Введення
Актуальність і значущість становлення іпотеки (застави нерухомості) для житлового будівництва сучасної Росії обумовлені структурною перебудовою економіки в країні та потребою в ефективних фінансових інвестиціях.Іпотека як фінансова інновація для Росії кінця XX і початку XXI століття надає можливості задоволення ряду потреб:
1) соціальної потреби людей у житлі з різним рівнем комфортності,
2) потреби банків і небанківських фінансових інститутів в ефективному використанні вільних фінансових ресурсів та
3) потреби житлово-будівельного комплексу у завантаженні виробничих потужностей. Також, дозволяє змінювати не тільки вартість і доступність фінансування житлового будівництва, а й впливає на управління грошовими коштами позичальника, будівельної та іпотечної організацій. Сприяє фінансовому дерегулювання в інвестиційно-будівельній сфері, ініціюючи і стимулюючи її розвиток.
Таким чином, іпотека в сучасній Росії розвивається як фінансова інновація, що включає всі характерні ознаки нововведення. При цьому становлення іпотечної діяльності можна розглядати як одну з інноваційних стратегій у житловому будівництві.
Мета роботи полягає в освоєнні особливостей комерційних розрахунків, які використовуються в практиці іпотечного кредитування житла ВАТ "Альфа Банку".
Завданнями роботи є:
- Закріплення теоретичних знань з основ іпотечного (заставного) кредитування, оформлення іпотечних угод;
- Ознайомлення з новітніми інструктивними і законодавчими актами з іпотечного кредитування;
- Вивчення основ і особливостей функціонування ринку іпотечних кредитів;
- Закріплення навичок ведення комерційних розрахунків в іпотечному кредитуванні:
а) розрахунок кредитоспроможності позичальника;
б) розрахунок максимально допустимої суми іпотечного кредиту;
в) розрахунок розміру ануїтету при погашенні іпотечного кредиту і процентного платежу по ньому.
Теоретичною основою дослідження послужили праці вчених та провідних фахівців-практиків Росії і розвинених західних країн.
Інформаційною базою дослідження послужили статистичні збірники, спеціальна література, нормативна інформація, а також теоретичні і практичні матеріали, опубліковані в економічній літературі та періодичній пресі.
У роботі використовувалися такі методи пізнання: економіко-статистичний, графічний, експериментальний, дедуктивний, емпіричний. При вивченні соціально-економічних процесів і фінансових відносин застосовувалися прийоми економічного аналізу - спостереження, групування, порівняння, вибірка, облік взаємозв'язків і тенденцій.
1. Сутність, види, правові основи, історія та розвиток в РФ
1.1 Поняття і види іпотеки
Термін "іпотека" вперше з'явився в Греції в кінці VII - початку VI століть до н. е.. Появі його послужила та обставина, що в 621 році до н. е.. правитель Драконт ввів порядок, згідно з яким посягання на приватну власність суворо каралися. Можливо, несправедливо, але пізніше за його порядками в історії закріпилося визначення "драконівські закони". Продовжив почин один з легендарних афінських мудреців Солон, який в 594 до н.е. здійснює свої знамениті реформи. Спочатку в Афінах заставою подібного роду зобов'язань була особа боржника, якому у разі несплати боргу загрожувало рабство. Для перекладу особистої відповідальності в майнову, Солон і запропонував ставити на землі боржника (зазвичай на прикордонній межі) стовп з написом про те, що ця земля служить забезпеченням претензії кредитора у пойменованої сумі. На такому стовпі, що отримав назву hipotethica, що в перекладі означає підставка або підпора, відзначали всі вступники борги власника землі. Саме цей стовпчик, вбитий на межі земельної ділянки, називався іпотекою. Напис на ньому говорила про те, що ділянка закладено, або перебуває під заставою, тобто його власник позичив гроші, а у разі несплати обіцяв повернути борг цим самим ділянкою.Зрозуміло, Греція не є єдиною родоначальницею іпотеки. Згадки про заставу зустрічаються ще в законах Хаммурапі в VI столітті до нашої ери. В Індії, в Законах Ману, в II столітті до нашої ери, застава згадується як одна з вісімнадцяти підстав для судового розгляду.
Найбільш розвинена форма застави існувала в Стародавньому Римі, тому що саме там рівень розвитку економічних відносин почав вимагати застосування інституту позики.
У середньовіччі шляхом наступності римського права іпотека перейшла в західно-європейське законодавство, в основному, у німецьке. Німецьке право принесло в розвиток іпотеки гласність і формалізувати його.
Історія іпотеки говорить про те, що в середньовічній Європі з'явилася практика актів про відчуження або заставу нерухомої власності в народних зборах, церквах або ратушах. У Середньовіччі також посилюється контроль держави над розвитком іпотеки.
У 19 столітті іпотека знайшла функції, характерні сучасному кредиту. Через іпотеку державний і банківський капітал контролюють землі. Повною мірою, ці функції іпотеки виявилися в 2-й п. 19 ст.: Шляхом індустріалізації капіталістичних країн (збільшилося виробництво, прискорилася урбанізація). Так як індустріалізація почалася раніше в Англії, Нідерландах і Франції, принцип використання іпотечних паперів для фінансування будівництва активніше використовувався там, а не в Німеччині, де він з'явився. Система іпотечного кредитування з Німеччини передалася до Польщі та Франції.
Говорячи про іпотеку в США, варто сказати, що питання розвитку іпотечного кредитування житла привернули до себе увагу уряду США тільки під час Великої депресії. Було визнано, що іпотечні внески в нерухомість повинні бути інвестиціями малого ризику. Історія іпотеки в США зробила акцент на право громадян на вільне володіння, передачу і використання нерухомості. Для США характерна державна підтримка системи іпотечного кредитування, але тепер існує багато комерційних іпотечних структур - приватні учасники ринку й агентства. Сьогодні, два з трьох американців мають свої будинки.
У Росії іпотека з'явилася в результаті виникнення права приватної власності на землю. Історія іпотеки в Росії як така почалася при імператриці Єлизаветі Петрівні в 18 столітті. В кінці 19 ст. працювало 11 акціонерних іпотечних банків. Головним по іпотеці на початку 19 століття вважався Московський народний банк, але, в результаті жовтневих подій іпотечних банків не стало.
Фактично, до 1995 року в Росії розвиток іпотечного кредитування асоціювалося лише з двома-трьома банками. Іпотечних програм було недостатньо, а процентні ставки становили 14-15% річних. Сьогодні іпотека в Росії та СНД - це система довгострокових кредитів, які видаються на придбання житла. Покупцеві, який вибрав систему іпотечного кредитування, необхідно внести тільки початковий внесок, що становить, як правило, 10-30% від вартості квартири. Іншу суму покупець отримує від банку в якості іпотечного кредиту. Строк повернення кредиту на покупку квартири - у середньому 10-15 років.
Зарубіжний досвід - відмінна основа для розвитку іпотеки в Росії, і сьогодні в нашій країні ми бачимо багато рис західної системи іпотеки. Але, якщо на Заході середній і вищий клас однаково користуються послугами банків, що надають іпотечні кредити, то в Росії, з поки тільки відпрацьовуємо механізми іпотеки, велика частина кредитів видається на звичайне житло, а не на елітне. Іпотечне кредитування в Росії популярно тому, що іпотека - це часто єдиний спосіб отримати власне житло для російського громадянина.
У Росії і країнах СНД банки пропонують самі різні умови, що передбачає вдосконалення іпотечного кредитування. У розвитку іпотеки в сучасній Росії багато плюсів в порівнянні з минулим.
По-перше, банки пропонують різні іпотечні програми, тому клієнт сам може вибрати потрібну йому програму купівлі квартири в кредит.
По-друге, для отримання іпотечного кредиту не потрібно величезної кількості довідок, як раніше.
По-третє, в залежності від доходів клієнта, термінів позики і виду житла, що купується процентні ставки різняться.
Якщо говорити про вдосконалення іпотечного кредитування в Росії, то одне з головних перешкод розвитку іпотеки - неграмотність і слабка обізнаність населення з питань кредитування купівлі житла. Незнання фінансових аспектів, низька платоспроможність, недосконалість законодавства негативно позначаються на активізації населення у питаннях покупки власної квартири.
Іпотека представляє собою заставу нерухомого майна як засобу забезпечення виконання різних цивільно-правових зобов'язань.
Так, п.1 ст.1 ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" говорить: "За договором про іпотеку одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими федеральним законом ".
Далі визначається те, що для сторін договору іпотеки закладена нерухомість вважається обтяженої іпотекою з моменту виникнення права застави, а для третіх осіб з моменту державної реєстрації іпотеки (п.6 ст.20 ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)").
Згідно зі ст. 335 ДК РФ заставодавцями можуть бути: 1) як сам боржник, так і третя особа; 2) заставодавцем речі може бути її власник або особа, яка має на неї право господарського ведення; 3) особа, якій належить закладається право. Якщо предметом застави є нерухомість, то він отримує назву іпотеки. Іпотека може бути встановлена на будь-яке нерухоме майно, яке заставодавець в праві продати або відчужувати будь-яким іншим чином. Іпотека не допускається щодо майна, на яке за законом не може бути звернено стягнення.
В даний час на основі законодавства практика створення та функціонування механізму іпотечного кредитування передбачає наступні види іпотеки:
- Іпотека житлових будинків і квартир (гл. XIII ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)");
- Іпотека підприємств, будівель і споруд (гл. XII ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості));
- Іпотека земельних ділянок (гл. XI ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)");
Іпотека житлових будинків і квартир може застосовуватися тільки для житлових будинків і квартир, їх частин (ізольованих кімнат), що знаходяться у власності проживають (приватизовані квартири та приватні житлові будинки). Особливо розглядаються питання іпотеки з майном підопічних. Іпотека державних і муніципальних житлових будинків і квартир заборонена (п.2 ст. 74 ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)").
Даний вид іпотеки в даний час є пріоритетним і реалізується.
Іпотека підприємств, будівель споруд розглядається як іпотека майнового комплексу - об'єкта цивільних прав, який використовується для здійснення підприємницької діяльності. При цьому право застави поширюється на всі входить до складу даного підприємства майно або ряд компонентів підприємства, які можуть бути введені в сферу дії права застави. Крім того, іпотека будівлі або споруди можлива тільки з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, на якій знаходиться будівля або споруда. Або частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт (або право оренди на цю ділянку). Даний вид іпотеки в реальній практиці не реалізується. Так як, в даний час слабо сформований і слабко функціонує ринок ділової нерухомості. Не склалася кон'юнктура на майнові комплекси, не вирішені правові питання з власністю землі.
Іпотека земельних ділянок включає в себе передачу в заставу земельних ділянок, що перебувають у власності громадян, їх об'єднань, юридичних осіб, наданих для цілей садівництва, тваринництва, індивідуального житлового, дачного та гаражного будівництва. А також присадибні земельні ділянки особистих підсобних господарств фізичних осіб; земельні ділянки, зайняті будівлями, спорудами або спорудами, у розмірі необхідному для господарського їх обслуговування.
До земельних ділянок, що не підлягає іпотеці, відносяться:
1) земельні ділянки, що перебувають у державній власності (федеральної, регіональної, муніципальної);
2) земельні угіддя сільськогосподарського призначення, що перебувають у володінні сільськогосподарських організацій;
3) земельні угіддя сільськогосподарського призначення, що перебувають у володінні селянських (фермерських) господарств;
4) польові (присадибні) земельні ділянки особистих підсобних господарств.
Особливості іпотеки земельних ділянок також включають питання про зміну умов договору іпотеки, про іпотеку земельних ділянок належать третім особам, про оцінку земельних ділянок при його іпотеку, про звернення стягнення на заставлені земельні ділянки та їх реалізацію.
Даний вид іпотеки функціонує на ринку іпотечних кредитів, але має обмеження через складність правових питань обліку та реалізації землі.
Таким чином, іпотеку можна уявити особливим видом частини оплатній угоди, який оформляється у вигляді окремого договору і предметом якого є застава нерухомості або право на неї.
Іпотечний кредит являє собою довгострокову позику у грошовій формі, яка видається на умовах повернення і платності, і надається під заставу нерухомості позичальника.
Видача іпотечних кредитів проводиться кредитними організаціями, до яких відносяться комерційні банки або іпотечні кредитні установи.
Іпотечна кредитна організація - юридична особа, яка для отримання прибутку, як основної мети своєї підприємницької діяльності, має право здійснювати банківські операції відповідно до ліцензії Центрального Банку РФ. Утворюється на основі будь-якої форми власності як господарське товариство. Діє на ринку іпотечних кредитів.
В даний час практично сформованим і постійно функціонуючим можна вважати ринок довгострокових іпотечних кредитів, який побудований на взаємодії первинного і вторинного ринків даних кредитів під житлове фінансування.
Іпотечний ринок кредитів (ІЗК) являє собою систему соціально-економічних відносин, що розвиваються під впливом взаємозалежних зовнішніх і внутрішніх чинників, що створюють передумови для появи стійких інвестиційних мотивацій у житловій сфері. Суб'єктами іпотечного ринку кредитів виступають потенційні позичальники, інвестори, продавці житла. Об'єктами ІРК є: кредитори (банки або ін кредитні організації); оператори вторинного ринку кредитних ресурсів (агентства по іпотечному житловому кредитуванню); органи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним; страхові компанії; оцінювачі; ріелтерські фірми; інфраструктурні ланки системи іпотечного кредитування (нотаріат, паспортні служби, органи опіки та піклування, юридичні консультації тощо).
