Договір найму державного та муніципального житлового фонду

Спеціалізовані житлові приміщення не підлягають відчуженню, передачі в оренду, здавання під найм, за винятком передачі таких приміщень за договорами відповідного найму.
Віднесення до того чи іншого виду житлового фонду впливає на правовий режим житлового приміщення, що, у свою чергу, відбивається на умовах договору найму житлового приміщення, права та обов'язки сторін.
Житловий фонд незалежно від форми власності підлягає державному обліку. Основним завданням державного обліку житлового фонду є одержання інформації про місцезнаходження, кількісний і якісний склад, технічний стан, рівень благоустрою, вартості об'єктів фонду та зміну цих показників.
Характер предмета договору соціального найму обумовлений законом (Додаток 1).
Житлове приміщення, що передається за договором соціального найму, що складається з квартири або з однієї або декількох кімнат, має призначатися для постійного проживання громадян. Частина кімнати, суміжні кімнати (пов'язані спільним входом) і підсобні приміщення не можуть бути самостійним предметом договору соціального найму, а можуть бути додатково закріплені до певного договором соціального найму громадянина.
Предметом договору найму житлового приміщення як угоди є ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання, - квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку (п. 1 ст. 673 ЦК)
У ст. 673 ГК житлове приміщення розглядається як об'єкт договору найму житлового приміщення. Однак якщо договір найму розглядати як зобов'язальне правовідношення, його об'єктом слід вважати дії наймача з надання майна у користування та зустрічні дії іншої сторони з оплати житлового приміщення.
У ДК як предмета найму названі такі види житлових приміщень: квартира, житловий будинок або їх певна частина (одна або кілька кімнат).
Житловий будинок - будова, призначене для проживання в ньому людей і яке відповідає будівельним, технічним, протипожежним, санітарно-гігієнічним вимогам.
Будівлі можуть бути змішаного типу, тобто поряд з житловими мати також нежитлові приміщення (наприклад, у багатьох житлових будинках перші поверхи призначені для розміщення магазинів, лікувальних закладів тощо).
Квартирою іменується частина житлового будинку, призначена та використовується для проживання і має окремий вихід на вулицю, у двір, на сходову клітку або в загальний коридор, і окрему кухню.
Кімната - відособлена постійними стінами частину квартири (житлового будинку). Кімната може бути житловий (спальня, вітальня) або допоміжної - ванна кімната, кухня і т.д.
За договором найму житлового приміщення може передаватися приміщення, що має такими ознаками:
1) воно повинно бути житловим. Житловим будинок визнається з моменту, коли його будівництво завершене, він прийнятий в експлуатацію і зареєстрований в якості житлового будинку спеціалізованої державної або муніципальної організацією, що здійснює технічну інвентаризацію (БТІ). Не можуть бути предметом найму будівлі, які відповідають усім вимогам, що пред'являються до житлових будинків, призначеним для постійного проживання, але не зареєстровані як житлові. Громадянин, який постійно проживає в такому приміщенні, може просити про реєстрацію даного приміщення як житлового.
Допоміжні приміщення (балкони, кухні і т.д.) також не можуть бути самостійним предметом договору найму житлового приміщення;
2) приміщення має бути придатне для постійного проживання. Не може бути передано за договором найму житлового приміщення тимчасова будова або будова, призначене для сезонного проживання (наприклад, літній дачний будинок);
3) приміщення має бути ізольованим, тобто мають самостійний вхід, і відокремленим від інших приміщень. Не може передаватися за договором найму приміщення, що має загальний вхід з іншим приміщенням, - суміжна кімната; для постійного проживання не може бути надана кімната, тимчасово ізольована від суміжних житлових приміщень.
Придатність для проживання означає відповідність житлового приміщення санітарним та технічним нормам. Придатність житлового приміщення для проживання визначається з урахуванням фізичного зносу, пошкоджень несучих конструкцій, недоліків внутрішнього планування. Непридатними для постійного проживання, наприклад, визнаються кімнати, що не мають безпосереднього освітлення або освітлювані вікнами, що виходять у сусіднє приміщення, житлові кам'яниці з фізичним зносом понад 70% і дерев'яні будинки з фізичним зносом понад 65%.
Приміщення, визнана у встановленому порядку непридатним для проживання, не може бути предметом договору житлового найму. При недотриманні встановлених законодавством вимог до житлового приміщення договір найму повинен бути визнаний недійсним як не відповідний вимогам законодавства.
Порядок визнання житлових приміщень непридатними для проживання встановлений Житловим Кодексом РФ.
Непридатними для проживання визнаються житлові будинки (житлові приміщення):
а) перебувають у ветхому стані;
б) перебувають в аварійному стані;
в) у яких виявлено шкідливий вплив чинників довкілля.
Таким чином, можливість безпечного використання житлового приміщення визначається не тільки якістю самої будови, але й місцем розташування приміщення, станом навколишнього середовища та іншими факторами. Наприклад, непридатними для проживання визнаються житлові будівлі, розташовані в межах санітарно-захисних, пожежо-і вибухонебезпечних зон промислових підприємств, транспорту, інженерних мереж та інших зон.
Критерії і технічні умови віднесення житлових будинків (житлових приміщень) до категорії ветхих або аварійних повинні визначатися Міністерством промисловості та енергетики РФ.
Критерії віднесення житлових будинків (житлових приміщень) до категорії непридатних для проживання з причини шкідливого впливу чинників довкілля передбачаються державними санітарно-епідеміологічними правилами і нормативами [12].
Крім того, при наданні житлового приміщення на підставі договору соціального найму враховуються інтереси громадян, тобто громадянин може відмовитися від запропонованого житлового приміщення і чекати іншого.
Специфікою предмета договору соціального найму є те, що він нормується в законодавчому порядку. Так у м. Ульяновську нормується рішенням Міської Думи м. Ульяновська № 136 від 13.07.2005 р. «Про встановлення облікової норми та норми надання площі житлового приміщення» облікова норма площі житлового приміщення встановлена ​​в розмірі 12 мІ загальної площі на кожного члена сім'ї [13 ].
Деякі положення РК дають підстави вважати, що наймачем у договорі найму житлового приміщення, а також у договорі соціального найму може бути тільки повнолітній громадянин (див., наприклад, п. 2 ст. 82 ЖК). Такий підхід навряд чи слід вважати обгрунтованим, оскільки п. 2 ст. 20 ГК встановлює, що місцем проживання неповнолітнього, який досяг 14 років, визнається місце проживання його законних представників - батьків, усиновителів, опікунів. Після досягнення 14 років у нього виникає можливість проживання окремо від зазначених осіб. Відповідно не можна обмежити таку можливість проживанням у власному житловому приміщенні.
У Засвіяжском районному суді розглядалася цивільна справа опікуна Маркушина В.П., що діє в інтересах неповнолітнього Маркушина А.А. про укладення договору соціального найму житлового приміщення на опікуваного у зв'язку зі смертю початкового наймача його матері, яка була єдиним батьком цієї дитини. Опікуваного на той момент було 14 років. Позовні вимоги були задоволені [14].
Крім наймача в положеннях про договір найму житлового приміщення згадуються постійно проживають разом з ним громадяни (ст. 69 ЖК).
До членів сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму згідно зі ст. 69 ЖК РФ ставляться проживають разом з ним його чоловік, а також діти і батьки даного наймача. Інші родичі, непрацездатні утриманці визнаються членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму, якщо вони вселені наймачем в якості членів його сім'ї і ведуть з ним спільне господарство. У виняткових випадках інші особи можуть бути визнані членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму в судовому порядку.
Постійно проживають з наймачем у житловому приміщенні громадяни повинні бути зазначені в договорі найму (п. 3 ст. 69 ЖК). Для постійного проживання з наймачем громадяни можуть бути вселені як при укладенні, так і в період дії договору найму житлового приміщення.
Вселення постійно проживаючих осіб можливо при наявності сукупності наступних умов:
1) згоду наймодавця;
2) згода постійно проживають з наймачем громадян;
3) дотримання норми житлової площі на одну людину.
Наявності перерахованих умов не потрібно при вселенні до наймача неповнолітніх дітей. Маються на увазі неповнолітні діти наймача або осіб, які постійно з ним проживають, у тому числі діти, передані зазначеним особам під опіку.
Громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, не є сторонами договору найму житлового приміщення і перед наймодавцем несуть солідарну відповідальність разом з наймачем. Вони мають рівні з наймачем права з користування житловим приміщенням. Відносини між наймачем і зазначеними громадянами визначаються законом.
Законодавство виділяє категорію осіб, які можуть бути вселені за спільною згодою наймача і спільно проживають з ним громадян в житлове приміщення на строк не більше шести місяців. Це тимчасові мешканці (ст. 80 ЖК). На відміну від постійно проживають з наймачем осіб вони не набувають самостійного права користування житловим приміщенням.
Так, наприклад, в Заволзькому районному суді було розглянуто позов відділу з обліку та розподілу житлової площі Мерії м. Ульяновська до сім'ї Кошарний про визнання не придбали право користування житловим приміщенням, виселення із зняттям з реєстраційного обліку (Додаток 2).
Дана сім'я з 3-х чоловік була вселена у муніципальну двокімнатну квартиру громадянкою Кішкевіч Е.А., яка не була родичкою даній сім'ї та членами своєї сім'ї не визнавала. Спільно не проживали і спільне господарство не вели. У квартирі вони були зареєстровані з 1999 р. як квартиранти. Кішкевіч Є.А. знялася з реєстраційного обліку в цьому ж році і виїхала на інше постійне місце проживання, тим самим, розірвавши договір соціального найму з наймодавцем згідно з п. 3 ст. 83 ЖК.
У зв'язку з даними діями дане житлове приміщення повинне було звільнитися через 6 місяців після виїзду наймача. Однак Кошарний відмовлялися звільняти дане житлове приміщення. Для виселення мешканців застосовувалася п. 4 і 5 ст. 80 ЖК.
Позовні вимоги Мерії міста були задоволені. Найближчим часом очікується розгляд даного цивільної справи в обласному суді у зв'язку з пред'явленням касаційної скарги відповідачами [15].
На відміну від договору комерційного найму житлового приміщення предмет договору соціального найму в кожному випадку визначається не угодою сторін, а адміністративними правовими актами (рішенням відповідного органу влади, договором соціального найму).
У нашому місті дане рішення приймає комісія по обліку і розподілу житлової площею при мерії міста Ульяновська. Кожен протокою завіряється Постановою Глави міста.
Договір соціального найму укладається в письмовій формі на основі рішення про надання житла.
Типовий договір.
Договір житлового найму (як соціального, спеціалізованого, так і «комерційного») полягає в простій письмовій формі (ст. 161 ГК РФ). Коментована стаття не містить положень про наслідки недодержання письмової форми договору соціального найму, тому в даному випадку необхідно звернутися до правил ГК РФ. Порушення письмової форми не тягне в цьому разі недійсності договору, але позбавляє сторони права - при виникненні спору - посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, а проте це не заважає їм приводити письмові й інші докази (ст. 162 ГК РФ).
Типовий договір найму соціального затверджений постановою Уряду РФ від 21.05.2005 № 315 * (70) [16] (Додаток 1). Положення Типового договору соціального найму відповідають нормам ЖК РФ, зокрема: про надання ізольованого жилого приміщення, придатного для проживання; про те, що наймачем житла може бути тільки громадянин; про письмову форму договору; про обов'язок наймача своєчасно вносити плату за житло і комунальні послуги ; про необхідність підтримки житлового приміщення у належному стані; про рівних з наймачем правах членів його сім'ї за користування житловим приміщенням.
Те ж можна сказати й щодо обов'язків наймача (п. 4): використовувати житлове приміщення за призначенням; підтримувати в належному стані житлове приміщення; проводити поточний ремонт житлового приміщення; не виробляти перевлаштування і (або) перепланування житлового приміщення без відповідного погодження, своєчасно вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги; сплачувати пеню у разі несвоєчасної оплати житла і комунальних послуг; переселятися на час капітального ремонту в надаване наймодавцем житлове приміщення; інформувати наймодавця про зміну підстав та умов, що дають право користування житловим приміщенням за договором соціального найму. Ці норми відповідають ст. 26, 67, 83, 88, 156 Кодексу. Обов'язки наймодавця (п. 5) враховують положення ст. 65, 66 ЖК РФ.
При викладі прав сторін договору (пп. 6 і 8) використані норми ст. 61, 65, 67, 70-72, 76, 80-83 ЖК РФ. У пп. 10, 11 (розірвання договору) відтворена ст. 83 ЖК РФ.
