Договір оренди нежитлового приміщення цивільно-правова характеристика

Відповідно відбувся перехід від практично повної юридичної заборони операцій з нерухомим майном до їх розв'язання, шляхом розширення кола об'єктів нерухомості, утягненого в цивільний оборот, і видів здійснюваних з ним угод. Триває цей процес і в даний час.

Широко розвивається ринок нерухомості є гарантією реалізації основного конституційного права громадян - права приватної власності, права мати майно у власності, володіти, користуватися і розпоряджатися ним як одноособово, так і спільно з іншими особами (стаття 35 Конституції РФ). ¹

На сьогоднішній день договір оренди є в Україні найбільш поширеним договором, що укладається щодо нерухомого майна. ²

У результаті здійснення величезної кількості орендних угод з нерухомістю виникає безліч найрізноманітніших суперечок у цій області. Причина таких спорів як нерозуміння суб'єктами цивільного обороту статусу нерухомого майна, так і недосконалість сучасного нормативного регулювання в даній сфері. Такий стан речей на ділі призводить до розширення і збільшення ролі і значення судової практики розгляду спорів, пов'язаних із застосуванням норм цивільного законодавства про оренду нерухомого майна. ³

Все це обумовлює необхідність вивчення та вдосконалення теорії і практики використання правових норм у сфері відносин, пов'язаних з орендою нерухомості.

В останні роки з'явилося досить багато публікацій на цю тему. Оренда нерухомості розглядається в різних ракурсах: від дослідження ринків оренди нерухомості в різних суб'єктах РФ, розгляду оренди нерухомості як однієї з форм економічних відносин з вкладення капіталів, до вирішення окремих правових питань, пов'язаних з поняттям та правовим режимом нерухомості, укладанням і реєстрацією окремих угод з нерухомим майном. Над даною проблемою працювали такі відомі дослідники, як: В.В. Витрянский, М.І. Брагінський, В.А. Беленков, Н.Д. Єгоров, О. Козир та ін

Мета роботи - дослідження особливостей змісту, порядку укладення, зміни та припинення договору оренди нерухомості та його регулювання російським цивільним законодавством.

Виходячи з мети, автором виділені наступні завдання:

Аналіз нормативно-правових актів та теоретичних джерел;

Дати загальну характеристику основним поняттям, використовуваним в дослідженні договору оренди нерухомого майна;

Вивчення судової практики з досліджуваного питання;

Визначення особливостей змісту договорів оренди житлового і нежитлового приміщення; виявити проблеми у використанні договору оренди в кожному випадку;

Пропозиція можливих способів усунення законодавчих прогалин.

Об'єкт дослідження - цивільно-правові відносини в галузі оренди нерухомого майна.

Предмет - особливості договору оренди житлового і нежитлового приміщення.

Методологічною основою дослідження є діалектичний метод. У ході дослідження використовувалися загально-і частнонаучние методи, метод аналізу, зіставлення, синтезу.

Усе зазначене і визначило структуру випускний кваліфікаційної роботи, яка включає вступ, два розділи, висновок і список літератури.

Глава I. Загальна характеристика договору оренди нерухомого майна

1.1. Поняття і правове регулювання нерухомого майна як предмету договору оренди

Оренда є одним з традиційних видів цивільно-правових договорів, що набули широкого поширення як в підприємницькій, так і в інших сферах, включаючи побутову.

Категорія нерухомого майна (нерухомість) була відома російським законодавством з початку XVIII століття. Сам термін "нерухоме майно" був вперше використаний в Указі Петра I про єдиноспадкування 1714 року. У Зводі законів російської імперії (що діяв до революції 1917 року) загального визначення нерухомості не давалося, названа категорія визначалася через зразкову перерахування землі, різних угідь, будинків. ¹ У радянському цивільному праві категорії нерухомості не було. Цивільний кодекс РРФСР 1922 року містив спеціальне примітка до статті 21, згідно з яким "з відміною приватної власності на землю поділ майна на рухомі і нерухомі скасовано". Сама земля була оголошена надбанням держави і виключена з "приватного обороту".

Розподіл майна як об'єкта цивільних прав на рухоме і нерухоме було відновлено в Основах цивільного законодавства. Пункт 2 статті 4 Основ цивільного законодавства визначив, що нерухомим майном є земельні ділянки і те, що міцно з ними пов'язано (нерухомість за природою). У перелік (причому, невичерпний) того, що міцно пов'язане із земельними ділянками, були включені будівлі, споруди, підприємства, інші майнові комплекси, багаторічні насадження. Таким чином, в основу розмежування майна на рухоме і нерухоме був покладений традиційний для російського права критерій фізичних, природних властивостей речі, що виражається у здатності чи нездатності речі до переміщення, критерій міцності зв'язку з землею. Цей критерій в Основах цивільного законодавства був основним, але не єдиним. Основи цивільного законодавства містили правило, згідно з яким до нерухомого майна за формально-юридичному критерію може бути віднесено й інше майно, але зроблено це може бути тільки законодавчими актами (нерухомість в силу закону). Правда, в період дії Основ цивільного законодавства такі законодавчі акти прийняті не були.

Сучасне російське цивільне законодавство при класифікації речей як об'єктів цивільних прав виходить з фундаментального протиставлення речей рухомих і нерухомих. Так, наприклад, п.1 ст. 130 Цивільний кодекс РФ (ч.1) (далі за текстом ГК РФ) до нерухомих речей відносить: земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. Також, відповідно до ч.2 п. 1 цієї статі: до нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. ¹

Таким чином, під речами наука цивільного права розуміє дані природою і створені людиною цінності матеріального світу, що виступають як об'єкти цивільних прав.

Виходячи з міститься у ЦК визначення нерухомості інші види майна, включаючи майнові права, нерухомими бути не можуть ні за своєю природою, ні в силу вказівки закону. Винятком є визнання нерухомістю, а точніше прирівнювання до нерухомості такого складного майнового комплексу як підприємство (ст. 132 ГК РФ). Законодавець ставиться до нього як до особливого об'єкту. Це проявляється, по-перше, чисто формально - підприємство не згадується у визначенні нерухомості у статті 130 ГК РФ, а вводиться в статті 132 ГК РФ, що розташована після блоку статей про нерухомість. По-друге, підприємство є об'єктом, який випадає з класифікації нерухомих і рухомих речей, оскільки воно річчю, навіть складної, не є. У зв'язку з цим абсолютно обгрунтованим видається думка В.А. Лапач про те, що "від складних речей слід відрізняти комплекси як системи більш високого порядку, які характеризуються не стільки загальним призначенням входять до них об'єктів, скільки визначеним у законі складом майна, що утворює комплекс, а також функціональної взаємозв'язком і ієрархічною організацією елементів усередині комплексу. У складу комплексу поряд з нерухомими речами можуть входити і об'єкти цивільних прав, які є рухомими речами або навіть взагалі не є речами ... ^"1

Стаття 132 ЦК України визначає склад підприємства з метою введення його в цивільний оборот у якості єдиного об'єкта. Тому до його складу включено як власне майно (речі, права, вимоги), так і комплекс виключних прав, у першу чергу прав на товарні знаки і знаки обслуговування, які використовуються при маркуванні продукції, яка виробляється на підприємстві, або при наданні їм послуг, а також мають "негативну вартість" борги, пов'язані з діяльністю підприємства. Відзначимо, однак, що, визнавши підприємство нерухомістю, надалі ЦК не підпорядковує його загальним вимогам до нерухомості, а містить ряд спеціальних правил. Зокрема, для угод з підприємствами встановлюється особливий, більш формалізований і строгий режим порівняно з угодами, які вчиняються щодо іншого нерухомого майна. У той же час підприємство виявилося настільки складним об'єктом і з точки зору державної реєстрації, що законодавець був змушений передбачити поряд з реєстрацією прав на підприємство в цілому окрему реєстрацію прав на земельні ділянки та іншу нерухомість, що входить до складу підприємства.

У зв'язку з викладеним слід зазначити, що "у сучасному законодавстві спостерігається деяка експансія терміна" нерухоме майно ". З одного боку, їм витісняється термін" нерухома річ ", прямо передбачений Цивільним кодексом (так, в Законі про державну реєстрацію прав на нерухоме майно йдеться про нерухоме майно (нерухомості), але не про нерухомих речах). Це пояснюється тим, що поняття майна в більшій мірі, ніж поняття речі, характеризує статичні моменти цивільно-правового регулювання, що фіксуються як стану приналежності речей різними суб'єктами. З іншого боку необхідно більш послідовне розмежування між поняттями нерухомого майна та нерухомості. Останнє в законодавстві вживається у двох сенсах. По-перше, як узагальнення для будь-яких нерухомих речей, щодо яких потрібна реєстрація права власності та інших речових прав, обмежень цих прав, їх виникнення, переходу і припинення (ст. 131 ЦК). По-друге, під нерухомістю розуміються комплекси, спеціально зазначені в законі: кондомініум і підприємство як майновий комплекс.

У визначенні нерухомості у чинному цивільному законодавстві використовуються ті ж критерії, що і в основах цивільного законодавства, - (1) зв'язок із землею і неможливість переміщення без невідповідного збитку призначенням об'єкта (нерухомість за природою) і (2) віднесення до нерухомості законом (нерухомість в силу закону).

Категорія нерухомості в чинному ДК РФ розширилася за рахунок перерахування інших, крім землі, самостійних об'єктів, таких як ділянки надр та відокремлені водні об'єкти. Вони є нерухомістю в силу їх природних фізичних властивостей, а не речами, складовими єдине ціле із земельною ділянкою. В іншому випадку було б неможливо встановлення права власності на надра незалежно від права власності на землю.

А такі природні ресурси, як ліси, відносяться до нерухомості в силу їх зв'язку з землею. Корисні копалини й інші мінерали є нерухомістю, перебуваючи у своєму природному стані частина надр, і перестають бути нерухомістю з моменту вилучення їх із складу надр. ¹

Нерухомими чинності зв'язку з землею стаття 130 ГК РФ вважає також будівлі, споруди, багаторічні насадження. Крім цих об'єктів, перерахованих в законі, нерухомістю є і підземні споруди, такі, як шахти та інші споруди. При цьому не будь-яка споруда (споруда) буде визнана нерухомим майном, а лише та, яка об'єктивно має міцний зв'язок із землею, на якій вона розташована. У дореволюційному російському праві нерухомістю не визнавалися будови, споруджені на чужій землі за договором з її власником. Відповідно до чинного російського законодавства будови, зведені на чужій ділянці на законних підставах, права на які відповідним чином зареєстровані, будуть віднесені до нерухомості. Особливо слід підкреслити необхідність офіційного оформлення прав на земельну ділянку, що використовується під будівництво, оскільки в іншому випадку нерухомість є самовільною спорудою і підлягає знесенню. ²

Нерухомістю в силу закону прямо названі підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти. Для віднесення такого роду об'єктів до нерухомості не потрібно зв'язку з конкретним земельною ділянкою, та вона й неможлива. Необхідно виконання іншої умови - судно повинно бути зареєстровано у Державному реєстрі цивільних повітряних суден РФ, у Державному судновому реєстрі РФ або в іншому спеціальному державному реєстрі. Крім цих об'єктів, законом можуть бути названі і інші об'єкти, які також будуть визнані нерухомістю. Сенс віднесення подібних об'єктів до нерухомості полягає в тому, що на них поширюються особливості режиму, встановленого для нерухомості. Однак, було б неправильним стверджувати, що наслідки визнання, наприклад, судів нерухомістю автоматично призводять до поширення на них відповідного режиму в повному обсязі. Сам ГК РФ робить з цього ряд винятків. Так, якщо загальним правилом є реєстрація договорів оренди нерухомості, то в силу правил ДК про оренду транспортних засобів, вимога про державну реєстрацію до їх оренду не застосовується.

Крім класифікації нерухомості на нерухомість за природою (1), об'єкти міцно пов'язані з землею (2) і об'єкти, віднесені до нерухомості законом (3), нерухомість можливо також розмежовувати за своїм походженням: створені природою без участі людини і є результатом праці людини і, нарешті, об'єкти, хоча і створені працею людини, але пов'язані з природною основою настільки, що у відриві від неї функціонувати не можуть.

Також широко поширеною є класифікація нерухомості на земельні ділянки (включаючи надра і водні об'єкти); лісовий фонд; будівлі і споруди; житлові приміщення; кондомініуми, підприємства як майнові комплекси; морські, повітряні, річкові судна, космічні об'єкти. ¹

У Цивільному кодексі Російської Федерації договором оренди присвячена окрема глава (гл. 34), що включає в себе понад шістдесят статей. Структура даної глави побудована за тим же принципом, що і структура інших глав ГК РФ, що регулюють складні договори, які мають свої окремі види договірних зобов'язань (купівля-продаж, підряд і деякі інші): спочатку викладаються положення, що є загальними для всіх видів договору оренди , а потім - спеціальні правила, що відносяться тільки до відповідного виду договору оренди (прокат, оренда транспортних засобів, оренда будівель і споруд, оренда підприємств, фінансова оренда).

Зазначені види договору оренди та договори оренди окремих видів майна регулюються таким чином: загальні положення про оренду застосовуються до них субсидиарно, тобто тільки в тому випадку, якщо спеціальними правилами (також передбаченими ГК РФ) про ці договори не встановлено інше (ст. 625 ЦК РФ).

Договором оренди (майнового найму) визнається цивільно-правовий договір, в силу якого орендодавець зобов'язується надати орендарю певне майно у тимчасове володіння та (або) у тимчасове користування, а орендар повинен сплачувати за це орендодавцю орендну плату (ст. 606 ГК РФ).

У ДК РФ договором оренди присвячена глава 34 (понад шістдесят статей). Даючи поняття договору оренди, законодавець, виходить з того, що даний договір являє собою звичайний самостійний вид договірних зобов'язань, такий же, як договір купівлі-продажу і т.п.

Договором оренди притаманні тільки йому характерні риси, що дозволяють розглядати цей договір як самостійного типу цивільно-правових договорів. Так, Вірянскій В.В. виділяє такі характерні риси договору оренди: ¹

По-перше, він відноситься до категорії цивільно-правових договорів на передачу майна у тимчасове володіння і користування, тобто передача майна, здійснюється орендодавцем, не супроводжується переходом права власності на це майна до орендаря; останній лише одержує його у володіння та (або) користування.

По-друге, у ЦК виражено прагнення законодавця забезпечити детальне і безпосереднє регулювання договору оренди, принаймні, тих питань, які є загальними для договору оренди. У параграфі 1 глави 34 - об'єднані правила, що охоплюють всі види договорів про оренду.