На первинному ринку іпотечних кредитів населення забезпечується іпотечними кредитами під будівництво або купівлю житла банками або іншими кредитними організаціями. При цьому швидке повернення кредитних ресурсів і вирішення проблеми ліквідності кредитори можуть вестися за рахунок передачі права вимоги за кредитами або заставних агентствам з іпотечного житлового кредитування. Для чого укладається угода щодо передачі прав вимоги за кредитами або заставних і договір довірчого управління придбаними правами вимогами. Що дозволяє кредитору контролювати позичальника, отримувати комісійні за обслуговування кредиту, надалі розширювати свої кредитні операції.
На вторинному ринку іпотечних кредитів ведуть свою діяльність спеціалізовані інститути, які перерозподіляють ризики іпотечного кредитування. Ними виступають агентства по іпотечному житловому кредитуванню, які періодично проводять вибіркові перевірки іпотечних кредитів. І якщо виявлено, що вони не відповідають вимогам і стандартам, то кредитор зобов'язаний виправити порушення, або викупити кредити або застави. При неналежному виконанні кредитором договору довірчого управління агентство має право розірвати даний договір і передати кредити на обслуговування в іншу кредитну організацію. Механізм довірчого управління придбаними правами вимогами по кредитах у разі банкрутства первинного кредитора захищає інтереси агентства. Використання рахунків довірчого управління для обслуговування кредитів передбачає обов'язкову щомісячну звітність. Що забезпечує дієвий контроль над операціями агентств і кредиторів з боку Центрального банку РФ [11, С.29].
1.2 Правові основи іпотеки
Завдання вдосконалення правових основ довгострокового іпотечного житлового кредитування залишається однією з актуальних завдань держави при формуванні ринкової системи іпотечних угод. Так як створення ефективної законодавчої та нормативно - правової бази для розвитку житлового фінансування дозволить знизити кредитні ризики, створити прийнятну податкове середовище для забудовників і робочі умови для кредитних організацій.Основи становлення житлового фінансування були закладені в законі РФ "Про основи федеральної житлової політики", які потім були розгорнуті в ряді Постанов Уряду та Указах Президента РФ про позабюджетних форм інвестування у житловій сфері; про житлові кредити та сертифікату; в державній цільовій програмі "Житло" , а також у федеральній цільовій програмі "Свій дім". [11, С. 21-24].
Основним документом, вперше розкрив сутність вітчизняного іпотечного кредитування, став Цивільний кодекс РФ (п.2 ст. 334 ЦК РФ і ряд інших норм ЦК РФ). Надалі було прийнято Федеральний закон від 16 липня
Важливими етапами у становленні правової бази російської іпотеки можна розглядати прийняття таких постанов, що регламентують розвиток іпотечного кредитування:
- Постанова Уряду РФ від 26.08.96 р. "Про Агентстві з іпотечного житлового кредитування";
- Постанова Уряду РФ від 18.02.98 р. № 219 "Про затвердження правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним";
- Постанова Уряду РФ від 26.02.98 р. № 248 "Про встановлення максимального розміру плати за державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним і за надання інформації про зареєстровані права";
- Постанова Уряду РФ від 11.01.00 р. № 28 "Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації"
В даний час свої правила і вимоги з питань іпотеки сформували і органи місцевого самоврядування, прийнявши відповідні нормативно-законодавчу базу на територіях.
До даного моменту закладена законодавча база для функціонування системи іпотечного кредитування. У травні 2004 року в Державну Думи було внесено пакет із 27 законопроектів, спрямованих на формування ринку доступного житла. До кінця року більшість з них були прийняті і підписані президентом. З переліком законів можна ознайомитися Потрібно зауважити, що ще належить велика робота щодо вдосконалення законодавства, що усувають протиріччя. Враховуючи важливість і актуальність житлового питання, Володимир Путін доручив прем'єр-міністру забезпечити до 1 липня 2005 року прийнято нормативних правових актів, спрямованих на формування ринку доступного житла, а також внесення необхідних поправок у законодавство.
Велика увага приділяється законодавчому забезпеченню системи рефінансування як основної рушійної сили розвитку іпотечного кредитування. У жовтні 2003 року Державна Дума прийняла ключовий закон "Про іпотечні цінні папери", який встановлює порядок випуску та обігу іпотечних цінних паперів. Цей закон дозволить залучити в сферу іпотечного кредитування значні фінансові кошти через випуск ІЦП. У 2004 році в закон були внесені поправки, що стосуються статусу іпотечного агента, а також вимог до іпотечного покриття та його реалізації у випадку банкрутства емітента облігацій з іпотечним покриттям. Дані поправки суттєво поліпшили якість закону, що дає можливість прогнозувати появи перших випусків іпотечних цінних паперів вже у 2005 році. Незважаючи на те, що деякі провідні оператори досягли обсягів достатніх для випуску іпотечних цінних паперів, на думку експертів потрібно ряд додаткових законодавчих ініціатив.
Крім того, Міністерством економічного розвитку і торгівлі РФ (МЕРТ) розроблений і, швидше за все, буде прийнята концепція, в якій пропонується закласти федеральному агентству (АІЖК) близько 300 млрд руб. у формі гарантій на період до 2010 року, а також додати до статутного капіталу 33 млрд. рублів.
Велике значення для зниження ризиків кредиторів і розвитку іпотеки мають внесені зміни в першу частину статті 446 Цивільного процесуального кодексу РФ, яка була доповнена винятком, згідно з яким механізм примусового виконання судових рішень в частині звернення стягнення на житло, можливий, якщо воно є предметом іпотеки. Ця норма знижує ризики банку у разі неплатоспроможності позичальника.
Значний крок зроблено у створенні кредитних бюро. Президентом підписано закон "Про кредитні історії", метою якого є створення системи доступу до інформації про сумлінність виконання позичальниками зобов'язань перед кредиторами. Прийняття цього закону, який вступає в силу з вересня 2005 року дозволить знизити ризики кредитних організацій, що повинно вплинути на процентних ставках.
Зусилля законодавців спрямовані в першу чергу на зниження ризиків для учасників іпотечного ринку, на розробку надійних фінансових інструментів залучення ресурсів у цю сферу. Оскільки розвиток державної концепції іпотеки очевидно і необхідно, в розробці іпотечних стандартів беруть участь такі організації як ФКЦБ, Центробанк, Федеральне Агентство з житлового іпотечного кредитування (АІЖК), міністерство промисловості та енергетики, а також ряд інших держструктур. Таким чином, розпочато роботу по створенню формування ринку іпотечних цінних паперів та уніфікації регіональних схем іпотечного кредитування з метою розвитку загальноросійської системи іпотечного житлового кредитування.
Таким чином, зараз в більшій мірі сформована правова основа для реалізації системи довгострокового іпотечного житлового кредитування, яка може регламентувати сучасний етап сталого запуску і становлення іпотеки.
1.3 Історія іпотечного кредиту в РФ
Історія іпотечного кредитування Росії починається в період правління імператриці Єлизавети Петрівни, коли вПотім у міру розвитку торгівлі і промисловості в середині XIX століття, коли в Росії почалося формування розвинених форм ринку. Уряд створює Державний банк Росії. Але не дозволяє йому займатися довгостроковими операціями, впроваджуючи у діяльність, перш за все, надання короткострокових позик і векселів. При цьому потреба в довгостроковому банківському кредиті постійно зростає. І тоді створюються кредитні установи для місцевих потреб, які надають можливість власникам нерухомості в Москві і Санкт-Петербурзі користуватися кредитом під заставу свого майна. Починається другий етап в історії іпотеки Росії.
Міські кредитні товариства встановлюють економічні відносини між одержувачем іпотечного кредиту і володарем вільного капіталу, застосовуючи механізм іпотечного кредитування у формі видачі іпотечних облігацій. Виникають відносини купівлі - продажу облігацій. Встановлюються терміни іпотечних кредитів, видаваних суспільством позичальникам, які відповідають термінам випущених облігацій. При цьому виключалася можливість безмежного випуску боргових зобов'язань. Їх обмежували обсяги пасивних і активних операцій кредитного товариства. Однією з найважливіших завдань діяльності товариств була оцінка нерухомості, що пропонується позичальником в якості забезпечення іпотечного кредиту. Правила кожного суспільства передбачали, щоб оцінка відповідала дійсній вартості застави та його доходність у випадку не повернення кредиту. Успіх оцінки залежав від здібностей оцінювача, його досвіду, вміння орієнтуватися в кон'юнктурі ринку нерухомості. Товариством кредит видавався під заставу вартістю на 40-50% вище 100% суми кредиту.
Іпотечні кредити надавалися під заставу нерухомості - дерев'яних і кам'яних будівель на термін 15 і 25 років, а в подальшому на 20 і 37 років. При цьому видавалися в основному п'яти процентні облігації. У 1870 і 1880 рр.. Москва мала високі темпи будівництва. Щорічно в середньому вводилося близько 2000 нових будівель. Будівництво приватних будинків, виробничих будівель велося за рахунок власних коштів забудовників та іпотечних кредитів Московського міського кредитного товариства. Так, за 50 років своєї діяльності (1862 - 1912 рр..) Їм було видано 35 035 позичок на загальну суму 662,6 млн. руб., Отримано 38,4 млн. руб. доходу і 12,3 млн. крб. чистого прибутку. [20].
Після прояви успішної іпотечної діяльності в Москві і Санкт - Петербурзі. Були відкриті кредитні товариства в більше 30 містах Російської Імперії за активної підтримки місцевих органів управління. В кінці 1880 початку 1890 рр.. на ринку іпотечних кредитів з'явилися земельні банки. Загострилася конкурентна боротьба за потенційного позичальника, що в той же час було основою самовдосконалення діяльності будь-якого іпотечної установи.
Дана система іпотечного кредитування Росії проіснувала до
Десятиліття з
По-перше, це проголошення свободи підприємництва та ринкового господарювання. По-друге, комерціалізація банківської і господарської діяльності. По-третє, розширення міжнародної діяльності. По-четверте, зміна умов господарювання підприємств, в т.ч. в будівельній сфері (зміна оподаткування, структури джерел фінансування, економічного циклу будівництва, вдосконалення технологій, поява нових фінансових структур, непостійних процентних ставок, темпів інфляції тощо).
Основним спонукальним мотивом введення інновації є підвищення ефективності або універсальності ринків. Наприклад, задачею фінансового ринку є перерозподіл заощаджень суспільства більш ефективним користувачам. І фінансові інновації дозволяють сформувати ринок більш ефективним, якщо знижуються витрати на перерозподіл фінансів або витрати, пов'язані із задоволенням будь-яких потреб. Крім того, може знижуватися загальна вартість посередницьких послуг на фінансовому ринку.
Іпотека як фінансова інновація для Росії кінця XX і початку XXI століття надає можливості задоволення ряду потреб: 1) соціальної потреби людей у житлі з різним рівнем комфортності, 2) потреби банків і небанківських фінансових інститутів в ефективному використанні вільних фінансових ресурсів і 3) потреби житлово- будівельного комплексу у завантаженні виробничих потужностей. Також, дозволяє змінювати не тільки вартість і доступність фінансування житлового будівництва, а й впливає на управління грошовими коштами позичальника, будівельної та іпотечної організацій. Сприяє фінансовому дерегулювання в інвестиційно-будівельній сфері, ініціюючи і стимулюючи її розвиток.
Таким чином, іпотека в сучасній Росії розвивається як фінансова інновація, що включає всі характерні ознаки нововведення. При цьому становлення іпотечної діяльності можна розглядати як одну з інноваційних стратегій у житловому будівництві.
У Російській Федерації за останнє десятиліття поступово розвивається нова система житлового фінансування. Так, істотно змінилася структура вводиться в експлуатацію житла, як за формою власності, так і за джерелами фінансування. Різко збільшилася частка житла, що вводиться за рахунок індивідуальних закрійників, приблизно в 3 рази з 1990 по
У той же час слід відзначити те, що скорочення бюджетних асигнувань у житлове будівництво викликало значне скорочення обсягів безкоштовно наданого житла черговикам. А черги на отримання житла залишаються досить високими. При цьому платоспроможний попит на знову вводиться житло можна охарактеризувати як недостатній. У даній ситуації становлення і розвиток вітчизняної іпотеки є новим кредитно-фінансовим механізмом, що дозволяє покращувати житлові умови населення, скорочувати черзі на отримання житла.
Розглянемо процес становлення іпотеки в Новосибірську, одному з великих міст РФ. Іпотека в Новосибірську пробиває собі дорогу в умовах вкрай несприятливою інвестиційно-фінансової ситуації. Після кризи 1998 року практично відсутня можливість використання банківських іпотечних кредитів з-за нестачі довгострокових кредитно-фінансових ресурсів, високої вартості кредитних коштів та малої прибутковості від даного виду діяльності в порівнянні з іншими банківськими операціями. У зв'язку з жорсткістю федерального та місцевого бюджетів припинено фінансування програм соціального житлового будівництва. Крім того, становленню іпотечного кредитування мало сприяє нестабільність політичної ситуації та проблема низької платоспроможності населення. Так, за даними статистики середньодушовий дохід у Росії в післякризовий період знизився в три рази, при цьому більш ніж в 1,5 рази збільшився відсоток безробітних. Як позитивне, слід відзначити те, що в даний час сформовано правове забезпечення іпотеки. Запрацювали законодавчі акти "Про іпотеку", "Про реєстрацію нерухомого майна й угод з ним", "Про іпотечної діяльності на території Новосибірської області" та ін Розробляються системи іпотечного кредитування, які дозволили б задовольнити реальні запити жителів Новосибірська в будівництві житла та поліпшення житлових умов.
