Договір оренди підприємства

Зміст
Введення ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 3
1. Поняття договору оренди підприємства ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 6
2. Зміст договору оренди підприємства ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 10
3. Висновок і оформлення договору оренди підприємства ... ... ... ... .. 14
4. Виконання та припинення договору оренди підприємства ... ............. 16
5. Відповідальність за договорами продажу та оренди підприємства ... ... .19
Висновок ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .28
Виноски ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 30
Список літератури ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 31

Введення
Актуальність дослідження.
Актуальність дослідження полягає в тому, що Російське законодавство містить докладну регламентацію про договір оренди підприємств, але все таки зустрічаються питання, над якими варто подумати. Державній реєстрації підлягає право оренди підприємства, якщо інше не встановлено законодавством РФ. Тому, більш правильно говорити про реєстрацію права оренди, яка неминуче вимагає реєстрації угоди оренди. Відповідно до п. 2 ст. 651 ЦК державної реєстрації підлягає договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше одного року. При існуючих процедурах і терміни державної реєстрації було б нелогічним вимагати обов'язкової державної реєстрації права оренди, що випливає з короткострокових (до одного року) договорів оренди як будівель (споруд) у цілому, так і їх частини.
Суб'єкти відносин, від початку припускаючи орендувати підприємство довгостроково, укладають договір оренди на термін не більше одного року, дотримуючись просту письмову форму, але, щорічно попередивши один одного про намір продовжити даний договір, продовжують бути його учасниками стільки, скільки це необхідно. Дана схема не суперечить закону, але, на мій погляд, все-таки необхідно її прописати, щоб при розгляді в арбітражних судах справ стосуються укладення та розірвання договорів оренди підприємств виключити затягування процесів для з'ясування дійсних намірів сторін.
Вибір теми дослідження не випадковий.
В останні роки в Росії необхідність договору оренди дуже зросла. За договором оренди відбувається передача майна у володіння і користування або користування без переходу права власності; БЕЗОПЛАТНО характер; строковий характер договору; предметом оренди можуть бути тільки індивідуально-визначені неспоживна речі. Тому над цим питанням можна працювати дуже довго. Адже в ньому необхідно розглянути такі аспекти як: договір оренди підприємства, права кредиторів при оренді підприємства, форму державної реєстрації договору оренди підприємства, передачу орендованого підприємства, обов'язки орендаря за змістом підприємства та оплату витрат на експлуатацію, повернення орендованого підприємства і т. д.
Мета роботи - дати визначення договором оренди підприємств, вміти знаходити відмінності від інших договорів оренди.
Досягнення мети дослідження можливо шляхом постановки завдань і подальшого їх вирішення.
Основні завдання:
1. Дати поняття оренду підприємств.
2. Розписати зміст договору оренди підприємств.
3. Розповісти про укладення та оформленні договору оренди підприємств.
4. Ознайомитися з виконанням та припиненням договору оренди підприємств.
Для досягнення мети роботи і вирішення поставлених завдань, робота розбита на п'ять розділів. Об'єктом дослідження є правовідносини, що виникають між суб'єктами цивільного права, напрямок на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Предметом дослідження є умови укладення договору оренди підприємств.
Наукова значимість роботи полягає в першу чергу назрілою необхідністю вивчення складання договору оренди підприємства. Важливою видається і спроба охарактеризувати результативність і ефективність механізму правового регулювання.
Практична значимість дослідження полягає у виробленні практичних рекомендацій дозволу деяких проблем сучасної правозастосовчої практики, які можуть бути використані органами державної влади в процесі їх правотворчості.
Методи дослідження.
Традиційним для юридичної науки є, перш за все, формально-юридичний метод. Він дозволяє найбільш повно описати, узагальнити, систематизувати і передати отримане знання ясним, цілком певним чином.
Соціологічний метод використаний у роботі для вивчення результативності рішень, прийнятих державно-політичними інститутами. Даний метод дозволяє не тільки глибоко, з урахуванням запитів суспільної практики підійшовши до вирішення правових питань, а й поставити ряд нових проблем.
Порівняльно-правовий метод дозволяє зіставити подібні об'єкти пізнання, які існують одночасно або розділені відомим періодом часу. За допомогою цього методу можна аналізувати кількісні та якісні сторони об'єкта пізнання, теоретичні та емпіричні його характеристики. Законодавець всіх часів у своїй діяльності використовував порівняльне право.
Крім того, в роботі використані інші методи пізнання, такі як історичний, системний та інші.

1. Поняття договору оренди підприємства
За договором оренди підприємства в цілому як майнового комплексу, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші входять до складу підприємства основні засоби, передати в порядку, на умовах і в межах, визначених договором, запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами та обладнанням, інші майнові права орендодавця, пов'язані з підприємством, права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства , та інші виключні права, а також поступитися йому право вимоги і перевести на нього борги, що відносяться до підприємства.
