Договори ренти в цивільному праві Росії
Зміст
Зміст
Введення
Глава 1. Поняття договору ренти та його місце в системі зобов'язального права
§ 1.1 Історія становлення інституту ренти в Російському і зарубіжному праві
§ 1.2 Поняття, предмет і сторони договору ренти
§ 1.3 Юридична природа договору ренти
1.3.1 Істотні умови рентного договору
Глава 2. Форма, зміст та види договору ренти
§ 2.1 Форма та державна реєстрація договору ренти
§ 2.2 Зміст договору ренти і відповідальність за його порушення
§ 2.3 Види договору ренти
2.3.1 Договір постійної ренти
2.3.2 Договір довічної ренти
2.3.3 Особливості договору довічного змісту з утриманням
2.3.4 Нотаріальна практика у справах, що випливають з договорів ренти
Висновок
Список використаної літератури та нормативних правових актів
Введення
Актуальність теми дослідження. Проблематика рентних зобов'язань існує в юридичній науці протягом кількох століть. Це пов'язано з недостатньо досліджень даного правового інституту, який історично носив економічну забарвлення, так як спочатку виникло поняття земельної ренти в Європі, і тільки з переходом від феодальних до капіталістичних відносин виникає поняття грошової ренти і назріває необхідність закріплення на законодавчому рівні такого правового інституту.
Договір ренти належить до тих пойменованим договорами, які протягом усього періоду свого існування породжували численні суперечки в юридичному літературі, безперервні і сьогодні.
Проблеми даних відносин, що сформувалися в зобов'язання ренти, з прийняттям нині чинного Цивільного кодексу РФ стають особливо актуальними в теорії цивільного права. Сьогодні, коли перед російською цивілістикою стоїть завдання освоєння новітнього цивільного законодавства та подальшого його реформування, без вирішення найважливіших проблем договірного права неможливо обійтися.
Необхідно зауважити, що проблематика договорів ренти в цивільному праві Росії не була обділена увагою. Є роботи, що залишаються в науковому обігу, в яких частково порушені різні теоретичні і практичні аспекти даних договорів, однак, глибокі комплексні дослідження правової природи, проблем еквівалентності, захисту учасників даних відносин, співвідношення речового та зобов'язального ефекту виробленого договором, відносних і абсолютних елементів даного правовідносини , на жаль, відсутні.
Аналіз нотаріальної та судової практики підтверджує актуальність дослідження договорів ренти, так як кількість спорів, що виникають при їх розірвання, особливо з договорів довічного змісту з утриманням, систематично зростає.
Дослідження даних питань вимагає глибокого і детального вивчення в умовах оновленого цивільного законодавства Росії.
Основна мета дослідження.
Автор у даній дипломній роботі ставить мету на основі всебічного теоретичного дослідження договорів ренти та вивчення правозастосовчої практики уточнити існуючі в чинному Цивільному кодексі правові конструкції договорів ренти: договору постійної ренти, договору довічної ренти та його різновиди - договору довічного змісту з утриманням, і розробити пропозиції щодо вдосконалення цивільного законодавства Росії з даної теми.
Дослідження зосереджується на вирішенні таких завдань:
1) - проведення історико-правового аналізу правового регулювання рентних відносин;
2) дослідження правової природи договорів ренти та виявлення специфіки правового регулювання рентних відносин, що зумовили виникнення договору ренти як самостійного договірного інституту;
3) дослідження ознак договорів ренти, його особливостей, правової природи рентного договору як договору, опосередковує перехід права власності на майно;
4) аналіз існуючих способів захисту інтересів одержувача ренти і розгляд актуальних практичних проблем способів захисту інтересів платника рентних платежів;
Предметом цього дослідження є існуючі в чинному Цивільному кодексі РФ договори ренти: договір постійної ренти, договір довічної ренти і його різновид - договір довічного змісту з утриманням.
Методологічну основу даного дослідження склали методи системного та історичного аналізу і порівняльного правознавства. Теоретичний аналіз проблем договорів ренти заснований на дослідженні та вирішенні практичних завдань, пов'язаних з вивченням і узагальненням судової практики і розробкою пропозицій щодо вдосконалення законодавства Російської Федерації та судової практики щодо його застосування.
Теоретичну основу роботи склали праці дореволюційних, радянських і сучасних цивілістів, зокрема, з даного питання писали: К.Н. Анненков, М.І. Брагінський, В.В. Витрянский, В.П. Грибанов, Д.В. Дождев, B. C. Їм, А.А. Єрошенка, О.С. Іоффе, В.П. Камишанській, В.М. Літовкін, А.Л. Маковський, Д.І. Мейєр, В.В. Меркулов, І.А. Покровський, К.П. Побєдоносцев, Ю.В. Романець, В.А. Рясенцев, О.Н. Садиков, Е.А. Суханов, К.І. Скловський, Ю.К. Толстой, З.І. Цибуленко, С.А. Хохлов, Б.Б. Черепахін, Г.Ф. Шершеневич та інші.
Нормативну базу дослідження складають Конституція РФ, Цивільний кодекс РФ, Сімейний кодекс РФ, Федеральний закон "Про іпотеку (заставу нерухомості)", Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" та інші нормативно-правові акти, що регулюють рентні правовідносини.
Проведено порівняльний аналіз зарубіжного досвіду, зокрема досліджено: Французький Цивільний кодекс; Німецьке Цивільне Покладання; цивільне законодавство країн СНД і ряду інших країн.
Новизна дослідження полягає в тому, що в умовах реформованого цивільного законодавства Росії в даній роботі проведено науково-теоретичне та практичне дослідження проблем юридичної природи, правового регулювання, місця в системі зобов'язального права, способів захисту учасників договорів ренти.
На захист виносяться такі основні висновки.
1. Дослідивши існуючі точки зору щодо реального чи консенсуального характеру договору ренти, автор вважає, що обрана чинним ГК РФ у визначенні договору ренти конструкція (п.1 ст.583 ЦК) зберігає властивий всім реальним договорами ознака: укладення договору вимагає передачі речі (майна).
2. Ознака алеаторної, характерний саме для договорів ренти, передбачає особливі порядок і умови алеаторної оплати отриманого майна, що виражаються в особливостях зустрічного надання одержувачу ренти постійного або довічного утримання незалежно від того, за плату або безкоштовно передається предмет ренти, тому необхідно визнати редакцію п.1 ст .585 ЦК недіючої, так як умова про ціну переданого майна не є істотним і при виникненні такого спору відносини сторін регулюються ст.593, ст.594, п 2 ст.599 ЦК.
3. Закріплений Федеральним законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" порядок реєстрації як договорів ренти, що передбачають відчуження нерухомості, так і перехід права власності на нього, а також виникає в силу закону (п.1 ст.587 ЦК) право застави в одержувача рентних платежів, породжує "подвійну" реєстрацію, з якої тільки реєстрація права має речове-правової ефект.
Автор вважає, що система реєстрації прав поглинає реєстрацію угод і робить її непотрібною, тому, від неї можна відмовитися, зберігши нотаріальну форму для здійснення будь-якого договору ренти в поєднанні з державною реєстрацією переходу речового права, якщо предметом договору ренти є нерухомість, то є автором пропонується виключити з ст.584 ГК вказівку на обов'язкову реєстрацію договору ренти, предметом якого є нерухомість.
4. Речовий ефект рентного договору, предметом якого виступає нерухомість, виникає незалежно від факту реєстрації, тому, до таких рентних договорами, слід здійснювати обмежувальне застосування ст.223 ЦК, а точніше не застосовувати п.2 ст.223 ЦК, що містить правила про перехід до набувача права власності з моменту відповідної реєстрації.
5. Договір довічної ренти припиняється не смертю одержувача ренти, а смертю особи, на час життя якого встановлена рента. Граматичне тлумачення норми пункту 1 статті 596 ГК РФ свідчить лише про те, що термін договору довічної ренти може бути встановлений шляхом вказівки на подію, яким є смерть зазначеного в договорі особи. При цьому зовсім не обов'язково саме ця особа і буде названо в якості одержувача ренти в договорі. У світлі вищевикладеного, вважаю допустимим припущення про те, що в разі смерті одержувача ренти, встановленої на час життя іншої особи, спадкування прав отримання рентних платежів можливо, і воно буде здійснюватися в загальному порядку, встановленому ст. ст.1110 - 1185 ГК РФ.
5. Одержувач ренти не може розглядатися як спадкоємця за законом після смерті платника ренти. Зобов'язання платника ренти за змістом її одержувача, що входять до складу спадкової маси, не можуть розглядатися як зобов'язання, які мають правовий зв'язок з особистістю спадкодавця, що виступав годувальником по відношенню до утриманцям. Зазначені зобов'язання мають нерозривний зв'язок з майном, причому не з усім майном, що є спадкову масу спадкодавця, а лише з тим, яке було передане під виплату ренти (рентних капіталом).
Практична значимість результатів дослідження полягає в тому, що проведений порівняльно-правовий аналіз окремих елементів рентного договору дозволяє виробити певну однозначність розуміння правової природи рентного договору, відповідає запитам правозастосовчої практики, а викладені в роботі висновки можуть застосовуватися при вирішенні конкретних судових суперечок і, отже, створює можливість для вдосконалення та уніфікації нотаріальної та судової практики
Теоретична значимість дослідження полягає в тому, що результати дослідження, висновки і пропозиції, сформульовані автором, можуть бути використані в подальшій науковій розробці порушених питань з метою вдосконалення законодавства.
Теоретичні положення, що містяться в дисертації, можуть бути використані при розробці навчального матеріалу з курсу "Цивільне право" та спецкурсу "Договірне право", а також при подальшому дослідженні проблем даного інституту.
Сформульовані пропозиції можуть бути застосовані при вдосконаленні цивільного законодавства.
Структура роботи обумовлена завданнями дослідження, необхідністю комплексного вивчення договорів ренти. Диплом складається із вступу, двох розділів, які об'єднують шість параграфів, висновків, списку нормативних матеріалів і використаної літератури та додатку.
Глава 1. Поняття договору ренти та його місце в системі зобов'язального права
§ 1.1 Історія становлення інституту ренти в Російському і зарубіжному праві
Приступаючи до дослідження договорів ренти, автор вважає за необхідне зупинитися саме на історичному аспекті появи, становлення і розвитку даного правового інституту.
Рента походить від французького rente - "віддавати назад, повертати". Етимологічно слово "рента" походить від латинського reddita - "повернута" споріднені слова можна знайти в німецькому r ente. Свої витоки інститут ренти знаходить ще в римському приватному праві, де в постклассической епоху набула поширення конструкція ius emphyteuticum (від грец. "Насаджувати"), за якою емфітевсіс став вважатися третім типом контракту: на відміну від оренди з особистим ефектом і купівлі, яка в ту епоху отримала реальний ефект, угода про безстрокову спадкової оренді створювала речове та зобов'язальне право одночасно 1.
Поява рентних правовідносин було викликано необхідністю, містити "поживні установи" для бідних громадян. Дані установи з'явилися в результаті заходів римського імператорського уряду, спрямованих проти народонаселення Італії. Поступальні заходи імператорів Римської імперії таких, як Траян, Адріан, Антоній Пій, Марк Аврелій, Олександр Північ, в кінцевому рахунку, привели до створення аліментарних установ, суть яких зводилася до закріплення за конкретною місцевістю певної кількості бідних римських громадян, зміст (їжу) яких здійснювалося за рахунок зборів (2,5 - 5% від вартості земельної ділянки) із приватних землевласників і з громад даної місцевості.
У середні століття інститут ренти активно розвивався, саме до цього періоду часу відносять перші класифікації рентних договорів (договорів про неодмінне дохід) на договори про довічну ренту і договір про вічну ренту (безперервної або безстрокової). Остання, у свою чергу, поділялась на ренту з капіталу і ренту з нерухомих маєтків чи поземельну.
У середні століття релігійним і світським законодавством була накладена заборона на процентні позики, переслідувалося лихварство. Виникнення ренти з капіталу стало реакцією дійсності на накладені законодавством обмеження. Одержувач капітальної суми брав на себе не зобов'язання з виплати відсотків на цю суму і її повернення, а невизначений обіцянку зі сплати щорічної ренти. Договір даного виду схожий з договором позики, відмінність полягала в тому, що кредитор був не вправі вимагати сплати капіталу, але боржник мав право повернути капітал коли завгодно і тим самим звільняв себе від обов'язку виплати рентних платежів (доходу).
Іншою причиною виникнення договірного інституту ренти був дефіцит готівки. Маючи потребу в придбанні майна (мова йде про нерухоме майно), але не маючи реальної можливості його придбання через брак грошей, набувач охоче укладав договір про відчуження майна під умовою сплати вічної ренти.
Особливе значення в середні століття отримала земельна рента, яка розглядалася видатними економістами А. Сміттом, Д. Рікардо як економічна категорія, а своє правове закріплення отримала в одному з перших законодавчих джерел регулювання відповідних відносин - Французькому ЦК, що включив главу, присвячену договором довічної ренти. У Німецькому Цивільному Уложенні існувала аналогічна голова, а в розділі "Речове право" в якості одного з різновидів обтяження земельної ділянки фігурував "рентний борг". Загальне Громадянське Покладання Австрійської імперії, Швейцарське Громадянське Уложенні також вмели у своєму змісті договори про довічну ренту.
Значно пізніше ГК штату Луїзіана (США) врегулював в розділі "Рента" так званий "ануїтет" - щорічну виплату. Один з останніх за часом прийняття Цивільний кодекс Квебеку також містив розділ "Різні договори, подібні купівлі-продажу", в якому разом з міною містився спеціальний договір, іменований "Про відчуження за ренту".
На думку відомого французького цивілісти Л.Ж. Морандьера, причиною виникнення договору ренти є нестача готівки або церковне заборона процентних позик, які клеймилися як лихварські. Учений писав, що "власник, який бажав продати своє нерухоме майно, легше знаходив набувача, бажав виплатити йому вічну ренту, ніж такого, який би погодився б сплатити капітальну суму, бо достатку готівкових грошей не було". Іншу причину появи ренти Л.Ж. Морандьер бачив у тому, що "церква, так само як і світське законодавство, забороняла процентні позики, які клеймилися як лихварські". На його думку, "це був сором'язливий заборону, і люди вправлялися у його обходах. Зокрема, для цього користувалися договором про встановлення ренти. Позичальник, який отримував капітальну суму, брав на себе не обов'язок сплачувати відсотки на цю суму і повернути її, а невизначену обов'язок виплачувати кредитору щорічну ренту "1.
Норми, які регулюють рентні відносини, є порівняно новими для російського законодавства. Хоча цей правовий інститут був відсутній в російському дореволюційному законодавстві, провідні правознавці того періоду підкреслювали важливість і практичну необхідність його розвитку.
Фактичне існування рентних відносин в російському майновому обороті того часу диктувало необхідність їх закріплення і встановлення правил, "визначають право набувачів капіталів або майна за ренту і забезпечують вірне отримання ренти". Спроба закріплення ренти (довічного доходу) як договірного інституту була зроблена незадовго до Жовтневої революції в проекті Цивільного Уложення 1.
У відповідності зі ст.2525 проекту Цивільного Уложення (далі ГУ) рентні відносини могли виникати як у зв'язку з передачею майна (рухомого або нерухомого), так і у зв'язку з передачею коштів (капітальної суми).
Довічний дохід, виходячи зі змісту самої назви, підлягає сплаті тільки на час життя відомої особи. Тому істотною умовою рентного договору за проектом ГУ, було вказівку особи, смертю якого припинялася обов'язок зі сплати рентних платежів. Як правило, такою особою був рентний кредитор (одержувач ренти). Для випадків, коли рента встановлено саме на термін життя рентодателя або третьої особи, і рентополучатель вмирає раніше зазначених осіб, законодавцем були передбачені правила про спадкування ренти.
Законодавцем була встановлена презумпція заборони викупу довічної ренти, можливість ж викупу ренти була передбачена тільки на випадок, коли про це було спеціальне угоду сторін.
Відповідно до проекту Цивільного Уложення допускалося встановлення ренти не тільки на час життя певної особи, але і на певний термін або до настання певної події. Наприклад - дохід до досягнення рентополучателем повноліття, закінчення освіти або до виходу заміж (одруження). Крім того, рента могла бути встановлена не тільки оплатним договором, а й безоплатно - договором дарування або за заповітом. Волевиявлення сторони, що передає майно під виплату ренти, було визначальним для регулювання виникаючих з цієї передачі відносин до ренті, встановленої договором дарування або заповітом застосовувалися відповідно правила про дарування і заповіті.
Проект Цивільного Уложення містив групу норм, що регулюють різновид рентного договору - договору про довічне утримання 1. Відмінною особливістю такого договору була форма видач рентополучателю. Якщо в договорі про довічне доході форма рентних платежів була передбачена лише грошова, і тому зазначені видачі іменувалися доходом, то в договорі довічного утримання мова могла йти не тільки про гроші, але і про різного роду діях, спрямованих на задоволення потреб рентополучателя - в оселі, харчуванні, одязі, відхід у разі хвороби і т п. (ст.2535).
У результаті аналізу норм проекту Цивільного Уложення, автором наголошується існування норми, що мала великий практичний сенс, і складалася у визначенні місця отримання видач, коли має право на прожиткові видачі жив у обтяженому ними імені та / або в що знаходиться в маєтку будинку, проживання в якому також входило в прожиткові видачі, то зобов'язана особа повинна було доставляти йому натуральні та грошові видачі в місце його перебування. Якщо має право на прожиткові видачі жив поза маєтку, з якого отримував видачі, то він повинен був бути за отриманням того, що має бути йому видавалося з обтяженого маєтку. Подібної норми не було ні в проекті ГУ, ні в сучасному ЦК (гл. ЗЗ). Представляється, було б доцільним ввести зазначену норму у вигляді диспозитивної норми.
