Зміст Введення
1Теоретіческіе аспекти іпотечного кредитування в сучасній Росії
1.1
Поняття іпотеки та іпотечного кредитування
1.2Современное стан іпотечного кредитування в Росії
1.3 Методика надання іпотечного
кредиту 2 Аналіз системи іпотечного кредитування Нефтекамськ відділення № 4891 Ощадбанку Россіі8
2.1 Основні характеристики ВАТ Ощадбанку Россіі8
2.2 Аналіз іпотечного кредитування в Нефтекамськ відділенні № 4891 Ощадбанку Росії
2.3
Оцінка іпотечного портфеля ринку житла м. Нефтекамськ
3Проблеми та шляхи оптимізації системи іпотечного кредитування
3.1 Вплив кредитних ризиків на
іпотечне кредитування в ВАТ Ощадбанку Росії
3.2 Проблеми іпотечного кредитування в Росії
3.3 Шляхи оптимізації іпотечної діяльності в Росії
Висновок
Список використаних джерел та літератури
Додаток А Схема ануїтетних платежів
Додаток Б Схема диференційованих платежів
Додаток В Питома вага проблемних
кредитів за 2006-2009рр.
Нефтекамськ відділення № 4891 Ощадбанку Росії
Додаток Г Оцінений темпів зростання вартості нерухомості за 2007-2009 рр.
по Республіці Татарстан
у% до попереднього кварталу
Введення В умовах хронічної нестачі державних коштів, традиційної завданням для органів влади всіх рівнів, стало залучення позабюджетних грошових
ресурсів у сферу житлового будівництва. Найбільш перспективним рішенням «квартирного питання» фахівці в області нерухомості вважають
розвиток системи довгострокового іпотечного кредитування.
Система іпотечного кредитування посідає унікальне становище в національній економіці. По-перше, в даний час
іпотечне кредитування в більшості
економічно розвинених країн є не тільки основною формою поліпшення житлових умов, але й впливає на
економічну ситуацію країни в цілому. По-друге, має великий вплив на мотивацію людини, суспільні
процеси, що відбуваються в суспільстві.
Актуальність питання іпотечного кредитування полягає в проблемі придбання власного житла, що є першочерговою потребою для кожної родини.
Іпотека приваблива перш за все тим, що дозволяє в короткі
терміни вселитися в нову квартиру, стати її власником, зареєструвати членів своєї сім'ї, а оплачувати її можна протягом декількох наступних років, не боячись зростання цін на нерухомість. Це фінансово ефективніше, ніж відкладати
гроші, піддаючи накопичення інфляційним і інших ризиків, або чим орендувати квартиру, так як розмір щомісячних платежів по кредиту можна порівняти із щомісячною орендною платою за житло. Надійність і безпека покупки квартири за допомогою іпотечного кредиту полягає в тому, що квартира проходить ретельну юридичну перевірку банком, страховою компанією і повністю оформляється у
власність позичальника при отриманні кредиту. У цьому відношенні альтернативи іпотечного житлового кредитування не існує.
У Росії банківське іпотечне кредитування демонструє позитивну тенденцію: значно збільшилася кількість банків, що надають іпотечні
кредити, іпотечні
кредити стали доступнішими (збільшився термін кредитування). Однак про масовість іпотеки в Росії говорити поки рано - частка іпотечних кредитів у ВВП країни становила в 2008 р. 3,5% у порівнянні з 34% ВВП в
країнах Євросоюзу.
Основними причинами, що стримують
розвиток російського банківського іпотечного кредитування, є
брак досвіду в оперативному вирішенні питань про накладення
стягнення та відчуження майна, що є об'єктом застави; нестабільність зовнішнього середовища банківського
бізнесу; недосконалість нормативно-правового забезпечення; недосконалість методик оцінки ефективності банківського іпотечного кредитування і рівнів ризику іпотечних операцій та ін
Російській банківській системі необхідний механізм банківського іпотечного кредитування, що включає узгоджену систему цілей, достатні обсяги ресурсів та інструментів
управління ними, що базується на певних правилах довгострокового фінансового взаємодії суб'єктів у
процесі здійснення кредитних відносин.
Отже, сутність іпотеки полягає в тому, що
кредитор (він же заставодержатель) має
право у разі не виконання або неналежного виконання боржником забезпеченого нею зобов'язання, звернути стягнення на предмет іпотеки і отримати з дорученої від продажу суми належний йому борг. Нерухомість володіє високою вартістю і вважається одним з найбільш вдалих способів вкладення
капіталу, у зв'язку з тим, що ціна на неї не схильна до значних і непередбачуваних коливань.
Таким чином,
іпотека є в даний час одним з ефективних інструментів вирішення багатьох важливих соціальних, економічних та правових проблем, які існують у нашій країні. Тим не менш, на думку багатьох фахівців, в економічному аспекті в іпотечного кредитування є поряд з великими перспективами і суттєві проблеми. Вирішити ці проблеми непросто, але, з іншого боку, не роблячи спроб до їх вирішення, неможливо підвищити ефективність іпотечного кредитування. Все вищесказане підтверджує актуальність
і практичну значущість теми дипломної
роботи.
Мета дипломної роботи полягає в аналізі системи іпотечного кредитування в Нефтекамськ відділенні № 4891 Ощадбанку Росії та виявлення основних проблем, що стримують її розвиток на сучасному етапі і можливостей їх вирішення.
У рамках поставленої мети в роботі сформульовані наступні завдання:
- Розглянути сутність іпотеки та іпотечного кредитування;
- Виявити стан іпотечного кредитування в Росії;
- Розглянути методику надання іпотечного кредиту в РФ;
- Проаналізувати систему іпотечного кредитування Нефтекамськ відділення № 4891 Ощадбанку Росії;
- Розглянути вплив кредитного ризику на іпотечне кредитування;
- Розкрити проблеми розвитку іпотечного кредитування;
- Запропонувати шляхи оптимізації іпотечної діяльності в Росії.
Об'єктом дослідження дипломної роботи є діяльність Нефтекамськ відділення № 4891 Ощадбанку Росії в сфері іпотечного кредитування, предметом -
система іпотечного кредитування в Росії та Республіці Татарстан.
Теоретичною та методологічною основою дослідження в області іпотечного кредитування і питаннях, пов'язаних з
інвестиційною та фінансово-економічної складовими іпотечної діяльності є роботи вітчизняних учених, таких як Сафонова, Г. Б., Балабанов, І.Т.,
Іванов, В.В. та інші. При вирішенні поставлених у дослідженні завдань були застосовані методи економічного та статистичного аналізу.
При дослідженні поставлених питань використовувалися довідкові
матеріали, дані про розробки, що проводяться за кордоном, методичні розробки інших фахівців,
статистична інформація.
Практична значимість роботи полягає у визначенні
стану іпотечного кредитування в сучасній Росії і
рішення проблем, що виникають у процесі його розвитку.
Дипломна робота складається з вступу, трьох розділів, висновків, списку використаної літератури.
У вступі обгрунтовується актуальність даної теми, визначено мету і завдання дослідження, сформульовані основні проблеми розглянутого питання, їх значимість.
У першому розділі розглянуто теоретичні аспекти іпотечного кредитування в сучасній Росії. У рамках чого досліджується сутність і загальна структура іпотечного ринку, стан іпотечного кредитування в Росії, а також методика діяльності іпотечного кредитування.
У другому розділі аналізується система іпотечного кредитування в Нефтекамськ відділенні № 4891 Ощадбанку Росії.
У третьому розділі здійснено вивчення кредитних ризиків, проблем і напрямків щодо розвитку іпотечного кредитування. Тут розглянуті такі питання як: вплив іпотечної кризи в США на іпотеку в Росії, а також напрями з розвитку системи іпотечного житлового кредитування.
У висновку узагальнюються висновки, формулюються рекомендації та пропозиції по колу проблем, розглянутих в дипломній роботі.
1 Теоретичні аспекти іпотечного кредитування в сучасній Росії 1.1 Поняття іпотеки та іпотечного кредитування Іпотека увійшла в наше життя зовсім недавно, але дуже стрімко. Ще десять років тому поняття «іпотека» було знайоме тільки фахівцям, а сьогодні послугами іпотечного кредитування вже скористалися сотні тисяч росіян. Ще більше наших співгромадян бажають отримати іпотечний
кредит, про що дуже наочно свідчить значне зростання звернень громадян до банків за
кредитом на купівлю житла. Отже, що ж таке «іпотека»?
Згідно з визначенням, Букатов В. І.,
іпотека - це форма застави, при якій позичальник зберігає за собою володіння та
право власності на який закладається об'єкт. [9, с.358]. На думку Довдіенко І.В., «іпотека» - це здача в заставу землі та іншого нерухомого майна з метою отримання грошової позики - іпотечного
кредиту (кредиту під заставу). [14, с.3]. На думку Лаврушина О. І., іпотека - це один із способів забезпечення зобов'язання нерухомим майном, при якому заставодержатель має право у разі невиконання заставодавцем зобов'язання одержати задоволення за рахунок заставленої нерухомості [28, с.273].
Таким чином, нам представляється дуже вдалим таке визначення.
Іпотека - різновид майнової застави, службовця забезпеченням виконання основного грошового зобов'язання боржником-заставодавцем перед кредитором-заставодержателем, який набуває право у випадку невиконання боржником забезпеченого заставою основного зобов'язання одержати задоволення за рахунок заставленого нерухомого майна, власником (власником) якого є заставодавець. На наш погляд, воно більш точно і повно відображає сутність іпотеки як особливих економічних відносин між кредитором і позичальником
Правовий зміст поняття іпотеки полягає в обтяженні майнових прав власності на об'єкт нерухомості. Нерухомість - це земельна ділянка,
будівлі або споруди, які настільки міцно пов'язані із землею, що не можуть бути відокремлені від неї без суттєвого збитку [8, с.173].
За своїм економічним змістом іпотека виконує наступні
функції:
-Додаткового інструменту забезпечення обороту і перерозподілу майна у випадку, коли застосування інших
механізмів обороту (наприклад, купівлі-продажу та приватизації) юридично неможливо або економічно недоцільне;
- Механізму створення та залучення додаткових коштів для підтримки і розвитку матеріального виробництва;
- Створення багато порядкового мультіпліціруемого фіктивного капіталу на основі
заставної і виробничих та іпотечних цінних паперів, а також інститутів вторинного ринку іпотечних кредитів.
Практичне застосування іпотеки грунтується на наступних принципах
- Зворотність, є тією особливістю, яка відрізняє
кредит як економічну категорію від інших економічних категорій товарно-грошових відносин. Без
повернення кредит не може існувати;
- Терміновість кредитування являє собою необхідну форму досягнення повернення кредиту. Принцип терміновості означає, що кредит повинен бути, не просто повернений, а повернений в суворо певний термін;
- Диференційованість кредитування означає, що
комерційні банки не повинні однозначно підходити до питання про видачу кредиту своїм клієнтам, що претендують на його отримання.
Кредит повинен надаватися тільки тим клієнтам, які в змозі його своєчасно повернути;
- Принцип платності кредиту означає, що кожен позичальник має внести банку певну плату за тимчасове позаимствование у нього для своїх потреб коштів [25, с.188].
У наш час розроблено безліч типів іпотечних кредитів, що розрізняються залежно від схем видачі, погашення і обслуговування. Найбільш часто зустрічаються видами іпотеки є наступні:
- Постійний іпотечний
кредит (носить назву ануїтетний) - кредит з фіксованою процентною ставкою, за яким передбачені рівновеликі періодичні (як правило, щомісячні) платежі.
Періодичний платіж включає виплату в рахунок погашення боргу та сплату відсотків по кредиту. Платіж визначається з урахуванням поточної вартості грошового потоку.
Такий тип іпотечного кредиту дозволяє рівномірно розподілити навантаження по поверненню позикових коштів;
- Кредит з «шаровим» платежем це іпотека з періодичною виплатою тільки одних відсотків. "Кульовий" платіж означає великий підсумковий платіж за кредитним боргом. Протягом перших декількох місяців або років основна сума боргу або не погашається, або погашається тільки мала її частина. Потім настає строк виплати всього залишку. Власники нерухомості зазвичай намагаються заздалегідь домовитися про новий кредит з тим, щоб при настанні терміну самого великого платежу не позбутися своєї нерухомості через недотримання своїх зобов'язань;
- «Пружинний» кредит (з фіксованою виплатою основної суми) - це кредит, що передбачає здійснення рівновеликих періодичних платежів у рахунок погашення основної суми, а також процентних виплат;
відповідно з кожним періодом сумарний платіж знижується. Застосування даного терміну - "пружинний" - означає аналогію з дією пружини - чим сильніше її розтягувати, тим менше її можна розтягнути;
- Кредит з наростаючими платежами - застосовується для позичальників, які розраховують на зростання доходів. Особливості такого методу кредитування: мінімальний перший внесок, потім внески збільшуються з постійним темпом; на певному етапі починаються рівновеликі платежі.
Такий кредит зручний для підприємців тим, що в початковий період
фінансові ресурси не відволікаються з бізнесу, який може інтенсивно розвиватися;
-Кредит із зворотним ануїтетом передбачає зниження виплат по кредиту в кінці терміну або їх припинення;
- Кредит зі змінною процентною ставкою - процентна ставка змінюється
відповідно до зміни фінансової ситуації на ринку, коригується за обумовленими в кредитному
договорі фінансовим індексами, наприклад, за
індексом державних цінних паперів;
- «Ролл-Овернь» іпотека - при використанні даної форми іпотечного кредитування строк іпотечного кредиту ділиться на часові відрізки (як правило, вони складають 3 або 6 місяців), і для кожного з них з урахуванням кон'юнктури ринку встановлюється своя процентна ставка. Таким чином, «ролл-Овернь» кредит - це кредит з плаваючою процентною ставкою. Цим він відрізняється від кредиту з фіксованою процентною ставкою.
Ще однією класифікацією іпотеки є класифікація по предмету застави. Виділяють іпотеку житлових будинків і квартир, підприємств та земельних ділянок [17, c. 115].
Іпотека житлового будинку чи квартири допускається для погашення забезпечення позики, наданої для будівництва, реконструкції або капітального ремонту житлового будинку (квартири). Житловий
будинок (квартира) може бути предметом іпотеки також, якщо громадянин - його власник і члени його сім'ї проживають в іншому житловому будинку. Житлові кімнати, що становлять частину будинку (квартири) - не можуть бути предметом іпотеки. В іпотеку може передаватися лише житловий
будинок (квартира), що належить заставодавцю на праві власності
Заставодержателями житлового будинку і квартири можуть бути лише
банки та інші
кредитні установи, що мають спеціальну ліцензію. Продаж заставленого житлового будинку на публічних торгах звичайно не є
підставою для виселення покупцем що в цьому житловому будинку заставодавця та його членів сім'ї. Між власником, які купують житловий будинок, і які мешкають в ньому такими особами укладається
договір оренди житлового приміщення на умовах, звичайних для даної місцевості.
Іпотека земельних ділянок зі складу сільськогосподарського призначення допускається лише для забезпечення виконання кредитних
договорів, пов'язаних безпосередньо із
здійсненням чи розвитком сільськогосподарського виробництва, міські землі, на яких відповідно до містобудівних правилами заборонено зведення будівель і споруд, не можуть бути предметом іпотеки в якості окремої земельної ділянки .
Будівлі, споруди, які знаходяться або будуть зведені на закладається ділянці і належать заставодавцю, можуть бути закладені одночасно з ділянкою по тій же заставної. Якщо іпотека встановлена на земельну ділянку, на якій знаходяться
будівлі або споруди, що належать не заставодавцю, а іншій особі, то при зверненні заставоутримувачем стягнення на цю ділянку і його продажу з публічних торгів до покупця ділянки переходять всі права та обов'язки, які стосовно цієї особи мав заставодавець [18, c. 144].
3 Звернення стягнення на заставлені житловий будинок або квартиру: федеральний закон РФ від 24.12.2002 № 179-ФЗ / / Закон. - 2000. - С. 9
4 Регламент кредитування фізичних осіб на покупку квартир за Програмою іпотечного житлового кредитування Уряду Москви та взаємодії учасників програми / / АКБ Ощадбанк РФ. М., - 2006 .- 89 c.
5 Сбербанк Росії - найбільший російський
банк.
Операції та послуги Ощадбанку: [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://sberbank-rossii.narod.ru/, вільний.
6 Астапов, К.Л.
