Договір найму житлового приміщення 4

Зміст

Зміст.
Введення.
1. Поняття і класифікація договору.
2. Елементи договору найму житлового приміщення.
3. Відповідальність сторін за договором найму житлового приміщення.
4. Підстави припинення договору.
Висновок.
Бібліографічний список літератури ..
Додаток.

Введення

Актуальність теми курсової роботи. Договір найму житлового приміщення - один з видів цивільно-правових договорів; одночасно договір найму житлового приміщення є основним договором житлового права.
Договір найму житлового приміщення оформився як самостійний договір з договору майнового найму. Вперше, у більш-менш повному обсязі він отримав правове регулювання у ДК РРФСР 1964р. і законі «Основи житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік 1981». Договір найму РРФСР 1984р. об'єднав договір найму житлового приміщення з іншими житловими приміщеннями.
Законодавець неодноразово змінював свою точку зору на договір найму житлового приміщення і на його правову природу. Будучи визначений у цивільному кодексі РРФСР (1964 р.) як один з видів цивільно - правового договору, він, до кінця так і не пішовши з тексту цього кодексу, поступово видозмінився, став предметом регулювання іншого кодифікованого правового акту - Житлового Кодексу РРФСР (1983 р .).
У 1991 р. приймається Закон РРФСР «Про внесення змін і доповнень до житловий кодекс РРФСР», на підставі якого користування житловими приміщеннями дозволялося здійснювати не тільки за договором найму, а й за договором оренди. Після внесення змін і доповнень до ЖК УРСР з договору найму житлового приміщення був виділений договір, для укладання якого не було потрібно бути потребують поліпшення житлових умов.
Принциповий поворот у законодавчому регулюванні житлових правовідносин в Російській Федерації почався з прийняттям нової Конституції, Закону РРФСР від 4 липня 1991 р. «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації», Закону РФ від 24 грудня 1992 р. «Про основи житлової політики».
Глава 35 Цивільного кодексу РФ 1996р. (Далі-ГК), розділила договір найму житлового приміщення на договір найму житлового приміщення в державному і муніципальному житловому фонді соціального використання і просто договір найму житлового приміщення. Юридична література і ряд підзаконних нормативних актів, а слідом за ними і правозастосувальна практика стали іменувати договори як "договір соціального найму" і "договір комерційного найму".
22 грудня 2004 Державною Думою був прийнятий Житловий кодекс Російської Федерації (далі - ЖК РФ), який вступив в дію з 1 березня 2005 року. Житловий кодекс РФ суттєво змінив регламентацію відносин, пов'язаних з наданням житлових приміщень за договором соціального найму. У ньому отримала своє закріплення і розвиток конституційна норма, відповідно до якої житлові приміщення за договором соціального найму надаються тільки малозабезпеченим і іншим зазначеним у законі громадянам.
Значного коректування, у порівнянні з раніше діючим законодавством, піддалися зміст договору соціального найму житлового приміщення, а також регламентація зміни і розірвання договору.
Предмет дослідження складає чинне законодавство, що регулює відносини найму житлового приміщення.
Об'єктом дослідження є договір найму житлового приміщення.
Метою дослідження є проведення комплексного аналізу відносин, що виникають при укладанні, зміні, припиненні договору найму житлового приміщення, їх нормативно-правового регулювання з урахуванням нового житлового законодавства.
Для досягнення поставленої мети ставляться такі завдання:
1. Дати визначення поняттю та класифікації договору найму житлового приміщення.
2. Розглянути елементи договору найму житлового приміщення.
3. Показати відповідальність сторін за договором найму житлового приміщення.
4. Охарактеризувати підстави припинення договору.

