Аналіз земельного ринку Росії

Введення

Глава 1. Характеристика ринку землі

1.1 Сутність, функції, особливості ринку землі

1.2 Земельні і рентні відносини

1.3 Види земельної ренти

1.4 Ціна землі

Глава 2. Сучасний стан земельного ринку Росії і перспективи його розвитку

2.1 Аналіз земельного ринку Росії

2.2 Перспективи розвитку ринку землі в Росії

Висновок

Список літератури

Програми

Введення

Актуальність вивчення земельної ринку обумовлена ​​тим фактором, що Росія має величезними земельними ресурсами, але це національне багатство країни використовується вкрай не ефективно. Започаткована у 1991 році земельна реформа не доведена до кінця, не створена система земельного законодавства. Земельний ранок і його інфраструктура знаходяться в стадії становлення. Існуючі механізми розпорядження, володіння, користування землею, обмежують доступ до земельних ресурсів і не дозволяють здійснювати перерозподіл землі і передачу її ефективним господарюючим суб'єктам. Відсутня система гарантій прав на земельні ділянки, що призводить до зниження інтересу інвесторів. Розміри і механізм нарахування земельних платежів недосконалі, а їх частка в бюджетах всіх рівнів мала. Десятки мільйонів гектарів землі виведені з господарського використання, йде деградація та зниження родючості грунтів, при цьому фінансування заходів у сфері землекористування здійснюється за залишковим принципом, внаслідок чого система землеустрою близька до ліквідації. Земельні відносини вкрай політизовані.

Виходом з такого складного становища є визначення основних напрямів державної земельної політики та розробка системи стратегічних і тактичних заходів щодо розвитку реформи в Російській Федерації.

Перед Росією стоїть складне завдання завершення реформування земельних відносин і створення російської національної системи землекористування, яка дозволила б поєднати свободу володіння землею, її ефективне використання та соціальну справедливість при розподілі землі.

Метою даної роботи є вивчення ринку землі та виявлення його ролі у формуванні економічної системи.

Відповідно до окресленої мети роботи перед нею ставиться ряд завдань:

- Вивчити сутність, функції, особливості ринку землі;

- Піддати дослідженню земельні та рентні відносини;

- Провести аналіз сучасного земельного ринку Росії;

- Розглянути перспективи розвитку ринку землі в Росії.

Об'єктом дослідження є ринок землі. Предметом дослідження виступає аналіз земельного ринку Росії

При написанні роботи були використані наступні методи наукового дослідження: порівняльний метод; вивчення нормативно-правової бази; вивчення монографічних публікацій і статей; аналітичний метод.

Глава 1. Характеристика ринку землі

1.1 Сутність, функції, особливості ринку землі

Серед усіх реальних і потенційних багатств, якими володіють люди, землі, безсумнівно, належить центральне місце при будь-якій системі суспільного устрою.

Земля, як об'єкт господарських і ринкових відносин, займає унікальне і ключове значення у всій системі підприємницької діяльності людей і самого їхнього життя. Вона являє собою особливу цінність для всього людського суспільства, оскільки є єдиним місцем проживання всіх народів і поколінь людей, основним і природним фактором у будь-якій сфері бізнесу, прямо або побічно беруть участь у виробництві всіх інших товарів і благ.

У ринковому середовищі земля має багатофункціональне призначення в якості природного об'єкта, існуючого незалежно від волі людей, земля - ​​це вся планета, колиска людини, яка виконує найважливішу екологічну функцію. Одночасно земля - ​​це і грунт, верхній шар нашої планети, її поверхня або просторовий базис, який є об'єктів господарювання, і, отже, відображає економічні відносини. Соціальна роль землі полягає в тому, що вона є місцем проживання і умовою життя людей. І нарешті, земля, як територія держави чи суб'єкта федерації, обумовлює політичну функцію Тому здійснення угод із земельними ділянками регулюється не тільки конституційними нормами і земельним правом, але і цивільним законодавством з урахуванням лісового, екологічного та іншого спеціального законодавства.

У силу цього земля, як непоправний природний ресурс багатофункціонального значення, має особливий юридичний статус. Розпорядження землею і особливо купівля-продаж земельних ділянок в Росії на сучасному етапі - справа специфічна і непроста. Ринок землі, як засіб законного перерозподілу земель між власниками економічними методами, об'єктивно регулюється за допомогою різних обмежень і норм.

Здійснення операцій із земельними ділянками вимагає глибоких і систематичних знань особливостей земельного ринку, які відбуваються із специфіки самого товару - землі.

Залучення відповідних категорій земель чи прав користування ними в узаконені ринкові відносини стимулює ділову та інвестиційну активність, перешкоджає кримінальним угодам із землею. Як об'єкт підприємницької діяльності земля не тільки служить певною гарантією стабільності бізнесу і збереження капіталу, але й має особливу престижність в суспільній свідомості.

Ринок землі є невід'ємною частиною економіки будь-якої розвиненої держави. Земля - ​​найважливіший ресурс, що посідає виняткове місце в житті і діяльності будь-якого суспільства.

Ринок землі має цілу низку специфічних особливостей. По-перше, земля є безкоштовним подарунком природи, що дозволяє говорити про ірраціональний характер її вартості. Тим не менш, земля є об'єктом купівлі-продажу; з нею пов'язані земельні орендні відносини.

