Особливості правового режиму нерухомого майна в цивільному праві Російської Федерації
Зміст
Введення
1. Загальні положення про нерухомість в цивільному праві
1.1 Місце об'єктів нерухомості в системі об'єктів цивільного права
1.2 Зміст поняття нерухомості
1.3 Сутнісні і формально-юридичні ознаки нерухомого майна
2. Правовий режим окремих категорій об'єктів нерухомості
2.1 Природні об'єкти нерухомості
2.2 Похідні об'єкти нерухомості
2.3 Нерухомість як юридична фікція
Висновок
Список джерел
Введення
В останні роки спостерігається помітний інтерес до питань правового регулювання обороту нерухомого майна. Ця обставина об'єктивного характеру. Ринок нерухомості в Росії пережив період становлення, і в даний час існує необхідність осмислити все, до чого прийшла правова думка в галузі обороту нерухомого майна.
У 2003 році Дослідницький центр приватного права при Президенті Російської Федерації проявив ініціативу в розробці Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухомість. Ця ініціатива була підтримана, і Радою при Президентові Російської Федерації з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства була створена робоча група, яка розробила Концепцію розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно 1. В кінці 2004 р. ідеї, виражені в Концепції, стали втілюватися в конкретних законодавчих актах, спрямованих на вдосконалення регулювання обороту нерухомого майна. Ця робота триває і сьогодні.
З 2007 року, у зв'язку з набранням чинності відповідних кодексів, змінилися правові режими водних і лісових об'єктів нерухомості, що у свою чергу, породило нові проблеми правозастосування. До того ж обставини, пов'язані із зміною економічної ситуації у світі, а також впровадженням російських державних програм теж диктують свої умови. Наприклад, з набранням чинності Федерального закону від 22.07.2008 N 159-ФЗ суб'єкти малого та середнього підприємництва тепер наділені правом переважного викупу нерухомого майна, що перебуває у державній власності, власності суб'єктів РФ або муніципальних утворень 2. Таким чином, будь-які питання, пов'язані з правовим режимом нерухомого майна, в даний час дуже актуальні.
Розглянуті в дипломній роботі питання є давно розробленими законодавством країн з романо-германської правової системи. Розподіл речей на рухомі і нерухомі утворилося історично і спочатку було пов'язано з особливим значенням землі, операції з якої складали більшість всіх операцій, що здійснюються з нерухомістю. Римське право, більшість категорій якого перейняло сучасне російське цивільне законодавство, створило дуже розгалужені правові конструкції нерухомості. Так само, як і в сучасний період, класифікація речей у римському праві будувалася на протиставленні рухомих (res mobiles) і нерухомих (res immobiles) речей. У той же час в юридичній науці до цього дня ведуться дискусії з приводу того, чи є поняття нерухомості чисто юридичним, або фактичним, прийнятні чи юридичні фікції по відношенню до об'єктів нерухомості, чи відносяться ліс, багаторічні насадження і водні об'єкти нерухомого майна, і т.п.
У зв'язку з викладеним, для розкриття теми дипломної роботи була поставлена мета: охарактеризувати сучасний стан правового режиму нерухомого майна в сучасному вітчизняному цивільному праві на підставі. Ця мета зумовила постановку наступних завдань:
визначити місце об'єктів нерухомості в системі цивільного права Російської Федерації;
розкрити зміст поняття нерухомості в історичному аспекті, в сучасній науці і в чинному законодавстві;
розглянути сутнісні і формально-юридичні ознаки нерухомого майна відповідно до чинного законодавства;
розкрити основні ознаки окремих категорій та об'єктів нерухомості в цивільному праві РФ;
виявити проблемні моменти, пов'язані з правовим режимом нерухомості в російському законодавстві;
зробити висновки по темі в цілому і по окремих розглянутих питань.
Об'єктом дослідження у цій роботі є правовідносини, які регулюють питання нерухомості у вітчизняному цивільному праві. Предметом дослідження є правові норми та наукові концепції, пов'язані з правовим режимом нерухомості. Методологічною основою дослідження є порівняльно-правовий метод; аналіз правових норм, літературних джерел та судової практики; а також методи аналогії, синтезу та узагальнення.
Джерелами інформації для написання роботи послужили норми чинного федерального законодавства, що втратили силу нормативні акти - з метою історичного аналізу, базова навчальна література, фундаментальні теоретичні праці класиків російської цивілістики, а також сучасних авторів В.А. Алексєєва, Є.С. Болтановой, В.В. Витрянского, Ю.Г. Жарікова та М.Г. Масевичі, Е.А. Суханова, О.Ю. Скворцова, С.А. Степанова та інших а також публікації на відповідну тему у періодичних виданнях, матеріали судової практики. Робота має традиційну структуру і включає в себе вступ, основну частину, що складається з двох розділів, висновок і список джерел. У першому розділі розглядаються загальні положення про нерухомість в російському цивільному праві, другий розділ присвячено дослідженню питань, пов'язаних з правовим регулюванням окремих категорій нерухомого майна в цивільному вітчизняному праві.
Загальні положення про нерухомість в цивільному праві
1.1 Місце об'єктів нерухомості в системі об'єктів цивільного права
Під об'єктом цивільних прав розуміються матеріальні і духовні блага, з приводу яких суб'єкти цивільного права вступають між собою у правові відносини 1. Нерухомі речі є об'єктами цивільних прав, та їх правовий режим, а також умови обороту підпорядковуються особливими правилами, встановленими законодавством.
Існують різні способи класифікації речей. Однією з найбільш значущих і поширених є поділ речей на рухомі і нерухомі. Значимість цієї класифікації настільки велика, що відомий дореволюційний правознавець П.П. Цитович називав такий підрозділ «верховним» 2, а професор І.А. Покровський, аналізуючи відмінності в регулюванні обороту рухоме і нерухоме, вказував на особливе значення нерухомості як найважливішого об'єкту національного надбання 3.
Походження цієї класифікації - в об'єктивній природі самих речей. Як писав на початку XX ст. професор Г.Ф. Шершеневич, корінна різниця між рухомими та нерухомими речами утворилося «внаслідок переважаючого значення землі, від чого і угоди по нерухомості та завжди відрізнялися від угод по рухомому» 4.
Вже самі терміни - «нерухомість» і «рухоме майно» - вказують на характеристики речі. Якщо рухома річ може бути переміщена без шкоди її цілісності і призначенням, то нерухома річ зазвичай не може бути переміщена в принципі або її неможливо перемістити без того, щоб не заподіяти їй шкоду 1. При цьому збиток виникає з тієї причини, що нерухома річ має нерозривний зв'язок із землею. Таким чином, в якості критерію понятійного поділу речей на рухомі і нерухомі, як правило, виступає їх зв'язок з землею, можливість (або неможливість) бути переміщеної без істотного збитку для їх цілісності і призначення.
Чинне цивільне законодавство не містить вичерпного переліку об'єктів нерухомості. Хоча в ст. 130 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ГК РФ) і в ряді інших норм перераховані найважливіші об'єкти нерухомості, перелік нерухомих речей залишається відкритим, оскільки поняття нерухомості законодавцем визначається через вказівку на найбільш істотні ознаки нерухомості (міцний зв'язок із землею, неможливість переміщення без заподіяння невідповідного збитку їх призначенню).
Разом з тим сформувала практика цивільного обороту дозволяє виділити найбільш важливі об'єкти нерухомості. Перерахуємо їх по можливості повніше:
1) земельні ділянки;
2) частини земельних ділянок (ст. 340, 552, 553 ЦК України, ст. 6 Земельного кодексу Російської Федерації (далі - ЗК РФ), ст. 26 Федерального закону від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »(далі - Закон про держреєстрацію прав на нерухомість);
3) ділянки надр;
4) частини ділянок надр (ст. 26 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість);
5) відокремлені водні об'єкти;
6) об'єкти, міцно пов'язані із землею, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе;
7) лісу;
8) багаторічні насадження;
9) будівлі;
10) споруди;
11) житлові приміщення (житловий будинок, частина житлового будинку, квартира, частина квартири, кімната - ст. 15, 16 Житлового кодексу Російської Федерації (далі - ЖК РФ);
12) нежитлові приміщення;
13) частини приміщень (ст. 26 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість);
14) повітряні судна;
15) морські судна;
16) судна внутрішнього плавання;
17) космічні об'єкти;
18) підприємства як майнові комплекси;
19) частини підприємств як майнових комплексів;
20) інші майнові комплекси;
21) об'єкти незавершеного будівництва.
Як зазначає О.Ю. Скворцов, чинне російське цивільне законодавство оперує трьома категоріями: «Нерухомість», «нерухома річ» і «нерухоме майно». Всі три категорії, як це випливає з контексту ст. 130 ЦК, необхідно розглядати як синоніми. Разом з тим, концепція ЦК РФ в цілому виходить з розгляду нерухомості як речі (виняток становить поняття підприємства як майнового комплексу, що включає такі елементи, як майнові права). Це означає, що в цілому поняття нерухомості не застосовується до майнових прав. Однак такий підхід до розуміння нерухомості не є винятковим. Так, в деяких правопорядках при формулюванні поняття нерухомості законодавець виходить з того, що таким є нерухоме майно, тобто до нерухомості могли бути зараховані і майнові права. Передумови такого підходу закладалися і при розробці Основ цивільного законодавства Союзу РСР і союзних республік; ст. 4 цього акта передбачала поділ майна на рухоме і нерухоме 1.
Правильне розуміння нерухомості на основі тієї дефініції, яка сформульована в Цивільному кодексі РФ, можливо тільки за допомогою залучення понять з інших галузей законодавства - земельного, водного, лісового, законодавства про надра та ін Однак аналіз таких законодавчих понять, як ділянки надр, водні об'єкти , земельні ділянки та інших також не дозволяє виділити загальні ознаки цих об'єктів як об'єктів нерухомості.
Так, відповідно до Закону РФ «Про надра» (далі - Закон про надра) під ділянкою надр розуміється геометрично певний простір надр, індивідуалізація якого відбувається у вигляді гірського відведення - геометризованной блоку надр (ст. 7) 2. Згідно Водного кодексу Російської Федерації (далі - ВК РФ) водний об'єкт - це природний або штучний водойму, водотік або інший об'єкт, постійне або тимчасове зосередження вод у якому має характерні форми і ознаки водного режиму (п.4 ст. 1) 3. Лісовий кодекс Російської Федерації (далі - ЛК РФ) дає дуже розмите юридичне поняття «лісу». З ст.5 цього кодексу випливає, що ліс це - це екологічна система або природний ресурс 4.
Всі наведені вище визначення об'єктів нерухомості не дають уявлення про загальні для них ознаках, що дозволяють коректно об'єднати їх в одне поняття. «Єдина ознака, що ріднять ці об'єкти, - їх нерозривний зв'язок із землею як просторової територією, - знаходиться за межами наведених законодавчих дефініцій (він відображений у ЦК РФ)», - пишуть Ю.Г. Жаріков і М.Г. Масевич 1.
«Якщо ж говорити про правовий режим зазначених об'єктів, то й він різниться. Так, надра є об'єктом виключної власності Російської Федерації, а ділянки надр не можуть бути предметом купівлі-продажу, дарування, успадкування, внеску, застави або відчуження в іншій мірі. Вказана обставина робить безглуздим вимога про державну реєстрацію прав на ділянки надр, оскільки даний об'єкт вилучений із цивільного обороту і нікому, окрім держави, належати не може », - пишуть В.М. Дікусар і Є.В. Храпова 2.
З'ясуємо, що ж спільного є у всіх групах цих об'єктів, що дозволяє віднести їх до нерухомості. Сам законодавець не висловлюється щодо того, чому нерухомістю визнаються ці, а не інші об'єкти. Одним з найбільш частих доктринальних пояснень цього є твердження про особливу значущість зазначених об'єктів для економіки, їх високу вартість і, як наслідок, необхідність публічного інтересу в підвищенні надійності правил їх цивільного обороту 3.
Проте в юридичній літературі існують і інші пояснення причин виділення нерухомості як особливого об'єкта цивільних прав. Так, К.І. Скловський вважає, що «немає підстав вважати причиною особливого становища нерухомості в обороті її пряму, безпосередню цінність» 1. На його думку, вирішальним якісною відмінністю, що дозволяє перетворити нерухоме майно на засіб стійкості кредиту через іпотеку, є «видимість», тобто стійкість і публічний характер в даній сфері 2.
З цього приводу О.Ю. Скворцов пише: "Віддаючи данину вірно підмічене К.І. Скловський аспекту іпотечного кредитування як властивості обороту нерухомості, слід зазначити, що даний підхід пов'язаний тільки з однією з функцій, яку виконує нерухомість, - з її здатністю забезпечувати розширенні грошових ресурсів. Тим часом цю функцію призначення нерухомості далеко не вичерпується. Нерухомість володіє цілою сукупністю інших якостей, більш важливих ніж її здатність інтенсифікувати економічне життя держави »3.
«Неможливість знайти в позитивному законодавстві формальні ознаки, що поєднують різні об'єкти нерухомості в цілісну систему, приводить деяких дослідників до висновку про те, що правовий режим нерухомості не залежить від її природних властивостей. В якості об'єднуючих нерухоме майно ознак і підстави виділення нерухомості в особливе юридичне поняття розглядаються особливості організації обороту нерухомості », - пишуть В.М. Дікусар і Є.В. Храпова 4.
