Економічні принципи оцінки землі
Оцінка землі підрозділяється на масову кадастрову оцінку земельних ділянок і ринкову оцінку одиничних ділянок.
Кадастрова оцінка землі - це масова оцінка, яка представляє собою сукупність адміністративних та технічних дій щодо встановлення кадастрової вартості земельних ділянок у межах адміністративно-територіального утворення з оцінним зонам (кластерів).
Державна кадастрова оцінка земель проводиться за єдиною методикою з метою забезпечення порівнянності результатів оцінки на території всієї Російської Федерації. Головна мета кадастрової оцінки - створення бази для оподаткування. Відповідно до гл. 31 «Земельний податок» Податкового кодексу Російської Федерації податкова база визначається як кадастрова вартість земельних ділянок.
Метою ринкової оцінки земельної ділянки є визначення ринкової (інвестиційної, спеціальної) вартості одиничного земельної ділянки на дату оцінки незалежними оцінювачами відповідно до прийнятих стандартів і методами оцінки.
Кадастрова і одинична оцінка землі проводиться з використанням дохідного, порівняльного та витратного підходів, що грунтуються на інформації про угоди на ринку землі та іншої нерухомості, рівні орендної плати і прибутковості використання земельних ділянок. Дана інформація доповнюється аналізом рентообразующих чинників, включаючи якість і місце розташування земельних ділянок, вироблені на них поліпшення, рівень соціального та інженерно-транспортного облаштування території та ін
Уряд Російської Федерації або уповноважені ним органи федеральної виконавчої влади розробляють і затверджують:
■ порядок проведення та методику кадастрової оцінки землі для оподаткування та інших державних цілей, передбачених федеральними законами. Відповідно до ст. 66 ЗК РФ органи виконавчої влади суб'єктів РФ стверджують середній рівень кадастрової вартості з муніципального району (міському окрузі);
■ методики ринкової оцінки земельної ділянки у випадках вилучення ділянки для державних або муніципальних потреб, проведення судової експертизи, продажу, застави та внесення в якості внеску до статутного капіталу товариств і товариств земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності;
■ методичні рекомендації щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок та ринкової вартості права оренди земельних ділянок.
Основою визначення вартості конкретних земельних ділянок служать ринкові ціни. Ринкові ціни на земельні ділянки формуються в процесі взаємодії попиту і пропозиції. При цьому продавці, покупці та інші суб'єкти ринку керуються сукупністю економічних принципів, що характеризують їх поведінку і визначають величину оцінки вартості конкретної земельної ділянки.
Економічні принципи оцінки землі умовно можна розділити на три групи.
Принципи оцінки землі
З позиції потенційного власника
Обумовлені
процесом експлуатації
Обумовлені
дією ринкового середовища
Корисність
Залишкова продуктивність
Попит і пропозиція
Н Заміщення
Конкуренція
Очікування
Гранична продуктивність - Відповідність
Збалансованість
Зміна зовнішнього середовища
Поділ
Першу групу принципів оцінки утворюють принципи, засновані на уявленнях потенційних земельних власників.
Вихідним принципом оцінки ринкової вартості земель різного призначення виступає принцип корисності, який означає, що чим більше земельну ділянку здатний задовольнити потреби власника (користувача), тим вище його корисність і вартість.
Корисність виступає ключовим критерієм для оцінки будь-якого нерухомого майна. Корисність - поняття відносне, що розглядається стосовно до конкретних умов. Для деяких видів нерухомого майна оптимальна корисність досягається, якщо об'єкти експлуатуються як окремі, інші можуть виявитися більш корисними у складі деякого комплексу.
Тому доцільно розрізняти корисність майна, що розглядається окремо, і його корисність як частини комплексу. Оцінювач повинен розглядати майно так, як його сприймає ринок: або як окремий об'єкт, або як частина майнового комплексу.
В економічній оцінці корисність зумовлена сукупністю характеристик земельної ділянки, які визначають цільове призначення, можливість і способи його експлуатації, а в результаті - величину та терміни отримання доходів або інших вигод від використання землі, таких як експлуатація способом режимі або зв'язок з історичними цінностями. Основними ознаками, за якими визначається корисність конкретної земельної ділянки, можуть бути обсяг і характер правомочностей власника земельної ділянки, форми і величина вигод, розмір, ризик і час отримання грошового потоку від використання ділянки та інші характеристики умов землекористування та місцезнаходження (наприклад, престижність).
Корисність для кожного споживача індивідуальна, вона кількісно і якісно визначена в часі і просторі. Наприклад, для сільськогосподарських та лісових земель корисність обумовлена величиною ренти за родючістю і місцем розташування, а для земель під забудову особливе значення має місце розташування, зовнішнє оточення і потенціал підвищення вартості конкретної ділянки.
Необхідно особливо підкреслити, що земля виступає як суспільного блага, оскільки вона є місцем проживання і умовою життя людей, виконуючи найважливішу екологічну функцію. Тому весь земельний фонд країни не може бути об'єктом комерційного використання. Він включає землі різного цільового призначення, які задовольняють як індивідуальні, але і суспільні потреби. До об'єктів спільного використання належать національні парки і заповідники, культові та історичні території, некомерційні державні об'єкти нерухомості і т.п. Крім того, здійснення угод з земельними ділянками регулюється конституційними нормами, земельним, цивільним, лісовим, екологічним законодавством.
Принцип заміщення означає, що вартість земельної ділянки залежить від того, чи є на ринку аналогічні або замінюють його ділянки. Даний принцип враховує можливість альтернативного вибору для покупця, тобто при наявності певного числа однорідних (по корисності або прибутковості) земельних ділянок найвищим попитом будуть користуватися ділянки з найменшою ціною. Крім того, принцип заміщення визначає максимальну вартість єдиного об'єкта нерухомості. Наприклад, для земельних ділянок в населених пунктах верхня межа ринкової вартості нерухомості встановлюється на основі витрат на будівництво замінює нерухомості в прийнятні терміни.