Іпотечне кредитування в Росії і за кордоном (законодавство і практика) / К.Л. Астапов / /
Гроші і кредит. - 2006. - № 4. - С. 42-48.
7 Балабанов, І.Т.
Економіка нерухомості / І.Т. Балабанов. - СПб.: Питер, 2005. - С. 320
8 Балабанов, І.Т.
Банки та
банківська справа / І.Т. Балабанова І. Т. - СПб.: Питер, 2005. - С.296
9 Букатов, В.
Банки та
банківські операції в Росії: 2-е вид., Перераб. і доп. / В. Букатов, Ю. Головін, Ю. Львів. - М.:
Фінанси і
статистика, 2006. - С. 368
10
Владимирова, Т.А. Іпотечні схеми кредитування: Російський варіант вирішення проблеми житла / Т.А.
Владимирова / / Сибірська фінансова школа. - 2006. - № 4. - С. 65-68.
11 Вікторова, Є. Д. Перспективи розвитку іпотечного кредитування / Є. Д. Вікторова / / Гроші і кредит. - 2009. - № 6. - С. 27-31.
12 Дворецька, А.Є.
Вихід з кризи / А.Є. Дворецька / / Банківська дело.-2009. № 1. - С.16.
13 Донських, А.М.
Тенденція розвитку банківської системи Росії / А.М. Донських / /
Банківська справа. - 2009. - № 5. - С. 25-26.
14 Довдіенко, І. В. Іпотека. Управління.
Організація.
Оцінка: навчальний посібник / І.В. Довдіенко, В.З. Черняк. - М.: ЮНИТИ: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 463 с.
15 Журкіна, Н.Г. Сучасна іпотека: стан, проблеми, рішення / Н.Г. Журкіна / / Фінанси. - 2005. - № 6 .- С. 17-19.
16 Жарковський, Є.П. Банківська справа / Є.П. Жарковський. - М.: Омега-Л, 2006р. - 259 с.
17
Іванов, В.В. Іпотечне кредитування / В.В. Іванов - М.:
Маркетинг, 2006. - 153 с.
18 Іванов, В.В. Все про іпотеку / В.В. Іванов - М.: МТ-Прес, 2006. - 248 с.
19 Іванкіна, Є. Проблеми іпотеки в Росії / Є. Іванкіна / /
Суспільство і
економіка. - 2008. - № 1. - С. 90-103.
20 Кострикіна, П.М. Іпотечне кредитування в Росії / П.М. Кострикіна, А. Н. Кузьмінов - М.: МАКСПресс, 2006. - 212 с.
21 Кібір, С.Ф. Іпотечне кредитування / CA Кібір / /
Податки та економіка. - 2006. - № 11. - С. 26-31.
22 Калашникова, З.В. Зарубіжний досвід житлового кредитування та його застосування в Росії / З.В. Калашникова / /
Фінансовий менеджмент .- 2006 .- № 1. - С. 55-58.
23 Караваєва, І. Система іпотечного кредитування за кордоном / B / Караваєва / / Діловий світ. - 2007. - № 4 .- С. 27-29.
24 Камін, В.А. Причини кризи та заходи щодо її подолання / В.А. Камін / / Банківська справа. 2009. - № 2 .- С. 10.
25 Колесникова В. І. Банківська справа:
підручник / В. І. Колеснікова. - 4-е вид., Перераб. і доп. - М.: Фінанси і статистика, 2007 .- 464 с.: Іл.
26 Котляров, М.А. Іпотека і системні проблеми ринку нерухомості в Росії / М.А. Котляров / / Фінанси та кредит, 2005. - № 17. - С. 45-48.
27 Красиков, О. Житло в кредит. / А. Красиков / / Твій новий будинок. - 2007 .- № 10. - С. 35-36.
28 Лаврушин, О.І. Банківська справа: навчальний посібник / О.І. Лаврушин. - 2-е вид., Перераб. і доп. - М.: Фінанси і статистика, 2006 .- 672 с.: Іл.
29 Логінов, М.П.
Іпотечне житлове кредитування в Росії / М.П. Логінов / / ЕКО. - 2007. - N 9. - С. 115-132.
30 Логінов, М.П. Андеррайтинг іпотечних кредитів / М.П. Логінов / / ЕКО. - 2007. - № 12. - С. 127-137.
31 Логінов, М.П. Антикризове управління іпотечним кредитуванням / М.П. Логінов / / Гроші і кредит. - 2009. - № 3. - С. 24-30.
32 Логінов, М.П. Система іпотечного житлового кредитування в Росії: проблеми і шляхи вирішення / М.П Логінов / / Гроші і кредит. 2005. № 4. C. 22-30.
33 Меркулов, В.В. Світовий досвід іпотечного житлового кредитування та перспективи його використання в Україні / В.В. Меркулов. - СПб.: Вид-во «Юридичний центр Прес». - 2006. - 294 с.
34 Макаревич, Л.М.
Про проблеми іпотечного кредитування / Л.М. Макаревич / / Гроші і кредит. - 2006. - № 6. - C. 44-50.
35 НОСАРЄВА, Н. Є. Житлове іпотечне кредитування в умовах сучасної Росії / Н.Є. НОСАРЄВА / / Гроші і кредит. 2007. - № 8 .- С. 11-15
36 Оселедець, В.М.
Теорія і практика іпотечного кредитування / В.М. Оселедець. - К.: СІФБД, 2006. - 124 с.
37 Пономарьов, В. Іпотечне житлове кредитування / В. Пономорев / /
Економіка Росії - ХХI століття. - 2005. - № 11. - С. 43-45.
38 Печатнікова, С.М. Основні напрямки та перспективи створення механізму іпотечного кредитування в Росії / С.М. Печатнікова / /
Менеджмент у Росії і за кордоном. - 2006. - № 1. - С. 98-111.
39 Піркіна, І.І. Іпотечне кредитування / І.І. Піркіна / / Фінанси. - 2006. - № 1. - С. 75-79.
40 Панфілов А. В. Іпотека в Росії: стан і перспективи / А. В. Панфілов / / Народонаселення. - 2009. - № 1. - С.88-99.
41 Павлова, І.В. Основні елементи системи іпотечного житлового кредитування / І.В. Павлова / / Гроші і кредит. - 2007. - № 3. - С.57-66.
42 Рачкевич, О.Ю. Сек'юритизація:
характерні ознаки і визначення / А. Ю. Рачкевич / / Гроші і кредит. - 2008. - № 8. - С. 22-31.
43 Сафонова, Г. Б. Перспективи та проблеми становлення іпотечного кредитування в Росії / Г.Б. Сафонова / / Пітер .- 2006 .- № 4. - С.65-68.
44 Смирнов, В.В. Іпотечне житлове кредитування / В.В. Смирнов В.В, З.П. Лукіна - М.: Аудитор, 2006. - 279 с.
45 Стюньков, В.П. Іпотечне кредитування:
організаційні аспекти / В.П. Стюньков / / Гроші і кредит. - 2006. - № 8 .- С. 18-21.
46 Фролов, А.В. Іпотечне кредитування: проблеми та перспективи / О.В. Фролов / / Банківський огляд. 2007. - № 5. - С. 30-48.
47 Файзуллін, І. Е., Салахова, А.Р. Іпотечне кредитування в умовах кризи / І. Е. Файзуллін, А. Р. Салахова / /
Російське підприємництво. - 2009. - № 5. - С. 99-103.
48 Хе О. В. Реструктуризація іпотечних житлових кредитів / О.В. Хе / / Гроші і кредит. - 2009. - № 5. - С. 67-71.
Додаток А Схема ануїтетних платежів | Приблизний графік платежів
| | Залишок заборгованості за позикою, од. валюти
|
Платіж за розрахунковий період, од. валюти
|
Дата платежу
| Грошовий потік (витрати) одержувача позички, од. валюти
| в тому числі
| |
| | Відсотки
| Погашення основної суми позики
|
30.05.2009
| 990 360,00
| -
| -
| 990 360,00
|
30.06.2009
| 1481.451
| 12379.5
| 13860.9510
| 988878.549
|
30.07.2009
| 1499.9691
| 12360.9819
| 13860.9510
| 987378.5799
|
30.08.2009
| 1518.7188
| 12342.2322
| 13860.9510
| 985859.8611
|
30.09.2009
| 1537.7027
| 12323.2483
| 13860.9510
| 984322.1584
|
30.10.2009
| 1556.924
| 12304.0270
| 13860.9510
| 982765.2344
|
30.11.2009
| 1576.3856
| 12284.5654
| 13860.9510
| 981188.8488
|
30.12.2009
| 1596.0904
| 12264.8606
| 13860.9510
| 979592.7584
|
30.01.2010
| 1616.0415
| 12244.9095
| 13860.9510
| 977976.7169
|
28.02.2010
| 1636.242
| 12224.7090
| 13860.9510
| 976340.4749
|
30.03.2010
| 1656.6951
| 12204.2559
| 13860.9510
| 974683.7798
|
30.04.2010
| 1677.4038
| 12183.5472
| 13860.9510
| 973006.376
|
30.05.2010
| 1698.3713
| 12162.5797
| 13860.9510
| 971308.0047
|
30.06.2010
| 1719.6009
| 12141.3501
| 13860.9510
| 969588.4038
|
30.07.2010
| 1741.096
| 12119.8550
| 13860.9510
| 967847.3078
|
30.08.2010
| 1762.8597
| 12098.0913
| 13860.9510
| 966084.4481
|
30.09.2010
| 1784.8954
| 12076.0556
| 13860.9510
| 964299.5527
|
30.10.2010
| 1807.2066
| 12053.7444
| 13860.9510
| 962492.3461
|
30.11.2010
| 1829.7967
| 12031.1543
| 13860.9510
| 960662.5494
|
30.12.2010
| 1852.6691
| 12008.2819
| 13860.9510
| 958809.8803
|
30.01.2011
| 1875.8275
| 11985.1235
| 13860.9510
| 956934.0528
|
28.02.2011
| 1899.2753
| 11961.6757
| 13860.9510
| 955034.7775
|
30.03.2011
| 1923.0163
| 11937.9347
| 13860.9510
| 953111.7612
|
30.04.2011
| 1947.054
| 11913.8970
| 13860.9510
| 951164.7072
|
30.05.2011
| 1971.3922
| 11889.5588
| 13860.9510
| 949193.315
|
30.06.2011
| 1996.0346
| 11864.9164
| 13860.9510
| 947197.2804
|
30.07.2011
| 2020.985
| 11839.9660
| 13860.9510
| 945176.2954
|
30.08.2011
| 2046.2473
| 11814.7037
| 13860.9510
| 943130.0481
|
30.09.2011
| 2071.8254
| 11789.1256
| 13860.9510
| 941058.2227
|
30.10.2011
| 2097.7232
| 11763.2278
| 13860.9510
| 938960.4995
|
30.11.2011
| 2123.9448
| 11737.0062
| 13860.9510
| 936836.5547
|
30.12.2011
| 2150.4941
| 11710.4569
| 13860.9510
| 934686.0606
|
30.01.2012
| 2177.3752
| 11683.5758
| 13860.9510
| 932508.6854
|
29.02.2012
| 2204.5924
| 11656.3586
| 13860.9510
| 930304.093
|
30.03.2012
| 2232.1498
| 11628.8012
| 13860.9510
| 928071.9432
|
30.04.2012
| 2260.0517
| 11600.8993
| 13860.9510
| 925811.8915
|
30.05.2012
| 2288.3024
| 11572.6486
| 13860.9510
| 923523.5891
|
30.06.2012
| 2316.9061
| 11544.0449
| 13860.9510
| 921206.683
|
30.07.2012
| 2345.8675
| 11515.0835
| 13860.9510
| 918860.8155
|
30.08.2012
| 2375.1908
| 11485.7602
| 13860.9510
| 916485.6247
|
30.09.2012
| 2404.8807
| 11456.0703
| 13860.9510
| 914080.744
|
30.10.2012
| 2434.9417
| 11426.0093
| 13860.9510
| 911645.8023
|
30.11.2012
| 2465.3785
| 11395.5725
| 13860.9510
| 909180.4238
|
30.12.2012
| 2496.1957
| 11364.7553
| 13860.9510
| 906684.2281
|
30.01.2013
| 2527.3981
| 11333.5529
| 13860.9510
| 904156.83
|
28.02.2013
| 2558.9906
| 11301.9604
| 13860.9510
| 901597.8394
|
30.03.2013
| 2590.978
| 11269.9730
| 13860.9510
| 899006.8614
|
30.04.2013
| 2623.3652
| 11237.5858
| 13860.9510
| 896383.4962
|
30.05.2013
| 2656.1573
| 11204.7937
| 13860.9510
| 893727.3389
|
30.06.2013
| 2689.3593
| 11171.5917
| 13860.9510
| 891037.9796
|
30.07.2013
| 2722.9763
| 11137.9747
| 13860.9510
| 888315.0033
|
30.08.2013
| 2757.0135
| 11103.9375
| 13860.9510
| 885557.9898
|
30.09.2013
| 2791.4761
| 11069.4749
| 13860.9510
| 882766.5137
|
30.10.2013
| 2826.3696
| 11034.5814
| 13860.9510
| 879940.1441
|
30.11.2013
| 2861.6992
| 10999.2518
| 13860.9510
| 877078.4449
|
30.12.2013
| 2897.4704
| 10963.4806
| 13860.9510
| 874180.9745
|
30.01.2014
| 2933.6888
| 10927.2622
| 13860.9510
| 871247.2857
|
28.02.2014
| 2970.3599
| 10890.5911
| 13860.9510
| 868276.9258
|
30.03.2014
| 3007.4894
| 10853.4616
| 13860.9510
| 865269.4364
|
30.04.2014
| 3045.083
| 10815.8680
| 13860.9510
| 862224.3534
|
30.05.2014
| 3083.1466
| 10777.8044
| 13860.9510
| 859141.2068
|
30.06.2014
| 3121.6859
| 10739.2651
| 13860.9510
| 856019.5209
|
30.07.2014
| 3160.707
| 10700.2440
| 13860.9510
| 852858.8139
|
30.08.2014
| 3200.2158
| 10660.7352
| 13860.9510
| 849658.5981
|
30.09.2014
| 3240.2185
| 10620.7325
| 13860.9510
| 846418.3796
|
30.10.2014
| 3280.7213
| 10580.2297
| 13860.9510
| 843137.6583
|
30.11.2014
| 3321.7303
| 10539.2207
| 13860.9510
| 839815.928
|
30.12.2014
| 3363.2519
| 10497.6991
| 13860.9510
| 836452.6761
|
30.01.2015
| 3405.2925
| 10455.6585
| 13860.9510
| 833047.3836
|
28.02.2015
| 3447.8587
| 10413.0923
| 13860.9510
| 829599.5249
|
30.03.2015
| 3490.9569
| 10369.9941
| 13860.9510
| 826108.568
|
30.04.2015
| 3534.5939
| 10326.3571
| 13860.9510
| 822573.9741
|
30.05.2015
| 3578.7763
| 10282.1747
| 13860.9510
| 818995.1978
|
30.06.2015
| 3623.511
| 10237.4400
| 13860.9510
| 815371.6868
|
30.07.2015
| 3668.8049
| 10192.1461
| 13860.9510
| 811702.8819
|
30.08.2015
| 3714.665
| 10146.2860
| 13860.9510
| 807988.2169
|
30.09.2015
| 3761.0983
| 10099.8527
| 13860.9510
| 804227.1186
|
30.10.2015
| 3808.112
| 10052.8390
| 13860.9510
| 800419.0066
|
30.11.2015
| 3855.7134
| 10005.2376
| 13860.9510
| 796563.2932
|
30.12.2015
| 3903.9098
| 9957.0412
| 13860.9510
| 792659.3834
|
30.01.2016
| 3952.7087
| 9908.2423
| 13860.9510
| 788706.6747
|
29.02.2016
| 4002.1176
| 9858.8334
| 13860.9510
| 784704.5571
|
30.03.2016
| 4052.144
| 9808.8070
| 13860.9510
| 780652.4131
|
30.04.2016
| 4102.7958
| 9758.1552
| 13860.9510
| 776549.6173
|
30.05.2016
| 4154.0808
| 9706.8702
| 13860.9510
| 772395.5365
|
30.06.2016
| 4206.0068
| 9654.9442
| 13860.9510
| 768189.5297
|
30.07.2016
| 4258.5819
| 9602.3691
| 13860.9510
| 763930.9478
|
30.08.2016
| 4311.8142
| 9549.1368
| 13860.9510
| 759619.1336
|
30.09.2016
| 4365.7118
| 9495.2392
| 13860.9510
