Цілі економічної оцінки землі

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Цілі економічної оцінки землі

Централізований розподіл безкоштовної землі при ігноруванні необхідності ринкової оцінки її вартості призвело до неефективного землекористуванню в сільському та лісовому господарстві, а також зумовило нераціональну модель міського розвитку, наприклад розміщення промислових зон, а також екологічно шкідливих підприємств в центральній частині міст.
Росія має величезними земельними ресурсами, проте відсутність вартісної оцінки цієї найважливішої частини національного багатства, недосконалість земельного законодавства, безкоштовність і знеособленість землі призвели до їх неефективного використання. Започаткована у 1991 р. земельна реформа дозволила ліквідувати монополію державної власності на землю, забезпечити значне число громадян земельними ділянками, запровадити платність землекористування, сформувати основи земельного ринку та його інфраструктуру.
Найважливішим завданням земельної реформи є подальші радикальні перетворення земельних відносин для здійснення практичного переходу до гарантованих Конституцією Російської Федерації формам власності на землю та розвитку регульованого державою земельного ринку на основі системи науково обгрунтованої економічної оцінки вартості землі.
Економічна оцінка земельної ділянки - діяльність з систематизованому збору та аналізу даних, необхідних для визначення вартості земель різного цільового призначення на основі чинного законодавства і стандартів.
Результат оцінки земельних ділянок істотно залежить від мети оцінки, що обумовлює вид вартості земельної ділянки, і права, які до нього ставляться.
Можна виділити чотири основних мети оцінки земельних ділянок:
задоволення потреб ринку, що розвивається землі;
створення бази для оподаткування;
реальне відображення їх вартості в бухгалтерському обліку підприємств;
складання державного земельного кадастру, а також реальне вартісне відображення земель в статистиці національного багатства країни.
Перша мета оцінки вартості земельних ділянок - задоволення потреб ринку, що розвивається землі.
Земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах. Державна політика щодо розвитку обороту землі та іншої нерухомості спрямована на вирішення наступних завдань:
розширення категорій земель, що підлягають приватизації, з одночасним визначенням видів земель, обмежених в обігу і виключених з нього;
законодавче обмеження надання земельних ділянок на праві постійного (безстрокового) користування та припинення надання в довічне успадковане володіння;
стимулювання викупу земельних ділянок під приватизованими підприємствами для включення земельних ділянок у статутний капітал підприємств;
введення режиму розстрочки платежів при викупі земельних ділянок;
підвищення ефективності управління земельними ділянками, що перебувають у державній власності, шляхом її розмежування на федеральну, власність суб'єктів Російської Федерації і муніципальну власність;
перехід в основному на аукціонний і конкурсний принцип надання (продажу) вільних земельних ділянок;
спрощення процедур надання землі під житлову та промислову забудову (погоджень, дозволів архітектурно-планувальних і містобудівних вимог та ін);
розвиток системи іпотечного кредитування громадян та інших учасників ринку, що інвестують свої кошти на придбання землі та іншої нерухомості;
розширення можливостей обігу прав оренди землі, що знаходиться у державній і муніципальної власності;
посилення взаємодії ринку землі та ринку цінних паперів. В даний час в Росії при оцінці земельних ділянок
та інших об'єктів нерухомості використовуються різні види вартості.
Наріжний камінь теорії оцінки нерухомості - це поняття "ринкова вартість". У Федеральному закону 29 липня 1998 р. № 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації" дано таке визначення ринкової вартості: "Під ринковою вартістю розуміється найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто коли:
одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання;
сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;
об'єкт оцінки представлений на відкритий ринокв формі публічної оферти;
ціна угоди представляє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки, і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було;
платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі ".
Дане визначення ринкової вартості базується на таких передумовах: угода укладена в умовах конкурентного і рівноважного ринку при дотриманні типових умов і передачу титулу власності від продавця до покупця в момент відчуження об'єкта.
На жаль, у зазначеному визначенні не виділено положення про те, що ринкова вартість завжди відноситься до конкретного моменту часу, оскільки при зміні кон'юнктури ринку вона також може змінитися. Тому ринкова вартість відображає фактичний стан ринку і обставини укладання угоди на дійсну дату оцінки, а не на минулий та майбутню дату. Дата оцінки та дата написання звіту про оцінку можуть бути різними, але дата звіту не може передувати даті оцінки.
Зупинимося детальніше на основних поняттях визначення ринкової вартості земельної ділянки:
"... Найбільш ймовірна ціна ..." - Мається на увазі, що ринкова вартість - це найбільш вірогідна (обгрунтовано досяжна) ціна при здійсненні операції між покупцем і продавцем, які мають типову для відкритого і конкурентного земельного ринку мотивацію;
"... На відкритому ринку в умовах конкуренції ..." - Під відкритістю ринку розуміється відсутність перешкод економічного, юридичного та адміністративного характеру для входження всіх бажаючих на даний земельний ринок, а також виходу з нього.