Принцип заміщення найбільш повно реалізується в нових поселеннях, районах масової житлової та дачної забудови, де високий рівень стандартизації архітектурних та містобудівних проектів і переважають однотипні, земельні ділянки.
Принцип очікування визначається тим, який дохід або зручності від використання земельної ділянки, включаючи виручку від подальшого продажу, очікує отримати потенційний покупець (інвестор).
Даний принцип лежить в основі оцінки вартості земельних ділянок дохідним підходом, коли оціночна вартість визначається як сума поточних вартостей майбутніх доходів. По відношенню до землі сільськогосподарського призначення принцип очікування виявляється в тому, що вартість ділянки відображає капіталізовану величину очікуваної ренти від сільськогосподарського виробництва.
Вартість земельної ділянки в населеному пункті, відведеного під житлову забудову, буде відображати капіталізовану величину орендної плати (реальної або потенційно можливої), яку можна буде отримати від експлуатації земельної ділянки з будовами.
Крім того, оскільки використання земельних ділянок носить тривалий характер, то оцінка їх ринкової вартості в конкретному районі завжди враховує перспективні тенденції розвитку даної території. У цьому відношенні даний принцип змушує оцінювача більш ретельно аналізувати і зіставляти вплив принципів попиту і пропозиції, конкуренції, що відображають поточну ринкову ситуацію.
Друга група принципів оцінки обумовлена процесом використання землі і включає принципи залишкової продуктивності, граничної продуктивності, збалансованості і поділу елементів нерухомості та майнових прав на них.
Відповідно до класичної теорії економіки, розробленої спочатку для сільськогосподарських земель, дохід, приписуваний землі, трактується як залишковий, а вартість землі визначається величиною залишкового доходу.
Як відомо, процес будь-якого виробництва є з'єднання чотирьох груп факторів: землі, праці, речового капіталу і підприємницьких здібностей (менеджменту). Оскільки земля нерухома, то праця, капітал і управління повинні бути залучені до неї.
Тому власник землі, спочатку повинен сплатити витрати по залученню інших факторів виробництва, після чого залишився дохід може бути віднесений до землі. Принцип залишкової продуктивності можна проілюструвати за допомогою табл. 1.1.
Для родючої землі характерний більш високий дохід, і тому вона буде мати більш високою вартістю. Якщо зросте ціна сільськогосподарських продуктів, то зросте залишковий дохід від землі і сама вартість землі.
Таким чином, принцип залишкової продуктивності розкриває особливе становище землі в системі факторів виробництва і пояснює, чому її залишкова вартість може бути схильна до сильних коливань.
Принцип граничної продуктивності говорить: додавання факторів виробництва або поліпшень до земельної ділянки ефективно до тих пір, поки чиста віддача збільшується швидше витрат.
Гранична продуктивність земель сільськогосподарського призначення та лісового фонду, які виступають в якості основного засобу виробництва, пов'язана з поняттям природного та економічної родючості грунту. Якщо перше зумовлена природними чинниками, то економічна родючість досягається за рахунок цілеспрямованого поліпшення властивостей грунту і більш ефективного її використання шляхом інтенсифікації виробництва на основі застосування машин, добрив, передової агротехніки, тобто пов'язане з науково-технічною революцією і діяльністю людини. При раціональній системі господарювання відбувається підвищення родючості грунту. Важливою умовою цього виступає державний контроль за дотриманням земельного законодавства, використанням і охороною земель, який здійснюють федеральні органи державної влади, органи державної влади суб'єктів РФ, спеціально уповноважені органи державної влади з контролю за використанням і охороною земель, а також органи місцевого самоврядування. На жаль, на практиці є багато прикладів виснаження родючості грунтів.
У населених пунктах принцип граничної продуктивності враховується через зростаючу або зменшується прибутковість кожної частини земельної ділянки з поліпшеннями.
Принцип збалансованості передбачає, що всі фактори, що обумовлюють корисність або прибутковість будь-якої земельної ділянки, збалансовані між собою таким чином, що досягається максимальна вартість землі.
Для земельних ділянок з поліпшеннями збалансованість характеризується показниками ємності й ефективності. Ємність показує, скільки об'єктів нерухомості може бути докладено до даного земельній ділянці. Ефективність визначається тим, який рівень прибутку може забезпечити поєднання земельної ділянки з розташованими на ньому будівлями при реалізації різних проектів забудови. Наприклад, мальовничий вигляд ділянки, його природні особливості - рослинність, наявність струмків і водойм, престижне місце розташування - можуть зумовити більш ефективне використання при будівництві котеджів у порівнянні з будівництвом виробничих або складських приміщень.
Таким чином, максимальна вартість земельної ділянки досягається в тому випадку, коли його забудова є збалансованою.
Збалансованість порушується, якщо споруди на земельній ділянці характеризуються недостатніми удосконаленнями або, навпаки, мають зайві поліпшення по відношенню до даного земельній ділянці, наприклад його розміром. Так, в даний час в найближчому Підмосков'ї при котеджної забудови збалансованим є співвідношення між площею котеджу і загальною площею земельної ділянки не менше 1:10.
Принципи граничної продуктивності та збалансованості відіграють велику роль при визначенні варіанту є найбільш ефективного використання земельної ділянки.
Принцип поділу елементів нерухомості та майнових прав на них означає, що фізичні елементи єдиного об'єкта нерухомості та майнові права на нього можна розділяти і з'єднувати таким чином, щоб досягти максимальної вартості об'єкта.
