Приватизація муніципального майна здійснюється органами місцевого самоврядування самостійно в порядку, передбаченому Федеральним законом "Про приватизацію державного та муніципального майна" РФ 1996 р. Приватизація муніципального нерухомого майна здійснюється відповідно до прогнозних планом приватизації. У разі необхідності залучення додаткових грошових коштів до місцевого бюджету в прогнозний план можуть вноситися відповідні зміни в установленому порядку.
Прогнозний план приватизації муніципального майна готується Комітетом з управління майном (Куї) у строк, встановлений його головою і направляється йому для затвердження. Він містить перелік муніципальних унітарних підприємств, акцій відкритих акціонерних товариств та об'єктів нерухомості, що знаходяться в муніципальній власності, і іншого муніципального майна, що підлягає приватизації у відповідному році, згідно з чинним законодавством.
У прогнозному плані приватизації вказуються характеристика муніципального майна, яке планується приватизувати, і передбачувані терміни приватизації. Затверджений головою муніципального району, прогнозний план направляється для розгляду до Ради депутатів муніципального району одночасно з проектом бюджету району на черговий фінансовий рік.
Комітет з управління майном муніципального освіти щорічно не пізніше 1 березня представляє голові району і в Раду депутатів звіт про виконання прогнозного плану приватизації муніципального майна за минулий рік.
Іншою поширеною формою реалізації муніципальної нерухомістю на ринку є оренда. Найбільш поширена оренда будівель, приміщень та земельних ділянок.
Передача муніципального майна різним організаціям для використання на умовах договору оренди є одним з найважливіших видів безпосередньої господарської діяльності муніципалітетів - надійним джерелом поповнення місцевого бюджету і дієвим інструментом економічного розвитку території.
Не будучи монополістом на ринку нерухомості, але володіючи істотно більшим, ніж у будь-якого іншого власника на даній території обсягом ліквідного майна, муніципалітет здатний диктувати свої умови ринку: стримувати зростання і розкид цін, задавати рівень коректності і стабільності договорів, знижувати рівень свавілля щодо орендарів з боку приватних власників нерухомості.

1.3. Методичні підходи до визначення ринкової ціни продажу і здачі в оренду об'єктів нерухомості

Існують численні методичні підходи до визначення первісної вартості об'єктів нерухомості. На сьогодні немає досконалої методики в цьому питанні. Алгоритм розрахунку може виходити з місцезнаходження, поганого чи хорошого стану муніципальної нерухомості, індивідуального підходу до орендарів, соціальної значущості об'єкта.
Ринкові ціни продажу і здачі в оренду об'єктів нерухомості регулює федеральний закон «Про оціночну діяльність в РФ». Оцінка вартості нерухомості - особлива сфера професійної діяльності на ринку нерухомого майна і в той же час необхідний момент при здійсненні практично будь-якої операції з нерухомістю, починаючи від купівлі-продажу, здачі в оренду і завершуючи прийняттям рішень про реалізацію проектів будівництва чи реконструкції об'єктів нерухомості, про внесення об'єктів нерухомості у статутний капітал, про викуп державою об'єктів нерухомості і т.д.
Нормами Закону «Про оціночну діяльність» визначено перелік випадків, у яких проведення оцінки об'єктів повинно бути обов'язковим. Зокрема, обов'язковою визнається оцінка майна при визначенні стартової ціни для аукціонів та конкурсів з продажу або здачі в оренду об'єктів нерухомості, які належать повністю або частково суб'єктам РФ або муніципальних утворень.
Методика розрахунку вартості об'єкта нерухомості залежить від цілого ряду чинників.
Об'єктивні чинники, як правило, визначають середній рівень цін конкретних угод суб'єктами нерухомості. Їх можна розділити на:
· Макроекономічні - фактори, пов'язані із загальною кон'юнктурою ринку (податки, мита, динаміка курсу долара, інфляція, безробіття, рівень і умови оплати праці, потреба в об'єктах нерухомості, розвиток зовнішньоекономічної діяльності тощо);
· Мікроекономічні - фактори, що характеризують об'єктивні параметри конкретних угод.
Фактори, пов'язані з феноменом масової свідомості і чинники психологічного характеру:
· Масована реклама;
· Інфляційні очікування;
· Симпатії;
· Обізнаність і т.д.
Фізичні фактори:
· Місцезнаходження - віддаленість від центру, ступінь розвитку інфраструктури і транспортного сполучення безпосередньо впливає на вартість нерухомості;
· Архітектурно-конструктивні рішення - залежно від призначення подальшого використання будівлі вартість його буде збільшуватися або зменшуватися;
· Стан об'єкта нерухомості;
· Наявність комунальних послуг (електроенергія, водопостачання, тепломережа та ін);
· Екологічні і сейсмічні чинники (для житлової нерухомості дані санітарно-екологічної експертизи можуть значно знизити вартість житла, а наявність лісопаркової зони, водойм, парків тощо може збільшити вартість нерухомості) [4].
У практиці оцінки вартості нерухомості широко використовується метод порівняльного підходу. У деяких випадках, використання методу порівняння продажів дає досить об'єктивну величину ринкової вартості муніципальної нерухомості.
Ціна угоди нерухомості може значно відрізнятися від ринкової вартості. Ця різниця, що називається «поправка на угоду», залежить від ряду причин, наприклад наявності аналогів або стабільності ринку.
Первісна вартість об'єкта нерухомості - фактичні витрати на придбання або створення на момент початку його використання.
Залишкова вартість об'єкта нерухомості - вартість об'єкта з урахуванням зносу.
Вартість об'єкта нерухомості при існуючому використанні - ринкова вартість об'єкта нерухомості, заснована на продовженні форми його функціонування при припущенні можливості його продажу на ринку.
Вартість діючого підприємства - вартість єдиного майнового комплексу, що визначається відповідно до результатів функціонування сформованого виробництва.
Поняття «інвестиційна вартість» (схоже з поняттям «вартість у використанні») означає вартість об'єкта нерухомості, яка визначається інтересами інвестора і результатами інвестиційного проектування. Розрахунок інвестиційної вартості об'єкта нерухомості проводиться виходячи з очікуваних інвестором доходів і конкретної ставки їх капіталізації. Інвестиційна вартість об'єкта нерухомості розраховується для конкретного інвестора, інвестиційного проекту якого об'єкта, що приносить дохід, і може відрізнятися від його ринкової вартості, як у велику, так і в меншу сторону, хоча можуть і збігатися. Даний вид вартості носить суб'єктивний характер.
Вартість права оренди об'єкта нерухомості - одноразова плата за право користування і розпорядження об'єктом нерухомості. Методика визначення орендної плати за земельні ділянки з диференціацією орендних ставок за видами функціонального використання успішно застосовувалася протягом тривалого часу. Однак, стрімкі зміни, що відбуваються в економіці країни, незбалансованість платежів за землю, викликана змінами податкового законодавства, вимагають розробки нової методики, яка враховує зміну зонування територій з урахуванням їх розвитку. Транспортної та іншої інфраструктури, формування нових зон міської забудови, встановлення узгодженого рівня земельного податку та орендної плати.
Сьогодні існує проект нової методики розрахунку орендної плати. Відповідно до її положень введений коефіцієнт місця розташування. Базова (рентна) ставка - ставка орендної плати за один квадратний метр на рік, відповідна певному рівню комерційної привабливості, споживчого попиту на землю та розвитку інфраструктури в даній зоні містобудівної цінності території.
Зони містобудівної цінності території для розрахунку орендної плати визначаються на основі єдиних кадастрових кварталів. Для кожної основної магістралі і локального центру поселення визначені координати, а також рівень комерційної привабливості, зона впливу і коефіцієнт місця розташування.
Розмір орендної плати за земельні ділянки розраховуватися в рублях.
У проекті введений коефіцієнт динаміки ринку нерухомості. Розмір орендної плати підлягає зміні з урахуванням динаміки ринку оренди нерухомості, що встановлюється Урядом Московської області.
Ця методика ув'язана з кадастрової оцінкою і ставками земельного податку. Рівень орендної плати та земельного податку в основному виведений на узгоджений рівень.
На мій погляд, застосування цієї методики розрахунку більш правильно і продуктивно.
Отже, ринкова вартість об'єкта муніципальної нерухомості - розрахункова грошова сума, за якою продавець, який має повну інформацію про вартість майна і не зобов'язаний його продавати, згоден був би продати його, а покупець (фізична або юридична особа), який має повну інформацію про вартість майна та не зобов'язаний його придбати, згоден був би його придбати. Тобто, це найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт нерухомості може бути проданий на відкритому ринку в умовах конкуренції. При цьому передбачається що сторони, маючи в своєму розпорядженні всією необхідною інформацією, діють розумно, без примусу, а на величині угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини. Визначена таким чином ринкова вартість є предметом для торгу і містить діапазон коливань ціни як у бік підвищення, так і зниження.

1.4. Управління нерухомістю та шляхи його вдосконалення

Метою роботи з управління нерухомістю є вилучення з об'єкта нерухомості максимального стабільного доходу і забезпечення зростання ринкової вартості керованого муніципального майна [5].
Структура комітету з управління муніципальним майном складається з наступних структурних підрозділів?
Структурні підрозділи
· ВІДДІЛ ОРЕНДИ НЕЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ
· ВІДДІЛ ЕКСПЛУАТАЦІЇ МАЙНА
· КОНТРОЛЬНО-АНАЛІТИЧНИЙ СЕКТОР
· СЕКТОР РЕЄСТРУ
· ЮРИДИЧНИЙ ВІДДІЛ
· БУХГАЛТЕРІЯ
· ОРГАНІЗАЦІЙНИЙ ВІДДІЛ
· ВІДДІЛ З УПРАВЛІННЯ муніципальних підприємств і установ
· ВІДДІЛ ПРИВАТИЗАЦІЇ
· ВІДДІЛ ЗЕМЕЛЬНИХ ВІДНОСИН
· ВІДДІЛ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК
· КОНТРОЛЬНО-АНАЛІТИЧНЕ УПРАВЛІННЯ
· ВІДДІЛ МОНІТОРИНГУ ЗЕМЕЛЬНИХ ВІДНОСИН
· ІНФОРМАЦІЙНО-АНАЛІТИЧНИЙ ВІДДІЛ
Шляхи вдосконалення управління нерухомого майна муніципальних утворень на цьому етапі є:
· Повна інвентаризація об'єктів нерухомості;
· Класифікація всіх об'єктів відповідно до прийнятої муніципалітетом системою критеріїв;
· Ринкова оцінка окремих об'єктів нерухомості;
· Завершення інвентаризації багатоквартирного житлового фонду з метою виявлення будинків, в яких не обрано спосіб управління або таке рішення не реалізовано;
· Здійснення необхідної підготовчої роботи з проведення відкритих конкурсів з вибору керуючих організацій (підготовка оголошень у засобах масової інформації, підготовка конкурсної документації, попередня розбивка житлового фонду на лоти і т.д.);
· Складання реєстру керуючих організацій, що працюють на території муніципального освіти (при необхідності - сусідніх муніципальних утворень), проведення певних заходів оцінки їх надійності та кредитоспроможності з метою недопущення виходу на ринок несумлінних претендентів;
· Продовження роботи по проведенню зборів у багатоквартирних будинках по вибору керуючих організацій на загальних зборах власників приміщень;
· Проведення роботи по виконанню постанови Уряду РФ від 13 серпня 2006 року № 491 щодо встановлення меж земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, об'єкти електро-, тепло-, газо-, водопостачання і водовідведення населення.
При укладанні договорів оренди, муніципалітети вступають на полі цивільно-правових відносин, де діють принципи свободи договору і рівності його учасників. Але надати муніципальним чиновникам право вести ексклюзивні переговори про умови договору оренди (терміни, ціну і т. д.) неможливо. Втілюючи собою публічну владу, органи місцевого самоврядування зобов'язані:
· Регламентувати свою діяльність нормативно-правовими актами;
· Діяти в інтересах всіх членів місцевої громади;
· Забезпечувати гласність і прозорість своєї діяльності.
Звідси випливає необхідність розробки місцевого нормативно-правового акта (Положення про оренду) про порядок передачі в оренду майна, що знаходиться в муніципальній власності, затвердження його місцевим представницьким органом влади і доведення його до відома всіх зацікавлених осіб через засоби масової інформації.
Для досягнення ефективності в управлінні, в документі має бути регламентована методика розрахунку орендної плати, що враховує якість що здаються в оренду земельних ділянок і приміщень, їх місцезнаходження, наявність інфраструктури та інші істотні показники. При необхідності підтримки будь-яких видів діяльності орендарів, варто запровадити і коефіцієнт виду діяльності.
Важливо заздалегідь врахувати ймовірність об'єктивного зростання цін (інфляції), ввівши до Положення про оренду спосіб механічного підвищення орендної плати при зміні будь-якого зовнішнього показника. Таким показником - орієнтиром можуть служити законодавчо встановлений мінімальний розмір оплати праці (МРОТ), курс долара або середній рівень заробітної плати в регіоні. Раніше було доведено, що в умовах фінансової нестабільності, перші два орієнтири виявилися неспроможними, зате останній відбив реальну зміну цінових пропорцій.
Для орендарів помірні ціни, стабільність і передбачуваність умов оренди, відкриті конкурси на право оренди, що виявляють справжню вартість об'єктів оренди, має особливе значення. Саме завдяки цим факторам підприємці охочіше орендують муніципальну нерухомість, ніж таку ж приватну.
Серйозною проблемою для муніципального орендодавця є вкрай незадовільний стан муніципальної нерухомості. Окрім природного для орендарів поточного ремонту, їм доводиться піклуватися про покрівлю, системи опалення, фасадах. Тобто здійснювати капітальні вкладення в муніципальну власність. Щоб зацікавити в них орендарів, можна запропонувати систему стимулів:
· Звільнення від орендної плати в обсязі 10 - 30% від кошторисної вартості виконаних робіт;
· Збільшення терміну дії договору оренди в залежності від обсягу виконаних робіт;
· Можливість відшкодування зроблених витрат при розірванні договору оренди.
Звільнення від орендної плати на весь період ремонту (або весь обсяг кошторисної вартості капітальних витрат) недоцільно: істотні втрати бюджету, орендар втрачає стимул до скорочення витрат і термінів ремонту, кошторисна вартість ремонту частіше за все не відповідає його ринковій вартості.

