муніципальні підприємства, установи та організації, які мають свій житловий фонд або здійснюють капітальне будівництво або беруть пайову участь у ньому, самостійно ведуть облік працівників, які потребують житлових приміщеннях.
Житлова площа надається нужденним за загальним правилом у порядку черговості: залежно від часу прийняття їх на облік. РК особливо виділяє тих, кому жиле приміщення має бути надано в першу чергу або навіть поза чергою. У подібних випадках враховуються різні за характером обставини, включаючи, зокрема, такі, як стан здоров'я, участь у військових діях, стихійні лиха. Суб'єктами РФ можуть бути встановлені додаткові умови для визнання громадян потребуючими поліпшення житлових умов незалежно від розміру займаного приміщення 2.
Так, громадяни, які проживають в Москві в цілому не менше 40 років, визнаються такими, що потребують поліпшення житлових умов незалежно від розміру займаного житлового приміщення за умови проживання в квартирах комунального заселення не менш останніх десяти років і за наявності повного трудового стажу, необхідного для призначення пенсії відповідно до чинного законодавства РФ, або останніх п'яти років незалежно від трудового стажу при наявності інвалідності I або II групи, а також непрацездатності по захворюванню. Всі перераховані громадяни включаються в окремий список по категорії «довгожителі Москви, що проживають в умовах комунального заселення».
Надання жилого приміщення здійснюється рішенням адміністрації району, міста, району в місті. У будинках, що належать державним (муніципальним) підприємствам і організаціям, вільні житлові приміщення розподіляються спільним розпорядженням адміністрації та профспілкових комітетів. Винесена в зв'язку з цим спільне рішення адміністрації підприємства та профспілкової організації потребує затвердження його адміністрацією району, міста, району в місті і наступної видачі нею ордера.
Точно так само службові житлові приміщення надаються рішенням адміністрації організацій, у віданні яких знаходиться відповідне приміщення. З цією метою адміністрація організації виносить рішення, яке служить підставою для видачі зазначеним у вирішенні особі ордери адміністрацією району, міста, району в місті (ст. 105 ЖК).
За своєю правовою природою ордер являє собою адміністративний акт. Житловий кодекс (ст. 48) особливо підкреслює, що ордер може бути визнаний недійсним тільки судом і тільки через порушення порядку та умов надання жилого приміщення. Як приклад можливих підстав для визнання ордера недійсним в ЖК передбачені: надання громадянами не відповідають дійсності відомостей про потребу в поліпшенні житлових умов, порушення прав інших громадян або організацій на зазначене в ордері жиле приміщення, неправомірні дії посадових осіб при вирішенні питання про надання жилого приміщення .
Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР № 5 від 26 грудня 1984 р. «Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу РРФСР» по відношенню до одного підставі - порушення черговості вказала на необхідність з'ясовувати, «чи дійсно була порушена черговість надання відповідачу житлового приміщення, чи не має відповідач за законом права на позачергове або першочергове надання житлового приміщення або на умовах, які відповідно до законодавства можуть бути передбачені при укладенні трудового договору, чи не було в установленому порядку, наприклад, відповідно до ст. 41 ЖК, прийнято рішення щодо надання відповідачу, що потребує поліпшення житлових умов, житлового приміщення позачергово; якщо при видачі ордера черговість надання житлових приміщенні не була дотримана, то не стало це наслідком того, що громадяни, які стояли на обліку щодо поліпшення житлових умов попереду відповідача, не претендували на зазначене в ордері житлове приміщення (наприклад, бажали отримати квартиру більшого розміру) або не відпали чи до моменту розгляду справи обставини, що перешкоджали раніше в наданні відповідачу житлового приміщення (наприклад, громадяни, що стояли на обліку щодо поліпшення житлових умови попереду відповідача, отримали житлові приміщення і більше не претендують на приміщення, про який виник спір) »1.
ЖК (ст. 100) передбачає, що при визнанні ордера на житлове приміщення недійсним з причини неправомірності дій тих, хто отримав ордер, останні підлягають виселенню без надання іншого житлового приміщення. Однак, якщо громадяни, зазначені в ордері, раніше користувалися жилим приміщенням у будинку державного або громадського житлового фонду, їм необхідно надати жиле приміщення, яке вони займали, або інше жиле приміщення.
При визнанні ордера недійсним з інших підстав громадяни, зазначені в ордері, підлягають виселенню з наданням іншого жилого приміщення або приміщення, яке вони раніше займали.
Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР від 26 грудня 1984 передбачає можливість звернення з вимогами про визнання недійсним ордера, виданого з порушенням черговості, також і підприємств, організацій або місцевої адміністрації, у віданні яких знаходиться розподіляється житлове приміщення 2.
Нарешті, слід мати на увазі, що, оскільки саме з ордери виникає право на житлове приміщення, з визнанням його недійсним буде втрачено і засноване на ньому право. З питання про природу ордери викликає деякі сумніви позиція Судової колегії в цивільних справах Верховного Суду РФ у зв'язку з одним з розглянутих нею справ. Мова йшла про визнання недійсним ордера, виданого в порушення встановленого порядку без відповідного рішення місцевої адміністрації. По ходу справи виникло питання про пропуск позивачем (адміністрацією Центрального району м. Хабаровська) встановленого ст. 48 ЖК трирічного строку позовної давності для визнання ордера недійсним. Верховний Суд РФ вказав на те, що в даному випадку слід керуватися ст. 181 ГК, що передбачає для позовів про застосування наслідків недійсності нікчемних правочинів десятирічного терміну позовної давності. При цьому було висунуто ряд аргументів.
Перш за все, Верховний Суд РФ вказав на те, що «в силу ст. 153 ЦК угодами визнаються будь-які дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Видача ордера на житлове приміщення відповідно до подп. 2 п. 1 ст. 8 ЦК є підставою для виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема для подальшого укладення договору найму житлового приміщення.
У зв'язку з цим видача ордера повинна розглядатися як один з елементів цивільно-правового відношення »1.
Що ж стосується виникає таким чином колізії між ЦК і ЖК з питання про термін позовної давності, то, як підкреслив Верховний Суд РФ, «відповідно до п. 2 ст. 3 ЦК норми цивільного права, містяться в інших законах, повинні відповідати даному Кодексу. Це положення поширюється і на норми житлового законодавства, в тому числі і на відносини, що виникають у зв'язку з видачею ордера на житлові приміщення в будинках державного або муніципального житлового фонду ».
Наведене постанову викликає ряд сумнівів. Перш за все, у ст. 154 ЦК не передбачено, що угодою визнаються «будь-які дії». Тим самим зазначена стаття все ж не виключає того, що «дії, спрямовані на встановлення, зміну та припинення цивільних прав та обов'язків» не завжди є угодами. У цьому зв'язку можна послатися на ст. 8 ЦК, яка називає, крім угод, ще вісім підстав виникнення цивільних прав та обов'язків, а серед них «акти державних органів і органів місцевого самоврядування, які передбачені законом як підстави виникнення цивільних прав і обов'язків». Видача ордера є, по-перше, дією, по-друге, спрямована на виникнення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Її принципова відмінність від угод полягає в тому, що в здійсненні угоди виражається цивільна правоздатність, а у виданому адміністративному акті (видачі ордера) - владна компетенція органу. Та обставина, що адміністративні акти у дійсності не є угодами, як раз і послужило, очевидно, однією з причин, внаслідок яких було потрібно включити до ГК поряд з § 2 «Недійсність угод» гл. 9, особливо ст. 13: «Визнання недійсним акту державного органу або органу місцевого самоврядування».
Слід додати і те, що якщо б навіть визнання ордера недійсним і могло укладатися в рамки статей ЦК про недійсність угод, то й тоді посилання Верховного Суду РФ на п. 2 ст. 3 ЦК, сама по собі не викликає сумнівів, в даному випадку не могла б застосовуватися. Це пояснюється тим, що ЦК (ст. 672) щодо договору соціального найму містить пряму вказівку на пріоритет норм житлового законодавства, до числа яких належить і включена в ЖК ст. 48, присвячена, як видно вже з її назви «підстав і порядку визнання ордера на житлове приміщення недійсним». Ця остання стаття передбачає, що «вимога про визнання ордера недійсним може бути заявлено протягом трьох років з дня його видачі». Таким чином, встановлені двоякого роду виключення із загальних правил ДК про позовну давність, з яких одне стосується терміну дії позовної давності, а друге - моменту початку перебігу позовної давності 1.
З викладених позицій такі ж сумніви могли бути висловлені і з приводу п. 28 постанови Пленуму Верховного Суду СРСР № 2 від 3 квітня 1990 р., який також вважав, що на вимоги про визнання ордера недійсним та розірвання договору найму житлового приміщення поширюється передбачений у своє час ст. 16 Основ цивільного законодавства Союзу РСР і союзних республік трирічний термін позовної давності, крім випадків, коли отримання ордера пов'язано із вчиненням громадянами, його отримали, або посадовими особами дій, свідомо противних інтересам соціалістичної держави і суспільства 1. Виражений у цьому пункті пріоритет цивільних норм по відношенню до норм житлового законодавства стосовно договорами соціального найму також, на наш погляд, розходиться зі ст. 672 ЦК.
Принципова структура консенсуального договору соціального найму є основою типового договору, який розроблений м. Москві. Мова йде про моделі Типового договору соціального найму житлового приміщення. Схема, якій підпорядковується ця модель, зводиться до наступного: спочатку на підставі рішення органу виконавчої влади полягає договір, а на основі договору, на виконання зобов'язання, зафіксованого в одному з його умов, у місячний термін після підписання договору надається зазначене жиле приміщення і, відповідно, забезпечується вільний доступ до нього наймача. Крім цього, у договорі містяться умови, які головним чином конкретизують, деталізують і розвивають норми, що містяться в житловому законодавстві й у ЦК. Одне з договірних умов передбачає, що наймодавець, який зі своєї вини не надав житлове приміщення, сплачує наймачеві 0,5% суми річної плати за житлове приміщення за кожний день прострочення, що нараховується з першого дня, наступного після закінчення місяця.
«Такий документ з юридичної точки зору надзвичайно важливий: він визначав взаємини сторін, права та обов'язки наймача і власника (власника) житла, як правило, уповноваженого державою житлового органу. Але на ті часи на практиці договір носив суто формальний характер. Головним документом залишався ордер, який давав право на вселення в житлове приміщення і автоматично спричиняв за собою укладання договору житлового найму.
Відсутність договірних відносин, заснованих на цивільно-правових зобов'язаннях сторін, призвело до того, що сторони не мали чіткого уявлення про відповідальність за забезпечення належного утримання житлових приміщень та загального майна (головним чином інженерно-технічних пристроїв), що забезпечує нормальне обслуговування домоволодіння.
Люди платять за житло та комунальні послуги, але, як правило, не знають, в які терміни ремонтні організації зобов'язані провести поточний і капітальний ремонт, хто і яку відповідальність несе, якщо мешканець не отримує елементарних зручностей: тепла, води і т.д. У той же час до мешканцеві не можна застосувати санкції, скажімо, за нерегулярну сплату за наймання квартири, її використання під нежитлові мети. Покарання за ці види порушень у законодавстві, між іншим, існують, але механізму приведення їх у виконання ні »1.
Що ж стосується звичайної моделі соціального найму, яка використовується повсюдно вже тривалий час, то її природа, на наш погляд, - інша. В основі складаються правовідносин лежить не консенсуальної, а реальний договір, тобто такий, для якого передача речі знаходиться за межами змісту договору. Вона служить лише елементом його укладення.
Відповідний договір вважається укладеним з моменту передачі житлового приміщення і прийняття його (звичайний варіант вселення) власником ордера. Разом з тим, в даному випадку в наявності особливий реальний договір.
Що стосується можливості конструювання договору соціального найму як реального, то основою для цього може бути ст. 48 ЖК, яка прямо називає ордер «єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення».
З викладених позицій представляються не укладаються в рамки моделі реального договору погляди тих, хто визнавав за ордером лише право вимагати укладення договору.
У всякому разі, приєднання до тієї або іншої позиції в питанні про реальний або консенсуальної характер договору соціального найму передбачає певні наслідки. Одне з них полягає в тому, що якщо договір найму соціального визнається консенсуальних і передача речі стає змістом договору, то, очевидно, при аналізі прав і обов'язків сторін за цим договором своє місце повинна знайти передача житлового приміщення наймодавцем наймачеві. Тому цілком зрозуміло, чому главу «Права та обов'язки сторін», маючи на увазі договір найму соціального, О.С. Іоффе починає з вказівки на те, що наймодавець зобов'язаний надати жиле приміщення у стані, що відповідає умовам договору і його призначенню саме як договору житлового найму 1.
Проміжну позицію займає Ю.К. Толстой. Він вважає, що, «отримавши ордер, громадянин може вимагати від житлово-експлуатаційної або іншої організації, у віданні якої перебуває житловий фонд, укладення з ним договору житлового найму, а вказана організація зобов'язана цей договір з ним укласти, якщо ордер видано на підставах та в порядку, передбаченими законом ». При цьому Ю.К. Толстой визнає, що «договір соціального найму житлового приміщення - консенсусний, відшкодувальний» 2. Але тоді все ж залишається не зовсім ясним, чому глава цитованої книги, присвячена змісту договору, вичерпується викладом таких питань, як право користування житловим приміщенням, обов'язки з виплати житлового приміщення та комунальних послуг, щодо належного утримання, ремонту житлового приміщення, а також право на його обмін (див. гл. 7). І в той же час питання, пов'язані з передачею житлового приміщення, опинилися в іншій чолі тієї ж книги: «Виникнення цивільних правовідносин".
У зв'язку з цим слід, вважаємо, визнати, що виділення «вселення» як самостійного елемента юридичного складу можливо, але тільки за умови, якщо договір житлового найму буде визнаний реальним з усіма наслідками, що випливають звідси наслідками. І, навпаки, в консенсуального договору в числі підстав його виникнення «вселення» не залишається місця.
Виділення в юридичному складі такої юридичної фата, як укладення письмової угоди, відповідало діяли, в той час як, втім, і тепер, нормам. З усіх трьох російських цивільних кодексів випливає необхідність письмового оформлення договору житлового найму. Однак разом з тим так само одностайно кодекси не вбачають у порушенні зазначеної вимоги підстави для визнання договору недійсним. Як вже зазначалося, все зводилося лише до обмеження кола доказів у випадках оспорювання наявності, який не мав письмової форми договору та його умов (див. ст. 136 і 153 ЦК 1922 р., ст. 46 і 299 ЦК 1964 р., а також ст . 67 і 162 у діючому Кодексі). У зв'язку з цим останнім за рахунком може виявитися укладення договору так такого і при відсутності письмової форми.
Імперативні, як, втім, і диспозитивні норми, а так само типові і зразкові договори можуть застосовуватися тільки при наявності конкретного договору. Таким чином, повинно існувати попередньо угоду сторін, повністю відповідає вимогам, адресованим зазвичай договорами. Оскільки письмова форма договору не є умовою дійсності договору, залишається укласти його хоча б в усній формі.
Підвищення ролі письмової форми розглянутих договорів можна очікувати у зв'язку з загальною реформою житлово-комунального господарства. Не випадково виданий з цього приводу Указ Президента РФ називав в якості складової частини проведеної реформи перехід до висновку саме в письмовій формі договорів найму державного і муніципального житлових фондів. При цьому виконання зазначеної вимоги віднесено до першого етапу реформи.
Відсутність письмового договору компенсується договорами усними, в тому числі укладених з допомогою конклюдентних дій, здатних виразити волю сторін. Маються на увазі відповідні дії, розцінюємо як оферта та її прийняття.
Істотною умовою договору соціального найму, подібно договором найму комерційного, служить, перш за все, предмет договору - житлове приміщення. При цьому зазначена умова вичерпним чином визначається ордером.
Тепер про істотні умови договорів найму житлового приміщення.
З ст. 10 ЖК випливає, що за договором соціального найму житлове приміщення надається в безстрокове користування. З цієї причини включене в договір умову про термін будь-якої тривалості є нікчемним. Виняток складає договір найму службового жилого приміщення. Він має термін дії, який визначається усім тим часом, протягом якого триває робота наймача, що послужила підставою надання йому приміщення для проживання (ст. 106 ЖК). При цьому у вигляді загального правила ст. 107 того ж Кодексу встановлено, що в подібних випадках припинення трудових відносин, а з цієї причини і правовідносин житлових, тягне за собою виселення без надання іншого житлового приміщення як самої особи, якій воно було надано, так і всіх, хто з ним проживає. Там же, у ЖК, передбачені випадки, при яких виселення із службового приміщення можливо лише з наданням іншого приміщення.
В даний час видано низку актів, спрямованих на виконання в рамках проведеної реформи завдання забезпечити до 2003 р. рівень відповідних платежів громадян у розмірі, здатному повністю відшкодувати витрати на утримання і ремонт житла, а також на надані послуги. Один з таких актів - постанова Уряду РФ від 18 червня 1996 р. «Про впорядкування системи оплати житла і комунальних послуг» 1. У ньому передбачено, зокрема, що органами місцевого самоврядування повинні затверджуватися нормативи споживання житлово-комунальних послуг, а також ставки дотацій на житлово-комунальні послуги (крім тарифів на електричну енергію та газ). Цим же актом затверджено Положення про порядок надання громадянам компенсацій (субсидій) на оплату житла та комунальних послуг. Мова йде про компенсації (субсидії), що надаються громадянам органами державної влади суб'єктів РФ і органами місцевого самоврядування у вигляді загального правила в межах соціальної норми житла з урахуванням нормативів прожиткового мінімуму, сукупного доходу сім'ї та діючих пільг. Органи місцевого самоврядування наділені правом надавати пільги з оплати житла і комунальних послуг за договором соціального найму також і тим громадянам, у яких житлова площа перевищує соціальну норму.
Постановою Уряду РФ від 2 серпня 1999 р. «Про вдосконалення системи оплати житла і комунальних послуг» 2 встановлено, що збір плати за житло та комунальні послуги здійснюється власником домоволодіння або уповноваженими ним організаціями через розрахунково-касові центри. Те ж постанову визначило коло оплачуваних послуг, куди, зокрема, включені водопостачання, водовідведення, теплопостачання, гаряче водопостачання, газопостачання, електропостачання, вивіз побутових відходів, обслуговування ліфтового господарства та ін
§ 2.2. Припинення та розірвання договору найму житлового приміщення
Відповідно до договору найму житлового, приміщення знаходяться у громадян у безстроковому користуванні (а не на певний строк). Тому однією з особливостей відносин користування житлом за договором соціального найму є те, що вони носять, за загальним правилом, що триває, стабільний характер.
Але, не дивлячись на це, рано чи пізно наступають обставини, з якими закон пов'язує їх припинення. «Припинення житлових правовідносин тягнуть обставини, які іменуються юридичними фактами і відповідно до загальноприйнятої класифікації поділяються на події і дії» 1, - відзначає Ю.К. Толстой, тобто сукупність юридичних фактів, з настанням яких закон пов'язує припинення договору житлового найму, утворює підставу припинення цього договору 2.
Який зміст потрібно вкладати в поняття «припинення договору житлового найму?» Тут потрібно відзначити, що до поняття припинення договору житлового найму не належать випадки зміни змісту цього договору.
Часткова зміна цього договору іноді може бути пов'язано з припиненням договору в результаті зміни сторін у договорі. «Так, наприклад, у разі поділу житлового приміщення між членами сім'ї, якщо сім'я складається з кількох людей і з її складу відокремлюється один член сім'ї з відкриттям самостійного особового рахунку, то у решти членів сім'ї договір лише змінюється, а у який вийшов зі складу сім'ї участь в колишньому договорі припиняється і виникає новий договір »3.
Якщо юридичні факти, що викликають припинення договору, пов'язані з певною подією, то договір припиняється без його розірвання. "Так, якщо в даній місцевості стався землетрус, в результаті чого зруйновано будинок, то хоча його мешканці і вціліли б, дію житлових правовідносин припинилося, оскільки приміщення, в яких люди жили, більше немає" 4. Таким чином, тут має місце загибель об'єкта договору, що тягне за собою припинення договору найму житлового приміщення.
Припинення житлових правовідносин має місце і тоді, коли людина, який користувався приміщенням, вмирає.
У наведених прикладах припинення житлового правовідносини пов'язано з настанням юридичного події, тобто обставини, що не залежить від волі людей (стихійного явища або смерті).
Припинення житлових правовідносин може бути зумовлено закінченням терміну, якщо правовідносини носить строковий характер (наприклад, при короткостроковому наймі), непридатністю приміщення для проживання та іншими обставинами.