Новий Типовий договір соціального найму не в усьому відповідає нормам ЖК РФ. Так, подп. «В» п. 6 Типового договору передбачає збереження права на жиле приміщення при тимчасовій відсутності наймача і членів його сім'ї. Проте ст. 71 Кодексу передбачає, що тимчасова відсутність наймача житлового приміщення за договором соціального найму, членів його сім'ї не змінює їх прав та обов'язків за договором соціального найму. Отже, не можна обмежитися лише правом на житлове приміщення. Крім того, не можна погодитися з ігноруванням настільки серйозну позицію, як збереження за тимчасово відсутніми обов'язків за договором.
Підпункт «д» п. 6 Типового договору передбачає право наймача вимагати з письмової згоди проживають разом з ним членів сім'ї у випадках, встановлених законодавством РФ, зміни договору.
Згідно зі ст. 82 ЖК РФ договір найму соціального змінюється у випадках:
- Укладення одного договору соціального найму на приміщення в квартирі, займані за окремими договорами соціального найму, при об'єднанні проживають у квартирі в одну сім'ю;
- Визнання наймачем одного з членів сім'ї замість початкового наймача (заміна наймача).
Необхідно уточнити і подп. «Б» п. 8 Типового договору щодо права наймодавця вимагати допуску в житлове приміщення представників наймодавця (хоча і обумовлено узгодження цього з наймачем і подп. «Л» п. 4 передбачає «кореспондують» обов'язок наймача щодо цього права (правомочності) наймодавця ). ЖК РФ не передбачає такого права наймодавця. Хоча слід зазначити, що ст. 65 обмежує права наймодавця лише положенням ч. 1 цієї статті, тоді як Кодекс позначив ряд інших прав. Так, наймодавець має право вимагати розірвання договору соціального найму (ст. 83); ст. 80 передбачає право наймодавця заборонити проживання тимчасових мешканців.
Разом з тим необхідною умовою права «вимагати» має бути визначення наслідків невиконання вимоги. Як приклад: згідно зі ст. 67 ЖК РФ наймач має право вимагати від наймодавця своєчасного проведення капітального ремонту житлового приміщення, невиконання тягне передбачені ч. 2 ст. 66 ЖК РФ наслідки; відмова наймача від переселення на час капітального ремонту в маневрений фонд тягне таке переселення в судовому порядку. [17]
Типовий договір має також редакційні «неточності». Зокрема, п. 1 не узгоджується зі ст. 60 ЖК РФ, згідно з якою договір соціального найму укладається без встановлення строку його дії.
Згідно з ч. 1 ст. 61 ЖК РФ наймач за договором соціального найму в багатоквартирному будинку набуває право користування спільним майном у цьому будинку.
1.3 Підстави для укладення договору соціального найму
Відповідно до ч. 3 ст. 40 Конституції Російської Федерації малозабезпеченим і іншим зазначеним у законі громадянам, які потребують житло, воно надається безкоштовно або за доступну плату з державних, муніципальних та інших житлових фондів відповідно до встановлених законом норм. Таким чином, як випливає з ч. 3 ст. 40 Конституції Російської Федерації, право на безкоштовне отримання житла гарантується не всім, а тільки малозабезпеченим і іншим зазначеним у законі громадянам.
До 1 березня 2005 р. існували зовсім інші правила забезпечення громадян жилими приміщеннями. Квартири надавалися не тільки малозабезпеченим, а й усім, хто був визнаний потребують поліпшення житлових умов. Багато осіб з даної категорії до 1 березня 2005 року так і не отримали житло. Для них є спеціальне положення у федеральному законі від 29 грудня 2004 року № 189-ФЗ «Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації» [18]. Згідно з пунктом 2 статті 6 громадяни, прийняті на облік до 1 березня 2005 року з метою подальшого надання їм жилих приміщень за договорами соціального найму, зберігають право перебувати на даному обліку до отримання ними житлових приміщень за договорами соціального найму.
Зазначені громадяни, звичайно, можуть бути зняті з цього обліку, але тільки за наявності передбачених законодавством підстав. Наприклад, забезпеченість житловою площею понад 8 кв. м житлової площі.
Ті нові підстави й обмеження, які передбачені Житловим кодексом РФ, не впливають на право громадянина одержати жиле приміщення за договором соціального найму. Іншими словами, якщо громадянин не є незаможним і до 1 березня 2005 р. був прийнятий на облік як потребує житловому приміщенні, то він не втратить право на отримання житлового приміщення за договором соціального найму [19].
При підході черги в м. Ульяновську жилі приміщення надаються за договорами соціального найму на підставі постанови Законодавчих Зборів Ульяновської області від 26.12.1996 № 15/154 «Про Тимчасові правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання житлових приміщень на території Ульяновської області »[20] і сьогодення чинного житлового законодавства.
У місті Ульяновську в цьому році в загальноміській черзі перебуває понад 11000 чоловік. Житлом забезпечуються громадяни, котрі стали на облік в 1974 році [21].
Відповідно до нового житловим законодавством житло за договорами соціального найму тепер буде житлом для малозабезпечених і найбільш соціально незахищених верств населення, а також - як можна укласти із законодавства - для різних категорій державних службовців (наприклад, таке житло за федеральними законами надається суддям, працівникам прокуратури , міліції та ін.)
Як випливає з частини 2 статті 49 ЖК, житлові приміщення муніципального житлового фонду за договорами соціального найму надаються тільки малозабезпеченим. Незаможними є громадяни, якщо вони визнані такими органом місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом відповідного суб'єкта РФ, з урахуванням доходу, що припадає на кожного члена сім'ї та вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню.
Встановлення порядку визначення розміру доходу, що припадає на кожного члена сім'ї та вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню, відноситься до компетенції органів державної влади суб'єкта РФ (пункт 3 статті 13 ЖК).
Встановлення розміру доходу, що припадає на кожного члена сім'ї та вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню, з метою визнання громадян незаможними та надання їм за договорами соціального найму житлових приміщень муніципального житлового фонду, відноситься до компетенції органів місцевого самоврядування (пункт 2 частини 1 статті 14 ЖК). У нашому місті регулюється законом Ульяновської області від 2 листопада 2005 р. № 110-ЗО «Про порядок визначення розміру доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, і вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню, з метою визнання громадян незаможними та надання ним за договорами соціального найму житлових приміщень муніципального житлового фонду на території Ульяновської області »[22].
Другим, найбільш важливою умовою є забезпеченість облікової нормою житлового приміщення.
Облікова норма - е то мінімальний розмір площі житлового приміщення, виходячи з якого визначається рівень забезпеченості громадян загальною площею житлового приміщення з метою визнання в якості нужденних у житлових приміщеннях (частина 4 статті 50 ЖК). Іншими словами - це норма постановки на облік або надання позачергового житлового приміщення певним категоріям громадян. Наприклад, в м. Литкаріно облікова норма встановлена ​​у розмірі 9 кв. метрів загальної площі. Тобто, якщо на кожного члена сім'ї доводиться - 9 кв. метрів загальної площі, або менше, така сім'я повинна бути прийнята на облік (при наявності, зрозуміло, інших умов). У місті Ульяновську і, наприклад, у м. Казані облікова норма 12 кв. м, в місті Саратові 10 кв. м [23].
Облікова норма також встановлюється органом місцевого самоврядування. Розмір її не може перевищувати розміру норми надання, встановленої цим органом. Тобто, теоретично, облікова норма може бути дорівнює нормі надання. Але, як правило, вона нижча.
У тексті Житлового кодексу РФ норма надання та облікова норма зустрічаються і в інших місцях, тому, відповідно до частини 1 статті 80, наймодавець має право заборонити проживання інших мешканців, крім неповнолітніх дітей, у разі, якщо після їх вселення загальна площа відповідного житлового приміщення на кожного мешканця складе менше облікової норми.
Тут же слід відзначити і про норму надання житлового приміщення.
Законодавча норма надання. У частині 1 статті 50 ЖК РФ, нормою надання площі житлового приміщення за договором соціального найму є мінімальний розмір площі житлового приміщення, виходячи з якого визначається розмір загальної площі житлового приміщення, що надається за договором соціального найму. Це - мінімальна кількість квадратних метрів житла, що надається в розрахунку на одну людину. Наприклад, норма надання в м. Литкаріно становить 14 кв. метрів загальної площі на одну людину [24]. У м. Ульяновську
- Не менше 18 кв. м. для самотньо проживає людини;
- Не менше 15 кв. м на одну людину для родини з 2-х і більше осіб.
Менше бути не повинно, більше - може бути.
Розмір загальної площі квартири визначається як сума площі всіх її частин, включаючи площу приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних з їх проживанням в житловому приміщенні, за винятком балконів, лоджій, веранд і терас (частина 5 статті 15 РК РФ).
Згідно з частиною 2 статті 50 ЖК РФ норма надання встановлюється органом місцевого самоврядування в залежності від досягнутого у відповідному муніципальному освіту рівня забезпеченості житловими приміщеннями, наданими за договорами соціального найму.
У частині 3 сказано, що федеральними законами, законами суб'єктів РФ, що встановлюють порядок надання житлових приміщень за договорами соціального найму іншим категоріям громадян, можуть бути встановлені для цих категорій громадян інші норми надання.
Поза чергою житлові приміщення з муніципального житлового фонду за договорами соціального найму надаються:
1) громадянам, житлові приміщення яких визнані в установленому порядку непридатними для проживання та ремонту або реконструкції не підлягають;
2) дітям-сиротам і дітям, які залишилися без піклування батьків, особам із числа дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків, після закінчення їх перебування в освітніх та інших установах, у тому числі в установах соціального обслуговування, в прийомних сім'ях, дитячих будинках сімейного типу, при припиненні опіки (піклування), а також після закінчення служби в Збройних Силах Російської Федерації або після повернення з установ, що виконують покарання у вигляді позбавлення волі;
3) громадянам, які страждають важкими формами хронічних захворювань, зазначених у передбаченому пунктом 4 частини 1 статті 51 цього Кодексу переліку важких форм хронічних захворювань, при яких неможливо спільне проживання громадян в одній квартирі (затв. постановою Уряду РФ від 16 червня 2006 р. № 378 ). [25]
У першому випадку, виселення з аварійного і старого фонду регулюється ст. 85-89 ЖК РФ. На сьогоднішній день виселенню у м. Ульяновську підлягає більше 700 будинків визнаний аварійними або старим житловим фондом в м. Ульяновську [26].
Виселення з наданням інших упорядкованих житлових приміщень здійснюється в тих випадках, коли проживання наймача в житловому приміщенні стає неможливим в силу об'єктивних обставин - знесення будівлі, переведення житлового приміщення в нежитлове, визнання приміщення непридатним для проживання.
Рішення про виселення повинні приймати компетентні органи державної влади або місцевого самоврядування.
При виселенні з зазначених підстав розривається колишній договір соціального найму і полягає новий. Таким же чином буде вирішуватися питання, якщо після капітального ремонту або реконструкції будинку житлова площа, яку займав наймач, не збереглася в колишньому обсязі, тобто істотно збільшилася або зменшилася. Якщо наймач відмовляється від виселення, то зазначені вище органи можуть звернутися до суду про примусове його виселення. Але таке звернення до суду не звільняє його від обов'язку надати виселюваному наймачеві благоустроєне житло.
В даний час порядок визнання житлових приміщень непридатним для проживання затверджений постановою Уряду РФ від 28 січня 2006 року № 47 «Про затвердження Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню» [27].
Відповідно до зазначеного підставою для визнання житлового приміщення непридатним для проживання необхідна наявність виявлених шкідливих факторів середовища проживання людини, які не дозволяють забезпечити безпеку життя і здоров'я громадян внаслідок:
- Погіршення у зв'язку з фізичним зносом в процесі експлуатації будівлі в цілому або окремими його частинами експлуатаційних характеристик, що приводить до зниження до неприпустимого рівня надійності будівлі, міцності та стійкості будівельних конструкцій і основ;
- Зміни навколишнього середовища і параметрів мікроклімату житлового приміщення, що не дозволяють забезпечити дотримання необхідних санітарно-епідеміологічних вимог та гігієнічних нормативів у частині утримання потенційно небезпечних для людини хімічних і біологічних речовин, якості атмосферного повітря, рівня радіаційного фону і фізичних факторів наявності джерел шуму, вібрації, електромагнітних полів.
Непридатними для проживання слід визнавати житлові приміщення, розташовані в небезпечних зонах сходу зсувів, селевих потоків, снігових лавин, а також на територіях, які щорічно затоплюються паводковими водами і на яких неможливо за допомогою інженерних та проектних рішень запобігти підтопленню території. Багатоквартирні будинки, розташовані у вказаних зонах, визнаються аварійними і такими, що підлягають знесенню.
Визнання приміщення житловим приміщенням, придатним (непридатним) для проживання громадян, а також багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню здійснюється міжвідомчою комісією, яка створюється в цих цілях.
Федеральний орган виконавчої влади створює у встановленому ним порядку комісію для оцінки житлових приміщень житлового фонду Російської Федерації. До складу комісії включаються представники цього федерального органу виконавчої влади. Головою комісії призначається посадова особа вказаного федерального органу виконавчої влади.
