Ульяновський фінансово-економічний коледж - філія
федерального державного освітнього закладу
вищої професійної освіти
«Фінансова академія при Уряді Російської Федерації»
Курсова робота
З ДИСЦИПЛІНИ «ЦИВІЛЬНЕ ПРАВО»
НА ТЕМУ: ДОГОВІР ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ
Виконала: студентка 39 групи III курсу
очної форми навчання
Садертдінова Регіна Солтановна
Керівник: Маркова Альбіна Валеріївна
Ульяновськ, 2009
ЗМІСТ
Введення
1. Договір продажу нерухомості
1.1 Поняття договору продажу нерухомості
1.2 Об'єкти нерухомості
1.3 Форма договору та порядок його укладення
1.4 Виконання договору продажу нерухомості
2. Державна реєстрація переходу права власності на нерухомість
3. Особливості продажу житлових приміщень
Висновок
Список використаної літератури
ВСТУП
Договір купівлі-продажу - основний вид цивільно-правових зобов'язань, застосовуваних у майновому обороті. Тому не випадково положення, що регулюють відносини, пов'язані з купівлею-продажем, відкривають частину другу Цивільного кодексу Російської Федерації, присвячену окремим видам цивільно-правових зобов'язань. І на наш погляд договір купівлі-продажу нерухомості займає ключове положення серед інших різновидів купівлі-продажу.
Останнім часом збільшується кількість угод з нерухомістю, зокрема, з будівлями, спорудами, нежитловими приміщеннями, які в більшості випадків використовуються фірмами і підприємствами в якості офісних центрів. Загострився інтерес і до купівлі-продажу торгових, складських, виробничих і інших нежилих приміщень. У цій сфері виникає багато гострих, дискусійних проблем, які представляють тим більший інтерес, що позиція законодавця з цього питання не завжди бездоганна.
Актуальність обраної теми пояснюється, перш за все, тим, що договір купівлі-продажу нерухомості в останні кілька років в нашій країні у зв'язку з економічним зростанням, зростанням кількості та якості підприємництва набуває все більшого значення. Про актуальність даної теми свідчить і те, що на правову природу таких угод впливають численні фактори, наприклад, в залежності від того, належить приміщення приватній особі (фізичній або юридичній) або державі; до якого виду нерухомості відноситься відчужуване приміщення і т.д.
Метою даної роботи є розгляд особливостей договору купівлі-продажу нерухомості.
ДОГОВІР ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ
Норми про договір купівлі-продажу нерухомого майна об'єднані в ГК РФ в окремому параграфі виходячи із специфіки її предмета, що зумовлює особливості договору купівлі-продажу нерухомості, які дозволяють виділити його в окремий вид договору купівлі-продажу: договір продажу нерухомості. За договором продажу нерухомості продавець зобов'язується передати у власність покупця нерухоме майно.
До нерухомого майна (нерухомості) відносяться: земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі , споруди. До нерухомості належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Закон може віднести до нерухомості та інше майно (ст. 130 ЦК).
Специфічні риси нерухомості: міцний зв'язок із землею, особлива цінність, неспоживаність в процесі використання коштів і т. п. - диктують необхідність визначення спеціальних правил, що регулюють участь таких об'єктів у майновому обороті. Вже в першій частині ГК РФ передбачений ряд спеціальних правил щодо обов'язкової державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, а також виникнення, обмеження та переходу таких прав (ст. 131).
Практичний сенс, а разом з ним і значення спеціальних правил, що регулюють договір продажу нерухомості, зумовлені тим, що об'єкти нерухомості невідривно від місця їх знаходження, а договори їх продажі можуть відбуватися і в будь-якому іншому місці. Учасникам майнового обороту при укладанні подібного роду угод необхідно точно знати правове становище купованого конкретного об'єкта, і зокрема: не обтяжене це майно правами третіх осіб; чи є продавець будівлі, споруди, іншого об'єкта нерухомості власником відповідної земельної ділянки і т.п. Все це безпосередньо впливає не тільки на ціну та інші умови договору, але і на саме рішення питання про можливість придбання майна. Ця мета досягається шляхом введення обов'язкової державної реєстрації прав на нерухомість і операцій із нерухомим майном.
Крім того, для правового регулювання прав на нерухомість і обороту нерухомого майна характерно поєднання приватноправового та публічно-правового методів регулювання. У відношенні цілого ряду об'єктів нерухомості (земельні ділянки, надра, водойми, лісонасадження і т. п.) громадський інтерес виражається в необхідності збереження їх цільового призначення і правового режиму їх використання. Завдання публічного права - визначити, допускаються чи відповідні об'єкти нерухомості в майновий оборот, чи існує необхідність у встановленні будь-яких - обмежень, що стосуються використання окремих категорій об'єктів у майновому обороті (наприклад, щодо суб'єктів прав на зазначені об'єкти або збереження цільового призначення об'єктів нерухомості ) і санкцій за порушення вимог законодавства, що зачіпають публічні інтереси. Що стосується безпосередньо майнового обороту об'єктів нерухомості, то його правове регулювання забезпечується приватноправовими нормами.
Такий підхід у визначенні оптимального поєднання приватноправових і публічно-правових методів регулювання відносин, пов'язаних з обігом нерухомого майна, був використаний при визначенні порядку введення в дію нових положень ЦК про окремі види договорів, в тому числі правил, що регулюють договір продажу нерухомості. Наприклад, відповідно до ст. 13 Федерального закону «Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації» норми частини другої ЦК в частині, що стосується операцій із земельними ділянками, застосовуються в тій мірі, в якій їх обіг допускається земельним законодавством.
ПОНЯТТЯ ДОГОВОРУ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ
За договором купівлі-продажу нерухомості продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно. До нього належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти, об'єкти, переміщення яких є неможливим без шкоди, розмірного їх призначенням - ліси, завдання, споруди. Об'єктом нерухомості також визнаються повітряні та морські судна, космічні об'єкти, квартира і інше майно.
Купівля-продаж земельних ділянок регулюється спеціальними правилами і може переходити до нового власника двома способами:
надання з державної або муніципальної власності шляхом проведення публічних торгів; вчинення правочинів відповідно до цивільного законодавства.
Договір купівлі-продажу нерухомості повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання цього правила тягне його недійсність. Перехід права власності за даним договором підлягає державній реєстрації. У разі ухилення однієї зі сторін від державної реєстрації суд вправі винести рішення про державну реєстрацію переходу права, а похилена сторона повинна відшкодувати завдані збитки, викликані такою затримкою.
Договір купівлі-продажу житлового приміщення (а не тільки перехід права власності) підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації.
ОБ'ЄКТИ НЕРУХОМОСТІ
У ДК РФ є положення, які дозволяють визначити як загальні ознаки об'єктів нерухомого майна, так і приблизний перелік об'єктів нерухомості.
Як вже зазначалося, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі лісу, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно (ст. 130ГК РФ).
Таким чином, основними ознаками нерухомості є: по-перше, міцний зв'язок із землею, по-друге, неможливість переміщення відповідного об'єкта без невідповідного збитку його призначенням. Однак зазначені ознаки притаманні не всім об'єктам нерухомості. До числа таких об'єктів нерухомості належать земельні ділянки, ділянки надр і водні об'єкти, які названі у Цивільному кодексі України і є самостійними основними об'єктами нерухомості.
Земельні ділянки належать до тих об'єктів нерухомості, у відношенні яких законодавством можуть бути встановлені обмеження на участь в майновому обороті. Про це свідчить, зокрема, норма, яка міститься у п. 3 ст. 129 ЦК РФ, згідно з якою земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими засобами в тій мірі, в якій їх обіг допускається законами про землю та інших природних ресурсах.