По-третє, виділення окремих видів договорів оренди (за винятком прокату, фрахтування на час, лізингу) зроблене в ГК залежно від виду здається в оренду майна. Маються на увазі окремі види об'єктів, специфіка яких вимагає особливого правового регулювання (наприклад, будівлі і споруди, підприємства). ГК РФ проводить розмежування між видами договору оренди та орендою окремих видів майна. Види договорів оренди - це ті найбільш важливі соціально значимі випадки оренди, які спеціально врегульовані в частині 2 - 6 глави 34 ЦК РФ.

Прикладами, що підтверджують існування відмінностей між видами оренди та орендою певних видів майна, можуть служити п.2 c т. 609 і п. 2 ст. 615 ГК РФ. У п. 2 ст. 609 мова йде про оренду нерухомого майна - оренда певного виду майна, а в п. 2 ст. 651 - про оренду будівель і споруд як окремого різновиду договору оренди нерухомого майна.

Договір оренди прийнято відносити до числа консенсуальним, відплатним, двустороннеобязивающіх договорів. ¹

Консенсуальних договір оренди вважається, оскільки момент вступу договору в силу не пов'язується з передачею орендованого майна орендарю.

Договір оренди є оплатним, оскільки орендодавець на виконання своїх обов'язків по передачі майна у володіння і користування орендарю, одержує від останнього зустрічну подання у вигляді внесення орендної плати.

Договір оренди є двустороннеобязивающім, оскільки кожна зі сторін несе обов'язку на користь іншої сторони і вважається боржником іншого боку в тому, що вона повинна зробити на її користь, і одночасно її кредитором, у тому, що має право від неї вимагати ^1.

Загальні положення ЦК РФ про оренду передбачають при здачі майна в оренду його передачу в тимчасове володіння і користування, або користування (ст. 606 ГК РФ). Володіння означає господарське панування власника над річчю. Користування - вилучення з речі корисних властивостей шляхом її продуктивного чи особистого споживання. ² Проте, у відношення оренди підприємств ст. 656 ЦК РФ передбачає його передачу лише у тимчасове володіння і користування одночасно.

Зміст договору оренди складають його умови, права та обов'язки сторін. Даючи загальну характеристику договором оренди, необхідно виділити ще два важливих моменти - про істотні умови цього договору, визнаних такими в силу закону, і про природу відносин сторін.

Вимоги Кодексу зведені до мінімуму: істотним в силу закону є лише умова про предмет (об'єкт) оренди (ст. 607). ³

У договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. при відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.

Для окремих видів оренди передбачені додаткові умови, віднесені до істотних, наприклад розмір орендної плати за договорами оренди будівель і споруд (ст. 654). Аналогічне умова є істотним для договорів оренди земельних ділянок, що належать Російській Федерації, суб'єкту Федерації або муніципального утворення. Значне число обов'язкових умов, у тому числі стосовно строків оренди, розміру орендної плати, порядку користування майном, передбачено законодавством про оренду природних об'єктів (крім визначення об'єкта оренди), договором фінансової оренди (лізингу) та деякими іншими. Але ці норми не носять загального характеру.

У літературі висловлено думку, що нелогічно зводити істотні умови договору оренди, визнані такими в силу закону, тільки до визначення об'єкта оренди (маються на увазі договори, не врегульовані спеціальними нормами). Виходячи з характерних рис даного договору до числа істотних умов в усіх випадках слід було б відносити також термін, на який майно передається у володіння і користування орендарю, і розмір орендної плати - з урахуванням возмездности договору. ¹

Сторонами договору оренди виступають орендодавець (наймодавець) і орендар (наймач).

За загальним правилом, і в ролі орендодавця, і в ролі орендаря можуть виступати будь-які суб'єкти цивільного права, як фізичні, так і юридичні особи, а серед останніх - комерційні та некомерційні організації, а також держава, національно-державні, адміністративно-територіальні та муніципальні освіти.

Орендодавець - це власник переданого в користування майна або особа, уповноважена законом або власником здавати майно в оренду (ст. 608 ЦК РФ).

Здача майна в оренду - один із способів здійснення належить орендодавцеві права власності. Що ж стосується інших осіб, то будь-яка особа, яка не є власником відповідного майна, повинно мати повноваження на здачу цього майна в оренду. Причому такі розпорядчі повноваження повинні бути засновані на законі або спеціальному волевиявленні власника. ¹

У ролі орендодавців від імені РФ зазвичай виступають комітети з управління державним майном. Їх повноваження грунтуються на законі. Уряд РФ здійснює управління Федеральної власністю на підставі ст. 114 Конституції. ²

Передача в оренду державного майна, що відноситься до федеральної власності, проводиться Міністерством державного майна РФ. Остання, у свою чергу, має право доручати здійснення цих функцій територіальним агентствам, тобто комітетам з управління майном суб'єктів РФ. Аналогічний порядок діє щодо державної власності суб'єктів РФ і муніципальної власності.

Крім комітетів з управління майном в ролі орендодавців державного майна можуть виступати унітарні підприємства, але без будь-яких обмежень лише стосовно до рухомого майна. Унітарні підприємства можуть виступати орендодавцями щодо нерухомого майна, а казенні підприємства - щодо будь-якого майна тільки за згодою власника або уповноваженого ним органу ^3.

Цивільний кодекс, не містить будь - яких спеціальних правил, що обмежують права суб'єктів, на отримання в оренду майна. Однак, ЗК РФ передбачає, що іноземні громадяни та особи без громадянства можуть мати розташовані в межах території Російської Федерації земельні ділянки на праві оренди, за винятком випадків, передбачених ЗК РФ (п. 1 ст. 22 ЗК РФ). Можна вважати, що стосовно іноземних юридичних осіб національний режим не обмежений. ⁴

1.2. Загальні правила, які застосовуються при укладанні, зміні та припинення договору оренди нерухомого майна

Оренда майна включає в себе досить складний комплекс відносин сторін, розрахований, як правило, на тривалий період, тому для більшості договорів оренди закон передбачає як обов'язкову письмову форму. В усній формі можуть укладатися договори оренди лише між громадянами строком не більше року. Але і це виключення діє не завжди. Є договори, для яких письмова форма є обов'язковою незалежно від терміну їх дії: наприклад, оренди будівель і споруд (ст. 651), підприємств (ст. 658 ГК РФ).

Не можна не відзначити, що і при короткостроковій оренді за участю лише громадян необхідно досить чітко визначати (фіксувати) предмет оренди, його якість і т.д., а це, як правило, можливо лише при укладанні письмового договору.

Договори оренди, в яких хоча б одна зі сторін - юридична особа, у всіх випадках повинні укладатися в письмовій формі.

Договори оренди нерухомого майна підлягають державній реєстрації установами юстиції, за винятком випадків, коли інше передбачено законом (ст. 131 і 164 ЦК РФ). Порядок здійснення такої реєстрації визначено Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» ¹ (далі - Закон про реєстрацію нерухомості). У Законі сказано, що державна реєстрація оренди нерухомого майна проводиться за допомогою реєстрації договору оренди цього майна; визначені випадки, коли реєстрація може бути припинена, припинена або у проведенні її може бути відмовлено. Із заявою про реєстрацію може звернутися будь-яка сторона, яка уклала договір, - орендодавець або орендар (див. п. 1 ст. 26 Закону). Вимоги про державну реєстрацію договорів оренди будівель і споруд поширюються на договори, термін дії яких не менше року (п. 2 ст. 651 ЦК РФ). Якщо договір укладається на менший термін, реєстрація його не проводиться незалежно від того, є учасниками даного договору фізичні або юридичні особи. У той же час договір оренди підприємства підлягає державній реєстрації у всіх випадках і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 658 ГК РФ). Запис про реєстрацію вноситься до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, правила ведення якого затверджені Постановою Уряду РФ від 18 лютого 1998 року № 219. ¹

При здачі в оренду деяких природних об'єктів діють додаткові правила реєстрації договорів (див., наприклад, Інструкцію про порядок державної реєстрації договорів оренди, безоплатного користування, концесії ділянок лісового фонду (ліси) і прав на ділянки лісового фонду (ліси), затв. Наказом Мін'юсту РФ від 23 січня 2002 року № 18). ²

Відносини щодо оренди майна, особливо нерухомості, носять у багатьох випадках стабільний характер і після закінчення терміну договору нерідко відновлюються. Пунктом 1 ст. 621 ГК РФ закріплено переважне право орендаря на поновлення орендних відносин на новий термін і визначено умови, за яких воно може бути реалізоване. Перше: відповідним правом наділяється орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за раніше укладеним договором - використовував майно за призначенням, не допускав істотного погіршення його стану, регулярно і своєчасно вносив орендну плату і т.д. До порушень, що дає підстави визнати орендаря неналежно виконували свої зобов'язання, можна віднести ті, що розглядаються в якості підстав для дострокового розірвання договору на вимогу орендодавця (див. ст. 619 ГК РФ). Даний перелік не є вичерпним. Друге: готовність орендаря укласти договір на умовах, рівних пропонованим іншими претендентами на оренду (у всякому разі, не гірших), що виражено в словах «за інших рівних умовах». Це може стосуватися розміру орендної плати, готовності орендаря прийняти на себе обов'язки з проведення капітального ремонту та ін Аналогічні положення містилися в Основах цивільного законодавства. Третя умова є новим: орендар, який бажає продовжити орендні відносини, зобов'язаний письмово повідомити про це орендодавця у строк, зазначений у договорі, а якщо він там не визначений, то в розумний строк до закінчення дії договору. Поняття «розумний строк» ​​слід тлумачити як час, необхідне для укладення договору на наступний період. ¹

Тут слід звернутися до позиції Президії ВАС РФ.

Так, у п. 10 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 16.02.2001 N 59 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "" ² міститься наступний висновок.

У подібній ситуації не відбувається продовження терміну дії договору, а фактично після закінчення первісного терміну дії договору між сторонами починає діяти новий договір оренди, умови якого були ідентичні умовам закінчився договору.

Отже, при подібному продовженні договору оренди цей договір державної реєстрації не підлягає, оскільки термін продовження, а точніше, термін оренди за новим договором менше одного року.

У тому випадку, якщо після закінчення договору оренди, укладеного на термін менше року, він автоматично продовжується на термін, що перевищує рік, договір, укладений на новий термін підлягає державній реєстрації та визнається укладеним з моменту такої реєстрації.

А якщо після закінчення дії початкового договору договір продовжується на невизначений термін?

Президія ВАС РФ у п. 11 вищезгаданого інформаційного листа N 59 вказує, що договір оренди нерухомості, відновлений на невизначений термін, у державній реєстрації не потребує.

Таким чином, в тому випадку, якщо первинний договір, укладений на термін менше року, поновлюється на невизначений термін, державної реєстрації не підлягає ні початковий, ні відновлений договір.

А якщо первинний договір укладений на термін більше року і він пролонгується на невизначений термін, реєстрації підлягає лише первинний договір.

На підставі позиції Президії ВАС РФ можна зробити висновок, що і в тому випадку, якщо договір оренди нерухомості спочатку укладається на невизначений термін, державна реєстрація такого договору також не потрібно.

Це пояснюється наступним.

Відповідно до п. 2 ст. 610 ЦК РФ у тому випадку, якщо договір оренди нерухомості укладений на невизначений строк, кожна з сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за три місяці. Тобто дія договору оренди може припинитися в будь-який момент за бажанням однієї зі сторін.

А позаяк державної реєстрації підлягає лише договір оренди нерухомості, укладений на строк не менше року, в тому випадку, якщо в договорі немає прямої вказівки про строк його дії, що перевищує рік, такий договір вважається не підлягає державній реєстрації.

Таким чином, договір оренди нерухомості, укладений на невизначений строк, що не підлягає державній реєстрації незалежно від фактичної тривалості дії договору оренди.

У випадку, коли орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається «за замовчуванням» поновленим на тих самих умовах на невизначений термін. Але все ж краще, керуючись ст. 621 ГК РФ, письмово повідомити орендодавця про своє бажання відновити договір оренди, користуючись переважним правом.

Основний обов'язок орендодавця за договором оренди - надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню майна з усіма його приладдям і відносяться до нього (ст. 611 ЦК РФ). Майно, здане в оренду, має бути передано орендарю в термін, передбачений договором, а при його відсутності - в розумний термін.

Орендар в свою чергу зобов'язаний, користуватися орендованим майном відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, то відповідно до призначення майна (п.1 ст. 615 ГК РФ). Орендареві належить право користування орендованим майном. Це основне право орендаря, що випливає з договору оренди. Під користуванням розуміється вилучення з речі її корисних властивостей без зміни субстанції речі, в тому числі придбання плодів і доходів. За загальним правилом, плоди, продукція та доходи, отримані в результаті використання орендованого майна відповідно до договору, надходять у власність орендарям (П. 2 ст. 606 ГК РФ).

У процесі користування майном, якщо інше не встановлено законом або договором, орендар зобов'язаний підтримувати його в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести тягар витрат на утримання орендованого майна (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Право користування орендованим майном може включати в якості свого компонента і право викупу цього майна (ст. 624 ГК РФ). У законі або договорі оренди може бути передбачено, що орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Такий договір оренди включає деякі елементи купівлі-продажу.

Припинення договору оренди (у тому числі дострокове розірвання) проводиться на підставах, передбачених главами 26 і 29 ЦК, з урахуванням правил ст. 617 - 619 і 620 ЦК, частково змінюють загальний порядок, встановлений для будь-яких видів зобов'язань (договорів). Зміна власника орендованого майна не тягне за собою припинення договору оренди, навіть якщо висновок було обумовлене особистими якостями орендаря (п.1 ст.617 ЦК). У разі смерті орендодавця - фізичної особи договір оренди не припиняється. Права і обов'язки орендодавця переходять до його спадкоємців.

У разі смерті громадянина, що орендує нерухоме майно, його права та обов'язки за договором оренди переходять до спадкоємця, якщо законом або договором не передбачено інше (п.2 ст.617 ЦК). Орендодавець не має права відмовити такому спадкоємцю у вступі в договір на термін, що залишився його дії, за винятком випадку, коли укладення договору було обумовлене особистими якостями орендаря. Здавалося б, наведена норма, являє собою конкретизацію загального правила ст.418 ЦК. Однак це не так. У ст. 418 ЦК не міститься жодних застережень про можливість її зміни законом або договором. Тим часом така можливість стосовно договору оренди громадянином нерухомого майна прямо закріплена. Це дозволяє орендодавцеві зовсім виключити випадки збереження такого договору оренди після смерті орендаря. ¹ Про припинення договору оренди підприємства орендар повинен письмово повідомити всіх кредиторів.