У зв'язку з цим виникає ряд питань: наскільки такий підхід відповідає об'єктивним закономірностям розвитку цивільного обороту? Що може бути спільного між оборотом таких різних речей, як земельні ділянки і, наприклад, повітряні судна? Чому до нерухомого майна не віднесені інші об'єкти цивільних прав, що вимагають особливої організації обороту (наприклад, тепловози, дорогоцінні метали чи зброю)? Свого часу відповідь на це питання дав великий російський юрист, професор Д.І. Мейер, який писав про те, що немає необхідності, «щоб юридична поділ майна на нерухомі та рухомі збігалося з фізичної нерухомістю або рухливістю речей: в області права це поділ майна має те значення, що одні визначення зв'язуються з имуществами нерухомими, інші - з имуществами рухомими; але чи майно, що визнається за законом нерухомим, нерухомо за своєю природою, або воно рухливе - це все одно, і якщо, наприклад, законодавець вважатиме за потрібне якесь визначення, що стосується нерухомого майна, поширити і на майно рухоме, то визначення це буде застосовуватися і до рухомого майна, і навпаки »1.
При новітньої кодифікації цивільного законодавства російський законодавець визнав за необхідне поширити правовий режим нерухомості на ряд транспортних засобів, які мають підвищену значимістю для життєдіяльності держави. «Крім того, в силу закону до нерухомого майна може бути віднесено й інше майно, контроль за обігом якого законодавець вважатиме за необхідне здійснювати у більш жорсткому режимі», - пише О.М. Козир 2.
Так само режимом нерухомого майна наділене підприємство в цілому як майновий комплекс (п. 1 ст. 132 ГК РФ). До складу підприємства як майнового комплексу входять не тільки нерухомі за природою речі (земельні ділянки, споруди, будівлі, приміщення та ін), а й майно, яке може бути переміщено без заподіяння невідповідного збитку його призначенням і більше того, майнові права та обов'язки ( права вимоги, борги), об'єкти інтелектуальної власності та прирівняні до них кошти, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування) (п. 2 ст. 132 ГК РФ). Сукупність зазначених речей, майнових прав зобов'язально-правового характеру і виняткових прав розглядається законодавцем у нероздільній єдності, що і дозволяє встановлювати для підприємства як об'єкта цивільних прав єдиний правовий режим - в даному випадку правовий режим нерухомості.
«У той же час зобов'язальні права і обов'язки, що входять до складу підприємства, не є речами в строгому сенсі, також як не є такими і виняткові права. Законодавець, включивши зазначені права і зобов'язання до складу майна підприємства, на який поширюється режим нерухомої власності, виходив з якоїсь фікції, що зазначені об'єкти цивільного права мають речовий характер і на них може поширюватися право власності »1. Однак, як зазначав В.А. Дозорців, тільки «в якості елемента підприємства як комплексу його зобов'язальні права і обов'язки, виняткові права можуть вважатися входять до складу об'єкта права власності. У відокремленому ж вигляді грошової вимоги та інші права на об'єкти, що не мають речового характеру, ніяк не можуть входити до числа об'єктів права власності »2.
Як зазначає В. Витрянский, регулювання правових режимів та умов обороту окремих об'єктів нерухомості неоднорідне. «Причому в деяких випадках така неоднорідність видається недоцільним і не зрозуміла посиланнями на особливості тих чи інших видів нерухомого майна» 3.
Така позиція видається розумною. Так, наприклад, якщо земельні ділянки можуть належати тим чи іншим особам на підставі права власності, права постійного (безстрокового) користування, права довічного наслідуваного володіння, то будівлі, споруди і приміщення можуть належати суб'єктам цивільного обороту на основі права власності, права господарського відання та права оперативного управління. Відмінності в колі речових прав, які можуть виникати на різні об'єкти нерухомості, викликають справедливу критику, у зв'язку з чим висловлюються пропозиції про усунення різних режимів, якими характеризується юридичний стан об'єктів нерухомості 1.
У спеціальній літературі також відзначається, що встановлення єдиного режиму речових прав щодо різних об'єктів нерухомості сприятиме передбачуваності та стабільності їх обігу 2.
1.2 Зміст поняття нерухомості
Включення нерухомості в сферу життєдіяльності людини відбулося при переході людину до осілого способу життя. Необхідність обробки землі, збору врожаю змушувала людини залишатися на одному місці, будувати споруди, які використовувалися для проживання та захисту від несприятливих зовнішніх умов. У цей період з'явилися перші уявлення про власність на нерухомі речі, включені у сферу впливу конкретної людини, його сім'ї, роду і т.д. 3
Історично юридичний поділ речей на рухомі і нерухомі виникло в період встановлення державної влади та формування правових систем. Потім під дією конкретних історичних ситуацій, потреб суспільства ціннісні пріоритети цивільного обороту змінювалися, відповідно змінювався правовий режим рухомих і нерухомих речей, розуміння і визначення законодавцем нюансів при формулюванні цих понять. З цього приводу О.С. Скворцов пише, що «необхідно розрізняти економічний зміст і відповідні йому юридичні конструкції нерухомості» 1.
Під нерухомістю в економічному сенсі зазначений автор розуміє такі об'єкти, які в силу своїх природних особливостей не можуть бути переміщені або змінені впливом людини. Це земля, ділянки надр, моря, річки, озера, лісові насадження як цілісні об'єкти. Властивості цих об'єктів такі, що звичайні зусилля людей не можуть перемістити ці речі або змінити їх сутність. Звичайно, людство вже довело, що при цілеспрямованому впливі надзвичайних коштів можливо змінити і ці об'єкти, кардинально помінявши їх сутність (наприклад, застосувавши ядерну зброю), однак такі дії є винятком з нормальної людської діяльності і тому не розглядаються у цій роботі. Перераховані ж об'єкти матеріального світу не можуть бути знищені або спожиті у процесі нормальної людської життєдіяльності протягом осяжного існування людства 2.
У той же час, як відзначає С.А. Степанов, нерухоме майно, в силу своїх природних властивостей, має підвищену цінністю для життя людей. Сюди відноситься перш за все можливість брати з зазначених об'єктів споживчі властивості, що дозволяють підтримувати життєдіяльність соціуму: вирощувати рослини, одержувати їжу тваринного походження, ловити рибу, розміщувати на земельних ділянках житло і пр. Крім того, всі зазначені об'єкти впливають на форми життя людської спільноти на Землі , зумовлюють способи його існування, значною мірою визначають взаємини всередині соціуму: не випадково і кордони між державами проходять, як правило, по річках і морях, і формування народів пов'язане з замкнутістю природних ландшафтів і т.д. Додатковою цінністю для людей зазначені об'єкти мають ще й тому, що вони не Споживана протягом життя декількох поколінь. «Така неспоживаність нерухомих речей вносить стабільність в існуючі між людьми відносини, надає стійкість цивільного обороту, дозволяє здійснювати планування господарської діяльності, дає гарантії учасникам суспільних відносин, що складаються в зв'язку з використанням цих речей» 1.
Ю.В. Пашкус з цього приводу пише: «Поняття про нерухомість історично виникло як уявлення про земельні ділянки, що належать тим чи іншим особам, родам, племенам. Земля, будучи основою поняття нерухомості, є первинним і домінуючим елементом нерухомості. Значення і характерні особливості цього елемента в істотному ступені визначають зміст цього поняття. Це дає підстави для виділення таких її основних рис, як нерухомість і відчутність як фізичного об'єкта »2.
Надалі розширення змісту цього терміна відбувалося за рахунок включення до поняття нерухомості ділянок надр, лісових ділянок, водних басейнів, багаторічних насаджень.
Наступний етап розширення поняття нерухомості - це включення до нього будинків, будівель та інших довготривалих споруд, що зводяться руками людей (тобто рукотворних об'єктів нерухомості). Зазначені об'єкти також володіють перерахованими вище якостями, які дозволяють їм бути надійним об'єктом цивільно-правових відносин. Від земельних ділянок будівлі і споруди відрізняються тим, що є штучно зведеними об'єктами і мають обмежений термін служби, тому що здатні втрачати свою цілісність протягом відносно невеликих термінів людської життєдіяльності. У принципі, в залежності від цілого ряду обставин, такі об'єкти зусиллями людей можуть бути знищені або зруйновані до такої міри, що втратять свою функціональну або споживчу цінність.
У цілому можна зробити висновок, що розвиток людських уявлень про нерухомість відображає розвиток суспільних відносин з приводу привласнення та вилучення споживчих властивостей з нерухомого майна.
1.3 Сутнісні і формально-юридичні ознаки нерухомого майна
З'ясувавши, що поняття нерухомості є фундаментальною цивільно-правовою категорією, можна зробити висновок, що воно лежить в основі всієї системи права нерухомості, правового регулювання операцій з нерухомим майном. До сутнісними ознаками нерухомого майна, які повинні знайти відображення в його легальному визначенні, О.Ю. Скворцов вважає за необхідне віднести наступні.
По-перше, нерухоме майно завжди є індивідуально-визначеним майном. Це означає, що кожна нерухома річ виступає як окремий об'єкт цивільного права. З юридичної точки зору нерухоме майно неподільне, а якщо відбувається фізичне поділ нерухомої речі, то, як наслідок, це веде і до юридичного «поділу» цього майна: замість одного об'єкта права з'являються два нових. У тому випадку, якщо об'єкт нерухомості нероздільний фізично (є фізично неподільної річчю), то його «юридичний поділ» можливе тільки за правилами, що регулюють загальну власність: припустимо відчуження частки у праві спільної власності на цю нерухому річ 1.
По-друге, нерухомість за загальним правилом є матеріальним об'єктом, річчю. У цьому сенсі до нерухомості не можуть бути віднесені майнові права, наприклад, права вимоги. У літературі зустрічається трактування окремих положень закону про частку в праві на нерухоме майно як об'єктів нерухомості (п. 1 ст. 24 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість) 1, однак, як видається, ні згадана норма, ні сучасний підхід російського законодавця до розуміння нерухомості не дають підстав для зарахування подібного роду об'єктів до нерухомих речей.
По-третє, для об'єктів нерухомості характерна нерозривний зв'язок із землею. Причому цей зв'язок необхідно розглядати як таку прикріпленість об'єкта нерухомості до землі, втрата якої тягне і втрату функціональності самого об'єкта. Як наслідок, нерухомість стаціонарне, неперемещаема, прикріплена до одного місця. Зазначений ознака розцінюється дослідниками як загального системного ознаки нерухомої речі 2.
Сучасне поняття нерухомості, сформульоване в Цивільному кодексі РФ, як відзначає ряд авторів публікацій, не вільно від недоліків 3.
В одній з останніх трактувань російського законодавства нерухомість отримала наступну дефініцію. Згідно з п. 1 ст. 130 ЦК РФ до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Крім того, відповідно до п. 1 ст. 132 ЦК РФ нерухомістю визнається підприємство в цілому як майновий комплекс. І на завершення законодавець допускає, що законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.
Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» розширює приблизний перелік об'єктів нерухомості і вказує як приклади нерухомих речей на житлові та нежитлові приміщення (ст. 1) 1. Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» також вказує нові приклади нерухомих речей: дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення (п. 1 ст. 5) 2. Відповідно до Федерального закону «Про зв'язок» до нерухомого майна належать споруди зв'язку, які міцно пов'язані із землею і переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі лінійно-кабельні споруди зв'язку (п. 1 ст. 8) 3.
Відзначимо, що вищевказані законодавчі визначення нерухомості не вичерпують перелік об'єктів, які розуміються як нерухомих речей. Так, наприклад, в якості нерухомого майна розглядається самовільна споруда (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Однак законодавець не вводить цей термін у базове поняття нерухомості. З цього приводу О.Ю. Скворцов зауважує, що «Тлумачення зазначеної норми дозволяє зробити висновок про те, що термін« будівництво »є родовим поняттям для штучно створених (але з порушенням встановленого порядку) на земельній ділянці нерухомих об'єктів» 1.
Повернемося до формулювання поняття нерухомості, даної в ст. 130 ЦК РФ. Як вважає А.А. Александров, «Вказана дефініція базується на трьох прийомах, використаних законодавцем для виведення загального поняття: віднесення до нерухомості земельних ділянок; віднесення до нерухомості об'єктів, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе; віднесення до нерухомості рухомих за природою речей - що підлягають державній реєстрації повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів »2.
Як бачимо, усі зазначені групи об'єктів нерухомості не мають спільних ознак. Навіть перша і друга групи об'єктів при найближчому розгляді не володіють загальними ознаками, оскільки якщо в першій групі об'єктів перебувають такі об'єкти, які є принципово неперемещаемимі (земельні ділянки), то в другій групі - об'єкти, переміщення яких принципово можливо, хоча і з заподіянням невідповідного шкоди їх призначенню (ліси, насадження, будівлі, споруди).
