Відповідно до визначення, даного в ст. 1 Основ федеральної житлової політики ^2, житловий фонд - це сукупність всіх житлових приміщень незалежно від форм власності, включаючи житлові будинки, спеціалізовані будинки (гуртожитки, готелі - притулки, будинки маневреного фонду, спеціальні будинки для одиноких престарілих, будинки - інтернати для інвалідів, ветеранів та інші), квартири, службові житлові приміщення, інші житлові приміщення в інших будівлях, придатні для проживання. Основи федеральної політики   (Ст. 7) називають такі види житлового фонду в Російській Федерації:
1. приватний житловий фонд
2. державний житловий фонд
3. муніципальний житловий фонд
4. громадський житловий фонд
5. житловий фонд у колективній власності. Громадський житловий фонд не може бути виділений як окремий вид житлового фонду, тому що він відноситься до приватного житлового фонду, що знаходиться у власності юридичних осіб. І якщо грунтуватися на правовому вирішенні власність, то можна виділити три види житлового фонду:
1) приватний
2) державний
3) муніципальний
4) Приватний житловий фонд - це:
А) фонд, який знаходиться у власності громадян (індивідуальні житлові будинки; приватизовані, побудовані і придбані квартири та будинки, квартири в будинках житлових та житлово - будівельних кооперативів з повністю виплаченим пайовим внеском, у будинках товариств індивідуальних власників квартир: квартири і будинки, придбані в власність громадянами на інших підставах, передбачених законодавством);
Б) фонд, який знаходиться у власності юридичних осіб (створених як приватних власників), побудований або придбаний за рахунок їх коштів, у тому числі за рахунок коштів житлових, житлово - будівельних кооперативів з не повністю виплаченим пайовим внеском (господарські товариства, господарські товариства, виробничі та споживчі кооперативи).
Державний житловий фонд включає житлові будинки та інші житлові приміщення, що знаходяться в державній власності, включаючи:
А) відомчий житловий фонд, що складається в державній власності Російської Федерації, який перебуває в повному господарському віданні державних підприємств або оперативному управлінні державних установ, що відносяться до федеральної державної власності;
Б) житловий фонд, який знаходиться у власності суб'єктів Російської Федерації, а також відомчий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні державних підприємств або оперативному управлінні державних установ, що відносяться до власності суб'єктів Російської Федерації.
Муніципальний житловий фонд включає житлові будинки та інші житлові приміщення, що знаходяться у власності району, міста, що входять до них адміністративно-територіальних утворень, у тому числі в місті Москві і Санкт-Петербурзі, а також відомчий фонд, який знаходиться у повному господарському віданні муніципальних підприємств або оперативному управлінні муніципальних установ.
Громадський житловий фонд включає житлові будинки та інші житлові приміщення, що знаходяться у власності громадських організацій. Однак, виходячи зі змісту ст. 8 Конституції Російської Федерації і базується на ній положень ст. 212 і 213 ЦК, що встановлюють форми власності, громадський житловий фонд являє собою різновид приватного житлового фонду, оскільки входять в нього житлові будинки та інші житлові приміщення знаходяться в приватній власності громадських об'єднань, що є юридичними особами.
Житловий фонд у колективній (загальної) власності включає житлові будинки та інші житлові приміщення, що знаходяться у спільній сумісній або частковій власності різних суб'єктів приватної, державної, муніципальної власності, власності громадських об'єднань. Він утворюється при об'єднанні в товариства власників нерухомості в житловій сфері (кондомініуми), власників квартир у багатоквартирних будинках і інших житлових приміщень, а також інших частин нерухомості в житловій сфері, що знаходяться в приватній (громадян, юридичних), державної, муніципальної власності, власності громадських об'єднань. У кондомініумах у колективній (спільній сумісній або спільній частковій) власності перебувають міжквартирні сходи, ліфти, коридори, дахи, технічні підвали та інші місця загального користування, позаквартирні інженерне обладнання та прибудинкові території [13]. У колективній власності житлові приміщення належать двом і більше суб'єктам на праві спільної часткової або спільної сумісної власності.
У ст. 12 Основ федеральної житлової політики особливо виділено з урахуванням спеціального цільового призначення такий вид житлового фонду, як житловий фонд соціального використання. Називає такий вид житлового фонду та п. 1 ст. 672 ЦК. Житловий фонд спеціального використання - це сукупність всіх житлових приміщень, включаючи житлові будинки, квартири та інші житлові приміщення, заселених на умовах договору найму соціального та представлених у межах норма житлової площі, а також житлові приміщення в комунальних квартирах, спеціалізовані будинки і жилі приміщення в них . Житловий фонд соціального використання згідно зі ст. 12 Основ федеральної житлової політики формується з державного, муніципального та громадського житлових фондів місцевою адміністрацією, державними муніципальними підприємствами, установами. З ст. 672 ГК випливає, що фонд соціального використання створюється тільки за рахунок житлових приміщень з державного і муніципального житлових фондів. Л.М. Пчелінцева і С.В. Пчелінцев [14]   вважають, що норма ст. 672 ГК з даного питання більш узгоджується з положеннями Конституції Російської Федерації та частини першої ДК на право власності.
Враховуючи повноту даної в Основах федеральної житлової політики класифікації видів житлових фондів в Російській Федерації, а також недотримання в них же єдності класифікаційного критерію, в юридичній літературі пропонуються й інші підходи до визначення видів житлових фондів. Зокрема Ю.К. товстої [15] вважає за доцільне класифікувати житлові приміщення не за формами власності, а в залежності від підстав їх надання громадянам: А) житлові приміщення, що надаються за договором соціального найму;
Б) житлові приміщення, що надаються за договором комерційного найму;
В) жилі приміщення в будинках житлово-будівельних та житлових кооперативів;
Г) житлові приміщення, що знаходяться у власності громадян;
Д) службові та спеціалізовані житлові приміщення;
Е) житлові приміщення. Надані в користування громадянам з інших підстав.
П.І. Седугін [16]   читає можливим виходити при визначенні видів житлових фондів не тільки з цього принципу, але також і з призначення житлових приміщень. Залежно від цього можна виділити житловий фонд соціального використання (житлові приміщення, що надаються громадянам для проживання в режимі соціального використання) і житловий фонд, який використовується на комерційних засадах (тобто для використання за договором найму житлового приміщення з метою отримання прибутку).
Виходячи з положень Конституції Російської Федерації і ГК, П.В. Крашенинников [17]   пропонує виходити при класифікації житлових фондів з двох ознак:
1) Належність до тієї чи іншої форми власності. За цією ознакою житловий фонд поділяється на три види:
а) приватний житловий фонд (включаючи власний житловий фонд і житловий фонд житловий і житлово-будівельних кооперативів;
б) державний житловий фонд;
в) муніципальний житловий фонд. У залежності від використання. За цією ознакою житловий фонд можна поділити на чотири групи: соціальний, комерційний, індивідуальний і спеціалізований. Такі основні поняття житлового законодавства Російської Федерації.
У різні історичні періоди і в різних країнах критерії достатньої забезпеченості житлом були різними, а тому потреба людини в житлі задовольнялася неоднаково і в різних формах. Причому необхідна ступінь забезпеченості житлом, як правило, залежала від рівня розвитку держави, його матеріальних можливостей та існуючої в ньому суспільно-політичної системи, що є визначальним для норм права, які регулюють підстави і порядок забезпечення житлом громадян.
У СРСР основною формою задоволення житлових потреб громадян було безкоштовне надання житла за рахунок держави, які потребують поліпшення житлових умов особам за встановленими чинним тоді законодавчим нормам.
Залучення особистих коштів громадян для вирішення житлової проблеми носило епізодичний характер і набуло поширення лише в останній період існування СРСР. З урахуванням сформованих форм задоволення житлових потреб громадян і виходячи із закріпленого ст. 44 Конституції (Основного закону) СРСР 1977 р. права громадян на житло в радянський період розумілися як гарантована для кожного громадянина можливість бути забезпеченим (мати) постійним житлом, що відповідають за розміром і якістю встановленим вимогам, або як право отримати у встановленому порядку житлове приміщення в будинках державного або громадського житлового фонду або в будинках житлово-будівельних кооперативів, а також мати у власності будинок у відповідності з чинним законодавством [18] . Громадяни СРСР мали юридичну можливість (право) стабільного володіння житлом і, по-друге, юридичну можливість (право) отримання за певних умовах іншого житла в будинках державного або громадського житлових фондів, у будинках житлових (житлово-будівельних) кооперативів або придбання житла у власність [19] . Тобто виділялися два основних елементи права на житло:
А) гарантована державою можливість користування громадянином наявними у нього житло;
Б) обов'язок держави сприяти забезпеченню кожного громадянина житлом [20] .
Разом з тим в радянському законодавстві зазначалося, що хоча право на житло і означає гарантовану можливість громадян задовольнити житлові потреби (одержання нового житлового приміщення, поліпшення житлових умов, будівництво або придбання житлового будинку, безстрокове користування наявною житловою площею), проте лише при дотриманні певних умов , при яких громадянин визнається потребу в житлі.
Тому державою у відповідних законодавчих та нормативних актах встановлювався критерій нужденності громадян у житлі і порядок прийому їх на облік як таких, а також порядок надання житлових приміщень [21] .
У наш час, крім раніше існували: недоторканності житла, економічної доступності житла, стійкості суб'єктивних житлових прав, захисту житлових прав і законних інтересів громадян, сприяння держави житловому будівництву та ін, прийнято також відносити забезпечення здорового середовища проживання; житлового середовища, гідною цивілізованої людини , що відповідає нормам міжнародного права [22] . З урахуванням вимог сучасного конституційного, цивільного та житлового законодавства також необхідно звернути увагу на те, що в Російській Федерації право громадян на житло охоплює не тільки можливість безпосереднього поліпшення житлових умов, але також недоторканність житла і свободу вибору місця проживання [23] . П.І. Седугін [24] , Характеризуючи сутність права громадян на житло, зазначає, що право на житло:
А) за своєю юридичною природою є державно-правовим інститутом;
Б) має багаторічний характер;
В) є невідчужуваним, оскільки належить до основних конституційних прав громадян.
Прав на житло не може бути вилучено державою у громадянина або обмежена в обсязі, крім випадків, прямо зазначених в самій Конституції Російської Федерації і федеральних законах. Розглядаючи зміст права на житло, Ю. К. Толстой і А.П. Сергєєв [25] звертають увагу на те, що дане право може виникнути в силу різних підстав і завжди є саме по собі елементом житлових правовідносин, які надають собою збірне поняття, що охоплює різні правовідносини (з експлуатації та управління житловим фондом, забезпечення його збереження та ін), які включають також відносини з надання житлових приміщень.
З урахуванням вищесказаного можна дати визначення про сутність громадян на житло: право на житло - це гарантована законом можливість придбання громадянином житла з тих чи інших підстав і стабільного користування або в умовах свободи вибору місця проживання і цивілізованою середовища проживання при забезпеченні державою гарантій недоторканності житла та недопущення довільного його позбавлення. Так вважають Л.М. Пчелінцева і С.В. Пчелінцев [26] .
Важливе значення в механізмі реалізації права громадян на житло мають юридичні гарантії цього права. Юридичні гарантії права громадян на житло - закріплені законодавством Російської Федерації і її суб'єктів засоби (способи) та спеціальні заходи, спрямовані на задоволення прав та інтересів громадян у житловій сфері, серед яких розрізняються умови, які забезпечують правомірну реалізацію права на житло (гарантія реалізації права) та умови їх захисту (гарантії захисту прав).
До юридичних гарантій реалізації права громадян на житло відносяться також заходи, виражені в правових нормах, як наприклад:
А) обладнання житлового фонду соціального використання за рахунок державного і муніципального житлових фондів і надання в ньому житлових приміщень у ньому в порядку черги мають потребу в житлі малозабезпеченим та іншим зазначеним у законі громадянам у безстрокове користування за договором соціального найму (ст. 672 ЦК; ст. 12 Основ федеральної житлової політики);
Б) встановлення вимог, яким має відповідати надається громадянину за договором соціального найму житлове приміщення (ст. 40-41 ЖК), а також вимог до об'єкта договору комерційного найму житлового приміщення (ст. 673 ЦК);
В) визначення підстав визнання громадян потребуючими поліпшення житлових умов (ст. 29 ЖК);
Г) наділення членів сім'ї наймача, які спільно проживають з ним, рівним з наймачем правами та обов'язками, що випливають із договору соціального найму житлового приміщення (ст. 53 ЖК), а в договорі комерційного найму житлового приміщення та надання громадянам, які постійно проживають разом з наймачем, рівного з ним права з користування житловим приміщенням (ст. 677 ЦК);
Д) зняття обмежень на кількість, розмір і вартість нерухомого майна в житловій сфері (ст. 6 Основ федеральної житлової політики; ст. 213 ЦК);
Е) надання громадянам пільг, а також компенсацій (субсидій) з оплати житла і комунальних послуг (ст. 15 Основ федеральної житлової політики);
Ж) інші спеціальні заходи, що забезпечують реалізацію громадянами права на житло (закріплення принципів неприпустимість довільного позбавлення житла, недоторканності житла - ст. 25, 35 Конституції Російської Федерації).
Юридичні гарантії реалізації громадянами права на житло полягає також у наділення органів державної влади та органів місцевого самоврядування необхідними повноваженнями, у встановленні їх обов'язків і відповідальності у житловій сфері. Згідно зі ст. 3 Основ федеральної житлової політики [27] органи державної влади та органи місцевого самоврядування забезпечують:
1) порядок обліку житлового фонду, розподіл і надання громадянам жилих приміщень за договорами найму, оренди, а також їх продажу громадянам у державному, муніципальному та громадському житловому фондах;
2) доступність для населення умови найму житлових приміщень у межах соціальної норми площі житла, а також можливість кредитної підтримки громадян і надання податкових пільг при будівництві, придбанні і найманні житла;
3) житлове будівництво за рахунок державних та місцевих бюджетів для надання громадянам житла на умовах соціального найму, комерційного найму, купівлі - продажу (в тому числі з урахуванням пільг, передбачених для військовослужбовців, біженців, дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків, громадян проживають у районах Крайньої Півночі і прирівняних до них місцевостях, інших категорій громадян);
4) Надання, продаж у встановленому земельним законодавством порядку земельних ділянок забудовникам для житлового будівництва на територіях визначених містобудівною документацією;
5) зміст та розвиток об'єктів інженерної, соціальної, транспортної інфраструктури, обслуговуючих житлову сферу;
6) можливість отримання податкових і фінансово-кредитних пільг підприємствами, установами, організаціями, підприємствами, що здійснюють будівництво, утримання, ремонт житлового фонду та об'єктів комунального господарства;
7) підтримку банкам, що надають пільгові кредити для житлового будівництва);
8) правове регулювання діяльності суб'єктів житлової сфери;
9) бронювання житла, а також збереження права користування житлом, недоторканність житла в порядку і на умовах, встановлених законодавством;
10) контроль за виконанням законодавства у житловій сфері.
Що стосується гарантій захисту права громадян на житло, то вона здійснюється в передбаченому законом порядку, тобто за допомогою застосування належної форми і способів захисту. Прийнято виділити дві основні форми і способів захисту прав: юридичну і неюридичних.
Юридична форма захисту - це діяльність уповноважених державою органів щодо захисту порушених або оспорюваних прав (суд, прокуратура, орган внутрішніх справ та ін.) У рамках юридичної форми захисту в свою чергу виділяють загальний (судовий) та спеціальний (адміністративний) порядок захисту порушених прав. Неюридичних форма захисту - це дії громадян і організацій із захисту прав і охоронюваних законом інтересів, які здійснюються ними самостійно, без звернення за допомогою до компетентних органів. Такі дії називають самозахистом прав.
Система захисту прав громадян, у тому числі і в житловій сфері, передбачена законодавством Російської Федерації. Перш за все, згідно зі ст. 80 Конституції Російської Федерації гарантів прав і свобод людини в Російській Федерації є Президент Російської Федерації [28] . Відповідні заходи в галузі захисту прав громадян здійснює Уряд Російської Федерації; ст. 19 (ст. 114 Конституції Російської Федерації; ст. 19 Федерального Конституційного Закону від 17 грудня 1997 р. № 2 - ФКЗ «Про уряд Російської Федерації» [29] та інші органи державної та законодавчої влади на федеральному і регіональному рівнях (наприклад, Закон міста Москви «Про звернення громадян» [30] ), А також міждержавні органи по захисту прав і свобод [31] .
Важливе значення має діяльність Уповноваженого з прав людини в Російській Федерації, що здійснюється відповідно Федеральним конституційним законом від 26 лютого 1997 р. № 1 - ФКЗ «Про Уповноваженого з прав людини в Російській Федерації» [32] . Захист прав громадянина на житло може здійснюватися в судовому порядку за правилами громадянського самоврядування, що відповідає і вимогам ст. 46 Конституції Російської Федерації, яка гарантує судовий захист прав і свобод кожного громадянина Російської Федерації. До суду можуть бути оскаржені рішення і дії (або бездіяльність) державних органів та посадових осіб усіх гілок влади - законодавчої, виконавчої і судової, а також підприємств, установ, організацій всіх форм власності, органів місцевого самоврядування та окремих державних і муніципальних службовців, порушення ті чи інші житлові права [33]. Захист порушених чи оскаржених прав проходить в суді в загальної юрисдикції в порядку позовного провадження або провадження, що виникає з адміністративно-правових відносин. Звернення до суду в останні роки стають все більш поширеною і дієвою формою захисту права на житло.
Також будь-який громадянин РФ має право звернутися до Конституційного Суду РФ зі скаргою на не конституційність закону, який був застосований в його справі і обмежив будь-які його, зокрема житлові, права [34].
Дії прокурора щодо захисту житлових прав громадян можуть виражатися в пред'явленні до суду ряду вимог (наприклад, про винесення) і в участі в розгляді справ. Прокурор також наділений правом на винесення подань про усунення порушень закону. Оголошенні застережень про неприпустимість порушення закону, принесення протесту на незаконні акти адміністративних органів, незаконне або необгрунтоване рішення суду [35]. В даний час ефективний контроль за дотриманням прав людини здійснюється міжнародними регіональними органами (Рада Європи, Європейська комісія з прав людини). Під способами захисту права громадян на житло розуміються передбачені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться відновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав і вплив на право порушників. Способи захисту права громадян на житло називаються в нормах, які регулюють ті чи інші види житлових відносин або встановлюють відповідальність за порушення житлового законодавства (визнання ордера на житлове приміщення недійсним - ст. 48 ЖК; визнання обміну жилими приміщеннями недійсним с. 74 ЖК; виселення без надання іншого жилого приміщення за протиправну поведінку - ст. 98 ЖК; залучення правопорушника до кримінальної відповідальності за незаконне проникнення в житло, вчинене проти волі що проживає в ньому особи, - ст. 139 Кримінального кодексу Російської Федерації [36] та ін) У зв'язку з тим , що житлові відносини по користуванню жилими приміщеннями регулюються передусім нормами цивільно-правового характеру, а значить, є різновидом цивільних правопорушень, то відповідно при порушенні або оспорювання ким-небудь права користування житловим приміщенням громадянин має право вдатися до способів захисту прав, передбачених цивільним законодавством ( ст. 12 ЦК дає загальний приблизний перелік таких способів: визнання права; відновлення становища, яке існувало до порушення права, і припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення, відшкодування збитків, припинення або зміна правопорушення та ін.) Якщо в цивільно-правовій нормі немає конкретної вказівки на спосіб захисту права, то власник порушеного (оспорюваного) суб'єктивного цивільного права самостійно вибирає спосіб захисту права, керуючись при тому двома обставинами:
А) специфікою захищається права;
Б) характером правопорушення. Таким чином, право громадян на житло забезпечується комплексом юридичних гарантій і захищається при необхідності за допомогою застосування належної форми і способів захисту, розглянутих нами в цьому розділі що має назву: «Поняття і зміст права громадян на житло».
Право громадян на житло реалізується в наступних формах:
1. шляхом надання житлових приміщень у будинках державного і муніципального фондів соціального використання на умовах договору соціального найму в межах норми житлової площі;
2. шляхом надання житлових приміщень на умовах договору комерційного найму;
3. шляхом придбання або будівництва житла за власні кошти без обмеження розмірів площі;
4. в інших формах (наприклад, шляхом надання службового жилого приміщення або жилого приміщення в спеціалізованих будинках (гуртожитки, будинки маневреного фонду, будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів та інших).
Дана робота розглядає Договору комерційного та соціального найму житлового приміщення.