У Новосибірську становлення іпотеки представлено двома підходами. Перший - відкрило свою діяльність місцеве відділення державного федерального агентства по іпотечному кредитуванню (ГФАпІК), в основі діяльності якого покладено традиційна американська концепція за схемою "банк-клієнт". І другий - у мерії Новосибірська розроблена концепція муніципальної ініціативи, в основі якої використовуються елементи іпотечного кредитування, що дозволяють включити пусковий механізм іпотеки з урахуванням обмеженості інвестиційних ресурсів.
У рамках першого підходу використовується організація іпотечного кредитування, побудованого на первинному і вторинному ринку заставних і залученні банківського капіталу, можливо навіть з використанням кредитних ресурсів закордонних банків. Перевагою даного підходу є те, що це державна структура з розлогою командою, з розробленим організаційно-правовим забезпеченням і підтримкою федеральних органів влади. У той же час, такий розвиток іпотеки невільно від недоліків. Так, в умовах нестабільної кредитно-фінансової системи, іпотечні кредити пропоновані ГФАпІК мають високу вартість, що істотно обмежує їх споживчу привабливість. Використання дорогих кредитних ресурсів збільшує вартість одного квадратного метра житлової площі і значно звужує сегмент споживчого ринку. В умовах цінової конкуренції даний фактор істотно впливає на збільшення ризиків, як комерційних, так і інвестиційних. Крім того, при даній схемі становлення іпотеки слід враховувати ризики, пов'язані з розміщенням цінних паперів, емітованих федеральними структурами. Так, відсутність практики роботи з заставними, недовіра населення може ускладнювати збут цінних паперів, швидкість їх руху.
При другому підході, коли використовуються елементи іпотеки, реалізується наступна інвестиційно-фінансова схема. Вона об'єднує ряд етапів: інвентаризацію недобудованих об'єктів - житлових будинків у Новосибірську; підготовку (доопрацювання) проектно-кошторисної документації на недобудовані об'єкти; розробку організаційно-правового забезпечення іпотеки; розробку фінансового плану забезпечення житлового будівництва; вибір джерел інвестування; іпотечне кредитування і розрахунок по кредиту . Зокрема, зроблені розрахунки показують те, що навіть при мінімальній вартості кредиту - 10%, рентабельність інвестиційного проекту (будівництво житлового будинку на основі недобудованого раніше) становить від 8 до 16 відсотків, в залежності від факторів комфортності, місця положення і вартості, яка раніше виконаних робіт за проектом. Відзначимо, що дана схема становлення іпотеки припускає використання наступних джерел інвестування нового житла: перший цільовий внесок забудовника; кошти ф'ючерсної продажу раніше займаної квартири забудовника; щомісячні виплати по залишку вартості квартири і відсотки за кредитом на даний залишок; грошові або матеріальні кошти підприємств і організацій; грошові кошти місцевих органів влади (субсидії на будівництво житла); позики;
Перевагою даного підходу є те, що для запуску іпотеки використовуються місцеві інвестиції. При цьому істотно знижується вартість одного квадратного метра житла, за рахунок того, що використовуються недобудовані об'єкти і кредитний відсоток нараховується не на всю вартість квартири, а тільки на залишок виплати від її вартості. Крім того, адміністрація міста виступає гарантом реалізації даної іпотечної схеми. Так, будівельно-монтажні роботи житлових будинків ведуться підрозділом мерії, розрахунковий рахунок, на який надходять гроші інвесторів (забудовників) знаходиться в муніципальному банку міста, а реєстрація заяв бажаючих брати участь у даній програмі ведеться в житлових відділах адміністрацій районів Новосибірська. До недоліків цього підходу слід віднести те, що не кожен забудовник має в своєму розпорядженні досить великою сумою перших цільового внеску, розмір якого фіксований, становить до 50% від суми вартості квартири і повинен бути внесений одноразово на першому етапі укладання кредитного договору. Загальним недоліком обох підходів можна відзначити і те, що в процесі запуску іпотечного кредитування в Новосибірську будуватися невелика кількість житлової площі. Що практично не вирішує житлової проблеми міста. Хоча дозволяє реально запустити іпотеку і відпрацювати схеми іпотечного кредитування.
Таким чином, в Новосибірську йде процес становлення іпотеки. Особливості розвитку іпотеки обумовлені інституційними та соціально-економічними факторами. Істотний вплив на даний процес робить стан інвестиційного ринку в житловому будівництві і його привабливість. Вивчення особливостей становлення іпотеки дозволяє вибрати правильну стратегію подальшої реалізації іпотечної діяльності, прорахувати її стартовий ефект, уникнути ілюзій і помилок.
2. Основні етапи іпотечного кредитування у ВАТ "Альфа-Банк"
2.1 Вивчення кредитоспроможності позичальника
Альфа-Банк був заснований в1990 році. Альфа-Банк є універсальним банком, що здійснює всі основні види банківських операцій, представлених наринке фінансових послуг, включаючи обслуговування приватних ікорпоратівних клієнтів, інвестиційний банківський бізнес, торговельне фінансування іуправленіе активами.Клієнтська база банківської групи "Альфа-Банк" посостоянію на1сентября
Запервие шість місяців 2009 року сукупні активи групи знизилися на15, 0% до23, 0млрд доларів США посравненію с27, 1млрд доларів США нарешті 2008 року, що було викликано триваючим ослабленням економіки, що супроводжується зниженням кредитного портфеля іобщім погіршенням платоспроможності позичальників, як юридичних, так іфізіческіх осіб . Сукупний кредитний портфель групи скоротився до 15, 3 млрд. доларів США посостоянію на30іюня 2009 року або на20, 2% по порівнянню с31декабря 2008 року. Банківська група "Альфа-Банк" продовжує проводити консервативну політику резервування, наростивши резерви навозможние втрати покредітам до1, 451млрд. доларів США (9,5% откредітного портфеля) посостоянію на30іюня 2009 року, посравненію з1, 190млрд доларів США (6,2% откредітного портфеля) на31декабря 2008 року. Втоже час основна ресурсна база групи "Альфа-Банк", аіменно кошти клієнтів залишилися нарівні 12,6 млрд. доларів США, асовокупний капітал збільшився на16, 6% до2, 5млрд. доларів США (нарешті 2008 року-2,2 млрд доларів США) внаслідок збільшення акціонерного капіталу Групи на320 млн доларів США ВИЮН 2009 року.
Чисті процентні доходи откредітованія знизилися на11, 5% до571 млн доларів США (запервую половину 2008 року-645 млн доларів США) восновном врезультате зрослої вартості фондування разом состорожной політикою управління активами іпассівамі, яка призвела кувеліченію частки низькодохідних коштів щодо вдругих банках, атакож переважанню короткострокових менш дохідних кредитів. Прибуток доналогов ірезервов скоротилася на8, 8% до425 млн доларів США (запервую половину 2008 року-466 млн доларів США), чому сприяло зниження операційних витрат на83млн доларів США. Відношення витрат кдоходам склало 46,2% зарассматріваемий період. Чистий прибуток акціонерів знизилася до14млн доларів США, а передусім внаслідок відрахувань врезерви навозможние втрати вперше половині 2009 року вразмере 395 млн долларовСША.
Банківська група "Альфа-Банк" приділяла особливу увагу управлінню ризиком ліквідності ірискою падіння достатності капіталу. Посостоянію на30іюня 2009 року грошові кошти ікраткосрочние міжбанківські інструменти склали близько 25% активів. Крім цього, група "Альфа-Банк" має можливість залучати додаткові ліквідні кошти отБанка Росії, такі як беззаставні кредити, що надаються наоснове регулярних аукціонів, ізайми, забезпечені кредитами клієнтам іперекрестнимі гарантіями інших російських банків.
В2009 році банківська група "Альфа-Банк" погасила два синдикованих позики вобще сумі 705 млн доларів США, атакож всі випуски Еврокоммерческіх паперів вразмере 219 млн доларів США. Внастоящее час сукупні зобов'язання Групи на міжнародні ринки капіталу, що залишилися квиплате втечение
Збільшення акціонерного капіталу на 320 млн. доларів США в червні
Банківська група "Альфа-Банк" зберегла положення найбільшого російського приватного банку посовокупним активів, сукупного капіталу ісредства клієнтів. В2009 році Група продовжила свій розвиток в ролі універсального банку, що пропонує продукти корпоративно-інвестиційного (що включає втом числі: кредитування малого ісреднего бізнесу, торговельне фінансування ілізінг) ірознічного напрямків (що включає кредитування відділеннях, споживче кредитування, автокредитування ііпотеку). Стратегічними пріоритетами Групи втекущіх умовах є ефективна реструктуризація івозврат проблемних кредитів, збереження капіталу, підтримання достатнього рівня ліквідності іпродвіженіе нових продуктів корпоративно-інвестиційного ірознічного бізнесів.
Фінансові результати групи "Альфа-Банк" складені всоответствии смеждународнимі стандартами фінансової звітності іпроверени аудиторами компанії PriceWaterhouseCoopers.
Переваги іпотечного кредитування в Альфа - Банку
Швидко
-Розгляд заявки-1-3рабочіх дня смомента надання повного пакета документів.
-Підготовка ксделке-3-5рабочіх днів.
-Проведення операції за 2-3години.
Вигідно
-Вибір програм іпотечного кредитування, що дозволяє найбільш оптимально вирішити завдання попріобретенію нерухомості.
-Строки кредитування: от5до25 років.
-Особливі умови для корпоративних клієнтів.
-Відсутність комісії зарассмотреніе заяви накредіт.
-Вигідні умови дострокового погашення: починаючи с3-го місяця. Без штрафних санкцій!
-Облік доходу обох подружжя, атакож додаткових доходів.
Зручно
-Індивідуальний підхід ккаждому клієнту.
-Схвалення банку відразу-всього можливі терміни кредитування.
-Розгляд нестандартних ситуацій.
-Можливість отримання схвалення накредіт водному регіоні, акредітованія раптом.
-Відсутність вимог кпостоянной реєстрації врегіоне придбання нерухомості.
-Банк допоможе клієнту ворганізації оцінки нерухомості істраховкі угоди.
-Весь процес отодобренія кредиту дозаключенія угоди відбувається вцентре іпотечного кредитування Альфа-Банку.
-Широкий вибір каналів погашення кредиту (влюбой час доби, закохав регіоні).
Надійно
-Персональний висококваліфікований менеджер супроводжує угоду навсех етапах еесовершенія.
-Зниження ризиків засчет страхування життя ісобственності.
-Більш 50партнеров-надійних, перевірених агентств нерухомості.
Програми іпотечного кредитування Альфа-Банку на вторинному ринку житла. Вивчення кредитоспроможності позичальника.
Андеррайтинг позичальника являє собою оцінку ймовірності погашення кредиту потенційним позичальником.
Процедура андеррайтингу здійснюється за такими напрямами:
1) проводиться оцінка платоспроможності потенційного позичальника;
2) проводиться оцінка кредитоспроможності потенційного позичальника;
3) проводиться оцінка достатності готівкових грошових коштів (джерел їх формування);
4) проводиться перевірка юридичної достовірності правовстановлюючих документів на предмет застави;
5) проводиться оцінка достатності забезпечення повернення кредиту, тобто визначається вартість майна у співвідношенні до розміру запрошуваного кредиту і виявляється оцінка стану нерухомого майна.
Дану діяльність у ВАТ "Альфа Банк" проводить експерт з андеррайтингу. Головним моментом в процесі андеррайтингу є оцінка платоспроможності позичальника, для визначення якої збирається інформація щодо стабільності трудової зайнятості позичальника. Його можливості отримання доходів, оцінюються його витрати, і на підставі даних робиться висновок про можливості позичальника погасити кредит. Так, стабільне працевлаштування позичальника в момент подачі заяви на іпотечний житловий кредит є найважливішим показником спроможності позичальника його погасити. Тривожними сигналами при аналізі платоспроможності є: наявність перерв у роботі перевищують місяць, в останні два роки; часта зміна місця роботи в останні два роки, відсутність кар'єрного зростання, низький рівень кваліфікації, відсутність її зростання, вікові параметри (передпенсійний, пенсійний вік).
Далі аналізуються джерела отримання доходу позичальника:
1) заробітна плата за основним місцем роботи, включаючи дохід за понаднормову роботу;
2) премії;
3) доходи від робіт за сумісництвом;
4) дохід, отриманий у формі комісійної винагороди;
5) дохід у вигляді дивідендів і відсотків,
6) пенсійні виплати та стипендії;
7) чистий дохід у формі орендної плати;
8) аліменти та допомоги на дітей;
9) очікуване збільшення розміру доходу, якщо є документальне підтвердження від роботодавця.
У разі подання заяви на одержання житлового іпотечного кредиту позичальника, який має власну справу, експерт з андеррайтингу проводить оцінку стійкості і життєздатності бізнесу потенційного клієнта, виявляючи достовірність представлених фінансових звітів. На підставі даної перевірки встановлюються тенденції зміни доходів підприємства клієнта, а також його особистих доходів.
Наступним етапом оцінки платоспроможності позичальника є аналіз витрат позичальника. В даний час у структурі витрат позичальника виділяють три групи, об'єднані за ступенем їх регулярності та цільовим призначенням: 1) щомісячні майбутні витрати позичальника, пов'язані з придбаним житлом (податки на майно, страхування нерухомого майна, платежі за іпотечним кредитом, виплати, пов'язані з експлуатацією житла, тощо); 2) щомісячні існуючі витрати позичальника, пов'язані з наявною у нього власністю; 3) щомісячні витрати по сплаті прибуткового податку, ін податкові та страхові платежі, пов'язані з рухомим та нерухомим майном; 4) регулярні платежі, пов'язані з підтримання життєдіяльності позичальника і його сім'ї (харчування, освіту дітей, медичне обслуговування); 5) витрати позичальника, пов'язані з відпочинком, розвагами, дорогим хобі; 6) інші постійні і обов'язкові витрати позичальника, вироблені щомісячно або з іншою періодичністю протягом року.
