Міністерство внутрішніх справ Російської Федерації
Бєлгородський юридичний інститут
Кафедра цивільно-правових дисциплін
Підготував:
Слухач 345 групи
Конєв П.Л.
Перевірив:
Преподаватеть кафедри
Стеклов І.А.
Білгород 2008
§ 1. Загальні положення про ренту і довічне
утриманні з утриманням
1. Поняття договору ренти сформульовано в п. 1 ст. 583 ЦК. Як випливає з цієї норми, договором ренти визнається договір, за яким одна сторона, іменована одержувачем ренти, передає іншій стороні, що називається платником ренти, у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренту у вигляді певної грошової суми або надання коштів на його утримання в іншій формі.
Хоча договір ренти з точки зору термінології є новим для російського цивільного законодавства, один з його різновидів - договір довічного змісту з утриманням - була в основних рисах закріплена в ст. 253, 254 ЦК РРФСР 1964р. у вигляді договору купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання.
Як випливає з визначення договору ренти, він реальний, відшкодувальний і односторонньо зобов'язуючий. Сторонами договору ренти є одержувач і платник ренти. Зміст договору становить обов'язок платника ренти в періодичній виплаті ренти її одержувачу.
2. Договір ренти належить до групи договорів, які передбачають відчуження майна, і в цьому його подібність з договорами купівлі-продажу, міни та дарування. У той же час від договору дарування договір ренти відрізняється возмездного відчуження майна. Що стосується відмінності договору ренти від договорів купівлі-продажу та міни, то, як зазначалося вище, основна відмінність полягає у відсутності в договорі ренти заздалегідь визначеного сторонами або визначно за правилами п. 3 ст. 424 ГК еквівалента відчужуваного майна.
Саме в силу невизначеності економічного результату договору ренти для його сторін цей договір зазвичай кваліфікується в юридичній літературі як алеаторної, тобто заснований на ризику.
Така кваліфікація видається цілком очевидною для договору довічної ренти, оскільки термін життя одержувача ренти не можна визначити в момент укладання договору, в силу чого вартість переданого під виплату ренти майна може виявитися як більше, так і менше загальної суми рентних платежів. Що ж стосується договору постійної ренти, то, як буде показано далі, з позицій норм ЦК про договір постійної ренти твердження про його безумовною алеаторної може викликати певні сумніви.
Стаття 584 ЦК передбачає обов'язкову нотаріальну форму договору ренти, недотримання якої тягне його недійсність. Якщо ж під виплату ренти відчужується нерухоме майно, то договір підлягає також державній реєстрації.
3. Предметом договору ренти може бути будь-яке майно, як рухоме, так і нерухоме, передане під виплату ренти. Під рентою розуміється певна грошова сума або інше майнове надання, призначене для утримання одержувача ренти. Платником постійної ренти може бути будь-яка особа відповідно до його правоздатністю, а одержувачами - тільки громадяни та некомерційні організації.
Російське цивільне законодавство (п. 2 ст. 583 ЦК) передбачає два види договору ренти: договір постійної ренти, тобто договір, за яким встановлюється обов'язок платника ренти виплачувати її безстроково, і договір довічної ренти, тобто договір, який передбачає обов'язок виплати ренти протягом терміну життя її одержувача. Спеціальний підвид договору довічної ренти - договір довічного змісту з утриманням. Більш докладно ці види договору ренти розглядаються в наступних параграфах цієї глави.
Істотне умова договору ренти будь-якого виду - умова про грошовому розмірі ренти (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597, п. 2 ст. 602 ЦК). Якщо під виплату ренти відчужується рухоме майно, то істотним умовою договору є умова, що встановлює обов'язок платника ренти надати забезпечення виконання його зобов'язань, або застрахувати на користь одержувача ренти ризик відповідальності за їх невиконання, або неналежне виконання.
Хоча виплата ренти, тобто передача грошових коштів або надання вмісту в іншій формі, безсумнівно, являє собою майнове надання з боку платника ренти, в силу чого договір ренти слід віднести до оплатним, виплата ренти - це не плата за передане майно. Такий висновок випливає з п. 1 ст. 585 ЦК, де встановлено, що відчужуване під виплату ренти майно може бути передано одержувачем ренти у власність платника ренти за плату або безкоштовно. Тому сума рентних платежів не є ні ціною, ні іншим еквівалентом переданого майна, що відрізняє договір ренти від договорів купівлі-продажу та міни.
Якщо договір ренти не містить спеціальної вказівки про сплату ціни за передане майно, воно вважається переданим безкоштовно, і в цьому випадку до відносин сторін щодо передачі майна субсидиарно застосовуються правила гл. 32 ЦК про договір дарування. Якщо ж договором ренти передбачається передача майна за плату, то до відносин сторін щодо передачі та оплати майна субсидиарно застосовуються правила гл. 30 ЦК про договір купівлі-продажу (п. 2 ст. 585 ЦК). При цьому слід зауважити, що субсидіарне застосування правил про дарування або купівлі-продажу допускається, якщо таке застосування не суперечить правилам присвяченій договору ренти гол. 33 ЦК і суті цього договору.
Якщо під виплату ренти передається нерухома річ (земельна ділянка, будівля, споруда, підприємство і т.п.), то обов'язок щодо виплати ренти виявляється обтяженням такої речі (п. 1 ст. 586 ЦК). У разі відчуження такий нерухомої речі платником ренти його зобов'язання за договором ренти переходять на набувача майна, який набуває статус нового платника ренти. Однак колишній платник ренти не вибуває повністю з правовідносин з одержувачем ренти, а виявляється, за загальним правилом п. 2 ст. 586 ЦК, субсидиарно з новим платником відповідальним за вимогами одержувача ренти, що виникли у зв'язку з порушенням договору ренти. Альтернативою субсидіарної відповідальності колишнього платника ренти є лише його солідарна з новим платником відповідальність, якщо це спеціально передбачено законом або договором ренти.
4. Основний зміст зобов'язання, що виникає у зв'язку з укладенням договору ренти, становить обов'язок платника ренти з її виплати. За прострочення виплати ренти платник ренти, за загальним правилом ст. 588 ЦК, сплачує одержувачеві ренти проценти, передбачені ст. 395 ГК. Неналежне виконання платником обов'язків з виплати ренти розглядається як прострочення виплати і спричиняє зазначену відповідальність незалежно від форми ренти (грошова сума, речі, роботи або послуги).
Якщо майно відчужується під виплату ренти за плату, в зміст рентного зобов'язання входить обов'язок платника ренти зі сплати ціни за відчужуване майно. У разі прострочення виконання платником ренти цього обов'язку його відповідальність визначається правилом п. 3 ст. 486 ЦК, тобто платник ренти зобов'язаний сплатити відсотки, передбачені ст. 395 ГК.
Крім того, під час передачі під виплату ренти рухомого майна у зміст рентного зобов'язання входить обов'язок платника ренти надати забезпечення виконання його обов'язків з виплати ренти або застрахувати на користь одержувача ренти ризик відповідальності за їх невиконання або неналежне виконання. Належне забезпечення інтересів одержувача ренти має існувати протягом всього терміну дії договору ренти. При невиконанні платником ренти вищевказаної додаткового обов'язку, а також у разі втрати забезпечення або погіршення його умов за обставинами, за які одержувач ренти не відповідає (випадкова втрата або пошкодження предмета застави, неспроможність поручителя або погіршення його майнового положення), одержувач ренти має право розірвати договір ренти і зажадати відшкодування збитків, спричинених розірванням договору (п. 3 ст. 587 ЦК).
