Іпотечне кредитування 5

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Федеральне агентство з освіти
ГОУ «Санкт - Петербурзький державний політехнічний університет»
Чебоксарский інститут економіки та менеджменту (філія)
Кафедра фінансів, грошового обігу і кредиту
Контрольна робота
за курсом «Іпотечне кредитування»
Чебоксари 2009

Зміст
1. Іпотечне кредитування в країнах східної Європи. Іпотечне кредитування в США
2. Особливості іпотеки житлових будинків і квартир. Звернення стягнення на предмет іпотеки
3. Завдання
Список літератури

1. Іпотечне кредитування в країнах східної Європи. Іпотечне кредитування в США
Кожна країна вирішує проблему забезпечення житлом свого населення по-своєму, але система кредитування населення на купівлю житла, в тому чи іншому вигляді, існує у всіх розвинених країнах і країнах. Однорівнева система іпотечного кредитування являє собою існування деяких спеціальних іпотечних банків, які не займаються нічим іншим, крім роботи з іпотечними кредитами. Таку систему часто називають німецьким варіантом іпотечного кредитування.
Еволюція іпотеки привела до формування так званої дворівневої системи іпотечного кредитування, де кредитор і емітент іпотечних цінних паперів (mortgage backed securities - MBS) розділені. У першу чергу це обумовлено міркуванням підтримки ліквідності універсальних комерційних банків, що беруть участь в довгостроковому іпотечному кредитуванні. Вперше така система була реалізована і набула поширення в США, і тому вона стала називатися американською системою іпотечного кредитування. Вона передбачає, що учасники іпотеки - покупець житла, банк-кредитор і агентство-продавець - пов'язані через якийсь державний орган, у якого є дешеві ресурси для викупу застав у банку. Його прообраз - американське державне агентство FNMA («Фенні Мей»). На етапі первинного рефінансування агентство, викуповуючи в банку заставні, повертає йому видані в кредит гроші. Потім агентство випускає облігації, забезпечені цими заставами. Угоди з інвесторами здійснюються вже без учасників першого етапу, але покупець продовжує виплачувати агентству, у якого з банком договір на обслуговування, кредит протягом всього встановленого строку.
За 10 років обсяг банківських кредитів приватному сектору в більшості країн Східної Європи, збільшився в кілька разів. Наприклад, в Естонії - з 14% ВВП в 1995 році, до 74,3% ВВП у 2006-му. У Румунії показник виріс майже вдвічі - до 21,1% ВВП. Випереджаюче зростання банківського кредиту в цих країнах до недавнього часу розглядався виключно як свідчення поліпшення інвестиційного клімату, як ознака зближення структури економіки "старої" і "нової" Європи. Дослідження банків, що займаються іпотечними програмами, свідчить про те, що в ряді країн Східної Європи зростання обсягу кредитування може виявитися надмірно швидким. Це загрожує дисбалансами і потенційними кризами. Перш за все, така небезпека загрожує прибалтійським країнам - Естонії, Латвії та Литві. На прикладі іпотеки в ЄС можна простежити, що зростання обсягу кредитування покупок житла істотно перевищив пропозицію нових квартир. У результаті асиметрії попиту та пропозиції ціни на житло швидко ростуть, створюючи передумови для виникнення "мильної бульбашки" на ринку нерухомості. У цьому контексті в огляді єдиний раз згадується і Росія - російські інвестори в прибалтійську нерухомість додатково розігріли цей ринок. У Болгарії чи Словенії, як і в Росії, іпотечне кредитування перебуває в процесі становлення: частка іпотечної заборгованості до ВВП у цих країнах у 2007 році становила всього 1%. Дещо інша картина спостерігається в таких країнах, як Чехія, Румунія і Угорщина. Наприклад, в Угорщині бурхливий ріст іпотеки припав на 2002-2006 роки, коли частка іпотечної заборгованості до ВВП зросла з 2% до 8%, а до цього протягом п'яти років не відбувалося зростання іпотечного ринку, і показник не зрушувався з 1,5% до ВВП.
Ринок іпотечних кредитів в Угорщині діє злагоджено і знаходиться під захистом держави. Ставка рефінансування Центрального Банку Угорщини на грудень 2005 р. становила 28% річних. Контрактна ставка для іпотечного кредиту вище - 32%, але вона розбивається навпіл, тобто 16% позичальник платить щомісяця, а 16% нараховуються і додаються до основної суми боргу. Термін кредиту 15 років.
