Філія Санкт-Петербурзького державного
інженерно-економічного університету
в м. Чебоксари
Кафедра міського господарства та регіональної економіки
Аудиторна контрольна робота
З дисципліни: Економіка нерухомості
На тему: Поняття нерухомого майна
Шифр спеціальності 0 80 502 / 1
Чебоксари
2006 р .

Зміст

Глава 1. Поняття і види нерухомого майна
Глава 2. Особливості цивільно-правового режиму нерухомого майна
Глава 3. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним

Глава 1. Поняття і види нерухомого майна

За ГКРФ всі речі поділяються на два види: рухомі і нерухомі. Згідно зі ст. 130 ГКРФ: "До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі споруди.
До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. "Також, згідно 2 абзацу частини 1 статті 132 ГКРФ:" підприємство в цілому як майновий комплекс визнається нерухомістю ".
Таке визначення нерухомого майна дано у кодексі. Ось, що говорить про нерухомість професор Витрянский: "Виходячи з закону (ГКРФ), основними ознаками нерухомості є: по-перше, міцний зв'язок із землею, по-друге, неможливість переміщення відповідного об'єкта без невідповідного збитку його призначенням. Однак зазначені ознаки притаманні не всім об'єктам нерухомості. До числа таких об'єктів нерухомості належать земельні ділянки, ділянки надр і водні об'єкти, які названі на ГКРФ і є самостійними основними об'єктами нерухомості ".
Отже, виходячи зі ст. 130 ГКРФ об'єктами нерухомості законодавець називає: земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, Ліси й інші багаторічні насадження, будівлі і споруди, повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Також виходячи з ст. 132 ГКРФ нерухомим майном визнається "підприємство в цілому як майновий комплекс".
Кодекс дозволяє віднести до нерухомих речей і інші види речей. Закон РФ "Про основи федеральної житлової політики" від 24 грудня 1992 в ст.1 перераховує ті речі, які є нерухомістю в житловій сфері: земельні ділянки і міцно пов'язані з ними житлові будинки, присадибні господарські споруди, зелені насадження з багаторічним циклом розвитку, а також житлові будинки, квартири інші житлові приміщення.
Також виходячи з федерального закону "Про товариства власників житла" від 15 червня 1996 р . до нерухомих речей відноситься кондомініум, це поняття визначається в законі як "єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташоване на ньому житловий будинок, інші об'єкти нерухомості, в якому окремі частини, призначені для житлових або інших цілей (приміщення). .. "
Приступимо до характеристики кожного виду окремо. Земельні ділянки. Професор Витрянский зазначає: "Земельні ділянки належать до тих об'єктів нерухомості, у відношенні яких законодавством можуть бути встановлені обмеження на участь в майновому обороті. Про це свідчить, зокрема, норма частини 3 статті 129 ГКРФ, згідно з якою земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах. Протягом всіх останніх років законами та іншими правовими актами в майновий оборот вводилися окремі категорії земельних ділянок ".
Мабуть, це обумовлено історично, питання про землю завжди був "хворим" для Росії. Адже до недавнього часу про відчуження землі взагалі не могло бути й мови (я маю на увазі радянські часи).
"Указом Президента Російської Федерації від 25 березня 1992 р . No. 301 "Про продаж земельних ділянок громадянам і юридичним особам при приватизації державних і муніципальних підприємств" громадянам та юридичним особам надано право при приватизації державних і муніципальних підприємств, а також при розширенні і додатковому будівництві об'єктів цих підприємств разом з орендою земельних ділянок набувати їх у власність. Більш того, Указом було передбачено, що земельні ділянки, надані громадянам та їх об'єднанням для підприємницької діяльності, за їх бажанням можуть продаватися їм у власність ".
Відповідно до Закону Російської Федерації від 23 грудня 1992 р . "Про право громадян Російської Федерації на отримання у приватну власність і на продаж земельних ділянок для ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва та індивідуального житлового будівництва" передбачалася передача в приватну власність громадян у містах, селищах та сільській місцевості земельних ділянок для ведення особистого підсобного та дачного господарства, садівництва, індивідуального житлового будівництва, а також під індивідуальні житлові будинки та господарські споруди. Таким чином, можна говорити про те що за чинним законодавством земля може передаватися у власність, але тільки під певні цілі перераховані в законі, зазначеному вище. У зв'язку з цим необхідно згадати, що законодальним органами готується до прийняття законопроект про земельну реформу, згідно з яким земля буде передаватися у власність суб'єктам цивільного права.
Як і земельні ділянки, самостійними об'єктами нерухомості визнаються ділянки надр та відокремлені водні об'єкти. "Вони є нерухомістю в силу природних фізичних властивостей, а не тому, що складають єдине ціле із земельною ділянкою. В іншому випадку було б неможливо встановлення права власності на надра незалежно від права власності на землю".
