Договір найму житлового приміщення

Зміст
Введення
1. Поняття договору найму житлового приміщення
1.1 Правовідносини сторін за договором соціального найму житлового приміщення
1.2 Відносини між співкористувачами
1.3 Плата за житлове приміщення
2. Види договору найму житлового приміщення
2.1 Договір найму житла
2.2 Договір найму житлового приміщення спеціалізованого житлового фонду
2.3 Договір комерційного найму житлового приміщення
3. Розірвання договору найму житлового приміщення
Висновок
Список використаної літератури

Введення
Історично наймання житлового приміщення є різновидом оренди. Як і при оренді, здача житлового приміщення його права розпорядження своїм майном, а права наймача є обтяженням житлового приміщення при зміні власника. Однак подальший розвиток призвело до такого відокремлення договору найму житлового приміщення, що законодавець взагалі не передбачає навіть субсидіарне застосування до нього норм про договір оренди.
Необхідність в окремому правовому регулюванні відносин, пов'язаних з наймом житла, викликана їх особливою соціальною значущістю, чим пояснюється, наприклад, пільгове становище наймача при розірванні договору. У теж час цивільним правом, виходячи з принципу рівності сторін, в основному регулюється комерційний найм житлових приміщень. До договору соціального найму житлового приміщення застосовуються тільки деякі цивільно-правові положення, а в цілому такий договір регулюється нормами житлового права. У свою чергу з житлового права на договір найму житлового приміщення перейшли, наприклад, вимоги про норму загальної площі житлового приміщення на одну людину.
Самостійних характер відносин по найму житла обумовлений також і цільовим призначенням житлового приміщення. Тому юридичні особи не можуть бути наймачами за договором найму житлового приміщення - їм житлові приміщення надаються за іншими договорами (оренди), а користуватися приміщенням юридична особа повинна тільки для проживання громадян.
Мета роботи - дослідження інституту найму житлового приміщення, який включає в себе соціальний найм, комерційний найм і найм приміщення спеціалізованого житлового фонду.
Історіографія питання - дослідження даної теми присвячені праці таких вчених-правознавців і юристів-практиків, як Гуев О.М., Філліпова Є.С., Кудашін М.Ю., Гурцина Л.Ю.

1. Поняття договору найму житлового приміщення
Норми ГК, які безпосередньо регулюють житлові правовідносини, мають пріоритет і перед нормами ЖК, і перед нормами інших законів та інших правових актів.
Лише в тих випадках, коли житлові прямо не врегульовані ЦК, а так само коли його норми відсилаються до актів житлового законодавства, слід керуватися приписами житлового законодавства.
За договором найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) жиле приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому.
Його аналіз дозволяє вказати на такі найважливіші ознаки цього договору:
1. наймодавця за договором найму житлового приміщення можуть виступатьграждане та юридичні особи (як комерційні, так і некомерційні організації), що володіють житлом на праві власності.
Від імені Російської Федерації, її суб'єктів, муніципальних утворень як наймодавців виступають державні органи та органи місцевого самоврядування;
2. наймачем за цим договором може бути тільки громадянин. Що ж стосується юридичних осіб, то вони можуть лише орендувати житлове приміщення за договором оренди;
3. об'єктом найму є житлове приміщення, призначене для постійного проживання, тому він не охоплює приміщень, розташованих у готелях, гуртожитках та інших місцях перебування;
4. житлове приміщення надається наймачеві на термін не більше п'яти років і за плату;
5. житлове приміщення передається наймачеві одночасно у володіння і користування. Використовується воно тільки для проживання.
Юридичні особи, виступаючи орендарями житлового приміщення за договором оренди, має право надавати його - вже за договором найму житлового приміщення - для проживання громадян [1].
Договір є оплатним, взаємним, консенсуальних, формальним.
Предметом договору може бути приміщення, конструктивно призначене та придатне по санітарному та технічному стану для постійного проживання в ньому людей.