Протягом всіх останніх років законами та іншими правовими актами в майновий оборот вводилися окремі категорії земельних ділянок. Так, Указом Президента Російської Федерації від 25 березня 1992 р. № 301 «Про продаж земельних ділянок громадянам і юридичним особам при приватизації державних і муніципальних підприємств» громадянам та юридичним особам надано право при приватизації державних і муніципальних підприємств, а також при розширенні і додатковому будівництві об'єктів цих підприємств разом з орендою земельних ділянок набувати останні у власність. Більш того, Указом було передбачено, що земельні ділянки, надані громадянам та їх об'єднанням для підприємницької діяльності, за їх бажанням можуть продаватися їм у власність.
Відповідно до Закону Російської Федерації від 23 грудня 1992 р. «Про право громадян Російської Федерації на отримання у приватну власність і на продаж земельних ділянок для ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва та індивідуального житлового будівництва» передбачалася передача в приватну власність громадян у містах , селищах та сільській місцевості земельних ділянок для ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва, індивідуального житлового будівництва, а також під індивідуальні житлові будинки та господарські споруди. Громадянам, які здобули у приватну власність земельні ділянки для зазначених цілей, було також надано право продавати їх іншим громадянам України, незалежно від строків придбання права власності на продаваний земельну ділянку в межах норм надання земельних ділянок. Договір купівлі-продажу (купча) земельної ділянки підлягав нотаріальному посвідченню та реєстрації у відповідному комітеті із земельних ресурсів і землеустрою.
Указом Президента Російської Федерації від 26 листопада 1997 р. № 1263 «Про продаж громадянам і юридичним особам призначених під забудову земельних ділянок, розташованих на території міських і сільських поселень, або права їх оренди» встановлено, що розташовані на територіях міських і сільських поселень земельні ділянки , призначені відповідно до містобудівної та землевпорядної документації під забудову, або право оренди цих земельних ділянок підлягають продажу громадянам та юридичним особам на торгах (аукціонах, конкурсах), якщо інше не передбачено законодавством Російської Федерації. На підставі цього Указу Урядом РФ прийнято постанову від 5 січня 1998 р. № 2 «Про затвердження порядку організації проведення торгів (аукціонів, конкурсів) з продажу громадянам та юридичним особам земельних ділянок, розташованих на територіях міських і сільських поселень, або права їх оренди» .
Слід зазначити, що в даний час в російському законодавстві склалася парадоксальна ситуація: коли ще не прийнятий новий Земельний кодекс Російської Федерації, а інші загальні правила про обмеження обігу земельних ділянок відсутні, оборот землі законом практично не обмежений. У той же час, відповідно до Конституції Російської Федерації (п. 2 ст. 9) визнається можливість знаходження в приватній власності (а отже, і в майновому обороті) землі та інших природних ресурсів.
Однак варто погодитися з тим, що оборотоздатні в даний час можна визнати лише ті земельні ділянки, які вже належать на праві власності громадянам та юридичним особам. З огляду на особливу суспільну значимість обіг земельних ділянок законодавчо обмежений у публічних інтересах, так само як і зміст прав усякої землекористувача або природопользователя, включаючи власників. Оборот земельних ділянок та інших природних ресурсів повинен здійснюватися лише в тій мірі, в якій він допускається спеціальним законодавством - законами про землю та інших природних ресурсах (п. 3 ст. 129 ЦК). «Адже кількість і склад такого роду об'єктів об'єктивно обмежені в силу очевидних природних причин, а їх використання завжди тому, так чи інакше, зачіпає інтереси суспільства в цілому».
Що стосується подальшого можливого розвитку правового регулювання обігу земельних ділянок, то необхідно погодитися з О.М. Козир, яка вважає, що «стосовно землі російське законодавство, мабуть, піде світової традиції, згідно з якою обмеження обігу встановлюються в залежності від категорій земель. Так, для земель сільськогосподарського призначення вони будуть суттєво відрізнятися від обмежень, що накладаються на оборот земель, які використовуються під забудову. Оборот же земель заповідників, заказників та інших особливо охоронюваних природних територій повинен бути практично виключений ».
Самостійними об'єктами нерухомості визнаються також ділянки надр та відокремлені водні об'єкти. Вони є нерухомістю в силу їх природних фізичних властивостей, а не тому, що складають єдине ціле із земельною ділянкою. В іншому випадку було б неможливо встановлення права власності на надра незалежно від права власності на землю. Особливість такого роду об'єктів полягає в тому, що стосовно них діє презумпція державної власності: відповідно до п. 2 ст. 214 ЦК природні ресурси, які не перебувають у власності громадян, юридичних осіб або муніципальних утворень, є державною власністю. Таким чином, зазначені об'єкти в принципі не можуть визнаватися безгоспними.
Що стосується правового регулювання обігу вказаних об'єктів нерухомості, то не можна не погодитися з О.М. Козир, яка зазначає: «Оскільки в Росії зберігається виняткове право державної власності на надра, а передача їх у користування здійснюється на підставі адміністративного акта-ліцензії, говорити всерйоз про цивільному обороті цього виду об'єктів представляється передчасним».
Такі об'єкти нерухомості, як ліси і багаторічні насадження відносяться до нерухомого майна в силу їх нерозривному зв'язку із землею та неможливості переміщення без невідповідного збитку їх призначенню. Разом з тим від договорів продажу зазначених об'єктів як нерухомого майна (тобто з переходом відповідних прав на земельну ділянку) слід відрізняти угоди, за якими ліс і багаторічні насадження реалізуються як рухоме майно, коли продається, наприклад, «ліс на корені» або зрубані дерева. В останньому випадку норми ЦК про продаж нерухомості не підлягають застосуванню, а відповідні договори укладаються за правилами продажу рухомого майна.
Будинки і споруди також є об'єктами нерухомого майна за ознаками нерозривному зв'язку із землею та неможливості в силу цього їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню.
Право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації (ст. 219 ЦК). Дана норма ГК викликала в юридичній літературі дискусії щодо належності до нерухомого майна будівель і споруд, не завершених будівництвом (об'єктів незавершеного будівництва).
На думку деяких авторів, відсутність обов'язкової державної реєстрації об'єктів незавершеного будівництва породжує сумніви в їх юридичною природою як нерухомості. Це означає, що до державної реєстрації знову створюване майно не може вважатися нерухомим.
Позиція зазначених авторів не змінилася і після введення в дію Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» від 21 липня 1997 р. (далі - Закон про державну реєстрацію), згідно з яким у разі потреби здійснення операції з об'єктом незавершеного будівництва право на зазначений об'єкт нерухомого майна реєструється на підставі документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, у встановлених випадках на підставі проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва (п. 2 ст. 25) . Наприклад, на думку О.М. Козир, завдання подібної інформації - лише забезпечити юридичну чистоту угоди з таким об'єктом, якщо об'єкт для завершення його будівництва повинен бути відчужений іншій особі. Про це свідчить і використання в Законі нетипового для законодавчого акту терміна «необхідність здійснення угоди», що орієнтує на нестандартну ситуацію. «Загальним же правилом Закону про реєстрацію,-пише О.М. Козир, - залишається реєстрація права на новостворений об'єкт нерухомого майна на підставі документів, що підтверджують факт його створення (п. 1 ст. 25) ».
