ЗМІСТ
Введення 2
Глава 1. Поняття житла та житлового правовідносини
1.1 Житлові приміщення як об'єкти правовідносини
1.2 Поняття житлових правовідносин 12
Глава 2. Особливості прекрашения жіліжних правооношеній
2.1 Припинення житлових правовідносин власниками житлових приміщень 20
2.2 Припинення житлових правовідносин особами, які не є власниками житлових приміщень 47
2.3 Припинення речове-правових відносин з користування чужими житловими приміщеннями 65
Висновок 75
Бібліографічний список 78
ВСТУП
Актуальність теми дослідження. Особливості житлових правовідносин полягають як у специфіці об'єкта, так і в регламентації їх вчинення. Житло має строго цільове призначення. Воно призначене виключно для проживання громадян. Отже, правовідносини з приводу житлових приміщень мають визначені законом межі. Підстави виникнення, зміни та припинення житлових правовідносин міститься в актах цивільного законодавства. Разом з тим в актах житлового законодавства також є велика кількість норм, що регулюють ті чи інші підстави (наприклад, прекрашения договору соціального найму житлового приміщення, виселення, договір обміну і т.п.).
Для правильного застосування правових норм, що регулюють операції, в яких в якості об'єкта виступає житлове приміщення, необхідно проводити межу між цивільним і житловим законодавством. Цивільне законодавство регулює питання, пов'язані з володінням, користуванням та розпорядженням житловими приміщеннями, лише тоді, коли житло є предметом економічного обороту. Відносини, пов'язані з використанням житла, його експлуатацією, і цілий ряд інших питань регулюються житловим законодавством. Не можна не відзначити ту обставину, що Конституція Російської Федерації відносить до різної компетенції цивільне законодавство, з одного боку, і житлове - з іншого.
Регульовані Житловим кодексом РФ відносини (житлові відносини) мають неоднорідний характер. Деякі з них представляють собою різновид адміністративно-правових відносин, наприклад відносини, що виникають у зв'язку з урахуванням житлового фонду, віднесенням приміщень до числа житлових приміщень і виключенням їх з житлового фонду, отриманням дозволу на перебудову і перепланування житлових приміщень, та ін Інші відносини по своєю суттю є цивільно-правовими. Це, зокрема, що виникають між власниками житлових приміщень відносини з приводу користування спільним майном і управління багатоквартирними будинками.
Деякі житлові відносини виявляються одночасно спеціальної різновидом цивільно-правових відносин, і в цьому випадку виникає питання про те, норми якого законодавства - цивільного чи житлового - повинні застосовуватися для регулювання таких відносин.
Особливої актуальності тема набуває у зв'язку зі змінами, які відбулися в житловому законодавстві у зв'язку з введення нового Житлового кодексу РФ.
Ступінь наукової розробленості теми. Слід зазначити, що, не дивлячись на те, що розглядом підстав припинення житлових правовідносин займалося значна кількість вчених їх наукові роботи повністю або частково виконані на базі недіючого у зв'язку з введенням нового Житлового кодексу Російської Федерації законодавства, що стало не малою проблемою при проведенні дипломного дослідження. Свої наукові праці розглянутої темі присвятили такі автори як Агафонова М.М., Ватман Д.П., Вишневська О.С., Емелкіна І.А., Жіцінскій Ю.С., Кічіхін О.М., Конякіна Т.М. , Корнєєв С.М., Крашенинников П.В., Літовкин В.М., Ликова Е.Б., Макаров С.Ю., Мартковіч І.Б., Мушкін А.Є., Никитюк П.С., Потапова Н.С., Седугін П.І., Сенчіщев В.І., Скрипко В.Р., Сисоєв В.О., Титова А.А., Тихомирова М.Ю., Толстой Ю.К., Формакідов Д. А., Чигир В.Ф., Щенникова Л.В. та інші.
Метою роботи є визначити підстави припинення житлових правовідносин. Дати поняття і загальну характеристику найбільш поширених підстав припинення житлових правовідносин, розглянути проблеми, що виникають при припиненні житлового правовідносини, по можливості запропонувати шляхи їх вирішення.
Завдання які стоять перед дослідженням наступні:
розглянути поняття житла і житлових правовідносин;
проаналізувати основні питання правового регулювання припинення житлових правовідносин;
класифікувати підстави припинення житлових правовідносин;
вивчити матеріали судової практики.
Об'єктом дослідження дипломної роботи є суспільні відносини що виникають в області припинення житлових правовідносин, реалізації при цьому прав та інтересів зацікавлених осіб.
Нормативну базу роботи склали: Конституція РФ, цивільне та житлове законодавство РФ, цивільне та житлове законодавство РРФСР, федеральні закони.
Методи дослідження. При проведенні дослідження використовувалися методи соціально-правового, історико-правового, статистичного та логіко-юридичного дослідження, діалектичний метод наукового пізнання явищ навколишньої дійсності, що відображає взаємозв'язок теорії і практики.
Структура роботи. Дипломна робота складається з вступу, двох розділів, що включають в себе п'ять параграфів, висновків, бібліографічного списку.
РОЗДІЛ 1. ПОНЯТТЯ ОСЕЛІ І ЖИТЛОВОГО ПРАВОВІДНОСИНИ
1.1 Житлові приміщення як об'єкти правовідносини
Виходячи з самої назви житлового приміщення очевидно, що воно, на відміну від інших об'єктів нерухомості, має спеціальне призначення. Згідно з п. 2 ст. 288 ГК РФ житлові приміщення призначені для проживання громадян. У літературі зазначається, що таке проживання може мати тимчасовий або постійний характер 1. Головним, мабуть, є те, що приміщення має мати відповідний рівень благоустрою, досягнутим в даному населеному пункті, відповідати санітарним і технічним нормам. У зв'язку з цим житлові приміщення слід відрізняти від будівель, розташованих на садових, дачних та інших земельних ділянках. На практиці часто зустрічаються випадки, коли названі будови відповідають усім вимогам, щоб вважатися придатними для проживання. Згідно з ч. 3 ст. 9 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики" 2 дані приміщення можуть бути переоформлені громадянами в житлові будинки з присадибними ділянками на праві приватної власності в порядку, встановленому законодавством.
При розгляді питання про цільове призначення житлового приміщення не можна не звернутися до теми про межі та обмеження здійснення прав домовласниками. Це питання вже було предметом глибокого дослідження, проведеного П.В. Крашенинникова 3. Різниця правової природи цих двох категорій полягає в тому, що межі здійснення права встановлюються законом, тоді як обмеження засновані на волі власника чи волі судових органів. Межі як загальні підстави сорому права власності об'єктивні, а обмеження - суб'єктивні і є приватними установами.
Зважаючи цільового призначення об'єкта законодавець встановлює заборону на розміщення в житлових приміщеннях промислових виробництв, а також порушення прав та інтересів сусідів. Остання норма має велике значення для багатоквартирних будинків. ЦК України встановлює відповідальність за порушення цих приписів. Згідно зі ст. 293 ГК, якщо власник житлового приміщення використовує його не за призначенням або систематично порушує права та інтереси сусідів, орган місцевого самоврядування може попередити власника про необхідність усунути порушення. У тих випадках, коли, незважаючи на попередження, власник продовжує порушувати права та інтереси сусідів або використовувати житлове приміщення не за призначенням, суд за позовом органу місцевого самоврядування може прийняти рішення про продаж з публічних торгів житлового приміщення з виплатою власнику виручених від продажу коштів за вирахуванням витрат на виконання судового рішення. Власник житлового приміщення має дотримуватися санітарних, будівельні норми і правила. Так, наприклад, власник квартири в багатоквартирному будинку без дозволу компетентних органів не має право провести перебудову квартири (п. 5 ст. 12 ФЗ «Про товариства власників житла») 4.
Що стосується обмежень права власності на житло, то до їх числа відносяться встановлені з волі власника чи суду іпотека, оренда, арешт майна.
З урахуванням викладеного, видається, можна зробити наступний загальний висновок. Житлове приміщення як об'єкт права власності є нерухомістю, має всі характерні ознаки нерухомості, в тому числі державну реєстрацію. Разом з тим, на відміну від інших об'єктів нерухомості, житлове приміщення має строго цільове призначення, що в кінцевому рахунку зумовлює наявність численних меж здійснення права власності.
Аналіз норм чинного законодавства дозволяє говорити про те, що поняття "житлове приміщення" має збірне значення. Оскільки первинною формою задоволення житлової потреби було будівництво житлового будинку, саме з ним ототожнювали розглядається поняття. Однак житловий будинок - не єдиний різновид житлових приміщень. Оскільки в будівництві житлового будинку, як правило, брали участь декілька осіб, останній надходив у спільну власність. З часом люди намагалися зробити розділ будинку з тим, щоб стати індивідуальними власниками виділених частин. У результаті таких намірів у законодавстві з'явився такий вид житлового приміщення, як частина житлового будинку.
Питання про допустимість юридичної поділу будинку, тобто освіти з нього кількох самостійних об'єктів права власності, довгий час був предметом жвавої дискусії. Як пише М.В. Зимелева, "виділена частина речі - це певна частина речі, відокремлена від інших частин, але пов'язана з ними, тобто не відокремлена від них просторово. Виділення частин не припиняє існування всієї речі в цілому як предмета природи, так як фізичної роздроблення чи поділу її не відбувається. Але в той же час вона перестає бути єдиним об'єктом права власності, так як кожна виділена частина перетворюється на самостійний об'єкт права, зокрема в об'єкт права власності, юридична доля якого не залежить від долі інших виділених частин. Інститут цей був відомий вже в Римі під назвою "спільність у виділених частках" 5.
Свої сумніви з приводу неподільності будинку висловлював Г.Ф. Шершеневич: «Існують погляди, поширені в практиці, в силу яких будинок визнається неподільним по суті ... Великий будинок може мати численні служби та прибудови, так що при розділі кожна частина була б забезпечена всім необхідним ... Що заважає розділу будинку капітальної внутрішньої стіною ... Слід визнати, що по суті будинок повинен передбачатися річчю роздільної, але що припущення це може бути спростовано доказом неможливості поділу даного будинку із збереженням за частинами економічного значення цілого »6.
У радянському цивільному праві спочатку проблема вирішувалася згідно з усталеною тоді практиці нотаріальних та комунальних органів: житловий будинок - неподільна річ, що представляє собою єдиний господарський об'єкт і архітектурне ціле. Тому в практиці не допускається виникнення у власника права індивідуальної особистої власності на реальну частину будинку, а визнається можливим лише встановлення розміру часток у праві власності на будинок, що належить суб'єктам цього права 7.
Разом з тим існувала й інша точка зору. Ряд авторів, аналізуючи наведену вище практику, прийшли до висновку про необхідність її зміни і висловилися за допустимість реального розділу будинку на відокремлені реальні частини і закріплення цих частин на праві індивідуальної власності за одним з співвласників. Що ж до тих частин будинку, які не можуть бути відокремлені (дах, фундамент, сходові клітини, і т.д.), то вони залишаються у спільній власності самостійних власників відокремлених частин будинку 8.
Невизначеність у доктрині не могла не позначитися на правозастосуванні. Так, наприклад, Черепахін Б.В. звертав увагу на суперечливість практики, коли нотаріуси визнавали право власності на арифметичну частку в будинку, а судді - на конкретні приміщення в будинку 9. Згодом Верховний Суд СРСР до постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 31 липня 1981 р. № 4 "Про судову практику з вирішення спорів, пов'язаних з правом власності на житловий будинок" визнав, що вимоги про поділ підлягають задоволенню, коли виділяється частка становить ізольовану частину будинку з окремим входом або є можливість перетворити цю частину будинку в ізольовану шляхом відповідного переобладнання 10.
Іншою поширеною формою задоволення житлової потреби громадян є придбання квартир у багатоквартирних будинках. Особливість квартири полягає в тому, що зв'язок квартири із земельною ділянкою не пряма, а опосередкована будинком, в якому вона знаходиться 11. У зв'язку з цим вказують, що включення таких приміщень у категорію нерухомості має бути передбачено у законі 12.
Незважаючи на те що ГК РФ в окремих своїх статтях згадує про квартиру як про об'єкт нерухомості, а отже, питання є вирішеним, вважаємо, що спеціальна вказівка в законі лише підтверджує наявність у квартири ознак, достатніх для віднесення останньої поряд з житловим будинком до числа нерухомого майна. Квартира не може бути перенесена в інше місце без зміни місцезнаходження будинку в цілому.
Слід погодитися з думкою Агафонової М.М. яка зазначає, що законодавець абсолютно прав, виділяючи квартиру як самостійний об'єкт права власності 13. Квартира не може бути прирівняна за правовим режимом до житлового будинку, оскільки є частиною багатоквартирного будинку, що має складну систему відносин. Не може бути прирівняна квартира за правовим режимом і до частини житлового будинку. Будучи частиною багатоквартирного будинку, квартира має тільки один загальний коридор, що забезпечує вихід на вулицю відразу декільком власникам аналогічних житлових приміщень. Як вже раніше було відмічено, при розділі житлового будинку кожному з співвласників повинен бути забезпечений окремий вхід (вихід).
Мабуть, самої дискусійною в житловій сфері залишається тема про частину квартири (кімнати) як об'єкті права власності. До початку 90-х років кімнати в квартирах не могли виступати об'єктами права власності. Вони могли бути лише об'єктами договору найму. Ситуація змінилася з прийнятої 4 липня 1991 року Закону РРФСР «Про приватизацію житлового фонду в РРФСР», де було передбачено право громадян на придбання у власність кімнат у комунальній квартирі 14. Пізніше Закон РФ «Про основи федеральної житлової політики» від 24 грудня 1991 передбачив можливість купівлі-продажу звільнилася кімнати в комунальній квартирі 15.
Таким чином, на сьогоднішній день можна остаточно говорити про те, що в чинному законодавстві кімната визнається самостійним об'єктом права власності. Слід погодитися з П.В. Крашенинникова в тому, що таке рішення навряд чи можна віднести до великих досягнень вітчизняного законодавства, оскільки окремі кімнати не можуть повною мірою задовольнити житлово-побутові потреби громадян. Однак законодавець не міг не відреагувати на ситуацію, соціально-економічну ситуацію в житловій сфері. Сьогодні сотні тисяч сімей проживають у кімнатах комунальних квартир. Заборона на оборот кімнат по суті означав би обмеження прав громадян, в них проживають, в порівнянні з іншими громадянами - користувачами інших житлових приміщень 16. Крім цього, хотілося б відзначити, що, якщо вже таке законодавче рішення було прийняте, воно має бути послідовно проведено в різних нормативно-правових і судових актах. Правовий режим об'єкта не повинен містити прогалин і суперечностей, избранно поширюватися щодо однорідної групи об'єктів.
Так, наприклад, згідно з Постановою Пленуму Верховного Суду РФ № 8 "Про деякі питання застосування судами Закону Російської Федерації" Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації "від 24 серпня 1993 року виділено учаснику спільної власності на приватизоване житлове приміщення, що представляє собою окрему квартиру, що належить йому частки допустимо, якщо є технічна можливість передачі позивачеві ізольованій частині не тільки житлових, але і підсобних приміщень (кухні, коридору, санвузла та ін), устаткування окремого входу 17.
Здається, позицію в цьому питанні, зайняту Верховним Судом, навряд чи можна визнати задовільною і з точки зору чинного законодавства, і з точки зору практичної необхідності. Як вже було зазначено, чинне законодавство визнає ізольовану кімнату самостійним об'єктом права індивідуальної власності. Зокрема, допускається приватизація ізольованої кімнати в комунальній квартирі. За своєю будовою комунальна квартира, як правило, не відрізняється від квартири, що не має такого статусу. І в тій і в іншої квартири є тільки один вхід. Нам видається, що доцільніше було б визнання можливості виділу частки в натурі, якщо є можливість надання співвласнику ізольованою житлової кімнати з встановленням у відношенні об'єктів загального користування (санвузла, коридору, кухні) конструкції спільної часткової власності, аналогічній тій, яка використовується по відношенню до об'єктів загального користування усього багатоквартирного будинку. Дане рішення робить "реальною" можливість виділу частки в натурі та в більшій мірі враховує інтереси співвласників.
Здається, що роз'яснення, дані у вищевказаному Постанові Пленуму Верховного Суду РФ, багато в чому сформульовані під впливом Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР № 4 "Про судову практику з вирішення спорів, пов'язаних з правом власності на житловий будинок" від 31 липня 1981 18. Зазначена Постанова містить, по суті, аналогічне роз'яснення, що дає нам підставу вважати про ототожнення правового режиму житлового будинку і квартири в багатоквартирному будинку, що є беззаперечна. Як справедливо зазначає Ярошенко К.Б., "квартира та житловий будинок повинні розглядатися як самостійні об'єкти права власності, правовий режим яких може не збігатися" 19.
Таким чином, чинне законодавство передбачає чотири різновиди житлового приміщення: житловий будинок, квартира, ізольована частина житлового будинку і квартири.
Житлове приміщення призначене для проживання громадян. У зв'язку з тим що майже кожна людина живе в родині або прагне її створити, воно служить місцем проживання відразу декількох людей. Проведення приватизації в нашій країні призвело до того, що в даний час житлове приміщення найчастіше виступає об'єктом права спільної власності.
