Довгострокове іпотечне житлове кредитування

Стандартна процедура отримання іпотечного кредиту складається з наступних основних етапів:
1) попередня кваліфікація (схвалення) позичальника;
2) оцінка кредитором ймовірності погашення іпотечного кредиту та визначення максимально можливої ​​суми іпотечного кредиту з урахуванням доходів позичальника, наявності власних коштів для первинного внеску і оцінки предмета іпотеки. Зазначена процедура називається андеррайтингом позичальника;
3) підбір квартири, відповідної фінансовим можливостям
позичальника і вимогам кредитора;
4) оцінка житла - предмета іпотеки з метою визначення його ринкової вартості;
5) укладення договору купівлі - продажу квартири між позичальником і продавцем житла та укладання кредитного договору між позичальником і кредитором, придбання житла позичальником і перехід його в заставу кредитору за договором про іпотеку або за законом.
Кредитор укладає з позичальником кредитний договір, а позичальник вносить на свій банківський рахунок власні грошові кошти, які він планує використовувати для оплати початкового внеску.
У кредитному договорі сторони передбачають такі умови: сума наданого кредиту; термін, на який надається кредит; розмір сплачуваних позичальником відсотків за користування кредитом; черговість погашення кредиту та відсотків по ньому; підстави для дострокового розірвання договору та стягнення кредиту і відсотків по ньому та інші.
У договір про іпотеку сторони включають наступні умови: предмет іпотеки; ціна переданого в іпотеку приміщення; істота основного зобов'язання, забезпечуваного іпотекою (надання кредитних коштів), розмір основного зобов'язання, забезпечуваного іпотекою (розмір кредиту, що надається); термін виконання основного зобов'язання, забезпечуваного іпотекою ( термін, на який надається кредит); вказівка ​​на те, що передається в іпотеку майно знаходиться у користуванні у позичальника (він же заставодавець за договором про іпотеку); вимоги зі страхування переданого в іпотеку майна; підстави звернення стягнення на предмет іпотеки та інші.
Забезпечення кредиту може бути оформлено:
- Договором про іпотеку придбаного житлового приміщення з відповідним нотаріальним посвідченням угоди, а також державною реєстрацією виникає іпотеки;
- Тристоронніх (змішаним) договором купівлі - продажу та іпотеки житлового приміщення, при якому всі три зацікавлені сторони послідовно і практично одночасно фіксують, нотаріально завіряють і реєструють перехід прав власності від продавця квартири до покупця, а також іпотеку даної квартири на користь кредитора;
- Договором придбання житлового приміщення за рахунок кредитних коштів, коли іпотека житлового приміщення, виникає в силу закону в момент реєстрації договору купівлі - продажу; [13].
6) проведення розрахунків із продавцем житлового приміщення;
7) страхування предмета іпотеки, життя позичальника, а також по можливості прав власника на купується житлове приміщення.
Надалі кредитор виробляє обслуговування кредиту, тобто приймає платежі від позичальника, веде бухгалтерські записи про погашення основної заборгованості та відсотків, здійснює всі необхідні дії з обслуговування виданого іпотечного кредиту.
У разі виконання зобов'язань за кредитним договором кредит вважається погашеним, а іпотека припиняється, про що робиться відповідний запис у державному реєстрі.
Зважаючи на специфіку забезпечення заставних листів, кожному їх випуску ставиться у відповідність сформоване за певним безліч закладних (пул). Тому появи на ринку цінних паперів (у даному випадку - іпотечних облігацій) повинно передувати накопичення первинних іпотечних житлових кредитів. Безсумнівно, для забезпечення надійності та привабливості заставних листів для інвесторів необхідна жорстка законодавча регламентація діяльності емітентів іпотечних цінних паперів. [28, 37].
1.2 Історія розвитку іпотечного житлового кредитування в Росії
Найбільшою мірою іпотека розвинена в США, Канаді, Великобританії, Німеччини, Франції, Швеції. У СРСР в результаті ліквідації або обмеження приватної власності на землю і нерухоме майно зникла база для функціонування іпотеки, був втрачений і раніше накопичений досвід. Більше того, у підручниках та економічній літературі стверджувалося, що іпотеки в СРСР, де вся земля націоналізована, немає, і не може бути ніколи.
Однак під тиском реалій дійсності іпотека в Росії в останні роки все ж таки почала відроджуватися на найбільш болючій ділянці життя російського суспільства - у житловому будівництві.
До переходу на ринкові відносини основними джерелами поповнення житлового фонду країни були державне житлове будівництво і будівництво житла підприємствами та організаціями, а кооперативне та індивідуальне житлове будівництва грали допоміжну роль. Однак на початку 90-х рр.. намітилося різке згортання темпів будівництва житла з боку держави, підприємств і організацій. Щоб якось виправити становище, неодноразово робилися спроби втілити в життя різні федеральні цільові програми, спрямовані на вирішення житлової проблеми в країні. Держава ж буде і далі перераховувати свої внески, погашаючи кредит. [33, 2].
Однак і за цією програмою вже виникають деякі питання. Наприклад, такий: три квадратних метри на рік - це тридцять за десять років. За двадцять ж років (звичайний термін служби) накопичується вартість лише шістдесяти метрів - не найбільша двокімнатна квартира в стандартному будинку, що на наш погляд є недостатнім на стандартну сім'ю з чотирьох чоловік. Так само залишається незрозумілим, як буде вирішуватися квартирне питання тих, хто став у ході служби інвалідом, був звільнений через хворобу або оргштатної заходам. Проте все ж нові зобов'язання державою перед майбутніми військовослужбовцями взяті. Перші володарі отриманих за «військової» іпотеці квартир вже з'явилися в 2008 році.
У цілому можна сказати, що в Росії житлова іпотека поки що не отримала такого широкого поширення як наприклад у США, Канаді, Великобританії, Німеччині та інших країнах. Причинами цього є:
1. Співвідношення ринкових цін на житло і заробітної плати являє собою істотне значення, що є фактом неможливості «швидкої» купівлі об'єкта будівництва, призначеного для проживання.
2. Досить високий банківський відсоток є важливим стримуючим чинником для більш-менш забезпечених громадян, оскільки вартість квартири за десять років зростає як мінімум у півтора рази.
3. При нестабільному розвитку економіки, інфляції і відрізняється непостійністю законодавстві має місце захист інтересів одних учасників іпотечних відносин і обмеження інших. [4, 79].
Необхідно сказати, що в останні роки ХХ століття формування системи іпотечного житлового кредитування відбувалося в досить складній економічній ситуації.
Лише до початку 2002 року виникли окремі позитивні тенденції і з'явилися передумови для розвитку системи іпотечного кредитування. У їх числі можна відзначити наступні:
1) у 1999 році Урядом РФ розроблена «Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в РФ», яка визначає місце і роль іпотечного житлового кредитування в житловому фінансуванні, а також стратегію держави у становленні та розвитку даної сфери;
2) закладено законодавчий фундамент для розвитку механізму іпотеки.
Так вже діють федеральні закони «Про іпотеку (заставі нерухомості)», «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», «Про оціночну діяльність в РФ». У жовтні 2003 року Державна Дума прийняла ключовий закон «Про іпотечні цінні папери», який встановлює порядок випуску та обігу іпотечних цінних паперів. 17 листопада 2003 закон підписав Президент, після чого він вступив в законну силу.
3) з кожним роком відбувається збільшення розмірів житлового фонду, який міг би служити забезпеченням іпотеки, отже, в найближчій перспективі потрібно розвиток вторинного ринку іпотечного кредитування; е чого він вступив в законну силу; [4, 69].
4) на відміну від інших об'єктів нерухомості ринок житла характеризується, достатньої цінової стійкістю, і внаслідок цього вкладення в житло, необхідно вважати, є одними з найменш ризикованих, що, на наш погляд, цілком забезпечує низьку ймовірність невиконання позичальниками своїх зобов'язань;
5) ініціативу щодо розвитку іпотечних відносин взяли в свої руки регіональні влади, створюючи свої власні, на їх погляд ефективні схеми підтримки населення з придбання житла у власність та поліпшення житлових умов.
Через відсутність кредитних ресурсів у цій сфері регіональні програми в більшості своїй орієнтовані на використання коштів місцевих бюджетів, які надаються населенню на придбання або будівництво житла у формі пільгових житлових кредитів;
6) спостерігається збільшення уваги до іпотечних відносин з боку страхових організацій, підприємств і організацій, в інтересах яких забезпечити своїх працівників благоустроєним житлом; [39, с.30]
7) в умовах гострої нестачі коштів, коли бюджетне фінансування скоротилося до мінімуму, забудовники стали активно залучати грошові кошти безпосередньо від населення шляхом як укладання договорів інвестування або пайової участі у будівництві, так і створення спеціалізованих будівельно-ощадних кас, споживчих та кредитних спілок. У цій області забудовники почали успішно конкурувати з банками, використовуючи грошові кошти населення і пропонуючи квартири на виплат, оскільки вони можуть не дотримуватися обов'язкових для кредитних організацій вимоги з резервування та економічних нормативів.