"Особливість такого роду об'єктів полягає в тому, що стосовно них діє презумпція державної власності: відповідно до пункту 2 статті 214 ЦК РФ природні ресурси, які не перебувають у власності громадян, юридичних осіб або муніципальних утворень, є державною власністю. Таким чином, зазначені об'єкти в принципі не можуть визнаватися безхазяйне. Що стосується правового регулювання обігу вказаних об'єктів нерухомості, то не можна не погодитися з О. М. Козир, яка зазначає: "Оскільки в Росії зберігається виняткове право державної власності на надра, а передача їх у користування здійснюється на підставі адміністративного акта - ліцензії, говорити всерйоз про цивільному обороті цього виду об'єктів представляється передчасним ".
Таким чином, ми бачимо, що, по суті, надра взагалі не можуть бути об'єктом купівлі продажу, а можуть тільки передаватися в користування, залишаючи право власності за державою.
Такі об'єкти нерухомості, як ліси і багаторічні насадження, відносяться до нерухомого майна в силу їх нерозривному зв'язку із землею та неможливості переміщення без невідповідного збитку їх призначенню. Проте професор Вєтров зазначає "Від договорів продажу зазначених об'єктів як нерухомого майна (тобто з переходом відповідних прав на земельну ділянку) слід відрізняти угоди, за якими ліс і багаторічні насадження реалізуються як рухоме майно, коли продаються, наприклад, ліс" на корню "або зрубані дерева. В останньому випадку норми ЦК України про продаж нерухомості не підлягають застосуванню, а відповідні договори укладаються за правилами продажу рухомого майна ".
Будинки і споруди також є об'єктами нерухомого майна за ознаками нерозривному зв'язку із землею та неможливості в силу цього їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню.
Право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації (ст. 219 ЦК РФ). Але з'явилися якісь суперечки серед юристів про те, чи є об'єкти незавершеного будівництва нерухомим майном. На думку деяких авторів, відсутність обов'язкової державної реєстрації об'єктів незавершеного будівництва породжує сумніви в їх юридичною природою як нерухомості. Це означає, що до державної реєстрації знову створюване майно не може вважатися нерухомим. Прийнятий федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" від 21 липня 1997р. не змінив а лише підтвердив наведені вище аргументи.
"Наприклад, на думку О. М. Козир, завдання подібної інформації - лише забезпечити юридичну чистоту угоди з таким об'єктом, якщо об'єкт для завершення його будівництва повинен бути відчужений іншій особі. Про це свідчить і використання в Законі нетипового для законодавчого акту терміна" необхідність здійснення угоди ", що орієнтує на нестандартну ситуацію." Загальним же правилом Закону про реєстрацію, - пише О.М. Козир, - залишається реєстрація права на новостворений об'єкт нерухомого майна на підставі документів, що підтверджують факт його створення (п. 1 ст. 25). "Однак Указом Президента Російської Федерації від 16 травня 1997 р . No. 485 "Про гарантії власникам об'єктів нерухомості в придбанні у власність земельних ділянок під цими об'єктами." передбачено, що при приватизації об'єктів незавершеного будівництва можлива реєстрація прав власності на такі об'єкти, якщо заявник представить документи, які підтверджують придбання даного об'єкта, право користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, дозвіл на будівельні роботи, а також опис об'єкта незавершеного будівництва. Таким чином, можна зробити висновок, що придбання права власності на об'єкти незавершеного будівництва можливо, але тільки при дотриманні певної процедури, і наданні належних документів.
Що стосується підприємства то ст. 22 вищезгаданого закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" говорить про те, що по - перше державна реєстрація прав на земельні ділянки та об'єкти нерухомого майна, які входять до складу підприємства як майнового комплексу, та угод з ними здійснюється в установі юстиції з реєстрації прав у місці знаходження даних об'єктів, по - друге зареєстроване право на підприємство як майновий комплекс є підставою для внесення записів про право на кожний об'єкт нерухомого майна, що входить до складу даного підприємства до Єдиного державного реєстру прав у місці знаходження об'єкту. Звідси висновок, що підприємство виступає в цивільному обороті як єдиний об'єкт нерухомості у вигляді майнового комплексу, права власності на кожен об'єкт нерухомості в нього входить підлягають державній реєстрації.
Необхідно також розкрити таке поняття як рухома нерухомість.
Поняття цих речей розкривається у транспортних статутах і кодексах. Повітряне судно - це літальний апарат, підтримуваний в атмосфері за рахунок взаємодії з повітрям відбитим від земної поверхні. Морське судно міжнародного або внутрішнього плавання - це самохідна або несамохідна плавуча споруда, призначена для плавання по морським або внутрішнім водним шляхам. Космічний об'єкт - це об'єкт, запущений у космос або доставлений на небесне тіло, або споруджений на небесному тілі. Порядок реєстрації повітряних суден визначається Повітряним кодексом ст.32 - цивільні судна підлягають реєстрації у державному реєстрі державних цивільних судів РФ. Морські судна реєструються в порядку визначеному гл.3 Кодексу торгового мореплавання. Суду внутрішнього плавання реєструються у відповідності зі ст.26 Статуту внутрішнього водного транспорту від 15 жовтня 1955.