Характерна риса земельної ділянки полягає в тому, що він не може бути переміщений з одного місця в інше, тобто має фіксоване місце розташування. Тому перехід земельної ділянки від продавця до покупця відбувається шляхом передачі прав на нього. Чим більш досконалі нормативні документи, що регулюють різноманітні права на земельну нерухомість та їх відчуження, тим ширше і динамічніше земельний ринок, тим нижчий ступінь ризику і раціональніше витрати, пов'язані з придбанням нерухомості.
При поділі фізичних елементів єдиного об'єкта нерухомості та майнових прав на нього можливі наступні варіанти:
■ просторове розділення:
-Поділ прав на повітряний простір,
-На грунтовий шар землі,
-На підземний простір з надрами,
-На водні ресурси прибережних смуг,
-Розподіл земельного масиву на окремі ділянки, будинки та споруди;
■ поділ за видами майнових прав:
-Оренда,
-Обмежене використання,
-Іпотека,
-Внесення до статутних капіталів підприємств,
-Емісійне забезпечення для випуску акцій;
■ поділ за часом володіння або користування:
-Короткострокова і довгострокова оренда,
-Безстрокове користування,
-Термінове користування,
-Довічне успадковане володіння,
-Право господарського відання, оперативного управління.
Третя група принципів оцінки відображає дію ринкового середовища і включає принципи попиту і пропозиції, конкуренції, відповідності, зміни зовнішнього середовища.
Принцип попиту і пропозиції виражає взаємозалежність між зростаючою потребою в земельних ділянках у процесі соціально-економічного розвитку суспільства і природного обмеженістю їх пропозиції.
Попит на земельні ділянки формується під впливом численних факторів, які можна розділити на наступні групи:
■ економічні: темпи економічного зростання, розвиток інфраструктури і транспорту, рівень зайнятості населення, величина доходів і цін, галузева і регіональна структура виробництва тощо;
■ демографічні: чисельність і щільність населення в даному регіоні, вікової і професійний склад, міграція населення, середній розмір сім'ї та ін;
■ природно-кліматичні: тривалість пір року, водний режим, фізичні характеристики ділянки (тип грунту, рельєф, форма ділянки) та ін;
■ адміністративні: територіально-економічне зонування, політика держави в області податків, цін, кредиту, правове регулювання земельного ринку.
Пропозиція землі в цілому виступає як фіксована величина, обмежена самою природою. У цьому виявляється одна з особливостей землі як вільно не відтвореного товару. Взаємодія попиту і пропозиції на землю в короткостроковому періоді можна проілюструвати (рис. 1.3).
Ціна (Р)
У той же час відзначається стійка структурна тенденція перерозподілу землі за категоріями користувачів. Наприклад, з 1990 по 2004 рр.. площа земель, що знаходяться у віданні міських, селищних і сільських адміністрацій збільшилася на 11,6 млн га за рахунок передачі земель, що раніше входили до землі колгоспів, радгоспів і державної лісового фонду, площа земель промисловості, транспорту і іншого спеціального призначення зросла на 0,7 млн га; землі особливо охоронюваних територій збільшилися на 16,8 млн га; землі сільськогосподарського призначення зменшилися на 238 100 000 га; землі запасу зменшилися на 24,1 млн га [29. С. 5].
Таким чином, пропозиція земельних ділянок, що користуються найбільшим ринковим попитом - земель під забудову, - має тенденцію до зростання за рахунок скорочення лісового фонду та земель запасу. Графічно крива пропозиції земель зазначеної категорії не є вертикальною лінією, тобто абсолютно нееластичною, а має низьку еластичність (рис. 1.4).
Ціна
Співвідношення попиту та пропозиції визначає поточний рівень цін на земельні ділянки. Принцип попиту та пропозиції як основа механізму ринкового саморегулювання пояснює відмінності в ціні земельних ділянок залежно від їх цільового призначення, дозволеного використання, форми власності та місця розташування.
Принцип конкуренції означає, що ціни на земельні ділянки встановлюються у вигляді постійного суперництва суб'єктів ринку, які прагнуть до отримання максимального прибутку.
Висока норма прибутку стимулює залучення капіталів на земельний ринок і посилює конкуренцію. Однак при наявності монополізму надприбуток породжує руйнівний характер конкуренції, підриває дію ринкових механізмів, а в кінцевому рахунку призводить до спотворення реальної вартості землі. Особливо небезпечний цей процес на стадії зародження і становлення ринкових земельних відносин, що характерно для нашої країни.
Урахування принципу конкуренції проявляється в тому, що якщо на земельному ринку очікується загострення суперництва, то оцінювач плі зменшує величину прогнозованих доходів або підвищує ступінь ризику. Крім того, якщо власник отримує дохід, що перевищує середньоринкову величину, то ймовірність подальшого надходження доходу вимагає ретельного обгрунтування, наприклад укладення договорів довгострокової оренди.
Принцип відповідності передбачає, що максимальна ринкова вартість землі виникає тоді, коли є сумісний характер землекористування різних ділянок сільськогосподарського призначення, а також-достатній рівень архітектурної однорідності або схожості з навколишніми об'єктами у використанні, за розміром і стилем земельних ділянок населених пунктів.
Використання земельної ділянки буде ефективним, якщо витрати на його придбання і освоєння відповідають корисності або прибутковості побудованого на ній об'єкта нерухомості і відповідають існуючим в даному регіоні стандартам, потребам і очікуванням. Таким чином, відповідність означає, якою мірою архітектурний стиль і рівень зручності і послуг, пропонованих майновим комплексом, відповідають потребам і очікуванням ринку.
Принцип відповідності вимагає певного місця розташування ділянки з точки зору придбання матеріально-технічних засобів або продажу товарів і послуг. Так, при будівництві складських приміщень перевага віддається ділянках, які мають вихід на великі шосе або залізничні станції. Для таких об'єктів як кафе, ресторани, мотелі, бензоколонки, магазини господарських товарів, запчастин, паливно-мастильних матеріалів велике значення має візуальна відкритість з боку дорожнього руху.
