Оренда нерухомого майна

Зміст:
Глава 1 Оренда нерухомості в Цивільному праві: особливості правового регулювання. 2
Глава 2 Укладання договору оренди нерухомості. Проблеми реєстрації. 3
Глава 3 Розірвання договору оренди нерухомого майна. 9
Глава 4 Особливості оренди будівель і споруд. 12
Глава 5 Особливості оренди підприємств. 16
Список використаної літератури 20
Глава 1 Оренда нерухомості в Цивільному праві: особливості правового регулювання.
Два параграфа глави 34 ЦК РФ містять спеціальні правила щодо такої нерухомості, як будівлі і споруди, а також підприємства як майнового комплексу. Проте єдиної договірної моделі і відповідно єдиних законодавчих вимог щодо оренди всіх об'єктів нерухомості не передбачено. До нерухомості, особливості правового регулювання оренди якої не передбачені в спеціальних параграфах, застосовні "Загальні положення про оренду" (& 1 глави 34 ЦК); наприклад: особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів можуть бути встановлені законом (п. 2 ст .607); договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації якщо інше не передбачено законом (п.2 ст. 609 ЦК). Важко сказати чим викликана необхідність застосування такої схеми правового регулювання оренди (наприклад, стосовно купівлі-продажу в ГК встановлені спеціальні правила, що регламентують правовідносини, пов'язані з купівлею-продажем будь-якого нерухомого майна).
Аналізуючи норми ЦК регулюють питання оренди нерухомості по суті, можна виділити два загальних принципу на яких побудовані ці положення. По-перше це принцип свободи договору, який проявляється, зокрема, в тому, що кількість імперативних норм, пов'язаних зі змістом договору оренди нерухомості, дуже мала. Вони в основному відносяться до форми договору і необхідності його державної реєстрації. По-друге, при регулюванні оренди нерухомості не проводиться ідея захисту "слабкої сторони", як це зроблено щодо житлового найму, а послідовно здійснюється ідея захисту прав кредитора в зобов'язанні, в якості якого в конкретній ситуації може виступати як орендодавець, так і орендар. Такий підхід дозволяє встановити справедливий баланс інтересів сторін договору, не наказуючи в той же час жорстких рамок змісту їх договірних відносин.
Зрозуміло нормами ЦК регулювання оренди нерухомості не вичерпується. Правила ГК РФ про реєстрацію договорів оренди нерухомого майна конкретизуються у Федеральному законі від 21 липня 1997 р. № 122 "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" і в прийнятих у його розвиток актах. Крім того, відповідно до ст. 607 ЦК РФ законом можуть бути встановлені окремі особливості оренди відокремлених природних об'єктів, а відповідно до ст. 610 ЦК РФ - максимальні граничні строки договору оренди для окремих видів оренди та оренди окремих видів майна. Прийняття будь-яких інших спеціальних нормативних актів, що регулюють орендні відносини ГК РФ не передбачає.
Глава 2 Укладання договору оренди нерухомості. Проблеми реєстрації.
Як і у випадку з іншими договорами, предметом яких є нерухомість, до оренди нерухомості застосовуються підвищені вимоги, пов'язані з формалізацією договору. Договір оренди будівлі (споруди) укладається у письмовій формі шляхом складання єдиного документа, підписаного сторонами, причому недотримання зазначеної форми тягне недійсність договору.
На сьогодні це єдина вимога щодо форми договору, проте в літературі висловлюються судження щодо необхідності введення обов'язкового нотаріального посвідчення договорів оренди нерухомості. [1] При цьому пропонується замінити реєстрацію обов'язковим нотаріальним посвідченням яке не тільки простіше, але і пов'язане з "консультаційними функціями які здійснює нотаріус ".1 Однак така заміна представляється неможливою оскільки тільки система державної реєстрації забезпечує ведення єдиного державного реєстру всіх об'єктів нерухомості, що має надзвичайно важливе значення для майнового обороту. Поєднання ж реєстрації та нотаріального посвідчення ляже додатковим тягарем на учасників майнового обороту. Нарешті твердження про те, що система державної реєстрації не пов'язана з консультаційними функціями, і що це тягне за собою необхідність залучення адвокатів, ніяк не може служити підставою для введення "поголовного" примусового та обов'язкового нотаріального посвідчення всіх угод з нерухомістю. Зрештою, якщо учасники майнового обороту побажають отримати консультаційну допомогу саме від нотаріуса (а не від адвоката), вони мають право передбачити для своєї угоди обов'язкову нотаріальну форму (п. 2 ст. 163 ДК).