Слід відзначити і ту обставину, що, починаючи з дореволюційних часів, цивілісти, аналізуючи така ознака нерухомості, як її нерозривний зв'язок із землею, відзначають, що сучасні технології в деяких випадках «дозволяють переміщати лісу, насадження, будівлі, споруди без заподіяння істотної шкоди їх призначенням »3. Більш того, при певних умовах ця група об'єктів може бути трансформована у рухоме майно (наприклад, при вирубці лісу на продаж, або при продажу будівлі на будівельні матеріали). Таким чином, як справедливо відзначається в літературі, в даному випадку зазначену норму необхідно трактувати не буквально, а відповідно до її змістом, згідно з яким закон визнає нерухомим те майно, яке може бути використане за своїм призначенням лише в нерозривному зв'язку із землею 1.
Третю групу в легальній дефініції, закріпленої у ст. 130 ЦК РФ, складають об'єкти, які, навпаки, є движимостями, причому движимостями в буквальному сенсі цього слова: функціональне призначення цих предметів складається саме в переміщенні в просторі. «Зазначену групу нерухомості не з'єднує з першими двома групами навіть така ознака, як зв'язок із земельними ділянками, тобто ту ознаку, який дозволяє говорити про нерухомість по природі або про нерухомість в силу нерозривності із земельною ділянкою », - зазначає О.Ю. Скворцов 2.
Таким чином, зіставлення трьох зазначених груп не дає можливості виділити загальні ознаки предметів, щодо яких встановлено правовий режим нерухомості. Це, у свою чергу, дозволяє зробити висновок про те, що поняття нерухомості визначено не шляхом встановлення ознак даного явища, а шляхом встановлення їх переліку, приведення прикладів нерухомих речей. Однак, як справедливо зауважив з цього приводу на початку ХХ ст. професор Л.А. Кассо, використання такого прийому як перерахування прикладів не може мати вичерпного значення для загального визначення 3.
Як зауважив В. Витрянского, «Відсутність чіткої дефініції поняття нерухомості неминуче сприяє виникненню спорів з приводу віднесення цілого ряду об'єктів цивільного права до даної категорії, оскільки легальне визначення нерухомості має розмиті межі» 4. Тим часом вирішення питання про можливість чіткого визначення переліку об'єктів нерухомого майна має не тільки теоретичне, але й практичне значення.
Крім того, дана проблема набуває особливої гостроти і в зв'язку з тим, що поняття рухомих речей формулюється за залишковим принципом (все, що не нерухомість, - то рухоме майно). «Таким чином, встановлення чіткої межі поняття нерухомості шляхом використання такого прийому, як виняток з усієї сукупності об'єктів цивільного права рухомих речей, також неможливо, оскільки поняття« рухомі речі »також не визначено законодавцем», - пише С.А. Бабкін 1.
О.Ю. Скворцов відзначає ту обставину, що «прийом, використаний законодавцем для конструювання поняття нерухомості, некоректний з точки зору класифікації» 2. Законодавець, на думку даного автора, при визначенні ознак нерухомості не витримав єдності критерію відбору. Якщо в першій і третій групі в якості об'єктів нерухомості вказуються певні приклади, то в другій групі нерухомість визначається через вказівку істотних ознак (зв'язок із землею), підкріплюваних деякими прикладами (насадження, будівлі, споруди). При цьому друга група предметів виявляється супідрядні першої групи, яка виступає в якості своєрідного родового поняття, оскільки нерозривний зв'язок із землею дозволяє віднести такі предмети як ліси, водойми, будівлі до нерухомих речей 3.
Таким чином, при визначенні дефініції нерухомості законодавець використовує два підходи: по-перше, дає ознаки нерухомості (земля, нерозривний зв'язок із землею, неможливість переміщення без заподіяння невідповідного збитку призначенням) і, по друге, вказує на конкретні об'єкти, які за правовим статусом є нерухомими речами (земельні ділянки, відокремлені водні об'єкти, повітряні і морські судна та ін.)
Якщо другий спосіб визначення нерухомості не тягне труднощів у застосуванні на практиці, оскільки його предмет конкретизований як об'єкт цивільного обороту, то визначення нерухомості за допомогою використання дещо абстрактних ознак - «міцний зв'язок із землею», «неможливість переміщення без невідповідного збитку призначенням», за зауваженням О.Ю. Скворцова, може викликати труднощі у правоприменителя 1.
Дійсно, в законодавстві відсутнє визначення цих понять, та й дати такі поняття, мабуть, неможливо. «Використані законодавцем формули мають оціночний характер і фактично віддані на розсуд правоприменителя (суду, установи юстиції, уповноваженого реєструвати права на нерухомість і операції з нею, і пр.)» 2. Про це свідчать і матеріали судово-арбітражної практики, в якій вирішуються питання щодо визначення того, які критерії «міцного зв'язку з землею» і ступеня невідповідності шкоди призначенню речі при її переміщенні.
Приміром, в одній із справ Президія Вищого Арбітражного Суду РФ, розглянувши протест і направляючи справу на новий розгляд до першої інстанції, вказав, що суд не дослідив питання про те, чи може бути визнано об'єктом нерухомості одноповерхова дерев'яна будівля площею 10,5 квадратних метра і асфальтове покриття площею 7056,8 квадратних метра 3. Разом з тим, практика федеральних арбітражних судів округів з питань кваліфікації асфальтового покриття вкрай суперечлива. В одних випадках суд виходив з того, що таке не може виступати в якості нерухомого майна 4. В інших випадках суд обіймав прямо протилежну позицію і розглядав асфальтове покриття як самостійний об'єкт нерухомості 5. І по-третє випадках висновок про те, що конкретний об'єкт (асфальтове покриття) є нерухомістю, обгрунтовувався виходячи з його призначення, а також обставин, пов'язаних з його створенням 1.
При вирішенні іншої справи Президія Вищого Арбітражного Суду РФ обгрунтував свій висновок про належність майна до нерухомого наступним чином: дані підприємства технічної інвентаризації, відображені в технічному паспорті на холодильник, свідчать про те, що холодильник відноситься до нерухомого майна як стаціонарне спорудження, змонтоване на спеціально зведеному для нього фундаменті, до нього підведені стаціонарні комунікації по електро-і водопостачання, і воно є будовою першої групи капітальності. Суд помилково виходив з того, що ці відомості відносяться до будівлі холодильника, а не до самого холодильника, тоді як назване спорудження становить єдине ціле. Висновки суду касаційної інстанції про те, що спірний об'єкт є рухомим майном, а тому на його відчуження не вимагалося згоди власника, не можна визнати обгрунтованими. Скасовуючи постанову суду апеляційної інстанції та залишаючи в силі рішення суду першої інстанції, суд касаційної інстанції на підтвердження віднесення спірного холодильника до рухомого майна послався на представлені відповідачем керівництво з експлуатації камери холодильної, перелік продукції, що випускається Алатирського заводу низькотемпературних холодильників, де наведені технічний опис конструкції і технічні характеристики холодильників, аналогічних спірного, що свідчать про те, що холодильник може бути демонтований і перенесений на інше місце.
Однак що містяться в названих документах дані не дозволяють зробити висновок про те, що таке переміщення не буде пов'язано з невідповідним збитком для використання холодильника за призначенням. Навпаки, досліджені та оцінені судом дані, в тому числі акт здачі-приймання робіт за договором, вказують на те, що характер робіт по прив'язці фундаменту до місцевості, з виготовлення фундаменту холодильника і монтажу холодильника свідчать про зведення споруди, що відноситься до нерухомого майна, міцно пов'язаному із землею 1.
Всі вищенаведені приклади з судово-арбітражної практики свідчать про певну нестабільності оцінки об'єктів нерухомості. Ця нестабільність і є наслідком розпливчастості формули, використаної законодавцем для визначення поняття нерухомості.
Крім проблеми, що є нерухомістю, досить значимою практичною проблемою виявляється і проблема того, хто визначає, що таке нерухомість. Якщо на органи юстиції покладено обов'язок щодо реєстрації прав та угод з нерухомістю, то визначення переліку об'єктів нерухомості не є обов'язком цих органів. Між тим, очевидно, що без визначення самого об'єкта неможливо зареєструвати права на цей об'єкт і операції з цим об'єктом. Визначення об'єктів нерухомості покладено на органи технічного і кадастрового обліку. Робота з визначення об'єктів нерухомості має два аспекти - технічний і юридичний. На першому етапі відбувається виокремлення ознак об'єкта нерухомості, в результаті чого стає можливим індивідуалізувати даний об'єкт. Надалі дається оцінка цьому об'єкту з точки зору наявності у нього ознак, передбачених законом по відношенню до нерухомого майна, тобто визначення цивільно-правового режиму даної речі з урахуванням існуючого поділу об'єктів цивільного права на рухомі і нерухомі.
Якщо оцінка земельних ділянок як об'єктів нерухомості не викликає проблем, то класифікація різного роду споруд, що мають деяку зв'язок з землею, представляє певну складність. Сучасні технологічні можливості дозволяють досить мобільно використовувати різні збірно-розбірні споруди з переміщенням їх у просторі. Практика свідчить про труднощі оцінки різними установами технічної інвентаризації зазначених об'єктів з точки зору віднесення їх до рухомим або до нерухомих речей 1.
У той же час слід зазначити, що попередня оцінка об'єкта в якості нерухомого проводиться органами технічної інвентаризації, та орган юстиції, реєструючи права на нерухомість і операції з нерухомістю, змушений покладатися на дану оцінку. «Між тим, зовсім не складно уявити собі ситуацію, коли реєстратор, виробляючи реєстрацію прав на нерухомість чи операції з нерухомістю, може не погодитися з тим, що об'єкт, з приводу якого відбувається реєстрація, є нерухомої річчю. Виникає питання - чи повинен орган юстиції, що виробляє реєстрацію, відмовити в реєстрації з посиланням на те, що предметом угоди є об'єкт, який не є нерухомим, або в цьому випадку повинна діяти своєрідна презумпція обов'язковості висновків, зроблених органом технічної інвентаризації щодо відповідного об'єкта », - пише Є.І. Нікіфорова 2. Це питання вимагає свого вирішення.
Є аксіомою твердження, що чільне місце в переліку нерухомих об'єктів займають земельні ділянки. Історія правового регулювання земельного обороту свідчить про те, що поняття нерухомості виникло і розвивалося саме через залучення в цивільний оборот земельних ділянок. Сучасний законодавець, конструюючи поняття нерухомості, також використовує в якості базової категорії саме «земельна ділянка». Але земля стає об'єктом нерухомості лише з певного моменту. «Таким моментом є наділення землі правовим режимом земельної ділянки, яке, у свою чергу, також виявляється юридично значущим поняттям. До того моменту як земельну ділянку індивідуалізований шляхом його кадастрової оцінки, встановлення місцезнаходження з метою залучення в цивільний оборот, ця земельна ділянка залишається об'єктом регулювання державного права, оскільки є нерозривною складовою частиною території держави як публічно-правової освіти, здійснює територіальне верховенство », - пише О.М. Корольов 1.
Представляється, що держава повинна враховувати ту обставину, що нерухоме майно розташоване на землі, яка складає основу державного життя. З цього приводу ще П.П. Цитович зауважував: «Всі нерухомості суть у той же час підрозділи державної території і тому, входячи до складу майна різних осіб, разом з тим перебувають під jus eminens держави. Звідси: а) всі вони схильні примусовому відчуженню за розпорядженням Верховної Влада; b) розподіл нерухомості і їх вживання пов'язані з життєвими інтересами держави. Ось чому так званий режим нерухомості не надано сваволі і згодою тих, між якими вони розподілені »2.
Значення землі як нерухомості, з існуванням на якій нерозривно пов'язана саме життя держави, така велика, що політологи і юристи справедливо висувають на перший план публічну значимість поземельної нерухомості. Так, американський соціолог Едвін Тоффлер зазначає стратегічне значення нерухомості в геополітичному контексті 3.
Таким чином, земельні ділянки, у своїй сукупності становлять територію держави, виконують і набагато більш важливу функцію - функцію публічно-правового характеру, призначення якої - об'єднувати територію держави. Ця обставина передбачає можливе обмеження всіх інших функцій, які можуть виконуватися землею, в тому числі і при її залученні в цивільний оборот.
«Ознака нерухомості, спочатку лежить у її законодавчому визначенні, має об'єктивний характер, оскільки передбачає неперемещаемость цих об'єктів цивільного обороту і, як наслідок, необхідність наділення їх особливим правовим статусом, у всякому разі, передбачає неминучу специфіку їх обороту порівняно з оборотом рухомих за природою речей », - пише О.Ю. Скворцов 1. Саме специфіка самого об'єкта (нерухомості) об'єктивно вимагає спеціальної організації його обороту, але ніяк не особливості обороту визначають специфічність об'єкта правового регулювання.
