Введення
1. Поняття житлового приміщення
Належне житло є одним з елементів поняття гідного життєвого рівня.
Житлові приміщення є об'єктами зобов'язального права, права власності та інших речових прав, що мають особливий правовий режим.
Ключовим терміном чинного житлового законодавства Республіки Білорусь є термін «житлове приміщення». Проте так склалося, що термін жиле приміщення в тому сенсі, в якому він вживається в житловому законодавстві як об'єкт житлових правовідносин, не повністю відповідає поняттю ізольованого жилого приміщення як об'єкта цивільних прав, іншими словами, житлове приміщення, як це не дивно, не завжди може бути визнано об'єктом нерухомого майна щодо якого здійснюється державна реєстрація. У результаті, на сьогоднішній день, в деяких випадках, коли ми говоримо про житлове приміщення, це житлове приміщення не є зареєстрованим об'єктом нерухомого майна і, отже, не завжди може бути, наприклад, продано, або розділене на декілька об'єктів нерухомого майна.
Отже, Житловий кодекс Республіки Білорусь дає наступне визначення житлового приміщення - приміщення, призначене та придатне для проживання громадян. При цьому визначення не містить посилань на конкретні технічні характеристики житлових приміщень, такі, наприклад, як обов'язкова наявність замкнутого внутрішнього об'єму та наявність стін, або реєстрація приміщення в єдиному державному реєстрі нерухомого майна, прав на нього та угод з ним. Можна стверджувати, що поняття житлового приміщення з житлового законодавству грунтується, перш за все, на цільове призначення такого приміщення - для проживання громадян. Всі інші ознаки житлового приміщення є наслідком того, що дане приміщення призначене для проживання громадян [5, ст. 1].
Ознаки житлового приміщення можна розкрити наступним чином:
1. приміщення призначене для проживання громадян, тобто фактично в технічному паспорті на об'єкт нерухомості, яким є приміщення, або на об'єкт, до складу якого входить житлове приміщення (тобто частиною якого є, не будучи при цьому самостійним об'єктом), зазначене одне з наступних призначень об'єкту:
- «Квартира»;
- «Секція (осередок житлова) гуртожитки»;
- «Житлова кімната»;
- «Спеціальне житлове приміщення»;
- «Будівля одноквартирного житлового будинку»;
- «Будівля житлове спеціального призначення»;
- «Будівля гуртожитку»;
- «Будівля спального корпусу шкіл-інтернатів, дитячих будинків»;
- «Будівля будинку для престарілих та інвалідів»;
- «Пам'ятник історичний, ідентифікований в основному як житловий будинок».
2. приміщення придатне для проживання, тобто відсутні підстави для визнання даного приміщення непридатним для проживання і існує певна впорядкованість житлового приміщення. Дефекти, при яких приміщення визнаються непридатним для проживання містяться в Умовах, при яких житлові приміщення визнаються не відповідними санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, непридатними для проживання.
До таких дефектів відносяться:
1) фізичний знос кам'яних житлових будинків понад 70%, а житлових будинків дерев'яних та зі стінами з інших матеріалів - понад 65%, встановлений детальним обстеженням у відповідності з технічними нормативними правовими актами;
2) аварійний стан житлових приміщень, усунення якого неможливо. У випадку якщо приміщення має один з вищевказаних ознак, то таке приміщення визнається нежитловим рішенням обласного виконавчого комітету або виконавчого комітету міста Мінська.
Однак слід зазначити, що відповідність житлового приміщення санітарним і технічним вимогам, рівнем впорядкованості та встановленим розмірам житлової площі - самостійні поняття. Санітарні та технічні вимоги передбачають умови, при яких можливе проживання людини без шкоди для його здоров'я. Впорядкованість визначається наявністю в житловому приміщенні комунальних зручностей (водопроводу, каналізації і т.д.). Таким чином, приміщення може відповідати санітарним і технічним вимогам, але бути не повністю благоустроєним, і навпаки [10].
Слід зазначити, що рівень благоустрою житла в різних населених пунктах далеко не однаковий. Наприклад, у сільській місцевості Республіки Білорусь рівень благоустрою будинків (виключаючи належать громадянам на праві власності) центральним опаленням становить 49,2% (у Гомельській і Могилевській областях відповідно 41 і 45%), гарячим водопостачанням - 33,3% (у Могилевської і Гродненській областях - 24%, у Гомельській області - 25,3%). Питання про упорядженості наданого житлового приміщення законодавство пов'язує з конкретними умовами даного населеного пункту. Відповідність житлового приміщення рівнем впорядкованості, досягнутого в даному населеному пункті, визначається з наявності комунальних зручностей у будинках державного житлового фонду.
На практиці благоустроєним вважається житлове приміщення, обладнане всіма комунальними зручностями, наявними в більшості (понад 50%) житлових будинків державного житлового фонду в даному населеному пункті. Так, якщо гаряче водопостачання є лише у 20% зазначених будинків, то надається житло, в якому відсутній такий вид благоустрою, можна вважати благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту. Відомо, що квартири в будинках, побудованих за типовими проектами починаючи з 1958 року, належали до числа упорядкованих незалежно від їх планування. Та обставина, що в проектах деяких серій зазначених будинків передбачалися кухні і ванні кімнати зменшеного розміру з установкою в них напівванн або душових кабін замість ванн, не було підставою для того, щоб вважати житлові приміщення в цих будинках невпорядкованим. Якщо ж говорити про забезпечення населення природним газом, то державна програма газифікації Білорусі, яка почалася ще в Радянському союзі в 60-ті роки, тільки цього року в грудні була успішно реалізована: природним газом був забезпечений останній зі списку міст - місто Березино. Проте слід врахувати, що крім міст іде активна газифікація населених пунктів сільської місцевості.
До житлових приміщень належать: житлові (у тому числі багатоквартирні) будинки і котеджі, окремі квартири і інші житлові приміщення, зареєстровані в цій якості в органі з державної реєстрації нерухомого майна, права на нього та угод з ним, що здійснює облік такого роду нерухомості [1 , с. 18].
Житлове приміщення соціального користування - житлове приміщення типових споживчих якостей державного житлового фонду, надається громадянам на умовах договору найму.
Житлове приміщення типових споживчих якостей - житлове приміщення, призначене та придатне для проживання громадян, що відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам і упорядковане стосовно до умов даного населеного пункту.
Таким чином, згідно зі статтею 1 Житлового кодексу Республіки Білорусь під житловим приміщенням розуміється приміщення, призначене та придатне для проживання громадян [5].
Використання не за призначенням придатних для проживання жилих приміщень не допускається.
Передбачається, що поняття житлового приміщення з житлового законодавству грунтується, перш за все, на цільове призначення такого приміщення - для проживання громадян. Всі інші ознаки житлового приміщення є наслідком того, що дане приміщення призначене для проживання громадян.
Користування житловим приміщенням здійснюється з урахуванням дотримання прав і законних інтересів що у ньому громадян, сусідів, вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічних, екологічних та інших вимог законодавства. Так, житлові приміщення за площею, плануванням, освітленості, інсоляції, мікроклімату, повітрообміну, рівнями шуму, вібрації, іонізуючих та неіонізуючих випромінювань повинні відповідати санітарним правилам з метою забезпечення безпечних і нешкідливих умов проживання незалежно від його терміну.
Допускається використання житлового приміщення для здійснення професійної діяльності або індивідуальної підприємницької діяльності проживають в ньому на законних підставах громадянами, якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповідати житлове приміщення.
Не допускається розміщення у житлових приміщеннях промислових виробництв. Якщо власник житлового приміщення використовує його не за призначенням або систематично порушує права та інтереси сусідів або безгосподарно поводиться з житлом, допускаючи його руйнування, то орган місцевого самоврядування може попередити власника про необхідність усунути порушення, а якщо вони викликають руйнування приміщення - призначити відповідний строк для ремонту . Якщо власник і після попередження продовжує порушувати права та інтереси сусідів або використовувати його не за призначенням, без поважних причин не зробить необхідного ремонту, то суд за позовом органу місцевого самоврядування може прийняти рішення про продаж з такого приміщення з виплатою власнику виручених від продажу коштів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення [2].
