Незважаючи на те, що у багатьох нормативних актах обов'язок з утримання прибудинкової території закріплена за наймодавцем або орендодавцем, наймач або відповідно орендар повинні брати пайову участь у витратах з утримання будинку та прибудинкової території, що і дозволяє включати ці витрати до складу квартплати.
Розмежування в структурі платежів за житло необхідно з тієї причини, що можуть виникати питання про оплату, а вірніше про склад плати за житло і її розмірі в тому випадку, коли наймач, допустимо, фактично не проживає в займаному приміщенні. При документальному підтвердженні факту і часу відсутності громадян за місцем постійного проживання (реєстрації) вони звільняються за відповідний період від обов'язку сплатити послуги за вивезення сміття, каналізацію, газо-і водопостачання.
Так, згідно з Тимчасовим правилам користування житловими приміщеннями, утримання жилого будинку і прибудинкової території міста Казані, затвердженими Постановою Глави адміністрації м. Казані від 1 грудня 1993 р. N 1213 [15] [15], "у разі відсутності окремих мешканців понад один місяць, оплата за комунальні послуги за час їх відсутності не стягується. Від оплати за телефон та опалення відсутні особи не звільняються ".
У той же час інтереси наймодавця не повинні страждати від того, живе наймач у даному приміщенні чи ні. У цьому випадку невнесення плати за житлове приміщення (плати за наймання), яка передбачена договором найму житлового приміщення, має розглядатися як порушення договірного зобов'язання, що може спричинити розірвання даного договору.
При цьому необхідно враховувати, що дані норми, в основному, розраховані на комерційний найм і застосовуватися до соціального найму можуть лише з урахуванням житлового законодавства, так як в переліку застосовуваних до соціального найму статей ЦК (п.3 ст.672 ГК РФ) немає ст . ст. 687 ГК та 688 ГК, що регулюють питання розірвання договору найму. До соціального найму логічно було б віднести ст. 98 ЖК, яка не передбачає в числі підстав для виселення наймача (тобто розірвання договору найму) невнесення квартирної плати.
Відсутність же оплати комунальних послуг не призводить настільки важких наслідків, як невнесення плати за житло. Прострочення в оплаті житла і комунальних послуг вабила до недавнього часу застосування такої міри цивільно-правової відповідальності, як нарахування пені (1%) за кожний день прострочення (постанова Ради Міністрів - Уряди РФ від 22 вересня 1993 р. N 935 "Про перехід на нову систему оплати житла і комунальних послуг та порядку надання громадянам компенсації (субсидій) при оплаті житла і комунальних послуг "[16] [16]).
У той же час залишається в силі інша постанова Уряду РФ, що передбачає стягнення пені (1%) за несвоєчасну оплату комунальних послуг (постанова Уряду РФ від 26 вересня 1994 р. N 1099 "Про затвердження Правил надання комунальних послуг та правил надання послуг з вивезення твердих і рідких побутових відходів "[17] [17]).
При комерційному найманні приміщень і розмір оплати, і відповідальність за невнесення або порушення строків внесення плати, за логікою речей, повинні встановлюватися угодою сторін.
Загальним правилом для обох видів найму є те, що стягнення неустойки є мірою цивільно-правової відповідальності, яка може бути застосована до громадянина лише за наявності її вини (п.2 ст.330, пп.1 і 2 ст.401 ГК РФ). У цивільному праві, як відомо, діє, за окремими винятками, презумпція провини. Інакше кажучи наймач вважається винним, поки не доведе відсутності своєї провини у подію. Як приклад невинного порушення своїх обов'язків наймачем ряд вчених вважають затримку або невиплату заробітної плати, що є єдиним джерелом існування того чи іншого громадянина.