1. 2. Користування жилим приміщенням у будинках державного, муніципального та громадського житлового фонду.
1.2.1. Сторони договору

На підставі п. 1 ст. 671 ГК сторонами договору найму житлового приміщення є наймодавець і наймач.
В якості наймодавця за договором комерційного найму можуть виступати громадяни та юридичні особи, які мають право приватної власності на житлове приміщення, і державні та муніципальні утворення, які мають житловим фондом на праві державної або муніципальної власності.
Наймання житлових приміщень являє собою засноване на договорі володіння і користування житловими приміщеннями [37].
Наймодавцем за договором найму житлового приміщення може бути власник або орган, уповноважений власниками або законом здавати жиле приміщення у найм.
Наймачем може бути тільки фізична особа.
На практиці зустрічаються випадки, коли звільнилося в квартирі житлове приміщення у вигляді ізольованої кімнати або кімнат за відсутності в ньому громадян, які потребують поліпшення житлових умов або мають житлову площу менше встановленої норми на одну людину або не мають можливості його викупити, передається цими ж наймачами ( наймачу) квартири за договором комерційного найму.
За таким наймачем займане ним жиле приміщення буде закріплено за двома договорами найму: за договором соціального найму - частина приміщення, передана йому раніше на підставі ордера, і на звільнене житлове приміщення - за договором комерційного найму. Поширення таких відносин стало можливим з введенням в дію Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики» [38], що передбачає зменшення та подальше викорінення такої форми задоволення житлової потреби громадян, як «комунальне житло».
Наймодавцем у договорі соціального найму може бути тільки Російська Федерація, суб'єкт РФ або муніципальне освіту. Від їх імені набувати і здійснювати права та обов'язки можуть органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах їх комплекції (п. 1 та п. 2 ст. 125 ДК). У житловій сфері таку функцію, нарівні з органами державної влади та місцевого самоврядування, здійснює департамент житлово-комунального господарства, житлові та комунальні органи.
Пленум Верховного суду, роз'яснив, що наймодавцем за договором найму житлового приміщення є житлово-експлуатаційна організація (житлово-експлуатаційна контора, домоуправління і т.п.).
Вони укладають договори і, будучи юридичними особами, у разі виникнення спору є в суді стороною у справі.
У той же час житлово-експлуатаційна організація не може бути стороною у справі, коли суперечки стосуються питань, що виходять за межі договору найму, та віднесені до компетенції органів, які здійснюють управління житловим фондом. До таких спорів віднесено спори про визнання ордера недійсним, надання жилого приміщення у разі знесення будинку, обміні і т.п. При виникненні таких спорів стороною виступають органи місцевого самоврядування або інша організація, що здійснює управління житловим фондом. У договорах комерційного найму та соціального найму наймачем є тільки фізична особа (громадянин), оскільки житлове приміщення призначене для проживання. Юридичним особам жиле приміщення може бути надано за володіння та (або) користування на підставі оренди або оного договору. Використовувати житлове приміщення юридична особа може тільки з метою надання його громадянам для проживання (п. 2 ст. 671 ЦК). Законом введено гарантія права наймача, що передбачає, що при переході житлового приміщення з державної, муніципальної чи приватної власності в іншу форму власності, договір найму житлового приміщення не може бути припинено (ст. 675 ЦК). Так, якщо громадянин володіє і користується квартирою або будинком на підставі договору комерційного найму строком на п'ять років, то він продовжує бути наймачем житлового приміщення і при заміні наймодавця шляхом продажу житлового приміщення і при заміні наймодавця шляхом продажу житлового будинку муніципальним освітою юридичній особі і т. д.; у наймача зберігається право на проживання до закінчення дії договору. Відбувається лише заміна сторін у договорі (наймодавця), сам же договір зберігає дії на зазначених у ньому умовах.
Договори соціального та комерційного найму житлового приміщення укладаються в письмовій формі (ст. 674 ЦК, ст. 51 ЖК). Порушення письмової форми не тягне недійсності договору, але позбавляє сторони права в разі спору посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків (ст. 162, 167 ЦК), Державна реєстрація для таких договорів не потрібно. Письмовий договір найму житлового приміщення є єдиним документом, що дає наймачеві право на вселення в житлове приміщення. Договір найму житла в будинках державного і муніципального житлових фондів соціального використання укладається на основі Типового Договору, затвердженого постановою Ради Міністрів РРФСР від 25 вересня 1985
У практиці зустрічаються випадки, коли договір найму житла укладається в усній формі. Громадянин здає ордер у житлово-експлуатаційну організацію і отримує від неї ключі від квартири. Такі дії свідчать про укладення між сторонами договору найму житлового приміщення.
1.2.2. Предмет договору
Предмет договору найму житлового приміщення в одних випадках спочатку вказується в ордері (соціальний найм), в інших визначається угодою сторін (комерційний найм). Однак. Як передбачено законодавчо для кожного договору найму предметом може бути житловий будинок. Квартира, частина квартири або житлового будинку. Ці приміщення повинні бути ізольованими (мати окремий вхід), упорядкованими стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам, тобто бути придатними для постійного проживання (п. 1 ст. 673 ЦК, ст. 40, 52 ЖК).
Можливі випадки укладання договору найму і на частину квартири - одну або декілька кімнат, але не можуть бути самостійним предметом договору найму частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом (суміжні кімнати), підсобні приміщення (ч. 2 ст. 52 ЖК) .
Під житловим будинком розуміють споруду, призначену для постійного або переважного проживання людей, що має фундаментальну прив'язку із земельною ділянкою, що відповідає будівельним, технічним, протипожежним і санітарно-технічним вимогам. Квартирою визнається придатна для проживання окрема житлова площа, яка має окремий вихід на вулицю, на сходову клітку, місця загального користування та допоміжні кімнати (кухня, ванна кімната, коридор). Житлова кімната - відокремлена стінами частину приміщення, призначена та використовується для проживання.
Істотне значення при наданні житлового приміщення комерційного найму має соціальна норма житлової площі. Соціальна норма площі житла дорівнює мінімальному розміру надання на даній території житлових приміщень, що визначається органами державної влади суб'єктів РФ в залежності від доступного рівня житлової забезпеченості, складу сім'ї, вживаних типів житлових приміщень у будинках житлового фонду соціального використання та інших факторів (ст. 11 Закону РФ «Про основи федеральної житлової політики» [39]).
Якщо норма житлової площі, при вселенні тимчасових мешканців, на одну особу складатиме менше 12 кв.м., наймодавець має право перешкодити такому вселенню. Громадянин, якому надано жиле приміщення, зобов'язаний протягом 15 днів після отримання витягу з рішення органу виконавчої влади укласти договір на право користування житловим приміщенням з власником цього житлового приміщення, або уповноваженим або органом. Наймач, який здійснює право користування житловим приміщенням у вигляді кімнати, квартири в багатоквартирному будинку, частини будинку, має право користування механічним, електричним, санітарно-технічним обладнанням за межами житлового приміщення, обумовленого в договорі. При проживанні в житловому приміщенні, яке знаходиться в єдиному комплексі нерухомого майна, закріпленим в будинковій власності на підставі створеного кондомініуму, наймач має право користуватися спільним майном кондомініуму (Федеральний Закон від 15 червня 1996 р. «Про товариства власників житла» ст. 7 і ст. 8).