Умови конкуренції на ринку визначаються ступенем однорідності і мобільності товарів, кількістю продавців і покупців і впливом кожного з них на ціну продажу, наявністю бар'єрів для входу на ринок та іншими факторами. На відміну від ринку досконалої конкуренції, на земельному ринку кожну ділянку має свою специфіку і місце розташування, число учасників невелика і вони, як правило, недостатньо поінформовані, істотну роль відіграє державне регулювання;
"... Сторони угоди діють розумно ..." - Ринкова вартість передбачає, що сторони угоди діють економічно раціонально, компетентно і в своїх інтересах. У покупця є мотиви купити, але його не примушують до цього. Він робить покупку з урахуванням сформованих умов і очікувань ринку наявного, а не уявного чи гіпотетичного. Потенційний покупець не збирається здійснювати операцію за любою ціною і платити вище тієї суми, яку вимагає ринок.
Продавець не бажає і не змушений продати земельну ділянку за будь-яку ціну, яка пропонується на ринку. Він зацікавлений продати ділянку після достатнього терміну його експозиції за кращу ціну, яка можлива на конкурентному ринку;
"... На величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини ..." - Сторони угоди не відчувають незаконного тиску або надзвичайних життєвих обставин. У покупця і продавця відсутній гостра економічна або інша необхідність в даній угоді. Між ними немає попередньої змови або особливих відносин: родинних, відносин між материнською і дочірньою компаніями, між власником власності та орендарем, які можуть зробити величину ціни нетиповою для даного сегмента ринку землі;
"... Сторони угоди добре інформовані про предмет угоди ..." - Сторони угоди, укладеної за ринковою вартістю, достатньо поінформовані про характеристики продаваного земельної ділянки, її фактичний стан і потенційне використанні, а також про ринкову ситуацію на дату оцінки. Володіючи цією інформацією, кожен учасник угоди діє у власних інтересах і розраховує отримати максимальну вигоду відповідно до свого становища в угоді;
"... Об'єкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти ..." - Об'єкт оцінки, для того щоб бути проданим за ринковою вартістю, повинен бути виставлений на ринок у формі формальної пропозиції укласти угоду із зазначенням усіх необхідних умов. Тривалість періоду експозиції на конкурентному ринку може коливатися в залежності від сформованих умов і призначення використання землі, але вона повинна бути достатньою для залучення адекватного числа потенційних покупців, що утворюють даний сегмент ринку;
"... Ціна угоди представляє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки ..." - На величину ціни не впливають специфічні умови фінансування і продажу, які-небудь знижки або поступки з будь-чиєї сторони;
"... Платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі ..." - Засобом платежу повинні виступати грошові одиниці, а не будь-які цінні папери, товари та послуги або їх поєднання з грошима.
У Постанові Уряду РФ "Про затвердження стандартів оцінки" від 6 липня 2001 р. № 519 також наводиться визначення ринкової вартості: "Ринкова вартість об'єкта оцінки - найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини ".
Ринкова вартість земельних ділянок розраховується при операціях купівлі-продажу або здачі в оренду, при визначенні стартових цін на конкурсах та аукціонах, для обліку земельних ділянок в активах підприємств з метою залучення нових пайовиків і додаткової емісії акцій та в інших випадках.
У Міжнародних стандартах оцінки (МСО) підкреслюється, що для оцінки ринкової вартості оцінювач спочатку повинен встановити найбільш ефективне використання. Таке використання може бути продовженням існуючого використання або деяким альтернативним використанням. Це питання вирішується на основі вивчення даних ринку.
"Всі методи, способи і процедури вимірювання ринкової вартості, якщо вони можуть бути застосовані і використовуються доречно і коректно, призводять до загального висловом ринкової вартості, коли вони грунтуються на критеріях, що мають ринкове походження. Порівняння продажів або інші ринкові порівняння повинні виходити з досліджень ринку. Підхід на основі капіталізації доходу, включаючи аналіз дисконтованого грошового потоку, повинен бути заснований на грошових потоках, що визначаються ринком, і на ставках прибутковості, заснованих на даних ринку. Витрати на будівництво та сума амортизації повинні визначатися на основі аналізу розрахунків витрат і накопиченої амортизації за ринковими даними "[23. С.93-94].
У виняткових ситуаціях ринкова вартість може мати негативну величину. До таких випадків відносяться:
певне орендоване майно;
деякі спеціалізовані об'єкти майна;
застарілі об'єкти нерухомості, знос яких обходиться дорожче вартості земельної ділянки;
деякі об'єкти, які зазнали впливу забруднення навколишнього середовища, та ін
Крім ринкової вартості в Постанові Уряду РФ "Про затвердження стандартів оцінки" передбачені також наступні види вартості (бази оцінки):
а) вартість об'єкта оцінки з обмеженим ринком - вартість об'єкта оцінки, продаж якого на відкритому ринку неможлива або вимагає додаткових витрат у порівнянні з витратами, необхідними для продажу вільно обертаються на ринку товарів;
б) вартість заміщення об'єкта оцінки - сума витрат на створення об'єкта, аналогічного об'єкту оцінки, в ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, з урахуванням зносу об'єкта оцінки;
в) вартість відтворення об'єкта оцінки - сума витрат у ринкових цінах, що існують на дату проведення оцінки, на створення об'єкта, ідентичного об'єкту оцінки, із застосуванням ідентичних матеріалів і технологій, з урахуванням зносу об'єкта оцінки;
г) вартість об'єкта оцінки при існуючому використанні - вартість об'єкта оцінки, що визначається виходячи з існуючих умов та мети його використання.
