2) фонд, який знаходиться у власності суб'єктів Федерації, а також відомчий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні державних підприємств або оперативному управлінні державних установ, що відносяться до відповідного виду власності.
Існує також муніципальний житловий фонд - фонд, який знаходиться у власності району, міста, що входять до них адміністративно-територіальних утворень, у тому числі в містах Москві і Санкт-Петербурзі, а також відомчий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні муніципальних підприємств або оперативному управлінні муніципальних установ.
Залежно від умов використання житлового фонду, що перебуває у державній та муніципальній власності, можна виділити:
а) житловий фонд соціального використання - сукупність всіх житлових приміщень, включаючи житлові будинки, квартири та інші житлові приміщення, заселених на умовах договору найму і надаються в межах норми житлової площі, житлові приміщення у комунальних квартирах, спеціалізовані будинки і жилі приміщення в них (ст . 12 Основ федеральної житлової політики). Цей фонд формується із забезпеченням гласності з державного і муніципального житлових фондів місцевої адміністрацією, державними і муніципальними підприємствами, установами. Житлові приміщення з цього фонду надаються за договорами соціального найму;
б) комерційний житловий фонд - сукупність житлових приміщень, переданих у користування з метою отримання доходу (прибутку).
Особливу категорію становить спеціалізований житловий фонд: службові жилі будинки і жилі приміщення, що надаються на період певної діяльності, а також призначені для тимчасового поселення, зокрема гуртожитки та ін (ст. 7 ЖК). До спеціалізованих відносяться приміщення маневреного фонду, що надаються звичайно громадянам на час капітального ремонту займаних ними за договором соціального найму житлових приміщень (ст. 82 ЖК).
До складу житлових приміщень для тимчасового поселення в даний час включені також житлові приміщення, що надаються перелічених у ст. 108.1 РК категоріям громадян: вимушеним переселенцям, біженцям; громадянам, які втратили житло внаслідок звернення стягнення на житлове приміщення, придбане за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, і закладене в забезпечення повернення цього кредиту або позики.
Порядок і умови надання житлових приміщень зі спеціалізованого житлового фонду специфічні.
Наприклад, житлові приміщення з фондів житла для тимчасового поселення змушених переселенців та осіб, визнаних біженцями, надаються за договором соціального найму в порядку черговості, яка встановлюється територіальним органом міграційної служби (ст. 11 Федерального закону від 19 лютого 1993 р. "Про біженців" < *>, ст. 11 Закону РФ від 19 лютого 1993 р. "Про змушених переселенців" <**>).
--------------------------------
<*> ВПС РФ. 1993. N 12. Ст. 425; СЗ РФ. 1997. N 26. Ст. 2956.
<**> СЗ РФ. 1995. N 52. Ст. 5110.
Громадянин, який проживає в житловому приміщенні з фонду житла для тимчасового поселення громадян, які втратили житло внаслідок звернення стягнення на житлове приміщення, яке придбане за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, і закладено у забезпечення повернення кредиту або цільової позики, не має права:
1) приватизувати житлове приміщення;
2) здійснювати обмін та бронювання житлового приміщення;
3) здавати жиле приміщення на підставі договору піднайму або іншого договору;
4) здійснювати розділ займаного житлового приміщення;
5) вселяти тимчасових мешканців (ст. 108.3 ЖК).
ЖК не передбачає подібних обмежень для обороту житла, що надається для тимчасового поселення змушених переселенців та біженців. Однак вони містяться у спеціальному законодавстві. Житлове приміщення з фонду житла для тимчасових переселенців і біженців не підлягає приватизації, обміну, бронюванню, здачі в піднайм, оренду або суборенду. Особі, яка проживає у зазначеному житловому приміщенні, заборонений розділ займаної ним житлової площі і вселення тимчасових мешканців без дозволу на те територіального органу міграційної служби (ст. 11 Закону "Про змушених переселенців", ст. 11 Закону "Про біженців").
Таким чином, віднесення до того чи іншого виду житлового фонду впливає на правовий режим житлового приміщення, що, у свою чергу, відбивається на умовах договору найму житлового приміщення, права та обов'язки сторін.
Житловий фонд незалежно від форми власності підлягає державному обліку. Основним завданням державного обліку житлового фонду є одержання інформації про місцезнаходження, кількісний і якісний склад, технічний стан, рівень благоустрою, вартості об'єктів фонду та зміну цих показників. Постановою Уряду РФ від 13 жовтня 1997 р. N 1301 затверджено Положення про державний облік житлового фонду в Російській Федерації <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.
Державний облік житлового фонду в Російській Федерації включає в себе технічний (оперативний), офіційний статистичний і бухгалтерський облік.
Основу державного обліку складає технічний облік, здійснюваний незалежно від приналежності житлового фонду за єдиною системою обліку шляхом технічної інвентаризації та реєстрації документів про обов'язки правовласників по утриманню житлових будівель і житлових приміщень.
Облік домоволодінь, будівель і житлових приміщень (квартир) проводиться бюро технічної інвентаризації (БТІ) шляхом ведення реєстру житлового фонду.
Технічний паспорт домоволодіння, будови та житлового приміщення (квартири) складається при прийманні житлових будівель в експлуатацію або при включенні житлового приміщення в житловий фонд.
Подальший технічний облік здійснюється шляхом планових інвентаризацій житлових будівель і житлових приміщень з періодичністю не рідше одного разу на п'ять років, а також у міру виявлення змін облікових показників у процесі позапланових обстежень.
БТІ заповнюють і представляють форми державного статистичного спостереження за житловим фондом у територіальні органи державної статистики.
Офіційний статистичний облік житлового фонду здійснюється Федеральною службою державної статистики та її територіальними органами. Бухгалтерський облік житлового фонду здійснюється відповідно до Федерального закону від 21 листопада 1996 р. "Про бухгалтерський облік" <*> і іншими нормативними правовими актами.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 48. Ст. 5369.
§ 2. Джерела правового регулювання відносин найму житлового приміщення
Основи правового регулювання відносин найму житлового приміщення закладені в Конституції України, ст. 40 якої закріплює право громадян на житло і заборона довільного позбавлення житла. Дана заборона спрямований на захист власника, прав власника та осіб, які спільно з ним проживають, а також інших осіб (в тому числі наймача або члена сім'ї наймача), що користуються житловим приміщенням на законних підставах.
Конституція (ч. 3 ст. 40) гарантує надання житлових приміщень малозабезпеченим, а також іншим зазначеним у законі громадянам, які потребують житло, безкоштовно або за доступну плату в будинках державних, муніципальних та інших житлових фондів відповідно до встановлених норм.
Правове регулювання договору найму житлового приміщення здійснюється гол. 35 ЦК. Кодекс визначає поняття, предмет даного договору, форму, права та обов'язки сторін, порядок зміни та розірвання. У ст. 672 ГК встановлено особливості правового регулювання договору соціального найму житлового приміщення. На цей договір поширюються норми, закріплені в гол. 35 ЦК (ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1 - 3 ст. 685). Інші положення ЦК можуть бути застосовані до договору соціального найму за відсутності норм житлового законодавства, що регулюють відповідні відносини. Житлове законодавство регламентує в основному питання, пов'язані з наданням громадянам житлового приміщення за договором соціального найму, в ньому передбачені підстави виселення з житлового приміщення і т.д.
Житлове законодавство є комплексним і містить значну кількість норм, що виходять за межі предмета цивільно-правового регулювання. Приміром, житлове законодавство регламентує відносини з порядку обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, узгодження перепланування та переобладнання приміщень. Ці відносини носять адміністративний характер. Разом з тим житловим законодавством не охоплюються відносини власності на житлове приміщення. Права та обов'язки власника, підстави виникнення і припинення права власності регламентуються цивільним законодавством. Житлове законодавство регулює відносини щодо використання житлового фонду та не поширюється на відносини щодо використання, нехай навіть з метою проживання, об'єктів, не включених до житлового фонду, наприклад дач, будинків відпочинку і т.д.
Основний акт житлового законодавства - РК 1983 р. У останні роки в нього неодноразово вносилися зміни та доповнення <*>.
--------------------------------
<*> На осінній сесії 2004 р. очікується прийняття Державною Думою Російської Федерації нового Житлового кодексу РФ.
Деякі норми РК визнані не відповідними Конституції РФ і не підлягають застосуванню (див. Постанови Конституційного Суду РФ від 25 квітня 1995 р. N 3-П "У справі про перевірку конституційності частин першої та другої статті 54 Житлового кодексу РРФСР у зв'язку зі скаргою громадянки Л. . Н. Сіталовой "<*>; від 23 червня 1995 р. N 8-П" У справі про перевірку конституційності частини першої та пункту 8 частини другої статті 60 Житлового кодексу РРФСР у зв'язку із запитом Муромського міського народного суду Володимирській області та скаргами громадян Є. Р. Такновой, Є. О. Оглоблина, О. М. Ващука "<**>; від 5 лютого 1993 р. N 2-П" У справі про перевірку конституційності правозастосувальної практики, пов'язаної із судовим порядком розгляду спорів про надання житлових приміщень; про перевірку конституційності адміністративного порядку виселення громадян з самоправно зайнятих житлових приміщень з санкції прокурора; про перевірку конституційності відмови в порушенні кримінальної справи "<**>).
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1708.
<**> СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.
<**> ВПС РФ. 1993. N 12. Ст. 445.
Серед нормативних правових актів, що регулюють житлові відносини, слід виділити Закон РФ від 24 грудня 1992 р. "Про основи федеральної житлової політики". Він містить принципи реалізації конституційного права громадян РФ на житло в нових соціально-економічних умовах, а також загальні засади правового регулювання житлових відносин при становленні різних форм власності та видів використання нерухомості у житловій сфері.
Житлові відносини регулюються також указами Президента, постановами Уряду, відомчими нормативними актами. Наприклад, Президентом РФ було прийнято Указ від 29 березня 1996 р. N 432 "Про розвиток конкуренції при наданні послуг з експлуатації і ремонту державного і муніципального житлових фондів" <*>. На виконання цього Указу Наказом Мінбуду України від 20 серпня 1996 р. N 17-113 затверджено Положення про формування договірних відносин у житлово-комунальному господарстві.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1996. N 14. Ст. 1432.
Програмні заходи з проведення реформи житлово-комунального господарства розробляються і затверджуються Урядом РФ. В даний час реалізується згадана вище Федеральна цільова програма "Житло".
Оскільки вирішення багатьох житлових проблем без урахування рівня економічного розвитку, а також інших особливостей окремих регіонів неможливо, житлове законодавство віднесено п. "до" ч. 1 ст. 72 Конституції РФ до спільного ведення РФ і її суб'єктів. Деякі питання повинні вирішуватися на рівні суб'єктів Федерації в силу прямої вказівки федерального законодавства. Так, згідно зі ст. 11 Основ федеральної житлової політики органами державної влади суб'єктів Федерації встановлюється соціальна норма площі житла. Суб'єкти Федерації регулюють також відносини, не регламентовані федеральним законодавством. Прикладом нормативного акта суб'єкта Федерації може слугувати Закон м. Москви від 11 березня 1998 р. "Основи житлової політики м. Москви" <*>.