Предметом договору оренди є підприємство в цілому, тобто майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. Промислове або торговельне підприємство, як давно було відмічено, не тілесна річ і не сукупність речей. Не будучи в той же час і яким-небудь єдиним правом, воно являє собою господарське єдність ряду майнових, правових і фактичних цінностей. Їх зв'язаність перетворює підприємство у можливий об'єкт відчуження і робить можливим його оренду як якогось замкнутого, здатного до принесення доходів господарського цілого. Інакше кажучи, оренда підприємства є не що інше, як оренда живого підприємницького справи - бізнесу. Договір оренди підприємства має на меті, по-перше, отримання орендарем в користування матеріальних цінностей, що становлять основні фонди підприємства, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди обладнання тощо, а також матеріальних цінностей, які відносяться до оборотних коштів підприємства: запасів сировини , матеріалів, палива і т.п. По-друге, придбання орендарем можливості здійснення майнових прав і виконання обов'язків, що належали орендодавцю. Так, орендарю підприємства можуть передаватися належать орендодавцю права володіння та користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами та обладнанням, транспортними засобами, які є власністю третіх осіб, але перебувають у орендодавця у користуванні на підставі договору або на іншій законній підставі. На орендаря підприємства також переводяться права вимоги і борги, що входять до складу орендованого підприємства. По-третє, отримання орендарем права на використання виключних прав орендодавця (інтелектуальної власності) на результати інтелектуальної діяльності і прирівняні до них засоби індивідуалізації юридичної особи, індивідуалізації продукції, виконуваних робіт і послуг (фірмове найменування, товарний знак, знак обслуговування тощо ).
І нарешті, по-четверте, отримання в користування таких нематеріальних активів, як реноме (ділової репутації) підприємства та його клієнтели. Склад майнових і немайнових активів, що передаються орендодавцем орендарю за договором оренди підприємства, дозволяє говорити про нього як про змішаному договорі. У ньому мають місце:
а) елементи класичного договору оренди (передача у складі основних фондів підприємства та індивідуально-визначених неспоживна речей: будівель, споруд, земельних ділянок, обладнання);
б) елементи договору позики (передача в складі підприємства оборотних коштів: сировини, матеріалів, грошових коштів і т.п. - речей, визначених родовими ознаками);
в) елементи договору цесії і переведення боргу (переклад на орендаря прав вимоги і боргів орендодавця);
г) елементи договору комерційної концесії - франчайзингу (надання орендарю права користування виключними правами та іншими об'єктами інтелектуальної власності).
Сказане означає, що до відносин, що виникають на основі договору оренди підприємства, застосовні в субсидіарної порядку норми про вищеперераховані договорах - позики, цесії і переведення боргу, комерційної концесії (франчайзингу). Перераховані норми повинні застосовуватися поряд з нормами 5 гл. 34 ЦК, безпосередньо присвяченими оренді підприємства. При цьому необхідно враховувати, що до оренди підприємства застосовуються норми про оренду будівель і споруд, якщо інше не передбачено правилами про оренду підприємства. Загальні норми про оренду застосовуються до оренди підприємства в частині, що не суперечить приписам норм про оренду підприємства і про оренду будівель і споруд.
Орендодавцями підприємства можуть бути його власники - юридичні особи та громадяни-підприємці. При оренді майна унітарного державного або муніципального підприємства орендодавцем може бути лише орган Мингосимущества РФ і відповідний уповноважений орган з управління муніципальним майном, але не саме унітарне підприємство як юридична особа.
Унітарне підприємство створюється і існує як юридична особа, наділена в силу вказівки закону (п. 1 ст. 113 ДК) спеціальною правосуб'єктністю. При передачі в оренду підприємства як майнового комплексу воно як юридична особа позбавляється майна, що служило базою його спеціальної правосуб'єктності. Внаслідок цього у випадку здачі в оренду підприємства як майнового комплексу унітарне підприємство, що володіла їм як юридична особа, має бути ліквідовано або перетворено за рішенням власника - держави, муніципії. Орендарями підприємства можуть бути суб'єкти, що мають відповідно до чинного законодавства право на здійснення комерційної (підприємницької) діяльності, тому що оренда підприємства переслідує підприємницькі цілі.
2. Зміст договору оренди підприємства
Такий договір є взаємним (двостороннім) і оплатним. У силу цього сторони мають один перед одним ряд кореспондуючих прав і обов'язків. Основний обов'язок орендодавця - надати орендарю підприємство в стані, що відповідає умовам договору і дає орендареві можливість досягнення комерційних цілей, заради яких він набуває його у користування. Зміст даної обов'язки визначається приписами ст. 611 ЦК і особливостями підприємства як майнового комплексу. Належний стан підприємства, що відповідає умовам договору, є результат належного стану його матеріальних елементів, насправді належать йому майнових та виключних прав і недіскредітірованного реноме.