Залежно від форм власності житловий фонд може бути:
· Приватним;
· Державним;
· Муніципальним.
У залежності від цілей використання встановлені 4 виду житлового фонду:
1. житловий фонд соціального використання;
2. спеціалізований житловий фонд;
3. індивідуальний житловий фонд;
4. житловий фонд комерційного користування.
Житлові відносини виникають лише у разі, якщо наймачем є громадянин.
Підставами виникнення житлових відносин в залежності від виду власності на житлове приміщення є:
· Рішення уповноваженої органу і договір соціального найму;
· Договір найму;
· Договір оренди.

1.1 Правовідносини сторін за договором соціального найму житлового приміщення
Права та обов'язки сторін встановлені як цивільних, так і житловим законодавством (ст. 676, 678 ЦК України, ст. 65, 67 ЖК РФ). Зокрема, за договором найму - наймодавець має право вимагати своєчасного внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги.
Наймодавець зобов'язаний:
· Передати наймачеві вільний від прав та інших осіб житлове приміщення і в стані, придатному для проживання;
· Брати участь у належному утриманні та в ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення;
· Здійснювати капітальний ремонт житлового приміщення;
· Забезпечувати надання наймачеві необхідних комунальні послуги належної якості;
· Несе інші обов'язки, передбачені житловим законодавством і договорів соціального найму житлового приміщення.
Наймач має право в установленому порядку:
· Вселяти в займане жиле приміщення інших осіб;
· Здавати жиле приміщення піднайом;
· Дозволяти проживання у житловому приміщенні тимчасових мешканців;
· Вимагати від наймодавця своєчасного проведення капітального ремонту житлового приміщення, належного участі в утриманні спільного майна в багатоквартирному будинку, а також надання комунальних послуг.
Наймач зобов'язаний:
· Використовувати житлове приміщення за призначенням і в межах, які встановлені Цивільним кодексом;
· Забезпечити збереження житлового приміщення;
· Підтримувати належний стан житлового приміщення;
· Проводити поточний ремонт житлового приміщення;
· Своєчасно вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги;
· Інформувати наймодавця у встановлені договором терміни про зміну підстав та умов, що дають право користуватися житловим приміщення за договором соціального найму;
· Не вправі робити перебудову і реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодавця.
1.2 Відносини між співкористувачами
Співкористувачами повинні бути зазначені в договорі довгострокового найму. Співкористувачами не несуть обов'язків перед наймодавцем: за їхні дії, які порушують умови договору, відповідає наймач. Вселення в житлове приміщення інших громадян для постійного проживання здійснюється за згодою наймодавця, наймача та всіх співкористувачами. Згода цих осіб не потрібно, якщо наймач або один з співкористувачами вселяє неповнолітніх дітей.
При довгостроковому наймі за згодою наймодавця наймач у будь-який час може замінений однією з повнолітніх співкористувачами. У випадку смерті або вибуття наймача його місце займає з співкористувачами за згодою всіх інших співкористувачами.
Співкористувачами можуть, сповістивши наймодавця, укласти з наймачем договір про те, що всі співкористувачами несуть солідарну відповідальність перед наймачем за договором. У цьому випадку співкористувачами стають сонанімателямі. При довгостроковому наймі співкористувачами чинності закону, якщо після смерті (вибуття) колишнього наймача вони зможуть прийти до угоди про те, хто з них стане новим наймачем.
Не можуть бути співкористувачами тимчасові мешканці, безоплатно що у житловому приміщенні строком до шести місяців, всесвіти за угодою наймача і всіх співкористувачами з попереднім повідомленням наймодавця.
1.3 Плата за житлове приміщення
Встановлюється за згодою сторін, але не вище максимального розміру, якщо такий встановлено відповідно до закону. Одностороння зміна розміру плати за загальним правилом не допускається. Плата за житлове приміщення вноситься в терміни, встановлені договором, а якщо строки не встановлені - щомісяця. Комунальні платежі, якщо інше не передбачено договором, не включаються в плату за житлове приміщення і вносяться наймачем самостійно.