1.2 Поняття житлових правовідносин
У житлових законах не міститься визначення поняття «житлові відносини». До прийняття ЖК УРСР під житловими правовідносинами зазвичай розумілися виключно цивільно-правові відносини по користуванню громадянами житловими приміщеннями, ці відносини регулювалися цивільним законодавством. Після кодифікації житлового законодавства та прийняття в 1983 р. ЖК УРСР поняття «житлові відносини» стало розглядатися в більш широкому сенсі, як загальне, збірне поняття, що охоплює всі види житлових відносин 20.
Необхідність вироблення такого поняття була обумовлена потребою в комплексному підході до вирішення житлових питань в умовах істотної зміни і ускладнення характеру завдань у сфері забезпечення громадян житлом 21. На думку Ю.К. Толстого, поняття «житлові відносин є збірним. На це слід звернути увагу, оскільки в повсякденній свідомості житлові відносини асоціюються з відносинами з використання вже отриманого або придбаного житла 22. Поняття «житлові відносини» має в житловому законодавстві таке ж значення, як, наприклад, поняття «водні відносини у водному законодавстві, поняття« лісові відносини »- в лісовому законодавстві, де ці поняття охоплюють сукупність різних за юридичною природою суспільних відносин, регульованих відповідно водним та лісовим законодавством.
Житлові правовідносини це загальне, родове поняття, яким охоплюються різні види відносин, що виникають з приводу житла: щодо володіння, користування і розпорядження житловими приміщеннями, надання житлових приміщень потребують них, з управління та експлуатації житлового фонду і т.д.
У результаті регулювання нормами житлового права суспільних відносин вони здобувають правову форму і стають житловими правовідносинами. Цим поняттям, як справедливо зазначає Е.Б. Ликова, охоплюється широке коло правовідносин, класифікується різними вченими по-різному залежно від того, що вони розуміють під житловим правом: інститут цивільного права, підгалузь або комплексну галузь права. При цьому намітився як широкий підхід до даної проблеми, так і надзвичайно вузький 23.
Зокрема, С.М. Корнєєв відносить до житлових відносини з управління житловим фондом, його утримання та ремонту; відносини, що виникають у зв'язку з наданням громадянам жилих приміщень і користуванням ними на умовах найму та оренди; відносини власності у житловій сфері та інші суспільні відносини, пов'язані із задоволенням житлової потреби 24 . Ю. К. Толстой називає, по суті, житловими ті самі відносини, але вважає «житлові відносини» збірним поняттям, що включає окремі види відносин різногалузевий приналежності 25. В.М. Літовкін вважає житловими виключно відносини щодо володіння і користування чужим майном, що належить будь-кому іншому на праві власності (речовому праві). При цьому відносини, що виникають із споживання власною житла, виводяться їм за кордону житлових відносин 26.
Поділяючи в основному широкий підхід до визначення кола житлових правовідносин, вважаємо за можливе дати наступну їх класифікацію. Не можна не погодитися із запропонованим Ю.К. Толстим розподілом всіх житлових відносин на дві великі групи:
1) організаційні відносини, побудовані на засадах влади і підпорядкування;
2) відносини, що складаються на засадах рівності їх учасників, які поділяються на майнові та особисті немайнові відносини, що випливають з факту сусідства.
При цьому організаційні правовідносини автор не піддає поділу на окремі види, обмежуючись лише зразковим їх переліком (відносини з управління житловим фондом, з обліку потребують житла громадян і розподілу житла). Оскільки ці два види правовідносин наведені автором як приклад, можна припустити, що є і інші види організаційних відносин. Житловий фонд може перебувати у власності юридичних осіб, Російської Федерації, її суб'єктів, а також муніципальних утворень, які управляють житловим фондом через мережу створюваних ними органів управління житлово-комунальним господарством (ЖКГ). Виникають у процесі управління житловим фондом відносини є управлінськими, і навряд чи їх слід відносити до числа організаційних житлових правовідносин. Інакше йде справа з відносинами, що складаються між житлово-експлуатаційними організаціями та різними користувачами житлових приміщень, заснованими, як правило, на договорі найму. І хоча в них, як вважає Е.Б. Ликова, є елементи організаційних відносин, будуються вони на засадах рівності їх учасників 27.
До організаційних слід віднести лише один вид відносин, пов'язаний з урахуванням нужденних громадян у житлі та розподілом житлових; приміщень з фонду соціального використання, а також житлових приміщень у житлових або житлово-будівельних кооперативах. Вони лежать в основі тих правовідносин, які виникають в подальшому в зв'язку з використанням наданого за ордером житла. Організаційні відносини нерозривно пов'язані з житловими, і їх доцільно віднести до одного з видів житлових правовідносин 28.
Правовідносини з використання житлових приміщень громадянами в основному є майновими, хоча серед них можна виділити невелику групу особистих немайнових відносин (наприклад, відносини сусідства у комунальній квартирі).
Зі створенням ринку житла в ринкові відносини залучені житлові приміщення, що входять в усі житлові фонди, за винятком фонду соціального використання. Житлові приміщення з цього фонду розподіляються серед потребуючих поліпшення житлових умов громадян і передаються їм безкоштовно, тобто без використання ринкових механізмів, зокрема договору купівлі-продажу. Цим і зумовлено виникнення організаційних відносин з приводу розподілу житла. На регулювання складаються при цьому відносин в основному і був розрахований ЖК УРСР.
Що стосується ринкових відносин, то вони виникають, як правило, з договору комерційного найму житлового приміщення, а також договору піднайму та інших підстав. Вони є в основному оплатним і регулюються ГК РФ.
Житлове законодавство регулює відносини щодо:
виникнення, здійснення, зміни, припинення права володіння, користування, розпорядження житловими приміщеннями державного і муніципального житлових фондів;
користування житловими приміщеннями приватного житлового фонду;
користування спільним майном власників приміщень;
віднесення приміщень до числа житлових приміщень та виключення їх з житлового фонду;
обліку житлового фонду;
утримання та ремонту житлових приміщень;
перебудови та перепланування житлових приміщень;
управління багатоквартирними будинками;
створення і діяльності житлових та житлово-будівельних кооперативів, товариств власників житла, прав і обов'язків їх членів;
надання комунальних послуг;
внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги;
контролю за використанням і схоронністю житлового фонду, відповідністю житлових приміщень встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства.
Житлові відносини щодо використання житла можна також підрозділити на окремі групи залежно від підстав їх виникнення.
Зокрема, вони можуть виникати з:
договору соціального найму житлового приміщення;
договору комерційного найму житлового приміщення;
членства в ЖБК (ЖК);
членства у сім'ї громадянина - власника житлового приміщення;
- Членства в сім'ї наймача жилого приміщення, члена ЖБК (ЖК);
договору найму службового жилого приміщення;
договору найму житлового приміщення в гуртожитку або іншого спеціалізованого житлового приміщення;
договору довічного змісту з утриманням;
заповідального відмови;
договору піднайму жилого приміщення, договору про вселення тимчасових мешканців і ін
За обсягом житлових прав всі користувачі можуть бути умовно розділені на дві групи:
мають самостійне право постійного користування житловим приміщенням (їх можна умовно іменувати «первинними» користувачами - після власника або органу, їм уповноваженої);
не мають самостійного права користування житловим приміщенням (їх умовно можна іменувати «вторинними» користувачами житлового приміщення).
У даній роботі ми будемо розглядати тільки відносини, які виникають у зв'язку з втратою права власності або інших речових прав на житло.
Як вже зазначалося особливістю російського законодавства є відсутність переліку підстав припинення житлових правовідносин.
Однак аналізуючи цивільне та житлове законодавства законодавство можна їх виділити і класифікувати по різних підставах.
Залежно від юридичного факту є підставою припинення житлового правовідносини:
події (пожежа, повінь, інші обставини, в результаті яких житло припиняє існування);
дії (прекрашения договору соціального найму, купівля-продаж, і т.д.)
адміністративні або судові акти (виселення, переселення і т.п.).
У залежності від галузі правового регулювання виділяють наступні підстави:
підстави, передбачені Цивільним кодексом Російської Федерації (купівля-продаж, міна, рента тощо);
підстави, передбачені Житловим кодексом Російської Федерації (прекрашения договору соціального найму, обмін, виселення тощо).
Залежно від належності припинення житлового правовідносини до угод:
є угодами;
угодами не є.
У залежності від приналежності житлового приміщення можна виділити такі підстави:
припинення правовідносин власником;
припинення правовідносин особою, що є власником;
припинення правовідносин особою, яка має обмеженими речовими правами на житлове приміщення.
Остання класифікація підстав припинення житлових правовідносин є найбільш прийнятною для повного розгляду і розкриття теми дипломного дослідження.
РОЗДІЛ 2. ОСОБЛИВОСТІ прекрашения ЖІЛІЖНИХ правооношеній
2.1 Припинення житлових правовідносин власниками житлових приміщень
Як правило, прекрашения житлових правовідносин власниками, є угодами. У роботі будуть розглянуті найбільш важливі з них.
Безперечно, найпоширенішою операцією, спрямованої на відчуження та придбання житла, є договір купівлі-продажу житлового приміщення. За таким договором продавець зобов'язується передати у власність покупця квартиру або інше житло, а покупець зобов'язується прийняти житлове приміщення і сплатити за нього певну грошову суму.
У ролі сторін за даним договором можуть виступати громадяни, юридичні особи і муніципальні освіти. За загальним правилом продавцем у договорі купівлі-продажу виступає власник житлової площі 29.
На відміну від колишнього законодавства Цивільний кодекс Російської Федерації обмежується простою письмовою формою укладення договору продажу шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (ст. 550).
Цивільний кодекс не передбачає обов'язкове нотаріальне оформлення договору продажу (як, втім, і міни, і дарування) нерухомого майна. Все навантаження по дотриманню законодавства при оформленні відповідних угод лягає на установи юстиції - органи державної реєстрації.
Договір обов'язково повинен містити характеристику продаваного житлового приміщення: повна адреса, кількість кімнат, загальну площу (на практиці вказують і житлову площу). При відсутності цих даних договір вважається неукладеним. Представляється, що для квартир необхідно вказувати й поверх продаваного житла.
Певний виняток із загального правила, викладеного в частині першої ДК, передбачається у відношенні ціни продаваного житла та іншої нерухомості. Згідно зі ст. 555 за відсутності умови про ціну договір купівлі-продажу житлового приміщення вважається неукладеним.
Для більш повного захисту прав покупців незалежно від того, юридична це особа або фізична, в ЦК (ст. 556) встановлено правило, за яким передача житлового приміщення продавцем і прийняття його покупцем здійснюються за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу. При цьому, якщо інше не передбачено договором, зобов'язання передати житло вважається виконаним після вручення його покупцеві і підписання відповідного документа про передачу.
Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу житла на умовах, передбачених договором, вважається відмовою продавця від виконання обов'язку передати житлове приміщення, а покупця - його прийняти. Саме по собі прийняття покупцем житлового приміщення, який відповідає умовам договору, в тому числі у разі, коли така невідповідність обумовлено в документі, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору.
Досить чітко Цивільний кодекс врегулював відносини, пов'язані із земельною ділянкою при продажу знаходиться на ньому нерухомості. З ст. 552 ДК випливає, що одночасно з передачею права власності на житловий будинок передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цим житлом і необхідна для її використання. При цьому види права на земельну ділянку можуть бути різні 30.
По-перше, якщо продавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться продається будинок, покупцю передається право власності або надається право оренди на відповідну земельну ділянку.
По-друге, якщо продавець не є власником земельної ділянки, на якій знаходиться продається житловий будинок, покупець набуває право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець будинку.
Цивільний кодекс Російської Федерації вводить спеціальну норму, яка встановлює особливості продажу житлових приміщень, якщо в них проживають громадяни, що мають на це житло самостійне право користування. Наприклад, коли відбувається перехід права власності на житлове приміщення, в якому залишаються проживати члени сім'ї продавця, вони відповідно до ст. 292 ГК зберігають право користування цим житлом. Це можливо і при відчуженні житлового приміщення, придбаного з рентної договором, істотною умовою якого було проживання відчужувача на даній площі. У ст. 558 ЦК встановлюється, що істотною умовою договору продажу житлового приміщення, в якому проживають особи, що зберігають право користування ним після його придбання покупцем (наприклад, члени сім'ї власника), є перелік цих осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням.
Закон Російської Федерації "Про основи федеральної житлової політики" містить пряму заборону на продаж заселених будинків державного, муніципального, і громадського житлових фондів без згоди проживаючих у них громадян. Причому цією нормою надано зворотну силу, тобто вона поширюється і на операції, укладені до набрання чинності названого Закону. Наведемо конкретний приклад.
Будинок, що складається з двох корпусів, перебував на балансі НВО "Машинобудівник". У грудні 1991 р. НУО та Міжнародна асоціація ділового співробітництва "Пеком" уклали договір купівлі-продажу будинку.
Проживають у будинку громадяни звернулися до суду з позовом до НУО та асоціації про визнання договору недійсним. Ленінградський районний народний суд Москви в задоволенні позову відмовив.
Судова колегія у цивільних справах Московського міського суду рішення народного суду залишила без зміни.
Президією Московського міського суду справа не розглядалася у зв'язку з відсутністю кворуму.
Заступник Генерального прокурора Російської Федерації в протесті порушив питання про скасування судових постанов.
Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду Російської Федерації 17 лютого 2002 протест задовольнила з таких підстав.
Відмовляючи в позові, народний суд прийшов до висновку про те, що при укладенні договору не були порушені вимоги закону. Договір укладено за згодою Міністерства машинобудування СРСР, нотаріально посвідчений і зареєстрований у БТІ.
Тим часом рішення винесено народним судом всупереч вимогам Закону Російської Федерації від 24 грудня 1992 р. "Про основи федеральної житлової політики" і без урахування конкретних обставин даної справи.
Як видно з матеріалів справи, будинок, у відношенні якого виникла суперечка, належить до державного житлового фонду.
Згідно з ч. 3 ст. 19 названого Закону не допускається продаж іншим особам заселених квартир і будинків державного, муніципального та громадського житлових фондів без згоди проживаючих у них повнолітніх громадян.
У матеріалах справи немає даних про те, що проживають у будинку громадяни дали згоду на її продаж.
Постановою Верховної Ради Російської Федерації від 24 грудня 1992 р. "Про введення в дію Закону Російської Федерації" Про основи федеральної житлової політики "передбачено, що вчинені до прийняття Закону договори купівлі-продажу та оренди житла, суперечать ч. 3 ст. 17 і ч . 3 ст. 19 зазначеного Закону, підлягають скасуванню.
Ці вимоги Закону не були враховані судом 31.
З розширенням ринку нерухомості в житловій сфері широке поширення отримав договір міни житлового приміщення. Відповідно до ст. 567 Цивільного кодексу Російської Федерації за договором міни кожна із сторін зобов'язується передати у власність один товар в обмін на інший. За таким договором власник житлового приміщення може обміняти належне йому житло на будь-яке майно, яке не вилучено з цивільного обороту. Наприклад, на інше житло, автомобіль, гараж, підприємство, ювелірний виріб, цінні папери і т.п.
Якщо відбувається обмін одного житла на інше, то кожен учасник договору має право власності на обмінюване приміщення, при цьому кожен з беруть участь у договорі вважається продавцем житлового приміщення, яке він передає, і покупцем житла, яке він одержує. У зв'язку з цим договір міни має багато спільного з договором купівлі-продажу. При міні житло обмінюється на будь-яке майно (в даному випадку на житло), а при купівлі-продажу житлове приміщення також обмінюється, тільки на гроші. Правове регулювання відносин за договором міни здійснюється за тими ж правилами, що і в договорі купівлі-продажу (предмет, форма, перехід права власності, права і обов'язки сторін тощо).
Колишнє цивільне законодавство передбачало тільки мену рівноцінного майна. Сьогодні це положення залишається загальним правилом. Обмінювані житлові приміщення передбачаються рівноцінними. Разом з тим Цивільний кодекс передбачає можливість укладення договору міни нерівноцінними товарами. У таких випадках сторона, яка зобов'язана передати приміщення, ціна якого нижче ціни житла, що надається в обмін, повинна сплатити різницю в цінах безпосередньо до або після виконання її обов'язку передати житлове приміщення, якщо інший порядок оплати не передбачено договором (п. 2 ст. 568 ЦК ) 32. Наприклад, договором міни може бути передбачено обмін п'ятикімнатній квартири на двокімнатну з доплатою або чотирикімнатна квартира змінюється на трикімнатну і автомобіль.
Право власності на обмінювані житлові приміщення виникає у кожної сторони з моменту державної реєстрації за місцем знаходження житла.
На практиці зустрічаються випадки укладення договору міни з порушенням загальних положень Цивільного кодексу. Як приклад наведемо суперечка, розглянутий у судах різних інстанцій.
Прокурор Головінський міжрайонної прокуратури м. Москви звернувся з вимогою до акціонерного товариства (АТ) "Вогні Арбата", департаменту муніципального житла м. Москви, громадянам Ж., Д., А. про визнання недійсними договорів про передачу житла у власність, купівлі-продажу та міни квартир.
