Договір оренди нежитлових приміщень 2 Поняття нежитлового

ЗМІСТ

ВСТУП

РОЗДІЛ 1. ПОНЯТТЯ І ВИДИ НЕЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ

1.1 Поняття нежитлового приміщення як предмета договору оренди

1.2 Призначення і правовий режим нежитлових приміщень

РОЗДІЛ 2. ПРОБЛЕМИ УКЛАДЕННЯ, ВИКОНАННЯ, РОЗІРВАННЯ І Відповідальний ПО ДОГОВОРУ оренди нежитлового приміщення

2.1 Укладання договору оренди нежитлового приміщення

2.2 Форма та державна реєстрація

2.3 Виконання договору. Права, обов'язки і відповідальність сторін

2.4 Розірвання договору оренди

ВИСНОВОК

СПИСОК

ВСТУП

Актуальність теми дослідження. На сучасному етапі економічного розвитку немає жодної сфери, в якій в тому чи іншому вигляді не застосовувалися б орендні відносини. З'являються все нові їх різновиди, удосконалюються колишні форми. Оренда стала невід'ємною рисою дійсності. Її застосування викликає оптимізм у одних і розчарування в інших.

У нинішніх умовах договір оренди нежитлових приміщень має важливе значення.

Мета даного договору - забезпечити передачу майна у тимчасове володіння та користування. У цьому зацікавлені обидві сторони. Інтерес орендодавця припускає, що за допомогою передачі приміщення в оренду реалізуються його інтереси як власника по вилученню доходу з наявних у нього в наявності (або придбаних спеціально для ведення підприємництва такого роду) виробничих фондів. Зацікавленість орендаря до використання найнятого нерухомого майна полягають у тому, щоб, не обтяжуючи себе всякий раз придбанням будівель у власність, отримати можливість ефективно використовувати тимчасово найняте приміщення для виробничих чи інших цілей.

Для розміщення і діяльності будь-якої організації необхідне приміщення. Однак нерухомість коштує дорого, і тому лише дуже небагато фірм в змозі придбати приміщення у власність. У зв'язку з цим значна частина всіх нежитлових приміщень, займаних організаціями, орендуються. Оренда нежилих приміщень завжди викликала і викликає безліч питань, на які я постараюся відповісти у своїй роботі.

Дана робота присвячена одному з видів договірних зобов'язань - договору оренди нежитлових приміщень. Обрана для дослідження тема безсумнівно актуальна і поширена в сучасній Росії. В умовах переходу до ринку в регулюванні відносин з передачі майна у тимчасове користування відбулися великі зміни. Вони пов'язані, перш за все, з розширенням кола об'єктів, переданих за такими договорами у найм. Такі об'єкти як земля, нерухомість у вигляді будівель, споруд, виробничих комплексів, які перебували раніше (у тому числі виключної) держави, не допускалися в господарський оборот. З усуненням виключної власності держави щодо надр, землі, лісів, з введенням в обіг виробничо-господарських комплексів (підприємств), які стали об'єктами договорів оренди, корінним чином змінили правове регулювання орендних відносин.

Ступінь наукової розробленості. Найбільш грунтовні наукові роботи даної проблеми присвятили Абова Т.Є., Аксюк І.В., Алексєєв В.А., Бондаренко Д.В., Брагінський М.І., Витрянский В.В., Гришаєв С. П., Догляд В.Б., Дорошкова А.Г., Йорж А.В., Камишанській В.П., Карамишева О.В., Кіндеева Е.А., Козлова Є.Б., Курноскіна О.Г. , Оводов А.А., Орлова О.В., Садиков О.Н., Сарнаков І.В., Сєрова О.А., Скворцов О.Ю., Сиродоев Н.А., штовханина Н.К., Чумакова О.В., Шершеневич Г.Ф., і багато інших.

Об'єктом дослідження є суспільні відносини, що складаються в сфері оренди нежитлових приміщень, особливостей правового регулювання даного договору.

Предметом дослідження є норма цивільного законодавства в частині оренди нежитлових приміщень.

Метою даної роботи є дослідження договору оренди нежитлових приміщень за чинним російським законодавством.

У ході дослідження в роботі вирішуються наступні завдання:

розглянути поняття і предмет договору оренди нежитлових приміщень;
розглянути призначення і види нежитлових приміщень;
розглянути особливості укладення договору оренди: форма і державна реєстрація
розглянути виконання договору.
визначити права і обов'язки сторін договору оренди;
розглянути порядок розірвання договору оренди;
зробити висновки щодо вдосконалення чинного законодавства.

Методи дослідження. Проведене дослідження спирається на діалектичний метод наукового пізнання явищ навколишньої дійсності, що відображає взаємозв'язок теорії і практики. Обгрунтування положень, висновків і рекомендацій, що містяться в дипломній роботі, здійснено шляхом комплексного застосування таких методів соціально-правового дослідження: історико-правового і логіко-юридичного.

За структурою робота складається з вступу, двох розділів включають в себе шість параграфів, висновків і бібліографічного списку.

РОЗДІЛ 1. ПОНЯТТЯ І ВИДИ НЕЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ

1.1 Поняття нежитлового приміщення як предмета договору оренди

Інститут найму речей був відомий ще римському праву (locatio - conductio rerum). При цьому об'єктом найму могли бути тільки невживані і незамінні речі. Подібна вимога обумовлена тим, що особливістю договору найму речей (як у римському праві, так і в праві сучасному) є повернення тих же речей, які передані в користування, а повернути можна тільки те, що фізично не знищено. Отже, при використанні річ не повинна була втрачати своїх натуральних властивостей. "Відносно споживаних речей нездійсненна обов'язок наймача повернути після закінчення найму ту саму річ, яка була отримана за договором".

Якщо звернутися до російської дореволюційної науці цивільного права, то необхідно відзначити, що римські вимоги до об'єкта найму були сприйняті повністю. Так, Г.Ф. Шершеневич говорив про об'єкт договору майнового найму як про незамінну річ. "Речі замінні непридатні для найму тому, що, передаючи їх іншому, який чи очікує отримати не ті самі речі, а тільки подібні, а, отже, передача замінних речей з'єднана з перенесенням права власності, що суперечить сутності договору найму".

У самому загальному сенсі об'єктом оренди можуть бути будь-які невживані речі. Зокрема, в якості об'єкта оренди можуть виступати земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, будівлі та інші споруди, підприємства, майнові комплекси, обладнання, транспортні засоби та інше рухоме і нерухоме майно, яке не втрачає своїх натуральних властивостей у процесі використання.

Перш ніж приступити до розгляду особливостей будівель та інших споруд, необхідно зупинитися на понятті нерухомості, його критерії. Історично до нерухомості відносили землю, а основною ознакою іншої нерухомості є нерозривний зв'язок майна із землею. Тут слід зробити застереження і підкреслити, що мова йде не про землю взагалі, а про конкретній земельній ділянці, на якій це майно розташоване. Руйнування або перенесення (при наявності відповідних сучасних технічних засобів) майна на іншу земельну ділянку означає, що "юридично відбувається руйнування нерухомості на одній земельній ділянці і виникнення її на іншому". Саме з урахуванням цього положення можна погодитися з тезою, що "тільки неможливість відділення нерухомості від землі буде вказувати на міцний зв'язок цього майна із земельною ділянкою". Роль земельної ділянки у визначенні нерухомості двуедина: з одного боку, земельну ділянку сам по собі є нерухомістю, з іншого - він служить вирішальним критерієм для визначення іншого майна як нерухомості.

Ще в дореволюційній Росії (т. X, ч. 1, Законів Російської Імперії) були виділені такі ознаки нерухомості, як нерухомість, незамінність, індивідуальна визначеність, які не втратили актуальності і сьогодні.

У німецькому Цивільному уложенні до нерухомості належать: земельна ділянка, його складові частини, речі, міцно пов'язані із землею.

Що стосується сучасного російського законодавства, то, аналізуючи ГК РФ (ст. 130), можна зробити висновок, що законодавець призводить три критерії нерухомості. По-перше, нерухомість "за природою" (земля, надра, відокремлені водні об'єкти). По-друге, об'єкти, міцно пов'язані із землею. По-третє, об'єкти, віднесені до нерухомості законом.

У науковій літературі так і не досягнуто однаковості в тлумаченні категорії нерухомості. Деякі автори під нерухомістю розуміють "землю; все, що міцно пов'язане із землею, в тому числі природні ресурси, а також майно, віднесене до даної категорії законом". Дане визначення страждає неповнотою змісту, оскільки в ньому немає навіть нагадування про такому родовому ознаці нерухомості, як відсутність можливості переміщення без невідповідного збитку.

На думку інших авторів, "в основі поділу речей на рухомі і нерухомі лежить право приватної власності на землю". З цією позицією навряд чи можна погодитися, оскільки приватна власність - це не єдина форма власності, яка існує в Російській Федерації. Земельні ділянки можуть бути і в публічній власності, однак це не міняє нерухомої природи знаходяться на них об'єктів.

Отже, в якості основних ознак нерухомості (виключаючи нерухомість "за природою") можна виділити:

міцний зв'язок із земельною ділянкою, яка виражається в неможливості переміщення об'єкта;

індивідуальну визначеність;

обмеженість об'єктів.

Під обмеженістю в даному випадку слід розуміти строго певну кількість будівель, розташованих на конкретній земельній ділянці.

Зупинимося детальніше на розгляді будинків та інших споруд як виду нерухомості.

Виділення договору оренди будівель та інших споруд у самостійний вид договору оренди відбулося вперше з прийняттям другої частини Цивільного кодексу Російської Федерації. Це обумовлено особливостями переданого в оренду майна (будівель і інших споруд).

Будинки та інші споруди - як об'єкти нерухомості - характеризуються своєю фундаментальністю, прив'язкою до землі, конструктивно розраховані на тривалий термін використання, мають завжди значною вартістю. Подібні особливості об'єкта оренди неминуче тягнуть встановлення жорстких законодавчих вимог до договору.

У законі містяться вимоги, згідно з якими в договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкта оренди. Для будинків та інших споруд це можуть бути: адреса, якісні характеристики, площа здається в оренду будівлі і іншої споруди, інші характеристики, що дозволяють індивідуалізувати об'єкт оренди. При відсутності цих даних договір не вважається укладеним (п. 3 ст. 607 ЦК РФ).

Вказівка площі орендованої будівлі або іншої споруди необхідно не тільки з метою індивідуалізації об'єкта оренди, але і для визначення орендної плати. Практично завжди орендна плата встановлюється з розрахунку визначеної грошової суми за квадратний метр орендованої площі.

Слід зазначити, що будівлі та інші споруди можуть бути об'єктом орендних відносин тільки після введення їх в експлуатацію після закінчення будівництва, державної реєстрації та технічної інвентаризації в установленому законом порядку.

У юридичній літературі неодноразово робилися спроби дати юридичне визначення будівлі, спорудження та їх відмінностей. Це навряд чи необхідно, оскільки дані поняття не належать до числа правових. Більше того, у тлумачному словнику російської мови поняття "споруда" є родовим по відношенню до поняття "будинок". Спорудження визначається як будь-яка значна споруда (різного виду і призначення). Під будівлею ж розуміється архітектурна споруда, будівля, будинок.

Відмінності між будівлями та іншими спорудами, що існують у повсякденному розумінні, не мають правового значення ще і в силу того, що цивільне законодавство не передбачає диференційованого регулювання правовідносин, що виникають у зв'язку з цими об'єктами. Юридично значущим є відділення будівель від інших будівель, що не відносяться до нерухомості, а також від інших об'єктів нерухомості, на які не поширюються спеціальні правила, передбачені параграфом 4 глави 34 ЦК РФ.

У юридичній літературі приводяться наступні ознаки будівель:

штучність зведення;

"Прив'язка" до певного земельній ділянці;

неможливість переміщення об'єкта без невідповідного збитку його призначенням;

самостійність;

закінченість з точки зору можливості використання за цільовим призначенням.

Щодо будівель загальновизнані класифікації за функціональним призначенням, значущості використання, ознакою подільності, розгляд яких необхідно з позицій особливостей правового регулювання.

За функціональним призначенням будівлі діляться на дві групи: житлові та нежитлові (з різним правовим режимом використання). Житлові будинки функціонально призначені для постійного проживання громадян. Вимоги до таких будівель встановлені житловим законодавством. До нежитловим відносяться будівлі, що використовуються для виробничих, навчальних, адміністративних, торгових та інших цілей. Нежитлові будівлі можуть мати вбудовані житлові приміщення, і навпаки, у складі житлового будинку можуть знаходитися нежитлові приміщення, однак подібна ситуація не змінює статусу названих будинків.

Дана класифікація має велике значення, так як переклад будівлі з однієї категорії в іншу може здійснюватися тільки в суворо встановленому законом порядку і з дотриманням норм, встановлених житловим законодавством. Більш того, цивільне законодавство забороняє розміщення в житлових будинках промислових виробництв. Подібне використання приміщення допускається тільки після зміни його статусу (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Крім того, згідно зі спільним Постанови пленумів Верховного Суду Російської Федерації і Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 01.07.96 № 6 / 8 "Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" операції юридичних осіб, пов'язані з орендою, безоплатним користуванням , а також іншим, не пов'язаним з проживанням громадян використанням житлових приміщень, які не були переведені у нежитлові в порядку, встановленому житловим законодавством, є нікчемними з підстав статті 168 ГК РФ, як не відповідають закону й іншим правовим актам.

Договір оренди будівлі або іншої споруди обов'язково відображає функціональне призначення об'єкта оренди, яке має суворо дотримуватися орендарем.

За значущістю використання виділяють основні і службові будівлі. Подібна класифікація відповідає традиційному для цивільного права поділу на головну річ і приналежність (ст. 135 ЦК РФ). Стосовно до будівель основним вважається будівля, "чільне по капітальності будівлі, за архітектурними ознаками і за своїм призначенням. Службовим вважається будівля, що по відношенню до основного має другорядне, обслуговуюче значення".

Подібна класифікація значима для виділення індивідуально - визначеного предмета договору оренди будівлі або споруди, який повинен співпадати з об'єктом державної реєстрації.