При виборі місця розташування земельної ділянки необхідно приймати до уваги зовнішні об'єкти, існування яких може створити незручності і завдати шкоди планованої забудови. Наприклад, не допускається поєднання об'єктів відпочинку та малопривабливих виробничих будівель і споруд, що забруднюють навколишнє середовище, джерел шуму, неприємних запахів і т.п.
Критерії відповідності, як і стандарти в цілому, удосконалюються в міру зростання міст і наростання різноманіття форм землекористування.
Принцип зміни зовнішнього середовища передбачає врахування при оцінці земельних ділянок можливих змін економічних, соціальних, юридичних умов, при яких використовується земля, і облік зовнішнього оточення.
Земельні ділянки, поряд з розташованими на них об'єктами нерухомості, схильні до впливу зовнішніх чинників значно більше, ніж будь-який інший вид товарів чи послуг. Це обумовлено фізичної нерухомістю землі, її фіксованим місцем розташування. При цьому можна виділити кілька рівнів зовнішнього впливу:
■ макроекономічний; м регіональний;
■ місцевий.
На макроекономічному рівні на ринкову вартість земельних ділянок впливають такі чинники як: тенденції розвитку економіки, темпи економічного зростання, структурні перетворення, рівень зайнятості та реальних доходів населення, оподаткування майна, державна земельна і кредитна політика, законодавство з охорони навколишнього середовища та ін
На регіональному та місцевому рівні велике вплив місцевого законодавства, податкової політики адміністрації, інтенсивності будівництва, рівня розвитку іпотеки, інфраструктури в районі та особливо транспорту. Необхідно також враховувати, на якій стадії розвитку (зростання, зрілість, занепад) знаходяться місто, район або галузь виробництва.
Вплив зазначених раніше трьох груп принципів оцінки узагальнює принцип найбільш ефективного використання (НЕІ).
НЕІ означає, що з можливих варіантів використання земельної ділянки вибирається той, при якому найбільш повно реалізуються функціональні можливості єдиного об'єкта нерухомості. Саме цей варіант застосовується для оцінки вартості землі.
Таким чином, ринкова вартість земельної ділянки залежить від альтернативних варіантів його використання, а не тільки від поточного землекористування. Даний принцип є узагальнюючим для оцінки ринкової вартості землі, оскільки дозволяє визначити варіант, що приносить максимально можливий дохід від земельної ділянки незалежно від того, забудований ділянка чи ні і які будівлі знаходяться на ньому на дату оцінки.
НЕІ визначається як використання, яка:
■ є законодавчо дозволеним, тобто відповідає юридичним нормам, включаючи норми землекористування та охорони навколишнього середовища, містобудівні обмеження, вимоги з охорони пам'яток історії та архітектури, благоустрою прилеглої території;
■ фізично здійснити;
■ фінансово здійснимо;
■ забезпечує найвищу вартість земельної ділянки.
У російській практиці НЕІ зазвичай оцінюється в два етапи: розглядається, по-перше, незабудована земельна ділянка, по-друге, ділянка землі з існуючими поліпшеннями.
Якщо ділянка вільна від будівель, то визначається, який об'єкт найбільш ефективно побудувати з урахуванням правових, містобудівних, екологічних та інших-обмежень, а також перспектив розвитку району.
Якщо на земельній ділянці вже є забудова, то, як показує практика, його існуюче використання може не відповідати найбільш ефективному варіанту. Сформоване використання буде тривати до тих пір, поки вартість землі при її оптимальному застосуванні не перевищить загальну вартість землі та споруд при поточному використанні за вирахуванням витрат по знесенню наявних споруд.
У МСО найбільш ефективне використання майна визначається як вірогідне, фізично можливе, має належне виправдання, юридично припустиме і фінансово здійсненне і при якому оцінка цього майна дає максимальну величину вартості.
Застосування цього визначення дозволяє оцінювачу визначати ступінь зносу і застарівання будівель, об'єктивно обумовлений характер поліпшень для земельної ділянки, судити про здійсненності реабілітаційних та реноваційної проектів, а також орієнтуватися в багатьох інших ситуаціях, пов'язаних з оцінкою. У МСО описуються наступні ситуації:
■ на ринках, що характеризуються надзвичайної нестійкістю або значним дисбалансом між попитом і пропозицією, найбільш ефективним використанням майна може бути його збереження для майбутнього використання;
■ в інших ситуаціях, коли можна виявити декілька типів потенційно найбільш ефективного використання, оцінювачу слід розглянути такі альтернативні варіанти використання та очікувані рівні доходів і витрат;
■ там, де використання землі та зонування знаходяться в стані зміни, найбільш ефективне використання майна в даний момент може бути проміжним використанням.
Поняття найбільш ефективного використання є основоположним, а також воно є невід'ємною частиною розрахунків ринкової вартості.
НЕІ може змінюватися з часом. Якщо нещодавно біля земельної ділянки пролягла автострада, то його найкращим використанням може стати будівництво заправочної станції, пункту швидкого харчування або автосервісу.
На практиці принцип НЕІ є вихідною передумовою, на якій будується висновок про ринкову вартість земельної ділянки. Існуючі сьогодні в Росії адміністративні обмеження і зонування часто не відображають поточних вимог розвивається земельного ринку, і тому фактичне використання земельної ділянки може не відповідати найкращому варіанту.
Всі перелічені вище принципи оцінки земельної ділянки тісно взаємопов'язані і в залежності від специфіки оцінюваного об'єкта, призначення землі, використовуваного методу оцінки можуть грати основну або допоміжну роль.
Викладені вище принципи являють собою теоретичну основу оцінки вартості земельних ділянок. На них базуються три фундаментальні підходу до оцінки земельної ділянки: дохідний, порівняльний і витратний.
Оцінка землі підрозділяється на масову кадастрову оцінку земельних ділянок і ринкову оцінку одиничних ділянок.