У МСО вартість у використанні визначається як вартість конкретного майна при конкретному використанні для конкретного користувача і тому не пов'язана з ринком. Цей тип вартості грунтується на внеску, внесена даним майном у вартість того підприємства, частиною якої вона є, безвідносно до найбільш ефективного використання цього майна або до величини грошової суми, яка могла б бути отримана від його продажу [23. С.105];
д) інвестиційна вартість - вартість об'єкта оцінки, що визначається виходячи з його прибутковості для конкретної особи при заданих інвестиційних цілях.
Вона розраховується при обгрунтуванні інвестиційних проектів. На відміну від ринкової вартості, яка є результатом угоди між продавцем і покупцем, що мають типову мотивацію, інвестиційна вартість залежить від індивідуальних вимог до інвестицій, що пред'являються конкретним інвестором.
Виділяють, цілий ряд істотних причин, що викликають відмінності у величині ринкової та інвестиційної вартостей одного і того ж об'єкта оцінки, такі, як:
відмінності в оцінках величини майбутніх потоків доходів;
відмінності у визначенні рівня ризику та факторів ризику, притаманних об'єкту оцінки, і необхідної ставки прибутковості;
відмінності в ступені прогнозованості і рівень фінансових витрат і податковий статус (податкові пільги, ставки, база для оподаткування);
синергічний ефект від поєднання з іншими здійснюваними операціями, інвестиціями чи вкладеннями в акції інших компаній.
Основними цілями розрахунку інвестиційної вартості при оцінці нерухомості є:
інвестиційна вартість, яка відіграє ключову роль при управлінні нерухомістю. Ефективне управління об'єктом нерухомості, прийняття інвестиційних рішень щодо залучення позикового капіталу та інших найважливіших аспектів управління неможливі без оцінки інвестиційної вартості;
оцінка ефективності альтернативних інвестиційних проектів. Одна з найважливіших функцій інвестиційної вартості - оцінка інвестиційних проектів і вибір найбільш ефективних напрямів інвестицій. Ця функція використовується при аналізі проектів забудови вільних земельних ділянок. При цьому за допомогою оцінки інвестиційної вартості відкидаються неефективні чи менш ефективні проекти;
оцінка ефективності діючого об'єкта нерухомості. Інвестиційна вартість грає важливу роль в аналізі стану діючого об'єкта. Висновки про безперспективність подальшого розширення нерухомості, зроблені на основі аналізу загальнодоступної ринкової інформації, можуть бути істотно скориговані в кращу сторону, якщо оцінка інвестиційної вартості показує підвищення віддачі від експлуатації нерухомості в майбутньому.
Для розрахунку інвестиційної вартості можуть застосовуватися традиційні методи, але вони використовують не ринкові дані. Наприклад, інвестор може застосовувати ставку доходу, яка не є ринковою і специфічна тільки для цього інвестора. При використанні методу дисконтованих грошових потоків для визначення вартості оцінювач приходить до розрахункової величини інвестиційної вартості, а не ринкової вартості.
Таким чином, інвестиційна вартість може бути вище або нижче ринкової вартості в залежності від вимог інвестора;
е) вартість об'єкта оцінки для цілей оподаткування - вартість об'єкта оцінки, яку визначають для обчислення податкової бази і розраховується відповідно до положень нормативних правових актів (в тому числі інвентаризаційна вартість).
У МСО наголошується, що в деяких нормативних документах можливі посилання на ринкову вартість як базову для цілей оподаткування, але при цьому нормативні методи, використовувані для розрахунку оподатковуваної вартості, можуть давати результати, відмінні від ринкової вартості [23. С.106];
ж) ліквідаційна вартість - вартість об'єкта оцінки в слу-чаї, якщо об'єкт оцінки має бути відчужений у строк менше звичайні-ного терміну експозиції аналогічних об'єктів.
Вона розраховується при закритті підприємства і реалізації його активів окремо. Це різниця між виручкою від продажу активів підприємства на ринку і витратами на ліквідацію;
з) утилізаційна вартість об'єкта оцінки - вартість об'єктивним та оцінки, що дорівнює ринковій вартості матеріалів, які він у себе включає, з урахуванням витрат на утилізацію об'єкта оцінки.