§ 2. Договір ренти
1. Платниками постійної ренти можуть бути будь-які особи, а одержувачами - тільки громадяни та некомерційні організації. Право громадян на набуття статусу одержувача безстрокової ренти не може бути обмежена, у той час як аналогічне право може виникнути у некомерційних організацій лише за відсутності перешкод до цього в законі і за умови відповідності надання майна під виплату ренти цілям діяльності таких організацій. В даний час не вбачається таких видів некомерційних організацій, придбання якими статусу одержувача ренти явно суперечило б закону. Права одержувача ренти можуть переходити до громадян і некомерційним організаціям у порядку сингулярного (уступка вимоги) і універсального (спадкування, реорганізація юридичної особи) правонаступництва (п. 2 ст. 589 ЦК).
Основною формою виплати постійної ренти є грошова форма. Разом з тим п. 1 ст. 590 ЦК допускає можливість встановлення в договорі постійної ренти умови про її виплату шляхом надання речей, виконання робіт або надання послуг, відповідних за вартістю грошовій сумі ренти. Згідно диспозитивном правилом п. 2 ст. 590 ГК розмір виплачуваної ренти збільшується пропорційно збільшенню встановленого законом мінімального розміру оплати праці. Диспозитивним є і правило ст. 591 ГК про терміни виплати постійної ренти, яка виплачується після закінчення кожного календарного кварталу, якщо інше не передбачено договором постійної ренти.
2. ЦК містить спеціальний спосіб припинення договору постійної ренти шляхом її викупу (ст. 592 - 594). Хоча договір постійної ренти є безстроковим, платник безстрокової ренти завжди має право відмовитися від подальшої виплати ренти, викупивши її, тобто сплативши одержувачу викупну ціну постійної ренти. Пункт 2 ст. 592 ЦК встановлює, що заява про відмову від виплати ренти може бути зроблено платником ренти не пізніше, ніж за три місяці до припинення виплати ренти. Це правило є диспозитивним і може бути змінено договором, але лише у бік збільшення зазначеного терміну в порівнянні з тримісячним. За загальним правилом п. 2 ст. 592 ГК, яке може бути змінено договором, договір ренти припиняється лише після одержання одержувачем ренти всієї викупної суми.
Платник безстрокової ренти не може відмовитися від права на її викуп, тому умова про таку відмову, будучи включено в договір постійної ренти, було б незначною (п. 3 ст. 592 ЦК). У той же час здійснення права на викуп постійної ренти може бути обмежене шляхом встановлення у договорі умови про неприпустимість викупу протягом життя її одержувача або протягом іншого терміну, який не повинен перевищувати 30 років з моменту укладення договору постійної ренти.
Викупна ціна постійної ренти може бути визначено договором. Якщо ж сторони не включили в договір умови про викупну ціну, то вона визначається за правилами п. 2, 3 ст. 594 ЦК. Згідно з цими правилами викупна ціна визначається по-різному залежно від того, передавалося майно за договором ренти за плату або безкоштовно. У першому випадку викупна ціна визначається в розмірі річної суми підлягає виплаті ренти, а в другому випадку до цієї суми додається ціна переданого майна.
Як зазначалося в попередньому параграфі, твердження про алеаторної (ризиковому) характер договору постійної ренти може викликати певні сумніви. Справа в тому, що якщо сторони договору постійної ренти не обмежили право платника ренти на її викуп терміном життя одержувача ренти (така умова робило б такий договір схожим з договором довічної ренти), то вже в момент укладання договору платник ренти може на основі умов договору або диспозитивних норм закону (п. 2, 3 ст. 592 та п. 2, 3 ст. 594 ЦК) передбачити, які витрати він понесе у зв'язку з укладенням, виконанням та припиненням договору ренти у співвідношенні з ринковою ціною переданого за договором майна. Необхідність такого передбачення в договорі постійної ренти цілком природна, оскільки ніякої платник не може мати наміри платити постійну ренту вічно. Зазначена обставина практично позбавляє договір постійної ренти алеаторного (в аспекті його еквівалентності) характеру. Ймовірно, тому до цього часу не спостерігалося скільки-небудь значного застосування договору ренти в цивільному обороті.
3. Договір постійної ренти може бути припинений з ініціативи не тільки платника ренти, але і її одержувача. Проте якщо за ініціативою платника рента при дотриманні встановленого законом або договором порядку може бути викуплена завжди, то право одержувача безстрокової ренти вимагати її викупу та кореспондуючий цьому праву обов'язок платника зробити такий викуп виникають, лише за наявності передбачених у ст. 593 ГК або договорі постійної ренти підстав. До числа таких підстав ст. 593 ГК відносить як протиправні дії платника (прострочення виплати ренти більш ніж на один рік або порушення платником ренти зобов'язань щодо забезпечення виплати ренти), так і настання інших, не залежних від платника ренти обставин, очевидно які свідчать про неможливість належного виконання платником ренти обов'язку з її виплаті (наприклад, визнання платника ренти неплатоспроможним). В якості окремого підстави виникнення у одержувача ренти права вимагати її викупу ст. 593 ГК називає надходження нерухомого майна, переданого під виплату ренти, у спільну власність або його розділ між кількома особами.
4. Підставою припинення або зміни договору постійної ренти в частині умов її виплати може послужити випадкова загибель або випадкове пошкодження майна, переданого під виплату безстрокової ренти (п. 2 ст. 595 ЦК). Це підстава застосовується лише у відношенні договору постійної ренти, за яким майно передано платнику ренти за плату. Неважко бачити, що в цьому випадку ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна розподіляється між сторонами договору ренти. Що стосується ризику випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна, переданого безоплатно під виплату безстрокової ренти, то такий ризик цілком лягає на платника ренти як власника переданого під виплату ренти майна (п. 1 ст. 595, ст. 211 ДК), оскільки обов'язок платника за виплаті ренти в цьому випадку зберігається в повному обсязі і не може бути припинено або змінена за його ініціативою.
§ 3. Договір довічної ренти
1. Довічна рента може бути встановлена на період життя громадянина, що передає майно під виплату ренти, або на період життя іншої вказаної ним громадянина або кількох громадян. Як випливає з визначення договору довічної ренти, що міститься у п. 1 ст. 596 ЦК, отримувачем такої ренти може бути тільки громадянин - як сам власник переданого під виплату ренти майна, так і інший визначений власником громадянин. При відсутності вказівки в договорі про інше одержувача ренти її отримувачем вважається громадянин, що передає майно під виплату ренти.
Якщо довічна рента встановлена на користь кількох громадян (сополучателей ренти), то, за загальним правилом ч. 1 п. 2 ст. 596 ЦК, їх частки у праві на виплату ренти вважаються рівними. Це правило є диспозитивним, тому в договорі довічної ренти можуть бути встановлені і нерівні частки сополучателей ренти в праві на її виплату. Як випливає з диспозитивного правила ч. 2 п. 2 ст. 596 ЦК, у разі смерті одного з сополучателей довічної ренти його частка в праві на виплату ренти не включається до складу спадкової маси, а переходить до інших сополучателям ренти. У момент смерті останнього з сополучателей довічної ренти зобов'язання по її виплаті припиняється.
2. Довічна рента може встановлюватися тільки у вигляді періодично виплачується протягом життя громадянина грошової суми. Згідно зі ст. 598 ЦК довічна рента виплачується після закінчення кожного календарного місяця. У договорі може бути встановлена і інша періодичність виплати довічної ренти. Хоча ЦК не містить будь-яких обмежень на встановлення в договорі іншого, в порівнянні з щомісячним, періоду виплати ренти, але оскільки людське життя зазвичай триває роками, а зі смертю одержувача ренти зобов'язання по її виплаті припиняється, то видається, що довічна рента повинна виплачуватися не рідше ніж один раз на рік. Розмір довічної ренти в договорі має бути встановлений стосовно періоду її виплати і в розрахунку на місяць бути не менше мінімального розміру оплати праці, встановленого законом.
