Іпотечне кредитування 9

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Зміст:
1. Поняття іпотеки
2. Поняття та особливості іпотечного кредитування
3. Іпотечне кредитування в Росії
4. Учасники системи іпотечного кредитування
5. Завдання
6. Джерела

1. Поняття іпотеки
Іпотекою називається заставу нерухомого майна для забезпечення грошової вимоги заставодержателя до заставодавця.
Регулюється іпотека Цивільним кодексом Російської Федерації, а також Федеральним Законом N 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» від 16 липня 1998
У лютому цього року Державна Дума прийняла в першому читанні поправки до закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)», «Про іпотечні цінні папери» і в закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
Предметом іпотеки можуть бути об'єкти нерухомості, зазначені в Цивільному кодексі РФ (стаття 130), права на які зареєстровані у встановленому порядку. До цього нерухомого майна відносяться:
- Підприємства, як єдині майнові комплекси, використовувані в підприємницькій діяльності;
- Будівлі і споруди (використовувані у підприємницькій діяльності) з одночасною іпотекою за тим же договором земельних ділянок, на яких вони знаходяться;
- Житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;
- Готелі, будинки відпочинку, дачі, садові будиночки та інші будівлі та приміщення, не призначені для постійного проживання;
- Повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти;
- Незавершені будівництвом об'єкти нерухомості, а також матеріали та обладнання, які заготовлені для їх будівництва;
- Ділянки надр, відокремлені водні об'єкти;
- Ліси, багаторічні насадження;
- Земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб.
2 Поняття та особливості іпотечного кредитування
Іпотечне кредитування - це надання кредиту під заставу нерухомого майна (іпотеку).
Перевага іпотечного кредитування полягає в тому, що якщо позичальник не поверне кредит, кредитор має право розпорядитися нерухомістю на свій розсуд. Внаслідок того, що нерухомість довговічна і її ціна досить стабільна, у кредитора низькі побоювання неповернення позик і є підстави для довгострокового відволікання фінансових ресурсів.
Отримання іпотечного кредиту пов'язане з необхідністю виконувати зобов'язання за кредитним договором. Тому до одержання такого кредиту потенційному позичальникові необхідно проаналізувати:
- Чи достатньо грошових коштів для внесення початкового внеску і на покриття витрат, пов'язаних з укладанням угоди (нотаріальне посвідчення договору, плата за реєстрацію договору в Державному реєстрі), укладення договорів страхування;
- Чи залишаться кошти на підтримку необхідного рівня життя після здійснення періодичних виплат за кредитним договором;
- Не очікується чи падіння доходів протягом періоду кредитування, чи є перспектива швидко знайти іншу роботу в разі припинення наявної, з оплатою не нижче колишньої;
- Чи є безперервний трудовий стаж протягом останніх 2-х років, і які причини звільнення і перерви в роботі, і чи вчасно виконуються поточні зобов'язання, пов'язані з житлом: оплата комунальних послуг, телефону, електроенергії (перевіряється банком);
- Чи є активи у вигляді рухомого або нерухомого майна (автомобіль, гараж, дача), які можуть бути використані в якості додаткового забезпечення.
Основна проблема іпотечного кредитування - брак довгострокових фінансових ресурсів. Одним з джерел довгострокових коштів є вклади приватних вкладників. Але в даний час у населення підірвана довіра до банків взагалі і до комерційних - особливо. Ще однією проблемою є оцінка платоспроможності потенційного позичальника, виходячи з його реальних доходів. Через надмірності податкового тягаря велика частка тіньового сектора в економіці, тому офіційні доходи потенційних позичальників не високі, що ускладнює прийняття комерційними банками рішень по кредитах.
Придбати нерухомість в кредит можна за різними іпотечними програмами, які пропонують комерційні банки, ощадбанк і інші кредитні установи, що мають ліцензію на надання іпотечних кредитів. Іпотечні програми розрізняються за терміном, ставках кредиту, наявності і величиною початкового внеску, суми кредиту та величиною щомісячного платежу.
Принципово всі іпотечні системи діляться на три великі групи залежно від того, які кошти використовуються на надання кредитів:
- Банківська іпотека передбачає, що банк використовує для видачі іпотечних кредитів ті ж засоби, що і для всіх інших кредитів, тобто переважно кошти з депозитів;
- Система вторинного іпотечного ринку (американська), заснована на використанні для іпотечного кредитування коштів інституційних інвесторів - перш за все пенсійних фондів і компаній зі страхування життя;
- Контрактно-ощадна система іпотеки (німецька) використовує для надання іпотечних кредитів кошти цільових накопичень майбутніх позичальників.