| 755253.4218
|
30.10.2016
| 4420.2832
| 9440.6678
| 13860.9510
| 750833.1386
|
30.11.2016
| 4475.5368
| 9385.4142
| 13860.9510
| 746357.6018
|
30.12.2016
| 4531.481
| 9329.4700
| 13860.9510
| 741826.1208
|
30.01.2017
| 4588.1245
| 9272.8265
| 13860.9510
| 737237.9963
|
28.02.2017
| 4645.476
| 9215.4750
| 13860.9510
| 732592.5203
|
30.03.2017
| 4703.5445
| 9157.4065
| 13860.9510
| 727888.9758
|
30.04.2017
| 4762.3388
| 9098.6122
| 13860.9510
| 723126.637
|
30.05.2017
| 4821.868
| 9039.0830
| 13860.9510
| 718304.769
|
30.06.2017
| 4882.1414
| 8978.8096
| 13860.9510
| 713422.6276
|
30.07.2017
| 4943.1682
| 8917.7828
| 13860.9510
| 708479.4594
|
30.08.2017
| 5004.9578
| 8855.9932
| 13860.9510
| 703474.5016
|
30.09.2017
| 5067.5197
| 8793.4313
| 13860.9510
| 698406.9819
|
30.10.2017
| 5130.8637
| 8730.0873
| 13860.9510
| 693276.1182
|
30.11.2017
| 5194.9995
| 8665.9515
| 13860.9510
| 688081.1187
|
30.12.2017
| 5259.937
| 8601.0140
| 13860.9510
| 682821.1817
|
30.01.2018
| 5325.6862
| 8535.2648
| 13860.9510
| 677495.4955
|
28.02.2018
| 5392.2573
| 8468.6937
| 13860.9510
| 672103.2382
|
30.03.2018
| 5459.6605
| 8401.2905
| 13860.9510
| 666643.5777
|
30.04.2018
| 5527.9063
| 8333.0447
| 13860.9510
| 661115.6714
|
30.05.2018
| 5597.0051
| 8263.9459
| 13860.9510
| 655518.6663
|
30.06.2018
| 5666.9677
| 8193.9833
| 13860.9510
| 649851.6986
|
30.07.2018
| 5737.8048
| 8123.1462
| 13860.9510
| 644113.8938
|
30.08.2018
| 5809.5273
| 8051.4237
| 13860.9510
| 638304.3665
|
30.09.2018
| 5882.1464
| 7978.8046
| 13860.9510
| 632422.2201
|
30.10.2018
| 5955.6732
| 7905.2778
| 13860.9510
| 626466.5469
|
30.11.2018
| 6030.1192
| 7830.8318
| 13860.9510
| 620436.4277
|
30.12.2018
| 6105.4957
| 7755.4553
| 13860.9510
| 614330.932
|
30.01.2019
| 6181.8143
| 7679.1367
| 13860.9510
| 608149.1177
|
28.02.2019
| 6259.087
| 7601.8640
| 13860.9510
| 601890.0307
|
30.03.2019
| 6337.3256
| 7523.6254
| 13860.9510
| 595552.7051
|
30.04.2019
| 6416.5422
| 7444.4088
| 13860.9510
| 589136.1629
|
30.05.2019
| 6496.749
| 7364.2020
| 13860.9510
| 582639.4139
|
30.06.2019
| 6577.9583
| 7282.9927
| 13860.9510
| 576061.4556
|
30.07.2019
| 6660.1828
| 7200.7682
| 13860.9510
| 569401.2728
|
30.08.2019
| 6743.4351
| 7117.5159
| 13860.9510
| 562657.8377
|
30.09.2019
| 6827.728
| 7033.2230
| 13860.9510
| 555830.1097
|
30.10.2019
| 6913.0746
| 6947.8764
| 13860.9510
| 548917.0351
|
30.11.2019
| 6999.4881
| 6861.4629
| 13860.9510
| 541917.547
|
30.12.2019
| 7086.9817
| 6773.9693
| 13860.9510
| 534830.5653
|
30.01.2020
| 7175.5689
| 6685.3821
| 13860.9510
| 527654.9964
|
29.02.2020
| 7265.2635
| 6595.6875
| 13860.9510
| 520389.7329
|
30.03.2020
| 7356.0793
| 6504.8717
| 13860.9510
| 513033.6536
|
30.04.2020
| 7448.0303
| 6412.9207
| 13860.9510
| 505585.6233
|
30.05.2020
| 7541.1307
| 6319.8203
| 13860.9510
| 498044.4926
|
30.06.2020
| 7635.3948
| 6225.5562
| 13860.9510
| 490409.0978
|
30.07.2020
| 7730.8373
| 6130.1137
| 13860.9510
| 482678.2605
|
30.08.2020
| 7827.4727
| 6033.4783
| 13860.9510
| 474850.7878
|
30.09.2020
| 7925.3162
| 5935.6348
| 13860.9510
| 466925.4716
|
30.10.2020
| 8024.3826
| 5836.5684
| 13860.9510
| 458901.089
|
30.11.2020
| 8124.6874
| 5736.2636
| 13860.9510
| 450776.4016
|
30.12.2020
| 8226.246
| 5634.7050
| 13860.9510
| 442550.1556
|
30.01.2021
| 8329.0741
| 5531.8769
| 13860.9510
| 434221.0815
|
28.02.2021
| 8433.1875
| 5427.7635
| 13860.9510
| 425787.894
|
30.03.2021
| 8538.6023
| 5322.3487
| 13860.9510
| 417249.2917
|
30.04.2021
| 8645.3349
| 5215.6161
| 13860.9510
| 408603.9568
|
30.05.2021
| 8753.4015
| 5107.5495
| 13860.9510
| 399850.5553
|
30.06.2021
| 8862.8191
| 4998.1319
| 13860.9510
| 390987.7362
|
30.07.2021
| 8973.6043
| 4887.3467
| 13860.9510
| 382014.1319
|
30.08.2021
| 9085.7744
| 4775.1766
| 13860.9510
| 372928.3575
|
30.09.2021
| 9199.3465
| 4661.6045
| 13860.9510
| 363729.011
|
30.10.2021
| 9314.3384
| 4546.6126
| 13860.9510
| 354414.6726
|
30.11.2021
| 9430.7676
| 4430.1834
| 13860.9510
| 344983.905
|
30.12.2021
| 9548.6522
| 4312.2988
| 13860.9510
| 335435.2528
|
30.01.2022
| 9668.0103
| 4192.9407
| 13860.9510
| 325767.2425
|
28.02.2022
| 9788.8605
| 4072.0905
| 13860.9510
| 315978.382
|
30.03.2022
| 9911.2212
| 3949.7298
| 13860.9510
| 306067.1608
|
30.04.2022
| 10035.1115
| 3825.8395
| 13860.9510
| 296032.0493
|
30.05.2022
| 10160.5504
| 3700.4006
| 13860.9510
| 285871.4989
|
30.06.2022
| 10287.5573
| 3573.3937
| 13860.9510
| 275583.9416
|
30.07.2022
| 10416.1517
| 3444.7993
| 13860.9510
| 265167.7899
|
30.08.2022
| 10546.3536
| 3314.5974
| 13860.9510
| 254621.4363
|
30.09.2022
| 10678.183
| 3182.7680
| 13860.9510
| 243943.2533
|
30.10.2022
| 10811.6603
| 3049.2907
| 13860.9510
| 233131.593
|
30.11.2022
| 10946.8061
| 2914.1449
| 13860.9510
| 222184.7869
|
30.12.2022
| 11083.6412
| 2777.3098
| 13860.9510
| 211101.1457
|
30.01.2023
| 11222.1867
| 2638.7643
| 13860.9510
| 199878.959
|
28.02.2023
| 11362.464
| 2498.4870
| 13860.9510
| 188516.495
|
30.03.2023
| 11504.4948
| 2356.4562
| 13860.9510
| 177012.0002
|
30.04.2023
| 11648.301
| 2212.6500
| 13860.9510
| 165363.6992
|
30.05.2023
| 11793.9048
| 2067.0462
| 13860.9510
| 153569.7944
|
30.06.2023
| 11941.3286
| 1919.6224
| 13860.9510
| 141628.4658
|
30.07.2023
| 12090.5952
| 1770.3558
| 13860.9510
| 129537.8706
|
30.08.2023
| 12241.7276
| 1619.2234
| 13860.9510
| 117296.143
|
30.09.2023
| 12394.7492
| 1466.2018
| 13860.9510
| 104901.3938
|
30.10.2023
| 12549.6836
| 1311.2674
| 13860.9510
| 92351.7102
|
30.11.2023
| 12706.5546
| 1154.3964
| 13860.9510
| 79645.1556
|
30.12.2023
| 12865.3866
| 995.5644
| 13860.9510
| 66779.769
|
30.01.2024
| 13026.2039
| 834.7471
| 13860.9510
| 53753.5651
|
29.02.2024
| 13189.0314
| 671.9196
| 13860.9510
| 40564.5337
|
30.03.2024
| 13353.8943
| 507.0567
| 13860.9510
| 27210.6394
|
30.04.2024
| 13520.818
| 340.1330
| 13860.9510
| 13689.8214
|
30.05.2024
| 13689.8282
| 171.1228
| 13860.9510
| -0.0068
|
Разом:
| 990360.0068
| 1504611.17
| 2494971.18
| -0.0068
|
| | | | | |
Додаток Б Схема диференційованих платежів Дата платежу
| Платіж за розрахунковий період, од. валюти
| Залишок заборгованості за позикою, од. валюти
|
Грошовий потік (витрати) одержувача позички, од. валюти
| в тому числі
|
Відсотки
| Погашення основної суми позики
|
30.05.2009
| 990 360,00
| | | 990 360,00
|
30.06.2009
| 5502
| 12616.9151
| 18118.9151
| 984858
|
30.07.2009
| 5502
| 12142.0849
| 17644.0849
| 979356
|
30.08.2009
| 5502
| 12476.7271
| 17978.7271
| 973854
|
30.09.2009
| 5502
| 12406.6332
| 17908.6332
| 968352
|
30.10.2009
| 5502
| 11938.5863
| 17440.5863
| 962850
|
30.11.2009
| 5502
| 12266.4452
| 17768.4452
| 957348
|
30.12.2009
| 5502
| 11802.9205
| 17304.9205
| 951846
|
30.01.2010
| 5502
| [12126.2573]
| 17628.2573
| 946344
|
28.02.2010
| 5502
| 11278.3463
| 16780.3463
| 940842
|
30.03.2010
| 5502
| 11599.4219
| 17101.4219
| 935340
|
30.04.2010
| 5502
| 11915.9753
| 17417.9753
| 929838
|
30.05.2010
| 5502
| 11463.7562
| 16965.7562
| 924336
|
30.06.2010
| 5502
| 11775.7874
| 17277.7874
| 918834
|
30.07.2010
| 5502
| 11328.0904
| 16830.0904
| 913332
|
30.08.2010
| 5502
| 11635.5995
| 17137.5995
| 907830
|
30.09.2010
| 5502
| 11565.5055
| 17067.5055
| 902328
|
30.10.2010
| 5502
| 11124.5918
| 16626.5918
| 896826
|
30.11.2010
| 5502
| 11425.3175
| 16927.3175
| 891324
|
30.12.2010
| 5502
| 10988.9260
| 16490.926
| 885822
|
30.01.2011
| 5502
| 11255.2905
| 16757.2905
| 880320
|
28.02.2011
| 5502
| 10823.6066
| 16325.6066
| 874818
|
30.03.2011
| 5502
| 10755.9590
| 16257.959
| 869316
|
30.04.2011
| 5502
| 11044.5885
| 16546.5885
| 863814
|
30.05.2011
| 5502
| 10620.6639
| 16122.6639
| 858312
|
30.06.2011
| 5502
| 10904.7836
| 16406.7836
| 852810
|
30.07.2011
| 5502
| 10485.3689
| 15987.3689
| 847308
|
30.08.2011
| 5502
| 10764.9787
| 16266.9787
| 841806
|
30.09.2011
| 5502
| 10695.0762
| 16197.0762
| 836304
|
30.10.2011
| 5502
| 10282.4262
| 15784.4262
| 830802
|
30.11.2011
| 5502
| 10555.2713
| 16057.2713
| 825300
|
30.12.2011
| 5502
| 10147.1311
| 15649.1311
| 819798
|
30.01.2012
| 5502
| [10443.0814]
| 15945.0814
| 814296
|
29.02.2012
| 5502
| 9704.6236
| 15206.6236
| 808794
|
30.03.2012
| 5502
| 9971.4329
| 15473.4329
| 803292
|
30.04.2012
| 5502
| 10233.72
| 15735.72
| 797790
|
30.05.2012
| 5502
| 9835.7671
| 15337.7671
| 792288
|
30.06.2012
| 5502
| 10093.5321
| 15595.5321
| 786786
|
30.07.2012
| 5502
| 9700.1014
| 15202.1014
| 781284
|
30.08.2012
| 5502
| 9953.3441
| 15455.3441
| 775782
|
30.09.2012
| 5502
| 9883.2501
| 15385.2501
| 770280
|
30.10.2012
| 5502
| 9496.6027
| 14998.6027
| 764778
|
30.11.2012
| 5502
| 9743.0622
| 15245.0622
| 759276
|
30.12.2012
| 5502
| 9360.9370
| 14862.937
| 753774
|
30.01.2013
| 5502
| [9602.8742]
| 15104.8742
| 748272
|
28.02.2013
| 5502
| 8917.7622
| 14419.76 22
| 742770
|
30.03.2013
| 5502
| 9157.4384
| 14659.4384
| 737268
|
30.04.2013
| 5502
| 9392.5923
| 14894.5923
| 731766
|
30.05.2013
| 5502
| 9021.7726
| 14523.7726
| 726264
|
30.06.2013
| 5502
| 9252.4044
| 14754.4044
| 720762
|
30.07.2013
| 5502
| 8886.1068
| 14388.1068
| 715260
|
30.08.2013
| 5502
| 9112.2164
| 14614.2164
| 709758
|
30.09.2013
| 5502
| 9042.1225
| 14544.1225
| 704256
|
30.10.2013
| 5502
| 8682.6082
| 14184.6082
| 698754
|
30.11.2013
| 5502
| 8901.9345
| 14403.9345
| 693252
|
30.12.2013
| 5502
| 8546.9425
| 14048.9425
| 687750
|
30.01.2014
| 5502
| [8761.7466]
| 14263.7466
| 682248
|
28.02.2014
| 5502
| 8130.9008
| 13632.9008
| 676746
|
30.03.2014
| 5502
| 8343.4438
| 13845.4438
| 671244
|
30.04.2014
| 5502
| 8551.4647
| 14053.4647
| 665742
|
30.05.2014
| 5502
| 8207.7781
| 13709.7781
| 660240
|
30.06.2014
| 5502
| 8411.2767
| 13913.2767
| 654738
|
30.07.2014
| 5502
| 8072.1123
| 13574.1123
| 649236
|
30.08.2014
| 5502
| 8271.0888
| 13773.0888
| 643734
|
30.09.2014
| 5502
| 8200.9948
| 13702.9948
| 638232
|
30.10.2014
| 5502
| 7868.6137
| 13370.6137
| 632730
|
30.11.2014
| 5502
| 8060.8068
| 13562.8068
| 627228
|
30.12.2014
| 5502
| 7732.9479
| 13234.9479
| 621726
|
30.01.2015
| 5502
| [7899.6760]
| 13401.676
| 616224
|
28.02.2015
| 5502
| 7576.5246
| 13078.5246
| 610722
|
30.03.2015
| 5502
| 7508.8770
| 13010.877
| 605220
|
30.04.2015
| 5502
| 7689.2705
| 13191.27 05
| 599718
|
30.05.2015
| 5502
| 7373.5820
| 12875.582
| 594216
|
30.06.2015
| 5502
| 7549.4656
| 13051.4656
| 588714
|
30.07.2015
| 5502
| 7238.2869
| 12740.2869
| 583212
|
30.08.2015
| 5502
| 7409.6607
| 12911.6607
| 577710
|
30.09.2015
| 5502
| 7339.7582
| 12841.7582
| 572208
|
30.10.2015
| 5502
| 7035.3443
| 12537.3443
| 566706
|
30.11.2015
| 5502
| 7199.9533
| 12701.9533
| 561204
|
30.12.2015
| 5502
| 6900.0492
| 12402.0492
| 555702
|
30.01.2016
| 5502
| [7078.8673]
| 12580.8673
| 550200
|
29.02.2016
| 5502
| 6557.1781
| 12059.1781
| 544698
|
30.03.2016
| 5502
| 6715.4548
| 12217.4548
| 539196
|
30.04.2016
| 5502
| 6869.2093
| 12371.2093
| 533694
|
30.05.2016
| 5502
| 6579.7890
| 12081.789
| 528192
|
30.06.2016
| 5502
| 6729.0214
| 12231.0214
| 522690
|
30.07.2016
| 5502
| 6444.1233
| 11946.1233
| 517188
|
30.08.2016
| 5502
| 6588.8334
| 12090.8334
| 511686
|
30.09.2016
| 5502
| 6518.7395
| 12020.7395
| 506184
|
30.10.2016
| 5502
| 6240.6247
| 11742.6247
| 500682
|
30.11.2016
| 5502
| 6378.5515
| 11880.5515
| 495180
|
30.12.2016
| 5502
| 6104.9589
| 11606.9589
| 489678
|
30.01.2017
| 5502
| [6238.3636]
| 11740.3636
| 484176
|
28.02.2017
| 5502
| 5770.3167
| 11272.3167
| 478674
|
30.03.2017
| 5502
| 5901.4603
| 11403.4603
| 473172
|
30.04.2017
| 5502
| 6028.0816
| 11530.0816
| 467670