Це ж обставина спричиняє необхідність наділення режимом нерухомості усіх пов'язаних із землею об'єктів цивільного права. Їх зв'язок із земельними ділянками має настільки істотний з економічної точки зору характер, що призводить до появи такого юридичного терміну, як нерозривний зв'язок із землею. Проте ще сто з гаком років тому Г.Ф. Шершеневич зазначав: «Само собою зрозуміло, що питання про міцність і зв'язку будови з землею не може бути вирішене принципово з повною точністю. Рішення його залежить від обстановки кожного випадку окремо: Без сумніву, будівельна техніка, що дозволяє переміщати багатоповерхові будинки, здатна ще більше ускладнити і без того не особливо тверде відміну рухомості від нерухомості »2. Ці слова актуальні і сьогодні. Більше того, проблеми, зумовлені необхідністю в процесі правозастосування визначати можливість фізичного переміщення нерухомих речей без заподіяння шкоди їх призначенню, посилилися. Судам при вирішенні спорів про віднесення тих чи інших об'єктів до нерухомих речей доводиться вирішувати перш за все питання про те, наскільки міцно пов'язані ці об'єкти з землею, на якій вони розташовані. При цьому ступінь розсуду суду в даному питанні вельми велика і робити оцінку вельми суб'єктивні. Досить вказати на дві справи, в яких вирішувалися, здавалося б, прості запитання: в одному випадку, чи є об'єктом нерухомості стаціонарний промисловий холодильник (Постанова Президії ВАС РФ від 12 жовтня 1999 р. N 2061/99) 1; в іншому випадку, який статус встановлених у житловому будинку дверних блоків - статус самостійних об'єктів права власності або статус частини нерухомості (Постанова Президії ВАС РФ від 26 жовтня 1999 р. N 3655/99) 2. В обох випадках різні судові інстанції по-різному дозволяли ці казуси.
О.Ю. Скворцов вважає, що в основі законодавчої дефініції нерухомості має бути відображено фундаментальна якість таких специфічних об'єктів, як земля (земельні ділянки) та нерозривно пов'язані з нею нерухомі речі; принципова неможливість їх переміщення, фіксованість місцезнаходження з точки зору існування людини. «Саме об'єктивні природні властивості нерухомості в очах людської спільноти зумовлюють диференціацію рухомих і нерухомих речей і, як наслідок, необхідність різного правового регулювання їх обігу, їх різний правовий режим в існуючому правопорядку» 3.
З даною думкою можна погодитися за умови, що це не означає недооцінки юридичного критерію визначення нерухомості - державної реєстрації прав на неї. У цьому випадку варто говорити скоріше про нерозривну єдність економічного і юридичного критерію, за допомогою яких нерухоме майно визначається як специфічний об'єкт цивільного права.
Тим часом протилежну думку досить широко поширене в юридичній науці. Так, крім вищенаведеного думки, в іншій своїй роботі професор Є.А. Суханов пише про те, що «відповідно до ст. 219 ЦК України право власності на знову створюване нерухоме майно виникає лише з моменту його державної реєстрації. Це правило поширюється не тільки на початкові, а й на похідні способи набуття права власності на нерухоме майно, бо відображає особливий юридичний режим таких об'єктів. До моменту державної реєстрації такі новостворювані об'єкти не набувають юридичного режиму нерухомості, отже, розглядаються законом як рухомості »1 .
Такої ж позиції дотримується О.М. Козир, яка вважає, що нерухомістю є таке майно, «на яке може бути встановлено право власності та інші права. А для виникнення таких прав необхідна відповідна державна реєстрація »2.
Проте в юридичній літературі висловлюються й інші думки. В якості протилежної позиції можна послатися на точку зору, яку висловила Є.С. Болтанова стосовно об'єктів незавершеного будівництва і яка заснована на класифікаційному критерії «міцної пов'язаності з землею» 3, тобто фактично спирається на об'єктивні ознаки, характерні для нерухомого майна.
Слід звернути увагу на суттєву деталь, яка відрізняє поняття нерухомості у Цивільному кодексі України від дефініції, сформульованої в Основах цивільного законодавства Союзу РСР і союзних республік. Якщо Основи передбачали в якості вихідного початку класифікації майно 1, то в ГК РФ предметом поділу є речі. Однак тут же, у ст. 130 ЦК РФ законодавець у дужках обмовляється про те, що розглядає нерухомі речі як нерухоме майно, нерухомість. У той же час очевидно, що поняття «майно» більш широке, ніж поняття «річ». «Категорія« майно »крім речей включає поняття цінних паперів, майнових прав, обов'язків відповідного суб'єкта, тобто такі об'єкти цивільного права, які не мають або можуть не мати свого матеріального втілення », - пише О.Ю. Скворцов 2.
У літературі висловлюються судження про те, що «абсолютно точно і правильно» використовувати в таких випадках поняття «нерухома річ» 3. З цією позицією не згодні В.М. Дікусар і Є.В. Храпова. «Законодавець наділив режимом нерухомості та неовеществленной об'єкти цивільного права, якими є входять до складу підприємства права вимоги, борги, права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування) та інші виключні права» 4. Таким чином, в даний час відсутні підстави для звуження поняття нерухомості до таких об'єктів цивільного права, які мають виключно овеществленную форму.
Таким чином, в основі законодавчої дефініції нерухомості відображено фундаментальна якість таких специфічних об'єктів, як земля (земельні ділянки) та нерозривно пов'язані з нею нерухомі речі: принципова неможливість їх переміщення, фіксованість місцезнаходження з точки зору існування людського суспільства. Саме об'єктивні природні властивості визначають диференціацію рухомих і нерухомих речей і, як наслідок, необхідність різного правового регулювання їх обігу, різного правового режиму їх в існуючому правопорядку. Це, звичайно, не означає недооцінки юридичного критерію визначення нерухомості - державної реєстрації прав на неї. Однак у цьому випадку варто говорити скоріше про нерозривну єдність економічного і юридичного критеріїв, за допомогою яких нерухоме майно визначається як специфічний об'єкт цивільного права. При цьому, як зазначив С.А. Степанов, «не право породжує нерухому річ, а нерухомість, визнана такою у силу природних властивостей або вказівки закону, вимагає реєстрації права на неї» 1. У той же час різні види нерухомого майна мають різноманітні правові режими, неоднакові умови цивільно-правового обороту.
2. Правовий режим окремих категорій об'єктів нерухомості
2.1 Природні об'єкти нерухомості
До нерухомості, згідно з п. 1 ст. 130 ЦК РФ, належать об'єкти природного походження або так звані «природні об'єкти».
Згідно з Федеральним законом від 10 січня 2002 р. N 7-ФЗ «Про охорону навколишнього середовища», природа - це сукупність компонентів природного середовища, природних і природно-антропогенних об'єктів; компоненти природного середовища - земля, надра, грунти, поверхневі і підземні води, атмосферне повітря, рослинний, тваринний світ і інші організми, а також озоновий шар атмосфери і навколоземний космічний простір, що забезпечують у сукупності сприятливі умови для існування життя на Землі; природний об'єкт - природна екологічна система, природний ландшафт і складові їхні елементи, що зберегли свої природні властивості ; природно-антропогенний об'єкт - природний об'єкт, змінений в результаті господарської та іншої діяльності, і (або) об'єкт, створений людиною, що володіє властивостями природного об'єкта і має рекреаційне і захисне значення. Таким чином, узгоджуючи з зазначеними визначеннями, до нерухомості належать такі природні об'єкти - ділянки землі, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження.
Земельна ділянка являє собою землі, відокремлені на місцевості (в натурі) від інших земель за допомогою кордонів. До 1990 р. визначальним у змісті та розвитку земельного законодавства було існування інституту виняткової державної власності на землю. Наслідком цього був пряма заборона на вчинення правочинів з землею. Вчинення таких визнавалося юридично (в тому числі кримінально) караним діянням 1.
Поняття «земельної ділянки» значною мірою суб'єктивно. Ще Ф. Савіньї писав, що «ділянки землі як складові елементи суцільної земної поверхні можуть бути розмежовані як одиниці тільки волею людини, і це розмежування визначається те юридичними стосунками, то звичаєм і способом користування. Тому, називаючи ту чи іншу частину земної поверхні полем, лугом, садибою, ми керуємося виключно довільним розмежуванням. Свавілля наш по суті своїй непостійний і мінливий; а тому сама собою є можливість створювати в межах уже усталених розмежувань нові, більш вузькі межі, звідси нескінченна подільність земної поверхні »2.
Таким чином, визначення критеріїв земельної ділянки та порядку визнання його об'єктом цивільного обороту істотно залежить від розсуду законодавця. Таке становище характерно і для сучасної нормотворчості, що регулює оборот нерухомого майна.
При розробці Програми соціально-економічного розвитку Російської Федерації на середньострокову перспективу (2002-2004 рр..), Затвердженої розпорядженням Уряду РФ від 10 липня 2001 р. N 910-р, була сформульована ідеолого-юридична завдання реформування правовідносин у земельній сфері та в галузі інших об'єктів нерухомості. Зокрема, в якості однієї з головних своїх цілей уряд бачить «законодавче оформлення правової концепції єдиного об'єкта нерухомості через визначення земельної ділянки як базового елементу нерухомості, а будь-яких його будівельних змін - як поліпшень земельної ділянки» (п. 3.1.7 Програми) 3.
Реалізація цієї ідеї почалася з прийняття Земельного кодексу РФ. Відповідно до п. 5 ч. 1 ст. 1 згаданого кодексу земельне законодавство грунтується, крім іншого, на принципі єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами. У той же час російський законодавець виявився непослідовним у реалізації зазначеного принципу. Це проявилося у встановленні заборони на відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівель (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Крім того, передбачено і переважне право особи, яка має право власності на будівлю, на придбання земельної ділянки (п. 3 та 5 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ).
Таким чином, незважаючи на проголошений принцип верховенства земельної ділянки, законодавець не подолав протилежного положення, згідно з яким юридична доля будівлі визначає юридичну долю земельної ділянки, на якій воно розташоване. При цьому «практика попереднього періоду розвитку цивільного обороту створила цілий ряд причин, що перешкоджають реалізації принципу єдності долі земельної ділянки та знаходиться на ньому нерухомого майна» 1.
До таких причин автори публікацій відносять наступні обставини: значна кількість випадків невідповідності правових режимів власників будинків і власників земельних ділянок 2, й значну кількість випадків, коли власники житлових і нежитлових приміщень не мають будь-якими правами на земельні ділянки 3; значна кількість випадків, коли приналежні власникам об'єкти нерухомості розташовані на земельних ділянках, вилучених з цивільного обороту або обмежених в обігу 1, та ін Зазначені причини стали підставою для висновків про те, що «виходячи з сучасних економічних та правових реалій, представляється неможливим втілити концепцію« єдиного об'єкта нерухомості »в законодавстві скільки-небудь послідовно »2.
Інша критика, адресована законодавцю, пов'язана з дозволом обороту частин земельних ділянок. «Частина земельної ділянки, строго кажучи, не є самостійним об'єктом права», - пише О.Ю. Скворцов 3. У тому випадку, якщо власник вирішив продати частину земельної ділянки, він повинен зробити розділ ділянки, провести кадастрову оцінку новоутвореної земельної ділянки і тільки після цього його відчужувати. Очевидно, що в законодавстві повинні бути виключені всі згадки про можливість обороту частин земельної ділянки. Втім, судово-арбітражна практика стає на шляху вільного обороту частин земельної ділянки. Так, в одній зі справ, розглянутих Президією Вищого Арбітражного Суду РФ зазначено, що самостійна реєстрація земельних ділянок як об'єктів нерухомості допускається лише в результаті поділу, злиття раніше існуючих об'єктів або виділення з таких об'єктів в установленому порядку з присвоєнням нових кадастрових номерів. Підкресливши, що законність надання права на частку в користуванні земельною ділянкою сама по собі не є підставою для реєстрації такого права в єдиному державному реєстрі прав, суд перешкодив подальшому фактичного обороту частини земельної ділянки 4.
До числа об'єктів поземельної нерухомості відносяться і інші об'єкти, які не є земельними ділянками. Разом з тим ці об'єкти мають властивості нерухомого майна в силу своїх природних якостей - нерозривному зв'язку із землею, стаціонарності, неможливості переміщення без невідповідного заподіяння шкоди призначенню.
До числа таких об'єктів поземельної нерухомості відносяться такі об'єкти: ділянки надр; частини ділянок надр (ст. 26 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість) 1.
Надра є частиною земної кори, що розташована нижче грунтового шару, а при його відсутності - нижче земної поверхні і дна водойм і водотоків, що тягнеться до глибин, доступних для геологічного вивчення та освоєння (преамбула Закону про надра). «Чому нижче грунтового шару»? - Пише В.М. Кокін, - і сам же відповідає: «Тому що грунтовий шар відноситься до об'єктів землекористування, а земельні відносини регулюються земельним правом» 2.
Під ділянкою надр розуміється геометрично певний простір надр, індивідуалізація якого відбувається у вигляді гірського відведення - геометризованной блоку надр (ст. 7 Закону про надра). Грунтуючись на відповідних конституційних нормах, ч. 1 ст. 1.2 Закону про надра встановлює, що надра в межах території Росії, включаючи підземний простір і що містяться в надрах корисні копалини, енергетичні та інші ресурси, є державною власністю і що питання володіння, користування і розпорядження надрами перебувають у спільному віданні Росії і суб'єктів РФ 3.