На вимогу орендодавця договір оренди може бути, достроково розірваний судом у випадках, коли орендар:

1) Користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями умов договору. Поняття істотного порушення умов договору дано в п.2 ст. 450 ГК. До числа істотних порушень договору, зокрема, належить надання майна в суборенду без згоди орендодавця. ¹ Про визначення призначення майна сказано вище. Що ж стосується істотного порушення призначення майна, то під ним слід розуміти таку зміну призначення, яке тягне за собою істотне порушення умов договору в сенсі п.2 ст.450 ЦК.;

2) Істотно погіршує орендоване майно. Під істотним погіршенням орендованого майна слід розуміти таку зміну його якості, яке тягне за собою істотне порушення умов договору в сенсі п. 2 ст.450 ЦК;

3) Більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;

4) Не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні строки в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво квартального ремонту є обов'язком орендаря. Невиконання орендарем його обов'язки проводити поточний ремонт або нести витрати по утриманню орендованого майна може бути підставою до дострокового розірвання договору тільки у разі, якщо в результаті подібного бездіяльності орендаря відбувається суттєве погіршення цього майна.

На вимогу орендаря договір оренди може бути, достроково розірваний судом у разі, коли:

1) Орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна. Створення перешкод користування майном може трактуватися досить широко. До них можна віднести будь-які випадки не забезпечення спокійного користування орендованим майном, зокрема, не проведення орендодавцем поточного ремонту або невиконання їм обов'язку з утримання майна, якщо такі обов'язки покладені на нього договором;

2) Передане орендареві майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору. Оскільки закон не вимагає, щоб ці недоліки були істотними, договір оренди може бути розірваний за наявності у орендованого майна будь-яких перешкоджають користуванню недоліків;

3) Орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни;

4) Майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявляється в стані, непридатному для використання. Дострокове розірвання договору за цією підставою проводиться незалежно від того, винен у тому орендодавець чи ні.

Додаткові підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки передбачено п. 2 ст. 46 ЗК РФ: оренда земельної ділянки може бути припинена за ініціативою орендодавця у випадку використання земельної ділянки, що призводить до суттєвого зниження родючості сільськогосподарських земель. Однак, припинення договору оренди земельної ділянки за названою підставою не можливо в період польових сільськогосподарських робіт та інших встановлених федеральними законами випадках. ¹

У будь-якому випадку договір оренди може бути, достроково розірваний тільки судом за позовом зацікавленої сторони договору. При цьому орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. В іншому випадку орендодавцю відмовлять у позові. Для орендаря ж таке попередження необов'язково.

Висновки до розділу. Виділення нерухомості з решти майна пояснюється не тільки важливістю для економіки країни наявних природних ресурсів, тісним зв'язком нерухомості із земельними ділянками, а й тим, що до нерухомості належать найбільш коштовні і суспільно значимі об'єкти. Нерухомість - це особливий об'єкт цивільно-правових угод. П.1 ст. 130 ЦК РФ (ч.1) до нерухомих речей відносить: земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва . Також, відповідно до ч.2 п. 1 цієї статі: до нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.

Також прирівняний до нерухомості такий складний майновий комплекс як підприємство (ст. 132 ГК РФ). Законодавець ставиться до нього як до особливого об'єкту.

Що стосується договору оренди, то він визнається консенсуальним, взаємним і оплатним. У договорі оренди проглядається і головна мета договору - забезпечення передачі майна у тимчасове користування, договір оренди укладається на засадах добровільності і повної рівноправності сторін. Істотними умовами договору оренди є склад і вартість переданого в оренду майна, розмір орендної плати, строки оренди, розподіл обов'язків сторін щодо повного відновлення і ремонту орендованого майна, обов'язок орендодавця надати орендарю майно в стані, що відповідає умовам договору, обов'язок орендаря користуватися майном відповідно до умовами договору, вносити орендну плату і повернути майно після припинення договору орендодавцеві у стані, обумовленому договором.

Глава II. Особливості договору оренди нежитлового приміщення

2.1. Особливості змісту договору оренди нежитлового приміщення

За договором оренди нежитлових приміщень орендодавець зобов'язується передати за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю нежитлове приміщення.

Зміст договору становить сукупність всіх його умов.

Договірні умови прийнято з правового значенням об'єднувати в певні групи. Найбільш широке поширення одержали три групи умов: істотні, звичайні та випадкові. ¹

Розглянемо істотні умови цивільно-правового договору, перераховані в абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК:

1) умова про предмет договору, яке є істотною умовою і для договорів оренди нежитлових приміщень.

При оренді нежитлових приміщень у договорі має бути зазначено, яке саме приміщення здається в оренду, його місцезнаходження, загальна площа всіх здаються приміщень і кожного з них окремо в оренду у відповідності з технічним паспортом та довідкою БТІ, і інші дані технічної характеристики приміщення та його стану. Якщо здається в оренду приміщення складається більш ніж з одного приміщення, а також, якщо деякі з здаються приміщень є основними, а інші - допоміжними, то до договору слід додавати план-схему приміщення з вказівкою всіх цих деталей і метражу.

Включення до договору оренди даних, що дозволяють однозначно визначити, яке саме приміщення здається в оренду, має істотне значення, тому що ГК РФ (п. 3 ст. 607) обумовлює цим питання про те, чи буде договір оренди вважатися укладеним.

ЗАТ «Бригада» уклало договір оренди з ТОВ «Гравець» та надало останньому приміщення площею 56 кв. метрів. У договорі, укладеним між сторонами, було вказано адресу будівлі, в якому надавалося приміщення. Інша інформація, що дозволяє з точністю визначити передане приміщення відсутня. Надалі замість обумовлених 56 кв. метрів ТОВ «Гравець» було надано приміщення площею 30 кв. метрів. Орендар звернувся до Арбітражного суду за захистом своїх прав. Але суд відмовив Орендарю в захисті його інтересів, визнавши, укладений між сторонами договір недійсним. Приводом для цього рішення суду стало те, що у договорі не було характеристик переданого в оренду приміщення, а також його технічної документації. А значить, з укладеного договору неможливо визначити, яке саме приміщення передбачалося передати Орендарю. Тому відповідно до частини 3 статті 607 ЦК РФ Арбітражний суд, даний договір був визнаний недійсним. ¹

Крім того, до договору оренди, як правило, додається технічний паспорт приміщення (або експлікація). Цей документ містить всі характеристики переданого приміщення (площа, кількість кімнат, розташування сходів, дверей, вікон і т. д.), а також його схематичну планування.

В.В. Витрянский стверджує, що предмет договору оренди зовсім не зводиться до майна, що передається в оренду. Предмет договору, а вірніше сказати, предмет зобов'язання, що випливає з договору, являє собою дії (або бездіяльність), які повинні здійснити обов'язкова сторона (або, відповідно, утриматися від їх вчинення). ²

У разі якщо дотримуватися цієї точки зору, то всі умови договору можна вважати істотними, а В.В. Витрянский намагається права та обов'язки сторін ввести в предмет договору. Однак було б правильніше вважати, що предметом договору є об'єкт передачі, тобто нежитлове приміщення.

2) умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду.

До таких умов для договорів оренди нежитлового приміщення відноситься передбачене у п. 1 ст. 654 ЦК РФ умова, згідно якого договір оренди нежитлового приміщення, повинен передбачати розмір орендної плати.

При відсутності в договорі оренди нежитлового приміщення розміру, порядку, умови та строку внесення орендної плати договір оренди нежитлового приміщення вважається неукладеним і не тягне за собою ніяких правових наслідків. Дана вимога відрізняє договір оренди нежитлового приміщення від загальних правил про оренду. Відповідно до загальних положень про оренду у випадках , коли в договорі про оренду не визначено розмір, порядок, умови і термін внесення орендної плати сторони повинні керуватися умовами про орендну плату, звичайно застосовуються при оренді аналогічно майна при порівнянних обставинах (ст. 614 ЦК РФ).

У ст. 654 ЦК України передбачено зобов'язання про включення в договір оренди нежитлового приміщення умови про розмір орендної плати, хоча не включає будь-які спеціальні правила щодо форми орендної плати, що передбачені у ст. 614 ЦК РФ, а також про порядок і строк внесення орендних платежів. У зв'язку з цим зберігають свою дію, загальні положення оренди (ст. 614 ЦК РФ).

Орендна плата може сплачуватися у формі:

а) визначених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово;

б) встановленої частки отриманих в результаті використання орендованого нежитлового приміщення продукції, плодів або доходів;

в) надання орендарем певних послуг;

г) передачі орендарем орендодавцю обумовленої договором речі, у власність або в оренду;

д) покладання на орендаря обумовлених договором витрат на поліпшення орендованого нежитлового приміщення (поточний, капітальний ремонт).

Даний перелік не є вичерпним. Найпоширенішою формою оплати є грошова, у вигляді встановлених у твердій сумі платежів, що вносяться періодично або одноразово. Сторони договору можуть передбачити навіть поєднання кількох форм орендної плати, яке по суті означає перетворення договору оренди в змішаний договір (п. 3 ст. 421 ГК РФ), що сполучає риси оренди і, наприклад, купівлі-продажу або договору про надання послуг.

Крім цієї форми, сторони можуть домовитися про інші форми орендної плати допустимо, у вигляді частини прибутку орендаря від експлуатації отриманого в оренду нежитлового приміщення.

Якщо конкретна форма орендної плати договором не передбачена, орендна плата повинна бути визначена в твердій сумі, що сплачується одноразово або періодично - в залежності від терміну договору оренди.

Головне, щоб зустрічну надання орендаря, одержуване орендодавцем у якості орендної плати, мало б у договорі грошову оцінку, що дозволяло б говорити про наявність угоди сторін щодо розміру орендної плати. ¹

Хоча, як видно з практики Арбітражного суду, сторони не правильно тлумачать норму про форму орендної плати.

Наприклад, Акціонерне товариство (орендодавець) звернулося в Арбітражний суд з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю (орендарю) про визнання договору оренди нежитлового приміщення неукладеним та виселення відповідача із займаного нежитлового приміщення.

Рішенням суду першої інстанції, залишеним без зміни постановою апеляційної інстанції, позов задоволено.

У касаційній скарзі відповідач посилався на наявність договору оренди спірного нежитлового приміщення і просив визнати зазначений договір укладеним.

Дослідивши договір і обставини спору, суд касаційної інстанції встановив, що розбіжності виникли з приводу формулювання умови договору про розмір орендної плати.

У силу п. 1 ст. 654 ЦК РФ договір оренди будівлі або споруди (нежитлового приміщення) повинен передбачати розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі або споруди (нежитлового приміщення) вважається неукладеним.

Відповідач вважав, що дана вимога закону сторонами дотримано, оскільки відповідно до пункту 2.4 договору Орендар зобов'язаний у якості орендної плати у встановлені терміни оплачувати комунальні та інші цільові послуги.

Однак таке формулювання не може розглядатися як встановлює форму і розмір орендної плати, оскільки Орендодавець фактично не отримує зустрічного надання за передане в оренду нежитлове приміщення. Оплата Орендарем комунальних послуг сама по собі не означає оплатне договору оренди.

Згідно з п. 1 ст. 654 ЦК РФ до договору оренди будівлі або споруди (нежитлового приміщення) не застосовуються правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК РФ.

З огляду на це положення закону, суд касаційної інстанції зазначив, що спірний договір не може вважатися укладеним і, отже, рішення суду першої інстанції обгрунтовано. ¹

З цього прикладу видно, що покладання на орендаря витрат з оплати комунальних послуг не може розглядатися як форма орендної плати.

При оренді нежитлових приміщень належать державі або муніципальним підприємствам розрахунок орендної плати здійснюється відповідно до методики розрахунку ставок орендної плати, затвердженої постановою голови адміністрації міста. ²

Орендна плата може виплачуватися у будь-які терміни, встановлені договором: один раз на рік, квартал, місяць, тиждень, день і т. д. Якщо орендар істотно порушує строки внесення орендної плати, орендодавець має право вимагати від нього дострокового внесення орендної плати у встановлений орендодавцем термін (п. 5 ст. 614 ЦК РФ). Можна вимагати дострокового внесення орендної плати не більш ніж за два терміни поспіль. Істотне порушення терміну повинно тлумачитися так само, як і істотне погіршення умов користування або стану орендованого майна (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Втім, договором оренди можуть бути встановлені й інші правила, наприклад, про заборону вимагати дострокового внесення орендної плати чи, навпаки, про можливості вимагати такого внесення не тільки при істотному порушенні термінів або більш ніж за два терміни поспіль і т. п.

Якщо інше не передбачено договором оренди, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше одного разу на рік (п. 3 ст. 614 ЦК РФ).

3) умови, щодо яких за заявою однієї із сторін, має бути досягнуто згоди.

Потреба в таких домовленостях виникає тоді, коли є відповідне умова, що не обумовлено в законі або іншому документі, а також у явному вигляді природу цього договору не висловлює.

Наприклад, вимоги, які пред'являються до якості обробки нежитлового приміщення передається в оренду, не віднесені до числа істотних умов договору оренди чинним законодавством і не виражають природу даного договору. Тому, якщо орендар хоче взяти дане приміщення в оренду і використовувати його в якості офісу, то він може вимагати внести до договору оренди умову про естетичному вигляді конструктивних елементів здаваного приміщення (фарбування, обклеювання). У зв'язку з цим дана вимога орендаря стає істотною умовою, без якого конкретний договір не може бути укладений і за умовою необхідно провести належні угоди, щоб вони потім знайшли належне (гідне) відображення в тексті договору. Крім цього прикладу, істотною умовою за заявою однієї із сторін, може бути будь-яка умова (як строк збільшення орендної плати, так і проведення капітального ремонту та ін.) ¹

Тепер перейдемо до розгляду звичайних та випадкових договірних умов.

Звичайні умови не потребують погодження сторін, вони передбачені у відповідних нормативних актах і автоматично вступають в дію в момент укладання договору. Це не означає, що звичайні умови діють всупереч волі сторін у договорі. Як і інші умови договору, звичайні умови грунтуються на угоду сторін.

Тільки в даному випадку угода сторін підпорядкувати договір звичайним умовою, що містяться в нормативних актах, виражається в самому факті укладення договору даного виду. У цьому випадку, якщо сторони досягли угоди укласти даний договір, тим самим вони погодилися і з умовами, які містяться в законодавстві про цей договір.

Наприклад, при укладенні договору оренди нежитлового приміщення сторони погоджуються з умовою, передбачених ст. 211 ДК РФ, що ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна (нежитлового приміщення) несе його власник - орендодавець.

Якщо сторони не бажають укласти договір на звичайних умовах, вони можуть включити у зміст договору пункти, що скасовують або змінюють звичайні умови, якщо останні визначено диспозитивної нормою.