У Польщі близько $ 7 млрд. позичили люди в 2006 році, на придбання та будівництво житла. Було видано понад 200 тис. кредитів. Це наполовину більше, ніж у 2005 році. 2,2% за кредитами щорічно платять клієнти банків "Фортіус", "Дойче банк", "РКО БП" з 2007 року. У 2006 р. відсотки за іпотечними кредитами становили 4,5-5% річних. 13% позичальників 2007 перенесли свої кредитні портфелі в банки з більш низькими відсотками. Незважаючи на сплату 1% неустойки, перехід в інший банк окупиться за чотири роки. У Великобританії 56% позичальників протягом 20-річного кредиту переносять кредити в інші банки. $ 12,5 тис. доходу польської родини не обкладаються податком, якщо вона бере понад $ 100 тис. позики на покупку або будівництво житла. Середня зарплата поляків у 2005 році, склала близько 750 доларів США.
У Чехії з кожним роком все більшою популярністю користується іпотечне кредитування. Іпотека дозволяє придбати нерухомість сьогодні та виплачувати повну його вартість протягом наступних 25 років. Це значно зручніше, ніж збирати гроші, піддаючи значні накопичення інфляційним і інших ризиків. У Чеській Республіці послугами банків, що надають іпотеку, користується більше половини населення країни.
Досить багато фірм, які надають сприяння в отриманні іпотеки на території Чехії, на підставі договорів про співпрацю з різними банками Чеської Республіки. Вони маємо чималий досвід і позитивну практику в отриманні клієнтами іпотечних кредитів. Банк може надати кредит на придбану нерухомість: не більше 85% від суми нерухомості, що купується і не більше ніж на 25 років. Право власності в даному випадку відразу переходить до покупця нерухомості. При цьому в реєстрі нерухомості робиться запис про обмеження права власності покупця у зв'язку з іпотечним кредитом. Термін розгляду документів для отримання іпотечного кредиту становить 1 місяць. Річна процентна ставка залежить від терміну передчасного погашення кредиту і зміни умов договору кредитування (термін фіксації), тобто терміну, коли у позичальника і в банку з'являється право на передчасне часткове або повне погашення суми кредиту і зміни відсотків за кредитом у ту чи іншу сторону. Чим менше термін фіксації, тим менше процентна ставка, оскільки на менші строки більш передбачувана облікова ставка Центрального Банку Чеської Республіки. Сума дострокового часткового або повного погашення відсотками не обкладається. На сьогоднішній день процентна ставка становить при річній фіксації від 5.7% річних.
Можливий і інший варіант іпотечного кредиту, так званого "зворотного кредиту". Тобто, позичальник може на свої особисті або позикові кошти придбати нерухомість, і на підставі договору про позику з третьою особою, банк перерахує грошові кошти позичальникові, незалежно від країни проживання на тих же умовах, що й при отриманні звичайного іпотечного кредиту. Але у разі поворотного кредиту відсоткова ставка зазвичай буває трохи вище. Банки в Чехії надають іпотечні кредити в чеських кронах. Питання про надання кредиту в євро поки не вирішується позитивно. Термін розгляду банком питання отримання іпотечного кредиту після подачі необхідного пакету документів складає в середньому один місяць.
Сьогодні система фінансування житла в США - це складний ринок загальнонаціонального масштабу, на якому діє велика кількість установ, включаючи іпотечні банки, ощадні та кредитні асоціації, комерційні і ощадні банки, страхові компанії, пенсійні фонди і т.п.
Вирішальним чинником успіху в даному напрямі виявилися заходи щодо формування вторинного іпотечного ринку, що вирішило головну проблему житлового фінансування - проблему кредитних ресурсів. З цією метою в різні роки були створені спеціалізовані організації - Федеральна національна іпотечна асоціація (Fannie Mae), Корпорація житлового кредитування (Freddie Mac) і Урядова національна іпотечна асоціація (або Ginnie Mae).
Дворівневу систему іпотечного кредитування США безпосередньо або через Світовий банк намагалися прищепити в країнах Східної Європи. Але в результаті в цих країнах (за винятком Росії) прийняли закони, засновані на німецькому (європейському континентальному) праві, як відповідному історичним традиціям і економічним реаліям цих країн. У той же час в останні роки в континентальних європейських країнах, все частіше починають звертатися до американської системи сек'юритизації активів, тобто розглядають можливу дворівневу систему іпотечного кредитування. Іншими словами, дві системи (однорівнева і дворівнева) не є антагоністичними і можуть діяти паралельно.
У країнах Східної Європи з високим і змінюваним рівнем інфляції, наприклад Польща, з'явилася деяка різновид іпотечного кредитування - так звані "кредити з індексацією", тобто кредити з перерахунком кредитних виплат.