3 Іпотечне кредитування в Росії

У Росії сформована основа для розвитку системи іпотеки. Стримуючим фактором є відсутність низки необхідних законів, високі процентні ставки. Проблеми та невирішені питання поки ще є, але споживачі користуються іпотечними послугами. У 2007 році по Росії іпотека склала 15% від усіх угод укладених з нерухомістю, а в деяких регіонах до 50%.
Велика увага приділяється законодавчому забезпеченню системи рефінансування як основної рушійної сили розвитку іпотечного кредитування. У жовтні 2003 року Державна Дума прийняла ключовий закон «Про іпотечні цінні папери», який встановлює порядок випуску та обігу іпотечних цінних паперів. Цей закон дозволив залучити в сферу іпотечного кредитування значні фінансові кошти. У 2004 році в закон були внесені поправки, які суттєво поліпшили якість закону.
Велике значення для розвитку іпотеки мають внесені зміни в першу частину статті 446 Цивільного процесуального кодексу РФ, яка була доповнена винятком, згідно з яким механізм примусового виконання судових рішень в частині звернення стягнення на житло, можливий, якщо воно є предметом іпотеки. Ця норма знижує ризики банку у разі неплатоспроможності позичальника.
Значний крок зроблено у створенні кредитних бюро. Мета підписаного Президентом і набув чинності з вересня 2005 року закону «Про кредитні історії» - створення системи доступу до інформації про сумлінність виконання позичальниками зобов'язань перед кредиторами. Прийняття цього закону дозволило знизити ризики кредитних організацій, що повинно вплинути на процентних ставках.
У Росії діє більше десятка іпотечних моделей. Це пов'язано з тим, що в регіонах по-своєму підходять до вирішення житлової проблеми та розвитку іпотечного кредитування. Тому з'являються іпотечні програми, в основі яких лежить бюджетне фінансування. Тим не менш, іпотечний бізнес поступово набирає обертів, розвиваючись в наступних напрямках:
- Американська чи дворівнева модель іпотечного кредитування є класичною іпотечною схемою, широко розповсюдженої в США. Її особливістю є поділ кредиторів і джерела коштів (емітентів іпотечних цінних паперів);
- Німецька модель. У Росії намагаються створити систему ощадно-позичкових кас (ССК) за аналогією прийнятої в Німеччині. Джерелом коштів для іпотечних кредитів служать цільові депозити в спеціалізованих кредитних організаціях. Вкладник протягом певного часу щомісяця вносить фіксовану суму на цільовий депозит під процентну ставку істотно нижче середньоринкової. Зібравши приблизно половину необхідних на покупку нерухомості коштів, він отримує кредит на другу половину коштів. Кошти, що надаються вкладником ССК, використовуються для видачі кредитів його попередникам, вже закінчили період накопичення;
- Продаж житла з використанням позики або за договором купівлі-продажу з розстрочкою платежу.
Оскільки регіональні моделі іпотечного кредитування почали складатися до прийняття основоположних нормативних документів, до теперішнього часу в Росії спостерігається різноманіття форм житлового фінансування, лише деякі з яких засновані на механізмі іпотечного кредитування. Більшість регіонів орієнтуються на власні напрацювання, головним чином орієнтовані на використанні бюджетних ресурсів. Цим гальмується процес розвитку класичного іпотечного кредитування і обмежується можливість використання переваг позабюджетного фінансування.
4 Учасники системи іпотечного кредитування
1. Заставодавець - фізична або юридична особа, що надала нерухоме майно в заставу для забезпечення свого боргу.
2. Іпотечні кредитори (залогодержатели) - юридичні особи, що видають кредити під заставу нерухомого майна. До них належать банки, фонди та інші кредитні установи, з якими заставники укладають договір про надання іпотечного кредиту. Іпотечні кредитори здійснюють обслуговування виданих іпотечних кредитів протягом усього терміну дії договору.
Іпотечний банк надає заставодавцю кредит на купівлю житла, при цьому між ними полягають кредитний договір, і як наслідок його, договір застави. Потім заставодавець укладає з продавцем житла договір купівлі-продажу нерухомості (якщо житло продає ріелтерська фірма) або договір підряду на будівництво (при будівництві знову будує житла підрядною будівельною організацією). Іпотечний банк, з іншого боку має право продати заставу даного заставодавця на вторинному ринку цінний паперів.
3. Продавці житла, якими можуть бути як фізичні, так і юридичні особи, в тому числі і підрядні будівельні організації і ріелтерські фірми.
4. Державні органи, які:
- Здійснюють державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею;
- Ведуть єдиний державний реєстр прав власності на нерухомість.
5. Страхові компанії. Це можуть бути як державні (муніципальні) компанії, так і ліцензовані страхові компанії, які здійснюють страхування закладеної нерухомості, а також при необхідності життя і працездатності заставодавця.
6. Оцінювачі. До них ставляться як незалежні оцінювачі, так і оціночні агентства, які виробляють професійну оцінку, зданого під заставу нерухомого майна.
7. Іпотечні агентства. Дані установи забезпечують підтримку ліквідності вторинного ринку житлових кредитів і ринку іпотечних цінних паперів. Основні завдання Агентства:
- Залучення нових джерел приватного капіталу в сферу іпотечного житлового кредитування;
- Формування ліквідного вторинного ринку іпотечних кредитів.
Іпотечні агентства в нашій країні ще не отримали повноцінного розвитку.
8. Поручителі - фізичні та юридичні особи, довірені за заставодавця і несучі майнову відповідальність за його зобов'язаннями. Участь поручителя у механізмі іпотечного кредитування підвищує ймовірність повернення грошових коштів і забезпечує тим самим стійкість і безперервність процесу фінансування.