Бєлгородський юридичний інститут
Кафедра цивільно-правових дисциплін
Дисципліна «Цивільне право»
Реферат
На Тему: «Договір ренти І довічного змісту з утриманням»Підготував:
Слухач 345 групи
Конєв П.Л.
Перевірив:
Преподаватеть кафедри
Стеклов І.А.
Білгород 2008
§ 1. Загальні положення про ренту і довічне
утриманні з утриманням
1. Поняття договору ренти сформульовано в п. 1 ст. 583 ЦК. Як випливає з цієї норми, договором ренти визнається договір, за яким одна сторона, іменована одержувачем ренти, передає іншій стороні, що називається платником ренти, у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренту у вигляді певної грошової суми або надання коштів на його утримання в іншій формі.
Хоча договір ренти з точки зору термінології є новим для російського цивільного законодавства, один з його різновидів - договір довічного змісту з утриманням - була в основних рисах закріплена в ст. 253, 254 ЦК РРФСР 1964р. у вигляді договору купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання.
Як випливає з визначення договору ренти, він реальний, відшкодувальний і односторонньо зобов'язуючий. Сторонами договору ренти є одержувач і платник ренти. Зміст договору становить обов'язок платника ренти в періодичній виплаті ренти її одержувачу.
2. Договір ренти належить до групи договорів, які передбачають відчуження майна, і в цьому його подібність з договорами купівлі-продажу, міни та дарування. У той же час від договору дарування договір ренти відрізняється возмездного відчуження майна. Що стосується відмінності договору ренти від договорів купівлі-продажу та міни, то, як зазначалося вище, основна відмінність полягає у відсутності в договорі ренти заздалегідь визначеного сторонами або визначно за правилами п. 3 ст. 424 ГК еквівалента відчужуваного майна.
Саме в силу невизначеності економічного результату договору ренти для його сторін цей договір зазвичай кваліфікується в юридичній літературі як алеаторної, тобто заснований на ризику.
Така кваліфікація видається цілком очевидною для договору довічної ренти, оскільки термін життя одержувача ренти не можна визначити в момент укладання договору, в силу чого вартість переданого під виплату ренти майна може виявитися як більше, так і менше загальної суми рентних платежів. Що ж стосується договору постійної ренти, то, як буде показано далі, з позицій норм ЦК про договір постійної ренти твердження про його безумовною алеаторної може викликати певні сумніви.
Стаття 584 ЦК передбачає обов'язкову нотаріальну форму договору ренти, недотримання якої тягне його недійсність. Якщо ж під виплату ренти відчужується нерухоме майно, то договір підлягає також державній реєстрації.
3. Предметом договору ренти може бути будь-яке майно, як рухоме, так і нерухоме, передане під виплату ренти. Під рентою розуміється певна грошова сума або інше майнове надання, призначене для утримання одержувача ренти. Платником постійної ренти може бути будь-яка особа відповідно до його правоздатністю, а одержувачами - тільки громадяни та некомерційні організації.
Російське цивільне законодавство (п. 2 ст. 583 ЦК) передбачає два види договору ренти: договір постійної ренти, тобто договір, за яким встановлюється обов'язок платника ренти виплачувати її безстроково, і договір довічної ренти, тобто договір, який передбачає обов'язок виплати ренти протягом терміну життя її одержувача. Спеціальний підвид договору довічної ренти - договір довічного змісту з утриманням. Більш докладно ці види договору ренти розглядаються в наступних параграфах цієї глави.
Істотне умова договору ренти будь-якого виду - умова про грошовому розмірі ренти (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597, п. 2 ст. 602 ЦК). Якщо під виплату ренти відчужується рухоме майно, то істотним умовою договору є умова, що встановлює обов'язок платника ренти надати забезпечення виконання його зобов'язань, або застрахувати на користь одержувача ренти ризик відповідальності за їх невиконання, або неналежне виконання.
Хоча виплата ренти, тобто передача грошових коштів або надання вмісту в іншій формі, безсумнівно, являє собою майнове надання з боку платника ренти, в силу чого договір ренти слід віднести до оплатним, виплата ренти - це не плата за передане майно. Такий висновок випливає з п. 1 ст. 585 ЦК, де встановлено, що відчужуване під виплату ренти майно може бути передано одержувачем ренти у власність платника ренти за плату або безкоштовно. Тому сума рентних платежів не є ні ціною, ні іншим еквівалентом переданого майна, що відрізняє договір ренти від договорів купівлі-продажу та міни.
Якщо договір ренти не містить спеціальної вказівки про сплату ціни за передане майно, воно вважається переданим безкоштовно, і в цьому випадку до відносин сторін щодо передачі майна субсидиарно застосовуються правила гл. 32 ЦК про договір дарування. Якщо ж договором ренти передбачається передача майна за плату, то до відносин сторін щодо передачі та оплати майна субсидиарно застосовуються правила гл. 30 ЦК про договір купівлі-продажу (п. 2 ст. 585 ЦК). При цьому слід зауважити, що субсидіарне застосування правил про дарування або купівлі-продажу допускається, якщо таке застосування не суперечить правилам присвяченій договору ренти гол. 33 ЦК і суті цього договору.
Якщо під виплату ренти передається нерухома річ (земельна ділянка, будівля, споруда, підприємство і т.п.), то обов'язок щодо виплати ренти виявляється обтяженням такої речі (п. 1 ст. 586 ЦК). У разі відчуження такий нерухомої речі платником ренти його зобов'язання за договором ренти переходять на набувача майна, який набуває статус нового платника ренти. Однак колишній платник ренти не вибуває повністю з правовідносин з одержувачем ренти, а виявляється, за загальним правилом п. 2 ст. 586 ЦК, субсидиарно з новим платником відповідальним за вимогами одержувача ренти, що виникли у зв'язку з порушенням договору ренти. Альтернативою субсидіарної відповідальності колишнього платника ренти є лише його солідарна з новим платником відповідальність, якщо це спеціально передбачено законом або договором ренти.
4. Основний зміст зобов'язання, що виникає у зв'язку з укладенням договору ренти, становить обов'язок платника ренти з її виплати. За прострочення виплати ренти платник ренти, за загальним правилом ст. 588 ЦК, сплачує одержувачеві ренти проценти, передбачені ст. 395 ГК. Неналежне виконання платником обов'язків з виплати ренти розглядається як прострочення виплати і спричиняє зазначену відповідальність незалежно від форми ренти (грошова сума, речі, роботи або послуги).
Якщо майно відчужується під виплату ренти за плату, в зміст рентного зобов'язання входить обов'язок платника ренти зі сплати ціни за відчужуване майно. У разі прострочення виконання платником ренти цього обов'язку його відповідальність визначається правилом п. 3 ст. 486 ЦК, тобто платник ренти зобов'язаний сплатити відсотки, передбачені ст. 395 ГК.
Крім того, під час передачі під виплату ренти рухомого майна у зміст рентного зобов'язання входить обов'язок платника ренти надати забезпечення виконання його обов'язків з виплати ренти або застрахувати на користь одержувача ренти ризик відповідальності за їх невиконання або неналежне виконання. Належне забезпечення інтересів одержувача ренти має існувати протягом всього терміну дії договору ренти. При невиконанні платником ренти вищевказаної додаткового обов'язку, а також у разі втрати забезпечення або погіршення його умов за обставинами, за які одержувач ренти не відповідає (випадкова втрата або пошкодження предмета застави, неспроможність поручителя або погіршення його майнового положення), одержувач ренти має право розірвати договір ренти і зажадати відшкодування збитків, спричинених розірванням договору (п. 3 ст. 587 ЦК).