У США розвиток ринку нерухомості мало величезне значення для економіки всієї країни. Майже 18% загальнонаціонального продукту формується під впливом будівництва нерухомості, продажу комерційного житла, розвитку ринку нерухомості, продажу та розвитку різних застав, пов'язаних з нерухомістю, а також перепродажу засобів, які використовуються для будівництва. Все це перетворює ринок нерухомості Сполучених Штатів в одну з найбільш важливих галузей промисловості і фактично служить основою розвитку економічної системи країни.
Ринок житла обслуговують в основному два види кредиту: будівельний позику і іпотечний кредит.
Основні особливості іпотечного кредитування в США:
- Іпотечну позику, як правило, довгостроковий (15-20 років),
- Процентна ставка, як правило, нижча за ринкову (в середньому 3-4%),
- Сума кредиту зазвичай не перевищує 80-90% вартості закладеної нерухомості, а 10-20% становить перший внесок, який покупець повинен внести з власних коштів.
Для незаможних, ветеранів - держава гарантує видачу пільгових позик на повну вартість будинку без сплати першого внеску,
- Фактичний термін погашення закладних складає в середньому 8 років, тобто кредит погашається раніше обумовленого терміну,
- Закладні надходять на ринок цінних паперів, тому що вони забезпечують постійне отримання доходу.
Найважливішим у регулюванні житлового ринку США є урядова підтримка системи іпотечного кредитування. Головна мета Федерального Уряду ─ забезпечення всіх громадян США житлом за сучасними мінімальним стандартам - досягається не шляхом будівництва дешевого муніципального житла, а регулюванням приватного ринку житла.
Основними методами регулювання є: забезпечення вторинного ринку застав, державне страхування позик, видаваних приватними кредитними установами, пільги в отриманні кредитів для малозабезпечених груп населення і ветеранів, регулювання діяльності ощадних установ, податкові пільги для інвесторів житлового ринку, встановлення стандартів на житло.
У Сполучених Штатах Америки ще в часи Ф. Рузвельта почала складатися розгалужена система іпотечного кредитування житлового будівництва та придбання житла у власність. Сьогодні система фінансування житла в США - це складний ринок загальнонаціонального масштабу, на якому діє велика кількість установ, включаючи іпотечні банки, ощадні та кредитні асоціації, комерційні і ощадні банки, страхові компанії, пенсійні фонди і т.п. Вирішальним чинником успіху в даному напрямі виявилися заходи щодо формування вторинного іпотечного ринку, що вирішило головну проблему житлового фінансування - проблему кредитних ресурсів.
З цією метою в різні роки були створені спеціалізовані організації - Федеральна національна іпотечна асоціація (Fannie Mae), Корпорація житлового кредитування (Фреді Мек) і Урядова національна іпотечна асоціація (або Ginnie Mae) Федеральна Національна Іпотечна Асоціація була заснована Американським урядом в 1938 році. Вона починала як філіал державної корпорації Reconstruction Financ Corporation. Спочатку вона була названа National Mortgage Association of Washington Вашингтонська Національна Іпотечна Асоціація. Проте в тому ж році її назва змінилася на Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) - Федеральна Національна Іпотечна Асоціація. Головною метою Fannie Травні була покупка і продаж застав, застрахованих Federal Housing Administration (FHA) - Федеральна Житлова Адміністрація.
У 1954 році Fannie Травні стала корпорацією із змішаною власністю: її звичайні акції знаходилися в приватному володінні, а привілейовані - у власності держави. У 1968 році Федеральна Національна Іпотечна Асоціація була розділена на два окремі підприємства. Одне з них зберегло назву Fannie Mae, вилучивши з обігу державні акції і ставши повністю комерційним платником податків і повністю приватною компанією. Її акціями торгує Нью-йоркська біржа. Інше підприємство став Державної Національної Іпотечної Асоціацією (Government National Mortgage Association - GNMA - або Ginnie Mae) - державна корпорація, створена для управління іпотечними програмами, які не могли б розвиватися в приватному секторі).
Всі ці організації наділені повноваженнями купувати іпотечні кредити на житло і під державну гарантію або державне страхування випускати цінні папери, забезпечені викупленими іпотечними кредитами.
Ринок боргових зобов'язань, випущених цими організаціями, є сьогодні найбільшим у світі за обсягом обертається на ньому капіталу. За оцінками експертів, він досяг на початку 90-х років майже 3,5 трлн. доларів, що значно перевищує відповідні показники, наприклад, ринку американських урядових цінних паперів (1,9 трлн.) або корпоративних облігацій (1,4 трлн. доларів). Сьогодні Fannie Травні - найбільша національна корпорація по активах, а також найбільших джерело звичайних іпотечних фондів у США. Акціями Fannie Травні торгує Нью-Йоркська Біржа та інші великі фірми. Її акції знаходяться серед найбільш ліквідних. Вони також представлені в Каталозі Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index.
