Анотація
Дипломна робота написана на тему «Іпотечне кредитування в Росії на сучасному етапі на прикладі Сибірського Банку Ощадбанку РФ»
Робота складається з трьох розділів, вступу і висновку.
У першому розділі дипломної роботи розглядаються роль банків на ринку іпотечного кредитування. У другому розділі дипломної роботи проведений аналіз сучасних методик іпотечного кредитування. У третьому розділі роботи проведений аналіз іпотечного кредитування в Ощадбанку РФ.
Обсяг роботи - 118 сторінок. Список літератури містить 49 джерел.
Зміст
Введення. 3
1. Теоретичні аспекти іпотечного кредитування. 5
1.1 Історія іпотечного кредитування в Росії. 5
1.2 Зарубіжний досвід іпотечного кредитування. 17
1.3 Нормативне регулювання іпотечного кредитування. 19
2. Організація іпотечного кредитування на сучасному етапі. 29
2.1 Програми іпотечного кредитування. 29
2.2 Технології іпотечного кредитування в РФ .. 45
2.3 Страхування іпотечного кредиту в РФ .. 69
3. Аналіз іпотечного кредитування на прикладі Сибірського банку Ощадбанку РФ 74
3.1 Програми іпотечного кредитування Сибірського банку Ощадбанку РФ 74
3.2 Аналіз кредитного портфеля Сибірського Банку Ощадбанку РФ .. 82
Висновок. 88
Список використаних джерел. 94
Додаток А. Характеристика законодавчих актів по ринку доступного житла 98
Додаток Б. Рейтинг іпотечних програм російських банків .......... 104
Додаток В. Програми кредитування Ощадбанку, використовувані для придбання житла ....................................... .................................................. ................... 112
Введення
Актуальність теми обумовлена тим, що заставу нерухомості завжди був одним з найбільш надійних способів забезпечення належного виконання зобов'язань. Сутність іпотеки полягає в тому, що кредитор (він же заставодержатель) має право у разі не виконання або неналежного виконання боржником забезпеченого півднем зобов'язання; звернути стягнення на предмет іпотеки і отримати з дорученої від продажу суми належний йому борг. Нерухомість володіє високою вартістю і вважається одним з найбільш вдалих - способів вкладення капіталу, у зв'язку з тим, що ціна на неї не схильна до значних і непередбачуваних коливань.
Абсолютна більшість населення не могло дозволити собі взяти кредит на таких умовах. У зв'язку з цим іпотечне кредитування було справою невигідною і вкрай нерозвиненим. Останнім часом відбуваються істотні зміни. Ринок короткострокових грошових коштів вже не приносить таких високих доходів, і банки змушені вкладати гроші в нехай не приносять швидкого збагачення, але більш стабільні довгострокові проекти. Зміна податкового законодавства дозволило збільшити легальний дохід громадян, які неофіційно отримували грошові кошти, достатні для придбання нерухомого майна, однак не бажали (а часто і не мали можливості) декларувати свої реальні доходи. Проте саме наявність високих легальних доходів є важливою умовою для видачі іпотечного кредиту. Незважаючи на забезпечення зобов'язань щодо повернення грошових коштів іпотекою, банки надають кредити тільки тим громадянам, які мають такий дохід. Якщо банки не можуть перевірити реальні доходи громадян, які володіють нерухомістю, то ці громадяни не можуть претендувати на отримання кредитів. В даний час ситуація повільно, але все ж змінюється на краще. Таким чином, створюються більш комфортні умови для розвитку житлового іпотечного кредитування.
Мета дипломної роботи - вивчення розвитку іпотечного кредитування в РФ на прикладі ВАТ «Сибірський банк Ощадбанку РФ».
Об'єкт дослідження - ВАТ «Сибірський банк Ощадбанку РФ».
Предмет дослідження - іпотечне кредитування.
Для досягнення поставленої мети необхідно вирішити такі завдання:
- Розглянути історію іпотечного кредитування в Росії;
- Розглянути зарубіжний досвід іпотечного кредитування;
- Розглянути особливості нормативного регулювання іпотечного кредитування;
- Провести аналіз технологій іпотечного кредитування в РФ;
- Виявити особливості страхування іпотечного кредиту в РФ;
- Розглянути основні стандарти іпотечного кредитування, що застосовуються в комерційних банках РФ;
- Провести аналіз іпотечного кредитування Сибірського банку Ощадбанку РФ.
Практичне значення роботи. Практичне значення досліджуваної роботи полягає в тому, що аналіз, проведений в роботі може бути цікавий фахівцям банківського сектора, так і простим дослідникам.
Методична основа дослідження: нормативно-правові акти, монографії, періодична література, Інтернет-Матеріали. У роботі використані праці таких авторів, як Головіна О.Л., Дубовик І.В., Жданов В.П., Тимофєєв В.В., Колобов С.С., Кострикіна П.М., Приступ Н.П., Саврук О.М., Сіміонова Ю.Ф., Астапов К.Л., Афанаскін Ю., Волкова А. та інших.
1. Теоретичні аспекти іпотечного кредитування
1.1 Історія іпотечного кредитування в Росії
Разом з тим необхідно зауважити, що у Росії є і недовірливі труднощі економічного та правового характеру, що перешкоджають швидкому розвитку іпотеки. Високий рівень інфляції до останнього часу не сприяв вкладенню грошей підприємцями в довгострокові проекти. Видача кредитів на тривалі терміни було досить невигідною справою, банки вважали за краще заробляти гроші на ринку короткострокових зобов'язань. Не лише банки, а й потенційні позичальники не були впевнені у завтрашньому дні і у можливості погашення отриманого кредиту. Якщо сьогодні позичальник має стабільний дохід і розраховується по кредиту, то завтра він може його позбутися. Процентні ставки за кредитами в іноземній валюті довгий час трималися на рівні 15-30% річних, а по рублевих кредитах перевищували 200% позначку. При цьому строк надання кредитів за загальним правилом не перевищував п'яти років. Іпотечне кредитування є далеко не новим для Росії явищем. Інститут застави (іпотеки) в Росії має багатовікову історію, і його розвиток йшов по особливому шляху, що не можна не враховувати при побудові сучасної системи іпотечного кредитування.
Унікальність і національну своєрідність вітчизняної правової системи полягає в тому, що вона розвивалася від іпотеки до фідуциі (у римському праві вид застави, за яким товар передавався особі на умові, що після того як вимоги одержувача товару будуть задоволені, він поверне товар), а не навпаки.
Аналізуючи історію становлення іпотечного житлового кредитування, можна виділити п'ять етапів:
Перший етап - кредитування до 1917 року.
Другий етап - кредитування при радянській системі.
Третій етап - кредитування в перехідний період.
Четвертий етап - формування ринкової системи іпотечного житлового кредитування.
П'ятий етап - сучасна ситуація.
У XIII - XIV ст. на Русі одночасно з виникненням приватної власності на землю виник перший вид кредитування, який отримав назву «заклад». Дане іпотечне кредитування довгий час існувало без законодавчого забезпечення. Перші згадки про давньоруському заставі міститися в псковської Судной грамоті, не вимагав передачі закладеного майна у володіння кредитора. Вимога про передачу заставленого майна у володіння з'явилося набагато пізніше. У Зборі Уложенні 1649 року законодавчо було передбачено безумовний перехід заставленого майна у власність кредитора. У цьому заході була відображена сутність історичних умов, що характеризувалися існуванням економічної кризи, а тому потрібно посилення відповідальності боржника, то, що було втілено у практику в першу чергу за рахунок предмета застави.
На Русі іпотечна система служила справі зміцнення речових прав. У широкому сенсі іпотека і є зміцнення речових прав на нерухомість за допомогою запису в іпотечній книзі. Речові права відповідно до іпотечної системою здобувалися не раніше як з моменту запису в цієї книги. Кожен мав можливість оглянути ці книги і отримати записи з них.
Маніфестом Катерини II від 29 жовтня 1768 року в Росії вперше був юридично закріплений випуск паперових грошей - асигнацій. Емісія паперових грошей була покладена на асигнаційні банки, створені в Москві та Санкт-Петербурзі в 1769 році. Додаткове запозичення кредитних ресурсів на державні потреби вироблялося з коштів Державного позикового банку, який був утворений в 1786 го метою організації іпотечного кредиту землевласникам, головним чином дворянства.
У тому ж, 1786 році за позикового банку була утворена Страх експедиція - перше страхове установа в Росії. Маніфест передбачав страхування кам'яних будинків, прийнятих у заставу при здійсненні кредитних операцій. Процедура оформлення договору страхування супроводжувалася видачею страхового поліса, невід'ємною частиною якого був архітектурний план об'єкта застави, переданого забезпечення позики до Державного Позиковий банк.
У 1754 р . з'явилися державні кредитні установи. У кінці XIX століття в Росії вже існувала розвинена система іпотечного кредитування. Вона склалася в 60-80-ті роки XIX століття і включала: позиковий банк Херсонської губернії (заснований у 1864 р .); Товариство взаємного земельного кредиту (засноване в 1861 р .); 10 акціонерних земельних банків (засновані у 1871 - 1879 рр..); 39 міських громадських банків, які перебували у віданні міської влади (247 у 1900 р ., 319 у 1914 р .); Державні земельні селянський (з 1882 р .) І Дворянський (з 1885 р .) Банки. На околицях імперії продовжували діяти місцеві іпотечні установи дореформеного періоду. [1]
Іпотечні банки надавали довгострокові позики - до декількох десятків років під заставу нерухомості: приватних земель у сільській місцевості і будинків (будівель) у містах. Засоби для видачі позичок банки накопичували головним чином за рахунок випуску й реалізації іпотечних облігацій - заставних листів. Ці облігації були забезпечені закладеним в банку майном. Вони продавалися на фондових біржах за певним курсом.
Селянський поземельний банк був заснований в 1888 році та перебував у володінні Міністерства фінансів. До 1906 року банк видавав позики готівкою, а в наступні роки іпотечними цінними паперами. Банк у період 1895 - 1905 рр.. щорічно емітував цінні папери на суму 5 млн. руб., за якими виплачував від 4 до 6% річних. З 1906 року випуск в обіг цінних паперів проводився без обмежень у міру появи застави. [2]
Поряд з банками успішно функціонували міські кредитні товариства, які видавали кредити не тільки грошима, але і закладними або облігаціями. Принципова схема кредитування цими цінними паперами зводилася до наступного: позичальник під заставу землі або іншої нерухомості отримував у банку заставну, або облігації; продавав ці цінні папери; погашав позику; інвестор одержував дохід по заставних, які, в кінцевому рахунку, пред'являлися емітенту до оплати. Заставні листи мали державну гарантію і зверталися на внутрішньому і зарубіжному фондових ринках. Третя частина емітованих в Росії цінних паперів була придбана іноземними інвесторами.
У 1914 р . на частку іпотечних цінних паперів доводилося 5 млрд. руб. або 24% загального обсягу всіх біржових цінностей. Діяльність іпотечних кредитних банків сприяла розгортанню будівництва житлових будинків і підприємств. До 1917 р . в Росії склався досить розвинений для того часу вторинний ринок іпотечних облігацій. У 1919 році у зв'язку з націоналізацією землі і банків система іпотечного кредитування була в Росії ліквідована, декретом РНК всі кредитні товариства, облігації анульовані, а власники закладеного майна були зобов'язані вносити платежі Народному банку. Так російський ринок іпотечних облігацій припинив своє існування.
Наступним етапом в історії розвитку іпотечного кредитування було кредитування при радянській системі.
Традиційна радянська система житлового фінансування відповідала основній концепції всієї житлової політики в цілому: централізований розподіл бюджетних ресурсів на будівництво державного житла та його безоплатне розподіл між особами, офіційно визнаними в установленому порядку потребують поліпшення житлових умов. До початку економічної реформи кінця 80-х початку 90-х рр.. в Росії не існувало системи іпотечного кредитування, як воно розуміється у всьому світі. Кредити на житло не були безпосередньо забезпечені заставою нерухомого майна аж до ухвалення закону «Про заставу» в 1992 році; обсяг кредитування визначався державою, вкрай проблематичним було виселення позичальника з заставленого житлового приміщення у разі його неплатоспроможності. На практиці кредитори найчастіше захищали свої інтереси, надаючи кредити, платіж за якими здійснювався шляхом щомісячних відрахувань із зарплати боржників за місцем їх роботи; там, де це було неможливо, підшукували гаранти, а за несплату банк міг накласти арешт на заробітну плату. [3 ]
Кредитування в перехідний період.
В кінці 80-х - початку 90-х рр.. в Росії почалася перебудова економіки та реорганізація банківської системи. Банківська система набула більш розгалужений вигляду, з'явилися також комерційні і кооперативні банки. Отримала досить широке поширення система довгострокового кредитування під заставу житла, що будується. Цю систему можна розглядати як форму державної допомоги громадянам, які гостро потребують поліпшення житлових умов і, як правило, перебувають на обліку в черзі для отримання державного житла.
Після 1988 р . довгостроковим кредитуванням житла для населення займалися Держбанк СРСР (кредитував будівництво індивідуальних будинків у сільській місцевості), Житлосоцбанку СРСР (кредитував членів житлових кооперативів) та Ощадний банк СРСР (Ощадбанк), який у 1991 році був перетворений в акціонерний комерційний банк, повністю контрольований державою. [ 4]
Функціонування житлово-будівельних кооперативів тривало і в період переходу до ринкової економіки. Житлово-будівельні кооперативи успішно виконували свою роль, так як з'явилися частиною єдиної централізованої системи фінансування житлового будівництва. У міру розвитку ринкових відносин ця форма фінансування піддалася істотним змінам і заміні іншими формами, зокрема іпотечним кредитуванням індивідуальних позичальників.
Таким чином, ситуація, що склалася у сфері житлового кредитування до 1993 року напередодні прийняття урядом нової стратегії початку етапу пошуку комерційними банками їх власного місця в цій сфері, відрізнялася такими рисами:
- Вузьке коло суб'єктів іпотечного кредитування;
- Невеликі обсяги виданих іпотечних кредитів;
- Вельми обмежені розміри бюджетних ресурсів, які могли б бути використані на підтримку житлового сектора. вкрай неефективне їх використання;
- Високі й нестабільні темпи інфляції, які передбачають високий ризик процентної ставки при довгостроковому кредитуванні, оскільки зобов'язання банківської системи в основному сконцентровані в короткострокових пасивах;
- Високий кредитний ризик, пов'язаний з неясністю питання звернення стягнення на заставлене майно;
- Виключно низька доступність житла, а також різко негативні реальні (щодо інфляції) ставки відсотків депозитами, що робило для груп населення з середніми доходами неможливим придбання житла за готівкові кошти, а також їх накопичення.
Ці фактори і визначили напрямок нової політики уряду Росії у сфері житлового фінансування, розробку необхідної законодавчої бази для розвитку довгострокового житлового кредитування, а також особливості діяльності банків за апробуванню можливостей надання іпотечних кредитів населенню на будівництво придбаного житла. З цього моменту розпочався четвертий етап становлення системи житлового іпотечного кредитування Росії.
Нова концепція політики житлового фінансування, яка була сформульована у державній програмі «Житло» літа 1993 рік; знайшла відображення в ряді законодавчих і нормативних документах 1993-1994 рр.., Полягала в наступному:
- Формування ринкової системи довгострокового іпотечного кредитування - використання застави як способу забезпечення повернення кредиту, створення умов для звернення стягнення на закладене житло, впровадження альтернативних інструментів кредитування, що працюють в умовах інфляції;
- Перехід від субсидування процентних ставок до системи цільової підтримки груп населення з середнім і низьким рівнем доходу у формі субсидій при отриманні кредиту для оплати початкового внеску на будівництво і придбання житла;
- Валюта кредиту: орієнтир - долар США Дипломна робота написана на тему «Іпотечне кредитування в Росії на сучасному етапі на прикладі Сибірського Банку Ощадбанку РФ»
Робота складається з трьох розділів, вступу і висновку.
У першому розділі дипломної роботи розглядаються роль банків на ринку іпотечного кредитування. У другому розділі дипломної роботи проведений аналіз сучасних методик іпотечного кредитування. У третьому розділі роботи проведений аналіз іпотечного кредитування в Ощадбанку РФ.
Обсяг роботи - 118 сторінок. Список літератури містить 49 джерел.
Зміст
Введення. 3
1. Теоретичні аспекти іпотечного кредитування. 5
1.1 Історія іпотечного кредитування в Росії. 5
1.2 Зарубіжний досвід іпотечного кредитування. 17
1.3 Нормативне регулювання іпотечного кредитування. 19
2. Організація іпотечного кредитування на сучасному етапі. 29
2.1 Програми іпотечного кредитування. 29
2.2 Технології іпотечного кредитування в РФ .. 45
2.3 Страхування іпотечного кредиту в РФ .. 69
3. Аналіз іпотечного кредитування на прикладі Сибірського банку Ощадбанку РФ 74
3.1 Програми іпотечного кредитування Сибірського банку Ощадбанку РФ 74
3.2 Аналіз кредитного портфеля Сибірського Банку Ощадбанку РФ .. 82
Висновок. 88
Список використаних джерел. 94
Додаток А. Характеристика законодавчих актів по ринку доступного житла 98
Додаток Б. Рейтинг іпотечних програм російських банків .......... 104
Додаток В. Програми кредитування Ощадбанку, використовувані для придбання житла ....................................... .................................................. ................... 112
Введення
Актуальність теми обумовлена тим, що заставу нерухомості завжди був одним з найбільш надійних способів забезпечення належного виконання зобов'язань. Сутність іпотеки полягає в тому, що кредитор (він же заставодержатель) має право у разі не виконання або неналежного виконання боржником забезпеченого півднем зобов'язання; звернути стягнення на предмет іпотеки і отримати з дорученої від продажу суми належний йому борг. Нерухомість володіє високою вартістю і вважається одним з найбільш вдалих - способів вкладення капіталу, у зв'язку з тим, що ціна на неї не схильна до значних і непередбачуваних коливань.
Мета дипломної роботи - вивчення розвитку іпотечного кредитування в РФ на прикладі ВАТ «Сибірський банк Ощадбанку РФ».
Об'єкт дослідження - ВАТ «Сибірський банк Ощадбанку РФ».
Предмет дослідження - іпотечне кредитування.
Для досягнення поставленої мети необхідно вирішити такі завдання:
- Розглянути історію іпотечного кредитування в Росії;
- Розглянути зарубіжний досвід іпотечного кредитування;
- Розглянути особливості нормативного регулювання іпотечного кредитування;
- Провести аналіз технологій іпотечного кредитування в РФ;
- Виявити особливості страхування іпотечного кредиту в РФ;
- Розглянути основні стандарти іпотечного кредитування, що застосовуються в комерційних банках РФ;
- Провести аналіз іпотечного кредитування Сибірського банку Ощадбанку РФ.
Практичне значення роботи. Практичне значення досліджуваної роботи полягає в тому, що аналіз, проведений в роботі може бути цікавий фахівцям банківського сектора, так і простим дослідникам.
Методична основа дослідження: нормативно-правові акти, монографії, періодична література, Інтернет-Матеріали. У роботі використані праці таких авторів, як Головіна О.Л., Дубовик І.В., Жданов В.П., Тимофєєв В.В., Колобов С.С., Кострикіна П.М., Приступ Н.П., Саврук О.М., Сіміонова Ю.Ф., Астапов К.Л., Афанаскін Ю., Волкова А. та інших.
1. Теоретичні аспекти іпотечного кредитування
1.1 Історія іпотечного кредитування в Росії
Разом з тим необхідно зауважити, що у Росії є і недовірливі труднощі економічного та правового характеру, що перешкоджають швидкому розвитку іпотеки. Високий рівень інфляції до останнього часу не сприяв вкладенню грошей підприємцями в довгострокові проекти. Видача кредитів на тривалі терміни було досить невигідною справою, банки вважали за краще заробляти гроші на ринку короткострокових зобов'язань. Не лише банки, а й потенційні позичальники не були впевнені у завтрашньому дні і у можливості погашення отриманого кредиту. Якщо сьогодні позичальник має стабільний дохід і розраховується по кредиту, то завтра він може його позбутися. Процентні ставки за кредитами в іноземній валюті довгий час трималися на рівні 15-30% річних, а по рублевих кредитах перевищували 200% позначку. При цьому строк надання кредитів за загальним правилом не перевищував п'яти років. Іпотечне кредитування є далеко не новим для Росії явищем. Інститут застави (іпотеки) в Росії має багатовікову історію, і його розвиток йшов по особливому шляху, що не можна не враховувати при побудові сучасної системи іпотечного кредитування.
Унікальність і національну своєрідність вітчизняної правової системи полягає в тому, що вона розвивалася від іпотеки до фідуциі (у римському праві вид застави, за яким товар передавався особі на умові, що після того як вимоги одержувача товару будуть задоволені, він поверне товар), а не навпаки.
Аналізуючи історію становлення іпотечного житлового кредитування, можна виділити п'ять етапів:
Перший етап - кредитування до 1917 року.
Другий етап - кредитування при радянській системі.
Третій етап - кредитування в перехідний період.
Четвертий етап - формування ринкової системи іпотечного житлового кредитування.
П'ятий етап - сучасна ситуація.
У XIII - XIV ст. на Русі одночасно з виникненням приватної власності на землю виник перший вид кредитування, який отримав назву «заклад». Дане іпотечне кредитування довгий час існувало без законодавчого забезпечення. Перші згадки про давньоруському заставі міститися в псковської Судной грамоті, не вимагав передачі закладеного майна у володіння кредитора. Вимога про передачу заставленого майна у володіння з'явилося набагато пізніше. У Зборі Уложенні 1649 року законодавчо було передбачено безумовний перехід заставленого майна у власність кредитора. У цьому заході була відображена сутність історичних умов, що характеризувалися існуванням економічної кризи, а тому потрібно посилення відповідальності боржника, то, що було втілено у практику в першу чергу за рахунок предмета застави.
На Русі іпотечна система служила справі зміцнення речових прав. У широкому сенсі іпотека і є зміцнення речових прав на нерухомість за допомогою запису в іпотечній книзі. Речові права відповідно до іпотечної системою здобувалися не раніше як з моменту запису в цієї книги. Кожен мав можливість оглянути ці книги і отримати записи з них.
Маніфестом Катерини II від 29 жовтня 1768 року в Росії вперше був юридично закріплений випуск паперових грошей - асигнацій. Емісія паперових грошей була покладена на асигнаційні банки, створені в Москві та Санкт-Петербурзі в 1769 році. Додаткове запозичення кредитних ресурсів на державні потреби вироблялося з коштів Державного позикового банку, який був утворений в 1786 го метою організації іпотечного кредиту землевласникам, головним чином дворянства.
У тому ж, 1786 році за позикового банку була утворена Страх експедиція - перше страхове установа в Росії. Маніфест передбачав страхування кам'яних будинків, прийнятих у заставу при здійсненні кредитних операцій. Процедура оформлення договору страхування супроводжувалася видачею страхового поліса, невід'ємною частиною якого був архітектурний план об'єкта застави, переданого забезпечення позики до Державного Позиковий банк.
У
Іпотечні банки надавали довгострокові позики - до декількох десятків років під заставу нерухомості: приватних земель у сільській місцевості і будинків (будівель) у містах. Засоби для видачі позичок банки накопичували головним чином за рахунок випуску й реалізації іпотечних облігацій - заставних листів. Ці облігації були забезпечені закладеним в банку майном. Вони продавалися на фондових біржах за певним курсом.
Селянський поземельний банк був заснований в 1888 році та перебував у володінні Міністерства фінансів. До 1906 року банк видавав позики готівкою, а в наступні роки іпотечними цінними паперами. Банк у період 1895 - 1905 рр.. щорічно емітував цінні папери на суму 5 млн. руб., за якими виплачував від 4 до 6% річних. З 1906 року випуск в обіг цінних паперів проводився без обмежень у міру появи застави. [2]
Поряд з банками успішно функціонували міські кредитні товариства, які видавали кредити не тільки грошима, але і закладними або облігаціями. Принципова схема кредитування цими цінними паперами зводилася до наступного: позичальник під заставу землі або іншої нерухомості отримував у банку заставну, або облігації; продавав ці цінні папери; погашав позику; інвестор одержував дохід по заставних, які, в кінцевому рахунку, пред'являлися емітенту до оплати. Заставні листи мали державну гарантію і зверталися на внутрішньому і зарубіжному фондових ринках. Третя частина емітованих в Росії цінних паперів була придбана іноземними інвесторами.
У
Наступним етапом в історії розвитку іпотечного кредитування було кредитування при радянській системі.
Традиційна радянська система житлового фінансування відповідала основній концепції всієї житлової політики в цілому: централізований розподіл бюджетних ресурсів на будівництво державного житла та його безоплатне розподіл між особами, офіційно визнаними в установленому порядку потребують поліпшення житлових умов. До початку економічної реформи кінця 80-х початку 90-х рр.. в Росії не існувало системи іпотечного кредитування, як воно розуміється у всьому світі. Кредити на житло не були безпосередньо забезпечені заставою нерухомого майна аж до ухвалення закону «Про заставу» в 1992 році; обсяг кредитування визначався державою, вкрай проблематичним було виселення позичальника з заставленого житлового приміщення у разі його неплатоспроможності. На практиці кредитори найчастіше захищали свої інтереси, надаючи кредити, платіж за якими здійснювався шляхом щомісячних відрахувань із зарплати боржників за місцем їх роботи; там, де це було неможливо, підшукували гаранти, а за несплату банк міг накласти арешт на заробітну плату. [3 ]
Кредитування в перехідний період.
