Федеральне агентство з освіти
Філія Санкт-Петербурзького державного інженерно-економічного університету у м. Череповці
Кафедра «Фінанси і кредит»
Контрольна робота
з дисципліни «Житлове право і житлова політика»
Тема
«Основні моделі та етапи іпотечного кредитування»
Студентки 5 курсу
Валігура Т.В.
Череповець, 2009
Введення
Іпотека є одним з подвигів застави без передачі закладеного майна заставодержателю. Іпотека (від грец. Hypotheka - застава, застава) являє собою заставу нерухомості для забезпечення грошової вимоги кредитора-заставоутримувача до боржника (заставодержателю). У Росії порядок здійснення іпотеки регулюється Цивільним кодексом РФ, Федеральним законом від 16 липня 1998 р. № 102-Ф3 «Про іпотеку (заставу нерухомості)« та іншими прийнятими відповідно до них нормативними правовими актами. Іпотекою визнається застава земельних ділянок, підприємств, будівель, споруд, квартир та іншого нерухомого майна.
В силу застави кредитор за забезпеченим заставою зобов'язанням має право в разі невиконання боржником цього зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами.
Таким чином, застава є одним із способів забезпечення належного виконання зобов'язань. За порівняння з іншими способами забезпечення виконання зобов'язань: неустойкою, завдатком, порукою, утриманням майна боржника, банківською гарантією, застава є більш привабливим саме з тієї точки зору, що з його використання простіше зробити примусове стягнення. Застава передбачає наявність у боржника майна, на яке може бути накладено стягнення, однак майно, на яке встановлена іпотека, залишається у заставодавця в його володінні та користуванні.
Мета цієї роботи, розглянути які моделі житлового кредитування бувають. І що являють собою етапи житлового кредитування?
1. Основні моделі іпотечного житлового кредитування
Виділяється дві моделі (схеми) іпотечного кредитування.
1. Дворівнева ("американська модель"), що спиралася на вторинний ринок заставних. Суть моделі полягає в наступному. Банк видає іпотечний кредит позичальникові в обмін на зобов'язання протягом певного терміну щомісячно переводити в банк фіксовану суму. Це зобов'язання позичальника забезпечене заставою житла, що купується. Банк продає кредит одному з агентств іпотечного кредитування, передаючи при цьому і зобов'язання по забезпеченню. Агентства негайно відшкодовують банку виплачені позичальнику кошти і замість просять переказувати одержувані від нього щомісячні виплати за вирахуванням прибутку (маржі) банку в агентство. Величину щомісячних виплат, тобто ставку, за якою агентство зобов'язується купувати іпотечні кредити, встановлює агентство на підставі вимог, що висуваються інвесторами до прибутковості фінансових інструментів. Іпотечні агентства, купивши деяку кількість іпотечних кредитів у комерційних банків, збирають їх у пули і створюють на основі кожного нову цінний папір, джерелом виплат по якій є платежі позичальників. Ці виплати гарантовані не заставою нерухомості, а агентством як юридичною особою. Агентства реалізують іпотечні цінні папери на фондовому ринку і потім теж виступають як посередники, передаючи інвестору, який купив цінний папір, виплати агентству від банку за винятком своєї маржі.
У США ставки по іпотечних цінних паперів лише трохи вище за ставки по державних цінних паперів, що пояснюється впевненістю інвесторів у тому, що в разі масового дефолту позичальників держава надасть необхідну фінансову допомогу іпотечним агентствам для погашення ними своїх зобов'язань. Підтримка держави дет можливість розглядати цінні папери іпотечних агентств як майже безризикові і дозволяє вкладатися в них самим консервативним інвесторам, таким, як пенсійні фонди, а отже, забезпечує перетік в іпотечні кредити найдешевших на ринку ресурсів.
