Іпотечне кредитування 6

Загальні положення, що регулюють порядок утворення юридичних осіб, якими є кредитні організації, способи забезпечення зобов'язань, зокрема кредитних, принципи побудови договірних відносин тощо, містяться в першій частині ГК, більш детально кредитні відносини відображаються в частині другій ДК, гл. 42 якої має назву «Позика та кредит», а § 2 цілком присвячений кредиту. Норми гл. 42 встановлюють поняття кредитного договору, умови його укладення, а також взаємини сторін, що виникають при наданні кредиту.
Незважаючи на те, що ЦК України встановлює загальні норми для регулювання відносин між суб'єктами господарської діяльності, багато відносини повинні бути врегульовані більш детально. Таку функцію виконують інші федеральні закони, що приймаються в галузі банківського законодавства.
Відповідно до ст. 56 зазначеного ФЗ Банк Росії є органом банківського регулювання та банківського нагляду, що здійснює постійний нагляд за дотриманням кредитними організаціями і банківськими групами банківського законодавства, нормативних актів Банку Росії і встановлених ними обов'язкових нормативів.
Стосовно до кредитних відносин Банк Росії може встановлювати обов'язкові для виконання кредитними організаціями нормативи, в тому числі стосовно до кредитних відносин і ризикам кредитної організації за кредитами, а також пред'являти інші вимоги до діяльності кредитних організацій [5].
У якості одного з основних законів, що регулюють кредитні відносини, можна назвати ФЗ «Про банки і банківську діяльність».
Зазначений закон визначає загальні положення та вимоги до здійснення діяльності кредитними організаціями, видами, порядку здійснення банківських операцій і операцій, вимоги до статутного капіталу, установчих документів, управлінню у кредитній організації, порядку реєстрації кредитних організацій та ліцензування банківських операцій, вимоги до кредитних організацій щодо обов'язкового резервування, здійснення захисту інтересів клієнтів кредитних організацій, обслуговування клієнтів, а також взаємини між кредитними організаціями і загальні положення про бухгалтерський облік в кредитних організаціях.
Інші федеральні закони також регулюють взаємовідносини, які виникають у процесі здійснення кредитної організацією і позичальником, однак ці федеральні закони можна віднести до регулювання кредитних відносин лише побічно. До таких федеральним законом можна віднести:
- ФЗ «Про акціонерні товариства» - в частині, схвалення позичальником здійснення великих угод, у тому числі позики, кредиту, застави, поруки або кількох взаємопов'язаних угод;
- ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» - в частині державного регулювання, процедури та реєстрації іпотеки, як способу забезпечення кредитного зобов'язання;
- ФЗ «Про валютне регулювання та валютний контроль» - в частині надання кредитів в іноземній валюті і кредитних взаємин між резидентами РФ і нерезидентами;
- ФЗ «Про виконавче провадження» - в частині здійснення примусового виконання зобов'язань боржників перед кредиторами, у тому числі боржників за кредитними зобов'язаннями;
- ФЗ «Про дорогоцінних металах і дорогоцінному камінні» - в частині регулювання такого способу забезпечення кредитних зобов'язань, як надання в заставу дорогоцінних металів і дорогоцінного каміння.
Окрім наведених вище федеральних законів відносини, що виникають у процесі взаємодії сторін з приводу здійснення кредитування, регулюються іншими федеральними законами.
Таким чином, розглянувши систему нормативно-правових актів, що регулюють відносини з приводу іпотечного кредитування, можна зробити висновок про різноманіття законодавчих актів, а також необхідності приведення різних актів у відповідність з чинним законодавством, а також поставити проблему кодифікації банківського законодавства і виділення сектора кредитного законодавства для детального і чіткого регулювання кредитних відносин [6].
1.2 Економічна сутність іпотечного кредитування
Іпотека як елемент господарського життя йде глибоким корінням в історію. Саме поняття «іпотека» прийшло в світову фінансово-економічну систему з давньої Греції. Його ввів архонт Солон в VI столітті до н. е.., попередник несолоною - Драконт - ввів порядок (у 621 р. до н. е..), згідно з яким будь-які зазіхання на приватну власність і її рухому частину суворо каралися. У 594 р. до н. е.. Солон здійснює свої знамениті реформи, в тому числі скасовує поземельні борги, вводить свободу заповіту, за якою виморочне майно вже не обов'язково переходить до спадкоємців роду. Тепер кожен отримав право розлучатися і заповідати «власність» на свій розсуд. Спочатку в Афінах заставою з подібного роду зобов'язань була особа боржника, якому у разі неможливості заплатити борг загрожувало рабство. Для перекладу особистої власності у майнову Солон і запропонував ставити на імені боржника (зазвичай на прикордонній межі) стовп з написом, що ця земля служить забезпеченням претензій на певну суму. Такий стовп і назвали іпотекою [7].
Інститут іпотеки (застави нерухомості) протягом відносного невеликого часу пройшов еволюцію від фідуциі (fiducia, від лат. - Угоди на довіру або довірчої операції, першої форми речового забезпечення), до більш прогресивної стадії - пігнус і далі до іпотеки. Основна суть «фідуциі» полягала в тому, що відразу після укладання договору офіційно встановлювалися права кредитора на закладалася, нерухомість, сам предмет передавався в «fiducia» і кредитор зобов'язаний був повернути нерухомість після справного і своєчасного виконання договору. Угода (або договір) «фідуція» також пройшла свою еволюцію.
На першому етапі розвитку інституту «фідуциі» боржник не мав практично ніякої захистом і кредитор сам вирішував, що йому вигідніше: або вимагати від позичальника виплати боргу, чи не повертати йому майно. Надалі було введено офіційне положення до документа про заставу (actio fiducia), яка скасовувала цю досить вигідну альтернативу кредитора. Але, все одно, в технології угоди залишалися досить серйозні правові моменти, якими міг скористатися кредитор і які були невигідні позичальникові.
Наступна стадія розвитку інституту іпотеки несла досить прогресивний характер, захищаючи позичальника від свавільних дій кредитора. Договір «пігнуса» (договір про заставу на стадії «пігнуса») передбачав передачу нерухомості, що закладається вже не у власність, а лише у володіння нею і тільки як гарантії виконання взятого позичальником зобов'язання. Більш того, боржники мали право вимагати, щоб кредитор не користувався даною нерухомістю, а тільки зберігав її. За кредитором залишалося умовне право продати річ, що закладалася, щоб відшкодувати свої кошти, тільки при невиконанні позичальником взятих ним зобов'язань. При цьому вже тоді кредитору було заборонено залишати продавану нерухомість (предмет застави) у себе. У разі невиконання взятих зобов'язань боржником, кредитор після продажу нерухомості повертав всю різницю між виручкою за нерухомість і залишком боргу позичальник. Даний вид угод ретельно регламентувався. Вимоги, що не входять в регламентацію були предметом особливого судового розгляду [8].
Операції по іпотечному кредитуванню формуються в окрему економічну категорію - іпотечний ринок. Від інших ринків його відрізняє:
- Довгостроковість видаваних кредитів (від 10 до 30 років);
- Забезпечення кредитів нерухомим майном, найчастіше - житлом, що здобувається на кредитні кошти;
- Відносно низькі процентні ставки по іпотечних кредитах;
- Низька прибутковість і висока надійність іпотечних цінних паперів;
- Наявність державного контролю за операціями та державної підтримки позичальників і кредитних організацій.
Діють на іпотечному ринку, з одного боку, позичальники, які бажають придбати на кредитні кошти житло, з іншого боку, банки та інші кредитні установи, які видають іпотечні кредити і тим самим розширюють спектр пропонованих послуг.
Крім того, до учасників ринку довгострокового іпотечного кредитування відносяться продавці житла (фізичні та юридичні особи), органи державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, страхові компанії, оцінювачі, агентства нерухомості, нотаріуси, органи опіки та поруки.
Фінансові кошти, що залучаються для іпотечного кредитування, теж мають свої особливості. Для здійснення операцій по іпотеці необхідний такі обсяги грошових коштів, щоб їх вистачало надовго, адже іпотечні кредити видаються на 10 і більше років.
Ресурсами для іпотеки служать, по-перше, депозити населення і підприємств на рахунках банків (це можуть бути або депозити в комерційних банках, або накопичувальні рахунки в спеціалізованих іпотечних банках і будівельних ощадних касах). А по-друге, так звані «оптові» джерела - в основному кошти пенсійних, страхових та інших великих фондів. Треба сказати, що саме «оптові» джерела є найбільш переважними для здійснення іпотечних операцій. Зокрема, пенсійні фонди не зобов'язані виплачувати доходи по внесках працівників до моменту виходу їх на пенсію, тобто 30 і більше років, а лише забезпечують їх фіксованим відсотком. Тому з метою збереження вони можуть бути спрямовані на придбання надійних іпотечних цінних паперів.
Коли порівнюють умови надання різних іпотечних кредитів, зазвичай звертають увагу на:
- Допустимий розмір кредиту;
- Термін кредитування;
- Умови погашення кредиту;
- Розмір процентної ставки;
- Розмір регулярного платежу.
Якщо пропонується висока процентна ставка по кредиту, то регулярні платежі будуть вищі і, отже, нижче буде число позичальників. З іншого боку, якщо процентна ставка буде нижче існуючого відсотка інфляції, для розвитку іпотечного кредитування доведеться постійно використовувати кошти з державного бюджету, щоб компенсувати банкам можливі втрати від інфляції. А оскільки можливості державної фінансової підтримки сильно обмежені, навряд чи вдасться тільки за допомогою штучного заниження процентних ставок збільшити масштаби іпотечного ринку.
Максимальні терміни кредитування прямо залежать від того, наскільки стабільною і передбачуваною оцінюють банки ситуацію в країні.
Допустимий розмір кредиту розраховується виходячи з розміру доходу майбутнього позичальника.
Розмір регулярного платежу також залежить від доходу позичальника. Але на нього впливає і термін кредитування: чим він довше, ніж менший розмір доходу необхідний для видачі однакового за розміром кредиту, тому що кількість платежів по кредиту буде вищою, відповідно розміри платежів нижче.
Угоди з іпотекою комерційної нерухомості мають безліч особливостей, які не притаманні операціях по житлу. Наприклад, терміни кредитування під заставу комерційних об'єктів можуть бути набагато коротший, ніж по житлу, тому що передбачається, що дохід, який буде приносити закладений об'єкт, дозволить повернути кредит, виданий на короткий термін і під більш високі відсотки [9].
1.3 Характеристика проблем, виявлених в результаті аналізу іпотечного кредитування
У рамках діючої державної програми іпотечного кредитування вплив кредитних ризиків на бюджетно-податкову сферу може призвести до швидкого перевищення обсягу наявних у тому чи іншому регіоні ресурсів. В даний час регіональні агентства продають кредити федеральному агентству на умовах повного регресу. У разі невиконання зобов'язань по іпотеці, федеральне агентство має право вимагати від регіонального агентства замінити іпотеку і взяти на себе всі витрати, пов'язані з порушенням зобов'язань. Оскільки обсяг регіональних програм в даний час невеликий, ефект від невиконання зобов'язань у подібних випадках на бюджет залишається мінімальним. Тим не менш, якщо масштаб реалізації цих програм буде розширюватися, то це може призвести до значного впливу на бюджети суб'єктів Федерації, особливо з урахуванням обмеженості регіональних ресурсів.
У таблиці 1 проілюстровано потенційний ефект великих програм кредитування на бюджети чотирьох суб'єктів Федерації. При нинішньому підході будь-яка кредитна програма значного обсягу швидко призведе до перевищення загального обсягу регіонального бюджету в трьох суб'єктах федерації за винятком Москви. Якщо б програми кредитування в Самарській, Оренбурзькій і Іркутській областях збільшилися в обсязі до рівня, достатнього для фінансування 20 відсотків попиту, то обсяг кредитів більш ніж удвічі перевищив би загальний розмір річного регіонального бюджету. У випадку економічного спаду і дефолту 20 відсотків відповідних позичальників, витрати могли б більш ніж вдвічі перевищити загальну величину бюджету житлової сфери Оренбурзької області. У Самарській області аналогічні витрати могли б перевищити регіональні витрати на освіту і соціальну допомогу разом узяті.
Наведені дані є приблизними оцінками, почасти заснованими на результатах обстеження, нещодавно проведеного Центром аналізу ринків нерухомості (ЦАРН), згідно з яким 77 відсотків домашніх господарств хотіли б поліпшити свої житлові умови. Слід зазначити, що якби ті ж домашні господарства враховували витрати на придбання квартир за цінами, повністю відображає витрати, то вони могли б віддати перевагу залишитися в своєму нинішньому житло. Однак навіть якщо фактичний попит становить не більше половини від рівня виявленого ЦАРН в ході обстеження, то все одно його обсяг швидко перевищив би обсяг ресурсів, наявних у багатьох регіонів країни.
Замість того, щоб покладати кредитний ризик виключно на регіональні адміністрації, слід, щоб система забезпечувала поділ ризику серед учасників. Такий поділ ризику могло б стати джерелом економічних стимулів для підвищення якості управління ризиками.
У державних програмах слід підтримувати строгі стандарти фінансової діяльності. У більшості країн світу державні відомства націлюють свої зусилля або на створення нових ринків там, де установи приватного сектору стикаються, на їхню думку, з надмірним ризиком, або на надання послуг тим групам населення, які випробовують їх недолік, у тих випадках, коли відповідні послуги недостатньо рентабельні для того, щоб їх надавали установи приватного сектору. Такі цілі, тим не менш, не усувають необхідність у прозорості, фінансовий контроль і виконання вимог до достатності капіталу. Щодо стандартів фінансової діяльності державними відомствами слід керувати так само, як і банками. З державними відомствами зазвичай пов'язують більш низькі очікування щодо рентабельності і зростання, а також вносять корективи з урахуванням правил ведення банківської діяльності, відображають необхідність в установах-депозитаріях. Однак немає жодних причин застосовувати до них інші стандарти фінансової надійності.
Таблиця 1
Потенційний ефект іпотечного кредитування на регіональні бюджети в 2007 р.