Розділ 2. Аналітична частина

2.1. Коротка характеристика комітету з управління міським майном та земельними ресурсами Пушкінського району

Московської області

Адреса: 141200, Московська область, м. Пушкіно,
Московський проспект, 12 / 2.
Комітет з управління міським майном та земельними ресурсами Пушкінського району Московської області - в той час, Комітет з управління муніципальним майном (куми) м. Пушкіно - \ був створений на основі закону РФ «Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у РФ», де йому відводилася роль органу приватизації муніципальної власності. Голова комітету з посади ставав заступником голови адміністрації м. Пушкіно, а сам комітет наділявся правами юридичної особи. Його діяльність здійснювалася за рахунок частини коштів, виручених від приватизації.
Робота з підготовки муніципальних об'єктів м. Пушкіно до приватизації включала в себе вирішення наступних завдань:
· Оцінка об'єкта приватизації (у тому числі оцінка фінансово-економічного стану нерухомості, ліквідності);
· Розробка конкурсних умов (у тому числі необхідність збереження або зміни виду діяльності підприємства, що приватизується, правонаступництво покупця, на його прав і обов'язків, відносини з трудовим колективом і т. д.)
· Вибір способу приватизації;
· Забезпечення конкуренції між покупцями.
Коло обов'язків кумі м. Пушкіно не обмежувався лише підготовкою об'єктів до приватизації. На нього також було покладено:
· Виконання програми демонополізації (комерціалізації) сфери роздрібної торгівлі, побутових послуг, громадського харчування зі створенням замість єдиних торгів і трестів множинності юридичних осіб - муніципальних підприємств;
· Оформлення прав муніципальної власності на підприємства з рухомого і нерухомого майна;
· Інвентаризація муніципального майна;
· Створення на базі прийнятого в муніципальну власність майна структури муніципальних підприємств і установ та закріплення за ними муніципального майна на праві господарського відання та оперативного управління.
Все перераховане співробітникам кумі м. Пушкіно доводилося робити без будь-яких інструкцій, працюючи «з листа» з абсолютно новим, щойно опублікованих нормативно-правовим документам.
Ці особливості та види виконуваних ними робіт вимагали від співробітників комітету професійних навичок. Необхідність навчання, наявність фінансових можливостей, організація Держкоммайна навчальних семінарів, обмін досвідом та мережа навчальних центрів, створили сприятливу основу для підвищення кваліфікації працівників кумі м. Пушкіно. Комітет був залучений в процеси ринкових реформ. Його співробітники оперували суто ринковими поняттями (ціна, конкурс, договір).
Сьогодні кумі Пушкінського району напрацьована грунтовна практика роботи з об'єктами муніципальної нерухомості. Комітетом укладаються договори купівлі-продажу та оренди нерухомості, обумовлені параметрами використання, зобов'язаннями покупців та орендарів з реконструкції та утримання об'єктів в належному стані. Проводяться конкурси й аукціони з продажу права власності та права оренди. Відбувається інтенсивна претензійна та судова практика, застосовна до вирішення земельних питань.
Сьогодні купівля-продаж і оренда муніципальної нерухомості Пушкінського району може оформлятися єдиним договором (земельну ділянку плюс будівлю або приміщення). На кадрової і технічній базі кумі Пушкінського району створені органи реєстрації юридичних осіб та нерухомості; представництва агентств з банкрутства; структури з підтримки підприємництва та роботі з інвесторами.
Комітет з управління майном Пушкінського району Московської області з готовністю і знанням справи підключається до питань конкурсного розміщення муніципальних замовлень, до реформування житлово-комунального господарства.
Сьогодні комітет з управління міським майном та земельними ресурсами Пушкінського району здійснює повноваження щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами муніципальної власності та земельними ресурсами міста на підставі чинного законодавства України та місцевих правових актів. Співробітники комітету здійснюють контроль за використанням майна муніципальних підприємств та установ Пушкінського району. Комітет виступає продавцем муніципального майна, вирішує інші майнові питання адміністрації міста Пушкіно.
Також в коло обов'язків кумі Пушкінського району:
· Інвентаризація об'єктів нерухомості, виготовлення технічних паспортів для реєстрації права муніципальної власності, постановці на облік безхазяйного нерухомого майна, постановці на облік об'єктів після отримання свідоцтв про державну реєстрацію права.
· Проведення оцінки ринкової вартості майна та земельних ділянок Пушкінського муніципального району
· Землевпорядні роботи. Підготовка землевпорядної справи, топографічна зйомка і постановка на кадастровий облік земельної ділянки
· Видача прав на оренду муніципальних земель і нежитлового фонду;
· Приватизація, продаж землі.
Основним пріоритетом Комітету в роботі з власністю Пушкінського муніципального району є вирішення соціальних завдань. Комітет з управління муніципальним майном здійснює реалізацію об'єктів муніципального житлового фонду Пушкінського району за договірними цінами у порядку, встановленому чинним законодавством. Реалізацію частки житлового фонду, належної адміністрації в будинках-новобудовах за інвестиційними контрактами, здійснює адміністрацію району за договірними цінами у порядку, встановленому чинним законодавством.
Пріоритетне право на придбання об'єктів муніципального житлового фонду мають:
· Громадяни-черговики району, що проживають у житловому фонді, що підлягає розселенню, ветхому, аварійному, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам і визнані такими відповідними рішеннями Ради депутатів району;
· Громадяни-черговики району, що працюють в бюджетних організаціях, що фінансуються з бюджету району.
Житлові приміщення можуть надаватися за відповідними договорами на пільгових умовах наступним категоріям громадян:
· Громадяни-черговики району, які перебувають на обліку на поліпшення житлових умов понад 25 років, сплачують 10% від встановленої ціни об'єкта, що купується муніципального житлового фонду або частки адміністрації.
· Громадяни-черговики району, які перебувають на обліку на поліпшення житлових умов від 20 до 25 років, сплачують 20% від встановленої ціни об'єкта, що купується муніципального житлового фонду або частки адміністрації;
· Громадяни-черговики району, які перебувають на обліку на поліпшення житлових умов від 15 до 20 років, сплачують 30% від встановленої ціни об'єкта, що купується муніципального житлового фонду або частки адміністрації;
· Громадяни-черговики району, які перебувають на обліку на поліпшення житлових умов від 10 до 15 років, сплачують 50% від встановленої ціни об'єкта, що купується муніципального житлового фонду або частки адміністрації;
· Громадяни-черговики району, які перебувають на обліку на поліпшення житлових умов від 5 до 10 років, сплачують 70% від встановленої ціни об'єкта, що купується муніципального житлового фонду або частки адміністрації;
· Громадяни-черговики району, які перебувають на обліку на поліпшення житлових умов не менше 5 років, сплачують 80% від встановленої ціни об'єкта, що купується муніципального житлового фонду або частки адміністрації;
· Громадяни (фахівці), що працюють в організаціях та установах району на низькооплачуваних посадах, що фінансуються за рахунок коштів місцевого бюджету, сплачують 90% від встановленої ціни об'єкта, що купується муніципального житлового фонду або частки адміністрації.
Житлові приміщення можуть надаватися за відповідними договорами на пільгових умовах з розстрочкою платежу громадянам - висококваліфікованим фахівцям, що працюють в організаціях бюджетної сфери, муніципальних підприємствах та установах, в правоохоронних органах.
Управління муніципальним майном Пушкінського муніципального району переслідує такі цілі:
· Збільшення дохідної частини місцевого бюджету на основі ефективного управління муніципальною власністю;
· Оптимізація структури власності;
· Використання муніципального майна як інструмента для залучення інвестицій.
Проте сьогодні непросто складалися відносини кумі Пушкінського району з адміністрацією. Незважаючи на вже очевидні успіхи муніципальної (малої) приватизації, саме це явище викликає настороженість, а його носії - реакцію відторгнення.
Законодавство про місцеве самоврядування Московської області вже не наказує кумі Пушкінського району виступати в якості юридичної особи, а його голови не зобов'язує частина коштів від приватизації використовувати на утримання органів приватизації. На мій погляд, навряд чи такий підхід може сприяти успіху діяльності муніципалітету Пушкінського району.

2.2. Структура та аналіз нерухомого майна Пушкінського району Московської області та динаміка їх зміни за 2004-2007

Муніципальним нерухомим майном Пушкінського району Московської області є окремо розташовані будинки і споруди капітального характеру, вбудовано - прибудовані приміщення у житлових будинках, а також житлові будинки та приміщення, переведені в нежитловий фонд за їх призначенням.
Об'єкт муніципального житлового фонду Пушкінського району - вільне ізольоване жиле приміщення, що знаходиться в муніципальній власності, придатне для проживання, впорядковане, що відповідає санітарним і технічним нормам і вимогам, що знаходиться в будинку, що не підлягає знесенню, капітального ремонту з відселенням мешканців або реконструкції, що звільнилося житло.
Муніципальний житловий фонд у 2004 склав 2934,2 тис. кв. м. У 2005 р. - 2641,5 тис. кв. м, у 2006 - 2201,8 тис. кв. м [6].
Станом на 1 січня 2006 року в реєстрі муніципального майна значилося:
- 1128 об'єктів житлового та нежитлового фонду,
- 122 організації, з них - 7 організацій у стадії ліквідації,
1 - у стадії реорганізації.
- 9 організацій підлягають передачі до відання Пушкінській області,
-5 Установ підлягають прийому в муніципальну власність у зв'язку з розмежуванням повноважень між органами державної влади та органами місцевого самоврядування.
Станом на 1 січня 2007 року в реєстрі муніципального майна значилося:
- 1132 об'єктів житлового та нежитлового фонду,
- 124 організації, з них - 5 організацій у стадії ліквідації,
- 3 у стадії реорганізації.
- 8 організацій підлягають передачі до відання Пушкінській області,
-3 Установи підлягають прийому в муніципальну власність у зв'язку з розмежуванням повноважень між органами державної влади та органами місцевого самоврядування.
За звітний період 2007 р. до реєстру муніципального майна внесено такі об'єкти муніципальної власності (раніше знаходяться на балансі відомчих організацій): житловий фонд (квартири) площею 2883,6 кв.м., об'єкти комунального господарства (теплові мережі протяжністю 179 п.м. , мережі водопроводу протяжністю 188,2 п.м., мережі каналізації протяжністю 19 п.м., газові мережі протяжністю 173,08 п.м.) [7]
Житлових будинків в муніципальній власності Пушкінського муніципального району перебували

У 2004 р.	У 2005 р.	У 2006 р	У 2007 р.
1602 житлових будинків, в тому числі старих - 91	1594 житлових будинків, в тому числі старих - 97	1543 житлових будинків, в тому числі старих - 101	1533 житлових будинків, у тому числі ветхих 108.

До складу Пушкінського муніципального району входять наступні муніципальні освіти:
- Міське поселення Ашукин;
- Міське поселення Зеленоградський;
- Міське поселення Лісовий;
- Міське поселення Правдинська;
- Міське поселення Пушкіно;
- Міське поселення Софріно;
- Міське поселення Черкізово;
- Сільське поселення Ельдігінское;
- Сільське поселення Тарасівське;
- Сільське поселення Царевська.
Станом на початок 2007 року загальна площа земельних ділянок склала 4712,2. тис. га.

Сьогодні на території Пушкінського району діє 7 підприємств агропромислового комплексу. У їх числі, гордість району - знаменитий зверосовхозе "Пушкінський", де вирощують цінні породи хутрових звірів - соболя, песця, чорнобурих лисицю.
Адміністративним центром Пушкінського муніципального району є місто Пушкіно [8].
У 2007 р. на обслуговуванні місцевого самоврядування Пушкінського району перебували наступні об'єкти житлово-комунального господарства (ЖКГ):
- 101 котельня всіх видів палива;
-47 Водозабірних вузлів;
-89 Артезіанських свердловин;
-337,85 Км водопровідних мереж;
-184,5 Км теплових мереж у двотрубному обчисленні;
-Водопровідні мережі - 335,4 км;
-243,7 Км - каналізаційних мереж:
-14 Очисних споруд;
-279 Трансформаторних електропідстанцій;
-1286,6 Км електричних мереж, в тому числі: 839,2 км - повітряних ліній; -447,4 км - кабельних ліній;
- 19 дитячих садів і 4 дитячих комбінату;
- 30 шкіл;
- 24 клуби;
- 9 лікарень;
- 23 здоровпункту [9].
Всі перераховані вище об'єкти ЖКГ відноситься до різних форм власності.
Аналіз надходження доходів від муніципального майна
2004 - 2006 рр..

На представленій діаграмі видно різна динаміка фінансових надходжень до муніципальної казни Пушкінського району. При цьому самі незначні надходження від продажу земельних ділянок.
У зв'язку з цим вважаю за доцільне проведення заходів щодо вдосконалення управління земельними ділянками.

