Зміст
Введення
Глава 1. Теоретичні положення про договір будівельного підряду в цивільному праві Російської Федерації
1.1 Договір будівельного підряду: історія становлення та розвитку
1.2 Цивільно-правове регулювання договору будівельного підряду
Глава 2. Юридична характеристика договору будівельного підряду
2.1 Укладання договору будівельного підряду
2.2 Істотні умови договору підряду на будівництво
2.3 Порядок виконання та припинення договору будівельного підряду
2.4 Особливості цивільно-правової відповідальності за договором будівельного підряду
Висновок
Бібліографічний список
Введення
Актуальність теми. Конституція Російської Федерації поряд з іншими справді демократичними законами проголошує єдність економічного простору, вільне переміщення товарів, послуг і фінансових коштів, підтримку конкуренції, свободу економічної діяльності (ст. 8). Дані конституційні положення отримали свій подальший розвиток в галузевому законодавстві. Зокрема, Цивільний кодекс Російської Федерації закріплює в якості основних принципів рівність учасників цивільних правовідносин, недоторканність власності, свободу договору, неприпустимість довільного втручання кого-небудь у приватні справи, необхідність безперешкодного здійснення цивільних прав, забезпечення відновлення порушених прав, їх судовий захист. Зазначені принципи реалізовані законодавцем у всіх інститутах цивільного права.
Представляється, що найбільшою мірою вони вплинули на подальший, якісно новий розвиток інституту підряду в цілому, і будівельного підряду, зокрема. Досить згадати, що в порівняно недавньому минулому в сфері капітального будівництва переважали адміністративно-командні методи регулювання, про свободу договору не було й мови, а підрядник і замовник перебували в строгій залежності від імперативних приписів законодавчих актів, внутрішньовідомчих розпоряджень та інструкцій. В даний час, як загальне правило, замовник вільний у виборі виконавця робіт за договором будівельного підряду, а обидві сторони вільні у визначенні умов укладається ними підрядного договору в будівництві. Сьогодні правове регулювання відносин будівельного підряду здійснюється, перш за все, Цивільним кодексом РФ (глава 37 параграф 3). Поряд з ним окремі аспекти врегульовані і іншими нормативними правовими актами, а також будівельними нормами і правилами (БНІП).
Правозастосовна практика виявляє цілу низку проблем у законодавчому закріпленні відносин будівельного підряду, ефективне вирішення яких можливе лише на основі комплексного теоретичного дослідження.
Викладені вище обставини в сукупності і зумовлює актуальність і вибір теми даного дослідження.
Ступінь наукової розробленості теми. Загальнотеоретичні основи для дослідження цивільно-правової регламентації відносин у сфері будівельного підряду та специфіки договору будівельного підряду представлені в роботах вчених-цивілістів: А.А. Агаркова, М.А. Брагінського, С.М. Братуся, A. M. Белякова, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, О.С. Іоффе, Е.А. Суханова, та ін
Проблематика підрядних відносин у будівництві була предметом наукових досліджень таких авторів, як М.І. Баришев, Ю.Г. Басін, С.А. Верб, Е.П. Гаврилов, О.В. Герасимов, С.А. Говорков, С.С. Занковського, А.А. Каравайкін, В.В. Меркулов, Н.Д. Погосян, В.А. Романенко, А.А. Ромащенко, І. О. Сиротіна, AJX Ткач, І.А. Фаршатов, В.І. Федоров, ЇХ Хламов, В.М. Чернов, В.Ф. Чигир, Ю.І. Шегай, Є.Д. Шешенін і деяких інших.
Об'єктом дослідження є цивільні правовідносини, що виникають з договору підряду на будівництво.
Предметом дослідження виступають норми цивільного права, що регулюють відносини будівельного підряду, що визначають специфіку застосування заходів цивільно-правової відповідальності за порушення законодавства у даній сфері.
Метою дослідження є комплексне вивчення правової природи, специфіки договору підряду на будівництво торгових та офісних центрів, а також особливостей цивільно-правового регулювання відносин, пов'язаних з будівельним підрядом; постановка і рішення теоретичних і практичних проблем і розробка на цій основі пропозицій щодо вдосконалення правового регулювання відносин у зазначеній сфері.
Вищевказана мета і визначила постановку наступних науково-практичних завдань:
по-перше, розглянути правову природу та етапи розвитку договору будівельного підряду;
по-друге, охарактеризувати діючі нормативно-правові акти, що регулюють відносини будівельного підряду;
по-третє, розкрити поняття, показати сутність та значення договору будівельного підряду в цивільному праві Російської Федерації; виділити суттєві ознаки, що дозволяють відмежовувати досліджуваний договір від інших цивільно-правових договорів підрядного типу;
по-четверте, розкрити істотні умови договору підряду на будівництво офісних і торгових центрів, у тому числі: предмет, ціну та порядок розрахунків, термін, порядок здачі та приймання офісного (торгового) центру;
по-п'яте, дослідити питання про форму договору підряду на будівництво вказаних об'єктів;
по-шосте, показати особливості цивільно-правової відповідальності за договором підряду.
Методологічною основою дослідження є загальнонауковий діалектичний метод, що припускає об'єктивність і всебічність пізнання досліджуваних явищ, а також наступні спеціальні методи дослідження: комплексний, системний, порівняльно-правовий, формально-логічний, історичний.
Структура роботи зумовлюється цілями і завданнями дослідження та включає в себе вступ, два розділи, висновок, бібліографічний список.
Глава 1. Теоретичні положення про договір будівельного підряду в цивільному праві Російської Федерації
1.1 Договір будівельного підряду: історія становлення та розвитку
Вивчаючи історію зародження будь-якого цивільно-правового інституту, кожен дослідник незмінно звертається до права Стародавнього Риму. І це не випадково, оскільки громадянське право виникло саме як право римських громадян, коли в 449 р. до н.е. виконував роль регулятора суспільних відносин в римському суспільстві звичай був замінений Законами дванадцяти таблиць. Подальше законодавство Стародавнього Риму об'єднувала одна спільна риса - викладені в ньому правила були правом римських громадян, оскільки не поширювалися ні на рабів, ні на чужинців. Очевидно, з цієї причини існувало тоді право і стало називатися «громадянським», тобто правом римських громадян.
Поділ права на приватне і публічне також дослідники відносять до епохи Стародавнього Риму. Так, римський юрист Ульпіан виділив критерії розмежування для всіх норм, які містилися в праві. Так, на його думку, право римських громадян відносилося до інтересів окремих (приватних) осіб - його слід було іменувати приватним правом; право, що стосується статусу, інтересів всієї держави - публічним 1.
Приватне право під час розквіту Римської імперії розроблялося і застосовувалося досить активно, як того і вимагав рівень розвитку господарських відносин у державі. До цього періоду часу відноситься становлення таких фундаментальних інститутів, як вчення про власність, інших майнових правах, спадкуванні, угодах та договорах і ін
У зв'язку з тематикою проведеного нами дослідження інтерес представляє вчення про договір найму, виділеному давньоримськими юристами в класифікації договорів у самостійний вид договору. І це не випадково, оскільки згідно з правом Стародавнього Риму, договір найму включав в себе три відособлених (самостійних) підвиди:
найм речей (location - conduction ria),
поспіль або найм робіт (location - conduction operas),
найм послуг (location - conduction oberarum).
У зв'язку з цим М.І. Брагінський відзначає внутрішню зв'язок підряду з договором найму і наводить таку цитату з титулу II книги дванадцятого «Дигест Юстиніана»: «Якщо я даю замовлення на будівництво будинку з тим, щоб підрядник робив усе на свої кошти, то він переносить на мене власність на зроблене і , проте, це є наймом, бо майстер здає в найм свою роботу, тобто обов'язок діяння »2.
Таким чином, найм припускав передачу однією стороною договору іншій стороні речей, робіт і послуг на платній основі. Підрядним зізнавався договір, в якому замовник передавав підряднику весь матеріал або більшу його частину. Якщо ж підрядник повинен був зробити річ з власного матеріалу, то такий договір розглядався як купівля-продаж. Метою найму послуг був, перш за все, не кінцевий результат роботи, як і підряді, а надання працівником своєї особистої праці (трудової функції), обмежене певним проміжком часу 3.
Інша відмінність особистого найму від підряду полягало в тому, що працівник діяв за вказівкою (розпорядженням) роботодавця, тобто не на свій розсуд (не вільно). Матеріальний результат праці в договорі підряду охоплював процес його створення, в якому підрядник в рамках отриманого завдання вільний у організації процесу створення речі, сам його організовує, що є відзнакою підряду від купівлі-продажу. Проте в римському праві практика найму робіт не отримала широкого поширення в силу рабського характеру праці.
Згідно з дослідженнями С.П. Юшкевича, будівництво таких грандіозних об'єктів старовини як іригаційні споруди і піраміди здійснювалося за рахунок держави, було ретельно розроблено, сплановано, організовано і проведено, «при майже повній відсутності павутини формальних зобов'язань» 4.
При вирішенні виникаючих будівельних завдань поступово зародилися такі поняття, як кошторис, витрата, ціна, термін будівництва, гарантії якості, які в сучасному цивільному праві мають статус істотних умов договору.
Давньоримський архітектор Вітрувій в 1 ст. до н.е. написав знаменитий трактат «Про архітектуру», поклавши тим самим початок теоретичним дослідженням в архітектурі і будівництві.
Розвиток інституту будівельного підряду в умовах феодального держави пов'язують з виникненням торгового права. У містах Італії та на півночі Європи торгові і морські звичаї, в основі яких лежав не закон, а купецька практика, починають застосовуватися для врегулювання відносин не тільки між особами торгового стану, а й іншими особами, що вступили у відносини договірного характеру 5. У джерелах не відзначаються спроби відокремлення правового регулювання у будь-яких інших галузях діяльності, у тому числі і в будівництві. Очевидно, цей історичний факт може бути пояснений тим обставиною, що відносини щодо створення нерухомих речей (тим більше будов) - це тривалий процес, набагато повільніше приносить прибуток і за своєю природою більш, ніж, наприклад, купівля-продаж рухомих речей, що тяжіє до єдності з іншими інститутами цивільного права - права власності на землю, використання та створення будівельних матеріалів на національній природній основі.
Крім того, як справедливо зазначає В.П. Бугорський, відносини особистої залежності більшості працівників від феодала, відсутність значних коштів, вкладення яких в будівництво не обіцяло швидкого прибутку і в період феодальної залежності, продовжували стримувати розвиток особливого стану працівників, які отримають прибуток з підряду 6.
У зарубіжному праві в процес розвитку цивільно-правового інституту будівельного підряду значний внесок внесла кодифікація приватного права. Наприклад, в 1804 р. у Франції був прийнятий Цивільний кодекс 7, за тим же шляхом пішов і ряд інших розвинених європейських держав.
Разом з тим, необхідно зазначити, що окремого від цивільного кодексу кодифікованого правового акта, що регулює відносини в галузі будівництва, створено не було. В даний час в країнах романо-германської системи права договір підряду продовжує регулюватися нормами цивільних кодексів. Наприклад: у Франції - статтями 1789-1799 Французького цивільного кодексу, в Німеччині - параграфами 631-651 Німецького цивільного уложення; у Швейцарії - статтями 357, 358, 363 Швейцарського зобов'язального закону, і т.п. В англо-американському праві підрядні відносини регулюються в основному правилами, виробленими судовою практикою, а спеціальні закони є лише в окремих штатах США 8.
При укладанні договорів будівельного підряду підкреслюється особлива роль типових договорів, розроблених національними та міжнародними промисловими організаціями та об'єднаннями підприємців. В якості прикладу відзначимо, що Міжнародною федерацією інженерів-консультантів розроблені Міжнародні умови договору про будівництво; комісією ООН з прав міжнародної торгівлі підготовлено правове керівництво ЮНСІТРАЛ по складанню міжнародних контрактів на будівництво промислових об'єктів (A | CN .9 | SER | B | 2) 9 , є і ряд інших документів.
У країнах романо-германської системи права, на відміну від країн з англо-американськими правовими традиціями, де підрядні відносини традиційно вважаються одним із видів договору особистого найму, підряд розглядається як самостійний вид договору, який відмежовується від близьких за своєю природою договорів особистого найму і купівлі -продажу майбутніх речей за ознаками, використаним у римському праві. На відміну від особистого найму для підряду характерно виконання роботи з метою отримання економічного результату, підрядник має господарською самостійністю, працює на свій ризик і в основному за свій рахунок.
Підрядом, а не купівлею-продажем майбутньої речі визнається також її виготовлення з матеріалу замовника. В іншому випадку постачальник, що застосовує свій матеріал, стає власником виготовленої речі і переносить виникло в нього право власності на замовника. Договір про виконання будівельних робіт за законодавством європейських країн вважається підрядним незалежно від права власності на використовуваний матеріал у силу права власності замовника на земельну ділянку. Обгрунтовується це положення тим, що будівля або споруда є аксесуаром або приналежністю земельної ділянки, який, як правило, не належить підрядчику на правах власності 10.
В якості попереднього підсумку можна зробити висновок про те, що договір будівельного підряду в розвинених європейських державах склався приблизно на початку 19 століття в умовах буржуазної держави і типу права на основі договорів найму і купівлі-продажу, запозичених феодальною державою цих країн з римського права.
Зародження і еволюція російського законодавства про будівельному підряді як про одного з інститутів цивільного права не отримали всебічного відображення у вітчизняній юридичній літературі. З дореволюційних цивілістів, як правило, виділяють роботу Г.Ф. Шершеневича «Підручник Російського цивільного права», в якій крім аналізу діяли на початку XX століття положень ст. 1737 Зводу законів цивільних про підряд практично не порушувалося питання про правове регулювання будівництва в попередніх джерелах права 11.
М.І. Брагінський відзначає, що в дореволюційній Росії підрядні відносини в області будівництва не набули широкого розвитку 12.
Очевидно, цим пояснюється і відсутність спеціальних досліджень у цій галузі права. Тим не менш, інтерес до історії зазначеного питання до прийняття Зводу законів цивільних отримав відображення в літературі, присвяченій договору будівельного підряду.
С. П. Юшкевич, зокрема, робить висновок про те, що саме на основі звичаєвого права склалася практика письмового висновку підрядів. До 1547 відносяться перші письмові свідоцтва про приватних підрядних будівельних угодах, оформлюваних у вигляді підрядних грамот або записів.
У 1595 р. цар Федір Іоаннович прийняв Наказ «Про заготовлянні матеріалів для будови Смоленської фортеці».
На широке застосування в XVII столітті підрядних грамот для оформлення відносин з виконання робіт вказує широка і часта практика використання казенних підрядів за царя Олексія Михайловича (1649-1676 р.), що отримало непряме відображення в законодавстві.
Так, у Соборному Уложенні 1649 р. згадані підрядні відносини для державних потреб з приводу необхідності стягнення державних мит за фактом складання грамоти писарем.
У 1719 р. в епоху грандіозного будівництва Петром I затверджено регламент Камер-колегії, якій ставилося в обов'язок укладати договори підряду і постачання матеріалів на об'єкти будівництва для державних потреб за допомогою торгів.
У 1776 р. Катериною Великою затверджені приписи «Про контрактах підряду, поставки та відкупу».
Проте лише з прийняттям Зводу законів цивільних у законодавстві було дано визначення договору підряду співзвучне з визначенням, яке виробило римське право. Договір підряду мав яскраво виражений адміністративний характер регулювання містяться в ньому норм і правил і традиційно для Росії не відокремлюється від договору поставки 13.
Зіставляючи ці обставини із запропонованою періодизацією історії цивільного законодавства, можна зробити висновок про те, що відносини з виконання будівельних робіт у Росії стали регулюватися правом лише на початку XIX століття, тобто значно пізніше, за характером правового регулювання інакше, ніж інші види цивільно-правових відносин (наприклад, купівля-продаж, міна, успадкування та ін.)
Такий підхід дозволяє конкретизувати питання про причини «застою» у правовому регулюванні підрядних відносин у галузі будівництва: чому в Росії тривалий час не використовувався досвід римського права з метою врегулювання підрядних відносин, у тому числі в галузі будівництва, хоча інтенсивно розроблялося законодавство в цілому, і , зокрема, про купецтві, мануфактурі, підприємництві? Видається, що такі причини, швидше за все, пов'язані з відсутністю в російському суспільстві економічної необхідності в законодавчому закріпленні відносин, пов'язаних з виконанням робіт у вигляді загальних правил цивільно-правового характеру. Феодальний тип відносин власності в Росії сприяв виникненню права феодального типу та законодавства, який закріпив працівника, яке і стало правовою основою для використання примусової праці при виконанні основних обсягів будівельних робіт.
