Іпотечний ринок в Росії

Таблиця 2.2
Ставки іпотечних кредитів провідних операторів (червень 2005)
* Кредитування покупки квартири на вторинному ринку на термін 10 років
** В - вторинний ринок, Н - незавершене будівництво, К - котедж / будинок

Таким чином, можна підсумувати, що в оператори пропонують послуги іпотечного кредитування на умовах (в середньому) 12,7% у доларах США і 17% у рублях. Повний спектр послуг (вторинний ринок, незавершене будівництво, індивідуальне будівництво) пропонують усього три оператори: Абсолют-Банк, Райффайзенбанк і Ощадбанк. Розглянемо докладніше обсяги іпотечного кредитування провідними вітчизняними операторами (таблиця 3).
Таблиця 3
Обсяги виданих іпотечних кредитів провідними операторами
* - Кількість і обсяг рефінансованих кредитів у банків і регіональних операторів.
За даними таблиці 3 безперечним є той факт, що лідером на російському ринку іпотечного кредитування є Ощадбанк Росії. Але в моїй роботі хотілося б розглянути умови надання іпотечних кредитів від банку «Відродження», що буде зроблено в наступних параграфах.
Також, необхідно відзначити, що серед комерційних банків Ощадбанк і Дельтабанк є найбільш кваліфікованими і мають найбільшу мотивацію збільшувати свої портфелі іпотечних кредитів, хоча й застосовують різну стратегію кредитування, мають різні комерційні цілі, кредитні продукти і джерела фінансування. Однак Ощадбанк поки не повною мірою охопив і задіяв свою мережу і накопичення на депозитних рахунках дрібних вкладників, його портфель іпотечних кредитів складає трохи більше 300 млн. дол. США, кредити надаються в рублях і доларах, такі кредити складають лише 8 відсотків портфеля роздрібних кредитів. Ощадбанк - найбільший ощадний банк Росії, 69% вкладів населення зберігаються в цьому банку, це єдиний ощадний банк, якому уряд надає повну підтримку в частині гарантування вкладів. Дельтабанк спеціалізується на житловому кредитуванні, у 2001 і 2002 рр.. . цей банк видав близько 1 500 кредитів на суму 2800 млн. доларів США, він видає кредити виключно у доларах США безпосередньо і через 15 банків-партнерів, що видають кредити. Дельтабанк фінансується за рахунок іноземних кредитних ліній рефінансування [15].
АІЖК розмістило свої облігації серед комерційних банків, створивши таким чином один з важливих елементів ланцюжка іпотечного кредитування. Однак кілька найважливіших ланок фінансування відсутні: ні федеральне агентство, ні комерційні банки поки не випускають і не продають облігації приватним або державним пенсійним фондам або страховим компаніям. Такі додаткові ланки, встановлюють зв'язок з інвесторами, які вкладають кошти в довгострокові папери, будуть надзвичайно важливі для забезпечення значного обсягу іпотечного кредитування.
Особливості андеррайтингу позичальника кредиту і стандартів обслуговування банками є прийнятними, виходячи з умов первинного ринку іпотек:
Максимальний термін - 15 років для кредиторів - банків, 20 у разі купівлі іпотек АІЖК. Що стосується комерційних банків, немає особливого сенсу в збільшенні терміну, беручи до уваги високі процентні ставки на ринку та інфляційні очікування.
Мінімальний розмір початкового внеску складає 30 відсотків, що пояснюється проблемами зі зверненням стягнення на майно боржника, старим станом багатьох житлових будинків, незначною кількістю угод, які могли б служити орієнтиром для встановлення ринкової ціни.
Процентні ставки встановлюються на рівні від 19 до 24 відсотків, якщо кредит видається в рублях, і на рівні від 10 до 15 відсотків, якщо кредит деномінована в доларах США. Регіональні державні іпотечні агентства видають більше субсидованих іпотечних кредитів у рублях за ставкою від 8 до 15 відсотків, при цьому, за оцінками, середня зважена ставка становить 13 відсотків, а місцеві органи влади надають бюджетно-фінансову підтримку для відшкодування різниці між використаної ставкою і ринковою ставкою .
На даній стадії якість портфеля кредитів, виданих комерційними банками, є високим, в основному, завдяки консервативним стандартам андеррайтингу позичальника та обслуговування в основному населення з високим рівнем доходу. Наприклад, крім іпотечної застави Ощадбанк вимагає підписи двох гарантів по кожній іпотеку, таким чином, він побічно заявляє про свою недовіру до забезпечення іпотечного кредиту.
Можливість звернення стягнення на майно боржника є центральним питанням для створення ефективних стимулів, що сприяють розвитку іпотечного кредитування. Звернення стягнення на майно боржника та виселення в іншу квартиру залишаються складними питаннями при розвитку російських ринків іпотечного житлового кредитування. Необхідно відзначити, що це не тільки суто російська проблема. З нею стикаються і в США і європейських країнах.
2.1.1.Схеми розрахунків платежів по іпотечному кредитуванню
У системі заходів щодо становлення та розвитку житлового іпотечного кредитування в банку важливе місце відводиться обгрунтуванню вибору інструментів іпотечного кредитування.
Під інструментами іпотечного кредитування розуміється механізм розрахунку платежів позичальника за кредитом, що включає способи погашення основного боргу та сплати відсотків по кредиту. Інструменти іпотечного кредитування визначають форму організації грошового потоку за довгостроковим іпотечним кредитом.
Інструменти іпотечного кредитування покликані пов'язати інтереси кредитора і позичальника шляхом:
- Забезпечення прибутковості іпотечної діяльності і поворотності коштів кредитора, захисту його коштів від інфляції;
- Зниження ризиків іпотечного кредитування;
- Забезпечення таких умов кредитування, при яких кредит стає доступним для позичальника.
Вибір інструмента кредитування зумовлений низкою факторів, серед яких можна назвати наступні:
- Ситуація в економіці (рівень інфляції, доходи населення, грошова політика уряду тощо);
- Джерела і ціна залучених коштів для видачі іпотечних кредитів;
- Необхідність забезпечення простоти та доступності для розуміння розрахунків за кредитами.
Всі інструменти іпотечного кредитування можуть бути як самоамортізірующіміся (що передбачають рівномірні виплати - постійний іпотечний кредит), так і з «шаровим» платежем, з фіксованими виплатами основної суми боргу, наростаючими платежами, зі змінною ставкою.
Перша група кредитів - стандартний іпотечний кредит передбачає таку організацію грошового потоку, при якій платежі по кредиту здійснюються у вигляді рівних, як правило щомісячних, внесків. Такий кредит називається аннуітетний іпотечний кредит. Терміновий ануїтет - це грошовий потік з рівними надходженнями протягом обмеженого часу. Надходження робляться в кінці (або на початку) рівних часових інтервалів.
Для розрахунку платежів по кредиту застосовується наступна формула:
P'r
R =
1 - (1 + r)-n
де
R - розмір місячного платежу по кредиту;
P - сума іпотечного кредиту;
n - загальне число платежів по кредиту за весь термін кредиту (кількість місяців);
r - процентна ставка по кредиту за місяць.
Платіж по кредиту здійснюється щомісячно. Позичальник щомісячно виплачує рівні суми, частина якої йде на погашення кредиту і частина - на сплату нарахованих за місяць відсотків, що, по-перше, дає стабільність позичальникові у розмірі його витрат по кредиту, по-друге, оскільки відсотки нараховуються на залишок невиплаченої суми за кредиту, то позичальник виплачує відсотків менше, ніж якби не здійснювалося щомісячне погашення частини основного боргу і відсотки нараховувалися б на всю суму отриманого кредиту. Банк у свою чергу разом з нарахованими відсотками отримує в погашення частину виданого кредиту, тобто даний варіант найбільш зручний для Росії.
З метою аналізу, а також на прохання позичальника може бути розрахований баланс основної суми кредиту на будь-який місяць кредитного терміну. При цьому використовується наступна формула:
1 - (1 + r)-t
P t = R '
r
де
P t - баланс боргу на кінець t-го періоду;
R - розмір щомісячного внеску;
t - залишкова кількість платежів (кількість місяців) до закінчення кредитного терміну;
r - процентна ставка по кредиту за місяць.
Модифікацією стандартного ануїтетного кредиту з щомісячними платежами є іпотечний кредит з двотижневою періодичністю платежів, який дозволяє скоротити термін кредиту та загальну суму процентних платежів.
Друга група кредитів - іпотечні кредити зі змінними виплатами - підрозділяється на дві підгрупи: кредити, розміри платежів за якими визначаються відразу при укладанні кредитного договору, і кредити з альтернативними інструментами іпотечного кредитування, що використовують індексуючих коефіцієнти.
Серед кредитів другої групи найбільш поширеними є кредити зі змінною процентною ставкою, кредити з фіксованою виплатою основної суми боргу, кредити з «шаровим» платежем, іпотека з зростанням платежів, індексовані кредити.
В умовах нестабільної економіки найбільш прийнятний кредит зі змінною процентною ставкою. У його основі лежить перегляд відсоткової ставки залежно від зміни ситуації на фінансовому ринку, тобто у відповідності зі зміною вартості залучених ресурсів. Спочатку розрахунки проводяться за формулою стандартного ануїтетного іпотечного кредиту. Отримана таким чином сума платежу діє до перегляду відсоткової ставки. Потім аналогічний розрахунок, який враховує нову відсоткову ставку, робиться на термін, що залишився кредиту і так далі для кожного періоду кредиту, характеризується змінною ставкою.
При використанні даного кредитного інструменту важливо обгрунтувати підхід до вибору індексу, на основі якого змінюється процентна ставка за кредитом. Як індексуючих показників можуть бути використані прибутковість державних цінних паперів; ставки по міжбанківських кредитах, ставка LIBOR (Лондонська міжбанківська ставка пропозиції кредитних ресурсів у доларах США), середній відсоток за депозитними сертифікатами комерційних банків; курс долара США і т. д. Вибір індексу обумовлений перш за все показником, що найбільшою мірою характеризує вартість ресурсів, за рахунок яких надаються іпотечні кредити.
Застосовуючи кредит зі змінною процентною ставкою, можна зіткнутися з рядом проблем, а саме:
1.Не всі встановлювані індекси для перегляду відсоткової ставки точно відбивають інфляцію і реальну вартість ресурсів;
2.Частий перегляд відсоткової ставки робить кредит менш привабливим;
3.Возможно неспівмірність платежів за кредитом і доходів позичальника;
4.Относітельная складність інструменту.
При використанні кредиту зі змінною процентною ставкою відсоток по ньому, як правило, встановлюється на 1,5-2% нижче, ніж по кредитах з фіксованою процентною ставкою.
Щоб підвищити привабливість для позичальників іпотечних кредитів зі змінною процентною ставкою, застосовується механізм регулювання процентної ставки. Суть регулювання полягає у встановленні обмежень на максимальний рівень процентної ставки. При цьому можливо одночасно визначити максимально припустиме збільшення відсотка протягом одного року і максимальна межа збільшення відсотку за весь кредитний період. Однак з метою захисту інтересів банку може бути встановлений мінімальний рівень процентної ставки.
Кредит з фіксованою виплатою основної суми боргу широко застосовувався банками в практиці споживчого кредитування. При цьому позичальник здійснює рівновеликі платежі в рахунок погашення основної суми боргу, а відсотки нараховуються на частину боргу і вносяться у складі загального платежу. Таким чином, величина щомісячного платежу змінюється в бік зменшення. Недоліком даного кредитного інструмента є значне навантаження на позичальника в перші місяці, що призводить до зростання ризику неповернення. Крім того, збільшується необхідний поріг платоспроможності потенційного позичальника, обмежується кількість можливих користувачів іпотечного кредиту. Враховуючи ці моменти, можна зробити висновок, що кредит з фіксованою сумою основного боргу в меншою мірою підходить для практики іпотечного кредитування.
Останнім часом досить широке застосування в практиці зарубіжних банків знайшли кредити з «шаровим» платежем, коли передбачається великий підсумковий («шаровий») платіж в рахунок погашення основного боргу. Різновидами такого роду кредитів є кредити, які передбачають:
протягом кредитного періоду виплату тільки відсотків, а в кінці терміну «шаровий» платіж в рахунок погашення боргу;
часткову амортизацію кредиту з підсумковим «шаровим» платежем, тобто протягом кредитного терміну сплачуються відсотки і частково погашається основний борг, а в кінці строку вноситься частина боргу;
заморожування процентних виплат до кінця терміну кредиту, після закінчення терміну виплачується вся сума кредиту і нарахований складний відсоток.
Недоліком кредиту з «шаровим» платежем є підвищений ризик неповернення кредиту, тобто кредитний ризик. Це пов'язано з тим, що повернення основної суми відсувається на кінець терміну, тому велика ймовірність зміни фінансового становища позичальника, яке може призвести до його неплатоспроможності. Крім того, з часом зростає ризик зміни вартості застави, імовірність зниження цін на нерухомість, що набуває особливої ​​значущості в умовах погашення основної суми боргу наприкінці терміну.
Індексуємі інструменти іпотечного кредитування були розроблені для країн з високою інфляцією. Серед таких інструментів слід назвати кредит з індексацією непогашеної суми боргу та кредит з подвійною індексацією.
Кредит з індексацією боргу передбачає коригування непогашеної суми боргу на основі обраного індексу. В якості індексу беруться різні показники в залежності від ситуації в економіці, а також від джерел та вартості ресурсів, залучених для видачі іпотечних кредитів, - індекс споживчих цін, долар США, індекс мінімальної заробітної плати, рівень інфляції та ін Такий інструмент дозволяє робити погашення кредиту однаковими платежами в реальні суми при зміні номінальних величин платежів. Інфляційний ризик при цьому цілком переноситься на позичальника. У той же час зростає кредитний ризик, тому що зростання індексу може випереджати зростання реального доходу позичальника.
Кредит з подвійною індексацією дозволяє більш рівномірно розподілити ризики між позичальником і кредитором. Застосовуються два індекси:
платежі індексуються по будь-яким показником доходу, забезпечуючи тим самим повернення кредиту і його доступність;
номінальний непогашений залишок кредиту індексується за індексом, що відображає рівень інфляції (вартості споживчого кошика і т. д.), що дозволяє захистити реальну вартість капіталу кредитора.
Таким чином, у заздалегідь обумовлений час (чим вище інфляція, тим частіше) змінюється номінальна вартість платежів з урахуванням змін в індексі заробітної плати, а номінальна вартість непогашеного залишку боргу змінюється з урахуванням динаміки індексу інфляції.
Різновидом кредиту з подвійною індексацією є кредит з регульованою відстрочкою платежу, який передбачає застосування двох процентних ставок. Одна процентна ставка повинна забезпечити прибутковість кредитних організацій для банку, а інша - зробити кредит доступним для позичальника. Перша ставка, більш висока, називається «контрактною ставкою» яка визначає розмір платежу, який зробить кредитування рентабельним для банку і який клієнт повинен був би в принципі виплачувати банку. Розмір цього відсотка регулярно розраховується на основі ставки відсотка на міжбанківському ринку кредитів.
Проте в дійсності регулярні щомісячні платежі за кредитом позичальник робить за достатньо низькою ставкою, яка називається «платіжної». Різниця між величиною, яку клієнт винен банку за контрактною ставкою, і тим, що він платить за платіжною ставкою, регулярно додається до суми основного боргу позичальника. Розмір щомісячного платежу позичальника періодично перераховується виходячи зі зрослої суми заборгованості таким чином, щоб до кінця терміну клієнт погасив її цілком. Можна сказати, що платежі за повною «контрактною» процентною ставкою стягуються в більш пізній період.
У той же час використання кредитних інструментів (зокрема, інструмент із регульованою відстрочкою платежів) з індексацією основної суми боргу пов'язане з проблемою росту кредитної заборгованості або «негативної амортизації», що збільшує ризик ліквідності, який означає, що приплив готівкових коштів у банк може виявитися недостатнім в порівнянні з величиною платежів за вимогами вкладників (включаючи платежі за відсотками). Очевидно, що ризик ліквідності вище для тих банків, пасиви яких сконцентровані в короткострокових депозитах, а активи - в довгострокових кредитах.
Оскільки існує безліч різних видів іпотек (деякі з них передбачають рівновеликі виплати, у той час як інші - змінні платежі) і оскільки сума застави по них може бути різна, необхідно з належною увагою і обережністю ставиться до визначення сум і часу здійснення платежів при оцінці ризику і необхідної ставки.
2.1.2.Ріскі іпотечного кредитування
Ризики поділяються на систематичні і несистематичні. Систематичні ризики не носять специфічного (індивідуального) або місцевого характеру. Несистематичні ризики - це ризики, властиві конкретній місцевій економіці. Більшість іпотечних ризиків відносяться до систематичних ризиків. Ризиків, яким піддаються учасники іпотечної діяльності досить багато, схематично вони представлені на рис. 2.1.
Іпотечні ризики можуть бути викликані різними причинами - економічними, інфляційними, валютними, податковими, політичними, ризиками цінних паперів, ризиками неотримання прибутку, ризиками банківської неліквідності (ліквідності), неплатоспроможністю клієнта, зниженням вартості нерухомості і т.д. Одні з них є узагальненими ризиками - інфляційний, ринковий; інші - прикордонними, комплексними з іншими ризиками безпосередньо чи опосередковано впливають один на одного.