На думку інших авторів, незавершене будівництво слід розглядати в якості особливого об'єкта нерухомості зі спеціальним правовим режимом ". Така позиція знайшла підтвердження в численних правових актах, прийнятих до введення в дію Закону про державну реєстрацію, а також сприйнята судовою практикою. Приміром, у відповідності з постановою Уряду РФ від 3 лютого 1992 р. № 59 «Про заходи з продажу незавершених будівництвом об'єктів», починаючи з 1992 р. незавершені будівництвом об'єкти, що споруджуються за рахунок республіканського бюджету Російської Федерації і коштів державних підприємств, що перебувають у федеральній власності, не забезпечені фінансуванням та матеріально-технічними ресурсами, необхідними для їх завершення в нормативні строки, підлягали реалізації з відкритих торгів (як об'єкти нерухомості) підприємствам, організаціям, громадянам та іноземним інвесторам.
Указом Президента Російської Федерації від 10 червня 1994 р. № 1181 «Про заходи щодо забезпечення добудови незавершених будівництвом житлових будинків» було встановлено, що незавершені будівництвом житлові будинки, що знаходяться у федеральній власності, в тому числі у повному господарському віданні підприємств та оперативному управлінні організацій та установ, будівництво яких припинено або призупинено у зв'язку з відсутністю протягом поточного року необхідного фінансування з федерального бюджету, підлягали передачі для завершення будівництва або продажу на інвестиційних і комерційних конкурсах з метою забезпечення якнайшвидшої добудови житлових будинків та забезпечення громадян житлом.
Указом Президента РФ від 16 травня 1997 р. № 485 «Про гарантії власникам об'єктів нерухомості в придбанні у власність земельних ділянок під цими об'єктами» передбачено, що при приватизації об'єктів незавершеного будівництва можлива реєстрація прав власності на такі об'єкти, якщо заявник представить документи, які підтверджують придбання даного об'єкта, право користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, дозвіл на виробництво будівельних робіт, а також опис об'єкта незавершеного будівництва. Право придбання у власність земельних ділянок, на яких розташовані раніше приватизовані будівлі, будівлі, споруди, приміщення, об'єкти незавершеного будівництва, в першу чергу мають фізичні та юридичні особи, які стали власниками відповідних об'єктів нерухомості.
Офіційна позиція судової практики з питання про можливість віднесення об'єктів незавершеного будівництва до нерухомого майна знайшла відображення в постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» . Дана постанова містить у собі роз'яснення, згідно з яким за змістом ст. 130 ЦК та ст. 25 Закону про державну реєстрацію, незавершені будівництвом об'єкти, які не є предметом чинного договору будівельного підряду, відносяться до нерухомого майна. Тому при вирішенні спорів про право власності на незавершені будівництвом об'єкти судам необхідно керуватися нормами, що регулюють правовідносини власності на нерухоме майно і укладання угод з ним, з урахуванням особливостей, встановлених для виникнення права власності на незавершені будівництвом об'єкти і розпорядження ними.
На наш погляд, позиція судової практики найбільшою мірою відповідає природі об'єктів незавершеного будівництва. Дійсно, якщо об'єкт незавершеного будівництва є предметом чинного договору будівельного підряду, то в цьому випадку про нього не можна говорити не тільки як про об'єкт нерухомого майна, а й як про об'єкт речових прав: він є об'єктом зобов'язання, що випливає з договору будівельного підряду, і заміна сторін цього зобов'язання (замовника і підрядника) можлива лише за правилами поступки прав вимоги та переведення боргу за зобов'язаннями.
Інша справа, якщо зобов'язання з яких-небудь причин припинено. У цьому випадку незавершене будівництво стає об'єктом речових прав і об'єктом майнового обороту. При цьому об'єкт незавершеного будівництва має всі ознаки нерухомого майна: він нерозривно пов'язаний із земельною ділянкою та його переміщення без невідповідного збитку цільовим призначенням неможливо. Тому всі угоди з таким об'єктом незавершеного будівництва можливі лише з дотриманням вимог, що пред'являються до нерухомого майна.
Ілюстрацією до сказаного може служити приклад із арбітражно-судової практики, яка виходить з того, що незавершений будівництвом об'єкт як об'єкт нерухомості може бути предметом договору купівлі-продажу, а право власності на нього виникає з моменту державної реєстрації.
Прокурор пред'явив позов в інтересах Ощадбанку Росії про визнання недійсним договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом об'єкта. Договір був укладений між акціонерним товариством та товариством з обмеженою відповідальність.
В обгрунтування позову прокурор зазначив, що відділення Ощадбанку придбало у акціонерного товариства незавершений будівництвом об'єкт за Договором купівлі-продажу. Об'єкт переданий за приймально-здавальною акту, оплачений покупцем. Проте перехід права власності не зареєстрований, оскільки комітет по земельних ресурсах відмовився провести таку реєстрацію. Незважаючи на наявність зазначеного договору, акціонерне товариство продало цей же об'єкт товариству з обмеженою відповідальністю.
При розгляді даного спору виникло питання про те, чи може бути предметом договору купівлі-продажу незавершений будівництвом об'єкт нерухомості і чи підлягає реєстрації перехід права власності. Вищий Арбітражний Суд РФ оцінив ситуацію таким чином.
Відповідно до ст. 129 ЦК об'єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися, якщо вони не вилучені з обігу або не обмежені в обігу. Види об'єктів цивільних прав, перебування яких в обороті не допускається (об'єкти, вилучені з обороту), мають бути прямо вказані в законі.
Цивільне законодавство не встановлює будь-яких обмежень щодо придбання та переходу прав на об'єкти, не завершені будівництвом. Таким чином, ці об'єкти не вилучені з цивільного обігу та можуть відчужуватися власником іншим особам.
Згідно зі ст. 130 ЦК до нерухомих речей належать об'єкти, міцно пов'язані із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе. У ст. 219 Кодексу зазначено, що право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації.
Відповідно до ст. 8 Федерального закону «Про введення в дію частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» до введення в дію закону про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним застосовується діючий порядок реєстрації нерухомого майна й угод з ним.
З матеріалів справи випливало, що на ділянці зведені фундамент і стіни будинку. Переміщення цього об'єкта без невідповідного збитку неможливо. Отже, даний об'єкт є об'єктом нерухомості.
У зв'язку з цим комітет по земельних ресурсах, який здійснює в цьому регіоні реєстрацію та оформлення документів про права на земельні ділянки і міцно пов'язану з ними нерухомість, на підставі Указу Президента РФ від 11 грудня 1993 р. № 2130 «Про державний земельний кадастр та реєстрації документів про права на нерухомість »зобов'язаний був зробити реєстрацію переходу прав на незавершений будівництвом об'єкт і земельну ділянку. Відмова комітету від державної реєстрації зацікавлена сторона може оскаржити до арбітражного суду.
Оскільки спірне майно обтяжене правами відділення Ощадбанку на підставі договору купівлі-продажу, продавець (акціонерне товариство) втратив право розпоряджатися ним будь-яким способом. З урахуванням викладеного було визнано, що суд обгрунтовано задовольнив позов прокурора.
Спірний характер носить також питання про віднесення до нерухомого майна нежитлових приміщень усередині будинків. Справа в тому, що норми ГК, що регулюють відносини, пов'язані з обігом об'єктів нерухомості, не мали на увазі як такі нежитлові приміщення. Разом з тим ЦК допускає можливість віднесення до нерухомості федеральним законом і інших об'єктів, не передбачених ЦК. Законом про державну реєстрацію в перелік об'єктів нерухомого майна включені нежитлові приміщення. Отже, спеціальні правила, що регулюють договір продажу нерухомості, підлягають застосуванню у повному обсязі і до відносин, пов'язаних з продажем нежитлових приміщень.