Розглянемо тепер наслідки порушення наймодавцем своїх обов'язків. У статті 676 ЦК не вказані наслідки порушення наймодавцем своїх обов'язків. Загальним наслідком невиконання або неналежного виконання стороною своїх зобов'язань є відшкодування заподіяних збитків. Крім відшкодування збитків наймач має право вимагати компенсації моральної шкоди. Можливість пред'явлення зазначених вимог встановлено ст. 15 Закону про захист прав споживачів [18] [18] і постановою Пленуму Верховного Суду РФ від 29 вересня 1994 року "Про практику розгляду судами справ про захист прав споживачів" [19] [19], який пояснив, що Закон про захист прав споживачів поширюється і на відносини між наймачем і наймодавцем: відносини, що регулюються законодавством про захист прав споживачів, можуть виникати з договорів найму житлового приміщення, у тому числі соціального найму, в частині виконання робіт, надання послуг із забезпечення належної експлуатації житлового будинку, в якому знаходиться цей житлове приміщення, щодо надання або забезпечення надання наймачеві необхідних комунальних послуг, проведення поточного ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг.
Статтею 687 ЦК визначено умови, і порядок розірвання договору комерційного найму житлового приміщення (як вже зазначалося вище до договору соціального найму застосовуються правила ст. 98 ЖК). Наймачеві надано право в будь-який час розірвати договір найму. Але при цьому він зобов'язаний попередити наймодавця про розірвання договору за три місяці. Якщо він не виконав зазначеної вимоги, то до закінчення встановленого терміну - трьох місяців - договір не буде вважатися розірваним з усіма витікаючими з цього наслідками.
Наймодавець має право у судовому порядку вимагати розірвання договору найму лише з підстав, передбачених законом. Перелік таких підстав є вичерпним і міститься в ст. 687 Цивільного кодексу. Договір найму може бути розірваний у випадках:
- Невиконання обов'язку щодо внесення плати за житлове приміщення за шість місяців, а якщо договір був укладений на термін менше одного року - більш ніж двічі після закінчення встановленого договором строку платежу. Така підстава для розірвання договору найму або договору соціального найму, як невнесення наймачем плати за житлове приміщення протягом шести місяців, було вперше передбачено Законом про основи федеральної житлової політики (ст. 15 і 18 Закону);
- Руйнування або псування житлового приміщення як самим наймачем, так і будь-якими іншими постійно або тимчасово проживають особами, а також піднаймачеві.
Суд, розглядаючи вимога наймодавця про розірвання договору з указаних причин, має право замість розірвання договору надати наймачеві певний термін (але не більше одного року) для усунення допущених порушень. Якщо в цей термін наймач не зробить зазначені в рішенні дії (не внесе належні з нього суми за користування жилим приміщенням, не приведе в належний стан житлове приміщення і т. п.), то за новим позовом наймодавця суд приймає рішення про розірвання договору. При цьому суд може відстрочити виконання рішення на строк не більше одного року. У такому випадку всі права та обов'язки за договором найму зберігаються на зазначений у рішенні суду термін.
У п. 4 ст. 687 ГК названі ще дві підстави розірвання договору на вимогу наймодавця у судовому порядку: коли наймач або інші громадяни, за дії яких він відповідає, використовують житлове приміщення не за призначенням або вони систематично порушують права та інтереси сусідів. Під використанням житлового приміщення не за призначенням розуміється будь-яке використання не для проживання або не тільки для проживання. Так, зокрема, відповідно до ст. 288 ГК заборонено розміщення в житлових приміщеннях промислових виробництв, підприємств, установ, організацій.
Порушують права та інтереси сусідів можуть бути розцінені будь-які дії, якими заподіюються суттєві незручності особам, які проживають в одному будинку з наймачем. Порушення прав сусідів має бути не разовим, а неодноразовим, тобто носити систематичний характер. У зазначених випадках наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Попередження є обов'язковою умовою пред'явлення вимоги про розірвання договору з цих підстав. Суд може винести рішення про розірвання договору найму, якщо встановить, що і після попередження наймодавця наймач або інші особи продовжують використовувати приміщення не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів. І в цих випадках суд наділений правом при першому зверненні наймодавця надати наймачеві термін для усунення порушень і лише при другому зверненні розірвати договір найму.
