Приватизація муніципального житлового фонду Проблеми та правові наслідки

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

План:

Ведення

Глава 1. Приватизація - новий інститут цивільних правовідносин.

  1. Передумови прийняття Закону РРФСР «Про приватизацію житлового фонду в РРФСР».

  2. Загальні положення Закону, основні умови його застосування.

  3. Принципи правового регулювання цивільних відносин у процесі приватизації.

Глава 2. Приватизація - похідна форма власності.

  1. Загальні положення про власність.

  2. Зміст, форми, види права власності.

  3. Особливості спільної і часткової власності у спільному майні, їх відмінні риси.

  4. Закріплення права власності.

  5. Виникнення права власності на квартири в будинках житлово-будівельних кооперативів.

  6. Право власності та право проживання.

Глава 3. Розпорядження приватизованим житлом.

З.1. Угоди: поняття, складові елементи, умови недійсності і, що їх породжують.

3.2. Основні види угод, їх зміст та коротка характеристика.

3.3. Виникнення прав власності при спадкуванні часткової і спільної власності

3.4. Захист прав власності.

Висновок

Список використаної літератури.

Введення

Інтерес до дослідження теми «Приватизація муніципального житлового фонду: Проблеми та правові наслідки» закономірний. Джерела, які регламентують питання приватизації житлового фонду та реалізації прав громадян, що виникли в результаті приватизації представлені досить суперечливим матеріалом, осягнення сутності якого необхідно в повсякденному житті не тільки юристам, практичним працівникам, керівникам підприємств, іншим фахівцям, але і кожному громадянину. За застосування в практиці норм, викладених у чинному законодавстві з розкривається темі існує відчутний дефіцит правової інформації.

На 01 січня 1997 року вона представлена:

Законом РРФСР «Про приватизацію житлового фонду в РРФСР» від 04 липня 1991 року (надалі Закон про приватизацію), Федеральними законами РФ від 23.12.1992 року та від 20.07.1994 року, якими внесено зміни і доповнення до Закону від 04.07.1991 року . На виконання постанови Верховної Ради РРФСР «Про введення в дію Закону РРФСР« Про приватизацію житлового фонду в РРФСР »Радою Міністрів РРФСР було розроблено та постановою колегії Державного комітету житлово-комунального господарства від 18 жовтня 1991 року затверджено Примірне положення про приватизацію житлового фонду. На основу цих документів Орловський міська Рада народних депутатів 9 січня 1992 прийняв рішення № 62 про затвердження положення про приватизацію житлового фонду в м. Орлі. 20 січня 1992 Адміністрація міста Орла видала Розпорядження за № 17 «Про введення в дію положень про приватизацію житлового фонду на території м. Орла», розробила Типове положення про агентство (бюро) з приватизації житла і пакет документів зі зразком договору про приватизацію, методиками розрахунку оцінки житла і розрахунку оплати обслуговування і ремонту житла, переданого у власність громадян. Вся ця інформація була опублікована в рекламному додатку до газети «Орловські вести» у лютому 1992 року. (Дивись додаток).

У 1993 році вийшло в світ видання Верховної Ради Російської Федерації «Коментар і законодавству Російської Федерації про приватизацію житла», автор якого, кандидат юридичних наук В.М. Літовкін, прокоментував Закон про приватизацію в його першій редакції. Серед основних джерел, на яких базується дослідження теми використані: Конституція Російської Федерації, Цивільний Кодекс РРФСР 1964 р., Цивільний Кодекс Російської Федерації частина I 1994 року і частина II 1995 року, Сімейний Кодекс Російської Федерації 1995 року, Житловий Кодекс РРФСР 1983 року, Закон РРФСР «Про основи Федеральної житлової політики» 1992 року, укази Президента і постанови Уряду, правові акти центральних органів управління, що діють на 01 січня 1997 року.

При підготовці роботи використовувалися матеріали періодичної преси, представлені в основному статтями юристів і практичних розробників закону про приватизацію у формі коментарів його окремих положень і відповідей на запитання читачів.

Значну цінність становлять відомості, отримані з узагальнень правозастосовчої практики Верховного Суду Російської Федерації, роботи Орловського міського Комітету з приватизації житлового фонду.

Широко використані теоретичні основи цивільного права, так як крім аналізу чинного законодавства, в роботі зроблена спроба визначити аксіому протилежних точок зору на проблему успадкування спільного майна та відмінності часткової і спільної власності.

Для більш повного розкриття теми використали досить об'ємний матеріал спеціальної літератури, перелік якої наведено у заключній частині.

Актуальність теми полягає і в суперечливості між Законом про приватизацію і новим Цивільним Кодексом Російської Федерації. Комплекс протиріч обумовлює труднощі правозастосування навіть при спробах сумлінного виконання правових приписів і створює масу можливостей для здійснення неправомірних дій як виконавцями, так і посадовими особами, покликаними забезпечити точне застосування законів на місцях.

На вирішення цієї проблеми було звернено увагу Президента Російської Федерації Б.М. Єльцина, який у своїй промові на Загальноросійському Конгресі з правової реформи навесні 1996 року відзначив, що «... суперечності існують не тільки між окремими галузями законодавства, які в останні роки розвивалися різними темпами, але й навіть між нормами всередині одного закону. Суперечливість законодавства все більш ускладнює реалізацію прийнятих законів. Вона служить живильним середовищем для зловживань і корупції в системі державної влади, і, нарешті, в ході правової реформи необхідно зміцнити силу закону, невідворотність і неухильно його дії ». 1

У своїй промові Президент РФ відзначив також, що прийняті закони не забезпечені повною мірою надійним механізмом реалізації, що Російське законодавство потребує систематизації та кодифікації, для чого належить скасувати суперечать Конституції Російської Федерації закони, вирішити проблему внутрішніх суперечностей у законодавстві, яка набуває гострого характеру . Тому першим з чотирьох основних напрямків для активізації правової реформи Б.М. Єльцин виділив розвиток і вдосконалення російського законодавства.

Розрізненість, протиріччя, правові пустоти роблять украй негативний вплив на застосування норм при реалізації прав власності громадян, придбаних ними в результаті приватизації займаних житлових приміщень. Альтернатива цьому - деталізація законодавчого регулювання. Для того, щоб зрозуміти його механізм, один з розділів роботи присвячений загальним теоретичним принципам правового регулювання цивільних правовідносин, без яких неможливе правильне застосування і розуміння нормативного масиву.

В основній частині робота містить три розділи:

  1. Приватизація як новий інститут цивільних правовідносин.

  2. Приватизація - похідна форма власності.

  3. Розпорядження приватизованим житлом.

Перший розділ дає опис передумов появи закону про приватизацію житлового фонду в Росії, його зв'язки з чинним житловим законодавством, відображає основні умови та принципи прийнятого закону, правове становище громадян в ході перетворень відносин власності в житловій сфері та розвитку ринку житла. У цьому розділі розкривається не тільки зміст приватизації житлових приміщень у будинках державного і муніципального житлових фондів, а й умови переходу кооперативної власності у приватну власність громадян, які проживають у квартирах будинків житлово-будівельних кооперативів.

Другий розділ основної частини охоплює досить об'ємний коло питань, пов'язаних з розкриттям змісту теми. У ньому висвітлено: взаємодія двох різних правових інститутів-інститутів права власності і право проживання, процедура закріплення прав власності, поняття різних форм власності.

Особливе місце відведено третьому розділі. Для реалізації прав громадян на придбану власність їм необхідно володіти інформацією не тільки про зміст угод, які можна здійснювати, ставши власниками, а й про наслідки їх вчинення, про умови недійсності угод, про що у них осіб, про основні правила їх вчинення та законодавчого закріплення .

У цьому розділі проводиться аналіз різних точок зору фахівців з проблеми регулювання та механізму виконання набутого громадянами права на спільну і часткову власність у приватизованих житлових приміщеннях, робиться спроба власного бачення її вирішення, що в кінцевому результаті є головною метою дослідження. Головна мета визначила її завдання:

  1. Пошук шляхів до врегулювання цивільних відносин так, щоб не було неузгодженості права, закону і застосування.

  2. Визначення причин невідповідності в конкретній нормі закону змісту її істинному поняттю.

Такий напрям отримало даний дослідження, об'єктом якого є суспільні відносини в сфері приватизації житла, предметом - права громадян при приватизації та реалізація цих прав, методом - аналіз чинного законодавства та практики його застосування. Становлення нових юридичних відносин йде нелегко, до законодавчих актів вводиться маса незвичних для нас поки термінів і визначень. Правовий простір такого об'єкта вивчення і дослідження як новий Цивільний Кодекс Російської Федерації, прийнятого в період реформування цивільно-правових відносин, дуже велика і неоднозначно.

Цивільний Кодекс РФ - перший кофікаційні галузевої акт із серії джерел дослідження.

Цивільно-правові відносини, що регулюються Цивільним Кодексом, займають у житті суспільства винятково важливе місце, охоплюючи найбільш нагальні потреби та інтереси людей. Перехідному періоду завжди властиво нове законодавство, ядром якого покликаний стати новий Кодекс. Характерна характерна риса цього об'єкта дослідження полягає в тому, що ряд основних моментів ГК РФ спираються на конституційні встановлення, а деякі їх навіть відтворюють. З урахуванням норм Конституції ГК РФ підтверджує можливість більш повної участі громадян у майнових відносинах, визнає і захищає рівним чином приватну, державну, муніципальну та інші форми власності.

Новелою нового Цивільного Кодексу є норми реалізації конституційного права кожного на житло (глава 18 ЦК про право власності та інші речові права). Вперше встановлено, що власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку, користуючись квартирами і їх спільним майном, утворюють товариства власників житла.

Виходячи з багаторічних потреб практики; ГК РФ закріпив норми про найпоширеніший підставі виникнення цивільних прав та обов'язків - договорі. Істотно новими є норми Кодексу, які по суті охоплюють елементи класифікації договорів, що склалися в теорії цивільного права.

Договорами як одному з головних видів угод на роботі відведена добра половина третього розділу, де розкриті не тільки елементи, їх що становить, але і дана коротка характеристика основних видах, що найчастіше застосовуються на практиці, а також нових видів, що з'явилися разом із новим Кодексом.

Принципи як нового Цивільного Кодексу РФ, так і Закону РРФСР «Про приватизацію житлового фонду в РРФСР» мають у своїй основі фундаментальні права людини. Взяті в сукупності вони відображають події глибокі зміни в цивільному праві, є юридичним стрижнем вільного ринкового господарювання, правовим базисом волі. Ці закони втілюють початку приватного права як одного з найвищих досягнень демократії, яка закріплює автономію суб'єктів цивільних правовідносин, свободу їх волевиявлення, заборона необгрунтованого втручання публічної влади в приватні правові інтереси, різноманіття форм власності, всемірну охорону недоторканності власності, юридична рівність суб'єктів цивільних правовідносин, придбання громадянами прав своєю волею і у своєму інтересі, судовий захист порушених прав.

У цих правових джерелах закріплений і принцип диспозитивності окремих норм, і публічний елемент, що виявляється в наявності значної кількості імперативних норм. Таке співвідношення публічних і приватноправових почав виражається всім відомим афоризмом: « якщо інше не визначено законом, сторони вільні у визначення своїх взаємних прав і обов'язків, проте їх здійснення не повинно порушувати охоронюваних законом прав та інтересів інших осіб »(розмовний варіант - дозволено все, що не заборонено). 1

У заключній частині підведено підсумки дослідження, визначили значення процесу приватизації в суспільному житті, його етапи, гідності, деякі недоробки і можлива перспектива.

Глава I

Приватизація - новий інститут цивільних правовідносин

1.1. Передумови прийняття Закону РРФСР «Про приватизацію житлового фонду в РРФСР»

Приватизація житла - нове явище в нашому суспільному житті, це частина житлової реформи. Закон про приватизацію житлового фонду відкрив шлях до прийняття Закону РФ від 24.12.1992 року «Про основи Федеральної житлової політики», який регулює відносини в процесі експлуатації і ремонту житлового будинку, що виникли з появою в житловому фонді безлічі суб'єктів власності і її різних форм.

Закон РРФСР «Про приватизацію житлового фонду в РРФСР» від 04.07.1991 року починається з преамбули, що пояснює цілі та принципи приватизації державного і муніципального житлових фондів:

«Цей закон встановлює основні принципи здійснення приватизації державного та муніципального житлового фонду на території РРФСР, визначає правові, соціальні та економічні засади перетворення відносин власності на житло.

Метою закону є створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі, а також поліпшення використання і схоронності житлового фонду.

Вступ у права власності на житло дає громадянам можливість ефективно вкладати свої кошти, здійснювати накопичення нерухомої власності, виступати з нею на ринку нерухомості, вільно володіти, користуватися і розпоряджатися своїм житлом ».

Економічною основою системи задоволення потреб громадян у житло до перехідного періоду була державна власність на житло, яка переважала над іншими формами власності. Держава брала на себе соціальну функцію і юридичну обов'язок забезпечувати житловими приміщеннями громадян, які потребують житло або його поліпшення, на умовах найму.

Невисока плата за користування квартирою і комунальними послугами дозволяла малоимущем верствам населення мати впорядковане житло, якість якого не залежало від матеріального стану сім'ї, але такі сприятливі умови підтримувалися багатомільярдними витратами Радянського держави на їх утримання.

Система задоволення потреб громадян у житло з житлового фонду, що належить державі, функціонувала як витратний механізм. Вона фінансувалася з державного бюджету та за рахунок коштів господарюючих суб'єктів, відбиваючись на собівартості вироблених ними продукції, роботах, послугах. Держава сама визначило для себе монопольну роль інвестора, підрядника та власника у житловому будівництві та експлуатується житловому фонді.

У рішенні житлової проблеми недержавним структурам - кооперативному та індивідуальному будівництву житлових будинків і таким же різновидам житлових фондів - відводилося незначне місце в порівнянні з державним та громадським секторами економіки.

Вперше можливість придбання громадянином права власності на окрему квартиру в багатоквартирному житловому будинку була передбачена в Положенні про житлово-будівельні колективи індивідуальних забудовників, затвердженому постановою Ради Міністрів РРФСР від 09.07.1959 року. Громадянам дозволялося об'єднуватися за місцем їх роботи чи постійного проживання в житлово-будівельні колективи індивідуальних забудовників для спільного будівництва своїми силами на засадах трудової взаємодопомоги багатоквартирних житлових будинків. Кожен з них отримував право власності на одну окрему квартиру в збудованому будинку. Місця загального користування, інженерне обладнання всього будинку передавалося у спільну сумісну власність. Однак, у зв'язку з припиненням відведення земельних ділянок під індивідуальне житлове будівництво в більшості міст (відповідно до постанови ЦК КПРС і Ради Міністрів СРСР від 01.06.1962 року »Про індивідуальному і кооперативному будівництві») така форма власності на житло не набула поширення.

Правове регулювання, пов'язане зі здійсненням цього права власності, в той час залишилося неопрацьованими. Радянська держава, юридично прийнявши на себе обов'язок надавати громадянам допомогу в будівництві житла власні кошти, по суті, починаючи з 1962 року, стримувало обсяги такого будівництва.

Кошти, які держава виділяла на житлове будівництво, створювалися за рахунок низької оплати праці громадян. За підрахунками економістів, в 70-х роках вартість площі 2 - х кімнатної квартири окупалася роботою одного члена сім'ї протягом 4,4 року. 1

Одним словом, рівень матеріального становища громадян не дозволяв їм брати активну участь у будівництві житла на свої кошти. Велика частина трудящих соціально були прив'язані у вирішенні житлової проблеми до держави, її господарським і некомерційним організаціям, що використовувалося роботодавцями в своїх цілях.

З року в рік зростала заборгованість держави перед сім'ями, визнаним за найнижчими критеріям які потребують житло. Терміни очікування багатьох черговиків перевалювали за 10 - 15 років.

Розпочата в роки перебудови спроба вирішення житлової проблеми лише призупинила неухильне сповзання вниз по соціальних сходах. Були повторені будівельні показники 60 - х років. До структури традиційно потребують поліпшення житлових умов додалося величезне число тих, хто взагалі не має житлоплощі: військовослужбовці та члени їх сімей, звільнені з військової служби в запас або відставку, у зв'язку з виведенням Збройних Сил з далекого та ближнього зарубіжжя, вимушені переселенці, біженці і т. д.