Після Жовтневої революції 1917 р сама можливість існування рентних відносин у соціалістичному суспільстві повністю заперечувалася з ідеологічних міркувань. У ДК РРФСР 1922 року та інших актах цивільного законодавства договірні моделі, подібні договором ренти, були відсутні в силу причин ідеологічного порядку: ніяке лихварство не допускалося взагалі. Такі договори неодноразово розглядалися судами, як удавані, що прикривають фактичне дарування угоди.
У практиці зустрічалися окремі випадки укладення договорів відчуження житлових будов на умовах довічного утримання. Оцінка судами такого роду договорів не була однозначною. Спочатку суди просто визнавали такі договори недійсними як договори без встановлення платежу і покупної ціни. Елемент свого роду "невизначеності" зустрічного задоволення розглядалося судами як можливість зловживань з одного і з іншого боку. Судова практика того часу формувала негативне ставлення до договорів довічного утримання, виходячи з того, що законодавство таких договорів не знає. І ця обставина вважалося достатнім для відхилення позовних вимог з приводу виконання або неналежного виконання стороною взятих на себе обов'язків по утриманню контрагента.
Однак таке ставлення судової практики стосувалося тільки договірного встановлення довічного утримання, в той час як встановлення довічного утримання заповітом не заборонялося, оскільки в тому випадку "використання умови про довічне утримання з метою експлуатації важкого положення потребує ньому особи виключалося" 1.
У роки Великої Вітчизняної війни і після неї в умовах зубожіння значної частини населення судова практика знову зіткнулася з необхідністю вирішення спорів, що виникли з договорів відчуження житлових будівель під умовою надання продавцю довічного утримання. Після Великої Вітчизняної війни збільшення такого роду договорів, що укладаються, як правило, в селі самотніми вдовами було цілком закономірним. Саме в той період цивілістична наука зіткнулася з необхідністю теоретичного обгрунтування можливості існування рентних договорів.
У 1940-і роки на сторінках журналу "Соціалістична законність" розгорнулася дискусія про необхідність введення в нове цивільне законодавство такого виду купівлі-продажу, як купівля-продаж будинку з умовою довічного утримання 1. Це питання було дуже актуальним, оскільки в той період названі угоди широко застосовувалися на практиці, але не мали юридичного закріплення і не користувалися судовим захистом.
Теоретичне обгрунтування визнання таких договорів дійсними аргументувалися вченими-юристами в той час таким чином: а) у цивільному законодавстві РРФСР немає вичерпного переліку всіх видів договорів, і відсутність їх не означає його недійсності, б) договір продажу житлового будівлі під умовою безкоштовного довічного утримання - це тип безіменного возмездного договору: в ньому є ціна у вигляді натурального еквівалента.
Нові правові ідеї і позиції вчених були розділені і законодавцем - у ЦК 1964 р., з урахуванням об'єктивно сформованих суспільних потреб при прийнятті була допущена можливість рентних відносин у ст.253-254 цього Кодексу. Т.ч. була передбачена можливість укладання договорів купівлі-продажу житлових будівель під умовою довічного утримання. Але, оскільки це був всього лише відповідь теорії на віяння практики, сфера застосування такого роду договорів була максимально звужено - як щодо предмета договору, так і відносно суб'єктів договору.
Взятий сучасною Росією курс на розвиток в економіці країни ринкових відносин докорінно змінив ставлення до таких "абсолютно ринковим" інститутах як підприємництво, власність і рента, який знайшов своє закріплення в гл.33 Цивільного кодексу РФ.
Новий ЦК РФ 1995 року врахував практику застосування договору купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання та врахував всі недоліки правового регулювання даних відносин ДК РРФСР 1964 року. Орієнтуючись на змінений характер соціально-економічних відносин в суспільстві, ГК РФ 1995 року розширив межі застосування рентних відносин у цивільному обороті, знявши накладені раніше заборони і обмеження.
§ 1.2 Поняття, предмет і сторони договору ренти
Отриманню ренти в первинному (чисто економічному) значенні передувала передача платнику ренти певного майна (рентного капіталу). Динаміка розвитку суспільних відносин призвела до розширення складу рентного капіталу (спочатку тільки нерухомість, потім - рухоме майно, в тому числі гроші), або повністю до відмови від надання такого.
За загальним правилом рента не обмежується будь-яким граничним терміном або, в усякому разі, ніколи не буває разовою. Ще однією рисою ренти є те, що вона не пов'язана зі здійсненням підприємницької діяльності, і відповідно не може розглядатися як прибуток. Таким чином, "рента" як економічна категорія означає всякий регулярно одержуваний дохід з капіталу, майна або землі, що не вимагає від своїх одержувачів підприємницької діяльності.
Перш, ніж спробувати сформулювати визначення поняття "рента", необхідно зазначити, що існування ренти в цивільному обороті не обмежується колом відносин, регульованих Цивільним кодексом Росії.
Численні публікації, виступи і коментарі, особливо останнім часом використовують все той же термін "рента" для характеристики зовсім інших, здавалося б, відносин. Зокрема, "рента" або "рентний дохід" - категорії, що використовуються для визначення взаємин держави як власника природних ресурсів (нафта, газ, вугілля, золото, алмази, ліс і т.п.) і господарюючого суб'єкта добувної галузі. Рента в зазначеному розумінні - це надприбуток, одержуваний підприємцями не від витрат праці, капіталу або застосування нових технологій, а від володіння унікальними виробничими можливостями (природними ресурсами). Таким чином, поняття "рента", що використовується в природокористуванні, є не що інше, як плата за право користування надрами, що стягується державою як власником з користувача.
Економічний зміст ренти не відображає специфіки її юридичної природи, але все ж таки необхідно констатувати, що за століття існування правової конструкції ренти, вона зазнала значних змін, незмінним же залишилося лише її економічний зміст.
Виходячи з вищевикладеного, представляється, що найбільш точним є визначення економічної категорії "рента" як періодично одержувані майнові блага (грошові кошти або їх натуральний еквівалент), направляються одержувачем відповідно до цілей, зазначених або узгоджених з джерелом виплати.
Договір ренти, будучи однією з підстав виникнення рентних правовідносин, є двосторонньою угоду, опосередковує перехід титулу власника на майно в обмін на надання зустрічного задоволення, що характеризується періодичністю і неможливістю повною його оцінки в момент укладання угоди. Запропонована вище дефініція рентного договору дозволяє дати визначення ренти як поняття правового. Рента являє собою майнові блага (грошові кошти або їх натуральний еквівалент) одержувані власником майна в обмін на його відчуження, що характеризуються періодичністю надання.
Термін "зміст" часто зустрічається в сімейному законодавстві. У редакції чинного Сімейного кодексу РФ використовується саме термін "зміст" стосовно до аліментних зобов'язань, зокрема, ст.80 - "батьки повинні" - за формою рентних платежів на ренту і утримання, повинна проводитися паралельно диференціації по терміну дії договору на постійну і довічну ренту. Саме в цьому випадку довічна рента ділиться на натуральну і грошову, як і постійна. При цьому класифікація може бути проведена і в зворотному порядку - натуральна рента може бути укладена на термін життя рентополучателя або безстроково точно також, як і грошова. Визначити, що є видом, а що - підвидом, практично неможливо.
У рамках запропонованої класифікації договір довічної ренти з натуральними виплатами не можна ототожнювати з договором довічного змісту з утриманням. Мета останнього, його суб'єктний склад та характер взаємовідносин сторін, а також вид майна, що становить рентний капітал, зумовили специфіку правового регулювання даного договору. У рамках запропонованої класифікації і з урахуванням того, що законодавець передбачає в якості критерію класифікації рентних договорів термін їх дії, договір довічного змісту з утриманням є різновидом договору довічної ренти.
Виділення законодавцем договору довічного змісту з утриманням побудовано на ще одній класифікації рентних договорів - за видом рентного капіталу. Договір довічного утримання може бути укладений тільки щодо нерухомості. Поряд з викладеним вище підрозділом договору ренти на його види закон дозволяє зробити і іншу диференціацію рентних відносин.
У залежності від того, на якій основі проведена передача майна, замість якого надаються рентні платежі - плату або безоплатно. Дана класифікація має важливе теоретичне і практичне значення для правового регулювання рентних відносин, оскільки законодавцем передбачено субсидіарне застосування норм про купівлю-продаж та даруванні в залежності від того, на яких умовах проведена передача рентного капіталу (за плату або безоплатно).
Легальне визначення договору ренти дано в п.1 ст.583 ГК РФ. За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платнику ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренту у вигляді певної грошової суми або надання коштів на його утримання в іншій формі.
Рента (регулярно одержуваний дохід з капіталу, майна або землі, що не вимагає від своїх одержувачів підприємницької діяльності) забезпечує регулярний дохід, що отримується особою в обмін на відчуження майна. Рента може бути безстроковою (постійна рента) або на термін життя її одержувача (довічна рента). Остання може бути встановлена на умовах довічного утримання громадянина з коштом.
Договір ренти підлягає нотаріальному посвідченню, а договір, який передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, - також державній реєстрації.
Майно, яке відчужується під виплату ренти, може бути передано одержувачем ренти у власність платника ренти за плату або безкоштовно. Якщо він передає майно за плату, застосовуються правила про купівлю-продаж (гл.30), а якщо безкоштовно - то правила про договір дарування (гл.32). При передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти в забезпечення зобов'язання платника ренти набуває право застави на це майно.
Якщо під виплату ренти передаються грошова сума або інше рухоме умова, платник зобов'язаний надати забезпечення виконання зобов'язань. Істотною умовою договору, що передбачає передачу під виплату ренти грошової суми або іншого рухомого майна, є умова, що встановлює обов'язок платника ренти надати забезпечення виконання його зобов'язань (ст.329) або застрахувати на користь одержувача ренти ризик відповідальності за невиконання або неналежне виконання цих зобов'язань.
При невиконанні платником ренти обов'язків, передбачених ГК, а також у разі втрати забезпечення або погіршення його умов за обставинами, за які одержувач ренти не відповідає, одержувач ренти може розірвати договір і вимагати відшкодування збитків.
Глава 33 ЦК, виділяє два види договору ренти, постійної і довічної ренти, довічне утримання з утриманням є лише різновидом довічної ренти. Договір ренти є самостійним видом договору, тому що має свої специфічні ознаки, предмет і суб'єктний склад.
Предметом договору ренти є майно, тобто речі (як рухомі так і нерухомі), готівкові гроші та документарні цінні папери Безготівкові ж гроші, "бездокументарні цінні папери", так само як і інші майнові права не можуть бути об'єктами права власності, а відповідно предметом договору ренти. З цієї ж причини не можна визнати предметом договору ренти роботи, послуги, інформацію, результати інтелектуальної діяльності, у тому числі виключні права на них, нематеріальні блага.
Так як договір ренти відноситься до зобов'язань, опосредующим передачу майна у власність, особливу увагу заслуговує момент виникнення права власності на предмет ренти. Загальне правило про виникнення права власності у набувача речі за договором з моменту передачі речі або з моменту державної реєстрації, якщо предметом договору є нерухомість (ст.223 ЦК), стосовно ренті викликає ряд практичних і теоретичних труднощів. Система реєстрації, що охоплює оборот нерухомості, позбавляє систему традиції її універсальності, так як речовий ефект, вироблюваний рентних договором, залежить не від вчинення традиції, на відміну від купівлі-продажу нерухомості, а від умов договору ренти. Адже реєстрація переходу речового права не тягне виникнення можливості у платника ренти передати право власності третім особам (ст.604 ЦК України), тому, як справедливо зазначає К.І. Скловський, "не що інше, як передача речі і є перехід власності".
Як вказував Г.Ф. Шершеневич, "обов'язки контрагентів коштують залежно від підстави для договору, причому під основою розуміється найближча і безпосередня причина встановлення таких обов'язків", наприклад, купівля-продаж, як обов'язок сплатити грошову суму вказує, як на підставу, на передачу речі у власність. Підстава договору ренти аналогічно, і відсутність державної реєстрації не тягне за собою припинення обов'язку сплачувати ренту і відсутність підстави для договору ренти, тобто передачі нерухомої речі у власність платника. У разі смерті одержувача ренти право власності буде зареєстровано на підставі п.3 ст.165 ЦК і предмет ренти перейде у власність платника, а не в спадкову масу. Розподіл ризиків між сторонами (ст.595, 600) підтверджує презумпцію власності платника ренти (незалежно від державної реєстрації), у той час як в купівлі-продажу ризик випадкової загибелі або пошкодження речі до моменту передачі несе продавець (ст.459 ЦК). Отже, речовий ефект рентного договору, предметом якого виступає нерухомість, виникає незалежно від факту реєстрації, тому, автор вважає, до таких рентних договорами, слід здійснювати обмежувальне застосування ст.223 ЦК, а точніше не застосовувати п.2 ст.223 ЦК, що містить правила про перехід до набувача права власності з моменту відповідної реєстрації.
§ 1.3 Юридична природа договору ренти
Договір ренти є самостійним договірним інститутом. Виділення рентних правовідносин, що випливають з договору, обумовлено їх специфікою. До числа специфічних особливостей рентного договору необхідно віднести його возмездность (на відміну від договору дарування) і відсутність визначеності щодо сукупної вартості зустрічного задоволення в момент укладання договору (на відміну від договору купівлі-продажу).
У силу приписів п.2 ст.585 ГК РФ у разі, коли договором ренти передбачається передача майна за плату, до відносин сторін щодо передачі та оплати застосовуються правила про купівлю-продаж (гл.30 ЦК РФ), а якщо таке майно передається безплатно , діють правила про договір дарування (гл.32 ЦК РФ), оскільки інше не встановлено правилами гл.33 ДК РФ і це не суперечить суті договору ренти.
Особливий інтерес представляє взаємодію рентних норм з правилами про купівлю-продаж. Зокрема, автор вважає за необхідне розглянути, по-перше, можливість субсидіарного застосування норм, що стосуються передачі майна, а по-друге - оплати такого майна. У першому випадку досить складним є застосування норм купівлі-продажу до договорів ренти з питань передачі майна. Досить згадати, що договір ренти є реальним, а купівля-продаж представляє собою класичний консенсуальної договір. Оскільки реальний договір передбачає волевиявлення і дії з передачі майна, виникає необхідність визначити які наслідки настануть, якщо сторона рентного договору після висловлення згоди не передасть майна. Ясно, що пред'явити вимоги про передачу майна до неї не можна, оскільки договір в подібних випадках визнається неукладеним. У договорі купівлі-продажу порушення обов'язку продавця щодо передачі товару тягне правові наслідки, передбачені ст.463 ЦК: або відмова від виконання договору, або застосування наслідків невиконання зобов'язання передати індивідуально-визначену річ (ст.398 ЦК). Видається цікавою практична можливість відібрання речі у одержувача ренти та передачі її на передбачених договором умовах платнику ренти у разі субсидіарного застосування норм купівлі-продажу до договорів ренти. Необхідність застосування правил розподілу ризиків у договорі купівлі-продажу до рентних договорами також відсутня, оскільки це питання врегульовано спеціальними нормами гл.33 (ст.595, 600). Необхідність застосування до договорів ренти правил виселення (ст.460, 462) є недоцільним, тому що дані правові наслідки передбачені ст.168 ЦК.
Можливість субсидіарного застосування норм, що стосуються оплати майна (ст.486, 489) теоретично допускається до договорів ренти, в яких майно передається за плату, однак необхідність такого застосування правил гл.30 до глави 33 відсутня, так як такі правові наслідки передбачені гл.25 ГК.
Таким чином, аналіз ст.ст.458-463, 486-489 ЦК України дозволяє зробити висновок про те, що субсидіарне застосування норм купівлі-продажу і ренти створює колізію між цими договорами, ускладнює правозастосовний процес і є недоцільним.
На наш погляд, як справедливо зазначає Ю.В. Романець, можливість застосування норм про дарування до договорів ренти є досить хибною. Для аналізу цієї проблеми необхідно згадати, що договір дарування є класичною безоплатній угодою, на відміну від договорів ренти, які відносяться до числа відплатних. Безоплатність, будучи конститутивним ознакою дарування, як вважає А.Л. Маковський, виключає можливість розглядати як дарування такий договір, за яким безоплатна передача майна у власність супроводжується покладанням на обдаровуваного виконання якої-небудь обов'язки щодо дарувальника або інших осіб, вказуючи, що "слід враховувати складність, якщо не неможливість відмежувати покладання від зустрічного надання, від еквівалента. Частіше за інших зустрічаються в житті договори такого роду, що передбачають довічне утримання дарувальника 'або його близьких, і за ЦК РРФСР 1964р. (ст.253, 254) та за ЦК РФ (ст.601-605) кваліфікуються як різновиду інших і притому відплатних договорів ".
Аналізуючи норми договору дарування, зокрема, можливість відмови обдаровуваного прийняти дар (ст.573), підстави заборони та обмеження дарування (ст.575, 576), скасування дарування (ст.578), а також інститут правонаступництва при обіцянці дарування, автор приходить до висновку про неможливість субсидіарного застосування норм про дарування до договорів ренти та довічного змісту з утриманням. Таким чином, автор пропонує виключити зі змісту ст.585 ЦК пункт другий про можливість субсидіарного застосування норм купівлі-продажу (гл.30), а також норм про дарування (гл.32) до договорів ренти.
Розглядаючи правову природу рентного договору, необхідно розглянути питання кваліфікації рентного договору як реальної угоди, а також особливості його алеаторного характеру, суб'єктний склад учасників рентних правовідносин, аналіз застосування до договору ренти норм про форму угоди.