Показники	Москва	Самара	Оренбург	Іркутськ
Число домашніх господарств, що бажають брати участь в житлових програмах *	1 439 777	524 601	347 932	409 609
Загальна величина регіонального бюджету на 2007 р. **	304 200 000	17 800 000	9 000 000	12 800 000
Асигнування на житлове будівництво в регіональному бюджеті на 2007 р. **	81 000 000	4 800 000	1 400 000	2 900 000
Середня сума кредиту **	350	350	350	350
Загальний обсяг по 20% попиту **	100 784 376	36 722 070	24 355 254	28 672 663
Витрати у зв'язку з 20% невиконанням зобов'язань при частці збитків у разі такого невиконання 50% **	10 078 438	3 672 207	2 435 525	2 867 266

* - Включає 77% домашніх господарств із середніми доходами
** - Тис. рублів.
Джерела: Розрахунки Банку Росії; ЦАРН; Держкомстат.
Регіональним агентствам необхідні пруденційні стандарти, стандарти відносно достатності капіталу та інші стандарти фінансової діяльності. Світовий досвід вказує на довгий перелік фінансованих державою відомств, які в минулому мали збитки в результаті слабкості застосовувалися ними стандартів кредитної діяльності. Недавні приклади цього роду включають відповідні відомства на Філіппінах і в Мексиці. У більшості випадків подібні збитки зажадали значної фінансової допомоги з боку національних урядів. Крім пропонованих федеральним агентством вимог, що стосуються андеррайтингу та резервування, в даний час не існує послідовного набору стандартів фінансової діяльності для регіональних агентств. У відношенні придбаних АІЖК кредитів, воно встановлює стандарти з андеррайтингу та супроводу кредитів, а також вимога про достатність капіталу, що становить 10 відсотків від обсягу кредитів, які кожне агентство продає федеральному агентству. У відношенні кредитів, які фінансуються на місцях, не встановлюються загальні правила андеррайтингу позичальника, кредитування осіб, що мають доступ до внутрішньої інформації, концентрації кредитів, системи внутрішнього контролю або формування і використання резерву на можливі втрати по позиках. Агентства Самарської області і Оренбурзької області формують резерви на можливі втрати по позиках тільки по 10 відсотках кредитів, які вони продають федеральному агентству.
Субсидування процентних ставок швидко виснажить регіональні бюджети. Велика частина регіональних програм розрахована на домашні господарства із середнім рівнем доходів.
З економічної точки зору, більш ефективно надавати грошові кошти населенню, ніж маніпулювати цінами на товари і послуги, щоб зробити їх фінансово доступними. Субсидування процентних ставок спотворює ринок житлового фінансування, вносячи диспропорції в його головний механізм ціноутворення - процентну ставку по іпотечних кредитах. У тій мірі, в якій субсидії вважають необхідними, було б більш ефективно надавати їх у вигляді одноразової суми, грошових платежів початкового періоду, наприклад, у вигляді субсидування первісного внеску або страхування кредитів з метою підвищення частки іпотечного кредиту в загальній вартості житла, що купується.
При більш високих процентних ставках витрати на субсидування початкових платежів складають приблизно 80 відсотків витрат на субсидування процентних ставок у термінах поточної вартості. У таблиці 2 проводиться порівняння витрат на субсидування процентних ставок і початкових платежів з використанням припущень про двох рівнях ринкових процентних ставок по іпотеці.
Таблиця 2
Зіставлення параметрів субсидування процентних ставок і первинних внесків

Допущення:
· Кредитний баланс = 342 000 руб.
· Початковий внесок з боку покупця = 146 571 руб.
· Строк кредиту = 20 років
У кожному випадку розмір субсидій у рахунок первинного платежу вибирався таким чином, щоб зменшити іпотечний платіж до величини, що забезпечує субсидування процентних ставок. При відносно більш низьких ринкових процентних ставках спочатку різниця у вартості між цими субсидіями невелика, проте іпотека з ринковою відсотковою ставкою не буде блокована на балансі установи-організатора іпотеки.
Іпотека за ринковою процентною ставкою може служити забезпеченням для іпотечної цінного паперу з такою прибутковістю, яка буде привабливою для інвесторів без будь-яких додаткових субсидій. Таким чином, регіональне агентство одержить активи, які воно може продати за ринковими ставками федеральному агентству або будь-якої іншої організації, що займається сек'юритизацією іпотеки. У цьому випадку рівень ліквідності в даній системі залежав би в більшій мірі від попиту з боку інвесторів, ніж від довгострокових зобов'язань регіону надавати підтримку з майбутніх грошових потоків на підтримку процентних ставок нижче ринкового рівня.
Сьогодні в Росії обсяг субсидування процентних ставок складає до 20-річного обсягу ресурсів за прийнятими зобов'язаннями. Навряд чи регіональні агентства зможуть розпорядитися цими ресурсами для субсидування розрахованих на такий довгий термін зобов'язань щодо значної кількості позичальників.
Страхування кредитів може зробити можливим підвищення частки іпотечного кредиту в загальній вартості майна шляхом поглинання частини кредитного ризику, яка змушує кредиторів вимагати значного початкового внеску. Подібна програма забезпечувала б розподіл кредитних ризиків з основними кредиторами на зразок таких банків, як Ощадбанк і Райффайзенбанк і послужило б для цих останніх стимулом до більш вагомого й активному їх участі в іпотечному кредитуванні. Страхування кредитів на тривалий термін може надати банкірам важливий стимул до видачі кредитів з більш тривалим терміном погашення. Ця функція стала б корисним доповненням до ліквідності, що надається федеральним агентством, та до обслуговування кредитів та управління кредитними ризиками, що здійснюють на місцевому рівні первинні агенти.
Страхування кредитів вимагає наявності даних за минулі періоди за когортам видачі іпотеки з виділенням таких позицій, як частота неповернення кредитів в строк і звернення стягнення на що знаходиться в заставі майно, кількість випадків виправлення ситуації, період часу до звернення стягнення на що знаходиться в заставі майна і величина збитків у розрахунку на один кредит, за яким на що знаходиться в заставі майно звернено стягнення. Ці дані формують базу для аналізу з метою правильного й прозорого призначення цін на страхові продукти та створення достатніх резервів на випадок можливих збитків. Подібних даних в Росії за великим рахунком ще не існує.
Будь-яка програма страхування кредитів вимагає трьох загальних етапів, на першому з яких проводився б аналіз існуючих даних і розробка інформаційних стандартів і стандартів андеррайтингу для збору даних в майбутньому. Другий етап включав би продаж страхових інструментів з тих чи інших, в силу необхідності довільним, цінами і збір даних, на базі яких будуть засновані більш надійні ціни. Ця база даних, імовірно, сформує основу для третього етапу-розвитку приватної індустрії іпотечного кредитування. На перші два етапи може піти не менше 5 років. Згодом стане можливим зменшити ризик для уряду шляхом придбання перестрахувальних інструментів на світових ринках.
Проект страхування іпотечних кредитів - за потребою федерального рівня заради диверсифікації географічного ризику - є перспективним в сенсі сприяння розвитку іпотечних ринків за умови, що цей проект:
· Буде функціонувати у відповідності з професійними і розумними стандартами страхування;
· Буде відрізнятися правильним управлінням і регулюванням і уникне створення монополії;
· Забезпечить обмежене страхове покриття для кредиторів, наприклад, виключить вірогідність надмірних первинних втрат;
· Забезпечить встановлення та моніторинг розумних стандартів андеррайтингу та обслуговування;
· Забезпечить правильне визначення величини страхової премії і її коригування з урахуванням зміни ринкової кон'юнктури;
· Буде належним чином включений до федерального бюджету з тим, щоб відобразити відповідні умовні зобов'язання перед урядом [10].
Існує досить серйозна проблема із забезпеченням іпотечного кредиту. Забезпеченням іпотечного кредиту повинна бути сама квартира, що купується. Якщо це так, то в разі потреби банк повинен мати можливість виселити звідти позичальника, а квартиру продати. Вважається, що можливість виселити позичальника в нашій країні гарантована Законом про іпотеку, який діє з липня 1998р. У цьому законі сказано, що позичальника і членів його сім'ї можна виселити за умови, що вони «дали до укладення договору про іпотеку, а якщо вони були вселити в закладений будинок або квартиру пізніше - до їх вселення, нотаріально засвідчене зобов'язання звільнити закладений житловий будинок або квартиру у разі звернення на нього стягнення ».
Зрозуміло, що це положення не працює. Змусити позичальника і членів його сім'ї підписати таке зобов'язання до видачі кредиту не представляє особливих проблем, але як отримати таке зобов'язання від знову вселяти людей, у т.ч. новонароджених? А якщо позичальник на суді скаже, що його дійсно змусили підписати якийсь папірець, але жити йому ніде? Чи стане суд у цьому випадку порушувати конституційне право громадянина на житло? Тим більше якщо згадати, що виселення неповнолітніх членів сім'ї можливо тільки з дозволу органів опіки, які згоди на виселення дитини на вулицю ніколи не дадуть.
Цю проблему припускають обходити, створюючи спеціальний резервний фонд житла для відселення неплатоспроможних клієнтів. Однак якщо таке житло не буде відповідати житловим нормам, то відселити в нього нікого не вдасться, а якщо буде, то деякі громадяни стануть брати іпотечні кредити саме з метою оголосити себе неплатоспроможними і безкоштовно одержати квартиру з резервного фонду.
У розвинених країнах з великим досвідом іпотечного кредитування позичальника визнають платоспроможним, якщо щомісячні виплати по кредиту не перевищують 30% від його декларованого доходу. Сьогодні найбільш поширені кредити під 10% річних строком на 10 років. Простий розрахунок свідчить, що претендувати на такі кредити можуть, м'яко кажучи, не найбідніші люди в нашій країні. В основному це кваліфіковані професіонали - працівники іноземних фірм та вищі менеджери великих компаній. Але останні, як правило, в кредитах не потребують, а перше не так вже й багато, особливо в провінції.
В даний час в Росії створена система зовні дуже схожа на німецьку, однак, як і у випадку з американською моделлю, з принципово іншим змістом і механізмом роботи. У нашій країні поки немає спеціалізованих ощадно-іпотечних кредитних установ (будівельно-ощадних кас). Наше законодавство не передбачає особливої ​​форми кредитних організацій, що працюють за контрактною ощадної схемою. Створити подібну організацію в рамках звичайного універсального банку не можна, тому що не можна гарантувати, що він не буде використовувати наддешеві депозитні кошти для неіпотечних активних операцій.
У нас німецьку систему іпотеки формують самим оригінальним чином - взагалі обходячись без кредитних організацій. Їх замінюють самі організації-забудовники. Протягом періоду накопичення всі внески клієнта оформляються як пайова участь у будівництві конкретного будинку й реально інвестуються в це будівництво. Після його закінчення клієнт отримує в своє розпорядження квартиру. При цьому він вже сплатив вартість приблизно половини квартири, а другу половину отримує від забудовника в якості товарного кредиту. Цей товарний кредит клієнт погашає забудовнику протягом обумовленого періоду. При цьому позичальникові не потрібно надавати ніяких підтверджень платоспроможності (як, скажімо, при отриманні іпотечного кредиту в банку).
Таким чином, виникає псевдонемецкая іпотечна схема, зовні дуже схожа на реальну німецьку: клієнт протягом періоду накопичення вносить вклади на суму, рівну половині вартості квартири, потім одержує квартиру і виплачує рівними частками вартість другої половини.
Внутрішньо ж схема абсолютно інша. Кошти, які виплачує клієнт в ході періоду накопичення, використовуються не на видачу кредитів ретельно перевіреним позичальникам, а на фінансування будівництва якогось житлового будинку. Засоби, які використовуються для видачі кредиту - це не кошти інших клієнтів, що знаходяться в процесі накопичення, а власні кошти забудовника.
Відповідно, нашої псевдонемецкой схемою притаманні ризики, абсолютно не властиві традиційній контрактно-ощадної системи. У першу чергу - це ризик того, що власних коштів забудовника та засобів, внесених клієнтами, не вистачить на завершення будівництва житлового будинку.
Таким чином, підводячи підсумок можна констатувати, що на сьогодні існує ряд досить серйозних проблем, від вирішення яких безпосередньо залежить розвиток іпотечного кредитування в Росії [11].
Особливе значення має аналіз програм іпотечного кредитування Ощадбанку Росії (таблиця 3).
Таблиця 3
Іпотечні програми Ощадбанку Росії