2. Види житлових приміщень
Відповідно до Житлового кодексу Республіки Білорусь житловим може визнаватися тільки приміщення, придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок і т.д.). Придатність для постійного проживання означає можливість проживання в приміщенні протягом всіх сезонів року, а не тільки, наприклад, в літній час, тому не визнаються житловими приміщеннями дачні некапітальні будови, так як вони за загальним правилом не призначені для проживання в них взимку. Не належать до житлових приміщень різні тимчасові споруди типу побутівок, вагонів, збірно-розбірних будиночків і так далі.
До житлових приміщень відносять житлові будинки і котеджі, окремі квартири і інші житлові приміщення, які зареєстровані в органі державної реєстрації житлових приміщень [1, с. 19].
У житлових приміщеннях виділяють:
1. загальну площу, тобто площа всіх житлових кімнат і допоміжних приміщень (кухня, балкон і т.д.) у межах одного житлового приміщення (наприклад, усередині квартири);
2. житлову площу, яка включає тільки житлові кімнати.
Виділення цих двох понять має велике практичне значення. Наприклад, норма житлової площі на одну особу повинна бути не менше чотирнадцяти квадратних метрів.
Згідно житловому законодавству до житлових приміщень відносять:
1. житловий будинок;
2. блокований житловий будинок;
3. багатоквартирний житловий будинок;
4. одноквартирний житловий будинок.
Так, житловим будинком визнається будівля (будова), в якому житловими приміщеннями зайнята вся площа або більше половини площі підлоги. Причому згідно із законодавством Російської Федерації площа житлового приміщення розраховується в першу чергу з урахуванням корисності.
Блокованих житлових будинком визнається житловий будинок, що складається з двох або більше квартир, вхід у кожну з яких організовано безпосередньо з прибудинкової території.
Багатоквартирний житловий будинок - це житловий будинок, що складається з двох або більше квартир, входи в які організовані з допоміжних приміщень житлового будинку.
Одноквартирний житловий будинок - до даного типу житлових приміщень відносять житловий будинок, що складається з однієї квартири, вхід до якої організований з прибудинкової території [5, ст. 1].
Слід розмежовувати не тільки вдома як будівлі, що представляють цілісну структуру, також слід більш розчленувати його на певні житлові приміщення в подібних будинках.
Так, до житлових приміщень у будинках відносять:
1. Квартира - це конструктивно відокремлена частина житлового будинку (будівлі), призначена для постійного проживання і має окремий вихід на вулицю або сходову клітку, а якщо точніше, то квартирою визнається житлове приміщення, що складається з однієї або декількох житлових кімнат, кухні та інших підсобних приміщень, вхід до якого організований з прибудинкової території або з допоміжних приміщень житлового будинку.
Одним із конституційних принципів людини є забезпечення права на житло, також забезпечення недоторканності житла.
У даній роботі розглядається питання про поняття житлового приміщення, його видах, а також вимоги, які висуваються до них.
Приміщення визнається житловим, якщо воно конструктивно, функціонально призначений і придатне по санітарному, технічного та іншого споживчому станом до постійного проживання громадян. Житлові приміщення повинні відповідати здоровому і безпечному проживанню, відповідати санітарним нормам і вимогам по площі, денний освітленості, безпеки, водопостачання, постійному опалення, провітрювання та іншим умовам, які забезпечують нормальне, здорове проживання людей.
Ознака, що відрізняє житлове приміщення від нежитлового, пов'язаний з поняттям «постійне проживання». Інтерес представляє еволюція зв'язку з цим. Житловий кодекс РРФСР і сформована у відповідності з ним судова практика під житловими розуміли житлові будинки і жилі приміщення, призначені для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень і гуртожитків. Приміщення, що не призначені для цих цілей (виробничі, збірно - розбірні, вагончики і т.п.), не включалися до складу житлового фонду і не розглядалися в якості житлових незалежно від характеру фактичного використання для цілей постійного проживання. Таким же чином, тобто виходячи з призначеного для постійного проживання, визначає поняття житлового приміщення Житловий кодекс Республіки Білорусь 1999 року, в якому житловими вважають приміщення, придатні для постійного проживання.
Актуальність обраної теми дослідження визначається тим, що в юридичній літературі неоднозначно ставляться до поняття житлового приміщення, а також до вимог, що пред'являються до них. Деякі імениті юристи вважають деякі характеристики завищеними (мова йде про матеріали, що використовуються для зовнішньої обробки будинків).
Однак статистика свідчить, про те, що саме жорсткість вимог і стандартів призведе до поліпшення якості приміщень, а отже і поліпшення умов проживання в ньому.
Метою дослідження є дозвіл загальнотеоретичних, правових та практичних проблем, що стосуються поняття, видів і вимог, що пред'являються до житлових приміщень, а також вироблення рекомендацій щодо вдосконалення норм чинного житлового законодавства.
У відповідності з поставленою метою задачами даного дослідження є:
1. Комплексне дослідження сутності житлового приміщення і виділення його основних рис;
2. Детальне вивчення особливостей житлових приміщень і розмежування за видами;
3. Визначення призначення і вимог, що пред'являються до житлових приміщень.
Об'єктом дослідження є суспільні відносини, що виникають і розвиваються в процесі створення, використання житлових приміщень.
Предметом вивчення є законодавство, яке досліджується в даній курсовій роботі, а також навчальна література. Причому, грунтуючись на схожість і на деяких відмінностях законодавства Республіки Білорусь і Російської Федерації у визначенні поняття приміщень, предметом дослідження стала навчальна література та монографії не тільки білоруських, але і російських вчених-правознавців.
У розробці теми роботи використовувалися праці деяких учених, як говорилося раніше, представляють інтереси не тільки Республіки Білорусь, але й Російської Федерації. Так, наприклад, використовувалися роботи таких правознавців як І. Кузьміна, Е.Ф. Мічуліс, В.Ф. Бохан, М.Г. Бруй та інші.
Слід зазначити, що при дослідженні даної проблематики були використані як загальні, так і приватні методи. У числі загальних виділяються дедуктивний, індуктивний, історичний, діалектичний методи. Як окремий метод мається на увазі такий спеціально-юридичний метод дослідження як порівняльно-правовий. 1. Поняття житлового приміщення
Належне житло є одним з елементів поняття гідного життєвого рівня.
Житлові приміщення є об'єктами зобов'язального права, права власності та інших речових прав, що мають особливий правовий режим.
Ключовим терміном чинного житлового законодавства Республіки Білорусь є термін «житлове приміщення». Проте так склалося, що термін жиле приміщення в тому сенсі, в якому він вживається в житловому законодавстві як об'єкт житлових правовідносин, не повністю відповідає поняттю ізольованого жилого приміщення як об'єкта цивільних прав, іншими словами, житлове приміщення, як це не дивно, не завжди може бути визнано об'єктом нерухомого майна щодо якого здійснюється державна реєстрація. У результаті, на сьогоднішній день, в деяких випадках, коли ми говоримо про житлове приміщення, це житлове приміщення не є зареєстрованим об'єктом нерухомого майна і, отже, не завжди може бути, наприклад, продано, або розділене на декілька об'єктів нерухомого майна.
Отже, Житловий кодекс Республіки Білорусь дає наступне визначення житлового приміщення - приміщення, призначене та придатне для проживання громадян. При цьому визначення не містить посилань на конкретні технічні характеристики житлових приміщень, такі, наприклад, як обов'язкова наявність замкнутого внутрішнього об'єму та наявність стін, або реєстрація приміщення в єдиному державному реєстрі нерухомого майна, прав на нього та угод з ним. Можна стверджувати, що поняття житлового приміщення з житлового законодавству грунтується, перш за все, на цільове призначення такого приміщення - для проживання громадян. Всі інші ознаки житлового приміщення є наслідком того, що дане приміщення призначене для проживання громадян [5, ст. 1].