Оцінка платоспроможності розраховується як різниця між середньомісячним сукупним доходом позичальника і загальною сумою його витрат. При цьому іпотечні кредитні організації вважають оцінку платоспроможності позичальника позитивної, якщо дана різниця становить не менше 45% у сукупному доході позичальника і покриває суму щомісячних виплат по іпотечному кредиту.
Для виявлення повної платоспроможності позичальника проводиться аналіз грошових та інших матеріальних активів позичальника, тобто проводиться оцінка достатності готівкових грошових коштів для оформлення житлової іпотечної кредитної угоди (див. табл.1).
Таблиця 1 Разові витрати при оформленні іпотечної угоди
| Джерела грошових коштів, необхідних позичальнику при оформленні іпотечної угоди | Разові витрати позичальника, пов'язані з придбанням житла та отриманням іпотечного кредиту | Приклад розрахунку (вартість квартири 3500 т. р.) |
| 1) Заощадження позичальника. 2) Власні кошти позичальника, одержувані від продажу належної йому власності (до видачі кредиту). 3) Подарунки від членів сім'ї з письмовою підтвердження того, що по них не буде вимагатися оплата. 4) Подарунки або гранти некомерційних організацій з письмовим підтвердженням того, що по них не буде вимагатися оплата. 5) Подарунки або гранти від роботодавця, видані в рамках програми надання допомоги співробітникам, які не підлягають поверненню і можуть бути виконані за зобов'язаннями при першій іпотеці. 6) Державні житлові субсидії. | 1) Первісна виплата за житло, що купується (30% від вартості квартири). 2) Витрати, пов'язані з укладанням і реєстрацією договору купівлі-продажу та договору застави (плата держ. Мита за нотаріальне посвідчення і плата за держ. Реєстрацію відповідно до чинного законодавства). 3) Витрати, пов'язані з виплатою комісії рієлтора. 4) Плата за оцінку нерухомого майна. 5) Плата за надання необхідних довідок, по купується і заставної нерухомості (з БТІ, КМЖ). 6) Страхування заставного нерухомого майна. 7) Страхування життя позичальника. 8) Страхування титулу 9) Витрати, пов'язані з можливим ремонтом і переїздом в придбану житлоплощу або в житлоплощу фонду тимчасового проживання. | 1) 1050 тис.руб. 2) 500 руб. - Держмито нотаріуса + 1000 руб. - Держмито юстиції 3) комісія ріелтера 4-6% (возмем 4%) 140 тис.руб. 4) 2000 руб. 5) 500 руб. 6) 0,8% - 25,2 тис.руб. 7) 0,5% - 12,25 тис.р. 8) 5000 руб. 9) 50000 руб. |
| Разом: | Разом: | 1286,45 тис.р. |
Проводячи оцінку ймовірності погашення іпотечного кредиту позичальником, кредитна організація обов'язково перевіряє виконання попередніх зобов'язань даного позичальника. Так, здійснюється перевірка його кредитної історії.
При цьому можуть перевірятися альтернативні інформаційні джерела про виконання своїх зобов'язань клієнтом, такі як:
1) своєчасні виплати сьогоденням і колишнім домовласникам або заставодержателям;
2) своєчасні виплати організаціям, що поставляють комунальні послуги, електроенергію, телефонні послуги і т.п.;
3) відомості про виплату аліментів або допомог на дітей;
4) своєчасне повернення особистих боргів особам, які не є позичальникові родичами та ін У разі виявлення того, що клієнт приховав наявні у нього боргові чи інші фінансові зобов'язання, слід проводити андеррайтинг з особливою ретельністю. І кредитна організація може зажадати дострокового погашення кредиту у зв'язку з приховуванням інформації цим позичальником.
В даний час банки та іпотечні кредитні організації для визначення здатності позичальника виплачувати іпотечний кредит для оцінки доходів позичальника використовують такі коефіцієнти, що визначають платоспроможність і кредитоспроможність позичальника при андеррайтингу (див. табл.2).
Таким чином, при проведенні андеррайтингу позичальника проводиться аналіз за наступними критеріями:
1) чи була використана належна методика оцінки вартості застави;
2) чи відповідає нерухомість мінімальним стандартам кредитної організації;
3) чи задовольняє кредитну організацію платоспроможність і кредитоспроможність позичальника;
4) оцінка застави та платоспроможності позичальника повинна бути проведена не раніше, ніж за 30 днів до моменту прийняття рішення про видачу кредиту;
5) оцінка нерухомості повинна бути проведена ліцензованим оцінювачем;
6) чи збігається використана оцінювачем і експертом з андеррайтингу інформація з міститься в кредитній організації та альтернативними джерелами. Після аналізу та схвалення звіту про результати андеррайтингу експерт переходить до рассчітиванію максимально допустимої суми житлового іпотечного кредиту.
Таблиця 2 Коефіцієнти, що визначають платоспроможність і кредитоспроможність позичальника при андеррайтингу
| Назва та сутність коефіцієнта | Розрахункова формула | Допустимі значення |
| Коефіцієнт П / Д - відношення щомісячних платежів по житловому іпотечному кредиту до середньомісячних доходів позичальника | До п / д = щомісячний платіж позичальника (Включаючи платіж за кредитом і відсотки, страхові виплати, податкові виплати, виплати за страхів. Житті, платежі на утримання та експлуатацію житла) / суму щомісячного сукупного доходу. | Витрати становлять не більше 35% від сукупного доходу позичальника. |
| Коефіцієнт О / Д - відношення загальної суми зобов'язань до його доходів | К о / д = загальна сума обов'язкових щомісячних платежів / суму всіх щомісячних доходів | Розмір щомісячних зобов'язань позичальника не повинен перевищувати 45% від його чистого сукупного доходу |
| Коефіцієнт К / З - співвідношення між сумою кредиту і вартістю заставного майна | До к / з = сума іпотечного кредиту / вартість закладеного нерухомого майна | Максимальна величина цього співвідношення не повинна перевищувати 70% |
1) середньомісячний дохід позичальника;
2) щомісячні зобов'язання позичальника;
3) оцінна вартість, що здається в заставу майна;
4) термін кредиту;
5) відсоткова кредитна ставка. На підставі даних умов розраховується максимально допустима сума іпотечного кредиту.
Ознайомимося з методикою і прикладом розрахунку максимально допустимої суми іпотечного кредиту. При розрахунку використовуються раніше наведені коефіцієнти платоспроможності і кредитоспроможності потенційного позичальника. Всі розрахунки проводяться в національній валюті - гривнях. При цьому можна враховувати співвідношення рубля до долара за курсом ЦБ РФ на останній день розрахункового місяця.
Вихідні дані:
середньомісячний дохід позичальника - 150 000 руб.
щомісячні зобов'язання позичальника - 20 000 руб.
оціночна вартість майна - 3 500 000 руб.
термін кредиту - 15 років
процентна ставка - 23%
1) Розрахуємо співвідношення витрат до доходів позичальника. Визначаємо максимально допустиму суму щомісячних витрат по виплаті іпотечного кредиту в сукупному щомісячному доході позичальника, вибираючи при цьому найменшу з сум щомісячних житлових витрат.
- До п / д = 30%;
- Сума сукупного щомісячного доходу = 150 000 руб.
- Максимальна допустима сума щомісячних житлових витрат = 150 000 * 0,3 = 45 000 руб.
2) Максимально допустима сума щомісячних житлових витрат складе:
- К о / д = 40%;
- Сума сукупного щомісячного доходу = 150 000 руб.
- Максимальна допустима сума щомісячних зобов'язань позичальника = 150 000 * 0,4 - 20 000 = 40 000 руб.
3) Виходячи із встановлених критеріїв кредитною організацією, вибираємо найменшу з сум щомісячних житлових витрат, розрахувавши коефіцієнти К п / д і К о / д - 40 000 руб. Ця сума є максимально допустимою сумою витрат на житло для даного позичальника.
4) Визначаємо максимальний розмір щомісячних платежів за кредитом шляхом вирахування податків, платежів по страховці та оплату технічного обслуговування із загальної суми житлових розрахунків позичальника. Враховуючи те, що максимальний платіж по кредиту включає платежі за основним боргом і відсотками.
- Найменша, із сум отримана в результаті розрахунків = 40 000 руб.
- Сума щомісячних податків на майно = - 175 руб.
- Сума щомісячних платежів по страхуванню майна, життя та працездатності = - 3121 руб.
Разом: щомісячний платіж по кредиту = 36704 руб.
5) Визначаємо максимально допустиму суму іпотечного кредиту за формулою [7, С.30]:
де R - сума щорічного платежу;
i - ставка відсотка за кредитним договором;
n - термін кредиту;
D - сума кредиту.
Щомісячний платіж = 36704 руб.
Термін кредиту = 15 років
Процентна ставка = 23% річних
Сума кредиту з урахуванням дисконтування = 3401 337,34 руб.
(Перевірка 36704 руб. * 180 виплат = 6606720 крб.).
6) Визначимо максимально допустиму суму кредиту для позичальника, виходячи з вартості заставного майна:
Коефіцієнт Кк / з = 75%
Вартість заставного майна = 3 500 000 крб.
Сума кредиту = 2625000 крб.
7) Максимально допустимий розмір кредиту визначаємо, виходячи з платоспроможності позичальника.
Таким чином, максимально доступна сума кредиту для даного позичальника становить 3401337,34 руб., А при розрахунку суми кредиту у співвідношенні з вартістю заставного майна - 2625 000 руб. Банк або іпотечна кредитна організація повинні видавати кредити на підставі меншою із зазначених сум. У даному випадку максимально допустима сума кредиту буде рівна - 2625 000 руб. При видачі іпотечних кредитів можуть використовуватися і інші методи розрахунків, наприклад - ануїтети.
У ВАТ "Альфа Банку" застосовується розрахунок твердого ануїтету. Твердий ануїтет розраховується як сума погашення іпотечного кредиту, яка збільшується на заощаджені відсотки вже виплаченого капіталу. При цьому щорічний розмір ануїтету визначається через коефіцієнт окупності капіталу або через коефіцієнт ануїтетів.
2.2 Укладання договору
Процес іпотечного кредитування:1) Спочатку оцінити, яка сума грошей необхідна для придбання квартири івиясніть, накакую суму кредиту можна розраховувати при наявному щомісячному доході. Для розрахунків можна скористатися іпотечним калькулятором і консультант відповість на питання ісделает деталізований розрахунок покредіту.
2) Підготуйте всі необхідні для отримання кредиту документи. При заповненні форм ісборе документів допомагатиме персональний консультант.
3) напідставі наданих документів банк ухвалить рішення проможливості надання кредиту.
Для цього в банку проводиться андеррайтинг.
Після цього приступайте кпоіску квартири.
4) Протягом трьох місяців необхідно знайти варіант житла, що задовольняє вимогам банку, зібрати документи поквартіре іпередать іхвбанк. При пошуку квартири рекомендується звертатися до партнерамбанка - агентствам нерухомості, які мають великий досвід роботи ізна вимоги Альфа-Банку, пред'являються коб'ектам нерухомості.
5) Альфа-Банк самостійно направляє документи позичальника встраховую компанію для отримання підтвердження встрахованіі івоценочную компанію для оцінки квартири (страхові та оціночні компанії акредитовані банком).
6) Після отримання позитивного висновку страхової компанії повибранной квартирі іотчета обоценке обраної квартири, банк приймає рішення обокончательной сумі кредиту сучетом оціночної вартості квартири (розрахунок максимальної суми кредиту).
7) У погоджений свамі іпродавцом квартири день івремя відбувається оформлення іпотечної угоди: підписання кредитного договору ідругіх необхідних документів, оформлення заставної. Процедура іпотечної угоди відбувається вцентре іпотечного кредитування Альфа-Банку.
При позитивному висновку експерта з андеррайтингу про платоспроможність і кредитоспроможності позичальника. Після визначення максимально допустимої суми кредиту і виявлення наявності коштів у позичальника для здійснення іпотечної угоди, експерт подає звіт за результатами андеррайтингу та рекомендації про видачу іпотечного кредиту даному позичальнику в кредитний комітет банку або іпотечної організації. При позитивному рішенні кредитного комітету про видачу кредиту позичальникові оформляються наступні документи в його "кредитну справу":
1) заява-анкета на іпотечний житловий кредит;
2) запит за місцем роботи;
3) рішення кредитного комітету (з вказаною сумою кредиту);
4) звіт про результати андеррайтингу;
5) звіт про перевірку стану заставленого майна (звіт про оцінку вартості майна, підтвердження майнових прав тощо);
6) квитанція про початковий внесок (мінімально допустимий розмір початкового внеску складає 30% від суми кредиту);
7) копія договору купівлі-продажу та іпотеки квартири;
8) кредитний договір з позичальником;
9) підтвердження з місця роботи про доходи позичальника;
10) договір страхування квартири;
11) договір з позичальником про відкриття депозитного рахунку "до запитання";
12) документ, що підтверджує повідомлення позичальника та заставодавця про перехід прав вимоги за ПВ договорами;
13) акт про постачання кредиту;
У період обслуговування кредиту кредитна справа повинна також містити:
1) графік платежів по кредиту;
2) банківські виписки, що підтверджують внесення позичальником платежів в рахунок сплати відсотків і погашення основного боргу відповідно до графіка;
3) банківські виписки, що підтверджують внесення позичальником платежів в рахунок сплати штрафів і відсотків за простроченою задолжности;
4) банківські виписки, що підтверджують внесення позичальником платежів по страхуванню життя і предмета застави, а також платежів при сплаті податку на нерухомість;
5) банківські виписки, що підтверджують повне погашення кредиту;
6) звіт про всі фактично проведені платежі позичальника за кредитом;
7) звіт про інспекційну перевірку закладеного майна.