1.3 Нормативно-правове регулювання іпотечного житлового кредитування в Росії
Державний бюджет завжди був основним джерелом фінансування житлового будівництва, що доповнюється лише незначними вкладеннями з боку підприємств, що виразилося в практичній відсутності в Росії (на початку економічних реформ) механізмів самостійної участі населення у вирішенні житлових проблем. Кредитування здійснювалося тільки в сфері будівництва нового житла індивідуальними забудовниками або житловими кооперативами, але не при покупці готового житла. У результаті різкого скорочення фінансування житла з боку держави, низького платоспроможного попиту на житло з боку населення, а також відсутність кредитних механізмів будівництва та придбання житла, обсяги житлового будівництва різко скоротилися, що призвело до помітного погіршення положення в будівельному секторі, збитковості багатьох будівельних підприємств. [26, 98].
Ринок житла виявився не забезпечений відповідними кредитно-фінансовими механізмами, які підтримали б платоспроможний попит населення і зробили б можливим придбання житла населенням в масовому порядку.
Суть довгострокового іпотечного житлового кредитування зводиться до створення ринкової системи іпотечних кредитів громадянам на меті придбання готового житла як на первинному (новозбудоване житло, що продається забудовниками), так і на вторинному (вже наявне у приватній власності житло) ринках житла. У більшості країн світу придбання житла в кредит є не тільки основною формою вирішення житлової проблеми, але й сферою економічної діяльності, ключову роль у якій відіграють банківські та інші кредитні структури. Держава ж виконує допоміжну функцію через встановлення загальних правил, що забезпечують ефективність взаємодії всіх учасників процесу житлового кредитування, а також при необхідності прямим або непрямим чином використовує бюджетні кошти для залучення додаткових приватних інвестицій у житлову сферу та надання сприяння громадянам у придбанні житла.
У Росії державна підтримка громадян, які не мають достатніми доходами для отримання іпотечних кредитів на стандартних банківських умовах, може бути організована через систему надання безоплатних субсидій для оплати першого внеску при отриманні іпотечного кредиту та скорочення тим самим необхідного розміру кредиту. Така система співфінансування придбання житла громадянами за допомогою держави, при якій на частку власних коштів громадян у вартості квартири доводилося б 30%, на частку державної субсидії в середньому - 20-50% і на іпотечний кредит - 20-50%, підвищить доступність іпотечних кредитів для громадян і буде стимулювати платоспроможний попит на житло. Для оплати початкового внеску при іпотечному кредитуванні можуть бути використані грошові заощадження позичальника або кошти, отримані від продажу вже наявної в нього у власності житла. [12, 16].
Іпотечне кредитування представляє реальну альтернативу прибуткового вкладення коштів. Разом з тим структура залучених банками коштів зберігає виражений короткостроковий характер. І якщо в цілому останнім часом спостерігається зниження рівня процентних ставок за залученими ресурсів, то оцінити вартість довгострокових ресурсів (на 5-10 років), необхідних для фінансування довгострокових іпотечних кредитів, вкрай складно з огляду на їх практичної відсутності. Саме брак довгострокових коштів при надлишку короткострокових є головною фінансової причиною низької активності банків у сфері житлового кредитування. Сучасна державна житлова політика повинна поряд з колишньою орієнтацією на потреби соціально незахищених груп населення зробити новий акцент на вирішенні житлових проблем основної частини працюючого населення, що має середніми доходами, накопиченнями і мають житло у власності внаслідок безоплатної приватизації.
Основним способом вирішення житлової проблеми для цієї частини населення є довгострокове іпотечне житлове кредитування. Враховуючи комплексність проблеми розвитку іпотечного житлового кредитування, для її вирішення потрібно системний підхід. Причому масштаб проблеми, її значимість для соціально-економічного розвитку Росії, на наш погляд, вимагають максимально швидких дій федерального центру, суб'єктів Російської Федерації і місцевих органів самоврядування, а також керівництва комерційних банків і підприємців. Однією з найважливіших проблем при організації системи іпотечного кредитування є мобілізація необхідних для цього ресурсів.
У світовій практиці проблема залучення банками коштів для довгострокових іпотечних кредитів вирішується в основному в рамках двох основних моделей: депозитарної моделі інституту (залучені кошти клієнтів поміщаються на розрахункові рахунки та депозити) і моделі іпотечного банку (продаж боргових і позикових зобов'язань на вторинному ринку приватним інвесторам) . Обидва джерела мобілізації ресурсів можуть бути використані в рамках одного кредитного інституту, відрізняючись за способом залучення та термінами узгодження з активними операціями з довгострокового кредитування. [6,53].
В даний час на різних рівнях розглядається можливість сприйняття американської моделі вторинного ринку іпотечного кредитування. Ця модель побудована як дворівнева система: права вимоги за кредитами переуступаются спеціалізованому Агентству, яке, у свою чергу, залучає кошти інвесторів шляхом розміщення цінних паперів. З приводу зазначеної моделі необхідно зауважити, що при всіх позитивних якостях ця модель розрахована на англо-американську систему права і може використовуватися при організації російського вторинного ринку іпотечного кредитування тільки частково, з певними обмеженнями і змінами, а також за умови додаткового захисту прав інвесторів і позичальників . Система вторинного ринку іпотечного кредитування в США в силу особливостей системи права регулюється не тільки законами, але і величезною судовою практикою, що заповнює прогалини законодавства. Цього в умовах континентальної правової системи досягти неможливо. Тому при виробленні моделі вторинного іпотечного ринку Росії і розробці відповідних механізмів його функціонування особливо ретельно варто підбирати правові конструкції. На мій погляд, для Росії більше прийнятна модель побудови вторинного іпотечного ринку Німеччини. Вона побудована як однорівнева система, де рефінансування здійснюється безпосередньо за рахунок випуску іпотечним банком заставних листів. Ці цінні папери дуже добре забезпечені й мають вищої ступенем надійності. Незважаючи на проблеми, прогрес у розвитку житлового кредитування певною мірою досягнуто. Інтерес банків до цих операцій визначається реальним платоспроможним попитом на довгострокові житлові позики, передбаченням величезного ринку для іпотечних кредитів.
Для розвитку іпотечного кредитування в нашій країні можна виділити наступні сприятливі чинники:
а) для населення: роздержавлення житлового фонду (частка державної власності становить близько 8%) і зосередження домоволодінь в особистій власності (близько 46%), що дозволяє громадянам використовувати доходи від продажу наявного житла для оплати внесків за знову придбане житло; виникнення середнього класу ( близько 16% населення), тобто верстви населення, що має високу кредитоспроможність і достатні доходи для обслуговування і повернення іпотечних кредитів; зміна структури попиту населення на житло, обумовлене не лише вимогами до розміру житлової площі, а все більшими вимогами до планування і якості житла, типом і місцем розташування будівлі, соціальним станом сусідів; підвищення рухливості населення в межах території країни; зростання розуміння значущості нерухомості як об'єкта вкладення заощаджень, важливої ​​умови стабільності життя і забезпечення старості;
б) для підприємців: роздержавлення будівельного комплексу і загострення конкуренції, у тому числі з боку іноземних підрядників, гостра зацікавленість у подоланні спаду в економіці та збільшення обсягів житлового будівництва; прагнення до модернізації підприємств будіндустрії і поліпшення технологій будівництва для забезпечення зрослих потреб покупців житла і зміцнення конкурентоспроможності в суперництві з іноземними підрядниками і постачальниками; розуміння необхідності здешевлення будівництва при відносному зростанні якості для підвищення доступності житла та розширення масштабів житлового будівництва; виникнення мережі нових підприємницьких структур, що обслуговують ринок житла (ріелтори, оцінювачі, реєстратори та ін), зацікавлених у збільшенні покупок населенням житла на основі іпотечного кредитування, в) для банків і фінансових інвесторів: зміцнення законодавчої і нормативної бази іпотечного кредитування; виконання провідними банками пробних (пілотних) проектів іпотечного кредитування і навчання фахівців іпотечному справі; стимулювання з боку держави фінансування реального сектору економіки та інвестиційних потреб населення; активізація державних і місцевих органів влади у підтримці проектів іпотечного кредитування громадян; скорочення сфери спекулятивного вкладення капіталу; обмеженість об'єктів інвестування для фінансових інвесторів в умовах нестабільності фондового ринку; підвищення привабливості іпотечного кредитування та операцій із залучення заощаджень населення в умовах фінансової кризи; створення інфраструктури ринку нерухомості, зростання конкуренції, створення структур вторинного ринку іпотечних кредитів (Агентство по житловому іпотечному кредитуванню);
г) для органів державної та місцевої влади: поява нової можливості вирішення житлової проблеми; зміцнення і розширення середнього класу, зростання зайнятості населення та пов'язане з цим підвищення соціальної стабільності в суспільстві; пожвавлення ділової активності на ринку житла, у будівельній галузі та інших, пов'язаних з ній секторах народного господарства; зростання податкових надходжень і розширення фінансової бази для забезпечення соціальним житлом населення з низьким рівнем доходів; виконання містобудівних планів. Слід відзначити ще один дієвий економічний чинник, стимулюючий з боку держави розвиток первинного іпотечного ринку, це - наявність податкових пільг, пов'язаних з іпотечним житловим кредитуванням. Вони дозволяють суттєво збільшити доступність довгострокових іпотечних кредитів для населення. Проте в даний час іпотечні відносини в нашій країні не набули того розмаху і тієї зрілості, якими їм належить бути, тому в зв'язку з цим особливо актуальним є аналіз причин, що стримують, на їх становлення і розвиток.
