Наприклад у м. Москві ціна продажу вільних житлових приміщень затверджується в кожному конкретному випадку Міською комісією з приватизації та управління житловим фондом по одному з трьох варіантів розрахунку ціни продажу житлового приміщення, виробленого БТІ відповідно до методики [4]: ​​I варіант - ціна продажу з урахуванням подорожчання будівельної продукції; II варіант - ціна продажу житла з урахуванням технічних характеристик будинку та квартири; III варіант - ціна продажу житла з урахуванням місця розташування будинку.
ЦК встановлює ряд додаткових вимог до порядку визначення ціни на нерухомість. По-перше, при продажу будівлі, споруди або іншого нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, багато чого залежить від того, які права на земельну ділянку переходять до покупця. Якщо земельна ділянка продається разом з будівлею, спорудою або іншим нерухомим майном (див. ст.552 ЦК), то ціна на нерухомість включає ціну відповідної частини земельної ділянки. Якщо ж земельна ділянка передається на праві оренди тощо, то в ціну нерухомості включається лише ціна цього права. Інший порядок визначення ціни може бути передбачено законом або договором продажу нерухомості.
По-друге, якщо в договорі ціна на нерухоме майно визначена не за об'єкт у цілому, а за одиницю площі або іншого показника розміру, то при визначенні загальної ціни враховується фактичний розмір продаваного покупцеві майна.
Як і сам договір про продаж нерухомості, будь-яка угода про ціну або про її зміну повинна бути убрана в письмову форму під страхом недійсності договору в цілому.
Ціна може бути вказана або шляхом позначення конкретної грошової суми (в тексті договору), або шляхом відсилання на який-небудь прейскурант цін, яким сторони погодилися однозначно керуватися (це можливо, наприклад, при продажу квартир за цінами, визначеними органом місцевого самоврядування (продавцем) і зафіксованим у спеціально затвердженому прейскуранті).
Складніше йде справа у випадках, коли сторони скористалися нормами ст.317 ЦК і вказали ціну, вдавшись до ВКВ, ЄВРО, іншим умовним грошовим одиницям. Оскільки ціна в договорі вказана чітко, то у випадку, якщо настільки ж чітко вказано курс ВКВ, ЄВРО і т.п. до рубля, який підлягає застосуванню (наприклад, за курсом, опублікованим ЦБ РФ, на день оплати), - немає підстав вважати, що вимоги ст.555 ЦК (ціна в договорі продажу нерухомості) не дотримані. І, навпаки, якщо підлягає застосуванню курс вказаний нечітко (або неясно, на яку дату цей курс повинен бути визначений), то вимоги ст.555 ГК порушені.
Стаття 555 ЦК однозначно вважає договір продажу нерухомості неукладеним у випадках, коли:
А) в ньому ціна не вказана зовсім. При цьому не має значення, з якої причини це зроблено (наприклад, через недбалість сторін);
Б) коли за умовами договору продажу нерухомості ціна не може бути визначена. Мається на увазі, що шляхом тлумачення договору немає можливості однозначно визначити ціну об'єкта нерухомості. Стаття 555 забороняє використання такого методу, як використання цін на аналогічні товари і т.п.
У випадках, коли ціна житлового приміщення в договорі продажу встановлена ​​за одиницю її площі чи іншого показника її розміру, загальна ціна такого житлового приміщення, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна.
Ціна є істотною умовою договору купівлі-продажу нерухомості. При викупі орендованого приміщення вона визначається в порядку, передбаченому пунктом 4.9 Основних положень програми приватизації.
З огляду на те, що істотною умовою договору купівлі-продажу житлових приміщень є ціна договору, в договорі обов'язкова вказівка ​​не тільки суми, за яку продається житлове приміщення, але і порядку розрахунків між продавцем і покупцем.
При цьому можлива передача грошей до підписання сторонами договору, безпосередньо під час його підписання, а також після підписання договору - у разі розрахунку з розстрочкою платежів. В останньому випадку в договорі обов'язково зазначення дати остаточного розрахунку між продавцем і покупцем, а при необхідності - також і термінів проміжних платежів. Ці умови також є істотними умовами договору, без них він не вважається укладеним.
Після встановлення ціни в договорі продажу житлового приміщення та виконання договору сторони не вправі змінювати ціну продаваного майна. Такий висновок підтверджується судовою практикою [5]:
Акціонерне товариство пред'явило позов до товариства з обмеженою відповідальністю про внесення до пункту 3.1 договору купівлі-продажу нерухомості змін про збільшення ціни відповідно з переоцінкою основних фондів, передбаченої постановою Уряду Російської Федерації.
Арбітражний суд позовні вимоги задовольнив, пославшись на те, що покупець допустив прострочення в оплаті і останній платіж зробив у період, коли повинна була вироблятися переоцінка основних фондів. Однак судом не були враховані наступні обставини.
У пункті 3.1 договору вказана ціна нерухомого майна. Вартість перерахована продавцю частинами. Майно передано покупцеві за актом прийому-передачі після її повної оплати.
Згідно з пунктом 1 статті 424 Цивільного кодексу Російської Федерації виконання договору оплачується за ціною, встановленою угодою сторін. Зміна ціни після укладення договору допускається у випадках і на умовах, передбачених договором, законом або у встановленому законом порядку.
Згідно зі статтею 408 Цивільного кодексу Російської Федерації зобов'язання сторін припиняються у зв'язку з виконанням.
Оскільки зобов'язання сторін за договором виконані, у суду були відсутні правові підстави для збільшення ціни за пунктом 3.1 договору, що припинив свою дію.
З урахуванням викладеного Президія Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації скасував судові акти і відхилив позовні вимоги акціонерного товариства.
Таким чином, якщо зобов'язання за договором купівлі-продажу виконані сторонами належним чином, продавець не має права вимагати внесення зміни до цього договору в частині збільшення ціни проданого майна.

2.3. Перелік осіб, які зберігали право користування житловим приміщенням.

У якості істотних умов договорів, предметом яких є нерухомість, ЦК України встановлює два - предмет і ціну. Істотною умовою договору продажу житлового будинку (його частини) або квартири, в яких проживають особи, що зберігають право користування відповідним житловим приміщенням після його придбання покупцем, додатково визнається перелік таких осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням. При недотриманні цієї вимоги договір вважається неукладеним.
У силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ перехід права власності (в тому числі за договором купівлі-продажу) на житло сам по собі не є підставою для припинення права користування цим приміщенням з боку членів сім'ї колишнього власника, які раніше проживали в цьому приміщенні. Інакше кажучи, це право як би "обтяжує" таку нерухомість, в принципі слідуючи її долі, що зближує його з речових прав. Практично це означає, що при відчуженні або іншому розпорядженні власником-громадянином приналежним йому житлом без згоди спільно проживають з ним членів його родини вони продовжують користуватися колишнім приміщенням на законній підставі, і новому набувачу (чи іншому власнику) не вдасться припинити їхнє право. Таким чином, у даному "праві користування" речові елементи переважають над зобов'язальними, що і дає підстави закону оголосити його речовим правом.
Тому вимогою закону (ст.558 ЦК України) стала необхідність зазначення в договорі купівлі-продажу переліку осіб, які зберігали право користування відчужуваних жилим приміщенням з зазначенням їх прав на користування житловим приміщенням, або інформація, що виходить від власника, про те, що подібні особи відсутні . Зміна власника житлового приміщення не може відображатися на житлові права членів його сім'ї, причому членів сім'ї як справжніх, так і колишніх. Саме ці їхні права і закріплюються в договорі.
Перелік таких осіб виявляється на підставі довідки житлово-експлуатаційної організації або паспортного столу за місцем перебування відчужуваного житлового приміщення, і в договорі повинна бути присутнім посилання на реквізити цієї довідки.
У довідці вказується:
- Для приватизованих житлових приміщень - хто проживав у житловому приміщенні на момент приватизації і хто проживає в даний час;
- Для житлових приміщень, придбаних іншим способом - хто проживає в даний час.
Ці відомості необхідно знати для того, щоб визначити - хто, крім власника вправі претендувати на користування житловим приміщенням. Претендувати на користування житловим приміщенням можуть відповідно до чинного законодавства:
члени сім'ї колишнього власника, що залишилися проживати в приміщенні (ст.292 ЦК України). Їх коло визначається за правилами ст.53 ЖК РФ, включаючи навіть тих, хто припинив сімейні зв'язки з колишнім власником.
наймач житлового приміщення і постійно проживають з ним громадяни. Їх перелік визначається за правилами ст.677 ЦК України.
громадянин, який є піднаймачів житлового приміщення в межах строку дії договору найму (ст.685 ЦК України)
У тих випадках, коли продається житловий будинок зі складу будинків державного або муніципального житлового фонду соціального використання, в цей перелік повинні бути включені:
- Наймач та члени його сім'ї (ст.672 ЦК України), їх перелік також визначається за правилами ст.53 ЖК РФ
- Громадянин, який є піднаймачів житлового приміщення в межах строку дії договору найму (ст.672, 685 ЦК України).
На практиці часто трапляються ситуації, коли новий власник житла (покупець) не може в нього вселитися. Найчастіше це відбувається внаслідок приховування продавцем відомостей про осіб, що мають право користування проданим житловим приміщенням, причому іноді без жодного наміру. Буває й так, що після продажу квартири при різкій зміні життєвих обставин людям просто нікуди виїхати.