Враховуючи складність процесу будівництва, його різнобічну зв'язок з іншими галузями господарської діяльності товариства та іншими типами договорів, законодавець довго не міг знайти методологічного підходу до систематизації та кодифікації відносин за договором будівельного підряду. З цього приводу Г.Ф. Шершеневич зазначав, що «договір підряду збуджує великі сумніви при з'ясуванні його природи, тому що в розумінні його виявляється розбіжність як в теорії, так і в законодавствах» 14.
Першим історично значущою юридичним документом щодо законодавчого регулювання деяких положень саме з ведення будівельних робіт стало видання Зводу законів цивільних у 1835 році. Зазначений звід був першою частиною тому 10 Загальних зводу законів Російської імперії. З введенням Загальних зводу були скасовані всі інші закони, які діяли з часів Соборне уложення 1649 року. Вперше в Російському законодавстві в ньому було дано визначення договору підряду.
Так, договором підряду зізнавався договір, за яким одна зі сторін «брала на себе зобов'язання виконати своїм утриманням підприємство ... а інша, на користь якої це проводиться, вчинити за те грошовий платіж ». При цьому законодавець не зважився відокремити договір поставки від договору підряду і, юридично вони розглядалися як щось єдине, ціле.
Запропоноване визначення співзвучно з тим визначенням, яке дало договором підряду римське право. Вже у той час його відмітною ознакою ставилося «досягнення економічного результату шляхом витрат з боку підрядника».
Ризик виробництва підрядних робіт, як випливає з обох визначень, завжди лягав на підрядника. Звід законів цивільних вперше нормативно визначив, що предметом підряду для державних потреб можуть бути саме роботи. В якості предмета договору підряду в ст. 1738 називалися такі роботи, як «споруда, лагодження, переробка і ломка будівель і взагалі виробництво всяких робіт». Об'єктами робіт могли бути казенні будівлі, дороги, мости і т.п. Вперше відносно підряду були встановлені і істотні умови, які сторони повинні були неодмінно дотриматися.
Звід законів цивільних визначав, що договір повинен містити: умови по виду робіт і предмету підрядного договору; зазначалося, що необхідно визначити інструмент, перелік будівельних матеріалів, їх якість, сторону, яка буде їх поставлятиме (замовника або підрядника); термін робіт, вид оплати і порядок розрахунків; спосіб контролю за ходом виконання робіт, порядок перевірки виконаних робіт і їх приймання державними структурами. Зводом було встановлено, що загальний строк будівництва не повинен перевищувати чотирьох років.
Примітний факт, що склад регульованих Зводом положень майже повністю ідентичний складу положень, регульованих нині чинним Цивільним кодексом. Це свідчить з одного боку про законодавчу наступності, а з іншого боку - про високий юридичному потенціал і про глибоку роботу, проведену вітчизняної нормотворчої думкою XIX століття.
У Зводі законів цивільних законодавець поділяв договір за суб'єктним складом: між приватними особами та для казенних потреб, де в ролі замовника виступала держава. Казенним підрядів і поставок була присвячена окрема стаття, існувала ціла низка статей, що торкалися приватних будівельних підрядів. Така детальна регламентація казенних підрядів була викликана необхідністю особливої охорони державних інтересів.
На підбір претендентів для виконання казенних підрядів були встановлені конкурсні процедури 15.
Подальшому юридичній вдосконалення будівельного напрямку в цивільному праві завадив хід історичного розвитку держави Російської. Війна 1905 року і Перша світова війна, революційні події 1917 року і подальша за ними громадянська війна в Росії повністю зупинили процес нормотворчості по підряду взагалі і за будівельним підрядом зокрема.
До питань підрядних відносин і будівельним проблемам законодавець повернувся тільки після закінчення цих подій. У нового Російської держави виникла гостра необхідність відновлення зруйнованих будівель, комунікацій, відтворення промислового потенціалу. З цією метою в 1927 р, було розроблено положення «Про державні підряду і постачання» 16.
Трохи пізніше, в 1922 році на IV сесії ВЦВК був прийнятий Цивільний кодекс РРФСР. Норми, які регулюють будівельну діяльність, викладалися в рамках відносин договору підряду. При цьому продовжувало паралельно діяти положення «Про державні підряду і постачання», в яке, враховуючи перехід Росії від нової економічної політики до економіки командно-розподільчої, вносилося багато доповнень і змін. Поступово з нього були виключені всі елементи, пов'язані з ринковою економікою. У тому числі з суб'єктного складу сторін за договором підряду були виключені фізичні особи. Переможець соціалістичний лад повністю зняв необхідність в оформленні і юридичному регулюванні договорів між державою та фізичними особами. Такі відносини були припинені на багато десятиліть, як не мають ні юридичної, ні економічної основи.
Пізніше з числа суб'єктів будівельних підрядних відносин були виведені громадські організації, а також державні установи та підприємства. У результаті держава залишилася в одній особі і замовником, і підрядником робіт за будівельним підряду.
Для виконання великомасштабних будівельних завдань радянське держава була змушена піти по шляху створення великих спеціалізованих будівельних трестів, експлуатаційних управлінь, відділів капітального будівництва і інших тому подібних організації 17.
У Цивільному кодексі РРФСР 1964 року законодавець розділив договір підряду на просто «Підряд» (гл. 30) і «Підряд на капітальне будівництво» (гл. 31). Таким чином, будівельний підряд був виведений навіть з рамок підрядних відносин. Метою підряду ставилося «виконання певних робіт за завданням замовника» (ст. 350 ЦК РРФСР 1964 р.). Така постановка питання сосредотачивала підрядника на процесі будівництва заради самого процесу і не посувають на досягнення мети робіт.
Вперше за всю історію Російської держави договір будівельного підряду отримав відокремлений опис і був представлений як окремий, самостійний вид. При цьому необхідно відзначити, що, враховуючи специфіку радянського періоду розвитку юридичної думки Росії, законодавець хоч і допускав виконання підрядних робіт приватною особою, але тільки їм особисто. Інакше, у разі залучення найманих працівників, виникала ситуація експлуатації чужої праці, що було чуже нормам моралі і моральності соціалістичного суспільства.
Розвиток і поглиблення ринкових процесів змусило законодавця грунтовно переглянути багато норм соціалістичної епохи. 21 жовтня 1994 Державною Думою прийнята перша частина, 26 січня 1996 року - друга частина нового Цивільного кодексу Російської Федерації, а 26 листопада 2001 року - третя частина Цивільного кодексу Російської Федерації.
Цивільний кодекс РФ повернув будівельний підряд в рамки підряду взагалі, зберігши при цьому його як самостійний вид договору. З ГК РФ зникає поняття «капітального будівництва», що підводить під загальну законодавчу базу такі види будівельних робіт, як монтаж, ремонт і багато інших. ГК РФ досить докладно висвітлює багато питань, пов'язаних з договором будівельного підряду.
Докладно питання цивільно-правового регулювання договору будівельного підряду розглянуті нами нижче.
Таким чином, вивчення історії становлення та розвитку законодавства про будівельний підряд та практики його застосування дозволяє зробити деякі висновки.
Договір будівельного підряду, незважаючи на те, що будівельні відносини є одними з найстаріших, не відразу знайшов своє місце в системі цивільного права, шлях його формування як самостійного виду договірних відносин був довгим і складним.
Відносини, пов'язані з будівництвом, на території російської держави стали оформлятися письмово з другої половини XVI століття у вигляді підрядних грамот або записів, наказів царя. До першої половини XIX століття положення договору підряду, в тому числі на будівельні роботи формувалися на основі звичаїв ділового обороту.
До початку XX століття в Росії на базі прийнятих на початку XIX ст. цивільно-правових норм про підряд виникли й розвивалися дві основні форми будівельної діяльності: господарський спосіб - на основі договору особистого найму, як переважний спосіб будівництва; і підрядний - за участю підприємця, яким доповнювалися відносини особистого найму 18.
1.2 Цивільно-правове регулювання договору будівельного підряду
Оскільки договір будівельного підряду є різновидом договору підряду, то до нього субсидиарно застосовуються загальні положення Цивільного кодексу РФ про підряд (п.2 ст. 702 ЦК). Так, регулюються структура договірних зв'язків, умови про порядок оплати робіт, про якість робіт, про терміни, про способи захисту, про ціну та ін (ст.ст. 706, 707, 708, 709, 711, 712, 715, 724 ГК та ін.)
При цьому слід мати на увазі, що раніше прийняті Правила про договори підряду на капітальне будівництво, затверджені постановою Ради Міністрів СРСР від 26 грудня 1986 р. № 1550, на території Російської Федерації не діють 19.
Відповідно до п. 2 т. 740 ГК РФ, до робіт з капітального ремонту будівель і споруд правила про договір будівельного підряду застосовуються тільки, якщо інше не передбачено договором. Якщо ж договором виключено застосування норм про будівельний підряд, то діє правовий режим, встановлений гол. 39 ЦК РФ «Возмездное надання послуг». Іншими словами правило, в силу якого до виконання робіт з капітального ремонту застосовуються норми про будівельний підряд, представляє лише легальну презумпцію, відступ від якої можливо за згодою сторін.
Якщо ж замовником за договором будівельного підряду виступає громадянин, а роботи виконуються для задоволення побутових чи інших його потреб (при будівництві гаража, дачного будиночка, житлового будинку і т.п.), до такого договору відповідно застосовуються правила ЦК про побутовому підряді, але лише в частині, що стосується прав замовника. Такий громадянин користується також правами, наданими споживачу Федеральним законом «Про захист прав споживачів» 20.
Важливе місце в правовому регулюванні будівельного підряду займають федеральні закони. До подібних актів відносяться, зокрема:
• Житловий кодекс Російської Федерації, введений в дію 1 березня 2005 21, Містобудівний кодекс Російської Федерації від 17 травня 1998 22, Федеральний закон від 27 грудня 2002 року «Про технічне регулювання» 23.
• Федеральний закон від 25 лютого 1999 року «Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень» 24.
• Федеральний закон від 9 липня 1999 року «Про іноземні інвестиції в Російській Федерації» 25.
Федеральний закон від 17 листопада 1995 року «Про архітектурну діяльність в Російській Федерації» 26.
Федеральний закон від 25 червня 2002 року «Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятках історії та культури) народів Російської Федерації» 27.
Федеральний закон від 26 березня 2003 року «Про електроенергетику» 28.
Важлива роль у правовому регулюванні будівельного підряду належить також Постановами Уряду Російської Федерації. У їх числі слід назвати наступні:
від 14 грудня 1991 року № 40 «Про збільшення обсягів житлового будівництва із залученням коштів населення, підприємств і організацій» 29.
від 3 лютого 1992 року № 59 «Про заходи з продажу не завершених будівництвом об'єктів» 30.
від 8 червня 1993 року № 531 «Про впорядкування в Російській Федерації будівництва об'єктів, здійснюваного за рахунок державних валютних коштів і державних іноземних інвестиційних кредитів» 31.
від 10 серпня 1993 року № 763 «Про приватизацію підприємств і організацій будівництва і промисловості будівельних матеріалів» 32.
від 21 березня 1994 року № 209 «Про порядок використання об'єктів виробничої бази будівельних організацій, що знаходяться на балансі промислових підприємств» 33.
від 22 червня 1994 року № 744 «Про порядок розміщення централізованих інвестиційних ресурсів на конкурсній основі» 34.
від 27 грудня 1997 року № 1636 «Про правила підтвердження придатності нових матеріалів, виробів, конструкцій і технологій для застосування в будівництві» 35.
від 25 серпня 1999 року № 941 «Про розроблення та погодження консолідованих схем містобудівного планування та основних положень консолідованих схем містобудівного планування» 36.
від 22 червня 1994 року № 744 «Про порядок розміщення централізованих інвестиційних ресурсів на конкурсній основі» 37.
від 13 вересня 1994 року № 1060 «Про затвердження Положення про порядок підготовки, розгляду та проведення державної експертизи техніко-економічних і комерційних пропозицій і обгрунтувань доцільності, ефективності та можливості участі російських організацій в будівництві об'єктів за кордоном на основі міжурядових угод про економічне і технічне співробітництво »38.
від 4 грудня 2000 року № 921 «Про державний технічному обліку та технічної інвентаризації в Російській Федерації об'єктів містобудівної діяльності» 39.
від 21 березня 2002 року № 174 «Про ліцензування діяльності в галузі проектування та будівництва» 40.
від 5 березня 2007 р. № 145 «Про порядок організації і проведення державної експертизи проектної документації і результатів інженерних вишукувань» 41, та ін
Іншою особливістю правового регулювання відносин за договором будівельного підряду виступає система нормативно-правових актів. Перш за все, це СНиП - будівельні норми і правила. Широко поширені також державні та галузеві стандарти (гот. ОСТ) і технічні умови (ТУ) на будівельні матеріали, деталі й конструкції, технічні регламенти щодо будинків, будівель та споруд.
Положення низки перелічених документів використані в даній роботі при дослідженні питань договору підряду на будівництво офісних і торгових центрів.
13. Поняття, сутність і значення договору будівельного підряду в цивільному праві Російської Федерації. В даний час договір будівельного підряду є найпоширеніший з застосовуваних на практиці договорів підряду. Договір будівельного підряду, регулюючи відносини як мінімум двох сторін, має на увазі деякі фактичні дії, які сторони повинні зробити, що породжує для кожної з них певні правові наслідки. Результатом таких дій є певний об'єкт нерухомості - закінчений будівництвом і введений в експлуатацію.
У загальному випадку, форма договірних відносин, по якій одна із сторін замовляє проведення будівельних робіт і висловлює згоду на їх оплату, а інша має спеціальні знаннями та навичками в галузі будівництва і висловлює згоду на їх проведення, носить назву договору будівельного підряду 42.
ГК РФ розглядає договір будівельного підряду як вид договору підряду. У статті 740 ГК РФ закріплено норму згідно з якою за договором будівельного підряду підрядник зобов'язується у встановлений договором термін побудувати за завданням замовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, а замовник зобов'язується створити підряднику необхідні умови для виконання робіт, прийняти їх результат і сплатити обумовлену ціну.
З точки зору теорії класифікації договорів, договір будівельного підряду можна охарактеризувати як консенсуальний, взаємний (двостороннім) і відшкодувальний. Розкриємо зміст цих ознак.
Так, ознака консенсуальності означає, що договір будівельного підряду визнається укладеним у момент отримання особою, яка направила оферту, її акцепту. У силу того, що визначення договору будівельного підряду, закріплене в п.1 ст. 740 ГК РФ, є імперативною нормою, сторони не вправі своєю угодою передбачати реальний характер договору, що укладається будівельного підряду. Другу особливість, пов'язану з названим ознакою, зазначив О.С. Іоффе. Він, зокрема, писав про те, що: «якщо деякі інші консенсуальні договори (наприклад, купівля-продаж) іноді виконуються в момент їх укладення, то для договору будівельного підряду така можливість виключена: момент укладання угоди і момент виконання передбачених нею робіт обов'язково відокремлені один від одного більш-менш тривалим проміжком часу »43.
Ознака двобічності означає, що обов'язки і права мають обидві сторони договору будівельного підряду. Головні обов'язки ГК РФ закріплює у визначенні договору будівельного підряду. Так, для підрядника - це обов'язок побудувати за завданням замовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, а для замовника - обов'язок щодо створення необхідні умови для виконання робіт, прийняття їх результату і по сплаті обумовленої ціни. Більш докладно взаємні права та обов'язки сторін договору підряду на будівництво офісних і торгових центрів нами розглянуті у другому розділі цієї роботи.
Ознака возмездности випливає з того, що підрядчик, який побудував за завданням замовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, має право вимагати від замовника виконання його обов'язку по оплаті виконаних робіт. Такого роду договори чинності статті 423 ГК РФ є оплатним. Проте відразу виникає питання про кваліфікацію тих договорів будівельного підряду, коли в силу родинних, дружніх та інших подібних відносин підрядник виконує роботи безоплатно. Потрібно погодитися з думкою Ю.В. Романця, що «визнавати дані безоплатні договори недійсними не можна, тому що по суті в них немає нічого протизаконного» 44.