Основне право орендодавця - це можливість отримання орендних платежів. Визначення розміру орендних платежів обов'язково, тому що в силу п. 2 ст. 650 і п. 1 ст. 654 ЦК умова щодо орендних платежах є тут істотним. Тому за відсутності погодженого сторонами в письмовій формі умови про розмір орендної плати договір оренди підприємства вважається неукладеним, а правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК, не застосовуються. Визначення розміру орендної плати - це економічна операція, що лежить в площині оціночної діяльності, заснованої на загальній теорії оцінки нерухомості і, зокрема, на теорії оцінки бізнесу. У договорі оренди підприємства можуть використовуватися будь-які форми платежу. Орендарю надаються широкі повноваження по використанню майна орендованого підприємства. Відповідно до ст. 660 ЦК, якщо інше не передбачено договором, орендар має право без згоди орендодавця продавати, обмінювати, надавати в тимчасове користування або позику матеріальні цінності, що входять до складу майна орендованого підприємства, здавати їх у суборенду і передавати свої права та обов'язки за договором оренди щодо таких цінностей іншій особі за умови, що це не тягне зменшення вартості підприємства і не порушує інших положень договору оренди підприємства. Зазначений порядок не застосовується щодо землі та інших природних ресурсів, а також в інших випадках, передбачених законом. Орендар, якщо інше не передбачено договором, має право без згоди орендодавця вносити зміни до складу орендованого майнового комплексу, проводити його реконструкцію, розширення, технічне переозброєння, що збільшує його вартість. Головне в змісті прав орендаря - це можливість розпорядження майном, переданим йому у складі орендованого підприємства. Межі зазначеного права розпорядження обмежуються необхідністю збереження орендарем вартості підприємства і дотримання обмежень, передбачених у договорі. Тому право оренди підприємства за своєю юридичною суттю є правом на підприємницьке використання майнового комплексу, що назване підприємством.
Повноваження орендаря підприємства можуть бути обмежені в договорі, наприклад, умовою про неможливість відчуження нерухомого майна, що входить до складу орендованого підприємства. Найчастіше орендар підприємства, який отримав право використання виключних прав та ділової репутації орендодавця, починає випускати продукцію, однорідну продукції, що випускається орендодавцем. У зв'язку з цим сторони в договорі оренди підприємства можуть домовитися про умови, що обмежують права сторін, за аналогією з обмеженнями прав сторін за договором комерційної концесії (ст. 1033 ЦК). Зокрема, сторони можуть передбачити, що орендар підприємства не буде конкурувати з орендодавцем - власником виключних прав на певній території, буде погоджувати місця розташування комерційних приміщень, які використовуються ним для збуту продукції, аналогічної продукції, що випускається орендодавцем. До договору оренди підприємства в силу його змішаної природи застосовні норми про договір комерційної концесії. Тому орендодавець повинен обумовити в договорі, несе він або не несе субсидіарну відповідальність за вимогами про невідповідність якості товарів (робіт, послуг), що продаються орендарем з використанням виключних прав, переданих орендодавцем, і т.п. (П. 3 ст. 421, ст. 1034 ЦК).
Орендар підприємства володіє повноваженнями щодо внесення поліпшень в орендоване підприємство. При цьому права орендаря підприємства на отримання відшкодування за проведені поліпшення значно ширше, ніж у орендарів іншого майна. Орендар підприємства має право на відшкодування йому вартості невіддільних поліпшень орендованого майна незалежно від дозволу орендодавця на такі поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди підприємства.
Орендодавець може бути звільнений судом від обов'язку відшкодування вартості таких поліпшень, якщо доведе, що витрати орендаря на ці поліпшення збільшують вартість орендованого майна невідповідно поліпшення його якості і (або) експлуатаційних властивостей або що при здійсненні таких поліпшень були порушені принципи сумлінності і розумності.
Під поліпшенням орендованого підприємства розуміється лише якісна зміна його речових елементів або їх приріст.

Збільшення прибутковості підприємства, досягнуте орендарем за рахунок корінних змін у принципах керівництва ним, поліпшення іміджу фірми, підняття ділової репутації підприємства на ринку можуть вважатися поліпшеннями в орендованому підприємстві за умови, що можливість цього передбачена договором.
Орендар підприємства зобов'язаний виплачувати орендодавцю орендну плату. Крім зазначеної обов'язки на орендаря підприємства покладаються обов'язки з утримання підприємства, оплаті витрат на його експлуатацію і з повернення орендованого підприємства. Орендар підприємства зобов'язаний протягом усього терміну дії договору підтримувати підприємство в належному технічному стані, у тому числі здійснювати його поточний і капітальний ремонт (маючи на увазі ремонт індивідуально-визначених речей, що входять до складу підприємства).
Обов'язок орендаря з підтримання підприємства протягом усього терміну оренди в належному технічному стані означає також збереження функціональної цілісності підприємства, здатності його до функціонування: випуску продукції, надання послуг. Проведення поточного та капітального ремонту речових елементів підприємства є лише одним із способів виконання вказаного обов'язку. Для збереження належного технічного стану орендованого підприємства велике значення має діяльність орендаря з оновлення обладнання та технологій.
3. Висновок і оформлення договору оренди підприємства
Перед укладанням даного договору сторони повинні зробити обов'язкові попередні дії по посвідченню складу переданого підприємства, аудиторську перевірку. На їх підставі сторонами до підписання договору оренди підприємства повинні бути складені та розглянуто акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, а також перелік боргів (зобов'язань), що включаються до складу підприємства, із зазначенням кредиторів, характеру, розміру і строків їх вимог, визначення розміру орендної плати.