Ризики кредитора

Ризики позичальника

Банківські ризики

Кредитні ризики

Ризики ліквідності

Ризик процентної ставки

Майнові ризики

Ризики втрати або зниження доходу

Майнові ризики

		Ризики іпотечної діяльності

Рис. 2.1 Ризики іпотечної діяльності

Впровадження операцій по довгостроковому житловому іпотечному кредитуванню ставить перед банками ряд особливих проблем у сфері управління своїми ризиками в силу специфіки даного виду кредитування, що вимагає прийняття особливих заходів з управління ризиками, полягає насамперед у скудеющем:
- Довгостроковий характер кредиту;
- Забезпечення повернення кредитних коштів здійснюється у вигляді застави житлового приміщення, придбаного на кошти кредиту;
- Спосіб погашення кредиту, при якому платежі розподіляються рівними частинами протягом усього терміну кредиту.
Найбільш характерними ризиками, притаманними даними кредитними операціями є такі: кредитний ризик, ризик процентних ставок, ризик ліквідності.
Кредитний ризик - це ризик невиконання позичальником своїх зобов'язань по кредиту, ризик неплатежу.
В якості системних причин, що впливають на ступінь кредитного ризику, слід відзначити:
- Рівень розвитку законодавчої бази, її адекватність завданням розвитку системи житлового іпотечного кредитування населення;
- Соціально-економічна стабільність у країні, рівень розвитку житлового ринку, наявність досить платоспроможного попиту на іпотечні кредити.
Питання кредитного ризику вирішуються комплексно, це державна політика, політика кредитних установ області первинного внеску. І тут велика роль належить правильному вибору кредитних технологій та інструментів як складова частина андеррайтингу або банківської політики.
Існує цілий ряд показників, що визначають важливість (і доступність) кредиту. В якості додаткової гарантії кредиту (до застави та страхування) через великих ризиків іпотечного кредитування передбачається великий первинний внесок позичальника в якості часткової оплати нерухомості продавцю. Підвищення ринкового кредиту над сумою кредиту і визначає ступінь захищеності на всіх стадіях кредитування. Це є найважливішим чинником підвищення ліквідності предмета забезпечення, обтяженого заставою. Чим більше внесок або виплачена частина кредиту, тим легше продати цей кредит. Отже, ризик зменшується в прямій відповідності з виплатами як з первинного внеску (чим більше внесок, тим менше ризик), так і з виплатами за основною частиною кредитного боргу.
Звичайний іпотечний кредит для багатьох західних країн має середній показник позикового капіталу (процентне співвідношення позикового капіталу до вартості закладеної нерухомості) близько 70%. У Німеччині цей відсоток становить 50-60%, у США - 75%. Решта 25-40% вартості нерухомості - власні кошти позичальника (або частка власне капіталу) у вартості нерухомості. Таким чином, видається кредит завжди менше вартості нерухомості на суму внеску, і максимальна сума кредиту зазвичай визначається виходячи з цих показників.
Доходи позичальника також безпосередньо обмежують максимальну суму кредиту. У той же час відсоток по кредиту впливає на суму кредиту, але вже непрямим шляхом, через максимальну суму кредитного боргу або максимальні виплати по оплаті за кредит, що входять в загальну суму і складові звичайно його більшу частину.
У випадку ризикованих кредитів частка іпотечного зобов'язання повинна бути обов'язково менше вартості нерухомості на 30% і вище, з наданням також додаткових гарантій.
Істотною умовою іпотечного договору, крім ставки, терміну та розміру кредиту (основні параметри кредиту) є сам предмет застави, його вартість і ціна (а також оцінка відповідності вартості ціною).
Ціна і вартість нерухомості грають важливу роль в частині виникнення і зняття ризиків, тому що всі стандартні показники кредиту (розмір, термін, ставка) самим безпосереднім чином будуть залежати від предмета іпотеки (застави)
Таким чином, практично найбільшу роль відіграє оцінка вартості нерухомості. По-перше, від неї безпосередньо залежать всі стандартні показники кредиту. Завищення або заниження вартості нерухомості призводить до завищення або заниження суми кредиту, його первісного внеску, а також плати за кредит (яка в сумі зазвичай більше однієї вартості нерухомості). Все це впливає на загальну доступність кредиту. По-друге, правильна оцінка вартості кредиту - це надійність кредиту для всіх учасників ринку: держави, кредиторів, інвесторів. Реальна вартість нерухомості необхідна при угодах купівлі-продажу, при кредитуванні під заставу майна, при страхуванні, при настанні страхових випадків і визначенні збитків, при оподаткуванні.
У світовій практиці існує ще один важливий показник надійності та доступності іпотечного кредиту, який виражає відношення вартості нерухомості до річного доходу сім'ї. У країнах збалансованої ринкової економіки це показник в межах 3-4, а у високорозвинених країнах -2-3,5. Загалом вважається, що ринок житла та іпотечного кредиту можуть нормально функціонувати, якщо це ставлення не перевищує 4,5.
Коефіцієнт, що характеризує відношення вартості житла до сукупного сімейного річним доходом в Росії, астрономічно високий через спотвореної вартості житла, досить сильно наближеною до західних цінами і в ряді випадків перевищує їх, і вкрай низьких доходів громадян. В даний час даний показник не може витримати критики, так як він більш ніж у десять разів вище середніх ринкових показників. Більш точно цей показник розраховується виходячи із середньої вартості нерухомості, що купується, яка варіює в межах 1:10.
Управління кредитним ризиком з боку банку визначає необхідність проведення постійного контролю за станом і якістю кредитного портфеля банку, як за його структурі кредитів, так і з точки зору моніторингу за окремими групами кредитів.
Контроль та регулювання кредитного портфеля включають в себе:
- Контроль за якістю надаваних кредитів;
- Розподіл і моніторинг кредитів за групами ризиків відповідно до вимог ЦБ РФ і внутрішніми інструкціями банку;
- Створення резервних фондів на можливі втрати по позиках;
своєчасне виявлення проблемних кредитів і розроблений план заходів щодо роботи з ними;
- Розробка програм щодо повернення кредитів.
Найголовніша проблема банків не в тому, щоб видати кредити, незважаючи на відсутність необхідного працюючого правового поля, кредитних технологи та інші, а в тому щоб ці кредити були повернуті і вартість виплат за кредит банку, як мінімум, адекватним необхідним банківським витрата з віддачею мінімального прибутку (для цього зараз потрібні також гарантії держави.).
Ризик процентної ставки. Банківський прибуток (дохід кредитора) формується, в основному, за рахунок різниці у відсотках за виданими кредитами і залученими джерелами (за депозитами, банківським позикам, що випускається цінних паперів та ін.) Ризик процентної ставки - це ризик недоотримання банками прибутку в майбутньому в результаті зміни процентних ставок (з різних причин, зокрема, у зв'язку з економічною чи іншою ситуацією, вибором неефективною банківської політики, вибором неправильних інвестиційних інструментів і технологій і т.д.) , тобто коли процентна ставка, за якою видано кредит позичальнику, виявляється менше, ніж процентна ставка за залученими банкам в даний час або в майбутньому засобів. Збалансованість банківських активів і пасивів як за ставками, так і за часом є основною складністю в довгостроковому кредитуванні, зокрема, у зв'язку з вільним режимом вилучення коштів (або попереджувальним, в залежності від технології заощадження) по депозитах, а також непередбачуваністю ринковий ставок та іншим причин.
Банки, які займаються видачею іпотечних кредитів, долають ризик процентної ставки за допомогою використання нових кредитних інструментів. У 1994 році з'явився цілий ряд таких. Так, Ощадбанк перейшов до видачі іпотечних кредитів зі змінною процентною ставкою, прив'язаною до рівня облікової ставки Центрального банку; Мосбизнесбанк апробував інструмент із регульованою відстрочкою платежу (ІРОП), в якій в якості індексу суми основного боргу використовує відсоткову ставку міжбанківських кредитів для визначення вартості фондів; а деякі банки намагалися використовувати інструмент, при якому індексування суми основного боргу здійснюється виходячи з офіційно встановленого рівня мінімальної заробітної плати.
Особливого поширення набули кредити з прив'язкою до долара США, коли формально всі умови кредиту визначаються на основі кредиту валюті США з фіксованою процентною ставкою, проте позичальник проводить регулярні платежі в рублях за поточним обмінним курсом. Дані опитування показують, що в Москві комерційні банки в основному використовують саме цей фінансовий інструмент («Альфа-банк», «Менатеп», «Діамант», «СБС-АГРО, банк« Нафтовий »тощо)
Вводячи різні індекси, банки намагаються збалансувати зміна вартості банківських фондів зі зміною процентних ставок за виданими кредитами. З іншого боку, в умовах відсутності офіційно опублікованих показників ринкових кредитних ставок банки намагаються замінити зрозумілими для населення показниками. Однак така апроксимація не дозволяє повністю уникнути ризику процентної ставки, тому що зміни обмінного курсу долара США, а тим більше дискретні політичні рішення про зміну рівня мінімальної заробітної плати не збігаються зі зміною ринкової ставки відсотка.
Найбільш ефективним типом кредитів, що знижує ризик процентних ставок, є кредити зі змінною процентною ставкою, що відображають зміни ринкової процентної ставки.
Ризик ліквідності. Даний ризик виникає при нестачі ліквідних ресурсів у банку і при настанні термінів платежів за своїми зобов'язаннями, що виникає в силу незбалансованості його активів і пасивів.
У процесі довгострокового іпотечного кредитування загострюється проблема забезпечення ліквідності балансу банку. Це пов'язано з тим, що ресурсна база іпотечних кредитів формується значною мірою за рахунок залучення короткострокових кредитів і депозитів. У цих умовах велика вірогідність виникнення ситуації неплатоспроможності в результаті неможливості банку повністю покрити термінові зобов'язання по пасивних операціях, оскільки відволікання коштів у довгострокові кредити не компенсується залученням довгострокових пасивів.
Управління ризиком ліквідності вимагає проведення ряду фінансових операцій. По-перше, потрібен детальний розрахунок потоків готівки, для визначення можливої ​​потреби банку в готівкових кошти. По-друге, потрібна розробка стратегії мобілізації готівкових коштів з визначенням джерел та витрат. Фінансові установи в розвинених країнах використовують цілий комплекс джерел для мобілізації мобільних засобів. Ці джерела включають: продаж активів, портфель ліквідності, депозити, позика коштів під заставу і без застави, резервні кредитні лінії і отримання права займати кошти в Центральному банку. Диверсифікація джерел фінансування може зменшити вартість і ризик ліквідності активів. Вимоги до обсягу резервних коштів значно відрізняються в різних країнах. Від 0% в деяких країнах (Бельгії та Канада) до 6,6% обсягу короткострокових депозитів і 4-5% обсягу термінових депозитів у Німеччині. Потреби в ліквідності змінюються від країни до країни і в залежності від типу кредитної установи, але зазвичай коливаються в межах 5-15% вартості активів. Такі вимоги часто не формалізовані (тобто визначаються конкретними умовами) і залежать від ризику процентної ставки (наприклад, кредитному інституту може бути рекомендовано збільшити ліквідність якщо обсяги короткострокових депозитів значно перевищує обсяг короткострокових активів.
Щодо Росії, крім високих вимог Банку Росії до резервів, альтернативним підходом до управління ризиком ліквідності при іпотечному кредитуванні є створення спеціалізованого іпотечного агентства, що відає питаннями забезпечення ліквідності (зокрема, Федерального Агентства з іпотечного житлового кредитування), яка може набувати права за кредитами ( іпотеки) або надавати банкам позики, які будуть забезпечені їхні іпотечними кредитами. Таке агентство може фінансувати купівлю або кредитування в тому числі шляхом випуску облігацій.