--------------------------------
<*> Відомості Московської міської Думи. 1998. N 5; 2002. N 8.
Дія житлового законодавства не обмежується регулюванням відносин соціального найму. Деякі положення житлового законодавства в силу прямої вказівки ЦК поширюються і на комерційний найм. Так, згідно з п. 1 ст. 673 ГК придатність приміщення, що надається за договором найму житлового приміщення, для проживання визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством. Якщо договір найму не передбачає термінів внесення плати за житлове приміщення, вона вноситься в порядку, встановленому РК (п. 3 ст. 682 ЦК). Згідно з п. 3 ст. 687 ГК будь-яка із сторін договору найму житлового приміщення вправі вимагати його розірвання в судовому порядку у випадках, встановлених житловим законодавством. Житловим законодавством визначається мінімальна норма житлової площі на одну людину, яка враховується при вселенні до наймача громадян (крім неповнолітніх дітей) з метою постійного проживання (ст. 679 ЦК), тимчасових мешканців (ст. 680 ЦК).
§ 3. Договір найму житлового приміщення
1. За договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому (п. 1 ст. 671 ЦК).
Довгий час договір найму житлового приміщення не визнавали самостійним цивільно-правовим договором. Так, у ДК 1922 р. наймання житла розглядався як різновид майнового найму. У ДК 1922 р. було включено лише кілька статей, що містять спеціальні норми про наймання житлового приміщення.
Однак у силу специфіки предмета договору і цілей його використання, що визначають особливості правового регулювання, в ЦК 1964 р. наймання житла був виділений в самостійний договірний вид.
У державному і муніципальному житловому фонді соціального використання житлові приміщення надаються громадянам за договором соціального найму житлового приміщення (ст. 672 ЦК). Хоча договір соціального найму житлового приміщення має істотну специфіку, його все ж таки слід розглядати лише як різновид договору найму житлового приміщення. Про це свідчить насамперед загальна правова мета - отримання фізичною особою у володіння та користування жилого приміщення для проживання в ньому.
При цьому договір найму житлового приміщення не підрозділяється на два самостійних виду <*>: комерційного найму та соціального найму. Існує один договір найму житлового приміщення та два його різновиди - договір найму соціального і договір комерційного найму. Публічний же елемент, присутній у житлових правовідносинах, не впливає в цілому на правову природу договору соціального найму. Адже адміністративні відносини - постановка потребує громадянина на облік, видача ордера і т.д. - Відносини, які перебувають за рамками договору. Сам же договір безпосередньо охоплює відносини між наймачем і наймодавцем з приводу користування житловим приміщенням. Сторони цих відносин не знаходяться між собою у відносинах влади-підпорядкування. Цивільному праву відомі й інші договори, укладення та формування умов яких не можна назвати вільним, наприклад, договори поставки або виконання робіт для державних потреб, договори обов'язкового страхування.
--------------------------------
<*> Див: Седугін П.І. Указ. соч. С. 109 - 111. Схожої позиції дотримується П.В. Крашенинников (див.: Крашенинников П. В. Житлове право. М., 2000. С. 51).
Деякі вчені вважають, що договір найму соціального і договір комерційного найму - самостійні типи договорів житлового найму. Приміром, М.І. Брагінський вважає, що сама структура гол. 35 ЦК свідчить про прагнення законодавця виділити договір соціального найму і договір комерційного найму в якості самостійних типів договору найму житлового приміщення. Саме цим він пояснює відсутність в гол. 35 ЦК загальних положень про договір найму житлового приміщення. До соціального найму застосовуються безпосередньо лише статті, прямо зазначені у п. 3 ст. 672 ЦК. Такий прийом законодавчої техніки використовується при застосуванні положень про один вид договорів до договорів іншого виду, наприклад, норм про оренду - до безоплатного користування (п. 2 ст. 689 ЦК), про підряд - до договору возмездного надання послуг (ст. 783 ЦК) <*>. Цю позицію не можна визнати обгрунтованою, так як виходячи із ст. 672 ЦК договір соціального найму - договір найму житлового приміщення, специфіка якого обумовлена ​​тим, що за даним договором надаються житлові приміщення з державного та муніципального житлового фонду соціального використання.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примітка.
Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Видавництво "Статут", 2002 (видання 4-е, стереотипне).
<*> Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга. М., 2000. С. 662.
Договір найму житлового приміщення консенсуальної, двосторонньо зобов'язує, відшкодувальний.
Договір найму житлового приміщення носить строковий характер. Згідно з п. 1 ст. 683 ЦК договір найму житлового приміщення укладається на термін, що не перевищує п'яти років.
2. Сторонами договору найму житлового приміщення є наймодавець і наймач. В якості наймодавця за договором найму житлового приміщення може виступати власник житлового приміщення або інша особа, наділена законом або власником правом на передачу житлового приміщення в оренду. Наймодавцем може бути будь-який суб'єкт цивільного права з дотриманням загальних вимог про правоздатності та дієздатності.
Згідно з п. 1 ст. 677 ГК наймачем за договором найму житлового приміщення може бути тільки громадянин. Юридичним особам жиле приміщення може бути надано у володіння та (або) користування на підставі договору оренди або іншого договору, але не договору найму житлового приміщення, тому що цей договір передбачає конкретну мету передачі житлового приміщення у володіння і користування - для проживання в ньому наймача. Юридична особа не може сама проживати в житловому приміщенні, воно може лише передати отримане житлове приміщення в користування громадян (п. 2 ст. 671 ЦК).
Яких-небудь особливих вимог, що стосуються дієздатності громадян-наймачів, не передбачається. Проте деякі положення ГК дають підстави вважати, що наймачем у договорі найму житлового приміщення, а також у договорі соціального найму може бути тільки повнолітній громадянин (див., наприклад, п. 1 ст. 686). Такий підхід навряд чи слід вважати обгрунтованим, оскільки п. 2 ст. 20 ГК встановлює, що місцем проживання неповнолітнього, який досяг 14 років, визнається місце проживання його законних представників - батьків, усиновителів, опікунів. Після досягнення 14 років у нього виникає можливість проживання окремо від зазначених осіб. Відповідно не можна обмежити таку можливість проживанням у власному житловому приміщенні.
Крім наймача в положеннях про договір найму житлового приміщення згадуються постійно проживають разом з ним громадяни (ст. 677 ЦК).
Постійно проживають з наймачем у житловому приміщенні громадяни повинні бути зазначені в договорі найму (п. 2 ст. 677 ЦК). Для постійного проживання з наймачем громадяни можуть бути вселені як при укладенні, так і в період дії договору найму житлового приміщення. Наймач за договором найму житлового приміщення, укладеним на строк до одного року, набуває право вселяти постійно проживають з ним осіб, у період дії договору, якщо це прямо передбачено угодою сторін.
Вселення постійно проживаючих осіб можливо при наявності сукупності наступних умов:
1) згоду наймодавця;
2) згода постійно проживають з наймачем громадян <*>;
--------------------------------
<*> У разі коли інтереси неповнолітніх осіб, які проживають з наймачем, представляють батьки або опікуни (піклувальники), які проживають окремо, питання про вселення нових осіб повинен бути узгоджений з ними (п. 7 Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 N 2 / / БВС СРСР. 1987. N 3. С. 8; 1991. N 2. С. 8).
3) дотримання норми житлової площі на одну людину.
Наявності перерахованих умов не потрібно при вселенні до наймача неповнолітніх дітей (ст. 679 ЦК) <*>.
--------------------------------
<*> Маються на увазі неповнолітні діти наймача або осіб, які постійно з ним проживають, у тому числі діти, передані зазначеним особам під опіку.
Громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, не є сторонами договору найму житлового приміщення і перед наймодавцем ніяких обов'язків не несуть. Разом з тим вони мають рівні з наймачем права з користування житловим приміщенням. Відносини між наймачем і зазначеними громадянами визначаються законом.
Громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, можуть, сповістивши наймодавця, укласти з наймачем договір про те, що вони несуть спільно з наймачем солідарну відповідальність перед наймодавцем. У цьому випадку вони визнаються сонанімателямі.
Для вселення нового обличчя наймач повинен отримати згоду всіх проживають з ним повнолітніх членів своєї сім'ї. На вселення до батьків їх дітей, які не досягли повноліття, не потрібно згоди інших членів сім'ї.
Право користування житловим приміщенням осіб, які постійно проживають з наймачем, є всі підстави розглядати як самостійне, автономне від прав наймача житлового приміщення.
Законодавство виділяє категорію осіб, які можуть бути вселені за спільною згодою наймача і спільно проживають з ним громадян в житлове приміщення на строк не більше шести місяців. Це тимчасові мешканці (ст. 680 ЦК). На відміну від постійно проживають з наймачем осіб вони не набувають самостійного права користування житловим приміщенням (ч. 2 ст. 680 ЦК).
3. Договір найму житлового приміщення полягає в простій письмовій формі (ст. 674 ЦК). Її недотримання не тягне недійсності договору. Навіть якщо форма договору не дотримана, сторони вправі доводити наявність договору з допомогою будь-яких засобів доказування, за винятком посилання на показання свідків (п. 1 ст. 162 ЦК).
4. Предметом договору найму житлового приміщення як угоди є ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання, - квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку (п. 1 ст. 673 ЦК) <*>.
--------------------------------
<*> У ст. 673 ГК житлове приміщення розглядається як об'єкт договору найму житлового приміщення. Однак, якщо договір найму розглядати як зобов'язальне правовідношення, його об'єктом слід вважати дії наймача з надання майна у користування та зустрічні дії іншої сторони з оплати житлового приміщення.
У ДК як предмета найму названі такі види житлових приміщень: квартира, житловий будинок або їх певна частина (одна або кілька кімнат).
Житловий будинок - будова, призначене для проживання в ньому людей і яке відповідає будівельним, технічним, протипожежним, санітарно-гігієнічним вимогам.
Будівлі можуть бути змішаного типу, тобто поряд з житловими мати також нежитлові приміщення (наприклад, у багатьох житлових будинках перші поверхи призначені для розміщення магазинів, лікувальних закладів тощо).
Квартирою іменується частина житлового будинку, призначена та використовується для проживання і має окремий вихід на вулицю, у двір, на сходову клітку або в загальний коридор, і окрему кухню.
Кімната - відособлена постійними стінами частину квартири (житлового будинку). Кімната може бути житловий (спальня, вітальня) або допоміжної - ванна кімната, кухня і т.д.
За договором найму житлового приміщення може передаватися приміщення, що має такими ознаками:
1) воно повинно бути житловим. Житловим будинок визнається з моменту, коли його будівництво завершене, він прийнятий в експлуатацію і зареєстрований в якості житлового будинку спеціалізованої державної або муніципальної організацією, що здійснює технічну інвентаризацію (БТІ). Не можуть бути предметом найму будівлі, які відповідають усім вимогам, що пред'являються до житлових будинків, призначеним для постійного проживання, але не зареєстровані як житлові. Громадянин, який постійно проживає в такому приміщенні, може просити про реєстрацію даного приміщення як житлового.