Відповідно до Федеральним законом від 21.07.97 № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" об'єктом державної реєстрації може бути або основне і службове будову як єдиний об'єкт обліку, або тільки основне будинок без службових будівель.

За ознакою подільності будівлі можуть бути технічно ділимими і неподільними. Можливість поділу будівлі на окремі приміщення, частини є юридично значущою при виділ частки із спільної власності, при оренді приміщення тощо

Розглядаючи будівлі та інші споруди як об'єкти оренди, не можна забувати про те, що разом з будівлею в оренду передається і відповідна частина земельної ділянки, на якій це саме будівля розташована.

М. Булеков вважає, що "договір оренди будівель і споруд можна назвати правовстановлюючим документом для виникнення одночасно двох видів відносин:

орендних відносин з приводу використання будівлі (споруди);

відносин з приводу використання частини земельної ділянки ".

Підтвердженням цього положення служить стаття 652 ЦК РФ. Причому в даному випадку мова йде про конкретну частини земельної ділянки, на якій розташоване орендоване приміщення.

Відносини з приводу використання цієї частини земельної ділянки також можуть носити орендний характер. У випадку, коли орендодавець є власником земельної ділянки, на якій розташована будівля, орендарю передається право оренди чи інше право на відповідну частину ділянки (п. 2 ст. 652 ЦК РФ). При цьому якщо в договорі не встановлено права лізингоодержувача стосовно земельної ділянки, то до нього автоматично на весь термін оренди переходить право користування частиною земельної ділянки.

Без встановлення подібного стану договір оренди будівлі та іншої споруди не міг би відбутися зовсім, тому що користуватися будівлею і не мати прав на земельну ділянку неможливо.

Особливої уваги заслуговує проблема оренди нежитлових приміщень. У чинному Цивільному кодексі Російської Федерації не міститься спеціальних правил, що регулюють ці відносини. Отже, оренда нежилих приміщень регулюється загальними правилами про оренду, а не спеціальними правилами про оренду будівель і споруд.

Навряд чи можна погодитися з думкою тих авторів, які вважають, що нежитлові приміщення вже об'єднані під загальним значенням "будівля". Поняття "будинок" і "приміщення" не рівнозначні. У тлумачному словнику російської мови приміщення визначається як внутрішність будівлі. Існує і інше визначення приміщення як "одиниці комплексу нерухомого майна, виділеної в натурі і призначеної для самостійного використання для житлових і нежитлових цілей". З наведених визначень можна зробити висновок, що будівля та приміщення ставляться один до одного як форма і зміст. "У стосунках змісту і форми утримання представляє рухому, динамічну сторону цілого, а форма охоплює систему стійких зв'язків предмета". Дійсно, будівля складається з безлічі приміщень, але за своєю суттю воно щось більше, не обмежена простою сукупністю цих приміщень, будівля - це системний "організм". У рамках однієї будівлі можна змінювати приміщення, перебудовувати їх, створюючи тим самим зовсім інші об'єкти, але будівля (як форма) залишиться незмінним. Таким чином, визначення приміщення як простої частини будівлі і застосування до нього норм про оренду будівель і споруди неможливо.

З висловлюванням про те, що поняття "нежитлове приміщення" як частина поняття "будинок" вживано, але до відносин з ним норми параграфа 4 застосовуються лише у випадку, якщо сторони про це спеціально домовляться, не можна погодитися, оскільки закон не передбачає поширення норм параграфа 4 глави 34 ЦК РФ на інші об'єкти, крім будинків та інших споруд.

Що стосується природи нежитлових приміщень, то в юридичній літературі мається на увазі нерухомий характер цих об'єктів. Однак відсутні спроби обгрунтувати цю тезу. Одним з критеріїв нерухомості Закон (ст. 130 ЦК РФ) називає міцний зв'язок із землею і відсутність можливості переміщення без невідповідного збитку. Подібний критерій цілком можна застосувати до нежитлових приміщень. "Прив'язка" нежитлового приміщення до певного земельній ділянці носить опосередкований характер - через ту будівлю, яка представляє собою форму існування даного нежитлового приміщення і безпосередньо знаходиться на даній земельній ділянці. Змінюючи нежитлове приміщення, ми створюємо новий об'єкт в рамках тієї ж форми, але з іншими індивідуалізують ознаками.

З одного боку, знищити нежитлове приміщення без шкоди для самого будинку неможливо. Більш того, повне знищення приміщення (включаючи несучі стіни) призводить до руйнування самої будівлі, а отже, до знищення основного об'єкта нерухомості.

З іншого боку, нежиле приміщення не можна звести поза земельної ділянки.

У ДК РФ (ст. 130) безпосередньо нежитлові приміщення не розглядаються в якості нерухомості. У той же час Федеральним законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" нежитлові приміщення віднесені до числа нерухомих об'єктів, угоди з якими підлягають державній реєстрації. Подібне невідповідність на практиці призвело до парадоксальної ситуації, коли договір оренди будівлі підлягає державній реєстрації тільки в тому випадку, якщо термін цього договору перевищує один рік (ст. 651 ЦК РФ), а договір оренди нежитлового приміщення, що знаходиться в цьому будинку, підлягає державній реєстрації незалежно від терміну.

Для вирішення зазначеного протиріччя можна запропонувати два способи:

1) виключити статтю 651 ЦК РФ і встановити правило, згідно з яким договори оренди будівель і споруд повинні реєструватися незалежно від терміну;

2) поширити правила статті 651 ЦК РФ (і тільки цієї статті, а не всього параграфа 4) на відносини, об'єктом яких служать нежитлові приміщення.

На підставі вищевикладеного можна зробити наступні висновки.

1. Поняття "споруда" є родовим по відношенню до поняття "будинок", і правильніше вживати поєднання "будівлі та інші споруди", як це запропоновано у науковій літературі.

2. Незважаючи на те що нежитлове приміщення є нерухомістю за ознакою нерозривному зв'язку із землею, до відносин оренди нежитлових приміщень незастосовні спеціальні правила, що регулюють оренду будівель та інших споруд.

3. Необхідно або уніфікувати правила про реєстрацію нерухомості, або розповсюдити дію статті 651 ЦК РФ на відносини, пов'язані з нежитловими приміщеннями.

1.2 Призначення і правовий режим нежитлових приміщень

Основними проблемами визначення правового режиму частин будівель і нежилих приміщень є перш за все відсутність спеціальних правил обігу даних об'єктів, а також їх архітектурне різноманіття. Автором зроблена спроба відповідно до чинного законодавства розглянути основні характеристики правового режиму нежитлових приміщень, що входять до складу багатоквартирних житлових будинків, виходячи з їх функціонального призначення та можливості самостійного використання.

Приміщення багатоквартирного будинку, що обслуговують більше однієї квартири, визначаються у ст. 290 ГК РФ як спільне майно будинку. Об'єкти загального майна в кондомініумі також призначені для обслуговування і використання єдиного комплексу кондомініуму.

Спільне майно в багатоквартирному будинку і в кондомініумі знаходиться у спільній частковій власності власників квартир і домовласників (власників житлових і нежитлових приміщень в кондомініумі) і не підлягає відчуженню окремо від права власності на приміщення (ст. 290 ГК РФ). Допускається обмежене розпорядження спільним майном відповідно до його цільового призначення: дані об'єкти можуть бути передані в користування іншим особам або обтяжені сервітутом, коли це не пов'язано з порушенням охоронюваних законом прав та інтересів домовласників. Тобто загальні нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку і кондомініумі не можуть бути продані, обміняні, закладені. У відношенні їх можуть бути укладені договори оренди, безоплатного користування (позички), угоди про встановлення сервітутів. Наприклад, відповідно до Закону м. Москви від 09.11.94 № 19-87 за угодою власників приміщень будинку можуть бути передані в користування такі загальні приміщення - двірницькі, комори, колясочні, велосипедні, консьержние, погріб.

Можна характеризувати ці приміщення як допоміжні, хоча в законодавстві відсутнє таке визначення. Самостійного значення вони не мають, однак використання їх особами, не проживають в будинку, можливо. Правовий режим допоміжних приміщень у багатоквартирному будинку і кондомініумі - обмежено оборотноспособное нерухоме майно.

Розпорядження загальними приміщеннями здійснюють або самі домовласники, або їх об'єднання (ТСЖ, ЖБК). Якщо кондомініум включає не більше чотирьох приміщень, то домовласники вправі управляти кондомініумом і загальним майном безпосередньо. У цьому випадку угода укладається за згодою всіх домовласників (п. 1 ст. 246 ЦК РФ). Якщо домовласниками утворено ТСЖ або інше об'єднання, то стороною договору є дана юридична особа, що діє від власного імені. Однак для цього необхідне рішення загальних зборів домовласників. При цьому не слід ототожнювати членство в ТСЖ і наявність прав на приміщення. Всі домовласники приймають участь в управлінні спільним майном незалежно від членства в ТСЖ.

Якщо в будівлі змішаного призначення (багатоквартирному будинку з нежитловими приміщеннями) не створено кондомініум, то власники нежитлових приміщень не є учасниками часткової власності на спільне майно багатоквартирного будинку. Законом не встановлено, що в адміністративних і інших нежитлових будинках майно, призначене для обслуговування всіх приміщень, є спільним майном власників приміщень.

Зокрема, В.А. Алексєєв наводить наступний приклад. ФАС СЗО вказав на неприпустимість застосування за аналогією ст. 289, 290 ЦК України і помилковість висновку про те, що ТОВ як власник нежитлового приміщення в будівлі, що належить ВАТ, володіє часткою у праві власності на спільне майно.

У спільне майно будинку також входять приміщення, якими в силу їх функціонального призначення неможливо розпоряджатися навіть обмежено. Так, вищевказаний Закон Москви № 19-87 забороняє розпорядження такими об'єктами, нерозривно пов'язаними з системами життєзабезпечення будинку: балкон, вестибюль, веранда, галерея, коридор, ганок, дахи, сходи, сходові майданчики, ліфтовий хол, ліфти, ліфтові та інші шахти, лоджія, під'їзд, тамбур, технічний поверх, горище.

Таке майно не може бути не тільки відчужене, але й передано у користування, оскільки це буде порушувати можливість експлуатації та обслуговування будинку в цілому і приміщень у ньому. Відповідно до ст. 606, п. 1 ст. 611, ст. 691 ГК РФ за договором оренди або позики майно передається у тимчасове володіння та (або) користування в стані, відповідному призначенню майна. Підвали, горища та інші технічні приміщення повинні бути завжди доступні для експлуатуючих служб, використання їх іншими особами не допускається.

Технічні приміщення поряд з конструктивними елементами і внутрішньобудинкових устаткуванням є просто загальним майном будинку, їх навіть не можна віднести до нерухомого майна (нежилих приміщень). Президія ВАС РФ в п. 1 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою, вказав, що дах являє собою конструктивний елемент будівлі і не є самостійним об'єктом нерухомості, який міг би бути переданий у користування окремо від будівлі (інформаційний лист від 11.01.2002 № 66).

Використання загального майна будинку - розміщення реклами, супутникових антен і іншого телекомунікаційного устаткування, переобладнання горищ і підвалів, безумовно, має здійснюватися за згодою домовласників або їх об'єднання (ТСЖ, ЖБК), але це не угода з нерухомістю.

Можливість самостійного, а не допоміжного використання нежитлових приміщень не дозволяє віднести їх до спільного майна. Звернемося до матеріалів судової практики.

Власники квартир звернулися до суду з позовом про визнання недійсною постанови голови адміністрації про дозвіл переобладнання підвального приміщення та інвестиційного контракту, що передає право власності на реконструйоване приміщення індивідуальному підприємцю, на тій підставі, що їм належать загальні приміщення будинку, включаючи підвальне приміщення.

Призначення приміщень: самостійні, допоміжні, технічні - повинно бути документально визначено. Відповідно до ст. 1 ФЗ від 21.07.1997 № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" індивідуалізація об'єкта нерухомості для реєстрації проводиться за допомогою технічного обліку (інвентаризації). Тому призначення приміщення має визначатися на підставі документів технічного обліку.

Відповідно до Постанови Уряду РФ від 13.10.1997 р. № 1301 "Про державний облік житлового фонду в РФ", Наказом Міністерства РФ по земельній політиці, будівництва і житлово-комунальному господарству від 04.08.1998 р. № 37 затверджено Інструкцію про проведення обліку житлового фонду в РФ.

Технічний поверх - це поверх для розміщення інженерного обладнання і прокладання комунікацій, який може бути розташований у нижній (технічне підпілля), верхній (технічний горище) або середній частині будинку. Очевидно, що ці технічні приміщення не можуть бути самостійними об'єктами прав і предметами угод. Поряд з цим у підвальних поверхах допускається розміщення приміщень - складських, торгових, майстерень, громадського харчування та ін Горище, підвал, підпілля, технічний поверх - це конструктивні елементи будівлі, але не приміщення. Навпаки, підвальне приміщення - це нежитлове приміщення, об'єкт нерухомості.

2.1 Укладання договору оренди нежитлового приміщення

З розвитком ринкових відносин у Росії значно зріс оборот нежитлових приміщень. Нежитлові приміщення використовуються юридичними особами та громадянами в різноманітних цілях як адміністративних, складських, торгових, виробничих приміщень і т.д. Вони користуються стабільно високим попитом, і операції з ними займають важливе місце в сучасному цивільному обороті.

Договір оренди нежитлового приміщення традиційно займає одне з провідних місць у загальному обсязі угод з нежитловими приміщеннями. Однак, незважаючи на поширеність даного виду угод, можна відзначити, що в російському цивільному законодавстві їм приділяється недостатньо уваги, є прогалини у регулюванні даних видів угод.