|
30.05.2017
| 5502
| 5765.7945
| 11267.7945
| 462168
|
30.06.2017
| 5502
| 5887.8937
| 11389.8937
| 456666
|
30.07.2017
| 5502
| 5630.1288
| 11132.1288
| 451164
|
30.08.2017
| 5502
| 5747.7058
| 11249.7058
| 445662
|
30.09.2017
| 5502
| 5677.6118
| 11179.6118
| 440160
|
30.10.2017
| 5502
| 5426.6301
| 10928.6301
| 434658
|
30.11.2017
| 5502
| 5537.4238
| 11039.4238
| 429156
|
30.12.2017
| 5502
| 5290.9644
| 10792.9644
| 423654
|
30.01.2018
| 5502
| [5397.2359]
| 10899.2359
| 418152
|
28.02.2018
| 5502
| 4983.4553
| 10485.4553
| 412650
|
30.03.2018
| 5502
| 5087.4658
| 10589.4658
| 407148
|
30.04.2018
| 5502
| 5186.9540
| 10688.954
| 401646
|
30.05.2018
| 5502
| 4951.8
| 10453.8
| 396144
|
30.06.2018
| 5502
| 5046.7660
| 10548.766
| 390642
|
30.07.2018
| 5502
| 4816.1342
| 10318.1342
| 385140
|
30.08.2018
| 5502
| 4906.5781
| 10408.5781
| 379638
|
30.09.2018
| 5502
| 4836.4841
| 10338.4841
| 374136
|
30.10.2018
| 5502
| 4612.6356
| 10114.6356
| 368634
|
30.11.2018
| 5502
| 4696.2962
| 10198.2962
| 363132
|
30.12.2018
| 5502
| 4476.9699
| 9978.9699
| 357630
|
30.01.2019
| 5502
| [4544.0614]
| 10046.0614
| 352128
|
28.02.2019
| 5502
| 4329.4426
| 9831.4426
| 346626
|
30.03.2019
| 5502
| 4261.7951
| 9763.7951
| 341124
|
30.04.2019
| 5502
| 4333.9525
| 9835.9525
| 335622
|
30.05.2019
| 5502
| 4126.5
| 9628.5
| 330120
|
30.06.2019
| 5502
| 4194.1475
| 9696.14 75
| 324618
|
30.07.2019
| 5502
| 3991.2049
| 9493.2049
| 319116
|
30.08.2019
| 5502
| 4054.3426
| 9556.3426
| 313614
|
30.09.2019
| 5502
| 3984.4402
| 9486.4402
| 308112
|
30.10.2019
| 5502
| 3788.2623
| 9290.2623
| 302610
|
30.11.2019
| 5502
| 3844.6352
| 9346.6352
| 297108
|
30.12.2019
| 5502
| 3652.9672
| 9154.9672
| 291606
|
30.01.2020
| 5502
| [3714.6531]
| 9216.6531
| 286104
|
29.02.2020
| 5502
| 3409.7326
| 8911.7326
| 280602
|
30.03.2020
| 5502
| 3459.4767
| 8961.4767
| 275100
|
30.04.2020
| 5502
| 3504.6986
| 9006.6986
| 269598
|
30.05.2020
| 5502
| 3323.8110
| 8825.811
| 264096
|
30.06.2020
| 5502
| 3364.5107
| 8866.5107
| 258594
|
30.07.2020
| 5502
| 3188.1452
| 8690.1452
| 253092
|
30.08.2020
| 5502
| 3224.3227
| 8726.3227
| 247590
|
30.09.2020
| 5502
| 3154.2288
| 8656.2288
| 242088
|
30.10.2020
| 5502
| 2984.6466
| 8486.6466
| 236586
|
30.11.2020
| 5502
| 3014.0408
| 8516.0408
| 231084
|
30.12.2020
| 5502
| 2848.9808
| 8350.9808
| 225582
|
30.01.2021
| 5502
| [2873.8529]
| 8375.8529
| 220080
|
28.02.2021
| 5502
| 2622.8712
| 8124.8712
| 214578
|
30.03.2021
| 5502
| 2645.4822
| 8147.4822
| 209076
|
30.04.2021
| 5502
| 2663.5710
| 8165.571
| 203574
|
30.05.2021
| 5502
| 2509.8164
| 8011.8164
| 198072
|
30.06.2021
| 5502
| 2523.3830
| 8025.383
| 192570
|
30.07.2021
| 5502
| 2374.1507
| 7876.1507
| 187068
|
30.08.2021
| 5502
| 2383.1951
| 7885.1951
| 181566
|
30.09.2021
| 5502
| 2313.1011
| 7815.1011
| 176064
|
30.10.2021
| 5502
| 2170.6521
| 7672.6521
| 170562
|
30.11.2021
| 5502
| 2172.9132
| 7674.9132
| 165060
|
30.12.2021
| 5502
| 2034.9863
| 7536.9863
| 159558
|
30.01.2022
| 5502
| [2032.7252]
| 7534.7252
| 154056
|
28.02.2022
| 5502
| 1836.0099
| 7338.0099
| 148554
|
30.03.2022
| 5502
| 1831.4877
| 7333.4877
| 143052
|
30.04.2022
| 5502
| 1822.4433
| 7324.4433
| 137550
|
30.05.2022
| 5502
| 1695.8219
| 7197.8219
| 132048
|
30.06.2022
| 5502
| 1682.2553
| 7184.2553
| 126546
|
30.07.2022
| 5502
| 1560.1562
| 7062.1562
| 121044
|
30.08.2022
| 5502
| 1542.0674
| 7044.0674
| 115542
|
30.09.2022
| 5502
| 1471.9734
| 6973.9734
| 110040
|
30.10.2022
| 5502
| 1356.6575
| 6858.6575
| 104538
|
30.11.2022
| 5502
| 1331.7855
| 6833.7855
| 99036
|
30.12.2022
| 5502
| 1220.9918
| 6722.9918
| 93534
|
30.01.2023
| 5502
| [1188.4468]
| 6690.4468
| 88032
|
28.02.2023
| 5502
| 1082.3607
| 6584 .3607
| 82530
|
30.03.2023
| 5502
| 1014.7131
| 6516.7131
| 77028
|
30.04.2023
| 5502
| 978.6344
| 6480.6344
| 71526
|
30.05.2023
| 5502
| 879.4180
| 6381.418
| 66024
|
30.06.2023
| 5502
| 838.8295
| 6340.8295
| 60522
|
30.07.2023
| 5502
| 744.1230
| 6246.123
| 55020
|
30.08.2023
| 5502
| 699.0246
| 6201.0246
| 49518
|
30.09.2023
| 5502
| 629.1221
| 6131.1221
| 44016
|
30.10.2023
| 5502
| 541.1803
| 6043.1803
| 38514
|
30.11.2023
| 5502
| 489.3172
| 5991.3172
| 33012
|
30.12.2023
| 5502
| 405.8852
| 5907.8852
| 27510
|
30.01.2024
| 5502
| [350.4390]
| 5852.439
| 22008
|
29.02.2024
| 5502
| 262.2871
| 5764.2871
| 16506
|
30.03.2024
| 5502
| 203.4986
| 5705.4986
| 11004
|
30.04.2024
| 5502
| 140.1879
| 5642.1879
| 5502
|
30.05.2024
| 5502
| 67.8329
| 5569.8329
| 0
|
Разом:
| 990360
| 1120674.036
| 2111034.036
| 0
|
Додаток В Питома вага проблемних кредитів за 2007-2009рр. Нефтекамськ відділення № 4891 Ощадбанку Росії | на 01.01.2006р. | на 01.01.2007р. | на 01.01.2008р. | на 01.01.2009р. |
Сума прострочив заборго., В тис.руб. | Уд. вага,% | Сума прострочив. заборго, в тис. руб. | Уд. вага,% | Сума прострочив заборго, в тис. руб | Уд. вага,% | Сума прострочив. заборго, в тис. руб. | Уд. вага,% |
1.Кредіт на неотл потреби | 5 704 | 0,82 | 5 205 | 0,46 | 6 440 | 0,46 | 7 320 | 0,75 |
2.Автокредіт | - | - | 95 | 0,008 | 130 | 0,009 | 146 | 0,01 |
3.Іпотечний кредит | - | - | 200 | 0,01 | 700 | 0,05 | 800 | 0,08 |
4.Кредіт налич. підсобних. госп-во | 12 | 0,001 | 10 | 0,0008 | 25 | 0,001 | 40 | 0,004 |
5.Кредіт під заставу ц / б | - | - | - | - | - | | - | |
6.Образовательний кредит | - | - | - | - | - | | - | |
7.Доверітельний кредит | - | - | - | - | - | | - | |
Разом прострочив. заборгованість | 5 716 | 0,82 | 5 510 | 0,48 | 7 295 | 0,53 | 8 306 | 0,85 |
Додаток Г Оцінка темпів зростання вартості нерухомості за 2007-2009 рр.. по Республіці Татарстан у% до попереднього кварталу Квартал
| Житло низької якості
| Типове житло
| Житло поліпшеного планування
| Елітне житло
|
2007
|
Перший
| 102,5
| 103,1
| 102,6
| 102,3
|
Другий
| 101
| 100
| 99,5
| 100
|
Третій
| 103,2
| 103,2
| 102,5
| 103,6
|
Четвертий
| 100
| 99
| 100
| 100
|
У середньому за рік
| 101,7
| 101,3
| 101,2
| 101,5
|
2008
|
Перший
| 100
| 99
| 95
| 100
|
Другий
| 95
| 100
| 100
| 95
|
Третій
| 95
| 95
| 100
| 95
|
Четвертий
| 90
| 91
| 89
| 89
|
У середньому за рік
| 97,5
| 97,3
| 96
| 97,5
|
2009
|
Перший
| 102
| 101,9
| 100,7
| 100
|
Другий
| 102
| 104,1
| 101,6
| 101,2
|
Третій
| 103
| 108,3
| 104,8
| 103
|
Четвертий
| 104
| 111,9
| 105,2
| 101,1
|
У середньому за рік
| 102,8
| 106,6
| 103,1
| 101,3
|
У середньому за перший квартал
| 101,5
| 101,3
| 99,43
| 100,7
|
У середньому за другий квартал
| 99,3
| 101,3
| 100,3
| 98,7
|
У середньому за третій квартал
| 100,4
| 102,1
| 102,4
| 100,5
|
У середньому за четвертий квартал
| 98
| 100,6
| 98,06
| 96,7
|
У середньому за три роки
| 100,6
| 101,7
| 100,2
| 100,1
|
У разі несвоєчасного погашення іпотечного кредиту земельну ділянку власника може бути відчужений. Ця процедура називається "звернення стягнення".
Важливу роль в іпотеці грає договірна документація по земельних ділянках.
Розвиток іпотеки неможливо без точного обміру земельних ділянок та створення кадастрових і поземельних книг. При створенні поземельних книг необхідно виходити з головного принципу: повноти реєстраційних записів.
Покупець земельної ділянки та нерухомості на ній повинен повністю довіряти правильності записів і бути упевнений в їх повноті.
Предметом іпотеки підприємства є підприємство в цілому як єдиний майновий комплекс. До складу закладеного майна підприємства входять всі належні йому як юридичній особі на праві власності або повного господарського відання
матеріальні та
нематеріальні активи, в тому числі будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировина,
готова продукція, права, вимоги,
патенти та інші виключні права, а також борги підприємства. Передача підприємства в іпотеку допускається при наявності згоди власника майна, підприємства або уповноваженого ним органу або на підставі рішення органу, уповноваженого установчими документами підприємства.
Іпотекою підприємства може бути забезпечене грошове зобов'язання, сума якого становить не менше половини вартості активів підприємства. Не допускається передача в іпотеку підприємства, щодо якого порушено справу про банкрутство або прийнято рішення про ліквідацію або реорганізацію,
Заставник у праві продавати, обмінювати здавати в оренду, надавати у позику і іншим чином розпоряджатися майном, вносити зміни до складу майна підприємства, переданого в
іпотеку , якщо це не тягне зменшення загальної вартості його активів, зазначеної в заставі, і не порушує інших умов
договору іпотеки.
У ринковій економіці використання іпотечного кредиту широко поширене. Іпотечний кредит являє собою довгострокову позику, надану банками під заставу нерухомості.
Це обтяження відбувається двома шляхами: або використовується власне іпотека - заставодавець залишається власником об'єкта, а кредитору переходить тільки право затребувати заставу; або
кредитор отримує права заставодавця на об'єкт застави з його подальшою передачею позичальникові з можливістю викупу. У широкому сенсі
слово «іпотека» означає юридично правову систему, що включає визначення стану володіння нерухомістю і боргів по ньому послідовно на кожен конкретний момент [7, c. 136].
Функціонування іпотеки обумовлено наявністю об'єктів і суб'єктів іпотечної схеми.
Об'єктами іпотечного кредитування є:
- Земельні ділянки;
- Житлові приміщення, тобто квартири, будинки, котеджі, дачі,
будинки і споруди підприємств, зайнятих у соціальній сфері;
- Офісні приміщення, торгові центри, окремі магазини, ресторани та інші об'єкти сервісного обслуговування комерційної діяльності;
- Виробничі приміщення - склади, заводські будівлі та науково-дослідні інститути, об'єкти енергетики, гаражі та інші приміщення виробничого призначення.
Суб'єкти у свою чергу можуть підрозділятися на основних і другорядних (допоміжних).
До основних суб'єктів іпотечної схеми відносяться:
Позичальник - особа, яка бере кредит під заставу житлової або комерційної нерухомості. Для отримання іпотечного кредиту необхідно
мати засоби в обсязі не менше 20-30 відсотків від вартості об'єкту нерухомості та мати доходи, що дозволяють протягом усього терміну виплачувати рівними щомісячними платежами основний борг і відсотки по ньому.
Кредитор (
банк) - організація, яка після аналізу кредитоспроможності позичальника, укладає з ним
кредитний договір і веде облік його заборгованості. Необхідною умовою видачі іпотечного кредиту є внесення позичальником першого внеску. Зобов'язання позичальника можуть бути оформлені у вигляді іменного цінного паперу - заставної, права на яку банк має право переуступити.
Іпотечне агентство - є основним елементом самофінансованим системи іпотечного кредитування. Агентство викуповує в банку заставні та випускає
цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами. Кошти від продажу цінних паперів йдуть на видачу нових кредитів, таким чином, створюється система
рефінансування іпотечних кредитів. У завдання агентства входить:
- Викуп у кредиторів закладних або прав вимоги за іпотечними кредитами;
- Формування первинних іпотечних активів;
- Емісія та розміщення іпотечних цінних паперів на фінансових ринках;
Інвестори - які вкладають кошти в іпотечні
кредити (не обов'язково банк, що видав позики).
Уряд - дозволяє банкам ефективно займатися іпотечним кредитуванням без невиправданих ризиків.
Допоміжні учасники іпотечної схеми наступні:
Ріелтерська компанія - професійний посередник на ринку нерухомості, який надає послуги з пошуку об'єктів, оформлення договорів і підготовки пакету документів, необхідного для надання в банк.