Кадастрова оцінка землі - це масова оцінка, яка представляє собою сукупність адміністративних та технічних дій щодо встановлення кадастрової вартості земельних ділянок у межах адміністративно-територіального утворення з оцінним зонам (кластерів).
Державна кадастрова оцінка земель проводиться за єдиною методикою з метою забезпечення порівнянності результатів оцінки на території всієї Російської Федерації. Головна мета кадастрової оцінки - створення бази для оподаткування. Відповідно до гл. 31 «Земельний податок» Податкового кодексу Російської Федерації податкова база визначається як кадастрова вартість земельних ділянок.
Метою ринкової оцінки земельної ділянки є визначення ринкової (інвестиційної, спеціальної) вартості одиничного земельної ділянки на дату оцінки незалежними оцінювачами відповідно до прийнятих стандартів і методами оцінки.
Кадастрова і одинична оцінка землі проводиться з використанням дохідного, порівняльного та витратного підходів, що грунтуються на інформації про угоди на ринку землі та іншої нерухомості, рівні орендної плати і прибутковості використання земельних ділянок. Дана інформація доповнюється аналізом рентообразующих чинників, включаючи якість і місце розташування земельних ділянок, вироблені на них поліпшення, рівень соціального та інженерно-транспортного облаштування території та ін
Уряд Російської Федерації або уповноважені ним органи федеральної виконавчої влади розробляють і затверджують:
■ порядок проведення та методику кадастрової оцінки землі для оподаткування та інших державних цілей, передбачених федеральними законами. Відповідно до ст. 66 ЗК РФ органи виконавчої влади суб'єктів РФ стверджують середній рівень кадастрової вартості з муніципального району (міському окрузі);
■ методики ринкової оцінки земельної ділянки у випадках вилучення ділянки для державних або муніципальних потреб, проведення судової експертизи, продажу, застави та внесення в якості внеску до статутного капіталу товариств і товариств земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності;
■ методичні рекомендації щодо визначення ринкової вартості земельних ділянок та ринкової вартості права оренди земельних ділянок.
Основою визначення вартості конкретних земельних ділянок служать ринкові ціни. Ринкові ціни на земельні ділянки формуються в процесі взаємодії попиту і пропозиції. При цьому продавці, покупці та інші суб'єкти ринку керуються сукупністю економічних принципів, що характеризують їх поведінку і визначають величину оцінки вартості конкретної земельної ділянки.
Економічні принципи оцінки землі умовно можна розділити на три групи.
Принципи оцінки землі
З позиції потенційного власника
Обумовлені
процесом експлуатації
Обумовлені
дією ринкового середовища
Корисність
Залишкова продуктивність
Попит і пропозиція
Н Заміщення
Конкуренція
Очікування
Гранична продуктивність - Відповідність
Збалансованість
Зміна зовнішнього середовища
Поділ
Першу групу принципів оцінки утворюють принципи, засновані на уявленнях потенційних земельних власників.
Вихідним принципом оцінки ринкової вартості земель різного призначення виступає принцип корисності, який означає, що чим більше земельну ділянку здатний задовольнити потреби власника (користувача), тим вище його корисність і вартість.
Корисність виступає ключовим критерієм для оцінки будь-якого нерухомого майна. Корисність - поняття відносне, що розглядається стосовно до конкретних умов. Для деяких видів нерухомого майна оптимальна корисність досягається, якщо об'єкти експлуатуються як окремі, інші можуть виявитися більш корисними у складі деякого комплексу.
Тому доцільно розрізняти корисність майна, що розглядається окремо, і його корисність як частини комплексу. Оцінювач повинен розглядати майно так, як його сприймає ринок: або як окремий об'єкт, або як частина майнового комплексу.
В економічній оцінці корисність зумовлена сукупністю характеристик земельної ділянки, які визначають цільове призначення, можливість і способи його експлуатації, а в результаті - величину та терміни отримання доходів або інших вигод від використання землі, таких як експлуатація способом режимі або зв'язок з історичними цінностями. Основними ознаками, за якими визначається корисність конкретної земельної ділянки, можуть бути обсяг і характер правомочностей власника земельної ділянки, форми і величина вигод, розмір, ризик і час отримання грошового потоку від використання ділянки та інші характеристики умов землекористування та місцезнаходження (наприклад, престижність).
Корисність для кожного споживача індивідуальна, вона кількісно і якісно визначена в часі і просторі. Наприклад, для сільськогосподарських та лісових земель корисність обумовлена величиною ренти за родючістю і місцем розташування, а для земель під забудову особливе значення має місце розташування, зовнішнє оточення і потенціал підвищення вартості конкретної ділянки.
Необхідно особливо підкреслити, що земля виступає як суспільного блага, оскільки вона є місцем проживання і умовою життя людей, виконуючи найважливішу екологічну функцію. Тому весь земельний фонд країни не може бути об'єктом комерційного використання. Він включає землі різного цільового призначення, які задовольняють як індивідуальні, але і суспільні потреби. До об'єктів спільного використання належать національні парки і заповідники, культові та історичні території, некомерційні державні об'єкти нерухомості і т.п. Крім того, здійснення угод з земельними ділянками регулюється конституційними нормами, земельним, цивільним, лісовим, екологічним законодавством.
Принцип заміщення означає, що вартість земельної ділянки залежить від того, чи є на ринку аналогічні або замінюють його ділянки. Даний принцип враховує можливість альтернативного вибору для покупця, тобто при наявності певного числа однорідних (по корисності або прибутковості) земельних ділянок найвищим попитом будуть користуватися ділянки з найменшою ціною. Крім того, принцип заміщення визначає максимальну вартість єдиного об'єкта нерухомості. Наприклад, для земельних ділянок в населених пунктах верхня межа ринкової вартості нерухомості встановлюється на основі витрат на будівництво замінює нерухомості в прийнятні терміни.