І, нарешті, як наймодавець, так і наймач можуть звернутися до суду з вимогою про розірвання договору найму, якщо приміщення стало непридатним для проживання або прийшло в аварійний стан. Законом можуть бути встановлені й інші випадки розірвання договору найму.
Цивільний кодекс встановлює наслідки розірвання договору найму житлового приміщення (ст. 688 ГК РФ): виселення наймача і всіх проживають з ним осіб, тобто повне звільнення житлового приміщення.
Підстави розірвання договору найму житлового приміщення та договору соціального найму в результаті протиправних дій наймача та інших проживають з ним осіб в основному одні й ті ж (ст. 98 ЖК). Однак порядок виселення має принципові відмінності. Так, згідно зі ст. 15 Закону про основи федеральної житлової політики виселення громадян, що користуються житловим приміщенням на підставі договору соціального найму, за невнесення плати протягом шести місяців може бути здійснено лише за наданням іншого житлового приміщення, що відповідає санітарним і технічним вимогам, за нормами гуртожитку. Особливістю є і те, що в силу ст. 98 ЖК у випадках використання житлового приміщення не за призначенням, систематичного руйнування і псування житлового приміщення, систематичного порушення прав та інтересів сусідів виселенню підлягають лише ті особи, які винні в порушеннях допускаються. Сам договір продовжує діяти.
До характеристики договору, безумовно, відносяться положення про термін договору. Передбачається, що із соціального найму приміщення надається для постійного (безстрокового) проживання, а за комерційним наймом - лише для тимчасового (чч.5, 6 ст. 1 Закону «Про основи федеральної житлової політики»). Максимальний термін дії договору комерційного найму визначається на п'ять років (п. 1 ст. 683 ЦК). З тим фактом, що житлове приміщення з державного або муніципального житлового фонду надається у постійне користування і володіння, пов'язане правило, за яким договір соціального найму можна укласти практично один раз у житті.

Глава 2. Суб'єктний склад договору оренди (найму) житлових приміщень: права і обов'язки сторін.

Розглянемо тепер суб'єктний склад договірних відносин. У них є дві сторони: кредитор і боржник (ст.307 ЦК України). У яких обставин вони іменуються як наймодавець і наймач. Враховуючи двосторонній характер договору, будь-яка із сторін договору найму житла може бути як кредитором, так і боржником в залежності від ситуації.
Чітке визначення фігури наймодавця має значення не тільки при виявленні тієї організації, з якою наймач полягає в зобов'язальних правовідносинах за договором найму житлового приміщення, але і при з'ясуванні, хто може виступати стороною в можливих судових процесах з житлових спорів.
З питання про те, хто є наймодавцем, в юридичній літературі та законодавстві немає єдиної думки. Як випливає з Житлового кодексу, на стороні наймодавця при соціальному наймі виступає житлово-експлуатаційна організація (ст. 51 ЖК РРФСР). Інший погляд було відображено П. В. Крашенинникова, який вважає, що даний договір укладається державної або муніципальної організацією або органом місцевого самоврядування [20] [20]. Оскільки конкретний суб'єкт не позначений, то розширюється коло можливих наймодавців.
Ю. К. Толстой пропонує ще більш загальний варіант: він вважає, що договір найму соціального полягає "відповідною організацією" [21] [21]. Щоправда, далі в тому ж таки праці автор пише: "отримавши ордер, громадянин може вимагати від житлово-експлуатаційної або іншої організації, у віданні якої перебуває житловий фонд, укладення з ним договору ..."
Неважко помітити: при визначенні наймодавця Ю. К. Толстой спирається на норми ЖК УРСР, в той час як П. В. Крашенинников відштовхується від положень ч.3 ст.14 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики", вказують, що договір найму полягає місцевою адміністрацією, державними і муніципальними підприємствами. Представляється, що норми ЖК мають переважне значення перед Законом про основи.