Обман з пропискою (реєстрацією) - явище досить часте, і буває, покупці відчувають чимало клопоту, перш ніж реально зможуть скористатися своєю власністю.
На практиці ріелтери, щоб уникнути такого роду обману, пропонують наступний вихід. Після оформлення договору купівлі-продажу передається тільки частина грошей, приблизно не більше 50 відсотків від вартості квартири. Для отримання повної суми продавці будуть зацікавлені у якнайшвидшому виїзді. А в разі будь-яких несподіванок (немає іншого житла) можна буде придбати на гроші, що залишилися житлове приміщення відповідної якості, куди продавці можуть бути переселені в судовому порядку.
Введення обов'язкового порядку державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно служить певною перешкодою для виробництва незаконних угод. І все ж, купуючи квартиру, неодмінно потрібно поцікавитися, чи не проживають в ній особи, які виписані тимчасово: через закордонні відрядження, служби в армії, через навчання чи відбування висновку (відповідно до чинного законодавства, всі ці громадяни мають право на проживання за попереднім місцем проживання).

3.Види договорів купівлі-продажу житлових приміщень.

Чинне законодавство дозволяє провести класифікацію договорів купівлі-продажу житла. Дану класифікацію можна провести по різних підставах, що дозволить визначити особливості окремих видів договорів купівлі-продажу житлових приміщень.
1. по предмету
а) з вигляду предмета
1. Договір купівлі-продажу житлового будинку
2. Договір купівлі-продажу квартири
3. Договір купівлі-продажу частини житлового будинку
4. Договір купівлі-продажу частини квартири
5. Договір купівлі-продажу частки
б) по цілісності предмета
1. Договір купівлі-продажу житлового приміщення, незавершеного будівництвом
2. Договір купівлі-продажу житлового приміщення, (закінченого об'єкта).
2. з підстав знаходження житлового приміщення з власності
1. Договір купівлі-продажу житлового приміщення в житлово-будівельних і житлових кооперативах
2. Договір купівлі-продажу житлового приміщення, що належить на праві власності за іншими підставами (наприклад, в результаті приватизації).
Стосовно до даного виду класифікації становить інтерес продаж житлових приміщень у будинках житлово-будівельних і житлових кооперативах.
Слід мати на увазі, що право власності на кооперативну квартиру настає з моменту повного виплати паю.
Член кооперативу, повністю виплатив пайовий внесок за квартиру, має право залишитися в кооперативі чи вийти з нього. Громадянин, який придбав квартиру за договором з власником або отримав її у спадщину, має право вступити в члени кооперативу. Відмова йому в цьому може бути оскаржена до суду. [6]
Після виплати паю необхідно отримати довідку в правлінні кооперативу за підписом голови та головного бухгалтера про те, що пай повністю виплачений. Далі треба передати довідку в БТІ щоб отримати посвідчення про право власності - необхідний документ, що встановлює для продажу кооперативної квартири. Згоди всіх спільно проживають з власником членів сім'ї при цьому не вимагається.
Право власності на куплену квартиру у будинку кооперативу виникає в покупця з моменту реєстрації переходу права власності в органах юстиції.
На відмову органу юстиції у посвідченні договору купівлі-продажу може бути подана до суду скарга, яка розглядається в порядку окремого провадження. При виникненні спору про право на квартиру скарга залишається без розгляду і зацікавленій особі роз'яснюється, що воно може пред'явити до суду позов на загальних підставах. [7]
3. по суб'єктах
1. Договір купівлі-продажу житлового приміщення між громадянами
2. Договір купівлі-продажу житлового приміщення за участю юридичних осіб (юридичної особи)
3. Договір купівлі-продажу житлового приміщення за участю державних органів або муніципальних утворень
Договір купівлі-продажу житлового приміщення за участю юридичних осіб (юридичної особи)
Особливості участі юридичних осіб в обороті житлових приміщень полягають в особливому статусі даних суб'єктів, необхідності врахування під час укладання ними угод як загальних норм цивільного законодавства, що регулюють правове становище юридичних осіб, так і спеціального законодавства (корпоративного, антимонопольного та ін.)
Підписання угод купівлі-продажу житлових приміщень тягне для юридичної особи, що бере участь в операції певні податкові наслідки, необхідність відображення операції з передачі (отримання) нерухомості в бухгалтерському обліку.
Відповідно до п. 2 Методичних вказівок з бухгалтерського обліку основних засобів [8], нерухоме майно для цілей бухгалтерського обліку відноситься до основних засобів. У разі їх придбання основні засоби приймаються до обліку організацією за первісною вартістю. Первісною вартістю основних засобів визнається сума фактичних витрат на їх придбання, за винятком податку на додану вартість та інших відшкодовуються податків (крім випадків, передбачених законодавством РФ). Фактичні витрати складаються із сум, сплачених продавцю відповідно до договору купівлі-продажу, реєстраційних зборів та інших аналогічних платежів, зроблених у зв'язку з набуттям права власності на об'єкт основних засобів, а також інших витрат, безпосередньо пов'язаних з придбанням нерухомого майна.
Вартість основних засобів погашається за допомогою нарахування амортизації. Амортизаційні відрахування по об'єкту нерухомості починаються з 1-го числа місяця, наступного за місяцем прийняття цього об'єкта до бухгалтерського обліку, і нараховуються до моменту списання цього об'єкта з балансу організації у зв'язку з припиненням права власності. Амортизаційні відрахування припиняються c 1-го числа місяця, наступного за місяцем списання цього об'єкта з бухгалтерського обліку (пункти 4.6, 4.7 Положення з бухгалтерського обліку "Облік основних засобів" (ПБУ 6 / 97) [9]. Підставою для прийняття об'єкта нерухомості на баланс організації є акт приймання-передачі майна, затверджений керівником організації (п. 40 Методичних вказівок з бухгалтерського обліку основних засобів). Згідно з п. 1 ст. 556 ДК РФ, передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюються за підписуються сторонами передавальному акту чи іншого документа про передачу. Якщо інше не передбачено законом або договором, зобов'язання продавця передати нерухомість покупцеві вважається виконаним після вручення цього майна покупцю і підписання сторонами відповідного документа про передачу.
Пунктом 2 ст. 551 ЦК України встановлено, що договір продажу нерухомості може бути виконаний сторонами до державної реєстрації переходу права власності. Це означає, що об'єкт нерухомого майна може бути переданий від продавця до покупця за передавальним актом до державної реєстрації переходу права власності. Однак виконання договору до державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни відносин сторін з третіми особами. Таким чином, якщо сторони підписали акт приймання-передачі нерухомого майна до державної реєстрації переходу права власності, списати з балансу організації-продавця і прийняти на баланс організації-покупця об'єкт нерухомості сторони зможуть тільки після реєстрації переходу права власності.
Даний висновок випливає з принципу майнової відокремленості юридичних осіб. Відповідно до ст. 48 ЦК РФ одним з ознак юридичної особи є наявність у організації відокремленого майна, що належить їй на праві власності, господарського відання або оперативного управління, яким організація відповідає за своїми зобов'язаннями. Згідно зі ст. 1 Федерального закону від 21.11.96 № 129-ФЗ "Про бухгалтерський облік", бухгалтерський облік представляє собою упорядковану систему збору, реєстрації та узагальнення інформації в грошовому вираженні про майно, зобов'язання організації і їхньому русі шляхом суцільного, безперервного і документального обліку всіх господарських операцій . Об'єктами бухгалтерського обліку є майно організації, її зобов'язання і господарські операції, здійснювані організацією в процесі її діяльності. Таким чином, в бухгалтерському обліку організації може бути відображено лише майно, що належить їй на якому-небудь майнове право, передбаченому чинним цивільним законодавством. Відображення в обліку майна, правами на яке організація не має, суперечило б принципам ведення бухгалтерського обліку.
Необхідно звернути увагу, що підписання акта приймання-передачі об'єкта нерухомості фактично означає, що продавець передав нерухоме майно, а покупець вступив у володіння ним, тобто дане майно не використовується більше в виробничої діяльності продавця. Пунктом 1 Положення про склад витрат по виробництву і реалізації продукції (робіт, послуг), що включаються до собівартості продукції (робіт, послуг), та про порядок формування фінансових результатів, що враховуються при оподаткуванні, затвердженого постановою Уряду РФ від 05.08.92 № 552 [10 ], собівартість продукції (робіт, послуг) являє собою вартісну оцінку використовуваних у процесі виробництва продукції (робіт, послуг), природних ресурсів, сировини, матеріалів, основних засобів, а також інших витрат на її виробництво і реалізацію. Таким чином, віднесення амортизаційних відрахувань по основних фондах на собівартість продукції (робіт, послуг) організації-продавця здійснюється до моменту підписання акта приймання-передачі. Після підписання акту і до моменту державної реєстрації переходу права власності нарахування амортизації проводиться за рахунок власних коштів.
На підставі викладеного можна зробити практичний висновок, що більш доцільним є підписання передавального акту по об'єкту нерухомості між продавцем і покупцем після державної реєстрації переходу права власності.
Слід розглянути ще один аспект укладення договору купівлі-продажу житлових приміщень з участю юридичних осіб. Він пов'язаний з оплатою комунальних послуг за житлове приміщення і віднесенням їх на собівартість.