Автор вважає, що правове значення передачі речі, з яким пов'язується розмежування консенсуальним і реальних договорів, залежить від характеру того договору, на основі якого відбувається передача. Якщо мова йде про договір, направленому на перехід майна у власність, то і передача повинна означати перехід прав власності від однієї сторони до іншої. Уся різниця між консенсуальних і реальним договором полягає в тому, що перехід права власності в першому випадку здійснюється в рамках договору, а в другому - до його виникнення. При цьому визначення часу самої передачі здійснюється у відповідності зі ст.223 ГК РФ, або фактична передача (традиція), або державна реєстрація речового права на нерухомість. Стосовно до договорів ренти, автор вже висловив судження про необхідність обмежувального застосування ст.223 ЦК.
Як справедливо зазначає М.І. Брагінський, "необхідність у конструкції реального договору з'являється тоді, коли законодавець вважає за необхідне захистити ту з сторін, яка має передати річ іншій стороні". Це пов'язано з тим, що при консенсуальних договорі сторона може спонукати контрагента виконати в натурі цю прийняту ним на себе обов'язок (передати річ). Стосовно до договору ренти це означало б можливість для платника ренти зажадати від одержувача, свідомо більш слабкою і потребує, тому особливого захисту боку, передати відповідне майно під виплату ренти. Реальна модель договору захищає одержувача ренти від такої вимоги. Слід в цілому відзначити, що невипадково реальний договір характерний саме для фідуціарних, що тривають договорів, - до яких відноситься договір ренти. Автор вважає, що договори ренти відповідно до легальним визначенням ст.585 ЦК є реальними, і обрана законодавцем модель реального договору відповідає специфіці рентних зобов'язань.
І так, виходячи з того, що договір ренти є за своєю природою реальним, створення додаткових гарантій прав одержувача ренти як "слабкої сторони" цього договору передбачає необхідність формування стійкої правової конструкції. Такою є реальний договір, що припускає "вираження волі плюс дія - передача майна".
Актуальність питання про допустимість субсидіарного застосування норм про купівлю-продаж та дарування до рентних правовідносин для практики кілька знівельована введеним законодавцем прямим обмеженням застосування вказаних норм випадками не протиріччя суті ренти і спеціальним нормам глави 33 ЦК РФ (п.2 ст.585 ГК РФ).
Проводячи ж більш глибокий аналіз, даний норми в теоретичному аспекті можна припустити, що її існування має глибокі історичні корені.
Як вже зазначалося у цій роботі, першою спробою нормативного регулювання рентних відносин у Росії стало включення відповідного розділу норм у проект Цивільного Уложення. Видається, що саме звідти бере свій початок дана норма. У рамках запропонованої проектом ГУ моделі правового регулювання, допускавшим встановлення ренти, як оплатним договором, так і безоплатно - договором дарування і заповітом, існування такої норми було цілком обгрунтованим.
Діюча в даний час модель правового регулювання рентних відносин допускає їх виникнення тільки з возмездного договору, при цьому купівельна ціна майна, що становить рентний капітал, являє собою частину зустрічного задоволення, яка може бути рівною нулю (у разі безоплатної передачі майна). З огляду на вищевикладеного, видається необгрунтованим існування такої норми в ЦК РФ, оскільки вона не "вписується" в загальну модель правового регулювання рентних відносин, обрану законодавцем.
Думка автора полягає не в повному запереченні допустимості застосування окремих норм, а в необхідності змінити граматичну конструкцію норми п.2 ст.585 ГК РФ. Застосування аналогії закону в даному випадку, необхідно конкретизувати шляхом прямої відсилання до підлягає застосуванню нормам, або прямо включити останні до складу спеціальних норм про ренту.
Передбачена законодавцем процедура укладення рентних договорів, що включають державну реєстрацію, надзвичайно складна і не завжди виправдана. Вимога про державну реєстрацію договору ренти, включеного щодо нерухомого майна, не має сенсу, оскільки зводиться лише до вчинення разового юридично значущої дії і не враховує динаміку відносин сторін, яка проявляється в зміну і доповнення положень договору. Державна реєстрація рентного договору фактично зводиться до реєстрації переходу права власності. З огляду на вищевикладеного, цілком логічним було б введення правил про державну реєстрацію, передбачених для договорів купівлі-продажу нерухомості (ст.551 ЦК України), щодо договорів ренти.
У відношенні суб'єктного складу учасників рентних правовідносин слід констатувати, що обмеження, встановлені чинним законодавством, стосуються лише однієї сторони - одержувача ренти, в той час як її платником може виступати будь-який суб'єкт цивільного права (фізична або юридична особа), що володіє право - і дієздатністю Одержувач ренти - суб'єкт, далекий від підприємницької діяльності. Саме в силу зазначеної причини, чинне законодавство вводить пряму заборону на участь у рентних правовідносинах на стороні одержувача ренти для комерційних організацій. Фізичні особи та некомерційні організації можуть виступати як одержувачів ренти. Останнє положення базується на тому факті, що засновник ренти (власник майна, що становить рентний капітал) може і не збігатися з особою, що виступає в якості одержувача ренти (вигодонабувача) у разі укладення договору на користь третьої особи. Твердження ж про те, що не всі некомерційні організації можуть виступати в якості одержувача ренти, представляється не зовсім вірним. Цілі створення некомерційної організації можуть диктувати порядок витрачання коштів, отриманих як рентних платежів, але не можуть відображатися на право - та дієздатності некомерційної організації як суб'єкта цивільного права.
Свого часу Гегель, досліджуючи виникнення договору, вказував на його походження з мінових відносин або дарування. Мена, представлялася їм як обмін речі на рівну їй річ, купівлю або продаж - як обмін речі на гроші, а віддачу внайми - як відчуження тимчасового користування власності за найману плату. Такий поділ договорів він розглядав, засновуючи на відмінностях лежать в природі самого договору, яке "згідно згідного способу наявного буття уявлень у знаках висловлює стимуляція за допомогою формальних жестів та інших символічних дій".
Ознакою будь-якого рентного договору є його алеаторної (а не еквівалентно-певний) характер зустрічного надання. Вперше ризиковий характер рентного договору був визначений Французьким Цивільним кодексом (ст. 1968-1983). Ще в римському праві виділялися контракти emptio spei - покупка надії, де об'єктом є ризик - alea (звідси вираз "алеаторної угода"), наприклад, вміст риболовної мережі або мисливського капкана. Ціна визначається заздалегідь, і угода набуває чинності відразу ж, незалежно від майбутньої події.
Елемент ризику, прийнятого на себе кожної зі сторін, полягає у ймовірності того, що або один, або інший контрагент фактично отримає зустрічне задоволення меншого обсягу, ніж ним самим надане.
При цьому дані елементи не ставляться в залежність від факту передачі предмета договору за плату або безкоштовно, адже ціна переданого майна не є істотною умовою договору ренти, а відносини сторін залежать від зустрічного надання, хоча "возмездность" не означає і навіть не припускає у вигляді загального правила неодмінно еквівалентного надання обох сторін.
Ознака алеаторної, характерний саме для договорів ренти, передбачає особливі порядок і умови алеаторної оплати отриманого майна, що виражаються саме в характері надання одержувачу ренти постійного або довічного утримання, тому необхідно визнати редакцію п.1 ст.585 ГК недіючої, тому що умова про ціну переданого майна не є істотним і при виникненні такого спору відносини сторін регулюються ст.593, 594, п.2 ст.599 ЦК.
Будь-який різновид рентного договору повинна визнаватися алеаторної угодою, оскільки термін дії договору є категорією невизначеної і, в силу останньої обставини, розглядається в якості підстави для віднесення як рентного договору в загальному вигляді, так і будь-який його різновиду до числа "угод про неправильному".
1.3.1 Істотні умови рентного договору
Істотними умовами рентного договору, крім предмета договору, є умови про рентні платежі, умови про рентному капіталі (майно, що передається під виплату ренти), а також умови забезпечення виконання зобов'язання з виплати рентних платежів (у тому числі шляхом страхування на користь одержувача ренти ризику відповідальності за невиконання та (або) неналежне виконання такого зобов'язання).
Крім того, в літературі до істотних умов рентного договору відносять умова про порядок відчуження майна, що становить рентний капітал (за плату або безоплатно), а також вказівку на особу, смертю якого припиняється договір довічної ренти.
Беручи до уваги той факт, що рентний договір є за своєю природою алеаторної угодою, необхідно мати на увазі наступне. Ризикова угода є угода з приводу ризику ("купівля надії") її предметом є об'єкт невизначеним в момент укладання договору (такий, як вміст риболовної мережі або мисливського капкана), а "ціна визначається заздалегідь, і угода набуває чинності відразу ж, незалежно від майбутньої події ".
Враховуючи реальний характер рентного договору, той факт, що договір укладається в момент передачі речі платнику ренти, а виконання договору фактично являє собою виконання зобов'язання з виплати рентних платежів, предметом договору ренти є, дії зобов'язаної сторони з надання ренти (в грошовій або натуральній формі) (об'єкт першого роду) і рента як типова включаючи кількість, якість і ціна товарів, робіт і послуг, які складають ренту (об'єкт другого роду), майно ж, що становить рентний капітал, необхідно розглядати в якості своєрідного зустрічного задоволення.
Досягнення правового ефекту, до якого прагне одержувач ренти в момент укладання договору, можливо лише шляхом отримання рентних платежів. Дійсно, рентний договір можна визначити як угоду про рентні платежі, виплата яких обумовлена передачею майна. І саме тому, як вже говорилося раніше, рентні платежі є предметом договору. Те, що рентні платежі є істотною умовою будь-якого рентою договору не викликає сумніву, проте форма платежів зумовила вибір моделі їх правового регулювання.
Специфіка правового регулювання, зумовлюється формою рентних платежів, багато в чому є штучною, якщо взяти до уваги той факт, що одна форма рентних платежів легко може бути замінена іншою як в момент укладання договору, так і в ході його виконання. Пунктом 1 статті 590 ГК РФ передбачена можливість виплати ренти шляхом надання речей, виконання робіт або надання послуг, відповідних за вартістю грошовій сумі ренти. Статтею 603 ЦК України передбачена можливість заміни натуральної форми грошової. Пунктом 2 ст.602 ЦК України передбачено, що договором довічного утримання повинна бути визначена вартість усього обсягу змісту з утриманням. Очевидно, що при заміні натурального змісту періодичними грошовими виплатами останні будуть проводитися відповідно до зазначеної в договорі довічного змісту з утриманням вартістю натурального утримання 1.
Таким чином, рентні платежі є істотною умовою договору незалежно від їх форми узгодженої сторонами і закріплюються у договорі у вигляді грошової суми.
Формулювання вищезгаданої норми пункту 2 статті 602 ЦК РФ є не зовсім вдалою, щоб уникнути її подвійного трактування автором пропонується викласти її у наступній редакції "У договорі довічного змісту з утриманням повинен бути визначений грошовий еквівалент місячного обсягу змісту з утриманням. При цьому грошовий еквівалент місячного утримання з коштом не може бути менше двох мінімальних розмірів оплати праці, встановлених законом "
Визначаючи категорію "рентний капітал", законодавець використовує поняття "майно". Якщо можливість передачі речей (як рухомих так і нерухомих) під виплату ренти ні в кого не викликає сумнівів, то можливість існування майнових прав як рентний капіталу знаходиться під питанням.
При цьому питання породжує одна обставина, а саме передбачена законодавцем формула "передача майна у власність".
Поняття "майно" повинно розумітися в широкому його розумінні. Прикладом широкого розуміння "майна" стосовно характеристики договору як реального може служити довірче управління. Його реальний характер виражається в необхідності передати в управління попередньо різного роду об'єкти, включаючи, поряд з нерухомістю, найрізноманітніші права (ст.1013 ЦК). Такий підхід до реального договору як до договору про передачу майна (на відміну від традиційного підходу як до договору про передачу речі) дозволяє зробити висновок про можливість існування рентних договорів, які передбачають передачу майнових прав 1.
Що стосується ціни майна, переданого під виплату ренти, то ця умова не є істотним, оскільки "вартість переданого майна не впливає на обсяг прав і обов'язків сторін", в принципі, "передача майна є як би передумовою для виникнення такого цивільного правовідносини взагалі".
У відношенні нерухомого майна переданого під виплату ренти одержувач ренти відповідно до п.1 ст.587 ГК набуває права застави на це майно. Застава виникає в силу закону, що є нетиповим способом регулювання цивільного обороту.
Для досягнення мети, переслідуваної законодавцем при включенні норми про забезпечення прав одержувача ренти заставою нерухомого майна, що виникає в силу закону, необхідно передбачити, крім загального порядку державної реєстрації іпотеки, також і особливий порядок - для випадків, коли іпотека виникає не з договору, а в силу прямої вказівки закону. Для аналізованого договору було б доцільним допустити реєстрацію іпотеки як обтяження нерухомості в момент державної реєстрації рентного договору на підставі такого.
Дуже цікавим в плані його теоретичного осмислення є такий інструмент рентного договору як викуп ренти. Мова йде про дію, що здійснюється платником ренти і спрямованому на припинення його зобов'язання з виплати рентних платежів. Законодавцем передбачено два способи викупу ренти 1) за ініціативою платника ренти,
2) на вимогу її одержувача. У залежності від того, з чиєї ініціативи провадиться викуп ренти, останній виступає свого роду гарантією прав відповідно або платника ренти, або її одержувача.
Найбільш простим, з точки зору з'ясування правової природи викупу ренти, є викуп, який здійснюється за ініціативою платника ренти. Пунктом 2 статті 407 ГК РФ передбачається можливість припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін. І в ситуації, що розглядається викуп ренти дійсно є припиненням зобов'язання зі сплати рентних платежів і в цілому всього рентного договору.
Оскільки викуп ренти представляє собою сплату викупної ціни (грошової суми погодженої сторонами в рентному договорі або визначається згідно зі статтею 494 ЦК РФ), і являє собою частину зобов'язання по виплаті ренти, останнє в цьому випадку слід розглядати як альтернативне зобов'язання (стаття 320 ГК РФ ). Викуп ренти у цьому випадку є добровільним виконанням цивільно-правового обов'язку. Відповідно до статті 408 ДК РФ належне виконання є підставою припинення зобов'язання з виплати рентних платежів і одночасно рентного договору в цілому.
Викуп ренти за ініціативою платника сформульований законодавцем як право платника (пункт 3 статті 592 ГК РФ), що говорить про нікчемність умови про неприпустимість викупу постійної ренти. У випадку, коли викуп ренти проводиться на вимогу одержувача ренти все набагато складніше. Вимога одержувача про викуп ренти може бути заявлено у світлі порушення зобов'язань, взятих на себе платником за цим договором. До числа таких з згаданих законодавцем у статті 593 ГК РФ належить випадок, коли платник ренти прострочив її виплату більш ніж на один рік (цей термін може бути змінений у рентному договорі).
Коль скоро вимога про викуп заявляється рентополучателем у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням платником зобов'язань, викуп ренти в зазначеному випадку слід розглядати, на мій погляд, як міру оперативного впливу. Дії одержувача ренти складаються в односторонньому зміну договірної умови про зміст (заміна виконання), допустимого в силу закону. Рентний договір в цій ситуації припиниться так само, як у попередньому випадку, належним виконанням, яке полягає в добровільній виплати платником ренти викупної ціни.
Оскільки виконання рентного договору як вже не раз зазначалося, відбувається, як правило, протягом тривалого періоду, в реальному житті можуть виникнути різні обставини, очевидно свідчать про те, що майновий стан боржника погіршився настільки, що подальша виплата рентних платежів у розмірі та в строки , встановлені рентних договором, неможлива. У цьому випадку, як і у випадку, коли платник ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти, одержувач має право вимагати викупу ренти. Викуп ренти, як і в наведених раніше випадках, тягне припинення договору. Одностороння відмова отримувача від договору шляхом заяви вимоги про викуп ренти у цих випадках виступає як заходи оперативного впливу відмовної характеру (п.2 ст.328 ГК РФ), яка застосовується безпосередньо одержувачем ренти як уповноваженою суб'єктом і спрямована на недопущення (зменшення) його збитків у зв'язку з невиконанням договору.
Передача платником рентного капіталу у власність декількох осіб та (або) його розподіл між ними дає одержувачу право вимагати викупу ренти. У даному випадку платником ренти не допущені ніякі порушення прав одержувача, оскільки він має право як власник розпоряджатися належним йому майном (стаття 586 ГК РФ), але вимога про викуп може бути заявлено одержувачем. У цій ситуації вимога одержувача про викуп ренти є припустимим у силу закону одностороннім зміною договору (пункт 2 статті 450 ГК РФ). Факт появи множинності осіб на стороні рентного боржника (платника) є підставою для односторонньої зміни договору на вимогу рентного кредитора (одержувача).
Все викладене вище відноситься тільки до договору постійної ренти, зазначена різновид рентного договору діє безстроково і в якийсь момент може стати неприйнятною для однієї з сторін в силу причин фактичного, економічного чи правового характеру.
Якщо в рамках договору постійної ренти викуп може розглядатися як одностороння зміна договору або як міра оперативного впливу, то в рамках договору довічної ренти законодавець передбачає можливість викупу лише у разі істотного порушення договору, прирівнюючи такого роду викуп до розірвання договору (пункт 2 статті 450 ГК РФ ). Наслідком такого розірвання буде, на відміну від загального правила, передбаченого п.5 ст.453 ГК РФ, не відшкодування збитків, а сплата викупної ціни, яку можна розглядати як альтернативну неустойку.