Він послався на наступні обставини. У чотирикімнатній квартирі в м. Москві проживали Борисов І. та його син Борисов В. Рішенням народного суду Борисов І. в 1975 р. визнаний недієздатним. Опікуном призначений син Борисов В. З 1979 р. Борисов І. перебував на стаціонарному лікуванні у психіатричній лікарні.
У грудні 1996 р. Борисову В. квартира передана у власність у порядку приватизації одному, з обмеженням прав недієздатного Борисова І., який в число власників включений не був.
Потім Борисов В. уклав договір купівлі-продажу квартири з АТ "Вогні Арбата", а за договором міни, укладеному між цим АТ та громадянами Д., Ж., О., квартира перейшла у власність Ж.
Прокурор просив визнати всі ці договори недійсними, виселити Ж. з квартири, займаної Борисовими.
Рішенням Головінського міжмуніципальної народного суду м. Москви визнані недійсними: договір про передачу квартири у власність Борисову В. в порядку приватизації; свідоцтво про його право власності на житло; договір купівлі-продажу квартири з вказівкою про повернення сторін у первісне положення; договір міни квартирами з приведенням сторін у початковий стан. Тим же рішенням Ж. спільно з проживаючим з нею дитиною виселена з двокімнатної квартири, отриманої за договором міни, без надання іншого житлового приміщення.
Ухвалою судової колегії Московського міського суду рішення залишено без зміни.
Заступник Голови Верховного Суду Російської Федерації в протесті порушив питання про скасування рішення і касаційної ухвали в частині наслідків визнання недійсними договору про передачу у власність квартири Борисову В., свідоцтва про право на житло на його ім'я та договору купівлі-продажу цієї квартири, а також у частині визнання недійсним договору міни та наслідків визнання цього договору недійсним.
Президія Московського міського суду 18 жовтня 2001 протест задовольнив з таких підстав.
Суд обгрунтовано визнав, що договір про передачу квартири у власність одному Борисову В. укладено з порушенням Закону Російської Федерації від 4 липня 1991 р. "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" і утиском прав недієздатного Борисова І.
У зв'язку з визнанням недійсним договору про передачу квартири Борисову В. у власність судом правильно визнані недійсними свідоцтво про його право на квартиру і договір купівлі-продажу квартири, укладений ним з АТ.
Визнавши недійсними передачу квартири у власність Борисову В. і договір купівлі-продажу квартири, суд не визначив конкретних заходів, необхідних для приведення сторін у початкове положення; не обговорив питання про відновлення колишнього режиму житлового приміщення та інші наслідки визнання угоди недійсною.
На день розгляду справи в суді покупець квартири (акціонерне товариство) передав її за договором міни у власність іншим особам - А., Д., Ж. Суд визнав недійсним весь договір міни і вказав, що сторони за цим договором слід привести в початкове положення, але фактично сторони в первісне положення не навів, а вирішив лише питання про виселення Ж. з квартири, проданої Борисовим В., вказавши, що вона підлягає виселенню без надання іншого житлового приміщення.
Як видно з договору міни, в ньому були визначені частки Д., А. і Ж. у праві власності на комунальну квартиру, яку вони приватизували; свої частки у праві власності на цю квартиру вони передали акціонерному товариству, а воно замість передало їм у власність окремі квартири.
За договором міни Ж. (трьом родичам) передані у власність дві квартири: трикімнатна і двокімнатна квартира, отримана акціонерним товариством за договором купівлі-продажу з Борисовим В.
Виселяючи Ж. без надання житлового приміщення, суд порушив вимоги закону про те, що кожна сторона за недійсною угоди повинна повернути все отримане за договором, тому при виселення з квартири Ж. повинна була отримати те, що вона передала акціонерному товариству.
Питання про обов'язок акціонерного товариства повернути колишнє жиле приміщення суд не вирішив, не врахував, що квартира - власність не тільки Ж., але і її родичів.
Питання про можливість повернення їм колишнього житлового приміщення у комунальній квартирі судом не перевірявся.
Як вказують Ж. в наглядовій скарзі, акціонерне товариство продало комунальну квартиру агентству "Контакт". Це агентство до участі у справі не залучалось.
У рішенні не зазначено, кому передається квартира, з якої Ж. виселена. Суд не обговорив питання про можливість визнання недійсним договору міни тільки в частині міни житлових приміщень з Ж.
Президія Московського міського суду скасувала рішення Головінського міжмуніципальної народного суду м. Москви, визначення судової колегії в цивільних справах Московського міського суду в частині наслідків визнання недійсними договору про передачу у власність квартири Борисову В., свідоцтва про право на житло на його ім'я та договору купівлі- продажу цієї квартири, а також у частині визнання недійсним договору міни та наслідків визнання цього договору недійсним і справа в скасованої частини направив на новий судовий розгляд, в решті рішення суду залишив без зміни 33.
Не можна асоціювати договір міни і обмін житлових приміщень. П.В. Крашенинников досить чітко дає нам критерії відмінності:
- При міні обидві сторони (можуть бути як фізичні, так і юридичні особи) є власниками житла, а при обміні боку - завжди фізичні особи, як правило, не є власниками житла;
- При міні сторони керуються Цивільним кодексом, при обміні поряд із ГК РФ відносини регламентуються Житловим кодексом РФ, Законом Російської Федерації «Про основи Федеральної житлової політики» і нормативними актами, прийнятими суб'єктами Федерації;
- Для мінливих характерний письмовий порядок оформлення договору міни з подальшою державною реєстрацією, для обмінюються - оформлення через органи місцевого самоврядування;
- Для договору міни не діє частина умов, за яких обмін не допускається 34.
Федеральне законодавство не регламентує даний вид обміну, поступаючись пріоритет у цьому напрямку суб'єктам Федерації. П.В. Крашенинников наводить приклад механізму регулювання порядку обміну, встановленого окремими суб'єктами Російської Федерації 35. Як власник житлового приміщення, так і наймач подають відповідні заяви органу місцевого самоврядування за місцем знаходження об'єкту обміну. Після дозволу органами місцевого самоврядування провести обмін сторони оформляють відповідний договір.
За ст. 131 ЦК РФ сторонам даного договору необхідно буде з'явитися в установу юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним і зареєструвати перехід права власності, а також право власності на об'єкт нерухомого майно приватного житлового фонду. По п. 1 ст. 16 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майна і операцій з ним" № 122-ФЗ, що вступив у чинність 31 січня 1998 року, заяву про державну реєстрацію підписується і подається в реєстраційні органи особисто самим власником і наймачем житлових приміщень або уповноваженими ним на те особами 36.
Так Л. Ксенофонтова обумовлює деякі особливості обміну житлових приміщень між наймачами та власниками 37. Так, якщо сторонами договору обміну є один власник житлового приміщення і один наймач, орендар, член ЖБК, то останній стає повним власником житлового приміщення. Якщо ж у власника при обміні кілька контрагентів, то право власності на нерухоме майно в останніх може виникнути в рівних частках, якщо інше не передбачено договором. У разі обміну житлової площі, що належить на праві спільної сумісної власності декільком співвласникам, для здійснення даної угоди потрібна згода всіх співвласників (п. 2 ст. 253 ЦК РФ).
Слід підкреслити, що сторонами, які беруть участь в обміні, можуть бути наймачі, орендарі, члени ЖБК, не виплатили пайові внески, і власники житлових приміщень. При цьому необхідно врахувати, що під "орендарями" маються на увазі тільки фізичні особи. Незважаючи на те що за ст. 671 ГК РФ орендарями виступають і юридичні особи, останні не можуть бути учасниками договору обміну, оскільки не є безпосередніми користувачами житлових приміщень (як і за договором найму, за договором оренди жиле приміщення має використовуватися за призначенням - для проживання громадян).
Предметом обміну, так само як і предметом найму, можуть бути тільки житлове приміщення, що складається з квартири або однієї або декількох кімнат, і суміжні, неізольовані кімнати, пов'язані спільним входом. Житлові приміщення, що знаходяться в підвалі, напівпідвалі, бараку або іншому не пристосованому для житла будові, не можуть бути предметом обміну. Також не можуть бути предметом обміну підсобні приміщення (кухня, коридор тощо), переобладнані в житлові. Як виняток у відповідності з ЖК РФ як об'єкт обміну може виступати і частину кімнати, за умови, що громадянин, що в'їжджає в порядку обміну, стає членом сім'ї наймача. Наприклад, в однокімнатній квартирі живуть дві сестри. Одна виходить заміж, і інша обмінює свою частину кімнати на кімнату чоловіка сестри 38.
Як приклад можна навести постанову Президії Московського міського суду.
Б. - наймач чотирикімнатної квартири розміром 62,52 кв. м, у якій разом з нею проживають її син і дочка, а також тітка - Ж., яка займає однокімнатну квартиру 19 кв. м, домовилися про обмін, згідно з яким Ж. погодилася переїхати до племінниці і проживати з нею єдиною родиною, а в її квартиру має переїхати В., син племінниці. Оскільки в оформленні обміну відмовлено, був заявлений позов про визнання необгрунтованим цієї відмови.
Рішенням Свердловського районного народного суду м. Москви (залишеним без зміни судовою колегією у цивільних справах Московського міського суду) у позові відмовлено.
Президія Московського міського суду, розглянувши протест заступника Голови Верховного Суду РРФСР, скасував судові постанови, вказавши таке.
Тітка Б. - Ж., 1910 року народження, одинока, - виявила бажання проживати однією сім'єю з Б. і її дітьми, з якими перебуває в родинних стосунках, потребує повсякденної допомоги та догляду; фактично вона тривалий час проживає з ними. В. - син Б. - повинен переїхати в однокімнатну квартиру Ж. Таке право на обмін житлової площі одного з членів сім'ї за наявності письмової згоди інших членів сім'ї передбачено ст. 70 ЖК УРСР, на яку суд послався у своєму рішенні. Від учасників обміну при цьому потрібно дотримання лише однієї умови - що в'їжджає в порядку обміну громадянин повинен вселитися в якості члена сім'ї наймача цього житлового приміщення.
У мотивувальній частині рішення суд визнав, що Ж. - стара і хвора людина, фактично користується квартирою Б. і зважаючи на більший розміру житлової площі квартири своїм проживанням не обмежує їх інтересів. Однак всупереч такого визнання суд у позові відмовив, зазначивши, що позивачка не довела проживання в даний період часу однією сім'єю з Ж.
Тим часом ст. 70 ЖК не вимагає, щоб в'їжджає в порядку обміну громадянин був членом сім'ї наймача до обміну.
У справі не з'ясовані з достатньою повнотою взаємини сторін і обгрунтованість відмови в оформленні обміну житлоплощі 39.
Законодавець встановлює наступні умови обміну: письмову згоду проживають з наймачем членів сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, і згода наймодавців, будь то підприємства, установи або організації. Якщо між членами сім'ї не досягнуто згоди про обмін, то кожен з них вправі вимагати в судовому порядку примусового обміну займаного приміщення на приміщення в різних будинках (квартирах). При цьому судом враховуються і думки осіб, які проживають в обмінюваних приміщеннях (ст. 68 ГК РФ). Крім того, за п. 12 Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 року № 2 "Про практику застосування судами житлового законодавства" 40 суди, розглядаючи позови про розподіл або обмін житлових приміщень, повинні виходити з рівного права на користування житловим приміщенням наймача і які проживають з ним членів сім'ї. Якщо між наймачем і членами його сім'ї було досягнуто угоду, що визначає інший порядок користування жилими приміщеннями, суд може врахувати цю обставину. При зверненні до суду обов'язково повинно бути вказано, на яку саме площу передбачається провести обмін, - без цього суд не в змозі оцінити, чи заслуговують уваги доводи і інтереси громадян, як вимагають обміну, так і заперечують проти нього.
Обмін житлових приміщень, в яких проживають виключно неповнолітні, які залишилися без піклування батьків, у тому числі тимчасово відсутні, проводиться їх законними представниками з дозволу органів опіки та піклування, а в разі досягнення неповнолітніми віку 14 років - самостійно за згодою їх законних представників і органів опіки та піклування.
ЖК РФ допускає проведення в судовому порядку примусового обміну при відсутності згоди між усіма членами сім'ї. Обов'язок зробити обмін житлової площі в примусовому порядку може бути покладена судом лише на особу, яка своїми неправомірними діями створює неможливість спільного з ним проживання. В.Р. Скрипко вказує, що позови про примусовий обмін житлових приміщень у будинках ЖБК можуть пред'являтися лише членами кооперативів, а не особами, які проживають разом з ними. В іншому випадку, дозволяючи за їхнім позовом справу, суд фактично вирішував би питання про виключення пайовика з ЖБК, що виходило б за межі його компетенції 41.
Угода про обмін жилими приміщеннями набирає чинності з моменту одержання ордерів. Відмова у видачі ордерів може бути оскаржена в судовому порядку 42.
Обмін житлових приміщень може бути визнаний судом недійсним. Умовами визнання обміну недійсним є:
- Вчинення обміну з порушеннями вимог, встановлених Житловим кодексом;
- Загальні підстави визнання угод недійсними за цивільним законодавством.
Вимоги про визнання недійсності обміну житлових приміщень можуть бути заявлені протягом строку позовної давності, встановленого ст. 181 ГК РФ.
ЖК РФ домовляється про умови, за яких обмін житлових приміщень не допускається. До них відносяться:
1) до наймача обмінюваного жилого приміщення пред'явлений позов про розірвання або про зміну договору соціального найму житлового приміщення;
2) право користування обмінюваних житловим приміщенням оскаржується в судовому порядку;
3) обмінюване житлове приміщення визнано в установленому порядку непридатним для проживання;
4) прийнято рішення про знесення відповідного будинку або його переобладнанні для використання в інших цілях;
5) прийнято рішення про капітальний ремонт відповідного будинку з перебудовою і (або) переплануванням житлових приміщень у цьому будинку;
6) у результаті обміну в комунальну квартиру вселяється громадянин, що страждає однією з важких форм хронічних захворювань.
Крім того, П.В. Крашенинников наводить приклад заборони обміну житловими приміщеннями, прямо не обумовленого у федеральному законодавстві, але врахованого в законодавчих актах суб'єктів Російської Федерації. Так, не допускається обмін, якщо житлове приміщення є предметом застави 43.
Дані вище умови ще є актуальними в даний час.
Іншим підставу припинення житлових правовідносин є дарування житла. Як випливає зі ст. 572 Цивільного кодексу Російської Федерації, за договором дарування житлового приміщення власник безоплатно передає або зобов'язується передати іншій особі житло 44.
Необхідно мати на увазі, що якщо житло передається при наявності зустрічної передачі речі або права, то такий договір не визнається даруванням. На практиці такі випадки іноді зустрічаються. Найчастіше органи місцевого самоврядування або організації обумовлюють надання муніципального житла нужденним громадянам обов'язком подарувати наявну в них квартиру муніципалітету. При оформленні договорів обмінів житловими приміщеннями різних форм власності на практиці можна зустріти випадки "обміну квартири в порядку дарування" 45. На підставі п. 2 ст. 170 ЦК подібні угоди визнаються удаваними. Разом з тим не перетворює дарування в відшкодувальний договір відшкодування дарувальнику витрат, понесених ним у зв'язку з даруванням, якщо вони за умовами договору не входять у цінність предмета дарування 46.
Як правило, дарування житлових приміщень відбувається між близькими громадянами (родичами, друзями). Разом з тим сторонами у договорі дарування можуть виступати як фізичні, так і юридичні особи. Як обдаровуваний можуть виступати Російська Федерація, її суб'єкти, а також міста, інші муніципальні освіти в особі їх органів.
На відміну від колишнього законодавства обіцянку дарування також визнається договором дарування і пов'язує обіцяв, якщо таке було зроблено в належної форми і містить ясно виражене намір зробити в майбутньому безоплатну передачу житлового приміщення або іншого майна.
Згідно зі ст. 573 ГК обдаровуваний має право в будь-який час до передання йому дарунка відмовитися від нього. У цьому випадку договір дарування вважається розірваним. При цьому відмова від подарованого житла повинен бути укладений у письмовій формі. Крім того, така відмова підлягає державній реєстрації. У таких випадках дарувальник має право вимагати від обдаровуваного відшкодування реальних збитків, завданих відмовою прийняти житло в дар.
З огляду на ст. 575 ГК не допускається дарування житлових приміщень:
від імені малолітніх і громадян, визнаних недієздатними, їх законними представниками;
працівникам лікувальних, виховних установ, закладів соціального захисту та інших аналогічних установ громадянами, що перебувають у них на лікуванні, змісті або вихованні, чоловіками й родичами цих громадян;
державним службовцям та службовцям органів місцевого самоврядування у зв'язку з їх посадовим становищем або у зв'язку з виконанням ними службових обов'язків;
у відносинах між комерційними організаціями.
Слід звернути увагу на те, що даний перелік може бути розширений тільки федеральним законом. Суб'єкти Російської Федерації не має права встановлювати такі заборони, оскільки цивільне законодавство - у виключній компетенції Російської Федерації (ст. 71 Конституції РФ).
Разом з тим такі випадки, на жаль, зустрічаються.