Назва іпотечної програми	Ставка,%	Валюта	Термін кредиту	Перший внесок
«Молода сім'я»	10.25 - 12.00	Рублі	1 - 30 років	5% - 10%
«Молода сім'я»	10.75 - 13	USD	1 - 30 років	5% - 10%
«Молода сім'я»	10.75 - 13	EUR	1 - 30 років	5% - 10%
«Іпотечний кредит»	10.5 - 12	Рублі	1 - 30 років	10%
«Іпотечний кредит»	10.5 - 12	USD	1 - 30 років	10%
«Іпотечний кредит»	10.5 - 12	EUR	1 - 30 років	10%
«Кредит на нерухомість»	11.5 - 12.5	Рублі	1 - 30 років	10%
«Кредит на нерухомість»	12 - 13	USD	1 - 30 років	10%
«Кредит на нерухомість»	12 - 13	EUR	1 - 30 років	10%
«Іпотечний +»	10.25 - 11.75	Рублі	1 - 30 років	10%
«Іпотечний +»	10.75 - 12.25	USD	1 - 30 років	10%
«Іпотечний +»	10.75 - 12.25	EUR	1 - 30 років	10%

Як показують дані таблиці 3, мінімальний внесок по іпотечній програмі «Молода сім'я» складає 5% - для сімей з дітьми та 10% - для сімей без дітей.
Кредит "Іпотечний +» видається на покупку житла, побудованого або споруджуваного за участю РБ РФ.
Ефективна процентна ставка розраховується відповідно до вимог Банку Росії. Застосовувана для розрахунку формула базується на методі складних відсотків і, без обліку кредитних платежів розраховує потенційно недоотриманий дохід позичальника від передбачуваного вкладення коштів, рівних процентними платежами по кредиту протягом усього терміну кредитування під ту ж ставку, що і за кредитом.
Виходячи з цього, розрахована по даній формулі ефективна процентна ставка завжди буде перевищувати ставку, зазначену в кредитному договорі навіть за відсутності комісій і сторонніх платежів.
Наприклад, за кредитом у сумі 100 000 рублів на 5 років з відсотковою ставкою 17% річних ефективна процентна ставка складе:
§ при відсутності комісій - 18,4% річних;
§ при одноразової комісії у розмірі 1% від суми кредиту - 19,0% річних;
§ при одноразової комісії у розмірі 4% від суми кредиту - 20,9% річних.
Інформацію про розмір комісії за видами кредитів можна отримати у філіях Ощадбанку Росії, що мають відділ кредитування фізичних осіб. Інформація про розмір ефективної процентної ставки по конкретному кредиту доводиться працівниками Ощадбанку Росії до відома кожного позичальника до укладення кредитного договору в обов'язковому порядку [12].
Особливо актуальний у даний час питання про іпотечну кризу в США.
Звичайно, криза іпотеки в США кілька підірвав імідж житлового кредитування як сфери, максимально надійною для інвестування. Адже раніше іпотека для інвесторів була практично «безвідходним виробництвом» з максимальною віддачею і мінімальними втратами. Знизився рейтинг іпотечних паперів, внаслідок чого гроші стали коштувати трохи дорожче. Що стосується ситуації на російському ринку іпотечного кредитування, то прогноз поки втішний. Американська криза навряд чи істотно позначиться на російському ринку, оскільки останній не дуже сильно залежить від іноземних інвесторів, на настрої яких впливає іпотечна криза в США.
Більш того, Агентство з іпотечного житлового кредитування (м. Москва), в якості основної рефинансирующий організації, робить ставку на російський фондовий ринок при розміщенні іпотечних цінних паперів, а не на зарубіжний.
Як не дивно, від обвалу іпотечний ринок врятує якраз те, що він розвинений не настільки, як у Сполучених Штатах. Там у галузі працюють як підприємства, що видають кредити тільки благонадійним позичальникам, так і ті, які працюють (хоч і на менш вигідних умовах, але все ж) з явно неплатоспроможними громадянами - наприклад, з безробітними, що живуть на соціальну допомогу. У Росії поки що немає організацій, готових оформляти кредити людям «групи ризику» - всі кредитні організації ретельно перевіряють спроможність потенційного позичальника, що виключає можливість появи тотальної хвилі неплатежів і, як наслідок, зростання ставки.
Поки немає підстав очікувати більш серйозних наслідків, ніж «заморозки» процентної ставки за кредитами на існуючому рівні. Однак і не доводиться найближчим часом чекати її традиційного зниження [13].

РОЗДІЛ 2. МЕТОДОЛОГІЧНІ ОСНОВИ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ
2.1 Характеристика моделей і методів іпотечного кредитування і оцінки застав
Зазвичай операції на іпотечному ринку здійснюються у два етапи.
На першому етапі, званому первинним ринком, відбувається надання кредитів під заставу нерухомості. Оскільки банки надають кредити на тривалий термін і під відносно невисокий відсоток, у них знижується обсяг доступних грошових ресурсів, які необхідні для здійснення повсякденної діяльності. Питання, як у найкоротший термін повернути собі віддані на тривалий строк гроші, називається проблемою рефінансування виданих кредитів. Для вирішення цієї проблеми виникає вторинний ринок іпотечного кредитування.
Основні способи рефінансування кредитів зводяться або до повної відступлення прав за виданим банком іпотечним кредитом спеціалізованої організації (виходить два рівні: банк - спеціалізована організація), або до випуску цінних паперів самим банком, який видав кредит, при залишенні вимог по цьому кредиту на своєму балансі (один рівень - банк).
Коли права вимоги за кредитами (заставні) уступаються спеціалізованої організації, вона об'єднує одноманітні заставні в пули і вже під заставу пулів випускає власні цінні папери.
Виходячи зі способу рефінансування іпотечних кредитів були побудовані базові моделі іпотечного кредитування - дворівнева (класична) і однорівнева, які іменуються ще за назвами тих країн, де отримали найбільший розвиток.
Продаючи іпотечні заставні відразу після видачі іпотечного кредиту, банк отримує можливість підтримувати показник ліквідності свого балансу на необхідному рівні, навіть залучаючи кошти на більш короткий термін, ніж по видаваних кредитах. Це, природно, різко підвищує можливості іпотечного банку із залучення коштів для видачі іпотечних кредитів [14].
Існує кілька способів розміщення іпотечних закладних серед якомога більшої кількості інвесторів.
Перший спосіб - «випуск вторинних іпотечних закладних». Принцип його дії представлений на рис. 1.3.2. Спосіб заснований на тому, що іпотечні банки (в основному великі) видають кредити на суму не нижче мінімальної (досить великий). З іншого боку, існують позичальники, яким не потрібні великі кредити, і кредитні установи, які у зв'язку з встановленими для цього виду діяльності обмеженнями не можуть видавати великі кредити (такою установою може бути простою комерційний банк). У цьому випадку кредитна установа видає кілька невеликих за розміром іпотечних кредитів під вищі відсотки, ніж іпотечні банки. Потім воно рефінансується у великому банку. Для рефінансування отримані іпотечні заставні об'єднуються і на них випускається вторинна іпотечна заставна. Вторинна заставна служить забезпеченням кредиту, який видає великий іпотечний банк і який направляється кредитною установою на видачу нових іпотечних кредитів. Кредитна установа протягом усього терміну кредиту одержує прибуток у вигляді різниці між процентними ставками по виданих і отриманих кредитів, а вторинна іпотечна заставна звертається на фондовому ринку за загальними правилами.
Другий спосіб, так звана сек'юритизація, винайдений в США, але широко застосовується в Англії і Франції (рис. 1.3.3).