Неточність нормативного регулювання правового становища нежитлових приміщень у системі об'єктів цивільного обороту призводить до труднощів у практиці обороту. Судово-арбітражна практика в сфері цивільного обороту нежитлових приміщень не завжди однорідне. Нерідко арбітражні суди різних регіонів та рівнів по-різному підходять до вирішення однакових проблем, що випливають з угод з нежитловими приміщеннями. ЦК України містить спеціальні положення, що регулюють питання оренди окремих видів нерухомості: будівель і споруд (§ 4 гл. 34), підприємств (§ 5 гл. 34), житлового приміщення (гл. 35). Спеціальні положення, що регулюють оренду нежитлових приміщень як частини житлових і нежитлових будівель і споруд, у Цивільному кодексі України відсутні. Але якщо спеціальна норма відсутня, то діє загальна норма. Тому при вирішенні питань, пов'язаних з орендою нежилих приміщень, слід керуватися загальними положеннями про оренду (§ 1 гл. 34).

З визначення договору оренди, даного в абз. 1 ст. 606 ГК РФ, випливає, що за договором оренди нежитлового приміщення орендодавець зобов'язується надати орендарю нежитлове приміщення за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Можна помітити, що аналогічну формулювання містить ст. 650 ГК РФ, що визначає договір оренди будівлі або споруди. У той же час законодавець визначає договір оренди підприємства і договір найму житлового приміщення дещо іншим чином. За договором оренди підприємства (п. 1 ст. 656 ЦК РФ) і за договором найму житлового приміщення (п. 1 ст. 671 ГК РФ) дані об'єкти нерухомості передаються орендодавцем (наймодавцем) орендарю (наймачу) у тимчасове володіння і користування, т. е. надання їх лише у користування виключається.

Традиційно правомочність володіння визначається в юридичній літературі як можливість реально мати річ, здійснювати господарське панування над нею. Право користування визначається як заснована на законі можливість експлуатації майна, вилучення з нього корисних властивостей і (або) отримання від нього плодів і доходів.

Стосовно оренди нерухомості правомочність орендаря щодо володіння означає, що він має право в будь-який час перебувати в приміщенні, що орендується, встановлювати режим проходу в нього, допускати чи не дозволяти окремим особам перебувати в приміщенні, що орендується, змінювати інтер'єр на свій розсуд і т.п. Одночасно орендар, володіючи правомочием користування, має право використовувати приміщення в цілях, передбачених договором оренди (для проживання, для комерційних цілей, для іншої, некомерційною, діяльності).

Таким чином, можна зробити висновок, що право користування найтіснішим чином пов'язане з правом володіння. Як правило, ці два правомочності належать їх власникові разом. Проте можлива й оренда, при якій майно надається орендареві тільки в користування (наприклад, оренда складних ЕОМ, коли орендар отримує право користування обчислювальною технікою протягом певного часу, не володіючи нею).

Що стосується нерухомості, то тут питання більш складне. На наш погляд, законодавець невипадково вказав у ст. ст. 656 та 671 ГК РФ, що за договорами оренди відповідно підприємства та житлового приміщення нерухомість передається у володіння і користування, не вказавши на можливість її передачі тільки у користування. У відносно підприємства дане формулювання викликана специфікою самого об'єкта оренди. Підприємством неможливо користуватися (тобто експлуатувати його, здійснювати виробничу діяльність) без правомочності володіння ним. Встановлення ж такого правила щодо оренди житлового приміщення викликано, як видається, прагненням законодавця більш повно захистити права наймача та членів його сім'ї, що проживають в наймає приміщення. У той же час законодавець допускає можливість передачі в оренду будівлі (споруди) тільки у тимчасове користування без правомочності володіння. Однак, як і стосовно оренди підприємства, важко уявити ситуацію, при якій орендар мав би можливість користуватися будинком (спорудою), не володіючи правомочием щодо володіння їм, тобто не маючи в нього постійного доступу і не маючи можливості визначати режим експлуатації орендованої будівлі (споруди). На наш погляд, законодавець, вказавши, що за договором оренди можлива передача орендарю у тимчасове користування будівлі або споруди без наділення його правомочність володіння, допустив редакційну недбалість. Мабуть, було б доцільно виключити з п. 1 ст. 650 ГК РФ слова "або в тимчасове користування".

Якщо ж об'єктом оренди є нежитлове приміщення, розташоване в будівлі або споруді, то ситуація, при якій орендар має право тільки користуватися ним, але не володіти, допустима. Наприклад, власник будівлі (споруди) може надати орендарю у користування для складських потреб ізольоване приміщення в будинку (споруді) без права суборенди, встановивши при цьому певний порядок проходу орендаря в будівлю і орендоване приміщення. Нежиле приміщення може також передаватися тільки у тимчасове користування (без права володіння) організаціям, що здійснюють освітню діяльність, для проведення занять у певні години. Прикладом такої оренди може служити оренда на нежитлове приміщення, що знаходилося за адресою: Москва, вул. Партизанська, д. 9, корп. 3, що здійснювалася за договором оренди від 11 жовтня 1993 р. № 8-710/93, укладеним між територіальним агентством Москомімущества Західного адміністративного округу Москви і ТОВ "Школа Космос".

Таким чином, на відміну від оренди інших видів нерухомості - житлових приміщень, підприємств і будинків (споруд) - оренда нежитлових приміщень можлива у вигляді передачі нежитлового приміщення лише у тимчасове користування, без наділення орендаря правом тимчасового володіння ним.

2.2 Форма та державна реєстрація

У силу особливостей, властивих нежитловим приміщенням як об'єктах цивільно-правових угод, російський законодавець пред'являє спеціальні вимоги до форми договору їх оренди як різновиду нерухомого майна.

Договір оренди будівлі або споруди та договір оренди підприємства майна укладаються в письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 1 ст. 651 та п. 1 ст. 658 ГК РФ).

Вимоги до форми договору оренди нежитлового приміщення визначаються положеннями ст. 609 ЦК РФ. Згідно з п. 1 цієї статті письмова форма договору оренди нежитлового приміщення потрібно, тільки якщо договір укладається на термін більше одного року або якщо хоча б однією з сторін договору є юридична особа (незалежно від терміну). Однак практика йде по шляху укладання всіх договорів оренди нежилих приміщень у письмовій формі. Цього вимагає і "Інструкція про порядок державної реєстрації договорів оренди нерухомого майна" Мін'юсту РФ, пп. 1 п. 13 якої поширює обов'язковість письмової форми договору оренди на всі види нерухомого майна. З формально-юридичної точки зору ця вимога на перший погляд не цілком обгрунтовано, тому що не відповідає положенням ГК РФ, а саме - п. 1 ст. 609. Проте договір оренди нерухомості, в тому числі і нежитлового приміщення, підлягає державній реєстрації (п. 2 ст. 609 ЦК РФ), що неможливо, якщо він укладений в усній формі. Таким чином, п. 2 ст. 609 ЦК РФ у спосіб зобов'язує суб'єктів цивільного обороту укладати договір оренди нежитлового приміщення в письмовій формі. Крім того, з точки зору забезпечення прав та інтересів сторін договору оренди та з огляду на велику роль договорів оренди нежитлових приміщень в господарському житті країни, слід визнати доцільність обов'язковості письмової форми для договорів оренди нежитлового приміщення.

Договір оренди нерухомості, зокрема нежитлового приміщення, підлягає державній реєстрації, причому відповідно до абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" із заявою про державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна може звернутися будь-яка сторона договору оренди нерухомого майна. Якщо одна зі сторін ухиляється або перешкоджає реєстрації договору (наприклад, не надає необхідних документів), то інша сторона має право звернутися до суду з позовом про державну реєстрацію договору оренди.

Так, товариство з обмеженою відповідальністю "Торговий дім" Татарстан "(далі - ТОВ" ТД "Татарстан") звернулося в Арбітражний суд Республіки Бурятія з позовом до відкритого акціонерного товариства "Улан-Уденський керуюча компанія" (далі - ВАТ "УУУ компанія") , до Комітету з управління майном м. Улан-Уде (далі - куми м. Улан-Уде) про державну реєстрацію договору оренди. До участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, був притягнутий Улан-Уденський філія федерального державного унітарного підприємства "Ростехінвентарізація" (далі - ФДУП "РТИ").

Як випливає з матеріалів справи, 1 листопада 2003 р. ВАТ "УУУ компанія" (орендодавець), що діє на підставі договору довірчого керування від 1 листопада 2003 р. № 83, та ТОВ "ТД" Татарстан "(орендар) уклали договір про передачу в оренду в 6-поверховому приміщенні Центрального будинку побуту по вул. Ербанова, 11, у м. Улан-Уде нежитлових приміщень загальною площею 3695,8 кв. м. Термін договору оренди від 1 листопада 2003 р. узгоджені сторонами до 1 листопада 2006

Згідно з п. 1.2 названого договору приміщення є муніципальною власністю.

Вважаючи, що реєстрація не була проведена через ухилення відповідачів від надання необхідних документів, позивач звернувся до арбітражного суду з відповідними вимогами. Суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги, правомірно виходив з того, що причиною неможливості здійснення реєстрації угоди з'явилися дії орендаря, спрямовані на ухилення від державної реєстрації договору оренди.

Суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення суду першої інстанції, неправомірно виходив з того, що ТОВ "ТД" Татарстан "не вжито заходів, необхідні для здійснення реєстрації договору оренди від 1 листопада 2003

Між тим зі змісту п. 1.9 договору від 1 листопада 2003 р. випливає, що на орендаря покладався обов'язок щодо несення витрат, пов'язаних з державною реєстрацією угоди. Інших зобов'язань на орендаря не покладалося. Дії з переоформлення технічної документації, розірвання договору довірчого управління, відмова від видачі виписки з технічного паспорта правомірно кваліфіковані як ухилення від державної реєстрації угоди.

Доводи суду апеляційної інстанції були визнані безпідставними, оскільки зміст договору дозволяло визначити, яке конкретно нежитлове приміщення передається в оренду, а відсутність технічних документів, необхідних для реєстрації, стало наслідком ухилення орендодавця від виконання дій, пов'язаних з оформленням реєстрації угоди.

Відповідно до п. 3 ст. 433 ГК РФ договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Державна реєстрація договору оренди нежитлового приміщення є юридичним актом визнання та підтвердження державою виникнення в орендаря права користування нежитловим приміщенням і повинна здійснюватися у відповідності з Федеральним законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Однак якщо договір оренди був укладений до набрання чинності даного Закону, то відсутність реєстрації не повинно служити підставою для визнання відповідного договору неукладеним. З цього виходить і судова практика.

Так, товариство з обмеженою відповідальністю (орендар) звернулося до арбітражного суду з позовом до акціонерного товариства (орендодавцю) про вселення в нежитлові приміщення, що орендуються у відповідача на підставі договору оренди від 17 квітня 1997 р. строком на п'ять років, з яких воно було виселено орендодавцем. Відповідач, заперечуючи проти позову, послався на те, що відповідно до п. 2 ст. 609 ЦК РФ договір оренди нежитлового приміщення підлягав державній реєстрації. Оскільки договір оренди не був зареєстрований, то відповідно до п. 3 ст. 433 ГК РФ він є неукладеним, і, отже, позивач на підставі цього договору не має права вимагати від відповідача надання нежитлового приміщення у володіння і користування.

Арбітражний суд першої інстанції позов задовольнив. При цьому суд виходив з того, що договір оренди був ув'язненим і у позивача виникло право вимагати від відповідача передачі орендованого нежитлового приміщення у володіння і користування. Положення першої частини ГК РФ про державну реєстрацію договорів оренди нерухомого майна застосовуються з урахуванням вимог ст. 8 Федерального закону "Про введення в дію частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації", що встановлює, що до введення в дію Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно застосовується діючий порядок реєстрації нерухомого майна й угод з ним. Договір оренди був укладений до набрання чинності Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", який встановив порядок державної реєстрації та відніс нежитлові приміщення до нерухомого майна. Тому реєстрація договорів оренди нежитлових приміщень, що здійснювалася в суб'єкт Російської Федерації до введення в дію Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" на підставі нормативного акта уряду суб'єкта Російської Федерації з метою врахування цих об'єктів майна, не була державною реєстрацією , виходячи зі змісту положень ЦК РФ. Отже, за відсутності такої реєстрації договір оренди не може вважатися неукладеним на підставі п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Таким чином, реєстрація договорів оренди нежитлових приміщень, що проводилася в суб'єкт Російської Федерації до вступу в силу Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", не може вважатися державною реєстрацією, і відсутність такої реєстрації не породжує наслідків, встановлених в п. 3 ст. 433 ГК РФ. Це підтверджується судовою практикою.

Вимоги цивільного законодавства про реєстрацію договору оренди нерухомого майна поширюються також на договір суборенди.

Так, орендар звернувся до арбітражного суду з позовом до суборендарю про стягнення відповідно до договору суборенди нежитлового приміщення неустойки за прострочення внесення орендної плати. Суд першої інстанції визнав підписаний сторонами договір суборенди неукладеним через відсутність його державної реєстрації, у зв'язку з чим у позові про стягнення неустойки, передбаченої цим договором, відмовив.

Оскаржуючи рішення суду в апеляційній інстанції, позивач послався на те, що договір суборенди є похідним від договору оренди, не володіє самостійністю, укладається на термін, що не перевищує термін договору оренди, додатково не обтяжує речові права власника майна, а тому не підлягає державній реєстрації.

Суд апеляційної інстанції розглянув доводи заявника і визнав їх необгрунтованими, вказавши, що відповідно до абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ до договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами.

Ні в ГК РФ, ні в Федеральному законі "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" не міститься норм, що виключають для договорів суборенди застосування вимоги про державну реєстрацію. Отже, висновок суду першої інстанції про те, що підписаний сторонами договір суборенди нежитлового приміщення в силу п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ЦК РФ підлягав державній реєстрації і міг вважатися укладеним з моменту такої реєстрації, правомірний.

Враховуючи викладене, суд апеляційної інстанції залишив рішення суду без зміни.

Треба зауважити, що рішення ряду спірних питань реєстрації договору оренди нежитлових приміщень далеко не очевидно, а практика відрізняється різноманітністю. Як пише А.Г. Дорошкова, єдина практика тут не склалася, і "більш того, арбітражні суди, м'яко кажучи, намагалися при правовій оцінці договорів оренди нежитлових приміщень обходити це питання. У випадках якщо позиція учасників процесу грунтувалася на суперечці про дійсність договору оренди, не зареєстрованого в чинному порядку , то судова практика відрізняється різноманітністю точок зору ". Неоднозначність рішення проблем, пов'язаних з реєстрацією оренди нежитлових приміщень, на практиці обумовлена, на наш погляд, деякими прогалинами у законодавчому регулюванні.