У зазначених випадках мова йде або про події, або про такі обставини, з якими сам закон пов'язує припинення житлових правовідносин. Так, закінчення терміну договору піднайму тягне припинення житлових правовідносин в силу закону, незалежно від того, як ставиться до цього піднаймач.
Набагато частіше припинення житлових правовідносин по найму житлового приміщення обумовлене діями або його учасників, або третіх осіб, або, нарешті, актами відповідних органів державної влади або місцевого самоврядування, в тому числі органів суду і прокуратури, причому нерідко має місце їх поєднання.
Дії учасників житлових правовідносин яких третіх осіб, які тягнуть їх припинення і розірвання договору, можуть бути як правомірними, так і неправомірними.
Житлове правовідносини може бути припинена за взаємною згодою його учасників.
У випадках, передбачених законом, житлове правовідносини може бути припинено на вимогу одного з учасників (ч.1.ст.89 РК, п.1.ст.687 ЦК).
Припинення житлового правовідносини тягнуть також неправомірні дії, наприклад, коли власник підпалює будинок з метою отримати страхове відшкодування, а заодно й позбутися від неугодного наймача. Також це можуть бути і дії третіх осіб, що тягнуть припинення житлових правовідносин. Наприклад, громадянин був безпідставно притягнутий до кримінальної відповідальності, а згодом реабілітований. Під час його відсутності в приналежний йому будинок за розпорядженням органів виконавчої влади поселили інших осіб. Після повернення особа вимагає звільнення будинку від сторонніх громадян 1.
Найчастіше дій учасників житлових правовідносин і третіх осіб ще недостатньо для їх припинення. Крім цього необхідні акти відповідних органів державної влади або органів місцевого самоврядування. Так, для припинення житлового правовідносини та розірвання договору найму внаслідок того, що громадянин систематично порушує права та інтереси сусідів, створюючи умови, неможливі для спільного проживання, необхідне рішення суду про розірвання договору житлового найму, винесене за позовом зацікавленої особи.
Владні акти відповідних органів як підстави припинення житлових правовідносин можуть поєднуватися не тільки з діями їхніх учасників або інших осіб, але також і з іншими юридичними фактами. Так, аварійний стан будинку, підтверджене актом міжвідомчої комісії, служить підставою для звернення до прокуратури за дачею санкції на адміністративне виселення проживаючих у будинку осіб.
Нерідкі випадки, коли для припинення житлового правовідносини необхідна наявність не одного, а кількох владних актів. Наприклад, за рішенням органу виконавчої влади суб'єкта РФ будинок, в якому громадяни проживають, підлягає знесенню або переобладнанню в нежилий. Громадяни відмовляються звільнити будинок і переселитися в надані їм інші упорядковані житлові приміщення. Для звільнення будинку від проживають у ньому необхідно пред'явити позов, конкретно вказавши, які житлові приміщення надаються виселюваним.
Таким чином, "якщо юридичні факти, що викликають припинення договору, не пов'язані з порушенням наймачем своїх зобов'язань, то договір припиняється без його розірвання. У разі порушення наймачем своїх зобов'язань, договір припиняється шляхом його дострокового розірвання 1.
«Припинення житлового правовідносини - це більш широке, тобто родове поняття по відношенню до розірвання договору найму» 2. Як вже було зазначено раніше, припинення житлових правовідносин тягнуть обставини (юридичні факти): події і дії.
Припинення договору може бути в трьох формах: по-перше, за узгодженою волі сторін (угода про припинення договору), по-друге, з волі однієї зі сторін і, по-третє, внаслідок обставин, які взагалі від волі сторін не залежать (смерть громадянина).
Розірвання договору, на відміну від припинення, поняття більш вузьке, яке включає в себе припинення житлових правовідносин в результаті дій їх суб'єктів, а не подій і дій, як при припиненні договору, тобто не всі підстави припинення договору тягнуть його розірвання.
Розірвання договору слід відрізняти і від визнання його недійсним. Недійсний договір повинен бути визнаний неіснуючим з моменту укладення, а при розірванні договору він припиняє свою дію лише з моменту розірвання. Так, договір стає недійсним у разі визнання недійсним ордера, на підставі якого він укладений (ст.ст. 48 і 100 ЖК). Недійсний і договір найму житлового приміщення, укладений без видачі ордера (п. 3 постанови № 2 Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 р. "Про практику застосування судами житлового законодавства" 1. "Ця різниця має істотне практичне значення, наприклад, при визначенні дійсності виданого ордера (виданий він на вільне або зайняте в момент його видачі житлове приміщення) "2.
Розірвання договору найму житлового приміщення слід відрізняти і від виселення. Наслідком розірвання договору найму житлового приміщення є втрата наймачем і всіма членами його сім'ї одночасно права користування житловим приміщенням, а при необхідності і виселення їх з житлового приміщення. Таким чином, припинення житлових правових відносин може, як супроводжуватися, так і не супроводжуватися виселенням громадян. Ясно, наприклад, що якщо припинення житлового правовідносини сталося внаслідок смерті громадянина, то виселяти нікого. Виселення не відбувається і тоді, коли житлове приміщення приватизовано, так як в даному випадку замість договору соціального найму житлового приміщення виникають правовідносини власності, хоча житлові правовідносини з іншим суб'єктним складом і інші за змістом можуть зберегтися. Зокрема, це має місце тоді, коли не всі члени сім'ї, що дали згоду на приватизацію житлового приміщення, самі стають її учасниками, або тоді, коли в житловому приміщенні проживають інші особи. Однак у всіх зазначених випадках приватизація сама по собі не призводить до виселення з житлового приміщення проживають у ньому. Якщо, скажімо, на момент приватизації в житловому приміщенні проживає піднаймач, то він зберігає право користування житловим приміщенням на колишніх умовах на термін, який передбачений у договорі піднайму, хоча і перестає бути піднаймачеві.
«Але, частіше за все припинення житлових правовідносин пов'язане з виселенням проживають у житловому приміщенні осіб» 1.
Виселення, по яких би підставах і в якому б порядку воно не здійснювалося, у всіх випадках належить до примусових заходів державно-правового впливу. Виселення із займаного житлового приміщення в будинку державного, муніципального або громадського житлового фонду допускається лише з підстав, встановлених законом (ч. 1 ст. 90 ЖК). Виселення проводиться або за рішенням суду (судове виселення) або з санкції прокурора (адміністративне виселення). У той же час виселення далеко не завжди можна кваліфікувати як санкцію і тим більше як міру правової відповідальності. Якщо будинок, в якому проживає громадянин, підлягає знесенню, але громадянин не звільняє його, вважаючи, що надане йому інше приміщення не є упорядкованим, що виник спір підлягає вирішенню в судовому порядку. У разі задоволення позову про виселення громадянина не можна говорити про застосування до нього ні санкції, ні тим більше міри відповідальності. Не можна говорити про застосування до громадянина санкції і при виселенні його в адміністративному порядку з аварійного будинку, хоча виселення та проводиться з санкції, тобто з дозволу прокурора. Заходи відповідальності не застосовуються до громадянина і тоді, коли він підлягає виселенню в адміністративному порядку з самоправно зайнятого жилого приміщення. У даному випадку правий на приміщення громадянина не позбавляють, оскільки в результаті самоуправного заняття житлового приміщення він ніяких прав на нього не придбав. А от якщо громадянин виселяється за рішенням суду за псування або руйнування житлового приміщення або через неможливість спільного проживання, то до нього застосовуються заходи цивільно-правової відповідальності.
Якщо відбулося рішення суду про виселення громадянина або дана санкція прокурора на адміністративне виселення, то «при звільненні приміщення мова повинна йти саме про виселення громадянина, хоча б він і підкорявся рішенням суду або санкції прокурора і для звільнення приміщення не довелося вдаватися до сприяння судового виконавця і органів міліції »1.
Таким чином, виселення громадянина в більшості випадків є наслідком розірвання договору житлового найму, тобто наслідком припинення дії підстави користування житловим приміщенням. Однак не слід забувати, що договір найму може і не бути підставою користування житловим приміщенням. Тому виселення громадян "може мати місце як внаслідок розірвання договору житлового найму, так і в інших випадках, у тому числі і тоді, коли громадянин проживає у житловому приміщенні без всяких на те підстав, наприклад, при самоправно зайнятих житлового приміщення" 2.
Як відзначають М.І. Брагінський і В.В. Витрянский, "розірвання договору, з одного боку, вносить певний дестабілізуючий фактор у відносини сторін, надаючи можливість припинити договір до отримання очікуваного результату, а з іншого боку, надає спосіб уникнути виконання договору у випадках, коли його реалізація не буде відповідати цілям, які стоять перед сторонами "3.
Прагнучи забезпечити стійкість користування житловими приміщеннями, держава ретельно регулює відносини щодо розірвання договору житлового найму та виселення громадян з житлових приміщень, що має велике значення у забезпеченні здійснення конституційного права громадян на житло.
Аналіз норм, що регулюють ці відносини, показує, що законодавець на перше місце ставить захист житлових інтересів наймачів та членів їх сімей. З одного боку, він надає їм широкі права в розірванні договору, а з іншого - оберігає їх від необгрунтованих виселень із займаних квартир.
Чинне житлове законодавство передбачає можливість розірвання договору житлового найму, як з ініціативи наймача, так і на вимогу наймодавця.
Права наймача або членів його сім'ї при розірванні зазначеного договору з їх ініціативи нічим не обмежені. Наймач житлового приміщення вправі за згодою членів сім'ї в будь-який час розірвати договір найму (ст. 89 ЖК РРФСР). Причина розірвання договору значення не має. «Одностороння відмова громадянина від користування житловим приміщенням не ставиться в залежність від будь-яких умов, не вимагає попереднього попередження, може бути здійснений, як правило, в будь-якій формі» 1. Єдина обов'язок, що покладається при цьому на виїжджає наймача, - це здача приміщення в належному стані (ч. 2 ст. 142 ЖК УРСР).
«Воля наймача та членів його сім'ї може бути виражена не тільки шляхом прямого волевиявлення в позитивній формі, а й формі конклюдентних дій, коли воля розірвати договір і припинити житлові відносини з наймодавцем випливає з досконалого дії, а не з прямого волевиявлення» 2. Наприклад, виїзд наймача та членів його сім'ї на постійне місце проживання в інше місце, хоча б вони і не заявили про припинення житлового правовідносини. Згідно з частиною 2 статті 89 ЖК договір найму вважається розірваним з дня виїзду. На відміну від порядку, передбаченого цією статтею, статтею 687 ЦК передбачено обов'язок наймача за договором найму комерційного письмово (за три місяці) попереджати про це наймодавця. Таким чином, наймач житлового приміщення за договором соціального найму має самостійність при односторонньому розірванні даного договору і обмежений тільки отриманням згоди на це від членів його сім'ї, в тому числі і тимчасово відсутніх з підстав, передбачених ст. ст. 60 і 62 ЖК, а також представника неповнолітніх членів сім'ї з санкції органів опіки та піклування.
Виїзд на постійне місце проживання треба відрізняти від тимчасової відсутності.
Виїзд на постійне місце проживання визначається намірами наймача. При цьому не має значення, чи отримав він в новому місці проживання інше приміщення, чи прописаний там, переїхав чи в інший населений пункт тощо.
Інше питання - доведення такого наміру. Ними можуть бути зміна місця роботи, одержання іншого житлового приміщення для постійного місця проживання, крім випадків, коли закон передбачає збереження колишнього приміщення, вселення в якості члена сім'ї до іншої особи тощо. Пленум Верховного Суду СРСР у постанові "Про практику застосування судами житлового законодавства" від 3 квітня 1987 р. № 2 (у ред. Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 30 листопада 1990 р. № 14) 1 роз'яснив (п.9), що при вирішенні спорів про розірвання договору найму зважаючи виїзду наймача і членів його сім'ї на постійне проживання в інше місце суд зобов'язаний витребувати докази, що свідчать про те, що наймач оселився в іншому населеному пункті або в іншому житловому приміщенні даного населеного пункту. Такими доказами можуть бути документи про виписку з житлового приміщення, про звільнення з роботи і влаштуванні на роботу за місцем нового проживання, забезпечення житлом за новим місцем роботи та ін
При цьому всі докази підлягають обліку та оцінці в сукупності з іншими доказами.
При тимчасовій відсутності наймача або членів його сім'ї, на відміну від виїзду на постійне проживання в інше місце, громадянин не набуває іншого постійного місця проживання, у нього є намір повернутися в колишнє жиле приміщення, яке обмежена певним законом строком на 6 місяців, якщо законом не передбачено більш тривалий термін (п. 8 постанови № 2 Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 р.) 2, а також тимчасова відсутність особи має бути зумовлено обставинами, встановленими статтею 60 ЖК. При цьому наймач або члени його сім'ї втрачають право користування житловим приміщенням лише внаслідок відсутності понад встановлені строки і тільки після прийняття судом рішення про визнання особи такою, що втратила право на житлову площу.
Що ж стосується розірвання договору найму житлового приміщення при виїзді наймача на постійне проживання в інше місце, то відповідно до правил статті 88 ЖК УРСР, якщо з житлового приміщення вибуває не вся сім'я, то договір найму житлового приміщення не розривається, а може бути переоформлений на будь-якого з решти членів сім'ї. Член сім'ї втрачає право на користування жилим приміщенням з дня вибуття.
Таким чином, в даному випадку треба відрізняти розірвання договору найму житлового приміщення від його припинення (втрати) права користування житловим приміщенням.
Учасниками договору найму є не тільки дві особи - наймач і наймодавець, а на стороні наймача у договорі можуть брати участь і інші особи - члени його сім'ї, причому на тих самих правах, що і наймач (ст. 53 ЖК).
З вибуттям наймача договір не припиняється, його сторонами залишаються інші учасники, один з яких заміщає наймача (ст. 88 ЖК). Договір найму житлового приміщення припиняється, якщо він перестає діяти у відношенні наймача і всіх членів його сім'ї одночасно. Втрата ж права користування житловим приміщенням поширюється лише на одну особу - наймача або члена його сім'ї, а договір найму житлового приміщення продовжує діяти у відношенні всіх інших його учасників.
«Договір найму житлового приміщення припиняється з цих підстав (ст. 89 ЖК) тільки в тому випадку, коли на стороні наймача у договорі виступає лише одна особа - сам наймач, втрачають право на житлове приміщення, що не має членів сім'ї. Тоді втрата права на житлове приміщення або виселення є підстава для припинення договору найму шляхом його розірвання »1.
Таким чином, договір найму діє лише до тих пір, поки існує наймач як сторона договору і здійснюється право користування житловим приміщенням. З виїздом на постійне проживання, зі смертю, визнанням безвісно відсутньою або померлою наймача договір житлового найму та суб'єктивні права наймача припиняються.
Положення наймодавця, на відміну від наймача, є більш стабільним. Зміна осіб на стороні наймодавця також може мати місце, але значно рідше. Згідно зі статтею 675 ДК, статті 9 Закону "Про основи" від 24.12.92 р. при переході права власності на займане за договором найму житлове приміщення не відбувається розірвання або зміни договору найму житлового приміщення. При цьому новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору найму.
Саме в такому порядку, розглянутому вище, відбувається розірвання договору соціального найму житлового приміщення за волевиявленням наймача житлового приміщення, і, як правило, такий порядок розірвання договору соціального найму видається менш складним у порівнянні з порядком розірвання такого договору на вимогу наймодавця. Це обумовлено, зокрема, тим, що права наймодавця на розірвання договору житлового найму та виселення наймачів обмежені цілим рядом умов, зазначених у законі (ч. 3 ст. 89, ст. 90 ЖК). «Забезпечуючи стійке, стабільне користування громадянами наданими їм житловими приміщеннями, РК регулює відносини, пов'язані з розірванням договору найму житлового приміщення, виселенням з житлових приміщень, виходячи з всілякої захисту житлових інтересів громадян" 1. У статті 10 ЖК закріплений принцип, згідно з яким ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення інакше як на підставах і в порядку, передбаченому законом. Тому розірвання договору найму житлового приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду з ініціативи наймодавця є винятковою мірою і допускається лише з підстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку, крім випадків виселення з будинків, що загрожують обвалом (ст. 90 ЖК). При цьому, оскільки наслідком розірвання договору є виселення, дані підстави можуть бути визначені лише законодавством РФ (ст. 90 і 95 ЖК).
Спірним є випадок з обміном жилих приміщень. Якщо це обмін між двома наймачами, то питань не виникає: відбувається припинення двох договорів найму житлових приміщень, що разом з тим є підставою виникнення двох нових договорів найму. Але існує і випадок родинного обміну (ст. 79 ЖК), який не можна віднести до цього підстави припинення договору житлового найму, так як для сторін, які переїжджають в інше житлове приміщення, одні житлові правовідносини дійсно припиняються і виникають нові. Для тих же членів сім'ї, які залишаються проживати в колишньому житловому приміщенні, але приймають іншого члена сім'ї, замість вибулого у порядку обміну, відбувається не припинення, а зміна житлового правовідносини. Також існують випадки примусового обміну, який проводиться всупереч волі учасників обміну як один із способів охорони житлових правовідносин, тому його не можна відносити до основ припинення договору житлового найму, не пов'язаним з винним порушенням наймачем своїх обов'язків.
Така підстава, як закінчення строку договору, має застосовуватися до договору комерційного найму житлового приміщення або до договору піднайму, але до договору соціального найму воно застосовуватися не може, тому що цей договір носить безстроковий характер, на відміну від вище названих.
З прийняттям РК були закріплені ті ж підстави розірвання договору житлового найму на вимогу наймодавця і виселення громадян з житлових приміщень у судовому порядку, що містилися в Основах житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік від 24 червня 1981 р. 1 Перелік цих підстав не є вичерпним, так як стаття 95 ЖК передбачає можливість встановлення законодавством РФ та інших випадків виселення громадян з наданням іншого житлового приміщення (в ред. Закону РРФСР від 06.07.91 р. № 1552-1) 2.
Таким чином, як вже зазначалося, за яким би підстав не вироблялося розірвання договору житлового найму, наслідком такого розірвання є, як правило, виселення наймача та членів його сім'ї із займаного приміщення. Виселення допускається лише за визначеними підставами і виробляється в судовому порядку.
В адміністративному порядку з санкції прокурора можуть бути виселені лише особи, які самоправно зайняли жиле приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом (ч. 2 ст. 90 ЖК).
На наймодателе, виселяти громадян за визначеними підставами, лежить найважливіший обов'язок одночасно надати їм інше житлове приміщення, за винятком випадків, які зазначені у ЖК, коли відбувається виселення без надання іншого житлового приміщення.
РК передбачено виселення громадян з наданням іншого благоустроєного як, так і просто іншого житлового приміщення.
Зокрема, до підстав розірвання договору житлового найму та виселення з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення РК відносить наступні випадки: 1) виселення у разі, якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню у зв'язку з відведенням земельної ділянки для державних або громадських потреб (ст. 92ЖК), 2) якщо будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом (ст. 93 ЖК); 3) якщо будинок (жиле приміщення) підлягає переобладнанню в нежилий (ст. 92 ЖК); 4) виселення здійснюється з військових містечок осіб , які втратили зв'язок із Збройними Силами РФ (ст. 94 ЖК).
Виселення з житлового приміщення наймачів та членів їх сімей з наданням іншого, тобто невпорядкованого житлового приміщення можливо з таких підстав:
щодо громадян, які отримали житлові приміщення в будинках колгоспів, якщо вони виключені з членів колгоспу або вийшли з колгоспу за власним бажанням (ст. 95 ЖК РРФСР);
щодо громадян, які протягом шести місяців не вносять плату за житло та комунальні послуги (ч. 6 ст. 15 Закону "Про основи»);
у разі визнання ордера на житлове приміщення недійсним (ст. 100 ЖК);
виселення з службових житлових приміщень громадян, перелічених у статті 108 ЖК;
Виселення з гуртожитків за наявності підстав, передбачених частиною 2 статті 110 ЖК.
І до третьої класифікацією належать підстави, за наявності яких наймач та члени його сім'ї підлягають виселенню без надання їм іншого житлового приміщення. Ці випадки передбачені статтею 98 РК:
якщо наймач, члени його сім'ї або інші особи, які проживають з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення;
використовують житлове приміщення не за призначенням;
систематичним порушенням правил співжиття роблять неможливим для інших проживання разом з ними в одній квартирі чи одному будинку, а заходи запобігання або громадського впливу виявилися безрезультатними;
без надання іншого жилого приміщення можуть бути виселені також особи, позбавлені батьківських прав, якщо їх спільне проживання з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав, визнано неможливим;
виселення у зв'язку з визнанням ордера на жиле приміщення недійсним внаслідок неправомірних дій одержали ордер, (ч. 1 ст.100 ЖК);
виселення з службових житлових приміщень (ст. 106 ЖК);
виселення з гуртожитків за наявності умов, зазначених у частині 1 статті 110 ЖК.
