Зміст
Введення
Глава 1. Загальні положення про договір купівлі-продажу нерухомого майна
1.1 Загальна характеристика договору купівлі-продажу нерухомості як різновиду договору купівлі-продажу
1.2 Загальна характеристика елементів договору купівлі-продажу нерухомості
Глава 2. Особливості договору купівлі-продажу нерухомого майна
2.1 Нерухомість як предмет договору купівлі-продажу нерухомого майна
2.2 Державна реєстрація переходу права власності на нерухоме майно
2.3 Підстави та правові наслідки визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсною угодою
Глава 3. Правовий статус сторін за договором купівлі-продажу нерухомого майна
3.1 Права, обов'язки, відповідальність продавця за договором купівлі-продажу нерухомого майна
3.2 Права, обов'язки, відповідальність покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна
Висновок
Список використаної літератури
Введення
Договір знаходить широке застосування у відносинах між громадянами і юридичними особами, тому розглянемо виділені в Цивільному Кодексі Російської Федерації положення про договір. Договором є домовленість двох або декількох осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ст.420 Цивільного Кодексу Російської Федерації). Громадяни та юридичні особи вільні укладення договорів і самостійно вирішують з ким і які договори їм укладати, а так само погоджувати їх умови. Зміна і розірвання договору можливі за згодою сторін, якщо інше не передбачено Цивільним Кодексом Російської Федерації.
Договір купівлі-продажу - основний вид цивільно-правових зобов'язань, застосовуваних у майновому обороті. Тому не випадково положення, що регулюють відносини, пов'язані з купівлею-продажем, відкривають частину другу Цивільного кодексу Російської Федерації.
Купівля-продаж - один з найважливіших інститутів цивільного права. Відома нам історія правового регулювання цього договору налічує майже чотири тисячі років. У процесі багатовікового розвитку правових систем відбувався своєрідний природний відбір норм про купівлю-продаж. Випадкові, невдалі положення з часом відсіваються, поступаючись місцем більш обгрунтованим і якісним, підвищуючи рівень юридичної техніки.
Правові норми, спочатку регулювали тільки купівлю-продаж, поступово набули характеру загальних, вихідних положень для інших цивільно-правових угод. Завдяки цьому інститут купівлі-продажу зробив величезний вплив на формування договірного права всіх правових систем: в історичному аспекті з нього виросла практично вся загальна частина зобов'язального права. У свою чергу, загальні положення договірного права майже цілком поширили свою дію на відносини з купівлі-продажу.
Останнім часом збільшується кількість угод з нерухомістю, зокрема, з будівлями, спорудами, нежитловими приміщеннями, які в більшості випадків використовуються юридичними особами як офісних центрів. З переходом до ринкової економіки основна ставка була зроблена на те, щоб потреба в житлі задовольнялася не тільки за рахунок громадських (державних, муніципальних) фондів споживання, але і за рахунок житла, яке б знаходилося у приватній власності громадян. Багато хто з громадян стали власниками житла. У цій сфері виникло багато гострих, дискусійних проблем, які необхідно вирішувати.
Актуальність обраної теми пояснюється, перш за все, тим, що договір купівлі-продажу нерухомості в останні кілька років в нашій країні у зв'язку зі зростанням кількості та якості підприємництва набуває все більшого значення. Це питання досліджується не тільки вченими - юристами, а й фахівцями в інших областях. Нерухоме майно відіграє особливу роль в економічній та соціально-культурного життя будь-якого суспільства, виступаючи в якості найважливішого економічного ресурсу та граючи роль тієї просторового середовища, в якій здійснюється будь-яка людська діяльність.
Особливе значення цього інституту в сучасному праві обумовлено великою гнучкістю, широтою сфери його застосування, адже по суті купівля-продаж - найбільш універсальна форма товарно-грошового обміну.
Основу російського законодавства про купівлю-продаж становить глава 30 Цивільного кодексу Російської Федерації. Її відрізняє достатньо високий рівень юридичної техніки, вдале поєднання традиційних положень і нових норм. Правове регулювання договору стало більш повним і детальним, в результаті чого різко зменшилася потреба в численних підзаконних актах.
Поряд з Цивільним кодексом Російської Федерації значну роль у регулюванні відносин купівлі-продажу грають спеціальні закони, а також підзаконні нормативні акти: укази Президента України, постанови Уряду Російської Федерації, акти окремих федеральних органів виконавчої влади. Деякі з них мають загальне значення для всіх чи багатьох різновидів купівлі-продажу, інші поширюються лише на її окремі види.
Ця проблема досліджувалася в роботах таких вчених-правознавців як А.В. Пакутін, Е.А. Суханова, Л. Ю., Грудцине М.І., Брагінський, В.В. Витрянский та ін Крім наукової літератури, для розкриття теми роботи, аналізувався чинне цивільне законодавство Росії, матеріали судової практики.
Метою роботи є детальний розгляд інституту купівлі-продажу нерухомості. Для досягнення зазначеної мети, були поставлені наступні завдання:
розгляд поняття договору купівлі-продажу;
розкриття поняття договору купівлі-продажу нерухомості;
опис елементів договору купівлі-продажу нерухомості;
розкриття предмета договору купівлі-продажу нерухомості
дослідження переходу права власності на нерухомість;
розгляд наслідків визнання договору-купівлі продажу нерухомості недійсною угодою.
розгляд змісту договору купівлі-продажу нерухомості
вивчення правозастосовчої практики
Глава 1. Загальні положення про договір купівлі-продажу нерухомого майна
1.1 Загальна характеристика договору купівлі-продажу нерухомості як різновиду договору купівлі-продажу
Вже в стародавньому римському праві поняття договору купівлі-продажу розділяло зобов'язальний момент (прийняття на себе продавцем зобов'язання надати покупцеві володіння продаваними речами) і момент отримання покупцем права на річ. Останній результат (одержання покупцем безпосереднього права на річ) грунтувався на особливому титулі, яким була фактична передача проданої речі покупцеві. Це і є речовий момент в понятті договору купівлі-продажу. Речовий момент в понятті договору купівлі-продажу має особливе значення в порівнянні з зобов'язальним, так як римляни докладали конструкцію перенесення права тільки до власності і ніколи до зобов'язань. Не всякий договір, розуміючи його як згідне вираження волі (угод) двох протиборчих сторін, спрямована на встановлення правового зв'язку, що становить зміст зобов'язання, зізнавався в римському праві як підстави для виникнення зобов'язання, що захищається позовом. 1
Традиції римського права тривають у країнах з континентальною системою права, тобто договір купівлі-продажу як зобов'язальний договір не може бути зрозумілий без елементів речового права, за допомогою яких передається власність на річ і на гроші.
Однак на відміну від римського права в сучасному праві зобов'язальний елемент відіграє особливу роль замість речового. Зобов'язальний момент даного договору виражається правопрітязаній сторін. Договір купівлі-продажу лише породжує відповідні правопретензій сторін про передачу, надання та оплату. Породжені договором купівлі-продажу зобов'язально-правові претензії потребують ще своєї реалізації, тобто фактично передаються куплена річ, право власності на неї і гроші.
У законодавстві використовується термін "одна сторона зобов'язується", який явно висловлює зобов'язальний характер договору купівлі-продажу. За цим договором сторони беруть на себе обов'язки, у тому числі обов'язки щодо передачі речі і права власності на неї. Це абсолютно необхідно тому що:
по-перше, укладання договору купівлі-продажу є одним з основних способів придбання права власності, однак норми речового права не призначені для регулювання всіх виникаючих з нього відносин, які в даний час можуть носити дуже складний характер, наприклад відносин з приводу якості, гарантії, терміну придатності і т.п. Тут, сторони повинні узгоджуватися і прийняти на себе відповідні обов'язки або згодні застосувати норми, що передбачають ці обов'язки.
по-друге, в сучасних умовах широко укладаються договори купівлі-продажу, момент виконання якого не збігається з моментом укладення, а також щодо товарів, які не є в момент укладання договору, тому необхідно посилювати зобов'язальний момент як з метою забезпечення його виконання, так і задоволення потреб обороту в розширенні сфери застосування договору купівлі-продажу;
по-третє, зобов'язальний момент в понятті договору купівлі-продажу дуже важливий для зміцнення стабільності розвиненого ринку за допомогою договірної дисципліни, оскільки саме у зобов'язанні може бути успішно вирішене таке складне питання, як відповідальність та наслідки при невиконанні чи неналежному виконанні передачі речі і права власності на неї.
Перенесення права власності на майно характеризується суворим формалізмом, необхідним для надання акту загального значення, тільки загальновизнаний порядок відчуження може забезпечити реальний ефект придбання, тобто поставити набувача у таке положення по відношенню до речі, коли усувається будь-яку третю особу. Перенесення власності здійснюється саме волею відчужувача і вимагає переходу до набувача публічно визнаної зв'язку з річчю. Вираз "передати річ", яке вживається поряд з "перенести власність", вказує не просто на матеріальний акт передачі, але і підкреслює зміну суб'єкта права при ідентичності об'єкта. Річ переходить до набувача з усіма особливостями її юридичного положення, включаючи обтяження її сервітутами та іншими правами третіх осіб.
Купівля-продаж - основне зобов'язання, що забезпечує товарообіг 1. Переміщення матеріальних благ у товарній формі, що становить основу будь-якого зобов'язання, у договорі купівлі-продажу виступає в найбільш чистому вигляді, є його безпосереднім змістом. Договір купівлі-продажу відіграє провідну роль у опосредовании міжнародних економічних відносин у сфері зовнішньої торгівлі.
Договором купівлі-продажу називається угода, у силу якого одна сторона (продавець) зобов'язується передати річ (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець зобов'язується цей товар і сплатити за нього продавцеві певну грошову суму (ціну) (ст 454 ЦК РФ ). 2 Договір купівлі-продажу - це основний вид цивільно-правових зобов'язань, застосовуваних у майновому обороті.
Договір купівлі-продажу Цивільний кодекс Російської Федерації трактує як загальне родове поняття, що охоплює всі види зобов'язань щодо відчуження майна за певну покупну ціну. Раніше самостійні договірні типи стали розумітися як різновид договору купівлі-продажу. Наприклад, роздрібна купівля-продаж, поставка, енергопостачання і т.д.
По ДК РФ питання про те, що продається і купується, вважається узгодженим сторонами, якщо з їхнього договору можна встановити найменування і кількість товару. За змістом п.1 ст.465 ГК умова про кількість товару може бути погоджена шляхом встановлення у договорі порядку його визначення 1. Решта умов, включаючи ціну і якість переданих товарів, в принципі є визначним на основі критеріїв, введених законом, і можуть особливо не обмовлятися сторонами.
Сказане не виключає необхідності встановлення для окремих видів купівлі-продажу вимог про обов'язкове узгодження більш широкого кола умов. Такі вимоги пред'являються в Цивільному Кодексі Російської Федерації, наприклад, до договорів енергопостачання і продажу підприємств. Більше того, саме наявність додаткових істотних умов купівлі-продажу - один з основних критеріїв виділення її окремих різновидів (поставка, роздрібна купівля-продаж, контрактація тощо).
Договір купівлі-продажу може бути укладений з умовою про його виконання до суворо визначеного терміну. Це можливо, коли з його змісту випливає, що у разі порушення терміну виконання покупець втрачає інтерес до договору. Продавець не має права виробляти виконання за таким договором до настання або після закінчення терміну без згоди покупця і в тому випадку, якщо покупець не скористався правом на відмову від виконання договору. Прикладом договору з умовою його виконання до суворо визначеного терміну (навіть за відсутності посилання на те в тексті договору) може бути договір купівлі-продажу партії новорічних ялинок.
ЦК України передбачає обов'язок продавця передати покупцеві товар вільним від будь-яких прав третіх осіб. Виняток становлять лише ситуації, коли є згода покупця прийняти товар, обтяжений такими правами. Маються на увазі випадки, коли продається майно раніше вже було передано в заставу, оренду або у відношенні цього майна встановлено сервітут тощо
Правильним є підхід законодавця (п.1 ст.461 ГК РФ), який намагається локалізувати негативні наслідки вчинення правочину щодо відчуження продавцем майна, обтяженого правами третіх осіб, на самому продавця 1.
Покупець, виявивши, що на придбане їм майно є права третіх осіб, про які він не знав і не повинен був знати, може пред'явити продавцю, не поставив його до відома щодо зазначених обставин, вимога про зменшення ціни товару або про розірвання договору купівлі-продажу та відшкодування заподіяних збитків. 2
Що є предметом купівлі-продажу товар, відносно якого існують права третіх осіб, може виявитися витребуваних цими особами у покупця. Для подібних випадків ЦК України встановлює правило, що зобов'язує покупця, до якої подано позов про вилучення товару, залучити до участі в цій справі продавця. При цьому продавець не має права відмовитися від участі в такій справі на боці покупця.