Орган місцевого самоврядування створює у встановленому ним порядку комісію для оцінки житлових приміщень муніципального житлового фонду.
Відповідно до зазначеного становищем не може служити підставою для визнання житлового приміщення непридатним для проживання:
- Відсутність системи централізованої каналізації і гарячого водопостачання в одно-та двоповерховому житловому будинку;
- Відсутність в житловому будинку понад 5 поверхів ліфта і мусопровода, якщо цей житловий будинок внаслідок фізичного зносу знаходиться в обмежено працездатному стані і не підлягає капітальному ремонту та реконструкції;
- Невідповідність об'ємно-планувального рішення житлових приміщень та їх розташування мінімальної площі кімнат і допоміжних приміщень квартири у експлуатованому житловому будинку, спроектований і споруджений за раніше діючої нормативної документації, прийнятим в даний час об'ємно-планувальних рішень, якщо це рішення задовольняє вимогам ергономіки в частині розміщення необхідного набору предметів меблів і функціонального обладнання.
При капітальному ремонті наймача житлового приміщення тимчасово переселяють в житлові приміщення з маневреного муніципального житлового фонду.
У статті 89 ЖК РФ при надання громадянам іншого благоустроєного житлового приміщення за договором соціального найму у зв'язку з виселенням не передбачається можливість надання замість окремої квартири кімнат у комунальній квартирі. Не закріплено в ній і право наймача, що проживає в комунальній квартирі, вимагати при виселенні з підстав, що містяться в статтях 86-88 ЖК РФ, надання йому окремого житлового приміщення.
До приміщення, що надається громадянам у зв'язку з виселенням, пред'являються наступні вимоги:
1) приміщення має бути благоустроєним стосовно до умов міста, села, іншого населеного пункту, в якому вона перебуває;
2) приміщення має дорівнювати за загальною площею раніше займаному житловому приміщенню;
3) приміщення повинно знаходитись у межах того ж населеного пункту, в якому раніше проживав виселяють громадянин.
Рівень упорядкованості визначається наявністю в новому житлі комунальних послуг. Житлова площа, на яку переселяють наймача та членів його сім'ї, повинна бути рівнозначною раніше займаній. Однак у п. 2 ст. 89 не встановлено обов'язок наймодавця забезпечити відповідне право наймача.
За раніше діючим Житлового кодексу допускалося виселення громадян з аварійних будинків на підставі санкції прокурора. Новий РК передбачає тільки судове рішення даного питання [28].
Так у 2008 році закінчилося переселення громадян з будинку по вул. Ленінградській, 23 у м. Ульяновську. Кілька сімей з даного аварійного будинку відмовлялися переселятися з займаних кімнат у кімнати надані муніципалітетом. Дане питання довелося розглядати у судовому порядку.
Тихонова Л.П. разом з дочкою Дяченко М.А. і онуком Дьяченко Д.В. займали одну кімнату загальною площею 19,60 кв. м житлової площею 16,10 кв. м в комунальній трикімнатній квартирі на підставі ордера. При переселенні сім'ї пропонувалися 2 кімнати в трикімнатній квартирі загальною площею більше займаної ними кімнати. Пізніше прежлагалась 1 кімната більшої житлової площі і більшої загальної площі, але також у комунальній квартирі. Однак від даних кімнат вони відмовилися, вимагаючи переселення їх в окрему 2-3х кімнатну квартиру з урахуванням норми надання житлового приміщення а значить не менше 45 кв. м на сім'ю.
Був поданий позов відділом з обліку та розподілу житлової площі мерії м. Ульяновська про виселення у зв'язку із знесенням будинку в інше житлове приміщення.
Пропонована кімната відповідала всім вимогам житлового законодавства: було упорядкованим (новий будинок з автономним опаленням), більше загальної площі займаного жилого приміщення, а також знаходилося в межах м. Ульяновська.
Суд першої інстанції позовні вимоги Мерії м. Ульяновська підтримав. Відповідачами була подана касаційна скарга до Обласний суд Ульяновської області. Суд порахував доводи районного суду і Мерії міста законними і обгрунтованими [29].
Виходячи з викладеного випливає, що оскільки житлове приміщення громадянам надається не у зв'язку з поліпшенням житлових умов, а у зв'язку із знесенням будинку, то надається житло має бути рівнозначним із загальної площі раніше займаному житловому приміщенню, без урахування обставин, що впливають на поліпшення житлових умов. При цьому громадяни, яким надається інше рівнозначне житлове приміщення, зберігають право перебувати на обліку як нужденних у житлових приміщеннях, якщо у них не відпали підстави перебувати на такому обліку (ст. 55 ЖК РФ).
У другому випадку, дітям-сиротам і дітям, які залишилися без піклування батьків, особам із числа дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків, які не мають закріпленого житла і мають потребу в житлі держава допомагає тим, що їм надаються сертифікати з федерального бюджету на придбання житла загальною площею не нижче встановлених норм. Дані житлові приміщення у м. Ульяновську купуються ними у власність.
Дану пільгу у м. Ульяновську регулює Федеральний закон від 21 грудня 1996 р. № 159-ФЗ «Про додаткові гарантії щодо соціальної підтримки дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків» [30], Закон Ульяновської області від 6 травня 2006 № 60-ЗО «Про забезпечення житловими приміщеннями дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків, а також осіб з їх числа на території Ульяновської області» [31] та іншими нормативно-правовими актами м. Ульяновська і Ульяновської області.
Крім того, в Ульянівській області набув чинності, новий «порядок забезпечення житловими приміщеннями дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків, а також осіб з їх числа на території Ульяновської області» [32], затверджений постановою Уряду Ульяновської області від 15 січня 2008 р. (№ 1-П). Дітям-сиротам замість договорів соціального найму надається субсидія у розмірі 542 тис. рублів, що виділяється з муніципального бюджету. У 2008 р. даною пільгою скористалося 43 людини.
У третьому випадку, поза чергою упорядковані ізольовані жилі приміщення надаються громадянам є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму, членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму або власниками житлових приміщень, членами сім'ї власника житлового приміщення, що проживають у квартирі, зайнятої кількома сім'ями, якщо у складі сім'ї є хворий, що страждає важкою формою хронічного захворювання, при якій спільне проживання з ним в одній квартирі неможливо, і не мають іншого житлового приміщення, займаного за договором соціального найму або належить на праві власності.
Перелік відповідних захворювань встановлюється постановою Уряду РФ від 16.06.2006 № 378 «Про затвердження переліку важких форм хронічних захворювань, при яких неможливо спільне проживання громадян в одній квартирі» [33].
З даного питання в 2008-2009 р. у м. Ульяновську розглядалися декілька цивільних справ поданих громадянами м. Ульяновська до Мерії м. Ульяновська про надання поза черги житлового приміщення за договором соціального найму. Суд задовольнив деякі вимоги громадян, тому що дані громадяни, дійсно проживали в комунальній квартирі зайнятої кількома сім'ями і змогли підтвердити приналежність до даної категорії осіб, які мають хронічні захворювання при яких спільне проживання інших громадян не можливо.
У позові Ястребова М.М. суд відмовив, оскільки він був зареєстрований у власному двоповерховому будинку батька і матері, був членом сім'ї власника, вів з ними спільне господарство.
У позові Мітіна Б.Ф. Ленінським районним судом також було відмовлено, оскільки він не був зареєстрований на території МО «р. Ульяновськ », мав постійну реєстрацію в р.п. Карсун [34].
Також існує перелік основних категорій осіб, які потребують поліпшення житлових умов і мають право на позачергове надання жилого приміщення.
З житлового фонду РФ або житлового фонду суб'єкта РФ квартири надаються за договорами соціального найму іншим категоріям громадян (не малозабезпеченим). Ці категорії громадян мають бути визначені федеральним законом або законом суб'єкта РФ.
Необхідно, щоб громадяни були визнані нужденними в житлових приміщеннях (за підставами, встановленими РК і (або) федеральним законом або законом суб'єкта РФ (частина 3 статті 49 ЖК).
Вичерпного переліку інших категорій громадян, передбачених у частині 3 статті 49, ні федеральними законами, ні законами суб'єктів РФ не встановлюється.
Гарантії житлових прав зазначених осіб обумовлені особливостями статусу зазначених громадян, тобто сукупністю їх прав, свобод, гарантованих державою, а також обов'язків та відповідальності, встановлених законодавством. Обсяг і реальний зміст прав, свобод, обов'язків і відповідальності залежать від багатьох факторів (обставин), серед яких можна виділити два головних:
- По-перше, володіння особою, які належать до певної соціальної групи (наприклад, державним службовцям), громадянством своєї держави і загальним правовим статусом особистості, що включає в себе загальні права та обов'язки, що належать всім громадянам, в тому числі і в житловій сфері;
- По-друге, виконання особою, які належать до певної соціальної групи, обов'язків у державно-значущій сфері (наприклад, державним службовцям у сфері державного управління, військовослужбовцям у сфері оборони і безпеки держави).
Особливий характер обов'язків окремих груп громадян (державних службовців, в тому числі військовослужбовців) та пов'язані з ними обмеження деяких громадянських прав встановлюються федеральними законами і компенсуються зазначеним громадянам наданням соціальних гарантій. «Інші» особи, віднесені законодавством до числа осіб, що знаходяться під особливим захистом держави і мають право на безкоштовне отримання житла за нормами і в порядку, встановленим чинним законодавством, тим не менш не позбавлені можливості придбання житла при бажанні і в інших встановлених законом формах. [35]
Розпорядженням Президента РФ від 06.07.97 № 276-рп затверджені правила обліку потребуючих поліпшення житлових умов осіб, що заміщають державні посади Російської Федерації, та інших державних службовців. Цей акт застарів і повинен бути приведений у відповідність з ЖК РФ [36].
Житлові приміщення до їх передачі по різних підставах у власність державних службовців відносяться до житлового фонду Російської Федерації.
Умови визнання федеральних державних службовців нужденними в житлових приміщеннях в цілому аналогічні загальним умовам, за деяким винятком. Зокрема, додатковими умовами є:
- Наявність стажу державної служби, як правило, не менше двох років і загального трудового стажу не менше 10 років;
- Забезпеченість загальною площею на одного члена сім'ї менше 15 м ^2.
Облік державних службовців, нужденних у житлових приміщеннях, здійснюється в державному органі за місцем їх служби або роботи комісією з житлових питань, що діє на громадських засадах.
Черговики, які мають право відповідно до федерального законодавства Російської Федерації на першочергове та позачергове надання жилих приміщень, включаються до окремих списків.
Житлові приміщення, що надходять протягом року у ведення Управління справами, розподіляються пропорційно чисельності черговиків, наявних в державних органах і підвідомчих Управлінню справами організаціях.
Житлове приміщення надається з розрахунку:
- На одного-двох чоловік - однокімнатна квартира;
- На двох-трьох чоловік - двокімнатна квартира;
- На трьох-чотирьох чоловік - трикімнатна квартира;
- На п'ять-шість чоловік - чотири-або п'ятикімнатна квартира.
Порядок надання таких приміщення зазначеним категоріям громадян може відрізнятися від встановленого РК. Так, відповідно до пункту 3 статті 19 закону РФ від 26 червня 1992 року № 3132-1 «Про статус суддів в Російській Федерації» (в редакції федерального закону від 22 серпня 2004 року № 122) [37], судді, які потребують поліпшення житлових умов, забезпечуються відповідно до норм, встановлених законодавством РФ, окремими житловими приміщеннями з урахуванням права судді на додаткову житлову площу в розмірі 20 кв. метрів, або у вигляді окремої кімнати в порядку, встановленому урядом РФ.
При наданні житлового приміщення також враховується право черговика на додаткову житлову площу. Таке право передбачається відповідними нормативними правовими актами [38].
Згідно з Федеральним законом від 24.11.1995 № 181-ФЗ (в ред. Від 31.12.2005) «Про соціальний захист інвалідів у Російської Федерації» (Стаття 17. Забезпечення інвалідів житловою площею):
«Інваліди та сім'ї, які мають дітей-інвалідів, які потребують поліпшення житлових умов, беруться на облік і забезпечуються житловими приміщеннями в порядку, передбаченому законодавством Російської Федерації і законодавством суб'єктів Російської Федерації» [39].
Забезпечення за рахунок коштів федерального бюджету житлом інвалідів та сімей, що мають дітей-інвалідів, які потребують поліпшення житлових умов, що встали на облік до 1 січня 2005 року, здійснюється відповідно до положень статті 28.2 цього Закону.
Інваліди та сім'ї, що мають дітей-інвалідів, які потребують поліпшення житлових умов, що встали на облік після 1 січня 2005 року, забезпечуються житловими приміщеннями відповідно до житловим законодавством Російської Федерації ».
