Іпотечне кредитування на прикладі Ощадного банку Російської

можливість оплачувати власну квартиру, а не орендувати чужу нерухомість, в той час як відсотки по кредиту можна порівняти з місячною орендною платою за аналогічну квартиру;
вигідне вкладення коштів (ціни на нерухомість стабільно ростуть на 15-30% на рік).
1.2 Ринок іпотечного кредитування РФ
Радянська система житлового фінансування характеризувалася централізованим розподілом бюджетних ресурсів для будівництва державного житла та його безкоштовним розподілом громадянам, офіційно визнаним у встановленому порядку потребують поліпшення житлових умов.
У 1987 році державні капітальні вкладення у житлове будівництво склали більше 80%, а кошти населення лише 14,6% (включаючи індивідуальних забудовників та членів житлово-будівельних кооперативів). [1]
Державний бюджет завжди був основним джерелом фінансування житлового будівництва, що доповнюється лише незначними вкладеннями з боку підприємств, що виразилося в практичній відсутності в Росії, на початку економічних реформ, механізмів самостійної участі населення у вирішенні житлових проблем. Кредитування здійснювалося тільки в сфері будівництва нового житла індивідуальними забудовниками або житловими кооперативами, але не при покупці готового житла.
У період реформ 1991-1999 рр.. в сфері житлового фінансування відбулися серйозні зміни. Кардинальним чином змінилася структура введення в дію житлових будинків за типами забудовників, значно збільшилася частка приватного сектора, у той час як держава перестала відігравати роль основного учасника на даному ринку.
Важливі зміни відбулися і в структурі джерел фінансування житлового будівництва. Частка бюджетних коштів, що складала до початку реформ 80%, скоротилася приблизно до 26%, тобто в 3,1 рази, у тому числі частка федерального бюджету - до 15%. [2]
В даний час, в результаті переходу у приватну власність 42% підлягає приватизації житла, 55% всього житлового фонду в Росії знаходиться в приватній власності. Такий інтенсивний процес приватизації створив базу для розвитку ринку житла. За оцінками фахівців, у великих містах Росії щорічно в угоди купівлі-продажу залучені 1,5-2% квартир, що знаходяться в приватній власності.
Ринок житла виявився не забезпечений відповідними кредитно-фінансовими механізмами, які підтримали б платоспроможний попит населення і зробили б можливим придбання житла населенням в масовому порядку. Якщо раніше практично єдиною можливістю поліпшити житлові умови було одержання державного житла, то сьогодні ця проблема в основному вирішується населенням через придбання або будівництво житла за рахунок власних заощаджень без кредитів і розстрочок. Обмеженість бюджетних ресурсів зосередила увагу держави на вирішенні житлових проблем окремих груп населення. Основна ж частина населення виявилася не в змозі поліпшити свої житлові умови через відсутність необхідних заощаджень і можливості їх накопичення.
Проблема забезпечення житлом населення в сучасних умовах полягає в переході від будівництва житла за рахунок державних асигнувань з подальшим безкоштовним розподілом до системи поліпшення житлових умов громадян за допомогою придбання ними готового житла на вільному ринку за рахунок власних і кредитних коштів.
Житло, за своєю природою, є дорогим товаром тривалого користування, тому його придбання не може здійснюватися за рахунок поточних доходів споживачів. Створення умов для розміщення довгострокових житлових кредитів є привабливою альтернативою, оскільки дозволяє істотно прискорити процес придбання житла населенням, вимушеним в даний час відкладати кошти на придбання житла в повному обсязі.
Привабливим є іпотечне кредитування купівлі житла і для все збільшується прошарку громадян-підприємців, оскільки дозволяє не відволікати з підприємницького обороту грошові кошти і отримувати з них додаткові прибутки протягом усього терміну кредитування.
Розглянемо поточний стан іпотечного кредитування в Росії.
До даного моменту закладена законодавча база для функціонування системи іпотечного кредитування. На даний момент суб'єкти іпотечних схем керуються такими законами:
· «Про іпотеку (заставі нерухомості)».
· «Закон про акціонерні товариства».
· «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
· «Цивільний кодекс РФ».
· «Податковий кодекс РФ».
· «Житловий кодекс РФ».
У жовтні 2003 року Державна Дума прийняла ключовий закон «Про іпотечні цінні папери», який встановлює порядок випуску та обігу іпотечних цінних паперів. Цей закон дозволить залучити в сферу іпотечного кредитування значні фінансові кошти через випуск іпотечних цінних паперів.
Незважаючи на те, що прийнятий у 2003 р. Федеральний закон «Про іпотечні цінні папери» фактично не працює, російські іпотечні транзакції розвиваються за допомогою купівлі-продажу пулів кредитів і появи іпотечних пайових фондів («Югра Іпотечний Фонд», «Перший іпотечний», « НВК - Міська іпотека »). Станом на 1 липня 2006 р. Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) рефінансовано 39 342 іпотечних кредиту на загальну суму 724 млн. дол Приватні угоди купівлі-продажу пулів заставних здійснюються в разовому порядку («Міський іпотечний банк», Райффайзенбанк, « Дельта Кредит »тощо), іпотечні пайові фонди також поки перебувають на початковій стадії розвитку.
Знаковою подією став випуск євробондів у рамках проекту сек'юритизації портфеля іпотечних кредитів "Внешторгбанка".
В даний час комісією Держдуми спільно з Урядом РФ сформований пакет законопроектів, спрямований на розвиток ринку житла та іпотечного кредитування. Зусилля законодавців спрямовані в першу чергу на зниження ризиків для учасників іпотечного ринку, на розробку надійних фінансових інструментів залучення ресурсів у цю сферу. Оскільки розвиток державної концепції іпотеки очевидно і необхідно, в розробці іпотечних стандартів беруть участь такі організації як ФКЦБ, Центробанк, Федеральне Агентство з житлового іпотечного кредитування, Міністерство промисловості та енергетики, а також ряд інших держструктур. Таким чином, розпочато роботу по створенню формування ринку іпотечних цінних паперів та уніфікації регіональних схем іпотечного кредитування з метою розвитку загальноросійської системи іпотечного житлового кредитування.
До теперішнього часу в Росії склалися серйозні передумови для розвитку іпотеки: починають формуватися ринкові відносини між суб'єктами іпотечних схем, розвиваються регіональні системи іпотечного житлового кредитування. Важливим чинником є ​​інтерес і підтримка місцевих і федеральних органів влади. Таким чином, через два-три роки можна розраховувати на те, що в Росії вишикується налагоджена, позбавлена ​​юридичних протиріч самофінансованим система іпотечного кредитування, що заснована на розвитку ринку іпотечних цінних паперів як невід'ємної її частини. Але в російському іпотечному кредитуванні існує також і ряд проблем.
Експерти виділяють такі основоположні принципи розвитку іпотечного житлового кредитування населення як цілісної системи, з одного боку, та як складової частини ринкової економіки, з іншого: [3] 1. Система іпотечного житлового кредитування в Росії повинна враховувати наявний міжнародний досвід. Вона повинна бути адаптована до російських макроекономічних умов і законодавчій базі, враховувати психологічні аспекти населення Росії, поки що з настороженістю сприймає ситуацію тривалої залежності від банку-кредитора при іпотечному кредитуванні.
2. Одним з ключових вимог слід наголосити на необхідності забезпечення доступності іпотечних кредитів для груп населення не тільки з найбільш високими, але також і середніми доходами. При цьому система іпотечного кредитування повинна носити ринковий, а не дотаційний характер, бути повністю прозора і зрозуміла для розуміння всіма учасниками процесу іпотечного кредитування.
3. Створювана система іпотечного кредитування повинна носити розвивається характер, спиратися на ефективне використання залучених фінансових ресурсів громадян, комерційних банків-кредиторів, інвесторів, а не на фінансування з боку державного бюджету.
4. Система житлового іпотечного кредитування повинна бути відтворена в будь-якому регіоні країни. Темпи і масштаби розвитку іпотеки в тих чи інших регіонах повинні визначатися не стільки суб'єктивними факторами наявності чи відсутності політичної волі у керівництва регіону для розвитку іпотеки, а об'єктивною економічною ситуацією в регіоні, наявністю платоспроможного попиту на житло і його пропозицією.
Для становлення і розвитку системи довгострокового іпотечного житлового кредитування необхідно передбачити вирішення таких основних завдань:
· Вдосконалення законодавчої та нормативної бази, що забезпечує виконання зобов'язань при іпотечному кредитуванні, в першу чергу, в частині створення чіткої процедури звернення стягнення на предмет іпотеки і виселення неплатника по кредиту із закладеного житла;
· Створення і впровадження універсального механізму забезпечення припливу довгострокових позабюджетних фінансових ресурсів у бюджетну сферу;
· Створення інфраструктури, що забезпечує наявність чіткого та надійного механізму реєстрації угод з нерухомістю та прав на неї, а також процедури доступу до цієї інформації учасників ринку іпотечного кредитування;
· Податкове стимулювання як громадян-одержувачів іпотечних кредитів, з одного боку, так і комерційних банків - іпотечних кредиторів і інвесторів, які забезпечують рефінансування комерційних банків-кредиторів, з іншого боку;
· Створення рівних умов для вільної конкуренції між суб'єктами ринку іпотечних кредитів;
· Створення механізмів соціального захисту позичальників як від неправомірних дій банків-кредиторів, так і для їх соціальної адаптації при процедурі виселення у випадку неможливості погашення взятого раніше іпотечного кредиту;
· Уточнення нормативної бази, що регулює діяльність кредитних організацій з надання та обслуговування іпотечних довгострокових кредитів, а також їх рефінансування;
· Формування нормативно-законодавчих основ для використання нових фінансових інструментів (цінних паперів) для залучення довгострокових ресурсів у цю сферу.
Перешкодами, стримуючими розвиток іпотечного кредитування, банкіри називають повільні темпи будівництва житла і високу динаміку зростання вартості нерухомості. За даними Федеральної служби державної статистики, на одного жителя Росії в 2005 році припадало 20,8 кв. метрів житлового фонду проти 16,4 кв. метрів в 1990 році. За останні три роки ця величина фактично не змінилася, що свідчить про обмеженій пропозиції житлових площ.
Умови іпотечного кредитування в РФ приблизно наступні.
· Кредит видається на термін від 6 місяців до 30 років;
· Сума кредиту - до 95% від вартості житла, що купується;
· Відсоткова ставка за іпотечними кредитами у рублях - від 15% річних, у валюті - від 10% (визначається індивідуально);
· Предметом застави є квартира, яка стає власністю позичальника;
· Оплата позичальником з власних коштів у розмірі від 5% до 40% від вартості квартири, що купується (початковий грошовий внесок);
· Погашення кредиту здійснюється щомісячно рівними платежами протягом усього терміну дії кредитного договору, що включають відсотки за кредитом і частина основного боргу і не перевищують 30-50% середнього щомісячного доходу позичальника;
· При визначенні розміру кредиту в якості доходу позичальника можуть враховуватися заробітна плата за основним місцем роботи, дохід від роботи за сумісництвом, дохід у вигляді відсотків за вкладами, дохід від здачі в оренду наявної нерухомості та інше за останні 2 роки;
· Надання позичальником документів, що дозволяють оцінити його кредитоспроможність (довідки про доходи, склад сім'ї, документи про освіту, трудовий стаж, копію паспорта і т. д.).
Суми кредитів істотно коливається, власне як і вартість нерухомості в РФ, яка базується на чиннику географічного розташування житла. Так в містах федерального значення - Москві та Санкт-Петербурзі вартість житла - максимальна, на периферії - мінімальна.
Більшість кредитних організацій визначають суму іпотечного кредиту виходячи з платоспроможності і кредитної історії позичальника. Так особам з сумнівною платоспроможністю надають мінімальний розмір іпотечного кредиту (10 000 доларів), або зовсім відмовляють у кредитуванні. Платоспроможні кандидати можуть претендувати на максимальну суму іпотечного кредиту, яка коливається від 200 000 доларів до 500 000 доларів.
Більшість кредитних організацій не надають суму, достатню для покупки нерухомості. Як видається, це один із способів переконатися в платоспроможності позичальника і зменшити банківські ризики. Саме тому більшість видаваних банками іпотечних кредитів не покривають повну вартість житла.
Таким чином, середньостатистичний кредит покриває порядку 65-80% житла, що купується. Проте, існує ряд винятків, пов'язаних з соціальним статусом позичальника. До прикладу, різні програми стимулювання зростання народжуваності надають пільгові умови для молодих сімей, що дозволяють отримати кредит обсягом 95% від вартості житла, а також списати 25% від вартості кредиту при кожному народжене дитину.
Мінімальний термін погашення кредиту в Російської іпотечної практиці - 1 рік, максимальний - 30 років. Як видається, кредитна установа зацікавлено в тривалому терміні погашення кредиту в зв'язку з максимізацією прибутків за рахунок розширеного відсотка. У разі якщо позичальник має можливість віддати кредит достроково, банк може застосувати штрафні санкції за передчасне погашення кредиту.
Процентна ставка прямо залежить від терміну, на який видається іпотечний кредит. Закономірність досить проста - чим більше термін кредиту, тим більше відсоток. Наприклад, банки, що видають довгостроковий кредит (на 25-30 років), беруть 15% річних у рублях і 12% річних в іноземній валюті (долари, євро). Якщо ж кредит короткостроковий (до 1 року, від 1 року до 5 років), відсоток може опускатися до 7% річних у валюті та 10% річних у рублях.
З метою скорочення фінансових ризиків, банки висувають досить жорсткі вимоги до позичальників. Вимоги банків засновані на статистичних дослідженнях, що дозволяють виявити базові властивості та характеристики неплатоспроможних осіб. Так, наприклад, більшість неплатоспроможних осіб не надають перший внесок, є особами до 22 або після 70 років, мають доходом нижче певної планки, маленьким трудовим стажем і так далі. Вимоги банків часто залежать від їхньої політики. Проте, одну закономірність можна виділити чітко - чим менше вимог, тим вище відсоток іпотечного кредиту (так як ризик в банку вище).
Основна вимога, яку висувають банком до позичальника, це його дохід. Найбільш поширеними активами позичальника є - наявне в його власності житло.
І, тим не менш, незважаючи на зазначені вище проблеми, ринок іпотечного кредитування в РФ розвивається швидкими темпами. Як відзначають банківські фахівці, з 2001 по 2005 рік об'єм виданих російськими банками іпотечних кредитів виріс більш ніж у 50 разів, досягши 76,5 млрд. рублів. У 2006 році цей показник перевищив 145 млрд. рублів. У порівнянні з розвиненими країнами обсяги цього сегмента ринку залишаються невеликими: на сьогоднішній день частка іпотеки у валовому внутрішньому продукті Росії становить менше 1 відсотка проти 34 відсотків у країнах Європейського союзу.
Це характеризує значний потенціал зростання ринку іпотечного кредитування. За оцінками міжнародних експертів, ємність російського іпотечного ринку до 2010 року може скласти близько 700-900 млрд. рублів, за оцінками російських експертів - до 1,3 трлн. рублів. За прогнозами експертів, до кінця 2007 року частка регіонів у загальному обсязі іпотечного кредитування буде порівнянна зі столичним ринком.
Зараз на іпотечному ринку присутні близько 600 російських банків, проте більш як 50 відсотків обсягу формують всього 10-12 учасників.
Позиція лідера на ринку іпотечного кредитування в першому півріччі 2006 р., як і слід було очікувати, дісталася Ощадбанку, сума виданих іпотечних кредитів якого перевищила 1,5 млрд. дол На другому місці з великим відривом перебуває «Внешторгбанк-24», надавши кредитів у обсязі 140 млн. дол Замикає трійку лідерів «іноземець»-банк «Дельтакредит» (116 млн. дол) (таблиця 1.1).
Таблиця 1.1