За загальним правилом, товаром за договором купівлі-продажу можуть бути будь-які речі - визначаються родовими ознаками, або індивідуально-визначені, рухомі або нерухомі та ін Товаром можуть бути будь-які, не вилучені з обігу речі 3. При цьому в деяких підприємницьких договорах купівлі-продажу (постачання, поставка для державних потреб, контрактація, продаж підприємств) товар передається покупцеві виключно для використання у підприємницькій діяльності, в інших же різновидах купівлі-продажу (роздрібна купівля-продаж) - виключно для використання, не пов'язаного з підприємницькою діяльністю, а в третіх (договір енергопостачання) - і для побутового споживання, і для використання у підприємницькій діяльності
Загальні положення про купівлю-продаж, встановлені у параграфі 1 глави 30 ЦК РФ, підлягають застосуванню і до договору купівлі-продажу нерухомістю, якщо інші правила не передбачені параграфом 7 глави 30 ЦК РФ, які спеціально призначені для регулювання продажу нерухомості. В якості різновиду договору купівлі - продажу нерухомості виступає договір купівлі-продажу підприємства. Визнання нерухомим майном підприємства (ст.132 ЦК) породжує безліч проблем, у тому числі нерозв'язних 1. У зв'язку з цим пропонувалося з ст.132 ГК виключити згадку про підприємство як про нерухомість. Разом цієї категорії ввести поняття "комплекс нерухомого майна" як об'єднання різнорідних речей єдиним господарським призначенням. Проте в даний час підприємство як майновий комплекс визнається нерухомістю.
Згідно з нормою пункту 2 статті 549 ЦК України до відносин з продажу підприємства застосовуються правила, що регулюють продаж нерухомості.
Однією з ознак договору купівлі-продажу нерухомості, як, втім, і будь-якого іншого майна, є його возмездность. Зміст більшості цивільних правовідносин передбачає взаємне майнове надання його учасниками. У ринковому обороті полягають і такі угоди, за якими одна сторона зобов'язується надати, що-небудь іншій стороні без отримання від неї плати або іншого зустрічного надання - безоплатні договори (п.2 ст.423 ГК РФ). Поняття оплатне і безоплатність служать іноді єдиним критерієм для розмежування між суміжними юридичними категоріями. Саме критерій возмездности (безоплатності) дозволяє розмежовувати купівлю-продаж і договір дарування,
Як угода, договір купівлі - продажу нерухомості є узгоджений вольовий акт (угода) фізичних та (або) юридичних осіб про умови передачі нерухомості однією особою у власність іншої. Договір спрямований на встановлення відповідного зобов'язального правовідносини і служить підставою виникнення зобов'язання купівлі - продажу нерухомого майна. Останнє є відносне правовідношення, що породжує особисту правовий зв'язок між продавцем і покупцем і спрямована на набуття права власності на нерухомість в обмін на грошовий еквівалент. 1
Купівля-продаж нерухомості як зобов'язання - це правовідношення, у якому одна сторона (продавець) зобов'язується передати нерухоме майно у власність, господарське відання або оперативне управління іншій стороні (покупцеві), а, покупець зобов'язується прийняти це майно і сплатити визначену в договорі грошову сум
1.2 Загальна характеристика елементів договору купівлі-продажу нерухомості
Сторонами договору є продавець і покупець. В якості продавця виступає, як правило, власник нерухомості, що діє безпосередньо або через свого представника. Завдяки обов'язковій державній реєстрації права власності, правомочності власника підтверджуються "титулом", тобто посвідченням, що видається державним органом, що реєструє. Укладаючи договір, покупець має можливість встановити приналежність відчужуваного нерухомого майна за допомогою інформації, що міститься у довідці, яка видається реєструючим органом, яка підтверджує правомочності власника.
Учасниками договору купівлі-продажу нерухомості на стороні як продавця, так і покупця можуть виступати будь-які суб'єкти права. В даний час суб'єктами договору купівлі-продажу можуть бути: державні та муніципальні освіти (Російська Федерація і суб'єкти РФ, міські, сільські, інші поселення та інші території) в особі відповідних органів (п.1, 2 ст.125 ГК РФ), юридичні особи (як комерційні, так і некомерційні організації) і фізичні особи. 1
Проте участь у договорі деяких суб'єктів цивільного права має свої особливості.
Якщо в якості продавця виступає державне або муніципальне унітарне підприємство, що володіє правом господарського відання (а якщо мова йде про казенному підприємстві - правом оперативного управління), воно має лише обмежені права за розпорядженням закріпленим за нею майном і не має права продавати нерухоме майно без згоди власника ( п.2 ст.295, п.1 ст.297 ГК РФ). Що стосується установи, то воно може відчужувати тільки те нерухоме майно, яке придбане за рахунок доходів від дозволеної статутом діяльності і враховано на окремому балансі (п.2 ст.298 ГК РФ). Продана державними або муніципальними підприємствами, а також установами нерухоме майно вибуває одночасно як зі сфери господарського відання (відповідно - оперативного управління), так і з державної (муніципальної) власності чи приватної власності, якщо засновником установи є приватний власник.
Те ж саме відбувається, коли ці суб'єкти виступають на боці покупця, тобто одночасно відбувається і зміна власника, і виникнення права господарського відання (права оперативного управління).
Деякими особливостями характеризується процес продажу нерухомого майна, коли продавцем виступає приватне юридична особа. Щоправда, ці особливості зачіпають внутрішні процеси волевиявлення юридичної особи, зокрема акціонерного товариства. У Законі РФ "Про акціонерні товариства" 1 передбачені правила здійснення великих угод, пов'язаних з придбанням або відчуженням товариством майна. Ці правила можуть застосовуватися до осіб з нерухомим майном, якщо його вартість становить більше 25% балансової вартості активів товариства. Рішення про здійснення великої угоди, предметом якої є майно, вартість якого становить від 25 до 50% балансової вартості активів товариства на дату прийняття рішення про здійснення такої угоди, приймається радою директорів (спостережною радою) товариства одноголосно. При вартості вище 50% рішення про здійснення такої угоди приймається загальними зборами акціонерів більшістю в три чверті голосів акціонерів - власників голосуючих акцій, присутніх на зборах (ст.78 Закону РФ "Про акціонерні товариства").
Для здійснення угоди з нерухомістю, якщо вона знаходиться у спільній власності подружжя, а продавцем виступає один подружжя, необхідно отримати нотаріально засвідчена згода другого з подружжя (головним чином, це має значення при продажу житлових приміщень) 2. При відсутності такої згоди на вчинення правочину вона може бути визнана недійсною у судовому порядку на вимогу чоловіка, не брав участь в укладанні угоди, але чиє згоду необхідно було отримати
Предметом даного договору є земельна ділянка, будівля, споруда, квартира або інше нерухоме майно 1. Відповідно до п.1 ст.130 ЦК України до нерухомих речей віднесено земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.
Враховуючи властивості нерухомих речей і їх підвищену цінність, законодавець висуває особливі вимоги до ступеня деталізації предмета договору. Зі змісту ст.554 ГК РФ слід, що в договорі повинні бути дані, що дозволяють чітко встановити, яке нерухоме майно підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі відомості про розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна.
Наприклад, якщо предметом договору є будівля, споруда або приміщення, в договорі необхідно вказати його місце розташування, адреса, призначення, рік будівлі, площа, у тому числі житлову, поверховість та інші характеристики. При відсутності в договорі необхідної законом деталізації предмета договору умова про предмет вважається не узгодженим, а договір не укладеним. При продажу будівлі необхідно враховувати, що власникові окремого приміщення в будівлі у всіх випадках належить частка в праві спільної власності на спільне майно будинку 2. При укладанні угод, предметом яких є підприємство не можна забувати і об'єктів, що входять до його складу. Права на земельні ділянки й інші об'єкти нерухомого майна, які входять до складу підприємства, їх обмеження (обтяження), угоди з цими об'єктами нерухомого майна підлягають державній реєстрації територіальними органами Служби за місцем знаходження даних об'єктів у порядку 1.
Якщо предметом договору є пам'ятка історії та культури, включений до відповідного переліку пам'яток, то в договорі має бути вказівка на історико-культурне значення відчужуваного об'єкта нерухомості, що слід розглядати як істотну характеристику предмета договору, без якої він вважається не укладеним. Відсутність такої характеристики або додатка до договору переліку архітектурно-художніх елементів об'єкта, складеного Управлінням державної інспекції з охорони пам'яток історії та культури, може призвести до втрати цих об'єктів, що підлягають особливій охороні.
Крім того, окремо слід виділити правове регулювання купівлі-продажу нежитлових об'єктів державної і муніципальної власності, яка знаходиться поза межами цивільного законодавства і регулюється законодавством РФ про приватизацію. Основними джерелами правового регулювання в даному випадку є "Державна програма приватизації державних і муніципальних підприємств у РФ" 2, затверджена Указом Президента від 22 липня 1994 р. № 1535 і ін нормативні акти.
Договір продажу нерухомості у відповідності зі ст.550 ГК РФ укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Подібні вимоги до простій письмовій формі договору викликані передбачуваною відмовою законодавця від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості та заміною його державною реєстрацією.
Особливої уваги заслуговує питання про реєстрацію. Що реєструється при здійсненні операцій з нерухомістю? У ст.551 ГК РФ передбачена державна реєстрації переходу права власності на нерухомість. Правда, законодавець не розкриває змісту цього поняття, створюючи труднощі при відмежуванні його від подібних понять, таких як "реєстрація права власності" і "реєстрація угоди". Цілком очевидно, що "реєстрація переходу права власності" не повинна ототожнюватися з "реєстрацією угоди", але остання може здійснюватися одночасно з "реєстрацією права власності", якщо в договорі сторони не передбачили інший момент переходу права власності.
Словосполучення "державна реєстрація переходу права власності на нерухомість", вжите в ст.551 ГК РФ, є юридико-технічним прийомом і має на увазі реєстрацію права власності на нерухомість, придбану за договором. Таким чином, "реєстрація права власності" і "реєстрація переходу права власності" є тотожними поняттями з тією лише відмінністю, що в останньому робиться наголос на вторинний спосіб придбання права власності. Поряд з цим допустимо словосполучення "реєстрація виникнення і припинення права власності".
Отже, договір продажу нерухомості, за загальним правилом, відбувається в письмовій формі і не вимагає державної реєстрації. Сторони зобов'язані зареєструвати тільки перехід права власності на майно. При цьому зазначена реєстрація не обов'язково здійснюється одночасно з передачею нерухомості за актом. Цілком справедливо автори вказують на те, що Закон про реєстрацію не вимагає фактичної передачі майна для реєстрації переходу права 1. Виконання обов'язки продавця про передачу нерухомості покупцеві може відбуватися як до реєстрації переходу права власності, так і після неї.
Стосовно до продажу житлових приміщень законодавець зобов'язує сторони зареєструвати договір (ст.558 ЦК України). Договір вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Отже, по операціях з житловими приміщеннями обов'язкова реєстрація угоди, а потім або одночасно реєстрація переходу права власності (ст.551 ЦК України).
Віднесення морських, космічних, повітряних суден до нерухомості, а також встановлення спеціальних правил їх реєстрації пов'язано з тим, що ці об'єкти, навіть залишаючи просторові межі держави, здійснив їх реєстрацію, і перебуваючи в межах території іншої держави, залишаються у сфері юрисдикції РФ.
Ціна є істотною умовою договору купівлі-продажу нерухомості, за її відсутності договір вважається неукладеним 2. Правила визначення ціни, передбачені п.3 ст.424 ГК РФ, не діють в силу прямої вказівки п.1 ст.555 ГК РФ, що відрізняє договір продажу нерухомості від інших відплатних договорів, в тому числі і від інших видів договору купівлі-продажу . Особливість визначення ціни при продажу нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, полягає в тому, що узгоджена в договорі продажна ціна включає ціну переданої з цим нерухомим майном відповідної частини земельної ділянки або права на неї. Ця норма диспозитивності, інші правила можуть бути встановлені законом або договором.
Таким чином, елементами договору купівлі продажу нерухомості є, сторони, предмет (нерухомість), форма, ціна.
Глава 2. Особливості договору купівлі-продажу нерухомого майна
2.1 Нерухомість як предмет договору купівлі-продажу нерухомого майна
Сам термін "нерухоме майно" з'явився в російському законодавстві порівняно недавно, а легітимного визначення не існувало зовсім 1. Указ Петра про єдиноспадкуванні 1714 р. встановив цей термін, усунувши розходження між вотчинами і маєтками. Під нерухомістю розумілася перш за все частина земної поверхні і все з нею пов'язане настільки міцно, що ці відносини не могла бути порвана без порушення виду та мети речі 2. Питання про міцність зв'язку будови з землею не міг бути принципово вирішене повністю. Нерухомістю визнавалися як будівлі, підносяться над землею, так і споруди під землею, наприклад шахти. Зізнавалися нерухомими дерева, плоди, взагалі всякі рослини, а також мінерали, метали та інші копалини, поки вони перебували в міцного зв'язку з грунтом, зумовленої самою природою цих речей.