Види договору найму житлового приміщення.
Договір найму в залежності від належності жилого приміщення ділиться на:
· Договори соціального найму - у державному імуніціпальном житловому фонді;
· Договори найму в спеціалізованому житловому фонді;
· Договори (комерційного) найму - в будь-якому фонді;
· Договори оренди - у будинках будь-яких фондів, за яким наймач є юридичною особою, яка бере в оренду для передачі громадянам у користування.

2. Види договору найму житлового приміщення
2.1 Договір найму житла
За договором соціального найму надається жиле приміщення державного або муніципального житлового фонду. За договором соціального найму житлового приміщення одна сторона - власник житлового приміщення державного житлового фонду або муніципального житлового фонду (що діють від його імені уповноважений державний орган або уповноважений орган місцевого самоврядування) або уповноваженою ним особа (наймодавець) зобов'язується передати другій стороні - громадянину (наймачу) жиле приміщення у володіння і в користування для проживання у ньому на умовах, встановлених ст. 60 ЖК РФ.
Малозабезпеченим громадянам, визнаним за встановленим цим кодексом підставах нужденними в житлових приміщення, що надаються за договорами соціального найму, житлові приміщення муніципального житлового фонду за договорами соціального найму надаються в установленому ЖК РФ порядку.
Незаможні громадяни - це громадяни визнані такими органом місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом відповідного суб'єкта РФ, з урахуванням доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, і вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню.
Житлові приміщення житлового фонду РФ або житлового фонду суб'єкта РФ за договорами соціального найму надаються іншим певним федеральним законом або законом суб'єкта РФ категоріям громадян, визнаних за встановленими ЖК РФ або федеральним законом суб'єкта РФ підставах нужденними в житлових приміщеннях. Дані житлові приміщення надаються в установленому ЖК РФ порядку, якщо інший порядок не передбачений зазначеним федеральним законом або законом суб'єкта РФ. Категоріями громадян, зазначеним у нормі ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, можуть надаватися за договорами соціального найму житлові приміщення муніципального житлового фонду органами місцевого самоврядування у разі наділення даних органів у встановленому законодавством порядку державними повноваженнями на забезпечення зазначених категорій громадян житловими приміщеннями.
Згідно зі ст. 6 Федерального закону «Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації» прийняття на облік громадян з метою подальшого надання ним за договорами соціального найму житлових приміщень у державному або муніципальному житловому фонді здійснюється на підставах і в порядку, які передбачені Житловим кодексом Російської Федерації [2] .
Житлові приміщення муніципального житлового фонду за договорами соціального найму надаються зазначеним категоріям громадян у встановленому ЖК РФ порядку, якщо інший порядок не передбачений федеральним законом або законом суб'єкта РФ. Житлові приміщення за договорами соціального найму не надаються іноземним громадянам, особам без громадянства, якщо міжнародним договором РФ не передбачено інше.
Чинне законодавство передбачає такі види житлових норм:
1. норма надання (норма надання житлової площі за договором соціального);
2. облікова норма (норма прийняття на облік в якості потребують поліпшення житлових умов);
3. соціальна норма (стандарт соціальної норми для расчетакомпенсацій з оплати комунальних послуг).
Згідно зі статтею ч. 1 ст. 50 ЖК РФ нормою подання площі житлового приміщення за договором соціального найму є мінімальний розмір площі житлового приміщення, що надається за договором соціального найму. Норма надання встановлюється органом місцевого самоврядування в залежності від досягнутого у відповідному муніципальному освіту рівня забезпеченості житловим приміщенням, наданих за договорами соціального найму, та інших факторів.
2.2 Договір найму житлового приміщення спеціалізованого житлового фонду
Житлові приміщення спеціалізованого житлового фонду надаються на час за договором найму. Ці приміщення надаються за наявності спеціальних умов, що не обмежуються такими підставами, як потреба, визнання громадянина малозабезпеченим та ін житлові приміщення спеціалізованого житлового фонду надаються окремим категоріям громадян, визначеним житловим законодавством.