Так, ст. 609 ЦК РФ не містить винятків із правила обов'язкової реєстрації договору оренди нерухомості в залежності від терміну, на який він укладений. У той же час згідно з п. 2 ст. 651 реєстрації підлягають тільки ті договори оренди будівлі або споруди, які укладені на строк не менше року. У зв'язку з цим на практиці виникло питання, чи підлягає державній реєстрації договір оренди нежитлового приміщення, укладеного на термін менше одного року.

Оскільки щодо договору оренди нежитлового приміщення діють загальні норми про оренду, то, виходячи зі змісту п. 2 ст. 609 ЦК РФ, цей договір повинен реєструватися незалежно від терміну, на який він був укладений. Такий підхід до вирішення даної проблеми було запропоновано Міністерством юстиції Російської Федерації, яке обгрунтувало свою позицію наступними міркуваннями.

"На підставі пункту 2 статті 609 Кодексу необхідність державної реєстрації договорів оренди нерухомого майна є загальним правилом. Винятки з нього можуть встановлюватися Кодексом та іншими федеральними законами. При цьому до окремих видів договорів оренди і договорів оренди окремих видів майна положення, передбачені пунктом 1 глави 34 Кодексу (у тому числі статті 609 Кодексу), застосовуються, якщо інше не встановлено правилами Кодексу про ці договори (стаття 625 Кодексу).

Так, статтею 651 Кодексу "інше" встановлено для таких об'єктів цивільних прав - речей, як будівлі або споруди, а саме обов'язковій державній реєстрації підлягають договори оренди будівель або споруд, укладені на термін не менше року, і саме з моменту державної реєстрації вони вважаються укладеними (пункт 2 статті 651 Кодексу). Відповідно не підлягають обов'язковій державній реєстрації договори оренди будівель або споруд, укладені на термін менше року (момент укладання подібних договорів визначається відповідно до пунктів 1 і 2 статті 433 Кодексу).

Відповідно до статті 26 Закону оренда нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законодавством Російської Федерації. При цьому відповідно до пункту 3 статті 26 Закону у разі здачі в оренду приміщення у будинку або споруді договір оренди приміщення реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення (тобто обтяжується право орендодавця саме на що здається в оренду приміщення). Разом з тим Кодекс спеціально не регулює питання державної реєстрації договорів оренди саме нежитлових приміщень у будівлях або спорудах, а в статті 26 Закону не зазначено, що в цьому випадку питання про реєстрацію таких договорів вирішується в порядку, аналогічному порядку, передбаченому статтею 651 Кодексу.

На підставі викладеного вважаємо, що договори оренди нежитлових приміщень у будівлях або спорудах підлягають державній реєстрації в порядку, встановленому Законом, незалежно від термінів, на які вони укладені, оскільки і поки інше не буде передбачено федеральним законом.

Дані міркування були прийняті до уваги Міністерством з податків та зборів Російської Федерації і викладені в листі МНС РФ від 19 квітня 2000 р. № 02-3-09/88, роз'яснює питання віднесення на собівартість продукції орендних платежів.

У той же час представляється не цілком логічним і послідовним положення, при якому договір оренди будівлі або споруди, укладений на термін менше одного року, не підлягає державній реєстрації, в той час як договір оренди нежитлового приміщення в такому будинку повинен реєструватися незалежно від терміну, на який він укладений. Беручи до уваги ці положення, Вищий Арбітражний Суд Російської Федерації посів у даному питанні позицію, прямо протилежну позиції Мін'юсту РФ. В інформаційному листі Президії ВАС РФ від 1 червня 2000 р. № 53 вказувалося:

"1. Стаття 1 Федерального закону" Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "відносить житлові та нежитлові приміщення до нерухомого майна, право на яке, а також операції з якими підлягають обов'язковій державній реєстрації у випадках і в порядку, встановлених законом .

Згідно з частиною 2 пункту 6 статті 12 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" приміщення (житлове та нежитлове) являє собою "об'єкт, що входить до складу будинків і споруд".

2. Беручи до уваги те, що нежиле приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язаним, і те, що в Цивільному кодексі Російської Федерації відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, до таких договорів оренди повинні застосовуватися правила пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу Російської Федерації.

Відповідно до пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу Російської Федерації договір оренди нежитлових приміщень, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Договір оренди нежитлових приміщень, укладений на термін менше одного року, не підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту, що визначається відповідно до пункту 1 статті 433 Цивільного кодексу Російської Федерації.

На наш погляд, позиція ВАС РФ більшою мірою відповідає потребам практики і логіці орендних відносин нерухомого майна. Як справедливо зазначає А.Г. Дорошкова, "якщо врахувати величезну кількість укладених короткострокових договорів, такий підхід був би явно недоцільний, так як реєстрації підлягали б договори оренди приміщень, укладені навіть на один день".

Проте слід визнати, що позиція ВАС РФ не підкріплена змістом норм цивільного законодавства.

Як вже зазначалося вище, стосовно оренди нежитлового приміщення норми ЦК РФ, що регулюють оренду будівель і споруд, застосовні бути не можуть. Посилання ж ВАС РФ на п. 6 ст. 12 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" не цілком виправдана, тому що, по-перше, у цій нормі мова йде лише про структуру Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, а по- друге, той факт, що нежиле приміщення входить до складу будівлі і нероздільно з ним пов'язано, зовсім не скасовує того, що воно (нежитлове приміщення) юридично виступає в якості самостійного об'єкта нерухомості зі специфічним правовим режимом, відмінним від правового режиму інших об'єктів нерухомості.

Аналізуючи становище, що склалося в області державної реєстрації договору оренди нерухомості, А.В. Йорж приходить до висновку, що, по-перше, необхідно або уніфікувати правила про реєстрацію нерухомості, або поширити дію ст. 651 ЦК РФ на відносини, пов'язані з нежитловими приміщеннями, і, по-друге, в якості одного із способів усунення суперечності виключити ст. 651 ЦК і встановити правило, згідно з яким договори оренди будівель і споруд повинні реєструватися незалежно від терміну.

На наш погляд, навряд чи доцільно відмовлятися від обмеження обов'язковості реєстрації договору оренди будівлі або споруди лише договорами, укладеними на строк не менше одного року. Необхідність реєстрації всіх без винятку договорів оренди будівель, приміщень негативно позначиться на звороті нерухомості.

У той же час слід підтримати думку автора про необхідність уніфікувати норми закону, що регулюють питання державної реєстрації нерухомості. Тому вважаємо за необхідне в законодавчому порядку встановити обов'язковість державної реєстрації договорів оренди нерухомого майна, якщо відповідний договір укладено на термін не менше одного року, за винятком договору оренди підприємств.

Таким чином, з метою усунення можливостей різночитань закону за доцільне прямо вказати в ГК РФ на обов'язковість письмової форми договору оренди будь-якого виду нерухомості і одночасно встановити мінімальний термін оренди нерухомості, починаючи з якого відповідний договір підлягає державній реєстрації. У той же час видається доцільним здійснювати реєстрацію договору оренди підприємства незалежно від терміну, на який укладено відповідний договір оренди.

Таким чином, стосовно до договорів оренди нерухомості законодавець зробив два винятки із загальних норм Кодексу про реєстрацію угод з нерухомістю: 1) не всі договори оренди повинні реєструватися і 2) якщо договір підлягає реєстрації, але не зареєстрований, то він просто вважається неукладеним. При цьому, природно, за неукладеним договору право оренди виникнути не може, а на підставі короткострокового договору воно виникає відповідно до його умов - або в момент укладання, або в інший момент, обумовлений у договорі.

Форма договору оренди будівель і споруд є істотною умовою договору. Пункт 1 ст.651 ЦК вказує на те, що договір оренди будівлі або споруди повинен укладатися в письмовій формі під страхом недійсності договору. З усіх варіантів письмової форми договору, визначених у п.2 ст. 434 ГК, до якого відсилає даний пункт, допускається тільки один спосіб: складання одного документа, підписаного сторонами (незалежно від того, хто є учасником відносин - юридична особа або громадянин і на який термін укладається договір - короткий або довгий) Такий спосіб являє собою фіксацію волі обох сторін на єдиному паперовому носії. Договір повинен бути підписаний сторонами власноруч, без використання факсиміле і інших аналогів власного підпису. Навіть якщо сторони погодилися, це не може змінити дане правило. У текст договору оренди будівель і споруд за погодженням сторін можуть бути включені і додаткові умови будь-якого характеру. Головне, щоб вони не суперечили нормам цивільного законодавства РФ.

Договір складається у такій кількості примірників, яка відповідає числу учасників. Кожен з примірників підписується всіма учасниками і є ідентичним всім іншим примірників як за змістом, так і за юридичною силою. До такої форми договору застосовуються також вимоги ст. 160 ЦК про письмову форму угоди.

Цивільний кодекс не вимагає нотаріального посвідчення договору оренди будівлі та споруди, втім як і будь-який інший угоди з нерухомістю, за винятком випадків, встановлених законом. Операції з нерухомим майном, згідно зі ст. 16 ЦК, підлягає державній реєстрації у випадку та в порядку, передбачених ст. 131 Кодексу та Закону''Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним''.

З даного питання в юридичній літературі існує безліч суперечок. Так Н.А. Сиродоев пише:''Заміна нотаріального посвідчення на реєстрацію угод не може бути беззастережно виправдана. Крім того, що реєстрація угоди складніше нотаріального посвідчення, вона не пов'язана з консультаційними функціями, які здійснює нотаріус. А це тягне за собою необхідність залучення адвокатів для підготовки договорів. Встановлені ... розміри плати за реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним є щадними, але ніщо не заважає знизити розмір держмита за нотаріальне посвідчення угод''.

У зв'язку з цим висловлює свою думку і доктор юридичних наук, професор В.В. Витрянский:

По-перше, при обов'язковій державній реєстрації прав на нерухоме майно та угод з нерухомістю обов'язкова нотаріальна форма цих угод ляже додатковим тягарем на учасників майнового обороту. Мова йде про невиправдані витрати часу та коштів. Адже з точки зору функціональних завдань і юридичного значення обов'язковий порядок нотаріального посвідчення відповідних угод ідентичний (у цій частині) системі обов'язкової державної реєстрації угод з нерухомим майном, покликаної вирішувати ті ж завдання (у числі багатьох інших), які ставляться і перед обов'язковим нотаріальним посвідченням угод : перевірка законності здійснюваних операцій, забезпечення їх публічної достовірності і т.д. Іншими словами, цілі, які могли б служити виправданням для введення обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомістю, повністю збігаються з цілями, що стоять перед системою державної реєстрації.

По-друге, система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним ніяк не може бути замінена обов'язковим нотаріальним посвідченням відповідних угод, оскільки тільки система державної реєстрації забезпечує ведення єдиного державного реєстру всіх об'єктів нерухомості, що має надзвичайне значення для майнового обороту.

По-третє, твердження про те, що система державної реєстрації''не пов'язана з консультаційними функціями''і що це тягне за собою необхідність залучення адвокатів, ніяк не може служити підставою для введення''поголовного''примусового та обов'язкового нотаріального посвідчення всіх угод з нерухомістю. Зрештою, якщо учасники майнового обороту побажають отримати консультаційну допомогу (платну, зрозуміло) саме від нотаріуса (а не від адвоката), вони мають право передбачити для своєї угоди обов'язкову нотаріальну форму (п.2 ст.163 ЦК). Крім того, величезній кількості учасників угод з нерухомістю консультаційні послуги нотаріуса абсолютно не потрібні.

У результаті виходить, що введення обов'язкового нотаріального посвідчення угод з нерухомим майном повністю виправдовує інтереси і сподівання тільки однієї певної групи осіб, а саме - нотаріусів. Даний висновок особливо наочний стосовно договорів оренди будівель і споруд. Переважна більшість учасників зазначених договорів становлять комерційні та некомерційні організації, органи влади та місцевого самоврядування, для яких обов'язкове нотаріальне посвідчення договорів оренди будівель і споруд обернеться виключно додатковими тимчасовими і матеріальними витратами.

Дана точка зору на наш погляд більш точна і яскравіше відображає доцільність необов'язкового нотаріального посвідчення.

Договори оренди будівель і споруд вимагають державної реєстрації: якщо термін оренди за договором перевищує один рік, то він підлягає державній реєстрації: На думку юриста І. Ісрафілова: Оскільки в тексті ГК (п.2 ст.651) міститься термін "не менше року" слід вважати, що державній реєстрації підлягають і договори оренди будівель і споруд, укладені строком на один рік.

У період коли готувався новий ЦК нежитлові приміщення всередині будівель не визнавалися об'єктом нерухомості; з цієї причини угоди з нежитловими приміщеннями не потребували державної реєстрації.

Стаття 1 Федерального закону від 21.07.97 № 122-ФЗ''Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним''відносить нежитлові приміщення до об'єктів нерухомості. Крім того, в абзаці 2 пункту 6 статті 12 цього федерального закону зазначено, що приміщення (житлове та нежитлове) являє собою''об'єкт'', що входить до складу будівлі та споруд. В Інформаційному листі Президії ВАС РФ від 01.06.00 року № 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень» 'підкреслено (пункт 2), що беручи до уваги те, що нежиле приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язаним, і те, що в Цивільному кодексі Російської Федерації відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, до таких договорів оренди повинні застосовуватися правила пункту 2 статті 651 ЦК РФ, а саме: договори оренди нежитлових приміщень, укладені на термін менше одного року, не підлягають державній реєстрації.

На відміну від ЦК, який говорить про державну реєстрацію саме договорів оренди (п.2 ст.609), Федеральний закон''Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним''у деяких випадках передбачає державну реєстрацію прав оренди. Наприклад, згідно з п.1 ст.26 Закону право оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, а відповідно до п. 3 тієї ж статті договір оренди приміщення або частини приміщення реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення (частини приміщення).