Радянське цивільне право не давало легального визначення нерухомості, хоча у ЦК РРФСР 1964 р. містилися норми, що виділяли право власності на такого роду речі і укладання угод з ними в окремі правові інститути (особиста власність на житловий будинок, договір купівлі-продажу житлового будинку або дачі ). Основи цивільного законодавства СРСР, прийняті в 1991 р. на першій хвилі реформування не тільки радянського права, але і радянської держави, вже містили поділ майна на рухоме і нерухоме. Було дано цілком класичне визначення нерухомості. Головною ознакою була вказана зв'язок з землею. Однак Основи далі констатації цього факту не пішли, оскільки не передбачали особливого правового режиму для нерухомих речей. Вирішальний крок у становленні поняття нерухомості зробив новий Цивільний кодекс, який не тільки дав визначення нерухомих речей (ст.130 ЦК), а й визначив загальні контури правового режиму нерухомості.
У зв'язку з розвитком ринкових відносин в Російській Федерації роль нерухомості у майновому становищі громадян і юридичних осіб значно зросла. Нерухомість все більше почала втягуватися в ринковий обіг 1
Нерухомість являє собою особливий об'єкт права власності. Права володіння, користування і розпорядження нею відмінні від прав володіння, користування і розпорядження іншими видами власності. Це пов'язано з тим, що користування нерухомістю зачіпає інтереси інших громадян і юридичних осіб. Крім того, нерухоме майно в порівнянні з іншими речами має, як правило, більш високою вартістю.
Нерухомі речі є зазвичай складними, оскільки складаються з сукупності різнорідних речей, що утворюють єдине ціле і використовуються по одному призначенням. Серед "традиційної" нерухомості тільки земельну ділянку, якщо на ньому немає будівель, споруд чи насаджень, відноситься до простих речей 2. При здійсненні операцій з нерухомістю сторони вправі розпорядитися як будь-який з речей, що входить в нерухомість, так і будь-найскладнішою нерухомої річчю, виключивши з її складу будь-яку входить до неї річ.
Нерухомість має підвищену економічної цінності. Це обумовлено тим, що вона призначена для тривалого користування і не зникає в процесі використання. Як правило, вона має конструктивної складністю, що вимагає великих витрат на підтримання в належному стані. Разом з тим досить складний процес передачі права власності на нерухомість обумовлює не дуже високий рівень ліквідності нерухомості як товару, так як її не можна швидко реалізувати за готівку.
Специфікою нерухомого майна є можливість використання цього майна тільки в умовах більш-менш постійного перебування на певній земельній ділянці, а для об'єктів, не пов'язаних із землею і призначених для переміщення людей і вантажів, особливою умовою є місце їх використання - це водне, повітряне або космічне простір.
У ст. 130 ЦК до видів нерухомості належать земельні ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди і т.д. Таким чином, до відмінної риси нерухомості належить її нерозривний зв'язок із землею (при цьому самі по собі земельні ділянки також розглядаються як нерухомість), що, у свою чергу, передбачає її значну вартість. Слід зазначити, що Цивільний кодекс, розглядаючи ділянки надр та відокремлені водні об'єкти як нерухомості, ставить їх в один ряд із земельними ділянками і робить їх незалежними від останніх. Однак очевидно, що ні ділянки надр, ні водні об'єкти поза зв'язку з землею існувати не можуть. Поза зв'язку із земельними ділянками нерухомі речі втрачають звичайне призначення і відповідно знижуються в ціні. Так, не розглядаються як нерухомість дерева, вирощувані в спеціальних розплідниках, або будинки, призначені на знесення. 1
Разом з тим закон відносить до нерухомості й об'єкти, які по своїй фізичній природі є рухомими. До них відносяться підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (штучні супутники, космічні кораблі і т.д.).
Юридичне визнання вказаного майна як нерухомого (хоча воно за своєю фізичною суттю є рухомим) обумовлено тим, що воно є дорогим і тому вимагає особливого порядку реєстрації, який передбачений для нерухомості.
Поняття і види згаданих транспортних засобів розкриваються у відповідних статутах і кодексах. Так, Кодекс торговельного мореплавства визначає морське судно як "самохідна або несамохідна плавуча споруда, що використовується з метою торговельного мореплавства" (ст.7). Поняття космічних об'єктів надається в міжнародних конвенціях, що відносять до них будь-які об'єкти, запущені або призначені для запуску в космос.
Перелік нерухомих об'єктів чисто юридично не є вичерпним, оскільки, як випливає з п.1 ст.130 ЦК, до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.
Право приватної власності охороняється законом 1. Власник нерухомості має право на свій розсуд вчиняти щодо належного йому майна будь-які дії, що не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб, в тому числі відчужувати своє майно у власність інших осіб, передавати їм, залишаючись власником, права володіння, користування і розпорядження майном, віддавати майно в заставу й обтяжувати його іншими способами, розпоряджатися ним іншим чином (п.2 ст. 209 ЦК).
Так, власники житлових приміщень має право розпорядитися своїм житлом через цивільно-правові угоди: купівлі, продажу, міни, дарування, заповіту та застави. У той же час власник несе тягар утримання належного йому майна. Небажання власника майна утримувати своє майно в належному стані здатне заподіяти шкоду третім особам 1
У відповідності зі ст.129 ЦК усі речі (у тому числі і нерухомі) поділяються на вилучені з обігу (тобто ті, які не можуть переходити від однієї особи до іншої), обмежені в обігу (переходять від однієї особи до іншої за наявності спеціального дозволу) і вільно обертаються. Пункт 3 зазначеної статті особливо згадує землю (що є основним об'єктом нерухомості) та інші природні ресурси як об'єкти, що відчужуються або переходять від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах.
Окремі види об'єктів нерухомості взагалі вилучено з обігу. Так, відповідно до Закону РФ "Про надра" надра в межах території Російської Федерації, включаючи підземний простір і що містяться в надрах корисні копалини, енергетичні та інші ресурси, є державною власністю 2 Ділянки надр не можуть бути предметом купівлі, продажу, дарування, успадкування, вкладу , застави або відчужуватися в іншій формі.
Об'єктами виключної власності держави є також ліси. Як випливає з ст.12 Лісового кодексу, оборот лісового фонду не допускається. Купівля-продаж, заставу і вчинення інших правочинів, які тягнуть або можуть спричинити за собою відчуження ділянок лісового фонду, а також ділянок лісів, що не входять в лісовий фонд, не допускаються. Держава встановлює спеціальні лісогосподарські регламенти про використання лісів. Невиконання громадянами, юридичними особами, які здійснюють використання лісів, лісогосподарського регламенту та проекту освоєння лісів є підставою для дострокового розірвання договорів оренди лісової ділянки або договорів купівлі-продажу лісових насаджень, а також примусового припинення права постійного (безстрокового) користування лісовим ділянкою або безоплатного термінового користування лісовим ділянкою 1. Деревно-чагарникова рослинність може переходити від однієї особи до іншої в порядку, передбаченому цивільним законодавством та земельним законодавством РФ. Також не підлягають продажу:
землі загального користування в населених пунктах, землі заповідників, пам'яток природи, національних і дендрологічних парків, ботанічних садів;
землі оздоровчого та історико-культурного призначення; землі, надані для ведення сільського господарства, використання та охорони надр;
землі, заражені небезпечними речовинами і піддані біогенного зараженню; земельні ділянки, які перебувають у тимчасовому користуванні.
При продажу підприємства-боржника зі складу його майна підлягають виключенню, тобто не можуть продаватися: майно спеціального призначення, яке не підлягає приватизації, та об'єкти соціально-комунальної сфери.
Характеризуючи так звану традиційну нерухомість, тобто нерухомість, міцно пов'язану із землею, слід вказати на такі її ознаки, як:
1) непоправність і обмеженість самою природою (земля, надра і т.д.), що вимагає введення певних обмежень обороту-здібності, так як необхідно суворе дотримання їх цільового призначення та врахування екологічних вимог;
2) пов'язаність з землею таким чином, що їх переміщення спричинить за собою збитки призначенням або є вкрай дорогим (поза зв'язку з землею ці об'єкти нерухомістю не вважаються);
3) наявність індивідуальних ознак (в першу чергу місцезнаходження на певній земельній ділянці);
4) використання виключно відповідно до їх цільового призначення. 1
Що стосується віднесених до нерухомості повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів, то вони можуть визначатися як індивідуальними, так і родовими ознаками. Це залежить від того, укладають чи сторони договір стосовно однієї або декількох індивідуальних речей або щодо кількох однакових речей, наприклад, це може бути договір щодо суден одного типу, які можуть визначатися в договорі родовими ознаками.
Таким чином, можна виділити такі різновиди нерухомості, що володіють певними особливостями:
1) земельні ділянки (включаючи надра і водні об'єкти);
2) лісовий фонд;
3) будівлі та споруди;
4) житлові приміщення;
5) підприємства як майнові комплекси;
6) морські, повітряні, річкові судна, космічні об'єкти.
2.2 Державна реєстрація переходу права власності на нерухоме майно
Складовою частиною більш суворого режиму нерухомого майна є його державна реєстрація. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до ДК РФ. Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку (ст.2 Федерального Закону Російської Федерації "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним") 1.
Стосовно до договору продажу нерухомості у Цивільному кодексі України є спеціальні правила про державну реєстрацію переходу права власності, що виключають застосування деяких загальних положень ЦК РФ про державну реєстрацію угод і договорів, а саме: положення про те, що операції з землею та іншим нерухомим майном підлягають державній реєстрації у випадках і в порядку, передбачених ст.131 ГК РФ і законом про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним (п.1 ст.164 ГК РФ); і положення про те, що договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації (п.3 ст.433 ГК РФ).
Стаття 165 ЦК України встановлює найжорсткіше з можливих наслідків нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю, яка в силу закону підлягає такій реєстрації. Така угода вважається незначною, а значить, взагалі не породжує правових наслідків. Однак для випадків недобросовісної поведінки однієї зі сторін, що виражається в ухиленні від реєстрації, суду на вимогу іншої сторони надається можливість винести рішення про реєстрацію угоди згідно з судовим рішенням, що врятує угоду від "нікчемності" (п.3 ст.165).
Проте із загального правила про обов'язковість реєстрації угод з нерухомістю існує ряд винятків. У разі укладення договору продажу нерухомості реєстрації підлягає не договір як такої, а перехід права за договором. Тому питання про нікчемність самого договору з мотивів нездійснення його реєстрації взагалі виникнути не може. Більше того, пункт 2 статті 551 ДК РФ допускає виконання сторонами договору продажу нерухомості до державної реєстрації, однак вказує, що таке виконання не є підставою для зміни їх відносин з третіми особами. Таким чином, у разі спору між контрагентами по виконаному договором суд буде розглядати в якості власника у відносинах між ними особа, яка придбала нерухомість, але не зареєструвало свої права на неї, хоча на відносини з третіми особами це жодним чином не вплине. При цьому суду надано право винести рішення про реєстрацію переходу права власності, якщо одна із сторін ухиляється від реєстрації переходу права власності на нерухомість.
Державна реєстрація полягає у внесенні відповідних записів в єдиний державний реєстр, який ведуть установи юстиції з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним біля реєстраційного округу за місцем знаходження нерухомого майна (п.1 ст.9 Федерального Закону Російської Федерації "Про державну реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним "). Для деяких об'єктів недвіжімогоі майна (морські і повітряні судна, судна внутрішнього плавання) існують інші реєстри, такі як Державний судновий реєстр РФ, реєстр орендованих іноземних судів, Державний реєстр цивільних повітряних суден РФ та ін 1
Зазначені реєстри повинні охопити широке коло прав, включаючи право власності, господарського відання, оперативного управління, довічного успадкованого володіння, постійного користування, іпотеки, сервітуту, а у випадках, передбачених Кодексом або іншими законами, також і інші права (п.1 ст.131 ГК РФ). У реєстрі повинна фіксуватися приналежність певній особі відповідних прав, припинення або перехід їх до інших осіб.
Державна реєстрація носить публічний характер. Відповідно орган, який її здійснює, зобов'язаний надавати будь-якій особі інформацію про проведену реєстрацію та зареєстровані їм права або видати йому у письмовій формі вмотивовану відмову. Така відмова може бути оскаржена звернулися за інформацією особою до суду (п.2 ст.7 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним").