Розглянуті зобов'язальні відносини, як і будь-які інші, завжди повинні характеризуватися конкретним суб'єктним складом, повною визначеністю їх учасників, чого не цілком відповідає формулювання відповідної норми Закону про основи. Так як саме місцева адміністрація видає ордер на вселення в житлове приміщення, було б нелогічно стверджувати, що місцева влада сама собі, нехай навіть у різних іпостасях, видає наказ про передачу особі, на ім'я якого видано ордер, конкретного житлового приміщення.
При визначенні наймодавця житлового приміщення розробники ГК обрали іншу відправну точку. На стороні наймодавця може виступати лише власник, діє безпосередньо або через уповноважених осіб.
Державні підприємства, в тому числі й житлово-експлуатаційні організації, не є власниками переданого їм на баланс майна. Вони - суб'єкти права господарського відання або оперативного управління.
З цієї причини, як зазначає В. М. Литовкин, дані суб'єкти не вправі бути наймодавця житлового приміщення без згоди Держкоммайна РФ або його відповідного територіального органу в залежності від конкретного власника даного майна - Росії чи її суб'єкта [22] [22].
Той же автор ще раніше пропонував вважати, що наймодавцем є все ж таки житлово-експлуатаційна організація. А в тих випадках, коли дана організація не існує і її створення не передбачається, місце наймодавця повинні були зайняти організація або підприємство, на балансі яких значиться житловий будинок. Існування такої думки було виправдано в тих випадках, коли цивільне законодавство спеціально не вказувало, що наймодавцем повинен бути власник (ст. 295 ЦК РРФСР 1964 року). Вимога наявності титулу власника діяло тільки у відношенні так званої особистої власності громадян (ст. 298 ЦК України).
Але повернемось до нормативних актів. У типовому договорі найму житлового приміщення комунального житлового фонду, затвердженого Постановою Глави адміністрації м. Казані від 3 травня 1999 року № 846 [23] [23], в якості сторони наймодавця вказана житлово-експлуатаційна організація, а при її відсутності - відповідне підприємство, організація або установи (балансоутримувача). Вважається, що в даному випадку легальне визначення наймодавця все-таки має ключове значення.
Що стосується комерційному наймом посилання на ст. 671 ЦК при визначенні наймодавця не викликає ніяких сумнівів. На його боці, як вже зазначалося, повинен виступати власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа.
Погодившись із закріпленими в Конституції РФ [24] [24] і ГК РФ (ст.212) формами власності, в якості суб'єкта права власності (власника) може виступати громадянин, юридична особа і публічно-правова освіта. Про останній суб'єкті мова йшла в рамках договору соціального найму. У договорі комерційного найму, як правило, зустрічається інший тип власника - приватний.
Щодо контрагента наймодавця, тобто наймача, питання вирішується ще простіше. Бо і в соціальному, і в комерційному наймі наймачем може бути лише громадянин (природно, дієздатний). Щоправда, соціальний найм завжди, на відміну від комерційного, характеризується множинністю суб'єктів на стороні наймача, так як живуть що з ним члени його сім'ї є сонанімателямі незалежно від того, чи укладений з цього приводу договір між ними і наймачем.
Соціальний наймання у силу своєї значимості в проведенні житлової політики характеризується ще й тим, що для отримання приміщення за договором соціального найму громадянин повинен стосуватися також категорії осіб, які потребують надання житлового приміщення з житлового фонду соціального призначення.
Давши характеристику договором найму житлового приміщення і визначивши його суб'єктивний склад, необхідно зупинитися і на визначенні предмета договору. Зміст договору прийнято розглядати як певну сукупність умов. «Загальна частина договірного права вказує лише на одну умову, угода за яким впливає на подальшу долю будь-якого договору. Це - його предмет. Решта умов визначаються законами (в нашому випадку - житловим законодавством і гол. 35 ЦК) і розробляються безпосередньо сторонами по договору »[25] [25].