Для банківсько-кредитних установ в іпотечному кредитуванні важливі, перш за все, стійкість, законність кредитних відносин, тверде забезпечення наданих кредитних коштів і можливість розвитку вторинного ринку цінних паперів, а для заставодавця та заставодержателя - гарантії виконання договірних відносин. Слід зазначити, що за останні роки, корінні зміни відбулися в структурі джерел фінансування житлового будівництва. Основними джерелами фінансування житлового будівництва стають позабюджетні кошти в поєднанні з різними формами державної підтримки громадян та юридичних осіб, які беруть участь у фінансуванні будівництва житла. Основними джерелами інвестування нового житла для громадян є наступні. Обов'язковою джерелом інвестування нового житла для конкретного громадянина є його особистий цільовий внесок. Другим джерелом інвестицій на будівництво квартири для конкретного громадянина можуть бути адресні субсидії місцевих органів влади, або субсидії підприємств, на яких працюють локальні інвестори, або субсидії з позабюджетних фондів, що формуються генеральним менеджером в рамках системи за рахунок залучення до будівництва організацій, підприємств і приватних осіб (комерційних інвесторів). Третім потенційним джерелом інвестицій для поліпшення житлових умов громадян можуть бути кошти від ф'ючерсної продажу раніше займаній сім'єю черговика квартири. Четвертим джерелом оплати нової квартири для громадян беруть участь у реалізації системи, є короткострокова позика. У таблиці 2 (Додаток 1) наведені потенційні фінансові ресурси і способи їх залучення для забезпечення іпотечне-житлового кредитування.
Розглядаючи джерела фінансових ресурсів, необхідно враховувати, що вони неоднорідні за своїм складом. Тому при їх аналізі слід виділяти в особливу групу ті види ресурсів, в яких представлена ​​соціальна складова, оскільки такого роду фінанси самого початку орієнтовані на те, щоб їх вкладення відбувалося з найменшим ризиком і переважно в соціальну сферу за допомогою іпотечного житлового кредитування. Поєднання різних джерел і способів фінансування дозволить забезпечити систему іпотечного кредитування грошовими ресурсами, а також зробити її збалансованою, а тому менш ризикованою, що забезпечить необхідні гарантії інвестицій. У таблиці 3 (Додаток 2) наведено аналіз основних моделей іпотечне-житлового кредитування і дана їх соціально-економічна оцінка. [14,22].
Під системою іпотечного кредитування мається на увазі створення відповідних інститутів і відпрацьованих механізмів, які б забезпечили можливість ефективного іпотечного кредитування. По-перше, необхідна діюча система іпотечних кредитних інститутів банків та інших іпотечних кредитних установ, які безпосередньо здійснюють іпотечні кредитні операції.
Іпотечні відносини володіють величезним потенціалом, але найбільшою мірою він не реалізується у житловій сфері, хоча саме вони є тим дієвим засобом, що дозволяє вирішити ряд нагальних завдань:
1) забезпечення довгострокової і міцної інтеграції ринку нерухомості і фінансового ринку;
2) забезпечення щадного режиму придбання житла громадянами;
3) підвищення інвестиційної активності в капітальному будівництві. У муніципалітетів у зв'язку з хронічним дефіцитом бюджетів різко обмежені можливості будівництва «безкоштовного» житла для малозабезпечених громадян, які мають право на державні субсидії. Напруженість ситуації може бути знята за рахунок одночасного зведення комерційного житла і комбінування джерел залучених коштів (заощаджень населення, банківських кредитів, субсидій і т. д.). З цією ж метою можливе використання механізму соціального оренди, тобто надання права проживання в квартирах без передачі їх у власність з диференційованою оплатою в залежності від доходу сім'ї.
Таким чином, в залежності від вартості житла, джерел коштів, платоспроможності та категорії (з урахуванням прав пільги) громадян, які бажають поліпшити житлові умови, виділяються декілька житлових стратегій: стратегія, розрахована на надання державних субсидій та допомога підприємств; змішана стратегія, заснована на використанні державних субсидій і власних коштів громадян; ринкова стратегія, орієнтована в основному на власні кошти громадян. Діяльність суб'єктів ринку іпотечних житлових кредитів, у першу чергу громадян-позичальників і банків-кредиторів, особливо в період формування і становлення системи іпотечного житлового кредитування, без спеціальних заходів підтримки муніципалітету практично неможлива.
Розвиток іпотечного житлового кредитування населення як цілісної системи, з одного боку, та як складової частини ринкової економіки, з іншого, має будуватися на базі розроблених вітчизняними вченими наступних основоположних принципів.
1) Система іпотечного житлового кредитування в Росії повинна враховувати наявний міжнародний досвід. Вона повинна бути адаптована до російських макроекономічних умов і законодавчій базі, враховувати психологічні аспекти населення Росії, поки що з настороженістю сприймає ситуацію тривалої залежності від банку-кредитора при іпотечному кредитуванні.
2) Одним з ключових вимог слід наголосити на необхідності забезпечення доступності іпотечних кредитів для груп населення не тільки з найбільш високими, але також і середніми доходами. При цьому система іпотечного кредитування повинна носити ринковий, а не дотаційний характер, бути повністю прозора і зрозуміла для розуміння всіма учасниками процесу іпотечного кредитування.
3) Створювана система іпотечного кредитування повинна носити розвивається характер, спиратися на ефективне використання залучених фінансових ресурсів громадян, комерційних банків-кредиторів, інвесторів, а не на фінансування з боку державного бюджету.
4) Система житлового іпотечного кредитування повинна бути відтворена в будь-якому регіоні країни. Темпи і масштаби розвитку іпотеки в тих чи інших регіонах повинні визначатися не стільки суб'єктивними факторами наявності чи відсутності політичної волі у керівництва регіону для розвитку іпотеки, а об'єктивною економічною ситуацією в регіоні, наявністю платоспроможного попиту на житло і його пропозицією.
5) Іпотека не може являти собою жорстку, одноликих систему. Іпотека в Росії повинна бути багатоваріантної. При цьому про жодне взаємовиключення не може бути й мови. Всі вони існують у своєму просторі, у своєму тимчасовому і грошовому вимірах і орієнтовані на свого споживача.
6) Виключно важливим аспектом державної політики, спрямованої на розвиток іпотечного кредитування, є формування макроекономічних умов та інституційного середовища, що сприяють підвищенню доступності іпотечних кредитів для позичальників. Це включає комплекс заходів з контролю за рівнем інфляції, динамікою обмінного курсу рубля, щодо зниження процентних ставок, реструктуризації банківської системи, розвитку нормативно-законодавчої бази.
7) Роль регіональних і місцевих органів влади на етапі створення системи іпотечного кредитування є виключно важливою. Вирішення житлової проблеми і координація діяльності всіх суб'єктів ринку житла в істотній мірі залежить від діяльності органів виконавчої влади на всіх рівнях.
Для становлення і розвитку системи довгострокового іпотечного житлового кредитування необхідно передбачити вирішення наступних основних проблем: усунення наявних недоліків у законодавстві; слабкий розвиток і недостатня ефективність системи реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в установах юстиції; слабкий розвиток оцінного та страхової справи; брак кредитних ресурсів та їх висока вартість у комерційних банків, відсутність вторинного ринку заставних (іпотечних кредитів); високі ставки рефінансування, відсутність ефективних механізмів обмеження ризиків банків і покриття з боку держави та органів місцевого самоврядування; відсутність іпотечних банків; висока вартість кредитів для позичальника; низькі доходи переважної частини населення порівняно з вартістю житла; брак бюджетних коштів для надання житлових субсидій громадянам, які мають на них право, що дозволяють знизити кредитне навантаження при придбанні житла; недосконалість оподаткування, недостатня кількість стимулів для вкладення коштів громадянами в житло. [14, 30].
Пропонуються наступні основні напрямки вирішення зазначених проблем:
1) вдосконалення законодавчої та нормативної бази, що забезпечує виконання зобов'язань при іпотечному кредитуванні, в першу чергу, в частині створення чіткої процедури звернення стягнення на предмет іпотеки і виселення неплатника по кредиту із закладеного житла;
2) створення та впровадження універсального механізму забезпечення припливу довгострокових позабюджетних фінансових ресурсів у бюджетну сферу;
3) податкове стимулювання як громадян - одержувачів іпотечних кредитів, з одного боку, так і комерційних банків - іпотечних кредиторів і інвесторів, які забезпечують рефінансування комерційних банків-кредиторів, з іншого боку;
4) створення рівних умов для вільної конкуренції між суб'єктами ринку іпотечних кредитів;
5) створення механізмів соціального захисту позичальників як від неправомірних дій банків-кредиторів, так і для їх соціальної адаптації при процедурі виселення у випадку неможливості погашення взятого раніше іпотечного кредиту;
6) уточнення нормативної бази, що регулює діяльність кредитних організацій з надання та обслуговування іпотечних довгострокових кредитів, а також їх рефінансування;
7) формування нормативно-законодавчих основ для використання нових фінансових інструментів (цінних паперів) для залучення довгострокових ресурсів у цю сферу. Крім цього, необхідно передбачити ряд спеціальних житлових пільг для банків, що здійснюють іпотечну діяльність. Досить дієвим заходом може стати введення порядку, при якому банки, що відкривають житлові вклади і надають іпотечні кредити, мають можливість зменшувати оподатковуваний прибуток на суму виданих довгострокових житлових кредитів або для них застосовується звільнення від податків прибутку, отриманої від іпотечних кредитів. Крім того, слід звільнити від резервування або знизити норми обов'язкових резервів, що депонуються банком у Центральному банку Російської Федерації, за коштами, що надходять на житлові вклади. Залучення зовнішніх ресурсів для іпотечного житлового кредитування стримується високим рівнем ризику. У цих умовах держава повинна всіляко сприяти залученню коштів в реновацію і створення основних фондів.