1. Поняття і класифікація договору

Договір найму житлового приміщення являє собою єдиний договірний тип, який має три різновиди - договір соціального найму житлового приміщення, договір найму житлового приміщення (договір комерційного найму житлового приміщення) та договір найму спеціалізованого житлового приміщення. [1]
Договір найму житлового приміщення - договір, за яким "одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому" (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).
Легальне визначення договору соціального найму житлового приміщення міститься у статті 60 Житлового кодексу РФ, пункт 1 якої встановлює: "За договором соціального найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення державного житлового фонду або муніципального житлового фонду (діє від його імені уповноважений державний орган або уповноважений орган місцевого самоврядування) або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується передати другій стороні - громадянину (наймачу) - житлове приміщення у володіння і користування для проживання у ньому на умовах, встановлених цим Кодексом ".
Договір найму житлового приміщення, як зазначає П.В. Крашенинников, без перебільшення можна назвати основним інститутом житлового законодавства, за допомогою якого житлові приміщення передаються у тимчасове володіння і користування, тобто досягається реалізація основного призначення такого об'єкта цивільного обороту, як житлове приміщення. [2]
ГК РФ, відновлюючи колишнє найменування договору, разом з тим змінив не тільки форму, а й зміст розглянутих вище відносин, чітко відокремивши комерційний найм від соціального. По-перше, ГК упорядкував і майже повністю відрегулював відносини, що випливають з договору комерційного найму. По-друге, ГК встановив ряд нових загальнообов'язкових правил, спрямованих на захист користуються житловими приміщеннями громадян, встановивши обов'язки наймодавця, переважне право на укладення договору на новий термін, судовий порядок вирішення спірних питань, а так само на захист власників житлових приміщень, передбачивши обов'язки наймача , термін договору. По-третє, ГК в основному розвів в різні законодавчі «коридори» (цивільний і житловий) багато в чому схожі відносини, предметом яких виступає один об'єкт - житлові приміщення.
Укладенню договору комерційного найму житлових приміщень не передують ті численні адміністративні передумови (потреба, постановка на облік, отримання ордера), які, як правило, необхідні для укладення договору соціального найму. На відміну від договору соціального найму, де розмір наданих житлових приміщень нормується, площа житла, що надається в комерційний найм, визначається тільки угодою сторін.
Якщо в якості наймодавця ч. 1 ст. 671 ГК РФ прямо називає власника або уповноважену ним особу, то категорію наймачів з цієї статті можна визначити шляхом виключення суб'єктів, які в силу частини другої статті не можуть бути цією стороною договору, тобто юридичні особи. Про те, що наймачем може бути тільки громадянин, йдеться в статті 677 ГК РФ і ст.60 ЖК. Пункт 5 статті 49 Житлового кодексу РФ встановлює, що житлові приміщення за договорами соціального найму не надаються іноземним громадянам, особам без громадянства, якщо міжнародним договором Російської Федерації не передбачено інше. [3] Цивільний кодекс РФ наділяє наймача розпорядчими правомочностями: вселення інших членів сім'ї, тимчасових мешканців, піднаймачів, заміна наймача, обмін житлового приміщення і ін
Стаття 672 ЦК України, визначаючи сферу застосування договору соціального найму житлового приміщення: державний і муніципальний житловий фонд соціального використання, - залишає всі інші придатні для житла приміщення можливими об'єктами договору комерційного найму. Таким чином, виявляється одна з ознак договору - сфера дії.
Об'єктом договору найму житлового приміщення може бути ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку) (ст.673 ЦК України, пункт 1 ст. 62 ЖК РФ). Поняття житлового приміщення є загальним, що об'єднує ряд понять: житловий будинок, частина житлового будинку, квартира, частина квартири, кімната. Але будь-який вид житлового приміщення повинен задовольняти встановленим законодавством вимогам. Відповідно до статті 15 Житлового кодексу РФ житловим приміщенням зізнається ізольоване жиле приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства).
Конкретні санітарні та технічні вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, підстави і порядок визнання житлового приміщення непридатним для проживання встановлюються Урядом Російської Федерації. При цьому законодавець особливим чином виділяє ознака придатності житла: диспозиція ч. 2 п. 1 статті 673 ЦК носить відсильний характер і передбачає існування особливого порядку визначення придатності.
Предметом договору соціального найму житлового приміщення може бути тільки ізольоване жиле приміщення. Відповідно до пункту 2 статті 62 Житлового кодексу РФ неізольоване житлове приміщення (суміжні кімнати), приміщення допоміжного використання (наприклад, комора), а також загальне майно в багатоквартирному будинку (горище і т.п.) не можуть бути самостійним предметом договору найму житлового приміщення.
Аналогічне положення міститься і в статті 673 ГК РФ.
Стаття 676 ЦК України називає забезпечення придатності житлового приміщення першочерговим обов'язком наймодавця. Виходячи з різних ступенів соціального значення договору соціального найму та договору комерційного найму, видається, що такий особливий підхід до цього критерію має бути застосуємо швидше до першого, ніж до останнього виду договору, тому що сторони при укладенні договору комерційного найму вільні у своїх діях (ст. 421 ГК РФ) і вільні здавати в найм та наймати не відповідає всім встановленим вимогам житлового законодавства приміщення, наприклад, передбачивши з цього приводу особливі умови договору. Однак п. 3 ст. 672 ГК РФ не поширює дію цієї норми на договір соціального найму, апелюючи до житлового законодавства (ст.60ЖК).
Відповідно до п. 2 ст. 60 Житлового кодексу РФ договір соціального найму житлового приміщення укладається без встановлення строку його дії. Безстроковість договору соціального найму житлового приміщення випливає з самої сутності права громадян на житло, встановленого статтею 40 Конституції РФ. Безстроковий характер договору соціального найму забезпечує стабільність права володіння і користування громадянами наданими житловими приміщеннями.
Договір найму житлового приміщення не вимагає нотаріального посвідчення та державної реєстрації, але в силу обов'язкової вимоги ст.674 ГК повинен бути укладений у письмовій формі. Письмова форма договору є складання документа, що виражає його зміст і підписаного особами, що укладають його (або уповноваженими ними). При недотриманні письмової форми договору соціального найму житлового приміщення настають наслідки недотримання простої письмової форми правочину процесуального характеру, не тягнуть недійсність угоди: в разі виникнення спору сторони позбавляються права на підтвердження угоди та її умов посилатися на показання свідків, але не позбавляються права приводити письмові й інші докази.
Однак в інтересах власної безпеки власнику квартири при здачі її у найм варто переконати договір у нотаріуса, щоб додатково забезпечити себе гарантіями належного виконання наймачем зобов'язань за договором. Зайва довірливість або необережність загрожують власникові житлового приміщення неотриманням обіцяних за договором грошей, а часом і втратою самого житла.
Комерційному найму житла не передує рішення одноосібного або колегіального органу; не потрібно ордера для вселення. Оскільки у випадку недотримання простої письмової форми угоди сторони позбавлені можливості посилатися на показання свідків, а принципи змагальності та диспозитивності цивільного процесу зрівняли боку правовідносини (окрім випадків, зазначених у законі), на практиці їм важко буде довести наявність зобов'язань та їх умов. У зв'язку з тим, що мова йде про одне з конституційних прав громадян і судова практика приймає в якості доказів виникнення і припинення житлових правовідносин будь-які без винятку фактичні дані, які можуть мати значення для правильного вирішення справи. [4]
Надаване громадянам за договором найму житлове приміщення повинно бути вільним фактично та юридично. До моменту надання житлове приміщення не повинне бути об'єктом права інших осіб (наприклад, особи, тимчасово не проживає в даному житловому приміщенні, але має право користування нею), а також не повинно бути фактично зайнятим іншими особами, не мають права користування даним житловим приміщенням ( наприклад, у випадку проживання піднаймачів, в той час як наймач та члени його сім'ї виїхали в інше місце проживання, а договір найму житла в такому випадку відповідно до статті 83 ЖК РФ вважається розірваним з дня виїзду).

