ЗЕМЕЛЬНИЙ РИНОК
Сьогодні можна констатувати, що процес становлення земельного ринку в Росії, особливо ринку земель сільськогосподарського призначення, стикається з великими труднощами. Млявий попит на землі даної категорії, причому переважно на садово-городні та дачні ділянки, незрозумілі коливання цін на однакові земельні ділянки, слабко виражені тенденції і залежність ринкової кон'юнктури і ціноутворення від визначальних їх умов та факторів - ось далеко не повний перелік проблем, які заважають розвитку ринкового обігу сільськогосподарських земель.
У числі заходів, покликаних виправити становище, що склалося, важливу роль відіграє створення повноцінної правової бази регулювання земельного ринку, в концепції якої повинні бути враховані і реальна економічна ситуація, і особливості земельних відносин в перехідній економіці. На жаль, багато правових норм, що регулюють становлення багатоукладного земельного устрою в нашій країні, недостатньо глибоко економічно обгрунтовані. Типовою у цьому відношенні можна вважати ситуацію і з Земельним кодексом - головним земельним законом Росії.
На своєму засіданні 14 липня поточного року Державна дума РФ розглянула у другому читанні і прийняла на додаток до двох вже раніше прийнятим нею варіантами Земельного кодексу ще одну, третю його версію. Але цей документ, як і раніше викликає багато питань. Відомо, що земля є "багатоликий" фактор життєзабезпечення суспільства. Автори нинішнього варіанту Земельного кодексу не відкидають такої "багатоликості" змісту категорії "земля", але фіксують її в "урізаному" вигляді. Нічого не говориться в ньому про те, що земля - це "комора" корисних копалин і необхідних для людей природних технологій, умова національно-етнічної ідентифікації та державного самовизначення.
Але це не головне. Автори проекту Кодексу просто зобов'язані були визначити правовий режим реалізації комплексу відносин, що виникають з приводу землі в усіх її соціоекологіческіх якостях. Слід було сформулювати правові основи функціонування земельного фонду не тільки як товару, але і як природного тіла, виробничого ресурсу та техніко-економічного чинника суспільного відтворювального процесу, причому з урахуванням специфіки земель різного функціонального призначення і господарського використання. На жаль, крім загальних фраз і ні до чого не зобов'язують ремарок, у прийнятому варіанті Земельного кодексу будь-яких відповідних конкретних правових норм практично немає. Особливо це стосується земель сільськогосподарського призначення, правовий режим використання яких вимагає жорсткої юридичної регламентації.
Характерно, що даний варіант Земельного кодексу містить багато норм, в різній формі дозволяють неконтрольоване придбання та використання земельних ділянок, що знімають будь-які обмеження на зміну функціонального призначення будь-якої земельної власності. Саме з зазначеною метою Кодексом вводиться режим так званого територіального зонування (ст. 1, п. 9 та ст. 7, п. 2), крім того, кожному муніципальному утворенню передається право встановлювати свої правила землекористування (ст. 11, п. 1) . Як якусь "поступку" супротивникам безконтрольного зміни функціонального призначення земельних ділянок треба розцінювати правову норму, що міститься у статті 1, п. 7. Відповідно до неї, вилучення та зміну функціонального призначення земель обмежуються або навіть забороняються для "цінних земель сільськогосподарського призначення, земель лісового фонду, зайнятих лісами першої групи, земель особливо охоронюваних природних територій та об'єктів, земель, зайнятих об'єктами культурної спадщини". І хоча автори Кодексу укладають дану норму запевненнями в тому, що це положення не слід трактувати "як заперечення чи применшення значення інших категорій земель", висновок напрошується один: для менш цінних земель такого роду дії не обмежуються і тим більше не забороняються. Залишається тільки гадати, хто, на якій підставі п за якими критеріями буде вирішувати долю конкретної земельної ділянки, суб'єктивно класифікуючи його по абстрактної цінності?
Спроба зняти розумні обмеження на операції з землею та при цьому піти від контролю за використанням земельних ресурсів з боку громадськості проявляється і в тому, що автори Земельного кодексу замовчують найважливіше положення Конституції РФ, згідно з яким земля є загальнонародним надбанням. Адже якщо земля - лише чиясь конкретне майно (якогось фізичної або юридичної особи, в тому числі й держави в особі уповноважених нею органів управління), то цілком можна знехтувати думкою суспільства щодо здійснюваних з нею маніпуляцій. Не випадково в Кодексі земля наполегливо називається "нерухомим майном".
Серйозні заперечення викликає прагнення "розчинити" земельну власність в штучній формі "єдиного об'єкта нерухомості". У цьому випадку земля перестає існувати як самостійний об'єкт управління, що відкриває широкі можливості для зловживань. До того ж в ухваленому проекті Земельного кодексу навіть в загальних рисах не прописані регламент і узагальнені нормативи виділення такого роду "єдиних об'єктів".
Незадовільно сформульована стаття 30, в якій йде мова про придбання земельної. Ділянки без попереднього узгодження і зі здійсненням його з ініціативи заявника. Практика передачі ділянок без узгодження місця розміщення об'єкта на ньому призведе до такого хаосу в забудові, особливо в містах, що потім що-небудь виправити буде неможливо. Звичайно, на дачах і садово-городніх ділянках погоджувати розміщення дачного будиночка, може бути, і не потрібно. Іо в разі будівництва висотної будівлі такого узгодження, очевидно, просто необхідно.
Важливим є питання про те, коли слід оформляти право власності на земельну ділянку - до спорудження об'єкта або після його зведення? Питання принципове і вимагає однозначної відповіді. Якщо автори - прихильники передачі ділянки у власність до будівництва на ній об'єкту, тоді хотілося б запитати, а як події розгортатимуться далі? Що, якщо заявник виявиться несумлінним забудовником? Звертатися до суду? Це може зайняти дуже багато часу, до того ж і результати судового розгляду можуть бути непередбачуваними.
Суперечливо сформульована стаття 16. У п. 1 говориться, що до земель державної власності не належать землі муніципальних утворень. У той же час в п. 2 записано, що державна власність на землю розмежовується на федеральну, суб'єктів Федерації і ... власність муніципальних утворень. Викликає подив і п. 1 статті 37. Якщо погодитися з його змістом, то доведеться відмовитися від угод купівлі-продажу землі на величезній частині території країни мінімум на 20-30 років, тобто протягом терміну, необхідного для повсюдного створення кадастрової системи. Важливо уточнити права та обов'язки іноземних громадян у сфері землеволодіння та землекористування в Росії. Зараз в статті 15, п. 3 з'явився запис про заборону на продаж земель іноземцям в прикордонних районах та на деяких інших територіях, перелік яких встановлюється президентом РФ. Але мова тут йде лише про іноземних громадян і ні слова не йдеться про іноземних юридичних осіб. Крім того, виходить, що на всіх інших територіях закріплюється повну рівність прав російських громадян та іноземців. Але до яких соціальних наслідків може призвести таке незрозуміле лобіювання інтересів іноземних претендентів на російське землекористування?