Fannie Травні допомогла 8,5 млн. сімей купити будинки у 80-90 рр.. XX століття і планує допомогти ще більш ніж 20 млн. до 2015 року. Цільове кредитування буде служити для сімей з низькими та середніми доходами, меншин, новим іммігрантам, жителям центральних міст та інших територій, а також людям, особливо мають потребу в житлі. З моменту свого утворення в 1938 році Fannie Травні надає постійне джерело іпотечного фінансування для покупців житла шляхом інвестування закладних з інститутів, що випускають їх, таких як ощадних і позикових, іпотечних компаній і комерційних банків.

2. Особливості іпотеки житлових будинків і квартир. Звернення стягнення на предмет іпотеки

Для іпотеки індивідуальних житлових будинків і квартир, призначених для постійного проживання, що належать на праві власності громадянам або юридичним особам, характерні такі особливості:
· Іпотека індивідуальних житлових будинків і квартир, що перебувають у державній або муніципальній власності, не допускається.
· Якщо предметом іпотеки є частина житлового будинку або частину квартири, що складається з однієї або кількох ізольованих кімнат, до такої іпотеці відповідно застосовуються правила Федерального закону про іпотеку житлового будинку і квартири.
· Іпотека житлового будинку чи квартири, що знаходяться у власності неповнолітніх громадян, обмежено дієздатних чи недієздатних осіб, над якими встановлено опіку чи піклування, здійснюється в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації для здійснення угод з майном підопічних.
· При іпотеці квартири в багатоквартирному житловому будинку, частини якого відповідно до пункту 1 статті 290 Цивільного кодексу Російської Федерації перебувають у спільній частковій власності заставника та інших осіб, закладеної вважається поряд з житловим приміщенням відповідна частка в праві спільної власності на житловий будинок.
· При наданні кредиту або цільової позики для спорудження житлового будинку договором про іпотеку, може бути передбачене забезпечення зобов'язання незавершеним будівництвом і належать заставодавцю матеріалами та обладнанням, які заготовлені для будівництва.
· Якщо інше не передбачено федеральним законом або договором, житловий будинок або квартира, придбані або побудовані з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації, або коштів цільової позики, наданого юридичною особою на придбання або будівництво житлового будинку або квартири, вважаються знаходяться в заставі з моменту державної реєстрації права власності позичальника на житловий будинок або квартиру. Заставодержателем за даним застави є банк або інша кредитна організація або юридична особа, що надали кредит або цільову позику на придбання або будівництво житлового будинку або квартири.
· Органи опіки та піклування має право дати згоду (дозвіл) законним представникам неповнолітніх, недієздатних або обмежено дієздатних членів сім'ї власника житлового приміщення, в якому проживають зазначені особи, на відчуження та (або) на передачу в іпотеку цього житлового приміщення в разі, якщо в органів опіки та піклування відсутні підстави для визнання того, що права або охоронювані законом інтереси неповнолітніх, недієздатних або обмежено дієздатних осіб порушуються. Рішення органів опіки та піклування про надання згоди або дозволу на відчуження та на передачу в іпотеку житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні, недієздатні або обмежено дієздатні члени сім'ї власника, має бути представлено заявнику в письмовій формі. Відмова в наданні згоди або дозволу на відчуження на передачу в іпотеку житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні, недієздатні або обмежено дієздатні члени сім'ї власника, повинен бути мотивований. Заявник має право оскаржити рішення органів опіки та піклування в суді.
Звернення заставоутримувачем стягнення на закладені житловий будинок або квартиру і реалізація цього майна, є підставою для припинення права користування спільно проживають в таких житловому будинку чи квартирі заставодавця та членів його сім'ї (колишніх членів сім'ї) за умови, що такі житловий будинок або квартира були закладені за договором про іпотеку, або по іпотеці в силу закону в забезпечення повернення кредиту або цільової позики, наданих банком або іншою кредитною організацією, або юридичною особою на придбання або будівництво таких житлового будинку або квартири. Звільнення житлового будинку або квартири по стягненню, здійснюється в порядку, встановленому федеральним законом.
Звернення стягнення на заставлені житловий будинок або квартиру можливо як у судовому, так і в позасудовому порядку з дотриманням правил, встановлених федеральними законами. Житловий будинок або квартира, які закладені за договором про іпотеку і на які звернено стягнення, реалізуються шляхом продажу з торгів, що проводяться у формі відкритого аукціону чи конкурсу. Особи, які проживають у закладених житлових будинках або квартирах на умовах договору найму або договору оренди житлового приміщення, не підлягають виселенню під час реалізації закладених житлового будинку або квартири. Укладений з ними до укладення договору про іпотеку договір найму або договір оренди житлового приміщення зберігає силу. Умови його розірвання визначаються Цивільним кодексом Російської Федерації і житловим законодавством Російської Федерації.