В кінці 80-х - початку 90-х рр.. в Росії почалася перебудова економіки та реорганізація банківської системи. Банківська система набула більш розгалужений вигляду, з'явилися також комерційні і кооперативні банки. Отримала досить широке поширення система довгострокового кредитування під заставу житла, що будується. Цю систему можна розглядати як форму державної допомоги громадянам, які гостро потребують поліпшення житлових умов і, як правило, перебувають на обліку в черзі для отримання державного житла.
Після
Функціонування житлово-будівельних кооперативів тривало і в період переходу до ринкової економіки. Житлово-будівельні кооперативи успішно виконували свою роль, так як з'явилися частиною єдиної централізованої системи фінансування житлового будівництва. У міру розвитку ринкових відносин ця форма фінансування піддалася істотним змінам і заміні іншими формами, зокрема іпотечним кредитуванням індивідуальних позичальників.
Таким чином, ситуація, що склалася у сфері житлового кредитування до 1993 року напередодні прийняття урядом нової стратегії початку етапу пошуку комерційними банками їх власного місця в цій сфері, відрізнялася такими рисами:
- Вузьке коло суб'єктів іпотечного кредитування;
- Невеликі обсяги виданих іпотечних кредитів;
- Вельми обмежені розміри бюджетних ресурсів, які могли б бути використані на підтримку житлового сектора. вкрай неефективне їх використання;
- Високі й нестабільні темпи інфляції, які передбачають високий ризик процентної ставки при довгостроковому кредитуванні, оскільки зобов'язання банківської системи в основному сконцентровані в короткострокових пасивах;
- Високий кредитний ризик, пов'язаний з неясністю питання звернення стягнення на заставлене майно;
- Виключно низька доступність житла, а також різко негативні реальні (щодо інфляції) ставки відсотків депозитами, що робило для груп населення з середніми доходами неможливим придбання житла за готівкові кошти, а також їх накопичення.
Ці фактори і визначили напрямок нової політики уряду Росії у сфері житлового фінансування, розробку необхідної законодавчої бази для розвитку довгострокового житлового кредитування, а також особливості діяльності банків за апробуванню можливостей надання іпотечних кредитів населенню на будівництво придбаного житла. З цього моменту розпочався четвертий етап становлення системи житлового іпотечного кредитування Росії.
Нова концепція політики житлового фінансування, яка була сформульована у державній програмі «Житло» літа 1993 рік; знайшла відображення в ряді законодавчих і нормативних документах 1993-1994 рр.., Полягала в наступному:
- Формування ринкової системи довгострокового іпотечного кредитування - використання застави як способу забезпечення повернення кредиту, створення умов для звернення стягнення на закладене житло, впровадження альтернативних інструментів кредитування, що працюють в умовах інфляції;
- Перехід від субсидування процентних ставок до системи цільової підтримки груп населення з середнім і низьким рівнем доходу у формі субсидій при отриманні кредиту для оплати початкового внеску на будівництво і придбання житла;
Обсяг виданих кредитів в рублях зростає, але головною валютою залишається долар. Останнім часом учасники ринку стали більш активно видавати кредити в національній валюті. Цьому сприяло введення в готівковий обіг Євро в 2002 році і сильне падіння долара по відношенню до рубля і Євро в 2003.
- Термін кредиту: тенденція до подовження
Середнім терміном кредиту на ринку є 10 років, максимальний термін - 27 років. У Росії за останній рік намітилася тенденція до подовження іпотечних кредитів.
- Початковий внесок: тенденція до зниження
Середній розмір авансового платежу - 15-30% від вартості житла залежно від конкретних характеристик позичальника та об'єкта кредитування. У Росії авансовий платіж поступово знижується з 30-40% у 2002 році до 15-30% у 2005 році. Рівень авансового платежу відображає ступінь довіри банку до ситуації на ринку нерухомості, оцінки вартості об'єкта кредитування та інших ризиків позичальника. На даний момент банки визначили для себе середній аванс на рівні від 15% до 30% залежно від конкретних характеристик позичальника і квартири.
- Обмеження за розміром кредиту: тенденції не визначені
Мінімальний розмір іпотечного кредиту знаходиться в рамках 10-20 тис. дол США і залежить від розміру транзакційних витрат банку. Обмеження за розміром кредиту цікаві лише в нижній межі, оскільки мінімальний кредит пов'язаний з обсягом операційних витрат на видачу іпотечного кредиту. Мінімальний кредит дозволяє одержати обсяг процентних платежів з клієнта, що покриває ті транзакційні витрати, які банк зазнав під час видачі та обслуговування цього кредиту.
- Дострокове погашення: проблема покриття транзакційних витрат кредиторів
Сума штрафних санкцій в середньому становить 3% від суми дострокового погашення, термін мораторію на дострокове погашення коливається від 3 до 12 міс. Середній термін іпотечних платежів за кредитами складає близько 6-7 років, при номінальному терміні кредиту 10 років.
- Забезпечення: основний вид - заставу житла
Основним видом забезпечення залишається застава житла, що купується. Всі інші види є доповненням до основного забезпечення і використовуються при необхідності. У забезпечення всі банки приймають житло, що купується і додатково просять поруки кількох осіб (від одного до чотирьох), з рівнем доходів, порівнянних з доходами позичальника.
- Ринок: вторинний - менш ризикований
Іпотека працює у всіх сегментах ринку житлової нерухомості, але перевагу віддано вторинному ринку.
- Додаткові витрати: 4-7,5% від вартості об'єкта
Сума додаткових витрат буде знижуватися в міру уніфікації процедур і прийняття законодавчих актів, що регламентують нотаріальне оформлення угод купівлі-продажу нерухомості.
- Оцінка позичальника: довідка за формою 2 ПДФО
Лояльність банків до своїх клієнтів підвищується. Банки стали більш гнучкими в питанні оцінки платоспроможності позичальника. В якості підтвердження доходів можна представляти виписки з поточного рахунку в банку, гарантійні листи з місця роботи.
- Портрет позичальника: пріоритет - молодим
Велику частину клієнтів іпотечних банків - молоді фахівці у віці від 25 до 35 років. Найбільш типовими одержувачами іпотечних кредитів є громадяни у віці від 25 до 35 років із зарплатою від 24 до 100 тисяч рублів на місяць.
Основними проблемами іпотечного кредитування є слабкість ресурсної бази російських банків, нестійкий рівень доходу основної маси населення і, особливо, брак житла в Росії. Існуючий попит на житло в кілька разів перевищує пропозицію, тому ціни на квартири залишаються високими навіть без врахування додаткового попиту, забезпечуваного іпотекою. Крім того, слабко розвинена інфраструктура іпотечного кредитування, що є причиною високого рівня додаткових витрат. Це значно зменшує частку населення, здатного взяти житло в кредит.
Основними орієнтирами Уряду РФ в результаті прийняття запропонованих заходів щодо розвитку ринку житла в Росії до 2010 р. повинні стати: створення правової основи ринку житла; збільшення середньої забезпеченості житлом з 19,7 кв.м. на людину до 21,7 кв.м. на людину; збільшення річного обсягу введення житла з 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв. м.; збільшення частки населення, здатного придбати стандартну квартиру, в три рази - з 9,5% до 30,5%.
Однак, на думку більшості експертів, пропонований пакет законопроектів в першу чергу стимулює саме платоспроможний попит, а не будівництво, що ще більше збільшить дисбаланс між попитом і пропозицією. Тому, принаймні, в найближчі роки житло буде ставати все менш доступним для більшої частини населення.
Незважаючи на існуючі проблеми іпотечний бізнес сьогодні представляється банкам надзвичайно привабливим. Це дуже ємний і перспективний ринок, що підтверджує присутність великих західних банків (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При збереженні існуючих темпів економічного розвитку та динаміки зростання реальних доходів населення в найближчі 3-5 років клієнтами іпотечних банків, за оцінками маркетингової компанії IRG, стануть близько 2 млн. російських сімей.
У роботі було розглянуто механізм іпотечного кредитування на прикладі ВАТ «Сибірський Банк» Ощадбанку РФ.
Аналіз кредитного портфеля банку показав, що іпотечні кредити складають всього 0,3% від усіх виданих кредитів. Проте слід зазначити, що Ощадбанк є лідером на ринку іпотечного кредитування РФ.
Цілями житлових кредитів є придбання, будівництво (у т.ч. реконструкція старого житлового фонду), реконструкція, ремонт (у т.ч. оздоблювальні роботи) Об'єктів нерухомості, розташованих на території Російської Федерації.
Житлові кредити включають:
Кредит на нерухомість - кредит на придбання, будівництво, ремонт (обробку), реконструкцію Об'єкту нерухомості під різні види забезпечення;
Іпотечний кредит - кредит на придбання, будівництво, ремонт (обробку), реконструкцію Об'єкту нерухомості під заставу кредитованого Об'єкта нерухомості;
Кредит "Іпотечний +» - кредит на придбання, будівництво Об'єкта нерухомості, що будується (побудованого) за участю кредитних коштів Ощадбанку Росії.
Об'єкт кредитування - розташовані на території Російської Федерації: квартира; житловий будинок; частину квартири або житлового будинку, що складається з однієї або кількох ізольованих кімнат; дача; садовий будинок; гараж, інші будівлі споживчого призначення; незавершені будівництвом вищевказані об'єкти; земельну ділянку.
Кредитний договір укладається з Позичальником або Созаємщикамі. Созаємщикамі є подружжя, які оформляють Об'єкт нерухомості у спільну власність.
Житловий кредит може надаватися на придбання, будівництво як одного, так і декількох однорідних (наприклад: квартири, гаражі тощо) або взаємопов'язаних (наприклад: будинок із земельною ділянкою) Об'єктів нерухомості, оформлюваних у власність Позичальника / Созаещіков.
Житлові кредити можуть отримати платоспроможні громадяни Російської Федерації у віці від 18 років, що мають офіційно підтверджений щомісячний дохід.
Аналіз іпотечних програм, пропонованих Ощадбанком показав, що Сибірський Банк Ощадбанку РФ пропонує декілька іпотечних програм. Максимальна сума кредиту складає до 90% від вартості житла. Об'єктом кредитування є як вторинне, так і первинне і житло, що будується. Для молодих сімей надаються спеціальні умови, наприклад, враховуються доходи батьків. Однак слід зазначити, що вимоги Ощадбанку щодо забезпечення кредиту занадто високі й підходять тільки населенню з доходами не нижче середніх або мають можливість поруки фізичних або юридичних осіб, а для населення з низькими доходами і без поручительства, програми, пропоновані Ощадбанком РФ, не підходять.
Список використаних джерел
1. Конституція РФ від 12.12.1993 / / "Російська газета" від 25 грудня
2. Міжнародна Конвенція про морські застави та іпотеки 1993 року (Женева, 6 травня
3. Цивільний кодекс Російської Федерації від 30 листопада
4. Цивільний кодекс Російської Федерації від 26 січня
5. Цивільний кодекс Російської Федерації від 26 листопада
6. Федеральний закон від 16 липня
7. Федеральний закон від 21 липня
8. Закон Російської Федерації від 29 травня
9. Постанова Уряду РФ від 11 січня
10. Головіна О.Л. Іпотека в Росії. - М.: МАУП, 2002. - 525с.
11. Дубовик І.В. Іпотечне житлове кредитування. - Іркутськ: БГУЕП, 2003. - 227с.
12. Жданов В.П., Тимофєєв В.В. Іпотечне житлове кредитування: регіональний аспект. - К.: Янтарна казка, 2001. - 117с.
13. Колобов С.С. Житлове іпотечне кредитування. - М.: Дашков і К, 2002. - 120с.
14. Кострикіна П.М. Іпотечне кредитування в Росії. - М.: Макс Прес, 2002. - 212с.
15. Напад Н.П. Іпотека як інститут ринку. - Владивосток? Вид-во Далекосхідного ун-ту, 2003. - 98с.
16. Саврук О.М. Іпотечне крідітованіе. - СПб.: Політехніка, 2003. - 92с.
17. Сіміонова Ю.Ф. Іпотека для всіх. - Ростов - на - Дону: Фенікс, 2004. - 160с.
18. Астапов К.Л. Іпотечне кредитування в Росії і за кордоном (законодавство і практика) / / Гроші і кредит. - 2004. - N 4. - С.42-48.
19. Афанаскін Ю. Іпотека в різних вимірах / Афанаскін Ю., Веселов А. / / Експерт - Сибір. - 2004. - N 5. - С.8-10.
20. Волкова О. Кредитна історія: (Іпотека: гібрид комерції і альтруїзму) / / Известия. - 2003. - 22 лист. - С.7.
21. Гаріпова З.Л. Розвиток інститутів регулювання на ринку житлового кредитування / / Гроші і кредит. - 2004. - N 6. - С.51-55.
22. Желєзнова О. Іпотека - інструкція по застосуванню / / Фінанс. - 2004. - N 4. - С.14-20.
23. Зельднер А.Г. Житлове будівництво та іпотека в Росії / Зельднер А.Г., Южелевскій В.К. / / ЕКО. - 2004. - N 8. - С.38-43.
24. Кобилкін І. В іпотеку беруть не кожного / / Праця-7. - 2005. - 10 лютого. - С.11.
25. Кудінов В. Іпотека стала ближче до народу (Обсяг ринку щороку подвоюється) / / Відомості. - 2003. - 24 лист. - С.135.
26. Кузін О. Три квартири за ціною однієї / / Фінанс. - 2003. - N 25. - С.20-21.
27. Логінов М.П. Іпотечне житлове кредитування в Росії / / ЕКО. - 2004. - N 9. - С.115-132.
28. Логінов М.П. До питання про бюджетну моделі іпотеки в Росії / / Гроші і кредит. - 2003. - N 12. - С.67-69.
29. Логінов М.П. Андеррайтинг іпотечних кредитів / / ЕКО. - 2002. - N 12. - С.127-137.
30. Логінов М. Іпотечне кредитування будівництва житла / / Економіст. - 2002. - N 9. - С.67-73.
31. Логінов М.П. Система іпотечного житлового кредитування в Росії: проблеми і шляхи вирішення / / Гроші і кредит. - 2002. - N 4. - С.22-30.
32. Москальова Л. Особливості іпотечного кредитування в Сибіру / / Епіграф. - 2002. - 14 червня. - С.10.
33. Нуга Р.А. Регіональні схеми іпотечного кредитування і проблеми їх подальшого розвитку / Нуга Р.А., Кириченко Є.Г. / / Гроші і кредит. - 2004. - N 10. - С.24-29.
34. Досвід і проблеми розвитку іпотечного житлового кредитування в регіонах Росії: Зб. ст. / Под ред. Рогожин М.М. - М.: Фонд "Ін-т економіки міста", 2004. - 127с.
35. Оселедець В.М. Історія розвитку іпотечного кредиту в дореволюційній Росії / / Сиб. фінанс. школа. - 2004. - N 3. - С.105-108.
36. Павлова І.В. Основні елементи системи іпотечного житлового кредитування / / Гроші і кредит. - 2003. - N 3. - С.57-66.
37. Пономарьов В.М. Квадратні метри по заставних / Розмовляв Махлін М. / / Ріс. бізнес-газ. - 2004. - 10 березня. - С.1, 5.
38. Пономарьов В. Іпотечне житлове кредитування / / Економіка Росії - ХХI століття. - 2003. - N 11. - С.43-45.
39. Пономарьов В. Система іпотечного кредитування / / Економіка Росії - ХХI століття. - 2003. - N 13. - С.74-75.
40. Разумова І.А. Іпотечне кредитування. - СПб.: Питер, 2005. - 207 с.
41. Степанов В.Л. Державний іпотечний кредит в дореволюційній Росії (кінець ХІХ - початок ХХ ст.) / / Гроші і кредит. - 2004. - N 2. - С.61-67.
42. Шехова А. Багато, дешево, надовго / / Фінанс. - 2006. - N 4. - С.76-79.
43. Шехова А. Оборот іпотеки в природі / / Фінанс. - 2006. - N 7. - С.90-94.
44. Епштейн А. Про співвідношення комерційної, державної та муніципальної іпотеки на сучасному етапі / / муніципії. владу. - 2004. - N 6. - С.88-89.
45. Іпотека нам допоможе? / / Економіка і життя. - 2002. - Липень (N 29). - С.3.
46. http://capital.nsk.ru/index.php?res=20&id=16
47. Аналітичний портал, присвячений іпотечному кредитуванню і сек'юритизації: http://www.rusipoteka.ru/person.htm
48. Асоціація регіональних банків Росії: http://www.asros.ru/?pid=19&cid=21&page=50&year=2005&months=октября
49. http://www.finmarket.ru/z/nws/hnews.asp?id=366499&hot=406031
50. www.sib.sbrf.ru.
Додаток А
Характеристика законодавчих актів по ринку доступного житла
49. http://www.finmarket.ru/z/nws/hnews.asp?id=366499&hot=406031
50. www.sib.sbrf.ru.
Додаток А
Характеристика законодавчих актів по ринку доступного житла
| № п / п | Назва документа | Характеристика законодавчого акта | Дата вступу закону в силу |
| 1 | ФЗ від 29.12.2004 р. № 194-ФЗ «Про внесення змін до частини першої Цивільного процесуального кодексу РФ | Значення закону для розвитку іпотечного кредитування в РФ Згідно з новою нормою «стягнення за виконавчими документами не може бути звернено на житлове приміщення, якщо для громадянина-боржника і членів його сім'ї воно є єдиним придатним для проживання приміщенням, за винятком майна, якщо воно є предметом іпотеки і на нього відповідно до законодавства про іпотеку може бути звернено стягнення Зміни, запропоновані цим законом дозволять захистити інтереси юридичних осіб - заставодержателів, удосконалити механізм примусового виконання судових рішень, дозволити невідповідність між п.1 ст. 446 ЦПК РФ і ФЗ «Про іпотеку», зменшити можливість зловживань з боку недобросовісних позичальників. | 01.01.2005 |
| 2 | ФЗ від 30.12.2004 р. № 213-Ф3 «Про внесення змін до частини першої Цивільного кодексу РФ» | Відповідно до закону: 1. Ст. 130 ЦК РФ доповнена вказівкою на новий вид нерухомого майна-об'єкт незавершеного будівництва. Необхідність його включення до переліку нерухомих речей пояснюється особливою значущістю цих об'єктів для цивільного обороту, необхідністю деталізувати їх правовий режим, особливо при іпотеці та реєстрації прав на подібні об'єкти при кредитуванні будівництва. 2. У п. 2 ст. 292 ГК РФ введена норма про припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника при переході права власності на житловий будинок, квартиру до нового власника. У силу цього підстави новий власник має право вимагати виселення членів сім'ї колишнього власника, тому що житлове приміщення перейде до набувача без обтяження. 3. Норма про обов'язкове згодою органу опіки та піклування на відчуження житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні члени сім'ї власника, буде діяти в тих випадках, якщо діти вже перебувають на обліку в органах опіки. Пропоноване зміна покликане спростити регламентацію процедури здійснення угод з житловими приміщеннями і усунути можливість адміністративних зловживань. | 01.01.2005 р |
| 3 | ФЗ від 30.12.2004 р. № 218-ФЗ «Про кредитні історії» | Основна мета бюро кредитних історій полягає в накопиченні інформації про позичальників щодо виконання умов кредитних договорів. У законі визначено поняття і склад кредитної історії, порядок її формування, зберігання і використання. У перспективі створення кредитних бюро забезпечить зниження витрат банку на оцінку кредитоспроможності позичальника, що дозволить знизити процентну ставку по іпотечних кредитах і підвищити їх доступність для населення. | 01.06.2005р. |
| 4 | ФЗ від 20.08.2004 р. № 109-Ф3 «Про внесення змін до статей 146 і 149 частини другої Податкового кодексу РФ» | Цей закон встановлює, що всі операції з реалізації житла забудовниками та операції на вторинному ринку не обкладаються податком на додану вартість. Це буде стимулювати будівельні організації залучати в якості джерела фінансування житлового будівництва кошти кредитних організацій, що призведе до розвитку системи кредитування даного сектора економіки. | 01.01.2005 р |
| 5 | ФЗ від 20.08.2004 р. № 112-ФЗ «Про внесення змін до статті 220 та 224 частини | Закон вносить зміни в порядок і умови надання майнового податкового відрахування з податку на доходи фізичних осіб, а також інші зміни спрямовані на формування ринку доступного житла. Згідно з внесеними змінами майновий податковий відрахування надається не тільки при продажу житлових будинків, квартир, дач, садових будиночків чи земельних ділянок, але також часток у вказаному майні. З п'яти до трьох років знижений термін знаходження j у власності житлових будинків, квартир, дач, садових будиночків чи земельних ділянок, при реалізації яких відрахування надається в сумі, отриманої під час продажу зазначеного майна. При придбанні або будівництві житлового будинку, квартири (часток) майновий податковий відрахування надається в розмірі фактично зроблених витрат у сумі не перевищує 1 000 000 руб., А також у сумі, спрямованої на погашення відсотків по цільових позиках (кредитам) на нове будівництво або придбання житла (у даний час - тільки за іпотечними кредитами). Визначено перелік фактичних витрат на нове будівництво або придбання житлового будинку, квартири або частки (часток) у них. Зокрема, до витрат на придбання квартири можуть включатися витрати на придбання квартири або прав на квартиру в будинку, що будується, на придбання оздоблювальних матеріалів, на роботи, пов'язані з обробкою квартири. Передбачена можливість надання майнового податкового відрахування при будівництві або придбанні житла платнику податків до закінчення податкового періоду у разі його звернення до роботодавця та за умови підтвердження податковим органом права платника податку на відрахування. Змінено розміри податкових ставок по окремих видах доходів. У відношенні доходів у вигляді матеріальної вигоди, отриманої від економії на відсотках за користування платниками податків цільовими позиками (кредитами) на нове будівництво або придбання житлового будинку, квартири або | частки (часток) у них. встановлено | податкова ставка 13 відсотків. У відношенні доходів у вигляді відсотків за облігаціями з іпотечним покриттям, емітованими до 1 січня 2007 р., а також за доходами засновників довірчого управління іпотечним покриттям, отриманим на підставі придбання іпотечних сертифікатів участі, виданих керуючим іпотечним покриттям до I січня 2007 р., застосовується податкова ставка у розмірі 9 відсотків. Даний закон спрямований на стимулювання попиту на іпотечні кредити з боку населення. | 01.01.2005 р |
| 6 | ФЗ від 20.08.2004 р. № 105ФЗ «Про внесення змін до статті 250 та 251 частини другої Податкового кодексу РФ» | Завдання закону полягає у встановленні особливостей оподаткування емітентів облігацій з іпотечним покриттям. Закон уточнює, що позареалізаційних доходів платника податку не відносяться суми списаної іпотечним агентом кредиторської заборгованості у вигляді зобов'язань перед власниками облігацій з іпотечним покриттям. При визначенні податкової бази не враховуються доходи а вигляді майна, включаючи грошові кошти, і (або) майнових прав, отриманих іпотечних агентом у зв'язку з його статутною діяльністю. Цей закон буде сприяти активізації діяльності іпотечних агентів і залученню додаткових фінансових ресурсів на іпотечний ринок. | 01.01.2005 р |
| 7 | ФЗ від 20.08.2004 № 107-ФЗ «Про внесення зміни до статті 284 частини другої Податкового кодексу РФ» | Закон встановлює на перехідний період формування ринку іпотечних і муніципальних цінних паперів (до 1 січня 2007 р) ставку податку на прибуток інвесторів за даними цінних паперів на рівні 9%. Зниження ставки оподаткування доходу зробить іпотечні цінні папери більш привабливими і надійними для інвесторів і позитивним чином вплине на ставки відсотка за іпотечними кредитами, що входять до складу іпотечного покриття. Такі заходи дозволять створити умови для залучення додаткових інвестицій у сферу іпотечного житлового кредитування та розвитку комунальної інфраструктури, необхідної для збільшення обсягів житлового будівництва. | 01.01.2005 р |
| 8 | ФЗ від 30.12.2004 р. № 217-ФЗ «Про внесення змін до частини першої Цивільного кодексу РФ в Федеральний закон« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним » | Закон спрямований на визнання сумлінних громадян та юридичних осіб власниками майна, що придбане ними чинності оплатній угоди в осіб, які не мали права відчужувати це майно. Метою закону є вдосконалення системи гарантій права власності на нерухоме майно, в т.ч. житло. | 01.01.2005 р |