Оплата послуг комунальних організацій, пов'язаних з експлуатацією житлового приміщення, у продавця нерухомого майна припиняється з моменту розірвання договорів на надання послуг. Віднесення зазначених витрат на собівартість продукції (робіт, послуг) організації-продавця здійснюється до моменту підписання акта приймання-передачі об'єкта нерухомості. У випадку якщо між моментом підписання передавального акту і моментом розірвання договорів з організаціями житлово-комунального господарства існує розрив у часі, у договорі між покупцем і продавцем необхідно передбачити, що покупець відшкодовує продавцю витрати по оплаті комунальних послуг до моменту переукладання відповідних договорів. Якщо дане питання не буде врегульовано сторонами, то зазначені витрати не можуть бути віднесені на собівартість організації-продавця, а повинні бути зроблені ним за рахунок власних коштів. Віднесення даних витрат на собівартість буде неправомірним і може спричинити заниження бази оподаткування і відповідно несприятливі податкові наслідки. Оплата послуг підприємств житлово-комунального господарства покупцем об'єкта нерухомості проводиться з моменту укладення відповідних договорів. При наявності угоди з продавцем нерухомого майна про відшкодування йому витрат з оплати комунальних послуг з моменту підписання передавального акту і до моменту розірвання продавцем договорів з підприємствами житлово-комунального господарства покупець вправі відносити дані витрати на собівартість продукції (робіт, послуг). [11]
Договір купівлі-продажу житлового приміщення за участю державних органів або муніципальних утворень.
Продаж житлових приміщень із зазначеними суб'єктами здійснюється в загальному порядку на основі норм ГК РФ. Але нормативні акти на місцевому рівні нерідко конкретизують норми ЦК РФ, тому це необхідно враховувати при висновків угод.
Так, Постановою УРЯДУ Москви 27 серпня 2002 р. N 706-ПП «Про продаж вільних житлових приміщень у комунальних квартирах, що знаходяться у власності міста Москви», було затверджено Положення про порядку продажу вільних житлових приміщень у комунальних квартирах, що знаходяться у власності міста Москви ( Додаток 2).
Управління з житлової політики укладає договори купівлі-продажу житлових приміщень від імені адміністрації міста. Покупцями можуть бути громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, бажаючі придбати житлові приміщення у власність за плату і юридичні особи для поліпшення житлових умов своїх працівників. У власність за договорами купівлі-продажу можуть бути передані
звільнилися ізольовані житлові приміщення в комунальних квартирах проживають в цих квартирах наймачам, орендарям або власникам житлових приміщень за відсутності в квартирі наймачів, орендарів або власників, які потребують поліпшення житлових умов або мають менше встановленої норми на одного члена сім'ї,
займані житлові приміщення наймачам, які використали право на безкоштовну приватизацію житла,
звільнилися житлові приміщення,
житлові приміщення у новоспоруджених будинках.
Продажу не підлягають житлові приміщення:
а) визнані непридатними для постійного проживання,
б) службові,
в) у гуртожитках,
г) у комунальних квартирах, крім випадків, зазначених раніше
д) у спеціалізованих будинках.
Володіння, користування і розпорядження придбаними у власність житловими приміщеннями в будинках муніципального житлового фонду власники здійснюють за своїм розсудом в порядку, передбаченому цивільним і житловим законодавством.
У Положенні наводиться типові форми договорів купівлі-продажу квартири, кімнати.
4. по обов'язковості укладання договору купівлі-продажу житлового приміщення для однієї з сторін
1. Договору купівлі-продажу житлових приміщень, без обов'язковості укладання для сторін
2. Договору, обов'язковість укладення яких передбачена чинним законодавством.
Відповідно до ст. 421 ГК РФ громадяни і юридичні особи вільні в укладенні договору. Примушування до укладення договору не допускається, за винятком випадків, коли обов'язок укласти договір передбачена законодавством або добровільно прийнятим зобов'язанням.
Чинне законодавство дозволяє виявити договори купівлі-продажу житла, обов'язкові для укладання для однієї зі сторін.
Вищий Арбітражний Суд Російської Федерації в порядку інформації повідомив у своєму Листі [12] про видання Президентом Російської Федерації 10 червня 1994 Указу № 1181 "Про заходи щодо забезпечення забудови не завершених будівництвом житлових будинків", який вступив в силу з моменту його опублікування в "Російській газеті" від 15 червня 1994 року.
Указом встановлено, що не завершені будівництвом житлові будинки, що знаходяться у федеральній власності, в тому числі в повному господарської віданні підприємств та оперативному управлінні організацій та установ, будівництво яких припинено або призупинено у зв'язку з відсутністю протягом поточного року необхідного фінансування з федерального бюджету, підлягають продажу.
При цьому рішення про продаж не завершених будівництвом житлових будинків, замовниками яких були федеральні органи виконавчої влади, організації та установи, що фінансуються з федерального бюджету, приймається Державним комітетом Російської Федерації з питань архітектури і будівництва та Державним комітетом Російської Федерації з управління державним майном за погодженням з органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації. У разі якщо замовником були федеральні державні підприємства, таке рішення приймається за поданням підприємства-замовника Державним комітетом Російської Федерації з питань архітектури та будівництва, за погодженням з органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації (пункт 1).
У пункті 2 Указу передбачено, що федеральні державні підприємства, які є замовниками будівництва житлових будинків, будівництво яких припинено або призупинено у зв'язку з відсутністю необхідного фінансування, має право здійснювати продаж не завершених будівництвом житлових будинків.
Указом, встановлено, що продаж не завершених будівництвом житлових будинків здійснюються тільки на комерційних конкурсах.
Указом затверджено Положення про порядок продажу не завершених будівництвом житлових будинків, в якому визначено порядок організації та проведення комерційних конкурсів та продажу не завершених будівництвом житлових будинків, які перебувають у федеральній власності, в тому числі які перебувають у повному господарському віданні підприємств та оперативному управлінні установ, що фінансуються з федерального бюджету, за винятком об'єктів молодіжних житлових комплексів. Відповідно до Положення підлягають продажу окремі житлові будівлі, частини будівель, споруд, не змонтовані конструкції, вироби та обладнання, що знаходяться на будівельних майданчиках, житлові комплекси, що складаються з декількох житлових будинків і приміщень обслуговування, а також проектно-планувальна і проектно-кошторисна документація .
Згідно з Положенням між переможцями комерційного конкурсу і первісним замовником об'єкта полягає відповідно договір купівлі-продажу об'єкта.
Відповідно до цивільного законодавства комерційні конкурси є цивільно-правовими угодами, оскільки в результаті їх проведення у переможців виникає право на укладення договору на купівлі-продажу об'єкта, а у первісного замовника (уповноваженого ним органу) - обов'язок укласти такий договір.
Інший приклад обов'язковості укладання договорів купівлі-продажу житлового приміщення пов'язаний з житловими сертифікатами:
Указом [13] Президента Російської Федерації від 10 червня 1994 року встановлено, що юридичні особи, які мають права замовника при проведенні будівництва житлових будинків, відведений в установленому порядку земельну ділянку під житлове будівництво і проектну документацію на житлове будівництво, мають право залучати фінансові кошти громадян Російської Федерації з використанням житлових сертифікатів, а також затверджено Положення про випуск та обіг житлових сертифікатів.
Положення регулює порядок випуску та обігу житлових сертифікатів на території Російської Федерації та реалізації прав їх власників. Згідно з пунктом 2 Положення житлові сертифікати являють собою особливий вид облігацій з индексируемой номінальною вартістю, що засвідчують право їх власника на:
придбання власником квартири (квартир) за умови придбання пакету житлових сертифікатів у порядку і на умовах, встановлених цим Положенням, та умовами емісії;
отримання від емітента на першу вимогу індексованої номінальної вартості житлового сертифікату.
Пунктом 3 Положення передбачено, що житловий сертифікат засвідчує внесення першим власником (юридичною або фізичною особою, що набирає сертифікат) коштів на будівництво певної загальної площі житла, розмір якої не змінюється протягом встановленого терміну дії житлового сертифікату. Номінал житлового сертифікату виражається в одиницях загальної площі житла, і не може бути менше 0,1 кв. метра.
Розділ II Положення визначає права власника житлових сертифікатів (пункт 8) і обов'язки емітента, що виникають при наданні йому житлових сертифікатів їх власником: укласти договір купівлі-продажу квартири з власником, який представив необхідне відповідно до пункту 8 Положення кількість житлових сертифікатів, і вимога про укладення договору;
Слід мати на увазі, що згідно з пунктом 13 Положення суперечки про умови договору купівлі-продажу квартири і іншому виконанні зобов'язань, передбачених житловим сертифікатом, розглядаються в суді або арбітражному суді відповідно до встановленої підвідомчості.
5. по наявності зв'язку угоди купівлі-продажу житлового приміщення з набуттям права на земельну ділянку, на якій розташована житлову будову (частина його), або її відсутності.
1) - договори купівлі-продажу, не тягнуть наділення покупця будь-якими правомочностями на земельну ділянку, на якій розташована житлову будову (купівля-продаж квартири в багатоквартирному будинку);
2) - договори купівлі-продажу з передачею покупцеві нерухомості (житлового будинку) права на відповідну земельну ділянку на умовах придбання його у власність, оренду або користування.
До першої категорії угод купівлі-продажу, як зазначалося, належать договори з придбання або продажу квартир у багатоквартирних будинках.
До другої категорії відносяться всі угоди, коли покупцеві передаються права не тільки на житлове приміщення (як правило, будинок або його частина), але і на відповідну земельну ділянку.