Заставодержатель має право звернути стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, для задоволення за рахунок цього майна вимог, викликаних невиконанням або неналежним виконанням забезпеченого іпотекою зобов'язання, зокрема несплатою або несвоєчасною сплатою суми боргу повністю або в частині, якщо договором не передбачено інше. При розбіжності умов договору про іпотеку і умов забезпеченого іпотекою зобов'язання щодо вимог, які можуть бути задоволені шляхом звернення стягнення на заставлене майно, перевага віддається умовами договору про іпотеку. Якщо договором про іпотеку не передбачено інше, звернення стягнення на майно, закладене для забезпечення зобов'язання, що виконується періодичними платежами, допускається при систематичному порушенні строків їх внесення, тобто при порушенні строків внесення платежів більше трьох разів протягом 12 місяців, навіть якщо кожна прострочення незначна . За вимогами, викликаним невиконанням або неналежним виконанням забезпеченого іпотекою зобов'язання, стягнення на заставлене майно не може бути звернено, якщо відповідно до умов такого зобов'язання і застосовними до нього федеральними законами та іншими правовими актами Російської Федерації (пункти 3 і 4 статті 3 Цивільного кодексу Російської Федерації) боржник звільняється від відповідальності за таке невиконання або неналежне виконання. Заставодержатель має право вимагати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання, а при невиконанні цієї вимоги - звернення стягнення на заставлене майно, навіть якщо забезпечене іпотекою зобов'язання виконується належним чином.
Стягнення за вимогами заставодержателя звертається на майно, закладене за договором про іпотеку, за рішенням суду, за винятком випадків, коли допускається задоволення таких вимог без звернення до суду. Позов про звернення стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, подається відповідно до правил підсудності і підвідомчості справ, встановленими процесуальним законодавством Російської Федерації.
При зверненні стягнення на майно, закладене за двома або більше договорами про іпотеку, заставодержатель повинен представити в суд, в який пред'являється відповідний позов, докази виконання обов'язків, передбачених пунктом 4 статті 46 цього Закону. Якщо з матеріалів справи про звернення стягнення на заставлене майно видно, що іпотека була або повинна була бути здійснена за згодою іншої особи або органу, суд, в який пред'явлений позов про звернення стягнення, повідомляє про це відповідну особу або орган і надає йому можливість брати участь у даній справі. Особи, які мають грунтується на законі або договорі право користування закладеним майном (орендарі, наймачі, члени сім'ї власника житлового приміщення та інші особи) або речове право на це майно (сервітут, право довічного користування та інші права), має право брати участь у розгляді справи про звернення стягнення на заставлене майно.
У зверненні стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, може бути відмовлено, якщо допущене боржником порушення забезпеченого іпотекою зобов'язання дуже мала і розмір вимог заставодержателя внаслідок цього явно несоразмерен вартості закладеного майна. Приймаючи рішення про звернення стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, суд повинен визначити і вказати в ньому:
1) суми, що підлягають сплаті заставодержателеві з вартості закладеного майна, за винятком сум витрат з охорони та реалізації майна, які визначаються по завершенні його реалізації. Для сум, які обчислюються у відсотковому відношенні, повинні бути зазначені сума, на яку нараховуються відсотки, розмір відсотків і період, за який вони підлягають нарахуванню;
2) що є предметом іпотеки майно, з вартості якого задовольняються вимоги заставоутримувача;
3) спосіб реалізації майна, на яке звертається стягнення;
4) початкову продажну ціну заставленого майна при його реалізації. Початкова продажна ціна майна на публічних торгах визначається на основі угоди між заставодавцем і заставодержателем, а в разі спору - самим судом;
5) заходи щодо забезпечення збереження майна до його реалізації, якщо такі необхідні.
За заявою заставодавця суд за наявності поважних причин має право в рішенні про звернення стягнення на заставлене майно відстрочити його реалізацію на строк до одного року у випадках, коли:
- Заставником є ​​громадянин незалежно від того, яке майно закладено їм за договором про іпотеку, за умови, що заставу не пов'язаний із здійсненням цією громадянином підприємницької діяльності;
- Предметом іпотеки є земельна ділянка зі складу земель сільськогосподарського призначення, на які поширюється дія цього Закону.