Треба констатувати, що держава не впоралося з рішенням задачі масового житлового будівництва, і хоча було чимало досягнуто, але житлова проблема залишилася гострою. Система, побудована у благородній задумом - звільнити трудівників від турбот про житло, переклавши їх на державу, вимагає колосальних витрат на будівництво та утримання житлових будинків і тому не відповідає економічним законам, за якими почала розвиватися Росія. Планово-розпорядча система стала взагалі не здатна швидко відгукуватися на потреби громадян у житлі. Постійний дефіцит вільної житлоплощі, низький рівень забезпеченості житлом, утриманням житлового фонду та обслуговування проживаючих - супутники цієї системи.

Однією з причин такого положення економісти називають гіпертрофований розвиток державної власності на житло. Серед дефектів, притаманних даній системі, суміщення у відомчому житловому фонді в одній особі - адміністрації, роботодавця і домовласника, що негативно впливає на мотиви праці. Адміністрація наділялася правом виселяти з відомчих будинків робітників і службовців, які припинили з поважних причин трудові відносини з підприємствами найважливіших галузей економіки, без надання іншого житла, а з 1982 року - в житлові приміщення, умови яких відповідали самому мінімуму санітарних і технічних вимог. Такий режим - один зі способів позаекономічного примусу робітників і службовців до низькооплачуваної праці.

Визнання неефективності діючої системи задоволення житлових потреб громадян призвело до усвідомлення необхідності переходу на ринок житла. Цей перехід принципово змінює економічну, соціальну та юридичну роль держави: воно поступово перестане бути головним інструментом у вирішенні житлової проблеми.

Мета переходу - збалансувати попит на житло і його пропозицію, піти від хронічного дефіциту вільного житла, брак коштів на експлуатацію та ремонт будинків, вийти на більш високий рівень технічного і санітарного обслуговування проживаючих.

В кінці 80-х років знову виникла проблема регулювання відносин у зв'язку з необхідністю формування ринку житла в рамках проведених економічних реформ, для чого потрібна індивідуалізація як державного, громадського та муніципального житлового фонду (його приватизація) так і фонду житлово-будівельних кооперативів (передача його у власність членів кооперативів).

Без залучення цих фондів, які становлять значну частину всього житлового фонду, що складається в основному з багатоквартирних житлових будинків, в ринковий оборот неможливо здійснити житлову реформу.

Перехід до ринку житла, обсяг якого минулого юридично та економічно обмежувався з ідеологічних міркувань, пов'язаний з роздержавленням житлового фонду, його демонополізацією, а також трансформацією кооперативної власності в приватну. Ці заходи повинні зменшити у загальній структурі житлового фонду обсяг державного та муніципального фондів і тим самим збільшити обсяг площі, що знаходиться у приватній власності громадян. Відповідно і зміна структури житлових прав. Сфера дії права громадянина на отримання житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлових фондів буде поступово скорочуватися до необхідного мінімуму з урахуванням реальної обстановки, а на придбання житла - відповідно розширюватися (приватизація, купівля-продаж, дарування, спадщину і т.д.)

На перехідний період, безумовно, потрібно вжити заходів, що гарантують соціальну і правову захищеність громадян, які можуть постраждати від принципової зміни курсу державної житлової політики. Тому повне розформування державного і муніципального житлових фондів не обгрунтовано.

Зарубіжний досвід показує, що потрібно не тільки залишити частину площ цих фондів, але і продовжувати будувати житло за рахунок бюджетних асигнувань, причому з таким розрахунком, щоб це була чимала частка у загальній структурі житлового фонду. Цей обов'язковий мінімум, призначений в основному для соціально незахищеного населення, мабуть можна розраховувати на кожний період. Він буде безумовно змінюватися, але послужать противагою ринку житла, зробить позитивний вплив на його кон'юнктуру, стане однією з економічних основ нової системи задоволення житлових потреб.

Неодмінною умовою функціонування такої системи є зростання доходів працюючого людини, який покривав би всі його витрати. Кошти громадян, що знаходиться в їх особистому розпорядженні, повинні вирішальним чином впливати на задоволення потреб у житлі. Доходи населення повинні дозволяти не тільки купувати житло, але й утримувати його, що вимагає великих витрат. Якщо цього не буде, то і нова структура житлових прав може породити зубожіння широких верств населення, стати чинником дестабілізації, напруги в суспільстві.

Перехід до принципово нової системи вирішення житлових питань потребував юридичному закріпленні. Першим кроком на шляху здійснення житлової реформи став Закон РРФСР «Про приватизацію житлового фонду в РРФСР», прийнятий 04.07.1991 року, мета якого декларована в його тексті: «... Створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі, а також поліпшення використання та збереження житлового фонду », але ця мета не може бути досягнута на основі використання цього закону, тому що всі його зміст спрямований на рішення лише частини проблем, пов'язаних із здійсненням житлової реформи.

Його основне завдання - замінити наймача житлового приміщення власника, що дозволить громадянам мати більше правових можливостей для вирішення своїх особистих житлових питань. Щоправда, тільки від того, що квартира перейде у власність, житлова проблема не вирішиться (фізична переуплотненность проживання як була так і залишиться, як і недоліки житлового приміщення), зате зміниться правовий статус проживають, що саме по собі важливе. Хоча характер і обсяг житлових прав наймача не дорівнює характером і обсягу прав власника, проте останній на відміну від першого наділений правом відчуження, що значно розширює його правові можливості задовольняти на свій розсуд не тільки свої потреби в житло, а й що важливо, інших осіб.

Але мета реформи набагато ширше, вона спрямована на задоволення потреб громадян у житлі шляхом фундаментальних перетворень існуючої системи будівництва, розподілу та обслуговування житлового фонду на основі змін відносин власності, створення ринку житла та забезпечення соціальних гарантій непрацездатним та малозабезпеченим верствам населення. Досягти мети реформи неможливо, використовуючи тільки приватизацію житлового фонду. Через два дні після прийняття Закону про приватизацію 06.07.1991 року були внесені відповідні зміни та доповнення до Житлового Кодексу.

Другим кроком було прийняття 24.12.1992 року Верховною Радою РРФСР Закону «Про основи Федеральної житлової політики» - який і визначив основи нової системи задоволення житлових потреб громадян, яка передбачає співіснування двох взаємодоповнюючих механізмів вирішення проблеми - планово розпорядчого та ринкового.

1.2. Загальні положення Закону, основні умови його застосування

Ринок житла створюють власники житла. Приватизація - один із шляхів виникнення безлічі таких власників. Стаття 2 Закону про приватизацію в її початковій редакції, дає визначення поняття приватизації: «Приватизація житла-безкоштовна передача або продаж у власність громадян на добровільних засадах своїх житлових приміщень у державному і муніципальному фонді».

Безкоштовна передача житла передбачалася по всій території Росії у розмірі 18 кв. м. загальної площі на одну людину і додатково 9 кв. м. на сім'ю (рішенням Орловського обласної ради народних депутатів від 24.01.1992 року норматив безкоштовно передається площі по місту Орду був встановлений у розмірі 23 кв. м. загальної площі на людину і додатково 12 кв. м. на сім'ю), а площа квартири , що перевищує безкоштовну норму, підлягала оплаті. До речі, в 1992 році в м. Орлі від продажу надлишок житлової площі було отримано додатково 10% всього міського бюджету.

Для прискорення процесу приватизації 23.12.1992 року до Закону були внесені зміни, якими було запроваджено рівна для всіх безкоштовна приватизація, незалежно від розмірів і споживчих якостей житлових приміщень. Суми, раніше виплачені громадянами за надлишки площі підлягають поверненню. 1

Однак В.М. Літовкін висловлює з цього приводу зовсім протилежне судження: «Умови приватизації, які були на кожному етапі, не мали і не мають зворотної сили, тобто вперше встановлена ​​Законом від 23 грудня 1992 року безкоштовно приватизації займаного житлового приміщення не стосується тих, хто вже став його власником раніше до 1993 року на інших умовах (комбінації безкоштовності і платності при передачі квартири у власність громадян) і тим більше тих, хто повністю викупив займану квартиру на умовах 1992 року, якщо інше не встановлено рішенням суб'єктів Федерації ». 2 У м. 0рле не було заявлено жодної вимоги про повернення сум, сплачених за надлишки площі.

Загальна безкоштовність приватизації житлових приміщень на всій території Російської Федерації - її новий принцип, що діє з 1993 року. Ця зміна прискорила темпи приватизації, 1993 рік за статистичними даними став рекордним за кількістю приватизованих квартир не тільки в Орлі (дивись додаток), а й по всій Росії. 3

Інший принцип, покладений в основу Закону, не змінювався, і його суть у ненасильницькій. Приватизація здійснюється виключно добровільно, при взаємній узгодженості всіх постійно живуть і має самостійне право на житлову площу. Слід відзначити і демократичність цього принципу, адже бажання позбутися обтяжливою для держави тягаря могло підштовхнути до впровадження примусової приватизації, проте добровільність збережена до закону як обов'язкова умова.

Рішення про приватизацію кожен приймає сам, з урахуванням особистих правових і матеріальних наслідків для кожного мешканця (необхідно нести підвищені витрати на утримання, платити податки з власності).

Нова редакція Закону дає нове визначення приватизації - «безкоштовна передача у власність громадян на добровільних засадах своїх житлових приміщень у державному і муніципальному житловому фонді, а для громадян, що забронювали займані житлові приміщення - за місцем бронювання житлових приміщень».

Визначення поняття приватизації важливо для того, щоб не змішувати її з продажем вільних квартир в будинках тих же житлових фондів.

Закон характеризує приватизацію житла як передачу у власність громадян лише своїх житлових приміщень у будинках двох видів житлового фонду: державному і муніципальному.

Під житловим приміщенням розуміється як окрема квартира, а й комунальна, хоча приватизація такої квартири розглядається законом як виняток з правил.

Стаття 4 Закону про приватизацію надає власнику житлового фонду чи уповноваженій ним органу право приймати рішення про приватизацію службових житлових приміщень і комунальних квартир.

У зв'язку з цим виникла повсюдна і досить-таки гостра проблема.

До положенню про приватизацію житлового фонду м. Орла, затвердженого рішенням Малої Ради 04.03.1993 року за № 40, питання про приватизацію комунальних квартир вирішується ідентично його викладу в Примірному положенні про безкоштовну приватизацію житлового фонду в Російській Федерації (затвердженого рішенням колегії Комітету РФ з муніципального господарству від 18.11.1993 року за № 4).

У л. 8 цього Положення визначено, що у разі приватизації комунальних квартир під час волевиявлення всіх наймачів житлових приміщень у комунальній квартирі за згодою повнолітніх членів їх сімей на приватизацію, приватизації підлягає квартира в цілому.

Особливості правового статусу комунальних квартир викликають неоднозначний підхід до процедури їх приватизації. Як умова закон передбачив лише отримання згоди власника житлового фонду на приватизацію комунальної квартири в цілому. Подальшої порядок приватизації кімнати зазначений Закон не регламентує.

У газеті «Известия» від 15 листопада 1995 року у розділі «Експертиза» на запитання однієї читачки про можливість приватизації кімнати в комунальній квартирі, керівник юридичної служби Незалежної асоціації Ю. Якушев відповів: « не підлягають приватизації житлові приміщення, що знаходиться в аварійному стан, в гуртожитках, комунальних квартирах, в будинках, закритих військових містечок, а також службові житлові приміщення. Приватизуватися може квартира в цілому, під час волевиявлення всіх наймачів житлових приміщень у комунальній квартирі, за згодою повнолітніх членів їх сімей на приватизацію. "Ця відповідь повністю відтворено з змісті норми закону.

Такої позиції дотримувалися самі розробники закону, один з яких, П. Крашенинников в газеті «Економіка і життя» № 26 від 1993 року на це ж питання дав категоричну відповідь: «Ні, не можна. Це суперечать ст. 2 і ст. 4 Закону про приватизацію житла ».

У цьому напрямку і відбувалася приватизація в Орлі, правильність застосування названої статті закону підтвердило роз'яснення Управління юстиції Адміністрації Орловської області листом від 29.11.1994 року № 09-02/1098 - вих. (Дивись додаток) За цією ж схемою йшла приватизація комунальних квартир в м. Москві в департаменті муніципального житла, якому доручено її здійснення.

Зовсім протилежна позиція до виниклої проблеми викладена в публікації С. Сауля - заступника голови комітету з інновацій та законодавчим пропозиціям адміністрації Красноярського краю, він вважає, що «приватизація кімнат у комунальній квартирі за наявності згоди на це власника має здійснюватися на загальних підставах, тобто без додаткового ускладнення процедури ». 1

Свою точку зору він обгрунтовує наступними аргументами:

  1. Згідно зі ст. I Закону про приватизацію - приватизації підлягають житлові приміщення, займані громадянами в будинках державного і муніципального житлових фондів. Під житловим приміщенням, яке є предметом договору найму, відповідно до житловим законодавством розуміється ізольоване жиле приміщення, що складається з квартири або однієї або декількох кімнат (ст. 52 ЖК РРФСР). Тому в сенсі зазначеної статті ізольована кімната у комунальній квартирі, будучи житловим приміщенням, потрапляє під регулювання ст. 2 Закону про приватизацію.

  2. Крім того, громадянин, що займає кімнату в комунальній квартирі, є рівноправним учасником житлових правовідносин, оскільки з ним укладено договір найму. Отже, він є суб'єктом права на приватизацію кімнати.

Випливає з закону процедура приватизації не зазіхає на режим використання комунальної квартири. У цьому випадку в повній мірі реалізується порядок заселення таких квартир, згідно з яким звільняється ізольовані приміщення в комунальних квартирах, де проживають декілька наймачів, повинні надаватися проживають у цій квартирі громадянам, які потребують поліпшення житлових умов (ст. 16 Закону РРФСР від 24.12.1992 року «Про основи Федеральної житлової політики».)

Це підтверджується тим обставиною, що за власником житлового фонду закріплено право приймати рішення про приватизацію комунальних квартир в цілому і тим враховувати забезпеченість житлом наймачів інших кімнат. І, як показує практика, ніхто краще власника не знає справжнього стану в комунальній квартирі.

З цих позицій і відповідно до п. 2 Постанови Верховної Ради РРФСР від 23.12.1992 року «Про введення в дію Закону РРФСР« Про внесення змін і доповнень до Закону РРФСР «Про приватизацію житлового фонду в РРФСР» прийняті і діють до цього часу Положення про приватизацію в деяких регіонах Росії (у тому числі в Красноярську і Москві, не дивлячись на газетні публікації), за якими приватизація комунальних квартир дозволяється без згоди інших наймачів за особистою заявою кожного з наймачів, що проживають в даній квартирі.

У пресі неодноразово давалася правова оцінка Примірного положення про безкоштовну приватизацію житлового фонду в РРФСР (див.: «Економіка і Життя», 1995 рік, № 34, стор 26) і підкреслювалася неправомірність вимоги отримувати згоду наймачів інших кімнат. Таку точку зору підтримує і московський адвокат Л. Раппопорт. 1

Неспроможність Положення підтверджується ще і тим, що правомочності щодо затвердження порядку приватизації житлового фонду передані суб'єктам Російської Федерації, звідси і випливає відсутність єдиної правозастосовчої практики. 2

З викладеного випливає, що наймачі, які мають право самостійного користування житловим приміщенням за Законом наділені правомочністю приватизувати комунальну квартиру (займане в ній жиле приміщення) в установленому порядку, порушення якого посадовими особами підлягає судовому захисту. Звернення громадян до судових інстанцій є ефективним засобом захисту їхніх прав.

Проблема залишилася не вирішеною, необхідно виробити єдину правильну процедуру правозастосування приватизації комунальних квартир. Гадаю - право на приватизацію кімнат у комунальних квартирах має бути безперечним, але з дотриманням всіх житлових норм, так як це право входить в комплекс житлових прав проживають у житловому приміщенні за наймом. Цим правом володіють наймач, члени його сім'ї, а також особи, переставшее ними, але продовжує проживати в займаному житловому приміщенні.