Більш докладно спектр іпотечних кредитів, організації їх видачі та умов погашення, ризики і терміни, розглянемо на прикладі одного з успішних гравців банку «Відродження».
2.2. Характеристики та аналіз діяльності банку «Відродження»
Банку "Відродження" 12 квітня виповнюється 17 років. Він ровесник сучасної банківської системи Росії, яка виникла в ході триваючих економічних перетворень і формування в країні ринкового господарства. Банк утворений на базі Московського обласного управління Агропромбанку СРСР, попередницею якого до 1987 року була Московська обласна контора Держбанку СРСР. Виріс з них новий банк - "Відродження" - не просто успадкував їх позиції, але й зміцнив їх, далеко ступивши за межі Московії.
Грунтуючись на широкому баченні економічних і фінансових проблем, банк "Відродження" став активно створювати філіальну мережу в регіонах Росії. До формування регіональної мережі "Відродження" підходив вибірково - філії відкривалися в стратегічно важливих і перспективних регіонах, після скрупульозного аналізу рентабельності і раціональності. Філіальна мережа розвивалася, охоплюючи промислові центри, райони видобутку сировини, портові міста і транспортні вузли. мережа філій "Відродження" охопила Санкт-Петербург, Барнаул, Волгоград, Волгодонськ, Нижній Новгород, Єкатеринбург, Калінінград, Магадан, Махачкали, Мурманськ, Надим, Новоросійськ, Петрозаводськ, Саранськ, Ставрополь, Хабаровськ, Ярославль. Протягом минулого року група "далеких" філій приросла філіями регіонального значення в Краснодарі й Ростові-на-Дону, а мережа філій в Московській області поповнилася філіями - в Дмитрові і Хімках.
За десять років "Відродження" створив велику і ефективно діючу систему територіальних підрозділів, що складається з 62 філій та 26 додаткових офісів в 18 регіонах країни, міцно вписану в систему народно-господарських і фінансових зв'язків країни. Мережа філій "Відродження" охопила Санкт-Петербург, Барнаул, Волгоград, Волгодонськ, Нижній Новгород, Єкатеринбург, Калінінград, Магадан, Махачкали, Мурманськ, Надим, Новоросійськ, Петрозаводськ, Саранськ, Ставрополь, Хабаровськ, Ярославль. Протягом минулого року група "далеких" філій приросла філіями регіонального значення в Краснодарі й Ростові-на-Дону, а мережа філій в Московській області поповнилася філіями - в Дмитрові і Хімках і ін Однак процес розвитку філіальної мережі не стільки йде шляхом кількісного зростання і розширення географії, скільки націлений на підвищення якості роботи філій, зміцнення їхніх позицій у регіонах, оптимізацію і раціоналізацію діяльності філій та їх відносин з центром.
Зміцнювалася його матеріальна база, росли активи, ріс і зміцнювався капітал. Банк щорічно проводив випуски своїх акцій. Одними з перших серед акцій російських банків акції "Відродження" пройшли в 1992 році процедуру лістингу на російських фондових майданчиках. "Капітальне розвиток" банку сприяло зростанню його авторитету, в тому числі і в міжнародному фінансовому співтоваристві. Зміцненню авторитету "Відродження" сприяла його активна робота з фінансування зовнішньоторговельного обороту, помітна роль у валютних операціях і міжнародних розрахунках, розвинена мережа кореспондентських відносин, входження в основні системи банківських комунікацій.
У 1996 році "Відродження" зареєстрував програму випуску Американських депозитарних розписок (АДР) 1-го рівня на свої акції в американської Комісії з цінних паперів і бірж (SEC). Вирішення цієї комісії на обіг цінних паперів банку в США відкривав їм шлях і на інші міжнародні біржі. Для банку це був дуже серйозний іспит. Успішно пройшовши всі випробування, "Відродження" у 1997 році першим серед кількох російських банків випустив у формі АДР в обіг частину своїх акцій на кілька міжнародних торговельних майданчиків. Вихід банку на міжнародний фондовий ринок залучив до нього увагу провідних світових рейтингових і інвестиційних компаній. Вони привласнили банку відносно високі кредитні та інвестиційні рейтинги. Сьогодні банк "Відродження" - єдиний з російських банків, чиї акції у формі АДР звертаються за кордоном.
З 1996 року "Відродження" почав тісно співпрацювати з організаціями в різних проектах, таких як розвиток фінансових інститутів, підтримка підприємств, фінансування житлового будівництва. Це принесло відчутну користь як економіці Росії, так і безпосередньо банку в плані наближення до світових стандартів банківської справи, придбання позитивного досвіду в галузі фінансового маркетингу, управління, стратегічного планування.
У ході реалізації цих проектів банк та його співробітники безпосередньо знайомилися з сучасними формами організації фінансових інститутів і взаємодії підрозділів, оперативним управлінням проектами, з виробництвом і збутом нових банківських продуктів, фінансовим маркетингом. Накопичення досвіду дозволило "Відродженню" приступити до впровадження нових типів послуг. А партнерську співпрацю з канадським банком CIBC в рамках одного з проектів призвело до того, що з партнера він перетворився на інвестора, ставши в 2000 році найбільшим акціонером "Відродження". Обставина важлива з точки зору іміджу і ділової репутації. Це вельми значущий фактор як для розвитку клієнтської бази в нашій країні, так і для подальшої співпраці із західними партнерами.
Оволодіння сучасними технологіями та освоєння передового зарубіжного досвіду дозволили "Відродженню" стати одним з лідерів на ринку високотехнологічних банківських продуктів. Починалося все з простого: з розвитку найпростіших видів комп'ютеризації банківських операцій та підключення до основних систем банківських телекомунікацій - SWIFT, Reuthers Dealing та інших. У 1996 році банк відкрив власний Дилінговий центр. У тому ж році банк став асоційованим членом міжнародної платіжної системи VISA International. Незабаром за сприяння Московського народного банку в Лондоні "Відродження" почав випуск своїх карт VISA / VBank. А всередині країни банк в 1996 році підключився до російської платіжної системи СТБ, на той момент однією з найбільш розвинених. Однак плани "Відродження" у сфері безготівкових розрахунків і банківських карт були серйознішими.
Незважаючи на всі труднощі, пов'язані з подоланням загальнонаціонального фінансової кризи, банк в 1998 році пустив в експлуатацію свій Процесинговий центр і перевів клієнтів - власників карток СТБ - на свої локальні карти V. Bank. Після сертифікації Процесингового центру "Відродження" міжнародною платіжною системою VISA International банк приступив до емісії та обслуговування її карток. Приблизно через рік Процесинговий центр банку пройшов таку ж сертифікацію і з боку іншої великої міжнародної платіжної системи - Europay International, після чого почав працювати і з картами Eurocard / Mastercard і Cirrus / Maestro.
Створення власного Процесингового центру дала імпульс розвитку мережі для обслуговування власників банківських пластикових карт. Почала активно розвиватися мережа видачі готівки за банківськими картками шляхом встановлення терміналів у філіях, додаткових офісах, операційних касах і установки банкоматів. Банк "Відродження", ще в 1996-1997 роках почав впроваджувати системи безготівкових платежів та управління банківськими рахунками для корпоративних клієнтів, активно включився у поширення "пластикових грошей" - продукту, розрахованого насамперед на приватних клієнтів. Паралельно з цим в 1999 році "Відродження" приступив і до створення мережі обслуговування карт на підприємствах торгівлі та сфери послуг. Нині ця мережа охоплює понад 400 торговельних і сервісних підприємств. До початку 2007р. "Відродження" випустив більше 100 тисяч карток.
1 квітня 2008 «Банк« Відродження »опублікував фінансові показники за 2007 рік. Банк зберігає оцінку справедливої ​​вартості звичайних акцій банку «Відродження» на рівні $ 86,8, привілейованих - $ 52. У 2007 році чистий прибуток банку «Відродження» виросла в порівнянні з 2006 роком в 2 з гаком рази до 1,9 млрд рублів. «Відродження» прогнозував результат банку близько 1850 млн рублів, при цьому розходження з фактичними даними пояснюється більш високими процентними витратами, закладеними в модель. Чистий процентний дохід за підсумками року досяг 5570 млн рублів проти 3,48 млрд рублів у минулому році. Поліпшення показників відбувалося в основному на тлі розширення кредитування і збільшення обсягу залучення депозитів. Чистий процентний дохід виріс по відношенню до 2006 року на 46% до 3 млрд рублів, операційні витрати - на 34% до 5,7 млрд рублів. Прибуток до оподаткування склав 2,5 млрд рублів у порівнянні з 1,08 млрд рублів в 2006 році ».
Сумарні активи збільшилися за рік на 52% до 111,4 млрд рублів, тоді як кредитний портфель - на 49% до 78,1 млрд рублів. Зростання роздрібних кредитів склав 87% до 16750 млн рублів, що відповідає 20,7% сумарної позичкової заборгованості (замість 17% роком раніше). Обсяг депозитів зріс на 32,5% до 45 млрд рублів, тоді як розмір залучених коштів клієнтів - на 34,5% до 81,6 млрд рублів. Банк завершив рік з високими показниками ліквідності, при цьому залишок готівкових коштів та їх еквівалентів склав 13,2 млрд рублів, або 13% від сукупних активів.
Показники ефективності, як і раніше високі. Рентабельність СК банку «Відродження» за підсумками 2007 року виросла до 21% проти 19,1% роком раніше, рентабельність активів склала 2,07% проти 1,37%. Таким чином, банк досяг свого прогнозного діапазону рентабельності СК в 20-25%. Відношення витрат до доходів за підсумками року обчислювалося в 62,7%, при цьому в найближчі кілька років менеджмент має намір скоротити його до 55-58%. У банку є достатньо власних ресурсів (власний капітал), щоб продовжувати експансію бізнесу без залучення коштів через розміщення акцій. Якщо російська банківська система продовжить інтенсивно розвиватися, банк не виключає ймовірності збільшення СК шляхом розміщення акцій, однак у будь-якому випадку це відбудеться не раніше 2009 року.
Банк має надійні джерела фінансування у вигляді коштів роздрібних і корпоративних клієнтів, які дозволяють йому розширювати масштаб активних операцій, тоді як запозичення на боргових ринках становлять лише 10% від сумарного обсягу зобов'язань. Відношення кредитів до депозитів дорівнює 96%, що також підтверджує слабку залежність від боргового фінансування. У 2007 році «Відродження» може й зовсім відмовитися від залучення додаткових ресурсів на ринку капіталів в разі збереження несприятливої ​​обстановки. У 2008 році темп зростання активів прогнозується на рівні 35%. При цьому сумарний позичковий портфель, як передбачається, збільшиться на 30%. Приріст кредитів корпоративним клієнтам прогнозується на рівні 28%, тоді як обсяг позик, виданих приватним особам, повинен збільшитися на 60%. Обсяг коштів клієнтів, за попередніми оцінками, зросте на 27-30%. За розрахунками експертів ІБ "КИТ Фінанс», прибуток у 2008 рік збільшиться на 42% (прогноз банку - 45%). Хороші показники ефективності і достатня ресурсна база банку будуть і надалі сприяти нарощування капіталізації. За прогнозами банку «Відродження», величина чистої процентної маржі в цьому році зменшиться на 25-35 б. п. в порівнянні з 6,1% в 2007 році, що буде визначатися ринковими умовами, при цьому показники ефективності залишаться на високому рівні через помірного зростання операційних витрат.
Акції банку зараз торгуються з коефіцієнтом P / BV = 2,7, що вище середнього мультиплікатора для російських (2,4) і європейських фінансових установ (1,8). При цьому банк «Відродження» як і раніше перевершує конкурентів за рентабельністю і своєму розпорядженні достатній обсяг власних коштів для продовження розвитку. Банк успішно розширює роздрібний бізнес, у тому числі пропонуючи сервіс співробітникам обслуговуються організацій, що дає стабільну і надійну клієнтську базу. Крім того, він активно розвиває сегмент малого та середнього бізнесу, який в силу низького проникнення фінансових послуг на даний момент залишається одним з найбільш перспективних напрямків діяльності. Одним з найбільш явних переваг банку є його слабка залежність від ринків капіталу та наявність зрозумілої і виваженої стратегії розвитку.