Державна реєстрація договору оренди будівель і споруд можлива лише за наявності державної реєстрації раніше виникли прав на об'єкт договору - права власності або інших речових прав в Єдиному державному реєстрі прав. Ст. 26 Федерального закону''Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним''встановлює, що з заявою про державну реєстрацію права оренди нерухомого майна може звернутися одна із сторін договору оренди: або орендодавець, або орендар. Але якщо договір реєструється з ініціативи орендаря, то вона здійснюється при обов'язковому повідомленні орендодавця про зареєстроване обмеження (ч.2 ст. 13 ФЗ). Якщо договір укладений у публічних інтересах органами державної влади та органами місцевого самоврядування, то він реєструється за ініціативою цих органів з обов'язковим повідомленням орендодавця будівель і споруд.

Ст. 16 ФЗ вказує перелік документів, які необхідно подати на державну реєстрацію: разом із заявою про державну реєстрацію та документами про права на будівлю або споруду пред'являються також документ про оплату реєстрації, фізична особа пред'являє документ, що засвідчує його особу, а представник юридичної особи - установчі документи особи та документи, що засвідчують його особу та повноваження. Якщо в оренду здається будівлю або споруду, займане певну земельну ділянку, то потрібно до договору докласти план (креслення кордонів) земельної ділянки із зазначенням її частини, займаної орендованих будівлею (ч.2 ст. 26). Також для державної реєстрації договору необхідно надати додатки до вказаних в ньому поверховими планами будівлі, споруди, на яких позначаються що здають в оренду приміщення із зазначенням розміру орендованої площі. Не приймаються на державну реєстрацію документи, що мають підписки або приписки, закреслені слова та інші не обумовлені в них виправлення, записи олівцем.

Ст. 9 закону встановила нову систему органів, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Тепер цю функцію будуть здійснювати установи юстиції з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним біля реєстраційного округу за місцем знаходження нерухомого майна (а не за місцем укладення договору). Таких підрозділів в органах юстиції раніше не було, тому федеральний закон покладає обов'язок створити їх на суб'єкти РФ, а на Уряд РФ покладається обов'язок видати зразкову Положення про Установах юстиції з реєстрації прав.

Очолювати такі установи юстиції мають реєстратори, які є державними службовцями.

Федеральний закон''Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним''встановлює наступний порядок державної реєстрації (ст. 13):

Установи юстиції приймають документи, необхідні для державної реєстрації прав з обов'язковим додатком про оплату реєстрації. Далі проводиться правова експертиза документів і перевірка законності договору; встановлюється відсутність суперечностей між заявленими правами та вже зареєстрованими правами на даний об'єкт нерухомості (будівлі), а також інші підстави для відмови або призупинення державної реєстрації. Після цього вносяться запису до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно, здійснюються спеціальні написи на право встановлюють документах (тобто договорі) і видаються посвідчення про державну реєстрацію. Проведена державна реєстрація виникнення і переходу, прав на будівлю або іншу нерухомість засвідчується Свідоцтвом про державну реєстрацію прав.

ТОВ "Компанія Фаст Фуд груп" звернулася до суду з позовом до ВАТ "Спорт-АНГ", ТОВ "Євро-Мастер", ТОВ "Містері-Тур", Мосрегістраціі про спонукання зареєструвати договір оренди нежитлового приміщення від 28.11.2003.

ТОВ "Евромастер" заявлено зустрічну позовну вимогу про визнання неукладеним договору оренди нежитлових приміщень від 28.11.2003 між ВАТ "Спорт-АНГ" і ТОВ "Компанія Фаст Фуд груп" та виселення ТОВ "Компанія Фаст Фуд груп" з нежитлових приміщень.

Рішенням суду від 27.07.2004, залишеним без зміни постановою суду апеляційної інстанції від 05.10.2004, позовні вимоги ТОВ "Компанія Фаст Фуд груп" задоволені, у задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Спірний договір укладений між ВАТ "Спорт-АНГ" і позивачем у цій справі. 15.04.2004 об'єкт оренди (нежитлове приміщення) передано орендареві за актом прийому-передачі. Термін дії договору встановлено 7 років. Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу РФ договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.

22.04.2004 орендодавець нежитлового приміщення ВАТ "Спорт-АНГ" звернувся в Мосрегістрацію із заявою та пакетом документів про реєстрацію договору оренди. Листом від 28.04.2004 ВАТ "Спорт-АНГ" клопотало про призупинення державної реєстрації договору оренди. Мосрегістраціей реєстрація договору оренди була припинена, про що сторони повідомлені листом від 28.04.2004.

Далі ВАТ "Спорт-АНГ" зробило угоду купівлі-продажу приміщення, 12.05.2004 перехід права власності на вказане нежитлове приміщення зареєстрований за ТОВ "Евромастер".

ТОВ "Евромастер" продало приміщення по угоді ТОВ "Містері Тур", перехід права власності зареєстрований 02.07.2004.

Згідно зі ст. 165 ЦК РФ, якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди. У цьому випадку угода реєструється відповідно до рішення суду.

Суд касаційної інстанції залишив рішення суду першої інстанції і постанову апеляційної інстанції без зміни.

Державна реєстрація проводиться не пізніше ніж у місячний термін з дня подачі заяви та документів, необхідних для неї.

У державній реєстрації може бути відмовлено у випадках, якщо:

1) з заявою про державну реєстрацію звернулася неналежні особа;

2) подані документи за формою або змістом не відповідають вимогам закону;

3) особа, що уклала договір оренди, неуповноважений розпоряджатися правами на даний об'єкт (будівля);

4) договір не підлягає державній реєстрації в органах юстиції; та ін випадки. Про відмову в державній реєстрації повідомляється заявнику в письмовій формі протягом 5 днів із зазначенням причини відмови. Відмову можна оскаржити в суді загальної юрисдикції або арбітражному.

Говорячи про технічну сторону справи, у відповідності з Правилами ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, затвердженими постановою Уряду Російської Федерації від 18 лютого 1998 р. № 219, проведення державної реєстрації договорів та інших угод щодо нерухомого майна засвідчується штампом реєстраційної написи на оригіналі правовстановлюючого документа (тобто на тексті договору оренди) (п.77).

Державна реєстрація договору оренди будівлі (споруди) одночасно означає обтяження права власності або іншого речового права орендодавця на відповідний об'єкт, зданий в оренду. Відповідні відомості про договір оренди будівлі (споруди) вноситься до підрозділу III Єдиного державного реєстру -''записи про обмеження (обтяження) права власності та інших речових прав на об'єкт нерухомого майна''(п.8 Правил). У зазначеному підрозділі є спеціальна частина (подразд. III - I) для записів відомостей про оренду. На місці запису про оренду в графу''Опис предмета оренди''заносяться дані про орендованому об'єкті нерухомості або його частини а в графі''Термін''вказуються дати початку і закінчення оренди або дата початку оренди та її тривалість; якщо термін оренди договором не визначено, замість тривалості оренди пишуться слова''термін не визначено''.

У разі припинення договору оренди будівлі або споруди зазначені записи про обтяження права власності або іншого речового права орендодавця погашаються спеціальним штампом погашення реєстраційного запису, що проставляється на лицьовій стороні аркуша запису про оренду. У штампі погашення реєстраційного запису проставляється дата реєстрації припинення відповідного обтяження та ім'я реєстратора, завірені підписом останнього (п.62 Правил).

Інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 1 червня 2000 р. № 53 "Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень" трохи прояснив ситуацію про необхідність реєстрації договорів оренди нежитлових приміщень, укладених на термін менше року (назвемо їх для зручності короткостроковими договорами).

Нагадаємо, що Президія ВАС РФ, обговоривши судову практику по такого роду справах, роз'яснив, що нежитлові приміщення є об'єктом нерухомості, які хоч і відрізняються від будівлі або споруди, де вони знаходяться, тим не менш нерозривно з ними пов'язані. Враховуючи, що у Цивільному кодексі України відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди таких об'єктів нерухомості, то, на думку Президії ВАС РФ, до них повинні застосовуватися правила п. 2 ст. 651 ЦК РФ. А там, як відомо, передбачено лише обов'язкова державна реєстрація договорів оренди будівель і споруд, укладених на строк не менше одного року.

Проте вже після випуску зазначеного Інформаційного листа в пресі з'явилися публікації фахівців, які прийшли до висновку, що лист Президії ВАС РФ аж ніяк не закриває всю проблему цілком, а вирішує фактично лише деяку її частину. Зокрема, висловлюється сумнів в обгрунтованості віднесення орендарем орендної плати на собівартість вироблених товарів, робіт або послуг, що надаються за короткостроковими договорами, що не пройшли державну реєстрацію, оскільки чинне законодавство передбачає необхідність реєстрації самого права оренди, а не тільки договору.

У той же час п. 40 Методичних вказівок з бухгалтерського обліку основних засобів, затверджених Наказом Мінфіну РФ від 13 жовтня 2003 року № 91н, допускає прийняття об'єктів основних засобів до бухгалтерського обліку лише на підставі затвердженого керівником організації акту (накладної) приймання - передачі відповідних коштів та інших документів, у тому числі підтверджують їх державну реєстрацію у встановлених законом випадках. Таким чином, підстави орендної плати, на думку цих авторів, не будуть підтверджені належним чином оформленими документами і, більш того, вони просто не можуть бути прийняті до бухгалтерського обліку, так як відсутня передбачена законодавством реєстрація права оренди.

Якщо врахувати, що для переважної більшості орендарів саме це питання є основним, оскільки практично ніхто всерйоз не розглядає реєстрацію у світлі захисту своїх прав, а виключно як міру фіскальну, то зрозуміло, що подібна точка зору не могла не привернути найпильнішої уваги. І цілком природним є бажання людей до кінця розібратися в законодавчих хащах з приводу реєстрації оренди.

Дійсно, раніше змішувалися дві проблеми - державної реєстрації права оренди та договору оренди, більше того, перша проблема значною мірою штучно, з-за казуїстичної тлумачення норм права, підмінялася другий. Зараз, коли друга проблема, слава богу, прояснена, настав момент істини, і пора розібратися в питаннях реєстрації права оренди та наслідки порушення саме цієї вимоги закону.

Як відомо, федеральний законодавець встановив більш суворий правовий режим для нерухомого майна, пов'язаний з його обов'язкової державної реєстрацією в цілях, як неодноразово зазначалося в роботах авторів Цивільного кодексу, впорядкування пов'язаних з нерухомістю відносин і додаткового захисту прав на неї. З огляду на ст. 131 ЦК РФ такої реєстрації підлягають права: власності, господарського відання та оперативного управління, довічного успадкованого володіння, постійного користування, іпотека, сервітути, а також інші права у випадках, встановлених кодексом та іншими законами.

Цивільний кодекс ввів і певні механізми забезпечення даного розпорядження. Так, п. 1 ст. 164 ЦК РФ передбачає необхідність державної реєстрації угод з нерухомістю як підстави виникнення відповідних прав на неї, а п. 1 ст. 165 ЦК РФ вказує, що недотримання цієї вимоги призводить до нікчемності угоди.

У свою чергу, угоди бувають двох-і багатосторонніми (договори) і односторонніми. Оскільки право оренди виникає виключно з однойменних договорів і на їх умовах (у зв'язку з цим далеко не безперечні твердження окремих авторів про те, що право оренди виникає в момент його державної реєстрації, то треба зробити висновок, що якби на них повною мірою поширювалася дія даного положення, то не пройшли державної реєстрації договори оренди були б нікчемними. Насправді це не так, тому що законодавець ввів спеціальні норми, присвячені як реєстрації договорів (угод) оренди, так і наслідків недотримання цієї вимоги.

Вище вже наводилася норма п. 2 ст. 651 ЦК РФ, яка звільнила від державної реєстрації короткострокові договори оренди нерухомості, а друга частина цієї норми визначила й інші, ніж зазначені у ст. 165 ЦК РФ, наслідки недотримання правила про реєстрацію договору оренди у встановлених законодавством випадках - такий договір вважається неукладеним. Тут немає ніякого протиріччя з загальними нормами першої частини Цивільного кодексу, тому що в силу загальновизнаних правил юридичної техніки спеціальна норма має переважну силу в порівнянні із загальною нормою.

Продовжуючи лінію ст. 131 ЦК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закону від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" встановив, що поряд з державною реєстрацією речових прав на нерухомість повинні реєструватися обмеження (обтяження) прав на нього, в тому числі оренда. Зауважимо принагідно, що законодавець тут має на увазі право оренди не як таке, а лише як обмеження права власності або іншого речового права і факт реєстрації ніяк не пов'язує з виникненням самого права оренди.

Неважко зробити висновок, що законодавець не передбачив самостійних цивільно-правових наслідків порушення вимоги про реєстрацію права оренди. На наш погляд, це якраз нормально, тому що в реєстрації свого права повинен бути, в першу чергу, зацікавлений сам його власник з метою захисту від зазіхань на об'єкт цього права з боку третіх осіб. Але це його інтерес, і було б в принципі невірно законодавчим шляхом зобов'язувати його захищати власний інтерес. У цьому випадку суб'єкт стає просто рабом своїх прав. Контроль за операцією - інша справа, тут можуть постраждати права та охоронювані законом інтереси інших учасників цивільного обороту.

2.3 Виконання договору. Права, обов'язки і відповідальність сторін

Зміст договору являє собою сукупність всіх його умов. У свою чергу, умови договору встановлюють або конкретизують права та обов'язки сторін.

Умови договору можуть бути розділені на дві групи: першу групу представляють собою умови, що регулюють переважно обов'язки орендодавця, другу - визначають основні обов'язки орендаря. Важливе значення мають також передбачені законом наслідки невиконання або неналежного виконання з боку орендодавця або орендаря відповідних умов договору.

«Зміст договору оренди будівель і споруд (у порівнянні з вмістом звичайного договору оренди) не піддалося серйозним змінам». У новому ЦК 1996 орендодавцю і орендареві притаманне загальні права та обов'язки сторін договору оренди. Крім того, закон конкретизує деякі способи виконання цих обов'язків.