Процедура приватизації має бути не московської, красноярської, орловської або тульської, а єдиної російської.

Стаття 11 Закону про приватизацію говорить: «Кожен громадянин має право на придбання у власність безкоштовно, в порядку приватизації, житлового приміщення ...»

«Громадянин - особа, яка належить до постійного населення держави, що користується всіма правами, забезпеченими Конституцією.» 1

п. 2 ст. 17 Цивільного Кодексу Російської Федерації (надалі ЦК України) визначено, що правоздатність громадянина виникає в момент його народження, та встановлено імперативна норма, яка забороняє обмеження правоздатності, крім випадків, прямо встановлених законом. Правоздатність - це здатність мати цивільні права, що є основою конституційно-правового статусу громадянина держави. Основні права і свободи людини знаходяться під пильною увагою світової громадськості та міжнародних організацій, і, перш за все, ООН.

Генеральна Асамблея ООН 20 листопада 1989 року прийняла Конвенцію про права дитини, яка була ратифікована Верховною Радою СРСР 13.07.1990 року і для СРСР вступила і силу 15.09.1990 року, зобов'язання щодо виконання якої покладено на Росію в порядку правонаступництва.

У статті 3 Конвенції сказано: «в усіх діях щодо дітей, незалежно від того, здійснюються вони державними чи приватними установами, що займаються питаннями соціального забезпечення, судами, адміністративними чи законодавчими органами, першочергова увага приділяється якнайкращому забезпеченню дитини."

Стаття 16 Конвенції закріпила положення про те, що жодна дитина не може бути об'єктом свавільного або незаконного втручання в здійснення її права на особисте життя та недоторканність житла. 2

У первинному варіанті Закону про приватизацію житлового фонду питання охорони прав неповнолітніх не були врегульовані взагалі. При приватизації житла з участю проживають там неповнолітніх громадян застосовувалися загальні положення. Їх законні представники - батьки, опікуни, піклувальники - самі вирішували питання: включати неповнолітніх у власники чи ні. Єдиною охоронної нормою загального характеру, послідовно відтворюваної в усіх законодавчих актах приватизації житла було визначено, що здійснення права власності на житлове приміщення не повинно порушувати прав і охоронюваних законом інтересів інших осіб. Це ч. 3 ст. 3 Закону про приватизацію від 04.07.1991 року.

Однак, для дієвого здійснення охорони житлових прав неповнолітніх цієї норми виявилося недостатньо, що створило труднощі для правозастосовних і судових органів і стало ще однією проблемою, яку треба було вирішувати невідкладно, у зв'язку з тим, що законодавча прогалина створив реальну перспективу позбутися житла. Ситуація загрожувала перерости в небезпечну соціально-правове явище, тому зрозуміла важливість прийнятого 20.0 7.1994 року ще одного Закону РФ «Про внесення змін і доповнень до Закону РРФСР« Про приватизацію житлового фонду в РРФСР », повністю спрямованого на охорону житлових прав неповнолітніх. Одним з найбільш спірних питань, пов'язаних з приватизацією, як вже зазначалося вище, було питання про включення неповнолітніх у приватизаційні документи. У чинному законодавстві відповідь на нього був відсутній, і на практиці він часто вирішувалося не на користь неповнолітнього.

Наприклад, хтось Н., ніде не працював і зловживав спиртними напоями, не включила чотирнадцятирічного сина до договору про приватизацію, продала свою приватизовану однокімнатну квартиру і з співмешканцем виїхала на нове місце проживання, кинувши дитину на сваволю долі.

Зміни, внесені до Закону про приватизацію, доповнили ст. 7 новою частиною, в якій, нарешті, визначено, що до договору про приватизацію (передачі житлового приміщення у власність) включаються неповнолітні, які мають право користування даним житловим приміщенням і проживають разом з особами, яким це житлове приміщення передається у спільну з неповнолітнім власність, або неповнолітня, які проживають окремо від зазначених осіб, але не втратили право користування даним житловим приміщенням.

Відповідно до чинного законодавства, підставами права користування житловим приміщенням є факт прописки громадянина та внесення його в особовий рахунок. Місцем проживання неповнолітніх, які не досягли 14 років, або громадян, які перебувають під опікою, визнається місце проживання їх законних представників (ст. 20 ГК РФ).

Важливе доповнення було внесено і в ст. 3 Закону про приватизацію. Обов'язковою умовою для здійснення угод щодо приватизованих квартир, в яких проживають неповнолітня, є попередній дозвіл органів опіки та піклування. Відсутність у законі прямої вказівки на цю обставину призводило до серйозних порушень прав неповнолітніх.

У 1993 році (пік приватизації) у зв'язку з величезною кількістю листів, дзвінків, запитів, звернень до органів виконавчої, законодавчої влади, в різні засоби масової інформації з ініціативи Генеральної Прокуратури Російської Федерації були проведені перевірки порушення прав неповнолітніх при приватизації житла, за результатами яких Генеральна Прокуратура внесла спеціальне подання Міністру Юстиції РФ про посилення контролю за суворим виконанням законодавства та необхідності офіційного оформлення згоди органів опіки та піклування при посвідченні угод за участю неповнолітніх.

За внесеними до Закону доповненням дозвіл органів опіки та піклування потрібно незалежно від того, чи є неповнолітня власниками або членами сім'ї власника, в тому числі колишніми, що мають право користування даним житловим приміщенням. Ці правила поширюються також на житлові приміщення, в яких неповнолітні не проживають, однак, на момент приватизації мали на це житлове приміщення рівні з власником права.

Суттєвими були зміни до ст. 2 зазначеного Закону. Передача житлового приміщення у спільну власність, а також у власність одного з подружжя, яке проживає повнолітніх осіб, передбачена Законом від 04.07.1991 року, поширюється і на неповнолітніх.

Появі цієї новели передувало постанова Пленуму Верховного Суду РФ від 24.08.1993 року, присвячене питанням приватизації житла. У п. 7 цієї постанови підкреслювалося, що, оскільки неповнолітні особи, які проживають разом з наймачем і що є членами його сім'ї, або колишні члени його сім'ї, відповідно до ст. 53 Житлового Кодексу України мають рівні права, що випливає з договору найму, вони у разі безоплатної приватизації займаного приміщення вправі які з повнолітніми користувачами стати учасниками загальної власності на це приміщення.

Судова практика вже неодноразово стикалася з необхідністю вирішення таких спорів. Наприклад, по одному з розглянутих справ громадянці В. було відмовлено в позові про визнання недійсним договору про приватизацію, виданого на ім'я її колишнього чоловіка. Доводи позивачки про те, що в документ про приватизацію не включена їх неповнолітня дочка, суд першої інстанції визнав необгрунтованими. Між тим, дочка проживала в спірній квартирі, включена до особового рахунка і прописана. Скасовуючи це рішення, судова колегія у цивільних справах вказала, що у разі приватизації житлового приміщення неповнолітній має право нарівні з іншими користувачами стати учасником спільної власності на це приміщення, оскільки відповідно до ст. 53 ЖК РРФСР вони мають рівні права, що випливають з договору найму житлового приміщення (див. додаток стор 20 «огляд судової практики»).

Невключення дітей у приватизаційні документи може мати місце лише з дозволу органів опіки і піклування.

Доповненнями до Закону визначений і порядок передачі житлового приміщення у власність неповнолітніх залежно від віку. Так, житлові приміщення, в яких проживають виключно неповнолітні у віці до 14 років передаються їм у власність за заявою законних представників з попереднього дозволу органів опіки та піклування або з ініціативи зазначених органів. Житлові приміщення, в яких проживають виключно неповнолітні у віці від 14 до 18 років, передаються їм у власність за їх заявою за згодою законних представників.

Особливо обговорений порядок оформлення договорів передачі житла у власність неповнолітніх у разі розміщення їх у дитячі або інші виховні установи. При такій ситуації закон покладає на адміністрацію відповідної установи, батьків, усиновителів, опікуна чи піклувальника над майном, сіли такої призначений, обов'язок протягом шести місяців з дня поміщення неповнолітнього в зазначені установи оформити договір про приватизацію у його власність і вжити заходів за розпорядженням житловим приміщенням в інтересах неповнолітнього. При цьому кошти від угод повинні зараховуватися на рахунки за вкладами на ім'я неповнолітнього в місцевому відділенні банку.

Крім перерахованих додатків до закону від 20.07.1994 року є і певні пільги для неповнолітніх. По-перше, оформлення договору про приватизацію житлових приміщень, в яких проживають виключно неповнолітні, проводиться за рахунок коштів місцевих бюджетів. По-друге, за неповнолітніми зберігається право на одноразову безоплатну приватизацію житла після досягнення повноліття. Щоправда, ця пільга йде в порушення принципу одноразовості приватизації житлових приміщень, але будемо вважати, що вона встановлена ​​виключно на виконання ст. 3 Конвенції про права дитини.

Одночасно в огляді судової практики роз'яснено питання про те, чи зберігається за особами, які дали згоду на приватизацію житлового приміщення, право на безоплатне набуття у власність іншого згодом подученного житлового приміщень (мається на увазі одноразовість безкоштовної приватизації).

Згідно постанови Пленуму Верховного Суду РФ від 24.08.1993 року «якщо особи, які висловили згоду на приватизацію житлового приміщення іншими користувачами, не набули у власність це приміщення, слід дійти висновку, що за ними зберігається право на безкоштовну приватизацію іншого згодом отриманого житлового приміщення, так як можливість безкоштовно приватизувати займане жиле приміщення не була реалізована при дачі згоди на приватизацію іншим громадянам. "

Це роз'яснення (дивись додаток стор 9) надає пільгу ще однієї категорії громадян, що в майбутньому може породити нову проблему, особливо при зіткненні приватного та публічного інтересів.

Таким чином, зміни, внесені до Закону про приватизацію, що захищають права неповнолітніх, спрямовані на запобігання або принаймні зменшення вже мали місце негативних наслідків житлової приватизації. Проблема врегульована.

Суб'єкти приватизації

Правом на приватизацію житла мають наймач, члени його сім'ї, а також особи, переставшее ними, але продовжує проживати в займаному житловому приміщенні.

До членами сім'ї належать дружина наймача, їх діти і батьки. Інші родичі, непрацездатні утриманці, а у виняткових випадках і інші особи можуть бути визнані членами сім'ї наймача, якщо вони з ним проживають спільно і ведуть спільне господарство (ст. 53 ЖК РРФСР) Вони можуть бути й не зазначені в ордері на займане приміщення. Після заселення сім'ї в установленому порядку може вселитися ще хто-небудь з дотриманням режиму прописки, підучивши на це письмову згоду всіх повнолітніх осіб, які проживають у даному житловому приміщенні.

Всі перераховані вище особи є суб'єктами права приватизації. Але чи всі вони можуть бути її учасниками?

Особи, які не оформила в свій час прописку в житловому приміщенні, але постійно або переважно в ньому проживають, не набувають права на його приватизацію до вирішення питання в адміністративному або судовому порядку про визнання за ними права на дану житлову площу. Так нерідко буває з подружжям, один з яких продовжує зберігати прописку на «всякий випадок» за попереднім місцем проживання у батьків, хоча фактично проживає в іншого чоловіка. Якщо він не вирішить питання про прописку за місцем проживання другого з подружжя, то має право на приватизацію тільки за місцем своєї колишньої прописки. Так може бути з невісткою чи зятем, не підучившись згоди всіх проживаючих на своє вселення.

Відмова у прописці може бути оскаржено в судовому порядку. 1 При цьому слід мати на увазі, що згідно з Конституцією РФ кожен громадянин наділений правом на свободу пересування, вибору місця перебування і проживання в межах Російської Федерації, а обмеження цього права допускається лише на підставі закону. Відповідно з цим конституційним правом режим прописки замінений режимом реєстрації громадян за обраним місцем проживання.

Відмова будь-кого із проживаючих на вселення нового члена сім'ї не може оскаржуватися в суді. Тому його визнання як члена сім'ї можливо виключно за взаємною одностайною згодою всіх постійно проживаючих. Якщо ж хтось із них продовжує заперечувати проти визнання в якості члена родини вже фактично вселився нового особи, вона не набуває прав на площу, хоча і буде фактично проживати на ній, поки що заперечує не змінить своєї думки. При цьому час проживання значення не має.

За законом (ст. 53 ЖК РРФСР) всі члени сім'ї наймача і особи, що припинили сімейний зв'язку з ним, але продовжує проживати в найнятому житловому приміщенні, мають рівні житловими правами незалежно від їх віку і дієздатності.

Вікові обмеження для неповнолітніх стосуються лише здійснення ними цих прав, але не їх обсягу.

Зберігають всі свої житлові права тимчасово відсутні (ст.60 і 62 ЖК РРФСР) протягом загального строку в шість місяців і спеціальних термінів для окремої категорії осіб (екіпажів суден, працівників геологорозвідувальних партій, які проходять строкову військову службу та ін.), А також працюючі в районах Крайньої Півночі та місцевостях, прирівняних до них, на підприємствах і за кордоном, де робота дає право на бронювання жилого приміщення за місцем постійного проживання.

Бронювання житлової площі має спеціальну процедуру оформлення. Особам, які виїжджають з районів Крайньої Півночі і прирівняним до них місцевостей, виплачується вартість звільняється житла за місцем здачі житла. Порядок і розмір виплати зазначених компенсацій встановлюються Урядом Російської Федерації, а також колективними договорами.

Право на приватизацію житла пов'язане з місцем постійного проживання Тому, тимчасово відсутні, в тому числі й особи, що оформили бронь на житлове приміщення, приватизують тільки те жиле приміщення, на яке вони зберігають своє право.

Щоб уникнути багаторазову приватизацію житлових приміщень як за місцем роботи в районах Крайньої Півночі та місцевостях, прирівняних до них, так і за місцем заброньованого житлового приміщення, Закон спеціально обумовлює, що людина має право приватизувати житло тільки за місцем його бронювання. Справа в тому, що громадянам, заброньоване жиле приміщення і працюють у північних районах, також потрібно було житло. І до внесення змін до Закону про приватизацію, для цих людей була відкрита можливість приватизувати обидва житлових приміщення, ніж багато хто не забарилися скористатися. Тепер ця можливість виключена.

Всі особи, відсутні, але зберігають за собою право на житлову площу мають висловити своє ставлення до приватизації. При цьому слід мати на увазі: тривале, більше шести місяців, відсутність людини в місці постійного проживання, не означає, що він автоматично втратив право на займану житлову площу. Визнання його таким, що втратив таке право може бути здійснено лише двома шляхами - за його власним бажанням (заявою), або за рішенням суду.

Розглядаючи позовні вимоги про визнання громадянина таким, що втратив право на житлову площу, суд не обмежується констатацією факту закінчення загального або спеціального терміну тимчасової відсутності особи в місці його постійного проживання. Приймаючи рішення, суд першорядне значення зраджує дослідженню причин тривалого відсутній. Якщо причини поважні, суд, як правило відмовляє у позові про визнання відповідача таким, що втратив право на житлову площу. Наприклад, неможливість продовження спільного проживання розлучених подружжя змушує когось із них залишити місце постійного проживання і перейти на проживання або до батьків, або до нового дружину (співмешканцю тощо.), Але без відмови від права на залишену житлову площу. Такого роду обставини не є приводом для прийняття судом рішення про втрату виїхали права на житлову площу за місцем колишнього проживання. У силу цього, його згоду на приватизацію обов'язково, незважаючи на відсутність більше шести місяців.

Якщо при розгляді справи буде встановлено, що хтось з користувачів заперечує проти приватизації квартири, суд не вправі давати оцінку обгрунтованості мотивів відмови від отримання житла у власність, оскільки в силу встановлений у Законі про приватизацію принципу добровільності, позов в такому випадку не підлягає задоволенню ні за яких обставин. (див. додаток стор 9)

Обслуговування та ремонт

У результаті приватизації житлових приміщень частини житлового багатоквартирного будинку або будинку в цілому виникають складні проблеми при їх експлуатації та ремонті.