Ознаки житлового приміщення можна розкрити наступним чином:
1. приміщення призначене для проживання громадян, тобто фактично в технічному паспорті на об'єкт нерухомості, яким є приміщення, або на об'єкт, до складу якого входить житлове приміщення (тобто частиною якого є, не будучи при цьому самостійним об'єктом), зазначене одне з наступних призначень об'єкту:
- «Квартира»;
- «Секція (осередок житлова) гуртожитки»;
- «Житлова кімната»;
- «Спеціальне житлове приміщення»;
- «Будівля одноквартирного житлового будинку»;
- «Будівля житлове спеціального призначення»;
- «Будівля гуртожитку»;
- «Будівля спального корпусу шкіл-інтернатів, дитячих будинків»;
- «Будівля будинку для престарілих та інвалідів»;
- «Пам'ятник історичний, ідентифікований в основному як житловий будинок».
2. приміщення придатне для проживання, тобто відсутні підстави для визнання даного приміщення непридатним для проживання і існує певна впорядкованість житлового приміщення. Дефекти, при яких приміщення визнаються непридатним для проживання містяться в Умовах, при яких житлові приміщення визнаються не відповідними санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, непридатними для проживання.
До таких дефектів відносяться:
1) фізичний знос кам'яних житлових будинків понад 70%, а житлових будинків дерев'яних та зі стінами з інших матеріалів - понад 65%, встановлений детальним обстеженням у відповідності з технічними нормативними правовими актами;
2) аварійний стан житлових приміщень, усунення якого неможливо. У випадку якщо приміщення має один з вищевказаних ознак, то таке приміщення визнається нежитловим рішенням обласного виконавчого комітету або виконавчого комітету міста Мінська.
Однак слід зазначити, що відповідність житлового приміщення санітарним і технічним вимогам, рівнем впорядкованості та встановленим розмірам житлової площі - самостійні поняття. Санітарні та технічні вимоги передбачають умови, при яких можливе проживання людини без шкоди для його здоров'я. Впорядкованість визначається наявністю в житловому приміщенні комунальних зручностей (водопроводу, каналізації і т.д.). Таким чином, приміщення може відповідати санітарним і технічним вимогам, але бути не повністю благоустроєним, і навпаки [10].
Слід зазначити, що рівень благоустрою житла в різних населених пунктах далеко не однаковий. Наприклад, у сільській місцевості Республіки Білорусь рівень благоустрою будинків (виключаючи належать громадянам на праві власності) центральним опаленням становить 49,2% (у Гомельській і Могилевській областях відповідно 41 і 45%), гарячим водопостачанням - 33,3% (у Могилевської і Гродненській областях - 24%, у Гомельській області - 25,3%). Питання про упорядженості наданого житлового приміщення законодавство пов'язує з конкретними умовами даного населеного пункту. Відповідність житлового приміщення рівнем впорядкованості, досягнутого в даному населеному пункті, визначається з наявності комунальних зручностей у будинках державного житлового фонду.
На практиці благоустроєним вважається житлове приміщення, обладнане всіма комунальними зручностями, наявними в більшості (понад 50%) житлових будинків державного житлового фонду в даному населеному пункті. Так, якщо гаряче водопостачання є лише у 20% зазначених будинків, то надається житло, в якому відсутній такий вид благоустрою, можна вважати благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту. Відомо, що квартири в будинках, побудованих за типовими проектами починаючи з 1958 року, належали до числа упорядкованих незалежно від їх планування. Та обставина, що в проектах деяких серій зазначених будинків передбачалися кухні і ванні кімнати зменшеного розміру з установкою в них напівванн або душових кабін замість ванн, не було підставою для того, щоб вважати житлові приміщення в цих будинках невпорядкованим. Якщо ж говорити про забезпечення населення природним газом, то державна програма газифікації Білорусі, яка почалася ще в Радянському союзі в 60-ті роки, тільки цього року в грудні була успішно реалізована: природним газом був забезпечений останній зі списку міст - місто Березино. Проте слід врахувати, що крім міст іде активна газифікація населених пунктів сільської місцевості.
До житлових приміщень належать: житлові (у тому числі багатоквартирні) будинки і котеджі, окремі квартири і інші житлові приміщення, зареєстровані в цій якості в органі з державної реєстрації нерухомого майна, права на нього та угод з ним, що здійснює облік такого роду нерухомості [1 , с. 18].
Житлове приміщення соціального користування - житлове приміщення типових споживчих якостей державного житлового фонду, надається громадянам на умовах договору найму.
Житлове приміщення типових споживчих якостей - житлове приміщення, призначене та придатне для проживання громадян, що відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам і упорядковане стосовно до умов даного населеного пункту.
Таким чином, згідно зі статтею 1 Житлового кодексу Республіки Білорусь під житловим приміщенням розуміється приміщення, призначене та придатне для проживання громадян [5].
Використання не за призначенням придатних для проживання жилих приміщень не допускається.
Передбачається, що поняття житлового приміщення з житлового законодавству грунтується, перш за все, на цільове призначення такого приміщення - для проживання громадян. Всі інші ознаки житлового приміщення є наслідком того, що дане приміщення призначене для проживання громадян.
Користування житловим приміщенням здійснюється з урахуванням дотримання прав і законних інтересів що у ньому громадян, сусідів, вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічних, екологічних та інших вимог законодавства. Так, житлові приміщення за площею, плануванням, освітленості, інсоляції, мікроклімату, повітрообміну, рівнями шуму, вібрації, іонізуючих та неіонізуючих випромінювань повинні відповідати санітарним правилам з метою забезпечення безпечних і нешкідливих умов проживання незалежно від його терміну.
Допускається використання житлового приміщення для здійснення професійної діяльності або індивідуальної підприємницької діяльності проживають в ньому на законних підставах громадянами, якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповідати житлове приміщення.
Не допускається розміщення у житлових приміщеннях промислових виробництв. Якщо власник житлового приміщення використовує його не за призначенням або систематично порушує права та інтереси сусідів або безгосподарно поводиться з житлом, допускаючи його руйнування, то орган місцевого самоврядування може попередити власника про необхідність усунути порушення, а якщо вони викликають руйнування приміщення - призначити відповідний строк для ремонту . Якщо власник і після попередження продовжує порушувати права та інтереси сусідів або використовувати його не за призначенням, без поважних причин не зробить необхідного ремонту, то суд за позовом органу місцевого самоврядування може прийняти рішення про продаж з такого приміщення з виплатою власнику виручених від продажу коштів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення [2].
2. Види житлових приміщень
Відповідно до Житлового кодексу Республіки Білорусь житловим може визнаватися тільки приміщення, придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок і т.д.). Придатність для постійного проживання означає можливість проживання в приміщенні протягом всіх сезонів року, а не тільки, наприклад, в літній час, тому не визнаються житловими приміщеннями дачні некапітальні будови, так як вони за загальним правилом не призначені для проживання в них взимку. Не належать до житлових приміщень різні тимчасові споруди типу побутівок, вагонів, збірно-розбірних будиночків і так далі.
До житлових приміщень відносять житлові будинки і котеджі, окремі квартири і інші житлові приміщення, які зареєстровані в органі державної реєстрації житлових приміщень [1, с. 19].
У житлових приміщеннях виділяють:
1. загальну площу, тобто площа всіх житлових кімнат і допоміжних приміщень (кухня, балкон і т.д.) у межах одного житлового приміщення (наприклад, усередині квартири);
2. житлову площу, яка включає тільки житлові кімнати.
Виділення цих двох понять має велике практичне значення. Наприклад, норма житлової площі на одну особу повинна бути не менше чотирнадцяти квадратних метрів.