Житлові приміщення спеціалізованого житлового фонду належать державі або муніципальних утворень. Використання житлового приміщення в якості спеціалізованого житлового приміщення допускається тільки після віднесення такого приміщення до спеціалізованого житлового фонду з дотриманням вимог та в порядку, які встановлені Урядом РФ.
Особи, що займають зазначені приміщення за договором найму має право:
· Приватизувати ці житлові приміщення;

· Здійснювати їх обмін або іншими способами розпоряджатися ними;
· Зраджувати в оренду, здавати житлові приміщення в подаємо;
· Вселяти тимчасових мешканців без дозволу територіального органу з питань міграції.
Надання жилих приміщень спеціалізованого житлового фонду здійснюється без дотримання норм надання, вимог впорядкованості. Спеціалізовані вимоги до таких житловим приміщення можуть бути встановлені відповідними нормативними правовими актами. Житловим законодавством передбачається спеціальний порядок надання таких житлових приміщень та порядок їх звільнення. Житлові приміщення спеціалізованого житлового фонду полежать державному обліку.
Згідно зі ст. 92 ЖК РФ до житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду належать:
1. житлові приміщення в гуртожитках;
2. житлові приміщення маневреного фонду;
3. житлові приміщення в будинках системи соціального обслуговування населення;
4. житлові приміщення фондів тимчасового поселення змушених переселенців;
5. житлові приміщення для тимчасового поселення осіб, визнаних біженцями;
6. житлові приміщення для соціального захисту окремих категорій громадян.
В якості спеціалізованих житлових приміщень використовуються житлові приміщення державного і муніципального житлових фондів. Використання житлового приміщення в якості спеціалізованого житлового приміщення допускається тільки після віднесення такого приміщення до спеціалізованого житлового фонду з дотриманням вимог та в порядку, які встановлені Урядом РФ. Включення житлового приміщення в спеціалізований житловий з віднесенням такого приміщення до певного виду спеціалізованих житлових приміщень та виключення житлового приміщення із зазначеного фонду здійснюються на підставі рішення органу, що здійснює управління державним чи муніципальній житловим фондом.
Житлові приміщення спеціалізованого житлового фонду надаються на час договору найму. Ці приміщення надаються за наявності спеціальних умов, що не обмежуються такими підставами, як потреба, визнання громадянина малозабезпеченим і т.д.
2.3 Договір комерційного найму житлового приміщення
За договором комерційного найму, при наявності тих же сторін, житлове приміщення використовується власниками для проживання громадян на умовах возмездного користування, протягом визначеного договором строку. Якщо ж термін за таким договором не встановлений, законом для такого виду договір визначений термін дії договору п'ять років.
Наймач житлового приміщення за договором найму комерційного може в односторонньому порядку і без звернення до суду (за згодою інших постійно проживають з ним громадян) розірвати договір, повідомивши письмовим попередженням наймодавця за три місяці.
Особливості договору комерційного найму житлового приміщення:
· Предметом договору може бути приміщення, що знаходилося в приватному житловому фонді;
· Розмір оплати за житлове приміщення встановлюється за згодою сторін. Односторонні зміни її розміру не допускаються;
· Термін договору не може бути більше п'яти років;
громадяни, які постійно проживають у житловому приміщенні, повинні бути зазначені в договорі;
· В житлове приміщення можуть бути вселені громадяни для постійного проживання, але за згодою наймодавця, наймача та громадян, постійно з ним проживають, за умови дотримання вимог законодавства про норму житлової площі на одну людину, крім випадків вселення неповнолітніх дітей;
· На вимогу наймача та інших громадян, постійно з ним проживають, і за згодою наймодавця наймач може бути замінений однією з громадян, які постійно проживають з наймачем;
· У разі смерті наймача або його вибуття договір продовжує діяти на тих же умовах, при цьому один з громадян, які постійно проживають у даному житловому приміщенні, стає нанамателем за згодою решти громадян.