До природних об'єктів нерухомості відносяться також відокремлені водні об'єкти. Під водним об'єктом розуміється природний або штучний водойму, водотік або інший об'єкт, постійне або тимчасове зосередження вод у якому має характерні форми і ознаки водного режиму (п.4 ст.1 Водного кодексу Російської Федерації, далі - ВК РФ). Для повного розкриття змісту цього визначення уточнимо, що відповідно до п. 2 ст. 1 ВК РФ водні ресурси є поверхневі і підземні води, які знаходяться у водних об'єктах і використовуються або можуть бути використані. А з пункту 5 ст. 1 ВК РФ слід, що водний режим - зміна в часі рівнів, витрати та об'єму води у водному об'єкті. При цьому водокористувачем визнається фізична або юридична особа, яким надано право користуватися водним об'єктом.
При розробці Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно її авторами було звернуто увагу на неточність положень Закону, згідно з якими до об'єктів нерухомості віднесені водні об'єкти. Строго кажучи, об'єктами нерухомості є не самі води, а ту земельну ділянку, на якій розташований водний об'єкт. Постійна мінливість просторових і фізичних характеристик вод і водної поверхні водойм позбавляють можливості кваліфікувати їх як нерухомості. Таким чином, авторами зазначеної Концепції пропонується виключити категорію «відокремлений водний об'єкт» з числа об'єктів нерухомого майна 1.
Також до природних об'єктів нерухомості відноситься ліс. Ліси як об'єкт нерухомості займають центральне місце у складі елементів лісового фонду. Згідно з Конституцією РФ, ліси можуть бути у власності державної, муніципальної та приватної.
Згідно зі ст. 4 Лісового кодексу РФ від 4 грудня 2006 р. N 200-ФЗ, який набрав чинності 1 січня 2007 р. (далі - ЛК РФ), учасниками лісових відносин є Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації, муніципальні освіти, громадяни та юридичні особи. Від імені Російської Федерації, її суб'єктів, муніципальних утворень у лісових відносинах беруть участь відповідно органи державної влади Російської Федерації, органи державної влади суб'єктів Російської Федерації, органи місцевого самоврядування в межах своїх повноважень, встановлених нормативними правовими актами. Використання, охорона, захист, відтворення лісів здійснюються виходячи з поняття про ліс як про екологічну системі або як про природний ресурс.
Ліси розташовуються на землях лісового фонду та землях інших категорій. Використання, охорона, захист, відтворення лісів здійснюються відповідно до цільовим призначенням земель, на яких ці ліси розташовані. Лісові ділянки у складі земель лісового фонду знаходяться у федеральній власності. Форми власності на лісові ділянки у складі земель інших категорій визначаються відповідно до земельного законодавства (ст. 8 ЛК РФ).
Багато авторів відносять до природних об'єктів нерухомості багаторічні насадження 1. А, наприклад, О.Ю. Скворцов пише про це: «Слід зазначити, що ліси, так само як і багаторічні насадження, в силу своїх природних ознак не є об'єктами нерухомості. Такими є земельні ділянки, на яких знаходяться ліси і багаторічні насадження »2. Аналогічної думки дотримуються автори Концепції було розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно висловлено пропозицію про виключення понять «лісу» і «багаторічні насадження» з категорії «нерухоме майно» 3.
2.2 Похідні об'єкти нерухомості
Під похідними (або рукотворними, антропогенними) об'єктами нерухомості розуміються такі нерухомі речі, які створені в процесі діяльності людини 1.
До числа таких об'єктів належать, насамперед, будівлі і споруди (у законодавстві і в літературі використовується і термін «будови», яким фактично охоплюються два вказані поняття). Крім того, до числа цих об'єктів належать приміщення (житлові та нежитлові), що знаходяться в будівлях і спорудах, але тим не менш виступають в якості самостійних об'єктів цивільних прав.
Законодавство не розкриває понять «будинок» і «споруда». У зв'язку з цим у літературі висловлюється точка зору, згідно з якою поняття будівлі і споруди не відносяться до числа правових категорій і, як наслідок, робиться висновок про недоцільність спроб дати юридичне визначення цих термінів 2. Є.Є. Дорогавцева пише, що подібний підхід представляється дискусійним з наступних причин. Регулювання будівель і споруд підпорядковане особливому правовому режиму (див., наприклад, § 4 гл. 34 ЦК РФ, присвячений оренді будівель і споруд). Вже одне це обставина, на думку даного автора, вимагає відмежування зазначених об'єктів від суміжних об'єктів нерухомості 3.
Разом з тим «різниця між самими поняттями будівлі та споруди з юридико-технічної точки зору не має значення, оскільки режим зазначених об'єктів нерухомості та умови їх обігу ідентичні», - пише О.Ю. Скворцов 1. Угода, укладена з будівлею, тягне ті ж правові наслідки, які тягне угода, укладена з спорудою. Видається, що це виключає практичну потребу у відділенні поняття будівлі від поняття споруди.
Як вже зазначалося, цивільне законодавство не містить правових визначень будівлі та споруди. Для того, щоб сформулювати відповідну дефініцію, юристи вдаються до підзаконним нормативним актам. Так, відповідно до Загальноросійським класифікатором основних фондів N ОК-113-94, під будівлями розуміються архітектурно-будівельні об'єкти, призначенням яких є створення умов (захист від атмосферних опадів та ін) для праці, соціально культурного обслуговування населення та зберігання матеріальних цінностей. Під спорудами розуміються інженерно-будівельні об'єкти, призначенням яких є створення умов, необхідних для здійснення процесу виробництва шляхом виконання деяких функцій 2.
Наведені визначення не грунтуються в повній мірі на понятті нерухомості, сформульованому в ст. 130 ЦК РФ. Зокрема, вони не містять вказівки на такі суттєві для нерухомості ознаки, як нерозривний зв'язок із земельною ділянкою, неперемещаемость. Поняття будівель і споруд формулюється через вказівку на мету їх використання, що може розглядатися як факультативний ознака, за допомогою якого ці поняття відмежовуються від суміжних об'єктів нерухомості.
Більш досконалим представляється визначення будівлі, пропоноване авторами Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. Під будівлею в Концепції «розуміється споруда (створене заново або пристосоване), укріплене на поверхні землі або в її надрах, визнана у встановленому законом порядку придатним для використання у відповідності з тим чи іншим призначенням» 1. Як бачимо, розробники Концепції відмовилися від протиставлення понять будівлі і споруди та визначають одне поняття через інше.
Серед ознак будівель і споруд слід виділяти таку ознаку, як їх окреме розташування. Ця ознака набуває значення при зіставленні таких об'єктів, як будівлі і споруди, з одного боку, і приміщення, з іншого боку. Очевидно, що приміщення не можуть бути охарактеризовані як «окремо стоять». Строго кажучи, приміщення не є окремими речами. Це складові частини інших індивідуально-визначених об'єктів, якими є будівлі і споруди.
«Активне залучення в цивільний оборот приміщень сталося внаслідок інтенсивної приватизації, перш за все у житловій сфері», - пишуть С.М. Корнєєв, П.В. Крашенинников 2. Хоча законодавець і визнав приміщення, як житлові, так і нежитлові, самостійними об'єктами права, в юридичній літературі це викликає критику. Так, Е.А. Суханов пише про те, що в цій ситуації «можлива лише спільна часткова власність на об'єкт в цілому (з виділенням відповідних приміщень у користування окремих власників у більшому або меншому відповідно до їхніх часток у праві на спільне майно), але неможлива індивідуальна власність на частини цього об'єкта. В іншому випадку виникають логічно нерозв'язні суперечки про власність на "місця загального користування», «сходові клітини» і т.п., не кажучи вже про «іпотеку» частини будинку (складової, наприклад, 99% його загальної площі) або кімнати. При цьому вони стосуються можливості визнання на відповідні об'єкти саме речових, а не зобов'язальних прав, бо останні (наприклад, у формі оренди) можуть мати об'єктом будь-які відокремлені приміщення, оскільки вони передаються у тимчасове користування на відповідних умовах »1.
Разом з тим, незважаючи на багато в чому справедливу критику, визнання приміщень самостійними об'єктами права стало фактом цивільного обороту і сформувався в Росії права нерухомості. Для того, щоб змінити правове регулювання в цій області, необхідні серйозні, але разом з тим обережні й продумані законотворчі рішення. Мабуть, саме тому при розробці Концепції розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно зазначена критика була проігнорована. Розробники Концепції пояснили необхідність включення до переліку нерухомих речей житлових і нежитлових приміщень «не тільки особливою значущістю цих об'єктів для цивільного обороту, але і необхідністю у подальшому значно деталізувати їх правовий режим» 2.
Втім, автори Концепції усвідомлюють неоднозначність підходу до приміщень як до самостійних об'єктів права. Так, у Концепції вказується, що «житлові та нежитлові приміщення можуть бути визнані самостійними об'єктами цивільного обороту як простих неподільних речей, право власності на які або вже зареєстровано в ЕГРП, або може бути зареєстровано. При визначенні житлових і нежитлових приміщень як самостійних об'єктів нерухомості одна з істотних труднощів проявляється в питанні про відособленість (визначенні просторових меж таких об'єктів), що необхідно для класифікації їх в якості речей »3. І надалі визнається, що оскільки приміщення, на відміну від будівлі, позбавлене будь-якого матеріального вираження, то «приміщення - це річ виключно в юридичному сенсі цього слова 4.
У законодавстві єдиним визначенням поняття «приміщення» була дефініція, яка містилася у Федеральному законі «Про товариства власників житла» (1996 р.), який в даний час, з прийняттям Житлового кодексу РФ, втратив свою силу. Відповідно до зазначеного закону під приміщенням розумілася одиниця комплексу нерухомого майна (частина житлового будинку, інший пов'язаний з житловим будинком об'єкт нерухомості), виділена в натурі, призначена для самостійного використання, для житлових, нежитлових або інших цілей, що знаходиться у власності громадян або юридичних осіб , а також у власності Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації і муніципальних утворень 1.
В даний час в законодавстві відсутнє поняття «нежитлове приміщення». Разом з тим це поняття може бути сформульовано через протиставлення і співвіднесення з іншого легальної дефініцією - «житлове приміщення». Під житловим приміщенням розуміється ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і придатне для постійного проживання громадян, тобто відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Відштовхуючись від цього визначення можна сформулювати поняття нежитлового приміщення - таким є ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і призначено для використання в цілях, не пов'язаних з проживанням у цьому приміщенні.
Втім, у судово-арбітражній практиці нежитлові приміщення за своїм правовим режимом були зрівняні з будівлями і спорудами 2.
2.3 Нерухомість як юридична фікція
«Рівень юридичної техніки, крім іншого, визначається різноманітністю засобів, які законодавець застосовує при регулюванні суспільних відносин», - пише О.Ю. Скворцов. 1 Одним з юридико-технічних прийомів є застосування так званих правових (юридичних) фікцій. При формулюванні поняття нерухомості російський законодавець якраз вдався до використання юридичної фікції.
Юридична фікція - це спосіб правового регулювання, при якому законодавець надає об'єкту правового регулювання ті властивості, якими даний об'єкт не має. У найзагальнішому вигляді використання правових фікцій звільняє від необхідності пояснювати багато положень права; спрощує процедуру регулювання; будучи особливим прийомом, оптимізує нормативну систему; виключає надмірність правового регулювання 2.
Крім того, фікція як юридико-технічний прийом має багатовікову традицію. Даний прийом відомий з часів римського права. Особливого поширення фікції отримали з активізацією діяльності преторів. Як відомо, преторське право було джерелом врегулювання відносин, які не були регламентовані або врегулювання яких іншими джерелами права не відповідало поняттям справедливості. Претори використовували юридичну фікцію в тому випадку, якщо не знаходили норм, за допомогою яких можна було б вирішити суперечку.
Наприклад, якщо якась особа втрачало цивільну правоздатність, то воно втрачало права, а також і звільнялося від обов'язків. Так як це було несправедливо по відношенню до його кредиторам, то претор став давати їм позов «коли б не було втрати правоздатності» (ac si capite deminutus non esset), тобто фактично спирався на фікцію правоздатності. Навіть формули, що використовуються преторами при застосуванні фікцій, звучали наступним чином: «Як якщо б був кредитором», «Як якщо б був боржником» 1.
Юридична фікція з часів римського права як юридико-технічний прийом міцно увійшла в правову традицію і активно використовується законодавцем. Відома вона і сучасному російському праву, применяющему цей правовий інструмент для найрізноманітніших потреб. Використовується юридична фікція в різних галузях права для того, щоб оптимізувати правове регулювання подібних між собою відносин.
Приміром, у митному праві при встановленні правового режиму митного складування використовується фікція, відповідно до якої вважається, що розміщені на митний склад іноземні товари знаходяться поза полем національної (митної, податкової) території. Митний кордон, на відміну від державного кордону, також є своєрідною юридичною фікцією, оскільки є уявною лінією на місцевості, що окреслює просторові межі митної території держави.
У теорії цивільного права відоме використання фікцій при поясненні правової природи таких феноменів як юридична особа, безготівкові гроші, бездокументарні цінні папери, представництво, товарораспрядітельние документи 2. Відомо використання правових фікцій і в цивільному процесуальному праві, в спадковому праві, у вексельному праві, в міжнародному праві, в патентному законодавстві, в податковому праві і т.д.