2. Елементи договору найму житлового приміщення

У договорі комерційного найму житлового приміщення повинні міститися такі елементи (див. Додаток 1). [5]
Крім докладних паспортних даних сторін необхідно детально описати об'єкт (предмет) договору. Виходячи з вимог ст.673 ЦК об'єктом договору найму житлового приміщення може бути тільки ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання, а саме: квартира, будинок, частина квартири або житлового будинку.
Придатність житлового приміщення для проживання визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством, тобто приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам та бути не менше розміру, який визначається Житловим Кодексом РФ.
Комерційний наймання житлового приміщення є строковим договором. ЦК встановлює два терміни такого договору: короткостроковий - до одного року і довгостроковий - від одного року до п'яти років. Згідно ст.683 ЦК договір найму житлового приміщення укладається на термін, що не перевищує п'яти років. Якщо у договорі термін не визначений, він вважається укладеним на п'ять років. Закон допускає укладення короткострокового договору (до одного року). При цьому якщо договором не передбачено інше, права наймачів істотно обмежуються: вони, наприклад, не мають переважного права на укладення договору на новий термін, не можуть здавати в піднайом жиле приміщення, проводити заміну наймача.
На практиці зустрічаються випадки укладення таких договорів без зазначення строку, але з прив'язкою до якого-небудь події. Найчастіше такий «прив'язкою» виступає робота громадянина в організації, що надала житло. У такій ситуації договір повинен вважатися укладеним на п'ять років.
З метою забезпечення стабільності відносин, що складаються з приводу комерційного найму житла, а також прав наймодавця і особливо наймача ЦК встановлює переважне право наймача на укладення договору на новий термін (ст.684). Для дотримання зазначеного права наймодавцю необхідно не пізніше, ніж за три місяці до закінчення терміну наймання житлового приміщення запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах. При узгодженні колишніх яких нових умов договору наймач не має права вимагати збільшення числа осіб, які постійно з ним проживають за договором найму житлового приміщення.
У тих випадках, коли наймодавець з якихось причин вирішив не здавати внайми житлове приміщення більше року, він зобов'язаний попередити наймача про відмову від продовження договору. Якщо ж наймодавець не зробив тат кого попередження, а наймач при цьому не відмовився від продовження угоди, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той самий строк.
Якщо наймодавець відмовився від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення в оренду, але протягом року з дня закінчення строку договору з наймачем уклав договір найму житлового приміщення з іншим обличчям, наймач має право вимагати визнання такого договору недійсним та (або) відшкодування збитків, заподіяних відмовою поновити з ним договір.