Оціночна компанія - необхідна для визначення ринкової та ліквідаційної вартості об'єктів нерухомості, що є предметом застави.
Страхова компанія - виконує функції щодо зниження ризиків для інвесторів і кредиторів шляхом здійснення наступних видів
страхування:
- Страхування ризику пошкодження та знищення об'єкта;
- Страхування ризику втрати
права власності на предмет іпотеки
- Страхування ризику втрати життя і працездатності позичальника;
Витрати по щорічному страхуванню несе позичальник.
Іпотечний брокер - посередник між банком і позичальником, що спеціалізується на укладанні іпотечних угод [33, c. 59].
Державний реєстратор -
орган державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. У його функції входить реєстрація угод купівлі-продажу, оформлення переходу прав власності, реєстрація договорів іпотеки.
Органи
опіки та піклування - забезпечують захист прав неповнолітніх при укладанні угод з нерухомістю.
Потрібно зазначити, що перераховані вище суб'єкти іпотечного кредитування переслідують різні цілі. Розглянемо цілі деяких суб'єктів іпотечного кредитування. Наприклад, основною метою позичальника є максимізація обсягу залучення дешевих фінансових ресурсів для організації або реконструкції діючого виробництва товарів. Якщо здійснюється кредитування купівлі житла для фізичних осіб, то основна мета позичальника полягає в придбанні по можливості кращого і більш дешевого житла, при цьому позичальник повинен робити щомісячні виплати за кредитом.
Завдання банку, тобто кредитора, полягає в максимізації прибутку та дивідендів своїх акціонерів. Таким чином, цілями банку при іпотечному кредитуванні є максимізація прибутковості активних операцій і обмеження ризиків, і забезпечення повернення позичкового капіталу [29, c. 115].
Інвестор також прагне отримати найбільший
прибуток, вкладаючи свої кошти в заставні або цінні папери, забезпечені заставами. Таким чином, метою інвестора при використанні механізму
заставного кредитування, є максимізація прибутку капіталу, вкладеного в заставні або цінні папери.
Одним із суб'єктів кредитування є уряд. Власними ж цілями уряду на ринку іпотечних кредитів є:
капіталізація нерухомого майна та забезпечення його обороноздатності; неінфляційних підтримка сфери матеріального виробництва, зменшення розриву між продуктивним і фінансовим
капіталом; поповнення доходної частини
бюджету та обслуговування внутрішнього боргу; створення умов для надійного та ефективного функціонування системи іпотечного кредитування.
Порівняння цілей основних суб'єктів ринку іпотечного кредиту дозволяє зробити висновок про їх різноскерованості.
Розглянемо основні особливості іпотеки.
По-перше, іпотечний кредит являє собою позику під строго певний заставу. На відміну від нього, банківська позика може і не забезпечуватися заставою. У разі несплати позики закладена нерухомість продається, і з вирученої суми погашається заборгованість кредитору. Той факт, що заставою виступає нерухомість, істотно полегшує заставодержателю
контроль за збереженням предмета застави, однак ускладнює реалізацію застави у разі непогашення кредиту, тому що нерухомість не відноситься до високоліквідних активів.
По-друге, більшість іпотечних позик має строго цільове призначення. Вони використовуються для фінансування придбання, будівництва та перепланування як житлових, так і виробничих приміщень, а також освоєння земельних ділянок. У країнах з розвиненою ринковою
економікою найбільшого поширення набули житлові іпотечні кредити. Наприклад, у США вони становлять понад 60% всього обсягу позик під заставу нерухомості.
По-третє, іпотечні кредити надаються на тривалий термін, звичайно на 10-30 років, що дозволяє зменшити розмір щомісячних виплат, так як погашення кредиту розтягується за часом [44, c. 151].
Отже, іпотека являє собою різновид майнової застави, службовця забезпеченням виконання основного грошового зобов'язання боржником-заставодавцем перед кредитором - заставодержателем, який набуває право у випадку невиконання боржником забезпеченого заставою основного зобов'язання одержати задоволення за рахунок заставленого нерухомого майна, власником (власником) якого є заставодавець. Об'єктами іпотечного кредитування є земельні ділянки, житлові та нежитлові приміщення. Суб'єктами іпотечного кредитування є позичальник, кредитор, інвестор, уряд. Для іпотечного кредиту характерні деякі відмітні риси - довгостроковий
характер, видача під заставу нерухомого майна. Головна мета розвитку довгострокового іпотечного житлового кредитування - створити ефективно працюючу систему забезпечення доступним за вартістю житлом громадян з середніми доходами, засновану на ринкових принципах придбання житла на вільному від
монополізму житловому ринку за рахунок власних коштів громадян і довгострокових іпотечних кредитів. Іпотечне кредитування, безперечно, - перспективний напрям банківської діяльності. Іпотечний банк є відносно стійким і рентабельним економічним інститутом. Тому, чим більше в банківській системі таких надійних банків, тим стабільніше і ефективніше її діяльність в економічній системі в цілому.
1.2 Сучасний стан іпотечного кредитування в Росії Підвищення якості життя громадян Росії - ключове питання державної політики, а точніше її безперечна декларація. Тому в Росії на сьогоднішній момент виникло декілька національних соціальних проектів, в яких в числі першочергових соціально-економічних завдань виділяється проблема формування доступного ринку житла. В даний час житлова проблема стоїть перед 60% російських родин. Загальна потреба населення Росії в житло складає приблизно 1569,8 млн. квадратних метрів. Низькі обсяги житлового будівництва і високий попит роблять житло дуже
дорогим, а точніше наддорогим, до
того ж система іпотечного житлового кредитування ще не достатньо розвинена. Національний проект "Доступне й комфортне житло - громадянам Росії» покликаний створити всі умови для вирішення цих та інших проблем, що накопичилися [40, с. 88].
Основний акцент у розвитку ринку житлової нерухомості в Росії зроблено на розширення системи довгострокового іпотечного житлового кредитування - це є одним із пріоритетних і перспективних напрямків сучасної державної житлової політики в Росії. Поряд з колишньою орієнтацією на потреби соціально незахищених груп населення, необхідно зробити акцент на вирішення житлових проблем основної частини працюючого населення, що має середніми доходами,
заощадженнями і житлом у власності (безкоштовна
приватизація). Протягом останніх років
увага до
іпотеки (застави нерухомості) стрімко зростає як з боку держави, так і громадян. До прийняття Федерального закону від 16 липня 1998р. № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» заставу нерухомості в Росії не мав широкого розповсюдження.
Іпотекою, за законодавством РФ, є заставу практично будь-якого нерухомого майна, яке належить заставодавцю на праві власності або на праві господарського відання (за винятком майна вилученого з обороту, майна, на яке не може бути звернено стягнення, а також майна, щодо якого в установленому федеральним законом порядку передбачена обов'язкова приватизація або приватизація якого заборонена), а також деяких прав на нього. Варто зазначити, що відповідно до Концепції рефінансування іпотечних житлових кредитів АІЖК, були заплановані цільові показники, згідно з якими річний обсяг виданих іпотечних кредитів повинен був скласти не менше 108 млрд. руб. Таким чином, обсяг ринку іпотеки в 2006 році перевищив заплановані показники Концепції в 2 рази. Обсяг виданих іпотечних кредитів в 2006 році перевищує аналогічний показник 2005 року, коли було видано іпотечних кредитів на 157 млрд. руб. менше. У 2005 році обсяг фактично виданих іпотечних кредитів склав 43 млрд. руб. і перевищив заплановані на 2005 рік показники всього на 1 млрд. руб.
У 2006 році продовжилося зростання грошових доходів населення. За 10 місяців 2006 року реальні грошові доходи зросли в порівнянні з січнем-жовтнем 2005 року на 11,5%, у тому числі реальна
заробітна плата - на 13,2%. При цьому
інфляція в 2006 році склала 9%, доходи середньостатистичного громадянина незначно обігнали зростання цін. За різними
оцінками, в 2006 році частка угод з використанням іпотеки склала 6-7% від загального числа угод купівлі-продажу. Тоді як обсяг виданих банками кредитів фізичним особам на покупку житла в Росії на 1 січня 2007 року склав 347,07 млрд. рублів, з яких на частку іпотечних кредитів припадає 263,56 млрд. рублів. У порівнянні з 2001 роком кількість виданих іпотечних кредитів збільшилася в 2002 році в 4,6 разів, у 2003 - в 8,9 разів, у 2004 - у 17,9 разів, у 2005 - в 46,4 рази, в 2006 - перевищило рівень 2001 року в 107,1 рази. Щорічний приріст обсягів виданих іпотечних кредитів в 2005 і 2006 роках склав
160% і близько
130% відповідно. Отже, грошовий обсяг виданих у 2006 році іпотечних кредитів збільшився в 2,3 рази в порівнянні з 2005 роком. У минулому році обсяг виданих іпотечних кредитів у Росії виріс майже в два рази, досягнувши близько 550 мільярдів рублів у порівнянні з 263 мільярдами рублів в 2006 році.
Розвиток ефективно діючої системи іпотечного кредитування в Росії є однією з пріоритетних завдань національної економіки. Ця необхідність зумовлена двома фактами: гострою нестачею житла і низькою платоспроможністю потенційного попиту. Іпотечне кредитування - це не тільки один із способів вирішення житлової проблеми. [38, с. 98].
Житлова проблема сьогодні, безперечно, одна з найбільш гострих соціальних, а в кінцевому результаті і економічних проблем. За експертними оцінками, близько 60% населення країни в тій чи іншій мірі потребує поліпшення житлових умов, а за даними Міжнародної асоціації іпотечних фондів, більше 10% сімей в Росії стоять в черзі на поліпшення житлових умов. За
розрахунками Держбуду РФ, придбати трикімнатну квартиру мінімальної площі сьогодні в стані 5% населення, однокімнатну - 15,6%. За різними оцінками, на руках у населення зосереджено від 40 до 60 млрд. дол, частина з яких
люди готові вкласти в іпотечні програми, а вартість приватизованих квартир, які можуть бути залучені в обіг, складає близько 300 млрд. дол
Незважаючи на це, сьогодні по іпотечних схемах в країні купується не більше 1,5-2% житла. Частка іпотечних кредитів у валовому внутрішньому продукті на 2005р. складає лише 0,6% проти 5% у країнах Центральної та Східної Європи і 34% у країнах Європейського союзу. Ємність іпотечного ринку в Росії, за даними Комісії з іпотечного кредитування Держдуми РФ, оцінюється в 30 млрд. дол Попит на іпотечні кредити по країні становить близько 2,4-4,7 млрд. дол на рік. Частка іпотечних кредитів у загальному обсязі кредитів, виданих фізичним особам на 1 січня 2005р., Склала близько 1,52% (для
порівняння, в країнах з розвиненою ринковою економікою цей показник становить у середньому 30-55%). Це свідчить про те, що існуюча сьогодні в Росії іпотека як і раніше знаходиться на початковій стадії свого розвитку. Послідовно здійснювана
політика розвитку іпотеки, реалізована на базі «Концепції розвитку системи іпотечного кредитування в Російській Федерації», схваленої Постановою Уряду РФ «Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Російській Федерації» від 11 січня 2000 р., істотних результатів у цій області не дала. Житлові іпотечні програми і проекти, здійснювані в рамках цієї Концепції, у своїй основі орієнтуються на певні (пільгові) категорії громадян та надання їм дотацій та субсидій з метою поліпшення їх житлових умов.
Такий, наприклад, національний проект "Доступне й комфортне житло», спрямований в основному на вирішення житлових проблем молодих родин і молодих фахівців на селі.
Розвиток іпотечного кредитування в Росії як цілісної системи, з одного боку, та як складової частини ринкової економіки - з іншого, має базуватися на наступних принципах: облік наявного світового досвіду розвитку іпотечного кредитування; обов'язкова його адаптація з урахуванням російської специфіки; ефективне використання залучених фінансових
ресурсів ; доступність кредитів населенню;
державне регулювання і підтримка [37, c. 43].
Головна мета розвитку довгострокового іпотечного кредитування полягає у створенні ефективно працюючої системи, заснованої на ринкових принципах діяльності і спрямована на задоволення однієї з основних потреб населення.
При цьому створення зазначеної системи дозволить вирішити одну з найбільш гострих соціальних проблем суспільства - забезпечення населення житлом; активізувати
ринок житла; залучити в житлову сферу
заощадження населення та інші позабюджетні фінансові
інвестиційні ресурси, забезпечувати розвиток будівельного комплексу, а також ряду інших галузей матеріального виробництва; оживити економіку країни в цілому.
Іпотечне кредитування в Росії продовжує розвиватися, але повільно і дорого. У першому кварталі 2008 року було видано іпотечних кредитів на суму 151 млрд. рублів - це майже вдвічі більше, ніж за аналогічний період 2007 року. Зростання все-таки триває, за даними Центробанку РФ, на сьогодні іпотечні кредити в Росії видають більше 500 банків. Експертами Незалежної асоціації покупців Росії (НАП РФ) були проаналізовані ставки 30-ти найбільших російських банків і складений рейтинг процентних ставок по іпотеці на вторинному ринку житла. В основу цього рейтингу лягли номінальні процентні ставки банків у рублях, з первинним внеском 10%, без урахування додаткових комісій. Так середня ставка по банках коливається від 9,9% і до 16% при наявності довідки про доходи 2-ПДФО. У п'ятірку лідерів ввійшло три спеціалізованих іпотечних банку: Національний резервний банк, Міський іпотечний банк, "Дельтакредит". На другому місці розташувався Ощадбанк, інший державний банк ВТБ-24 знаходиться у нижній частині
таблиці за рахунок підвищення процентних ставок у квітні цього року. За наявності довідки про доходи у вільній формі середня ставка по банках коливається від 10,33 до 15%.
В умовах економічної кризи банки змушені були підвищити ставки по іпотеки, мінімальна ставка сьогодні становить 15,5% при наявності 30% від вартості житла власних коштів. Тому про масову іпотеці в Росії говорити ще передчасно. У силу законодавчих прогалин іпотечне кредитування залишається все ще досить високо ризиковим бізнесом.
У ситуації, що склалася подальший
розвиток іпотечного кредитування в Росії може піти за трьома напрямками:
- Продовжити розвиток існуючої банківської іпотеки, заснованої на локальній банківської ініціативою. Тут
джерелами коштів будуть служити міжбанківські позики на внутрішньому і зарубіжному ринках, а також випущені банками іпотечні
облігації. Дана система представляється малоперспективною, враховуючи нестабільність банківської системи, невисокі рейтинги російських банків і дешеві (порівняно з вітчизняними) іноземні ресурси. Крім того, інфляція в Росії на сьогоднішній день, тільки за офіційними даними, -11%, на Заході - 2-3%.
Відповідно, ресурси у вітчизняних банках коштують дорожче, ніж у західних. Значить, більш дешеві західні ресурси цілком зможуть демпінгувати при наданні тих же самих кредитів;
- Іпотека на основі федеральних програм. Тут відбувається розвиток в основному соціальної іпотеки, спрямованої на підтримку малозабезпечених верств населення. Цей шлях приведе не стільки до розвитку повноцінної іпотечної системи, заснованої на ринкових принципах, скільки до системи соціально орієнтованих адресних безоплатних субсидій, джерелом яких будуть виступати обмежені ресурси
бюджетів різного рівня;
- Розвиток цілісної системи іпотечного кредитування, заснованої на функціонуванні ринку іпотечного кредитування і органічно пов'язаного з ним ринку заставних. Можливими джерелами іпотечних кредитів тут можуть бути кошти
інституціональних інвесторів, залучених за допомогою випуску іпотечних цінних паперів. Даний шлях розвитку потребує розробки параметрів і структури іпотечного ринку, методів регулювання, проте є найбільш перспективним. Даний ринок орієнтований, по-перше, на найбільш економічно активне населення, і, по-друге, на використання найбільш ефективних ринкових принципів та інструментів. Створення подібної складної системи та її поширення на всю територію Російської Федерації без
відповідного експерименту неможливі. Враховуючи специфічні російські умови (масштаби країни, нестабільність політичної та економічної ситуації, недостатня розвиненість деяких фінансових структур, недосконалість законодавства), формування, ефективне функціонування і розвиток системи іпотечного кредитування доцільно вивчити в ході економічного експерименту спочатку на рівні окремих регіонів [39, с 77]
Про проблеми на ринку іпотечного кредитування заговорили досить давно.