У статті 605 ЦК РФ законодавець знов повертається до поняття "припинення договору". У разі істотного порушення платником ренти своїх зобов'язань за договором довічного змісту з утриманням допускається повернення рентного капіталу або виплата викупної ціни, яка не підлягає зменшенню на суму витрат, понесених платником, і виступає тут як ціна (грошовий еквівалент) майна переданого під виплату ренти. Вартість майна, переданого під виплату ренти (викупна ціна), є в даному випадку штрафний неустойкою.
Регулювання рентних відносин нормами суміжних, галузей права.
З метою з'ясування правової природи рентних відносин, автором проведено порівняльно-правовий аналіз рентних відносин і таких інститутів цивільного права, як заповідальний відмова і заповідальне покладення, а також поняття "зміст" у сімейному праві, який дозволив зробити висновок про регулювання рентних відносин нормами суміжних , галузей права. У першу чергу це стосується практичних проблем існування рентних правовідносин у разі смерті одного з учасників, що виникають у зв'язку з цим питання спадкування майна, що становить рентний капітал, а також обов'язки по сплаті рентних платежів.
Так як у назві договору постійної ренти є вказівка на безстроковість (постійність) відповідних договірних зобов'язань, цілком логічно припустити, що право на отримання ренти може бути передано у спадок. Однак у літературі справедливо ставиться питання про долю зобов'язання з виплати рентних платежів у разі відсутності в одержувача ренти спадкоємців (як за заповітом, так і за законом), або відмови останніх від прийняття спадщини. У цьому випадку держава не може виступати в якості одержувача ренти.
У літературі висловлюється думка, що в розглянутому випадку зобов'язання з виплати рентних платежів припиняється смертю одержувача безстрокової ренти на підставі, передбаченій статтею 418 ЦК РФ. На мій погляд, з даною думкою не можна погодитися, оскільки вищевказана норма застосовується лише до зобов'язань, виконання яких не може бути проведено без особистої участі боржника або іншим чином, пов'язаним з особою боржника. Передбачена ж законодавцем у загальному вигляді можливість успадкування права на отримання постійної ренти позбавляє можливості віднести такі зобов'язання до згадуваним у названій нормі. Саме тому зобов'язання з виплати постійної ренти, а відповідно, і рентний договір у цілому, може бути припинено лише на підставі, передбаченій статтею 408 ДК, належним виконанням, в якості якого виступає викуп ренти.
Виконання зобов'язання по оплаті викупної ціни має здійснюватися за правилами, передбаченими статтею 327 ГК РФ на випадок "очевидного відсутності визначеності з приводу того, хто є кредитором за зобов'язанням", шляхом внесення належних грошей в депозит нотаріуса. Зазначені грошові кошти увійдуть до складу виморочне майна і перейдуть у власність держави в порядку спадкування за законом (стаття 1151 ЦК РФ). Правила про обмеження терміну дії права на викуп, а також про обов'язкову письмовій формі попереднього повідомлення про викуп, ініційованого платником постійної ренти, в даному випадку не підлягають застосуванню.
Відносно договору довічної ренти в літературі одностайно висловлюється думка, що спадкування допускається тільки у разі встановлення ренти декільком одержувачам. Проте це висловлювання видається не зовсім вірним.
З формулювання норми пункту 1 статті 596 ГК РФ слід, що довічна рента може бути встановлена на період життя засновника ренти (власника майна, що становить рентний капітал), який презюмируется в якості одержувача ренти (що є правилом), або на період життя іншої вказаної ним громадянина. Останнє положення помилково, на мій погляд, трактується як на період життя іншої вказаної ним як одержувач ренти громадянина.
Граматичне ж тлумачення згаданої норми свідчить лише про те, що термін договору довічної ренти може бути встановлений шляхом вказівки на подію, яким є смерть зазначеного в договорі особи. При цьому зовсім не обов'язково саме ця особа і буде названо в якості одержувача ренти в договорі. У зв'язку з вищевикладеним, вважаю допустимим припущення, що в разі смерті одержувача ренти, встановленої на час життя іншої особи, спадкування прав отримання рентних платежів все-таки можливо, і воно буде здійснюватися в загальному порядку, встановленому ст. ст.1110 - 1185 ГК РФ.
У разі встановлення довічної ренти на користь декількох громадян (пункт 2 статті 596 ГК РФ) в частині спадкування повинен застосовуватися з урахуванням нижче наступного. Сополучателі довічної ренти можуть не перебувати у родинних стосунках, у цьому випадку право отримання довічної ренти одним з сополучателей може успадковуватися за заповітом (якщо положення про це внесено в текст договору), або відповідно до правил, встановлених статтею 1149 ЦК РФ, про обов'язкову частку у спадщині. Саме тому автором пропонується абзац 2 пункту 2 статті 596 ГК РФ викласти в такій редакції. "У разі смерті одного з одержувачів ренти його частка у праві на отримання ренти переходить до пережили його одержувачам ренти, якщо законом або договором ренти не передбачено інше".
Відносно договору довічного змісту з утриманням законодавець чітко співвідносить термін дії договору з періодом життя особи або осіб, вказаних в якості одержувачів ренти. Саме тому договір довічного утримання припиняється смертю одержувача (останнього одержувача), і правонаступництво прав на отримання рентних платежів у порядку спадкування не допускається (додаток № 3).
У випадку смерті платника ренти як майно, яке формує рентний капітал, так і його обов'язок зі сплати рентних платежів, входять до складу спадкової маси, оскільки відповідно до ст.1112 ЦК України до спадок відносяться належать спадкодавцю на день відкриття спадщини речі, інше майно, в тому числі майнові права та обов'язки.
Обов'язки, про які йде мова у вищенаведеній нормі, можуть бути представлені: боргами спадкодавця - зобов'язаннями спадкодавця як боржника, термін виконання по яких на день відкриття спадщини настав;
іншими зобов'язаннями спадкодавця як боржника, термін виконання по яких на день відкриття спадщини не настав, що мають правовий зв'язок не з особистістю боржника, а з його майном, що формує спадкову масу;
обов'язками майнового характеру, покладеними спадкодавцем на спадкоємців на користь одного або декількох осіб (заповідальний відмова або покладання).
Спадкування обов'язку з виплати рентних платежів надзвичайно схоже з заповідальним відмовою. Зміст заповідального відмови, розкрите законодавцем у п.2 ст.1137 ЦК України, а саме - "придбання для отказополучателя і передача йому майна, виконання для нього певної роботи або надання йому певної послуги, здійснення на користь відказоодержувача періодичних платежів, надання отказополучателю права користування майном на період його життя і т.п. " дає певні підстави для віднесення обов'язки з виплати рентних платежів до заповідальним відказом. Проте дана позиція, на мій погляд, підлягає коректуванню з урахуванням наступних моментів.
По-перше, в абз.2 п.1 ст.1137 єдиною підставою заповідального відмови законодавцем названо заповіт. Обов'язок зі сплати рентних платежів може успадковуватися як за заповітом, так і за законом.
По-друге, у відповідності зі ст.1138 ЦК України заповідальний відмова підлягає виконанню спадкоємцем лише в межах вартості перейшов до нього спадщини, в той час як зобов'язання з виплати рентних платежів як частина рентного договору, що є алеаторної угодою, може бути набагато більше, ніж вартість майна, що складав рентний капітал, і частіше за все в момент прийняття спадщини не може бути навіть повністю підрахована.
Саме тому, успадкування обов'язки зі сплати рентних платежів необхідно відносити до зобов'язань спадкодавця як боржника, які мають правовий зв'язок з майном спадкодавця, а не до однієї з форм заповідального відмови.
Рентні відносини за своїми зовнішніми ознаками мають багато спільного з аліментні зобов'язання, які є предметом регулювання сімейного права. Не випадково, законодавець використовує один і той же поняття "зміст" стосовно і до перших, і до другого.
Очевидне подібність зовнішніх ознак диктує необхідність проведення більш детального порівняльного аналізу зазначених вище правових інститутів.
У сімейному праві під аліментами (від лат. Alimentum - харчування, утримання) розуміються кошти на утримання, які у передбачених законом випадках одні члени сім'ї зобов'язані сплачувати на користь інших членів сім'ї.
Таким чином, на відміну від рентних відносин, регульованих главою 33 ГК РФ, що виникають у силу договору, підставою виникнення аліментних зобов'язань у рамках сімейного права може бути як договір (шлюбний договір), так і закон.
Суб'єктний склад аналізованих відносин має також великі відмінності. Якщо цивільно-правові відносини з приводу ренти складаються, як правило, між близькими людьми, але не обов'язково родичами, що обумовлено федуціарним характером відносин, то аліментні відносини в сімейному праві виникають лише між суб'єктами, що знаходяться у родинних стосунках.
Якщо говорити про аліментних зобов'язання, що виникають у силу закону, то наявність необхідних для аліментірованія умов (таких, як непрацездатність, неповноліття одержувача і т.п.) є законодавчо встановлених вимог до суб'єктного складу відносин, на відміну від рентних відносин, щодо яких подібні обмеження суб'єктного складу були усунені законодавцем (про що вже говорилося раніше).
Якщо цивільно-правове поняття "зміст" може бути представлено у двох формах - натуральній (утримання) і грошової (власне рента або зміст), то в сімейному праві аліментірованіе (зміст) передбачає лише одну форму надання - грошову.
Що стосується правової природи розглядуваних інститутів, то і тут ми можемо знайти істотні відмінності. Якщо рентні відносини в цивільному праві конструюються як оплатне (що передбачають обов'язкову передачу рентного капіталу в якості зустрічного задоволення), то аліментні зобов'язання в сімейному праві презюмують безоплатними, так як не розраховані на отримання платником аліментів компенсації або іншого зустрічного задоволення.
Будучи різновидом "змісту" у сімейному праві, ця категорія в повній мірі відповідає вимогам, що пред'являються для аналогічної категорії в цивільному праві. Саме тому, на мій погляд, цілком обгрунтованою буде можливість застосування в субсидіарної порядку норм про ренту і довічне утримання з утриманням до вказаних відносин. Зокрема, це стосується норм про порядок надання утримання (про розмір рентних платежів, терміни їх виплати, відповідальності за прострочення їх виплати).
З визначення поняття "шлюбний договір", як і з наведеного законодавцем тлумачення його змісту, можна зробити висновок, що зобов'язання з надання утримання може бути встановлено безоплатно або бути обумовлене зустрічного задоволення у вигляді передачі майна у власність (у разі встановлення режиму роздільної власності подружжя ). У цьому разі шлюбний договір трансформується в комплексний договір, що має елементи договору довічної ренти, і в цій частині буде підпадати під пряме регулювання глави 33 ЦК РФ.
Глава 2. Форма, зміст та види договору ренти
§ 2.1 Форма та державна реєстрація договору ренти
Згідно ст.584 ЦК договір ренти підлягає нотаріальному посвідченню, а договір, який передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, підлягає також державній реєстрації, тобто для досягнення своїх цілей учасники рентного зобов'язання повинні піддати державної реєстрації не тільки саму угоду, але і перехід речового права. Крім того, пункт "б" ст.12 Федерального закону "Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", перераховуючи інформацію, яка міститься в записах про обмеження (обтяження) права, згадує "суму ренти при відчуженні нерухомого майна", з чого можна зробити висновок, що наслідки виникнення щодо нерухомого майна права рентополучателя також розглядаються в якості що підлягає реєстрації обмеження права власності платника ренти. У той же час, право застави на нерухомість, що виникає в одержувача ренти в силу закону (п.1 ст.587 ЦК) також підлягає реєстрації одночасно з реєстрацією договору ренти (Додаток № 1).
Автор вважає, що система реєстрації прав поглинає реєстрацію угод і робить її непотрібною, так як документ, що відображає зміст угоди, обов'язково присутній при реєстрації прав, тому від неї можна відмовитися, зберігши нотаріальну форму в поєднанні з державною реєстрацією переходу речового права, коли предметом договору ренти є нерухомість. Виходячи з цього, автор пропонує змінити зміст ст.584 ЦК і викласти її в такій редакції: "Договір ренти укладається в нотаріальній формі, перехід права власності за договором, який передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, підлягає державній реєстрації".
§ 2.2 Зміст договору ренти і відповідальність за його порушення
Зміст договору ренти і відповідальність за його порушення включає в себе обов'язок платника ренти своєчасно, у встановленому договором порядку та розмірі платити ренту. Ця загальна норма конкретизується стосовно особливостей кожного з видів (підвидів) договору ренти. Виходячи з легального визначення договору ренти, її одержувач має право вимоги надання йому рентних платежів у грошовій або натуральній формі в залежності від конкретного виду рентного зобов'язання в строк, встановлений договором.
Загальні положення про договір ренти не включають на цей рахунок спеціальних вказівок. Передбачене в § 1 гл.33 ЦК регулювання відноситься, головним чином, до способів забезпечення прав одержувача ренти. Перший з таких способів пов'язаний з тим, що рента обтяжує виникло у платника право власності на отримане ним під виплату ренти майно. Та обставина, що дане обтяження слід у разі відчуження такого нерухомого майна за ним, підтверджує, що подібно до інших обтяження (заставним, сервітутні) воно носить речовий характер, так як має загальним для речового права ознакою: проходженням за річчю. Відповідно до п.1 ст.586 ГК рента обтяжує нерухоме майно, у разі відчуження такого майна платником ренти його зобов'язання за договором ренти переходять на набувача майна.
При простроченні виконання зобов'язання по виплаті ренти платником з нього стягуються відсотки у встановленому договором розмірі. Як варіант, на випадок відсутності в договорі вказівок щодо розміру відсотків, стягненню відповідно до ст.588 ЦК підлягають відсотки, передбачені в ст.395 ЦК (мається на увазі облікова ставка банківського відсотка).
Обов'язок сплатити відсотки у зазначеному в п.1 ст.395 ГК розмірі настає в силу самого факту несвоєчасної сплати ренти. У такому випадку мова йде не про відповідальність, а про борг. Наведений висновок випливає і з п. 4 постанови Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 8 жовтня 1998р. № 13/14 "Про практику застосування положень Цивільного кодексу Російської Федерації про відсотки за користування чужими коштами".
Відзначимо також способи захисту інтересів одержувача ренти, до яких належать: надання забезпечення виконання зобов'язань платником ренти з виплати ренти (ст.329 ЦК України), обов'язок страхування за правилами ст.932 ЦК РФ на користь одержувача ренти ризику відповідальності за невиконання або неналежне виконання платником ренти зобов'язань з її виплати. Надаючи особливого значення даними договірними умовами, ГК у ст.587 визнає його істотним, а це означає, що при їх відсутності договір не буде вважатися укладеним.
Одним із способів захисту одержувача рентних платежів є зазначене обставина, що знайшло відображення вже в ст.584 ЦК, присвяченій формі договору ренти. Таким чином, Цивільний кодекс РФ передбачає максимальну кількість цивільно-правових способів захисту інтересів одержувача ренти.
§ 2.3 Види договору ренти
2.3.1 Договір постійної ренти
Вже саме відмінність у назві обох видів ренти - "постійна" і "довічна" дає можливість визначити специфіку встановленого для кожного з них правового режиму.
Перш за все це відноситься до суб'єктного складу договору. Вказівка на "постійний" характер ренти дозволяє допустити участь в договорі на стороні одержувачів ренти не лише громадян. Постійна рента - єдиний вид ренти, в якій одержувачем може бути юридична особа, а сама рента - використана для покриття особливих потреб одержувача, які не є особистими, побутовими.
При всьому цьому постійна рента як різновид ренти зберігає основні риси останньої - її некомерційний характер. Оскільки, це вже зазначалося раніше, рента не є прибутком, яка як така притаманна підприємницької діяльності (див. п.1 ст.2 ЦК), вона, за справедливим зауваженням С.А. Хохлова, "не повинна перетворювати комерційну організацію - одержувача безстрокової ренти на рантьє" 1. З цієї причини на стороні одержувачів такої ренти має право виступати саме некомерційні організації. Крім того, можливість участі їх у названій ролі залежить від того, чи немає тут протиріччя, крім закону, їх правоздатності. Останнє обмеження пов'язане з тим, що правоздатність некомерційних організацій - спеціальна, а це означає можливість мати такі цивільні права і нести такі обов'язки, які відповідають цілям діяльності, передбаченим в їх установчих документах (п.1 ст.49 ЦК). При цьому основне значення мають цілі діяльності некомерційних організацій як такі у силу ст.2 Федерального закону "Про некомерційні організації", а також і спеціальні цілі, визначені тим же Законом для кожного з виділених у ньому видів організацій.
Пункт 1 ст.589 ГК, закріпив відповідне положення, тим самим наперед виключив, наприклад, можливість отримання ренти установою, створеною власником для здійснення управлінської діяльності. І навпаки, немає перешкод для того, щоб одержувачем постійної ренти виявилося така установа, як лікарня або інша соціально-культурна організація.
З цієї ж причини допускається, якщо інше не передбачено законом або договором, перехід до іншої особи належать одержувачу прав на отримання постійної ренти. ГК (п.2 ст.589) називає в якості підстав для такого переходу, перш за все звичайну поступку вимоги, а також або спадкування - для громадян, або правонаступництво при реорганізації - для юридичних осіб. Всі ці ситуації об'єднує відсутність необхідності отримувати згоду кредитора-платника на перехід прав. Єдиним обмеженням для переходу відповідних прав є те, що і на цесіонарія поширюються правила, які визначають, хто може стати одержувачем ренти. Із зазначеної причини не має права бути фактором під подібному випадку, зокрема, комерційна організація.
Особливу регулювання кола можливих платників постійної ренти у ЦК немає. Це означає, що будь-які обмеження в суб'єктному складі, можуть з'являтися лише остільки, оскільки така участь в договорі в конкретному випадку не укладається в рамки існуючої у потенційного платника ренти правоздатності (мається на увазі юридична особа із спеціальною правоздатністю).