Допоміжні приміщення (балкони, кухні і т.д.) також не можуть бути самостійним предметом договору найму житлового приміщення;
2) приміщення має бути придатне для постійного проживання. Не може бути передано за договором найму житлового приміщення тимчасова будова або будова, призначене для сезонного проживання (наприклад, літній дачний будинок);
3) приміщення має бути ізольованим, тобто мають самостійний вхід, і відокремленим від інших приміщень. Не може передаватися за договором найму приміщення, що має загальний вхід з іншим приміщенням, - суміжна кімната; для постійного проживання не може бути надана кімната, тимчасово ізольована від суміжних житлових приміщень <*>.
--------------------------------
<*> БВС РРФСР. 1986. N 6. С. 11.
Придатність для проживання означає відповідність житлового приміщення санітарним та технічним нормам. Придатність житлового приміщення для проживання визначається з урахуванням фізичного зносу, пошкоджень несучих конструкцій, недоліків внутрішнього планування. Непридатними для постійного проживання, наприклад, визнаються кімнати, що не мають безпосереднього освітлення або освітлювані вікнами, що виходять у сусіднє приміщення, житлові кам'яниці з фізичним зносом понад 70% і дерев'яні будинки з фізичним зносом понад 65%.
Приміщення, визнана у встановленому порядку непридатним для проживання, не може бути предметом договору житлового найму. При недотриманні встановлених законодавством вимог до житлового приміщення договір найму повинен бути визнаний недійсним як не відповідний вимогам законодавства (ст. 168 ЦК).
Порядок визнання житлових приміщень непридатними для проживання встановлений Постановою Уряду РФ від 4 вересня 2003 р. N 552 "Про затвердження Положення про порядок визнання житлових будинків (житлових приміщень) непридатними для проживання" <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2003. N 37. Ст. 3586.
Непридатними для проживання визнаються житлові будинки (житлові приміщення):
а) перебувають у ветхому стані;
б) перебувають в аварійному стані;
в) у яких виявлено шкідливий вплив чинників довкілля.
Таким чином, можливість безпечного використання житлового приміщення визначається не тільки якістю самої будови, але й місцем розташування приміщення, станом навколишнього середовища та іншими факторами. Наприклад, непридатними для проживання визнаються житлові будівлі, розташовані в межах санітарно-захисних, пожежо-і вибухонебезпечних зон промислових підприємств, транспорту, інженерних мереж та інших зон.
Критерії і технічні умови віднесення житлових будинків (житлових приміщень) до категорії ветхих або аварійних повинні визначатися Міністерством промисловості та енергетики РФ.
Критерії віднесення житлових будинків (житлових приміщень) до категорії непридатних для проживання з причини шкідливого впливу чинників довкілля передбачаються державними санітарно-епідеміологічними правилами і нормативами.
Розмір жилого приміщення, що надається за договором комерційного найму, прямо законодавством не обмежується.
Разом з тим, згідно з п. 1 ст. 673 ЦК, придатність житлового приміщення для проживання визначається в порядку, передбаченому житловим законодавством. Одним з критеріїв визначення придатності для проживання є певний розмір житлового приміщення. ГК (ст. 679) встановлює, що вселення громадян, які постійно проживають з наймачем, можливо тільки за умови дотримання норми житлової площі, за винятком випадків вселення неповнолітніх дітей. Представляється, що для договору комерційного найму необхідно дотримання не норми надання житла, встановленої для договору соціального найму, а санітарної норми житлової площі. Причому ця норма повинна дотримуватися не тільки при вселенні нових мешканців, але і при укладенні договору комерційного найму.
Умова про предмет договору найму житлового приміщення є істотним, тому, якщо воно визначено неповно або взагалі не визначено, договір вважається неукладеним.
Істотне умова договору найму житлового приміщення - ціна (розмір плати за наймання).
З приводу того, чи слід умова про ціну вважати істотним для договору найму житлового приміщення, висловлюються різні точки зору. М.І. Брагінський вважає, що ціна не повинна розглядатися як істотної умови цього договору. Відповідно при відсутності в договорі найму умови про ціну слід керуватися п. 3 ст. 424 ГК <*>. Однак представляється, що визначення розміру найомної плати в договорі найму житлового приміщення залежить від ряду факторів, що характеризують житлове приміщення. Це не тільки його розміри, але і категорія будинку, рівень впорядкованості. Крім того, індивідуальні особливості має кожне конкретне житлове приміщення. Навіть однакові за площею, плануванням і рівнем благоустрою житлові приміщення, що знаходяться в одному будинку, можуть відрізнятися за їх станом (приміщення, що вимагає ремонту, буде оцінено нижче). Тому застосування п. 3 ст. 424 ГК до договору найму житлового приміщення є неможливим, так само як при визначенні орендної плати в договорі оренди будівель і споруд (п. 1 ст. 654 ЦК).
--------------------------------
КонсультантПлюс: примітка.
Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Видавництво "Статут", 2002 (видання 4-е, стереотипне).
<*> Див: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга. С. 709 - 710.
У договорі комерційного найму житлового приміщення ціна визначається за згодою сторін (п. 1 ст. 682 ЦК). Кодекс допускає можливість обмеження свободи сторін у формуванні даного умови шляхом встановлення в законодавстві максимального розміру плати за житлове приміщення.
Платежі наймачів, які проживають у будинках, що відносяться до житлового фонду, незалежно від форми власності включають плату за:
а) утримання та поточний ремонт житлового фонду;
б) капітальний ремонт житлового фонду;
в) найм житла.
Розмір плати за утримання і ремонт житла в житловому фонді будь-якої форми власності залежить від загальної площі житлового приміщення та комплексу послуг, що надаються.
Розмір плати за наймання житлового приміщення встановлюється в залежності від загальної площі і якості житлового приміщення (ст. 15.1 Основ федеральної житлової політики).
Одностороння зміна розміру плати за житлове приміщення не допускається, за винятком випадків, передбачених законом або договором (п. 2 ст. 682 ЦК).
Стаття 56 ЖК передбачає, що наймач зобов'язаний вносити квартирну плату щомісяця, не пізніше 10 числа наступного за прожитим місяці. Це правило є імперативним для договору соціального найму, а до відносин комерційного найму застосовується при відсутності іншої умови в договорі (п. 3 ст. 682 ЦК).
Плата за житлове приміщення вноситься звичайно в грошовій формі, однак за угодою сторін можливі й інші форми оплати житла. Приміром, на практиці часто житлове приміщення здається в найм під умовою, що наймач в рахунок найомної плати зробить капітальний ремонт.
Ще однією умовою, звичайно вказуються у договорі комерційного найму житлового приміщення, є термін. Договір комерційного найму житлового приміщення укладається на термін, що не перевищує п'яти років. Якщо в договорі термін не визначено, договір вважається укладеним на п'ять років (п. 1 ст. 683 ЦК). Таким чином, термін не відноситься до істотних умов договору комерційного найму житлового приміщення.
Договори комерційного найму житлового приміщення поділяються на короткострокові, укладені на строк до одного року, і довгострокові, укладені на термін від одного року до п'яти років. Коло правомочностей наймача в короткостроковому договорі найму житлового приміщення вже. Він не вправі вселяти в період дії договору громадян з метою постійного проживання, тимчасових мешканців, не має переважного права на укладення договору на новий термін, не може здавати жиле приміщення в піднайом, замінювати наймача (п. 2 ст. 683 ЦК). Однак ці обмеження диспозитивні. Перераховані можливості можуть бути надані наймачу за договором короткострокового найму за угодою сторін.
5. Сторони договору найму житлового приміщення наділені взаємними правами та обов'язками.
Наймодавець за договором найму житлового приміщення зобов'язаний:
1) передати наймачеві зазначене в договорі вільне жиле приміщення у стані, придатному для проживання (п. 1 ст. 676 ЦК).
Таким чином, виконання зобов'язання по передачі житлового приміщення вважатиметься належним при дотриманні двох умов:
приміщення повинно бути вільним, тобто в ньому не повинні на момент передачі постійно або тимчасово перебувати інші особи;
приміщення повинно бути в стані, придатному для проживання;
2) здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, надавати або забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що у житловому приміщенні (п. 2 ст . 676 ЦК).
Питання про правову природу відносин щодо забезпечення громадян комунальними послугами в науці вирішується неоднозначно. Одні вважають, що це самостійні зобов'язальні відносини, які виникають із самостійних договорів на водопостачання, газопостачання і т.д., інші розглядають ці відносини як невід'ємну частину житлових правовідносин, так як, отримуючи право користування житловим приміщенням за договором найму, наймач автоматично набуває право користування відповідними послугами <*>. Вимоги до об'єкта договору найму передбачають певний рівень благоустрою, що неможливо без надання одночасно певного комплексу комунальних послуг. Зобов'язальні відносини з надають комунальні послуги організаціями за спеціальними договорами про постачання відповідними послугами виникають у наймодавців, а наймач одержує ці послуги на підставі договору найму, оскільки найм здається приміщення, що має певний рівень благоустрою. Разом з тим договором найму житлового приміщення може передбачатися, що певні послуги наймач отримує на підставі окремого договору з обслуговуючою організацією;
--------------------------------
<*> Див: Седугін П.І. Указ. соч. С. 199.
3) проводити капітальний ремонт зданого в найм житлового приміщення.
Обов'язок з капітального ремонту може бути за угодою сторін покладена на наймача (п. 2 ст. 681 ЦК).
ЦК не передбачає обов'язки наймодавця по забезпеченню наймача житлом на час капітального ремонту. Оскільки договір комерційного найму укладається на обмежений термін - до п'яти років, у наймодавця є можливість планувати ремонт таким чином, щоб він не припав на період дії договору найму. При виникненні необхідності в капітальному ремонті, що вимагає виселення наймача, договір припиняється. Якщо наймодавець знав про необхідність капітального ремонту з виселенням мешканців з житлового приміщення, але тим не менш уклав договір комерційного найму, він зобов'язаний відшкодувати наймачу завдані достроковим припиненням договору збитки. Якщо необхідність капітального ремонту викликана обставинами непереборної сили, наймодавець звільняється від відповідальності.
Разом з тим законодавство не виключає можливості встановлення в договорі обов'язки наймодавця надати інше житлове приміщення за необхідності капітального ремонту зданого в найм житла;
4) не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах або попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати не менше року житлове приміщення в оренду. Якщо жодна зі сторін не висловила до закінчення терміну договору наміри припинити або змінити його, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той самий строк.
Якщо наймодавець відмовився від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення в оренду, але протягом року з дня закінчення строку договору найму житлового приміщення уклав новий договір з іншою особою, наймач має право вимагати визнання такого договору недійсним та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою відновити з ним договір (ст. 684 ЦК).