Дійсність такого роду договорів обумовлюється нормою, викладеної в пункті 2 ст. 421 ГК РФ: сторони можуть укласти договір, як передбачений, так і не передбачений законом або іншими правовими актами. Але в будь-якому випадку відсутність ознаки возмездности не дозволяє говорити про такі угоди як про договори будівельного підряду; дані договори відносяться до непойменовані і прямо не врегульованим цивільним законодавством. Сказане не виключає можливість застосування до таких непойменовані у Цивільному кодексі України безоплатним договорами будівельного підряду правил § 3 глави 37 ЦК РФ, в частині, що не суперечить безоплатність такого підрядного зобов'язання.
Разом з тим, глибоке дослідження означеної проблеми не є завданням нашого дослідження. Більше того, вважаємо, що договір підряду на будівництво офісних і торгових центрів не може бути безоплатним, що обумовлено специфікою об'єктів, що зводяться.
Договір будівельного підряду, будучи видом договору підряду, володіє всіма родовими ознаками, властивими останньому. По-перше, договір будівельного підряду спрямований на виконання робіт відповідно до завдання замовника. По-друге, договір будівельного підряду спрямований на виконання тільки таких робіт, які тягнуть отримання результату, віддільного від самої роботи. По-третє, результат робіт має індивідуальний характер.
Крім названих ознак, договір будівельного підряду має ряд видових відмінностей. У їх числі можна назвати наступні особливості:
• виконання робіт на нерухоме об'єкті, нерозривно пов'язаний з землею;
• виконання робіт, спрямованих на підвищення міцності, стійкості, надійності будівлі і споруди та (або) монтажу обладнання на вказаних об'єктах.
Родові ознаки договору будівельного підряду необхідно враховувати при відмежуванні його від договорів, що мають схожу кауза (мета), але інший порядок її досягнення. Тут мається на увазі проблема, історія вирішення якої почалася ще в римському приватному праві: а саме - проблема розмежування договору будівельного підряду та договору купівлі-продажу, міни та інших відплатних договорів, спрямованих на передачу нерухомого майна у власність.
Для замовника недостатня проста передача нерухомого майна у власність, як це відбувається при купівлі-продажу. Його законний інтерес поширюється на процес будівництва об'єкта, виконання робіт з капітального ремонту тощо, про що свідчить право замовника на здійснення контролю за цим процесом. Тому слід погодитися з М.І. Брагінським, який в зв'язку з цим підкреслював, що «якщо договір не регулює ведення роботи по створенню результату, - у наявності купівля-продаж. І, навпаки, у випадках, коли договір охоплює не тільки передачу у власність (господарське відання, оперативне управління), а й створення речі, що укладається договір повинен розглядатися як поспіль »45.
У договорі будівельного підряду виконання робіт підрядником не є самоціллю. Економічний і юридичний інтерес замовника спрямований як на виконання робіт підрядником, так і на досягнення їм обумовленого цією роботою результату. Саме тому законодавець у п. I ст. 740 ГК РФ говорить саме про «приймання результату», що свідчить про проведене законодавцем загальному правилі: немає результату - немає оплати робіт. Договір будівельного підряду не може вважатися виконаним, якщо робота виконана, а результат не досягнутий. Оскільки при підряді замовник оплачує саме результат, а не роботу як таку.
За названою критерієм договір будівельного підряду можна відмежувати від інших зобов'язань, що мають схожу спрямованість, зокрема, від договорів возмездного надання послуг.
У літературі з цивільного права можна зустріти думку про те, що проведення робіт з капітального ремонту не охоплюється договором будівельного підряду. Зокрема, М.І. Брагінський з цього приводу зазначав, що «в принципі зазначені відносини з капітального ремонту будівель і споруд не відповідають визначенню договору підряду при ремонті відсутній матеріальний результат і немає віддільного від роботи об'єкта, який передається замовнику (мається на увазі, що в подібному випадку повертається переданий раніше замовником предмет) »46. Однак законодавець врахував близькість цих відносин до підряду. Відповідно в пункті 2 ст. 740 ЦК України передбачено, що до відносин з капітального ремонту будівель і споруд застосовуються правила про договір будівельного підряду, якщо інше не передбачено в договорі. Зрозуміло, сторони мають право передбачити в договорі про капітальний ремонт будівель і споруд та інше: на їх відносини будуть поширюватися норми договору про надання послуг. Висновок законодавця про те, що до договору на виконання ремонтних робіт передбачається застосування норм про підряд, відноситься тільки до капітального ремонту тільки будівель і споруд. З цієї причини якщо виявиться, що предметом договору є поточний ремонт, то суд застосує норми договору про оплатне надання послуг, якщо інше не буде погоджено сторонами. Зазначене рішення питання в ЦК не виключає спільного висновку про те, що ремонт як такий перебуває за межами підряду 47.
При аналізі відносин з виробництва капітального ремонту справедливим бачиться висновок про те, що результат робіт відділимо від процесу виконання цих робіт. Виражається такий результат у тих нових якостях і властивостях, якими будівлі та споруди стали володіти. Тому можна погодитися з Ю.В. Романцов, який пише, що «те обставина, що при капітальному ремонті замовнику повертається раніше переданий їм предмет, не повинно мати визначального значення для розмежування договорів підряду і возмездного надання послуг, оскільки головний кваліфікуюча ознака договору підряду виражається в віддільності результату від роботи» 48.
Як вже зазначалося, договір будівельного підряду має видові відмінності. Названі ознаки дозволяють, з одного боку, відмежувати договір будівельного підряду від інших видів підрядних відносин у рамках одного договірного типу, а з іншого провести чітку грань між договором будівельного підряду та іншими договірними типами. Виявлення при аналізі відносин з капітального ремонту будівель і споруд таких ознак, як виконання робіт на нерухоме об'єкті, нерозривно пов'язаний із землею, та виконання робіт, спрямованих на підвищення міцності, стійкості, надійності будівлі і споруди, дозволяє прийти до остаточного висновку, що зазначені відносини підпадають під правове регулювання зобов'язань будівельного підряду. З іншого боку, відносини з поточного ремонту будівель і споруд до будівельного підряду не відносяться. Навіть при тому, що вони пов'язані з виконанням робіт на нерухоме об'єкті, нерозривно пов'язаний з землею, в них не спостерігається іншої ознаки - спрямованості на підвищення міцності, стійкості, надійності будівлі та споруди 49.
Таким чином, загальна характеристика договору будівельного підряду має не тільки теоретичне значення, але і дозволяє на практиці в залежності від наявності загальних ознак (наприклад, возмездность) визначати договірний тип, У рамках підряду як договірного типу видові відмінності дозволяють класифікувати зобов'язання як будівельний підряд. Зазначені обставини набувають особливого значення у світлі поширеного в цивілістиці твердження про те, що для договору будівельного підряду з властивою йому складністю охоплюються відносин в більшій мірі, ніж для будь-якого іншого підрядного договору, характерне змішання елементів різних договорів. У літературі справедливо зазначається, що цей договір, «крім суто підрядних, опосередковує також елементи цілого ряду інших видів відносин; поставки, майнового найму, зберігання, перевезення та деяких інших» 50.
Глава 2. Юридична характеристика договору будівельного підряду
2.1 Укладання договору будівельного підряду
Згідно зі ст. 434 ГК РФ «Форма договору», договір може бути укладений в будь-якій формі, передбаченої для здійснення угод, якщо законом для договорів даного виду не встановлена певна форма.
Разом з тим, положення глави 37 ЦК РФ, що регулюють відносини з приводу будівельного підряду, не встановлюють вимог до форми договору будівельного підряду; вони також не відсилають до інших норм ГК РФ або іншим нормативно-правовим актам за дозволом даного питання. Характерно, що статті 702-729 ГК РФ, що містять у собі загальні положення про підряд, регулюючи такі важливі питання, як термін, ціна, порядок оплати, відповідальність, права та обов'язки підрядника і замовника, якість роботи тощо, так само обходять стороною форму договору підряду.
У зв'язку з цим слід, очевидно, звернутися до зазначеної вище статті 434 ГК РФ з тим, щоб на основі її аналізу, аналізу положень глави 37 ЦК РФ і юридичної практики зробити висновок про найбільш доцільною формою договору будівельного підряду взагалі, та договору підряду на будівництво офісних і торгових центрів, зокрема.
Видається, що, кажучи про договір будівельного підряду, одним із суб'єктів якого, як правило, є юридична особа, слід звернутися до положень ст. 161 ГК РФ. Так, в простій письмовій формі повинні здійснюватися операції:
юридичних осіб між собою і з громадянами,
громадян між собою на суму, що перевищує не менш як у десять разів МРОТ, а у випадках, передбачених законом - незалежно від суми угоди.
Нотаріальне ж посвідчення угод необхідно у випадках, зазначених у законі, а також у випадках, передбачених угодою сторін (ст. 163 ГК РФ). Наприклад, сторони договору будівельного підряду цілком можуть засвідчити укладену ними угоду в нотаріуса.
На підставі зазначених норм ГК РФ можна зробити висновок про те, що в простій письмовій формі договір будівельного підряду слід укладати в наступних випадках:
по-перше, якщо хоча б одним з його учасників є юридична особа;
по-друге, якщо учасниками договору, хоча і є тільки громадяни (фізичні особи), але ціна угоди перевищує не менше ніж у десять разів перевищує встановлений законом розмір оплати праці;
по-третє, якщо договір будівельного підряду містить іноземний елемент і може бути кваліфікований в силу цього як зовнішньоекономічна угода;
по-четверте, якщо угодою сторін передбачена письмова форма договору будівельного підряду, хоча б за законом така форма і не була потрібна.
Сказане дозволяє не погодитися з зустрічаються в цивільно-правовій літературі твердженням про те, що «форма договору будівельного підряду письмова» 51. Представляється, що в основі такого твердження повинні лежати або норми ЦК РФ, яких, як ми встановили, не є, або що склалася юридична практика у зазначеній сфері правовідносин.
На наш погляд, не викликає сумніву твердження про те, що «форма договору будівельного підряду в більшості випадків письмова» 52.
У письмовій формі договір будівельного підряду повинен бути укладений шляхом складання документа, що виражає його зміст і підписаного особами, які здійснюють угоду, або належним чином уповноваженими ними особами. Угодою сторін можуть встановлюватися додаткові вимоги, яким повинна відповідати письмова форма угоди (вчинення на бланку певної форми, скріплення печаткою і т.п.), і, відповідно, передбачатися наслідки недотримання цих вимог (п. 1 ст. 160, п. 1 ст . 162 ГК РФ).
На підставі п. 2 ст. 434 ГК РФ можна зробити висновок про те, що крім складання одного документа, підписаного сторонами, договір у письмовій формі може бути укладений шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного або іншого зв'язку, що дозволяє достовірно встановити, що документ виходить від сторони за договором.
При цьому письмова форма договору вважається дотриманою, якщо особою, яка одержала письмову оферту, у термін, встановлений для її акцепту, вчинені дії по виконанню зазначених у ній умов договору (це особа приступило до виконання обумовлених офертою робіт, сплатило відповідної суми тощо ), які вважаються акцептом, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або не зазначено в оферті (п. 3 ст. 434 і п. 3 ст. 438 ГК РФ).
Використання при вчиненні правочинів факсимільного відтворення підпису за допомогою засобів механічного або іншого копіювання, електронно-цифрового підпису або іншого аналога власноручного підпису допускається у випадках і в порядку, передбачених законом, іншими правовими актами або угодою
Дана умова може бути встановлено також законом, іншими нормативними правовими актами. Однак, як нами було зазначено, форма договору будівельного підряду такого роду актами не регламентується сторін 53.
Проектуючи положення статті 162 ГК РФ на відносини за договором будівельного підряду, можна зробити висновок про те, що недотримання простої письмової форми договору будівельного підряду позбавляє замовника і підрядника права в разі спору посилатися на підтвердження угоди та її умов на показання свідків, але не позбавляє їх права приводити письмові й інші докази. Недотримання простої письмової форми договору будівельного підряду, що є зовнішньоекономічною угодою, тягне його недійсність 54.
Питання про законодавче закріплення вимог до форми договору будівельного підряду не новий. Однак донині воно не вирішене, що неминуче викликає продовження наукових дискусій.
Так, Ю.В. Романець, підтримуючи позицію про необхідність законодавчого регулювання форми договору будівельного підряду, у цьому зв'язку проводить аналогію даного договору до договору купівлі-продажу нерухомості. Він пише, зокрема, що «заслуговує на увагу питання про доцільність уніфікації деяких норм, що відбивають специфіку будівель і споруд, на які не впливають особливості спрямованості купівлі-продажу і підряду. Наприклад, ст. 550 ДК передбачає, що договір продажу нерухомості повинен укладатися в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, і недотримання такої форми тягне недійсність договору. Ознаки, що зумовили дане правило, присутня і в будівельному підряді. Однак прямої вказівки про укладення договору будівельного підряду у зазначеній формі ЦК не містить »55.
Г.А. Корнійчук також зумовлює необхідність письмової форми договору будівельного підряду нерозривним зв'язком будівель і споруд з землею 56.
С.П. Юшкевич, в цілому дотримуючись аналогічної позиції, дещо інакше її обгрунтовує. Він, зокрема, вважає, що зміст (перш за все умова про предмет) договору як угоди зумовлює форму угоди. Іншими словами мета будь-якого договору висловлює його предмет. А цілі в договорів продажу нерухомості та договору будівельного підряду різні. Мета договору купівлі-продажу полягає у перенесенні права власності на річ, що служить товаром, на покупця. У договорі будівельного підряду ніякого перенесення права власності на річ не відбувається, оскільки інтерес замовника полягає в отриманні нової речі, виготовленої підрядником як стороною в даному договорі, або у поліпшенні якостей вже існуючої речі.
Хоча розглянуті види договорів мають разом з тим, що виникають з приводу нерухомого майна, мають суттєві відмінності. У зв'язку з цим зазначений автор вважає, що немає ніяких підстав встановлення рішення форми договору будівельного підряду ідентичне тому, яке передбачено для продажу нерухомості, особливо в частині визнання договору недійсним у разі порушення форми. Характерно, що договір будівельного підряду регулює відносини не тільки з передачі результату будівельних робіт, але й самі будівельні роботи. Отже. Такий договір повинен укладатися в письмовій формі 57. Як пишуть М.І. Брагінський і В.В. Витрянский, «... будівництво ведеться на відкритому повітрі, нерідко на діючому підприємстві, триває за загальним правилом тривалий час, у вигляді загального правила володіє підвищеною небезпекою для оточуючих, внаслідок чого проводиться на основі погоджених з компетентними органами проектів ...» 58. Автор поділяє зазначену позицію, тобто названі обставини з усією очевидністю говорять про необхідність законодавчої регламентації форми договору будівельного підряду.
2.2 Істотні умови договору підряду на будівництво
Специфіка договору будівельного підряду визначається особливостями предмета договірних відносин. Дослідження предмета договору будівельного підряду та її складових, розуміння їх функціональної спрямованості необхідно для однозначного юридичного тлумачення положень договору, що укладається будівельного підряду і є запорукою його успішної реалізації.
Як справедливо зазначає С.П. Юшкевич, специфіка предмета договору будівельного підряду є одним з тих визначальних чинників, за яким юридична наука виділила договір будівельного підряду в самостійний тип договірних відносин. У практично в одному параграфі ГК РФ вперше вдалося об'єднати норми, що регулюють будівельні роботи у всьому можливе різноманітті будівельних об'єктів 59.
Згідно з п. 2 ст. 740 ГК РФ предметом договору підряду є виконання робіт і їх особливий результат у вигляді побудованого або реконструйованого підприємства, будівлі, споруди чи іншого об'єкта нерухомості, а також у вигляді закінченого комплексу монтажних, пусконалагоджувальних та інших нерозривно пов'язаних зі споруджуваним об'єктом робіт з капітального ремонту будівель і споруд 60.
Визначення сторонами предмета договору є основою для розрахунку обсягу та вартості робіт, термінів виконання, заходів відповідальності, гарантійних термінів, для встановлення необхідності використання праці інженера та інших елементів договору будівельного підряду 61.
З урахуванням того, що норми ГК РФ мають загальний характер винесення вузькоспеціальних понять в інші нормативні правові акти представляється виправданим. Проте ГК РФ, регулюючи договір підряду, не відсилає до якогось конкретного законодавчого акту, містив би такі визначення. У зв'язку з цим, а також з урахуванням різноманіття нормативних правових документів, що регламентують окремі аспекти договору будівельного підряду, за доцільне розробку нового кодифікованого акту Будівельного кодексу. Дана пропозиція не нове, дослідники висувають на його виправдання свої доводи 62, суть яких в цілому зводиться до викладеним нами позиціях.