Об'єктами нерухомості, які мають суворо цільове призначення, визнаються житлові приміщення, під якими житлове законодавство розуміє не тільки житлові будинки і котеджі (дачі), пристосовані для постійного проживання, але й окремі квартири і інші житлові приміщення (наприклад, ізольовані кімнати в квартирах), зареєстровані в цій якості в державних органах, що здійснюють облік нежилих приміщень, включаючи службові, відомчі приміщення, гуртожитки, готелі-притулки і т. п. Житлові приміщення призначені для проживання громадян. Власник, здійснюючи права володіння, користування і розпорядження належним йому житловим приміщенням, повинен забезпечувати збереження його призначення.
До нерухомого майна ГК відніс і ряд об'єктів, що не володіють необхідними ознаками нерухомості: нерозривним зв'язком з землею і неможливістю переміщення без невідповідного збитку їх призначенню. Мова йде про належні до державної реєстрації повітряних і морських суднах, суднах внутрішнього плавання, космічні об'єкти. З іншими об'єктами нерухомості їх об'єднують дві спільні риси: по-перше, висока вартість зазначених об'єктів і, по-друге, наявність державної реєстрації, що забезпечує індивідуалізацію зазначених об'єктів. Кодекс об'єднав названі об'єкти з нерухомим за своєю природою майном у зв'язку з необхідністю встановлення для тих і інших єдиного правового режиму.
ФОРМА ДОГОВОРУ І ПОРЯДОК ЙОГО УКЛАДАННЯ
Договір купівлі-продажу може укладатися в усній, простій письмовій, нотаріальній формі, а також шляхом вчинення конклюдентних дій.
У випадках, передбачених законодавством, необхідна державна реєстрація договорів купівлі-продажу.
Вибір тієї чи іншої форми визначається предметом договору, складом його учасників і ціною. Так, для купівлі-продажу нерухомості передбачена проста письмова форма у вигляді єдиного документа, підписаного обома сторонами. У зв'язку з прийняттям Федерального закону від 21 липня 1997 року "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" нотаріальна форма для угод з нерухомістю більше не потрібно, однак необхідна їх державна реєстрація.
Згідно з усталеною практиці і звичаям ділового обороту складання будь-якого договору починається з його назви. Слідом за найменуванням договору слід його номер, дата і місце підписання.
Всі вищевказані реквізити договору хоча і традиційні для існуючої практики, проте несуть в собі правову і смислове навантаження як формально-юридичну необхідність. Так, найменування договору не тільки вказує на його вид, а й індивідуалізує сам договір, а тим більше полегшує його тлумачення (ст. 431 ГК РФ), особливо якщо надалі чекає розгляд в арбітражному суді правовідносини, що випливає з договору.
Далі за назвою слід номер договору. Присвоєння йому конкретного номера є також індивідуалізацією договору. Потім у його тексті фіксується дата і місце підписання. Відсутність того та іншого реквізиту груба помилка сторін договірного зобов'язання, так як точне визначення моменту його укладення пов'язано із закінченням терміну дії договору, а значить і всіх тих юридичних наслідків, які з ним пов'язані.
Рідко, але все ж буває, коли сторони угоди підписують договір в різний час. У цьому випадку він вважається укладеним з моменту його підписання останньою стороною.
Іноді боку договірного зобов'язання не фіксують у його тексті термін вступу договору в силу. Якщо останнє не підтверджується і з самого змісту договору, то тоді дата укладення договору має вирішальне значення, оскільки вона може бути моментом вступу договору в законну силу.
Місце підписання договору теж має велике юридичне значення. Так, за цивільним законодавством місцем вчинення визначаються:
1) правоздатність та дієздатність осіб вчинили угоду (ст. 17, 21 і 49 ЦК РФ);
2) форма угоди (ст. 8, 153 і 158 ГК РФ);
3) застосування законів і норм інших держав.
Істотною умовою всякого цивільно-правового договору визнається його предмет (див. ст. 432 ЦК). Правила визначення предмета договору стосовно продажу нерухомості деталізовані в ст. 554 Кодексу. Умова про предмет договору продажу нерухомості вважається узгодженим сторонами, якщо в ньому є дані, що дозволяють чітко встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі відомості про розташування об'єктів нерухомості на земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. В іншому випадку договір не вважається укладеним.
Значно відрізняється від загальних положень про договори і така умова договору продажу нерухомості, як ціна (ст. 555 ГК РФ):
По-перше, положення про те, що виконання договору, в якому не визначена ціна, повинне бути оплачене за ціною, звичайно стягнутої при порівнянних обставинах за аналогічні товари (ст. 424 ГК РФ), не підлягає застосуванню до договорів продажу нерухомості. Тут буде діяти інше правило: за відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж визнається неукладеним.
По-друге, ціна на будівлю, споруду або інший об'єкт нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої з цим об'єктом частини земельної ділянки або права на неї.
Певними особливостями, які вимагають спеціального регулювання, відрізняється і виконання договору продажу нерухомості. Передача проданого об'єкта нерухомості продавцем і прийняття його покупцем повинні бути оформлені передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактичної передачі проданого нерухомого майна покупцю і підписання сторонами передавального акту або іншого документа договір продажу нерухомості не може вважатися виконаним. Більш того, ухилення однієї із сторін від передачі майна чи підписання передавального акту розглядається як відмова від виконання договору продажу нерухомості.
Додаткові вимоги, спрямовані на захист проживають у житлових приміщеннях громадян, сформульовані для продажу житла (ст. 558 ЦК РФ). Зокрема, державній реєстрації підлягає договір купівлі-продажу не тільки житлового будинку або квартири в цілому, але й частини будинку або квартири. Істотною умовою договору продажу житлового будинку (його частини) або квартири, в яких проживають особи, що зберігають право користування відповідним житловим приміщенням після його придбання покупцем, визнається перелік таких осіб із зазначенням їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням. При недотриманні цієї вимоги договір вважається неукладеним.
1.4 ВИКОНАННЯ ДОГОВОРУ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ
Певними особливостями, які вимагають спеціального регулювання, відрізняється і виконання договору продажу нерухомості. Передача проданого об'єкта нерухомості продавцем і прийняття його покупцем повинні бути оформлені передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами (ст. 556 ЦК). До фактичної передачі проданого нерухомого майна покупцю і підписання сторонами передавального акту або іншого відповідного документа договір продажу нерухомості не може вважатися виконаним. Більш того, ухилення однієї із сторін від передачі майна чи підписання передавального акту розглядається як відмова від виконання договору продажу нерухомості.
Невиконання продавцем своїх зобов'язань по передачі покупцеві проданого нерухомого майна може спричинити для продавця різні несприятливі наслідки, включаючи обов'язок відшкодувати покупцеві завдані збитки. Зокрема, в подібних випадках можливе застосування ст. 398 ЦК, згідно з якою у разі невиконання зобов'язання передати індивідуальну річ кредитору останній вправі вимагати відібрання цієї речі у боржника і передачі її кредиторові на передбачених зобов'язанням умовах. Замість вимоги передати йому річ, яка є предметом зобов'язання, кредитор має право вимагати відшкодування збитків.
Спеціальне правило стосовно договору продажу нерухомості встановлено ГК лише щодо наслідків передачі нерухомості неналежної якості. У разі передачі продавцем покупцеві нерухомості, що не відповідає умовам договору продажу нерухомості про її якість, покупець наділяється усіма правомочностями покупця, що отримав (за договором купівлі-продажу) товар з недоліками (ст. 475 ЦК), за винятком права вимагати від продавця заміни товару неналежної якості на товар, відповідний договору.
Невиконання покупцем зобов'язання з приймання від продавця проданого йому об'єкта нерухомості також тягне для нього певні наслідки (крім обов'язку відшкодувати продавцю заподіяні збитки). Зокрема, через відсутність якого-небудь спеціального правила в § 7 гл. 30 ЦК, у подібній ситуації у випадках, коли покупець на порушення закону, інших правових актів або договору купівлі-продажу не приймає товар або відмовляється його прийняти, продавець має право вимагати від покупця прийняти товар або відмовитися від виконання договору (п. 3 ст. 484 ЦК).