Аналогічні норми містить Федеральний закон від 12.01.1995 № 5-ФЗ «Про ветеранів» [40].
На початку цього року був прийнятий Указ Президента РФ № 714 «Про забезпечення житлом ветеранів Великої Вітчизняної війни 1941-1945 років» [41]. Відповідно до даного нормативно-правовому акту ветерани ВВВ будуть забезпечені житловою площею до кінця 2010 року. Забезпечення житловою площею в Ульянівській області відбувається за рахунок виділення субсидії з Федерального бюджету.
Таким чином, зазначені категорії громадян, що стали на житловий облік після 1 січня 2005 року, повинні забезпечуватися житловими приміщеннями згідно з чинним законодавством
Особливо слід відзначити підстави надання звільнених житлових приміщень у комунальній квартирі.
Звільнилося житлове приміщення у комунальній квартирі, в якій проживають декілька наймачів і (або) власників, на підставі їх заяви надається за договором соціального найму проживають у цій квартирі наймачам і (або) власникам, якщо вони на момент звільнення житлового приміщення визнані або можуть бути в установленому порядку визнані незаможними і потребують поліпшення житлових умов або у житлових приміщеннях.
При відсутності в комунальній квартирі громадян, зазначених вище, що звільнилося житлове приміщення надається за договором соціального найму проживають у цій квартирі наймачам і (або) власникам, які можуть бути в установленому порядку визнані незаможними і які забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше норми надання, не погіршувати свої житлові умови більше п'яти років, на підставі їхньої заяви.
При відсутності в комунальній квартирі малозабезпечених і нужденних у житлових приміщеннях громадян звільнилося житлове приміщення надається за договором купівлі-продажу громадянам, які забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше норми надання, на підставі їхньої заяви.
При відсутності в комунальній квартирі громадян, зазначених вище, вселення в звільнилося житлове приміщення здійснюється на підставі договору соціального найму в порядку, передбаченому ЖК РФ.
При відсутності в комунальній квартирі громадян, зазначених вище, або неможливості надання звільнених кімнат у порядку, встановленому законом, уповноважені органи виконавчої влади відповідного суб'єкта РФ розглядають питання про розселення комунальної квартири у встановленому порядку.
Вивільнені кімнати з житлового фонду суб'єкта РФ у комунальних квартирах надаються у користування або купуються у власність за допомогою міста за умови, що забезпечення площею житлового приміщення громадян, яким дані кімнати надаються у користування або купуються у власність, буде не менш норми надання на одну людину і не більше розмірів площі житлового приміщення, встановлених законом для сім'ї даного складу і чисельності.
Звільнилося житлове приміщення у комунальній квартирі площею, яка перевищує розміри площі житлового приміщення, встановлені законом, може бути надано, якщо таке житлове приміщення являє собою одну кімнату.
При наданні за договорами соціального найму або найму житлового приміщення у комунальній квартирі вселення в одну кімнату осіб різної статі, за винятком подружжя, допускається з їхньої згоди або згоди їх законних представників.
Громадяни, які проживають в комунальній квартирі, що мають житлові приміщення на праві власності і визнані в установленому порядку потребують поліпшення житлових умов, мають право на надання безоплатної субсидії для придбання у власність звільнився ізольованого жилого приміщення в цій квартирі в розмірі нормативної вартості площі житлового приміщення, що надається сім'ї даній чисельності, за вирахуванням розміру площі займаного житлового приміщення.
При прийнятті рішення про надання у користування або придбання у власність за допомогою міста звільнився житлового приміщення у комунальній квартирі враховуються в сукупності:
1) дата постановки на житловий облік;
2) термін проживання в даному суб'єкті РФ за місцем проживання на законних підставах;
3) житлові приміщення (частини житлових приміщень), щодо яких громадяни та члени їхніх сімей мають самостійним правом користування, а також цивільно-правові угоди, зроблені ними з належними їм житловими приміщеннями (частинами житлових приміщень) за період, встановлений законом.
При відсутності в комунальній квартирі громадян, зазначених вище, інші громадяни, які проживають у цій квартирі, має право викупити за ринковою вартістю звільнилася кімнату або кілька кімнат.
Громадяни, які бажають скористатися своїм правом, встановленим законом, повинні протягом шести місяців з дня отримання повідомлення від уповноважених органів виконавчої влади відповідного суб'єкта РФ про звільнення житлового приміщення подати відповідну заяву до цих органів [42].
1.4 Користування спеціалізованими житловими приміщеннями
У Житловому кодексі спеціалізованому житловому фонду присвячений самостійний розділ, положення якого дуже специфічні.
Житлові відносини по користуванню спеціалізованими житловими приміщеннями знаходяться в повній залежності від призначення такого житла, необхідності вирішення конкретних соціальних завдань.
Відповідно до ст. 100 ЖК РФ за договором найму спеціалізованого житлового приміщення одна сторона власник спеціалізованого житлового приміщення або уповноважена ним особа (наймодавець) зобов'язується передати другій стороні громадянин (наймачу) дане житлове приміщення за плату у володіння і користування для тимчасового проживання у ньому.
Від імені власника спеціалізованого житлового приміщення може діяти уповноважений орган державної влади або уповноважений орган місцевого самоврядування. Договір найму спеціалізованого житлового приміщення укладається на підставі рішення про надання такого приміщення. У договорі найму спеціалізованого житлового приміщення визначаються предмет договору, права та обов'язки сторін з користування спеціалізованим житловим приміщенням. Наймач спеціалізованого житлового приміщення не має права здійснювати обмін займаного житлового приміщення, а також передавати його в піднайм.
До користування спеціалізованими житловими приміщеннями за договорами найму таких житлових приміщень застосовуються правила, передбачені ст. 65, ч. 3 та 4 ст. 67 і ст. 69 ЖК РФ, за винятком користування службовими житловими приміщеннями, до користування якими за договорами найму таких приміщень застосовуються правила, передбачені ч. 2 - 4 ст. 31, ст. 65 і ч. 3 та 4 ст. 67 ЖК РФ.
У договорі найму спеціалізованого житлового приміщення вказуються члени сім'ї наймача. Договір найму спеціалізованого житлового приміщення укладається у письмовій формі. Типові договори найму спеціалізованих житлових приміщень затверджуються Урядом РФ [43].
Кодексом встановлено перелік спеціалізованих житлових приміщень, визначено призначення кожного виду спеціалізованого житла, передбачені підстави його надання, а також порядок надання.
Види житлових приміщень спеціалізованого фонду визначені ст. 92 ЖК. До таких віднесено:
· Службові житлові приміщення;
· Житлові приміщення в гуртожитках;
· Житлові приміщення маневреного фонду;
· Житлові приміщення для тимчасового поселення змушених переселенців і поселення біженців;
· Житлові приміщення в будинках системи соціального обслуговування населення;
· Житлові приміщення для соціального захисту окремих категорій громадян.
Перелік цих видів житла є вичерпним.
Для спеціалізованих житлових приміщень характерно те, що вони, в основному, призначені для тимчасового проживання [44].
Службові житлові приміщення призначені для проживання громадян у зв'язку з характером їх трудових відносин з органом державної влади, органом місцевого самоврядування, державним унітарним підприємством, державним чи муніципальним закладом, у зв'язку з проходженням служби, у зв'язку з призначенням на державну посаду РФ або державну посаду суб'єкта РФ або у зв'язку з обранням на виборні посади до органів державної влади або органи місцевого самоврядування [45].
На підставі ст. 104 ЖК РФ службові житлові приміщення надаються громадянам у вигляді окремих квартир. Категорії громадян, яким надаються службові житлові приміщення, встановлюються:
1) органом державної влади Російської Федерації - у житловому фонді Російської Федерації;
2) органом державної влади суб'єкта Російської Федерації - у житловому фонді суб'єкта Російської Федерації;
3) органом місцевого самоврядування - у муніципальному житловому фонді [46].
Обов'язок надання службового приміщення, особливості їх надання та звільнення передбачаються федеральними законами та іншими нормативними правовими актами.
Договір найму службового жилого приміщення укладається на період трудових відносин, проходження служби чи перебування на державній посаді Російської Федерації, державної посади суб'єкта Федерації або на виборній посаді. Припинення трудових відносин або перебування на державній посаді Російської Федерації, державної посади суб'єкта Федерації або на виборній посаді, а також звільнення зі служби є підставою припинення договору найму службового жилого приміщення.
У число службових може бути включено тільки вільне жиле приміщення. При цьому під службові приміщення виділяються, як правило, окремі квартири.
Приміщення включається до числа службових житлових приміщень з визначенням підстави користування рішенням державного органу або органу місцевого самоврядування, що здійснює управління відповідно державним або муніципальним житловим фондом, на території якого знаходиться дане житло.
Таке житло вважається службовим з часу затвердження органом, зазначеним вище. Виняток житла з розряду службових провадиться рішенням того ж органу на підставі заяви організації, якій належить відповідне житлове приміщення. Таке виключення можливе як у випадках, коли житло вільно, так і при проживанні в ньому громадян. В останньому випадку обсяг прав у громадян, які проживають у зазначених квартирах, значно розширюється - договір найму службового житла перетворюється на договір соціального найму [47].
У наймачів службових житлових приміщень обсяг прав значно менше, ніж у наймачів житлових приміщень у будинках соціального житлового фонду. Перші не можуть обміняти займане ними житло, приватизувати своє житло (за винятком радгоспного житла). Крім того, договір найму службового жилого приміщення, на відміну від «простого» договору житлового найму, є терміновим, його не можна змінити і т.д.
ЖК РФ встановлює загальне та спеціальне правила по відношенню до осіб, які проживають у службовому житлі, що припинив трудові відносини з організацією, його надала.
За загальним правилом громадяни, що припинили трудові відносини з організацією, підлягають виселенню з службового жилого приміщення цієї організації з усіма проживаючими з ними особами без надання іншого житлового приміщення.
Згідно із спеціальним правилом ч. 2 ст. 103 ЖК РФ без надання іншого житлового приміщення не можуть бути виселені громадяни, які є власниками або наймачами житлових приміщень, зокрема:
- Члени сім'ї військовослужбовців, посадових осіб, співробітників органів внутрішніх справ, органів федеральної служби безпеки, митних органів Російської Федерації, органів державної протипожежної служби, органів з контролю за обігом наркотичних засобів і психотропних речовин, установ і органів кримінально-виконавчої системи, загиблих (померлих ) або пропали безвісти при виконанні обов'язків військової служби або службових обов'язків;
- Пенсіонери за віком;
- Члени сім'ї працівника, якому було надано службове жиле приміщення або житлове приміщення в гуртожитку і який помер;
- Інваліди I або II груп, інвалідність яких настала внаслідок трудового каліцтва з вини роботодавця; інваліди I або II груп, інвалідність яких настала внаслідок професійного захворювання у зв'язку з виконанням трудових обов'язків; інваліди з числа військовослужбовців, які стали інвалідами I або II груп внаслідок поранення, контузії чи каліцтва, одержаних при виконанні обов'язків військової служби або внаслідок захворювання, пов'язаного з виконанням обов'язків військової служби.
Зазначеним громадянам надається (за договором соціального найму) жиле приміщення, яке відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам і знаходиться у межах даного населеного пункту. При цьому таке житлове приміщення може бути і невпорядкованим. Виселення і надання іншого жилого приміщення провадиться власником даного житлового приміщення (найчастіше це орган місцевого самоврядування).
Житлові приміщення в гуртожитках призначені для тимчасового проживання громадян у період їх роботи, служби, навчання (ст. 94 ЖК).
Житлові приміщення в гуртожитках - це спеціалізовані жилі приміщення, призначені для нетривалого проживання, як правило, громадян, що мешкають у зв'язку з роботою на підприємстві (установі, організації) або навчанням в навчальному закладі, яким належить даний гуртожиток. Гуртожитки використовуються для проживання сезонних, тимчасових працівників, осіб, які працюють за строковим трудовим договором, інших робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян.
Під гуртожиток надаються як спеціально побудовані, так і переобладнані під гуртожиток житлові будівлі, тобто будинку, пристосовані саме для проживання вказаних вище громадян і мають відповідні санітарно-гігієнічні та побутові зручності.
У таких будинках повинні бути передбачені поряд з житловими кімнатами приміщення для занять і для проведення культурно-просвітницьких заходів, а також приміщення для побутового обслуговування проживаючих.
Житлова площа в гуртожитку надається робітникам, службовцям, студентам, учням за рішенням адміністрації підприємства, установи, організації, у віданні яких знаходиться гуртожиток, на час роботи або навчання. На підставі такого рішення видається спеціальний ордер на зайняття наданої житлової площі в гуртожитку.
Згідно зі ст. 105 ЖК РФ житлові приміщення в гуртожитках надаються з розрахунку не менше шести квадратних метрів житлової площі на одну людину.