По-друге, залежно від тих чи інших природно-кліматичних умов, а також місцезнаходження ділянок землі, останні поділяються на кращі, середні та гірші. В основі такого розподілу лежить природна родючість грунту, від якого залежить репродуктивність землі. Але вона може бути поліпшений в результаті додаткових вкладень у нього праці та капіталу. Ця поліпшена родючість грунту називається економічною. Підвищення економічної родючості грунту можливо на будь-яких ділянках. Проте воно має певні межі, пов'язані з відомим законом спадної родючості грунту, коли при сформованій технології обробки землі кожна наступна одиниця витрат забезпечує все меншу і меншу віддачу.

По-третє, в наслідок фіксованості площі земельних угідь природою, пропозиція землі характеризується в суспільному масштабі досконалою нееластичністю, хоча для конкретного користувача землею справа йде інакше: пропозиція землі володіє певною еластичністю, оскільки користувач має можливість збільшити наявну у нього земельну площу за рахунок конкурентів. Обмеженість пропозиції земельних ресурсів посилюється закріпленістю землі в приватну власність. В умовах ринку землевласники вельми неохоче йдуть на продаж своїх земельних ділянок, віддаючи перевагу здачі землі в вигляді оренди, вони отримують право отримання стабільного доходу, саме тому кожен певний момент продається лише незначна частина земельного фонду, в цьому полягає принципова особливість ринку землі.

Земельний ринок формує умови, що стимулюють ефективне використання землі і змушує окремих суб'єктів відмовитися від частини землі або від всієї ділянки, якщо він не функціонує ефективно.

Проте ринок землі далекий від досконалості і не є гарантом стабільності. Заповнення недоліків ринку - найважливіше завдання держави. Держава зобов'язана в першу чергу створити умови захисту прав власності на землю, дотримання суб'єктами своїх договірних зобов'язань, цілеспрямованого та розумного використання земельного фонду країни, при цьому політика держави має базуватися на поєднанні інтересів усіх господарюючих суб'єктів аграрного сектора. Будь-яка державна система управління повинна базуватися на земельний кадастр - це офіційно складене, систематизоване зведення відомостей, що стосується земельного фонду країни. Очевидно, що поза наявності у держави банку даних про землю неможливо розв'язати проблеми аграрного сектора.

Під ринком землі слід розуміти не тільки купівлю-продаж землі, але і надання її в оренду, а так само весь ринок сільськогосподарської продукції, на якому реалізуються в тій чи іншій формі відносини власності на землю.

1.2 Земельні і рентні відносини

Не потрібно доводити, що в сільському господарстві земля як засіб виробництва відіграє вирішальну роль. Її привласнення і господарське використання становить істота земельних відносин.

Вихідною умовою для утворення ренти є оренда землі. Оренда землі - вид землекористування, при якому власник передає свою ділянку на певний термін іншій особі (орендарю) для ведення господарства. В орендному договорі передбачається винагорода землевласнику - орендна плата.

Орендна плата в даний час є основною формою селянського землекористування в країнах, що розвиваються. Наприклад, в Ірані орендують землю 60% всіх селянських сімей, в Гватемалі та Аргентині - 40, у Панамі - понад 75%.

Орендна плата за землю у всіх країнах враховує відсоток на капітал (основні фонди), вкладений у майно землевласником, і головним чином - ренту. У силу цього виникають рентні відносини між землевласником і підприємцем - орендарем. У чому суть цих відносин?

Рентні відносини являють собою відносини між власником землі і орендарем щодо розподілу прибутку. Одна її частина - у вигляді звичайного прибутку - дістається підприємцю, а іншу частку - у формі надприбутки - отримує земельний власник (рис. 1).

Рис. 1. Джерела доходу підприємця і власника землі

1.3 Види земельної ренти

Земельна рента виникає в силу тих особливих економічних відносин, які складаються з визначення і використання землі. Землевласник (приватний власник, кооператив або держава) на законній підставі володіє винятковим правом власності на землю. Він передає своє право використання землі підприємцю, який за умовами орендного договору тимчасово організовує сільськогосподарське виробництво. На взаємини орендодавця і бізнесмена впливають такі економічні умови.

На відміну від звичайних промислових засобів виробництва, які можуть виготовлятися в потрібному обсязі, земля є невідтворюваних фактором економіки і кількісно обмежена. До того ж вона різна за якістю (за родючістю і за місцем розташування - віддаленості від ринку збуту): розрізняються кращі, середні та гірші ділянки землі.

Сільськогосподарських продуктів з одних тільки кращих і середніх за якістю земель недостатньо для задоволення суспільних потреб у цих благах. Тому за умови отримання звичайної прибули підприємці беруть в оренду і гірші ділянки. У результаті виникають особливі умови утворення цін на зерно та іншу продукцію. Ринкова ціна за кожну її одиницю складається за умовами виробництва на гірших землях. Усі фермери збувають вирощений врожай за цінами, які не тільки окупають підвищену собівартість (ненавмисно великі затрати праці та матеріальних ресурсів) на гірших землях, але і забезпечують, як мінімум, звичайну прибуток .