Під сек'юритизацією розуміється трансформація активів балансу в ринкові цінні папери для продажу інвесторам. Сек'юритизація, перетворюючи боргові зобов'язання в майно, підвищує їх оборотність, поміщає їх в інфраструктуру фондового ринку. У цінні папери можуть бути переведені не всі типи активів, а тільки позики, які мають стандартними характеристиками терміну погашення, розміру, забезпечення.
Сек'юритизація являє собою складну процедуру, що складається з окремих етапів. Як правило, ініціатором сек'юритизації виступає банк, що видав іпотечні кредити. Сек'юритизація дозволяє банку-ініціатору поліпшити ліквідність за рахунок видалення (продажу) з балансу довгострокових кредитів.

На першому етапі великі іпотечні банки створюють спеціальну керуючу компанію і групують в ній іпотечні заставні. Мета керуючої компанії - побічно продати згруповано в ній іпотечні заставні, випустивши на їх основі цінні папери. Існування такої ланки в ланцюжку сек'юритизації пов'язано з можливістю відділення іпотечних активів від майна банку-ініціатора, а, отже, і належних платежів за кредитами. Це гарантує інвесторам отримання вкладених коштів навіть у разі неспроможності банку-ініціатора.
При організації компанії банки - власники іпотечних закладних відкривають їй спеціальні накопичувальні рахунки, на які перераховують кошти, що надійшли на сплату відсотків по кредиту і в погашення кредиту. Компанія виплачує з цих коштів доходи за випущеними цінних паперів та викуповує їх після повернення кредиту.
Припустимо, що якась кількість іпотечних банків видало різну кількість довгострокових позик типу А, Б і В. Типи позик розрізняють за термінами і величиною процентної ставки. Відповідно, банки мають іпотечні заставні типу А, Б і В. Ці заставні передаються в керуючу компанію, а вона бере на себе зобов'язання передати банкам через певний, досить короткий, термін відповідну суму грошей. Цей термін повинен контролюватися з тим, щоб у банку завжди було в наявності достатньо коштів для своєчасного виконання своїх зобов'язань.
Компанія бере на свій баланс ці іпотечні заставні і на другому етапі сек'юритизації об'єднує заставні одного типу, отримані від різних банків, в пакети типу А, Б та В. Розрізнені зобов'язання об'єднуються в єдине зобов'язання, в якому боржником виступають кілька осіб (одержувачі іпотечного кредиту) , несучих часткову відповідальність у рамках свого зобов'язання за договором позики. Природно, що для такого об'єднання іпотечні заставні відбираються за ступенем їх надійності і перед передачею вони перевіряються незалежним оцінювачем. Таке об'єднання ніяк не зачіпає положення боржників, оскільки розмір і характер його відповідальності не змінився. Банки-ініціатори беруть на себе зобов'язання продовжувати забезпечувати надходження платежів від боржників, але зараховують їх тепер на особливий накопичувальний рахунок компанії.
На третьому етапі обігу компанія віддає сформовані пакети третій особі на зберігання і випускає на ці пакети цінні папери, доходи від продажу яких є засобами рефінансування. Третя особа служить хранителем заставних і гарантом виконання компанією своїх зобов'язань перед покупцями її цінних паперів. В англо-американській системі права для цього застосовують конструкцію довірчої власності (трасту), де третьою особою є довірчий власник, або траст-агент. Ця система гарантує передачу боргових зобов'язань власникам цінних паперів і проходження платежів, що належать власникам цінних паперів [15].
2.2 Методи та показники оцінки заставного майна для іпотечного кредитування
Особливу увагу при оцінці заставного майна відводиться ризику забезпечення кредиту, який хоч і не є самостійним видом ризику і розглядається тільки при настанні ризику непогашення кредиту, представляється найбільш цікавим, оскільки саме він залежить від вибору виду забезпечення. Цей вид ризику проявляється у недостатності доходу, отриманого від реалізації наданого банку забезпечення кредиту, для повного задоволення боргових вимог банку до позичальника. Ризик кредитоспроможності позичальника передує ризику непогашення кредиту, під ним прийнято розуміти нездатність позичальника виконувати свої зобов'язання по відношенню до кредиторів взагалі. Кожен позичальник характеризується індивідуальним ризиком кредитоспроможності, який присутній незалежно від ділових відносин з банком і є результатом ділового ризику і ризику структури капіталу. Саме ризик забезпечення кредиту залежить від вибору виду забезпечення. Тому розглянемо даний вид ризику більш докладно.
Види ризику забезпечення кредиту:
Ризик знецінення застави пов'язаний з можливою зміною ринкової вартості предмета застави протягом терміну дії договору застави. Ціна предмету застави може змінюватися як в меншу, так і в більшу сторону. Найчастіше зміна відбувається в меншу сторону, так як крім ринкових законів у цьому випадку ще діє чинник, пов'язаний з фізичним і моральним зносом предмета застави. Така зміна ринкової вартості може призвести до того, що в разі необхідності після реалізації предмета застави банк не зможе повернути кредитні кошти і компенсувати свої збитки в повному обсязі. Ризик втрати або пошкодження предмета застави пов'язаний відповідно з повною втратою предмета застави або з частковою втратою ним своїх властивостей, що також призводить до зниження ринкової вартості об'єкта застави або до повної його втрати. Правовий ризик, як правило, пов'язаний з можливими порушеннями законодавства несумлінними заставодавцями. Наприклад, до банку можуть бути надані підроблені документи, що підтверджують право власності на заставлене майно, або майно може бути закладено кілька разів. У даній ситуації банк може понести додаткові фінансові, моральні, матеріальні і часові витрати.
Ризик неліквідності має на увазі неможливість реалізації предмета застави на ринку по обгрунтованій вартості, а також можливу втрату предметом застави своєї ліквідності протягом дії договору застави.
Ризик неправильної оцінки предмета застави може виникати в разі відсутності достатньої кількості інформації про предмет застави, низької кваліфікації співробітників, які виробляють оцінку, або при скоєнні співробітниками посадового злочину (наприклад, підкупу). У цьому випадку ринкова вартість застави виявляється нижче вартості, зазначеної у документах, і відповідно не може покрити витрат банку.
Ризик, пов'язаний з низькою кваліфікацією співробітників, може виникати на всіх етапах банківського кредитування під заставу майна. Результатом може стати як вже згадана завищена оцінка предмета застави, так і недійсність угоди (при неправильному оформленні договору застави) або одержання недостовірної інформації (у разі неякісної перевірки наданих заставодавцем документів) і т.д.
Ризик, пов'язаний з недостатнім досвідом роботи з банківськими заставами, узагальнює в собі всі попередні види ризиків, так як вони можуть бути наслідком недостатнього досвіду. Даний ризик обумовлений відносно недавнім входженням в практику банківської діяльності операцій застави (особливо застави нерухомості), а також пов'язаний з появою нових банків, які не мають практики в цій галузі, і нових банківських послуг.
Далі будуть розглянуті методи управління окремим видом кредитного ризику - ризиком забезпечення кредиту. До проблеми управління ризиком забезпечення кредиту необхідно підходити комплексно, а сам процес управління даними видами ризику повинен включати в себе такі методи: 1) моніторинг закладеного майна з певною періодичністю для кожного конкретного виду майна, 2) постійна переоцінка закладеного майна; 3) диверсифікація предмета застави ; 4) грамотний юридичний супровід, а також експертиза майна; 5) перевірка з боку служби безпеки на предмет несприятливої ​​кредитної історії, поточної заборгованості і повторного застави майна; 6) страхування, причому бажано у страховій компанії банку; 7) підвищення кваліфікації співробітників заставного підрозділи .
Розглянемо перераховані вище методи управління ризиком забезпечення кредиту більш докладно. Моніторинг застави - це комплекс заходів, спрямованих на забезпечення контролю за кількісними, якісними і вартісними параметрами предмета застави, його правовий приналежністю, умовами зберігання та утримання. Основною метою моніторингу застави є визначення відповідності характеристик заставного майна, умов його утримання та експлуатації вимогам, зазначеним у договорі про заставу.
Основною задачею моніторингу є своєчасне виявлення фактів яких передумов зниження кількісних і якісних параметрів заставного майна, або інших порушень умов договору про заставу з метою формування комплексу заходів щодо захисту інтересів банку в області заставного забезпечення кредиту.
Змістом моніторингу заставного забезпечення є: перевірка стану майна та фактичної наявності у місці його зберігання (утримання, експлуатації); підтвердження прав власності заставника на предмет застави; контроль поточної ринкової вартості майна; аналіз достатності заставного майна з урахуванням поточної інформації про наявні обтяження третіх осіб у щодо предмета застави. Організація моніторингу проводиться на плановій основі. План складається на підставі даних кредитного портфеля і містить наступну інформацію: найменування організації-заставодавця, номер договору застави, встановлену періодичність моніторингу, плановану і фактичну дати перевірки.
Щомісяця керівник заставного підрозділу має надавати особі, що стверджує план моніторингу, звіт про виконання плану за попередній місяць з зазначенням причин невиконання заходів та пропозиціями щодо їх виконання в наступному плановому періоді. Підставою для внесення інформації до звіту про виконання плану моніторингу може бути оформлений акт перевірки стану застави. Позаплановий моніторинг може проводитися з ініціативи заставного або кредитующего підрозділи. Прострочення сплати позичальником суми нарахованих відсотків і (або) основного боргу (не має у своїй основі технічного характеру), раптова зміна складу, структури і кількості предметів застави є підставою для обов'язкового здійснення позапланового моніторингу. Результати моніторингу оформляються актом перевірки. Позитивний висновок про достатність заставного покриття забезпечуються заставою зобов'язань може бути зроблений тільки з урахуванням комплексного аналізу всіх складових процедуру моніторингу аспектів. У разі виявлення порушень умов договору про заставу даний факт відображається в акті. При наявності заперечень заставодавця за виявленими порушеннями зауваження та заперечення також заносяться в акт. Постійна переоцінка закладеного майна включає в себе як початкову його оцінку, так і наступний контроль її зміни. Оскільки ринкова вартість заставленого майна може змінюватися, змінюється і розмір забезпеченого заставою кредитного продукту. Отже, щоб контролювати достатність забезпечення, необхідно постійно переоцінювати його вартість і при необхідності укладати додаткові угоди про нову вартість майна.
Оцінку ринкової вартості майна виробляють: котируються цінних паперів - фахівці казначейства, решту паперів - фахівці за заставною роботі; прав вимоги дебіторської заборгованості - фахівці кредитующего підрозділу; іншого майна-спеціалісти за заставною роботі. Оцінку майна, що пропонується в якості забезпечення, виробляють фахівці за заставною роботі в ході заставної експертизи. У необхідних випадках для цілей оцінки можуть залучатися оцінювачі та експерти-консультанти. Загальний порядок проведення оцінки: 1) визначення поточної ринкової вартості майна; 2) визначення прогнозної вартості на передбачуваний момент погашення зобов'язань по кредитній угоді; 3) визначення ліквідності майна; 4) визначення коефіцієнта заставного дисконтування та заставної вартості майна; 5) підготовка висновку про доцільність прийняття майна в заставу. Рішення про залучення оцінювача приймається після надходження до заставне підрозділ заявки на проведення заставної експертизи забезпечення по передбачуваної кредитної угоди. Оцінка проводиться оцінювачем на підставі договору між оцінювачем і клієнтом. Послуги оцінювача оплачує клієнт. Оцінювач має право самостійно вибирати методи проведення оцінки об'єкта нерухомості відповідно до стандартів оцінки. На підставі меті оцінки та виду вартості конкретного об'єкта нерухомості обгрунтовується необхідність застосування кожного з підходів: витратний підхід, метод порівняльного аналізу продажів, дохідний підхід.
При аналізі результатів оцінки слід звернути увагу на те, що дані результати повинні відповідати діапазону цін на аналогічні об'єкти в регіоні. При перевірці зручніше оперувати вартістю не всього об'єкта, а одиниці порівняння, наприклад, з вартістю квадратного метра загальної або корисної площі для дохідної нерухомості, посадкового місця для ресторанів або місця паркування для гаражів чи автостоянок і т.п. При цьому слід розглядати об'єкти, порівнянні за основними характеристиками з оцінюваним і належать до того ж сегменту ринку. Інформацію про ціни на нерухомість можна отримати з таких джерел: консультацій з ріелтерськими фірмами; регіональних видань про нерухомість та засобів масової інформації; аукціонів і відкритих торгів; Internet. У середньому ціни пропозиції можуть відрізнятися від реальних цін продажу на 10-30% в більшу сторону. Ставки орендної плати повинні відповідати діапазону ставок орендної плати при здачі в оренду аналогічних об'єктів. Можуть використовуватися ті ж інформаційні джерела. Значення ставки дисконту або ставки капіталізації мають бути адекватні оцінюваним об'єктам, при цьому слід пам'ятати, що чим ризикованіше вкладення в даний об'єкт, тим більше значення ставки. Значення ставок капіталізації, характерні для різних об'єктів у регіонах, іноді публікуються в аналітичних оглядах по ринку нерухомості. Діапазон ставок дисконтування, прийнятних для дохідної нерухомості, в Росії становить 18-35%.
В якості забезпечення наданих банком кредитних продуктів розглядаються рухоме і нерухоме майно, що належить клієнту по праву власності, і майнові права за відсутності встановлених законом або банком заборон чи обмежень на використання майна як застави. Не розглядаються в якості заставного забезпечення види майна, які відповідно до законодавства РФ не можуть бути предметом застави. Не рекомендуються для розгляду в якості застави: дорогоцінні камені і унікальні ювелірні вироби; предмети мистецтва, художні цінності і раритети, колекції; предмети антикваріату; об'єкти інтелектуальної власності; дослідні зразки промислових виробів.
Прийняття в заставу майна, яке в силу різних причин може бути виключено із застави до закінчення терміну кредиту (наприклад, облігацій, які будуть погашені раніше терміну повернення кредиту), допускається, тільки якщо термін виконання забезпечуються таким майном зобов'язань не перевищує вищезазначеного терміну. Грамотний юридичний супровід передбачає, в першу чергу, юридичну експертизу, а також попередню експертизу майна, переданого в заставу.
Щоб зрозуміти, які методи управління найбільш сприяють зниженню того чи іншого ризику, необхідно розглянути, які з перерахованих вище методів можна використовувати для управління різними видами ризиків забезпечення кредитів [16].