Правомочності сторін договору комерційного найму житлового приміщення - ті ж правомочності, які вказані в першій групі стосовно договору соціального найму житлового приміщення, а також наступні:
· Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві вільне жиле приміщення у стані, придатному для проживання;
· Наймодавець зобов'язаний здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться дане приміщення, представляти наймачеві за плату комунальні послуги, здійснювати ремонт багатоквартирного будинку;
· Наймачем за договором може бути тільки громадянин;
· Наймач має переважне право на укладення договору найму житлового приміщення на новий термін після закінчення терміну договору найму. Це питання має бути вирішене за три місяці до закінчення терміну договору найму житлового приміщення. Наймач не має права вимагати збільшення числа осіб, з них проживають, при повторному укладенні договору;
· Наймач має право за згодою інших осіб, які живуть з нею, в будь-який час розірвати договір, попередивши письмово наймодавця за три місяці;
· Наймодавець має право вимагати розірвання договору в судовому порядку у разі невнесення наймачем плати за шість місяців, а при короткостроковому договорі - більше двох разів, а також руйнування або псування житлового майна;
· Договір може бути розірваний у судовому порядку на вимогу будь-якої з сторін, якщо житлове приміщення стало непридатним для проживання або виявилося в аварійному стані, а також в інших випадках, передбачених житловим законодавством;
· Наймодавець має право розірвати договір в судовому порядку, якщо наймач або особи, що проживають з ним, використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів.

3. Розірвання договору найму житлового приміщення
Порядок і підстави розірвання договору найму житлового приміщення передбачені ст. 450-453 ГК РФ, а також житловим законодавством.
Договір найму, може бути, розірваний за згодою сторін.
З ініціативи наймача договір житлового приміщення договір найму може бути розірваний у будь-який час незалежно від підстав з письмовим попередженням наймодавця за три місяці.
Розірвання договору за ініціативою сторін та з ініціативи наймача передбачає позасудовий порядок.
За ініціативою наймодавця договір найму, може бути, розірваний тільки в судовому порядку. Підставами такого розірвання є:
· Невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договір не встановлено більш тривалий термін, а при короткостроковому наймі в разі невнесення плати більше ніж двічі після закінчення встановленого договором строку платежу;
· Руйнування і псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за діями яких він відповідає;
· Не усунення наслідків руйнування і псування житлового приміщення, коли суд надавав для цього термін. При цьому суд на прохання наймача вправі відстрочити виконання рішення на строк не більше року.
Розірвання договору можливе також у судовому порядку за ініціативою будь-якої сторони, якщо:
· Приміщення перестає бути придатним для постійного проживання;
· У разі аварійного стану житлового приміщення;
· В інших випадках, передбачених житловим законодавством.
Додатковою умовою розірвання договору найму житлового приміщення є невиконання наймачем зобов'язань за договором найму спеціалізованого житлового приміщення є невиконання наймачами проживають разом з ним членами його сім'ї зобов'язань за договором найму спеціалізованого житлового приміщення.
Розірвання договору найму житлового приміщення тягне за собою припинення зобов'язань за договором. [3]
Законодавства також встановлює додаткові підстави припинення окремих видів договорів.
Договір найму припиняється у зв'язку зі смертю наймача, якщо він жив без сім'ї. Якщо ж після смерті наймача у житловому приміщенні залишилися проживати члени його сім'ї, договір найму не припиняє дію.
Договір найму спеціалізованого житлового приміщення припиняється у зв'язку з втратою (руйнуванням) цього приміщення [4].