Як відомо, нерухомість - це, перш за все, земельні ділянки і те, що нерозривно пов'язане із землею. Передача в результаті виконання договору купівлі-продажу житлових приміщень, що знаходяться на земельній ділянці, неминуче тягне за собою зміну правовідносин і з приводу цієї земельної ділянки. І навпаки, якщо продається земельна ділянка, змінюються правовідносини з приводу знаходиться на ньому нерухомого майна. Кодекс містить чіткі правила, що регулюють такого роду зміни (ст. 552-553 ЦК України).
При відчуженні житлових будинків договір повинен містити необхідну інформацію, що підтверджує розташування житлового будинку на земельній ділянці, і правовий режим землі, на якій розташований житловий будинок. Оформлення договору має здійснюватися з дотриманням вимог ст. 552 ДК РФ.
Покупець житлового будинку, одночасно з передачею йому права власності, отримує права і на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Природа цих прав залежить від того, чи є продавець нерухомості власником відповідної земельної ділянки. У цьому випадку передане покупцю право на земельну ділянку визначається договором (право власності, право оренди тощо). Якщо ж у договорі відсутня умова про передане покупцю право на земельну ділянку, він стає власником тієї частини земельної ділянки, яка зайнята проданої йому нерухомістю і необхідна для її використання.
При продажу житлового будинку, що знаходиться на земельній ділянці, не належить продавцю на праві власності, покупець нерухомості одержує право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості. Правда, слід мати на увазі, що законом або договором між продавцем і власником землі можуть бути передбачені умови користування земельною ділянкою, що не дозволяють продаж знаходиться на цій земельній ділянці нерухомості, або допускають це тільки за згодою власника землі. Це слід мати на увазі при укладанні договору купівлі-продажу житлового будинку.
На завершення голови про види договорів житлових приміщень хотілося б зупинитися на особливостях договорів купівлі-продажу житла в закритих адміністративних територіальних утвореннях.
У зв'язку з застосуванням Федерального закону "Про внесення змін і доповнень до Закону Російської Федерації" Про закритому адміністративно-територіальному утворенні "[14] передбачаються особливості порядку здійснення операцій з нерухомим майном, що перебуває на території закритого адміністративно - територіального утворення. Громадяни, які приватизували займані ними житлові приміщення, і власники житлових будинків, що знаходяться на території закритого адміністративно-територіального утворення, мають право продавати і здійснювати з ними інші угоди тільки з громадянами, які постійно проживають або працюють на території закритого адміністративно-територіального утворення, або юридичними особами, розташованими і зареєстрованими на даній території, а також з громадянами Російської Федерації, які отримали дозвіл на постійне проживання на території закритого адміністративно-територіального утворення.
Громадяни, які переїжджають на інше місце проживання, отримують компенсацію за здане ними у федеральну або муніципальну власність житло за які у даному регіоні цінами за один квадратний метр житлової площі, або забезпечуються житлом за встановленими нормами на новому місці проживання в порядку, що встановлюється Кабінетом Міністрів України.

4. Особливості договору купівлі-продажу житлового приміщення.

4.1. Гарантії прав членів сім'ї власника, неповнолітніх та співвласників.

Операції з житловими приміщеннями пов'язані з обігом досить-таки великих коштів і із здійсненням громадянами їхнього конституційного права на житло. Тому необхідно убезпечити учасників цих відносин і гарантувати їм право на житло. На це спрямована ст.558 і деякі інші статті Цивільного кодексу.
Відповідно до п.1 ст.558 ГК РФ істотною умовою договору продажу будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, іншого житла, у якому проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням.
Більшість авторів у вказаний перелік включають наступних суб'єктів:
а) члени сім'ї колишнього власника, що залишилися проживати в приміщенні (ст. 292 ЦК);
б) наймач житлового приміщення і постійно проживають з ним громадяни. Їх перелік визначається за правилами ст. 677 ЦК;
в) піднаймач жилого приміщення в межах строку дії договору найму (ст. 685 ЦК).
Є. О. Суханов [15] доповнює цей список ще трьома пунктами:
1. особа, що володіє правом довічного користування житловим приміщенням у порядку заповідального відмови (ст. 538 ЦК РРФСР 1964 р.);
2. одержувач ренти за договором довічного змісту з утриманням, якщо в договорі обумовлено проживання його в даному житловому приміщенні (п.1 ст. 602, п.1 ст.586 ЦК);
3. ссудополучатель за договором безоплатного користування житловим приміщенням у межах терміну дії договору.
Таке доповнення є виправданим, тому що перераховані особи також мають право користування житловим приміщенням, про що і йдеться у ст.558 ЦК.
Згідно ст.53, 127 ЖК УРСР складу членів сім'ї власника квартири визначається аналогічно категорії членів сімей наймачів в будинках державного і громадського фондів та членів житлово-будівельних кооперативів. Тому з переходом у зазначених фондах у власність громадян змін у складі їх сімей у зв'язку з цим, як правило, не відбувається.
У статті 127 ЖК УРСР вказується, що члени сім'ї власника мають право користуватися жилою площею в квартирі нарівні з її власником, якщо вони спільно проживають з ним. Але ця обставина не має визначального значення за змістом п.1 ст.292 ГК щодо тих членів сім'ї, які віднесені до таких в самому законі, тобто дружина власника квартири, їхніх дітей і батьків. Ці члени сім'ї мають право користуватися жилою площею в квартирі як у випадку проживання в ній разом з її власником, так і без нього. Непроживання самого власника з зазначеними членами його сім'ї на житловій площі належить йому квартири жодним чином не може відбитися на їхньому праві користування цією площею. Спільне проживання з власником квартири і ведення з ним спільного господарства має значення щодо інших його родичів, непрацездатних утриманців та інших осіб, які у цій підставі можуть бути визнані членами його сім'ї.
Якщо стосовно до користування житловою площею в будинках державного і громадського житлових фондів і фонду ЖБК визначення складу сім'ї таким чином було в якійсь мірі прийнятним, то збереження цього порядку по відношенню до користування житловою площею в будинках і квартирах, що належать громадянам, призводить до деякого невідповідності між правомочністю власника з використання житлової площі на свій розсуд і правом на користування цією площею досить широкого кола осіб, що відносяться або визнають житловим законодавством членами сім'ї, чим і пояснюється "нестабільність" правового становища всіх членів родини. Представляється тому, що коло членів сім'ї в даному випадку повинен бути звужений до кола близьких родичів власника - його дружина і діти (у тому числі усиновлених), а саме право користування житловою площею членами сім'ї в законодавстві має бути підкріплено певними гарантіями, спрямованими насамперед на надання даному праву сталого характеру. Саме з цих позицій пропонувалося вирішити зазначені питання у проекті нового Житлового кодексу РФ.
Збереження права користування житловою площею за колишніми членами сім'ї власника при переході права власності до іншої особи законом не передбачено. Однак представляється, що за своїм правовим статусом вони в даному випадку можуть бути прирівняні до членів сім'ї. Це питання, правда, порушується в проекті ЖК РФ, де пропонується зумовити відчуження власником житлових приміщень, в яких проживають колишні члени сім'ї власника, попередніми укладанням з ними договорів оренди (стосовно нового ЦК це буде, мабуть, договір комерційного найму житлового приміщення ) терміном не менше трьох років, а щодо неповнолітніх із числа колишніх членів сім'ї власника - до досягнення ними повноліття.
Видається сумнівною точка зору Е. А. Суханова про те, що у випадках, коли які-небудь особи, що зберігають відповідно до закону права користування житлом, не були зазначені в договорі, покупець має право відповідно до абз.2 п.1 ст. 460 ГК внаслідок того, що продавець без його згоди передав йому товар, не вільний від прав третіх осіб, вимагати зменшення покупної ціни або розірвання договору продажу житлового приміщення. На наш погляд, у даному випадку договір не може бути визнаний укладеним, оскільки він не містить однієї з істотних умов, передбачених Цивільним кодексом (п.1 ст.558). Такий договір є нікчемним як невідповідний вимогам закону (ст.168 ЦК).
Для здійснення угод щодо житлових приміщень, в яких проживають неповнолітні (незалежно від того, чи є вони власниками, співвласниками або членами сім'ї власників, в тому числі колишніми), які мають право користування даним житловим приміщенням, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування (п .4 ст.292 ГК РФ). Це правило поширюється також на житлові приміщення, в яких неповнолітні не проживають, однак на момент приватизації мали на це житлове приміщення рівні з власником права.
У Цивільному кодексі РФ вказується тільки на "проживання" неповнолітніх у відчужуваних приміщеннях як на умову застосування цих положень. Підстави їх проживання в даних житлових приміщеннях не конкретизуються. Але й тут за змістом правової норми проживання слід розуміти як проживання з правом власності на житлові приміщення або правом користування житловою площею в них.
Недотримання вимоги ДК про отримання згоди органів опіки та піклування тягне нікчемність скоєних в обхід цього угод і не породжує жодних правових наслідків (ст.168, п.1 ст.167 ЦК). На цей рахунок існують і конкретні приклади із судової практики.