Предмет договору найму житлового приміщення

Ізольоване жиле приміщення

Складається з квартири

складається з однієї кімнати

Що складаються з декількох кімнат

Предметом договору не можуть бути

Частина кімнати

Суміжні кімнати

Підсобні приміщення

Схема 1.Предмет договору найму житлового приміщення.

1.2.3. Термін договору.
Термін договору найму житлового приміщення має істотне значення в будь-якій його різновиди. Безстроковий характер носять правовідносини, що випливають з договору соціального найму.
Договір комерційного найму житлового приміщення укладається на строк до п'яти років. При відсутності в договорі зазначеного терміну дії, договір вважається укладеним на п'ять років (п. 1 ст. 683 ЦК). Після закінчення терміну договору наймач має право на відновлення нового договору на новий термін. Не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору наймодавець повинен запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах, або попередити наймача про відмову від продовження договору. Наймодавець має право, при бажанні наймача, укласти договір на новий термін, відмовити йому в його пролонгації. Однак, використовуючи своє право, наймодавець набуває і обов'язки на здавати приміщення в оренду протягом року. При порушенні наймодавцем цього умови, колишній наймач має право вимагати в судовому порядку визнання договору з новим наймачем недійсним і (або) відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір (ст. 684 ЦК).
Якщо наймодавець не виконав обов'язки запропонувати укласти договір або попередити про відмову продовження договору, а наймач не відмовився від продовження договору, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той самий строк. Продовжуючи договір, наймач на право вимагати збільшення числа осіб, які постійно з ним проживають за договором комерційного найму (п. 2, 3 ст. 684 ЦК).
Укладення договору комерційного найму житлового приміщення можливо і на більш короткий термін - до одного року (п. 2 ст. 683 ЦК).
Короткостроковий найм характеризується також меншою кількістю прав наймача. Наймач позбавлений прав включення в договір осіб, постійно з ним проживають, тимчасових мешканців і піднаймачів (ст. 679, 680, 685 ЦК), переважного права на поновлення договору на новий строк (ст. 684 ЦК), права на заміну наймача у договорі ( ст. 686 ЦК), надання тривалого терміну для усунення руйнувань або псування житлового приміщення, що послужили підставою до розірвання договору (п. 2 ст. 687 ЦК). Але за угодою сторін наймач у договорі короткострокового найму може бути носієм повного комплексу прав і обов'язків, передбачених законом для наймача в таких правовідносинах.

1.2.4. Ціна договору
Одним з істотних умов, що визначають характер розглянутого зобов'язання, є ціна. У договорі комерційного найму розмір плати за житлове приміщення і терміни платежів встановлюються угодою сторін. Якщо сторони не передбачили терміни внесення плати за житло, вона вноситься наймачем щомісяця у порядку, встановленим житловим законодавством (п. 1,3 ст. 682 ЦК).
Норма ст. 682 ГК гарантує наймачам гнучку регламентацію розміру плати за житлове приміщення, у тому числі встановлення її максимального розміру. У разі, якщо відповідно до закону встановлено максимальний розмір плати за житлове приміщення, плата, встановлена ​​у договорі, не повинна перевищувати цей розмір.
Визначення розміру плати - право обох сторін, якщо сторони не прийшли до єдиної думки щодо встановлення розміру платежу. Договір комерційного найму вважається неукладеним, якщо не досягнуто згоди з усіх істотних умов договору (п. 1 ст. 432 ЦК). Законодавство сприяє охороні прав наймача, передбачаючи тим самим неприпустимість односторонньої зміни розміри плати за житлове приміщення, за винятком випадків, передбачених законом або угодою сторін (п. 2 ст. 682 ЦК).
Інший підхід до визначення розміру плати передбачений у будинках державного і муніципального житлового фонду соціального використання. Оплата житла в житловому фонді соціального використання, а також плата за комунальні послуги здійснюється за ставками, затвердженими органами місцевого самоврядування залежно від якості житлового фонду і з урахуванням платоспроможності громадян, які проживають у житлових приміщеннях.
Розмір оплати житла встановлюється наймодавцем централізовано на основі методики розрахунку економічно обгрунтованих ставок і тарифів на послуги житлово-комунального господарства та методики визначення нормативів споживання житлово-комунальних послуг. У таких правовідносинах припустимо і одностороннє підвищення розміру оплати житла і комунальних послуг, ніс одночасним наданням громадянам компенсацій (субсидій) на оплату цих платежів.
Згідно з «Положенням про надання громадянам субсидій на оплату житла та комунальних послуг [40]», затвердженого постановою уряду РФ від 2 серпня 1999 р. № 887 п. 1, компенсація надається громадянам органами державної влади суб'єктів РФ і органами місцевого самоврядування в межах соціальної норми площі житла та нормативів споживання комунальних послуг з урахуванням прожиткового мінімуму, сукупного доходу сім'ї та діючих пільг.

Плата за договором соціального найму, житлового приміщення

Плата за житло

Встановлюється в розмірі, що забезпечує відшкодування витрат На утримання і ремонт житла

Квартирна плата повинна вноситися щомісяця, не пізніше десятого числа Наступного за прожитим місяцем

Плата за комунальні послуги

Встановлюється в розмірі, що забезпечує відшкодування витрат по Наданим комунальним послугам

Береться крім квартирної плати

Схема 2. Плата за договором соціального найму житлового приміщення.

1.2.5. Права та обов'язки сторін.
Чинне житлове законодавство та цивільне визначають договір найму житлового приміщення як двостороннє зобов'язання, в якому сторони мають права і несуть відповідні обов'язки.
Основним обов'язком наймодавця за договорами соціального найму та комерційного найму є надання вільного житлового приміщення, придатного для проживання (п. 1 ст. 671, п. 1 ст. 676 ЦК; ст. 51 ЖК). Воно повинно бути також вільним від проживання інших осіб, відповідати житловим потребам наймача і постійно проживають з ним громадян. Надаване жиле приміщення за договором соціального найму до моменту передачі не може бути зайняте іншим наймачем або зберігатися за ним в період його відсутності.
Обов'язки наймодавця носять триває характер. Наймодавець зобов'язаний: здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, утримувати в належному порядку місця загального користування, інженерне обладнання та прибудинкову територію, надавати або забезпечувати надання наймачеві за плату житлово-комунальні послуги (п. 2 ст. 676 ЦК). Наймодавець зобов'язаний проводити капітальний ремонт зданого в найм житлового приміщення (п. 2 ст. 681 ЦК).
Житлове законодавство встановлює за наймодавцем обов'язок своєчасного ремонту житлових приміщень (ст. 141 ЖК) і сприяти наймачеві у проведенні поточного ремонту (ст. 143 ЖК). При здійсненні капітального ремонту наймодавець зобов'язаний надати наймачу і членам його сім'ї інше жиле приміщення, придатне для проживання та відповідне санітарним і технічним вимогам (ст. 82 ЖК). Договір найму житлового приміщення не розривається, і наймач вносить квартирну плату лише за приміщення, надане йому на час ремонту. При невиконанні наймодавцем капітального ремонту наймач має право провести ремонт за кошторисної вартості та стягнути з наймодавця вартість ремонту чи зарахувати її у вартість плати за житлове приміщення, вимагати зменшення плати за житлове приміщення, або розірвати договір найму з подальшим відшкодуванням збитків.
Наймодавець не відповідає за недоліки зданого в найм житлового приміщення, які були обумовлені в договорі або заздалегідь відомі наймачеві, або могли бути виявлені при огляді житлового приміщення. При виявленні наймачем прихованих недоліків, повністю або частково перешкоджають користуванню жилим приміщенням, наймач має право за своїм вибором вимагати від наймодавця або безоплатного усунення недоліків, або відповідного зменшення плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків, або дострокове розірвання договору та відшкодування збитків. Крім відшкодування збитків, наймач має право вимагати компенсації моральної шкоди, передбаченої Федеральним законом від 9 січня 1996 р. «Про захист прав споживачів [43]», якщо наймодавець - юридична особа; або індивідуальний підприємець.
Пленум Верховного суду РФ у постанові № 7 від 17 січня 1997 р. «Про внесення змін і доповнень до постанови Пленуму Верховного суду РФ від 29 вересня 1994 р. № 7« Про практику розгляду судами справ про захист прав споживачів визначив, що відносини, що реалізуються законодавством про захист прав споживачів, можуть виникати з договорів найму житлового приміщення, у тому числі соціального найму, в частині виконання робіт, надання послуг, для забезпечення належної експлуатації житлового будинку, в якому знаходиться дане житлове приміщення, з надання або забезпечення наймачеві необхідних комунальних послуг , проведення поточного ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг (п. 2 ст. 676 ЦК).
Законодавець поклав однакові обов'язки на наймача за договорами соціального та комерційного найму; обумовлені соціальним призначенням та технічним станом об'єкта договору. У їх число входять: використання житлового приміщення за призначенням, тільки для проживання, забезпечення схоронності житлового фонду і підтримку його в належному стані (ст. 687 ЦК). Наймач зобов'язаний своєчасно проводити за свій рахунок поточний ремонт житлового приміщення забезпечуватиме наймодавцю і організаціям, що здійснюють ремонт і експлуатацію житлового фонду, безперешкодний доступ в житлове приміщення для огляду його технічного стану.
У разі звільнення житлового приміщення наймач зобов'язаний або провести поточний ремонт, або сплатити його вартість з додатковими зобов'язаннями, про які він був сповіщений заздалегідь.
Наймач зобов'язаний у встановлені договором найму терміни вносити плату за житлове приміщення, своєчасно вносити плату за комунальні послуги, брати пайову участь у витратах з утримання будинку і при дворової території.
Наймач не має права проводити перебудову, перепланування і реконструкцію житлового приміщення без письмового дозволів наймодавця. Наймач, який допустив самовільне перевлаштування, перепланування і реконструкцію житлового або підсобного приміщення, зобов'язаний за свій рахунок привести це житлове приміщення у попередній стан (2.2. Ст. 678 ЦК, 2.3. Ст. 84 ЖК).
За договором соціального найму наймач набуває ряд прав, які гарантують задоволення його потреб у житло: право на збереження житлової площі, у разі тимчасової відсутності (с. 60 ЖК); право на бронювання жилого приміщення (ст. 62 ЖК); право на обмін житлових приміщень ( 2.1. ст. 67 ЖК); право здачі приміщення в піднайом (ст. (76 ЖК) і ряд інших.
До числа прав наймача за договором найму комерційного відноситься право наймача за згодою наймодавця вселяти громадян в якості постійно з ним проживають. При цьому коло осіб, які постійно проживають з наймачем найманцями в приміщенні, визначається договором (п. 2 ст. 677 ЦК). На вселення несоршеннолетніх дітей такої згоди не потрібно (ст. 679 ЦК). Обов'язковою умовою такого вселення є дотримання вимог законодавства про норму площі житлової на одну людину, крім випадків вселення несоршеннолетніх дітей.
Наймач вправі дозволити безоплатно проживати тимчасовим мешканцям за згодою всіх з ним проживають і повідомлення наймодавця, а також за згодою наймодавця передати на строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві за плату. Тимчасове проживання і піднайом обмежені терміном. Термін не може перевищувати шести місяців для тимчасових мешканців, а термін дії договору піднайму обмежується строком основного договору комерційного найму.
Закон не уточнює коло громадян, які постійно проживають з наймачем за договором комерційного найму. У нього можуть входити не тільки чоловік, діти, батьки, утриманці, а й інші особи, які перебувають з наймачем у дружніх, приятельських чи інших відносинах.
Житловий кодекс інакше вирішує питання вселення інших осіб у займане наймачем жиле приміщення за договором соціального найму. Коло їх звужений: це - чоловік (дружина), діти, батьки, інші родичі, непрацездатні утриманці й інші особи. Відповідно до 2.2. ст. 53 ЖК інші особи у виняткових випадках можуть бути визнані членами сім'ї наймача, якщо проживають спільно з ним і веде спільне господарство. На вселення зазначених громадян вимагається обов'язкове письмова згода всіх повнолітніх членів сім'ї. Виняток, як і в договорі комерційного найму, складають несоршеннолетніе діти (2.1. Ст. 54 ЖК).
Громадяни, включені в договори комерційного та соціального найму в якості відповідно постійно проживають або членів сім'ї, мають рівні з наймачем права користування житловим приміщенням.
Інакше розподіляється їх відповідальність. Включені до договору соціального найму повнолітні члени сім'ї наймача несуть з ним солідарну відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з договору. Характер такої відповідальності не може бути змінений угодою сторін, так як передбачено житловим законодавством (2.2. Ст. 53 ЖК).
У договорі комерційного найму наймач покладає на себе відповідальність за дії постійно проживають з ним громадян, які порушують умови договору (п. 3 ст. 677 ЦК). Солідарна відповідальність постійно проживаючих громадян допускається тільки на підставі укладеного з наймачем договору про несення такої відповідальності. У цьому випадку такі громадяни є сонанімателямі (п. 4 ст. 677 ЦК).