Посвідчення складу продаваного підприємства є не що інше, як його повна інвентаризація. У ході інвентаризації, по-перше, перевіряється фактична наявність значаться на балансі цінностей (матеріальних і нематеріальних активів) підприємства, їх збереження, опис основних ознак і визначення поточного стану, по-друге, оцінка складу підприємства. Інвентаризація повинна проводитися відповідно до встановлених правил. Інвентаризація є однією з підстав для визначення розміру орендної плати.
Акт інвентаризації доповнюється висновком незалежного аудитора про склад і фінансовий стан підприємства. Мета зовнішньої аудиторської перевірки двояка: по-перше, перевірка відповідності (достовірності) фінансової звітності встановленим критеріям, по-друге, перевірка законності здійснених господарських операцій. Аудиторська перевірка підтверджує достовірність бухгалтерського балансу підприємства. При укладанні договору оренди підприємства необхідно керуватися бухгалтерським балансом, прийнятим податковими органами.
Розподіл обов'язків і витрат з проведення інвентаризації та аудиторської перевірки має грунтуватися на угоді сторін.
Договір оренди підприємства повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. При цьому недотримання форми договору оренди підприємства тягне його недійсність. Договір оренди підприємства як угода з нерухомим майном підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації. Порядок реєстрації договору оренди підприємства визначено ст. 22 Закону РФ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".

4. Виконання та припинення договору оренди підприємства
Передача орендованого підприємства від орендодавця орендарю здійснюється за передавальним актом. З істоти самої угоди випливає, що до передавальному акту обов'язково повинні бути включені акт інвентаризації, бухгалтерський баланс, висновок незалежного аудитора про склад і вартість підприємства, а також перелік боргів (зобов'язань), що включаються до складу підприємства, із зазначенням кредиторів, характеру, розміру і строків їх вимог. Підготовка підприємства до передачі, включаючи складання та подання на підписання передавального акту, є обов'язком орендодавця і здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором оренди підприємства.
Передача підприємства в оренду вважається доконаною тільки після підписання передавального акта орендарем та орендодавцем.
Крім передавального акту сторони договору оренди підприємства повинні в належному порядку оформити передачу цілого ряду окремих елементів, що становлять підприємство як майновий комплекс. Внаслідок цього передача підприємства повинна носити комплексний характер. Викладене щодо комплексного відчуження підприємства при характеристиці договору його продажу справедливо і для договору його оренди. За точному змісту чинного закону (п. 1 ст. 656 ЦК) за правилами договору про оренду підприємства можлива передача в оренду тільки підприємства в цілому.
Передача у складі орендованого підприємства нерухомого майна повинна оформлятися відповідними документами про передачу конкретного об'єкта нерухомості в оренду. Відповідно до п. 2 ст. 22 Закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" зареєстроване право оренди підприємства є підставою для внесення записів про право на кожний об'єкт нерухомого майна, що входить до складу даного підприємства, до Єдиного державного реєстру прав у місці знаходження цього об'єкта.
Передача в складі орендованого підприємства виключних прав (інтелектуальної власності) вимагатиме оформлення відповідних ліцензійних угод та інших договорів з їх подальшою державною реєстрацією. Саме в зазначених угодах повинні визначатися межі прав орендаря підприємства з використання виключних прав, що входять до складу підприємства. Переклад боргів, що входять до складу орендованого підприємства, здійснюється з дотриманням прав кредиторів. При оренді підприємства кредитори за зобов'язаннями, включеним до складу підприємства, повинні бути письмово повідомлені орендодавцем про передачу підприємства в оренду до його передачі орендарю. Кредитор, який письмово не повідомив орендодавцю про свою згоду на переведення боргу, має право протягом трьох місяців з дня отримання повідомлення про передачу підприємства в оренду вимагати припинення або дострокового виконання зобов'язання і відшкодування завданих цим збитків. Кредитор, який не був повідомлений про передачу підприємства в оренду, може пред'явити позов про припинення або дострокове виконання зобов'язання і відшкодування завданих цим збитків протягом року з дня, коли він дізнався або повинен був дізнатися про передачу підприємства в оренду.
Після передачі підприємства в оренду орендодавець і орендар несуть солідарну відповідальність по включених до складу переданого підприємства боргами, які були переведені на орендаря без згоди кредитора.
За загальним правилом права і обов'язки орендодавця по відношенню до його працівникам при здачі підприємства в оренду переходять до орендаря в порядку, встановленому для переходу таких прав і обов'язків у разі реорганізації юридичної особи.