Постійна рента завжди виражається в грошах. При цьому існує презумпція на користь того, що і виплачуватися така рента повинна подібним чином. І тільки у випадках, передбачених договором, допускається виплата ренти натурою, до того ж у будь-якій формі: надання речей, виконання робіт або надання послуг. Однак при цьому діє правило, за яким вартість натуральної виплати повинна бути еквівалентна зазначеної в договорі грошовій сумі ренти (ст.590 ЦК).
Хоча постійна рента і не носить комерційного характеру, деякі особливості, характерні для комерційних відносин, виявляються властивими і даним договором.
Перш за все, це виражається в тому, що законодавець одно належить до обох контрагентам, не рахуючи із зазначеної причини одержувача подібної ренти більш слабкою, потребуючої тим самим особливого захисту стороною. Зазначена тенденція проявляється, зокрема, при вирішенні питань про індексацію виплачуваної ренти. Грошовий розмір останньої збільшується пропорційно зростанню встановленого законом мінімального розміру оплати праці. Однак важливо відзначити, що включено таке правило у ЦК стосовно постійної ренті лише у вигляді норми диспозитивної і таким чином сторонам надається можливість розширити або звузити межі індексації або взагалі відмовитися від неї (п.2 ст.590 ЦК).
Інший приклад, пов'язаний з тією ж тенденцією, відноситься до вирішення питання про ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату ренти. Незважаючи на те, що власником цього майна визнається платник ренти і, отже, за загальними правилами (зокрема, мається на увазі ст.211 ЦК) ризик, про який йде мова, передбачається лежачим на платника як на власника, при постійній ренті ризик перелагаются в значній мірі на одержувача. Мається на увазі, що при випадковій загибелі або випадкового пошкодження майна, отриманого за плату під виплату ренти, платник може вимагати відповідно припинення зобов'язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати. Але той самий ризик несе платник ренти, якщо він одержав майно безоплатно.
Особливості постійної ренти проявляються і у вирішенні питання про терміни її виплати. Оскільки така рента не призначена безпосередньо для задоволення особистих (побутових) потреб громадян, встановлений досить тривалий термін її виплати - щоквартально (ст.591 ЦК).
Надаючи кожній зі сторін право розірвання договору шляхом викупу постійної ренти, ГК, хоча це і не властиво в цілому даному виду ренти, забезпечує пріоритетний захист інтересів платника. Перш за все, це виразилося в тому, що останній наділений зазначеним правом у всіх випадках. Захист його інтересів у даному відношенні йде так далеко, що умова договору, яким платник відмовляється від викупу ренти, визнається недійсним. Кодекс (ст.592) обмежується лише встановленням певного порядку здійснення відповідного права на викуп платником ренти. Побажав її викупити повинен письмово повідомити одержувача ренти за три місяці до фактичного припинення виплати, якщо тільки договором не передбачений для цього більш тривалий термін. У вигляді загального правила зобов'язання з приводу виплати ренти припиняється лише з моменту повної виплати платником викупної суми з тим, однак, що сторони отримують можливість передбачити в договорі й інше: наприклад, обумовити припинення рентного зобов'язання виплатою певної частини викупної суми, маючи на увазі подальшу доплату у визначений термін. Захищаючи цього разу інтереси одержувача ренти, законодавець встановлює, що платник не може здійснювати належне йому право викупу ренти за життя її одержувача або протягом іншого терміну, який не перевищує 30 років з моменту укладення договору. Проте заслуговує на увагу те, що подібна гарантія одержувача ренти передбачена нормою, яка є лише факультативною (п.3 ст.592 ЦК). Таким чином, привести цю норму в дію можна, лише включивши відповідне умова в договір.
На відміну від платника одержувач ренти має право здійснити її викуп тільки за наявності обставин, зазначених у ст.593 ЦК. До їх числа належать:
а) прострочення виплати ренти більш ніж на один рік. Сторони, проте, має право і в цьому випадку передбачити в договорі інший, більш короткий або більш тривалий термін;
б) порушення платником при виплаті ренти у вигляді грошової суми або іншого рухомого майна закріпленого в договорі умови, що встановлює обов'язок надати забезпечення виплати ренти або страхування на користь одержувача ризику своєї відповідальності за невиконання або неналежне виконання обов'язку виплачувати ренту;
в) визнання платника неплатоспроможним (таке визнання виходить від самої сторони, а в разі спору визначається судом) або виникнення інших обставин, які очевидно свідчать, що рента не виплачуватиметься платником у встановлені договором терміни і розмірі:
г) передане під виплату ренти нерухоме майно надійшло у спільну власність або поділене між кількома особами (прикладом може служити внесення отриманого платником майна в якості внеску у просте товариство, виділення чи поділу юридичної особи - платника ренти та ін.)
Наведений перелік (за винятком зазначеного в п. "а") передбачено у вигляді імперативних норм і відповідно не може бути обмежений договором. У той же час у переліку прямо вказані можливості його розширення договором незалежно від того, виходить чи вимога про викуп від платника ренти або від її одержувача.
Сторонам надається можливість заздалегідь у самому договорі вказати ціну викупу ренти. І тільки для випадку, коли сторони не скористаються цим правом, вступає в дію порядок, передбачений Кодексом. З урахуванням того, чи було передано майно платнику за плату або безоплатно, у ЦК наведено два різні варіанти. При першому (возмездная передача) для викупу досить сплатити ціну, яка відповідає річній сумі підлягає виплаті ренти. При другому (безоплатна передача майна платника), з урахуванням того, що платник ренти залишається власником майна, переданого безоплатно, умови викупу посилюються. А саме, у викупну суму включають крім річного розміру рентних платежів також і ціну переданого майна, визначену з урахуванням правил, встановлених п.3 ст.424 ЦК. Отже, в цій частині оплата повинна здійснюватися за ціною, яка при порівнянних обставинах звичайно стягується за аналогічні товари, роботи, послуги.
Таким чином, можна зробити висновок, що договір постійної ренти має свої особливості: суб'єктний склад, грошове вираження ренти, і тільки в деяких випадках, передбачених договором, можливість виплати ренти натурою, в тому числі наданням речей, виконанням робіт, наданням послуг.
Права одержувача ренти можуть передаватися в порядку цесії, переходити у спадок, або в порядку правонаступництва при реорганізації юридичних осіб, з чого випливає висновок про те, що на відміну від договору довічного змісту з утриманням право отримувача рентних платежів має високу оборотоздатність, не належить до прав, нерозривно пов'язаних з особою кредитора. Незалежно від факту предмета ренти при випадковій загибелі або випадкового пошкодження такого майна, платник може вимагати відповідно припинення зобов'язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати, і цим постійна рента відрізняється від довічної ренти (ст.595, ст.600 ЦК).
Особливості постійної ренти проявляються і у вирішенні питання про терміни її виплати, оскільки така рента не призначена безпосередньо для задоволення особистих (побутових) потреб громадян, встановлений досить тривалий термін її виплати - щоквартально (ст.591 ЦК). Автор відзначає, що ДК, надаючи кожній зі сторін право розірвання договору шляхом викупу постійної ренти, забезпечує пріоритетний захист інтересів платника.
2.3.2 Договір довічної ренти
Принципова особливість аналізованого договору полягає насамперед у визначенні періоду його дії. Таким є час життя одержувача ренти. У ролі останнього може виступати як сторона в договорі, що передає майно, так і будь-який інший призначений нею громадянин. В останньому випадку договір ренти перетворюється на договір на користь третьої особи. Це означає, що зазначений у договорі вигодонабувач має право вимагати виконання зобов'язання стороною з виплати йому ренти. Для того, щоб у третьої особи виникло таке право, воно відповідно до п.2 ст.430 ЦК повинна повідомити про намір ним скористатися платнику ренти, і з моменту вираження цього наміру відповідне право вважається що виникли.
На відміну від постійної ренти, право на яку може бути в принципі відчужене загалом, встановленому ГК порядку - мається на увазі застосування правил про перехід прав у порядку їх поступки (див. ст.382-390 ЦК) або реорганізації юридичної особи (див. ст.57 і 58 ЦК), а також про спадкування, - у всіх цих випадках права на отримання довічної ренти не переходять до іншої особи. Це не виключає того, що передає майно під виплату ренти особа може призначити виплату ренти на період життя іншої вказаної ним особи (ст.596 ЦК). Однак і в цьому випадку договір продовжує пов'язувати платника ренти з тим, хто укладав з ним договір ренти.
Якщо призначений вигодонабувачем третю особу до моменту укладення договору вже померло, договір визнається нікчемним. Сутність наведеної норми виражена в правилі: договір довічної ренти під страхом недійсності має бути укладений на користь особи, що на момент здійснення операції перебуває в живих. Така норма (п.3 ст.596 ЦК) відповідає п.1 ст.166 ЦК, тобто угода визнається недійсною з підстав, встановлених Кодексом.
Зобов'язання виплати довічної ренти в силу зазначених та ряду інших особливостей носить, таким чином, особистий характер 1.
Особливий порядок діє у випадках, при яких договором передбачена довічна рента на користь кількох фізичних осіб. Тоді виникає ситуація, близька тій, що передбачена ст.321 ГК у варіанті "множинності осіб на стороні кредитора".
За відсутності іншої вказівки в договорі частки кожного з таких одержувачів (Співкредитора) вважаються рівними. Смерть кого-небудь з них, у разі відсутності інших умов у договорі, тягне за собою те, що вся підлягала сплаті платником померлому рента розподіляється між іншими одержувачами (Співкредитора). При цьому приріст часток кожного з них, якщо інші вказівки в договорі відсутні, повинно бути рівним за розміром. Зі смертю останнього одержувача ренти зобов'язання її виплати припиняється. Обидва наведених положення підтверджують, що при договорі довічної ренти зберігається успадкування прав по відношенню до платника ренти. Такий висновок випливає із загальних правил про спадкування.
Визначають довічну ренту в договорі як суму, періодично виплачується одержувачу ренти протягом його життя чи життя призначеного ним особи (п.1 ст.597 ЦК). Одна з особливостей договору довічної ренти полягає в тому, що виключається приміщення в нього умови, за яким рента буде виплачуватися в натурі навіть з урахуванням її грошового вираження.
Довічна рента спрямована на задоволення потреб громадян, які потребують за цієї причини особливого захисту. Відповідно, зокрема, імперативною нормою встановлено, що визначена у договорі в розрахунку на місяць рента повинна бути не менше передбаченого законом мінімального розміру оплати праці (п.2 ст.597 ЦК). Це означає, що якщо в договорі вказана менша за розміром рента, відповідне його умова буде діяти в редакції: рента дорівнює мінімальному розміру оплати праці. З тих же причин, за якими встановлено наведене правило про мінімальний розмір підлягає виплаті ренти, передбачено застосування до відносин сторін ст.318 ЦК. З неї випливає, що збільшення в установленому порядку мінімального розміру оплати праці тягне за собою пропорційне зростання зазначеної договором ренти.
У ГК (п.1 ст.599) передбачено право отримувача ренти у разі істотного порушення платником ренти договору вимагати від останнього викупу ренти або розірвання договору та відшкодування збитків. Викуп здійснюється на тих же умовах, що і при договорі постійної ренти. Ці умови доповнені лише в одній спеціальній нормі: якщо під виплату довічної ренти передано безкоштовно будь-яке майно, як нерухоме (зокрема житловий будинок або квартира), так і рухоме, одержувач ренти може при істотному порушенні договору платником ренти зажадати повернути це майно. Але при цьому розрахунки між сторонами повинні проводиться неодмінно з заліком вартості майна в рахунок викупної ціни ренти (п.2 ст.599 ЦК).
Встановлено істотно відмінні від передбачених стосовно постійної ренті наслідки випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна, переданого під виплату довічної ренти. Якщо при постійній ренті платник має право в подібних випадках вимагати припинення договору або зміни його умов (при передачі майна за плату), то при довічної ренти ті самі обставини - випадкова загибель або випадкове ушкодження отриманого майна не звільняють платника від виплати ренти, при цьому важливо підкреслити - виплати у розмірі та на умовах, передбачених договором. Таким чином, ризик у відповідних випадках падає цілком на платника довічної ренти.
Оскільки ст.599 ЦК, присвячена розірвання договору довічної ренти на вимогу одержувача, не містить вичерпного переліку підстав розірвання, тим самим відсутні, очевидно, перешкоди для субсидіарного застосування норм про зміну або розірвання відповідного договору з підстав та в порядку, які зазначені в гол. 29 ЦК (але лише за умови, що це не суперечить особливостям відповідного договору).
Таким чином, на відміну від постійної ренти, право на яку може бути в принципі відчужене, права на отримання довічної ренти не переходять до іншої особи.
Це правило, зокрема пов'язано з метою забезпечити максимальний захист одержувача довічної ренти (п.1 ст.601 ГК РФ)
Відзначимо відмінності договору довічної ренти від його різновиду - договору довічного змісту з утриманням.
По-перше, предметом довічної ренти може бути будь-яке майно (п.1 ст.596 ЦК), по-друге, розмір довічної ренти визначається як тверда грошова сума, періодично виплачувана одержувачеві ренти протягом його життя (не менше 1 МРОТ на місяць) . У договорі довічного змісту з утриманням передбачається обов'язок платника ренти з надання утримання шляхом визначення загального обсягу змісту на місяць (не менше 2 МРОТ), а також - шляхом включення забезпечення потреби в житлі, харчуванні, одязі, догляд за ним, надання ритуальних послуг.
По-третє, одержувач довічної ренти з метою захисту свого становища наділений правом вимагати від платника викупу ренти і тим самим ініціативно припинити договір. У платника довічної ренти такого права немає, підстави вимоги викупу її отримувачем - це наявність істотних порушень договору з боку її платника. Автор пропонує застосовувати аналогію закону в цій правовій ситуації за наявними підставах в договорі постійної ренти (ст.593).
На відміну від договору ренти цей договір може бути розірваний без викупу довічної ренти (п.1 ст.599), якщо під виплату довічної ренти квартира, житловий будинок або інше майно відчужені безкоштовно, одержувач ренти вправі при істотному порушенні договору платником ренти зажадати повернення цього майна із заліком його вартості в рахунок викупної ціни ренти, або без такого (п.2 ст.605 ЦК).
2.3.3 Особливості договору довічного змісту з утриманням
Договір довічного змісту з утриманням в останні роки став дуже популярним, буде цікаво познайомитися з його особливостями.
За договором довічного змісту з утриманням одержувач ренти - громадянин передає належні йому житловий будинок, квартиру, земельну ділянку чи іншу нерухомість у власність платнику ренти, який зобов'язується здійснювати довічне утримання з утриманням громадянина та (або) вказаної ним третьої особи (осіб) (п. 1 ст.601 ЦК).
Відповідно до п.1 ст.601 ГК РФ, сторонами договору довічного змісту з утриманням є одержувач ренти і платник ренти. Але на відміну від ЦК РРФСР 1964 р., тепер в якості особи, яка надає зміст (платника ренти) можуть виступати як громадяни, так і юридичні особи. Стосовно до цієї стороні договору ГК РФ не тільки не містить обмежень за суб'єктним складом, але і не пред'являє будь-яких вимог до організаційно-правову форму юридичної особи. Таким чином, платником ренти можуть бути як комерційні, так і некомерційні юридичні особи. У тих випадках, коли в ролі платника виступає юридична особа, як правило, воно є організацією, для якої в силу її правоздатності укладення такого роду договорів і надання послуг з надання утримання є однією з цілей діяльності. Так, у місті Москві договір довічного змісту з утриманням укладають благодійні організації, а також державне унітарне підприємство "Московська соціальна гарантія" (далі ГУП "Моссоцгарантія") 1.
В якості одержувачів ренти можуть виступати тільки громадяни. При цьому залежно від умов договору розрізняють кілька типів одержувачів ренти:
а) колишній власник (чи власники при передачі майна, яке належало на праві спільної власності),
б) третя особа (або особи),
в) колишній власник і третя особа (особи).
Таким чином, законодавець допускає множинність осіб на стороні кредитора.
При укладанні договору на користь третьої особи застосовуються норми ст.430 ЦК України. Виходячи із правової природи договору довічного змісту з утриманням і характеру взаємин між сторонами, представляється, що, незважаючи на замовчування про це у Цивільному кодексі України, третя особа (особи) повинно бути зазначено в договорі. При відсутності відомостей про те, на чию користь укладений договір (тобто якщо не названий вигодонабувач - одержувач ренти), договір можна вважати неукладеним 1.
Індивідуалізація одержувача ренти необхідна в кожному договорі, а не тільки в договорі на користь третьої особи. Це особливо важливо при множинності осіб на стороні кредитора, так як обов'язки платника конкретизуються стосовно кожного з них.
Незважаючи на те що чинне законодавство не встановлює будь-яких вимог до одержувача ренти ні за віком, ні за станом здоров'я, на практиці у переважній більшості випадків договір довічного змісту з утриманням полягає тільки із громадянами-пенсіонерами. При цьому в основному в якості одержувачів ренти виступають не всі пенсіонери, а переважно самотні малозабезпечені громадяни похилого віку або літні сімейні пари. Так, ГУП "Моссоцгарантія" укладає договори з самотніми пенсіонерами, які досягли 65 років, подружніми парами пенсійного віку, коли один з подружжя досяг 65 років, самотніми інвалідами 1 групи з 55 років, самотніми інвалідами 2 групи з 60 років 1. В особливих випадках, за погодженням з комітетом соціального захисту населення Москви, договір може бути укладений з особами, що не досягли вказаного віку 2.