Сама назва договору як "комерційного" передбачає його БЕЗОПЛАТНО характер. У договорі треба вказати розмір оплати за житлове приміщення, який встановлюється за згодою сторін. Якщо відповідно до закону встановлено максимальний розмір плати за житлове приміщення, плата, встановлена ​​у договорі, не повинна перевищувати цей розмір. Плата за житлове приміщення має вноситися наймачем у строки, визначені договором, а якщо вони не передбачені - щомісяця не пізніше десятого числа наступного за прожитим місяця (ст.682 ЦК).
Наймачами за договором найму житлового приміщення можуть бути тільки фізичні особи. Згідно ст.677 ЦК у договорі найму слід вказати громадян, які постійно проживають у житловому приміщенні разом з наймачем. У цьому можна побачити риси нового, більш демократичного характеру правового регулювання. Закон не встановлює жодних вимог до характеру взаємовідносин наймача і громадян, які проживають з ним.
При відсутності в договорі таких вказівок вселення цих громадян провадиться відповідно до правил ст.679 ЦК, яка встановлює, що за згодою наймодавця, самого наймача і громадян, постійно з ним проживають, в житлове приміщення можуть бути вселені інші громадяни в якості постійно проживають з наймачем. При вселенні неповнолітніх дітей такої згоди не потрібно.
Вселення допускається за умови дотримання вимог законодавства про норму житлової площі на одну людину, крім випадків вселення неповнолітніх дітей. Всі ці умови мають виключно важливе значення в забезпеченні законності угоди, що укладається і правових гарантій її виконання. На момент укладення договору свою волю диктує, як правило, власник житла. Але в подальшому ситуація може докорінно змінитися. Наприклад, якщо немає заборони для наймача здавати жиле приміщення в піднайом, він може, знімаючи квартиру за одну ціну, передати її іншій особі на умовах договору піднайму за більш високу ціну.
Безумовно, в договорі має бути заборона використовувати квартиру під офіс чи будь-які комерційні заклади, що випливає з ст.288 ГК, яка встановлює, що житлові приміщення призначені тільки для проживання громадян. За використання житлового приміщення не за призначенням, тобто в інших, крім житла, метою власник може позбутися своєї житлової площі.
Суд за позовом органу місцевого самоврядування може прийняти рішення про продаж з публічних торгів такого житлового приміщення з виплатою власнику виручених від продажу коштів з відрахуванням витрат по виконанню судового рішення (ст.293 ЦК).
Головне питання, яке хвилює сторони в цьому договорі, - розмір плати за наймання. Твердих ставок, зрозуміло, немає, але в кожному місті склалися певні і більш-менш стійкі розміри оплати одного квадратного загальної площі квартири, житлового будинку з урахуванням підвищують або знижуючих коефіцієнтів залежно від місця розташування житла, стану квартири, поверховості, екології району, транспортного сполучення і т.п.
При визначенні розміру плати за здавання під найм житлового приміщення обидві сторони особливо турбує питання про податки. Прагнучи знизити розмір оподаткування, вони вказують у договорі одну суму, а домовляються про іншу, більш високою. Однак при такому способі відходу від податків наймодавець може опинитися в становищі обманув самого себе. Захоче наймач платити ту суму, яка зафіксована в договорі, - і ніхто не має права примусити збільшити її до закінчення терміну дії договору.
Навіть при регулярному внесення плати за житлове приміщення власник повинен мати певну фінансову захист: адже після виїзду наймача може виявитися, що не оплачені рахунки за міжміські розмови і телеграми, що передаються по телефону, вивезена меблі, теле-радіо-апаратура, побутова техніка та інші предмети домашнього вжитку, зіпсована квартира і її устаткування. Розмір фінансового захисту також повинен бути відображений в договорі найму житлового приміщення і гроші передано власнику квартири одночасно з укладенням договору. Можлива оплата за наймання житлового приміщення в інших формах, не тільки грошима. При визначенні розміру оплати в договорі можуть враховуватися зобов'язання наймача з ремонту житлового приміщення, оплату житлово-комунальних послуг, оснащенню квартири меблями і господарським інвентарем - все це повинно знайти відображення у договорі найму попредметно, у вартісному вираженні витрат, які зробить наймач житлового приміщення.
Передача житлових приміщень за договором найму комерційного здійснюється за приймально-здавальних документів (див. Додаток 2.).