Осінь 2008 року стала
переломним моментом для світової економіки. Якщо про
американська іпотечна
криза ще можна було дискутувати, докотиться він до нашої країни чи ні, то зараз вже ні в кого немає сумнівів у тому, що
Росія також є жертвою світової фінансової кризи. На ринку іпотечного кредитування нашої країни криза ліквідності відбився самим безпосереднім чином - російські банки перестали отримувати доступ до «дешевих» західним грошам. Це призвело до того, що одна частина банків припинила видачу кредитів на покупку житла в принципі, інша - серйозно ускладнила умови їх отримання. У результаті іпотеку можна отримати лише в 20-30% банків. На сьогоднішній момент по іпотечних
кредитах процентні ставки в окремих випадках досягають 28% річних, а мінімальна планка
встановилася на позначці 17-18%. При сьогоднішній максимальній ставці за квартиру, вартістю $ 300 тис., з виплатами протягом 15 років і
первісним внеском у розмірі 20%, за підсумком доведеться заплатити $ 1.064.116 (при середній ставці, яка була до початку кризи (12%) ця сума б склала $ 578.472). У грудні
карбованцеві ставки по іпотеці подолали позначку 16% річних і продовжують зростати, зростання ставок у рублях сьогодні в першу чергу обумовлений високими темпами девальвації російської валюти протягом останніх місяців. Крім того, більшість комерційних банків в даний час пропонує тільки доларову іпотеку, виставивши по рублевих позиками загороджувальні ставки або зовсім згорнувши іпотечні програми.
Іпотеку в рублях сьогодні можна оформити в державних банках. Оскільки тільки вони зараз володіють значним запасом рублевої ліквідності і зобов'язані нарощувати обсяги кредитування, у тому числі і іпотечного. На ринку доларової іпотеки ставки ростуть не тільки повільніше, але в окремих випадках навіть знижуються. Однак і тут середній рівень ставок практично наблизився до 13% річних. Одночасно продовжують посилюватися вимоги до позичальників. Так, за свідченням експертів, співвідношення платіж / дохід до грудня знижено до 30% проти 45% у попередньому місяці. Тобто сьогодні щомісячні платежі по іпотеці не повинні перевищувати 30% доходу позичальника. Також згорнуто більшість програм кредитування на
терміни понад 20 років. У листопаді не відбулося істотного зміни структури попиту за термінами кредитування.
Як і в жовтні, найбільш затребувана іпотека на 10-15 років. Проте частка таких позик скоротилася майже на 1% на користь кредитів з великими термінами кредитування (15-20 років). Одночасно з цим зросла частка звернень за короткими кредитами (до 5 років).
Все перераховане вище робить актуальним і необхідним розвиток системи іпотечного банківського кредитування в Російській Федерації з метою вдосконалення структури і механізму банківського кредитування у вітчизняній економіці, розвитку ринкової інфраструктури. вітчизняній економіці, розвитку ринкової інфраструктури.
1.3 Методика надання іпотечного кредиту в РФ Громадяни, які мають певними накопиченнями і стабільними доходами, приймають рішення придбати житлову нерухомість (квартири або індивідуальні будинки) за допомогою іпотечних кредитів.
Кредитор перевіряє платоспроможність потенційних позичальників (процедура андеррайтингу), тобто оцінює, чи в змозі він зі свого поточного доходу, який може виявитися єдиним джерелом погашення кредиту, платити щомісяця певну, зумовлену
договором по іпотечному кредиту суму. Є золоте банківське правило: на виплату кредиту позичальник не повинен витрачати більше 30% свого особистого щомісячного доходу. Якщо ця частка більше, наприклад, 40-60%, то такий кредит вже ставати ризикованим. Може вийти так, що позичальник не зможе його виплатити. Тому, при розрахунку платоспроможності з доходу віднімаються всі обов'язкові платежі, зазначені в довідці та анкети (
прибутковий податок, внески, аліменти, компенсація збитку, погашення заборгованості та сплата відсотків за іншими кредитами, сума зобов'язань за наданими
поруками, виплати в погашення вартості придбаних у розстрочку товарів та ін.) Для цієї мети кожне зобов'язання за наданим дорученням приймається в розмірі 50% середньомісячного платежу за
відповідним основним зобов'язанням. Виходячи з доходу позичальника,
банк оцінює той обсяг кредиту, який він може надати. [6, с. 43].
Платоспроможність позичальника визначається за формулою:
(1.1) де Р - платоспроможність позичальника, руб.;
ДЧ - Середньомісячний дохід (чистий) за 6 місяців з відрахуванням всіх обов'язкових платежів, руб.;
К - коефіцієнт залежно від величини ДЧ: К = 0,7 при ДЧ до 30 000 рублів, К - 0,8 при ДЧ понад 30 000 рублів;
t - термін кредитування, міс.
Якщо протягом передбачуваного терміну кредиту (при диференційованих платежах) позичальник бере пенсійний вік, то його платоспроможність визначається наступним чином:
(1.2)
де Р - платоспроможність позичальника;
Дч1 - середньомісячний дохід, розрахований аналогічно ДЧ, руб.;
t1 - період кредитування, який припадає на працездатний вік позичальника, міс.;
Дч2 - середньомісячний дохід пенсіонера (через відсутність документального підтвердження розміру майбутньої пенсії Позичальника, приймається рівним розміру базової частини трудової пенсії (з урахуванням індексації), встановленої Федеральним законом від 17.12.2001 р. № 173-ФЗ "Про
трудові пенсії в Російській Федерації") [19, c.15];
t2 - період кредитування (у місяцях), який припадає на пенсійний вік позичальника;
К1
і К2
- Коефіцієнти, аналогічні К, в залежності від величин Дч1 і Дч2
В якості забезпечення за іпотечним кредитом Ощадбанк приймає: -
поруки громадян РФ, які мають постійне джерело доходу;
- Застава придбаного об'єкта нерухомості.
Порука приймається від громадян у віці від 21 до 75 років, при цьому мається на увазі, що термін повернення кредиту наступає до виконання поручителю 75 років.
Платоспроможність поручителів визначається аналогічно платоспроможності позичальника.
Максимальний розмір кредиту для кожного позичальника визначається на підставі оцінки його платоспроможності і представленого
забезпечення повернення кредиту, з урахуванням його благонадійності і залишку заборгованості за раніше отриманими кредитами
Якщо заявник, який звернувся до банку за отриманням кредиту, вже має перед банком або іншими установами заборгованість за кредитами, то максимальний розмір кредиту, що надається визначається з урахуванням цього зобов'язання.
Максимальний розмір кредиту, що надається розраховується в два етапи:
- Визначається максимальний розмір кредиту на основі платоспроможності позичальника. При цьому умовно приймається, що:
, (1.3)
де Sp - максимальний розмір кредиту, руб.;
Р-платоспроможність позичальника, руб.;
t-період кредитування, міс ..
- Отримана величина коригується з урахуванням інших факторів, що впливають: наданого забезпечення повернення кредиту, інформації, представленої у висновках інших підрозділів банку, залишку заборгованості за раніше отриманими кредитами.
Надане забезпечення впливає на максимальну величину кредиту для позичальника наступним чином. Сукупна забезпечення повинне покривати суму кредиту та належних за його користування відсотків за період не менше одного року (у разі, якщо кредит надається
терміном до 1 року - відсотків за період, встановлений Кредитним
договором), тобто при розрахунку максимального розміру кредиту, що надається (So), виходячи з сукупного забезпечення (О) у формулі:
(1.4)
де So - максимальний розмір кредиту, що надається;
О - сукупне забезпечення;
t - період, протягом якого оцінна вартість предметів застави з урахуванням поправочних коефіцієнтів або сума сукупного забезпечення повинна покривати суму кредиту та належних за його користування відсотків, встановлюється таким чином:
- У разі якщо кредит надається терміном до 1 року, (t) приймається рівним терміну кредиту, міс.;
- В інших випадках (t) приймається за 12 місяців.
З метою визначення максимальної величини кредиту, яка може бути надана Позичальнику, необхідно:
- Зробити розрахунок (Sp) та (So);
- Порівняти значення (Sp) та (So). При цьому максимальна сума кредиту не повинна перевищувати меншого із порівнюваних значень. [4, с. 65].
Далі величина максимального розміру кредиту уточнюється з урахуванням благонадійності позичальника та залишку заборгованості за іншими кредитами.
У разі позитивного рішення позичальник укладає
кредитний договір з кредитором на покупку вибраної житлової нерухомості. У договорі про іпотеку мають бути зазначені предмет іпотеки, його
оцінка, істота, розмір і терміни виконання зобов'язання, забезпечуваного
іпотекою.
Після
укладення договору про іпотеку, банк, як правило, вимагає, щоб позичальник вніс певний початковий внесок, розмір якого може коливатися в залежності від існуючого законодавства та економічний ситуації. Банк-кредитор зацікавлений у тому, щоб цей внесок був як можна більше, тому що чим більше перший внесок, тим менш ризикована
операція і сам кредит. В даний час в Росії передбачається, що початковий внесок повинен становити як мінімум 30% від вартості квартири, що купується, а на 70% позичальник може взяти кредит.
Один з найважливіших способів забезпечення виконання зобов'язань є застава. Так як іпотека є різновидом застави, то на неї поширюються основні положення, пов'язані з залогу в цілому.
Заставою може бути забезпечена дійсна вимога, зокрема випливає з
договору позики, в т.ч. банківської позики, договорів купівлі-продажу, майнового найму, перевезення вантажів та інших договорів. Застава зроблений від забезпечуваного нею зобов'язання.
Існування прав заставодержателя знаходиться в залежності від долі забезпечуваного заставою зобов'язання. Взагалі право застави, в т.ч. застави нерухомості, припиняється в наступних випадках:
- При виконанні забезпеченого заставою зобов'язання;
- При загибелі заставленого майна;
- При закінченні терміну дії права, що становить предмет застави;
- При переході прав на предмет застави та заставодержателю;
- В інших випадках, передбачених законом [1, c. 9].
При забезпеченні виконання зобов'язання заставою нерухомості необхідне
укладення договору іпотеки, який називає певний зміст і форму. У договорі повинні бути зазначені наступні істотні умови:
- Предмет застави, його характеристика (найменування, якісні та кількісні ознаки);
- Вартість або оцінка застави, визначаються угодою сторін.
Оцінка заставленого майна може бути переглянута, що оформляється складання додаткової угоди до договору;
- Істота забезпеченого заставою зобов'язання. Якщо заставою нерухомості забезпечується зобов'язання, що виникло з договору банківської позички; то в договорі yкaзивается, хто є позикодавцем, хто позичальником;
- Розмір забезпеченого заставою вимоги (наприклад, розмір позики, відсотки за користування кредитом);
- Терміни виконання зобов'язання (наприклад, термін погашення кредиту та сплати відсотків за договором банківської позички).
Недотримання форми договору про платіж або обов'язки реєстрації договору тягне його недійсність. Права і обов'язки у сторін за недійсним договором не виникають. Якщо за недійсним договором майно передано в «заставу», то власник речі вважається незаконним власником. Недійсність договору іпотеки не впливає на долю основного зобов'язання, яке передбачалося забезпечити заставу.
Укладення договору веде до встановлення правових зв'язків між його учасниками, тобто до встановлення, зміни або припинення цивільних прав та обов'язків. Права і обов'язки заставодавця і заставодержателя визначені Законом
України "Про заставу» (ст. 36-38) [2, c. 42].
Заставодавець має право самостійно розпоряджатися отриманими від використання предмета іпотеки плодами, продукцією, доходами, якщо заставної не передбачений інший порядок. За згодою заставодержателя заставодавець має право розпоряджатися предметом іпотеки: передавати майно в
господарське відання, здавати в оренду, якщо це не обмежено законом. Для переходу предмета іпотеки за
заповітом згоди заставоутримувача не потрібно, у випадку загибелі, пошкодження предмета іпотеки або припинення права власності на нього на підставі закону, вилучення за рішенням суду, заставодавець має право в розумний строк відновити предмет застави або замінити його за згодою заставодержателя іншим нерухомим майном .
Заставодержатель зобов'язаний, якщо інше не передбачено договором:
- Страхувати за свої рахунок від ризиків втрати і пошкодження предмет іпотеки у повній його вартості;
- Вживати заходів, необхідні для забезпечення збереження предмета іпотеки, в т.ч. для захисту його від посягань і вимог з боку третіх осіб;
- Негайно повідомляти заставоутримувача про виникнення загрози втрати або пошкодження предмета іпотеки;
- Витребувати предмет іпотеки з чужого незаконного володіння. Заставодержатель має право:
- Перевіряти за документами і фактично наявність, розмір, стан, умови зберігання предмета іпотеки;
- Вимагати від будь-якої особи припинення посягання на предмет іпотеки, загрозливого йому втратою,
пошкодженням, іншим погіршенням його стану;
- Переважно задовольняти свої вимоги за основним зобов'язанням із страхового відшкодування за втрату або пошкодження предмета іпотеки.
Підставою для
звернення стягнення на заставлене майно для задоволення вимог кредитора є: невиконання або неналежне виконання боржником забезпеченого заставою зобов'язання. Якщо у встановлений договором строк зобов'язання не виконується боржником за обставинами, за які він
відповідає, то кредитор-заставодержатель має право звернути стягнення на заставлене нерухоме майно. Вимоги кредитора задовольняються з вартості нерухомості за рішенням суду. Для звернення стягнення на заставлене майно заставодержатель подає позовну заяву до суду, до арбітражного суду,
третейський суд. Розгляд позовної заяви здійснюється за загальними правилами позовного провадження, встановленими цивільно-процесуальним та арбітражно-процесуальним кодексами РФ. Задоволення вимоги заставодержателя за рахунок заставленого нерухомого майна без звернення до суду допускається у разі, коли між заставодержателем і заставодавцем укладено нотаріально засвідчене угоду вже після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет застави. Однак, якщо при цьому будуть порушені права якоїсь особи, то суд, за позовом цієї особи, може визнати таку угоду недійсною.
Після звернення стягнення наступає реалізація заставленого майна. Реалізація проводиться шляхом продажу з публічних торгів у порядку, встановленому процесуальним законодавством. На прохання заставодавця суд має право прийняти рішення про відстрочення продажу заставленого майна на термін до одного року. Відстрочка не звільняє боржника від виконання своїх обов'язків та відшкодування, які зросли за час відстрочки збитків кредитора і неустойки. У випадках звернення стягнення на майно в судовому порядку початкова продажна ціна закладеного майна визначається рішенням суду. Майно продається особі, яка запропонувала на торгах найвищу ціну.
Зазвичай вартість закладеної нерухомості перевищує розмір основного зобов'язання. Розмір основного зобов'язання становить, як правило, 70-80% від вартості предмета застави, що має забезпечити задоволення вимог кредитора в повному обсязі, вимагаючи відсотки,
збитки, витрати. Якщо після задоволення усіх вимог кредитора в повному обсязі за рахунок суми, вирученої від реалізації заставленого майна, ще залишаються кошти, то вони передаються заставодавцю. Якщо сума, виручена при реалізації предмета застави, недостатня для покриття вимоги заставодержателя,
він має право, при відсутності иною вказівки в законі або договорі, одержати суму, якої бракує з іншого майна, не користуючись перевагою, заснованим на заставі [10, c. 66].
В даний час в російській практиці іпотечного кредитування існує три основні схеми надання кредитів для придбання житла:
- Схема кредитування з оформленням Договору застави. Дана схема була основною при створенні всієї програми іпотечного кредитування. Безсумнівна
перевага даної схеми в тому, що вона прямо передбачена законодавством, а
саме Федеральним законом «Про іпотеку (заставі нерухомості)». Клієнт укладає Кредитний договір і Договір Застави, в його забезпечення, з банком і на умовах банку. При повному погашенні кредиту застава знімається, житло залишається у власності клієнта. При неповерненні кредиту клієнтом банк, після рішення суду, повертає необхідну суму шляхом продажу з публічних торгів, або за згодою заставодавця, не доводячи до суду,
реалізує житло через ріелтерську фірму за ціною, що склалася на ринку (з урахуванням відсотків за кредит, штрафних санкцій та інших витрат). Позичальник, що не виконав зобов'язання за кредитним договором, практично не має підстав визнати ту чи іншу угоду недійсною як засіб захисту від позову банку про стягнення (за умови грамотного оформлення договорів кредиту та застави). Однак недоліком цієї схеми кредитування є те, що проживають в закладеній квартирі
заставники і члени його сім'ї зобов'язані звільнити квартиру після звернення на неї стягнення лише при дотриманні одночасно двох умов: квартира була закладена в забезпечення повернення кредиту, виданого на придбання або
будівництво цієї квартири; проживають з заставодавцем члени його сім'ї дали до укладення договору про іпотеку, а якщо вони були вселити в закладену квартиру пізніше - до їх вселення, нотаріально засвідчене зобов'язання звільнити закладену квартиру у разі звернення на неї стягнення (ст.78 ФЗ «Про іпотеку») [3 , c. 85];
- Схема кредитування з оформленням Договору купівлі-продажу та тристороннього договору за участю Банку, клієнта і ріелтерської
фірми.