Іншим важливим умовою договору оренди нерухомості є ціна (дане твердження стосується тільки до оренди будівель (споруд) та підприємств). Згідно з п. 1 ст. 654 ЦК за відсутності умови про розмір орендної плати договір вважається неукладеним. При цьому сторони можуть домовитися про різні форми орендної плати, головне, щоб зустрічну надання орендаря мало б у договорі грошову оцінку, що дозволяло б говорити про наявність угоди сторін щодо розміру орендної плати.
І все ж ні форма, ні умова про ціну не викликають стільки суперечок в теорії та практиці як питання про державну реєстрацію договорів оренди нерухомості. Тут виникає відразу кілька проблем.
По-перше піднімається питання про те що ж власне слід реєструвати: договір оренди нерухомого майна, право оренди або і те й інше. Сама ідея реєстрації права оренди виникла після прийняття закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", в якому передбачається реєстрація права оренди (п. 1 ст. 26 Закону) поряд з договором оренди (п. 3 ст. 26 Закону ). При цьому виходячи з буквального тлумачення Закону право оренди нерухомості має реєструватися незалежно від терміну на який укладено договір. Це фактично зводить нанівець положення п.2 ст. 651 ЦК дозволяє не реєструвати договори оренди нерухомості укладені на строк менше року. Природно, що з таким розумінням положень закону не згодні не тільки бухгалтери та керівники підприємств, але і багато юристів. Наприклад, В. В. Витрянский вважає сама згадка права оренди в Законі про реєстрацію "технічної помилкою законодавця". [2] Існує і протилежна точка зору. О. Гутников вважає що вимога про реєстрацію права оренди введено навмисно, при цьому "державна реєстрація є єдиним доказом зареєстрованого права" (п. 2 ст. 2 Закону про реєстрацію) і відхід від неї тягне зрозумілі негативні наслідки. [3] Не думаю що законодавець здійснював "технічну помилку" виносячи фразу "реєстрація права оренди" в назву 26 статті Закону. Однак визнавати будь-яку залежність договору оренди нерухомості від реєстрації права оренди означає йти проти ГК відповідно до п. 3 ст. 433 якого договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Отже право оренди має реєструватися, але його реєстрація не повинна впливати на долю договору. Вищий Арбітражний Суд в інформаційному листі від 16 лютого 2001 року № 59 "Огляд практики вирішення спорів пов'язаних із застосуванням Федерального Закону Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" розглянув це протиріччя і прийшов до висновку, що "положення ЦК не передбачають обов'язкової реєстрації права оренди нерухомого майна. Тому реєстрація породжуваного договором оренди нерухомого майна обтяження речових прав орендодавця на нерухоме майно правами орендаря проводиться на підставі статті 26 Закону про державну реєстрацію тільки при реєстрації самого договору оренди нерухомого майна ". Таким чином право оренди будівель і споруд укладеної на термін менше року не підлягає реєстрації, при укладанні ж договору на термін більше року він реєструється разом з правом оренди.
Ще одне питання, довгий час викликав суперечки як у практиків так і в теоретиків: державна реєстрація договору оренди нежитлових приміщень. Справа в тому що правило, виключає необхідність державної реєстрації договорів, укладених на термін менше одного року, розташовано в ГК у спеціальному параграфі, що регулює оренду будівель і споруд, і ніде в законодавстві не згадується про поширення правил цього параграфа на оренду нежитлових приміщень. Така ситуація склалася тому, що в період, коли розроблявся і приймався новий ЦК, нежитлові приміщення всередині будівель не визнавалися об'єктом нерухомості; з цієї причини угоди з нежитловими приміщеннями (у тому числі договори про їх оренду) не потребували державної реєстрації. Закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" включив нежитлові приміщення до переліку об'єктів нерухомості. В результаті тепер правовідносини, пов'язані з орендою нежилих приміщень, охоплюються загальними положеннями про оренду, що стосуються нерухомого майна, а саме правилом про те що договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Як вже зазначалося, інше встановлено законом щодо договорів оренди будівель і споруд тривалістю менше року (п. 2 ст. 651 ЦК), однак це спеціальне правило, не зачіпає договорів оренди нежитлових приміщень. Деякі юристи у своїх теоретичних роботах намагалися обійти це обмеження. Наприклад, І. Ісрафілов вважає що нежитлові приміщення взагалі не є окремими об'єктами орендних правовідносин, оскільки "вони вже об'єднані під загальним значенням" будівля "" і до них слід застосовувати всі норми, що регулюють оренду будівель. [4] Такий підхід міг би стати виходом із ситуації, однак застосування наприклад статті 654 ЦК про недійсність договору в якому немає умови про ціну до оренди нежитлових приміщень, а також деяких інших норм & 4 гл. 34 ЦК, може призвести до руйнівних наслідків для майнового обороту (адже по суті ставляться під сумнів дуже багато договорів оренди нежитлових приміщень). Президія ВАС РФ, розглянувши ситуацію, судову практику з питання про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень (п. 2 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 1 червня 2000 року № 53 "Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень"), прийшов до висновку про те, що за відсутності у Цивільному кодексі України спеціальних норм