§ 2. Договір ренти
1. Платниками постійної ренти можуть бути будь-які особи, а одержувачами - тільки громадяни та некомерційні організації. Право громадян на набуття статусу одержувача безстрокової ренти не може бути обмежена, у той час як аналогічне право може виникнути у некомерційних організацій лише за відсутності перешкод до цього в законі і за умови відповідності надання майна під виплату ренти цілям діяльності таких організацій. В даний час не вбачається таких видів некомерційних організацій, придбання якими статусу одержувача ренти явно суперечило б закону. Права одержувача ренти можуть переходити до громадян і некомерційним організаціям у порядку сингулярного (уступка вимоги) і універсального (спадкування, реорганізація юридичної особи) правонаступництва (п. 2 ст. 589 ЦК).
Основною формою виплати постійної ренти є грошова форма. Разом з тим п. 1 ст. 590 ЦК допускає можливість встановлення в договорі постійної ренти умови про її виплату шляхом надання речей, виконання робіт або надання послуг, відповідних за вартістю грошовій сумі ренти. Згідно диспозитивном правилом п. 2 ст. 590 ГК розмір виплачуваної ренти збільшується пропорційно збільшенню встановленого законом мінімального розміру оплати праці. Диспозитивним є і правило ст. 591 ГК про терміни виплати постійної ренти, яка виплачується після закінчення кожного календарного кварталу, якщо інше не передбачено договором постійної ренти.
2. ЦК містить спеціальний спосіб припинення договору постійної ренти шляхом її викупу (ст. 592 - 594). Хоча договір постійної ренти є безстроковим, платник безстрокової ренти завжди має право відмовитися від подальшої виплати ренти, викупивши її, тобто сплативши одержувачу викупну ціну постійної ренти. Пункт 2 ст. 592 ЦК встановлює, що заява про відмову від виплати ренти може бути зроблено платником ренти не пізніше, ніж за три місяці до припинення виплати ренти. Це правило є диспозитивним і може бути змінено договором, але лише у бік збільшення зазначеного терміну в порівнянні з тримісячним. За загальним правилом п. 2 ст. 592 ГК, яке може бути змінено договором, договір ренти припиняється лише після одержання одержувачем ренти всієї викупної суми.
Платник безстрокової ренти не може відмовитися від права на її викуп, тому умова про таку відмову, будучи включено в договір постійної ренти, було б незначною (п. 3 ст. 592 ЦК). У той же час здійснення права на викуп постійної ренти може бути обмежене шляхом встановлення у договорі умови про неприпустимість викупу протягом життя її одержувача або протягом іншого терміну, який не повинен перевищувати 30 років з моменту укладення договору постійної ренти.
Викупна ціна постійної ренти може бути визначено договором. Якщо ж сторони не включили в договір умови про викупну ціну, то вона визначається за правилами п. 2, 3 ст. 594 ЦК. Згідно з цими правилами викупна ціна визначається по-різному залежно від того, передавалося майно за договором ренти за плату або безкоштовно. У першому випадку викупна ціна визначається в розмірі річної суми підлягає виплаті ренти, а в другому випадку до цієї суми додається ціна переданого майна.
Як зазначалося в попередньому параграфі, твердження про алеаторної (ризиковому) характер договору постійної ренти може викликати певні сумніви. Справа в тому, що якщо сторони договору постійної ренти не обмежили право платника ренти на її викуп терміном життя одержувача ренти (така умова робило б такий договір схожим з договором довічної ренти), то вже в момент укладання договору платник ренти може на основі умов договору або диспозитивних норм закону (п. 2, 3 ст. 592 та п. 2, 3 ст. 594 ЦК) передбачити, які витрати він понесе у зв'язку з укладенням, виконанням та припиненням договору ренти у співвідношенні з ринковою ціною переданого за договором майна. Необхідність такого передбачення в договорі постійної ренти цілком природна, оскільки ніякої платник не може мати наміри платити постійну ренту вічно. Зазначена обставина практично позбавляє договір постійної ренти алеаторного (в аспекті його еквівалентності) характеру. Ймовірно, тому до цього часу не спостерігалося скільки-небудь значного застосування договору ренти в цивільному обороті.
3. Договір постійної ренти може бути припинений з ініціативи не тільки платника ренти, але і її одержувача. Проте якщо за ініціативою платника рента при дотриманні встановленого законом або договором порядку може бути викуплена завжди, то право одержувача безстрокової ренти вимагати її викупу та кореспондуючий цьому праву обов'язок платника зробити такий викуп виникають, лише за наявності передбачених у ст. 593 ГК або договорі постійної ренти підстав. До числа таких підстав ст. 593 ГК відносить як протиправні дії платника (прострочення виплати ренти більш ніж на один рік або порушення платником ренти зобов'язань щодо забезпечення виплати ренти), так і настання інших, не залежних від платника ренти обставин, очевидно які свідчать про неможливість належного виконання платником ренти обов'язку з її виплаті (наприклад, визнання платника ренти неплатоспроможним). В якості окремого підстави виникнення у одержувача ренти права вимагати її викупу ст. 593 ГК називає надходження нерухомого майна, переданого під виплату ренти, у спільну власність або його розділ між кількома особами.
4. Підставою припинення або зміни договору постійної ренти в частині умов її виплати може послужити випадкова загибель або випадкове пошкодження майна, переданого під виплату безстрокової ренти (п. 2 ст. 595 ЦК). Це підстава застосовується лише у відношенні договору постійної ренти, за яким майно передано платнику ренти за плату. Неважко бачити, що в цьому випадку ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна розподіляється між сторонами договору ренти. Що стосується ризику випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна, переданого безоплатно під виплату безстрокової ренти, то такий ризик цілком лягає на платника ренти як власника переданого під виплату ренти майна (п. 1 ст. 595, ст. 211 ДК), оскільки обов'язок платника за виплаті ренти в цьому випадку зберігається в повному обсязі і не може бути припинено або змінена за його ініціативою.
§ 3. Договір довічної ренти
1. Довічна рента може бути встановлена на період життя громадянина, що передає майно під виплату ренти, або на період життя іншої вказаної ним громадянина або кількох громадян. Як випливає з визначення договору довічної ренти, що міститься у п. 1 ст. 596 ЦК, отримувачем такої ренти може бути тільки громадянин - як сам власник переданого під виплату ренти майна, так і інший визначений власником громадянин. При відсутності вказівки в договорі про інше одержувача ренти її отримувачем вважається громадянин, що передає майно під виплату ренти.
Якщо довічна рента встановлена на користь кількох громадян (сополучателей ренти), то, за загальним правилом ч. 1 п. 2 ст. 596 ЦК, їх частки у праві на виплату ренти вважаються рівними. Це правило є диспозитивним, тому в договорі довічної ренти можуть бути встановлені і нерівні частки сополучателей ренти в праві на її виплату. Як випливає з диспозитивного правила ч. 2 п. 2 ст. 596 ЦК, у разі смерті одного з сополучателей довічної ренти його частка в праві на виплату ренти не включається до складу спадкової маси, а переходить до інших сополучателям ренти. У момент смерті останнього з сополучателей довічної ренти зобов'язання по її виплаті припиняється.
2. Довічна рента може встановлюватися тільки у вигляді періодично виплачується протягом життя громадянина грошової суми. Згідно зі ст. 598 ЦК довічна рента виплачується після закінчення кожного календарного місяця. У договорі може бути встановлена і інша періодичність виплати довічної ренти. Хоча ЦК не містить будь-яких обмежень на встановлення в договорі іншого, в порівнянні з щомісячним, періоду виплати ренти, але оскільки людське життя зазвичай триває роками, а зі смертю одержувача ренти зобов'язання по її виплаті припиняється, то видається, що довічна рента повинна виплачуватися не рідше ніж один раз на рік. Розмір довічної ренти в договорі має бути встановлений стосовно періоду її виплати і в розрахунку на місяць бути не менше мінімального розміру оплати праці, встановленого законом.