2. Однорівнева ("німецька модель"). Це автономна збалансована модель іпотеки, що базується на ощадно - позичковому принципі функціонування за типом німецьких "приватних будощадкас" - Bausparkasse, французьких Livret Epargne Logement, американських Savings & Loans. Тут вкладник отримує можливість накопичити необхідний внесок на купівлю квартири (наприклад, у розмірі 50% її вартості) протягом тривалого періоду, а потім отримати іпотечний кредит на купівлю (будівництво) заздалегідь обраної квартири. Будівельна ощадна каса, будучи замкненою фінансовою структурою, починає свою діяльність з формування статутного капіталу і має на його основі власне джерело засобів (включаючи квартирний фонд) для видачі кредитів. Всі кошти каси (власні та залучені) використовуються тільки для ведення статутної діяльності, тобто йдуть на фінансування будівництва житла та видачу іпотечних кредитів на покупку побудованих квартир.
2. Основні етапи іпотечного житлового кредитування
Оформлення, укладення та обслуговування кредитної угоди - тривалий процес, що вимагає ретельного опрацювання прийнятих рішень. Для скорочення процедури оформлення кредиту та отримання кредитором вичерпної інформації про клієнта кредитні установи розробили стандартні форми документів. Наприклад, для кредитування житла цю заяву про надання кредиту, довідки про вклади і про наявність роботи, калькуляція витрат на отримання кредиту та кредитна довідка. Для дохідної нерухомості перелік відомостей має бути істотно ширше. Основна увага тут приділяється якості управління нерухомістю, оцінці здатності об'єкта генерувати дохід, необхідний для погашення кредиту. Для цього, зокрема, аналізується величина операційних витрат, їх розподіл між позичальником і орендарем, вивчається репутація і бізнес орендарів, професіоналізм керуючого нерухомістю, з'ясовується вплив податкових та інших наслідків позикового фінансування на інвестиційний проект.
Виділяють наступні етапи іпотечного кредитування:
1) попередній (роз'яснення клієнтові основних умов кредитування, передача списку документів для отримання позики);
2) збір та перевірка інформації про клієнта та про заставу;
3) оцінка ймовірності погашення кредиту;
4) прийняття рішення по кредиту (сума, термін, ставка відсотка, порядок погашення);
5) укладення кредитної угоди;
6) обслуговування кредитної угоди;
7) закриття кредитної угоди.
Перший етап
На етапі попередньої кваліфікації клієнтів проводиться співбесіда з потенційним позичальником, в ході якого вирішуються такі завдання.
Визначається коло клієнтів, які з точки зору банку можуть бути кваліфіковані як потенційні позичальники, доходи яких дозволяють їм претендувати на житловий іпотечний кредит і які мають наміри придбати у власність житло.
Клієнти отримують необхідну інформацію щодо порядку та умов надання банком житлових іпотечних кредитів населенню, включаючи:
вимоги банку до платежі-і кредитоспроможності позичальника, до забезпечення кредиту, до предмета застави, до оцінки заставного майна, до страхування;
список документів;
порядок укладення кредитного договору та договору купівлі-продажу та іпотеки квартири, в тому числі порядок здійснення всіх дій, пов'язаних з обов'язковою державною реєстрацією угод із застави нерухомості, необхідністю нотаріального посвідчення окремих документів, порядок та строки надання і погашення кредиту, права та обов'язки банку- кредитора і клієнта-позичальника і т.п.
Проводиться попередній розрахунок максимально допустимої суми кредиту, щомісячних платежів клієнта в рахунок погашення кредиту і відсотків по ньому, приблизною суми власних грошових коштів, якими повинен мати у своєму розпорядженні позичальник.
Попередня кваліфікація не передбачає обов'язкового схвалення кредиту.
Другий етап
Клієнт, що пройшов процедуру попередньої кваліфікації, отримує список документів, які він повинен представити в банк для підтвердження інформації, необхідної для прийняття рішення про можливість видачі йому кредиту на умовах, прийнятних для банку. Для підтвердження отриманої від клієнта інформації банк направляє:
Запит за місцем роботи позичальника для підтвердження інформації про його доходи за місцем роботи;
Запит в інші кредитні установи, зазначені позичальником, для підтвердження інформації про вклади і про виконання зобов'язань за отриманими (повернутим і поточним) кредитами.