У процесі кредитування кредитна організація зобов'язана представляти позичальникові звіт про зроблені ним платежі та залишок позичкової заборгованості на дату подання звіту. Даний звіт включає в себе:
1) суми і дати, зроблених платежів, отриманих від позичальника за минулий рік і спрямованих на виплату основного боргу, відсотків, зборів та покриття інших витрат по кредиту;
2) повідомлення про прострочені платежі;
3) підтвердження сплати всіх належних податків, страхових платежів і інших перерахувань зі спеціального накопичувального рахунку;
4) суми, належних платежів на наступний рік;
5) зміна розмірів платежів;
6) залишок заборгованості по кредиту;
7) повідомлення про зміни в умови кредитування.
Вимоги до договору іпотеки
У договорі іпотеки обов'язково повинні бути зазначені:
· Предмет іпотеки;
· Оціночна вартість предмета іпотеки;
· Істота, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою;
· Право (власність, оренда та ін), з якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і орган державної реєстрації прав на нерухоме майно, що зареєстрував це право заставника.
Предмет застави визначається в договорі іпотеки вказівкою його найменування, місця знаходження і достатнім для ідентифікації цього предмета описом. Тобто звичайно в договорі іпотеки вказується вид нерухомості (квартира або будинок), його повна адреса, загальна житлова площа і кількість кімнат.
Житловий будинок, безпосередньо пов'язаний із землею, може бути предметом іпотеки лише з одночасним заставою за тим самим договором іпотеки земельної ділянки, на якій він знаходиться. При цьому в договорі іпотеки необхідно вказувати адресу земельної ділянки, її площа, кадастровий номер, а також категорію земель і вид її дозволеного використання.
Не можуть бути закладені будинки і квартири, що знаходяться в державній або муніципальній власності, та майно, яке не можна приватизувати (наприклад, службові житлові приміщення та ін.)
При іпотеці квартири в багатоквартирному житловому будинку, частини якого знаходяться у спільній частковій власності заставника та інших осіб, закладеної вважається поряд з житловим приміщенням відповідна частка в праві спільної власності на житловий будинок.
При наданні кредиту на будівництво житлового будинку, договором іпотеки може бути передбачене забезпечення зобов'язання незавершеним будівництвом і належить заставодавцю матеріалами та обладнанням, які заготовлені для будівництва.
Оціночна вартість предмета іпотеки визначається за згодою заставодавця з заставоутримувачем і вказується в іпотечному договорі в грошовому вираженні. При цьому оцінна вартість земельної ділянки не може бути встановлена нижче його нормативної ціни.
Іноді в договорі іпотеки сторони вказують кілька оцінок предмета іпотеки: наприклад, вартість за оцінкою БТІ і вартість за висновком оцінної компанії. У цьому випадку доцільно особливо відзначити ту оцінку, яку обидві сторони договору іпотеки вважають справедливої (оцінку, про яку сторони домовилися), щоб договір іпотеки не вважався незначним.
Якщо іпотека забезпечує зобов'язання, що виникло з кредитного договору, то в договорі іпотеки вказують основні умови кредитування - хто є кредитором і позичальником, суму кредиту, процентну ставку, термін, розмір щомісячних платежів і порядок погашення кредиту. Це і є істотою, розміром і строком виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою - тобто необхідними елементами договору іпотеки.
Якщо сторони не погодили хоча б один з істотних пунктів, то договір іпотеки вважається неукладеним, ніяких прав і обов'язків у сторін даного договору не виникає і всі пов'язані з ним угоди є так само недійсними.
Якщо права заставоутримувача засвідчуються заставної, то в договорі іпотеки це має бути зазначено. В іншому випадку його не зареєструють.
Права та обов'язки сторін за договором іпотеки
Позичальник іпотечного кредиту має право проживати в закладеному будинку або квартирі, а так само зареєструвати на цій житлоплощі всіх членів сім'ї. Право на проведення перепланування, здачу в оренду або продаж закладеного житла звичайно в договорі іпотеки обмежується - як мінімум необхідний дозвіл банку-кредитора.
Відповідно до договору іпотеки заставоутримувач (іпотечний банк) має право перевіряти стан та умови утримання закладеної нерухомості. Якщо правила користування майном, а також обов'язки по необхідному страхуванню порушуються, банк має право зажадати дострокового погашення кредиту.
Право вимоги дострокового погашення кредиту виникає у банку також у разі несплати або несвоєчасної сплати суми боргу, в тому числі при порушенні строків внесення платежів за іпотечним кредитом більше трьох разів протягом року.
При невиконанні позичальником вимог про дострокове погашення іпотечного кредиту, банк має право накласти стягнення на закладену нерухомість як у судовому порядку, так і в позасудовому (шляхом підписання угоди між позичальником і кредитором). Майно, закладене за договором іпотеки, на яке за рішенням суду звернено стягнення, реалізується шляхом продажу з публічних торгів.
Висновок і реєстрація договору іпотеки
Договір іпотеки укладається у письмовій формі і підлягає державній реєстрації за місцем знаходження майна, що є предметом іпотеки. Договір іпотеки не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, але сторони по своєму бажанню (або на вимогу іпотечного банку) вправі зробити це. Договір іпотеки вважається укладеним і набирає чинності з моменту його державної реєстрації.
Для державної реєстрації договору іпотеки необхідні наступні документи:
· Заява від заставодавця та заставодержателя;
· Договір іпотеки та його копії;
· Документи, зазначені в договорі іпотеки як додатки;
· Кредитний або інший договір, виконання якого забезпечує іпотека;
· Документ про сплату державного мита;
· Інші документи, необхідні для державної реєстрації іпотеки відповідно до законодавства РФ про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
У випадку якщо права заставоутримувача засвідчуються заставної, додатково подають також заставу та документи, названі в ній як додатки, і їх копії.
Іпотека повинна бути зареєстрована протягом 15 днів з дня подання необхідних документів шляхом здійснення реєстраційного запису про іпотеку в ЕГРП. Засвідчується реєстрація іпотеки шляхом напису на договорі іпотеки, що містить повне найменування органу, що здійснює реєстрацію прав, дату, місце реєстрації та номер, під яким вона зареєстрована.
Припинення договору іпотеки. Якщо договір іпотеки виконаний або припинив свою дію з інших причин, необхідно погасити запис про реєстрацію іпотеки. Це роблять на підставі спільної заяви заставника й заставоутримувача або на підставі рішення суду про припинення іпотеки. Якщо видана заставна, то при погашенні реєстраційного запису про іпотеку даний документ анулюють і передають раніше зобов'язаному по ній особі на її вимогу.
-Термін кредитування-от5до25 років.
-Термін розгляду заявки-3рабочіх дня смомента надання повного пакета документів.
-Можливість отримати схвалення банку відразу-всього пропоновані терміни кредитування івибрать найбільш вигідний термін ісумму кредиту.
-Відсутність комісії зарассмотреніе заяви накредіт.
-Облік доходу обох подружжя, атакож додаткових доходів.
-Відсутність вимог кпропіске врегіоне придбання нерухомості.
-Можливість узгодження вартості квартири вдоговорі купівлі-продажу.
-Зниження ризиків засчет страхування життя ісобственності.
-Великий вибір каналів погашення.
-Кваліфікована допомога фахівців навсех етапах іпотечної кредитної угоди.
-Комфорт і економія часу за рахунок оформлення, видачі кредиту і укладання угоди в одному місці-Центрі іпотечного кредитування Альфа-Банку.
Таблиця 3 Програми Банку на вторинному ринку житла
Таблиця 4 Процентні ставки ісрокі
Процентні ставки ісрокі для категорії "бізнес" (приватні підприємці): Процентні ставки від 14, 9% вдолларах США іот21, 1% Врублев РФ.Срок кредитування от5до20 років.
Таблиця 5 Страхування
Таблиця 6 Параметри кредиту
Після розгляду основної програми необхідно перерахувати необхідні документи для розгляду іпотечного кредиту (таблиця 7).
Таблиця 7 Перелік документів для потенційних позичальників, які працюють за наймом
* Заява підписується в присутності співробітника Альфа-Банку.
** Копії звіряються з оригіналами співробітником Альфа-Банку.
Частка простроченої заборгованості іпотечних позичальників за кредитами, які знаходяться на супроводі в агентстві, знизився в III кварталі на 0,4 процентного пункту до 12,1%, до цих пір цей показник тільки ріс.
Супроводжувані АІЖК кредити лише вершина айсберга, на 1 жовтня вони становили 92400 млн руб.,. За даними ЦБ, обсяг заборгованості росіян за іпотечними житловими кредитами на ту ж дату складав 974 500 000 000 руб.
Починаючи з II кварталу АІЖК відзначає і поліпшення якості портфеля: у II кварталі у агентства вперше скоротилася коротка прострочення - 30-90 днів - на 0,8 п. п. до 2,6%. АІЖК ще в 2008 р. посилив вимоги до позичальників. Передбачалося, що це дасть ефект до початку 2009 р. Але із-за кризи ситуація покращилася тільки зараз.
За коротко-і середньострокових боргами агентство працює над поліпшенням платоспроможності позичальників, у тому числі пропонуючи їм реструктуризацію кредитів, наголошується в звіті АІЖК. Завдяки цьому частина позичальників повертаються до звичайного графіка платежів і кредит перестає бути проблемним.
Правда, негативною стороною зниження короткострокової заборгованості стало її старіння: частина боргів перейшли в хронічну стадію. Частка боргів строком від 180 днів і вище у АІЖК тільки зростає - з 4,9% за результатами I кварталу 2009 р. до 8,5% за підсумками III кварталу, пояснює це тим, що з неплатниками цієї категорії має бути тривала процедура судового врегулювання.
За даними за перший квартал поточного року, обсяг виданої в Росії іпотеки вже скоротився в п'ять разів, у порівнянні з першим кварталом 2008 року.
Це пов'язано в першу чергу з тим, що через фінансову кризу більшість банків практично згорнули свої іпотечні програми.
При цьому, за прогнозом експертів, з 800 тисяч російських сімей, які мають у 2010 році стати одержувачами базового материнського капіталу, приблизно 320 тисяч сімей планують спрямувати кошти материнського капіталу на оплату іпотеки.
Як повідомив голова АІЖК, у зв'язку з цим агентство готує спеціальні програми, розраховані на цю категорію населення.
За даними ЦБ РФ на 1 квітня 2009 року, в Росії цього року було видано іпотечних кредитів на 24,438 мільярда рублів (гривневі кредити склали 22,969 мільярда рублів, кредити в іноземній валюті - 1,469 мільярда рублів).
У свою чергу роком раніше, в січні - квітні 2008 року, обсяг іпотечних кредитів досягав 150,759 мільярда рублів (гривневі кредити - 129,206 мільярда рублів, кредити в іноземній валюті - 21,553 мільярда рублів).
Таким чином, у першому кварталі поточного року, порівняно з відповідним періодом минулого року, обсяг виданих іпотечних кредитів в цілому знизився більш ніж у 6 разів, обсяг рублевих кредитів - більш ніж в 5,6 рази, а обсяг валютних кредитів - більш ніж у 14 разів.
У серпні - вересні різко знизилися темпи зростання прострочення, і в жовтні погіршення портфеля не відзначається. Можна назвати це тенденцією відновлення платоспроможності. Іпотечний портфель банку становить близько $ 1 млрд. Якщо в лютому - квітні спостерігався найвищий приріст прострочених платежів - до 1% портфеля на місяць, то зараз це лише десяті частки процентного пункту. "Провал" платоспроможності позичальників взимку-навесні був пов'язаний не стільки з погіршенням їх фінансового положення, скільки з очікуваннями подальшого погіршення в економіці і надією на допомогу держави. Як тільки позичальники зрозуміли, що навіть найкраща реструктуризація кредиту помітно збільшить їхній борг перед банком, багато хто повернувся до звичайного графіка погашення кредитів.
Розробка середньострокової стратегії розвитку АІЖК знаходиться на завершальній стадії. Однак для збереження видачі іпотечних кредитів потрібна довгострокова стратегія.
Необхідні серйозні законодавчі зміни для розвитку іпотечного кредитування, зокрема необхідно підвищення рівня стандартизації ринку на основі уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів. Крім того, необхідно формування публічної системи оцінки ризиків і вдосконалення стандартів розкриття інформації з іпотечного кредитування, у тому числі за рахунок угод через загси, а також вдосконалення процедур звернення стягнення на закладене по іпотеці майно.
АІЖК пропонує залучити інвестування в довгостроковій перспективі коштів пенсійних накопичень в іпотечні цінні папери і внести відповідні зміни до федерального закону "Про інвестування коштів для фінансування накопичувальної частини трудової пенсії в РФ". Крім того, обговорюється ініціатива інвестування коштів фонду страхування вкладів. АІЖК підтримує внесення змін до законодавства РФ в частині введення депозитарного обліку заставних, а також зміни у федеральний закон "Про іпотеку", спрямовані на прискорення процедури реєстрації іпотечних угод з нерухомим майном.