2.3.Іпотечние кредитування в банку «Відродження»
У Росії під іпотечним банківським кредитом розуміється, в першу чергу, купівля квартир. Тільки за березень 2007 року вартість квадратного метра в Москві подорожчала на 2-5%. Так що за зростанням цін на житло середньостатистичному росіянину догнати навряд чи вийде. За прогнозами, тільки в першому півріччі 2008 року ціни на вторинному ринку виростуть на 10-12%. Тому іпотечні програми, як і раніше залишаються головним інструментом у вирішенні житлового питання.
На користь іпотеки говорить і те, що банки за останні роки сильно просунулися, в тому числі в кредитуванні квартир в новобудовах. Якщо раніше багато відмов у кредитах траплялися через сірих схем, якими не гребували забудовники, то сьогодні ринок став більш цивілізованим. Та й лінійка іпотечних продуктів розширилася. Крім кредитів на квартиру на вторинному ринку », банк« Відродження », приміром, пропонує спільні програми з забудовниками, кредити на покупку заміських будинків, земельних ділянок. Зробили крок вперед і страховики, надаючи послуги зі страхування ризиків позичальників.
Зараз на ринку можна знайти пропозиції і під 10,5% річних у рублях, але гнатися за дешевизною не варто. За нею можуть ховатися додаткові комісії або нестійкість банку. Згадаймо приклад кінця 2007 р., коли криза змусила деякі кредитні установи покинути іпотечний ринок і залишити клієнтів, майже підписали документи на покупку житла, у вельми неприємній ситуації. Так, криза не обійшла стороною і великі банки, але їхні клієнти практично не постраждали.
Світовий досвід показує: без іпотеки придбати житло вельми проблематично, особливо громадянину із середнім достатком. Сьогодні реальні ставки становлять не менш 11,5-13% річних у рублях. Протягом року вони залишаться, швидше за все, на тому ж рівні або підвищаться ще на 0,5-1% через інфляцію і помірною регресії на фінансових ринках. Тому тим, хто вирішив взяти іпотеку, варто бути більш активними.
Проте слід звертати увагу не тільки на процентну ставку, але і на інші платежі у зв'язку з отриманням іпотечного кредиту. Краще всього, якщо вашим партнером стане один з великих банків, що займає серйозні позиції, що працює з солідними партнерами і пропонує, як правило, більш прозорі умови при видачі кредиту.
Банк «Відродження» пропонує наступні іпотечні програми
26 лютого 2006 покупка житла на етапі будівництва обходиться істотно дешевше, ніж придбання нового житла або житла на вторинному ринку. Банк «Відродження» видає іпотечні кредити для придбання житла на стадії будівництва з заставою придбаного або наявного житла. Крім того, не обов'язково бути власником наявного житла, переданого в заставу, за клієнта це можуть зробити інші.
Забезпечення:
Або заставу житла. До оформлення права власності - запорука прав + додаткове забезпечення (в окремих випадках)
Або заставу наявного житла
При заставі наявного житла початковий внесок може бути відсутнім (0% вартості житла, що купується), кредит - до 100% вартості житла, що купується за умови, що кредит становить не більше 90% вартості переданого в заставу житла (наявного житла).
При заставі наявного житла інше забезпечення не вимагається
Купівля житла можлива тільки у акредитованих забудовників.
Програма «Квартира»
Ви можете придбати квартиру на вторинному ринку житла під заставу квартири, що купується або наявного житлового приміщення.
Сума кредиту
- У рублях РФ від 0,1 до 16,2 млн.
- У дол США від 10 до 500 тис.
Термін кредитування
- У рублях РФ від 1 до 30 років
- У дол США від 1 до 25 років
Процентні ставки *
- У рублях РФ 11,50% -14,50% річних
- У дол США 11,25% -13,00% річних
Розмір початкового внеску,% від вартості житла
- Від 20% до 70%
Комісія
- У рублях РФ 1,5%
- У дол США 1,8% (можливість дострокового погашення через 6 міс. Після видачі кредиту) 1,5% (можливість дострокового погашення через 12 міс. Після видачі кредиту)
Забезпечення
Придбана квартира або інша нерухомість
Особливі умови
Предметом застави може виступати наявне житло (квартира чи будинок). У цьому випадку іпотечний кредит можна отримати на всі 100% вартості житла, що купується, але не більше 80% від вартості житла.
Наявне житло може перебувати у власності третьої особи, не обов'язково є позичальником.
У разі, якщо розмір доходів позичальника (созаемщиков), підтверджений довідками за формою Банку, становить понад 80% від сукупного доходу позичальника (созаемщиков), вводиться додаткова премія за ризик у розмірі 1% річних.
Загальні умови кредитування:
Порядок погашення кредиту та сплати відсотків
Рівні щомісячні ануїтетні платежі в погашення кредиту і відсотків. Платіж здійснюється не пізніше останнього числа поточного місяця.
Дострокове погашення
Часткове або повне, починаючи з 7-го або 13-го місяця кредиту (залежно від умов договору), без штрафів, мінімальна погашається сума не менше 10 000 російських рублів або еквівалент у валюті.
Оцінка вартості переданого в заставу житлового приміщення
Оцінка здійснюється у компанії, зазначеної банком.
Страхування
життя і здоров'я позичальника (ів);
закладається житло;
ризик втрати права власності (за бажанням сторін).
Страхування здійснюється в компанії, зазначеної банком.
Додаткові збори банку
При бажанні клієнта скористатися супутніми послугами банку (банківська комірка, конвертація, акредитив і т. д.) стягуються комісії відповідно до затверджених тарифів.
Додаткові комісії в процесі обслуговування іпотечного кредиту
- Комісія при зниженні процентної ставки після закінчення будівництва, реєстрації права власності та іпотеки - 5000 рублів;
- Комісія за оформлення довідки для надання в податкові органи - 200 руб.
Програма «Квартира + Ремонт»
Ви можете придбати квартиру на вторинному ринку житла та здійснити її подальший ремонт під заставу квартири або іншої нерухомості.
Сума кредиту
- Від 0,1 до 3 млн. рублів
Термін кредитування
- Від 1 до 30 років
Процентні ставки
- 14,00% -15,25% річних
Розмір початкового внеску
- Від 30% до 70% від вартості житла
Комісія
- 1,8%
Забезпечення
- Придбана квартира або інша нерухомість
Особливі умови
Предметом застави може виступати наявне житло (квартира чи будинок). У цьому випадку іпотечний кредит можна отримати на всі 100% вартості житла, що купується, але не більше 70% від вартості житла.
Наявне житло може перебувати у власності третьої особи, не обов'язково є позичальником.
У разі, якщо розмір доходів позичальника (созаемщиков), підтверджений довідками за формою банку, становить понад 80% від сукупного доходу позичальника (созаемщиков), вводиться додаткова премія за ризик у розмірі 1% річних.
Загальні умови кредитування:
Порядок погашення кредиту та сплати відсотків
Рівні щомісячні ануїтетні платежі в погашення кредиту і відсотків. Платіж здійснюється не пізніше останнього числа поточного місяця.
Дострокове погашення
Часткове або повне, починаючи з 13-го місяця кредиту, без штрафів, мінімальна погашається сума не менше 10 000 російських рублів або еквівалент у валюті.
Оцінка вартості переданого в заставу житлового приміщення
Оцінка здійснюється у компанії, зазначеної банком.
Страхування
життя і здоров'я позичальника (ів);
закладається житло;
ризик втрати права власності (за бажанням сторін).
Страхування здійснюється в компанії, зазначеної банком.
Додаткові збори банку
При бажанні клієнта скористатися супутніми послугами банку (банківська комірка, конвертація, акредитив і т д.) стягуються комісії відповідно до затверджених тарифів.
Додаткові комісії в процесі обслуговування іпотечного кредиту
- Комісія при зниженні процентної ставки після закінчення будівництва, реєстрації права власності та іпотеки - 5000 рублів;
- Комісія за оформлення довідки для надання в податкові органи - 200 руб.
Програма «Квартира-Новобудова»
Ви можете придбати квартиру шляхом пайової участі у будівництві під заставу прав вимоги або заставу наявного житла.
Сума кредиту
- У рублях РФ від 0,1 до 16,2 млн. У дол США від 10 до 500 тис.
Термін кредитування
- У рублях РФ від 1 до 30 років
- У дол США від 1 до 25 років
Процентні ставки *
- У рублях РФ 11,50% -16,00% річних
- У дол США 11,25% -14,00% річних
Розмір початкового внеску,% від вартості житла
- Від 20% до 65%
Комісія
- У рублях РФ 1,5%;
- У дол США 1,8% (можливість дострокового погашення через 6 міс. Після видачі кредиту);
1,5% (можливість дострокового погашення через 12 міс. Після видачі кредиту).
Забезпечення
Заставу наявного житла або на етапі будівництва - запорука прав вимоги + поручительство (в окремих випадках), після реєстрації права власності - квартира, що купується.
У разі, якщо розмір доходів позичальника (созаемщиков), підтверджений довідками за формою банку, становить понад 80% від сукупного доходу позичальника (созаемщиков), вводиться додаткова премія за ризик у розмірі 1% річних.
Загальні умови кредитування:
Порядок погашення кредиту та сплати відсотків
Рівні щомісячні ануїтетні платежі в погашення кредиту і відсотків. Платіж здійснюється не пізніше останнього числа поточного місяця.
Дострокове погашення
Часткове або повне, починаючи з 7-го або 13-го місяця кредиту (залежно від умов договору), без штрафів, мінімальна погашається сума не менше 10 000 російських рублів або еквівалент у валюті.
Оцінка вартості переданого в заставу житлового приміщення
Оцінка здійснюється у компанії, зазначеної банком.
Страхування
життя і здоров'я позичальника (ів);
закладається житло;
ризик втрати права власності (за бажанням сторін).
Страхування здійснюється в компанії, зазначеної банком
Додаткові збори банку
При бажанні клієнта скористатися супутніми послугами банку (банківська комірка, конвертація, акредитив і т. д.) стягуються комісії відповідно до затверджених тарифів.
Додаткові комісії в процесі обслуговування іпотечного кредиту
- Комісія при зниженні процентної ставки після закінчення будівництва, реєстрації права власності та іпотеки - 5000 рублів;
- Комісія за оформлення довідки для надання в податкові органи - 200 руб
Програма «Заміський будинок»
Ви можете отримати кредит на придбання будинку із земельною ділянкою на вторинному ринку під заставу будинку або іншої нерухомості.
Сума кредиту
- У рублях РФ від 0,1 до 16,2 млн.
- У дол США від 10 до 500 тис.
Термін кредитування
- У рублях РФ від 1 до 30 років
- У дол США від 1 до 25 років
Процентні ставки *
- У рублях РФ 13,00% -14,25% річних
- У дол США 12,25% -13,00% річних
Розмір початкового внеску,% від вартості житла
- Від 30% до 70%
Комісія
- У рублях РФ 1,5%;
- У дол США 1,8% (можливість дострокового погашення через 6 міс. Після видачі кредиту);
1,5% (можливість дострокового погашення через 12 міс. Після видачі кредиту).
Забезпечення
- Придбана або інша нерухомість
Особливі умови
Предметом застави може виступати наявне житло (квартира чи будинок). У цьому випадку іпотечний кредит можна отримати на всі 100% вартості житла, що купується, але не більше 70% від вартості житла.
Наявне житло може перебувати у власності третьої особи, не обов'язково є позичальником.
У разі, якщо розмір доходів позичальника (созаемщиков), підтверджений довідками за формою банку, становить понад 80% від сукупного доходу позичальника (созаемщиков), вводиться додаткова премія за ризик у розмірі 1% річних.
Загальні умови кредитування:
Порядок погашення кредиту та сплати відсотків
Рівні щомісячні ануїтетні платежі в погашення кредиту і відсотків. Платіж здійснюється не пізніше останнього числа поточного місяця.
Дострокове погашення
Часткове або повне, починаючи з 7-го або 13-го місяця кредиту (залежно від умов договору), без штрафів, мінімальна погашається сума не менше 10 000 російських рублів або еквівалент у валюті.
Оцінка вартості переданого в заставу житлового приміщення
Оцінка здійснюється у компанії, зазначеної банком.
Страхування
життя і здоров'я позичальника (ів);
закладається житло;
ризик втрати права власності (за бажанням сторін).
Страхування здійснюється в компанії, зазначеної банком.
Додаткові збори банку
При бажанні клієнта скористатися супутніми послугами банку (банківська комірка, конвертація, акредитив і т. д.) стягуються комісії відповідно до затверджених тарифів.
Додаткові комісії в процесі обслуговування іпотечного кредиту
- Комісія при зниженні процентної ставки після закінчення будівництва, реєстрації права власності та іпотеки - 5000 рублів;
- Комісія за оформлення довідки для надання в податкові органи - 200 руб.
Кредит на земельну ділянку
Ви можете отримати кредит на придбання земельної ділянки під заставу земельної ділянки або наявної нерухомості.
Сума кредиту
- Від 0,1 до 16,2 млн. рублів
Термін кредитування
- Від 1 до 30 років
Процентні ставки *
- 14,00% -16,00% річних
Розмір початкового внеску
- Від 50% до 70% від вартості житла
Комісія
- 1,8%
Забезпечення
Придбаний земельну ділянку та інше забезпечення (при необхідності). Або заставу наявного житла. Наявне житло може перебувати у власності третьої особи, не обов'язково є позичальником.
У разі, якщо розмір доходів позичальника (созаемщиков), підтверджений довідками за формою банку, становить понад 80% від сукупного доходу позичальника (созаемщиков), вводиться додаткова премія за ризик у розмірі 1% річних.
Загальні умови кредитування:
Порядок погашення кредиту та сплати відсотків
Рівні щомісячні ануїтетні платежі в погашення кредиту і відсотків. Платіж здійснюється не пізніше останнього числа поточного місяця.
Дострокове погашення
Часткове або повне, починаючи з 13-го місяця кредиту, без штрафів, мінімальна погашається сума не менше 10 000 російських рублів або еквівалент у валюті.
Оцінка вартості переданого в заставу житлового приміщення
Оцінка здійснюється у компанії, зазначеної банком.
Страхування
особисте;
майнове (при заставі купованого земельної ділянки);
ризик втрати права власності.
Страхування здійснюється в компанії, зазначеної банком.
Додаткові збори банку
При бажанні клієнта скористатися супутніми послугами банку (банківська комірка, конвертація, акредитив і т. д.) стягуються комісії відповідно до затверджених тарифів.
Додаткові комісії в процесі обслуговування іпотечного кредиту
- Комісія за оформлення довідки для надання в податкові органи - 200 руб.
Програма «Комплекс»
Ви можете придбати квартиру шляхом укладення попереднього договору купівлі-продажу і придбання векселя компанії забудовника.
Сума кредиту
- Від 0,1 до 16,2 млн. рублів
Термін кредитування
- 1-й етап: від 1 до 4 років
- 2-й етап: від 1 до 30 років
Процентні ставки *
- 1-й етап: 16,00% -18,00% річних
- 2-й етап: 12,50% -14,50% річних
Розмір початкового внеску,% від вартості житла
- Від 20% до 70%
Комісія
- 1,8%
Забезпечення
Попередній договір купівлі-продажу і вексель компанії-забудовника.
У разі, якщо розмір доходів позичальника (созаемщиков), підтверджений довідками за формою банку, становить понад 80% від сукупного доходу позичальника (созаемщиков), вводиться додаткова премія за ризик у розмірі 1% річних.
Загальні умови кредитування:
Порядок погашення кредиту та сплати відсотків
Рівні щомісячні ануїтетні платежі в погашення кредиту і відсотків. Платіж здійснюється не пізніше останнього числа поточного місяця.
Дострокове погашення
Часткове або повне, починаючи з 13-го місяця кредиту, без штрафів, мінімальна погашається сума не менше 10 000 російських рублів або еквівалент у валюті.
Оцінка вартості переданого в заставу житлового приміщення
Оцінка здійснюється у компанії, зазначеної банком.
Страхування
життя і здоров'я позичальника (ів);
закладається житло;
ризик втрати права власності (за бажанням сторін).
Страхування здійснюється компанії, зазначеної банком.
Додаткові збори банку
При бажанні клієнта скористатися супутніми послугами банку (банківська комірка, конвертація, акредитив і т. д.) стягуються комісії відповідно до затверджених тарифів.
Додаткові комісії в процесі обслуговування іпотечного кредиту
- Комісія при зниженні процентної ставки після закінчення будівництва, реєстрації права власності та іпотеки - 5000 рублів;
- Комісія за оформлення довідки для надання в податкові органи - 200 руб