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним проводиться в послідовності, визначеною порядком прийому документів. Слід враховувати, що відповідно до п.2 ст.17 Федерального закону РФ від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "не допускається витребування у заявника додаткових документів, за винятком зазначених у п.1 ст.17, якщо подані ним документи відповідають вимогам статті 18 зазначеного закону 1. Відмова відповідного органу в реєстрації або ухилення від неї можуть бути оскаржені до суду.
Проілюструємо прикладом з практики Одинадцятого арбітражного апеляційного суду Російської Федерації.
Територіальне управління Федерального агентства з управління федеральним майном по Самарській області звернулося в Арбітражний суд Самарської області з заявою до Управління Федеральної реєстраційної служби по Самарській області про визнання недійсною відмови в державній реєстрації права власності Російської Федерації на об'єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю і обязании здійснити державну реєстрацію права власності Російської Федерації на об'єкт нерухомого майна. Рішенням Арбітражного суду Самарської області від 13 листопада 2008 р. у задоволенні заявлених вимог відмовлено.
Постановою від 17 лютого 2009 Одинадцятий арбітражний апеляційний суд зазначене рішення суду скасував, заявлені вимоги задовольнив.
При цьому суд виходив з того, що в договорі купівлі-продажу у статті "предмет договору" міститься докладний опис об'єкта. З штампа МП БТІ м. Самари проставленого на договорі купівлі-продажу т, що дане майно має інвентарний номер 25392.
Таким чином, у представленому для реєстрації права власності договорі купівлі-продажу міститься достатньо відомостей для ідентифікації об'єкта нерухомого майна, право на яку виникло на підставі даного договору, і було зареєстровано 11 квітня 1994
Враховуючи розбіжність площ об'єкта нерухомого майна зазначеного в договорі купівлі-продажу та об'єкта нерухомого майна, в реєстрації права на який було відмовлено, для підтвердження ідентичності зазначених об'єктів до заяви були додані документи, з яких випливає, що стосовно нежитлової будівлі була проведена реконструкція, в результаті якої площа зазначеної будівлі склала 482,90 кв. м.
Згідно висновку Департаменту будівництва і архітектури міської округу Самара загальна площа нежилого будинку після реконструкції складає 482,90 кв. м. Відповідно до пункту 17 статті 51 Містобудівного кодексу Російської Федерації дозвіл на реконструкцію та введення в експлуатацію не потрібно, тому представлені Територіальним управлінням Росмайна на державну реєстрацію прав документи відповідали вимогам, встановленим законодавством Російської Федерації, і відображали інформацію, необхідну для державної реєстрації прав на нерухоме майно в Єдиному державному реєстрі прав.
Постановою Федерального арбітражного суду Поволзької округу від 18 травня 2009 р. постанову Одинадцятого арбітражного апеляційного суду від 17 лютого 2009 р. по цій справі залишено без зміни 1.
Цей приклад наочно показує, що реєструють органи зобов'язані діяти в строгих рамках закону. Не допускається будь-яких "відхилень" від норм закону.
Проте у державній реєстрації може бути відмовлено, якщо особа, яка має права, обмежені певними умовами, склало документ без вказівки цих умов 2.
Угода вважається зареєстрованою, а правові наслідки - наступними з дня внесення запису про угоду чи праві до Єдиного державного реєстру прав. Закінченням процедури державної реєстрації є видача Свідоцтва про державну реєстрацію права. Свідоцтво має бути заповнено і підписано державним реєстратором, тобто підготовлено до фактичної видачі правовласнику в термін, що не перевищує строку, протягом якого має бути зроблена державна реєстрація права конкретної особи (правовласника) 3. Даний документ є підсумковим і свідчить про державну реєстрацію переходу прав.
Як сказано в п.1 ст.235 ГК РФ, право власності припиняється при відчуженні власником свого майна, відмову власника від права власності на майно в інших випадках, передбачених законом. Законом не встановлена така підстава припинення права власності, як визнання недійсності проведеної реєстрації, так само як виданого установою юстиції свідоцтва про реєстрацію права. Не можна позбавляти прав на нерухомість за скаргою на дії реєструючого органу.
Не можна визнати відповідає закону практику оскарження державної реєстрації як ненормативного акта держоргану з залученням в якості відповідача установи юстиції. Предметом позову має бути визнання недійсним правового підстави для реєстрації договору купівлі-продажу. Відповідачем за таким позовом має бути не установа юстиції, а особа, яка порушила норми матеріального права при передачі прав на нерухомість. Державна реєстрація вторинна, тобто може бути проведена лише в разі наявності законної підстави виникнення права на нерухомість і повинна підтверджувати лише існуюче право 1. Державна реєстрація носить правоподтверждающій характер. Вносячи в єдиний державний реєстр запис про право, реєстраційна служба від імені держави визнає і підтверджує, що право на нерухоме майно виникло у особи на законних підставах. Реєструючі органи повинні ретельно перевіряти надані документи, однак, як було зазначено вище, реєструючі органи не повинні виходити за межі своїх повноважень і рамок закону. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ними це незмінний елемент відносин, що виникають з приводу нерухомого майна. У зв'язку з цим дослідження на цю тему завжди актуальні і важливі.
2.3 Підстави та правові наслідки визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсною угодою
Договір купівлі-продажу може бути визнаний недійсним тільки за рішенням суду, в тому разі якщо він:
не відповідає закону й іншим правовим актам (168 ГК РФ);
укладено з метою суперечною основам правопорядку та моральності (169 ГК РФ);
є мнимої чи удаваною угодою (170 ГК РФ);
укладений громадянином, визнаним судом недієздатним (171 ГК РФ);
укладений громадянином, не досягли 18 років (175 ГК РФ);
укладений громадянином, обмеженим судом у дієздатності (176 ГК РФ);
укладений громадянином, не здатним розуміти значення своїх дій та керувати ними (177 ГК РФ);
укладений під впливом помилки, обману або погрози, зловмисної згоди представників сторін або збігу тяжких обставин (178-179 ГК РФ);
укладений особою поза межами його повноважень (174 ГК РФ);
угода укладена юридичною особою виходить за межі його правоздатності (173 ГК РФ).
За загальним правилом наслідком недійсності правочину є двостороння реституція - повернення сторонами всього отриманого в натурі (п.2 ст.167 ГК РФ). При недійсності угоди, укладеної з метою, противної основам правопорядку і моральності, отримане винною стороною стягується в дохід Російської Федерації (ст.169 ЦК України).
Повернення нерухомості не буде автоматичним результатом недійсності правочину. Реституція неможлива за відсутності у набувача отриманого за недійсною угоди майна, наприклад, при його подальшому відчуженні іншій особі, істотній зміні об'єкта в результаті реконструкції. У цьому випадку відшкодовується вартість об'єкта. Відмова в задоволенні позовних вимог про повернення проданої нерухомості має місце і в разі визнання покупця добросовісним набувачем. Якщо за позовом про визнання недійсності договору купівлі-продажу у особи, яка не мала права відчужувати майно, буде встановлено, що покупець відповідає вимогам, що пред'являються до добросовісного набувача (ст.302 ЦК України), в задоволенні позовних вимог власника про повернення нерухомості буде відмовлено .
Добросовісним набувачем вважається тоді, коли він не знав і не міг знати про те, що набуває майно у особи, яка не мала права його відчужувати. За відсутності цих ознак власник визнається недобросовісним. Вирішуючи питання про добросовісність набувача, суд повинен враховує родинні та інші зв'язки між особами, що брали участь в укладанні угод, спрямованих на передачу права власності. Крім того, суд враховує суміщення однією особою посад в організаціях, які здійснювали такі операції, а також участь одних і тих же осіб у статутному капіталі цих організацій, родинні та інші зв'язки між ними 1.
Порядок дій установ юстиції у разі визнання недійсності угоди - одна з актуальних проблем державної реєстрації, вимагає дозволу в нормативних актах. Поширена цілком обгрунтована точка зору, що при відсутності реституції саме по собі рішення суду про недійсність угоди не тягне за собою припинення права.
На практиці часто приймаються рішення тільки про недійсність угоди, без вирішення питання про долю майна. Іноді сторони свідомо не заявляють про реституцію, особливо при недійсності угод, укладених не власником нерухомості, а уповноваженою особою - спеціалізованою організацією на торгах, конкурсним керуючим, оскільки це спричиняє повернення ними виручених від продажу чужої нерухомості коштів.
Проте відзначимо, що реституція - фактичне повернення отриманого за угодою та наявного у сторін майна. Це повернення нерухомості з чужого незаконного володіння. Не можна змішувати повернення майна і повернення титулу (права власності). Незалежно від застосування наслідків у вигляді реституції і реального виконання такого рішення сторонами визнання судом недійсною оспорімой угоди (чи констатація нікчемності) тягне за собою втрату титулу не нерухомість, незважаючи на фактичне володіння. Неправильна угода не має юридичних наслідків, за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю, і недійсний з її здійснення (п.1 ст.167 ГК РФ). Не випадково у згаданому Постанові № 8 Пленум Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації вказав, що позовні вимоги про повернення майна - це вимоги власника.
Неправильна угода з огляду на її протиріччя із законом - неправомірна дія, не породжує права. У разі недійсності правочину майно не може вважатися законно придбаними. Зокрема, ще в дослідженнях радянського цивільного права зазначалося, що придбання майна за угодою означає не просто отримання його у своє фактичне володіння, а придбання прав на нього. Все отримане за недійсним правочином позбавляється правової підстави і підлягає поверненню як безпідставно придбане. Визнання угоди недійсною не тягне автоматичного відновлення в правах.
Видається, що у разі недійсності правочину зареєстроване на її підставі право не може продовжувати існувати лише в силу наявності реєстраційного запису. Державна реєстрація сама по собі не може розглядатися у відриві від реальних правовідносин. У разі визнання вже зареєстрованої угоди в суді недійсною за позовом потерпілої сторони постає питання про дійсність самої реєстрації угоди. Однак проблема полягає в тому, що рішення суду про визнання недійсним підстави виникнення право відповідача на спірне майно не сприймається реєструючими органами як юридичний мотив до припинення державної реєстрації прав відповідача 1. Зазначені органи посилаються на неповноту і неясність судового рішення. Різні автори пропонують у резолютивній частині судового рішення вказувати, що рішення суду є підставою для припинення для реєстрації права відповідача. Ще одна проблема виникає, при задоволенні судом позову особи, що володіє майном на праві господарського відання або оперативного управління, у резолютивній частині рішення не вказується власник нерухомості 2. Це може також послужити підставою для відмови уповноваженим органом реєстрації права власності.
Не дивлячись на виникаючі проблеми, запис про право за недійсною угоди незалежно від застосування судом наслідків недійсності повинна бути погашена як не відповідна дійсному стану речей, оскільки нерухомість була придбана незаконно. Якщо річ залишається у набувача, то право на неї має бути придбано та зареєстровано з інших законних підстав (за судовим рішенням про визнання добросовісності набувача, по новій угоді і пр). Інакше кажучи, визнане судом право підлягає реєстрації на загальних підставах - у порядку, встановленому для реєстрації будь-яких речових прав на нерухомість: за наявності заяви правовласника, документа про оплату, рішення суду, плану об'єкта нерухомості та інших необхідних для реєстрації документів.
На підставі судових рішень про визнання недійсності оспорімой угоди або про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину установою юстиції мають здійснюватись наступні дії:
погашення реєстраційного запису про недійсною угоди (якщо операція була зареєстрована установою юстиції);
погашення запису про право набувача, зареєстрованому на підставі недійсною угоди.
Якщо суд визнав покупця добросовісним набувачем і відмовив продавцю в поверненні майна, то право покупця підлягає реєстрації на підставі даного рішення (у загальному порядку). Якщо суд відмовив у поверненні нерухомості продавцю через істотного зміни об'єкта, реєстрації підлягає право на новий об'єкт нерухомості (у загальному порядку) на підставі документів, що підтверджують законність його створення, наприклад, акта введення після реконструкції. Якщо суд стягнув на користь держави нерухомість, отриману за угодою, укладеної з метою, противної основам правопорядку і моральності, таке рішення є підставою для реєстрації права власності Російської Федерації (в загальному порядку);
відновлення запису про право відчужувача, зареєстрованому до угоди (зі збереженням колишнього реєстраційного номера і дати реєстрації).
Порядок відновлення реєстраційних записів повинен бути встановлений Правилами ведення ЕГРП. В даний час при відсутності офіційних положень про відновлення записів у ЕГРП установи юстиції вимагають реєстрації "відновленого" права на загальних підставах. Однак ці вимоги є неправомірними.