3. Викуп довічної ренти можливий тільки з ініціативи її отримувача в разі істотного порушення договору платником ренти. Оскільки довічна рента може виражатися лише у вигляді грошової суми, під істотним порушенням може розумітися прострочення її виплати більш ніж на один рік або невиконання платником ренти зобов'язань щодо забезпечення виплати ренти. Правила викупу довічної ренти аналогічні правилам викупу постійної ренти (п. 1 ст. 599, ст. 594 ЦК).
На відміну від договору ренти викуп довічної ренти за ініціативою платника ренти не допускається. Ще одна істотна відмінність договору довічної ренти від постійної полягає в тому, що ризик випадкової загибелі або пошкодження майна, переданого під виплату довічної ренти як по платному, так і безкоштовного договором ренти, цілком несе платник ренти, який залишається зобов'язаним, незважаючи на загибель або пошкодження предмета ренти, продовжувати виплачувати ренту на передбачених договором умовах.
§ 4. Договір довічного змісту з утриманням
1. Довічне утримання з утриманням представляє собою різновид довічної ренти і має ряд особливостей в порівнянні з останньою, тому п. 2 ст. 601 ЦК передбачає субсидіарне застосування правил про довічну ренту до договору довічного змісту з утриманням.
Надання змісту з утриманням включає в себе забезпечення потреб одержувача ренти в житло, харчування, одязі, догляді, оплату ритуальних послуг у разі смерті одержувача ренти і т.п. Істотне умова аналізованого договору - вартість всього обсягу змісту з утриманням, яка, згідно з п. 2 ст. 602 ЦК, не може бути менше двох мінімальних розмірів оплати праці, встановлених законом, у розрахунку на місяць, що вдвічі більше передбаченого п. 2 ст. 597 ГК мінімального розміру довічної ренти.
Незважаючи на вказівку в договорі грошової оцінки всього обсягу змісту, основною формою надання утримання одержувачу ренти є надання відповідних благ (речей, робіт, послуг) в натурі. Заміна такого надання в натурі періодичними виплатами грошових сум протягом життя одержувача ренти можлива лише у випадку, якщо це прямо передбачено договором ренти.
На захист інтересів одержувача довічного утримання, який, очевидно, передбачається слабкою стороною в цьому договорі, спрямоване положення ст. 604 ЦК про те, що платник ренти має право відчужувати, здавати в заставу або іншим способом обтяжувати нерухоме майно, передане йому в забезпечення довічного змісту, тільки з попередньої згоди одержувача ренти. Слід зауважити, що право власності платника ренти на предмет ренти виявляється настільки обмеженим, що обсяг правомочностей платника ренти за розпорядженням предметом ренти практично повністю збігається з обсягом правомочностей власника права господарського відання (п. 2 ст. 295 ГК).
На платника ренти покладається обов'язок вжиття необхідних заходів для того, щоб в період надання довічного змісту з утриманням використання предмета ренти не призводило до зниження його вартості. Таким чином, свобода розсуду платника ренти при здійсненні правомочності користування предметом ренти обмежена вимогою недопущення зниження його вартості.
2. Як і договір довічної ренти, договір довічного змісту з утриманням припиняється смертю одержувача ренти. Крім того, цей договір може бути припинений за ініціативою одержувача ренти у разі істотного порушення платником ренти зобов'язань. В останньому випадку одержувач ренти має право вимагати за своїм вибором або повернення предмета ренти, або викупу ренти її платником. Задовольняючи пред'явлену вимогу, платник ренти не вправі вимагати компенсацію понесених у зв'язку зі змістом одержувача ренти витрат.
Як вже говорилося, на відміну від інших видів договору ренти договір довічного змісту з утриманням мав аналог у ЦК 1964р. у вигляді договору купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання. Оскільки багато з таких договорів, укладених до введення в дію частини другої ЦК, продовжують діяти і сьогодні, доцільно зупинитися на деяких відмінностях між цими правовими інститутами.
Нагадаємо, що ГК 1964р. допускав включення умови про довічне утримання лише в договір купівлі-продажу житлового будинку, в той час як предметом договору довічного утримання може бути будь-яка нерухомість. Згідно зі ст. 253 ЦК 1964р. продавцем за договором купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання могло бути тільки особа, непрацездатна за віком або станом здоров'я. Такий продавець передавав у власність покупця житловий будинок або його частина, а покупець зобов'язувався на сплату покупної ціни надавати продавцю до кінця його життя матеріальне забезпечення в натурі - як житла, харчування, догляду і необхідної допомоги.
Підвищений рівень захисту інтересів непрацездатного продавця (утриманця) забезпечували правило ст. 253 ЦК 1964 р . про те, що випадкова загибель житлового будинку не звільняла покупця (платника) від обов'язку по довічному утриманню утриманця і утримувався в цій нормі категоричну заборону на відчуження будинку платником за життя утриманця. Неважко бачити, що в повному обсязі право власності виникало у платника лише в момент смерті утриманця, тому що лише після цього він набував одне з основних правомочностей власника - можливість розпорядитися будинком, в тому числі шляхом його відчуження.
Стаття 254 ЦК 1964р. встановлювала три підстави припинення договору купівлі-продажу будинку, проданого з умовою довічного утримання. У двох випадках договір припинявся внаслідок розірвання. У першому випадку договір міг бути, розірваний на вимогу утриманця, якщо платник не виконував обов'язків по утриманню утриманця, у другому - на вимогу платника, якщо з не залежних від неї обставини його матеріальне становище змінювалося настільки, що він виявлявся не в змозі надавати утриманці обумовлене зміст, або якщо працездатність утриманця повністю відновлювалася. Третьою підставою припинення договору була смерть покупця за життя утриманця - в цьому випадку договір припинявся автоматично.
Стосовно всіх підставах припинення договору ст. 254 ГК 1964р. містила імперативне вказівку про те, що будинок повинен бути повернений продавцю. Винятком було розірвання договору у зв'язку з відновленням працездатності утриманця, який у цьому випадку був не вправі вимагати повернення будинку і зберігав лише право довічного безоплатного користування наданим йому за договором приміщенням.
3. Як зазначалося вище, на відміну від договору купівлі-продажу житлового будинку, предметом договору довічного утримання може бути будь-яка нерухомість, а утриманцем за цим договором може бути будь-який, а не тільки непрацездатний громадянин. Крім того, власник нерухомості може встановити обов'язок по довічному утриманню, як щодо себе, так і на користь будь-якого іншого громадянина або кількох громадян.
Як і будь-який договір ренти, договір довічного утримання завжди є оплатним, оскільки передбачає надання довічного утримання в обмін на передану нерухомість. Але будучи завжди оплатним, договір ренти може бути або платним, або безкоштовним - залежно від того, передано майно утриманцем у власність платника за плату або безкоштовно (п. 1 ст. 585 ЦК). У першому випадку до відносин сторін щодо передачі та оплати застосовуються правила ЦК про купівлю-продаж, а в другому - правила про договір дарування, якщо інше не встановлено правилами ЦК про договір ренти і не суперечить суті договору. З договором купівлі-продажу житлового будинку подібний другий - безкоштовний - вид договору довічного змісту з утриманням.