Можна зробити висновок, що конкретне вираження підтримки з боку державних органів стосовно до системи іпотечного житлового кредитування повинно знайти в наступних формах:
▪ надання системі іпотечного житлового кредитування статусу муніципальної;
▪ пріоритетне виділення майданчиків під забудову (без жодних додаткових умов) для реалізації системи; зняття або значне зменшення величини фінансового навантаження на учасників системи за рахунок зниження витрат на інфраструктуру та інших пільг; виділення з федерального, міського чи місцевого бюджету безоплатних субсидій на будівництво або придбання житла; надання громадянам пільгових умов кредитування.

Глава 2. Розвиток іпотечного житлового кредитування в Росії "Федеральна цільова програма" житло "на 2002 - 2010 роки
2.1 Основні цілі і завдання Програми, етапи її реалізації
У ході реалізації Державної цільової програми "Житло", схваленої постановою Ради Міністрів - Уряду Російської Федерації від 20 червня 1993 р. № 595, Основних напрямів нового етапу реалізації Державної цільової програми "Житло", схвалених Указом Президента Російської Федерації від 29 березня 1996 № 431, і першого етапу федеральної цільової програми "Житло" на 2002 - 2010 роки (далі - Програма) були створені правові та організаційні основи державної житлової політики, визначено її пріоритетні напрямки і відпрацьовані механізми реалізації. [40].
За цей період була сформована нормативна правова база, що є основою регулювання питань, пов'язаних з житловим будівництвом, житлово-комунальним господарством, забезпеченням прав власності у житловій сфері в умовах ринкових відносин.
Найбільш істотний розвиток законодавчої бази було забезпечено у 2004 році в результаті прийняття 25 федеральних законів, спрямованих на формування ринку доступного житла, у тому числі Житлового кодексу Російської Федерації і Містобудівного кодексу Російської Федерації.
Нові правові умови створюють основу для реалізації на практиці поставлених цілей і вимагають широкомасштабних скоординованих дій на всіх рівнях державної влади і місцевого самоврядування та здійснення заходів нормативно-правового, адміністративно-організаційного та бюджетно-фінансового характеру.
Гострота проблем у житловій сфері та важливість їхнього рішення для соціально-економічного розвитку Російської Федерації вимагають реалізації комплексу заходів в рамках пріоритетного національного проекту "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії".
Включення завдання формування ринку доступного житла та забезпечення комфортних умов проживання в число пріоритетних національних проектів поряд з розвитком освіти та охорони здоров'я визначає соціальну спрямованість нового етапу економічних перетворень в країні. Реальна можливість заробити на гідне житло для значних груп населення буде сприяти активізації їх економічної діяльності, а чітке визначення груп, перед якими суспільство несе зобов'язання щодо задоволення їх житлових потреб, - подолання утриманських настроїв у значної частини населення країни.
Цілі і завдання Програми визначаються цілями і завданнями пріоритетного національного проекту "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії", оскільки Програма є основним інструментом його реалізації.
Метою пріоритетного національного проекту "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії" є формування ринку доступного житла та забезпечення комфортних умов проживання громадянам Росії.
Основною метою Програми є комплексне вирішення проблеми переходу до сталого функціонування і розвитку житлової сфери, що забезпечує доступність житла для громадян, безпечні та комфортні умови проживання в ньому.
Основними завданнями Програми є:
- Створення умов для розвитку житлового та житлово-комунального секторів економіки та підвищення рівня забезпеченості населення житлом шляхом збільшення обсягів житлового будівництва і розвитку фінансово-кредитних інститутів ринку житла;
- Створення умов для приведення житлового фонду і комунальної інфраструктури у відповідність до стандартів якості, що забезпечують комфортні умови проживання.
Для розвитку житлового будівництва необхідно забезпечити:
- Формування системи територіального планування, створення умов для розробки правил землекористування і забудови, містобудівної документації для житлового будівництва;
- Розвиток конкуренції і зниження адміністративних бар'єрів на ринку житлового будівництва, створення ефективних механізмів боротьби з високим рівнем монополізації та адміністративного протекціонізму на ринку, запровадження прозорих конкурентних процедур надання земельних ділянок для житлового будівництва;
- Розвиток кредитування забудовників на цілі житлового будівництва;
- Забезпечення земельних ділянок комунальною інфраструктурою з метою житлового будівництва, створення умов для залучення кредитних коштів і приватних інвестицій для цих цілей;
- Модернізацію та оновлення обладнання, підвищення ефективності технологій будівництва та виробництва будівельних матеріалів;
- Комплексну забудову територій, реконструкцію і оновлення кварталів забудови;
- Створення єдиної системи державного обліку об'єктів нерухомості.
- Фінансове оздоровлення організацій комунального комплексу;
- Створення умов для залучення коштів приватних інвесторів для модернізації та розвитку об'єктів комунальної інфраструктури, державну фінансову підтримку процесів модернізації та розвитку комунальної інфраструктури, в тому числі з метою мінімізації ризиків приватних інвесторів;
- Розвиток приладового обліку у сфері надання комунальних послуг та оплати послуг за показниками приладів обліку;
- Припинення дотування підприємств житлово-комунального комплексу та перехресного субсидування різних споживачів комунальних послуг;
-Вдосконалення системи надання субсидій на оплату житлового приміщення та комунальних послуг, перерахування бюджетних коштів на надання субсидій на оплату житлового приміщення та комунальних послуг громадянам - отримувачам зазначених субсидій. [23].
Для розвитку іпотечного житлового кредитування населення та ринку житла необхідно вдосконалювати систему захисту прав громадян - набувачів житла і громадян, що беруть участь у фінансуванні житлового будівництва.
В області виконання державних зобов'язань щодо забезпечення житлом категорій громадян, встановлених федеральним законодавством, і нормативного правового забезпечення організації надання громадянам житлових приміщень соціального використання необхідно:
- Конкретизувати державні зобов'язання Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації із забезпечення житлом та поліпшення житлових умов встановлених законодавством категорій громадян і прискорити темпи їх виконання;
- Підвищити ефективність механізмів, використовуваних при реалізації державних зобов'язань;
- Надати сприяння в нормативному забезпеченні реформування на регіональному та муніципальному рівнях системи надання житлових приміщень соціального використання і спеціалізованих житлових приміщень відповідно до вимог Житлового кодексу Російської Федерації;
- Забезпечити скорочення термінів надання житлових приміщень соціального використання.
Заходи другого етапу реалізації Програми (у 2006 - 2010 роках) будуть виконуватися в дві стадії:
2006 - 2007 роки - перша стадія;
2008 - 2010 роки - друга стадія.
На першій стадії заходи Програми та її підпрограм будуть сконцентровані на реалізації заходів пріоритетного національного проекту "Доступне і комфортне житло - громадянам Росії".
Відповідно до зазначеного національним проектом виділено 4 пріоритетних напрямки:
▪ збільшення обсягів іпотечного житлового кредитування;
▪ підвищення доступності житла;
▪ збільшення обсягів житлового будівництва та модернізація комунальної інфраструктури;
▪ виконання державних зобов'язань щодо забезпечення житлом окремих категорій громадян.
По кожному з цих пріоритетних напрямів передбачено реалізацію конкретних заходів, на проведенні яких повинні бути сконцентровані основні фінансові та організаційні зусилля. Ці заходи в основному будуть реалізовані в рамках відповідних підпрограм, що входять до складу Програми. Заходи загального нормативного правового та організаційного характеру будуть реалізовані в рамках Програми в цілому.
Забезпечення державної підтримки системи рефінансування іпотечних кредитів буде здійснюватися відповідно до Концепції розвитку уніфікованої системи рефінансування іпотечних житлових кредитів у Росії, схваленої на засіданні Уряду Російської Федерації 30 червня 2005
Протягом всього періоду реалізації другого етапу Програми здійснюються:
▪ вдосконалення і розвитку нормативної правової бази з урахуванням моніторингу реалізації Програми на практиці в суб'єктах Російської Федерації;
▪ широкомасштабне впровадження організаційних, фінансових та економічних механізмів реалізації програмних заходів;
▪ реалізація підпрограм і окремих заходів. [41].
Основні пріоритети реалізації Програми та її підпрограм на другій стадії можуть бути уточнені за підсумками реалізації заходів пріоритетного національного проекту в 2006 - 2007 роках.
2.2 Державна програма регулювання житлових проблем молодих сімей (Підпрограма "Забезпечення житлом молодих сімей")
Розпорядження Уряду Російської Федерації від 10 серпня 2005 року N 1183-р, постанова Уряду Російської Федерації від 31 грудня 2005 року N 865.
Державний Замовник Федеральне агентство по будівництву і житлово-комунальному господарству.
Основні розробники підпрограми: Федеральне агентство по будівництву і житлово-комунальному господарству, Міністерство регіонального розвитку Російської Федерації, Міністерство економічного розвитку і торгівлі Російської Федерації, фонд "Інститут економіки міста.