3. Відповідальність сторін за договором найму житлового приміщення

Наймач може використовувати житлове приміщення відповідно до цілей укладеного договору, якщо житлове приміщення вільно і придатне для проживання, що має забезпечити наймодавець в силу п. 1 ст. 676 ГК РФ. До інших обов'язків наймодавця закон відносить належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найом жиле приміщення; надання комунальних послуг або забезпечення можливості їх надання; ремонт місць загального користування та систем комунікації. [6]
Капітальний ремонт зданого в найм житлового приміщення є обов'язком наймодавця, якщо інше не встановлено договором найму. Обов'язок наймодавця по здійсненню капітального ремонту соціального житла відповідно до норм ЖК РФ носить імперативний характер. Крім того, наймодавець повинен забезпечити наймача житлом на час проведення капітального ремонту іншим прийнятним в технічному і санітарному відношенні житлом, якщо ремонт неможливо провести без виселення. Договір найму при цьому не розривається.
Особа, яка надала житлове приміщення за договором найму комерційного, не обтяжується такий обов'язком. Якщо приміщення потребує капітального ремонту настільки, що перестає бути придатним для постійного проживання, договір розривається відповідно до п. 3 ст. 687 ГК РФ. В інших випадках наймодавцю доведеться дочекатися закінчення терміну договору.
За договором найму житлового приміщення наймач зобов'язаний: користуватися жилим приміщенням у відповідності з його призначенням; дбайливо ставитися до житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, забезпечувати їх збереження; усувати за свій рахунок пошкодження житлового приміщення, а також ремонтувати або замінювати пошкоджене санітарно- технічне або інше обладнання, якщо такі пошкодження сталися з вини наймача або інших осіб, які спільно з ним проживають. Переобладнання і перепланування житлових приміщень та місць загального користування, перестановка опалювальних і санітарно-технічних приладів можуть проводитися тільки з письмового дозволу наймодавця.
Категорично забороняється переобладнати під житлові приміщення ванни і душові кімнати, забудовувати пожежні проходи, а також переобладнати під житлові приміщення тераси, веранди і лоджії. Наймач зобов'язаний вносити квартирну плату, а також плату за комунальні послуги - водопостачання, газ, електричну та теплову енергію та інші послуги.
ГК РФ вводить нову категорію осіб, які беруть участь у використанні житлового приміщення, що виступає об'єктом договору комерційного найму, крім наймача та осіб, постійно з ним проживають, сонанімателей (ст.677). Громадяни, включені до договору в якості постійно проживають, мають рівні з наймачем права з користування житловим приміщенням. Разом з тим всю відповідальність за їхні дії перед наймодавцем несе наймач. При участі в договорі комерційного найму сонанімателей, виникає множинність осіб у зобов'язанні, тобто з одного боку, виступає наймодавець - фізична або юридична особа, якій належить жиле приміщення на праві власності, праві господарського відання або оперативного управління, а з іншого боку, наймач - два і більше громадянина одночасно, які іменуються сонанімателямі і несуть солідарну відповідальність перед наймодавцем ( п.4 ст.677 ГК РФ).
У такому разі, як випливає з ст.323 ГК РФ, наймач має право вимагати, в тому і по оплаті житла, як від усіх сонанімателей спільно, так і від кожного з них окремо, причому як повністю, так і в частині боргу.
Без згоди наймача, як передбачає і Житловий кодекс, наймодавець не вправі здійснити перепланування або переобладнання, якщо вони істотно змінять умови користування житловим приміщенням (п. 3 ст. 681 ГК РФ і ст. 84 ЖК РФ). Різниця полягає лише в тому, що у випадку правовідносини з приводу соціального найму житлового приміщення згоду повинні виявити також і повнолітні члени сім'ї наймача. Для осіб, які постійно проживають разом з наймачем комерційного житла, серед яких можуть бути і члени сім'ї, така гарантія не передбачена.
У відповідності зі ст.325 ГК РФ виконання солідарного обов'язку повністю одним з боржників звільняє інших боржників від виконання обов'язків перед наймодавцем з оплати житлового приміщення. У тих випадках, коли інше не встановлено угодою між сонанімателямі, діють правила, відповідно до яких: по-перше, наймач, який виконав солідарне зобов'язання, має право регрессорного вимоги до інших сонанімателям в рівних частках за вирахуванням його частки, по-друге, несплачені одним з сонанімателей наймачеві, який виконав солідарне зобов'язання, падає в рівній частці на інших сонанімателей. Такі ж правила діють відповідно при припиненні солідарного зобов'язання зарахуванням зустрічної вимоги одного з сонанімателей.
При невиконанні наймодавцем своїх зобов'язань будь-якої з сонанімателей має право пред'явити до боржника вимогу в повному обсязі. Для пред'явлення вимоги одним із сонанімателей боржник вправі виконувати зобов'язання будь-якого з них на свій розсуд. Виконання зобов'язання повністю одному з сонанімателей звільняє наймодавця від виконання іншим сонанімателям. Сонаніматель, який одержав виконання від наймодавця, зобов'язаний відшкодувати належне іншим сонанімателям в рівних частках, якщо інше не випливає з відносин між ними.
Наймач за згодою наймодавця і під свою відповідальність вправі передати частину або все найняте ним житло в користування піднаймачеві на строк не більше терміну договору найму за плату. Договір піднайму може бути укладений, якщо розмір житлової площі дозволяє дотримати норму забезпечення на одну людину. Піднайм похідний і залежимо від найму і не породжує для піднаймача переважного права на переукладення на новий термін.