У МСО утилізаційна вартість - вартість об'єкта майна (за винятком земельної ділянки), коли він розглядається як сукупність містяться в нім, для продажу, а не для продовження його використання без додаткового ремонту та удосконалення [23]. Утилізаційна вартість може представляти собою вартість брухту або вартість сировини для переробки. До земельної ділянки даний вид вартості застосовуватися не може;
і) спеціальна вартість - вартість, для визначення якої в договорі про оцінку або нормативному правовому акті обумовлюються умови, не включені в поняття ринкової або іншої вартості, зазначені в справжні стандарти оцінки.
У МСО під спеціальною вартістю розуміють елемент вартості понад ринкову вартість.
Спеціальна вартість може виникнути, наприклад, завдяки фізичній, функціональної або економічної зв'язку об'єкта майна з деяким іншим об'єктом майна, територіально прилягає до даного об'єкту (сусідню земельну - ділянка). Спеціальна вартість являє собою додаткову вартість, яка може існувати скоріше для певного власника або користувача або потенційного власника або користувача, ніж для ринку в цілому, тобто спеціальна вартість застосовна тільки до покупця, який має особливий інтерес. Вартість при злитті, тобто прирощення вартості, що виникає в результаті злиття двох або більшої кількості інтересів у майні, являє собою конкретний приклад спеціальною вартістю [23. С.106-107].
У російській оцінній практиці прикладами спеціальною вартістю є заставна і страхова вартість.
Заставна вартість - вартість майна, що забезпечує іпотечний кредит, величина якої гарантує відшкодування коштів кредитора за рахунок вимушеного продажу об'єкта застави у разі невиконання позичальником своїх зобов'язань.
Заставна вартість дорівнює грошовій сумі, яку, на думку банку, можна виручити від вимушеного продажу об'єкта застави при зверненні на нього стягнення з урахуванням витрат і витрат, пов'язаних із зверненням стягнення і реалізацією закладеного майна.
У МСО дається визначення вартості іпотечного кредитування.
Вартість іпотечного кредитування - це вартість майна, визначена оцінювачем, який проводить обачну оцінку майбутньої реалізованим майна з урахуванням довгострокових стійких аспектів майна, нормальних і локальних умов ринку і поточного використання та відповідних альтернативних варіантів використання майна. При проведенні оцінки вартості іпотечного кредитування спекулятивні елементи до уваги, як правило, не приймаються. Вартість іпотечного кредитування є одним з методів аналізу ризиків, який може бути використаний при розрахунку ваг ризику, відповідних об'єктів застави, утримуваних банками.
Заставна вартість дозволяє оцінити відповідність реальної вартості закладеного майна кредитними зобов'язаннями як: в процесі попередньої експертизи заставного майна, так і при моніторингу застави.
Сенс визначення заставної вартості: обсяг зобов'язань, виконання яких повністю забезпечується заставою майна, не може перевищувати певної банком заставної вартості даного майна. Відповідно, кредит вважається повністю забезпеченим даними запорукою тільки у випадку, якщо заставна вартість більше або дорівнює сумі наступних трьох величин:
основна сума кредиту;
відсотки, нараховані на момент звернення стягнення на предмет застави;
штрафи (неустойки), нараховані на момент звернення стягнення на предмет застави.
Таким чином:
Ц-І = ЗС> К +% + Ш, де ЗС - заставна вартість майна;
Ц - ціна вимушеної продажу, тобто грошова сума, за яку можна реалізувати об'єкт застави при зверненні на нього стягнення;
І - витрати при реалізації об'єкта застави; К - сума кредиту;
% - Відсотки по кредиту, розраховані на момент можливого звернення стягнення на предмет застави; Ш - штрафи (неустойки), розраховані на момент можливого звернення стягнення на предмет застави, а саме не менше ніж за 30 календарних днів від дати закінчення терміну дії кредитного договору.
Заставна вартість оцінюваного майна визначається у три етапи.
Етап 1. Оцінка ринкової вартості майна. У МСО
"Наголошується, що при оцінці майна, результати якої будуть використані для отримання позик, застав і боргових зобов'язань, оцінювач, як правило, має встановити ринкову вартість цього майна [23. С.149].
Етап 2. Коригування значення ринкової вартості об'єкта застави. Коригування проводиться на підставі експертної оцінки прогнозної вартості майна на дату можливої ​​вимушеної реалізації майна. Оцінка прогнозної вартості проводиться з урахуванням наступних параметрів: очевидних тенденцій зміни ринкової вартості майна, ліквідності майна, коливань ринкових цін, норм амортизації і т.п.
Етап 3. Розрахунок ризикової складової. Заставна вартість менше ринкової вартості на величину ризикової складової, а також доходу кредитної установи від даної операції. Ризики, обумовлені іпотекою, розмір яких необхідно врахувати при оцінці предмета застави та визначення величини кредиту, поділяються на дві частини:
ризики, пов'язані з кредитною заборгованістю, - сума основного боргу, відсотки, штрафи, пені на момент задоволення вимог кредитора, тобто з урахуванням інфляційних процесів;
ризики, пов'язані із зверненням стягнення на предмет застави та його реалізацією:
знижка на вимушений характер продажу заставленого майна,
витрати з реалізації майна (зберігання, вантажно-розвантажувальні роботи, транспортні витрати),
сплата відповідних податків у разі продажу майна, оплата посередницьких послуг, можливі судові витрати.