Задача 1
Молода сім'я планує купити невеликий будинок. Її доходи дозволяють на початку кожного року вкладати в банк 50 тисяч рублів під 10% річних. Скільки грошей буде на рахунку через 5 років?
Рішення:
Для вирішення цього завдання необхідно використовувати функцію майбутньої вартості грошової одиниці, так як поточна вартість відома.
При нарахуванні відсотків один раз на рік використовується формула:
, Де
FV - майбутня вартість грошей;
PV - поточна вартість грошей;
n - кількість років;
(1 + i) n - фактор накопиченої суми грошової одиниці при щорічному нарахуванні відсотків.
По таблиці складних відсотків, 2 стовпчик, 10%:
FV = 50 * 1,10000 +50 * 1,21000 +50 * 1,33100 +50 * 1,46410 +50 * 1,61051 = 335,78 тисяч рублів.
Отже, через 5 років на рахунку вкладників буде 335780 рублів, якими вони будуть розташовувати при виборі будинку для покупки.

Задача 2
Через 7 років для придбання ділянки землі необхідно мати 6000 $. Чи достатньо покласти в банк 3500 $, якщо він нараховує відсоток щоквартально за ставкою 9% річних?
Рішення:
Відсотки нараховуються щоквартально, тому процентна ставка за період складе:
9% / 4 = 2,25% за квартал
Кількість періодів за 7 років складе:
4 * 7 = 28 періодів (кварталів)
Використовуючи формулу функції поточної вартості одиниці при нарахуванні відсотків кілька разів протягом року:
, Де
PV - поточна вартість грошей;
FV - майбутня вартість грошей;
(1 + i / k) nk - фактор поточної вартості грошової одиниці при більш частому, ніж раз на рік, нарахуванні відсотків. Знаходимо:
= = 3218 $
Отже, щоб отримати через 7 років 6000 $ при ставці 9% річних нараховуються щоквартально, необхідно покласти 3218 $. Таким чином, вкласти 3500 $ буде більш ніж достатньо, щоб придбати ділянку землі через 7 років.
У разі вкладення в банк цієї суми на рахунку буде (по функції накопиченої суми грошової одиниці, при нарахуванні відсотків кілька разів на рік):