Банки за кількістю виданих іпотечних кредитів у I півріччі 2006р.
Банк	Кількість виданих іпотечних кредитів у I півріччі 2006р., Шт.	Зміна,%	Середня сума кредиту 2006, тис. $	Зміна,%	Частка кредитів, виданих під заставу існуючого житла,%
Ощадбанк Росії	66 604	-	22.7	-	-
Банк Уралсиб	3 600	300.00	29.8	28.23	0.2
Відродження	2 396	276.73	28.8	32.23	5.0
Запсибкомбанк	1 493	254.63	36.3	53.97	0.9
Група ВТБ	1 407	7.32	99.6	126.80	14.8
Банк Москви	1 373	4 803.57	34.9	-51.52	-
КІТ Фінанс	1 350	-	43.5	-	-
Юніаструм Банк	1 255	1 279.12	33.7	372.56	0.2
Сібакадембанк	1 112	-	34.4	-17.39	-
АК Барс	1 038	118.53	25.3	65.48	-
Собінбанк	1 026	936.36	47.2	13.66	-
Росбанк	994	1 158.23	60.6	27.79	0.4
Абсолют Банк	952	332.73	79.7	84.37	0.2
Промислово-будівельний банк	952	401.05	38.1	-25.09	-
Севергазбанк	882	39.12	22.7	34.85	-
Автоградбанк	843	440.38	22.9	84.43	0.0
Європейський трастовий банк	836	8 260.00	25.5	-22.67	1.0
Міський Іпотечний Банк	819	58.41	69.6	71.63	17.5
Москоммерцбанк	798	-	132.4	-	15.0
Русь	718	16.56	21.2	52.54	14.0
Іжкомбанк	609	322.92	24.4	45.56	7.0
Міжнародний Московський Банк	530	96.30	89.1	46.62	13.0
РусьБанк	520	465.22	26.7	89.05	-
БСЖВ	517	71.19	107.3	67.70	-
Омськ-Банк	468	154.35	26.4	45.83	4.0
Райффайзенбанк Австрія	431	-31.37	112.9	58.16	54.0
Кредит Урал Банк	417	165.61	23.0	21.63	9.0
Банк Житлового Фінансування	408	183.33	56.6	110.13	-
Московський Банк Реконструкції та Розвитку	367	-	43.6	-	-
Прімсоцбанк	358	65.74	33.0	20.96	8.5
Центр-інвест	298	91.03	28.4	47.00
Союз	260	147.62	68.9	38.09	8.8
АвтоВАЗбанк	244	90.62	22.5	30.73	-
Оренбург	235	5 775.00	31.4	84.81	-
Російський Іпотечний Банк	233	-22.07	75.4	62.46	-
Россельхозбанк	217	-	20.3	-	-
Національний резервний банк	198	-42.11	61.0	30.84	3.0
Московський заставний банк	195	-	58.2	-	1.4
Росевробанк	191	-	83.8	-	17.8
Башкомснаббанк	182	160.00	32.3	34.81	-
Бінбанк	180	-	61.1	-	50.0
Іжладабанк	180	6.51	22.2	87.99	94.0
Коштовності Уралу	177	-	27.7	-	1.3
Промсвязьбанк	168	-	72.5	-	-
Російський капітал	155	192.45	74.9	0.76	27.0
Імпексбанк	149	-	68.5	-	-
МДМ-банк	131	-40.18	45.7	-3.03	-
Фора-банк	126	65.79	118.8	87.30	5.2
Югбанк	109	-	32.2	-	-
Алмазергіенбанк	107	-53.28	33.9	22.60	10.4
Тольяттіхімбанк	105	-	17.7	-	-
Північна скарбниця	88	2 100.00	41.5	2.87	4.6
Зеніт	80	166.67	62.5	29.31	100.0
Соцінвестбанк	68	423.08	35.3	26.41	87.0
Спурт	68	-	28.4	-	1.0
Експрес-Волга	66	-	16.0	-	-
Форштадт	64	-	28.9	-	1.8
Газбанку	54	800.00	39.3	91.86	23.5
Агроімпульс	46	-	33.2	-	-
Система	37	825.00	84.7	56.11	20.0
Всеросійський банк розвитку регіонів	37	-	70.1	-	-
МДМ-Банк СПб	35	483.33	38.6	-59.20	48.0
Балтійський банк	32	-	66.0	-	5.0
ПСКБ	32	966.67	45.2	-1.21	-
Транскапіталбанк	23	228.57	170.5	419.47	69.0
Оргбанка	22	-21.43	90.9	-5.72	35.0
Ліпецккомбанк	22	29.41	20.7	21.81	-
Уралтрансбанк	14	-	43.0	-	100.0
Експобанк	4	-	282.7	-	-
Лівобережний	3	-	52.8	-	-
Углеметбанк	2	-81.82	63.1	347.37	100.0
Центркомбанк	1	-	92.8	-	100.0

У таблиці 1.2 представлені зміни суми виданих іпотечних кредитів у порівнянні з аналогічним періодом 2005 року.
Таблиця 1.2

	Банк	Зміна в порівнянні з аналогічним періодом 2005,%
1.	Банк Москви	2277.1
2.	Росбанк	1507.8
3.	Собінбанк	1077.9
4.	РусьБанк	968.5
5.	Автоградбанк	896.6
6.	Абсолют Банк	697.8
7.	Іжкомбанк	515.6
8.	Банк Житлового Фінансування	495.4
9.	Запсибкомбанк	446.0
10.	Банк Уралсиб	412.9
11.	Відродження	398.1