про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень до таких договорів повинні застосовуватись правила п.2 ст. 651 ЦК РФ, тобто реєстрації повинні підлягати тільки договори оренди нежитлових приміщень, укладені на термін не менше року. До такого висновку прийшло і міністерства РФ з податків і зборів в Листі від 10 червня 2000 року № 02-5-11/243 "Про оренду нежилих приміщень і майна у фізичних осіб". Основою такого рішення є визначення природи нежитлового приміщення як об'єкта, відмінного від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язаного. З цього випливає необхідність застосування однакових вимог до укладення договору оренди будівлі та договору оренди розташованого в ньому нежитлового приміщення, тобто до державної реєстрації. Таким чином, договір оренди нежитлових приміщень на строк до одного року, також як і договір, укладений на невизначений строк, не підлягає державній реєстрації і має вважатися укладеним з моменту, що визначається відповідно до п. 1 ст. 433 ЦК, тобто з моменту підписання договору. Такий підхід до вирішення питання про реєстрацію договору оренди не означає, що інші правила відповідного параграфа про оренду будівель (споруд) застосовні до договорів оренди нежитлових приміщень, вони, як і договори оренди житлових приміщень, регулюються загальними нормами ЦК РФ про оренду. Тому не підлягають застосуванню, зокрема, правила про обов'язкове визначення в договорі оренди розміру орендної плати та про формалізацію передачі майна за договором оренди, про придбання орендарем будь-яких прав на земельну ділянку, на якій розташоване орендоване майно.
Перераховані вище проблеми є загальними для укладення договорів оренди нерухомості. Порядок укладення договорів оренди підприємства має ряд суттєвих особливостей. На відміну від договору продажу підприємства, вимоги до форми договору оренди підприємства не включають вимогу про наявність в якості обов'язкових додатків до договору акту інвентаризації, бухгалтерського балансу, переліку всіх боргів включаються до складу підприємства та інших документів. Однак на практиці важко уявити укладення договору оренди підприємства без зазначених документів. Наприклад, відповідно до ЦК орендодавець зобов'язаний надати у володіння та користування орендаря не тільки основні засоби підприємства, а й передати останньому в порядку, на умовах і в межах, визначених договором, запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, а також майнові права, пов'язані з підприємством. Виконання даного обов'язку орендодавцем можливо тільки за умови повної інвентаризації підприємства. Крім того, при передачі підприємства в оренду на орендаря переводяться борги, що відносяться до підприємства, що передбачає складання орендодавцем (як додаток до договору) повного переліку всіх боргів, що включається до складу орендованого підприємства. Неможливо передати підприємство в оренду і без бухгалтерського балансу.
Характерна особливість договору оренди підприємства, полягає в тому, що передача підприємства в оренду у всіх випадках супроводжується, з одного боку, поступкою орендарю прав вимоги орендодавця, а з іншого - переведенням на орендаря боргів орендодавця, пов'язаних з діяльністю підприємства. У ГК (& 5 гл. 34) відсутні будь-які спеціальні правила, які б регулювали порядок і умови поступки орендодавцем прав вимог орендарю за договорами та іншими зобов'язаннями, пов'язаними з діяльністю підприємства. Права вимоги, що підлягають передачі орендарю разом з підприємством, повинні визначатися в договорі оренди підприємства, їхня поступка орендарю здійснюється за загальними правилами про цесії (& 1 гл. 24 ЦК) і не викликає ускладнень. Переведення боргу вимагає у всіх випадках згоди кредитора (п. 1 ст. 391 ЦК). Беручи до уваги, що у власника (орендодавця) середнього або великого підприємства можуть бути сотні й тисячі кредиторів за зобов'язаннями, пов'язаними з діяльністю цього підприємства, необхідність отримання від кожного з кредиторів письмової згоди на переведення боргу стало б непереборною перешкодою для передачі в оренду зазначеного підприємства . Тому законодавець передбачив спеціальні правила про повідомлення кредиторів про оренду підприємства і наділив останніх певними правами (ст. 657 ЦК). Обов'язком орендодавця за договором оренди підприємства є письмове повідомлення кредиторів за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, до моменту передачі орендарю цього підприємства. Обсяг прав кредиторів і наслідки реалізації ними своїх прав для сторін поставлені в пряму залежність від виконання орендодавцем обов'язки щодо повідомлення кредиторів про оренду підприємства. Кредиторам, як отримали повідомлення про оренду підприємства, але не дала згоди, так і не отримали такого повідомлення, надане право вимагати припинення або дострокового виконання зобов'язань та відшкодування орендодавцем завданих цим збитків. Різниця між ними полягає в тому, що кредитор, який одержав повідомлення, може скористатися своїми правами протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про оренду підприємства, а кредитор, який не отримав такого повідомлення, - протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства в оренду. Крім того, за боргами, включеним до складу підприємства, які були передані орендарю без згоди кредиторів на переведення цих боргів, орендодавець і орендар після передачі підприємства останньому несуть солідарну відповідальність.