Наймодавець за договором найму житлового приміщення має право:
1) за згодою наймача переобладнати житловий будинок, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, якщо таке переобладнання істотно змінює умови користування житловим приміщенням. Зміни, які не мають істотного характеру, можуть проводитися без згоди наймача. Наймодавець не може без згоди наймача переобладнати житловий будинок, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, якщо таке переобладнання істотно змінює умови користування житловим приміщенням (п. 3 ст. 681 ЦК), навіть якщо при цьому положення наймача або членів його сім'ї не погіршується. До істотного переобладнання, наприклад, можна віднести заміну ванної душовою кабіною, скління лоджії і т.д.;
2) заборонити проживання тимчасових мешканців у житловому приміщенні в разі недотримання вимог законодавства про норму житлової площі на одну людину.
За наймодавцем слід також визнати право вимагати виселення тимчасових мешканців, що перебувають у житловому приміщенні більше строку, на який вони були вселити;
3) відмовити у вселенні нових проживають разом з наймачем осіб, крім неповнолітніх дітей, якщо в результаті їх вселення будуть порушені вимоги законодавства про норму житлової площі;
4) вимагати від наймача внесення плати за користування жилим приміщенням і оплати комунальних послуг (якщо тільки оплата зазначених послуг не віднесена до обов'язків наймодавця).
Наймач житлового приміщення в договорі найму житлового приміщення зобов'язаний:
1) використовувати жиле приміщення тільки для проживання. Використання житлових приміщень для інших цілей не допускається, за винятком випадків, прямо передбачених законодавством. Так, відповідно до ст. 21 Федерального закону від 31 травня 2002 р. "Про адвокатську діяльність і адвокатуру в Російській Федерації" * житлові приміщення, займані адвокатом і членами його сім'ї за договором найму, можуть використовуватися адвокатом для розміщення адвокатського кабінету за згодою наймодавця і всіх повнолітніх осіб, проживають у житловому приміщенні;
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 23. Ст. 2102.
2) забезпечувати збереження житлового приміщення та підтримувати його в належному стані (ч. 1 ст. 678 ЦК);
3) проводити поточний ремонт житлового приміщення (п. 1 ст. 681 ЦК) <*>. Цей обов'язок тісно пов'язана з обов'язком щодо забезпечення збереження житлового приміщення. Оскільки в процесі використання окремі елементи обладнання житлового приміщення, а також його обробка зношуються, необхідно періодично проводити роботи з підтримання приміщення в нормальному стані. Поточний ремонт проводиться за рахунок наймача.
--------------------------------
<*> Поточний ремонт полягає в планово-попереджувальних роботах зі збереження конструкцій, оздоблення приміщень, запобігають передчасному їх знос, робіт з усунення дрібних пошкоджень і несправностей, що виникають у процесі експлуатації житла фонду, а також у забезпеченні безпеки і комфорту проживання (наприклад, фарбування стель, обклеювання стін шпалерами, ремонт покриттів підлог і т.п.).
У договорі найму житлового приміщення норма про обов'язок наймача здійснювати поточної ремонт носить диспозитивний характер. Цей обов'язок може бути покладено за згодою сторін на наймодавця;
4) вносити плату за житлове приміщення в розмірі, порядку та строки, передбачені договором (ч. 3 ст. 678 ЦК).
В обов'язки наймача зазвичай входить оплата комунальних послуг. Стосовно до договору комерційного найму це правило має диспозитивний характер (ч. 3 ст. 678 ЦК);
5) при припиненні договору звільнити і передати житлове приміщення наймодавцю в належному стані. Цей обов'язок прямо не закріплена, однак випливає з суті зобов'язання - отримання житлового приміщення у користування на час.
Особи, які проживають разом з наймачем, за загальним правилом, ніяких обов'язків перед наймодавцем не несуть. За їх дії відповідає наймач, якщо тільки ці особи не уклали з ним договір про солідарну відповідальність перед наймодавцем (п. 3 - 4 ст. 677 ЦК). При цьому, відповідно до ЦК, зазначені особи вважаються сонанімателямі.
Специфічно те, що договір про солідарну відповідальність укладається з наймачем, а наймодавець про це лише повідомляється, хоча поява нових облич на стороні наймача слід було б відображати в договорі найму житлового приміщення. Ймовірно, законодавець не вважав за потрібне залучати до участі в розглянутому угоді наймодавця, бо це не створює для нього будь-яких додаткових обов'язків, а лише покращує її становище.
Наймач житлового приміщення має право:
1) використовувати жиле приміщення для власного проживання, а також проживання осіб, всесвітів у передбаченому законодавством порядку;
2) вселяти інших осіб для постійного проживання за згодою наймодавця і всіх постійно проживають з наймачем осіб; дотриманні норми житлової площі на одну людину.
При вселенні неповнолітніх дітей дотримання зазначених умов не потрібно (ст. 679 ЦК);
3) вселити за згодою осіб, постійно з ним проживають, та з попереднім повідомленням наймодавця тимчасових мешканців на строк не більше шести місяців (ч. 1 ст. 680 ЦК);
4) за згодою наймодавця провести перебудову і реконструкцію житлового приміщення (ст. 678 ЦК). При цьому запропоновані зміни повинні бути погоджені з уповноваженими державними органами. У ЦК не вказується на вимоги, які може пред'явити наймодавець в разі самовільного перебудови наймачем житлового приміщення. Виходячи зі ст. 12 ГК РФ, наймодавець в подібних випадках може вимагати відновлення житлового приміщення в первісному стані або компенсації своїх витрат на відновлення житлового приміщення;
5) за згодою наймодавця передати на строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Відповідальним перед наймодавцем за договором найму житлового приміщення залишається наймач.
Договір піднайму жилого приміщення може бути укладений за умови дотримання норми житлової площі на одну людину. Цей договір є оплатним. Термін його дії не може перевищувати строку договору найму житлового приміщення.
При достроковому припиненні договору найму житлового приміщення одночасно з ним припиняється договір піднайму.
На договір піднайму не поширюється правило про переважне право наймача укласти договір на новий строк (ст. 685 ЦК).
Оскільки на піднайом поширюються норми ЦК і РК про договір найму, договір з піднаймачів може бути розірваний з підстав, передбачених для розірвання договору найму житлового приміщення;
6) після закінчення терміну договору укласти договір найму житлового приміщення на новий строк (ст. 684 ЦК). При цьому наймач не має права вимагати збільшення числа осіб, які постійно з ним проживають за договором найму житлового приміщення.
6. У період дії договір найму житлового приміщення може бути змінений з підстав, передбачених гл. 29 ЦК. Зміна договору комерційного найму житлового приміщення, за винятком договору короткострокового найму, відбувається також у випадках, передбачених гл. 35 ЦК.
Договір найму житлового приміщення може бути змінений при вселенні до наймача в житлове приміщення нових мешканців для постійного проживання (ст. 679 ЦК). При вселенні тимчасових мешканців договір найму не змінюється, так як вони не набувають самостійного права на житлове приміщення і не вказуються в договорі <*>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примітка.
Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Видавництво "Статут", 2002 (видання 4-е, стереотипне).
<*> Іншої точки зору дотримується М.І. Брагінський. Див: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 740.
Підставою для зміни договору найму житлового приміщення є заміна наймача, яка можлива на вимогу наймача та інших громадян, постійно з ним проживають, за наявності згоди наймодавця (п. 1 ст. 686 ЦК). Наймач може бути замінений однією з повнолітніх громадян, які постійно проживають у житловому приміщенні.
Договір найму житлового приміщення повинен бути змінений при прийнятті на себе особами, які постійно проживають разом з наймачем, солідарної відповідальності за зобов'язаннями, що випливають з договору. Оскільки законодавство передбачає укладення договору про солідарну відповідальність без участі наймодавця, а лише з його подальшим повідомленням (п. 4 ст. 677 ЦК), договір найму житлового приміщення як документ зберігається в незмінному стані. Разом з тим, якщо розглядати договір як правовідносини, то його слід вважати зміненим.
7. Розірвання договору найму житлового приміщення можливо за згодою сторін, а у передбачених законом випадках - на вимогу однієї із сторін.
Наймач житлового приміщення вправі за згодою інших громадян, які постійно проживають у житловому приміщенні, в будь-який час розірвати договір найму з письмовим попередженням наймодавця за три місяці (п. 1 ст. 687 ЦК). Розірвання договору найму житлового приміщення з ініціативи наймача здійснюється без звернення до суду.
За заявою наймодавця договір комерційного найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку лише за наявності передбачених законом підстав:
невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін, а при короткостроковому наймі - у разі невнесення плати більше ніж двічі після закінчення встановленого договором строку платежу;
руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає (п. 2 ст. 687 ЦК).
За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше року для усунення ним порушень, що послужили підставою для розірвання договору. Надання строку для усунення порушень - не обов'язок, а право суду. Це питання вирішується з урахуванням всіх обставин справи. Зокрема, беруться до уваги причини, за якими було порушено зобов'язання. Наприклад, термін для погашення заборгованості може бути наданий у разі, коли оплата не була внесена наймачем через затримку виплати заробітної плати за місцем роботи, тривалої хвороби та ін
Якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усуне допущених порушень або не прийме всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору. При цьому на прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення на строк не більше року. Подібне рішення приймається судом з урахуванням конкретних обставин справи. Наприклад, відстрочення допускається для пошуку наймачем житлового приміщення, в яке він міг би виселитися відразу після ухвалення рішення про розірвання договору. Відстрочка виконання можлива лише при заяві наймача. За власною ініціативою суд не може прийняти таке рішення, навіть при наявності підстав.
Законодавець передбачає можливість у певних випадках вимагати розірвання договору комерційного найму кожної зі сторін. Згідно з п. 3 ст. 687 ЦК договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу однієї із сторін у договорі, якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, знаходиться в аварійному стані, а також в інших випадках, передбачених житловим законодавством. Наприклад, якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню (ст. 91 ЖК) чи переобладнання в нежитловий. Таким чином, за заявою будь-якої з сторін договір найму житлового приміщення розривається у разі виникнення обставин, що перешкоджають користуванню жилим приміщенням або тягнуть істотне погіршення умов користування, за відсутності порушень договору його учасниками.
Розірвання договору найму житлового приміщення у разі порушення наймачем договору можна розглядати як міру оперативного впливу.
За порушення зобов'язань сторони договору найму житлового приміщення несуть передбачену цивільним законодавством (гл. 25 ЦК) і договором відповідальність.
§ 4. Договір найму житла
1. У гол. 35 ЦК договором соціального найму присвячена лише одна стаття. При цьому хоча і вказується на основну особливість даного договору - те, що житлові приміщення надаються з фонду соціального використання, поняття договору соціального найму не дається. Воно визначено в ст. 1 Закону "Про основи федеральної житлової політики".
Договором соціального найму житлового приміщення іменується угоду, за якою власник державного або муніципального житлового фонду або уповноваженою ним особа (наймодавець) надає у володіння і користування громадянину (наймачу) благоустроєне жиле приміщення, як правило, у вигляді квартири в межах норми площі житлового приміщення, а наймач зобов'язується використовувати його для проживання та своєчасно вносити плату за житлове приміщення.
Договір найму соціального консенсуальної, двосторонньо зобов'язує, відшкодувальний. Однак якщо зазначені характеристики стосовно звичайним договором найму житлового приміщення (комерційному наймом) не викликають суперечок, то відносно моменту укладення договору соціального найму та його оплатне існують різні точки зору.