Агентство планує в 2009 році впровадити механізм іпотечного страхування, він вже обговорюється з банками та страховими компаніями. Крім того, планується випуск біржових облігацій АІЖК.
У першій половині 2008 року дещо знизилися темпи зростання видачі іпотечних кредитів баками, і було видано кредитів на суму близько 340 млрд рублів. Разом з тим він відзначив зниження рівня конкуренції в банків з видачі іпотечних кредитів. Якщо в 2006 році 48% банків були найбільшими з 600 банків видають іпотечні кредити, то в 2008 році частка найбільших банків склала 88%. За прогнозами АІЖК, у 2008 році обсяги видачі іпотечних кредитів банками не перевищать показників 2007 року і складуть не більше 500 млрд рублів, а в 2009 році ці обсяги будуть ще менше.
За оцінками забудовників будівельних компаній, обсяги введення житла економ-класу складуть не більше 30-35 млн квадратних метрів, а саме житло цього рівня користується великим попитом у людей, які бажають взяти іпотечний кредит, говорячи про необхідність несніженія обсягу житла, що вводиться і про необхідність 250 - 300 млрд рублів для будівництва кількості цього житла.
У зв'язку з цим виникає необхідність якнайшвидшого прийняття змін до законодавства про іпотечне кредитування.
Рада Федерації рекомендує уряду РФ скорегувати правила розміщення страховиками страхових резервів для збільшення дозволеної частки облігацій з іпотечним покриттям в обсязі страхових резервів, а також внести зміни до постанови уряду "Про затвердження інвестиційної декларації Зовнішекономбанку про довірче управління коштами пенсійних накопичень", передбачивши можливість інвестування в довгостроковій перспективі коштів пенсійних накопичень в іпотечні цінні папери.
Совфед рекомендує уряду координувати роботу міністерств і відомств для розробки стратегії розвитку ринку іпотечного житлового страхування в РФ.
Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) вирішило відновити ринок за рахунок зниження початкового внеску за житловими кредитами.
Для цього агентство хоче до кінця року створити державну страхову компанію: перші угоди за проектом плануються в кінці весни 2010 року. Однак учасники ринку, опитані РБК daily, побоюються, що нововведення спровокують додаткове зростання "поганих" кредитів по іпотеці, що може зробити створювану страхову компанію фінансово нестійкою.
В кінці літа правлінням агентства була схвалена концепція розвитку системи іпотечного страхування, що припускає створення страхової компанії АІЖК до кінця 2009 року. У ці ж терміни знову утворена СК "АІЖК" повинна підготувати і направити в ФССН пакет документів для отримання ліцензії страховика. Проведення пілотних угод по іпотечному кредитуванню за новою схемою намічено на квітень-червень 2010 року.
За задумом розробників концепції впровадження системи іпотечного страхування повинно вирішити проблему браку у населення грошей на початковий внесок і підвищити доступність іпотечного кредиту (про прогнози ринку на 2010-2015 роки). СК "АІЖК" буде надавати послуги позичальникам, кредиторам, а також послуги з перестрахування. Щоб уникнути конфлікту інтересів між АІЖК і її страховий "дочкою", автори концепції запропонували включити до наглядової ради і комітети СК банкірів і страховиків.
Поява нового гравця стане безперечним плюсом в першу чергу для населення. "Де страхуватися, обирають позичальники, а не банки. Тому якщо розмір страхового покриття СК" АІЖК "буде не нижча, а тарифи - не вище, ніж у інших страховиків, клієнти потягнуться й до неї".
СК "АІЖК" збирається утримувати у себе більшу частину ризиків - і ризики позичальника, і ризики кредитора, ще буде і послуга по страхуванню ризику непогашення кредиту, яка буде сприяти відродженню кредитів subprime. Запропоновану модель СК "АІЖК" високоризиковані та фінансово нестійка.
Так само розроблені основні умови реалізації відкритим акціонерним товариством "Агентство з іпотечного житлового кредитування" програми зі стимулювання кредитування забудовників, що реалізують проекти будівництва житла економ-класу та фізичних осіб, що купують житлові приміщення в рамках цих проектів.
Основні умови програми розроблені на виконання Протоколу засідання Урядової комісії з підвищення стійкості розвитку російської економіки від 28 квітня 2009 року № 12 в частині доручення про розробку нових механізмів, які передбачають стимулювання кредитування забудовників, що реалізують проекти будівництва житла економ-класу, та фізичних осіб, що купують зводиться в рамках цих проектів житло.
Відкрите акціонерне товариство "Агентство з іпотечного житлового кредитування" приймає на себе зобов'язання за справжніми Основним умовами програми при реалізації пілотних проектів, виходячи із затвердженої суми в розмірі до 1,2 млрд. рублів. Основні умови програми можуть бути скориговані за результатами реалізації пілотних проектів.
У роботі дана характеристика ВАТ "Альфа Банку", докладно вивчений андеррайтинг - оцінка платоспроможності і кредитоспроможності позичальника, процес іпотечного кредитування та укладення договору, процес реєстрації іпотеки в банку.
Також у роботі проаналізовано ринок іпотечного кредиту в Росії в даний час, виявлені проблеми і запропоновані напрями вдосконалення даного ринку на найближчі роки.
Необхідні серйозні законодавчі зміни для розвитку іпотечного кредитування, зокрема необхідно підвищення рівня стандартизації ринку на основі уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів. Крім того, необхідно формування публічної системи оцінки ризиків і вдосконалення стандартів розкриття інформації з іпотечного кредитування, у тому числі за рахунок угод через загси, а також вдосконалення процедур звернення стягнення на закладене по іпотеці майно.
АІЖК пропонує залучити інвестування в довгостроковій перспективі коштів пенсійних накопичень в іпотечні цінні папери і внести відповідні зміни до федерального закону "Про інвестування коштів для фінансування накопичувальної частини трудової пенсії в РФ". Крім того, обговорюється ініціатива інвестування коштів фонду страхування вкладів. АІЖК підтримує внесення змін до законодавства РФ в частині введення депозитарного обліку заставних, а також зміни у федеральний закон "Про іпотеку", спрямовані на прискорення процедури реєстрації іпотечних угод з нерухомим майном.
Так само розроблені основні умови реалізації відкритим акціонерним товариством "Агентство з іпотечного житлового кредитування" програми зі стимулювання кредитування забудовників, що реалізують проекти будівництва житла економ-класу та фізичних осіб, що купують житлові приміщення в рамках цих проектів.
2. Басін Є. Найважливіший резерв соціального розвитку / / Будівельна газета. Тематичний випуск: "Іпотека" - 2007. - № 1. - С.1-2.
3. Басін Є. Найважливіший резерв соціального розвитку / / Будівельна газета. Тематичний випуск: "Іпотека" - 1999. - № 1. - С.1-2.
4. Білих Л.П. Формування портфеля нерухомості. - М.: Фінанси і статистика, 1999. - 264 с.
5. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право: Загальні положення. М.: Статут, 1997.
6. Гонгало Б.М. Вчення про забезпечення зобов'язань: Питання теорії та практики. М., 2002.
7. Горемикін В.А., Бугулов Е.Р. Нерухомість: реєстрація прав та угод, іпотечне кредитування. У схемах. Видання 2-е, стереотипне - М.: Інформаційно-видавничий дім "Філін", 1999. - 144 с.
8. Горемикін В.А., Бугулов Е.Р. Економіка нерухомості. Підручник. - М.: Інформаційно-видавничий дім "Філін", 1999. - 592 с.
9. Державна цільова програма "Житло". Схвалено постановою Ради Міністрів Уряду Російської Федерації від 20 червня 1993 р. № 595.
10. Гришаєв С.П. Коментар до Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" - "МАУП", 2003 р.
11. Івасенко А.Г. Іпотечне кредитування: сутність, проблеми та перспективи розвитку: Навчальний посібник з курсу "Теорія грошей та кредиту" / Новосиб. Держ. Акад. Економіки та управління. - Новосибірськ, 2009. - 80 с.
12. Івасенко А.Г. Іпотечне кредитування: сутність, проблеми та перспективи розвитку: Навчальний посібник з курсу "Теорія грошей та кредиту" / Новосиб. Держ. Акад. Економіки та управління. - Новосибірськ, 1996. - 80 с.
13. Івашенцев Т.А., Щербаков О.І. Економіка галузі (будівництво): Навч. сел. - К.: НГАСУ, 2000. - 100с.
14. Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 28 січня 2005 р. № 90.
15. Іпотека в Росії (під ред. А. В. Толкушкіна) - "МАУП", 2002 р.
16. Іпотечне-інвестиційний аналіз Навчальний посібник / За ред. В.Є. Єсипова .- СПб., 1998. - 207 с.
17. Капітоненко В.В. Фінансова математика і її застосування: Навчально-практичний посібник для вузів. - М.: "Видавництво ПРІОР", 1998. -144 С.
18. Ковальов В.В. Збірник завдань з фінансового аналізу: Учеб. Посібник. - М.: Фінанси і статистика, 1997. - 128 с.
19. Коментар до Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" / За заг. ред. І.Д. Грачова. - М.: НОРМА-ИНФРА, 2005. - 348 с.
20. Лелекова М. Іпотека в Новосибірську: приводу для песимізму немає / / Будівельні відомості. - 2008. - № 58. - С. 3.
21. Лелекова М. Іпотека в Новосибірську: приводу для песимізму немає / / Будівельні відомості. - 1998. - № 58. - С. 3.
22. Макаревич Л.М. Про проблеми іпотечного кредитування / / Гроші ікредіт. - 1998. - № 6. - С. 44-50.
23. Матвєєв В. Пріоритетні напрямки в розвитку галузі / / Будівельна газета. 2005. - № 4 .- С. 5
24. Матвєєв В. Пріоритетні напрямки в розвитку галузі / / Будівельна газета. 1999. - № 4 .- С. 5
25. Перар Ж. Управління фінансами: з вправами / Пер. з фр. -М.: Фінанси і статистика, 2005. - 360 с.
26. Постанова Уряду РФ від 11 січня 2000 р. № 28 про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації (затверджена Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в РФ) / / СЗ РФ. 2000. № 3.
27. Постанова Президії ВАС РФ від 10 грудня 2002 р. № 1925/00.
28. Постанова Президії ВАС РФ від 4 вересня 2001 р. № 5093/01.
29. Наказ Мін'юсту України від 15.06.2006 № 213 "Про затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації іпотеки об'єктів нерухомого майна". (Зареєстровано в Мін'юсті РФ 26.06.2006 № 7974).
30. Пухова А. Три способи фінансування / / Будівельна газета. Тематичний випуск: "Іпотека" - 2006 - № 1. - С. 4.
31. Пухова А. Три способи фінансування / / Будівельна газета. Тематичний випуск: "Іпотека" - 1999 - № 1. - С. 4.
32. Рід Е. та ін Комерційні банки. / Пер. з англ. / За заг. Ред. В.М. Усоскин. - М.: "прогрес". 2003. - 493 с.
33. Рід Е. та ін Комерційні банки. / Пер. з англ. / За заг. Ред. В.М. Усоскин. - М.: "прогрес". 1983. - 493 с.
34. Збори Законодавства РФ. 2005. № 1 (ч. 1).
35. Таранков В.І. Цінні папери Держави Російської .- Тольятті: "Інтер-Волга", 1992. - 648 с.
36. Тарасевич Є.І. Оцінка нерухомості: енциклопедії. оцінки. - СПб.: Вид-во СПБДТУ, 2007.
37. Тесля П.М. Міжнародні фінансові ринки. - К.: Екор, 1995 - 224 с.
38. Указ Президента РФ від 20 грудня 1994 р. № 2204.
39. Управління інвестиціями: У 2-х т. Т.1. / В.В. Шеремет, В.М. Павлюченко, В.Д. Шапіро та ін - М.: Вища школа, 1998. - 416 с.
40. Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / Відомості Верховної Ради України, № 30, ст. 3594, 1997 - С. 216.
41. Федеральний закон від 11 листопада 2003 р. № 152-ФЗ "Про іпотечні цінні папери" / / Відомості Верховної. 2003. № 46.
42. Федеральний закон від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (зі зм. Від 9 листопада 2001 р., 11 лютого 2002, 24 грудня 2002 р., 5 лютого 2004 р., 29 Червень 2004, 30 грудня 2004 р.) / / СЗ РФ.1998. № 29 (з послід. Зм.).
43. Федеральний закон від 24 грудня 2002 р. № 179-ФЗ "Про внесення до деяких актів законодавства Російської Федерації змін і доповнень, спрямованих на розвиток системи іпотечного житлового кредитування (запозичення)" / / Відомості Верховної. 2002. № 52.
44. Фрідман Дж., Ордуей М. Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості: Пер. з англ. - М.: Справа, 2005.
45. Четиркін Є.М. Методи фінансових і комерційних розрахунків. - М.: Справа, 2002.
46. Щербаков О.І., Золотарьов І.І., Щербакова Н.А. Основи економіки нерухомості: Навчальний посібник. - К.: НГАС, 2007. - 124 с.
Висновок і реєстрація договору іпотеки
Договір іпотеки укладається у письмовій формі і підлягає державній реєстрації за місцем знаходження майна, що є предметом іпотеки. Договір іпотеки не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, але сторони по своєму бажанню (або на вимогу іпотечного банку) вправі зробити це. Договір іпотеки вважається укладеним і набирає чинності з моменту його державної реєстрації.
Для державної реєстрації договору іпотеки необхідні наступні документи:
· Заява від заставодавця та заставодержателя;
· Договір іпотеки та його копії;
· Документи, зазначені в договорі іпотеки як додатки;
· Кредитний або інший договір, виконання якого забезпечує іпотека;
· Документ про сплату державного мита;
· Інші документи, необхідні для державної реєстрації іпотеки відповідно до законодавства РФ про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним.