Третій етап
Основним вважається етап проведення оцінки ймовірності погашення кредиту потенційним позичальником (андеррайтинг позичальника). На цьому етапі проводиться аналіз зібраної і документально підтвердженої інформації, який включає в себе:
Оцінку платоспроможності потенційного позичальника (його готовність виконувати прийняті фінансові зобов'язання на основі аналізу його кредитної історії);
Оцінку достатності власних коштів (і джерела формування), якими володіє потенційний позичальник для виплати початкового внеску на покупку житла і сплати всіх інших необхідних витрат.
Критерії відбору позичальників в різних банках можуть відрізнятися, але, як правило, при наданні іпотечного кредиту на покупку житла кредитор звертає увагу на такі основні моменти.
Рівень платоспроможності потенційного позичальника
Для цієї мети розраховуються такі кваліфікаційні співвідношення.
а) відносини щомісячного (ануїтетного) платежу позичальника по житловому іпотечному кредиту до сукупного доходу не може перевищувати 40%:
(1)
П = Щомісячний платіж в рахунок погашення основного боргу і відсотків по іпотечному кредиту (ануїтетний платіж) позичальника, $
Д = сума щомісячних сукупних доходів (чистий дохід), $
В основному значення даного коефіцієнта не повинно перевищувати 30-40%. У деяких банках граничне значення коефіцієнта К / З 1 і доходу позичальника у таких розмірах:
якщо коефіцієнт К / З менше або дорівнює 50% (0,5) значення коефіцієнта П / Д становить 50% (0,5);
якщо величина коефіцієнта К / З більше 50% (0,5) застосовується наступна таблиця (табл. 1):
Таблиця 1. Граничне значення коефіцієнта П / Д в залежності від коефіцієнта К / З
Щомісячний дохід позичальника, зазначений в прожиткових мінімумах (ПМ) 2 в розрахунку на 1-го члена сім'ї | Значення коефіцієнта П / Д |
До 2,0 | 35 |
2,2 | 36 |
2,4 | 37 |
2,6 | 38 |
2,8 | 39 |
3,0 | 40 |
3,2 | 41 |
3,4 | 42 |
3,6 | 43 |
3,8 | 44 |
4,0 | 45 |
4,2 | 46 |
4,4 | 47 |
4,6 | 48 |
4,8 | 49 |
5,0 і більше | 50 |
б) Відношення щомісячних довгострокових зобов'язань позичальника (за вирахуванням страхових, податкових та інших платежів за приобретаемому майну) до сукупного доходу не може перевищувати 60%:
Коефіцієнт О1 / Д = . (2)
О1 = Сума обов'язкових щомісячних платежів, в яку щомісячні житлові витрати входять тільки в частині ануїтетного платежу по кредиту, $
Д = сума щомісячних сукупних доходів (чистий дохід), $
Для більш точного аналізу платоспроможності позичальника можуть бути додатково розраховані довідкові коефіцієнти:
Коефіцієнт Ж / Д = (3)
Ж = щомісячні витрати позичальника по придбаному майну (включаючи платежі по страхуванню, податків на майно та ін), $
Д = сума щомісячних сукупних доходів (чистий дохід), $
Коефіцієнт О2 / Д = (4)
О2 = Загальна сума обов'язкових щомісячних платежів позичальника, $
Д = Сума щомісячних сукупних доходів (чистий дохід), $
Перелік доходів і витрат, що враховуються при розрахунку платоспроможності позичальника, представлений в табл. 2
При розрахунку платоспроможності позичальника враховується тільки частина доходу від орендної плати, що видно з табл. 3.
Крім того, якщо чистий дохід від оренди (найму) становить понад 50% від чистого сукупного доходу позичальника і в сумі перевищує $ 500 на місяць, то для включення його до сукупного доходу позичальника необхідно дотримуватися наступні формальності:
1) рівень доходу, що отримується від здачі житла в оренду об'єкта нерухомості, повинен пройти незалежну оцінку ліцензованим оцінювачем, і в разі, якщо оцінку ліцензованим оцінювачем, і в разі, якщо оцінне значення орендного доходу виявиться менш документально підтвердженого, для всіх наступних розрахунків андеррайтеру слід керуватися оцінним значенням.