Що ж стосується кондомініуму як об'єкта нерухомості то відповідно до п.2 ст. 23 Закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" Державна реєстрація виникнення, переходу, обмеження (обтяження) або припинення права на житлове чи нежитлове приміщення в кондомініуми одночасно є державною реєстрацією нерозривно пов'язаного з ним права спільної часткової власності на спільне майно . Зазначений вище закон також посилається на федеральний закон "Про товариства власників житла".

Глава 2. Особливості цивільно-правового режиму нерухомого майна
Враховуючи велике значення об'єктів нерухомості в житті та діяльності громадян і юридичних осіб, а також у цивільному обороті, закон закріпив її спеціальний правовий режим. Він полягає в тому, що право власності, інші речові права на нерухомість, їх обмеження, виникнення, перехід і припинення підлягають в обов'язковому порядку державної реєстрації в Єдиному державному реєстрі установами юстиції. Повинні бути зареєстровані: право власності, право господарського відання (ст. 295 ГКРФ), право оперативного управління (ст. 296 ГКРФ), право довічного наслідуваного володіння, право постійного користування, іпотека (п. 2 ст. 334 ГКРФ), сервітути (ст . 274-277 ГКРФ), а також інші права у випадках, закріплених Цивільним кодексом та іншими законами. Необхідно також відзначити, що "Важливою особливістю правового режиму нерухомості є також встановлення у законі особливого порядку оформлення угод з нею," про це мова піде у третьому питанні моєї роботи.
Виходячи з вищесказаного, а також з аналізу статей Цивільного кодексу Російської Федерації та інших нормативних актів можна виділити наступні характерні особливості правового режиму нерухомості:
1. Право власності та інші речові права на нерухомість, а також обмеження цих прав, виникнення, перехід, припинення, зміна підлягають обов'язковій державній реєстрації (ст.131 ЦК).
2. Зобов'язання, предметом яких є нерухомість, за загальним правилом виконуються за місцем знаходження нерухомості (захист права на нерухоме майно - позов подається за місцем знаходження нерухомості).
3. Встановлено особливий порядок набуття права власності на безхазяйне нерухомі речі (ст.225 ЦК).
4. Встановлено більш тривалі терміни набувальної давності на нерухоме майно (ст.234 ЦК). У ст.349 ЦК встановлено особливий порядок звернення на стягнення на заставлене нерухоме майно. Ст.295 ЦК встановлює особливий порядок розпорядження нерухомим майном, що належить державному чи муніципальному підприємству.
5. Діють спеціальні правила здійснення операцій з нерухомим майном (практично всі угоди підлягають державній реєстрації, також необхідне укладення письмового договору). Передбачена залежність прав на земельну ділянку від прав на нерухомість, напр., Ст.340 ЦК. Отже в підсумку можна сказати що правовий режим нерухомого характеризується ускладненим порядком юридичних дій над ним, що обумовлено особливою важливістю об'єктів нерухомості в суспільних відносинах, і як наслідок законодавець наділяє його особливим правовим статусом.

Глава 3. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним

Як зазначалося раніше: "Важливою особливістю правового режиму нерухомості є також встановлення у законі особливого порядку оформлення угод з нею." Згідно зі ст. 219 ГКРФ право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає лише з моменту такої реєстрації, отже, для встановлення права власності необхідний юридичний факт реєстрації нерухомості. Державне або муніципальне підприємство, за яким закріплено нерухоме майно на праві господарського відання, не має права здавати його в оренду, віддавати в заставу, вносити в якості внеску до статутного капіталу господарських товариств і товариств або іншим способом розпоряджатися таким майном без згоди власника. Іншим майном, що належить йому, підприємство має право розпоряджатися самостійно, крім випадків, передбачених законом. Спеціальний правовий режим встановлений в ГКРФ при здачі нерухомості в заставу (іпотека) і звернення стягнення на неї на вимогу заставодержателя (п. 1 ст. 339, ст. 340, 349 ГКРФ).

Стаття 25 Закону встановлює, що в разі необхідності здійснення з об'єктом незавершеного будівництва угоди право на зазначений об'єкт нерухомого майна має бути попередньо зареєстровано. Зазначена стаття містить перелік документів, необхідних для початкової реєстрації прав на об'єкт незавершеного будівництва. Якщо для реєстрації новостворюваних об'єктів нерухомості потрібно за загальним правилом пред'явлення документів, що підтверджують факт їх створення, то при реєстрації прав на незавершені будівництвом об'єкти необхідні документи, що підтверджують право користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, у встановлених випадках - проектносметная документація, а також документи, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва. "Таким чином, така реєстрація можлива і це багато в чому полегшує діяльність будівельних компаній.