Договір найму службових житлових приміщень припиняється з колишнім членом сім'ї наймача на підставах, зазначених у положеннях житлового законодавства про припинення договору найму між власником - громадянином і колишнім членом його сім'ї. Договір найму службових житлових приміщень також припиняється у зв'язку з припиненням трудових відносин або перебування на державній посаді Російської Федерації, державної посади суб'єкта Російської Федерації або на виборній посаді, а також після звільнення наймача зі служби. Договір найму житлового приміщення в гуртожитку припиняється, якщо наймач припинив трудові відносини, навчання, а також звільнено зі служби, у зв'язку з якими йому було надано таке приміщення.
Договір найму житлового приміщення припиняється при переході права власності на службове жиле приміщення або житлове приміщення в гуртожитку, або воно передано в господарське відання або оперативне управління іншій юридичній особі. Винятком є ​​обставини укладання трудового договору (договору на навчання, викладання та ін) між наймачем і новим власником.
Договір найму житлового приміщення маневреного фонду припиняється після закінчення його терміну.
Можливі також інші підстави припинення договору, передбачені цивільним і житловим законодавствами.
Виселення з житлового приміщення.
Виселення з житлового приміщення громадян можливе у разі припинення права користування з підстав, передбачених законом, договором, або на підставі рішення суду.
Якщо громадянин у встановлений власником житлового приміщення не звільняє приміщення, питання про його виселення вирішується в судовому порядку.
Законом встановлені певні підстави виселення громадян.
Для житлових приміщень, що перебувають у власності громадян, такими підставами є:
· Припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення;
· Після закінчення терміну користування житловим приміщенням, встановленого рішенням суду;
· Рішення суду за позовом власника житлового приміщення про те, що колишній член сім'ї, який користується житловим приміщенням на підставі рішення суду або при користуванні приміщенням на підставі заповідального відмови, використовує жиле приміщення не за призначенням, систематично порушує права і законні інтереси сусідів або руйнує житлове приміщення власника, після попередження власником про необхідність проведення ремонту в розумний термін.
У той же час неможливо виселення громадян, якщо:
· Є угода (договір найму) між власником і колишнім членом сім'ї про порядок користування житловим приміщенням власника;
· У колишнього члена сім'ї власника відсутні підстави набуття або здійснення права користування іншим житловим приміщенням;
· Майновий стан колишнього члена сім'ї та інші заслуговують уваги обставини не дозволяють забезпечити себе іншим житловим приміщенням;
· Не закінчився термін договору найму між власником і колишнім членом сім'ї, встановлений судом;
· Власником житлового приміщення не виконано рішення суду про надання колишньому члену сім'ї іншого житлового приміщення.
Для житлових приміщень, переданих громадянам за договором соціального найму, підставами виселення з наданням іншого жилого приміщення є:
· Знесення будинку, в якому знаходиться жиле приміщення;
· Переклад житлового приміщення в нежитлове приміщення;
· Визнання житлового приміщення непридатним для проживання;
· Неможливість збереження житлового приміщення після реконструкції будинку або проведенні капітального ремонту житлового приміщення;
· Можливість визнання потребують поліпшення житлових умов у зв'язку зі значним зменшенням загальної площі після проведення капітального ремонту будинку або після реконструкції житлового приміщення;
· Збільшення загальної площі займаного приміщення на одного члена сім'ї після проведення капітального ремонту будинку або після реконструкції житлового приміщення, якщо таке збільшення суттєво перевищить норму надання житла;
· Не внесення наймачем і спільно проживають членами його сім'ї плати за житлове приміщення і комунальних послуг протягом більше шести місяців без поважної причини. Друге житлове приміщення при виселенні у цій підставі надається у розмірі, встановленому для вселення в гуртожиток.
Житловим законодавством допускається виселення наймача та (або) які проживають разом з ним членів його сім'ї з житлового приміщення соціального користування без надання іншого житлового приміщення [5]. Підставами такого виселення є:
1. рішення суду за позовом наймодавця або іншої заінтересованої особи про те, що наймач і проживають разом з ним члени його сім'ї використовують житлове приміщення не за призначенням, систематично порушують права і законні інтереси сусідів або безгосподарно звертаються з житловим приміщенням, допускаючи його руйнування. Таке рішення можливе тільки після попередження про неприпустимість зазначених протиправних дій, надання розумного строку для протиправних дій цих порушень і не усунення у такий строк наслідків порушень;
2. позбавлення батьківських прав, якщо спільно проживання таких громадян з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав, визнано судом неможливим.
