В. С. Корнєв, студент Інституту кредиту
Житлове іпотечне кредитування - це надання приватним особам довгострокових кредитів на купівлю житла під заставу самого житла, що купується.
Актуальність іпотечного кредитування полягає в здатності вирішити соціальні проблеми багатьох росіян. Наявність власного житла вносить в життя людей елемент благополуччя і стабільності, і дуже важливо, на думку соціологів, щоб житло з'являлося якомога раніше, а не після десятирічних очікувань. У цьому відношенні альтернативи іпотечного житлового кредитування не існує.
Придбання житла в кредит є поширеною практикою в багатьох країнах світу. Це якраз те, що роблять 98% американців, коли вони отримають нове житло. Виплати за кредитом, відкладені на багато років, включаються в поточні витрати, що дає можливість ефективно планувати сімейний бюджет і спрямовувати частину коштів на інші довгострокові цілі: великі покупки, освіту дітей, подорожі.
У свою чергу, іпотечні кредити допомагають комерційному банку диверсифікувати свою клієнтську базу, залучити депозити і знайти джерела доходів, що доповнюють і компенсують ризик по кредитах і депозитах підприємницьких фірм.
Дійсно, в останні роки багато російських банки приділяють дедалі більшу увагу іпотечному кредитуванню, прагнучи уникнути або послабити вплив економічних циклів, що приводить до періодичного зниження обсягів традиційного банківського кредитування підприємницької діяльності, а також уникнути гострої конкуренції з боку іноземних банків.
Американська дворівнева модель іпотечного кредитування
У світовій практиці існує дві моделі організації іпотечного кредитування: американська дворівнева і європейська однорівнева. Розглянемо структуру цих механізмів більш докладно, тому що саме вони реалізуються в сучасній Росії.
Країни англо-американської системи права використовують дворівневу модель ринку іпотечного кредитування, яка виникла з двох причин.
По-перше, запровадити єдину систему іпотечного кредитування шляхом прийняття єдиного федерального законодавства не представлялося можливим, тому що це зачіпало б виняткову компетенцію штатів у сфері законотворчості. По-друге, необхідно було економічно стимулювати житлове будівництво після Великої депресії, а зробити це за рахунок приватного капіталу без потужної державної підтримки також було неможливо.
Суть дворівневої моделі полягає в тому, що іпотечні кредити, зроблені на первинному іпотечному ринку, переуступаются спеціально створеним агентствам. Ці агенції можуть вчинити з отриманими іпотечними кредитами різним способом: Ѓ переуступіть їх вторинним інвесторам;, сформувати з однакових іпотечних кредитів пули і продати вторинним інвесторам такі неподільні пули іпотек або ж права участі (частки) у таких пулах; ѓ випустити та розмістити іпотечні цінні папери .
Юридичний аспект. Вибір дворівневої моделі пояснюється не тільки державними інтересами, а й особливостями самої англо-американської системи права. Концепція власності передбачає її "розщеплення". На одне і те ж майно можливе встановлення декількох титулів власності, "поділ" змісту права власності між різними особами. Об'єктом права власності в країнах англо-американської правової системи може бути саме право.
Фінансовий аспект. Система вторинного іпотечного ринку заснована на використанні для іпотечного кредитування коштів інституційних інвесторів - перш за все пенсійних фондів і компаній зі страхування життя.
Ця система призначена для акумулювання в іпотечні кредити самих дешевих і довгострокових коштів на ринку. Самі довгострокові кошти знаходяться у розпорядженні пенсійних фондів і компаній, що займаються страхуванням життя. У ці організації кошти вкладаються надовго і не можуть бути достроково вилучені на відміну від засобів з депозитів комерційних банків.
Система вторинного ринку націлена на те, щоб інституційні інвестори, які надають кошти для іпотечного кредитування (у принципі високоризикованої), погоджувалися майже на таку ж низьку прибутковість, як при інвестиціях в практично безризикові державні облігації. Для цього в США створені посередницькі організації, так звані іпотечні агентства (їх три: Fannie Mae, Freddie Mae та Ginnie Mae), зобов'язання яких гарантовані державою [1].