У статтею 340 ГК РФ законодавчо закріплена особлива роль землі як об'єкта застави. Земля є одним з найнадійніших об'єктів застави в країнах з розвиненим земельним ринком, оскільки з часом вона не зношується (у сільському та лісовому господарстві при раціональному використанні), як інші види нерухомості, більше того, вартість її постійно зростає.
Федеральний закон від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" в редакції від 5 лютого 2004 р. визначає сферу заставних відносин. У статті 62 вказуються земельні ділянки, які можуть бути предметом іпотеки:
за договором про іпотеку можуть бути закладені земельні ділянки остільки, оскільки відповідні землі на підставі Федерального закону не виключені з обороту або не обмежені в обігу.
Якщо земельна ділянка передана за договором оренди громадянину або юридичній особі, орендар земельної ділянки має право віддати орендні права земельної ділянки в заставу в межах терміну договору оренди земельної ділянки за згодою власника земельної ділянки;
при спільній частковій або спільній власності на земельні ділянки, зазначені в пункті 1 цієї статті, іпотека може бути встановлена ​​тільки на приналежний громадянинові чи юридичній особі земельну ділянку, виділену в натурі із земель, що перебувають у спільній частковій або спільній власності.
У статті 63 перераховуються земельні ділянки, які не підлягають іпотеці:
іпотека земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, відповідно до цього Закону не допускається;
не допускається іпотека частини земельної ділянки, площа якої менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів РФ і нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання.
Нарешті, в ст.67 розкривається процедура оцінки земельної ділянки при її іпотеці:
оцінка земельної ділянки здійснюється відповідно до законодавства, що регулює оціночну діяльність в Російській Федерації;
заставна вартість земельної ділянки, яка передається в заставу за договором про іпотеку, встановлюється за згодою заставодавця з заставоутримувачем;
3) до договору про іпотеку земельної ділянки повинна бути додана в якості обов'язкового додатку копія плану (креслення кордонів) цієї ділянки, видана відповідним комітетом по земельних ресурсах і землевпорядкування.
Заставна вартість встановлюється на договірній основі та на практиці в середньому становить близько 60-75% від ринкової вартості земельної ділянки.
У Німеччині та Бельгії закон про іпотеку дозволяє банкам розробляти свої власні інструкції для оцінки іпотечної застави, але вартість застави не повинна перевищувати 60% від довгострокової ринкової вартості нерухомості. У Німеччині федеральний закон про оцінку від 1988 р. вимагає, щоб всі оцінки проводилися шляхом об'єднання вартості землі та будівель. Всі угоди реєструються і публікуються у формі об'єднаної вартості, в результаті чого щорічно складаються карти вартості землі. Органи оцінювачів-експертів встановлюють ціну за 1 кв. м незабудованої землі для міських районів, в яких продаж ділянок відбувається рідко, і ця ціна встановлюється шляхом віднімання вартості будівлі з ціни, яку платять за єдиний об'єкт нерухомості.
Страхова вартість - грошова сума, на яку можуть бути застраховані руйновані елементи майна, розрахована відповідно до методик, використовуваними в сфері державного, і приватного страхування.
Страхова вартість базується на принципі заміщення або відтворення об'єктів нерухомості, схильних до ризику знищення. У Російській Федерації всі види страхування об'єднуються у дві групи: майнове й особисте страхування. Особисте страхування охоплює ризики заподіяння шкоди життю та здоров'ю людей.
Визначення вмісту майнового страхування дано в ст.929 ГК РФ: "За договором майнового страхування одна сторона (страховик) зобов'язується за обумовлену договором плату (страхову премію) при настанні передбаченого в договорі події (страхового випадку) відшкодувати іншій стороні (страхувальникові) або іншій особі , на користь якої укладено договір (вигодонабувачу), заподіяні внаслідок цієї події збитки в застрахованому майні або збитки у зв'язку з іншими майновими інтересами страхувальника (виплатити страхове відшкодування) в межах визначеної договором суми (страхової суми) ".
За договором майнового страхування можуть бути застраховані такі майнові інтереси:
ризик втрати (загибелі), недостачі або пошкодження майна: нерухомості, машин та обладнання, товарно-матеріальних запасів і ін (ст.930 ЦК України);
ризик відповідальності за зобов'язаннями, які виникають внаслідок заподіяння шкоди життю, здоров'ю або майну інших осіб, а у випадках, передбачених законом, також відповідальності за договорами - ризик цивільної відповідальності (ст.931-932);
ризик збитків від підприємницької діяльності через порушення своїх зобов'язань контрагентами підприємця або зміни умов цій діяльності по не залежних від підприємця обставинам, у тому числі ризик неотримання очікуваних доходів - підприємницький ризик (ст.933).