За словами А. Кареліна з «КИТ Фінанс", у першому півріччі остаточно сформувалися основні умови надання іпотечних кредитів на ринку. Але кожен банк прагне витримати конкуренцію різними методами в силу своєї специфіки. Найдоступнішим методом для багатьох банків є поліпшення якості обслуговування клієнтів, при цьому ставка повинна робитися на збільшення швидкості надання кредитів особливо в ситуації, що склалася різкого зростання цін на житло. «Для максимального скорочення термінів оформлення угоди має сенс звертатися до професіоналів і лідерам ринку», - радить керівник управління розвитку бізнесу «Міського Іпотечного Банку» Михайло Бусигін.
Деяким банкам вдається конкурувати на рівні процентних ставок. В основному до них належать банки або володіють достатніми обсягами власних коштів, або мають можливість займати їх у іноземних інвесторів. Тим же банкам, у яких джерелом фінансування кредитів є отримані депозити, ставки по позиках не повинні бути нижчі за ставки по внесках. Віце-президент з розвитку бізнесу банку «Дельтакредит» Алла Цитовіч відзначає, що одним зі способів зниження процентної ставки стали нові програми іпотечного кредитування з плаваючою процентною ставкою, розмір якої не фіксується на весь період кредитування, а періодично переглядається залежно від ситуації на ринку. Крім цього на ринку вже існує практика рефінансування кредитів старих позичальників з переглядом ставок убік зниження. «У кінці першого півріччя намітилася нова тенденція відмови банків від валютних кредитів. При цьому повного відходу банків від них, по всій видимості, очікувати не варто. Попит на ці кредити збережеться, особливо в Москві, де досить велика частка людей з доходами, прив'язаними до долара. Цілком можливо, що валютні ставки незабаром перевищать рублеві », - каже О. Карелін. Що стосується строків іпотечних кредитів, то вони були пролонговані до рівня 25-30 років.
Найбільш новим і популярним методом конкурентної боротьби стала іпотека з відстроченням або скасуванням початкового внеску. За програмами розстрочки початкового внеску відзначився «КИТ Фінанс», визначивши її на півроку. Дана новела націлена не на придбання первинного житла, а на поліпшення житлових умов. Позичальникові надається сума на купівлю нової квартири, заставою за якої є квартира, що купується. Шість місяців клієнт може використовувати для того, щоб реалізувати свою квартиру на найбільш вигідних умовах і далі виплачувати суму боргу і відсотки за кредитом. Але, як коментує А. Цитовіч, при зовнішній привабливості такого продукту, його цільова аудиторія досить обмежена. Не більше 10-15% позичальників, що звертаються в банки за іпотечним кредитом, вже мають квартиру, яку теоретично можна використовувати в якості початкового внеску для поліпшення житлових умов.
Що ж стосується програм з початковим внеском в 0%, то ставлення до цього продукту серед банків неоднозначне. Аналітики сходяться на думці, що цей крок був чисто маркетинговим і призначений для залучення нових клієнтів у конкурентному середовищі. До того ж дане «спецпропозиція» було оголошено поки тільки на літо. Знову ж даний продукт найбільш «доступний» для великих банків із значними обсягами капіталу (наприклад, ВТБ-24 і «Банк Москви»). За словами голови правління банку «Дельтакредит» Ігоря Кузина, таке зниження може обернутися для банку проблемою залучення капіталу інвесторів для забезпечення великої кількості кредиторів. Будь-який інвестор вимагає певного «якості» портфеля, одним із параметрів якого є співвідношення кредиту та застави по ньому.
Для позичальника здається на перший погляд вкрай привабливою, програма вийде дорожче, ніж звичайний іпотечний кредит з початковим внеском. Щомісячні платежі виходять більше з-за більш високих відсотків за кредитом (вище ризик) і виплати повної суми тіла кредиту. При цьому, як коментує І. Кузін, середньомісячний дохід на сім'ю після виплати податків повинен становити близько 4 тис. дол (для Москви) для отримання такого кредиту. Для порівняння з іпотеки з початковим внеском аналогічний показник - 600-800 дол Масової дана програма стане навряд чи. Зараз на її частку припадає менш ніж 5% всіх іпотечних програм в Москві.
У передмісті житло залишається як і раніше дешевше, тому багато банків націлилися саме на цей сегмент. Так, наприклад, Внешторгбанк-24 планує до кінця року 2007 року суттєво модернізувати котеджну програму і зробити даний продукт масовим: банк має намір фінансувати придбання готових об'єктів, що будуються котеджів, а також індивідуальне житлове будівництво.
1.3 Методики аналізу потенційних іпотечних клієнтів
Якщо на етапі видачі кредитів інформація носить приватний характер і має значення тільки для внутрішнього споживання кожного кредитора, то при розвитку угод купівлі-продажу якісне відображення даних про іпотечні кредити набуває цінність і для зовнішніх користувачів. У такому разі база даних відображає якість всього спектру операцій, проведений-них при видачі та обслуговуванні іпотечного кредиту (андеррайтинг, оцінка предмета застави, страхування, додаткове забезпечення і т. д.), і дозволяє скласти думку про іпотечні активи, які виступають в якості предмета транзакцій.
В даний час внутрішня інформаційна база російських кредиторів найчастіше представлена ​​у вигляді найпростіших таблиць про кількість та обсяг виданих кредитів. У більшості банків аналітичні відділи знаходяться в стадії планування або формування. Нерідко в банках, що мають розгалужену регіональну мережу, відсутня єдина оновлювана база даних про іпотечному портфелі. Одночасно на ринку вже сформовані досить великі портфелі іпотечних кредитів, що вимагають серйозної аналітичної роботи та постійного моніторингу.
Зародження ринку обігу заставних та пулів іпотечних кредитів формує потребу в інтенсивному обміні достовірною інформацією, що неможливо без стандартів даних.
По-перше, уніфіковані стандарти визначають, яку інформацію і в якому форматі мають містити ці дані.
По-друге, стандарти дозволять зробити портфель іпотечних кредитів зрозумілим як для внутрішніх, так і для зовнішніх користувачів. Зовнішніми користувачами в даному випадку є інвестори, рейтингові агентства, інші контрагенти. Серед внутрішніх користувачів виступають аналітичні та дослідницькі відділи кредиторів, а в результаті - їх акціонери.
По-третє, стандартизація даних необхідна для створення і розвитку якісної аналітики іпотечних портфелів і управління ризиками.
По-четверте, єдиний формат дозволить зробити дані про іпотечні кредити порівнянними, що є важливим фактором при прийнятті інвестиційних рішень.
По-п'яте, уніфікація даних дозволяє в значній мірі скоротити витрати часу при обробці та аналізі інформації.
По-шосте, наявність інформації, наведеної до єдиного знаменника, буде сприяти підвищенню інформаційної відкритості та прозорості ринку іпотечного кредитування.
Слід зауважити, що, з одного боку, єдиний формат даних має самостійне значення, а з іншого - є важливою складовою частиною загального процесу стандартизації ринку іпотечного кредитування, що включає стандарти технологічних процесів, застосовуваної документації і т.д.
База даних може включати статичні та динамічні показники. Статичні дані містять інформацію, зафіксовану на певну дату, динамічні відображають зміну показників в часі (наприклад, динаміка щомісячних платежів з урахуванням дострокових погашень і прострочених платежів і т. д.). Представлені дані про іпотечні кредити, що становлять іпотечні портфелі та пули, як у статиці, так і в динаміці, дозволяють застосовувати системний підхід при аналізі та управлінні ризиками.
Під іпотечним портфелем зазвичай розуміють сукупність іпотечних кредитів, що належать одному учаснику ринку. До ключових розділам стандартної бази даних, що характеризує іпотечний портфель, можна віднести інформацію про іпотечний кредит, позичальнику, предмет застави та платіжної історії. Кожний розділ, в свою чергу, містить набір показників, розроблений на основі міжнародного досвіду іпотечного кредитування та узгоджений з рейтинговими агентствами. Стандарти IFC адаптовані до поточного стану російського іпотечного ринку. У процесі еволюції ринку та накопичення власної статистики частина показників може бути виключена або, навпаки, будуть потрібні додаткові характеристики.
Розглянемо основні розділи іпотечних стандартів:
1. Іпотечний кредит.
Даний розділ включають в себе 60 показників. До основних параметрів, що характеризує іпотечні кредити, зазвичай відносять термін, процентну ставку, порядок погашення кредиту (ануїтетні, диференційовані платежі та ін), періодичність платежів (щомісячні, щоквартальні), цільове призначення (купівля нерухомості, рефінансування і т. д.).
У Стандартах відбивається тип кредиту в залежності від схеми погашення - кредит з фіксованою, плаваючою ставками або гібридний іпотечний кредит. Для кредитів з плаваючими ставками і гібридних кредитів фіксується об'єктивний офіційно публікується індекс, від зміни якого залежить відсоткова ставка за кредитом, а також розмір маржі. Значення ставки залежно від зміни індексу періодично переглядається, тому для плаваючих і гібридних кредитів передбачені верхня і нижня межі ставки на весь термін кредиту, верхня межа приросту і нижня межа спаду ставки при періодичної перевстановлення, а також розмір періоду між перевстановлення. Крім того, для гібридних кредитів в Стандартах відбивається величина початкового періоду, протягом якого ставка залишається фіксованою.
Наявність або відсутність додаткового забезпечення і страхування відноситься до стандартних характеристикам іпотечного кредиту. В якості додаткового забезпечення іпотечного кредиту кредитори зазвичай вимагають порука фізичної або юридичної особи (часто роботодавця). Страхування є важливою умовою іпотечного кредитування і може включати страхування життя і втрати працездатності, загибелі або пошкодження предмета застави і титульне страхування. У розвинених країнах також існує іпотечне страхування, при якому у випадку, якщо виручка від реалізації предмета застави буде недостатня для погашення іпотечного кредиту, різниця відшкодовується кредитору.
У таблиці 1.3 представлена ​​методика розрахунку кредитного рейтингу позичальника.