Якщо покупець своєчасно не оплачує переданий йому згідно з договором об'єкт нерухомості, продавець отримує право вимагати оплати нерухомого майна та сплати відсотків на відповідності зі ст. 395 ЦК (п. 3 ст. 486 ЦК).
Невиконання покупцем зобов'язань з оплати нерухомості, передбачених договором продажу нерухомого майна, може також служити підставою до розірвання цього договору.
Так, комітет з управління майном продав товариству з обмеженою відповідальністю автозаправну станцію. У договорі передбачені обов'язок покупця сплатити вартість автозаправної станції продавцю і обов'язок продавця передати її покупцю після оплати. Зобов'язання з оплати покупцем не були виконані, внаслідок чого комітет пред'явив йому позов про розірвання договору. При прийнятті рішення з даного спору арбітражний суд виходив з таких міркувань.
Відповідно до п. 2 ст. 450 ГК договір на вимогу однієї із сторін може бути розірваний за рішенням суду при істотному порушенні цього договору другою стороною.
Згідно з п. 59 постанови Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 липня 1996 р. № 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації», відмова покупця від внесення платежу за придбаний ним об'єкт приватизації не можна розглядати як підставу для визнання угоди недійсною, оскільки ця відмова не міг мати місце при її здійсненні і в силу п. 2 ст. 450 ГК повинен визнаватися підставою для розірвання договору купівлі-продажу приватизованого об'єкта.
Федеральний закон «Про приватизацію державного майна основи приватизації муніципального майна в Російській Федерації» також передбачає право продавців у разі порушення покупцями умов договорів купівлі-продажу державного або муніципального майна пред'являти позови про розірвання угод приватизації (ст. 29).
Оскільки покупець допустив істотне порушення умов договору, суд виніс рішення про його розірвання.
2. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ПЕРЕХОДУ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМІСТЬ
Як вже зазначалося, стосовно договору продажу нерухомості у Цивільному кодексі України є спеціальні правила про державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість, що виключають застосування деяких загальних положень ЦК РФ про державну реєстрацію угод і договорів, а саме: положення про те, що операції з землею та іншим нерухомим майном підлягають державній реєстрації у випадках і в порядку, передбачених ст. 131 ЦК РФ і законом про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним (п. 1 ст. 164); і положення про те, що договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації (п. 3 ст. 433) .
Укладення договору продажу нерухомості і вступ його в силу робить її обов'язковою для продавця і покупця (але не для третіх осіб!). Саме з моменту укладення договору (до державної реєстрації) покупець має право вимагати від продавця його виконання, тобто передачі йому проданого об'єкта нерухомості. Враховуючи існуючий порядок державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно, у всіх випадках виконання договору продажу нерухомості передбачається, що протягом певного проміжку часу покупець знаходиться в положенні фактичного власника об'єкта нерухомості при збереженні права власності на зазначений об'єкт за продавцем (у всякому разі, з точки зору третіх осіб). Така ситуація деякою юридичної невизначеності породжує безліч питань у арбітражно-судової практиці.
Зокрема, виникає питання, чи має право покупець, який став власником нерухомого майна в результаті виконання продавцем зобов'язань, що випливають з договору продажу нерухомості, до державної реєстрації переходу до нього права власності відчужувати або іншим чином розпоряджатися відповідним об'єктом нерухомості. Практика арбітражних судів дає на це питання негативна відповідь, беручи до уваги насамперед інтереси третіх осіб (кредиторів продавця), які вправі розраховувати на нерухоме майно продавця аж до моменту припинення права власності останнього на це майно, якою збігається з моментом реєстрації переходу права власності до покупцеві.
Наприклад, акціонерне товариство звернулося до арбітражного суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу будівлі, який був укладений між індивідуальним приватним підприємством та товариством з обмеженою відповідальністю.
В обгрунтування своїх вимог позивач вказав, що продав будова за договором купівлі-продажу індивідуальним приватному підприємству, яке, не сплативши його вартості і не зареєструвавши перехід права власності, перепродало будова товариству з обмеженою відповідальністю. Отримавши плату за будову від покупця, директор приватного підприємства зник.
Арбітражний суд відмовив акціонерному товариству у позові. Дане рішення було скасовано виходячи з таких висновків. Відповідно до п. 2 ст. 223 ЦК РФ, у випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Стаття 551 ЦК України передбачає державну реєстрацію переходу до покупця права власності на нерухомість за договором купівлі-продажу.
Оскільки право власності на будівлю в індивідуального підприємства не виникло, воно не вправі було відчужувати це майно іншій особі.
Товариство з обмеженою відповідальністю, купуючи в індивідуального приватного підприємства будівлю, не перевірило документи про наявність у продавця прав власника, зокрема даних про реєстрацію, хоча було зобов'язане це зробити, тобто діяло необачно, на свій страх і ризик. Тому касаційна інстанція правомірно скасувала рішення суду і задовольнила позовні вимоги акціонерного товариства.
Певним своєрідністю відрізняється і правове становище продавця нерухомого майна, який виконав своє зобов'язання перед покупцем за передачу останньому об'єкта нерухомості, до моменту реєстрації переходу права власності до покупця. У цьому випадку продавець зберігає право власності на нерухомість і, отже, має правомочностей щодо користування, володіння та розпорядження щодо проданого майна. Однак і покупець має статус титульного власника, оскільки володіє проданим нерухомим майном на законній підставі (договір продажу нерухомості). У підсумку виходить, що в подібній ситуації і продавець, так само як і покупець, не може розпорядитися відповідним об'єктом нерухомості.
Дана обставина підтверджується і офіційною позицією Вищого Арбітражного Суду РФ, що знайшла відображення в постанові його Пленуму від 25 лютого 1998 р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав». Згідно п. 14 даної постанови, при вирішенні спорів, пов'язаних з виникненням та припиненням права власності на нерухомість, арбітражним судам слід виходити з того, що до державної реєстрації переходу права власності покупець за договором продажу нерухомості, сповненому сторонами, не вправі розпоряджатися цим майном, оскільки право власності на це майно до моменту державної реєстрації зберігається за продавцем. При цьому слід мати на увазі, що після передачі нерухомого майна покупцю, але до державної реєстрації переходу права власності продавець також не вправі розпоряджатися цим майном, оскільки воно служить предметом виконаного продавцем зобов'язання, що виникло з договору продажу, а покупець є його законним власником. У разі укладення нового договору про відчуження раніше переданого покупцю майна продавець несе відповідальність за його невиконання.
Представляється, однак, що зазначене роз'яснення потребує уточнення.
По-перше, необхідно бачити різницю між неможливістю з боку відповідно покупця або продавця розпорядитися переданим на виконання договору продажу нерухомим майном. У першому випадку мова йде про юридичну неможливість для покупця розпорядитися переданим йому об'єктом нерухомості, оскільки до моменту реєстрації право власності зберігається за продавцем. У другому випадку, навпаки, продавець, залишаючись власником, має право розпорядитися майном, але не має фактичної можливістю реалізувати своє право, оскільки майно знаходиться у покупця на законній підставі і не може бути відібрано в останнього.