«З точки зору виконуваних функцій є всі підстави вважати правила вищевказаних статей закону загальними юридичними гарантіями житлових прав наймачів та членів їх сімей при виселенні з житлових приміщень у будинках державного, муніципального та громадського житлового фонду. Спільними вони вважаються тому, що стосуються не яких-небудь окремих випадків виселення, а поширюються, як правило, на всі випадки виселення громадян з вказаних будинків. Безумовно, якщо говорити в цілому про гарантії при виселенні, то найбільш загальними є юридичні гарантії, передбачені частиною 4 статті 10 ЖК, які поширюються на всіх користувачів житловими приміщеннями, незалежно від того, в будинку якогось житлового фонду вони проживають »1.
Але гарантії прав на забезпечення виселяється громадянина іншим житловим приміщенням не закінчуються тільки покладанням на наймодавця обов'язки з надання іншого жилого приміщення. З метою більш ретельної охорони інтересів наймача та членів його сім'ї законодавець встановив вимоги, яким має відповідати надається житлове приміщення.
«Говорячи про регулювання новим житловим законодавством розглянутого питання в цілому, слід зазначити, що, йдучи шляхом розширення прав громадянина на житло та посилення юридичних гарантій їх стійкості, воно в ряді випадків замість виселення без надання житлового приміщення ввело виселення з наданням іншого жилого приміщення. Наприклад, якщо за раніше діючим законодавством, громадяни, що проживають в колгоспних будинках, якщо вони виключені з членів колгоспу або вибули з нього за власним бажанням, підлягали виселенню без надання іншої житлової площі, то за новим законом - з наданням іншого жилого приміщення »2.
Таким чином, житлове законодавство, закріплюючи підстави, порядок та наслідки припинення житлових правовідносин з наймачами і їх виселення, одночасно встановлює юридичні гарантії захисту їх прав та законних інтересів.
Важливо відзначити, що з метою більш ретельної охорони інтересів наймачів та членів їх сімей законодавець встановив вимоги, яким має відповідати надається у зв'язку з виселенням благоустроєне або просто інше житлове приміщення. І ці вимоги, на нашу думку, є необхідним мінімумом, що допускає виселення з наданням іншого жилого приміщення. Організація, на якій лежить обов'язок надання житлового приміщення, може, звичайно, виділяти на свій розсуд квартири і з кращими характеристиками. У першу чергу, як нам здається, це повинно відноситися до інвалідам, пенсіонерам, сім'ям, які мають малолітніх дітей, що буде відповідати статті 7 Конституції РФ, яка проголосила Російську Федерацію соціальною державою, політика якої спрямована на створення умов, що забезпечують гідне життя людини, підтримку даних категорій громадян.
Таким чином, всі норми, що регулюють відносини щодо розірвання договору житлового найму та виселення громадян з житлових приміщень мають велике значення у забезпеченні здійснення конституційного права громадян на житло. Чітке правове регулювання підстав припинення та розірвання договору житлового найму надає наймачу можливість домогтися відхилення судом необгрунтованих вимог наймодавців. Обмежуючи коло підстав розірвання договору житлового найму, забезпечуючи надання виселюваному іншого жилого приміщення, житлове законодавство тим самим гарантує широкий захист житлових прав та інтересів громадян.
§ 2.3. Права та обов'язки сторін у договорі найму житлового приміщення
У договорі комерційного найму, як і в будь-якому іншому консенсуальних договорів, можуть бути чітко розмежовані два етапи у взаємовідносинах сторін. На першому сторони пов'язані правами та обов'язками, які мають предметом передачу житлового приміщення наймачеві, а на другому - таким предметом стають нормальне користування житловим приміщенням однієї зі сторін (наймачем) і забезпечення їй такого користування іншою стороною (наймодавцем).
Розподіл взаємовідносин сторін на два етапи визначає зміст, а в певному сенсі і структуру тієї частини гол. 35 ЦК, яка присвячена договором комерційного найму. Зазначене поділ особливо чітко виражено в одній з основних статей цього розділу. Мова йде про ст. 676 ГК «Обов'язки наймодавця житлового приміщення». Її п. 1 встановлює вимоги до переданому житловому приміщенню, а п. 2 - до належного поведінці того ж наймодавця в період після відбулася передачі житлового приміщення.
Стаття, про яку йде мова, не увійшла до складу шести, виділених у ст. 672 ЦК. Це означає, що, хоча ст. 676 ЦК поширюється на обидва типи договорів, вона має по відношенню до кожного з них певними особливостями. Як вже зазначалося, на відміну від договору комерційного найму, до договору соціального найму інші статті гол. 35 ЦК, крім ст. 672 і виділених в ній шести інших, застосовуються лише субсидіарно, тобто у випадках, коли в житловому законодавстві не передбачено іншого.
Відповідно до ст. 676 ГК наймодавець повинен передати наймачеві житлове приміщення «вільним і в стані, придатному для проживання».
Перша вимога означає, що житлове приміщення необхідно передати вільним не тільки у фактичному, а й в юридичному сенсі. Відповідно в Положенні про порядок і умови найму житлових приміщень, що перебувають у державній і муніципальної власності м. Москви, передбачено: «Житлове приміщення, що передається за договором найму, має бути вільна від будь-яких зобов'язань» 1. Друге із зазначених все в тому ж п. 1 ст. 676 ГК вимог має більш широке значення. Перш за все, звертає на себе увагу те, що хоча буквально відповідна норма означає необхідність передати наймодавцю житлове приміщення у стані, «придатному для проживання», однак з урахуванням абсолютно ясної мети будь-якого договору найму житлового приміщення слід тлумачити зазначену норму распространительно. Мається на увазі необхідність оцінювати стан переданого житлового приміщення з точки зору його придатності для «постійного проживання». Не випадково у п. 3 ст. 687 ЦК, в якій йде мова про розірвання договору, вказане наслідок пов'язано саме з тим, що приміщення перестає бути придатним для «постійного проживання». Зазначена обставина має дуже важливе значення, оскільки дозволяє при відповіді на питання, чи можна вважати вироблене наймодавцем виконання належним, керуючись таким актом, як Положення за оцінкою непридатності житлових будинків і житлових приміщень державного і громадського житлового фонду для постійного проживання 1. Назване Положення передбачає необхідність при визначенні придатності житлового приміщення враховувати фізичний його знос, пошкодження несучих конструкцій, недоліки планування і рівня внутрішнього благоустрою, а також санітарні вимоги. До Положення включені конкретні критерії, якими слід при цьому керуватися. Для прикладу можна послатися на допустимі межі зносу житлового будинку, в якому знаходиться жиле приміщення для кам'яних будинків фізичний знос не повинен перевищувати 70%, а для дерев'яних будинків і будинків зі стінами з місцевих матеріалів і мансард - 65%.
Стан житлового приміщення на момент його передачі наймачу фіксується підписаними обома сторонами актами. Використовувані в м. Москві формуляри таких актів включають дані про розмір загальної і житлової площі, плануванню, опорядженні квартир, матеріал стін, фізичний знос та ін 2.
Пункт 2 ст. 676 ЦК, маючи на увазі стадію, наступну за передачею житлового приміщення наймачеві, виділяє три групи зобов'язань наймодавця. Це - здійснення належної експлуатації житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення (1), надання або забезпечення надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг (2), а також забезпечення проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, які знаходяться в житловому приміщенні (3).
Першою з зазначених обов'язків присвячений розд. IV РК, розрахований у формі імперативної норми на договори соціального найму житлових приміщень. У цьому розділі («Забезпечення збереження житлового фонду, його експлуатація та ремонт») містяться в рівній мірі норми, як приватного, так і публічного права.
На державні і громадські органи, підприємства, установи, організації, посадових осіб покладається обов'язок дбати про схоронність житлового фонду та підвищення його благоустрою (ст. 140 ЖК). До числа заснованих на договорі обов'язків наймодавця, спрямованих на ту ж мету, відноситься необхідність своєчасно проводити ремонт житлових будинків і забезпечувати безперебійну роботу інженерного обладнання будинків і жилих приміщень, належним чином утримувати під'їзди, інші місця загального користування будинків і прибудинкової території (ст. 141 ЖК ). Нарешті, публічний і одночасно приватний характер носить включена до ст. 144 Житлового кодексу норма, що передбачає, що експлуатація житлових будинків і квартир, у чиїй би власності вони не знаходилися, повинна здійснюватися з обов'язковим дотриманням єдиних правил і норм експлуатації та ремонту житлового фонду.
Наведена норма, що відноситься в рівній мірі до соціального та комерційного найму, у зазначених рамках може конкретизуватися в договорі.
Незалежно від того, про який тип договорів найму йде мова, розрізняють два істотно відмінних один від одного правових режиму надання комунальних послуг наймачеві. Перший, найбільш поширений, - той, при якому надання послуг становить обов'язок наймодавця. Не відрізняючись у цьому сенсі від обов'язку надати саме житлове приміщення, він входить подібним чином у зміст договору найму. Необхідність для наймодавця надати послуги відповідає обов'язки наймача їх оплачувати, як правило, в порядку, встановленому для оплати житлового приміщення. Це відноситься, зокрема, до надання таких послуг, як постачання водою, теплопостачання, послуги з каналізації, вивезення твердих і рідких побутових відходів та ін У подібних випадках наймодавець від власного імені укладає договір безпосередньо з організацією, яка приймає на себе обов'язок надавати відповідні послуги.
Інакше будуються відносини з приводу енерго-та газопостачання. У цьому випадку між енергопостачальною (газопостачальної) організацією і споживачем укладається договір. У ролі споживача послуг при договорі найму соціального завжди виступає наймач, а при договорі комерційного найму, в залежності від составлявшегося між ними угоди - наймодавець чи безпосередньо наймач.
При безпосередніх договірних зв'язках наймача з енергопостачальною організацією остання набуває договірне відношення з банком, який приймає на себе обов'язок здійснювати ведення необхідних розрахунків з платниками, включаючи стягнення пені за невчасну оплату. Саме в цих випадках обов'язок наймодавця обмежується забезпеченням надання наймачеві відповідних послуг. Цю обов'язок наймодавця, можна, таким чином, визначити як прийняття на себе здійснення всіх залежних від нього заходів до того, щоб послуги, про які йдеться, були надані в дійсності.
Остання за рахунку обов'язок наймодавця, про яку йде мова в ст. 676 ЦК, - належна експлуатація спільного майна багатоквартирного житлового будинку стосується, перш за все майна, перерахованого в ст. 290 ЦК. Вживання в ст. 676 ГК з приводу всього цього майна терміна «забезпечити» означає, зокрема, що наймодавець не може посилатися на обставини, що залежать від інших власників квартир у будинку (наприклад, на те, що вони не внесли необхідних для проведення ремонту сум). Це ж відноситься і до пристроїв для надання комунальних послуг, які знаходяться в житловому будинку (приміщенні).
Обов'язків наймача житлового приміщення присвячена ст. 678 ЦК. На відміну від ст. 676 ЦК, визначальною обов'язки наймодавця стосовно саме до договору комерційного найму, ст. 678 є однією із згаданих у ст. 672 ГК шести статей, загальних для обох типів договорів найму. Це, однак, не виключає існування відповідно до обов'язків наймача серйозних відмінностей у вирішенні відповідних питань залежно від того, чи йде мова про договори комерційного чи соціального найму.
Виділені в ст. 678 ГК обов'язки наймача зводяться до наступного: використовувати житло тільки для проживання (1), забезпечувати збереження житлового приміщення та підтримувати його в належному стані (2), не виробляти перебудови та реконструкції житлового приміщення без згоди наймодавця (3), а також своєчасно вносити плату за житлове приміщення і, якщо це передбачено договором, самостійно вносити комунальні платежі.
Перша з перерахованих обов'язків - використовувати житлове приміщення для проживання включена в легальне визначення договору комерційного найму (п. 2 ст. 671 ЦК). Та ж обов'язок стосовно до договору соціального найму випливає з ряду статей Закону РФ «Про основи» і ЖК.
Стаття 142 ЖК більш широко, ніж це зроблено в ЦК, визначає склад обов'язків наймача, пов'язаних із збереженням, житла, що розуміється в широкому сенсі. Зокрема, крім необхідності для наймача забезпечити збереження власне житлових приміщень, він повинен також дбайливо ставитися до санітарно-технічного та іншого обладнання, до об'єктів благоустрою, додержувати правил утримання жилого будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, чистоту і порядок у під'їздах, кабінах ліфтів, на сходових клітках та в інших місцях загального користування. Таким чином, не тільки для наймодавця, але і для наймача (для останнього - з договору) відповідний обов'язок не обмежується розмірами житлового приміщення як такого. Порушення зобов'язань, про які йде мова, може спричинити виселення наймача з житлового приміщення. При цьому для договору комерційного найму підставою може служити «руйнування чи псування жилого приміщення наймачем або іншими особами, за яких він відповідає», а для договору соціального найму - «систематичне руйнування або псування житлового приміщення». У тому і іншому випадках поняття житлового приміщення має широке значення, не обмежена ним самим у якості предмета найму, а охоплює все майно, право користування, яким у відповідному обсязі отримує наймач.
Хоча обидва типи договорів найму житлового приміщення припускають неодмінно згоду наймодавця на перебудову і реконструкцію житлового приміщення, ст. 84 ЖК передбачає більш жорсткі вимоги, які пред'являються до наймачам за договором соціального найму. Мається на увазі, що як перебудову, так і перепланування житлового та підсобних приміщень можуть проводитися тільки з метою підвищення благоустрою квартири і допускаються лише за згодою наймача, повнолітніх членів його сім'ї і наймодавця, а також з дозволу виконавчих органів. Спори, що виникають у зв'язку з відмовою наймодавця, наймача або членів його сім'ї здійснити перебудову або перепланування житлового приміщення, вирішуються у судовому порядку, якщо на виробництво перебудови або перепланування вже отримано необхідний дозвіл виконавчих органів.
На наймача, який допустив самовільне перевлаштування або перепланування житлового або підсобного приміщення, про яке б договорі найму житлового приміщення не йшла мова, лежить обов'язок за свій рахунок привести це приміщення до попереднього стану.
Сторонам договору комерційного найму надається можливість самим визначати терміни внесення плати за житлове приміщення (п. 3 ст. 682 ЦК) та порядок її внесення. Якщо сторони не скористалися наданим їм правом встановлювати строки внесення плати за житлове приміщення, це означає, що вони будуть керуватися порядком, передбаченим РК, до якого прямо відсилає ст. 682 ЦК. Мається на увазі ст. 56 ЖК, яка покладає на наймача обов'язок вносити плату за житло щомісяця не пізніше десятого числа наступного місяця. Наведена норма є для договорів соціального найму, на відміну від найму комерційного, імперативною.
Все те, про що йшла мова, відноситься до плати власне за житлове приміщення. Разом з тим, у ст. 57 ЖК міститься вказівка на те, що за водопостачання, газ, електричну та теплову енергію, інші послуги стягується особлива плата, крім квартирної. При цьому незалежно від того, чи йде мова про комерційне чи соціальному наймання житлового приміщення, оплата комунальних послуг здійснюється за затвердженими в установленому порядку тарифами. На наймача лежить обов'язок вносити плату за комунальні послуги вчасно. У випадках, про які йшла мова вище, послуги оплачуються безпосередньо наймодавцю (за водопостачання, вивезення сміття тощо). Ці розрахунки здійснюються у строки і в порядку, встановлені для оплати житлового приміщення.
Спеціально врегульовано у ЦК питання про розподіл між сторонами обов'язків по ремонту житла. Присвячена ремонту ст. 681 ЦК не входить до числа тих статей, які зазначені у ст. 672 ЦК, а тому слід вважати, що вона розрахована саме на договір комерційного найму. Зазначена обставина знайшло своє вираження уже в тому, що прийняті на цей рахунок норми носять диспозитивний характер. Презюмируемой в ст. 681 ГК основний варіант зводиться до наступного: якщо інше не передбачено в договорі, поточний ремонт входить в обов'язок наймача, а капітальний - наймодавця. До цього п. 3 ст. 681 ГК додає певну гарантію, яка, як виняток, являє собою імперативну норму. Суть її зводиться до того, що переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, якщо тільки таке переобладнання істотно змінює умови користування житловим приміщенням, допускається тільки за згодою наймача.
Стосовно до договору соціального найму виробництво ремонту складає частину більш загального обов'язку сторін забезпечити схоронність жилих будинків (жилих приміщень).
Тому, встановлюючи загальний принцип розподілу обов'язків по виробництву ремонту: капітальний ремонт виробляє наймодавець, а поточний - наймач. РК надає відповідним нормам імперативний характер. Так, у його ст. 142 закріплено обов'язок наймача проводити за свій рахунок поточний ремонт жилих приміщень, а при звільненні приміщення здати його в належному стані.
Умови і порядок проведення ремонту визначаються договором найму житлового приміщення, правилами користування житловим приміщенням, а також іншим законодавством. Зазначена норма носить, як видно, факультативний характер, що, як неодноразово підкреслювалося, не характерно для договору соціального найму житлового приміщення.
Хоча в ЖК не вживається термін «капітальний ремонт», але вже те, що його ст. 140 покладає, з одного боку, на наймодавця обов'язок «своєчасно проводити ремонт», а з іншого - на наймача - виробляти саме поточний ремонт, дозволяє зробити висновок: на наймодателе, як на стороні договору, лежить обов'язок виробляти саме капітальний ремонт.
Крім того, оскільки наймач повинен робити тільки поточний ремонт житлових приміщень, наймодавець, у свою чергу, зобов'язаний проводити як капітальний, так і поточний ремонт всього того майна, яке має на увазі п. 2 ст. 673 і ст. 290 ЦК. Цей обов'язок також випливає з договору, і тим самим її невиконання тягне за собою відповідальність наймодавця перед наймачем за наступили.
Спеціальні правила проведення капітального ремонту наймодавцем встановлені законодавством стосовно відносин, опосредствуемим договором соціального найму.
Мова йде про випадки, коли умови проведення ремонту такі, що наймача та членів його сім'ї необхідно виселити на час ремонту. Тоді їм повинно бути надано наймодавцем інше житлове приміщення. У самій ст. 82 ЖК передбачено, що приміщення, про який йде мова, має відповідати санітарним і технічним вимогам. При цьому постанова Пленуму Верховного Суду РРФСР від 26 грудня 1984 р. № 5 (з подальшими змінами і доповненнями) вимагає від судів при виникненні між сторонами спору, викликаного відмовою наймача від тимчасового переселення на період капітального ремонту, перевіряти, чи знаходиться надається жиле приміщення в тому ж населеному пункті і придатне воно для проживання виселяють громадян з урахуванням їх віку, стану здоров'я, інших заслуговують уваги інтересів, а також тривалості капітального ремонту. Більш суворий режим встановлений для випадків, коли мова йде про будинках або житлових приміщеннях, які належать наймодавцю на праві власності. Відповідно до названого постанови судам необхідно в кожному такому випадку перевіряти необхідність проведення капітального ремонту, реальну можливість власника будинку приступити до нього (наприклад, наявність коштів, матеріалів), а також час, протягом якого можливе виконання ремонтних робіт. Особливо виділяється необхідність вказати в рішенні про виселення наймача та членів його сім'ї термін, на який виселяються відповідачі 1.
Важливо відзначити, що проживання в наданому приміщенні здійснюється на основі раніше укладеного договору найму житлового приміщення з тією лише особливістю, що квартирна плата буде стягуватися стосовно фактично наданим приміщенню. Крім того, переїзд в надане житлове приміщення і назад, в займане раніше, здійснюється за рахунок коштів наймодавця. Допускається і такий варіант, при якому виключно за згодою всіх членів сім'ї наймача і його самого житлове приміщення надається відразу ж не для тимчасового, а для постійного проживання. Таким чином, відбувається заміна одного договору іншим.
При плануванні майбутнього капітального ремонту іноді з'являється можливість заздалегідь передбачити, що займане наймачем жиле приміщення в результаті капітального ремонту або взагалі не збережеться як таке, або, принаймні, істотно зміниться. І тоді можливі два прямо протилежні варіанти. При одному житлова площа збільшується і у наймача утворяться надлишки. При іншому - житлова площа зменшується.