Так, громадянин Б. і індивідуальне приватне підприємство (ИЧП) "Кавказ" звернулися до суду зі скаргою на відмову нотаріуса Сочинського нотаріального округу задовольнити договір дарування ИЧП "Кавказ" квартири Б. в м. Сочі і просили зобов'язати нотаріуса засвідчити цей договір. Як вказали на підтвердження скарги заявники, відмова в задоволенні договору з мотивів того, що ст. 35 Закону Краснодарського краю "Про порядок реєстрації, перебування і проживання на території Краснодарського краю", що передбачає заборону нотаріусам засвідчувати договори відчуження будь-якої форми власності громадянам, не зареєстрованим (не прописаним) у Краснодарському краї, суперечить Конституції Російської Федерації, порушує законні права та інтереси власника .
Рішенням Центрального районного суду м. Сочі (залишеним без зміни судовою колегією у цивільних справах Краснодарського крайового суду) у задоволенні скарги Б. відмовлено.
Президія Краснодарського крайового суду протест заступника Голови Верховного Суду РФ про скасування судових постанов залишив без задоволення.
Судовою колегією у цивільних справах Верховного Суду РФ аналогічний протест був задоволений і вказано наступне.
Згідно зі ст. 35 Конституції України право приватної власності охороняється законом, кожен має право мати майно у власності, володіти, користуватися і розпоряджатися ним як одноособово, так і спільно з іншими особами.
Відповідно до п. 2 ст. 209 ЦК України власник має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб, в тому числі відчужувати своє майно у власність іншим особам, передавати їм, залишаючись власником, права володіння, користування і розпорядження майном, віддавати майно в заставу й обтяжувати його іншими способами, розпоряджатися ним іншим чином.
У силу ч. 3 ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина можуть бути обмежені федеральним законом тільки в тій мірі, в якій це необхідно з метою захисту основ конституційного ладу, моральності, здоров'я, прав і законних інтересів інших осіб, забезпечення оборони і безпеки держави.
Відмовляючи в задоволенні скарги, суд виходив з того, що Б. не має прописки в Краснодарському краї та у відповідності до вимог ст. 35 Закону Краснодарського краю "Про порядок реєстрації, перебування і проживання на території Краснодарського краю" (прийнятого Законодавчим Зборами Краснодарського краю 7 червня 1995 р.), що передбачає заборону нотаріусам засвідчувати договори відчуження будь-якої форми власності, нотаріус обгрунтовано відмовив у посвідченні договору дарування квартири.
Цей висновок помилковий, оскільки зроблений без врахування вимог п. 2 ст. 209 ЦК РФ.
Судові постанови були скасовані у зв'язку з неправильним застосуванням норм матеріального права 47.
Організації, яким належить житло на праві господарського відання або оперативного управління, можуть подарувати житло тільки за згодою власника.
У виняткових випадках закон дає можливість дарувальнику відмовитися від виконання договору дарування або взагалі скасувати дарування. У першому випадку відмовитися від договору можна, коли майнове чи сімейний стан або стан здоров'я дарувальника змінилося настільки, що виконання договору в нових умовах приведе до істотного зниження рівня життя. Другий випадок відміни дарування регулюється ст. 578 ЦК, де зазначено, що дарувальник вправі скасувати дарування, якщо обдаровуваний вчинив замах на його життя, життя кого-небудь з членів його сім'ї або близьких родичів або зумисне завдав дарувальнику тілесні ушкодження. У разі навмисного позбавлення життя дарувальника обдаровуваним право вимагати в суді скасування дарування належить спадкоємцям дарувальника. Крім того, дарувальник має право вимагати в судовому порядку скасування дарування, якщо звернення обдаровуваного з подарованої річчю, що представляє для дарувальника велику немайнову цінність, створює загрозу її безповоротної втрати.
Договором може бути обумовлено право дарувальника скасувати дарування у разі, якщо він переживе обдаровуваного.
При скасуванні дарування обдаровуваний зобов'язаний повернути подароване житло, якщо воно збереглося в натурі до моменту скасування дарування, тобто житло зберегло своє колишнє стан.
Згідно зі ст. 580 ГК шкоду, заподіяну життю, здоров'ю або майну обдаровуваного громадянина внаслідок недоліків подарованої речі, підлягає відшкодуванню дарувальником, якщо доведено, що ці недоліки виникли до передачі речі обдаровуваному, не належать до числа явних і дарувальник, хоча і знав про них, не попередив про них обдаровуваного.
Новий Цивільний кодекс Росії передбачив новий (швидше добре забутий) вид дарування - пожертва. Згідно зі ст. 582 пожертвою визнається дарування речі або права в загальнокорисних цілях. При даруванні житла ця мета не повинна суперечити функціональному призначенню житлових приміщень - перебування громадян. Не можна дарувати житло з умовою розміщення в ньому промислового виробництва.
Суб'єктами пожертви можуть бути громадяни, лікувальні, виховні установи, заклади соціального захисту та інші аналогічні заклади, благодійні, наукові та навчальні установи, фонди, музеї та інші заклади культури, громадські та релігійні організації, а також Російська Федерація, її суб'єкти та муніципальні освіти. При цьому на прийняття пожертви не потрібно чийогось дозволу або згоди.
Слід звернути увагу на те, що пожертвування житла громадянину повинно бути, а юридичним особам може бути обумовлено жертводавцем використанням його за певним призначенням. Наприклад, з умовою передачі його під сімейний дитячий будинок. За відсутності будь-якої умови пожертвування житлового приміщення громадянину вважається звичайним даруванням, а в інших випадках пожертвуване майно використовується обдаровуваним відповідно до призначення майна.
Організація, що приймає житлове приміщення як пожертвування, повинна вести відособлений облік всіх операцій щодо його використання.
У тих випадках, коли використання пожертвуваного житлового приміщення відповідно до зазначеного жертводавцем призначенням стає внаслідок обставин, що змінилися неможливим, вона може бути використано за іншим призначенням лише за згодою жертводавця, а в разі смерті громадянина-жертводавця або ліквідації юридичної особи - жертводавця - за рішенням суду . Використання пожертвуваного житла не у відповідності із зазначеним призначенням або зміна цього призначення дає право жертводавці, його спадкоємцям чи іншому правонаступника вимагати скасування пожертвування.
Цивільний кодекс Російської Федерації встановлює можливість власникам здійснити відчуження майна під виплату ренти або за довічне утримання з утриманням. Дані відносини регламентуються главою 33 ЦК. З рентної договором власник має право передати іншій особі у власність майно, а останній, в обмін на майно, буде виплачувати колишньому власнику ренту у вигляді грошової суми або іншого змісту (ст. 583 ЦК). Домовитися при цьому можна про здійснення виплат як безстроково, так і довічно. Звідси розподіл рентного договору на постійну (безстрокову) і довічну ренту.
Рентний договір незалежно від того, рухоме або нерухоме майно є його об'єктом, підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, а якщо в якості об'єкта виступає житло чи інше нерухоме майно, то договір підлягає також державній реєстрації (ст. 584 ЦК).
Радянське і російське законодавство до введення частині другій Цивільного кодексу Російської Федерації в дію не передбачало договорів постійної ренти. Разом з тим заборони укладення подібних угод також не було. Існувала двоїста ситуація: відсутність (точніше, забуття) угод подібного роду призводило до відсутності постійних рентних відносин.
На відміну від постійної довічна рента мала місце в законодавстві і на практиці. Проте її застосування зводилося лише до операцій, що здійснюються спочатку з житловими будинками, а після залучення в економічний оборот квартир у багатоквартирних будинках - і з усіма житловими приміщеннями. Цивільний кодекс РРФСР 1964 р. передбачав договір купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання, де в якості продавця могли виступати тільки непрацездатні громадяни, а в якості об'єкта - лише житлові будинки, до інших житлових приміщень норма застосовувалася за аналогією.
Відчуження будинку за життя продавця було заборонено. Аналізуючи в літературі дану норму, зазначалося, що це необхідно для максимальної охорони інтересів непрацездатного продавця на випадок, якщо договір згодом буде розірваний і виникне питання про повернення будинку 48. Ціна договору виражалася в наданні щомісячного утримання до кінця життя продавця.
Разом з тим фактично довічна рента застосовувалася набагато ширше, а на практиці часто дані відносини оформлялися або договором дарування, або заповітом, що, звичайно ж, у разі виникнення суперечок приводило і приводить до відсутності належного захисту учасників даних відносин.
Відносини, що випливають із договору купівлі-продажу з умовою довічного утримання, так само як і рентні відносини, за якими відбувається перехід права власності, породжують у тому числі і право користування житлом (якщо інше не випливає з договору). Дане положення підтверджується судовою практикою.
Так, 31 травня 1995 р. між власницею двокімнатної квартири в будинку № 28 по вул. П'ятницькій в м. Москві Селеновий А. і її внучкою Селеновий С. був укладений нотаріально посвідчений і зареєстрований в департаменті муніципального житла Уряду м. Москви договір купівлі-продажу названої квартири з умовою довічного утримання.
Селеновий С. звернулася до паспортної служби міліції з заявою про реєстрацію її за місцем проживання у згаданій квартирі. Ця заява 20 листопада 1996 паспортним управлінням ГУВС м. Москви залишено без задоволення з посиланням на те, що відповідно до Постанови Уряду м. Москви від 2 квітня 1996 р. будинок № 28 по вул. П'ятницькій підлягає знесенню, у зв'язку з чим реєстрація в ньому не проводиться.
Відмова паспортного управління ГУВС м. Москви в її реєстрації за місцем проживання Селеновий С. оскаржила до суду. На її думку, даними відмовою порушено її право власності на квартиру і право вільно обирати місце проживання.
Рішенням Замоскворецкого міжмуніципальної суду Центрального адміністративного округу м. Москви (залишеним без зміни судовою колегією у цивільних справах Московського міського суду) скарга Селеновий С. залишена без задоволення з посиланням на Правила реєстрації та зняття громадян Російської Федерації з реєстраційного обліку за місцем проживання в м. Москві і Московської області, затверджені Постановою Урядів м. Москви і Московської області від 26 грудня 1995 р. № 1030-43, відповідно до яких громадяни не підлягають реєстрації за місцем проживання, якщо будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом, підлягає розселенню у зв'язку зі знесенням, реконструкцією або капітальним ремонтом з моменту прийняття рішення Уряду м. Москви або Уряду Московської області з даного питання.
Президія Московського міського суду за протестом заступника Голови Верховного Суду РФ скасував судові постанови, що були винесені з порушенням норм матеріального права, вказавши таке.
Права громадян на території Російської Федерації вільно пересуватися, вибирати місце проживання та мати власність гарантовані Конституцією Російської Федерації і є безпосередньо діючими.
Відповідно до ч. 1 ст. 27 Конституції Російської Федерації кожен, хто законно перебуває на території Російської Федерації, має право вільно пересуватися, вибирати місце перебування і проживання.
Згідно зі ст. 35 Конституції України право приватної власності охороняється законом. Кожен має право мати майно у власності, володіти, користуватися і розпоряджатися ним як одноособово, так і спільно з іншими особами.
Ці конституційні права в силу ч. 3 ст. 55 Конституції Російської Федерації можуть бути обмежені федеральним законом тільки в тій мірі, в якій це необхідно з метою захисту основ конституційного ладу, моральності, здоров'я, прав і законних інтересів інших осіб, забезпечення оборони країни і безпеки держави.
Реєстрація громадян за місцем їх проживання передбачена Законом Російської Федерації від 25 червня 1993 р. № 5242-1 "Про право громадян України на свободу пересування, вибір місця перебування і проживання в межах Російської Федерації" з метою забезпечення необхідних умов для реалізації громадянином Російської Федерації його прав і свобод, а також виконання ним обов'язків перед іншими громадянами, державою і суспільством (ст. 3 згаданого Закону), а не як міра обмеження конституційних прав громадян Російської Федерації.
У ст. 6 цього Закону реєстрація громадянина за місцем проживання визначена як повідомна процедура: громадянин зобов'язаний повідомити про зміну місця проживання, а орган реєстраційного обліку зобов'язаний зареєструвати громадянина за місцем його проживання не пізніше трьох днів з дня пред'явлення ним документів на реєстрацію.
Виходячи з названих положень Конституції Російської Федерації і Закону Російської Федерації "Про право громадян України на свободу пересування, вибір місця перебування і проживання в межах Російської Федерації" в реєстрації Селеновий С. за місцем її проживання в м. Москві могло бути відмовлено тільки в тому випадку, якщо б обмеження у виборі місця проживання в м. Москві були введені федеральним законом.
Федерального закону, що обмежує право громадянина вільно обирати місце проживання та в повній мірі реалізовувати право власності на житлові приміщення в м. Москві, не існує, у зв'язку з чим відмова в реєстрації заявниці за місцем її проживання у квартирі в будинку по вул. П'ятницькій незаконний.
Нормативно-правові акти суб'єктів Російської Федерації, що суперечать Конституції Російської Федерації і федерального законодавства, не можуть служити підставою для обмеження прав і свобод громадян і в силу вказівки на це в ст. 76 Конституції Російської Федерації судом застосовуватися не можуть.
У зв'язку з цим посилання суду на Правила реєстрації та зняття громадян Російської Федерації з реєстраційного обліку за місцем проживання в м. Москві і Московській області як на підставу відмови в задоволенні вимог Селеновий С. про реєстрацію її за місцем проживання необгрунтована.
Враховуючи, що обставини справи судом встановлені з достатньою повнотою, але допущено помилку в застосуванні норм матеріального права, президія Московського міського суду виніс нове рішення про задоволення вимог заявниці 49.
Житлове приміщення, що відчужується під виплату ренти, може бути передано одержувачем ренти у власність платника ренти:
за виплату, в цьому випадку до відносин сторін щодо передачі та оплати застосовуються правила про купівлю-продаж;
безкоштовно, в цьому випадку застосовуються правила про договір дарування.
Як випливає зі ст. 586 ЦК, у разі відчуження (наприклад, продажу) житлового приміщення особою, яка придбала його з рентної договором, зобов'язання ренти переходять на нового власника житла. При цьому особа, яка передає таке житло, несе додаткову з відчужувачем відповідальність за вимогами одержувача ренти, що виникли у зв'язку з порушенням договору ренти.
З метою забезпечення виконання виплати рентних платежів Цивільний кодекс встановлює правило, за яким одержувач ренти набуває право застави на відчужене житло (ст. 587).
За прострочення виплати ренти платник сплачує відсотки. Розмір процентів встановлюється договором ренти, якщо ж у договорі відсоток не обумовлений, то він визначається обліковою ставкою банківського відсотка на день виконання зобов'язання.
На підставі ст. 589 ГК одержувачами постійної ренти можуть бути громадяни, а також некомерційні організації, якщо це не суперечить закону і відповідає меті їх діяльності, що закріплюється в їх установчих документах. Зокрема, не можуть бути отримувачами ренти установи, що фінансуються власником, вже в силу того, що їм заборонено розпоряджатися майном, придбаним за кошторисом 50.
Необхідно мати на увазі, що права одержувача ренти можуть переходити у спадщину або в порядку правонаступництва при реорганізації юридичних осіб, якщо інше не передбачено законом або договором. Крім того, вони (права) можуть передаватися шляхом уступки вимоги в порядку, передбаченому ст. 388 ДК.
Розмір виплати постійної ренти встановлюється договором в рублях. Між тим у договорі може бути передбачено виплату ренти шляхом надання речей, виконання робіт або надання послуг, відповідних за вартістю грошовій сумі ренти.
Закон захищає одержувача ренти тим, що згідно зі ст. 590 ГК розмір виплачуваної ренти автоматично збільшується пропорційно збільшенню встановленого законом мінімального розміру оплати праці. Постійна рента виплачується після закінчення кожного календарного кварталу.
Слід мати на увазі, що правила, що стосуються збільшення розмірів та термінів виплат, можуть змінюватися договором.
Платник безстрокової ренти має право відмовитися від подальшої виплати ренти шляхом її викупу. У такому випадку відмова заявляється платником ренти у письмовій формі не пізніше ніж за три місяці до припинення виплати ренти або за більш тривалий термін, передбачений договором. При цьому зобов'язання з виплати ренти не припиняється до одержання всієї суми викупу одержувачем ренти, якщо інший порядок викупу не передбачений договором.
Сторони договору можуть передбачити, що право на викуп ренти не може бути здійснено за життя одержувача ренти або протягом іншого терміну, який не перевищує 30 років з моменту укладення договору.
Відповідно до ст. 596 Цивільного кодексу Російської Федерації довічна рента може бути встановлена на період життя громадянина, що передає майно під виплату ренти, або на період життя іншої вказаної ним громадянина. Можливо встановлення довічної ренти на користь декількох громадян, частки яких у праві на отримання ренти, як правило, вважаються рівними. Наприклад, подружжя передали з рентної договором належить їм на праві спільної власності житлове приміщення. При цьому в разі смерті одного з одержувачів ренти його частка у праві на отримання ренти переходить до пережили його одержувачам, а в разі смерті останнього одержувача ренти зобов'язання ренти припиняється.
Розмір довічної ренти визначається у договорі у вигляді грошової суми, періодично виплачується одержувачу ренти протягом його життя. Розмір довічної ренти, визначається в договорі, у розрахунку на місяць повинен бути не менше мінімального розміру оплати праці, встановленого законом. При збільшенні мінімального розміру оплати праці відповідно збільшується розмір довічної ренти.
Якщо терміни довічної ренти не встановлені договором, то довічна рента повинна виплачуватися по закінченні кожного календарного місяця.