3. Іпотечна криза за кордоном і вірогідність настання кризи російської банківської системи
На іпотечна криза в США відреагували ринки нерухомості багатьох країн. Природно, що ця подія викликала резонанс і в Росії. Чи загрожує щось нашого ринку нерухомості і чи необхідні спеціальні заходи для запобігання можливої ​​кризи.
Вибухнув останнім часом криза на ринку іпотечного кредитування в США поки що не вплинув на російську іпотечну систему, яка формується за «американської» моделі іпотечного кредитування. Однак молодий, але стрімко розвивається російський ринок іпотечного кредитування (за 2006 р. обсяг заборгованості за іпотечними кредитами збільшився в 4,4 рази), та іпотечних цінних паперів у майбутньому може також випробувати подібні потрясіння. Які ж уроки для Росії можна отримати з аналізу причин і наслідків американської кризи?
Іпотечні кредити в Росії надають понад 520 кредитних організацій, а обсяг виданих іпотечних кредитів тільки за 2006 рік перевершив обсяг 2005 року в 6,2 рази і склав 264 млрд. руб. Частка заборгованості за іпотечними кредитами у ВВП в 2006 р. склала близько 1%, потроїться в порівнянні з 2005 р. У США цей показник становить близько 60%, а в Європі - більше 20%. В кінці 2006 р. були здійснені перші угоди з рефінансування іпотечних кредитів шляхом випуску іпотечних цінних паперів. На даний момент зареєстровано 7 випусків іпотечних цінних паперів на загальну суму в 27,6 млрд. руб. У першому півріччі 2007 р. іпотечні кредити надавалися в середньому під 13% в рублях або 11,2% в іноземній валюті на середній термін в 16,3 і 15,5 років відповідно.
У 2008 році обсяг іпотеки складе 600 млрд рублів. У першому кварталі, за експертними оцінками, загальний обсяг іпотечних кредитів у РФ склав 150 мільярдів рублів у порівнянні з 82 мільярдами рублів в першому кварталі 2007 року, тобто обсяг кредитів збільшився на 80%. Кількість сімей, що мають можливість придбати житло за власні кошти, як очікується, цього року досягне 23% в порівнянні з 20% в 2007 році і 9% в 2004 році. Грунтуючись на цих цифрах, можна зробити висновок, що рівень доступності житла для населення за останні роки вдалося збільшити і вдалося досягти і стійкого зростання обсягів введення житла в експлуатацію
Прогноз розвитку ринку іпотечного кредитування в 2008-2010 (у цінах 2007 року)