Необхідно так само сказати і про такий нерухомої "речі", як підприємство. Професор романів говорить про це наступне: "Найбільш складною для розуміння виявляється ст. 22 Закону, де визначаються особливості реєстрації прав на підприємство та угод з ним. Пункт 1 зазначеної статті передбачає, що реєстрація прав на всі об'єкти нерухомого майна, які входять до складу підприємства, в тому числі і земельні ділянки, а також угод з ними здійснюється в місці знаходження даних об'єктів. У той же час державна реєстрація прав на підприємство як майновий комплекс та угод з ним в цілому повинна проводитися згідно з п. 2 даної статті у місці реєстрації підприємства як юридичної особи. Зареєстроване право на підприємство як майновий комплекс є підставою для внесення до Єдиного державного реєстру записів про право на кожний об'єкт нерухомого майна, що входить до складу даного підприємства, у місці знаходження об'єкту. Буквально витлумачити цю норму права можна так: право на підприємство повинно бути зареєстрована там, де це підприємство зареєстроване як юридична особа. При цьому звертає на себе увагу перш за все те, що законодавець використав термін "підприємство" у двох значеннях: в одному випадку, кажучи про підприємство як майновий комплекс, тобто об'єкті цивільних прав, в іншому - згадуючи підприємство в якості юридичної особи - суб'єкта цивільно-правових відносин ". На підставі вищесказаного виникає ряд питань, таких як:
По-перше, чи повинна проводитися перереєстрація прав в іншій установі юстиції у разі переходу права власності на підприємство в цілому до особі, яка перебуває в іншому реєстраційному окрузі.
По-друге, постає проблема належної реєстрації прав в тому випадку, якщо підприємство перебуває у власності декількох осіб (наприклад, створення підприємства в результаті спільної діяльності), місце знаходження яких по-різному.
По-третє, незрозуміло, в якому конкретно установі юстиції має реєструватися право власності на підприємство, що належить державі. Але відповіді на ці питання не охоплюються метою цієї курсової, тому я не буду говорити про це.
Отже, "Підставами для реєстрації наявності, виникнення, припинення, переходу, обмеження (обтяження) прав на нерухомість і угод з ним служать: акти органів державної влади або місцевого самоврядування в межах їх компетенції; договори та інші угоди з нерухомістю, свідоцтва про приватизацію житлових приміщень, вчинені відповідно до законодавства; свідоцтва про право на спадщину; вступили в законну силу судові рішення і ін Обов'язковим додатком до документів, які потрібні для реєстрації прав, є план земельної ділянки та (або) план об'єкта нерухомості.
План земельної ділянки, а також плани іншого нерухомого майна повинні бути засвідчені відповідними органами. Документи, які необхідні для державної реєстрації прав, представляються не менш ніж у двох примірниках, один з яких повинен бути оригіналом (крім актів органів влади та місцевого самоврядування) ".
Одним з найбільш широко поширених на практиці підставою є договір продажу нерухомості (ст. 549-558 ГКРФ). За цим договором продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно.
До речі, про земельну ділянку: "Що стосується земельних ділянок, то їх правовий режим закріплений земельним законодавством, яке визнає право приватної власності на них тільки за громадянами, провідними селянське, особисте підсобне, дачне господарство, садівництво або отримали земельну ділянку для індивідуального житлового будівництва, а також за комерційними підприємствами, які придбали земельні ділянки при приватизації державних і муніципальних підприємств. Але операції з земельними ділянками можуть відбуватися лише в тій мірі, в якій їх обіг допускається земельним законодавством (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 ГК України, ст. 13 Вступного закону до частини другої ЦК РФ від 26 січня 1996 року) ".
Постановою Уряду РФ від 30 травня 1993 року N 503 затверджено Порядок купівлі-продажу громадянами Російської Федерації земельних ділянок, а Комітетом РФ по земельних ресурсів та землеустрою 2 червня 1993 - Типовий договір купівлі-продажу (купча) земельної ділянки. Вважаю за необхідне згадати, що в даний час готується до прийняття новий законопроект про продаж землі.
Повертаючись до договору продажу нерухомості, необхідно згадати про форму такого договору. Професор Витрянский зазначає: "Положення ГК РФ про письмову форму угоди (п. 1 ст. 160) і про письмову форму договору (п. 2 ст. 434) мають серйозні відмінності. У першому випадку (письмова форма угоди) законодавець вимагає від сторін вчинення угоди шляхом складання документа, що виражає його зміст і підписаного особами, які здійснюють угоду, або належним чином уповноваженими ними особами, допускаючи одночасно вчинення двосторонніх або багатосторонніх угод (договорів) іншими способами, встановленими ГК РФ.
Стосовно ж до письмовій формі договору законодавець відходить від загального правила і допускає укладення договору не тільки шляхом складання одного документа, підписаного сторонами, а й шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного або іншого зв'язку, що дозволяє достовірно встановити, що документ виходить від сторони за договором. Вимоги ж до форми договору продажу нерухомості зводяться до того, що такий договір повинен бути укладений у письмовій формі у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами (ст. 550 ДК РФ). "Крім основних умов, тут відзначається також вихід на більш сучасний рівень комунікації, ми бачимо можливість укладання договору на відстані, що істотно полегшує подібні дії.