Стаття 21 Закону про приватизацію визначає, що «Обслуговування та ремонт приватизованих житлових приміщень здійснюється з обов'язковим додержанням єдиних правил і норм експлуатації та ремонту житлового фонду на умовах, встановлених для будинків державного і муніципального житлового фонду, за рахунок коштів їх власників. У цих цілях власники можуть утворювати товариства та інші об'єднання »

Стаття 22 «За державними житлово-експлуатаційними і ремонтно-будівельними організаціями зберігаються зобов'язання з обслуговування і ремонту приватизованих житлових приміщень за договором з їх власниками. Оплата витрат, пов'язаних з обслуговуванням і ремонтом приватизованих житлових приміщень, проводиться власниками за ставками, встановленими для обслуговування державного та муніципального житлового фонду. »

Ці проблеми покликані вирішувати товариства власників житла, відносини яких врегульовані Федеральним Законом «Про товариства власників житла» від 24.05.1996 року

Зі змісту ст. 22 слід, що оплата витрат за обслуговування та ремонт будинку буде договірною, але не вище ставок, встановлених для державного сектора, якщо обслуговування і ремонт будуть здійснюватися державними (муніципальними) організаціями. Однак, норма цієї статті припинена п. 4 Постанови Верховної Ради РРФСР від 04.07.1991 року «Про введення в дію Закону РРФСР« Про приватизацію житлового фонду в РРФСР », що визначив ці умови на перехідний період створення ринку житла.

У суб'єктів Федерації, цілком ймовірно, також збережені встановлені законом терміни - на перехідний період.

Але хто і як визначатиме, закінчився перехідний період, чи ні, а отже, чи слід далі продовжувати датувати власника або покласти всі витрати на нього.

Всім, звичайно, зрозуміло, що оплата витрат, пов'язаних з утриманням житлових приміщень, використанням комунальних послуг, ремонтом будинку для наймачів і власників становить лише частину витрат на його повного об'єму. Інші витрати покриваються за рахунок дотацій. Для власника все має змінитися. Чи буде міський бюджет датувати власника? Це йде в протиріччя з логікою самого Закону. Адже приватизація - не самоціль, а засіб створити кращі, ніж були до його здійснення, передумови змісту існуючого житлового фонду, а основа цього - виконання деяких умов:

По-перше, сам мешканець повинен контролювати витрачання призначених коштів і, як свідчить світовий досвід, подібний контроль може бути забезпечений тільки в тому випадку, сіли сам житель повною мірою оплачує відповідні витрати.

Адже будь-яке дотування призводить до того, що використання коштів дотацій не контролюється. А організація, її підучитися, стає монополістом на ринку послуг. Підсумок - будь-якому іншому підприємству, яке не отримує дотацій, житлове обслуговування не вигідно. Слабкі сторони монополізму загальновідомі: низька якість, неефективність робіт, високі витрати. Таким чином, рано чи пізно, власнику доведеться платити сповна. У ЖК РРФСР з'явилася нова стаття 149 такого змісту: «Фінансування витрат на експлуатацію та ремонт квартир, що знаходяться у власності громадян, здійснюється за рахунок власних коштів власниками квартир». Адміністрація Орловської області, як стало відомо з інформаційної телевізійної програми ОДТРК, вже прийняла програму підвищення плати за експлуатацію житлових приміщень за якою до 2003 року ця плата буде становити 100% утримання житла.

1.3. Принципи правового регулювання цивільних відносин у процесі приватизації

Прийняття і дія Закону про приватизацію житлового фонду призвело до розширення сфери цивільно-правового регулювання майнових відносин, що виникли в результаті приватизації житла. Так, на зміну розподілу в адміністративному порядку житлових приміщень прийшов процес передача житла у власність громадян. Права на ці приміщення реалізуються в рамках цивільно-правових відносин. Житлові приміщення, які перейшли у власність громадян, стали об'єктом цивільно-правових угод, а, значить, предметом цивільного права, але між предметом цивільного права існує жорсткий зв'язок з методом правового регулювання, який визначається особливостями цього предмета.

Правильне застосування норм цивільного законодавства можливе лише з урахуванням загальних принципів цивільного права, які знайшли своє відображення безпосередньо у ст. 1 ЦК РФ. Вони можуть і повинні застосовуватися при регулюванні відносин, що виникають як при приватизації житлових приміщень, так і при реалізації прав громадян щодо розпорядження приватизованими житловими приміщеннями. У випадках, де зустрічаються прогалини в законодавстві, виникає необхідність застосувати аналогію закону або рідше аналогію права. Це означає, що для регулювання суспільних чи цивільно-правових відносин, не врегульованих конкретною нормою права, застосовуються основні засади цивільного законодавства, тобто принципи цивільного права.

1. Принцип дозволительної спрямованості цивільно-правового регулювання.

Його значення дуже велике. Ринкова економіка може успішно розвиватися тільки в тому випадку, якщо суб'єкти цивільного права мають необхідної свободою, виявляють заповзятливість, ініціативу і іншу активність у сфері цивільного обороту. Норми права у цивільному законодавстві сформульовані на базі загального правила: «дозволено все те, що не заборонено законом». Відповідно до цього правила суб'єкти цивільного права можуть здійснювати будь-які дії, не заборонені законом. Завдяки тому, що в основі цивільного законодавства лежать диспозитивні норми, суб'єкти цивільного права можуть реалізувати свою правоздатність на свій розсуд.

Ст. 55 Конституції Російської Федерації та п. 2 ст. 1 ЦК. РФ встановлено, що цивільні права можуть бути обмежені на підставі федерального закону тільки в тій мірі, в якій це необхідно з метою захисту основ конституційного ладу, моральності, здоров'я, прав і законних інтересів інших осіб, забезпечення оборони країни і безпеки держави. У цих нормах знаходить оптимальне відображення поєднання приватного і публічного інтересу в цивільному суспільстві.

Учасник цивільних правовідносин може скористатися належним йому правом, а може і не використати це право, відмовившись від його здійснення. При цьому відмова від здійснення належних громадянам прав не тягне припинення цих прав. Керуючись саме цим принципом у процесі приватизації, особам, які не здійснили своїх прав на приватизацію, але дав на це згоду іншим членам сім'ї наймача, збережено здійснення цього права на майбутнє.

Оскільки здійснення та захист цивільних прав залежать від розсуду учасників цивільного обороту, органи державної влади та місцевого самоврядування, а також інші особи не мають права примушувати учасників цивільних правовідносин до здійснення або захисту їх суб'єктивних прав. Саме з цих міркувань в Законі про приватизацію житлового фонду закріплена добровільність приватизації.

2. Принцип рівності правового режиму для всіх суб'єктів цивільного права.

Цей принцип означає, що жоден суб'єкт у цивільному праві не має яких-небудь перевагою перед іншими суб'єктами. Він проходить через всі структурні підрозділи цивільного законодавства. Якщо у раніше діяв законодавстві передбачалося два терміни позовної давності: три роки для відносин з участю громадян, і рік для відносин між організаціями, то нині норми мають єдиний для всіх суб'єктів цивільного права трирічний термін позовної давності.

У підгалузі «Право власності та інші речові права» цей принцип втілений у правилі про захист так само всіх власників (п. 4 ст. 212 ЦК РФ), що внесло істотні зміни в раніше діяли норми Кодексу 1964 року, який гарантував підвищену захист лише соціалістичної формі власності.

3. Принцип неприпустимість довільного втручання в приватні справи.

Цей принцип означає, що органи державної влади та місцевого самоврядування і інші особи не мають права втручатися у приватні справи суб'єктів цивільного права, якщо вони здійснюють свою діяльність відповідно до вимог закону. Стаття 23 Конституції РФ передбачає право кожного на недоторканність приватного життя, особисту і сімейну таємницю. Але слід мати на увазі, що не допускається тільки довільне втручання в приватні справи. У тих випадках, коли приватні інтереси вступають у протиріччя з публічним інтересом, цивільне законодавство допускає таке втручання - це публічно-правові елементи, без яких не може обійтися жодна держава. Без втручання державних органів і без внесення обов'язковості приватизації житлових приміщень на ім'я неповнолітніх, суспільство могло отримати масу проблем безпритульності дітей, що залишилися без житла.

4. Принцип недоторканності власності.

Він закладає основи майнового порядку в економіці.

Відповідно до нього норми цивільного права забезпечують власникам можливість стабільного здійснення правомочностей щодо володіння, користування і розпорядження належним їм майном, без чого неможливе функціонування будь-якої (як ринкової) економіки. Жоден суб'єкт не може бути позбавлений свого майна інакше, ніж за рішенням суду (п. 3 ст. 35 Конституції РФ). Важливою обставиною є і те, що рішення суду може бути винесено у випадках, прямо передбачених законом. Норми цивільного права захищають власність усіх суб'єктів цивільних правовідносин від посягань з боку будь-яких осіб, включаючи органи державної влади та місцевого самоврядування.

5. Принцип - свобода договору.

Закріплюючи цей принцип, ДК РФ передбачена свобода розсуду суб'єктів цивільних прав як у виборі партнера за договором, так і у виборі виду договору та умов, на яких він буде укладений, і цей принцип означає відмову від спонукання до укладення договору на основі обов'язкових для сторін адміністративних актів. Втілення принципу свободи договору буде повністю розкрито в третьому параграфі основної частини цієї роботи.

Глава 2

Приватизація - похідна форма власності

2.1. Загальні положення про власність

Власність належить до числа таких понять, навколо яких протягом багатьох століть схрещуються кращі уми правознавців і юристів. Однак, справа не обмежується тільки теоретичною боротьбою. Соціальні потрясіння, від яких часом струшується увесь світ, одною з головних причин вміють, в кінцевому рахунку, спроби змінити сформовані відносини власності, затвердити новий порядок цих відносин.

Бувало, що суспільство дійсно переходило на новий, вищий щабель свого розвитку, але траплялося, що в результаті ламання відносин власності суспільство виявлялося відкинутим далеко назад і попадало в трясовину, з якої важко вибратися.

У нашій країні протягом цього століття двічі відбувалася ламка відносин власності. Перша, пов'язана з подіями 1917 року, завершується катастрофою, наслідки якої будуть предметом досліджень ще не одного покоління. Друга відбувається в наші дні, метою якої є повернути відносинам власності їх справжнє зміст, створити широкий прошарок приватних власників, соціальної опори нинішнього режиму.

Що ж таке власність?

Найпростіша відповідь міститься в тлумачному словнику російської мови:

«Власність - майно, що належить кому-небудь» це в одному значенні, а в другому «Власність - приналежність кого-, чого-небудь кому-, чого-небудь з правом розпорядження» 1

Юридична енциклопедія дає визначення власності як системи «історично змінюються об'єктивних відносин між людьми в процесі виробництва, розподілу, обміну, споживання, що характеризують привласнення засобів виробництва і предметів споживання. Таким чином, власність - це привласнення, набуття чогось у свою владу, в свою приналежність. »2

Відповідно до загальних положень про право власності в навчальному посібнику «Цивільне право» власність визначається як «... ставлення особи до приналежної йому речі як до своєї, яке виражається у володінні, користуванні і розпорядженні нею, а також в усуненні втручання всіх третіх осіб у ту сферу господарського панування, на яку простирається влада власника. »3

Визначення власності як категорії присвоєння йде ще з вчення К. Маркса, і вчені-правознавці вважають, що такий підхід до визначення цілком можливий, але він потребує конкретизації поняття «присвоєння» і тому для розкриття змісту власності використаний бути не може, тим більше, що новий Цивільний Кодекс Російської Федерації в ст. 209 визначив зміст права власності такими категоріями як володіння, користування і розпорядження своїм майном.

Ці категорії правомочностей закріплені і в Законі «Про приватизацію житлового фонду»: ст. 3 «Громадяни, які є власниками житлових приміщень, володіють, користуються і розпоряджаються ними на свій розсуд ...«

У суспільстві з державно-правової надбудовою економічні відносини власності неминуче одержують юридичне закріплення.

Це виражається не тільки в системі правових норм, що регулюють зазначені відносини й утворюють інститут права власності, а й в закріпленні певної міри юридичної влади за конкретною особою, що є власником.

Отже, зміст права власності складають приналежні власнику правомочності щодо володіння, користування і розпорядженням річчю.

Визначення кожного з цих правомочностей необхідно для розкрита повного змісту права власності:

Володіння в перекладі з англійської мови означає «фактичне володіння річчю, що створює для володаря можливість безпосереднього вплив на річ» 1

Володіння майном, закріплене законом за суб'єктом права (громадянином, юридичною особою) - одне з правомочностей власника, це юридично забезпечена можливість господарського панування власника над річчю. Наприклад, отримавши у спадок житловий будинок, власник продовжує залишатися і власником своєї приватизованої квартири.

Користування - теж слово англійського походження - одне з основних правомочностей власника, що полягає в праві споживання речі в залежності від її призначення (експлуатація квартири) 2 - це юридично забезпечена можливість вилучення з речі корисних властивостей у процесі особистого споживання.

Розпорядження - юридично забезпечена можливість визначити долю речі шляхом вчинення юридичних актів по відношенню до речі. Не викликає сумніву, що в тих випадках, коли власник продає своє майно, здає його в оренду або найм, в заставу або дарує - він здійснює правомочність розпорядження,

Нове цивільне законодавство, як і те, що йому передувало, обмежується перерахуванням приналежних власнику правомочностей, не визначаючи ні одного з них. Це негативно позначається не тільки на розкритті змісту права власності, але і на практиці застосування законодавства.

Специфічний ознака, притаманний цим правомочностям полягає в тому, що власник здійснює їх на свій розсуд. Стосовно до права власності, це означає, що влада власника спирається безпосередньо на закон і існує незалежно від усіх інших осіб щодо об'єкта власності.

Багато з правомочностей існували і раніше.

Система безстрокового найму житла, договір якого полягав на заснована ордера, в поєднанні з інститутом прописки, практично забезпечували мешканцям квартир правомочності володіння. Прописавши сина, дочку, брата або сестру, можна було передати квартиру у спадок - а це і є ознака володіння власністю. Провівши обмін квартирами, люди доплачували за придбані поліпшення, тобто по суті відбувалася купівля-продаж права на заселення. Квартири передавалася за допомогою укладання фіктивних шлюбів і т.д.

Таким чином, приватизація житла - це не що інше, як юридичне оформлення і закріплення тих відносин, які існували і раніше на нелегальній основі і всіляко придушувалася державою.

Як правовий інститут, у світлі теорії цивільного права право власності визначається як «система правових норм, що регулюють відносини щодо володіння, користування і розпорядження власником належної йому річчю (майном) за розсудом власника й у його інтересах, а також по усуненню втручання всіх третіх осіб у сферу його господарського панування, »3

Норми, що утворюють інститут права власності, знаходяться в постійному контакті і взаємодії з нормами інших правових інститутів як цивільно-правової, так і іншої правової приналежності. Ця обставина підлягає врахуванню при виборі правових норм, що регулюють ту чи іншу ділянку майнових відносин, в тому числі і відносин власності.

2.2. Зміст, форми, види права власності

Вони мають не тільки теоретичне, але й практичне значення. У залежності від того, до якої форми і до якого виду належить право власності, що тому чи іншому конкретному особі, визначається правовий режим майна, що становить об'єкт цього права і спектр тих можливостей, якими відносно вказаного майна має в своєму розпорядженні власник.

Згідно з п. 2 ст. 6 Конституції РФ в Російській Федерації визнаються і захищаються так само приватна, державна, муніципальна й інші форми власності. Аналогічне положення закріплено і в ст. 212 ЦК РФ, але ця стаття піддає названі форми подальшого членування залежно від того, у чиїй власності перебуває майно.

За теорією цивільного права класифікація форм, видів і підвидів права власності може здійснюватися по самих різних підставах.

Наприклад загальна власність характеризується тим, що належить не одній особі, а двом або більш особам і підрозділяється на два види: часткову і сумісну. Спільна власність, у свою чергу, підрозділяється на спільну власність подружжя, спільну власність членів сім'ї, які приватизували жиле приміщення (хоча в цивільному кодексі це не закладено) і членів селянського (фермерського) господарства.

Виникнути право власності може лише за наявності певного юридичного факту.