Згідно зі ст. 599 ЦК при істотному порушенні договору платником одержувач ренти має право вимагати від платника викупу ренти або розірвання договору та відшкодування збитків. Якщо під виплату довічної ренти житлове приміщення відчужене безкоштовно, одержувач ренти вправі при істотному порушенні договору зажадати повернення цього житла із заліком його вартості в рахунок викупної ціни.
Різновидом довічної ренти є договір довічного змісту з утриманням. Регламентація такої угоди здійснюється § 4 глави 33 ЦК. Разом з тим у порівнянні з довічною рентою договір довічного змісту з утриманням володіє значною специфікою. Зокрема, платник ренти за договором зобов'язується здійснювати довічне утримання з утриманням громадянина та (або) вказаної ним третьої особи (осіб). Надання змісту з утриманням може включати забезпечення потреб у житлі, харчуванні та одязі, а якщо цього вимагає стан здоров'я громадянина, також і догляд за ним. Договором може бути передбачена оплата платником ренти ритуальних послуг.
Договір довічного змісту з утриманням повинен визначати вартість усього обсягу змісту з утриманням. При цьому вартість загального обсягу змісту на місяць не може бути менше двох мінімальних розмірів оплати праці, встановлених законом 51.
Сторони договору довічного змісту з утриманням вправі передбачити можливість заміни надання змісту з утриманням в натурі виплатою протягом життя громадянина періодичних платежів у грошах.
Цивільний кодекс Російської Федерації вказує на обмеження розпорядження майном, переданим йому в забезпечення довічного утримання. Як випливає зі ст. 604 ЦК, платник ренти має право відчужувати, здавати в заставу або іншим способом обтяжувати таке житлове приміщення лише з попередньої згоди одержувача ренти.
2.2 Припинення житлових правовідносин особами, які не є власниками житлових приміщень
Підстави прекрашения житлових правовідносин для осіб які не є власниками будуть:
Виселення з наданням іншого приміщення підрозділяється на дві категорії - виселення з наданням іншого упорядкованого приміщення та виселення з наданням іншого житлового приміщення (не обов'язково благоустроєного).
Згідно зі ст. 85 ЖК РФ громадяни виселяються з жилих будинків державного і громадського житлового фонду з наданням іншого упорядкованого приміщення, якщо:
1) будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню;
2) житлове приміщення підлягає перекладу в нежиле;
3) житлове приміщення визнано не придатним для проживання;
4) якщо в результаті проведення капітального ремонту або реконструкції будинку житлове приміщення не може бути збережене або його загальна площа зменшиться, в результаті чого проживають в ньому наймач та члени його сім'ї можуть бути визнані нужденними в житлових приміщеннях, або збільшиться, у результаті чого загальна площа займаного житлового приміщення на одного члена сім'ї істотно перевищить норму надання 52.
Рішення про знесення будинку має бути прийнято уповноваженим органом і, крім цього, бути необхідним для виробництва тих чи інших робіт. В іншому випадку це рішення може бути оскаржене в суді 53.
Знесення будинку може здійснюватися не тільки з метою звільнення земельної ділянки для передачі її підприємству, але і для інших цілей. Правда, в цьому випадку благоустроєне приміщення надає або місцева адміністрація, якого органу державної влади.
Надання іншого приміщення виселюваним особам проводиться незалежно від часу їх проживання в будинку, що підлягає будинку. При цьому приміщення, як правило, надається не для тимчасового, а для постійного проживання. Надання тимчасового житлового приміщення може мати місце тільки за згодою наймача і повнолітніх членів його сім'ї.
Право на отримання при виселенні з житлових приміщень з наданням інших упорядкованих житлових приміщень мають: наймачі, члени їх сімей (у тому числі й колишні члени їх сімей), які вселилися одночасно з наймачем на підставі ордера або були вселити їм згодом, а також тимчасово відсутні з числа громадян, за якими зберігаються житлові приміщення 54.
Оскільки піднаймачів і тимчасові мешканці, незалежно від терміну свого проживання на площі наймача, не набувають на неї самостійного права, вони підлягають виселенню з будинку, що зноситься, хоча і в судовому порядку, але без надання іншої житлової площі 55.
Так само як і при виселенні у зв'язку зі зносом житлового приміщення, наймачу та членам його сім'ї незалежно від часу проживання надається інше благоустроєне приміщення.
До наймачеві може бути пред'явлена вимога про переселення на іншу житлову площу в тому випадку, якщо змінюється цільове призначення приміщення і воно перестає бути житловим приміщенням. Якщо ж до наймача пред'являється позов про розірвання договору найму житлового приміщення з метою надання приміщення іншому наймачеві, така вимога не може бути задоволено 56.
Таким чином, тільки в разі зміни цільового призначення приміщення громадяни можуть бути виселені із займаних приміщень 57.
Загроза будинку (жилого приміщення) обвалом - поняття більш вузьке, ніж непридатність будинку для проживання, яка і є підставою для знесення будинку або переобладнання його в нежитловий. Вона представляє окремий випадок непридатності будинку для проживання, який виділений в спеціальну норму у зв'язку з підвищеною небезпекою для проживання в ньому громадян і необхідністю вжиття термінових заходів до їх переселення в інші будинки (приміщення) 58. Підстави визнання житлових приміщень, непридатних для проживання, визначені в Положенні по оцінці непридатності житлових будинків і житлових приміщень державного і громадського житлового фонду для постійного проживання, затвердженому Наказом міністра житлово-комунального господарства РРФСР від 5 листопада 1985 р. № 529.
При проведенні капітального ремонту жилого будинку державного або громадського фонду, коли ремонт не може бути проведено без виселення наймача, наймодавець зобов'язаний надати наймачу і членам його сім'ї на час проведення капітального ремонту інше жиле приміщення, не розриваючи при цьому договору найму на ремонтоване житлове приміщення. У цьому випадку наймач оплачує тільки те приміщення, яке він займає. Надаване жиле приміщення має відповідати санітарним і технічним нормам.
Якщо в результаті капітального ремонту приміщення зменшиться або істотно збільшиться, наймачеві може бути надано інше благоустроєне приміщення.
Однак виходячи зі змісту положень ЖК РФ можна зробити висновок, що це приміщення не повинно бути менше того, яким користувався наймач, і при визначенні ступеня "суттєвості" зміни розмірів житлової площі потрібно враховувати право наймачів на 18 кв. м і право на додаткову житлову площу 59.
Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РРФСР визнала помилковим рішення народного суду, який прийшов до висновку, що сім'я Алексєєвої, що складається з двох осіб і займала квартиру з двох кімнат площею 28 кв. м, не вправі вимагати надання їм іншої площі, оскільки після капітального ремонту їм виділяється квартира в 19 кв. м. Колегія зазначила, що житлову площу не можна вважати збереглася і в тому випадку, якщо скоротилося число кімнат у квартирі (за винятком випадків, коли у наймача є надлишки житлової площі). Думка судової колегії правильно, оскільки квартира як предмет договору житлового найму характеризується не тільки її розмірами, а й кількістю кімнат у ній 60.
Якщо ж при капітальному ремонті проведені перепланування і приміщення, яке раніше займав наймач, більше не існує, то наймодавець зобов'язаний надати наймачеві інше благоустроєне жиле приміщення. Такий же обов'язок покладено на наймодавця і в тому випадку, коли приміщення, займане наймачем в результаті капітального ремонту, збільшиться чи зменшиться. Причому дане приміщення повинне бути надане лише до проведення капітального ремонту 61.
Житло має бути надано "капітально", тобто постійно. При такому виселення жиле приміщення має надаватися не тимчасово, а постійно. Неприпустимо надання житлового приміщення в будинках, що підлягають капітальному ремонту або знесенню. Надання громадянинові житлового приміщення для тимчасового проживання з подальшою заміною його постійним житлом може бути проведено лише за згодою громадянина 62.
У відповідності до ст. 90 ЖК РФ виселення з наданням іншого жилого приміщення може бути здійснено, тільки якщо наймач і проживають разом з ним члени його сім'ї протягом більше шести місяців без поважних причин не вносять плату за житлове приміщення і комунальні послуги, вони можуть бути виселені в судовому порядку з наданням іншого житлового приміщення за договором соціального найму, розмір, якого відповідає розміру житлового приміщення, встановленому для вселення громадян у гуртожиток.
Відповідно до ст. 91 ЖК РФ у випадку, наймач і (або) які проживають спільно з ним члени його сім'ї використовують житлове приміщення не за призначенням, систематично порушують права і законні інтереси сусідів або безгосподарно звертаються з житловим приміщенням, допускаючи його руйнування, наймодавець зобов'язаний попередити наймача та членів його сім'ї про необхідність усунути порушення. Якщо зазначені порушення тягнуть за собою руйнування житлового приміщення, наймодавець також має право призначити наймачу і членам його сім'ї розумний термін для усунення цих порушень. Якщо наймач житлового приміщення та (або) які проживають спільно з ним члени його сім'ї після попередження наймодавця не усунуть ці порушення, винні громадяни на вимогу наймодавця або інших заінтересованих осіб виселяються в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення.
Позов про виселення можуть подати крім наймодавця (місцевої адміністрації) ще одна категорія - зацікавлені особи. До них відносяться, наприклад, мешканці, які проживають разом з наймачем в одному будинку.
Як зазначив Верховний Суд РФ, «з позовом до суду в порядку ст. 98 ЖК УРСР (ст.91 ЖК РФ) може звернутися будь-який мешканець будинку як державного, так і громадського житлового фонду, чиї права порушуються неправомірними діями іншого мешканця цього ж будинку (квартири) »63.
Крім того, в літературі висловлюється думка про те, що подібні позови можуть пред'являтися «іншими органами, які контролюють використання і збереження житлового фонду» 64 (це може бути, наприклад, установа, яким на баланс уповноваженим органом передані житлові будинки або квартири).
Житлові приміщення призначені для постійного проживання в них. Закон вимагає, щоб громадяни використовували житлове приміщення у відповідністю з його призначенням.
Використання житлового приміщення не за призначенням може виразитися в різних формах. Перш за все, це «організація в ній провадження, небезпечного для життя і здоров'я інших громадян, які проживають разом з ним або по сусідству» 65. Крім цього - перетворення житлового приміщення в підсобне, в місце для утримання тварин, використання житлового приміщення як овочесховища тощо 66, тобто це, фактично, перетворення житлового приміщення в нежитлове, що можливо тільки в спеціальному порядку.
Зрозуміло, заняття не всякій діяльністю може бути розцінено як використання житлового приміщення не за призначенням. Тому якщо наймач використовує кімнату, коридор і інші частини житлового приміщення для домашніх занять, творчої діяльності тощо, то подібна діяльність узгоджується з основною метою і вважається використанням житлового приміщення за призначенням 67.
Виселення по підставі систематичного порушення прав і законних інтересів, в принципі, не так часто застосовується, оскільки громадяни зазвичай сумлінно ставляться до своїх обов'язків щодо дотримання правил співжиття.
Порушення прав виражається в порушенні правил співжиття.
Правила гуртожитку - сукупність всіх соціальних норм, являють собою сукупність загальновизнаних правил поведінки людей у суспільстві (норми моралі, права, звичаї) 68.
Таким чином, з цього випливає, що:
1) Протиправні дії можуть виражатися не тільки в порушенні норм, встановлених у законодавстві, але і в порушенні норм моралі, моральності.
Норми, що встановлюються в законодавстві відображаються в Правилах користування житловим приміщенням, утримання жилого будинку і прибудинкової території, Типовому договорі житлового найму житлового приміщення і в ряді різних інструкцій, наказів галузевих органів управління житлового господарства. Порушення цих норм завжди є протиправним.
Ці форми різноманітні: образа інших мешканців квартири або будинку, приниження їхньої людської гідності, хуліганські витівки, неодноразові п'янки, бійки, побої, пошкодження меблів, посуду тощо
Значна кількість позовів за вчинення таких дій пред'являються дружинами до чоловіків, з якими вони перебувають у шлюбі, або колишнім чоловікам, наймачами або членами їх сімей до родичів, які проживають з ними в одному житловому приміщенні. Суди виселяють відповідачів за створення всіляких сварок, образ і нанесення побоїв сусідам по квартирах, подачу на них компрометуючих заяв, необгрунтованих скарг до слідчих органів, прокуратури і т.п 69.
Фабула позовної заяви, в якому вказується, що відповідач пиячить, влаштовує скандали, бійки, завдає побої, виганяє з квартири і т.п., є типовою по спорах про виселення за аналізованим підставах 70.
Однак закон передбачає виселення не за будь-які порушення правил співжиття, а лише за такі, які створюють неможливість проживання у квартирі або будинку інших осіб 71.
Крім того, така неможливість повинна бути не суб'єктивної, а об'єктивною, тобто повинно бути встановлено, що інші мешканці не можуть проживати з відповідачем не в силу своїх суб'єктивних якостей, властивостей характеру або підвищених вимог до сусідів, а саме в силу нестерпних дій особи, що порушує правила співжиття.
Посилання на нелагідність характеру без наявності серйозних порушень правил гуртожитки не є підставою для виселення.
Так, до Ленінського народний суд м. Новгорода звернувся М. з позовом про виселення колишньої дружини, так як вона "влаштовує скандали, провокує бійки". Відповідачка заявила зустрічні вимоги про примусовий обмін займаної ними трикімнатній квартирі. І в позові, і в зустрічному позові судом було відмовлено.
За ч.1 ст. 91 ЖК РФ і в справі відсутні докази про порушення сторонами правил співжиття. Між ними дійсно склалися неприязні відносини після розірвання шлюбу, але це саме по собі не є підставою для попередження сторін про виселення з підстав ч.1 ст. 91 ЖК РФ 72.
В основу рішення суду про виселення можуть бути покладені тільки конкретні факти порушення правил спільного життя в квартирі або будинку. У рішенні по справі суд не повинен обмежуватися тільки посиланням на неможливість спільного проживання, а зобов'язаний вказати факт неправомірної поведінки відповідача 73.
Так, В. перебував у шлюбі з К. Після розірвання шлюбу в них відносини різко зіпсувалися і К. початку перешкоджати проживанню В. у квартирі. Він пред'явив до суду позов про вселення в квартиру, а К. - зустрічний позов про виселення. Суд задовольнив позов В. і відмовив у задоволенні позову К., так як з матеріалу справи не видно, за які саме акти негідної поведінки до В. вживалися заходи громадського впливу, попереджався чи він 74.
Не є протизаконними вчинки громадянина, який у зв'язку з характером своєї роботи створює певні незручності для інших мешканців квартири, хоча і робить їх часто 75. Таким чином, шум швейної машинки, гра на музичних інструментах не будуть вважатися порушенням правил співжиття.
Однак, використовуючи це обставина, громадянин може навмисно створити неможливість спільного з ним проживання, і тоді його поведінка стає підставою для пред'явлення позову про виселення. Хоча, звичайно, навмисність дуже складно довести.
У зв'язку з цим цікаво одну справу. Суд міста Берліна задовольнив позовну вимогу сусідів по будинку про обмеження часу гри на флейті та саксофоні студента - музиканта. Відповідачу було наказано займатися у своїй квартирі з понеділка по суботу в строго певний час. У касаційній скарзі відповідач стверджував, що рішення суду неприпустимо обмежує його право на музичну освіту, яке вимагає щоденних багатогодинних тренувань.
У касаційній інстанції було зазначено, що відповідач, як і інші громадяни, зобов'язаний дотримуватися правил гуртожитку; право на регулярні заняття відповідача з інструментом може бути обмежено, якщо істотно порушуються права інших мешканців на відпочинок 76. Таким чином, ми бачимо, що суд міг і обмежити право займатися деякими видами діяльності в певні години.
Крім того, не можна по анализируемому підстави вимагати виселення хворого інфекційним захворюванням. Але якщо сам хворий не дотримується запобіжних заходів, визначені лікарем, і таким чином можуть захворіти оточуючі, це може служити підставою для виселення його без надання іншого житлового приміщення 77.
Зрозуміло, порушення правил співжиття повинно мати місце саме в житловому будинку (квартирі), де проживає відповідач, а не на вулиці, на роботі або в громадському місці. Однак ми вважаємо що і тут доцільно в поняття житлового приміщення включити прибудинкову територію, під'їзди, сходові площадки, ліфти.
2) Наявність шкоди. Так Мартковіч І.Б. відзначає, що шкода в даному випадку повинен бути суттєвим 78. Однак потрібно згадати, що на відміну від шкоди, що заподіюється руйнуванням чи псуванням житлового приміщення, даний шкода може і не бути матеріальним. Зрозуміло, що шкода, завдана сусідам любителями гучної музики ночами, - моральну шкоду. Втім, як і при руйнуванні або псування житлового приміщення, ця шкода презюмируется, і сусідам не потрібно буде доводити, що вони відчували моральні страждання.
Проте у цьому зв'язку дуже цікаво одну справу. Так, Інгодинський районний народний суд Читинської області виніс рішення про виселення Т. без попередження та застосування заходів громадського впливу, так як він не тільки пиячив, скандалив і бешкетував у квартирі, а й систематично знущався над дружиною і дітьми, в результаті чого його малолітня дочка отримала нервове захворювання. Суд взяв до уваги, що подальше проживання відповідача в квартирі могло б спричинити за собою більш тяжкі наслідки. Як ми бачимо, суд внаслідок того, що шкода була досить серйозний (нервове захворювання дочки), і ще однієї підстави - відповідач не змінив своєї поведінки - виселив Г., хоча до нього не були застосовані заходи примусового впливу 79.