Таблиця 1.3
КРЕДИТНИЙ РЕЙТИНГ ІПОТЕЧНОГО ПОЗИЧАЛЬНИКА У FIRST UNION SECURITIES INC.
2. Позичальник.
Для характеристики позичальника в Стандартах застосовується 35 показників: вік, рівень освіти, склад сім'ї, зайнятість, наявність або відсутність созаемщика, рівень доходу та ступінь його підтвердження і т. д. Беручи до уваги значний «тіньовий» сектор російської економіки і практику, коли від оподаткування малих і середніх підприємств, банки виробили методики оцінки частково / повністю непідтверджених доходів як найманих працівників, так і підприємців. Російська специфіка в даному випадку виражається в поділі доходів на підтверджені офіційними документами (2-ПДФО, 3-ПДФО), довідками роботодавців за формою кредитора або у вільній формі, непрямими ознаками (поточні витрати, обороти по рахунках і т. д.) або усними запевненнями роботодавця / позичальника.
Серед факторів, що визначають якість іпотечного кредиту, одним з вирішальних є рівень андеррайтингу, під яким розуміється об'єктивність застосовуваної методики оцінки кредитоспроможності та платоспроможності позичальників. На якість андеррайтингу, у першу чергу на його об'єктивність, істотно впливає спосіб, за допомогою якого здійснювалась оцінка кредитоспроможності, - автоматизований підхід або вручну. Важливим індикатором при андеррайтингу позичальника є ставлення платежу по кредиту до доходу позичальника - коефіцієнт «платіж / дохід» (далі - коефіцієнт П / Д). У Стандартах даних використовується англомовна термінологія, тобто коефіцієнту П / Д відповідає позначення PTI / DTR. Даний показник у Росії становить у різних учасників ринку від 33 до 60%.
В якості предметів застави іпотечного кредиту виступає нерухоме майно (нежитлові будівлі, земельні ділянки, житлові квартири, котеджі і т. д.), що значною мірою знижує ризики кредиторів і інвесторів і підвищує привабливість іпотеки. Предмет застави характеризується в Стандартах за допомогою 20 показників.
Інвестор повинен бути впевнений у вартості забезпечення, тому важливими характеристиками предмета застави є як власне його ринкова вартість, так і вживані методи оцінки, а також ступінь незалежності оцінювачів. У Стандарти покладено фактори, що впливають на ліквідність предмета застави: місце розташування, рік побудови будівлі та ступінь його зносу, тип предмета застави, площа тощо Так, знову побудований будинок зазвичай володіє більшою ліквідністю в порівнянні з будинком, що має значний ступінь зносу, проте якщо нова споруда розташовується в місці з обмеженою транспортною доступністю, то ліквідність її буде невелика.
Найважливіший показник при андеррайтингу - співвідношення суми кредиту і вартості предмета застави (коефіцієнт «кредит / застава», або LTV, яке є стандартним показником і по різних іпотечними програмами складає 70-90%.
3. Платіжна історія.
Платіжна історія характеризується 40 стандартними показниками якості обслуговування іпотечного кредиту позичальником. У даному розділі відображаються значення початкової та поточної величини залишку позикової заборгованості, розмір платежів і періодичність їх внесення.
Платіжна історія також містить інформацію про прострочених платежах і дострокових погашеннях позичальника протягом всього терміну кредиту. Історія дострокових погашень дозволяє робити припущення про можливе характері платежів в майбутньому. Якщо за кредитом оголошений дефолт, в базі даних відбивається його причина, порядок звернення стягнення (судовий чи позасудовий), стадія процесу (організація торгів, проданий або не проданий предмет застави і т. д.), а також ступінь покриття витрат кредитора.
У розвинених країнах прийнято привласнювати позичальникам кредитний рейтинг в залежності від його платіжної історії, DTR (PTI) і LTV. У таблиці представлена ​​спрощена форма присвоєння кредитного рейтингу позичальникам, застосовувана в First Union Securities Inc. (США).
4. Іпотечний кредит пулу.
У Стандартах даних IFC передбачено опис кожного кредиту з іпотечного пулу (Summary loan) при допомоги 90 показників, що входять в зазначені розділи - іпотечний кредит, позичальник, предмет застави, платіжна історія. Причому ця інформація (призначена для зовнішніх користувачів) надається в усіченому варіанті, проте достатній для аналізу якості кредитів. Повний набір показників іпотечних кредитів (по розділах) використовується внутрішніми користувачами для більш глибокого аналізу і є основою для надання інформації зовнішнім користувачам.
Якщо при видачі кредиту одиницею виміру є окремий іпотечний кредит, то при подальшому його обороті частіше використовується поняття «іпотечний пул». Під іпотечним пулом розуміють сукупність іпотечних кредитів, сформовану відповідно до вимог / очікуваннями інвесторів. Відповідність вимогам інвесторів - важлива умова ліквідності іпотечного пулу.
Пул іпотечних кредитів може виступати як самостійним об'єктом купівлі-продажу, так і в якості забезпечення іпотечних цінних паперів. Формування пулу відбувається різними способами. Пул може бути сформований на основі репрезентативної вибірки, що відображає властивості всієї сукупності кредитів, що становлять портфель. Проте зазвичай іпотечні пули формуються шляхом об'єднання іпотечних кредитів за такими критеріями (за умови їх географічної диверсифікації):
· Тип забезпечення;
· Порядок погашення (ануїтети, диференційовані кредити і т. д.);
· «Вік» кредиту;
· Вид відсоткової ставки;
· Строк до погашення кредиту;
· Коефіцієнт «кредит / застава» (LTV).
Іпотечні кредити з подібними характеристиками, складовими пул, можуть аналогічно себе вести, що дозволяє прогнозувати поведінку пулу в цілому. Це дає можливість підвищити якість управління ризиками, властивими іпотечному кредитуванню (ризики дострокового погашення, дефолтів і т. д.), і, отже, робить іпотечний пул більш привабливим для інвесторів.
В окремий розділ відносять стандартні показники, що характеризують сформований пул іпотечних кредитів:
· Розмір пулу (кількість складових його кредитів);
· Розмір іпотечних кредитів (максимальний та мінімальний, середній розмір кредиту в пулі);
· Максимальний і середній розмір LTV;
· Середній DTR (PTI);
· Тип кредитів, що становлять пул;
· Фактор пулу (співвідношення залишку основного боргу до величини початкового балансу по пулу);
· Середньозважений вік пула кредитів (WAL);
· Середньозважений термін, що залишився до погашення кредитів (WAM);
· Середньозважений купонний дохід (WAC);
· Географічну диверсифікацію по регіонах і т. д.
Аналіз очікуваних втрат стандартного іпотечного пулу проводять з урахуванням наступних показників:
· Середньозваженої частоти звернення стягнення (WAFF);
· Середньозваженої величини втрат після звернення стягнення на предмет застави (WALS). Поточні значення основних показників іпотечних пулів зазвичай щомісяця оновлюються.
Таким чином, чим швидше розвивається ринок іпотечного кредитування, тим більшою мірою зростає потреба в єдиному форматі представлення даних. Єдині стандарти представлення відомостей необхідні:
· Конкретного учасника іпотечного ринку для оцінки вартості і якості власного портфеля іпотечних кредитів;
· Ринку з метою підвищення загального рівня розуміння ситуації на ринку і ступеня інформованості як учасників, так і наглядових органів.

2. ІПОТЕЧНА КРЕДИТУВАННЯ РБ РФ
2.1 Характеристика Ощадбанку РФ
Акціонерний комерційний Ощадний банк Російської Федерації (Ощадбанк Росії) створений у формі акціонерного товариства відкритого типу у відповідності з Законом РРФСР «Про банки і банківську діяльність в РРФСР». Засновником і основним акціонером Ощадбанку Росії є Центральний банк Російської Федерації (понад 60% акцій статутного капіталу). Його акціонерами є більше 200 тисяч юридичних і фізичних осіб. Ощадбанк Росії зареєстрований 20 червня 1991 р. у Центральному банку Російської Федерації, реєстраційний номер - 1481.
На 1 квітня 2007 року Ощадбанк РФ має наступні показники.
· Капітал - 602,1 млрд. руб.;
· Прибуток - 31,7 млрд. руб.;
· Чистий прибуток - 25,9 млрд. руб.;
· Кредитний портфель - 2 901,3 млрд. руб., В тому числі кредитування юридичних осіб (без МБК) - 1 998,9 млрд. руб.;
· Залишок коштів на рахунках фізичних осіб - 2 147,7 млрд. руб.;
· Частка Ощадбанку в загальному залишку вкладів фізичних осіб у всіх комерційних банках (на 1.02.2007г.): Рублевих - 55,9%, інвалютних - 39,7%;
· Залишок коштів юридичних осіб - 956,5 млрд. руб.;
· Філіальна мережа, од.: Територіальні банки - 17, відділення - 823, внутрішні структурні підрозділи - 19 307.
Обов'язкові нормативи, встановлені інструкцією Банку Росії від 16.01.2004г. № 110-І, дотримуються.
Ощадний Банк Російської Федерації - найстаріший банк країни і єдиний банк, що зберіг свою структуру після розпаду СРСР. Нові економічні реалії, ринкові реформи початку 90-х років вимагали серйозних змін у роботі Банку, швидкого реагування на мінливу ситуацію. Головними завданнями перших років діяльності в нових умовах стали завдання збереження цілісності системи Банку, утримання позицій на ринку роздрібних банківських послуг та вкладів населення, створення матеріально-технічної бази, що забезпечує необхідні умови для обслуговування клієнтів. Вирішення цих завдань стало можливим завдяки жорсткій централізації структури управління Банком.
До 1996 року період гіперінфляції закінчився, і економічна ситуація в країні суттєво змінилася. Основне завдання Банком була вирішена: система Ощадбанку Росії встояла і зберегла основу. Банк сформував стабільну ресурсну базу, наростив потенціал відділень і філій. Перед Банком постало завдання ефективного управління залучаються ресурсами. Прийнята в 1996 році зборами акціонерів Концепція розвитку Ощадбанку Росії до 2000 року була націлена на трансформацію в універсальний комерційний банк, зокрема, через розвиток банківського обслуговування корпоративних клієнтів із збереженням спеціалізації та лідерства на ринку роздрібних послуг. Концепція підкреслювала пріоритетність участі Банку у вирішенні актуальних і сьогодні загальнонаціональних завдань оздоровлення грошово-кредитних відносин, розвитку вітчизняної економіки, участі у великих державних проектах, що мають важливе соціальне значення.
Правильність певного Концепцією напрямки розвитку була підтверджена під час кризи фінансової системи країни в 1998 році. Ощадбанк Росії не тільки підтвердив репутацію самого надійного банку країни, пройшовши кризу з мінімальним рівнем втрат, але і забезпечив доступ до банківських послуг значній кількості нових клієнтів. Реалізуючи прийняту Концепцію, Ощадбанк Росії до 2006 року значно зміцнив свої позиції на пріоритетних сегментах ринку.
Нарощуючи присутність на пріоритетних сегментах фінансового ринку, Банк прагнув забезпечити адекватне збільшення власного капіталу, диверсифікувати ресурсну базу, поліпшити структуру активів, підвищити рентабельність роботи.
Курс на трансформацію в універсальний комерційний банк зажадав значного розширення набору банківських продуктів і послуг, що надаються фізичним особам та корпоративним клієнтам. Відбулося істотне розвиток бізнесу банківських карт (частка на ринку - більше 20%), кількість емітованих карток перевищила 1,5 мільйона, динамічно розвивається власна еквайрингова мережа. Зросли обсяги операцій з дорогоцінними металами (частка на первинному ринку - 20%), які включають кредитування видобутку золота і срібла, реалізацію дорогоцінних металів населенню, Банку Росії, експорт та продаж на світових фінансових ринках. Продовжено вдосконалення розрахункової системи Ощадбанку Росії, яка сьогодні щодня обробляє більше ста тисяч міжрегіональних платежів. Значний розвиток отримали казначейські операції Банку на грошовому і фондовому ринках, створені Дилінг-центр і Депозитарій Ощадбанку Росії.
Істотно змінилася система управління Банком. Забезпечується єдина процентна політика, що враховує регіональні особливості, діє централізована система контролю, обліку та управління ризиками, управління фінансовими потоками і ліквідністю. Розроблена і постійно вдосконалюється сучасна методична та регламентна база операцій Банку, затверджені підходи до розвитку нових видів бізнесу. Єдина система нормативів і лімітів забезпечує необхідну децентралізацію управління в поєднанні з посиленням вертикальної системи контролю. На постійній основі здійснюється робота щодо вдосконалення організаційної структури Банку, оптимізації філіальної мережі.
Вжиті заходи дозволили Банку, не маючи пільг і преференцій, працюючи з іншими банками в рамках єдиної, встановленої Банком Росії нормативної бази, стати лідером на більшості сегментів ринку, успішно конкурувати з великими комерційними кредитними організаціями на російському ринку банківських операцій і послуг.
Ощадбанк Росії, створений в 1841 році як фінансовий інститут для незаможних верств населення, до цього дня залишається єдиним банком, що обслуговує найменш забезпечені групи фізичних осіб. При цьому в даний час послугами Банку користуються всі верстви населення. Соціальна орієнтація Банку не дозволяє проводити закриття всіх нерентабельних філій, відмовитися від виконання малоприбуткових операцій і послуг, дотримуватися паритетній процентної політики по відношенню до вкладів, орієнтованим на клієнтів з різним рівнем доходу і різним рівнем соціальної захищеності. Низький рівень платоспроможності населення вимагає від Банку постійного пошуку нових методів банківського обслуговування, що дозволяють знизити нераціональні операційні витрати за умови збереження можливості кожного громадянина отримати необхідні банківські послуги. Прикладом подібного рішення є унікальні для Росії пересувні операційні каси, використання яких дозволяє надавати послуги жителям віддалених населених пунктів. Потреба вкладників, індивідуальних приватних підприємців, малого бізнесу в банківському обслуговуванні, розвиток приватного підприємництва, зростання економічної активності населення, матеріальних і соціальних запитів громадян вимагають від Банку постійного розширення переліку банківських продуктів, розробки нових операцій і послуг, що відповідають потребам і потребам клієнтів.
Бухгалтерський баланс і звіт про прибутки і збитки Ощадбанку РФ представлені в таблиці 2.1.

Таблиця 2.1 Основні показники Ощадбанку РФ
З таблиці 2.1 видно, що більшість показників Ощадбанку РФ в 2006 році покращилися в порівнянні з 2005 роком. Зросли практично всі показники балансу. З аналізу звіту про прибутки та збитки видно, що загальний прибуток Сбербанку РФ зросла на 44%. Незначне зниження показників спостерігається лише за доходами від операцій з цінними паперами.
Звіт про активи Ощадбанку РФ представлений в таблиці 2.2.