2.3 Технологія та документальне забезпечення іпотечного кредитування
Як було з'ясовано раніше, іпотечний банк - кредитна організація, що спеціалізується на видачі довгострокових іпотечних кредитів під заставу нерухомості (землі, різних будівель та інших об'єктів нерухомості). Ресурси іпотечного банку складаються з власних накопичень та коштів, отриманих від реалізації іпотечних облігацій - довгострокових цінних паперів, що випускаються під забезпечення нерухомим майном і приносять фіксований відсоток [17].
У залежності від об'єкта кредитування, кредитної політики та організаційної структури кожен комерційний банк визначає технологію іпотечного кредитування. При багатоваріантності різних елементів організації процесу кредитування можна констатувати у всіх банках наявність наступних п'яти основних етапів технології видачі та погашення іпотечного кредиту:
§ попередній розгляд заявки на кредит і співбесіду з передбачуваним позичальником;
§ андеррайтинг;
§ ухвалення рішення про видачу іпотечної позики;
§ оформлення кредитного договору та договору про заставу;
§ супровід кредиту і контроль за виконанням кредитного договору.
На першому етапі банк роз'яснює позичальникові умови видачі іпотечного кредиту і пропонує заповнити йому заяву, яке по суті можна розглядати як анкету, що містить відомості, що становлять інтерес для банку з точки зору мінімізації ризиків, пов'язаних з кредитуванням. Вже на першому етапі процесу кредитування важливо, по можливості, більш повно оцінити ризики. Якщо в ході співбесіди кредитний працівник не отримає задовільні відповіді на ключові питання, пов'язані з видачею кредиту, то прохання про його видачу відхиляється, при цьому необхідно аргументовано пояснити причини, за якими кредит не може бути наданий. Якщо ж кредитний працівник прийняв позитивне рішення, він інформує можливого позичальника про те, які документи і відомості необхідні банку для подальшого розгляду кредитної заявки.
Другий етап полягає в тому, щоб оцінити потенційну можливість позичальника повернути кредит і оцінити ступінь його забезпечення. На цьому етапі учувствуют фахівці банку або фірми з оцінки застави, юридична служба і служба безпеки банку. Якщо в якості застави пропонується існуюча квартира позичальника, то вивчаються: склад приміщень, планування, загальна і житлова площа; тривалість експлуатації; стан конструкцій, стін, підлог і стель; стан інженерний комунікацій - опалення, водопостачання, електропостачання, каналізація та ін; необхідність ремонту або модернізації зараз або в майбутньому. У результаті вивчення цих факторів визначається вартість передбачуваного застави. В якості застави можуть бути запропоновані й інші види нерухомості, наприклад земельну ділянку або літній будинок, а також рухоме майно, наприклад автомашина, ювелірні вироби або колекцій творів мистецтва. Фахівці оцінюють кожен предмет. Якщо в якості застави пропонується будується квартира, то вивчається проектно-кошторисна документація, терміни будівництва, репутація фірми - забудовника і підрядної організації. Слід зазначити, що в даний час в Росії отримав розвиток іпотечний житловий кредит, коли грошові кошти надаються на купівлю квартири, під заставу наявного житла.
Результати аналізу використовуються для того, щоб визначити надалі суму позики, можливий початковий внесок власних коштів і попередні терміни погашення кредиту. У цих цілях розглядаються такі доходи: заробітна плата, премії, дохід у формі комісійної винагороди, дохід у вигляді дивідендів і відсотків, пенсійні виплати, дохід у вигляді орендної плати та інші, а також фінансові зобов'язання: оплата житла, комунальні платежі, податки, страхові виплати, раніше прийняті боргові зобов'язання, медичне страхування та ін
Результати андеррайтингу оформляються у вигляді довідки або укладення і передаються на розгляд кредитного комітету.
На третьому етапі кредитний комітет розглядає матеріали, отримані в процесі андеррайтингу, і вивчає відповідні документи, після чого приймає рішення про видачу позики або про відмову в її уяві. При позитивному рішенні кредитного комітету відповідний працівник складає для клієнта приблизний кошторис витрат, пов'язаних з оформлення іпотечного кредиту. У кошторисі можуть бути передбачені наступні статті: комісійні ріелторам; витрати по оцінці застави; оплата за отримання документів про заставу з органів реєстрації нерухомості; нотаріальний збір за реєстрацію договору купівлі-продажу; нотаріальний збір за реєстрацію договору застави; страхування предмета застави.
На четвертому етапі банк укладає з позичальником кредитний договір. При укладанні договору сторони керуються основними положеннями, передбаченими Цивільним кодексом Російської Федерації, з урахуванням особливостей кредитної політики банку.
За кредитним договором банк-кредитор зобов'язується надати грошові кошти, тобто кредит, у розмірах і на умовах, передбачених у договорі, позичальник ж зобов'язується повернути в строк отриману грошову суму і сплатити відсотки за неї. У кожному кредитному договорі крім таких розділів, як дані про сторони, які уклали договір, є розділи, які регламентують права і обов'язки сторін:
- Сума кредиту та розмір банківського відсотка;
- Порядок і терміни видачі кредиту;
- Порядок і терміни погашення відсотка;
- Опис та ціна забезпечення, що передбачаються в окремому договорі застави;
- Розмір санкцій, що сплачуються стороною, яка порушила умови договору.
Одночасно з укладенням кредитного договору укладається договір застави і оформляється заставна, а також укладається договір страхування на користь банку. Без цих документів не може бути почата видача іпотечного кредиту.
На п'ятому етапі здійснюється супровід кредиту, що включає:
- Видачу кредиту в порядку, передбаченому в кредитному договорі;
- Контроль за цільовим використанням кредиту в період будівництва або реконструкції об'єктів кредитування;
- Спостереження за збереженням і станом застави, прийнятого в забезпечення кредиту;
- Контроль за регулярними, відповідно до раніше погоджених при укладанні договору, термінами повернення кредиту і нарахованих відсотків.
При порушенні термінів погашення кредиту та сплати відсотків банки в окремих випадках надають відстрочки для виконання позичальником своїх зобов'язань з нарахуванням за період користування відстроченої позички більш високого відсотка. При порушенні повторних строків погашення кредиту позика перераховується на рахунок прострочених позик, і починаються операції з реалізації застави [18].