Наявність певних обмежень для потенційних одержувачів ренти цілком з'ясовно. Укладаючи договір довічного змісту з утриманням, платник ренти набуває річ з обтяженням - рента обтяжує нерухоме майно, передане під її виплату (п.1 ст.586 ГК РФ). Термін обтяження нерозривно пов'язаний з тривалістю життя одержувача ренти, тому що відповідно до п.1 ст.605 ГК РФ зобов'язання платника ренти припиняється зі смертю одержувача ренти. При множинності осіб на стороні кредитора, якщо договором не передбачено інше, зобов'язання платника припиняється в разі смерті останнього одержувача ренти.
Таким чином, договір довічного змісту з утриманням укладається на невизначений термін, та обтяження власника майна, що стосується як виконання певних обов'язків з надання утримання, так і обмеження у здійсненні суб'єктивного права, може розтягнутися на десятиліття.
Поряд з цим, чинне законодавство передбачає підстави для припинення права власності платника ренти і повернення одержувачу ренти нерухомого майна, переданого в забезпечення довічного утримання (додаток № 2). Сказане пояснює, чому вчені відносять договір ренти до групи алеаторних (ризикових) договорів 1.
Укладення договору довічного змісту з утриманням є однією з підстав набуття права власності на нерухомість. Закон не містить будь-яких обмежень щодо об'єктів, переданих під виплату ренти, і сторони мають право укласти договір з приводу будь-якого майна, що відноситься до нерухомості відповідно до п.1 ст.130 ГК РФ, а також щодо підприємства як майнового комплексу ( п.1 ст.132 ГК РФ). Однак на сьогоднішній день значна кількість договорів полягає з приводу житлових приміщень будинків, квартир. Це пояснюється відсутністю у більшості громадян, які потребують у змісті, іншого нерухомого майна, що належить їм на праві власності.
На розсуд сторін передача майна під виплату ренти може здійснюватися як на оплатній, так і безоплатній основі. Виходячи з цього, в залежності від умови договору, до відносин сторін застосовуються правила про купівлю-продаж або договорі дарування.
Що стосується форми договору, то договір довічного змісту з утриманням підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Договір вважається укладеним з моменту державної реєстрації.
При оплатній передачі майна у відповідності зі ст.556 ГК РФ передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюються за підписуються сторонами акту чи іншого документа про передачу, узгодженим сторонами. Представляється, що для більш чіткого врегулювання взаємовідносин між сторонами і щоб уникнути важковирішуваних ситуацій дане правило повинне застосовуватися й до безоплатної передачі майна, оскільки зазначений документ засвідчує якість переданої нерухомості. Необхідність у такому документі викликана ще й тим, що взаємини між сторонами носять тривалий характер, а на платника ренти в силу закону лежить обов'язок зберегти належне йому майно. Так, відповідно до п.2 ст.604 ГК РФ платник ренти зобов'язаний вживати необхідних заходів для того, щоб в період надання утримання використання майна, переданого йому в забезпечення довічного утримання, не приводило до зниження вартості цього майна. Вартість же нерухомості тісно пов'язана з її якісними характеристиками. При цьому слід визнати, що документ, що підтверджує якість переданого нерухомого майна, є невід'ємною частиною договору довічного змісту з утриманням.
Теоретично можлива, проте в житті малоймовірна, ситуація, при якій в житловому приміщенні, переданому під виплату ренти за плату, проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після зміни власника. У такому випадку при укладанні договору довічного змісту з утриманням відповідно до ст.558 ЦК України істотною умовою договору купівлі-продажу є перелік цих осіб із зазначенням їхніх прав на користування переданим житловим приміщенням. Видається, що за аналогією закону ст.558 ГК РФ повинна застосовуватися і до передачі майна за договором дарування, так як відповідно до ст.292 ЦК України правове становище членів сім'ї колишнього власника єдине незалежно від підстави зміни власника.
Оскільки ЦК РФ не містить ніяких обмежень, можливе укладання договору у відношенні не тільки об'єкта як єдиного цілого, але і його частини, наприклад, однієї з кімнат.
З точки зору автора, при встановленні правового регулювання договорів з передачі у власність житлових приміщень слід було б скористатися нормами про договір найму житлового приміщення. Так, відповідно до п.1 ст.673 ГК РФ об'єктом договору найму житлового приміщення може бути ізольоване жиле приміщення. Норми про укладення договору щодо ізольованого жилого приміщення містяться і у Федеральному законі від 16 липня 1998 р. "Про іпотеку (заставу нерухомості)" 1 (далі - Закон про іпотеку). Відповідно до подп.3 п.1 ст.5 названого Закону за договором про іпотеку можуть бути закладені частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат, в цьому випадку застосовуються правила про іпотеку житлового будинку та квартири (п.4 ст.74 Закону про іпотеку).
Таким чином, при укладенні зазначених договорів пред'являються більш жорсткі вимоги, ніж при укладанні договорів з передачі майна у власність, хоча в першому випадку при встановленні правовідносини мова йде лише про тимчасове обтяження нерухомості. Враховуючи викладене, доцільно було б закріпити у Цивільному кодексі України норму, яка встановлює, що укладення договорів з передачі у власність частини житлового приміщення допускається щодо ізольованого жилого приміщення. В іншому випадку договір повинен бути укладений тільки у відношенні об'єкта нерухомості як єдиного цілого.
Якщо з укладенням договору довічного змісту з утриманням, коли мова йде про частину нерухомості, стосовно до житлових приміщень, будівель, земельних ділянок ще можна погодитися, то стосовно інших об'єктів, зазначених у абз.2 п.1 ст.130 ГК РФ (повітряні , морські судна тощо), це навряд чи допустимо.
При укладанні договору довічного змісту з утриманням сторонам слід мати на увазі правила, встановлені ст.552 ЦК України, про визначення права на земельну ділянку при продажу будівлі, споруди або інший знаходиться на ньому нерухомості. За договором продажу нерухомості покупцю одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. При продажу нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, що належить продавцю на праві власності, покупцю передається право власності або надається право оренди чи передбачене договором продажу інше право на відповідну частину земельної ділянки.
Якщо договором не визначено передане покупцю право на відповідну земельну ділянку, до покупця переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання.
Продаж нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, не належить продавцю на праві власності, допускається без згоди власника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законом або договором. У цьому випадку покупець набуває право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості.
На відміну від норм, що регулюють договір купівлі-продажу, норми ЦК РФ про договір дарування встановлюють лише загальний порядок укладення договору незалежно від переданого об'єкта, не встановлюючи особливих правил передачі прав на нерухомість. Таким чином, при укладенні договору дарування будівлі, споруди або іншої нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, сторонам не ставиться в обов'язок оформлення прав на ту частину земельної ділянки, яка зайнята переданої нерухомістю і необхідна для її використання. Такий підхід законодавця представляється не цілком виправданим. Оскільки при укладанні договорів дарування та міни, як і при укладанні договору купівлі-продажу, відбувається зміна власника будівлі, будівлі, іншої нерухомості, у Цивільному кодексі України необхідно було закріпити єдиний порядок оформлення прав на земельну ділянку. Наприклад, шляхом включення відсильний норми до ст.552 ГК РФ.
У випадку, коли договір купівлі-продажу укладається з приводу земельної ділянки, на якій знаходиться належне продавцю будівля, споруда, інша нерухомість, без передачі у власність цієї нерухомості, за продавцем зберігається право користування частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання . Умови, що визначають право користування продавця, узгоджуються в договорі купівлі-продажу. Якщо ж у договорі цієї умови немає, продавець набуває право обмеженого користування (сервітут) тією частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання (ст.553 ЦК України).
При укладанні договору довічного змісту з утриманням сторонам слід дуже уважно ставитися до формування його умов, оскільки ДК РФ не тільки не регулює детально, але в певних випадках навіть не дає орієнтирів для врегулювання взаємовідносин сторін.
Так, в п.1 ст.602 ГК РФ основний обов'язок платника ренти сформульована досить широко - як надання змісту з утриманням. Зазначена обов'язок може включати забезпечення потреб у житлі, харчуванні та одязі, а якщо того вимагає стан здоров'я громадянина, також і догляд за ним. Договором може бути передбачена оплата платником ренти ритуальних послуг. У тих випадках, коли одержувачем ренти є кілька осіб, якщо інше не передбачено в договорі, їх частки у праві на отримання ренти є рівними.
Таким чином, законодавець передав на узгодження сторін залежно від обставин конкретизувати в договорі обов'язки платника. При цьому, незважаючи на виконання зобов'язання в натурі, у п.2 ст.602 ГК РФ міститься вимога про обов'язкове зазначення в договорі вартості всього обсягу змісту з утриманням, тобто протягом усього терміну дії договору. Однак законодавець не пов'язує з відсутністю цієї умови ніяких правових наслідків. Зазначена величина носить досить умовний характер, тому що на момент укладення договору неможливо розрахувати ні тривалість життя одержувача ренти, ні розмір мінімальної заробітної плати (наприклад, через 10 років після укладення договору), а оцінці підлягають певні послуги та товари продукти харчування, одяг, лікарські препарати, догляд за хворим тощо Певною гарантією прав і платника, і одержувача ренти є закріплення в законі нижньої межі щомісячного обсягу утримання не менше двох мінімальних заробітних плат, встановлених законом (п.2 ст.602 ГК РФ). При цьому сторони в договорі має право збільшити розмір щомісячного утримання в грошовому вираженні.
Про складності визначення як все, так і щомісячного обсягу змісту з утриманням свідчить і п.3 ст.602 ГК РФ, згідно з яким при вирішенні спору між сторонами про обсяг змісту, що надається або має надаватися громадянину, суд повинен керуватися принципами добросовісності та розумності.
При узгодженні умови про обсяг змісту одним з найбільш важливих для сторін є вирішення питання про те, чи лежить на платника обов'язок щодо задоволення потреби одержувача ренти в житло.
Зі змісту п.1 ст.602 ГК РФ слід, що задоволення потреби в житлі є однією із складових частин всього обсягу змісту. Це означає, що такий обов'язок платника може міститися в договорі незалежно від того, яке нерухоме майно передається в забезпечення довічного утримання, тобто не тільки в договорі з приводу житлового приміщення.
У залежності від переданого об'єкта нерухомості обов'язок платника щодо задоволення потреби одержувача ренти в житло може бути визначена в договорі по-різному.
При передачі в забезпечення довічного утримання житлового приміщення можливі кілька варіантів врегулювання взаємовідносин між сторонами. Перший варіант - у житловому приміщенні, переданому за договором, проживає одержувач (одержувачі) ренти (колишній власник або третя особа або колишній власник і третя особа). Другий - у житловому приміщенні проживають і одержувач, і платник ренти. Третій - при множинності осіб на стороні одержувача ренти можливо, що право користування житловим приміщенням надається одній особі, а зміст, наприклад, у формі забезпечення потреб у харчуванні та одязі, іншому. Четвертий варіант - платник ренти не несе обов'язки щодо задоволення потреби одержувача ренти в житло.
Останній варіант малоймовірний, оскільки, як правило, одержувач ренти не має іншого житлового приміщення для задоволення своїх потреб в житло, в результаті чого проживання у житловому приміщенні, переданому замість надання змісту, є для нього життєво важливою умовою договору.
Якщо за згодою між сторонами одержувач ренти має право на задоволення потреби в житлі, то в договорі необхідно вказати, в якому приміщенні він буде проживати - в переданому за договором або іншому. Необхідність такої конкретизації випливає з того, що ДК РФ не містить жодних обмежень на надання іншого житлового приміщення, що належить платнику ренти. Не обмовляється і правовий режим житлового приміщення, що надається одержувачу ренти для задоволення його потреби. Таким чином, житлове приміщення може належати платникові ренти на будь-якому законній підставі - на праві власності, за договором найму житлового приміщення, у тому числі і соціального, або на праві оренди (для юридичних осіб). Шляхом надання іншого житлового приміщення вирішується і питання про задоволення потреби одержувача ренти в житло при передачі в забезпечення змісту з утриманням нерухомості, що не відноситься до житлових приміщень.
Такий підхід законодавця, як видається, не цілком виправданий, тому що не гарантує в повному обсязі право одержувача ренти на належне надання змісту. При наданні проживання в житловому приміщенні, що належить платнику не на праві власності, а на інше право, необхідно враховувати норми про договір найму житлового приміщення, наприклад, ст.679 ЦК України (вселення громадян, які постійно проживають з наймачем).
Враховуючи викладене, в договорі має бути сказано не тільки про те, є чи немає в одержувача ренти право на задоволення потреби в житлі, але і про те, як саме буде виконуватися ця обов'язок платником ренти.
На сьогоднішній день ситуація, при якій потреба одержувача ренти в оселі задовольняється шляхом надання іншого житлового приміщення, малоймовірна. Значна кількість договорів довічного змісту з утриманням полягає з приводу житлових приміщень, і одним з істотних умов договору є збереження права проживання громадянина у житловому приміщенні, переданому під надання змісту. Однак законодавцю не слід залишати це питання без уваги.
Наявність у договорі формулювання "платник задовольняє потреби одержувача ренти в оселі" означає, що при неможливості надати право користування житловим приміщенням, зазначеним у договорі, платник зобов'язаний надати одержувачеві ренти право користування іншим житловим приміщенням. Включення в договір такого умови занадто обтяжливо для платника, тому що в силу різних причин і тривалого характеру правовідносини обставини можуть змінитися. Виходячи з цього, сторони мають право в договорі передбачити підстави припинення обов'язків платника щодо задоволення потреби одержувача ренти в житло, а при настанні певних обставин узгодити обсяг змісту, наданого в подальшому.
Право користування житловим приміщенням може бути припинено і з ініціативи одержувача ренти, наприклад, при приміщенні його в стаціонарне установа органів соціального захисту населення (раніше - будинок-інтернат). Оскільки особи, що знаходяться в цих установах, перебувають на повному забезпеченні, змінюється зміст обов'язки платника з надання утримання одержувачу ренти. У цьому випадку сторони з урахуванням конкретних обставин повинні переглянути обсяг наданого платником ренти змісту.
У договорі, що укладається на невизначений термін, досить складно передбачити конкретний вид змісту, так як в один період необхідно задоволення потреб одержувача ренти в харчуванні та одязі, а в іншій, - наприклад, у зв'язку з погіршенням стану здоров'я, - у ліках і догляд. Сторони вправі передбачити можливість заміни надання змісту з утриманням в натурі періодичними виплатами протягом життя громадянина певних грошових сум (ст.603 ЦК України). Тлумачення вказаної норми ставить під сумнів можливість заміни періодичних грошових виплат наданням вмісту в натурі. На думку автора, такий підхід законодавця не цілком виправданий, тому що така заміна не суперечить правовій природі договору довічного змісту з утриманням. У ДК РФ слід було передбачити можливість зміни умов договору довічного змісту з утриманням як в ту, так і в інший бік і надати сторонам право самостійно визначати характер взаємовідносин у встановлених законом межах.
При наявності в договорі умови про можливість заміни надання утримання в натурі періодичної виплатою протягом життя одержувача ренти грошових сум необхідно вказати розмір щомісячних платежів, порядок і термін їх надання, а також відповідальність за невиконання або неналежне виконання обов'язку по виплаті ренти. Якщо договором довічного змісту з утриманням не встановлений розмір відсотків за прострочення виплати ренти, відповідно до ст.588 ЦК України платник ренти сплачує одержувачеві ренти проценти, передбачені ст.395 ГК РФ.
Представляється помилковою позиція авторів одного з коментарів до ЦК РФ, які стверджують, що "незалежно від того, в якій формі здійснюються рентні платежі (речами, грошима, виконаними роботами і т.п.), їх прострочення закон пов'язує з відповідальністю платника за невиконання у всіх випадках грошового зобов'язання "1.
При виконанні зобов'язання в натурі грошове зобов'язання відсутня, тому відсилання до ст.395 ГК РФ є прийомом законодавчої техніки при визначенні міри відповідальності за невиконання або неналежне виконання зобов'язання у вигляді неустойки. "У всіх випадках, коли Кодекс стосовно окремих видів договірних зобов'язань встановлює відповідальність за порушення зобов'язання, що не є грошовим, ми маємо справу з законною неустойкою, не дивлячись на те що Кодекс, визначаючи таку відповідальність, щодо її розміру та порядку застосування відсилає до ст .395 ГК РФ "2.
Зміст обов'язки платника з надання довічного змісту з утриманням може змінитися і за наявності інших обставин, наприклад, у випадку множинності осіб на стороні кредитора. Так, у разі смерті одного з одержувачів ренти, за загальним правилом, його частка у праві на отримання ренти переходить до пережили його одержувачам ренти. Залежно від умов договору частка померлого або перерозподіляється між рештою одержувачами ренти в рівних частинах, або переходить до кого - то одному. Договором може бути передбачено і припинення зобов'язання платника у цій частині.
Зі сказаного випливає об'єктивна необхідність періодично вносити зміни та доповнення в умови договору з точки зору перегляду обсягу обов'язків платника. Це можна зробити, укладаючи додаткові угоди.
Оскільки ЦК РФ не містить жодних вимог до форми угоди про зміну і доповнення договору ренти, слід керуватися загальними положеннями про договір. Так, відповідно до п.1 ст.452 ГК РФ угоду про зміну договору вчиняється в тій же формі, що й договір, якщо із закону, інших правових актів, договору або звичаїв ділового обороту не випливає інше. Це означає, що додаткова угода до договору довічного змісту з утриманням підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Проте тлумачення зазначеної норми та аналіз статей ЦК РФ, що регулюють договір ренти, дозволяють зробити висновок про те, що сторони вправі в договорі визначити форму угоди про зміну умови про обсяг наданого змісту з утриманням. Оскільки при укладанні додаткової угоди, що уточнює обсяг обов'язки платника з надання змісту з утриманням, правове становище нерухомості, переданої на виконання договору, не змінюється, видається, що внесення змін і доповнень до договору повинно підлягати тільки нотаріальному посвідченню.