Таблиця 2.2
Активи Ощадбанку РФ в 2005-2006 рр..
Аналіз даних таблиці 2.2 показує, що власні кошти Ощадбанку РФ в досліджуваному періоді збільшились на 46%. Фактичне значення достатності власних коштів (капіталу) залишилося в межах норми і навіть збільшилася на 1%. Розрахунковий резерв на можливі втрати з позик зріс у зв'язку зі збільшенням обсягу позик, видаваних Ощадбанком і відповідає фактично сформованого резерву на можливі втрати по позиках. Розрахунковий резерв на можливі втрати по позиках також зріс у 3,02 рази у зв'язку із збільшенням обсягом операцій Ощадбанку РФ. Фактично сформований резерв тут також дорівнює розрахунковому.
Обов'язкові нормативи діяльності Ощадбанку РФ представлені нижче.
Обов'язкові нормативи діяльності Ощадбанку Росії
за станом на 01 січня 2006р. (З урахуванням подій після звітної дати).
- Обов'язкові нормативи діяльності:
· Норматив достатності власних коштів (капіталу) банку - Н1 (min 10%) - 12,1;
· Норматив миттєвої ліквідності банку - Н2 (min 15%) - 55,6;
· Норматив поточної ліквідності банку - Н3 (min 50%) - 63,1;
· Норматив довгострокової ліквідності банку - Н4 (max 120%) - 91,8;
· Максимальний розмір ризику на одного позичальника або групу взаємопов'язаних позичальників - Н6 (max 25%) - 23,1;
· Максимальний розмір великих кредитних ризиків - Н7 (max 800%) - 140,4;
· Співвідношення сукупної величини кредитів і позик, виданих акціонерам (учасникам) банку, та капіталу - Н9.1 (max 50%) - 0,0;
· Відношення сукупної величини кредитів і позик, виданих інсайдерам, до капіталу - Н10.1 (max 3%) - 2,0;
· Норматив використання власних коштів (капіталу) банку для придбання часток (акцій) інших юридичних осіб - Н12 (max 25%) - 0,0.
Обов'язкові нормативи діяльності Ощадбанку Росії
за станом на 01 січня 2007р.
(За даними бухгалтерського балансу за грудень 2006 року без урахування подій після звітної дати)
- Обов'язкові нормативи діяльності:
· Норматив достатності власних коштів (капіталу) банку - Н1 (min 10%) - 11,8;
· Норматив миттєвої ліквідності банку - Н2 (min 15%) - 53,3;
· Норматив поточної ліквідності банку - Н3 (min 50%) - 65,7;
· Норматив довгострокової ліквідності банку - Н4 (max 120%) - 101,8;
· Максимальний розмір ризику на одного позичальника або групу взаємопов'язаних позичальників - Н6 (max 25%) - 21,5;
· Максимальний розмір великих кредитних ризиків - Н7 (max 800%) - 166,9;
· Співвідношення сукупної величини кредитів і позик, виданих акціонерам (учасникам) банку, та капіталу - Н9.1 (max 50%) - 0,0;
· Відношення сукупної величини кредитів і позик, виданих інсайдерам, до капіталу - Н10.1 (max 3%) - 2,0;
· Норматив використання власних коштів (капіталу) банку для придбання часток (акцій) інших юридичних осіб - Н12 (max 25%) - 0,0.
У 2005-2006 рр.. всі вищевказані нормативи знаходилися в межах норми.
Ощадбанк Росії - це лідер банківської системи Росії, основа її стабільності і надійності. Присутність Банку у всіх секторах ринку банківських послуг роблять його альтернативою будь-якому іншому банку Росії і забезпечує функціонування банківської системи країни в будь-яких умовах.
Ощадбанк Росії - це банк загальнонаціонального масштабу, обличчя банківської системи Росії на міжнародному ринку. Банк забезпечує формування економічної політики і робить вплив на макроекономічні процеси в країні, здійснює реалізацію економічно ефективних державних програм розвитку. Значна філіальна мережа Банку і використання передових технологій покликані забезпечити доступність Банку в будь-якій точці країни.
Ощадбанк Росії - це універсальний комерційний банк. Банк прагне задовольняти потреби всіх клієнтів у широкому спектрі якісних банківських послуг. Банк покликаний ефективно розміщувати залучені кошти населення та юридичних осіб в інтересах вкладників, клієнтів і акціонерів.
Ощадбанк Росії - це соціально значимий банк. Будучи єдиним банківською установою, що надає послуги на всій території Росії, Банк бере активну участь у реалізації соціальних програм, надає підтримку розвитку національної науки і культури.
Місія Банку - забезпечувати потреба кожного клієнта, у тому числі приватного, корпоративного і державного, на всій території Росії в банківських послугах високої якості й надійності, забезпечуючи стійке функціонування російської банківської системи, збереження вкладів населення та їх інвестування в реальний сектор, сприяючи розвитку економіки Росії .
Гасло Банку - бути «домашнім» для приватного вкладника, респектабельним в очах корпоративного клієнта, опорою і помічником для держави, визнаним авторитетом на міжнародному рівні.
Прагнучи до максимальної відкритості, Банк вважає важливим оприлюднити і суворо дотримуватися у своїй діяльності таких принципів корпоративної політики:
· Банк прагне до найвищих стандартів обслуговування клієнтів, захищає інтереси кожного клієнта.
· Банк дотримується законів, етичних норм і правил чесного ведення бізнесу, безумовно виконує свої зобов'язання і дорожить своєю репутацією.
· Банк дотримується принципу нейтральності щодо фінансово-промислових груп, політичних партій і об'єднань і здійснює свою діяльність в інтересах вкладників, клієнтів і акціонерів.
· Банк не фінансує екологічно шкідливі і соціально небезпечні виробництва, проекти і програми.
· Банк враховує соціальну значущість своєї діяльності і розглядає соціальний чинник поряд із економічним.
· Банк розвиває нові операції, і напрями, сповідуючи принцип розумного консерватизму.
· Банк дорожить своїми співробітниками, створює умови, за яких кожен працює в ньому може повністю реалізувати свої здібності, проявляє турботу про своїх ветеранів.
· Банк шанує старі традиції російського підприємництва, сприяє їх відродження.
Зведений розрахунковий баланс Південно-Західної філії Ощадбанку РФ представлений у таблиці 2.3.
Таблиця 2.3 Зведений розрахунковий баланс усереднених капіталів
Південно-Західної філії РБ РФ, тис. руб.
Аналіз даних таблиці показує, що показники діяльності Південно-Західного Банку РБ РФ в 2006 році також покращилися в порівнянні з 2005 роком. Зростання по позиках для фізичних осіб трохи менше ніж по кредитуванню осіб юридичних. Сума прострочених кредитів зросла, в першу чергу за рахунок збільшення сум кредитування; хоча при цьому також зросла і частка прострочених кредитів (на 1,13%). Резерви під можливі втрати з позик вчетверо перекривають суми проблемних кредитів. фінансові результати Банку також виросли.
2.2 Характеристика іпотечних програм РБ РФ
Ощадбанк РФ надає своїм клієнтам такі види послуг:
1. Для фізичних осіб.
· Операції по вкладах.
· Кредитування.
· Операції з цінними паперами.
· Комунальні платежі.
· Банківські картки.
· Валютно-обмінні та неторгові операції.
· Операції з дорогоцінними металами і монетами з дорогоцінних металів.
· Грошові перекази.
· Отримання заробітної плати та інших доходів через Банк.
· Депозитарне обслуговування.
· Розрахункові чеки Ощадбанку Росії.
· Оренда сейфів.
· Лотереї.
2. Для юридичних осіб.
· Розрахунково-касове обслуговування.
· Відкриття та ведення кореспондентських рахунків «Лоро».
· Кредитування.
· Операції з цінними паперами.
· Конверсійні операції.
· Банківські картки.
· Інкасація.
· Торгове фінансування та документарні операції.
· Операції з дорогоцінними металами і монетами з дорогоцінних металів.
· Депозитарне обслуговування.
· Банківські операції.
· Оренда сейфів.
Цілями іпотечного кредитування Ощадбанком РФ є придбання, будівництво (у т.ч. реконструкція старого житлового фонду), реконструкція, ремонт (у т.ч. оздоблювальні роботи) об'єктів нерухомості, розташованих на території Російської Федерації. Об'єктами нерухомості, на які надаються кредити, є розташовані на території Російської Федерації:
· Квартира;
· Житловий будинок;
· Частина квартири або житлового будинку, що складається з однієї або кількох ізольованих кімнат;
· Дача;
· Садовий будинок;
· Гараж;
· Інші будови споживчого призначення;
· Незавершені будівництвом вищевказані об'єкти;
· Земельну ділянку.
Ощадбанк РФ використовує наступні види житлового кредитування:
· Кредит на нерухомість - кредит на придбання, будівництво, ремонт (обробку), реконструкцію Об'єкту нерухомості під різні види забезпечення;
· Іпотечний кредит - кредит на придбання, будівництво, ремонт (обробку), реконструкцію Об'єкту нерухомості під заставу кредитованого об'єкта нерухомості;
· Кредит "Іпотечний плюс» - кредит на придбання, будівництво об'єкта нерухомості, що будується (побудованого) за участю кредитних коштів Ощадбанку Росії.
Кредитний договір укладається з позичальником або созаемщиками. Созаємщикамі є подружжя, які оформляють об'єкт нерухомості у спільну власність.
Житловий кредит може надаватися на придбання, будівництво як одного, так і декількох однорідних (наприклад: квартири, гаражі тощо) або взаємопов'язаних (наприклад: будинок із земельною ділянкою) об'єктів нерухомості, оформлюваних у власність позичальника / созаещіков.
Житлові кредити в Ощадбанку РФ можуть отримати платоспроможні громадяни Російської Федерації у віці від 18 років, що мають офіційно підтверджений щомісячний дохід.
Обов'язковою умовою є погашення кредиту до виконання позичальникові / созаемщиками 75 років.
Житлові кредити можна оформити у філії Ощадбанку Росії:
· За місцем реєстрації позичальника / одного із созаемщиков,
· За місцем знаходження підприємства (клієнта Ощадбанку Росії) - роботодавця позичальника / одного із созаемщиков, за умови оформлення іпотеки в силу закону купується / споруджуваного об'єкта нерухомості;
· За місцем знаходження або за місцем будівництва об'єкта нерухомості.
Кредит "Іпотечний +» надається уповноваженими філіями Ощадбанку Росії тільки за місцем знаходження об'єкта придбання / споруджуваного об'єкта нерухомості.
Мінімальні суми житлових кредитів:
· Надаються відділеннями РБ РФ м. Москви - 45 тис. рублів або еквівалент цієї суми в іноземній валюті,
· Надаються територіальними банками РБ РФ - від 15 до 45 тис. рублів або еквівалент цієї суми в іноземній валюті (встановлюється кожним територіальним банком самостійно).
Максимальний розмір кредиту для кожного позичальника / созаемщиков визначається на підставі оцінки його / їх платоспроможності та не може перевищувати 90% вартості об'єкта нерухомості (його частини) або вартості робіт з його реконструкції, ремонту, обробці.
Факт оплати / наявність власних коштів у розмірі різниці між вартістю об'єкта нерухомості (проведених робіт) і сумою наданого кредиту підтверджується позичальником / созаемщиками до отримання (або одночасно з отриманням) кредиту (першої частини кредиту).
У розрахунок платоспроможності позичальника / созаемщика додатково до його доходу за основним місцем роботи можуть бути прийняті наступні додаткові види доходів:
· Доходи, одержувані ним з інших місць роботи;
· Доходи, одержувані ним від занять приватною практикою, або від інших джерел доходів, дозволених законодавством;
· Доходи дружини (чоловіка) позичальника;
· Сума пенсії, достроково призначена по старості або за вислугу років і одержувана позичальником / созаемщиком, які не досягли пенсійного віку, встановленого законодавством (55 років - для жінок, 60 років - для чоловіків), на період до досягнення ним пенсійного віку.
За кредитом на нерухомість використовуються різні форми забезпечення за винятком застави кредитованого об'єкта нерухомості.
За іпотечним кредитом:
· Заставу кредитованого об'єкта нерухомості (оформляється іпотекою в силу закону або іпотекою в силу договору);
· Інше забезпечення (при необхідності).
На період до оформлення в заставу кредитованого об'єкта нерухомості позичальник / созаемщики надають інші форми забезпечення. При цьому оформлення в заставу майна на даний термін не обов'язково.
За іпотечним кредитом на цілі індивідуального будівництва оформляється заставу земельної ділянки (застава права оренди на земельну ділянку), на якому будується чи буде побудований об'єкт нерухомості.
За кредитом «Іпотечний +»:
· Заставу кредитованого об'єкта нерухомості (оформляється іпотекою в силу закону);
· На період до оформлення в заставу кредитованого об'єкта нерухомості - застава майнових прав на створюваний об'єкт нерухомості.
В якості додаткового забезпечення за житловими кредитами оформляється:
· Поручництво дружини (чоловіка) позичальника, якщо вона (він) не є созаемщиком (або в складі основного забезпечення, при необхідності);
· Заставу майнових прав за Договором інвестування будівництва (Договору відступлення права вимоги), при необхідності.
За іпотечних кредитів та кредитів «Іпотечний +» в якості додаткового забезпечення обов'язково оформлюються поруки членів сім'ї позичальника / созаемщиков (батьків, повнолітніх дітей), які будуть зареєстровані за місцем постійного проживання в купованому / споруджуваному Об'єкті нерухомості.
Для отримання кредиту позичальник / созаемщики надають до Банку:
· Стандартний пакет документів;
Для отримання кредиту позичальник надає до Банку:
· Заяву-анкету;
· Паспорт Позичальника, його Поручителя та / або Заставодавця (пред'являються);
· Документи, що підтверджують фінансовий стан Позичальника та його Поручителя:
o для працюючих - довідку підприємства, на якому працює Позичальник та його Поручитель за останні 6 місяців за формою 2-ПДФО або довідку за формою Банку за аналогічний період.
Особи, у вказаний період часу прийняті на нове місце роботи в порядку переведення, надають довідки за формою 2-ПДФО із сьогодення й попереднього місця роботи;
Якщо дохід підтверджується довідкою (довідками) за формою 2-ПДФО, а також у разі реорганізації протягом останніх 6 місяців підприємства, на якому працює позичальник і його поручитель, додатково надається виписка з трудової книжки або копія трудової книжки, завірена підприємством;
o для пенсіонерів - довідку про розмір призначеної пенсії з відділення Пенсійного Фонду РФ і / або іншого державного органу, що виплачує пенсію, по використовуваних ними форм.
Якщо пенсіонер отримує пенсію через Банк, довідка не видається.
o для громадян, які займаються підприємницькою діяльністю без створення юридичної особи, або приватною практикою, або що мають інше джерело доходів, дозволений законодавством:
§ свідоцтво ПБОЮЛ про реєстрацію в Єдиному реєстрі державної індивідуальних підприємців (ЕГРІП) або ліцензію приватного нотаріуса, або посвідчення адвоката (пред'являються);
§ оригінал (пред'являється) або нотаріально засвідчену копію дозволу (ліцензії) на заняття окремими видами діяльності, якщо вони підлягають ліцензуванню відповідно до чинного законодавства;
§ податкову декларацію (для ПБОЮЛ, які сплачують податки у відповідності з главою 26.1 «Система оподаткування для сільськогосподарських товаровиробників (Єдиний сільськогосподарський податок)», главою 26.2 НК РФ «Спрощена система оподаткування», главою 26.3 НК РФ «Система оподаткування у вигляді єдиного податку на поставлений дохід для окремих видів діяльності »та фізичних осіб, які сплачують податки відповідно до глави 23 НК РФ« Податок на доходи фізичних осіб »);
§ довідку за формою 2 ПДФО (для фізичних осіб, сплату податків за яких здійснюють податкові агенти);
§ книгу обліку доходів і витрат (для ПБОЮЛ, які сплачують податки у відповідності з главою 26.2 НК РФ);
· Документи за наданим застави;
· При необхідності кредитний інспектор може запросити інші документи.
· Документи за кредитованим Об'єкту нерухомості в залежності від мети кредитування.
Позичальник / созаемщики можуть надати в Банк документи за кредитованим об'єкту нерухомості протягом 3 місяців з дати реєстрації банком заяви-анкети. У цьому випадку банк розрахує максимально можливий розмір кредиту виходячи з платоспроможності позичальника / созаемщиков за умови, що згодом (після надання зазначених вище документів) сума кредиту може бути скоригована з урахуванням вартості об'єкта нерухомості (робіт з його реконструкції, ремонту, обробці).
Видача кредиту на нерухомість та іпотечного кредиту здійснюється:
· На придбання об'єкта нерухомості - одноразово;
· На будівництво, реконструкцію, ремонт (обробку) Об'єкту нерухомості - залежно від порядку оплати вартості Об'єкту нерухомості (вироблених робіт) - одноразово або частинами.
Кредит "Іпотечний +» надається в безготівковому порядку з наступним перерахуванням кредитних коштів за розпорядженням позичальника / созаемщика на розрахунковий рахунок Забудовника.
Погашення основного боргу проводиться щомісячно або щоквартально, починаючи з 1-го числа місяця (першого місяця кварталу), наступного за місяцем (кварталом) одержання кредиту або його першої частини, не пізніше 10-го числа місяця (першого місяця кварталу), наступного за платіжним . Відсотки за житловими кредитами Ощадбанку РФ представлені нижче.
1. За Кредитом на нерухомість:
По кредитах в рублях:
· На строк понад 5 до 10 років включно - 12% річних
· На термін понад 10 до 20 років включно - 12,25% річних
· На термін понад 20 до 30 років - 12,5% річних.
По кредитах у доларах США, євро:
· На строк понад 5 до 10 років включно - 12,5% річних
· На термін понад 10 до 20 років включно - 12,75% річних
· На термін понад 20 до 30 років - 13% річних.
2. За Іпотечному кредитом:
По кредитах в рублях:
· На строк понад 5 до 10 років включно:
o до реєстрації іпотеки - 12%
o після реєстрації іпотеки в залежності від розміру початкового внеску:
§ від 30% - 11%
§ від 20% до 30% - 11,25%
§ від 5% до 20% - 11,5%
· На термін понад 10 до 20 років включно:
o до реєстрації іпотеки - 12,25%
o після реєстрації іпотеки в залежності від розміру початкового внеску:
§ від 30% - 11,25%
§ від 20% до 30% - 11,5%
§ від 5% до 20% - 11,75%
· На термін понад 20 до 30 років включно:
o до реєстрації іпотеки - 12,5%
o після реєстрації іпотеки в залежності від розміру початкового внеску:
§ від 30% - 11,5%
§ від 20% до 30% - 11,75%
§ від 5% до 20% - 12%
в доларах США, євро:
· На строк понад 5 до 10 років включно:
o до реєстрації іпотеки - 12,5%
o після реєстрації іпотеки в залежності від розміру початкового внеску:
§ від 30% - 11,5%
§ від 20% до 30% - 11,75%
§ від 5% до 20% - 12%
· На термін понад 10 до 20 років включно:
o до реєстрації іпотеки - 12,75%
o після реєстрації іпотеки в залежності від розміру початкового внеску:
§ від 30% - 11,75%
§ від 20% до 30% - 12%
§ від 5% до 20% - 12,25%
· На термін понад 20 до 30 включно:
o до реєстрації іпотеки - 13%
o після реєстрації іпотеки в залежності від розміру початкового внеску:
§ від 30% - 12%
§ від 20% до 30% - 12,25%
§ від 5% до 20% - 12,5%
3. За кредитом «Іпотечний +»:
По кредитах в рублях:
· На строк понад 5 до 10 років включно:
o до реєстрації іпотеки - 11,5%
o після реєстрації іпотеки в залежності від розміру початкового внеску:
§ від 30% - 10,75%
§ від 20% до 30% - 11%
§ від 5% до 20% - 11,25%
· На термін понад 10 до 20 років включно:
o до реєстрації іпотеки - 11,75%
o після реєстрації іпотеки в залежності від розміру початкового внеску:
§ від 30% - 11%
§ від 20% до 30% - 11,25%
§ від 5% до 20% - 11,5%
· На термін понад 20 до 30 років включно:
o до реєстрації іпотеки - 12%
o після реєстрації іпотеки в залежності від розміру початкового внеску:
§ від 30% - 11,25%
§ від 20% до 30% - 11,5%
§ від 5% до 20% - 11,75%
в доларах США, євро:
· На строк понад 5 до 10 років включно:
o до реєстрації іпотеки - 12%
o після реєстрації іпотеки в залежності від розміру початкового внеску:
§ від 30% - 11,25%
§ від 20% до 30% - 11,5%
§ від 5% до 20% - 11,75%
· На термін понад 10 до 20 років включно:
o до реєстрації іпотеки - 12,25%
o після реєстрації іпотеки в залежності від розміру початкового внеску:
§ від 30% - 11,5%
§ від 20% до 30% - 11,75%
§ від 5% до 20% - 12%
· На термін понад 20 до 30 років включно:
o до реєстрації іпотеки - 12,5%
o після реєстрації іпотеки в залежності від розміру початкового внеску:
§ від 30% - 11,75%
§ від 20% до 30% - 12%
§ від 5% до 20% - 12,25%
Сплата відсотків починається з місяця, наступного за місяцем отримання кредиту або його першої частини, і проводиться щомісячно не пізніше 10-го числа місяця, наступного за платіжним і одночасно з погашенням основного боргу. За бажанням позичальника / созаемщиков може бути надана відстрочка в погашенні кредиту на період будівництва, реконструкції Об'єкту нерухомості, не більше ніж на два роки з дати укладення Кредитного договору. Відстрочка по сплаті відсотків не надається. Термін розгляду опитування про надання кредиту: За кредитом на нерухомість і Іпотечному кредитом:
· Протягом 18 робочих днів з дати надання Позичальником / Созаємщикамі повного пакету документів;
· Протягом 7 робочих днів з дати надання первинного пакету документів, якщо документи за кредитованим Об'єкту нерухомості будуть надані позичальником / созаемщиками протягом 3 місяців з дати реєстрації заяви-анкети. За Кредитом «Іпотечний +» протягом 12 робочих днів з дати надання позичальником / созаемщиками повного пакету документів. Обсяг виданих позик Південно-Західним банком Ощадбанку РФ по іпотечному кредитуванню представлений на рис. 2.1.