1. 2.6. Зміна умов договору.
У період дії договору різні обставини можуть викликати необхідність зміни умов договору найму житлового приміщення.
Зміна умов договору комерційного найму житлового приміщення допускається тільки за згодою наймодавця на вимогу наймача та інших громадян, постійно з ним проживають. Наймач в договорі найму житлового приміщення може бути замінений однією з повнолітніх громадян, постійно з ним проживають (ст. 6868 ЦК).
У разі смерті наймача, визнання її недієздатною, або вибуття з житлового приміщення, права та обов'язки за договором найму комерційного переходять до одного з повнолітніх громадян, які постійно проживають з наймачем. Такий громадянин повинен бути зазначений в договорі. Договір комерційного найму продовжує діяти на тих же умовах. Згода наймодавця в цьому випадку не потрібно.
За відсутності угоди, між повнолітніми громадянами, зазначеними у договорі в якості постійно проживають, вони стають сонанімателямі житлового приміщення (п. 2 ст. 686 ЦК). В іншому випадку такі заходи вирішуються в судовому порядку.
Житлове законодавство передбачає більш широкий перелік підстав зміни договору соціального найму. Вони стосуються не тільки наймача, але і складу сім'ї та предмета договру.
Так зміною договору соціального найму є приєднання наймачем звільнилася в квартирі кімнати, не ізольованою від займаного ним житлового приміщення, або ізольованого жилого приміщення (ч. 1.2. Ст. 46 ЖК). Така зміна договору внесе інші умови оплати житлового приміщення.
Повнолітній член сім'ї наймача вправі вимагати за згодою наймача і залишилися повнолітніх членів сім'ї укладення договору найму замість початкового наймача. Це правило діє також у разі смерті наймача (ст. 88 ЖК).
Повнолітній член сім'ї наймача за згодою наймача та всіх повнолітніх членів сім'ї вправі вимагати розподілу житлової площі і укладення з ним окремого договору соціального найму при можливості виділення житлової площі відповідно до належної йому часткою, або з урахуванням угоди про порядок користування житловим приміщенням (ст. 52 , 86 ЖК).
Суперечки, що виникли з визнанням члена сім'ї наймачем, а також вимогою укладення окремого договору найму, вирішуються в судовому порядку.
Зміна договору можливе на вимогу наймачів, які проживають в окремій квартирі за різними договорами (осіб, що вступають у шлюб, подружжя, раніше проживають роздільно, дітей, батьків і т.д.). Зазначені громадяни вправі вимагати укладення з ким-небудь одним договору соціального найму на всі займані ними житлові приміщення. Відмова наймодавця в укладенні одного договору може бути оскаржено в судовому порядку (ст. 87 ЖК).

1.2.7. Припинення договору.
Договір комерційного найму житлового приміщення припиняється після закінчення його терміну і при відсутності згоди наймача пролонгувати договір, у разі смерті одного наймача, а також загибелі предмета договору.
Стаття 687 ЦК закріплює право наймача і наймодавця розірвати договір комерційного найму житлового приміщення за згодою сторін і в судовому порядку.
Наймач житлового приміщення вправі за згодою інших громадян, які живуть з нею, в будь-який час розірвати договір найму, повідомивши письмовим попередженням наймодавця за три місяці. Після закінчення зазначеного терміну, з дати повідомлення наймодавця, договір буде розірваним.
Договір комерційного найму може бути розірваний у судовому порядку на вимогу наймодавця у наступних випадках:
А) не внесення плати за житлове приміщення за шість місяців, а при укладенні договору на термін до одного року - більш ніж двічі після закінчення встановленого договором строку платежу (2.2. П. 2 ст. 687 ЦК),
Б) при руйнуванні або псування, а також при використанні житлового приміщення не за призначенням як самим наймачем, так і осіб, з них проживають (2.3. П. 2 ст. 687 ЦК);
В) непридатність приміщення для постійного проживання або його аварійного стану (п. 3 ст. 687 ЦК);
Г) систематичного порушення прав та інтересів сусідів наймачем та особами, спільно з ним проживають (п. 4 ст. 687 ЦК).
Суд, розглядаючи вимоги наймодавця про розірвання договору, має право надати строк не більше одного року наймачеві для усунення ним порушень, що послужили підставою для розірвання договору найму житлового приміщення. Якщо в цей термін наймач не виконає зазначені в рішенні суду дії, то при повторному зверненні наймодавця до суду розривається договір найму житлового приміщення. При цьому на прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення суду не більше ніж на один рік.
Договір соціального найму може припинити дію з наданням наймачу і членам його сім'ї іншого благоустроєного житлового приміщення в порядку поліпшення житлових умов, а також (як і договір комерційного найму) у разі смерті одного наймача або загибелі предмета договору. З інших підстав договір найму припиняється шляхом розірвання з ініціативи наймача або наймодавця.
Наймач жилого приміщення в будинках житлового фонду соціального використання в будь-який час, за згодою членів сім'ї, може вимагати розірвання договору найму житлового приміщення (ст. 89 ЖК). Розірвання ж договору на вимогу наймодавця здійснюється в судовому порядку і лише у виняткових випадках (з будинків, гразящіх обвалом і при самоправно зайнятих житлового приміщення) в адміністративному порядку.
Дострокове розірвання договору комерційного найму на вимогу наймодавця тягне виселення наймача і постійно проживають з ним осіб з найманого ними житлового приміщення. У тому випадку наймач і постійно проживають з ним громадяни виселяються без надання іншого житлового приміщення.
Інакше законодавство підходить до вирішення цього питання в договорі соціального найму. Оскільки розірвання договору може здійснюватися з різних підстав, РК передбачив такі наслідки виселення громадян: з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення, з наданням іншого жилого приміщення і без надання іншого житлового приміщення.
З наданням іншого благоустроєного житлового приміщення громадяни виселяються у випадках: якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню у зв'язку з відведенням земельної ділянки для державних або громадських потреб (ст. 92 ЖК); якщо житлове приміщення підлягає переобладнанню в нежитлове (ст. 92 ЖК); якщо будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом (ст. 93 ЖК); якщо житлове приміщення, займане наймачем і членами його сім'ї, в результаті капітального ремонту не може бути збережено (ст. 83 ЖК); якщо офіцери, прапорщики і мічмани, військовослужбовці надстрокової служби в Збройних Силах та прирівняні до них особи, що проживають у військових містечках, які втратили зв'язок із Збройними Силами (ст. 94 ЖК).
Надання громадянам у зв'язку з вселення в інше жиле благоустроєне приміщення має відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам, перебувати в межах даного населеного пункту і бути розміром не менше займаного. Інакше вирішується питання в разі заняття сім'єю квартири більшої площі і відсутності у них прав на додаткову житлову площу. При наданні житлового приміщення такій родині її розмір може бути збільшений, але не менше норми жилої площі на людину.
Житлове законодавство містить ряд підстави виселення громадян з наданням їм іншого житлового приміщення, у тому числі і невпорядкованого (п. 2.2. 1 ст. 95, 2.2. Ст. 100, ст. 108, 2.2. Ст. 110 ЖК). До цієї категорії належать громадяни, які отримали житлове приміщення в будинках колгоспів, якщо вони виключені з членів колгоспу або вийшли з колгоспу за власним бажанням; громадяни у разі визнання ордера на житлове приміщення недійсним; робітники і службовці, що припинили трудові відносини з підприємствами, установами, організаціями , а також громадяни, які виключені з членів колгоспу або вийшли з колгоспу за власним бажанням, які проживають у службових житлових приміщеннях, але мають право надання їм іншого житлового приміщення; працівники підприємств, установ, організацій, які поселилися в гуртожитку у зв'язку з роботою, за наявності підстав, передбачених у ч. 2 ст. 110 і ст. 108 ЖК.
Виселення без надання житлового приміщення застосовується у вигляді санкції за скоєний право порушення, якщо законом не встановлено інше.
До підстав для розірвання договору соціального найму без надання житлового приміщення РК відносить: систематичне руйнування і псування житлового приміщення наймачем, членами його сім'ї або інших спільно проживають з ним особами, використання приміщення не за призначенням, систематичне порушення правил співжиття, роблять неможливим проживання з вказаним особами в одній квартирі чи одному будинку при застосуванні заходів попередження і громадського впливу, неможливості спільного проживання осіб, позбавлених батьківських прав, з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав (ст. 98 ЖК), визнання виданого ордера на житлове приміщення недійсним внаслідок неправомірних дій отримали його осіб (2.1. ст. 100 ЖК). Припинення трудових відносин робітників і службовців, виключення з членів колгоспу осіб, всесвітів у службові житлові приміщення цих організацій, і не мають права на виселення з наданням іншого жилого приміщення (ст. 107, 108 ЖК), які закінчили терміну сезонних і тимчасових робіт та навчання в навчальних закладах (2.1. ст. 110 ЖК), також служить підставою для виселення без надання іншого житлового приміщення.
Найбільш часто зустрічаються в практиці випадки виселення з гуртожитку працівників підприємств, установ, організацій, які поселилися в гуртожитку у зв'язку з роботою, але звільнених за власним бажанням без поважних причин, за порушення трудової дисципліни або вчинення злочину (2.2. Ст. 110 ЖК). Так судова компанія у цивільних справах Верховного Суду РРФСР визнала обгрунтованим рішення Верховного Суду Башкирської АРСР, а позов Уфімського виробничого об'єднання ім. С.М. Кірова до Х.О. виселення її з гуртожитку у зв'язку з розірванням трудового договору за наказом адміністрації за вчинення прогулу без поважної причини підлягає задоволенню.