При варіанті, коли жила площа не буде взагалі збережена або, навпаки, виявиться більшою порівняно з раніше займаної, внаслідок чого в останньому випадку можуть утворитися надлишки, наймачу та членам його сім'ї повинно бути неодмінно надано ще до початку самого ремонту жиле приміщення (зокрема , це може виявитися єдиним шляхом для збереження виплати наймачеві субсидій, яка може бути припинена внаслідок збільшення розмірів житлової площі). Якщо виникла загроза зменшення житлової площі, на вимогу наймача та членів його сім'ї в такому ж порядку, тобто до початку проведення капітального ремонту, має бути надано інше благоустроєне приміщення. Подібна заміна раніше наданого житлового приміщення стає обов'язковою умовою виникнення у наймодавця права на виробництво капітального ремонту.
Для житлових приміщень, що надаються за договором соціального найму, встановлено спеціальний режим проведення перебудови та перепланування житлового або підсобного приміщення (ст. 84 ЖК). Перебудову і перепланування можуть проводитися лише за певних умов: по-перше, для підвищення благоустрою квартири, по-друге, з одночасного згоди наймача, повнолітніх членів його сім'ї і наймодавця, по-третє, з дозволу місцевих виконавчих органів. Перераховані умови мають неоднакове значення. При відсутності згоди наймача, членів його сім'ї і наймодавця (кого-небудь з них) в подібних випадках може бути поданий з цього приводу спір у суді. Позитивне рішення суду заміщає відсутнє згоду сторін.
Особливо виділена ситуація, при якій наймач здійснює перебудову чи перепланування житлового або підсобного приміщення, нехтуючи встановленими правилами. Маються на увазі відсутність необхідного дозволу або незгоду відповідних осіб, яке не було оскаржене в суді або, хоча й оскаржене, але не отримало позитивного рішення. В усіх таких випадках винуватцю-наймачеві доведеться привести приміщення в колишній вигляд, зрозуміло, за свій рахунок.
Стосовно до обох типів договорів найму житлового приміщення ст. 685 ГК надає наймачеві право здавати на строк у користування, найняте ним приміщення (всі або частину) у піднаймання. Неодмінною умовою для цієї передачі і при комерційному і при соціальному наймі служить отримання згоди наймодавця.
Відносини за договором піднайму пов'язують піднаймача тільки з наймачем. З цього випливає, що відповідати перед наймодавцем за порушення зобов'язань наймача за договором найму, у тому числі у випадках, коли це сталося внаслідок дій піднаймача, доведеться все ж наймачеві. Точно так само нести відповідальність перед піднаймачів за всі дії наймодавця буде наймач. Перш за все, цим - відсутністю прямих зобов'язальних відносин між піднаймачів і наймодавцем і збереженням зобов'язальних відносин між наймодавцем і наймачем договір піднайму відрізняється від договору перенайма. До зазначеного слід додати і те, що придбане піднаймачів право користування житловим приміщенням не носить самостійного характеру; воно повністю залежить від прав наймача на житлове приміщення. А, отже, втрата наймачем з якої-небудь причини своїх прав за договором найму житлового приміщення автоматично припиняє право користування, яке належить піднаймачеві.
Укладення договору піднайму передбачає обов'язкове дотримання правил про норму житлової площі на одну людину. Порушення цієї вимоги тягне недійсність договору піднайму. Ще одна особливість аналізованого договору - його возмездность. Це означає, що за відсутності в договорі піднайму умови про розмір плати за користування жилим приміщенням розрахунки піднаймача з наймачем здійснюються відповідно до п. 3 ст. 424 ГК: оплата повинна буде здійснюватися за ціною, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується з піднаймачів за користування таким же приміщенням. Нарешті, п. 6 ст. 685 ГК виключає стосовно піднайму дію норм про переважне право укладання договору на новий термін.
Цим обмежується єдиний для обох типів договорів найму житлового приміщення правовий режим піднайму. Решта норми ст. 685 ЦК, як випливає зі ст. 672 ЦК, поширюються тільки на договір комерційного найму. Це пояснюється їх зв'язком з тією особливістю договору комерційного найму, що він належить до числа термінових. З урахуванням зазначеного обставини передбачено, що дія договору піднайму не може виходити за межі строку основного договору. З цієї причини, зокрема, якщо договір закінчується в силу будь-яких обставин достроково, то одночасно припиняється і дія договору піднайму.
Деякі сумніви викликає п. 6 ст. 685 ЦК, згідно з яким до договору піднайму жилого приміщення не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий термін. Саме цей пункт ст. 685 ЦК не включений у неодноразово згадуваний перелік з шести статей, що міститься в ст. 672 ЦК. Тим часом стосовно договору соціального найму існує не менше причин для такого обмеження, що стосується договору піднайму.
РК, у свою чергу, містить спеціальні норми, які діють лише по відношенню до договорів піднайму, які укладає наймач, який є стороною в договорі соціального найму. Ці норми можуть бути зведені в основному до наступного: для здачі майна в піднайом необхідно отримати згоду, крім наймача і піднаймача, також і проживають разом з наймачем членів його сім'ї; в піднайом здається частину наданого наймачеві житлового приміщення, і лише у разі тимчасового виїзду наймача може бути здано в піднайом все надане наймачеві за договором найму приміщення.
Встановлено особливий перелік ситуацій, при яких виключається здача майна в піднайм (крім недостатності житлової площі, про що йде мова і в ст. 685 ЦК, здача в піднайм виключається при проживанні в приміщенні осіб, які страждають важкими формами гострих хронічних захворювань, при відсутності згоди інших наймачів і повнолітніх членів їх сімей, що проживають в одній квартирі, та ін.) Слід зазначити, що РК встановив особливий порядок виселення піднаймачів з житлового приміщення (див. ст. 80 ЖК).
Серед прав, які виділені в ЖК і не мають аналогів у ЦК, можна вказати, зокрема, на такі, як можливість збереження житлового приміщення за тимчасово відсутніми особами, бронювання житлового приміщення, обміну житлових приміщень, а також зміни договору. Присвячені цим правам норми Житлового кодексу безпосередньо розраховані на договори соціального найму.
Аналогічними правами може бути наділений і наймач при комерційному наймання. Проте відповідне вказівка повинна міститися в укладеному сторонами договорі. Це пов'язано з тим, що норми ЖК, що визначають набір таких прав, порядок їх здійснення, межі та інші, не є для сторін, що уклали договір комерційного найму, обов'язковими.
І ЦК, і РК містять статті, що стосуються зміни договорів найму житлового приміщення. У самому ГК до них можуть бути віднесені, зокрема, ті статті, які присвячені висновку постійно проживають з наймачем особами договорів про прийняття на себе солідарну відповідальність перед наймодавцем (п. 4 ст. 677), порядку вселення постійно проживають з наймачем громадян (ст . 679), проживання тимчасових мешканців (ст. 680), заміну наймача постійно з ним проживають громадянином (ст. 686) та ін
У ЖК спільні на цей рахунок правила містяться у ст. 85. Ця стаття закріплює стабільність договору, допускаючи у вигляді загального правила зміни тільки за згодою наймача, членів його сім'ї та наймодавця. Відступ від наведеного принципу можливо лише тоді, коли з цього приводу є прямі вказівки в ЖК і іншому законодавстві. Можна вказати серед інших на можливість для повнолітніх членів сім'ї наймача, які проживали з ним, укласти окремий від укладеного ним же договір (ст. 86 ЖК). Інший приклад - право вимагати консолідувати договори у випадках, коли наймачі, які мали самостійні договори, об'єднуються в одну сім'ю (ст. 87 ЖК). У ЖК існує подібна ст. 686 ГК норма про визнання повнолітнього члена сім'ї наймача, за згодою останнього і інших повнолітніх членів сім'ї, наймачем замість того, хто їм числився за раніше укладеним договором. При цьому відповідна стаття (ст. 88 ЖК) особливо підкреслює, що можливість такої зміни у вигляді загального правила не поширюється на будинки підприємств, організацій та установ.
Своє місце займає серед такого роду норм ст. 46 ЖК. Мова йде про право наймача, що проживає в комунальній квартирі, вимагати передачі йому в користування жилого приміщення, звільнився в тій же квартирі і не ізольованої від зайнятого наймачем. При цьому передбачено, що якщо в зазначеній квартирі опинилося декілька таких наймачів, перевага повинна бути віддана тому з них, хто належить до категорії потребують поліпшення житлових умов. Якщо ж таких нужденних не виявилося, переважним правом володіє наймач, у якого житлова площа не досягає встановленої соціальної норми з урахуванням наявного у нього права на додаткову житлову площу. Ряд вказівок з приводу застосування зазначеної статті ЖК міститься в постановах Пленуму Верховного суду СРСР від 3 квітня 1990 р. № 2 і Пленуму Верховного Суду РРФСР від 26 грудня 1984 р. № 5. У першому з них звертається увагу на те, що ст. 46 Житлового кодексу не поширюється на службові житлові приміщення і що неприпустимо застосування цієї статті до тих, хто навмисно погіршує свої житлові умови з метою скористатися передбаченим у цій статті правом, а також говориться про право оскаржувати в суді виданий одному з наймачів в цій квартирі ордер. А в другому - однією з умов отримання звільнився приміщення визнається те, що «розмір займаного наймачем житлового приміщення і звільнився житлового приміщення, на яке він претендує, в загальній складності не перевищує норми, встановленої ст. 38 Житлового кодексу РРФСР, крім випадків, коли наймач або члени його сім'ї мають право на додаткову площу, або таке перевищення є незначним »1.
ГЛАВА 3.Договор найму житлового приміщення за участю військовослужбовця
§ 3.1. Сутність і зміст права військовослужбовця на одержання житлового приміщення за договором соціального найму
Військовослужбовці РФ володіють всіма правами і свободами, гарантованими Конституцією РФ, але з деякими обмеженнями, пов'язаними з особливим характером обов'язків покладених на військовослужбовців з підготовки до збройного захисту та збройного захисту РФ, необхідністю беззаперечного виконання поставлених завдань у будь-яких умовах, в тому числі і з ризиком для життя. У зв'язку з чим їм надаються певні пільги, гарантії та компенсації 1. Певним категоріям військовослужбовців (головним чином учасникам бойових дій) можуть встановлюватися додаткові пільги, гарантії, компенсації.
Аналіз ст. 4 ФЗ «Про статус військовослужбовців» дає можливість зробити висновок, що правові та соціальні гарантії військовослужбовцям (зокрема право на житло) не можуть бути скасовані чи знижено іншими нормативно-правовими актами РФ інакше як шляхом внесення зміни і доповнень до цього закону.
У ч. З ст.40 Конституції РФ гарантовано малозабезпеченим і іншим зазначеним у законі громадянам, які потребують житло, надання його безкоштовно або за доступну плату з державних, муніципальних та інших житлових фондів.
Закон РФ «Про основи» виділив у ст. 7:
а) державний житловий фонд:
1) відомчий фонд, що складається в державній власності Російської Федерації, який перебуває в повному господарському віданні державних підприємств або оперативному управлінні державних установ, що відносяться до федеральної державної власності;
2) фонд, який знаходиться у власності суб'єктів Російської Федерації, а також відомчий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні державних підприємств або оперативному управлінні державних установ відносяться до відповідного виду власності.
б) Муніципальний житловий фонд:
3) фонд, що знаходиться у власності району, міста, що входять до них адміністративно-територіальних утворень, у тому числі в містах Москві і Санкт-Петербурзі, а також відомчий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні муніципальних підприємств або оперативному управлінні муніципальних установ.
Військовослужбовці відносяться до тієї категорії громадян, яким держава гарантує надання житлових приміщень безкоштовно із зазначених вище житлових фондів. Правовою підставою для цього є ФЗ РФ «Про статус військовослужбовців», в якому записано, що військовослужбовцям гарантується надання житлових приміщення з державного або муніципального житлового фондів, у тому числі і після звільнення з військової служби.
Основним способом реалізації військовослужбовцями гарантованого державою права на безкоштовне надання житла, є надання їм жилих приміщень на підставі договору соціального найму (у вищевказаних житлових фондах).
Основними нормативними актами, що регулюють суспільні відносини у сфері надання військовослужбовцям житла за договором соціального найму є:
1) Конституція РФ;
2) ФЗ РФ «Про статус військовослужбовців» від 27 травня 1998 р. № 76-ФЗ;
3) ГК частина 1-2, введені в дію, відповідно 01.01.95 р. і 1.03.96 р.;
4) Норми житлового законодавства:
а) РК;
б) Закон РФ "Про основи" від 24 грудня 1992 р.;
5) нормативно-правові акти органів влади суб'єктів РФ регулюють житлові правовідносини.
Доцільно, щоб наочніше показати, хто з числа військовослужбовців може мати суб'єктивним правом на отримання житлового приміщення за договором соціального найму, розбити їх на наступні групи:
1. військовослужбовці, які уклали контракт про проходження військової служби після 1.01.98 р. (за винятком курсантів військових освітніх закладів професійної освіти);
2. військовослужбовці, які уклали контракт про проходження військової служби до 1.01.98 р.;
2.1 не володіють пільгами з надання житла (на загальних підставах);
2.2 володіють пільгами з надання житла.
3. Військовослужбовці, які уклали контракт про проходження військової служби до 1.01.98 р. загальна тривалість військової служби яких становить 20 років і більше та звільняються з різних законних підставах (приклад: з придбання ними права на пенсію за вислугу років).
4. Військовослужбовці підлягають звільненню з підстав:
- Досягнення граничного віку перебування на військовій службі;
- За станом здоров'я;
- У зв'язку з організаційно-штатними заходами.
5. Уклали контракт про проходження військової служби до 1.01.98 р. при загальній тривалості військової служби 10 років і більше (календарних).
Кожній із зазначених груп притаманні свої особливості. Дані особливості, перш за все, розкриваються через обсяг наданих пільг, гарантій і компенсацій. Для кожної з груп даний обсяг різний.
Спільними для всіх зазначених груп є такі пільги:
- Реєстрація на прохання військовослужбовців їх та членів їх сімей до отримання житла за адресами військових частин і надання на цей період придатних для тимчасового проживання жилих приміщень (п.З ст.15 «Про статус військовослужбовців»);
- Надання військовослужбовцям, які мають у власності або заброньоване жиле приміщення, при перекладі до нового місця служби службових житлових приміщень;
- Надання додаткової загальної площі житлового приміщення військовослужбовцям у військовому званні «полковник» і вище, а також командирам військових частин, викладачам вузів та ін особам (п. 8 ст.15 «Про статус військовослужбовців»);
- Бронювання житлових приміщень на час служби за кордоном і в окремих районах (п.9 ст.15);
- Оплата житлової площі, комунальних послуг, телефонів і палива в розмірі 50% та ін
Перша група військовослужбовців - забезпечується на весь термін військової служби службовими житловими приміщеннями в порядку встановленому вище зазначеним законом в 3-х місячний термін.
Друга група військовослужбовців - забезпечується житловими приміщеннями за договором соціального найму після перших п'яти років військової служби за контрактом 1.
Група 2.1 має право на забезпечення житловими приміщеннями на загальних підставах у межах норми житлової площі зазначеної у законі. За даними військовослужбовцями зберігається право на житлові приміщення, займані ними до вступу на військову службу.
Ті військовослужбовці, які після звільнення з військової служби за контрактом повторно на неї надійшли, мають право на забезпечення житловою площею на загальних підставах лише після 5 років військової служби. Термін військової служби, що дає право на забезпечення житловою площею на загальних підставах, обчислюється сумарно, з урахуванням строку служби до звільнення.
Група 2.2 забезпечується житловими приміщеннями в першочерговому або позачерговому порядку.
Перелік підстав надання житлових приміщення в першу чергу визначено в ст. 36 ЖК, який не є вичерпним і доповнений іншими законодавчими та нормативними правовими актами.
Деякими з доповнень є:
в першочерговому порядку житлом забезпечуються:
- Військовослужбовці, які проходять військову службу на території держав Закавказзя, Прибалтики та Республіки Таджикистан (після прибуття з зазначених держав) (див. ст. 5 Закону РФ від 21.07.93 р.);
- Військовослужбовці, які виконували військовий обов'язок в республіці Афганістан та інших
Крім того, за положенням про порядок забезпечення жилою площею в Радянській Армії і ВМФ (ст.23) у першу чергу житловою площею забезпечуються не мають житла льотно-підйомний склад авіаційних частин, плавсклад підводних човнів і військовослужбовці, що несуть бойове чергування.
Для військовослужбовців ЗС РФ питання першочергового надання жилої площі нормативно не вирішене і тому вирішується житловими комісіями і командирами військових частин відповідно до принципу соціальної справедливості і пріоритетів 1.
Військовослужбовець, який має право на першочергове отримання житлового приміщення, можуть реалізувати його і повторно, якщо збереглися підстави для такої житлової пільги.
Військовослужбовці, що відносяться до 3 групі не забезпечені на час звільнення житловими приміщеннями, не можуть бути виключені зі списків черговиків на отримання житлового приміщення, без їх згоди, за останнім перед звільненням місця військової служби 2. У розвиток даної норми, постанова пленуму Верховного Суду Російської Федерації від 14 лютого 2000 р. № 9 в п. 24 вказує, що військовослужбовці мають право на забезпечення житловими приміщеннями, не можуть бути звільнені з військової служби із залишенням їх у списку черговиків на отримання житлових приміщень (поліпшення житлових умов) за останнім місцем військової служби за відсутності їх згоди на таке звільнення.
Основний обсяг пільг з надання житла за договором соціального найму відноситься до військовослужбовців звільняються з таких підстав:
- По досягненню граничного віку перебування на військовій службі;
- За станом здоров'я;
- У зв'язку з організаційно-штатними заходами при загальний тривалості військової служби, зазначених категорій військовослужбовців, 10 років і більше 3.
Військовослужбовці, що звільняються з зазначених вище підстав житлове приміщення за договором соціального найму надається, за їх бажанням, або за місцем проходження військової служби (звільнення) з фондів закріплених за МО РФ, або за обраним місцем проживання з фондів органів місцевого самоврядування (дане бажання повинно бути закріплено у формі рапорту) 1.
У п.7. даної постанови наведено підстави визнання зазначеної категорії громадян (військовослужбовців), які потребують отримання житлових приміщення або поліпшення житлових умов:
1. відсутність житлової площі;
2. наявність житлової площі на одного члена сім'ї нижче рівня соціальної норми загальної площі житлового приміщення, встановленого законодавством РФ і органами виконавчої влади суб'єктів РФ. (Ця підстава є пільговим для даної категорії військовослужбовців);
3. наявність житлової площі в закритих та відокремлених військових містечках;
4. проживають в гуртожитках і на службовій житлової площі та ін підстави;
5. наявність житлової площі, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;
6. проживання в квартирах, зайнятих кількома сім'ями, якщо у складі сім'ї є хворі, яка страждає на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, при яких спільне проживання з ними в одній квартирі неможливо;
7. проживання в суміжних неізольованих кімнатах по дві і більше сім'ї при відсутності родинних відносин;
8. Обрання постійного місця проживання після звільнення з військової служби та служби в органах внутрішніх справ.
У п.8, п. 14 ст.15 ФЗ РФ «Про статус військовослужбовців» сказано, що пільгове право зазначеної категорії військовослужбовців на отримання житлових приміщення надається один раз.
Військовослужбовці, які виявили бажання отримати житлові приміщення за обраним місцем проживання не більше ніж за 3 роки до звільнення з військової служби за досягнення граничного віку перебування на військовій службі або в рік звільнення з військової служби за станом здоров'я або у зв'язку з організаційно-штатними заходами подають про цьому рапорт своєму командирові (начальникові).
Пленум Верховного Суду № 9 від 14.02.2000 р. фактично прирівняв військовослужбовців, що звільняються у зв'язку з суттєвими і систематичними порушеннями стосовно них умов контракту в правах і пільгах до військовослужбовцям, які звільняються з організаційно-штатною заходам, а в п. 24 прямо говориться, що дана категорія військовослужбовців повинна забезпечуватися житловими приміщеннями як увольняющиеся у зв'язку з організаційно-штатними заходами або за станом здоров'я 1.
Як висновок слід зазначити, що правом на забезпечення житловим приміщенням за договором соціального найму мають:
1. військовослужбовці, які уклали контракт про проходження військової служби до 1.01.98 (після перших п'яти років військової служби);
2. військовослужбовці, увольняющиеся з підстав:
- Досягнення граничного віку перебування на військовій службі;
- За станом здоров'я;
- У зв'язку з організаційно-штатними заходами уклали контракт про проходження військової служби до 1.01.98 р. і мають на момент звільнення загальну тривалість військової служби 10 років і більше.