| 9 | ФЗ № 216-ФЗ «Про внесення змін до Федерального закону« Про іпотеку (заставі нерухомості) » | Закон передбачає: 1. Виняток вимоги про нотаріальне посвідчення договору про іпотеку, що знижує матеріальні і тимчасові витрати позичальника. 2. Застосування застави в силу закону щодо земельної ділянки (права оренди на неї) у разі придбання або будівництва житлового будинку з використанням кредиту банку, що дозволяє знизити вартість кредиту | 01.01.2005 р |
| 10 | ФЗ від 30.12.2004 р № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів РФ» | Необхідність підготовки закону визавана тим, що більшість громадян вкладає кошти в будівництво, але їх права нерідко порушуються: кошти на будівництво одного будинку направляються забудовниками на будівництво інших будинків, порушуються терміни будівництва. Іноді, після закінчення будівництва замість передачі квартир забудовники повертають громадянам використані кошти, внесені на ранніх стадіях будівництва, а квартири реалізуються за більш високою вартістю-Є випадки передачі прав на одну квартиру одночасно кільком громадянам. Закон забезпечує однозначне поширення дії Закону РФ «Про захист прав споживачів» на відносини, що виникають меду споживачами та забудовниками. Закон вводить обов'язкову вимогу розкриття інформації про забудовника та про проект житлового будівництва у проектній декларації. Проектна декларація повинна публікуватися забудовником в засобах масової інформації. Згідно Закону договір дольової участі в будівництві підлягає обов'язковій державній реєстрації. Закон передбачає обов'язок забудовника сплатити споживачеві неустойку за порушення термінів будівництва. Законом закріплюється солідарна відповідальність банку-кредитора і забудовника перед учасниками пайового будівництва. | 01.04.2005 р |
| 11 | ФЗ від 30.12,2004 р. № 215ФЗ «Про житлових накопичувальних кооперативах» | Метою закону є: 1.Забезпечення правової захищеності майнових інтересів громадян беруть участь у житлово-накопичувальних програмах; 2. Удосконалення регулювання правовідносин у сфері залучення накопичень громадян для вирішення їх житлових проблем; 3. Встановлення нової організаційно-правової форми підприємств, що мають право здійснювати житлово-накопичувальну діяльність, житлово-накопичувальних кооперативів. Закон встановлює такі вимоги до діяльності по залученню і використанню накопичень членів житлово-накопичувальних кооперативів: 1. Цільове використання залучених кошти для організації; будівництва житлових приміщень, придбання житла на первинному і вторинному ринках для членів житлово-накопичувальних кооперативів; 2. Обмеження способів розміщення тимчасово вільних коштів; 3. Обов'язковість збалансованості активів і пасивів виключає трансформацію житлово-накопичувальної діяльності у фінансову піраміду. | 01.04.2005 р |
Додаток Б
Рейтинг іпотечних програм російських банків
Рейтинг іпотечних програм російських банків
| Банк | Сума кредиту | Термін, років | Ставки (вторинний ринок),% річних | Ставки (первинний ринок),% річних * | Старт. внесок,% від ст-сти житла | Дострокове погашення | Поручителі | Вік, років | Вимоги до громадянства та реєстрації | Доп. вимоги | Підтвердження доходу | ||||||
| тис. руб. | $ Тис. | руб. | $ | євро | руб. | $ | євро | морат., міс. | штраф,% від суми погаш. | ||||||||
| Зовнішторг банк | - | 10-500 | 10, 15, 20 | 15 | 10,5-11,5 | - | 17 (15) | 12,5-13,5 (10,5-11,5) | - | 15 | 3 | немає | вторич .- немає, привчає .- фізособа чи заставу имущ. | повернення - до 60 (ж) і 65 (м) | реєстрація на території РФ | немає | разл. варіанти |
| Соціальний міський банк | від 450 | до 300 | 10-20 | 15 | 11,5-13,5 або LIBOR + (9-10,5) | - | - | - | - | 20 | 12 | немає | не потрібні | 18-50 | громадянство РФ | немає | разл. варіанти |
| Міжнародний московський банк | 500-10000 | 25-400 | руб.-до 15, $-до 20 | до 10 років - 15-16, понад - 17-18 | до 10 років - 10,5-12, понад - 12,5-14 | - | - | - | - | 20 | 12 | немає | не потрібні | 21-55 (60) | громадянство РФ, реєстр. в Москві, МО, С-Петерб. або ЛВ не менше 1 року | н / д | 2-ПДФО або довідка в своб. формі |
| Абсолют-банк | - | 10-1000 | 5-15 | - | 12-15 | - | - | 14-17 (12-15) | - | 20 | немає | 2 (у перші 12 міс.) | не потрібні | від 21, возвр .- до пенс. | немає | немає | немає |
| Міський іпотечний банк | - | 10-400 | 10 | - | 10,5-12 | - | - | - | - | 20 | немає | 5 (перші 7 платіж. Пероід) | не потрібні | н / д | реєстрація на території РФ | н / д | разл. варіанти |
| «Союз» | - | 20-300 | 1-10 | - | 11,5 | - | - | 16 (11,5) | - | 20 | 3 | немає | не потрібні | 25-55 | постійна реєстрація на території РФ | стаж роботи - від 2 років, на остан. місці - від 4 міс. | 2-ПДФО або довідка в своб. формі |
| Європейський трастовий банк | - | 20-300 | 10 | - | 11,5-14 | - | - | 18 (12-14) | - | 20 | 6 | немає | не потрібні | н / д | н / д | н / д | 2-ПДФО або інші докум., Що підтверджуються. дохід |
| Инвестсбербанк | від $ 10 тис. або еквівалент | до 5 | від 10, в залежності від умов кредитування | 20 | 6 | немає | не потрібні | н / д | н / д | н / д | будь-які докум. Підтв. доходи | ||||||
| Програма АІЖК ** | до 7600 | - | 1-27 | 15 | - | - | - | - | - | 30 | н / д | не потрібні | 18-60 | немає | немає | будь-які докум. Підтв. доходи | |
| «Сосьєте Женераль Схід» | від $ 25 тис. або еквівалент | до 10 | - | до 10-11 | - | - | до 10-11 | - | 30 | 6 | немає | порука чоловіка / і | від 18 | немає | немає | 2-ПДФО або лист від работодат., Що підтверджуються. дохід | |
| Газпромбанк | $ 50-200 тис. або еквівалент | до 10 | 17 | 12-13 або LIBOR +10 | 12-13 або LIBOR +10 | - | - | - | 30 | немає | немає | можливо поруч. третіх осіб, застава имущ. | 18-60 | н / д | н / д | разл. варіанти | |
Спецсетьстрой-банк | $ 25-300 тис. або еквівалент | до 10 | від 19 | від 15 | - | - | - | - | 30 | 6 | немає | не потрібні | 18-50 | громадянство РФ | стаж на остан. місці раб .- не менше 6 міс. | разл. варіанти | |
| «Агропромкредит» | 150-3000 | 5-100 | до 5 | від 19 | від 14 | - | - | - | - | 30 | 3 | немає | можливо поруч. ЮЛ | від 21, возвр .- до пенс. | реєстрація | робота в організмі, підтримайте. філ. банку, в теч. остан. 6 міс. | разл. варіанти |
| Національний резервний банк | - | 15-200 | 10 | - | 9,5-15,5 | - | - | 18 (13-15) | - | 5 | 30834 | 0-3 | не потрібні | н / д | н / д | н / д | 2-ПДФО |
| Ощадбанк | до 90% від ст-сти житла | до 15 | 18 | 11 | 11 | 18 | 11 | 11 | 10 | немає | немає | поруч. членів сім'ї | - | пост. рег. в Москві | немає | довідка підпр. на бланку банку | |
| Московське іпотечне агентство | до 90% від ст-сти житла | 10,2 | 15 | - | - | 16,5-17 (14,5-15) | - | - | 10 | 6 | немає | не потрібні | - | рег. в Москві | стаж на остан. місці раб .- не менше 6 міс. | 2-ПДФО | |
| Фора-банк | - | від 10 | 10 | - | 10,5-14 | - | - | - | - | 10 | 6 | немає | не потрібні | - | - | - | 2-ПДФО |
| Віп-банк | - | 10-200 | до 15 | - | 10-13 | - | 14-17 (10-13) | - | - | 20 | 12 | немає | не потрібні | н / д | н / д | н / д | н / д |
| «Дельта-кредит» | еквівал. $ 20-150 тис. | до 300 | до 20 | 16,75 | 10,5-14 або LIBOR + (9-10,5) | - | 16,75 | 10,5-14 або LIBOR +) | - | 25 | 6 | немає | не потрібні | н / д | н / д | н / д | 2-ПДФО |
| Банк житлового фінансування | - | 20,5-300 | до 15 | - | 11,5-14 або LIBOR + (9-10) | - | - | 14-16 (11,5-14 або LIBOR + (9-10)) | - | 25 | н / д | н / д | не потрібні | н / д | н / д | н / д | 2-ПДФО |
| «Зеніт» | - | 10-400 | до 10 | - | 10-15 | - | - | - | - | 20 | н / д | н / д | не потрібні | 22-55 | громадянство РФ | стаж роботи - від 2 років, на остан. місці - від 6 міс. | 2-ПДФО |
| МДМ-банк | від 280 тис. руб. або еквівал. | до 10 | 42705 | 11-13 | 11-13 | 17 (по баз. Прогр.) | 15 (по баз. Прогр.) | 15 (по баз. Прогр.) | 20 | немає | 2 (у перв. 6 міс.) | не потрібні | від 21, возвр. - До 60 | - | заг. стаж від 1 року, мужч. до 27 років - урегул. отнош. з армією, дружин. з дит. - Зрост. дитини від 6 міс. | 2-ПДФО | |
| Промбудбанк | 300-9000 | 10-300 | 3-10 | 15 | 13 | - | 17 (15) | 14 (13) | - | 20 | немає | немає | можливо поруч. ЮЛ | 18-55 (60) | громадянство РФ, пост. прописка / рег. в С-Петерб. або ЛВ | - | 2-ПДФО |
| Райффайзен банк | - | від 20 | до 15 | - | 11-14 фікс. або 10-11 плав. | - | - | 14 (по баз. Прогр.) | - | 30 | 3 | 2 (4-9 міс.) | не потрібні | до 60 (55) | - | позичальник не привл. до уг. отв. | 2-ПДФО |
| Імпексбанк | $ 10-250 тис. або еквівалент | до 10 | - | - | - | - | 11 | - | 30 | немає | немає | не потрібні | 21-55 | пост. рег. на території РФ | стаж роботи - від 2 років, на остан. місці - від 6 міс. | 2-ПДФО або довідка за формою банку | |
| «Московський капітал» | до 70% від ст-сти житла | до 10 | 14-18 | 30 | н / д | н / д | н / д | - | - | стаж на остан. місці раб. від 6 міс.; дружина / чоловік повинен / а явл. созаемщі-ком або відмовитися від прав на житло | н / д | ||||||
| «Російський капітал» | від 300 | від 17 | до 10 | 15 | 12-15 | - | - | - | - | 30 | н / д | н / д | не потрібні | н / д | н / д | н / д | 2-ПДФО |
| Собінбанк | - | до 70% від ст-сти житла | до 10 | - | 12-15 | - | - | - | - | 30 | немає | немає | не потрібні | 18-60 | - | - | 2-ПДФО |
| «Уралсиб» | 50-3000 тис. руб. або еквівалент | до 10 | від 17 | від 12 | від 12 | від 17 | від 12 | від 12 | 30 | 3 | немає | від двох ФО або одного ЮО (ПБОЮЛ) або заставу ЦП, поруч. забудовника | 18-55 | громадянство РФ, реєстрація | - | довідка про доходи за формою банку або ПФР | |
| Московський кредитний банк | - | 20-200 | до 5 | - | 16 | - | - | 16 | - | 30 | 6 | немає | н / д | н / д | н / д | н / д | 2-ПДФО |
Додаток В
Програми кредитування Ощадбанку, використовувані для придбання житла
Програми кредитування Ощадбанку, використовувані для придбання житла
| Найменування програми | Мета кредитування | Забезпечення: | Переваги | Недоліки | |
| На невідкладні потреби до 5 років, ставка: 19% - рублі, 12% - валюта | Будь-які цілі споживчого характеру. | - Поруки громадян Російської Федерації; - Поруки юридичних осіб - роботодавців позичальників; - Застава нерухомого майна, застава транспортних засобів та іншого майна; - Запорука мірних злитків дорогоцінних металів, заставу цінних паперів Сбербанку Росії та державних цінних паперів, заставу цінних паперів корпоративних емітентів; - Гарантії суб'єктів Російської Федерації чи муніципальних утворень | 1. Видаються готівкою (кредит у рублях) і безготівковими коштами. 2. Отримання кредиту найбільш просте і неприв'язану до приобретаемому об'єкту. 3. На частку цього кредиту припадає понад 90% всіх кредитів Ощадбанку (за об'ємом) | Маленький строк, отже, маленькі суми. У розрахунок суми приймається дохід тільки позичальника | |
| На придбання нерухомості до 15 років, ставка: 18% - рублі, 11% - валюта | На придбання, будівництво, реконструкцію, ремонт об'єктів нерухомості, побудованих або споруджуваних без участі кредитних коштів Ощадбанку. на придбання об'єкта нерухомості - одноразово; на будівництво (у т.ч. на пайову участь у будівництві), реконструкцію, ремонт (у т.ч. на проведення оздоблювальних робіт) Об'єкту нерухомості в залежності від порядку оплати - одноразово або частинами. | - Поруки громадян Російської Федерації; - Поруки юридичних осіб; - Застава нерухомого майна, застава транспортних засобів та іншого майна; - Запорука мірних злитків дорогоцінних металів, заставу цінних паперів Сбербанку Росії та державних цінних паперів, заставу цінних паперів корпоративних емітентів; - Гарантії суб'єктів Російської Федерації чи муніципальних утворень. | 1. Може видаватися й готівкою (рублі). 2. Може надаватися відстрочка в погашенні основного боргу на період будівництва до 2 років. 3. Кредит на 70% вартості. 4. Кредити надаються як за місцем реєстрації позичальника, так і за місцем знаходження підприємства-роботодавця-поручителя, або за місцем знаходження об'єкту нерухомості. | Непросто знайти таке забезпечення на велику суму кредиту | |
| Іпотечний кредит до 15 років, ставка: 18% - рублі, 11% - валюта | На придбання об'єктів нерухомості, побудованих або споруджуваних за участю кредитних коштів Ощадбанку Росії. на придбання об'єкта нерухомості - одноразово; на будівництво (у т.ч. на пайову участь у будівництві), реконструкцію, ремонт (у т.ч. на проведення оздоблювальних робіт) Об'єкту нерухомості в залежності від порядку оплати - одноразово або частинами. | Кредит на придбання Об'єкту нерухомості: - Застава придбаного Об'єкта нерухомості; - Порука повнолітніх членів сім'ї Позичальника, яких Позичальник передбачає зареєструвати в купованому Об'єкті нерухомості. Кредит на будівництво Об'єкта нерухомості: - Застава майнових прав Позичальника за Договором про інвестування будівництва; - Порука Забудовника (на випадок розірвання Договору про інвестування будівництва) - оформлюється в якості додаткового забезпечення на період будівництва; - Запорука Об'єкту нерухомості - оформляється після завершення будівництва та оформлення права власності на нього; - Поруки повнолітніх членів сім'ї Позичальника, яких Позичальник передбачає зареєструвати після завершення будівництва Об'єкта нерухомості. | 1. Може бути відстрочка в погашенні основного боргу на період будівництва до 2 років. 2. Кредит на 90% вартості 3. Заставою може виступати стоять по пайовій житло | 1. Кредит видається безготівково, потім переклад на рахунок забудовника. 2. Кредит видається тільки у разі укладення (попередньо) Банком Договору із забудовником про співробітництво, тобто не у всіх забудовників. 3. Видається за місцем знаходження об'єкта нерухомості. | |
| Молода сім'я до 15 років, ставка: 18% - рублі, 11% - валюта | На придбання, будівництво, реконструкцію, ремонт об'єктів нерухомості. на придбання об'єкта нерухомості - одноразово; на будівництво (у т.ч. на пайову участь у будівництві), реконструкцію, ремонт (у т.ч. на проведення оздоблювальних робіт) Об'єкту нерухомості в залежності від порядку оплати - одноразово або частинами. | - Поруки громадян Російської Федерації; - Поруки юридичних осіб; - Застава нерухомого майна, застава транспортних засобів та іншого майна; - Запорука мірних злитків дорогоцінних металів, заставу цінних паперів Сбербанку Росії та державних цінних паперів, заставу цінних паперів корпоративних емітентів; - Гарантії суб'єктів Російської Федерації чи муніципальних утворень. | 1. Може видаватися й готівкою (рублі). 2. Може надаватися відстрочка в погашенні основного боргу на період будівництва до 2 років. При народженні дитини відстрочка до досягнення дитиною віку 3 роки. 3. Кредит на 70% вартості. Якщо є дитина, то кредит на 90%. 4. При розрахунку суми кредиту може враховуватися дохід батьків, тобто сума кредиту буде більше. | Непросто знайти таке забезпечення на велику суму кредиту |
[1] Степанов В.Л. Державний іпотечний кредит в дореволюційній Росії (кінець ХІХ - початок ХХ ст.) / / Гроші і кредит. - 2004. - N 2. - С.61-67.
[2] Кравцов С. Іпотека з глибини століть / / Моск. правда. - 2002. - 25 січня. - С.1-2. - (Квартирне питання).
[3] Павлова І.В. Основні елементи системи іпотечного житлового кредитування / / Гроші і кредит. - 2003. - N 3. - С.57-66.
[4] Азбука іпотеки і всіх її складових / / Моск. правда. - 1998. - 8 груд. - С.2.
[5] Досвід і проблеми розвитку іпотечного житлового кредитування в регіонах Росії: Зб. ст. / Под ред. Рогожин М.М. - М.: Фонд "Ін-т економіки міста", 2004. - 127с.
[6] Кучер М. Іпотека - шанс для економіки і для людини / / Ваше право. - 1998. - N 34. - С.10.
[7] Кудінов В. Іпотека стала ближче до народу (Обсяг ринку щороку подвоюється) / / Відомості. - 2003. - 24 лист. - С.135.
[8] Дубовик І.В. Іпотечне житлове кредитування. - Іркутськ: БГУЕП, 2003. - 58С.
[9] Іпотечне кредитування житла в США / В. М. Агапкин и др. / / ЕКО. - 1992. - N 11. - С.114-124.
[10] Філатов А. Особливості національної іпотеки [в США] / / Моск. правда. - 1999. - 29 січня. - С.5.
[11] Дубовик І.В. Іпотечне житлове кредитування. - Іркутськ: БГУЕП, 2003. - 227с.
[12] Нуждаева Є.В. Іпотечне кредитування. Правова та методологічна основа. - Челябінськ: Чув. Ун-т Чебаксари, 2001. - 88с.
[13] Напад Н.П. Іпотека як інститут ринку. - Владивосток? Вид-во Далекосхідного ун-ту, 2003. - 98с.
[14] Сергєєва І.А. Іпотечне кредитування та його роль на ринку житла. - М.: Изд-во академії гірських справ, 2001. - 239с.
[15] Напад Н.П. Іпотека як інститут ринку. - Владивосток? Вид-во Далекосхідного ун-ту, 2003. - 98с.
[16] Аналітичний портал, присвячений іпотечному кредитуванню і сек'юритизації: http://www.rusipoteka.ru/person.htm
[17] Там же
[18] http://www.ami-tass.ru/print/8868.html
[19] http://capital.nsk.ru/index.php?res=20&id=16
[20] Аналітичний портал, присвячений іпотечному кредитуванню і сек'юритизації: http://www.rusipoteka.ru/person.htm
[21] http://ld.ludidela.ru/0603/0603-35-22.html
[22] Там же
[23] Там же
[24] Там же
[25] http://www.afina-pallada.ru/articles/view/435
[26] Там же
[27] http://capital.nsk.ru/index.php?res=20&id=16
[28] Асоціація регіональних банків Росії: http://www.asros.ru/?pid=19&cid=21&page=50&year=2005&months=октября
[29] Меркулов В.В. Світовий досвід іпотечного житлового кредитування та перспективи його використання в Україні. СПб: Юридичний центр «Прес», 2003.
[30] http://finansist-kras.ru/cute/main.php/?subaction=showfull&id =
[31] Аналітичний портал, присвячений іпотечному кредитуванню і сек'юритизації: http://www.rusipoteka.ru/person.htm
[32] Асоціація регіональних банків Росії: http://www.asros.ru/?pid=19&cid=21&page=50&year=2005&months=октября
[33] http://www.finmarket.ru/z/nws/hnews.asp?id=366499&hot=406031
[34] http://www.finmarket.ru/z/nws/hnews.asp?id=366499&hot=406031
[35] Аналітичний портал, присвячений іпотечному кредитуванню і сек'юритизації: http://www.rusipoteka.ru/person.htm
[36] http://www.finmarket.ru/z/nws/hnews.asp?id=366499&hot=406031
[37] Аналітичний портал, присвячений іпотечному кредитуванню і сек'юритизації: http://www.rusipoteka.ru/person.htm
[38] http://www.finmarket.ru/z/nws/hnews.asp?id=366499&hot=406031
[39] Офіційний сайт Сибірського Банку Ощадбанку РФ / / http://sib.sbrf.ru/about.php?id=5
До середини 90-х рр.. становлення ринку нерухомості починає стикатися з проблемою звуження платоспроможного попиту. Це змушує брокерські фірми шукати варіанти його розширення за рахунок взаємодії з банками. Пошук призводить до розробки та впровадження спочатку в Москві, а потім і в Петербурзі на початку 1994 року так званих «псевдоіпотечних» схем кредитування за участю комерційних банків і ріелторських фірм. У період свого розквіту в систему кредитування були залучені десятки ріелтерських фірм і банків, що проявилося в зниженні процентних ставок по видаваних кредитах. [5]
Незважаючи на решту проблеми, у той час був досягнутий значний прогрес у становленні системи іпотечного кредитування.
Деякі кредитори почали іпотечні операції вже в 1993-1994 рр..
У серпні 1993 року в Росії за ініціативою Іпотечного акціонерного банку і, Санкт-Петербурзького Іпотекобанка була створена Асоціація іпотечних банків. Вона брала активну участь у законодавчому процесі і здійснювала діяльність з навчання спільно з програмою, що фінансується Агентством міжнародного розвитку США і проведеної фондом «Інститут економіки міста» і Федеральною національною іпотечною асоціацією «Фенні Мей». Фонд «Інститут економіки міста» був організований у 1995 році як недержавна некомерційна організація, що здійснює розробку теоретичної бази іпотеки та Росії спільно з «Фенні Мей», що є спеціалізованою організацією вторинного ринку іпотечних кредитів.
У той же час основна частка кредитів спрямовувалася не на придбання житла, а на комерційні цілі (за деякими оцінками, частка кредитів, спрямованих на поліпшення житлових умов, становила в 1995 - 1996 рр.. Приблизно 15-20%, на комерційні цілі - 80 - 85%).
Сума кредитів у середньому становила близько 20 тис. доларів, а максимальні обсяги кредитування по місту, як уже зазначалося, становили приблизно 12 млн. доларів. Таким чином, навіть при реінвестування повертаються кредитів число позичальників реально навряд чи перевищувало 1000 чоловік на рік.
Схеми "Псевдоіпотека», застосовувані і до теперішнього дня ріелторськими фірмами і банками, є своєрідним початком становлення країні повноцінної системи іпотечного кредитування.
Така ситуація тривала до серпня 1998 року. Багато банків, що проводили до кризи іпотечні програми, були змушені відмовитися від них через або закриття самого банку, або скорочення саме іпотечного кредитування. Пов'язано це було з тим, що в тих умовах ризик не повернення став занадто високим, а реалізувати закладене житло було практично неможливо. Але, незважаючи на складну економічну ситуацію у 1998 році, деякі банки продовжували реалізацію власних пілотних програм. Природно, кількість таких кредитів було мізерно.
На той момент склалися такі недоліки в розвитку системи іпотечного кредитування:
1. недосконалість законодавчої бази;
2. слабкий розвиток і недостатня ефективність системи реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним;
3. висока величина витрат на нотаріальне посвідчення угод;
4. слабкий розвиток оцінного та страхової справи;
5. брак кредитних ресурсів та їх висока вартість комерційних банків;
6. відсутність вторинного ринку заставних;
7. високі і нестабільні ставки рефінансування;
8. нестабільні темпи інфляції, зміна курсу рубля по відношенню до вільно конвертованій валюті;
9. високі витрати і ризики банків;
10. додаткові ризики банків через відсутність кредитної історії у більшості позичальників через відсутність колишньої практики іпотечного кредитування;
11. високі некомерційні ризики банків;
12. обмеження ринку іпотечних послуг;
13. висока вартість кредитів для позичальників;
14. низькі доходи переважної частини населення;
15. брак бюджетних коштів для надання житлових субсидій;
16. зростання цін на житло;
17. недосконалість оподаткування, недостатня кількість
стимулів для вкладення коштів громадянами в житлі;
18. велика кількість накладних витрат та їх висока вартість
при операціях з нерухомістю.
Облік цих обставин викликав необхідність створення російського Агентства з іпотечного житлового кредитування. Відповідно до указу Президента РФ № 22281 від 28 грудня
Єдиним акціонером ВАТ «Агентство з іпотечного житлового кредитування», який представляє інтереси Російської Федерації в Агентстві, є Мінгосімущество Російської Федерації.
Пропозиції щодо створення державного органу у сфері іпотеки обговорювалися в російському уряді ще з початку 90-х років і тому підтвердження Указ президента Російської Федерації від 10.06.94 р. № 1180 «Про житлові кредити». Вперше концепція діяльності Агентства була розроблена за ініціативою Міністерства фінансів РФ і Державного комітету РФ з будівництва та житлово-комунального комплексу в 1995-1996 рр.. Робота велася силами об'єднаної робочої групи представників державних органів та іноземних консультантів: інституту економіки міста США і Федеральною національною іпотечною асоціацією США, участь яких фінансувалося у рамках програми технічного сприяння Агентством Міжнародного Розвитку США.
Для формування статутного капіталу Агентства, який на сто відсотків належить Уряду Російської Федерації, державою було перераховано 80 млн. рублів.