3) Причинний зв'язок між наявністю шкоди та протиправною дією. Її зазвичай дуже легко встановити, оскільки особливістю даного виду порушення є те, що всім відомо, якими діями якої шкоди завдано.
4) Вина правопорушника. Суд повинен встановити, хто саме винен у порушенні правил гуртожитку, яка сторона у спорі є ініціатором цих порушень. Як і в разі руйнування або псування житлового приміщення, виселення з житлового приміщення підлягає не вся сім'я наймача, а тільки безпосередньо винна особа.
Але, на відміну від згаданого підстави, виселення з житлового приміщення внаслідок порушення правил гуртожитку, виселення без надання іншого житлового приміщення можливо тільки при навмисному порушенні 80. Ненавмисне порушення спокою, хоча б воно і було неодноразовим, не є підставою для виселення.
Важливо звернути увагу на те, що в даному випадку не застосовуються норми цивільного законодавства про відповідальність законних представників за заподіяння шкоди неповнолітніми або особами, над якими встановлено опіку, оскільки для покладання відповідальності на громадянина дія повинна бути вчинена ним особисто.
Показово в цьому зв'язку справу, за якою відповідачами було подружжя Мусаєв і Шурупова. Позивач обгрунтовував свої вимоги про їх виселення ще й тим (поряд з іншими претензіями), що діти відповідачів дуже шуміли.
Проте суд порахував, що шум, який створюють діти у квартирі, не може розглядатися як систематичне порушення правил співжиття з боку їх батьків, тим більше що останні вживали заходів до того, щоб діти вели себе спокійно 81. Тому ми в даному випадку не можемо говорити про відповідальність цивільного характеру, оскільки в даному випадку відповідальність настає лише у разі вчинення дій самим винним.
Не може бути визнано винним особа, яка порушила правила співжиття в силу психічного захворювання.
Наприклад, Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РРФСР залишила без зміни рішення Ленінградського міського суду, яким було відмовлено в позові про виселення за неможливістю спільного проживання громадянки М., яка страждала на шизофренію. При цьому Судова колегія вказала, що грубе порушення правил спільного життя в даному випадку було викликано захворюванням, а не свідомим ігноруванням встановлених норм.
Неможливість спільного проживання в даному випадку дозволяє ставити питання про приміщення цієї особи до лікарні, але не про виселення без надання житлового приміщення 82.
Психічнохворий не може бути визнаний винним у тому разі, коли спільне з ним проживання пов'язане з небезпекою для здоров'я та життя інших мешканців тієї ж квартири. Відмовляючи в позові про його виселення, суд має поставити питання про розселення мешканців або примусовому лікуванні душевно хворого. Проте суд не має права зобов'язати житловий орган надати хворому або іншим проживають з ним особам інше жиле приміщення.
Більше того, справа про виселення за цією підставою може бути порушено і опікуном душевнохворого, якщо особи, що проживають з ним, створюють обстановку, при якій йому неможливо проживати в тому ж приміщенні.
Неповнолітні діти громадян, яких виселяють за цим пунктом, можуть бути виселені разом з ними, але лише у виняткових випадках. Мова може йти про такі обставини, коли в приміщенні після виселення порушника не залишаються інші дорослі члени сім'ї, які можуть подбати про дітей, і коли захист інтересів дітей не може бути доручена іншим особам 83.
За аналогією з кримінальним законодавством (п. "з" ч. 1 ст. 61 КК РФ), де протиправне або аморальну поведінку потерпілого є підставою для пом'якшення відповідальності, в судовій практиці по житлових справах негідні дії позивача можуть служити підставою відмови у виселенні відповідача.
Так, суд відмовив у задоволенні позову С. про виселення її колишнього чоловіка з підстав, передбачених ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, тому що в судовому засіданні було встановлено, що позивачка сама була неодноразово ініціатором скандалів, забороняла відповідачеві бачитися з дочкою і тим самим створювала умови, які робили неможливим спільне проживання 84.
5) Порушення правил співжиття повинно носити систематичним характер. Один випадок такої поведінки, якщо навіть він тягне за собою адміністративну або кримінальну відповідальність, не дає права вимагати його виселення.
Одиничний факт не може свідчити, що з особою проживати неможливо, тому що по одному факту складно судити про поведінку і переконаннях громадянина. Про неможливість проживання з ним можна говорити лише тоді, коли порушення правил гуртожитку стало його лінією поведінки. Викладене свідчить про те, що характер поведінки визначається волею порушника: не випадково, а свідомо він порушує правила співжиття 85.
6) Перед виселенням наймач повинен бути попереджений про усунення порушень і йому має бути надіслано розумне час на усунення порушень 86.
Попередження виноситься наймодавцем однак це положення закону на нашу думку підлягає розширеному тлумаченню. Існує інша, більш поширена точка зору, згідно з якою і спеціально неуповноважені органи можуть застосовувати заходи запобіжного впливу 87. Навіть у тій же самій статті автори відзначають, що на практиці допускається попередження спеціально не уповноваженими на це органами, наприклад ЖКО, ЖЕУ і пр. 88.
Безгосподарне ставлення до житлового приміщення, яке тягне за собою його руйнування також є підставою розірвання договору соціального найму. Наймач зобов'язаний дбайливо ставитися до будинку, в якому громадяни проживають, використовувати житлове приміщення відповідно до його призначення, додержувати правил користування житловим приміщенням, забезпечувати збереження житлових приміщень, дотримуватися чистоти і порядку в під'їздах, на сходових клітках та в інших місцях загального користування. Переважна більшість наймачів сумлінно ставляться до виконання своїх житлових обов'язків, тому в судовій практиці виселення за вказаною підставі зустрічається рідко 89.
Як вважає Вишневська 90, «поняттям« житлове приміщення »позначають не тільки житлову кімнату, але і кухню, коридор, санвузол та інші підсобні кімнати, які можуть знаходитися в загальному користуванні. У більш широкому сенсі - і інші місця загального користування: сходів, парадні. Таким чином, псування і руйнування не тільки безпосередньо житлових кімнат, але і будь-яких підсобних приміщень загального користування за наявності зазначених вище умов може призвести до виселення ».
Таке тлумачення, на наш погляд, виправдано, оскільки громадяни зобов'язані дотримувати правила утримання всього житлового будинку (а не тільки того житлового приміщення, де вони проживають), дотримуватися чистоти і порядку в під'їздах, на сходових клітках та в інших місцях загального користування.
Застосування зазначеної санкції можливо лише при встановленні причинного зв'язку між правопорушенням і відповідними шкідливими наслідками. Так, по одному із справ суд відмовив у позові про виселення, тому що дефекти квартири були викликані несправністю даху будинку, за що наймач не відповідає 91.
Якщо приміщення руйнуються в результаті невиконання наймодавцем своїх обов'язків по ремонту, наймач не може нести цивільно - правової відповідальності, але він зобов'язаний повідомляти наймодавцю про необхідність проведення капітального ремонту, тому що в деяких випадках наймодавець може і не знати про те, що приміщення приходить в непридатність 92.
Не може служити підставою для розірвання договору найму і виселення наймача руйнування або псування житлового приміщення з причин, не перебували в причинному зв'язку з діями наймача (аварія водопроводу, каналізації, електрообладнання тощо) 93.
Виселяються не всі проживають у приміщенні, а тільки ті особи, які руйнували або псували його. Тобто виселяються тільки ті особи, які винні в такому несумлінне відношення до оселі. Це має значення не тільки для визначення можливості виселення самого відповідача, а й можливості виселення інших спільно проживають з ними осіб за дане правопорушення 94.
Для визнання наявності системи порушень не обов'язково, щоб руйнування або псування житлового приміщення були кожен раз результатом одних і тих же дій. Необхідно, щоб вчинення таких дій (бездіяльності), які своїм наслідком мали псування або руйнування різних частин житлового приміщення 95.
Без надання іншого житлового приміщення згідно ч.2 ст. 91 ЖК РФ можуть бути виселені особи, позбавлені батьківських прав, якщо їх спільне проживання з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав, визнано неможливим. Виселення такого роду - виняток і крайня міра, застосовувана до батьків.
Припинення будь-яких особистих контактів осіб, позбавлених батьківських прав, зі своїми дітьми як обов'язковий наслідок втрати цих прав у суді стає неможливим, якщо чому-небудь вони продовжують жити в одному житловому приміщенні. Однак часто розселення дитини і батьків, позбавлених батьківських прав, породжує складні житлові проблеми.
Якщо ж батьки і діти проживають в квартирі або будинку, що належить їм на праві спільної власності, або власником житла є сам батько, позбавлений батьківських прав, виселення його неможливо. Позбавлення батьківських прав не може призвести до позбавлення такого батька його права власності 96.
Так, Артемівський міський народний суд, розглядаючи заяву прокурора про позбавлення батьківських прав та виселення С., встановив, що вона систематично ухиляється від виховання своїх дітей, веде аморальний спосіб життя, страждає алкоголізмом другого ступеня, що не тільки служить підставою для позбавлення її батьківських прав , але і є доказом неможливості проживання її з дітьми. До С. неодноразово застосовувалися заходи державного та громадського впливу як з приводу зміни відносин до своїх батьківських обов'язків, так і з приводу поліпшення поведінки в житловому приміщенні, але це не дало позитивних результатів. Рішенням суду обидва позови до С. задоволені.
У ч.2 ст. 91 ЖК РФ законодавець виділяє дана підстава окремо, але деякі автори вважають його різновидом виселення за систематичне порушення правил співжиття 97. Дійсно, в основі обох лежить один і той же принцип - виселено може бути лише та особа, проживання з яким неможливо, - в першому випадку це його близькі, рідні, сусіди, а в другому - тільки дитина відповідача. Одні й ті ж дії (наприклад, систематичне пияцтво і бійки) можуть спричинити як виселення відповідача за недотримання правил гуртожитку, так і (якщо відповідач позбавлений батьківських прав) виселення відповідача, якщо його спільне проживання з дитиною неможливо.
Однак між цими підставами існують і великі відмінності. По-перше, юридичні факти, що входять до підстави виселення за систематичне порушення правил співжиття, визначаються насамперед виходячи з цих правил, а протиправну поведінку, в результаті якого громадяни, позбавлені батьківських прав, можуть бути позбавлені і права користування житловим приміщенням, являють собою підстави , зміст яких визначено в значній мірі нормами сімейного законодавства 98.
По-друге, у разі виселення з житлового приміщення з зв'язку з тим, що спільне проживання відповідача і дитини неможливо, необхідно говорити не про порушення правил співжиття, а про неможливість проживання батьків з дитиною, що може і не бути пов'язане з порушенням правил співжиття 99 .
По-третє, систематичність необов'язкова, наприклад, в таких діях, як замах на вбивство дитини, згвалтування, заподіяння тілесних ушкоджень.
Тому суд не повинен доводити, що неможливість спільного проживання була викликана систематичним порушенням правил співжиття 100.
Сам факт позбавлення громадянина батьківських прав не є підставою для виселення без надання іншого житлового приміщення. Необхідно встановити, що спільне проживання батьків і дітей неможливо, перешкоджає нормальному вихованню дітей 101.
При цьому в основи висновку про неможливість спільного проживання батьків з дітьми можуть бути покладені не тільки система порушення правил співжиття, а й інші види неправомірного, шкідливого, аморальної поведінки батьків стосовно дітей 102. Зокрема, такими діяннями можуть бути визнані зловживання своїми батьківськими правами, жорстоке поводження з дітьми, в т.ч. якщо батьки здійснюють фізичний або психічний примус над ними, зазіхають на їх статеву недоторканність, а також вчинили умисний злочин проти здоров'я неповнолітніх, систематичне пияцтво, аморальна поведінка, відмінювання дітей до попрошайству, дрібних крадіжок, інші дії, що негативно позначаються на дітях 103.
Позови з подібними вимогами можуть бути заявлені в більшості випадків одними і тими ж особами: другим батьком, прокурором, зацікавленими організаціями (органи опіки та піклування), опікунами, піклувальниками, хоча не виключено, що їх можуть подавати і сусіди, родичі.
2.3 Припинення речове-правових відносин з користування чужими житловими приміщеннями
Чинне російське законодавство не містить єдиної узагальнюючої норми, яка регламентує порядок і підстави припинення обмежених речових прав громадян щодо користування чужими житловими приміщеннями.
Житловий кодекс Росії вніс деякі зміни в правовий статус громадян, які користуються житловими приміщеннями на підставі обмежених речових прав. Крім іншого, ЖК РФ зачіпає питання припинення прав користування чужими житловими приміщеннями.
До обмежених речових прав громадян щодо користування чужими житловими приміщеннями відносяться:
- Права членів сім'ї власника житла (ст. 292 ГК РФ);
- Права відказоодержувачів, яким відповідно до заповідальним відказом надано право користування житловим приміщенням (ст. 1137 ЦК РФ);
- Права одержувачів ренти за договором довічного змісту з утриманням, що містить умову про те, що в одержувача ренти виникає право проживання в переданому за договором житловому приміщенні (ст. 602 ЦК РФ) 104.
Аналізуючи чинне законодавство, можна виділити такі підстави припинення речових правовідносин щодо користування чужими житловими приміщеннями.
Першим таким підставою є смерть уповноважених осіб. Ці права носять суворо особистий характер і, отже, не можуть бути передані іншій особі. Виняток з цього правила становлять випадки, коли в заповіті, що встановила право користування житловим приміщенням, отказополучателю підпризначений відповідно до статті 1138 ЦК РФ інший відказоодержувач 105.
Другою підставою припинення прав зазначених осіб є поєднання в одній особі власника житлового приміщення і суб'єкта обмеженого речового права користування житлом. До цього же підставі належать і випадки розірвання договорів довічного змісту з утриманням з поверненням одержувачу ренти обтяженого житлового приміщення.
Припиняються права користування чужим житлом і після закінчення терміну, на який вони були встановлені. Такий термін може бути передбачений заповітом або угодою між власником житла і членом його сім'ї.
Наступне підстава - відмова уповноваженої особи від належного йому права. Відмова може бути виражений як в односторонньому порядку суб'єктом права, так і у вигляді двосторонньої угоди останнього з власником.
Відмова може бути здійснений в усній, в простій письмовій формі або може бути нотаріально посвідчений. Необхідно враховувати, що в тому випадку, якщо зазначений відмову відбувся в усній формі, згодом у разі виникнення спору власнику буде досить складно довести, що така відмова дійсно мав місце. Вказана обставина свідчить на користь здійснення відмови від речових прав користування житлом у простій письмовій формі або з нотаріальним посвідченням.
До відмови від прав користування прирівнюється й виїзд уповноваженої особи на інше постійне місце проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті. «У даному випадку може бути за аналогією застосована норма ч. 2 ст. 89 ЖК УРСР, згідно з якою «у разі виїзду наймача і членів його сім'ї на постійне проживання в інше місце договір найму вважається розірваним з дня виїзду» ... У даному випадку власник може заявити вимогу про визнання цих осіб такими, що втратили право користування житловим приміщенням »106.
При цьому необхідно враховувати, що згодом недобросовісний вибулий суб'єкт права користування житлом може пред'явити позов про вселення його в житлове приміщення, вказавши, що виїзд мав тимчасовий характер. І, навпаки, в разі виїзду суб'єкта права на інше тимчасове місце проживання несумлінний власник обтяженого житлового приміщення може подати позов про визнання особи такою, що втратила право користування житлом у зв'язку з виїздом на інше постійне місце проживання. Довести згодом, що виїзд мав тимчасовий або, навпаки, постійний характер, складно обом сторонам. Це призводить до прийняття судами суперечливих рішень по даній категорії справ. Сказане дозволяє рекомендувати власникам обтяжених житлових приміщень вимагати від осіб, що переїжджають на інше постійне місце проживання, письмового підтвердження цього факту.
Право користування житловим приміщенням може бути припинено і з ініціативи одержувача ренти, наприклад, при приміщенні його в стаціонарне установа органів соціального захисту населення. Оскільки особи, що знаходяться в цих установах, перебувають на повному забезпеченні, змінюється зміст обов'язки платника з надання утримання одержувачу ренти. У цьому випадку сторони з урахуванням конкретних обставин повинні переглянути обсяг наданого платником ренти змісту.
Крім зазначених обставин, право користування чужим житлом припиняється у разі знищення житлового приміщення або в тому випадку, якщо житлове приміщення стало непридатним настільки, що проживання в ньому громадян стало неможливим.
Підставами припинення обмежених речових прав користування житлом можуть бути і деякі випадки переходу права власності на житлове приміщення.
Частина 3 ст. 216 ЦК РФ, будучи загальною нормою, яка поширюється на всі види речових прав, як пойменовані в ст. 216, так і немає, говорить, що перехід права власності на майно до іншої особи не є підставою для припинення інших речових прав на це майно. Спеціальні норми, передбачені ч. 2 ст. 292, ч. 1 ст. 586 і ч. 2 ст. 1137, також містять вказівку на те, що перехід права власності на обтяжене житлове приміщення не є підставою для припинення прав на нього, відповідно, членів сім'ї власника житлового приміщення, одержувачів ренти, відказоодержувачів.