Рис. 2.1 Позики по іпотечному кредитуванню Південно-Західного Банку Ощадбанку РФ, видані в 2005-2006 рр.., Тис. руб.
На підставі аналізу даних рис. 2.1 видно, що іпотечні кредити, що видаються Південно-Західним Банком Ощадбанку РФ, в 2006 році виросли в порівнянні з 2005 роком; причому найбільше зростання відзначений за кредитом «Житловий». Це пов'язано як з поліпшенням економічної ситуації в країні, так і з оптимізацією кредитної політики Південно-Західного Банку. При цьому сума наданих іпотечних кредитів виросла в 2006 році на 7%,; в той час як загальна сума наданих кредитів - всього лише на 3,46%.
Середня процентна ставка по іпотечних кредитах в 2005 році склала (таблиця 2.4):
Таблиця 2.4
Ставки по іпотечних кредитах Південно-Західного Банку Ощадбанку РФ
в 2005-2006 рр..,%

Види кредитів	2005	2006
Житловий	12,2	11,4
Іпотечний	12,3	11,8
Іпотечний плюс	12,1	11,9

Таким чином, спостерігається деяке зниження за ставками іпотечного кредитування.
Динаміка видачі та погашення заборгованості за іпотечними кредитами представлена ​​в таблиці 2.5
Таблиця 2.5
Динаміка видачі та погашення простроченої заборгованості за операціями іпотечного кредитування за 2005-2006 рр..