Глава 3 Розірвання договору оренди нерухомого майна.
Як показує практика, найбільш поширеними спорами щодо оренди нерухомості є суперечки у зв'язку з розірванням договору. Загальні підстави розірвання договору наведені у ст. 450 ГК. Згідно з цією статтею розірвання договору можливе:
1. За угодою сторін
2. На вимогу однієї із сторін за рішенням суду при істотному порушенні договору другою стороною та в інших випадках передбачених кодексом, законом або договором
3. У разі односторонньої відмови від виконання договору, коли така відмова допускається законом або угодою сторін
Спори про розірвання договору на вимогу однієї із сторін (в основному орендодавців) досить типові, тому хотілося б докладніше зупинитися на цій підставі розірвання договору. Поняття "істотне порушення договору", що викликало суперечки в юридичній літературі та залишає занадто багато місця для судового розсуду до прийняття другій частині ГК, стосовно оренди розшифровано в статтях 619, 620 ЦК де перераховані конкретні підстави за якими як орендар, так і орендодавець можуть звернутися до суду з вимогою про дострокове розірвання договору оренди. Такого поводження, однак, повинна передувати досудова процедура врегулювання конфлікту. Якщо є підстави для розірвання договору на вимогу орендодавця, він зобов'язаний попередньо письмово попередити орендаря про необхідність виконання ним відповідного зобов'язання в розумний термін. Дане положення означає, що до позовної заяви орендодавця про розірвання договору оренди, що подається до арбітражного суду, повинні бути додані документи, що підтверджують дотримання ним досудового порядку врегулювання спору з відповідачем. Що стосується орендаря то відсутність спеціального правила, яке зобов'язувало б його попередньо попередити орендодавця про необхідність виконання ним зобов'язання, не означає, що він може відразу звернутися до суду з позовом про розірвання договору оренди. Обов'язковою умовою зміни договору в судовому порядку на вимогу однієї із сторін є дотримання спеціальної досудової процедури врегулювання спору безпосередньо між сторонами договору. Істота процедури досудового врегулювання полягає в тому, що зацікавлена ​​сторона до звернення до суду повинна направити іншій стороні свою пропозицію змінити чи розірвати договір. Позов до суду може бути пред'явлений тільки при дотриманні однієї з двох умов: або після отримання відмови іншої сторони на пропозицію про зміну або розірвання договору; або після неотримання відповіді на відповідну пропозицію в 30-денний термін, якщо інший термін не передбачений законом, договором або не містився в пропозиції змінити або розірвати договір (п. 2 ст. 452 ДК).
Два інших підстави розірвання договору, зазначених у статті 450, не вимагають судового втручання. Проте порівняльний аналіз статті 450 і статей 619, 620 ЦК призводить деяких учених до висновку про те, що "в будь-якому випадку договір оренди може бути розірваний тільки судом за позовом зацікавленої сторони договору". [5] Актуальність проблеми співвідношення положень ГК про загальних підставах розірвання цивільно-правового договору (ст. 450) і про підстави дострокового розірвання договору оренди (ст. 619, 620) підтверджується і наступним прикладом із судової практики.
Москомімущество звернулося з позовом до АТ про виселення з нежитлових приміщень. Рішенням суду, залишеним без зміни апеляційної інстанцією, позов задоволено. При цьому суд керувався пунктом 3 статті 450 Кодексу, встановивши, що в договорі оренди, укладеним між Москомімуществом та АТ, містилося умова, що передбачає можливість дострокового розірвання договору орендодавцем в односторонньому порядку у разі прийняття рішення про реконструкцію об'єкта оренди. Постановою уряду Москви орендоване приміщення було включено до плану реконструкції.