Так, хоча більшістю фахівців договір найму соціального розглядається як консенсуальної <*>, деякі вчені (наприклад, М. І. Брагінський) вважають, що в основі звичайної моделі соціального найму "лежить не консенсуальної, а реальний договір, тобто такий, в якому передача речі знаходиться за межами змісту договору; вона служить лише елементом його укладення "<**>. Реальний характер договору соціального найму обгрунтовується тим, що в ЖК відсутня вказівка ​​на обов'язок наймача прийняти житлове приміщення. Що стосується обов'язки наймодавця з надання житлового приміщення, то вона, на думку прихильників даної позиції, випливає з адміністративного акту - ордера на житлове приміщення, який є єдиною підставою для вселення в житлове приміщення (ст. 47 ЖК). Визначення договору соціального найму, дане в Основах федеральної житлової політики, при його лінгвістичному тлумаченні також дає підстави для визнання договору реальним. Проте в Основах при визначенні договору оренди житлового приміщення також вказується на те, що орендодавець "надає житлове приміщення", тобто за зовнішніми ознаками його можна розглядати як реальний. Однак ні ГК, ні ЖК не пов'язують момент укладення договору з фактичною передачею житлового приміщення наймачеві. Згідно ж п. 2 ст. 433 ЦК договір буде вважатися реальним лише у разі, якщо закон прямо вказує, що договір вважається укладеним з моменту передачі речі.
--------------------------------
<*> Позиції про консенсуальної характер договору соціального найму дотримуються, наприклад, Г.І. Петрищева (див.: Радянське цивільне право. Підручник / За ред. О. А. Красавчикова. М., 1985. С. 132); Ю.К. Толстой (див.: Толстой Ю. К. Житлове право. М., 1996. С. 30); С.М. Корнєєв (див.: Цивільне право. Підручник / За ред. Є. А. Суханова. Т. 2. М., 1999. С. 442).
КонсультантПлюс: примітка.
Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Видавництво "Статут", 2002 (видання 4-е, стереотипне).
<**> Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. М., 2000. С. 724.
Те, що обов'язок наймодавця укласти договір найму соціального виникає на підставі ордера і останній визнається єдиною підставою для вселення в житлове приміщення, не означає, що договір найму житлового приміщення може вважатися укладеним тільки після фактичної передачі житлового приміщення наймачеві. Крім того, момент передачі житлового приміщення і момент вселення в житлове приміщення можуть не збігатися. Наприклад, громадянин може оформити договір, отримати ключі від житлового приміщення і виїхати в тривале відрядження, забронювавши житлове приміщення. Сама по собі можливість бронювання в даному випадку свідчить про те, що договір укладено, хоча вселення і не відбулося.
Слід зазначити, що в Типовому договорі соціального найму житлового приміщення муніципального житлового фонду, затвердженому Наказом Держбуду від 11 грудня 1997 р. N 17-132 <*>, в розділі про права та обов'язки сторін міститься вказівка ​​на обов'язок наймодавця передати наймачеві відповідне житлове приміщення і зустрічну обов'язок наймача його прийняти, тобто договір розглядається як консенсусний.
--------------------------------
<*> Збірник діючих законодавчих, директивних та організаційно-методичних документів з реформування житлово-комунального господарства. М., 1998.
Висловлюється думка, що возмездность також не є обов'язковою ознакою договору соціального найму. М.І. Брагінський, посилаючись на п. 3 ст. 40 Конституції РФ, а також на ст. 59 ЖК, вказує, що "за договором соціального найму житлове приміщення надається за плату, а у передбачених законом випадках - безоплатно" <*>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примітка.
Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Видавництво "Статут", 2002 (видання 4-е, стереотипне).
<*> Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 677.
Дана позиція представляється помилковою, оскільки конституційна норма встановлює можливість безкоштовного надання житла в користування, але не вказує, що такі відносини опосередковуються договором соціального найму. Саме найменування "договір найму соціального" свідчить про оплатне договору, тому що слово "наймати" означає "брати з плати для тимчасового вживання" <*>. Безкоштовно житлові приміщення повинні надаватися за договором безоплатного користування <**>. Прогалиною в законодавстві можна вважати те, що в гол. 36 ЦК є тільки відсилання до статей, що містить норми про оренду. Відносно передачі в безоплатне користування житла субсидиарно повинні застосовуватися норми про наймання житлового приміщення, а не про договір оренди. Особливості безоплатного користування житловими приміщеннями, наданими з муніципальних та державних житлових фондів малозабезпеченим громадянам, повинні визначатися житловим законодавством <***>.
--------------------------------
<*> Даль В. Тлумачний словник живої великоруської мови. М., 1956. Т. 2 С. 444. У Комплексний словнику російської мови під ред. О.М. Тихонова розглядається поняття розкривається аналогічно: найняти означає "придбати ... що-небудь за певну плату в тимчасове користування" (М., 2001. С. 493).
КонсультантПлюс: примітка.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) (під ред. О. Н. Садикова) включений до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Юридична фірма "КОНТРАКТ", Видавнича група "ИНФРА-М", 2004 (видання четверте , виправлене і доповнене).
<**> Даною позиції дотримується В.М. Літовкін. Див: Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний). М., 1996. С. 243.
<***> У законодавстві деяких суб'єктів РФ, зокрема, в м. Москві договір безоплатного користування житловим приміщенням чітко відмежований від договору найму (див., наприклад, Закон м. Москви від 11 березня 1998 р. N 6 "Основи житлової політики міста Москви ").
Основні характеристики договорів соціального та комерційного найму свідчать про їх єдиною правовою природою.
Проте договір соціального найму має ряд суттєвих особливостей. Серед них можна виділити наступні:
1) предметом соціального найму можуть бути тільки житлові приміщення, що входять до муніципальний і державний житловий фонд соціального використання;
2) як наймодавця виступають державні та муніципальні органи, уповноважені на укладення договорів соціального найму;
3) підставою для укладення цього договору є адміністративний акт - ордер на житлове приміщення;
4) договір найму соціального регулюється в основному імперативними нормами житлового законодавства.
Крім зазначених особливостей є і деякі інші. Так, на відміну від комерційного найму термін договору соціального найму, за загальним правилом, не обмежується. Передбачається, що він діє безстроково. Лише в деяких встановлених законом випадках договір соціального найму укладається на певний строк. Наприклад, договір найму соціального службового жилого приміщення укладається на термін роботи наймача (ст. 106 ЖК).
По-іншому визначаються особи, яких вправі вселити до себе наймач, їх права і обов'язки та ін Всі ці особливості обумовлені специфічним призначенням соціального найму - забезпеченням житлом малозабезпечених, осіб, які не мають можливості придбати житлове приміщення на інших умовах.
2. Договір соціального найму має деякі особливості в суб'єктному складі. Оскільки за договором соціального найму житлові приміщення надаються з державних і муніципальних житлових фондів, на стороні наймодавця можуть виступати тільки держава або муніципальне утворення в особі уповноважених ними органів. Договір найму соціального від імені наймодавця полягає житлово-експлуатаційними організаціями.
Наймачем за договором соціального найму може стати громадянин, який має для цього передбачені законодавством підстави:
1) потреба у поліпшенні житлових умов;
2) відповідний розмір доходів, що припадають на члена сім'ї, що претендує на отримання житла;
3) у випадках, встановлених законодавством, - постійне проживання в певній місцевості.
Спільно з наймачем за договором соціального найму в житлове приміщення можуть бути вселені члени його сім'ї. Сім'я по житловому законодавству - група осіб, пов'язана наявністю відносин споріднення, властивості або спільним проживанням і веденням спільного господарства.
Членами сім'ї наймача є чоловік, діти, батьки, інші родичі, непрацездатні утриманці й інші особи (ст. 54 ЖК).
Залежно від підстав для вселення до наймача можна виділити дві категорії членів сім'ї:
близькі родичі (батьки, діти), а також дружина наймача, які можуть бути вселені без підтвердження факту спільного проживання та ведення спільного господарства;
інші родичі, непрацездатні утриманці, інші особи, які вселяються тільки при наявності доказів спільного проживання та ведення спільного господарства.
Особи, які не відповідають встановленим ст. 53 ЖК вимогам, не можуть бути визнані членами сім'ї наймача і придбати самостійне право користування житловим приміщенням навіть при тривалому спільному проживанні <*>.
--------------------------------
<*> БВС РФ. 1996. N 3. С. 8.
Таким чином, у договорі соціального найму наймач обмежений у можливості вселення в житлове приміщення інших осіб для постійного проживання.
Особа, вселилися в жиле приміщення як член сім'ї наймача, набуває самостійне право користування житловим приміщенням. Самостійність даного права виражається, зокрема, в тому, що особа, вселилися в жиле приміщення як члена сім'ї наймача, який не втрачає право користування житловим приміщенням, якщо згодом перестає бути членом сім'ї наймача, але продовжує проживати в цьому приміщенні, наприклад, колишній чоловік ( ч. 3 ст. 53 ЖК). Вибуття з житлового приміщення наймача не тягне за собою автоматичного припинення права користування житловим приміщенням членів сім'ї наймача, за винятком деяких випадків (наприклад, якщо мова йде про найм службового жилого приміщення).
Члени сім'ї наймача у договорі найму соціального, які проживають разом з ним, не тільки користуються нарівні з наймачем усіма правами, але й несуть обов'язки, що випливають з договору соціального найму (ч. 1 ст. 53 ЖК).
Згідно зі ст. 81 ЖК наймач жилого приміщення і проживають з ним повнолітні члени його сім'ї можуть за взаємною згодою дозволити тимчасове проживання в яке перебуває у їх користуванні житловому приміщенні іншим громадянам (тимчасовим мешканцям) без стягнення плати за користування приміщенням.
Вселення тимчасових жильців на строк понад півтора місяця допускається за умови дотримання встановленої норми житлової площі.
Тимчасові жильці самостійного права користування житловим приміщенням не набувають. Вони зобов'язані звільнити приміщення негайно на вимогу наймача або проживають з ним повнолітніх членів його сім'ї. У разі відмови наймач або члени його сім'ї мають право вимагати в судовому порядку виселення тимчасових мешканців без надання іншого житлового приміщення. У такому ж порядку тимчасові мешканці виселяються при припиненні договору найму житлового приміщення.
3. Договір найму житла укладається в простій письмовій формі (ст. 674 ЦК, ч. 1 ст. 51 ЖК).
Укладенню договору соціального найму передує прийняття уповноваженим державним чи муніципальним органом рішення про надання жилого приміщення. Для прийняття такого рішення необхідно, щоб громадянин належав до тієї категорії громадян, яка має право на отримання житла за договором соціального найму, та скоїв певні дії.
Згідно зі ст. 28 ЖК право на отримання житлових приміщень соціального використання мають потребують поліпшення житлових умов громадяни, які постійно проживають у даному населеному пункті.