У випадку якщо права заставоутримувача засвідчуються заставної, додатково подають також заставу та документи, названі в ній як додатки, і їх копії.
Іпотека повинна бути зареєстрована протягом 15 днів з дня подання необхідних документів шляхом здійснення реєстраційного запису про іпотеку в ЕГРП. Засвідчується реєстрація іпотеки шляхом напису на договорі іпотеки, що містить повне найменування органу, що здійснює реєстрацію прав, дату, місце реєстрації та номер, під яким вона зареєстрована.
Припинення договору іпотеки. Якщо договір іпотеки виконаний або припинив свою дію з інших причин, необхідно погасити запис про реєстрацію іпотеки. Це роблять на підставі спільної заяви заставника й заставоутримувача або на підставі рішення суду про припинення іпотеки. Якщо видана заставна, то при погашенні реєстраційного запису про іпотеку даний документ анулюють і передають раніше зобов'язаному по ній особі на її вимогу.
2.3 Надання кредиту та кредитний договір
Іпотечне кредитування Альфа-Банку:-Термін кредитування-от5до25 років.
-Термін розгляду заявки-3рабочіх дня смомента надання повного пакета документів.
-Можливість отримати схвалення банку відразу-всього пропоновані терміни кредитування івибрать найбільш вигідний термін ісумму кредиту.
-Відсутність комісії зарассмотреніе заяви накредіт.
-Облік доходу обох подружжя, атакож додаткових доходів.
-Відсутність вимог кпропіске врегіоне придбання нерухомості.
-Можливість узгодження вартості квартири вдоговорі купівлі-продажу.
-Зниження ризиків засчет страхування життя ісобственності.
-Великий вибір каналів погашення.
-Кваліфікована допомога фахівців навсех етапах іпотечної кредитної угоди.
-Комфорт і економія часу за рахунок оформлення, видачі кредиту і укладання угоди в одному місці-Центрі іпотечного кредитування Альфа-Банку.
Таблиця 3 Програми Банку на вторинному ринку житла
| Мета надання кредиту: | Кредит напріобретеніе квартири навторічном ринку житла |
| Місцезнаходження квартири, що купується: | Москва, Санкт-Петербург, Барнаул, Єкатеринбург, Красноярськ, Нижній Новгород, Новосибірськ, Перм, Самара, Тольятті, Уфа, Челябінськ, Ярославль, а також міста Московській, Ленінградській, Свердловській, Нижегородської, Новосибірської, Самарської, Челябінській, Ярославської областей, Красноярського , Пермського країв, Республіки Башкортостан. |
| Валюта кредиту: | долари США / Рублі РФ |
| Термін кредиту: | от5до25 років |
| Мінімальний розмір кредиту: | 500000рублей або 20000 долларовСША |
| Максимальний розмір кредиту: | 12000000рублей або 500000 долларовСША |
| Мінімальний розмір початкового внеску: | 30% отоценочной вартості квартири |
| Кому надається кредит: | Резидент РФ |
| Спосіб підтвердження доходу: | -Найм підтверджений (довідка 2-ПДФО) -Найм непідтверджений (довідка поформе Банку) -Бухгалтерська іналоговая звітність, дані управлінського звіту |
| Категорія Созаємщики: | Чоловік / чоловіка Позичальника |
| Мінімальний вік Позичальника / Созаємщики: | 21год |
| Максимальний вік Позичальника / Созаємщики: | намомент отримання іпотечного кредиту ваш поточний вік + термін кредиту неповинні перевищувати 59лет для чоловіків і54года для жінок. |
| Термін кредитування | Початковий внесок от30% отоценочной вартості квартири | |
| Долари США | Рублі РФ | |
| 5 років | 14,4% | 20,6% |
| 6-10років | 16,2% | 22,5% |
| 11-15років | 17,5% | 23,3% |
| 20років | 18,1% | 23,8% |
| 21-25років | 18,6% | 24,0% |
Таблиця 5 Страхування
| Обов'язкове страхування: | -Страхування життя іпотері працездатності -Страхування майна -Страхування титулу |
| Порядок сплати страхових внесків: | Щорічно |
| Збори банку | Всоответствии сдействующімі тарифами |
| Платежі повозврату кредиту | Ануїтетні (тобто щомісячні рівні платежі, що включають частина основного боргу іпроценти, нараховані наостаток заборгованості) |
| Дострокове погашення | Мораторій надосрочное погашення залежить отсумми кредиту: -3місяці-до250000 доларів США (включно) -6месяцев-от250001 до500000 доларів США (включно) -12месяцев-понад 500000 доларів США |
| Мінімальна сума дострокового платежу | 1000долларов США або 25000рублей |
Таблиця 7 Перелік документів для потенційних позичальників, які працюють за наймом
| Обов'язкові документи | ||
| 1 | Заява позичальника наотримання кредиту (поформе банку) Заява позичальника наотримання кредиту (додаток) | Оригінал * |
| 2 | Загальногромадянський паспорт громадянина РФ. Для іноземних громадян-паспорт (нотаріальний переклад), документ, що підтверджує право перебування (проживання) натерріторіі Російської Федерації (віза або вид нажітельство вРоссійской Федерації, дозвіл натрудовую діяльність натерріторіі Російської Федерації) іміграціонная карта (при відсутності виду нажітельство). | Копія (всі сторінки) ** |
| 3 | -Довідка одоходах заостанні 6месяцев поформе 2-ПДФО (видається вбухгалтеріі організації-роботодавця); -Довідка змести роботи з зазначенням фактичного розміру щомісячного доходу (поформе банку спечатью компанії-роботодавця іподпісью керівника, якщо невся сума доходу підтверджується довідкою 2-ПДФО) Довідка одоходах поформе банку (зразок у додатку) | Оригінал |
| 4 | Трудова книжка | Копія, завірена роботодавцем |
| 5 | Трудовий контракт. | Копія ** |
| Документи, надані при їх наявності | ||
| 1 | Документи про сімейний стан (свідоцтво про укладення / розірвання шлюбу, народження дітей, шлюбний договір) | Копія ** |
| 2 | Документи про бобразованіі (дипломи, професійні атестати, сертифікати, свідоцтва) | Копія ** |
| 3 | Військовий квиток (для потенційного позичальника / созаемщика призовного віку) | Копія (всі сторінки) ** |
| 4 | Водійське посвідчення | Копія ** |
| 5 | При наявності додаткових доходів від інших організацій довідка про доходи за останні 6месяцев за формою 2-ПДФО (видається у бухгалтерії організації-роботодавця) | Оригінал |
| 6 | Документи, що підтверджують інші регулярні доходи (відсотки подепозітам, здача майна в оренду ит. Д.) | Оригінал або копія |
| 7 | Документи, що підтверджують наявність власності дорогого рухомого і нерухомого майна (квартира, будинок, земельну ділянку, автомобіль, ценнние папери, документи, що підтверджують залишки банківських рахунках ит. П.) | Копія ** |
| 8 | Документи за наявними і вже виконаним борговими зобов'язаннями (кредитні договори, договори позики, виписки по рахунках, довідки від кредиторів, що підтверджують регулярність виконання наявних зобов'язань або факт повного їх виконання) | Копія ** |
| Обов'язкові документи при рефінансуванні іпотечного кредиту, виданого іншими банками | ||
| 1 | Кредитний договір між Позичальником і Іпотечною кредитором, графік платежів (за його наявності) | Копія ** |
| 2 | Оригінал договорів поруки та страхування, договір іпотеки (при його наявності) | Копія ** |
| 3 | Виписки по рахунках, видані Іпотечною кредитором (власником заставної), що підтверджують надання кредиту і залишок позичкової заборгованості (виписки за поточними, позичкових рахунках, рахунках за вкладом "до запитання" ит.п.) | Оригінал |
| 4 | Довідку, видану Іпотечною кредитором, з наступною інформацією: -Про наявність / відсутність прострочень по рефінансує кредитом (завесь період рефінансуються кредиту); -Про наявність / відсутність у Позичальника інших кредитів, поручительств, інших зобов'язань перед Іпотечною кредитором, наявності / відсутності прострочень виконання даних зобов'язань. | Оригінал |
| 5 | Копія заставної, завірена Іпотечною кредитором. | Оригінал |
** Копії звіряються з оригіналами співробітником Альфа-Банку.
3. Напрямки вдосконалення іпотечного кредитування в РФ
Вперше з початку кризи Агентство з іпотечного житлового кредитування відзначило зниження частки прострочених іпотечних кредитівЧастка простроченої заборгованості іпотечних позичальників за кредитами, які знаходяться на супроводі в агентстві, знизився в III кварталі на 0,4 процентного пункту до 12,1%, до цих пір цей показник тільки ріс.
Супроводжувані АІЖК кредити лише вершина айсберга, на 1 жовтня вони становили 92400 млн руб.,. За даними ЦБ, обсяг заборгованості росіян за іпотечними житловими кредитами на ту ж дату складав 974 500 000 000 руб.
Починаючи з II кварталу АІЖК відзначає і поліпшення якості портфеля: у II кварталі у агентства вперше скоротилася коротка прострочення - 30-90 днів - на 0,8 п. п. до 2,6%. АІЖК ще в 2008 р. посилив вимоги до позичальників. Передбачалося, що це дасть ефект до початку 2009 р. Але із-за кризи ситуація покращилася тільки зараз.
За коротко-і середньострокових боргами агентство працює над поліпшенням платоспроможності позичальників, у тому числі пропонуючи їм реструктуризацію кредитів, наголошується в звіті АІЖК. Завдяки цьому частина позичальників повертаються до звичайного графіка платежів і кредит перестає бути проблемним.
Правда, негативною стороною зниження короткострокової заборгованості стало її старіння: частина боргів перейшли в хронічну стадію. Частка боргів строком від 180 днів і вище у АІЖК тільки зростає - з 4,9% за результатами I кварталу 2009 р. до 8,5% за підсумками III кварталу, пояснює це тим, що з неплатниками цієї категорії має бути тривала процедура судового врегулювання.
За даними за перший квартал поточного року, обсяг виданої в Росії іпотеки вже скоротився в п'ять разів, у порівнянні з першим кварталом 2008 року.
Це пов'язано в першу чергу з тим, що через фінансову кризу більшість банків практично згорнули свої іпотечні програми.
При цьому, за прогнозом експертів, з 800 тисяч російських сімей, які мають у 2010 році стати одержувачами базового материнського капіталу, приблизно 320 тисяч сімей планують спрямувати кошти материнського капіталу на оплату іпотеки.
Як повідомив голова АІЖК, у зв'язку з цим агентство готує спеціальні програми, розраховані на цю категорію населення.
За даними ЦБ РФ на 1 квітня 2009 року, в Росії цього року було видано іпотечних кредитів на 24,438 мільярда рублів (гривневі кредити склали 22,969 мільярда рублів, кредити в іноземній валюті - 1,469 мільярда рублів).
У свою чергу роком раніше, в січні - квітні 2008 року, обсяг іпотечних кредитів досягав 150,759 мільярда рублів (гривневі кредити - 129,206 мільярда рублів, кредити в іноземній валюті - 21,553 мільярда рублів).
Таким чином, у першому кварталі поточного року, порівняно з відповідним періодом минулого року, обсяг виданих іпотечних кредитів в цілому знизився більш ніж у 6 разів, обсяг рублевих кредитів - більш ніж в 5,6 рази, а обсяг валютних кредитів - більш ніж у 14 разів.
У серпні - вересні різко знизилися темпи зростання прострочення, і в жовтні погіршення портфеля не відзначається. Можна назвати це тенденцією відновлення платоспроможності. Іпотечний портфель банку становить близько $ 1 млрд. Якщо в лютому - квітні спостерігався найвищий приріст прострочених платежів - до 1% портфеля на місяць, то зараз це лише десяті частки процентного пункту. "Провал" платоспроможності позичальників взимку-навесні був пов'язаний не стільки з погіршенням їх фінансового положення, скільки з очікуваннями подальшого погіршення в економіці і надією на допомогу держави. Як тільки позичальники зрозуміли, що навіть найкраща реструктуризація кредиту помітно збільшить їхній борг перед банком, багато хто повернувся до звичайного графіка погашення кредитів.
Розробка середньострокової стратегії розвитку АІЖК знаходиться на завершальній стадії. Однак для збереження видачі іпотечних кредитів потрібна довгострокова стратегія.
Необхідні серйозні законодавчі зміни для розвитку іпотечного кредитування, зокрема необхідно підвищення рівня стандартизації ринку на основі уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів. Крім того, необхідно формування публічної системи оцінки ризиків і вдосконалення стандартів розкриття інформації з іпотечного кредитування, у тому числі за рахунок угод через загси, а також вдосконалення процедур звернення стягнення на закладене по іпотеці майно.
АІЖК пропонує залучити інвестування в довгостроковій перспективі коштів пенсійних накопичень в іпотечні цінні папери і внести відповідні зміни до федерального закону "Про інвестування коштів для фінансування накопичувальної частини трудової пенсії в РФ". Крім того, обговорюється ініціатива інвестування коштів фонду страхування вкладів. АІЖК підтримує внесення змін до законодавства РФ в частині введення депозитарного обліку заставних, а також зміни у федеральний закон "Про іпотеку", спрямовані на прискорення процедури реєстрації іпотечних угод з нерухомим майном.
Агентство планує в 2009 році впровадити механізм іпотечного страхування, він вже обговорюється з банками та страховими компаніями. Крім того, планується випуск біржових облігацій АІЖК.