Причиною існування родового зобов'язання (найму) без відокремлення його видових особливостей (соціальний і комерційний) виступав не в останню чергу єдиний предмет зобов'язання - житлове приміщення. Виділяються три критерії при визначенні приміщень в якості предмета договору найму. По-перше, це задоволення приміщення ряду вимог (санітарним, технічним і т.д.), тобто «Придатність приміщення для проживання» (ст. 7 ЖК УРСР, ч.1 п.1 ст.673 ГК РФ). По-друге, «цільове призначення постійне проживання у ньому фізичних осіб» (ч.1 п.1 ст.673 ГК РФ) і, по-третє, «ізольованість приміщення» (ст.52 ЖК УРСР)
У зв'язку з тим, що останнім часом широкого поширення набуло будівництво заміських будинків, постає питання про доцільність визнання їх житловими. Ці котеджі цілком відповідають наведеним вище критеріям. Тому можливе виділення четвертого критерію - «наявності рішення органу місцевого самоврядування про визнання будови житловим».
Обов'язкова вимога до приміщення як предмету найму: жиле приміщення має бути вільна від будь-яких зобов'язань.
Пред'являються до приміщення різного роду технічні і ряд інших вимог тісним чином пов'язані з можливістю постійного у ньому проживання. Тільки відповідний рівень придатності, тобто дотримання тих чи інших нормативів, відрізняє житлове приміщення від нежитлового.
Визначення «придатності» має важливе значення, так відповідно до ГК, наймодавець зобов'язаний передати наймачеві вільне жиле приміщення у стані, придатному для проживання. Якщо в переданому наймачеві житловому приміщенні, в тому числі в спільному майні багатоквартирного будинку, виявляться недоліки, повністю або частково перешкоджають користуванню жилим приміщенням, наймач у силу ст. 612 ЦК має право за своїм вибором вимагати від наймодавця або безоплатного усунення недоліків, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків; безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення недоліків із орендної плати, попередньо повідомивши про це наймодавця, або достроково розірвати договір. Крім цього наймач має право вимагати відшкодування збитків, не покритих утриманням з орендної плати.
До прийняття частині другій ДК критерій "постійного проживання" не діяв. Це якість житла було знижено просто до "проживання".
Якщо перші два критерії (відповідність вимогам і цільове використання - тільки для проживання) визначають приміщення як жиле, то третій (ізольованість) визначає житлове приміщення саме як предмет договору найму. Ця вимога була властива і ГК РРФСР 1964 року. При цьому в приміщеннях, що належать громадянам на праві власності, предметом найму можуть бути й неізольовані житлові приміщення, так як у згадуваних раніше ст.673 ЦК і ст.52 ЖК йде мова лише про державне та муніципальному житловому фонді, але не приватному.
Питання ізольованості житлових приміщень викликає багато різних суперечок. Для роз'яснення деяких питань, розглянемо огляд судової практики Верховного суду РФ:
«Моїсеєва З., Моїсеєва Є., а також двоє дітей Мойсеєвої Є. (Євгенія, 1986 року народження та Олександр, 1991 року народження) проживали в квартирі житловою площею 37,3 кв. м в будинку в м. Москві. Дана квартира складалася з трьох кімнат - двох суміжних 17,7 кв.м, 11,5 кв.м і однією ізольованою 8,1 кв.м.
Моїсеєва З. звернулася до суду з позовом до Мойсеєвої Є., префектурі Північно-Західного адміністративного округу м. Москви, муніципального округу "Хорошево-Мневники" про укладення окремого договору житлового найму на кімнату розміром 8,1 кв.м, посилаючись на те, що після смерті в 1991 році її сина, який був чоловіком Мойсеєвої Є., між нею і невісткою склалися неприязні відносини; позивачка пропонувала відповідачці зробити обмін займаної квартири, але вона відмовилася.