Основною метою діяльності Агентства є створення умов для розвитку масового кредитування населення на придбання житла через механізм залучення довгострокових фінансових ресурсів у житлову сферу.
Основними функціями Агентства є наступні:
- Сприяння розвитку іпотечного житлового кредитування і засобом рефінансування (покупки) іпотечних кредитів, видаваних комерційними банками - первісними кредиторами;
- Стандартизація та уніфікації процедур іпотечного кредитування з метою мінімізації кредитного ризику по іпотечних кредитах і підвищення надійності власних цінних паперів;
- Представлення інтересів іпотечних структур в Уряді інших державних установах.
У діяльності Агентства виділяють три етапи роботи:
Перший етап - видача іпотечних кредитів індивідуальним замовникам на покупку житла. Відразу після укладання договору позичальник стає власником нерухомості, придбаної за рахунок кредиту, надає її в заставу банку-кредитору.
Другий етап - надання банкам можливості продати кваліфіковані іпотечні кредити по залишку позичкової заборгованості. Права вимоги за іпотечними кредитами в цьому випадку переходять Агентству, функції обслуговування залишаються за банками. При цьому банки також залишають за собою кредитний ризик. Якщо в кінцевому рахунку, іпотечний кредит визнається неякісним, банк зобов'язаний провести зворотний викуп іпотечного кредиту у Агентства.
Третій етап - випуск цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами (іпотечні облігації).
Головним органом Агентства є Наглядова Рада, яка здійснює загальне керівництво діяльністю Агентства в рамках своїх повноважень, визначених Законом «Про акціонерні товариства» та статутом Агентства, Контроль за діяльністю Агентств здійснюється рядом федеральних органів.
Активна позиція Агентства на вторинному ринку іпотечних цінних паперів є необхідною умовою розвитку масової іпотеки в країні та інтегрування регіональних іпотечних ринків в єдиний загальноросійський іпотечний ринок. [7]
У рамках формованої загальноросійської системи іпотечного житлового кредитування регіональні та міжрегіональні іпотечні агентства стануть представниками федерального Агентства, поставляючи йому первинні іпотечні активи. Це аж ніяк не завадить регіональним агентствам самостійно залучати інвестиційні ресурси на єдиній технологічній основі, що формується федеральним Агентством.
Таким чином, кошти, отримані федеральним Агентством від розміщених ним емісійних іпотечних цінних паперів, будуть надходити в ті регіони Російської Федерації, які вироблять якісний, у відповідності зі стандартами Агентства «товар» у вигляді заставних.
Відзначимо ще раз, що найважливіший принцип функціонування системи іпотечного житлового кредитування - режим самофінансування.
Відмінними рисами нинішнього етапу становлення в Україні системи іпотечного житлового кредитування є:
- Ознаки досягнення Росією відносної економічної стабільності, що має зробити довгострокові кредити більш привабливими для банків;
- Позитивна оцінка перспектив розвитку ринку довгострокових кредитів у Росії, незважаючи на те, що терміни кредитування значно знизилися в порівнянні з попередніми періодами;
- Активне формування нормативно-правової бази;
- Значне розширення кола суб'єктів іпотечного кредитування;
- Активний розвиток системи навчання даному виду кредитування. [8]
1.2 Зарубіжний досвід іпотечного кредитування
Розглянемо зарубіжний досвід іпотечного кредитування, а саме американську та німецьку схеми. Існує кілька різновидів іпотечних позичок, завдання яких зводиться до того, щоб пристосувати кредит під потреби клієнта, інакше кажучи - встановити "щадний режим" повернення кредиту, при якому щомісячні виплати можуть часом навіть не покривати відсотків за позикою. Перший з таких варіантів - іпотека з періодичним збільшенням сум внесків. Як видно з назви, сума внесків тут збільшується на певну величину за заздалегідь узгодженим графіком (наприклад, раз на три роки). Ще одна схожа схема - позика з зростанням платежів. У цій схемі сума виплат протягом кількох років щомісяця збільшується на якусь певну величину, а потім вже залишається постійної до самого кінця. Уникнути зростання боргу дозволяє іпотека зі змінною сумою виплат. Цей різновид іпотеки припускає наявність додаткового терміну, протягом якого боржник не повертає борг, а тільки платить відсотки по ньому. Цей термін, за ідеєю, може і входити в основний, але тоді борг, природно, все-таки буде збільшуватися. Схожа схема - позика зі зниженою ставкою, в неї кошти на заставний рахунок кладе продавець нерухомості. [9]
Кредити за кордоном видаються строком на 15-30 років. У середньому родині доводиться віддавати 30% від усього доходу сім'ї. Навантаження, звичайно, істотна, але зате сім'я стає учасником іпотечних програм: може оплатити 70% вартості житла, а то й більше. Потім підключається держава. У європейських країнах, наприклад, у Бельгії, воно, по суті, списує половину цієї суми.
Держава, в цьому випадку, багато виграє. По-перше, вирішується житлова проблема, не треба мучитися з муніципальним житлом, а по-друге, іпотечні гроші - це хороші інвестиційні гроші. У теж час розгорнута іпотека дає будівельний бум. Китай вже довно дуже активно використовує іпотечні програми, через зменшення економічного зростання у зв'язку з азіатськими кризами.
В американців система має деякі особливості. Банки продають заставні на квартиру, куплені по іпотеці. Потім на базі цих закладних агентства емітують вторинні цінні папери. Виручені за цінні папери гроші повертаються в банки, їх знову вкладають в іпотеку.
У німців система однорівнева. Там іпотечні банки - особливі. Вони займаються іншими банківськими операціями, але дуже обмежено. Банки самі випускають вторинні цінні папери. Так вони отримують додаткові гроші для реінвестування в іпотеку. Також у німців існує система позик в ощадних касах: люди, які починають з нуля, як ніби доводять, що можуть платити певну суму в місяць, накопичують у цих касах гроші. [10]
Що стосується некласичних варіантів іпотеки, то вони застосовувалися в Латинській Америці і засновані на тому, що людина вкладає щось з того, що він накопичив. Щоб стати суб'єктом іпотеки, він повинен старе своє майно вкласти, отримати нове, хороше, але при цьому йому кредитують істотно меншу частину.
Система іпотечного житлового кредитування на Україну повинна враховувати наявний міжнародний досвід. Вона повинна бути адаптована до українських макроекономічних умов і законодавчій базі, враховувати психологічні аспекти населення України, поки ще з обережністю сприймає ситуацію тривалої залежності від банку-кредитора при іпотечному кредитуванні.
Використовуючи закордонний досвід можна зробити іпотечні кредити більш доступними і привабливими для потенційних учасників.
1.3 Нормативне регулювання іпотечного кредитування
Гострота житлової проблеми і необхідність закріплення конституційних прав громадян на житло зажадала прийняття в 1983 році Житлового кодексу РРФСР, що містить основні норми і правила, що регулюють відносини громадян у житловій сфері, ефективне використання та охорону житлового фонду. [11]
З прийняттям Конституції Російської Федерації, що забезпечила спадкоємність в питанні невід'ємного права громадян на житло, а також закріпила права громадян на приватну власність, стало можливим прийняття Закону Російської Федерації від 4 липня 1991 року № 1541-1 «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» з змінами від 10.12.2002 р.
Цей закон встановив основні ознаки приватизації державного та муніципального житлового фонду на території Російської Федерації і визначив правові, соціальні та економічні засади перетворення відносин власності на житло. [12]
Були створені умови для здійснення прав громадян на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі, а також поліпшення використання і схоронності житлового фонду. Вступ у права власності на житло дає громадянам можливість ефективно вкладати кошти і здійснювати накопичення нерухомої власності, виступати з нею на ринку нерухомості, вільно володіти, користуватися і розпоряджатися своїм житлом. [13]
Житловий кодекс УРСР за багатьма своїми положеннями не відповідає вимогам нової Конституції Російської Федерації і потребував докорінної переробки. Тому наступним етапом законодавчого забезпечення прав громадян на житло в нових соціально-економічних умовах став Закон Російської Федерації від 24 грудня 1992 року № 4219-1 «Про основи федеральної житлової політики» (зі змінами від 04.06.1993 р), який встановив загальні початку правового регулювання житлових відносин при становленні різних форм власності та видів використання нерухомості у житловій сфері. [14]
До кінця 90-х років було потрібно завершити створення цілісної системи законодавчих та інших правових актів, пов'язаних з цим напрямком житлової політики. У цих цілях були прийняті такі правові акти:
- Розпорядження Ради Міністрів - Уряду Російської Федерації від 22 грудня
- Указ Президента Російської Федерації від 24 грудня
- Указ Президента Російської Федерації від 10 червня
Вирішальним кроком у розвитку федерального законодавства стало ухвалене 30 листопада 1994 року (№ 51-ФЗ) і 26 січня 1996 року (№ 14-ФЗ) першої та другої частин Цивільного кодексу Російської Федерації. [15]
Будучи, поряд з Конституцією Російської Федерації, одним з основоположних правових актів держави, Цивільний кодекс Російської Федерації встановив:
- Види об'єктів цивільних прав (стаття 128);
- Поняття, види і основні права, пов'язані з цінними паперами (гла-ва7);
- Поняття, види і форми угод (глава 9);
- Права власності та інші речові права (глави 13,14 і 15).
У розділі 21 законодавчо були закріплені загальні положення про зобов'язання, включаючи заставу і правила забезпечення кредитів заставою нерухомості, в тому числі житловий (статті 334 - 346), про право власності та інші речові права на житлові приміщення, підстави звернення стягнення на заставлене майно (стаття 349).
Частина перша ЦК дає поняття іпотеки. Відповідно до ст. 334 іпотекою є застава земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та іншого нерухомого майна. Таким чином, поставлено знак рівності між поняттями іпотеки і застави нерухомості.
Глава 27 ввела поняття та правила укладання договорів, а глава 30-питання, пов'язані з купівлею-продажем, і інші норми.
У цілому, в нормативну правову базу, що забезпечила становлення та подальший розвиток житлового кредитування в Російській Федерації, увійшли:
- Закон Російської Федерації від 10 липня
- Федеральний Закон від 2 грудня
- Закон Російської Федерації від 27 листопада
- Федеральний Закон від 26 грудня
- Указ Президента Російської Федерації від 29 березня
- Указ Президента Російської Федерації від 29 березня
- Федеральний Закон від 22 квітня
- Постанова Уряду Російської Федерації від 27 липня 1996 р. № 753 «Про федеральної цільової програми« Свій дім »;
- Постанова Уряду Російської Федерації від 26 серпня
- Федеральний Закон від 21 липня
кадастровий номер - унікальний, не повторюється в часі і на території Російської Федерації номер об'єкта нерухомості, який присвоюється йому при здійсненні кадастрового і технічного обліку (інвентаризації) відповідно до процедури, встановленої законодавством Російської Федерації;
нерухоме майно (нерухомість), права на яке підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, та інші.
Також закон встановлює Державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним в якості юридичного акту при-знання і підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно;
- Постанова Уряду Російської Федерації від 18 лютого
- Постанова Уряду Російської Федерації від 26 лютого
- Федеральний Закон від 29 липня
- Закон Російської Федерації від 5 березня
- Постанова Уряду Російської Федерації від 6 липня
У загальній системі нормативних правових актів, що забезпечують розвиток іпотечного житлового кредитування в Росії, головна роль належить Федеральному закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» (від 16 липня 1998 року № Д02-ФЗ), який значно розширив можливість використання іпотеки в якості надійного засобу забезпечення кредиту. Закон встановив підстави виникнення іпотеки та її регулювання, зобов'язання, що забезпечуються іпотекою, порядок укладення договорів про іпотеку.
Окремі глави закону присвячені заставної, державної реєстрації іпотеки, переходу прав на майно, закладене за договором про іпотеку, до інших осіб і обтяження цього майна правами інших осіб, відступлення прав за договором про іпотеку, передачу та заставу заставної. До найважливіших головам можна віднести глави закону, присвячені зверненню стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, а також особливості іпотеки земельних ділянок та особливості іпотеки житлових будинків і квартир.
У блок нормативних правових актів, що забезпечують розвиток системи іпотечного житлового кредитування, також входять:
- Федеральний Закон від 25 лютого
Основним документом для подальшого вдосконалення нормативних правових актів, що забезпечують розвиток системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації, стала схвалена постановою Уряду РФ від 11 січня 2000 року № 28 «Концепція розвитку іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації», заклала основні принципи і підходи в питаннях вирішення житлової проблеми за допомогою іпотечного кредитування.
Згідно з концепцією основне завдання держави в цій сфері - створення законодавчої бази та регулювання процесу.
Державне бюджетне фінансування буде спрямовано на безпосередню підтримку громадян, рівень доходів яких не дозволяє їм самостійно поліпшити свої житлові умови. Концепція враховує застосовується у світовій практиці різноманіття моделей та форм взаємодії учасників первинного і вторинного ринків іпотечних кредитів. Слід також звернути увагу на ряд недоробок, які можна віднести до категорії проблем розвитку іпотечного кредитування:
По - перше, в Концепції нічого не сказано про те, скільки часу знадобитися в масштабі всієї країни, щоб іпотека запрацювала на повну силу.
По - друге, пропоновані схеми передбачають забезпечення іпотечними кредитами вкрай невеликої групи громадян РФ - приблизно 15% всіх нужденних;
По-третє, пропоновані схеми передбачають забезпечення іпотечними кредитами вкрай невеликої групи громадян РФ - приблизно 15% всіх нужденних.
Федеральний закон від 11 лютого
Законом внесено такі зміни і доповнення:
- Змінений порядок виконання зобов'язань по частинах і усунуті проблеми, пов'язані із заставою заставної шляхом встановлення можливості застави заставної з передачею її заставодержателю або без такої, а також можливістю засвідчити часткове виконання зобов'язання відповідним фінансовим документом;
- Закріплено право заставодержателя (кредитора за основним зобов'язанням) відступлення права вимоги як за договором про іпотеку, так і за основним зобов'язанням, а також вимоги до форми такому поступки і порядку реєстрації зміни заставодержателя;
- Встановлено порядок державної реєстрації іпотеки, що виникла в силу закону, що призводить норми Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» (стаття 20) у відповідність до норм Цивільного кодексу Російської Федерації, а також Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і операцій з ним »;
- Усунуто існувало протиріччя, пов'язане з припиненням звернення стягнення на закладене майно у випадку, коли боржником сплачена тільки сума заборгованості (без виконання зобов'язання в повному обсязі), що стало підставою для звернення стягнення;
- Встановлені вимоги до передачі прав за заставною для іменних цінних паперів у порядку, встановленому для відступлення права вимоги (цесії), на відміну від колишньої редакції, в якій заставна визнавалася іменним цінним папером, але передача прав за заставною іншій особі була встановлена в порядку, передбаченому для ордерного цінного паперу, що не відповідало вимогам Цивільного кодексу Російської Федерації.
Підготовлені та спільним наказом Мін'юсту Росії, Держбуду Росії і ФКЦП Росії затверджені наступні документи:
- Інструкція «Про порядок державної реєстрації іпотеки житлового приміщення, що виникла в силу закону або договору, а також про порядок реєстрації зміни заставодержателя у зв'язку з переходом прав вимоги за іпотечними кредитами» від 16.10.2000 р. № 289/235/290;
- Інструкція «Про державну реєстрацію прав та угод з об'єктами нерухомого майна, розташованими на території кількох реєстраційних округів» від 28 липня
Особливу роль у формуванні загальноросійської системи іпотечного житлового кредитування повинно зіграти відкрите акціонерне товариство «Агентство з іпотечного житлового кредитування».
Відповідно до постанови Уряду Російської Федерації від 26.08.96 № 1010 Статутний капітал Агентства був передбачений у розмірі 450 мл ". рублів, однак за станом на квітень 2002 року його вдалося сформувати в розмірі 160 млн. рублів.
Крім того, в затверджених постановою Уряду Російської Федерації від 25 серпня
1. Допускається можливість використовувати позики, які залучаються Агентством за допомогою розміщення забезпечених гарантіями облігацій, не тільки для придбання прав вимоги банків за кредитами, виданими громадянам на придбання житлових будинків і приміщень, але й для надання на строк до 18 місяців позик банкам з метою кредитування покупців, які уклали договір придбання прав на споруджувані житлові будинки та квартири;
2. Відсутні характеристики ризиків, які повинні бути компенсовані наданням державних гарантій (зокрема, ризиків, пов'язаних з невиплатою частини кредиту позичальником).
Характеристика законодавчих актів по ринку доступного житла представлена в Додатку А.
2. Організація іпотечного кредитування на сучасному етапі
2.1 Програми іпотечного кредитування
Російський ринок іпотечного кредитування динамічно розвивається. Обсяг виданих іпотечних кредитів у РФ виріс майже в 20 разів - з 3,6 млрд. рублів в 2002 році до 60 млрд. рублів в 2005 році. [16] Метою розвитку федеральної програми іпотечного житлового кредитування на період 2005 - 2010 рр.. є поставлена Президентом Російської Федерації завдання щодо забезпечення до 2010 р. можливості для, як мінімум, третина громадян країни придбати житло за рахунок власних накопичень і за допомогою житлових кредитів. [17]
Обсяги виданих іпотечних кредитів у РФ найбільшими банками за підсумками 2005 року представлені в табл. 1.
Таблиця 1 - Обсяги виданих іпотечних кредитів у РФ найбільшими банками за підсумками 2005 року
| Назва банку | Обсяг виданих кредитів, млн $ | Кількість кредитів |
| 1 | 2 | 3 |
| Ощадбанк | 1698 | 116504 |
| Внешторгбанк | 139 | 3092 |
| Дельтакредит | 113 | 2300 |
| Райффайзенбанк | 98.9 | 1546 |
| Уралсиб | 94 | 4734 |
| Абсолют Банк | 65 | 1300 |
| Міський іпотечний банк | 54.7 | 1263 |
| BSGV | 50.8 | 563 |
| Міжнародний московський банк | 48.4 | 715 |
| Відродження | 41.9 | 2053 |
| Російський іпотечний банк | 37 | 690 |
| Національна іпотечна компанія | 34.3 | 700 |
| Собінбанк | 25.8 | 760 |
| МДМ Банк | 29 | 716 |
| СКБ-Банк (Єкатеринбург) | 19.7 | 971 |
| ФІА-Банк (Тольятті) | 19.2 | 1029 |
| СОЮЗ | 18.5 | 384 |
| Юніаструм Банк | 17.2 | 645 |
| Банк Жілфінанс | 17.1 | 573 |
| Фора-банк | 16.2 | 179 |
| Росбанк ** | 12.9 | 219 |
| Промсвязьбанк | 11.8 | 38 |
| Евротраст | 8.8 | 65 |
| Агропромкредит | 6.7 | 300 |
| Російський капітал | 6.5 | 124 |
| Транскредитбанка | 6.3 | 74 |
| Імпексбанк | 5.4 | 28 |
| Оргбанка | 5 | 52 |
| Променергобанк | 4.1 | - |
| КІТ Фінанс | 4 | 77 |
| Зеніт | 3 | 100 |
| Система | 2.3 | 34 |
| МБРР *** | 1.8 | 54 |
| Національний банк ТРАСТ | 0.3 | 11 |
** - Дані представлені по Москві. $.
*** - Початок роботи банку на ринку іпотечного кредитування жовтень 2005 року.
Обсяги виданих іпотечних кредитів у РФ найбільшими регіональними агенціями іпотечного кредитування за підсумками 2005 року представлені в табл. 2.
Таблиця 2 - Обсяги виданих іпотечних кредитів у РФ найбільшими регіональними агенціями іпотечного кредитування за підсумками 2005 року
| Назва | Обсяг виданих кредитів, млн $ | Кількість кредитів | Обсяг проданих кредитів, млн $ |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| АІЖК ** | 287 | 17993 | - |
| УГАІК (Уфа) | 73 | 4538 | 66 |
| ІКМО | 31 | 1169 | 2.9 |
| КАЖІК (Барнаул) | 24.9 | 1579 | 21 |
| СОФЖІ (Самара) | 24.5 | 1066 | 27 |
| САІЖК (Єкатеринбург) | 23.1 | 1058 | 15 |
| ОІЖК (Оренбург) | 17.8 | 1326 | - |
| РІАТО (Томськ) | 16.9 | 819 | 12 |
| ЦВК (Москва) | 16.8 | 370 | 9.3 |
| ІА РТ (Казань) | 16.1 | 1045 | 8.2 |
| АІК (Алтай) | 10.3 | 729 | 10.3 |
| ІК УР (Іжевськ) | 13 | 950 | 12.1 |
| Оріфія (Оренбург) | 12.1 | - | 11.7 |
| АІЖК КО (Кемерово) | 10.1 | 640 | 9.7 |
| КРИК (Кіров) | 8.8 | 619 | 9.1 |
| МІК (Мордовія) | 5.2 | 562 | 7.2 |
| КІК (Калуга) | 5.1 | 319 | 4.2 |
| ІК РБ (Бурятія) | 4.1 | 295 | 4.4 |
| Наш будинок-Примор'ї (Влад-к) | 4.1 | 152 | 4.3 |
| РІА (Якутськ) | 3.2 | 156 | 3.1 |
| БОФЖСіІ (Брянськ) | 2.3 | 211 | - |
| Айя (Благовєщенськ) | 2.1 | 88 | 5 |
| КОІА (Курськ) | 1.9 | 145 | 1.1 |
| ЛІК (Липецьк) | 1.3 | 129 | 2.1 |
| ТВК (Тамбов) | 1 | 221 | 0.1 |
| Іріан (Іркутськ) | 0.4 | 34 | 0.5 |
| НОФІЖК (Новгород) | 0.3 | 60 | 0.7 |
| ІКСО (Саратов) | 0.06 | 4 | - |
| ОблЖАІК (Ленінградська обл.) | 0.04 | 2 | 0.04 |
В даний час в Росії іпотечних кредитів видано на 3 млрд доларів. Однак за прогнозами експертів, вже до кінця 2006 року їх обсяг може зрости до 4 млрд доларів, а до 2010 року збільшиться в 5-6 разів. [18]
Проте не дивлячись на високу динаміку розвитку ринку іпотечного кредитування в Росії, абсолютні обсяги ринку дуже малі в порівнянні з розвиненими країнами, тому говорити про його розвиненості поки передчасно. У Росії, за різними оцінками, за допомогою іпотечних кредитів отримується не більше 1-2% житла, а частка ринку в ЗПС не перевищує 1%.
В даний час частка угод з використанням іпотечного кредиту від загальної кількості угод з житловою нерухомістю, становить, за різними оцінками, 2-5%. Причин цьому декілька. Одна з основних - недостатні доходи населення для внесення первинного внеску і виплати кредиту. Незважаючи на те, що реальні доходи населення РФ постійно збільшуються, а інфляція постійно зменшується, її рівень поки вище темпів зростання доходів. [19]
У цілому, регіонами Росії накопичений перший позитивний досвід у реалізації програм іпотечного кредитування. Негативними моментами є відсутність єдиних стандартів іпотечного кредитування, недостатньо активну участь банків у розвитку іпотечного кредитування в регіонах і, як наслідок, значний розкид процентних ставок, більшість з яких нижче поточного ринкового рівня. Дані обставини гальмують розвиток ринку іпотечних кредитів і створюють проблеми для рефінансування.
Порівняльний аналіз процентних ставок іпотечних кредитів для регіонів Росії при терміні погашення кредиту 20 років представлений у табл. 3.
Таблиця 3 - Порівняльний аналіз процентних ставок іпотечних кредитів для регіонів Росії при терміні погашення кредиту 20 років
| N | Регіони | Середня ринкова вартість 2-кімнатної квартири 60м.кв., тис. руб. | Середній сукупний дохід сім'ї, руб. | Іпотечні кредити в розмірі 70% від ст-ти 2-кімнатної квартири 60м.кв. тис. руб. | Сума щомісячних платежів за 2-кімнатну квартиру 60 м.кв. руб. | *) Розрахункова гранична% ставка кредиту для 2-кімнатної квартири 60 м.кв. |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| 1 | Москва | 1575 | 19990 | 1099 | 6997 | 4.57 |
| 2 | Новосибірськ | 1098 | 11154 | 769 | 3904 | 2.04 |
| 3 | Самара | 945 | 11988 | 662 | 4196 | 4.52 |
| 4 | Саратов | 891 | 8430 | 624 | 2950 | 1.29 |
| 5 | Омськ | 882 | 10234 | 617 | 3582 | 3.51 |
| 6 | Оренбург | 796.3 | 8814 | 557 | 3085 | 2.99 |
| 7 | Перм | 936 | 12124 | 655 | 4243 | 4.78 |
| 88 | Ульяновськ | 801 | 8486 | 561 | 2470 | 0.6 |
| 9 | Єкатеринбург | 1107 | 12988 | 775 | 3896 | 1.94 |
| 10 | Челябінськ | 882 | 11138 | 917 | 3898 | 4.48 |
| 11 | Башкортостан | 940.5 | 10484 | 615 | 3523 | 3.36 |
| 12 | Пенза | 900 | 7824 | 630 | 2730 | 0.45 |
| 13 | Мордовія | 846 | 7728 | 592 | 2705 | 0.94 |
| 14 | Чувашія | 855 | 7644 | 599 | 2675 | 0.71 |
| 15 | Татарстан | 873 | 10506 | 611 | 3677 | 3.92 |
| 16 | Росія | 1000 | 12820 | 700 | 4487 | 4.66 |
| Джерело: Держкомстат, Мінпроменерго, УГАІК | ||||||
У 2005 році, мінімальна кредитна ставка по Росії з 16% у валюті (2001 р.), знизилася до 9.9%; рублева, відповідно, - з 23% до 14% річних.