Автори і прихильники даного варіанту Земельного кодексу заспокоюють розбурхану громадськість тим, що, хоча у запропонованій версії і знімається мораторій на купівлю-продаж земельних ділянок, однак приводів для занепокоєння немає, тому що мова йде всього лише про 2% території країни.
Якщо бути точним, то землі міст і населених пунктів, на купівлю-продаж яких у новому Кодексі знімаються обмеження, становили на початок 2000 р., за даними Держкомзему РФ1 (нині Росзсмкадастра), всього 18,6 млн. га, або 1,1 %. загальної площі земельного фонду Росії. До цих земель додаються ще 17,4 млн. га (близько 1,0% всієї території країни) земель, зайнятих за межею населених пунктів підприємствами промисловості, транспорту, зв'язку, радіомовлення і т.п.
Отже, дійсно, в обіг вводиться всього 2,1% земельного фонду країни. Але що це за землі? Перш за все відзначимо, що в містах і населених пунктах забудована частина складає в середньому всього 16,6% їх загальної площі. До цієї цифри варто додати ще 10,1% території населених пунктів, відведених під дороги, вулиці, площі. Разом активно використовуваних земель у містах і поселеннях налічується менше 30%. Останнє - не забудована і не освоєна територія, що включає сільськогосподарські угіддя (47,8% загальної площі міст і населених пунктів), ліси (9,6%), водні об'єкти, в тому числі болота (5,4%).
Виникає питання: за якими цінами будуть продаватися ці території, не оснащені інженерними комунікаціями, не мають будь-яких об'єктів соціальної інфраструктури, відірвані від сформованих центрів соціально-трудової активності міського населення? Ясно, що за демпінговими.
Крім того, у складі забудованої частини території міст і населених пунктів 2 / 3 зайняті старими будівлями і спорудами; що стосується капітальних споруд, то певна їх частина повинна бути виведена за межі поселень через негативного впливу на екологію міського середовища. Очевидно, і такі ділянки міської території стануть продаватися за викидними цінами. Тепер уявімо собі, що ці землі будуть скуплені за безцінь, а потім запропоновані реальним інвесторам за астрономічні суми. Розраховувати в подібному випадку на приплив інвестицій в міста і населені пункти не доводиться.
Слабкість аргументації на захист даного варіанту Земельного кодексу просто вражає. Зокрема,. Депутат Державної думи РФ Б. Нємцов вважає, що з прийняттям кодексу буде покладено край розгулу так званої "земельної" мафії, яка сьогодні нібито продасть землю в престижних районах Московської області за ціною до 20 тис. дол за 1 сотку. Але при чому тут землі області, якщо в ньому знімаються обмеження па купівлю-продаж земель тільки міст н населених пунктів? І звідки взялася цифра в 20 тис. дол, якщо, за нашими багаторічними спостереженнями, ціна 1 сотки землі в Підмосков'ї не перевищувала 6 тис. дол, при цьому ділянка мав відмінний під'їзд і був оснащений 'централізованим водопроводом, каналізацією, теплопостачанням, електричними і телефонними мережами? Нагадаємо в цьому зв'язку, що аукціон з продажу міських земельних ділянок в м. Зеленограді, розташованому в Московській області, фактично провалився, оскільки па ньому був куплений всього один ділянку, та й то іноземним інвестором. Що стосується сільськогосподарських земель, то наведемо такий приклад: у Самарській області па аукціонної розпродажі в 1999-2000 рр.. за 1 га чудовою чорноземної ріллі платили від 150 до 200 руб.!
З точки зору відповідності правових норм економічним реаліям слід було б допустити вільну купівлю-продаж міських земель лише з урахуванням оновлених генеральних планів забудови населених пунктів при жорстких правових та економічних гарантії неухильного виконання зобов'язань, прийнятих покупцем міських земель за їх регламентованому освоєння. Такими гарантіями можуть бути юридичні норми, що передбачають серйозні покарання за умисне порушення прийнятих зобов'язань, починаючи з конфіскації ділянки без будь-якої компенсації понесених витрат і закінчуючи заходами кримінального покарання. Свого роду гарантією може служити і внесення на спеціальний банківський рахунок претендують на конкретних земельну ділянку інвестором певної частини (але не менше 30%) суми, необхідної для освоєння даної ділянки.
Проблема правового регулювання ринкового обігу сільськогосподарських земель має першорядне значення. Для її вирішення пропонується прийняти окремий закон. Тут відразу виникає питання: які землі будуть охоплені його дією?
Формально йдеться про землі сільськогосподарського призначення (див. ст. 27, п. 6 Земельного кодексу). Але оскільки до останніх віднесено "землі за межею поселень, надані для потреб сільського господарства, а також призначені для цих цілей" (ст. 77, п. 1), то як бути з 47,8% поселенських територій, які є сільськогосподарськими угіддями, в тому числі використовуються з метою сільськогосподарського виробництва? І чи не означає це, що рано чи пізно доведеться поширити особливий режим обігу земель сільськогосподарського призначення на землекористування розміщених у межах сільськогосподарських підприємств, блокуючи тим самим і ринкові операції із землею в самих містах і населених пунктах?
Крім того, доцільно вводити особливий правовий режим ринкового обігу сільськогосподарських земель за межами населених пунктів, якщо оборот земель останніх буде регулюватися іншими, більш ліберальними нормами? Причому вони розповсюджуються навіть на окремі ділянки, зайняті будівлями, будовами, спорудами (ст. 27, п. 7). Адже достатньо скупити всі виробничі об'єкти або розвалюються села в цілому, щоб примусити їх жителів віддати у власність новоявленому "селянину" і всі належні їм земельні ділянки. Тим більше що село з належними їй землями, за новим Земельним кодексом, - єдиний земельно-майновий комплекс.
При вирішенні завдання правового забезпечення ринкового обігу сільськогосподарських земель слід виходити з необхідності створення умов для посилення конкурентоспроможності аграрного сектора як на міжгалузевому рівні всередині країни, так і на зовнішньому продовольчому ринку. Аграрний сектор Росії виробляє вагому частину ВВП. Якщо підсумовувати продукцію сільського господарства, харчової та легкої промисловості, торгівлі, заготівель, транспорту тощо, то тоді частка агропромислового комплексу країни складе більше 60-70% ВВП. До того ж сільське господарство виступає основним джерелом формування фонду народного споживання. За оцінками к.е.н. Ю. Шушкевича, продовольчий ринок, на якому населення Росії залишає близько 74 млрд. дол на рік (а до серпня 1998 р. - понад 126 млрд. дол), перевершує за своїми масштабами грошовий потік в оборонних галузях у 8-10 разів і майже в 3 рази - експортну виручку нафтової галузі. Причому у фінансовий оборот аграрного сектору, крім грошових платежів населення за продукти харчування, включаються й фінансові витрати на придбання факторів виробництва. Тільки іноземним фірмам рослинницькі господарства Росії щорічно платять понад 300 млн. дол за постачання засобів захисту рослин, близько 50 млн. дол витрачається на імпорт кормових білкових і вітамінних добавок для тваринництва, 300-400 млн. дол - на закупівлі вітчизняних мінеральних добрив .