Підставами виселення громадян із спеціалізованих житлових приміщень є розірвання або припинення договорів найму спеціалізованих житлових приміщень. Таке виселення провадиться без надання іншого жилого приміщення. Виникаючі суперечки у зв'язку з таким виселенням розглядають у судовому порядку.
Проте можливі ситуації, коли виселення громадян із спеціалізованих житлових приміщень проводиться з наданням іншого жилого приміщення.

Висновок
Аналіз даної теми дозволяє нам зробити ряд висновків. Дотримання встановленого законом порядку позбавлення житла соціально незахищених категорій громадян має велике значення для захисту їх житлових та інтересів, забезпечення стійкості права користування житловим приміщенням.
У даній роботі ми використовуємо поняття "припинення" договору соціального найму житлового приміщення, тому що цей термін є більш широким, родовим поняттям по відношенню до "розірвання" договору і "виселенню". Причому виселення наймачів із житлових приміщень може бути як результатом припинення житлових правовідносин, так і не супроводжувати їх припинення.
Розірвання договору може мати місце лише з ініціативи однієї зі сторін, але при цьому наймач житлового приміщення за договором соціального найму має більшу самостійність, ніж наймодавець і обмежений у своїх діях тільки отриманням згоди на розірвання договору від членів його родини. Права ж наймодавця на розірвання договору житлового найму і виселення наймача обмежені цілим рядом умов, передбачених законом, і які підлягають обов'язковому виконанню.
Законом передбачено і адміністративний порядок виселення, при якому гарантії прав і законних інтересів громадян виявляються в тому, що держава контролює діяльність організацій і посадових осіб за адміністративним виселенню через прокуратуру, так як виселення допускається тільки з санкції прокурора.
Але такий порядок хоч і є більш оперативним у порівнянні з судовим, все ж таки не позбавлений недоліків, що призводить до порушення прав і законних інтересів громадян.
Зокрема, ці недоліки проявляються в тому, що проводиться неповна і невсесторонняя перевірка прокурорами обставин, що мають значення для справи, в тому, що не викликаються для дачі пояснень особи, які мають безпосереднє відношення до справи, залишається без реагування видача ордерів на квартири, непридатні для проживання, прокурори не ставлять питання про відшкодування збитку, пов'язаного з тривалим проживанням громадян у самоправно зайнятому житловому приміщенні і т.д., в тому числі прокурори слабо здійснюють нагляд за дотриманням судовими виконавцями вимог законодавства про виконання постанов. Постанови прокурорів не виконуються тривалий час або їх невиконання часто пов'язано з відмовою відповідачів звільнити житлове приміщення в добровільному порядку.
У зв'язку з цим, доцільно віднести справи про виселення з самоправно зайнятих жилих приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду до компетенції судових органів, оскільки це, найчастіше, справи складні, пов'язані з отриманням, дослідженням і оцінкою різних доказів, що говорить про їх схожості з цивільно-правовими спорами. Тим більше, що норма закону про право кожного на судовий захист дає повну підставу для подальшого звернення до суду і в разі адміністративного виселення з самоправно зайнятого жилого приміщення.
При виселення в судовому порядку з наданням громадянам іншого жилого приміщення також існують перешкоди для виконання судових рішень. Наприклад, досить часто складається ситуація, коли проводиться виселення громадян у житлове приміщення, яке зайняте ким-небудь. У цьому випадку до суду має бути поданий позов про виселення з житлового приміщення, куди повинен переїхати громадянин, тому виконання судового рішення відкладається до вирішення судом нової справи. Представляється, що для вирішення таких ситуацій необхідна норма, що закріплює обов'язок суду розглядати позови про виселення з незаконно зайнятого житлового приміщення у більш скорочені терміни.