§ 3.2. Порядок обліку і надання військовослужбовцям житлового приміщення за договором соціального найму
Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, здійснюється, як правило, за місцем проживання у місцевій адміністрації, а працюючих на підприємствах, в установах, організаціях, що мають житловий фонд і ведуть житлове будівництво або беруть пайову участь у житловому будівництві, - за місцем роботи , а за їх бажанням - також і за місцем проживання (ст. 30 ЖК).
Військовослужбовці, які проходять військову службу за контрактом, забезпечуються житловою площею за рахунок державного або муніципального житлового фонду, який закріплюється за Міністерством оборони РФ (іншим федеральним органом виконавчої влади, в якому федеральним законом передбачена військова служба) і в основному відноситься до відомчого житлового фонду, призначеному для забезпечення житлових потреб військовослужбовців.
Виходячи з вищевикладеного, облік військовослужбовців, які потребують поліпшення житлових умов, як правило, здійснюється за місцем служби. У Положенні про порядок забезпечення жилою площею в СА і ВМФ 1 прямо вказано, що «всі питання, пов'язані із забезпеченням житловою площею військовослужбовців, повинні вирішуватися за місцем проходження ними служби». У той же час військовослужбовцям не забороняється перебувати на обліку потребуючих поліпшення житлових умов і за місцем проживання.
Військовослужбовці Збройних Сил РФ вносяться до списків потребують житлової площі на підставі рішень командирів військових частин. Хоча прямої вказівки в Положенні про порядок забезпечення жилою площею в СА і ВМФ про погодження прийнятого командиром з місцевою адміністрацією немає, на практиці списки військовослужбовців, які потребують поліпшення житлових умов, проходять зазначену процедуру узгодження.
Військовослужбовці, які проходять військову службу за контрактом у військових представництвах Міністерства оборони РФ, забезпечуються житловими приміщеннями з спільно проживають з ними членами сімей за нормами, встановленими законодавством РФ за рахунок фонду організацій, де створені військові представництва в загальним порядку, передбаченому для працівників даного підприємства. Для прийняття на облік потребуючих поліпшення житлових умов військовослужбовці подають рапорт в житлову комісію військової частини (підрозділу). До рапорту додаються такі документи за встановленою формою:
- Довідка про перевірку житлових умов;
- Копія фінансового особового рахунку;
- Виписка з будинкової книги на всю сім'ю. Крім того, при необхідності додаються:
- Документи, що підтверджують право користування пільгами при постановці на облік і надання житлової площі;
- Довідка районного бюро технічної інвентаризації (надають співробітники, що у житловому будинку або квартирі, що належать їм на праві власності);
- Інші документи, пов'язані з вирішення житлового питання.
Житлові комісії створюються в гарнізонах та у військових частинах. Керівництво діяльністю житлових комісій здійснюється в гарнізонах начальниками гарнізонів, у військових частинах командирами частин.
Гарнізонна житлова комісія створюється наказом начальника гарнізону з 5-11 чоловік (в залежності від кількості військових частин у гарнізоні) у складі:
заступника начальника гарнізону з питань тилу (голова);
представників квартирно-експлуатаційного органу та військових частин.
Підготовлений гарнізонної житлової комісією план розподілу житлової площі між військовими частинами гарнізону узгоджується з начальником задовольняється КЕЧ району та затверджується начальником гарнізону.
Житлова комісія військової частини створюється наказом командира частини з 5 чоловік у складі:
- Заступник командира військової частини з тилу (голова);
- Представники підрозділів військової частини.
На житлову комісію військової частини покладається:
- Розгляд списків і перевірка житлових умов осіб, які потребують житлової площі;
- Підготовка пропозицій по розподілу житлової площі між військовослужбовцями військової частини;
- Розгляд листів, заяв і скарг з житлових питань та підготовка на рішення командира частини пропозицій щодо них;
-Прийом головою відвідувачів з житлових питань;
- Контроль за своєчасним звільненням житлової площі військовослужбовцями, робітниками і службовцями військових частин, убившімі для проходження служби або на роботу в інші гарнізони, а також отримали іншу житлову площу;
- Представлення командиру військової частини пропозицій щодо використання житлового фонду частини;
- Контроль за правильністю використання житлової площі, закріпленої за Міністерством оборони в будинках органів місцевої адміністрації, інших міністерств і відомств.
Засідання житлових комісій проводяться не рідше одного разу на місяць. На них повинно бути присутні не менше двох третіх її членів. Вирішення житлової комісії приймається більшістю голосів.
Облік військовослужбовців, які потребують поліпшення житлових умов, ведеться житловими комісіями за єдиним списком, з якого одночасно в окремі списки включаються військовослужбовці, що мають право на першочергове та позачергове одержання жилих приміщень.
Порядок обліку військовослужбовців Збройних Сил РФ, що проходять військову службу за контрактом, має певні особливості. Тому що відповідно до Положення про порядок забезпечення жилою площею в СА і ВМФ ведеться облік безквартирних військовослужбовців (які не мають житлової площі) та військовослужбовців, які потребують поліпшення житлових умов, за якими ведуться окремі списки (ст.47), що суперечить ст. ст.33, 49 ЖК.
К., звернувся до Військової колегії Верховного Суду РФ зі скаргою про визнання не відповідають чинному законодавству ст. ст. 46 і 47 Положення про порядок забезпечення жилою площею в Радянській Армії і Військово-Морському Флоті.
Вважаючи, що ст. 46 і 47 названого Положення суперечать РК, К. звернувся зі скаргою, в якій ставить питання про визнання цих пунктів не відповідають чинному законодавству. При цьому він посилається на те, що ст.46 і 47 Положення ділять осіб, які мають право на отримання житла, на що не мають таке і потребують поліпшення житлових умов, вимагають їх обліку за окремими списками, тим самим створені привілеї для першої категорії осіб, що суперечить ст. ст. 29 і 33 ЖК.
Представник відповідача в судовому засіданні визнав невідповідність ст. 47 Положення чинному законодавству, відносно ж ст. 46 Положення заявив, що такого протиріччя немає.
Дослідивши скаргу К. та ст. ст. 46 і 47 названого Положення, заслухавши пояснення представника відповідача і висновок прокурора, військова колегія знаходить, що скарга К. підлягає задоволенню частково.
Як вбачається з ст. 46 Положення, в ньому перераховуються категорії осіб підлягають обліку як що потребують отриманні житлової площі. Даний пункт узгоджується зі ст. 29 ЖК, де вказані категорії громадян, які визнаються такими, що потребують поліпшення житлових умов. Вказівок про переважне положенні «не мають житла» перед «що потребують поліпшення житлових умов» в цьому пункті немає, і він не суперечить законодавству.
Що ж стосується правил обліку, то відповідно до ст. 49 ЖК і ст.15 Примірних правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, ведеться за єдиним списком, з якого одночасно в окремі списки включаються громадяни, які мають право на першочергове та позачергове одержання жилих приміщень. Виділення осіб, які не мають житла, в окремі списки не передбачено.
Однак у ст. 47 Положення вказується, що облік потребуючих житлової площі ведеться за трьома різними списками, у тому числі за окремим списком осіб, які не мають житлових приміщень, що явно суперечить нормам ЖК.
Існуюча редакція ст. 47 Положення може призвести до порушення прав громадян, передбачених, зокрема, ст. 33 ЖК, згідно з якою житлові приміщення надаються громадянам, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, у порядку черговості, виходячи з часу прийняття їх на облік та включення до списків на одержання жилих приміщень.
На підставі викладеного, Військова колегія Верховного Суду РФ визнала незаконною і не чинною з моменту прийняття ст. 47 Положення про порядок забезпечення жилою площею в Радянській Армії і Військово-морському Флоті. (Рішення Верховного Суду РФ від 20 листопада 1997 р.)
Виходячи з аналізу статей Положення про порядок забезпечення жилою площею в СА і ВМФ слід зробити висновок, що питання збереження черги на отримання житла за військовослужбовцями, які проходять військову службу за контрактом, при переведенні їх до нового місця служби не вирішене, і тому воно має вирішуватися командиром військової частини спільно з житловою комісією військової частини.
Надання житлових приміщень для військовослужбовців передує розподіл житлової площі перебуває у віданні МО РФ.
Так, вся житлова площа, яка надходить від власного будівництва МО РФ, що отримується від суб'єктів РФ, органів місцевого самоврядування і органів виконавчої влади, а також звільняється за виїздом, розподіляється між військовими частинами, дислокованими в даному гарнізоні, пропорційно кількості військовослужбовців, що потребують житло .
План розподілу житлової площі між військовими частинами розглядається гарнізонної житлової комісією, узгоджується з начальником задовольняється квартирно-експлуатаційної частини району (гарнізону) і затверджується начальником гарнізону. Таким чином, начальник гарнізону не має права одноосібним рішенням розподіляти квартири між військовими частинами.
У гарнізонах, в яких дислокуються військові частини, що мають різну підпорядкованість, план розподілу житлової площі при необхідності затверджується командуючим військами військового округу за поданням начальника гарнізону та начальника КЕУ (КЕТ) військового округу.
Розподіл жилої площі між військовослужбовцями здійснюється житловою комісією військової частини і затверджується командиром. Списки розподілу житлової площі за встановленою формою з необхідними документами направляються через задовольняються КЕЧ району на затвердження начальнику гарнізону. Затверджений список є підставою для оформлення встановленим порядком ордерів на заселення жилої площі.
Забезпечення жилими приміщеннями військовослужбовців військових частин общегарнізонного призначення (військових судів і прокуратур, квартирно-експлуатаційних частин районів, військових комісаріатів, лінійних органів військових сполучень, гарнізонних військово-медичних установ, військових кафедр при державних освітніх установах професійної освіти, військових комендатур) здійснюється за рахунок житлової площі, що виділяється військовим частинам окружного підпорядкування, пропорційно кількості військовослужбовців потребують поліпшення житлових умов 1.
Надання жилих приміщень проводиться в умовах гласності і, як правило, в порядку черговості, яка визначається відповідно до часу прийняття на облік та включення до списків на одержання жилих приміщень (ст. 33 ЖК). Закон РФ "Про основи" встановив, що порядок і умови надання житлового приміщення за договором найму з житлового фонду соціального використання громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, визначають органи державної влади РФ і суб'єктів РФ виходячи з існуючої черги на поліпшення житлових умов, а також з урахуванням пільг з надання житлових приміщень (ст. 13 «Про Основи).
Зазначений порядок реалізується шляхом складання списків осіб, яким передбачається надання вільних житлових приміщень (побудованих і звільнилися у зв'язку з виїздом наймачів) в поточному році. Такі списки складаються на основі даних обліку військовослужбовців, які потребують поліпшення житлових умов.
Надання жилих приміщень у будинках державного житлового фонду проводиться в межах норм жилої площі, встановлених чинним законодавством, - від 9 до 12 квадратних метрів житлової площі на одну людину (якщо інше не встановлено територіальними Правилами) 2.
Військовослужбовцям, які проходять військову службу за контрактом і уклали контракт про проходження військової служби до 1 січня 1998 р. 3 (за винятком курсантів військових освітніх закладів професійної освіти), та спільно проживають з ними членам їх сімей на перші п'ять років військової служби надаються службові житлові приміщення або гуртожитку. При продовженні військової служби понад зазначені строки їм надаються житлові приміщення на загальних підставах. За зазначеними військовослужбовцями зберігається право на житлові приміщення, займані ними до вступу на військову службу.
У випадках, коли військовослужбовець у перші п'ять років військової служби мав право на службове жиле приміщення або гуртожиток, полягав у черзі на їх отримання і не був ними забезпечений, право на надання житлового приміщення, що не має статус службового, виникає з моменту закінчення перших п'яти років військової служби (не враховуючи навчання у військовому навчальному закладі професійної освіти).
На жаль, Закон не відповідає на питання, з якого часу військовослужбовці, які продовжили після 5 років військову службу за контрактом, повинні враховуватися в якості потребують поліпшення житлових умов. Відомчими нормативними правовими актами це питання також обійдений. Судова практика йде таким шляхом.
Як видно з матеріалів справи, прапорщик В. у липні 1987 р. було поставлено на чергу на отримання житла в м. Владивостоці. У 1994 р. він був переведений для проходження служби в іншу частину в тому ж місті і включений до списку черговиків на житло з липня 1987 р.
У січні 1988 житлова комісія, розглядаючи питання про виділення житла черговикам, щодо У. таке питання не розглядала, хоча, на його думку, він повинен стояти першим у списку на отримання 2-кімнатної квартири.
У скарзі, в якій У. звернувся до військового суду, він вимагав скасування рішення житлової комісії і відновлення його в списках на отримання житла з липня 1987 р.
Суд, визнавши рішення жілкоміссіі і дії командира незаконними, зобов'язав останнього відновити В. у списках осіб, які перебувають на обліку на отримання житла з 15 травня 1992 р., відмовивши у задоволенні вимоги про відновлення його в списках з 1987 р. за необгрунтованістю.
Військовий суд флоту дане рішення залишив без зміни.
У протесті Голови Військової колегії ставилося питання про скасування судових рішень у частині відмови у задоволенні вимог У. з наступних підстав.
Відмовляючи заявнику, вказувалося у протесті, суди дійшли висновку про те, що військовослужбовці, які проходять службу за контрактом з 1993 р., а прапорщики і мічмани і раніше, можуть бути за місцем служби поставлені на облік потребуючих поліпшення житлових умов тільки після перших п'яти років військової служби.
Основним доводом на користь зазначеного висновку, на думку судів, є зміст п. 5 Постанови ЦК КПРС і СП СРСР № 1131 від 8 грудня 1980р., Де зазначено, що прапорщикам і мічманам, військовослужбовцям надстрокової служби на перші п'ять років служби в цій якості повинні надаватися гуртожиток або службова житлова площа. Протягом цього терміну за ними зберігається право на житлову площу, яку вони займали до вступу на військову службу. Суд також керувався ст. 15 Закону РФ «Про статус військовослужбовців», в якому даний порядок встановлений для всіх категорій військовослужбовців.
Таким чином, дані норми закону регламентують лише порядок надання житла. У. ж, не має житла для постійного проживання, у своїй скарзі ставив питання про відновлення його в списках осіб, які потребують отримання квартири, а не про надання йому жилого приміщення в перші п'ять років служби.
Відновлення В. у списках осіб, які перебувають на обліку на отримання житла з 15 травня 1992 р., а не з липня 1987 р., порушує його право на житло, передбачене ст. 40 Конституції РФ. (Визначення Військової колегії Верховного Суду Російської Федерації від 27 серпня 1998 р. № 2н-289/98).
Військовослужбовці, які мають право на першочергове та позачергове надання жилих приміщень, включаються до окремих списків.
Перелік підстав надання житлових приміщень в першу чергу визначено в ст. 36 ЖК, який не є вичерпним і доповнений іншими законодавчими та нормативними правовими актами. Так, надання житлових приміщень у першочерговому порядку має здійснюватися:
Героям Радянського Союзу, Героям Російської Федерації, Героям Соціалістичної Праці та особам, нагородженим орденами Слави, Трудової Слави, «За службу Батьківщині у Збройних силах СРСР» трьох ступенів 1;
інвалідам Великої Вітчизняної війни, інвалідам бойових дій на територіях інших держав, інвалідам, які стали такими при виконанні обов'язків військової служби 1;
учасникам Великої Вітчизняної війни, ветеранам бойових дій на територіях інших держав 2;
військовослужбовцям, які проходять військову службу на територіях держав Закавказзя, Прибалтики та Республіки Таджикистан, а також виконують завдання із захисту конституційних прав громадян в умовах надзвичайного стану та при збройних конфліктах, після прибуття з зазначених держава 3;
особам, страждаючим захворюваннями, внесеними до Списку захворювань, що дають право особам, що страждають цими захворюваннями, на першочергове отримання житлової площі 4;
особам, хворим на заразні форми туберкульозу 5;
льотно-підйомний склад авіаційних частин, плавсклад підводних човнів і військовослужбовці, що несуть бойове чергування;
військовослужбовці, у сім'я яких є хворі на відкриту форму туберкульозу чи іншими захворюваннями, при яких хворі мають право на додаткову житлову площу.
Поліпшення житлових умов проводиться в першу чергу військовослужбовцям, що прослужили у Збройних Силах 20 років і більше (ст. 24 вищевказаного Положення). Військовослужбовці, тимчасово проживали в заброньованому житловому приміщенні, також забезпечуються за місцем служби в першочерговому порядку (ст. 39 Положення).
Законом та іншим нормативно-правовим актом не передбачено перевагу будь-якої з перерахованих вище категорій першочерговиків. Всі вони мають однакове право на першочергове отримання житла. У той же час дуже важливим є питання про черговість надання житлових приміщень військовослужбовцям, які перебувають у загальному списку потребують поліпшення житлових умов і у списку на першочергове надання жилих приміщень.
У ряді федеральних органів виконавчої влади дане питання врегульоване відомчими нормативними правовими актами. Так, в Інструкції про порядок забезпечення житловою площею військовослужбовців Залізничних військ Російської Федерації, мають право на першочергове надання жилих приміщення 1, записано: «вважати їх (військовослужбовців-першочерговиків) мають перевагу перед особами, що не мають чинності закону будь-яких пільг на одержання житлового приміщення, тобто житлове питання військовослужбовця, незалежно від часу його постановки на облік, має розглядатися в першу чергу по відношенню до всіх військовослужбовців, які не мають пільг ».
Для військовослужбовців Збройних Сил РФ дане питання нормативно не вирішене і тому вирішується житловими комісіями і командирами військових частин відповідно до принципу соціальної справедливості та з урахуванням пріоритетів. Однак з метою виключення зловживань представляється доцільним його врегулювати відомчим нормативним правовим актом (наказом або директивою міністра оборони РФ) 2.
Право на першочергове отримання житлового приміщення має суто особистий характер, воно не може бути передано іншій особі, не користується подібною пільгою.
Позачергове право на забезпечення житловою площею надається громадянам відповідно до ст. 37 ЖК, яка також не є вичерпною. Так право не позачергове одержання жилих приміщень надано:
- Суддям 3;
- Інвалідам 1 групи: Великої Вітчизняної війни, бойових дій на територіях інших держав, які стали такими при виконанні обов'язків військової служби 4;
- Прокурорам і слідчим 1 і іншим категоріям громадян.
Після надання військовослужбовцю житлового приміщення, останній вселяється в нього. Порядок заселення військовослужбовцям житлового приміщення в цілому ідентичний порядку заселення житлових приміщення громадянами, але є деякі особливості пов'язані з приналежністю житлового фонду з якого військовослужбовцям надається житло.
Так, раніше нами було вказано, що підставою для заселення житлового приміщення за договором соціального найму є ордер на житлове приміщення. Згідно зі ст. 47 ЖК ордер видається громадянинові житловим органом на підставі рішення про надання жилого приміщення. Ордер може бути видано лише на вільне жиле приміщення.
Видача ордерів на житлові приміщення у військових містечках або житлові приміщення, що відносяться до відомчого житлового фонду Міністерства оборони РФ (інших федеральних органів виконавчої влади), проводиться в особливому порядку 2. Ордери на приміщення, в тому числі на службові та в гуртожитках знаходяться у закритих та відокремлених військових містечках, видаються квартирно-експлуатаційними органами Міністерства оборони, Міністерства внутрішніх справ. Керівництвом органів і командуванням військових частин ФСБ (за належністю житлового фонду) на підставі прийнятих у встановленому порядку рішень про надання житлової площі. Видача ордерів на житлові приміщення у військових містечках, що не відносяться до закритих і відокремленим, здійснюється місцевими органами виконавчої влади.
Оформлення ордерів на житлову площу в будинках Міністерства оборони РФ, у тому числі побудовану для госпрозрахункових підприємств і організацій, а також на житлову площу, закріплену за Міністерством оборони РФ у будинках органів місцевого самоврядування, міністерств і відомств, проводиться начальниками гарнізонів 3.
Для оформлення ордерів КЕЧ району надаються наступне документи:
- Список розподілу житлової площі по військовій частині;
- Довідки про здачу житлової площі за попереднім місцем проживання, про складання броньованої площі встановленого зразка, видані КЕЧ району;
- Довідки про перевірку житлових умов;
- Паспорти на дорослих членів сім'ї (на військовослужбовців подаються довідки про зняття з реєстраційного обліку за попереднім місцем проживання);
- Довідки медичної установи у випадках надання жилої площі у зв'язку з хворобою.