Прикладами фікції є і випадки надання знову прийнятим нормам законодавства зворотної сили. У цьому випадку «законодавець лукавство, що введена в дію нова норма існувала і раніше, а значить, застосовувалася до відповідних відносин завжди, в тому числі і до введення її в дію" 1.
Використання правових фікцій пояснюється тим, що законодавство, будучи консервативною системою взаємопов'язаних понять і категорій, що не завжди встигає за потребами життя, за знову виникають явищами. Тому для регулювання знову виникають економічекіх і правових явищ використовуються усталені юридичні форми. Інша причина використання правових фікцій - дотримання принципу економічності у законотворчій діяльності. Набагато простіше надати умовний правовий режим тому об'єкту, для якого це не властиво, ніж створювати ускладнені правові конструкції, за допомогою яких регулювання буде мати громіздкий характер. При використанні правової фікції вдається подолати обмеження і заборони, встановлені самим законодавцем 2.
З поверненням у російське цивільне право традиційної класифікації речей на рухомі і нерухомі виник різний правовий режим майна.
Як вже зазначалося вище, в законодавстві міститься визначення нерухомості, під якою відповідно до ст. 130 ЦК РФ розуміються земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. Крім того, до нерухомих речей належать підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.
Аналіз наведеної легальної дефініції нерухомості показує, що законодавець у її визначенні використовував два критерії: економічний (земля, зв'язок із землею, тобто облік природних властивостей классифицируемого об'єкта) та юридичний (наділення статусом нерухомості в силу закону).
О.Ю. Скворцов пише: «У цивільному обороті існує ряд об'єктів, оборот яких становить особливу важливість для економічного життя країни. Для того, щоб контролювати обіг подібного роду речей, законодавець змушений встановлювати особливий правовий режим цього майна. Як юридико-технічного прийому для встановлення особливого правового режиму значущого для держави майна використано наділення такого майна статусом нерухомого »1.
«Оскільки загальний оборот нерухомості має особливий характер, більш складний, ніж оборот рухомих речей, то наділення статусом нерухомого майна тих речей, які за своєю природою є рухомими, є не більш ніж прийом юридичної техніки», - пише С.А. Степанов 2. На думку даного автора, використання цього прийому в значній мірі спрощує правове регулювання обороту нерухомого майна. «По своїй суті даний прийом є ніщо інше як застосування юридичної фікції» 3. Дійсно, ті речі (повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти), які за своєю природою проваджені, тобто не мають нерозривному зв'язку із землею, юридично називаються нерухомими. Таким чином, законодавець надає цим речам правовий режим, який з класифікаційної точки зору характерний для речей з прямо протилежними природними властивостями.
Крім зазначених вище об'єктів законодавець розглядає як нерухомої речі такий складний об'єкт цивільних прав, як підприємство - майновий комплекс, який використовується у підприємницькій діяльності. Законодавець розглядає майновий комплекс підприємства як неподільну сукупність об'єктів речового права (які включають як нерухомі, так і рухомі речі), а також як об'єктів зобов'язального права. Те майно, яке не є нерухомістю, але потрапляє до складу підприємства як майнового комплексу, втрачає в загальному об'єкті цивільного права свій статус рухомих речей і є складовою частиною нерухомого майна, зберігаючи цей статус до тих пір, поки не втрачає зв'язку з підприємством як цілісним майновим комплексом.
Точно також і зобов'язальні права, що є складовими частинами підприємства як майнового комплексу, трансформуються в невіддільну частину нерухомого майна. Навіть найбільш послідовний противник розгляду майнових прав як об'єктів права власності професор В.А. Дозорців визнає, що «тільки в якості елемента підприємства як комплексу його зобов'язальні права і обов'язки, виняткові права можуть вважатися входять до складу об'єкта права власності. У відокремленому ж вигляді грошової вимоги та інші права на об'єкти, що не мають речового характеру, ніяк не можуть входити до числа об'єктів права власності »1.
В.С. Ем зазначає, що «з юридичної точки зору, торговельне підприємство - це юридично неподільна сукупність майна. При продажу майна підприємства по частинах неможливо частково передати фірму, клієнтуру, добре ім'я і т.п. При продажу підприємства в цілому, крім можливості передати в повному обсязі нематеріальні активи підприємства, зберігається виробниче або торгове справа, робочі місця для зайнятих на підприємстві людей »2.
Таким чином, і в даному випадку законодавець використав свого роду фікцію, наділивши статусом нерухомості те майно, яке не володіє відповідними природними властивостями, тобто нерозривному зв'язком із землею. Причому у випадку з трансформацією зобов'язальних і виняткових прав на складові частини нерухомого майна використовується подвійна фікція - спочатку законодавець, включивши зазначені права до складу підприємства, надає їм статус речових прав, а потім наділяє статусом нерухомого майна.
Відчуження підприємства з точки зору російського законодавця можливо на речове-правовій основі. Це пояснюється тим, що, як зауважив К.І. Скловський, «коли права вимоги розглядаються як об'єкти права (res incorporales), стає можливим застосування до цих прав, вважаючи їх за речі, режиму речового права» 1. Таким чином, включені до складу підприємства зобов'язальні і виняткові права циркулюють в цивільному обороті за правилами, встановленими для обороту речових прав. «При цьому з міркувань юридичної техніки ігнорується їх зобов'язально-правова природа, яка передбачає інші принципи їх передачі» 2.
Специфіка правового режиму нерухомого майна зумовлена насамперед тим, що права на це майно, а також вчинені з ним угоди у встановлених законом випадках підлягають державній реєстрації. Однак цим не вичерпуються особливості правового режиму нерухомого майна. Крім зазначеного, існують особливості виникнення, переходу і припинення прав на це майно, вчинення з ним угод. У ряді випадків оборотоздатність нерухомих речей більш обмежена, ніж використання в цивільному обороті рухомих речей. У деяких випадках законодавець встановлює повну заборону на оборот нерухомих речей. Наприклад, відповідно до п. 2 ст. 12 Кодексу торгового мореплавання Російської Федерації (далі - КТМ РФ) суду з ядерними енергетичними установками можуть перебувати виключно у власності держави 3.
Однак слід зазначити, що правовий режим не однорідний і всередині самої системи нерухомих речей. Існують відмінності у регулюванні правового режиму різних видів нерухомості. Особливо помітні такі відмінності у регулюванні нерухомих речей, які є такими в силу своїх природних властивостей, і тим нерухомим майном, яке наділене статусом нерухомості в силу закону. Саме в силу природних властивостей, якими володіють нерухомі речі, певні такими в силу закону (нерухомість як фікція), неможливо реалізувати у відношенні них всі ті принципи, яким підпорядковано регулювання нерухомих за природою речей.
Так, загальним правилом реєстрації земельної нерухомості є врахування цих об'єктів за їх місцезнаходженням. Очевидно, що рухомі об'єкти нерухомості (морські та річкові судна, повітряні судна, космічні об'єкти) не можуть бути зареєстровані за місцем їх знаходження в принципі, оскільки вони в силу їх економічної, господарської призначеного безперервно переміщаються. Це викликає необхідність визначення принципу реєстрації таких об'єктів і встановлення особливостей порядку такої реєстрації. Не випадково, що Закон про держреєстрацію прав на нерухомість не поширив свій регулювання на сферу реєстрації прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти (п. 1 ст. 4). Реєстрація цих нерухомих речей здійснюється за особливими правилами, істотним чином відрізняється від реєстрації нерухомості, що є такою в силу природних властивостей. У цьому випадку, як слушно зауважив М.І. Брагінський, державна реєстрація - це той конститутивний ознака, «завдяки якому на відповідні види рухомого майна поширюється в певних межах встановлений для нерухомості правовий режим» 1.
Таким чином, принципи і порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно, яке є таким в силу закону (на підставі юридичної фікції), істотно відрізняється від державної реєстрації прав та угод з поземельної нерухомістю. У спеціальній літературі дискутують, наскільки виправданим виявилося використання законодавцем такого юридико-технічного прийому, як використання правової фікції «нерухомість» для регулювання правового статусу повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання і космічних об'єктів. «Зазначені об'єкти не мають економічні ознаками нерухомості, застосування до них особливого режиму обліку не адекватно державної реєстрації поземельної нерухомості», - пише О.Ю. Скворцов 2.
Таким чином, обгрунтування необхідності наділення статусом нерухомості морських, річкових і повітряних суден з точки зору прагнення законодавця до економії нормативного матеріалу у вигляді підпорядкування інституту державної реєстрації, на думку багатьох дослідників цього питання, не виправдовується існуючими різними юридико-технічними способами державної реєстрації, встановленими для реєстрації різних нерухомих речей: з одного боку, поземельної нерухомості, з іншого боку - нерухомих речей, які є такими в силу закону (або, іншими словами, на підставі юридичної фікції).
Висновок
Виходячи з викладеного були зроблені наступні висновки.
Правовий режим нерухомого майна визначається встановленням його принципів, особливостями виникнення, зміни та припинення прав щодо нього, законодавчо встановленим обсягом правомочностей та несенням обов'язків, пов'язаних з нерухомим майном і реалізованих при здійсненні операцій з ним, а також встановленням юридичних гарантій щодо нерухомості.
Специфіка правового режиму нерухомого майна зумовлена насамперед тим, що права на це майно, а також вчинені з ним угоди у встановлених законом випадках підлягають державній реєстрації. Однак цим не вичерпуються особливості правового режиму нерухомого майна. Крім зазначеного, існують особливості виникнення, переходу і припинення прав на це майно, вчинення з ним угод. У ряді випадків оборотоздатність нерухомих речей більш обмежена, ніж використання в цивільному обороті рухомих речей. У деяких випадках законодавець навіть встановлює повну заборону на оборот нерухомих речей (наприклад, судна з ядерними енергетичними установками можуть перебувати виключно у власності держави).
З точки зору сучасного російського законодавства склад нерухомого майна не є однорідним. У залежності від природних властивостей і призначення законодавець розділив нерухоме майно на три групи, щодо яких встановлено режим нерухомого майна. Регулювання обороту кожної з цих груп об'єктів володіє певною специфікою.
У сучасній російській цивілістиці йдуть суперечки про те, чи є поняття нерухомості юридичним, або воно відображає фактично існуючий об'єкт. Частина вчених (Є. А. Суханов, О. М. Козир, М. В. Кротов, В. І. Сенчіщев, І. Д. Кузьміна) вважає, що нерухомість, будучи юридичним поняттям, з'являється тільки в результаті державної реєстрації прав на неї 1. Інші юристи (Б. М. Гонгало, Б. Л. Хаскельберг, В. В. Рівний, Є. С. Болтанова, С. А. Степанов) висловлюють думку, що нерухомість, будучи об'єктивно існуючим явищем, не залежна від процедури державної реєстрації . 2
Російський законодавець при формулюванні поняття нерухомого майна використовував як економічний, так і юридичний критерії. Однак слід зазначити, що основою законодавчої дефініцією нерухомості є все-таки характеристика, що базується на його природних ознаках (тобто економічний критерій). У зв'язку з цим важко погодитися з думкою професора Є.А. Суханова про те, що «оголошення майна нерухомістю засноване на його юридичних, а не природних особливості». Фактично та ж сама ідея підтримувалася професором Г.Ф. Шершеневичем, який писав про те, що в якості нерухомості не повинні розглядатися будови, які споруджені на чужій землі в силу будь-якого договірного відносини. Хочеться все ж таки погодитися не з ними, а з О.Ю. Скворцовим, який переконливо доводить, що подібного роду підхід до розуміння нерухомості є дещо штучним, в кінцевому підсумку, сприяє суб'єктивізму правоприменителя оцінки правового статусу об'єктів нерухомості.
При вивченні спеціальної літератури з теми виник питання - чи можлива легалізація спору між органом технічної інвентаризації, яка дала первісну оцінку об'єкта як нерухоме, і незгодного з цим органу юстиції, який зобов'язаний проводити реєстрацію прав та угод щодо спірного майна? Дозвіл цієї дилеми, на нашу думку, можливо таким чином. Російська модель права власності сконструйована так, що поділ особистості власника і носія права власності неможливо. Це означає, що статусність майна, визначення його правового режиму передбачає неодмінну приналежність майна виключно одній особі. Таким чином, визначаючи правовий режим речі (у тому числі шляхом реєстрації прав на нерухомість), ми неминуче юридично фіксуємо її приналежність якоїсь особистості. Це, у свою чергу, робить безглуздим проведення подвійний юридичної реєстрації: реєстрації об'єкта нерухомості та реєстрації права на нерухоме майно. Вищевикладене дозволяє зробити висновок про те, що проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомості носить обліковий характер і не є юридично обов'язковою презумпцією для органів юстиції, які проводять державну реєстрацію прав з приводу нерухомості. У тому випадку, якщо органом юстиції буде встановлено, що на державну реєстрацію представлені права щодо об'єкта, який не є нерухомої річчю, то орган юстиції вправі відмовити в реєстрації з посиланням на те, що цей об'єкт не є нерухомої річчю. Таким чином, дії органу юстиції носять фактично контрольний характер по відношенню до первісної оцінки передбачуваного об'єкта нерухомості, виробленої органом технічної інвентаризації.