Вирішити завдання більш ефективного використання сільськогосподарських земель - основи аграрного виробництва - без їх активного включення в регульований ринковий оборот вкрай складно. В даний час самим гострим залишається питання про допустиму ступеня лібералізації купівлі-продажу земельних ділянок у різних за своїми природно-історичним і соціально-економічним умовам регіонах, стосовно до земель різного функціонального призначення і господарського використання, на окремих етапах переходу до ринкового багатоукладному земельному строю. З однаковою чи "швидкістю" слід ініціювати цей процес в Північно-Кавказькому регіоні і таких суб'єктах РФ, як, наприклад, Костромська область?
У першому випадку землі мало, населення ж, причому етнічно вкрай неоднорідного і соціально і територіально не мобільного, навпаки, багато. Основна частина робочих місць зосереджена в аграрному секторі, який для більшості населення служить єдиним джерелом засобів існування. Спосіб життя людей нагадує патріархальний, потреби - обмежені. У цих умовах форсоване стимулювання операцій купівлі-продажу земельних ділянок може привести до соціального вибуху. І застереження про те, що деяким суб'єктам РФ може бути надана можливість перенести па 2-3 роки термін повного переходу па правові норми Земельного кодексу, не вирішує проблему. Хіба за цей час і республіках Північного Кавказу може що-небудь кардинально змінитися? Тому перс-хід до активних операцій купівлі-продажу землі будь-якого призначення тут необхідно відкласти на більш віддалений термін, враховував прогрес Б наближенні до рівня соціально-економічних нормативів просунутих у цьому відношенні регіонів.
У другому ж випадку землі багато, охочих працювати па неї з-за складних умов (як природних, так і соціальних) господарювання вкрай мало. Населення в етнічному плані порівняно однорідно, характеризується досить високою соціальною і територіальної активністю, здатне заробляти "свій хліб насущний" не тільки в сільському господарстві, але і в промисловості, будівництві, на транспорті та в інших сферах зайнятості. Тут можливі розвиток у населених пунктах "зсмлссмкіх" видів діяльності та розширення виробництва продукції па землях сільськогосподарського призначення. Слід враховувати і той факт, що продуктивність аграрного виробництва в регіоні, як правило, низька, а фінансові можливості обмежені і не дозволяють забезпечити високу ефективність сільськогосподарського виробництва. Тому земля не ліквідна і очікувати припливу інвестицій без відповідного стимулювання викупу земельних ділянок реальними інвесторами ис доводиться. Саме в даному випадку потрібно терміново вводити юридичні норми, що відкривають простір для купівлі-продажу землі.
При розробці нормативних документів з правового регулювання ринкового обороту земель в цілому і сільськогосподарського призначення зокрема необхідно вирішити три групи економічних проблем:
- Підтримки економічно обгрунтованих обсягів і структури ринкового обігу земельних ресурсів;
- Запобігання та подолання різних деформацій ринкового механізму ціноутворення і цінових параметрів земельного ринку;
- Збереження та розширення можливостей активного задіяння техніко-економічних і технологічних факторів, що сприяють підвищенню ефективності використання земельних ресурсів.
У цих цілях слід створити нормативну базу з урахуванням різноманітності можливих ситуацій її правозастосування, причому не тільки в рамках регіональної диференціації природно-історичних і соціально-економічних умов господарської діяльності. Не менш важливо враховувати і особливості існуючого земельного ринку. Можна назвати чотири його основних варіанти: а) депресивний ринок, коли і попит, і пропозиція на земельні ділянки вкрай обмежені і не мають тенденції до зростання, б) ринок продавця, коли ажіотажний попит поєднується з депресивним пропозицією; в) ринок покупця, коли депресивний попит поєднується з ажіотажним пропозицією; г) розвинений ринок, коли і попит, і пропозиція перебувають на досить високому рівні, збалансовані за найбільш поширеним ринкових операцій з землею і характеризуються тенденцією до подальшого зростання.
В умовах депресивного ринку і ринку покупця найбільше значення має юридичне забезпечення збільшення попиту на земельні ділянки в розрізі таких категорій угод із землею, як купівля-продаж, оренда, застава. Для цього необхідно узаконити пільги по земельному податку та інших платежів за землю, активізувати надання позик на придбання земельних ділянок, а також дотацій на здійснення господарської діяльності, розробити і реалізувати цільові програми підвищення родючості грунтів, будівництва доріг, меліоративних систем тощо Можливі й такі стимулюючі заходи, як зняття в певних рамках обмежень на зміну функціонального призначення та використання земельних ділянок, розширення прав іноземних інвесторів в якості потенційних учасників ринкового обороту земель.
Позитивне значення матиме й більш об'єктивна оцінка випадків вимушеного продажу земельної власності, коли власник розоряється не зі своєї вини, а через загальної кризової економічної ситуації. Подібне можна однозначно трактувати як природне ринкове перерозподіл землі від неефективного господарюючого суб'єкта до ефективного. Якщо в країні відбувся економічний криза, то держава повинна нести відповідальність перед кожним землевласником за його розорення. Звідси випливає необхідність прийняття таких юридичних правил, згідно з яким будь-який власник земельної ділянки при вимушеному виході на ринок міг би розраховувати на отримання в судовому порядку компенсації понесених при цьому збитків.
Для запобігання та подолання деформацій механізмів і параметрів ринкового ціноутворення, крім перерахованих вище заходів з ліквідації диспропорцій між попитом і пропозицією на земельні ділянки, будуть потрібні і додаткові юридичні регламентації. Мова йде про встановлення в ситуації ринку продавця гранично допустимих цін на пропоновані до продажу земельні ділянки з введенням прогресивної ставки платежів за оформлення різних земельних угод (купівлі-продажу, оренди, Залога). У ситуації ринку покупця необхідно встановити нижню межу цін на продавані землі, за якими органи державного управління федерального, регіонального та муніципального рівнів могли б викуповувати "надлишкові" земельні ділянки.
Рішення завдань третьої групи - забезпечення техніко-економічної ефективності господарювання - уявляється нам найбільш важливим і складним. Зупинимося на них докладніше.