В силу більш сприятливих умов на кращих і середніх за якістю землях собівартість одиниці продукції нижче, ніж на гірших ділянках. Якщо скласти таку відносно низьку собівартість (скажімо, 1 ц пшениці) з звичайним прибутком, то на кращих ділянках її індивідуальна ціна буде нижчою за ринкову. Тому фермери, господарюючі тут, отримують при продажу створених благ за ринковою ціною додаткову надприбуток. Така диференційна (різницева) надприбуток - це різниця між ринковою ціною, що відбиває підвищені витрати на гірших ділянках, і порівняно низькою індивідуальною ціною одиниці продукції, що складається на кращих землях.

Земельний власник чудово обізнаний про якість належної йому землі і враховує цю обставину в орендному договорі. Тому різницева прибуток дістається йому у вигляді диференційної ренти.

Підприємець може підвищити економічний родючість землі, тобто він вносить добрива, покращує грунт і виконує інші агротехнічні заходи. У такому випадку проводиться інтенсифікація сільського господарства, яка означає збільшення випуску продукції без розширення земельних ділянок шляхом поліпшення використання засобів виробництва і робочої сили. Такі заходи підвищують ефективність додаткових капітальних витрат, у результаті чого собівартість одиниці продукції знижується. Продаючи зібраний урожай за усталеною ринковою ціною (відповідно до умов виробництва на гірших землях), фермер отримує нову різницеву надприбуток. Вона являє собою різницю між ринковою ціною одиниці продукції та індивідуальною ціною, яка знизилася внаслідок інтенсифікації господарства на орендованій ділянці. Цей дохід підприємець отримує до закінчення терміну орендного договору. Коли ж землевласник укладає з підприємцем орендний договір на новий термін, то він враховує результати капіталовкладень у поліпшення землі (зроблені без будь-якого його участі) і призначає вищу плату за користування його землею.

Рента подібним же чином утворюється у добувній промисловості (де отримують енергоносії, корисні копалини та інші сировинні продукти). Тут диференціальний дохід породжений відмінностями в рівні продуктивності праці та величиною собівартості, які обумовлені неоднаковим багатством покладів і нерівністю інших природних умов на рудниках, шахтах, нафтових і газових свердловинах. Ціни на продукцію добувної індустрії встановлюються, природно, за найгіршими умовами її виробництва. На кращих же ділянках, де отримують корисні копалини з меншими витратами, утворюється різницевий дохід. Він дістається власнику землі у вигляді ренти.

1.4 Ціна землі

У розвинутому ринковому господарстві земля стає предметом купівлі-продажу. Що ж у цьому випадку лежить в основі ціни на землі?

При продажу землі її власник піклується про те, щоб не втратити отримується їм рентний дохід. Він, мабуть, прагне отримати за ділянку принаймні таку суму грошей, яка, будучи поміщена в банк, принесла б йому річну величину відсотка, рівну ренті. У свою чергу, покупець землі, перш ніж стати її власником, порівнює принесену землею суму ренти з відсотком, який він може отримати, якщо покладе свої гроші в банк. Стало бути, ціна землі є капіталізована (перетворена в грошовий капітал) рента. Ціна землі (Цз) прямо пропорційна величині ренти (Рз) і назад пропорційна ставці депозитного відсотка (Пц '):

При незмінному рентному доході ціни на землю можуть зростати, коли знижується ставка відсотка. Якщо, допустимо, банк сплачує вкладникам 5% річних, то ділянка, що приносить ренту у розмірі 14 000 марок на рік, буде продаватися за 2800 тис. марок (). Коли ж норма банківського відсотка знизиться до 2%, ціна того ж ділянки зросте до 7 млн ​​марок ().

На ринкову ціну землі певний вплив має співвідношення пропозиції і попиту на даний товар. При цьому важливо відзначити, що кількість пропонованої землі не може взагалі змінитися під впливом підвищення або зниження ціни: загальна кількість освоєної землі неможливо збільшити. Тільки при дуже високих цінах на землю стає вигідним залучати в обіг заболочені, пустельні і їм подібні території, але і їх кількість має непереборні межі.

Для сучасних умов характерна тенденція зменшення пропозиції землі внаслідок ряду обставин. Так, безперервно посилюється процес урбанізації (зростання міст) і використання землі для інших несільськогосподарських цілей (видобутку корисних копалин, будівництва аеродромів і т.п.). У зв'язку з цим держава в ряді країн йде на націоналізацію частини земель (викуповуючи її у власників), створює національні парки і заповідники, в яких в екологічних цілях зберігається в недоторканності природне середовище. Воно покращує використання земель для міського будівництва та раціонального розвитку окремих регіонів країни. Все це, природно, обмежує пропозицію на ринку землі.

Одночасно зростає попит на землю. Його пред'являють великі сільськогосподарські підприємства, що прагнуть розширити свою діяльність. Активними покупцями виступають ті, хто будує будинки за межами міст і використовує землю для інших несільськогосподарських потреб. У результаті для співвідношення пропозиції і попиту на землю зараз типова ситуація, зображена на рис. 2.