2) позичальникові належить здійснити страхування:
від ризику, пошкодження об'єкта нерухомості, що здається в оренду на суму не нижче розміру кредиту, збільшеного на 10%;
своєї громадянської відповідальності як власника здається в оренду нерухомості.
3) надати довідку з Єдиного державного реєстру прав про відсутність обтяження що здається в оренду об'єкта нерухомості.
Таблиця 2
Доходи і витрати, що враховуються при розрахунку платоспроможності позичальника 3
Назва показника | Що в себе включає | |
П | Щомісячний платіж по житловому іпотечному кредиту | Платіж в рахунок погашення основного боргу та сплати відсотків |
Ж | Загальний щомісячний платіж по житловому іпотечному кредиту | П; платіж з податку на майно, що купується; щомісячний платіж по страхуванню життя і працездатності позичальника; щомісячний платіж зі страхування нерухомого майна, що знаходиться у заставі; щомісячний платіж по страхуванню втрати права власності власника квартири; платіж за послуги з технічного обслуговування (регулярні обов'язкові внески, пов'язані з експлуатацією житлового приміщення (оплата, газо-, ремонтом, прибиранням тощо); інші витрати по приобретаемому житла, якщо вони носять регулярний характер |
Про | Платежі за наявними кредитами; обов'язкові платежі; аліменти сплачуються; щомісячні існуючі витрати позичальника, пов'язані з наявним у власності позичальника житлом (податки на майно, страхування нерухомого майна, платежі за технічне обслуговування, інші можливі регулярні збори та виплати, пов'язані з експлуатацією житла); щомісячні (або перелічені в розрахунку на місяць) витрати по сплаті прибуткового податку, а також податкових і страхових платежів, пов'язаних з наявністю іншого рухомого та нерухомого майна; оренда житла; регулярні платежі, пов'язані з підтриманням життєдіяльності позичальника і його сім'ї (харчування, освіту, медичне обслуговування); витрати, пов'язані з відпочинком, розвагою, дорогим хобі; інші постійні і обов'язкові витрати позичальника, що проводяться щомісячно або з іншою періодичністю протягом року | |
Д | Загальний дохід позичальника | Заробітна плата за основним місцем роботи, включаючи середньорічний дохід за понаднормову роботу та премії; дохід від роботи неповний робочий день і не за основним місцем роботи; дохід у вигляді дивідендів по облігаціях, акціям, від участі в інших (не акціонерних) господарські товариства; дохід у вигляді відсотків за вкладами і у вигляді постійних стабільних страхових виплат; пенсійні виплати та стипендії; аліменти та допомоги на дітей; державні субсидії; чистий дохід у вигляді орендної плати |
Таблиця 3.
Чистий дохід від оренди (найму) становить не більше 50% від чистого сукупного доходу позичальника | Чистий дохід від оренди (найму) становить понад 50% від чистого сукупного доходу позичальника | |
Частка чистого орендного доходу, що враховується при оцінці платоспроможності | 75% | 50% |
2. Рівень кредитоспроможності потенційного позичальника
На основі вивчення кредитної історії позичальника визначається, наскільки клієнт банку є відповідальним за виконання прийнятих зобов'язань, а також встановлюються сума несплаченого на даний момент залишку боргу, термін і розмір щомісячних платежів у рахунок його погашення.
3. Достатність власних грошових коштів, якими володіє потенційний позичальник для виплати початкового внеску на покупку житла.
Банк визначає основні вимоги до фінансових можливостей позичальника. Сума початкового внеску при покупці житла, як правило, повинна становити не менше 30% ціни житла. Крім того, позичальник повинен володіти достатньою сумою власних коштів для покриття витрат по кредитній угоді та купівлі житла, які включають в себе:
комісійні ріелторської фірмі (якщо необхідно);
плата за оцінку вартості предмета застави (квартири);
збір за надання необхідних довідок на придбану нерухомість (у тому числі про відсутність застави) (КМЖ) (Бюро технічної інвентаризації, Московський міський комітет з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, московська обласна реєстраційна палата);
збір за нотаріальне посвідчення договору іпотеки (якщо банк зажадає);
збір за державну реєстрацію договору іпотеки квартири;
-Страхові збори;
-Банківський збір за подачу заяви в кредит;
-Плата за відкриття позичкового рахунку;
-Плата за видачу кредиту готівкою;
-Інші витрати.
