Договір купівлі продажу нерухомості 2

2.2. Форма договору продажу нерухомості та порядок його укладення
Договір продажу нерухомості повинен бути укладений у письмовій формі шляхом складання єдиного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми договору продажу нерухомості має наслідком його недійсність (нікчемність) (ст. 550 ДК РФ). Зазначені вимоги виключають можливість укладення такого договору шляхом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, електронного чи іншого зв'язку [8].
У тому випадку, якщо під час виконання договору продажу нерухомості сторони досягнуть згоди про зміну його умов, то така угода також має бути зроблено у тій же формі - у формі єдиного документа, підписаного сторонами. Законодавець не визначає, чи повинно бути зареєстровано угоду про зміну умов договору про продаж нерухомості. Судова практика цілком справедливо виходить із того, що угода про зміну умов договору продажу нерухомості має бути підпорядковане тим же правилам, що й основний договір, а саме - має бути зареєстроване в органі юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (у територіальному відділенні Федеральної реєстраційної служби) [9].
Нотаріального посвідчення договорів продажу нерухомості не потрібно. У той же час нотаріальне посвідчення таких договорів не суперечить чинному законодавству, а з точки зору економічної необхідності часто навіть і доцільно. Це обумовлено тим, що, по-перше, відповідно до ст. 16 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість договори, які не потребують нотаріального посвідчення, але у відповідності з волевиявленням сторін нотаріально засвідчені, проходять спрощену процедуру державної реєстрації. По-друге, приватний нотаріус, який посвідчує угоду, несе відповідальність всім своїм майном за вчинену нотаріальну дію (ст. 17 Основ законодавства РФ про нотаріат).
Для договорів продажу нерухомості встановлено правило, згідно з яким перехід права власності на нерухомість за цим договором підлягає державній реєстрації (п. 1 ст. 551 ДК). Проте слід мати на увазі, що відсутність державної реєстрації переходу права власності на нерухомість не є підставою для визнання недійсним договору її купівлі-продажу. Договір продажу нерухомості вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору. Він пов'язує сторони, навіть якщо державна реєстрація переходу права власності на відчужуване майно ще не здійснено. На практиці це означає, що сторони можуть приступити до виконання договору, наприклад, передати нерухоме майно, зробити передбачені договором платежі. Головне зобов'язання, яке пов'язує сторони, полягає в необхідності здійснення дій, спрямованих на державну реєстрацію переходу права власності. Державна реєстрація переходу права власності проводиться на підставі заяви обох сторін, що беруть участь у договорі купівлі-продажу нерухомості, або уповноваженого ними на те особи за наявності у неї нотаріально посвідченої довіреності, якщо інше не встановлено федеральним законом (п. 1 ст. 16 Закону про держреєстрацію прав на нерухомість). У разі ухилення однієї із сторін від вчинення зазначених дій, інша сторона має право звернутися до суду з позовною вимогою провести реєстрацію відповідно до судового рішення (п. 3 ст. 165 ЦК РФ). Більш того, сторона, ухиляється від реєстрації, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки, викликані затримкою у вчиненні або реєстрації угоди (п. 4 ст. 165 ЦК РФ) [10].
Державна реєстрація права власності на нерухомість заснована на принципі приватної ініціативи. Це означає, що тільки учасники угоди з нерухомістю має право ініціювати процедуру державної реєстрації. Ніякі інші суб'єкти не вправі виступати в ролі ініціаторів державної реєстрації виникнення, зміни, переходу або припинення прав на нерухоме майно.
Так, в одній зі справ, розглянутих арбітражним судом, у зв'язку зі зверненням стягнення на майно боржника, судовий пристав-виконавець звертався до установи юстиції з вимогою зареєструвати перехід до суспільства права власності на нежитлове приміщення, котре з'явилося предметом договору купівлі-продажу, з метою проведення торгів з реалізації зазначеного майна. Однак ця вимога не була виконана - установа юстиції відмовило у державній реєстрації права власності, мотивуючи відмову тим, що судовий пристав-виконавець не є стороною в договорі купівлі-продажу. Президія ВАС РФ, розглядаючи справу в порядку нагляду, вказав на те, що судовому приставу-виконавцю, який здійснює заходи щодо підготовки та проведення торгів з реалізації майна боржника в порядку звернення на нього стягнення, не надано права звернення до суду із зазначеним вимогою. За таких умовах відмова установи юстиції в державній реєстрації переходу права власності на вимогу судового пристава-виконавця є законним і обгрунтованим [11].
У той же час при вчиненні договору купівлі-продажу житлового приміщення, на відміну від договору продажу нерухомості, необхідно зробити два реєстраційних дії: 1) зареєструвати договір купівлі-продажу (п. 2 ст. 558 ЦК РФ), 2) зареєструвати перехід права до покупцеві (п. 1 ст. 551 ДК РФ).