Рис. 2. Зміна ціни землі при різних співвідношеннях пропозиції і попиту на неї

На рис. 2 показано, що відбувається з ціною при скороченні земельних угідь, які є об'єктом купівлі-продажу на ринку землі, і при збільшенні попиту на неї. У багатьох випадках крива пропозиції є строго фіксованого та приймає вертикальне положення, оскільки не змінюється під впливом попиту. Спочатку ця крива (П ₁ - П ₂₎ перетинається з кривою попиту (С _{1-С 2)} у рівноважної точці Р _1;, що призводить до утворення ціни землі Ц _1;. Однак при зменшенні кількості землі з З ₁ до З ₂ крива пропозиції (П _{3-П ​​4)} перетинається з кривою попиту в рівноважної точці Р _2, внаслідок чого ціна землі підвищується з рівня Ц ₁ до рівня Ц _2.

Не випадково в другій половині XX ст. в країнах Заходу склалася стійка тенденція до зростання ціни землі. Показово, наприклад, що в ряді регіонів США ціна землі зросла у порівнянні з 1940 р. більш ніж в 3-5 разів. Супутнім цьому наслідком є ​​ще більш швидке підвищення ціни на житлові будинки. Так, в тих же США на початку 50-х років ціна традиційного односімейного будинку дорівнювала 8 тис. дол, а в середині 80-х років вона зросла більш ніж у 10 разів. Для придбання будинку американська сім'я може отримати позику в розмірі 70% його товарної ціни з розстрочкою на 25-40 років. Між тим виплачується за відсотками сума виявляється більше початкового позики в 2 чи більше разів.

Вкладати гроші і нерухомість - землю, будинки та інші капітальні об'єкти, ціни на які зазвичай підвищуються швидше, ніж на інші товари, стало особливо вигідною справою в умовах інфляції. Це підігріло спекулятивну "гарячку", спрямовану на покупку будь-якої нерухомості (і в першу чергу - землі) з розрахунком отримати в майбутньому дуже високу ціну за ці блага. Але, таким чином, з одного боку, створюються економічні передумови для отримання в майбутньому абсолютно невиправданих доходів одними, а, з іншого боку, погіршуються життєві умови багатьох людей, які прагнуть придбати житлові та земельні ділянки для виробництва сільськогосподарських продуктів. У зв'язку з цим у Великобританії, Швеції, Італії та інших державах обмежено отримання доходів від продажу земель тим, хто спекулює нерухомістю, і власникам земель, відведених під нове міське будівництво.

У підсумку ми приходить до важливого висновку. Ефективно використовувати власність на землю (отримати дохід) можна при різних формах землекористування: і коли діє орендар чужої землі, і при здачі землі її власником в іпотеку, і якщо власник землі повністю сам розпоряджається нею. Це означає, що сільське господарство може успішно розвиватися при плюралізмі форм власності на землю. Вирішальне значення для отримання нормального доходу мають технічні та організаційно-економічні умови виробництва. Такі умови є у процвітаючих великих господарств. Що стосується дрібних фермерських господарств, то вони потребують підтримки держави: їм потрібна фінансова допомога, серйозні економічні стимули і сучасна інфраструктура сільськогосподарського виробництва, яку забезпечує агропромисловий комплекс. У ньому продуктивно з'єднується виготовлення необхідних засобів виробництва для сільського господарства, саме це господарство і галузі промислової переробки отриманої продукції. Новітні науково-технічні досягнення дозволяють підняти ефективність праці в усіх галузях комплексу.

Глава 2. Сучасний стан земельного ринку Росії і перспективи його розвитку

2.1 Аналіз земельного ринку Росії

Земельний ринок Росії вже існує. Це один з очевидних підсумків аграрних перетворень, що здійснюються в країні з 1990 року. Цивільний кодекс РФ, Земельний кодекс РФ, ряд федеральних нормативних правових актів та аналогічних актів суб'єктів Федерації встановлюють право власності фізичних та юридичних осіб на землю, що дає можливість купівлі та продажу земельних ділянок, здачі їх в оренду, дарування, застави і т. п.

Проте російський земельний ринок ще дуже слабкий. Обмеженість його двояка: по-перше, загальні земельні ресурси Росії не безмежні, по-друге, що найважливіше, головним розпорядником земель у нас як і раніше залишається держава. До цього часу основним способом залучення державної земельної власності в ринковий оборот залишається здача її в оренду. При цьому площа земельних ділянок, задіяних у всіх угодах, становить приблизно 4,1 відсотка від земельного фонду РФ ¹ .

Представлені в табл. 1 дані, отримані на підставі державної звітності (за формою 3-зем), свідчать про явне і стійкому переважання орендних відносин серед інших видів угод із землею (в середньому вище 90 відсотків), тоді як на продаж органами місцевого самоврядування було виставлено всього лише 0 ,42-0, 45 відсотка земельного фонду.

Ціни за оренду державних земель встановлювалися поступово, у міру залучення земельних ділянок в ринковий оборот. Причому, на думку деяких дослідників, виявити коло факторів, від яких стійко залежать ці ціни, досить важко. Особливо це стосується земель, призначених для сільськогосподарського виробництва. На формування цін продовжують надавати великий вплив суб'єктивні причини, що не піддаються аналізу і узагальнень ¹ .