Сільськогосподарське виробництво, як відомо, з об'єктивних причин відрізняється від інших видів діяльності самої низької міжгалузевої конкурентоспроможністю. Включення сільськогосподарських земель у ринковий оборот не може суперечити вимогам раціональної організації виробничого процесу і збереження, а по можливості і підвищення його конкурентоспроможності в міжгалузевому плані. Розміри існуючих і новостворюваних землекористуванні повинні бути економічно і агротехнологіческн обгрунтованими, що дозволяють забезпечувати ефективну модернізацію виробництва, його спеціалізацію, концентрацію і керування.
Глибока економічна криза, що охопила аграрний сектор, певною мірою обумовлений і диспропорціями в масштабах залучення у господарський обіг факторів виробництва. Сьогодні для обробки значної частини сільськогосподарських земель не вистачає матеріально-технічних і фінансових ресурсів. Тому такі землі треба консервувати. Для вирішення даної задачі правовий режим регулювання ринкового обороту землі повинен спиратися на обов'язкове обгрунтування масштабів консервації надлишкових земельних ресурсів на базі розробки відповідних бізнес-проект-планів агротехнологічної та землевпорядної оптимізації виробництва.
Безумовно, потрібні правові норми, які сприяють відновленню цілісності землекористуванні сільськогосподарських підприємств і запобігання нових випадків їх дроблення, подолання черезсмужжя, дальноземелья, різного роду вклинювання земель інших господарюючих суб'єктів і т.п. Потрібна юридична основа для надійного збереження грунтової родючості, мінімізації ерозивних процесів, надмірних антропогенних навантажень, різного роду руйнувань і забруднень грунту: Важливо також обмежити частоту ринкових операцій з сільськогосподарськими землями, що супроводжуються зміною господарюючих суб'єктів і перешкоджають довгостроковій стійкості, безперервності і наступності організації і ведення виробничого процесу.
Суб'єкти сільськогосподарського виробництва за своїми економічними інтересами далеко не однорідні. Їх можна умовно розділити на дві полярні групи: а) орієнтовані на короткострокове максимально інтенсивне вилучення земельної ренти з мінімальними витратами (тактика земельного "браконьєра"), б) віддають перевагу довгострокове використання земельного ресурсу, інвестуючи в заходи по збереженню його корисних споживчих властивостей (тактика стратегічного землевласника-інвестора). Очевидно, інтереси другої групи повністю збігаються з інтересами суспільства в цілому і тому повинні підтримуватися в межах правового регулювання ринкового обігу сільськогосподарських земель. У зв'язку з цим доцільні дві тактики "впливу на учасників земельного ринку: застосування жорстких штрафних санкцій, спрямованих на припинення" браконьєрського "стилю використання земельного ресурсу, з одного боку, і максимальне заохочення стратегічно орієнтованих землевласників і землекористувачів - з іншого.
Слід також мати на увазі, що економічні проблеми аграрного сектора значною мірою зумовлені зовнішніми причинами (нееквівалентним з точки зору ціноутворення товарообміном, податковими, фінансово-кредитними та іншими обмеженнями). Тому правовий режим включення сільськогосподарських земель до ринкового обороту покликаний сприяти подоланню негативних наслідків зазначених зовнішніх обмежень. Власне ж правова база регулювання ринкового обігу сільськогосподарських земель має спиратися на такі принципи:
- Гарантування державними (федеральними і суб'єктів Федерації) і муніципальними ліквідними активами ризику здійснення операцій з землею;
- Збереження за державою функцій контролю і відповідальності за чистоту угод із земельними ділянками, особливо по операціях їх купівлі-продажу, застави, випуску цінних земельних паперів;
- Створення умов для підвищення ліквідності сільськогосподарських земель за рахунок правової регламентації процедур консервації надлишкової пропозиції та інтервенційних пропозицій при ажіотажному попиті на земельні ділянки;
- Правове регулювання допустимих меж зміни функціонального призначення і використання сільськогосподарських земель з метою включення їх в ринковий оборот для залучення інвестицій на розвиток основного виробництва.
Визначаючи специфіку правового режиму ринкового обороту земель сільськогосподарського призначення і використання, потрібно враховувати і відмінності у можливостях і здібностях сільських і міських учасників ринкового обороту засвоювати стандарти і норми ринкової поведінки і адаптуватися до умов ринку. Як правило, сільські учасники ринкового земельного обороту (реальні та потенційні землевласники та землекористувачі) з об'єктивних причин значно гірше, ніж міське населення, орієнтуються в ринковій кон'юнктурі, тенденції се зміни, умови здійснення угод і т.п. Тому правове регулювання ринкового обороту даних земель має: відбивати державний патронаж для сільських учасників земельного ринку при їх інформаційно-аналітичному і консалтинговому обслуговуванні; стимулювати міські приватні інформаційно-консалтингові структури до активного поширення своєї діяльності на сільську місцевість; забезпечувати режим найбільшого сприяння для функціонують на селі інформаційно-консалтингових компаній - елементів інфраструктури земельного ринку.
Сільська місцевість, як правило, виступає об'єктом експансії несільськогосподарських видів землекористування: будівництва промислових об'єктів, транспортних та інших комунікацій; розширення забудови міст і інших населених пунктів; організації заповідників, заказників і т.п. У зв'язку з цим виникає потреба в примусове вилучення у сільських землевласників їх земельної власності. Щоб не зачіпати інтереси останніх і в той же час забезпечувати суспільні потреби у земельних ресурсах, правовий режим примусового вилучення сільськогосподарських земель має бути орієнтований на переважно судове вирішення виникаючих у цій галузі конфліктних ситуацій.
Просторова протяжність сільських територій, її низька насиченість транспортними комунікаціями і в значній мірі периферійне розміщення щодо великих міських центрів серйозно ускладнюють умови здійснення угод із земельними ділянками - пошук партнерів, реєстрацію, кадастрове оформлення, проведення оціночних робіт тощо У процесі правового регулювання ринкового обігу сільськогосподарських земель необхідно знизити відповідні навантаження на сільських учасників земельного ринку на основі реалізації наступних принципів:
- Максимально можливе з різних видів угод і категоріям беруть участь у них земельних ділянок заміщення дозвільного принципу оформлення операцій із землею повідомним;
- Стимулювання пільгового (за рахунок держави) надання посередницьких послуг у сфері організації ринкового обороту земель сільськогосподарського призначення і використання.
Формування нового багатоукладного земельного устрою в Росії потребуватиме ще чимало зусиль як у сфері правового забезпечення даного процесу, так і при здійсненні конкретних практичних заходів. У будь-якому випадку лише їх ретельне економічне обгрунтування, облік всього різноманіття реальних умов і довгострокових стратегічних інтересів соціально-економічного розвитку країни гарантують успіх земельних перетворень.