Банк також оцінює джерела коштів. Прийнятними джерелами є:
- Заощадження позичальника;
-Власні кошти позичальника, одержувані ним від продажу належного йому майна. Продаж повинна бути проведена до отримання кредиту;
-Подарунки від членів сім'ї з письмовим підтвердженням того, що по них не буде вимагатися оплата;
-Подарунки та гранти некомерційних організацій з письмовим підтвердженням того, що по них не буде вимагатися оплата;
-Подарунки або гранти від роботодавця, зроблені в рамках програми допомоги співробітникам, які не повинні бути повернуті або підлягають поверненню після того, як будуть виконані зобов'язання по першій іпотеці.
4.Уровень забезпечення кредиту
До прийняття рішення про можливість надання кредиту на придбання певної квартири банк повинен переконатися, що купується за рахунок кредитних коштів житлове приміщення відповідає вимогам щодо забезпечення кредиту.
Максимальний розмір кредиту, який може бути виданий позичальникові виходячи з вартості наданого забезпечення, визначається коефіцієнтом К3 (співвідношення між сумою кредиту і вартістю заставного майна).
Коефіцієнт К3 = (5)
Даний коефіцієнт, як правило, становить 70-80% оцінної вартості або продажної ціни придбаного майна в залежності від того, яка величина менше. Але може доходити і до 95%.
Крім вартості нерухомого майна банк перевіряє:
Таблиця 4. Основні компенсуючі фактори і чинники ризику, що впливають на прийняття рішення про надання кредиту
Компенсуючі фактори | Фактори ризику |
|
|
Тільки при виконанні всіх умов може бути прийнято рішення про надання іпотечного кредиту.
При вирішенні питання про надання іпотечного кредиту до уваги приймаються так звані компенсуючі фактори і фактори ризику, основні з яких представлені у таблиці 5.5. Компенсуючі фактори в цілому носять суб'єктивний характер і, отже, не піддаються точній кількісній оцінці. Перед банком стоїть завдання встановити: чи є компенсуючий фактор чи комбінація компенсуючих факторів досить вагомими, щоб компенсувати певні аспекти заяви на іпотечний кредит.
Експерт з андеррайтингу повинен документувати свої рекомендації кредитному комітету щодо схвалення або відмови у видачі іпотечного житлового кредиту.
При позитивному вирішенні розраховується максимально допустима сума кредиту.
Сума кредиту =
де
n-число платіжних періодів (місяців при щомісячне погашення);
i-Процентна ставка за відповідний період (на місяць);
П-максимально допустима сума щомісячного ануїтетного платежу по кредиту, що включає платежі по основному боргу і відсотків.
Четвертий етап
Кредитний комітет вивчає кредитну справу потенційного клієнта, укладення юриста про прийнятності предмета застави, висновок спеціаліста з оцінки ймовірності погашення кредиту, виносить рішення: кредит видати, видати за умови, відмовити.
П'ятий етап
Висновок кредитної угоди містить у собі три основних моменти.
Укладення кредитного договору про договору застави.
Державна реєстрація договору застави. Іпотека повинна бути зареєстрована протягом одного місяця з дня надходження необхідних для її реєстрації документів до органу, який здійснює державну реєстрацію іпотеки. 4 Державна реєстрація іпотеки здійснюється шляхом здійснення реєстраційного запису про іпотеку в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно. День здійснення даної реєстраційного запису вважається датою державної реєстрації іпотеки.
Укладення договору страхування. Комплект документів, що регулюють взаємовідносини сторін при страхуванні в процесі іпотечного кредитування, має включати:
Договір страхування (поліс) життя і втрати працездатності позичальника (особисте страхування позичальника).
Договір страхування (поліс) ризику втрати та пошкодження квартири - предмета застави (майнове страхування).