Розгляд всіх питань, пов'язаних з відчуженням житлової площі, ув'язненням, а також зміною всіляких договорів, побічно або безпосередньо зачіпають законні права та інтереси неповнолітніх, які проживають в сім'ї або позбавлених батьківського піклування і поміщених у державні установи будь-яких форм власності на повне державне забезпечення, а також випускників даних установ, слід проводити колегіально з урахуванням думки законних представників, самих неповнолітніх на засіданнях комісій (рад) з охорони прав дітей, а також інших органів, на які органами місцевого самоврядування покладено функції з опіки і піклування щодо неповнолітніх.
Продаж житлових приміщень, що належать неповнолітнім, які перебувають у закладах для дітей-сиріт і дітей, які залишилися без піклування батьків, випускників у віці до 18 років або проживають у сім'ях опікунів (піклувальників), не рекомендується.
У разі видачі органом опіки та піклування попереднього дозволу на здійснення угоди з продажу житлових приміщень з придбанням житла після його продажу (з подальшим придбанням) у резолютивній частині постанови (розпорядження) необхідно вказувати, що продаж здійснюватиметься з обов'язковим придбанням житлової площі на ім'я неповнолітнього у разі , якщо він втрачає частку власності, або вказується, де він буде проживати у разі, якщо він є тільки членом сім'ї власника. На цій підставі оформляється договір продажу житлового приміщення з умовою. Копія договору надається до органу опіки та піклування.
Оформлення попереднього дозволу на здійснення угоди з житловими приміщеннями, в яких неповнолітні є власниками, співвласниками, членами сім'ї власника житлового приміщення, будинки, проводитиметься у формі постанови (розпорядження) органу місцевого самоврядування за місцем проживання неповнолітніх.
Кошти від угод з приватизованими житловими приміщеннями, в яких проживають (проживали) виключно неповнолітні, зараховуються батьками (усиновлювачами), опікунами (піклувальниками), адміністрацією дитячих чи інших виховних установ відповідного призначення на рахунок по вкладу на ім'я неповнолітнього у місцевому відділенні Ощадного або іншого комерційного банку. Для розгляду питань щодо відчуження житлових приміщень, що належать на праві власності неповнолітнім органи опіки та піклування запитують наступні документи:
а) заяву батьків (обох) або осіб, які їх замінюють, з проханням про дозвіл здійснення операції;
б) запит нотаріуса про дозвіл здійснення операції за місцем знаходження житлових приміщень;
в) копії фінансових особових рахунків житлової площі окремо з місця продажу і місця покупки житлових приміщень;
г) копії свідоцтв про власність на житлове приміщення, окремо з місця продажу і місця покупки;
д) згода неповнолітнього старше 16-річного віку проживати на житловій площі, придбаної для нього в результаті угоди відчуження житлової площі;
е) копія довідки з податкової інспекції, що підтверджує відсутність заборгованості зі сплати податку на нерухомість.
Прийом документів для підготовки дозволу на вчинення правочину повинен здійснюватися тільки за наявності запиту і всіх необхідних документів.
У випадках угод з житловими приміщеннями, що знаходяться в іншому регіоні, необхідно представити документ, що підтверджує дозвіл на реєстрацію, з ОВС за місцем майбутнього проживання неповнолітнього.
Як правило, органи опіки та піклування не схвалюють угоди, при яких проводитися покупка квартири на виплат у разі одночасного продажу наявних у власності житлових приміщень, а також відбуваються угоди по заставі приміщень, в силу великого ризику втрати наявної площі.
Поряд із захистом прав неповнолітніх, цивільне законодавство також гарантує певні права співвласників житлових приміщень. Так, при продажу частки у спільній частковій власності на нерухоме майно та державної реєстрації права на неї, до заяви про реєстрацію з боку інших співвласників повинні бути додані їх письмові згоди, які оформляються кожним з них в органі, що виробляє державну реєстрацію прав, або нотаріально завіряються . Коли немає згоди всіх співвласників, реєстратор прав зобов'язаний призупинити реєстрацію на два місяці і направити повідомлення про це всім співвласникам, які не висловили своєї згоди. Якщо співвласники протягом зазначеного строку не оформлять свої заперечення в установленому законом порядку, реєстрація права на частку у спільній частковій власності проводитися без їх згоди. Виник у зв'язку з такими запереченнями спір між співвласниками повинен вирішуватися судом.
Розпорядження майном, яке знаходитися в частковій власності, відповідно до закону має здійснюватися за згодою всіх її учасників (п.1 ст.246 ЦК). Разом з тим, учасник такої власності має право на свій розсуд розпорядитися своєю часткою. Однак при возмездном відчуження такої частки співвласник зобов'язаний дотримати передбачене ст.250 ЦК правило про переважне право купівлі відчужуваної частки.
Це право полягає в тому, що при продажу зазначеної частки сторонній особі решта учасників часткової власності мають переважне право купівлі частки за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів (п.1 ст.250 ЦК). Продавець такої частки повинен повідомити письмово іншим співвласникам про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов її продажу. Якщо останні відмовляться від покупки або не придбають продається частку в праві власності на нерухоме майно протягом місяця, продавець має право продати свою частку будь-якій особі. Коли ж частка продана з порушенням переважного права купівлі, будь-який інший співвласник вправі вимагати через суд переведення на нього прав і обов'язків покупця. З цього приводу існують конкретні судові рішення.
Позов про переведення на позивача прав та обов'язків покупця повинен бути заявлений не пізніше, ніж протягом трьох місяців після продажу частки третій особі (п.3 ст.250 ЦК). Даний термін є пресекательним, тому позовні вимоги, заявлені з пропуском зазначеного строку, підлягають відхиленню.
Слід мати на увазі, що пред'явлений у цій ситуації позов про визнання угоди недійсною не підлягає задоволенню.
Розпорядження майном, яке перебуває у спільній сумісній власності (майно подружжя, членів селянського господарства), здійснюється за згодою всіх учасників, яке передбачається незалежно від того, ким з учасників відбувається угода щодо розпорядження майном. Проте правило це застосовується остільки, оскільки для окремих видів спільної власності Цивільним кодексом чи іншими законами не передбачено інше (п.4 ст.253 ЦК). У виняток з наведених вище правил інші правила встановлені Сімейним кодексом РФ [16].
Відповідно до п.3 ст.35 СК РФ для здійснення одним з подружжя угоди за розпорядженням нерухомим майном і угоди, яка потребує нотаріального посвідчення і (або) реєстрації у передбаченому законом порядку, необхідно отримати нотаріально засвідчена згода другого з подружжя. В іншому випадку чоловік, чиє нотаріально засвідчена згода не було отримано, має право вимагати через суд визнання угоди недійсною протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про здійснення такої угоди.

4.2. Державна реєстрація прав на житлове приміщення та договору купівлі-продажу житлового приміщення

Вперше поняття державної реєстрації виникнення, переходу і припинення права власності на нерухомість і угод з ним було введено новим Цивільним кодексом РФ. Внаслідок цього були законодавчо закріплені положення, що визначають моменти виникнення речових прав, їх обмеження, а також вступу в силу угод з нерухомістю.
Державна реєстрація є складовою частиною правового режиму нерухомості, який став більш суворим порівняно з правовим режимом рухомих речей. Дане положення зумовлене відмітними особливостями нерухомості від інших речей, якими, зокрема, є: міцний зв'язок із землею і неможливість переміщення без невідповідного збитку призначенням нерухомості; багаторазове використання в процесі виробництва і в інших цілях, а також збереження їх первісного вигляду (форми) у протягом тривалого періоду, наявність індивідуальних ознак; незаменяемость нерухомості.
Цивільний кодекс передбачає обов'язкову державну реєстрацію договору про продаж житлових приміщень (ст.558) та договору купівлі-продажу підприємства (ст.560 ЦК). Кодекс не передбачає обов'язкової державної реєстрації угод купівлі-продажу інших, крім зазначених, видів нерухомого майна.
Реєстрація переходу права власності (ст.551 ЦК) не означає реєстрації самого договору купівлі-продажу.
Тому договір купівлі-продажу нежитлового приміщення слід вважати укладеним з моменту його підписання відповідно до п.1 ст.433 ГК, а не з моменту державної реєстрації.
Існує точка зору, що при укладанні договору продажу житлового приміщення реєструється тільки сам договір, а перехід права власності від продавця до покупця не реєструється. На наш погляд, така позиція є помилковою, оскільки ГК і ФЗ про державну реєстрацію встановлюють обов'язковість державної реєстрації договору додатково до державної реєстрації переходу права власності. З моменту реєстрації договору він вважається укладеним. Однак, для того, щоб покупець став власником нерухомості, необхідне здійснення другого реєстраційної дії - реєстрації його права. Тільки з моменту внесення другий реєстраційного запису до Єдиного державного реєстру відповідно до п.2 ст.8 ЦК РФ виникне право власності покупця. Таким чином, реєстрація угод та реєстрація прав - різні реєстраційні дії, що мають різні правові наслідки.
На практиці часто виникає питання: чи необхідно нотаріальне оформлення угод з нерухомістю, в тому числі і з житловими приміщеннями? Чи справді Цивільний кодекс ліквідував обов'язкове нотаріальне оформлення угод з нерухомістю? Чи прийме реєстратор документи, оформлені в простій письмовій формі (без нотаріального оформлення)? Якщо так, то в яких випадках?
При відповіді на дані дуже серйозні питання перш за все слід звернути увагу на наступні обставини.
Відповідно до п.2 ст.163 ГК РФ нотаріальне посвідчення угод обов'язково у випадках, зазначених у законі, а також у випадках, передбачених угодою сторін. У зв'язку з цим нотаріальне оформлення умовно можна розділити на обов'язкове, похідне і добровільна.