Договір найму житлового приміщення у гуртожитку укладається на період трудових відносин, проходження служби або навчання.
Припинення трудових відносин, навчання, а також звільнення зі служби є підставою припинення договору найму житлового приміщення у гуртожитку [48].
Житлові приміщення маневреного фонду призначені для тимчасового проживання:
· Громадян на час капітального ремонту або реконструкції будинку, в якому вони займають житло за договором соціального найму;
· Осіб, що взяли кредит під заставу житлового приміщення, на яке звернено стягнення;
· Громадян, у яких єдині житлові приміщення стали непридатними для проживання в результаті надзвичайних обставин (ст. 95 ЖК).
Стаття 95 передбачає, що законодавством можуть бути визначені інші категорії громадян, які мають право на отримання житлових приміщень маневреного фонду.
Такі приміщення відповідно до ст. 106 ЖК РФ надаються з розрахунку не менше ніж 6 квадратних метрів житлової площі на одну людину.
Договір найму житлового приміщення маневреного фонду укладається на період:
- До завершення капітального ремонту або реконструкції будинку;
- До завершення розрахунків з громадянами, що втратили житлові приміщення в результаті звернення стягнення на них, після продажу житлових приміщень, на які було звернено стягнення (при укладенні такого договору з громадянами);
- До завершення розрахунків з громадянами, єдине житлове приміщення яких стало непридатним для проживання внаслідок надзвичайних обставин, або до надання їм жилих приміщень державного або муніципального житлового фонду.
Законодавством можуть бути визначені й інші періоди дії даного договору.
Відповідно до ст. 96 ЖК РФ житлові приміщення в будинках системи соціального обслуговування населення призначаються для проживання громадян, які відповідно до законодавства віднесено до числа громадян, що потребують спеціальної соціальний захист з наданням їм медичних і соціально-побутових послуг. Такі житлові приміщення, включаючи будинки-інтернати для інвалідів, ветеранів, самотніх людей похилого віку, готелі-притулки і т.п., необхідні для громадян, найменш соціально захищених.
Вони створюються і надаються органами соціального захисту і (або) охорони здоров'я (федеральними, регіональними або муніципальними).
Житлові приміщення в будинках системи соціального обслуговування населення призначені не тільки для проживання соціально незахищених осіб, але також для надання їм медичних і соціально-побутових послуг. Такі житлові приміщення знаходяться у віданні органів системи соціального захисту населення і призначені для:
- Інвалідів,
- Особам похилого віку,
- Дітей-інвалідів,
- Дітей-сиріт, дітей, які залишилися без піклування батьків, дітей-інвалідів, які потребують медичної допомоги, та інших осіб [49].
Житлові приміщення з фондів для тимчасового поселення змушених переселенців та осіб, визнаних біженцями, призначені для тимчасового проживання громадян, визнаних у встановленому федеральним законом порядку відповідно вимушеними переселенцями та біженцями (ст. 97 ЖК).
Визнання особи вимушеним переселенцем проводиться відповідно до Закону РФ від 19.02.93 № 4530-I «Про змушених переселенців» [50].
Вимушений переселенець - громадянин Російської Феде-рації, що з місця проживання внаслідок скоєного у відношенні його або членів його сім'ї насильства чи переслідування в інших формах або внаслідок реальній небезпеці піддатися переслідуванню за ознакою расової чи національної приналежності, віросповідання, мови, а також за ознакою приналежності до певної соціальної групи або політичних переконань, які стали приводами для проведення ворожих кампаній щодо конкретної особи чи групи осіб, масових порушень громадського порядку (ст. 1).
Відповідно до Закону РФ від 19.02.93 № 4528-I «Про біженців» біженцем визнається особа, яка не є громадянином Російської Федерації і що у силу цілком обгрунтованих побоювань стати жертвою переслідувань за ознакою раси, віросповідання, громадянства, національності, належності до певної соціальної групи або політичних переконань перебуває за межами країни своєї громадянської належності та не може користуватися захистом цієї країни або не бажає користуватися таким захистом внаслідок таких побоювань, або, не маючи визначеного громадянства і перебуваючи за межами країни свого колишнього місця проживання в результаті подібних подій, не може або не бажає повернутися до неї внаслідок таких побоювань (ст. 1) [51].
Постановами Уряду РФ від 08.11.2000 № 8452 та від 09.04.2001 № 2753 передбачається формування фонду для вимушених переселенців і біженців і його використання [52].
Спеціальний фонд для біженців і вимушених переселенців створюється органами державної влади або місцевого самоврядування при безпосередній участі чи за погодженням з органом міграційної служби (федеральної або регіональної) і надається особам, які відповідно до чинного законодавства визнані біженцями або вимушеними переселенцями.
Однак після проходження переддипломної практики можна зробити висновок, що кількість спеціалізованих житлових приміщень зменшується. Це обумовлено наявністю двох причин. Перша пов'язана з небажанням колишніх наймачів звільнити спеціалізовані житлові приміщення після втрати своїх прав. Друга випливає з дорожнечі утримання та обслуговування фонду спеціалізованих житлових приміщень, що лягає важким тягарем на власника.
Представляється, що для збереження спеціалізованого житлового фонду, придатного для оперативного забезпечення житлом значної категорії громадян, наймодавці повинні відстежувати появу підстав для припинення правовідносин та виселення наймачів і в тому випадку, коли колишні наймачі відмовляються добровільно у триденний термін виїхати зі спеціалізованого житлового приміщення, виселяти громадян в судовому порядку.
1.5 Права та обов'язки сторін за договором найму житлового приміщення. Відповідальність за порушення договору найму житлового приміщення
На відміну від колишнього законодавства новий ЖК РФ більш-менш чітко формулює права та обов'язки сторін за договором соціального найму (ст. 65-69).
У ролі сторін договірних відносин безпосередньо виступають боку, між якими дані відносини і складаються.
Найменування сторін у житлових правовідносинах, їх правове становище залежать від того, в силу якихось підстав зазначені правовідносини виникають.
У них є дві сторони: кредитор і боржник (ст. 307 ГК РФ). У аналізованих зобов'язаннях вони іменуються як наймодавець і наймач. Враховуючи двосторонній характер договору, будь-яка із сторін договору найму житла може бути як кредитором, так і боржником в залежності від ситуації.
Чітке визначення фігури наймодавця має значення не тільки при виявленні тієї організації, з якою наймач стоїть в зобов'язальних відносинах, але і при з'ясуванні, хто може виступати стороною при можливих судових процесах з житлових спорів [53].
З питання про те, хто є наймодавцем, в юридичній літературі та законодавстві немає єдиної думки. Як випливає з ЖК РФ, на стороні наймодавця при договорі найму виступає уповноважений державний орган або уповноважений орган місцевого самоврядування (ст. 60 ЖК РФ). Раніше в цій якості виступала житлово-експлутаціанная організація (ст. 51 ЖК РРФСР). Таким чином, оскільки конкретний суб'єкт не позначений, то розширюється коло можливих наймодавців.
Другою стороною даного договору виступає наймач - фізична особа (громадянин Російської Федерації).
Так, наймодавець житлового приміщення за договором соціального найму має право вимагати своєчасного внесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги.
Відповідно наймодавець зобов'язаний:
- Передати наймачеві вільне від прав інших осіб житлове приміщення;
- Брати участь у належному утриманні та ремонті спільного майна в багатоквартирному будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення;
- Здійснювати капітальний ремонт житлового приміщення;
- Забезпечувати надання наймачеві необхідних комунальних послуг належної якості.
Крім того, наймодавець може нести інші обов'язки, передбачені законом та (або) договором соціального найму житлового приміщення.
Важливо відзначити, що при невиконанні чи неналежному виконанні наймодавцем житлового приміщення за договором соціального найму обов'язків щодо своєчасного проведення капітального ремонту зданого в найм житлового приміщення, спільного майна в багатоквартирному будинку і пристроїв, що знаходяться в житловому приміщенні і призначених для надання комунальних послуг, наймач за своїм вибором має право вимагати зменшення плати за користування займаним житловим приміщенням, спільним майном в багатоквартирному будинку, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків жилого приміщення та (або) спільного майна в багатоквартирному будинку, або відшкодування збитків, заподіяних неналежним виконанням або невиконанням зазначених обов'язків наймодавця.
У тому випадку, якщо цей обов'язок порушена через порушення зобов'язань безпосередніми виконавцями послуг, наймач має право пред'явити свої вимоги наймодавцю або виконавцю відповідно до Закону РФ «Про захист прав споживачів». Відповідальність виконавця визначається ГК РФ, Законом РФ «Про захист прав споживачів», постановою Уряду РФ від 26 вересня 1994 р. № 1099 «Про затвердження Правил надання комунальних послуг та Правил надання послуг з вивезення твердих і рідких побутових відходів». Так, у випадку виявлення недоліків в якості наданих послуг споживач має право вимагати від виконавця зменшення оплати послуг [54].
За порушення встановлених договором термінів усунення недоліків в якості наданих послуг або перевищення допустимих перерв у наданні послуг виконавець зобов'язаний сплатити неустойку в розмірі 3% за кожен день прострочення, якщо термін або перерву визначено в днях, і один відсоток за кожну годину прострочення, якщо термін або перерву визначено у годинах. Виконавець несе відповідальність за шкоду, заподіяну життю, здоров'ю або майну споживача в повному обсязі, а також за моральну шкоду у розмірі та порядку, що визначаються відповідно до законодавства Російської Федерації. Виконавець звільняється від відповідальності за порушення якості надання послуг, якщо доведе, що воно сталося внаслідок непереборної сили (п. 6 Правил). Перелік заходів цивільно-правової відповідальності наймодавця, передбачений ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, не є вичерпним. Інші заходи відповідальності можуть бути встановлені договором соціального найму житлового приміщення [55].
Крім того, наймач житлового приміщення за договором соціального найму має право в установленому порядку:
- Вселяти в займане жиле приміщення інших осіб;
- Здавати жиле приміщення в піднайом;
- Дозволяти проживання у житловому приміщенні тимчасових мешканців;
- Здійснювати обмін або заміну займаного житлового приміщення;
- Вимагати від наймодавця своєчасного проведення капітального ремонту житлового приміщення, належного участі в утриманні спільного майна в багатоквартирному будинку, а також надання комунальних послуг.
Крім зазначених вище прав наймач може мати інші права передбачені законом і (або) договором соціального найму.
Відповідно наймач житлового приміщення за договором соціального найму зобов'язаний:
- Використовувати житлове приміщення за призначенням;
- Забезпечувати збереження житлового приміщення;
- Підтримувати належний стан житлового приміщення;
- Проводити поточний ремонт житлового приміщення;
- Своєчасно вносити плату за житлове приміщення і комунальні послуги;
- Інформувати наймодавця у встановлені договором терміни про зміну підстав та умов, що дають право користування житловим приміщенням за договором соціального найму.
Виконання наймачем житлового приміщення перерахованих у ч. 3 цієї статті обов'язків покликане забезпечувати можливість використання займаного ним приміщення у відповідності з функціональним призначенням цього приміщення і не допускати обмеження інтересів третіх осіб, перш за все сусідів.
Поряд із зазначеними обов'язками наймач може нести інші обов'язки, передбачені законом та (або) договором соціального найму.
Члени сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму мають рівні з наймачем права і обов'язки. Дієздатні члени сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму несуть солідарну з наймачем відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із договору соціального найму.
Слід звернути увагу на те, що тимчасова відсутність наймача житлового приміщення за договором соціального найму, кого-небудь з проживаючих разом з ним членів його сім'ї або всіх цих громадян не тягне за собою зміну їх прав та обов'язків за договором соціального найму [56].

2. Порядок постановки на облік та укладення договору соціального найму житлового приміщення
2.1 Форма та порядок постановки на облік для укладення договору соціального найму житлового приміщення
Прийняття на облік громадян як нужденних у житлових приміщеннях проводиться згідно зі ст. 52-56 ЖК РФ.
Згідно із загальним правилом житло за договорами соціального найму надається громадянам, які прийняті на облік як нужденних у житлових приміщеннях. Виняток становлять випадки, встановлені ЖК РФ. Це в першу чергу стосується категорій громадян, передбачених п. 2 ст. 57 ЖК РФ, яким житлові приміщення надаються позачергово. Сюди ж відносяться випадки, коли житловий будинок зруйновано (знищений) в результаті стихійного лиха тощо
На облік для отримання житла приймається або вся родина, або один або кілька членів сім'ї (наприклад, утворив свою сім'ю син наймача житлового приміщення).
Громадяни, у встановлених випадках зберігають право на житлове приміщення за місцем проживання (тимчасова відсутність), можуть бути визнані такими, яким і прийняті на облік за місцем проживання (зберігається приміщення). Дана позиція заснована на положеннях ст. 71 ЖК РФ, згідно з якою тимчасова відсутність наймача житлового приміщення за договором соціального найму, кого-небудь з проживаючих разом з ним членів його сім'ї або всіх цих громадян не тягне за собою зміни їх прав та обов'язків за договором соціального найму.