На відміну від ст. 253 ЦК 1964р., Де містився імперативний заборону на відчуження житлового будинку платником за життя утриманця, згідно зі ст. 604 ЦК платник має право відчужувати, здавати в заставу або іншим способом обтяжувати нерухоме майно, передане йому в забезпечення довічного утримання, але лише з попередньої згоди одержувача ренти. Крім того, в силу п. 1 ст. 586 ЦК у разі відчуження такого майна платником його обов'язки за договором довічного утримання переходять на набувача майна, при цьому колишній платник несе субсидіарну з новим платником відповідальність за вимогами утриманця, що виникли у зв'язку з порушенням договору довічного утримання, якщо ЦК, іншим законом або договором не передбачена солідарна відповідальність обох платників за цим зобов'язанням (п. 2 ст. 586 ЦК). Таким чином, якщо утриманець і погоджується на відчуження нерухомості, він не втрачає первинного платника як зобов'язаної особи.
4. Що стосується підстав припинення договору довічного утримання, то, згідно з п. 1 ст. 605 ЦК, зобов'язання довічного змісту з утриманням припиняється смертю утриманця. Крім того, при істотному порушенні платником зобов'язань утриманець має право вимагати повернення нерухомого майна, переданого в забезпечення довічного утримання, або виплати викупної ціни на умовах, встановлених ст. 594 ЦК.
На відміну від ст. 254 ГК 1964р. ніякого правового значення з позицій ЦК не має факт відновлення працездатності утриманця, оскільки утриманцем за договором ренти може бути будь-який громадянин. Не містить ст. 605 ЦК і такої підстави припинення договору довічного утримання, як смерть платника за життя утриманця, яке передбачалося раніше ст. 254 ГК 1964р.
Зазначені розбіжності у правовому регулюванні розглянутих подібних (але, тим не менш, не однакових) договорів тягнуть і дуже значимі правові наслідки для обох сторін договору ренти. Що означало припинення договору купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання у зв'язку зі смертю платника за життя утриманця?
По-перше, автоматично відновлювалося право власності утриманця на будинок, який в силу цього не входив до складу спадкового майна. Вказівка ст. 254 ГК 1964р. про те, що будинок повинен бути переданий утриманці, мало на увазі фактичну передачу будинку у володіння утриманця після відновлення його права власності на будинок. Нагадаємо також, що діяв в той період законодавство не передбачало реєстрації виникнення, переходу і припинення прав на нерухоме майно. Реєстрації підлягав лише сам договір купівлі-продажу житлового будинку (ст. 239 ЦК 1964р.). У момент такої реєстрації у платника виникало право власності на будинок (ч. 2 ст. 135 ЦК 1964р.). Якщо платник вмирав за життя утриманця, останній знову набував право власності на будинок і міг розпорядитися ним як завгодно, у тому числі уклавши новий договір купівлі-продажу з умовою довічного утримання з будь-яким громадянином. Якщо ж платник переживав утриманця, то будинок переходив у спадок до спадкоємців платника.
По-друге, припинялася обов'язок платника за змістом утриманця. Цей обов'язок не переходила на спадкоємців платника і, таким чином, не обтяжувала спадкове майно. Зазначена обставина мало важливе значення, особливо в разі випадкової загибелі будинку в період життя платника - адже його обов'язок з утримання утриманця продовжувала існувати, але не могла обтяжити спадкове майно, у складі якого в цьому випадку не могло бути не існуючого на момент відкриття спадщини будинку. Отже, укладаючи договір, платник, зокрема, усвідомлював, що не обтяжить прийнятої на себе обов'язком своє спадкове майно.
Як вказувалося вище, чинний ЦК не містить аналогічного підстави припинення договору довічного змісту з утриманням. Це означає, що за відсутності в самому договорі спеціальних підстав його припинення у разі смерті платника за життя утриманця договір не припиняє існувати. Нерухомість, якщо вона збереглася, переходить до прийняли спадщину спадкоємцям платника. До них же, незалежно від збереження нерухомості, переходить і обов'язок по довічному утриманню утриманця. Цю обов'язок спадкоємці повинні виконувати в межах загальної вартості всього спадкового майна.
У правозастосовчій практиці може викликати труднощі питання про долю договору купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання, укладеного до 1 березня 1996р., Якщо платник помер після цієї дати, але за життя утриманця. Які норми підлягають в цьому випадку застосування - ст. 254 ГК РРФСР або ГК про договір довічного змісту з утриманням? Підстави для вирішення цього питання на користь норм ЦК, здавалося б, може дати правило ч. 2 ст. 5 Федерального закону від 26 січня 1996р. "Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації" (далі - Вступний закон), згідно з яким щодо дебіторської відносин, що виникли до 1 березня 1996р., Частина друга ЦК застосовується до тих прав і обов'язків, які виникнуть після введення її в дію. Але таке рішення було б невірним з наступних причин.
По-перше, як було показано вище, хоча договір купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання і договір довічного змісту з утриманням мають значну подібність, вони породжують не цілком однакові зобов'язальні відносини, мають відмінності за суб'єктним складом і є різними видами договорів. Правило ж ч. 2 ст. 5 введеного закону має на увазі таке зобов'язальне відношення, яке виникло до 1 березня 1996р. і продовжує існувати після цієї дати саме в якості такого ставлення.
По-друге, у ч. 2 ст. 5 введеного закону мова йде про застосування частини другої ЦК до виникаючих прав і обов'язків, а розглянуте питання стосується не виникнення прав та обов'язків, а їх припинення разом з припиненням самого зобов'язального відносини з довічного утримання утриманця у зв'язку зі смертю платника.
По-третє, найбільш суттєвий, як видається, аргумент проти застосування у розглянутому аспекті норм ЦК до договору купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання полягає в тому, що дія ч. 2 ст. 5 введеного закону в даному випадку виключається дією п. 2 ст. 422 ЦК, який встановлює, що якщо після укладення договору прийняті обов'язкові для сторін правила, інші, ніж ті, які діяли при укладенні договору, умови укладеного договору зберігають силу, крім випадків, коли законом встановлено, що його дія поширюється на відносини, що виникають з раніше укладених договорів. Пункт 2 ст. 422 ЦК є спеціальною нормою стосовно ч. 2 ст. 5 введеного закону, тому що дія ст. 422 ЦК спрямоване не на будь-які, а тільки на договірні зобов'язання.
Саме тому під Вступне законі є ст. 8, яка спеціально встановлює застосовність обов'язкових для сторін норм частини другої ЦК про підстави, наслідки і про порядок розірвання (але не припинення договору незалежно від волі сторін, як у випадку смерті платника за договором купівлі-продажу житлового будинку) договорів окремих видів до тих договорів відповідного виду, які продовжують діяти після введення в дію частини другої ЦК. Крім того, ЦК зовсім не виключає можливості встановлення в договорі довічного утримання тих підстав та наслідків його припинення, які містилися в ст. 254 ГК 1964р., Тому не можна сказати, що ЦК містить будь-які правила, настільки ж обов'язкові для сторін, як і правила ст. 254 ЦК, і в той же час інші.
Оскільки правило ст. 254 ГК 1964р. про припинення договору у разі смерті платника за життя утриманця і повернення останньому будинку було імперативним і не могло бути змінено договором, не було необхідності викладу цього правила в тексті самого договору купівлі-продажу. Передбачається, що закони повинні бути відомі кожному, тому правила ст. 254 ГК 1964 р . одночасно були й умовами договору купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання.
Викладене дозволяє зробити висновок, що правило ст. 254 ГК 1964р. про припинення договору купівлі-продажу з умовою довічного утримання у разі смерті платника за життя утриманця застосовується щодо всіх таких договорів, укладених до 1 березня 1996р., хоча б смерть платника і настала після цієї дати. Те ж саме слід сказати і про передбачене ст. 254 ГК РРФСР право платника вимагати розірвання договору без повернення будинку утриманця у разі відновлення працездатності останнього. Встановлення подібних умов цілком допустимо і в укладених сьогодні договорах довічного змісту з утриманням.