Сторони договору оренди нежитлового приміщення можуть домовитися про те, що ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна (нежитлового приміщення) несе орендар, а не орендодавець.

Випадковими називаються такі умови, які змінюють або доповнюють звичайні умови. Вони включаються в текст договору на розсуд сторін. Їх відсутність, так само як і відсутність звичайних умов, не впливають на дійсність договору. Однак на відміну від звичайних вони набувають юридичну силу лише в разі включення їх у текст договору. На відміну від істотних, відсутність випадкового умови лише в тому випадку тягне за собою визнання цього договору неукладеним, якщо зацікавлена ​​сторона доведе, що вона вимагала узгодження даного умови. В іншому випадку договір вважається укладеним без випадкового умови.

Якщо при узгодженні умов договору оренди нежитлового приміщення сторони не вирішили питання про випадки збільшення орендної плати, договір вважається укладеним і без цього випадкового умови. Однак якщо орендар доведе, що він пропонував домовитися про збільшення орендної плати, тільки при збільшенні плати за комунальні послуги або у разі індексації, але ця умова не було прийнято договір оренди нежитлового приміщення буде вважатися неукладеним. ¹

У зміст договору включають права та обов'язки сторін. ² Між тим права та обов'язки сторін становлять зміст зобов'язального правовідносини, заснованого на договорі, а не самого договору як юридичного факту, який породив це зобов'язальне правовідношення.

У всякому договорі виділяються групи умов, що визначають обов'язки сторін, відповідно в договорі оренди нежитлового приміщення - обов'язки як орендодавця, так і орендаря.

Наприклад, до умов, що передбачають обов'язки орендодавця, зазвичай відносять умови: про орендований нежилому приміщенні, про порядок і строки надання його орендарю. Умовами договору, що регламентують порядок користування орендованим нежилим приміщенням, розміри орендних платежів, порядок і терміни їх внесення, зазвичай визначаються обов'язки орендаря.

З метою вивчення договору оренди, умови цього договору можуть бути розділені на дві групи:

умови, що регулюють переважно обов'язки орендодавця;

умови, що визначають основні обов'язки орендаря.

Зазначеним основних обов'язків відповідно орендодавця і орендаря протистоять права вимоги контрагента. Важливе значення мають також передбачені законом наслідки невиконання або неналежного виконання з боку орендодавця або орендаря відповідних умов договору.

У порівнянні з вмістом звичайного (загальних норм) договору оренди, зміст договору оренди нежитлового приміщення не піддалося серйозним змінам. Орендодавцю і орендареві за договором оренди нежитлового приміщення притаманне загальні права, обов'язки і відповідальність сторін договору оренди, хоча цивільне законодавство конкретизує деякі способи виконання цих обов'язків. ¹

Розглядаючи зміст договору оренди нежитлового приміщення необхідно звернутися до прав, обов'язків і відповідальності орендодавця і орендаря.

Орендодавець на виконання укладеного договору оренди нежитлового приміщення зобов'язаний:

1) надати орендарю нежитлове приміщення по передавальному акту в стані, що відповідає умовам договору оренди і призначенню нежитлового приміщення (п. 1 ст. 611 ЦК РФ).

Особливостями даної обов'язки відповідно до договору оренди нежитлового приміщення є те, що факт передачі об'єкта повинен бути підтверджений актом прийому-передачі (або іншим передавальним документом), що підписується сторонами, який повинен містити довідкову, матеріально - технічну інформацію про здається в оренду нежилому приміщенні.

Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нежитлового приміщення на умовах, передбачених договором, розглядається як відмова відповідно орендодавця від виконання обов'язку з передачі нежитлового приміщення, а орендаря - від прийняття даного приміщення. ¹

Стан нежитлового приміщення, що підлягає передачі в оренду, має бути визначено договором оренди. Якщо цього не зроблено, стан нежитлового приміщення визначається його призначенням, яке, у свою чергу, також може бути встановлено договором або випливати з цілей, заради яких дане нежитлове приміщення зазвичай використовується. Але в будь-якому випадку нежитлове приміщення повинно бути передано без недоліків, в тій чи іншій мірі перешкоджають його використання за призначенням.

Нежиле приміщення повинно бути передано в оренду у встановлений термін, який повинен бути зазначений в договорі оренди. Якщо термін передачі договором встановлений не був, нежитлове приміщення підлягає передачі в розумний термін. При порушенні правила про термін надання нежитлового приміщення в оренду орендар має право витребувати це нежитлове приміщення відповідно до ст. 398 ЦК РФ і вимагати або відшкодування збитків, або розірвання договору та відшкодування збитків, завданих його невиконанням (п. 3 ст. 611 ЦК РФ).

Орендодавець відповідає за будь-які недоліки зданого в оренду нежитлового приміщення, незалежно від того, перешкоджають вони використанню нежитлового приміщення повністю або тільки частково. У принципі, відповідальність може настати за самий незначний недолік. Відповідальність не настає лише за ті недоліки, які:

а) обумовлені орендодавцем вже при укладенні договору оренди природно, в тій формі, в яку повинен бути наділений договір;

б) заздалегідь відомі орендарю (який, наприклад, раніше орендував той же нежитлове приміщення або знав про недоліки із засобів масової інформації);

в) повинні були бути виявлені орендарем під час огляду нежитлового приміщення (явні недоліки).

Орендодавець відповідає тільки за ті недоліки, які були в орендованому нежитловому приміщення до укладення договору оренди, а не виникли пізніше. ¹

Відповідно до п.1 ст.612 ГК РФ, орендодавець відповідає за недоліки зданого в оренду нежитлового приміщення, навіть якщо під час укладення договору оренди він не знав про ці недоліки. В іншому випадку згадка про те, що орендодавець відповідає за недоліки незалежно від того, знав він про них чи ні, зайво зважаючи на наявність загального правила, закріпленого у п. 3 ст. 401 ГК РФ.

Поширення початку ризику на відповідальність за недоліки переданого в оренду нежитлового приміщення можна пояснити тим, що орендодавець, як правило, є власником відповідного нежитлового приміщення і несе ризик його випадкової загибелі або пошкодження (ст. 211 ГК РФ), в тому числі і ризик наявності в ньому тих чи інших недоліків.

Відповідно до п.1 ст.612 ГК РФ, при виявленні в нежитловому приміщенні недоліків, за які відповідає орендодавець, орендар має право за своїм вибором:

а) вимагати від орендодавця або безоплатного усунення недоліків нежитлового приміщення, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків нежитлового приміщення;

б) безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення даних недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця. У даному випадку повідомлення необхідно, щоб орендодавець дізнався про причини, за якими орендна плата сплачується йому не в повному розмірі;

в) вимагати дострокового розірвання договору, вибір орендарем однієї з наданих йому можливостей здійснюється абсолютно вільно і не пов'язаний з отриманням на те згоди орендодавця.

Терміни відповідних вимог і повідомлень визначаються за правилами ст. 314 ГК РФ.

Орендодавець, сповіщений про вимоги орендаря або про його намір усунути недоліки нежитлового приміщення за свій рахунок, може без зволікання провести заміну наданого орендарю нежитлового приміщення іншим аналогічним нежитловим приміщенням, що знаходиться в належному стані (у разі якщо аналогічне приміщення перебувати у власності Орендодавця, а також якщо дане приміщення підходить орендарю (за місцем знаходження, метражу)), або безоплатно усунути недоліки нежитлового приміщення. Якщо орендар вимагає дострокового розірвання договору, йому не можна запропонувати провести заміну орендованого нежитлового приміщення. Реакція орендодавця на одне з вимог орендаря, передбачених п. 1 ст. 612 ЦК РФ, повинна відповідати змісту цієї вимоги. ¹

Якщо задоволення вимог орендаря або утримання ним витрат на усунення недоліків із орендної плати не покриває завданих орендарю збитків, він має право зажадати відшкодування непокритої частини збитків. Таке відшкодування буде необхідним у переважній більшості випадків, коли проводиться заміна орендованого нежитлового приміщення або усунення його недоліків, оскільки нежитлове приміщення хоча б на короткий проміжок часу вибуває з користування орендаря і він може втратити частину прибутку від його використання. Вимога про відшкодування збитків також неминуче і при достроковому розірванні договору. Що ж до відшкодування вартості усунення недоліків за рахунок орендної плати або відповідного зменшення останньої, то відшкодування збитків можна вимагати лише тоді, коли величина орендної плати недостатня для покриття збитків.

2) попередити орендаря про всі третіх осіб на що здається в оренду нежитлове приміщення (сервітут, право іпотеки (застави) і т.п.) (п. 2 ст. 613 ЦК РФ).

Передача нежитлового приміщення в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на це нежитлове приміщення (п. 1 ст. 613 ЦК РФ). Такі права зберігаються і після вони можуть бути досить широкими за обсягом, наприклад, право господарського відання або право оперативного управління. Природно, у ряді випадків орендар, знай він про права третіх осіб, ніколи не уклав би договору оренди. Тому дотримання орендодавцем обов'язку повідомити орендаря про права третіх осіб необхідно для того, щоб забезпечити спокійне користування орендованим нежилим приміщенням. ¹

Законодавство не містить переліку прав третіх осіб, про наявність яких орендодавець повинен попередити орендаря. Говориться лише, що це права на нежитлове приміщення і що належать вони третім особам і до них в числі інших відносяться сервітути і права іпотеки (застави). Наведені приклади законом прав третіх осіб відносяться до речових прав. Орендодавець зобов'язаний попередити орендаря і про наявність всіх інших речових прав на орендоване нежитлове приміщення. Цей обов'язок випливає із сутності речового права, яке завжди спрямоване на нежитлове приміщення. ²

Що ж стосується зобов'язальних прав, то й про них, якщо вони спрямовані на орендоване нежитлове приміщення, орендар повинен бути повідомлений. До числа таких прав можуть бути віднесені права орендаря за іншим договором оренди. Адже покупець, врешті-решт, стане новим власником нежитлового приміщення - орендодавцем (ст. 617 ЦК РФ), особа якого для орендаря має важливе значення. Що ж стосується кількох договорів оренди, то вони можуть співіснувати один з одним, але тільки за умови, якщо серед них немає двох і більше, що надають орендарям права володіння нежитловим приміщенням. Разом з тим може існувати кілька договорів оренди, що дають орендарям тільки користування нежитловим приміщенням (наприклад, склад використовується орендарями в різний час). Якщо ж стикаються два і більше договору оренди, кожен з яких надає орендареві право володіння орендованим нежилим приміщенням, то першість надається тільки одному з орендарів за правилами ст. 398 ЦК РФ. ¹

При невиконанні орендодавцем обов'язку повідомити орендаря про права третіх осіб на орендоване нежитлове приміщення орендар має право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків. Зменшення орендної плати повинно бути пропорційно тому, наскільки існування прав третіх осіб їх обсяг ущемляє право користування орендаря. Відшкодування ж збитків при розірванні договору оренди не залежить від виду та обсягу прав третьої особи на нежитлове приміщення.

3) проводити за свій рахунок капітальний ремонт переданого в оренду нежитлового приміщення, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором оренди (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Під капітальним ремонтом розуміється таке відновлення основних частин (конструктивних елементів) орендованого нежитлового приміщення, без якого останнє не можна використовувати за призначенням.

Термін проведення капітального ремонту повинен бути встановлений договором. Якщо цей строк не встановлений або виникла нагальна необхідність в капітальному ремонті, він повинен бути проведений у розумний термін.

Ремонт повинен проводитися за рахунок орендодавця і його силами або силами залучених ним осіб. Відносини сторін на час капітального ремонту повинні бути врегульовані договором оренди або додатковою угодою до нього. Останній, зокрема, може встановити обов'язок орендаря призупинити або обмежити користування орендованим нежилим приміщенням під час капітального ремонту або його право вимагати від орендодавця надання на час ремонту аналогічного нежитлового приміщення.

Складніше йде справа, коли договір оренди замовчує про те, як повинні будуватися відносини сторін під час капітального ремонту. Така ситуація ГК РФ прямо не врегульована. Тим часом проведення капітального ремонту орендованого нежитлового приміщення може істотно обмежити права орендаря. Тому, якщо нежитлове приміщення передано в стані, коли воно вимагає капітального ремонту, значить, воно передано з недоліками, за які орендодавець відповідає за правилами ст. 612 ЦК РФ. ¹

Порушення орендодавцем обов'язки з проведення капітального ремонту дає орендареві право за своїм вибором:

а) провести капітальний ремонт, передбачений договором або викликаний невідкладною необхідністю, і стягнути з орендодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок орендної плати;

б) вимагати відповідного зменшення орендної плати;

в) вимагати дострокового розірвання договору та відшкодування збитків, договором оренди будь-яке з цих прав може бути виключено або обмежено.

4) відшкодувати орендарю вартість невіддільних поліпшень, вироблених за згодою орендодавця і за рахунок орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Під невіддільними розуміються такі поліпшення, які не можуть бути відокремлені від орендованого нежитлового приміщення без заподіяння йому шкоди. Оскільки ЦК РФ не робить ніяких застережень про розмір такої шкоди, слід вважати, що невіддільними будуть покращення, відокремити які неможливо без заподіяння нежилого приміщення шкоди в будь-якому розмірі.

Орендар має право на таке відшкодування тільки за наявності одночасно двох умов:

а) згоди орендодавця на виробництво невіддільних поліпшень. Згода може бути дано як у самому договорі оренди, так і окремо після його ув'язнення в тій формі, яка передбачена для самого договору оренди. Якщо характер і обсяг поліпшень в такому згоді не обговорені, слід вважати, що дозволені будь-які поліпшення, що не міняють призначення орендованого нежитлового приміщення;

б) використання для виробництва поліпшень власних коштів орендаря. Орендар не може використовувати для виробництва поліпшень кошти орендодавця, що випливає з п. 4 ст. 623 ЦК РФ. Відповідно до передбаченого в ньому правилом будь-які поліпшення орендованого нежитлового приміщення, вироблені за рахунок амортизаційних відрахувань від цього нежитлового приміщення, є власністю орендодавця. Тому, щоб отримати право на будь-які поліпшення, орендодавець повинен спеціально передавати орендарю ці відрахування. Однак такі відрахування завжди існують в знеособленої формі. Отже, будь-яка передача коштів для виробництва поліпшень орендованого нежитлового приміщення може надавати орендодавцеві право на такі поліпшення. ¹

Що ж до використання коштів третіх осіб, то воно може вважатися законним за умови, що ці кошти надані у власність орендаря.