Мета і завдання підпрограми: основна мета підпрограми - державна підтримка вирішення житлової проблеми молодих сімей, визнаних у встановленому порядку потребують поліпшення житлових умов. Основними завданнями підпрограми є: надання молодим родинам субсидій на придбання житла, в тому числі на оплату початкового внеску при отриманні іпотечного житлового кредиту або позики на придбання житла або будівництво індивідуального житла, створення умов для залучення молодими сім'ями власних коштів, додаткових фінансових коштів банків та інших організацій, що надають іпотечні житлові кредити та позики для придбання житла або будівництва індивідуального житла. [42].
Терміни і етапи реалізації підпрограми: 2003-2010 роки:
I етап - 2003-2005 роки;
II етап - 2006-2010 роки
Обсяг та джерела фінансування підпрограми: загальний обсяг фінансування підпрограми в 2003-2010 роках за рахунок коштів федерального бюджету - 18,55 млрд. рублів. У 2006-2010 роках загальний обсяг фінансування підпрограми складе: за рахунок усіх джерел фінансування - 165 млрд. рублів, у тому числі: за рахунок коштів федерального бюджету - 16,5 млрд. рублів; за рахунок бюджетів суб'єктів Російської Федерації і місцевих бюджетів - 49 , 5 млрд. рублів; за рахунок власних і позикових коштів молодих сімей - 99 млрд. рублів.
Очікувані кінцеві результати реалізації підпрограми: успішне виконання заходів підпрограми дозволить забезпечити житлом 181,7 тис. молодих сімей, а також забезпечить: створення умов для підвищення рівня забезпеченості житлом молодих сімей, залучення у житлову сферу додаткових фінансових коштів банків і інших організацій, що надають іпотечні житлові кредити і позики, а також власних коштів громадян; створення умов для формування активної життєвої позиції молоді, зміцнення сімейних відносин і зниження соціальної напруженості в суспільстві, поліпшення демографічної ситуації в країні. [43].
Основні підсумки реалізації I етапу підпрограми
Підтримка молодих сімей у поліпшенні житлових умов є найважливішим напрямком житлової політики Росії.
Державна підтримка молодих сімей у 2003-2005 роках здійснювалася в рамках підпрограми "Забезпечення житлом молодих сімей", що входить до складу федеральної цільової програми "Житло" на 2002-2010 роки, затвердженої постановою Уряду Російської Федерації від 28 серпня 2002 року N 638, відповідно з якою багато регіонів розробили свої програми поліпшення житлових умов молодих сімей.
Розробка і формування правових, фінансових та організаційних механізмів державної підтримки молодих сімей, які потребують поліпшення житлових умов, були здійснені в 2003-2005 роках. У цей період були проведені експерименти на території окремих суб'єктів Російської Федерації з відпрацювання різних механізмів і форм взаємодії всіх виконавців підпрограми. Було встановлено, що найбільш ефективно підпрограма реалізується в тих регіонах, де розроблені і діють схеми іпотечного житлового кредитування, а також існують можливості використання заощаджень громадян (Республіка Татарстан, Республіка Башкортостан, Республіка Мордовія, Оренбурзька і Кемеровська області).
На I етапі реалізації підпрограми були розроблені 72 регіональні програми.
У 2003-2005 роках 114 тис. молодих сімей - учасників регіональних і муніципальних програм поліпшили свої житлові умови. При цьому за рахунок коштів федерального бюджету, які склали 2,05 млрд. рублів, молодим сім'ям було надано 13,7 тис. субсидій при народженні (усиновленні) дитини. [42].
Разом з тим в рамках реалізації зазначеної підпрограми в 2003-2005 роках тільки в обмеженому колі суб'єктів Російської Федерації були задіяні механізми іпотечного житлового кредитування, а в більшості регіонів Росії не було умов для отримання молодими сім'ями іпотечних житлових кредитів.
Аналіз результатів I етапу реалізації підпрограми "Забезпечення житлом молодих сімей", що входить до складу федеральної цільової програми "Житло" на 2002-2010 роки, виявив доцільність її коригування в частині вдосконалення механізму здійснення державної підтримки молодих сімей у поліпшенні житлових умов.
Відповідно до цієї підпрограмою її учасником могла бути молода сім'я, визнана у встановленому порядку потребує поліпшення житлових умов, але можливість отримання субсидії за рахунок коштів федерального бюджету була обумовлена ​​тільки народженням (усиновленням) дитини. У скоригованого підпрограмі вирішення демографічної проблеми не ставиться в якості прямої мети, а розглядається як її додатковий соціальний ефект. Вирішення житлової проблеми молодої сім'ї створить умови і для зростання народжуваності.
Основні цілі і завдання підпрограми:
Підпрограма "Забезпечення житлом молодих сімей" федеральної цільової програми "Житло" на 2002-2010 роки (далі підпрограма) спрямована на реалізацію одного з пріоритетних напрямів національного проекту "Доступне і комфортне житло громадянам Росії", який передбачає формування системи надання державної підтримки певним категоріям громадян у придбанні житла, у тому числі у наданні коштів на сплату початкового внеску при отриманні іпотечного житлового кредиту або позики на придбання житла або будівництво індивідуального житла.
Основною метою підпрограми є надання державної підтримки у вирішенні житлової проблеми молодим сім'ям, які потребують поліпшення житлових умов.
Учасником підпрограми може бути молода сім'я, вік подружжя в якій не перевищує 30 років, або неповна сім'я, що складається з одного молодого батька, вік якого не перевищує 30 років, і одного і більше дітей і потребує поліпшення житлових умов (далі - молода сім'я) .
Основними завданнями підпрограми є:
▪ забезпечення надання молодим родинам субсидій на придбання житла, в тому числі на сплату початкового внеску при отриманні іпотечного житлового кредиту або позики на придбання житла або будівництво індивідуального житла;
▪ створення умов для залучення молодими сім'ями власних коштів, фінансових коштів банків і інших організацій, що надають іпотечні житлові кредити та позики для придбання житла або будівництва індивідуального житла.
Основними принципами реалізації підпрограми є:
▪ добровільність участі в підпрограмі молодих сімей;
▪ визнання молодої сім'ї потребує поліпшення житлових умов відповідно до законодавства Російської Федерації;
▪ можливість для молодих сімей реалізувати своє право на отримання підтримки за рахунок коштів федерального бюджету, бюджетів суб'єктів Російської Федерації і місцевих бюджетів при поліпшенні житлових умов у рамках підпрограми тільки один раз.
Умовами припинення реалізації підпрограми є дострокове досягнення цілей і завдань підпрограми, а також зміна механізмів реалізації державної житлової політики
Молоді сім'ї, які мають право на участь в підпрограмі "Забезпечення житлом молодих сімей", що входить до складу федеральної цільової програми "Житло" на 2002-2010 роки, затвердженої постановою Уряду Російської Федерації від 28 серпня 2002 р. N 638, будуть сповіщені про зміни, починаючи з 1 січня 2006 р., механізму реалізації підпрограми і про підтвердження виконання в 2006 році зобов'язань у відповідності з раніше діючими умовами і порядком. [24].
Ресурсне забезпечення підпрограми:
Основними джерелами фінансування підпрограми є:
▪ кошти федерального бюджету (співфінансування заходів підпрограми);
▪ кошти бюджетів суб'єктів Російської Федерації і місцевих бюджетів;
▪ кошти банків і інших організацій, що надають молодим сім'ям іпотечні житлові кредити і позики на придбання житла або будівництво індивідуального житла;
▪ кошти молодих сімей, які використовуються для часткової оплати вартості житла чи споруджуваного індивідуального житла.
Загальний обсяг фінансування підпрограми в 2003-2010 роках становить 216,05 млрд. рублів.
На I етапі реалізації підпрограми (2003-2005 роки) загальний обсяг фінансування склав 51,05 млрд. рублів, у тому числі:
за рахунок коштів федерального бюджету - 2,05 млрд. рублів;
за рахунок коштів бюджетів суб'єктів Російської Федерації і місцевих
за рахунок власних і позикових коштів молодих сімей 99 млрд. руб.
Загальний обсяг фінансових коштів на придбання житла молодими сім'ями в 2006-2007 роках складе 57 млрд. рублів, у тому числі 40 відсотків коштів буде надаватися у вигляді бюджетних субсидій, а решта - у вигляді іпотечних житлових кредитів або позик - або буде частково забезпечена власними засобами молодих сімей.
Обсяги фінансування II етапу підпрограми (2006-2010 роки) наведені в додатку 4. [42].
Механізм реалізації підпрограми:
Механізм реалізації підпрограми передбачає надання державної підтримки молодим сім'ям у поліпшенні житлових умов шляхом надання їм субсидій на придбання житла, в тому числі на сплату початкового внеску при отриманні іпотечного житлового кредиту або позики на придбання житла або будівництво індивідуального житла.
Субсидія надається на придбання у будь-яких фізичних та (або) юридичних осіб одного (декількох) житлового приміщення (житлових приміщень), в тому числі на сплату початкового внеску при отриманні іпотечного житлового кредиту або позики на придбання житлового приміщення або будівництво індивідуального житла, що відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам, упорядкованого стосовно до умов населеного пункту, обраного для постійного проживання (далі - субсидія).
Субсидія може бути використана молодою сім'єю, яка є членом житлового накопичувального кооперативу і для якої кооперативом придбано житлове приміщення, для здійснення останнього платежу в рахунок сплати пайового внеску в повному розмірі, після чого дане житлове приміщення переходить у власність молодої сім'ї.