Таблиця 1

У цілому адміністрації більшості суб'єктів Федерації при формуванні орендних цін керуються діючими ставками земельного податку та відповідними коефіцієнтами, чия величина залежить від цінності території, цільового використання земель та категорії орендарів. При цьому попит і пропозиція також враховуються. У середньому по Росії в 2007 році орендна плата (за квадратний метр) для підприємств торгівлі та сервісного обслуговування у містах і населених пунктах склала 50,6 рубля, а в сільських населених пунктах - 4,8 рубля, для міських промислових підприємств - 4,1 рубля і 0,62 рубля - для промислових підприємств, розташованих у сільській місцевості; приватні орендарі-підприємці сплачували в містах і селищах 34,4 рубля, в сільських населених пунктах - 23,1 рубля. Найбільший розмір орендної плати для підприємств торгівлі зафіксований в 2007 році в Санкт-Петербурзі - в середньому 400,8 рубля, і в містах і селищах Омської області - 186,2 рубля. Індивідуальним міським та селищним підприємцям найбільше довелося заплатити на території Республіки Саха (Якутія) - 619,3 рубля і Липецькій області - 400 рублів.

Значного поширення набули операції з продажу прав оренди. У 2007 році права оренди були викуплені на 6 936 земельних ділянках площею 24 533 гектарів в 46 суб'єктах РФ. Лідерство тут належало Москві (тисяча шістсот дев'яносто три угоди, 217,5 га) і Нижегородської області (+1172 угоди, 35 гектарів).

Судячи з зареєстрованим договорами оренди, бюджет РФ повинен був в 2007 році поповнитися на 30,3 мільярда рублів. Однак, за даними Міністерства РФ з податків і зборів, фактично вдалося зібрати лише 12,8 мільярда рублів.

Продаж державних і муніципальних земель громадянам почалася відповідно до указів Президента Російської Федерації «Про невідкладні заходи щодо здійснення земельної реформи в РРФСР» від 27 грудня 1991 року, «Про додаткові заходи щодо наділення громадян земельними ділянками» від 23 квітня 1993 року і «Про гарантії власникам об'єктів нерухомості в придбанні у власність земельних ділянок під цими об'єктами »від 22 липня 1994 року. Якщо спочатку вдалося пробудити досить активний інтерес до придбання земельних ділянок в основному для індивідуального житлового будівництва, особистого підсобного господарства, садівництва (у 1993 році виявилися проданими 137,3 тисячі ділянок площею понад 57 тисяч гектарів), то потім інтерес почав падати. Після 1993 року загальна кількість продажів щорічно стало скорочуватися в півтора-два рази (у 1998 році відбулося лише 11,5 тисячі угод з ділянками загальною площею 7,5 тисячі гектарів). З 2005 року кількість продажів знову почала зростати. У 2007 році зареєстровано вже 24 465 угод на загальну площу 16257 гектарів. Землі досі купувалися головним чином з метою будівництва індивідуальних будинків, ведення особистого підсобного господарства (ЛПГ) і садівництва (21 356 угод на загальну площу 2 992,5 гектара). Володарями найбільших площ - у сумі 11 383 гектарів - стали всього 90 фермерів. Громадян, що побажали придбати землі для підприємницьких (несільськогосподарських) цілей, виявилося набагато більше - 1 439, але виторгував вони всього лише 429 гектарів, в середньому по 30 соток кожен.

У 35 суб'єктах РФ, приватизовані підприємства викупили 473 ділянки загальною площею 1 125,6 гектара, в тому числі в містах і селищах 415 ділянок площею 1 006,7 гектара, що майже в два рази нижче показників 2005 року і близько до значень 2006 року.

За 2007 рік включно незмінним лідером за кількістю підприємств, що викупили землю, був Санкт-Петербург. На його частку в зазначеному році довелося 118 ділянок загальною площею 22 гектари (25 відсотків від усіх ділянок даної категорії по Росії в цілому).

Ціни на продавані землі встановлюються органами державної влади та місцевого самоврядування. При цьому вони керуються нормативної ціною на землю. Це поняття з'явилося в перші роки аграрної реформи. Тоді нормативна ціна була встановлена ​​в розмірі 50-кратної ставки земельного податку за одиницю площі земель відповідного цільового призначення. У 1994 році її розмір збільшився до 200-кратної ставки податку, а регіональні та місцеві органи влади отримали право вводити підвищувальні коефіцієнти, які наближають нормативну ціну до ринкової. Згідно з Постановою Уряду РФ «Про порядок визначення нормативної ціни землі» від 15 березня 1997 органи місцевого самоврядування мають право змінювати нормативну ціну на 25 відсотків від встановленої суб'єктом РФ. При цьому уточнена нормативна ціна землі не повинна перевищувати 75 відсотків рівня сформованої ринкової ціни на типові земельні ділянки аналогічного цільового призначення.