2.3. Загальні відомості про земельну ділянку

Місце знаходження ділянки:
Московська область, Пушкінський район, сел. Дубки, вул. Леніна, д. 25
Площа ділянки:
3,45 га
Категорія земель:
Землі поселень
Наявність на ділянці об'єктів нерухомості (будівель, споруд, будівель):
Адміністративний корпус;
Склад матеріалів
Вид дозволеного використання ділянки:
Для виробничих цілей
Обмеження та обтяження на використання ділянки:
Відсутні
Фактичне використання ділянки:
Для виробничих цілей
Плановане використання ділянки:
Під індивідуальне житлове будівництво
Висновки та рекомендації:
Використання земельної ділянки відповідає законодавству Російської Федерації.
Фактичне використання земельної ділянки і розташовані на ній об'єкти нерухомого майна відповідають:
1) виду дозволеного використання ділянки;
2) категорії земель;
3) встановленим обмеження та обтяження.
Використання земельної ділянки для індивідуального житлового будівництва можливе за таких умов:
· Зміни виду дозволеного використання ділянки;
· Отримання дозволу на будівництво житлових об'єктів на земельній ділянці.

2.4. Землевпорядкування та кадастровий облік

Дата і результати останньої інвентаризації (ревізії, перевірки) ділянки, в тому числі органами госземконтроля:
Не проводилося
Склад проведених (необхідних) землевпорядних робіт:
Землевпорядні роботи не проводилися. Потрібно повне межування земельної ділянки.
Вартість землевпорядних робіт:
Орієнтовна вартість землевпорядних робіт становить 50 тис. рублів.
Кадастровий номер ділянки:
Відсутній
Кадастровий план ділянки:
Відсутній
Висновки та рекомендації:
За розглядався земельній ділянці землевпорядні роботи не проводилися. Земельна ділянка не поставлено на державний кадастровий облік. Відсутня кадастровий план ділянки.
Для проведення робіт з оформлення прав на ділянку необхідно:
1) провести інвентаризацію земельної ділянки;
2) звернутися до спеціалізованого землевпорядне підприємство і провести межові роботи по ділянці (орієнтовна вартість 50 тис. рублів);
3) після формування землевпорядної справи звернутися в земельну кадастрову палату про постановку ділянки на державний кадастровий облік;
4) отримати з земельної кадастрової палати кадастрову карту (план) земельної ділянки з додатками (форми В1-В6).

2.5. Аналіз земельних правовідносин

2.5.1. Аналіз форми власності на земельну ділянку.

Форма власності на ділянку: Державна нерозмежованість
Прогнозована форма власності на ділянку після розмежування державної власності на землю (якщо ділянка перебуває у державній нерозмежованість власності): Федеральна
Нормативні правові акти, інші документи, що встановлюють і що засвідчують право власності на ділянку:
Федеральний закон «Про розмежування державної власності на землю»
Орган, уповноважений на розпорядження земельною ділянкою:
Адміністрація Пушкінського району Московської області
Орган, уповноважений на розпорядження земельною ділянкою після розмежування державної власності на землю:
Федеральне агентство з управління федеральним майном (територіальне управління по Московській області)

2.5.2. Аналіз права користування земельною ділянкою.

Право користування ділянкою: Постійне (безстрокове) користування.
Нормативні правові акти, інші документи, що встановлюють і що засвідчують право користування ділянкою: Розпорядження Адміністрації Пушкінського району від 04.05.95 № 275.
Термін надання права користування:
Безстрокове. Потрібно переоформлення даного права до 01.01.2006 відповідно до Федерального закону «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації».
Висновки і пропозиції:
1. Розглянутий земельна ділянка знаходиться у державній нерозмежованість власності. При цьому процедура розмежування державної власності на землю не було проведено й право власності не зареєстровано.
В даний час відповідно до законодавства Російської Федерації органом, уповноваженим на розпорядження земельною ділянкою, є Адміністрація Пушкінського району.
Після розмежування державної власності на землю відповідно до законодавства Російської Федерації земельну ділянку буде віднесений до федеральної власності. Після реєстрації права федеральної власності на ділянку повноваження з управління і розпорядження ним перейдуть до Територіальному управлінню по Московській області Федерального агентства з управління федеральним майном (ФАУФІ).
2. Розглянутий земельна ділянка використовується на праві постійного (безстрокового) користування. Відповідно до законодавства Російської Федерації дане право до 01.01.2006 повинно бути переоформлено на право власності або право оренди.
Перед проведенням комплексу робіт по переоформленню права необхідно провести фінансово-економічний аналіз і вибрати найбільш ефективну форму права користування ділянкою (оренда або власність).
3. У разі вибору права оренди доцільно прискорити роботи з розмежування державної власності на землю з метою реєстрації права федеральної власності на ділянку та укладення договору оренди з ФАУФІ. Для цього необхідно направити відповідні відомості по земельній ділянці (відповідно до Постанови Уряду Російської Федерації від 05.04.2002 № 101) в Територіальне управління по Московській області ФАУФІ.

2.6. Фінансово-економічний аналіз землекористування

2.6.1. Аналіз структури та обсягів земельних платежів.

Вид плати за землю: В даний час за користування ділянкою сплачується земельний податок.
Річний розмір плати за користування ділянкою: 983,25 тис. рублів.
Порядок встановлення розміру плати за користування ділянкою:
Порядок визначення розміру земельного податку встановлено Законом Російської Федерації від 11.10.91 № 1738-1 «Про плату за землю» (з усіма змінами і доповненнями) та Законом Московської області від 16.06.1996 № 18-95-ОЗ «Про плату за землю в Московської області »(зі змінами від 23.11.2002 № 133 \ 2002-ОЗ).
Нормативні правові акти, інші документи, що встановлюють розмір плати за користування ділянкою:
Розмір земельного податку встановлено Законом Московської області від 16.06.1996 № 18-95-ОЗ «Про плату за землю в Московській області» (зі змінами від 23.11.2002 № 133 \ 2002-ОЗ).
Відповідність встановленого порядку і розміру плати за користування ділянкою чинному законодавству:
Порядок визначення розміру земельного податку, встановлений Законом Московської області від 16.06.1996 № 18-95-ОЗ «Про плату за землю в Московській області» (зі змінами від 23.11.2002 № 133 \ 2002-ОЗ), відповідає законодавству Російської Федерації.
Висновки та рекомендації:
Порядок визначення розміру земельного податку встановлено Законом Російської Федерації від 11.10.91 № 1738-1 «Про плату за землю» (з усіма змінами і доповненнями) та Законом Московської області від 16.06.1996 № 18-95-ОЗ «Про плату за землю в Московської області »(зі змінами від 23.11.2002 № 133 \ 2002-ОЗ).
Порядок визначення розміру земельного податку відповідає законодавству Російської Федерації.

2.6.2. Розрахунок земельного податку.

Підстави розрахунку:
Відповідно до Закону Російської Федерації від 11.10.91 № 1738-1 «Про плату за землю» конкретна ставка земельного податку для земельної ділянки встановлюється правовим актом суб'єкта Російської Федерації або органу місцевого самоврядування з урахуванням його місця розташування і зони містобудівної цінності території. Ця ставка множиться також на підвищувальні коефіцієнти, які застосовуються до ставок земельного податку відповідно з бюджетним або податковим законодавством Російської Федерації на черговий фінансовий рік.
Відповідно до статті 8 Закону Російської Федерації від 11.10.91 № 1738-1 «Про плату за землю» податок на міські (селищні) землі, до яких відноситься селище Лісовий, встановлюється на основі середніх ставок земельного податку згідно з додатком 2 до зазначеного закону.
У розвиток Закону Російської Федерації від 11.10.91 № 1738-1 «Про плату за землю» статтею 2 Закону Московської області від 16.06.1996 № 18 \ 95-ОЗ «Про плату за землю в Московській області» (зі змінами від 23.11.2002 № 133 \ 2002-ОЗ) визначено, що середні ставки земельного податку за землі всіх категорій (крім земель сільськогосподарського призначення) застосовуються з підвищують коефіцієнтами, встановленими у відповідності з таблицею 2 додатка 2 до Закону Російської Федерації від 11.10.91 № 1738-1 « Про плату за землю »:
· За землі міст - 2,5;
· За землі інших категорій - відповідно до коефіцієнтів збільшення середніх ставок земельного податку залежно від рекреаційної цінності території Московської області (додаток 1 до Закону Московської області від 16.06.1996 № 18 \ 95-ОЗ «Про плату за землю в Московській області»).
Крім того, згідно зі ст. 9 Закону Московської області від 16.06.1996 № 18 \ 95-ОЗ «Про плату за землю в Московській області» середні ставки земельного податку за міські (селищні) землі, встановлені відповідно до вищезазначених законами Російської Федерації і Московської області, збільшуються кратно коефіцієнтами, враховує статус конкретних міст і селищ, рівень соціально-культурного потенціалу та місце розташування (додаток 7 до Закону Московської області від 16.06.1995 № 18 \ 95-ОЗ).
Порядок розрахунку:
Конкретна ставка земельного податку для розглянутого ділянки розраховується за формулою:
СТК = СТср 2003 х Крекр х Кст, де
СТК - конкретна ставка земельного податку для розглянутого земельної ділянки на 2003 рік, в крб. \ Кв.м.;
СТср2003 - середня ставка земельного податку з урахуванням індексації на 2003 рік, в крб. \ Кв.м.;
Креакр - коефіцієнт збільшення середньої ставки податку залежно від рекреаційної цінності території;
Кст - коефіцієнт збільшення середньої ставки податку за рахунок статусу конкретних міст і селищ, рівня їх розвитку та соціально-культурного потенціалу.
СТК = СТср 2003 х Крекр х Кст = 2,592 х 4,0 х 2,5 = 25,92 руб \ кв.м.
Встановлена ​​ставка земельного податку: 25,92 руб \ кв.м
Розрахункова річна величина земельного податку за користування ділянкою:
25,92 руб \ кв.м х (3,45 га х 10000) кв.м = 894,24 тис. рублів
Сплачується річна величина земельного податку за користування ділянкою:
983,25 тис. рублів
Висновки та рекомендації:
В даний час за користування ділянкою сплачується земельний податок. Річний розмір плати земельного податку становить 983,25 тис. рублів.
Порядок визначення розміру земельного податку встановлено Законом Російської Федерації від 11.10.91 № 1738-1 «Про плату за землю» (з усіма змінами і доповненнями) та Законом Московської області від 16.06.1996 № 18-95-ОЗ «Про плату за землю в Московської області »(зі змінами від 23.11.2002 № 133 \ 2002-ОЗ). Порядок визначення розміру земельного податку відповідає законодавству Російської Федерації.
Розрахункова величина річного розміру земельного податку склала 894,24 тис. рублів, а сплачується величина - 983,25 тис. рублів. Таким чином, підприємством щорічно виробляється переплата земельного податку за земельну ділянку в розмірі 89,01 тис. рублів. Доцільно узгодити переплату податку з податковою інспекцією і зарахувати її в рахунок майбутніх розрахунків.

2.6.3. Розрахунок орендної плати за землю.

У зв'язку з використанням земельної ділянки на праві постійного (безстрокового) користування проводиться оцінний розрахунок орендної плати за землю у разі переоформлення права постійного (безстрокового) користування на право оренди.
Підстави розрахунку:
Визначення розмірів орендної плати за землю в Московській області регулюється Законом Російської Федерації від 11.10.91 № 1738-1 «Про плату за землю» (з усіма змінами і доповненнями) та Законом Московської області від 16.06.1996 № 18-95-ОЗ «Про платі за землю в Московській області »(зі змінами від 23.11.2002 № 133 \ 2002-ОЗ).
Порядок розрахунку:
Розмір орендної плати за земельну ділянку визначається Адміністрацією Пушкінського району виходячи із ставки земельного податку, встановленої відповідно до Закону Російської Федерації від 11.10.91 № 1738-1 «Про плату за землю» і Законом Московської області від 16.06.1996 № 18-95 - ОЗ «Про плату за землю в Московській області».
Порядок надання в оренду розглянутого земельної ділянки регулюється постановою Губернатора Московської області від 09.03.1999 № 62-ПГ «Про порядок надання в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній власності, для ведення підприємницької діяльності на території Московської області (зі змінами та доповненнями від 06.07. 2000 і від 30.06.2003).
Розрахункова річна величина розміру орендної плати за користування ділянкою:
Річний розмір орендної плати за розглянутий земельну ділянку розраховується за формулою:
Ап = СЗН х S х Кд х Кз, де
Ап - річний розмір орендної плати, рублів в рік;
СЗН - конкретна ставка земельного податку для розглянутого земельної ділянки на 2003 рік, в крб. \ Кв.м;
S - площа розглянутого земельної ділянки, в кв.м;
Кд - коефіцієнт виду діяльності орендаря (Кд = 1);
Кз - коефіцієнт забудованої земельної ділянки (Кз = 1,5).
Ап = СЗН х S х Кд х Кз = 25,92 руб \ кв.м х 34500 кв.м х 1 х 1,5 = 1341360 рублів на рік.
Орендна плата є формою плати за землю і не підлягає оподаткуванню ПДВ відповідно до підпункту 17 пункту 2 статті 149 Податкового кодексу Російської Федерації.
Встановлена ​​договором річна величина орендної плати за користування ділянкою: Не встановлена
Висновки та рекомендації:
Для оцінки орендної плати за землю у разі переоформлення права постійного (безстрокового) користування на право оренди проведено оціночний розрахунок орендної плати за землю.
Встановлений порядок визначення розміру орендної плати за земельну ділянку відповідає законодавству Російської Федерації.
Розрахований річний розмір орендної плати за розглянутий земельну ділянку склав 1341,36 тис. рублів, що в 1,5 рази перевищує річний розмір земельного податку.