Визначаючи термін, на який надається відстрочення реалізації заставленого майна, суд враховує, в тому числі те, що сума вимог заставодержателя, що підлягають задоволенню з вартості заставленого майна на момент закінчення відстрочки, не повинна перевищувати вартість заставленого майна за оцінкою, зазначеної в договорі про іпотеку. Відстрочка реалізації заставленого майна не зачіпає прав і обов'язків сторін за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою цього майна, і не звільняє боржника від відшкодування зрослих під час відстрочки збитків кредитора, належних кредитору відсотків та неустойки.
Якщо боржник у межах наданого йому відстрочкою часу задовольнить вимоги кредитора, забезпечені іпотекою, в тому обсязі, який вони мають до моменту задоволення вимоги, суд за заявою заставодавця скасовує рішення про звернення стягнення.
Відстрочка від реалізації заставленого майна не допускається, якщо:
· Вона може спричинити суттєве погіршення фінансового становища заставодержателя;
· Щодо заставодавця або заставодержателя порушено справу про визнання його неспроможним (банкрутом).
Задоволення вимог заставодержателя за рахунок майна, закладеного за договором про іпотеку, без звернення до суду допускається на підставі нотаріально посвідченого угоди між заставодержателем і заставодавцем, укладеної після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки. Угода про задоволення вимог заставодержателя щодо подальшого договором про іпотеку дійсно, якщо вона укладена за участю заставодержателів по попередніх договорах про іпотеку.
Задоволення вимог заставодержателя не допускається, якщо:
1) для іпотеки майна потрібна згода або дозвіл іншої особи або органу;
2) предметом іпотеки є підприємство як майновий комплекс;
3) предметом іпотеки є майно, яке має значну історичну, художню або іншу культурну цінність для суспільства;
4) предметом іпотеки є майно, що перебуває у спільній власності, і будь-хто з його власників не дає згоди в письмовій чи іншої установленої федеральним законом формі на задоволення вимог заставоутримувача у позасудовому порядку. У зазначених випадках стягнення на закладене майно звертається за рішенням суду.
В угоді про задоволення вимог заставодержателя, сторони можуть передбачити:
1) реалізацію заставленого майна;
2) придбання закладеного майна заставодержателем для себе або третіх осіб із зарахуванням у рахунок покупної ціни вимог заставодержателя до боржника, забезпечених іпотекою. У вказаній угоді не може бути передбачено придбання закладеного майна заставодержателем, якщо предметом іпотеки є земельна ділянка. До угоди про придбання заставленого майна заставодержателем застосовуються правила цивільного законодавства Російської Федерації про договір купівлі-продажу, а в разі придбання майна заставодержателем для третіх осіб - також і про договір комісії.
При укладанні угоди про задоволення вимог заставодержателя, сторони повинні вказати в ньому:
1) назву закладеного за договором про іпотеку майна, за рахунок якого задовольняються вимоги заставоутримувача, і вартість цього майна;
2) суми, що підлягають сплаті заставодержателю боржником на підставі забезпеченого іпотекою зобов'язання і договори про іпотеку, а якщо заставодавцем є третя особа, також і заставодавцем;
3) спосіб реалізації заставленого майна або умова про його придбання заставоутримувачем;
4) відомі сторонам на момент укладання угоди попередні та наступні іпотеки даного майна і наявні щодо цього майна у третіх осіб речові права та права користування.
Угода про задоволення вимог заставодержателя в позасудовому порядку, може бути визнано судом недійсним за позовом особи, чиї права порушені цією угодою.
3. Завдання
Позичальник отримав в комерційному банку іпотечний кредит у сумі 852 тис. руб. строком на 10 років на будівництво житла. Річна процентна ставка фіксована на весь термін і становить 14%. Погашення кредиту проводиться один раз на рік. Дострокове погашення не допускається. Розрахувати графік погашення іпотечного кредиту за умови, що виданий:
1) аннуітетний іпотечний кредит;
2) пружинний іпотечний кредит.
Рішення:
1) Ануїтетний іпотечний кредит

Таблиця 1. Розрахунок графіка погашення ануїтетного іпотечного кредиту, тис. руб.
№ п / п
Залишок основного боргу
Процентний платіж за рік
Платіж з погашення основного боргу
Загальний платіж за рік
1
852,0
119,3
44,2
163,5
2
807,8
113,2
50,3
163,5
3
757,5
106,1
57,4
163,5
4
700,1
98,1
65,4
163,5
5
634,7
88,8
74,7
163,5
6
560,0
78,5
85,0
163,5
7
475,0
66,5
97,0
163,5
8
378,0
53,0
110,5
163,5
9
267,5
37,5
126,0
163,5
10
141,5
19,8
143,7
163,5
Усього:
0
780,8
854,2
1635,0
\ S
Рис. SEQ Рисунок \ * ARABIC 1. Динаміка і структура погашення ануїтетного іпотечного кредиту
\ S
Рис. 2. Динаміка залишку основного боргу за ануїтетним іпотечному кредиту
Ануїтетні платежі - рівні суми, які містять і грошові кошти на оплату відсотків, і часткове повернення кредиту. Погашення кредиту ануїтетними платежами означає, що кожен місяць кредитор сплачує однакову суму незалежно від того, знаходиться він на початку або в кінці терміну кредиту.