Враховуючи викладене, доцільно було б у Цивільному кодексі України передбачити можливість укладання додаткової угоди, що конкретизує обов'язок платника з надання утримання, і домовитися про вимоги, які пред'являються до форми такої угоди.
Особливість договору довічного змісту з утриманням проявляється ще й у тому, що при укладенні договору, в силу закону, встановлюється заставне правовідношення. Так, відповідно до п.1 ст.587 ГК РФ при передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти в забезпечення зобов'язання платника ренти набуває право застави цього майна. За договором довічного змісту з утриманням в якості заставодавця виступає платник ренти, заставодержателя одержувач ренти.
Зазначена норма конкретизує положення п.3 ст.334 ГК РФ, де йдеться про підстави виникнення застави. Він виникає або в силу договору, або на підставі закону при настанні вказаних у ньому обставин. В останньому випадку необхідно, щоб у законі передбачалося, яке майно і для забезпечення виконання якого зобов'язання визнається які у заставі.
Таким чином, при укладанні договору довічного змісту з утриманням одне і те ж майно підлягає одночасно двом обтяження рентні і заставним, а відносини між сторонами після передачі нерухомості регулюються нормами про двох договорах.
Відповідно до ГК РФ до застави, яка виникає у силу закону, застосовуються правила, передбачені для застави, що виникає в силу договору, якщо законом не встановлено інше. Встановлюючи правило про виникнення застави при укладенні договору ренти, в тому числі і договору довічного змісту з утриманням, ГК РФ не передбачає будь-яких особливостей у здійсненні права. Отже, взаємини сторін регулюються загальними положеннями гл.23 ДК РФ і нормами Закону про іпотеку, мають пріоритет перед правилами ЦК РФ як норми спеціального закону. Однак аналіз норм зазначених законів і характеру відносин між платником і одержувачем ренти свідчить про наявність певних особливостей у здійсненні суб'єктивного права, які виділяють цей вид заставних відносин в самостійний, відмінний від інших.
Складаються в такому випадку відносини мають родовими ознаками договору ренти, а також видовими - договору довічної ренти 1. Індивідуальні особливості аналізованих відносин виражаються в обмеженні кола переданого під виплату ренти майна (тільки нерухомість), спеціальному призначення ренти (забезпечення одержувачу відповідного змісту), а також в більш широкому складі об'єктів ренти (маються на увазі гроші, інше майно, а так само різні нематеріальні блага ). Враховуючи зазначені особливості договору, законодавець встановив спеціальний режим для вказаної ренти. З цією метою використовуються, крім статей гл.33 ЦК, також норми, які перебувають за межами цієї глави.
Так, з ст.318 ГК випливає, що сума, що виплачується у вигляді ренти за грошовим зобов'язанням безпосередньо на утримання громадянина, повинна бути індексована пропорційно збільшенню встановленого законом мінімального розміру оплати праці. У силу ст.411 ЦК вимоги, пов'язані з довічним утриманням, не підлягають заліку. Це означає, що платник у подібних випадках не має права, зокрема, зарахувати в рахунок ренти, що підлягає виплаті одержувачу, будь-які борги останнього перед ним. Точно так само в разі смерті одержувача довічної ренти внаслідок заподіяння йому шкоди, при підрахунку розміру відшкодування шкоди, який виник через втрату годувальника, до складу доходів померлого включаються разом з втраченою заробітною платою обумовлена пенсія, а також, як підкреслено п.1 ст.1089 ЦК, отримувану ним за життя довічне утримання. Отже, зі смертю одержувача ренти обов'язок платника з її виплати припиняється, але замість цього особа, по відношенню до якого загиблий був чи міг бути годувальником (неповнолітні син чи дочка, непрацездатного чоловік та інші особи, перелічені в ст.1088 ЦК), набуває право стягувати з того, хто визнаний відповідальним за смерть одержувача ренти, рівну їй за розміром суму.
Специфіка норм про договір довічного утримання в параграфі, присвяченому цим договором, охоплює наступне:
а) визначення обсягу ренти з урахуванням задоволення різних потреб громадян, як матеріальних, так і нематеріальних. Відповідно довічне утримання з утриманням може включати в себе забезпечення потреби в житлі, харчуванні, одязі тощо, а також догляд за одержувачем ренти, якщо цього вимагає його здоров'я. Хоча зі смертю останнього договір і припиняє свою дію, в ньому може бути передбачена оплата платником ренти вартості ритуальних послуг;
б) встановлення, подібно загальними правилами про довічну ренту, відповідних гарантій, включаючи обов'язковий мінімум підлягає виплаті ренти, який повинен бути, однак, для довічного змісту з утриманням вже не дорівнює мінімальному розміру оплати праці, а вдвічі більше його;
в) обмеження майна, переданого під виплату цього виду ренти, однієї лише нерухомістю;
г) включення в перелік істотних умов цього виду ренти також і вартості всього обсягу змісту з утриманням;
д) закріплення в ЦК (ст.602) принципів, якими слід керуватися суду при вирішенні спорів між сторонами з приводу обсягу надання або підлягає наданню змісту, зокрема у разі зміни на вимогу однієї із сторін умови підлягає виплаті змісту. Ці принципи - добросовісність та розумність - спрямовані в першу чергу на захист інтересів одержувача ренти. Однак разом з тим вони припускають облік у відповідних межах і інтересів платника ренти;
е) можливість заміни передбаченого в договорі умови про надання довічного змісту з утриманням в натурі періодичними платежами в грошах протягом життя громадянина (ст.603 ЦК);
ж) встановлення в якості гарантії реального надання відповідного змісту більш широкого кола обмежень прав платника ренти на передане йому в забезпечення довічного утримання майно. Так, в силу ст.604 ЦК відчуження, здача в заставу, інші способи обтяження переданої під виплату ренти нерухомості допускаються тільки з попередньої згоди одержувача. Крім того, особливо виділена (ч.2 ст.604 ЦК) обов'язок платника ренти вживати необхідних заходів для використання переданого майна, не допускаючи при цьому зниження його вартості.
У ст.605 ЦК передбачені підстави та наслідки припинення договору довічного змісту з утриманням. У певної частини вони збігаються з тими, які встановлені і для договору довічної ренти. Зокрема, обидва договори припускають, що відносини між сторонами припиняються зі смертю одержувача ренти. Крім того, в обох випадках договір може бути припинений на вимогу одержувача ренти у зв'язку з істотним порушенням платником його обов'язків. У таких випадках за договором довічного змісту з утриманням одержувач ренти має право вимагати або виплати викупної ціни, або повернення переданого в забезпечення ренти нерухомого майна. І якщо він зупинився на другому варіанті, - незалежно від того, передано чи майно платнику за плату або безоплатно, - поверненню підлягає все майно без заліку вже зроблених витрат, пов'язаних з утриманням одержувача ренти. При оцінці допущеного порушення з точки зору віднесення його до числа істотних слід, очевидно, виходити з того визначення, яке міститься в п.2 ст.450 ЦК. Зазначена норма визнає істотним порушенням договору однією зі сторін, яке тягне для контрагента така шкода, що він значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору.
Правовий режим договору довічного змісту з утриманням, крім описаних спеціальних норм, охоплює не суперечать їм положення, включені до параграфа, присвячений довічної ренти. Маються на увазі головним чином норми, що допускають укладення договору на користь третьої особи, а також і третіх осіб (п.2 ст.596 ЦК). В останньому випадку мова йде про рівність Співкредитора (одержувачів ренти), якщо інше не передбачено договором, про пропорційне збільшенні часток у разі смерті одного з вигодонабувачів та припинення договору внаслідок смерті останнього одержувача ренти, про нікчемність договору у разі, коли до моменту його укладення одержувач ренти вже помер. Це ж відноситься до передбаченого ст.597 ГК збільшення розміру ренти при зростанні мінімального розміру оплати праці, спеціальними правилами про розірвання договору на вимогу одержувача (ст.599), а також до встановлення порядку, при якому випадкова загибель або випадкове ушкодження переданого під сплату ренти майна не впливають на розмір гонорарів, змісту (ст.600). І для договору довічної ренти і для договору довічного змісту з утриманням встановлений термін виплати ренти (презюмируемой термін - помісячно) (ст.598 ЦК).
Стосовно до договору довічного утримання виникла необхідність встановити можливість використовувати такий варіант, при якому договір буде мати певний, чітко визначений граничний термін дії. Свого часу суди іноді давали позитивні відповіді на це питання.
На наш погляд, зазначене положення укладається в природу відповідного договору. Такий висновок прямо випливав із ст.253 ЦК РРФСР 1964 р., а нині випливає з ст.601 ГК РФ. Одним з конститутивних ознак розглянутого договору саме і є те, що в силу згаданих статей платник ренти зобов'язується надати утримання довічно 1.
Як зазначав О.С. Іоффе, зазначений договір "може бути припинений лише в результаті смерті відчужувача" 2.
Зазначені особливості аналізованого договору дали М.І. Бару підставу використовувати по відношенню до нього термін "аліментірованіе". До певної міри підстави для такого висновку містяться тепер у самій редакції чинного Сімейного кодексу РФ, який подібно до свого попередника - Кодексу про шлюб та сім'ю РРФСР використовував стосовно аліментних зобов'язань поняття "зміст" (див., зокрема, у Сімейному кодексі РФ ст. 80 - "батьки повинні утримувати своїх неповнолітніх дітей", ст 93 - "обов'язки по утриманню своїх неповнолітніх братів і сестер" та ін.)
Зрозуміло, між аліментних зобов'язань в сімейному праві і довічним утриманням у ЦК є й чимало принципових відмінностей, починаючи з підстав виникнення відповідних зобов'язань. Такими підставами служать в першому випадку - закон, а в другому - договір, до того ж ще побудований на відплатних засадах. І все-таки ідея аліментірованія як така не чужа даного договору.
Оскільки стосовно до даного різновиду ренти встановлено спеціальний режим, особливо пільговий для одержувача, є підстави визнати за платником право вимагати припинення або зміни відповідного договору (перетворення його з договору довічного змісту з утриманням в договір довічної ренти), якщо буде доведено, що одержувач ренти використовує виплачені суми не за призначенням, нехтуючи таким чином тими передумовами, під впливом яких відповідний спеціальний режим був створений.
Таким чином, можна зробити висновок, що особливості договору довічного змісту з утриманням виражаються в наявності спеціального суб'єкта (утриманця), в обмеженні кола переданого під виплату ренти майна (тільки нерухомість), спеціальному призначення ренти (забезпечення одержувачу відповідного змісту), а також в більш широкому складі об'єктів ренти (маються на увазі гроші, інше майно). Слід зазначити неуступаемость вимоги про надання утримання (п.1 ст.601), обгрунтовуючи це положення тим, що подібне обмеження в розпорядженні права має на меті забезпечити належний захист, як одержувача рентних платежів, так і інших прав та інтересів суб'єктів цивільного обороту.
Відповідно до п.1 ст.586 ГК рента обтяжує нерухоме майно, і як будь-обтяження носить речовий характер, так як має загальним для речового права ознакою - проходженням за річчю.
Вивчивши судову практику щодо розірвання договорів довічного змісту з утриманням, були отримані такі статистичні дані: з п'ятдесяти справ тільки в одній справі в задоволенні позовних вимог відмовлено. В наявності ситуація, коли будь-який платник рентних платежів, у тому числі сумлінну, схильний до ризику розірвання договору, як тільки це стане бажаним одержувачу ренти.
Виникає питання, яким чином протистояти цій, безперечно, неправовий тенденції, адже зрозуміло, що суди лише слідують за тими уявленнями, які панують в суспільстві.
Представляється, що досить ефективним способом протидії нестійкості договору довічного змісту з утриманням, посилення правової позиції платника рентних платежів може виявитися застосування інституту утримання до даним зобов'язанням.
Утримання, по своїй суті, це право кредитора утримувати річ до тих пір, поки боржник не виконає зобов'язань щодо оплати цієї речі або не відшкодує витрати, інші збитки, пов'язані з цією річчю, або поки основне зобов'язання не буде виконано.
Дійсно, платник ренти, належним чином виконав свої зобов'язання і який здійснив поліпшення майна як його власник, тобто для себе, у разі розірвання договору отримує право на відшкодування здійснених ним витрат і витрат. Адже в противному разі отримувач рентних платежів безпідставно збагачується. У силу ч.2 ст.604 ГК платник "зобов'язується вживати необхідні заходи до того, щоб в період надання довічного змісту з утриманням використання зазначеного майна не призводило до зниження вартості цього майна", що стосується поліпшення, то воно, звичайно, не виключено, більше того, мається на увазі. Інший висновок суперечив би презумпції дбайливості і обачності особи (ст.6 ЦК) і загальним початком господарського побуту.
Отже, платник ренти має право поліпшувати річ як всякий дбайливий господар. При цьому він завжди передбачається сумлінним, тому що відноситься до речі як до своєї, маючи на те всі підстави. Але в цьому випадку його вимоги про компенсацію поліпшень мають усі необхідні підстави, перш за все - норму ст. І02 ГК.
За наявності відповідних обставин рентний одержувач стає боржником у розмірі поліпшень, а рентоплательщік - кредитором. Це зобов'язання забезпечується нерухомим майном, яке утримує кредитор, причому право вимоги поліпшень виникає незалежно від наявності судового акта про стягнення безпосередньо до повернення самої нерухомості або іншого майна, так як, повернення речі позбавляє забезпеченості саме право і виключає застосування утримання, тоді як право на утримання виникає у кредитора в силу закону.
Ця колізія відома світовому праву і вирішувалася не на користь власника (боржника). Наприклад, у німецькому праві в § 1000 ГГУ передбачається право на утримання речі власником речі до тих пір, поки він "не отримає належного відшкодування витрат". Аналогічно вирішувалося питання в римському праві, причому відповідне заперечення кредитора (відповідача по віндикації) розглядалося як заяву про зловживання власника (exceptio doli (praesentis) і вабило втрату власником права на віндикацію, якщо він намагався отримати річ, не відшкодувавши витрат.
Тому, немає ніяких підстав допустити таке громіздке і неправове рішення, коли спочатку річ повертається одержувачу ренти, а потім розглядається спір про компенсацію поліпшень платнику ренти, причому забезпеченість його вимог буде до цього моменту нікчемною.
Таким чином, зроблене в процесі про розірвання договору ренти заява відповідача про утримання з метою забезпечення права на компенсацію поліпшень повинно тягнути наслідки, передбачені ст.359-360 ГК Автор вважає, що це цілком законний засіб захисту значною мірою стабілізує рентний договір і скоротить сферу зловживань у цій галузі.
2.3.4 Нотаріальна практика у справах, що випливають з договорів ренти
Вивчаючи вирішення спорів, що випливають з договорів ренти, в судовому порядку, а також основні принципи нотаріальної практики у справах, що випливають з договорів ренти, необхідно відзначити, що практиці не відомі випадки передачі іншого, ніж житлове приміщення, майна під виплату ренти. Переважна більшість договорів укладаються у формі договору довічного змісту з утриманням, а практика укладання договорів постійної ренти, по суті, не склалася.
Ініціаторами припинення договірних відносин часто виступають одержувачі ренти. Їх вимоги найчастіше вдягаються у форму вимоги про розірвання договору у зв'язку з істотним порушенням договірних зобов'язань платником ренти, рідше - у форму визнання договорів недійсними. Явний перекіс правового регулювання у бік захисту інтересів одержувача ренти призводить до того, що практика намагається "зрівноважити" інтереси обох сторін шляхом застосування будь-яких допустимих інструментів, наприклад, таких як практичний заборону на укладення рентних договорів через представника (з метою неприпустимість введення в оману одержувача ренти , з одного боку, і створення певної гарантії стійкості правового зв'язку для платника - з іншого). До зазначених інструментів можна віднести також вирішення питання про дієздатність одержувача ренти в момент укладання договору шляхом дослідження сукупності відповідних доказів, включаючи непрямі, або вирішення питання про суттєвість того чи іншого порушення договірних зобов'язань, допущеного платником, знову ж таки виходячи з фактичних обставин справи.
У практиці нотаріусів нерідко виникають питання про форму повідомлення про намір розірвати рентний договір, про процедуру видачі нотаріусами свідоцтв про право на спадщину після платника ренти, про включення одержувача ренти в коло спадкоємців платника ренти за законом. Зазначені проблеми свідчать про необхідність розробки нормативних документів, що створюють правову базу для однакового застосування законодавства про рентні відносинах судами та нотаріусами
Висновок
У сучасному російському праві передбачені різні умови придбання та відчуження права власності на ту чи іншу річ (купівля-продаж, оренда з правом викупу). До них можна віднести і ренту.
Відповідно до п.1 ст.583 Цивільного кодексу РФ за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платнику ренти) у власність майно. Платник зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренту у вигляді певної грошової суми або надавати коштів на його утримання в іншій формі.
Існує три різновиди договору ренти: постійна, довічна і довічне утримання з утриманням. Кожній із них присвячений окремий параграф гл.33. Вони збігаються в істотних ознаках, але різняться між собою рядом більш приватних моментів (наприклад, форма надання утримання, його мінімальний розмір, строки надання, суб'єктний склад зобов'язання, можливості правонаступництва і викупу ренти, наслідки ризику випадкової загибелі майна і т.д.) .
Суб'єктами договору постійної ренти є одержувач ренти та її платник. Одержувачами можуть бути громадяни будь-якого віку, а також некомерційні організації, для яких виплата рентних платежів відповідає цілям їх діяльності, названим в установчих документах, і не суперечить закону.