З приводу попередньої цитати її автор робить такий висновок: "Таким чином, суть спеціального правила про форму договору продажу нерухомості полягає в тому, що виключається застосування положення ЦК РФ про форму договору (п. 2 ст. 434), і може бути виражено формулою" виняток виключення ". Стосовно до договору продажу нерухомості законодавець повертається до вимог, що пред'являються до письмової форми правочину (п. 1 ст. 160), посилюючи тим самим режим укладання договору продажу нерухомості".
Автор також пише про те, що: "на відміну від загальних правил, що регламентують наслідки недотримання простої письмової форми угоди, порушення вимог, що пред'являються до форми договору продажу нерухомості, тягне його недійсність. При укладанні договору продажу нерухомості важливе значення для його дійсності має" фігура "продавця. У тих випадках, коли в якості продавця за договором виступає не власник нерухомого майна, а володар іншого обмеженого речового права на нерухомість (унітарна державне або муніципальне підприємство, установа), значно підвищується ризик можливого визнання такого договору недійсним угодою. Тут необхідно враховувати обмежений характер правомочностей зазначених суб'єктів на розпорядження нерухомим майном.
Зокрема, державне або муніципальне підприємство, як суб'єкт права господарського відання (п. 2 ст. 295 ГК РФ), так і суб'єкт права оперативного управління - казенне підприємство (п. 1 ст. 297), не має права продавати належне йому нерухоме майно без згоди його власника. Порушення цієї вимоги тягне недійсність договору продажу нерухомості ".
Прикладом до сказаного може служити роз'яснення, що міститься в у п.7 постанови № 8 Пленуму Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 25 лютого 1998р. Відповідно до даного роз'яснення при вирішенні спорів, пов'язаних із здійсненням державними і муніципальними підприємствами права господарського відання або оперативного управління, слід враховувати встановлені статтями 295 і 296 ДК РФ обмеження прав підприємств за розпорядженням закріпленим за ними майном. Угоди, здійснені підприємствами з відчуження майна всупереч названим обмеженням, є недійсними як нікчемні.
Так само професор Витрянский зазначає наступне: "У певних випадках і при дотриманні вимоги про необхідність отримання згоди власника на продаж нерухомого майна, що належить до державного або муніципального підприємству на праві господарського відання або оперативного управління, зберігається ризик визнання договору продажу нерухомості недійсним. Справа в тому, що на відміну від інших комерційних організацій державні та муніципальні підприємства наділені не загальною, а цільовий (спеціальної) правоздатністю (ст. 49 ЦК РФ) ".
Таким чином, напрошується висновок про те, що взагалі укладати угоди з продавцями, що не володіють повним обсягом прав небезпечно, і мати погані наслідки визнання угоди недійсною.
Далі професор Цибуленко зазначає: "Однією з особливостей договору продажу нерухомості є додання істотного значення таким його умовами, як предмет, ціна, порядок передачі та деякі інші. У ньому мають бути вказані дані, які дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором , в тому числі дані, що визначають розташування його на земельній ділянці або в складі іншої нерухомості (ст. 554 ГКРФ). На відміну від інших договорів він обов'язково повинен передбачати ціну майна (ст. 555 ГКРФ) ".
Професор Витрянский також говорить про це: Істотними умовами договору визнаються умови про предмет договору, умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також всі умови, щодо яких за заявою однієї із сторін має бути досягнуто угода (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Предмет будь-якого договору продажу нерухомості включає в себе два роду об'єктів: по-перше, що продається нерухоме майно, по-друге, дії продавця і покупця відповідно з передачі нерухомості, її прийняття і оплата. У тих випадках, коли продається будівля, споруда чи інший об'єкт нерухомості, що визначається за ознаками нерозривному зв'язку із землею та неможливості переміщення без невідповідного збитку його призначенням, і продавець є власником земельної ділянки, предмет договору включає в себе і об'єкт третього роду: права на земельну ділянка, що передаються покупцеві разом з об'єктом нерухомості. У порівнянні із загальними положеннями про купівлю - продаж товарів, законодавець посилює вимога щодо умови договору про об'єкт нерухомості. У договорі продажу нерухомого майна повинні бути вказані дані, що дозволяють чітко встановити об'єкт нерухомості, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі відомості, що визначають розташування зазначеного об'єкта нерухомості на відповідній ділянці або в складі іншого нерухомого майна.