Агентства продають свої боргові зобов'язання інвесторам. Наявність держгарантій дозволяє інвесторам розглядати інвестиції в ці цінні папери як практично безризикові і погоджуватися на прибутковість, лише трохи перевищує прибутковість державних облігацій.
Отримані від продажу своїх боргових зобов'язань гроші агентства направляють на викуп у банків іпотечних кредитів. У результаті ставки по іпотечних кредитах виявляються набагато вище ставок за державними борговими зобов'язаннями і значно нижче ринкових ставок за кредитами того ж рівня ризику, що й іпотечні.
Російська практика
У Росії дворівнева модель іпотечного кредитування розвивається досить динамічно. Судити про перспективний розвиток даної моделі дозволяють такі чинники, як наявність фінансових ресурсів, потенційних і реальних позичальників і кількість кредитів, виданих банками.
Однією з успішно діючих сьогодні в Росії програм іпотечного житлового кредитування є програма Дельтакредит, що реалізується на кошти Інвестиційного фонду "США-Росія". Кредити по лінії Дельтакредит видаються на термін до 10 років за фіксованою процентною ставкою 13-15% річних.
Отримати іпотечний кредит може будь-хто, незалежно від його прописки і наявності у нього російського громадянства. Мінімальний розмір кредиту - 5000 доларів США, максимальний - 200 000 доларів США. Початковий внесок повинен становити не менше 20% вартості майбутньої квартири.
Американська процедура досить проста, на прийняття рішення йде два тижні. Дельтакредит - російський провідник програми - працює через 16 російських банків, які видають гроші. Серед них банк АБН АМРО, ІНГ Банк (Євразія), Міжнародний промисловий банк, Інвест-Сбербанк, АКБ "Російський капітал", "Перший ОВК", РОСТ Банк, Пробизнесбанк, Фора-Банк, Дельтабанк, Експобанк. Процедура єдина, рішення приймається у Дельті. Фактично вона оптовик, а російські банки - роздріб. Дельтакредит видав за два роки приблизно 700 кредитів. Практика показує, що зворотність за іпотечними кредитами - майже 100%, тому російські банки не проти розширити можливості свого бізнесу [2].
Особливістю американської програми в Росії є той факт, що в іпотечному кредитуванні одночасно беруть участь російський банк і Дельтакредит іпотечний банк.
Це можна пояснити наступним чином.
Для надання іпотечних кредитів на тривалий термін (5-10 років) російським банкам, що працюють за програмою, необхідні довгострокові ресурси (пасиви), порівнянні за термінами з термінами видаваних іпотечних кредитів. Засоби для довгострокового фінансування надає їм Дельтакредит іпотечний банк.
Дельтакредит іпотечний банк надає банкам-партнерам позикові кошти з терміном повернення 10 років і з фіксованою процентною ставкою, що дає можливість банкам, у свою чергу, видавати фізичним особам іпотечні кредити з умовою незмінності відсоткової ставки, встановленої при оформленні кредиту. Отже, банк не має можливості підвищувати процентну ставку для позичальника протягом всього терміну кредитування, незалежно від умов, що складаються на фінансових ринках довгострокових ресурсів.
Таким чином, "Інвестиційний фонд" США-Росія "діє в наступних напрямках.
Фонд надає банкам довгострокове фінансування на цілі видачі іпотечних кредитів.
Фонд, грунтуючись на міжнародних стандартах іпотечного кредитування, прагне створити єдиний ринок іпотечного кредитування і для досягнення цієї мети розробляє і впроваджує в банках стандартні технології оцінки платоспроможності й кредитоспроможності позичальників, видачі та обслуговування іпотечних кредитів.
Фонд працює з усіма учасниками іпотечного ринку (банками, страховими та оціночними компаніями, забудовниками, ріелтерами), роз'яснюючи стандарти і процедури іпотечного кредитування для ефективного обслуговування клієнтів, що бажають придбати житло з використанням іпотечного кредиту.
Фонд веде активну діяльність з популяризації іпотечного кредитування серед населення Росії.
Проблема політико-орієнтованих інвесторів
Банківська практика показує, що іпотечне кредитування не можна назвати прибутковим, а без підтримки спеціальних структур (державних іпотечних агентств) підвищується рівень ризику.