4. Підстави припинення договору

ЦК України передбачає випадки розірвання договору комерційного найму житлового приміщення. Розірвання договору можливе за взаємною згодою сторін (п.1 ст.450 ГК РФ). ЦК встановлює правило, за яким наймач житлового приміщення вправі за згодою постійно проживають з ним осіб у будь-який час розірвати договір найму з письмовим попередженням наймодавця за три місяці (п.1 ст.687). На розірвання договору повинні бути згодні інші громадяни, які постійно проживають з наймачем. [7]
Якщо наймач має право виявити таку ініціативу в будь-який час, наймодавець може вимагати дострокового розірвання відповідно до ст. 687 ГК РФ тільки у зв'язку з винною поведінкою наймача або інших осіб, за дії яких він несе відповідальність.
Договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу наймодавця у випадках: по-перше, невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін, при короткостроковому наймі - понад два рази після закінчення встановленого договором терміну платежу, по-друге, руйнування чи псування жилого приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, по-третє, аналогічно припинення права власності на житло ГК (ст.293) передбачає розірвання договору при використанні житлового приміщення не за призначенням або за систематичному порушенні прав та інтересів сусідів.
У таких випадках наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення порушення. Якщо ж наймач та інші громадяни, за дії яких він відповідає, і після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право у судовому порядку розірвати договір найму житлового приміщення.
За договором комерційного найму житлового приміщення виселення наймача з ініціативи наймодавця допускається тільки за рішенням суду. Судова процедура розгляду житлових спорів заснована на засадах усності, гласності, публічності та змагальності, що сприяє найбільш повному встановленню істини і належному захисту житлових прав наймачів.
За всіма трьома випадками за рішенням суду наймачеві може бути наданий строк до року для усунення вказаних порушень. Якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усуне допущених порушень або не прийме всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця може прийняти рішення про розірвання договору, при цьому на прохання наймача суд у рішенні вправі відстрочити виконання рішення на строк не більше одного року.
На вимогу будь-якої з сторін договір може бути розірваний у судовому порядку, якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі його аварійного стану. В якості наслідки розірвання договору найму житлового приміщення ЦК передбачає виселення з житлового приміщення на підставі рішення суду (ст.684).
Розірвання договору соціального найму житлового приміщення на вимогу наймодавця можливе лише в судовому порядку у випадках, встановлених ЖК РФ, що відповідає конституційним положенням про неприпустимість довільного позбавлення житла.
Перелік підстав для розірвання договору соціального найму житлового приміщення в Житловому кодексі РФ визначено вичерпним чином і розширювальному тлумаченню не підлягає. При цьому, незалежно від підстав розірвання договору соціального найму, неминучим правовим наслідком є ​​виселення громадян із займаного житлового приміщення. У свою чергу, в залежності від підстав для розірвання договору соціального найму, житлове законодавство підрозділяє випадки виселення громадян з житлового приміщення з наданням їм іншого житлового приміщення та виселення громадян з наданням їм іншого благоустроєного жилого приміщення.
Виселення без надання іншого житлового приміщення завжди є санкцією за неправомірну поведінку. Стаття 90 ЖК РФ називає єдиний випадок, коли громадяни, договір найму житла з якими розірвано судом на вимогу наймодавця, підлягають виселенню з наданням іншого жилого приміщення, розмір якого відповідає розміру житлового приміщення, встановленому для вселення громадян у гуртожиток а саме невнесення наймачем плати за користування жилим приміщенням і комунальні послуги протягом більше шести місяців без поважних причин.
Відповідно до пункту 3 статті 60 Житлового кодексу РФ не допускається розірвання договору соціального найму житлового приміщення у разі зміни підстав і умов, що дають право на отримання житлового приміщення за договором соціального найму. Наприклад, громадянин і члени його сім'ї визнані такими, що потребують житловому приміщенні на тій підставі, що вони є незаможними і забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше облікової норми. На даній підставі зазначеної сім'ї надається за договором соціального найму житлове приміщення. Однак через деякий час вони набувають право власності на інше жиле приміщення в порядку спадкування. Можливо, підстави для надання житлового приміщення за договором соціального найму в даному випадку були б втрачені, якщо б зазначена сім'я придбала право власності на житлове приміщення до моменту надання житлового приміщення за договором соціального найму. Але, надавши житлове приміщення за договором соціального найму, власник не вправі вимагати розірвання даного договору на підставі зміни умов і підстав, що дають право на отримання житлового приміщення за договором соціального найму.

Висновок

Мета курсового дослідження досягнута шляхом реалізації поставлених завдань. У результаті проведеного дослідження по темі "Договір найму житлового приміщення" можна зробити ряд висновків:
Щоб правильно застосувати правові норми, що регулюють операції з житловими приміщеннями, необхідно зіставити цивільне та житлове законодавство по особливості предмета регулювання угод з житловими приміщеннями.

Цивільне законодавство регулює питання, пов'язані з володінням, користуванням та розпорядженням житловими приміщеннями, лише тоді, коли житло є предметом економічного обороту.
Житлове законодавство регулює питання, пов'язані з використанням житлового фонду, його експлуатацією та ряд інших питань.
З урахуванням вищевикладеного можна дати наступне визначення договору найму житлового приміщення відповідно до вимог норм глави 35 ЦК РФ, іменованого для ясності договором комерційного найму: "За договором комерційного найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа, що іменується" наймодавець " , надає в користування іншій стороні - громадянину, іменованого "наймач", прийнятне вільне ізольоване жиле приміщення, що не відноситься до державного або муніципального фонду соціального використання, на строк не більше п'яти років, за вільну плату, для проживання особисто і з іншими постійно проживають з ним громадянами ".
У ДК РФ наймання житлового приміщення підрозділяється на договір соціального найму житлового приміщення і договір найму житлового приміщення (договір комерційного найму). При регулюванні відносин соціального найму житлового приміщення норми ЖК РФ мають пріоритет перед нормами ЦК Російської Федерації, що регулюють відносини по найму житлового приміщення.
Договір найму житла та договір комерційного найму житлового приміщення - це два різновиди найму житлових приміщень стосовно до різних видів житлових фондів, які мають свої особливості.
Договір найму житла слід відрізняти від договору найму житлового приміщення, що укладається на комерційних засадах. Якщо для укладення договору соціального найму житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду необхідними вимогами є постановка громадянина на облік в органах місцевого самоврядування на покращення житлових умов, видача ордера на житлове приміщення, то для укладення договору комерційного найму житлового приміщення цього не потрібно.
Крім того, договір найму житла полягає безстроково, в той час як договір комерційного найму укладається на певний строк. Для цих різновидів договорів характерні також відмінності щодо розмірів надається житлової площі і розмірів її оплати. Так, за договором соціального найму житлове приміщення надається в користування безкоштовно за встановленою нормою житлової площі і оплачується за встановленими ставками квартирної плати, а в договорі комерційного найму житлового приміщення такі обмеження відсутні, і умови договору визначаються угодою сторін.
У той же час договір соціального найму житлового приміщення і договір комерційного найму житлового приміщення характеризуються рядом загальних положень. Зокрема, договір найму житла та договір комерційного найму житлового приміщення повинні укладатися в письмовій формі (ст. 674 ЦК). При відчуженні власником жилого приміщення, в якому проживає наймач, договір найму житлового приміщення зберігає силу для нового власника (ст. 675 ЦК).
Встановлено загальні обов'язки наймачів, пов'язані з використанням житлового приміщення: забезпечення схоронності житла, поточний ремонт, своєчасне внесення плати за приміщення і ін (ст. 678, 681 ЦК). Наймачі жилих приміщень має права дозволяти проживання тимчасовим мешканцям (ст. 680 ЦК), а також здавати жиле приміщення в піднайом (ст. 685 ЦК). Інші положення ЦК застосовуються до договору соціального найму житлового приміщення, якщо інше не передбачено Житловим Кодексом РФ.