Касаційна інстанція не погодилася з мотивами судів першої та апеляційної інстанцій, оскільки в даному випадку слід було керуватися спеціальною нормою - статтею 619 Кодексу, згідно з якою на вимогу орендодавця договір оренди може бути достроково розірваний судом, при цьому підставою до розірвання договору може бути умова, визначене в договорі оренди.
Згадана стаття передбачає застосування лише пункту 2 статті 450 Кодексу, згідно з яким розірвання договору можливе лише за рішенням суду у випадках, передбачених в тому числі і договором оренди. У даному випадку у зв'язку з реконструкцією об'єкта оренди, про що сторони домовилися при укладанні договору оренди.
Президія Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації підтвердив цей висновок, проте скасував постанову Федерального арбітражного суду Московського округу, з огляду на конкретні обставини справи, вважаючи, що орендодавець, звертаючись до арбітражного суду з позовом про виселення, поставив одночасно питання про розірвання договору в судовому порядку і документально обгрунтував дану вимогу. [6]
Видається, що наведене постанова Президії Вищого Арбітражного Суду РФ, свідчить про позицію, згідно з якою договір оренди може бути розірваний тільки на підставі рішення суду, - інакше навіщо б знадобилося штучно, за відсутності відповідної вимоги у позовній заяві, розцінювати сам факт пред'явлення позову про виселення орендаря як одночасного вимоги про розірвання договору? Виходить, що стаття 619 ЦК стосовно договору оренди виключає застосування статті 450 ГК про зміну і розірвання всякого цивільно-правового договору. Однак, аналіз тексту ст. 619 ГК свідчить про те, що містяться в ній норми представляють собою спеціальні правила (стосовно до розірвання договору оренди) по відношенню тільки до п. 2 ст.450 ЦК і ніяк не зачіпають пп. 1 і 3 тієї ж статті, що включають в себе положення про розірвання договору за угодою сторін і про можливості односторонньої відмови від договору, коли така відмова допускається законом або договором. Отже, в силу відсутності спеціальних правил, що регулюють розірвання договору оренди на підставі угоди сторін, або односторонньої відмови від договору оренди, в таких випадках підлягають застосуванню загальні положення про розірвання договору, що містяться в пп. 1 і 3 ст. 450 ГК. Що стосується п. 2 ст. 450 ГК, то його дія також не перекривається (стосовно оренди) ст. 619 ЦК. Ця стаття встановлює конкретні підстави розірвання договору, які стосовно оренди вважаються суттєвими порушеннями цього договору, і, отже, звільняє лізингодавця від необхідності доводити їх суттєвий характер.
Глава 4 Особливості оренди будівель і споруд.
Правовідносини, пов'язані з орендою будинків і споруд, регулюються в першу чергу спеціальними правилами, поміщеними в & 4 гл. 34 ЦК. Природно наявність спеціального регулювання викликало необхідність дати визначення понять "будівля" і "споруда", а також виділити їх основні відмінності. У сучасній юридичній літературі робилися спроби дати таке визначення. Так, на думку В. Н. Литовкіна, будівлі і споруди "відрізняються своєю нерухомістю, фундаментальної прив'язкою до конкретної земельної ділянки, на якому вони зведені, конструктивно розраховані на тривалий термін експлуатації, окремі з них представляють художню цінність, особливо пам'ятники історії, культури, архітектури, які є унікальними об'єктами ". [7] При цьому під будівлями зазвичай розуміються такі об'єкти, які можна підрозділити на дві великі групи: житлові та нежитлові. Поняття "споруда" зазвичай визначають шляхом перерахування відповідних об'єктів, наприклад: нафтові і газові свердловини, автозаправні станції, гідротехнічні споруди, магістральні трубопроводи, спортивні, спортивно-видовищні споруди (стадіони, палаци спорту, спортивні зали, плавальні басейни), мости, оранжереї, трансформатори, теплові вузли та інші інженерні споруди тісно пов'язані із землею. Проте з юридичної точки зору існуючі (в повсякденному сенсі) відмінності між поняттями "будівля" і "споруда" не мають жодного правового значення, оскільки спеціальні правила про оренду зазначених об'єктів не передбачають диференційованого регулювання виникаючих у зв'язку з цим правовідносин. Визначення ж поняття будівель і споруд в цілому має насамперед містити відмінності цих об'єктів від інших будівель, що не відносяться до об'єктів нерухомості, а також від інших видів нерухомого майна, до яких не підлягають застосуванню спеціальні правила, що регламентують правовідносини, пов'язані з орендою будинків і споруд (об'єкти незавершеного будівництва, житлові та нежитлові приміщення, вбудовано-прибудовані приміщення. У цьому сенсі під будівлею (спорудою) слід розуміти будь-який штучно зведений на земельній ділянці або під ним (під землею) самостійний об'єкт, який фундаментально пов'язаний із земельною ділянкою, використовується ( або може бути використаний) за цільовим призначенням та переміщення якого без невідповідного збитку його призначенням неможливо. При такому підході підкреслюються всі необхідні для відповідної юридичної кваліфікації характерні риси таких об'єктів нерухомості, як будівлі і споруди.