Відмінною рисою оспорімих угод, виходячи зі змісту п.2 ст.166 ЦК РФ є те, що в нормах ЦК РФ, що встановлюють підстави недійсності таких угод, завжди міститься вказівка на конкретного суб'єкта, за позовом якої угода може бути визнана судом недійсною. Вимога ж про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлено будь-якою зацікавленою особою. Такі наслідки можуть бути застосовані судом і за своєю ініціативою при відсутності відповідної вимоги.
Звертаючись до суду з позовом про захист порушеного права або охоронюваного законом інтересу, позивач зобов'язаний вказати в позовній заяві обставини, якими обгрунтовуються його вимоги, і докази, що підтверджують ці обставини.
Приймаючи позовну заяву, суддя повинен перевірити, чи має відповідна особа правом на звернення до суду за судовим захистом і здійснюється воно в певному процесуальному порядку.
Відповідно до закону умовами реалізації права на пред'явлення позову, тобто права на порушення процесу, є:
1) дотримання позивачем встановленого законом для даної категорії спорів або передбаченого договором сторін порядку досудового вирішення спору або подання позивачем документів, що підтверджують дотримання досудового порядку вирішення спору з відповідачем, коли це передбачено федеральним законом для даної категорії спорів або договором;
2) підсудність справи даному суду;
3) процесуальна дієздатність позивача;
4) наявність повноважень на ведення справи;
5) дотримання письмової форми позовної заяви;
6) оплата державного мита. 1
Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі (п.2 ст. 199 ГК РФ), тому на стадії підготовки справи до судового розгляду суддя при відсутності такої заяви не має права за власною ініціативою пропонувати сторонам дати пояснення, пов'язані з пропуском строку позовної давності , представити докази, що відносяться до цього обставині. Такі дії він вправі робити, якщо зацікавленою стороною заявлено про застосування позовної давності, наприклад, відповідачем у відгуку на позовну заяву. У цьому випадку суддя має право запропонувати йому представити докази на підтвердження своєї заяви, а позивачу - докази поважності пропуску строку, якщо такі є, і винести питання на розгляд у попередньому судовому засіданні.
Справи про визнання договору купівлі-продажу нерухомості недійсною угодою повинні бути розглянуті і вирішені судом до закінчення двох місяців з моменту надходження заяви до суду.
Фактичні обставини досліджуються в судовому засіданні в межах зазначеного позивачем предмета позову. У процесі судового розгляду справи позивач має право змінити предмет позову. За своєю ініціативою суд вправі вийти за межі заявленого позивачем предмета позову лише у випадках, передбачених законом. Наприклад, якщо суд при розгляді справи про поділ нерухомості приходить до висновку про те, що нерухомість була придбана за угодою, укладеної з метою, суперечною інтересам держави, суспільства, такий правочин визнається недійсною з наслідками, вказаними в ст.166 ГК РФ.
Розглянемо приклад із судової практики, справа розглядалася Залізничним районним судом м. Ульяновська. Рішення було винесено 1 квітня 2009 р 1.
Г. звернулася до суду з позовом про державну реєстрацію договору купівлі-продажу трикімнатної квартири, укладеного між нею, О. і А.
Розрахунок між сторонами був виконаний повністю. Позивачка представила в УФРС по Ульяновської області договір купівлі-продажу квартири для державної реєстрації, однак УФРС повідомив її, що реєстрація припинена на підставі заяви О. Продавці роз'яснили, що передумали продавати квартиру.
О. звернулася до суду із зустрічним позовом про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним. Вказала, що в силу свого віку, стану здоров'я, підписала документи, думаючи, що підписує договір застави своєї квартири в рахунок забезпечення позики, який брала її дочка. Таким чином, відповідачка була введена в оману.
Суд встановив, що О. сумлінно помилялася, вважаючи, що підписує договір застави. О. не мала наміру продавати квартиру.
Суд, пославшись на положення Цивільного кодексу Російської Федерації про недійсних угодах, виніс рішення про відмову в позові про державну реєстрацію договору купівлі-продажу квартирі, а зустрічний позов про визнання угоди недійсною задовольнив.
Вміщені в п.1 і 2 ст.167 ГК РФ загальні положення про наслідки недійсності угоди в частині, що стосується обов'язки кожної із сторін повернути другій все одержане за угодою, по їх конституційно-правовому глузду в нормативному єдності зі ст.166 і 302 ГК РФ не можуть поширюватися на добросовісного набувача. "У добросовісного набувача майно може бути витребувано власником лише у виняткових випадках, коли майно загублене власником або особою, якій вона передана власником у володіння, або викрадено у них або вибуло з їх володіння іншим шляхом поза їхньою волею." 1
Однак поширюються на набувача за недійсною угоди, іншою стороною в якій виступає власник майна, який висловив свою волю на відчуження даного майна. Викладене дозволяє зробити висновок, що в коло доказування у таких справах, що розглядаються судами, входять наступні обставини: чи є титульний власник спірного майна учасником оспорюваної угоди; чи є предметом оскарження в суді перша угода з відчуження майна її власником або заперечується друга (третя і наступні ) угоди; чи є підстави, встановлені у п.1 ст.302 ГК РФ (возмездность угоди, обізнаність набувача про відсутність прав на відчуження майна у продавця, сумлінне придбання), а також обставини вибуття спірного майна з володіння власника поза його волею чи волі осіб, яким воно було передано у володіння).
Необхідність звернення до суду виникає в тих випадках, коли незаконність змісту правочину не може бути виявлена без встановлення прав і обов'язків її учасників. Так, якщо право власності на відчужуване майно зареєстроване в Єдиному державному реєстрі прав за однією особою, а відчужувачем за угодою є інша особа, то з самого цього факту ясно, що зміст угоди суперечить положенням ст. 209 ЦК РФ, з якою право володіння, користування і розпорядження майном належать його власнику. Однак, у тих випадках, коли право власності на об'єкт нерухомості не зареєстровано або державна реєстрація оспорюється іншою особою, яка вважає себе власником цієї нерухомості або його частини (созастройщік, чоловік, спадкоємець, фактично вступив у володіння спадковим майном, особа, на думку якого, воно незаконно не включено до договору приватизації квартири тощо), то недійсність угоди не очевидна. У цих випадках виникає складне правовідношення, до складу якого поряд з правовідносинами, пов'язаним з укладанням угоди, входить правовідносини, пов'язане з набуттям права власності. Тому перш, ніж прийти до висновку про нікчемність угоди на підставі, передбаченій ст.168 ГК РФ, необхідно в судовому порядку встановити обставини, що свідчать про наявність у позивача права власності на предмет оспорюваної угоди. При цьому вирішується питання про наявність або відсутність факту володіння об'єктом нерухомості на праві власності виходячи з того, чи знаходиться даний об'єкт у відповідному реєстрі державної власності РФ, суб'єкта РФ, муніципального утворення, залучаючи до участі в справі відповідні комітети з управління майном, а також органи з реєстрації прав на нерухоме майно.
Суд не вправі винести і альтернативне рішення. Так, визнавши обгрунтованою вимогу позивача на визнання договору купівлі-продажу нерухомості недійсною угодою і застосування наслідків недійсності угоди, наприклад, у вигляді повернення майна, суд не вправі вказати в резолютивній частині рішення, що він має право на відшкодування вартості нерухомості.
Глава 3. Правовий статус сторін за договором купівлі-продажу нерухомого майна
3.1 Права, обов'язки, відповідальність продавця за договором купівлі-продажу нерухомого майна
Для задоволення потреб, які послужили спонукальним мотивом до укладення договору купівлі - продажу, сторони повинні виконати виникло з договору зобов'язання. В силу зобов'язання одна особа (боржник) зобов'язана вчинити на користь іншої особи (кредитора) певну дію, як-то: передати майно, виконати роботу, сплатити гроші тощо, або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку 1. Виконання зобов'язання купівлі - продажу, в тому числі купівлі - продажу нерухомості, регулюється загальними нормами (гл.22 ЦК РФ) і спеціальними правилами (гл.30 ЦК РФ). Традиційно, під виконанням зобов'язання розуміється вчинення (утримання від вчинення) конкретних дій (зокрема, передача-прийняття речі, передача - прийняття обумовленої договором суми). Виконання зобов'язань за загальним правилом здійснюється зобов'язаною стороною (боржником) 2. Саме належним виконанням договірного зобов'язання досягається його мета, тому саме по собі закінчення терміну дії договору автоматично не тягне за собою припинення зобов'язання (п.3 ст.425 ГК РФ). Зобов'язання припиняється, за загальним правилом, його виконанням. Необхідно уточнити, що не всяке виконання зобов'язання тягне його припинення, а тільки виконання, що відповідає певним вимогам.
Основні обов'язки сторін сформульовані в законодавчому визначенні: договору купівлі-продажу: продавець зобов'язується передати річ у власність покупцеві, який зобов'язується прийняти її та сплатити за неї певну грошову суму (п.1 ст.454 ГК РФ).
Головний обов'язок продавця - передати нерухомість у визначений термін. Термін виконання обов'язку передати майно встановлюється в договорі; якщо строк у договорі купівлі-продажу не встановлений, то обов'язок (зобов'язання) повинна бути виконана продавцем в розумний строк після виникнення зобов'язання (укладення договору). Обов'язок, не виконану в розумний термін, продавець повинен виконати в семиденний строк з дня пред'явлення покупцем вимоги про виконання (ст.314, 457 ЦК України). Якщо сторонами договору не виконана встановлена законом обов'язок з передачі передбаченого умовами договору майна, такий договір є неукладеним 1.
Встановлення терміну передачі майна має подвійне значення, і відповідно до цього його порушення тягне різні правові наслідки. По-перше, виконання в термін може розглядатися як проста обов'язок. При простроченні з вини продавця покупець залишається зобов'язаним взяти передане нерухоме майно, крім випадків, коли він має право відмовитися від виконання договору купівлі-продажу (наприклад, якщо внаслідок прострочення виконання втратило для нього інтерес), і набуває право вимагати відшкодування завданих збитків (ст.405 , 484 ГК РФ). По-друге, термін виконання може бути "умовою виконання", якщо зі змісту договору випливає, що при порушенні терміну його виконання покупець втрачає інтерес до договору. Такий договір за порушення визначеного в ньому терміну продавець має право виконати тільки за згодою покупця (п.2 ст.457 ГК РФ).
Продавець може виконати договір достроково, якщо інше не передбачено правовими актами, умовами зобов'язання, або не випливає із її суті. Однак, при виконанні зобов'язань, пов'язаних із здійсненням його сторонами підприємницької діяльності, діє прямо протилежне правило (див. ст.315 ЦК України).
Зобов'язання з передачі об'єкта нерухомості, що виникає з договору купівлі-продажу нерухомості, має бути реально виконано. Реальне виконання означає, що продавець повинен виконати зобов'язання до натури в повній відповідності з певними умовами про предмет, заміна ж виконання в натурі грошовим відшкодуванням, тобто надання потерпілій стороні сурогату виконання, не допускається. Тільки після здійснення певного узгодженим волевиявленням сторін дії (передачі об'єкта) можна говорити про те, що зобов'язання було реально виконано. Якщо виконання послідувало, але були порушені якісь умови (наприклад, про якість товару, що передається, термін зобов'язання), то має місце порушення вимоги належного виконання зобов'язання.
Термін "передача" в самому широкому сенсі означає певні узгоджені дії, спрямовані на те, щоб якийсь об'єкт (нерухоме майно) надійшов з майнової сфери одного суб'єкта до іншого. В результаті передачі первісний володар речі (продавець) втрачає її, а інший (покупець) - набуває. З усіх способів передачі, перерахованих в нормі статті 224 ЦК РФ, до нерухомого майна застосовується лише "вручення речі набувачеві" (такий висновок випливає з правила ч.2 п.1 ст.556 ГК РФ і властивостей нерухомості). Річ вважається крученою покупця з моменту її фактичного надходження у володіння набувача або вказаної ним особи (п.1 ст.224, п.1 ст.556 ГК РФ). Для забезпечення передачі та отримання відповідного майна покупець зобов'язаний відповідно до звичайно ставляться вчинити необхідні дії, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами, або договором купівлі-продажу (п.2 ст.484 ГК РФ).
Фактична передача майна повинна бути зафіксована в юридично значимих документах. Крім фактичної передачі - прийняття нерухомості сторони договору купівлі - продажу повинні підписати передавальний акт або інший документ про передачу (п.1 ст.556 ГК РФ). Таким чином, передача нерухомого майна означає його фактичне вручення та підписання документа про передачу.
Тільки після передачі майна та підписання документа про передачу продавець і покупець вважаються виконали свої обов'язки відповідно з передачі та прийняття нерухомого майна (ст.556 ЦК України). Норма частини 2 пункту 1 статті 556 ДК, визначальна момент виконання обов'язку з передачі, є диспозитивною, в законі або договорі може бути передбачено інше.