РОЗДІЛ 3. ФОРМУВАННЯ І УДОСКОНАЛЕННЯ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ Вологодської області
3.1 Сучасний стан іпотечних кредитів у Вологодській області
З метою вирішення завдань, визначених Президентом РФ В. В. Путіним в рамках пріоритетного національного проекту «Доступне й комфортне житло - громадянам Росії», у Вологодській області реалізується обласна Програма іпотечного житлового кредитування, цілями якої є збільшення (нарощування) обсягів житлового будівництва, регулювання рівня цін на первинному ринку будівництва житла, створення умов для підвищення рівня доступності придбання житла населенням, розвиток ринку нерухомості.
Для розвитку механізму іпотеки з ініціативи Губернатора області В. Є. Позгалева Урядом області у 2000 році створена некомерційна організація «Фонд розвитку іпотечного житлового кредитування Вологодської області». Слід зазначити, що реалізація Програми розбита на два основних етапи, перший з яких вже успішно завершений:
· 2000-2003 роки - це період становлення Фонду, початок роботи на будівельному ринку області, перші кроки щодо встановлення партнерських відносин зі страховими, оціночними компаніями, відпрацювання механізмів співпраці з органами місцевого самоврядування, органами державної реєстрації прав на нерухоме майно, нотаріусами. Основний підсумок цього етапу - завоювання довіри вологжан, які купували житло з використанням розстрочки, створення першої на території Північно-Західного федерального округу організації, що об'єднує будівельний та фінансовий сектори для вирішення житлової проблеми населення області.
Питання цінової політики на ринку нерухомості області, виділення бюджетних коштів на інвестування будівництва інженерних комунікацій, впровадження державної підтримки певним малозабезпеченим категоріям населення, створення умов для впровадження класичної банківської іпотеки з безпосередньою участю кредитних організацій - це головні питання, спрямовані на підвищення доступності придбання житла, які розглядалися і вирішувалися Урядом області, департаментом фінансів області, адміністраціями муніципальних утворень області на засіданнях Ради Фонду іпотечного житлового кредитування, очолюваного заступником начальника департаменту фінансів області О.М. Гордін, і Опікунської ради, очолюваного виконуючим обов'язки начальника департаменту фінансів області, першим заступником Губернатора області С.С. Тугарин.
Слід зазначити, що вони були успішно вирішені, і перший іпотечний житловий кредит був виданий в березні 2003 року сім'ї лікарів з обласного центру, яка переїхала з гуртожитку в окрему двокімнатну квартиру.
Таким чином, березень 2003 року датується початок другого етапу розвитку Програми з безпосередньою участю кредитних організацій. Вологодська область і в даний час є активним учасником загальфедеральній системи іпотечного житлового кредитування, створеної Урядом Російської Федерації. Нам належить лідерство серед суб'єктів, які входять у Північно-Західний федеральний округ, за кількістю поставок заставних. У рамках вироблених ВАТ «Агентство з іпотечного житлового кредитування» Стандартів процедури видачі, супроводу і рефінансування довгострокових іпотечних житлових кредитів, які визначають умови видачі кредитів в даний час, працюють дві кредитні організації: ВАТ КБ «Променергобанк» і Вологодська філія ВАТ КБ «Россельхозбанк» .
Чітка і злагоджена регламентація процедури взаємодії Фонду та акредитованих в рамках Програми банків з оформлення та видачі іпотечних кредитів є запорукою надійності скоєних населенням області операцій з нерухомістю. При оформленні кредиту в банку або іпотечної позики, безпосередньо, у Фонді позичальник отримує грамотну консультацію по Програмі і юридичну підтримку фахівців Фонду іпотечного житлового кредитування. Партнери Фонду - страхові та оціночні компанії, ріелторські агентства - беруть активну участь у підготовці угод та їх супроводі. Важливим для області також є залучення ресурсів у сферу житлового будівництва, так як після продажу іпотечного кредиту через заставну кошти знову повертаються для нарощування оборотів іпотечного житлового кредитування.
Дуже важливим моментом є той момент для вологжан, що з 1 липня 2007 року знижено до 10,75% річних розмір мінімальної процентної ставки, яка встановлюється з зазначеної дати в діапазоні від 10,75% до 14% річних залежно від розміру частки власних коштів громадян та строку кредитування. І відповідно до завдань, визначених Президентом Російської Федерації В.В. Путіним в пріоритетному національному проекті "Доступне й комфортне житло - громадянам Росії» в частині підвищення доступності придбання житла, її розмір планомірно буде знижуватися, а до 2010 року планується її зниження до рівня 8% річних.
З огляду на обмежені можливості соціально незахищеної категорії населення - молодих сімей, критичну демографічну ситуацію, у Вологодській області з 2004 року надається державна підтримка з коштів обласного бюджету молодим сім'ям, які купують житло з використанням коштів довгострокового іпотечного кредиту. В даний час її розмір складає: на початковий внесок - у розмірі 200 тис. руб., За наявності дітей розмір збільшується на 100 тис.руб. на кожну дитину, при народженні (усиновленні) дитини - у розмірі до 100 тис.руб., але не понад заборгованості по кредиту.
За період реалізації державної підтримки станом на 1.07.2007 р. виділено кошти обласного бюджету в розмірі 78,9 млн. руб., У результаті вже 384 молоді сім'ї поліпшили житлові умови.
Підбиваючи певні підсумки реалізації обласної Програми іпотечного житлового кредитування, за станом на 1.07.2008 р. слід зазначити, що введено в експлуатацію 83 житлові будинки - 1644 квартири загальною площею понад 85,7 тис. кв. м; поліпшили житлові умови 5533 сім'ї вологжан, в тому числі з використанням іпотечних кредитів - 398 5 сімей; залучені на реалізацію Програми фінансові ресурси вторинних кредиторів, фінансово-кредитних інституцій у розмірі понад 3,8 млрд. руб.; залучення позабюджетних коштів на 1 бюджетний рубль склало більше 15 рублів.
Також важливим показником, що характеризує відповідальність, з якою підходять вологжане до рішення про придбання житла з довгостроковими виплатами за кредитом (а в даний час максимальний термін становить 30 років), є відсутність так званих «дефолтних кредитів», тобто всі 3945 сімей, які поліпшили житлові умови з використанням коштів іпотечного кредиту, щомісяця вносять встановлені кредитним договором платежі, а також сплачують за встановленим графіком щорічні страхові внески.