Обов'язкове нотаріальне оформлення передбачено для договору ренти (ст.584 ЦК України), а також іпотечного договору (п.2 ст.339 ГК РФ).
Нотаріальне оформлення договорів, обов'язкове чинності вже існуючих угод, вважаємо за можливе називати похідним (або аксессорним, додатковим). До нього слід віднести два види угод: договір застави рухомого майна або прав, якщо зобов'язання, забезпечене заставою, міститься в нотаріально засвідченому договорі; поступка прав або переведення боргу, заснованих на договорі, скоєному в нотаріальній формі. В обох випадках житло не виступає об'єктом договорів.
Добровільне нотаріальне посвідчення угод необхідно у випадках, передбачених угодою сторін. Наприклад, сторони домовилися для кваліфікованого оформлення угоди звернутися до нотаріуса.
Безперечно, реєстратор зобов'язаний прийняти до реєстрації документи, оформлені в простій письмовій формі, якщо договором не передбачено нотаріальне оформлення договору продажу житлового приміщення.
Відсутність у чинному Цивільному кодексі РФ положення про обов'язкове нотаріальне посвідчення договору продажу житлового приміщення та інших угод з нерухомістю часто критикується в літературі. При цьому вказуються такі негативні наслідки подібного нововведення в ГК: збільшення рівня кримінальності, тому що в нашій країні чимало людей з низькою правовою культурою; поява додаткових витрат з федерального бюджету на створення спеціальної служби, що забезпечує проведення правової експертизи та перевірки законності угоди; великий термін державної реєстрації угоди (до 1 місяця); додаткові витрати громадян на послуги кваліфікованого юриста при складанні договору та деякі інші. Очевидно, з цим не можна не погодитися, хоча ліквідація обов'язкового нотаріального посвідчення деяких угод (у тому числі і договору продажу житлового приміщення) має і певні позитивні наслідки. З іншого боку, положення про те, що громадяни відповідно до ЦК РФ мають факультативне право звернутися до нотаріальної контори за посвідченням угоди, для якої законом не встановлена ​​обов'язкова нотаріальна форма, навряд чи має під собою досить змістовну основу. Російський менталітет спрацьовує таким чином, що коли йде мова про правові процедури, що розглядаються як непотрібні формальності, якщо до того ж їх дотримання пов'язано з витратами, то їх слід відкинути при першій можливості. Але це в кінцевому рахунку обертається проти самих громадян.
Про можливість нотаріального посвідчення договору продажу житлового приміщення говорить і п.4 ст.4 Закону про державне мито: "за посвідчення договорів, предметом яких є відчуження нерухомого майна (земельних ділянок, житлових будинків, квартир, дач, споруд та іншого нерухомого майна) дітям , у тому числі усиновленим, чоловіку, батькам, рідним братам і сестрам стягується державне мито в розмірі, рівному 0,5% від суми договору, але не менше 50% від мінімального розміру оплати праці; при відчуженні нерухомого майна за договором купівлі-продажу іншим особам - у розмірі що дорівнює 1,5% від суми договору, але не менше однократного розміру МРОТ.
Стаття 16 (абз.4 п.1) Закону про державну реєстрацію встановлює, що в разі нотаріального посвідчення угоди, заяву про державну реєстрацію права (і угоди) подає одна зі сторін договору. У цьому випадку (особливо якщо з моменту нотаріального посвідчення пройшло багато часу) у реєстратора можуть виникнути абсолютно законні сумніви в наявності підстав для реєстрації (п.1 ст.19 Закону про державну реєстрацію). Даною статтею не встановлено "термін придатності" нотаріальної угоди, тобто максимальний термін між посвідченням угоди та реєстрацією. У цей період у житті все може трапитися. Тому стаття 16 Закону про державну реєстрацію прав, встановлюючи тільки порядок державної реєстрації відповідно до ДК РФ (п.6 ст.131), не повинна суперечити основним положенням Кодексу і перешкоджати перевірці установами юстиції законності операцій з нерухомістю.
Певні проблеми виникають у разі смерті однієї зі сторін до державної реєстрації операції з нерухомим майном. Якщо угода, що підлягає державній реєстрації (у тому числі і договір продажу житлового приміщення), нотаріально посвідчена, але не зареєстрована в органі юстиції, то вона не є укладеної (п.3 ст.433 ГК РФ), і як недійсна угода не може породжувати правових наслідків (п.1 ст.165 Цивільному кодексі РФ). Слід зазначити, що до цього випадку п.3 ст.165 ГК РФ не застосовують, оскільки передбачає наслідки ухилення сторони від реєстрації, але ніяк не припинення її правосуб'єктності (якщо суб'єкта права вже немає, то ухилятися нікому). Очевидно, що в разі смерті правоотчуждателя правонабувача, отримавши відмову в державній реєстрації угоди, має право звернутися до суду за визнанням його права, якщо угода була фактично виконана. У цьому випадку державна реєстрація права набувача (але не угоди!) Буде здійснена на підставі судового рішення. Говорити про вступ спадкоємців правоотчуждателя в порядку правонаступництва виникли зобов'язальні відносини неправомірно, оскільки з точки зору закону до державної реєстрації договору зобов'язального відношення не виникає.
Необхідно підкреслити, що в юридичній літературі широке поширення отримала точка зору, відповідно до якої нездійснення державної реєстрації договору продажу житлового приміщення тягне безумовну недійсність угоди. Наприклад, О. М. Козир [17] пише: "Стаття 165 ЦК встановлює найжорсткіше з можливих наслідків нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю, яка в силу закону підлягає такій реєстрації. Така угода вважається незначною, а значить взагалі не породжує правових наслідків. Однак для випадків недобросовісної поведінки однієї зі сторін, що виражається в ухиленні від реєстрації, суду на вимогу іншої сторони надається можливість винести рішення про реєстрацію угоди згідно з судовим рішенням, що рятує угоду від "нікчемності" (п.3 ст.165) ".
Представляється, проте, що в даному випадку ми маємо справу з неточним доктринальним тлумаченням положень, що містяться в ст.165 ЦК, і насамперед у п.1 цієї статті, згідно з яким недотримання нотаріальної форми, а у випадках, встановлених законом, - вимоги про державної реєстрації угоди тягне її недійсність. Така угода незначна.
Беручи до уваги буквальне значення в даній нормі слів і виразів, слід зробити висновок про те, що на відміну від недотримання нотаріальної форми угоди (що тягне її безумовну нікчемність) нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю, навпаки, спричиняє її недійсність лише у випадках, прямо встановлених законом. Наприклад, відсутність державної реєстрації договору продажу житлового приміщення не тягне його недійсність; на цей випадок законом передбачено інше наслідок: такий договір вважається укладеним з моменту його реєстрації (п.2 ст.558 ЦК).
Саме та обставина, що, за загальним правилом, нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю не тягне її недійсності, дозволило законодавцю встановити правило, відповідно до якого одна зі сторін при ухиленні іншої сторони від реєстрації операції з нерухомістю, що вчинений у належній формі, має право домагатися по суду реєстрації угоди (п.3 ст.165 ЦК).
Такий підхід до наслідків недотримання вимоги про державну реєстрацію угоди з нерухомістю знайшов відображення в постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. № 8, яке містить таке роз'яснення: "Відсутність державної реєстрації переходу права власності на нерухомість не є підставою для визнання недійсності договору продажу нерухомості "(п.14).
Що стосується можливості для однієї з сторін домагатися по суду державної реєстрації договору продажу нерухомості (житлових приміщень) при ухиленні від цього контрагента, то ілюстрацією цього положення може слугувати один з прикладів арбітражно-судової практики, що входить у Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі -продажу нерухомості [18].
Облспоживспілка звернувся до арбітражного суду з позовом про спонукання акціонерного товариства зареєструвати угоду купівлі-продажу житлового будинку.
Судом першої інстанції в позові відмовлено з того мотиву, що облспоживспілка не звертався до реєструючого органу з вимогою про реєстрацію договору купівлі-продажу.
Апеляційна інстанція скасувала рішення суду і прийняла постанову про реєстрацію угоди купівлі-продажу нерухомості. При цьому апеляційна інстанція правомірно виходила з таких обставин.
Між Облспоживспілкою (продавцем) і АТ (покупцем) була укладена двостороння угода купівлі-продажу житлового будинку. Угода сторонами виконана. Вартість будинку сплачена покупцем продавцю, а передача здійснена за актом прийому-передачі. Правомірність укладення цього договору не оскаржувалася.
Покупець не звертався з вимогою зареєструвати цю угоду в реєструючий орган, оскільки втратив до неї інтерес через її збитковість.
Договору продажу житлового будинку, згідно ст.558 ЦК, підлягає обов'язковій державній реєстрації.
Оскільки угода виконана, а правовласник її не зареєстрував, облспоживспілка правомірно звернувся за захистом своїх інтересів до суду.
Апеляційна інстанція бездіяльність акціонерного товариства обгрунтовано кваліфікувала як ухилення від державної реєстрації угоди.
Таке рішення суду є підставою для виникнення у відповідного органу обов'язку здійснити державну реєстрацію угоди.
Процедура державної реєстрації встановлюється відповідно до Федеральним законом і в деякій частині - Правилами ведення Єдиного державного реєстру, затверджених постановою Уряду РФ від 18 лютого 1998 р. № 219.