Як випливає зі змісту ст. 235 ЦК РФ, право власності, в тому числі і на житлове приміщення, припиняється при відчуженні власником жилого приміщення, відмову власника від права власності, примусове відчуження житлового приміщення у власника у випадках, передбачених законом.
Примусове відчуження житлового приміщення у власника може мати місце у разі знесення належить громадянинові на праві власності житлового будинку у зв'язку з вилученням земельної ділянки для державних або муніципальних потреб, знесення будинку, в якому знаходяться приватизовані громадянами квартири, реквізиції житлового приміщення, конфіскації житлового приміщення, звернення стягнення на житлове приміщення за зобов'язаннями власника.
У разі знесення житлового будинку, що належить громадянинові на праві власності, власнику такого будинку, членам його сім'ї, а також іншим громадянам, які постійно проживають в цьому будинку, надаються за встановленими нормами квартири в будинках державного або громадського житлового фонду. За бажанням таких громадян їм забезпечується замість надання квартир можливість позачергового вступу до членів житлово-будівельних кооперативів і одержання в них квартир. У зазначеному випадку права користування припиняються разом з припиненням права власності на житловий будинок. Проте за бажанням громадян належні їм жилі будинки, що підлягають знесенню, можуть бути перенесені і відновлені на новому місці або може бути побудований аналогічний будинок. У цьому випадку право користування зберігається в перенесеному будинку.
При знесенні будинку, в якому знаходяться приватизовані громадянами квартири, власникам квартир за їх згодою надається рівноцінне жиле приміщення на праві власності чи інша компенсація. Обмежені речові права користування житлом у цьому випадку повинні бути "перенесені" на нове житлове приміщення, отримане власником замість вилученого.
У разі реквізиції житлового приміщення права користування припиняються, проте у разі подальшого повернення власнику зберігся і придатного для проживання житлового приміщення права користування повинні бути відновлені.
Конфіскація житлового приміщення призводить лише до зміни власника і, таким чином, на підставі статей 216, 292, 586 і 1137 ЦК РФ обмежені речові права користування житлом не припиняє.
Звернення стягнення на житлове приміщення за зобов'язаннями власника також не припиняє речові права з користування чужими житловими приміщеннями, за винятком випадків, передбачених законом.
Чинне законодавство передбачає лише один виняток з цього правила. Власник житлового будинку або квартири, що придбані за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого юридичною особою на придбання житла, і закладені в забезпечення повернення кредиту або цільової позики, у випадку втрати права власності на такі житловий будинок або квартиру в результаті звернення стягнення на закладені житловий будинок або квартиру і реалізації цього майна, а також які проживають разом з ним члени сім'ї (колишні члени сім'ї) зобов'язані звільнити такі житловий будинок або квартиру на вимогу нового власника житлового будинку або квартири.
Крім вищевказаних підстав, за загальним змістом норм житлового законодавства 107 речове право користування чужим житлом може бути припинено також рішенням суду про виселення уповноважених осіб відповідно до статті 91 Житлового кодексу РФ на вимогу власника, якщо вони систематично руйнують чи псують жиле приміщення, використовують житлове приміщення не за призначенням, систематичним порушенням правил проживання роблять неможливим подальше проживання з ними інших осіб в одній квартирі або будинку, якщо заходи попередження та іншого впливу виявилися безрезультатними.
Справи, що розглядаються судами на підставі ст. 91 ЖК РФ, як і ст. 293 ГК РФ, представляють порівняно велику рідкість. Як вказує Л.В. Щенникова: "... Можна констатувати: суди сьогодні" не вирішуються "," не наважуються "позбавляти громадян ні такого обмеженого речового права, як право проживання ... ні тим більше права власності на житлове приміщення ... При цьому, здається, не можна абсолютизувати захист приватних прав і приватного інтересу, не бачачи тут інтересів інших осіб, не проводячи загальнодержавну політику припинення протиправних діянь, по суті, зловживань своїми громадянськими правами "108.
Таким чином, підстави припинення обмежених речових прав щодо користування чужими житловими приміщеннями можна класифікувати на загальні для всіх суб'єктів зазначених прав і спеціальні для членів сім'ї власника, відказоодержувачів та одержувачів ренти.
Спільними підставами припинення речових прав щодо користування чужими житловими приміщеннями є:
1) смерть суб'єкта обмеженого речового права;
2) закінчення строку, на який дане право було встановлено;
3) загибель (знищення) житлового приміщення;
4) відмова суб'єкта від належного йому права;
5) поєднання в одній особі власника і уповноваженої особи;
6) виселення у випадках, передбачених статтею 91 Житлового кодексу РФ.
Зазначені підстави повинні бути представлені в законодавстві єдиним замкнутим переліком.
Крім того, представляється необхідним доповнити вказані підстави таким, як виникнення права власності на інше житлове приміщення.
Спеціальним підставою припинення прав членів сім'ї власника житла є виселення з житлового будинку або квартири, що придбані за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого юридичною особою на придбання житла, і закладені в забезпечення повернення кредиту або цільової позики.
У Житловому кодексі Російської Федерації по-новому вирішено питання припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї власника. Якщо в чинному законодавстві припинення сімейних відносин з власником не є підставою припинення прав користування житлом, то ЖК РФ, навпаки, пов'язує припинення прав користування з припиненням сімейних відносин.
Крім того, кажучи про правовий статус членів сім'ї власника житла, не можна не згадати про те, що Федеральним законом від 30.12.2004 № 213-ФЗ "Про внесення змін і доповнень у частину першу Цивільного кодексу Російської Федерації" 109 внесено зміни до пункту 2 статті 292, де слова "не є" замінено на слово "є".
Таким чином, підставами припинення користування житловим приміщенням членами сім'ї власника відповідно до ЖК РФ і зазначеним Федеральним законом стануть: припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення, якщо інше не встановлено угодою між власником і колишнім членом його сім'ї, і перехід права власності на житлове приміщення до іншої особи, якщо інше не встановлено законом.
З зазначеними нововведеннями в законодавство важко погодитися. Ні перехід права власності на житло, ні припинення сімейних відносин не повинні бути підставами припинення прав користування житловим приміщенням членами сім'ї (в т.ч. і колишніми), якщо у них відсутня можливість користування іншим житловим приміщенням.
Говорячи про припинення обмежених речових прав на житлове приміщення, не можна не згадати і про статті 35 нового Житлового кодексу РФ. Відповідно до ст. 35 ЖК РФ у випадку, якщо колишній член сім'ї власника або громадянин, який користується житловим приміщенням на підставі заповідального відмови, використовує це житлове приміщення не за призначенням, систематично порушує права і законні інтереси сусідів або безгосподарно поводиться з житловим приміщенням, допускаючи його руйнування, власник житлового приміщення вправі попередити даного громадянина про необхідність усунути порушення. Якщо зазначені порушення тягнуть за собою руйнування житлового приміщення, власник житлового приміщення також має право призначити даному громадянинові розумний термін для проведення ремонту житлового приміщення. У випадку, якщо даний громадянин після попередження власника житлового приміщення продовжує порушувати права і законні інтереси сусідів, використовувати житлове приміщення не за призначенням або без поважних причин не проведе необхідний ремонт, даний громадянин на вимогу власника житлового приміщення підлягає виселенню на підставі рішення суду.
Названі положення застосовуються тільки до колишніх членів сім'ї та громадянам, які проживають у житловому приміщенні чинності заповідального відмови. На наш погляд, дія статті 35 ЖК РФ має бути поширено і на дійсних членів сім'ї власника житла і на громадян, які користуються житловим приміщенням на підставі договору довічного змісту з утриманням.
Таким чином, аналізуючи зазначені закони, можна прийти до висновку, що регулювання підстав припинення речових прав користування чужими житловими приміщеннями проведено в новому Житловому кодексі РФ недостатньо.
Законодавство РФ має бути доповнено нормою, яка передбачає загальні підстави припинення речових прав користування чужими житловими приміщеннями. До таких підстав повинні належати: смерть суб'єкта обмеженого речового права, закінчення терміну, на який дане право було встановлено, загибель (знищення) житлового приміщення, відмова суб'єкта від належного йому права, поєднання в одній особі власника і уповноваженої особи, виникнення права власності на інше житлове приміщення, а також виселення в інших випадках, передбачених Житловим кодексом РФ.
На підставі викладеного можна, можна зробити висновок, що Житловий кодекс РФ повинен включити норму, згідно з якою припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення не буде підставою припинення права користування цим приміщенням колишніми членами сім'ї. Цивільний же кодекс повинен зберегти норму, згідно з якою перехід права власності на житлове приміщення до іншої особи не є підставою припинення прав користування цим приміщенням членами сім'ї колишнього власника.
ВИСНОВОК
Житлові правовідносини це загальне, родове поняття, яким охоплюються різні види відносин, що виникають з приводу житла: щодо володіння, користування і розпорядження житловими приміщеннями, надання житлових приміщень потребують них, з управління та експлуатації житлового фонду і т.д.
У результаті регулювання нормами житлового права суспільних відносин вони здобувають правову форму і стають житловими правовідносинами. Цим поняттям, охоплюється широке коло правовідносин, класифікується різними вченими по-різному залежно від того, що вони розуміють під житловим правом: інститут цивільного права, підгалузь або комплексну галузь права.
Аналізуючи цивільне та житлове законодавства законодавство Російської Федерації можна їх виділити і класифікувати по різних підставах.
Залежно від юридичного факту є підставою припинення житлового правовідносини:
події (пожежа, повінь, інші обставини в результаті яких житло припиняє існування);
дії (припинення договору соціального найму, купівля-продаж, і т.д.)
адміністративні або судові акти (виселення, переселення і т.п.).
У залежності від галузі правового регулювання виділяють наступні підстави:
підстави, передбачені Цивільним кодексом Російської Федерації (купівля-продаж, міна, рента тощо);
підстави, передбачені Житловим кодексом Російської Федерації (прекрашения договору соціального найму, обмін, виселення тощо).
Залежно від належності припинення житлового правовідносини до угод:
є угодами;
угодами не є.
У залежності від приналежності житлового приміщення можна виділити такі підстави:
припинення правовідносин власником;
припинення правовідносин особою, що є власником;
припинення правовідносин особою, яка має обмеженими речовими правами на житлове приміщення.
Підстави припинення житлових правовідносин досить регламентовані в російському законодавстві, хоча прямо не визначені в законі, що слід відзначити як недолік чинного законодавства.
Аналіз цивільного та житлового законодавства показує, що такі підстави містяться як у Цивільному, так і в Житловому кодексі Російської Федерації. Зазначені підстави повинні бути представлені в законодавстві єдиним замкнутим переліком.
Законодавство РФ має бути доповнено нормою, яка передбачає загальні підстави припинення житлових правовідносин. За заснування можливо прийняти одну із запропонованих класифікацій.
Житловий кодекс РФ повинен включити норму, згідно з якою припинення сімейних відносин з власником житлового приміщення не буде підставою припинення права користування цим приміщенням колишніми членами сім'ї. Цивільний же кодекс повинен зберегти норму, згідно з якою перехід права власності на житлове приміщення до іншої особи не є підставою припинення прав користування цим приміщенням членами сім'ї колишнього власника.
СПИСОК
Нормативно-правові акти
Конституція Російської Федерації. М. Закон. 1994.-96 с.
Цивільний кодекс Російської Федерації ч.1-3. М. ТК Велбі. 2005 .- 442 с.
Житловий кодекс Російської Федерації. М. Проспект. 2005 .- 122 с.
Житловий кодекс РРФСР. М. Городець. 2004 .- 138 с.
Сімейний кодекс Російської Федерації. М. ТК Велбі.-136 с.
Федеральний закон від 21.07.1997 року № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майна і операцій з ним" / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
Федеральний закон «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» від 24 липня 1994 року / / Відомості Верховної Ради України. - 1994. - № 16. Ст.1864.
Федеральний закон РФ від 14.11.2002 р. "Про державні та муніципальних унітарних підприємствах" / / РГ. - 2002. - 3 грудня.
Федеральний закон від 15 червня 1996 р. № 72-ФЗ "Про товариства власників житла" (з ізм. І доп. Від 30 грудня 2001 р., 21 березня 2002 р.) / / Російська газета. - 26 червня 1996 р. - № 119; Відомості Верховної Ради України. - 17 червня 1996 р. - N 25. - Ст. 2963.
Наукова та навчальна література
Агафонова М.М. Право приватної власності громадян на квартиру: Дис ... канд. юрид. наук. - М., 1994. - 218 с.
Братусь С.Н. Цивільне право. Вид. Третя .- М., Юрлітіздат. 1947. - 568 с.
Брауде І.Л. Право на будову і угоди по будовах за радянським праву. - М., Юридична література. 1954. - 284 с.
Ватман Д.П. Розгляд справ про виселення. -М.: Юрид. лит., 1974 .- 94 с.
Вишневська О.С. Радянське житлове право. - Ростов на / Д., 1986 .- 238 с.
Годес А.Б. Деякі питання правового регулювання житлового будівництва в СРСР / / Радянська держава і право. - 1958 .- № 3 .- С. 77-78.
Домашня юридична енциклопедія. Житло. - М., Інфра. 1998. - 308 с.
Емелкіна І.А. Цивільно-правові способи набуття та захисту речових прав на житлові та нежитлові приміщення: Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук. - М., 2001. - 268 с.
Житлове законодавство: Коментар. - М.: Юрид. лит., 1991. - 383 с.
Жіцінскій Ю.С. Бесіди про житлове законодавство. - Воронеж, 1981. - 168 с.
Зимелева М.В. Спільна власність у радянському цивільному праві / / Учений. зап. ВИЮН. - 1941. Вип. 2. - С. 80-85.
Золотар В.А., Дятлов П.М. Радянське житлове право. - Київ, 1986. - 456 с.
Золотов А. Як жити за новим ЖК РФ / / ЕЖ-ЮРИСТ .- 2005 .- № 14 .- С.35.
Іоффе О.С. Радянське цивільне право: Курс лекцій. - Л., 1958 .- 638 с.
Кічіхін О.М., Мартковіч І.Б., Щербакова Н.А. Житлові права. Користування та власність. Коментарі та роз'яснення .- М., 1997. -444 С.
Козлова І.В. Поняття нерухомості і питання реєстрації прав на нерухомість в законодавстві РФ / / Правознавство. - 1998. - № 2. - С. 16.
Козир О.М. Нерухомість як об'єкт цивільних прав. / / Держава і право. - 2003. - № 6. - С. 26-27.
Коментар до Цивільного кодексу РФ / Відп. ред. Садиков О.Н. - М., Юрист. 2002. - 672 с.
Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації / Під ред. Тихомирова М.Ю. - Вид. Тихомирова М.Ю., 2005. - 386 с.
Коментар до нового Житлового кодексу Російської Федерації (постатейний) / Під ред. Титова А.А.-М., Юрайт-Издат. 2005. - 394 с.
Коментар судової практики у спорах, пов'язаних з виникненням права власності на квартири в будинках ЖБК / Под ред. К.Б. Ярошенко. Вип. 1. - М.: Юрид. лит., 1994. - 248 с.
Конякіна Т.М. Обмін житлових приміщень / / Юрист .- 2002 .- № 5 .- С.14.
Корнєєв С.М. Основні тенденції розлиття житлового Права в умовах становлення ринкової економіки / Цивільне право Росії при переході до ринку. - М., Інфра. 1995. - 268 с.
Крашенинников П.В. Право власності та інші речові права на житлові приміщення. - М.: Статут, 2000. - 238 с.
Крашенинников П.В. Операції з житловими приміщеннями. - М.: Статут, 1999. - 256 с.
Крашенинников П.В. Операції з житловими приміщеннями: коментар цивільного та житлового законодавства і практика його застосування. - М., Статут. 2002 .- 364 с.
Ксенофонтова Л. Обмін житлом без проблем / / Домашній адвокат. - 1998. - № 9, 10. - С. 12, 16.
Літовкін В.М. Житлове право, житлове законодавство - співвідношення з громадянським правом / / Новий Цивільний кодекс Росії та галузеве законодавство. - М., Інфра. 1995. - 328 с.
Лобанова Є., Колесов П. Про неправомірне поведінці громадян як підставі виселення / / Відомості Верховної Ради. - 1999. - № 12. - С. 8-9.
Ликова Е.Б. Житлове право Росії: Навчальний посібник - Воронеж, 2002. - 320 с.
Макаров С.Ю. Законодавчий захист прав власників від необгрунтованих претензій осіб, що претендують на право користування житловим приміщенням / / Житлове право.-2003 .- № 2 .- С. 29.
Маковський А.Л. Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга: Текст. Коментарі. Алфавітно-предметний покажчик. - М.: Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку, 1996 .- 684 с.
Мартковіч І.Б. Житлове право. Закон і практика. - М., Норма. 1990. - 458 с.
Мікрюков В. Межі обтяження спадкових прав заповідальним відказом / / Відомості Верховної Ради .- 2004 .- № 1.-С.26.
Морунова Є. Довічна рента і довічне утримання з утриманням / / Бюлетень нотаріальної практики .- 2003. - № 5 .- С.14.
Мушкін А.Є. Житлові права і обов'язки громадян. - Л., 1973. - 218 с.