Принцип заміщення найбільш повно реалізується в нових поселеннях, районах масової житлової та дачної забудови, де високий рівень стандартизації архітектурних та містобудівних проектів і переважають однотипні, земельні ділянки.
Принцип очікування визначається тим, який дохід або зручності від використання земельної ділянки, включаючи виручку від подальшого продажу, очікує отримати потенційний покупець (інвестор).
Даний принцип лежить в основі оцінки вартості земельних ділянок дохідним підходом, коли оціночна вартість визначається як сума поточних вартостей майбутніх доходів. По відношенню до землі сільськогосподарського призначення принцип очікування виявляється в тому, що вартість ділянки відображає капіталізовану величину очікуваної ренти від сільськогосподарського виробництва.
Вартість земельної ділянки в населеному пункті, відведеного під житлову забудову, буде відображати капіталізовану величину орендної плати (реальної або потенційно можливої), яку можна буде отримати від експлуатації земельної ділянки з будовами.
Крім того, оскільки використання земельних ділянок носить тривалий характер, то оцінка їх ринкової вартості в конкретному районі завжди враховує перспективні тенденції розвитку даної території. У цьому відношенні даний принцип змушує оцінювача більш ретельно аналізувати і зіставляти вплив принципів попиту і пропозиції, конкуренції, що відображають поточну ринкову ситуацію.
Друга група принципів оцінки обумовлена процесом використання землі і включає принципи залишкової продуктивності, граничної продуктивності, збалансованості і поділу елементів нерухомості та майнових прав на них.
Відповідно до класичної теорії економіки, розробленої спочатку для сільськогосподарських земель, дохід, приписуваний землі, трактується як залишковий, а вартість землі визначається величиною залишкового доходу.
|
Як відомо, процес будь-якого виробництва є з'єднання чотирьох груп факторів: землі, праці, речового капіталу і підприємницьких здібностей (менеджменту). Оскільки земля нерухома, то праця, капітал і управління повинні бути залучені до неї.
Тому власник землі, спочатку повинен сплатити витрати по залученню інших факторів виробництва, після чого залишився дохід може бути віднесений до землі. Принцип залишкової продуктивності можна проілюструвати за допомогою табл. 1.1.
Для родючої землі характерний більш високий дохід, і тому вона буде мати більш високою вартістю. Якщо зросте ціна сільськогосподарських продуктів, то зросте залишковий дохід від землі і сама вартість землі.
Таким чином, принцип залишкової продуктивності розкриває особливе становище землі в системі факторів виробництва і пояснює, чому її залишкова вартість може бути схильна до сильних коливань.
Принцип граничної продуктивності говорить: додавання факторів виробництва або поліпшень до земельної ділянки ефективно до тих пір, поки чиста віддача збільшується швидше витрат.
Гранична продуктивність земель сільськогосподарського призначення та лісового фонду, які виступають в якості основного засобу виробництва, пов'язана з поняттям природного та економічної родючості грунту. Якщо перше зумовлена природними чинниками, то економічна родючість досягається за рахунок цілеспрямованого поліпшення властивостей грунту і більш ефективного її використання шляхом інтенсифікації виробництва на основі застосування машин, добрив, передової агротехніки, тобто пов'язане з науково-технічною революцією і діяльністю людини. При раціональній системі господарювання відбувається підвищення родючості грунту. Важливою умовою цього виступає державний контроль за дотриманням земельного законодавства, використанням і охороною земель, який здійснюють федеральні органи державної влади, органи державної влади суб'єктів РФ, спеціально уповноважені органи державної влади з контролю за використанням і охороною земель, а також органи місцевого самоврядування. На жаль, на практиці є багато прикладів виснаження родючості грунтів.
У населених пунктах принцип граничної продуктивності враховується через зростаючу або зменшується прибутковість кожної частини земельної ділянки з поліпшеннями.
Принцип збалансованості передбачає, що всі фактори, що обумовлюють корисність або прибутковість будь-якої земельної ділянки, збалансовані між собою таким чином, що досягається максимальна вартість землі.
Для земельних ділянок з поліпшеннями збалансованість характеризується показниками ємності й ефективності. Ємність показує, скільки об'єктів нерухомості може бути докладено до даного земельній ділянці. Ефективність визначається тим, який рівень прибутку може забезпечити поєднання земельної ділянки з розташованими на ньому будівлями при реалізації різних проектів забудови. Наприклад, мальовничий вигляд ділянки, його природні особливості - рослинність, наявність струмків і водойм, престижне місце розташування - можуть зумовити більш ефективне використання при будівництві котеджів у порівнянні з будівництвом виробничих або складських приміщень.
Таким чином, максимальна вартість земельної ділянки досягається в тому випадку, коли його забудова є збалансованою.
Збалансованість порушується, якщо споруди на земельній ділянці характеризуються недостатніми удосконаленнями або, навпаки, мають зайві поліпшення по відношенню до даного земельній ділянці, наприклад його розміром. Так, в даний час в найближчому Підмосков'ї при котеджної забудови збалансованим є співвідношення між площею котеджу і загальною площею земельної ділянки не менше 1:10.
Принципи граничної продуктивності та збалансованості відіграють велику роль при визначенні варіанту є найбільш ефективного використання земельної ділянки.
Принцип поділу елементів нерухомості та майнових прав на них означає, що фізичні елементи єдиного об'єкта нерухомості та майнові права на нього можна розділяти і з'єднувати таким чином, щоб досягти максимальної вартості об'єкта.
Характерна риса земельної ділянки полягає в тому, що він не може бути переміщений з одного місця в інше, тобто має фіксоване місце розташування. Тому перехід земельної ділянки від продавця до покупця відбувається шляхом передачі прав на нього. Чим більш досконалі нормативні документи, що регулюють різноманітні права на земельну нерухомість та їх відчуження, тим ширше і динамічніше земельний ринок, тим нижчий ступінь ризику і раціональніше витрати, пов'язані з придбанням нерухомості.