2.6.4. Розрахунок нормативної викупної ціни земельної ділянки.

Підстави розрахунку:
Федеральний закон від 25.10.2001 № 137-ФЗ «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації» (п. 2 ст. 3), Федеральний закон від 21.12.2001 № 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна» (п. 7 ст. 28), Закон Московської області від 13.12.2001 № 217 \ 2001-ОЗ «Про ціну землі при продажу земельних ділянок власникам розташованих на них будівель, будов, споруд на території Московської області».
Порядок розрахунку:
Відповідно до Закону Московської області від 13.12.2001 № 217 \ 2001-ОЗ «Про ціну землі при продажу земельних ділянок власникам розташованих на них будівель, будов, споруд на території Московської області» ціна землі при продажу перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок (далі - викупна ціна) власникам розташованих на них будівель, споруд, будівель у поселеннях, а також за межами риси поселень встановлена ​​в розмірі десятикратної ставки земельного податку за одиницю площі земельної ділянки (на початок поточного календарного року).
При розрахунку викупної ціни застосовується конкретна ставка земельного податку, встановлена ​​для даної земельної ділянки відповідно Законом Російської Федерації від 11.10.91 № 1738-1 «Про плату за землю» (з усіма змінами і доповненнями) та Законом Московської області від 16.06.1996 № 18-95-ОЗ «Про плату за землю в Московській області» (зі змінами від 23.11.2002 № 133 \ 2002-ОЗ).
Відповідно до п. 1 ст. 146 Податкового кодексу Російської Федерації (частини другої) продаж земельних ділянок власникам розташованих на них будівель, будов, споруд є об'єктом оподаткування і оподатковується податком на додану вартість (ПДВ) за ставкою 20%. [10]
Встановлена ​​ставка земельного податку: 25,92 руб \ кв.м
Встановлена ​​кратність: 10
Розрахункова величина нормативної викупної ціни земельної ділянки:
Нормативна викупна ціна зараз розраховується за наступною формулою:
Цвик = Sуч х СТК х К х КНДС, де
Sуч - площа земельної ділянки, в кв.м;
СТК - конкретна ставка земельного податку для розглянутого земельної ділянки на 2003 рік, в крб. \ Кв.м.;
К - коефіцієнт збільшення (кратність) ставки земельного податку;
КНДС - коефіцієнт збільшення викупної ціни за рахунок податку на додану вартість.
Цвик = Sуч х СТК х К х КНДС = (3,45 га х 10000) х 25,92 х 10 х 1,2 = 10730880 рублів
Цвик без ПДВ = 8942400 рублів

Висновки та рекомендації:
Порядок розрахунку викупної ціни земельної ділянки встановлено Федеральними законами від 25.10.2001 № 137-ФЗ «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації» (п. 2 ст. 3), від 21.12.2001 № 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна »(п. 7 ст. 28) та Законом Московської області від 13.12.2001 № 217 \ 2001-ОЗ« Про ціну землі при продажу земельних ділянок власникам розташованих на них будівель, будов, споруд на території Московської області ».
Нормативна викупна ціна розглянутого земельної ділянки складає 10730880 рублів, включаючи ПДВ.
Відповідно до законодавства Російської Федерації з 1 січня 2005 року при операціях з земельними ділянками не буде стягуватися ПДВ. Таким чином, ціна викупу земельної ділянки в 2005 році складе 8942400 рублів.

2.6.5. Розрахунок кадастрової вартості земельної ділянки.

Підстави розрахунку:
Кадастрова оцінка земельних ділянок проводиться для цілей оподаткування і в інших випадках, встановлених Земельним кодексом Російської Федерації й іншими федеральними законами.
Проведення кадастрової оцінки земель регулюється нормами Земельного кодексу Російської Федерації, Федерального закону «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації», Федерального закону «Про державний земельний кадастр», а також Постановами Уряду Російської Федерації від 25.08.1999 № 945 «Про державну кадастрової оцінки земель »та від 08.04.2000 № 316« Про затвердження правил проведення державної кадастрової оцінки земель ».
Порядок розрахунку:
Порядок проведення державної кадастрової оцінки земель встановлюється Урядом Російської Федерації. У разі визначення ринкової вартості земельної ділянки його кадастрова вартість встановлюється у відсотках від ринкової вартості.
Вищевказаними постановами Уряду Російської Федерації затверджені уповноважений федеральний орган виконавчої влади в галузі державної кадастрової оцінки земель (в даний час Федеральне агентство кадастру нерухомості - ФАКОН) і Правила проведення державної кадастрової оцінки земель.
Державна кадастрова оцінка земель проводиться ФАКОН (раніше Росземкадастром), його територіальними органами, а також знаходяться в їхньому віданні підприємствами і організаціями. До зазначених робіт можуть залучатися особи, що мають ліцензію на здійснення оціночної діяльності.
Державна кадастрова оцінка земель проводиться з урахуванням даних земельного, містобудівного, лісового, водного та інших кадастрів. Результати державної кадастрової оцінки земель вносяться до державного земельного кадастру.
Результати державної кадастрової оцінки земель затверджуються органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації.
Методичні та нормативно-технічні документи, необхідні для проведення державної кадастрової оцінки земель, розробляються і затверджуються уповноваженим центральним органом виконавчої влади в галузі державної кадастрової оцінки земель.
Спори, що виникають при проведенні державної кадастрової оцінки земель, розглядаються в судовому порядку.
Кадастрова оцінка земель на відміну від індивідуальної оцінки земельних ділянок проводиться масовим методом, який дозволяє оцінити велику кількість об'єктів оподаткування при відносно невеликих витратах. Результатом такої оцінки є визначення питомих показників кадастрової вартості, розрахованих з використанням фактичних даних про ціну угод із земельними ділянками й відбивають наближені значення ринкової вартості землі. Питомі показники кадастрової вартості, визначені в розрахунку на одиницю площі, поширюються на однорідні по виду використання групи земельних ділянок, розташовані в межах кадастрового кварталу.
Розрахункова величина кадастрової вартості земельної ділянки: Не розраховувалася.
Встановлена ​​величина кадастрової вартості земельної ділянки: Не встановлена
Висновки та рекомендації:
В даний час розрахунок кадастрової вартості земельної ділянки не обов'язковий. Однак у зв'язку з тим, що з 1 січня 2006 року (а для деяких суб'єктів Російської Федерації з 1 січня 2005 року) обчислення земельного податку буде проводитися на підставі кадастрової вартості земельної ділянки (у відсотках від неї) доцільно найближчим часом провести розрахунок кадастрової вартості земельної ділянки.

2.6.6. Оцінка ринкової вартості земельної ділянки.

Підстави розрахунку:
Оцінка ринкової вартості земельної ділянки регулюється Федеральним законом від 29.07.1998 № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації», Постановою Уряду Російської Федерації від 06.07.2001 № 519 «Про затвердження стандартів оцінки» та Методичними рекомендаціями щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок , затвердженими Мінмайна Росії від 06.03.2002 № 568-р.
Порядок розрахунку:
У відповідності з обов'язковими стандартами оцінки оцінювач при її проведенні зобов'язаний застосовувати порівняльний, витратний і прибутковий підходи.
У рамках кожного підходу оцінювач має право самостійно визначати конкретні методи оцінки.
Для оцінки ринкової вартості земельної ділянки можуть використовуватися такі методи:
· Метод порівняння продажів;
· Метод виділення;
· Метод розподілу;
· Метод капіталізації доходу;
· Метод залишку;
· Метод передбачуваного використання.
Розрахункова величина ринкової вартості земельної ділянки:
Оцінка ринкової вартості земельної ділянки проводилася методом порівняння продажів. На дату розрахунку ринкова вартість аналізованого земельної ділянки становить 20 700 тис. рублів.
Співвідношення ринкової вартості та нормативної викупної ціни земельної ділянки: На дату розрахунку ринкова вартість ділянки перевищує його нормативну ціну викупу в 1,93 рази.
Висновки та рекомендації:
Оцінка ринкової вартості земельної ділянки регулюється Федеральним законом від 29.07.1998 № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації», Постановою Уряду Російської Федерації від 06.07.2001 № 519 «Про затвердження стандартів оцінки» та Методичними рекомендаціями щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок , затвердженими Мінмайна Росії від 06.03.2002 № 568-р.
Оцінка ринкової вартості земельної ділянки проводилася методом порівняння продажів. На дату розрахунку ринкова вартість аналізованого земельної ділянки становить 20 700 тис. рублів, що в 1,93 рази перевищує нормативну викупну ціну земельної ділянки.
Для більш точної оцінки ринкової вартості ділянки доцільно додатково провести його оцінку іншими методами.
Загальні висновки і рекомендації по розділу:
1. В даний час за користування ділянкою сплачується земельний податок. Річний розмір плати земельного податку становить 983,25 тис. рублів.
Порядок визначення розміру земельного податку встановлено Законом Російської Федерації від 11.10.91 № 1738-1 «Про плату за землю» (з усіма змінами і доповненнями) та Законом Московської області від 16.06.1996 № 18-95-ОЗ «Про плату за землю в Московської області »(зі змінами від 23.11.2002 № 133 \ 2002-ОЗ). Порядок визначення розміру земельного податку відповідає законодавству Російської Федерації.
Розрахункова величина річного розміру земельного податку склала 894,24 тис. рублів, а сплачується величина - 983,25 тис. рублів. Таким чином, підприємством щорічно виробляється переплата земельного податку за земельну ділянку в розмірі 89,01 тис. рублів. Доцільно узгодити переплату податку з податковою інспекцією і зарахувати її в рахунок майбутніх розрахунків.
2. Для оцінки орендної плати за землю у разі переоформлення права постійного (безстрокового) користування на право оренди проведено оціночний розрахунок орендної плати за землю.
Встановлений порядок визначення розміру орендної плати за земельну ділянку відповідає законодавству Російської Федерації.
Розрахований річний розмір орендної плати за розглянутий земельну ділянку склав 1341,36 тис. рублів на рік, що в 1,5 рази перевищує річний розмір земельного податку.
3. Порядок розрахунку викупної ціни земельної ділянки встановлено Федеральними законами від 25.10.2001 № 137-ФЗ «Про введення в дію Земельного кодексу Російської Федерації» (п. 2 ст. 3), від 21.12.2001 № 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна »(п. 7 ст. 28) та Законом Московської області від 13.12.2001 № 217 \ 2001-ОЗ« Про ціну землі при продажу земельних ділянок власникам розташованих на них будівель, будов, споруд на території Московської області ».
Нормативна викупна ціна розглянутого земельної ділянки складає 10730880 рублів, включаючи ПДВ.
Відповідно до законодавства Російської Федерації з 1 січня 2005 року при операціях з земельними ділянками не буде стягуватися ПДВ. Таким чином, ціна викупу земельної ділянки з 2005 року складе 8942400 рублів.
4. В даний час розрахунок кадастрової вартості земельної ділянки не обов'язковий. Однак у зв'язку з тим, що з 1 січня 2006 року (а для деяких суб'єктів Російської Федерації з 1 січня 2005 року) обчислення земельного податку буде проводитися на підставі кадастрової вартості земельної ділянки (у відсотках від неї) доцільно найближчим часом провести розрахунок кадастрової вартості земельної ділянки.
5. Оцінка ринкової вартості земельної ділянки регулюється Федеральним законом від 29.07.1998 № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації», Постановою Уряду Російської Федерації від 06.07.2001 № 519 «Про затвердження стандартів оцінки» та Методичними рекомендаціями щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок , затвердженими Мінмайна Росії від 06.03.2002 № 568-р.
Оцінка ринкової вартості земельної ділянки проводилася методом порівняння продажів. На дату розрахунку ринкова вартість аналізованого земельної ділянки становить 20 700 тис. рублів, що в 1,93 рази перевищує нормативну викупну ціну земельної ділянки.
Для більш точної оцінки ринкової вартості ділянки доцільно додатково провести оцінку іншими методами.

2.7. Аналіз ефективності використання незабудованої частини земельної ділянки

Загальна площа ділянки: 3,45 га
Найменування розташованих на ділянці об'єктів нерухомості:
Адміністративний корпус; Склад матеріалів.
Нормативні правові акти, інші документи, що встановлюють і що засвідчують права на розташовані на ділянці об'єкти нерухомості:
Свідоцтво про державну реєстрацію права від 27.06.2003 Серія 50 АД № № 533286, 533386.
Площа незабудованій частині ділянки: 1,8 га
Можливість виділення незабудованій частині в самостійний ділянку: Є
Плановане використання незабудованій частині ділянки:
Під індивідуальне житлове будівництво
Ринкова вартість незабудованій частині ділянки: 10 800 тис. рублів
Висновки та рекомендації:
Територія розглянутого земельної ділянки використовується не ефективно. Є незабудована частина ділянки загальною площею 1,8 га, яку можна без шкоди для експлуатації будівель і споруд виділити в самостійний ділянку. Орієнтовна вартість землевпорядних робіт на виділення земельної ділянки складе близько 30 тис. рублів.
Виділений незабудована земельна ділянка доцільніше продати під індивідуальне житлове будівництво і отримати додатковий дохід. Орієнтовний розмір додаткового доходу може скласти близько 10 млн. рублів.