Договір страхування (поліс) права власності власника квартири - предмета застави (майнове страхування).
Шостий етап.
Етап обслуговування іпотечного кредиту. Протягом кредитного періоду кредитор стежить за своєчасністю виконання позичальником своїх зобов'язань, а також має право контролювати стан нерухомого майна, службовця забезпеченням по кредиту.
Обслуговування іпотечного кредиту банком включає в себе:
Збір щомісячних платежів за кредитом і страховку (списання з рахунку, відрахування з зарплати, платіж готівкою);
Складання графіка щомісячних платежів для позичальника (на весь термін кредиту, щорічно, при зміні умов);
Ведення звітності по виданих кредитах (залишок основного боргу, погашення основного боргу і відсотків);
Оформлення довгострокових платежів в погашення кредиту (повний або частковий достроковий платіж, перерахунок графіка, штраф);
Створення резерву за кредитами (1-2 група ризику);
робота з проблемними кредитами (переговори, добровільний продаж майна та погашення кредиту, стягнення непогашеного в строк залишку боргу).
Таким чином, операції в області іпотечного кредиту вимагають від персоналу банку високої кваліфікації, спеціальних знань. Тому для успішної діяльності в галузі іпотечного жілочного кредитування в банках створюються відповідні структурні підрозділи, проводиться постійне підвищення кваліфікації працівників банку.
Сьомий етап
Закриття кредитної угоди - заключний етап іпотечного кредитування. Після повного погашення заборгованості за кредитом, сплати нарахованих відсотків і штрафних санкцій позичковий рахунок позичальника обнуляється, і, таким чином, відбувається закриття кредитної угоди, отже, іпотека припиняється, про що робиться запис у Державному реєстрі Росії. Якщо позичальник і заставодавець не виконують умов кредитного договору або договору про іпотеку, кредитор звертає стягнення на закладену нерухомість у судовому або позасудовому порядку. Предмет іпотеки реалізується. Отримані від реалізації кошти йдуть на погашення боргу кредитору (основної суми боргу, відсотків, штрафів, пені), на видатки по процедурі звернення стягнення і продажу предмета іпотеки. Кошти, що залишилися отримує позичальник.
Висновок
Макроекономічні умови, що склалися в Росії в результаті фінансової кризи 1998 року, ще більше підсилюють важливість розвитку довгострокового іпотечного житлового кредитування населення вже не як окремих ініціатив комерційних банків або регіонів, а як цілісної системи при безпосередньому впливі держави.
На основі цієї Концепції можуть бути прийняті регіональні програми житлового кредитування.
Іпотечне кредитування - один із самих перевірених у світовій практиці і надійних способів залучення приватних інвестицій у житлову сферу. Саме іпотека дозволяє найбільш вигідно поєднувати інтереси населення в поліпшенні житлових умов, комерційних банків та інших кредиторів - в ефективній і прибуткової роботи, будівельного комплексу - в ритмічної завантаженні виробництва і, звичайно, держави, зацікавленої в загальному економічному зростанні.
Література
1) Грудцине Л.Ю, Козлова М.М. Іпотека. Кредит. Коментарі житлового законодавства. - М.: Изд-во Ексмо, 2006. - 368с.
2) Довдіенко. І.В. Іпотека. Управління. Організація. Оцінка: - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2005.-464с.
3) Разумова І.А. Іпотечне кредитування: Навчальний посібник .- СПБ.: Питер, 2005 - 280с.
4) Філіппова Є.С. Житлове право: Підручник для вузів. - "Юстіцінформ", 2007 р. - 179с.
1 Детальніше коефіцієнт іпотечної заборгованості буде розглянуто нижче.
2 ПМ - величина прожиткового мінімуму у розрахунку на душу населення в Санкт-Петербурзі, встановлюваного розпорядженням Уряду Санкт-Петербурга (Комітет з праці та соціального захисту населення).
3 Річні платежі поділяються на 12 і враховуються як щомісячні. Можуть накопичуватися на депозитному рахунку.
4 У Санкт-Петербурзі це Міське бюро реєстрації Санкт-Петербурга.