Відповідно до ст. 664 ЦК при припиненні договору оренди підприємства орендований майновий комплекс повинен бути повернений орендодавцю. Повернення підприємства орендарем орендодавцю вимагає здійснення ряду спеціальних дій. Надіслані орендарю орендодавцем права володіння і користування перебувають у власності інших осіб майном, у тому числі землею та іншими природними ресурсами, повинні бути переведені на орендодавця в порядку, передбаченому законом або іншими правовими актами. До передачі повертається підприємства орендодавцю кредитори за зобов'язаннями, що входять до складу підприємства, повинні бути повідомлені орендарем про повернення підприємства орендодавцю. При цьому права кредиторів регламентуються нормами ст. 657 ЦК. Орендар, якщо інше не передбачено договором, також зобов'язаний вчинити дії по підготовці підприємства до передачі орендодавцю, включаючи складання та подання на підписання передавального акту.
Оренда підприємства пов'язана з безліччю соціальних проблем, у тому числі з проблемами осіб, що працюють на даному підприємстві, монополізацією ринку товарів і послуг і т.п. У зв'язку з цим правила цивільного законодавства про наслідки недійсності угод і про зміну або про розірвання договору, що передбачають повернення або стягнення в натурі отриманого за договором з одного боку або з обох сторін, застосовуються до договору оренди підприємства, якщо такі наслідки не порушують істотно права і охоронювані законом інтереси кредиторів орендодавця і орендаря, інших осіб і не суперечать суспільним інтересам (ст. 663 ЦК).
5. Відповідальність за договорами продажу і оренди підприємств
Серед угод, предметом яких є підприємство, договори про продаж та оренду займають провідне становище.
Угоди з підприємством відрізняються рядом особливостей. Вони виявляються при укладанні та оформленні договорів, а також при недотриманні умов угод, об'єктами яких є підприємства.
У разі порушення таких договорів негативні наслідки для продавця (орендодавця) в основному пов'язані з передачею підприємства з недоліками. Дефекти можуть бути виявлені сторонами угоди про продаж або оренду підприємства вже після фактичної передачі або в момент такої. В останньому випадку претензії відображаються в передавальному акті.
Наслідки передачі продавцем і прийняття покупцем за передавальним актом підприємства, склад якого не відповідає передбаченому договором продажу, в тому числі щодо якості переданого майна, визначаються загальними положеннями про договір купівлі-продажу, якщо інше не випливає із договору або не передбачено законом. Слід погодитися з думкою Г.Є. Авілова, який зауважує, що "в силу специфіки предмета договору продажу підприємства більшість з названих норм, за винятком, мабуть, відносяться до якості товару, важко застосувати до цього договору" .* (1) Практичне значення для встановлення наслідків передачі і прийняття підприємства з вадами мають в першу чергу спеціальні норми, що містяться в п.2-5 ст.565 ГК РФ.
Якщо дефекти або втрата майна підприємства виявлено вже при передачі підприємства покупцеві і відомості про це внесені до передавальний акт, покупець має право вимагати від продавця лише відповідного зменшення купівельної ціни підприємства. Договором продажу підприємства може бути передбачена можливість пред'явлення покупцем інших вимог.
На відміну від продажу, угода про оренду підприємства не містить в собі специфічних вимог щодо відповідальності сторін. До договорів оренди окремих видів майна застосовуються загальні положення договору оренди, якщо інше не встановлено конкретних договором. Таким чином, за наявності у зданого в оренду майна недоліків, повністю або частково перешкоджають користуванню ним, відповідальність несе орендодавець. У даному випадку, в орендаря є можливість за своїм вибором:
а) вимагати у орендодавця або безоплатного усунення недоліків майна, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування всіх витрат на усунення недоліків майна;
б) утримати суму понесених ним витрат на усунення виявлених недоліків із орендної плати, повідомивши про це орендодавця;
в) вимагати дострокового розірвання договору.
Єдина можливість для орендодавця не допустити перерахованих негативних наслідків полягає в тому, щоб, отримавши відповідне повідомлення орендаря, без зволікання замінити надане майно аналогічним майном, що перебуває в належному стані, або безоплатно усунути недоліки вже зданого в оренду майна.
На відміну від спеціального правила, встановленого п.2 ст.565 ГК РФ, згідно з яким покупець може вимагати зменшення покупної ціни у випадку передачі підприємства з недоліками, відображеними в передавальному акті, при оренді орендодавець не відповідає за недоліки зданого в оренду майна, якщо вони були ним обумовлені при укладенні договору оренди, або заздалегідь відомі орендарю, або повинні були бути виявлені орендарем при передачі майна в оренду (п.2 ст.612 ГК РФ).
Покупець має право вимагати зменшення покупної ціни у випадку передачі йому в складі підприємства боргів (зобов'язань) продавця, які не були зазначені в договорі продажу підприємства або в передавальному акті. Це положення важко пояснити, оскільки борги, не згадані в передавальному акті, не можуть перейти до покупця, про що, зокрема, свідчить формулювання ст.563 ЦК України. Ніякі зобов'язання продавця не можуть бути передані покупцеві без його згоди. Передача зобов'язань неможлива крім передавального акта або іншого документа, підписаного новим боржником. Крім того, сам по собі переведення боргу завжди вимагає згоди кредитора. Однак якщо все ж у складі підприємства передані борги без згоди кредитора, сторони договору продажу (оренди) підприємства несуть солідарну відповідальність по включених до складу переданого підприємства зобов'язаннями. Дане правило служить для кредитора гарантією виконання. До реєстрації переходу права відповідальність перед кредитором несуть і передавальна, і приймаюча сторони.