Рішенням Хорошевського міжмуніципальної суду Північно-Західного округу м. Москви від 25 червня 1997 р. (залишеним без зміни судовою колегією у цивільних справах Московського міського суду та президією Московського міського суду) у позові відмовлено.
Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РФ задовольнила протест заступника Голови Верховного Суду РФ, скасувала судові постанови та винесла нове рішення про задоволення позову Мойсеєвої З., вказавши таке.
Відмовляючи в позові про зміну договору житлового найму, суд обгрунтував це тим, що квартира має кухню за розміром менше 6 кв.м і суміщений санвузол; розмір ізольованої кімнати, на яку претендує позивачка, менш норми надання жилої площі. Судова колегія і президія міського суду, визнаючи рішення суду правильним, також вказували на це.
Проте названі обставини не можуть служити підставою для відмови в позові про зміну договору житлового найму.
Відповідно до ст. 86 ЖК РРФСР повнолітній член сім'ї наймача вправі вимагати укладення з ним окремого договору найму, якщо за згодою решти проживаючих з ним повнолітніх членів сім'ї і відповідно до припадає на його частку житловою площею або з урахуванням відбувся угоди про порядок користування житловим приміщенням йому може бути виділено приміщення, яке задовольняє вимогам ст.52 цього Кодексу.
У силу ст.52 ЖК УРСР предметом договору найму може бути лише ізольоване жиле приміщення, що складається з квартири або однієї чи кількох кімнат. Не можуть бути самостійним предметом договору найму частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом (суміжні кімнати), підсобні приміщення.
Як видно з матеріалів справи, на кожного мешканця в згаданій квартирі мешканця припадає по 9,3 кв. м житлової площі. Кімната розміром 8,1 кв. м., на яку Моїсеєва З. просила укласти окремий договір найму, ізольована. Між Мойсея, як встановлено в суді першої інстанції, укладена угода про порядок користування квартирою, згідно з яким Моїсеєва З. тривалий час користувалася ізольованою кімнатою, а Мойсеєва Є. і двоє її дітей - двома суміжними кімнатами.
Статтями 52 і 86 ЖК РРФСР передбачені умови, за яких можливе укладення окремого договору найму на житлове приміщення в квартирі. Невеликий розмір кухні і суміщений санвузол в квартирі не є перешкодою за змістом наведених статей ЖК УРСР для укладання такого договору найму.
Не може служити підставою для відмови в позові про вимірювання договору житлового найму та обставина, що розмір ізольованої кімнати, на яку претендує позивачка, менш норми надання жилої площі.
Як роз'яснив Пленум Верховного Суду РФ у п. 15 постанови від 26 грудня 1984 "Про деякі питання, що виникають у судовій практиці при застосуванні Житлового кодексу РРФСР" [26] [26], у випадку, коли однією з сторін відповідно до припадає на її частку житловою площею можна виділити з урахуванням санітарних і технічних вимог ізольоване приміщення за розміром менше встановленої ст.38 ЖК УРСР норми житлової площі, суд не вправі відмовити у задоволенні позову з посиланням тільки на цю обставину, оскільки закон не виключає можливість укладення договору найму житлового приміщення площею менше 12 кв. м. »[27] [27].
Раз житлове приміщення є предметом найму, то об'єктом даного зобов'язання є дії. Одночасно з цим житлове приміщення може виступати і об'єктом у правовідносинах власності, як і всяка будь-яка річ.
Беручи до уваги, що багато цінностей виконують кілька ролей, як було тільки що показано на прикладі житлового приміщення, прийнято говорити про об'єкт як якомусь благо, з приводу якого виникає відповідне правовідношення. Стосовно до житлового законодавства цим благом є задоволення яких-небудь способом (приватизація, наймання житлового приміщення і т.д.) потреби фізичної особи в житло.