Сьогодні можна констатувати, що процес становлення земельного ринку в Росії, особливо ринку земель сільськогосподарського призначення, стикається з великими труднощами. Млявий попит на землі даної категорії, причому переважно на садово-городні та дачні ділянки, незрозумілі коливання цін на однакові земельні ділянки, слабко виражені тенденції і залежність ринкової кон'юнктури і ціноутворення від визначальних їх умов та факторів - ось далеко не повний перелік проблем, які заважають розвитку ринкового обігу сільськогосподарських земель.
У числі заходів, покликаних виправити становище, що склалося, важливу роль відіграє створення повноцінної правової бази регулювання земельного ринку, в концепції якої повинні бути враховані і реальна економічна ситуація, і особливості земельних відносин в перехідній економіці. На жаль, багато правових норм, що регулюють становлення багатоукладного земельного устрою в нашій країні, недостатньо глибоко економічно обгрунтовані. Типовою у цьому відношенні можна вважати ситуацію і з Земельним кодексом - головним земельним законом Росії.
На своєму засіданні 14 липня поточного року Державна дума РФ розглянула у другому читанні і прийняла на додаток до двох вже раніше прийнятим нею варіантами Земельного кодексу ще одну, третю його версію. Але цей документ, як і раніше викликає багато питань. Відомо, що земля є "багатоликий" фактор життєзабезпечення суспільства. Автори нинішнього варіанту Земельного кодексу не відкидають такої "багатоликості" змісту категорії "земля", але фіксують її в "урізаному" вигляді. Нічого не говориться в ньому про те, що земля - це "комора" корисних копалин і необхідних для людей природних технологій, умова національно-етнічної ідентифікації та державного самовизначення.
Але це не головне. Автори проекту Кодексу просто зобов'язані були визначити правовий режим реалізації комплексу відносин, що виникають з приводу землі в усіх її соціоекологіческіх якостях. Слід було сформулювати правові основи функціонування земельного фонду не тільки як товару, але і як природного тіла, виробничого ресурсу та техніко-економічного чинника суспільного відтворювального процесу, причому з урахуванням специфіки земель різного функціонального призначення і господарського використання. На жаль, крім загальних фраз і ні до чого не зобов'язують ремарок, у прийнятому варіанті Земельного кодексу будь-яких відповідних конкретних правових норм практично немає. Особливо це стосується земель сільськогосподарського призначення, правовий режим використання яких вимагає жорсткої юридичної регламентації.
Характерно, що даний варіант Земельного кодексу містить багато норм, в різній формі дозволяють неконтрольоване придбання та використання земельних ділянок, що знімають будь-які обмеження на зміну функціонального призначення будь-якої земельної власності. Саме з зазначеною метою Кодексом вводиться режим так званого територіального зонування (ст. 1, п. 9 та ст. 7, п. 2), крім того, кожному муніципальному утворенню передається право встановлювати свої правила землекористування (ст. 11, п. 1) . Як якусь "поступку" супротивникам безконтрольного зміни функціонального призначення земельних ділянок треба розцінювати правову норму, що міститься у статті 1, п. 7. Відповідно до неї, вилучення та зміну функціонального призначення земель обмежуються або навіть забороняються для "цінних земель сільськогосподарського призначення, земель лісового фонду, зайнятих лісами першої групи, земель особливо охоронюваних природних територій та об'єктів, земель, зайнятих об'єктами культурної спадщини". І хоча автори Кодексу укладають дану норму запевненнями в тому, що це положення не слід трактувати "як заперечення чи применшення значення інших категорій земель", висновок напрошується один: для менш цінних земель такого роду дії не обмежуються і тим більше не забороняються. Залишається тільки гадати, хто, на якій підставі п за якими критеріями буде вирішувати долю конкретної земельної ділянки, суб'єктивно класифікуючи його по абстрактної цінності?
Спроба зняти розумні обмеження на операції з землею та при цьому піти від контролю за використанням земельних ресурсів з боку громадськості проявляється і в тому, що автори Земельного кодексу замовчують найважливіше положення Конституції РФ, згідно з яким земля є загальнонародним надбанням. Адже якщо земля - лише чиясь конкретне майно (якогось фізичної або юридичної особи, в тому числі й держави в особі уповноважених нею органів управління), то цілком можна знехтувати думкою суспільства щодо здійснюваних з нею маніпуляцій. Не випадково в Кодексі земля наполегливо називається "нерухомим майном".
Серйозні заперечення викликає прагнення "розчинити" земельну власність в штучній формі "єдиного об'єкта нерухомості". У цьому випадку земля перестає існувати як самостійний об'єкт управління, що відкриває широкі можливості для зловживань. До того ж в ухваленому проекті Земельного кодексу навіть в загальних рисах не прописані регламент і узагальнені нормативи виділення такого роду "єдиних об'єктів".
Незадовільно сформульована стаття 30, в якій йде мова про придбання земельної. Ділянки без попереднього узгодження і зі здійсненням його з ініціативи заявника. Практика передачі ділянок без узгодження місця розміщення об'єкта на ньому призведе до такого хаосу в забудові, особливо в містах, що потім що-небудь виправити буде неможливо. Звичайно, на дачах і садово-городніх ділянках погоджувати розміщення дачного будиночка, може бути, і не потрібно. Іо в разі будівництва висотної будівлі такого узгодження, очевидно, просто необхідно.
Важливим є питання про те, коли слід оформляти право власності на земельну ділянку - до спорудження об'єкта або після його зведення? Питання принципове і вимагає однозначної відповіді. Якщо автори - прихильники передачі ділянки у власність до будівництва на ній об'єкту, тоді хотілося б запитати, а як події розгортатимуться далі? Що, якщо заявник виявиться несумлінним забудовником? Звертатися до суду? Це може зайняти дуже багато часу, до того ж і результати судового розгляду можуть бути непередбачуваними.
Суперечливо сформульована стаття 16. У п. 1 говориться, що до земель державної власності не належать землі муніципальних утворень. У той же час в п. 2 записано, що державна власність на землю розмежовується на федеральну, суб'єктів Федерації і ... власність муніципальних утворень. Викликає подив і п. 1 статті 37. Якщо погодитися з його змістом, то доведеться відмовитися від угод купівлі-продажу землі на величезній частині території країни мінімум на 20-30 років, тобто протягом терміну, необхідного для повсюдного створення кадастрової системи. Важливо уточнити права та обов'язки іноземних громадян у сфері землеволодіння та землекористування в Росії. Зараз в статті 15, п. 3 з'явився запис про заборону на продаж земель іноземцям в прикордонних районах та на деяких інших територіях, перелік яких встановлюється президентом РФ. Але мова тут йде лише про іноземних громадян і ні слова не йдеться про іноземних юридичних осіб. Крім того, виходить, що на всіх інших територіях закріплюється повну рівність прав російських громадян та іноземців. Але до яких соціальних наслідків може призвести таке незрозуміле лобіювання інтересів іноземних претендентів на російське землекористування?