Чітке визначення моменту виконання продавцем обов'язку щодо передачі речі покупцю має важливе практичне значення. Саме з цим моментом, якщо інше не передбачено договором купівлі - продажу, Цивільний кодекс РФ пов'язує перехід ризику випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна на покупця (п.1 ст.459 ГК РФ).
Загальне правило про ризик сформульовано в статті 211 ГК РФ: ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна несе його власник, якщо інше не передбачено законом або договором. Дещо по-іншому сформульовано норму пункту 1 статті 459 ЦК, відповідно з якою ризик випадкової загибелі відчужуваного майна переходить від продавця до покупця одночасно з виконанням обов'язки з передачі майна. Угодою сторін може бути визначений і інший момент. Є всі підстави вважати, що момент виконання продавцем обов'язку передати майно покупцю і момент переходу права власності на нерухомість - предмет договору купівлі - продажу можуть не збігатися. Ризик випадкової загибелі в цьому випадку і в деяких інших може нести не власник майна, а інша особа (наприклад, володіє ним покупець, не зареєстрував право власності на нерухоме майно).
Ризик випадкової загибелі речі означає небезпеку (загрозу) настання майбутнього шкоди внаслідок відбулися в проданої речі змін під впливом зовнішніх факторів або внутрішніх властивостей самої речі, що не відносяться до недоліків речі. Практично ризик випадкової загибелі майна в договорі купівлі - продажу означає, що покупець, не ставши власником, зобов'язаний здійснити оплату в повному обсязі, незважаючи на випадкову загибель (пошкодження) майна, оскільки майно йому передано і він є його власником. Якщо ж такий ризик несе продавець, то він не має права вимагати від покупця платежу, а якщо оплата вже була зроблена, то зобов'язаний повернути отриману суму покупцеві.
Під випадковою загибеллю (випадковим пошкодженням) майна слід розуміти загибель (пошкодження) майна, викликану обставинами, за які жодна із сторін договору купівлі - продажу не відповідає. Оскільки загибель мала випадковий характер, то жодна з сторін не зобов'язана відшкодовувати другій стороні збитки, викликані невиконанням або неналежним виконанням зобов'язання. Якщо в силу зазначених обставин настала неможливість виконання, то зобов'язання припиняється (ст.416 ЦК України).
До основних обов'язків продавця відноситься передача речі не тільки у фактичне володіння, а й забезпечення "юридичного панування" над нею - передача її у власність покупцеві.
Визначення моменту переходу права власності за договором від відчужувача до набувача має велике практичне значення, яке полягає, перш за все, в тому, що дозволяє встановити особа, уповноважена в якості власника здійснювати володіння, користування, розпорядження річчю. У визначенні точної дати переходу права власності зацікавлені: держава (якому така інформація необхідна, наприклад, з метою оподаткування), старий і новий власники (наприклад, для захисту своїх інтересів у цивільному обороті), кредитори цих осіб та інші суб'єкти.
Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором (п.1 ст.223 ГК РФ). Сама по собі передача нерухомості за договором купівлі - продажу не має речове-правового ефекту (не породжує права власності). Право власності на нерухомість виникає в покупця з моменту державної реєстрації переходу права власності, якщо інше не встановлено законом (п.2 ст.8, п.2 ст.223 ГК РФ).
Виникнення права власності на нерухоме майно з моменту його державної реєстрації є загальним правилом. Норми цивільного законодавства в ряді випадків по-іншому визначають момент придбання: речових прав. Так, при успадкуванні нерухомості спадкоємець стає власником з моменту відкриття спадщини. При реорганізації юридичної особи право власності на нерухомість переходить з моменту державної реєстрації юридичної особи - правонаступника, яким об'єкт нерухомості був переданий за розподільчим балансом при виділенні чи поділі (п.2 ст.218, ст.58, 59 ГК РФ). Саме такий підхід дозволяє виключити ситуацію правової невизначеності щодо майна, право власності на яке зареєстровано за реорганізованим юридичною особою. Ho для подальшого здійснення угод з нерухомим майном потрібно держреєстрація права власності на нерухомість. 1
До додаткових обов'язків продавця, що забезпечує реалізацію основних, відносяться: передача приладдя і відносяться до майна документів, передбачених законом, іншими правовими актами та договором (п.2 ст.456 ГК РФ), інформування покупця про якість нерухомого майна., Існуючих дефектах і недоліках , попередження покупця про права третіх осіб на продаване майно (ст.460 ЦК України). Перераховані обов'язки, хоча і не названі в законодавчим визначенні договору, купівлі - продажу, закріплені у наступних нормах відповідних статей глави 30 ЦК України, які регулюють продаж майна.
Невиконання продавцем зобов'язань по передачі покупцеві проданого нерухомого майна може спричинити для продавця різні несприятливі наслідки
У відповідності зі ст.557 ЦК РФ у випадку передачі продавцем покупцеві нерухомості, що не відповідає умовам договору продажу нерухомості про її якість, застосовуються правила статті 475 цього Кодексу, за винятком положень про право покупця вимагати заміни товару неналежної якості на товар, відповідний договору.
Відповідно до ч.1 ст.475 ГК РФ, якщо недоліки товару не були застережені продавцем, покупець, якому переданий товар неналежної якості, має право за своїм вибором вимагати від продавця, в тому числі, безоплатного усунення недоліків товару в розумний термін.
Розглянемо приклад із судової практики Ульяновського обласного суду 1.
Б.Н.А., З.Л. А., Д.Є. М., П.М. В., Ф. Л.Р., К.Е.Б. звернулися в суд до Б.А.М. з позовом про спонукання до безвідплатної усунення недоліків приміщень торгового комплексу. Вказавши, що в період з 15 березня 2007 року по 13 серпня 2008 р. між ними і відповідачем були укладені договори купівлі-продажу, предметом яких є приміщення торгового комплексу та частки у праві спільної власності на вказані приміщення. У процесі експлуатації приміщень були виявлені істотні недоліки будівлі.
Просили у термін до 1 жовтня 2009 р. усунути недоліки торгового комплексу. Рішенням Димитровградского міського суду Ульяновської області від 31 липня 2009 р. позов було задоволено.
Представником відповідача була подана касаційна скарга. В обгрунтуванні скарги було зазначено, що позивачі мали можливість ознайомитися з купується нерухомістю.
Судова колегія встановила, що виявлені дефекти були прихованими. А також ухвалила рішення першої інстанції не підлягає скасуванню і залишила касаційну скаргу представника відповідача без задоволення.
З проведеного прикладу можна зробити висновок про те, чи не завжди продавець готовий нести відповідальність за неналежне виконання своїх зобов'язань у добровільному порядку.
3.2 Права, обов'язки, відповідальність покупця за договором купівлі-продажу нерухомого майна
У разі неналежного виконання продавцем своїх обов'язків за договором купівлі-продажу нерухомості покупець має право:
відповідного зменшення ціни;
безоплатного усунення недоліків в розумний строк;
відшкодування своїх витрат на усунення недоліків, а також
відмовитися від виконання договору купівлі-продажу і зажадати
повернення сплаченої грошової суми.
У судовій практиці зустрічається безліч випадків, коли покупець вимагає визнання договору - купівлі продажу недійсною угодою. Розглянемо один з них.
ТОВ звернулося до Арбітражного суду м. Москви до СГУП з продажу майна м. Москви з позовом про визнання недійсним договір купівлі-продажу нежитлової будівлі недійсним та стягнення з відповідачів внесеного за покупку будівлі завдатку. Будівля до виконання договору обрушилося, і позивач не зможе отримати те, на що розраховував при укладенні договору.
Позов було задоволено у повному обсязі. Постановою апеляційної інстанції рішення залишено без зміни. Суд касаційної інстанції зазначив, що факт обвалу будівлі правильно розцінений судами обох інстанцій як свідчить про оману позивача щодо якостей об'єкта договору, що значно знижує можливість його використання за призначенням 1.
У цій ситуації покупець помилявся про стан та якості об'єкта, що купується. Зрозуміло, обвал будівлі привів до того, що об'єкт став непридатним для використання. Що, у свою чергу, спричинило звернення покупця до суду для визнання договору купівлі-продажу недійсним.
Покупець зобов'язаний здійснити оплату нерухомого майна. Обов'язок покупця оплатити нерухоме майно передбачена в положеннях пункті 1 статті 454, пункту 1 статті 485, статті 486 ГК РФ, Цей обов'язок вважається виконаною з моменту передачі продавцю грошової суми, визначеної у договорі. Зміст цього обов'язку включає в себе не тільки безпосередньо платіж, але і в деяких випадках прийняття певних підготовчих заходів, необхідних для здійснення платежу (відкриття спеціального банківського рахунку, видача чека на суму договору). За загальним правилом, покупець зобов'язаний сплатити продавцеві ціну майна повністю. За невиконання обов'язку оплати майна, що купується покупець несе відповідальність.
При порушенні термінів оплати покупцем чинності п.3 ст.488 ГК РФ продавець має право пред'явити вимогу про повернення нерухомого майна. При цьому, як зазначив Президія Вищого Арбітражного суду РФ, реєстрація переходу права власності до покупця на продаване нерухоме майно не є перешкодою для розірвання договору у зв'язку з несплатою покупцем майна 1
Договором купівлі-продажу може встановлюватися і продаж товару в кредит, в кредит з розстрочкою платежу або передбачається попередня оплата.
Відносно договору купівлі-продажу нерухомості правові акти не встановлюють будь-яких винятків із наведеного правила. Якщо договором купівлі-продажу нерухомості передбачена умова про попередню оплату товару, то в зобов'язанні, виникає з такого договору, передача майна буде носити зустрічний характер. Якщо ж договором передбачено продаж товару в кредит, то покупець зобов'язаний здійснити оплату при настанні двох юридичних фактів: передачі майна та настання терміну оплати, визначеного в договорі або за правилами ст.314 ЦК України. Договором може бути передбачено, що до повної оплати право власності на товар взагалі зберігається за продавцем 2. При цьому умови про попередню оплату або про кредит повинні бути обов'язково встановлені в самому договорі купівлі-продажу нерухомості. Якщо ж у договорі немає умови про термін оплати, то, по-перше, виключається одночасне виконання своїх обов'язків сторонами (передача-оплата), по-друге, по всій видимості, покупець зобов'язаний вимовити оплату безпосередньо після передачі йому майна, тобто уб'ю ж після передачі товару. Непрямим чином зроблений висновок підтверджує і легальне визначення договору купівлі - продажу (п.1 ст.454 ГК РФ), в якому на перше місце поставлено обов'язок продавця, а потім вже обов'язок покупця.
Отже, якщо правовими актами або договором купівлі-продажу нерухомості не передбачений обов'язок покупця здійснити оплату до передачі майна, або такий обов'язок не випливає із суті зобов'язання, то продавець, що не виконав обов'язок щодо передачі товару, не вправі вимагати від покупця платежу.
При укладенні договору необхідно чітко визначати умови та порядок оплати покупної ціни. Попередня оплата за договором купівлі-продажу нерухомого майна не відповідає сьогоднішнім умовам російської економіки з її криміналізованим ринком нерухомості. З точки зору покупця найбільш оптимальним є варіант, при якому за договором купівлі - продажу передача покупцем оплати ціни договору обумовлюється виконанням продавцем свого обов'язку з передачі права власності покупцю, тобто моментом державної реєстрації виникло з договору права (саме така обумовленість дозволить застосовувати до правовідносин правила про зустрічний виконанні зобов'язань - ст.328 ГК РФ). З іншого боку, обгрунтованим є бажання продавця мати гарантії отримання за договором покупної ціни. З цих позицій можна рекомендувати включення в договір купівлі - продажу нерухомості пункту про внесення покупцем грошей на зберігання в банк, нотаріуса (наприклад, при укладенні договору), з умовою їх видачі продавцю тільки після пред'явлення доказів (виписки з Державного реєстру прав).
Покупець зобов'язаний прийняти нерухомість за передавальним актом. У відповідності зі ст.556 ГК РФ ухилення покупця від підписання документа про передачу нерухомості вважається відмовою покупця прийняти майно.
Таким чином, під виконанням зобов'язання розуміється вчинення (утримання від вчинення) конкретних дій (зокрема, передача - прийняття речі, передача - прийняття обумовленої договором суми).
Отже, до обов'язків покупця: відносяться обов'язку прийняти та оплатити товар. Обов'язок продавця здійснити передачу нерухомого майна і обов'язок покупця прийняти продається майно є взаємообумовленими: продавець робить дії по передачі майна, які необхідні і для виконання обов'язку щодо її прийняття покупцем. Разом з тим покупець і продавець мають відповідні права: право вимагати передачі і право вимагати прийняття майна відповідно до умов договору. Ці права і відповідні обов'язки виникають одночасно - з моменту укладення договору.