Російське дореволюційне торгове право забезпечувало кредитору додатковий захист у разі передачі підприємства: колишній власник і після здійснення операції ніс субсидіарну відповідальність перед кредиторами у разі несправності набувача підприємства. "Колишній власник, передаючи своє підприємство іншій особі, не вибуває остаточно з прийнятих ним на себе зобов'язань, і положення його кредиторів не тільки не повинен погіршуватися, перед ним стають відповідальними дві особи: набувач і колишній власник" .* (2)
Така позиція дуже зручна для кредитора. Однак, оскільки мова йде про угоди у підприємницькій сфері, де кожен з учасників діє на свій ризик, відповідальність перед кредитором за зобов'язаннями, переданим у складі підприємства, після реєстрації переходу права за справедливістю повинен нести тільки новий набувач. Зрозуміло, при передачі зобов'язань повинні дотримуватися всі вимоги чинного законодавства. У разі отримання від покупця повідомлення про недоліки майна, переданого у складі підприємства, або про відсутність окремих видів майна продавець може негайно замінити майно і тим самим попередити наступ можливих несприятливих наслідків порушення договору продажу підприємства.
Правила про наслідки порушення договору продажу підприємства мають спеціальний характер і не підлягають розширеному тлумаченню, що підтверджується судово-арбітражною практикою.
Так, товариство з обмеженою відповідальністю звернулося до арбітражного суду з позовом до комітету з управління майном про внесення змін до договору купівлі-продажу. Позивач просив включити в договір пункт про те, що покупець стає правонаступником прав і обов'язків придбання у відповідності до умов конкурсу. Обгрунтовуючи свої вимоги, ТОО вказало, що, згідно з опублікованими відомостями, що продається підприємство (магазин "Овочі") повинно мати кредиторську заборгованість у розмірі 10 млн руб. Після оформлення договору купівлі-продажу з'ясувалося, що фактично вона становить 40 млн руб.
Рішенням арбітражного суду в позові було відмовлено. Апеляційна та касаційна інстанції не знайшли підстав для зміни прийнятого рішення. Відмовляючи в позові, суд виходив з того, що за договором продажу підприємства продавець зобов'язується передати у власність покупця підприємство в цілому як майновий комплекс, за винятком прав і обов'язків, які продавець не має права передати іншим особам (п.1 ст.559 ГК РФ) . До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності. Внесення в договір умови, яка обмежувала б правонаступництво покупця за зобов'язаннями придбаного підприємства обсягом кредиторської заборгованості, зазначеним в опублікованому повідомленні про умови конкурсу продажу магазина, не засноване на положеннях Цивільного кодексу РФ .* (3)
Недоліки переданого підприємства можуть складатися не тільки в тому, що відсутні окремі елементи майнового комплексу, а й у тому, що підприємство не має належної якості. Остання характеристика зазвичай позначає належний стан майна підприємства. Якщо щодо цього майна немає ніяких вимог, обумовлених сторонами угоди, належну якість має на увазі можливість використовувати це майно за призначенням. Крім того, якість підприємства визначається перебуванням самого підприємства у стані, придатному для цілей використання, а саме - для виробництва товарів або надання послуг.
Представляється, що претензії покупця до продавця щодо якості підприємства будуть цілком обгрунтовані у разі, якщо він виявив, що все обладнання підприємства здано в оренду третій особі. Такий недолік робить підприємство непридатним для використання в цілях, зазначених у договорі. Тому, якщо продавець не усунув подібні недоліки у строки, в порядку і на умовах, встановлених цивільним законодавством, або якщо ці недоліки усуваються, покупець має право в судовому порядку вимагати зміни або розірвання договору продажу підприємства.
При визначенні якості підприємства слід знати про особливості таких його характеристик, як прибутковість та обсяг товарообігу. Багато в чому вони залежать від зовнішніх факторів: кон'юнктури ринку, управління виробництвом і т.д. і можуть служити дійсними показниками якості підприємства тільки у випадках, коли відповідне умова сформульована сторонами в договорі продажу підприємства в якості спеціальної гарантії продавця. Такий висновок підтверджується судовою практикою країн з розвиненими ринковими відносинами. Німецький юрист Г. Мюллер описав наступний випадок із судової практики, який свідчить про те, що прибутковість та обсяг товарообігу не є звичайними ознаками якості. У ході переговорів з приводу продажу ювелірної справи продавець представив покупцеві дані про те, що середньорічний товарообіг за останні три роки перед укладенням договору склав 200 000 DM. Після укладання угоди і передачі підприємства покупець з подивом дізнався, що фактичний товарообіг за попередні три роки був таким: за третій рік - 92 000 DM, за другий - 88 000, за останній - 14 000 DM. Покупець звернувся до суду, оскаржуючи угоду і обгрунтовуючи позов навмисними обманними діями продавця.