3. Проектна частина

3.1. Загальна програма діяльності з удосконалення управління нерухомістю Пушкінського району Московської області

Виконавець - Комітет з управління міським майном та земельними ресурсами Пушкінського району Московської області
Терміни - 2008 -2009 рр..
Основою ефективного управління є наявність відповідної нормативної бази, що встановлює порядок управління і розпорядження муніципальної власністю. Тому, з огляду на практику роботи, а також з метою приведення нормативної бази у відповідність з чинним законодавством, у 2008 році має тривала робота Комітету з управління міським майном та земельними ресурсами Пушкінського району Московської області щодо подальшого вдосконалення нормативної бази. Зі свого боку, Збори Депутатів Пушкінського району Московської області має затвердити стратегічну цільову програму «Розвиток земельних відносин в Пушкінському районі МО на 2008-2010 роки» та винести відповідне Положення. У цьому Положенні імовірно має бути відображені такі аспекти:
· Вивчення зарубіжного досліди управління нерухомістю
· Розробка маркетингової стратегії на основі дослідження (аналізу) та моніторингу ринку нерухомості Пушкінського району МО
· Повна інвентаризація об'єктів муніципальної нерухомості і її оцінка для різних цілей використання
· Створення єдиної системи обліку, кадастру муніципальної нерухомості;
· Вирішити проблеми приватизації муніципальної нерухомості, удосконалювати прогнозний план з приватизації
· Налагодити регламент прийому та розгляду заяв з земельних питань
· Удосконалювати порядок надання земельних ділянок
· Удосконалювати орендні відносини нежитлових приміщень;
· Удосконалювати орендні відносини із земельними ділянками
· Знайти шляхи усунення заборгованості з оплати як в судовому так і в позасудовому порядку
· Створити офіційний інтернет-сайт кумі Пушкінського району чи доповнити існуючий районний.
Відповідно до троїстої сутністю муніципальної нерухомості (як фізичного об'єкта, як об'єкта економічних відносин і як об'єкта правових відносин) протягом усього періоду діяльності кумі Пушкінського району паралельно виконувати три цикли:
· Правовий;
· Економічний; і
· Фізичний.
Розглянемо докладніше перераховані заходи.

3.2. Окремі аспекти муніципальної програми «Розвиток земельних відносин в Пушкінському районі МО»

3.2.1. Вивчення зарубіжного досвіду

При вивченні питання вдосконалення управління муніципальної нерухомістю, інтерес автора цієї роботи викликав підхід до цієї проблеми у Федеративній Республіці Німеччина. Система місцевого управління цієї країни будується відповідно до адміністративно-територіальним поділом Німеччини, подібним в більшості земель. Громади інтегровані в загальну систему державної влади. Вони здійснюють свою владу як частину держави та з його повноважень. При цьому існують компетенції громад, які безпосередньо залежать від вказівок вищестоящих державних органів. У цих випадках громади здійснюють адміністративні функції за дорученням. У сфері делегованих повноважень держава може втручатися в дії громади. Показово, що в Німеччині власні обов'язкові і делеговані управлінські справи становлять 80-90% від загального обсягу справ, виконуваних місцевими органами [11]. Судячи з висловом автора статті А.І. Черкасова, спільна для більшості країн сучасного світу тенденція полягає в скороченні власне комунальних справ та розширенням обов'язкових і делегованих. Така ситуація відображає зростаючу інтеграцію місцевих органів в державний механізм, їх пристосування до вирішення передусім завдань, що мають загальнодержавне значення. Поєднання прямого державного управління на місцях і місцевого самоврядування, побудова певної ієрархічної піраміди є основною рисою континентальної системи місцевого самоврядування.
Стосовно до управління муніципальної нерухомістю Пушкінського району Московської області необхідно говорити про реформування відносин державної та місцевої влади, а саме про необхідність перегляду розподілу питань ведення (відповідно, і об'єктів власності) муніципальних утворень і державної влади при узгодженому врахуванні думки кожного. Сьогодні місцеві влади Пушкінського району готові до цього, щоб ефективніше використовувати що залишилася муніципальну нерухомість. Таким чином, існуючі сьогодні управлінські проблеми взаємодії, які стоять перед кумі Пушкінського району і муніципальним управлінням Московської області, могли бути частково вирішені.
Між тим, ліквідувати всі існуючі сьогодні труднощі в управлінні муніципальної власності Пушкінського району МО повністю не представляється можливим, оскільки це вимагає занадто кардинальних дій.

3.2.2. Розробка стратегії маркетингу муніципальної програми «Розвиток земельних відносин в

Пушкінському районі МО »

Стратегічний аналіз
Споживчий аналіз муніципальної нерухомості
Аналіз конкурентів
Акції стимулювання збуту
Створення web-сайту кумі Пушкінський район
Доповнення існуючого муніципального інтернет порталу

Маркетингову стратегію слід розуміти як відповідність між характеристиками об'єкта нерухомості, тими можливостями, що визначають його позицію на ринку та в портфелі нерухомості Кумі. Для організації повноцінної роботи над програмою «Розвиток земельних відносин в Пушкінському районі МО» створюються тимчасові робочі групи, "мозкові центри". У тимчасових групах визначаються відповідальні. На основі стратегічного аналізу визначаються завдання і терміни їх вирішення, обов'язково прораховуються необхідні витрати і очікуваний ефект від реалізації.
При розробці маркетингової стратегії основний акцент слід робити на оцінці факторів зовнішнього і внутрішнього середовища муніципального освіти «Пушкінський район». До перших відносяться його сучасний стан та тенденції розвитку ринку муніципальної нерухомості, існуюче нормативне регулювання, до других - стан об'єкта муніципальної нерухомості, інвестиційні можливості і наявні управлінські ресурси в Кумі.
Щоб визначити, наскільки та чи інша стратегія вписується в характер попиту і пропозиції на ринку муніципальної нерухомості, керівництво кумі Пушкінського району має провести дослідження моніторинг районного ринку нерухомості.
Моніторинг ринку районної нерухомості являє собою самостійний вид діяльності, який має на меті забезпечення об'єктивною інформацією керівництво кумі Пушкінського району. У ході даного аналізу вивчається статус об'єкта нерухомості, оцінюється співвідношення попиту і пропозиції на ринку і робиться висновок про доцільність обраної стратегії управління. Далі провидять маркетингові акції - реклама, стимулювання збуту шляхом знижок з ціни, зв'язки з громадськістю - з метою просування об'єкта муніципальної нерухомості на ринок.
Можна виділити наступні напрямки вивчення ринку нерухомості Пушкінського району МО:
· Аналіз стану ринку, що визначає обсяги попиту та пропозиції орендних послуг комерційної нерухомості, тенденції та динаміку розвитку ринку.
· Аналіз цінової ситуації на оренді та видами об'єктів муніципальної нерухомості.
· Маркетинговий аналіз ринку з визначення найбільш ефективних заходів з просування об'єкта муніципальної нерухомості на ринок.
· Аналіз ефективності вкладень в муніципальну нерухомість з метою визначення найбільш вигідних варіантів інвестування.
З прийняттям маркетингової стратегії управління, у керівництва кумі Пушкінський район знімаються основні проблеми. Співробітники, визначившись у головному, замість дискусій про вибір найкращого варіанту управління звертають увагу на деталі - конкретні заходи: аналіз ринку нерухомості, розробку місцевого Положення про порядок передачі в оренду майна, спрощену методику розрахунку орендної плати, що враховує якість що здаються в оренду земельних ділянок та приміщень , їх місцезнаходження, наявність інфраструктури, пільги по оренді виходячи з підприємницької діяльності, приватизацію (продаж) муніципального майна. Заходи з планування доходів і витрат об'єкта нерухомості, забезпечення точної інформації для клієнта, усунення інших недоліків.

3.2.3. Проведення повної інвентаризації та оцінки об'єктів нерухомості з муніципальної програмі «Розвиток земельних відносин в Пушкінському районі МО»

Процедура інвентаризації може бути представлена ​​у вигляді послідовності заходів, основна мета яких - внесення об'єкта нерухомості (нежитлового приміщення, або земельної ділянки) в базу даних комітету з управління майном Пушкінського району та визначення можливих варіантів його використання.

Технологічна схема проведення інвентаризації муніципальної нерухомості Пушкінського району МО
Для точної ідентифікації правовласників земельних ділянок інвентаризацію муніципальних земель можна провести спільно з податковим управлінням Пушкінського району.
Далі необхідно оцінити вартість кожного об'єкта, спрогнозувати розмір можливих непрямих доходів і витрат на його експлуатацію. При цьому в процесі оцінки визначається вартість не самого нерухомого майна, а сукупності прав, які може надати кумі Пушкінський район. Об'єктом вартісної оцінки може стати право власності земельної ділянки або його оренди.
Якість (цінність, гідності) земельних ділянок можуть оцінюватися з точки зору містобудування. У цьому випадку якість земельної ділянки може виражатися у балах або яких-небудь інших одиницях шкали якості.
Ринкова вартість муніципального земельної ділянки визначається тільки в грошових одиницях (рублях, умовних одиницях).
Оцінка вартості муніципальної нерухомості Пушкінського району МО - складний процес, що вимагає високої кваліфікації оцінювача, розуміння принципів і методів оцінки, вільної орієнтації на ринку нерухомості, знання стану і тенденцій попиту та пропозиції.
З усього різноманіття цілей, які може переслідувати оцінка муніципальної нерухомості, випливає і різноманіття видів її вартості.
Так, муніципальна нерухомість Пушкінського району має вартістю тільки в тому випадку, коли вона може бути корисною потенційному власнику. Під корисністю в даному випадку розуміється здатність цієї нерухомості задовольняти потреби її користувача протягом якогось певного періоду часу. Таким чином, вартість муніципальної нерухомості в Пушкінському районі - це сума, яку гіпотетичний покупець готовий на неї заплатити.
У силу розходжень у потребах покупців і стан муніципальної нерухомості Пушкінського району виділю два основних види її вартості: вартість в обміні та вартість у користуванні.
У процесі обміну найбільш поширеною і часто визначається є ринкова вартість. Під ринковою вартістю муніципальної нерухомості розуміється вірогідна ціна в грошовому вираженні, яку принесе її продаж кумі Пушкінського району на торгах (аукціоні).
Вартість у використанні характеризує корисність муніципальної нерухомості Пушкінського району при певному варіанті його використання. Тобто відображає вартість об'єкта для конкретного користувача без обліку ефективного використання цієї власності чи величини грошової суми, яка могла бути отримана від її продажу [12].
До цього виду, наприклад, відноситься інвестиційна вартість - вартість муніципальної нерухомості для конкретного інвестора. У цьому випадку розрахунок вартості повинен грунтуватися на оцінці витрат і доходів цього інвестора.
Інвестори дуже потрібні Пушкінського району, особливо в соціальній сфері. З точки зору залучення інвесторів в Пушкінський район важливу роль відіграє вдосконалення процесу здійснення операцій з муніципальною нерухомістю: спрощення узгодження, затвердження, реєстрації. В даний час в Кумі Пушкінського району для оформлення операцій з муніципальною нерухомістю для інвесторів потрібні терміни, які обчислюються місяцями. А іноді і до року. Така ситуація сприяє процвітанню численних посередницьких структур, розвитку "тіньового" ринку з великими оборотами в обхід муніципального бюджету.
Особливості інвестування коштів у соціальну сферу Пушкінського району - це вкладення в охорону здоров'я, освіта і наука, благоустрій та озеленення, розвиток фізкультури і спорту, організацію молодіжного дозвілля, реалізацію різних соціальних муніципальних програм.
Такі інвестиції націлені, перш за все, не на економічний ефект у вигляді доходу, прибутку інвесторів, а на досягнення соціального результату, який, в кінцевому результаті, виражається в поліпшенні якості життя населення Пушкінського району. Ця особливість накладає певну специфіку на методи обгрунтування та реалізації інвестиційних проектів, роботи з ними співробітників кумі Пушкінського району.
Оцінка ефективності при обгрунтуванні інвестиційних проектів у соціальній сфері Пушкінського району передбачає не тільки визначення складу і розміру витрат і кола наслідків, результатів, до яких вони призводять, а й вирішення завдань зіставлення показників, що мають різне вимірювання (наприклад, вартісне і натуральне).
Удосконалення управління муніципальним майном з точки зору інвестиційних проектів проявляється у плановій розробці муніципальної інвестиційної політики, здійснюваної на основі концепції соціально-економічного розвитку Пушкінського району.
Для кумі Пушкінського району воно включають:
· Визначення пріоритетів, цілей і завдань інвестиційної політики, (тобто формування інвестиційної стратегії Пушкінського району МО);
· Розробку комплексу заходів щодо інвестування;
· Визначення потреби в інвестиційних ресурсах;
· Пошук і вибір джерел інвестицій;
· Формування інвестиційних можливостей і заходів щодо їх розширення.
Одним з найважливіших питань здійснення муніципальної інвестиційної політики Пушкінського району МО є її ресурсне, зокрема, фінансове забезпечення, що особливо актуально в умовах дефіциту місцевого бюджету.
При оцінці вартості муніципальної нерухомості Пушкінського району важливим завданням удосконалення управління є створення комп'ютеризованих кадастрів, що дозволяють вести облік всіх об'єктів міської муніципальної нерухомості та прав на неї.