Бібліографічний список літератури

1. Конституція РФ.
2. Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга: Федеральний закон від 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. Від 02.02.2006.).
3. Житловий Кодекс РФ від 29 грудня 2004 року N 188-ФЗ.
4. Алексєєва О. Г. Житлове правовідносини соціального найму .- Автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук .- Єкатеринбург, 2006.
5. Гонгало Б.М. Основні початку російського житлового законодавства (коментар законодавства) / / Нотаріус. - 2005 .- № 3.
6. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний). / Под ред. О.Н. Садикова - М.: Юридична фірма "КОНТРАКТ", Видавничий Дім "ИНФРА-М", 2004.
7. Коментар до Цивільного Кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний). / Под ред. Т.Є. Абова, О.Ю. Кабалкіна. -М.: Видавництво "Юрайт", 2004.
8. Крашенинников П.В. Операції з житловими приміщеннями. - М.: Статут, 2000.
9. Мокроусова Л.М. Договір комерційного найму житлового приміщення. -Вороніж, 2002.
10. Постатейний коментар до Житлового кодексу Російської Федерації. / Под ред. П. В. Крашеніннікова .- М., 2005.
11. Стяжкіна Т.А. Збірник типових договорів. Понад 450 зразків. 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: Іспит, 2002.

Додаток

ДОГОВІР
найму житлового приміщення
м. ______________ "__"__________ 19__ р.
____________________________________________________________________, (Найменування власника житлового приміщення або уповноваженої особи) іменований надалі "Наймодавець", в особі ________________________
____________________________________________________________________,
(Посада, П.І.Б.)
діє на підставі __________________________________________,
(Статуту, положення)
з одного боку, і ______________________________________________,
(П.І.Б. громадянина-наймача)
іменований надалі "Наймач", з іншого боку, уклали цей договір про таке.
1. Предмет договору та інші загальні положення
1.1. За цим договором найму Наймодавець зобов'язується надати Наймачеві у володіння і користування вільне ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання в ньому за плату.
1.2. За цим договором надається наступне житлове приміщення: _________________________________________________________,
(Квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку)
іменоване надалі "Приміщення".
1.3. Відповідно до цього договору крім Наймача в приміщенні будуть постійно проживати такі громадяни:
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
1.4. Громадяни, котрі живуть що з Наймачем, мають рівні права з користування приміщенням. Відносини між Наймачем і такими громадянами визначаються законом. Відповідальність перед Наймодавцем за дії громадян, які живуть з Наймачем, у разі порушення ними умов цього договору найму, несе Наймач.
1.5. Плата за приміщення становить _____________________________ (сума) і вноситься у такі строки: ___________________________.
1.6. Одностороння зміна розміру плати за житлове приміщення не допускається.
1.7. Цей договір укладено строком на ______ років (не більше 5 років).
2. Вселення громадян, які живуть з Наймачем. Тимчасові мешканці
2.1. Інші громадяни можуть бути вселити в приміщення за згодою Наймодавця, Наймача та громадян, які живуть з Наймачем, як постійно проживають з Наймачем. Неповнолітні діти вселяються без згоди Наймодавця.
2.2. Наймач та громадяни, які постійно з ним проживають, за спільною згодою та з попереднім повідомленням Наймодавця, вправі дозволити безоплатне проживання у помешканні тимчасовим мешканцям (користувачам). Термін проживання тимчасових мешканців - не більше 6 місяців.
Тимчасові мешканці не мають самостійним правом користування приміщенням. Відповідальність за дії тимчасових мешканців перед Наймодавцем несе Наймач.
3. Обов'язки сторін за цим договором
3.1. Наймодавець зобов'язується:
- Передати Наймачеві вільне приміщення в стані, придатному для проживання;
- Здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найом приміщення, надавати або забезпечувати надання Наймачеві за плату необхідних комунальних послуг, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, які знаходяться в приміщенні;
- Проводити капітальний ремонт приміщення;
- Запропонувати Наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах або попередити Наймача про відмову від продовження цього договору у зв'язку з рішенням не здавати протягом не менше року приміщення в найм (якщо Наймодавець не виконав цього обов'язку, а Наймач не відмовився від продовження договору, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той самий строк).
3.2. Наймач зобов'язується:
- Використовувати приміщення тільки для проживання, забезпечувати збереження Приміщення та підтримувати його в належному стані;
- Не має права проводити перевлаштування та реконструкцію приміщення без згоди Наймодавця;