У процесі приватизації, у випадках, якщо наймач жилого приміщення проживає один - він стає єдиним власником, і ця форма власності визначається як індивідуальна, сіли ж крім наймача на це житлове приміщення є права в інших членів сім'ї - то вони стають співвласниками, а власність у результаті приватизації стає загальною.

Якщо сім'я безконфліктна, то її члени зазвичай вибирають при приватизації житла спільну сумісну власність. Якщо в сім'ї постійні конфлікти, або вона на межі розпаду, або вже порушені сімейні зв'язки, які проживають, як правило, при приватизації вибирають часткову власність, в основному рівні частки. Але залежно від сформованого порядку користування житловим приміщенням частки можуть бути і нерівними. За законом (ст. 54 ЖК РРФСР) допускається у силу угоди між усіма спільно проживають за договором найму нерівне користування житловими приміщеннями - одні займають велику кімнату, інші меншу. Якщо згоди на це не досягнуто, користування площею передбачається рівним, а отже і частки будуть рівними.

2.3. Особливості спільної і часткової власності у спільному майні, їх відмінні риси

При приватизації житлових приміщень практично у всіх громадян виникає одне і те ж питання - в ​​чому різниця між спільної і частковою власністю і які наслідки для членів сім'ї спричинить той чи інший вибір форми власності?

Однозначно відповісти на це питання поки не представляється можливе. У юридичній практиці на сьогоднішній день існують дві протилежні думки фахівців-правознавців і у визначенні відмінностей в понятті цих видів власності, і в їх застосуванні при реалізації прав громадян, що породило ще одну чергову проблему правового неврегулювання.

Теорія цивільного права характеризує загальну власність як многосуб'ектной. Множинність суб'єктів права на один і той самий об'єкт і визначила необхідність спеціального правового регулювання відносин спільної власності. Це необхідно щоб узгодити волі учасників спільної власності, забезпечити облік кожним з них законних інтересів не тільки оточуючих їх третіх осіб, а й інших власників, належний стан спільного майна і т.д. Спільна власність характеризується переплетенням відносин власників до всіх третьому особам, з одного боку, і відносин власників між собою, з іншого. П. 2 ст. 244 ЦК РФ закріпив два види спільної власності: часткову і сумісну.

У спільній сумісній власності частки її учасників конкретно не визначено, вони фіксуються лише при розділі спільної власності або при виділено з неї. Внаслідок цього спільна власність позначається як бездолевая власність. У тому, що у спільній власності при її розділі або виділ з неї належить право на частку, сумнівів не виникає. Складно вирішити питання, у чому виражається це право.

У чинному законодавстві закріплено, що кожному власнику належить частка в праві власності на все спільне майно. Такий підхід до розкриття змісту права учасника спільної часткової власності має низку переваг:

  1. право кожного співвласника не обмежується якоюсь конкретною частиною спільного майна, а поширюється на всю річ у цілому;

  2. об'єкт цього права - річ (майно);

  3. права інших співвласників також поширюються на все майно в цілому;

  4. оскільки право кожного співвласника виражається в певній частці, із спільної власності виявляється часткова власність, як особливий вид.

Спільна власність на майно є пайовий у всіх випадках, крім коли законом передбачено утворення на це майно спільної власності. Тим самим у законі закріплена презумпція, згідно з якою загальна власність у разі її виникнення, передбачається пайовий.

Загальна часткова власність може виникнути в силу будь-яких допускаються законом або договором підстав, але вичерпного переліку підстав її виникнення закон не передбачає. Більш того, за згодою учасників спільної власності, а якщо воно не досягнуто, то за рішенням суду, на спільне майно може бути встановлена ​​часткова власність, тобто допускається переведення майна з режиму спільної власності на режим пайовий.

Цивільний Кодекс РФ допускає освіту спільної власності лише у двох випадках: у подружжя і членів селянського (фермерського) господарства. У Законі РРФСР «Про приватизацію житлового фонду в РРФСР» допускається спільна власність членів сім'ї при приватизації житлових приміщень.

У коментарі до Цивільного Кодексу видавництва «Фенікс», м. Ростов-на-Дону, 1995 року зазначено, що «правило про встановлення спільної сумісної власності на підставі закону не означає виключного прямої вказівки на це закону (наприклад п. 1 ст. 256) . У законі можливі й непрямі вказівки на встановлення режиму спільної власності, наприклад за договором. Нині загальна спільна власність перестала бути імперативною, приклад тому п. 1 ст. 256 і л. 1 ст. 257 «(сторінка 255).

У коментарі частини першої Цивільного кодексу РФ для підприємців видавництва фонду «Правова культура», Москва, 1995 рік Є.А. Суханов, завідуючої кафедрою цивільного права доктор юридичних наук дає таке тлумачення:

«Спільна (бездолевая) власність означає, що право власності на конкретний об'єкт не ділиться між власниками, а належить їм спільно, спільно. Ніхто з учасників таких відносин не знає заздалегідь своєї конкретної частки, яка може бути визначена лише на випадок розділу або виділу. Очевидно, що така ситуація можлива тільки як виняток, обумовленого наявністю між власниками особливих, особисто-довірчих відносин, які не припускають і не вимагають повної визначеності в обсязі відповідних правочинів їх учасників. За чинним законодавством такі відносини можуть виникнути в двох випадках: між подружжям або між членами селянського (фермерського) господарства, тобто тільки між громадянами, пов'язаними близькими родинними узами і в силу цього знаходяться в особисто-довірчих відносинах один з одним.

Згідно з п. 3 ст. 244 ЦК часткова власність є правилом, а утворення спільної (бездолевой) власності - виключенням, прямо передбачених законом. У силу цього виникнення спільної власності за договором виключається, що суперечить вимогам закону (ст.168) »(сторінка 252)

Різне тлумачення одних і тих самих положень у статтях закону вимагає їхнього негайного врегулювання, інакше при їх застосуванні, в залежності від того, яка точка зору здається більш зручною для посадової особи, що реалізуються права громадян потрапляють в юридичну залежність від неврегульованості.

Особливе місце у правовому режимі спільної власності відведено спільної власності подружжя. У раніше діючому законодавстві правовий режим майна подружжя визначався Кодексом про шлюб та сім'ю за принципом роздільності дошлюбного майна та спільності спільно нажитого.

Нині чинне законодавство зазнало істотних змін у самому підході до правової регламентації майнових відносин між подружжям. Відповідно до ГК РФ і Сімейним кодексом Російської Федерації подружжю надано право і досить широкі можливості самим визначати долю придбаного майна. У ст. 252 ГК РФ і ст. ст. 40-41 Сімейного кодексу РФ закріплені положення як про законне режим майна подружжя, так і про договірний (але не ущемляющем законних прав жодного з них ст. 44 СК РФ).

Укладаючи шлюбний контракт подружжю надано право відносити майно або до загальної, або до часткової, або до роздільної власності. Що стосується дошлюбного майна, то воно, як і колись визнається власністю кожного з них. Аналогічний правовий режим поширюється на майно, отримане одним з подружжя у дар або в спадщину, а також на речі індивідуального користування (крім предметів розкоші), хоча б вони і були придбані в період шлюбу, за рахунок спільних коштів.

Визначення власності кожного з подружжя, дане ст. 36 СК РФ відрізняється від містився в ст. 22 КОБіС РРФСР лише вказівкою на те, що власністю кожного чоловіка є не тільки майно, отримане в дар чи перейшло у спадок, але також і з інших безплатним угодам (під такими угодами Є. Чефранова, кандидат юридичних наук Російської правової академії, має на увазі угоди, спрямовані на передачу в приватну власність майна в порядку безоплатної приватизації житла та іншої державної власності). 1

Важливо при цьому зазначити, що лише зареєстрований шлюб породжує права і обов'язки подружжя, а майно, нажите особами, які перебувають у фактичних шлюбних відносинах, хоча би воно й було нажите в період цих відносин, до спільної власності не відноситься (якщо, зрозуміло, вони не будуть прирівняні до зареєстрованого шлюбу). У залежності від конкретних обставин зазначене майно потрапляє під правовий режим або роздільним, або часткової власності з усіма наслідками, що випливають з цього наслідками. Презумпція рівності часток при розподілі загальної власності тут не діє. 1 Як роз'яснив Верховний Суд РФ, суперечка про поділ майна осіб, які перебувають у сімейних відносинах без реєстрації шлюбу, повинен вирішуватися не за правилами ст. 251 ЦК. РФ, а відповідно до ст. 252 ГК РФ, іншими словами, за правилами про спільної часткової власності.

При вирішенні питання, яку форму власності вибрати при приватизації квартири, слід врахувати і одне сімейне обставина - діти виростають швидко. Якщо житлове приміщення виявиться об'єктом часткової власності, то як часток можуть служити ізольовані кімнати в житловому приміщенні, які за досягнення повноліття діти матимуть право продати, отримавши певний «стартовий капітал» для незалежності і самостійного життя. У цьому випадку, якщо співвласник не може розплатитися з кредитором, то останній має право скористатися положенням ст. 255 ДК РФ.

Переважно виглядає загальна власність на житлове приміщення, так як будь-які операції можуть здійснюватися тільки за спільною згодою всіх проживаючих у ньому громадян, а всі майнові спори вирішуються в судовому порядку. З урахуванням цих можливих у майбутньому наслідків у м. Орлі практика приватизації складалася з переважною передачею житлових приміщень громадянам у спільну сумісну власність. Згодом, з неврегульованістю питання про розпорядження спільної і частковою власністю, з появою публікацій про обов'язковість пайової визначення власності практика про закріплення різних форм власності змінилася. З 1995 року велика частина з приватизованих квартир передавалася в часткову власність.

Про наслідки двоякого тлумачення спільної і часткової власності докладніше в третьому розділі.

2.4. Закріплення права власності

Визначивши вигідну для себе форму власності квартири, необхідно документально закріпити це право, так як це є найважливішим елементом процесу приватизації. Перший крок - подання заяви (документа володіє силою докази у уникнення всіляких непорозумінь і судових суперечок на майбутнє).

Стаття 8 Закону про приватизацію житлового фонду визначає процедуру цього процесу «Вирішення питання про приватизацію житла має прийматися за заявою громадян у двомісячний термін з дня подачі документів.»

Стаття 7 «Передача житла у власність громадян оформляється договором передачі ...»

Зміст цього договору - відбулося угоду сторін про передачу об'єкта зі складу державної і муніципальної власності у власність проживають в індивідуально-визначеної квартирі (з її реквізитами, санітарними і технічними характеристиками) на умовах тієї форми власності, яку наймачі вибрали на свій розсуд.

У цьому випадку йдеться про договір як юридичний факт. Договір про передачу квартир є вольовий акт, тобто єдине волевиявлення, лист про спільну волю сторін, а для цього він повинен відповідати принципу свободи, правила якої визначені ст. 421 ГК РФ.

Незважаючи на те, що з одного боку обов'язок укладати договір встановлено законом, його висновок відповідає й інтересам суспільства та інтересам наймачів, тобто потенційним власникам, і, незважаючи на те, що деякі умови договору (однократність приватизації, збереження обов'язки одного боку з технічного обслуговування та ремонту житлового приміщення, будинку та прибудинкової території) визначено імперативністю, договір про приватизацію (передача житлового приміщення у власність) сконцентрував у своєму змісті всі основні принципи цивільного права, докладно відображені в першому параграфі.

При усій свободі договору він повинен відповідати обов'язковим для сторін правилам, встановленим законом та іншими правовими актами.

Зміст договору складають ті умови, на яких досягнуто згоди. Істотною умовою договору передачі житла є обумовлена ​​встановленим порядком безоплатність передачі (але при цьому слід вказувати вартість житлового приміщення, що має значення в подальшому для оподаткування з майна, податку з майна, що переходить у порядку спадкування або дарування, обчислення розміру державного мита або встановленого тарифу при відчуження, і т.д.)

Обов'язковою умовою договору є його реєстрація в органах, що здійснюють таку (У м. Орлі обов'язки з реєстрації нерухомості в даний час виконує Державне унітарне підприємство-Орловський обласний центр «Нерухомість», створений на базі Бюро технічної інвентаризації). Мета реєстрації - зафіксувати власника житлового приміщення і подальше зміни суб'єкта власності і виключити можливість «подвійного» відчуження одного і того ж майна. Новий Цивільний Кодекс РФ ст. 131 законодавчо закріпив державну реєстрацію нерухомості і момент виникнення права власності за договором, який підлягає такій реєстрації (ст. 223 ГК РФ)

Закон від 23.12.1992 року, яка внесла зміни до Закону РРФСР «Про приватизацію житлового фонду в РРФСР» звільнив боку від обов'язковості нотаріального посвідчення договору передачі. З одного боку це ускладнювало процес приватизації житла, хоча й забезпечувало правоохоронний контроль над угодою. Таке рішення пов'язане з тим, що договір про передачу - новий вид договору, він не є ні договори купівлі-продажу, ні договором дарування і, хоча це спростило його вчинення, разом з тим вивело зміст договору з під юридичного контролю.

Типовими помилками були такі, як невключення до власники всіх наймачів, які висловили бажання взяти дільниці в приватизації, а як власник вказувався лише один наймач житлового приміщення, звідси випливав інший промах - договір і підписувався лише одним учасником з декількох, що також може служити підставою для визнання угоди недійсною.

Для уникнення негативних наслідків управління юстиції Адміністрації Орловської області за поданням нотаріусів міста підготувало лист (дивися додаток), яке попереджає можливість виникнення судових спорів з норм,. Встановлених ДК РФ у частині недійсності угод, врегульованих ст. ст. 166-181 ГК РФ.

День подання квартиронаймачів заяви про приватизацію вважається лише моментом її початку. Право власності виникає як наслідок при наявності двох юридичних фактів-підписаного сторонами договору передача і його реєстрації в установленому порядку.

Реєстрація договору передачі може відбуватися одночасно з підписанням його сторонами. У цьому випадку немає розриву в часі між укладанням договору та датою реєстрації. Але реєстрація може здійснюватися й значно пізніше (законам терміни не встановлені).

Якщо покупець квартири отримував договір і зареєстрував його і після цього помер, то квартира, природно, входить до складу спадкового майна, і суперечок щодо її спадкування не виникає. Якщо ж договір не містив реквізиту про реєстрацію та власник помер, то житлове приміщення не входить до складу спадкового майна. Однак, як свідчить практика, і залежно від конкретних обставин і в цьому разі приймалися позитивні рішення. Складніше було тоді, коли з двох складових підстави права власності не було ні одного, а було тільки подано заяву, підписану при житті і передано службі приватизації для подальшого оформлення. Практика вирішення таких суперечок складалася по різному: якщо підписаний спадкодавцем договір передачі перебував у іншої сторони на підписи понад встановленого ст. 8 Закону про приватизацію терміну (тобто двох місяців), то рішення в порядку виключення приймалося на користь спадкоємців, якщо менше встановленого терміну - то їм відмовляли. Але в огляді судової практики (дивися додаток стор. 21) зазначено, що Постановою Пленуму Верховного Суду РФ від 24.06.1993 року було дано роз'яснення «... громадян, які висловили волю приватизації, слід визнавати придбали право власності на житлове приміщення, і в задоволенні вимог спадкоємців, які претендують на отримання цього приміщення, не може бути відмовлено лише з мотивів недотримання спадкодавцем порядку оформлення приватизації ».

2.5. Виникнення права власності на квартири в будинках житлово-будівельних кооперативів.

Особливий характер набуває оформлення права власності на кооперативну квартиру для члена ЖБК (ЖК). Відповідно до п. 6 постанови ЦК КПРС і Ради Міністрів СРСР від 31.03.1988 року за № 406 «0 заходи щодо прискорення розвитку жител-ної кооперації» члену кооперативу, повністю виплатив пайовий внесок за квартиру, у разі вибуття з кооперативу надавалося право передавати квартиру своїм родичам та іншим особами, у яких відповідно до законодавства право на вступ до кооперативу, сіли вони беруть на себе зобов'язання з дотримання статуту житлово-будівельного кооперативу, і при цьому не порушуються права членів сім'ї вибуває члена кооперативу, які проживають з ним разом до передачі квартири.

У зв'язку з набранням чинності з 01.07.1990 року положень Закону «0 власності в СРСР» п. 6 зазначеного вище постанови втратив чинність.