За даними Асоціації російських банків (АРБ), темпи зниження істотно сповільняться в 2005 році до 0,5% на рік і складуть у кінцевому результаті не менше 8-8,5% до 2008 року. Подальше зниження буде залежати від рівня інфляції, наявності дешевих зарубіжних джерел фінансування, прямої присутності іноземного капіталу на іпотечному ринку та загальної економічної ситуації в Росії.
Початковий внесок за стандартними програмами становить 30% від вартості квартири. Останнім часом відзначається тенденція зниження власних вкладень позичальника. Навесні 2005 року, все більше число банків пропонує програми з початковим внеском від 10 до 20% від вартості квартири. При цьому за загальним правилом, річна процентна ставка протягом перших 18 місяців буде трохи вище наступного періоду погашення кредиту.
Наприклад, Національний торговий банк пропонує 100% кредит за договорами дольової участі в будівництві квартир певного забудовника «Тольяттістройзаказчіка», при терміні кредитування 15 років процентна ставка складе 15% річних. Національна Іпотечна компанія (м. Москва) пропонує програму «На поліпшення житлових умов», орієнтовану на позичальника, у якого вже є квартира, але яку він хоче продати і купити більш комфортне житло. При цьому позичальник не має накопичень для внесення первинного внеску за квартиру.
Початковим внеском тут виступає стара квартира. Кредитний продукт дозволяє отримати два кредити відразу: перший - у розмірі 50% від вартості вашої старої квартири під заставу цієї квартири на термін 1 рік, другий - у розмірі 70% від вартості нової квартири під заставу нової квартири. Первинна ставка становить 13% річних. Після погашення першого кредиту (на це дається від 6 до 12 місяців) процентна ставка знижується до 11%. Термін кредитування 10-15 років. [20]
Терміни кредитування в основному складають 120 місяців. Ряд банків кредитують на період до 15 - 20 років і лише деякі - до 25-27 років. Як правило, термін кредитування залежить від віку позичальника, оскільки погасити кредит необхідно до настання пенсійного віку. Наприклад, якщо банк вказує максимальний вік позичальника 60 років, а позичальник бере кредит на 20 років, то позичальник може взяти кредит тільки за умови, що на момент видачі кредиту йому буде не більше 40 років. Деякі банки (наприклад, Ощадбанк Росії) збільшують вікові рамки до 75 років на момент погашення кредиту.
Існують також рамки мінімального віку позичальника.
Дострокове погашення кредиту можливе після закінчення терміну мораторію, який коливається від 3 до 12 місяців. При достроковому погашенні кредиту сума штрафних санкцій в середньому складає від 1% до 3% від суми дострокового погашення. Це необхідно для компенсації втраченої вигоди з позичальника, яку банк мав намір отримати у вигляді процентних платежів протягом усього терміну іпотечного кредиту. Наприклад, у Межпромбанка і банку «Зеніт» термін мораторію становить 12 місяців. Абсолют-банк не встановлює мораторію, але стягує штрафні відсотки за дострокове погашення в розмірі 3% від суми погашення з подальшим перерахуванням щомісячних платежів і залишку по кредиту.
Більшість банків встановлюють мораторій на 6 місяців. Найкоротший мораторій в 3 місяці, встановлений Внешторгбанком, з умовою, що надалі мінімальна сума погашення буде не менше 500 дол Крім цього Внешторгбанк, зробивши перерахунок щомісячних платежів і залишку за кредитом, запропонує на вибір: зменшити термін кредитування або суму щомісячних платежів. Ощадбанк і Собінбанк, на відміну від інших учасників ринку, взагалі ніяких обмежень не встановлюють і штрафних санкцій не вводять. На сьогоднішній день багатьом вселяє надію підвищення лояльності банків до своїх позичальників. Банки стали більш гнучкими в питанні оцінки платоспроможності позичальника. В якості підтвердження доходів можна представляти виписки з поточного рахунку в банку, гарантійні листи з місця роботи. Банки самостійно проводять аналіз за видатками позичальника, зустрічаються з роботодавцем і т.д. Все це називається підтвердженням у вільній формі або альтернативним аналізом позичальника.
На ринку залишилося не багато банків, які враховують тільки офіційно підтверджені доходи за довідкою 2НДФЛ. В основному банки готові застосувати альтернативні методи оцінки платоспроможності позичальника, при цьому трохи підвищивши процентну ставку по кредиту.
Необхідно відзначити, що важливим моментом при оцінці позичальника є частка платежів по кредиту в його сукупному доході - в середньому це до 40% при діапазоні від 30 до 60%. Наприклад, МДМ-банк видає кредит за умови, що місячний платіж не перевищує 35% доходів. КБ "МІА" (Московське іпотечне агентство) дозволяє довести рівень іпотечних платежів до 60% місячного доходу. Деякі банки взагалі не враховують співвідношення доходів і щомісячних платежів. Головне, щоб у позичальника залишалося мінімум 300 дол, що відповідає мінімальному прожитковому мінімуму в Москві.
Відношення комерційних банків до громадянства, наявності постійної або тимчасової реєстрації різне. В одних це обов'язкова умова, інші підходять до питання вельми диференційовано. Так, наприклад, для ММБ (Московського міжнародного банку) обов'язковою умовою надання іпотечного кредиту є наявність постійної або тимчасової реєстрації за місцем перебування протягом року. Внешторгбанк вимагає наявності постійної або тимчасової реєстрації на момент проведення операції.
Рейтинг іпотечних програм російських банків представлений в додатку Б.
У рейтингу, перш за все банки оцінювалися по лояльності до джерел доходів позичальника. В умовах відсутності у значної кількості населення «білої» зарплати вимога надати довідку за формою 2-ПДФО часто рівносильно відмові у видачі кредиту. Втім, не варто забувати про те, що при інших способах підтвердження вашої кредитоспроможності ставка відсотка по кредиту буде вищою, ніж при поданні офіційних документів.
Другий за важливістю показник - величина початкового внеску. Відсутність значних накопичень серйозно ускладнює процес отримання кредиту, оскільки власні кошти позичальника, як правило, повинні складати не менше 30% від вартості житла, що купується. Важливе значення має і термін кредиту: чим він довший, тим м'якше вимоги до щомісячного доходу позичальника і більше сума, на яку він може розраховувати.
У тому випадку, якщо три зазначених параметра виявилися однаковими, банківські продукти оцінювалися за рівнем максимальної процентної ставки, адже саме вона швидше за все буде застосовуватися до позичальника з «сірими» доходами.
Зрозуміло, до рейтингу увійшли не всі банки, формально видають кредити на придбання житла. Досить значне їх число лише номінально присутня на ринку, а деякі (наприклад, Росбанк) сьогодні переглядають свої іпотечні програми. Загальний напрям змін - у бік пом'якшення умов. Терміни кредитування поступово подовжуються, знижуються вимоги до величини власних коштів позичальника і ставки (останні, на думку ряду банкірів, вже досягли мінімального рівня). Тим не менше, про широку доступність іпотеки говорити поки рано.
З представлених банківських продуктів найпривабливішою виявилася іпотечна програма Внешторгбанка: до розгляду приймаються неофіційні доходи, початковий внесок складає 15% від вартості житла, а максимальний термін кредитування - 20 років. Варто відзначити, що «розуміючих» банків - тих, кого влаштує і «сіра» зарплата, - виявилося всього 13 з 31; лише 10 банків (не рахуючи працюють за програмою АІЖК) кредитують на термін 15 років і більше. Що стосується середніх показників, то найбільш поширена іпотечна програма - це кредит на 10 років під 17% річних у гривнях або 13% річних у валюті, при цьому мінімальний розмір власних коштів позичальника не повинен бути менше 20-30% від вартості квартири.
Незважаючи на існуючі проблеми іпотечний бізнес сьогодні представляється банкам надзвичайно привабливим. Це дуже ємний і перспективний ринок, що підтверджує присутність великих західних банків (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При збереженні існуючих темпів економічного розвитку та динаміки зростання реальних доходів населення в найближчі 3-5 років клієнтами іпотечних банків, за оцінками маркетингової компанії IRG, стануть близько 2 млн. російських сімей. Подальша активізація розвитку системи іпотечного кредитування пов'язана зі зниженням рівня інфляції і підвищенням доходів населення. В даний час тільки 5-7% сімей є потенційними клієнтами іпотечних банків. Основними проблемами неприступність іпотеки в Росії є такі чинники (в порядку зменшення значимості):
- Високі ціни на нерухомість, зумовлені відсутністю достатніх обсягів житлового будівництва і обмеженою пропозицією на ринку готового житла;
- Низька платоспроможність населення;
- Високий розмір початкового внеску (авансовий платіж) при купівлі житла в іпотеку;
- Високі процентні ставки по кредитах.
Ще раз необхідно зазначити, що сьогодні іпотека в Росії практично не вирішує проблеми забезпечення широких верств населення доступним житлом. Необхідно розуміти, що іпотека - не панацея від проблеми забезпечення населення житлом. Це всього лише один з інструментів, яким є реальні альтернативи: купівля в розстрочку, житлово-ощадні кооперативи, власні накопичення та ін Однак з усіх можливих шляхів розвитку іпотека - поки що найбільш ефективний і швидкий метод рішення.
Привабливість для банків іпотечного кредитування і масове прагнення розширити лінійку пропонованих продуктів призвели до різкого збільшення кількості гравців на ринку іпотечного кредитування не тільки України і Російської Федерації в цілому, але і Новосибірська, зокрема. Якщо на початку 2005 р. в місті іпотечні кредити видавали шість банків, то рівно через рік фіксувалося вже 17 банків-учасників. Хоча, за оцінками експертів, до лютого 2006 р. до половини з 17 банків встигли зробити лише одиничні угоди по іпотеці. [21]
Кількість банків, що пропонують в Новосибірську іпотечні кредити, має зрости вже найближчим часом. Так, в листопаді 2005 р. ВАТ «Ханти-Мансійський Банк» (м. Ханти-Мансійськ) заявило про наміри надати в 2006 р. іпотечні кредити на загальну суму 4 млрд. рублів.
У 2005 р. на ринку іпотечного кредитування Новосибірська відбулися серйозні зміни, які змінили продукт, пропонований позичальникам. Зміні піддалися як кредитна ставка, яка у деяких банків знизилася з 16-18% до 12-16%, так і розмір початкового внеску (з 30% до 10-20% по ряду програм). 14 лютого останнім з найбільших гравців іпотечного ринку Новосибірська про зниження ставки (з 18% до 14-16%) оголосив Ощадбанк. Крім того, мінімальний розмір первісного внеску був знижений банком до 10%. [22]
Банки, які пропонують кредити за нижчими ставками (13-14% річних), пред'являють виправдано жорсткі вимоги до позичальників по заробітній платі і розміру початкового внеску (від 30 до 70% вартості квартири). Відповідно, якщо розмір внеску коливається від 10 до 20%, то процентні ставки банків варіюються вже в межах від 14 до 18% річних.
Зміна розміру ставки іпотечного кредитування пов'язана багато в чому з державним регулюванням, здійснюється через Федеральну іпотечну програму і розмір ставки рефінансування ЦБ РФ.
Кризові явища на ринку нерухомості Новосибірська в 2000 році були пов'язані, переважно, з тим, що основна група платоспроможних споживачів до цього часу задовольнила свої потреби в житло, - а механізм залучення покупців, які мають у розпорядженні достатньої суми, ще не був створений.
Схожі явища спостерігаються і зараз. Більшість з тих, хто міг дозволити собі взяти іпотечний кредит, вже скористалися цією можливістю, а для якісного стрибка потрібне серйозне здешевлення кредитів до 7% річних.
Банки, які пропонують кредити за нижчими ставками (13-14% річних), пред'являють виправдано жорсткі вимоги до позичальників по заробітній платі і розміру початкового внеску (від 30 до 70% вартості квартири).
Одним з суттєвих змін, що відбулися в 2005 р фахівці називають впровадження низкою банків можливості підтвердження розміру зарплати довідкою за формою банку.
При пред'явленні до позичальника більш ліберальних вимог підвищуються банківські ризики, зростає ймовірність збільшення числа дефолтних угод. На ринку споживчого кредитування в Новосибірську частка дефолтних угод становить, за оцінками експертів, до 3% від загальної кількості видаваних кредитів. Іпотечне кредитування, за оцінками експертів, менше страждає від неплатоспроможності позичальників, але, тим не менш, випадки неплатежів за іпотечними кредитами вже фіксувалися в Новосибірську.
Паралельно зі зниженням ставки можуть бути посилені заходи з перевірки платоспроможності позичальників. В іншому випадку, на його думку, це призведе до не-виправдано різкого збільшення кількості виданих кредитів, що в найближчій перспективі може спровокувати стрибкоподібне підвищення цін на ринку житла, а в подальшому сприятиме зростанню частки дефолтних угод. [23]
З 2005 р. стали більш чітко позначатися дві схеми залучення «іпотечних» грошей на будівельний ринок.
Перша схема полягає в акредитації банком декількох будівельних фірм, у яких позичальник може придбати квартиру в стадії будівництва на кредит цього банку. У даному випадку забезпеченням кредиту є інвестиційні права («права вимоги») покупця квартири.
Для прийняття рішення про видачу кредиту банк запитує у будівельної компанії певний пакет документів. В обов'язковому порядку в цей пакет входить інженерно-дозвільна документація на об'єкт. Мають значення і терміни роботи забудовника на ринку, як правило, це 3-5 років. Якщо документи задовольняють внутрішнім вимогам банку, то кредит видається.
З січня 2006 р. федеральної іпотечною програмою передбачена можливість придбання нової квартири під заставу наявної житлоплощі. Це має особливу актуальність для ринку житла, що будується. Банки воліють працювати з об'єктами, які виводяться на здачу максимум через півроку. На цій стадії квартири продаються вже, практично, за ціною готового житла, а це досить дорого. Із внесенням поправки людина може взяти кредит під заставу квартири, у якій проживає, і купити житло на нульовому циклі.
За даними Управління Федеральної реєстраційної служби, в Новосибірській області в 2005 р. зареєстровано понад 39 тис. угод з нерухомістю (житлова і комерційна). Приріст у порівнянні з 2004 р. складає 3%. За оцінками експертів, частка квартир, придбаних за участю іпотечних кредитів, становить 7-10% від загальної кількості житла, що купується. [24]
У першу десятку банків в даний час входять «Ощадбанк», «Уралсиб», «Міжнародний Московський Банк», «Національна іпотечна компанія (НРБ)», «Російський Іпотечний Банк», «Відродження».
У Новосибірськ діють схеми іпотечного кредитування [25]:
- За федеральною програмою рублевого іпотечного кредитування при партнерстві АІЖК, банку «Сібконтакт», «Сібакадембанка» та інших.
- За власними програмами житлового кредитування банків (Ощадбанку Росії, «Новосібірсквнешторгбанка», «Сібакадембанка» та інших).
У табл. 4 представлені програми основних учасників ринку іпотечного кредитування м. Новосибірська.
Таблиця 4 - Програми основних учасників ринку іпотечного кредитування м. Новосибірська
| МДМ - банк МФ | Іпотечне кредитування до 10 років | руб.: від 19% USD: від 13% | Нерухомість |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Банк Москви НФ | Іпотечне кредитування до 10 років | руб. :13-14% USD, EUR: 11-12% | |
| Муніципальний банк | Іпотечне кредитування до 27 років | руб.: 14% комісія 2% | Придбана нерухомість |
| Новосібірсквнешторгбанк | Іпотечне кредитування до 15 років | руб.: 13,5% USD: 11% | Майно, поручительство, нерухомість, під заставу вкладів, цінних паперів |
| Сібакадембанк | Іпотечний кредит "Новий дім" | руб.: 18% +2% единоврем. комісія | Житло, що купується, в деяких випадках необхідно порука фізичної особи. |
| СІБКОНТАКТ НФ | Іпотечне кредитування в руб. до 27 років в USD 5-15 років | руб.: 15% USD: від 13,5% | нерухомість, що купується, страхування життя позичальника, квартири |
| Ощадбанк Росії | до 15 років | руб.: 17-20% USD: 11-12,5% | нерухомість, доручить., автотранспорт, цінні папери., золото в злитках |
| Слов'янський банк МФ | До 1 року | USD: від 17% | автотранспорт, поручительство, нерухомість |
| Собінбанк | Іпотечне кредитування до 27 років | руб.: 15% | нерухомість, що купується, страхування життя позичальника, квартири і права з-ти, поручительство юр. або фіз. особи |
| Уралсиб НФ | Іпотечне кредитування До 10 років | руб.: 17% USD: 12% | |
| Ханти-Мансійський банк МФ | До 1 року під поручительство організації | руб.: 18% | нерухомість |
| До 3 років під поручительство фіз. осіб | 18% | зарплата + заставу (min 20 тис. руб) |
Регіональний ринок іпотеки перебуває ще в зародковому стані, але бурхливо прогресує. Брати іпотечні кредити зараз вигідно. Щомісячні виплати за кредитом можна порівняти з вартістю оренди квартир, а нерухомість ще й зростає в ціні.
Філія Собінбанку підключився до федеральної програмою іпотечного кредитування в жовтні 2003 р. Частку банку в програмі іпотечного агентства він оцінює в 10%. Основний фактор, що стримує розвиток іпотеки в регіоні. Федеральна іпотечна програма дозволяє купувати квартири тільки на вторинному ринку.
Новосибірський муніципальний банк (НМБ) став видавати іпотечні кредити в рамках федеральної програми тільки в червні 2004 р. Попит населення на цю послугу зростає і цей бізнес цікавий банку. За літо 2004 року НМБ видав 50 кредитів на 34 млн. крб. і до кінця року має намір видати ще стільки ж. Васильєв прогнозує зростання обсягів іпотечних кредитів після набуття чинності пакету законів по іпотеці (зокрема, знизиться вартість нотаріальних послуг, що становить зараз 1,5% від вартості угоди). У 2005 р., за його словами, НМБ розраховує видати не менше 200 кредитів на суму 50 млн руб. [26]
Сибірський банк Ощадбанку пропонує три види іпотечного продукту - "Кредит на нерухомість" (до 70% від вартості житла), "Іпотечний кредит" (до 90%) і "Молода сім'я" (до 100%). Кредитна ставка в гривнях складає 18% річних, термін кредиту - до 15 років. На відміну від умов федеральної іпотеки, кредитна програма Ощадбанку дозволяє купувати житло не тільки на вторинному ринку, але і в споруджуваних будинках.
Залишок позичкової заборгованості по "Іпотечному кредиту" по Новосибірській області за вісім місяців зріс майже у шість разів до 384,1 млн. руб., По Томської області - до 415,9 млн. руб., А по Кемеровській - до 641 800 000 . руб.
З лютого 2004 р. Ощадбанк приступив до реалізації програми "Молода сім'я" (умова - один з подружжя молодше 30 років). За півроку видано 1213 кредитів на 275 млн. руб. З них у Новосибірській області 235 кредитів на 59 млн. крб., В Томської області 199 кредитів на 54 млн. крб., В Кемеровській області 879 кредитів на 162 млн. руб.
З адміністрацією Новосибірської області Ощадбанк ввів спеціальну іпотечну програму з кредитування працівників бюджетної сфери. У квітні було підписано угоду, і банк почав видавати кредити на суму до 120 000 руб. для жителів сільських районів, до 240 000 руб. для мешканців районних центрів і до 360 000 руб. для жителів Новосибірська. Банк не вимагає у позичальників первісного внеску в 10-30% від вартості житла, а адміністрація області погашає половину відсоткової ставки за кредитом. Станом на 15 вересня вже видано 1100 кредитів на 192 млн. руб.
З березня 2005 року почав видавати іпотечні кредити і Новосібірсквнешторгбанк. З березня 2005 банком видано 73 кредити на загальну суму 40 млн. руб. Середній розмір кредиту - 540 000 руб., Максимальна сума - 1,5 млн. руб.
Поява іпотечного страхування стримується наявністю ряду проблем, вирішення яких залежить виключно від зусиль держави. Перш за все, мова йде про те, щоб врегулювати питання звернення стягнення на предмет застави (тобто на придбану за допомогою іпотечного кредиту квартиру або будинок). Інша суттєва проблема - відсутність достовірної статистики дефолтів по іпотечних кредитах. Без неї страховики й банкіри не можуть перейти до обговорення конкретних страхових продуктів, тому що неможливо точно визначити страхові тарифи. Втім, центральний банк міг би організувати отримання від банків звітів про видані іпотечні кредити та створити єдину централізовану базу даних. Але поки що ніякої роботи в цьому напрямку не ведеться.
2.2 Технології іпотечного кредитування в РФ
Технології іпотечного кредитування розглянемо на прикладі Федерального Агентства житлового кредитування.
На сьогоднішній день Федеральне Агентство житлового кредитування є єдиним значимим учасником сектора рефінансування, забезпечуючи практично 100% обсягу рефінансуються іпотечних кредитів (позик, заставних) або близько чверті загальної величини іпотечної заборгованості по Росії. [27]
Розглянемо механізм іпотечного кредитування за федеральною програмою іпотечного житлового кредитування (АІЖК).
Регіональним оператором федерального АІЖК в Новосибірську є Новосибірське обласне агентство іпотечного житлового кредитування.
ВАТ НАІЖК створений рішенням засновників 9 жовтня 2002 (Договір про створення ВАТ "Новосибірське обласне агентство іпотечного житлового кредитування" від 09 жовтня 2002 року) зі статутним капіталом 1 млн. руб. і зареєстрований у встановленому порядку 18 жовтня 2002 року. (Свідоцтво про державну реєстрацію № 1025402467430 від 18.10.2002 року.) [28]
На підставі Договору про створення ВАТ "Новосибірське обласне агентство іпотечного житлового кредитування" від 09 жовтня 2002 року, 70% акцій Регіонального оператора належить Адміністрації Новосибірської області.
20 листопада 2002 між Регіональним оператором, Агентством і Адміністрацією Новосибірської області було укладено Угоду про співробітництво щодо розвитку системи довгострокового іпотечного житлового кредитування № 16/РС-54-02. Також було укладено Договір купівлі-продажу заставних № АЮ-80/1-02 від 22 листопада 2002 року між Регіональним оператором і Агентством на суму 100 млн. руб. Регіональний оператор має Свідоцтво про акредитацію (Протокол № 12 від 20.01.03 р.), акредитація була зроблена Агентством, також були акредитовані Агентством:
НФ КБ "Сібконтакт" - як первинний кредитора;
ТОВ «департа» - в якості оцінювача;
ТОВ «Сибірський інститут оцінки» - в якості оцінювача;
ВСАТ «Ингосстрах» - в якості страховика;
СГ "Спаські ворота" - в якості страховика.
Протягом I кварталу 2003 року рефінансовано кредитів на суму більше 20 млн. руб.
Механізм іпотечного кредитування здійснюється наступним чином.
I Етап. Попередній розрахунок суми кредиту та оцінка можливостей позичальника.
1. Для отримання консультацій щодо умов кредитування, а також для проведення попереднього аналізу (андеррайтингу) можливості отримання кредиту (позики) позичальникові необхідно звернутися до партнерів Агентства - Регіональним операторам (первинним кредиторам). На підставі наданих відомостей співробітники Регіонального оператора (первинного кредитора) роблять попередній розрахунок максимально можливої суми кредиту (позики). Це не передбачає подальшого обов'язкового схвалення кредиту (позики), остаточне рішення приймається на підставі результатів комплексної перевірки достовірності представленої позичальником інформації про свою платоспроможність, яка проводиться на наступних етапах.
II Етап. Процедура оцінки платоспроможності позичальника і можливої суми кредиту (позики).
2. При позитивних результатах попереднього аналізу, позичальник збирає повний комплект необхідних документів і представляє його Регіональному оператора (первинному кредитору). На підставі наданих документів проводиться оцінка платоспроможності позичальника - здатності погашати отриманий кредит (позика) і відсотки, і остаточно визначається, на яку максимальну суму кредиту (позики) він може розраховувати. Для більш детального аналізу окремих статей доходів і витрат Регіональний оператор (первинний кредитор) має право запитати додаткові документи.
Джерела отримання регулярних доходів, що враховуються при розрахунку максимальної суми кредиту:
1. Заробітна плата за основним місцем роботи, включаючи дохід за понаднормову роботу та премії;
2. Дохід від роботи за неповний робочий день і за сумісництвом;
3. Дохід у вигляді дивідендів;
4. Дохід у вигляді відсотків і постійних страхових виплат;
5. Пенсійні виплати та стипендії;
6. Чистий дохід у формі орендної плати;
7. Аліменти і допомога на дітей.
3. Після розрахунку суми кредиту (позики) і перевірки наданої позичальником інформації, він вибирає підходящу квартиру з урахуванням максимально обумовленою сумою кредиту.
4. Ліцензований оцінювач здійснює незалежну оцінку вибраного Позичальником житла. Сума оцінки співвідноситься з розміром видають кредиту (позики). Розмір наданого кредиту не повинен перевищувати 70% мінімальної із сум оцінки житла, що купується та реальної ціни угоди (продажної ціни квартири, зазначеної в договорі купівлі-продажу житла).
5. По житлу, наміченим до придбання, позичальник збирає повний пакет документів, необхідний для реєстрації угоди купівлі-продажу в органах юстиції. Допомога в даному питанні Вам можуть надати кваліфіковані фахівці ріелторських компаній.