Для здійснення державної реєстрації особи (правовласники або уповноважені ними на те особи за наявності належним чином оформленої довіреності), подають, а установи юстиції відповідно приймають документи, необхідні для державної реєстрації. Для реєстрації договору продажу житлового приміщення необхідно подати такі документи:
1.Заява.
2. Документи про суб'єктів права (фізичних і юридичних осіб).
2.1. Фізичні особи подають документ, що засвідчує особу (паспорт тощо);
2.2. Юридичні особи подають: свідоцтво про державну реєстрацію; установчі документи зі змінами, доповненнями і з свідоцтвами про реєстрацію даних змін; копію інформаційного листа Держкомстату про присвоєні статистичних кодах; копію Свідоцтва про постановку на облік в податковому органі. Документи про державну реєстрацію юридичної особи та установчі документи приймаються в копіях, вірність яких засвідчена нотаріально, з обов'язковим пред'явленням оригіналів.
3. Документи про об'єкт права: експлікація і поверховий план БТІ.
4. Договір купівлі-продажу.
4.1. Договір купівлі-продажу в нотаріальній формі - кількість оригіналів надається за кількістю сторін, що беруть участь в операції і одна нотаріально завірена копія;
4.2. Договір купівлі-продажу в простій письмовій формі - кількість оригіналів надається за кількістю сторін, що беруть участь в операції і одна копія. Також необхідно представити оригінал документа-підстави (договір передачі, свідоцтво про власність на житло та ін.)
5. Документ, що підтверджує оплату державної реєстрації.
6. Виписка з будинкової книги за адресою відчужуваної житлової площі.
7. Довідка про відсутність заборгованостей з оплати житлово-комунальних послуг (бажано).
8. Документи, що підтверджують повноваження представника (довіреність, посвідчення опікуна, піклувальника, свідоцтва про народження неповнолітніх дітей у віці до 14 років, від імені яких батьки / опікуни, усиновлювачі, піклувальники / беруть участь в операції).
9. Попередній дозвіл органів опіки та піклування, якщо в квартирі проживають неповнолітні діти, які мають право користування даним житловим приміщенням.
Установи юстиції проводять правову експертизу документів, а також законність угоди. Після цього вони встановлюють відсутність (або наявність) протиріч між заявляються правами та вже зареєстрованими правами на конкретний об'єкт, а також інших підстав для відмови або призупинення державної реєстрації прав. Якщо протипоказань немає, то проводитися внесення записів до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно. І, нарешті, відбувається запис на правовстановлюючих документах та видаються посвідчення про виробленої державної реєстрації прав.
Підкреслимо, що державна реєстрація прав проводитися не пізніше ніж у місячний термін з дня подачі необхідних документів.
На підставі п.2 ст.11 ФЗ про державну реєстрацію [19] плата за реєстрацію та надання інформації про зареєстровані права на нерухоме майно та угод з ним справляється у розмірах, встановлених суб'єктами РФ. При цьому максимальний розмір платежів на території Російської Федерації встановлюється Урядом РФ.
Уряд РФ в постанові від 26 лютого 1998 р. № 248 встановило, що для громадян максимальний розмір плати за державну реєстрацію прав та угод становить три встановлених законом мінімальних розміри оплати праці, для юридичних осіб - до п'ятдесяти.
На закінчення необхідно відзначити, що розмір плати за державну реєстрацію може залежати не тільки від терміну, протягом якого виконується реєстраційне дію, але і від категорії громадян, які звертаються за реєстрацією (наприклад, може бути встановлений знижений розмір плати для пенсіонерів і т.п .).

5. Процедура укладення договору.

Договір купівлі-продажу житлового приміщення, на відміну від інших договорів продажу нерухомості, підлягає державній реєстрації. Незареєстрований договір продажу житлового приміщення вважається неукладеним, і, навпаки, за наявності факту реєстрації він набуває чинності з моменту її здійснення (п.3 ст.433 ГК РФ). Реєстрація договору здійснюється в установах юстиції.
Для його реєстрації, і, отже, для його укладення, необхідно зібрати і представити ряд документів. Одним з необхідних документів є довідка з БТІ.
У довідці БТІ вказується оцінна вартість кімнати або квартири, її характеристика, відомості про власників житлового приміщення. Довідка видається звичайно з викопіювання або експлікацією, що дозволяє встановити місцезнаходження житлового приміщення на земельній ділянці або в складі нерухомого майна (багатоквартирного будинку).
Обов'язковим документом для реєстрації переходу права власності є правовстановлюючий документ на квартиру, інше житлове приміщення. Це документ, що підтверджує право власності певної особи (або осіб) на відчужуване житлове приміщення. Ним може бути:
- Договір передачі житлового приміщення у власність громадянам (приватизації);
- Реєстраційне посвідчення, якщо квартира кооперативна;
- Договір купівлі-продажу, якщо житлове приміщення або його частка куплені власником;
- Договір міни, якщо житлове приміщення або його частка були обмінені на інше;
- Договір дарування на об'єкт нерухомості або земельну ділянку;
- Свідоцтво про право власності в порядку спадкування;
- Рішення суду про визнання права власності на житлове приміщення, або його частку, що вступило в законну силу, якщо право власності було встановлено в процесі судового розгляду;
У довідці з податкової інспекції зазначається про відсутність заборгованості з оплати податку на майно, про оплату податку на дарування або вступ у права спадкування.
Довідка з місця проживання потрібна для виявлення переліку осіб, що мають право користування відчужуваних житловим приміщенням. (Див. п.3.3. Дипломної роботи).
В даний час ситуація на ринку житла така, що до числа співвласників більшості квартир входять неповнолітні діти. Для відчуження в якій би то не було формі такої квартири потрібний попередній дозвіл (довідка) органів опіки та піклування. Згода органів опіки та піклування потрібно і в тому випадку, якщо в числі співвласників є громадяни, визнані у встановленому законом порядку недієздатними або обмежено дієздатними. Адже суб'єктом цивільно-правового договору може бути громадянин, у якого повної або неповної дієздатністю. Цивільна дієздатність в повному обсязі настає по досягненні повноліття (18 років). Раніше цього віку придбання повної дієздатності можливо по двох підставах: вступ у шлюб і емансипація. (Ст.21, 27 ГК РФ).
Більш того, закон пред'являє такі вимоги і до тих випадків, якщо неповнолітні діти, або не повністю дієздатні громадяни не є власниками житлового приміщення, але є членами сім'ї власника. Таким чином, захищаються житлові права осіб, особливо потребують соціального захисту.
Відповідно, довідка з органів опіки дається в тому випадку, якщо у житловому приміщенні проживають, або є власниками неповнолітні (до 18 років включно) діти чи визнані у судовому порядку недієздатними громадяни, стосовно яких встановлено опіку чи піклування. У цих випадках від імені неповнолітніх до 14 років представниками виступають їхні батьки або опікуни, з 14 до 18 років - з дозволу батьків самі неповнолітні, а у випадку з недієздатними громадянами - їх опікуни або піклувальники. Довідки видаються також районними організаціями за місцем знаходження житлового приміщення.
Порушення прав осіб, особливо потребують соціального захисту, тягне безумовну недійсність договору. У приклад цьому справа з судової практики:
5 жовтня 1995 Чагіна - наймач трикімнатної квартири в будинку по вул. Мічуріна м. Томська приватизувала її, не включивши в число власників проживав з нею неповнолітнього сина, Зав'ялова, 1981 року народження. 9 жовтня 1995 Чагіна уклала договір міни даної квартири на однокімнатну квартиру в будинку по вул. Іркутський тракт м. Томська, що належить Кошкаровой, а потім 26 жовтня 1995 продала її Коваленко. 7 листопада 1995 Чагіна померла. Прокурор Жовтневого району м. Томська звернувся до суду із заявою в інтересах неповнолітнього Зав'ялова про визнання названих угод недійсними. У судовому засіданні прокурор району відмовився від заявлених вимог у зв'язку з тим, що житлові права Зав'ялова відповідачем Кошкаровой відновлені у добровільному порядку шляхом оформлення договору дарування йому однокімнатної квартири в будинку п. Світлий Томського сільського району. Піклувальник неповнолітнього Зав'ялова - Чагін В., залучений до участі у справі, у судовому засіданні не був присутній, направивши на адресу суду письмову заяву про відмову від вимог до Кошкаровой і Коваленко в частині визнання зазначених у заяві угод недійсними. Ухвалою Жовтневого районного суду Томської області провадження у справі припинено. У касаційному порядку визначення не оскаржується. Президія Томського обласного суду протест прокурора області про скасування ухвали районного суду залишив без задоволення. Заступник Генерального прокурора РФ в протесті поставив питання про скасування судових постанов і направлення справи на новий розгляд. Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РФ 6 травня 1997 протест задовольнила з таких підстав. Відповідно до ч. 2 ст. 7 Закону Російської Федерації від 4 липня 1991 р. "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" у договір передачі житлового приміщення у власність включаються неповнолітні особи, які мають право користування даним житловим приміщенням і проживають разом з особами, яким це житлове приміщення передається у спільну з неповнолітніми власність. Як видно з матеріалів справи, в договір від 5 жовтня 1995 р. про передачу квартири у власність Чагіно її неповнолітній син Зав'ялов не був включений. Згідно з ч. 2 ст. 3 названого Закону для здійснення угод щодо приватизованих житлових приміщень, в яких проживають неповнолітні, незалежно від того, чи є вони власниками, співвласниками або членами сім'ї власників, в тому числі колишніми, які мають право користування даним житловим приміщенням, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування. Тим часом матеріалами справи встановлено, що при укладанні договору міни, а також договору купівлі-продажу житлового приміщення попереднього дозволу органів опіки і піклування на укладення угод отримано не було. У справі відсутня постанова голови адміністрації, що дозволяє відчуження приватизованої квартири. Відповідно до ст. 168 ГК РФ порушення вищевказаних норм Закону є підставою для визнання названих угод недійсними. Як передбачено ст. ст. 33, 36 ЦК РФ, піклувальники повинні надавати підопічним сприяння у здійсненні ними своїх прав, охороняти їх від зловживань з боку третіх осіб, захищати їх права та інтереси. При розгляді справи суд повинен був з'ясувати думку органу опіки та піклування, представник якого знаходився в судовому засіданні, з приводу того, чи не суперечить інтересам підопічного і не обмежує його права відмова Чагіна В. від належних підопічному прав на трикімнатну квартиру та прийняття в дар однокімнатної квартири у п. Світлому Томського сільського району, оскільки відмова спричинив за собою зменшення квартири. Суд також не врахував ту обставину, що на здійснення таких угод піклувальник у відповідності зі ст. 37 ЦК РФ не має права давати згоду без попереднього дозволу органу опіки та піклування. Невиконання судом при припиненні провадження у справі зазначених вимог Закону є істотним порушенням норм як матеріального, так і процесуального права. За таких обставин судові постанови підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд.