Вироблені орендарем віддільні поліпшення є його власністю, якщо інше не передбачено договором оренди. Віддільні поліпшення - це такі поліпшення нежитлового приміщення, які можуть бути відокремлені без його пошкодження (погіршення його стану). Після закінчення договору оренди такі поліпшення можуть бути відокремлені орендарем і залишені ним за собою.

Вартість невіддільних поліпшень орендованого нежитлового приміщення, проведених орендарем без згоди орендодавця, відшкодуванню не підлягає, якщо інше не передбачено законом.

Обов'язки орендодавця надати за передавальним актом нежитлове приміщення в належному стані і попередити орендаря про права третіх осіб імперативні. Обов'язки ж з виробництва капітального ремонту і відшкодування орендарю вартості невіддільних поліпшень відносяться до числа диспозитивних. ¹

Звернемося тепер до обов'язків орендаря. Відповідно в умовами укладеного договору орендар зобов'язаний:

1) користуватися орендованим нежилим приміщенням відповідно до умов договору оренди, а якщо такі умови в договорі не визначено, то відповідно до призначення нежитлового приміщення (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Орендар повинен використовувати нежитлове приміщення сам. Якщо він допускає до користування третіх осіб без згоди орендодавця, він порушує іншу свою обов'язок, передбачений п. 2 ст. 615 ГК РФ. Призначення нежитлового приміщення повинно бути визначено договором, у противному випадку нежитлове приміщення має використовуватися за своїм прямим призначенням, за, що випливає з її суті.

Якщо орендар користується нежитловим приміщенням не відповідно до умов договору оренди або призначенням нежитлового приміщення, орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору та відшкодування збитків (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Відповідальність за порушення умов користування або призначення нежитлового приміщення настає у формі відшкодування збитків, причому лише за наявності вини орендаря, оскільки якщо умови користування порушуються випадково, застосуванню підлягає п. 4 ст. 614 ЦК РФ. У цій ситуації договір оренди не може бути достроково розірваний.

2) розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором. Встановлення цих характеристик орендної плати в законі, а тим більше в підзаконному акті і ГК РФ не передбачає. Тому, якщо розмір, порядок, умови і строки внесення орендної плати встановлено будь-яким нормативним актом, договір оренди обов'язково повинен містити посилання на нього.

Договір оренди може містити правила як про те, що орендна плата є твердою і не підлягає перегляду взагалі, так і про те, що будь-яка із сторін договору може вимагати в односторонньому порядку зміни орендної плати, і при відмові іншого боку від зміни орендної плати договір підлягає достроковому розірванню, якщо ж подібних правил договором не передбачено, орендна плата може бути змінена лише за згодою сторін. Відмова якоїсь із сторін від перегляду розміру орендної плати навіть після настання строку, встановленого п. 3 ст. 614 ЦК РФ, не надає іншій стороні права ні спонукати до такого перегляду у судовому порядку, ні достроково розірвати договір оренди, оскільки такі заходи ГК РФ не передбачені. Таким чином, встановлення законом строку перегляду розміру орендної плати має практичне значення тільки в разі, якщо можливість перегляду закріплена договором і забезпечена санкціями на випадок відмови будь-якої із сторін від такого перегляду. ¹

Орендар має право вимагати зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан нежитлового приміщення істотно погіршилися (п. 4 ст. 614 ЦК РФ). Надання орендареві такого права пов'язано з тим, що орендодавець, як власник нежитлового приміщення, переданого в оренду, несе ризик його випадкової загибелі або пошкодження, якщо інше не передбачено законом або договором (ст. 211 ГК РФ). Погіршення випадковим причин стану нежитлового приміщення, переданого в оренду, ризик власника. Що ж стосується погіршення умов користування, які виступають як зовнішні по відношенню до предмета договору оренди обставини, то стосовно них слід вести мову вже про ризик випадкової неможливості виконання договору погіршення умов такого виконання. Покладання на орендодавця ще й цього ризику цілком логічно, якщо пам'ятати про його головний обов'язок - надати нежиле приміщення в користування і забезпечити спокійне користування ним протягом усього терміну договору. ¹

Зменшення розміру орендної плати можна вимагати не при всякому погіршенні умов користування або стану нежилого приміщення, а лише при істотній. Істотним має бути визнано таке погіршення, при якому орендар значною мірою позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору оренди (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Законом може бути встановлено правило, відмінне від того, яке передбачено п. 4 ст. 614 ЦК РФ. Про можливості ж встановлення іншого правила договором у Цивільному кодексі України не сказано. Однак з урахуванням того, що згідно з п. 1 ст. 614 ЦК РФ порядок, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди, останній може встановити, що розмір орендної плати не переглядається та при істотному погіршенні умов користування або стану нежилого приміщення.

У разі порушення орендарем даної умови Орендодавець має право звернутися до суду з витребуванням орендної плати, а також про стягнення з орендаря штрафних санкцій.

3) при припиненні договору оренди повернути орендодавцю нежитлове приміщення в тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Стан повертається нежитлового приміщення встановлюється договором. У договорі можуть бути передбачені спеціальні вимоги до такого повернення окремо. Якщо цього не зроблено, нежитлове приміщення має бути повернуто в тому стані, в якому було отримано, з урахуванням нормального зносу, який орендоване нежитлове приміщення зазнало б при звичайному його використанні за призначенням, яке визначено договором, протягом терміну дії останнього.

Якщо орендар не повернув орендоване нежитлове приміщення або повернув його несвоєчасно, орендодавець має право вимагати внесення орендної плати за весь час прострочення. У випадку, коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування. Зручність даного правила полягає в тому, що орендодавцю при несвоєчасному поверненні орендованого нежитлового приміщення не потрібно в переважній більшості випадків доводити розмір понесених ним збитків, що іноді дуже непросто. Достатньо лише вимагати внесення орендної плати за час прострочення.

У випадку, коли за несвоєчасне повернення орендованого нежитлового приміщення договором передбачена неустойка, збитки можуть бути стягнуті понад неустойки (штрафна неустойка), якщо інше не передбачено договором. ¹

4) підтримувати орендоване нежитлове приміщення у справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання нежитлового приміщення, якщо інше не встановлено законом або договором оренди (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Під поточним ремонтом розуміється усунення недоліків нежитлового приміщення, не пов'язане із заміною основних (головних) складових частин (деталей, вузлів, конструкцій). Поточний ремонт на відміну від капітального, як правило, не збільшує вартість орендованого нежитлового приміщення та не усуває його знос. У той же час не проведення поточного ремонту (як і капітального) робить неможливим або суттєво ускладнює використання нежитлового приміщення за призначенням.

Від поточного ремонту слід відрізняти підтримку нежитлового приміщення в справному стані, тобто таке його обслуговування, яке дозволяє використовувати нежитлове приміщення в будь-який момент. Мова в даному випадку повинна йти про фізичний справності орендованого нежитлового приміщення, яку можна підтримувати без припинення його використання за призначенням. Підтримання нежитлового приміщення в справному стані обумовлено внутрішніми, властивими йому (технічними) причинами. Так, орендоване нежитлове приміщення необхідно регулярно прибирати.

Крім проведення поточного ремонту і підтримки нежитлового приміщення в справному стані орендар зобов'язаний нести витрати по утриманню орендованого нежитлового приміщення. ¹

5) без письмової згоди орендодавця не здавати орендоване нежитлове приміщення в суборенду, не передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенала), не передавати нежитлове приміщення в безоплатне користування, а також не віддавати орендні права в заставу і не вносити їх до як внесок до статутного капіталу господарських товариств і товариств чи пайового внеску у виробничий кооператив, якщо інше не встановлено ЦК України, іншим законом або іншими правовими актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). ²

Всі дії, які перераховані вище, по суті, направлені на передачу іншій особі не тільки прав, а й обов'язків орендаря. Передача ж обов'язків (або якийсь їх частини) вимагає обов'язкової згоди кредитора (п. 1 ст. 391 ЦК РФ), в ролі якого виступає орендодавець. До того ж орендодавцю далеко небайдуже, кому нежитлове приміщення або права на нього можуть бути передані.

Згода орендодавця може бути виражене різними способами - прямо в договорі оренди, в додатковій угоді до нього і навіть у формі односторонньої дії (наприклад, письмового дозволу).

У випадках, зазначених у п. 2 ст. 611 ЦК РФ, орендарю заборонено передавати іншій особі свої права повністю або частково. Повна передача прав має місце при перенайме. У подібній ситуації у відносини з орендодавцем вступає новий орендар, старий же повністю з них вибуває і тому перестає нести перед орендодавцем будь-яку відповідальність. ¹

Часткова передача орендарем своїх прав має місце у всіх інших випадках, причому обсяг переданих прав різний. Найменший обсяг прав переходить до заставодержателя, який, по суті, набуває лише можливість розпорядитися орендними правами в разі невиконання забезпеченого заставою зобов'язання. Найбільший обсяг прав отримують господарські товариства (товариства та виробничі кооперативи, яким орендні права передаються у вигляді внесків (пайових внесків)), оскільки всі обов'язки, що випливають з договору оренди, зберігаються за вкладниками - орендарями. Суборенда ж (як і безоплатне користування) займає проміжне положення, оскільки до суборендарю переходять права орендаря, але в певній частині, при цьому суборендар несе перед орендарем ще й обов'язки. Однак у будь-якому випадку, крім перенайма, відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар.

Суборенда є найбільш поширеним випадком передачі третій особі орендних прав, тому її слід розглянути окремо.

У тому випадку, коли орендоване нежитлове приміщення в якійсь частині стає не потрібні орендарю, останній може, за згодою орендодавця, передати його в суборенду. При суборенді орендар по відношенню до суборендарю стає орендодавцем, зберігаючи в той же час деякий обсяг орендних прав і за собою.

Договір суборенди не може бути укладений на термін, що перевищує термін договору оренди. В іншому випадку він у відповідній частині буде недійсним на підставі ст. 168 ГК РФ.

Суборенда слід долю оренди. Якщо договір оренди з підстав, передбачених ГК РФ, нікчемний, нікчемними є і укладені відповідно з ним договори суборенди (п. 2 ст. 618 ГК РФ). Дострокове ж припинення договору оренди тягне припинення укладеного відповідно до нього договору суборенди (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Якщо орендодавець дав згоду на укладення орендарем договору суборенди, він тим самим пов'язав себе. Дострокове припинення договору суборенди внаслідок розірвання договору оренди здатне серйозно порушити права суборендаря без вини з його боку. Тому законодавець надав суборендарю право на укладення договору оренди, але лише на той нежитлове приміщення, яке знаходилося у нього в користуванні і на не минулий термін суборенди. Що ж до умов, на яких має бути укладений новий договір, то цілком логічна відсилання до умов договору оренди, а не суборенди. ¹

Порядок укладення суборендарем договору оренди на умовах, зазначених у п. 1 ст. 618 ГК РФ, регламентується ст. ст. 445 і 446 ГК РФ. Втім, договором оренди можуть бути встановлені інші правила, ніж зазначені у п. 1 ст. 618 ГК РФ. В.

6) повернення орендованого нежитлового приміщення після закінчення терміну його оренди або при припиненні договору оренди з інших підстав.

З огляду на ст. 622 ГК РФ у разі припинення договірних відносин, пов'язаних з орендою нежитлового приміщення, незалежно від причин такого припинення, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві здане йому останнім в оренду нежитлового приміщення в тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у тому стані , яке передбачено договором. За договором оренди нежитлового приміщення повернення орендованого приміщення повинен бути оформлений передавальним (поворотним) документом. Якщо ці правила не буде виконана орендарем, він повинен сплатити орендодавцю за весь час прострочення повернення нежитлового приміщення орендну плату і, крім того, відшкодувати збитки в частині, не покритій сумою орендних платежів. ¹

У арбітражно-судовій практиці виникла проблема, пов'язана з кваліфікацією подібних вимог орендодавців, які у позовних заявах зазвичай позначаються як вимоги про виселення колишнього орендаря або про звільнення останнім приміщень, займаних їм без законних підстав. Нерідко зустрічалися випадки, коли такі вимоги кваліфікувалися судами як негаторний позови або як позови про відновлення становища, яке існувало до порушення суб'єктивного права; але найчастіше вимоги орендодавців про виселення орендаря або про звільнення їм займаних приміщень розглядалися в арбітражно-судової практиці як віндикаційний позовів ( про витребування майна з чужого незаконного володіння).

На прикладі однієї зі справ Вищий Арбітражний Суд РФ визнав подібну практику помилковою і дав відповідне роз'яснення.

Мова йде про типову ситуації, коли в арбітражний суд звернувся власник нежитлового приміщення з позовом про виселення організації у зв'язку з закінченням терміну договору оренди. Арбітражний суд, зобов'язавши відповідача звільнити нежитлове приміщення та передати його у користування позивачу, помилково мотивував своє рішення посиланням на ст. 301 ГК РФ. Стосовно до даного випадку Президія ВАС РФ вказав, що «... ст. 301 ГК РФ (віндикаційний позов) застосовується в тому випадку, коли особа, яка вважає себе власником спірного майна, витребує це майно з чужого незаконного володіння, тобто з володіння особи, яка має майном без належної правової підстави. У даному ж разі відповідач займав приміщення на підставі договору оренди (до його припинення), тому його обов'язок повернути майно у визволеному вигляді орендодавцю повинна визначатися відповідно до умов, передбачених законодавством про оренду ». ¹

З даного роз'яснення ВАС РФ слід, що вимога орендодавця про виселення орендаря з займаного приміщення не відноситься до речове-правовим способам захисту. Питання про те, як же кваліфікувати такі вимоги, залишено відкритим. Видається, що на нього можна відповісти так: обов'язок орендаря повернути нежитлове приміщення при припиненні договору оренди входить в поняття «зміст правовідносини», що випливає з цього договору.

При тлумаченні умов договору судом буде прийматися до уваги буквальне значення містяться в ньому слів і виразів. Буквальне значення умови договору у випадку його неясності встановлюється шляхом співставлення з іншими умовами та змістом договору в цілому, а в разі неможливості визначити зміст договору з'ясовується дійсна загальна воля сторін з урахуванням мети договору. При цьому беруться до уваги всі відповідні обставини, включаючи попередні договором переговори, листування, практику, усталену у взаємних відносинах сторін, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін (ст. 431 ГК РФ).

Крім обов'язків сторін у договорі оренди необхідно передбачити відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання своїх обов'язків. Доцільно, наприклад, встановити санкції за несвоєчасне перерахування орендної плати й інші порушення. ²

2.2. Особливості укладення, зміни та припинення договору оренди нежитлового приміщення

Продовжуючи розгляд особливостей договору оренди нежитлових приміщень необхідно зазначити, що переважна кількість спорів між господарськими суб'єктами виникає саме у зв'язку з укладенням, державною реєстрацією та виконанням договорів оренди нежитлових приміщень.