Виникає питання - чому американський інвестиційний фонд активно діє на російському ринку іпотечних послуг? Адже мета інвестиційного фонду - прибуток. А рівень прибутковості по іпотечних кредитах не так вже великий у порівнянні з альтернативними світовими об'єктами вкладення коштів.
І тут, як видається, є частка політики. Маються на увазі політико-орієнтовані інвестори, тобто ті, які від своїх інвестицій хочуть отримати не стільки фінансові, скільки політичні дивіденди.
У першу чергу до таких інвесторам відносяться міжнародні фінансові організації, такі як МБРР та ЄБРР, а також інвестиційні структури, створені урядами ряду країн з метою просування ринкових реформ в Росії.
Хотілося б відзначити, що відхід з ринку фонду "США-Росія" гіпотетично може підірвати ринок іпотечного кредитування в Росії. Роль фонду буде збільшуватися в міру розширення кредитування фізичних осіб в РФ.
Для економічної безпеки країни більш доцільно розвивати банківську іпотеку, що базується в основному (більше ніж на 70%) на вітчизняних ресурсах: це власні кошти комерційних банків і фінансові ресурси вітчизняних інституційних інвесторів (пенсійні фонди, страхові компанії).
Існує також ряд іпотечних програм федерального і московського уряду, покликаних розвивати іпотечне кредитування. У цілому по країні були створені як мінімум три іпотечні агентства, які повинні бути посередниками між банками і інвесторами: Московське іпотечне агентство, Федеральне іпотечне агентство і Російська іпотечна асоціація. Ці організації вже викупили у банків кілька кредитів. Причому кредити були на цілком прийнятних умовах. Ставки від 10% до 18%, термін до 10 років.
Суттєвою проблемою є те, що в якості фінансових ресурсів для цих схем були використані бюджетні гроші [3]. І московське, і федеральне іпотечні агентства виробляли викуп іпотечних кредитів виключно на кошти московського і федерального бюджетів. Це означає, що дешеві іпотечні кредити кільком аж ніяк небідним громадянам були профінансовані за рахунок усіх платників податків, які в основній своїй масі набагато менш заможні.
У цілому, проблема фінансових ресурсів тісно переплітається з розвитком іпотеки в Росії. Однак вирішувати цю проблему бюджетними коштами неприпустимо.
Європейська однорівнева модель іпотечного кредитування
Європейська модель іпотечного кредитування (ІК) набагато ближче до РФ з точки зору законодавства. Однорівнева модель ІК вже тривалий час діє в ряді західноєвропейських країн (Данії, Німеччині, Франції). У 90-х роках XX ст. в країнах Східної Європи (Польщі, Чехії, Словаччини, Угорщини) були прийняті закони, спрямовані на організацію однорівневої системи іпотечного кредитування [см. 3, с. 37]. Досвід європейських країн у розвитку ІК міг би застосовуватися в Росії, однак для успішного впровадження даної моделі потрібно чітко уявляти її складові елементи.
Суть однорівневої системи іпотечного кредитування полягає в тому, що видав іпотечний кредит банк самостійно рефінансує іпотечні кредити за рахунок випуску цінних паперів облігаційної типу - заставних листів. Випуск та обіг закладних листів регулюється спеціальним законодавством і відрізняється від регулювання випуску облігацій. Діяльність емітентів заставних листів, як правило, законодавчо обмежена видачею іпотечних кредитів та іншими операціями, що характеризуються невисоким ступенем ризику. Випускати цінні папери, іменовані "закладений лист", не може ні один інший емітент, крім згаданих у законі. Діяльність іпотечних банків суворо контролюється державою та органами банківського нагляду.
Основні переваги однорівневої моделі:
легка інтеграція в національне російське законодавство;
дешевизна її організації та контролю над нею в порівнянні з дворівневою моделлю;
відсутність необхідності страхувати кредитно-фінансові ризики, вдаватися до послуг рейтингових агентств, а також відсутність витрат на виплату агентських винагород обслуговуючим кредит банкам, що в кінцевому рахунку суттєво знижує вартість кредиту для позичальника.