Зазначене відмінність правової природи відносин, при яких і покупець і продавець не можуть розпоряджатися об'єктом нерухомості, переданим покупцю на виконання договору продажу нерухомості, особливо помітно під час аналізу можливих наслідків відчуження такого майна (або розпорядження ним в іншій формі) покупцем або продавцем. Очевидно, що будь-яка угода за розпорядженням об'єктом нерухомості, досконала покупцем, є в даному випадку недійсною як суперечить закону. Якщо ж угоди з розпорядження нерухомим майном, переданим покупцю, здійснюються продавцем, то вони не можуть бути визнані недійсними. За цих умов буде мати місце неможливість виконання зобов'язань, що випливають з таких угод, що настала за обставинами, що залежать від продавця, що тягне за собою відповідальність останнього перед кредиторами за невиконання зобов'язань.
По-друге, положення ГК РФ про те, що виконання договору продажу нерухомості сторонами до державної реєстрації переходу права власності не є підставою для зміни їх відносин з третіми особами (п. 2 ст. 551 ДК РФ), свідчить про те, що фактична неможливість для продавця розпорядитися переданим покупцю об'єктом нерухомості не може бути перешкодою для звернення стягнення на зазначене нерухоме майно за вимогами кредиторів продавця. І навпаки, до моменту реєстрації переходу права власності на нерухоме майно кредитори покупця не має права претендувати на задоволення їх вимог за рахунок цього майна.
У рамках розгляду проблеми співвідношення державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно та зобов'язань сторін, що випливають з договору продажу нерухомості, необхідно підкреслити, що сам факт реєстрації переходу права власності на об'єкт нерухомості до покупця не впливає на зобов'язання сторін за договором продажу нерухомості і не є підставою їх припинення. На дану обставину звернуто увагу в постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. № 8, згідно з яким при вирішенні спорів за вимогами продавців про розірвання договорів продажу нерухомості, по яких здійснено державну реєстрацію переходу до покупця права власності, арбітражним судам слід враховувати , що, якщо покупець нерухомості зареєстрував перехід права власності, проте не справив оплати майна, продавець на підставі п. 3 ст. 486 ГК РФ має право вимагати оплати нерухомості та сплати відсотків за ст. 395 ГК РФ. У тих випадках, коли законом або договором передбачена можливість розірвання договору з поверненням отриманого сторонами за договором, реєстрація переходу права власності до покупця на продане нерухоме майно не є перешкодою для розірвання договору з підстав, передбачених ст. 450 ГК, в тому числі і у зв'язку з несплатою покупцем майна. У цьому випадку продавець має право вимагати повернення нерухомого майна та відшкодування покупцем збитків, заподіяних як розірванням договору, так і невиконанням або неналежним виконанням зобов'язань (п. 15).
Разом з тим, на наш погляд, дане роз'яснення також має потребу в деякому уточнення. З п. 15 постанови Пленуму можна зробити висновок (виходячи з зворотного), що у випадках, коли законом або договором не передбачена можливість розірвання договору з поверненням отриманого сторонами за договором, реєстрація переходу права власності на нерухоме майно до покупця позбавляє сторони договору продажу нерухомості права вимагати по суду його розірвання. З цим ніяк не можна погодитися як з причин формально-юридичною, так і за обставинами, які зачіпають істота правовідносин.
Формально-юридичні заперечення полягають у тому, що § 7 гл. 30 ГК РФ не містить будь-яких спеціальних правил, що регулюють відносини, пов'язані з розірванням договору продажу нерухомості, відсутні такі норми і в загальних положеннях, що регламентують договір купівлі-продажу товарів. Отже, підлягають застосуванню положення ЦК РФ про підстави розірвання цивільно-правового договору (ст. 450) без будь-яких вилучень. Тому за наявності підстав для розірвання договору, передбачених ст. 450 ГК РФ (наприклад, істотне порушення договору), факт державної реєстрації переходу права власності на нерухомість до покупця не може бути перешкодою для розірвання договору продажу нерухомості.
Що стосується суті правовідносин, то необхідно розрізняти підстави розірвання договору та наслідки його розірвання. Та обставина, що покупець зареєстрував перехід права власності на об'єкт нерухомості, ніяк не може впливати на розірвання договору продажу нерухомості за наявності на те підстав, передбачених ст. 450 ГК РФ. Інша справа - наслідки розірвання договору. У цьому випадку в силу відсутності спеціального правила, яке регулює наслідки розірвання договору продажу нерухомості, діє загальне правило, згідно з яким сторони не вправі вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено законом або угодою сторін (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Проте дія цього правила, як і у випадку з підставами розірвання договору, ніяк не пов'язано зі специфікою договору продажу нерухомості, у тому числі з необхідністю реєстрації переходу до покупця права власності на проданий об'єкт нерухомості.
Інтереси продавця або покупця, яка поставила вимогу про розірвання договору продажу нерухомості, зовсім не обов'язково зосереджені на поверненні відповідно проданого об'єкта нерухомості або сплаченої за нього суми. Адже, якщо підставою розірвання договору продажу нерухомості послужило істотне порушення договору однією зі сторін, інша сторона має право вимагати відшкодування збитків, завданих розірванням договору (п. 5 ст. 453 ГК РФ).
Порядок державної реєстрації переходу до покупця прав на нерухоме майно на основі договору продажу нерухомості визначено Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» і не є предметом дослідження в даній роботі. Відзначимо лише деякі моменти, пов'язані із забезпеченням захисту прав і законних інтересів учасників відносин, пов'язаних з продажем нерухомості, а також третіх осіб.
Необхідно підкреслити, що в юридичній літературі широке поширення отримала точка зору, відповідно до якої нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю (стосовно продажу нерухомості до їх числа належить договір продажу житлових приміщень) тягне безумовну недійсність угоди. Наприклад, О.М. Козир пише: «Стаття 165 ЦК України встановлює найжорсткіше з можливих наслідків нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю, яка в силу закону підлягає такій реєстрації. Така угода вважається незначною, а значить, взагалі не породжує правових наслідків. Однак для випадків недобросовісної поведінки однієї зі сторін, що виражається в ухиленні від реєстрації, суду на вимогу іншої сторони надається можливість винести рішення про реєстрацію угоди згідно з судовим рішенням, що врятує угоду від «нікчемності» (п. 3 ст. 165) ».
Представляється, проте, що в даному випадку ми маємо справу з неточним доктринальним тлумаченням положень, що містяться у ст. 165 ЦК РФ, і насамперед у п. 1 цієї статті, згідно з яким недотримання нотаріальної форми, а у випадках, встановлених законом, - вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність. Така угода незначна.
Беручи до уваги буквальне значення в даній нормі слів і виразів, слід зробити висновок про те, що на відміну від наслідків недотримання нотаріальної форми угоди (що тягне її безумовну нікчемність) нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю, навпаки, спричиняє її недійсність лише у випадках , прямо встановлених законом. Наприклад, відсутність державної реєстрації договору продажу житлового приміщення: житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири - не тягне його недійсність; на цей випадок законом передбачено інше наслідок: такий договір вважається укладеним з моменту його реєстрації (п. 2 ст. 558 ЦК РФ).
Саме та обставина, що, за загальним правилом, нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю не тягне її недійсності, дозволило законодавцю встановити правило, відповідно до якого одна зі сторін при ухиленні іншої сторони від реєстрації операції з нерухомістю, що вчинений у належній формі, має право домагатися по суду реєстрації угоди (п. 3 ст. 165 ЦК РФ).
Такий підхід до наслідків недотримання вимоги про державну реєстрацію угоди з нерухомістю знайшов відображення в постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. № 8, яке містить таке роз'яснення: «Відсутність державної реєстрації переходу права власності на нерухомість не є підставою для визнання недійсності договору продажу нерухомості »(п. 14).
Що стосується можливості для однієї з сторін домагатися по суду державної реєстрації договору продажу нерухомості (житлового приміщення) при ухиленні від цього контрагента, то ілюстрацією цього положення може слугувати один з прикладів арбітражно-судової практики, що входить у Огляд практики вирішення спорів, що виникають за договорами купівлі -продажу нерухомості (Інформаційний лист Вищого Арбітражного Суду РФ від 13 листопада 1997 р. № 21).