Іпотечна криза в США пов'язаний з подіями, що відбуваються в одному із сегментів ринку іпотечного кредитування - сегменті нестандартного кредитування.
Нестандартне кредитування («subprime market») - це, як правило, процес видачі іпотечних кредитів позичальникам, які не можуть отримати стандартні іпотечні кредити, тобто кредити, що видаються за стандартами Фенні Мей і інших агентств, підтримуваних Урядом США.
Як правило, у нестандартних позичальників (subprime borrowers) кредитні ризики, тобто ризики неповернення кредиту, є більш високими. Такі позичальники в недавньому минулому мали прострочення по кредитах, у відношенні даних позичальників виносилися судові рішення або здійснювалася процедура звернення стягнення на заставлене майно, вони проходили через процедуру банкрутства. Висока ймовірність дефолту нестандартних позичальників характеризується низькими оцінками кредитних бюро (FICO score менш 660), часто такі позичальники не в змозі надати підтвердження своїх доходів.

Нестандартні кредити є більш ризикованими для кредитора, тому що вони видаються позичальникам, які не задовольняє традиційним, більш консервативним критеріям через погану або сумнівної кредитної історії.
У 2006 р. нестандартні кредити склали 20% від усього обсягу виданих кредитів, у той час як у 2002 р. - лише 6%. Найбільшого поширення серед нестандартних кредитів в США отримали кредити із плаваючою процентною ставкою, корректируемой кожен рік починаючи з третього. Більшість кредиторів, що працюють на нестандартному ринку, здійснюють кредитування з наступним продажем кредитів інвесторам, практично не маючи власних коштів, а залучаючи короткострокові банківські кредити.
Хронологія розвитку іпотечної кризи
Жовтень 2005 р. - середня вартість залучених коштів для нестандартних кредиторів [1] виросла на 2,25 процентних пункту за 40 днів у результаті інфляційного тиску, що чиниться на економіку США.
Листопад 2005 р. - нестандартні кредитори підвищують процентні ставки для позичальників, тому що кредити з низькими процентними ставками стають нецікавими для інвесторів. На тлі кризи, що починається на житловому ринку США відбувається переоцінка можливостей позичальників обслуговувати нестандартні кредити і посилюють умови кредитування.
Грудень 2005 р. - зростання процентних ставок за нестандартними кредитами веде до росту дефолтів в умовах стагнуючого ринку житла і, як наслідок, до зростання збитків для інвесторів і зниження попиту на кредити. Компанія Ameriquest заплатила інвесторам 385 тис. дол за те, що б останні купили в неї кредитів на 14 млн. доларів. Починається відтік компаній з сектора нестандартного кредитування, ряд компаній оголошує про скорочення числа співробітників.
Січень 2006 р. - ряд компаній, що займалися раніше нестандартним кредитуванням, оголошує про закриття або банкрутство у зв'язку зі збитками, викликаними дефолтами по кредитах і вимогам інвесторів про викуп таких кредитів.
Лютий 2007 р. - Середня ринкова вартість нестандартних кредитів, що мають рейтинг BBB-падає до 60% від номіналу (на початку січня вони торгувалися за ціною 95 - 97% від номіналу).
Березень 2007 р. - Найбільший нестандартний кредитор Countrywide оприлюднив свої дані про простроченнях за кредитами (на термін понад 30 днів), які склали 19%. Раніше про проблеми з нестандартними кредитами, що знаходяться в їхніх портфелях, оголосили HSBC і New Century Financial. З початку кризи більше 20 кредиторів припинили видавати нестандартні кредити, а акції багатьох нестандартних кредиторів сильно подешевшали. На проблеми на ринку нестандартних кредитів звертають увагу засоби масової інформації.
Липень 2007 р. - один з лідерів ринку нестандартного кредитування, інвестиційна компанія Bear Stearns оголошує про колосальні збитки приблизно в $ 1,5 млрд. доларів, викликаних дефолтами нестандартних кредитів, і надає своїм хеджевим фондам, які працювали на цьому ринку, кредит в 3,2 млрд. доларів для підтримки ліквідності. Лідери ринку нестандартного кредитування оголошують про припинення видачі раніше найбільш популярного продукту - кредиту з плаваючою процентною ставкою і фіксованим початковим дворічним періодом.
Серпень 2007 - акції компанії Countrywide за останній місяць подешевшали на 42% у результаті оголошених компанією збитків від діяльності на ринку нестандартних кредитів. BNP Paribas оголосив про те, що три його фонду, які працювали з нестандартними кредитами, зазнали серйозних збитків, а вартість активів цих фондів у даний момент не може бути визначена. Компанія American Home Mortgage, що займалася наданням нестандартних кредитів позичальникам з непідтвердженими доходами, оголосила про банкрутство у зв'язку з різко виросли обсягами дефолтів (4,2% за кредитами, виданими в 2006 р., в порівнянні з 1,6% в 2005 р. і 0,8% у 2004 р.). Президент рейтингової компанії Standard & Poor's подає у відставку через помилки рейтингової компанії в оцінці ризиків, пов'язаних з нестандартними кредитами. Інвестори і законодавці звинувачують S & P і Moody's у несвоєчасному (запізнілому) зниженні рейтингів цінних паперів, забезпечених нестандартними кредитами. Рейтинги були знижені тільки після того, як ринкова вартість цінних паперів впала в 2 рази.
Вересень 2007 р. - друга за величиною в США іпотечна компанія Freddie Mac оголосила про падіння прибутку в другому кварталі цього року на 45% в порівнянні з другим кварталом 2006 року. Незважаючи на те що Freddie Mac безпосередньо не керує великим числом боргових зобов'язань, пов'язаних з високоризиковою іпотекою, операції компанії постраждали від загальної кризи, що охопила ринок житлової нерухомості США. Австралійський хеджевий фонд з активами в 200 млрд. доларів оголосив про своє банкрутство. Другий за величиною банк Великобританії Royal Bank of Scotland через різке падіння попиту на іпотечні облігації в США скоротив чисельність свого американського підрозділу, що працює з цими продуктами на американському ринку. Один з найбільших іпотечних банків Великобританії, Northern Rock, зіткнувся з кризою ліквідності і втечею вкладників. За допомогою до Банку Англії звернувся ще ряд британських банків.
Причини кризи
1. «Вибух» на ринку житла
У 2001 - 2005 рр.. в багатьох частинах країни спостерігалося швидке зростання цін на нерухомість, викликаний низькими процентними ставками по кредитах, «м'яким» підходом кредиторів до оцінки платоспроможності позичальників і високою схильністю домогосподарств до придбання житла у власність. У цей період у 2 рази зросли обсяги будівництва будинків (у порівнянні з 1990 - 1995 рр..), Під заставу наявного житла американці взяли кредитів на 750 млрд. дол (у 2005 р.), витративши з них 2 / 3 на особисте споживання, ремонт і виплату боргів за кредитними картками.
У другій половині 2005 р. на ринку почалося падіння цін на житло і збільшення термінів експозиції об'єктів. Для позичальників, які отримали кредити недавно і практично на всю вартість житла (тобто при LTV (співвідношення розміру кредиту і вартості заставленого житла) близькому до 100%), падіння вартості нерухомості - істотний стимул для відмови платити по кредитах, особливо, враховуючи той факт, що нестандартні кредити видавалися позичальникам, які мали проблеми з платоспроможністю в минулому. Збільшення пропозиції житла на ринку і посилювання умов видачі нових кредитів поряд зі зростанням процентних ставок веде до подальшого падіння цін на житло.
Ряд економістів вважають, що падіння цін на ринку житла є початком рецесії в економіці США. За оцінками S & P спад житлового будівництва, викликаний кризою на ринку житла, привів до уповільнення темпів зростання ВВП на 1 процентний пункт.
2. Зниження прибутковості іпотечного бізнесу і підвищення ризиків іпотечних операцій
В кінці 2005 р. відбулося несподіване і ледь помітну зміну у стратегіях кредиторів: від конкуренції за ціною (зниження процентної ставки) кредитори перейшли до конкуренції за умовами кредитування (спрощення стандартів кредитування). Протягом 2005 р. кредитори, що працюють на ринку нестандартних кредитів, конкурували між собою шляхом зниження процентних ставок. Ця війна призвела до збільшення якості їх кредитних портфелів, тому що низькі ставки по кредитах приваблювали людей з гарною кредитною історією, які могли б отримати і стандартні кредити. Проблема, однак, полягала в тому, що такі кредити не приносили достатньо прибутку (до кінця 2005 р. різниця між процентною ставкою по кредитах і вартістю залучених коштів знизився до 3 процентних пунктів у порівнянні з 6 процентними пунктами у 2003 р.).
Для збільшення прибутку нестандартні кредитори почали підвищувати процентні ставки, що природно призвело до зменшення кількості нових клієнтів і обсягів виданих кредитів. Ряд економістів вважають, що нестандартні кредитори були орієнтовані більше на збереження і збільшення показника «обсяг виданих кредитів», за яким інвестори оцінюють потенціали зростання компанії та зміна якого впливає на ринкову вартість акцій. Для цього кредитори почали робити виключення зі стандартів кредитування, чому сприяло і відсутність державного контролю за сектором нестандартних кредитів. У міру розвитку кризи на ринку житла стало збільшуватися кількість дефолтів за такими високоризикованим кредитами, що означало збитки для видавали їх компаній.
В умовах зростаючої конкуренції на ринку нестандартних кредитів ряд «молодих» кредиторів, що не мають достатнього досвіду оцінки кредитних ризиків нестандартних позичальників, вивели на ринок нові продукти, які дозволяли отримати кредит позичальникові, що не має документації на житло, початкового внеску, з низьким кредитним рейтингом, непідтвердженим доходом. Саме цей сегмент ринку нестандартних кредитів, на думку аналітиків S & P, показував найгірші результати, а гонитва за обсягами не припинилася навіть в умовах розпочатої рецесії на ринку житла.
Посилення конкуренції призвело ще і до скорочення спреда між прибутковістю по низькоризикованих 10-річним державними облігаціями і більш ризикованими 30-летнемі іпотечними цінними паперами до 1,5 - 1,7 процентних пунктів. Це означає, що ризики іпотечних паперів стали недооцінювати.
3. Відсутність власних коштів у кредиторів для покриття збитків
На відміну від традиційних банків у кредиторів, що працюють на ринку нестандартних кредитів, як правило відсутня можливість використовувати кошти депозитів для видачі кредитів. Замість цього кредитори користуються банківської кредитною лінією. З іншого боку, всі кредити кредитор продає інвестору, який у разі прострочення платежів за кредитом має право повернути його назад первісного кредитора. Зворотний викуп прострочених кредитів здійснюється з коштів кредитної лінії. Весь час поки прострочений кредит перебуває на балансі кредитора стягуються відсотки за користування кредитною лінією, тому кредитор змушений зафіксувати свої збитки, одержавши назад прострочений кредит, а не чекати закінчення процедури звернення стягнення на заставлене майно.
В умовах зростаючого ринку привабливість ринку нестандартних кредитів для інвесторів забезпечувалася за рахунок більш високих відсоткових ставок за кредитами і більш низьким у порівнянні з очікуваним рівнем дефолтів. Як наслідок кредитори могли порівняно легко отримати банківську кредитну лінію для фінансування своєї діяльності. В умовах стагнуючого ринку привабливість даного сегмента кредитування зникла, відповідно у кредиторів виникли проблеми з отриманням кредитних ліній, а поточна прибуток від операцій виявилася недостатньою для покриття виникли збитків від збільшеного рівня дефолтів і прострочень платежів.
4. Загострення проблеми кредитоспроможності домогосподарств
У 2007 р., за оцінками деяких експертів, в США відбулося уповільнення зростання споживчих витрат населення. До 2006 р. зростання споживчого попиту підтримувався за рахунок дешевих і все більш доступних кредитів і постійного зростання цін на всі активи, в тому числі і на житло. Тільки за 2005 р. ринкова вартість активів населення зросла на 3,2 трлн. доларів.