АНУЇТЕТ = відсоткової винагороди + ПОГАШЕННЯ ЧАСТИНИ ОСНОВНОГО БОРГУ
Таким чином, після проведення кожного щомісячного платежу, сума основного боргу по іпотечному кредиту зменшується, і кожний наступний місяць відсоткову винагороду нараховується на залишок поточного боргу.
Використання спеціальної розрахункової формули дозволяє заздалегідь порахувати незмінну суму грошей, яку клієнт повинен щомісяця оплачувати кредитної організації.
Такий спосіб погашення іпотечних кредитів прийнятий у всьому світі і обумовлений зручністю погашення кредиту для позичальника.
Зробивши розрахунки, нескладно помітити, що при погашенні кредиту ануїтетом доведеться заплатити більше за рівних процентних ставках. Так відбувається, тому що при аннуїтете тіло кредиту погашається повільно. Банк розраховує платежі так, щоб перші місяці і роки ви платите лише відсотки. При цьому банк нараховує відсотки саме на непогашений залишок, а раз він зменшується мало, то і нарахована сума зменшується мало.
Втім, порівнюючи витрати на погашення кредиту двома способами, варто врахувати такий фактор, як «тимчасова вартість грошей». Хоча по цифрах ануїтет дещо дорожче, не забувайте про те, що на початковому періоді погашення (у перші роки кредиту) ануїтетні платежі будуть в 2-2,5 разів менше, ніж диференційовані. В подальшому, незважаючи на те, що за абсолютним значенням ануїтети будуть залишатися такими ж, завдяки інфляції, зростання зарплат і вашому професійному зростанню, кожен платіж все менше буде позначатися на бюджеті. Перше же час після оформлення кредиту сім'ї (часто молоді і з маленькими дітьми) часто ускладнені матеріально через вироблених разових витрат і необхідності щомісячних платежів, і диференційований платіж може бути Вам не під силу. Часто це призводить до напруженості в сім'ях.
Якщо ж взяти до уваги тимчасову вартість грошей, то сума переплати по ануїтету буде не так вже велика при інфляції 8-10%. А при термінах 10 років і більше за рахунок неї ануїтет виявиться дешевше.
Крім цього, у ануїтету є ще одна важлива перевага: при однаковій сумі кредиту перший платіж по ануїтету менше ніж по диференціалу. А так як банки дозволяють позичальникові направляти на погашення кредиту не більше 40-60% щомісячного доходу, то максимальна сума кредиту   по ануїтету при тій же зарплаті буде більше.
Що ж до недоліків ануїтету, його дорожнеча може зашкодити лише при достроковому повне погашення кредиту або перекредитування під більш низьку ставку. Коли ви прийдете домовлятися про погашення, виявиться, що з усіх виплачених вами грошей набагато менша сума пішла на погашення кредиту, ніж на відсотки, у тому числі за майбутні періоди. А відсотки не повертаються.
Але ми сподіваємося, що такі ситуації навряд чи у вас виникнуть, тому що при постійно падаючих іпотечних процентних ставках, ставки по депозитах у банках виявляються вищими, і достроково гасити іпотеку, в тому числі і з-за «тимчасової цінності грошей», з фінансової точки зору, це зовсім невигідно. Особливо якщо порівняти процентні ставки по іпотеці з процентними ставками по споживчому кредитуванню і кредитування бізнесу.
2) Пружинний іпотечний кредит
Таблиця 2. Розрахунок графіка погашення пружинного іпотечного кредиту, тис. руб.
№ п / п
Залишок основного боргу
Процентний платіж за рік
Платіж з погашення основного боргу
Загальний платіж за рік
1
852,0
119,28
85,2
204,48
2
766,8
107,35
85,2
192,55
3
681,6
95,42
85,2
180,62
4
596,4
83,5
85,2
168,7
5
511,2
71,57
85,2
156,77
6
426,0
59,64
85,2
144,84
7
340,8
47,71
85,2
132,91
8
255,6
35,78
85,2
120,98
9
170,4
23,86
85,2
109,06
10
85,2
11,93
85,2
97,13
Усього:
0
656,04
852,0
1508,04
\ S
Рис. 3. Динаміка і структура погашення пружинного іпотечного кредиту
\ S
Рис. 4. Динаміка залишку основного боргу по пружинному іпотечному кредиту
Висновки: При диференційованих платежах кредит погашається рівними частками протягом усього терміну погашення. Найважчі для позичальника роки - перші роки, а самий великий платіж по кредиту - перший платіж. Зате залишок заборгованості і процентні платежі весь час знижуються. У спрощеному вигляді погашення кредиту при такій схемі виглядає таким чином.