За відсутності таких даних у договорі умова про нерухоме майно, що підлягає передачі, вважається не узгодженим сторонами, а договір продажу нерухомості - неукладеним. Як вже зазначалося, нерухомість - це, перш за все земельні ділянки і те, що нерозривно пов'язане із землею. Перехід в результаті виконання договору купівлі - продажу будівлі, будівлі або іншої нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, неминуче тягне за собою зміну правовідносин і з приводу земельної ділянки. І навпаки, якщо продається земельна ділянка, змінюються правовідносини з приводу знаходиться на ньому нерухомого майна. Кодекс містить чіткі правила, що регулюють такого роду зміни (статті 552 і 553). Покупець будівлі, споруди або іншої нерухомості одночасно з передачею йому права власності на зазначені об'єкти дістає права і на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Природа цих прав залежить від того, чи є продавець нерухомості власником відповідної земельної ділянки. У даному випадку передане покупцю право на земельну ділянку визначається договором (право власності, право оренди тощо). Якщо ж у договорі відсутня умова про передане покупцю право на земельну ділянку, він стає власником тієї частини земельної ділянки, яка зайнята проданої йому нерухомістю і необхідна для її використання. При продажу нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, не належить продавцю на праві власності, покупець нерухомості одержує право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості. Правда, слід мати на увазі, що законом або договором між продавцем і власником землі можуть бути передбачені умови користування земельною ділянкою, що не дозволяють продаж знаходиться на земельній ділянці нерухомості або допускають це тільки за згодою власника землі. Таким чином, умова договору продажу нерухомості, продавець за яким одночасно є власником земельної ділянки, про переданих покупцю права на відповідну земельну ділянку відноситься до істотних умов такого договору, певним диспозитивної нормою.
При відсутності в тексті договору ("договорі - документі") відповідного пункту договір, тим не менш, повинен вважатися укладеним, оскільки необхідне істотне умова міститься в договорі ("договорі - правовідносинах") у тому вигляді, як воно визначено диспозитивної нормою (п. 2 ст. 552 ДК РФ). У тих же випадках, коли продавець нерухомості не є власником земельної ділянки, умова про права на земельну ділянку не відноситься до істотних умов договору, а правило про права на земельну ділянку, які переходять до покупця нерухомості, визначено імперативною нормою і перебуває поза межами договору продажу нерухомості ". На підставі чого можна зробити висновок про необхідність умови про предмет. Також необхідно відзначити, що:" Коли предметом договору купівлі - продажу нерухомості, навпаки, є земельна ділянка, а що знаходиться на ньому нерухомість залишається у власності у продавця, умови користування продавцем частиною земельної ділянки, зайнятої нерухомістю, визначаються договором купівлі - продажу. Якщо договір не містить таких умов, продавець отримує право обмеженого користування (сервітут) тією частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її користування ".
Правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК, згідно з яким за відсутності в безкоштовне договорі умови про ціну виконання договору має оплачуватися за ціною, яка зазвичай стягується за аналогічні товари, в таких договорах не застосовуються. У разі відсутності в договорі точно визначених даних про предмет, ціну нерухомості, яка підлягає передачі, умови про них вважаються неузгодженими сторонами, а договір вважається неукладеним (ч. 2 ст. 554, ч. 2 п. 1 ст. 555 ЦК).
Зазначена у договорі ціна нерухомості, яка знаходиться на земельній ділянці, включає ціну переданої з цією нерухомістю відповідної частини земельної ділянки або права на неї, якщо інше не встановлено законом або договором (п. 2 ст. 555 ЦК).
Як зазначалося раніше: "Перехід права власності на нерухомість з даного договору до покупця підлягає державній реєстрації. Виконання його до цього моменту не може служити підставою для зміни відносин сторін договору з третіми особами. При ухиленні однієї із сторін договору від реєстрації переходу права власності на нерухомість суд має право за позовом іншого боку прийняти рішення про таку реєстрацію (п.3 ст.551 ЦК). У цьому випадку угода реєструється на підставі рішення суду. Сторона, яка необгрунтовано ухилялася від державної реєстрації переходу права власності, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки, завдані затримкою реєстрації (п.3 ст.551 ГК) ".
"Існує особливість і у виконанні цього договору: передача продавцем і прийняття покупцем предмета договору проводиться за передавальним актом або іншого документа про передачу, які повинні бути підписані сторонами; обов'язок щодо передачі нерухомості покупцю визнається виконаною після вручення її покупцю і підписання сторонами відповідного документа про це ; ухилення однієї із сторін від підписання названого вище документа розглядається як відмова цієї сторони від виконання договору. На відміну від п. 1 ст. 475 ДК, якщо покупець прийняв нерухомість, яка не відповідає умовам договору, в тому числі у разі, коли така невідповідність обумовлено в документі про передачу нерухомості, це не звільняє продавця від відповідальності за неналежне виконання договору (ст. 556 ЦК) ".
Професор Витрянский відзначає так само: "Зокрема, в подібних випадках можливе застосування статті 398 ЦК РФ, згідно з якою у разі невиконання зобов'язання передати індивідуальну річ кредитору останній вправі вимагати відібрання цієї речі у боржника і передачі її кредиторові на передбачених зобов'язанням умовах. Замість вимоги передати йому річ, яка є предметом зобов'язання, кредитор має право вимагати відшкодування збитків. Спеціальне правило стосовно договору продажу нерухомості встановлено ГК РФ лише щодо наслідків передачі нерухомості неналежної якості ".