При поділі фізичних елементів єдиного об'єкта нерухомості та майнових прав на нього можливі наступні варіанти:
■ просторове розділення:
-Поділ прав на повітряний простір,
-На грунтовий шар землі,
-На підземний простір з надрами,
-На водні ресурси прибережних смуг,
-Розподіл земельного масиву на окремі ділянки, будинки та споруди;
■ поділ за видами майнових прав:
-Оренда,
-Обмежене використання,
-Іпотека,
-Внесення до статутних капіталів підприємств,
-Емісійне забезпечення для випуску акцій;
■ поділ за часом володіння або користування:
-Короткострокова і довгострокова оренда,
-Безстрокове користування,
-Термінове користування,
-Довічне успадковане володіння,
-Право господарського відання, оперативного управління.
Третя група принципів оцінки відображає дію ринкового середовища і включає принципи попиту і пропозиції, конкуренції, відповідності, зміни зовнішнього середовища.
Принцип попиту і пропозиції виражає взаємозалежність між зростаючою потребою в земельних ділянках у процесі соціально-економічного розвитку суспільства і природного обмеженістю їх пропозиції.
Попит на земельні ділянки формується під впливом численних факторів, які можна розділити на наступні групи:
■ економічні: темпи економічного зростання, розвиток інфраструктури і транспорту, рівень зайнятості населення, величина доходів і цін, галузева і регіональна структура виробництва тощо;
■ демографічні: чисельність і щільність населення в даному регіоні, вікової і професійний склад, міграція населення, середній розмір сім'ї та ін;
■ природно-кліматичні: тривалість пір року, водний режим, фізичні характеристики ділянки (тип грунту, рельєф, форма ділянки) та ін;
■ адміністративні: територіально-економічне зонування, політика держави в області податків, цін, кредиту, правове регулювання земельного ринку.
Пропозиція землі в цілому виступає як фіксована величина, обмежена самою природою. У цьому виявляється одна з особливостей землі як вільно не відтвореного товару. Взаємодія попиту і пропозиції на землю в короткостроковому періоді можна проілюструвати (рис. 1.3).
|--------------------------- 1 ------------------- * ► Кількість (Q) Рис. 1.3. Взаємодія попиту і пропозиції на землю в короткостроковому періоді: D - попит; S - пропозиція |
Ціна (Р)
У той же час відзначається стійка структурна тенденція перерозподілу землі за категоріями користувачів. Наприклад, з 1990 по 2004 рр.. площа земель, що знаходяться у віданні міських, селищних і сільських адміністрацій збільшилася на 11,6 млн га за рахунок передачі земель, що раніше входили до землі колгоспів, радгоспів і державної лісового фонду, площа земель промисловості, транспорту і іншого спеціального призначення зросла на 0,7 млн га; землі особливо охоронюваних територій збільшилися на 16,8 млн га; землі сільськогосподарського призначення зменшилися на 238 100 000 га; землі запасу зменшилися на 24,1 млн га [29. С. 5].
Таким чином, пропозиція земельних ділянок, що користуються найбільшим ринковим попитом - земель під забудову, - має тенденцію до зростання за рахунок скорочення лісового фонду та земель запасу. Графічно крива пропозиції земель зазначеної категорії не є вертикальною лінією, тобто абсолютно нееластичною, а має низьку еластичність (рис. 1.4).
Ціна
Співвідношення попиту та пропозиції визначає поточний рівень цін на земельні ділянки. Принцип попиту та пропозиції як основа механізму ринкового саморегулювання пояснює відмінності в ціні земельних ділянок залежно від їх цільового призначення, дозволеного використання, форми власності та місця розташування.
Принцип конкуренції означає, що ціни на земельні ділянки встановлюються у вигляді постійного суперництва суб'єктів ринку, які прагнуть до отримання максимального прибутку.
Висока норма прибутку стимулює залучення капіталів на земельний ринок і посилює конкуренцію. Однак при наявності монополізму надприбуток породжує руйнівний характер конкуренції, підриває дію ринкових механізмів, а в кінцевому рахунку призводить до спотворення реальної вартості землі. Особливо небезпечний цей процес на стадії зародження і становлення ринкових земельних відносин, що характерно для нашої країни.
Урахування принципу конкуренції проявляється в тому, що якщо на земельному ринку очікується загострення суперництва, то оцінювач плі зменшує величину прогнозованих доходів або підвищує ступінь ризику. Крім того, якщо власник отримує дохід, що перевищує середньоринкову величину, то ймовірність подальшого надходження доходу вимагає ретельного обгрунтування, наприклад укладення договорів довгострокової оренди.
Принцип відповідності передбачає, що максимальна ринкова вартість землі виникає тоді, коли є сумісний характер землекористування різних ділянок сільськогосподарського призначення, а також-достатній рівень архітектурної однорідності або схожості з навколишніми об'єктами у використанні, за розміром і стилем земельних ділянок населених пунктів.
Використання земельної ділянки буде ефективним, якщо витрати на його придбання і освоєння відповідають корисності або прибутковості побудованого на ній об'єкта нерухомості і відповідають існуючим в даному регіоні стандартам, потребам і очікуванням. Таким чином, відповідність означає, якою мірою архітектурний стиль і рівень зручності і послуг, пропонованих майновим комплексом, відповідають потребам і очікуванням ринку.
Принцип відповідності вимагає певного місця розташування ділянки з точки зору придбання матеріально-технічних засобів або продажу товарів і послуг. Так, при будівництві складських приміщень перевага віддається ділянках, які мають вихід на великі шосе або залізничні станції. Для таких об'єктів як кафе, ресторани, мотелі, бензоколонки, магазини господарських товарів, запчастин, паливно-мастильних матеріалів велике значення має візуальна відкритість з боку дорожнього руху.