6. При наявності в сім'ї позичальника неповнолітніх дітей, які будуть власниками житла чи проживати там, необхідно до оформлення операції отримати дозвіл органів опіки і піклування на іпотеку (передачу в заставу) купованого на кредитні (позикові) кошти житлового приміщення,
III Етап. Оформлення кредитної угоди та придбання квартири.
7. Порядок оформлення іпотечної кредитної угоди первинним кредитором:
- Укладення Кредитного договору (Договору позики) між первинним кредитором і Позичальником в простій письмовій формі,
- Укладення між Продавцем квартири і позичальником (покупцем) договору купівлі-продажу квартири в простій письмовій формі,
- Одночасно між позичальником і кредитором відбувається укладення Договору про іпотеку квартири (змішаного Договору купівлі-продажу та іпотеки), його нотаріально посвідчення, складання заставної і вчинення нотаріальних дій щодо заставної. У присутності нотаріуса договір про іпотеку (змішаний Договір купівлі-продажу та іпотеки) підписується сторонами угоди, нотаріально засвідчується, покупці квартири (заставники) складають заставну на користь первинного кредитора, при цьому нотаріус робить із заставної певні нотаріальні дії, зокрема, зшиває, нумерує листи заставної і завіряє своїм підписом і печаткою. У тих випадках, коли договір купівлі-продажу квартири складений так, що іпотека з нього виникає в силу закону, укладення окремого договору про іпотеку не потрібно. Договір купівлі-продажу в цьому випадку складається у присутності нотаріуса та нотаріально посвідчується.
- Реєстрація в органах юстиції Договору купівлі-продажу, Договору про іпотеку житла (змішаного Договору купівлі-продажу та іпотеки), права власності Позичальника (покупця), іпотеки та видача заставної первинному кредитору.
- Передача продавцеві не менше 30% вартості квартири (з власних коштів позичальника),
- Оформлення акта прийому-здачі житлового приміщення між позичальником і колишнім власником,
- Надання іпотечного житлового кредиту (позики) Позичальнику та перерахування коштів (другої частини вартості квартири за рахунок кредиту) продавцеві квартири.
- Страхування Позичальником життя і майна. При цьому: термін дії договорів страхування повинен бути не меншим за термін кредитування, страхова сума за кожним договором - не менше залишку позикової заборгованості, збільшеного на десять відсотків, оплата страхових премій здійснюється щорічно.
Розглянемо схеми платежів, пропоновані банками потенційним позичальникам.
Згідно параметрам, прийнятим, наприклад, в США, щомісячна сума гасіння кредиту не повинна перевищувати 30 - 35% середнього доходу сім'ї в місяць. Враховуючи досвід діючих іпотечних програм за кордоном, більшість російських банків пропонують ануїтетні схеми гасіння кредитів, тобто гасіння рівними частками протягом усього терміну кредиту. Плюсом даної схеми для банку як заставоутримувача іпотеки є та обставина, що в перші роки гасіння кредиту позичальник гасить переважно відсотки, а частка гасіння основного боргу в ануїтетному платіж досить мала.
Наприклад, якщо кредит виданий на 10 років під 15% річних при середньому доході на місяць 14 тис. руб., То максимальна сума кредиту дорівнює 287 тис. руб., А аннуїтет - 4630 руб. У сумі ануїтету спочатку 1043 руб. - Основний борг, 3587 руб. - Відсотки за кредит. Суми основного боргу і відсотків вирівнюються місяцю до 65 - 66-му, далі суми основного боргу перевищують суми відсотків.
Графічно дана схема представлена на рис.1.
Рисунок 1 - Динаміка складових ануїтету за іпотечним кредитом
Розрахунок ануїтету здійснюється за стандартною формулою:
Ан = S · (P / (12.100)) / (1 - 1 / (1 + P / (12.100)) t) (1)
де Ан - ануїтет;
S - максимальна сума кредиту;
P - процентна ставка за кредитом, річних;
t - термін кредиту (в місяцях).
Максимальна сума кредиту, у свою чергу, розраховується наступним чином:
S = D · Q · t / [1 + (t +1) · P / (100.2.12)] (2),
де D - середньомісячний дохід позичальника за винятком обов'язкових витрат;
Q - коефіцієнт, що визначає частку доходу в погашенні кредиту (у нашому випадку 30%, або 0,3).
При тих же умовах кредиту у разі гасіння боргу і відсотків від суми, що залишилася заборгованості позичальник почне гасити кредит з суми в 5930 крб., При цьому величина основного боргу протягом всього терміну кредиту в складі щомісячних платежів не змінюється - 2391,5 руб., А величина відсотків зменшується з 3538 руб. до 30 руб. (Рис. 2).
Рисунок 2 - Динаміка складових щомісячного платежу по іпотечному кредиту
Рисунок 3 - Динаміка щомісячного платежу від залишку в порівнянні з ануїтетом за іпотечним кредитом
Однак при гасінні заборгованості від залишку позичальник буде перші 45 місяців гасити суму, що перевищує 30% щомісячного доходу. На рис. 3 показана динаміка зміни щомісячного внеску за схемою гасіння від залишку в порівнянні з ануїтетною схемою.
Таким чином, плюсом ануїтетною схеми в порівнянні зі схемою гасіння від залишку для позичальника є можливість платити не більше 35% свого щомісячного доходу для погашення кредиту, тобто 65% доходу залишаються на власні потреби.
Оскільки ціни на житло дуже високі і мають тенденцію до подальшого зростання (у всіх регіонах Росії), суми запитуваних кредитів теж дуже значні, тому гасіння від залишку буде значно впливати на споживання сім'ї в перші чотири роки всього терміну кредиту (якщо термін кредиту більше, то більше і розрахований період).
З іншого боку, при ануїтетною схемою позичальник за весь строк кредиту повинен виплатити велику суму відсотків, ніж при гасінні від залишку заборгованості. При всіх зазначених вище параметрах за 10 років при ануїтетною схемою позичальник переплатить 54 560 руб. в порівнянні зі схемою гасіння заборгованості від залишку. Іншими словами, або позичальник переплачує значну суму (при кредиті в 287 тис. руб. Переплата дуже велика), або він кредитується за схемою гасіння від залишку, коли в перші кілька років гасіння кредиту його витрати на власні потреби будуть вкрай обмежені (враховуючи, що в середньому по країні прожитковий мінімум на людину становить 2500 руб., то з решти 7 - 8 тис. руб. за наявності дітей у родині дуже складно задовольнити навіть мінімальні потреби).
У таких випадках банки, страхуючи власні ризики, як правило, при визначенні суми кредиту беруть до уваги не весь сукупний дохід сім'ї, а дохід позичальника плюс до 50% доходу дружини (-ги), що гірше для позичальника, оскільки він не одержить частини кредиту . Проблема полягає в тому, що при існуючому рівні цін на житло сума в 287 тис. руб., Як правило, становить лише третину вартості квартири, тоді як за умовами програми кредитування вона повинна скласти не менше 70%. Підкоряючись вимогам банку, потенційний позичальник повинен забезпечити рівень доходу як мінімум 21 тис. руб., Щоб отримати кредит хоча б в 500 тис. руб.
Агентство з іпотечного житлового кредитування при ставці 15% річних розтягує термін кредиту до 27 років, проте навіть при такому терміні сума кредиту при доході у 14 тис. руб. складе не більше 449 тис. руб. Якщо прийняти дану суму за 70% вартості квартири, то повна її вартість повинна скласти 642 тис. руб. У мегаполісах немає квартир за такою вартістю, а в дрібних і середніх містах складно забезпечити дохід сім'ї на рівні 14 тис. руб. Іншими словами, якщо потенційному позичальникові з доходом в 14 тис. руб. потрібна квартира, то він повинен мати більше 30% власних коштів (або якесь своє житло). Купити квартиру, маючи лише 30% її вартості, практично неможливо.
Крім всіх зазначених факторів, важливо визначення в іпотечних програмах банків мінімальної суми кредиту, менше якої банк не кредитує: 150 тис. руб. в Агентстві по іпотечному житловому кредитуванню, 300 тис. руб. - У багатьох банках, що мають власні програми.
Орієнтовна сітка рівня доходу і відповідних йому сум кредиту і ануїтету представлена в табл. 5. Відзначимо, що із зростанням доходу зростає і коефіцієнт Q. Банки зазвичай розраховують рівень доходів наступним чином: до 15 тис. руб. Q = 0,3; від 15 тис. до 25 тис. руб. Q = 0,35 - 0,4; від 25 тис. руб. Q = 0,45 - 0,5 (в залежності від встановленої самим банком максимальної суми кредиту).
Таблиця 5 - Ануїтетні платежі по кредиту на 15 років, руб.
| Щомісячний дохід | Термін кредиту 10 років | Термін кредиту 15 років | Термін кредиту 20 років | Термін кредиту 27 років | ||||
| 10000 | 204980 | 3307 | 253370 | 3546 | 287280 | 3783 | 320660 | 4081 |
| 11000 | 225480 | 3638 | 278710 | 3901 | 316000 | 4161 | 352730 | 4490 |
| 12000 | 245979 | 3969 | 304045 | 4255 | 344738 | 4540 | 384800 | 4898 |
| 13000 | 266477 | 4299 | 329384 | 4610 | 373466 | 4918 | 416858 | 5304 |
| 14000 | 286975 | 4630 | 354720 | 4965 | 402195 | 5296 | 448924 | 5714 |
| 15000 | 307473 | 4961 | 380059 | 5319 | 430923 | 5674 | 480990 | 6122 |
| 16000 | 382633 | 6173 | 472962 | 6620 | 536260 | 7062 | 598565 | 7619 |
| 18000 | 430463 | 6945 | 532082 | 7447 | 603292 | 7944 | 673385 | 8571 |
| 20000 | 478292 | 7717 | 591202 | 8275 | 670324 | 8827 | 748206 | 9523 |
| 21000 | 502206 | 8102 | 620760 | 8688 | 703840 | 9268 | 785617 | 9999 |
| 25000 | 683274 | 11024 | 844575 | 11821 | 957606 | 12610 | 1068866 | 13604 |
| 30000 | 819930 | 13229 | 1013490 | 14185 | 1149127 | 15132 | 1282639 | 16325 |
| 50000 | 1366550 | 22048 | 1689150 | 23641 | 1915212 | 25220 | 2137732 | 27208 |
Припустимо, що дохід позичальника достатній для отримання потрібної йому суми кредиту. Але крім початкового внеску він повинен мати додатково як мінімум 8 - 10% вартості житла, що купується. Ця сума складається з наступних складових:
- 5 - 6% вартості квартири ріелторського агентства за підбір варіанту житла;
- 1 - 3% від суми кредиту банку за послуги з розгляду документів для отримання кредиту та ведення позичкового рахунку;
- 1,5% (як правило, від суми кредиту) страхової компанії за страховку квартири, власної непрацездатності та втрати права власності на квартиру;
- 1% від вартості квартири нотаріуса за оформлення іпотеки;
- До 1000 руб. за реєстрацію права власності в установі юстиції.
Виходить, що при покупці квартири за 700 тис. руб. до 70 тис. необхідно витратити додатково.
Звідси видно, що про масовість іпотеки на ринку житла говорити ще рано. Банки не готові запропонувати процентні ставки, які доступні більшості потребують вирішення житлової проблеми.
Адміністрації окремих регіонів, не сподіваючись на федеральний центр, щоб задовольнити потреби в житлі хоч якоїсь частки нужденних, за рахунок своїх бюджетних коштів вже надають громадянам іпотечні кредити.
У деяких регіонах для працівників бюджетних установ місцеві адміністрації або надають кредит за пільговою ставкою, або компенсують частину банківської ставки за рахунок коштів бюджету [29] (табл. 6).
Таблиця 6 - Схеми кредиту за пільговою ставкою
| Регіон | Річна ставка в рублях,% | Термін, років |
| Республіка Комі | 5 | До 15 |
| Республіка Удмуртія | 7 | До 20 |
| Республіка Башкортостан | 8 | До 15 |
| Оренбурзька область | 10 | До 9 |
| Самарська область | 12 | До 25 |
Таким чином, ні банки (які, загалом-то, не є соціально орієнтованими інститутами), ні органи влади (федеральний центр, місцеві бюджети) поки не можуть кредитувати значну частину громадян. З'являються в регіонах програми не дозволяють у масштабах держави вирішити проблему забезпеченості людей житлом.
Розвиток іпотеки може набути масового характеру в рамках спільних зусиль бюджетів, банків і конкретних підприємств, зацікавлених у забезпеченні житлом своїх працівників. Банки, охочіше кредитують працівників підприємств під забезпечення, що надається цими підприємствами, оскільки це знижує їх ризики. Підприємства ж для вирішення житлової проблеми своїх працівників (наприклад, при масовій забудові) цілком можуть залучити частину бюджетних коштів з наступним поверненням бюджету вже квадратних метрів за ціною собівартості. Бюджет при цьому може служити гарантом повернення кредиту підприємством. Таким чином, вирішення проблеми житла можливо в рамках злиття інтересів кількох учасників.
До проблем розвитку іпотечного кредитування в Росії можна віднести:
- Обмежена пропозиція житла. Для того, щоб іпотека стала доступною, необхідно, в першу чергу, зробити доступним житло. В даний час на ринку нерухомості попит значно перевищує пропозицію, ціни на житло ростуть швидше, отже, доступність житла знижується. Створюється напружена ситуація, і зниження ставок по іпотечних кредитах може спровокувати різке зростання кількості покупців. Відповідно, зростуть і без того високі ціни. Згідно з наявними оцінками, потреба в житлі складає на сьогоднішній день 1,5 млрд кв. м. Лише незначна частина цієї потреби може бути задоволена на вторинному ринку житла - приблизно 0,2 млрд кв. м. Таким чином, потреба в новому будівництві житла становить близько 1,3 млрд кв. м. На сьогодні весь житловий фонд Росії становить 2,8 млрд кв. м. При цьому поліпшити свої житлові умови хотіли б більше 60% росіян;
- Низька платоспроможність населення. В даний час іпотечним кредитом можуть скористатися близько 5-6% російських родин;
- Неможливість підтвердження своїх доходів призводить до обмеженого кола позичальників, здатних без зайвих проблем взяти іпотечний кредит. Більшість населення Росії, здатного взяти і потім виплатити іпотечний кредит не має офіційного підтвердження своїх доходів. У якості такого деякі банки як і раніше вимагають довідку з податкової інспекції за формою 2НДФЛ. Таку довідку можуть надати, в основному, люди, які працюють у великих російських компаніях або в іноземних організаціях, де всі доходи абсолютно «білі». Однак з метою охоплення потенційних позичальників кредитують організації застосовують альтернативні способи аналізу платоспроможності: приймають довідки про доходи з місця роботи, проводять ознайомчі бесіди з керівництвом компанії, в якій працює позичальник, розглядають витрати на поточну оренду житла і ін Деякі банки застосовують підвищені процентні ставки ( на 2-3%) для позичальників з непідтвердженими доходами. У даному випадку багато банків радять відкривати поточні рахунки у великих і надійних банках з тим, щоб регулярно заносити на них свої грошові надходження. Виписка з рахунку за рік, завірена банком - власником рахунку, в якій показані щомісячні надходження позичальника, буде відмінним доказом його платоспроможності;
- Високі процентні ставки. Основні причини високих відсотків - відсутність дешевих та довгострокових джерел фінансування, а також інфляція, яка в Росії до цих пір порівняно велика - близько 10% річних у рублях. Крім того, операційні витрати на оформлення кредиту також «з'їдають» близько трьох відсотків. Незважаючи на помітне зниження рівня ставок до 11-12% у валюті, це все одно дорого для більшості населення. Прийнятною платою за користування кредитом буде ставка 5-6% річних у валюті при 20 - 30-річного терміну виплат. Разом з тим сформовані процентні ставки - це об'єктивний рівень, змінити його штучним способом - значить підірвати комерційні основи іпотеки і знову перейти на дотації за рахунок державних джерел;
- Виселення в разі неплатежу. Відсутність можливості виселити позичальника із квартири у разі неплатежів - додатковий ризик кредитора, який робить марним договір застави квартири, що купується і фактично змінює суть іпотечного кредитування. Через існуючого законодавства утруднена процедура виселення громадянина з квартири у разі його неплатоспроможності, тому що відповідно до ЦПК неможливо звернути стягнення на єдине придатне для життя житлове приміщення, навіть якщо воно придбане за допомогою іпотеки. Відповідно до Житлового кодексу така процедура можлива, якщо при цьому громадянинові буде надано альтернативне житло з фонду тимчасового поселення. Але таких фондів, як правило, немає. Через це банки побоюються давати кредити за прискореною процедурою. А для перевірки надійності потрібна величезна кількість документів, оформити які самостійно часто буває просто неможливо. На додаток особливі клопоти викликають діти. Якщо дорослого виселити з квартири, що знаходиться в заставі, все-таки можна, то дитину з єдиного житла не можна виписати ні за яких умов. Тому банки не дозволяють прописувати дітей у здобувається квартире. І купити нерухомість з метою поліпшення житлових умов за наявності дітей також не вийде - поки нова квартира знаходиться в заставі, продати стару (попередньо виписавши дітей) неможливо. Тим не менше, люди виходять з положення. Прописують дітей у родичів або не продають стару квартиру, поки не розплатяться за кредитом. Щоправда, не у всіх є така можливість;
- Відсутність іпотечного страхування. Наявність іпотечного страхування дозволить знизити первісний внесок. Іпотечне страхування - це страхування комерційних та фінансових ризиків іпотечних банків, яке розглядається як інструмент зниження розміру початкового внеску по іпотечних кредитах. Зниження авансового платежу дозволить взяти кредит людям зі стабільними і достатніми для погашення кредиту доходами, але вже без необхідних первинних накопичень (зазвичай - 15-30% від вартості квартири). Однак, банки і страхові компанії не можуть домовитися про принципи організації системи іпотечного страхування. Банки поки не готові виступати в якості страхувальників та страхувати свої ризики, пов'язані з можливим неповерненням виданих ними іпотечних кредитів. Усі витрати на сьогоднішній день перекладаються на позичальників, які страхують свою відповідальність за неповернення отриманого іпотечного кредиту відразу за трьома видами страхування.
Основними проблемами іпотечного кредитування є слабкість ресурсної бази російських банків, нестійкий рівень доходу основної маси населення і, особливо, брак житла в Росії. Існуючий попит на житло в кілька разів перевищує пропозицію, тому ціни на квартири залишаються високими навіть без врахування додаткового попиту, забезпечуваного іпотекою. Крім того, слабко розвинена інфраструктура іпотечного кредитування, що є причиною високого рівня додаткових витрат. Це значно зменшує частку населення, здатного взяти житло в кредит.
Щоб зробити іпотеку більш доступною для населення в листопаді 2005 року підготовлена поправка до закону про іпотеку, що стосується зміни умов і оплати страхування відповідальності позичальника при оформленні кредиту на придбання житла. У результаті, вважають автори законопроекту, оформити іпотечний кредит стане простіше і дешевше.
Поправка підготовлена в комітеті Держдуми по власності. Як повідомив співавтор законопроекту, заступник голови комітету Євген Богомільний, мова йде, по-перше, про деяке обмеження страхової суми за договором, яка не повинна перевищувати 20 відсотків вартості закладеного майна. І, по-друге, пропонується, щоб страхова премія, що сплачується за договором страхування, стягувалася з клієнта не одноразово, а щорічно рівними частками протягом терміну дії договору страхування.
Відповідно до чинного закону про іпотеку, громадянин, який оформляє кредит на придбання або будівництво житла, зобов'язаний застрахувати закладалася, нерухомість від ризиків втрати і пошкодження. На практиці практично всі банки, що пропонують послуги з іпотечного кредитування, вимагають, щоб були застраховані три ризику: ризик втрати або пошкодження квартири; ризик припинення права власності на неї; ризик заподіяння шкоди життя позичальника або втрати працездатності. При оформленні двох перших страховок страхові компанії виходять з вартості нерухомості, що закладається і суми кредиту. Якщо буде прийнята поправка обмежити страхову суму величиною, що не перевищує 20 відсотків від вартості квартири, страхова сума зменшиться до 12 тисяч доларів і, відповідно, оплата страхування в цьому конкретному випадку зменшиться практично втричі.
Правда, треба відзначити, що це зменшення торкнеться лише ризиків, пов'язаних з втратою квартири. Умови страхування життя позичальника або його хвороби і втрати заробітку залишаться без змін.
Сформована в 2005 році практика страхування закладеної нерухомості при отриманні іпотечного кредиту показала, що правова норма про необхідність одноразової сплати страхової премії обмежує можливості потенційних позичальників. Адже при цьому досить помітно збільшуються їх первинні витрати при оформленні кредиту. Тому в законопроекті пропонується не тільки зафіксувати верхня межа страхової суми, але і замінити чинну норму про одноразову виплату страхової премії на положення про її сплату «в розстрочку [30]».
Також на законодавчому рівні вирішено низку питань, пов'язаних з можливістю звернення стягнення на закладене житло, скасовано вимогу про обов'язкове нотаріальне посвідчення договору, покращені умови надання податкових відрахувань.
Найбільш спірний з прийнятих документів - закон про пайове будівництво, механізми практичної реалізації якого поки що не цілком зрозумілі. У своїх коментарях до цього документа багато великі девелопери неодноразово відзначали, що в нових умовах дрібним і середнім забудовникам буде дуже важко виживати і багато хто з них просто залишать ринок. Скоріш за все, однак, цього не станеться.
Вирішити проблему довгих ресурсів, таких необхідних російському банківському сектору для організації повноцінної системи кредитування, покликаний у першу чергу закон про іпотечні цінні папери. Незважаючи на те, що йому вже більше року, до цих пір не зареєстровано жодного випуску іпотечних облігацій, на які так розраховують учасники ринку. Основна проблема полягає у відсутності нормативних документів, повний пакет яких буде прийнятий лише до кінця року. Крім того, однією з цілей закону було забезпечення вкладень пенсійних резервів в іпотечні цінні папери. Реалізація цього положення неможлива без внесення змін до пенсійного законодавства.
Із 210 підзаконних актів, які повинні були дати життя пакету житлових законів, уряд прийняв лише один.
Не кваплячись, працюють відомства, яким доручено вирішувати житлову проблему. Керівництво Федеральної служби з фінансових ринків (ФСФР) визнає, що підготувало лише два положення про житлових кооперативах (щодо звітності та нормативи фінансової стійкості кооперативів) і декілька документів, які стосуються пайового будівництва. Та й ті поки що не встигло навіть показати учасникам ринку. У ФСФР немає в штаті достатньо співробітників, особливо в регіонах, щоб контролювати процес.
Деякі експерти вважають, що уряд недостатньо працює над вирішенням житлового питання. Втім, не тільки уряд слід звинувачувати за те, що не працює житловий пакет. Зараз в Думі лежать поправки до нього, які повинні були бути прийняті у весняну сесію. Приміром, у них коригуються норми застави при наданні кредиту забудовнику: йому буде дозволено "закладати" у банку права на ту частину будинку, у якій квартири ще не розпродані потенційним пайовикам, - щоб пайовики і банк виступали в якості кредиторів однієї черги. Відкладені в довгий ящик і закони, які були "вилучені" депутатами у пакеті у минулому році.
Серед змін законодавства у галузі іпотеки необхідно відзначити наступні плани Уряду:
- Надання можливості зміни термінів та відсоткових ставок за іпотечними кредитами, посвідчених заставної;
- Скасування вимоги обов'язкового нотаріального посвідчення договорів іпотеки;
- Надання можливості звернення стягнення на житлове приміщення та припинення права користування колишнім власником і членами його родини цим житловим приміщенням, що знаходяться в іпотеку в забезпечення іпотечного кредиту;
- Можливість надання в забезпечення іпотечного кредиту на поліпшення житлових умов, включаючи не тільки житлове приміщення, що купується за рахунок кредитних коштів, але і будь-яке інше жиле приміщення.
У новому Житловому кодексі затверджено три форми житла - приватне, комерційного найму і "безкоштовне" на умовах найму, надається незаможним громадянам. РК визначив і категорії малозабезпечених, яким буде надаватися безкоштовне житло. При цьому умови отримання безкоштовного житла, поріг доходів і квадратних метрів, які має претендент на муніципальну квартиру, визначають органи місцевого самоврядування виходячи з свого бюджету. Всім іншим доведеться купувати її на ринку. З "безкоштовних" квартир будуть виселятися без надання альтернативного житла злісні неплатники, які не вносять гроші за житлово-комунальні послуги і за квартиру більше 6 місяців, громадяни, позбавлені батьківських прав, і ті, хто заселився туди незаконно. Внесені поправки дозволять банку виселити позичальника, який відмовляється від виконання своїх боргових зобов'язань, з квартири в найкоротші терміни і забрати нерухомість, що служила запорукою з неповернених позик. З іншого боку, скасування обов'язку надання житла людям, яких виселяють із закладених квартир, може суперечити Конституції.
Ще одним важелем для руху іпотеки вперед вважається прийняття закону «Про емісійних іпотечних цінних паперах». Основна теза змін за цим законом полягає в можливості здійснення декількох видів операцій з іпотечним покриттям емітента: від його реалізації з відшкодуванням власникам іпотечних цінних паперів відповідної частини або всієї вартості до передачі цього іпотечного покриття іншому емітенту з переемісію або установою нового SPV - компанії спеціального призначення - Special Purpose Vehicle (SPV), під цей випуск. Поки не зовсім зрозуміло, ким, як і за яких умов буде прийматися рішення про те чи іншу дію відносно іпотечного покриття.