Розрахунок розміру субсидії проводиться виходячи з норми загальної площі житлового приміщення, встановленої для сімей різної чисельності, кількості членів молодої сім'ї і нормативу вартості 1 кв. м загальної площі житла за відповідним муніципального утворення, в якому молода сім'я перебуває на обліку в якості учасника підпрограми. Норматив вартості 1 кв. м загальної площі житла з муніципального утворення встановлюється органом місцевого самоврядування, але цей норматив не повинен перевищувати середню ринкову вартість 1 кв. м загальної площі житла за суб'єктами Російської Федерації, яка визначається уповноваженим Урядом Російської Федерації федеральним органом виконавчої влади.
Розмір загальної площі житлового приміщення, з урахуванням якої визначається розмір субсидії, становить:
▪ для сім'ї чисельністю 2 чоловік (молоді чоловіки або 1 молодий батько й дитина) - 42 кв. м;
▪ для родини чисельністю 3 і більше людин, що включає крім молодого подружжя 1 і більше дітей (або родини, що складається з 1 молодого батька й 2 і більше дітей), - по 18 кв. м на кожного члена сім'ї.
Середня вартість житла, що приймається при розрахунку розміру субсидії, визначається за формулою:
СТЖ = Н х РЖ, де: СТЖ - середня вартість житла, що приймається при розрахунку розміру субсидії;
Н - норматив вартості 1 кв.м загальної площі житла з муніципального утворення, що визначається згідно з вимогами підпрограми;
РЖ - розмір загальної площі житлового приміщення, що визначається згідно з вимогами підпрограми.
Розмір субсидії становить не менше:
35 відсотків середньої вартості житла, що визначається відповідно до вимог підпрограми (10 відсотків співфінансування за рахунок коштів федерального бюджету, не менше 25 відсотків - за рахунок коштів бюджетів суб'єктів Російської Федерації і місцевих бюджетів), - для молодих сімей, які не мають дітей;
40 відсотків середньої вартості житла, що визначається відповідно до вимог підпрограми (10 відсотків співфінансування за рахунок коштів федерального бюджету, не менше 30 відсотків - за рахунок коштів бюджетів суб'єктів Російської Федерації і місцевих бюджетів), - для молодих сімей, що мають 1 і більше дитини.
Умовою отримання субсидії є наявність у молодої сім'ї додаткових коштів - власних коштів або коштів іпотечного житлового кредиту або позики, необхідних для оплати житлового приміщення. [44].
Загальна площа житлового приміщення, у розрахунку на кожного члена молодої сім'ї, врахованого при розрахунку розміру субсидії, не може бути менше облікової норми загальної площі житлового приміщення, встановленої органами місцевого самоврядування з метою прийняття громадян на облік в якості потребують поліпшення житлових умов в місці придбання житла. Купується, житлове приміщення оформляється у спільну власність всіх членів молодої сім'ї, якій було надано субсидію.
Молодим сім'ям надається додаткова субсидія за рахунок коштів бюджету суб'єкта Російської Федерації або місцевого бюджету в розмірі не менше 5 відсотків середньої вартості житла при народженні (усиновленні) 1 дитини для погашення частини кредиту або позики або для компенсації витрачених власних коштів на придбання житла або будівництво індивідуального житла (умови участі суб'єкта Російської Федерації в підпрограмі).
Кошти федерального бюджету, передбачені на реалізацію підпрограми, в установленому порядку перераховуються у вигляді субсидій бюджетам суб'єктів Російської Федерації, відібраних для участі в підпрограмі, в межах затверджених лімітів бюджетних зобов'язань і обсягів фінансування видатків федерального бюджету на підставі угод між державним замовником підпрограми та органами виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації. Зазначені угоди укладаються за умови, що в бюджетах відповідних суб'єктів Російської Федерації і місцевих бюджетах передбачені кошти для реалізації підпрограми.
Суб'єкти Російської Федерації та органи місцевого самоврядування, які беруть участь у реалізації підпрограми, визначають обсяги щорічного фінансування підпрограми і передбачають ці обсяги в бюджетах суб'єктів Російської Федерації і місцевих бюджетах.
В якості механізму доведення субсидії до молодої сім'ї використовується свідоцтво на придбання житла (далі свідоцтво).
Свідоцтво є іменним документом, що посвідчує право молодої сім'ї на отримання субсидії. Свідоцтво не є цінним папером, який не підлягає передачі іншій особі, крім випадків, передбачених законодавством Російської Федерації.
Термін дії свідоцтва з дати його видачі, зазначеної у свідоцтві, для молодих сімей складає 2 місяці, для банків, що беруть участь у реалізації підпрограми, - 9 місяців.
Порядок надання молодим родинам субсидій на придбання житла, в тому числі на оплату початкового внеску при отриманні іпотечного житлового кредиту або позики (далі порядок), встановлюється Урядом Російської Федерації.
Відповідно до порядку, в тому числі, визначаються правила ведення обліку молодих сімей, правила випуску, оплати та погашення свідоцтв, правила підтвердження суб'єктами Російської Федерації зобов'язань з фінансування субсидій, що надаються молодим сім'ям, за рахунок коштів бюджетів суб'єктів Російської Федерації і місцевих бюджетів, особливості використання субсидій на оплату початкового внеску при отриманні іпотечного житлового кредиту або позики на будівництво індивідуального житла, а також використання субсидій молодими сім'ями, які є членами житлових накопичувальних кооперативів.
Порядок регулює також механізм виконання у 2006 році зобов'язань перед учасниками підпрограми "Забезпечення житлом молодих сімей", що входить до складу федеральної цільової програми "Житло" на 2002-2010 роки, затвердженої постановою Уряду Російської Федерації від 28 серпня 2002 року N 638.
У першу чергу субсидії будуть надаватися молодим сім'ям, поставленим на облік в якості потребують поліпшення житлових умов до 1 березня 2005
Органи місцевого самоврядування, які здійснюють видачу свідоцтв, інформують молоді сім'ї, які приймають рішення про участь в підпрограмі, про умови її реалізації, а зазначені молоді сім'ї дають письмову згоду на участь в ній на цих умовах.
На основі затвердженого зведеного списку молодих сімей орган виконавчої влади суб'єкта Російської Федерації формує заявку на виділення коштів федерального бюджету для співфінансування підпрограми. Заявка надається державному замовнику підпрограми. Державний замовник підпрограми з урахуванням коштів, передбачених на її реалізацію у проекті федерального закону про федеральний бюджет на відповідний рік, заявок, отриманих від органів виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації, та встановленого підпрограмою принципу розподілу між суб'єктами Російської Федерації загального обсягу коштів федерального бюджету, передбаченого для фінансування підпрограми, визначає для кожного суб'єкта Російської Федерації попередні контрольні цифри бюджетних коштів, які до 1 листопада року, що передує планованому, доводяться до органів виконавчої влади відповідних суб'єктів Російської Федерації.
Розподіл субсидій, що надаються за рахунок коштів федерального бюджету, між суб'єктами Російської Федерації, відібраними для участі в підпрограмі, здійснюється пропорційно кількості молодих сімей, зазначеним у поданих державному замовнику підпрограми заявках.
При прийнятті рішення про виділення коштів суб'єкту Російської Федерації необхідно наявність розробленої та затвердженої регіональної програми забезпечення житлом молодих сімей, що передбачає виділення з бюджетів суб'єктів Російської Федерації і місцевих бюджетів коштів на фінансування підпрограми, а також угоди між суб'єктом Російської Федерації та державним замовником підпрограми, що містить зобов'язання суб'єкта Російської Федерації щодо фінансування підпрограми в необхідних обсягах.
Конкурсний відбір суб'єктів Російської Федерації для участі в підпрограмі проводиться на основі умов участі та оціночних критеріїв.
Умовами участі суб'єктів Російської Федерації в підпрограмі є:
- Наявність регіональної програми забезпечення житлом молодих сімей або зобов'язання розробити та затвердити таку програму до 1 квітня 2006 р. (для участі у конкурсному відборі на 2006 рік);
- Надання зобов'язань суб'єкта Російської Федерації щодо фінансування підпрограми, що включають зобов'язання з фінансування компенсацій, що надаються молодим сім'ям при народженні (усиновленні) 1 дитини;
- Наявність регіональної програми розвитку іпотечного житлового кредитування на території суб'єкта Російської Федерації або зобов'язання розробити та затвердити таку програму до 1 квітня 2006 р. (для участі у конкурсному відборі на 2006 рік);
- Відсутність нецільового використання субвенцій та субсидій, отриманих за рахунок коштів федерального бюджету;
- Підтвердження намірів банків і інших організацій, що надають іпотечні житлові кредити або позики, брати участь у кредитуванні молодих сімей на передбачених підпрограмою умовах у разі відповідності молодих сімей вимогам платоспроможності, встановленим банками або іншими організаціями, що надають іпотечні житлові кредити або позики. [45].
За оціночними критеріями здійснюється відбір суб'єктів Російської Федерації з кращими значеннями індексу доступності придбання житла за допомогою іпотечного житлового кредиту або позики, найбільшою часткою молодих сімей, які потребують поліпшення житлових умов, у загальній кількості потребуючих поліпшення житлових умов родин, найбільшою часткою молодих сімей, які поліпшать житлові умови в рамках підпрограми в планованому році, найбільшою заборгованістю по кредитах на придбання житла, найбільшим рівнем фактичної бюджетної забезпеченості.