Згідно житловому законодавству до житлових приміщень відносять:
1. житловий будинок;
2. блокований житловий будинок;
3. багатоквартирний житловий будинок;
4. одноквартирний житловий будинок.
Так, житловим будинком визнається будівля (будова), в якому житловими приміщеннями зайнята вся площа або більше половини площі підлоги. Причому згідно із законодавством Російської Федерації площа житлового приміщення розраховується в першу чергу з урахуванням корисності.
Блокованих житлових будинком визнається житловий будинок, що складається з двох або більше квартир, вхід у кожну з яких організовано безпосередньо з прибудинкової території.
Багатоквартирний житловий будинок - це житловий будинок, що складається з двох або більше квартир, входи в які організовані з допоміжних приміщень житлового будинку.
Одноквартирний житловий будинок - до даного типу житлових приміщень відносять житловий будинок, що складається з однієї квартири, вхід до якої організований з прибудинкової території [5, ст. 1].
Слід розмежовувати не тільки вдома як будівлі, що представляють цілісну структуру, також слід більш розчленувати його на певні житлові приміщення в подібних будинках.
Так, до житлових приміщень у будинках відносять:
1. Квартира - це конструктивно відокремлена частина житлового будинку (будівлі), призначена для постійного проживання і має окремий вихід на вулицю або сходову клітку, а якщо точніше, то квартирою визнається житлове приміщення, що складається з однієї або декількох житлових кімнат, кухні та інших підсобних приміщень, вхід до якого організований з прибудинкової території або з допоміжних приміщень житлового будинку.
2. Житлова кімната - окреме приміщення для проживання в квартирі (одноквартирного житлового будинку).
3. Ізольована житлова кімната - житлова кімната, вхід до якої організований безпосередньо з підсобного приміщення.
4. Неізольована житлова кімната - житлова кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом.
Слід звернути увагу і на такий вид приміщень у будинках як підсобні приміщення - приміщення, що знаходяться всередині квартири (одноквартирного житлового будинку) і призначені для господарсько-побутових потреб проживаючих. До таких приміщень відносять коридори, санвузли, комори, передпокої кухні і інші нежитлові приміщення [5, ст. 1].
Загальна площа житлового приміщення складається з суми площі всіх частин такого приміщення, включаючи площу приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в житловому приміщенні, за винятком балконів, лоджій, веранд і терас.
Подібний розподіл житлових приміщень має виключне значення, оскільки, право користування житловими приміщеннями виникає у багатьох випадках на підставі договору найму або піднайму житлового приміщення, а відповідно до Цивільного кодексу Республіки Білорусь, предметом договору найму житлового приміщення може бути лише житлове приміщення, придатне для постійного проживання ( квартира, житловий будинок або одна або кілька кімнат).
Власнику квартири в багатоквартирному будинку поряд з належним йому приміщенням, займаним під квартиру, належить також частка у праві власності на спільне майно будинку [3, с. 269].
3. Призначення та вимоги, що ставляться до жилих приміщень
Житлові приміщення повинні відповідати типовим споживчим якостям житлових приміщень, які забезпечують безпечне проживання, санітарно-гігієнічний комфорт і інші соціальні функції.
Так, наказом Міністерства архітектури і будівництва Республіки Білорусь від 7 жовтня 1999 року № 303 були затверджені Вказівки щодо визначення типових споживчих якостей житлових приміщень (далі Вказівки). Дані вказівки були розроблені та затверджені на виконання постанови Ради Міністрів Республіки Білорусь від 9 вересня 1999 року № 1404 «Про типових споживчих якостях житлових приміщень [10].
Вказівки встановлюють архітектурно-планувальні та технічні характеристики квартирних житлових будинків, що забезпечують гарантовані державою безпека проживання, санітарно-гігієнічний комфорт, соціально-функціональні вимоги відповідно до державного стандарту Республіки Білорусь.
Вказівки застосовуються для розрахунку показника вартості одного метра квадратного загальної площі, що використовується для визначення розміру пільгового кредиту, одноразових безоплатних субсидій і виділення бюджетних коштів на будівництво житлових приміщень у містах, селищах міського типу, у сільській місцевості.
Пункт 3 Вказівок встановлює архітектурно-планувальні та технічні характеристики квартирних житлових будинків, що зводяться у сільській місцевості, які визначені на основі положень будівельних норм Республіки Білорусь 3.02.04-03 «Житлові будинки» та інших технічних нормативних правових актів до проектних рішень житлових будинків [6 ].
До архітектурно-планувальним характеристик відносяться:
1. типи житлових будинків (квартир);
2. поділ будинку (квартири) на житлову і господарську зони;
3. наявність підсобних приміщень;
4. наявність горищного простору;
5. наявність у квартирах санітарно-гігієнічних приміщень (вбиральня, санвузол, ванна);
6. наявність у складі садиби будівель для ведення особистого підсобного господарства;
7. благоустрій прибудинкової території за завданням замовника в розмірах встановленої граничної вартості [11, п. 3].
До технічних характеристик відносяться:
1. опалення (централізоване від загальноселищного мереж, від поквартирних теплогенераторів, пічне);
2. електропостачання, водопостачання господарсько-питне, пожежне, гаряче (від загальноселищного мереж, від автономних систем водопостачання);
3. каналізація у загальноселищного мережі або створення локальних (групових) систем очищення;
4. радіофікація, телефікація;
5. забезпечення нормативних вимог по теплотехнічних характеристиках огороджувальних конструкцій;
6. обладнання будинків приладами обліку та регулювання;
7. застосування будівельних конструкцій, матеріалів, устаткування у відповідності до норм [11, п. 3].
При створенні житлових приміщень типових споживчих якостей у сільській місцевості повинні забезпечуватися:
1. довговічність та архітектурно-художня виразність конструктивних елементів і зовнішньої обробки будинків - захист виступаючих конструкцій, цоколів від атмосферних впливів, зовнішній організований водостік з покрівель, пристрій відмосток, козирків над входами, ганків, застосування для стін ефективних видів штукатурки, використання довговічних фарбувальних складів;
2. виконання внутрішніх опоряджувальних робіт у відповідності з певними будівельними нормами.
Пунктом 4 Вказівок регулюються архітектурно-планувальні та технічні характеристики квартирних житлових будинків, що зводяться в містах і селищах міського типу, які грунтуються на певних технічних нормативних правових актів до проектних рішень житлових будинків.
Так, згідно Вказівок до архітектурно-планувальних характеристик відносяться:
1. типи житлових будинків (квартир) - відповідно до державного стандарту Республіки Білорусь з урахуванням архітектурно-планувальних особливостей типових серій житлових будинків, що зводяться в районах масової забудови в областях республіки;
2. функціональне зонування квартири з виділенням груп житлових, підсобних приміщень, відкритих приміщень (у тому числі засклених лоджій, які не є евакуаційними, з розробкою відповідних архітектурних і конструктивних рішень), для індивідуальних житлових будинків - наявність веранд, горищного простору (з можливістю його пристосування в перспективі під житло);
3. наявність санітарно-гігієнічних приміщень (санвузол, ванна, вбиральня);
4. організація для перших поверхів будинків під лоджіями приміщень, що використовуються як господарських комор (із забезпеченням умов димовидалення з підвальних і цокольних поверхів згідно з діючими нормами);
5. архітектурно-планувальне забезпечення вимог інсоляції приміщень;
6. благоустрій прибудинкової території з створенням мощення, озеленення, необхідних за нормативами майданчиків і устаткування, організація перед фасадом (виключаючи фасади, орієнтовані на магістралі і вулиці) озеленених приквартирних ділянок з виходом на них безпосередньо з квартир першого поверху [11].