Право члена кооперативу трансформувалося вже в право власності на квартиру, яке закріплене п. 4 ст. 218 Цивільного Кодексу РФ з усіма правомочностями щодо володіння, користування і розпорядження квартирою.

При цьому виникнення права власності не обумовлювалося ні наявністю згоди проживають на цій площі осіб, ні необхідністю будь-яких дій по його оформленню або реєстрації. Це право виникає в силу самого Закону, за наявності однієї єдиної підстави - ​​виплати членом кооперативу свого пайового внеску в повному обсязі.

Але це зовсім не означає, що ніякого оформлення права власності в даному разі не вимагається. Право власності підлягає обов'язковій реєстрації в силу ст. 219 ЦК РФ, але момент виникнення власності не пов'язаний ні з оформленням, ні з реєстрацією правовстановлюючого документа. Для кооперативних квартир таким документом є довідка житлово-будівельного кооперативу про виплату членом кооперативу пайового внеску. Іншими словами, видача зазначеної довідки підтверджує факт виникнення у члена ЖБК (ЖК) права власності на займану ним в кооперативному будинку квартиру. Подальше документальне оформлення права власності необхідно члену кооперативу лише для здійснення угод з розпорядження квартирою, про що мова піде у третьому параграфі.

На підставі довідки, виданої ЖБК (ЖК), підписаної головою та бухгалтером кооперативу, що свідчить не тільки про повну оплату квартири, а й містить індивідуальні реквізити і технічні характеристики, Орловський обласний центр «Нерухомість» реєструє члена кооперативу як власника займаної квартири і видає реєстраційне посвідчення .

2.6. Право власності та право проживання

Правовий режим квартир, які перейшли у власність громадян у порядку приватизації та переданих їм у власність як членам житлово-будівельних кооперативів, повністю виплатили пайовий внесок за квартиру, визначений законом за аналогією з правовим режимом житлових будинків. Це спричинило виникнення спорів між громадянами про право власності на квартиру після придбання її у власність одним з членів сім'ї.

Між правовими режимами в цих випадках є багато спільного, але і є ряд специфічних відмінностей.

І. Ісрафілов - співробітник Інституту законодавства і порівняльного правознавства при Уряді Російської Федерації в публікації «Особливості права власності на квартиру» розглядає неоднакове правове положення членів сімей власників житлових приміщень як гостру проблему. 1

Він наводить такий приклад із судової практики. До суду звернувся К. з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, мотивуючи свою вимогу тим, що батько зробив відчуження квартири без його згоди. Між тим, як стверджував позивач, він погодився на придбання квартири батьком у порядку приватизації у власність тільки за умови, що надалі володіння, користування і розпорядження квартирою ними буде проводитися спільно. Районний суд, що розглянула спір, відмовив К. у позові, вказавши, що при відчуженні належить громадянинові на праві власності квартири за аналогією з відчуженням житлового будинку, що належить громадянинові на праві особистої власності, згоди членів сім'ї, що у квартирі не потрібно (крім випадків відчуження одним з подружжя квартири, придбаної ними в період шлюбу). Судова колегія у цивільних справах, що розглянула касаційну скаргу, рішення районного суду залишила без зміни, пославшись на неспроможність доводів позивача.

З цього прикладу автор публікації зробив висновок, з яким важко не погодитися. Незважаючи на проведену аналогію, необхідність розрізняти правові режими в зазначених випадках обумовлюється неоднаковим правовим становищем членів сімей власників на момент набуття ними права власності на будинок (квартиру). Так, громадянин, який отримує житловий будинок, як правило, вселяється сам і вселяє членів сім'ї після набуття ним права власності. У випадках же придбання громадянином квартири у власність у порядку приватизації і при переході до нього права власності на квартиру як члену ЖБК, члени його сім'ї до набуття права власності на квартиру проживають, як правило, на одержуваної їм у власність житлової площі і мають з ним рівні права на неї. Для виникнення у члена ЖБК права власності на квартиру законодавство не передбачає отримання згоди повнолітніх членів сім'ї, хоча правове становище останніх по житловому законодавству не відрізняється від правового становища членів сім'ї наймача квартири в будинках існуючих житлових фондів. Але різниця у самому процесі виникнення права власності на квартиру, на думку автора, не повинно мати і тут істотного значення і правове становище членів сім'ї в обох випадках має бути однаковим.

І. Ісрафілов виділяє в цій проблемі ще одну категорію громадян,, які потребують чіткому регулюванні їх прав на проживання. Це колишні члени сім'ї наймача квартири в будинках державного і муніципального житлових фондів, продовжує проживати в квартирі після того, як вони перестали бути членами сім'ї. Відносно цих осіб законодавство не містить норм, що передбачають необхідність витребування їх згоди на приватизацію квартири, хоча відповідно до ст. 53 Житлового кодексу РРФСР вони мають однакові з наймачем і членами його сім'ї права і обов'язки. Цю прогалину в законі, на його думку, дуже часто призводить до необгрунтованого обмеження прав громадян. Таким чином, несуттєві на перший погляд особливості правового становища громадян, які проживають на житловій площі в будинках названих житлових фондів і фонду ЖБК виростають в складну правову проблему в ході докорінного перетворення відносин власності на житло та розвитку ринку житла.

Про законодавче врегулювання відносин власника квартири і колишнього члена сім'ї він підняв питання і в публікації під назвою «Право на проживання» 1, де, зокрема, вказано на положення ст. 127 ЖК УРСР, визначальною житлові права членів сім'ї. Автор звертає увагу на те, що після викладу обший норми йде застереження: «якщо інше не було обумовлено при вселенні». На його думку це означає, що при вселенні в квартиру угодою між власником і вселяє членом сім'ї, що укладається в письмовому вигляді, може бути визначений і інший, відмінний від встановленого обший нормою, порядок користування жилими приміщеннями. На його погляд, сторони можуть встановити, що вселяє не набуває самостійного права користування, або обмеження права користування в часі і т.д. У відношенні подружжя, вважає автор, це питання може бути врегульовано в укладеному між ними шлюбному контракті, тому що п. 1 ст. 42 Сімейного Кодексу РФ передбачає включення в шлюбний контракт будь-яких положень, що стосуються їхніх майнових відносин. Але така точка зору не беззаперечна, оскільки Сімейний Кодекс РФ (п. 3 ст. 42), використовуючи поняття «вкрай несприятливий стан» у змісті контракту (договору), допускає широту тлумачення цього поняття і може поставити під сумнів будь-який, укладений між подружжям договір .

До відносин користування житловими приміщеннями між власниками квартири і колишні члени його сім'ї застосовуються правила, встановлені ст. ст. 131-137 ЖК УРСР (правила найму житлових приміщень). Таким чином, продовжує міркувати автор, за колишніми членами сім'ї право користування житловими приміщеннями може бути збережено лише на умовах найму, і відзначає при цьому, що в цій частині положення ЖК УРСР поки ще чинний, але багато в чому застарілі, підлягають застосуванню, сіли не суперечать правилам, закріпленим тепер главою 35 ГК РФ «Найм житлового приміщення». Це означає, що право користування колишніх членів сім'ї може бути припинена в судовому порядку на підставах, передбачених для розірвання договорів найму на вимогу наймодавця (ч.2 ст. 135 ЖК УРСР, п.2 ст. 687 ЦК України, ст. 98 ЖК УРСР і ст. 687 ГК РФ)

Тепер гострота цього питання знято, оскільки ст. 558 ЦК РФ зобов'язує власника квартири при її відчуженні вказувати в договорі осіб, які мають право на користування жилими приміщеннями.

Для правового регулювання перебудовного періоду характерне розкріпачення власності громадян від численних пут, які її пов'язували раніше. Але треба підкреслити, що принципи недоторканності власності, неприпустимість довільного втручання кого-небудь у приватні справи, безперешкодного здійснення цивільних прав, рівності захисту всіх форм власності та відновлення порушених прав, закріплені як на конституційному рівні, так і на рівні галузевого законодавства мають для приватної власності особливе значення.

Необхідно спрямувати розвиток власності громадян по такому шляху, щоб повною мірою задовольнялися інтереси власників.

На сьогоднішній день у процесі приватизації склалася така ситуація, коли власниками стають не всі члени сім'ї, які проживають разом в житловому приміщенні. Члени сім'ї можуть дати згоду на приватизацію іншим особам, але самі можуть і не побажати стати власниками (щоб не відрізати для себе інші шляхи для поліпшення житлових умов).

З іншого боку, якщо подружжя проживають окремо, то приватизація житлового приміщення однією з них не створює прав на це приміщення для іншого (тобто не призводить до утворення спільної сумісної власності подружжя). Не створює вже тому, що в даному випадку приватизоване житло не може ставитися до майна, спільно нажитого у шлюбі (хоча судова практика йде по іншому шляху).

З викладеного висновок напрошується сам - у необхідності передбачити в законодавстві спільне володіння, користування і розпорядження всіх членів сім'ї набутим у власність житлом, незалежно від того до кого з них перейшло право власності.

У перспективі залишається тільки сподівається, що при підготовці нового Житлового Кодексу буде звернуто увагу на ці проблеми, і відповідне поправки знайдуть у ньому відображення.

Глава 3

Розпорядження приватизованим житлом

Закріплюючи принцип вільної реалізації, що належать громадянам суб'єктивних прав, чинне законодавство одночасно пред'являє певні вимоги, яких слід дотримуватися при їх здійсненні.

Зміст цих вимог зводиться насамперед до того, що здійснення цивільних прав не повинно порушувати прав і охоронюваних законом інтересів інших осіб.

Громадяни повинні діяти сумлінно і розумно (ст. ст. 157, 220, 234 Цивільного Кодексу Російської Федерації); дотримуватися основи моральності та інші прийняті в суспільстві норми (ст. ст. 169, 241 ЦК РФ). Сенс такої вимоги спрямований на те, щоб у своїй діяльності кожен суб'єкт враховував правила загальноприйнятої моралі

Цивільні права повинні здійснюватися відповідно до їх призначення.

3.1. Угоди: поняття, складові елементи, умови недійсності і, що їх породжують.

Зі змісту ст. 3 Закону РРФСР «Про приватизацію житлового фонду в РРФСР» випливає право громадян «... продати, заповідати, здавати в оренду житлові приміщення, які перейшли їм у власність, а також здійснювати з ними інші угоди, що не суперечать закону».

Угоди - одне з найбільш поширених юридичних фактів. Стаття 253 ЦК РФ викладає зрозуміле угоди як «... дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків ».

За теорією цивільного права угода являє собою єдність чотирьох елементів:

  1. суб'єктів - осіб, що беруть участь в угоді,

  2. суб'єктивної сторони - єдності волі і волевиявлення (воля і волевиявлення-дві сторони одного і того ж процесу, відносини особи до здійснюваного їм дії. Вони мають відповідати одна одній. У випадку, коли воля спрямована на одній дію, наприклад, призначати спадкоємця свого майна, а волевиявлення висловлює намір здійснювати інше дію, наприклад, оформити договір дарування цього майна, угода може викликати суперечки між учасниками, що перешкоджає її скоєння згодом може призвести до негативних наслідків.

  3. форми - вона повинна відповідати вимозі закону. Наприклад: всі угоди з приватизованими квартирами ставляться до операцій з нерухомістю, які підлягають як нотаріальному посвідченню, а й обов'язковій державній реєстрації (ст. ст. 163, 164 ЦК РФ)

  4. зміст - це сукупність складових угоду обов'язкових умов. Необхідно, щоб воно відповідало вимогам закону та інших правових актів, тобто не порушувало ні заборонних, ні розпорядчих норм чинного законодавства.

Порок будь-якого з цих елементів угоди призводить до її недійсності, а це означає, що за досконалої угодою не визнається юридичного факту.

У ст. 168 ГК РФ сформульована загальна норма, за якою недійсною є будь-яка угода, яка відповідає вимогам закону. Угоди бувають недійсними з підстав, прямо зазначених у нормах ст. ст. 167-183 ГК РФ, з визнання її такою судом - оспоримая угода, або незалежно від такого визнання - нікчемний правочин. З цивільного права недійсними є угоди:

  • не відповідають законодавству;

  • вчинені з метою, противної основам правопорядку та моральності;

  • мнимі й удавані - з теорії права з пороком форми і змісту;

  • вчинені громадянином, визнаним недієздатним;

  • вчинені неповнолітнім, які досягли 14 років;

  • вчинені неповнолітнім у віці від 14 до 18 років без згоди його батьків, а в окремих випадках: при відчуженні нерухомості, при укладенні договору про приватизацію - без попередньої згоди органів опіки та піклування;

  • вчинені громадянином, обмеженим судом у дієздатності - вони відносяться до операцій з вадами у суб'єкті;

  • вчинені громадянином, не здатним розуміти значення своїх дій;

  • вчинені під впливом помилки, обману, насильства, погрози, зловмисної угоди або збігу тяжких обставин - операції з пороками волі.

Останнім часом збільшується кількість угод, що потрапляють під категорію недійсних, органи прокуратури пов'язують з процесом приватизації житла.

«Широке поширення отримали повідомлення громадян про зникнення чи загибелі людей, особливо самотніх і похилого віку, квартири яких були приватизовані. Встановлені грубі порушення порядку оформлення документів у нотаріальних конторах та бюро з обміну житлової площі. У висновках прокуратури було вказано на особливо ретельні перевірки договорів передачі житлових приміщень у власність і договорів відчуження при наявності сигналів про такі порушення. За результатами перевірки у ряді регіонів було запропоновано розглянути питання про введення попереджувальних заходів за обгрунтованістю здійснюваних операцій, посилити прокурорський нагляд за виконанням Закону «Про приватизацію», вжити заходів щодо підвищення відповідальності працівників житлових органів, органів, що здійснюють приватизацію житла, нотаріальних органів і т. д. при встановленні особи громадян, що звертаються з приводу приватизації житла та посвідчення різного роду угод з ним, при перевірці повноважень представників, що діють на підставі довіреностей. "

Сформоване в цій ситуації положення пов'язано знову з неврегульованістю окремих нормативних актів.

У ряді випадків для додання легальних форм незаконного придбання приватизованих квартир зацікавлені особи використовують недосконалість законодавства і нотаріальних методик, не завжди дозволяють з достатньою повнотою виявити, наскільки добровільними були дії довірителя, заповідача, дарувальника, продавця або одержувача ренти.

Слід звернути увагу на те, що серед громадян, які роблять будь-які угоди, чимало осіб з тим або іншим ступенем психічного розладу. Ці люди, не визнані у судовому порядку недієздатними, у тому числі особи похилого віку, що не знаходиться під психіатричним спостереженням, особи, яка страждає різним ступенем шизофренії, алкоголізмом або наркоманією - всі вони найчастіше, перебуваючи під психологічним або фізичним впливом, стають жертвами корисливих прагнень. Їх переселяють з окремих квартир у комунальні, збільшуючи тим самим вірогідність конфліктів та злочинів, у гіршому випадку вони поповнюють контингент бродяг, жебраків або пропадають без вісті.

Як превентивний захід цю категорію громадян необхідно брати під особливий контроль соціального захисту. Ці люди часто не пам'ятають, які папери підписують під впливом обіцянок, обману або навіть загроз, в результаті чого опиняються на вулицях.

Перевірити дійсні наміри сторін при здійсненні операцій, як це наказує ст. 54 Основ законодавства РФ про нотаріат, дуже нелегко і не завжди здійснимо для нотаріуса, адже сам він констатувати відсутність у особи психічного розладу, який позбавляє його здатності розуміти значення своїх дій або керувати ними, не може. До того ж людина може бути цілком дієздатним, однак у момент оформлення операції знаходиться в такому стані, коли не здатний до вільного волевиявлення.

Нотаріус у вирішенні даного питання не має в своєму розпорядженні ні відповідними методиками, ні процесуальними можливостями, як і працівники інших органів, чия діяльність пов'язана із здійсненням майнових прав таких осіб.

На протязі декількох хвилин без спеціальної підготовки та кваліфікаційної допомоги посадові особи покликані вирішувати питання надзвичайної важливості. Нотаріуси та інші посадові особи не мають законних підстав запросити дані медичних установ, вдатися до допомоги фахівців-психіатрів, направити на огляд. Крім того, відомості про стан здоров'я громадян є лікарською таємницею.