Автори і прихильники даного варіанту Земельного кодексу заспокоюють розбурхану громадськість тим, що, хоча у запропонованій версії і знімається мораторій на купівлю-продаж земельних ділянок, однак приводів для занепокоєння немає, тому що мова йде всього лише про 2% території країни.
Якщо бути точним, то землі міст і населених пунктів, на купівлю-продаж яких у новому Кодексі знімаються обмеження, становили на початок 2000 р., за даними Держкомзему РФ1 (нині Росзсмкадастра), всього 18,6 млн. га, або 1,1 %. загальної площі земельного фонду Росії. До цих земель додаються ще 17,4 млн. га (близько 1,0% всієї території країни) земель, зайнятих за межею населених пунктів підприємствами промисловості, транспорту, зв'язку, радіомовлення і т.п.
Отже, дійсно, в обіг вводиться всього 2,1% земельного фонду країни. Але що це за землі? Перш за все відзначимо, що в містах і населених пунктах забудована частина складає в середньому всього 16,6% їх загальної площі. До цієї цифри варто додати ще 10,1% території населених пунктів, відведених під дороги, вулиці, площі. Разом активно використовуваних земель у містах і поселеннях налічується менше 30%. Останнє - не забудована і не освоєна територія, що включає сільськогосподарські угіддя (47,8% загальної площі міст і населених пунктів), ліси (9,6%), водні об'єкти, в тому числі болота (5,4%).
Виникає питання: за якими цінами будуть продаватися ці території, не оснащені інженерними комунікаціями, не мають будь-яких об'єктів соціальної інфраструктури, відірвані від сформованих центрів соціально-трудової активності міського населення? Ясно, що за демпінговими.
Крім того, у складі забудованої частини території міст і населених пунктів 2 / 3 зайняті старими будівлями і спорудами; що стосується капітальних споруд, то певна їх частина повинна бути виведена за межі поселень через негативного впливу на екологію міського середовища. Очевидно, і такі ділянки міської території стануть продаватися за викидними цінами. Тепер уявімо собі, що ці землі будуть скуплені за безцінь, а потім запропоновані реальним інвесторам за астрономічні суми. Розраховувати в подібному випадку на приплив інвестицій в міста і населені пункти не доводиться.
Слабкість аргументації на захист даного варіанту Земельного кодексу просто вражає. Зокрема,. Депутат Державної думи РФ Б. Нємцов вважає, що з прийняттям кодексу буде покладено край розгулу так званої "земельної" мафії, яка сьогодні нібито продасть землю в престижних районах Московської області за ціною до 20 тис. дол за 1 сотку. Але при чому тут землі області, якщо в ньому знімаються обмеження па купівлю-продаж земель тільки міст н населених пунктів? І звідки взялася цифра в 20 тис. дол, якщо, за нашими багаторічними спостереженнями, ціна 1 сотки землі в Підмосков'ї не перевищувала 6 тис. дол, при цьому ділянка мав відмінний під'їзд і був оснащений 'централізованим водопроводом, каналізацією, теплопостачанням, електричними і телефонними мережами? Нагадаємо в цьому зв'язку, що аукціон з продажу міських земельних ділянок в м. Зеленограді, розташованому в Московській області, фактично провалився, оскільки па ньому був куплений всього один ділянку, та й то іноземним інвестором. Що стосується сільськогосподарських земель, то наведемо такий приклад: у Самарській області па аукціонної розпродажі в 1999-2000 рр.. за 1 га чудовою чорноземної ріллі платили від 150 до 200 руб.!
З точки зору відповідності правових норм економічним реаліям слід було б допустити вільну купівлю-продаж міських земель лише з урахуванням оновлених генеральних планів забудови населених пунктів при жорстких правових та економічних гарантії неухильного виконання зобов'язань, прийнятих покупцем міських земель за їх регламентованому освоєння. Такими гарантіями можуть бути юридичні норми, що передбачають серйозні покарання за умисне порушення прийнятих зобов'язань, починаючи з конфіскації ділянки без будь-якої компенсації понесених витрат і закінчуючи заходами кримінального покарання. Свого роду гарантією може служити і внесення на спеціальний банківський рахунок претендують на конкретних земельну ділянку інвестором певної частини (але не менше 30%) суми, необхідної для освоєння даної ділянки.
Проблема правового регулювання ринкового обігу сільськогосподарських земель має першорядне значення. Для її вирішення пропонується прийняти окремий закон. Тут відразу виникає питання: які землі будуть охоплені його дією?
Формально йдеться про землі сільськогосподарського призначення (див. ст. 27, п. 6 Земельного кодексу). Але оскільки до останніх віднесено "землі за межею поселень, надані для потреб сільського господарства, а також призначені для цих цілей" (ст. 77, п. 1), то як бути з 47,8% поселенських територій, які є сільськогосподарськими угіддями, в тому числі використовуються з метою сільськогосподарського виробництва? І чи не означає це, що рано чи пізно доведеться поширити особливий режим обігу земель сільськогосподарського призначення на землекористування розміщених у межах сільськогосподарських підприємств, блокуючи тим самим і ринкові операції із землею в самих містах і населених пунктах?
Крім того, доцільно вводити особливий правовий режим ринкового обігу сільськогосподарських земель за межами населених пунктів, якщо оборот земель останніх буде регулюватися іншими, більш ліберальними нормами? Причому вони розповсюджуються навіть на окремі ділянки, зайняті будівлями, будовами, спорудами (ст. 27, п. 7). Адже достатньо скупити всі виробничі об'єкти або розвалюються села в цілому, щоб примусити їх жителів віддати у власність новоявленому "селянину" і всі належні їм земельні ділянки. Тим більше що село з належними їй землями, за новим Земельним кодексом, - єдиний земельно-майновий комплекс.
При вирішенні завдання правового забезпечення ринкового обігу сільськогосподарських земель слід виходити з необхідності створення умов для посилення конкурентоспроможності аграрного сектора як на міжгалузевому рівні всередині країни, так і на зовнішньому продовольчому ринку. Аграрний сектор Росії виробляє вагому частину ВВП. Якщо підсумовувати продукцію сільського господарства, харчової та легкої промисловості, торгівлі, заготівель, транспорту тощо, то тоді частка агропромислового комплексу країни складе більше 60-70% ВВП. До того ж сільське господарство виступає основним джерелом формування фонду народного споживання. За оцінками к.е.н. Ю. Шушкевича, продовольчий ринок, на якому населення Росії залишає близько 74 млрд. дол на рік (а до серпня 1998 р. - понад 126 млрд. дол), перевершує за своїми масштабами грошовий потік в оборонних галузях у 8-10 разів і майже в 3 рази - експортну виручку нафтової галузі. Причому у фінансовий оборот аграрного сектору, крім грошових платежів населення за продукти харчування, включаються й фінансові витрати на придбання факторів виробництва. Тільки іноземним фірмам рослинницькі господарства Росії щорічно платять понад 300 млн. дол за постачання засобів захисту рослин, близько 50 млн. дол витрачається на імпорт кормових білкових і вітамінних добавок для тваринництва, 300-400 млн. дол - на закупівлі вітчизняних мінеральних добрив .