Після одержання оформлених у встановленому порядку ордерів на заселення жилої площі КЕЧ районів передають їх уповноваженим військових частин під розписку для вручення особам, яким надається житлова площа.
У закритих та відокремлених військових містечках ордери на жилі приміщення, в тому числі на службові та в гуртожитках видаються КЕЧ району (гарнізону). Оформлення ордерів проводиться на бланках встановленої форми.
Оформлення та видача ордерів не виробляються при відсутності необхідних документів, надання неправильних відомостей про склад сім'ї, виділення житлової площі понад встановлених норм, а також в інших випадках порушення встановленого порядку розподілу житлової площі. Про порушення зазначеного порядку розподілу та використання житлової позаду начальник КЕЧ району доповідає начальнику гарнізону.
Вселення квартиронаймачами на надану їм Міністерством оборони РФ житлову площу для постійного проживання осіб, які не включені в ордер, та їх реєстрація без дозволу КЕЧ району забороняються.
Видача ордера військовослужбовцю зупиняється:
- Якщо фактичний склад сім'ї не відповідає вказаному в рішенні про надання жилого приміщення;
- Якщо до моменту видачі ордера виявляються обставини, які не були відомі при вирішенні питання про надання житлової площі даній особі, але могли вплинути на це рішення;
- Отримання від органів виконавчої влади, що здійснюють контроль за розподілом житлової площі, повідомлення про необхідність призупинення видачі ордера.
Військовослужбовець, на ім'я якого виписаний ордер, при його отриманні повинен представити згоду всіх повнолітніх членів сім'ї на вселення в надане жиле приміщення, а також письмове зобов'язання про здачу наймодавцю не пізніше місячного терміну в справному технічному стані звільняється житлової площі при виїзді всіх мешканців.
§ 3.3. Договір комерційного найму з участю військовослужбовця
Одним із способів реалізації права громадян на житло (ст. 40 Конституції РФ) є найм житлових приміщень (у вигляді договору комерційного найму).
Законом передбачено надання жилих приміщень для військовослужбовців у 3-х місячний термін (п.1 ст.15 ФЗ «Про статус військовослужбовців»). У разі відсутності зазначених жилих приміщень військові частини орендують житлові приміщення для забезпечення військовослужбовців і спільно проживають з ними членів їх сімей або за бажанням військовослужбовців щомісячно виплачують їм грошову компенсацію за наймання (піднайом) житлових приміщень у порядку і розмірах, які визначаються Урядом Російської Федерації (п . 2 ст.15 ФЗ РФ «Про статус військовослужбовців»).
На практиці, в більшості випадків військовослужбовець сам вирішує питання свого тимчасового проживання, тому що у військових частин, в даний час, найчастіше, відчувається нестача фінансових і матеріальних ресурсів для оренди житлових приміщень у зазначених цілях.
Юридична природа договору комерційного найму з участю військовослужбовця, ідентична договором комерційного найму з участю громадян. Йому притаманні: двобічність договірних відносин; консенсуальності; возмездность. Характерною особливістю договору комерційного найму з участю військовослужбовця є компенсація йому за найм житлового приміщення. Виходячи з ст.682 ГК розмір плати за житлове приміщення встановлюється за згодою сторін у договорі найму житлового приміщення, а, отже, ця плата може бути і вище гарантованого Урядом РФ рівня компенсації за найм житлового приміщення. Судова практика дозволяє дане питання наступним чином:
офіцер Ш. в 1992 р. прибув в частину для проходження військової служби, але житловою площею він і члени його сім'ї за місцем служби забезпечені не були.
У січні 1995 р. Ш. уклав з громадянином П. договір найму житлового приміщення, у відповідності з яким платив останньому 500000 рублів щомісячно.
У зв'язку з відмовою командуванням частини виплачувати Ш. грошову компенсацію за наймання житлового приміщення в розмірі, обумовленому у договорі найму житла, він звернувся зі скаргою до військового суду з проханням визнати дії командування незаконними і зобов'язати виплатити йому грошову компенсацію відповідно до вимог Закону РФ « Про статус військовослужбовців ».
Суд відмовив Ш. у задоволенні його вимог, мотивуючи своє рішення тим, що Ви та члени його сім'ї отримують компенсацію за наймання квартири в розмірі 6 мінімальних розмірів оплати праці на місяць, тобто в кількості, яка передбачена у наказі МО РФ від 1 жовтня 1994 р. № 331 «Про розміри грошової компенсації військовослужбовцям за наймання житлових приміщень».
Військовий суд округу залишив рішення суду першої інстанції без зміни. У своєму визначенні вказав, що відповідно до постанови Верховної Ради РФ «Про порядок введення в дію Закону РФ« Про статус військовослужбовців порядок і розмір виділення коштів федерального бюджету для забезпечення військовослужбовців житлом визначається Урядом РФ. У зв'язку з цим був прийнятий відповідний нормативний акт, оголошений у наказі МО РФ 1994 р. № 331, а тому дії командування частини не суперечать вимогам законодавства.
У протесті Голови Військової колегії Верховного Суду РФ пропонувалося скасувати зазначені вище судові рішення з наступних підстав.
Згідно з вимогами п. 3. Ст. 15 Закону РФ «Про статус військовослужбовців» до отримання житлових приміщень, вказувалося у протесті, військовослужбовцям надаються придатні для тимчасового проживання житлові приміщення або гуртожитку, а в разі відсутності таких військові частини зобов'язані орендувати їх для забезпечення військовослужбовців і членів їх сімей або за бажанням військовослужбовців виплачувати грошову компенсацію за наймання житлових приміщень у розмірах, обумовлених договором найму житла.
Закон РФ «Про статус військовослужбовців» введений в дію в повному обсязі з 1 січня 1993р., І з цього моменту військовослужбовці отримали право користуватися всіма передбаченими цим Законом пільгами і правами, в тому числі і передбаченими у п. 3 ст. 15. Міститься в наказі МО РФ 1994 р. № 331 вказівку про виплату військовослужбовцям грошової компенсації за наймання житлових приміщень не більше 4 встановлених законом мінімальних розмірів оплати праці на місяць із збільшенням цієї компенсації на 50% при проживанні з військовослужбовцям трьох членів сім'ї і більше, суперечить закону і обмежує передбачені ним права військовослужбовців.
Названий наказ МО РФ як підзаконний акт не повинен суперечити Закону. Згідно зі ст. 120 Конституції РФ при встановленні невідповідності акта державного органу Закону, суд приймає рішення відповідно до Закону.
Військова колегія Верховного Суду РФ погодилася з доводами протесту, скасувала відбулися рішення судів і ухвалила нове рішення - зобов'язала командування виплатити Ш. грошову компенсацію за піднайом житлового приміщення в розмірі, обумовленому у договорі найму житла, з моменту укладення цього договору. (Визначення Військової колегії Верховного Суду у цивільній справі у зв'язку зі скаргою офіцера Ш. Від 16.01.1996г. № 3к-407/95)
Для виплати грошової компенсації за найм (піднайм) житлових приміщень військовослужбовцями необхідні наступні умови:
- Відсутність придатних для тимчасового проживання жилих приміщень або гуртожитку для розміщення військовослужбовців та членів їх сімей або не забезпеченість за встановленими нормами житловими приміщеннями, придатними для постійного або тимчасового проживання;
- Бажання військовослужбовців на отримання грошової компенсації.
Розмір грошової компенсації за найм (піднайм) житлових приміщень визначено постановою Уряду РФ 1, наказом Міністра оборони РФ "Про порядок надання безоплатної фінансової допомоги на будівництво (купівлю) житла та виплати грошової компенсації за найм (піднайм) житлових приміщень військовослужбовцям Збройних Сил Російської Федерації" від 21 квітня 1997 р. № 150, виданим у виконанні згаданої постанови. Розмір грошової компенсації за найм (піднайм) житлових приміщень обмежений розміром договору найму (піднайму) житла, але не більше: в м. Москві і Санкт-Петербурзі - 5 встановлених законом мінімальних розмірів оплати праці; в інших містах і районних центрах - 4 встановлених законом мінімальних розмірів оплати праці; в інших населених пунктах - 3 встановлених законом мінімальних розмірів оплати праці. За умови спільного проживання з зазначеними військовослужбовцями 3 і більше членів сім'ї розміри грошової компенсації підвищуються на 50 відсотків.
Інструкцією про порядок виплати військовослужбовцям щомісячної грошової компенсації за найм (піднайм) житлових приміщень, затвердженої наказом міністра оборони РФ "Про порядок надання безоплатної фінансової допомоги на будівництво (купівлю) житла та виплати грошової компенсації за найм (піднайм) житлових приміщень військовослужбовцям Збройних Сил Російської Федерації "від 21 квітня 1997 р. № 150 встановлено порядок виплати військовослужбовцям щомісячної грошової компенсації за найм (піднайм) житлових приміщень.
Грошова компенсація виплачується фінансово-економічним органом за місцем військової служби військовослужбовця за роздавальної відомості за минулий місяць одночасно з виплатою грошового забезпечення за поточний місяць на підставі наказу командира військової частини, в якому вказується сума грошової компенсації, що підлягає виплаті, і період, за який проводиться виплата .
Військовослужбовцям, які проходять військову службу на військових кафедрах при державних освітніх установах вищої професійної освіти, грошова компенсація виплачується фінансово-економічним органом військової частини, до якого ці військовослужбовці прикріплені на постачання, а військовослужбовцям військових представництв Міністерства оборони РФ на підприємствах і в організаціях промисловості - фінансово- економічним органом військової частини, в якому вони зараховані на грошове забезпечення.
Виплата грошової компенсації військовослужбовцям, які проходять військову службу за межами РФ на територіях держав-учасниць Співдружності Незалежних Держав, проводиться із застосуванням коефіцієнта перерахунку карбованців на національні грошові одиниці, встановленого для виплати грошового забезпечення.
Виплата грошової компенсації військовослужбовцям провадиться з дня найму (піднайму) житлового приміщення після прибуття до місця військової служби і припиняється з дня надання військовослужбовцю у встановленому порядку житлової площі. Про надання військовослужбовцю житлової площі житлова комісія військової частини представляє у фінансово-економічний орган копію документа, що є підставою для вселення військовослужбовця в житлове приміщення.
Для отримання грошової компенсації військовослужбовці подають у порядку підлеглості рапорт із зазначенням місця тимчасового проживання і суми фактичних витрат за найм (піднайм) житлового приміщення. До рапорту додаються такі документи:
- Копія договору найму житлового приміщення або піднайму житлового приміщення (за умови укладення його в письмовій формі);
- Довідка військової частини про склад сім'ї (із зазначенням ступеня споріднення, прізвища, імені, по батькові та дати народження);
- Виписка з наказу командира військової частини про зарахування військовослужбовця до списків особового складу військової частини.
На кожного військовослужбовця - одержувача грошової компенсації заводиться окремий особовий рахунок, до якого долучаються всі представлені військовослужбовцям документи. Особові рахунки зберігаються у фінансовому органі військової частини до закінчення виплат та перевірки законності проведених витрат у процесі ревізії фінансово-господарської діяльності військової частини.
§ 3.4. Договір найму службового жилого приміщення з участю військовослужбовця. Житловий договір
Статтею 104 ЖК передбачено, що відповідно до законодавства Російської Федерації службові житлові приміщення можуть надаватися окремим категоріям військовослужбовців. Закон «Про статус військовослужбовців» вперше встановив категорії військовослужбовців, які забезпечуються службовими житловими приміщеннями на весь термін військової служби. До таких категорій належать: військовослужбовці, призначені на військові посади після закінчення військового навчального закладу професійної освіти і одержання у зв'язку з цим офіцерського військового звання (починаючи з 1998 р.), і спільно проживають з ними члени їх сімей; офіцери, призвані на військову службу відповідно до указу Президента Російської Федерації, а також офіцери, які уклали перший контракт про проходження військової служби після 1 січня 1998 р., і спільно проживають з ними члени їх сімей; прапорщики і мічмани, сержанти і старшини, солдати і матроси, що надійшли на військову службу за контрактом після 1 січня 1998 р., і спільно проживають з ними члени їх сімей; військовослужбовці, які проходять військову службу за контрактом, і члени їх сімей, які проживають в закритих військових містечках. Термін військової служби встановлюється для військовослужбовців, що проходять військову службу за контрактом 1 - на строк, зазначений у контракті про проходження військової служби.
Закон визначає функціональне призначення службового жилого приміщення, його відмінність від житлового приміщення, заселеного на загальних підставах. Згідно ст.101 ЖК призначення службового жилого приміщення визначено для заселення громадянами, які у зв'язку з характером їх трудових відносин повинні проживати за місцем роботи або поблизу від нього.
Надання службового жилого приміщення не переслідує мети поліпшення житлових умов його користувачів, а призначено створити належні житлово-побутові умови виконання службових обов'язків військовослужбовця.
Житлове приміщення включається до числа службових не розпорядженням командира, а рішенням місцевої адміністрації (органу місцевого самоврядування). Заселення службових житлових приміщень здійснюється за спеціальними ордерами після включення таких приміщень до числа службових.
Таким чином, нормативно виділені юридичні ознаки службового жилого приміщення:
1. призначення приміщення;
2. заселення певним колом осіб;
3. знаходження житлового приміщення в службовій будівлі, на території військового містечка або в безпосередній близькості від неї;
4. включення приміщення до числа службових рішенням місцевої адміністрації (органу місцевого самоврядування).
Службові жилі приміщення надаються незалежно від перебування військовослужбовців на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, без дотримання черговості та пільг, встановлених для забезпечення громадян жилою площею в порядку поліпшення житлових умов.
У закритих військових містечках командирам рот, батальйонів, полків, бригад, дивізій, корпусів і командуючим арміями і їм рівним командирам підрозділів, військових частин, з'єднань і об'єднань всіх родів військ та видів Збройних Сил може надаватися службово-посадова житлова площа. При перекладі до нового місця служби службово-посадова площа повинна бути звільнена (див. п. 13 Положення про порядок забезпечення жилою площею в СА і ВМФ).
Військовослужбовці, які проходять військову службу за контрактом, і спільно проживають з ними члени їх сімей забезпечуються службовими житловими приміщеннями відповідно до норм, встановлених федеральними законами та іншими нормативними правовими актами РФ.
Військовослужбовці, які забезпечуються службовими житловими приміщеннями, укладають житловий договір з Міністерством оборони РФ (іншим федеральним органом виконавчої влади, в якому федеральним законом передбачена військова служба), який є різновидом договору найму службового жилого приміщення, що укладається на весь час роботи наймача, у зв'язку з якою йому надано це приміщення (ст. 106 ЖК УРСР).
У зазначеному договорі визначається порядок надання службового жилого приміщення, його змісту і звільнення. Умови і порядок укладення житлового договору визначаються постановою Уряду РФ 1. Порядок надання та користування службовими житловими приміщеннями визначено ст.ст. 105, 106 ЖК і розділом VII Примірних правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання житлових приміщень в УРСР, затверджених постановою Ради Міністрів РРФСР від 31 липня 1984 р. № 335. Видача ордера, а також вселення в службове жиле приміщення провадяться в порядку, встановленому для житлових приміщень у будинках державного, муніципального та громадського житлового фонду. Полягає письмовий договір найму службового жилого приміщення. До користування службовими жилими приміщеннями застосовуються правила статей 50-61, 66, 75, 81-84, 89-93, 96, 97, частини першої статті 98, статей 99 і 100 ЖК.
Норма Закону про надання службових житлових приміщень (гуртожитку) на перші п'ять років військової служби, не рахуючи часу навчання у військових освітні установи професійної освіти для всіх без винятку категорій військовослужбовців, що проходять військову службу за контрактом, у тому числі і для офіцерів, діяла з 1 січня 1993 р. і була встановлена Законом України "Про статус військовослужбовців". Раніше аналогічна норма діяла для прапорщиків (мічманів) та військовослужбовців надстрокової служби (див. п.5 постанови ЦК КПРС і Ради Міністрів СРСР "Про переселення із закритих військових містечок осіб, які втратили зв'язок із Збройними Силами СРСР та органами Комітету державної безпеки СРСР, і про порядок забезпечення житловою площею прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби "від 8 грудня 1980 р. № 1131). У випадках, коли військовослужбовець у перші п'ять років військової служби мав право на службове жиле приміщення або гуртожиток, полягав у черзі на їх отримання і не був ними забезпечений, право на житлове приміщення, не має статусу службового, виникає з моменту закінчення перших п'яти років військової служби (не враховуючи навчання у військовому навчальному закладі професійної освіти). Ті військовослужбовці, які після звільнення з військової служби за контрактом повторно на неї надійшли, мають право на забезпечення житловою площею на загальних підставах лише після п'яти років військової служби. Термін військової служби, що дає право на забезпечення житловою площею на загальних підставах обчислюється сумарно, з урахуванням строку служби до звільнення.
Житловий договір
Указом Президента РФ «Про заходи щодо забезпечення військового будівництва РФ» від 25 листопада 1996 р. № 1592 Уряду РФ було доручено розробити комплекс заходів щодо переходу на систему забезпечення військовослужбовців службовими житловими приміщеннями та з 1 січня 1997 р. приступити до формування службового житлового фонду для військовослужбовців.
У розвиток даного указу, а також з метою забезпечення військовослужбовців і спільно проживають з ними членів їх сімей службовими жилими приміщеннями Уряд РФ 4 травня 1999 р. № 487 затвердив Положення про умови і порядок укладання житлового договору між військовослужбовцями і МО РФ або іншим федеральним органом виконавчої влади, в якому законом передбачена військова служба. Вищевказані органи, починаючи з 1999 р. зобов'язані приступити до укладання житлових договорів з військовослужбовцями, що забезпечуються службовими житловими приміщеннями. Наказом МО РФ від 7 червня 1999 р. № 244 дана постанова оголошене для керівництва та виконання всіма посадовими особами ЗС РФ.
Житловий договір укладається у письмовій формі (п.2 Положення) щодо типової згідно з додатком.
Суб'єктами договірних відносин з приводу службового приміщення надається військовослужбовцю є Міністерство оборони РФ в особі командирів (начальників) військових частин і військовослужбовці, які проходять військову службу за контрактом, а також офіцери, призвані на військову службу відповідно до указу Президента РФ.
Далі вказано, що військовослужбовцям і спільно проживають з ними членам їх сімей службове жиле приміщення надається за нормами (ст. 38ЖК Росія) і в порядку (ст.105 ЖК), які передбачені законами та іншими нормативними актами Російської Федерації, з урахуванням права на додаткову житлову площу (ст.39ЖК; ст.8 ФЗ «Про статус військовослужбовців»). Тут є на нашу думку деякий розбіжність, так як РК - у ст. 39 гарантує окремим категоріям громадян право на додаткову житлову площу, а Закон «Про статус військовослужбовців» дає право, певної категорії військовослужбовців на додаткову загальну площу в розмірі не менше 15 і не більше 25 м 2, на нашу думку майбутній наймач має право вимагати, щоб додаткова площа відповідала обом норм, що стосуються як житлової, так і загальної площі.
У п.2 абз.4 типового житлового договору 1 міститься імперативна норма, зокрема, після закінчення терміну контракту житловий договір припиняє свою дію. У разі укладення військовослужбовцям нового контракту командир частини повинен укласти з ним новий житловий договір, тільки не вказано в який строк. Отже, необхідно звернутися до п.1 ст.15 ФЗ «Про статус військовослужбовців», де сказано, що житлове приміщення представляється військовослужбовцям у 3-х місячний термін.
Новий житловий договір з військовослужбовцем укладається на умовах не гірше умов попередніх житлових договорів. Залишається не зрозумілим, чи є предметом нового житлового договору жиле приміщення, в якому військовослужбовець проживав раніше або інше житлове приміщення. Адже в даному випадку під умовами можна мати на увазі, як умови надання службового жилого приміщення, так і умови проживання. Доцільно, на нашу думку, було б укладання нового житлового договору на раніше надане жиле приміщення.
Це положення п. 4 абз.4 вказує, що при направленні військовослужбовців до нового місця служби житловий договір зберігає свою дію.
Представляється три найбільш вірогідних сценарії:
1. самотній військовослужбовець вирушає до нового місця служби;
2. військовослужбовець із сім'єю відправляється до нового місця служби;
3. сім'я військовослужбовця залишається у службовому житловому приміщенні, а військовослужбовець вирушає до нового місця служби (при цьому військовослужбовці не розривають житловий договір).