Ці правила спрямовані на посилення захисту прав покупця нерухомості.
При передачі покупцеві нерухомості, яка не відповідає умовам договору про її якість, повинні застосовуватися правила ст. 475 ЦК, згідно з яким покупець на свій вибір має право зажадати від продавця: відповідного зменшення купівельної ціни; безоплатного усунення недоліків майна в розумний строк; відшкодування своїх витрат на усунення недоліків майна (п. 1 ст. 475 ДК).
Якщо порушення вимог до якості є суттєвими (неусувними, вимагають нерозмірних витрат або витрат часу і т. п.), покупець має право відмовитися від виконання договору купівлі-продажу і зажадати повернення сплаченої суми. У таких випадках згідно зі ст. 557 ЦК застосовується правило про право покупця вимагати заміни майна неналежної якості на майно, відповідне договору.
Про це згадував і Витрянский. При продажу нерухомості виникає питання про долю земельної ділянки, на якій вона знаходиться. У Кодексі дане питання вирішене наступним чином: при продажу нерухомості покупцю одночасно з передачею права власності на неї повинні передаватися права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання.
Якщо продавець є власником земельної ділянки, покупцеві передається право власності на нього або надається право оренди чи передбачене договором продажу нерухомості інше право на відповідну частину земельної ділянки. Коли ж у договорі продажу нерухомості не визначено право покупця на переданий йому земельну ділянку, до нього переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання (п. 2 ст. 552 ГКРФ).
У тих випадках, коли продавець нерухомого майна не є власником земельної ділянки, на якій вона розташована, він має право продати її без згоди власника ділянки, якщо це не суперечить умовам користування ділянкою, передбаченим законом або договором. Покупець у такому випадку набуває право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості (п. 3 ст. 552 ДК). Втім, я згадував про це раніше.
Професор Цибуленко писав: "При продажу земельної ділянки, на якій знаходиться нерухомість продавця, без передачі її у власність покупця продавець зберігає право користування частиною земельної ділянки, зайнятої нерухомістю та необхідної для її використання, на умовах, встановлених договором продажу. Якщо такі умови відсутні, за продавцем зберігається право обмеженого користування (сервітут) частиною земельної ділянки, що знаходиться під нерухомістю і необхідної для її використання за призначенням (ст. 553 ЦК). Певними особливостями відрізняється договір продажу житлових приміщень. Вони полягають у тому, що істотною умовою договору продажу житлового будинку , квартири або їх частини, в яких проживають особи, що зберігають за законом право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням (п. 1 ст. 558 ЦК). До таких осіб відносяться: члени сім'ї колишнього власника, які залишилися проживати у проданому житло (ст. 292 ГК РФ); наймач житла і постійно проживають з ним громадяни, зазначені в ст. 677 ЦК; піднаймач жилого приміщення до закінчення терміну договору (ст. 675, 685 ЦК). При продажу житлового будинку, що належить до державного або муніципального житлового фонду соціального призначення, до переліку повинні включатися наймач та члени його сім'ї, піднаймач в межах терміну дії договору найму житла (ст. 672, 685 ЦК). " Слід зазначити, що згідно з ч. 3 ст. 19 Закону РФ від 24 грудня 1992 року "Про основи федеральної житлової політики" не допускається продаж іншим особам заселених квартир і будинків державного, муніципального та громадського житлових фондів без згоди проживаючих у них повнолітніх громадян.
Відчуження житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні члени сім'ї власника, допускається за згодою органу опіки та піклування (п. 4 ст. 292 ГК).
Такі правила, як раніше наголошувалося встановлені з - за цільового призначення таких об'єктів нерухомості. "На відміну від інших договорів продажу нерухомого майна договір купівлі-продажу житлового будинку, квартири або їх частини підлягає державній реєстрації та визнається укладеним тільки з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 558 ЦК). У даному випадку обов'язкова реєстрація самого договору, щоб він міг вважатися укладеним і дійсним, а вже після цього або одночасно з цим проводиться державна реєстрація переходу права власності на придбаний житловий будинок, квартиру. За договором продажу інших видів нерухомого майна підлягає державній реєстрації перехід до покупця права власності на нерухомість, а не сам договір її продажу (п. 1 ст. 551 ДК) ".
У зв'язку з цим на відміну від договору продажу житлового приміщення договір продажу іншої нерухомості визнається укладеним у момент його підписання сторонами як єдиного документа (п. 2 ст. 434 ГК). Право власності у покупця нерухомості виникає з моменту державної реєстрації переходу цього права (п. 2 ст. 223 ЦК).