Так, будівельне споруда - це одиничний результат будівельної діяльності, призначений для здійснення певних споживчих функцій.
Будівля - це наземний будівельне споруда з приміщеннями для проживання та (або) діяльності людей, розміщення виробництв, зберігання продукції або утримання тварин.
Як видно з представлених визначень, «будівля» є складовою частиною більш широкого поняття «будівельне споруда». Разом з тим, слід зазначити, що є лише два принципові ознаки, за якими будівлі виділені в самостійну юридичну категорію із загального обсягу будівельних споруд. Коротко розглянемо їх. По-перше, будівлі - це наземні будівельні споруди (іншими словами, станцію метро не можна віднести до категорії будівель). По-друге, дуже специфічна мета призначення будівельних споруд - для проживання людини або здійснення ним деякої діяльності. Тим самим законодавець розділив будівлі ще на дві категорії: житлові та нежитлові (виробничого призначення) 63.
Жоден нормативний правовий акт не дає визначення і такого поняття, як «об'єкт будівництва». Разом з тим, як це випливає з поняття «будівництва», «об'єкт будівництва» є частиною його статичних характеристик. У юридичній літературі зустрічається ряд пропозицій з приводу визначення поняття «об'єкт будівництва». Розглянемо деякі з них. Так, С.П. Юшкевич пише про те, що «об'єктом будівництва є кожна відокремлена будівля або споруда (з усім до нього обладнанням, інструментом і реманентом, галереями, естакадами, внутрішніми інженерними мережами водопостачання, каналізації, газопроводів, теплопроводів, електропостачання, радіофікації, підсобними і допоміжними надвірними будівлями, благоустроєм та іншими роботами і витратами), на будівництво, реконструкцію, розширення чи технічне переозброєння якого повинен бути складений окремий проект і кошторис »64.
І.Д. Еналеева пропонує дещо інший варіант визначення. На його думку, об'єкт будівництва - це окрема будівля або споруда з усіма відносяться до неї (галереї, естакади тощо), устаткуванням, меблями, інвентарем, підсобними та допоміжними пристроями, а також прилеглими до нього інженерними мережами і общепосадочнимі роботами (вертикальне планування, благоустрій, озеленення тощо) 65.
Обидва визначення рясніють спеціальної будівельної, архітектурної та іншої термінологією. Їх використання продиктовано необхідністю визначення складу об'єкта будівництва. У той же час склад об'єкта будівництва визначається його технічної, інженерної складністю та поданням замовника про його функціональне призначення. Безумовно, невеликий торговий павільйон і торговий гіперцентр (у м. Самара наприклад, «Ікея», «Ашан», «Касторама» та ін) як об'єкти будівництва будуть мати різний склад інженерних облаштувань і технічних характеристик.
Представляється, що об'єкт будівництва можна розглянути ще на двох аспектах.
По-перше, об'єкт будівництва - це, безумовно, те, над чим ведуться будівельні роботи, по-друге, це той результат, який прагне отримати замовник шляхом виробництва будівельних робіт. Таким чином, можна з упевненістю висловити точку зору, згідно з якою об'єкт будівництва виступає як очікуваний результат будівельного процесу, а не його поточний стан.
Іншими словами, у поданих вище визначеннях С.П. Юшкевича об'єкт будівництва представлений як закінченого, повністю облаштованого, оснащеного необхідним устаткуванням, відповідного кошторису, певним будівельним нормам, правилам і прийнятого замовником результату.
Однак при цьому підході не враховується те, що специфіка предмета договору будівельного підряду полягає в єдності його статичних та динамічних складових. Саме другий умовний момент не знайшов відображення у визначенні поняття «об'єкта будівництва». З тих же причин видається не зовсім вірним думку М.І. Брагінського про те, що поняття «об'єкт будівництва" збігається з іншим поняттям - «будівництво» 66.
Слід особливо звернути увагу на те, що законодавче закріплення і тлумачення таких понять як «будівельний процес», «нове будівництво», «розширення», «реконструкція» зовсім відсутня.
Дослідивши сутність визначення таких понять, як «будинок», «будівельне споруда», «будівництво» представляється доцільним взяти за основу їх тлумачення, яке викладено вище, і в якості базових закріпити саме в Будівельному кодексі.
Оскільки, як вже було зазначено, чітке визначення предмета договору будівельного підряду і, відповідно, однозначне тлумачення цілого ряду специфічних будівельних термінів є важливою гарантією досягнення мети даного договору, проведемо короткий аналіз відповідних норм ЦК РФ.
Так, на підставі п. 2 ст. 740 ГК РФ договір будівельного підряду може укладатися на: «будівництво або реконструкцію ... а також на виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших ... робіт. Правила про договір будівельного підряду застосовуються також до робіт з капітального ремонту ... якщо інше не передбачено договором ». У зв'язку з цим проведемо аналіз ряду важливих моментів. По-перше, законодавець визначив, що договором будівельного підряду охоплює наступні процеси: нове будівництво, реконструкція та капітальний ремонт об'єктів (мабуть, законодавець мав на увазі вже введені в експлуатацію об'єкти), інші роботи, пов'язані зі споруджуваним об'єктом. На сьогоднішній день ГК РФ і інші нормативні акти не дають визначення або роз'яснення таких понять, як «будівництво», «реконструкція» і «капітальний ремонт». Представлені ж уточнення випливають з смислового змісту процитованої статті.
По-друге, з тексту статті видно, що застосування положень договору будівельного підряду до інших робіт, «нерозривно пов'язаним зі споруджуваним об'єктом робіт», можливо тільки для споруджуваного (тобто не закінченого будівництвом) об'єкта. З тексту закону не видно, чи допускається застосовувати ці положення при реконструкції та капітальному ремонті вже побудованих об'єктів. Цю прогалину вимагає окремого законодавчого рішення.
По-третє, законодавець вважає, що договір на капітальний ремонт за своєю правовою природою може не ставитися як до договору будівельного підряду, так і до договору підряду взагалі. Капітальний ремонт може не припускати передачі створеного результату робіт замовнику. У цьому і полягає диспозитивное значення застосування прислівники «якщо». До договору на капітальний ремонт можна з успіхом застосувати норми про договір возмездного надання послуг. Належність же норм про будівельний підряд до договору на капітальний ремонт сторони можуть (але не зобов'язані) додатково узгодити в тексті договору. «Інша» в даному випадку означає, що сторони можуть виключати з договору на капітальний ремонт не тільки диспозитивні, але й імперативні норми § 3 гл. 37 ЦК РФ. Подібна позиція О.М. Садикова обгрунтовано і цілком доречною 67.
Предметом договору можуть також бути: виконання комплексу будівельних, монтажних, ремонтно-будівельних, пусконалагоджувальних робіт, виготовлення нестандартизованого обладнання та його монтаж; ревізія обладнання та його експлуатація та інші роботи. Ще раз підкреслимо, що для будь-якого договору істотним є умова про його предмет. Відсутність такої умови тягне недійсність договору з моменту його укладення і нікчемність всіх його наслідків для кожної із сторін 68.
Ціна є істотною умовою договору будівельного підряду. Згідно зі ст. 746 ГК РФ оплата виконаних підрядником робіт проводиться замовником в розмірі, передбаченому кошторисом, у строки та в порядку, які встановлені законом або договором будівельного підряду. Фіксація в договорі будівельного підряду умови про ціну може бути різною. Дослідження даного питання найбільш повно проведено І.А. Сиротіної. На її думку, існують такі методи, які застосовуються при встановленні ціни в договорі будівельного підряду 69:
паушальний;
метод компенсуються витрат;
метод встановлення ціни за одиницю виконаної роботи. Причому, сторони договору будівельного підряду можуть використовувати перераховані методи в будь-якому поєднанні.
І.А. Сиротіна дає наступну характеристику даними методам. Так, суть паушального методу полягає в тому, що сторони погоджують загальну тверду суму, яка повинна бути сплачена за будівництво. Вона залишається незмінною навіть в тому випадку, якщо фактичні витрати з будівництва будуть відрізнятися від тих, які передбачалися в момент укладання договору.
Відповідно до методу компенсуються витрат замовник зобов'язаний оплатити всі розумні витрати підрядника з будівництва, а також виплатити узгоджене винагороду, що включає прибуток підрядчика і його накладні витрати 70.
Згідно з методом встановлення ціни за одиницю виконаної роботи, сторони домовляються про ставку за одиницю будівельних робіт. А загальна ціна робіт за договором залежить від кількості фактично виконаного.
Не рідко в практиці застосовується такий підхід, при якому сторони домовляються не про конкретну грошовій сумі, яка фіксується безпосередньо в договорі будівельного підряду, а про спосіб її визначення. При цьому учасники договору можуть виходити як з діючих кошторисних розцінок окремих видів будівельних робіт (регульовані ціни), так і з кон'юнктурно складаються цін на ринку будівельних робіт для даної місцевості.
Встановлення регульованої ціни може бути виражено в договорі будівельного підряду приблизно наступного записом: «Вартість обумовлених договором робіт визначається на підставі діючих кошторисних розцінок в базисних цінах 2008 р. з перерахунком в поточні ціни за допомогою відповідних коефіцієнтів подорожчання на момент виконання або прийняття робіт». При такому формулюванні ціна виконуваних робіт складається з двох частин: кошторисної, у вигляді відомих розцінок, і змінної, вираженої поточним коефіцієнтом перерахунку базисних цін. Такий спосіб визначення ціни дозволяє проводити розрахунок без будь-яких додаткових погоджень сторін.
У тому випадку, якщо вартість робіт виражена в договорі у твердій грошовій сумі, її зміна вимагає обов'язкового узгодження сторін. Наприклад, у зв'язку з подорожчанням вартості будівельних матеріалів або необхідності виконання будь-яких робіт, пов'язаних з особливостями технології будівництва даного об'єкта, підрядник може і не вписатися в обумовлену договором ціну. В його інтересах попередити про це замовника і тільки після досягнутої домовленості про нову ціну договору продовжити роботи. В іншому випадку ризик несення збитків лежить на підряднику.
Подібна ситуація в принципі можлива при зведенні офісних або торгових центрів. Слід зазначити, що подібні об'єкти нерухомості, як правило, представляють собою індивідуальне архітектурне рішення. На етапі складання проекту, звичайно, передбачаються елементи внутрішньої обробки приміщень, наявність оригінальних конструктивних рішень (наприклад, покрівля з прозорих матеріалів, фонтани в холах, перегородки, що трансформуються, зимові сади і т.п.); вираховується вартість необхідних для їх реалізації матеріалів і ціна роботи. Разом з тим, до моменту фактичного виконання даних робіт може виникнути необхідність у заміні деяких передбачуваних матеріалів іншим (перших може не виявитися в наявності, їх імпорт стане не можливий з причин, не залежних від волі сторін і т.п.), відповідно зміниться і ціна роботи з монтажу. І, як наслідок, виникнуть розбіжності між сторонами договору будівельного підряду.
Щоб уникнути в майбутньому спірних ситуацій в інтересах підрядника (а часто і замовника також) запропонувати записати в договорі будівельного підряду ціну (грошову суму), позначивши її як приблизну, орієнтовну, що підлягає уточненню після завершення будівельних робіт. Щоправда, і такий запис все одно зажадає додаткового узгодження нової вартості з замовником. Але тоді вже у підрядника з'явиться обгрунтована вимога встановлення нової, остаточної ціни робіт.
Іншим найбільш, на наш погляд, найкращим варіантом встановлення ціни в договорі будівельного підряду, є умова про ціну в іноземній валюті або в умовних грошових одиницях. Така можливість узгоджується з нормами цивільного законодавства і найчастіше застосовується в сучасному економічному обороті. Особливо актуально встановлення ціни в іноземній валюті саме в договорі будівельного підряду. Це не випадково і обумовлено цілою низкою обставин. У їх числі слід назвати, перш за все: використання імпортних матеріалів (особливо оздоблювальних); виконання будівельних робіт іноземними фахівцями; щодо тривалий часовий період зведення об'єкта будівництва, протягом якого спостерігається тенденція зростання цін на матеріали та робочу силу; інфляція та ін
Разом з тим, розрахунки за виконані роботи в цьому випадку повинні здійснюватися в національній грошовій одиниці (валюта платежу) за офіційним курсом вартості іноземної валюти, в якій виражена ціна договору, на момент платежу, якщо інше не передбачено договором.
Президія Вищого Арбітражного Суду РФ при розгляді спорів, що виникають у сфері будівництва, так само пояснив, що в договорі може бути встановлений спосіб визначення ціни або її складової частини. За однією із справ підрядник звернувся до арбітражного суду з позовом про стягнення із замовника вартості виконаних робіт на підставі акту, підписаного обома сторонами. Позивач посилався на факт встановлення в договорі конкретної ціни робіт, виходячи з базисного рівня кошторисних цін, та застосування при розрахунках поточних індексів вартісних показників, визначених обласним центром з ціноутворення на день здачі робіт. Конкретний вид індексів було вказано в акті приймання робіт, підписаному замовником. Заперечуючи проти позову, замовник висловив думку, що застосування індексів має бути оформлене як додаток до договору, а оскільки цього не було зроблено, використання їх при розрахунках неправомірно.
Суд задовольнив позов з наступних підстав. Відповідно до статті 709 ЦК України у договорі підряду зазначається ціна підлягає виконанню, або спосіб її визначення. На підставі статті 746 ЦК РФ розрахунки повинні здійснюватися в порядку, передбаченому договором. У договорі визначено, що ціна робіт складається з двох частин: кошторисної, вираженої конкретною сумою, і змінної, вираженої поточним індексом вартісного показника. Спосіб визначення ціни узгоджений сторонами у формі, що дозволяє провести її розрахунок без додаткових узгоджень, що підтверджується відсутністю між підрядником і замовником протягом тривалого часу розбіжностей за вартістю робіт при проведенні проміжних платежів. Договором не встановлено, що кожна зміна рекомендованого індексу цін вимагає внесення відповідного виправлення в умови договору щодо вартості робіт, тому позов підлягав задоволенню у розмірі, визначеному підрядником 71.
Стаття 746 ЦК України передбачає, що ціну у договорі будівельного підряду визначає кошторис. Ціна в договорі будівельного підряду включає компенсацію витрат підрядника та належна йому винагорода (п.2 ст. 709 ЦК України). Витрати підрядника складаються виходячи з вартості матеріалів, енергоджерел, транспортних тарифів, інших витрат всіх циклів будівельних робіт. У кошторисі передбачається не тільки оплата «технічною» боку будівництва, але також у відповідності зі ст. 747 ГК РФ витрати на оплату транспортних послуг з перевезення будівельних матеріалів і конструкцій, зберігання матеріалів, виплату заробітної плати будівельникам всіх спеціальностей (вартість робочої сили), допомога при випробуванні і т. п. Причому, до ціни договору будівельного підряду включаються і страховка, і витрати на благоустрій території після будівництва.
Згідно з п. 4 ст. 709 ЦК України кошторис може бути приблизною і твердої, причому, якщо інше не передбачено в договорі, кошторис передбачається твердою. Дана умова має певне практичне значення. Так, при приблизною кошторисі підрядник, відповідно до п. 5 ст. 709 ЦК України, може ставити перед замовником питання про підвищення ціни, який, проте, має право відмовитися в цьому випадку від договору, з сплатою підряднику ціни за вже виконану роботу.
Ця норма про збільшення ціни, на думку О.Г. Єршова 72, може бути реалізована підрядником при наявності двох умов:
по-перше, необхідні додаткові підрядні роботи, потребують істотного підвищення ціни. Необхідність таких додаткових робіт, що спричиняють суттєве подорожчання ціни, у разі спору сторін повинна визначатися компетентним судом із залученням експертів (призначенням і проведенням відповідної експертизи), оскільки це технічне питання, що вимагає спеціальних знань;
по-друге, про необхідність підвищення ціни підрядник повинен своєчасно попередити замовника. Своєчасність попередження може також викликати неясності. Слід вважати, що попередження за загальним правилом не може вважатися своєчасним, якщо воно зроблено після проходження «екватора» робіт, тобто після виконання першої їхньої половини. Однак, за наявності особливих обставин, можливо, інше рішення цього питання, що при виникненні спору повинно бути зроблено судом.