По-перше, будівлі та споруди це об'єкти створені людьми (штучно зведені). Ця ознака дозволяє відмежувати будівлі та споруди від об'єктів нерухомості є такими за своєю природою (гори, скелі і т. п.).
По-друге, про будівлях і спорудах як об'єкти нерухомості можна говорити лише в тому випадку, якщо вони "прив'язані" до певного земельній ділянці. Причому ситуація не змінюється, якщо певні інженерні споруди знаходяться під землею (наприклад, шахти), оскільки і в цьому випадку їх власнику чи власнику необхідно мати певні права на відповідну земельну ділянку.
По-третє, зв'язок будівлі (споруди) із земельною ділянкою має бути настільки міцною (фундаментальної), що переміщення зазначеного об'єкта нерухомості без невідповідного збитку його призначенням виявилося б неможливим. Дана ознака дозволяє відмежувати будівлі та споруди від інших будівель (ларьків, палаток, кіосків і т. п.), які взагалі не відносяться до об'єктів нерухомості.
По-четверте, будівлею (спорудою) визнається лише такий об'єкт нерухомості, який є самостійним (окремо стоїть). За цією ознакою будівлі та споруди відрізняються від таких об'єктів нерухомості, як житлові та нежитлові приміщення, вбудовано-прибудовані приміщення, при оренді яких не можуть застосовуватися спеціальні правила, що регулюють правовідносини, пов'язані з орендою будинків і споруд.
По-п'яте, до будівель (споруд) належать лише такі об'єкти нерухомості (будівлі, споруди), зведення яких закінчено і вони вже використовуються або можуть використовуватися за прямим призначенням. Як відомо, право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації (ст. 219 ЦК). У свою чергу, сама ця реєстрація можлива тільки після закінчення будівництва будівлі (споруди) і його готовності до використання за прямим призначенням. Цей ознака служить критерієм для розмежування двох різних видів об'єктів нерухомості: будівель (споруд) і незавершених будівельних об'єктів. Останні також можуть служити об'єктами різних угод, у тому числі і договору оренди, однак і в цьому випадку відповідні правовідносини не будуть охоплюватися спеціальними правилами, які регулюють оренду будівель і споруд.
Будинки і споруди, як уже зазначалося, належать до об'єктів нерухомості, нерозривно пов'язаних із землею, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. Володіння і користування такими об'єктами з боку орендаря передбачає наявність у нього певних прав і відносно земельної ділянки, на якій знаходиться будинок (споруда). Такі права виникають одночасно з правом використовувати орендовану будівлю (споруду), оскільки передаються одночасно з передачею прав володіння і користування будівлею (спорудою) з цього ж договору. Таким чином, при оренді будівлі (споруди) сам будинок стає як би головною річчю, а право на земельну ділянку виступає в якості приналежності цієї речі. Ситуація, коли будівля стає головною річчю по відношенню до земельної ділянки, на якій воно розташоване, склалася багато в чому у зв'язку з тим, що будівлі (споруди) і юридично, і фактично були введені в цивільний оборот швидше і радикальніше, ніж земельні ділянки. При збереженні в основному права державної (муніципальної) власності на землі в містах і сільських поселеннях значна частина розташованих на них будівель перейшла у приватну власність. Сформована в результаті "неоднорідність" прав на земельні ділянки і розташовані на них об'єкти створює серйозні юридичні перешкоди до того, щоб розглядати будівлю та земельну ділянку як "єдиний" об'єкт нерухомості, оскільки сама конструкція єдиного об'єкта має сенс лише у випадку, коли на складові його частини може бути встановлено єдине право або, принаймні, однорідні права. Конструкція "єдиного об'єкта", у праві на який визначальним був би характер права на землю, крім того, буде не сприяти полегшенню обороту нерухомості, а ускладнить його.