Основні положення, присвячені порядку і процедури укладання договорів, зосереджені в главі 28 ЦК РФ. По даній главі, договір вважається укладеним при дотриманні двох необхідних умов:

по-перше, сторони повинні досягти угоду про форму, яка повинна відповідати вимогам, що пред'являються до такого роду договорами;

по-друге, з усіх істотних умов договору.

Під «формою», стосовно договору, розуміється те, в якому вигляді укладена угода: письмово, усно, по факсу / телексу. ¹

Відповідно до ст. 651 ЦК РФ вимоги, пред'явлені до форми договору оренди нежитлового приміщення, полягають в наступному: договір оренди нежитлового приміщення повинен бути укладений тільки у письмовій формі, в незалежності від того, хто є учасником цих відносин - юридичні або фізичні особи, а також на який термін укладається даний договір - короткий або тривалий.

Договір оренди нежитлового приміщення повинен бути складений у вигляді єдиного документа. Укладення такого договору за допомогою обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного або іншого зв'язку (документами, що виходять від однієї сторони) неможливо.

Договір оренди повинен бути підписаний власноручно сторонами (або уповноваженими представниками, які діють на підставі довіреностей) без використання факсимільного відтворення підпису за допомогою засобів механічного або іншого копіювання, а також електронного цифрового підпису. Угода сторін не може змінити це правило, встановлене законом.

Елементом письмової форми договору можуть бути, крім підпису, деякі інші вимоги, зокрема вимога друку. Питання про нього дозволяється п. 1 ст. 160 ЦК РФ: скріплення печаткою являє собою одне з додаткових вимог. Мається на увазі, що разом із заявою зазначеної вимоги повинні бути визначені і наслідки його порушення, аж до визнання договору неукладеним. Якщо ж законодавець або сторони не скористалися представленої їм можливістю і спеціальні наслідки не передбачені, то настає загальний несприятливий наслідок порушення вимог про обов'язкову форму угоди (п. 1 ст. 162 ГК РФ). ¹

Вказівка ​​Закону на обов'язковість письмової форми договору означає презумпцію: немає письмової форми, немає і договору.

Порушення письмової форми договору оренди нежитлового приміщення тягне в даному випадку її недійсність незалежно від суми угоди та учасників договору.

Крім форми сторони повинні досягти згоди з усіх істотних умов. Найголовніше необхідно сказати, що у разі відсутності в тексті договору оренди істотних умов, такий договір визнається неукладеним.

Право на укладення договору оренди нежитлового приміщення перебувають у федеральній або муніципальної власності купуються організаціями та індивідуальними підприємцями на торгах, яке регулюється Положенням про проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що перебувають у федеральній власності, затверджене розпорядженням Мингосимущества РФ від 28 липня 1998 № 774-р. ^{1 Постанова} Уряду РФ від 30.06.1998 р. № 685 «Про заходи щодо забезпечення надходження до федерального бюджету доходів від використання федерального майна» ² передбачено, що укладення договорів оренди об'єктів нерухомого майна, яке знаходить у федеральній власності, здійснюється, як правило, на конкурсній основі без проведення конкурсу або аукціону нежитлове приміщення може передаватися на підставі рішення Президента РФ, Уряду РФ, Мингосимущества РФ або на підставі рішення суду, у випадках, передбачених п. 3 вищевказаного Постанови № 685. Крім того, торги не проводяться при переоформленні договору на новий термін, при укладанні договору на оренду приміщень, що знаходяться в господарському введенні або оперативному управлінні підприємств.

Вищевказаним Положенням та іншими нормативно-правовими актами визначено порядок проведення торгів на право укладення договору оренди нежитлового приміщення, що перебуває у федеральній власності РФ.

Під купівельною ціною на аукціоні розуміється придбання у держави організаціями чи індивідуальними підприємцями прав оренди нежитлового приміщення за ціною, визначеною у відкритих торгах відповідно до правил їх проведення. Право укладення договору оренди передається майбутнього орендаря, який запропонував у ході аукціону максимальну ціну за право оренди на умовах договору оренди.

Предметом аукціонних торгів є лот, в якому вказується:

характеристика нежитлового приміщення;

умови договору оренди нежитлового приміщення (проект договору);

початкова ціна.

Переможець торгів, особа, що запропонувала найвищу ціну за оренду нежитлового приміщення, після оплати вартості аукціону укладає договір оренди.

Право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що знаходяться в муніципальній власності регулюється місцевими актами. Наприклад, Розпорядження Адміністрації міста Тюмені від 23 січня 2004 р. N 370 «Положення про оренду муніципального майна» ¹ регулює порядок передачі в оренду майна, що знаходиться в муніципальній власності м. Тюмені. Згідно з п. 4.7. Положення Балансоутримувач, одночасно з підписанням проекту договору оренди, зобов'язаний передати Орендарю майно, що є предметом договору оренди, за актом прийому-передачі, який завіряється підписами і печатками з обох сторін. Акт складається у трьох (а в разі укладання довгострокового договору оренди - у чотирьох) примірниках та є обов'язковим додатком до договору.

Акт прийому-передачі повинен відображати чіткі характеристики та стан переданого об'єкта, необхідність виконання поточного або капітального ремонту.

Важливе значення при укладенні договору набуває питання про час (момент) і місце укладення договору.

Момент укладення договору є самим важливим, оскільки саме з ним законодавець пов'язує вступ договору в силу, тобто обов'язковість для сторін умов укладеного договору.

Згідно з п. 3 ст. 433 і п. 2 ст. 651 ЦК РФ договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації. Даний пункт відноситься до договорів оренди нежитлових приміщень, які укладені строком не менше одного року.

Однак якщо одна із сторін ухиляється від державної реєстрації договору, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди (договору), відповідно до п. 3 ст. 165 ЦК РФ. У цьому випадку момент укладення договору повинен визначатися відповідно до рішення суду.

У разі якщо договір оренди нежитлового приміщення, укладений строком менше 1 року, приймаються правила п. 2 ст. 433 ЦК РФ, згідно з якими моментом укладення договору є передача майна (у нашому випадку передача нежитлового приміщення). Відповідно до п. 1 ст. 655 ЦК РФ орендодавець зобов'язаний передати орендареві у володіння або користування нежитлове приміщення, і таке зобов'язання вважається виконаним після надання даного нежитлового приміщення орендарю і підписання сторонами передавального документа (акта прийому-передачі). Причому при передачі нежитлового приміщення необхідно дотримувати одночасно дві умови: фактична передача (передача ключів від цього приміщення) та підписання передавального акту. У разі якщо в нежитловому приміщенні існують які-небудь недоліки (зламаний замок, відсутнє водопостачання) їх необхідно відобразити в акті приймання-передачі, щоб надалі не було непорозумінь. ¹

Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нежитлового приміщення на умовах, передбачених договором, розглядається як відмова відповідно орендодавця від виконання обов'язку з передачі приміщення, а орендаря - від прийняття приміщення, і за це сторона - порушник несе відповідальність, передбачену договором оренди.

Згідно зі ст. 444 ГК РФ місце укладення договору звичайно вказується в тексті договору. У разі якщо в договорі не зазначено місце укладання і виникає необхідність визначити таке місце, то під місцем укладення визнається, або місце проживання громадянина (якщо стороною договору оренди є фізична особа), або місце знаходження юридичної особи, від якого виходить пропозицію укласти договір (оферта).

Договір оренди нерухомого майна, як і будь-яка угода з нерухомістю відповідно до ст. 164 ЦК РФ, підлягає державній реєстрації.

Практичне значення державної реєстрації договору оренди нерухомого майна полягає в тому, що за загальним правилом договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Державна реєстрація договору оренди можлива лише за наявності державної реєстрації раніше виникли прав на об'єкт договору - прав власності або інших речових прав в Єдиному державному реєстрі прав. Це вкрай важлива послідовність дій. Реєстрація проводиться не пізніше місячного терміну з дня подачі заяви та необхідних документів і засвідчується свідоцтвом про державну реєстрацію прав, на договір оренди представляється спеціальна реєстраційна підпис. Форма такого свідоцтва та спеціальної реєстраційної підпису встановлюється правилами ведення ЕГРП. ¹

Державній реєстрації підлягають договори оренди, об'єктом яких є нерухоме майно. Як було з'ясовано раніше, нежитлове приміщення, є нерухомим майном, хоча в юридичній літературі немає загальної думки з приводу державної реєстрації договору оренди нежитлового приміщення.

П. В. Крашенініков стверджує, що стосується договорів оренди нежитлових приміщень, то слід зауважити, що, хоча нежитлове приміщення є складовою частиною будівлі і споруди, норми, що регулюють відносини з оренди будівель і споруд, не застосовні до відносин оренди нежитлових приміщень, оскільки на можливість їх застосування немає прямої вказівки у Цивільному кодексі України. У відношенні оренди нежитлових приміщень відсутні які-небудь спеціальні норми, тому до правовідносин з оренди нежитлових приміщень у повному обсязі застосовуються загальні правила про договір оренди. ¹ Договір оренди нежитлового приміщення підлягає державній реєстрації незалежно від терміну оренди, такої ж думки дотримується А.А. Глінкін, щодо оренди нежитлових приміщень відсутні які-небудь спеціальні норми, тому до таких відносин у повному обсязі застосовуються загальні правила про договір оренди. Договір оренди нежитлового приміщення підлягає державній реєстрації незалежно від терміну оренди і вважається укладеним тільки з моменту такої реєстрації (п. 3. Ст. 433 ГК РФ). ²

Якщо дотримуватися даної точки зору і розглядати нежитлове приміщення не як частина будівлі, споруди, а як самостійний вид нерухомості, який підлягає іншому правовому регулюванню, підпадає під дію ст. 609 ЦК РФ, а не ст. 651 ЦК РФ, то, як правильно зазначив В.В. Витрянский, виникає парадоксальна ситуація, коли договір оренди будівлі в цілому, укладений, скажімо, на термін в одинадцять місяців, обходиться без державної реєстрації, а такий же договір оренди (або суборенди) окремого приміщення в цьому будинку на менш тривалий строк не має сили до його обов'язкової реєстрації. ³

Існують супротивники даної точки зору, які вважають її не правильною і не логічною. О.Ю. Скворцов, дотримується думки, що стосовно договорів оренди нежитлових приміщень, що є складовими частинами будівлі, повинні діяти правила про їх обов'язковій державній реєстрації, якщо вони укладені на термін не менше одного року. ¹

Президія ВАС РФ в частині 2 Інформаційного листа № 53 від 01.06.00 року, встановив, що у Цивільному кодексі України відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, до таких договорів оренди повинні застосовуватися правила п. 2 ст. 651 ЦК РФ. Відповідно до п. 2 ст. 651 ЦК РФ договору оренди нежитлових приміщень, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту, визначеного відповідно до п. 1 ст. 433 ГК РФ (з моменту підписання). ²

Хоча даний лист носить інформаційний характер, позиція Президії ВАС РФ може істотно вплинути на розвиток судової практики та надати суттєву допомогу підприємцям (юридичним особам) при захисті їх інтересів у судах. Але, як відомо судова практика в Російській Федерації джерелом права не є і не може підміняти собою правові норми, передбачені цивільним законодавством. Нормативної бази, яка б роз'яснювала, що всі договори оренди нежитлових приміщень підлягають державній реєстрації незалежно від строку або тільки укладені на термін не менше одного року, немає.

Знову ж таки, якщо розглянути частина 3 Інформаційного листа Президії ВАС РФ № 66 від 11 січня 2002 р., ³ то термін дії договору оренди будівлі (споруди), визначений з 1-го числа якого-небудь місяці поточного року до 30-го (31 -го) числа попереднього місяця наступного року, з метою застосування пункту 2 статті 651 Кодексу визнано рівним році.

Орендодавець звернувся до арбітражного суду з позовом до орендаря про стягнення договірної неустойки за прострочення внесення орендних платежів.

Відповідач, заперечуючи проти пред'явленої вимоги, послався на те, що договірна неустойка не підлягає застосуванню, так як підписаний з позивачем договір оренди будівлі в силу статті 651 ЦК РФ не є укладеним у зв'язку з відсутністю його державної реєстрації.

Арбітражний суд, розглянувши доводи сторін, відмовив у задоволенні позову з наступних підстав.

Згідно з пунктом 2 статті 651 Кодексу договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.

Між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди будівлі, в якому строк його дії визначено з 1 червня 2000 року по 31 травня 2001 року.

Термін дії договору складає рівно один рік, тому даний договір в силу пункту 2 статті 651 ЦК РФ підлягав державній реєстрації і з-за відсутності такої не може вважатися укладеним.

З урахуванням викладеного умова договору про неустойку не могло бути застосоване орендодавцем.

Проаналізувавши висловлювання вищевказаних авторів, можна зробити висновок, що як і визначення поняття «нежитлове приміщення», немає єдиної думки з приводу, який договір оренди нежитлового приміщення потрібно реєструвати.

Другою проблемою державної реєстрації договорів оренди в цивільному праві є питання, що має бути зареєстровано: договір оренди, як угода, право оренди, або обтяження прав орендодавця. Дана проблема до цих пір також є темою для обговорення.

Згідно з п. 2 ст. 609 ЦК РФ договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Реєстрація операцій з нерухомістю здійснюється на підставі Федерального закону від 21.07.97 року № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» ¹ (далі Закон про реєстрацію нерухомості), причому п. 1, 2 ст. 26 зазначеного закону передбачають реєстрацію права оренди нерухомого майна.

Відповідно до п. 1 ст. 131 ЦК РФ державній реєстрації підлягає право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, перехід і припинення. Перелік речових прав міститься у п. 1 ст. 216 ЦК РФ, в який право оренди не входить.

Право оренди може бути визнано, як обмеження права власності, хоча немає необхідності реєстрації права оренди окремо від реєстрації договору оренди. Відповідно до другого пропозицією п. 3 ст. 26 Закону про реєстрацію нерухомості договір оренди приміщення або частини приміщення, реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення (частини приміщення), але не право оренди. Також друге речення п. 1 ст. 4 і абз. 6 п. 6 ст. 12 Закону про реєстрацію нерухомості передбачає реєстрацію оренди, як реєстрацію обмеження (обтяження), але не права оренди.

П. 2 ст. 609 ЦК України встановлює обов'язок реєструвати не право оренди, а саме договір оренди нерухомого майна. Відповідно до п. 2 ст. 651 ЦК РФ державній реєстрації підлягає договір оренди будівель і споруд (як було сказано вище, дана норма поширюється і на договір оренди нежитлового приміщення), укладений на строк не менше одного року. Таким чином, Цивільним кодексом РФ не встановлена ​​державна реєстрація права оренди.