Висновок
Наприкінці, можна підвести короткі підсумки.
За договором купівлі-продажу нерухомості продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти об'єкт нерухомості і сплатити за нього певну грошову суму.
Істотними умовами договору купівлі-продажу нерухомості є предмет і ціна.
Сторонами в договорі купівлі-продажу нерухомості - продавцем і покупцем - можуть виступати будь-які суб'єкти цивільного права: громадяни, юридичні особи, держава.
Такий договір має бути укладений у письмовій формі у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами. Крім того, Цивільним кодексом РФ передбачена обов'язкова реєстрація переходу прав за договором купівлі-продажу нерухомості. Державній реєстрації підлягає не сам договір, а перехід права власності на нерухомість за таким договором від продавця до покупця. Договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає обов'язковій реєстрації.
Для здійснення державної реєстрації сторони повинні представити у відповідний державний орган достатній пакет документів, що підтверджують їх повноваження і права на предмет угоди.
Передача проданого об'єкта нерухомості продавцем і прийняття його покупцем повинні бути оформлені передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами. До фактичної передачі проданого нерухомого майна покупцю і підписання сторонами передавального акту або іншого документа договір продажу нерухомості не може вважатися виконаним.
В даний час дуже гостро стоїть питання про долю реєструючої запису у разі визнання операції купівлі-продажу нерухомості недійсною. Відповідно до законодавства при припиненні права або угоди відповідний запис Єдиного державного реєстру прав припиняється. Однак нерідко трапляється ситуація, коли органи, що реєструють не вважають рішення суду про визнання угоди недійсною підставою для погашення реєструючої запису. Таким чином, відповідна особа не може зареєструвати встановлене судом право власності. Доцільно внести зміни у Цивільному кодексі України, а також до Цивільного процесуального кодексу і до Арбітражний процесуальний кодекс. А саме, ввести норми, згідно яких у випадках вирішення спорів про право на нерухомість необхідно залучати реєструючі органи в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог. У цьому випадку реєструючі органи не зможуть відмовити в погашенні старої реєструючої запису, посилаючись на неясність і неточність судового рішення. Адже в разі неясності рішення суд, який прийняв його, за заявою осіб, які беруть участь у справі, судового пристава-виконавця вправі роз'яснити рішення суду, не змінюючи його змісту (ст. 202 ЦПК).
У процесі дослідження виявилося, що в судовій практиці зустрічаються справи про визнання договору купівлі-продажу недійсним з огляду на те, що виявилися приховані недоліки нерухомого майна.
Тому автор роботи пропонує вести до Цивільного кодексу РФ диспозитивную норму, що передбачає участь експертів при передачі продавцем нерухомого майна покупцю. У цьому випадку покупець убезпечить себе від того, що в процесі експлуатації будівлі виникнуть приховані недоліки, які виникли до передачі нерухомості за договором. Звичайно, у покупця є права, які він може реалізувати у разі, якщо товар виявиться неналежної якості, але реалізація цих прав вимагає багато часу і сил. Залучення експертів вимагає матеріальні витрати, тому пропонується зробити цю норму диспозитивної. Сторони договору і зараз можуть залучати експертів при передачі нерухомості у власність. Однак, якщо ця можливість буде закріплена в законі, то висновок експерта буде мати законну силу і зможе захистити сторони договору. Наприклад, якщо раптом покупець "несумлінно" оголосить про те, що у нерухомості були приховані недоліки і пред'явить претензію до продавця.
Слід зазначити, що велику роль у комплексному узагальненні спірних питань, що виникають у судів при аналізі договорів продажу нерухомості, грають Постанови пленумів та Огляди, а також Інформаційні листи Верховного і Вищого Арбітражного Судів РФ, Постанови Конституційного Суду РФ.
Окремі рішення також збагачують правову дійсність, тим більше, що судова практика нерідко виступає компромісом між спірною ситуацією, що підлягає вирішенню, і нормою права, що регулює спірні правовідносини.
Судова практика за договорами купівлі-продажу нерухомості відображає перш за все норми цивільного законодавства, включаючи загальні норми про зобов'язання і договори. При розгляді справ, пов'язаних з угодами з нерухомістю зачіпаються і інші галузі законодавства. Наприклад, якщо об'єктом спору є жиле приміщення, то судді звертаються до Житлового кодексу РФ. Способи захисту в судовому порядку цивільних прав, у тому числі і житлових, досить різноманітні, але ст.12 Цивільного Кодексу РФ тим не менш виділяє найбільш значимі з них. Це - позовну вимогу громадянина про визнання порушеного або оспорюваного права на житлове приміщення. У більшості випадків визнання судом цього права є необхідною передумовою, що забезпечує примусове здійснення інших вимог. Наприклад, вимога про визнання права на житлове приміщення - необхідна умова для пред'явлення вимоги про виселення осіб, які незаконно займає це приміщення.
Завдання судової практики, на погляд автора роботи, полягає не тільки в методичній (рекомендаційної) допомоги судовим органам для забезпечення однаковості застосування норм матеріального права, що регулюють оборот нерухомості, в усуненні, таким чином, прогалин та інших недоліків законодавства, але і у впливі на законодавця з тим, щоб він на підставі виявлених судовою практикою спірних моментів, врегулював відносини за оплатній передачі житлових приміщень найбільш досконалим чином, і в інтересах законослухняних учасників цивільного обороту, усунув можливості участі кримінальних елементів на ринку житла, забезпечив захист житлових прав громадян.
Однак багато питань ще чекають свого законодавчого розв'язання.
Список використаної літератури
1. Конституція РФ від 12.12.1993. (З урахуванням поправок від 30.12.2008 р. № 6-ФКЗ) / / Російська газета № 237.25.12.1993; Збори законодавства РФ. 2009. № 4. ст.445.
2. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина 1) від 30.11.94г. № 51 - ФЗ (зі зм. Від 18.07.2009 р. № 145-ФЗ) / / Відомості Верховної РФ.05.11.94г. № 32 ст.3301; Російська газета. 20.07.2009. № 131.
3. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина 2) від 26.01.1996 р. № 14-ФЗ (зі зм. Від 18.07.2009 р. № 145 - ФЗ / / Збори законодавства РФ.29.01.1996. № 5. Ст.410; Російська газета. 20.07.2009. № 131)
4. Закон РФ від 26.12.1995 р. № 208 - ФЗ "Про акціонерні товариства" (зі зм. Від 19.07.2009 р. № 205-ФЗ) / / Збори Законодавства Російської Федераціі.01.01.1996 р. № 1. ст.1; Російська газета 22.07.2009. № 133
5. Лісовий кодекс від 4.12.2006 р. № 200-ФЗ 9 (з ізм. Від 24.07.2009 р. № 209-ФЗ) / / "Збори законодавство РФ" 11.12.2006. № 50. ст.5778.; Російська газета.28.08.2009. № 137)
6. Закон РФ від 21.02.1992 р. № 2395-1 "Про надра" (з ізм. Від 17.07.2009 р. № 164-ФЗ) / / Російська газета.15.03.1995. № 52; Російська газета.23.07.2009. № 134.
7. Федеральний Закон РФ від 27.07.1997 р. № 122 "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (зі зм. Від 17.07.2009 р. № 174-ФЗ) / / Відомості Верховної Ради України 28.07.1997 р. № 30. ст 3594; Російська газета.22.07.2009. № 133
8. Указ Президента РФ від 22.07.1994 р. № 1535 "Державна програма приватизації державних і муніципальних підприємств у РФ" (з ізм. Від 21.10 2008 Указом Президента № 1540) / / Відомості Верховної Ради Федераціі.25.07.1994. N13. ст.1478; Відомості Верховної РФ.27.10.2008. № 43 ст.4919.
9. Наказ Мін'юсту РФ від 4 березня 2005 р. N 16 "Про затвердження Правил внесення записів про права на підприємство як майновий комплекс та угод з ним до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним і взаємодії між Федеральною реєстраційною службою та її територіальними органами "від 04.03.2005 р. № 16 (зі зм. від 20.12.2007 р. Наказом Мін'юсту № 58) / / Російська газета.22.03.2007. № 58; Російська газета.2.02.2008 р. № 22.
10. Наказ Мін'юсту РФ від 18.09.2003 р. № 226 "Про затвердження Інструкції про порядок заповнення і видачі свідоцтв про державну реєстрацію прав, повідомлень про відмови в державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ними та інформації про зареєстровані права" (з ізм. від 06.12.2006 р. Наказом Мін'юсту № 352) / / Російська газета.08.10 2003. № 201; Російська газета.21.12.2006. № 287.
Книги:
11. Алексєєв С.С. Цивільне право: підручник ,2-ге видання / / С.С. Алексєєв; Інститут приватного права-М: Проспект, 2009. - С.528
12. Антокольская М.В. Сімейне право: Учеб. для вузів / М.В. Антокольская - М.: МАУП, 2006. - 336 с.
13. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право: книга друга: Договори про передачу майна / М.І. Брагінський, В.В. Витрянский - М.: C татут, 2009. - 780 с.
14. Гатіно А.М. Цивільне право: Навчальний посібники / А.М. Гатіно - М: Дашков ІК, 2009. - 384 с.
15. Грудцине Л.Ю., Спектор А.А. Цивільне право Росії: Підручник для вузів / Л.Ю. Грудцине, А.А. Спектор - М: ЗАТ Юстіцінформ, 2008 - 560 с.
16. Жаріков Ю.Г. Нерухоме майно: правове регулювання. / / Ю.Г. Жаріков. - М.: Спарк, 2003. - С.11
17. Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / / О.М. Козир. - М.: Инфра, 2004. - 293 с.
18. Маковський А.Л. Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика. / Відп. ред. А.Л. Маковський. - М.: Инфра, 2004. - 480 с.
19. Новицький І.Б., Перетерский І.С. Римське приватне право: підручник / під ред.І.Б. Новицького, Перетерского І.С. - М: Юриспруденція, 2006 р. - 266 с.
20. Суханова Є.А. Цивільне право: У 4 т. - Том 3: Зобов'язальне право: Учебнік.3-е видання; перероблене і доповнене / За ред. Е.А. Суханова. - М: Волтерс Клувер, 2008. - 378 з
21. Треушников М.К. Цивільний процес: підручник. / М.К. Треушников - М.: Городец-издат, 2003. - 720 с
22. Чаусскій О.А. Цивільне право: Підручник для вузів / О.А. Чаусскій - М: Дашков і К, 2007 р. - 480 с.
23. Шабалін В.Г., Смирнов І.О., Кузьміна А.К. Угоди з нерухомістю. Захист від криміналу і недобросовісних партнерів: книга / / Під ред.В.Г. Шабаліна, І.А. Смирнова, А.К. Кузьміна - Омега-Л 2008. - 464 с.
24. Шупиро В.М. Перетворення державної власності. / В.М. Шупиро - М.: Инфра-М, 2002. - 248 с.
Статті
25. Булгаков Д. Кого ставити власником? / Д. Булгаков / / ЕЖ-Юрист. - 2009. - № 42-с.13-14
26. Васильєв Г.С. Про деякі питання переходу права власності за договором / Г.С. Васильєв / / Вісник Вищого Арбітражного суду Російської Федерації. - М, 2008. - № 4. - С.16-18
27. Єгорова М.А. Повернення виконаного при зміні та розірванні договору купівлі-продажу / М.А. Єгорова / / Журнал російського права. - 2009. - № 3. - С.59-6
28. Зезекало А.Ю. Помилка в істотних властивостях предмета угоди / О.Ю. Зезекало / / Вісник Вищого Арбітражного суду РФ. - 2008. - № 3 - с.29-43
29. Кашин Р.Н. Ціна як істотна умова договору / Р.Н. Кашин / / Юрист. - 2009. - № 9 - с.4-8
30. Лук'янов А.А. До питання про відчуження майна неуправомоченним обличчя. / А.А. Лук'янов / / Арбітражна практика. - 2008. - № 10 (91) - с.58-65
31. Макаров І.А. Способи захисту від бездіяльності власника майна, який ухиляється від несення тягаря його утримання / І.А. Макаров / / Закон. - 2009. - № 11 - с.13-24
32. Макаров І.А. Оспорювання зареєстрованого права на нерухоме майно / І.А. Макаров / / Арбітражна практика. - 2008. - № 8 (89) - с.29-39
33. Моргунов С.В. Актуальні питання оспорювання зареєстрованого права на нерухомість / С.В. Моргунов / / Вісник Вищого Арбітражного суду Російської Федерації. - 2008 - № 5 - 9-29 с.