Базовий принцип визначення страхового відшкодування (виплати) говорить: "Страхова виплата повинна повернути страхувальника в той же фінансовий стан, в якому він знаходився на момент страхового випадку". Однак на практиці фактично завжди якусь частину збитків страхувальник все одно оплачує зі своєї кишені. Наприклад, відновивши за рахунок страхової виплати знищене вогнем майно, страхувальник, тим не менш, несе збитки, пов'язані з простоєм виробництва, втратою орендної плати та інші. Можливе додаткове страхування цих ризиків, але такий комплексний поліс від всіх можливих ризиків дорогий, і тому в більшості своїй російські підприємства обмежуються лише полісом від вогню.
Замовниками оцінки можуть виступати як страховики, так і страхувальники. Страховик може звернутися до оцінювача на підставі п.1 ст.945 ГК РФ: "При укладенні договору страхування майна страховик має право провести огляд застрахованого майна, а при необхідності - призначити експертизу з метою встановлення його дійсної вартості".
Наприклад, будинок у хорошому стані може мати низьку балансову вартість. У даному випадку ні страхувальник, ні страховик не зацікавлені брати за основу балансову вартість, а оцінювати дійсну вартість своїми силами - значить, приймати на себе ризик помилки.
Звіт про оцінку, виконаний ліцензованим оцінювачем, є офіційним документом, що має юридичну силу у вирішенні спорів як між сторонами договору страхування, так і в розглядах по претензіях з боку державних органів.
Згідно ст.947 ГК РФ страхова сума може бути встановлена ​​за погодженням страхувальника і страховика, але не може перевищувати страхову вартість.
Пункт 2 ст.947 ГК РФ чітко визначає страхову вартість як "дійсну вартість майна в місці його перебування в день укладення договору страхування". Згідно ст.7 "Припущення про встановлення ринкової вартості об'єкта оцінки" ФЗ "Про оціночної діяльності в Російській Федерації", у разі якщо в нормативному правовому акті, що містить вимогу обов'язкового проведення оцінки будь-якого об'єкта, або в договорі про оцінку об'єкта оцінки не визначено конкретний вид вартості об'єкта, встановленню підлягає ринкова вартість даного об'єкта. Зазначене правило підлягає застосуванню і у разі використання в нормативному правовому акті не передбачених цим Законом, або стандартами оцінки термінів, що визначають вид вартості об'єкта оцінки, у тому числі термінів "дійсна вартість", "розумна вартість", "еквівалентна вартість", "реальна вартість "та ін
Таким чином, з позицій оцінки страховою вартістю при страхуванні майна є його ринкова вартість. При цьому якщо передбачається реальне відновлення застрахованого майна, то при розрахунку страхової вартості перевага віддається витратного підходу (вартості відтворення чи заміщення), а якщо передбачається придбання відповідного об'єкта аналога, то страхова вартість визначається методом порівняння продажів.
Розмір страхової виплати при настанні страхового випадку залежить від страхової вартості. Можливі два варіанти:
страхова сума передбачається рівної страхової вартості, що має чітко вказуватися в умовах страхового договору. При цьому відповідно до п.3 ст.944 ГК РФ при повідомленні страхувальником свідомо помилкової величини страхової вартості, наприклад, у заяві страхувальника, страховик може домагатися визнання договору страхування недійсним;
страхова сума менше страхової вартості, що однозначно вказується в страховому договорі. У цьому випадку страхова виплата розраховується згідно ст.949 ГК РФ. "Якщо в договорі страхування майна або підприємницького ризику страхова сума встановлена ​​нижче страхової вартості, страховик при настанні страхового випадку зобов'язаний відшкодувати страхувальникові (вигодонабувачу) частина понесених останнім збитків пропорційно відношенню страхової суми до страхової вартості".
Розмір страхових виплат визначається відповідно до правил страхування, ліцензованими Міністерством фінансів Російської Федерації. У переважній більшості правил страхових компаній розмір страхового відшкодування по об'єктах нерухомості визначається наступним чином:
при повній загибелі майна - у розмірі його дійсної вартості, за вирахуванням вартості наявних залишків, але не понад страхової суми;
при частковому пошкодженні майна - у розмірі відновлювальних витрат, у межах страхової суми. Із суми відновлювальних витрат виробляються відрахування на знос замінних в процесі ремонту частин, вузлів, агрегатів і деталей.
Слід зазначити, що в Росії склалася практика заниження страхової вартості при укладанні договорів страхування нерухомості.
Друга мета оцінки вартості земельних ділянок - створення бази для оподаткування.