З метою забезпечення житлом громадян, які значаться в якості потребують поліпшення житлових умов в органах місцевого самоврядування, Урядом області прийнято рішення реалізовувати житло, що будується в рамках обласної Програми іпотечного житлового кредитування, за вартістю 1 кв.м. максимально наближеною до собівартості.
Перший досвід роботи за даною схемою в даний час відпрацьовується Фондом з адміністрацією міста Вологди. Квартири орієнтовно 65 сім'ям вологжан (у тому числі дітям-сиротам, громадянам, які проживають у ветхому та аварійному житлі, бюджетникам) будуть надані в споруджуваному 130 квартирному житловому будинку по вулиці Воркутинський у Вологді за ціною нижче ринкової на 50%. Паралельно з мерією міста Череповця вирішується житлове питання черговиків, квартири яким будуть надані у споруджуваному 58 квартирному житловому будинку в 105 мікрорайоні.
Масштаб розвитку іпотечного ринку не визначається реалізацією лише обласної Програми. З 2005 року в області активно впроваджуються Ощадбанком, Внешторгбанком, Банком Москви, Уралсиб, Росбанком власні програми іпотечного житлового кредитування. У 2007 році ними видано понад 1200 іпотечних кредитів на суму більше 1 млрд. руб., За I півріччя поточного року обсяг іпотечного житлового кредитування вже перевищив показник минулого року.
Популярність іпотечного житлового кредитування росте, але разом з тим слід зазначити, що доступний даний фінансовий інструмент поки тільки 11,5% працездатного населення, що проживає в нашій області.
У зв'язку з цим одним з перспективних напрямків розвитку обласної Програми іпотечного житлового кредитування є залучення промислових підприємств і організацій до процесу житлового будівництва через надання працівникам фінансової допомоги у вигляді субсидії або позики, погашення відсотків по розстрочці або іпотечним кредитом. Адресна допомога як ефективний фінансовий стимул забезпечить вирішення кадрового питання, закріплення спеціалістів.
Резюмуючи сказане, хочу відзначити, що в області створена така система, при якій іпотечний кредит - це на сьогоднішній день перспективна фінансова операція, в якій всі учасники (громадянин - банк - Фонд - ріелтори - оцінювачі - страховики) зацікавлені в її чистоті і надійності, гарантує успішне вкладення власних коштів громадян, фінансових ресурсів комерційних банків і підприємств Вологодчини [19].
Досягнуті успіхи, перспективи розвитку іпотечного ринку області дозволять Уряду області успішно вирішувати завдання із забезпечення населення доступним і комфортним житлом.
3.2 Документальне оформлення з отримання іпотечного кредиту. Технологічне укладення договору іпотечного кредитування
У ході іпотечної угоди позичальникові необхідно підписати цілий пакет документів. Якщо папери складені грамотно, клієнт надалі буде позбавлений від цілого ряду проблем як з купленої в кредит квартирою, так і з поверненням боргу.
Потенційний позичальник часто в усьому покладається на співробітників банку або на іпотечного брокера, який допомагає організувати угоду. Однак кожному претенденту на кредит корисно ознайомитися з порядком його оформлення і типовими документами, які потрібно підписати. Маючи цю інформацію, позичальник зможе оформити угоду так, щоб його права не були порушені.
Разом із заявкою на отримання кредиту в банк необхідно надати певний набір документів. Їх кількість не велике. Сьогодні кредитори досить лояльно підходять до розгляду заяв потенційних позичальників. Від інтересантам, в Ощадбанку наприклад, вимагають лише копії паспорта і трудової книжки (оригінали потрібно просто пред'явити співробітнику банку), а також довідку 2-НДФЛ, або - якщо дохід неофіційний - довідку за формою, встановленою банком. В інших банках список документів значно ширше: надати необхідно документи про сімейний стан, про освіту, ІПН, свідоцтво Державного пенсійного фонду і т. д.
Стандартний термін очікування відповіді кредитора - тиждень (максимум - два). Однак деякі банки пішли назустріч побажанням клієнтів і ще в минулому році скоротили термін розгляду заявки до трьох, і навіть до одного дня.
У разі позитивного рішення позичальникові дають час на пошук квартири. У середньому - три місяці, але за домовленістю з кредитором цей термін можна збільшити ще на місяць. Документи для страхової компанії краще оформляти паралельно з пошуком квартири. Причому у кожного банку є свій список страхових компаній, з якими він співпрацює. Від позичальника потрібно лише паспорт та свідоцтво про шлюб (документів на квартиру у нього поки немає), так що на цьому етапі саме час ознайомитися з тарифами на страхування життя і вибрати страховика.
Квартира, придбана за допомогою іпотеки, повинна влаштовувати не тільки самого позичальника, але і кредитора (список вимог до заставної нерухомості буває достатньо жорстким). Щоб варіант не виявився «холостим», має сенс довірити підбір житла фахівцям, знайомим із запитами кредитних установ. Такого роду послуги сьогодні надають агентства нерухомості, а також деякі іпотечні брокери.
Після того як квартира знайдена, оцінена, і для її купівлі підготовлені всі необхідні папери, настає черга підписання кредитного договору. Він укладається між банком, що видає кредит, і позичальником.
Укладення кредитного договору є одним з найважливіших етапів іпотечної угоди. Адже саме на підставі цього документа і будуть будуватися подальші відносини банку і позичальника на весь період кредитування. Тому зміст кредитного договору необхідно читати дуже уважно. Згідно з новою редакцією закону ФЗ № 102 «Про іпотеку (заставі нерухомості)» обов'язкове нотаріальне посвідчення кредитних договорів не потрібно. Документ складається в простій письмовій формі у приміщенні банку.
У кредитному договорі обумовлюються істотні параметри операції. Зокрема, розмір кредиту (з зазначенням валюти), термін його повернення, мета (на покупку квартири, заміського будинку, дільниці тощо), величина відсоткової ставки за користування кредитом та порядок її розрахунку. Крім того, документ повинен чітко описувати порядок нарахування відсотків, підстави для пред'явлення вимог про дострокове погашення кредиту, а також умови дострокового погашення.
Особливу увагу потрібно звернути на суму кредиту, спосіб погашення, платіжний період, а також - на схему дострокового погашення. При цьому потрібно врахувати, що датою платежу вважається дата списання коштів з позикового рахунку. Якщо позичальник вносить платіж через інший банк, то кошти можуть бути зараховані на його позичковий рахунок в банку-кредиторі тільки через 2-3 дні.
Крім того, клієнтові варто потурбуватися таким важливим питанням, як прописка родичів. Кредитний договір повинен містити умови вселення та реєстрації в закладається квартирі третіх осіб. Після підписання документа ці питання доведеться вирішувати в кожному випадку індивідуально, і в обов'язковому порядку погоджуючи з банком.
Умови кредитного договору повинні відповідати тим, які були зазначені в повідомленні Кредитного комітету. У документі позначається: як і де вирішуються спори за укладеним кредитним договором. Важливо також перевірити договір на наявність технічних помилок (помилки в адресі квартири, паспортних даних позичальників і т. д.). Вони можуть стати причиною припинення (відмови) в державній реєстрації.
Договір з банком оформляється, частіше за все, в один день з договором страхування життя, працездатності позичальника і майна, що закладається. Наявність сплаченої страховки - запорука захисту інтересів і клієнта, і кредитора в разі настання страхової події в період проведення операції. При цьому дуже зручно, якщо у кредитної організації діє «принцип єдиного вікна» і обидва документи реєструються в одному і тому ж місці.
Після укладення кредитного договору в цей же день або з перервою на день-два підписується договір купівлі-продажу квартири. Як і кредитний договір, він може бути укладений в простій письмовій формі. Однак у такої форми є свій мінус - у разі втрати договору його не можна відновити, тому що Федеральна реєстраційна служба (ФРС), яка реєструє цей документ купівлі-продажу, видає лише копії документів та дублікати свідоцтва про право власності.
Вирішити проблему можна за допомогою нотаріального посвідчення договору. У цьому випадку дублікат документа завжди буде зберігатися у нотаріуса. Але, природно, такий алгоритм дій виявляється більш витратним - позичальникові доведеться сплатити нотаріальні послуги. Тому учасники угоди на свій розсуд і взаємною згодою повинні вирішити, чи треба надавати договором нотаріально засвідчену форму.
Багато фахівців рекомендують саме нотаріальне посвідчення договору, оскільки практика показує, що це набагато надійніше. Тим більше що у випадку пред'явлення позову про розірвання договору або визнання його недійсним, нотаріус залучається в якості третьої особи. Формулювання договору купівлі-продажу повинні відповідати вимогам банку. Тому краще звертатися для його складання до нотаріусів, рекомендованим кредитною установою.
Істотними умовами договору купівлі-продажу є дані, що характеризують квартиру (адреса, кількість кімнат, загальна і житлова площа квартири і т. д.). Також у документі обов'язково вказується ціна квартири, встановлена ​​угодою сторін договору. У цьому пункті вимоги банку-кредитора і продавця щодо ціни об'єкта, що вказується в договорі, можуть розрізнятися. Нерідкі випадки, коли банк віддає перевагу вказати в договорі реальну суму угоди, а продавець квартири хоче прописати суму до 1 млн. крб., Щоб не платити податки. У договорі має міститися і вказівка ​​на те, що квартира нікому не продана, не подарована, у спорі або під арештом не перебуває, наймом не обтяжена і не є предметом застави.
Крім того, використання для взаєморозрахунків позикових коштів вимагає включення в документ деяких особливих положень. Зокрема, умов отримання грошей з банківського рахунку покупця (куди їх завчасно переводить продавець), опис схеми розрахунків (через осередок, з використанням акредитива, безготівковий розрахунок). А також - посилання на кредитний договір і його реквізити, щоб позичальник міг отримати податкову пільгу.
Підписаний сторонами договір купівлі-продажу передається в УФРС по Вологодської області на реєстрацію, де за законом розглядається протягом 10 днів. Продавці квартири можуть одержати гроші тільки після пред'явлення в банку документів про реєстрацію договору купівлі-продажу [20].
3.3 Пропозиції щодо вдосконалення іпотечного кредитування у Вологодській області
Аналіз та узагальнення досвіду Вологодської області, що надійшли з неї пропозиції, дозволяють сформулювати ряд концептуальних пропозицій і рекомендацій щодо подальшого розвитку іпотечного кредитування та підвищення його ефективності.
На теперішньому етапі економічного розвитку РФ найбільш доцільно виходити з того, що стратегічним завданням держави у сфері іпотечного житлового кредитування повинно стати створення умов для максимального розвитку механізмів рефінансування іпотечних кредитів.
До питань створення таких умов відноситься, насамперед, нагальна необхідність вдосконалення чинного законодавства. У цій частині слід вирішити такі завдання:
· В даний час нормативно-правове регулювання іпотечного житлового кредитування здійснюється тільки Концепцією розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації, затвердженої Урядом Російської Федерації у 2000 році і носить інформаційно-рекомендаційний характер. У зв'язку з цим необхідно розробити і прийняти федеральний закон про розвиток системи довгострокового іпотечного житлового кредитування, що регламентує питання взаємодії учасників ринку, єдині стандарти видачі, рефінансування та супроводу іпотечних кредитів (позик).
· Потрібно додатково прийняти низку законодавчих актів, покликаних усунути перешкоди на шляху розвитку внутрішнього ринку іпотечних цінних паперів і збільшення обсягів угод по сек'юритизації.
Необхідна подальша лібералізація правового регулювання цінних паперів, спрямована на спрощення процедури випуску цінних паперів і збільшення можливостей для формулювання умов випуску та обігу паперів.
Необхідний також ряд змін і доповнень в регулюючі акти Банку Росії, що стосуються вимог щодо обов'язковим нормативам і резервування.
3. Одночасно слід докласти зусиль для розвитку інститутів ринку іпотечного житлового кредитування. Цей ринок уже сьогодні потребує створення нової організуючою майданчики - іпотечної біржі для торгівлі пулами заставних. Через її відсутність обсяг обсяг таких операцій украй невеликий. Привабливість іпотечних цінних паперів, забезпечених іпотечними активами (пулами заставних), істотно зросте за наявності організації, викуповує молодші або мезонінні транші таких паперів.
4. Потрібно розробити ефективний механізм залучення довгострокових ресурсів пенсійної системи для цілей іпотечного житлового кредитування. Кошти державного Пенсійного фонду (прибутковість якого в останні роки становила всього 2% в рублях), вкладені в іпотечні цінні папери, будуть приносити стабільний (довгостроковий) дохід пенсійні нагромадження.
5. Російському ВАТ «Агенство з іпотечного житлового кредитування» слід розробити і впровадити стандарти оформлення іпотечного кредиту для будівництва індивідуального житлового будинку, передбачивши використання земельної ділянки незавершеного будівництва (з урахуванням використання дерев'яних і т.п. конструкцій) в якості застави під забезпечення взятого кредиту з можливістю рефінансування даних кредитів.
Важливо також забезпечити необмежений викуп відкритим акціонерним товариством «Агенція по іпотечному житловому кредитуванню» закладних, оформлених регіональним оператором.
6. Доповнити ФЦП «Житло» підпрограмою щодо забезпечення державної підтримки щодо розробки документів територіального планування і виділення на цю підпрограму коштів з федерального бюджету.
Включити юридичних осіб, передбачених пунктом 1 статті 20 Земельного кодексу РФ (державні та муніципальні установи), в число забудовників, які вправі залучати грошові кошти громадян та юридичних осіб на підставі договорів участі в пайовому будівництві за умови переоформлення права постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою на право власності або оренди.
7. Змінити механізм державної підтримки в рамках підпрограми «Забезпечення земельних ділянок комунальною інфраструктурою з метою житлової забудови». Замість субсидування процентної ставки за кредитами, одержуваних забудовником у російських кредитних організаціях, передбачити можливість прямого фінансування робіт, пов'язаних з облаштуванням земельних ділянок комунальною інфраструктурою з метою житлового будівництва.
8. Розглянути можливість збільшення нормативу вартості 1 кв. м загальної площі житла, що використовується для розрахунку розміру державної підтримки на придбання житла учасниками підпрограми «Виконання державних зобов'язань щодо забезпечення житлом категорій громадян, встановлених федеральним законодавством», наблизивши її до ринкової вартості 1 кв. м загальної площі житла в суб'єктах РФ, зокрема застосовувати ринкову вартість квадратного метра житла, що склалася в суб'єкті РФ.
9. При реалізації підпрограми «Забезпечення житлом молодих сімей» в рамках Федеральної цільової програми «Житло» дозволити спрямовувати кошти субсидії на пайове будівництво житла.
10. На державному рівні має знайти підтримку житлова кооперація, яка виражається у реформуванні існуючих та створення нових правових механізмів, що забезпечують надійні та прозорі у фінансовому відношенні способи накопичення коштів громадянами на мети придбання і будівництва житла.
11. Максимальний розвиток накопичувальних схем придбання і будівництва дозволить підвищити доступність житла, сприятиме зростанню числа споживачів на ринку житла, що створить умови для адекватного стимулювання будівельників на збільшення пропозицій на ринку.
Перспективним є впровадження прийнятих у світовій практиці фінансових інститутів, таких, як депозитно-кредитні банки, найбільш поширеною і успішно застосовуваної формою яких є будівельні ощадні каси [21].
Сучасні будівельні ощадні каси повинні стати серйозним інститутом інвестування житлової сфери. Основою механізму його функціонування є принцип «допомога для самодопомоги».
Система будівельних ощадних кас, особливо на початкових етапах свого розвитку, може функціонувати тільки за умови фінансової підтримки з боку держави членам будівельних ощадних кас, нарахування їм премій, які розраховуються виходячи із суми власних заощаджень вкладника, яка підсумовується з коштами громадян на етапі накопичення.