Суд відхилив позов нового власника (злий умисел у діях продавця доведений не був), вказавши, що "фактична прибутковість підприємства до моменту його відчуження не може і не повинна розглядатися як одна з властивостей (якостей) підприємства або як виявляється згодом якість. Недолік лише в передбачуваної у договорі прибутковості не представляється помилкою в оцінці підприємства ... Тільки у разі відображення в договорі гарантії доходів підприємства прибутковість стає якістю речі (підприємства), властивим їй досить довгий час ".* (4)
Продаж (оренда) підприємства має особливе соціально-економічне значення, так як зазначені дії звичайно впливають на долі осіб, що працюють на такому підприємстві, пов'язані з монополізацією ринку товарів і послуг і т.п. Тому у Цивільному кодексі України є положення про зміну або розірвання договору, а також про наслідки недійсності угод. Ці норми передбачають повернення або стягнення в натурі переданого (отриманого) за договором, вони можуть застосовуватися до договору продажу (оренди) підприємства за умови, що такі наслідки суттєво не порушують права та охоронювані законом інтереси кредиторів продавця і покупця (орендодавця і орендаря), інших осіб і не суперечать суспільним інтересам.
Підприємство в цілому або його частина можуть стати об'єктом купівлі-продажу (оренди) та інших угод. Таке становище на практиці легко використовувати для зловживань. Припустимо, власник, згідно з наведеним правилом, передає набувачеві тільки активи підприємства. Відповідно новий господар не бере на себе виконання колишніх зобов'язань. Колишній власник залишається особисто відповідальним перед своїми кредиторами, але у нього вже немає майна, здатного забезпечити борги. У подібному випадку кредитори вправі пред'явити позов і раніше, і нового власника про визнання угоди про перехід підприємства недійсною. Звичайно, продавець (лізингодавець), може бути оголошений банкрутом, а операція з передачі підприємства визнана недійсною за нормами Закону про банкрутство .* (5) Однак і оголошення юридичної або фізичної особи банкрутом, та застосування процедур банкрутства займають досить тривалий час, а ситуація, що склалася встигне негативно позначитися на становищі кредиторів. Представляється, що для попередження подібних дій недобросовісних осіб ст.562 і 657 ЦК України повинні бути доповнено положенням, згідно з яким продавець чи орендодавець повинен заявити про майбутню передачу підприємства в орган, що реєструє угоди з нерухомістю, і це повідомлення має бути опубліковано. Сама передача повинна відбутися після закінчення певного терміну (наприклад, 1-2 місяці). За цей час кредитори колишнього власника отримають інформацію про майбутню передачу підприємства і зуміють захистити свої права. Іншими словами, кредитор, зобов'язання якого не увійшли до складу переданого підприємства, знаючи про суттєве зменшення майна контрагента, може вимагати зміни або розірвання договору.
Продаж, як і оренда підприємства, представляє собою передачу покупцеві (орендарю) у складі підприємства не тільки матеріальних елементів, а й нематеріальних активів, зокрема, клієнтели. Стан нематеріальних активів багато в чому обумовлює привабливість об'єкта угоди. При продажу (оренди) підприємства набувачеві може бути байдуже, відкриє чи колишній власник нову організацію аналогічного профілю. Проте найчастіше ця обставина не залишає байдужим набувача, оскільки він не зацікавлений в появі нового конкурента, який до того ж обізнаний про всі особливості відчуженого підприємства .* (6) Іншими словами, новий власник в подібній ситуації ризикує втратити значну частину клієнтів, що знижує цінність його придбання. Не випадково в Єдиному торговому кодексі США передбачена норма, яка забороняє продавцю при комплексній продажу займатися тим же або подібним видом підприємницької діяльності після продажу .* (7) Російське законодавство подібних правил не містить. Видається, що з метою усунення конкуренції сторони можуть внести відповідні умови в договір про передачу підприємства в цілому або укласти додаткову угоду про усунення конкуренції.
Конкуренція може бути прямою (що складається, наприклад, у виробництві однорідної продукції) або непрямої (що виражається, зокрема, у сприянні конкурентам наступника). Конкуренція другого виду приймає самі різні форми, і, як зазначав А.П. Башилов, "інша непряма конкуренція може бути суттєвішими прямий" .* (8) Тому в договорі про усунення конкуренції слід максимально докладно визначити, які дії будуть вважатися неприпустимими. Тим не менш, в кожному конкретному випадку питання про те, чи є ті чи інші кроки проявом конкуренції, вирішує суд.
Сторони самостійно визначають обмеження, що мають на меті запобігання конкуренції. Вони бувають трьох типів: просторові (забороняється відкривати нове підприємство на такій відстані від старого, при якому можливе відволікання частини клієнтів), тимчасові (колишній власник в безпосередній близькості від проданого підприємства не мають права відкрити аналогічне підприємство, поки не закінчиться час, достатній для встановлення господарських зв'язків клієнтів з новим власником), предметні (вони відносяться до торгівлі або до виробництва, аналогічним відчужує). Відповідно до умов про усунення конкуренції відчужувач не повинен розголошувати відомі йому секрети переданого підприємства або використати їх, влаштувавшись на роботу до третьої особи.