При виборі місця розташування земельної ділянки необхідно приймати до уваги зовнішні об'єкти, існування яких може створити незручності і завдати шкоди планованої забудови. Наприклад, не допускається поєднання об'єктів відпочинку та малопривабливих виробничих будівель і споруд, що забруднюють навколишнє середовище, джерел шуму, неприємних запахів і т.п.
Критерії відповідності, як і стандарти в цілому, удосконалюються в міру зростання міст і наростання різноманіття форм землекористування.
Принцип зміни зовнішнього середовища передбачає врахування при оцінці земельних ділянок можливих змін економічних, соціальних, юридичних умов, при яких використовується земля, і облік зовнішнього оточення.
Земельні ділянки, поряд з розташованими на них об'єктами нерухомості, схильні до впливу зовнішніх чинників значно більше, ніж будь-який інший вид товарів чи послуг. Це обумовлено фізичної нерухомістю землі, її фіксованим місцем розташування. При цьому можна виділити кілька рівнів зовнішнього впливу:
■ макроекономічний; м регіональний;
■ місцевий.
На макроекономічному рівні на ринкову вартість земельних ділянок впливають такі чинники як: тенденції розвитку економіки, темпи економічного зростання, структурні перетворення, рівень зайнятості та реальних доходів населення, оподаткування майна, державна земельна і кредитна політика, законодавство з охорони навколишнього середовища та ін
На регіональному та місцевому рівні велике вплив місцевого законодавства, податкової політики адміністрації, інтенсивності будівництва, рівня розвитку іпотеки, інфраструктури в районі та особливо транспорту. Необхідно також враховувати, на якій стадії розвитку (зростання, зрілість, занепад) знаходяться місто, район або галузь виробництва.
Вплив зазначених раніше трьох груп принципів оцінки узагальнює принцип найбільш ефективного використання (НЕІ).
НЕІ означає, що з можливих варіантів використання земельної ділянки вибирається той, при якому найбільш повно реалізуються функціональні можливості єдиного об'єкта нерухомості. Саме цей варіант застосовується для оцінки вартості землі.
Таким чином, ринкова вартість земельної ділянки залежить від альтернативних варіантів його використання, а не тільки від поточного землекористування. Даний принцип є узагальнюючим для оцінки ринкової вартості землі, оскільки дозволяє визначити варіант, що приносить максимально можливий дохід від земельної ділянки незалежно від того, забудований ділянка чи ні і які будівлі знаходяться на ньому на дату оцінки.
НЕІ визначається як використання, яка:
■ є законодавчо дозволеним, тобто відповідає юридичним нормам, включаючи норми землекористування та охорони навколишнього середовища, містобудівні обмеження, вимоги з охорони пам'яток історії та архітектури, благоустрою прилеглої території;
■ фізично здійснити;
■ фінансово здійснимо;
■ забезпечує найвищу вартість земельної ділянки.
У російській практиці НЕІ зазвичай оцінюється в два етапи: розглядається, по-перше, незабудована земельна ділянка, по-друге, ділянка землі з існуючими поліпшеннями.
Якщо ділянка вільна від будівель, то визначається, який об'єкт найбільш ефективно побудувати з урахуванням правових, містобудівних, екологічних та інших-обмежень, а також перспектив розвитку району.
Якщо на земельній ділянці вже є забудова, то, як показує практика, його існуюче використання може не відповідати найбільш ефективному варіанту. Сформоване використання буде тривати до тих пір, поки вартість землі при її оптимальному застосуванні не перевищить загальну вартість землі та споруд при поточному використанні за вирахуванням витрат по знесенню наявних споруд.
У МСО найбільш ефективне використання майна визначається як вірогідне, фізично можливе, має належне виправдання, юридично припустиме і фінансово здійсненне і при якому оцінка цього майна дає максимальну величину вартості.
Застосування цього визначення дозволяє оцінювачу визначати ступінь зносу і застарівання будівель, об'єктивно обумовлений характер поліпшень для земельної ділянки, судити про здійсненності реабілітаційних та реноваційної проектів, а також орієнтуватися в багатьох інших ситуаціях, пов'язаних з оцінкою. У МСО описуються наступні ситуації:
■ на ринках, що характеризуються надзвичайної нестійкістю або значним дисбалансом між попитом і пропозицією, найбільш ефективним використанням майна може бути його збереження для майбутнього використання;
■ в інших ситуаціях, коли можна виявити декілька типів потенційно найбільш ефективного використання, оцінювачу слід розглянути такі альтернативні варіанти використання та очікувані рівні доходів і витрат;
■ там, де використання землі та зонування знаходяться в стані зміни, найбільш ефективне використання майна в даний момент може бути проміжним використанням.
Поняття найбільш ефективного використання є основоположним, а також воно є невід'ємною частиною розрахунків ринкової вартості.
НЕІ може змінюватися з часом. Якщо нещодавно біля земельної ділянки пролягла автострада, то його найкращим використанням може стати будівництво заправочної станції, пункту швидкого харчування або автосервісу.
На практиці принцип НЕІ є вихідною передумовою, на якій будується висновок про ринкову вартість земельної ділянки. Існуючі сьогодні в Росії адміністративні обмеження і зонування часто не відображають поточних вимог розвивається земельного ринку, і тому фактичне використання земельної ділянки може не відповідати найкращому варіанту.
Всі перелічені вище принципи оцінки земельної ділянки тісно взаємопов'язані і в залежності від специфіки оцінюваного об'єкта, призначення землі, використовуваного методу оцінки можуть грати основну або допоміжну роль.
Викладені вище принципи являють собою теоретичну основу оцінки вартості земельних ділянок. На них базуються три фундаментальні підходу до оцінки земельної ділянки: дохідний, порівняльний і витратний.