Ця схема з відкликання фахівців банків є на сьогоднішній день найбільш реалістичною. У неї є кілька етапів проходження:
- Кредит видається ріелтерської фірмі. Полягає Кредитний договір між банком і ріелтерської фірмою (кредит видається фірмі), на цей кредит вона купує житло за Договором купівлі-продажу з клієнтом і укладає договір застави з банком на дане житло (на забезпечення Кредитного договору). Якщо
фірма «дочірня», то для скорочення витрат, договір застави можна не реєструвати.
Фірма коштами клієнта повертає кредит та відсотки по ньому. При повному погашенні кредиту втрачає чинність договір застави, потім - Договір купівлі-продажу і клієнт знову стає
господарем житла. Якщо клієнт не повернув кредит, то ріелтерська
фірма реалізує житло на ринку нерухомості і повертає кредит.
- Кредит видається клієнту. Полягає Кредитний договір між банком і клієнтом (кредит видається клієнту), при цьому одночасно укладається Договір купівлі-продажу житла між клієнтом і ріелтерської фірмою, а вона виступає заставодавцем за Договором застави в забезпечення Кредитного договору. Клієнт повертає кредит та відсотки по ньому безпосередньо в банк. При повному погашенні кредиту втрачає силу Договір застави, потім - Договір купівлі-продажу і клієнт знову стає господарем житла. Якщо клієнт не повернув кредит, то (відповідно до умов договору застави) ріелтерська фірма реалізує житло на ринку нерухомості і повертає кредит. У даному випадку можна укласти
Договір доручення між банком і ріелтерської фірмою на реалізацію в разі потреби закладається житла.
Позитивним у цій схемі є наступне. Знаходження квартири у власності пов'язаної ріелтерської фірми гарантує, що в разі необхідності її реалізації квартира буде вільна від зобов'язань і не впаде в ціні. Продаж квартири може бути здійснена порівняно швидко. Ризик визнання угоди купівлі-продажу недійсною за позовом позичальника незначний, тому що угода реально спрямована на створення
відповідних їй правових наслідків, а використання
векселя як засобу платежу широко застосовується в цивільному обороті. Цей ризик буде знижений, якщо ціна продажу квартири позичальником ріелтору буде наближена до ринкової.
- Схема іпотечного кредитування, розроблена Центральним Банком Росії, через випуск банками іпотечних облігацій.
Дана схема полягає в наступному:
- Клієнт бере в банку іпотечний кредит і закладає нерухомість з оформленням застави, яка переходить до банку;
- Банк випускає іпотечні облігації, які працюють на вторинному ринку (для цього необхідно жорстко закріпити за іпотечними
облігаціями заставне забезпечення нерухомістю, при продажу облігації права на заставу повинні будуть переходити до нового власника автоматично);
- На виручені від реалізації облігації кошти банк може видати черговий іпотечний кредит і т.д.;
- Клієнт гасить кредит банку, а банк гасить
відповідну облігацію її нинішньому власникові;
- Іпотечні облігації, у разі банкрутства банку-емітента, не будуть включатися в конкурсну масу, і нерухомість переходить у власність інвесторів (нинішніх володарів облігацій), або її
господареві при повному погашенні ним облігації [35, c. 12].
Заставна - це документ, що засвідчує право тимчасової передачі власності від боржника-позичальника до банку-кредитору в якості забезпечення оплати боргу (позики). Передане право втрачає силу, якщо борг погашається повністю у встановлений термін. Таким чином, особа, яка видала заставну, продовжує фізично володіти предметом застави, але право власності належить банку до погашення іпотечного кредиту.
Заставна повинна бути нотаріально посвідчена і підлягає державній реєстрації. Договір про іпотеку набуває чинності з моменту реєстрації заставної, і даний час не існує єдиного порядку реєстрації заставної. У Росії така реєстрація проводиться: щодо земельних ділянок - в територіальних органах комітету РФ по земельних ресурсів та землеустрою; по житлових будинках і квартирах - в Бюро технічної інвентаризації району (міста); по підприємству - в органі, який здійснює реєстрацію цього підприємства, по іншому нерухомого майну - в органі, який проводить реєстрацію цього майна. На реєстрацію іпотеки подається
заява заставодержателя,
заставна, документи,
назва в заставної, як додаток до неї,
докази сплати державного мита за реєстрацію. Реєстраційна запис включає відомості про залогодателе; інформацію про предмет іпотеки, вказівки на наявність попередніх іпотек, термін дії іпотечного зобов'язання.
Заставна повинна містити:
-
Слово «заставна», укладену в назву документа;
- Найменування заставодавця і вказівку місця його проживання або, якщо заставодавець -
юридична особа, його місцезнаходження;
- Найменування заставодержателя та його місцезнаходження;
-
Назва кредитного договору, виконання якого забезпечується з цієї заставної, із зазначенням дати і місця укладання такого договору;
- Дані про боржника за основним зобов'язанням, якщо боржник не є заставодавцем;
- Зазначення суми основного зобов'язання, забезпеченого іпотекою з цієї заставної;
- Зазначення терміну або
термінів сплати суми, забезпеченої іпотекою по даній закладкою;
- Назва і
опис майна, на яке встановлена іпотека та його місцезнаходження;
- Грошову оцінку майна, на яке встановлена іпотека з цієї заставної;
- Найменування права, відповідно, з яким майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю та органу зареєстрував це майно, із зазначенням номера, дати і місця реєстрації;
- Вказівка на те, чи є на майно, що є предметом іпотеки, або на частину цього майна інші заставні, здано чи це майно або його частину в оренду;
- Підписи заставодавця і заставодержателя;
- Найменування органу, що зареєстрував іпотеку, із зазначенням дати і місця peгістраціі.
Заставна, яка не містить будь - яких вищеназваних даних, не підлягає нотаріальному посвідченню, а
відповідна іпотека - державної реєстрації. У разі реєстрації така заставна може бути визнана судом недійсною за позовом зацікавленої особи. Але згодою
заставника з заставоутримувачем у заставу можуть бути включені також інші дані та умови. До заставної можливо додаток документів, що визначають умови іпотеки або необхідних для здійснення заставоутримувачем своїх прав за цим договором.
За своєю економічною та юридичною сутності заставні, будучи
заставними свідоцтвами, містять в собі елементи кредитного договору, кредитного заяви і термінового зобов'язання. Відповідно до заставної ссудозаемщик зобов'язується виплачувати, з одного боку, борг по кредиту та відсотки по ньому, з іншого, виконувати всі інші зобов'язання, пов'язані з володінням нерухомістю, підтримувати її у хорошому стані, сплачувати
податки, особливі збори та інші платежі. У цьому документі, як і в кредитному договорі, можуть бути обумовлені санкції до ссудополучателю або передбачатися додаткові можливості збереження заставленого майна. Будучи засобом забезпечення боргу, заставна набуває реального речовий зміст, має вартість і як заставне свідоцтво може переходити з рук в руки, з передачею права стягнення боргу іншій особі, стаючи подібно акції та облігації цінним папером.
Таким чином, при отриманні іпотечного кредиту кредитору необхідно оцінити платоспроможність позичальника. У разі позитивного рішення позичальник укладає кредитний договір з кредитором на покупку вибраної житлової нерухомості і надає в банк документ про наявність первинного внеску в розмірі не менше 30% від вартості нерухомості, що купується. При невиконання або неналежне виконання боржником забезпеченого заставою зобов'язання, кредитор має право звернутися до суду для звернення стягнення на заставлене майно.
Виходячи з того що було сказано вище, можна зробити висновки, що система іпотечного кредитування займає унікальне становище в національній економіці. Адже основним способом вирішення житлової проблеми для населення є
довгострокове іпотечне житлове кредитування.
2 Аналіз системи іпотечного кредитування Нефтекамськ відділення № 4891 Ощадбанку Росії
2.1 Основні характеристики Ощадбанку Росії
Акціонерний комерційний
Ощадний банк Російської Федерації (Ощадбанк Росії) створений у формі акціонерного товариства відкритого типу у відповідності з Законом РРФСР «Про банки і банківську діяльність в РРФСР». Засновником і основним акціонером Ощадбанку Росії є
Центральний банк Російської Федерації (понад 60% акцій статутного капіталу). Його акціонерами є більше 200 тисяч юридичних і фізичних осіб.
Стратегічна мета банку - вийти на якісно новий рівень обслуговування клієнтів, зберегти позиції сучасного першокласного конкурентоспроможного найбільшого банку Східної Європи. Це передбачає створення системи, стійкої до можливих економічних потрясінь у Росії і за кордоном, шляхом оптимального розподілу пропорцій між трьома основними напрямками діяльності - роботою з фізичними особами, юридичними особами і державою.
Для досягнення цієї мети необхідно вирішити такі завдання:
- Забезпечити впровадження ефективних методів роботи з клієнтами та підвищення якості їх обслуговування;
- Залучити в банк і закріпити на довгострокову перспективу максимальну кількість першокласних клієнтів;
- Впровадити нову ідеологію роботи з клієнтом, засновану на поєднанні
стандартних технологій з індивідуальним підходом до кожного клієнта;
-Збільшити питому вагу коштів корпоративних клієнтів у залучених коштах
до 25%, частку кредитів і боргових зобов'язань корпоративних клієнтів в активах нетто до 45%;
- Зберегти лідируючу роль на роздрібному ринку країни. Збільшити частку на ринку
кредитування населення до 30%, при цьому обсяги кредитування фізичних осіб повинні вирости не менш ніж у 2 рази;
- Посилити роботу з корпоративними клієнтами;
- Спираючись на широку клієнтську базу, забезпечити збалансований стан структури активів і пасивів, впровадити сучасні
методи управління ними;
- Забезпечити максимальну допомогу державі у реалізації державних
інвестиційних програм і програм підтримки вітчизняного експорту;
- Диверсифікувати
ресурсну базу банку, в тому числі використовуючи зовнішнє фондування;
- Досягти зростання капіталу, що дозволяє розширити
інвестиції банку в економіку Росії;
- Підвищити питому вагу непроцентних доходів в структурі загальних доходів банку за рахунок розвитку послуг, що надаються клієнтам. Забезпечити частку комісійних доходів у чистому операційному доході не менше 15%;
- Забезпечити відношення прибутку до капіталу не менше 20%;
- Впровадити в банку повнофункціональну систему управління ризиками;
- Створити гнучку, адекватну швидкоплинні обстановці систему управління банком, засновану на економічних важелях управління та оптимальній системі розподілу повноважень;
- Оптимізувати філіальну мережу банку з урахуванням як економічних, так і соціальних факторів [5].
Ощадбанк Росії - це соціально значимий банк. Будучи єдиним банківською установою, що надає послуги на всій території Росії, Банк бере активну участь у реалізації соціальних програм, надає підтримку розвитку національної
науки і культури.
Місія Банку - забезпечувати потреба кожного клієнта, у тому числі приватного, корпоративного і державного, на всій території Росії в банківських послугах високої якості й надійності, забезпечуючи стійке функціонування російської банківської системи, збереження вкладів населення та їх
інвестування в реальний сектор, сприяючи розвитку економіки Росії .
Нерозвиненість і відставання законодавчої бази, слабкість системи контролю та забезпечення виконання діючих законів є серйозним чинником, що стримує
розвиток банківської системи Росії. Ощадбанк Росії діє в єдиному правовому полі з іншими комерційними банками і змушений враховувати високий правовий ризик в поточній роботі.
Нормативна база по трастовим
операціях фактично блокує можливість їх проведення. Складається судова практика по ряду
операцій (терміновий ринок) фактично виключає можливість використання цих інструментів. Вкрай суперечлива законодавча база з іпотечного кредитування, що є значним обмеженням для розвитку банківської діяльності в цьому напрямку. Остаточно не сформована єдина
державна система реєстрації застав. Не завжди ефективна діюча система судочинства і
виконання судових рішень, законодавство про
виконавче провадження має багато неоднозначних тлумачень. Серйозно стримує розвиток банківської системи відставання податкового законодавства і правовий вакуум щодо низки питань податкової практики. У результаті банк змушений платити податки зі збиткових операцій, нести додаткові податкові витрати по
інвестиціях в реальний сектор економіки. Широко поширена практика місцевого законотворчості, що
суперечить федеральним законам. У цілому ряді регіонів ставки орендної плати для банків в кілька разів вище, ніж для підприємств інших галузей народного
господарства та прирівняні до ставок орендної плати для казино. Для зниження величини витрат та вартості послуг, що надаються Сбербанк Росії змушений відмовлятися від оренди і збільшувати частку власних приміщень. Недосконалість відомчої нормативної бази стримує розвиток банківських продуктів, не зачіпає операцій з низкою обертаються на ринку фінансових інструментів.
Процес нормотворчості відстає від діючої практики і не стимулює освоєння банком нових операцій. Нормативи регулювання діяльності кредитних організацій не в повній мірі враховують якість
системи управління,
інвестиційної політики і реалій роботи комерційних банків.
Встановлені критерії оцінки ризику кредитів не завжди об'єктивні й у ряді випадків стримують
інвестиційну діяльність банку. Не відпрацьовано багато питань обігу
векселів, інших корпоративних цінних паперів.
У ряді випадків вимоги нормативних документів змушують банк нести зайві витрати, виконувати невластиві функції, тримати додатковий штат для формування дублюючої і надлишкової звітності. Спираючись на накопичений досвід і поточну практику роботи, використовуючи визначену Законом "Про
Центральний банк Російської Федерації" та Статутом Ощадбанку Росії роль держави як головного акціонера, банк має можливості для формування законодавчих ініціатив, внесення пропозицій щодо вдосконалення нормативної бази.
Активна робота в цьому напрямку може істотно знизити правові ризики в роботі не тільки Ощадбанку Росії, але і всіх кредитних організацій, створити додаткові стимули участі банківського капіталу в розвитку економіки Росії. Ощадний банк Російської Федерації є одним з найбільших банків країни і по ряду економічних показників посідає провідні позиції в кредитній системі. Йому немає рівних серед комерційних банків за кількістю філій, територіальних банків і агентств. Завдяки своїм провідних позицій в банківській системі і, виходячи з розв'язуваних їм завдань, Ощадний банк РФ є засновником ряду інших кредитно-фінансових установ: промислового комерційного «АвтоВАЗбанк», Зовнішторгбанку РФ, Корпорації «Житлова ініціатива», та інші.
Статутний капітал Ощадного банку РФ як акціонерного товариства формується шляхом випуску і розміщення звичайних і привілейованих іменних акцій (тобто ім'я власника реєструється у спеціальному реєстрі, що ведеться в банку).
Ощадний банк РФ - це універсальний
комерційний банк. Він надає своїм клієнтам понад 100 різноманітних послуг: операції за вкладами, кредитування,
операції з цінними паперами, оренда сейфів, операційно-касове обслуговування, валютно-обмінні операції та ін
Цілями іпотечного
кредитування Ощадбанком РФ є придбання, будівництво (у т.ч. реконструкція старого житлового фонду), реконструкція, ремонт (у т.ч. оздоблювальні роботи) об'єктів нерухомості, розташованих на території Російської Федерації.
Капітал РБ РФ, як уже зазначалося, був сформований за рахунок статутного капіталу. Разом з тим банк має резервний, спеціальні та інші фонди. Найбільш важливими напрямками розміщення коштів РБ РФ є позички й інвестиції, на які припадає 44,3% активів балансу банку, за ними йдуть: перерозподіл кредитних ресурсів між установами РБ РФ (19,2%), розміщення коштів на валютних рахунках у банках-кореспондентах (1,3%), в
основні фонди, дебіторам та інші. Ощадний банк Російської Федерації надає кредити позичальникам на цілі, передбачені їх статутом для здійснення поточної та інвестиційної діяльності. Пріоритет при формуванні кредитного портфеля, як правило, мають акціонери, потім позичальники, що мають в банку
розрахункові рахунки і вчиняють по них операції. Надання банком кредитів грунтується на обліку необхідних потреб позичальників в позикових коштах, наявності достатніх гарантій для своєчасного їх повернення. Банк надає кредити в межах власного капіталу і залучених коштів, забезпечуючи збалансованість розміщуються і залучених ресурсів за термінами та обсягами [5].