З усього викладеного був зроблений висновок, що правовий режим нерухомості безперервно еволюціонує. Прийняття будь-якого закону, яким встановлюються особливості обігу об'єктів нерухомості, або окремих його видів, змінює правовий режим нерухомих речей. При цьому основні фундаментальні характеристики нерухомості, такі як поняття, визначення об'єктів нерухомості, вимоги про державну реєстрацію прав та угод з нерухомістю (особливо тих з них, які відображають економічні аспекти нерухомості як соціального інституту, тобто характеристики, що визначаються об'єктивними ознаками) в цілому залишаються незмінними, хоча за певних обставин і можуть бути змінені волею законодавця (наприклад, у випадку, якщо будуть визначені нові види об'єктів нерухомості та ін.)
Список джерел
Нормативно-правові акти:
Конституція Російської Федерації (прийнята на всенародному голосуванні 12 грудня 1993 р.) (з поправками) / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
Частина перша Цивільного кодексу Російської Федерації від 30 листопада 1994 р. N 51-Ф3 (з наступними зм. Та доп.) / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
Водний кодекс Російської Федерації від 3 червня 2006 р. N 74-ФЗ / / Відомості Верховної Ради України від 5 червня 2006 р. N 23 ст. 2381 / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
Лісовий кодекс Російської Федерації від 4 грудня 2006 р. N 200-ФЗ / / Відомості Верховної Ради України від 11 грудня 2006 р. N 50 ст. 5278 / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
Кодекс торговельного мореплавства Російської Федерації від 30 квітня 1999 р. N 81-ФЗ / / Відомості Верховної Ради України від 3 травня 1999 р. N 18 ст. 2207 / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
Закон Російської Федерації від 21 лютого 1992 року N 2395-I "Про надра" (у редакції Федерального закону від 3 березня 1995 року N 27-ФЗ) (Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації, 1992, N 16, ст . 834; Відомості Верховної Ради України, 1995, N 10, ст. 823; 1999, N 7, ст. 879; 2000, N 2, ст. 141; 2001, N 33, ст. 3429; 2002, N 22, ст . 2026, 2003, N 23, ст. 2174; 2004, N 27, ст. 2711) / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
Федеральний закон від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / / Відомості Верховної Ради України від 28 липня 1997 р. N 30, ст. 3594 / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
Федеральний закон від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" / / Зборах законодавства Російської Федерації від 20 липня 1998 р. N 29 ст. 3400 / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
Федеральний закон від 7 липня 2003 р. N 126-ФЗ "Про зв'язок" / / Відомості Верховної Ради України від 14 липня 2003 р. N 28 ст. 2895 / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
Федеральний закон від 22 липня 2008 р. N 159-ФЗ "Про особливості відчуження нерухомого майна, що перебуває у державній власності суб'єктів Російської Федерації або в муніципальній власності та орендованого суб'єктами малого та середнього підприємництва, та про внесення змін в окремі законодавчі акти Російської Федерації" / / Відомості Верховної Ради України від 28 липня 2008 р. N 30 (частина I) ст. 3615
Розпорядження Уряду РФ від 10 липня 2001 р. N 910-р "Про програму соціально-економічного розвитку Російської Федерації на середньострокову перспективу (2002-2004 роки)" / / Відомості Верховної Ради України від 30 липня 2001 р., N 31, ст. 3295
Класифікація основних фондів ОК 013-94 (ОКОФ) (затв. постановою Держстандарту РФ від 26 грудня 1994 р. N 359). Зміна 1 / 98 Загальноросійського класифікатора основних фондів (ОКОФ) / / "ІУС Державні стандарти", 1998 р., N 9.
Основи Цивільного Законодавство Союзу РСР і республік (утв. ВР СРСР 31 травня 1991 р. N 2211-I) / / Відомості ВР СРСР від 26 червня 1991 р., N 26, ст. 733 (не діють) / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
Федеральний закон від 15 червня 1996 р. N 72-ФЗ "Про товариства власників житла" / / Відомості Верховної Ради України, 17 червня 1996 р., N 25, ст. 2963 (втратив чинність) / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
Література:
Аксюк І.В. Поняття нерухомості і її оборотоздатність. / / Північнокавказький юридичний вісник. 1998. N 1.
Александров А.А. Суперечності в правовому режимі нерухомості: Права власників будівлі та земельної ділянки / / Комерційне право. 2001. N 6.
Алексєєв В.А. Реєстрація прав на нерухомість. - М.: Проспект, 2001.
Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. М.: ЮрИнфоР, 2001.
Бєлов В.А. Цивільне право: Загальна частина: Підручник .- М.: ЮрИнфоР, 2002.
Болтанова Є.С. Поняття та правовий режим нерухомості / / Щорічник російського права. 1999. М.: ИНФРА-М, 2000.
Болтанова Є.С. Операції з нерухомістю: Купівля-продаж, дарування, успадкування, оподаткування. Ростов н / Д.: Фенікс, 2002.
Борисов А.Н. Коментар до закону Російської Федерації "Про надра". - М.: "Діловий двір", 2008.
Брагінський М.І., Витрянский В.В., Звеков В.П. та ін Коментар частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації для підприємців. - М.: БЕК, 1996 (автор коментаря - Є. А. Суханов).
Витрянский В. Шляхи вдосконалення законодавства про нерухоме майно / / Господарство право. 2003. N 6.
Витрянский В.В. Договір оренди та його види. М.: БЕК, 1999.
Цивільне право / Под ред. А.П. Сергєєва і Ю.К. Толстого. М.: Статут, 2002. Т. 1.
Цивільне право: Підручник. 5-е вид. / Под ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. - М.: Л.В. Рожников, 2000. Т. 1.
Цивільне право. У 4 т. Т. 1: Загальна частина (відп. ред. - Є. А. Суханов). - М.: "Волтерс Клувер", 2008.
Дозорців В.А. Принципові риси права власності в Цивільному кодексі / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. А.Л. Маковський. М., 1998.
Долганова Н.С., Зюзін В.А., Корольов О.М., Назимова А.А. Коментар до Федерального закону від 24 липня 2007 р. N 221-ФЗ "Про державний кадастр нерухомості" (постатейний). - М.: "Юстіцінформ", 2008.
Дорогавцева Є.Є. Будівля, споруда та нежитлове приміщення як об'єкти оренди нерухомості (Проблематика співвідношення та розмежування понять) / / Держава і право. 2002. N 7.
Дікусар В.М., Храпова Є.В. Нерухоме майно як об'єкт цивільних прав / /, "Житлове право", N 1, січень 2009.
Ем В.С. Договір продажу підприємства як форма відчуження і придбання бізнесу / / Законодавство. 1999. N 11.
Жаріков Ю.Г., Масевич М.Г. Нерухоме майно: Правове регулювання: Науково-практичний посібник. М.: БЕК, 1997.
Зайцев І.М. Правові фікції в цивільному процесі / / Відомості Верховної Ради. 1997. N 1.
Кассо Л.А. Російське поземельне право - М.: Класика російської цивілістики, 2006.
Козир О.М. Нерухомість в новому цивільному кодексі Росії / / Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика. Під ред. А.Л. Маковського. М. 1998.
Кокін В.М. Чи є надра державною територією? / / "Право і економіка", N 7, липень 2008.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації. Ч. I (постатейний) / Під ред. Н.Д. Єгорова, А.П. Сергєєва. М., 2005.
Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно / Рада при Президентові Російської Федерації з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства. Исслед. центр приватного права / За заг. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козир, А.А. Маковської. М.: Статут, 2004.
Корнєєв С.М., Крашенинников П.В. Приватизація житлового фонду: Законодавство та практика. М. Статут, 1996.
Кузьміна І.Д. Угоди з будівлями і спорудами / / Актуальні проблеми правової науки та практики: Зб. наукових праць. Кемерово, 1999.
Лапач В.А. Система об'єктів цивільного права. СПб., 2002.
Мейєр Д.І. Російське громадянське право: У 2 ч. 2-ге вид. М.: Статут, 2000. (За вид. 1902 р.).
Нікіфорова Є.І. Операції з нерухомістю: з ріелтором чи без? / / "Житлове право", N 1, січень 2009.
Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. - М.: Класика російської цивілістики, 2006.
Покровський І.А. Історія римського права. СПб., 1998.
Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / За заг. ред. П.В. Крашеніннікова. М.: Спарк, 1999.
Савіньї Ф.К. Зобов'язальне право. СПб.: Юридичний центр Прес, 2004.
Сенчіщев В.І. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним / / Журнал російського права. 1999. N 12.
Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті (навчально-практичний посібник). М.: Волтерс Клувер, 2006.
Скловський К.І. Власність в цивільному праві. - М.: Справа, 2000.
Смишляєв Д.В. Особливості правового положення об'єкта незавершеного будівництва / / Актуальні проблеми цивільного права / Под ред. С.С. Алексєєва. М.: Статут, 2000.
Степанов С.А. Нерухоме майно в цивільному праві. М.: Статут, 2004.
Суханов Є.А. Обмежені речові права / / Вчені-юристи МДУ про сучасний праві / Под ред. М.К. Треушнікова. М., 2005.
Суханов Є.А. Право власності та інші речові права. Способи їх захисту (Коментарі до нового ГК РФ). М.: Центр ділової інформації тижневика "Економіка і життя", 1996.
Тоффлер Е. Метаморфози влади / Пер. з англ. - М.: АСТ, 2004.
Урука В.М. Багаторічні насадження - об'єкт нерухомості? / / "Право і економіка", N 10, жовтень 2005.
Цитович П.П. Російське громадянське право. Конспект лекцій. - М.: Класика російської цивілістики, 2006.
Черниловский З.М. Презумпції і фікції в історії права / / Радянська держава і право. 1984. N 1.
Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. - М.: Класика російської цивілістики, 2006.
Економіка та фінанси нерухомості / Под ред. Ю.В. Пашкус. СПб.: СПбДУ, 1999.
Судова практика:
Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 1 червня 2000 р. N 53 про державну реєстрацію договорів оренди та угод з ним / / Вісник ВАС РФ. 2000. N 7.
Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 1 червня 1999 р. N 8224/98 / / Сарбаш С.В. Арбітражна практика з цивільних справ: конспективний покажчик за текстом Цивільного кодексу. М.: Статут, 2000.
Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 12 жовтня 1999 р. N 2061/99 / / "Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації", 2000 р., N 1
Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 26 жовтня 1999 р. N 3655/99 / / "Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації", 2000 р., N 1
Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 26 жовтня 2004 р. N 7264/04 / / "Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації", 2005 р., N 2
Постанова ФАС Північно-Західного округу від 20 листопада 2001 р. N А44-1242/01-С14-К. / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
Постанова ФАС Північно-Західного округу від 23 березня 2003 р. N А56-20324/02 / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
Постанова ФАС Московського округу від 23 жовтня 2003 р. N КГ-А40/7958-03; Постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 5 липня 2004 р. N Ф04/3668-819/А46-2004 / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
Постанова ФАС Північно-Західного округу від 17 лютого 2004 р. N А66-4844-03 / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
1 Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно / Рада при Президентові Російської Федерації з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства. Исслед. центр приватного права / За заг. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козир, А.А. Маковської. М.: Статут, 2004.
2 Див Федеральний закон від 22 липня 2008 р. N 159-ФЗ "Про особливості відчуження нерухомого майна, що перебуває у державній власності суб'єктів Російської Федерації або в муніципальній власності та орендованого суб'єктами малого та середнього підприємництва, та про внесення змін в окремі законодавчі акти Російської Федерації "/ / Відомості Верховної Ради України від 28 липня 2008 р. N 30 (частина I) ст. 3615
1 Див: Цивільне право / За ред. А.П. Сергєєва і Ю.К. Толстого. М., 2002. Т. 1. С. 254.
2 Цитович П.П. Російське громадянське право. Конспект лекцій. М.: Класика російської цивілістики, 2006. С. 27.
3 Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. М.: Класика російської цивілістики, 2006. С. 196.
4 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. М.: Класика російської цивілістики, 2006. С. 96.
1 Савіньї Ф.К. Зобов'язальне право. СПб.: Юридичний центр Прес, 2004. С. 238.
1 Див Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.64
2 Закон Російської Федерації від 21 лютого 1992 року N 2395-I "Про надра" (у редакції Федерального закону від 3 березня 1995 року N 27-ФЗ) (Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації, 1992, N 16, ст. 834; Відомості Верховної Ради України, 1995, N 10, ст. 823; 1999, N 7, ст. 879; 2000, N 2, ст. 141; 2001, N 33, ст. 3429; 2002, N 22, ст. 2026, 2003, N 23, ст. 2174; 2004, N 27, ст. 2711) / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
3 Водний кодекс Російської Федерації від 3 червня 2006 р. N 74-ФЗ / / Відомості Верховної Ради України від 5 червня 2006 р. N 23 ст. 2381 / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
4 Лісовий кодекс Російської Федерації від 4 грудня 2006 р. N 200-ФЗ / / Відомості Верховної Ради України від 11 грудня 2006 р. N 50 ст. 5278 / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
1 Жаріков Ю.Г., Масевич М.Г. Нерухоме майно: Правове регулювання: Науково-практичний посібник. М.: БЕК, 1997. С.19
2 Дікусар В.М., Храпова Є.В. Нерухоме майно як об'єкт цивільних прав / /, "Житлове право", N 1, січень 2009. С.41
3 Див: Жаріков Ю.Г., Масевич М.Г. Указ. соч. С. 2; Цивільне право: Підручник. 5-е вид. / За ред. А.П. Сергєєва, Ю.К. Толстого. М.: Л.В. Рожников, 2000. Т. 1. С. 224 (автор глави - А. П. Сергєєв); Болтанова Є.С. Поняття та правовий режим нерухомості / / Щорічник російського права. 1999. М.: ИНФРА-М, 2000. С. 263; Постатейний коментар до Цивільного кодексу РФ / За заг. ред. П.В. Крашеніннікова. С. 17 (автор коментаря - Б. М. Гонгало); Болтанова Є.С. Операції з нерухомістю: Купівля-продаж, дарування, успадкування, оподаткування. Ростов н / Д.: Фенікс, 2002. С. 42.