Згідно встановленого п. 6 ст. 709 ЦК України правила, підрядник не має права вимагати збільшення твердого ціни, а замовник її зменшення, в тому числі у випадках, коли в момент укладення договору підряду виключалася можливість передбачити повний обсяг підлягають виконанню робіт або необхідних для цього витрат. З цього загального правила допускаються, проте, виключення, причому можливо як підвищення, так і зниження ціни.
По-перше, в силу абз. 2 того ж п. 6 ст. 709 ЦК України при істотному зростанні вартості матеріалів, обладнання та послуг, наданих підрядчиком, останній має право вимагати збільшення ціни, а при відмові замовника - має право розірвати договір відповідно до ст. 451 ГК РФ («Зміна і розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин»).
По-друге, перегляд ціни допускається за наявності у підрядника економії, якщо замовник доведе, що отримана підрядником економія вплинула на якість виконаних робіт (п. 1 ст. 710 ГК РФ).
По-третє, зменшення ціни можливе за неналежну якість виконаних робіт, тобто виконання її підрядником з відступами від договору підряду, що погіршили результат роботи або з іншими недоліками, які роблять його не придатним для передбаченого в договорі використання (п. 1 ст. 723 ЦК РФ).
Нарешті, зменшення ціни може мати місце з урахуванням вартості залишається у підрядника матеріалу замовника (п. 1 ст. 713 ГК РФ).
Крім перерахованих вище ситуацій, умова про ціну договору будівельного підряду може бути змінено замовником в односторонньому порядку (ст. 744 ГК РФ), тобто без узгодження з підрядником шляхом внесення зміни в технічну документацію за умови, якщо викликані цим додаткові роботи за вартістю не перевищують десяти відсотків зазначеної в кошторисі загальної вартості будівництва і не змінюють характеру передбачених у договорі будівельного підряду робіт. Підрядник, згідно з цією ж статтею, вправі вимагати перегляду кошторису при зміні вартості робіт з незалежних від нього причин.
Отже, ціна є істотною умовою будь-якого возмездного договору (причому, будучи оплатним, договір будівельного підряду винятком не є). Отже, умова про ціну повинна бути присутньою в кожному такому договорі. Разом з тим законодавець, встановлюючи норми, що регулюють відносини будівельного підряду, не вказав, що договір будівельного підряду повинен визнаватися неукладеним, якщо в ньому сторони у письмовій формі не погодили умова про ціну. У даному випадку слід звернутися до загальних положень про договір. Зокрема п. 3 статті 424 ГК РФ «Ціна» говорить, що «у випадках, коли в безкоштовне договорі ціна не передбачена і не може бути визначена виходячи з умов договору, виконання договору має бути, оплачено за ціною, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічні товари, роботи чи послуги ».
У принципі, сторони договору будівельного підряду практично завжди можуть визначити вартість аналогічних робіт, аналогічних будівельних матеріалів, аналогічних витрат і винагород підряднику. Арбітражні суди також застосовують названу норму Цивільного кодексу РФ, оскільки це обгрунтовано не тільки потребами правозастосовчої практики, але також узгоджується з теоретичним розумінням умови про ціну в договорі будівельного підряду.
Сторони договору будівельного підряду можуть безпосередньо не включати в текст договору правило, передбачене п. 3 статті 424 ГК РФ, а приблизно наступним чином встановити умову про ціну: «Розрахунки за виконані роботи проводяться за сформованими в даній місцевості цінами на аналогічні види робіт». Такий запис визнається як досягнута сторонами домовленість про ціну. Не вказуючи в момент укладання договору конкретної вартості виконуваних робіт, сторони припускають це зробити в майбутньому, після завершення усіх робіт чи окремих їх видів. На наш погляд такий підхід виправданий лише при будівництві або ремонті невеликих об'єктів в порівняно короткі терміни. Для будівництва офісних або торгових центрів в силу специфіки подібних об'єктів даний метод не прийнятний.
Завершуючи розгляд питання про ціну як істотному умови договору підряду на будівництво офісних і торгових центрів звернемося до статті 743 ГК РФ. Відповідно до неї підрядник, який виявив у ході будівництва необхідність проведення додаткових, не врахованих проектом робіт, зобов'язаний повідомити про це замовника. Якщо ж від замовника в обумовлений термін не надійде відповіді, він повинен припинити подальше виконання робіт. У разі продовження будівельно-монтажних робіт підрядник втрачає можливість вимагати від замовника відшкодування вартості цих робіт. Зі сказаного випливає, що, якщо підрядник виконав додаткові роботи, не обумовлені проектом і попередньо не погодив їх виконання з замовником, він не має права вимагати оплати таких робіт.
Підписання замовником актів виконаних робіт судові інстанції розглядають як фіксацію ним самого факту виконання таких робіт, але ніяк не дозвіл на їх виконання, і тим більше на оплату. Правда, щоб відмовитися від оплати прийнятих робіт, замовник повинен переконати підрядника в тому, що відображені в акті обсяги не передбачені проектною документацією або, що підрядник завищив їх обсяги. Аналогічно цьому замовник має право не оплачувати завищену підрядником проти умов договору вартість робіт.
Президія Вищого Арбітражного Суду РФ, аналізуючи практику арбітражних судів щодо розгляду спорів у сфері будівництва, зокрема, зазначив, що визнання договору будівельного підряду недійсною угодою не є безумовною підставою для відмови від оплати робіт. Так, підрядчик звернувся до арбітражного суду з позовом про стягнення із замовника вартості робіт, виконаних під час будівництва цеху випалювання керамічних виробів, що підтверджено актом приймання робіт. Замовник заявив зустрічну вимогу про визнання договору нікчемним правочином. Суд першої інстанції задовольнив зустрічний позов, погодившись з доводами замовника про нікчемність договору в силу статті 168 ЦК РФ. У відповідності зі статтею 167 ГК РФ при визнанні угоди недійсною кожна зі сторін зобов'язана повернути другій все одержане за угодою, а в разі неможливості повернення одержаного в натурі відшкодувати його вартість. Повернення виконаних робіт та використаних при їх виконанні матеріалів неможливий. Проте підписання акту замовником свідчить про споживчу цінність для нього цих робіт і бажанні ними скористатися. За таких обставин заявлене позовну вимогу підлягає задоволенню, а понесені підрядником витрати - компенсації 73.
Таким чином, не досягнення сторонами угоди по такому суттєвому умові як ціна в ряді випадків може привести до того, що договір буде визнаний судом неукладеним.
Істотною умовою договору підряду на будівництво офісних і торгових центрів є положення про термін виконання робіт. Наявність розриву в часі між датою укладення договору і датою виконання визначає консенсуальної характер договору. Цей інтервал часу, стосовно договору будівельного підряду та прийнято називати «терміном виконання робіт». Цілком зрозуміло, що замовника не цікавить будівництво офісного або торгівельного центру заради самого процесу будівництва. Єдине, що має значення для замовника - це досягнення результату будівництва, тобто зведення та введення в експлуатацію конкретного торговельного або офісного центру згідно наявного проекту у встановлений договором термін. Власне в цьому і полягає суть будь-якого договору будівельного підряду - досягнення через певний проміжок часу запланованого результат.
У зв'язку з цим М.І. Брагінський справедливо зазначив, що з точки зору замовника самі роботи за договором будівельного підряду мають значення лише остільки, оскільки служать засобом досягнення результату 74. Підрядник бере на себе зобов'язання не тільки з виробництва будь-яких будівельних робіт, але так, же по їх завершенню, поданням замовнику закінченого будівництвом об'єкта. Про це свідчить Повелительная форма дієслова «побудувати» у формі закінченого виконанням дії. Такої ж точки зору дотримується і Б.Д. Завидів, вказуючи, що робота і її результат (об'єкт) у договорі підряду зазвичай відокремлених у часі (спочатку виконується робота, а потім виникає її результат), проте вони тісно пов'язані і утворюють єдність. Виконувана робота передбачає досягнення певного результату, бо сама по собі вона безглузда, а результат не можна досягти без попередньої йому роботи 75.
Арбітражні суди виробили при розгляді спорів, що випливають з договорів будівельного підряду, певні тенденції, згідно з якими відсутність в подібного роду договорі вказівок про строки виконання будівельних робіт тягне недійсність такого договору 76.
Іншої думки дотримується В.В. Залеський, який відзначив, що відсутність у договорі положень про початковий і кінцевий терміни виконання робіт не тягне недійсності договору будівельного підряду. Подібну думку автор обгрунтовує тим, що «відповідно до статті 314 ЦК РФ зобов'язання має бути виконане в розумний строк» 77.
З такою позицією В.В. Залеського навряд чи можна погодитися, оскільки, на наш погляд, такий підхід не характерний для договорів будівельного підряду. У будівельному підряді замовник прямо зацікавлений не в якомусь абстрактному «розумному» термін виконання робіт, а в цілком певному терміні (наприклад, третій квартал 2008 року, січень 2009 року тощо). Більше того, сторони договору будівельного підряду можуть трактувати загальний термін «розумності» дуже привільно і вільно, відповідно до свого внутрішнього розумінням, або виходячи з якихось суб'єктивних факторів. Подібна ситуація, на наш погляд, просто не припустима, коли мова йде про будівництво торговельних і офісних центрів, оскільки на момент їх зведення замовник, як правило, вже зв'язаний договірними зобов'язаннями з іншими суб'єктами (наприклад, як уже зазначалося, можуть бути укладені попередні угоди про надання послуг, оренди площ офісного чи торгового центру тощо).
Тому можна вважати цілком правильним те обставина, що стосовно договору будівельного підряду законодавець пішов на певний жорсткість норм про умови договору з допомогою ув'язнених у них імперативних приписів.
Чітке визначення в договорі підряду на будівництво офісного чи торгового центру терміну закінчення будівельно-монтажних робіт має для сторін досить істотне значення. Так, наприклад, термін проведення робіт і їх закінчення визначає момент припинення певних прав та обов'язків сторін і, одночасно, виникнення нових.
Від встановлення термінів, крім того, залежить настання таких правових наслідків, як:
розподіл ризиків між сторонами (ст. 705 ДК РФ);
дата приймання та здачі об'єкта і початок його експлуатації (ст. 753 ДК РФ);
дата початку перебігу гарантійного терміну (ст. 755 ГК РФ);
дата початку граничного терміну виявлення недоліків (ст. 756 ГК РФ);
момент настання відповідальності за недотримання термінів (ст. 708 ДК РФ) і т.д.
Вказавши на обов'язковість наявності початкового, кінцевого термінів виконання робіт, законодавець за п. 2 ст. 708 ДК РФ все-таки дозволив сторонам вносити в договір умови про можливість їх зміни (як у бік зменшення, так і у бік збільшення). Тим самим передбачається певна гнучкість у визначенні можливих варіантів побудови договору будівельного підряду.
Практика арбітражних судів при розгляді спорів, що виникають у сфері будівництва, йде по шляху визнання договору будівельного підряду неукладеним, якщо в ньому відсутня умова про строк виконання робіт. Так, генеральний підрядник звернувся до арбітражного суду з позовом про стягнення із замовника встановлених договором будівельного підряду пенею за прострочення передачі технічної документації для виконання робіт. Заперечуючи проти заявленого позову, відповідач посилався на те, що, оскільки в договорі підряду відсутня умова про строк виконання робіт, він вважається неукладеним. Суд відмовив у задоволенні позову з наступних підстав. Відповідно до статті 740 ЦК РФ за договором будівельного підряду підрядник зобов'язується у встановлений термін за завданням замовника побудувати певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи. Отже, умова про термін закінчення робіт є істотною умовою договору. Оскільки в договорі ця умова було відсутнє, в силу статті 432 ЦК РФ даний договір слід вважати неукладеним. Таким чином, у замовника не виникло зобов'язання з передачі документації. Тому і пені, встановлені цим договором, стягненню не підлягають 78.
2.3 Порядок виконання та припинення договору будівельного підряду
Цивільний кодекс РРФСР (1964 року) не містив норм про здачу і прийняття закінченого будівництвом об'єкта. Дана проблема була врахована законодавцем тільки в загальній частині глави 30 «Підряд» ГК РРФСР (1964 року), в яку була включена стаття 361 «Обов'язок замовника прийняти роботу, виконану підрядником». Причому дана стаття не передбачала норму про обов'язкову участь підрядника у процедурі здачі-приймання робіт. Кінцевою метою процедури ставилося «прийняття робіт», а не їх результату. «Приймання» і «здача» не розглядалися як самостійні процеси для кожної зі сторін договору. Одностороння відмова від підписання акту не допускався.
Нині чинний Цивільний кодекс РФ істотно виправив дану ситуацію: умова здачі та приймання результату робіт, в силу визначення договору будівельного підряду (ст. 740 ГК РФ), нині є суттєвими. Більш того, ГК РФ відмовився від формули «приймання-здача» і розділив її на дві процедури: "здача робіт підрядником» і «приймання робіт замовником» 79.
Пункт 1 ст. 740 ЦК України містить імперативну норму, згідно з якою «... замовник зобов'язується ... прийняти результат ». У той же час спеціальні статті Кодексу про здачу і приймання робіт зобов'язують замовника тільки приступити до приймання (п.1 ст. 753 ДК РФ). Останню норму буквально можна тлумачити, як обов'язок замовника почати і проводити процедуру приймання. Термін «зобов'язується прийняти» більше підходить для позначення процесів, які не тільки почали і проводили, але і завершили. Більш того, наказове форма словосполучення «зобов'язується прийняти» не допускає відмови замовника від приймання результату будівництва, що не узгоджується з положеннями, закріпленими в пункті 6 ст. 753 ДК РФ.
Вважаємо, що, формулюючи наведені вище норми ЦК РФ про здачу і приймання результату будівельних робіт, законодавець лише допустив орфографічну неточність
У зв'язку з цим слід не погодитися з думкою А.В. Сутягін, який вважає, що «замовник зобов'язаний здійснити приймання" 80.
Разом з тим, формулювання норм законодавства повинна здійснюватися таким чином, щоб приводити тільки до однозначного їх тлумачення. З метою усунення зазначених вище протиріч вважаємо за доцільне викласти закінчення п. 1 ст. 740 ГК РФ таким чином: «... прийняти результат відповідно до норм цього кодексу або договором і сплатити обумовлену ціну ».
На наш погляд, умова про здачу і приймання результату будівництва не випадково визначено законодавцем як істотне. Наприклад, дата здачі та приймання робіт також має для сторін юридичне значення. Складання та підписання акту то здавання і приймання є юридичним фактом, який тягне за собою настання правових наслідків. У їх числі можна назвати наступні:
з моменту складання та підписання акта здійснюється перехід права власності на об'єкт або його частину з підрядчика на замовника;
у замовника з'являється:
відповідальність за збереження зведеного об'єкта або його частини (ст. 741 і п. 3 ст. 753 ДК РФ);
оподатковуваний база з податку на майно та інших податків;
виникають інші зобов'язання, що залежать від специфіки об'єкта будівництва (наприклад, за ч. 2 п. 2 ст. 740 ГК РФ - експлуатація об'єкта);
починає текти гарантійний строк (ст. 724 і ст. 755-756 ГК РФ) і термін позовної давності (ст. 756 ГК РФ);
обов'язок з оплати підряднику виконаних робіт (п.1 ст. 711, п. 1 ст. 740 ГК РФ).
На останню обставину особливо звертав увагу Президія Вищого Арбітражного Суду РФ. Зокрема, у пункті 5 Інформаційного листа ВАС РФ від 24 січня 2000 року № 51 81 «Огляд практики вирішення спорів за договором будівельного підряду» зазначається, що підставою для виникнення зобов'язання замовника по оплаті виконаних робіт є здача результату робіт замовнику. Додатково, у постанові Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 21 квітня 2008 року № 12430/07 82 по конкретній цивільній справі зазначено, що для вирішення спору за розрахунками, за виконані роботи визначальним є той факт, що замовником виконані роботи прийняті.
Наведений перелік правових наслідків приймання та здачі закінченого будівництвом об'єкта далеко не вичерпний, що зайвий раз підкреслює істотне значення даної умови для договору будівельного підряду і вказує на необхідність його чіткого викладення в самому договорі.
Розглянуті вище положення ГК РФ про здачу і приймання результату будівельних робіт є загальними.
Саме цей документ, незважаючи на те, що не зареєстрований в Міністерстві юстиції РФ, не опублікований в офіційних виданнях, широко застосовується в будівельній галузі загалом і в процесі будівництва офісних і торгових центрів зокрема.