Згідно ст.596 Цивільного кодексу Російської Федерації довічна рента може бути встановлена на період життя громадянина, що передає майно під виплату ренти, або на період життя іншої вказаної ним громадянина. Можливо встановлення довічної ренти на користь декількох громадян, частки яких у праві на отримання ренти вважаються рівними. Наприклад, подружжя передали з рентної договором належить їм на праві спільної власності житлове приміщення. У разі смерті одного з них його частка у праві на отримання ренти переходить до залишився одержувачу. Після смерті останнього одержувача зобов'язання ренти припиняється.
Довічне утримання з утриманням - єдиний вид договору ренти, який знаходить широке практичне застосування. На відміну від інших видів ренти тут предметом угоди служить тільки нерухоме майно (житловий будинок, квартира, земельна ділянка і т.д.). Нерухомість передають у власність платника ренти, який зобов'язується замість здійснювати довічне утримання з утриманням громадянина та (або) вказаної ним третьої особи (осіб) (п.1 ст.601 ГК РФ). Утримання з утриманням може включати в себе забезпечення потреби в житлі, харчуванні та одязі, а якщо цього вимагає стан здоров'я громадянина, і догляд за ним.
Як випливає з ст.584 ГК РФ, обов'язково нотаріальне посвідчення договору ренти, а для договору, що передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, необхідна також державна реєстрація. При вчиненні нотаріальної дії (посвідчення договору ренти) нотаріус:
встановлює особу громадянина, який звернувся за вчиненням нотаріальної дії, його представника або представника юридичної особи (на підставі паспорта або інших документів);
з'ясовує дієздатність громадян і перевіряє правоздатність юридичних осіб, що беруть участь в операції. У разі вчинення правочину представником перевіряє і його повноваження;
зачитує вголос учасникам операції її зміст. Документи, що оформляються в нотаріальному порядку, підписують у присутності нотаріуса. Якщо громадянин внаслідок фізичної вади, хвороби або з будь-яких інших причин не може особисто розписатися, за його дорученням, в його присутності та в присутності нотаріуса угоду, заяву чи інший документ може підписати інший громадянин із зазначенням причин, через які документ не міг бути підписаний власноручно громадянином, що звернулися за вчиненням нотаріальної дії;
роз'яснює сторонам зміст і значення поданого ними проекту угоди та перевіряє, чи відповідає його зміст дійсним намірам сторін і не суперечить вимогам закону.
Договори відчуження і про заставу майна, що підлягає реєстрації, можуть бути засвідчені нотаріусом за умови подання документів, що підтверджують право власності на відчужуване або заставляється. Недотримання нотаріальної форми або вимоги про державну реєстрацію угоди (у випадках, встановлених законом) тягне за собою її недійсність (п.1 ст.165 ГК РФ). Така угода вважається незначною. Неправильна угода не має юридичних наслідків, за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю. Вона недійсна з моменту вчинення.
Головна привабливість договору ренти для учасників цивільного обороту полягає в тому, що згідно п.1 ст.585 ГК РФ він передбачає передачу майна, яке відчужується під виплату ренти одержувачем ренти у власність платника ренти за плату або безкоштовно. Таким чином, платник ренти отримує майно у власність. Дана обставина припускає виникнення у нього прав, зазначених у п.1 і 2 ст. 209 ЦК РФ, а саме: власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Власник має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб. Він може відчужувати своє майно у власність іншим особам, передавати їм, залишаючись власником права володіння, користування і розпорядження майном, віддавати майно в заставу й обтяжувати його іншими способами, розпоряджатися ним іншим чином.
Якщо договір ренти передбачає передачу майна за плату, до відносин сторін щодо передачі та оплати застосовуються правила про купівлю-продаж (гл.30). Якщо ж майно передають безкоштовно, діють правила про договір дарування (гл.32), оскільки інше не встановлено правилами гл.33 ЦК РФ (Рента і довічне утримання з утриманням) і не суперечить суті договору ренти. Платнику ренти необхідно знати, що укладення договору ренти обтяжує нерухоме майно, передане під виплату ренти. Тому при здійсненні операцій з іншими особами він зобов'язаний повідомити іншу особу про обтяження предмета угоди рентою. У разі відчуження такого майна платником ренти його зобов'язання за договором ренти переходять на набувача майна.
Особа, яка передала обтяжене рентою нерухоме майно у власність іншої особи, несе субсидіарну з ним відповідальність (ст.399) за вимогами одержувача ренти, що виникли у зв'язку з порушенням договору ренти, якщо ЦК, іншим законом або договором не передбачена солідарна відповідальність за цим зобов'язанням.
При передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти в забезпечення зобов'язання платника ренти набуває право застави на це майно. У даному випадку сторонам договору ренти необхідно керуватися Федеральним законом РФ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ.
Істотною умовою договору, що передбачає передачу під виплату ренти грошової суми або іншого рухомого майна, є встановлення обов'язку платника ренти надати забезпечення виконання його зобов'язань (ст.329 ЦК України) або застрахувати на користь одержувача ренти ризик відповідальності за невиконання або неналежне виконання зобов'язань. При невиконанні платником ренти зазначених вище обов'язків, а також у разі втрати забезпечення або погіршення його умов за обставинами, за які одержувач ренти не відповідає, останній має право розірвати договір ренти і зажадати відшкодування збитків, спричинених розірванням договору (ст.587 ЦК України).
Як свідчить ч.1 і 2 ст.329 ГК РФ, виконання зобов'язань може забезпечуватися неустойкою, заставою, утриманням майна боржника, поручительством, банківською гарантією, завдатком та іншими способами, передбаченими законом або договором. Недійсність угоди про забезпечення виконання зобов'язання не спричиняє недійсності зобов'язання (основного).
За прострочення виплати ренти її платник сплачує одержувачу відсотки, передбачені ст.395 ГК РФ, якщо інший розмір процентів не встановлений договором. Таким чином, в договір ренти повинні входити умови, що передбачають відповідальність платника за прострочення виплати ренти. У ньому необхідно зробити посилання на ст.395 ЦК РФ, що передбачає відповідальність за незаконне використання чужих коштів.
Список використаної літератури та нормативних правових актів
Нормативні правові акти
Цивільний кодекс Російської Федерації (з ізм. І доп. Від 20 лютого, 12 серпня 1996 р., 24 жовтня 1997, 8 липня, 17 грудня 1999 р., 16 квітня, 15 травня, 26 листопада 2001 р., 21 березня , 14, 26 листопада 2002 р., 10 січня, 26 березня 2003 р.).
Федеральний закон РФ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ.
Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".
Розпорядження Президента РФ від 9 серпня 1999 р. N 268-рп "Про заходи щодо вдосконалення цивільного законодавства"
Положення про військово-лікарську експертизу, затверджене постановою Уряду РФ від 20 квітня 1995 р. N 390 / / Відомості Верховної. 1995. N 19.
Постанова Уряду РФ від 13 серпня 1996 р. N 965 "Про порядок визнання громадян інвалідами" / / Відомості Верховної. 1996. N 34. Ст.4127; Постанова Уряду РФ від 3 квітня 1996 р. N 392 (зі зм. Від 22 жовтня 1998 р.) "Про державну службу медико-соціальної експертизи" / / Відомості Верховної. 1996. N 15. Ст.1630; 1998. N 44.
Постанова Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 8 жовтня 1998 р. N 13/14 "Про практику застосування положень Цивільного кодексу Російської Федерації про відсотки за користування чужими коштами" / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 1998. N 11. С.7-14;
Постанова уряду Москви від 18 січня 2000 р. N 30 "Про порядок переселення власників, наймачів, орендарів та інших осіб з житлових приміщень, що підлягають звільненню будинків, в яких є муніципальна і державна власність міста Москви"
Статут, затверджений розпорядженням мера м. Москви від 19 січня 1998 р. N 40-РМ "Про вдосконалення діяльності щодо соціальної підтримки та захисту одиноких пенсіонерів, добровільно передали житло у власність м. Москви".
Розпорядження Мера Москви від 19 січня 1998 р. N 40-РМ "Про вдосконалення діяльності щодо соціальної підтримки та захисту одиноких пенсіонерів, добровільно передали житло у власність м. Москви" (із змінами від 30 червня, 11 жовтня 1999 р.)
Розпорядження мера м. Москви від 31 липня 1995 р. N 363 (Вісник мерії Москви. 1995. N 15)
Постанова Уряду Москви від 7 жовтня 2003 р. N 836-ПП
"Про збільшення грошових компенсацій, виплачуваних Державним унітарним підприємством Уряду Москви" Московська соціальна гарантія "самотнім літнім громадянам та інвалідам, що передали житло у власність міста Москви"
Лист Госналогинспекции по м. Москві від 10 серпня 1998 р. N 31-08/24466 "Про договори ренти"
Статут Державного унітарного підприємства Уряду Москви "Московська соціальна гарантія"
Положення про порядок діяльності Державного унітарного підприємства "Моссоцгарантія" щодо укладення і реалізації договорів довічного змісту з утриманням (зі змінами від 30 червня 1999 р.)
Навчальна та наукова література
Амфітеатров Т.М. Про право особистої власності / / Закон і право № 6 2001р.
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право: Загальні положенія.М., 1997.
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договори про передачу майна. Договірне право. Кн.2.М., 2002.
Витрянский В.В. Збірник статей. Вип.5/Ісследовательскій центр приватного права. - М., "Статут", 2002, Гордон MB Радянське цивільне право. Харків, 1966.
Ем В.С. Договір ренти / / Законодавство. 1999. N 5.
Ем В.С. Договір ренти / / Законодавство. 1998. N 5.
Залеський В.В. Зобов'язальне право. Цивільне право: підручник. Ч.2.М., 1998. С.143
Золотько Н.В. Проблеми правового регулювання договору ренти / / Закон і судова практика: Матеріали науково-практичної конференції. Краснодар, 2000.
Золотько Н.В. Розвиток рентних відносин у Росії, історичний аспект / / Наукове забезпечення агропромислового комплексу, матеріали 2-ї регіональної науково-практичної конференції молодих вчених. Краснодар: КГАУ, 2001.
Золотько Н.В. Рентний договір: ризикують все / / Домашній адвокат. 2001 № 21.
Золотько Н У Договір ренти в цивільному праві Росії Автореферат на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук Краснодар, 2002.
Орловський П.Є. Право власності в практику Верховного Суду СРСР / / Соціалістична законність. 1944. N 9-10.
Рясенцев В.А. Радянське цивільне право. Т.2.М., 1976. С.32.
Рясенцев В.А. Договір відчуження будівлі на умові довічного користування / / 1945. N 2.
Садиков О.Н. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) /. М., 1997.
Сергєєв А.П., Ю.К. Толстой Ю.К. Цивільне право: Підручник. ч.2.
Радянське цивільне право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкіна. Ч.2. Київ, 1978.
Іоффе О.С. Зобов'язальне право.М., 1975.
Крашенинников П В. Російське житлове законодательство.М., 1996.
Коняєв М., Круглов В. Договір купівлі-продажу з умовою довічного утримання / / Радянська юстиція. 1974. N 6.
Лаасік Е.Я. Договір довічного утримання / / Вчені записки Тартуського державного університету Вип.84 Праці юридичного факультету, I960.
Меерзон С. Купівля-продаж житлового будинку з умовою довічного утримання / /. Радянська юстиція. 1971. N 14.
Мананкова Р.П. Правовий статус членів сім'ї за радянським законодавством. Томськ, 1991.
Новосьолова Л.О. Про правові наслідки порушення грошового зобов'язання / /. 1999. N 1. С.82-92, N 3. С.66-75; N 6.
М. Хохлов С.А., Козир О.М., Маковський А.Л. Цивільний кодекс Російської Федерації. Ч.2. Текст, коментарі, алфавітно-предметний указатель.М., 1996.
Хохлов С.А. Указ. соч. С.320.: СЗРФ. 1996. № 3.
Яковлєва Е М Нові вила договорів у цивільних кодексах союзних республік / / Питання кодифікації цивільного законодавства союзної республіки. Сталінабад I960, з 109
Яргіної Є.А. Проблеми захисту учасників рентних відносин / / Судебнаязащіта прав громадян та юридичних осіб. Матеріали наукової конференції - М, ІЗіСП, 2002, Яргіної Є.А. Порівняльно-правовий аналіз договору ренти та оренди. / / "Нотаріус", 2003, № 3, Яргіної Є.А. Договір ренти. / / Актуальні проблеми цивільного права.
1 Золотько Н.В. Договір ренти в цивільному праві Росії Автореферат на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук Краснодар, 2002, з 10
1 Морандьер Л.Ж. Цивільне право Франції: Книга 1. М., 1961. С.253, 254.
1 Дореволюційне російське законодавство не згадувало договірний інститут ренти, хоча гл.19 Проекту Цивільного Уложення іменувалася «Довічний дохід (рента) і довічне утримання», як зазначав у курсі цивільного права К.П. Побєдоносцев перший вид був «вживаним засобом до обходу заборонних законів про відсотки, а право на ренту другого роду було речовим». Побєдоносцев К. Курс цивільного права: Частина 3: Договори і зобов'язання. СПб., 1890. С.353.
1 Доказ цього можна знайти в проекті Книги V Цивільного Уложення, внесеному 14 жовтня 1913 в Державну Думу (див.: Герценберг В.Е., Перетерский І. С. Зобов'язальне право: Книга V Цивільного Уложення: Проект, внесений 14 жовтня 1913 р. у Державну Думу. СПб., 1914. С.199-201).
1 Яковлєва Е М Нові вила договорів у цивільних кодексах союзних республік / / Питання кодифікації цивільного законодавства союзної республіки Душанбе I960, з 109
1 Див: Орловський П.Є. Право власності в практику Верховного Суду СРСР / / Соціалістична законність. 1944. N 9-10. С.6-16; Рясенцев В.А. Договір відчуження будівлі на умові довічного користування / / Там же. 1945. N 2. С. 23-25; Амфітеатров Т.М. Про право особистої власності / / Там же. N 8. С. 10-16.
1 Золотько Н.В. Указ соч., З 18.
1 січня Лаасік Е.Я. Договір довічного утримання / / Вчені записки Тартуського державного університету Вип 84 Праці юридичного факультету, I960, з 67.
1 Хохлов С. А. Указ. соч. С. 320. : СЗРФ. 1996. № 3. Ст. 145.
1 Зазначені ознаки «особистого характеру» підвиду довічної ренти - «довічного змісту з утриманням» і створеного ним «особливого» правового режиму іноді заводять дослідника занадто далеко. Так, М.В. Гордон «особисте усматреніе» (Гордон MB Радянське цивільне право. Харків, 1966. З 212). Е.Я Лаасік ж вважав однією з особливостей даних відносин те, що відповідний договір не може бути укладений через представника (див. • Лаасік Е. Я. Указ. Соч. С. 373)
1 ГУП "Моссоцгарантія" створено відповідно до розпорядження мера м. Москви від 31 липня 1995 р. N 363 (Вісник мерії Москви. 1995. N 15) і діє на підставі статуту, затвердженого розпорядженням мера м. Москви від 19 січня 1998 N 40-РМ "Про вдосконалення діяльності щодо соціальної підтримки та захисту одиноких пенсіонерів, добровільно передали житло у власність м. Москви" (Там же. 1998. N 7). ГУП "Моссоцгарантія" узгодить свою діяльність з комітетом соціального захисту населення м. Москви, а директор підприємства за посадою є заступником голови названого комітету.
1 Детальніше про цей договір див.: Коняєв М., Круглов В. Договір купівлі-продажу з умовою довічного утримання / / Радянська юстиція. 1974. N 6. С. 11-12; Меерзон С. Купівля-продаж житлового будинку з умовою довічного утримання / / Там же. 1971. N 14. С.25-26; Мананкова Р.П. Правовий статус членів сім'ї за радянським законодавством. Томськ, 1991. С.115-133.
1 Громадянин може бути визнаний інвалідом тільки державною службою медико-соціальної експертизи (раніше ЛТЕК) у порядку, встановленому Урядом РФ (див.: Положення про військово-лікарську експертизу, затверджене постановою Уряду РФ від 20 квітня 1995 р. N 390 / / Відомості Верховної .1995. N 19. Ст.1758; Постанова Уряду РФ від 13 серпня 1996 р. N 965 "Про порядок визнання громадян інвалідами" / / Відомості Верховної. 1996. N 34. Ст. 4127; Постанова Уряду РФ від 3 квітня 1996 р . N 392 (зі зм. від 22 жовтня 1998 р.) "Про державну службу медико-соціальної експертизи" / / Відомості Верховної. 1996. N 15. Ст. 1630; 1998. N 44. Ст.4127).
2 Укладання договорів довічного змісту з утриманням регулюється додатком N 2 до розпорядження мера м. Москви від 19 січня 1998 р. N 40-РМ.
1 Див: Ем В.С. Договір ренти / / Законодавство. 1998. N 5. С.12
1 СЗ РФ.1998. N 29. Ст.3400.
1 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) / Відп. ред. О. Н. Садиков. М., 1997. С.163.
2 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право: Загальні положення. М., 1997. С.560. Див також: Постанова Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 8 жовтня 1998 р. N 13/14 "Про практику застосування положень Цивільного кодексу Російської Федерації про відсотки за користування чужими коштами" / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. 1998. N 11. С.7-14; Новосьолова Л.О. Про правові наслідки порушення грошового зобов'язання / / Там же. 1999. N 1. С.82-92, N 3. С.66-75; N 6. С. 75-92.
1 Див, зокрема: Крашенинников П В. Російське житлове законодавство. М., 1996. С. 151.
1 Див: Радянське цивільне право / Под ред. В.Ф. Маслова, А.А. Пушкіна. Ч. 2. Київ, 1978. С. 343.
2 Див Іоффе О.С Указ.соч. С. 300.