ЛІТЕРАТУРА
1. Іоффе О.С. Зобов'язальне право. М., 1975.
2. Леонова Г.Б. Договір довічного змісту з утриманням / / Законодавство. 1999. N 8.
3. Мамаєв А. Суперечливість конструкції договору ренти / / Відомості Верховної Ради. 1999. N 9.
4. Цибуленко З. Рента і довічне утримання з утриманням / / Відомості Верховної Ради. 1997. N 6, 7.
5. Ерделевскій А.М. Довічне утримання в минулому і сьогоденні / / Домашній адвокат. 2003. N 23.
На відміну від договору ренти викуп довічної ренти за ініціативою платника ренти не допускається. Ще одна істотна відмінність договору довічної ренти від постійної полягає в тому, що ризик випадкової загибелі або пошкодження майна, переданого під виплату довічної ренти як по платному, так і безкоштовного договором ренти, цілком несе платник ренти, який залишається зобов'язаним, незважаючи на загибель або пошкодження предмета ренти, продовжувати виплачувати ренту на передбачених договором умовах.
§ 4. Договір довічного змісту з утриманням
1. Довічне утримання з утриманням представляє собою різновид довічної ренти і має ряд особливостей в порівнянні з останньою, тому п. 2 ст. 601 ЦК передбачає субсидіарне застосування правил про довічну ренту до договору довічного змісту з утриманням.
Надання змісту з утриманням включає в себе забезпечення потреб одержувача ренти в житло, харчування, одязі, догляді, оплату ритуальних послуг у разі смерті одержувача ренти і т.п. Істотне умова аналізованого договору - вартість всього обсягу змісту з утриманням, яка, згідно з п. 2 ст. 602 ЦК, не може бути менше двох мінімальних розмірів оплати праці, встановлених законом, у розрахунку на місяць, що вдвічі більше передбаченого п. 2 ст. 597 ГК мінімального розміру довічної ренти.
Незважаючи на вказівку в договорі грошової оцінки всього обсягу змісту, основною формою надання утримання одержувачу ренти є надання відповідних благ (речей, робіт, послуг) в натурі. Заміна такого надання в натурі періодичними виплатами грошових сум протягом життя одержувача ренти можлива лише у випадку, якщо це прямо передбачено договором ренти.
На захист інтересів одержувача довічного утримання, який, очевидно, передбачається слабкою стороною в цьому договорі, спрямоване положення ст. 604 ЦК про те, що платник ренти має право відчужувати, здавати в заставу або іншим способом обтяжувати нерухоме майно, передане йому в забезпечення довічного змісту, тільки з попередньої згоди одержувача ренти. Слід зауважити, що право власності платника ренти на предмет ренти виявляється настільки обмеженим, що обсяг правомочностей платника ренти за розпорядженням предметом ренти практично повністю збігається з обсягом правомочностей власника права господарського відання (п. 2 ст. 295 ГК).
На платника ренти покладається обов'язок вжиття необхідних заходів для того, щоб в період надання довічного змісту з утриманням використання предмета ренти не призводило до зниження його вартості. Таким чином, свобода розсуду платника ренти при здійсненні правомочності користування предметом ренти обмежена вимогою недопущення зниження його вартості.
2. Як і договір довічної ренти, договір довічного змісту з утриманням припиняється смертю одержувача ренти. Крім того, цей договір може бути припинений за ініціативою одержувача ренти у разі істотного порушення платником ренти зобов'язань. В останньому випадку одержувач ренти має право вимагати за своїм вибором або повернення предмета ренти, або викупу ренти її платником. Задовольняючи пред'явлену вимогу, платник ренти не вправі вимагати компенсацію понесених у зв'язку зі змістом одержувача ренти витрат.
Як вже говорилося, на відміну від інших видів договору ренти договір довічного змісту з утриманням мав аналог у ЦК 1964р. у вигляді договору купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання. Оскільки багато з таких договорів, укладених до введення в дію частини другої ЦК, продовжують діяти і сьогодні, доцільно зупинитися на деяких відмінностях між цими правовими інститутами.
Нагадаємо, що ГК 1964р. допускав включення умови про довічне утримання лише в договір купівлі-продажу житлового будинку, в той час як предметом договору довічного утримання може бути будь-яка нерухомість. Згідно зі ст. 253 ЦК 1964р. продавцем за договором купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання могло бути тільки особа, непрацездатна за віком або станом здоров'я. Такий продавець передавав у власність покупця житловий будинок або його частина, а покупець зобов'язувався на сплату покупної ціни надавати продавцю до кінця його життя матеріальне забезпечення в натурі - як житла, харчування, догляду і необхідної допомоги.
Підвищений рівень захисту інтересів непрацездатного продавця (утриманця) забезпечували правило ст. 253 ЦК
Стаття 254 ЦК 1964р. встановлювала три підстави припинення договору купівлі-продажу будинку, проданого з умовою довічного утримання. У двох випадках договір припинявся внаслідок розірвання. У першому випадку договір міг бути, розірваний на вимогу утриманця, якщо платник не виконував обов'язків по утриманню утриманця, у другому - на вимогу платника, якщо з не залежних від неї обставини його матеріальне становище змінювалося настільки, що він виявлявся не в змозі надавати утриманці обумовлене зміст, або якщо працездатність утриманця повністю відновлювалася. Третьою підставою припинення договору була смерть покупця за життя утриманця - в цьому випадку договір припинявся автоматично.
Стосовно всіх підставах припинення договору ст. 254 ГК 1964р. містила імперативне вказівку про те, що будинок повинен бути повернений продавцю. Винятком було розірвання договору у зв'язку з відновленням працездатності утриманця, який у цьому випадку був не вправі вимагати повернення будинку і зберігав лише право довічного безоплатного користування наданим йому за договором приміщенням.
3. Як зазначалося вище, на відміну від договору купівлі-продажу житлового будинку, предметом договору довічного утримання може бути будь-яка нерухомість, а утриманцем за цим договором може бути будь-який, а не тільки непрацездатний громадянин. Крім того, власник нерухомості може встановити обов'язок по довічному утриманню, як щодо себе, так і на користь будь-якого іншого громадянина або кількох громадян.
Як і будь-який договір ренти, договір довічного утримання завжди є оплатним, оскільки передбачає надання довічного утримання в обмін на передану нерухомість. Але будучи завжди оплатним, договір ренти може бути або платним, або безкоштовним - залежно від того, передано майно утриманцем у власність платника за плату або безкоштовно (п. 1 ст. 585 ЦК). У першому випадку до відносин сторін щодо передачі та оплати застосовуються правила ЦК про купівлю-продаж, а в другому - правила про договір дарування, якщо інше не встановлено правилами ЦК про договір ренти і не суперечить суті договору. З договором купівлі-продажу житлового будинку подібний другий - безкоштовний - вид договору довічного змісту з утриманням.
На відміну від ст. 253 ЦК 1964р., Де містився імперативний заборону на відчуження житлового будинку платником за життя утриманця, згідно зі ст. 604 ЦК платник має право відчужувати, здавати в заставу або іншим способом обтяжувати нерухоме майно, передане йому в забезпечення довічного утримання, але лише з попередньої згоди одержувача ренти. Крім того, в силу п. 1 ст. 586 ЦК у разі відчуження такого майна платником його обов'язки за договором довічного утримання переходять на набувача майна, при цьому колишній платник несе субсидіарну з новим платником відповідальність за вимогами утриманця, що виникли у зв'язку з порушенням договору довічного утримання, якщо ЦК, іншим законом або договором не передбачена солідарна відповідальність обох платників за цим зобов'язанням (п. 2 ст. 586 ЦК). Таким чином, якщо утриманець і погоджується на відчуження нерухомості, він не втрачає первинного платника як зобов'язаної особи.