Що потребують поліпшення житлових умов відповідно до ст. 29 ЖК визнаються громадяни:
1) мають забезпеченість житловою площею на одного члена сім'ї нижче рівня, встановленого суб'єктами РФ <*>;
--------------------------------
<*> Наприклад, у м. Москві норма постановки на облік - 10 кв. м загальної площі на людину для окремих квартир і 15 кв. м для квартир комунального заселення.
2) які проживають у житловому приміщенні (будинку), що не відповідає санітарним і технічним вимогам;
3) які проживають у квартирах, зайнятих кількома сім'ями, якщо у складі сім'ї є хворі, які страждають важкими формами деяких хронічних захворювань, при яких спільне проживання з ними в одній квартирі неможливо;
4) які проживають у суміжних неізольованих кімнатах по дві і більше сім'ї при відсутності родинних відносин;
5) проживають у гуртожитках (за винятком сезонних і тимчасових працівників, осіб, які працюють за строковим трудовим договором, а також громадян, що мешкають у зв'язку з навчанням);
6) проживають тривалий час на умовах піднайму або комерційного найму і не мають іншої жилої площі.
Суб'єкти РФ має право розширити перелік підстав для визнання громадянина нужденним. Наприклад, відповідно до Закону м. Москви від 15 січня 2003 р. N 22 "Про поліпшення житлових умов жителів міста Москви" * громадяни, які проживають в Москві в цілому не менше 40 років, визнаються такими, що потребують поліпшення житлових умов незалежно від розміру займаного житлового приміщення за умови проживання в квартирах комунального заселення не менш останніх 10 років і при наявності повного трудового стажу, необхідного для призначення пенсії відповідно до законодавства РФ або останніх п'яти років незалежно від трудового стажу при наявності інвалідності I або II групи.
--------------------------------
<*> Відомості Московської міської Думи. 2003. N 5.
Обов'язковою умовою для надання громадянам жилих приміщень за договором соціального найму є постійне проживання в даному населеному пункті, за винятком випадків, встановлених законодавством. Наприклад, не потрібно встановлення факту постійного проживання при укладенні договору соціального найму на певний термін з біженцями і вимушеними переселенцями.
Особа, визнана потребують поліпшення житлових умов і постійно проживає у відповідному населеному пункті, для отримання житла за договором соціального найму має стати на облік в органі місцевого самоврядування за місцем проживання. Можливі також облік потребуючих та надання житла за місцем роботи осіб, які працюють у державних і муніципальних установах.
Для розгляду питання про прийняття на облік потребуючих поліпшення житлових умов подається заява. До заяви додаються: виписка з будинкової книги, копія фінансового особового рахунку та в необхідних випадках, довідки бюро технічної інвентаризації, установ охорони здоров'я та інші документи, що мають значення для визначення наявності права на отримання житлового приміщення за договором соціального найму та черговості надання житлового приміщення.
Примірні правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання житлових приміщень в УРСР були затверджені Радою Міністрів РРФСР 31 липня 1984 <*>. Відповідно до них розроблені правила обліку потребуючих поліпшення житлових умов в суб'єктах РФ.
--------------------------------
<*> СП РРФСР. 1984. N 14. Ст. 121.
При вирішенні питання про взяття на облік з метою поліпшення житлових умов враховуються всі проживають у житловому приміщенні громадяни, а також тимчасово відсутні, за якими зберігається право користування житловим приміщенням на термін їх тимчасової відсутності. При цьому не враховуються громадяни, для яких займане жиле приміщення є місцем перебування (тимчасові мешканці).
Заява про постановку на облік повинне бути розглянуто громадської житлової комісією протягом одного місяця з дня надходження. Комісія дає висновок про необхідність прийняття на облік або про відмову в прийнятті на облік потребуючих поліпшення житлових умов, а рішення про взяття громадян на облік приймає уповноважений орган виконавчої влади.
Громадяни повинні бути письмово повідомлені про прийняте рішення. У разі прийняття рішення про постановку на облік в повідомленні вказуються наявні у громадян пільги та спосіб покращення житлових умов.
Постановка на облік за місцем роботи і виділення житлового приміщення виробляються за спільним рішенням адміністрації та профспілкового комітету (профспілкових комітетів). Це рішення затверджується місцевою адміністрацією.
Постановка на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання житлових приміщень в організаціях, створених на базі інших форм власності, що не відносяться до державної або муніципальної, здійснюються на підставі укладених трудових, колективних або інших угод працівників з адміністрацією цих організацій під контролем професійних спілок. У даному випадку полягає звичайний договір найму житлового приміщення.
Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, ведеться за єдиним списком, з якого в окремі списки включаються громадяни, які мають право на першочергове та позачергове одержання жилих приміщень (ст. 33 ЖК).
На кожного громадянина, прийнятого на облік, заводиться облікова справа, в якому мають міститися всі необхідні документи, що є підставою для постановки на облік.
Житлові органи один раз на рік перевіряють дані обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов.
Громадяни знімаються з обліку у разі:
1) поліпшення житлових умов, внаслідок якого відпали підстави для надання житлового приміщення;
2) виїзду на інше постійне місце проживання;
3) виявлення у поданих документах не відповідають дійсності відомостей про потребу в поліпшенні житлових умов, які послужили підставою для прийняття на облік, а також неправомірних дій посадових осіб при вирішенні питання про прийняття на облік;
4) припинення трудових відносин з організацією, якщо громадянин перебуває на обліку за місцем роботи і ніхто з членів сім'ї не працює в цій організації. Черга зберігається при припиненні трудового договору у зв'язку з відходом на пенсію або переходом на виборну посаду. Не можуть бути зняті з обліку потребують поліпшення житлових умов сім'ї, що втратили годувальника, який перебував на обліку.
Зняття з обліку здійснюється органами, за рішенням яких громадяни були прийняті на облік. Про зняття з обліку громадяни повинні бути поставлені до відома у письмовій формі (ст. 32 ЖК).
Житлові приміщення надаються громадянам, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, у порядку черговості, виходячи з часу прийняття їх на облік та включення до списків на одержання жилих приміщень (ч. 1 ст. 33 ЖК).
Перелік осіб, які мають право на першочергове отримання житла, встановлений ст. 36 ЖК. Зокрема, в першу чергу право на одержання житла за договором соціального найму мають інваліди Великої Вітчизняної війни та сім'ї загиблих або зниклих без вести воїнів (партизанів), прирівняні до них у встановленому порядку особи; а також особи, які страждають важкими формами деяких хронічних захворювань, і т.д.
Федеральним законодавством, а також нормативними актами суб'єктів Федерації право першочергового одержання жилого приміщення може бути надано й іншим категоріям громадян, не зазначених у ст. 36 ЖК.
Поза чергою жиле приміщення надається громадянам, житло яких внаслідок стихійного лиха стало непридатне для проживання; дітям-сиротам і дітям, які залишилися без піклування батьків; громадянам з числа дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків, після закінчення їх перебування в державних або муніципальних освітніх установах, закладах охорони здоров'я та інших закладах незалежно від форм власності для дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків, у прийомних сім'ях, дитячих будинках сімейного типу, у родичів, при припиненні опіки (піклування). Також поза чергою житло надається громадянам після закінчення служби в Збройних Силах РФ або після повернення з установ, що виконують покарання у вигляді позбавлення волі, якщо їм не можуть бути повернуті житлові приміщення, які вони раніше займали (ст. 37 ЖК). Зазначений перелік не є вичерпним. Законодавством можуть бути передбачені й інші випадки позачергового надання житла.
Пріоритети в наданні жилого приміщення можуть встановлюватися з дотриманням норм федерального законодавства, суб'єктами РФ (див., наприклад, Закон м. Москви від 23 січня 2002 р. "Про пріоритети надання у користування або придбання у власність за допомогою міста житлових приміщень у 2002 - 2003 роках ") <*>.
--------------------------------
<*> Відомості Московської міської Думи. 2002. N 3.
Договір найму соціального укладається з громадянином, на ім'я якого видано ордер (ч. 1 ст. 51 ЖК).
Ордер на житлове приміщення - адміністративний акт, який породжує обов'язок житлово-експлуатаційної організації укласти з власником ордери договір найму зазначеного в ордері жилого приміщення. Він видається органом місцевого самоврядування, який прийняв рішення про надання жилого приміщення <*>.
--------------------------------
<*> Висловлюється також думка, що ордер сам по собі не є адміністративним актом. В якості адміністративного акта розглядається при цьому рішення уповноваженого органу про надання жилого приміщення.
У ордері повинні бути перераховані всі особи, вселяється в житлове приміщення разом з наймачем. Включення членів сім'ї наймача у ордер підтверджує їх згоду на вселення в надане жиле приміщення <*>.
--------------------------------
<*> Див, наприклад: Визначення Судової колегії в цивільних справах Верховного Суду України від 11 лютого 1981 / / БВС РРФСР. 1981. N 7. С. 2.
Ордер має подвійне значення: по-перше, як вже зазначалося, він породжує обов'язок наймодавця укласти договір найму житла з особою, вказаною в ордері як наймач (ч. 1 ст. 51 ЖК), по-друге, є єдиною підставою для вселення в надане житлове приміщення (ч. 1 ст. 47 ЖК).
Відповідно до п. 3 Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 р. "Про практику застосування судами житлового законодавства" <*>, якщо вселення в житлове приміщення вироблено без видачі ордера, договір найму житлового приміщення може бути визнаний судом недійсним.
--------------------------------
<*> БВС СРСР. 1987. N 3. С. 8.
Ордер оформляється за визначеною законодавством формі та дійсний за умови, що виданий належному особі, при наявності підстав для надання жилого приміщення, з дотриманням встановленої черговості, на вільне жиле приміщення, що відповідає вимогам законодавства щодо розміру, рівня впорядкованості та придатності для проживання.
Ордер може бути визнаний судом недійсним, якщо було отримано в результаті неправомірних дій отримали його осіб або посадових осіб, за участю яких було прийнято рішення про надання жилого приміщення. До неправомірним діям осіб, що одержали жиле приміщення, належить надання не відповідають дійсності відомостей про потребу в поліпшенні житлових умов, порушення прав інших громадян або організацій на зазначене в ордері жиле приміщення. Неправомірні дії посадових осіб можуть виражатися в недотриманні черговості надання жилих приміщень, порушення процедури прийняття рішення про надання жилого приміщення і т.д. Оскільки ордер - адміністративний акт, до нього не можна застосувати положення цивільного законодавства про недійсність угод.
Вимога про визнання ордера недійсним має право пред'явити зацікавлені особи. Це можуть бути органи, уповноважені вирішувати питання про надання жилого приміщення, прокурор, громадянин, якому належить право користування житловим приміщенням, якщо ордер видано на зайняту житлову площу. Не можуть вимагати визнання ордера недійсним особи, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов і які вважають, що ордер виданий з порушенням черговості, тому що права на конкретне жиле приміщення, вказане в ордері, вони не мають (п. 7 Постанови Пленуму Верховного Суду РРФСР від 26 грудня 1984 р. N 5) <*>.
--------------------------------
<*> БВС РРФСР. 1985. N 3.