У контрактно-ощадної системи джерелом дешевих коштів для іпотечних кредитів служать спеціалізовані цільові депозити. Уклавши відповідний контракт із спеціалізованою іпотечної кредитної організацією (будощадкас), клієнт бере на себе зобов'язання протягом певного часу щомісяця вносити фіксовану суму на цільовий депозит під процентну ставку, величина якої суттєво нижче середньоринкової. Після закінчення періоду накопичення, зібравши приблизно половину необхідних на покупку квартири коштів, клієнт одержує кредит на другу половину коштів, також під більш низьку ставку.
Кошти, що надаються клієнтом, використовуються для видачі кредитів його попередникам, вже закінчили період накопичення. Сам же клієнт, у свою чергу, отримує кредит з коштів, які вкладають клієнти, що прийшли пізніше та які перебувають у цей час на стадії накопичення.
Очевидно, що вся ця процедура відбувається в рамках дуже строго регульованих, контрольованих і часто гарантованих державою спеціалізованих кредитних організацій (будощадкас). Ці організації не мають права здійснювати ніяких активних операцій, крім надання кредитів своїм колишнім вкладникам. Ризикованість таких кредитів значно нижче, ніж звичайних іпотечних, бо вони видаються людям, не тільки формально підтвердив свою кредитоспроможність, а й на ділі продемонстрували, що вони здатні протягом тривалого терміну щомісяця здійснювати фіксовані платежі, приблизно рівні щомісячним платежам за кредитом.
Російська практика
У Росії таких спеціалізованих кредитних організацій немає. Створити подібну організацію в рамках звичайного універсального банку не можна, оскільки немає гарантії, що він не буде використовувати наддешеві депозитні кошти для неіпотечних активних операцій. Проте ця система розвивається. Яким чином?
За рахунок власних коштів видають іпотечні кредити всього лише два банки - Ощадбанк і Собінбанк. У Ощадбанку найнижча процентна ставка, зате дуже складна процедура отримання грошей. У Собінбанку бентежить наявність тарифу за розгляд заявок. Порівняльна характеристика за банківськими іпотечними кредитами представлена в наведеній нижче таблиці.
Оригінальним чином формують німецьку систему іпотеки організації - забудовники, обходячись без кредитних організацій. Функції кредитних організацій виконують забудовники.
Протягом періоду накопичення всі внески клієнта оформляються як пайова участь у будівництві конкретного будинку й реально інвестуються в це будівництво. Після його закінчення клієнт отримує в своє розпорядження (іноді навіть у власність) квартиру. При цьому він вже сплатив вартість приблизно половини квартири, а другу половину отримує від забудовника в якості товарного кредиту. Цей товарний кредит клієнт виплачує забудовнику протягом обумовленого періоду [см. 3].
Таким чином, виникає псевдонемецкая іпотечна схема, зовні дуже схожа на реальну німецьку: клієнт протягом періоду накопичення вносить вклади на суму, рівну половині вартості квартири, потім отримує квартиру, потім виплачує рівними частками вартість другої половини квартири.
Внутрішньо ж схема абсолютно інша. Кошти, які виплачує клієнт в ході періоду накопичення, використовуються не на видачу кредитів ретельно перевіреним позичальникам, а на фінансування будівництва якогось житлового будинку. Засоби, які використовуються для видачі кредиту, це не кошти інших клієнтів, що знаходяться в процесі накопичення, а власні кошти забудовника. Відповідно, нашої псевдонемецкой схемою притаманні ризики, абсолютно не властиві традиційній контрактно-ощадної системи. У першу чергу це ризик того, що власних коштів забудовника та засобів, внесених клієнтами, не вистачить на завершення будівництва житлового будинку. У цьому випадку клієнт після періоду накопичення виявиться пайовою власником недобудованого об'єкта.
Розкриваючи сутність іпотеки в Росії, слід згадати ті основні проблеми, з якими стикаються вітчизняні банки при кредитуванні фізичних осіб.
Проблема неплатежеспобності потенційних клієнтів
Приймаючи рішення про видачу позики, банк керується критеріями платоспроможності, кредитоспроможності та добропорядності майбутнього позичальника.
Перш ніж отримати кредит, клієнт повинен пройти в банку співбесіду, в ході якого оцінюється його можливість сповна повернути взяті в борг гроші. Важливу роль відіграє зарплата потенційного позичальника, його професія, кваліфікація, стан здоров'я, склад сім'ї, наявний бізнес.
