Принципи оцінки нерухомості можна згрупувати за такими 4 категоріям:
Принципи, засновані на уявленнях користувача.
Принципи пов'язані з землею, розміщеними на ній будівлями і спорудами.
Принципи пов'язані з ринковим середовищем.
Принцип найкращого і найбільш ефективного використання.
Ці принципи взаємопов'язані. При аналізі об'єкта нерухомості одночасно можуть бути задіяні відразу кілька принципів.
Проте, люди часто купують, купують не керуючись розумними доводами. Одному принципом може бути надано найбільше значення за рахунок іншого, що буде визначатися конкретною ситуацією чи зацікавленою особою. Функціонування ринків нерухомості може бути недосконалим, реалізації принципу в повному обсязі може перешкодити втручання державних органів. З цього зазначені вище принципи лише відображають тенденцію економічної поведінки людей, а не гарантують таку поведінку.
Принципи засновані на уявленнях користувача.
Дані принципи включають в себе наступні: корисність, заміщення та очікування.
Корисність. Нерухомість має вартість тільки в тому випадку, коли вона може бути корисною потенційному власнику. Вона може бути корисною, як потрібна для реалізації певної економічної функції, наприклад, роботи промислового підприємства або вирощування врожаю. Вона може бути корисною оскільки хтось готовий платити орендну плату за тимчасове володіння нею. Або вона корисна, оскільки створює відчуття гордості власника і задовольняє іншу психологічну потребу.
Визначення корисності: Корисність - це здатність даної нерухомості задовольняти потреби користувача в даному місці і протягом даного періоду часу.
У випадках з майном, що приносить дохід, задоволення потреб користувача в кінцевому рахунку може бути виражено у вигляді потоку доходу. Іншими словами, скільки одна людина буде платити іншому, якщо нерухомість орендована? Ці заощадження приписані до власності, навіть якщо фактично гроші не переходять із рук в руки.
Заміщення. Розумний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж за йому еквівалентний з меншою вартістю об'єкт. Тим більше якщо новий об'єкт можна побудувати в прийнятні терміни за ті ж гроші з тією ж корисністю. Отже інвестор аналізуючи потік доходу від об'єкта повинен зіставляти свою максимальну ціну з ціною аналогічних об'єктів.
Отже принцип заміщення свідчить, що максимальна вартість майна визначається найменшою ціною або вартістю, за якою може бути придбаний інший об'єкт з еквівалентною корисністю.
Цей метод лежить в основі кожного з 3-х традиційних підходів до вартості, що використовуються в процесі оцінки. Такими є методи: прямого порівняльного аналізу продажів, підхідний і витратний.
Схожим з принципом заміщення є поняття альтернативних витрат як міри того скільки втрачає інвестор при вкладанні коштів саме в це підприємство відмовившись від альтернативних пропозицій.
Так само важливим для інвестора є величина, якість і тривалість очікуваного майбутнього потоку доходу.
Очікування - це визначення поточної вартості доходу або інших вигод, які можуть бути отримані в майбутньому від власників нерухомості.
Принципи пов'язані з землею, будинками і спорудами на ній
Залишкова продуктивність - це чистий дохід, віднесений до землі, після того, як були оплачені витрати на працю і підприємницьку діяльність. Іншими словами залишкова продуктивність є результатом того, що земля дозволяє видобувати максимальні доходи, мінімізувати витрати, задовольняти будь - то особливі потреби, або добиватися поєднання цих трьох умов.
Часто інвесторові буває вигідно привнести новий чинник до об'єкту нерухомості збільшивши вартість самого об'єкта на суму меншу, ніж витрати на будівництво додаткового чинника.
Внесок - сума, на яку збільшується або зменшується вартість господарського об'єкта або чистий дохід від нього внаслідок наявності або відсутності якогось додаткового фактора виробництва.
Власники землі зазвичай повинні відповісти на питання, наскільки інтенсивно слід забудовувати належний їм ділянку.
Зростаюча і спадна віддача. У міру додавання ресурсів до основних факторів виробництва, чиста віддача має властивість збільшуватися зростаючими темпами аж до точки, починаючи з якою загальна віддача, хоча і зростає, проте вже сповільнюються темпи. Це уповільнення відбувається до тих пір, поки приріст вартості не стає менше, ніж витрати на додані ресурси.
Якщо земля недозастроена або вже перевантажена, то вона так само ставати менш рентабельною. Звідси випливає новий принцип оцінки.
Принцип збалансованості - будь-якого виду землекористування відповідають оптимальні суми різних факторів виробництва, при поєднанні яких досягається максимальна вартість землі.