Федеральні закони, прийняті в 2004 р. спрямовані, перш за все, на стимулювання житлового будівництва і скорочення транзакційних витрат при здійсненні операцій з нерухомістю. Зокрема, в Податковий кодекс РФ в главу 21 «Податок на додану вартість» прийняті зміни, відповідно до яких операції з реалізації земельних ділянок, житлових будинків, житлових приміщень і часткою в них не визнаються об'єктами оподаткування. Новим законом також передбачено збільшення майнових податкових відрахувань до 1 000 000 000 рублів при продажу квартир, будинків, садових будиночків, земельних ділянок і часток у них, які перебували у власності платника податків менш 3 років. Якщо зазначене майно знаходилося у власності платника податків три роки і більше майновий, податковий відрахування надається в повному розмірі. У разі придбання нерухомого майна платники податків отримують майновий вирахування в повній сумі, витраченої на нове будівництво або придбання житла. У цю суму, крім вартості самого житла, входять витрати, зроблені платником податку у зв'язку з погашенням відсотків за цільовими кредитами і позиками, отриманих від кредитних і інших організацій Російської Федерації. Суми відсотків, сплачуваних іноземним кредиторам, таким чином, виключені з майнового податкового вирахування. Крім відсотків кредитним організаціям у майновий вирахування можуть бути включені суми, витрачені на розробку проектно-кошторисної документації, придбання будівельних та оздоблювальних матеріалів, підключення до мереж електро-, водо-, газопостачання та ін Зазначені витрати включаються в сумі, не перевищує 1 000 000 000 рублів.
Набагато більш масштабна податкова новація - введення єдиного податку на нерухомість. Планується замінити діючі три податки (земельний, на майно фізичних осіб і організацій) на два нових. А саме: на місцевий податок на нерухомість (з житлового фонду) та регіональний (з нежитлового фонду). При цьому обчислюватися вони будуть виходячи з ринкової вартості майна, а не на підставі інвентаризаційної оцінки, як зараз.
Інша поправка до Податкового кодексу стосується зниження з 24% до 6% ставки податку на прибуток по операціях з іпотечними цінними паперами і процентних доходів за короткостроковими (менше п'яти років) договорами іпотеки. За рахунок цих заходів, як випливає з документа, скоротяться витрати інвесторів та банків на рефінансування іпотечних кредитів, що в результаті знизить і ставки для позичальників. Однак потенційні інвестори прохолодно поставилися до ідеї реформаторів: іпотечні папери з'явилися на ринку недавно і займають дуже незначну частину, тому зниження ставки податку на прибуток - швидше за все недостатня міра для стимулювання цього ринку.
Уряд планує замінити діючу систему оцінки майна громадян за системою БТІ на так звану масову оцінку. Вона буде більшою мірою наближена до ринкової оцінки майна. Так, уряд має намір піти від "подвійних стандартів і подвійної бухгалтерії" при оподаткуванні. Швидше за все, в першу чергу буде введений місцевий податок на житло в розмірі від 0,1 до 0,3% ринкової вартості майна. Поки ставки не визначені, але їх передбачається зробити диференційованими і застосовувати механізми податкових відрахувань. Це дозволить перерозподілити податкове навантаження зі старого житла або житла з низькою вартістю на власників більше дорогої нерухомості. За задумом розробників пакету законопроектів, податок на нерухомість і доходи від продажу земельних ділянок повинні забезпечити місцеві бюджети засобами, які муніципалітети зможуть направити на розвиток інженерної інфраструктури.
До вересня 2004 року підпис нотаріуса обходилася в 1,5% від загальної вартості операції (з 25 вересня 2004 р. вона склала - 200 руб. По іпотеці житла, а іпотеки іншого нерухомого майна 0,3%, але не більше 5 тис. руб .), проте особливої необхідності в ній немає - юридично вона нічого не додає до державної системи реєстрації прав. Сама система держреєстрації буде посилена з метою захисту прав добросовісних набувачів житла, відповідні поправки планується внести до Цивільного кодексу і в закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». Записам у єдиному державному реєстрі буде віддано пріоритет перед правовстановлюючими документами, що зробить його більш вірогідним. Крім того, пропонується дати додаткові гарантії громадянам, які втратили права на житло в результаті порушення їх прав третіми особами. Таким громадянам буде виплачуватися грошові компенсації з федерального бюджету.
Серед позитивних тенденцій російського ринку іпотечного кредитування слід відзначити зниження процентних ставок за кредитами до 11% -12% у валюті і 16-18% у рублях, що як і раніше в кілька разів перевищує загальносвітовий рівень.
Лідерами на ринку іпотеки є Ощадбанк, який видав за I півріччя 2005 р. іпотечних кредитів на 21701511 тис. крб., «Внешторгбанк» (1841842 тис. руб), «Райффайзенбанк» (1126979 тис. руб), «Дельтакредит» (910 327 тис. руб) і «Міський Іпотечний Банк» (572 564 тис. руб) 2. У першу десятку гравців в даний час входять також «Уралсиб», «Міжнародний Московський Банк», «Національна іпотечна компанія (НРБ)», «Російський Іпотечний Банк», «Відродження». [31]
За даними Банку Росії, в 2004 році на іпотеку довелося лише 1,52% всіх кредитів, виданих приватним особам. Росстрой підрахував, що за цей час у Росії поки видано лише 46 тисяч іпотечних кредитів. Для того щоб виконати наказ президента і забезпечити збільшення цієї цифри до мільйона максимум до 2012 року, її щорічний приріст повинен становити не менше 47%.
Сьогодні ж, за даними Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК), поточні темпи приросту обсягів видаваних кредитів складають 10% на місяць. В агентстві відзначають і зростання середньої суми, що видається позичальникові, - на 1 вересня 2004 року вона становила 364 000 рублів, а на 1 квітня 2005 року - вже 397 тисяч. Крім того, іпотека поступово "подовжується" - якщо раніше складно було взяти в борг більш ніж на 10 років, то зараз максимальний термін кредитування становить 27 років (програма АІЖК), а ряд банків планує збільшити його до 30 років. У результаті кредити стають більш доступними: знижуються розмір щомісячного платежу і як наслідок вимоги до доходу позичальника. Однак збереження настільки вражаючої динаміки на роки - велике питання. Для його вирішення потрібно буде впоратися з цілим рядом гостро позначилися проблем іпотечного ринку.
Головна проблема тут - це низький рівень розвитку російських банків, що, до речі, визнають і самі банкіри. Багаторічні іпотечні кредити залишаються для банків дуже ризикованими, а високий ризик завжди означає високий відсоток. Правда, банки планують домогтися скорочення ставок за рахунок випуску іпотечних облігацій під державні гарантії. Напередодні позитивних змін на ринку іпотечного кредитування відбулися приємні зміни, які носять скоріше демонстративний характер: деякі банки знизили ставки за кредитами до 9-10% у валюті, зменшили перший внесок до 10-15% від вартості житла і стали активніше працювати з новобудовами. Таким чином, іпотечні кредити стали вигідніше і привабливіше.
Вже сьогодні банки, щоб залучити клієнта, збільшують терміни погашення кредиту до 20 років, відмовляються від штрафних санкцій за дострокову виплату, не вимагають офіційного підтвердження всієї суми доходу позичальника та поручителів. Правда, у подібної лояльності є і зворотний бік. В обмін на те, що банк не буде цікавитися походженням коштів, він може видати кредит під вищий відсоток. Або підвищить початковий внесок мало не до половини вартості квартири. А от за дуже низькою відсотковою ставкою часто ховається висока комісія за відкриття і ведення позикового рахунку.
Сьогодні на ринку спостерігається деякий перекіс системи іпотечного кредитування на користь найбільших учасників ринку: хоча номінально на ринку присутні понад 200 банків, 50% виданих кредитів припадає на Ощадбанк, а частка п'яти провідних операторів, за даними Асоціації російських банків, перевищує 70%. Таке становище пояснюється тим, що для видачі дешевих довгострокових кредитів потрібні довгі ресурси, яких у недержавних російських банків немає і поки бути не може. Граничний термін по що залучаються засобам складає 3-5 років, тому і ставки по іпотечних кредитах настільки високі (15-19% річних у рублях і 10-15% у валюті). Для їхнього зниження потрібен якісний стрибок - наприклад, зняття обмежень на доступ банків до пенсійних і бюджетних коштів, засобам соціальних фондів, створення системи вкладів без права дострокового вилучення. Можливо, деякого здешевлення іпотечних кредитів буде сприяти і поява на російському ринку великих західних гравців.
Непідготовленість банківської системи - не єдина проблема російської іпотеки. У Росії дуже низька платоспроможність населення, середній дохід росіянина в кінці 2004 року не перевищував 5500 рублів, у той час як середній розмір платежу, за даними АІЖК, становив 5800 рублів.
2.3 Страхування іпотечного кредиту в РФ
Страхування іпотечних кредитів сьогодні становить мізерну частку страхового ринку. Але саме в цьому сегменті в найближчі роки прогнозується щонайменше десятикратне зростання. Очікуючи «стрибка», експерти сперечаються про те, чи повинні страховики життя займатися страхуванням іпотеки, і чи можна перетворити цей вид страхування в обов'язковий.
У 2004 році комерційні банки Росії видали іпотечних кредитів на загальну суму 35 млрд руб. Оскільки страхові внески при страхуванні іпотечних кредитів становлять зазвичай від 0,7% до 1,2% від величини позики, то можна припустити, що доходи, отримані страховими компаніями завдяки розвитку іпотеки, складають не більше 300 - 350 млн руб. ($ 12 млн). Ця сума, у свою чергу, становить не більше 0,5% від сумарної страхової премії, зібраної страховими компаніями в минулому році. Іншими словами, іпотека ще не стала чимось значущим для страхового бізнесу. Більше того - ні в статистиці, ні в організаційній структурі страхових компаній іпотечне страхування поки ще, як правило, не виділяють в окремий напрям бізнесу. [32]
Однак ця сфера цікава не справжнім, а майбутнім. Доходи страхових компаній зростають пропорційно обсягам іпотечного кредитування, а останнє обіцяє розвиватися бурхливими темпами. У 2005 році, за даними ЦБ, обсяги виданих іпотечних кредитів виросли в три рази - з 17,8 млрд руб. до 52,8 млрд руб. ($ 1,8 млрд).
Класичним методом взаємодії страховиків і банків є страхування самого кредиту, тобто страхування банку від ризику неповернення позики. Проте в Росії страхування фінансових ризиків поки непопулярно. Точної статистики немає, але, за деякими просочилися до друку даними, страхування фінансових ризиків (яке сьогодні розвивається в основному на грунті споживчого кредитування) збитково для страхового бізнесу. `Страхування самого кредиту поки не застосовується на практиці через відсутність статистики неповернень кредитів і того факту, що банк у разі страхування фінансового ризику неповернення кредиту повинен сам бути страхувальником, а витрати відшкодовувати за рахунок позичальника. Однак і страховики неохоче візьмуться за страхування фінансового ризику, оскільки ступінь ризику дуже висока, а інструмент для суброгації в цьому випадку немає. [33]
Страхові компанії просто організаційно не готові до страхування кредитів. `Приймаючи рішення на кредитному комітеті, банк спирається на системи скорингу (оцінки ризиків), які дозволяють зробити швидке та об'єктивну оцінку рівня ризиків видаваних кредитів і прийняття таких рішень по позиках, які мінімізують кредитні ризики портфеля. При цьому у відсотки за користування кредитом банк, природно, закладає і очікування по кредитному ризику, ціна якого в ідеальних умовах повинна бути однаковою і для банку, і для страхової компанії. Однак зміст і постійна модернізація скоринг-моделей витратні, і в більшості страхових компаній скоринг або зовсім відсутня, або перебуває на зародковому рівні. В умовах бурхливого зростання обсягів кредитування фізичних осіб і високої конкуренції серед гравців фінансового ринку це практично завжди призводить до недооцінки кредитного ризику, недобору страхових премій і високої збитковості проекту для страхової компанії. [34]
`Звичайно, логічніше за все страхувати безпосередньо кредит. Але страхової компанії це заподіює масу незручностей. Оформлення такої операції досить трудомістким, до того ж при страхуванні кредиту компанії доведеться перевіряти платоспроможність страхувальника, тобто дублювати роботу банку `.
До цього треба додати, що в Росії поки відсутні економічні передумови для активного залучення страховиків на ринок іпотечного кредитування. Якщо сумарний власний капітал банків становить близько $ 30 млрд, то капітал страхових компаній - усього $ 4,5 млрд. У цих умовах страхові компанії просто не можуть взяти на себе ризики банківської системи. [35]
Можливо, саме тому держава не сподівається на приватний бізнес, і, з 2007 року планується створити державну страхову компанію, що спеціалізується на страхуванні іпотечних кредитів. Діяльність даної компанії буде пов'язана передусім із страхуванням кредитів, що видаються в рамках державних програм - зокрема, програми надання житла молодим сім'ям. За наявними даними, до статутного страховий капітал компанії буде внесено 1 млрд. руб. з коштів федерального бюджету. [36]
Що стосується приватного бізнесу, то поки страхові компанії віддають перевагу так зване `комплексне страхування` іпотеки, яке включає в себе три складових: страхування об'єкта нерухомості від псування і збитку, страхування життя позичальника і так зване `титульне страхування`, тобто страхування від ризику виникнення юридичних проблем з правом власності на придбану нерухомість.
Саме в цій `троїстої` формулою страхування іпотеки укладена серйозна колізія. Справа в тому, що хоча зазвичай іпотечне страхування вважають різновидом майнового страхування, але, як ми вже сказали, одна з складових частин цього стандартного страхового продукту - страхування життя. Тим часом з 1 липня 2007 року набуває чинності нова редакція закону `Про страхування`, відповідно до якого одна компанія не зможе одночасно займатися майновим страхуванням і страхуванням життя. У страховому співтоваристві йдуть суперечки про те, чи зберігає дана редакція закону можливість здійснювати комплексне страхування іпотеки. Так, наприклад, група страховиків на чолі з президентом Національної страхової гільдії (НСГ) Іриною Альохін стверджує, що нова редакція закону дозволяє продовжити існуючу практику. Вся справа в тому, що Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) доручило НСГ сформувати робочу групу для написання нових типових правил для страховиків, які беруть участь у системі страхування іпотеки за стандартами агентства. Запропонований робочою групою проект правил передбачав, що, незважаючи на вимоги законодавства, 20% від суми страховки, пов'язані з страхування життя, повинні покривати компанії, що спеціалізуються на страхуванні майна. Обгрунтовується це тим, що законодавство дозволяє їм короткострокові форми страхування життя, а саме страхування від нещасного випадку. У відповідь на це група страховиків, контрольованих іноземним капіталом, розіслала по інстанціях документ, що вимагає ні в якому разі не дозволяти з'єднання страхування життя і нежиття на полі страхування іпотеки. [37]
Банківське співтовариство в цілому стоїть на позиції `суміщення` двох видів страхування, оскільки буквально виконати закон - значить ускладнити умови видачі іпотечного кредиту. Замість одного страхового договору доведеться оформляти два - та ще на дві різні компанії. Остаточне рішення має винести служба страхового нагляду, але вона свого останнього слова поки не сказала.
Слід також зазначити, що Уряд РФ має намір скасувати положення закону, що передбачає обов'язкове страхування життя і здоров'я претендента на отримання іпотечного кредиту. Обов'язковість страхування є надмірною, оскільки за договором позики кредитор у вигляді застави нерухомого майна вже має достатнє забезпечення своїх можливих майнових претензій. Покладання на позичальника додаткового обов'язку зі страхування свого життя і здоров'я необгрунтовано підвищує витрати на отримання іпотечного кредиту, тим самим знижуючи його доступність для громадян. [38]
3. Аналіз іпотечного кредитування на прикладі Сибірського банку Ощадбанку РФ
3.1 Програми іпотечного кредитування Сибірського банку Ощадбанку РФ
Надання кредитів фізичним особам є одним з пріоритетних напрямків діяльності Сибірського банку Ощадбанку Росії в області кредитування.
Сибірський банк Ощадбанку Росії пропонує сьогодні дві житлові кредитні програми.
1. «Житлові кредити», які включають в себе три види кредитів: «Кредит на нерухомість», «Іпотечний кредит», «Іпотечний +»;
2. «Молода сім'я».
З 10.02.2006 Ощадбанком Росії житлове кредитування здійснюється на строк до 20 років. При визначенні можливої суми кредиту тепер можуть прийматися в розрахунок будь-які офіційно підтверджені доходи позичальника та його дружини (-а), раніше - не більше одного з видів додаткового доходу.
За «Кредитом на нерухомість» передбачається надання грошових коштів на придбання, будівництво, реконструкцію, ремонт об'єктів нерухомості під різні види забезпечення - такі, як поручительство платоспроможних фізичних осіб; порука підприємства-роботодавця; заставу майна, що належить на праві власності позичальнику або третім особам ( родичам, знайомим та ін.) За даним видом кредитування заставу за рахунок кредитних ресурсів об'єкта нерухомості не передбачається.
Після отримання кредиту на придбання нерухомості позичальникові необхідно надати звіт про цільове використання позикових коштів (надати документи, що підтверджують право власності на придбаний об'єкт нерухомості) протягом шести місяців з дати отримання кредиту. Якщо кредит надано на будівництво об'єкта нерухомості (індивідуальне будівництво; участь у пайовому будівництві за договорами інвестування будівництва і т. п., в тому числі в разі реконструкції старого житлового фонду), то строк подання звіту може бути збільшений до трьох років.
Інший вид житлових кредитів - «Іпотечний кредит» - надається на придбання та будівництво об'єктів нерухомості. У даному випадку в заставу обов'язково приймається кредитується об'єкт нерухомості (або сукупне забезпечення, до складу якого входить заставу кредитованого об'єкта нерухомості), в якості додаткового забезпечення приймається порука дружини (або чоловіка) позичальника і поруки членів сім'ї позичальника (батьків, повнолітніх дітей), яких передбачається зареєструвати за місцем постійного проживання в купованому об'єкті нерухомості.
За кредитом «Іпотечний +» грошові кошти надаються також на придбання і будівництво об'єкта нерухомості, що будується або вже побудованого забудовником-юридичною особою, з використанням у будівництві кредитних ресурсів, отриманих у Ощадбанку Росії. В якості застави по даному виду кредиту приймається таке ж забезпечення, як і по «Іпотечному кредитом», а на період будівництва оформляється заставу майнових прав на споруджуваний об'єкт нерухомості.
Сума кредиту зараховується на рахунок позичальника, відкритий у банку з подальшим перерахуванням кредитних коштів за розпорядженням позичальника на розрахунковий рахунок забудовника.
За «Житловим кредитами» банк може надати кредит до 90% вартості об'єкта нерухомості, тобто позичальникові досить мати всього 10% власних коштів.
По кредитах «Іпотечний» і «Іпотечний +» встановлюється диференційована процентна ставка, зменшена після оформлення іпотеки на користь банку. Це означає, що спочатку кредит надається під одну ставку (16% річних по «Іпотечному кредитом» і 15% річних по кредиту «Іпотечний +»), а після належної реєстрації іпотеки кредитованого об'єкта нерухомості процентна ставка, за заявою позичальника, знижується на один процентний пункт і становить 15% річних по «Іпотечному кредитом» і 14% річних по кредиту «Іпотечний +».
За заявою позичальника за «Житловим кредитами» банк має право надати відстрочку в погашенні кредиту (зі збільшенням терміну кредитування) на період будівництва, реконструкції об'єкта нерухомості, але не більше ніж на два роки з дати укладення кредитного договору.
Одним із способів вирішення житлового питання молодих сімей питання є кредити на придбання, будівництво нерухомості «Молода сім'я», що надаються сім'ям, у яких хоча б один з подружжя не досяг 30-річного віку, або неповним сім'ям (сім'я з одним батьком і дитиною / дітьми ), в яких мати або батько не досягли 30-річного віку.
Відмінною особливістю кредиту «Молода сім'я» є можливість використання при визначенні розміру кредиту доходів як подружжя-членів молодої сім'ї, так і їх батьків. Тобто фактично число созаемщиков може досягати шести чоловік, що дозволяє отримувати кредити в більшому обсязі, ніж при стандартних умовах. Тому кредит за програмою «Молода сім'я» можуть отримати й студенти, що живуть на стипендію, за умови, що їх батьки будуть надавати їм матеріальну підтримку при здійсненні розрахунків за кредитом. Кредит надається на умовах, аналогічних «Кредитом на нерухомість».
Кредити надаються в гривнях та іноземній валюті на строк до 20 років. При цьому за бажанням позичальника / созаемщиков може бути надана відстрочка:
- В погашенні основного боргу на період будівництва об'єкта нерухомості, але не більше ніж на два роки. При цьому термін кредитування може бути збільшений на термін наданого відстрочення;
- В погашенні основного боргу при народженні дитини (дітей) у період дії кредитного договору - не більше ніж до досягнення дитиною (дітьми) віку трьох років. Термін дії кредитного договору може бути збільшений на термін наданого відстрочення.
Загальний час відстрочки по сплаті основного боргу може скласти до п'яти років (таким чином, реальний термін кредитування може скласти 25 років).
Необхідний обсяг власних коштів по даному виду кредиту становить для молодої сім'ї з дитиною (дітьми) всього 5% від вартості житла, що купується, при відсутності дітей - 10% вартості.
Даний напрямок кредитування дуже перспективно. З огляду на попит на житло, зростання заробітної плати населення, а також зміни, які з лютого внесено до умов житлового кредитування населення Ощадбанком Росії, що дозволяють істотно збільшити суми наданих кредитів, планується в 2006 році збільшити вкладення в житлове кредитування в три рази. Для цього, крім стандартного кредитування населення на житлові цілі, планується розвивати індивідуальні програми житлового кредитування з зацікавленими організаціями на взаємовигідних умовах.
Для зручності клієнтів Сибірський банк Ощадбанку Росії відкриває іпотечні центри, в яких можна отримати повний комплекс послуг - від підбору квартири, консультацій страхових фірм, послуг оцінювачів, нотаріусів до отримання кредиту. Вже відкрито три іпотечних центру в Томську (на базі Томського відділення N 8616), Кемерові (на базі Кемеровського відділення N 8615), Новосибірську (на базі Дзержинського відділення N 6695). У найближчій перспективі відкриття іпотечних центрів в Новокузнецьку (на базі Новокузнецького відділення N 2363), Новосибірську (на базі Центрального відділення N 139).
Популярність житлових програм Ощадбанку Росії у населення пояснюється наступними чинниками.
По-перше, умови кредитування є прозорими. Додаткові плати, які стягуються Сибірським банком Ощадбанку Росії, прості і зрозумілі для позичальника. Це одноразовий тариф за ведення позичкового рахунку, сплачується при отриманні кредиту (його розмір на сьогоднішній день становить 2% від суми кредиту, але не може перевищувати 15 тис. руб.), І плата за розгляд кредитної заявки (300 руб.), Яка також сплачується позичальником неодноразово при одержанні кредиту. Надалі позичальники сплачують тільки відсотки по кредиту.
У разі необхідності страхування застави страхування може здійснюватися всіма страховими компаніями, відібраними за підсумками тендеру, проведеного Ощадбанком Росії на участь у страхуванні заставного майна, згідно з діючими в цих компаніях тарифами.
По-друге, Банк не обмежує своїх клієнтів у праві дострокового погашення кредиту. Якщо у позичальника з'явилася можливість розплатитися з нами раніше встановленого терміну - банк йде йому назустріч, не стягуючи при цьому з нього ніяких плат. В Ощадбанку Росії відсотки по кредиту фізичних осіб нараховуються на фактичний залишок заборгованості по кредиту, і чим швидше позичальник виплатить кредит, тим менше сума відсотків, які йому доведеться заплатити.
По-третє, сьогодні багато банків фактично надають кредит на придбання нерухомості тільки після того, як право власності на придбану квартиру перейде до позичальника. В Ощадбанку позичальник спочатку отримує кредит (за власним вибором - готівкою чи перерахуванням на рахунок банківської карти або вкладу, відкритого в Ощадбанку Росії), а потім у строки, визначені кредитним договором (залежно від виду кредиту - від шести місяців до трьох років з дати отримання кредиту), надає звіт про цільове використання кредиту.
І останнє, отримати житловий кредит в Ощадбанку РФ може будь-який громадянин Російської Федерації у віці від 18 до 75 років за умови отримання стабільних доходів. При цьому «Житлові кредити» («Кредит на нерухомість», «Іпотечний», «Іпотечний +») і кредит «Молода сім'я» можуть бути надані у філії Ощадбанку Росії як за місцем реєстрації позичальників, так і за місцем знаходження підприємства (клієнта банку ), що є роботодавцем позичальника (за клопотанням цього підприємства і за умови надання поруки на забезпечення виконання зобов'язань позичальника за кредитним договором), а також за місцем придбання або будівництва житла.
Умови надання Сибірським банком Ощадбанку Росії житлових кредитів фізичним особам представлені в табл. 7.
Таблиця 7 - Умови надання Сибірським банком Ощадбанку Росії житлових кредитів фізичним особам
* Додаткові плати, які стягуються Сибірським банком Ощадбанку Росії станом на 01.03.2006
* Одноразовий тариф за ведення позичкового рахунку, сплачується при отриманні кредиту (його розмір на сьогоднішній день становить 2% від суми кредиту, але не може перевищувати 15 тис. руб.)