Який же характер права, яке набуває орендар будівлі (споруди) щодо земельної ділянки? Його чіткому визначенню покликані сприяти деякі правила, які містяться у статтях 652, 653 ЦК. Ці правила сформульовані стосовно до двох ситуацій: коли орендодавець будівлі або споруди є власником земельної ділянки і коли земельна ділянка, на якій знаходиться будинок (споруда), не належить орендодавцю на праві власності. У першому випадку в договорі оренди будівлі (споруди) одночасно вирішується питання про передачу орендарю в оренду та відповідної земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля (споруда). Орендареві згідно з договором земельну ділянку може бути наданий і на інше право. Якщо ж договір оренди будівлі (споруди) не містить будь-яких вказівок про право орендаря на земельну ділянку, вважається, що до орендаря переходить на строк оренди будівлі (споруди) право користування частиною земельної ділянки, зайнятої будівлею (спорудою) і необхідної для використання його за призначенням (п. 2 ст. 652 КГ). Якщо земельна ділянка не належить на праві власності власнику будівлі (споруди), така будівля (споруда) може бути передано в оренду без згоди власника землі за умови, що подібні дії власника будівлі (споруди) не будуть суперечити закону або договором, укладеним з власником земельної ділянки (п. 3 ст. 652 ЦК). Очевидно, що за таких обставин до орендаря будинку (споруди) переходить від орендодавця відповідно і право користування відповідною частиною земельної ділянки. Стабільності орендних відносин та захисту прав і законних інтересів орендаря покликане сприяти положення, згідно з яким орендар будівлі (споруди) зберігає за собою право користування частиною земельної ділянки, зайнятої будівлею (спорудою) і необхідної для його використання за призначенням, і у разі зміни власника земельної ділянки , у тому числі в результаті його продажу іншій особі (ст. 653 ЦК).
Глава 5 Особливості оренди підприємств.
Оренда підприємства є однією з найбільш складних і формалізованих різновидів договору оренди, тому не випадково, що спеціалізованих правил параграфа "Оренда будівель і споруд" для неї виявилося недостатньо і крім них до цього різновиду договору оренди підлягають застосуванню також правила параграфу "Оренда підприємств" гл. 34 ЦК. Практично всі особливості цього договору виникають з особливостей його предмета. Предмет зобов'язання становить не тільки саме підприємство передане в оренду, а й дії зобов'язаної сторони. Вони полягають не тільки в передачі орендарю орендованого майна, як це має місце при будь-якої оренду, орендодавець повинен також поступитися права вимоги і перевести борги, пов'язані з діяльністю цього підприємства. Крім того, на орендодавцеві лежить обов'язок по підготовці підприємства до передачі його в оренду, виконання якої передбачає здійснення останнім цілого ряду дій, не характерних для інших видів договору оренди: інвентаризація майна підприємства, складання проекту передавального акту і т. п. І навпаки, в частині забезпечення умов для використання орендованого майна (включаючи проведення його капітального ремонту) коло дій, здійснення яких за загальними правилами про оренду покладається на орендодавця, скорочується за рахунок покладання зазначених дій на орендаря. Тому стосовно договору оренди підприємства як окремого виду оренди правильніше говорити не тільки про специфіку об'єкта оренди (підприємстві), а в цілому про особливості його предмета, що і служить у даному випадку критерієм для виділення оренди підприємства в окремий вид договору оренди.
Природно, у співвідношенні зазначених об'єктів, що становлять предмет договору оренди підприємства, переважну роль відіграє об'єкт першого роду (підприємство). Саме специфічні особливості підприємства як майнового комплексу зумовлюють необхідність спеціальних правил, що регламентують дії сторін, пов'язані з його орендою.
Підприємство являє собою досить специфічний об'єкт цивільних прав, що знайшло своє відображення в ЦК (ст. 132). Підприємством як об'єктом прав визнається майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. До складу підприємства входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування), та інші виключні права.
ГК РФ в ст. 132 виходить з того, що об'єктом цивільно-правових угод, у тому числі договору оренди, може бути не тільки підприємство в цілому, але і його частина. У той же час ст. 656 ЦК у формулюванні об'єкта договору оренди підприємства використовує термін "підприємство в цілому". Питання зі тому що є частиною підприємства і чи може частина підприємства передаватися в оренду на основі договору оренди підприємства, є не тільки предметом теоретичних дискусій, а й має практичне значення. На сьогодні відсутні правові перешкоди для дроблення майнового комплексу, що становить підприємство, та визначення юридичної долі його окремих частин. У той же час виділення частини підприємства, яка сама по собі не буде відповідати визначення підприємства як самостійного майнового комплексу, призведе до того, що здача цієї частини в оренду в якості єдиного комплексу буде неможлива, буде потрібно укладання окремих договорів щодо різних її елементів. Якщо ж частина підприємства сама по собі є самостійним майновим комплексом, придатним для ведення підприємницької діяльності, нехай навіть інший, ніж здійснювалася на основі цілого підприємства, вона може бути передана в оренду за тими ж правилами, що й підприємство в цілому.