Починаючи з 2006 р. обидва позитивних для споживача чинника практично зникли: вартість грошей піднялася, а ціни на житло почали знижуватися, тоді як борги і фінансові зобов'язання нікуди не поділися. Рівень прямих витрат з обслуговування іпотеки та споживчого кредиту у використовуваному доході сімей піднявся на історичний максимум - 14,5%, а з урахуванням зобов'язань по оплаті оренди, страхування та оподаткування житла і оренди автомобілів ці виплати наблизилися до 20%. За оцінками американського Центру житлової політики частка домогосподарств, які витрачають на оплату житла більше половини своїх доходів, виросло в США з 1997 по 2005 р. на 88% (з 2,4 млн. до 4,5 млн.).
Ряд експертів відзначає появу перших ознак скорочення приросту зайнятості, що загострить проблему кредитоспроможності всієї економічної системи в результаті можливого що вже почався зниження доходів населення.
Чому криза стала глобальною?
У силу розглянутої вище специфіки діяльності нестандартних кредиторів практично всі видані ними кредити продавалися інвесторам, в ролі яких виступали не тільки американські банки та інші організації, але і міжнародні інвестори. Зростання частки проблемних кредитів, що призвів до банкрутства первинних кредиторів, відбився і на покупцях кредитів і цінних паперів, забезпечених ними, тому що вони вже не змогли передати всі дефолтні кредити їх первісного кредитора і змушені були оголосити про очікувані збитки.
Експерти S & P відзначають, що стався криза призвела до широкої переоцінці підходів, застосовуваних інвесторами для визначення надбавки за кредитний ризик. Результатом кризи стала втрата довіри і до сектору рефінансування кредитів у цілому, тому що інвестори стали віддавати перевагу найменш ризиковані вкладення коштів, такі як готівкові і державні цінні папери, що викликало проблеми ліквідності в багатьох компаній.
Свій внесок у більш широке поширення наслідків кризи вніс і скандал за участю провідних рейтингових агентств, які звинувачуються в недооцінці кредитних ризиків нестандартних кредитів і присвоєння цінних паперах, забезпечених такими кредитами, більш високих рейтингів.
Наслідки кризи
В даний час більше 25 кредиторів, які працювали на ринку нестандартних кредитів, припинили свою діяльність і перебувають у стані банкрутства. Багато з решти нестандартних кредиторів заявили про зниження очікуваних прибутків і можливості виникнення чистих збитків.
При аналізі наслідків кризи на іпотечному ринку слід враховувати, що він збігся з початком рецесії в економіці США, викликаної кризою на ринку нерухомості.
На ринку акцій індекс Доу Джонса, який досяг 19 липня 2007 рекорду в 14000 пунктів, до 15 серпня впав нижче 13000 пунктів. Падіння індексу відбилося і на ринках акцій в інших країнах, особливо сильно - в Бразилії і Кореї. Міжнародний валютний фонд вже оголосив про те, що йому доведеться переглядати у бік зниження темпів економічного зростання в США.
Інвестиційні банки та інші фінансові інститути так само були серйозно зачепила криза: хеджеві та інвестиційні фонди найбільших світових банків серйозно постраждали в результаті розгорнувся в США кризи: ринкова вартість їх активів - іпотечних паперів, забезпечених нестандартними іпотечними кредитами, сильно впала і в багатьох випадках просто не могла бути визначена. Mortgage Guaranty Insurance Corporation, найбільша американська компанія в області страхування іпотечних кредитних ризиків, оголосила про мільярдні збитки і припинення угоди в 4,9 млрд. доларів з придбання іншої компанії. Найбільший іпотечний кредитор Countrywide Financial, активно працював на ринку нестандартних кредитів, оголосив про своє банкрутство.
Ехо кризи досягло і Австралії: компанія, що займається іпотечним кредитуванням, оголосила про неможливість залучити короткострокове фінансування з-за відсутності попиту на її цінні папери. Однак у цілому, на думку експертів, економіки Європи та інших країн досить ізольовані від потрясінь, що відбуваються в економіці США.
У середині 2007 р. провідні компанії роздрібної торгівлі США оголосили про зниження своїх прибутків у другому кварталі 2007 р. і прогнозують подальше зниження виручки за підсумками року. Тим не менш, за оцінками експертів S & P, істотного падіння рівня споживання, викликаного житловим та іпотечним кризами, не відбулося. Єдиною категорією товарів, продаж яких у середині 2007 р. знизилися, були меблі та будівельні матеріали.
За даними Міністерства праці США в серпні в країні вперше за останні чотири роки скоротилася зайнятість. Найбільше робочих місць було втрачено в будівництві, промисловості, на транспорті і в держустановах.
Роль держави в подоланні наслідків кризи
Центральні банки США, Європи, Японії, Австралії та Канади провели узгоджені дії з подолання кризи ліквідності на фінансовому ринку і стабілізації обмінного курсу національних валют, витративши на це понад 400 млрд. доларів у серпні 2007 р.
Після початку кризи на іпотечному ринку фінансові регулятори США звернули увагу на проблеми цього сектора і випустили ряд рекомендацій для іпотечних кредиторів і брокерів, що працюють на ринку нестандартних кредитів, з метою стандартизації контролю за їх діяльністю та захисту прав позичальників. У Сенаті США заплановано низку засідань з питань регулювання ринку нестандартних іпотечних кредитів.
Президент США пообіцяв надати державну підтримку «безневинно потерпілим» громадянам у рефінансуванні позик через Федеральну житлову адміністрацію США. За оцінками, пропоновані Президентом заходи в змозі допомогти зберегти будинку 200 - 250 тисячам сімей.
З метою боротьби з можливою рецесією в економіці США і наслідками іпотечної кризи в середині вересня Федеральна резервна система США знизила облікову ставку на 0,5 процентних пунктів до 4,75%. Експерти очікують, що зниження ставки і, як наслідок, здешевлення запозичень повинно буде сприяти зростанню ліквідності на світових ринках.
У зв'язку з кризою ліквідності і втечею вкладників з англійської іпотечного банку Northern Rock Банк Англії, майже 30 років не надавав банкам фінансової підтримки, надав гарантії збереження вкладів клієнтів, що залишилися банку (в сумі до 33 тис. фунтів) і видав строкові кредити іншим банкам на суму 8,8 млрд. фунтів. Ці заходи, на думку влади, повинні підтримати рівень ліквідності на ринку і зміцнити довіру громадян до банківської системи.
Прогнози розвитку ситуації
У 1998 р. на іпотечному ринку США нестандартні кредитори відчували подібні проблеми із залученням коштів та якістю кредитів, викликані проблемами на фондовому ринку в Росії і банкрутством компанії Long Term Capital Management. Експерти S & P прогнозують активізацію процесів консолідації бізнесу по видачі нестандартних кредитів, проводячи аналогію з кризою на ринку нестандартних пластикових карт. Придбання нестандартних кредиторів великими диверсифікованими компаніями, що займаються різними видами кредитування, дозволить останнім, з одного боку, пропонувати користуються попитом продукти нестандартним позичальникам, а з іншого боку - пережити майбутні потрясіння в цьому секторі за рахунок широкої диверсифікації свого бізнесу і каналів дистрибуції.
Точні збитки компаній будуть визначені через кілька місяців, коли завершаться процеси звернення стягнення та продажу закладеного у забезпечення кредиту майна. В умовах стагнуючого ринку житла терміни продажу збільшуються, відповідно зберігається й невизначеність щодо загального обсягу збитків. На думку експертів S & P фактичні втрати по іпотечних кредитах збережуться на досить низькому рівні незважаючи на те, що рівень дефолтів прогнозується в 11 - 14%, що в 2 рази вище історичного максимуму (2000 р.).
Якими б не були наслідки фінансової кризи, сегмент нестандартного кредитування продовжить своє існування, тому що попит на такий тип кредитів з боку позичальників збережеться. Fannie Mae і Freddie Mac оголосили про свої плани по виходу на ринок нестандартних кредитів в якості покупців таких кредитів (buyers of last resort).
Уроки для Росії
Події, схожі на події на ринку іпотечного кредитування в США, можуть повторитися і в Росії. Безсумнівно, масштаби будуть інші, але аналогія в тенденціях простежується.
У 2005 - 2006 рр.. ряд банків в Росії в результаті конкурентної боротьби вивели на ринок продукти з високим LTV (90 - 100%), тобто продукти передбачають практично повна відсутність початкового внеску з боку позичальника. Багато банків у гонитві за клієнтом пішли на спрощення умов кредитування для позичальника з непідтвердженими доходами. Цілком ймовірне виникнення проблем з такими кредитами після того, як ціни на житло почнуть знижуватися.
Звичайно ринок іпотечного кредитування в Росії сильно відрізняється від набагато більш розвиненого ринку США як обсягами виданих кредитів, так і ступенем використання позикового фінансування в угодах з придбання житла. Іпотечним кредитуванням займаються, в основному, універсальні комерційні банки, а спеціалізованих іпотечних банків і аналогів іпотечних компаній у країні - одиниці. Відповідно і джерела фінансування кредитів є в основному кошти банківських депозитів, а не кошти від рефінансування кредитів, тому що перші пілотні угоди з рефінансування кредитів були здійснені лише в кінці минулого року.
Крім того, велика частина виданих в Росії кредитів - це кредити з фіксованою процентною ставкою. Ціни на ринку житла в Росії ще не перейшли в фазу активного падіння, що стало каталізатором негативних подій на іпотечному ринку в США
У зв'язку з цим необхідно також зазначити, що у Федеральному законі «Про іпотечні цінні папери» передбачено законодавча вимога про рівень LTV не менше 70% для включення іпотечного кредиту до складу іпотечного покриття облігацій, що спрямоване на запобігання проблем інвесторів, які купують іпотечні цінні папери, забезпечені нестандартними кредитами.
Масштаби нестандартного кредитування в Росії у зв'язку з відсутністю узагальненої статистики оцінити непросто, але прагнення багатьох російських банків видавати іпотечні кредити з високим LTV та з непідтвердженим доходом позичальників викликає побоювання. Ряд банків у Росії вже оголосили про перегляд умов кредитування, зокрема знизили максимальний рівень LTV та / або відмовилися від надання кредитних продуктів без початкового внеску.
Таким чином, виникнення проблем можна чекати в першу чергу в невеликих банків, які мають невеликий досвід іпотечного кредитування і проводили агресивну політику по залученню клієнтів, пропонуючи кредити з високим LTV або не вимагаючи документального підтвердження доходів.
Так само можна чекати виникнення труднощів із залученням коштів іноземних інвесторів у комерційних банків у зв'язку із збільшеною обережністю інвесторів до іпотечного кредитування в цілому. У зв'язку зі зростанням ставок на ринку сек'юритизації кредитів (за оцінками експертів, вони зросли на 2 - 4 процентних пунктів) банки, які планували здійснити випуск іпотечних цінних паперів у другій половині 2007 року, зокрема ВТБ24 і Міський іпотечний банк, вже змушені скорегувати свої плани .
Складнощі з рефінансуванням іпотечних кредитів на міжнародних фінансових ринках змушують банки шукати інші джерела коштів для збереження темпів зростання бізнесу, зокрема продаж пулу заставних, фінансування акціонерів, використання депозитної бази. З такими ж проблемами зіткнулися і банки, які активно працюють на ринку споживчого кредитування.
З огляду на переваги великих банків у залученні дешевих джерел фінансування, можна очікувати збільшення їх часток на ринку іпотечного кредитування.
В якості м'якої превентивний захід, що запобігає розвитку подій у Росії за американським сценарієм, можна запропонувати наступне:
1) Банк Росії може ввести градацію надійності іпотечних кредитів в залежності від LTV (співвідношення кредит / застава). Це потягне за собою збільшення резервів на втрати по позиках за кредитами з великим LTV, що з'явиться сигналом для ринку, але в той же час не буде жорсткої заборонною заходом. Аналогічний підхід може бути застосований і для кредитів з непідтвердженими доходами;
2) Банк Росії може організувати моніторинг структури кредитних портфелів банків і надання узагальненої інформації про структуру ринку іпотечного кредитування.