Громадяни приймаються на облік на підставі заяв, поданих до відповідного органу за місцем проживання. Облік не за місцем проживання можливий лише у випадках і в порядку, встановлених законодавством.
Недієздатні громадяни приймаються на облік за заявами їх законних представників (батьків, опікунів, піклувальників).
Для постановки на облік необхідні документи, що підтверджують право громадянина на визнання його потребу в житлі (визначення сім'ї як незаможної; умови проживання в займаному приміщенні; непридатність приміщення для проживання; розмір займаної площі та ін.).
Як правило, такі документи мають затверджену форму (наприклад, медичний висновок про захворювання видається відповідною службою лікувально-профілактичного закладу).
Особи, прийняті на облік потребуючих, підлягають реєстрації в облікових документах (спеціальна книга обліку, спеціальна форма списків черговиків). Процедура зарахування на облік (видача розписки в отриманні документів, жорсткі терміни розгляду заяви про прийняття на облік і супутніх документів) свідчить про надання даного порядку великого значення.
Норми ЖК РФ в частині порядку і умов постановки на облік нужденних у житлових приміщеннях включають чимале число діяли раніше норм, а вони досить чітко і детально регламентували зазначені питання.
Прийняте рішення згідно з п. 6 ст. 52 і п. 3 ст. 54 ЖК РФ обов'язково доводиться до відома заявника: у разі позитивного рішення - видачею відповідного документа, у випадку негативного - письмовим повідомленням (рішення про відмову).
На обліку нужденних у житлових приміщеннях можуть складатися лише ті, хто визнаний такими за правилами ст. 49 Житлового Кодексу. Якщо громадянин має право перебувати на обліку по декількох підставах (ст. 49), такий громадянин може бути прийнятий на облік за однією з підстав (за своїм вибором) або по всіх підставах.
П. 7 статті 52 передбачено, що порядок ведення органом місцевого самоврядування обліку громадян у якості нужденних у житлових приміщеннях встановлюється законом суб'єкта РФ.
Хотілося б звернути увагу на постанову Ради Міністрів РРФСР від 31.07.84 № 335, прийняте у зв'язку з введенням в дію Житлового кодексу РРФСР. Цією постановою було затверджено Примірні правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання житлових приміщень в УРСР.
Примірні правила у всіх подробицях позначали процедуру постановки на облік потребуючих житло: подача заяви з необхідними додатками до нього; терміни розгляду заяви; ведення книги обліку; формування облікової справи, яке містить всі необхідні документи, що є підставою постановки на облік, та ін., а також процедуру зняття з обліку.
Дані Примірні правила були використані при підготовці порядку ведення обліку громадян, які потребують житлових приміщеннях (п. 7) по суб'єктах РФ. У м. Ульяновську Законодавчими зборами Ульяновської області був прийнятий Закон № 49-ЗО від 27 квітня 2007 року «Про порядок ведення органами місцевого самоврядування муніципальних утворень Ульяновської області обліку громадян у якості нужденних у житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму» [57].
Особливу увагу заслуговують «Методичні рекомендації для суб'єктів Російської Федерації та органів місцевого самоврядування щодо визначення порядку ведення органами місцевого самоврядування обліку громадян у якості нужденних у житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму, та з надання таким громадянам житлових приміщень за договором соціального найму» затверджені наказом Міністерства регіонального розвитку РФ від 25 лютого 2005 р. № 18 [58].
На жаль, документ містить низку похибок. Основної (головної) його «рекомендацією» має бути неухильне дотримання норм Житлового кодексу РФ. Проте в Методичних рекомендаціях допускаються перекручування ряду норм, пропонуються позиції, не засновані на положеннях ЖК РФ. Так, п. 25 передбачає в якості підстави зняття з обліку потребуючих придбання громадянами житла за рахунок бюджетних коштів. Тоді як згідно з п. 4 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ підставою зняття з обліку є отримання в установленому порядку бюджетних коштів на придбання або будівництво житлового приміщення. При цьому перелік ст. 56 є закритим.
Згідно зі ст. 15 Житлового Кодексу об'єктом житлових прав є ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання. У зв'язку з цим виникає питання, чому в п. 37 Методичних рекомендацій такі вимоги повинні залежати від «умов даного населеного пункту».
У п. 41 Методичних рекомендацій міститься обов'язок наймача жилого приміщення здати його наймодавцю (при звільненні приміщення) «відповідно до Житлового Кодексу Російської Федерації». Однак подібна обов'язок в ЖК РФ не позначена - її передбачають Правила користування житловими приміщеннями.
Стаття 53 не дає можливості стати на облік громадянам, які навмисно погіршили свої житлові умови, протягом 5 років з моменту вчинення цих навмисних дій. З урахуванням положень п. 8 ст. 57 йдеться про свідоме погіршення житлових умов, наприклад, у зв'язку з обміном або продажем житла. Свідомість погіршення умов також не регламентована законом.
Так, наприклад, у суді розглядалося питання Савдікаровой Г.Р., яка оскаржувала відмову мерії в укладенні договору соціального найму з нею на кімнату в гуртожитку надану їй на час роботи від ВАТ «УАЗ». Як я вважаю, відмова мерії було обгрунтованим. Він був даний у зв'язку з тим, що Савдікарова Г.Р. мала у власності 1 / 3 частку у власності в р.п. Стара Майна спільно з батьками (облікової нормою вона була забезпечена). Даний будинок був проданий за її згоди. На отримані з продажу кошти батьками була придбана квартира у власність у м. Ульяновську. З часу продажу будинку пройшло тільки 3 роки. Спірна кімната була включена до Реєстру муніципальної власності у 2006 р. На наступний рік нею з муніципалітетом був укладений договір найму на кімнату в гуртожитку, тому що нею було приховано факт наявності будинку в її власності до 2006 р. Крім того в даній кімнаті на ліжко-місці зареєстрована Ісхакова Р.Н., яка не є членом сім'ї Савдікаровой Г.Р.
Суд прийняв рішення визнати відмову мерії недійсним у зв'язку з тим, що одного разу з нею вже був укладений договір найму на цю кімнату, проте зобов'язати укласти договір найму соціального суд не зміг, тому що інакше порушуються права Исхаковой Р.Н. Як трактувати дане рішення ні позивачка ні мерія не знали. У зв'язку з цим було винесено пояснення даного рішення. За Савдікаровой Г.Р. просто було визнано право користуванням житловим приміщенням. Продаж будинку суд порахував не свідомим погіршення житлових умов, тому що вона в ньому не проживала і не користувалася [59].
Регіональні правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, у ряді випадків містили певні обмеження для постановки на облік, головним чином, у випадках навмисного погіршення житлових умов, наприклад, у зв'язку з розділом житлового приміщення, обміном, відчуженням житла.
Так, відповідно до Закону м. Москви від 14.06.2006 № 29 (нагадую, що кожен суб'єкт РФ встановлює свої правила), жителі міста Москви зізнаються нужденними в житлових приміщеннях за наявності хоча б однієї з підстав, встановлених законом (вони будуть перераховані нижче ), якщо вони:
1) подали заяву про визнання їх потребуючими житлових приміщеннях в порядку, встановленому законом (докладніше про це в частині 1.2 цього коментаря);
2) мають громадянство Російської Федерації;
3) проживають у місті Москві по місцю проживання на законних підставах у цілому не менше 10 років;
4) не здійснювали за п'ять років, що передують подачі заяви, дій, які спричинили погіршення житлових умов, в результаті яких вони можуть бути визнані нужденними в житлових приміщеннях.
При цьому до дій, що призвело до погіршення житлових умов, відносяться:
- Зміна порядку користування житловими приміщеннями шляхом здійснення угод;
- Обмін житловими приміщеннями з навмисним зменшенням облікової норми житлової площі;
- Невиконання умов договорів про користування житловими приміщеннями, що спричинило виселення громадян у судовому порядку;
- Зміна складу сім'ї, в тому числі в результаті розірвання шлюбу;
- Вселення в житлове приміщення інших осіб (за винятком вселення тимчасових мешканців);
- Виділ частки власниками житлових приміщень;
- Відчуження наявного у власності громадян і членів їх сімей житлового приміщення або частин житлового приміщення.
Діями, що спричинили погіршення житлових умов, не є:
- Вселення неповнолітніх дітей за місцем проживання кожного з батьків;
- Вселення дружини (чоловіка), непрацездатних батьків, інших громадян у встановленому порядку в житлові приміщення в якості членів родини, якщо до вселення зазначені особи були прийняті на житловий облік у місті Москві;
- Розірвання договору ренти з ініціативи одержувача ренти з поверненням житлового приміщення одержувачу ренти;
- Визнання угоди з житловим приміщенням недійсною у судовому порядку;
- Вселення непрацездатних батьків, якщо до вселення вони:
а) мали за попереднім місцем проживання в місті Москві самостійним правом користування жилим приміщенням, визнаним у встановленому порядку непридатним для постійного проживання та ремонту або реконструкції не підлягає;
б) безоплатно передали житлове приміщення за попереднім місцем проживання в місті Москві органам державної влади міста Москви;
- Відмова від прийняття дарунка обдаровуваним, відмова дарувальника від виконання договору дарування;
5) визнані незаможними у порядку, встановленому законом м. Москви. При цьому відповідно до Закону м. Москви від 25.01.2006 № 7 «Про порядок визнання жителів міста Москви незаможними з метою постановки їх на облік як нужденних у житлових приміщеннях», незаможними громадянами визнаються громадяни, майнова забезпеченість яких менше вартості загальної площі житлового приміщення, яку необхідно придбати членам сім'ї для забезпечення за нормою надання площі житлового приміщення на одну людину.
Майнова забезпеченість визначається як сума вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню, та грошового вираження доходу всіх членів сім'ї за розрахунковий період (не може бути більше 20 років). При цьому вартість належать членам сім'ї на праві власності житлових приміщень або їх частин не враховується. Порядок визначення доходу за розрахунковий період і вартості майна встановлюється законом. Методика розрахунку доходу та визначення вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї, затверджується Урядом Москви (Методика розрахунку доходу та визначення вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї, що враховуються при визнанні жителів м. Москви незаможними з метою постановки їх на облік в якості потребують житлових приміщеннях, затверджена Постановою Уряду Москви від 6 червня 2006 р. № 362-ПП) [60].
Вартість загальної площі житлового приміщення, необхідного членам сім'ї для забезпечення за нормою надання площі житлового приміщення на одну людину, визначається за ціною, що встановлюється для розрахунку безоплатної субсидії для придбання у власність житлових приміщень або будівництва житлових приміщень з метою придбання їх у власність.
Загальна площа житлового приміщення, необхідного для забезпечення членів сім'ї за нормою надання площі житлового приміщення на одну людину, визначається як різниця між розміром загальної площі житлового приміщення, яке може бути надане членам сім'ї за нормою надання площі житлового приміщення на одну людину, встановленої законом міста Москви , та розміром загальної площі всіх житлових приміщень або їх частин, щодо яких будь-хто з членів сім'ї має право власності.
Розрахунок доходу членів сім'ї за розрахунковий період визначається як добуток кількості місяців у розрахунковому періоді та середнього щомісячного доходу всіх членів сім'ї за вирахуванням величини прожиткового мінімуму у розрахунку на душу населення на кожного члена сім'ї, встановлений Урядом Москви та чинного на дату звернення жителів міста Москви до уповноваженого орган (наприклад, в житлову комісію) для визнання їх незаможними.
Середній щомісячний дохід сім'ї визначається як сума середньомісячного доходу всіх членів сім'ї за два повних календарних роки, що передують року звернення із заявою про визнання громадянина малозабезпеченим.
Кількість членів сім'ї встановлюється виходячи зі складу сім'ї. До складу сім'ї входять:
а) подружжя та їхні неповнолітні діти незалежно від місця їх проживання;
б) особи, об'єднані ознаками спорідненості або властивості, спільно проживають в житловому приміщенні, а також інші особи, всесвіти в житлове приміщення в якості членів родини в установленому порядку або на підставі рішення суду.
У разі якщо громадяни, зазначені в підпункті «б», вважають себе різними родинами, то дана обставина підтверджується відповідними документами.
Сукупний дохід сім'ї встановлюється за два повних календарних роки, що передують року подачі заяви про визнання незаможним. Доходи кожного члена сім'ї враховуються після вирахування податків і зборів відповідно до законодавства Російської Федерації.
Доходи сім'ї, одержувані в іноземній валюті, перераховуються в рублі за курсом Центрального банку Російської Федерації, встановленим на дату фактичного отримання цих доходів. [61]
Органи місцевого самоврядування в особі комісії з житлових питань можуть відмовити у прийнятті громадянина на облік в якості потребує житловому приміщенні.