До технічних характеристик квартирних житлових будинків, що зводяться в містах і селищах міського типу відносяться
1. забезпечення джерелами теплопостачання, електропостачання, водопостачання, каналізація, радіофікація, телефікація, телефонізація, сміттєвидалення;
2. забезпечення нормативних вимог по теплотехнічних характеристиках огороджувальних конструкцій;
3. обладнання будинків приладами обліку та регулювання;
4. забезпечення вентилювання житлових приміщень;
5. влаштування захисних огорож лоджій перших поверхів (що не є евакуаційними), посиленої конструкції дверей для виходів на озеленений приквартирну ділянку;
6. забезпечення захисту інженерного обладнання житлових будинків від доступу сторонніх осіб і навмисного або випадкового механічного впливу на джерела електричного освітлення і електровимикачі у допоміжних приміщеннях житлового будинку, на елементи зовнішнього освітлення;
7. установка укріплених вхідних дверей в житлові будинки (під'їзди будинків), обладнання входів в багатоквартирні житлові будинки домофонами з урахуванням випускаються в Республіці Білорусь охоронно-переговорних пристроїв або кодовими пристроями;
8. застосування будівельних конструкцій, матеріалів, устаткування у відповідності з будівельними нормами [11, п. 4].
При створенні житлових приміщень типових споживчих якостей квартирних житлових будинків, що зводяться в містах і селищах міського типу також як і при створенні квартирних житлових будинків, що зводяться у сільській місцевості слід забезпечувати:
1. довговічність та архітектурно-художню виразність конструктивних елементів і зовнішньої обробки будинків;
2. захист виступаючих конструкцій цоколів від атмосферних впливів, пристрій козирків над входами;
3. створення експлуатованих горищ у будинках висотою до п'яти поверхів включно, використання високоефективних покрівельних матеріалів у разі влаштування плоскої покрівлі над житловими будинками висотою понад п'ять поверхів;
4. організований водостік з покрівель для стін ефективних видів обробки, використання довговічних фарбувальних складів.
Також слід звернути увагу на те, що крім архітектурно-планувальних характеристик і технічних норм слід враховувати санітарний стан житлового приміщення. Так, кожне житлове приміщення має відповідати санітарно-технічним нормам і вимогам, що забезпечують комфортне і, в першу чергу, безпечне проживання в житловому приміщенні. При невідповідності даним характеристикам житлове приміщення визнається непридатним для проживання.
Розгляд питань визнання житлових приміщень непридатними для проживання або невідповідності їх санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, покладається на постійно діючу міжвідомчу комісію, утворену районним, міським, районним у місті виконавчим або розпорядчим органом [9, п. 5].
Постійно діюча міжвідомча комісія складається з заступника голови (голови адміністрації) виконавчого або розпорядчого органу (голова комісії), керівника органу управління житлово-комунального господарства виконавчого або розпорядчого органу, представників органів санітарно-епідеміологічного нагляду та державного пожежного нагляду, відповідного будинкового комітету, а також органів, що відають питаннями архітектури та будівництва, які здійснюють реєстрацію та технічну інвентаризацію.
При розгляді питання про непридатність для проживання жилих приміщень, розташованих у селищах міського типу і сільських населених пунктах, до складу зазначеної комісії включається також голова або секретар селищної, сільської виконавчого або розпорядчого органу.
Під час оглядів стану житлових приміщень перевіряються:
1. технічний стан основних конструктивних елементів - фундаментів, підвальних приміщень, стін (включаючи стики панелей у великопанельних житлових будинках), перекриттів, перегородок, підлог, сходів, дахів і покрівель, горищних приміщень, балконів, лоджій, входів, карнизів, козирків і інших елементів фасадів , дверей і вікон, а також інженерного обладнання житлових приміщень;
2. ступінь благоустрою житлового приміщення та прибудинкової території (наявність холодної та гарячої води і постачання нею, стан каналізації, електропостачання та газопостачання, доріг, відмосток, тротуарів, комунікаційних мереж і споруд, зелених насаджень, газонів, дитячих майданчиків);
3. санітарно-гігієнічні умови (інсоляція, ступінь вібрації, шум) [9].
Умови, при яких житлові приміщення визнаються не відповідними санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, непридатними для проживання (далі Умови), встановлюються Міністерством житлово-комунального господарства за погодженням з Міністерством архітектури та будівництва та Міністерством охорони здоров'я.
Також дані умови визначають перелік дефектів, при яких житлові приміщення визнаються не відповідними санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, і непридатними для проживання [12].
Для житлових приміщень у залежності від значимості і наявності дефектів встановлюються дві категорії санітарно-технічного стану:
1. до першої категорії відносяться житлові приміщення, придатні для проживання, але не відповідають санітарним і технічним вимогам;
2. до другої категорії відносяться житлові приміщення, непридатні для проживання.
Неможливість усунення дефектів першої категорії санітарно-технічного стану в окремих житлових кімнатах і визнання їх не відповідними санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, можуть розглядатися тільки в тому випадку, якщо окремі житлові кімнати є предметом самостійного договору найму житлового приміщення або належать громадянинові на праві власності.
Пункт 5 Умов визначає перелік дефектів житлових приміщень першої категорії санітарно-технічного стану:
1. розміщення житлових приміщень у цокольних поверхах житлових будинків, за винятком тих, в яких санітарні та технічні показники відповідають допустимим і виключена можливість їхнього затоплення зливовими водами та каналізаційними фекаліями (у разі засмічень);
2. житлові приміщення, влаштовані в горищах, за винятком тих, в яких санітарні та технічні показники відповідають допустимим;
3. наявність в будинках вбудованих приміщень, забороняються Будівельними нормами Білорусі 3.02.04-03 «Житлові будинки», затвердженими наказом Міністерства архітектури і будівництва Республіки Білорусь від 26 серпня 2003 р. № 165, і СанПіН № 9-27-94 «Санітарні правила пристрою, обладнання та утримання житлових будинків », затверджених заступником Міністра охорони здоров'я Республіки Білорусь, Головним державним санітарним лікарем Республіки Білорусь, до розміщення в житлових будинках [6];
4. відсутність спеціальної вентиляції і звукоізоляції вбудованих нежитлових приміщень;
5. відсутність кухонь;
6. відсутність природного освітлення і вентиляційних каналів в кухнях;
7. недотримання санітарних правил і норм по інсоляції;
8. висота поверху від підлоги до стелі в житлових приміщеннях менше 2,4 м;
9. вікно (вікна) житлової кімнати виходять під арку або в криту галерею, якщо така житлова кімната не має інших вікон;
10. відстань між вікнами житлової кімнати та стіною протилежної будівлі або споруди до 3 м включно при відсутності інших вікон у житловій кімнаті;
11. вхід до вбиральні здійснюється безпосередньо з житлової кімнати;
12. наявність окремих конструктивних елементів, технічний стан яких близький до аварійного;
13. житлові кімнати знаходяться над приміщеннями з великим тепловиділенням, і температура повітря на відстані 1,5 м від рівня підлоги в ній перевищує 25 градусів С при температурі підлоги вище 28 градусів С;
14. невідповідність параметрів мікроклімату санітарним правилам;
15. розташування житлових приміщень у санітарно-захисних зонах промислових підприємств, в яких ступінь забруднення атмосферного повітря, рівень шуму, вібрації, напруги електромагнітних полів перевищують гранично допустимі концентрації і гранично допустимі рівні;
16. розташування житлових будинків по відношенню до транспортних дорогах менше розмірів, зазначених у нормативних документах;
17. застосування в конструкціях житлових приміщень матеріалів, заборонених санітарно-епідеміологічними нормами [12];
Перелік дефектів житлових приміщень другої категорії санітарно-технічного стану встановлюється пунктом 6 Умов. Так, до них відносять:
1. фізичний знос кам'яних житлових будинків понад 70%, а житлових будинків дерев'яних та зі стінами з інших матеріалів - понад 65%, встановлений детальним обстеженням у відповідності з технічними нормативними правовими актами;
2. аварійний стан житлових приміщень, усунення якого неможливо [12].