Вирішити завдання більш ефективного використання сільськогосподарських земель - основи аграрного виробництва - без їх активного включення в регульований ринковий оборот вкрай складно. В даний час самим гострим залишається питання про допустиму ступеня лібералізації купівлі-продажу земельних ділянок у різних за своїми природно-історичним і соціально-економічним умовам регіонах, стосовно до земель різного функціонального призначення і господарського використання, на окремих етапах переходу до ринкового багатоукладному земельному строю. З однаковою чи "швидкістю" слід ініціювати цей процес в Північно-Кавказькому регіоні і таких суб'єктах РФ, як, наприклад, Костромська область?
У першому випадку землі мало, населення ж, причому етнічно вкрай неоднорідного і соціально і територіально не мобільного, навпаки, багато. Основна частина робочих місць зосереджена в аграрному секторі, який для більшості населення служить єдиним джерелом засобів існування. Спосіб життя людей нагадує патріархальний, потреби - обмежені. У цих умовах форсоване стимулювання операцій купівлі-продажу земельних ділянок може привести до соціального вибуху. І застереження про те, що деяким суб'єктам РФ може бути надана можливість перенести па 2-3 роки термін повного переходу па правові норми Земельного кодексу, не вирішує проблему. Хіба за цей час і республіках Північного Кавказу може що-небудь кардинально змінитися? Тому перс-хід до активних операцій купівлі-продажу землі будь-якого призначення тут необхідно відкласти на більш віддалений термін, враховував прогрес Б наближенні до рівня соціально-економічних нормативів просунутих у цьому відношенні регіонів.
У другому ж випадку землі багато, охочих працювати па неї з-за складних умов (як природних, так і соціальних) господарювання вкрай мало. Населення в етнічному плані порівняно однорідно, характеризується досить високою соціальною і територіальної активністю, здатне заробляти "свій хліб насущний" не тільки в сільському господарстві, але і в промисловості, будівництві, на транспорті та в інших сферах зайнятості. Тут можливі розвиток у населених пунктах "зсмлссмкіх" видів діяльності та розширення виробництва продукції па землях сільськогосподарського призначення. Слід враховувати і той факт, що продуктивність аграрного виробництва в регіоні, як правило, низька, а фінансові можливості обмежені і не дозволяють забезпечити високу ефективність сільськогосподарського виробництва. Тому земля не ліквідна і очікувати припливу інвестицій без відповідного стимулювання викупу земельних ділянок реальними інвесторами ис доводиться. Саме в даному випадку потрібно терміново вводити юридичні норми, що відкривають простір для купівлі-продажу землі.
При розробці нормативних документів з правового регулювання ринкового обороту земель в цілому і сільськогосподарського призначення зокрема необхідно вирішити три групи економічних проблем:
- Підтримки економічно обгрунтованих обсягів і структури ринкового обігу земельних ресурсів;
- Запобігання та подолання різних деформацій ринкового механізму ціноутворення і цінових параметрів земельного ринку;
- Збереження та розширення можливостей активного задіяння техніко-економічних і технологічних факторів, що сприяють підвищенню ефективності використання земельних ресурсів.
У цих цілях слід створити нормативну базу з урахуванням різноманітності можливих ситуацій її правозастосування, причому не тільки в рамках регіональної диференціації природно-історичних і соціально-економічних умов господарської діяльності. Не менш важливо враховувати і особливості існуючого земельного ринку. Можна назвати чотири його основних варіанти: а) депресивний ринок, коли і попит, і пропозиція на земельні ділянки вкрай обмежені і не мають тенденції до зростання, б) ринок продавця, коли ажіотажний попит поєднується з депресивним пропозицією; в) ринок покупця, коли депресивний попит поєднується з ажіотажним пропозицією; г) розвинений ринок, коли і попит, і пропозиція перебувають на досить високому рівні, збалансовані за найбільш поширеним ринкових операцій з землею і характеризуються тенденцією до подальшого зростання.
В умовах депресивного ринку і ринку покупця найбільше значення має юридичне забезпечення збільшення попиту на земельні ділянки в розрізі таких категорій угод із землею, як купівля-продаж, оренда, застава. Для цього необхідно узаконити пільги по земельному податку та інших платежів за землю, активізувати надання позик на придбання земельних ділянок, а також дотацій на здійснення господарської діяльності, розробити і реалізувати цільові програми підвищення родючості грунтів, будівництва доріг, меліоративних систем тощо Можливі й такі стимулюючі заходи, як зняття в певних рамках обмежень на зміну функціонального призначення та використання земельних ділянок, розширення прав іноземних інвесторів в якості потенційних учасників ринкового обороту земель.
Позитивне значення матиме й більш об'єктивна оцінка випадків вимушеного продажу земельної власності, коли власник розоряється не зі своєї вини, а через загальної кризової економічної ситуації. Подібне можна однозначно трактувати як природне ринкове перерозподіл землі від неефективного господарюючого суб'єкта до ефективного. Якщо в країні відбувся економічний криза, то держава повинна нести відповідальність перед кожним землевласником за його розорення. Звідси випливає необхідність прийняття таких юридичних правил, згідно з яким будь-який власник земельної ділянки при вимушеному виході на ринок міг би розраховувати на отримання в судовому порядку компенсації понесених при цьому збитків.
Для запобігання та подолання деформацій механізмів і параметрів ринкового ціноутворення, крім перерахованих вище заходів з ліквідації диспропорцій між попитом і пропозицією на земельні ділянки, будуть потрібні і додаткові юридичні регламентації. Мова йде про встановлення в ситуації ринку продавця гранично допустимих цін на пропоновані до продажу земельні ділянки з введенням прогресивної ставки платежів за оформлення різних земельних угод (купівлі-продажу, оренди, Залога). У ситуації ринку покупця необхідно встановити нижню межу цін на продавані землі, за якими органи державного управління федерального, регіонального та муніципального рівнів могли б викуповувати "надлишкові" земельні ділянки.
Рішення завдань третьої групи - забезпечення техніко-економічної ефективності господарювання - уявляється нам найбільш важливим і складним. Зупинимося на них докладніше.