Вирішення всіх цих питань не так складно й могло б допомогти багатьом посадовим особам, просто посилити нотаріальний контроль, і полягає у врегулюванні даної сфери за наявності доповнень до Основ законодавства про нотаріат. Якщо б в основах містилася норма, що надає нотаріусу право запитувати відомості про стан психічного здоров'я громадян, при реалізації ними своїх майнових прав, питання про недійсність угод з пороком волі міг би підніматися як виняток.

3.2. Основні види угод, їх зміст та коротка характеристика

Цивільне право рясніє різноманіттям різних угод. Класифікація угод на види проводиться за різними ознаками. Єдиної класифікації, що охоплює всі можливі види угод не існує, тому що в основу розподілу угод на види покладені різні підстави.

Найпоширенішим видом угод є - договір. Договір як юридичний факт являє собою угоду двох або більше осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (п. 2 ст. 420 ЦК РФ). Договір підпорядковується загальним для всіх видів угод правилами, на нього поширюються всі основні принципи цивільно-правових відносин, які викладені у введенні цієї роботи, і правила про окремі види договорів (п. п. 2, 3 ст. 420 ЦК РФ). Укладення договору дозволяє врахувати особливості взаємовідносин сторін, узгодити їх індивідуальні інтереси, створити юридичні гарантії для його учасників і т.д.

З різноманіття угод особливий інтерес дослідження становлять угоди. в тому числі і договори, класифіковані по підставі, що випливає зі змісту ст. 3 Закону про приватизацію житла, тобто ті, які не суперечать закону і які можуть здійснювати громадяни, які приватизували житлові приміщення і закріпили за собою право власності на них.

Новий Цивільний Кодекс РФ до числа договорів з відчуження житлових приміщень, передбачених ЦК РРФСР 1964 року, додав такі, які були невідомі нашим законодавством. Найпоширеніший на практиці з різновидів цивільно-правових договорів, що застосовуються в реалізації майнових прав на приватизоване житло є:

Договір купівлі-продажу, за яким продавець зобов'язується передати у власність належне йому жиле приміщення, а покупець - прийняти його і сплатити обумовлену між ними певну грошову суму. Правила, що регулюють порядок укладення та виконання цих договорів визначені за загальним принципом продажу нерухомості (ст. ст. 549-558 ГК РФ) з урахуванням спеціальних норм, викладених у ст. ст. 223, 246, 250, 251 ЦК РФ, і загальних правил, встановлених для договорів. Громадяни вправі продати належну їм квартиру або частку в квартирі за вільною ціною.

Купівля-продаж житлових приміщень допускається лише при обов'язковому нотаріальному посвідченні і, на відміну від договору про приватизацію, з обов'язковою реєстрацією в органах, її здійснюють (до введення в дію Закону про реєстрацію прав на нерухомість і операцій із ним - ст. 8 Закону РФ « Про введення в дію частини 1 ДК РФ »). Договір купівлі-продажу є оплатним.

Договір оренди або найму - це угода, за якою власник житлового приміщення, надає його у тимчасове володіння та користування за договірну плату, включаючи плату за комунальні послуги. Різниця між орендою і найманням встановлена ​​ст. ст. 1,13-18 Закону «про основи Федеральної житлової політики» і главами 34 § 1 і 35 ЦК РФ. Договір відшкодувальний.

Договір дарування: у цивільному праві це договір, згідно з яким одна особа (дарувальник) передає або зобов'язується передати належне йому майно іншій стороні (обдаровуваному) безоплатно. При наявності зустрічного чи возмездного одержання за дарування будь-якого предмета, грошей, або послуг договір не вважається даруванням, і до такого договору застосовується п. 2 ст. 170 ЦК РФ про недійсність угод. Договір дарування підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Договір дарування вважається укладеним у момент передання речі (майна). Спеціальні норми в ст. ст. 572-578 Цивільного кодексу РФ.

Договір про заставу. У цьому виді договору повинні міститися умови, що передбачають вид застави, істота забезпеченого заставою вимоги, її розмір, строки виконання зобов'язання, склад і вартість заставленого майна, будь-які інші умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнено згоди. Відносно житлових приміщень договір повинен бути складений в нотаріальній формі і підлягати державній реєстрації. Договір відшкодувальний.

Договір міни - договір, в силу якого між сторонами провадиться обмін одного житлового приміщення на інше, після виконання договору кожна сторона втрачає право власності на передане приміщення і набуває таке право на отримане. За своєю юридичною природою договір міни подібний з договором купівлі-продажу, і обидва вони являють собою способи еквівалентного обміну рівних вартостей. Кожен із що у договорі міни вважається продавцем майна, яке віддає, і покупцем майна, яке отримує. Подібність призводить до застосування правил, що регулюють відносини купівлі-продажу, моменту виникнення прав власності та інших обов'язкових умов (ст. 567 ГК РФ). Підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Договір ренти. Виникнення самого слова «рента» походить від латині, що в перекладі означає «сплачене, вживане як вид доходу» 1. Словник російської мови визначає значення ренти: «У капіталістичному суспільстві: дохід з капіталу, майна або землі ...» 2 Юридичною мовою - це договір, за яким одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платнику ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренту у вигляді певної грошової суми, або надання коштів на його утримання в іншій формі (ст. 58З ГК РФ).

Договір ренти має кілька різновидів: постійна рента з викупом, довічна рента, рента довічного змісту з утриманням власника майна та (або) вказаної ним третьої особи (ст. ст. 601-602 ГК РФ).

Викликає багато розмов і сумнівів ст. 535 ГК РФ, що визначає порядок відчуження майна під виплату ренти, в частині її застосування. П. 1 цієї статті передбачає передачу майна у власність платника за плату або безкоштовно.

П.2 передбачає, що у разі, коли майно передається безплатно, до відносин сторін щодо передачі майна застосовуються правила про договір дарування, оскільки інше не суперечить суті договору ренти. Але ж самому поняттю ренти суперечить безкоштовна передача майна. Сама норма статті суперечить не тільки її змістом, а й вкладаємо в неї поняття. Так як договір ренти є оплатним, до нього ніяк не можуть бути застосовані правила договору дарування, тим більше ця стаття застосовна бути не може і, на мій погляд, вимагає в частині дарування її повного виключення.

1 березня 1997 - перша річниця дії ч. 2 ГК РФ, і застосування цієї статті у практиці мало місце, але жодне юридичне видання питання про це явному протиріччі в статті не піднімало, що не відповідає основним засадам цього нового для нашого життя цивільно-правового договору.

Попередній договір за Цивільним Кодексом РФ - договір, що передбачає взаємні обов'язки сторін укласти в майбутньому договір про передачу майна у формі, встановленій для основного договору. Цей договір повинен містити умови, що дозволяє встановити його предмет, строк укладення основного договору і його інші істотні умови. До таких договорів можна віднести договір обіцянки дарування (див. п. 2 ст.572 ГК РФ). Необгрунтоване ухилення однієї зі сторін до укладення основного договору, може спричинити для неї на вимогу іншої сторони рішення суду про спонукання укласти договір (ст. 420 ЦК РФ).

Договір доручення - це договір, за яким одна сторона (повірений) зобов'язується від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) вчинити певні юридичні дії (ст. 971 ГК РФ) за визначену договором винагороду. У зміст договору входять взаємні обов'язки сторін та терміни їх виконання. Договір відшкодувальний, встановлена ​​обов'язкова письмова форма. Таким чином, договір доручення є договір про представництво однієї особи від імені іншого.

Договір довірчого управління (траст) або договір про заснування трасту, за яким власник передає майно в довірче управління іншій особі для здійснення з цим майном будь-яких законних операцій і операцій для одержання максимальної вигоди, з оплатою послуг довірчого керуючого (зазвичай у вигляді певного між ними відсотка від отриманого прибутку) і визначенням його матеріальної відповідальності. Як правовий інститут довірче управління майном вперше знайшло закріплення в ГК РФ, це договір майбутнього, він може бути застосований тільки в період стійких ринкових традицій. Характерний для охорони майнових інтересів неповнолітніх та інших недієздатних громадян. Договір строковий, і по источение терміну майно повертається власнику (ст. ст. 1012-1024 ГК РФ).

Шлюбний договір (контракт) - угода між подружжям, що визначає режим спільної, часткової або роздільної власності на все майно подружжя, на його окремі види або на майно кожного з подружжя. Обов'язкова нотаріальна форма (ст. 42 Сімейного Кодексу РФ)

Всі ці договори мають не тільки загальні правила, але і специфічні особливості, які закріплені для кожного окремого виду договору. Договір - одне із самих унікальних засобів, у правових рамках якого можуть бути задоволені інтереси всіх його учасників. Саме договір здатний забезпечити організованість, порядок, стабільність і баланс між попитом і споживанням, при розпорядженні житловими приміщеннями в тому числі. Договір дозволяє відчужувати зайве житло і набувати необхідне, виходячи з матеріальних можливостей кожного, договір може забезпечити додаткові кошти до існування в наш непростий час - ці та багато інших якості договору посилюють його роль і розширення сфери застосування у міру переходу до ринкової економіки.

Доручення - один з різновидів цивільно-правових угод, означає письмове уповноваження, яке видається однією особою іншій для представництва перед третіми особами (п. 1 ст. 185 ДК РФ). Доручення - правовий документ, який повинен відповідати всім вимогам, що пред'являються законом до угод: може бути видана тільки для здійснення правомірних юридичних дій, воля повинна бути сформована вільно і адекватна волевиявленню. Законом ставляться підвищені вимоги до форми довіреності: так, для здійснення операцій з нерухомістю визначена обов'язкова нотаріальна форма. На відміну від договору доручення - угода суто термінова. Максимальний термін її дії - три роки (ст. 186 ЦК РФ), якщо в тексті не зазначено термін закінчення її дії, вона зберігає силу протягом одного року з дня її вчинення (виключення складають доручення для дії за кордоном, терміни яких згідно з міжнародними договорами зберігаються до повного скасування).

Довіреність - документ іменний і поділяється на кілька видів: загальні, спеціальні та разові, кожному з яких властивий певний обсяг повноважень. Унікальність цієї угоди укладена в обставинах, які припиняють дію довіреностей, що відрізняє її від договорів (ст. 186 ЦК РФ).

Заповіт - одностороння угода, зміст якої полягає в розпорядженні громадянина своїм майном лише на випадок смерті. Законом визначено обов'язкова нотаріальна форма із зазначенням таких реквізитів, як місце і час складання та власноручний підпис заповідача. Юридичні наслідки виникнення цивільних прав за заповітом ідентичні правам обдаровуваного за договором дарування, різниця тільки в момент їх виникнення, тому люди часто плутають ці угоди. Вчинення заповіту не вимагає ніякого зустрічного волевиявлення.

Унікальність заповіту полягає в тому, що його можна в будь-який час скасувати або змінити, на свій розсуд вибрати спадкоємця. Юридичну силу воно набуває тільки після смерті заповідача при дотриманні всіх законних вимог до його складання (ст. ст. 534, 536, 538, 540, 543, 544 ГК РРФСР -1964 року).

Ось той, досить широкий, але не весь спектр операцій, якими можуть скористатися власники житлових приміщень для реалізації своїх суб'єктивних прав.

3.3. Виникнення прав власності при спадкуванні часткової і спільної власності

Житлові приміщення, що знаходиться у власності громадян, включаються до складу майна, що підлягає спадкуванню. і на них поширюється загальний режим спадкування (ст. ст. 527 - 561 ДК РРФСР 1964 року).

Ст. 35 Конституції Російської Федерації гарантує право спадкування.

За загальними правилами у разі смерті громадянина належне йому майно переходить до інших осіб. Для окремих видів майна встановлені спеціальні умови або порядок переходу.

У результаті приватизації громадяни отримали житлові приміщення у власність, форми якої вже були визначені:

  1. індивідуальна власність

  2. часткова власність

  3. спільна власність.

Індивідуальна власність означає, що єдиним власником є той з членів сім'ї, на ім'я якого було оформлено договір передачі. У разі смерті індивідуального власника квартира за загальними правилами про спадкування переходить до його спадкоємців за законом або заповітом незалежно від того чи проживають вони в даній квартирі чи ні. Інші проживають у цій квартирі члени сім'ї, не стала спадкоємцями, зберігають лише право на проживання.

Часткова власність означає, що всі учасники мають певні частки у спільному майні, які вказані в договорі передачі з поіменним перерахуванням всіх учасників спільної часткової власності. У разі смерті одного із співвласників у спадок переходить тільки частка померлого. Отримавши цю частку спадкоємці стають також учасниками спільної часткової власності незалежно від того, чи проживають вони в даній квартирі чи ні.

Складніше за все виглядає питання з оформленням спадщини на спільну власність. У договорі про передачу - лише учасники - часткою немає, немає і законодавчого регулювання спадкування спільної власності (виняток лише для спільної власності подружжя). Виникла чергова гостра проблема. Думки юристів, як серед теоретиків, так і серед практиків, розділилися.

З точки зору головного наукового співробітника Інституту законодавства і порівняльного правознавства при Уряді Російський Федерації К. Ярошенко: 1 «Приватизація у спільну сумісну власність означає, що частки у договорі передачі не вказані, проте ці частки можуть бути визначені в будь-який момент,» і далі продовжує : «... Слід звернути увагу на помилковість досить поширеної думки про те, що у разі приватизації квартири у спільну власність частка померлого переходить до інших співвласникам. Потрібно мати на увазі, що різниця між пайовий та спільною власністю полягає лише в тому, що учасник обший часткової власності має право на виділ своєї частки, а учасник спільної сумісної власності - на визначення частки і її виділ »- і з цього він робить висновок, що у разі смерті учасника спільної сумісної власності на вимогу спадкоємця визначається частка померлого, яка включається до складу спадкового майна.

«Хибність досить поширеної думки», за словами К. Ярошенко, чітко спростована кандидатом юридичних наук М. Шалягиной в публікації «Власність часткова або спільна? Вибирайте ». 2 і

Вона вважає, що «... у спільній власності право кожного поширюється на всю квартиру, і поки існує право спільної сумісної власності, у кожного з співвласників немає певної частки в цьому праві. З цього випливає, що жоден з співвласників не може самостійно, без інших, розпорядитися квартирою або її частиною. Співвласники можуть брати участь в угодах тільки всі разом, всі співвласники володіють однаковими правами.

У разі смерті одного із співвласників його права переходять до залишився співвласникам, спадкування в цьому випадку не відбувається, тому що немає конкретної частки власності, яка могла б успадковуватися. »

На практиці успадкування спільної власності відбувається за цими двома шляхами, в залежності від того, яку точку зору поділяє нотаріус.

Ця проблема з'явилася як наслідок неврегульованості питань взаємодії права власності і право проживання, викладених у другому параграфі.

Поділяючи доводи Н. Шалягиной, можна зробити висновки про неспроможність думки К. Ярошенко. Звертаючи увагу на той факт, що «частки співвласників можуть бути в будь-який момент визначені ...», К. Ярошенко випустив з виду процедуру їх визначення, яка можлива тільки при вираженні волевиявлення всіх співвласників (п. 5 ст. 244 ЦК РФ), у разі ж смерті одного з учасників - ніхто вже не може впізнати його волю, вона похована разом з ним.

Даючи характеристику різниці між пайовий та спільною власністю, К. Ярошенко підвів її до спільного знаменника - «виділ частки» і «визначення частки і його виділ» - поняття ідентичні: у першому випадку відбувається відокремлення конкретної кімнати при наявності часткою, а в другому - визначення і виділення одночасно, а різниця в праві і наявності часткою. У його аргументах не торкнуться питання про те, що є категорія приватизованих квартир (однокімнатні і двокімнатні «хрущовки»), які не можна поділити в натурі і вони складають поняття неподільної речі.

Ч. 1 ст. 254 ГК РФ допускає поділ спільного майна або виділ з нього частки тільки між учасниками спільної власності, тому спадкоємці не можуть вимагати виділу частки померлого - вони не були учасниками цієї власності.