Як видно з вищесказаного, виникає невідповідність між положеннями ЦК РФ і Закону про реєстрацію нерухомості, що веде до різного тлумачення зазначених вище норм і застосування їх на практиці.

Щоб усунути дані непорозуміння, необхідно:

або внести відповідні зміни у Цивільному кодексі України;

або привести у відповідність до ДК РФ Закон про реєстрацію нерухомості (в основному ст. 26 цього закону), встановити обов'язок державної реєстрації договору оренди.

Варто використовувати перший варіант і внести зміни:

- У п. 2 ст. 609 ЦК РФ наступного змісту: «договір і право оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом".

- У п. 2 ст. 651 ЦК РФ наступного змісту: «договір і право оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації та договір вважається укладеним з моменту такої реєстрації».

Якщо використовувати другий варіант, то доведеться прийняти новий Федеральний Закон «Про державну реєстрацію угод з нерухомим майном».

У зв'язку з тим, що в державному органі юстиції з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, вже встановлена ​​практика, за якою реєструється договір оренди і право оренди окремо, плата за реєстрацію, стягується окремо за реєстрацію договору оренди та за реєстрацію права оренди.

Крім цього в Законі про реєстрацію нерухомості є розбіжності в нормах. У абз. 3 п. 1 ст. 16 Закону про реєстрацію нерухомості зазначено, що у разі, якщо права виникають на підставі договорів (угод), що не вимагають нотаріального посвідчення (і це посвідчення не є обов'язковим для даного виду угоди), заява про державну реєстрацію прав подають усі сторони договору (угоди) , а абз. 2 ст. 1 ст. 26 Закону про реєстрацію нерухомості з заявою про державну реєстрацію прав оренди нерухомого майна може звернутися одна із сторін договору оренди нерухомого майна.

У підприємницькій діяльності існує практика, що в договір оренди нежитлового приміщення включається пункт про пролонгацію цього договору.

У цьому випадку, сторони укладаючи договір оренди нежитлових приміщень строком на 364 дні, який не потребує державної реєстрації, надалі пролонгується на такий же термін, виходить, що якщо договір укладено без державної реєстрації, то й додаткову угоду до нього не вимагає державної реєстрації. А договір продовжує свою дію ще не один рік.

Варто було б запропонувати внести до п. 2 ст. 651 ЦК РФ зміни і реєструвати договори оренди нежитлових приміщень, укладені на будь-який термін, навіть якщо він укладений на один місяць або один тиждень.

У разі якщо договір оренди нежитлових приміщень підлягає державній реєстрації, то необхідно надати в Державне установа юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним наступний пакет документів: ¹

Заява;

Документи про оплату реєстрації.

Для юридичної особи:

довіреність на право представляти юридичну особу (завірену підписом і печаткою юридичної особи);

свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи;

свідоцтво про реєстрацію змін до установчих документах (якщо вони в організації були);

Статут зі змінами та доповненнями (якщо вони в організації були);

установчий договір зі змінами та доповненнями (якщо вони в організації були);

інформаційний лист Держкомстату;

протокол організації про призначення керівника (директор, генерального директора);

рішення повноважних органів організацій-учасників договору про його ув'язнення (якщо таке необхідно відповідно до статуту організації або чинним законодавством).

Для фізичної особи:

довіреність на право представляти фізичну особу (засвідчена нотаріально);

документ, що засвідчує особу (паспорт або інший документ).

Право встановлюють документи, які надають як фізичні, так і юридичні особи:

карта реєстру нерухомого майна або карта реєстру спільної власності;

виписка з технічного паспорта (форма 1а) з терміном давності не більше 6 місяців або експлікацію;

інвентаризаційний план, виданий БТІ;

довіреність на право укладення договору (якщо він підписаний представником учасника договору);

оригінали договору в кількості, рівному числу учасників договору і один примірник для установи юстиції;

акт прийому - передачі (в тій же кількості, що і договорів оренди);

документ, що підтверджує право власності на об'єкт зареєстровано (свідоцтво про державну реєстрацію права власності).

Всі документи надаються у двох примірниках:

перший примірник - справжній, другий примірник - копія нотаріальна або завірена органом, який видав цей документ. Оригінали повертаються після закінчення реєстрації, у випадку якщо вони не потрібні для архіву державній установі юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

У разі якщо в договір оренди були внесені які-небудь зміни, і додаткову угоду до даного договору оформлені в тій же формі, що і сам договір, тобто письмовій, то дане додаткову угоду необхідно також зареєструвати в органі юстиції, в тому ж відділенні, в якому, і зареєстрований договір оренди нежитлового приміщення, в іншому випадку воно не буде мати юридичної сили.

Зміна і розірвання договору, також як і його висновок, підкоряються певним правилам.

Порядок розірвання (зміни) договору оренди залежить від застосовуваного способу його зміни чи припинення.

Наслідки зміни або припинення договору оренди сформульовано в законодавстві у вигляді загальних (ст. 453 ГК РФ) та спеціальних правил, які залежать від обставин, що стали підставою для розірвання або зміни договору.

У разі припинення або зміну договору за угодою сторін повинні застосовуватися порядок укладання відповідного договору, а також вимоги, які пред'являються до форми такого договору, оскільки суть правила про форму угоди про зміну або припинення договору полягає в тому, що форма повинна бути ідентичною тій, в якій полягав договір (ст. 452 ДК РФ).

У разі якщо сторони прийшли до угоди про зміну умов договору, то вони укладають додаткову угоду, в якій зазначаються пункти, до яких вносяться зміни і конкретизується, що саме змінюється. Наприклад, у випадку якщо сторони прийшли до угоди про зміну орендної плати, то в договір вноситься такий запис: «п. ХХ договору оренди нежитлового приміщення, читати в наступній редакції: «Орендна плата за орендоване приміщення становить ХХХ рублів на місяць».

Але є обмеження, якщо сторони дійшли згоди про здачу в оренду іншого приміщення (хоча і аналогического орендованого і на тих же умовах), то сторони повинні укласти новий договір.

Якщо сторони за обопільною згодою вирішили припинити договір, в такому випадку сторони укладають угоду про розірвання, в якому обумовлюються умови розірвання, а якщо раптом в однієї зі сторін є невикористані зобов'язання (повернення нежитлового приміщення, що залишилася заборгованість) то ці умови теж повинні бути закріплені в даній угоді.

Угода про розірвання договору також як і угоди про зміну його умов має бути зроблено у тій формі, в якій зроблений і сам договір (п. 1 ст. 452 ДК РФ). Це сама проста і не вимагає судового втручання ситуація.

Відповідно до п. 1 ст. 452 ДК РФ угоду про розірвання або зміну договору оренди полягає в тій же формі, що й договір. Так, якщо договір між юридичною особою і громадянином укладається у письмовій формі, то для зміни або розірвання цього договору також повинна бути використана письмова форма. Зміна і розірвання договору можуть бути письмово оформлені шляхом укладання угоди, підписання протоколу, що відображає підстави зміни і розірвання договору, або шляхом обміну листами, телеграмами і т.д. ¹

Однак у Цивільному кодексі України не міститься вимоги про державну реєстрацію додаткової угоди до договору. Можна припустити, що якщо зобов'язання сторін вважаються зміненими з моменту укладення угоди про внесення змін до договору, який має визначатися за правилами, встановленими для укладання самого договору, то відповідно до вимог п. 3 ст. 433 і п. 1 ст. 425 ГК РФ договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним і набирає чинності з моменту реєстрації (якщо інше не встановлено законом), і угода про внесення змін вважається таким що набуло чинності з моменту державної реєстрації його як угоди. Отже, додаткова угода до договору оренди, що підлягає державній реєстрації, також вимагає такої. ²

Інший порядок зміни або розірвання договору встановлено для тих випадків, коли договір змінюється або розривається не за угодою сторін, а на вимогу однієї з них. Якщо ж вимога спирається на одну з підстав, викладених вище, то порядок зміни або розірвання наступний.

При розірванні (зміну) договору на вимогу однієї із сторін обов'язковим є пред'явлення позову до суду за умови дотримання досудового порядку врегулювання спору.

ДК РФ передбачена своєрідна досудова процедура врегулювання конфлікту між орендарем та орендодавцем, коли є підстави для дострокового розірвання договору з ініціативи орендодавця. У обов'язковість орендодавця поставлено попереднє письмове попередження орендаря про необхідність виконання ним відповідного зобов'язання в розумний термін.

Дане положення означає, що до позовної заяви орендодавця про розірвання договору оренди, що подається до Арбітражного суду, повинні бути додані документи, що підтверджують дотримання ним досудового порядку врегулювання спору з відповідачем: копія письмового попередження орендаря та докази її направлення або вручення орендарю (квитанція про відправлення) . В іншому випадку позов орендодавця буде повернутий.

Що стосується орендаря, то відсутність спеціального правила, яке зобов'язувало б його попередньо попередити орендодавця про необхідність виконання ним зобов'язання, зовсім не означає, що він може відразу звернутися до суду з позовом про зміну або розірвання договору оренди.

Обов'язково у разі зміни або розірвання договору в судовому порядку на вимогу однієї із сторін - дотримання спеціальної досудової процедури врегулювання спору безпосередньо між сторонами договору.

Суть досудового порядку полягає в наступному: зацікавлена ​​сторона до звернення до суду зобов'язана направити іншій стороні пропозицію зі змінами або розірванням договору оренди. Інша сторона, якій направлено пропозицію, зобов'язана у термін, вказаний у пропозиції або в договорі, а при його відсутності в тридцятиденний термін направити стороні, що відправила пропозиція: або повідомлення про угоду, або повідомлення зі своїми варіантами зміни договору. У разі, якщо зацікавлена ​​сторона в зміну або розірвання договору отримала згоду, то сторони укладають угоду, в порядку зазначеному вище. У випадку, якщо сторона, що подає пропозицію про зміну, отримала відмову іншої сторони на пропозицію про зміну чи розірвання договору, або неотримання відповіді на відповідну пропозицію має право звернутися до суду з вимогою розірвати або змінити договір в судовому порядку, що і дозволить виник спір ( п. 2 ст. 452 ДК РФ).

У разі отримання зацікавленою стороною пропозиції з іншими умовами, то вона може погодитися зі змінами контрагента, тоді порядок внесення змін буде такою ж, що і в першому випадку. Якщо сторона, що зробила пропозицію про зміну договору, не погодилася із зустрічною пропозицією контрагента, вона вправі звернутись до суду з вимогою про зміну договору. У цій ситуації, умови, які слід змінити, будуть визначені рішенням суду. ¹

Необхідно пам'ятати, що не можна змінити умови, які вже виконані, тому що не можна змінити те, що вже не існує. Наприклад, у договорі оренди нежитлових приміщень зазначено, що орендодавець до ХХХ дати проводить капітальний ремонт, орендодавець виконав свої зобов'язання, а орендар відправляє орендодавцю пропозицію про зміну цього пункту і зобов'язання, яке вже виконано покладає на себе.

Порушення досудового порядку врегулювання спорів про зміну або розірвання договору оренди, суд, одержавши позовну заяву орендаря про зміну або розірвання договору без необхідних доказів звернення до іншої сторони з відповідною пропозицією в досудовому порядку, буде зобов'язаний повернути позовну заяву без розгляду.

У ст. 453 ГК РФ встановлено наслідки зміни і розірвання договору.

У разі зміни договору відповідним чином, змінюється і зміст зобов'язання, заснованого на даному договорі. При цьому зобов'язання змінюється в тій частині, в якій був змінений лежить в його основі. Наприклад, сторони погодилися на збільшення орендної плати, то орендар сплачує орендну плату в новому розмірі, в решті частини договору оренди нежитлового приміщення (наприклад, строки внесення орендної плати, умови про використання даного приміщення і т. д.) зберігаються в колишньому вигляді, а отже, в колишньому вигляді зберігається відповідне цим умовам зміст зобов'язання оренди.

При розірванні договору оренди він припиняє свою дію і разом з цим припиняється і засноване на ньому зобов'язання. З цього моменту сторони позбавляються належать їм у силу зобов'язань прав і звільняються від покладених на них обов'язків.

Якщо зміни та розірвання договору оренди сталось за взаємною згодою сторін, то засноване на ньому зобов'язання відповідним чином змінюється або припиняється з моменту укладення та державної реєстрації сторонами угоди про зміну і розірвання договору оренди.

При зміні та розірванні договору в судовому порядку засноване на ньому зобов'язання відповідно змінюється або припиняється з моменту набрання законної сили рішенням суду про зміну і розірвання договору.

Оскільки до зміни або розірвання договору останній міг бути в певній частині виконаний сторонами, виникає питання про долю того, що вже було виконано до зміни або розірвання договору. За загальним правилом, сторони не вправі вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до зміни або розірвання договору. Так, якщо сторони за договором оренди нежитлового приміщення прийшли до угоди про те, що з наступного місяця величина місячної орендної плати знижується, то орендар не має права вимагати від орендодавця повернення суми, яка зменшилася і була внесена до моменту зміни договору оренди, хоча сторони можуть встановити інше умова. ¹

У п. 5 ст. 453 ГК РФ встановлено, що якщо договір був змінений або розірваний внаслідок істотного порушення його умов однією із сторін, інша сторона має право вимагати відшкодування збитків: згідно зі ст. 15 ГК РФ, завданих зміною або розірванням договору, а вимагати ж сплати неустойки за допущене погіршення орендованого нежитлового приміщення орендодавець має право лише тоді, коли сплата такої неустойки передбачена в укладеному договорі оренди.

Суд при розірванні договору може визначити наслідки розірвання договору, виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням договору.

У випадку, якщо орендодавець подав позов не лише про розірвання договору оренди, а й виселення з орендованого нежитлового приміщення, то орендар зобов'язаний звільнити нежиле приміщення після вступу в силу рішення суду. Якщо орендар не звільняє орендоване нежитлове приміщення, то орендодавець після закінчення 30 днів після вступу рішення суду в силу, може звернутися в Службу судових приставів для виконання даного рішення суду.

Згідно зі ст. 30 Федерального закону від 02.10.07 р. № 229-ФЗ «Про виконавче провадження» ² виносить постанову про порушення виконавчого провадження та надає орендареві 5 днів для добровільного звільнення нежитлового приміщення. У разі не виконання орендарем в 5-ти денний термін таких вимог, відповідно до ст. ст. 68, 112 Федерального закону «Про виконавче провадження» Служба судових приставів примусово виселяє орендаря з нежитлового приміщення.