2. Порівняльний аналіз договорів комерційного та соціального найму
2.1. Відмінність договорів комерційного та соціального найму з предмета, суб'єктам, термінів, прав та обов'язків сторін, підстав зміни та припинення
Комерційний найм житлового приміщення є однією зі сфер реалізації права громадян на житло. І реалізується шляхом укладення договору комерційного найму житлового приміщення в будинках приватного, державного або муніципального житлових фондів. Згідно зі ст. 17 Основ федеральної житлової політики частки державного і муніципального житлових фондів, що надаються за договором комерційного найму, визначаються Урядом Російської Федерації і органами державного управління суб'єктів Російської Федерації.
Порядок, умови договору, форма договору комерційного найму, права та обов'язки сторін, розірвання договору регламентується гл. 35 ЦК. Договір комерційного найму житлового приміщення - це угода в силу якого одна сторона - собств [44] ннік житлового приміщення або уповноваженій ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому. Договір комерційного найму житлового приміщення укладається з власником житлового приміщення уповноваженій ним особам і громадянам на основі їх вільного волевиявлення і правомірного стану в цивільному обороті і є єдиною підставою виникнення житлових правовідносин. Надаване за таким договором житлове приміщення повинно знаходитись у приватному житловому фонді або державному і муніципальному фонді, не призначеному для соціального використання.
Наймодавцем у договорі комерційного найму житлового приміщення є власник житлового приміщення (громадянин, юридична особа, держава, суб'єкт Російської Федерації, муніципальні освіти, або уповноваженою ним особа. Наймачем житлового приміщення за договором найму комерційного може бути лише громадянин (п. 1 ст. 677 ГК ). Поряд з наймачем право користування житловим приміщенням за договором комерційного найму мають громадяни, які постійно проживають з ним (п. 2 ст. 677 ЦК). Серед них можуть бути як члени сім'ї наймача, так і інші особи, не водячи до складу сім'ї наймача . У договорі комерційного найму житлового приміщення повинні бути вказані громадяни, які постійно проживають у житловому приміщенні разом з наймачем. Якщо в договорі відсутні такі вказівки, то вселення інших осіб у житлове приміщення як постійно проживають з наймачем може бути вироблено за згодою наймодавця, наймача та громадян, які постійно проживають з наймачем. При вселенні в жиле приміщення несоршеннолетніх дітей такої угоди не потрібно (п. 2. ст. 677, ст. 679 ЦК).
В основі договору комерційного найму житлового приміщення - добровільну згоду сторін за всіма існуючими умовами, і цією межею він відрізняється від договору соціального найму, в основі якого - складний юридичний склад (потреба у поліпшенні житлових умов, постановка на облік, отримання ордера на житлове приміщення, укладання договору на основі ордера).
Предметом (об'єктом) договору комерційного найму житлового приміщення може бути ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок, частина квартири, житлового будинку). У багатоквартирному будинку наймач житлового приміщення за договором найму комерційного поряд з користувачем житловим приміщенням має право також користуватися загальними приміщеннями будинку та обладнанням за межами квартири (п. 2 ст. 673 ЦК).
Розмір жилого приміщення, що надається за договором комерційного найму, не обмежується (ст. 1 Основ федеральної житлової політики ¹⁾ і на відміну від договору соціального найму, де надання житлового приміщення провадиться в межах встановлених житлових норм.
Договір комерційного найму житлового приміщення укладається у письмовій формі (ст.674 ЦК), нотаріального посвідчення договору не вимагається. Відсутність письмової форми договору комерційного найму не тягне його недійсність.
Згідно зі ст. 683 ГК комерційний наймання житлового приміщення є договором терміновим (а соціальний найм - безстроковий договір) і укладається на термін, що не перевищує п'ять років. За терміном дії є два види договору комерційного найму житлового приміщення:
А) короткостроковий найм - на строк від одного року;
Б) довгостроковий найм - на строк від одного до п'яти років.
Якщо сторони термін дії договору комерційного найму не визначили, то договір вважається укладеним на п'ять років.
З метою гарантування житлових прав наймача та громадян, які постійно з ним проживають, ЦК передбачає переважне право наймача перед іншими особами на укладення договору комерційного найму на новий строк (ст. 684 ЦК).
Права та обов'язки сторін у договорі комерційного найму житлового приміщення визначаються угодою сторін, а також нормами ЦК. Стати власником житлового приміщення, отриманого в користування за договором комерційного найму, наймач може шляхом його викупу у власника.
Підстави і порядок розірвання договору комерційного найму передбачені ЦК (ст. 687). Причому на вимогу наймодавця даний договір може бути розірваний тільки в судовому порядку. У разі розірвання договору комерційного найму житлового приміщення наймач та інші громадяни, постійно з ним проживають, виселяються з житлового приміщення, без надання іншого житлового приміщення (ст. 688 ЦК). Більш докладно предмет, строк, ціна договору та ін ми розглянули у другому розділі роботи.
У Москві приміщення за договором найму комерційного надавалися черговикам м. Москви мають дохід на кожного члена сім'ї не менше 5000 руб. на місяць [45], включаючи дітей, непрацездатних членів сім'ї та утриманців. Житлове приміщення не можна поміняти, продати, заповідати. При поліпшенні матеріального становища можна укласти договір комерційного найму на велику площу. Квартплата і послуги оплачуються повністю без всяких пільг, а при відсутності грошей у наймача, як вже було сказано вище, наймач і його сім'я виселяються в примусовому порядку без надання житлового приміщення, тобто на вулицю. І тут вже не допоможуть словосполучення: «корінний москвич», «довгожитель м. Москви», «ветеран праці» і т.д.
Соціальний найм житлового приміщення
Поняття житлового фонду соціального використання дається в ст. 12 Основ федеральної житлової політики [47]. Даний фонд призначений насамперед для соціально слабко захищених категорій громадян, а також тих громадян, яким право отримати житло за договором соціального найму надано законом. Договір найму житла - це угода, за якою наймодавець надає в користування наймачеві та членам його сім'ї придатне для постійного мешкання житлове приміщення в житловому фонді соціального використання, як правило, у вигляді окремої квартири, в межах норми житлової площі, або зберігає за наймачем право проживання за договором найму в житловому приміщенні незалежно від його площі, а наймач зобов'язується використовувати це житлове приміщення за призначенням, своєчасно вносити плату за користування ним і за комунальні послуги (ст. 1 Основ федеральної житлової політики [48]). З наведеного визначення договору соціального найму житлового приміщення слід, що за даним договором проживають в даний час і ті, хто ще до вступу в силу другої частини ГК (тобто до 1 січня 196 р.) користувалися житловими приміщеннями за договором найму в будинках державного і муніципального житлових фондів незалежно від площі житлового приміщення.
Відмінність комерційного найму від соціального найму
Головна відмінність даних видів найму житлового приміщення полягає в їх назвах. Соціальний найм відповідає соціальним призначенням, комерційний найм - комерційному. Соціальний найм задовольняє постійну потребу наймача у житло, комерційний ж - тимчасову потребу в житлі. Договір соціального найму є реальним, а договір комерційного найму консенсусним.
Наймодавцем за договором соціального найму є: місцева адміністрація, державні або муніципальні підприємства, організації, установи. За договором комерційного найму - власник або уповноважений ним особа.
Договір найму житла є безстроковим, комерційного найму - не більше 5 років.
Але що найгірше - це виселення з приміщення, займаного наймачем за договором комерційного найму, у разі несплати квартплати, фактично на вулицю. Виселяються без надання жилої площі, як наймач, так і члени його сім'ї наймача.
Також житло, отримане за договором соціального найму можна приватизувати, а отримане за комерційним наймом не можна, не можна також поміняти, продати, подарувати, заповісти.
Вищесказане зведено в таблицю, яка наведена на наступній сторінці роботи і носить назву: «Порівняльна характеристика договорів соціального та комерційного найму житлового приміщення».
Порівняльна характеристика договорів соціального та комерційного найму житлового приміщення

Договір найму соціального

Відповідає соціальному призначенню

Задовольняє справжню потребу в житлі

Об'єкт договору: житлове приміщення, розташоване в будинках державного, Муніципального Житлового фонду

Є реальним

Наймодавець: місцева адміністрація, державні та муніципальні Підприємства, організації, установи

Безстроковий

Можна приватизувати житло

Договір комерційного найму

Відповідає комерційному призначенням

Задовольняє тимчасову потребу в житлі

Об'єкт договору: Житлове приміщення, розташоване в будинках державного, муніципального та приватного житлового фонду