Якщо під час обстеження житлових приміщень буде виявлено невідповідність цих житлових приміщень санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, які можна і доцільно усунути шляхом проведення ремонту, житлово-експлуатаційна організація (власник) вирішує в установленому порядку питання про виробництво такого ремонту за рахунок коштів власника житлових приміщень або юридичної особи, в господарському віданні або оперативному управлінні якого він знаходиться.
У разі неможливості або недоцільності проведення ремонту житлово-експлуатаційна організація (власник) вносить попередні списки з актами обстеження житлових приміщень на розгляд постійно діючої міжвідомчої комісії.
В акті обстеження стану житлового приміщення повинен міститися висновок про невідповідність жилого приміщення санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, і неможливості або недоцільності проведення ремонту з відповідними обгрунтуваннями. До акта обстеження додається технічний паспорт житлового приміщення з даними про його фізичний знос, а при необхідності - висновки проектної або науково-дослідницької організації, органів санітарно-епідемічного нагляду.
Підготовка акту про визнання житлового приміщення не відповідає санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, чи непридатним для проживання здійснюється постійно діючої міжвідомчої комісією, яка:
1. розглядає подані житлово-експлуатаційною організацією (власником) документи;
2. перевіряє обгрунтованість висновків про неможливість або недоцільність проведення ремонту житлового приміщення;
3. обстежує при необхідності стан житлового приміщення і складає відповідний акт;
4. встановлює причини незадовільного стану жилого приміщення і при наявності вини в цьому службових осіб ставить питання про притягнення їх до відповідальності;
5. при визнанні жилого приміщення непридатним для проживання вносить до виконавчого або розпорядчий орган відповідну пропозицію [9, п. 7].
Виконавчий або розпорядчий орган розглядає подані постійно діючої міжвідомчої комісією матеріали і приймає рішення щодо придатності жилого приміщення для проживання.
У випадках, коли виконавчий або розпорядчий орган дійде висновку про можливість і доцільності усунення невідповідності житлового приміщення санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, шляхом проведення ремонту, він приймає рішення про виробництво такого ремонту за рахунок коштів власника житлового приміщення або юридичної особи, у господарському віданні або оперативному управлінні якого він знаходиться.
Якщо житлове приміщення визнається виконавчим або розпорядчим органом не відповідним санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, і непридатним для проживання, то зазначений орган вносить до обласної (Мінський міський) виконавчий комітет пропозицію про відновлення житлових приміщень для використання за призначенням, переобладнання для використання в інших цілях (переведення в нежиле) або знесення непридатного для проживання жилого приміщення. При цьому рішення узгоджується з власником або юридичною особою, у господарському віданні або оперативному управлінні якого знаходиться таке приміщення.
У містах з районним поділом таку пропозицію в обласний виконавчий комітет вноситься міським виконавчим органом.
Обласний (Мінський міський) виконавчий комітет розглядає подані матеріали і приймає рішення про відновлення для використання за призначенням, переобладнання для використання в інших цілях (переведення в нежиле) або знесення непридатного для проживання жилого приміщення [9].
Місцеві виконавчі і розпорядчі органи або утворені ними органи управління житлово-комунального господарства, а також організації, у власності, господарському віданні або оперативному управлінні яких є житлові приміщення, ведуть облік непридатних для проживання жилих приміщень.
Рішення про визнання житлового приміщення не відповідає санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, видається районним, міським, районним у місті виконавчим і розпорядчим органом.
Отже, підводячи підсумок вищесказаному, слід усвідомити, що житлові приміщення повинні відповідати типовим споживчим якостям житлових приміщень, які забезпечують безпечне проживання, санітарно-гігієнічний комфорт і інші соціальні функції.
Так, наказом Міністерства архітектури і будівництва Республіки Білорусь № 303 були затверджені Вказівки щодо визначення типових споживчих якостей житлових приміщень.
Вказівки встановлюють архітектурно-планувальні та технічні характеристики квартирних житлових будинків, що забезпечують гарантовані державою безпека проживання, санітарно-гігієнічний комфорт, соціально-функціональні вимоги відповідно до державного стандарту Республіки Білорусь.
Законодавством Республіки Білорусь встановлені також і умови, при яких житлові приміщення визнаються не відповідними санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, непридатними для проживання, які встановлюються Міністерством житлово-комунального господарства за погодженням з Міністерством архітектури та будівництва та Міністерством охорони здоров'я.
Також дані умови визначають перелік дефектів, при яких житлові приміщення визнаються не відповідними санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, і непридатними для проживання.
Що ж стосується призначення житлового приміщення, то виходячи, в першу чергу, з визначення житлового приміщення і різних архітектурно-планувальних, технічних і санітарних характеристик, то самим основним призначенням даного приміщення є можливість комфортного та безпечного проживання людини. Саме на цьому заснована державна політика в галузі житлового законодавства.
3. Ізольована житлова кімната - житлова кімната, вхід до якої організований безпосередньо з підсобного приміщення.
4. Неізольована житлова кімната - житлова кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом.
Слід звернути увагу і на такий вид приміщень у будинках як підсобні приміщення - приміщення, що знаходяться всередині квартири (одноквартирного житлового будинку) і призначені для господарсько-побутових потреб проживаючих. До таких приміщень відносять коридори, санвузли, комори, передпокої кухні і інші нежитлові приміщення [5, ст. 1].
Загальна площа житлового приміщення складається з суми площі всіх частин такого приміщення, включаючи площу приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в житловому приміщенні, за винятком балконів, лоджій, веранд і терас.
Подібний розподіл житлових приміщень має виключне значення, оскільки, право користування житловими приміщеннями виникає у багатьох випадках на підставі договору найму або піднайму житлового приміщення, а відповідно до Цивільного кодексу Республіки Білорусь, предметом договору найму житлового приміщення може бути лише житлове приміщення, придатне для постійного проживання ( квартира, житловий будинок або одна або кілька кімнат).
Власнику квартири в багатоквартирному будинку поряд з належним йому приміщенням, займаним під квартиру, належить також частка у праві власності на спільне майно будинку [3, с. 269].
3. Призначення та вимоги, що ставляться до жилих приміщень
Житлові приміщення повинні відповідати типовим споживчим якостям житлових приміщень, які забезпечують безпечне проживання, санітарно-гігієнічний комфорт і інші соціальні функції.
Так, наказом Міністерства архітектури і будівництва Республіки Білорусь від 7 жовтня 1999 року № 303 були затверджені Вказівки щодо визначення типових споживчих якостей житлових приміщень (далі Вказівки). Дані вказівки були розроблені та затверджені на виконання постанови Ради Міністрів Республіки Білорусь від 9 вересня 1999 року № 1404 «Про типових споживчих якостях житлових приміщень [10].
Вказівки встановлюють архітектурно-планувальні та технічні характеристики квартирних житлових будинків, що забезпечують гарантовані державою безпека проживання, санітарно-гігієнічний комфорт, соціально-функціональні вимоги відповідно до державного стандарту Республіки Білорусь.
Вказівки застосовуються для розрахунку показника вартості одного метра квадратного загальної площі, що використовується для визначення розміру пільгового кредиту, одноразових безоплатних субсидій і виділення бюджетних коштів на будівництво житлових приміщень у містах, селищах міського типу, у сільській місцевості.
Пункт 3 Вказівок встановлює архітектурно-планувальні та технічні характеристики квартирних житлових будинків, що зводяться у сільській місцевості, які визначені на основі положень будівельних норм Республіки Білорусь 3.02.04-03 «Житлові будинки» та інших технічних нормативних правових актів до проектних рішень житлових будинків [6 ].
До архітектурно-планувальним характеристик відносяться:
1. типи житлових будинків (квартир);
2. поділ будинку (квартири) на житлову і господарську зони;
3. наявність підсобних приміщень;
4. наявність горищного простору;
5. наявність у квартирах санітарно-гігієнічних приміщень (вбиральня, санвузол, ванна);
6. наявність у складі садиби будівель для ведення особистого підсобного господарства;
7. благоустрій прибудинкової території за завданням замовника в розмірах встановленої граничної вартості [11, п. 3].