Основними джерелами грошових надходжень є:
податок на землю або нерухомість. У країнах з ринковою економікою податок на нерухомість є одним з найважливіших каналів надходження грошей до бюджету. Плата за землю в таких країнах як США, Канада, Великобританія, ФРН, Італія, Японія входить у єдиний податок на нерухомість або виступає самостійним податком у таких країнах як Франція, Данія, ПАР, Аргентина, Тайвань. Як правило, податок на землю належить до місцевих податків. У США податок на нерухомість складає 1% від її кадастрової вартості. У Данії, Австралії, Нової Зеландії податок на землю виділено окремо і становить 3% від кадастрової вартості земельної ділянки, а податок на будівлі та споруди - 1% від кадастрової вартості. У результаті стимулюються поліпшення на земельну ділянку та її інтенсивне використання;
податок на доходи фізичних і юридичних осіб від здачі в оренду нерухомості;
реєстраційні збори за державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним;
плата за надання інформації з єдиного кадастру нерухомості або земельного кадастру.
Стаття 65 ЗК РФ передбачає, що для цілей оподаткування і в інших випадках встановлюється кадастрова вартість земельної ділянки.
За новому Податковому кодексу (гл.31 вступила в силу з 1 січня 2005 р., ФЗ від 29 листопада 2004 р. № 141) земельний податок розраховується від кадастрової вартості землі, у ст.390 НК РФ податкова база визначається як кадастрова вартість земельних ділянок .
У 2007-2009 рр.. планується провести роботи по масовій оцінці всіх об'єктів нерухомості для введення з 2010 р. податку на нерухомість замість податків на землю і майно (фізичних та юридичних осіб).
25 серпня 1999 вийшла Постанова Уряду РФ № 945 "Про державну кадастрової оцінки земель", яке поклало початок державним робіт з проведення в Росії кадастрової оцінки землі. Кадастрова оцінка земель необхідна для впровадження економічних методів управління земельними ресурсами та підвищення на цій основі ефективності їх використання.
Третя мета оцінки земельних ділянок - реальне відображення їх вартості в бухгалтерському обліку підприємств.
Для реалізації цієї мети для юридичних осіб передбачено перехід від права постійного безстрокового користування земельними ділянками до права власності або оренди.
У відповідності зі ст.20 ЗК РФ, земельні ділянки надаються в постійне (безстрокове) користування державним і муніципальним установам, федеральним казенним підприємствам, а також органам державної влади та органам місцевого самоврядування. Всі інші юридичні особи зобов'язані переоформити право постійного користування земельними ділянками на право оренди земельних ділянок або придбати їх у власність за своїм бажанням до 1 січня 2008
Не допускається внесення права постійного (безстрокового) користування земельними ділянками до статутних (складеному) капітали комерційних організацій [6. С.87].
При продажу земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, власникам розташованих на них будівель або споруд, що встановлюється наступна викупна ціна землі:
в поселеннях із чисельністю населення понад 3 млн. чоловік - у розмірі від 5 до 30 ставок земельного податку;
в поселеннях від 500 тис. до 3 млн. чоловік - у розмірі від 5 до 17 ставок;
в поселеннях до 500 тис. осіб, а також за межами риси поселень - у розмірі від 3 до 10 ставок земельного податку [6. С.85].
Окрім поточного використання земельної ділянки в звичайному режимі експлуатації, він може бути задіяний у вторинному використанні - так званому господарському обороті, оскільки у земельної ділянки завжди існує функція забезпечення руху інших видів капіталу.
Формами такого господарського обороту земельних ділянок виступають: оренда, застава, емісійне забезпечення, тобто додатковий випуск цінних паперів на величину вартості землі і внесок в статутні капітали акціонерних товариств, товариств, кооперативів.
Наприклад, земельна ділянка, оформлений у власність підприємства, може бути включений в матеріальні активи за ринковою вартістю на основі звіту про оцінку незалежного оцінювача. Під це зростання вартості актівовакціонерное суспільство може здійснити додаткову емісію цінних паперів.
Четверта мета оцінки вартості земельних ділянок - складання державного земельного кадастру, а також реальне вартісне відображення земель в статистиці національного багатства країни.
Державний земельний кадастр являє собою систематизований звід документованих відомостей про об'єкти державного кадастрового обліку, про правовий режим земель в Російській Федерації, про кадастрової вартості, місцезнаходження, розміри земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів нерухомого майна (ст.70 ЗК РФ).
Земельний фонд Росії складає 12,5% світової території, на ньому знаходиться 55% чорноземних грунтів світу, 25% запасів прісної води, 60% запасів деревини хвойних порід [37. С.6]. Крім того, в Росії зосереджена 30% розвіданих світових запасів енергоносіїв. Відображення вартості цих та інших ресурсів в державному кадастрі буде мати величезне значення для їх ефективного використання та реального відшкодування нанесених збитків.
10 січня 2000 був прийнятий Федеральний закон № 28 "Про державний земельний кадастр". Державний земельний кадастр створюється і ведеться з метою інформаційного забезпечення:
державного та муніципального управління земельними ресурсами;
державного контролю за використанням та охороною земель;
заходів, спрямованих на збереження і підвищення родючості грунтів;
державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним;
землеустрою;
економічної оцінки земель та обліку вартості землі у складі природних ресурсів;
встановлення обгрунтованої плати за землю;
іншої, пов'язаної з володінням, користуванням і розпорядженням земельними ділянками, діяльності.