Розмір субсидії, наданої молодій сім'ї, розраховується органом місцевого самоврядування, здійснює видачу свідоцтва, вказується в свідоцтві і є незмінним на весь термін його дії.
Розрахунок розміру субсидії проводиться на дату видачі свідоцтва, зазначену у бланку свідоцтва.
Отримане свідоцтво здається його власником в банк, де на його ім'я відкривається банківський рахунок, призначений для зарахування субсидії. Молода сім'я - власник свідоцтва укладає договір банківського рахунку з банком за місцем придбання житла.
Банки, що претендують на участь у підпрограмі, повинні відповідати таким вимогам:
- Наявність досвіду житлового кредитування населення (термін здійснення житлового кредитування населення більше 1 року);
- Відсутність заборгованості зі сплати податкових платежів перед бюджетами всіх рівнів;
- Виконання обов'язкових нормативів, встановлених Центральним банком Російської Федерації;
- Відсутність збитків за останній звітний рік;
- Наявність структурного підрозділу банку на території суб'єкта Російської Федерації, що бере участь у реалізації підпрограми.
Банк здійснює перевірку поданих документів і при дотриманні встановлених умов приймає договір до оплати.
Перерахування коштів з банківського рахунку особі, що бере участь у договорі, здійснюється у безготівковій формі протягом 10 робочих днів з дня прийняття банком договору до оплати.
Існують особливості використання субсидії на сплату початкового внеску при отриманні іпотечного житлового кредиту або позики на будівництво індивідуального житла. Умовою перерахування коштів, що надаються як субсидії, на банківський рахунок в банку є укладення молодою сім'єю кредитного договору з банком на кредитування будівництва індивідуального житла. Банк відкриває кредитну лінію і поетапно кредитує будівництво індивідуального житла.
Успішне виконання заходів підпрограми дозволить у 2006-2010 роках забезпечити житлом 181,7 тис. молодих сімей, які потребують поліпшення житлових умов, у тому числі в 2006 році - 27,8 тис. молодих сімей, у 2007 році - 41,7 тис. молодих сімей, у 2008 році - 39,2 тис. молодих сімей, у 2009 році - 37 тис. молодих сімей і в 2010 році - 36 тис. молодих сімей, а також дозволить забезпечити:
▪ залучення в житлову сферу додаткових фінансових коштів банків і інших організацій, що надають іпотечні житлові кредити і позики, власних коштів громадян;
▪ розвиток і закріплення позитивних демографічних тенденцій в суспільстві;
▪ зміцнення сімейних відносин і зниження рівня соціальної напруженості в суспільстві;
▪ розвиток системи іпотечного житлового кредитування.

Висновок
Однією з найбільш перспективних форм залучення коштів у житлове будівництво та забезпечення житлом населення у світовій практиці є довгостроковий іпотечний житловий кредит, який має ряд переваг. Позичальникові іпотечний житловий кредит дає можливість жити у своїй власній новій квартирі вже сьогодні, а розплачуватися за неї поступово протягом кількох років, кредитору - отримувати гарантований стабільний дохід при порівняно низьких ризиках, будівельної компанії - залучати додаткові кошти для будівництва, державі - успішно вирішувати проблему забезпечення житлом населення.
У Росії вже створена необхідна основа для розвитку системи іпотечного житлового кредитування. Прийнято і вже діють базові для іпотеки закони, розроблена «Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в РФ». Крім того, з кожним роком відбувається збільшення розмірів житлового фонду, який міг би служити забезпеченням іпотеки. Посилилася увага до іпотеки з боку регіональної влади, страхових компаній, підприємств, забудовників.
В даний час в Росії проводяться спроби впровадження різних зарубіжних моделей іпотечного житлового кредитування. Основне перевагу на федеральному рівні в Росії віддається дворівневої чи американської моделі. Для цієї мети в 1997 році створено Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК). Агентство є державною структурою, в завдання якої входить створення умов для розвитку масового кредитування на основі єдиних загальнофедеральних стандартів.
У цілому, аналізуючи російський ринок іпотечних житлових кредитів, необхідно відзначити той факт, що найбільш доступною житлова іпотека на сьогоднішній день залишається для жителів Москви і Санкт-Петербурга. Банки воліють освоювати цей новий сектор ринку кредитних продуктів, не виходячи за межі «двох столиць», орієнтуючись на середній клас населення. Саме в цих регіонах на сьогоднішній день зосереджено основний попит на так звану "ринкову» іпотеку. Тут іпотечне житлове кредитування розвивається досить динамічно, на ринку постійно з'являються нові продукти та іпотечні програми, покликані привернути клієнтів в умовах зародження конкуренції.
Що ж стосується російських регіонів, то тут можна спостерігати різноманіття різних іпотечних схем, багато з яких лише віддалено нагадують іпотеку в її класичному вигляді і, крім того, гальмують її розвиток. Більшість регіонів використовують власні напрацювання, головним чином орієнтовані на використанні бюджетних ресурсів. До числа схем, що використовуються в регіонах можна віднести такі як: оренда житла з наступним викупом; створення фондів з використанням бюджетних коштів, які займаються будівництвом і продажем у розстрочку; дотування місцевою владою іпотечних агентств, чим досягається значне зниження процентної ставки по кредиту. Крім того, в деяких регіонах іпотечні компанії самостійно організовують будівництво житла для потенційних позичальників, замикаючи, таким чином, будівництво і збут житла за допомогою іпотечного житлового кредитування. Також, в Росії в досить поширеною формі існують різні накопичувальні механізми купівлі квартири, які функціонують у формі житлових кооперативів та будівельно-ощадних кас. Головна відмінність накопичувальної системи від кредитної - відстрочка права власності на житло. Проте позики в такій системі набагато дешевше банківських кредитів.
Основною причиною, по якій в Російській Федерації іпотечне кредитування не розглядається поки банками в якості одного з основних видів діяльності, є ризики. Це, перш за все: кредитний ризик, процентний ризик, ризик ліквідності.
Високий ступінь ризику кредиторів, пов'язана з наданням іпотечних позик, породжує іншу проблему - високу процентну ставку за кредитом, що в свою чергу є чинником, що обумовлює недоступність іпотечного житлового кредиту для більшості населення.
Ще однією проблемою є висока ринкова вартість житла в Росії, що робить для багатьох громадян неможливим, перш за все, внесення початкового внеску по кредиту. Крім того, значну суму складають і супутні витрати, пов'язані з укладанням договору іпотеки та його реєстрацією.
Однак слід виділити і позитивні моменти в області розвитку іпотечного житлового кредитування в Росії. Перш за все, це посилення уваги до даної проблеми з боку органів державної влади. Останнім часом ведеться активна робота з формування законодавчої бази для іпотеки. У червні 2004 року Держдума розглянула пакет з 30 проектів законів і поправок до діючих документів, що стосуються іпотечного кредитування та житлової політики держави в цілому. Поправки посилюють вимоги до позичальників, законодавчо розширюючи права банків, але, з іншого боку, знижують їх ризики і тягнуть за собою зниження процентних ставок. Але для завершення будівництва законодавчої бази, на наш погляд, необхідно не тільки внесення поправок до вже існуючих законів, але прийняття нових.
Поточний стан іпотечного ринку зараз характеризується підвищенням доступності кредитів для населення - це і зниження процентних ставок, як в рублях, так і у валюті (тільки за програмою АІЖК ставки в 2006 році знижувалися вже 3 рази з 14% річних до 11% річних), це зниження початкового внеску (у деяких випадках до нуля), збільшення терміну кредитування. Розвивається кредитування на етапі будівництва, що, напевно, в першу чергу, пов'язане з «божевільним» зростанням цін на житло і можливістю купити житло "подешевше" на ранніх стадіях будівництва, в другу, з відчували нестачі пропозиції житла на вторинному ринку, у третю, з небажанням продавців зв'язуватися з іпотекою при продажу свого житла. Збільшилося число банків надають рублеві кредити. Банки стали більш гнучко підходити до оцінки платоспроможності позичальників.

Бібліографія
1. Бабич А. М., Павлова Л. М. Фінанси: Підручник для вузів з економічних спеціальностей. М.: ФБК-ПРЕС. 2000.
2. Банківська справа: Підручник. - 2-е вид., Перераб. і доп. Під ред. О.І. Лаврушина. - М.: Фінанси і статистика. 2003.
3. Бахтін А. Іпотечний демпінг під бюджетним прикриттям. Фінансова Росія. № 38. 2003. С.1-8.
4. Штани В. Іпотека для середнього росіянина. Банківський огляд. 2003. № 9. з 79.
5. Горегляд В. Іпотека без застави приречена на провал. Банківський огляд. 2003. № 9. з 69.
6. Гроші. Кредит. Банки: Підручник для студентів вузів, що навчаються за економічними спеціальностями. 2-е вид., Перераб. і доп. Під ред. О.І. Лаврушина. М.: Фінанси і статистика. 2002.
7. Журкіна Н.Г. Сучасна іпотека: стан, проблеми, рішення Фінанси. 2004. № 6. с.17-19.
8. Закон РФ від 02.12.1990 № 395-1. Про банки і банківську діяльність. СПС Гарант.
9. Іванов В.В. Іпотечне кредитування. М.: Інформаційно-впроваджувальний центр «Маркетинг». 2001.