Облспоживспілка звернувся до арбітражного суду з позовом про спонукання акціонерного товариства зареєструвати угоду купівлі-продажу житлового будинку.
Судом першої інстанції в позові відмовлено з того мотиву, що облспоживспілка не звертався до реєструючого органу з вимогою про реєстрацію договору купівлі-продажу.
Апеляційна інстанція скасувала рішення суду і прийняла постанову про реєстрацію угоди купівлі-продажу нерухомості. При цьому апеляційна інстанція правомірно виходила з таких обставин.
Між Облспоживспілкою (продавцем) і акціонерним товариством (покупцем) була укладена двостороння угода купівлі-продажу житлового будинку. Угода сторонами виконана. Вартість будинку сплачена покупцем продавцю, а передача здійснена за актом прийому-передачі. Правомірність укладення цього договору не оскаржувалася.
Покупець не звертався з вимогою зареєструвати цю угоду в реєструючий орган, оскільки втратив до неї інтерес через її збитковість.
У п. 3 ст. 165 ЦК України передбачено: якщо угода, що вимагає державної реєстрації, здійснена в належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд вправі за вимогою іншої сторони винести рішення про реєстрацію угоди.
Договір продажу житлового будинку, згідно зі ст. 558 ЦК РФ, підлягає обов'язковій державній реєстрації.
Оскільки угода виконана, а правовласник її не зареєстрував, облспоживспілка правомірно звернувся за захистом своїх інтересів до суду.
Апеляційна інстанція бездіяльність акціонерного товариства обгрунтовано кваліфікувала як ухилення від державної реєстрації угоди.
Таке рішення суду є підставою для виникнення у відповідного органу обов'язку здійснити державну реєстрацію угоди.
Разом з тим необхідно визнати, що Закон про державну реєстрацію, дозуючи інформацію про права на об'єкти нерухомого майна та їх обтяження, обмежуючи коло осіб, які мають право на отримання такого роду інформації, встановлюючи, що такі відомості надаються на платній основі, тим самим не забезпечує повною мірою захист прав і законних інтересів третіх осіб - учасників обороту нерухомості. На це раніше зверталася увага в юридичній літературі.
3. ОСОБЛИВОСТІ ПРОДАЖУ ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ
Істотними умовами договору купівлі-продажу житлових приміщень, як і інших договорів продажу нерухомості є умови про його предмет і ціною (ст. 554, 555 ЦК)
Додаткову особливість предмета договору становить його цільовий характер. Житлове приміщення, незалежно від того, у чиїй власності воно перебуває, може бути використано тільки для проживання громадян, як власників так і інших осіб за якими-небудь підстав. Воно повинно бути зареєстровано в цій якості у відповідних муніципальних або державних органах (БТІ, адміністрація муніципального освіти).
До числа житлових належать такі приміщення:
житловий будинок;
його частина;
квартиру в багатоквартирному будинку;
її частину.
Як правило, мова повинна йти про ізольованих приміщеннях, за
винятком частки в житловому приміщенні на праві спільної часткової власності.
Крім предмета і ціни істотною умовою договору продажу житлового приміщення є перелік осіб, що й після продажу зберігають право користування цим приміщенням. Ними відповідно до закону можуть бути:
члени сім'ї колишнього власника, що залишився проживати у приміщенні (ст.292 ЦК);
наймачі житлового приміщення і постійно проживають з ним громадяни (ст.667 ЦК);
орендарі (ст. 617 ЦК).
Органи опіки та піклування дають угоду на продаж житлового приміщення, де проживають неповнолітні члени сім'ї власника, посилюючи гарантії прав неповнолітніх.
Договір також повинен вказувати, що в житловому приміщенні на момент продажу не проживають особи, права яких слідують за житловим приміщенням.
Власник квартири в багатоквартирних будинках не має права відчужувати свою частку у праві власності на спільне майно житлового будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть передачу цієї частки окремо від права власності на квартиру.
Договір купівлі продажу житлового приміщення, на відміну від інших договорів продажу нерухомості, підлягає державній реєстрації та набирає чинності з моменту її здійснення (п. 3 ст. 433 ЦК). Незареєстрований договір продажу житлового приміщення вважається неукладеним.
Державна реєстрація є складовою частиною правового режиму нерухомості, який став більш суворим порівняно з правовим режимом рухомих речей. Дане положення зумовлене відмітними особливостями нерухомості від інших речей, якими, зокрема, є: міцний зв'язок із землею і неможливість переміщення без невідповідного збитку призначенням нерухомості; багаторазове використання в процесі виробництва і в інших цілях, а також збереження їх первісного вигляду (форми) у протягом тривалого періоду, наявність індивідуальних ознак; незаменяемость нерухомості.
Цивільний кодекс передбачає обов'язкову державну реєстрацію договору про продаж житлових приміщень (ст. 558 ЦК) та договору купівлі-продажу підприємства (ст. 560 ЦК). Кодекс не передбачає обов'язкової державної реєстрації угод купівлі-продажу інших, крім зазначених, видів нерухомого майна.
Реєстрація переходу права власності (ст. 551 ЦК) не означає реєстрації самого договору купівлі-продажу.
Тому договір купівлі-продажу нежитлового приміщення слід вважати укладеним з моменту його підписання згідно з п. 1 ст. 433 ЦК, а не з моменту державної регістраціі1.
Державну реєстрацію договорів продажу нерухомості повинні здійснювати ті ж органи, які реєструють перехід права власності на неї.
Існує точка зору, що при укладанні договору продажу житлового приміщення реєструється тільки сам договір, а перехід права власності від продавця до покупця не регістріруется2.
Така позиція, вважає Піскунова М. Г., є помилковою, оскільки ГК і ФЗ про державну реєстрацію встановлюють обов'язковість державної реєстрації договору додатково до державної реєстрації переходу права власності. З моменту реєстрації договору він вважається укладеним.
Однак, для того, щоб покупець став власником нерухомості, необхідне здійснення другого реєстраційної дії - реєстрації його права. Тільки з моменту внесення другий реєстраційного запису до Єдиного державного реєстру згідно з п. 2 ст. 8 ГКРФ виникне право власності покупця. Таким чином, реєстрація угод та реєстрація прав - різні реєстраційні дії, що мають різні правові наслідки.
На практиці часто виникає питання: чи необхідно нотаріальне оформлення угод з нерухомістю, в тому числі і з житловими приміщеннями? Чи справді Цивільний кодекс ліквідував обов'язкове нотаріальне оформлення угод з нерухомістю? Чи прийме реєстратор документи, оформлені в простій письмовій формі (без нотаріального оформлення)? Якщо так, то в яких випадках?
При відповіді на дані дуже серйозні питання, перш за все, слід звернути увагу на наступні обставини.
Відповідно до п. 2 ст. 163 ДК РФ нотаріальне посвідчення угод обов'язково у випадках, зазначених у законі, а також у випадках, передбачених угодою сторін. У зв'язку з цим нотаріальне оформлення умовно можна розділити на обов'язкове, похідне і добровільна.
Обов'язкове нотаріальне оформлення передбачено для договору ренти (ст. 584 ЦК РФ), а також іпотечного договору (п. 2 ст. 339 ЦК РФ).
Нотаріальне оформлення договорів, обов'язкове чинності вже існуючих угод, вважаємо за можливе називати похідним (або аксессорним, додатковим). До нього слід віднести два види угод: договір застави рухомого майна або прав, якщо зобов'язання, забезпечене заставою, міститься в нотаріально засвідченому договорі; поступка прав або переведення боргу, заснованих на договорі, скоєному в нотаріальній формі. В обох випадках житло не виступає об'єктом договорів.