Висновки до розділу. У процесі дослідження виявлено дві основні проблеми: немає єдиної думки з приводу визначення поняття «нежитлове приміщення», і який договір оренди нежитлового приміщення потрібно реєструвати.

Друга проблема також стосується державної реєстрації договорів: що має бути зареєстровано: договір оренди, як угода, право оренди, або обтяження прав орендодавця. Дана проблема до цих пір є темою для обговорення.

Цивільним кодексом РФ не встановлена ​​державна реєстрація права оренди.

Між положеннями ЦК РФ і Федерального Закону про реєстрацію виникає невідповідність, що веде до різного тлумачення зазначених вище норм і застосування їх на практиці.

Щоб усунути дані непорозуміння, необхідно:

або внести відповідні зміни у Цивільному кодексі України;

або привести у відповідність до ДК РФ Федеральний Закон про реєстрацію (в основному ст. 26 цього закону), встановити обов'язок державної реєстрації договору оренди.

Варто використовувати перший варіант і внести зміни:

- У п. 2 ст. 609 ЦК РФ наступного змісту: «договір і право оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом".

- У п. 2 ст. 651 ЦК РФ наступного змісту: «договір і право оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації та договір вважається укладеним з моменту такої реєстрації».

Якщо використовувати другий варіант, то доведеться прийняти новий Федеральний Закон «Про державну реєстрацію угод з нерухомим майном».

Висновок

Метою цієї дипломної роботи було дослідження особливостей змісту, порядку укладення, зміни та припинення договору оренди нерухомості та його регулювання російським цивільним законодавством. Проведене дослідження дозволяє зробити наступні висновки:

1. Договір оренди нежитлового приміщення займає особливе місце серед інших договорів оренди, він відноситься до оренди нерухомості, причому такого її виду як нежитлове приміщення.

2. Оренда є одним з найбільш поширених способів володіння та (або) користування нежитловими приміщеннями.

3. Договір оренди нежитлового приміщення регулюється Цивільним кодексом РФ, федеральними законами, указами Президента РФ і різними підзаконними нормативними актами.

4. Нормативні акти, прийняті органами влади та управління різних рівнів містять суперечності в правовому регулюванні орендних відносин. Такий стан речей створює труднощі в застосуванні орендного законодавства і нерідко призводить до спірних ситуацій.

5. Сторонами в договорі оренди будівлі та споруди є орендодавець і орендар. Закон не представляє спеціальних правил до них, вимагаючи лише, щоб сторони були з цивільної право-і дієздатністю. Для визначення належного орендодавця в договорі оренди нежитлового приміщення важливо знати, до якої форми власності належать дані приміщення: приватної, федеральної, муніципальної (державної суб'єктів РФ).

6. Орендні відносини виникають тільки після укладення договору з належною стороною у письмовій формі. Для договорів оренди нежитлового приміщення, укладених на термін не менше року, потрібно їх реєстрація в державних органах.

7. До істотних ознаками договору належать: предмет, орендна плата і форма, що вимагає в деяких випадках дотримання спеціального порядку державної реєстрації договору.

8. Зміст договору оренди нежитлового приміщення потрібно розглядати ширше, ніж воно представлено у Цивільному кодексі України ст. ст. 650-664, враховуючи велику арбітражну практику. Наприклад, вказівка ​​в Огляді арбітражної практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою, характеристик переданого в оренду приміщення, а також його технічної документації. Невідповідність даних істотних умов у договорі оренди тягне його недійсність. Або ж вказівка ​​про розмір орендної плати. За відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди будівлі або споруди (нежитлового приміщення) вважається неукладеним.

9. До закінчення дії даного договору сторони за угодою можуть змінювати його умови, а також розірвати договір достроково. Це можливо і в судовому порядку за наявності підстав до таких вимог.

10. На жаль, самі арбітражні суди не завжди однозначно і правомірно виносять рішення по конкретних справах, що виникли з орендних правовідносин.

Для вирішення проблем мають місце в області оренди нежитлового приміщення можна запропонувати наступні рекомендації:

1. Необхідно в нормативному порядку визначити поняття «нежитлове приміщення» і встановити в законодавстві РФ, до чого відноситься нежитлове приміщення до будівель, споруд або до відокремленому нерухомого майна. Нежиле приміщення варто було б віднести до відокремленому нерухомого майна і внести до п. 1 ст. 607 ЦК РФ після слів «будівля, споруда» слова - нежитлове приміщення.

2. Назвати § 4 «Оренда будинків та споруд» глави 34 ЦК України - «Оренда об'єктів нежитлового фонду (будівель, споруд, нежитлових приміщень)».

3. При державній реєстрації оренди нежитлових приміщень згідно Федерального закону від 21.07.1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», також виникає багато протиріч, які необхідно усунути:

• необхідно внести зміни у Федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», щоб більш чітко і однозначно врегулювати відносини з реєстрації договорів оренди будівель і споруд. Зокрема, необхідно змінити формулювання ст. 26 зазначеного закону, так як реєстрації все ж підлягає саме договір оренди, а не якесь «право оренди» або в п. 2 ст. 609 ЦК РФ наступного змісту: «договір і право оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом" і в п. 2 ст. 651 ЦК РФ наступного змісту: «договір і право оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації та договір вважається укладеним з моменту такої реєстрації» або прийняти новий Федеральний Закон «Про державну реєстрацію угод з нерухомим майном»;

• абз. 3 п. 1 ст. 16 і абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» привести до одного підставі, хто повинен подавати заяву про державну реєстрацію оренди (орендар чи орендодавець, або спільно обидві сторони);

• внести до п. 2 ст. 651 ЦК РФ зміни і реєструвати договір оренди нежитлових приміщень, укладений на будь-який термін, навіть якщо він укладений на один місяць або один тиждень.

4. внести до ст. 614 ЦК РФ пункт такого змісту: у разі, якщо орендодавець виступає ініціатором збільшення орендної плати більш ніж на 5%, то разом з пропозицією про збільшення орендної плати, він зобов'язаний надати орендарю письмове обгрунтування такого збільшення.

Все вищесказане приводить нас до висновку, що договір оренди нежитлового приміщення має велике значення у регулюванні договірних цивільно-правових відносин. А значить, його вивчення вимагає подальшого продовження. Система правових відносин у цій області не сформована ще в повній мірі, але нагальність цієї теми в даний час обумовлює інтерес до неї.

Список використаних джерел та літератури

1. Нормативні правові акти

1. Конституція Російської Федерації. - К.: Сиб. унів. вид-во, - 2001. - 48 с.

2. Цивільний кодекс РФ (ч.1): Федеральний закон РФ від 30 листопада 1994 № 51-ФЗ (в ред. Від 06.12.2007 № 333-ФЗ) / / Відомості Верховної Ради України. - 1995. - № 32. - Ст. 3301.

3. Цивільний кодекс РФ (ч.2): Федеральний закон РФ від 26 січня 1996 № 14-ФЗ (в ред. Від 06.12.2007 № 334-ФЗ) / / Російська газета. - N 23. - 6 лютого 1996.

4. Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним: Федеральний закон РФ від 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. від 23.11.2007) / / Відомості Верховної Ради України. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

5. Про виконавче провадження: Федеральний закон РФ від 2.10.2007 № 229-ФЗ (в ред. Від 13.05.2008 N 66-ФЗ) / / Російська газета. - № 223. - 6 жовтня 2007.

6. Про заходи щодо забезпечення надходження до федерального бюджету доходів від використання федерального майна: Постанова Уряду РФ від 30.06.1998 № 685 / / Збори законодавства РФ .- 1998. - № 27. - Ст. 4536.

7. Про затвердження Правил ведення єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним: Постанова Уряду РФ від 18.02.1998 № 219 (ред. від 12.11.2004) / / Відомості Верховної Ради України. - 1998. - № 8. - Ст. 963.

8. Про затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації договорів оренди, безоплатного користування, концесії ділянок лісового фонду (ліси) і прав на ділянки лісового фонду (ліси): Наказ Мін'юсту РФ від 23.01.2002 № 18 (ред. від 24.12.2004) / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. 2005. № 3.

9. Положення про проведення торгів на право укладення договору оренди об'єктів нерухомості, що перебувають у федеральній власності: Розпорядження Мингосимущества РФ від 28.07.1998 р. № 774-р / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. 1998. № 20.

10. Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом прав власності та інших речових прав: Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 28.04.1997 № 13 / / Вісник ВАС РФ. № 7. 1997.

11. Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним": Інформаційний лист Президії ВАС РФ від 16.02.2001 N 59 / / Вісник ВАС РФ. № 4. 2001.

12. Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою: Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 11.01.2002 р. № 66 / / Вісник ВАС № 3. 2002.

13. Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень: Лист Президії ВАС РФ № 53 від 01.06.00 / / Вісник ВАС РФ № 7. 2000.

14. Положення про оренду муніципального майна: Розпорядження Адміністрації міста Тюмені від 23 січня 2004 р. № 370 / / Тюменські известия. - № 11. - 2 лютого 2004.

1. Спеціальна література

1. Абрамова О. М., Аверченко М. М., Байгушева Ю. В. Цивільне право. У 3 т. Т.1. - М.: Велбі, 2008. - 1008 с.

2. Авек В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Оренда об'єктів державної і муніципальної власності. - М., 2001. - 164 с.

3. Александров А.Д. Новий Земельний кодекс Російської Федерації про оренду, купівлі-продажу і мене земельних ділянок / / Юридичний світ. - 2002. - С. 61 -65.

4. Афоніна А. В. Житлове право. - М.: Дашков і К, 2008. - 376 с.

5. Беленков В.А. Цивільне право: Конспект лекцій: Ч. 2. - М.: А-Пріор, 2008. - 160 с.

6. Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право: Книга друга. - М.: Видавництво «Статут», 2002. - 848 с.

7. Валявіна Є. Ю., Єлісєєв І. В., Кротов М. В. Цивільне право. - М.: Проспект, 2008. - 848 с.

8. Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг (вид. 3-тє, стереотип.). - М: Статус, 2006. - 146 с.

9. Витрянский В. Договір оренди / / Закон.2000. № 11. С. 14-15.

10. Гатіно А. М. Цивільне право. - М.: Дашков і К, 2008. - 384 с.

11. Глінкін А.А. До питання про оренду нерухомості / / Бухгалтерський облік. № 1. січень. 2000. С. 15 - 24.

12. Цивільне право в 2 томах. Том 1: Підручник / відп. ред. А.П. Сергєєв, Ю.К. Толстой. - М.: Проспект, 2000. - 176 с.

13. Гришаєв С.П. Все про нерухомості (реєстрація прав, купівля-продаж, міна, дарування, оренда, найм житлового приміщення, іпотека, спадкування): Навчально-практичний посібник. М.: Видавництво БЕК, 2001. - 272 с.

14. Єгоров Н.Д. Цивільне право. Ч.2. - М.: Юрист, 2000. - 81 с.

15. Завидів Б.Д. Договір оренди нежитлових приміщень: правове регулювання. - М.: Дашков і К, 2006. - 180 с.

16. Калачова С.А. Орендні угоди. - М., 1998. - 96 с.

17. Козир О. Оренда нерухомого майна / / Закон. - 2000. - № 11. - С. 65 -73.

18. Козир О. Поняття нерухомого майна в російському цивільному праві. Операції з нерухомістю / / Закон. - 1999. - № 4. - С. 56 - 64.

19. Коментар до ДК РФ, частині другій (постатейний) / Відп. ред. О.Н. Садиков. - М.: Инфра-М, 2007. - 987 с.

20. Коршунов Н. М., Харитонова Ю. С., Горелік А. П. Цивільне право. - М.: Ексмо, 2008. - 448 с.

21. Крашенініков П. В. Коментарі до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». - М.: Статут, 2007. - 427 с.

22. Кузьміна І.Д., Луконіна В.І. Правовий режим самовільно будівлі / / ВВАС РФ. 2001. № 11. - С. 124 - 135.

23. Кузьміна О. К., Самохіна О. М., Шабалін В. Г., Шамонова Є. А. Операції з нерухомістю. - М.: Омега-Л, 2008. - 736 с.

24. Лапач В.А. Правова іммобілізація рухомого майна та специфікація нерухомості в книзі Вчені записки юридичного факультету РГУ. Збірник наукових праць. Випуск 2. - Ростов-на-Дону, 2001. - С. 84 - 95.

25. Лапач В.А. Майнові комплекси підприємств як об'єкти прав: поняття та проблеми / / Юридичний вісник РГЕА. - 1999. - № 3. - С. 23 - 41.

26. Лукаш Ю. А. Договору. Загальні правила, особливості та способи забезпечення. - М.: Дис, 2008. - 288 с.

27. Оглоблина О. М., Тихомиров М. Ю. Документи для оформлення угод з нерухомим майном. - М.: Видавництво: Тихомиров М.Ю., 2008. - 158 с.

28. Платонов Д.І. Цивільне право. Ч.2: Зобов'язальне право: конспект лекцій у схемах. - М.: А-Пріор, 2007. - 160 с.

29. Скворцов О.Ю. Договір оренди нерухомості / / Арбітражні спори № 1 (5) 1999. - С.127 - 134.

30. Смирнов В. В., Лукіна З. П. Оренда нерухомості (будівель, споруд, нежитлових приміщень) - М.: Ось-89, 1998. - 220 с.

31. Смирнов В. В. Збірник договорів. - М.: Велбі Проспект, 2008. - 784 с.

32. Смоленський М. Б. Цивільне право. Ч. 2. - М.: МарТ, 2007. - 208 с.

33. Судова практика по спорах, що випливають з договорів оренди будівель, споруд, нежитлових приміщень. 1996-2006. - М.: Статут, 2007. - 412 с.

34. Тихомиров М. Ю., Тихомирова Л. В. Житлове право. - М.: Видавництво: Тихомиров М.Ю., 2008. - 445 с.

35. Щекунова М.І. Про практику вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням законодавства про оренду / / Вісник ВАС РФ. 2001. № 10. - С. 70 -74.

36. Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права (з видання 1907 р.). М., 1995. - 556 с.

1. Інтернет - ресурси

1. Оренда нежитлових приміщень [Електронний ресурс] / Режим доступу: http://www.dom-i-zakon.ru

2. Договір оренди нежитлових приміщень [Електронний ресурс] / Режим доступу: http://www.dom-i-zakon.ru

3. Висновок і реєстрація договору оренди нежитлових приміщень [Електронний ресурс] / Режим доступу: http://www.dom-i-zakon.ru

4. Особливості договору оренди нежитлового приміщення [Електронний ресурс] / Режим доступу: http://www.dom-i-zakon.ru

5. Розірвання договору оренди нежитлового приміщення [Електронний ресурс] / Режим доступу: http://www.dom-i-zakon.ru