Найбільш характерним, видається варіант № 2. Найчастіше сім'ї військовослужбовців з тих чи інших причин не можуть відразу виїхати до нового місця служби військовослужбовця, а не рідкісні випадки, коли сім'ї зовсім не бажають їхати до нового місця служби.
Але, виникає питання: «Як військовослужбовець у такому випадку буде забезпечений житлом за новим місцем служби?» У п. 4 ст.15 ФЗ «Про статус військовослужбовців" зазначені пільгові підстави для надання службового жилого приміщення за новим місцем служби:
- Наявність індивідуального житлового будинку у військовослужбовця;
- Членство його в ЖБК або в ЖК;
- Наявність у нього житлового приміщення на загальних підставах (заброньоване);
- Наявність житлового приміщення за місцем проживання до вступу на військову службу.
Також у ст. 15 ФЗ «Про статус військовослужбовців» зазначені підстави для надання службового жилого приміщення. Підстав для надання військовослужбовцю 2-х службових приміщень одночасно не передбачено.
Питанням також залишається на яких підставах буде проживати сім'я військовослужбовця у службовому житловому приміщенні за старим місцем служби військовослужбовця при переведенні його до нового місця служби та закінчення там терміну контракту? (Згідно з п. 4 житловий договір припиняє дію при закінченні терміну контракту), і чи буде військовослужбовець мати можливість укласти новий житловий договір з командиром частини під час укладання нового контракту.
Щоб уникнути таку велику кількість питань ми пропонуємо доповнити цей абзац і викласти його в новій редакції: «При направленні військовослужбовця до нового місця служби житловий договір укладений раніше, зберігає свою дію до укладення нового житлового договору за місцем служби військовослужбовця».
У п. 5 цього положення зазначено, що з військовослужбовцями, які мають загальну тривалість військової служби 20 років і більше, а також звільненими після досягнення ними граничного віку перебування на військовій службі, стану здоров'я або у зв'язку з організаційно - штатними заходами житловий договір розірвано бути не може.
Але дане може бути реалізоване, тільки після чітко зафіксованої у вигляді рапорту (п.23 ППВС від 14.02.2000 р.) згоди військовослужбовця даної категорії бути звільненим без надання житла на загальних підставах (ст. 34 «Положення про порядок проходження військової служби»; ст. 23 ФЗ Про статус військовослужбовців »; п. 24 ППВС від 14.02.2000 р.).
З аналізу глави 2 Типового житлового договору випливає, що він є 2-х стороннім при наявності прав і обов'язків сторін, оплатним (п.4), консенсуальних (п.14).
Як висновок слід зазначити, що держава вирішила впорядкувати сферу надання житлових приміщення військовослужбовцям і тим самим, припинити практику надання житлових приміщень військовослужбовцям на загальних підставах, після чого ті звільнялися за різними підставами з залишенням права на житло за собою. Внаслідок даної обставини утворився великий дисбаланс, з одного боку наявність військовослужбовців не забезпечених житлом за місцем служби, а з іншого брак житлового фонду для задоволення потреб військовослужбовців у житлі.
Висновок
Одним з основних засобів реалізації конституційного права на житло є договір найму житлового приміщення в різних житлових фондах. Слід зазначити, що громадяни, які не мають житлову площу на умовах безстрокового договору соціального найму в будинках державного і муніципального житлового фондів не можуть вважатися реалізували своє право на житло. Також не може вважатися забезпеченим житловою площею особа, яка отримала право на її заселення на підставі строкового ордери 1, а також користується житловою площею за договором комерційного найму.
У державному і муніципальному житлових фондах соціального використання житлові приміщення надаються громадянам за договором соціального найму житлового приміщення (п. 1 ст.672 ЦК). Таким чином, закон визначає призначення договору соціального наймання та категорії житлового фонду, де застосовується договір соціального найму житлового приміщення: це житлові будинки, що входять до складу державного та муніципального житлових фондів і призначені тільки для соціального використання, тобто для надання слабо соціально захищеним громадянам, які потребують поліпшення житлових умов.
Поняття договору соціального найму дано в Законі РФ «Про основи», де під договором соціального найму розуміється угода, за якою наймодавець надає в користування наймачеві та членам його сім'ї придатне для постійного мешкання житлове приміщення, як правило, у вигляді окремої квартири, в межах норми житлової площі, а наймач зобов'язується використовувати це житлове приміщення за призначенням, своєчасно вносити плату за користування ним і за комунальні послуги.
Виходячи з визначення можна виділити характерні риси договору соціального найму:
1. житлове приміщення надається для постійного проживання (у безстрокове користування) (ст.10 ЖК);
2. обов'язок наймодавця передати житло наймачу і членам його сім'ї (на основі договору соціального найму) з дотриманням правил вселення (мається на увазі ордер);
3. обов'язки наймача (см.ст.678 ЦК);
4. возмездность договору (ст. 55 ЖК; 682 ЦК; 15 «Про Основи»);
5. межі норми житлової площі (див. ст. 38 ЖК);
6. приміщення повинно бути придатним для проживання в ньому (див. ст. 40 ЖК);
7. житло, як правило, надається у вигляді окремої квартири (див. 52 ЖК; 673 ЦК);
8. за громадянами, які проживають за договором соціального найму, зберігається право найму незалежно від площі займаного житлового приміщення (див. ст.14 Закону РФ «Про Основи»).
Однією з особливостей соціального найму є те, що законодавством встановлені особливий порядок і умови надання житлового приміщення за договором соціального найму громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, відповідно до існуючої чергою на поліпшення житлових умов, а також з урахуванням пільг з надання житлових приміщень.
ГК, встановлюючи загальні норми про договір найму житлового приміщення (гл. 35), в першу чергу регламентує відносини, пов'язані з наймом житлового приміщення на комерційних засадах (договір комерційного найму). Комерційний наймання житлових приміщень маючи схожість з соціальним наймом відрізняється від останнього цілим рядом моментів.
Я, зупинюся лише на найбільш характерних відмінностях договору комерційного найму від договору соціального найму, чинного ЖК з проектом нового ЖК:
Наіменова-ня | Житловий кодекс 1983 | Проект нового Житлового кодексу | ||
Соціальний найм | Комерційний найм | Соціальний найм | Найм | |
Потреба в житлі | Тільки потребують поліпшення жілусловій | Чи не регламен-тировало | Тільки потребують поліпшення жілусловій | Визнаними потребують поліпшення жілусловій |
Постійне проживання в даній місцевості | Необхідність проживання в даному населений-ном пункті | Чи не регламен-тировало | Чи не регламен-тировало | Повинні проживати в безпосередній близькості від місця роботи |
Розмір наданого житла | У межах норм жилої площі | Чи не регламен-тировало | Не менш 13, 5 м 2 | Не регламентовано |
Розмір внесення плати за жілпомещеніе | Встановлюється органами суб'єктів РФ | За угодою сторін | Встановлюється органами суб'єктів РФ | За угодою сторін |
Термін внесення плати за жілпомеще-ня | За прожитий місяць не пізніше 10 числа наступного місяця | За угодою сторін, якщо не встановлені, то помісячно | За прожитий місяць не пізніше 10 числа наступ-ного місяця | За угодою сторін |
Предмет договору | Лише ізолюючі-ванна квартира або кімната | Ізольована квартира, кімната, житловий будинок або його частина | Окрема квартира, частина квартири, що складається з 1 чи декількох кімнат, одноквартирний будинок | Окрема квартира, частина квартири, що складається з 1 чи декількох кімнат, індивідуальний житловий будинок |
Житлові фонди | У дер-венном і муніципальному житловому фонді | У всіх житлових фондах | У дер-венном і муніципальному житловому фонді | У державному і муніципальному житловому фонді |
Рівень доходу | Тільки незаможні і зазначеним у законі громадянам | Чи не регламен-тировало | Чи не регламен-тировало | Не регламентовано |
Ордер | Підстава для вселення в житлове приміщення і підстава для укладення договору | Чи не регламен-тировало | Органами держвлади | Не регламентовано |
Відповідальний-ність наймача | Наймач та солідарно члени його сім'ї | Тільки наймач перед наймодате-лем | Наймач та солідарно члени його сім'ї | Тільки наймач перед наймодавцем |
Поняття договору | Не визначено | Не визначено | Визначено | Визначено |
Термін дії договору | Безстроковий | 5 років | Безстроковий | 5 років |
Форма укладення договору | Письмова | Письмова | Письмова | Письмова |
Зміна договору | Тільки за згодою наймача, повнолітніх членів його сім'ї і наймодавця | Тільки за згодою наймача, які живуть з нею громадян і наймодавця | Тільки за згодою наймача, повнолітніх членів його сім'ї і наймодавця | Тільки за згодою наймача, які живуть з нею громадян і наймодавця |
Розірвання договору | Наймач за згодою повнолітніх членів сім'ї в будь-який час | Наймач за згодою громадян, які живуть з нею, в будь-який час з письмен-ного перед-прежденія за 3 місяці | Наймач за згодою повнолітніх членів сім'ї в будь-який час | Наймач за згодою громадян, які живуть з нею, в будь-який час з письмового попередження за 3 місяці |
При аналізі норм ЖК 1983 року з проектом нового ЖК видно, що значних відмінностей між соціальним наймом і найманням практично немає. Законодавець намагається розділити соціальний найм і найм житлових приміщень, але не більше. Але варто відзначити, що поняття комерційний найм, в новому РК, виділений в окремий розділ.
В даний час, однією з проблем договору найму житлового приміщення є співвідношення цивільного та житлового законодавства. Найчастіше таке протиріччя полягає не стільки у суперечці норм ЦК і ЖК, скільки в суперечності, в якому ж кодексі мають бути відображені норми про цей договір. Багато протиріч породжує існування двох кодексів, тим більше що один з них не відображає сучасну дійсність.
Як шлях вирішення автор роботи пропонує нижченаведені законодавчі пропозиції. Можливо, одним з варіантів вирішення такої проблеми було б таке «поділ повноважень кодексів»: норми цивільного кодексу повинні регулювати правове становище комерційного найму житлового приміщення, а норми нового житлового кодексу повинні регулювати правове положення договору соціального найму житла.
Автор не випадково зробив такий поділ «повноважень». Якщо розглянути природу договору соціального найму житла та комерційного найму житла, то вони за своєю суттю поділяються тим, що договір соціального найму є частиною соціальної політики держави, коли останнє в особі повноважних органів надає нужденним житлову площу. Що ж стосується договору комерційного найму житла, то це, перш за все цивільно-правовий договір носить суто комерційний характер.
Можливий і інший варіант. У ГК потрібно включити лише базові поняття в сфері житлових послуг, а житлове законодавство зобов'язана вирішувати і детально регламентувати всі інші складні питання найму житлового приміщення, що належить до будь-якій формі власності. Концепція реформи житлово-комунального господарства в РФ орієнтована на ринкові відносини в сфері житлових послуг, і це повинно знайти відображення в новому РК.
Як висновок треба зазначити, що в даний час, йде процес оновлення житлового законодавства. Новий Житловий кодекс має увібрати в себе новели, властиві Цивільному кодексу РФ і відповідають вимогам соціальної справедливості. Завдання бачиться в максимальному зближенні підходів і принципів правового регулювання житлових правовідносин, універсалізації норм цивільного і житлового законодавства. Концепція реформи житлово-комунального господарства в Російській Федерації орієнтована на ринкові відносини в сфері житлових послуг, і це повинно знайти відображення в новому Житловому кодексі.
БІБЛІОГРАФІЯ
ЗАКОНОДАВЧІ ТА ІНШІ НОРМАТИВНО-ПРАВОВІ АКТИ
1. Конституція Російської Федерації від 12 грудня 1993
2. Цивільний кодекс Російської Федерації (частини перша, друга і третя) (з ізм. І доп. Від 20 лютого, 12 серпня 1996 р., 24 жовтня 1997 р., 8 липня, 17 грудня 1999 р., 16 квітня 1915 Травень, 26 листопада 2001 р.) (з ізм. і доп. від 21 березня 2002 р.).
3. Житловий кодекс РРФСР від 24 червня 1983 р. (в редакції від 28 березня 1998 р.) (з ізм. І доп. Від 17 квітня 2001 р.).
4. Закон РФ "Про основи федеральної житлової політики" від 24 грудня 1992 р. N 4218-1. Відомості З'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ. 1993 р. № 3. С.99.
5. Основи житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік від 24 червня 1981 р. N 5150-Х (зі змінами від 26 березня, 8 червня 1984 р., 27 листопада 1985 21 квітня 1986, 10 травня 1989 р., 22 травня 1990). Відомості Верховної Ради УРСР. 1981 р. № 26. Ст.834.
6. ФЗ «Про статус військовослужбовців» від 27 травня 1998 р. № 76-ФЗ. Текст Федерального закону опублікований в "Російській газеті" від 2 червня 1998 р., в Зборах законодавства Російської Федерації від 1 червня 1998 р., № 22, ст. 2331.
7. ФЗ «Про військовий обов'язок і військову службу» від 28 березня 1998 р. № 53-ФЗ. Текст Федерального закону опублікований в "Російській газеті" від 2 квітня 1998 р., в Зборах законодавства Російської Федерації від 30 березня 1998 р., № 13 , ст. 1475.
8. Цивільний Кодекс РРФСР. Відомості Верховної Ради РРФСР 1964 р. Текст опублікований у Відомостях Верховної Ради РРФСР, 1964, N 24, ст. 406; 1966, N 32, ст. 771; 1973 р., N 51, ст. 1114, 1974, N 51, ст.1346; 1986, N 23, ст. 638; 1987, N 9, ст. 250; 1988, N 1, ст. 1; 1991, N 15, ст. 494; 1992, N 15, ст. 768; 1992, N 29, ст. 1689; 1992, N 34, ст. 1966.
9. Закон РРФСР «Про приватизацію житлового фонду» від 4.07.91г. № 1541-1. Текст Закону опублікований у Відомостях З'їзду народних депутатів РРФСР і Верховної Ради РРФСР від 11 липня 1991 р., N 28, ст. 959.
10. Сімейний Кодекс Російської Федерації від 29.12.1995 р. № 223-ФЗ. Збори законодавства РФ. 1996 р. № 1. Ст.16.
11. «Кодекс РФ про адміністративні правопорушення» від 30 грудня 2001 р. № 195-ФЗ. Текст Кодексу в редакції від 20 червня 1984 р. опубліковано у Відомостях Верховної Ради РРФСР від 5 липня 1984 р., N 27, ст. 909.
12. Закон Російської Федерації «Про право громадян РФ на свободу пересування і вибір місця проживання та перебування в межах Російської Федерації» від 25 червня 1993 р. № 5242-1. Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. 1993. Cт.l227.
13. Постанова Верховної Ради Російської Федерації від 25 червня 1993 р. № 5243-1 «Про порядок введення в дію закону Російської Федерації« Про право громадян України на свободу пересування, вибір місця перебування і проживання в межах Російської Федерації ». Текст постанови опублікований у Відомостях З'їзду народних депутатів і Верховної Ради Російської Федерації від 12 серпня 1993 р., N 32, ст.1228
14. Федеральний закон від 20 грудня 1995 р. 3 202-ФЗ "Про внесення змін і доповнень до Закону Російської Федерації" Про змушених переселенців "(із змінами від 7 серпня 2000 р.). Текст Закону опублікований в" Російській газеті "від 28 грудня 1995 р., Зборах законодавства Російської Федерації від 25 грудня 1995 р. 3 52, ст. 5110.
15. Закон Російської Федерації від 15.01.1993 р. № 4301-1 «Про статус Героїв Радянського Союзу, Героїв Російської Федерації і повних кавалерів ордена Слави». Текст Закону опублікований у Відомостях З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації від 18 лютого 1993 р ., № 7 ст. 247.
16. Федеральний Закон від 9.01.1997 р. № 5-ФЗ «Про надання соціальних гарантій Героям Соціалістичної Праці та повним кавалерам ордена Трудової Слави». Текст Федерального закону опублікований в "Російській газеті" від 21 січня 1997 р., Зборах законодавства Російської Федерації від 20 січня 1997 р. № 3, ст. 349.
17. Закон РФ від 21 липня 1993 р. № 5481-I "Про внесення змін до Закону Російської Федерації" Про додаткові гарантії і компенсації військовослужбовцям, які проходять військову службу на територіях держав Закавказзя, Прибалтики та Республіки Таджикистан, а також виконують завдання із захисту конституційних прав громадян в умовах надзвичайного стану та при збройних конфліктах "(із змінами від 19 листопада 1997 р., 7 серпня 2000 р.). Текст Закону опублікований в" Російській газеті "від 28 серпня 1993
18. Закон Російської Федерації від 19.02.93г. № 4520-1 «Про громадські державні гарантії і компенсації особам, які працюють і проживають в районах Крайньої Півночі і прирівняних до них місцевостях» Відомості З'їзду народних депутатів і Верховної Ради Російської Федерації № 16. Ст. 551.
19. Закон РРФСР «Про міліцію» від 18.04.91 р. № 1026-1. Відомості З'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ. 1991. № 16. Ст.503.
20. Закон Російської Федерації «Про статус суддів в Російській Федерації» від 26 червня 1992 р. № 3132-1. Текст Закону опублікований в "Російській газеті" від 29 липня 1992 р., Відомостях З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації від 30 липня 1992 р., N 30, ст. 1792.
21. Федеральний закон від 17 листопада 1995 р. № 168-ФЗ "Про внесення змін і доповнень до Закону Російської Федерації" Про прокуратуру Російської Федерації "(зі змінами від 19 листопада 1999 р., 2 січня, 27 грудня 2000 р., 30 грудня 2001 р.). Текст Федерального закону опублікований в Зборах законодавства Російської Федерації, 20 листопада 1995 р., N 47, ст. 4472, "Російській газеті" від 25 листопада 1995
22. Закон Російської Федерації «Про ветеранів» від 12.01.95 р. № 5-ФЗ. Текст Федерального закону опублікований в "Російській газеті" від 25 січня 1995 р., Зборах законодавства Російської Федерації від 16 січня 1995 р., N 3, ст. 168.
23. «Про муніціпалізірованних будовах». Декрет ВЦВК від 14 травня 1923
24. «Про житлову політику». Постанова ЦВК і РНК СРСР від 4.01.28 р.
25. «Про збереження житлового фонду і поліпшення житлового господарства у містах». Постанова ЦВК і РНК від 17.10.1937г. Збірник житлового законодавства, М. 1963
26. Закон міста Москви «Основи житлової політики в місті Москві» від 11 березня 1998 р. № 6. Текст Закону опублікований у "Відомостях Московської Думи", № 5, 1998 р.
27. Постанова Пленуму Верховного Суду РФ від 14 лютого 2000 р. № 9 "Про деякі питання застосування судами законодавства про військовий обов'язок, військову службу і статус військовослужбовців". Текст постанови опублікований в "Російській газеті" від 24 лютого 2000 р. № 39, в Бюлетені Верховного Суду Російської Федерації, № 4, 2000 р., в додатку до "Російській газеті" № 11, 2000 р.
28. Постанова Пленуму Верховного Суду РРФСР від 26 грудня 1984 р. № 5 "Про деякі питання, що виникли в судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу УРСР" (в редакції від 21 грудня 1993 р., з ізм. І доп. Від 25 жовтня 1996 , 10 жовтня 2001 р.). Текст постанови в редакції від 21 грудня 1993 р. опубліковано в Збірнику постанов Пленуму Верховного Суду Російської Федерації 1961 - 1993. - М.: Юридична література, 1994. Текст постанови в редакції від 26 грудня 1984 опублікований в Бюлетені Верховного Суду РРФСР, 1985 р., № 3, с. 6.
29. Постанова Уряду РФ. № 1054 від 6.09.98г. «Про порядок обліку військовослужбовців, які підлягають звільненню з військової служби, та громадян, звільнених з військової служби в запас або у відставку та служби в органах внутрішніх справ, які потребують отримання житлових приміщень або поліпшення житлових умов у обраному постійному місці проживання». Текст постанови опублікований в "Російській газеті" від 19 вересня 1998 р., в Зборах законодавства Російської Федерації від 14 вересня 1998 р., № 37, ст. 4627.
30. Постанова Уряду РФ про затвердження положення «Про порядок надання безоплатної фінансової допомоги на будівництво (купівлю) житла та виплати грошової компенсації за найм (піднайм) житлових приміщень військовослужбовцями і громадянами звільнились з військової служби» від 26 червня 1995р. № 604. Текст постанови опублікований в "Російській газеті" від 5 липня 1995 р., Зборах законодавства Російської Федерації від 3 липня 1995 р., № 27, ст. 2576.
