Шановні члени приймальної комісії представляю вашій увазі дипломну роботу на тему «Удосконалення кредитування житла в Казахстані» (на прикладі АТ «Kaspi Bank»). Дана тема є актуальною тому що споживче кредитування з придбання житла має важливе значення у вирішенні державної політики, придбання власного житла - першочергова потреба кожної родини, без задоволення цієї потреби, не можна говорити ні про які соціальні пріоритети суспільства.
Метою дослідження є розгляд механізму іпотечного кредитування, і проведення оцінки інвестиційного потенціалу населення ВКО по споживчому кредитуванню придбання житла на прикладі м. Усть-Каменогорськ.
Для досягнення мети дипломної роботи визначені наступні завдання:
1) вивчити загальні положення по іпотечному кредитуванню, сучасні підходи до іпотечного кредитування;
2) провести аналіз бухгалтерського балансу АТ «Kaspi Bank», розглянути кредитний портфель;
3) визначити проблеми та шляхи вдосконалення іпотечного кредитування.
Предметом дослідження є іпотечне кредитування та інвестиційний потенціал населення м. Усть-Каменогорськ. Об'єктом дослідження виступає діяльність АТ «Kaspi Bank».
Наукова новизна дослідження полягає в тому, що на тлі економічної кризи переглядаються підходи та законодавча база до даного питання.
Практична значимість дослідження полягає в застосуванні запропонованих заходів щодо вдосконалення іпотечного кредитування в реалії.
Іпотечне кредитування є одним з самих надійних і перевірених у світовій практиці способів залучення приватних інвестицій у житлову сферу. Іпотека дозволяє вигідно поєднувати інтереси населення поліпшення житлових умов, комерційних банків та інших кредиторів - у сфері ефективної і прибуткової роботи, будівельних організацій - у ритмічній роботі, а також держави в цілому - в загальному економічному зростанні.
Іпотечне кредитування виникає, коли одна сторона (кредитор) надає іншій стороні (позичальникові) суму грошових коштів у кредит, порядок погашення якого визначається кредитним договором, що передбачає в якості предмета застави для забезпечення кредиту, що видається за житло, як купується на засіб кредиту, так і наявне у власності позичальника до отримання кредиту.
хема работы системы ипотечного кредитования до получения лицензии на проведение отдельных видов банковских операций.
З Хема роботи системи іпотечного кредитування до отримання ліцензії на проведення окремих видів банківських операцій.Позичальник звертається до Кредитору, який визначає, на яку суму кредиту даний позичальник може розраховувати, після чого Позичальник вибирає потрібну йому квартиру в межах обумовленої суми кредиту тобто позичальник звертається до Кредитору за отриманням кредиту. Кредитор перевіряє платоспроможність Позичальника, слідуючи стандартам Іпотечного інституту, і приймає рішення, яку суму кредиту він готовий видати даному Позичальнику.
Потім Кредитор виписує позичальникові «Іпотечний сертифікат - документ, що підтверджує першочергове право на отримання іпотечного кредиту, платоспроможність, відповідність критеріям і стандартам, і де вказується сума кредиту, що видається і розрахунковий початковий внесок позичальника в розмірі від 10 до 30% від вартості квартири.
Далі Позичальник звертається до продавця житла (ріелторам, іншим громадянам та юридичним особам) і вибирає підходящу квартиру з урахуванням наявного у нього «Іпотечного сертифікату». Продавець і Позичальник укладають договір купівлі-продажу житла.
Спочатку Позичальник знаходить відповідне йому житло, потім звертається до Кредитору за отриманням кредиту на його придбання:
1. Позичальник звертається до продавця житла і вибирає слушно житло з пропонованого Продавцем.
2. Позичальник звертається до Кредитору за отриманням іпотечного кредиту на придбання обраного ним житла. Кредитор перевіряє платоспроможність Позичальника, слідуючи стандартам Іпотечного інституту.
3. Продавець підписує з Позичальником договір купівлі-продажу житла відповідно до чинного законодавства.
Кредитор співвідносить її з розміром видають кредиту.
У разі позитивного рішення Кредитор укладає з Позичальником кредитний договір і договір про заставу (іпотеку) житлового приміщення, а Позичальник вносить на свій особовий рахунок у Кредитора авансовий платіж за вибраного їм житло.
Схема іпотечного кредитування Казахстанської Іпотечної Компанії, яка дає можливість позичальникам отримувати довготермінові кредити на більш вигідних умовах. Казахстанська Іпотечна Компанія привабливіша для казахстанських громадян так, як у неї
- Невисокі ставки винагороди, так як застосований механізм встановлення верхніх меж ставок винагороди, вище яких ставка підніматися не буде, незалежно від різкого підвищення на ринку.