Та обставина, що законодавцем встановлені різні правила про державну реєстрацію договорів продажу нерухомості та договорів купівлі-продажу житлових приміщень, цілком зрозуміле. Вимога про державну реєстрацію договору купівлі-продажу житлового приміщення обумовлено необхідністю виключення найгостріших конфліктів внаслідок "подвійних" продажів житлових приміщень. Зареєстрований договір купівлі-продажу в даному випадку дозволяє виключити закінчення ще одного договору купівлі-продажу житлового приміщення. Обгрунтовується це наступним чином. Відповідно до вимог законодавства запису про державну реєстрацію угод з нерухомим майном і реєстраційні записи про припинення операцій заносяться до ЕГРП. Цей реєстр повинен містити не суперечать один одному реєстраційні записи про права на нерухоме майно, про обтяження цих прав і про операції з цим майном. Наявність у ЕГРП запису про зареєстроване договорі купівлі-продажу квартири перешкоджає здійсненню запису про реєстрацію нового договору купівлі-продажу тієї ж квартири, укладеного тим же продавцем, до тих пір, поки реєстраційний запис про більш ранньому договорі не буде погашена записом про припинення згаданого договору з огляду на його розірвання, відмови від нього однією з сторін або припинення з інших підстав [12].
У той же час договір купівлі-продажу нерухомості нежитлового призначення не вимагає державної реєстрації. Гіпотетично це допускає можливість того, що продавець, вже після відчуження нерухомості, але до державної реєстрації переходу прав на проданий об'єкт, укладе новий договір купівлі-продажу з іншим покупцем. Відшкодувавши збитки, викликані непередачі нерухомого майна початкового покупцеві, продавець може виконати другий угоду на більш вигідних умовах. Звичайно, така можливість вносить деяку невизначеність в комерційний оборот, разом з тим, стимулюючи підприємців до більш динамічного ведення бізнесу під особисту відповідальність.
Договір купівлі-продажу нерухомості нежитлового призначення (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) не підлягає державній реєстрації навіть в тому випадку, якщо сторони передбачали умова про державну реєстрацію договору в самій угоді про відчуження нерухомості.

РОЗДІЛ 3. ЗМІСТ ДОГОВОРУ З ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ
3.1. Права та обов'язки сторін
Параграф 7 гл. 30 ЦК РФ містить нечисленні норми, що регулюють взаємовідносини сторін за договором продажу нерухомості. В основному ці норми стосуються умов передачі об'єкта нерухомості та оплати за договором. Більшість норм, що регламентують відносини сторін, зосереджені в § 1 цієї ж глави, в загальних положеннях про купівлю-продаж.
За загальним правилом, продавцем нерухомості може виступати власник такого майна. Втім, для того, щоб укласти договір купівлі-продажу майна, власнику зовсім не обов'язково доводити своє право на відчужувану річ. Таке право передбачається в силу принципу сумлінності учасників цивільного обороту. Передумовою цього правила є потреби обороту, що грунтується на довірі у відносинах між його учасниками. Свого часу професор Б.Б. Черепахін зазначав, що цивільний оборот, побудований на суцільній підозрілості покупців, важко собі уявити [13]. Таким чином, загальне правило полягає в тому, що особа, яка виступає продавцем речі, вважається її власником [14].
Втім, стосовно продажу нерухомості досить складно уявити інше. Було б дивним, якби законодавець поклав на власника обов'язок доводити своє право власності на нерухому річ. У законодавстві є інші механізми, за допомогою яких зменшуються або навіть виключаються можливості зловживань при відчуженні нерухомості. Мається на увазі система державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, яка побудована відповідно до принципу публічної достовірності. У всякому разі, набувач нерухомої речі завжди може звернутися до відомостей про права на нерухомість, що містяться в ЕГРП, і в силу публічної достовірності останнього, грунтуючись на його відомостях, стає сумлінним покупцем нерухомості [15].
Продавцем нерухомості (в тому числі комерційної призначеного) може бути як юридична, так і фізична особа (останнє при цьому не повинно мати статусом підприємця без утворення юридичної особи). Відповідно до загального правила продавець є власником відчужуваного майна. Разом з тим, чинне законодавство допускає, що в якості продавця можуть виступати і особи, які не є власниками майна, що відчужується. Такими особами можуть бути державні унітарні підприємства, муніципальні унітарні підприємства, а також установи. Правила здійснення операцій з відчуження нерухомості невласника мають деякі особливості, пов'язані з обмеженням можливості продавати нерухомість без згоди власників (ст. 295, 297 ЦК РФ) або передбачають можливість відчужувати майно, яке було придбано за рахунок доходів, отриманих від дозволеної статутом діяльності, і враховано на окремому балансі (ст. 298 ГК РФ). Іноді в практиці виникають випадки, коли власник майна унітарного підприємства оспорює угоди, скоєних цим підприємством, на тій підставі, що підприємство не уклало договір з власником щодо меж розпорядження таким нерухомим майном. Тим часом правомочності державного (муніципального) унітарного підприємства щодо володіння, користування і розпорядження майном, закріпленим на праві господарського ведення, передбачені ст. 294 і 295 ГК РФ і, як наслідок, не можуть обмежуватися договором, що укладається таким унітарним підприємством з власником. Тому відсутність договору, укладеного між власником і унітарним підприємством, не впливає на правомочності підприємства за розпорядженням тим нерухомим майном, яке закріплене за ним на праві господарського відання [16].