1 Скловський К.І. Власність в цивільному праві. М.: Справа, 2000. С.224
2 Там же. С. 225.
3 Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.72
4 Дікусар В.М., Храпова Є.В. Указ. робота. С.43
1 Мейєр Д.І. Російське громадянське право: У 2 ч. 2-ге вид. М.: Статут, 2000. (За вид. 1902 р.). С. 161.
2 Козир О.М. Нерухомість в новому цивільному кодексі Росії / / Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика. Під ред. А.Л. Маковського. М. 1998. С. 273.
1 Аксюк І.В. Поняття нерухомості і її оборотоздатність. / / Північнокавказький юридичний вісник. 1998. N 1. С. 89.
2 дозорців В.А. Принципові риси права власності в Цивільному кодексі / / Цивільний кодекс Росії: Проблеми. Теорія. Практика: Зб. пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. А.Л. Маковський. М., 1998. С. 232.
3 Витрянский В. Шляхи вдосконалення законодавства про нерухоме майно / / Господарство право. 2003. N 6. С.5
1 Лапач В.А. Система об'єктів цивільного права. СПб., 2002. С.23
2 Див Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті (навчально-практичний посібник). М.: Волтерс Клувер, 2006. С.62; Александров А.А. Суперечності в правовому режимі нерухомості: Права власників будівлі та земельної ділянки / / Комерційне право. 2001. N 6. С.20-22
3 Витрянский В. Указ. робота. С.4
1 Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.64
2 Див Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.63-65
1 Степанов С.А. Нерухоме майно в цивільному праві. М.: Статут, 2004. С. 33.
2 Економіка і фінанси нерухомості / Под ред. Ю.В. Пашкус. СПб.: СПбДУ, 1999. С. 9 (автор голови - Ю. В. Пашкус).
1 Див Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.64
1 Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / За заг. ред. П.В. Крашеніннікова. М.: Спарк, 1999. С.61
2 Степанов С.А. указ. соч. С.34
3 Див Александров А.А. Указ. робота. С.20-22; Витрянский В. Указ. робота. С.6
1 Федеральний закон від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / / Відомості Верховної Ради України від 28 липня 1997 р. N 30, ст. 3594 / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
2 Федеральний закон від 16 липня 1998 р. N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" / / Зборах законодавства Російської Федерації від 20 липня 1998 р. N 29 ст. 3400 / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
3 Федеральний закон від 7 липня 2003 р. N 126-ФЗ "Про зв'язок" / / Відомості Верховної Ради України від 14 липня 2003 р. N 28 ст. 2895 / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
1 Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.66
2 Александров А.А. Указ. робота. С.21
3 Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. С. 96-97.
1 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації. Ч. I (постатейний) / Під ред. Н.Д. Єгорова, А.П. Сергєєва. М., 2005. С. 305.
2 Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.67
3 Кассо Л.А. Російське поземельне право - М.: Класика російської цивілістики, 2006. С. 1.
4 Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно / За заг. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козир, А.А. Маковської. - М.: Статут, 2004. С.21
1 Бабкін С.А. Основні засади організації обороту нерухомості. - М.: ЮрИнфоР, 2001. С. 149
2 Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.69
3 Там же.
1 Там же. С.74
2 Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.74
3 Постанова Президії ВАС РФ від 1 червня 1999 р. N 8224/98 / / Сарбаш С.В. Арбітражна практика з цивільних справ: конспективний покажчик за текстом Цивільного кодексу. М.: Статут, 2000. С. 143.
4 Постанова ФАС Північно-Західного округу від 20 листопада 2001 р. N А44-1242/01-С14-К. / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
5 Постанова ФАС Північно-Західного округу від 23 березня 2003 р. N А56-20324/02 / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
Постанова ФАС Московського округу від 23 жовтня 2003 р. N КГ-А40/7958-03; Постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 5 липня 2004 р. N Ф04/3668-819/А46-2004 / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
1 Постанова ФАС Північно-Західного округу від 17 лютого 2004 р. N А66-4844-03 / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
1 Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 12 жовтня 1999 р. N 2061/99 / / "Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації", 2000 р., N 1.
1 Алексєєв В.А. Реєстрація прав на нерухомість. - М.: Проспект, 2001. З. 65
2 Нікіфорова Є.І. Операції з нерухомістю: з ріелтором чи без? / / "Житлове право", N 1, січень 2009. С.66
1 Долганова Н.С., Зюзін В.А., Корольов О.М., Назимова А.А. Коментар до Федерального закону від 24 липня 2007 р. N 221-ФЗ "Про державний кадастр нерухомості" (постатейний). - М.: "Юстіцінформ", 2008. С.55
2 Цитович П.П. Указ.соч .. С. 28.
3 Див Тоффлер Е. Метаморфози влади / Пер. з англ. - М.: АСТ, 2004. С. 483-485.
1 Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.81
2 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 151-152.
1 Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 12 жовтня 1999 р. N 2061/99 / / "Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації", 2000 р., N 1
2 Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 26 жовтня 1999 р. N 3655/99 / / "Віснику Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації", 2000 р., N 1
3 Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.81
1 Брагінський М.І., Витрянский В.В., Звеков В.П. та ін Коментар частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації для підприємців. - М.: БЕК, 1996 (автор коментаря - Є. А. Суханов). С.211
2 Козир О.М. Указ. робота. С.276
3 Болтанова Є.С. Указ. робота. С.264
1 Див Основи Цивільного Законодавство Союзу РСР і республік (утв. ВР СРСР 31 травня 1991 р. N 2211-I) / / Відомості ВР СРСР від 26 червня 1991 р., N 26, ст. 733 (не діють)
2 Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.83
3 Смишляєв Д.В. Особливості правового положення об'єкта незавершеного будівництва / / Актуальні проблеми цивільного права / Под ред. С.С. Алексєєва. М.: Статут, 2000. С. 77.
4 Дікусар В.М., Храпова Є.В. С.44
1 Степанов С.А. Указ. робота. С.35
1 Дікусар В.М., Храпова Є.В. Указ. робота. С.44
2 Савіньї Ф.К. Указ. соч. С. 236-237.
3 Розпорядження Уряду РФ від 10 липня 2001 р. N 910-р "Про програму соціально-економічного розвитку Російської Федерації на середньострокову перспективу (2002-2004 роки)" / / Відомості Верховної Ради України від 30 липня 2001 р., N 31, ст . 3295
1 Александров А.А. Указ. робота. С.22
2 Витрянский В.В. Шляхи вдосконалення законодавства про нерухоме майно / / Господарство право. 2003. N 6. С. 5-6.
3 Витрянский В.В. Договір оренди та його види. М.: БЕК, 1999. С. 181.
1 Суханов Є.А. Обмежені речові права / / Вчені-юристи МДУ про сучасний праві / Под ред. М.К. Треушнікова. М., 2005. С. 185-186.
2 Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно / Рада при Президентові Російської Федерації з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства. Исслед. центр приватного права / За заг. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козир, А.А. Маковської. М.: Статут, 2004. С.11
3 Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.113
4 Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 26 жовтня 2004 р. N 7264/04 / / "Вісник Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації", 2005 р., N 2
1 Федеральний закон від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / / Відомості Верховної Ради України від 28 липня 1997 р. N 30, ст. 3594 / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
2 Кокін В.М. Чи є надра державною територією? / / "Право і економіка", N 7, липень 2008. С.22
3 Закон Російської Федерації від 21 лютого 1992 року N 2395-I "Про надра" (у редакції Федерального закону від 3 березня 1995 року N 27-ФЗ) (Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації, 1992, N 16, ст. 834; Відомості Верховної Ради України, 1995, N 10, ст. 823; 1999, N 7, ст. 879; 2000, N 2, ст. 141; 2001, N 33, ст. 3429; 2002, N 22, ст. 2026, 2003, N 23, ст. 2174; 2004, N 27, ст. 2711) / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
1 Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно / Рада при Президентові Російської Федерації з кодифікації і вдосконалення цивільного законодавства. Исслед. центр приватного права / За заг. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козир, А.А. Маковської. С.22
1 Див Урука В.М. Багаторічні насадження - об'єкт нерухомості? / / "Право і економіка", N 10, жовтень 2005; Цивільне право. У 4 т. Т. 1: Загальна частина (відп. ред. - Є. А. Суханов). - М.: "Волтерс Клувер", 2008.
2 Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.115
3 Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. С. 11.
1 Див Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.115; Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. С. 13; Долганова Н.С., Зюзін В.А., Корольов О.М., Назимова А.А. Коментар до Федерального закону від 24 липня 2007 р. N 221-ФЗ "Про державний кадастр нерухомості" (постатейний). - М.: "Юстіцінформ", 2008; і пр.
2 Витрянский В.В. Договір оренди та його види. М., 1999. С. 181.
3 Див Дорогавцева Є.Є. Будівля, споруда та нежитлове приміщення як об'єкти оренди нерухомості (Проблематика співвідношення та розмежування понять) / / Держава і право. 2002. N 7. С. 105.
1 Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.115
2 Класифікація основних фондів ОК 013-94 (ОКОФ) (затв. постановою Держстандарту РФ від 26 грудня 1994 р. N 359). Зміна 1 / 98 Загальноросійського класифікатора основних фондів (ОКОФ) / / "ІУС Державні стандарти", 1998 р., N 9.
1 Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. С. 12.
2 Корнєєв С.М., Крашенинников П.В. Приватизація житлового фонду: Законодавство та практика. М. Статут, 1996. С. 21.
1 Суханов Є.А. Обмежені речові права / / Вчені-юристи МДУ про сучасний праві / Под ред. М.К. Треушнікова. М., 2005. С. 186.
2 Концепція розвитку цивільного законодавства про нерухоме майно. С. 12.
3 Там же. С. 48.
4 Там же. С. 49.
1 Федеральний закон від 15 червня 1996 р. N 72-ФЗ "Про товариства власників житла" / / Відомості Верховної Ради України, 17 червня 1996 р., N 25, ст. 2963 (втратив чинність) / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
2 Див Інформаційне лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 1 червня 2000 р. N 53 про державну реєстрацію договорів оренди та угод з ним / / Вісник ВАС РФ. 2000. N 7.
1 Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.115
2 Черниловский З.М. Презумпції і фікції в історії права / / Радянська держава і право. 1984. N 1. С.67
1 Покровський І.А. Історія римського права. СПб., 1998. С. 151.
2 Див Зайцев І.М. Правові фікції в цивільному процесі / / Відомості Верховної Ради. 1997. N 1. С.19
1 Бєлов В.А. Цивільне право: Загальна частина: Підручник .- М.: ЮрИнфоР, 2002. С. 67.
2 Див Черниловский З.М. Указ. робота. С.68
1 Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.121
2 Степанов С.А. Указ. соч. С.60
3 Там же.
1 дозорців В.А. Указ. робота. С.232
2 Ем В.С. Договір продажу підприємства як форма відчуження і придбання бізнесу / / Законодавство. 1999. N 11. С. 45.
1 Скловський К.І. Указ соч. С. 59.
2 Лапач В.А. Указ. робота. С. 354.
3 КОДЕКС торгового мореплавання Російської Федерації від 30 квітня 1999 р. N 81-ФЗ / / Відомості Верховної Ради України від 3 травня 1999 р. N 18 ст. 2207 / / УПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F 1 Експерт, версія від 07.04.2009р.
1 Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" / За заг. ред. П.В. Крашеніннікова. М.: Спарк, 1999. С.51
2 Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.126
1 Див: Суханов Є.А. Право власності та інші речові права. Способи їх захисту (Коментарі до нового ГК РФ). М.: Центр ділової інформації тижневика "Економіка і життя", 1996. С. 45; Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії. С. 276; Сенчіщев В.І. Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним / / Журнал російського права. 1999. N 12. С. 118; Кузьміна І.Д. Угоди з будівлями і спорудами / / Актуальні проблеми правової науки та практики: Зб. наукових праць. Кемерово, 1999. С. 152.
2 Див: Постатейний коментар / За заг. ред. П.В. Крашеніннікова. С. 15-16 (автор коментаря - Б. М. Гонгало); Болтанова Є.С. Поняття та правовий режим нерухомості / / Щорічник російського права. 1999. М.: Норма, 2000. С. 264; Болтанова Є.С. Операції з нерухомістю: Купівля-продаж, дарування, успадкування, оподаткування. С. 57; Степанов С.А. Нерухоме майно в цивільному праві. С. 29.