31. Постанова РМ УРСР від 31 липня 1984 р. № 335 "Про порядок обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання житлових приміщень в УРСР" (з ізм. І доп. Від 2 серпня 1989 р., 18 січня 1992, 23 липня 1993, 28 лютого 1996 р.). Текст постанови опублікований у Зібранні постанов Уряду РРФСР, 1984 р., № 14, ст. 121.
32. Методика розрахунку розміру плати за житлові приміщення, що знаходяться в державній або муніципальній власності, і надаються за договорами комерційного найму фізичним особам (затв. Комітетом муніципального житла та Управлінням міського замовлення Москви 23 березня 1998)
33. Постанова Ради Міністрів СРСР від 16 квітня 1988 року. «Про гарантії житлових прав громадян, тимчасово відсутніх у місці постійного проживання за умовами і характером роботи». СП СССР.1988г. № 18. Ст.54.
34. Наказ командуючого Залізничними військами Російської Федерації від 6.08.1998 р. № 240.
35. Наказ Міністра оборони РФ від 15 лютого 2000 р. N 80 "Про порядок забезпечення житловими приміщеннями в Збройних силах Російської Федерації". Текст наказу опублікований в Бюлетені нормативних актів федеральних органів виконавчої влади від 26 червня 2000 р., № 26.
36. Наказ МО РФ від 28 травня 1998 р. № 255 «Про тимчасовий порядок забезпечення житловими приміщеннями військовослужбовців військових частин общегарнізонного призначення у Збройних Силах Російської Федерації».
37. Наказ МО РФ «Про порядок надання безоплатної фінансової допомоги на будівництво (купівлю) житла та виплати грошової компенсації за найм (піднайм) житлових приміщень військовослужбовцями Російської Федерації» від 21 квітня 1997 р. № 150. Текст наказу опублікований в Бюлетені нормативних актів федеральних органів виконавчої влади, вересень 1997 р., № 17.
38. Положення про порядок забезпечення жилою площею в СА і ВМФ 1975 р. № 285.
39. Постанова Московської міської Думи від 31 січня 2001 р. № 12 "Про Положення про порядок поліпшення житлових умов громадян у місті Москві". Текст постанови опублікований у "Відомостях Московської Міської Думи", 2001 р., № 2.
40. Постанова РМ УРСР від 31 липня 1984 р. № 335 "Про порядок обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання житлових приміщень в УРСР" (з ізм. І доп. Від 2 серпня 1989 р., 18 січня 1992 р ., 23 липня 1993 р., 28 лютого 1996). Текст постанови опублікований у Зібранні постанов Уряду РРФСР, 1984 р., № 14, ст. 121.
41. Інструкція про порядок складання та видачі виписки з рішення органу виконавчої влади на право укладення договорів найму або оренди житлових приміщень, затверджена розпорядженням Мера Москви від 29.10.98 р. № 1088-РМ. Текст розпорядження опублікований в "Віснику мерії Москви", № 23, грудень 1998
42. Положення про порядок та умови найму житлових приміщень знаходяться в державній і муніципальної власності м. Москви: Додаток № 2 до постанови уряду Москви від 21.01.97 р. № 46. Житлове законодавство: Збірник регіональних нормативних правових актов.Сост. І. С. Вишневська, Г.Д. Улетова.М. 1998 ст.207. Текст постанови опублікований в "Віснику Мерії Москви", № 9, травень 1997 р.
43. Наказ МОЗ СРСР від 28 березня 1983 р. № 330 "Про затвердження Списку захворювань, що дають право особам, що страждають цими захворюваннями, на першочергове отримання житлової площі" (з ізм. І доп. Від 23 грудня 1986 р., 5 березня 1988 м., 6 червня 1991 р.). Текст наказу опублікований в Бюлетені нормативних актів міністерств і відомств СРСР, липень 1983 р., № 7, с. 47.
Список використаної літератури
1. Сисоєв В.О. кандидатська дисертація «Особливості правового регулювання житлових відносин у сучасний період». Єкатеринбург. 1994
2. Басін Ю.Г. Питання радянського житлового права. Алма-Ата, 1963 р.
3. Братусь С.Н. Рецензія на книгу проф. С.І. Аксназія «Радянське житлове право». Радянська держава і право. 1941 № 2 ..
4. Пчелінцева Л.М. «Положення по праву». Президентський контроль. 1999 № l.
5. Воронов А. Ф. Холодков І.В. Коментар до закону Російської Федерації «Про оскарженні до суду дій і рішень, які порушують права і свободи громадян (для військовослужбовців). М. 2000
6. Г. Д. Улетова «Договір найму житла в умовах переходу до ринку». Кандидатська дисертація. Волгоград. 1999
7. Житлове законодавство: Коментар під редакцією В.Ф. Яковлєва, П.І. Седугін. М. 1991 р.
8. Коментар до ДК РФ, частині другій (постатейний). Керівник авторського колективу і відповідальний редактор О.М. Садиков. М., 1996 р.
9. Кудашкін А.В., Фатєєв К. В. «Житлові права військовослужбовців, громадян, звільнених з військової служби, та членів їх сімей». Довідково-практичне видання. М. 1999 г.
10. Літовкін В.М. Спори, що виникають у зв'язку з поліпшенням житлових умов громадян. Коментар судової практики. Вип. 4.М., 1998.
11. Мартковіч І.В. «Житлове право». М. 1990 р.
12. Никитюк П. С. «Житлове законодавство в питаннях і відповідях». Кишинів - Карту Молдовеняска. 1990
13. Пергамент А. І. Житлові права громадян СРСР. Радянська держава і право. 1982 № 1.
14. Седугін П.І. «Житлове право». Підручник для вузів. М. 1999 г.
15. Седугін П.І. Житлове право. М., 1997 р. Радянська Юстиція 1987 р. № 17.
16. Толстой Ю.К. «Житлове право». Навчальний посібник. М. 1996 г.
17. Толстой Ю.К. «Розвиток і вдосконалення житлового законодавства в СРСР». Правознавство. 1973 р. № 1.
18. Чигир В.Ф. «Житлове право». Мінськ, 1986 р.
19. Чигир В.Ф. «Радянське житлове право». 1968 Мінськ.
20. А.П. Сергєєв, Ю.К. Толстой. «Цивільне право», підручник. М. 2000 Т.2.
21. П.В. Крашенинников. «Житлове право». М. 2001
22. М.І. Брагінський, В.В. Витрянский «Договірне право», книга 2, М.
23. Іоффе О.С. Зобов'язальне право. М., 1975. С.368.
24. О. Макаров, М. ряднину. «Регулювання найму житлового приміщення нормами цивільного та житлового законодавства». «Російська юстиція», 1998, № 9.
25. Законодавство про договори найму та оренди житлових приміщень (Г. П. Макаров, "Громадянин і право", N 3-4, вересень-жовтень 2000 р.).
1 Відомості З'їзду народних депутатів РФ і ЗС РФ. 1993 р. № 3. Ст.147; СЗ РФ. 1996 ст.99; 1997 р. № 17. Ст.1913. № 7.Ст.876.
2 Збірник законів РФ. 1997. № 17. Ст. 1913.
1 На це протиріччя звернув увагу Ю. К. Толстой (див.: Толстой Ю.К. «Житлове право». М., 1996 р. С.23.)
2 Седугін П.І. «Житлове право». М., 1998. С. 83.
1 Житлове законодавство: Збірник регіональних нормативних правових актів / Упоряд. І.С. Вишневська, Г.Д. Улетова. М. 1998. С.193.
2 Коментар до ДК РФ, частині 2 (постатейний) / Відп. Ред. О.Н. Садиков. М. 1998. С.241, 2 44.
3 Збірник постанов Пленумів ЗС СРСР і РРФСР (РФ) у цивільних справах. М., 1999. С.323.
4 Коментар до ДК РФ, частині 2 (постатейний). С.241.
5 Цивільне право: підручник / Під. Ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. Ч.2. М.1997. С.222.
1 Ю. К. Толстой як приклад «інших договорів» називає договір підряду. Толстой Ю.К. указ. соч. С.33.
1 На думку П.І. Седугін, «договір найму житлового приміщення - один з видів цивільно-правових договорів; одночасно договір найму житлового приміщення є основним житлового права». І лише в якості його особливих різновидів виступають договори соціального найму і договори комерційного найму. (Див. Седугін П. І. Указ. Соч. С.81-83).
1 М.І. Брагінський, В.В. Витрянский «Договірне право», книга 2, М. Ст .661.
1 Як вважає В.М. Літовкін, «особливість цієї глави, на відміну від попередніх розділів, полягає в тому, що вона структурно не виділяє загальні та особливі норми, що ускладнює розуміння змісту глави» (коментар до ДК РФ, частині 2 (постатейний). С.24.) .
1 Див Анненков К.Н. Система російського цивільного права. Т. 4: Окремі зобов'язання. СПб., 1904. С. 154.
2 Див там же. С. 161.
3 Шершеневич Г.Ф. Курс цивільного права. Т.2. С. 590.
1 Там же. С. 592.
2 Мається на увазі постанова Наркомату внутрішніх справ РРФСР від 29.10.1917 р. «Про права міських самоврядувань у справі регулювання житлового питання» (Відомості узаконень РРФСР. 1917. № 1 ст.14.).
3 Збори узаконень РРФСР. 1918. № 62. Ст.674).
4 Збори узаконень РРФСР. 1917. № 10. Ст .154.).
1 Збори узаконень РРФСР. 1919. № 1. Ст.13.).
2 Збори узаконень РРФСР. 1920. № 52Ст.924.).
3 Див: Аскназій С.І., Брауде І.Л., Пергамент А.І. Указ. соч. С.19.
1 Відомості Верховної Ради СРСР. 1981. № 26 Ст. 835.
2 Відомості Верховної Ради РРФСР. 1983. Березня 1926. Ст.883.
1 Збори актів президента і уряду РФ. 1993. № 28. Ст. 959.
2 СЗ РФ.1996. № 14 Ст. 1431.
3 СЗ РФ. 1997. № 18 Ст. 2131.
4 Відомості З'їзду народних депутатів РРФСР і Верховної Ради РРФСР. 1991. № 28. Ст.959.
1 О. Макаров, М. ряднину. «Регулювання найму житлового приміщення нормами цивільного та житлового законодавства». «Російська юстиція», 1998, № 9.
1 «Житлове законодавство РРФСР»: Коментар / Під. ред. В.Ф. Яковлєва, П.І. Седугін. М., 1991. С. 176-177.
2 СЗ РФ. 1996. № 25. Ст.2963.
1 М.І. Брагінський, В.В. Витрянский «Договірне право», книга 2, М. С.706.
1 Відомості Московської міської Думи.1998. № 10.
2 Житлове законодавство: Збірник регіональних нормативних актів. С.205.
1 Див п.9 постанови Пленуму Верховного Суду України від 26.12.1984 р. № 5 «Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при застосуванні ЖК РФ».
2 П.В. Крашенинников «Російське житлове законодавство». М. С.56-59.
3 СЗ РФ. 1999. № 19. Ст. 2353.
1 М.І. Брагінський, В.В. Витрянский «Договірне право», книга 2, М. С.695.
1 Див В. Луць. «Вчені записки Львівського державного університету. Т. 19. Вип.1. Львів. 1949.
2 Седугін П.І. Указ. соч. С.120.
1 Див: Коментар до Сімейного кодексу РФ / Під ред. І.М. Кузнєцової. М., 1996. С.10.
2 Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (РФ) у цивільних справах. С.135.
3 Житлове законодавство: Збірник регіональних нормативних правових актів. С.205.
1 Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (РФ) у цивільних справах. С.196.
1 Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (РФ) у цивільних справах. С.214.
1 Пункт 13 положення про порядок постановки на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання житлових приміщень у м. Москві, затвердженого постановою Московської Міської Думи від 7.10.1998 р., вказує, що потребують поліпшення житлових умов визнаються громадяни, зареєстровані за місцем проживання в м. Москві не менше 10 років.
2 Див пункт 34 Положення про порядок постановки на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання житлових приміщень у м. Москві.
1 Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (РФ) у цивільних справах. С.196.
2 Див там же. С.195-196.
1 Вісник ВАС РФ. 1999. № 9. С.23.
1 Відповідно до ст.200 ГК у вигляді загального правила перебігу строку позовної давності починається від дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права.
1 Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (РФ) у цивільних справах. С.140.
1 Законодавство про договори найму та оренди житлових приміщень (Г. П. Макаров, "Громадянин і право", N 3-4, вересень-жовтень 2000 р.)
1 Іоффе О.С. Зобов'язальне право. М., 1975. С.368.
2 Толстой Ю.К. указ. соч. С.30.
1 СЗ РФ. 1996. № 26. Ст. 313 9.
2 СЗ РФ. 1996. № 26. Ст. 4116.
1 Толстой Ю.К. Житлове право. М., 1996. С. 54
2 Див: Комаров Б.К. Припинення договору житлового найму. М., 1963. С. 7
3 січня Комаров Б.К. Припинення договору житлового найму. М., 1963. С. 8.
4 Сергєєв А.П., Толстой Ю.К. Цивільне право. Ч.2. М., 1997. С. 276-277.
1 Див: Сергєєв А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 277.
1 Комаров Б.К. Указ. соч. С.8
2 Сергєєв А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С. 276
1 Бюлетень Верховного Суду СРСР, 1987, № 3.
2 Житлове законодавство: Коментар - / Под ред. В.Ф. Яковлєва, П.І. Седугін. М., 1991. С. 258.
1 Сергєєв А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С.276.
1 Сергєєв А.П., Толстой Ю.К. Указ. соч. С.279.
2 Золотар В.А., Дятлов П.М. Указ. соч. С. 95.
3 Брагинський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. М., 1997.
1 Мартковіч І.Б. Житлові правовідносини. М., 1979. С. 59.
2 Яковлєв В.Ф., Седугін П.І. Указ. соч. С. 259.
1 Бюлетень Верховного Суду СРСР, 1987, № 3.
2 Див: Коментар до ст. ст. 60 і 61 ЖК УРСР під ред. Ісакова В.Б. М., 1999. С. 234-235.
1 Житлове законодавство: Коментар / за ред. В.Д. Яковлєва та П.І. Седугін. М., 1991. С. 257.
1 Седугін П.І. Житлове право. М., 1998. С. 146.
1] Відомості Верховної Ради СРСР, 1981, № 26. Ст. 834; 1984, № 13. Ст. 188; № 24. Ст. 442; 1985, № 48. Ст. 919; 1986, № 17. Ст. 278.
2 Відомості РРФСР, 1991, № 28. Ст. 963.
1 Золотар В.А., Дятлов П.М. Указ. Соч. С. 120.
2 Золотар В.А,, Дятлов П.М. Указ. соч. С.125.
1 Житлове законодавство: Збірник регіональних нормативних правових актів. С.2.
1 Затверджено наказом Мінкоммунхоза РРФСР від 5.11.1985 р. (Житлове законодавство: Збірник регіональних нормативних правових актів. С.73-87).
2 Житлове законодавство: Збірник регіональних нормативних правових актів. С.219, 225.
1 Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (РФ) у цивільних справах. С.196.
1 Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (РФ) у цивільних справах. С.134.
1 Див: ФЗ «Про статус військовослужбовців» від 27 травня 1998р. № 76-ФЗ п.2. ст.1. Див: там же.п.6 ст.2.
1 лютому Див: ФЗ «Про статус військовослужбовців» від 27 травня 1998р. № 76-ФЗп.п.1.3 ст.15.
1 Див: детальніше А. В. Кудашкін, К. В. Фатєєв «Житлові права військовослужбовців, громадян, звільнених з військової служби, та членів їх сімей.» С.55.
2 Див: ФЗ «Про статус військовослужбовців» від 27 травня 1998р. № 76-ФЗП 13 ст. 15
3 Постанова Уряду РФ. № 1054 від 6.09.98г. п.6 «0 порядку обліку військовослужбовців, які підлягають звільненню з військової служби, та громадян, звільнених з військової служби в запас або у відставку та служби в органах внутрішніх справ, які потребують отримання житлових приміщень або поліпшення житлових умов у обраному постійному місці проживання.»
1 ППВС № 9 від 14 лютого 2000р. п.23
1 Див: ФЗ «Про військовий обов'язок і військову службу» від 28 березня 1998р. № 53-ФЗ пп.а, б ч.З ст.51.
1 Введено в дію наказом міністра оборони СРСР від 15 лютого 2000 р. № 80.
1 Див: П.1 наказу МО РФ від 28 травня 1998 р. № 255 «Про тимчасовий порядок забезпечення житловими приміщеннями військовослужбовців військових частин общегарнізонного призначення у Збройних Силах Російської Федерації».
2 У м. Москві норма надання житлових приміщень за договором соціального найму дорівнює 18 кв. метрам загальної площі. См. Закон р. Москви «Основи житлової політики в місті Москві» від 11.03.1998 р.
3 Див: ФЗ «Про статус військовослужбовців» від 27 травня 1998р. № 76 - ФЗ п.1 ст. 15.
1 Див, ст. 5 Закону Російської Федерації від 15.01.1993г. «Про статус Героїв Радянського Союзу, Героїв Російської Федерації і повних кавалерів ордена Слави»; Ст 3 Федерального закону від 9.01.1997г. № 5-ФЗ «Про надання соціальних гарантій Героям Соціалістичної Праці та повним кавалерам ордена Трудової Слави»: п.З Указу Президії Верховної Ради СРСР від 28.10.1974г. «Про затвердження Статуту ордена« За службу Батьківщині та Збройних Силах СРСР ».
1 Див, ст. 14 Федерального закону «Про ветеранів».
2 Див: ст. ст. 15, 16 14 Федерального закону «Про ветеранів».
3 Див: Ст. 5 Закону Російської Федерації від 21 .07.93 р. »0 внесення змін до Закону Російської Федерації« Про додаткові гарантії і компенсації військовослужбовцям, які проходять військову службу на територіях держав Закавказзя, Прибалтики та Республіки Таджикистан, а також виконують завдання із захисту конституційних прав громадян в умовах надзвичайного стану та при збройних конфліктах ».
4 Див: Наказ Міністерства охорони здоров'я СРСР від 28.03.83г. № 330.
5 Див: П. 8 Постанови Ради Міністрів РРФСР від 7.10.1960г. № 1541 «Про заходи щодо подальшого зниження захворюваності на туберкульоз».
1 Затверджена наказом командувача Залізничними військами Російської Федерації від 6.08.1998г. № 240.
2 Див, Кудашкін А.В., Фатєєв К.В. «Житлові права військовослужбовців, громадян, звільнених з військової служби, та членів їх сімей. Довідково-практичне видання .- М.: 1999р. З 55.
3 Див: Ст. 19 Закону Російської Федерації «Про статус суддів в Російській Федерації».
4 Див: Ст. 14 Федерального закону «Про ветеранів».
1 Див: П. 4 ст. 44 Федерального закону «Про прокуратуру Російської Федерації» в редакції Федерального закону від 10.02.1999г. № 31-ФЗ.
2 Див: Постанова Ради Міністрів СРСР від 6 травня 1983р. № 405 «Про порядок надання житлових приміщень у військових містечках і видачі ордерів на ці приміщення»
3 Див: Розд. 3 Положення про порядок забезпечення жилою площею в СА і ВМФ.
1 Див: Постанова Уряду Російської Федерації від 26 червня 1995 р. N 604, якою затверджено Положення про порядок надання безоплатної фінансової допомоги на будівництво (купівлю) житла та виплати грошової компенсації за найм (піднайм) житлових приміщень військовослужбовцям та громадянам, звільненим з військової служби .
1 Див: ФЗ «Про військовий обов'язок і військову службу» від 28 березня 1998р. № 53-ФЗ п. 1 ст. 38.
1 Див: Постанова Уряду Російської «Про умови та порядок укладання житлового договору між військовослужбовцями і Міністерством оборони РФ або іншим федеральним органом виконавчої влади, в якому законом передбачена військова служба» від 4 травня 1999 р. № 487.
1 Див: Постанова Уряду Російської «Про умови та порядок укладання житлового договору між військовослужбовцями і Міністерством оборони РФ або іншим федеральним органом виконавчої влади, в якому законом передбачена військова служба» від 4 травня 1999 р. № 487.п.2 абз 4.
1 Див: Положення про квартирно-експлуатаційної служби і квартирному постачанні СА і ВМФ, введеним в дію наказом МО СРСР 1977р. № 75.