Через нерозвиненість земельного ринку Росії нормативна ціна землі визначається на основі ринкових цін та експертних оцінок тільки у чверті суб'єктів РФ. Майже в третини суб'єктів РФ нормативна ціна землі розраховується кратно ставками земельного податку. У Республіці Комі, Брянської, Челябінській, Омській, Тюменській, Архангельській областях, Ненецькому і Таймирському автономних округах вона має гнучку шкалу - від 10 до 800-кратної ставки. В інших суб'єктах Федерації, наприклад в Республіці Татарстан, Орловської, Тамбовської, Пензенської, Ульяновської, Сахалінської, Амурської областях, Приморському краї, Чукотському автономному окрузі, вона продовжує обчислюватися як 200-кратна ставка земельного податку.

Не брали постанови про нормативну ціну землі органи виконавчої влади Москви, Республіки Інгушетія, Чеченської республіки і Ямало-Ненецького автономного округу.

У табл. 2 наведені показники нормативної ціни землі без урахування тих суб'єктів РФ, де вона визначається як кратна ставками земельного податку.

Таблиця 2

Наведені крайні значення нормативних цін можна зіставити з реальними продажними цінами в їх середніх значеннях по країні (табл. 3).

Таблиця 3

Звертають на себе увагу ціни земельних ділянок, призначених для підприємницької діяльності. Вони багато разів перевищують ціни ділянок інших категорій. У 2006 році зафіксовано майже трикратне підвищення, після чого вони трохи знизилися в 2007 році.

За допомогою земельних аукціонів і конкурсів у 2007 році було реалізовано 1 312 ділянок площею 9736 гектарів, в півтора рази більше, ніж у 2006 році. Основна кількість угод-717-припало на міські та селищні землі.

Разом з тим в Саратовській, Самарській і Ростовській областях досить активно розкуповувалися землі сільськогосподарського призначення. Так, у Саратовській області через аукціони реалізовано 59 ділянок загальною площею 9 526,4 гектарів за ціною 300 рублів за гектар. Правда, кадастрова оцінка сільгоспугідь Саратовської області становить 8 000 тисяч рублів за гектар. Розбіжність останньої з продажною ціною пояснюється головним чином неплатоспроможністю більшості сільського населення.

У структурі операцій із земельними ділянками другий за величиною обсяг займають операції купівлі-продажу громадянами та юридичними особами. У 2007 році в 75 суб'єктах РФ було зареєстровано понад 305 тисяч договорів купівлі-продажу. Всього ж за період з 1993 по 2007 рік кількість таких угод зросла в 31 разів, для дачних ділянок - у 93 рази. Однак площі реалізованих громадянами ділянок досить скромні.

Більшість укладених угод відносилося до ділянок, призначеним для особистого підсобного господарства-42, 6 відсотка, для індивідуального житлового будівництва - 29 відсотків і для садівництва - 25,2 відсотка. Вичерпних відомостей про ціни на землі даних категорій немає, оскільки вони, по-перше, дуже диференційовані і, по-друге (якщо мати на увазі ті, що значаться на папері в договорах купівлі-продажу), як правило, відчутно занижені в порівнянні з реальними ринковими.

У середньому по Росії ціна на незабудовані земельні ділянки, надані для житлового будівництва в містах і селищах, в 2007 році коливалась від 3 до 130 рублів; відповідно для особистого підсобного господарства в сільських населених пунктах-від 0,01 до 24 рублів за квадратний метр; для садівництва поза населеними пунктами - від 0,05 до 30 рублів за квадратний метр. Розподіл земельних ресурсів наведено у додатку.

2.2 Перспективи розвитку ринку землі в Росії

У нашій країні площа невикористовуваних сільськогосподарських угідь становила 6033,75 тис. га, з них ріллі - 82% (4948,25 тис. га), а це втрачені можливості поповнити бюджет, використовуючи ці землі. У щорічний оборот земель сільськогосподарського призначення, поки залучено не більше п'яти відсотків земель. В даний час ситуація починає мінятися: земля від сільськогосподарських організацій все-таки поступово переходить до інших користувачів - в селянські (фермерські) і особисті підсобні господарства. Перед урядом стоїть дилема: дозволити продаж землі, і збільшити виведення земель з сільськогосподарського виробництва, або намагатися розвивати агропромисловий комплекс і освоювати нові землі сільськогосподарського призначення. На даний момент перший варіант, менш витратний у плані грошових вкладень і будь-яких зусиль держави, і приносить більшу вигоду з точки зору користувачів і меншу для держави, виграє.

На закінчення необхідно відзначити нікчемність кількості операцій по заставі земель. У 2005-2007 роках на їх частку доводилося від 0,02 до 0,04 відсотка від числа всіх угод. Розвиток земельної іпотеки стримувалося російським законодавством, в першу чергу Федеральним законом від 16 липня 1998 року «Про іпотеку (заставі нерухомості)», яким землі сільськогосподарського призначення виключалися з іпотечного обороту.

Держдума 23 січня 2004 прийняла новий закон з цього приводу, що вносить поправки в попередній; 28 січня прийнятий закон схвалений Радою Федерації, а з 5 лютого вступив у дію. Найбільш суттєва поправка знімає колишнє обмеження щодо земель сільськогосподарського призначення, які тепер також стали предметом заставних операцій з нерухомістю. Однак дана поправка не поширюється на земельні ділянки, що перебувають у державній або муніципальній власності.

Інша поправка дозволяє орендарю земельної ділянки передавати орендні права на нього в заставу за згодою власника ділянки і в межах терміну договору оренди.