Раніше російське законодавство оперувало поняттям "підприємство", маючи на увазі суб'єкта (юридична особа) цивільних прав та учасника майнового обороту. Саме в такій якості (суб'єкта цивільних прав) підприємство ставало предметом різних угод. Зокрема Закон РРФСР "Про приватизацію державних і муніципальних підприємств у РСФСР" від 3 липня 1991 р. [8] передбачав такий спосіб приватизації, як продаж державних і муніципальних підприємств за конкурсом та на аукціоні. Указ Президента РФ від 2 червня 1994 р. № 1114 "Про продаж державних підприємств-боржників" [9] (тобто суб'єктів зобов'язань, юридичних осіб) допускав продаж за конкурсом неплатоспроможних державних підприємств. Чинне законодавство, і перш за все ГК, розглядає підприємство (єдиний майновий комплекс) лише як об'єкт цивільних прав, а не як їх суб'єкта. Як правильно відзначає В. А. дозорців, "по своїй суті підприємство це не юридична, а виробнича категорія. Традиційно підприємство представляє собою об'єкт, а не суб'єкт права, воно належить на праві власності юридичній особі, наприклад акціонерному товариству (одному акціонерному товариству може належати і кілька підприємств), змішання цих двох аспектів дуже небезпечно практично. Об'єктна суть підприємства, з ряду причин забута на якомусь етапі, в даний час абсолютно чітко зафіксована в законі (ст. 132 ЦК РФ), і визнання підприємства видом суб'єкта права створює лише плутанину ". [10]
Особливої ​​аналізу вимагають права орендодавця пов'язані з підприємством. У цьому сенсі необхідно виділити дві категорії таких прав, щодо яких у ЦК передбачено два протилежних правила (пп. 1, 2 ст. 656). До першої категорії належать права на фірмове найменування, товарний знак, знак обслуговування й інші засоби індивідуалізації орендодавця та його товарів, робіт чи послуг, а також приналежні йому на підставі ліцензії права на використання таких засобів індивідуалізації. Якщо інше не передбачено договором оренди підприємства, ці права переходять до орендаря. Можливість передачі не все, а частини підприємства в оренду тягне необхідність вирішення таких тонких питань, як паралельне використання орендодавцем та орендарем товарного знака (знака обслуговування), "роздвоєння" клієнтели і репутації, що склалися у підприємства. Проте "складно" не означає "неможливо", тим більше що для вирішення подібних питань існують певні правові механізми, а використання товарного знака по ліцензії іншою особою зі збереженням права використання товарного знака у його правовласника стало широко поширеним у російській діловій практиці явищем.
Другу категорію складають права, отримані орендодавцем на підставі дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю. Ці права не підлягають передачі орендарю. Причому включення до складу переданого орендарю підприємства зобов'язань, виконання яких орендарем неможливо за відсутності у нього дозволу (ліцензії), не звільняє лізингодавця від виконання цих обов'язків перед кредиторами і, отже, від відповідальності за їх невиконання.
Список використаної літератури:
1. Витрянский В. В. Договір оренди та його види. - М.: Статут, 1999.
2. Цивільне право Росії. Частина друга: Зобов'язальне право: Курс лекцій / Відп. Ред. О. Н. Садиков. М., 1997.
3. Цивільне право: Підручник / Під. ред. А. П. Сергєєва, Ю. К. Толстого. Ч. 2. М., 1997.
4. Гутников О. Державна реєстрація права оренди / / Господарство право. 1999. № 5.
5. Дозорців В. А. Принципові риси права власності в Цивільному кодексі / / Юридичний світ. 1997. № 9.
6. Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень / / Господарство право 1997. № 10.
7. Козир О. Оренда нерухомого майна / / ЕЖ-Юрист. 2001. № 8
8. Сироїд Н. А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно / / Держава і право. 1998. № 8.
Нормативні акти та судова практика
1. Цивільний кодекс Російської Федерації.
2. Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122 "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".
3. Інформаційний лист ВАС РФ від 1 липня 2000 р. № 53 "Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень"
4. Інформаційний лист ВАС РФ від 16 лютого 2001 року № 59 "Огляд практики вирішення спорів пов'язаних із застосуванням Федерального Закону Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"
5. З практики Федерального Арбітражного суду Московського округу з вирішення справ, пов'язаних з укладанням, зміною, розірванням і виконанням договорів оренди / / Вісник ВАС РФ, 1998, № 7.