До технічних характеристик відносяться:
1. опалення (централізоване від загальноселищного мереж, від поквартирних теплогенераторів, пічне);
2. електропостачання, водопостачання господарсько-питне, пожежне, гаряче (від загальноселищного мереж, від автономних систем водопостачання);
3. каналізація у загальноселищного мережі або створення локальних (групових) систем очищення;
4. радіофікація, телефікація;
5. забезпечення нормативних вимог по теплотехнічних характеристиках огороджувальних конструкцій;
6. обладнання будинків приладами обліку та регулювання;
7. застосування будівельних конструкцій, матеріалів, устаткування у відповідності до норм [11, п. 3].
При створенні житлових приміщень типових споживчих якостей у сільській місцевості повинні забезпечуватися:
1. довговічність та архітектурно-художня виразність конструктивних елементів і зовнішньої обробки будинків - захист виступаючих конструкцій, цоколів від атмосферних впливів, зовнішній організований водостік з покрівель, пристрій відмосток, козирків над входами, ганків, застосування для стін ефективних видів штукатурки, використання довговічних фарбувальних складів;
2. виконання внутрішніх опоряджувальних робіт у відповідності з певними будівельними нормами.
Пунктом 4 Вказівок регулюються архітектурно-планувальні та технічні характеристики квартирних житлових будинків, що зводяться в містах і селищах міського типу, які грунтуються на певних технічних нормативних правових актів до проектних рішень житлових будинків.
Так, згідно Вказівок до архітектурно-планувальних характеристик відносяться:
1. типи житлових будинків (квартир) - відповідно до державного стандарту Республіки Білорусь з урахуванням архітектурно-планувальних особливостей типових серій житлових будинків, що зводяться в районах масової забудови в областях республіки;
2. функціональне зонування квартири з виділенням груп житлових, підсобних приміщень, відкритих приміщень (у тому числі засклених лоджій, які не є евакуаційними, з розробкою відповідних архітектурних і конструктивних рішень), для індивідуальних житлових будинків - наявність веранд, горищного простору (з можливістю його пристосування в перспективі під житло);
3. наявність санітарно-гігієнічних приміщень (санвузол, ванна, вбиральня);
4. організація для перших поверхів будинків під лоджіями приміщень, що використовуються як господарських комор (із забезпеченням умов димовидалення з підвальних і цокольних поверхів згідно з діючими нормами);
5. архітектурно-планувальне забезпечення вимог інсоляції приміщень;
6. благоустрій прибудинкової території з створенням мощення, озеленення, необхідних за нормативами майданчиків і устаткування, організація перед фасадом (виключаючи фасади, орієнтовані на магістралі і вулиці) озеленених приквартирних ділянок з виходом на них безпосередньо з квартир першого поверху [11].
До технічних характеристик квартирних житлових будинків, що зводяться в містах і селищах міського типу відносяться
1. забезпечення джерелами теплопостачання, електропостачання, водопостачання, каналізація, радіофікація, телефікація, телефонізація, сміттєвидалення;
2. забезпечення нормативних вимог по теплотехнічних характеристиках огороджувальних конструкцій;
3. обладнання будинків приладами обліку та регулювання;
4. забезпечення вентилювання житлових приміщень;
5. влаштування захисних огорож лоджій перших поверхів (що не є евакуаційними), посиленої конструкції дверей для виходів на озеленений приквартирну ділянку;
6. забезпечення захисту інженерного обладнання житлових будинків від доступу сторонніх осіб і навмисного або випадкового механічного впливу на джерела електричного освітлення і електровимикачі у допоміжних приміщеннях житлового будинку, на елементи зовнішнього освітлення;
7. установка укріплених вхідних дверей в житлові будинки (під'їзди будинків), обладнання входів в багатоквартирні житлові будинки домофонами з урахуванням випускаються в Республіці Білорусь охоронно-переговорних пристроїв або кодовими пристроями;
8. застосування будівельних конструкцій, матеріалів, устаткування у відповідності з будівельними нормами [11, п. 4].
При створенні житлових приміщень типових споживчих якостей квартирних житлових будинків, що зводяться в містах і селищах міського типу також як і при створенні квартирних житлових будинків, що зводяться у сільській місцевості слід забезпечувати:
1. довговічність та архітектурно-художню виразність конструктивних елементів і зовнішньої обробки будинків;
2. захист виступаючих конструкцій цоколів від атмосферних впливів, пристрій козирків над входами;
3. створення експлуатованих горищ у будинках висотою до п'яти поверхів включно, використання високоефективних покрівельних матеріалів у разі влаштування плоскої покрівлі над житловими будинками висотою понад п'ять поверхів;
4. організований водостік з покрівель для стін ефективних видів обробки, використання довговічних фарбувальних складів.
Також слід звернути увагу на те, що крім архітектурно-планувальних характеристик і технічних норм слід враховувати санітарний стан житлового приміщення. Так, кожне житлове приміщення має відповідати санітарно-технічним нормам і вимогам, що забезпечують комфортне і, в першу чергу, безпечне проживання в житловому приміщенні. При невідповідності даним характеристикам житлове приміщення визнається непридатним для проживання.
Розгляд питань визнання житлових приміщень непридатними для проживання або невідповідності їх санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, покладається на постійно діючу міжвідомчу комісію, утворену районним, міським, районним у місті виконавчим або розпорядчим органом [9, п. 5].
Постійно діюча міжвідомча комісія складається з заступника голови (голови адміністрації) виконавчого або розпорядчого органу (голова комісії), керівника органу управління житлово-комунального господарства виконавчого або розпорядчого органу, представників органів санітарно-епідеміологічного нагляду та державного пожежного нагляду, відповідного будинкового комітету, а також органів, що відають питаннями архітектури та будівництва, які здійснюють реєстрацію та технічну інвентаризацію.
При розгляді питання про непридатність для проживання жилих приміщень, розташованих у селищах міського типу і сільських населених пунктах, до складу зазначеної комісії включається також голова або секретар селищної, сільської виконавчого або розпорядчого органу.
Під час оглядів стану житлових приміщень перевіряються:
1. технічний стан основних конструктивних елементів - фундаментів, підвальних приміщень, стін (включаючи стики панелей у великопанельних житлових будинках), перекриттів, перегородок, підлог, сходів, дахів і покрівель, горищних приміщень, балконів, лоджій, входів, карнизів, козирків і інших елементів фасадів , дверей і вікон, а також інженерного обладнання житлових приміщень;
2. ступінь благоустрою житлового приміщення та прибудинкової території (наявність холодної та гарячої води і постачання нею, стан каналізації, електропостачання та газопостачання, доріг, відмосток, тротуарів, комунікаційних мереж і споруд, зелених насаджень, газонів, дитячих майданчиків);
3. санітарно-гігієнічні умови (інсоляція, ступінь вібрації, шум) [9].
Умови, при яких житлові приміщення визнаються не відповідними санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, непридатними для проживання (далі Умови), встановлюються Міністерством житлово-комунального господарства за погодженням з Міністерством архітектури та будівництва та Міністерством охорони здоров'я.
Також дані умови визначають перелік дефектів, при яких житлові приміщення визнаються не відповідними санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, і непридатними для проживання [12].
Для житлових приміщень у залежності від значимості і наявності дефектів встановлюються дві категорії санітарно-технічного стану:
1. до першої категорії відносяться житлові приміщення, придатні для проживання, але не відповідають санітарним і технічним вимогам;
2. до другої категорії відносяться житлові приміщення, непридатні для проживання.
Неможливість усунення дефектів першої категорії санітарно-технічного стану в окремих житлових кімнатах і визнання їх не відповідними санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, можуть розглядатися тільки в тому випадку, якщо окремі житлові кімнати є предметом самостійного договору найму житлового приміщення або належать громадянинові на праві власності.