3.2.4. Організація єдиної системи обліку за муніципальної програмі «Розвиток земельних відносин в Пушкінському районі МО»

Створення єдиної системи обліку кумі Пушкінського району дозволить вносити до кадастру такі відомості:
· Фізичні розміри і характеристики конкретного об'єкта муніципальної нерухомості;
· Порівняльний маркетинговий аналіз щодо різних варіантів використання об'єкта муніципальної нерухомості;
· Наявність обтяжень та інших обмежень прав власності;
· Загальні витрати на експлуатацію та утримання об'єкта нерухомості.
Сьогодні в Кумі Пушкінського району для цієї мети вже задіяні деякі рішення з використанням комп'ютерів. На жаль, ці рішення не носять системного характеру; в кращому випадку вони представляють собою Каталогізований набір електронних документів (КНЕД). У результаті навіть при наявності електронної версії кожного документа отримання інформації за будь-яких запитом нічим в принципі не відрізняється від роботи з паперовим архівом.
На наш погляд, така система в керівництві кумі Пушкінського району не забезпечують надійного зберігання інформації, не дозволяють відстежувати «історію» об'єкта муніципальної нерухомості, не надають засобів автоматичного контролю коректності введеної інформації.
Розглядаючи недоліки існуючої системи, ми бачимо, що ненадійність КНЕД як системи зберігання документів носить двоякий характер. При такому способі зберігання інформації можливі втрати як документа в цілому, так і спотворення інформації в кожному з них, оскільки немає системи відстеження редакцій документа.
Що стосується "історії" об'єкта нерухомості, то, як правило, в КНЕД кумі Пушкінського району зберігається лише поточна інформацію про об'єкт, а попередня редакція "скидається" в файлові архіви, які з часом практично неможливо використовувати як джерело інформації в силу безсистемності процесів створення і зберігання.
Надмірно великий вплив "людського" фактору в КНЕД кумі Пушкінського району викликано тим, що в них немає системи розмежування доступу, практично не використовується система довідників, відсутня система контролю введення по "масці" та інших можливостей для мінімізації такого роду помилок.
На даний момент на ринку програмного забезпечення РФ існує цілий ряд програмних продуктів, що дозволяють ефективно вирішити завдання обліку об'єктів нерухомості. Але, на жаль, ці системи передбачає придбання крім пропонованої програми ще й спеціального програмного забезпечення (наприклад, дорогої системи управління базами даних).
Такого роду «важкі» рішення вимагають значних зусиль та витрат на адаптацію їх до потреб кумі Пушкінського району.
У зв'язку з цим, пропоную до впровадження програмний комплекс "Облік муніципальної нерухомості", який дозволяє в короткий термін почати ефективну роботу з ведення бази об'єктів нерухомості. При його розробці я постарався врахувати недоліки існуючих систем.
В якості базового об'єкту пропонується Об'єкт нерухомості. Це правильно і з технічної і з нормативної точки зору (в нині використовуються нормативно-технічних документах земельні ділянки Пушкінського району розглядаються без відриву будов як єдиний об'єкт обліку). Інші два базових об'єкта - Документи та Суб'єкти Права (орендарі, власники).
Об'єкти обліку мають необхідний набір визначених атрибутів, який може бути розширений кінцевим користувачем (оператором-фахівцем).
До складу пропонованого комплексу входять модулі:
· Формування БД (вхідні форми)
· Адміністратор
· Пакет для Керівника (провідного фахівця)
До першого блоку при необхідності можуть бути додатково розроблені утиліти або технологічні інструкції для переносу інформації з інших систем обліку і баз даних. Модуль Адміністратор призначений для управління доступу до БД, редагування атрибутів об'єктів обліку, створення та керування типовими запитами і звітами. Пакет Керівника дозволяє отримувати оперативну звітність, необхідну для управлінського аналізу і прийняття рішень.
Така автоматизована система кадастру нерухомості Пушкінського району дозволить:
· Науково керувати процесом земельних відносин в Пушкінському районі, з високим ступенем точності контролювати процеси межування земель та їх цільового використання;
· Формувати базу оподаткування;
· Підвищувати інвестиційну привабливість муніципальної нерухомості Пушкінського району.

3.3. Прогнозування, моделювання та оптимізація земельних платежів

Прогнозування динаміки зміни плати земельного податку за користування ділянкою.
Прогнозована динаміка збільшення (зменшення) ставки земельного податку:
мінімальне значення - 5 % На рік;
максимальне значення - 15% на рік.
Прогнозування динаміки зміни орендної плати за користування ділянкою.
Прогнозована динаміка збільшення (зменшення) орендної плати за користування ділянкою:
мінімальне значення - 5% на рік;
максимальне значення - 15% на рік.
Прогнозування динаміки зміни плати за обмежене користування ділянкою (сервітут).
Не розраховувалася
Прогнозування динаміки зміни ринкової вартості земельної ділянки.
Прогнозована динаміка збільшення (зменшення) ринкової вартості земельної ділянки:
мінімальне значення - 5% на рік;
максимальне значення - 15% на рік.
Прогнозування зміни нормативної викупної ціни земельної ділянки.
Прогнозується зниження на 20% нормативної викупної ціни з 1 січня 2005 року за рахунок скасування ПДВ на продаж земельних ділянок.
Висновки та рекомендації:
Основними факторами, що впливають на можливу зміну обсягів земельних платежів за користування земельною ділянкою, на найближчий період є:
· Темпи інфляції;
· Зміна законодавства в частині зміни порядку розрахунку земельного податку;
· Зміна законодавства в частині зміни порядку розрахунку орендної плати за землю;
· Зміна законодавства в частині зміни умов викупу земельних ділянок.
Зміна темпів інфляції враховується щорічно при затвердженні федерального бюджету на відповідний рік.
Зміна законодавства в частині зміни розрахунку земельного податку в Московській області (розрахунок земельного податку від кадастрової вартості ділянки) вступить в дію з 1 січня 2006 року. За попередніми оцінками з даного ділянці збільшення земельного податку після переходу на нову систему розрахунку не перевищить 15 відсотків.
Необхідність зміни законодавства в частині ціни викупу земельних ділянок розглядається вже протягом 2-х років. Проте до цих пір в Уряді Російської Федерації немає узгодженого проекту федерального закону. З урахуванням технології розробки та прийняття федеральних законів ймовірність прийняття таких змін до 1 січня 2005 року не висока.
Таким чином, на найближчі роки можна прогнозувати такі кордону динаміки зміни земельних платежів за ділянку:
· Мінімальна динаміка збільшення земельних платежів - 5% на рік;
· Максимальна динаміка збільшення земельних платежів - 15% на рік.
З урахуванням аналізу вартості земельних ділянок в даному районі за останні 3 роки на найближчий період можна прогнозувати збільшення ринкової вартості земельної ділянки в межах від 5 до 15 відсотків на рік.
Прогнозується зниження на 20% нормативної викупної ціни з 1 січня 2005 року за рахунок скасування ПДВ на продаж земельних ділянок.

3.4. Моделювання обсягів земельних платежів.

3.4.1. Моделювання розмірів плати земельного податку за користування ділянкою.

Формула розрахунку консолідованої (сумарної) плати земельного податку за користування ділянкою:
Т t
КЗН (Т) = Σ [ЗНО x (1 + КЗН)], де
i = 1
КЗН (Т) - консолідована (сумарна) плата земельного податку за користування ділянкою за період часу (Т), тис. рублів;
ЗНО - розмір річної плати земельного податку в розрахунковий період, тис. рублів;
КЗН - коефіцієнти, що характеризують максимальну і мінімальну прогнозовану динаміку збільшення (зменшення) ставки земельного податку:
Кзнмін = 0,05;
Кзнмах = 0,15;
t - номер чергового року;
Т - період часу, в роках.
Графіки консолідованої (сумарної) плати земельного податку за користування ділянкою при різних прогнозованих варіантах наведені на рис.1.
\ S

3.4.2. Моделювання розмірів орендної плати за користування ділянкою.

Формула розрахунку консолідованої (сумарної) орендної плати за користування ділянкою:
Т t
КАП (Т) = Σ [АПО x (1 + Кап)], де
i = 1
КАП (Т) - консолідована (сумарна) орендна плата за користування ділянкою за період часу (Т), тис. рублів;
АПО - розмір річної орендної плати в розрахунковий період, тис. рублів;
Кап - коефіцієнти, що характеризують максимальну і мінімальну прогнозовану динаміку збільшення (зменшення) орендної плати:
Капмін = 0,05;
Капм = 0,15;
t - номер чергового року;
Т - період часу, в роках.
Графіки консолідованої (сумарної) орендної плати за користування ділянкою при різних прогнозованих варіантах наведені на рис.2.
\ S

3.4.3. Моделювання ринкової вартості земельної ділянки.

Формула розрахунку прогнозованої ринкової вартості земельної ділянки:
t
ПРС (t) = РСО x (1 + Кр), де
ПРС (t) - прогнозована ринкова вартість земельної ділянки в період часу (t), тис. рублів;
РСО - ринкова вартість ділянки в розрахунковий період, тис. рублів;
Кр - коефіцієнти, що характеризують максимальну і мінімальну прогнозовану динаміку збільшення (зменшення) ринкової вартості ділянки: Крмін = 0,05; Крмах = 0,15;
t - номер чергового року.
Графіки ринкової вартості ділянки при різних прогнозованих варіантах наведені на рис.3.
\ S

3.4.4. Моделювання земельних платежів при викупі земельної ділянки.

Формула розрахунку консолідованих (сумарних) земельних платежів при викупі земельної ділянки:
Т t
КСП (Т) = Кпр х НВЦо + Σ [ЗНО x (1 + КЗН)], де
i = 1
КСП (Т) - консолідована (сумарне) значення земельних платежів за період часу (Т) при викупі ділянки, тис. рублів;
НВЦо - нормативна викупна вартість ділянки в розрахунковий період, тис. рублів;
Кпр - поправочний коефіцієнт, що враховує можливе збільшення (зменшення) нормативної викупної ціни земельної ділянки з 1 січня 2005 року (Кпр = 0,8);
ЗНО - розмір річної плати земельного податку в розрахунковий період, тис. рублів;
КЗН - коефіцієнти, що характеризують максимальну і мінімальну прогнозовану динаміку збільшення (зменшення) ставки земельного податку:
Кзнмін = 0,05;
Кзнмах = 0,15;
t - номер чергового року;
Т - період часу, в роках.
Графіки консолідованих (сумарних) земельних платежів при викупі земельної ділянки для різних прогнозованих варіантів наведено на рис.4.
\ S
Висновки та рекомендації:
Аналіз різних моделей земельних платежів на викуп, і оренді земельної ділянки показує, що сумарні платежі при оренді ділянки зрівняються з сумарними земельними платежами при викупі даної ділянки тільки через 10 років. Графік сумарних земельних платежів різних моделей землекористування наведено на рис. 5.
З іншого боку, виділення невикористаної частини земельної ділянки в самостійний ділянку і продаж його за ринковою вартістю під індивідуальне житлове будівництво може дати додатковий дохід у розмірі 10,8 млн. рублів.
Таким чином, для розглянутого земельної ділянки доцільний варіант викупу земельної ділянки (тобто варіант переоформлення права постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою на право власності).
\ S

3.5. Оптимізація землекористування

Опис оптимальної моделі землекористування:
Найбільш оптимальною моделлю землекористування для розглянутого ділянки є модель, яка передбачає викуп земельної ділянки. При даній моделі можливі також повернення вкладених коштів за рахунок продажу невикористаної частини земельної ділянки та зниження плати земельного податку.
Графік сумарних земельних платежів оптимальної моделі землекористування наведено на рис.6.
\ S
Необхідні заходи для переходу до оптимальної моделі землекористування і терміни їх реалізації:
Для переходу до оптимальної моделі земельних платежів необхідно виконати наступні заходи:
1. Провести інвентаризацію земельної ділянки, виявити не використовуються або неефективно використовувані його частини.
Орієнтовний термін виконання робіт - 1 міс. Сума додаткових витрат - не вимагається. Виконується співробітниками підприємства.
2. Провести землевпорядні межові роботи по земельній ділянці.
Орієнтовний термін виконання робіт - 2 міс. Сума додаткових витрат - 50 тис. рублів. Виконується спеціалізованим землевпорядним підприємством.
3. Провести постановку земельної ділянки на державний кадастровий облік.
Орієнтовний термін виконання робіт - 1 міс. Сума додаткових витрат - не вимагається. Виконується співробітниками підприємства або спеціалізованим землевпорядним підприємством.
4. Провести процедуру викупу земельної ділянки, оформити та зареєструвати право власності на ділянку.
Орієнтовний термін виконання робіт - 4 міс. Сума додаткових витрат - 10 млн. рублів. Виконується співробітниками підприємства.
5. Провести додаткові землевпорядні роботи по виділенню невикористаної частини земельної ділянки в самостійний ділянку і формування на базі старого ділянки двох нових земельних ділянок. Провести їх постановку на кадастровий облік.
Орієнтовний термін виконання робіт - 2 міс. Сума додаткових витрат - 20 тис. рублів. Виконується спеціалізованим землевпорядним підприємством.
6. Оформити та зареєструвати право власності на дві нові ділянки, що утворилися при поділі старого ділянки.
Орієнтовний термін виконання робіт - 2 міс. Сума додаткових витрат - не вимагається. Виконується співробітниками підприємства.
7. Підготувати та провести продаж невикористаного земельної ділянки.
Орієнтовний термін виконання робіт - 2 міс. Сума додаткових витрат - не вимагається. Виконується співробітниками підприємства або ріелторської компанією за рахунок комісії.
8. Підготувати звіт і сформувати бюджет земельних платежів за користування земельною ділянкою.
Орієнтовний термін виконання робіт - 1 міс. Сума додаткових витрат - не вимагається. Виконується співробітниками підприємства.
Сума витрат на реалізацію заходів щодо переходу до оптимальної моделі землекористування: 10 070 тис. рублів
Орієнтовний термін реалізації заходів щодо переходу до оптимальної моделі землекористування становить: 15 місяців
Мережевий графік реалізації заходів щодо підвищення ефективності використання земельної ділянки наведено в таблиці 1.