Є косенсуальним

Наймодавець: Власник або уповноважена ним особа

Не більше п'яти років, далі переукладається заново

Не можна приватизувати житло

2.2. Аналіз судової практики
 
2.2.1. Практична реалізація виселення громадян з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення
Житловий кодекс РРФСР передбачає в якості основного виду виселення виселення з наданням громадянам іншого благоустроєного жилого приміщення. Громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше благоустроєне жиле приміщення, за винятком випадків, зазначених у Кодексі (ч. 3 ст. 90 ЖК УРСР).
«Надання приміщення не в цьому, а в іншому населеному пункті, хоча і б адміністративно підпорядкованому перше, істотно ущемляє інтереси громадян і є порушенням закону. Велике місто з районним поділом розглядається як єдиний населений пункт. Тому при виселенні житлове приміщення може бути надано в будь-якому районі міста. За межами ж риси даного населеного пункту житлові приміщення можуть бути надані тільки за згодою переселяються або якщо немає можливості надати його в тому ж населеному пункті (наприклад, у разі його ліквідації) ». [57]
Приміщення надаються для постійного проживання, звідси випливає, що вони повинні знаходитися в будинках капітального типу. [58]
Неприпустимо переселення громадян у приміщення, розташовані в будинках - бараках, які вважаються тимчасовими спорудами. Не може бути задоволено позов про виселення, якщо виселюваному пропонується житлове приміщення в будинку, що підлягає капітальному ремонту і тим більше знесенню.
Зміст поняття впорядкованості залежить від стану житлового фонду в цьому населеному пункті, розвиток водопостачання, каналізаційної системи, теплофікації, газифікації, електрифікації житлових будинків та окремих приміщень, тобто комунально-побутових зручностей. «Обмеження цієї вимоги межами« даного населеного пункту »зумовлено неоднаковим рівнем благоустрою житлових приміщень у різних населених пунктах країни». [59]
Не беруться до уваги такі чинники або так звані додаткові зручності, як поліпшена планування, підсобні, допоміжні приміщення нежитлового характеру (комори, антресолі, вбудовані шафи і т.д.), наявність балконів. "Надаване жиле приміщення має відповідати середньому рівню побутових зручностей, досягнутого в даному населеному пункті. Визначення названих факторів входить до компетенції суду, який розглядає позов про виселення. [60]
Не потрібно, щоб надається приміщення було однаковим і рівноцінним за зручностей з займаним. Отже, надається приміщення може у будь - якому відношенні якісно поступатися вилучається. Тому не можна погодитися з думкою Л. М. Васильченко про те, що при переселенні наймача в інше жиле приміщення він не може бути позбавлений тих зручностей, які мав на колишній квартирі. [61] У всякому разі виселювані не вправі вимагати таких зручностей, які в даному населеному пункті ще не набули широкого поширення. Інакше кажучи, надаються приміщення повинні мати ті види комунальних зручностей, які є в більшості житлових будівель державного, муніципального та громадського житлового фонду в даному населеному пункті.
Наприклад, відділ з обліку та розподілу житлової площі Кіровського райвиконкому пред'явив позов до громадянки Ш. про виселення з наданням однокімнатної квартири площею 20 кв. м у зв'язку зі зміною цільового призначення будинку - переобладнанням його в нежитловий. Заперечуючи проти позову, відповідачка пояснила, що спільно з нею проживає син старше дев'яти років, а це дає їй право на отримання двох кімнат. Кіровський районний суд виніс рішення про виселення Ш., пославшись на те, що вона займає зараз кімнату розміром 18 кв. м і в результаті виселення її житлові умови не погіршуються. Московським міським судом рішення залишено без зміни. Переглянувши справу в порядку нагляду, президія Московського міського суду виправив допущену помилку - скасував рішення народного суду і передав справу на новий розгляд, вказавши на порушення судом вимог закону, відповідно до якого відповідачка у разі її виселення мала право на надання їй житлового приміщення з двох кімнат. При новому розгляді відділ з обліку та розподілу житлової площі відмовився від позову і справу було виробництвом припинено. [62]
Також за розміром надається жиле приміщення має бути не меншим за те, яке займав наймач, однак не більше приміщення, належного йому з родиною по нормі житлової площі (не більше 12 кв. М на людину).
Житловий кодекс також встановив, що якщо наймач або проживає з ним член сім'ї має право на додаткову житлову площу і фактично користується нею, жиле приміщення надається з урахуванням норми додаткової житлової площі (ч. 3 ст. 96 ЖК УРСР). Якщо він користувався додаткової житлової площею у вигляді окремої кімнати, йому також повинна бути надана додаткова жила площа у вигляді окремої кімнати. «Наведемо приклади. Сім'я з трьох осіб, жоден з яких не має право на додаткову площу, займала двокімнатну квартиру з житловою площею 45 кв. м. Такий сім'ї повинна бути надана двокімнатна квартира не менше 36 кв. м житлової площі. Якщо ж один з членів сім'ї має право на додаткову площу, то їм повинна бути надана квартира в усякому разі не менше тієї, яку вони займали.
Сім'я з п'яти осіб займала трикімнатну квартиру з житловою площею 40 кв. м. У
з розрахунку 9 кв. м на людину. У нашому прикладі сім'я повинна отримати квартиру не менше ніж з трьох кімнат і не менше 45 кв. м житлової площі. (5 * 9) ».
«При визначенні розміру наданого житлового приміщення до уваги береться лише житлова площа, без урахування розміру іншої корисної площі (підсобних приміщень, коридору, кухні, ванни і т.п.), якщо навіть вона була переобладнана під житло, але без дотримання встановленого порядку виробництва переобладнання ». [63]
У постанові пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 роз'яснено, що слід також враховувати стан здоров'я яких виселяють громадян та інші заслуговують уваги обставини, що утрудняють користування наданим жилим приміщенням (п. 15). Так, не допускається заселення однієї кімнати особами, які страждають важкими формами деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим вони не можуть проживати з членами своєї сім'ї в одній кімнаті. Або ж подібні обставини можуть бути обумовлені умовами праці, побуту, забезпечення соціальними послугами (наприклад, інвалід змушений переїхати в район, віддалений від поліклініки за відсутності розвинених транспортних комунікацій); складом сім'ї; характером відносин, що склалися між виселюваним та іншими особами; сильним психічним впливом, викликаним особливостями конкретних умов нового місця проживання, і т.п. «Так, наприклад, судовій практиці відомі випадки відмови у позові про виселення з тих підстав, що В. поселяли в одній квартирі з Ч., з яким дружина В. раніше перебувала в близьких відносинах; вікна квартири, що надається виходили на кладовищі, де поховано доньку відповідачки і т.д. »[64]
Перелік підстав, за якими допускається виселення з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду, наводиться в статті 91 ЖК УРСР і включає в себе наступне:
- Будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню (ст. 92 ЖК);
- Будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом (ст. 93 ЖК);
- Будинок (жиле приміщення) підлягає переобладнанню в нежилий (ст. 93 ЖК).
З наданням іншого благоустроєного житлового приміщення також можуть бути виселені особи, які припинили зв'язок із Збройними Силами (ст. 94 ЖК РРФСР).
Розглянемо кожен із перелічених підстав більш докладно.
1. Надання жилого приміщення у зв'язку із знесенням житлового будинку.
Виселення громадян у зв'язку зі зносом житлових будинків державного, муніципального або громадського житлових фондів "зазвичай пов'язано зі здійсненням планової забудови міст та інших населених пунктів, що нерідко пов'язано зі знесенням, як правило, невеликих житлових будинків або будинків застарілих типів." [65]
У законі визначено порядок надання житлового приміщення громадянам, яких виселяють у зв'язку із знесенням будинку (ст. 92 ЖК РРФСР). Якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню у зв'язку з відведенням земельної ділянки для державних або громадських потреб, яких виселяють з нього громадянам інше благоустроєне жиле приміщення надається підприємством, установою, організацією, яким відводиться земельна ділянка. В інших випадках зносу будинку (наприклад, у зв'язку з його непридатністю) громадянам, яких виселяють з цього будинку, інше благоустроєне жиле приміщення надається підприємством, установою, організацією, яким належить будинок, або органом місцевого самоврядування.
Надаване жиле приміщення має відповідати всім вимогам, що пред'являються до благоустроєного жилого приміщення. У разі відмови громадян оселитися в наданому облаштованому житловому приміщенні, зазначені вище підприємство, установа, організація мають право звернутися до суду з позовом про виселення.
Так, подружжя С. і Г. проживали в будинку, який за рішенням місцевої адміністрації міста підлягав знесенню. Оскільки С. і Г. відмовилися переселитися з будинку, що зноситься в надану їм однокімнатну квартиру площею 21,7 кв. м, підприємство пред'явило до них позов про виселення з будинку з наданням згаданої однокімнатної квартири.
Митіщинській міський суд Московської області задовольнив позов
Судова колегія у цивільних справах Московського обласного суду це рішення залишила без зміни.
Президія Московського обласного суду задовольнила протест заступника Голови Верховного Суду України про скасування судових постанов і про направлення справи на новий розгляд з таких підстав.
Суд загальної юрисдикції мотивував рішення тим, що виселення подружжя С і Р. з будинку, що зноситься в однокімнатну квартиру не погіршує їхні житлові умови, оскільки замість двох житлових кімнат площею 27,1 кв. м надається окрема упорядкована однокімнатна квартира розміром 21,7 кв. м, у той час як норма надання житлової площі на одну людину в місті становить 8 кв. м.
Про відповідність наданого відповідачам жилого приміщення встановленим норах відзначається і у визначенні судової колегії обласного суду. Однак зазначені доводи судів суперечать вимогам ст. ст. 38 і 96 ЖК УРСР.
Оскільки відповідачі користувалися в будинку, що підлягає будинку двома житловими кімнатами площею 27,1 кв. м (що не заперечується позивачем у позовній заяві та підтверджується фінансово-особовим рахунком), у відповідності зі статтею 38 ЖК їм повинна бути надана інша житлова площа розміром не менше 24 кв. м
Позивач ж надає відповідачам квартиру площею 21,7 кв. м, тобто менше передбаченої законом норми, що обмежує їхні інтереси. При цьому необхідно враховувати і те, що Г., як видно зі справи, страждає професійним захворюванням - екземою кистей рук, а С. - виразковою хворобою та іншими захворюваннями.
Надання їм житлової площі меншого розміру, ніж це передбачено законом, має для них суттєве значення. [66]
Після розпаду сім'ї (наприклад, розірвання шлюбу) і роздільного ведення господарства ізольована квартира фактично перетворюється в комунальну. Той факт, що наймач не справив розділ квартири і на нього не відкрито окремий особовий рахунок, не має юридичного значення ». [67]
Прикладом може служити справа з практики прокурорського нагляду у цивільних справах, коли Саратовське виробниче об'єднання «нітрон" пред'явило в суд позов до С. Тарасову і М. Тарасової про виселення їх з неповнолітньою дитиною з квартири. Вимога мотивовано тим, що будинок, в якому проживають відповідачі, у зв'язку з аварійним станом підлягає знесенню, однак вони відмовилися добровільно переселитися на іншу площу.
Рішенням Заводського районного суду від 14 жовтня 1993 р. позов задоволено, Тарасові виселені з займаної квартири. Суд зобов'язав ВО «нітрон» надати Тарасовим кімнати площею 12,7 кв. м, 9,6 кв. м, і 12, 9 кв. м у квартирі за іншою адресою.
Ухвалою судової колегії в цивільних справах Харківського обласного суду від 10 листопада 1993 р рішення суду залишено без зміни.
У протесті заступника Генерального прокурора РФ, внесеному до колегії у цивільних справах Верховного суду РФ у зв'язку з відсутністю кворуму в президії Саратовського обласного суду, було поставлено питання про скасування винесених у справі судових рішень з мотивів їх необгрунтованості.
Ухвалою судової колегією Верховного Суду РФ від 21 липня 1994 р протест задоволено, справу направлено на новий розгляд з таких підстав.
З матеріалів справи виходить, що квартира, яку займає відповідачами, була надана Р. Тарасової на сім'ю з п'яти осіб у 1964 році. Згідно ордеру Р. Тарасова вселилася в квартиру разом із чоловіком - В. Тарасовим, дочкою - Г. Тарасової, і сином - С. Тарасовим. Згодом у квартиру вселилася дружина сина - М. Тарасова, а в 1989 році у них народилася дитина. На квартиру було відкрито один особовий рахунок.
Таким чином, С. і М. Тарасові проживали в квартирі як члени сім'ї наймача.
Пізніше Р. та В. Тарасові шлюб розірвали, а С. і М. Тарасові стали вести роздільне з ними господарство.
У зв'язку з майбутнім знесенням будинку наймачеві квартири Р. Тарасової об'єднання «нітрон» надало однокімнатну квартиру, В. Тарасову - кімнату в квартирі, де проживають інші наймачі. Тарасові Р. та В. добровільно переселилися на надану жилу площу.
С. Тарасову на сім'ю з трьох осіб надано три кімнати в комунальній квартирі, де проживає ще одна сім'я з двох чоловік.
Тарасові С. і М. відмовилися переселитися на надану жилу площу, вимагаючи надання окремої квартири.
Згідно статті 91 ЖК УРСР, громадяни виселяються з житлових приміщень, що підлягають знесенню, з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення.
Відповідно до статті 96 ЖК УРСР надається громадянам у зв'язку з виселенням житлове приміщення має відповідати вимогам статей 40 і 41 ЖК УРСР, перебувати в межах даного населеного пункту і бути розміром не менше займаного.
Якщо наймач займав окрему квартиру або більше однієї кімнати, йому відповідно повинна бути надана окрема квартира або житлове приміщення, що складається з того ж числа кімнат.
Задовольняючи вимогам позивача про виселення Тарасових С. ​​і М., суд виходив з того, що відповідачі не вправі вимагати надання окремої квартири, оскільки проживали з наймачем квартири різними сім'ями, вели роздільне господарство і фактично окремою квартирою не користувалися.
Однак судом не враховані всі обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.
Згідно зі статтею 53 ЖК УРСР члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму житлового приміщення.
Якщо ж особи перестали бути членами сім'ї наймача, але продовжують проживати в займаному житловому приміщенні, вони мають такі ж права і обов'язки, як наймач та члени його сім'ї.
Отже, відповідачі Тарасові С. та М., хоча і перестали бути членами сім'ї
Р. Тарасової, користувалися такими самими правами на житлову площу, якими користувалася Р. Тарасова.
У зв'язку з цим висновок суду про те, що відповідачі, як провідні роздільне господарство, фактично вже не користувалися окремою квартирою, не можна визнати вірним.
Надання жилого приміщення у зв'язку із загрозою обвалу будинку.
Як відомо, житлові будинки (житлові приміщення) під впливом часу, природних умов і в результаті їх використання можуть прийти в стан, що загрожує обвалом. Виселення з будинків (жилих приміщень), що загрожують обвалом, в силу необхідності прийняття невідкладних заходів щодо запобігання нещасних випадків проводиться в адміністративному порядку (ч.2 ст. 90 ЖК УРСР).
Цей порядок, як більш оперативний у порівнянні з судовим, встановлений з метою запобігання нещасних випадків.
«Загроза будинку (жилого приміщення) обвалом поняття більш вузьке, ніж непридатність будинку (жилого приміщення) для проживання, про яку йдеться у статті 8 ЖК УРСР і яка є підставою для знесення будинку або переобладнання його в нежитловий. Вона представляє окремий випадок непридатності будинку (жилого приміщення) для проживання, який виділений в спеціальну правову норму у зв'язку з підвищеною небезпекою для проживання в ньому громадян і необхідністю вжиття термінових заходів до їх переселення в інші будинки (приміщення) ». [68]
Перш, ніж дати дозвіл на виселення, прокурор повинен з'ясувати: чи дійсно будинок або приміщення, в якому проживає наймач, загрожує обвалом; чи надається виселюваному інше благоустроєне житлове приміщення?
Житлове законодавство передбачає ще один випадок, при якому
відбувається розірвання договору найму та виселення в інше благоустроєне жиле приміщення наймача та членів його сім'ї - коли при проведенні капітального ремонту будинку виникає положення, яке вимагає виселення наймача з наданням йому іншого жилого приміщення не у тимчасове, а у постійне користування (ч. 5 ст. 82 і ст. 83 ЖК УРСР).
«Розглядаючи правила переселення громадян в інші житлові приміщення при проведенні капітального ремонту будинку, необхідно перш за все розрізняти два випадки.
В одному, передбаченому статтею 82 ЖК, мова йде, в принципі, про переселення наймача та членів його сім'ї у придатний для житла приміщення лише на час ремонту, після чого вони повертаються до своєї відремонтоване житлове приміщення. В іншому, передбаченому частиною 5 статті 82 і статті 83 ЖК, питання стоїть про надання наймачеві та членам його сім'ї у постійне користування іншого благоустроєного житлового приміщення замість займаного. »[69]
У першому випадку договір найму на житлове приміщення за місцем постійного проживання не розривається, на відміну від другого, коли договір найму повинен вважатися припиненим у випадку, якщо предмет договору перестав існувати (наприклад, житлове приміщення перетворилося в підсобне приміщення) або зазнав значних змін.
Так, відповідно до статті 83 ЖК УРСР, коли житлове приміщення, займане наймачем і членами його сім'ї, в результаті капітального ремонту не може бути збережене або істотно збільшиться і у наймача утворяться надлишки жилої площі, наймачеві та членам його сім'ї повинно бути надано інше благоустроєне жиле приміщення до початку капітального ремонту. Якщо в результаті капітального ремонту жиле приміщення істотно зменшиться, на вимогу наймача йому та членам його сім'ї повинно бути надано інше благоустроєне жиле приміщення (також до початку ремонту).
Із змісту наведених правил видно два випадки: а) коли житлове приміщення не може бути збережене або розмір його настільки збільшиться, що у наймача утворяться надлишки жилої площі, і б) коли розмір житлового приміщення істотно зменшиться. Відповідно розрізняються і виникають зобов'язання.
У першому випадку наймодавцю належить право вимагати переселення наймача в інше благоустроєне жиле приміщення. Наймач не має права вимагати повернення йому після капітального ремонту колишнього житла, але може вимагати, щоб надається жиле приміщення відповідало вимогам закону (ст. 96 ЖК РРФСР).
У другому випадку наймачеві належить альтернативне право: а) вимагати надання іншого благоустроєного житлового приміщення, що відповідає умовам, встановленим законом;
б) вимагати повернення йому відремонтованого житла. Якщо це житло збереглося (хоча б і зменшилося), наймодавець не вправі відмовити наймачу і висувати вимоги про його переселення в інше житлове приміщення.
У цьому зв'язку важливо визначити, за яких умов треба вважати, що житлове приміщення не зберігається, що розуміється під істотним його збільшенням, а також і під істотним його зменшенням.
«При вирішенні цього питання слід, мабуть, виходити з роз'яснень, які ще до прийняття Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік та Житлового кодексу були дані Верховним Судом СРСР і Верховним Судом РРФСР. Вони вказували, що головною умовою визнання приміщення не збереглися є повне його знищення, то є таке його переобладнання, при якому воно перетворено в місце загального користування або зробилося частиною іншого жилого приміщення. Однак житлова площа не може бути визнана знищеної, якщо в ній вироблено благоустрій або якщо житлове приміщення перетворене на окрему квартиру ». [70] [1] Поява нових якостей (благоустрій, ізольованість) зовсім не означає, що воно більше не існує, і наймач втратив право вимагати його повернення. Зберігає він це право і в тому випадку, коли відбувається відоме збільшення розмірів житлового приміщення (без утворення значних надлишків житлової площі), також як і зменшення його.
Питання про істотне збільшення житлового приміщення досить ясний, оскільки правила статті 83 ЖК уточнюють, що мова йде про освіту зайвої житлової площі. Пленум Верховного Суду СРСР у постанові від 3 квітня 1987 вказав, що збільшення житлового приміщення вважається істотним, якщо його розміри перевищать встановлену законодавством суб'єкта Російської Федерації норму житлової, а також додаткової площі (при наявності права на неї), в результаті чого утворюються її надлишки (п.26).
Однак представляється необхідним мати на увазі і вимоги статті 41 ЖК УРСР про облік заслуговують уваги обставин. Зокрема, якщо утворилися надлишки житлової площі дозволяють виключити мало місце проживання в одній кімнаті осіб різної статі старшими за дев'ять років, крім подружжя, то навряд чи при цьому положенні слід вважати, що значне збільшення житлового приміщення позбавляє наймача права на його повернення.
Проект перебудови або перепланування житлових приміщень при капітальному ремонті заздалегідь визначає, чи збережеться приміщення і чи не буде воно істотно збільшено або зменшено в розмірі. Якщо проектом визначено умови, передбачені статтею 83 ЖК УРСР, наймач має право відмовитися від тимчасового переселення і вимагати, щоб йому відразу, до початку ремонту, було надано в постійне користування інше благоустроєне жиле приміщення.
Прикладом може служити визначення Судової колегії в цивільних справах Верховного Суду РРФСР за наступним справі.
Наймач квартири (розміром 47,7 кв. М) К. проживає в ній з сім'єю з семи осіб: з дочкою О. і її сином, а також з дочкою Ж. з чоловіком і двома дітьми.
У зв'язку з необхідністю капітального ремонту сім'ї К. на час його проведення надано на п'ять чоловік (з урахуванням того, що О., уклавши трудовий договір про роботу в Красноярському краї, забронювала жиле приміщення до вересня 1990 р.) трикімнатна квартира розміром 40,3 кв. м. Проте К. і члени її сім'ї відмовилися від такого переселення, вимагаючи надання в постійне користування житлової площі на сім чоловік з урахуванням того, що у них фактично утворилося дві сім'ї.
Виконком Майкопського міської ради народних депутатів, не погодившись з цією вимогою, звернувся до суду з позовом про виселення їх на час капітального ремонту житлового будинку у надану квартиру.
Рішенням Майкопського міського суду Адигейської автономної області (залишеним без зміни ухвалою судової колегії в цивільних справах суду Адигейської автономної області) позов задоволено.
Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РРФСР задовольнила протест заступника Прокурора України про скасування судових постанов і направлення справи на новий розгляд, пославшись, зокрема, на наступне.
Задовольняючи позов виконкому, суд виходив з вимог статті 82 ЖК УРСР, згідно з якою при проведенні капітального ремонту будинку державного або громадського житлового фонду, коли ремонт не може бути проведено без виселення наймача, наймодавець зобов'язаний надати наймачу і членам його сім'ї на час капітального ремонту інше жиле приміщення, не розриваючи при цьому договору найму на ремонтується приміщення, а в разі відмови наймача від переселення в це приміщення наймодавець може вимагати переселення його в судовому порядку.
Однак, як видно з прилученою до справи копій рішення Майкопського міськвиконкому, на першому поверсі будинку, в якому проживають відповідачі, в результаті капітального ремонту має бути обладнано приміщення під комплексну приймальний пункт побутового обслуговування населення, квартира ж, як вбачається з матеріалів справи, також знаходиться на першому поверсі. У зв'язку з цим у позовній заяві зазначено, що родині К. передбачається надати іншу квартиру в цьому ж будинку, що в судовому засіданні підтвердив і голова міськвиконкому.
Тим часом відповідно до статті 83 ЖК УРСР в тих випадках, коли жиле приміщення, займане наймачем і членами його сім'ї, в результаті капітального ремонту не може бути збережено, наймачу та членам його сім'ї повинно бути надано інше благоустроєне приміщення до початку капітального ремонту.
Суд же не врахував даної обставини, не дослідив його і не дав йому оцінки.
Наведемо приклад. Адміністрація Залізничного району міста Новосибірська звернулася до Залізничного районного суду з позовом до Баєвський Е.А, до Конопльова К.С. про виселення з житлового приміщення, вказавши, що в 1971 році між ЖЕУ № 4 і квартиронаймачем
Баєвський Е.А.бил укладений договір найму житлового приміщення. Згідно зі статтею 56 ЖК УРСР і пункту 9 Правил користування жилими приміщеннями, наймач зобов'язаний своєчасно вносити квартирну плату та плату за комунальні послуги за затвердженими в установленому порядку тарифами. Однак квартиронаймач Баєвська Є.А. з листопада 1994 року не здійснює оплату за користування жилим приміщенням і комунальні послуги. Заборгованість відповідачки по квартирній платі на 01.10.98 року склала 3 591 рубль 76 копійок. 06.06.97 року їй вручали попередження про погашення боргу, але погасити борг добровільно вона відмовляється. У результаті чого адміністрація просила розірвати договір найму житлового приміщення на житлову площу 42 кв. м за адресою: вул. Челюскінців, 30-168 між Баєвський Є.А. і ЖЕУ № 4 адміністрації Залізничного району, виселити Баєвська та членів її сім'ї.
У судовому засіданні представник позивача підтримав свої позовні вимоги, доповнивши, що заборгованість на період з грудня 1995 року по березень 1999 року становить 3278 рублів 35 копійок.
Відповідач Конопльов К.С. в судове засідання не з'явився, причину неявки суд не повідомив.
Відповідачка Баєвська Е.А в судовому засіданні позов визнала частково і пояснила, що у неї справді є заборгованість по квартплаті за період з грудня 1995 року по березень 1999 в сумі 3278 карбованців 35 копійок. Вона не платить за квартиру і комунальні послуги, оскільки вважає, що позивач неналежним чином експлуатує житловий фонд.
Суд, вислухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, знайшов позовні вимоги обгрунтованими та такими, що підлягають задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до частини 2 статті 687 ГК РРФСР договір найму житлового приміщення може бути розірваний у судовому порядку на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін.
Проте, в силу статті 687 ЦК України суд надає Баєвський Є.А. термін до 03 березні 2000 року для усунення порушення, тобто для внесення плати за житлове приміщення в сумі 3278 карбованців 35 копійок. Якщо протягом зазначеного вище терміну Баєвська Є.А. не усуне допущених порушень або не прийме всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця прийме рішення про розірвання договору найму житлового приміщення. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору найму житлового приміщення може відстрочити виконання рішення на строк не більше року.
Посилання Баєвський Є.А. про те, що позивач неналежним чином експлуатує знаходиться у нього на балансі житловий фонд, суд не може прийняти до уваги, так як відповідачем не представлені докази. [71]