Якщо вищенаведені критерії предмета найму відносяться до обох видів найму, то ось порядок визначення розміру цього предмета (жилого приміщення) має відмінність. За договором соціального найму житлове приміщення надається в межах норми житлової площі, а при комерційному наймі розмір приміщення не обмежується. Слід звернути увагу, що закон, стосовно соціального найму, говорить саме про норму надання, але не користування житлом.
Зміна предмета в сенсі переведення житлового приміщення в нежитлове трансформує розглядається зобов'язання в договір оренди нежитлового приміщення, припиняючи таким чином житлові правовідносини. Поряд з цим не можна не відзначити, що предметом договору оренди може бути все-таки і житлове приміщення. Особливість у даному випадку полягає в тому, що суб'єктом оренди виступає юридична особа, яка отримує житлове приміщення в тимчасове володіння та (або) користування для проживання громадян.
Сама зміна предмета безпосередньо пов'язана з таким критерієм житлового приміщення, як його відповідність пропонованим до житлового приміщення вимогам, за допомогою яких оцінюється рівень придатності приміщення для проживання. Визнання житлового приміщення непридатним для постійного проживання і є однією з підстав для переведення приміщення в нежитловий фонд.
Виникає питання: якщо при перекладі приміщення в нежитловий фонд житлові правовідносини припиняються, то як з цих позицій розглядати перепланування? Здається, що це зміна (але не заміна або зміна) предмета договору із поширенням на це відповідно правил ст.450 ЦК, але за умови, що таке перепланування не веде до збільшення підсобної площі за рахунок жилою.
Взагалі правила перепланування житлового приміщення суворі як для договору соціального, так і комерційного найму. Наймач не має права здійснювати перебудову і реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодавця (ст.678 ЦК України), а наймодавець, у свою чергу, - проводити без згоди наймача переобладнання житлового приміщення, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житловим приміщенням.
При договорі ж соціального найму, перепланування можлива тільки при дотриманні ряду умов і тільки за згодою адміністрації.
Узагальнюючи все викладене вище, можна відзначити, що Цивільний кодекс РФ ввів положення, що регулюють обидва різновиди найму. Але при цьому в гл.35 ЦК "Найм житлового приміщення" не виділено загальні та особливі норми, що ускладнює розуміння особливостей даних договорів. Бажано, щоб специфіка соціального найму знайшла своє повне відображення у новому житловому законодавстві Росії. Тим самим будуть більш чітко розмежовані соціальний та комерційний найм. Регулювання договору соціального найму в новому Житловому кодексі Росії буде також сприяти посиленню ролі житлового законодавства, його збереження як цілісної системи.

Глава 3. Особливості окремих договорів найму житлових приміщень за чинним законодавством РТ.

У рамках даного питання, автор вважає за необхідне розглянути договір соціального найму житлових приміщень учасниками Великої Вітчизняної війни, а також договір піднайму житлових приміщень. Критерієм виділення даних договорів найму житлових приміщень виступає їх особливий правовий статус, перш за все особливий правовий статус наймачів.
Постановою Кабінету Міністрів Республіки Татарстан від 22 квітня 2000 р. N 283 [28] [28] були внесені зміни до «Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання житлових приміщень у Республіці Татарстан" [29] [29].
Відповідно до доданими нормами учасникам Великої Вітчизняної війни за їх бажанням може бути надано окремо на сім'ю (чоловік і дружина) жиле приміщення державного житлового фонду на умовах довічного проживання в ньому за договором найму з звільненням від платежів за наймання, технічне обслуговування, ремонт житла та комунальні послуги.
Таким чином, можна говорити про різновиди договору соціального найму особливістю якого є, то що, по-перше, житлове приміщення передається певному колу суб'єктів (учасникам Великої Вітчизняної війни та їх чоловікові (дружині)), по-друге, дане житлове приміщення надається на умовах довічного проживання, по-третє, наймач за таким договором звільняється від платежів за наймання, технічне обслуговування, ремонт житла і комунальні послуги.