Згідно ще одній поправці, іпотека що знаходяться на землях сільськогосподарського призначення будинків, будівель, споруд та інших міцно пов'язаних із землею об'єктів нерухомості, що є поряд з нею також власністю власника земельної ділянки, допускається тільки з одночасною іпотекою самої земельної ділянки.

Можна сподіватися, що зазначені поправки розширять сферу дії ринкового механізму стосовно до землі.

Глибокі трансформації, які в даний час відбуваються з земельними відносинами, включаючи появу офіційного ринку землі, її перерозподіл та невирішеність ще багатьох наукових і практичних завдань у цій області, вимагають серйозних і всебічних досліджень у галузі земельних відносин та ринку землі в Росії, пропозиції на підставі їх аналіз складаються в наступному:

• необхідно дати нове трактування поняття абсолютної земельної ренти з поясненням цього феномену з сучасних теоретичних позицій, що грунтуються на обмеженості земельних ресурсів і низької еластичності пропозиції землі як фактора виробництва.

• на відміну від традиційно сформованих поглядів про необхідність існування перераспределенческого механізму диференціальної ренти та створення рівних умов виробництва може бути сформульований принцип раціональності зосередження факторів штучного родючості в зонах з високою природною родючістю з метою оптимізації використання ресурсів та більш повної реалізації переваг диференціальної ренти в кращих зонах.

• обгрунтування необхідності підвищення рентабельності сільськогосподарського виробництва, в тому числі і за рахунок державної підтримки галузі, для створення сприятливих умов ціноутворення на землю, оскільки в умовах низькорентабельного або збиткового ведення господарств земельна рента не може служити основою для капіталізації вартості земельної власності.

• виявити, що сучасну приватну власність на землю необхідно розглядати не як абсолютну і безумовну, а умовну, обмежену багатьма факторами, такими як:

- Можливість покупки землі лише реальним сільськогосподарським виробникам;

- Обмеження максимальних розмірів сільськогосподарських володінь;

- Заборона або максимальне обмеження виводу сільськогосподарських земель з обороту або переведення їх на інші види використання;

- Як правило недопущення іноземних власників сільськогосподарських угідь;

- Заборона придбання сільськогосподарських угідь фінансовими інститутами та юридичними особами;

- Обмеження екологічного характеру.

• обгрунтувати необхідність диференційованого підходу до великим і дрібним (селянським і особистим підсобним) господарствам, яка полягає у створенні різних систем оподаткування різного юридичного статусу земельної власності, визнанням за ними статусу некомерційних і сімейно-трудових господарств, виведення дрібної земельної власності з господарської правоответственності, з збереженням сімейного характеру власності дрібних господарств.

• довести необхідність введення державного регулювання ринку землі та створення інституційних основ для його функціонування в Росії,

- Встановити норми максимальних володінь та оренди, з метою недопущення латифундистской форм власності.

• визначити можливості та обмеження іпотечного кредиту в сучасних умовах, а саме

- Високорентабельне ведення сільськогосподарського виробництва,

- Наявність цінних земель;

- Наявність ліквідного майна (худоба, техніка та ін);

- Можливості перепрофілювання використання землі для інших цілей.

Незважаючи на прийняття Земельного Кодексу та інших нормативних актів, насамперед Закону про обіг сільськогосподарських земель, наявність значного числа насамперед емпіричних досліджень, багато у цій галузі залишається опрацьованим, про що говорить і нинішня практика земельних відносин, ситуація із земельним ринком, а також намітилася тенденція до створення в ряді випадків господарств латифундистской типу. Відсутність, по суті, концепції аграрної політики (у всякому разі в ясної та чіткої визначеної формі), Закону про сільське господарство, який розробляється протягом багатьох років, але до цих пір ще не визначені його основні найважливіші юридичні та економічні принципи й установки, все це залишає велику сферу невизначеності, що служить для всякого роду імпровізацій.

Гострота цієї проблеми, як однієї з найважливіших у як науковому, так і в законотворчому плані, добре усвідомлюється в органах законодавчої та виконавчої влади, а також у відповідних науково-дослідних установах. Причому існує самий широкий спектр підходів і поглядів, а сама ця проблема набула не лише науковий або законотворчий характер, але вкрай політизована і ідеологізована.

Висновок

Російський земельний ринок поки ще дуже слабкий, цьому свідчать сумбурні з року в рік скачуть показники землеоборота. Землеоборот в ринковій економіці служить свого роду індикатором стану економічної системи та ефективності механізмів її функціонування. Висновком з незліченних реформ і постанов може служити необхідність політики, що впливає на структуру ринкового землеоборота, її інструментами повинні виступати податкова, фінансово-кредитна, інвестиційна політика, гарантії підприємницького ризику, підтримка страховій, консалтингової та інших видів інфраструктурної діяльності на земельному ринку. Аналізуючи структуру земель РФ, з об'єктивних причин з ринкового землеоборота в частині купівлі-продажу земель у сучасних умовах виключається орієнтовно 1065-1165 млн. га. Залишається ж як потенційного його резерву близько 540-640 млн. га, що не може не засмучувати.