У ст. 54 міститься перелік випадків, коли громадянам може бути відмовлено в прийнятті на облік як нужденних у житлових приміщеннях:
- Не представлені необхідні документи (Додаток 3);
- Представлені документи, які не підтверджують право перебувати на обліку нужденних у житлових приміщеннях;
- Не закінчився передбачений ст. 53 ЖК РФ термін.
Рішення про відмову повинно містити підстави з обов'язковим посиланням на один з передбачених цією статтею випадків.
Рішення може бути оскаржене в судовому порядку.
Оскільки перелік випадків відмови у взятті на облік є закритим, це виключає можливість довільного позбавлення громадянина права на отримання житла за договором соціального найму [62].
Право перебувати на обліку як нужденних у житлових приміщеннях зберігається за громадянами до отримання ними житлових приміщень за договорами соціального найму або до виявлення передбачених статтею 56 Житлового Кодексу підстав зняття їх з обліку.
Самі громадяни можуть бути зняті з обліку тільки на підставах, передбачених п. 1 ст. 56 ЖК РФ. Перш за все громадянин має право за своєю ініціативою звернутися до органу, що здійснює прийняття на облік, із заявою про зняття його з обліку. При цьому будь-яких спеціальних обгрунтувань для його волевиявлення не потрібно.
Зняттю з обліку підлягають також громадяни, які втратили підстави, що дають їм право одержання житлового приміщення за договором соціального найму за рахунок державного або муніципального житлового фонду.
Виїзд громадянина на місце проживання до іншої муніципальне утворення може послужити підставою для зняття останнього з обліку при наступних обставинах. При зміні постійного місця проживання необхідно, щоб громадянин знявся з реєстраційного обліку за місцем проживання з одночасним складанням займаного ним житлового приміщення. В іншому випадку такий виїзд неможливо кваліфікувати як зміну постійного місця проживання.
Закон РФ від 25 червня 1993 р. № 5242-1 «Про право громадян України на свободу пересування, вибір місця перебування і проживання в межах Російської Федерації» (в ред. ФЗ від 2 листопада 2004 р. № 127-ФЗ) [63 ], гарантуючи право громадян на свободу пересування, вибір місця перебування і проживання в межах Російської Федерації, запровадив інститут реєстрації громадян РФ за місцем перебування та за місцем проживання в межах Російської Федерації. Відповідно до ст. 3 зазначеного закону громадяни РФ зобов'язані реєструватися за місцем перебування та за місцем проживання в межах Російської Федерації у порядку, встановленому Правилами реєстрації та зняття громадян Російської Федерації з реєстраційного обліку за місцем перебування та за місцем проживання в межах Російської Федерації.
Ці правила затверджені постановою Уряду РФ від 17 липня 1995 р. № 713 (в ред. Пост. Уряду РФ від 12 березня 1997 № 290 з ізм., Внесеними згідно з Постановою Конституційного Суду РФ від 2 лютого 1998 р. № 4-П ). У відношенні міст Москви і Санкт-Петербурга питання про зміну місця проживання може розглядатися тільки за умови, якщо громадянин виїжджає за межі міста.
Надання громадянинові від органу державної влади або органу місцевого самоврядування бюджетних коштів на придбання або будівництво житлового приміщення автоматично тягне за собою його зняття з обліку. Порядок надання бюджетних коштів на зазначені цілі у зв'язку з відсутністю відповідних положень у ЖК РФ встановлюється законодавством суб'єктів РФ.
У разі якщо в документах, які послужили підставою для постановки громадянина на облік, згодом виявляються які-небудь відомості, що не відповідають дійсності, то на підставі достовірних відомостей громадянин повинен бути знятий з обліку за умови того, що він дійсно не має право перебувати на обліку.
Неправомірні дії посадових осіб також тягнуть за собою зняття з обліку громадян, що спочатку не мають права на отримання житлового приміщення за договором соціального найму в установленому законодавством порядку. До числа таких дій відноситься отримання хабара, халатність і т.п.
Зняття з обліку громадян як потребують отримання житлового приміщення можливо тільки на підставі відповідних документів. Рішення про зняття з обліку відповідно до п. 2 приймається протягом тридцяти днів з дня виявлення обставин, які послужили підставою для прийняття такого рішення. Оформляється таке рішення у письмовій формі із зазначенням підстав зняття з обліку, встановлених частиною першою коментарів статті. Порядок видачі рішень про зняття з обліку аналогічний порядку видачі рішень про відмову у прийнятті громадян на облік в якості потребують. Такі рішення можуть бути оскаржені в судовому порядку [64].
Громадяни Російської Федерації, які проживають у місті Москві, право звернутися в службу «одного вікна» управи району міста Москви за місцем проживання із заявою про постановку на облік потребуючих поліпшення житлових умов за місцем проживання.
Подібне єдине вікно вже починає роботу в м. Ульяновську.
2.2 Форма та порядок укладення договору найму житлового приміщення
Житлові приміщення надаються громадянам, які перебувають на обліку як нужденних у житлових приміщеннях, в порядку черговості виходячи із часу прийняття таких громадян на облік, за винятком установлених законом випадків (позачергової порядок).
Громадяни, взяті на облік в якості потребують поліпшення житлових умов (до 1 березня 2005 року), зберігають право на поліпшення житлових умов шляхом:
· Надання житлових приміщень за договором соціального найму;
· Надання житлових приміщень за договором найму;
· Надання житлових приміщень за договором безоплатного користування;
· Надання безоплатної субсидії для придбання у власність житлових приміщень або будівництва житлових приміщень з метою придбання їх у власність;
· Придбання у власність, у тому числі з розстроченням платежу і використанням позикових (кредитних) коштів, житлових приміщень, що перебувають у власності суб'єкта РФ;
· Надання чи придбання житлових приміщень за іншим законним підставах.
Громадяни, визнані у відповідності до Житлового кодексу РФ і в установленому законом порядку потребують житлових приміщеннях (після 1 березня 2005 року), мають право на поліпшення житлових умов, шляхом:
· Надання житлових приміщень з житлового фонду суб'єкта РФ за договором соціального найму;
· Надання житлових приміщень з житлового фонду суб'єкта РФ за договором безоплатного користування.
Оскільки житловий облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов або потребують житлових приміщеннях, ведеться уповноваженими органами виконавчої влади суб'єкта РФ, і наступне надання житла громадянам здійснюється з муніципального житлового фонду, розглянемо на прикладі міста Москви та м. Ульяновська порядок надання житла громадянам безоплатно або за доступну плату.
Рішення про надання жителям міста Москви у користування або про надання допомоги у придбанні ними за допомогою міста Москви житлових приміщень у власність приймають уповноважені органи виконавчої влади міста Москви, як і в м. Ульяновську. Рішення про надання жителям міста у користування або про надання допомоги у придбанні ними за допомогою міста Москви житлових приміщень у власність є підставою для укладення відповідних договорів щодо житлових приміщень.
Житлові приміщення надаються мешканцям міста Москви, включеним в затверджувану Урядом Москви програму забезпечення житловими приміщеннями на рік. Порядок включення жителів міста Москви, визнаних такими, що потребують поліпшення житлових умов, у житлових приміщеннях, в програму забезпечення житловими приміщеннями на рік встановлюється Урядом Москви.
У разі відмови мешканців міста Москви від трьох запропонованих різних житлових приміщень, які відповідають пропонованим законодавством вимогам до якості і розмірами житлового приміщення, встановленим для сім'ї певної чисельності і складу, і придатні для заселення і постійного проживання, дані жителі міста Москви підлягають виключенню з програми забезпечення житловими приміщеннями на рік і переводяться в окремий список нужденних, які підлягають забезпеченню житловими приміщеннями після виконання програми забезпечення житловими приміщеннями на наступний рік. Жителям міста Москви, включеним до програми забезпечення житловими приміщеннями на рік, пропонується не більше трьох житлових приміщень.
У разі відмови мешканців міста Москви, включених в окремий список нужденних, від двох запропонованих житлових приміщень, які відповідають пропонованим законом міста Москви вимогам до якості і розмірами житлового приміщення, встановленим для сім'ї даній чисельності і складу, і придатні для заселення і постійного проживання, уповноважені органи у порядку, встановленому законом, приймають рішення про надання таким громадянам останнього запропонованого ним жилого приміщення для укладення відповідного договору.
Така програма в м. Москва існує у зв'язку з будівництвом соціального житла. У м. Ульяновську соціальне житло не будується. Муніципальний житловий фонд поповнюється за рахунок вторинного житла: а це житлові приміщення, де наймач помер чи виїхав на інше постійне місце проживання, або житлові приміщення звільнені в судовому порядку.
Рішення про надання житлових приміщень за договорами соціального найму видаються або надсилаються громадянам, у відношенні яких дані рішення ухвалені, не пізніше ніж через три робочі дні з дня прийняття даних рішень.
Рішення про надання жилого приміщення за договором соціального найму, прийняте з дотриманням вимог ЖК РФ, є підставою укладення відповідного договору соціального найму у строк, встановлений цим рішенням.
Рішення про надання договору соціального найму приймає у м. Ульяновську комісія з обліку та розподілу житлової площі при мерії м. Ульяновська. Дана комісія проводиться приблизно 2 рази на місяць. Дане рішення дійсно для пред'явлення до Комітету Житлово-комунального господарства для укладення договору соціального найму [65].
При укладанні договору повинні бути присутніми всі повнолітні члени сім'ї та представники неповнолітніх членів сім'ї разом з паспортами, тому що в договорі найму соціального крім наймача вказуються особи, вселяє в надане жиле приміщення як члени сім'ї наймача.
Також замість рішення комісії з обліку та розподілу житлової площі для укладення договору може бути представлено рішення суду, що вступило в законну силу.
Договір соціального найму укладається в письмовій формі.
За договором соціального найму житлове приміщення повинне надаватися громадянам за місцем їх проживання (у межах відповідного населеного пункту) загальною площею на одну людину не менш норми надання.
Кімнати за договорами соціального найму можуть надаватися тільки у випадку, передбаченому законом.
При наданні громадянину жилого приміщення за договором соціального найму враховуються дії та цивільно-правові операції з житловими приміщеннями, вчинення яких призвело до зменшення розміру займаних житлових приміщень або до їх відчуження. Зазначені угоди та дії враховуються за встановлений законом суб'єкта Російської Федерації період, що передує надання громадянину житлового приміщення за договором соціального найму, але не менше ніж за п'ять років.
За договором соціального найму житлові приміщення з житлового фонду соціального використання міста Москви надаються безкоштовно.
Розмір площі житлового приміщення, що надається за договором соціального найму, визначається відповідно до закону.
При визначенні загальної площі житлового приміщення, що надається за договором соціального найму громадянину, що має у власності житлове приміщення, враховується площа житлового приміщення, яке знаходиться у нього у власності.
Житлове приміщення за договором соціального найму може бути надано загальною площею, що перевищує норму надання на одну людину, але не більше ніж у два рази, якщо таке житлове приміщення являє собою одну кімнату або однокімнатну квартиру або призначено для вселення громадянина, який страждає однією з важких форм хронічних захворювань, зазначених у законі.
При наданні жилих приміщень за договорами соціального найму заселення однієї кімнати особами різної статі, за винятком подружжя, допускається тільки з їхньої згоди.
При наданні жилих приміщень за договорами соціального найму вимоги заявників, які перебувають на житловому обліку як одна сім'я, про надання двох і більше житлових приміщень як різним сім'ям задоволенню не підлягають.
При переселенні громадян у зв'язку зі зносом враховується тільки загальна площа раннє займаного житлового приміщення.

3. Зміна і розірвання договору найму житлового приміщення
3.1 Зміна договору найму житлового приміщення
Законодавець встановлює право наймачеві та (або) членам його сім'ї змінити договір соціального найму.
З метою підвищення благоустрою квартири можливе здійснення перебудови та перепланування житлового приміщення. У зв'язку з безстрокового договору соціального найму за однією угодою в різний час можуть проживати різні громадяни, тобто склад постійно проживаючих осіб може змінюватися. При зміні складу сім'ї наймача договір зберігає свою дію, змінюються число осіб, які користуються житлом, і відповідно розмір оплати житла і комунальних послуг.
Закон допускає зміну договору соціального найму у зв'язку зі зміною об'єкта угоди і відповідно кількості проживаючих за таким договором осіб. Це можливо на вимогу наймачів, які об'єдналися в одну сім'ю (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).
У даному випадку громадяни, які проживають в одній квартирі і користуються в ній жилими приміщеннями за окремими договорами найму, при об'єднанні в одну сім'ю вправі вимагати укладення з ким-небудь з них одного договору найму на всі займані ними приміщення [66].
Дієздатний член сім'ї наймача за згодою інших членів своєї сім'ї і наймодавця має право вимагати визнання себе наймачем за раніше укладеним договором соціального найму замість початкового наймача. Таке ж право належить в разі смерті наймача будь-якому дієздатній члену сім'ї померлого наймача.