На підставі даного договору наймодавець передає, а наймач приймає в довічне володіння і користування житлове приміщення, що належить до республіканської (або комунальної) власності, для використання з метою проживання із звільненням від ряду платежів.
Важливою рисою даного договору є те, що вселення в житлове приміщення інших громадян не допускається. Крім того, житлове приміщення є предметом такого договору, приватизації та обміну не підлягає.
У типовій формі договору, що додається до Постанови кабінету міністрів, розписуються і інші права та обов'язки наймодавця і наймача.
Так, наймодавець зобов'язаний:
у триденний термін після підписання договору надати зазначену в договорі житлове приміщення наймачеві;
забезпечити вільний доступ наймачеві в житлове приміщення після передачі йому жилого приміщення;
проводити капітальний ремонт житлового будинку і завчасно повідомляти наймача про майбутній ремонт і при необхідності надати інше житлове приміщення, що відповідає санітарним і технічним нормам; та ін
Наймач зобов'язаний:
не виробляти перепланувань і переобладнання без письмового дозволу наймодавця і міжвідомчої комісії районної адміністрації;
своєчасно проводити за свій рахунок поточний ремонт житлового приміщення. Забезпечувати наймодавцю і організаціям, що здійснюють ремонт і експлуатацію житлового будинку, безперешкодний доступ в житлове приміщення для огляду його технічного стану; та ін
Поява такого роду договору найму житлових приміщень обумовлено, перш за все, прагненням держави здійснити соціальне забезпечення тих верств населення, які не можуть самостійно забезпечити себе житлом.
Отже, нами було розглянуто правове положення договору соціального найму житлових приміщень учасниками Великої Вітчизняної війни. Перейдемо тепер до розгляду правового положення договору піднайму, а також правового статусу тимчасового проживання.
Наймач вправі надавати житлове приміщення в користування іншим громадянам на умовах тимчасового проживання або договору піднайму. Спільним є те, що як тимчасові мешканці, так і Піднаймач не набуває самостійного права користування житловим приміщенням, а також те, що для вселення як тимчасових мешканців, так і піднаймачів необхідна згода всіх постійно проживають у житловому приміщенні громадян. Поряд з цим ЦК встановлює різний правовий режим для регулювання тих і інших відносин.
Тимчасове проживання - це безоплатне користування житловою площею, воно обмежене строком, конкретна частину житлового приміщення у користування не виділяється. Тимчасові мешканці можуть бути вселені на строк не більше шести місяців. Для цього не потрібно згоди наймодавця. Наймач зобов'язаний лише повідомити наймодавця про вселення тимчасових мешканців. Наймодавець може заборонити проживання тимчасових мешканців лише в одному випадку: якщо не дотримано вимоги про норму житлової площі. Тимчасове користування припиняється після закінчення узгодженого терміну проживання. Якщо строк у договорі не встановлений, наймач або кожен постійно проживає на цій житловій площі громадянин у будь-який час до закінчення шести місяців має право вимагати виселення тимчасових мешканців. Не пізніше семи днів після пред'явлення вимоги про виселення тимчасовий мешканець зобов'язаний звільнити приміщення. При відмові від цього виселення провадиться в судовому порядку.
Договір піднайму житлового приміщення - це відшкодувальний договір. Його граничний термін обмежений терміном дії самого договору найму. Однак якщо договір найму укладається на новий термін, це не тягне за собою автоматично продовження строку договору піднайму. Укласти договір піднайму можна тільки за згодою наймодавця. Предметом договору піднайму може бути або все приміщення, або його частину. Незалежно від цього відповідальним за договором найму перед наймодавцем завжди залишається наймач. Для укладення договору піднайму обов'язкове дотримання вимоги про норму житлової площі.