№ п / п	Показники	2005	2006	Відхилення до 2005 року
				Абсолютна	Відносне відсотки
1.	Кількість договорів, шт.	18	23	5	27,78%
2.	Обсяг виданих кредитів, в тис. руб.	16332	17474	1142	6,99%
3.	Динаміка погашення кредитів фізичними особами, тис. руб.	4116	4203	87	2,11%
4.	Залишок позичкової заборгованості фізичних осіб, тис. руб.	12216	13271	1055	8,64%
5.	в т.ч. прострочена	429	671	242	56,41%
6.	Питома вага простроченої заборгованості, відсотки	3,51	5,06	1,55	44,16%

Більшість показників зросла. При цьому обсяг виданих кредитів зростає швидше ніж суми їх погашення. Вселяє побоювання зростання простроченої заборгованості за іпотечними кредитами.
У таблиці 2.6 представлена ​​структура іпотечних кредитів Південно-Західного Банку Ощадбанку РФ по термінах кредитування.
Таблиця 2.6
Терміни кредитування за іпотечними кредитами в 2005-2006 рр.., Тис. руб.

№ п / п	Терміни кредитування	2005	2006	Відхилення до 2005 року
				Абсолютна	Відносна-ное, відсотки
1.	5-10 років	1332	1674	342	25,68
2.	10-20 років	3668	4326	658	17,94
3.	20-30 років	11332	11474	142	1,25

Як бачимо по термінах кредитування переважають довгострокові іпотечні кредити - від 20 до 30%, хоча спостерігається зниження їх частки в загальному обсязі з 69,38% у 2005 році до 65,66% у 2006 році.
На рис 2.2 та 2.3 представлені види застав по іпотечному кредитуванню.

Рис. 2.2 Частки різних видів застав у загальній заставної вартості іпотечних кредитів в 2005 році,%

Рис. 2.2 Частки різних видів застав у загальній заставної вартості іпотечних кредитів в 2006 році,%
З аналізу рис. 2.2 та 2.3 видно, що зросла частка поручительств при іпотечному кредитуванні. З одного боку це полегшує процес одержання іпотечного кредиту, але, з іншого боку ростуть кредитні ризики.

3. ПОЛІПШЕННЯ ОЦІНКИ АКТИВІВ ПОЗИЧАЛЬНИКА РБ РФ
3.1 Аналіз сумарних активів позичальників РБ РФ
До сумарному активу відносяться належать на праві власності позичальнику, созаемщиками:
· Квартири і індивідуальні житлові будинки (в т.ч. котеджного типу), в яких ніхто не зареєстрований;
· Дачі;
· Земельні ділянки;
· Нежитлові приміщення (використовувані під офіси, склади, торговельні точки);
· Приміщення для короткочасного проживання (готелі, мотелі, кемпінги);
· Автомобілі та інші транспортні засоби;
· Емісійні та неемісійні цінні папери.
Оцінна вартість цінних паперів може встановлюватися залежно від виду цінних паперів відповідно до Регламенту, на підставі експертного висновку спеціалізованого підрозділу Банку, а також на підставі висновку незалежного оцінювача.
Оцінна вартість дорогоцінних металів визначається експертним шляхом підрозділом, що здійснює валютні та неторгові операції.
Оціночна вартість об'єктів нерухомості, устаткування, транспортних засобів, товарно-матеріальних цінностей розуміється як найбільш ймовірна ціна, за яку майно може бути продане на конкурентному і відкритому ринку, і може встановлюватися на підставі висновку незалежного оцінювача, що має право на проведення оцінки.
Іпотечний кредит з урахуванням сумарного активу надається на придбання позичальником / созаемщиками у продавця таких об'єктів нерухомості:
· Квартир;
· Земельних ділянок;
· Індивідуальних житлових будинків (в т.ч. котеджного типу).
Оцінна вартість сумарного активу повинна становити не менше 30 000 000 рублів або еквівалент цієї суми в іноземній валюті.
При включенні в сумарний актив:
· Квартири, індивідуального житлового будинку (в т.ч. котеджного типу), дачі, нежитлового приміщення - оцінна вартість кожної (ого) повинна бути не менше 1 000 000 рублів;
· Автомобіля та інших транспортних засобів - оціночна вартість кожного повинна бути не менше 600 000 рублів при терміні експлуатації кожного не більше 3-х років.
Максимальний розмір кредиту визначається без урахування платоспроможності позичальника / созаемщиков і не повинен перевищувати одночасно 50% оціночної вартості сумарного активу і 65% покупної вартості об'єкта нерухомості.
До забезпечення іпотечного кредиту і кредиту «Іпотечний +» з урахуванням сумарного активу пред'являються вимоги аналогічні іпотечному кредиту і кредиту «Іпотечний +» відповідно.
Застава придбаного об'єкта нерухомості при наданні іпотечного кредиту з урахуванням сумарного активу оформляється тільки іпотекою в силу закону.
Для отримання кредиту позичальник / созаемщики надають до Банку:
· Заяву-анкету;
· Стандартний пакет документів;
· Документи за кредитованим об'єкту нерухомості в залежності від мети кредитування;
· Свідоцтво про шлюб / шлюбний контракт (пред'являється);
· Свідоцтво (а) про розірвання шлюбу (ів) (пред'являється);
· Свідоцтво (а) про народження дитини (дітей) (пред'являється);
· Документи, що підтверджують право власності Позичальника / Созаємщиков на включене в сумарний актив майно, а також його вартість.
На підставі оцінки сумарних активів позичальника іпотечні кредити Ощадбанку РФ розподіляються за групами ризику (таблиця 3.1).
Таблиця 3.1
Категорії ризику та розмір розрахункового резерву

Категорія якості	Найменування	Розмір розрахункового резерву у відсотках від суми основного боргу за позикою
1 категорія (вища)-відсутність кредитного ризику	Стандартні	0%
2 категорія - помірний кредитний ризик	Нестандартні	Від 1% до 20%
3 категорія - значний кредитний ризик	Сумнівні	Від 21% до 50%
4 категорія - високий кредитний ризик	Проблемні	Від 51% до 100%
5 категорія (нижча) - відсутня ймовірність повернення позики в силу нездатності або відмови позичальника виконувати зобов'язання за позикою, що обумовлює повне знецінення позики.	безнадійні	100%

У таблицях 3.1 та 3.2 представлена ​​поділ іпотечних кредитів, наданих Південно-Західним Банком РБ РФ по категоріях ризику.

Таблиця 3.1
Розрахунок сукупного ризику кредитного портфеля Банку
на 01.01.2006 р.

Група ризику	Позичкова заборгованість, тис. руб.	% Ризику	Ризик, тис. руб.
1	12347	1	123,47
2	3556	20	711,2
3	429	50	214,5
4	-	-	-
5	-	-	-
Разом:	16332		1049,17

Таблиця 3.2
Розрахунок сукупного ризику кредитного портфеля банку
на 01.01.2007 р.

Група ризику	Позичкова заборгованість, тис. руб.	% Ризику	Ризик, тис. руб.
1	12976	1	129,76
2	3827	20	765,4
3	671	50	335,5
4	-	-	-
5	-	-	-
Разом:	17474		1230,66

Резервів, сформованих Банком, вистачає на покриття ризиків за іпотечними кредитами.
Основним способом страхування кредитного ризику в Ощадбанку РФ залишається проведення ретельного андеррайтингу кредиту. При цьому типовими значеннями параметрів такого андеррайтингу є:
· Ставлення місячного платежу позичальника до його щомісячного доходу (payment-to-income ratio - PTI) - 25-35%;
· Відношення суми кредиту до ринкової вартості застави (loan-to-value ratio - LTV) - 50-85%.
3.2 Шляхи оптимізації іпотечної діяльності СБ РФ
Незважаючи на лідируючі позиції Ощадбанку РФ і його Південно-Західного відділення на ринку іпотечного кредитування РФ і його переваги перед іншими банками в методах і способах оцінки сумарних активів існує ряд заходів, спрямованих на оптимізацію його іпотечної діяльності.
Ощадбанк Росії, будучи лідером ринку роздрібних послуг населенню, не повною мірою використовує можливості продажу пакетів комплексних послуг усім категоріям громадян. Слабко реалізуються конкурентні переваги (власна розрахункова система, розгалужена мережа філій) і в роботі Банку на ринку обслуговування юридичних осіб. Відсутність стратегії роботи з певними групами клієнтів, розрізненість надаваних послуг і відсутність розумного балансу між продажем стандартних видів послуг та індивідуальним обслуговуванням, недостатня гнучкість тарифної політики і слабкий розвиток маркетингу не дозволяють ефективно використовувати наявні можливості і вимагають якнайшвидшого перегляду. Обсяги послуг, що надаються не відповідають місцем Банку в банківській системі країни і повинні бути суттєво збільшені.
Маючи значні резерви зростання, Банк здатний в короткі терміни і без значних витрат істотно збільшити свою частку на сегменті ринку іпотечного кредитування.
Ощадбанк Росії має унікальні можливості щодо одночасного просування набору послуг на всій території Росії з меншими витратами за рахунок консолідації витрат на впровадження нових технологій і проведення рекламних кампаній. Дана перевага використовується слабо, в Банку не сформований системний підхід до вивчення проблем і потреб клієнта, відсутні відпрацьовані програми тиражування окремих продуктів, єдина служба маркетингу.
В даний час в роботі із засобами масової інформації зусилля Банку в основному спрямовані на спростування необ'єктивної інформації, а не на створення іміджу Банку та формування переваг існуючих і потенційних клієнтів. Необхідно істотно розширити інформаційний потік, у тому числі і про іпотечну Діяльності Банку, створюваний в ініціативному порядку, більш активно використовувати електронні засоби масової інформації.
У справі іпотечного кредитування для залучення клієнтів з різних громадських груп необхідно забезпечувати масові потреби клієнтури. Підвищення ефективності продажів масових послуг і продуктів передбачає:
· Стандартизацію та уніфікацію пропонованих продуктів, включаючи комплекс організаційних, інформаційних, фінансових і юридичних процедур, об'єднаних єдиною технологією обслуговування клієнта, з метою зниження трудовитрат і підвищення якості обслуговування;
· Управління продуктовим рядом, включаючи виділення переліку базових послуг і продуктів універсального банку і заміщення неефективних продуктів і послуг, не користуються стійким попитом;
· Проведення стандартної тарифної політики масових продажів банківських продуктів і послуг.
Цінова політика Банку повинна відображати як регіональні відмінності, так і особливості проведених операцій з основними категоріями клієнтів. При проведенні іпотечного кредитування Банк повинен зберігати соціально-орієнтовану процентну політику.
Необхідно продовжувати кредитування власників державних житлових сертифікатів в рамках президентської програми «Державні житлові сертифікати». Враховуючи, що розмір субсидій, наданих у рамках зазначеної програми, не покриває вартості власниками сертифікатів житла, надання кредитів на відсутню частину вартості житла, що купується дозволить даної категорії громадян вирішити проблему покупки житла в обраному для проживання регіоні.
Робота персоналу безпосередньо з клієнтом є першорядним фактором успішності рекламно-інформаційних заходів. З урахуванням вищесказаного велику увагу необхідно приділити підвищенню рівня фахівців, які працюють безпосередньо з клієнтами у відділеннях і філіях банку.
Для зменшення числа «проблемних» кредитів та вдосконалення системи оцінки ризиків при оцінці сумарних активів позичальника пропонується створення в структурі Південно-Західного Банку Ощадбанку РФ сервісерского відділу - відділу, що займається вивченням і мінімізацією ризиків при наданні іпотечних кредитів та оцінці сумарних активів позичальників. Фахівці сервісерского відділу повинні відповідати наступним вимогам:
· Вміння оперативно оцінювати стан вступників проблемних кредитів, виявляти активи, що вимагають негайної уваги, розробляти плани дій і виділяти необхідні ресурси для роботи з новими активами;
· Ефективно управляти потоком надходять на обслуговування активів;
· Визначати причини прострочення платежів, і, по можливості, домагатися позитивного грошового потоку з обслуговування кредитів;
· Мати добре налагоджену методологію аналізу портфеля кредитів, а також контролю за роботою аторнея;
· Ефективно шукати позичальників, відсутніх за місцем проживання, і відслідковувати ефективність методів пошуку;
· Застосовувати своєчасні превентивні заходи щодо зменшення збитків;
· Проводити повністю автоматизований аналіз поточної чистої вартості іпотечного кредиту на основі останнього фінансового звіту позичальника і останнього акту оцінки нерухомості, розробляти оптимальну стратегію врегулювання заборгованості;
· Мати ефективну дубльовану систему заходів щодо зменшення розміру збитку, що поєднуються з заходами щодо запобігання зриву строків звернення стягнення на нерухомість;
· Забезпечувати підготовку документації, в достатній мірі обгрунтовує стратегію і рішення, що стосуються стягнення заборгованості;
· Мати достатньо ефективні засоби контролю за процесами прийняття та затвердження прийнятих рішень;
· Дотримуватися формалізовані вивірені процедури продажу об'єктів нерухомості.