- Деномінування в тенге, без фіксації їх валютного еквівалента.
- Довгостроковість кредитів.
- Погашення кредитів ануїтетними платежами.
- Житло купується за вибором позичальника, відповідно до його можливостями і бажанням.
Обсяги іпотечного кредитування в останні роки зростали досить швидко, досягнувши на кінець минулого року 29,5 млрд. тенге. Аналізуючи банківський портфель іпотечних кредитів за 2009 рік за видами валют, можна відзначити переважання частки кредитів, виданих в іноземній валюті, протягом всього аналізованого періоду.
Незважаючи на деяке збільшення частки іпотечних кредитів у національній валюті в 2009 році, їх рівень майже в 2 рази нижче за позначку 2007 року.
Структура іпотечних кредитів за видами валют має велике значення. Так, переважання кредитів у національній валюті, свідчить про ступінь довіри населення до власної валюті.
Якщо звернути увагу на структуру іпотечних кредитів у регіональному розрізі то можна побачити, що майже вся половина всіх виданих кредитів припадає на місто Алмати.
Місто Астана значно відстає по цьому показнику, так як його частка у загальному обсязі іпотечних кредитів займає близько 15%, що в 3 рази менше показника південної столиці. Це пояснюється низкою об'єктивних причин.
Основними джерелами фінансування житлового будівництва Астани виступають коштів державних підприємств та іноземні інвестиції, у той час як в Алмати фінансування і купівля житла на вторинному ринку здійснюється в основному за рахунок коштів населення і банківських кредитів.
Крім того, важливим фактором, який зумовив активність алматинський жителів, стало кількісне перевищення їх чисельності більш ніж в 2 рази.
Відмінності в частки кожного регіону в загальному обсязі іпотечних кредитів також пояснюється різницею чисельності населення, кількості регіональних центрів і філій комерційних банків. Крім того, ціни на житло в регіонах, незважаючи на загальну тенденцію збільшення, істотно відрізняються один від одного.
У 2009 році органами статистики було проведено одноразова обстеження понад 1000 домашніх господарств ВКО. На питання задоволеності житлом 75% сімей відповіли позитивно, 23% не задоволені наявними житловими умовами; мають можливість поліпшити їх лише 10% респондентів.
Купували житло протягом останніх 5 років всього 14% опитаних. Для покупки житла 70% домашніх господарств використовували власні накопичені кошти, 5% - оформляли кредити і позики, надані банками, 24% - отримали житло як спадок від батьків і родичів, або в якості подарунка.
З результатів обстеження слід, що 84,7% респондентів придбали звичайне за якістю житло, 15,3% - поліпшене. Житлова площа купленої квартири або будинки в основному становила від 31 до 50 квадратних метрів (так відповіли 53,2% опитаних сімей).
АТ Каспібанк створено в 1991 році. За багаторічний період ефективної діяльності Банк зміцнив свою репутацію міжнародного банку і створив представницьку мережу клієнтів, зайнявши міцні позиції серед банків - лідерів Республіки Казахстан. Спочатку акцентуючи увагу на роздрібному секторі, "Каспійський" володіє сьогодні однією з найбільших в Казахстані філіальної і партнерської мережею, яка складається з більш ніж 150 відділень і 600 пунктів продажів експрес-кредитів, які обслуговують понад 2500 торгових підприємств. Банк, що забезпечує роботу такої великої кількості точок продажу своїх послуг, в першу чергу зацікавлений в ефективному масштабуванні єдиних технологій по всій територіально-розподіленій структурі, централізації управління діяльністю всіх підрозділів, своєчасному введенні нових фінансових продуктів по всій мережі.
» значительно расширил сферу кредитуемых им отраслей и секторов экономики.
У 2009 році АТ «Kaspi Bank» значно розширив сферу кредитуються їм галузей і секторів економіки. У результаті чого обсяг позичкового портфеля Банку за 2009 рік зріс на 33% в порівнянні з 2008 роком. У кредитних операціях банку широко представлено кредитування різноманітних секторів економіки, у тому числі підприємств провідних галузей економіки Республіки Казахстан: хімічної і нафтохімічної, нафтогазової, будівництва, торгівлі, харчової промисловості.Частка виданих кредитів короткострокових склала 69%, (що в сумі склала 60773 тис. тенге), а довгострокових 31% (27850 тис. тенге).