1. Орендодавець зобов'язаний передати орендарю в стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна (п.1 ст. 611 ЦК). Майно, яке підлягає передачі повинно бути придатним для цілей оренди, перш за все - належної якості, відповідного цільовим призначенням. Крім того, орендодавець зобов'язаний підготувати його до користування, і зокрема звільнити від сторонніх речей, відремонтувати і т.п., якщо інше не передбачено умовами договору.

Орендодавець зобов'язаний надати майно з усіма відносяться до нього (технічним паспортом, сертифікатом якості тощо). Ця норма діє в тому випадку, якщо сторонами в договорі не передбачено інше.

Якщо орендар доведе, що без цих речей або документів він не може користуватися майном відповідно до його цільового призначення або в значній мірі позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, він може вимагати надання йому орендодавцем таких приладдя і документів у примусовому порядку або розірвання договору. Орендар також має право вимагати відшкодування збитків, пов'язаних з даним порушенням умов договору або його розірванням.

При невиконанні орендодавцем зобов'язання надати здане в найм майно орендар має право його витребувати. Таке витребування можна провести на підставі віндікціонного позову, згідно зі ст. 305 ЦК. Однак витребування може бути складно множинністю з боку претендують, і передачею даного майна на праві власності, господарського відання або оперативного управління третій особі. У цих випадках застосовуються норми ст. 398 ЦК. Якщо майно, що є предметом оренди, нікому не передано, то перевагу має той з кредиторів, на користь якого зобов'язання виникло раніше, а якщо це неможливо встановити, той, хто раніше пред'явив позов. У тому випадку, якщо майно вже передано третій особі, яка має на нього право власності, господарського відання або оперативного управління, витребувати його вже неможливо, і орендар може тільки вимагати відшкодування збитків.

Майно, здане в оренду, має бути передано орендарю в термін, передбачений договором, а при його відсутності - в розумний термін. При невиконанні цього обов'язку орендодавцем орендар отримує право витребувати орендоване майно відповідно до ст. 398 ЦК і зажадати від орендодавця відшкодувати збитки, завдані внаслідок несвоєчасної передачі орендованого майна. Орендар також може заявити вимоги про розірвання договору та про відшкодування орендодавцем збитків, завданих невиконанням договірних зобов'язань.

Орендодавець не несе відповідальності за недоліки орендованого майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю, або які орендар повинен був виявити під час огляду майна чи перевірки його несправності.

При недоліках, які перешкоджають використанню орендованого майна як повністю, так і частково орендар може скористатися наданими йому ст. 612 ЦК способами захисту порушеного права, тобто:

- Зажадати від орендодавця або безоплатного усунення недоліків майна, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків майна;

- Безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення даних недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця;

- Зажадати дострокового розірвання договору.

Але при повідомленні орендаря, орендодавець, який замінив надане майно іншим аналогічним майном в належному стані або безоплатно усунути недоліки зданого ним в оренду майна, міг уникнути негативних наслідків.

Особливістю договору оренди будівель і споруд є те, що одночасно з передачею орендарю прав володіння і користування будівлею або спорудою йому передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання (п.1 ст. 652 ЦК). Про два способи передачі прав на земельну ділянку вже говорилося раніше.

2. Орендодавець зобов'язаний передати будівлю або споруду орендарю за передавальним актом, (п. 1 ст. 655 ЦК) підписаному сторонами. Передавальний акт складається або після укладення договору оренди, або безпосередньо при укладенні договору.

Передача однією особою іншій об'єктів високої вартості, як правило оформляється спеціальною процедурою - складанням та підписанням відповідних документів. Замість передавального акту може бути складений і інший документ (протокол, угода і т.д.), головне щоб він був підписаний обома сторонами і містив детальну довідкову, матеріально-технічну інформацію про будівлі (споруді). Будь-який з цих документів складається у кількості відповідають кількості учасників у договорі, що мають однакову юридичну силу.

Передавальний акт або інший документ служать письмовим доказом того, яке саме майно, в якому стані і коли передано орендарю. З моменту підписання такого акту орендар несе відповідальність за його збереження і виконання інших обов'язків як за договором, так і за законом, виступаючи титульним (законним) власником переданого йому майна (зокрема, несе відповідальність за заподіяння шкоди третім особам діяльністю, пов'язаною з використанням орендованого майна).

Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, зобов'язання орендодавця передати будівлю або споруду орендарю вважається виконаним після надання його орендарю у володіння або користування і підписання сторонами документа про передачу.

Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу будівлі або споруди на умовах, передбачених договором, розглядається як відмова відповідно орендодавця від виконання обов'язку з передачі майна, а орендаря - від прийняття майна.

3. Право на стягнення або отримання в добровільному порядку орендної плати за будівлю або споруду. Нагадую, що в орендодавця є право на отримання окремо ще й плати за земельну ділянку, але тільки якщо це право обумовлено в договорі.

Темі орендної плати я присвятила окремий розділ, з цього зараз я не буду загострювати на цьому увагу.

4. Орендодавець за загальним правилом договору оренди будь-якого виду зобов'язаний (тобто це імперативна обов'язок) попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду будівлю.

Майно власника може бути обтяжене правами третіх осіб, у силу закону або договору. Ці права третіх осіб носять обмежений речовий характер, наприклад сервітут або заставу. Власник такого обтяженого чужими правами майна має право здати його в оренду, якщо інше не встановлено законом або договором.

У ст. 613 ЦК сформульовано правило, згідно з яким передача майна, обтяженого правами третіх осіб, в оренду не припиняє і не змінює прав третіх осіб на це майно. Це окремий випадок прояву одного з основних ознак речового права -''права слідування''(право слідує за річчю, а не річ за правом).

Однак орендарю не байдуже, чи отримує він майно вільним від прав третіх осіб або обтяжене ними. Тому орендодавець зобов'язаний при укладанні договору попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно. Орендар може погодитися або не погодитися на укладення такого договору. Якщо орендодавець порушив цей обов'язок, то це дає орендареві право в будь-який момент зажадати або зміни умови про орендну плату (зменшити її), або розірвання договору та відшкодування збитків.

Крім того, можна згадати ще дві диспозитивні обов'язки, які властиво орендодавцю будь-якого виду договору, в тому числі і оренди будівель і споруд:

- Проводити за свій рахунок капітальний ремонт будівлі або споруди,

- І відшкодувати вартість невіддільних поліпшень, проведених орендарем.

Стаття 616 ЦК регулює відносини щодо розподілу обов'язків по утриманню майна між сторонами договору. Під змістом майна розуміються певні дії, спрямовані на підтримку його нормального стану, придатному до використання (експлуатації), а також пов'язані з цим витрати. Для підтримки майна в такому стані проводяться ремонт, профілактика і т.п. в залежності від виду та призначення майна. Ремонт буває двох видів: капітальний і поточний. Розмежування робіт, що відносяться до капітального та поточного ремонту, визначається різною нормативно-технічною документацією, що встановлює оптимальний і безпечний режим експлуатації відповідного майна. В разі відсутності такої регламентації сторони визначають в договорі, що слід розуміти під капітальним та поточним ремонтом переданого в користування майна. Під капітальним ремонтом мається на увазі проведення робіт, які вимагають значних витрат на відновлення істотних частин, елементів речі у зв'язку з їх зносом (ремонт даху, заміна перекриттів, ремонт опалювальної системи і т.д.). Витрати на такий ремонт окупаються протягом тривалого часу і здійснюються в основному за рахунок амортизаційних відрахувань з вартості майна, що перераховуються власнику у складі орендної плати.

Оскільки капітальний ремонт служить збереженню цілісності і вартості речі, що відповідає в першу чергу інтересам її власника, то обов'язок проводити такий ремонт і нести витрати, пов'язані з ним, за загальним правилом покладається на орендодавця. Проте дана норма діє в тому випадку, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором оренди. Якщо в силу інших нормативно-правових актів або угоди сторін обов'язок здійснювати капітальний ремонт покладається на орендаря, то в розрахунок орендної плати не включаються амортизаційні відрахування.

Терміни і види капітального ремонту будівель і споруд встановлюються будівельними нормами і правилами. Якщо термін проведення капітального ремонту не встановлені договором або нормативними актами, то його слід проводити в розумні терміни.

Порушення орендодавцем свого обов'язку з капітального ремонту орендованого майна дає орендареві право альтернативної поведінки. По-перше, він має право провести капітальний ремонт сам, але за рахунок орендодавця, тобто або стягнути з нього вартість ремонтних робіт, або зарахувати її в рахунок орендної плати. Витрати, однак, не повинні перевищувати необхідних витрат, пов'язаних з таким виглядом ремонтних робіт, які вказані в договорі оренди або викликані невідкладною необхідністю. Під невідкладною необхідністю мається на увазі реальна загроза пошкодження або руйнування майна та (або) неможливість його подальшого використання орендарем. По-друге, орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати. По-третє, він може вимагати розірвання договору і відшкодування пов'язаних з цим збитків.

Тепер розглянемо права, обов'язки і відповідальність орендаря.

1. Згідно з п. 1 ст. 615 Кодексу орендар нежитлового приміщення зобов'язаний використовувати орендоване майно у відповідності з погодженими в договорі умов, а якщо вони в договорі не визначені - за його прямим призначенням.

Якщо договір містить умови про способи користування орендованим майном, орендар зобов'язаний дотримуватися цих умов. При цьому не слід обтяжувати зміст договору вказівкою на вимоги, які випливають з адміністративного, кримінального, екологічного та іншого законодавства, порушення яких тягне не цивільно-правову, а іншу відповідальність. Так, вказівка на те, що з правилами його експлуатації, встановленими технічними нормативами з посиланням на відповідні нормативні джерела, необхідно, якщо ці правила і нормативи обов'язкові для сторін.

Якщо в договорі відсутня умова про способи використання майна, то ці способи випливають з призначення самого майна.

Порушення цього правила служить підставою для вимоги орендодавця про розірвання договору та відшкодування йому цих збитків.

2. Орендар має право здавати орендовані приміщення в суборенду або іншим чином передавати права та обов'язки за договором іншій особі тільки за згодою орендодавця і в установленому порядку.

Договір суборенди є похідним і залежним від договору оренди і володіє всіма притаманними таким договором рисами. По-перше, за цим договором не можна передати більше прав, ніж має сам орендар. По-друге, термін їх дії не може перевищувати терміну дії договору оренди. По-третє, визнання договору оренди в частині або в цілому недійсним тягне недійсність у відповідній частині або в цілому та укладених на їх основі субдоговоров. Договори суборенди регулюються на підставі тих же правил, що і договори оренди, якщо інше не передбачено чинним законодавством.

Основний договір оренди і субдоговоров існують окремо тобто ні орендодавець не може прямо пред'явити права вимоги до суборендарю, ні суборендар - до орендодавця. У той же час орендар несе відповідальність за невиконання умов оренди, навіть якщо вони викликані порушеннями з боку суборендаря. Зокрема при простроченні орендних платежів орендар не може посилатися на прострочення суборендаря, також як і при порушенні умов користування, погіршенні майна суборендарем. Хоча, якщо порушення за договором оренди допущені з вини суборендаря, орендар має вимоги до нього про відшкодування шкоди в порядку регресу (ст.1081 ЦК).

За договором оренди орендар отримує право користування орендованим майном. Це майнове право являє собою самостійний об'єкт цивільного права і може бути предметом різних угод. Розпорядження таким об'єктом можливо в формі перенайма, застави, внеску в складеного або статутний капітал господарських товариств або товариств, а також пайового внеску у виробничий кооператив. Ці дії можливі, по-перше, якщо у ЦК, інших законах чи правових актах на них не встановлено заборону і, по-друге, якщо на них отримано згоду орендодавця.

Відносини перенайма на відміну від піднайму (суборенди) представляють собою правонаступництво (зміну обличчя) в орендному зобов'язанні на боці орендаря, отже, в цій ситуації всі права і обов'язки правопредшественника переходять до правонаступника і відповідальність перед орендодавцем буде нести останній. У всіх інших випадках правонаступництва не відбувається, отже, відповідальність перед орендодавцем несе орендар.

Використання орендованих приміщень з порушенням умов про суборенду тягне нікчемність договору суборенди.

Якщо орендар користується майном не відповідно до умов договору оренди або призначення майна, орендодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

3. Орендар зобов'язаний підтримувати майно в справному стані, проводити за свій рахунок поточний ремонт і нести витрати на утримання майна, якщо інше не встановлено законом або договором (п.2 ст.616 ЦК).

Цілям підтримки майна в справному (нормальному) стані служать різні заходи. По-перше, проведення поточного ремонту який повинен проводити орендар, якщо інше не встановлено законом або договором оренди. Під поточним ремонтом розуміється систематичне і своєчасне проведення робіт із збереження майна від передчасного зносу і усунення дрібних несправностей (наприклад, побілка стель і фарбування стін в приміщенні, ремонт електропроводки і т.д.). Поточний ремонт, також як і капітальний, спрямований на підтримку майна в нормальному стані, але не вимагає капітальних витрат.

Обов'язком орендаря є проведення інших заходів з підтримки майна в належному стані - профілактичних робіт, повсякденний догляд і т.д.

Всі витрати по поточному ремонту та проведення інших робіт несе орендар. На нього також покладається обов'язок нести інші витрати з утримання орендованого майна, пов'язані з його звичайною або комерційною експлуатацією, охороною майна, обов'язковим страхуванням і т.п. в той же час орендар не має права проводити без дозволу орендодавця ніяких робіт з ремонту, побілки, фарбування стін, покритих живописом, ліпленням, і предметів внутрішнього обладнання, які є творами мистецтва.

Законодавець не встановлює спеціальну відповідальність орендаря за порушення вимог цього пункту, однак, якщо таке порушення тягне істотне погіршення майна, орендодавець може вимагати дострокового розірвання договору з п.2 ст.619 ЦК.

4. Орендар зобов'язаний повернути орендовану будівлю (споруду) після закінчення терміну договору оренди або за його дострокове припинення. Орендоване майно має бути повернуто орендодавцю за неодмінної складанні документа про передачу будівлі або споруди (п.2 ст. 655 ЦК) - той же самий передавальний акт. Порядок складання передавального акта при поверненні предмета договору та наслідки ухилення від його складання аналогічні тим, які встановлені законом при передачі будівлі (споруди) в оренду (п.1 ст. 655 ЦК).