Коротко охарактеризуємо процес здачі та приймання, закінчених будівництвом торгових і офісних центрів. Так, до пред'явлення об'єктів державним приймальним комісіям робочі комісії, призначені замовником, повинні перевірити: відповідність об'єктів і змонтованого обладнання проектам, відповідність виконання будівельно-монтажних робіт вимогам будівельних норм і правил, результати випробувань і комплексного випробовування обладнання, підготовленість об'єктів до експлуатації та надання послуг , включаючи виконання заходів щодо забезпечення на них умов праці відповідно до вимог техніки безпеки та виробничої санітарії, захисту природного середовища, і тільки після цього прийняти об'єкти 83.
Головою приймальної комісії призначається представник замовника (забудовника), а його заступником - архітектор-автор проекту.
Приймання об'єктів приймальними комісіями проводиться при їх повної готовності у відповідності з затвердженими проектами.
Закінчені будівництвом об'єкти зазначеного призначення підлягають прийняттю в експлуатацію державними приймальними комісіями тільки після виконання всіх будівельно-монтажних робіт, благоустрою території, забезпеченості об'єктів обладнанням та інвентарем у повній відповідності з затвердженими проектами, а також після усунення недоробок.
Зокрема, очисні споруди, що будуються, об'єктів підлягають прийняттю в експлуатацію після гідравлічних випробувань трубопроводів і ємкісних споруд, тривалого (не менше трьох діб) комплексного випробування під навантаженням на чистій або стічній воді, а також після перевірки взаємодії у роботі усіх споруд.
Датою введення об'єкта в експлуатацію вважається дата підписання акту державною приймальною комісією.
До складу робочих комісій включаються представники замовника (забудовника) - голова комісії, генерального підрядника, субпідрядних організацій, експлуатаційної організації, генерального проектувальника, компетентних державних органів (наприклад, санітарного, пожежного, екологічного нагляду тощо), архітектори-автори проектів 84 .
Робочі комісії створюються не пізніше ніж у п'ятиденний термін після отримання письмового повідомлення генерального підрядника про готовність об'єкта чи устаткування до здачі.
Робочі комісії до пред'явлення замовником Державної комісії для прийняття в експлуатацію об'єктів зобов'язані: перевірити відповідність виконаних будівельно-монтажних робіт, заходів з охорони праці, забезпечення вибухобезпеки, пожежобезпеки, охорони навколишнього природного середовища та антисейсмічних заходів проектно-кошторисної документації, стандартам, будівельним нормам і правилам виконання робіт з проведенням у необхідних випадках контрольних випробувань конструкцій.
Так, Президія ВАС РФ пояснив, що якщо приймання результатів робіт повинні передувати попередні випробування, приймання може здійснюватися тільки при позитивному результаті попередніх випробувань. За одним із спорів підрядник звернувся до арбітражного суду з позовом про стягнення із замовника вартості робіт, виконаних за договором будівельного підряду. В обгрунтування позову він представив акт приймання виконаних робіт, підписаний тільки підрядником. Замовник підписати акт відмовився. Замовник позову не визнав, оскільки за умовами договору приймання результату робіт повинні передувати попередні випробування. Такі випробування проводилися, але їх результат виявився негативним, а повторних випробувань підрядник не проводив. Це і послужило підставою для відмови від підписання замовником акту приймання. Підрядник, заперечуючи проти доводів замовника, заявив, що виявлені при попередньому випробуванні дефекти усунені, і необхідності в повторних попередніх випробуваннях не було. Тому замовник відмовився від підписання акта необгрунтовано.
Арбітражний суд у задоволенні позову відмовив з наступних підстав. Згідно з пунктом 5 статті 753 ДК РФ у випадках, коли це передбачено законом або договором будівельного підряду або випливає з характеру робіт, виконаних за договором, приймання робіт повинні передувати попередні випробування. У цих випадках приймання може здійснюватися тільки при позитивному результаті попередніх випробувань. Оскільки спочатку попередні випробування дали негативний результат, необхідно було провести такі випробування повторно. За відсутності позитивних результатів випробувань замовник мав право відмовитися від підписання акта приймання робіт 85.
Генеральний підрядник подає робочим комісіям таку документацію:
акти про індивідуальні випробуваннях змонтованого устаткування, акти про випробування технологічних трубопроводів, внутрішніх систем холодного і гарячого водопостачання, каналізації, газопостачання, опалення і вентиляції, зовнішніх мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, газопостачання та дренажних пристроїв;
- Акти про виконання ущільнення (герметизацію) вводів і випусків інженерних комунікацій в місцях проходу їх через підземну частину зовнішніх стін будівель відповідно до проекту (робочим проектом) 86.
До складу державних приймальних комісій при прийнятті в експлуатацію об'єктів виробничого призначення включаються: представники замовника (забудовника), експлуатаційної організації, генерального підрядника, органів місцевого самоврядування, генерального проектувальника, компетентних державних наглядових органів, інвестора.
Проектні організації несуть відповідальність за відповідність потужностей та інших техніко-економічних показників об'єктів, введених в експлуатацію, потужностей і показниками, передбаченими проектом, і за вирішення питань, пов'язаних з проектуванням, що виникають у процесі приймання об'єктів в експлуатацію та освоєння їх проектних потужностей.
Науково-дослідні організації несуть відповідальність за відповідність виданих ними вихідних даних для проектування досягненням науково-технічного прогресу в області нових технологічних процесів, обладнання та матеріалів.
Будівельно-монтажні організації несуть відповідальність за виконання будівельних і монтажних робіт у відповідності з проектом і у встановлені терміни, за належну якість цих робіт, проведення індивідуальних випробувань змонтованого ними устаткування, своєчасне усунення недоробок, виявлених у процесі приймання будівельних та монтажних робіт і комплексного випробовування обладнання , своєчасне введення в дію виробничих потужностей та об'єктів 87.
У разі порушення правил приймання в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів голови та члени комісії, а також особи, що спонукали до прийняття в експлуатацію об'єктів з порушенням цих правил, залучаються до відповідальності відповідно до чинного законодавства.
2.4 Особливості цивільно-правової відповідальності за договором будівельного підряду
Традиційно під цивільно-правовою відповідальністю прийнято розуміти встановлені законом або договором заходи майнового впливу на боржника, який порушив зобов'язання. Цивільно-правова відповідальність за порушення зобов'язань за договором будівельного підряду взагалі, і за договором підряду на будівництво торгових та офісних центрів зокрема, має, на наш погляд, певні особливості. Крім загальних заходів цивільно-правової відповідальності, характерних для всіх видів договорів, додаткові заходи відповідальності за цим договором можна умовно класифікувати наступним чином:
по-перше, це заходи, які носять яке спонукає характер: усувати недоліки (п. 3 ст. 715, п. 1 ст. 723, ст. 754, ст. 755 ГК РФ), дотримуватися вимог з охорони навколишнього середовища та техніки безпеки ( ст. 751 ГК РФ);
по-друге, це заходи, які носять компенсаційний характер: відшкодувати понесені витрати (ст. 714, п. 1 ст. 723, ст. 729, п. 3 ст. 745 ГКРФ);
по-третє, це заходи оперативного впливу, що породжують юридичні наслідки: утримання (ст. 712 ГК РФ), відмова від виконання (ст. 717 ЦК РФ), від прийняття матеріалів (ст. 745 ГК РФ) та робіт (ст. 720, ст. 745, ст. 753 ДК РФ).
Специфікою цивільно-правової відповідальності за договорами будівельного підряду в той же час є та обставина, що чинне цивільне законодавство практично не містять норм про конкретні види і розміри санкцій за конкретні порушення умов договору. У зв'язку з цим, щоразу замовник і підрядник, укладаючи договір самостійно за погодженням між собою включають до нього положення про взаємну відповідальність один перед одним. Таким чином, регулювання питань встановлення конкретних санкцій лягає майже повністю на розсуд сторін. Дана проблема в теорії цивільного права і правозастосовчій практиці не нова. Свій відбиток вона знайшла, зокрема, в роботах таких авторів, як С. Юшкевич 88, Ф. Харісов, І. Фаршатов та ін
Якщо ж і в договорі будівельного підряду не визначені санкції за можливі порушення, то в даному випадку необхідно керуватися ст. 723 і ст. 395 ГК РФ.
Оскільки обидві сторони договору відповідальні один перед одним, то важливо дотримувати баланс такої відповідальності замовника і підрядчика. У цивільних правовідносинах сторони рівні, в зв'язку з цим неприпустимо обмежувати права ні підрядника ні замовника, встановлюючи в договорі для одного з них більш сувору відповідальність. Цей принцип суворо дотриманий у Цивільному кодексі України. В якості прикладу його прояви можна позначити ситуацію, коли і замовник, і підрядник у випадку порушення однієї зі сторін своїх зобов'язань мають рівні права на односторонню відмову від виконання договору будівельного підряду: підрядчик - відповідно до п. 3 ст. 745 ГК РФ (замовник надав неякісні матеріали); замовник - п.п. 2-3 ст. 715 ДК РФ (підрядник працював повільно й неналежним чином), ст. 717 ЦК РФ (відмова в будь-який час).
З огляду на ст. 1079 ГК РФ будівельна і пов'язана з нею діяльність створюють підвищену небезпеку не тільки для осіб, безпосередньо задіяних у процесі виробництва робіт, але і для оточуючих. Законодавець врахував неминучість будівельних шуму, вібрацій, ймовірність падіння будівельних матеріалів, наявність зон роботи механізмів та устаткування, скрутність плямою забудови прилеглих територій, що підсилюється напруженість дорожнього руху і т.п. Отже, можлива відповідальність у формі відшкодування шкоди, заподіяної протиправними діями - деліктна відповідальність 89.
Як вже зазначалося, сторони мають право самі визначити при укладенні договору порядок забезпечення будівництва матеріалами, виробами, конструкціями. Однак треба мати на увазі, що сторона, яка поставила матеріал або обладнання, відповідно до ст. 745 ГК РФ несе відповідальність за його якість, включаючи обов'язок відшкодувати контрагентові збитки, завдані поставкою неякісних матеріалів.
Підрядник бере на себе зобов'язання щодо виконання робіт і здачі їх результату замовникові. Наслідком таких зобов'язань є необхідність контролю з боку підрядника за збереженням як використовуваного ним будівельного матеріалу, так і за збереженням вже досягнутого результату робіт. Нездійснення даних заходів може зробити необхідним закупівлю додаткового матеріалу або устаткування замість втрачених, тобто зросте вартість будівництва. Таким чином, із правової природи підрядних відносин у будівництві випливає необхідність покладання на підрядника як на безпосереднього виконавця робіт обов'язки з проведення ряду охоронних заходів з метою досягнення мети будівництва. На практиці кожен будівельний майданчик, де ведеться будівництво офісного (торгового) центру огороджується, встановлюються цілодобові пости охорони (для цієї мети часто укладаються договори з приватними охоронними підприємствами), територія в нічний час освітлюється.
Статтею 751 ГК РФ на підрядника імперативно покладено обов'язок щодо дотримання правил техніки безпеки, і, отже, за її невиконання настає відповідальність. Крім того, ст. 1095 і п. 2 ст. 1096 ЦК України прямо вказують на виконавця робіт (тобто на підрядника) як на відповідальну за можливу шкоду при «недоліки роботи».
Підрядник також зобов'язаний суворо дотримуватись вимог нормативних актів з охорони навколишнього середовища. У п. 1 ст. 751 зазначено, що «підрядник несе відповідальність за порушення зазначених вимог». На жаль, необхідно відзначити, що законодавець не визначив, перед ким і на підставі яких нормативних актів повинен нести відповідальність підрядник.
З одного боку, підрядчика можна закликати до відповідальності на підставі положень гл. 25 ЦК РФ «Відповідальність за порушення зобов'язань». З іншого боку, існує цілий ряд спеціальних законодавчих актів які регулюють відносини у сфері охорони навколишнього середовища. З метою внесення визначеності в розглянуте питання можна запропонувати ч. 2 п. 1 ст. 751 ГК РФ викласти в такій редакції: «Підрядник несе відповідальність за порушення зазначених вимог відповідно до законодавства Російської Федерації».
Якість робіт, на наш погляд, невіддільне від обов'язку підрядника виконати завдання замовника. Якість є неодмінним складовим елементом завдання. Поняття якості багатогранно, включає в себе елементи надійності, економічності, доцільності, естетики і т.п.
У договір підряду на будівництво офісних і торгових центрів завжди включаються положення, пов'язані з гарантією якості вироблених будівельно-монтажних робіт.
У разі виявлення недоліків, на думку А.Х. Бербека, «підрядник має право замість виправлення результату робіт забрати його собі, замінивши новим» 90. Однак це положення, вірне для підряду взагалі, не завжди застосовно до договорів будівельного підряду. Неможливо, навіть теоретично описати ситуацію, за якою підрядник візьме на себе зобов'язання по «заміні» неякісно виконаного об'єкта - торговельного або офісного центру на відведеній земельній ділянці у встановлені договором терміни 91.
У договорі будівельного підряду, як справедливо зазначає Б.Д. Завидів, за якість робіт підрядник несе «безумовну і невідворотну відповідальність» 92.
З якістю будівельних робіт в цілому нерозривно пов'язано якість використовуваних будівельних матеріалів. За загальним правилом, за якість поставленого будівельного матеріалу відповідає сторона, його надала (ст.ст. 475, 713, 723 ЦК РФ). Умова про якість не є саме по собі істотним ні як таке, ні як частина умови про предмет договору. Однак у силу імперативності п. 1 ст. 721 ДК РФ суд може відмовити у задоволенні позову про стягнення вартості виконаних робіт при невиконанні підрядчиком договірних зобов'язань за якістю 93.
У ст. 720 ЦК РФ законодавець класифікував недоліки на явні (п. 3) і приховані (п. 4). Про перші замовник зобов'язаний заявити негайно в письмовій формі в акті приймання, про друге - в межах «розумного» терміну (ст. 720 і ст. 755 ГК РФ). Причому, межі «розумності» терміну в разі спору зможе визначити, тільки суд. Законодавцем не встановлена і форма такої заяви - усна чи письмова. Із змісту ст. 720 і ст. 755 ГК РФ випливає, що «розумний строк» не повинен перевищувати гарантійного або строку позовної давності. ГК РФ не регулює процес складання, оформлення і підписання документа про виявлені замовником приховані недоліки (дефекти). У будь-якому випадку законодавець надає вирішальне значення не способом доведення фактів порушення умови договору підрядником, а виконання замовником обов'язки за письмовим фіксування явних недоліків 94. Слід зазначити, що на практиці, безумовно, використовується тільки письмова форма, причому з повідомленням про вручення такої заяви,
У силу диспозитивності норм ст. 755 ГК РФ тривалість гарантійного терміну і його обчислення може регулюватися положеннями договору з урахуванням спеціального законодавства. Імперативно у Цивільному кодексі України встановлені лише строки позовної давності. При розробці договору необхідно враховувати, що загальний строк позовної давності щодо будівель і споруд - 3 роки (ст. 196 і п. 1 ст. 725 ГК РФ). У випадку, коли на результат роботи не встановлено гарантійний строк, вимоги (в т.ч. позовні), пов'язані з недоліками результату роботи, можуть бути пред'явлені замовником до підрядника за умови їхнього виявлення в межах 2 років за п. 2 ст. 724 ГК РФ. Зазначене входить до деяка суперечність з п. 1 ст. 725 ГК РФ, де розглядається термін позовної давності, скорочений до одного року. Враховуючи, що при прийманні закінченого будівництвом об'єкта замовник може не виявити приховані дефекти і що вони можуть проявитися в процесі експлуатації об'єкта, ст. 756 ГК РФ дає на їх виявлення 5 років. Це термін може бути збільшений за ініціативою сторін у самому договорі (п.1 ст. 755 ГК РФ).
Якщо замовник не виконує свої обов'язки з виплати закінченого будівництвом, введеного в експлуатацію та прийнятого ним торговельного або офісного центру, то підрядник має право утримати у себе в якості забезпечення його матеріали та обладнання, інше майно і навіть результат робіт (ст. 712 ГК РФ). Утримання проводиться за правилами § 4 гл. 23 ЦК РФ. У договорі на цей випадок підрядник може передбачити певні умови.