У першій половині 2008 року дещо знизилися темпи зростання видачі іпотечних кредитів баками, і було видано кредитів на суму близько 340 млрд рублів. Разом з тим він відзначив зниження рівня конкуренції в банків з видачі іпотечних кредитів. Якщо в 2006 році 48% банків були найбільшими з 600 банків видають іпотечні кредити, то в 2008 році частка найбільших банків склала 88%. За прогнозами АІЖК, у 2008 році обсяги видачі іпотечних кредитів банками не перевищать показників 2007 року і складуть не більше 500 млрд рублів, а в 2009 році ці обсяги будуть ще менше.
За оцінками забудовників будівельних компаній, обсяги введення житла економ-класу складуть не більше 30-35 млн квадратних метрів, а саме житло цього рівня користується великим попитом у людей, які бажають взяти іпотечний кредит, говорячи про необхідність несніженія обсягу житла, що вводиться і про необхідність 250 - 300 млрд рублів для будівництва кількості цього житла.
У зв'язку з цим виникає необхідність якнайшвидшого прийняття змін до законодавства про іпотечне кредитування.
Рада Федерації рекомендує уряду РФ скорегувати правила розміщення страховиками страхових резервів для збільшення дозволеної частки облігацій з іпотечним покриттям в обсязі страхових резервів, а також внести зміни до постанови уряду "Про затвердження інвестиційної декларації Зовнішекономбанку про довірче управління коштами пенсійних накопичень", передбачивши можливість інвестування в довгостроковій перспективі коштів пенсійних накопичень в іпотечні цінні папери.
Совфед рекомендує уряду координувати роботу міністерств і відомств для розробки стратегії розвитку ринку іпотечного житлового страхування в РФ.
Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) вирішило відновити ринок за рахунок зниження початкового внеску за житловими кредитами.
Для цього агентство хоче до кінця року створити державну страхову компанію: перші угоди за проектом плануються в кінці весни 2010 року. Однак учасники ринку, опитані РБК daily, побоюються, що нововведення спровокують додаткове зростання "поганих" кредитів по іпотеці, що може зробити створювану страхову компанію фінансово нестійкою.
В кінці літа правлінням агентства була схвалена концепція розвитку системи іпотечного страхування, що припускає створення страхової компанії АІЖК до кінця 2009 року. У ці ж терміни знову утворена СК "АІЖК" повинна підготувати і направити в ФССН пакет документів для отримання ліцензії страховика. Проведення пілотних угод по іпотечному кредитуванню за новою схемою намічено на квітень-червень 2010 року.
За задумом розробників концепції впровадження системи іпотечного страхування повинно вирішити проблему браку у населення грошей на початковий внесок і підвищити доступність іпотечного кредиту (про прогнози ринку на 2010-2015 роки). СК "АІЖК" буде надавати послуги позичальникам, кредиторам, а також послуги з перестрахування. Щоб уникнути конфлікту інтересів між АІЖК і її страховий "дочкою", автори концепції запропонували включити до наглядової ради і комітети СК банкірів і страховиків.
Поява нового гравця стане безперечним плюсом в першу чергу для населення. "Де страхуватися, обирають позичальники, а не банки. Тому якщо розмір страхового покриття СК" АІЖК "буде не нижча, а тарифи - не вище, ніж у інших страховиків, клієнти потягнуться й до неї".
СК "АІЖК" збирається утримувати у себе більшу частину ризиків - і ризики позичальника, і ризики кредитора, ще буде і послуга по страхуванню ризику непогашення кредиту, яка буде сприяти відродженню кредитів subprime. Запропоновану модель СК "АІЖК" високоризиковані та фінансово нестійка.
Так само розроблені основні умови реалізації відкритим акціонерним товариством "Агентство з іпотечного житлового кредитування" програми зі стимулювання кредитування забудовників, що реалізують проекти будівництва житла економ-класу та фізичних осіб, що купують житлові приміщення в рамках цих проектів.
Основні умови програми розроблені на виконання Протоколу засідання Урядової комісії з підвищення стійкості розвитку російської економіки від 28 квітня 2009 року № 12 в частині доручення про розробку нових механізмів, які передбачають стимулювання кредитування забудовників, що реалізують проекти будівництва житла економ-класу, та фізичних осіб, що купують зводиться в рамках цих проектів житло.
Відкрите акціонерне товариство "Агентство з іпотечного житлового кредитування" приймає на себе зобов'язання за справжніми Основним умовами програми при реалізації пілотних проектів, виходячи із затвердженої суми в розмірі до 1,2 млрд. рублів. Основні умови програми можуть бути скориговані за результатами реалізації пілотних проектів.
Висновок
Розглянуто зміст і сутність іпотечного кредитування, детально проаналізовано основні норми чинного цивільного та спеціального законодавства, як федерального, так і регіонального, застосовуються у світовій практиці системи організації іпотечного кредитування. Особливу увагу приділено можливостям організації найбільш ефективних та адаптованих до сучасних умови м програм іпотечного кредитування.У роботі дана характеристика ВАТ "Альфа Банку", докладно вивчений андеррайтинг - оцінка платоспроможності і кредитоспроможності позичальника, процес іпотечного кредитування та укладення договору, процес реєстрації іпотеки в банку.
Також у роботі проаналізовано ринок іпотечного кредиту в Росії в даний час, виявлені проблеми і запропоновані напрями вдосконалення даного ринку на найближчі роки.
Необхідні серйозні законодавчі зміни для розвитку іпотечного кредитування, зокрема необхідно підвищення рівня стандартизації ринку на основі уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів. Крім того, необхідно формування публічної системи оцінки ризиків і вдосконалення стандартів розкриття інформації з іпотечного кредитування, у тому числі за рахунок угод через загси, а також вдосконалення процедур звернення стягнення на закладене по іпотеці майно.
АІЖК пропонує залучити інвестування в довгостроковій перспективі коштів пенсійних накопичень в іпотечні цінні папери і внести відповідні зміни до федерального закону "Про інвестування коштів для фінансування накопичувальної частини трудової пенсії в РФ". Крім того, обговорюється ініціатива інвестування коштів фонду страхування вкладів. АІЖК підтримує внесення змін до законодавства РФ в частині введення депозитарного обліку заставних, а також зміни у федеральний закон "Про іпотеку", спрямовані на прискорення процедури реєстрації іпотечних угод з нерухомим майном.
Так само розроблені основні умови реалізації відкритим акціонерним товариством "Агентство з іпотечного житлового кредитування" програми зі стимулювання кредитування забудовників, що реалізують проекти будівництва житла економ-класу та фізичних осіб, що купують житлові приміщення в рамках цих проектів.
Список літератури
1. Авер'янова Т.А. Процедурні питання організації заставного кредитування в Росії / Ефективність інвестицій у нове будівництво і реконструкцію: Зб. матеріалів до міжнародної науково-практичної конференції 10 лютого 2000. - К.: НГАСУ, Міжрегіональна Асоціація "Сибірська угода", Сибірська ярмарок, 2000. - С. 1522. Басін Є. Найважливіший резерв соціального розвитку / / Будівельна газета. Тематичний випуск: "Іпотека" - 2007. - № 1. - С.1-2.
3. Басін Є. Найважливіший резерв соціального розвитку / / Будівельна газета. Тематичний випуск: "Іпотека" - 1999. - № 1. - С.1-2.
4. Білих Л.П. Формування портфеля нерухомості. - М.: Фінанси і статистика, 1999. - 264 с.
5. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право: Загальні положення. М.: Статут, 1997.
6. Гонгало Б.М. Вчення про забезпечення зобов'язань: Питання теорії та практики. М., 2002.
7. Горемикін В.А., Бугулов Е.Р. Нерухомість: реєстрація прав та угод, іпотечне кредитування. У схемах. Видання 2-е, стереотипне - М.: Інформаційно-видавничий дім "Філін", 1999. - 144 с.
8. Горемикін В.А., Бугулов Е.Р. Економіка нерухомості. Підручник. - М.: Інформаційно-видавничий дім "Філін", 1999. - 592 с.
9. Державна цільова програма "Житло". Схвалено постановою Ради Міністрів Уряду Російської Федерації від 20 червня 1993 р. № 595.
10. Гришаєв С.П. Коментар до Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" - "МАУП", 2003 р.
11. Івасенко А.Г. Іпотечне кредитування: сутність, проблеми та перспективи розвитку: Навчальний посібник з курсу "Теорія грошей та кредиту" / Новосиб. Держ. Акад. Економіки та управління. - Новосибірськ, 2009. - 80 с.
12. Івасенко А.Г. Іпотечне кредитування: сутність, проблеми та перспективи розвитку: Навчальний посібник з курсу "Теорія грошей та кредиту" / Новосиб. Держ. Акад. Економіки та управління. - Новосибірськ, 1996. - 80 с.
13. Івашенцев Т.А., Щербаков О.І. Економіка галузі (будівництво): Навч. сел. - К.: НГАСУ, 2000. - 100с.
14. Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 28 січня 2005 р. № 90.
15. Іпотека в Росії (під ред. А. В. Толкушкіна) - "МАУП", 2002 р.
16. Іпотечне-інвестиційний аналіз Навчальний посібник / За ред. В.Є. Єсипова .- СПб., 1998. - 207 с.
17. Капітоненко В.В. Фінансова математика і її застосування: Навчально-практичний посібник для вузів. - М.: "Видавництво ПРІОР", 1998. -144 С.
18. Ковальов В.В. Збірник завдань з фінансового аналізу: Учеб. Посібник. - М.: Фінанси і статистика, 1997. - 128 с.
19. Коментар до Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)" / За заг. ред. І.Д. Грачова. - М.: НОРМА-ИНФРА, 2005. - 348 с.
20. Лелекова М. Іпотека в Новосибірську: приводу для песимізму немає / / Будівельні відомості. - 2008. - № 58. - С. 3.
21. Лелекова М. Іпотека в Новосибірську: приводу для песимізму немає / / Будівельні відомості. - 1998. - № 58. - С. 3.
22. Макаревич Л.М. Про проблеми іпотечного кредитування / / Гроші ікредіт. - 1998. - № 6. - С. 44-50.
23. Матвєєв В. Пріоритетні напрямки в розвитку галузі / / Будівельна газета. 2005. - № 4 .- С. 5
24. Матвєєв В. Пріоритетні напрямки в розвитку галузі / / Будівельна газета. 1999. - № 4 .- С. 5
25. Перар Ж. Управління фінансами: з вправами / Пер. з фр. -М.: Фінанси і статистика, 2005. - 360 с.
26. Постанова Уряду РФ від 11 січня 2000 р. № 28 про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації (затверджена Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в РФ) / / СЗ РФ. 2000. № 3.
27. Постанова Президії ВАС РФ від 10 грудня 2002 р. № 1925/00.
28. Постанова Президії ВАС РФ від 4 вересня 2001 р. № 5093/01.
29. Наказ Мін'юсту України від 15.06.2006 № 213 "Про затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації іпотеки об'єктів нерухомого майна". (Зареєстровано в Мін'юсті РФ 26.06.2006 № 7974).
30. Пухова А. Три способи фінансування / / Будівельна газета. Тематичний випуск: "Іпотека" - 2006 - № 1. - С. 4.
31. Пухова А. Три способи фінансування / / Будівельна газета. Тематичний випуск: "Іпотека" - 1999 - № 1. - С. 4.
32. Рід Е. та ін Комерційні банки. / Пер. з англ. / За заг. Ред. В.М. Усоскин. - М.: "прогрес". 2003. - 493 с.
33. Рід Е. та ін Комерційні банки. / Пер. з англ. / За заг. Ред. В.М. Усоскин. - М.: "прогрес". 1983. - 493 с.
34. Збори Законодавства РФ. 2005. № 1 (ч. 1).
35. Таранков В.І. Цінні папери Держави Російської .- Тольятті: "Інтер-Волга", 1992. - 648 с.
36. Тарасевич Є.І. Оцінка нерухомості: енциклопедії. оцінки. - СПб.: Вид-во СПБДТУ, 2007.
37. Тесля П.М. Міжнародні фінансові ринки. - К.: Екор, 1995 - 224 с.
38. Указ Президента РФ від 20 грудня 1994 р. № 2204.
39. Управління інвестиціями: У 2-х т. Т.1. / В.В. Шеремет, В.М. Павлюченко, В.Д. Шапіро та ін - М.: Вища школа, 1998. - 416 с.
40. Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / Відомості Верховної Ради України, № 30, ст. 3594, 1997 - С. 216.
41. Федеральний закон від 11 листопада 2003 р. № 152-ФЗ "Про іпотечні цінні папери" / / Відомості Верховної. 2003. № 46.
42. Федеральний закон від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (зі зм. Від 9 листопада 2001 р., 11 лютого 2002, 24 грудня 2002 р., 5 лютого 2004 р., 29 Червень 2004, 30 грудня 2004 р.) / / СЗ РФ.1998. № 29 (з послід. Зм.).
43. Федеральний закон від 24 грудня 2002 р. № 179-ФЗ "Про внесення до деяких актів законодавства Російської Федерації змін і доповнень, спрямованих на розвиток системи іпотечного житлового кредитування (запозичення)" / / Відомості Верховної. 2002. № 52.
44. Фрідман Дж., Ордуей М. Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості: Пер. з англ. - М.: Справа, 2005.
45. Четиркін Є.М. Методи фінансових і комерційних розрахунків. - М.: Справа, 2002.
46. Щербаков О.І., Золотарьов І.І., Щербакова Н.А. Основи економіки нерухомості: Навчальний посібник. - К.: НГАС, 2007. - 124 с.