Висновок
Проблеми розвитку іпотечного кредитування в Російській Федерації є одними з найбільш актуальних і наболілих. Існує цілий спектр проблем, що перешкоджають розвитку іпотечного кредитування:
- Політична та економічна нестабільність;
- Низький рівень доходів більшої частини населення, особливо по
порівняно з вартістю нерухомості;
- Відсутність достатньої нормативної і законодавчої бази;
- Високий рівень оподаткування фізичних і юридичних
осіб;
- Висока вартість накладних витрат при роботі з
нерухомістю;
- Недостатня допомога держави у фінансових,
організаційних і законодавчих питаннях;
- Брак професіоналів для роботи в іпотечному бізнесі.
У результаті проведеного дослідження були вирішені такі завдання:
1. Становлення іпотечного ринку в Росії.
2. Діяльність Російських банків на ринку іпотечного кредитування.
3. Іпотечна криза за кордоном і ймовірність настання кризи Російської банківської системи.
На мій погляд, необхідно приділити більше уваги новим підходам до реалізації Національного проекту «Іпотека» або «Доступне і комфортне житло - громадянам Росії». Зокрема, необхідно розглянути можливість впровадження більш досконалих механізмів іпотечного кредитування. Проблема в тому, що існуючі сьогодні схеми не покривають потреб потребують житло громадян. Наразі влада багатьох регіонів змушені самостійно розробляти програми поліпшення житлових умов, які потім стають основою для прийняття відповідних рішень на федеральному рівні. Необхідно подумати про те, яким чином можна залучити кошти населення в систему житлового кредитування, і розвиток соціальну іпотеку. Поки ж близько 80% бажаючих поліпшити умови проживання не можуть цього зробити.
Однак проведений аналіз підсумків розвиток іпотечних кредитів дозволяє зробити висновок про перспективи розвитку іпотеки в Росії не дивлячись на криза, що розвивається необхідно не згортати іпотечне кредитування а розвивати його з урахуванням нових реалій і пильніше моніторингу ризику іпотечної діяльності.

Список літератури
1. Шитов. «Американська мрія дала тріщину» / / Російська газета, № 4472, 12.09.2007.
2. Аналітичні матеріали компанії Standards and Poors, присвячені кризі на ринку нестандартних кредитів у США (S & P's Views On The Subprime and Related Mortgage Markets) - http://www.standardandpoors.com
3. Балабанов І.Т. Економіка нерухомості. - СПб.: Пітер, 2000.
4. Голіцин Ю. Вічний квартирне питання. / / Експерт .- 2004 р. - № 12
5. Дані Банку Росії - www.cbr.ru
6. Хвостик, Н. Аскер-заде. «Іпотечна криза заразив всі континенти» / / Газета «Комерсант» № 157 (3733), 31.08.2007.
7. Журкіна Н.Г. Сучасна іпотека: стан, проблеми, рішення. / / Фінанси.-2007. - № 6
8. «Знайомтеся - російська іпотека!» - ІБ "Траст" www.trust.ru
9. І. Орлов. «Фінансова криза паралізував іпотеку» / / Газета «Комерсант» № 166 (3742), 13.09.2007.
10. Іпотека в Росії. Історія / / Коммерсанть.-2001 .- № 8.
11. Калянана Л. Іпотека в очікуванні третього шляху. / / Експерт.-2005р .- № 16.
12. Красиков А. Житло в кредит. / / Твій новий будинок. - 2002 .- № 10
13. Матеріали Американської асоціації регуляторів іпотечного ринку - www.aarmr.org
14. Матеріали Асоціації іпотечних банків США - www.mbaa.org
15. Матеріали інформаційного агентства Bloomberg - www.bloomberg.com
16. Матеріали сайту «The Mortgage Reports» - http://www.themortgagereports.com/subprime_shakeout/index.html
17. Методичні рекомендації щодо організації і порядку здійснення програм іпотечного житлового кредитування / Под ред. Н.Б. Косарєвої. - М.: «Інститут економіки міста», 2002, с. 44-45
18. Методичні рекомендації щодо організації і порядку здійснення програм іпотечного житлового кредитування / Под ред. Н.Б. Косарєвої. - М.: «Інститут економіки міста», 2002, с. 46
19. Пономарьов В.М. Про розвиток іпотеки та інші заходи стимулювання житлового будівництва в Російській Федерації / / Нерухомість та інвестиції. Правове регулірованіе.-2003 .- № 1-2.
20. Публікації журналу «The Economist» від 23.06, 7.07, 14.07.07
21. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: іпотечна угода. - СПб.: Питер, 2001.
22. Циліна Г.А., Іпотечне кредитування і ризики / / Житлове будівництво. - 2006 р. - № 5.
23. Щукін П. Іпотека - коротко про головне / / Бізнес, № 1, 2004.
24. Ю. Самонов. «Американські гірки» на шляху до рецесії / / Авторська копія, підготовлена ​​для журналу «Експерт», планована публікація № 32, 3 - 9.09.07.
25. Ю. Чайкіна, Є. Хвостик, О. Дорофєєва. «Банк Англії скуповує криза» / / Газета «Комерсант» № 170 (3746), 19.09.2007.
26. Christie, Les. «Subprime Blame Game» - CNNMoney.com, 20.04.07
27. «Housing Bubble Trouble: Have we been living beyond our means?", The Weekly Standard, 10.04.06.
28. Liedtke, Michael. «A Primer on Subprime Mortgage Meltdown» The Associated Press, 12.03.07
29. Stewart, Hale. «Housing Problems Start to Hit the Financial Sector» Huffington Post, 24.06.07
30. http://moscowsmall.ru/?s=ihistory
31. www.vbank.ru
32. http://www.1credit.ru/history/
33. http://www.gov.karelia.ru/Karelia/741/20.html
34. http://www.ipoteka.spb.ru/miropit.html
35. http://www.newipoteka.ru/ipoteka/history/
36. http://www.stia.ru/about_ipoteka/history.shtml