Таблиця 1.
Мережевий графік реалізації заходів з підвищення
ефективності використання земельної ділянки

Заходи програми

Жовтень

Листопад

Грудень

Січень

Лютий

Березень

Квітень

Травень

Червень

Липень

Серпень

Вересень

Жовтень

Листопад

Грудень

1. Організація і проведення інвентаризації земельної ділянки

2. Організація і проведення землевпорядних межових робіт

3. Організація і проведення державного кадастрового обліку земельної ділянки

4. Організація і проведення процедури викупу земельної ділянки

5. Оформлення та реєстрація права власності на земельну ділянку

6. Проведення додаткових землевпорядних робіт по виділенню невикористаної частини ділянки в самостійний ділянку

7. Оформлення та реєстрація права власності на дві нові ділянки

8. Підготовка і продаж невикористаного ділянки

9. Проведення перерахунку та формування бюджету земельних платежів

3.6. Очікувані результати від реалізації заходів щодо підвищення ефективності використання земельної ділянки
У процесі реалізації заходів з підвищення ефективності використання земельної ділянки будуть отримані наступні результати:
1. Приведено у відповідність земельному законодавству Російської Федерації права на використання земельної ділянки.
2. Проведена інвентаризація земельної ділянки та визначена оптимальна площа, необхідна для експлуатації будівель і споруд, а також виявлено невикористовувана частину ділянки.
3. Проведено землевпорядкування та постановка ділянки на державний кадастровий облік.
4. Проведена процедура викупу ділянки та оформлено на нього право власності. Отримані відповідні правовстановлюючі і правоудостоверяющіе документи (рішення про приватизацію ділянки, свідоцтво про державну реєстрацію на нього права власності).
5. Проведена оптимізація землекористування, структури та обсягів земельних платежів. Підготовлено бюджет земельних платежів на довгостроковий період.
Загальна сума витрат на реалізацію заходів щодо підвищення ефективності використання земельної ділянки становить 10,07 млн. рублів.
Додаткові доходи від реалізації зазначених заходів у розмірі 15,5 млн. рублів будуть отримані за рахунок продажу невикористаної частини земельної ділянки та зниження розміру плати земельного податку за рахунок зменшення площі використовуваного земельної ділянки для необхідних виробничих цілей.
Крім оформлення прав на землю відповідно до законодавства Російської Федерації прямий економічний ефект від реалізації заходів щодо підвищення ефективності використання земельної ділянки за 10 років становитиме 5,4 млн. рублів.

4. Економічна (соціальна) оцінка заходів

4.1. Економічна та соціальна ефективність цільової програми «Розвиток земельних відносин в Пушкінському районі МО на 2008-2010 роки»

Основою ефективного управління є наявність відповідної нормативної бази, що встановлює порядок управління і розпорядження муніципальної власністю. Тому, з огляду на практику роботи, а також з метою приведення нормативної бази у відповідність з чинним законодавством, у 2008 році має продовжитися робота в Кумі щодо подальшого вдосконалення нормативної бази.
Аналіз, виконаний у розділі 2 цієї роботи, показав, що значну частину муніципальної власності Пушкінського району становить майно, що служить виконання соціальних завдань і не спрямоване на комерційне використання. У їх числі - житлові будинки, навчальні, дошкільні та медичні установи, видовищні та спортивні споруди, наукові, проектно-випробувальні та інженерні об'єкти, системи постачання району, меморіальні, природні та інші спеціальні комплекси. Незважаючи на їх соціальну спрямованість, все це нерухоме майно при розумному рівні витрат на нього може приносити і максимально корисний економічний ефект.
Між тим, основна маса перерахована будівель і споруд введена в експлуатацію з 1974 по 1989 рік. Стан об'єктів та інженерних систем - погане (фізичний знос). Фахівці вважають середній знос об'єктів 65%. Економічний знос характеризується невідповідністю планувань, обробки, інженерних підсистем сучасним вимогам (якість, енергозбереження, екологія, безпека і т. п.). Часто в муніципальному майні спостерігається відсутність встановлює право і інженерної документації.
Прийняття цільової програми «Розвиток земельних відносин в Пушкінському районі МО на 2008-2010 роки» та розробка маркетингової стратегії на основі моніторингу ринку нерухомості Пушкінського району МО дозволить підвищити соціальну та економічну ефективність муніципальної нерухомості.
Удосконалення процесу операцій з муніципальною нерухомістю: спрощення узгодження, затвердження, реєстрації - створить сприятливий клімат для збільшення інвестицій у нерухомість. Забезпечить оптимальною з точки зору інтересів громадян Пушкінського району структуру нерухомого майна за формами власності і варіантів використання. Що в результаті допоможе розвитку малого і середнього бізнесу шляхом максимально простого і зручного доступу підприємців до об'єктів нерухомості.
Реєстрація права власності на муніципальні об'єкти та їх повна інвентаризація виявить і скоротить неефективно використовувані активи, встановить контроль за використанням та збереженням муніципального майна, зданого в оренду. Програма дозволить співробітникам кумі Пушкінський район оперативно провести класифікацію всіх об'єктів відповідно до прийнятої системи критеріїв і, в разі необхідності, ринкову оцінку окремих об'єктів нерухомості, підтримувати в належному технічному та естетичному стані об'єкти муніципальної власності. Згідно запропонованій програмі, класифікація об'єктів муніципальної нерухомості Пушкінського району може бути виконана з технічних, вартісним, функціональним, а також по доходообразующім і ресурсозатратне критеріям.
Зростання фактичних надходжень доходів від використання муніципального майна і земельних ресурсів до бюджету Пушкінського району може бути досягнутий за рахунок запропонованої програми комп'ютерного обліку всіх договорів оренди та купівлі-продажу з відкриттям особових карток, що містять інформацію про нарахування та надходження платежів за будь-який період часу, що дозволяє своєчасно виявляти неплатників, запрошувати їх на вивірку розрахунків по платежах, вживати заходів з проведення претензійно-позовної роботи щодо стягнення заборгованості.
Адміністрація Пушкінського району прагнути стимулювати реалізацію інвестиційних проектів, насамперед, у найбільш значущих для району сферах. Як показав аналіз, останнім часом зріс попит, і далі будуть затребувані такі види діяльності, як:
-Індивідуальне житлове і дачне будівництво;
-Виготовлення та продаж будівельних матеріалів;
-Розвиток зв'язку, сучасних інформаційних технологій;
-Банківські, страхові, аудиторські та інші послуги;
-Благоустрій території, збір і переробка побутових і виробничих відходів;
-Розвиток сервісного обслуговування населення Пушкінського району (магазини, кафе, ресторани, автозаправні станції, автомайстерні і т. д.);
-Розвиток освітніх, інформаційних, консультаційних послуг.
У зв'язку з цим надання можливості орендарям право пільгового придбання муніципального приміщення у разі його приватизації допоможе розвитку цих видів діяльності. Р еалізація аспектів Програми «Розвиток земельних відносин в Пушкінському районі МО на 2008-2010 роки» дозволить підприємцям приватизувати орендовані ними муніципальні приміщення за пільговою схемою.
Продаж нерухомого майна Пушкінського району Фонду за запропонованою схемою забезпечить:
-Виконання прогнозного плану приватизації;
-Реальний і справедливий дохід у муніципальну казну не обрушив цін на ринку нерухомості;
-Заощадить час і сили працівників куми (один або кілька аукціонів замість декількох сотень)
-Активне використання муніципальне майно в інвестиційних проектах.
Створення іпотечного банку за рахунок коштів від продажу нежитлової нерухомості Пушкінського району допоможуть малому бізнесу піти від чорних кредитів з величезними відсотками, якщо кредитувати з середньою ставкою в 12% річних. За рахунок ефективного іпотечного ринку житла можна буде управляти міграцією міського населення.
Протягом 2007 р. в Кумі Пушкінський район тривала робота з формування власності муніципального освіти шляхом приймання від підприємств і організацій різних форм власності відомчого житлового фонду, об'єктів інженерної інфраструктури та соцкультпобуту. Між тим, розширення сфери послуг нематеріального виробництва можливе лише за активної підтримки малого та середнього підприємництва з боку адміністрації Пушкінського району. Високі соціальні показники забезпечать і економічну ефективність. Вже сьогодні за багатьма показниками соціально-економічного розвитку - обороту роздрібної торгівлі, надання платних послуг, введення в експлуатацію житлових будинків, освоєння інвестицій - район знаходиться в числі лідерів серед муніципальних утворень Московської області. У 2007 році на розвиток економіки та соціальної сфери району було спрямовано 7,9 млрд. рублів інвестицій в основний капітал за рахунок усіх джерел фінансування, темп росту до відповідного періоду минулого року склав 139,8%, у тому числі 7,6 млрд. рублів - в об'єкти невиробничого призначення (143,2%). За рахунок усіх джерел фінансування в районі було збудовано та введено в експлуатацію 212,7 тис. кв. м загальної площі житла, темп росту до відповідного періоду минулого року склав 141,0%. У сільській місцевості збудовано та введено в експлуатацію 75,6 тис. кв. м житла, що склало 35,5% від загального введення [13].
У 2008 році район продовжить розвиватися так само динамічно. Є проект будівництва чотирьох муніципальних будинків (у Пушкіно, правдинських, Софріно та Лісовому), основна частка квартир у них перейде до черговикам району. Заплановано будівництво Будинку дитини.
Триватимуть роботи з благоустрою внутрішньодворових територій та ремонту доріг. Пушкінський район зберіг і примножив високі темпи економічного і соціального розвитку, реалізував глобальні проекти в різних галузях народного господарства.
Стратегічне соціальний розвиток має виражатися в конкретних справах: будівництво нових дитячих садочків і майданчиків, автомагістралей, ремонт об'єктів охорони здоров'я. Сотні людей району повинні поліпшити свої матеріальні умови, отримати роботу і житло. Муніципальні установи повинні задовольняти життєво важливі потреби населення Пушкінського району, на відміну від муніципальних унітарних підприємств, які здійснюють функції некомерційного характеру.
У зв'язку з тим, що значення інформації для ефективного використання муніципальної власності зростає, Комітет повинен розвивати інформаційні технології зі зберігання та обміну базами даних. Проводити роботу з формування єдиного електронного реєстру муніципального майна. Автоматизована система кадастру нерухомості Пушкінського району, запропонована у Програмі «Розвиток земельних відносин в Пушкінському районі МО на 2008-2010 роки» дозволить керувати процесом земельних відносин, з високим ступенем точності контролювати процеси межування земель та їх цільового використання, формувати базу оподаткування, підвищувати інвестиційну привабливість муніципальної нерухомості Пушкінського району.
У 2008 році повинен бути реалізований інтернет-проект "Нерухомість та майнові відносини" в рамках офіційного сервера міської адміністрації. Між тим, створення власного інтернет порталу кумі Пушкінський район, запропонованого в Програмі «Розвиток земельних відносин в Пушкінському районі МО на 2008-2010 роки» дозволять працівникам Комітету вирішити ряд суспільно важливих завдань, серед яких - інформація про нові закони у сфері муніципальної нерухомості для зацікавлених осіб, налагодження ефективного інформаційного взаємодії між суспільством, бізнесом і місцевою владою.

4.2. Аналіз ефективності використання земельної ділянки

Аналіз ефективності використання земельної ділянки показав:
Розглянутий земельну ділянку відноситься до групи з низькою ефективністю використання. Для підвищення ефективності використання даної ділянки вимагається проведення відповідного комплексу заходів.
При переоформленні права постійного (безстрокового) користування найбільш реальним є варіант викупу земельної ділянки у власність.
Для підвищення ефективності використання земельної ділянки необхідно:
1. Провести інвентаризацію земельної ділянки, виявити не використовуються або неефективно використовувані його частини.
Орієнтовний термін виконання робіт - 1 міс. Сума додаткових витрат - не вимагається. Виконується співробітниками підприємства.
2. Провести землевпорядні межові роботи по земельній ділянці.
Орієнтовний термін виконання робіт - 2 міс. Сума додаткових витрат - 50 тис. рублів. Виконується спеціалізованим землевпорядним підприємством.
3. Провести постановку земельної ділянки на державний кадастровий облік.
Орієнтовний термін виконання робіт - 1 міс. Сума додаткових витрат - не вимагається. Виконується співробітниками підприємства або спеціалізованим землевпорядним підприємством.
4. Провести процедуру викупу земельної ділянки, оформити та зареєструвати право власності на ділянку.
Орієнтовний термін виконання робіт - 4 міс. Сума додаткових витрат - 10 млн. рублів. Виконується співробітниками підприємства.
5. Провести додаткові землевпорядні роботи по виділенню невикористаної частини земельної ділянки в самостійний ділянку і формування на базі старого ділянки двох нових земельних ділянок. Провести їх постановку на кадастровий облік.
Орієнтовний термін виконання робіт - 2 міс. Сума додаткових витрат - 20 тис. рублів. Виконується спеціалізованим землевпорядним підприємством.
6. Оформити та зареєструвати право власності на дві нові ділянки, що утворилися при поділі старого ділянки.