У разі порушення умов про усунення конкуренції продавець (орендодавець) повинен нести відповідальність, яка може виражатися у відшкодуванні збитків, понесених набувачем підприємства, і навіть у закритті новоствореного підприємства.
Викладене дозволяє зробити такі висновки. Недоліки підприємства, за які продавець (лізингодавець), несе відповідальність перед покупцем (орендарем), повинні стосуватися якості підприємства. Вони можуть бути притаманні окремим елементів, що знаходяться у складі підприємства, якому підприємству в цілому. З метою усунення конкуренції доцільно висновок зацікавленими сторонами договору про усунення конкуренції або внесення такого положення в договір про передачу підприємства. Відповідно до такого договору, колишній власник, який добре знає всі переваги і недоліки переданого підприємства, не повинен організовувати аналогічне, в іншому випадку у набувача з'явиться конкурент, який легко може звести нанівець цінність придбаного підприємства.

Висновок
За договором оренди підприємств в цілому як майнового комплексу, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, орендодавець зобов'язується надати орендарю за плату в тимчасове володіння і користування земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання та інші, що входять до складу підприємства основні засоби, передати в порядку, на умовах і в межах, визначених договором, запаси сировини, палива, матеріалів та інші оборотні кошти, права користування землею, водою та іншими природними ресурсами, будівлями, спорудами та обладнанням, інші майнові права орендодавця, пов'язані з підприємством, права на позначення, індивідуалізують діяльність підприємства, та інші виключні права, а також поступитися йому права вимоги і перевести не нього борги, що відносяться до підприємства. Передача прав володіння та користування перебувають у власності інших осіб майном, у тому числі землею та іншими природними ресурсами, проводиться в порядку, передбаченому законом і іншими правовими актами.
Права орендодавця, отримані на підставі дозволу (ліцензії) на заняття відповідною діяльністю, не підлягають передачі орендарю, якщо інше не встановлено законом або іншими правовими актами. Включення до складу переданого за договором оренди підприємства зобов'язань, виконання яких орендарем неможливо за відсутності у нього такого дозволу (ліцензії), не звільняє лізингодавця від відповідних зобов'язань перед кредиторами.

Посилання
* (1) Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації / Під ред. О.Н. Садикова. М., 1996. Ч. II. С.142.
* (2) Башилов А.П. Російське торгове право. Спб., 1887. С.157.
* (3) Див: Вісн. ВАС РФ. 1998. N 1. С.83.
* (4) Див: Цивільне право: Підручник / Відп. ред. Проф. Е.А. Суханов. У 2 т. М., 1999. Т.2. Напівтім 1. С.277.
* (5) Федеральний закон від 26 жовтня 2002 р . N 127-ФЗ "Про неспроможності (банкрутство)".
* (6) Флейшиц Є.А. Торгово-промислове підприємство в праві західно-європейському та РРФСР. Л., 1924. С.37.
* (7) ЄТК США. М., 1996. С.270.
* (8) Башилов А.П. Указ. соч. С.162.

Список літератури
Нормативні акти
Цивільний Кодекс Російської Федерації. Новосибірськ, 2005.
Основи цивільного законодавства ред. Від 26.01.1996.
Коментар до Цивільного Кодексу РФ / / Под ред. Брагинський М. І., Витрянский В. В. М., 1995.
1. Андрєєва Л. В. Форма договору та наслідки її недотримання, - М., 1999, № 4.
2. Анісімов А. Л. Честь, гідність, ділова репутація: Цивільно-правовий захист. М., 1994
3. Беленков Р. Цивільне право. Особлива частина. М., 2005.
4. Цивільне право. Частина перша. Підручник. М.: Юрист, 1997.
5. Цивільне право в 2-х томах. Підручник. М., БЕК, 1993.
6. Цивільне право. Частина перша. Підручник. М.: Юрист, 1997.
7. Цивільне право. У 2 т. Підручник / Під редакцією Є. О. Суханова, М., 1993.
8. Цивільне право. У 2 т. Підручник / За редакцією Ю. К. Толстого, А. М. Сергєєва, М., 1996.
9. Цивільне та торгове право капіталістичних держав: Підручник. М., Міжнародні відносини, 1993.
10. Єлізаров В. А. Цивільно-правові угоди, М., 1996 № 1.
11. Котін В. Н. Фіктивні угоди в підприємницькій діяльності, - М., 1996 № 10.
12. Кузнєцов М. В. Цивільне право. Навчальний посібник. М., 2001.
13. Покровський І. А. Основні проблеми цивільного права. М., 1998.
14. Право власності / / За редакцією І. Бачило. М., 1998.
15. Сергєєв А.П. Право власності в Російській Федерації. М., 1996
16. Соловйова Л. А. Розгляд справ про захист ділової репутації юридичних осіб / / Юридичний світ. 1997, № 2.
17. Суханов Е. А. Громадянське право в 2 томах. М., 1998.
18. Юридична енциклопедія. Юринформцентр. М., 1995.
19. Юридичний світ. Журнал, Випуск № 1 за 1997, видавництво "Дело и право".