10. Інструкція Банку Росії від 31.03.2004 р. № 112-І Про обов'язкові нормативи кредитних організацій, що здійснюють емісію облігацій з іпотечним покриттям. СПС Гарант
11. Кілячков А.А., Чалдаева Л.А. Ринок цінних паперів і біржова справа. М., МАУП. 2001.
12. Косарєва Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Розвиток системи довгострокового іпотечного кредитування населення в Росії. Питання економіки. 2005. № 5. з 14-18.
13. Концепція розвитку системи іпотечного житлового кредитування в РФ (схвалена Постановою Уряду РФ від 11.01.2000 № 28). СПС Гарант.
14. Логінов М. Система іпотечного житлового кредитування в Росії: проблеми і шляхи вирішення. Гроші та кредит. 2005. № 4. з 22-30.
15. Логінов М. Державне управління та іпотечне кредитування в сучасній економіці. Маркетинг. 2004. № 1. з 31.
16. Логінов М.П. Розвиток системи іпотечного житлового кредитування в умовах муніципальних утворень. Фінанси. 2004. № 1. з 11-15.
17. Матюхін Г. Г. Іпотека. Від історії - до сьогодення. Банківська справа. 2003. № 1. з 9-19.
18. Мінц В. М. Моделі іпотечного кредитування та перспективи їх застосування в Росії. Банківська справа. 2004. № 6. з 30-34.
19. Податковий кодекс Російської федерації (частина друга) від 05.08.2000 № 117-ФЗ. СПС Гарант.
20. Постанова Уряду РФ від 26.08.1996 № 1010 Про Агентство з іпотечного житлового кредитування. СПС Гарант.
21. Постанова Уряду РФ від 11.01.2000 № 28 Про заходи щодо розвитку системи іпотечного житлового кредитування в РФ. СПС Гарант.
22. Лист Державного Комітету РФ з будівництва та житлово-комунальному комплексу від 09.08.1999 № СК-2725/29 Про розвиток системи іпотечного житлового кредитування. СПС Гарант.
23. Постанова Уряду РФ від 17 вересня 2001 р. N 675 "Про федеральної цільової програми" Житло "на 2002 - 2010 роки" (із змінами від 14 лютого 2002 р.)
24. Постанова Уряду Російської Федерації від 28 серпня 2002 р. N 638.
25. Пастухова Н. Перспективи емісійних іпотечних цінних паперів в Росії. Ринок цінних паперів. 2003. № 6. з 18-20.
26. Печатнікова С.М. Основні напрямки та перспективи створення механізму іпотечного кредитування в Росії. Менеджмент в Росії і за кордоном. 2004. № 1. з 98-111.
27. Піркіна І.І. Іпотечне кредитування. Фінанси. 2001. № 1. з 75-79.
28. Ринок цінних паперів: навчальний посібник для вузів. Під ред. Золоторьова В.С. Ростов н / Д: Фенікс. 2000.
29. Разумова І.А. Іпотечне кредитування: Навчальний посібник. СПб.: Пітер. 2005. з 208.
30. Семеняка А. Наше завдання - створити ліквідний ринок іпотечних паперів. Експерт. 2003. № 37. з 66-69.
31. Сучасний фінансово-кредитний словник. Під заг. ред. Лапуста М.Г., Нікольського П.С. М.: ИНФРА-М. 2002.
32. Ступін Н., Шохіна Є. Мрія про заставу. Експерт. 2004. № 37. з 62-64.
33. Удманцев В. Іпотека для військових. Незалежна газета. 2004. № 4. з 2.
34. Фролов А. Іпотечне кредитування: проблеми та перспективи. Банківський огляд. 2003. № 5. з 30-48.
35. Федеральний закон від 26.10.2002 № 127-ФЗ Про неспроможність (банкрутство). СПС Гарант.
36. Федеральний закон РФ від 16.07.1998 № 102-ФЗ Про іпотеку (заставу нерухомості). СПС Гарант.
37. Федеральний закон РФ від 26.12.1995 № 208-ФЗ Про акціонерні товариства. СПС Гарант.
38. Федеральний закон РФ від 21.07.1997 № 122-ФЗ Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. СПС Гарант.
39. Чекулаєв М. Іпотека: від Солона до Миколи II. Банківський огляд. 2003. № 5. з 80-83.
40.www.fcpdom.ru/sub.php
41.www.ohome.ru /
42.www.ipoteka.spb.ru /
43.www.kgp-estate.spb.ru/fist.asp
44.www.akdi.ru/gd/jil/82_4.htm
45.www.tatre.ru/programs/oms/fed.html
46.www.edu.ru/db-mo/mo/Data/d_03/rk15_2.htm
47.www.kgp-estate.spb.ru/zip/budj.doc

Додаток 1
Таблиця 2. Потенційні фінансові ресурси і способи їх залучення

Джерела ресурсів	Види ресурсів	Способи залучення
Населення	Грошові кошти	Накопичувальні рахунки. Житлові облігації та сертифікати
	Колишнє житло	Залік вартості колишнього житла
Підприємства	Незавершене будівництво	Використання наявного «недобудови» для здешевлення будівництва житла
	Фінансові ресурси	Вторинний ринок іпотечних кредитів. Розміщення коштів на депозитах або рахунках з незнижуваним залишком
Федеральні і місцеві влади	Незавершене будівництво	Використання наявного «недобудови» для здешевлення будівництва житла
	Фінансові ресурси	Вторинний ринок іпотечних кредитів. Розміщення коштів на депозитах або рахунках з незнижуваним залишком
	Субсидії	Розміщення коштів на депозитах або рахунках з незнижуваним залишком
	Кошти місцевих бюджетів	Розміщення коштів на депозитах або рахунках з незнижуваним залишком
Фінансові інвестори	Фінансові ресурси	Вторинний ринок іпотечних кредитів. Розміщення коштів на депозитах або рахунках з незнижуваним залишком

Додаток 2
Таблиця 3 Основні моделі іпотечне-житлового кредитування та їх соціально-економічна оцінка.

Моделі	Учасники	Терміни	Ризики	Фінансування	Застава	Особливості моделі
1	2	3	4	5	6	7
Пайове будівництво	Забудовник, громадянин	Час будівництва жілогодома	Затягування будівництва, недобуд, подорожчання у ході будівництва	Фінансування за рахунок громадян	Застави немає, можлива іпотека після оформлення житла у власність громадянина	Право власності оформляється на громадянина після будівництва будинку і повної оплати житла, модель вигідна для забудовника, знайшла широке застосування Відсутність іпотеки майбутнього житла зменшує можливості фінансування будівництва
Продаж житла в розстрочку	Забудовник, громадянин	Розстрочка на 1 -2 роки	Право власності на житло під час розстрочки знаходиться у забудовника	Розстрочка на 30 - 50% вартості житла	Застави немає	Право власності переходить до покупця після повної оплати житла. Модель вигідна для забудовника, носить локальний характер
Житлові ощадні програми	Організація, яка не має банківської ліцензії, громадянин	Накопичення від 1 до 3 років, на 2 -5 років розстрочка	Інфляція, немає гарантій збереження внесків, всі ризики, пов'язані з фінансуванням будівництва, ризик нецільового та неефективного використання зібраних грошей	Накопичення 50%, розстрочка 50%	Застави немає	Право власності переходить до покупця після повної оплати житла, модель вигідна для організації, носить локальний характер.
Муніципальні житлові облігації	Органи влади муніципального освіти, банки, населення	Термін обігу облігацій до 10 років	Усі ризики, пов'язані з цінними паперами	Ціна облігації за собівартістю будівництва	Застави немає	Накопичення оплачених метрів шляхом покупки облігацій, відсутність вибору квартири, модель вигідна для продають облігації, носить локальний характер
Надання підприємствами своїм співробітникам позик на придбання житла	Підприємства, працівники підприємства	Тривалі терміни від 10 - 15 років	Ризики, пов'язані з наданням позик	Позика - 70 - 80%, власні кошти - 20 - 30%, позику без відсотків або пільгові відсотки	Позика може видаватися під забезпеченням застави нерухомості	Модель носить локальний характер, вигідна працівникам підприємств
Усічено-відкрита модель	Банк, позичальник	Терміни з урахуванням специфіки кредитної ситуації	Ризики, пов'язані з наданням кредиту	За рахунок коштів банку, видача кредиту індивідуально	Кредит надається під забезпечення заставою житла, що купується	Простота моделі, невигідна позичальникові з-за високого відсотка за позиками, поширена
Продаж житла через некомерційні організації в розстрочку	Позабюджетний фонд підтримки житлового будівництва, громадянин	7 - 15 років	Ризики несе фонд	Великий обсяг оборотних коштів на будівництво будинку	Житло може продаватися під забезпечення застави нерухомості	Фонд - забудовник і продавець, продаж житла в розстрочку, Саровська модель, знайшла поширення в деяких регіонах, вигідна громадянам
За участю муніципалітетів	Органи влади суб'єктів Російської Федерації і місцевого самоврядування, позабюджетні фонди підтримки житлового будівництва, населення	До 20 років	Ризики несуть органи влади	Комбіновані джерела - заощадження громадян, банківські кредити, субсидії, кошти місцевих бюджетів, кредит до 70% вартості житла, щомісячний платіж - 20 - 30% сукупного місячного доходу сім'ї	Під забезпечення застави нерухомості	Мета - поліпшення житлових умов громадян, збільшення обсягів житлового будівництва, перспективна модель, вигідна як органам влади, так і населенню