Державний земельний кадастр містить відомості:
про земельні ділянки;
територіальних зонах;
землях і межах територій, на яких здійснюється місцеве самоврядування;
землях і межах суб'єктів Російської Федерації;
землях і межах Російської Федерації.
До основних документів державного земельного кадастру відносяться Єдиний державний реєстр земель, кадастрові справи і чергові кадастрові карти.
У Єдиному державному реєстрі земель містяться такі основні відомості про земельні ділянки:
кадастрові номери;
місце розташування (адреса);
площа;
категорія земель і дозволене використання земельних ділянок;
опис меж земельних ділянок, їх окремих частин;
зареєстровані в установленому порядку речові права та обмеження (обтяження);
економічні характеристики, в тому числі розміри плати за землю;
якісні характеристики, у тому числі показники стану родючості земель для окремих категорій земель;
наявність об'єктів нерухомого майна, міцно пов'язаних із земельними ділянками.
Відомості державного земельного кадастру носять відкритий характер, за винятком відомостей, віднесених законодавством Російської Федерації до категорії обмеженого доступу. Відомості державного земельного кадастру про певний земельній ділянці надаються у вигляді виписок за місцем обліку даної земельної ділянки за плату або безкоштовно.
Однією з основних завдань сучасного етапу земельної реформи є перехід від кадастрового обліку земельних ділянок до кадастрового обліку об'єктів нерухомого майна та створення єдиного кадастру нерухомості. Такий перехід необхідний для вдосконалення системи оподаткування нерухомості та забезпечення необхідною інформацією суб'єктів земельно-майнових відносин, а також для підвищення ефективності державного та муніципального управління земельними ресурсами. До об'єктів нерухомості, що підлягають постановці на кадастровий облік як об'єктів цивільно-правових відносин, належать земельні ділянки, будівлі, споруди, приміщення, об'єкти незавершеного будівництва, комплекси нерухомого майна.
Відповідно до Указу Президента РФ від 9 березня 2004 р. № 314 "Про систему і структуру федеральних органів виконавчої влади" утворено Федеральне агентство кадастру об'єктів нерухомості. Воно знаходиться у веденні Міністерства економічного розвитку і торгівлі Російської Федерації.
Повноваження даного агентства визначені постановами Уряду РФ від 19 серпня 2004 р. № 418 "Про затвердження Положення про Федеральному агентстві кадастру об'єктів нерухомості" та від 8 квітня 2004 р. № 202 "Питання Федерального агентства кадастру об'єктів нерухомості". До основних повноважень належать:
організація створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру, що включає 40 млн земельних ділянок, та державного обліку об'єктів містобудівної діяльності - 70 млн. об'єктів капітального будівництва;
організація проведення територіального землеустрою відповідно до рішень органів державної влади;
організація підготовки землевпорядних матеріалів для встановлення державного кордону Російської Федерації, меж її суб'єктів і муніципальних утворень;
організація здійснення технічної інвентаризації об'єктів містобудівної діяльності;
здійснення державної кадастрової оцінки земель та подання її результатів відповідно до законодавства Російської Федерації;
ведення державного земельного кадастру, державного містобудівного кадастру, державного технічного обліку об'єктів містобудівної діяльності та державного фонду даних, отриманих у результаті проведення землеустрою;
створення та ведення державного кадастру об'єктів нерухомості. До 2011 р. планується об'єднання державного земельного кадастру та кадастру об'єктів нерухомості в єдиний державний кадастр об'єктів нерухомості;
затвердження висновків експертних комісій при проведенні експертизи землевпорядної документації, карт і матеріалів межування об'єктів землеустрою;
здійснення державного моніторингу земель в Російській Федерації, в тому числі з використанням автоматизованої інформаційної системи;
здійснення державного земельного контролю;
надання зацікавленим особам відомостей державного земельного кадастру та відомостей про об'єкти містобудівної діяльності. До 2011 р. термін надання відомостей з єдиного державного кадастру об'єктів нерухомості повинен скласти 4 дні на відміну від існуючих нормативів в 30 днів.
Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Сільське, лісове господарство та землекористування | Реферат
86.6кб. | скачати


Схожі роботи:
Про Методології і методикою економічної оцінки землі
Цілі і основні напрями економічної політики
Економічні принципи оцінки землі
Розвиток іпотечного кредитування Методи оцінки землі
Методи оцінки економічної ефективності інвестиційних проектів
Теоретичне обгрунтування еколого економічної оцінки діяльності підприємства
Проблеми оцінки соціально економічної ефективності природоохоронних заходів
Деякі питання оцінки стратегій економічної поведінки людини на ринку праці
Методи оцінки ефективності інвестицій і обгрунтування їхньої економічної доцільності по проекті
© Усі права захищені
написати до нас