ВИСНОВОК
Іпотечний кредит - це грошова сума, яка видається банком позичальнику на придбання житла під заставу цієї нерухомості. Нерухомість купується у власність позичальника і залишається в заставі в банку до повного погашення взятого кредиту.
Предметом іпотеки є нерухомість, що залишається у володінні Банку. Іпотека використовує заставу як забезпечення довгострокового кредиту. У разі невиконання зобов'язань боржником, кредитор отримує належні кошти за рахунок заставленого майна.
Кредитором в іпотечних правовідносинах виступає ліцензований Центральним Банків РФ фінансовий орган (банк).
Основні учасники іпотеки: позичальник (як правило, банк), кредитор і іпотечне агентство.
Одним з основних факторів, що характеризують наявність фінансових умов для можливості широкого розвитку довгострокового іпотечного кредитування, є стан банківського сектору в цілому і наявність у ньому достатніх довгострокових пасивів, перш за все у вигляді вкладів приватних вкладників. Стан російської банківської системи в даний час продовжує залишатися недостатньо стійким.
Процес відновлення втраченої довіри до банків з боку населення буде проходити значно швидше, якщо банки почнуть видавати кредити населенню. У цьому разі громадяни, які претендують на кредит банку, будуть тримати в цьому банку свої розрахункові та депозитні рахунки, що буде сприяти відновленню і поліпшенню структури балансу банку. У вирішенні цих завдань житлове іпотечне кредитування повинно зіграти істотну роль. Створення механізмів залучення довгострокових ресурсів за доступною для банків, а, в кінцевому рахунку, і для позичальників, ціною є неодмінною умовою розвитку іпотечного кредитування.
Необхідність забезпечення можливості звернення стягнення, реалізації заставленого майна та виселення позичальника у випадку неповернення кредиту має принципове значення для іпотечного кредитування. Особливу увагу, проявляемое судами до цієї проблеми, дозволить зробити це право реальним.
Для комерційних банків, що видають іпотечні кредити, виключно важливим для оцінки ймовірності погашення кредиту є офіційно підтверджуються дані про доходи потенційного позичальника. При відсутності такої інформації ризики банку при іпотечному кредитуванні багаторазово зростають, тому велика група громадян, офіційні доходи яких у кілька разів менше їх реальних доходів, навіть не розглядається банками як потенційних позичальників, у той час як при нормальній ситуації саме ця соціальна група найбільш платоспроможна для іпотечного кредитування. Лише продумана державна податкова політика при іпотечному кредитуванні населення дозволить вивести реальні доходи з «тіні» і збільшити в майбутньому оподатковувану базу.
Об'єкт дослідження даної роботи - Південно-Західний Банк Ощадбанку Росії. Мета діяльності Банку - залучення грошових коштів від фізичних та юридичних осіб, а також здійснення кредитно-розрахункових та інших банківських операцій з фізичними і юридичними особами. Вийти на якісно новий рівень обслуговування клієнтів, зберегти позиції сучасного першокласного конкурентоспроможного банку.
Місія Банку - забезпечувати потреба кожного клієнта в тому числі приватного, корпоративного і державного, на всій території обслуговування в банківських послугах високої якості й надійності, забезпечуючи стійке функціонування російської банківської системи, заощадження вкладів населення та їх інвестування в реальний сектор, сприяння розвитку економіки Росії.
Гасло Банку - бути «домашнім» для приватного вкладника, респектабельним в очах корпоративного клієнта, опорою і помічником для держави.
У своїй діяльності Банк використовує три спеціалізовані іпотечні програми. Показники іпотечного кредитування мають тенденцію до зростання. Основною проблемою Банку є зростання простроченої кредиторської заборгованості. Це свідчить про деякі проблеми Банку в області формування умов іпотечного кредитування та заходів стягнення за невиконання умов договору.
Ключовим фактором успіху Банку в досягненні поставлених цілей є якісна зміна системи взаємовідносин з клієнтами. Має бути серйозне вдосконалення системи управління ризиками. Для цього пропонується створення в організаційній структурі Банку сервісерского відділу.
Для успішної реалізації запланованих заходів необхідне проведення комплексного фінансування включає як засоби для довгострокового інвестування в розвиток інфраструктури, так і вкладення в поточні витрати.

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ
1. Цивільний Кодекс РФ.
2. Конституція РФ від 14.12.1993.
3. Податковий Кодекс РФ.
4. Федеральний Закон «Про банки і банківську діяльність» від 3 лютого 1996 р . № 17-ФЗ.
5. Федеральний Закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)». від 16 липня 1998 року. № 102-ФЗ.
6. Інструкція ЦБ РФ від 12 квітня 2001 р . № 2-п «Положення про безготівкові розрахунки в Російській Федерації».
7. Ануфрієв В. синдицирование: потрібен чіткий план дій. / / Банківська справа в Москві. 2002. № 12.
8. Астахов В. П. Кредитні операції .- Ростов-на-Дону: Фенікс, 2002.
9. Астраханцева М. Розвиток ринку первинного іпотечного кредитування в Росії. / / Банківська справа. 2006. № 7.
10. Бабаєв Ю.А. Бухгалтерський облік. - М.: 2002.
11. Бабич А.М., Павлова Л.М. Фінанси. - М.: ІД ФБК-Прес, 2000.
12. Баканов М.І., Шеремет А.Д. Теорія економічного аналізу: Підручник. - 4-е вид. - М.: 1997.
13. Банки та банківські операції. Під редакцією Жукова Є.Ф. - М.: Банки і біржі, 1997.
14. Банківська справа. Під редакцією Колесникова В.І., Кроливецкой Л.П. - М.: Фінанси і статистика, 1996.
15. Банківська справа. Під редакцією Лаврушина В.І. - М.: Фінанси і статистика, 2001.
16. Березанська Є. Цей кредитний бум почнеться через рік. / / Відомості 24.11.03.
17. Васильєв М. Розвиток операцій кредитування для обслуговування фінансових ринків. / / Ринок цінних паперів. 2001. № 24.
18. Введення в банківську справу. Підручник .- М.: 1997.
19. Гіляровський Л. Т. Економічний аналіз. - М.: 2003.
20. Гіляровський Л. Т., Вехорева А.А. Аналіз та оцінка фінансової звітності комерційного банку. - СПб.: 2003.
21. Донцова Л.В., Никифорова Н.А. Комплексний аналіз бухгалтерської звітності. - К.: 2001.
22. Дробозіна Л.А. Фінанси, грошовий обіг, кредит. Підручник. М.: ЮНИТИ, 2000.
23. Заславська О. Іпотечний калькулятор. Як отримати іпотечний кредит. / / Вісті. 23.08.2006.
24. Іллінський І.В. Росія на шляху до створення інституту кредитних історій. / / Банківська дело.2003. № 7.
25. Іпотека: уряд вирішує квартирне питання. / / Коммерсант, лютий 2004.
26. Крейнина Н.М. Фінансовий стан банку: методи оцінки. - М.: 1997.
27. Кувшинов В.В. Методика оцінки надійності російських банків на підставі офіційних даних консолідованого балансу та іншої непрямої інформації. / / Фінансовий директор. 2003. № 12.
28. Макконнелл К., Брю С. Економікс: Пер. з англ. - М.: 1992.
29. Операції комерційних банків. Підручник .- М.: 2000.
30. Осипова М.В. Бюджетна система РФ. Підручник. М.: Думка, 2002.
31. Печатнікова С.М. Основні напрямки та перспективи створення механізму іпотечного кредитування в Росії. / / Менеджмент у Росії і за кордоном. 2005. № 1.
32. Селюков В.К. Гончаров С.Г. Управління фінансовими ризиками на ринку іпотечного кредитування. / / Менеджмент у Росії і за кордоном. 2006. № 4.
33. Сибіряков А.І. Комерційний банк сьогодні. - М.: 2002.
34. Тарачев В.А. Кредитні ризики та розвиток банківської системи. / / Гроші і кредіт.-2003. № 6.
35. Ульянов І.П., Попова Л.В. Деталізація обліку та ціни. - М.: 1997.
36. Ульянов І.П., Попова Л.В. Бухоблік. Посібник для бухгалтера і менеджера. - М.: 1999.
37. Шаккум М.Л. Проблеми іпотечного кредитування в Росії. / / Нерухомість та інвестиції. Правове регулювання. 2002. № 4.

---

[1] Російський статистичний щорічник. М.: 2003. Дані Держбуду Росії.

[2] Російський статистичний щорічник. М.: 2003. Дані Держбуду РФ.

[3] Печатнікова С.М. Основні напрямки та перспективи створення механізму іпотечного кредитування в Росії. / / Менеджмент у Росії і за кордоном. № 1-2005.