2.2.2. Виселення громадян без надання іншого жилого приміщення
При відмові особи, винної у створенні обстановки неможливості спільного проживання, від обміну воно може бути виселено без надання іншого житлового приміщення.
Як приклад наведемо наступну справу. 18.08.99 р. Доржіева Д.Л. звернулася в
суду з позовом до Доржіеву Б.Б. про примусовий обмін житлової площі, з яким у неї
був зареєстрований шлюб 19.07.94, який тривав до 19.08.98. Проживання в одній квартирі стало неможливим через постійне побиття Доржіевим Б.Б дружини як під час шлюбу, так і після його розірвання. Спільних дітей у Доржіевих немає. У Доржіевой Д.Л. є одна дитина від першого шлюбу.
Доржіева Д.Л. просила провести примусовий обмін двокімнатної квартири по вулиці Жовтнева, 10-17, яка була надана Хлібокомбінатом Доржіеву Б.Б. в 1987 році після закінчення ним інституту та направлення на роботу.
Представник ВАТ Хлібокомбінат "Новосібірскхлеб" проти обміну не заперечував, висловив лише свою думку, що запропонований Доржіевой варіант обміну погіршує житлові умови Доржіева, так як будинок старий, кімната знаходиться на першому поверсі. Він також пояснив, що в травні 1999 року Доржіева Д.Л. зверталася до нього з обмінними картами, які він без присутності Доржіева Б.Б. відмовився схвалити.
Як варіанти обміну Доржіева Д.Л запропонувала для себе з дочкою - однокімнатну квартиру розміром 19 кв. м по вулиці Радянська, 36-1, для Доржіева Б.Б. кімнату розміром 16 кв. м у квартирі № 2 по вулиці Горького, 42.
Доржиев Б.Б. відмовився від такого обміну, оскільки будинок, де йому запропоновано житло, побудований в 1935 році, квартира на першому поверсі, висота якого сотавляет 1,5 м до рівня підвіконня, в квартирі проживає п'ять чоловік.
Але в судове засідання Доржиев Б.Б. не з'явився, місце його знаходження встановити не вдалося. Представник "Новосібірскхлеб" також не з'явився. Треті особи, які бажають переїхати в квартиру Доржіевих, в суді не заперечували з приводу обміну.
Суд при розгляді справи врахував роз'яснення Постанови Пленуму Верховного Суду РФ "Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу РРФСР" від 26.12.84 (п. 12) в редакції постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 21.12.93, при розгляді справи здійснив ретельну перевірку, врахував доводи та інтереси членів сім'ї, що проживають у житловому приміщенні, що підлягає обміну, і прийшов до висновку, що позов Доржіевой Д.Л. до Доржіеву Б.Б. про примусовий обмін житлового приміщення підлягає задоволенню.
На підставі рішення суду було вироблено переселення обмінюються сторін. [72]

2.2.3. Виселення громадян з житлових приміщень в адміністративному порядку
При розгляді матеріалів прокурори повинні ретельно з'ясовувати, хто, коли, в якому порядку, на яку житлову площу вселився, в кожному конкретному випадку правильно оцінювати отримані докази і лише тоді вирішувати - дати санкцію на виселення або відмовити.
ПРЕО Кіровського району Санкт-Петербурга, навіть не з'ясувавши, хто зайняв квартиру 59 будинку 4 по пр. Ветеранів, звернулося в прокуратуру району за санкцією на виселення сім'ї
Бєлкіної. Прокурор району квапливо виніс постанову про її адміністративному виселення. Однак у скарзі прокурору міста Бєлкіна вказала, що квартиру 59 не займала, разом з родиною постійно проживає в тому ж будинку, але в квартирі 23. Квартира ж 59 півроку пустувала, тому донька Шалаєва зі своєю сім'єю і зайняла її. Скарга підтвердилася. [73]
Н. Шарило також вказує на те, що прокурори районів часом не викликають у прокуратуру представників відомств - власників службових житлових приміщень, коли місцева адміністрація просить про виселення в адміністративному порядку осіб, які самоправно зайняли їх, не з'ясовують, чи потрібна ця житлова площа відомству, в тому числі в якості службової. А з'ясовувати це треба, оскільки службові кімнати нерідко тривалий час не використовуються і не заселяються. І не тільки з'ясовувати, але і приймати відповідні заходи. Так, прокурор Виборзького району Санкт-Петербурга виніс постанову про адміністративне виселення Симоновим разом з шістьма неповнолітніми дітьми з порожнім кілька років службової кімнати
12,5 кв. м. До цього Симонова протягом 11 років проживали в сусідній службовій кімнаті 17,6 кв. м. Прокурор, на нашу думку, мав право звернутися до житлові органи з проханням про поліпшення житлових умов багатодітної сім'ї, запитавши думку трудового колективу і громадської комісії з житлових питань, проте не зробив цього.
Часто залишається без уваги таке порушення закону, як видача ордерів на заселення квартир, визнаних непридатними для постійного проживання - пише Н. Шарило. Але ж такі житлові приміщення заселенню не підлягають, і питання про їх використання у кожному конкретному випадку має вирішуватися місцевою адміністрацією.
Відділ з обліку та розподілу житлової площі Сестрорєцького райвиконкому звернувся до прокурора району із заявою про виселення махалово з дитиною з самоправно зайнятою, пустувала з 1987 року, сусідньої (10,36 кв. М) кімнати. Як з'ясувалося, квартира, в якій проживала махалово, визнана непридатною для постійного проживання, оскільки приміщення практично не опалювалися, підлоги прогнили, будинок осів і списаний. Тим не менше з жовтня 1989 року на це приміщення було видано ордер. Каплунова. Прокурор виніс постанову про виселення в адміністративному порядку махалово, і замість того, щоб поставити питання про
визнання ордера, виданого Каплунова, недійсним і про покращення житлових умов махалово, порушив відносно неї провадження про адміністративне правопорушення. На наш погляд, у подібних випадках прокурори, одночасно з винесенням постанови про виселення повинні вживати заходів на захист порушених прав громадян.