Після співбесіди служба безпеки банку перевіряє документи і відомості, представлені позичальником, і лише тоді кредитний комітет буде приймати рішення про видачу кредиту.
Дану проблему банк вирішує шляхом страхування. За кожним кредитом необхідно страхування життя позичальника, страхування квартири від ризиків втрати, і права власності на квартиру.
Правова проблема: неможливість використання житла в якості застави
Забезпеченням іпотечного кредиту повинна бути сама квартира, що купується. Якщо це так, то в разі потреби банк повинен мати можливість виселити звідти позичальника, а квартиру продати. Вважається, що можливість виселити позичальника гарантована Законом про іпотеку, який діє з липня 1998 р. У цьому законі сказано, що позичальника і членів його сім'ї можна виселити за умови, що вони "дали до укладення договору про іпотеку, до їх вселення нотаріально засвідчене зобов'язання звільнити закладений житловий будинок або квартиру в разі звернення на нього стягнення "[4].
Однак це положення не працює. Змусити позичальника і членів його сім'ї під-писати таке зобов'язання до видачі кредиту не представляє особливих проблем, але як отримати таке зобов'язання від знову вселяти людей? А якщо позичальник на суді скаже, що його дійсно змусили підписати якийсь папірець, але жити йому ніде? Чи стане суд у цьому випадку порушувати конституційне право громадянина на житло? Тим більше якщо згадати, що виселення неповнолітніх членів сім'ї можливо тільки з відома органів опіки, які згоди на виселення дитини на вулицю ніколи не дадуть.
Цю проблему припускають обходити, створюючи спеціальний резервний фонд житла для відселення неплатоспроможних клієнтів. Однак якщо таке житло не буде відповідати житловим нормам, то відселити в нього нікого не вдасться, а якщо буде відповідати, то громадяни стануть брати іпотечні кредити саме з метою оголосити себе неплатоспроможними і безкоштовно одержати квартиру з резервного фонду.
Податковий аспект. Відомо, що податки творять дива. А грамотна податкова система може стимулювати розвиток різних галузей економіки.
Законодавство РФ визначає ряд пільг, які повинні сприяти розвитку іпотечного кредитування.
Відповідно до нового Податкового кодексу платник податків може відняти з свого оподатковуваного доходу: Ѓ суми, фактично витрачені на нове будівництво або придбання на території РФ житлового будинку або квартири;, суми, спрямовані на погашення відсотків за іпотечними кредитами, отриманим платником податку у банках РФ.
Однак загальний розмір даного відрахування не може перевищувати 600 000 рублів без обліку сум, спрямованих на погашення відсотків за іпотечними кредитами [5].
Ще одна перевага житлового іпотечного кредиту полягає в тому, що кредитний договір служить підтвердженням походження коштів, що спрямовуються позичальником на купівлю квартири. Таке підтвердження може бути витребувана податковими органами відповідно до набрала чинності положенням нового Податкового кодексу про податковий контроль за витратами громадян.
Таким чином, з точки зору оподаткування більш вигідно купувати житло в кредит, ніж одноразово виплачує всю вартість квартири готівкою. Справа в тому, що пільга з прибуткового податку у розмірі всієї суми кредиту і відсотків по ньому діє протягом усього строку кредитування, що може досягати 10 років. У свою чергу, податкова пільга при покупці нерухомості без використання кредиту обмежена 5000 мінімальними розмірами оплати праці, що враховуються протягом лише трьох років.
Істотним плюсом є те обставина, що для отримання іпотечного кредиту немає необхідності надавати будь-який додатковий заставу крім житла, що купується.
Список літератури
Ем В.С. Правові проблеми організації ринку іпотечного кредитування в Росії. М., 1999. С. 20.
Повернення за іпотечними кредитами близька до 100% / / Фінансові новини. Листопад 2001.
Мінц В. Вічний квартирне питання / / Експерт. № 12. 2000.
Федеральний закон від 16.07.98. № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)". Ст. 78.
Податковий кодекс РФ (частина II) від 5 серпня 2000 р. № 117-ФЗ. Ст. 220.
Для підготовки даної роботи були використані матеріали з сайту http://www.vestnik.fa.ru