Відповідно до ч.2 ст.7 Закону Російському Федерації від 4 липня 1991 р. "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" [20] в договір передачі житлового приміщення у власність включаються неповнолітні особи, які мають право користування даним житловим приміщенням і проживають разом з особами, яким це житлове приміщення передається у спільну з неповнолітніми власність.
Згідно ч.2 ст.3 названого Закону для здійснення угод щодо приватизованих житлових приміщень, в яких проживають неповнолітні, незалежно від того, чи є вони власниками, співвласниками або членами сім'ї власників, в тому числі колишніми, які мають право користування даним житловим приміщенням, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування. У відповідності зі ст.168 ГК РФ порушення вищевказаних норм Закону є підставою для визнання названих угод недійсними. [21]
Постанова Пленуму Верховного Суду РФ від 24 серпня 1993 р. № 8 "Про деякі питання застосування судами Закону Російської Федерації" Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації "(в редакції від 21 грудня 1993 р., зі змінами від 25 жовтня 1996 р.) вказало:
Оскільки неповнолітні особи, які проживають разом з наймачем і є членами його сім'ї або колишніми членами сім'ї, відповідно до ст. 53 Житлового кодексу РРФСР мають рівні права, що випливають з договору найму, вони у разі безоплатної приватизації займаного приміщення нарівні з повнолітніми користувачами вправі стати учасниками спільної власності на це приміщення.
Враховуючи, що відповідно до ст.ст. 28 і 37 ЦК РФ опікун не вправі без попереднього дозволу органу опіки та піклування вчиняти деякі правочини, в тому числі що тягнуть відмову від належних підопічному прав, а піклувальник давати згоду на здійснення таких операцій, відмова від участі в приватизації може бути здійснено батьками та усиновителями неповнолітніх , а також їх опікунами та піклувальниками лише за наявності дозволу зазначених вище органів.
Довідка з управління архітектури потрібно у випадку, коли будинок, у якому знаходиться жиле приміщення, являє собою архітектурний пам'ятник, для якого встановлений особливий порядок користування.
Одним з особливих документів, який необхідно одержати до оформлення купівлі-продажу житлового приміщення, є згода чоловіка продавця житлового приміщення на його відчуження у випадках, коли відчужуване житлове приміщення придбане на спільно нажиті в період шлюбу кошти. Подібне згода потрібна і в тому випадку, якщо до моменту оформлення угоди шлюб між подружжям вже розірвано. Основне значення тут має факт придбання житлового приміщення в період шлюбу на спільні кошти. Законодавством чітко визначено форму такої згоди: воно повинно бути нотаріально посвідчених. У тексті договору продажу житла повинна міститися інформація, коли і ким нотаріально посвідчено таку згоду.
Аналогічне згоду повинен дати також і чоловік покупця - але вже на покупку житлового приміщення. Це зрозуміло - адже гроші, на які набувається житлове приміщення, також є спільною сумісною власністю подружжя.
За відсутності у кого-небудь з учасників договору чоловіка, який міг би претендувати на спільно нажите майно, про це також повинна міститися у тексті договору відповідна інформація, що виходить від особи, що відчужує житлове приміщення або купує його.
Довідка про відсутність заборгованості по комунальних послугах необхідна покупцям житлової площі, якщо вони хочуть бути впевнені в тому, що їм не доведеться платити в ЖЕУ або енергозбут за колишніх власників.
Особу сторін за загальним правилом встановлюється на підставі паспорта громадянина РФ. У разі відсутності паспорта приймається тимчасове посвідчення особи громадян Російської Федерації, яке видається замість утраченого чи зіпсованого паспорта паспортно-візовими службами за місцем знаходження житлового приміщення. Довідки форми № 9, що видавалися раніше, втратили своє значення, хоча і зустрічаються у громадян до цих пір.
Особистість представника продавця (і покупця) додатково повинна бути підтверджена довіреністю на здійснення угоди купівлі-продажу.
Особистість дитини та (або) її законного представника встановлюється на підставі паспорта, свідоцтва про народження дитини та інших документів, безперечно підтверджують особу.
Якщо законним представником є усиновлювачі, які не записані в якості батьків у свідоцтві про народження, органу державної реєстрації угоди продажу нерухомості, має бути представлено свідоцтво або рішення суду про усиновлення (ст.ст.136, 137 СК РФ).
Від опікунів, прийомних батьків потрібно відповідне посвідчення або постанова органів опіки та піклування про призначення опіки (піклування) або договір про передачу дитини на виховання в прийомну сім'ю (ст.ст.146, 153 СК РФ, ст.ст.1, 3 Положення про прийомній сім'ї, затвердженого постановою Уряду РФ 17 липня 1996 р. № 829).
Якщо в якості представника виступає керівник установи, що є опікуном (піклувальником) дитини, необхідно представити посвідчення керівника установи, довідку про знаходження дитини на повному державному опікою (ст.147 СК РФ).
Коли стороною в договорі купівлі-продажу житлового приміщення виступає юридична особа, необхідно представити його установчі документи, свідоцтво про державну реєстрацію, документ про призначення (обрання) виконавчого органу, довіреність на представника.
У разі сумніву щодо достовірності документа органу юстиції слід відкласти вчинення реєстраційної дії і вимагати додаткові підтвердження від компетентних органів або іншим чином перевірити особу.

Висновок

Отже, у висновку дипломної роботи можна зробити зробити наступні висновки:
1. Найбільш поширеною операцією, спрямованої на відчуження житла, є договір купівлі-продажу житлового приміщення, відповідно до якого продавець зобов'язується передати у власність покупця житлове приміщення, а покупець зобов'язується його прийняти і сплатити за нього певну ціну.
2. Під житловим приміщенням розуміється приміщення, яке відповідає встановленим санітарним, протипожежним, містобудівним і технічним вимогам, і призначене для проживання громадян.
Як видно з визначення договору продажу житлового приміщення цей договір є оплатним, двостороннім і консенсуальним. Крім того, ми можемо виявити істотні умови цього договору - предмет (певне жиле приміщення) і ціна. Крім них, істотною умовою цього договору, згідно з п.1 ст.558 ГК РФ, є перелік тих осіб, що й після продажу житлового приміщення зберігають право користування ним.
3. Незважаючи на те, що ГК захищає права власників на житлове приміщення, хотілося б звернути увагу на те, що він і обмежує їх своїми власними нормами. Так, наприклад, ст. 292 ГК говорить про права членів сім'ї власника жилого приміщення. По-перше, п. 1 ст. 292 містить відсилання до норм Житлового кодексу та житлового законодавства: «Члени сім'ї власника, що у своєму житловому приміщенні, мають право користування цим приміщенням на умовах, передбачених житловим законодавством». Згадаймо, що п.1 ст. 288 ГК «Власність на житлове приміщення» - серед прав власника вказують і право користування належним йому житловим приміщенням. Але таке ж право користування надається і членам сім'ї власника, які проживають в належить власнику житловому приміщенні. Фактично, у праві користування власник і члени його сім'ї прирівняні один до одного.
Пункт 2 ст. 292 ще більш «страхує» права членів сім'ї власника: "Перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи не є підставою для припинення прав користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника", і вони можуть вимагати усунення порушень їх прав на житлове приміщення від будь-яких осіб, включаючи власника.
Іншими словами, право власності на житлове приміщення має дещо обмежений характер. Можлива ситуація, коли фізична або юридична особа, будучи власником житлового приміщення, не зможе провести його відчуження, а потенційний покупець не захоче його придбати по тій лише причині, що на відчужуваної житлоплощі проживають особи, які мають право користування відчужуваних житловим приміщенням. Зрозуміле бажання законодавця захистити осіб, які спільно проживають з власником. Однак, якщо власник не може зробити відчуження свого житлового приміщення, то яка ж це власність?