Утримання - новий спосіб забезпечення зобов'язань, який не був передбачений у ЦК РРФСР 1964 року. Норма про утримання диспозитивності, на що вказує фраза: «підрядник має право» у ст. 712 ГК РФ і п. 3 ст. 359 ГК РФ. Необхідно відзначити, що якщо в договорі будівельного підряду є пряма вказівка на неприпустимість утримання, то в силу п. 3 ст. 359 ГК РФ підрядник не має права його застосовувати. У разі неправомірного утримання, підрядник порушить свої зобов'язання і буде зобов'язаний відшкодувати замовнику заподіяні збитки за п. 1 ст. 393 ЦК РФ 95.
Стосовно до результату робіт за п. 6 ст. 720 ЦК РФ законодавець наділив підрядника правом і дозволив не просто втримати його, але і за певних умов навіть реалізувати третім особам. За загальним правилом відповідно до ст. 360, 349 і п. 1 ст. 350 ДК РФ утримується майно через суд повинно було б бути реалізовано на публічних торгах. У даному випадку, стосовно договору будівельного підряду, право продажу є наслідком прав на утримання і являє собою міру оперативного впливу. Таким чином, щодо підрядника законодавець ввів спеціальне правило (п. б ст. 720 ЦК РФ), що виключає дію загального правила про порядок задоволення вимог. Слід зазначити, що питання цивільно-правової та пов'язаних з нею інших видів юридичної відповідальності за договором будівельного підряду потребують комплексного самостійному дослідженні, оскільки, на наш погляд, очевидна їх актуальність як з наукової, так і з практичної точок зору.
Висновок
У ході дослідження розглянута правова природа та етапи розвитку договору підряду; дана юридична характеристика діючих нормативно-правових актів, що регулюють відносини будівельного підряду; розкрито поняття, показані сутність і значення договору будівельного підряду в цивільному праві Російської Федерації; виділені істотні ознаки, що дозволяють відмежовувати досліджуваний договір від інших цивільно-правових договорів підрядного типу; досліджена специфіка цивільно-правового статусу суб'єктів договору підряду на будівництво офісних і торгових центрів; розкрито суттєві умови договору підряду на будівництво офісних і торгових центрів, у тому числі предмет, ціна і порядок розрахунків, термін, приймання і здача; досліджена проблема форми договору будівельного підряду; показані особливості цивільно-правової відповідальності за договором підряду на будівництво торгових та офісних центрів; розкрита специфіка страхування ризиків, що виникають з цього договору. У роботі відзначені шляхи подальшого вдосконалення цивільного законодавства Російської Федерації, що регулює відносини будівельного підряду.
Показано сутність договору будівельного підряду, яка полягає у специфічній формі договірних відносин, по якій одна із сторін замовляє проведення будівельних робіт і висловлює згоду на їх оплату, а інша має спеціальні знаннями та навичками в галузі будівництва і висловлює згоду на їх проведення. Договір будівельного підряду, відповідно до ЦК РФ, є різновидом договору підряду, є консенсуальним, взаємним, оплатним. Відзначається, що договір будівельного підряду має ряд видових відмінностей, в їх числі: виконання робіт на нерухоме об'єкті, нерозривно пов'язаний з землею; виконання робіт, спрямованих на підвищення міцності, стійкості будинку (споруди).
Відзначається також, що специфіка цивільно-правової відповідальності за договором будівельного підряду полягає в тому, що чинне цивільне законодавство практично не містить норм про конкретні види і розміри санкцій за конкретні порушення умов договору. У зв'язку з цим замовник і підрядник, укладаючи договір, самостійно за узгодженням між собою включають до нього положення про взаємну відповідальність один перед одним.
Пропонуються шляхи подальшого вдосконалення російського цивільного законодавства, що регулює договір будівельного підряду. У їх числі:
1. Доповнити частину другу статті 740 ГК РФ «Договір будівельного підряду» словами «в письмовій формі» наступним чином:
«Договір будівельного підряду укладається у письмовій формі на будівництво або реконструкцію підприємства, будівлі (в тому числі житлового будинку), споруди чи іншого об'єкта, а також на виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших нерозривно пов'язаних з вартими об'єктом робіт ...».
2. Доповнити частину другу статті 743 ГК РФ «Технічна документація і кошторис» положенням про те, що «при не наданні технічної документації стороною в обумовлений термін договір будівельного підряду вважаємося неукладеним»:
«Договором будівельного підряду мають бути визначені склад і зміст технічної документації, а також має бути передбачено, яка із сторін і в який термін повинна надати відповідну документацію. При ненадання технічної документації стороною в обумовлений термін договір будівельного підряду вважається неукладеним ».
3. Статтю 753 ДК РФ «Здача і приймання робіт" доповнити частиною сьомою такого змісту:
«Акт здачі і приймання результату робіт визнається судом недійсним у разі суперечності публічним інтересам, порушення прав і охоронюваних законом інтересів фізичних і юридичних осіб».
4. Згідно з п. 2 ст. 754 ГК РФ підрядник має право без попереднього узгодження з замовником допустити дрібні відступу від технічної документації, якщо вони не вплинуть на якість об'єкта в цілому. Однак слід зауважити, що ані закон, ані судова практика поки не розкрили поняття "дрібні відступу", які підрядник може допустити. Мабуть, ступінь цих відступів визначається кожного разу по-різному з урахуванням їх наслідків. Доцільно такі відступи оцінити у відсотках від суми угоди, ч.2 ст.745 ГК РФ слід доповнити реченням: «Дрібним визнається відступ не понад 5% від суми угоди будівельного підряду».
5. Чинне цивільне законодавство майже не містить вказівок на те, за які конкретні правопорушення які види санкції і в якому обсязі слід застосовувати у разі порушення зобов'язань за договором будівельного підряду. Регулювання питань встановлення конкретних санкцій лягає майже повністю на розсуд сторін. На наш погляд, такий підхід не сприяє попередженню можливих правопорушень. Пропонується доповнити розділ 3 Глави 37 ЦК РФ статтею 757-1 такого змісту: «Відповідальність підрядника за порушення умов договору будівельного підряду не може перевищувати кошторисної вартості об'єкта будівництва, за винятком випадків виявлення в роботі істотних недоліків і умисного порушення умов договору».
Бібліографічний список
Нормативно-правові акти
За складання міжнародних контрактів на будівництво промислових об'єктів [Текст]: [Правове керівництво ЮНСІТРАЛ прийняте ООН у Нью-Йорку 1988 г.] / / М., Юридична література. 1995. - С. 112 - 121.
Конституція Російської Федерації [Текст]: офіц. текст. від 12.12.1993 р. / / Російська газета. - 1993. - № 237.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) [Текст]: [Федеральний закон № 51-ФЗ, прийнятий 30.11.1994 р., станом на 24.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) [Текст]: [Федеральний закон № 14-ФЗ, прийнятий 26.01.1996 р., станом на 14.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) [Текст]: [Федеральний закон № 146-ФЗ, прийнятий 26.11.2001 р., станом на 30.06.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.
Цивільний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 138-ФЗ, прийнятий 14.11.2002 р., станом на 22.11.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.
Арбітражний процесуальний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 95-ФЗ, прийнятий 24.07.2002 р., станом на 03.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.
Житловий кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 188-ФЗ, прийнятий 29.12.2004 р., станом на 13.05.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 14.
Містобудівний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 190-ФЗ, прийнятий 29.12.2004 р., станом на 22.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 16.
Про електроенергетику [Текст]: [Федеральний закон № 35-ФЗ, прийнятий 26.03.2003 р., станом на 14.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2003. - № 13. - Ст. 1177.
Про технічне регулювання [Текст]: [Федеральний закон № 184-ФЗ, прийнятий 27.12.2002 р., станом на 01.12.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 52 (ч. 1). - Ст. 5140.
Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятках історії та культури) народів Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 73-ФЗ, прийнятий 25.06.2002 р., станом на 14.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 26. - Ст. 2519.
Про електронний цифровий підпис [Текст]: [Федеральний закон № 1-ФЗ, прийнятий 10.01.2002 р., станом на 08.11.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 2. - Ст. 127.
Щодо іноземних інвестицій в Російській Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 160-ФЗ, прийнятий 09.07.1999 р., станом на 29.04.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1999. - № 28. - Ст. 3493.
Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень [Текст]: [Федеральний закон № 39-ФЗ, прийнятий 25.02.1999 р., станом на 24.07.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1999. - № 9. - Ст. 1096.
Про архітектурну діяльність в Російській Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 169-ФЗ, прийнятий 17.11.1995 р., станом на 18.12.2006] / / Збори законодавства РФ. - 1995. - № 47. - Ст. 4473.
Про захист прав споживачів [Текст]: [Закон РФ № 2300-1, прийнятий 07.02.1992 р., станом на 25.10.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 140.
Про порядок організації і проведення державної експертизи проектної документації і результатів інженерних вишукувань [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 145, від 05.03.2007 р., станом на від 07.11.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2007. - № 11. - Ст.1336.
Про ліцензування діяльності в галузі проектування та будівництва [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 174, від 21.03.2002 р., станом на 07.11.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 12. - Ст. 1149.
Про розроблення та погодження консолідованих схем містобудівного планування та основних положень консолідованих схем містобудівного планування [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 941, від 25.08.1999 р.] / / Збори законодавства РФ. - 1999. - № 35. - Ст. 4323.
Про державний технічному обліку та технічної інвентаризації в Російській Федерації об'єктів капітального будівництва [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 921, від 04.12.2000 р., станом на 28.12.2006] / / Збори законодавства РФ. - 2000. - № 50. - Ст. 4901.
Про правила підтвердження придатності нових матеріалів, виробів, конструкцій і технологій для застосування в будівництві [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 1636, від 27.12.1997 р.] / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 1. - Ст. 138.
Про затвердження положення про порядок підготовки, розгляду та проведення державної експертизи техніко-економічних і комерційних пропозицій і обгрунтувань доцільності, ефективності та можливості участі російських організацій в будівництві об'єктів за кордоном на основі міжурядових угод про економічне і технічне співробітництво [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 1060, від 13.09.1994 р.] / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 21. - Ст. 2402.
Про порядок розміщення централізованих інвестиційних ресурсів на конкурсній основі [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 744, від 22.06.1994 р.] / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 9. - Ст. 1025.
Про порядок використання об'єктів виробничої бази будівельних організацій, що знаходяться на балансі промислових підприємств [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 209, від 21.03.1994 р.] / / Відомості Верховної Ради та Уряду РФ. - 1994. - № 14. - Ст.1053.
Про затвердження основних положень порядку укладання та виконання державних контрактів (договорів підряду) на будівництво об'єктів для федеральних державних потреб в Російській Федерації [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 812, від 14.08.1993 р., станом на 18.02.1998] / / Відомості Верховної Ради та Уряду РФ. - 1993. - № 34. - Ст. 3189.
Про приватизацію підприємств і організацій будівництва і промисловості будівельних матеріалів [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 763, від 10.08.1993 р.] / / Відомості Верховної Ради та Уряду РФ. - 1993. - № 34. - Ст. 3179.
Про упорядкування в Російській Федерації будівництва об'єктів, здійснюваного за рахунок державних валютних коштів і державних іноземних інвестиційних кредитів [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 531, від 08.06.1993 р.] / / Відомості Верховної Ради та Уряду РФ. - 1993. - № 24. - Ст. 2236.
Про заходи з продажу не завершених будівництвом об'єктів [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 59, від 03.02.1992 р., станом на 21.03.1994] / / СП РФ. - 1992. - № 7. - Ст. 35.
Про збільшення обсягів житлового будівництва із залученням коштів населення, підприємств і організацій [Текст]: [Постанова Уряду РРФСР № 40, від 14.12.1991 р., станом на 29.10.1992] / / СП РФ. - 1992. - № 4. - Ст. 23.
Наукова та навчальна література
Акілова Є.В. Винагороди за договором підряду [Текст] / / Податки (газета). - 2007. - № 47. - С. 9.
Аліпова Л.А. Традиції та сучасні підходи до договору підряду [Текст] / / Цивільне право. - 2007. - № 2. - С. 32.
Афоніна О.В. Кадри працівників будівельних організацій [Текст] - М., Альфа-Прес. 2008. - 476 с.
Бєляєва О.А. Гарантійні утримання при підрядних відносинах у будівництві [Текст] / / Право і економіка. - 2008. - № 5. - С. 21.
Бербека А.Х. Проблеми визначення якості результату робіт за договором будівельного підряду [Текст] / / Нотаріус. - 2007. - № 4. - С. 20.
Бербека А.Х. Проблеми відповідальності за договором будівельного підряду при множинності осіб на стороні підрядника [Текст] / / Правові питання нерухомості. - 2007. - № 2. - С. 23.
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга третя: Договори про виконання робіт і надання послуг. [Текст] - М., Статут. 2005. - 674 с.
Брагінський М.І. Договір підряду та подібні йому договори. [Текст] - М., Статут. 2002. - 568 с.
Брауде Л.І. Договори з капітального будівництва в СРСР. [Текст] - М., Госюріздат. 1952. - 438 с.
Бугорський В.П. Цивільно-правові основи підприємницької діяльності в будівництві. [Текст] - М., Російський державний торговельно-економічний університет. 2004. - 176 с.
Верб С.А. Цивільні правовідносини та їх структурні особливості: Збірник статей [Текст] - М., Статут. 2003. - 376 с.
Цивільне право: Підручник. У 2 т. Т. 2. Напівтім 1. [Текст] / Відп. ред. Суханов Є.А. - М., Волтерс Клувер. 2008. - 724 с.
Цивільне право: Підручник. У 3 Ч. Ч. 2. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - 736 с.
Цивільне та торгове право капіталістичних держав. [Текст] / Відп. Ред. Васильєв Е.А. - М., Міжнародні відносини. 1993. - 486 с.
Гудів Є.А. Приватні та публічні інтереси в законодавстві російської федерації про будівництво [Текст] / / Журнал російського права. - 2007. - № 9. - С. 21.
Еналеева І.Д., Сальникова Л.В. Будівельна діяльність: нове в практиці, правової регламентації [Текст] - М., Юніті. 2008. - 498 с.
Ерпилева Н.Ю., Батлер У.Е. Колізійне регулювання у міжнародному приватному праві Росії і Україні [Текст] / / Законодавство і економіка. - 2006. - № 9. - С. 34.
Єршов О.Г. Про предмет договору будівельного підряду [Текст] / / Бюлетень нотаріальної практики. - 2008. - № 4. - С. 27.
Єршов О.Г. Трудовий договір не можна замінювати цивільно-правовим договором будівельного підряду [Текст] / / Трудове право. - 2008. - № 11. - С. 26.
Завидів Б.Д., Гусєв О.Б. Особливості відплатних договорів: Практичний посібник. [Текст] - М., Юстіцінформ. 2006. - 398 с.
Завидів Б.Д. Основні і специфічні особливості загальних положень договору підряду (коментар) [Текст] / / Юридичний світ. - 2004. - № 7. - С. 19.
Залеський В.В. Закони природи і закони юридичні [Текст] / / Журнал російського права. - 2007. - № 10. - С. 14.
Зиганшин Р.Ф. Особливості правового регулювання договору будівельного підряду на капітальний ремонт [Текст] / / Юрист. - 2007. - № 12. - С. 23.
Зиганшин Р.Ф. Правове регулювання ліцензування діяльності з капітального ремонту в будівельному підряді; аналіз та характеристика сучасного законодавства у сфері ліцензування в будівельній галузі [Текст] / / Бюлетень нотаріальної практики. - 2008. - № 2. - С.26.
Іоффе О.С. Радянське цивільне право: Курс лекцій. Т. 2. [Текст] - Л., ЛДУ. 1961. - 438 с.
Каменков В.С. Значення, поняття та сфера застосування договору будівельного підряду [Текст] / / Бюлетень нотаріальної практики. - 2007. - № 2. - С. 19.
Каширін А. вирішується без поправок [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2007. - № 50. - С. 4.
Коведяєв С.В., Маслова Е.А. Проблемні питання договорів будівельного підряду [Текст] / / Правові питання будівництва. - 2007. - № 1. - С. 25.
Комерційне (торговельне) право [Текст] / Под ред. Булатецький Ю.Є., Язєва В.А. - М., Статут. 2003. - 654 с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації (постатейний). Ч. 1. [Текст] / Відп. ред. Садиков О.Н. - М., Юрайт. 2008. - 836 с.
Корнійчук Г.А. Документальне оформлення будівельних робіт [Текст] / / Право і економіка. - 2004. - № 10. - С. 37.
Красиков А.В., Елькін Б.І. Положення про казенні підряди і постачання [Текст] - М., Статут. 2004. - 476 с.