У ще діючої частини ГК РРФСР 1964 року про спадкування у коментарі до ст. 527 чи 4 зазначено: «у складі майна померлого, що переходить у спадок не входять майнові права і обов'язки, які носять особистий характер (... Право користування житловою площею). »

Підхід К. Ярошенко до виниклої проблеми взагалі скасовує спільну власність як особливий правовий інститут.

Процедуру забезпечення нормального ходу реалізації прав громадян при спадкуванні загального майна належить визначати на федеральному рівні.

Не випадково більшість угод, які можуть здійснювати громадяни, розпоряджаючись що знаходяться у їх власності житловими приміщеннями, віддані під юрисдикцію нотаріату.

Нотаріат - це орган, на який покладено посвідчення угод і незаперечних фактів, оформлення спадщини та визначення прав власності, вчинення всіх правових дій, спрямованих на юридичне закріплення цивільних прав і попередження їх можливого порушення надалі. Нотаріат покликаний забезпечити відповідно до Конституції РФ, які приймаються у відповідності з нею законів захист не лише прав, але і законних інтересів громадян і юридичних осіб.

Викликає деякі побоювання стан, у зв'язку з введенням в дію ч. 2 ГК РФ скасовує обов'язкове нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю. Громадяни позбудуться захисту їх прав, що проводиться нотаріусами у вигляді правової експертизи, що включає перевірку приналежності права власності, повноважень сторін, дієздатності фізичних та правоздатності юридичних осіб, що неминуче призведе до збільшення судових спорів, а в гіршому випадку і до збільшення злочинності. Крім того, відсутність обов'язкового нотаріального посвідчення угод може негативно позначитися на міжнародному авторитеті Російської Федерації, оскільки з 1995 року Росія є членом Міжнародного союзу Латинського нотаріату, одним з основних принципів законодавства країн його учасниць є обов'язковість нотаріального закріплення угод.

Ця закладена в закон норма, ще не діючи, передбачає виникнення непоправних правових помилок і проблем на майбутнє, тому хочеться такого регулювання нашого права, щоб не було прикро за суспільство в цілому і за високу професійну звання «юрист».

Висновок

Підсумовуючи викладене, можна зробити головний висновок, що ступінь наукового підходу до дослідження проблем, що виникли в процесі приватизації житла та виникають у процесі реалізації громадянських прав з розпорядження власністю, явно недостатня. Цілісна наукова концепція, що охоплює основні аспекти порушених у роботі проблем, відсутня. Позиції вчених з окремих питань носять вкрай суперечливий характер.

Процес приватизації житлових фондів продиктований політикою нашої держави, і це стало справді важливим подією для наших громадян.

Вперше в російській історії зміна власності сталася не зі зброєю в руках, а шляхом прийняття закону, розробники якого озброювалася авторучками, професіоналізмом і перспективою створення цивілізованого суспільства, з розвиненою системою вільної, незалежної від адміністративної влади приватної власності.

П'ять років пройшло з першої спроби переділу державної власності житлової сфери в приватну, і вже можна відзначити два її безперечних переваги:

  • головне, що перехід державного житлового фонду в приватний здійснено на практиці;

  • відбувається вільна купівля-продаж приватизованого житла, що створює насичення ринку.

Це дає можливість бачити не тільки реальне утвердження приватної власності, а й необхідність об'єктивного аналізу процесу формування власності.

1991 характеризується як старт житлової реформи щодо власності (прийняття Закону РРФСР «Про приватизацію житлового фонду в РРФСР»)

1992 рік - пробний крок на хиткий грунт приватизації (Закон РРФСР «Про основи Федеральної Житлової політики»).

1993 рік - підкоригований закон інтенсивно прокладає пряму дорогу в ринок житла. Пік приватизації (дивись додаток).

1994 рік - виявлені промахи і неврегульованість законних прав певної категорії осіб. Знову коректування і результат - внесення необхідних змін і доповнень від 20.07.1994 р

1995 - 1996 роки - пройдено більше половини шляху - у м. Орлі приватизовано 51% житлових приміщень, що підлягають приватизації (див. додаток)

Але при всіх достоїнствах приватизації житлового фонду, існують нюанси, які змушують задуматися і шукати шляхи їх вирішення.

Певна категорія громадян, потенційних власників, керуючись принципом «поживемо - побачимо», швидше за все не поспішає купувати квартиру у власність, і, може бути, виявиться права, якщо надалі збережеться привілейоване становище наймачів квартир в будинках муніципального фонду з обслуговування за рахунок коштів бюджету . Однак у світі немає нічого постійного, тому, приймаючи рішення про статус свого житла, кожен буде керуватися в першу чергу «ринковими» міркуваннями

Проблеми можуть виникнути, якщо в муніципальному будинку буде приватизована лише частину квартир, і постане питання про відповідальність за експлуатацію інженерного обладнання та місць загального користування - виділити частки власності кожному із загального майна неможливо, а невизначена відповідальність може провести до руйнування будинку.

Багато будинків підлягають капітальному ремонту, а коштів у бюджеті, на його проведення немає. Продати ці будинки і переселити з них жителів також неможливо (скорочення державного житлового будівництва)

А якщо припустити, що дуже давно виробили свій термін експлуатації так звані «хрущовки» і почнуть розвалюватися - неважко уявити цілу армію населення без даху над головою. І в такій критичній ситуації держава буде змушена вдатися до старого випробуваного способу-підселити цих людей у збереглися квартири, перетворивши їх на комуналки.

При подібному розвитку подій у власника набагато більше правових підстав для збереження своєї квартири в недоторканності.

Проблеми можуть виникнути і в тому випадку, якщо весь будинок перейде у власність громадян. Однакових людей не буває, одні захочуть нормально утримувати житло, інші не захочуть, треті просто не можуть - в результаті конфлікти, заворушення, судові суперечки.

Категорія питущих власників вже здійснює і буде здійснювати своє право власності в тимчасових інтересах, а як наслідок можливий некеровані процес скупки житла для його використання з метою спекуляції і наживи, збільшення числа бездомних, що, у свою чергу, породить ще одну проблему - створення нічліжок для осіб, які втратили житла, і посилить кримінальну обстановку.

При всіх недоліках, передбачуваних проблеми все-таки приватизація житлового фонду в Росії вже запроваджена в практику, і тільки після остаточного формування ринку власників житла можна буде робити висновки про дійсні позитивних чи негативних сторонах цього процесу. Важко сперечатися з тим, що чинне законодавство в сфері житлових перетворень породило численні проблеми, але вони пов'язані як з об'єктивними причинами, так і з прорахунками авторів законопроектів і особами, їх затверджують.

Для вирішення всіх порушених проблем, які не отримали законодавчого регулювання, необхідно погодитися з думкою великої кількості фахівців про проведення глибокого всебічного аналізу чинного законодавства, і не тільки в одній якійсь його сфері, і коригувати норми закону, щоб у максимальному ступені уникати їх неузгодженості, невзаємодіючі і суперечливості. Девізом такої роботи повинен бути тільки високий професіоналізм.

Використана література та джерела

Джерела

  1. Конституція Російської Федерації 1993 року

  2. Цивільний Кодекс РРФСР 1964 року

  3. Житловий Кодекс РРФСР 1983 року

  4. Сімейний Кодекс Російської Федерації 1995 року

  5. Цивільний Кодекс Російської Федерації частина січня 1994

  6. Цивільний Кодекс Російської Федерації частина лютого 1995

  7. Закон РРФСР «Про приватизацію житлового фонду в РРФСР» від 04.07.1991 р. зі змінами та доповненнями від 23.12.1992 р. та від 20.07.1994 р.

  8. Закон «Про основи федеральної житлової політики» 1992 року

  9. Указ Президента Російської Федерації від 10.06.1994 р. «Про житлові кредити»

  10. Постанова ЦК КПРС і Ради Міністрів СРСР від 01.06.1962 р. «Про індивідуальному і кооперативному житловому будівництві»

  11. Постанова Ради Міністрів РРФСР від 09.07.1959 року «Про житлово-будівельні колективи індивідуальних забудовників»

  12. Постанова Уряду Російської Федерації від 18.01.1992 р. № 34 З питань регулювання житлових правовідносин

  13. Постанова Ради Міністрів - Уряду Російської Федерації від 22.09.1993 р. № 935 зі змінами від 22.04.1994 р. «Про перехід на нову систему оплати житла»

  14. Постанова № 8 Пленуму Верховного Суду Російської Федерації від 24.08.1993г. у редакції від 21.12.1993 р. за № 11 «0 деякі питання застосування судами Закону Російської Федерації« Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації »/ / Бюлетень Верховного Суду РФ, 1993 р., № 11

  15. Огляд судової практики «Про деякі питання, що виникли при розгляді судами справ, пов'язаних з приватизацією громадянами житлових приміщень» / / Бюлетень Верховного Суду РФ. 1994 р. № 2

  16. Конвенція про права дитини від 20.11.1989 р. прийнята Генеральною Асамблеєю ООН. / / Міжнародне право, 1991 р., № 2

  17. Введенський Б.А. Велика Радянська Енциклопедія, видання друге, Москва, 1949 р., тому 36

  18. Ожегов С.І. під редакцією Обнорського С.П. Словник російської мови, видання друге, Москва, 1952 рік.

  19. Тихомиров М.Ю. Юридична енциклопедія, будівля третє, Москва, «Юринформцентр», 1995 р.

Література

  1. Генкін Д.М. «Право власності в СРСР», Москва, 1961 р., гл. IV

  2. Герасимов Н.В. «Удосконалення соцзабезпечення сім'ї, охорони здоров'я, розподілу і оплати житла». Мінськ, 1981 р.

  3. Єрошенко А.А. «Особиста власність у цивільному праві» Москва, 1973 р.

  4. Єгоров Н.Д. «Цивільне право», підручник, частина 2, видавництво «ТЕИС», СПб 1996 р. стор 428-437

  5. Зимелева М.В. «Спільна власність у радянському цивільному праві» / / вчені записки ВИЮН, вип. 2, Москва, 1941 р.

  6. Ісрафілов І. «Особливості права власності на квартиру» / / Російська юстиція, 1995 р., № 1, стор 27

  7. Ісрафілов І. «Право на проживання» / / Домашній адвокат, 1996 рік, № 23 (125), стор 12

  8. Кротов М.В. «Цивільне право», підручник, частина 1, вид. «ТЕИС», СПб, 1996 рік, стор 193-207

  9. Літовкін В.М. «Коментар до законодавства Російської Федерації про приватизацію житла», Москва, вид. «Республіка», 1993 р.

  10. Максимович Л. «Приватизація житла та охорона прав неповнолітніх» / / Відомості Верховної Ради, 1994 р., № 12, стор.35

  11. Маркова М.Г. «Поняття і зміст права спільної власності» / / Нариси з цивільного права, Ленінград, 1957 р.

  12. Манакова Р.П. «Правовідносини спільної часткової власності громадян», Томськ, 1977 р.

  13. Мисник Н.М. «Правова природа спільної власності» / / Правознавство, 1993 р. № 2, стор 24-34

  14. Новий цивільний Кодекс Російської Федерації, коментарі частини 2, вид. «Фенікс», Ростов-на-Дону (без авторів)

  15. Радигін «Реформа власності в Росії», Москва, видавництво «Республіка», 1994 р.

  16. Раппопорт Л. «Про приватизацію кімнат у комунальних квартирах». / / Відомості Верховної Ради, 1996 р., № 3, стор 23

  1. Сауль З. «Як приватизувати комунальну квартиру». / / Відомості Верховної Ради, 1996 р., № 1, стор 24

  2. Сулейменов М. «Договір в народному господарстві», Питання загальної теорії, Алма-Ата, 1987 р., стор. 32

  3. Суханов Є.А. «Коментар частини 1 Цивільного Кодексу Російської Федерації для підприємців», Москва, фонд «Правова Культура», 1995 р., стор 429-432

  4. Сергєєв А.П. «Цивільне право» частина 2, вид. «ТЕИС» СПб, стор 228-240

  5. Толстой Ю.К., там же, стор 292-337 і 379-387

  6. Шалягиной Н. «Власність часткова або спільна? Вибирайте ». / / Домашній адвокат, 1993 р., № 20

  7. Ярошенко К.Б. «Якщо квартира передається у спадок» / / Економічний часопис, 1995 р., № 2 стор 3

  8. Яковлєв В.Ф. «Цивільно-правовий метод регулювання суспільних відносин», Свердловськ, 1972 р.

1 Російська Юстиція, 1996 рік, № 5, стр. 3

1 Цивільне право, частина I, підручник під редакцією Ю.К. Толстого і А.П. Сергєєва, видання «ТЕИС», СПб 1996 р.

1 Герасимов Н.В. «Удосконалення соцзабезпечення сім'ї, охорони здоров'я, розподілу і оплати житла», Мінськ, 1981 рік, стор 107

1 Постанова № 8 Пленуму Верховного Суду РФ від 24.08.1993 р. в редакції від 21.12.1993 р. № 11 «Про деякі питання застосування судами Закону РФ« Про приватизацію житлового фонду в РФ »Бюлетень Верховного суду РФ 1993 рік, № 11.

2 В.М. Літовкін «Коментар до законодавства Російської Федерації про приватизацію житла», Москва, Республіка, 1993 рік, стор 18.

3 «Російська газета», 1993 рік, 21 травня.

1 С. Сауль «Як приватизувати комунальну квартиру», Російська юстиція, 1996 рік, № 1, стор 24.

1 Раппопорт Л. «Про приватизацію кімнат у комунальних квартирах», «Російська юстиція», 1996 рік, № 3, стор 23.

2 С. Сауль «Як приватизувати комунальну квартиру», «Російська юстиція», 1996 рік, № 1, стор 24.

1 Ожегов С.І. «Словник російської мови», Москва, 1952 рік, стор 120.

2 Радянський журнал «Міжнародне право», 1991 рік, № 2.

1 Бюлетень Верховного Суду РРФСР, 1992 рік, № 5, стор 11.

1 Ожегов С.І. «Словник російської мови», Москва, 1952 рік, стор 683.

2 Тихомиров М.Ю. «Юридична енциклопедія», вид. третє, Москва, «Юринформцентр», 1995 рік, стор 266.

3 Цивільне право, підручник під редакцією Сергєєва О.П. і Толстого Ю.К., ч. 1, СПб, 1996 рік, стор 293.

1 Тихомиров М.Ю. «Юридична енциклопедія», вид. третє, Москва, «Юринформцентр», 1995 рік, стор 43

2 Тихомиров М.Ю. «Юридична енциклопедія», вид. третє, Москва, «Юринформцентр», 1995 рік, стор 215

3 Цивільне право, підручник під редакцією Сергєєва О.П. і Толстого Ю.К., ч. 1, СПб, 1996 рік.

1 Е. Чефранова «Правове регулювання майна подружжя», «Російська юстиція», 1996 рік, № 7, стор 35.

1 Збірник постанов Пленумів Верховних Судів СРСР і РРФСР у цивільних справах, вид. друге, Москва, 1995 рік, стор 203.

1 Російська юстиція, 1995 рік, № 1 стор 27.

1 І. Ісрафілов «Право на проживання», «Домашній адвокат», № 23 (125), 1996 рік, стор 12.

1 Велика радянська енциклопедія під редакцією Б.А. Введенського, видання друге, 1949 рік, тому 36, стор 365.

2 Словник російської мови, укладач Ожегов С.І. під загальною редакцією Обнорського С.П., Москва, 1952 рік, стор 623.

1 Ярошенко К. «Якщо квартира передається у спадок ...», «Економічна газета», 1995 рік, січень № 1, стор 3.

2 «Домашній адвокат», 1995 рік, № 20, стор 11.


Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Держава і право | Диплом
379.6кб. | скачати


Схожі роботи:
Приватизація муніципального житлового фонду Проблеми та правові по
Договір найму державного та муніципального житлового фонду
Проблеми житлового фонду міста Орла та шляхи їх вирішення
Уніфікація наймодавця в типовому договорі найму житлового приміщення державного житлового фонду
Приватизація муніципального житлофонду
Приватизація етапи і наслідки
Приватизація землі та її соціально-економічні наслідки
Приватизація землі та її соціально економічні наслідки
Призначення житлового фонду
© Усі права захищені
написати до нас