34. Пакутін А.В. Проблеми, що виникають відносно неукладеним договорів / А.В. Пакутін / / Арбітражна практика. - 2009. - № 1 (94). - С.8-18
35. Рябоконь О.В., Ванєєв А.С. Арбітрабельность спорів щодо нерухомості в практиці міжнародних комерційних судів Росії і Україні / О.В. Рябоконь, А.С. Ванєєв / / Закон. - 2009. - № 6-203-213 с.
36. Сабаш С. Виконання договірного зобов'язання третьою особою. / C. Сабаш / / Господарство право. - 2003. - № 3. - С.3-23
37. Серокурова У.В. Способи захисту права власності на нерухоме майно / У.В. Секурова / / Арбітражна практика. - 2002. - № 2. - С.10-12.
38. Тужілова-Орданская Є.М. Поняття та особливості нерухомості як об'єкта прав за Цивільним кодексом РФ / О.М. Тужілова-Орданская / / Журнал російського права. - 2004. - № 6. - С. 20-21
Автореферати дисертацій
39. Ахмеров М.Р. Інституційна трансформація ринку комерційної нерухомості / автореф. дис ... канд. екон. наук / Р.М. Ахмеров М.Р. -Казань, 2009. - С.5
Ресурси Інтернет:
40. Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. Прийнята на засіданні Ради при Президентові РФ з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства 15 грудня 2003 р. (протокол) / Режим доступу: privlaw. Ru / old / koper -200404. Rtf
Матеріали судової практики
41. Постанова Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 23 липня 2009 р. № 64 "Про деякі питання практики розгляду спорів про права власників приміщень на спільне майно будинку" / / Вісник Вищого Арбітражного суду РФ. - 2009. - № 9 - с.136
42. Огляд судової практики розгляду спорів, пов'язаних із застосуванням законодавства про землекористування та державної реєстрації прав на землю. Затверджено Президією Одинадцятого арбітражного апеляційного суду 25 вересня 2009 / Режим доступу: http://11aas. arbitr.ru/pract/obobschenija_sudebnoj_praktiki/2304.html
43. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 21 липня 2009 р. № 132 "Про деякі питання застосування арбітражними судами статей 20 і 28 Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "" / / Вісник Вищого Арбітражного суду РФ - 2009. - № 9 - 166 с.
44. Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного суду РФ від 13 листопада 2008 р. № 126 "Огляд судової практики з деяких питань, пов'язаних з витребуванням майна з чужого незаконного володіння" / / Вісник Вищого Арбітражного суду РФ - 2009. - № 1 - 163-165 с.
45. Архів Залізничного суду м. Ульяновська за 2009 р. - Режим доступу: http / / zjeleznodorogniy. Uln. Sudrf. Ru / modules. Php? Nam
46. Архів Ульяновського обласного суду за 2009 р. / Режим доступу: http / / uloblsud. Ru / index. Php? Option
1См.: Новицький І.Б., Перетерский І.С. Римське приватне право: підручник - М: Юриспруденція, 2006 .- с.266
1 1 Див: Чаусскій О.А. Цивільне право: Підручник для вузів - М: Дашков і К, 2007 р. - 85 с.
2см.: Цивільний кодекс Російської Федерації (частина 2) від 26.01.1996 р. № 14-ФЗ (прийнятий ГД ФС РФ) / / Відомості Верховної РФ.29.01.1996. № 5.ст.410 (з ізм. Від 18.07.2009. № 145-ФЗ / / Російська газета. 20.07.2009. № 131)
1 Див: Пакутін А.В. Проблеми, що виникають відносно неукладеним договорів / / Арбітражна практіка.-2009 .- № 1 (94) .- с.8-18
1См.: Лук'янов А.А. До питання про відчуження майна неуправомоченним особою. / / Арбітражна практіка.-2008 .- № 10 (91)-с. 58-65
2 лютого Див: Суханова Є.А. Цивільне право: У 4 т. Том 3: Зобов'язальне право: Підручник. 3-тє видання, перероблене і доповнене / / М. Волтерс Клувер, 2008.-122 с
3см.: Грудцине Л.Ю., Спектор А.А. Цивільне право Росії: Підручник для вузів-М: ЗАТ Юстіцінформ, 2008 - 161 с.
1 Див: Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. Прийнята на засіданні Ради при Президентові РФ з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства 15 грудня 2003 р. (протокол) / Режим доступу: privlaw. Ru / old / koper -200404. Rtf
1См.: Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна .- М.: C татут, 2009. - С. 234.
1См.: Маковський А.Л. Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика. / М.: Инфра, 2004. - С. 137
1См.: Закон РФ «Про акціонерні товариства» від 26.12.1995 р. № 208 - ФЗ / / Збори Законодавства Російської Федерації. 01.01.1996 р. № 1. ст.1 (з ізм. від 19.07.2009 р. № 205-ФЗ / / Російська газета .22.07.2009. № 133)
2см.: Антокольський М.В. Сімейне право: Учеб.для вузів / М.: МАУП, 2006 .- 132 с.
1 Див: Гатіно А.М. Цивільне право: Навчальний посібники / М: Дашков ІК, 2009.-193 с.
2см.: Постанова Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 23 липня 2009 р. № 64 «Про деякі питання практики розгляду спорів про права власників приміщень на спільне майно будівлі» / / Вісник Вищого Арбітражного суду РФ.-2009 .- № 9 - с. 136
1См.: Наказ Мін'юсту РФ від 4 березня 2005 р. N 16 "Про затвердження Правил внесення записів про права на підприємство як майновий комплекс та угод з ним до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним і взаємодії між Федеральною реєстраційною службою і її територіальними органами "(із змінами і доповненнями від 20 грудня 2007 р.) / / Російська газета .22.03.2007. № 58
2см.: Указ Президента РФ «Державна програма приватизації державних і муніципальних підприємств у РФ» від 22. 07. 1994 р. № 1535 / / Відомості Верховної Ради Федераціі.25.07.1994.N 13.ст. 1478 (з ізм. Від 21.10.2008 р. Указ Президента № 1540 / / Відомості Верховної РФ.27.10.2008. № 43 ст.4919)
1См.: Васильєв Г.С. Про деякі питання переходу права власності за договором / / Вісник Вищого Арбітражного суду Російської Федерації .- 2008 .- № 4.-16-18 с.
2 Див: Кашин Р.Н. Ціна як істотна умова договору / / Юрист .- 2009 .- № 9 - с.4-8
1 Див: Тужілова-Орданская Є.М. Поняття та особливості нерухомості як об'єкта прав за Цивільним кодексом РФ / / Журнал російського права.-2004 .- № 6.-с.20-21
2 Див: Шупиро В.М. Перетворення державної власності. - М.: Инфра-М, 2002. - С. 17
1См.: Ахмеров М.Р. Інституційна трансформація ринку комерційної нерухомості / автореф. дис. . . канд.екон.наук-Казань, 2009 .- с. 5
2см.: Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С. А. Хохлова - М.: Инфра, 2004. -З. 25.
1См.: Шупиро В.М. Перетворення державної власності. / / - М.: Инфра-М, 2002. - С. 31
1См.: Конституція РФ (прийнята всенародним голосуванням 12.12.1993). / / Російська газета № 237. 25.12.1993. (З урахуванням поправок внесених ФКЗ від 30.12.2008. № 6 - ФКЗ / / Збори законодавства РФ. 2009. № 4.ст.445.)
1 Див: Макарів І.А. Способи захисту від бездіяльності власника майна, який ухиляється від несення тягаря його утримання / / Закон.-2009 .- № 11 - с. 13-24
2 Див: Закон РФ «Про надра» від 21.02.1992 р. № 2395-1 / / Російська газета.15.03.1995. № 52. (Зі зм. Від 17.07.2009 р. № 164-ФЗ / / Російська газета .23.07.2009. № 134)
1 Див: Лісовий кодекс ст.25 від 4.12.2006 р. № 200-ФЗ / / «Збори законодавство РФ» 11.12. 2006. № 50.ст.5778. (Зі зм. Від 24.07.2009. № 209-ФЗ / / Російська газета. 28.08.2009. № 137)
1 Див: Жаріков Ю.Г. Нерухоме майно: правове регулювання. / / М.: Спарк, 2003. - С. 11
1См.: Федеральний Закон РФ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 27.07.1997 р. № 122. / / Відомості Верховної Ради України 28.07.1997 р. № 30.ст 3594. (Зі зм. Від 17.07.2009 р. № 174-ФЗ / / Російська газета.22.07.2009. № 133)
1 Див: Рябоконь О.В., Ванєєв А.С. Арбітрабельность спорів щодо нерухомості в практиці міжнародних комерційних судів Росії і Україні / / Закон .- 2009 .- № 6-203-213 с.
1 Див: Огляд судової практики розгляду спорів, пов'язаних із застосуванням законодавства про землекористування та державної реєстрації прав на землю. Затверджено Президією Одинадцятого арбітражного апеляційного суду 25 вересня 2009 / Режим доступу: http://11aas.arbitr.ru/pract/obobschenija_sudebnoj_praktiki/2304.html
1 Див: Огляд судової практики розгляду спорів, пов'язаних із застосуванням законодавства про землекористування та державної реєстрації прав на землю. Затверджено Президією Одинадцятого арбітражного апеляційного суду 25 вересня 2009 / Режим доступу: http://11aas.arbitr.ru/pract/obobschenija_sudebnoj_praktiki/2304.html
2 Див: Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 21 липня 2009 р. № 132 «Про деякі питання застосування арбітражними судами статей 20 і 28 Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "» / / Вісник Вищого Арбітражного суду РФ - 2009 .- № 9 - 166 с
3см.: Наказ Мін'юсту РФ від 18.09.2003 р. № 226 «Про затвердження Інструкції про порядок заповнення і видачі свідоцтв про державну реєстрацію прав, повідомлень про відмови в державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ними та інформації про зареєстровані права» ( з ізм. Від 24.12.2004 р., 30.12.2005 р., 06.12.2006 р.) / / Російська газета.08.10 2003. № 201
1 Див: Макарів І.А. Оспорювання зареєстрованого права на нерухоме майно / / Арбітражна практика .- 2008 .- № 8 (89)-с. 29-39
1См.: Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного суду РФ від 13 листопада 2008 р. № 126 «Огляд судової практики з деяких питань, пов'язаних з витребуванням майна з чужого незаконного володіння» / / Вісник Вищого Арбітражного суду РФ - 2009 .- № 1 - 163 -165 с.
1См.: Моргунов С.В. Актуальні питання оспорювання зареєстрованого права на нерухомий / / Вісник Вищого Арбітражного суду Російської Федераціі.-2008-№ 5 - 9-15 с.
2см.: Булгаков Д. Кого ставити власником? / / ЕЖ-Юрист.-2009 .- № 42 - с.13-14
1 Див: Треушников М.К. Цивільний процес: підручник. / М. - Городець-издат, 2003. -С. 305.
1См.: Архів Залізничного суду м. Ульяновська за 2009 р. - Режим доступу: http / / zjeleznodorogniy. Uln. Sudrf. Ru / modules. Php? Nam
1 Див: Серокурова У.В. Способи захисту права власності на нерухоме майно / / Арбітражна практіка.-2002 .- с. 10-12
1См: Цивільний кодекс Російської Федерації (частина 1) від 30.11.94г. № 51 - ФЗ (прийнятий ГД ФС РФ 21.10.94г.) / / Збори законодавства РФ. 05.11.94г. № 32 ст. 3301 (з ізм. Від 18.07.2009. № 145-ФЗ / / Російська газета. 20.07.2009. № 131)
2см.: С. Сарбаш. Виконання договірного зобов'язання третьою особою / / Господарство право -2003 - № 3-с.3-23
1См.: Макарів І.А. Оспорювання зареєстрованого права на нерухоме майно. / / Арбітражна практика-2008-№ 8 (89)-с. 29-39
1См.: Шабалін В. Г., Смирнов І.О., Кузьміна А.К. Угоди з нерухомістю. Захист від криміналу і недобросовісних партнерів: книга / / Омега-Л 2008. - 256 с.
1 Див: Архів Ульяновського обласного суду за 2009 р. / Режим доступу: http / / uloblsud. Ru / index. Php? Option
1 Див: Зезекало А.Ю. Помилка в істотних властивостях предмета угоди / О.Ю. Зезекало / / Вісник Вищого Арбітражного суду РФ .- 2008 .- № 3 - 29-43 с.
1 Див: Єгорова М.А. Повернення виконаного при зміні та розірванні договору купівлі-продажу / М.А. Єгорова / / Журнал російського права .- 2009 .- № 3.-с. 59-69
2см.: Алексєєв С.С. Цивільне право: підручник ,2-ге видання / / Проспект, Єкатеринбург, Інститут приватного права,-2009.-с.220