Ст. 82 ЖК РФ передбачає окремі випадки зміни житлового правовідносини, що виникло з договору соціального найму шляхом заміни наймача як сторони у договорі найму житла. Дана стаття кореспондує до ст. 686 ГК РФ, відповідно до якої на вимогу наймача та інших громадян, постійно з ним проживають, і за згодою наймодавця наймач у договорі найму житлового приміщення може бути замінений однією з повнолітніх громадян, які постійно проживають з наймачем. У разі смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення договір продовжує діяти на тих же умовах, а наймачем стає один із громадян, які живуть з колишнім наймачем, за спільною згодою між ними. Якщо така згода не досягнута, всі громадяни, які постійно проживають у житловому приміщенні, стають сонанімателямі.
Перша підстава для зміни житлових правовідносин шляхом заміни наймача має місце за наявності наступних умов:
1) громадяни проживають на підставі договорів соціального найму в одній квартирі, в тому числі комунальної;
2) вони не є членами однієї сім'ї (не зв'язані сімейними узами, їхні стосунки не засновані на утриманні або веденні спільного господарства) і з ними укладені окремі договори соціального найму;
3) громадяни об'єднуються в одну сім'ю (шляхом укладення в шлюб, вступу у фактичні шлюбні відносини, ведення спільного господарства тощо);
4) вимога проживаючих громадян укладення з ними одного договору соціального найму;
5) згоди наймодавця в цьому випадку не потрібно.
Це положення не поширюється на відносини з договору комерційного найму, відповідно до якого згоду наймодавця необхідно при будь-якій заміні наймодавця. У результаті заміни наймача також змінюється предмет договору (займане приміщення), деякі умови договору (перелік членів сім'ї наймача).
Друга підстава заміни наймача базується на наступних умовах:
1) заяву дієздатного члена сім'ї наймача про визнання себе наймачем;
2) згода інших членів своєї родини, в тому числі колишнього наймача, за винятком випадку, коли він вибув із займаного приміщення, і тимчасово відсутніх (згоди піднаймачів і тимчасових мешканців не потрібен);
3) згода наймодавця (раніше діяла ст. 88 Житлового кодексу РРФСР не вимагала такої згоди).
У разі відмови наймодавця дати згоду спір може бути розглянуто в судовому порядку, проте суд не може зобов'язати наймодавця укласти договір з новим наймачем при заперечення з боку наймодавця. Дане положення відповідає ст. 686 ГК РФ.
Якщо громадянин перестав бути членом сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму, але продовжує проживати в займаному житловому приміщенні, за ним зберігаються такі ж права, які мають наймач та члени його сім'ї. Вказаний громадянин самостійно відповідає за своїми зобов'язаннями, що випливають з відповідного договору соціального найму, але законодавець не передбачає укладення з ним окремого договору соціального найму.
Раніше норма ст. 86 ЖК РРФСР встановлювала, що повнолітній член сім'ї наймача вправі вимагати укладення з ним окремого договору найму, якщо за згодою решти проживаючих з ним повнолітніх членів сім'ї і відповідно до припадає на його частку житловою площею або з урахуванням відбувся угоди про порядок користування житловим приміщенням йому може бути виділено ізольоване приміщення.
Третя підстава базується на тих же умовах та пов'язане із смертю наймача (оголошення її померлою, визнання безвісно відсутнім). Крім того, дана підстава може бути поширене і на випадки визнання громадянина недієздатним, обмежено дієздатним.
Передбачається, що у разі відмови наймодавця від укладення договору соціального найму він може бути в судовому порядку примушений до його укладення. У разі смерті самотньо проживав наймача договір соціального найму припиняється (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ) [67].
3.2 Розірвання договору найму житлового приміщення
Питанням розірвання та припинення договору найму соціального присвячена ст. 83 ЖК.
Договір може бути розірваний за згодою сторін. Крім того, наймач житлового приміщення вправі в будь-який час за письмовою згодою членів сім'ї розірвати договір найму соціального при відпадати потреби в цьому житлі, наприклад у разі переїзду на постійне проживання в іншу місцевість.
Необхідно звернути увагу на положення цієї статті в частині узгодження цих дій з членами сім'ї. Передбачається надання згоди лише членів сім'ї наймача, які проживають з ним. Разом з тим необхідно отримати згоду на це і тимчасово відсутніх членів сім'ї наймача, маючи на увазі положення ст. 69 і 71 ЖК (права членів сім'ї наймача, права і обов'язки тимчасово відсутніх).
Згідно з ч. 3 ст. 83 ЖК у разі виїзду наймача і членів його сім'ї в інше місце проживання договір соціального найму вважається розірваним з дня виїзду.
Слід мати на увазі, що договір можна розірвати лише в разі виїзду всієї сім'ї (наймача з членами його сім'ї). Якщо ж виїжджають не всі члени сім'ї наймача, то що залишилися зберігають право користування житловим приміщенням; у разі виїзду наймача відбувається його заміна одним з решти членів сім'ї (ч. 2 ст. 82).
Підставами розірвання договору житлового найму в ка-честве відповідальності за невиконання обов'язків, покладених лених законодавством, є:
· Невнесення наймачем плати за житло та (або) комуналь-ні послуги протягом більше 6 місяців;
· Руйнування або пошкодження житлового приміщення;
· Систематичне порушення прав і законних інтересів сосе-дей, що робить неможливим спільне проживання в одному житловому приміщенні;
· Використання житлового приміщення не за призначенням.
Ці підстави передбачені ч. 4 ст. 83 ЖК.
За змістом п. 1 ч. 4 цієї статті розірвання договору соціального найму може мати місце у випадку, якщо несплата є «триває» протягом 6 місяців (без перерви). Отже, якщо вона переривається сплатою, немає підстав до розірвання договору.
Передбачений ч. 4 ст. 83 ЖК перелік є закритим, отже, наймодавець не може пред'явити до суду вимога про розірвання договору соціального найму в інших випадках, крім зазначених. Проте дана позиція сумнівна. Частиною 4 ст. 67 ЖК передбачено, що наймач житлового приміщення за договором соціального найму, крім названих ч. 3 цієї статті, несе інші обов'язки, передбачені іншими федеральними законами та договором соціального найму житлового приміщення, порушення яких також може спричинити розірвання договору.
Крім наймодавця позов про розірвання договору соціального найму може бути пред'явлений органом, що здійснює узгодження перебудови та перепланування помешкань. Згідно з положеннями ЖК не допускається перебудову і перепланування житлового приміщення в порушення встановленого порядку; наслідки самовільного перебудови й (або) самовільного перепланування передбачені ст. 29 ЖК. Одне з таких наслідків - розірвання договору (з покладанням на власника житла, що є наймодавцем за вказаним договором, обов'язки привести таке житло у попередній стан).
Стаття 3 ЖК, розвиваючи утримання одного з основних принципів житлового законодавства - неприпустимість довільного позбавлення житла, передбачає, що ніхто не може бути виселений з житла, інакше як на підставах і в порядку, які передбачені ЖК, іншими федеральними законами. Дане положення засноване на ст. 40 Конституції РФ, згідно з якою ніхто не може бути безпідставно позбавлений житла.
Хотілося б звернути увагу на наступні позиції, щоб виключити різночитання і нерозуміння окремих норм ЖК. Так, розірвання договору соціального найму не завжди пов'язане з виселенням; при виїзді наймача (з членами сім'ї) з житлового приміщення у зв'язку з переїздом в інше місце проживання договір розривається без необхідності виселення наймача, тобто він самостійно, без примусу звільняє житло.
Як вже було сказано, ч. 4 ст. 83 ЖК перераховує підстави розірвання договору соціального найму тільки в якості відповідальності за невиконання обов'язків наймачем і членами його сім'ї. Крім цього розірвання договору соціального найму житлового приміщення має місце у випадках:
· Зносу будинку, в якому знаходиться жиле приміщення;
· Переобладнання житлового приміщення в нежитлове;
· Визнання житла непридатним для проживання;
· Якщо житлове приміщення в результаті капітального ремонту будинку не може бути збережено або якщо є згода наймача та членів його сім'ї про надання їм іншого житла у зв'язку з таким ремонтом.
Розірвання договору соціального найму має місце також у випадках самовільного перебудови й (або) перепланування житлового приміщення (ст. 29 ЖК, про що вже згадувалося); приватизації житлового приміщення (Закон про приватизацію житлових приміщень діє, за винятком положень, визнаних такими, що втратили силу з 01.03 .2005, до 01.03.2010); обміну житлового приміщення (ст. 74 ЖК); заміни житлового приміщення (ст. 81).
У разі розірвання договору соціального найму в порядку та на підставах, передбачених ст. 29 (п. 2 ч. 5 - розірвання договору за позовом органу, що здійснює узгодження перебудови й (або) перепланування), законодавець не встановлює наслідків. Згідно зі ст. 29 ЖК на підставі рішення суду житлове приміщення може бути збережене в переустроенном і (або) перепланованому стані, якщо цим не порушуються права і законні інтереси громадян або якщо це не створює загрозу їх життю або здоров'ю. Таким чином, оскільки судом відмовлено у збереженні житла в такому вигляді, представляється можливим класифікувати цей випадок як істотне порушення стану житлового приміщення, тобто його значне пошкодження, що «створює загрозу життю або здоров'ю» громадян і, отже, застосовувати ст. 83 (п. 2 ч. 4).
У Житловому кодексі не передбачаються положення про втрату права користування житловим приміщенням. Разом з тим такими, що втратили таке право слід вважати осіб, позбавлених батьківських прав і виселяють з приміщення, якщо спільне їх проживання з дітьми, стосовно яких вони позбавлені батьківських прав, визнано неможливим (ст. 91 ЖК).
Навряд чи правильно ставити питання про розірвання договору, якщо винним в псуванні житла або порушення інтересів сусідів є один з користувачів житловим приміщенням. Втрата права користування жилим приміщенням стосується лише винної особи, а договір найму соціального продовжує діяти у відношенні всіх інших його учасників, тоді як у випадку розірвання договору він перестає діяти у відношенні наймача та членів його сім'ї одночасно. Отже, розірвання договору соціального найму відповідно до ст. 83 ЖК повинно мати місце, якщо сім'я безгосподарно поводиться з житлом, допускаючи його руйнування, а також, якщо претензії про порушення прав та інтересів сусідів можна адресувати сім'ї загалом. Що стосується такої підстави розірвання договору, як використання житла не за призначенням, а також невнесення плати за житлове приміщення і комунальні послуги, то можлива постановка питання про розірвання договору, оскільки в подібних ситуаціях винними передбачаються всі учасники договору на стороні наймача, у тому числі і тимчасово відсутні.
У випадках, передбачених п. 2-4 ч. 4 ст. 83 ЖК, винні особи - наймач і (або) члени його сім'ї, які проживають разом з ним, виселяються без надання іншого житла.
У зв'язку з даним питанням слід порушити ст. 71 ЖК. Згідно з цією статтею тимчасова відсутність наймача та членів його сім'ї не тягне зміни їх прав та обов'язків за договором соціального найму житлового приміщення. Стаття не встановлює наслідків невиконання відсутніми обов'язків за договором. У даному випадку була б правильною постановка питання про розірвання договору, зокрема, якщо житло використовується не за призначенням (здано, наприклад, під офіс); якщо не вноситься плата за житло.
Якщо тимчасово відсутній дієздатний член сім'ї нехтує обов'язками за договором, наприклад, не бере участь в оплаті житла, правомірна постановка питання про втрату ним права користування житловим приміщенням. Договір житлового найму може бути визнаний недійсним з підстав, установлених ЦК (ст. 166-181). Договір, визнаний недійсним, є «неіснуючим» з моменту його укладення, тоді як при розірванні дія його припиняється з моменту розірвання.
Згідно з ч. 5 ст. 83 ЖК договір найму житла припиняється у зв'язку з втратою (руйнуванням) житлового приміщення, зі смертю самотньо проживає наймача. [68].

Висновок
У процесі роботи були розглянуті питання, пов'язані з договором найму житлового приміщення, його укладанням, зміною та розірванням.
У ході дослідження було проведено підбір матеріалу, що характеризує основні елементи договору найму житлового приміщення, аналіз судових рішень з приводу зміни та розірвання договору найму. Т.ч., завдання в плані вивчення та аналізу житлових правовідносин в аспекті проблем, що стосуються сторін найму та його повного і по можливості справедливого здійснення ними своїх прав і обов'язків були успішно виконані. Звідси висновки, які побудовані виходячи з результатів виконаної роботи:
Щоб правильно застосувати правові норми, що регулюють операції з житловими приміщеннями, необхідно зіставити цивільне та житлове законодавство по особливості предмета регулювання угод з житловими приміщеннями.