Вимога про визнання ордера недійсним може бути заявлено протягом трьох років з дня його видачі (ст. 48 ЖК). Хоча термін позовної давності за зазначеним вимогам збігається із загальним строком позовної давності, передбачених цивільним законодавством, порядок його обчислення інший - не з моменту, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення його права, а з моменту видачі ордера.
Наслідки визнання ордера недійсним розрізняються залежно від підстав недійсності. У разі коли ордер визнано недійсним внаслідок неправомірних дій отримали його осіб, останні підлягають виселенню без надання іншого житлового приміщення. Якщо громадяни, зазначені в ордері, раніше користувалися жилим приміщенням у будинку державного або громадського житлового фонду, їм повинно бути надано жиле приміщення, яке вони займали, або інше жиле приміщення.
Якщо ордер визнано недійсним з інших підстав, зазначені в ньому громадяни підлягають виселенню з наданням іншого жилого приміщення або приміщення, яке вони раніше займали (ст. 100 ЖК).
При визнанні недійсним ордера, виданого на вже зайняте на законних підставах іншою особою житлове приміщення, у відповідності зі сформованою судовою практикою договір найму житлового приміщення повинен бути розірваний (п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 р. N 2).
У ситуації, що розглядається більш обгрунтованим було б визнання договору найму недійсним, оскільки договір найму соціального, укладений відповідно до ордером, визнаним недійсним, по суті, нічим не відрізняється від договору соціального найму, укладеного за відсутності ордера.
Отже, укладення договору соціального найму передує кілька стадій:
1) постановка на облік громадянина, що потребує поліпшення житлових умов;
2) прийняття рішення про надання жилого приміщення;
3) видача ордера.
З питанням про укладення договору соціального найму житлового приміщення і правовим значенням таких фактів, як постановка на облік, видача ордера, тісно пов'язане питання про момент виникнення житлового правовідносини.
Суперечка про момент виникнення житлового правовідносини вівся ще радянськими вченими-цивілістами. Можна виділити три основні позиції з даної проблеми. Прихильники першої розглядають ордер як єдина підстава виникнення житлового правовідносини, а договір найму житлового приміщення - лише як договірне оформлення вже існуючих відносин, мета якого - конкретизувати їх. Друга позиція, навпаки, виходить з положення, що адміністративний акт не може породити двостороннього зобов'язального відносини. Воно може виникнути виключно з договору. Відповідно до третьої концепції житлове правовідносини виникають із сукупності юридичних фактів - юридичного складу.
У відношенні набору юридичних фактів, необхідних для виникнення житлового правовідносини, думки вчених не співпадають. Деякі вважають, що для цього достатньо наявності ордера і укладеного відповідно до нього договору найму житлового приміщення <*>. Інші вважають, що для виникнення житлового правовідносини необхідно чотири елементи - рішення про надання жилого приміщення, відбите в ордері, договір найму житлового приміщення, фактичне вселення громадянина в житлове приміщення <**>.
--------------------------------
<*> Див, наприклад: Толстой Ю.К. Житлове право. М., 1996. С. 28.
<**> Див, наприклад: Радянське житлове право. Мінськ, 1968. Ч. I. С. 93.
Іноді в число юридичних фактів, на підставі яких виникає житлове правовідносини, включається також постановка громадянина на облік, наступ черги <*>.
--------------------------------
<*> Див: Цивільне право. Підручник / За ред. А.Г. Калпин. С. 162.
Розбіжності у визначенні моменту виникнення житлового правовідносини пов'язані з неоднозначним розумінням того, що являє собою "житлове правовідносини".
Житлові відносини неоднорідні і мають різні підстави виникнення. Таким чином, не може йти мови про єдиний житловому правовідношенні. Постановка громадянина на облік, видача ордера здійснюються на підставі адміністративних актів, які не створюють цивільно-правового зобов'язання ні окремо, ні в сукупності з іншими юридичними фактами. Ці відносини мають інший характер і передують виникненню цивільно-правового відношення по використанню переданого в оренду житлового приміщення. Єдина підстава для виникнення даного правовідносини - договір найму житлового приміщення.
Не можна погодитися з думкою про те, що для виникнення правовідносин за договором соціального найму необхідно вселення громадянина в житлове приміщення. Оскільки цей договір консенсуальний, відносини сторін виникають з моменту його укладення, а не з моменту фактичної передачі громадянину житлового приміщення.
Житлове приміщення за договором соціального найму надається в межах населеного пункту, де громадянин проживає, як правило, у вигляді окремої квартири на сім'ю (ч. 1 ст. 28 ЖК).
При наданні житлового приміщення повинні враховуватися інтереси наймача та членів його сім'ї, в тому числі:
число проживають з наймачем осіб (ст. 40 ЖК - залежно від кількості проживаючих визначається необхідний мінімум житлової площі);
статевий склад осіб, вселяється у жиле приміщення, - не допускається заселення однієї кімнати особами однієї статі старше дев'яти років, за винятком подружжя (ч. 1 ст. 41 ЖК);
стан здоров'я громадян, вселяються в житлове приміщення (ч. 2 ст. 41 ЖК) <*>.
--------------------------------
<*> Наприклад, громадяни, які страждають захворюваннями опорно-рухової системи, іншими захворюваннями, а також інваліди, сім'ї, які мають дітей-інвалідів, яким за висновком лікувальних установ або відповідно до їх індивідуальної програми реабілітації рекомендовано проживання на нижніх поверхах будинків без ліфтів , в будинках з ліфтами або в житлових приміщеннях, що відповідають вимогам індивідуальної програми реабілітації, забезпечуються, за їх заявою, житловими приміщеннями на нижніх поверхах будинків без ліфтів, в будинках з ліфтами, у спеціально побудованих будинках або в житлових приміщеннях, що відповідають вимогам індивідуальної програми реабілітації .
Можуть бути враховані і інші заслуговують уваги обставини.
Певні особливості має надання звільнених житлових приміщень у будинках комунального заселення.
Якщо в комунальній квартирі звільнилося жиле приміщення, не ізольоване від займаного іншим наймачем, воно підлягає передачі в користування останнього.
Звільнитися ізольовані житлові приміщення в комунальних квартирах, де проживають декілька наймачів, повинні надаватися проживають у цій квартирі громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, а при їх відсутності - громадянам, які мають житлову площу менше встановленої норми на одну особу (при цьому враховується право на додаткову житлову площу). При відсутності в квартирі таких громадян звільнене житлове приміщення передається іншим наймачам житлового приміщення за договором найму комерційного або купівлі-продажу.
За згодою всіх наймачів один з них може придбати інші житлові приміщення і передати їх для переселення іншим наймачам комунальної квартири у приватну власність, на вільне наразі в квартирі житлові приміщення без додаткової плати і приватизувати їх у встановленому порядку (ст. 16 Основ федеральної житлової політики).
4. Предмет договору соціального наймання та інших договорів найму - житлове приміщення. Разом з тим є і певні особливості. Зокрема, до предмета договору соціального найму пред'являються більш високі вимоги: жиле приміщення має бути не тільки придатним для проживання, а й благоустроєним стосовно до умов населеного пункту (п. 1 ст. 40 ЖК).
Вимоги упорядженості стосовно до умов населеного пункту не вичерпуються обов'язковими санітарно-технічними нормами, які практично однакові для всіх населених пунктів. Ці вимоги залежать від таких факторів, як рівень економічного розвитку регіону (населеного пункту), наявність необхідної інфраструктури і т.д.
Наприклад, у м. Москві Законом "Про поліпшення житлових умов жителів міста Москви" встановлено, що упорядковані житлові приміщення повинні мати всі види зручностей - електропостачання, водопровід, каналізацію, опалення, ванну або душ, газову або електричну плиту, гаряче водопостачання (або газову колонку) незалежно від матеріалу стін.
Якщо вимога придатності для проживання пред'являється до будь-якого житлового приміщення, то вимога про упорядженості стосовно до умов населеного пункту не завжди обов'язково навіть для укладення договору соціального найму. РК, приміром, у певних випадках допускає виселення громадян у житлові приміщення, що відповідають санітарним і технічним нормам, тобто щодо яких дотримується тільки вимога про придатність для проживання (ст. 97, 108).
Своєрідною позиції з питання про рівень впорядкованості житлового приміщення, що є предметом розглянутих договорів, дотримується М.І. Брагінський. На його думку, при визначенні ступеня придатності житлових приміщень у договорі комерційного найму слід керуватися ст. 40 ЖК <*>, тобто придатність до проживання повинна включати в себе впорядкованість житлового приміщення, а також його відповідність санітарним і технічним вимогам. Однак, як вже було показано вище, поняття "впорядкованість стосовно до умов даного населеного пункту" і "придатність для проживання" співпадають лише частково. Положення п. 1 ст. 40 ЖК в частині рівня впорядкованості приміщення стосовно до умов населеного пункту не треба в обов'язковому порядку поширювати на договір комерційного найму. Підвищенню рівня благоустрою житлових приміщень, що надаються за цим договором, має сприяти розвиток конкуренції в даній сфері, а також підвищення вимог до загального рівня впорядкованості житлових приміщень.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примітка.
Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Видавництво "Статут", 2002 (видання 4-е, стереотипне).
<*> Див: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 705.
Особливості соціального найму полягають також у тому, що в якості його предмета не названі житловий будинок, а також частина будинку або квартири. За договором соціального найму може бути надано ізольоване жиле приміщення, що складається з квартири або однієї або декількох кімнат (ч. 1 ст. 52 ЖК). Разом з тим за договором соціального найму в гуртожитку предметом найму може стати навіть частину кімнати.
Житлове приміщення за договором соціального найму має надаватися в межах норми житлової площі (ч. 2 ст. 40 ЖК), яка встановлена ​​в розмірі 12 кв. м на одну людину (ст. 38 ЖК). Ця норма носить обмежувальний характер, а не передбачає мінімальний розмір площі на одну людину.
Цей висновок можна зробити з положень ст. 40 ЖК, де вказується, що житлове приміщення надається в межах норми, передбаченої ст. 38 ЖК, але не менш окремо встановленого розміру. Згідно зі ст. 39 ЖК понад норму житлової площі додаткова жила площа може бути надана тільки певним категоріям громадян, у тому числі громадянам, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань. У Постанові ВЦВК і РНК РРФСР від 28 лютого 1930 р. "Про право користування додатковою житловою площею" <*>, не втратив силу і в даний час, встановлено, що додаткова площа надається у вигляді окремої кімнати. При відсутності окремої кімнати додаткова площа надається у розмірі 10 кв. м, а для наукових працівників, письменників і композиторів - у розмірі не менше 20 кв. м.
--------------------------------
<*> СУ РРФСР. 1930. N 14. Ст. 181.
При наданні жилих приміщень у будинках спеціалізованого житлового фонду ця норма житлової площі може бути іншою. Наприклад, житлова площа в гуртожитку становить не менше 6 кв. м на одну людину (п. 11 Примірного положення про гуртожитки) <*>.
--------------------------------
<*> Затверджено Постановою Ради Міністрів РРФСР від 11 серпня 1988 р. N 328 / / ЗП УРСР. 1988. N 17. Ст. 95; САПП РФ. 1993. N 31. Ст. 2860.