Взагалі значення передавальних актів є таким: в першому випадку його підписання означає виконання договору, а в другому - припинення орендних відносин.

Комітет з управління міським майном Санкт-Петербурга (далі - КУГІ) звернувся до арбітражного суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім" Колібрі "(далі - Товариство) про стягнення 715008 крб. 81 коп., В тому числі 418304 руб. 38 коп. заборгованості по орендній платі за період з 01.10.2001 по 30.06.2004 і 296704 крб. 43 коп. пенею, на підставі договору від 29.06.2001 № 12-А003214 оренди нежитлового приміщення, а також про розірвання договору оренди.

Рішенням від 15.10.2004 з Товариства на користь КУГІ стягнуто 189383 крб. 05 коп. заборгованості по орендній платі і 77985 руб. 42 коп. пенею. У задоволенні решти позову відмовлено.

В апеляційній інстанції рішення суду не переглядалася.

Як випливає з матеріалів справи, 29.06.2001 між КУГІ (орендодавець) та Товариством (орендар) укладено договір № 12-А003214 оренди нежитлового приміщення площею 159,4 кв. м, терміном дії 5 років. Розмір і порядок внесення орендної плати за користування майном визначені розділом 3 договору. Пунктом 4.9 передбачена відповідальність орендаря у вигляді пені в розмірі 0,15% від простроченої суми за кожний день прострочення за несвоєчасне і в неповному обсязі внесення орендної плати. Об'єкт переданий орендарю за актом приймання-передачі від 29.06.2001.

Листом від 03.10.2001 Товариство просило КУГІ про дострокове, з 01.10.2001, розірвання договору від 29.06.2001. Судом встановлено і підтверджується матеріалами справи, що КУГІ погодився з пропозицією Товариства про дострокове розірвання договору. Сторонами була проведена перевірка займаного відповідачем спірного нежитлового приміщення. Актом перевірки від 11.10.2002 встановлено, що орендоване Товариством за договором від 29.06.2001 нежитлове приміщення вільно від майна і матеріальних цінностей відповідача. Однак акт здачі-приймання орендованого приміщення сторонами не підписано.

Пославшись на продовження дії договору від 29.06.2001 та неналежне виконання відповідачем своїх зобов'язань по ньому, КУГІ звернувся до суду з цим позовом.

Частково задовольняючи заявлені позовні вимоги, суд послався на положення статті 453 Цивільного кодексу РФ, вважаючи, що у зв'язку з обміном сторонами документами про розірвання договору він вважається розірваним з 20.02.2003.

Відповідно до пункту 3 статті 453 ГК РФ у разі зміни або розірвання договору зобов'язання вважаються зміненими або припиненими з моменту укладення угоди сторін про зміну або розірвання договору, якщо інше не випливає з угоди або характеру зміни договору.

Висновок суду про припинення спірного договору з 20.02.2003 заснований на представленому позивачем додатковій угоді про розірвання договору із зазначенням про повернення підписаної додаткової угоди в строк до 20.02.2003, отриманому представником відповідача 06.02.2003.

Суд касаційної інстанції залишив рішення суду першої інстанції без зміни.

На наш погляд права та обов'язки сторін у договорі оренди нежитлового приміщення не мають проблем законодавчого регулювання, залишає бажати кращого сумлінне виконання даного договору та цивільно-правова відповідальність за нього.

2.4 Розірвання договору оренди

Отже, під договором оренди (майнового найму) згідно зі ст. 606 ГК РФ розуміється договір, за яким орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. При цьому всі матеріальні блага (плоди, продукція і доходи), отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю. Договір оренди нежитлових приміщень (будівель і споруд) згідно зі ст. ст. 625 і 650 ГК РФ є різновидом договору оренди окремих видів майна і характеризується обов'язком орендодавця передати орендареві в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду.

Перелік підстав розірвання договору оренди нерухомого майна встановлено у ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620 ЦК України. Їх можна умовно розділити на 4 категорії:

1) за строком договору оренди:

а) після закінчення терміну, визначеного договором;

б) якщо термін не встановлено (тобто договір укладений на невизначений строк), то з ініціативи однієї із сторін з попереднім повідомленням іншої сторони за 3 місяці до передбачуваного дня розірвання договору;

2) за волевиявленням орендодавця - достроково в судовому порядку на вимогу орендодавця у разі, якщо орендар:

а) користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;

б) істотно погіршує майно;

в) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;

г) не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні строки в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря;

3) за волевиявленням орендаря - достроково в судовому порядку на вимогу орендаря у разі, якщо орендодавець:

а) не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;

б) передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору;

в) орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі - в розумні терміни;

г) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, непридатному для використання;

4) за волевиявленням однієї із сторін, якщо:

а) інша сторона суттєво порушує умови договору (при цьому під "істотним" розуміється таке порушення договору, яке тягне для іншої сторони настільки серйозний збиток, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору);

б) вона (сторона) в односторонньому порядку відмовилася від виконання договору повністю або частково, якщо така відмова допускається законом або угодою сторін.

Важливо зазначити, що розірвання договору оренди нежитлових приміщень відповідно до п. 2 ст. 450 ГК РФ можливо і в інших випадках, передбачених ГК РФ, іншими законами або договором.

Таким чином, законодавство не дає вичерпного переліку підстав розірвання договору оренди нерухомого майна, а отже, можуть виникнути цілком конкретні питання: чи можливе дострокове розірвання договору на вимогу орендодавця у разі не дворазового (як встановлено у п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ), а одноразового невнесення орендарем орендної плати у встановлений договором термін. Або в разі внесення орендарем орендної плати в неповному обсязі.

20 червня 2000 ТОВ "Зразкове" (орендодавець) і ЗАТ "Господарське" (орендар) уклали договір оренди нежитлового приміщення у вигляді торгового комплексу загальною площею 2500 кв. м строком на 3 роки. Серед інших умов у договорі було передбачено право орендодавця розірвати договір оренди в разі одноразового невнесення орендної плати орендарем.

15 травня 2002 орендар звернувся до орендодавця з проханням про відстрочення внесення орендної плати на 1 місяць або про поетапну розстрочення її внесення, мотивуючи своє прохання несподівано виникли у нього фінансовими труднощами. Орендодавець відмовився виконати прохання орендаря і зажадав виплатити орендну плату повністю і в строк, встановлений договором, або ж розірвати договір, повернути орендоване майно та заплатити неустойку в розмірі 100 тис. у.о. Орендар не погодився з заявленими вимогами орендодавця і продовжував наполягати на своєму.

21 травня 2002 на підставі ч. 2 ст. 619 ГК РФ орендодавець звернувся до арбітражного суду з позовом до орендаря про розірвання договору оренди та виселення відповідача із займаного приміщення. В обгрунтування позовних вимог позивач послався на умову договору, згідно з яким орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору оренди у разі одноразового порушення орендарем встановленого договором строку внесення орендної плати. Відповідач, у свою чергу, просив суд у позові відмовити, вважаючи, що згадане умова договору суперечить положенням п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, згідно з яким, як уже зазначалося вище, тільки дворазове невнесення орендної плати може бути підставою для розірвання договору в судовому порядку.

Суд, розглянувши справу по суті, в задоволенні позовних вимог орендодавця відмовив з наступних підстав.

У силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ на вимогу орендодавця договір оренди може бути достроково розірваний судом у разі, якщо орендар більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату.

Прострочення орендної плати, передбачена у ч. 1 ст. 619 ГК РФ як істотне порушення умов договору, на яку посилався позивач в обгрунтування своєї вимоги, не відповідала ч. 2 цієї статті, так як не була іншою підставою розірвання договору. З урахуванням того що ст. 619 ГК РФ не допускає зміни положень її ч. 1 за угодою сторін, вимоги позивача не підлягали задоволенню.

Позивач з рішенням суду не погодився і звернувся до суду вищої апеляційної інстанції. В апеляційній скарзі орендодавець наполягав на тому, що спірне умова включено в договір у повній відповідності до вимог ч. 2 ст. 619 ГК РФ. У силу п. 3 ч. 1 цієї статті підставою розірвання договору є невнесення орендної плати більше двох разів поспіль. Одноразове порушення орендарем установлених договором строків внесення орендної плати є інша підстава розірвання договору оренди.

Суд апеляційної інстанції підтримав позицію позивача, додатково зазначивши, що передбачене в ч. 1 ст. 619 ГК РФ підставу включає в себе не тільки такий елемент, як "прострочення сплати", але і ще два елементи - "більше двох разів" і "підряд". З цієї точки зору в ситуації, що розглядається сторони визначили в договорі іншу підставу його розірвання, ніж це передбачено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, що цілком відповідало духу і букві п. 2 ст. 450 ГК РФ. Рішення суду першої інстанції було скасовано, а позовні вимоги були визнані законними і такими, що підлягають задоволенню.

Таким чином, дострокове розірвання договору на вимогу орендодавця у разі одноразового невнесення орендарем орендної плати у встановлений договором термін, якщо положення про це зафіксовано в договорі оренди будівлі або споруди (а рівно як і іншого майна), можливо, і прецедент у вітчизняній арбітражної практиці вже є.

21 листопада 2001 ТОВ "Підприємницьке" (орендодавець) і ЗАТ "Торговельне" (орендар) уклали договір оренди торгового павільйону загальною площею 150 кв. м строком на 4 роки. Договором був передбачений наступний порядок виплати орендної плати: щоквартально у розмірі 700 у.о.

21 серпня 2002 орендар замість належних 700 у.о. виплатив 500 у.о. і просив орендодавця закріпити даний зменшений розмір орендної плати в договорі, мотивувавши свій вчинок тим, що ось вже практично рік він справно, за погодженням з орендодавцем вносить орендну плату в меншому розмірі, ніж відображено у договорі, - 600 у.о. і як сумлінний орендар може розраховувати на її зменшення. Орендодавець з такою позицією не погодився і зажадав вносити орендну плату в повному обсязі відповідно до договору. Після категоричної відмови орендаря орендодавець 3 вересня 2002 звернувся до арбітражного суду з позовом до орендаря про стягнення заборгованості по орендній платі, неустойки за прострочення платежу і розірвання договору оренди у зв'язку з його істотним порушенням. Суд першої інстанції, розглянувши справу по суті, частково визнав правоту позивача (орендодавця) і постановив: стягнути з відповідача (орендаря) заборгованість по орендній платі і неустойку в розмірі 2000 у.о., а в позові про розірвання договору оренди відмовити з таких підстав .

Суд встановив, що між сторонами раніше були розбіжності щодо розміру орендної плати. Відповідач своєчасно здійснював орендні платежі, однак у меншому розмірі, у зв'язку з чим і утворилася пред'явлена до стягнення заборгованість у розмірі 400 у.о. У ч. 1 ст. 619 ГК РФ передбачені підстави дострокового розірвання договору оренди на вимогу орендодавця. Згідно з ч. 2 названої статті інші підстави для цього відповідно до п. 2 ст. 450 ГК РФ можуть бути встановлені договором оренди.

Оскільки сторони в договорі не обумовили можливість його дострокового розірвання в разі невнесення орендної плати у повному розмірі, а в ч. 1 ст. 619 ГК РФ така підстава дострокового розірвання договору не міститься, арбітражний суд, стягнувши заборгованість по орендній платі і неустойку за прострочення платежу, у позові про розірвання договору оренди відмовив.

Орендодавець оскаржив це несправедливе, на його погляд, рішення у вищестоящому суді апеляційної інстанції. Суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції в частині відмови у розірванні договору оренди, вказавши, що наявність ст. 619 ГК РФ, що встановлює спеціальні правила дострокового розірвання договору, не виключає можливості дострокового розірвання договору оренди на підставі ст. 450 Кодексу. Згідно з п. 2 ст. 450 ГК РФ на вимогу однієї із сторін договір може бути розірваний за рішенням суду при істотному порушенні договору другою стороною. Оцінивши обставини справи й прийшовши до висновку, що порушення, допущене відповідачем, є істотним, суд розірвав договір оренди.

Таким чином, і в цьому випадку - при внесенні орендарем орендної плати в неповному обсязі договір на вимогу орендодавця може бути розірваний у судовому порядку, навіть якщо положення про це немає в договорі, але за умови, що суд визнає істотним дане порушення. Проте аналіз матеріалів судової практики показує, що відповідно до ч. 3 ст. 619 ГК РФ орендодавець, страждає від недобросовісного орендаря, під тим чи іншим приводом порушує положення договору оренди нерухомого майна, про орендну плату, має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін. Тут важливо зазначити, що за змістом ч. 3 ст. 619 ГК РФ зазначене попередження саме по собі не є пропозицією щодо зміни чи розірвання договору оренди. Право вимагати розірвання зазначеного договору виникає у орендодавця лише в тому випадку, якщо в розумний термін орендар не усуне відповідних порушень. А оскільки ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентує процедуру розірвання договору оренди, у відносинах з оренди діє загальне правило, що міститься у п. 2 ст. 452 ДК РФ. Згідно з цією нормою вимога про зміну або про розірвання договору може бути заявлено стороною в суд тільки після одержання відмови іншої сторони на пропозицію змінити чи розірвати договір або неотримання відповіді у строк, вказаний у пропозиції чи встановлений законом або договором, а при його відсутності - в тридцятиденний термін.

ВИСНОВОК

У юридичній літературі останніх років досить велика увага приділяється проблемам прав на нежитлове приміщення. Предметом суперечок є не тільки колізії, пов'язані із співвідношенням прав на земельну ділянку та прав на нежитлове приміщення, із співвідношенням прав на нежитлове приміщення та прав на спільне майно в будівлі, але і загальні питання, що стосуються можливості залучення нежитлового приміщення в цивільний оборот як самостійного об'єкта .