На цю тему ведеться безліч дискусій. У кожного способу є свої плюси і мінуси.
Таблиця 3. Порівняльна характеристика ануїтетних і диференційованих платежів
Ануїтетні платежі
Диференційовані платежі
Ануїтет дозволяє стати власниками житла, людям з меншим доходом.
Для отримання кредиту за диференційованого платіж загальний дохід сім'ї повинен бути в цілому приблизно на чверть більше, ніж при ануїтетному. Для прикладу: для отримання кредиту в 1200000 карбованців, при ануїтетному платіж дохід сім'ї повинен становити 42000 руб. на місяць, а при диференційованому - майже 56000 руб.
Перші місяці розмір ануїтетного платежу нижче, ніж диференційованого. У цей час практично вся сума платежу йде на погашення відсотків по кредиту, відповідно частка основної частини боргу зменшується повільно, а на цю суму нараховується велика, у порівнянні з диференційованими платежами, сума відсотків.
До закінчення терміну кредиту сума щомісячної виплати буде набагато менше, в порівнянні з ануїтетними платежами. Однак у перші місяці сума первісної виплати може бути вельми вразливою, в рази перевищує суму щомісячного погашення кредиту (див. таблицю 1).
При однакових умовах кредиту (термін, сума, процентна ставка) загальна сума виплат за аннуїтетним платежах буде вищою від загальної суми виплат за диференційованими платежами.
При однакових умовах кредиту (термін, сума, процентна ставка) загальна сума виплат за диференційованими платежами буде нижче загальної суми виплат за аннуїтетним платежах.
Сума переплати по ануїтету буде менше, якщо ми візьмемо до уваги тимчасову вартість грошей. Наприклад: якщо ми візьмемо кредит в сумі 1 млн. руб. за ставкою 14% на термін 5 років, то різниця в підсумкових сумах складе 40000 рублів на користь диференційованих платежів, але реальна економія за диференційованими платежами скласти всього 16 тис. рублів з урахуванням дисконтування.
Як правило, при диференційованих платежах є можливість дострокового погашення без штрафів, а також вільний платіж будь-якою сумою (за умови, що сума частини основного боргу і відсотків по ньому) в погашення основного боргу і наступний платіж буде розрахований виходячи із залишкової суми.
Щомісячний платіж по кредиту - не єдині витрати позичальника, тільки що отримав квартиру. До витрат можна віднести недавні витрати на оформлення квартири, недавні одноразові платежі (у вигляді комісій) банку, а також необхідність зробити ремонт та інше. Банк як би дає позичальникові «пільгу» по оплаті у вигляді ануїтетного платежу.
Якщо ви хотіли використовувати ануїтетні платежі, а з якоїсь причини у вас диференційовані - ви можете платити «штучним» ануїтетом - виплачувати кредит рівними частками. При цьому сума щомісячного платежу буде дорівнювати сумі першого платежу за кредитом.

Список літератури
1. Цивільний кодекс Російської Федерації, (частина 1, частина 2), від 30.11.1994 № 51 - ФЗ, зі змінами та доповненнями.
2. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації - під редакцією О.М. Садикова. - М.: Юридична фірма Контракт; Инфра-М, 1997.
3. Федеральний закон РФ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» № 102-ФЗ. Офіційний текст. - М.: ТК Велбі, 2005. - 48 с.
4. Федеральний закон РФ «Про іпотечні цінні папери» від 11.11.2003 р. № 152-ФЗ.
5. Федеральний закон РФ «Про заставу» від 29.05.92 р. № 2872-1
6. Саврук О.М. Іпотечне кредитування. СПб.: Політехніка, 2003. - 92 с.
7. Саврук О.М. Методичні вказівки з дисципліни «Іпотечне кредитування». - Чебоксари: 2006. - 102 с.
8. Циліна Г.А. Іпотека: житло в кредит - М.: ЗАТ Видавництво «Економіка», 2001. - 358 с.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Фінанси, гроші і податки | Контрольна робота
116.2кб. | скачати


Схожі роботи:
Іпотечне кредитування 6
Іпотечне кредитування
Іпотечне кредитування 2
Іпотечне кредитування 3
Іпотечне кредитування
Іпотечне кредитування 2
Іпотечне кредитування 9
Іпотечне кредитування
Іпотечне кредитування 5 Лютий
© Усі права захищені
написати до нас