- Своєчасно вносити плату за приміщення;
- Самостійно вносити комунальні платежі;
- Здійснювати поточний ремонт приміщення.
3.3. Наймодавець не вправі виконувати переобладнання зданого в найом приміщення без згоди Наймача, якщо таке переобладнання істотно змінює умови користування зданим приміщенням.
4. Піднайом житлового приміщення
4.1. Наймодавець має право укладати договір піднайму. За договором піднайму приміщення Наймач за згодою Наймодавця передає на строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування приміщенням. Відповідальним перед Наймодавцем за договором піднайму приміщення залишається Наймач.
4.2. Договір піднайму приміщення може бути укладений за умови дотримання вимог законодавства про норму житлової площі на одну людину.
4.3. Договір піднайму приміщення є оплатним.
4.4. Термін договору піднайму приміщення не може перевищувати строку цього договору.
4.5. При достроковому припиненні цього договору одночасно з ним припиняється договір піднайму приміщення.
4.6. На договір піднайму жилого приміщення не поширюються правила підпункту 5.3. цього договору про переважне право на укладення договору на новий термін.
5. Розірвання цього договору
5.1. Наймач має право за згодою інших громадян, які живуть з нею, в будь-який час розірвати цей договір з письмовим попередженням Наймодавця за три місяці.
5.2. Цей договір може бути розірваний у судовому порядку на вимогу Наймодавця у випадках:
- Невнесення Наймачем плати більш ніж двічі після закінчення встановленого цим договором терміну платежу;
- Руйнування або псування приміщення Наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає.
5.3. Цей договір може бути розірваний у судовому порядку на вимогу однієї із сторін у договорі:
- Якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі його аварійного стану;
- В інших випадках, передбачених житловим законодавством.
5.4. Якщо після попередження Наймача про необхідність усунення порушення, Наймач або інші громадяни, за дії яких він відповідає, продовжують використовувати приміщення не за призначенням або порушувати права та інтереси своїх сусідів, Наймодавець має право у судовому порядку розірвати договір найму.
5.5. У разі розірвання договору найму в судовому порядку Наймач та інші громадяни, які проживають у приміщенні до моменту розірвання договору, підлягають виселенню з приміщення.
6. Прикінцеві положення
6.1. На вимогу Наймача та інших громадян, постійно з ним проживають, і за згодою Наймодавця Наймач в цьому договорі може бути замінений однією з повнолітніх громадян, які живуть з Наймачем.
6.2. У разі смерті Наймача або його вибуття з приміщення договір продовжує діяти на тих же умовах, а Наймачем стає один із громадян, які живуть з колишнім Наймачем, за спільною згодою між ними. Якщо така згода не досягнута, всі громадяни, які постійно проживають у приміщенні, стають сонанімателямі.
6.3. Після закінчення строку цього договору Наймач має переважне право на укладення договору найму приміщення на новий термін.
6.4. Цей договір вступає в силу з моменту його підписання, укладений в ______ примірниках.
6.5. Адреси та реквізити сторін:
Наймодавець: _______________________________________________________________________________________________________________________
Наймач: ________________________________________________
паспорт: серія ______________, номер ______________, виданий ______________________________________________________________________________
Підписи сторін:
Наймодавець ___________________ Наймач _________________
Кpoмe caмoгo дoгoвopa нaймa нeoбxoдіми тaкжe пpілoжeнія до нього (oпіcь імущecтвa, вeдoмocть учeтa oплaти, дoпoлнітeльнoe кoнфeді-ціaльнoe coглaшeніe, акт cдaчі-пpіeмкі).

Додаток 2
Додаток
до договору комерційного
найму житлового приміщення
Акт передачі житлового приміщення
Будинок № ____, квартира № ____, корпус № ____ по вулиці ________________________,
округ ____________________, загальною площею _______ кв.м., житловою площею ______кв.м.
1. Рік побудови
_________________________________________________________.
2. Поверховість будинку
_________________________________________________________.
3. Поверх розміщення квартири (кімнати)
______________________________________.
4. Планування та благоустрій квартири
___________________________________.
5. Матеріал стін
__________________________________________________________.
6. Фізичний знос
_______________________________________________________.
7. Інвентаризаційна вартість одного кв. метра загальної площі житлового приміщення на момент укладення договору комерційного найму
____________________________
8. Особливі умови
_________________________________________________________.
Наймач Наймодавець
_________________________ _________________________
(Підпис) (підпис)