Дуже близький до принципу збалансованості принцип економічного розміру - кількості землі, пропорційного для забезпечення оптимального масштабу землекористування відповідно до ринкової кон'юнктури в даному місці.
Якщо права на нерухомість можна розділити на 2 або більше майнових інтересу, в результаті чого загальна вартість об'єкта зростає, то має місце принцип економічного поділу.
Принципи, пов'язані з ринковим середовищем.
Принципи, пов'язані з ринковим середовищем, включають: залежність, відповідність, пропозиція і попит, конкуренцію і зміну.
Дуже багато в процесі землекористування залежить від місця розташування фактора виробництва та вплив на нього навколишнього економічного середовища зміни в якій можуть позитивно або негативно позначатися на вартості об'єкта наприклад, зміни до прилеглої території (виникнення допоміжних об'єктів), зміна в торговельній зоні (конкуренція) у регіоні (екологія). Значний вплив на потоки доходів надає зв'язок тобто то, як місце розташування пов'язане з ринком користувача. Наприклад, порушення зв'язків через будівництво шосе або через конкурента, що розташувався так, що б перехоплювати клієнтів, може серйозно зменшити доходи роздрібного торговця.
Принцип залежності. Вартість нерухомості, використовуваної конкретним чином, схильна до впливу і сама впливає на природу і величину вартості інших використовуваних земель в прилеглій місцевості.
Очевидно наступне, в якій мірі архітектурний стиль і рівні зручностей і послуг, пропонованих забудовою землі відповідають потребам і очікуванням ринку, в тій мірі буде затребуваний даний фактор виробництва тобто потік доходу буде досить високим. Даний принцип носить назву - принцип відповідності.
Як ми помічали вище нерухомість має вартість, якщо вона має корисністю для будь-якого користувача. Однак, корисність не є єдиним елементом вартості. Нерухомість повинна бути відносно дефіцитна. Іншими словами ринок нерухомості повинен володіти певним попитом і пропозицією. Пропозиція - це кількість товарів, що є в наявності по даній ціні, попит - це кількість товарів, бажаних за даною ціною. Пропозиція і попит у взаємодії визначають ціни. Оскільки ринки нерухомості недосконалі, пропозиція і попит не завжди диктують ціну, за якою відбуваються операції з нерухомістю. Уміння торгуватися, число і здібності учасників, емоції, витрати на фінансування та інші фактори також грають роль у встановленні продажних цін.
Коли прибуток на ринку перевищує рівень, необхідний для оплати факторів виробництва на даному ринку загострюється конкуренція, що, в свою, чергу призводить до зниження середнього рівня доходів. Принцип конкуренції важливий для аналітика, намагається оцінити вартість потоку доходу, тут нормальний прибуток необхідно відокремлювати від надприбутку.
Наступний принцип який використовується при оцінці нерухомості зміна. Об'єкти поступово зношуються. Нові підприємства відкриваються, старі модернізуються або закриваються. Характер використання змінюється під впливом приватних і громадських акцій. Коливається обсяг грошової маси і процентні ставки. Зовнішня політика впливає на собівартість, ціну товарів ... Всі ці фактори і багато інших можуть міняти корисність нерухомості в даному місці. Отже вартість об'єктів нерухомості зазвичай не залишається постійною, але змінюється з плином часу. У цьому полягає принцип зміни. Оскільки події та умови постійно змінюються, оцінювачі дотримуються професійного стандарту і роблять оцінку на конкретну дату.
Принцип найкращого і найбільш ефективного використання
Принцип найкращого і найбільш ефективного використання - це синтез принципів всіх трьох категорій, які були розглянуті раніше. Прийняте серед оцінювачів виглядає наступним чином:
Визначення найкращого і найбільш ефективного використання: Розумне та можливе використання, яке забезпечить об'єкту найвищу поточну вартість (за визначенням) на ефективну дату оцінки. Або використання, вибране серед розумних, можливих і законних альтернативних варіантів, що є фізично можливим, досить обгрунтованим і фінансово здійсненним і яке призводить до найвищої вартості землі.
ПРОЦЕС ОЦІНКИ
Процес оцінки можна розділити на шість етапів.
Визначення проблеми.
Складання плану оцінки.
Збір та підтвердження інформації.
Застосування відповідних даного випадку підходів до оцінки.
Узгодження.
Звіт про результат оцінки вартості.