Пункт 5 Умов визначає перелік дефектів житлових приміщень першої категорії санітарно-технічного стану:
1. розміщення житлових приміщень у цокольних поверхах житлових будинків, за винятком тих, в яких санітарні та технічні показники відповідають допустимим і виключена можливість їхнього затоплення зливовими водами та каналізаційними фекаліями (у разі засмічень);
2. житлові приміщення, влаштовані в горищах, за винятком тих, в яких санітарні та технічні показники відповідають допустимим;
3. наявність в будинках вбудованих приміщень, забороняються Будівельними нормами Білорусі 3.02.04-03 «Житлові будинки», затвердженими наказом Міністерства архітектури і будівництва Республіки Білорусь від 26 серпня 2003 р. № 165, і СанПіН № 9-27-94 «Санітарні правила пристрою, обладнання та утримання житлових будинків », затверджених заступником Міністра охорони здоров'я Республіки Білорусь, Головним державним санітарним лікарем Республіки Білорусь, до розміщення в житлових будинках [6];
4. відсутність спеціальної вентиляції і звукоізоляції вбудованих нежитлових приміщень;
5. відсутність кухонь;
6. відсутність природного освітлення і вентиляційних каналів в кухнях;
7. недотримання санітарних правил і норм по інсоляції;
8. висота поверху від підлоги до стелі в житлових приміщеннях менше 2,4 м;
9. вікно (вікна) житлової кімнати виходять під арку або в криту галерею, якщо така житлова кімната не має інших вікон;
10. відстань між вікнами житлової кімнати та стіною протилежної будівлі або споруди до 3 м включно при відсутності інших вікон у житловій кімнаті;
11. вхід до вбиральні здійснюється безпосередньо з житлової кімнати;
12. наявність окремих конструктивних елементів, технічний стан яких близький до аварійного;
13. житлові кімнати знаходяться над приміщеннями з великим тепловиділенням, і температура повітря на відстані 1,5 м від рівня підлоги в ній перевищує 25 градусів С при температурі підлоги вище 28 градусів С;
14. невідповідність параметрів мікроклімату санітарним правилам;
15. розташування житлових приміщень у санітарно-захисних зонах промислових підприємств, в яких ступінь забруднення атмосферного повітря, рівень шуму, вібрації, напруги електромагнітних полів перевищують гранично допустимі концентрації і гранично допустимі рівні;
16. розташування житлових будинків по відношенню до транспортних дорогах менше розмірів, зазначених у нормативних документах;
17. застосування в конструкціях житлових приміщень матеріалів, заборонених санітарно-епідеміологічними нормами [12];
Перелік дефектів житлових приміщень другої категорії санітарно-технічного стану встановлюється пунктом 6 Умов. Так, до них відносять:
1. фізичний знос кам'яних житлових будинків понад 70%, а житлових будинків дерев'яних та зі стінами з інших матеріалів - понад 65%, встановлений детальним обстеженням у відповідності з технічними нормативними правовими актами;
2. аварійний стан житлових приміщень, усунення якого неможливо [12].
Якщо під час обстеження житлових приміщень буде виявлено невідповідність цих житлових приміщень санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, які можна і доцільно усунути шляхом проведення ремонту, житлово-експлуатаційна організація (власник) вирішує в установленому порядку питання про виробництво такого ремонту за рахунок коштів власника житлових приміщень або юридичної особи, в господарському віданні або оперативному управлінні якого він знаходиться.
У разі неможливості або недоцільності проведення ремонту житлово-експлуатаційна організація (власник) вносить попередні списки з актами обстеження житлових приміщень на розгляд постійно діючої міжвідомчої комісії.
В акті обстеження стану житлового приміщення повинен міститися висновок про невідповідність жилого приміщення санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, і неможливості або недоцільності проведення ремонту з відповідними обгрунтуваннями. До акта обстеження додається технічний паспорт житлового приміщення з даними про його фізичний знос, а при необхідності - висновки проектної або науково-дослідницької організації, органів санітарно-епідемічного нагляду.
Підготовка акту про визнання житлового приміщення не відповідає санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, чи непридатним для проживання здійснюється постійно діючої міжвідомчої комісією, яка:
1. розглядає подані житлово-експлуатаційною організацією (власником) документи;
2. перевіряє обгрунтованість висновків про неможливість або недоцільність проведення ремонту житлового приміщення;
3. обстежує при необхідності стан житлового приміщення і складає відповідний акт;
4. встановлює причини незадовільного стану жилого приміщення і при наявності вини в цьому службових осіб ставить питання про притягнення їх до відповідальності;
5. при визнанні жилого приміщення непридатним для проживання вносить до виконавчого або розпорядчий орган відповідну пропозицію [9, п. 7].
Виконавчий або розпорядчий орган розглядає подані постійно діючої міжвідомчої комісією матеріали і приймає рішення щодо придатності жилого приміщення для проживання.
У випадках, коли виконавчий або розпорядчий орган дійде висновку про можливість і доцільності усунення невідповідності житлового приміщення санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, шляхом проведення ремонту, він приймає рішення про виробництво такого ремонту за рахунок коштів власника житлового приміщення або юридичної особи, у господарському віданні або оперативному управлінні якого він знаходиться.
Якщо житлове приміщення визнається виконавчим або розпорядчим органом не відповідним санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, і непридатним для проживання, то зазначений орган вносить до обласної (Мінський міський) виконавчий комітет пропозицію про відновлення житлових приміщень для використання за призначенням, переобладнання для використання в інших цілях (переведення в нежиле) або знесення непридатного для проживання жилого приміщення. При цьому рішення узгоджується з власником або юридичною особою, у господарському віданні або оперативному управлінні якого знаходиться таке приміщення.
У містах з районним поділом таку пропозицію в обласний виконавчий комітет вноситься міським виконавчим органом.
Обласний (Мінський міський) виконавчий комітет розглядає подані матеріали і приймає рішення про відновлення для використання за призначенням, переобладнання для використання в інших цілях (переведення в нежиле) або знесення непридатного для проживання жилого приміщення [9].
Місцеві виконавчі і розпорядчі органи або утворені ними органи управління житлово-комунального господарства, а також організації, у власності, господарському віданні або оперативному управлінні яких є житлові приміщення, ведуть облік непридатних для проживання жилих приміщень.
Рішення про визнання житлового приміщення не відповідає санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, видається районним, міським, районним у місті виконавчим і розпорядчим органом.
Отже, підводячи підсумок вищесказаному, слід усвідомити, що житлові приміщення повинні відповідати типовим споживчим якостям житлових приміщень, які забезпечують безпечне проживання, санітарно-гігієнічний комфорт і інші соціальні функції.
Так, наказом Міністерства архітектури і будівництва Республіки Білорусь № 303 були затверджені Вказівки щодо визначення типових споживчих якостей житлових приміщень.
Вказівки встановлюють архітектурно-планувальні та технічні характеристики квартирних житлових будинків, що забезпечують гарантовані державою безпека проживання, санітарно-гігієнічний комфорт, соціально-функціональні вимоги відповідно до державного стандарту Республіки Білорусь.
Законодавством Республіки Білорусь встановлені також і умови, при яких житлові приміщення визнаються не відповідними санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, непридатними для проживання, які встановлюються Міністерством житлово-комунального господарства за погодженням з Міністерством архітектури та будівництва та Міністерством охорони здоров'я.
Також дані умови визначають перелік дефектів, при яких житлові приміщення визнаються не відповідними санітарним і технічним вимогам, що пред'являються до житлових приміщень, і непридатними для проживання.
Що ж стосується призначення житлового приміщення, то виходячи, в першу чергу, з визначення житлового приміщення і різних архітектурно-планувальних, технічних і санітарних характеристик, то самим основним призначенням даного приміщення є можливість комфортного та безпечного проживання людини. Саме на цьому заснована державна політика в галузі житлового законодавства.