Никитюк П.С. Житлове право. - Кишинів, 1985. - 382 с.
Потапова Н.С., Ілюшина М.М. Коло суб'єктів речових і зобов'язальних прав стосовно житла / / Нотаріус. - 2005. - № 1. - С. 17.
Потяркін Д. Виселення з житлового приміщення / / Законність .- 1999 .- № 3.-С.12-13.
Седугін П.І. Житлове право: Підручник для вузів. - М. Норма, 2004. - 352 с.
Сенчіщев В.І. Об'єкт цивільного правовідносини / / Актуальні проблеми цивільного права: Зб. / Под ред. М.І. Брагінського. - М.: Видавництво "Статут", 1998. - 318 с.
Скрипко В.Р. Обмін і розподіл житлової площі. - М., Юрлітіздат. 1972 .- 274 с.
Радянське житлове законодавство / За ред. П.І. Седугін. - М.: Юридична література, 1986. - 428 с.
Сонін С. Спори про розірвання договору соціального найму / / Відомості Верховної Ради. - 2002. - № 3. - С. 23.
Сиродоев Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно / / Держава і право. -1998. - № 3.-С. 91.
Сисоєв В.О., Слесарев В.Л. Житлове законодавство і практика його застосування. - Омськ, 1994. - 286 с.
Толстой Ю.К. Житлове право. - М., Інфра. 1996. - 462 с.
Толстой Ю.К. Радянське житлове право. - М. Юрлітіздат. 1986 .- 628 с.
Формакідов Д.А. Правове припинення речове-правових відносин з користування чужими житловими приміщеннями / / Бюлетень нотаріальної практики .- 2005 .- № 1 .- С.38.
Фуденченко Н. Вселення внаслідок неможливості спільного проживання / / Радянська юстиція. -1986 .- № 24 .- С. 9.
Халфіна Р.О. Право особистої власності громадян СРСР. - М., Госполитиздат. 1955. - 286 с.
Черепахін Б.В. Цивільно-правова охорона інтересів особистості. - М.: Юр. лит., 1969. - 276 с.
Чигир В.Ф. Житлове право. - Мінськ, 1986. - 328 с.
Шершеневич Г.Ф. Цивільне право (за вид. 1912) - М. Статут. - 628 с.
Щенникова Л.В. Недоторканність власності на житло і захист інтересів сусідів / / Відомості Верховної Ради .- 2001 .- № 4 .- С. 25.
Матеріали юридичної практики
Постанови Пленуму Верховного Суду СРСР від 3 квітня 1987 року № 2 «Про практику застосування судами житлового законодавства» / / Бюлетень Верховного Суду СРСР .- 1987. - № 3. -С. 8.
Постанова Пленуму Верховного Суду СРСР від 31 липня 1981 р. № 4 № «Про судову практику з вирішення спорів, пов'язаних з правом власності на житловий будинок» / / Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (РФ) у цивільних справах. - М., 1995. - С. 95.
Постанова Пленуму Верховного Суду РФ від 24 серпня 1993 р. № 8 «Про деякі питання застосування судами Закону РФ" Про приватизацію житлового фонду в РФ »/ / Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (РФ) у цивільних справах. - М., 1995. - С. 340.
Огляд судової практики Верховного Суду РФ за перший квартал 1999 року (у цивільних справах) (затв. Постановою Президії Верховного Суду РФ від 9 червня 1999 р.) / / Бюлетень Верховного Суду РФ. -1999. - № 10. -С. 11 - 12.
Бюлетень Верховного Суду РФ. -2003 .- № 9 .- С. 4.
Бюлетень Верховного Суду РФ. -2001 .- № 4. -С. 9.
Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2003. - № 8. -С. 12-13.
Бюлетень Верховного Суду РФ. - 1998. - № 9. - С. 13.
Бюлетень Верховного Суду РФ. -2003. - № 2. -С. 5.
1 Емелкіна І.А. Цивільно-правові способи набуття та захисту речових прав на житлові та нежитлові приміщення: Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук. - М., 2001. - С. 38.
2 Відомості СНР і ЗС РФ.-1993 .- № 3.-Ст. 99.
3 Крашенинников П.В. Право власності та інші речові права на житлові приміщення. - М.: Статут, 2000. - С. 9 - 21.
4 Відомості Верховної РФ.-1996 .- № 25 .- Ст. 2963.
5 Зимелева М.В. Спільна власність у радянському цивільному праві / / Учений. зап. ВИЮН. - 1941. Вип. 2. - С. 80.
6 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 140.
7 Братусь С.Н. Цивільне право. Вид. 3-є. - М., Юрлітіздат. 1947. - С. 102; Іоффе О.С. Радянське цивільне право: Курс лекцій. - Л., 1958. - С. 340.
8 Зимелева М.В. Указ. соч. - С. 85; Годес А.Б. Деякі питання правового регулювання житлового будівництва в СРСР / / Радянська держава й право .- 1958. - № 3 .- С. 77-78.
9 Черепахін Б.В. Цивільно-правова охорона інтересів особистості. - М.: Юр. лит., 1969. - С. 77.
10 Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (РФ) у цивільних справах. - М., 1995. - С. 95.
11 Агафонова М.М. Право приватної власності громадян на квартиру: Дис ... канд. юрид. наук. - М., 1994. - С. 59.
12 Емелкіна І.А. Цивільно-правові способи набуття та захисту речових прав на житлові та нежитлові приміщення: Дис ... канд. юрид. наук. - М., 2001. - С. 38.
13 Агафонова М.М. Право приватної власності громадян на квартиру: Дис ... канд. юрид. наук. - М., 1994. - С. 49.
14 Відомості СНР і ЗС РСФСР.-1991 .- № 28.-Ст. 959.
15 Відомості СНР і ЗС РФ.-1993 .- № 3.-Ст. 99.
16 Крашенинников П.В. Право власності та інші речові права на житлові приміщення. - М.: Статут, 2000. - С. 31.
17 Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (РФ) у цивільних справах. - М., 1995. - С. 340.
18 Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР (РФ) у цивільних справах. - М., 1995. - С. 95.
19 Ярошенко К.Б. Судова практика по спорах, пов'язаних з виникненням права власності на квартири в будинках ЖБК / / Коментар судової практики / За ред. К.Б. Ярошенко. Вип. 1. - М.: Юрид. лит., 1994. - С. 44.
20 Вишневська О.С. Радянське житлове право. - Ростов на / Д., 1986. - С. 32; Літовкин В.М. Житлове право, житлове законодавство - співвідношення з громадянським правом / / Новий Цивільний кодекс Росії та галузеве законодавство. - М., Інфра. 1995. - С. 62.
21 Седугін П.І. Житлове право: Підручник для вузів. - М. Норма, 2004. - С. 2.
22 Толстой Ю.К. Житлове право. - М., Інфра. 1996. - С. 25.
23 Ликова Е.Б. Житлове право Росії: Навчальний посібник. - Воронеж, 2002. - С. 52.
24 Корнєєв С.М. Основні тенденції розлиття житлового Права в умовах становлення ринкової економіки / Цивільне право Росії при переході до ринку. - М., Інфра. 1995. - С. 149-150; Никитюк П.С. Житлове право. - Кишинів, 1985. - С. 39-40.
25 Толстой Ю.К. Житлове право: Навчальний посібник. - М., Інфра. 1996. - С. 25.
26 Літовкин В. II. Житлове право, житлове законодавство »- співвідношення з громадянським правом / Новий Цивільний кодекс Росії та галузеве законодавство. - М., Інфра. 1995. - С. 57.
27 Ликова Е.Б. Житлове право Росії: Навчальний посібник - Воронеж, 2002. - С. 53-54.
28 Там же .- С. 54.
29 Крашенинников П.В. Операції з житловими приміщеннями: коментар цивільного та житлового законодавства і практика його застосування. - М., Статут. 2002 .- с.244.
30 Потапова Н.С., Ілюшина М.М. Коло суб'єктів речових і зобов'язальних прав стосовно житла / / Нотаріус .- 2005 .- № 1 .- С.17.
31 Бюлетень Верховного Суду РФ. 2002 .- № 9 .- С. 4.
32 Конякіна Т.М. Обмін житлових приміщень / / Юрист .- 2002 .- № 5 .- С.14.
33 Бюлетень Верховного Суду РФ. -2001 .- № 4. -С. 9.
34 Крашенинников П.В. Операції з житловими приміщеннями. - М.: Статут, 1999. - С. 38.
35 Там же .- С. 30 - 31.
36 Збори законодавства РФ - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
37 Ксенофонтова Л.. Обмін житлом без проблем / / Домашній адвокат .- 1998 .- № 9 - 10 .- С. 12, 16.
38 Радянське житлове законодавство / За ред. П.І. Седугін. - М.: Юридична література, 1986. - С. 86.
39 Бюлетень Верховного Суду РРФСР. -2001 .- № 4 .- С. 9.
40 Бюлетень Верховного Суду СРСР .- 1987. - № 3. -С. 8.
41
42 Коментар до нового Житлового кодексу Російської Федерації (постатейний) / Під ред. Титова О.О. - М., Юрайт-Издат. 2005.-С. 129.
43 Крашенинников П.В. Операції з житловими приміщеннями. - М., Статут, 1999. - С. 32.
44 Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації / Під ред. Тихомирова М.Ю. - М. Вид. Тихомирова М.Ю., 2005. - С. 210.
45 Скрипко В.Р. Обмін і розподіл житлової площі. - М., Юрлітіздат. 1972 .- С.24.
46 Маковський А.Л. Дарування / / Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга: Текст. Коментарі. Алфавітно-предметний покажчик. - М.: Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку, 1996. - С. 306.
47 Бюлетень Верховного Суду України .- 2003 .- № 8. -С. 12-13.
48 Коментар до цивільного кодексу РФ / Відп. ред. Садиков О.Н.-М., Юріст.2002 .- С. 290.
49 Бюлетень Верховного Суду Російської Федерації .- 2003. - № 8. - С. 12; Бюлетень Верховного Суду Російської Федерації .- 1998 .- № 9 .- С. 13.
50 Хохлов С.А. Рента і довічне утримання з утриманням / / Цивільний кодекс Російської Федерації. Частина друга: Текст. Коментарі. Алфавітно-предметний покажчик. - М.: Міжнародний центр фінансово-економічного розвитку, 1996 .- С. 320.
51 Морунова Є. Довічна рента і довічне утримання з утриманням / / Бюлетень нотаріальної практики .- 2003. - № 5 .- С.14.
52 Коментар до нового Житлового кодексу Російської Федерації (постатейний) / Під ред. Титова А.А.-М., Юрайт-Издат. 2005.-С. 163.
53 Житлове законодавство: Коментар. - М.: Юрид. лит., - 1991. - С. 267.
54 Житлове законодавство: Коментар. М.: Юрид. лит., - 1991 .- С. 283.
55 Толстой Ю.К. Житлове право. - С. 160.
56 Ватман Д.П. Розгляд справ про виселення. -М.: Юрид. лит., 1974 .- С. 33 - 34.
57 Там же. - С. 35.
58 Житлове законодавство: Коментар. -М.: Юрид. лит., 1991. -С. 269.
59 Золотов А. Як жити за новим ЖК РФ / / ЕЖ-ЮРИСТ .- 2005 .- № 14 .- С.35.
60 Жіцінскій Ю.С. Бесіди про житлове законодавство. - Воронеж, 1981. - С. 50.
61 Толстой Ю.К. Радянське житлове право. - М. Юрлітіздат. 1986. - С. 224.
62 Мушкін А.Є. Житлові права і обов'язки громадян. - Л., 1973. - С. 77.
63 Огляд судової практики Верховного Суду РФ за перший квартал 1999 року (у цивільних справах) (затв. Постановою Президії Верховного Суду РФ від 9 червня 1999 р.) / / Бюлетень Верховного Суду РФ. -1999. - № 10. -С. 11 - 12.
64 Сисоєв В.О., Слесарев В.Л. Житлове законодавство і практика його застосування. - Омськ, 1994. - С. 114.
65 Домашня юридична енциклопедія. Житло. - М., Інфра. 1998. - С. 108.
66 Седугін П.І. Житлове право. Підручник для вузів. - М., Норма. 2004. - С. 152.
67 Житлове законодавство. Коментар. - М., Юрид. літ .. 1991. - С. 286.
68 Чигир В.Ф. Житлове право. - Мінськ, 1986. - С. 152-153.
69 Сонін С. Спори про розірвання договору соціального найму / / Відомості Верховної Ради. - 2002. - № 3 .- С. 23.
70 Чигир В.Ф. Житлове право. - Мінськ, 1986. - С. 152 - 153.
71 Мартковіч І.Б. Житлове право. Закон і практика. - М., Норма. 1990. - С. 295.
72 Лобанова Є., Колесов П. Про неправомірне поведінці громадян як підставі виселення / / Россиская юстиція. -1999. - № 12. -С. 8-9.
73 Золотар В.А., Дятлов П.М. Радянське житлове право. - Київ, 1986. - С. 131-132.
74 Фуденченко Н. Вселення внаслідок неможливості спільного проживання / / Радянська юстиція. -1986 .- № 24 .- С. 9.
75 Чигир В.Ф. Житлове право .- Мінськ, 1986. -С. 154.
76 Сисоєв В.О., Слесарев В.Л. Житлове законодавство і практика його застосування. -Омськ, 1994. -С. 115.
77 Там же. -С. 114; Чигир В.Ф. Житлове право. -Мінськ, 1986. -С. 154.
78 Мартковіч І.Б. Житлове право. Закон і практика. -М., 1990 .- С. 295.
79 Сисоєв В.О., Слесарев В.Л. Житлове законодавство і практика його застосування. -Омськ, 1994. -С. 114; Житлове законодавство. Коментар. -М., 1991. -С. 288.
80 Золотар В.А., Дятлов П.М. Радянське житлове право. Київ, 1986. С. 133; Чигир В.Ф. Житлове право. Мінськ, 1986. С. 154.
81 Бюлетень Верховного Суду РФ. -2003. - № 2. -С. 5.
82 Золотар В.А., Дятлов П.М. Радянське житлове право. Київ, 1986. С. 133.
83 Сисоєв В.О., Слесарев В.Л. Житлове законодавство і практика його застосування. Омськ, 1994. С. 116.
84 Фуденченко Н. Вселення внаслідок неможливості спільного проживання / / Радянська юстиція .- 1986 .- № 24. -С. 9.
85 Вишневська І.С. Радянське житлове право .- Рн / Д., 1973. -С. 99.
86 Потяркін Д. Виселення з житлового приміщення / / Законність .- 1999 .- № 3.-С.12-13.
87 Сисоєв В.О., Слесарев В.Л. Житлове законодавство і практика його застосування. -Омськ, 1994 .- С. 115.
88 Лобанова Є., Колесов П. Про неправомірне поведінці громадян як підставі виселення / / Відомості Верховної Ради .- 1999 .- № 12. -С. 9.
89 Седугін П.І. Житлове право. Підручник для вузів. М., 1998. С. 151.
90 Вишневська І.С. Радянське житлове право. Рн / Д., 1973. С. 95.
91 Сисоєв В.О., Слесарев В.Л. Житлове законодавство і практика його застосування. Омськ, 1994. С. 114.
92 Чигир В.Ф. Житлове право. Мінськ, 1986. С. 151.
93 Житлові права і обов'язки радянських громадян. Юридичний довідник. Київ, 1988. С. 146.
94 Золотар В.А., Дятлов П.М. Радянське житлове право. Київ, 1986. С. 129.
95 Вишневська І.С. Радянське житлове право. Рн / Д., 1973. С. 95; Житлове законодавство. Коментар. М., 1991. С. 287.
96 Коментар до Сімейного кодексу Російської Федерації. Відп. ред. І.М. Кузнецова.-М. Норма.2004. -С.134.
97 Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації / Під ред. Тихомирова М.Ю. - Вид. Тихомирова М.Ю., 2005. С.126.
98 Мартковіч І.Б. Житлове право. Закон і практика. М., 1990. С. 296.
99 Вишневська І.С. Радянське житлове право. Ростов н / Д., 1986. С. 79.
100 Житлове законодавство. Коментар. М., 1999. С. 289 - 290.
101 Никитюк П.С. Житлове право. Кишинів, 1985. С. 164.
102 Золотар В.А., Дятлов П.М. Радянське житлове право. Київ, 1986. С. 136.
103 Домашня юридична енциклопедія. Житло. М., 1998. С. 109 - 110.
104 Формакідов Д.А. Правове припинення речове-правових відносин з користування чужими житловими приміщеннями / / Бюлетень нотаріальної практики .- 2005 .- № 1 .- С.38.
105 Мікрюков В. Межі обтяження спадкових прав заповідальним відказом / / Відомості Верховної Ради .- 2004 .- № 1.-С.26.
106 Макаров С.Ю. Законодавчий захист прав власників від необгрунтованих претензій осіб, що претендують на право користування житловим приміщенням / / Житлове право.-2003 .- № 2 .- С. 29.
107 Коментар до Житлового кодексу Російської Федерації / Під ред. Тихомирова М.Ю. - Вид. Тихомирова М.Ю., 2005. - С. 222.
108 Щенникова Л.В. Указ. соч. С. 24.
109 Російська газета. - 2004. - 31 грудня.