Орієнтовний термін виконання робіт - 2 міс. Сума додаткових витрат - не вимагається. Виконується співробітниками підприємства.
7. Підготувати та провести продаж невикористаного земельної ділянки.
Орієнтовний термін виконання робіт - 2 міс. Сума додаткових витрат - не вимагається. Виконується співробітниками підприємства або ріелторської компанією за рахунок комісії.
8. Підготувати звіт і сформувати бюджет земельних платежів за користування земельною ділянкою.
Орієнтовний термін виконання робіт - 1 міс. Сума додаткових витрат - не вимагається. Виконується співробітниками підприємства.
Мережевий графік виконання заходів з підвищення ефективності використання земельної ділянки наведено в таблиці 1.
Графік сумарних земельних платежів оптимальної моделі землекористування наведено на рис.6.
Очікувані результати від реалізації заходів щодо підвищення ефективності використання ділянки:
У процесі реалізації заходів з підвищення ефективності використання земельної ділянки будуть отримані наступні результати:
Приведено у відповідність земельному законодавству Російської Федерації права на використання земельної ділянки.
Проведена інвентаризація земельної ділянки та виявлено її оптимальна площа, необхідна для використання будівель та споруд, а також невикористовувана частину ділянки.
Проведено землевпорядкування та постановка ділянки на державний кадастровий облік.
Проведено викуп ділянки та оформлено на нього право власності підприємства. Отримані відповідні правовстановлюючі і правоудостоверяющіе документи (рішення про приватизацію ділянки, свідоцтво про державну реєстрацію права власності).
Проведена оптимізація землекористування, структури та обсягів земельних платежів. Підготовлено бюджет земельних платежів на довгостроковий період.
Економічний ефект від реалізації заходів щодо підвищення ефективності використання земельної ділянки:
· Загальна сума витрат на реалізацію заходів щодо підвищення ефективності використання земельної ділянки становить 10,07 млн. рублів.
· Доходи від реалізації зазначених заходів у розмірі 15,5 млн. рублів будуть отримані за рахунок продажу невикористаної частини земельної ділянки та зниження розміру плати земельного податку за рахунок зменшення площі використовуваного земельної ділянки для необхідних виробничих цілей.
· Крім оформлення прав на землю відповідно до законодавства Російської Федерації прямий економічний ефект від реалізації заходів щодо підвищення ефективності використання земельної ділянки за 10 років становитиме 5,4 млн. рублів.

Висновок

У даній роботі були досліджені шляхи удосконалення управління муніципальної нерухомістю. Прикладом послужив Пушкінський район Московської області.

У результаті виконаної роботи автор прийшов до наступних висновків:

1. Основою ефективного управління є наявність відповідної нормативної бази, що встановлює порядок управління і розпорядження муніципальної власністю.
2. При вивченні питання вдосконалення управління муніципальної нерухомістю корисно вивчення зарубіжного досвіду.
3. При розробці маркетингової стратегії основний акцент слід робити на оцінці факторів зовнішнього і внутрішнього середовища муніципального освіти «Пушкінський район».
4. Удосконалення процесу приватизації по коштах створення Фонду дозволить кумі Пушкінський район отримати наступні результати:
- Отримати кошти муніципального утворення «Пушкінський район» разом або кількома великими траншами при продажу активів за справедливою ціною, чи не зруйнує цін на ринку нерухомості;
- Мати реальний часовий та ресурсний маневр для успішної приватизації (один або кілька аукціонів замість декількох
5. Вдосконалення порядку надання земельних ділянок з муніципальної програмі «Розвиток земельних відносин в Пушкінському районі МО» дозволить уникнути незаконної практики.
6. Вартість земельної ділянки в Пушкінському районі і, отже, орендний платіж за нього не повинні залежати від виду використання ділянки, а визначаться виключно його місцезнаходженням і оточенням. Велика різниця в орендних платежах за два поруч розташованих ділянки, що використовуються різним чином, порушує економічний зв'язок між розміром орендою плати та їх ринковою вартістю.
У перспективі 2008 року, Комітету доцільно вибудувати політику управління у сфері майнових відносин у рамках наступних параметрів:
- Максимальний відхід від різних видів пільгового використання муніципального нерухомого майна;
- Збереження в муніципальній власності виключно тих організацій, діяльність яких нерозривно пов'язана з виконанням функцій органів місцевого самоврядування Пушкінський район МО;
- Вдосконалення обліку та системи управління власністю, за допомогою завершення формування реєстру муніципального нерухомого майна, реорганізації муніципальних підприємств, що дозволяє оптимізувати їх витрати, в тому числі по податкових платежах;
- Підготовка нормативної бази і прийняття заходів щодо забезпечення збереження муніципального нерухомого майна, підвищенню рівня відповідальності його користувачів;
- Жорсткість всебічного контролю за використанням муніципального нерухомого майна, продовження роботи зі скорочення дебіторської заборгованості до міського бюджету з боку недобросовісних орендарів муніципального майна та припинення укладання з ними договорів оренди.

Список літератури

1. Федеральні закони, кодекси та нормативно-правові документи
1. Земельний кодекс Російської Федерації (від 25.10.2001 № 136-ФЗС змінами від 30 червня 2003 р., 29 червня, 3 жовтня, 21, 29 грудня 2004 р., 2007 р).
2. Цивільний кодекс Російської Федерації. (Із змінами від 26 січня, 20 лютого, 12 серпня 1996 р., 24 жовтня 1997, 8 липня, 17 грудня 1999 р., 16 квітня, 15 травня, 26 листопада 2001 р., 21 березня 1914, 26 листопада 2002, 10 січня, 26 березня, 11 листопада, 23 грудня 2003, 29 червня, 29 липня, 2, 29, 30 грудня 2004 р., 2007 р.)
3. Податковий кодекс Російської Федерації (частина перша від 31 липня 1998 р. N 146-ФЗ і частина друга від 5 серпня 2000 р. N 117-ФЗ) (зі змінами від 30 березня, 9 липня 1999 р., 2 січня, 5 серпня, 29 грудня 2000, 24 березня, 30 травня, 6, 7, 8 серпня 1927, 29 листопада, 28, 29, 30, 31 грудня 2001 р., 29 травня 1924, 25 липня, 24, 27, 31 грудня 2002 р., 6, 22, 28 травня, 6, 23, 30 червня, 7 липня, 11 листопада, 8, 23 грудня 2003, 5 квітня, 29, 30 червня, 20, 28, 29 липня, 18, 20 , 22 серпня, 4 жовтня, 2, 29 листопада, 28, 29, 30 грудня 2004 р., 2007р.)
4. Про розмежування державної власності на землю (від 17.07.2001 № 101-ФЗ).
5. Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним (від 21.07.1997 № 122-ФЗ).
6. Про землеустрій (від 18.06.2001 № 78-ФЗ).
7. Про державний земельний кадастр (від 02.01.2000 № 28-ФЗ).
8. Про оціночної діяльності в Російській Федерації (від 29.07.1998 № 135-ФЗ).
9. Про федеральний бюджет на 2004 рік (від 23.12.2003 № 186-ФЗ).
10. Про приватизацію державного та муніципального майна (від 21.12.2001 № 178-ФЗ).
11. Закон Російської Федерації від 06.07.91 № 1550-1 «Про місцеве самоврядування».
12. Закон Російської Федерації від 29.08.95 № 154-ФЗ «Про загальні принципи місцевого самоврядування в Російській Федерації».
13. Закон Російської Федерації від 11.10.91 № 1738-1 «Про плату за землю».
14. Про порядок розпорядження земельними ділянками, що перебувають у державній власності, до розмежування державної власності на землю (від 07.08.2002 № 576).
15. Про затвердження правил підготовки і узгодження переліків земельних ділянок, на які у Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації і муніципальних утворень виникає право власності (від 04.03.2002 № 140).
16. Про державну кадастрової оцінки земель (від 25.08.1999 № 945).
17. Про затвердження правил проведення державної кадастрової оцінки земель (від 08.04.2000 № 316).
18. Про затвердження стандартів оцінки (від 06.07.2001 № 519).
19. Про державний земельний контролі (від 19.11.2002 № 833).
20. Про організацію та проведення торгів з продажу перебувають у державній або муніципальній власності земельних ділянок або права на укладення договорів оренди таких земельних ділянок (від 11.11.2002 № 808).
21. Про затвердження правил надання відомостей державного земельного кадастру (від 02.12.2000 № 918).

2. Навчально-методична література
1. Алпатов А. А. Аналіз ефективності землекористування. - М.: 2004.
2. Бездольний С.Л. Розвиток муніципальної економіки в умовах переходу до ринку, Р-Д, 2002.
3. Волков С.М. Удосконалення теорії та методики землеустрою в умовах земельної реформи. М.: ГУЗ, 2003
4. Григор'єв В.В., Острина І.А., Руднєв А.В. Управління муніципальної нерухомістю: Учбов.-практ. посібник. - М.: Справа, 2001.
5. "Общеправовой класифікатор галузей законодавства" МАУП М. 2002.
6. Муніципальний менеджмент: Довідковий посібник / Іванов В.В., Коробова О.М. - М.: ИНФРА-М, 2002.
7. Муніципальна власність та інвестиції. - М.: ФГНУ РНЦГМУ, 2003.
8. Романенко Т.О. Земельні ресурси Росії, Ефективність їх використання 2005
9. Широков Л.М. Основи місцевого самоврядування в Російській Федерації. - М.: 2007
10. Економіка і управління нерухомістю: Підручник для вузів / За заг. ред. П.Г. Грабового. - Смоленськ: Вид-во "Смолін Плюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999.
3. Періодичні видання
1. Зайков. Д.Є. Новини муніципальної економіки / / Відомості. 17.04.2008
2. Черкасов. А.І. «Управління майном в Федеративної Республіки Німеччина» / / Світова економіка і міжнародні відносини № 4 2006.
3. Кузміна. А. «Перукарня вартістю в двадцять п'ять мільйонів рублів» / / Пушкінський вісник »29.11.2005.
4. Уткін Б. Право приватизації: Проблеми правозастосовчої практики. Юриспруденція М. 2007.
5. Медиків. В.Я. Тези доповіді представленого Мінекономрозвитку 24 червня 2006 / / ВД Економічний часопис. 2007.
6. Попов С. Лазоревскій С. Судова практика / / «ЕЖ-ЮРИСТ» № 3 2007.
7. Коментар до ФЗ «Про селянське (фермерське) господарство / за ред. М.Ю. Тихомирова М. Видавництво М.Ю. Тихомирова, 2004.
8. Інформація. Міські новини / / газета «Маяк» 24.07.2004,02.11.2005, «Пушкінський вісник» 23.07.2006.
9. Новини / / «Пушкінський вісник» 17.08.2007 ..
10. «Статут Пушкінського муніципального району Московської області».
11. Кулешова А. «Сьогоднішня життя Пушкінського муніципального району» / / газета «Маяк» 1 жовтня 2007 стор 2.
12. Рішення Ради депутатів Пушкінського муніципального району 12.10.2007 № 239/26 (зі змінами від 28.12.2005 № 269/32). Станом на січень 2008 року. / / «Пушкінський вісник» 12.01.2008.
13. Рішення Ради депутатів муніципального освіти "Пушкінський район" Московської області від 27 жовтня 2004 р. № 66 / 7 або Рішення від 8 листопада 2007 № 71 / 4. / / «Пушкінський вісник» 11.11.2004 і 9.11.2007.
14. Щотижневі новини / / Пушкінський вісник 25.11.07.
15. Рішення Ради Депутатів Пушкінського муніципального району МО від 30.08.2006 № 379/44 Про внесення змін до Положення про порядок здачі в оренду рухомого і не рухомого майна ... затверджене Рішенням Ради Депутатів Пушкінського району від 12.10.2005 № 239/26 (зі змінами від 28.12 .2005 № 269/32 і від ... станом на листопад 2007 року).
16. Рішення № 560/65 від 19.12.2007.
4. Інтернет ресурси
1. Мова російського президента Д. Медведєва на брифінгу в Будинку журналістів. / / Www lenta.ru. 13.04.2008.
2. Офіційний сайт Пушкінського району МО / / www / / pushkino.org.

---

[1] Цит. по "Общеправовой класифікатор галузей законодавства" МАУП М. 2002.

[2] Григор'єв В.В., Острина І.А., Руднєв А.В. Управління муніципальної нерухомістю: Учбов.-практ. посібник. - М.: Справа, 2001.

[3] Муніципальний менеджмент: Довідковий посібник / Іванов В.В., Коробова О.М. - М.: ИНФРА-М, 2002.

[4] С. Попов С. Лазоревскій Судова практика / / «ЕЖ-ЮРИСТ» № 3 2007.

[5] Муніципальний менеджмент: Довідковий посібник / Іванов В.В., Коробова О.М. - М.: ИНФРА-М, 2002.

[6] Інформація. Міські новини / / газета «Маяк» 24.07.2004,02.11.2005, «Пушкінський вісник» 23.07.2006.

[7] Новини / / «Пушкінський вісник» 17.08.2007 ..

[8] Цит. за. «Статут Пушкінського муніципального району Московської області».

[9] Кулешова А. «Сьогоднішня життя Пушкінського муніципального району» / / газета «Маяк» 1 жовтня 2007 стор 2.

[10] З 1 січня 2005 року ПДВ на продаж земельних ділянок відмінено згідно з Федеральним законом від 20.08.2004 № 109-ФЗ «Про внесення змін до статей 146 і 149 частини другої Податкового кодексу Російської Федерації

[11] А.І. Черкасов. «Управління майном в Федеративної Республіки Німеччина» / / Світова економіка і міжнародні відносини № 4 2006.

[12] Муніципальна власність та інвестиції. - М.: ФГНУ РНЦГМУ, 2003.

[13] Інформація pushkino.org. 12.11.2007