Ще одне з обмежень невласника в даному випадку полягає в тому, що відчуження майна не може суперечити цілям діяльності відповідного унітарного підприємства, що володіє таким майном на обмеженому речовому праві. Так, відповідно до п. 3 ст. 18 Федерального закону "Про державні та муніципальних унітарних підприємствах", нерухомим майном державне або муніципальне підприємство розпоряджається лише в межах, що не позбавляють його можливості здійснювати діяльність, цілі, предмет, види якої визначені статутом такого підприємства. Угоди, скоєні державним або муніципальним підприємством з порушенням цієї вимоги, є нікчемними. Причому, як зазначається в юридичній літературі, недійсність цієї угоди випливає з самого факту її здійснення (визнання її недійсною судом не потрібно). Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлено будь-якою зацікавленою особою, зокрема, уповноваженим органом [17]. Таким чином, законодавство формулює досить жорстку норму, що обмежує права унітарних підприємств у можливості відчуження нерухомого майна. До прийняття Закону про унітарних підприємствах подібний підхід до оцінки відповідних операцій, що здійснюються унітарними підприємствами, був присутній у практиці арбітражних судів.
У той же час правомірне відчуження нерухомого майна особою, яка має їм на праві господарського відання або оперативного управління, означає не лише припинення цих обмежених речових прав, але і припинення права власності у власника (державного або муніципального освіти).
У якості продавців, які не є власниками нерухомого майна, можуть виступати і установи. Проте установи має право продавати нерухомість тільки в тому випадку, якщо їм надано право займатися підприємницькою діяльністю, а нерухоме майно придбане за рахунок здійснення такої діяльності [18].
У випадках, які передбачені законодавством, державна установа для здійснення своєї діяльності має право придбати за договором нерухоме майно з закріпленням його за установою на праві оперативного управління.
Основним обов'язком покупця є оплата придбаної за договором нерухомості. Як правило, в договорі сторони передбачають, що така оплата повинна бути здійснена до державної реєстрації переходу права власності на продавану нерухому річ. Разом з тим не виключено і інше. Сторони вправі домовитися про те, що оплата за договором буде здійснена після державної реєстрації переходу права на відчужується об'єкт нерухомості.
Слід мати на увазі, що після того, як здійснено державну реєстрацію переходу права власності на нерухому річ, покупець не має права вимагати розірвання договору купівлі-продажу навіть у тому випадку, якщо він не сплатив ціну придбаної нерухомості. Це правило, хоча прямо і не передбачено законом, але випливає з його змісту і було сформульовано в судовій практиці. Президія ВАС РФ по одному з розглянутих справ вказав на те, що право власності у набувача нерухомості за договором виникає з моменту державної реєстрації переходу права власності. За таких обставин є правомірним висновок про перехід права власності на продане приміщення після державної реєстрації відчуження майна та відсутності підстав для розірвання договору [19]. У юридичній літературі висловлюється більш точне визначення моменту, до якого в даному випадку припустимо розірвання договору. Так, К.І. Скловський пише про те, що "розірвання договору означає збереження власності у продавця лише до тих пір, поки не виконана обов'язок щодо передачі речі", яка, як правило, здійснюється до державної реєстрації переходу права власності. Після цього, "за відомим правилом, що розірвання договору має силу лише на майбутній час (ст. 453 ГК РФ), повернення майна можливий тільки в тому випадку, якщо це буде передбачено договором (а це значить, що повернення майна відбувається не автоматично, а за спеціальною угодою про повернення, яке можна розглядати як деякий факультативне угоду до договору) ".
3.2. Виконання та припинення договору продажу нерухомості
Виконання договору купівлі-продажу нерухомості полягає у передачі продавцем покупцеві проданої нерухомої речі, а покупцем продавцю - передбаченої договором грошової суми. Крім того, на покупцеві лежить обов'язок прийняти передану йому нерухому річ.
Порядок передачі нерухомості встановлений у п. 1 ст. 556 ДК РФ і передбачає, що передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюються за підписуються сторонами передавальному акту або іншого документа про передачу. Сам акт про передачу нерухомого майна не може розглядатися в якості якогось договору, в якому встановлюються, змінюються або припиняються права та обов'язки сторін за договором продажу нерухомості. Так само, з підписанням акту про передачу нерухомості не відбувається перенесення речового права (права власності) на нерухомість. Цей акт за своєю суттю розглядається як документ, що має значення докази, що засвідчує виконання зобов'язань за договором [20].