Мельник В.В. Договір простого товариства при будівництві багатоквартирних будинків: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 2004. - 38 с.
Новицький І.Б. Римське право. Підручник для вузів. [Текст] - М., Статут. 2002. - 764 с.
Розенберг М.Г. Контракт міжнародної купівлі-продажу. сучасна практика укладання. вирішення спорів [Текст] - М., Книжковий світ. 2007. - 438 с.
Романець Ю.В. Система договорів у цивільному праві Росії. [Текст] - М., МАУП. 2008. - 498 с.
Сафін Р.Р. До проблеми співвідношення цивільно-правового та трудового договорів у сфері договірного регулювання відносин особистого найму [Текст] / / Спорт: економіка, право, управління. - 2008. - № 2. - С. 21.
Сиротіна І. А. Підряд. [Текст] - М., Юрайт. 2007. - 376 с.
Соцуро Л.В. Договір і закон у будівництві [Текст] / / Правові питання будівництва. - 2007. - № 1. - С. 26.
Сошникова М. Страхування по підряду [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2008. - № 4. - С. 6.
Сутягін А.В. Договори у будівництві з коментарями [Текст] - М., ГроссМедіа. 2008. - 542 с.
Чаусскій О.А. Цивільне право: підручник [Текст] - М., Дашков і К. 2008. - 836 с.
Шарапов В.В. Особливості застосування утримання при виконанні договорів будівельного підряду [Текст] / / Право і економіка. - 2007. - № 2. - С. 24.
Шерстобитов Є.А. Особливості правової природи договору підряду [Текст] / / Підприємницьке право. - 2008. - Спеціальний випуск. - С.28.
Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. [Текст] - М., Статут. 2005. - 674 с.
Юшкевич С.П. Договір будівельного підряду. [Текст] - М., Юрайт. 2007. - 432 с.
Матеріали юридичної практики
Огляд практики вирішення спорів за договором будівельного підряду [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 51, від 24.01.2000 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 3. - С. 38.
Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 21.04.2008 р. № 12430/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 8. - С. 36.
Постанова президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 07.12.2007 р. № 32265/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 3. - С. 38.
1 Новицький І.Б. Римське право. Підручник для вузів. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 19.
2 Брагінський М.І. Договір підряду та подібні йому договори. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 316.
3 Єршов О.Г. Трудовий договір не можна замінювати цивільно-правовим договором будівельного підряду [Текст] / / Трудове право. - 2008. - № 11. - С. 26.
4 Юшкевич С.П. Договір будівельного підряду. [Текст] - М., Юрайт. 2007. - С. 6.
5 Комерційне (торговельне) право [Текст] / Под ред. Булатецький Ю.Є., Язєва В.А. - М., Статут. 2003. - С. 113.
6 Бугорський В.П. Цивільно-правові основи підприємницької діяльності в будівництві. [Текст] - М., Російський державний торговельно-економічний університет. 2004. - С. 31.
7 Цивільне та торгове право капіталістичних держав. [Текст] / Відп. Ред. Васильєв Е.А. - М., Міжнародні відносини. 1993. - С. 22.
8 Розенберг М.Г. Контракт міжнародної купівлі-продажу. сучасна практика укладання. вирішення спорів [Текст] - М., Книжковий світ. 2007. - С. 354.
9 За складання міжнародних контрактів на будівництво промислових об'єктів [Текст]: [Правове керівництво ЮНСІТРАЛ прийняте ООН у Нью-Йорку 1988 г.] / / М., Юридична література. 1995. - С. 112 - 121.
10 Ерпилева Н.Ю., Батлер У.Е. Колізійне регулювання у міжнародному приватному праві Росії і Україні [Текст] / / Законодавство і економіка. - 2006. - № 9. - С. 34.
11 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 371-374.
12 Брагінський М.І. Договір підряду та подібні йому договори. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 118.
13 Юшкевич С.П. Договір будівельного підряду. [Текст] - М., Юрайт. 2007. - С. 6-13.
14 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 508.
15 Красиков А.В., Елькін Б.І. Положення про казенні підряди і постачання [Текст] - М., Статут. 2004. - С. 78.
16 Положення про державні підряду і постачання [Текст]: [Постановою ЦВК СРСР, РНК СРСР від 11.05.1927 р.] / / СЗ СРСР. - 1928. - № 28. - Ст. 292.
17 Брауде Л.І. Договори з капітального будівництва в СРСР. [Текст] - М., Госюріздат. 1952. - С. 102.
18 Сафін Р.Р. До проблеми співвідношення цивільно-правового та трудового договорів у сфері договірного регулювання відносин особистого найму [Текст] / / Спорт: економіка, право, управління. - 2008. - № 2. - С.21.
19 П. 6 Про затвердження основних положень порядку укладання та виконання державних контрактів (договорів підряду) на будівництво об'єктів для федеральних державних потреб в Російській Федерації [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 812, прийнятий 14.08.1993 р., станом на 18.02 .1998] / / Відомості Верховної Ради та Уряду РФ. - 1993. - № 34. - Ст. 3189.
20 Про захист прав споживачів [Текст]: [Закон РФ № 2300-1, прийнятий 07.02.1992 р., станом на 25.10.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 140.
21 Житлового кодексу Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 188-ФЗ, прийнятий 29.12.2004 р., станом на 13.05.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 14.
22 Містобудівний кодекс Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 190-ФЗ, прийнятий 29.12.2004 р., станом на 22.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 16.
23 Про технічне регулювання [Текст]: [Федеральний закон № 184-ФЗ, прийнятий 27.12.2002 р., станом на 01.12.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 52 (ч. 1). - Ст. 5140.
24 Про інвестиційної діяльності в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень [Текст]: [Федеральний закон № 39-ФЗ, прийнятий 25.02.1999 р., станом на 24.07.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1999. - № 9. - Ст. 1096.
25 Про іноземні інвестиції в Російській Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 160-ФЗ, прийнятий 09.07.1999 р., станом на 29.04.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1999. - № 28. - Ст. 3493.
26 Про архітектурну діяльність в Російській Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 169-ФЗ, прийнятий 17.11.1995 р., станом на 18.12.2006] / / Збори законодавства РФ. - 1995. - № 47. - Ст. 4473.
27 Про об'єкти культурної спадщини (пам'ятках історії та культури) народів Російської Федерації [Текст]: [Федеральний закон № 73-ФЗ, прийнятий 25.06.2002 р., станом на 14.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 26. - Ст. 2519.
28 Про електроенергетику [Текст]: [Федеральний закон № 35-ФЗ, прийнятий 26.03.2003 р., станом на 14.07.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2003. - № 13. - Ст. 1177.
29 Про збільшення обсягів житлового будівництва із залученням коштів населення, підприємств і організацій [Текст]: [Постанова Уряду РРФСР № 40, від 14.12.1991 р., станом на 29.10.1992] / / СП РФ. - 1992. - № 4. - Ст. 23.
30 Про заходи щодо продажу не завершених будівництвом об'єктів [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 59, від 03.02.1992 р., станом на 21.03.1994] / / СП РФ. - 1992. - № 7. - Ст. 35.
31 Про впорядкування в Російській Федерації будівництва об'єктів, здійснюваного за рахунок державних валютних коштів і державних іноземних інвестиційних кредитів [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 531, від 08.06.1993 р.] / / Відомості Верховної Ради та Уряду РФ. - 1993. - № 24. - Ст. 2236.
32 Про приватизації підприємств і організацій будівництва і промисловості будівельних матеріалів [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 763, від 10.08.1993 р.] / / Відомості Верховної Ради та Уряду РФ. - 1993. - № 34. - Ст. 3179.
33 Про порядок використання об'єктів виробничої бази будівельних організацій, що знаходяться на балансі промислових підприємств [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 209, від 21.03.1994 р.] / / Відомості Верховної Ради та Уряду РФ. - 1994. - № 14. - Ст. 1053.
34 Про порядок розміщення централізованих інвестиційних ресурсів на конкурсній основі [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 744, від 22.06.1994 р.] / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 9. - Ст. 1025.
35 Про правила підтвердження придатності нових матеріалів, виробів, конструкцій і технологій для застосування в будівництві [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 1636, від 27.12.1997 р.] / / Збори законодавства РФ. - 1998. - № 1. - Ст. 138.
36 Про розробку і узгодження консолідованих схем містобудівного планування та основних положень консолідованих схем містобудівного планування [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 941, від 25.08.1999 р.] / / Збори законодавства РФ. - 1999. - № 35. - Ст. 4323.
37 Про порядок розміщення централізованих інвестиційних ресурсів на конкурсній основі [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 744, від 22.06.1994 р.] / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 9. - Ст. 1025.
38 Про затвердження положення про порядок підготовки, розгляду та проведення державної експертизи техніко-економічних і комерційних пропозицій і обгрунтувань доцільності, ефективності та можливості участі російських організацій в будівництві об'єктів за кордоном на основі міжурядових угод про економічне і технічне співробітництво [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 1060, від 13.09.1994 р.] / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 21. - Ст. 2402.
39 Про державному технічному обліку та технічної інвентаризації в Російській Федерації об'єктів капітального будівництва [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 921, від 04.12.2000 р., станом на 28.12.2006] / / Збори законодавства РФ. - 2000. - № 50. - Ст. 4901.
40 Про ліцензування діяльності в галузі проектування та будівництва [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 174, від 21.03.2002 р., станом на 07.11.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 12. - Ст. 1149.
41 Про порядок організації і проведення державної експертизи проектної документації і результатів інженерних вишукувань [Текст]: [Постанова Уряду РФ № 145, від 05.03.2007 р., станом на від 07.11.2008] / / Збори законодавства РФ. - 2007. - № 11. - Ст. 1336.
42 Зиганшин Р.Ф. Правове регулювання ліцензування діяльності з капітального ремонту в будівельному підряді; аналіз та характеристика сучасного законодавства у сфері ліцензування в будівельній галузі [Текст] / / Бюлетень нотаріальної практики. - 2008. - № 2. - С. 26.
43 Іоффе О.С. Радянське цивільне право: Курс лекцій. Т. 2. [Текст] - Л., ЛДУ. 1961. - С. 158.
44 Романець Ю.В. Система договорів у цивільному праві Росії. [Текст] - М., МАУП. 2008. - С. 372.
45 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга третя: Договори про виконання робіт і надання послуг. [Текст] - М., Статут. 2005. - С. 276.
46 Брагинський М.І. Договір підряду та подібні йому договори. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 22.
47 Брагінський М.І. Указ. соч. - С. 36.
48 Романець Ю.В. Указ. соч. - С. 371.
49 Каширін А. вирішується без поправок [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2007. - № 50. - С. 4.
50 Верба С.А. Цивільні правовідносини та їх структурні особливості: Збірник статей [Текст] - М., Статут. 2003. - С. 66.
51 Цивільне право: Підручник. У 2 т. Т. 2. Напівтім 1. [Текст] / Відп. ред. Суханов Є.А. - М., Волтерс Клувер. 2008. - С. 541.
52 Цивільне право: Підручник. У 3 Ч. Ч. 2. [Текст] / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2008. - С. 335.
53 Про електронний цифровий підпис [Текст]: [Федеральний закон № 1-ФЗ, прийнятий 10.01.2002 р., станом на 08.11.2007] / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 2. - Ст. 127.
54 Шерстобитов Є.А. Особливості правової природи договору підряду [Текст] / / Підприємницьке право. - 2008. - Спеціальний випуск. - С. 28.
55 Романець Ю.В. Указ. соч. - С. 372.
56 Корнійчук Г.А. Документальне оформлення будівельних робіт [Текст] / / Право і економіка. - 2004. - № 10. - С. 37.
57 Юшкевич С.П. Указ. соч. - С. 86.
58 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 98.
59 Юшкевич С.П. Указ. соч. - З 79.
60 Зиганшин Р.Ф. Особливості правового регулювання договору будівельного підряду на капітальний ремонт [Текст] / / Юрист. - 2007. - № 12. - С. 23.
61 Бербека А.Х. Проблеми відповідальності за договором будівельного підряду при множинності осіб на стороні підрядника [Текст] / / Правові питання нерухомості. - 2007. - № 2. - С. 23.
62 Мельник В.В. Договір простого товариства при будівництві багатоквартирних будинків: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 2004. - С. 9.
63 Каменков В.С. Значення, поняття та сфера застосування договору будівельного підряду [Текст] / / Бюлетень нотаріальної практики. - 2007. - № 2. - С. 19.
64 Юшкевич С.П. Указ. соч. - С. 121.
65 Еналеева І.Д., Сальникова Л.В. Будівельна діяльність: нове в практиці, правової регламентації [Текст] - М., Юніті. 2008. - С. 174.
66 Брагінський М.І. Договір підряду та подібні йому договори. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 118.
67 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації (постатейний). Ч. 1. [Текст] / Відп. ред. Садиков О.Н. - М., Юрайт. 2008. - С. 306.
68 Соцуро Л.В. Договір і закон у будівництві [Текст] / / Правові питання будівництва. - 2007. - № 1. - С.26.
69 Сиротіна І. А. Підряд. [Текст] - М., Юрайт. 2007. - С. 90.
70 Акілова Є.В. Винагороди за договором підряду [Текст] / / Податки (газета). - 2007. - № 47. - С. 9.
71 Огляд практики вирішення спорів за договором будівельного підряду [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 51, від 24.01.2000 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 3. - С. 38.
72 Єршов О.Г. Про предмет договору будівельного підряду [Текст] / / Бюлетень нотаріальної практики. - 2008. - № 4. - С. 27.
73 Огляд практики вирішення спорів за договором будівельного підряду [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 51, від 24.01.2000 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 3. - С. 38.
74 Брагінський М.І. Указ. соч. - С. 19.
75 Завидів Б.Д. Основні і специфічні особливості загальних положень договору підряду (коментар) [Текст] / / Юридичний світ. - 2004. - № 7. - С. 19.
76 П. 4 Огляд практики вирішення спорів за договором будівельного підряду [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 51, від 24.01.2000 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 3. - С. 38.
77 Залеський В.В. Закони природи і закони юридичні [Текст] / / Журнал російського права. - 2007. - № 10. - С. 14.
78 Огляд практики вирішення спорів за договором будівельного підряду [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 51, від 24.01.2000 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 3. - С. 38.
79 Коведяєв С.В., Маслова Е.А. Проблемні питання договорів будівельного підряду [Текст] / / Правові питання будівництва. - 2007. - № 1. - С. 25.
80 Сутягін А.В. Договори у будівництві з коментарями [Текст] - М., ГроссМедіа. 2008. - С. 142.
81 Огляд практики вирішення спорів за договором будівельного підряду [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 51, від 24.01.2000 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 3. - С. 38.
82 Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 8. - С. 36.
83 Афоніна О.В. Кадри працівників будівельних організацій [Текст] - М., Альфа-Прес. 2008. - С. 98.
84 Сошникова М. Страхування по підряду [Текст] / / ЕЖ-Юрист. - 2008. - № 4. - С. 6.
85 Огляд практики вирішення спорів за договором будівельного підряду [Текст]: [Інформаційне лист Президії ВАС РФ № 51, від 24.01.2000 р.] / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 3. - С. 38.
86 Аліпова Л.А. Традиції та сучасні підходи до договору підряду [Текст] / / Цивільне право. - 2007. - № 2. - С. 32.
87 Гудів Є.А. Приватні та публічні інтереси в законодавстві російської федерації про будівництво [Текст] / / Журнал російського права. - 2007. - № 9. - С. 21.
88 Юшкевич С.П. Указ. соч. - С. 83-85.
89 Чаусскій О.А. Цивільне право: підручник [Текст] - М., Дашков і К. 2008. - С. 213.
90 Бербека А.Х. Проблеми визначення якості результату робіт за договором будівельного підряду [Текст] / / Нотаріус. - 2007. - № 4. - С. 20.
91 Шарапов В.В. Особливості застосування утримання при виконанні договорів будівельного підряду [Текст] / / Право і економіка. - 2007. - № 2. - С. 24.
92 Завидів Б.Д. Указ. соч. - С. 19.
93 Постанова президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 07.12.2007 р. № 32265/07 / / Вісник ВАС РФ. - 2008. - № 3. - С. 38.
94 Завидів Б.Д., Гусєв О.Б. Особливості відплатних договорів: Практичний посібник. [Текст] - М., Юстіцінформ. 2006. - С. 57.
95 Бєляєва О.А. Гарантійні утримання при підрядних відносинах у будівництві [Текст] / / Право і економіка. - 2008. - № 5. - С. 21.