Висновок
Законами України та м. Москви досить прописаний дане питання. Ось тільки комерційний найм для бюджетників недоступний. Наше місто будує житло для своїх громадян і черга на поліпшення житлових умов рухається. У першочерговому і позачерговому порядку забезпечуються житлом пріоритетні категорії громадян. Довгожителі Москви, учасники та інваліди ВВВ та інші. Отримуючи квартири, вони відразу ж приватизують їх і заповідають онукам. Тобто чим більше будує житла місто, тим менше цього житла у міста залишається, так як воно переходить у власність громадян і тим більше необхідно будувати, щоб забезпечити житлом черговиків.
Необхідною умовою для отримання житла за договором соціального найму є потреба громадян у поліпшенні житлових умов. Підстави визнання громадян потребуючими поліпшення житлових умов передбачено Житловим Кодексом України (ст. 29), «Зразковими правилами обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання приміщень в УРСР», затвердженими постановою Ради Міністрів РРФСР від 31 липня 1984 р. № 335 (з наступними змінами та доповненнями), а також житловим законодавством суб'єктів Російської Федерації.
Законом також встановлено більш першочергові категорії громадян на поліпшення житлових умов. Це суперечить здоровому глузду і дає можливість органам виконавчої влади на місцях не забувати на місцях про забувати про свої інтереси.
Більше того - будь-яка бабулька, яка прожила більше 15 років в комуналці і проживає в Москві більше 40 років, є позачерговиків на поліпшення
житлових умов (через рік після постановки на облік), от тільки наші бабусі цього не знають, а в житлових відділах їм чомусь цього не говорять.
Я сам проживаю в трикімнатній комунальній квартирі. Знання, отримані мною в інституті, допомогли поліпшити житлові умови не тільки мені, а ще моїй сусідці і рідний тітки. Моя сусідка: Волкова Лідія Яківна, 65 років, стала на чергу на поліпшення житлових умов, потім оформила II групу інвалідності. Відстоявши в черзі календарний рік, вона отримала квартиру. А я приєднав її кімнату до своєї, хоча в третій кімнаті проживає сусід з колишньою дружиною його сина, тобто дві сім'ї і він теж претендував на цю кімнату. Більш того, отримані знання допомогли мені зробити ремонт в цій кімнаті за рахунок нашого Деза.
Моя тітка Прощенко Антоніна Петрівна є пекло загиблого при виконанні службових обов'язків. Її чоловік загинув на Сході більше 40 років тому (військовослужбовець - капітан СА). Буквально змусив її стати в чергу на поліпшення житлових умов. Відстоявши рік, вона отримала квартиру в Ховрино, а потім з'їхалася з дочкою.
Висновок такий: громадянам необхідно знати житлове право, необхідно вільно орієнтуватися в законах. Це дозволить прискорити отримання житла черговикам у кілька разів. Закони є і громадяни Росії мають їх знати і вміти користуватися ними практично.
У нашому законодавстві не прописано поняття «першочерговиків» (скільки років за законом стоїть у черзі ця категорія). У чиновників це питання викликає перший тремтіння - громадянам це знати не можна. У нас в Північному окрузі Москви неможливо ознайомитися зі списками черговиків по своїй категорії. Громадянам не можна знати, хто за ким стоїть у цьому списку. У Східному окрузі списки черговиків вивішуються на вулиці. Наприклад, управа «Преображенське» повісила їх на тролейбусній зупинці «Палац творчості» (Б. Черкизовская вул.).
Та й взагалі, громадянин пише, наприклад, заява чиновника з питань житлового права, чиновник відповідь не пише, а пише виконавець. Виконавець у нас, наприклад, в ДЕЗ «Коптєво» - дівчинка з середньою освітою. Чиновник сам же в кращому випадку інженер, тобто з юриспруденцією не пов'язаний і не знає, що це таке. Отже, будь-якої його відповідь, будь він навіть хоч десять разів правий, є незаконним, тому що він некомпетентний, і все одно і громадян приймають і відповідають на питання письмово й усно і тлумачать право як хочуть. Мені здається, що це неправильно, тому що , Наприклад, лікарем не поставлять працювати людину, що не має цієї кваліфікації. У законі «Про освіту» сказано, що педагог повинен мати відповідне освітній ценз. Ось тільки право складно тлумачити всім і вся.
Узагальнюючи вищесказане, можна доповнити зроблений висновок: закони є, закони гарні, але на місцевому рівні чиновники їх не виконують і одних тільки знань юриспруденції громадянами недостатньо, необхідно знати, як було сказано раніше, як застосовувати ці знання практично. Саме це і була одна з причин, по яких я пішов вчитися за програмою другої вищої освіти і став вивчати право.
Бібліографія
Нормативно - правові акти
1. Житловий кодекс РРФСР. Офіційний текст за станом на 1 березня 1997 року. Вступна стаття к.ю.н. П.В. Крашеніннікова. -М.: Видавнича група ИНФРА - М - НОРМА, 1997. - 106 с.
2. Закон Російської Федерації від 24.12.92 № 4218-1 (ред. від 21.04.97.) "Про основи федеральної житлової політики". Житлове законодавство Росії. Збірник нормативних документів з коментарями. Укладач Примаков Д.В. - М.: Агентство БІЗНЕС-ІНФОРМ, 1998,-с. 161-166.
3. Закон м. Москви від 23 січня 2002 р. № 2 «Про пріоритети надання в користуванні або придбання у власність за допомогою міста житлових приміщень у 2002 - 2003 роках», Гарант, ст. 3 п. 3
4. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації частини другої (постатейний). Керівник авторського колективу і відповідальний редактор О.М. Садиков. - М.: Юридична фірма Контракт. ИНФРА-М-НОРМА, 1996. - 800 с.
5. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний). Вид. третє, ісп. і доп. / Керівник авторського колективу і відповідальний редактор доктор юридичних наук, професор О.М. Садиков - М.: Юридична фірма Контракт; ИНФРА-М, 1998. - 799 с.
6. Конституція Російської Федерації: коментар Конституційного Суду РФ, офіційний текст, прийняття і набрання чинності поправок до Конституції РФ. - М.: Юрайт, 1998. - 144 с.
7. Цивільний кодекс Російської Федерації частина перша. Короткий науково-практичний коментар. Відповідальні редактори Гапєєв В.М, Зінченко С.А., Лукьянцев А.А. - Ростов-на-Дону, Фенікс, 1995. - 448 с.
8. Основи житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік. - М.: Юридична література, 1986. - 86 с
9. Про оскарження до суду дій і рішень, що порушують права громадян, із змінами внесеними Федеральним законом від 14 грудня 1995 р. № 197 - ФЗ. Відомості РФ. 1993. № 19 ст. 685; З 3 РФ 1995. № 51. ст. 4970;
10.О Конституційному суді Російської Федерації від 21 липня 1994 р. № 1 - ФКЗ. Ст. 36 с3 РФ 1994. № 13 ст. 1447;
11.Постановленіе Уряду Російської Федерації від 28.02.96. № 214 "Про затвердження переліку захворювань, що дають інвалідам, які страждають ними, право на додаткову житлову площу у вигляді окремої кімнати». Житлове законодавство Росії. Збірник нормативних документів з коментарями. Укладач Примаков Д.В. - М.: Агентство БІЗНЕС-ІНФОРМ, 1998. - с.366-367.
12.Постановленіе Уряду Російської Федерації від 18.07.96. № 707 «Про подальше переході на нову систему оплати житла і комунальних послуг». - Там же, С.399 - 403.
13.Постановленіе Уряду Російської Федерації від 25.05.97 № 621 «Про федеральних стандартах переходу на нову систему оплати житла і комунальних послуг». Там же, с. 433-434.
14.Постанова від 1 жовтня 1999 р. № 129 «Про пріоритети надання у користування або придбання у власність за допомогою міста житлових приміщень у 2000 - 2001 роках»;
15.Постановленіе від 18 жовтня 2000 р. № 110 «Про порядок визначення розміру безоплатних субсидій, наданих громадянам у місті Москві на будівництво або придбання житла»;
16.Постановленіе уряду РФ від 6 вересня 1998 р. № 1054 п. 7 Правила обліку військовослужбовців, які підлягають звільненню з військової служби, та громадян, звільнених з військової служби в запас або відставку та служби в органах внутрішніх справ, які потребують отримання житлових приміщень або поліпшення житлових умов у обраному постійному місці проживання
17.Постановленіе Ради Міністрів РРФСР від 25 вересня 1985 р. № 415 п. 9 Правило користування житловими приміщеннями, утримання житлового будинку і при дворової території, Указ Президента Російської Федерації від 28.04.97 № 425 «Про реформу житлово-комунального господарства в Російській Федерації ». Там же, с. 415-433.
18.Постановленіе Пленуму Верховного Суду СРСР від 03.04.87г. № 2 «Про практику застосування судами житлового законодавства» (п. 15) (Бюлетень Верховного Суду СРСР, 1987, № 3).
19.Постановленіе Президії Московського обласного суду (Бюлетень Верховного Суду РРФСР, 1984, № 10. С. 12).
20.ФЗ «Про товариства власників житла» від 15. 06. 1996 р. № 72 - ФЗ
21.Федеральний закон Про прокуратуру Російської Федерації. Від 17 січня 1992 р. № 2202-1. в редакції федеральних законів від 17 листопада 1995 р. № 168 - ФЗ, 10 лютого 1999 р. № 31 - ФЗ, 19 листопада 1999 р. № 202 - ФЗ, 2 січня 2000 р. № 19 - ФЗ. М., Бвк. 2001
22.Федеральний закон від 13 червня 1996 р. № 63 - ФЗ. Введено в дію з 1 січня 1997 р. Федеральним законом від 13 червня 1996 р. № 64 - ФЗ з наступними змінами та доповненнями. З 3 РФ. 1996. № 5. ст. 2954-2955; 1997 № 1 ст.2; 1998 № 22 с. 2332, № 26 с. 3012; 1999 № 7. ст. 871, 873; № 11. ст. 1255, № 12. ст. 1407, № 28. ст. 3489-349
23.Архів Залізничного районного суду міста Новосибірська. Справа № 2-145 за 1999 - 2001 рр..
Література:
1. Андріанов І.І., Житлове законодавство: практичні питання, М., Юрид. Літ., 1988.
2. Вавуло Н.М. Правила і норми технічної експлуатації житлового фонду .- М.: 4-й філія Військвидаві, 1998.
3. Васильченко Л.М. Договір житлового найму у відомчих будинках. М., 1973,
4. Ганчало Г.М., Крашеннініков П.В. Законодавство про приватизацію житлового фонду. - М.: Видавництво БЕК, 1995.
5. Гетьман Є.С. Про житлові права і обов'язки громадян. М., 1992.
6. Чинне міжнародне право. Колосов Ю.М., Кривчикова Е.С., М., Видавництво Міжнародного незалежного інституту міжнародного права, 1997, т. 2.
7. Долгополов М.І., МещенковВ.В., Олійник С.Д., Раско В.Є., Шишкін Д.А., М., «Житло. Нормативні акти та їх застосування », Право і закон, 2001
8. Домашня юридична енциклопедія. Житло. - М.: Олімп; ТОВ «Видавництво АСТ». - 1996.
9. Жанайдаров І. Загальні умови виселення з наданням іншого жилого приміщення. / / Соц. Законність, 1984. № 2.
10. Жарков В.М. Охорона житлових прав громадян при знесенні житлових будов. М. 1979.
11. Житлово - побутові питання ВЦРПС .- М.: Профиздат, 1964.
12. Житлове законодавство. Збірник нормативних актів і документів. Укладачі Крашенинников П.В., Славінська Г.А., Федосова Є.Г. - М.: Видавництво «СПАРК», 1996.
13. Карташкін В.А. Як подати скаргу до Європейського суду з прав людини. М. Норма-Инфра 1998
14. Коментар судової практики. Вип. 1. Під ред. К.Б. Ярошенко. - М.: "Юридична література", 1994
15. Коментар судової практики. Випуск 4. Під ред. проф. К.Б. Ярошенко. - М.: Юридична Дім «Юстіцінформ» .- 1998.
16. Коньков Ю, М. Розірвання договору найму житлового приміщення. М., 1978.
17. Крашенинников П.В. Житлове право, М., Статус, 2000,
18. Мартковіч І.Б. Житлове право. Закон і практика. - М.: «Юридична література», 1990.
19. Маслов В.Ф. Право на житло. Харків, 1986.
20. Ноздрін Н.С., Фурман Л.А. Основи житлового і трудового права. Підручник для технікумів .- М., «Вища школа», 1985.
21. Про житло. Збірник нормативних документів - М.: Юрайт, 1998.
22. Окуньков Л.А. Коментар і конституції Російської Федерації М. Бек, 1994.
23. Про порушення прав громадян на вибір місця перебування і проживання в Російській Федерації. Доповідь про діяльність уповноваженого з прав людини в Російській Федерації в 1999р. В зб.: Становлення і розвиток інституту уповноваженого з прав людини в Російській Федерації і її суб'єктів. М. Юрид. Літ. 2000
24. Основи законодавства Російської Федерації про нотаріат, 30 грудня 2001 р. № 194 - ФЗ, М., Вісь - 89, 2002
25. Погодіна Т.І. Програма курсу «Житлове право». - Владивосток: видавництво ДВГУ, 1998.
26. Пчелінцева Л.М., Пчелінцев С.В. Житлові права і пільги громадян Росії, М., Норма, 2001
27. Румянцев О.Г. Юридичний енциклопедичний словник. - М.: ИНФРА-М, 1997
28. Рясенцев В.А. Радянське цивільне право, М., Юрид. Літ., 1987
29. Збірник законів Російської Федерації. - М.: Видавництво ЗАТ "Слов'янський будинок книги", 1998
30. Седугін П.І. Житлове право. Підручник для вузів. - М.: Видавнича група ИНФРА-М-НОРМА, 1997.
31. Седугін П.І., Житлове право, М., Норма, 2000