6526 $

Задача 3
Визначити вартість земельної ділянки, що надається для будівництва АЗС на 8 колонок.
Капітальні вкладення з розрахунку на одну колонку складають 35500 у.о., відшкодування інвестицій йде за прямолінійним методом, планована віддача від інвестицій - 26%, термін економічного життя - 10 років. Аналіз аналогів показав наступне:
- В середньому за добу протягом однієї години з однієї колонки продають 27 л бензину;
- Середній прибуток від продажу 1 л бензину становить 0,1 у.о.;
- Втрати робочого часу за рахунок перезмін, профілактичних і ремонтних робіт і т.д. складають 21%.
Рішення:
Для оцінки застосуємо метод техніки залишку для землі, так як відсутні дані про продажі вільних ділянок землі.
Розрахунки виконуються у декілька етапів:
1. Визначаємо загальний чистий операційний дохід (ЧОД) від всього об'єкта, використовуючи дані за аналогами:
ЧОД = (24 * 288) * (8 * 27 * 0,1) = 149 299 у.о.
Де 24 - кількість годин у добі;
288 - кількість робочих днів у році (365-21%);
8 - кількість колонок;
27 - обсяг бензину в літрах продаваний з кожної колонки на годину;
0,1 - середній прибуток від продажу 1 літра бензину.
2. Визначаємо ЧОД від будівель та споруд:
ЧОД зд = С зд * До кап зд
Де З зд - вартість будівель і споруд;
До кап зд - коефіцієнт капіталізації для будівель.
З зд = 35500 * 8 = 284 000 у.о.
До кап зд = 0,26 +1 / 10 = 0,36 за методом Рингу, де 0,26 - віддача від інвестицій, 10 - строк економічного життя.
Отже,
ЧОД зд = 284000 * 0,36 = 102240 у.о.
3. Визначаємо залишок ЧОД, що відносяться до землі:
ЧОД зем = ЧОД-ЧОД зд
ЧОД зем = 149299-102240 = 47059 у.о.
4. Розраховуємо ринкову вартість землі шляхом капіталізації ЧОД від землі:

де до кап зем - коефіцієнт капіталізації землі.
Таким чином, вартість даної ділянки землі склала 180996 у.о., вона залежить від даних отриманих при аналізі аналогів, суми капітальних вкладень у спорудження АЗС, коефіцієнта капіталізації споруд, тривалості економічного життя, а так само від відсотка запланованої віддачі від інвестицій.

Джерела:
1. Оціночна діяльність в економіці: Навчальний посібник. - Москва: ІКЦ «МарТ»; Ростов н / Д: Видавничий центр «Март», 2003;
2. Оцінка бізнесу: Підручник / За ред. А.Г. Грязнова; М.А. Федотової. - М.: Фінанси і статистика, 1998;
3. Оцінка нерухомості: Підручник / За ред. А.Г. Грязнова, М.А. Федотової. - М.: Фінанси і статистика, 2002;
4. Цивільний кодекс Російської Федерації. Частини перша, друга і третя. - М.: Изд-во Омега-Л, 2006;
5. Про іпотеку (заставу нерухомості). Федеральний закон від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ;
6. www.strol.ru / FINANSY / ipoteka-obzor;
7. www.bankir.ru.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Міжнародні відносини та світова економіка | Контрольна робота
35кб. | скачати


Схожі роботи:
Іпотечне кредитування 6
Іпотечне кредитування
Іпотечне кредитування 2
Іпотечне кредитування 3
Іпотечне кредитування
Іпотечне кредитування 2
Іпотечне кредитування 5
Іпотечне кредитування
Іпотечне кредитування 5 Лютий
© Усі права захищені
написати до нас