* Плата за розгляд кредитної заявки (300 руб.), Яка також сплачується позичальником неодноразово при отриманні кредиту
* Надалі позичальники сплачують тільки відсотки по кредиту (від залишку позикової заборгованості). Погашення кредиту можливе достроково у будь-яких обсягах (плата за дострокове погашення не стягується)
* Тарифи страхування застави встановлюються страховими компаніями, відібраними за підсумками тендеру, проведеного Ощадбанком Росії на участь у страхуванні заставного майна
Одним із суттєвих недоліків іпотечного кредитування Сибірського банку Ощадбанку РФ є високі процентні ставки.
Це можна розглянути на умовному прикладі.
Наприклад, в Сибірському Банку Ощадбанку РФ береться іпотечний кредит для покупки однокімнатної квартири на вторинному ринку вартістю 43500 доларів США за ставкою кредитування 11% "річних". Припустимо, що в Ощадбанку іпотека оформлена на 15 років. Простий розрахунку платежів довгострокового кредиту фізичних осіб представлений в табл. 8.
Таблиця 8 - Розрахунок платежів довгострокового кредиту фізичних осіб
Сума відсотків, яка буде сплачена за іпотечний кредит протягом 15 років, складе 36086,38 доларів США. Це - 83% від вартості придбаної квартири. Щомісячна сума платежу в рахунок погашення іпотечного кредиту складе 241,67 долар США (2900,04 / 12месяцев), а щомісячна оплата відсотків буде з місяця в місяць знижуватися. При розрахунку за даною методикою, найбільша сума платежів припадає на перший рік. Сума коштів, необхідних для повернення Ощадбанку іпотечного кредиту та погашення відсотків у перший рік з розрахунку становить 7538,82 долара США (2900,04 +4638,7). У рублевому еквіваленті ця сума становить 207317,55 руб. (За курсом $ - 27,5), тобто на місяць необхідно виплачувати у середньому по 17276,46 руб. (207317,55 / 12).
Крім того в прикладі не розраховані супутні оформлення іпотечного кредиту послуги Ощадбанку, послуги незалежного оцінювача ринкової вартості нерухомості і необхідних Ощадбанком страховок застави та життя ссудополучателя.
У підсумку, іпотечний кредит обійдеться позичальникові в 13-15% "річних". Якщо враховувати, що середньомісячні доходи середньої сім'ї становлять 18-25 тис. руб. Отже, іпотечний кредит краще брати в рублях, хоча процентна ставка по рублевому кредиту по іпотеці значно вищі, але ж інфляція з часом частково знизить витрати позичальника. А от куди піде курс долара за 15 років, важко передбачити.
І все-таки, іпотечний кредит Ощадбанку Росії, - це дороге задоволення. Іпотечний кредит за такими ставками більше підійде тим, хто має одно-чи двокімнатну квартиру, а хоче купити двох або трикімнатну. Для більшості населення країни, сьогодні іпотечний кредит, узятий в Ощадбанку Росії без субсидій держави за відсотками, реальний тільки на покупку "однієї кімнати".
Таким чином, можна зробити наступні висновки.
Сибірський Банк Ощадбанку РФ пропонує декілька іпотечних програм. Максимальна сума кредиту складає до 90% від вартості житла. Об'єктом кредитування є як вторинне, так і первинне і житло, що будується. Для молодих сімей надаються спеціальні умови, наприклад, враховуються доходи батьків. Однак слід зазначити, що вимоги Ощадбанку щодо забезпечення кредиту занадто високі й підходять тільки населенню з доходами не нижче середніх або мають можливість поруки фізичних або юридичних осіб, а для населення з низькими доходами і без поручительства, програми, пропоновані Ощадбанком РФ, не підходять.
3.2 Аналіз кредитного портфеля Сибірського Банку Ощадбанку РФ
Обсяг кредитного портфеля Сибірського банку Ощадбанку РФ за станом на 01.01.04 становив 30,6 млрд. руб., На 01.01.05 - 45,2 млрд. руб., На 01.01.06 - 74,5 млрд. руб. За 2003 рік обсяг кредитного портфеля Сибірського банку Ощадбанку РФ збільшився на 47,7%, за 2004 рік - на 64,8% (табл. 9 і рис. 4).
Таблиця 9 - Динаміка кредитного портфеля Сибірського Банку Ощадбанку РФ
Залишок строкової позичкової заборгованості фізичних осіб Сибірського банку Ощадбанку РФ за станом на 01.01.04 становив 7,1 млрд. руб., На 01.01.05 - 14,6 млрд. руб., На 01.01.06 - 27,1 млрд. руб. (Рис. 5).
По-третє, сьогодні багато банків фактично надають кредит на придбання нерухомості тільки після того, як право власності на придбану квартиру перейде до позичальника. В Ощадбанку позичальник спочатку отримує кредит (за власним вибором - готівкою чи перерахуванням на рахунок банківської карти або вкладу, відкритого в Ощадбанку Росії), а потім у строки, визначені кредитним договором (залежно від виду кредиту - від шести місяців до трьох років з дати отримання кредиту), надає звіт про цільове використання кредиту.
І останнє, отримати житловий кредит в Ощадбанку РФ може будь-який громадянин Російської Федерації у віці від 18 до 75 років за умови отримання стабільних доходів. При цьому «Житлові кредити» («Кредит на нерухомість», «Іпотечний», «Іпотечний +») і кредит «Молода сім'я» можуть бути надані у філії Ощадбанку Росії як за місцем реєстрації позичальників, так і за місцем знаходження підприємства (клієнта банку ), що є роботодавцем позичальника (за клопотанням цього підприємства і за умови надання поруки на забезпечення виконання зобов'язань позичальника за кредитним договором), а також за місцем придбання або будівництва житла.
Умови надання Сибірським банком Ощадбанку Росії житлових кредитів фізичним особам представлені в табл. 7.
Таблиця 7 - Умови надання Сибірським банком Ощадбанку Росії житлових кредитів фізичним особам
| Кредитний продукт | Термін кредитування | Ставка,% річних |
| «Кредит на нерухомість» | до 20 років | в рублях - 16, в доларах США - 11; в євро - 11 |
| «Іпотечний кредит» | до 20 років | в рублях - 16/15, в доларах США - 11/10, 8, у євро - 11/10, 8 |
| Кредит "Іпотечний +» | до 20 років | в рублях - 15/14, в доларах США - 10,8 / 10,6, у євро - 10,8 / 10,6 |
| Кредит «Молода сім'я» | до 20 років | в рублях - 16, в доларах США - 11, у євро - 11 |
* Одноразовий тариф за ведення позичкового рахунку, сплачується при отриманні кредиту (його розмір на сьогоднішній день становить 2% від суми кредиту, але не може перевищувати 15 тис. руб.)
* Плата за розгляд кредитної заявки (300 руб.), Яка також сплачується позичальником неодноразово при отриманні кредиту
* Надалі позичальники сплачують тільки відсотки по кредиту (від залишку позикової заборгованості). Погашення кредиту можливе достроково у будь-яких обсягах (плата за дострокове погашення не стягується)
* Тарифи страхування застави встановлюються страховими компаніями, відібраними за підсумками тендеру, проведеного Ощадбанком Росії на участь у страхуванні заставного майна
Одним із суттєвих недоліків іпотечного кредитування Сибірського банку Ощадбанку РФ є високі процентні ставки.
Це можна розглянути на умовному прикладі.
Наприклад, в Сибірському Банку Ощадбанку РФ береться іпотечний кредит для покупки однокімнатної квартири на вторинному ринку вартістю 43500 доларів США за ставкою кредитування 11% "річних". Припустимо, що в Ощадбанку іпотека оформлена на 15 років. Простий розрахунку платежів довгострокового кредиту фізичних осіб представлений в табл. 8.
Таблиця 8 - Розрахунок платежів довгострокового кредиту фізичних осіб
| Роки кредитування | Річна сума кредиту до погашення | Сума відсотків до сплати за рік |
| 1 | 2900,04 | 4638,78 |
| 2 | 2900,04 | 4319,79 |
| 3 | 2900,04 | 4000,78 |
| 4 | 2900,04 | 3681,78 |
| 5 | 2900,04 | 3362,77 |
| 6 | 2900,04 | 3043,76 |
| 7 | 2900,04 | 2724,77 |
| 8 | 2900,04 | 2405,76 |
| 9 | 2900,04 | 2086,75 |
| 10 | 2900,04 | 1767,75 |
| 11 | 2900,04 | 1448,75 |
| 12 | 2900,04 | 1129,74 |
| 13 | 2900,04 | 810,73 |
| 14 | 2900,04 | 491,73 |
| 15 | 2899,98 | 172,74 |
| Разом за 15 років. | 43500,00 | 36086,38 |
Крім того в прикладі не розраховані супутні оформлення іпотечного кредиту послуги Ощадбанку, послуги незалежного оцінювача ринкової вартості нерухомості і необхідних Ощадбанком страховок застави та життя ссудополучателя.
У підсумку, іпотечний кредит обійдеться позичальникові в 13-15% "річних". Якщо враховувати, що середньомісячні доходи середньої сім'ї становлять 18-25 тис. руб. Отже, іпотечний кредит краще брати в рублях, хоча процентна ставка по рублевому кредиту по іпотеці значно вищі, але ж інфляція з часом частково знизить витрати позичальника. А от куди піде курс долара за 15 років, важко передбачити.
І все-таки, іпотечний кредит Ощадбанку Росії, - це дороге задоволення. Іпотечний кредит за такими ставками більше підійде тим, хто має одно-чи двокімнатну квартиру, а хоче купити двох або трикімнатну. Для більшості населення країни, сьогодні іпотечний кредит, узятий в Ощадбанку Росії без субсидій держави за відсотками, реальний тільки на покупку "однієї кімнати".
Таким чином, можна зробити наступні висновки.
Сибірський Банк Ощадбанку РФ пропонує декілька іпотечних програм. Максимальна сума кредиту складає до 90% від вартості житла. Об'єктом кредитування є як вторинне, так і первинне і житло, що будується. Для молодих сімей надаються спеціальні умови, наприклад, враховуються доходи батьків. Однак слід зазначити, що вимоги Ощадбанку щодо забезпечення кредиту занадто високі й підходять тільки населенню з доходами не нижче середніх або мають можливість поруки фізичних або юридичних осіб, а для населення з низькими доходами і без поручительства, програми, пропоновані Ощадбанком РФ, не підходять.
3.2 Аналіз кредитного портфеля Сибірського Банку Ощадбанку РФ
Обсяг кредитного портфеля Сибірського банку Ощадбанку РФ за станом на 01.01.04 становив 30,6 млрд. руб., На 01.01.05 - 45,2 млрд. руб., На 01.01.06 - 74,5 млрд. руб. За 2003 рік обсяг кредитного портфеля Сибірського банку Ощадбанку РФ збільшився на 47,7%, за 2004 рік - на 64,8% (табл. 9 і рис. 4).
Таблиця 9 - Динаміка кредитного портфеля Сибірського Банку Ощадбанку РФ
| Показник | 2003 р | 2004 р | Темп зростання 2004/2003 | 2005 р | Темп зростання 2005/2004 |
| Обсяг кредитного портфеля, млрд. руб. | 30,6 | 45,2 | 147,7 | 74,5 | 164,8 |
| Залишок строкової позичкової заборгованості фізичних осіб, млрд. руб. | 7,1 | 14,6 | 205,63 | 27,1 | 185,61 |
Рисунок 4 Динаміка кредитного портфеля Сибірського Банку Ощадбанку РФ
Малюнок 5 - Залишок строкової позичкової заборгованості фізичних осіб Сибірського банку Ощадбанку РФ
Залишок позичкової заборгованості за кредитами, виданими жителям Новосибірської, Кемеровській і Томській областей, перевищив 27 млрд. руб. Кредитний портфель по кредитах фізичним особам виріс за 2005 рік майже на 12,5 млрд. руб. Частка Сибірського банку на ринку кредитування населення по трьох регіонах на 01.10.2005 склала 57,74%, перевищивши даний показник на 01.01.2005 в цілому по обслуговуваній регіону на 3,45 процентних пункту. [39] У 2005 році Сибірський банк значно збільшив кількість точок кредитування населення - з 92 (01.01.2005) до 146 (01.01.2006). За 2006 рік планується довести кількість точок надання кредитів до 186 (рис. 6).
Малюнок 6 - Кількість точок кредитування фізичних осіб Сибірського Банку Ощадбанку РФ
Аналізуючи кредитний портфель банку можна також відзначити, що в 2004 році питома вага прострочених позик становив 1,45%, у 2005 році - 1,65% (табл. 10).
Таблиця 10 - Питома вага прострочених позик у структурі кредитного портфеля Сибірського банку Ощадбанку РФ
| Показник | 2003 | 2004 | 2005 | |||
| Сума, млрд. крб. | Уд. вага,% | Сума, млрд. крб. | Уд. вага,% | Сума, млрд. крб. | Уд. вага,% | |
| Поточні кредити | 30,2 | 98,68 | 44,54 | 98,55 | 98,77 | 98,35 |
| Прострочені позики | 0,40 | 1,32 | 0,65 | 1,45 | 1,23 | 1,65 |
| Разом кредитів клієнтам | 30,6 | 100 | 45,2 | 100 | 74,5 | 100 |
Сибірський банк Ощадбанку Росії пропонує 16 видів кредитних продуктів цільової і нецільової групи. Два найбільш популярних кредитних продукту - кредити на цілі особистого споживання та житлові кредити. Їх частка в сумарному кредитному портфелі фізичних осіб станом на 01.01.2006 склала 95,5%.
У порівнянні з 2003 роком у 2004 році обсяги вкладень у житлове кредитування збільшилися більш ніж у 6 разів, перевищивши 2,3 млрд. руб., А в 2005 році - становили 4,9 млрд. руб. (Рис. 7).
Малюнок 7 - Обсяги капіталовкладень у житлове кредитування
У 2005 році нарівні з досить відомим споживачеві «Кредитом на нерухомість» високим попитом користувався новий кредитний продукт Ощадбанку Росії «Молода сім'я», за допомогою якого більше 2200 молодих сімей вирішили своє житлове питання. Станом на 01.01.2005 Сибірському Банком укладено 5 договорів про співпрацю з компаніями, що ведуть житлове будівництво на території м. Новосибірська, і з одним забудовником в м. Новокузнецьку (Кемеровська область). Результатом співпраці стало надання іпотечних кредитів на суму більше 55 млн. руб.
У 2005 році обсяги виданих іпотечних кредитів Сибірським Банком Ощадбанку РФ перевищили 3,9 порівняно з 2,1 млрд. руб. у 2004 році і 1,4 млрд.. руб. у 2003 році. (Рис. 8).
Рисунок 8 - Обсяги виданих іпотечних кредитів Сибірським Банком Ощадбанку РФ
Розвитку житлового кредитування на території Новосибірської області сприяє програма, реалізована Сибірським Банком спільно з адміністрацією Новосибірської області. Станом на 01.01.2005 в рамках Угоди від 20.04.2004 жителям Новосибірської області надано 1950 кредитів на придбання та будівництва нерухомості на суму 351 млн. руб.
З метою об'єднання зусиль, спрямованих на розвиток ринку житла і житлового кредитування, підписано Угоду про співробітництво з Новосибірської асоціацією ріелтерів, членами якої є 50 ріелтерських компаній. Частка іпотечних кредитів у структурі кредитного портфеля Сибірського Банку Ощадбанку РФ збільшилася з 0,3% у 2003 році до 15% в 2005 году.Структура кредитного портфеля продуктів для фізичних осіб станом на 01.01.04 представлена на рис. 4.
Як видно з рис.4., Найбільшу частку в структурі кредитних продуктів для фізичних осіб займає кредит «На невідкладні потреби» - 77,6%, кредит на нерухомість займає 12,8%, кредит «Молода сім'я» - 3,5%, корпоративний кредит - 3,4%, автокредит і одноразовий кредити - 0,6%, інші кредити - по 0,3%.
У 2005 році, як видно з рис.5 частка житлових кредитів, що надаються Сибірським банком Ощадбанку РФ значно збільшилася.
Найбільшу вагу у структурі житлових кредитів Сибірського Банку Ощадбанку РФ займають Іпотечні кредити.
Таким чином, провівши аналіз іпотечного кредитування в Сибірському Банку Ощадбанку РФ, можна відзначити, що даний вид кредитування динамічно розвивається, за останні три роки збільшення обсягу виданих іпотечних кредитів Сибірським Банком Ощадбанку РФ спостерігається з 1,4 до 3,9 млрд. руб., тобто спостерігається збільшення в 2,8 разів. Це говорить про те, що даний вид кредитування затребуваний населенням і банк постійно вдосконалює умови кредитування для збільшення доступності житлового кредитування.
Безумовно, процентні ставки даного виду кредитування на сучасному етапі ще високі, іпотечне кредитування доступне лише людям з доходами не нижче середнього рівня, крім того, в даний час багато недоробок у даній сфері кредитування, як у банківських технологія кредитування, так і з законодавчої точки зору . Проте варто зазначити, що даний вид кредитування постійно розвивається, умови його поліпшуються і це значить, що з кожним роком завдяки іпотечному кредитуванню вирішити свої житлові проблеми зможе все більша кількість громадян.
Висновок
В останні роки ринок банківського (класичного) іпотечного кредитування розвивається прискореними темпами. Кількість банків - учасників ринку постійно зростає, ставки за кредитами знижуються до рівня 10-11% у валюті і до 15-17% у рублях, розмір авансових внесків знизився вже до рівня 15%, на ринку визначається група системних гравців: Ощадбанк, ВТБ, Дельтакредит, Ніком, Райффайзен, Міський Іпотечний Банк, КБ «МІА». Підвищену активність проявляє федеральний іпотечний агент - АІЖК. У законодавстві плануються ряд ліберальних поправок, які полегшать процедуру видачі іпотечного кредиту і зроблять іпотеку більш доступною. Однак головна причина неприступність іпотеки прихована в іншому - у високих цінах на житло, що обумовлено різким невідповідністю резервів житлового фонду додаткових потреб населення. Тому головне рішення в доступності іпотеки лежить у сфері будівництва.
Ринок зростає в два рази, але обсягів фінансування недостатньо. Однак, за даними, що містяться в дослідженні міжнародного рейтингового агентства Standard & Poor `s, частка послуг іпотечного кредитування в російському ВВП вкрай низька і становить менше 1% проти 5% у країнах Центральної Європи і 34% у країнах Євросоюзу. В даний час іпотечними кредитами, за оцінками експертів, скористалося не більше 2% населення. Уряд планує збільшити цю частку до 5% ВВП до 2010 року.
Регіональні програми іпотечного кредитування є неринковими і повністю залежать від дотацій з бюджету. Останнім часом помітно збільшення числа регіональних банків, що займаються іпотечним кредитуванням, хоча як і раніше на цьому ринку зі зрозумілих причин лідирує Москва (63,3% від загального обсягу іпотечного кредитування). Всього в Росії в даний час діють 34 регіональні іпотечні програми.
Основними тенденціями на іпотечному ринку є:
- Процентні ставки: тенденція до зниження
Базовою процентною ставкою на ринку можна вважати 11% у валюті і 17% у рублях. В якості базових процентних ставок на ринку іпотеки можна приймати ставки в розмірі 11% -12% у валюті і 16-18% у рублях. Саме такі ставки вказують учасники іпотечного ринку у своїх основних кредитних продуктах. Ці ставки в два-три рази перевищують загальносвітовий рівень.
У порівнянні з 2003 роком у 2004 році обсяги вкладень у житлове кредитування збільшилися більш ніж у 6 разів, перевищивши 2,3 млрд. руб., А в 2005 році - становили 4,9 млрд. руб. (Рис. 7).
Малюнок 7 - Обсяги капіталовкладень у житлове кредитування
У 2005 році нарівні з досить відомим споживачеві «Кредитом на нерухомість» високим попитом користувався новий кредитний продукт Ощадбанку Росії «Молода сім'я», за допомогою якого більше 2200 молодих сімей вирішили своє житлове питання. Станом на 01.01.2005 Сибірському Банком укладено 5 договорів про співпрацю з компаніями, що ведуть житлове будівництво на території м. Новосибірська, і з одним забудовником в м. Новокузнецьку (Кемеровська область). Результатом співпраці стало надання іпотечних кредитів на суму більше 55 млн. руб.
У 2005 році обсяги виданих іпотечних кредитів Сибірським Банком Ощадбанку РФ перевищили 3,9 порівняно з 2,1 млрд. руб. у 2004 році і 1,4 млрд.. руб. у 2003 році. (Рис. 8).
Рисунок 8 - Обсяги виданих іпотечних кредитів Сибірським Банком Ощадбанку РФ
Розвитку житлового кредитування на території Новосибірської області сприяє програма, реалізована Сибірським Банком спільно з адміністрацією Новосибірської області. Станом на 01.01.2005 в рамках Угоди від 20.04.2004 жителям Новосибірської області надано 1950 кредитів на придбання та будівництва нерухомості на суму 351 млн. руб.
З метою об'єднання зусиль, спрямованих на розвиток ринку житла і житлового кредитування, підписано Угоду про співробітництво з Новосибірської асоціацією ріелтерів, членами якої є 50 ріелтерських компаній. Частка іпотечних кредитів у структурі кредитного портфеля Сибірського Банку Ощадбанку РФ збільшилася з 0,3% у 2003 році до 15% в 2005 году.Структура кредитного портфеля продуктів для фізичних осіб станом на 01.01.04 представлена на рис. 4.
Як видно з рис.4., Найбільшу частку в структурі кредитних продуктів для фізичних осіб займає кредит «На невідкладні потреби» - 77,6%, кредит на нерухомість займає 12,8%, кредит «Молода сім'я» - 3,5%, корпоративний кредит - 3,4%, автокредит і одноразовий кредити - 0,6%, інші кредити - по 0,3%.
У 2005 році, як видно з рис.5 частка житлових кредитів, що надаються Сибірським банком Ощадбанку РФ значно збільшилася.
Найбільшу вагу у структурі житлових кредитів Сибірського Банку Ощадбанку РФ займають Іпотечні кредити.
Таким чином, провівши аналіз іпотечного кредитування в Сибірському Банку Ощадбанку РФ, можна відзначити, що даний вид кредитування динамічно розвивається, за останні три роки збільшення обсягу виданих іпотечних кредитів Сибірським Банком Ощадбанку РФ спостерігається з 1,4 до 3,9 млрд. руб., тобто спостерігається збільшення в 2,8 разів. Це говорить про те, що даний вид кредитування затребуваний населенням і банк постійно вдосконалює умови кредитування для збільшення доступності житлового кредитування.
Безумовно, процентні ставки даного виду кредитування на сучасному етапі ще високі, іпотечне кредитування доступне лише людям з доходами не нижче середнього рівня, крім того, в даний час багато недоробок у даній сфері кредитування, як у банківських технологія кредитування, так і з законодавчої точки зору . Проте варто зазначити, що даний вид кредитування постійно розвивається, умови його поліпшуються і це значить, що з кожним роком завдяки іпотечному кредитуванню вирішити свої житлові проблеми зможе все більша кількість громадян.
Висновок
В останні роки ринок банківського (класичного) іпотечного кредитування розвивається прискореними темпами. Кількість банків - учасників ринку постійно зростає, ставки за кредитами знижуються до рівня 10-11% у валюті і до 15-17% у рублях, розмір авансових внесків знизився вже до рівня 15%, на ринку визначається група системних гравців: Ощадбанк, ВТБ, Дельтакредит, Ніком, Райффайзен, Міський Іпотечний Банк, КБ «МІА». Підвищену активність проявляє федеральний іпотечний агент - АІЖК. У законодавстві плануються ряд ліберальних поправок, які полегшать процедуру видачі іпотечного кредиту і зроблять іпотеку більш доступною. Однак головна причина неприступність іпотеки прихована в іншому - у високих цінах на житло, що обумовлено різким невідповідністю резервів житлового фонду додаткових потреб населення. Тому головне рішення в доступності іпотеки лежить у сфері будівництва.
Ринок зростає в два рази, але обсягів фінансування недостатньо. Однак, за даними, що містяться в дослідженні міжнародного рейтингового агентства Standard & Poor `s, частка послуг іпотечного кредитування в російському ВВП вкрай низька і становить менше 1% проти 5% у країнах Центральної Європи і 34% у країнах Євросоюзу. В даний час іпотечними кредитами, за оцінками експертів, скористалося не більше 2% населення. Уряд планує збільшити цю частку до 5% ВВП до 2010 року.
Регіональні програми іпотечного кредитування є неринковими і повністю залежать від дотацій з бюджету. Останнім часом помітно збільшення числа регіональних банків, що займаються іпотечним кредитуванням, хоча як і раніше на цьому ринку зі зрозумілих причин лідирує Москва (63,3% від загального обсягу іпотечного кредитування). Всього в Росії в даний час діють 34 регіональні іпотечні програми.
Основними тенденціями на іпотечному ринку є:
- Процентні ставки: тенденція до зниження
Базовою процентною ставкою на ринку можна вважати 11% у валюті і 17% у рублях. В якості базових процентних ставок на ринку іпотеки можна приймати ставки в розмірі 11% -12% у валюті і 16-18% у рублях. Саме такі ставки вказують учасники іпотечного ринку у своїх основних кредитних продуктах. Ці ставки в два-три рази перевищують загальносвітовий рівень.