Сільськогосподарське виробництво, як відомо, з об'єктивних причин відрізняється від інших видів діяльності самої низької міжгалузевої конкурентоспроможністю. Включення сільськогосподарських земель у ринковий оборот не може суперечити вимогам раціональної організації виробничого процесу і збереження, а по можливості і підвищення його конкурентоспроможності в міжгалузевому плані. Розміри існуючих і новостворюваних землекористуванні повинні бути економічно і агротехнологіческн обгрунтованими, що дозволяють забезпечувати ефективну модернізацію виробництва, його спеціалізацію, концентрацію і керування.
Глибока економічна криза, що охопила аграрний сектор, певною мірою обумовлений і диспропорціями в масштабах залучення у господарський обіг факторів виробництва. Сьогодні для обробки значної частини сільськогосподарських земель не вистачає матеріально-технічних і фінансових ресурсів. Тому такі землі треба консервувати. Для вирішення даної задачі правовий режим регулювання ринкового обороту землі повинен спиратися на обов'язкове обгрунтування масштабів консервації надлишкових земельних ресурсів на базі розробки відповідних бізнес-проект-планів агротехнологічної та землевпорядної оптимізації виробництва.
Безумовно, потрібні правові норми, які сприяють відновленню цілісності землекористуванні сільськогосподарських підприємств і запобігання нових випадків їх дроблення, подолання черезсмужжя, дальноземелья, різного роду вклинювання земель інших господарюючих суб'єктів і т.п. Потрібна юридична основа для надійного збереження грунтової родючості, мінімізації ерозивних процесів, надмірних антропогенних навантажень, різного роду руйнувань і забруднень грунту: Важливо також обмежити частоту ринкових операцій з сільськогосподарськими землями, що супроводжуються зміною господарюючих суб'єктів і перешкоджають довгостроковій стійкості, безперервності і наступності організації і ведення виробничого процесу.
Суб'єкти сільськогосподарського виробництва за своїми економічними інтересами далеко не однорідні. Їх можна умовно розділити на дві полярні групи: а) орієнтовані на короткострокове максимально інтенсивне вилучення земельної ренти з мінімальними витратами (тактика земельного "браконьєра"), б) віддають перевагу довгострокове використання земельного ресурсу, інвестуючи в заходи по збереженню його корисних споживчих властивостей (тактика стратегічного землевласника-інвестора). Очевидно, інтереси другої групи повністю збігаються з інтересами суспільства в цілому і тому повинні підтримуватися в межах правового регулювання ринкового обігу сільськогосподарських земель. У зв'язку з цим доцільні дві тактики "впливу на учасників земельного ринку: застосування жорстких штрафних санкцій, спрямованих на припинення" браконьєрського "стилю використання земельного ресурсу, з одного боку, і максимальне заохочення стратегічно орієнтованих землевласників і землекористувачів - з іншого.
Слід також мати на увазі, що економічні проблеми аграрного сектора значною мірою зумовлені зовнішніми причинами (нееквівалентним з точки зору ціноутворення товарообміном, податковими, фінансово-кредитними та іншими обмеженнями). Тому правовий режим включення сільськогосподарських земель до ринкового обороту покликаний сприяти подоланню негативних наслідків зазначених зовнішніх обмежень. Власне ж правова база регулювання ринкового обігу сільськогосподарських земель має спиратися на такі принципи:
- Гарантування державними (федеральними і суб'єктів Федерації) і муніципальними ліквідними активами ризику здійснення операцій з землею;
- Збереження за державою функцій контролю і відповідальності за чистоту угод із земельними ділянками, особливо по операціях їх купівлі-продажу, застави, випуску цінних земельних паперів;
- Створення умов для підвищення ліквідності сільськогосподарських земель за рахунок правової регламентації процедур консервації надлишкової пропозиції та інтервенційних пропозицій при ажіотажному попиті на земельні ділянки;
- Правове регулювання допустимих меж зміни функціонального призначення і використання сільськогосподарських земель з метою включення їх в ринковий оборот для залучення інвестицій на розвиток основного виробництва.
Визначаючи специфіку правового режиму ринкового обороту земель сільськогосподарського призначення і використання, потрібно враховувати і відмінності у можливостях і здібностях сільських і міських учасників ринкового обороту засвоювати стандарти і норми ринкової поведінки і адаптуватися до умов ринку. Як правило, сільські учасники ринкового земельного обороту (реальні та потенційні землевласники та землекористувачі) з об'єктивних причин значно гірше, ніж міське населення, орієнтуються в ринковій кон'юнктурі, тенденції се зміни, умови здійснення угод і т.п. Тому правове регулювання ринкового обороту даних земель має: відбивати державний патронаж для сільських учасників земельного ринку при їх інформаційно-аналітичному і консалтинговому обслуговуванні; стимулювати міські приватні інформаційно-консалтингові структури до активного поширення своєї діяльності на сільську місцевість; забезпечувати режим найбільшого сприяння для функціонують на селі інформаційно-консалтингових компаній - елементів інфраструктури земельного ринку.
Сільська місцевість, як правило, виступає об'єктом експансії несільськогосподарських видів землекористування: будівництва промислових об'єктів, транспортних та інших комунікацій; розширення забудови міст і інших населених пунктів; організації заповідників, заказників і т.п. У зв'язку з цим виникає потреба в примусове вилучення у сільських землевласників їх земельної власності. Щоб не зачіпати інтереси останніх і в той же час забезпечувати суспільні потреби у земельних ресурсах, правовий режим примусового вилучення сільськогосподарських земель має бути орієнтований на переважно судове вирішення виникаючих у цій галузі конфліктних ситуацій.
Просторова протяжність сільських територій, її низька насиченість транспортними комунікаціями і в значній мірі периферійне розміщення щодо великих міських центрів серйозно ускладнюють умови здійснення угод із земельними ділянками - пошук партнерів, реєстрацію, кадастрове оформлення, проведення оціночних робіт тощо У процесі правового регулювання ринкового обігу сільськогосподарських земель необхідно знизити відповідні навантаження на сільських учасників земельного ринку на основі реалізації наступних принципів:
- Максимально можливе з різних видів угод і категоріям беруть участь у них земельних ділянок заміщення дозвільного принципу оформлення операцій із землею повідомним;
- Стимулювання пільгового (за рахунок держави) надання посередницьких послуг у сфері організації ринкового обороту земель сільськогосподарського призначення і використання.
Формування нового багатоукладного земельного устрою в Росії потребуватиме ще чимало зусиль як у сфері правового забезпечення даного процесу, так і при здійсненні конкретних практичних заходів. У будь-якому випадку лише їх ретельне економічне обгрунтування, облік всього різноманіття реальних умов і довгострокових стратегічних інтересів соціально-економічного розвитку країни гарантують успіх земельних перетворень.