При продажу частки у спільній частковій власності на нерухоме майно та державної реєстрації права на неї до заяви про реєстрацію з боку інших співвласників повинні бути додані їх письмові згоди, які оформляються кожним з них в органі, що виробляє державну реєстрацію прав, або нотаріально завіряються. Коли немає згоди всіх співвласників, реєстратор прав зобов'язаний призупинити реєстрацію на два місяці і направити повідомлення про це всім співвласникам, які не висловили своєї згоди. Якщо співвласники протягом зазначеного строку не оформлять свої заперечення в установленому законом порядку, реєстрація права на частку у спільній частковій власності проводиться без їх згоди. Виник у зв'язку з такими запереченнями спір між співвласниками повинен вирішуватися судом.
"Розпорядження майном, яке перебуває у спільній частковій власності, відповідно до закону має здійснюватися за згодою всіх її учасників (п. 1 ст. 246 ЦК). Разом з тим учасник такої власності має право на свій розсуд розпорядитися своєю часткою - продати, подарувати, заповісти, віддати в заставу або розпорядитися іншим чином. Однак при возмездном відчуження такої частки співвласник зобов'язаний дотримати передбачений ст. 250 ГК правило про переважне право купівлі відчужуваної частки.
Це право полягає в тому, що при продажу зазначеної частки сторонній особі решта учасників часткової власності мають переважне право купівлі частки за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів (п. 1 ст. 250 ЦК). Продавець такої частки повинен повідомити письмово іншим співвласникам про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов її продажу. Якщо останні відмовляться від покупки або не придбають продається частку в праві власності на нерухоме майно протягом місяця, продавець має право продати свою частку будь-якій особі. Коли ж частка продана з порушенням переважного права купівлі, будь-який інший співвласник має право протягом трьох місяців вимагати через суд переведення на нього прав і обов'язків покупця.
При зверненні одного з співвласників із заявою про державну реєстрацію перерозподілу часток у праві спільної власності необхідною умовою для цього є наявність письмової згоди інших співвласників, чиї частки у праві спільної часткової власності перерозподіляються, якщо інше не встановлено законом або договором між співвласниками.
Розпорядження майном, яке перебуває у спільній сумісній власності (майно подружжя, членів селянського господарства), здійснюється за згодою всіх учасників, яке передбачається незалежно від того, ким з учасників відбувається угода щодо розпорядження майном. Проте правило це застосовується остільки, оскільки для окремих видів спільної власності Цивільним кодексом чи іншими законами не передбачено інше (п. 4 ст. 253 ЦК). У виняток з наведених вище правил інші правила встановлені Сімейним кодексом РФ. "" Згідно з п. 3 ст. 35 Сімейного кодексу РФ для здійснення одним з подружжя угоди за розпорядженням нерухомим майном і угоди, яка потребує нотаріального посвідчення і (або) реєстрації у передбаченому законом порядку, необхідно отримати нотаріально засвідчена згода другого з подружжя. В іншому випадку чоловік, чиє нотаріально засвідчена згода не було отримано, має право вимагати через суд визнання угоди недійсною протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про здійснення такої угоди.
Державна реєстрація виникнення, переходу і припинення права спільної сумісної власності на нерухомість проводиться на підставі заяви одного з правовласників, якщо законодавством РФ або угодою між правовласниками не встановлено інше (п. 3 ст. 24 Закону). "У висновку з цього питання необхідно відзначити, що безумовно реєстрація прав на нерухомість і угод з нею - процедура досить складна, але необхідна. Складність цієї процедури зумовлена ​​особливим правовим статусом нерухомості, що в свою чергу зумовлено підвищеною важливістю об'єктів нерухомості в суспільних відносинах між суб'єктами цивільного права, а отже і життя суспільства в цілому.
Відразу обмовляється, так як тема, яку я обрала, є дуже об'ємною, я розглядала тільки договір купівлі продажу нерухомості через те, що він, на мою думку, є найбільш важливим, що стосується інших угод з нерухомістю, то положення по них є по - чому аналогічними.

Список літератури

1. Постанова Уряду РФ від 18 лютого 1998 р . N 219 "Про затвердження Правил ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним".
2. Цивільне право: Підручник: У 2-х т.: 2-е вид. / Відп. ред. Е.А. Суханов. М., 2000. Т. 1. С. 485.
3. Витрянский В.В. Договір продажу нерухомості / / Вісник ВАС РФ. 2000. N 9. С. 78-80.
4. Цивільне право: Підручник: У 2-х т.: 2-е вид. / Відп. ред. Е.А. Суханов. Т. 1. С. 187.
5. Земельний кодекс Російської Федерації від 25 жовтня 2001р. N 136-ФЗ
6. Федеральний закон від 21 липня 1997 р . N 118-ФЗ "Про судових приставів".
7. Федеральний закон від 16 липня 1998 р . N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (зі зм. І доп. Від 9 листопада 2001 р .).
8. Газета 'Фінансові Известия'. - 01.12.2003
9. Цибуленко З. Операції з нерухомістю та їх реєстрація. Господарство і право 1998р. № 2.
10. www.jurqa.hut.ru/all.docs/g/a/ocz9ter7.html.
11. www.juristy.ru/statii/civlaw/civlaw2.htm.
12. www.finiz.ru/tmpl-print/id_art-705712