Іноді договір житлового найму припиняється без порушення наймачем будь-яких зобов'язань, просто в силу обставин, що склалися, настання юридичних фактів, що ведуть до припинення права користування житловим приміщенням, наприклад, в силу виїзду наймача на постійне місце проживання в іншу місцевість, втрати або зміни об'єкта договору і т.п.
В інших же випадках припинення права користування житловим приміщенням пов'язано із вчиненням наймачем певних право припиняють дій (руйнування або псування житлового приміщення, порушення правил гуртожитку і т.д.). При цьому, залежно від підстав виселення, законом передбачено обов'язок наймодавця одночасно з виселенням надавати громадянам інше житлове приміщення, за винятком випадків, коли виселення відбувається без його надання.
На наш погляд, дане правило можна розглядати як одну з юридичних гарантій житлових прав громадян. Причому, важливо відзначити, що з метою більш ретельної охорони інтересів наймачів та членів їх сімей законодавець встановив вимоги, яким має відповідати надається у зв'язку з виселенням благоустроєне або просто інше житлове приміщення. І ці вимоги, на нашу думку, є необхідним мінімумом, що допускає виселення з наданням іншого жилого приміщення. Організація, на якій лежить обов'язок надання житлового приміщення, може, звичайно, виділяти на свій розсуд квартири і з кращими характеристиками. У першу чергу, як нам здається, це повинно відноситися до інвалідам, пенсіонерам, сім'ям, які мають малолітніх дітей, що буде відповідати статті 7 Конституції РФ, яка проголосила Російську Федерацію соціальною державою, політика якої спрямована на створення умов, що забезпечують гідне життя людини, підтримку даних категорій громадян.
Таким чином, всі норми, що регулюють відносини щодо розірвання договору житлового найму та виселення громадян з житлових приміщень мають велике значення у забезпеченні здійснення конституційного права громадян на житло. Чітке правове регулювання підстав припинення та розірвання договору житлового найму надає наймачу можливість домогтися відхилення судом необгрунтованих вимог наймодавців. Обмежуючи коло підстав розірвання договору житлового найму, забезпечуючи надання виселюваному іншого жилого приміщення, житлове законодавство тим самим гарантує широкий захист житлових прав та інтересів громадян.

Список використаної літератури
1. Конституція України .- Еліт 2006 рік.
2. Цивільний кодекс України .- Еліт 2007 рік.
3. Житловий кодекс України .- Еліт 2007 рік.
4. ФЗ «Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації» від 29 грудня 2004 року .- Еліт 2007 рік.
5. Лихачов Г.Д. Цивільне право. Загальна частина: Курс лекцій. - ЗАТ Юстіцінформ, 2005 рік.
6. Гуев О.М. Постатейний коментар до частини третьої Цивільного кодексу РФ. Іспит, 2006 рік.
7. Філіппова Є.С. Житлове право: Підручник для вузів. - Юстіцінформ, 2007 рік.
8. Грудцине Л.Ю. Житлове право. Інформаційно-довідкове видання. - Система ГАРАНТ, 2008 рік.
9. Тихомиров М.Ю. Зразки договорів за цивільним законодавством РФ, 2003 рік.
10. Кудашкін А.В. Житлове право: Підручник. - Вид-во РІД, 2005 рік.
11. Грудцине Л.Ю., Спектор А.А. Цивільне право Росії: Підручник для вузів. - Юстіцінформ, 2007 р .
12. Гришаєв С.П. Цивільне право в запитаннях і відповідях. - ТОВ Нова правова культура, 2007 рік.
13. Абова Т.Є., Абалкін А.Ю. Коментар до Цивільного кодексу РФ, Юрайт-Издат, 2006 рік.
14. Садиков О. Н. Цивільне право: Підручник. Том 1, ИНФРА-М, 2006 рік.