Визначення проблеми
При оцінці важливо фізично ідентифікувати майновий об'єкт і визначити пов'язані з ним юридичні права. Розмір і характеристики реального активу слід ретельно виявити і виміряти. Зміни, пов'язані з об'єктом права можуть надавати собою справу частку у спільній оренді або партнерстві. Юридичні обмеження можуть лімітувати масштаби використання об'єктів. Принципи збалансованості, економічного розміру і економічного поділу дозволяють встановити які види даних слід збирати.
Принцип зміни підвищує для оцінювача значення вибору ефективної оцінки. Оскільки умови і допущення з часом зазвичай змінюється, клієнт повинен знати ті часові рамки, всередині яких оцінка вартості залишається достовірною.
Складання плану оцінки
Послідовність оцінки розробляється таким чином, що оцінювач починає з розгляду загальних факторів, що визначають вартість об'єкта на національному, регіональному рівні. Від розгляду цієї загальної інформації оцінювач потім переходить до аналізу більш специфічних факторів вартості на рівні ринку або сегменту ринку. Нарешті, оцінювач аналізує самі конкретні фактори, що впливають на вартість цієї ділянки і знаходяться на ній будівель та споруд.
Зазвичай оцінювач розробляє план з тим, що б визначити, які дані будуть необхідні для вирішення проблеми. Призначення плану в тому, що б уникнути непотрібного дублювання, непродуктивних витрат і заощадити часу.
У плані виявляється відповідний ринок і його сегмент. З боку пропозиції виявляються, для подальшого аналізу, аналогічні об'єкти, які ймовірно можуть конкурувати з цим об'єктом. З боку попиту виявляються можливі покупці чи користувачі того виду власності, який оцінюється. Так само зазначається така інформація, як ринкові умови фінансування, величина і конкурентні характеристики порівнянних об'єктів, і характеристики можливих користувачів.
Наступне завдання - визначити підхід. Підхід на основі доходу, вимагає використання коефіцієнтів капіталізації, які так само дає ринок.
Збір та підтвердження інформації.
Надійність висновків оцінювача залежить від якості й обсягу даних, використаних ним у роботі. Якщо дані не точні або поганої якості, оцінювачу буде дуже важко підготувати обгрунтований висновок. Оцінювачу слід зібрати найкращу інформацію з тієї, яка доступна. Оцінювач, як мінімум повинен відповісти на наступні питання:
Чи всі зібрані дані важливі і мають значення для вирішення проблеми? Стороння інформація, включена лише для збільшення обсягу звіту, рідко підвищує довіру до останнього.
Наскільки корисні ці дані? Почерпнуті чи факти з того ж набору ринкових умов, які безпосередньо впливають на оцінюваний об'єкт? Чи є факти досить ясними або вони не визначені? Наскільки свіжа інформація?
Чи були підтверджені дані? Оглядав об'єкт оцінювач сам особисто?
Чи була підтверджена інформація про продажі порівнянних об'єктів
обізнаними особами? Наскільки фінансові показники,
використані при підрахунки очікуваного потоку доходу, порівнянні з
даними про схожих об'єктах, що є на ринку?
Чи є підстави вважати, що дані неточні? Які можливі спотворення чи відхилення?
Чи має зібрана інформація будь-який сенс з точки зору оцінювача, з урахуванням його досвіду і знань?
Узгодження.
Узгодження - процес, в ході якого для досягнення остаточної оцінки вартості виносяться певні логічні судження. Перед його початком оцінювач переглядає всі факти і перевіряє точність обчислень. Всі допущення перевіряються на доступність і надійність.
Звіт про результат оцінки об'єкта.
У якості останнього кроку оцінювач пише звіт про свої висновки та висновках, що він потім передає клієнтові. У залежності від первинної домовленості з клієнтом цей звіт може бути простим листом, складається за стандартною формою або являє собою докладний письмовий доповідь.
Висновок
Підхід до оцінки власності, заснований на доході, повинен бути розглянутий у контексті систематичного процесу послідовного вирішення проблем. В основу цього процесу покладено єдина теорія принципів оцінки вартості. Принципи можна розбити на чотири основні групи. Перша група містила принципи засновані на уявленнях користувача. Це були принципи корисності, заміщення та очікування. Друга група містила принципи, пов'язані з землею, будинками і спорудами на ній. Це були принципи залишкової продуктивності внеску, зростаючої і зменшується віддачі, збалансованості, економічного розміру і економічного поділу. Третя група містила принципи пов'язані з ринковим середовищем. Це були принципи залежності, відповідності, пропозиції і попиту, конкуренції та зміни. Останній описаний принцип служить мостом, що з'єднує між собою інші принципи. Це принцип найкращого та більш ефективного використання.
Список літератури
Для підготовки даної роботи були використані матеріали з сайту http://www.ef.wwww4.com/