Кредитні операції - найбільш ризикові операції банку. Тому
кредитна політика орієнтується на надійність заздалегідь перевірених позичальників, з якими банк протягом тривалого часу
працює і знає їх фінансове становище.
2.2 Аналіз іпотечного кредитування в Нефтекамськ відділенні № 4891 Ощадбанку Росії
Серед традиційних видів банківської діяльності надання кредитів - основна операція, що забезпечує їх прибутковість і стабільність
існування. Видаючи кредити фізичним та юридичним особам, банк формує свій
кредитний портфель. Таким чином,
кредитний портфель банку - це сукупність залишків заборгованості по активних кредитних операціях на певну дату. Існують різні класифікації кредитного портфеля, серед яких можна
зустріти поділ портфеля на валовий (сукупний обсяг виданих банком кредитів на певний момент часу) і чистий (валовий портфель за вирахуванням суми резервів на покриття можливих збитків за кредитними
операціями) [39, c. 76].
Здійснюючи
кредитні операції, банк прагне не тільки до їх об'ємному зростанню, але і до підвищення якості кредитного портфеля. Таким чином, для ефективного
управління кредитним портфелем необхідний його аналіз за різними кількісними та якісними характеристиками як в цілому по банку, так і по його структурних підрозділах.
Кількісний аналіз передбачає вивчення складу і структури кредитного портфеля банку в динаміці (за ряд років, на квартальні дати звітного року) по ряду кількісних економічних критеріїв, до яких відносять:
- Обсяг і структуру кредитних вкладень за видами;
- Структуру кредитних вкладень за групами кредитоотримувачів;
- Ціну кредитування (рівень процентних ставок).
- Терміни кредитів;
- Своєчасність погашення наданих кредитів;
- Галузеву приналежність;
- Види валют;
Проведемо
кількісний аналіз кредитного портфеля з кредитування фізичних осіб за 2006-2009рр. за обсягом і структурою кредитних вкладень для виявлення місця іпотечних кредитів у кредитному портфелі. Уявімо структуру кредитного портфеля з кредитування фізичних осіб за 2006-2009рр. Нефтекамськ відділення № 4891 Ощадбанку Росії у вигляді таблиці 1.
Таблиця 2.1 - Структура кредитного портфеля з кредитування фізичних осіб за 2006-2009рр. Нефтекамськ відділення № 4891 Ощадбанку Росії.
| на 01.01.2006р. | на 01.01.2007р. | на 01.01.2008р. | на 01.01.2009р.
|
Кредити | Сума, в тис. руб. | Частка,% | Сума, в тис. руб. | Частка,% | Сума, в тис. руб. | Частка,% | Сума, в тис. руб. | Частка,% |
1 Кредит на невідкладні потреби | 501723 | 72,42 | 625626 | 55,48 | 702 318 | 51,21 | 546 023 | 56,04 |
2 Автокредит | 68 530 | 9,9 | 169215 | 14,96 | 242 525 | 17,68 | 184 326
| 18,91
|
3 Іпотечний кредит | 92 030 | 13,3 | 298056 | 26,38 | 376 280 | 27,43 | 200 030
| 20,52
|
4 Кредит на особисте підсобне господарство | 10 250 | 1,48 | 9 809 | 0,87 | 15 255 | 1,11 | 13 155
| 1,35
|
5 Кредит під заставу цінних паперів | 10 360 | 1,47 | 6 890 | 0,60 | 3 250 | 0,24 | 2 680 | 0,27 |
6 Освітня ний кредит | 5 600 | 0,81 | 12 400 | 1,10 | 20 250 | 1,48 | 18 506
| 1,90
|
7.Доверітельний кредит | 4 302 | 0,62 | 7 820 | 0,61 | 11 516 | 0,84 | 9 740
| 1
|
| 692795 | 100 | 1 129 816 | 100 | 1 371 394
| 100
| 974 460
| 100
|
| | | | | | | | | |
На підставі даних таблиці 2.1 побудуємо діаграму, зображену на малюнку 2.1:
\ S Малюнок 2.1-Структура кредитного портфеля з кредитування фізичних осіб за 2006-2009рр. Нефтекамськ відділення № 4891 Ощадбанку Росії
По діаграмі видно, що іпотечні кредити займають значне місце в кредитному портфелі, у 2008р. частка в кредитному портфелі склала 27,43%, тоді як в 2006р. вона становила - 13,3%, в 2007р. - 26,38%, в 2009р. - 20,52%. Особливо різке збільшення частки іпотечних кредитів в кредитному портфелі спостерігається 2007р. Пояснюється це тим, що саме в 2007р. умови по іпотечних кредитах стали набагато доступнішими (у тому числі за рахунок зменшення величини початкового внеску), збільшився термін кредитування, знизилися процентні ставки.
Терміни кредитування зросли до 30 років. Для більш докладного аналізу з метою визначення найбільш затребуваного терміну іпотечного кредиту, розглянемо даний продукт по
термінах кредитування, представивши його у вигляді таблиці 2.
Таблиця 2.2 - Структура іпотечного кредиту по термінах кредитування 2006 - 2009рр
Терміни кредитування | На 01.01. 2006р. | На 01.01. 2007р. | На 01.01. 2008р. | На 01.01.2009р
|
Сума, тис. грн. | Частка, у% | Сума, тис. грн. | Частка, у% | Сума, тис. грн. | Частка, у% | Сума, тис. руб. | Частка, у% |
До 10 років | 19 918 | 21,64 | 25 032 | 8,40 | 62 037 | 16,49 | 40 560
| 20,28
|
10-20 років | 72 112 | 78,36 | 195 256 | 65,51 | 159 287 | 42,33 | 131 348
| 65,66
|
20-30 років | - | - | 77 768 | 26,09 | 154 956 | 41,18 | 28 122
| 14,06
|
Разом | 92 030 | 100 | 298 056 | 100 | 376 280 | 100 | 200 030
| 100
|
За даними таблиці 2.2, зобразимо діаграму, розташовану на малюнку 2:
\ S Рисунок 2.2 - Структура іпотечного кредиту по термінах кредитування 2006-2009рр
Аналізуючи дані вищенаведеної діаграми можна зробити висновки про те, що в основному населення оформляють кредити на більш тривалі терміни, основну частку складають терміни від 10-20 років. За схемою кредитування Ощадбанку Росії, оформляючи кредит на більш тривалий строк (термін до 30 років), з'являється можливість оформити кредит на велику суму, тому що зі збільшенням терміну, збільшується можливість отримання кредиту більш великої суми. А при нагоді можна достроково погасити іпотечний кредит, сплачуючи тільки основний борг і відсотки, нараховані на дату погашення кредиту (диференційовані платежі).
Далі розглянемо обсяг виданих іпотечних кредитів по кварталах за чотири роки, для виявлення динаміки спаду і зростання по даному виду кредиту у вигляді таблиці 2.3.
Таблиця 2.3 - Обсяг виданих іпотечних кредитів за 2006-2009рр
Кредити | 2006р. (Тис. крб) | 2007р. (Тис. крб) | 2008р. (Тис. крб) | 2009р. (Тис. крб) |
1 кв | 2 кв | 3 кв | 4 кв | 1 кв | 2 кв | 3 кв | 4 кв | 1 кв | 2 кв | 3 кв | 4 кв | 1 кв | 2 кв | 3 кв | 4 кв |
Іпотечний кредит | 15250 | 25360 | 22 336 | 29 084 | 55 183 | 69 170 | 75 816 | 97 887 | 117 569 | 103 042 | 81 200 200 | 74 469 | 38 436 | 47 385 | 50 345 | 63 864 |
Уявімо дані таблиці 2.3 на малюнку 2.3:
\ S Малюнок 2.3 - Обсяг виданих іпотечних кредитів за 2006-2009рр
За наведеною вище діаграмі можна сказати, що пік зростання іпотечних кредитів спостерігається в четвертому кварталі 2007р. і в першому кварталі 2008р. (У четвертому кварталі 2007р. Обсяг виданих кредитів склав 97 887тис. Руб., У першому кварталі 2008р. 117 569 тис. руб.). Тоді як до першого кварталу 2009р. обсяг видачі іпотечних кредитів істотно скоротився, склавши 38 436 тис. руб. Пов'язано це із кризою, що почалася з вересня 2008р., Який змусив банки посилити вимоги до позичальників (підвищити процентні ставки, збільшити первинний внесок, в якості забезпечення за цим видом кредиту почали оформляти не тільки заставу житла, але і додаткове поруки фізичних осіб). Банки почали з особливою ретельністю розглядати заяви клієнтів на отримання іпотечних кредитів, у зв'язку з тим, що фінансовий стан більшості населення набагато погіршився (скорочення заробітної плати, адміністративні відпустки, безробіття). На сьогоднішній день банки намагаються відбирати найменш ризикових клієнтів, для того щоб сформувати найбільш якісний портфель виданих кредитів і мінімізувати можливі ризики. Таким чином, на надання підтримки позичальників Банку за іпотечними кредитами, платоспроможність яких істотно знизилася через втрату роботи або скорочення доходів 4 травня 2009 Сбербанк Росії уклав з ВАТ «Агентство з реструктуризації житлових кредитів» (далі АРІЖК) «Угода про реструктуризацію іпотечних житлових кредитів ». На початковому етапі підтримка позичальників Банку за іпотечними кредитами буде здійснюватися шляхом надання АРІЖК стабілізаційних позик на цілі погашення поточних платежів по іпотечних кредитах, передбачуваних до внесення протягом наступних 12 місяців, а також простроченої заборгованості, штрафів, пені та неустойки, нарахованих Банком після зниження платоспроможності позичальника і можливість зниження процентної ставки по позиках, що надаються в рамках первинної реструктуризації іпотечних кредитів, до ставки рефінансування Банку Росії [48, c. 70].
2.3 Оцінка іпотечного портфеля ринку житла м. Нефтекамськ Розглянемо методику розрахунку схеми платежів по іпотечному кредитуванню. В Ощадбанку Росії існує дві схеми платежів по кредиту:
- Ануїтетні платежі - це рівні платежі. Значить, кожен
місяць ви будете платити за кредитом однакову суму незалежно від того, чи перебуваєте ви на початку або в кінці терміну погашення кредиту.
-
Диференційовані платежі - на відміну від ануїтетних платежів, диференційовані щомісячні платежі зменшуються до кінця терміну погашення кредиту. [36, с. 46].
Розглянемо на конкретному прикладі. Візьмемо середньостатистичну сім'ю, що складається з трьох осіб (
двоє батьків і одна дитина). Середня площа житла на троє людей повинна становити 54 кв.м. (З
розрахунком по 18 кв.м на одну людину). На даний момент в Республіці Татарстан 1 кв.м. житла дорівнює 26 200 руб. Сукупний середньомісячний дохід приблизно становить 35 000 руб. З нього віднімемо
прожитковий мінімум 13 293 руб. (На одну людину в середньому 4 431 руб.) Та річні виплати страхової компанії 0,01% від вартості житла. Представимо всі вищенаведені дані у вигляді таблиці 2.4.
Таблиця 2.4 - Основні параметри, які використовуються при розрахунку можливості придбання житла по іпотеці
Середня площа квартири кв.м.
| Вартість житла руб.
| Сума кредиту руб.
| Початковий внесок 30% від вартості квартири руб.
| Сукупний дохід за вирахуванням витрат руб.
| Прожитковий мінімум руб.
| Сума страхових виплат за місяць руб.
|
54
| 1 414 800
| 990 360
| 424 440
| 20 528
| 13 293
| 1 179
|
72
| 1 886 400
| 1 320 480
| 565 920
| 20 135
| 13 293
| 1 572
|
90
| 2 358 000
| 1 650 600
| 707 400
| 19 742
| 13 293
| 1 965
|
Розрахуємо, який залишиться залишок від сукупного доходу за вирахуванням всіх щомісячних витрат. Для цього з доходу віднімемо прожитковий мінімум і страхові виплати за місяць:
35 000 руб. - 13 293 руб. - 1 179 руб. = 20 528 руб.
35 000 руб. - 13 293 руб. - 1 572 руб. = 20 135 руб.
35 000 руб. - 13 293 руб. - 1 965 руб. = 19 742 руб.
Так як вартість квартири площею в 54 кв.м. складає 1414800 крб., то за умовами банку кредит надається на 70% від вартості житла - 990 360 руб., інші 30% початковий внесок - 424 440 руб. (У додатку А представлені схеми ануїтетних і диференційованих схем платежів).
Отже, для початку визначимо розмір щомісячного ануїтетного платежу:
(2.1)
де ЕП - щомісячний платіж;
СК - сума кредиту; ПС - річна процентна ставка;
КМ - кількість місяців (термін, на який виданий кредит).
Як ми вже помітили, щомісячний аннуітетний платіж складається з двох складових - повернення основного боргу і нарахованих відсотків:
(2.2)
де ЄПВ - щомісячні процентні виплати;
ОЗ - залишок заборгованості в даному місяці;
ПС - процентна ставка.
Для того щоб обчислити суму повернення основного боргу, необхідно з суми щомісячного платежу ануїтетного (розмір якого, як ми пам'ятаємо, залишається незмінним) вирахувати розмір процентних виплат у даному місяці:
(2.3)
де ВОД - повернення основного боргу;
ЄП - розмір щомісячного платежу;
ЄПВ - щомісячні процентні виплати.
Таким чином, щомісячні платежі протягом усього терміну кредиту будуть складати 13 860,96 руб. З цього випливає, що через 15 років сума нарахованих відсотків досягне до
1504 611,17 руб. плюс повернення основного боргу 990 360 руб. У кінцевому підсумку банку буде повернуто 2494971.18 крб.
Тепер розглянемо такий же приклад, але з диференційованим платежем.
Розмір щомісячного платежу диференційованого складе в перший місяць:
(2.4)
де ЕП1 - щомісячний платіж;
СК - сума кредиту; ПС - річна процентна ставка;
КМ - кількість місяців (термін, на який виданий кредит);
ОЗ - залишок заборгованості в даному місяці;
ЧДМ - число днів у місяці (від 28 до 31).
Щомісячний диференційований платіж також складається з двох складових - повернення основного боргу і нарахованих відсотків:
(2.5)
де ЕПВ1 - щомісячні процентні виплати за перший місяць;
ОЗ - залишок заборгованості в даному місяці;
ПС - процентна ставка;
ЧДМ - число днів у місяці (від 28 до 31).
Так як платіж диференційований, то сума повернення основного боргу протягом всього терміну кредиту залишиться незмінною і буде дорівнює:
(2.6)
де ВОД - повернення основного боргу;
СК-сума кредиту;
КМ - кількість місяців.
Розрахуємо платіж для другого місяця:
(2.7)
де Еп2 - щомісячний платіж на другий місяць;
СК - сума кредиту;
ПС - річна процентна ставка;
КМ - кількість місяців (термін, на який виданий кредит);
ОЗ - залишок заборгованості в даному місяці;
ЧДМ - число днів у місяці (від 28 до 31).
Щомісячні процентні виплати на другий місяць будуть рівні:
(2.8)
де ЕПВ2 - щомісячні процентні виплати за другий місяць;
ОЗ - залишок заборгованості в даному місяці;
ПС - процентна ставка;
ЧДМ - число днів у місяці (від 28 до 31). [4, с. 81].
По вище наведеною методикою
розрахунків ануїтетних і диференційованих платежів, уявімо відмінності щомісячних платежів (ЄП), які складаються із щомісячних процентних виплат (ЄПВ) і повернення основного боргу (ВОД) за площами житла 54 кв. м., 72 кв.м., 90 кв.м. у вигляді таблиці 2.5
Таблиця 2.5 -
Порівняння ануїтетних і диференційованих схем платежів за основними показниками
Показники
| 54 кв. м.
| 72 кв.м.
| 90 кв.м.
|
Ганну ритетні платежі тис.руб.
| Діфферен ства ні платежі тис. руб.
| Ганну ритетні платежі тис.руб.
| Діфферен ства ні платежі тис. руб.
| Ганну ритетні платежі тис.руб.
| Діфферен ства ні платежі тис. руб.
|
ЄП
| 13 860,96
| 18 118,91
| 18 481,26
| 24 158,55
| 23 101,58
| 30 198,19
|
ЄПВ
| 12 379,50
| 12 616,91
| 16 506
| 16 822 |