В Основах федеральної житлової політики є поняття "соціальна норма площі житла" - розмір площі житлового приміщення, що припадає на одну людину, в межах якої надаються компенсації (субсидії) з оплати житла і комунальних послуг.
Згідно зі ст. 11 Основ федеральної житлової політики соціальна норма площі житла еквівалентна мінімального розміру надання житлових приміщень, що встановлюється органами державної влади суб'єктів РФ в залежності від досягнутого рівня житлової забезпеченості, складу сім'ї, типів житлових приміщень у будинках житлового фонду соціального використання та інших факторів.
Таким чином, Основи змінили порядок визначення норми надання житлових приміщень, віднісши це питання до ведення суб'єктів Федерації. Разом з тим Постановою Уряду РФ від 26 травня 1997 р. N 621 "Про федеральних стандартах переходу на нову систему оплати житла і комунальних послуг" <*> був встановлений федеральний стандарт соціальної норми площі житла. Цей стандарт становить 18 кв. м загальної площі житла на одного члена сім'ї з трьох і більше осіб, 42 кв. м - на сім'ю з двох осіб та 33 кв. м - на самотньо проживає людини. Відповідно до цього стандарту визначається соціальна норма житла в регіонах (див., наприклад, ст. 8 Закону м. Москви від 11 березня 1998 р. N 6 "Основи житлової політики міста Москви") <**>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 22. Ст. 2597.
<**> Відомості Московської міської Думи. 2001. N 2.
Розмір плати за наймання у договорі соціального найму не відноситься до істотних умов і не підлягає узгодженню. Плата визначається на підставі встановлених уповноваженими на те державними органами цін і тарифів. До того ж, у договорі найму соціального неможливо зафіксувати певну ціну, оскільки такий договір, за загальним правилом, строком не обмежений, а встановлювані уповноваженими органами тарифи періодично змінюються.
КонсультантПлюс: примітка.
Постанова Уряду РФ від 02.08.1999 N 887 "Про вдосконалення системи оплати житла і комунальних послуг та заходи з соціального захисту населення" втратило чинність у зв'язку з виданням Постанови Уряду РФ від 30.08.2004 N 444 "Про надання субсидій на оплату житла та комунальних послуг ".
Відповідно до Постанови Уряду РФ від 2 серпня 1999 р. N 887 "Про вдосконалення системи оплати житла і комунальних послуг та заходи з соціального захисту населення" * розмір плати за житло за договором соціального найму встановлюється органами місцевого самоврядування.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1999. N 33. Ст. 4116; 2003. N 4. Ст. 334; N 27 (ч. II). Ст. 2800.
В останні роки проводиться реформа системи оплати житла і комунальних послуг, спрямована на створення системи оплати комунальних послуг, що дозволяє повністю забезпечити економічно обгрунтовані витрати організацій на надання житлово-комунальних послуг населенню.
Урядом РФ щорічно встановлюється федеральний стандарт граничної вартості наданих житлово-комунальних послуг на 1 кв. м загальної площі житла в місяць. Цей стандарт встановлюється диференційовано по економічних районах Російської Федерації.
Органи місцевого самоврядування мають право встановлювати розмір максимально припустимої частки власних витрат громадян на оплату житла та комунальних послуг у сукупному доході сім'ї та розмір платежів громадян за надані житлово-комунальні послуги.
Наймачі жилих приміщень за договором соціального найму житлового приміщення, наймачі житлових приміщень за договором найму житлового приміщення в державному чи муніципальному житловому фонді оплачують житло та комунальні послуги в межах соціальної норми площі житла та нормативів споживання комунальних послуг за встановленими відповідно до стандартів оплати житла і комунальних послуг цінами і тарифами в розмірах, що не перевищують встановленої федеральним стандартом максимально припустимої частки витрат на оплату житла та комунальних послуг у сукупному доході сім'ї. Сума перевищення максимально допустимих розмірів таких витрат повинна компенсуватися за рахунок субсидій. При цьому для сімей з середнім доходом нижче прожиткового мінімуму федеральний стандарт застосовується з поправочних коефіцієнтів, рівним відношенню середньодушового доходу в родині до прожиткового мінімуму.
Оплата житла понад соціальної норми площі житла і комунальних послуг понад нормативи споживання, в тому числі оплата додаткової житлової площі, здійснюється відповідно до встановлених цінами на утримання, ремонт житла, наймання житлових приміщень і тарифами на комунальні послуги незалежно від сукупного доходу сім'ї.
При соціальному наймі не діє правило про неприпустимість односторонньої зміни розміру плати за наймання приміщення.
Плата за наймання житла за договором соціального найму встановлюється і вноситься наймачем у грошовій формі.
Розрахунки з наймодавцем за договорами соціального найму здійснюються через спеціально створені для цієї мети розрахунково-касові центри щодо збору та обробки комунальних платежів та надання субсидій громадянам на оплату житлово-комунальних послуг.
Розмір плати за користування конкретним житловим приміщенням, пільги по його оплаті, сума неустойки (якщо мало місце прострочення платежу) і розрахунковий рахунок, на який має здійснюватися платіж, вказуються у рахунку, що пред'являються щомісячно наймодавцем.
Згідно зі ст. 56 ЖК наймач зобов'язаний вносити квартирну плату щомісяця, не пізніше 10-го числа наступного за прожитим місяці.
5. Права та обов'язки сторін у договорах комерційного та соціального найму багато в чому збігаються. На договір найму соціального поширюються норми ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1 - 3 ст. 685 ЦК (ч. 3 ст. 672 ЦК), а також інші положення ЦК, якщо інше не передбачено житловим законодавством. Права та обов'язки сторін у договорі найму соціального конкретизовано в житловому законодавстві, відомчих нормативних актах, зокрема у Типовому договорі соціального найму житлового приміщення муніципального житлового фонду (додаток N 6 до Наказу Держбуду Росії від 11 грудня 1997 р. N 17-132 "Про затвердження нормативно-методичних матеріалів з реалізації концепції реформи житлово-комунального господарства в Російській Федерації "<*>).
--------------------------------
<*> Збірник діючих законодавчих, директивних та організаційно-методичних документів з реформування житлово-комунального господарства. М., 1998.
Далі будуть розглянуті деякі особливості прав і обов'язків сторін за договором соціального найму.
При соціальному наймі обов'язки з утримання та ремонту житлового приміщення визначаються імперативними нормами житлового законодавства. Обов'язок капітального ремонту завжди лежить на наймодателе. Якщо капітальний ремонт житлового приміщення, займаного за договором соціального найму, неможливий без виселення мешканців, закон зобов'язує наймодавця надати наймачеві та членам його сім'ї інше жиле приміщення, що відповідає санітарним і технічним вимогам, на час ремонту, не розриваючи договору соціального найму ремонтується приміщення. Переселення наймача та членів його сім'ї із займаного ними жилого приміщення на іншу житлову площу і назад (після закінчення ремонту) проводиться за рахунок наймодавця. Замість надання житлового приміщення на час наймач може бути переселений за наявності його згоди і згоди членів його сім'ї в інше благоустроєне жиле приміщення для постійного проживання (ст. 82 ЖК).
Якщо житлове приміщення, займане наймачем і членами його сім'ї за договором соціального найму, в результаті капітального ремонту не може бути збережене або істотно збільшиться і у наймача утворяться надлишки жилої площі, наймачеві та членам його сім'ї повинно бути надано інше благоустроєне жиле приміщення до початку капітального ремонту . Якщо передбачається суттєве зменшення житлового приміщення в результаті капітального ремонту, на вимогу наймача йому та членам його сім'ї до початку капітального ремонту має бути надано інше благоустроєне жиле приміщення.
Наймач зобов'язаний проводити поточний ремонт житлового приміщення. Типовим договором соціального найму передбачена періодичність поточного ремонту - не рідше одного разу на п'ять років.
Обов'язок наймача забезпечувати збереження житлового приміщення та підтримувати його в належному стані (ч. 1 ст. 678 ЦК) включає в себе, по-перше, обов'язок не вчиняти дій, що погіршують житлове приміщення, його санітарно-технічне та інше обладнання, не порушувати правила пожежної безпеки, в тому числі не встановлювати саморобні запобіжні електричні пристрої, не захаращувати коридори, проходи, сходові клітини, запасні виходи. По-друге, під забезпеченням збереження маються на увазі певні активні дії: повідомлення про аварійні ситуації наймодавцю або у відповідну аварійну службу; вжиття заходів щодо підтримки чистоти у житловому приміщенні, очищенню зливних труб і т.д.
Наймач і члени його сім'ї зобов'язані дбайливо ставитися не тільки до займаного ними жилого приміщення, але і до місць загального користування в багатоквартирному будинку - під'їздах, ліфтів і т.д.
У договорах соціального найму наймач оплачує не тільки наймання, а й комунальні послуги (ст. 57 ЖК).
У Типовому договорі найму соціального передбачаються і деякі інші обов'язки наймача - прийняти житлове приміщення у встановлений термін, забезпечити доступ в займане жиле приміщення представникам наймодавця, включаючи працівників організацій, що здійснюють технічне обслуговування та ремонт житлового будинку і перебуває в ньому санітарно-технічного та іншого обладнання. У разі відсутності в житловому приміщенні наймача і членів його сім'ї більше одного місяця наймач за договором соціального найму зобов'язаний повідомити про це наймодавця. Хоча подібні обов'язки прямо не встановлені законодавством стосовно договору комерційного найму, вони можуть бути включені в останній за угодою сторін.
Відповідно до Типового договору соціального найму наймач та члени його сім'ї зобов'язані переселитися на час капітального ремонту житлового приміщення (коли ремонт неможливий без виселення наймача) в інше жиле приміщення, що відповідає санітарним і технічним вимогам, надане наймодавцем. Дана вимога слід розглядати як обов'язок наймача та членів його сім'ї звільнити житлове приміщення і не перешкоджати ремонтним роботам. Разом з тим представляється правом, а не обов'язком наймача заняття надається наймодавцем на час ремонту житлового приміщення. Наймач може і іншим чином вирішити проблему проживання своєї родини в період капітального ремонту, наприклад укласти договір комерційного найму іншого жилого приміщення.
Одним з основних відмінностей договорів комерційного та соціального найму є те, що в договорі комерційного найму виконання передбачених договором обов'язків покладається тільки на наймача, а в договорі найму соціального ці обов'язки в рівній мірі несуть члени сім'ї наймача. Наймач і члени його сім'ї у договорі найму соціального розглядаються у відносинах з наймодавцем як солідарні боржники (ч. 1 ст. 53 ЖК).
Наймач за договором соціального найму має право в установленому порядку <*> вселити в займане ним жиле приміщення свого чоловіка, дітей, батьків, інших родичів, непрацездатних утриманців та інших осіб, отримавши на це письмову згоду всіх повнолітніх членів сім'ї, що проживають у житловому приміщенні. Це правило не поширюється на вселення до батьків їх дітей, які не досягли повноліття (ст. 54 ЖК).