Роблячи висновок, можна побачити, що в даний час переважають орендні відносини серед всіх угод із землею, але ринок, що розвивається, регульований державою і підкріплюваний законодавчими актами, намагається зробити з цієї сфери дійсно ринок, з гарантіями і правами. І неухильне зростання цін на землю, дає серйозні підстави вважати ринок землі найбільш перспективним вкладенням капіталу.

У даний момент найбільш істотною і в той же час об'єктивно які важко на сучасному етапі причиною проблемного стану земельного ринку в Росії виступає великі витрати на освоєння землі, нерозвиненість виробничої інфраструктури в сільській місцевості, недостатній обсяг інвестицій у сільськогосподарське виробництво і на відновлення землі. Разом з тим є і цілком переборні причини, що стримують становлення повноцінного земельного ринку. До них відносяться: недостатня державна підтримка землевласників; недовіра людей до влади і проведеної ними економічної політики; нерозвиненість системи середньо-і довгострокового кредитування; корумпованість влади.

Для кваліфікованого вирішення проблем розвитку та визначення перспектив використання земельно-нерухомого комплексу Росії необхідно суттєво зміцнити наукове забезпечення управлінської діяльності в даній сфері. Доцільно також організувати інститут відповідного профілю, створити Міністерство земельно-нерухомого економічного ресурсу. Принципове значення у розвитку земельного ринку Росії буде мати створення відповідних земельних фінансових інструментів і агрегатів: земельних акцій, облігацій, векселів, сертифікатів та інших цінних паперів, що забезпечують приплив реальних інвестицій. Створення таких структур, як Земельний банк, Земельний заставний фонд, Фонд страхування ризиків недобросовісних угод з земельно-нерухомими об'єктами.

На закінчення можна сказати, що головним завданням на сьогодні є створення повноцінної ринкової інфраструктури, прогнозування перспектив розвитку земельного ринку, виявлення сегментних і регіональних його диспропорцій, розробки і здійснення заходів регулювання, які дозволять нейтралізувати негативні відхилення в його функціонуванні.

Список літератури

1. Баринова І.І., Дронов В.П. Фізична та економічна географія Росії. - М.. 1998.

2. Бєлєнький В.Р. Російський ринковий землеоборот: міф чи реальність? / / Питання економіки. № 11. 1998. С. 46-62.

3. Бєлєнький В.Р.. Що потрібно зробити для формування земельного ринку в Росії / / Незалежна газета. 2004. № 103.

4. Гольцблат.А. Операції з землею: купівля-продаж, оренда, приватизація, іпотека - М., 2004. С. 11.

5. Горемикін В.А. Сучасний земельний ринок Росії: практ. посібник. - М., 2005. С. 345.

6. Державний (національний) доповідь про стан і використання земель Російської Федерації у 2007 році. М.: Федеральна служба земельного кадастру, 2002. С. 96.

7. Державний національна доповідь про стан і використання земель в РФ в 2005р. -М.: Федеральна служба земельного кадастру. 2006. С. 10-16, 146-154.

8. Дронов В.П. Економічна та соціальна географія. - М., 1994.

9. Кабаков С.І. До питання формування цін на землю в містах Росії / / Економіка будівництва. 2004. № 6. С. 2-15.

10. Ковальчук А. Земельний ринок Росії. / / Вітчизняні записки. № 1. 2004. С. 256-261.

11. Комов Н.В. Соціально-економічні та правові аспекти становлення земельних відносин в Росії / / Земельний вісник України. № 1. 2004. С. 5.

12. Креснікова М. Становлення земельного ринку в РФ / / Економіка сільського господарства в Росії. 2004. № 3. С.9.

13. Липець Ю.Г. Пуляркін В.А., Шліхтер С.Б. Географія світового господарства. - М., 2005.

14. Ліпскі С. А. Інституційні перетворення в системі земельних відносин та їх дослідження (модель Росії кінця XX - початку XXI століття). - М., 2002. С. 209.

15. Морозова Т.Г., Победин М.П., ​​Шишов С.С. Економічна географія Росії. - М., 2005.

16. Розміщення продуктивних сил Росії / під ред. В.В. Кистанова, М., 1994

17. Регіональна економіка / під ред. Т.Г. Морозової. Підручник для вузів, М., 1998

18. Родіонова І.А. Економічна географія Росії. - М., 1998.

19. Шагайда Н. Земельний ринок / / Ринки факторів виробництва в АПК Росії: перспективи аналізу. М.: АЕП, 2006. С. 86.

20. Шагайда М. Формування ринку земель сільськогосподарського призначення в Росії / / Вітчизняні записки. 2004. № 1. С.262-268.

Програми

СТРУКТУРА ЗЕМЕЛЬ РФ ДО КАТЕГОРІЯМ

(Цільове призначення)

за станом на 01.01.2008

РОЗПОДІЛ ЗЕМЕЛЬ РФ

За формою власності

за станом на 01.01.2008

РОЗПОДІЛ ПРІВАТІЗІРОВАНИХ ЗЕМЕЛЬ РФ

По власниках

за станом на 01.01.2008

ЗЕМЛІ РФ, ЯКІ ПЕРЕБУВАЮТЬ У ВЛАСНОСТІ ГРОМАДЯН

за станом на 01.01.2008