1. В даний час в законодавстві відсутнє поняття "нежитлове приміщення". Статтю 130 ЦК, в якій міститься загальне визначення нерухомості (нерухомого майна), а також дається приблизний перелік об'єктів нерухомості, пропонується доповнити вказівкою на житлові та нежитлові приміщення. Тим самим буде поставлена крапка в давньому спорі про те, як співвідносяться поняття "будівля" і "нежитлове приміщення", зокрема, чи є нежитлове приміщення чисто технічною частиною будівлі або самостійним об'єктом нерухомості. Відштовхуючись від цього визначення житлового приміщення, можна сформулювати поняття нежитлового приміщення - таким є ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном і призначено для використання в цілях, не пов'язаних з проживанням у цьому приміщенні.

2. Абсолютно абсурдним виглядає вимога реєструючих органів про державну реєстрацію всіх без виключення додаткових угод до зареєстрованих договорів оренди. Кожне таке угода є невід'ємною складовою частиною самого договору і тому підкоряється такому ж як і він правовому режиму. Відповідно, такі угоди вважаються укладеними лише з моменту їх реєстрації. На наш погляд, і самі ці вимоги, і їх обгрунтування виглядають, м'яко кажучи, непереконливими. Теза про те, що додаткова угода - частина основного договору, не більше ніж побутовізму. Такі фрази, дійсно, часто-густо зустрічаються в додаткових договорах, але вони не мають під собою будь-яких правових підстав. Кожне додаткова угода - це новий договір між тими ж сторонами, за допомогою якого вони доповнюють, змінюють або припиняють ті чи інші умови основного договору. Так, вони, безумовно, тісно пов'язані між собою і взагалі додаткову угоду не може мати місце, якщо немає основного договору. Але воно в той же час володіє всіма ознаками договору - має своїх суб'єктів, свій об'єкт, володіє певною формою і т.д.

Ніяким федеральним законом реєстрація подібних угод взагалі не передбачена. Слід доповнити Закон про реєстрацію вказівкою на державну реєстрацію додаткових угод до договору оренди нежитлового приміщення.

3. Незважаючи на те, що нежиле приміщення є нерухомістю за ознакою нерозривному зв'язку із землею до відносин оренди нежитлових приміщень незастосовні правила оренда будинків та інших споруд, у зв'язку з тим, що предметів виступає не весь будинок, а його частину. Тому з метою впорядкування цивільного обороту слід ввести до Цивільного кодексу нову главу, яка регулювала б відносини оренда нежитлових приміщень.

4. Крім того, при укладенні договору оренди сторони користуються правовими засобами захисту, передбаченими п. 3 ст. 165 ЦК РФ. Відповідно до даної норми у випадках, коли угода, що вимагає держреєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди. Після цього підставою реєстрації договору буде рішення суду.

Проте аналіз статей Закону про державну реєстрацію не передбачає можливість реєстрації договору оренди на підставі рішення суду, як це зроблено у зв'язку з реєстрацією переходу права власності в п. 1 ст. 16 Закону. Отже, доцільним буде приведення норм Закону про державну реєстрацію у відповідність до ДК РФ і з цього питання.

5. Навряд чи потрібно повторювати, що всі ці штучно створені проблеми ускладнюють цивільний оборот, вносять до нього хаос, практично впроваджують елементи тіньової економіки, створюють умови для чиновницького свавілля і корупції. В інтересах розвитку нормальних ринкових відносин державна реєстрація оренди повинна носити факультативний характер, коли б самі сторони договору могли вирішувати, чи потрібно їм це чи ні. Тільки в цьому випадку можна буде говорити про справжнє впорядкування орендних відносин і справжньої турботи держави про захист прав орендарів.

6. В якості міри відповідальності можна було б запропонувати можливість компенсації наймачеві моральної шкоди як випадку захисту орендаря при порушенні майнового права (ст. 1099 ЦК РФ). При цьому постраждала сторона отримає грошову задоволення, а третіми особами, не будуть зачеплені. Можлива редакція частини 2 ст. 621 ГК РФ викладалася би наступним чином: "Якщо наймодавець відмовився від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення в оренду і без поважних причин протягом року з дня закінчення строку договору з наймачем не відновив з ним договір, а уклав договір найму того ж житлового приміщення з іншою особою, наймач має право звернутися з вимогою про компенсацію моральної шкоди ". Частина 2 ст. 621 ГК РФ відповідно буде вважатися частиною 3.

СПИСОК

Конституція Російської Федерації - М., Кодекс. 2006. - 96 с.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) № 51-ФЗ від 30 листопада 1994 р. (з ізм. Від 29.12.2006 р.) / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина друга) № 14-ФЗ від 26 січня 1996 р. (в ред. Від 26.01.2007 р.) / / Збори законодавства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
Цивільний кодекс Російської Федерації (частина третя) № 146-ФЗ від 26 листопада 2001 р. (з ізм. Від 29.12.2006 р.) / / Збори законодавства РФ. -2001. - № 49. - Ст. 4552.
Житловий кодекс Російської Федерації № 188-ФЗ від 29 грудня 2004 р. (в ред. Від 29.12.2006 р.) / / Збори законодавства РФ. - 2005. - № 1 (частина 1). - Ст. 14.
Федеральний закон № 122-ФЗ від 21 липня 1997 р. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (в ред. Від 18.12.2006 р.) / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст.3594.
Постанова Уряду РФ № 219 від 18 лютого 1998 р. «Про затвердження правил ведення єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним» (в ред. Від 22.11.2006 р.) / / Збори Законодавства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.
Постанова Уряду РФ № 1301 від 13 жовтня 1997 р. «Про державний облік житлового фонду в Російській Федерації» / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 42. - Ст. 4787.
Наказ Мін'юсту РФ № 135 від 6 серпня 2004 р. «Про затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації договорів оренди нерухомого майна» (в ред. Від 24.12.2004 р.) / / Російська газета. - 2004. - № 188. - С. 8.
Наказ Мінфіну РФ № 91н від 13 жовтня 2003 р. «Про затвердження методичних вказівок з бухгалтерського обліку основних засобів» (в ред. Від 27.11.2006 р.) / / Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої влади. - 2004. - № 4. - С. 14.
Наказ Мінземстроя РФ № 37 від 4 серпня 1998 р. «Про затвердження інструкції про проведення обліку житлового фонду в Російській Федерації» (в ред. Від 04.09.2000 р.) / / Журнал керівника і головного бухгалтера ЖКГ. - 1998. - № 12. - С. 14.
Лист МНС РФ № 02-3-09/88 від 19 квітня 2000 р. «Про включення до собівартості орендних платежів» (зі зм. Від 10.07.2000 р.) / / Нормативні акти для бухгалтера. - 2000. - № 12. - С. 19.
Аксюк І.В. Поняття нерухомості і її оборотоздатність / / Північнокавказький юридичний вісник. - 1998. - № 1. - С. 88.
Алексєєв В.А. Реєстрація прав на нерухомість. - М., Юрінформ. 2001. - 468 с.
Бондаренко Д.В. Висновок і реєстрація договору оренди нежитлових приміщень / / Право і економіка. - 2006. - № 3. - С. 23.
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. - М., Статут. 2000. - 638 с.
Булеков М. Договір оренди будівель і споруд / / Фін. Росія. - 1997. - № 18. - С. 15.
Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд та підприємств, лізинг. - М., Статут. 1999. - 368 с.
Цивільний кодекс РФ. Частина друга: Коментар / Відп. ред. проф. Абова Т.Є., Кабалкин А.Ю.. - М., МАУП. 2000. - 574 с.
Цивільне право. Підручник. Частина II / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 1997. - 658 с.
Цивільне право: Підручник: У 3 ч. Частина друга / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М., Інфра-М. 2004. - 708 с.
Цивільне право Росії. Частина друга: Курс лекцій / За ред. Брагінського М.І., Клейна Н.І. - М., БЕК. 1997. - 426 с.
Цивільне право. Частина перша / Відп. ред. Мозолін В.П., Масляєв А.І. - М., МАУП. 2003. - 578 с.
Цивільне право. Частина друга: підручник / Відп. ред. Мозолін В.П. - М., МАУП. 2004. - 596 с.
Цивільне право: в 2 Т. Том II. Напівтім 1: підручник (видання друге, перероблене і доповнене) / Під ред. Суханова Є.А. - М., Волтерс Клувер. 2004. - 658 с.
Гришаєв С.П. Все про нерухомості: Учеб. посібник. - М., БЕК. 2001. - 468 с.
Дедик С. Реєстрація оренди: момент істини / / Бізнес-адвокат. - 2000. - № 17. - С. 27.
Догляд В.Б. Оренда - орендарю, орендна плата - орендодавцю? / / Право в Збройних Силах. - 2000. - № 5. - С. 24.
Дорошкова А.Г. Договір оренди будівлі, споруди та нежитлового приміщення. Дис. ... канд. юрид. наук. - Рязань., 2002. - 256 с.
Йорж А.В. Будинки і споруди як предмет договору оренди / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 8. - С. 101.
Ісрафілов І. Оренда нежитлових приміщень / / Господарство право. - 1997. - № 10. - С. 113.
Камишанській В.П. Право власності в Росії. - Волгоград., 1998. - 168 с.
Карамишева О.В., Герасимова О.Л. Деякі правові аспекти створення і ведення Державного земельного кадастру РФ в умовах ринку / / Держава і право. - 1998. - № 3. - С. 28-37.
Катунін Д. Доля договору оренди / / Бізнес-адвокат. - 2005. - № 17. - С. 23.
Кіндеева Е.А., Піскунова М.Г. Нерухомість: права і угоди. Нові правила оформлення. Державна реєстрація. Зразки документів. - М., Юрайт. 2004. - 468 с.
Козлова Є.Б. Короткострокова оренда: проблеми правового регулювання і державної реєстрації / / Право і економіка. - 2001. - № 11. - С. 35.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий / Под ред. Садикова О.Н. - М., Норма. 1996. - 658 с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) (видання четверте, виправлене і доповнене) / Під ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М. 2004. - 678 с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини першої (постатейний) / Під ред. Садикова О.Н. видання третє, виправлене, доповнене і перероблене. - М., Інфра-М. 2005. - 706 с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) (видання п'яте, виправлене і доповнене з використанням судово-арбітражної практики) / Под ред. Садикова О.Н. - М., Інфра-М. 2006. - 734 с.
Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації (частини другої) (постатейний) / Під ред. Абова Т.Є., Кабалкіна А.Ю. - М., Юрайт. 2003. - 648 с.
Кулешова Ю. Оренда: проблеми реєстрації / / Бізнес-адвокат. - 1999. - № 15. - С. 29.
Курбатская А. Орендодавець - обтяжений і безправний: особливості реєстрації договорів оренди нерухомого майна / / Бізнес-адвокат. - 2004. - № 10. - С. 27.
Курноскіна О.Г. Угоди з нерухомістю (видання друге, перероблене і доповнене) - М., Юстіцінформ. 2006. - 564 с.
Медведєв М., Самолов М. Договір оренди / / Бізнес-адвокат. - 2002. - № 9. - С. 31.
Миколаєва Ю. Строковий договір і його наслідки / / Бізнес-адвокат. - 2004. - № 17. - С. 32.
Новицький Н.Б. Римське право. Вид. 4-е, стереотип. - М., Спарк. 1993. - 674 с.
Оводів А.А. Договір оренди нерухомості / / Правові питання нерухомості. - 2006. - № 2. - С. 21.
Ожегов С.І., Шведова Н.Ю. Тлумачний словник російської мови. - М., Азбуковнику. 1997. - 968 с.
Орлова О.В. Оренда будинків та споруд: бухгалтерський облік, правові аспекти. - М., Норма. 2000. - 214 с.
Петров Д. Немає згоди - є відповідальність? / / ЕЖ-Юрист. - 2006. - № 10. - С. 12.
Постатейний коментар до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». / Под ред. Крашеніннікова П.В. - М., Спарк. 2001. - 316 с.
Сарнаков І.В. Договір оренди: поняття, ознаки, характерні риси, місце в системі договірних відносин і основні його положення / / Юрист. - 2006. - № 4. - С. 25.
Сєрова О.А. Право власності товариства з обмеженою відповідальністю. Дис. канд. юрид. наук. - Коломна., 2001. - 238 с.
Скворцов О.Ю. Операції з нерухомістю в комерційному обороті - М., Волтерс Клувер. 2006. - 572 с.
Сиродоев Н.А. Реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно / / Держава і право. - 1998. - № 8. - С. 91.
Штовханина Н.К. Судовий захист права власності / За ред. Жуйкова В.М. - М., Юрист. 2001. - 298 с.
Філософський енциклопедичний словник. - М., Радянська енциклопедія. 1983. - 876 с.
Чумакова О.В. Реєстрація оренди нерухомості / / Правові питання нерухомості. - 2004. - № 1. - С. 25.
Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права. Репринт. вид. 1907 р. - М., Спарк. 1995. - 672 с.
Широков Ю. Орендар, на вихід! Про деякі особливості розірвання договору оренди нежитлових приміщень / / Бізнес-адвокат. - 2004. - № 9. - С. 24.
Постанова Пленуму Верховного Суду РФ № 6 і Пленуму ВАС РФ № 8 від 1 липня 1996 р. «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» / / Вісник ВАС РФ. - 1996. - № 9. - С. 20.
Інформаційне Лист Президії ВАС РФ № 66 від 11 січня 2002 р. «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою» / / Вісник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 17.
Інформаційний лист Президії ВАС РФ № 59 від 16 лютого 2001 р. «Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону« Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним »/ / Вісник ВАС РФ. - 2001. - № 4. - С. 11.
Інформаційний лист Президії ВАС РФ № 53 від 1 червня 2000 р. «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень» / / Вісник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 13.
Постанова Президії ВАС РФ № 4569/95 від 21 січня 1997 р. / / Вісник ВАС РФ. - 1997. - № 5. - С. 11.
Постанова ФАС Поволзької округу від 30 серпня 2005 р. № А55-6381/04-Ф02-3520/05-С2 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 1. - С. 22.
Постанова ФАС Північно-Західного округу від 28 лютого 2005 р. у справі № А56-27558/04 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 1. - С. 35.
Постанова ФАС Московського округу від 20 січня 2005 р. у справі № КГ-А40/12734-04 / / Вісник ВАС РФ. - 2006. - № 1. - С. 55.
Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 7. - С. 11.
Вісник ВАС РФ. - 2005. - № 3. - С. 14.