4. Що стосується підстав припинення договору довічного утримання, то, згідно з п. 1 ст. 605 ЦК, зобов'язання довічного змісту з утриманням припиняється смертю утриманця. Крім того, при істотному порушенні платником зобов'язань утриманець має право вимагати повернення нерухомого майна, переданого в забезпечення довічного утримання, або виплати викупної ціни на умовах, встановлених ст. 594 ЦК.
На відміну від ст. 254 ГК 1964р. ніякого правового значення з позицій ЦК не має факт відновлення працездатності утриманця, оскільки утриманцем за договором ренти може бути будь-який громадянин. Не містить ст. 605 ЦК і такої підстави припинення договору довічного утримання, як смерть платника за життя утриманця, яке передбачалося раніше ст. 254 ГК 1964р.
Зазначені розбіжності у правовому регулюванні розглянутих подібних (але, тим не менш, не однакових) договорів тягнуть і дуже значимі правові наслідки для обох сторін договору ренти. Що означало припинення договору купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання у зв'язку зі смертю платника за життя утриманця?
По-перше, автоматично відновлювалося право власності утриманця на будинок, який в силу цього не входив до складу спадкового майна. Вказівка ст. 254 ГК 1964р. про те, що будинок повинен бути переданий утриманці, мало на увазі фактичну передачу будинку у володіння утриманця після відновлення його права власності на будинок. Нагадаємо також, що діяв в той період законодавство не передбачало реєстрації виникнення, переходу і припинення прав на нерухоме майно. Реєстрації підлягав лише сам договір купівлі-продажу житлового будинку (ст. 239 ЦК 1964р.). У момент такої реєстрації у платника виникало право власності на будинок (ч. 2 ст. 135 ЦК 1964р.). Якщо платник вмирав за життя утриманця, останній знову набував право власності на будинок і міг розпорядитися ним як завгодно, у тому числі уклавши новий договір купівлі-продажу з умовою довічного утримання з будь-яким громадянином. Якщо ж платник переживав утриманця, то будинок переходив у спадок до спадкоємців платника.
По-друге, припинялася обов'язок платника за змістом утриманця. Цей обов'язок не переходила на спадкоємців платника і, таким чином, не обтяжувала спадкове майно. Зазначена обставина мало важливе значення, особливо в разі випадкової загибелі будинку в період життя платника - адже його обов'язок з утримання утриманця продовжувала існувати, але не могла обтяжити спадкове майно, у складі якого в цьому випадку не могло бути не існуючого на момент відкриття спадщини будинку. Отже, укладаючи договір, платник, зокрема, усвідомлював, що не обтяжить прийнятої на себе обов'язком своє спадкове майно.
Як вказувалося вище, чинний ЦК не містить аналогічного підстави припинення договору довічного змісту з утриманням. Це означає, що за відсутності в самому договорі спеціальних підстав його припинення у разі смерті платника за життя утриманця договір не припиняє існувати. Нерухомість, якщо вона збереглася, переходить до прийняли спадщину спадкоємцям платника. До них же, незалежно від збереження нерухомості, переходить і обов'язок по довічному утриманню утриманця. Цю обов'язок спадкоємці повинні виконувати в межах загальної вартості всього спадкового майна.
У правозастосовчій практиці може викликати труднощі питання про долю договору купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання, укладеного до 1 березня 1996р., Якщо платник помер після цієї дати, але за життя утриманця. Які норми підлягають в цьому випадку застосування - ст. 254 ГК РРФСР або ГК про договір довічного змісту з утриманням? Підстави для вирішення цього питання на користь норм ЦК, здавалося б, може дати правило ч. 2 ст. 5 Федерального закону від 26 січня 1996р. "Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації" (далі - Вступний закон), згідно з яким щодо дебіторської відносин, що виникли до 1 березня 1996р., Частина друга ЦК застосовується до тих прав і обов'язків, які виникнуть після введення її в дію. Але таке рішення було б невірним з наступних причин.
По-перше, як було показано вище, хоча договір купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання і договір довічного змісту з утриманням мають значну подібність, вони породжують не цілком однакові зобов'язальні відносини, мають відмінності за суб'єктним складом і є різними видами договорів. Правило ж ч. 2 ст. 5 введеного закону має на увазі таке зобов'язальне відношення, яке виникло до 1 березня 1996р. і продовжує існувати після цієї дати саме в якості такого ставлення.
По-друге, у ч. 2 ст. 5 введеного закону мова йде про застосування частини другої ЦК до виникаючих прав і обов'язків, а розглянуте питання стосується не виникнення прав та обов'язків, а їх припинення разом з припиненням самого зобов'язального відносини з довічного утримання утриманця у зв'язку зі смертю платника.
По-третє, найбільш суттєвий, як видається, аргумент проти застосування у розглянутому аспекті норм ЦК до договору купівлі-продажу житлового будинку з умовою довічного утримання полягає в тому, що дія ч. 2 ст. 5 введеного закону в даному випадку виключається дією п. 2 ст. 422 ЦК, який встановлює, що якщо після укладення договору прийняті обов'язкові для сторін правила, інші, ніж ті, які діяли при укладенні договору, умови укладеного договору зберігають силу, крім випадків, коли законом встановлено, що його дія поширюється на відносини, що виникають з раніше укладених договорів. Пункт 2 ст. 422 ЦК є спеціальною нормою стосовно ч. 2 ст. 5 введеного закону, тому що дія ст. 422 ЦК спрямоване не на будь-які, а тільки на договірні зобов'язання.
Саме тому під Вступне законі є ст. 8, яка спеціально встановлює застосовність обов'язкових для сторін норм частини другої ЦК про підстави, наслідки і про порядок розірвання (але не припинення договору незалежно від волі сторін, як у випадку смерті платника за договором купівлі-продажу житлового будинку) договорів окремих видів до тих договорів відповідного виду, які продовжують діяти після введення в дію частини другої ЦК. Крім того, ЦК зовсім не виключає можливості встановлення в договорі довічного утримання тих підстав та наслідків його припинення, які містилися в ст. 254 ГК 1964р., Тому не можна сказати, що ЦК містить будь-які правила, настільки ж обов'язкові для сторін, як і правила ст. 254 ЦК, і в той же час інші.
Оскільки правило ст. 254 ГК 1964р. про припинення договору у разі смерті платника за життя утриманця і повернення останньому будинку було імперативним і не могло бути змінено договором, не було необхідності викладу цього правила в тексті самого договору купівлі-продажу. Передбачається, що закони повинні бути відомі кожному, тому правила ст. 254 ГК
Викладене дозволяє зробити висновок, що правило ст. 254 ГК 1964р. про припинення договору купівлі-продажу з умовою довічного утримання у разі смерті платника за життя утриманця застосовується щодо всіх таких договорів, укладених до 1 березня 1996р., хоча б смерть платника і настала після цієї дати. Те ж саме слід сказати і про передбачене ст. 254 ГК РРФСР право платника вимагати розірвання договору без повернення будинку утриманця у разі відновлення працездатності останнього. Встановлення подібних умов цілком допустимо і в укладених сьогодні договорах довічного змісту з утриманням.
ЛІТЕРАТУРА
1. Іоффе О.С. Зобов'язальне право. М., 1975.
2. Леонова Г.Б. Договір довічного змісту з утриманням / / Законодавство. 1999. N 8.
3. Мамаєв А. Суперечливість конструкції договору ренти / / Відомості Верховної Ради. 1999. N 9.
4. Цибуленко З. Рента і довічне утримання з утриманням / / Відомості Верховної Ради. 1997. N 6, 7.
5. Ерделевскій А.М. Довічне утримання в минулому і сьогоденні / / Домашній адвокат. 2003. N 23.