ВИСНОВКИ І ПРОПОЗИЦІЇ
Розглянувши процес розвитку іпотечного кредитування, як у Росії, так і у Вологодській області, можна зробити наступні висновки.
Сучасна історія іпотеки в Росії починається з 1998 року, з прийняття відповідного Закону. До справжнього моменту закладена законодавча база для функціонування системи іпотечного кредитування. Діяльність органів державної влади в останні три-чотири роки була в основному зосереджена на формуванні нормативно-правової бази функціонування іпотечного кредитування.
Операції по іпотечному кредитуванню формуються в окрему економічну категорію - іпотечний ринок. Від інших ринків його відрізняє довгостроковість видаваних кредитів (від 10 до 30 років); забезпечення кредитів нерухомим майном, найчастіше - житлом, що здобувається на кредитні кошти; відносно низькі процентні ставки по іпотечних кредитах; низька прибутковість і висока надійність іпотечних цінних паперів; наявність державного контролю за операціями та державної підтримки позичальників і кредитних організацій.
В якості забезпечення наданих банком кредитних продуктів розглядаються рухоме і нерухоме майно, що належить клієнту по праву власності, і майнові права за відсутності встановлених законом або банком заборон чи обмежень на використання майна як застави. Не розглядаються в якості заставного забезпечення види майна, які відповідно до законодавства РФ не можуть бути предметом застави. Не рекомендуються для розгляду в якості застави: дорогоцінні камені і унікальні ювелірні вироби; предмети мистецтва, художні цінності і раритети, колекції; предмети антикваріату; об'єкти інтелектуальної власності; дослідні зразки промислових виробів.
Для розвитку механізму іпотеки з ініціативи Губернатора області В. Є. Позгалева Урядом області у 2000 році створена некомерційна організація «Фонд розвитку іпотечного житлового кредитування Вологодської області». Слід зазначити, що реалізація Програми розбита на два основних етапи, перший з яких вже успішно завершений:
· 2000-2003 роки - це період становлення Фонду, початок роботи на будівельному ринку області, перші кроки щодо встановлення партнерських відносин зі страховими, оціночними компаніями, відпрацювання механізмів співпраці з органами місцевого самоврядування, органами державної реєстрації прав на нерухоме майно, нотаріусами. Основний підсумок цього етапу - завоювання довіри вологжан, які купували житло з використанням розстрочки, створення першої на території Північно-Західного федерального округу організації, що об'єднує будівельний та фінансовий сектори для вирішення житлової проблеми населення області.
Питання цінової політики на ринку нерухомості області, виділення бюджетних коштів на інвестування будівництва інженерних комунікацій, впровадження державної підтримки певним малозабезпеченим категоріям населення, створення умов для впровадження класичної банківської іпотеки з безпосередньою участю кредитних організацій - це головні питання, спрямовані на підвищення доступності придбання житла, які розглядалися і вирішувалися Урядом області, департаментом фінансів області, адміністраціями муніципальних утворень області на засіданнях Ради Фонду іпотечного житлового кредитування, очолюваного заступником начальника департаменту фінансів області О.М. Гордін, і Опікунської ради, очолюваного виконуючим обов'язки начальника департаменту фінансів області, першим заступником Губернатора області С.С. Тугарин.
Слід зазначити, що вони були успішно вирішені, і перший іпотечний житловий кредит був виданий в березні 2003 року сім'ї лікарів з обласного центру, яка переїхала з гуртожитку в окрему двокімнатну квартиру.
У зв'язку з тим, що до теперішнього моменти функціонування іпотечного ринку у Вологодській області зустрічає на своєму шляху безліч факторів, що стримують його подальший розвиток, були зроблені і обумовлені заходи, які б, на мій погляд, успішному розвитку іпотечного кредитування як в рамках Вологодської області, так і в Росії, в цілому.
На теперішньому етапі економічного розвитку РФ найбільш доцільно виходити з того, що стратегічним завданням держави у сфері іпотечного житлового кредитування повинно стати створення умов для максимального розвитку механізмів рефінансування іпотечних кредитів.
До питань створення таких умов відноситься, насамперед, нагальна необхідність вдосконалення чинного законодавства. У цій частині слід вирішити такі завдання:
· В даний час нормативно-правове регулювання іпотечного житлового кредитування здійснюється тільки Концепцією розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації, затвердженої Урядом Російської Федерації у 2000 році і носить інформаційно-рекомендаційний характер. У зв'язку з цим необхідно розробити і прийняти федеральний закон про розвиток системи довгострокового іпотечного житлового кредитування, що регламентує питання взаємодії учасників ринку, єдині стандарти видачі, рефінансування та супроводу іпотечних кредитів (позик).
· Потрібно додатково прийняти низку законодавчих актів, покликаних усунути перешкоди на шляху розвитку внутрішнього ринку іпотечних цінних паперів і збільшення обсягів угод по сек'юритизації.
Необхідна подальша лібералізація правового регулювання цінних паперів, спрямована на спрощення процедури випуску цінних паперів і збільшення можливостей для формулювання умов випуску та обігу паперів.
Необхідний також ряд змін і доповнень в регулюючі акти Банку Росії, що стосуються вимог щодо обов'язковим нормативам і резервування.

СПИСОК ВИКОРИСТОВУЮТЬСЯ ЛІТЕРАТУРНИХ ДЖЕРЕЛ
1. Гордина О.М. Іпотечне житлове кредитування: досвід і проблеми / О.М. Гордина. - Вологда: Вологодський науково-координаційний центр ЦЕМІ РАН, 2008. - 88 с.
2. Горемикін В. А., Бугулов Е. Р. Нерухомість: реєстрація прав та угод, іпотечне кредитування. У схемах. - М.: Філін, 1999. - 144 с.
3. Грачов І.Д., Южанов І.А. Новий закон «Про іпотеку (заставу нерухомості)» - можливість придбання житла в кредит / [За матеріалами прес-конф.] / / Юрист. - 1998. - № 10. - С. 2-5.
4. Єсіпов В. Є. іпотечне-інвестиційний аналіз. Навчальний посібник. - С-Пб.: СПбГУЕФ, 1998. - 207 с.
5. Побачивши Б. Д. Коментар до ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)». - М.: ПРІОР, 1998. - 160 с.
6. Замуруева І. Іпотека на потоці / / Комерсант Влада. - 1998. - № 32. - С. 50-51.
7. Зенец Н. Можливості розвитку іпотечного кредитування: [Застава землі] / / Економіст. - 1997. - № 4. - С. 93-95.
8. Іванов В. В. Всі про іпотеку. - М.: МТ-Прес, 2000. - 240 с.
9. Клепікова О., Романів М. Кредитування під заставу об'єктів комерційної нерухомості: проблеми і перспективи / / Міське управління. - 1998. - № 9. - С. 66-69.
10. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основи організації іпотечного кредитування. Навчальний посібник. - М.: Вища школа, 1998. - 64 с.
11. Макаревич Л.М. Про проблеми іпотечного кредитування / / Гроші і кредит. - 1998. - № 6. - С. 44-50.
12. Масевич М. Г. Науково-практичний коментар до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» постатейний. - М.: Контракт, 1999. - 302 с.
13. Миронов В., Попова А. Ринок іпотечних облігацій / / Ринок цінних паперів. - 1998. - № 4. - С. 33-37.
14. Мустафін А.М. Іпотечне кредитування / / Актуальні проблеми юридичних наук. - 1998. - Вип. 2. - С. 14-20.
15. Орлова М. Нерухоме майно та іпотека / / Відомості Верховної Ради. - 1998. - № 11. - С. 10-12.
16. Петров Н. Будинок з іпотеки / / Російська Федерація сьогодні. - 1998. - № 15. - С. 16-17.
17. Полонський А.М., Курченко В., Марківський А.К. Кредитування житлового будівництва в умовах переходу до ринку: проблеми та шляхи вирішення / / Економіка будівництва. - 1997. - № 10. - С. 43-49.
18. Проскурякова М. Особливості іпотечного кредиту в пореформеній Росії / / Індустріалтзація в Росії. - 1997. - С. 21-36.
19. Рябченко Л.І. Іпотечне кредитування: проблеми та перспективи розвитку / / Гроші і кредит. - 1997. - № 3. - С. 53-57.
20. Тернівська Є. Іпотека: проблеми, перспективи: (Бажане і дійсність) / / Господарство право. - 1997. - № 9. - С. 16-26.
21. Шадрін О. Ринок іпотечних цінних паперів. Досвід США та перспективи Росії / / Ринок цінних паперів. - 1998. - № 7. - С. 62-64; № 8. - С. 86-86.

---

[1] Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основи організації іпотечного кредитування. Навчальний посібник. - М.: Вища школа, 1998. - 64 с.

[2] Полонський А.М., Курченко В., Марківський А.К. Кредитування житлового будівництва в умовах переходу до ринку: проблеми та шляхи вирішення / / Економіка будівництва. - 1997. - № 10. - С. 43-49.

[3] Побачивши Б. Д. Коментар до ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)». - М.: ПРІОР, 1998. - 160 с.

[4] Грачов І.Д., Южанов І.А. Новий закон «Про іпотеку (заставу нерухомості)» - можливість придбання житла в кредит / [За матеріалами прес-конф.] / / Юрист. - 1998. - № 10. - С. 2-5.

[5] Масевич М. Г. Науково-практичний коментар до Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» постатейний. - М.: Контракт, 1999. - 302 с.

[6] Єсіпов В. Є. іпотечне-інвестиційний аналіз. Навчальний посібник. - С-Пб.: СПбГУЕФ, 1998. - 207 с.

[7] Мустафін А.М. Іпотечне кредитування / / Актуальні проблеми юридичних наук. - 1998. - Вип. 2. - С. 14-20.

[8] Замуруева І. Іпотека на потоці / / Комерсант Влада. - 1998. - № 32. - С. 50-51.

[9] Макаревич Л.М. Про проблеми іпотечного кредитування / / Гроші і кредит. - 1998. - № 6. - С. 44-50.

[10] Горемикін В. А., Бугулов Е. Р. Нерухомість: реєстрація прав та угод, іпотечне кредитування. У схемах. - М.: Філін, 1999. - 144 с.

[11] Зенец Н. Можливості розвитку іпотечного кредитування: [Застава землі] / / Економіст. - 1997. - № 4. - С. 93-95.

[12] Іванов В. В. Всі про іпотеку. - М.: МТ-Прес, 2000. - 240 с.

[13] Іванов В. В. Всі про іпотеку. - М.: МТ-Прес, 2000. - 240 с.

[14] Миронов В., Попова А. Ринок іпотечних облігацій / / Ринок цінних паперів. - 1998. - № 4. - С. 33-37.

[15] Проскурякова М. Особливості іпотечного кредиту в пореформеній Росії / / Індустріалтзація в Росії. - 1997. - С. 21-36.

[16] Петров Н. Будинок з іпотеки / / Російська Федерація сьогодні. - 1998. - № 15. - С. 16-17.

[17] Шадрін О. Ринок іпотечних цінних паперів. Досвід США та перспективи Росії / / Ринок цінних паперів. - 1998. - № 7. - С. 62-64; № 8. - С. 86-86.

[18] Клепікова Є., Романов М. Кредитування під заставу об'єктів комерційної нерухомості: проблеми і перспективи / / Міське управління. - 1998. - № 9. - С. 66-69.

[19] Сайт Уряду Вологодської області: www.vologda-oblast.ru

[20] Орлова М. Нерухоме майно та іпотека / / Відомості Верховної Ради. - 1998. - № 11. - С. 10-12.

[21] Гордина О.М. Іпотечне житлове кредитування: досвід і проблеми / О.М. Гордина. - Вологда: Вологодський науково-координаційний центр ЦЕМІ РАН, 2008. - 88 с.