» ипотечное кредитование занимает всего 2%, (что составляет 1845 млн. тенге; прочие 98% (86778226 тыс.тенге).
У кредитному портфелі АТ «Kaspi Bank» іпотечне кредитування займає всього 2%, (що становить 1845 млн. тенге; інші 98% (86778226 тис.тенге).Найбільшу питому вагу в портфелі Банку становлять позики з терміном розміщення від 1 року - до 5 років. Середньозважена річна ставка винагороди за кредитами та лізингу, наданим у 2009 році склалася на рівні 19,3%.
Сумарна питома вага класифікованих позик становить 24,6% від загальної величини позикового портфеля (проти 25,2% на 01.01.2009р.).
Відповідно до класифікації позичкового портфеля станом на 01.01.2010 р., сума необхідних провизий становить по Банку -100%. При цьому вивільнені у зв'язку зі зміною класифікації позичкового портфеля 111 млн.тенге. За рахунок створених провизий були списані з балансу безнадійні кредити в сумі 478 млн.тенге.
Доходи Банку зросли у порівнянні з 2008 роком, відповідно збільшилися витрати Банку цей пов'язано зі збільшенням проведених операцій, розширення сфери діяльності.
За минулий рік приріст активів Банку склав 46%.
Джерелами зростання стали: збільшення капіталу Банку, розміщення власних облігацій, розширення клієнтської бази, активне залучення коштів на міжнародному фінансовому ринку.
Я вважаю, що існуюча політика в області ринку житла, соціально не орієнтована:
1. складні умови кредитування, у якому банк з моменту підписання договору односторонньо отримує переваги перед замовником;
2. непомірно високими відсотками, які в нашій республіці складають 14 -23%, ніж банки ставлять населення, що бере кредити, спочатку в кабальні умови. У свою чергу, це нерідко призводить до ситуації, коли значна частина позичальників, не зумівши розплатитися з кредитами, залишає квартири банкам;
3. політика банків, будується тільки на отриманні надприбутку, будучи соціально не орієнтованої, вони фактично грабують населення країни;
4. практика іпотечного кредитування в РК абсолютно не враховує досвід соціальної спрямованості іпотечного кредитування в розвинених країнах, які більш успішніше вирішили цю проблему;
5. банки та іпотечні компанії своєї недалекоглядної кредитною політикою створюють високі політичні ризики, які загрожують протестними виступами певної частини населення Казахстану;
6. сучасна політика банків за відсутності реального платоспроможного попиту здатне привести до економічної кризи або "системного дефолту";
7. ця ситуація на ринку нерухомості виникла в результаті змови всіх учасників ринку нерухомості: банкірів, забудовників, ріелторів, а також страховиків та рекламників. Панування кількох монополій на ринку житла це, як кажуть класики, завжди змова влади з бізнесом. Будь-яка монополія - є закономірний результат відсутності реальної конкуренції в сфері іпотечного кредитування та будівництва житла;)
8. склалася негативна ситуація стала наслідком того, що існуючий антимонопольний закон у РК фактично не працює;
9. Соціально не орієнтована політика банків та іпотечних компаній викликана відсутністю належного контролю і регулювання з боку держави.
У зв'язку з вище представленим були запропоновані такі заходи щодо вдосконалення іпотечного кредитування.
Іпотечним кредитуванням повинні займатися спеціалізовані фінансові організації - Жілстройсбербанк і Казахстанська іпотечна компанія, а банки другого рівня повинні кредитувати ринкове господарство, в тому числі малий і середній бізнес, аграрний сектор, корпоративних клієнтів.
- Видачу споживчих кредитів фізичним особам повинні виробляти, знову ж таки, не банки, а кредитні товариства. Таких у нас налічується понад тисячу.
- Процентні ставки кредитування не повинні перевищувати більше 1,5% розміру ставки рефінансування. Перевищення має вилучатися в дохід бюджету, що дозволить запобігати нарахування високих процентних ставок. Між тим, звільнившись від іпотеки та роздрібних кредитів, банки другого рівня зможуть більш успішно виконувати свою головну функцію - кредитування ринкового сектора економіки.
На закінчення хотілося б підкреслити, що все, про що ми говоримо, не є проблемою вузького кола осіб. Всі 800 тисяч іпотечників опинилися в схожому становищі. І ще одне: якщо уряд терміново не вживе заходів для вирішення іпотечної проблеми, до другої половині 2010 року для населення повернення кредитів - погашення основного боргу і відсотків, - банкам другого рівня стане неможливим. Провізії дійдуть до 100 відсотків, і це створить небажану ситуацію в банківській сфері.