Добровільне нотаріальне посвідчення угод необхідно у випадках, передбачених угодою сторін. Наприклад, сторони домовилися для кваліфікованого оформлення угоди звернутися до нотаріуса.
Безперечно, реєстратор зобов'язаний прийняти до реєстрації документи, оформлені в простій письмовій формі, якщо договором не передбачено нотаріальне оформлення договору продажу житлового приміщення.
Відсутність у чинному Цивільному кодексі РФ положення про обов'язкове нотаріальне посвідчення договору продажу житлового приміщення та інших угод з нерухомістю часто критикується в літературі. При цьому вказуються такі негативні наслідки подібного нововведення в ГК: збільшення рівня кримінальності, тому що в нашій країні чимало людей з низькою правовою культурою; поява додаткових витрат з федерального бюджету на створення спеціальної служби, що забезпечує проведення правової експертизи та перевірки законності угоди; великий термін державної реєстрації угоди (до 1 місяця); додаткові витрати громадян на послуги кваліфікованого юриста при складанні договору та деякі інші.
Очевидно, з цим не можна не погодитися, хоча ліквідація обов'язкового нотаріального посвідчення деяких угод (у тому числі і договору продажу житлового приміщення) має і певні позитивні наслідки. З іншого боку, положення про те, що громадяни відповідно до ЦК РФ мають факультативне право звернутися до нотаріальної контори за посвідченням угоди, для якої законом не встановлена обов'язкова нотаріальна форма, навряд чи має під собою досить змістовну основу.
Російський менталітет спрацьовує таким чином, що коли йде мова про правові процедури, що розглядаються як непотрібні формальності, якщо до того ж їх дотримання пов'язано з витратами, то їх слід відкинути при першій можливості. Але це, у кінцевому рахунку, обертається проти самих граждан1.
Певні проблеми виникають у разі смерті однієї зі сторін до державної реєстрації операції з нерухомим майном. Якщо угода, що підлягає державній реєстрації (у тому числі і договір продажу житлового приміщення), нотаріально посвідчена, але не зареєстрована в органі юстиції, то вона не є укладеної (п. 3 ст. 433 ГК РФ), і як недійсна угода не може породжувати правових наслідків (п. 1 ст. 165 Цивільному кодексі РФ).
Слід зазначити, що до цього випадку п. 3 ст. 165 ЦК РФ не застосовують, оскільки передбачає наслідки ухилення сторони від реєстрації, але ніяк не припинення її правосуб'єктності (якщо суб'єкта права вже немає, то ухилятися нікому). Очевидно, що в разі смерті правоотчуждателя правонабувача, отримавши відмову в державній реєстрації угоди, має право звернутися до суду за визнанням його права, якщо угода була фактично виконана. У цьому випадку державна реєстрація права набувача (але не угоди) буде здійснена на підставі судового рішення.
Необхідно підкреслити, що в юридичній літературі широке поширення отримала точка зору, відповідно до якої нездійснення державної реєстрації договору продажу житлового приміщення тягне безумовну недійсність угоди.
Наприклад, Козир О. М. пише: «Стаття 165 ЦК встановлює найжорсткіше з можливих наслідків нездійснення державної реєстрації операції з нерухомістю, яка в силу закону підлягає такій реєстрації. Така угода вважається незначною, а значить, взагалі не породжує правових наслідків. Однак для випадків недобросовісної поведінки однієї зі сторін, що виражається в ухиленні від реєстрації, суду на вимогу іншої сторони надається можливість винести рішення про реєстрацію угоди згідно з судовим рішенням, що рятує угоду від «нікчемності» (п. 3 ст. 165) ».
СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ
Цивільний кодекс Російської Федерації від 30 листопада 1994 року № 51-ФЗ. - М.: Инфра-М, 2008
Ст.13 Федерального Закону «Про введення в дію частини другої Цивільного кодексу РФ».
Федеральний Закон від 21 липня 1997р. «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
Федеральний Закон «Про введення в дію частини першої ДК РФ».
Закон РФ від 29 грудня 1992р. «Про право Громадян РФ на отримання у приватну власність і на продаж земельних ділянок для ведення особистого підсобного і дачного господарства, садівництва та індивідуального житлового будівництва».
Закон РФ від 24 грудня 1992 р. «Про основи федеральної житлової політики» (Відомості З'їзду народних депутатів Російської Федерації і Верховної Ради Російської Федерації. 1993. № 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 147; 1997 . № 17. Ст. 1913).
Постанова Уряду РФ від 5 січня 1998р. № 2 «Про затвердження порядку організації проведення підсумків з продажу громадянам та юридичним особам земельних ділянок, розташованих на територіях міських і сільських поселень, або права їх оренди».
Постанова Уряду РФ від 3 лютого 1992р. № 59 «Про заходи з продажу незавершених будівництвом об'єктів».
Постанова Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998р. № 8 «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав».
Постанови Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 липня 1996р. № 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої ДК РФ».
Указ Президента РФ від 25 березня 1992р. № 301 «Про продаж земельних ділянок громадянам і юридичним особам при приватизації державних і муніципальних підприємств».
Указ Президента РФ від 26 листопада 1997р. № 1263 «Про продаж громадянам і юридичним особам призначених під забудову земельних ділянок, розташованих на території міських і сільських поселень, або права їх оренди».
Указ Президента РФ від 10 червня 1994р. № 1181 «Про заходи щодо забезпечення добудови незавершених будівництвом житлових будинків».
Указ Президента РФ від 16 травня 1997р. № 485 «Про гарантії власникам об'єктів нерухомості в придбанні у власність земельних ділянок під цими об'єктами».
Указ Президента РФ від 11 грудня 1993р. № 2130 «Про державний земельний кадастр та реєстрації документів про права на нерухомість».
Цивільне право. Підручник / О.А. Чаусскій - М, 2007
Цивільне право України. / Грудцине Л.Ю, Спектор А.А. - М.: Юстіцінформ, 2008
Цивільний кодекс Нідерландів. Кн. 2, 3, 5, 6 і 7 / Отв.ред. Ф.Й.М. Фельдбрюгге. Лейден, 1996.
Цивільне право. Підручник / За ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергєєва. - Частина 2. - М.: Проспект, 1998.
Цивільне право: Підручник: У 2-х т. / Від шкоду. проф. Е.А. Суханов Т. 1. М., 1998.
Російська газета. 1992. 28 березня.
Андрєєв С.Є., Сівачева І.А., Федотова О.І. Договір: укладення, зміна, розірвання. - М. Проспект 1997.
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. - М.: Статут, 2000.
Витрянский В.В. Договір купівлі-продажу і його окремі види. - М.: Статут, 1999.
Козир О.М. Нерухомість в новому Цивільному кодексі Росії / / Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика: Збірник пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. А.Л. Маковський. М., - 1998.
Крашенинников П.В. Постатейний коментар до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". - М.: Спарк, 1999.
Мейєр Д.І. Російське громадянське право: Ч.2. М., 1997.
Нам К. Сутність гарантійних зобов'язань у договорі купівлі-продажу / / Господарство право. - 1997. - № № 8, 9.
Покровський І.А. Основні проблеми цивільного права. М., 1998.
Романов О. Державна реєстрація прав на нерухомість і операцій із нерухомим майном: деякі проблеми правозастосування / / Господарство право. - 1998. - № 7.
Скловський К. Договір купівлі-продажу: речовий ефект / / Відомості Верховної Ради. - 1998 - № 10.
Цибуленко З. Операції з нерухомістю та їх реєстрація / / Господарство право .- 1998. - № 2.