Поняття нерухомості та угод з нею

Дипломна робота

Тема: Поняття нерухомості та угод з нею

Зміст

Введення

Глава 1 Поняття нерухомості та угод з нею

1.1 Поняття та правовий режим нерухомості, її місце в системі об'єктів нерухомості

1.2 Проблеми права на нерухоме майно та угоди з ним, підлягають державній реєстрації

Глава 2 Захист добросовісного набувача у російському цивільному праві

2.1 Визначення добросовісного набувача у російському цивільному праві

2.2 Загальна характеристика норм ЦК РФ щодо добросовісного набувача майна

2.3 Обмеження віндикації як основний механізм захисту сумлінного набувача нерухомого майна

Висновок

Бібліографічний список

Введення

Актуальність теми дослідження. Положення добросовісного набувача протягом століть являє собою одну з найбільш спірних проблем у науці цивільного права. Вивчення розвитку положень про захист прав цього учасника цивільного обороту являє собою дуже цікаве завдання, як з точки зору законодавчих установлень (починаючи з римського права і закінчуючи положеннями сучасних законодавств континентальної Європи і країн системи загального права), так і з точки зору доктрини.

Справжня робота присвячена вивченню проблем, пов'язаних з регулюванням положення добросовісного набувача у контексті надання йому цивільно-правового захисту його прав, в першу чергу обмеження віндикації і набуття ним права власності на надану йому нерухоме майно, з урахуванням накопиченого досвіду регулювання цих відносин в російському і європейських законодавствах.

Тривалий період заперечення права приватної власності призвів до того, що в результаті переходу до ринкових цінностей у правосвідомості стався різкий поворот у ставленні до права власності: очевидно прагнення законодавця і вчених-цивілістів надати власнику максимальний обсяг захисту і гарантій його права. При цьому не можна не помітити деякої тенденції до того, що часом право власності сприймається в тому ліберально-ортодоксальному дусі, який був характерний для епохи раннього капіталізму; е той час як уже в кінці дев'ятнадцятого століття поняття власності зазнало еволюцію, в результаті якої власність стала розумітися не як право необмежено і виключно від інших користуватися, володіти і розпоряджатися, а як «відносно повний захист користування благами в межах тих обмежень, які встановлені в інтересах всього суспільства» ^1.

У зв'язку з цим позиція, відповідно до якої захист власника може бути розширена за рахунок обмеження прав інших осіб, що стосовно до добросовісного набувача означає, зокрема, можливість використання в якості захисту позовів про застосування наслідків недійсності нікчемних правочинів, представляється небажаної крайністю, нехай і викликаної благородним прагненням законодавця і суддів віддати належне праву власності за довгі роки його заперечення з боку правової науки.

Безсумнівно, питання про захист добросовісного набувача як повноправного учасника цивільного обороту - це питання про безпеку та стабільності всього цивільного обороту в цілому, в чому проявляється соціальна значимість громадянського права в самому широкому сенсі цього слова. Проблема ця в першу чергу зводиться до визнання за добросовісним набувачем права власності на отримувану ним за угодою майно, а також до визначення місця цього підстави набуття права власності в системі інших способів, передбачених чинним цивільним законодавством.

Ступінь наукової розробленості дослідження грунтується на працях класиків цивілістики та філософії: дореволюційних російських цивілістів - К.Н. Анненкова, А.Л, Боровиковського, А.Е. Бардзкого, М, Бруна, Є.В. Васьковського, Володимирського-Буданова, Ю.С. Гамбарова, В.М. Гордона, А.М. Гуляєва, Н.Л. Дювернуа, Н. Оливної, А. І. Загоровського, К.П. Змірлова, Н. Кремльова, Д.І. Мейєра Н.О. Нерсесова, Д. Перевощікова, Л.І. Пстражіцкого, К.П. Побєдоносцева, І.А. Покровського, І.М. Трепіцина, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича, та ін; представників радянської та сучасної науки російського громадянського права: М.М. Агаркова, Б.Б. Черепахіна, Г.Н. Амфітеатрова, Ю.К. Толстого, А.В. Бенедиктова, Д.М. Генкіна, О.С. Іоффе, К.І. Скловського, В.В. Витрянского, М.І. Брагінського, Е.А, Суханова, А. А. Рубанова, А.П. Сергєєва, Л. Щенникова та ін

Об'єктом дослідження стали поняття нерухомості і операцій з нею, поняття сумлінного придбання, його захисту в сучасній правозастосовчій практиці.

Предмет дослідження норми цивільного законодавства, наукові публікації, матеріали судової практики.

Мета роботи - виявлення тих ознак та юридичних рис поняття сумлінного придбання майна, які зумовили виникнення в законодавстві і науці цивільного права інституту захисту добросовісного набувача; визначення місця цього інституту в системі цивільного права і аналіз складових його норм; вироблення особливого механізму захисту прав добросовісного набувача і пропозицій щодо інтеграції його в чинне російське законодавство.

Методологічною базою дослідження є історико-правовий, порівняльно-правовий, системно-структурний, логіко-теоретичний методи вивчення соціально-правових явищ, метод правового моделювання та інші методи.

Структура роботи. Робота складається зі вступу, висновків, двох розділів, висновків і бібліографічного списку.

Глава 1 Поняття нерухомості та угод з нею

1.1 Поняття та правовий режим нерухомості, її місце в системі об'єктів нерухомості

Розподіл речей на рухомі і нерухомі, що веде свою історію з римського права, засноване на природних властивостях об'єктів. Особливості ж обороту рухомості і нерухомості, як неодноразово зазначалося в літературі, обумовлені більшою соціально-економічної цінності нерухомого майна. Внаслідок цього оборот нерухомих речей у порівнянні з оборотом рухомого майна традиційно регламентується більш строгими правилами. К.П. Побєдоносцев, відзначаючи зазначену обставину, писав про те, що "вільний обіг є необхідна властивість рухомості, яка за своєю природою змінює місце у цивільному обороті. Напроти того, нерухоме, прив'язане до землі, за природою своєю зберігає своє місце розташування. Тому рухоме є майно, так би мовити, без'іменное перед законом, тоді як нерухомість неодмінно носить на собі ім'я свого господаря ^"2.

У сучасному російському цивільному праві з легкістю виявляються підтвердження сказаного вище. Так, відповідно до ст. 223 ЦК України право власності на рухоме майно у набувача, якщо інше не передбачено договором, виникає з моменту передачі. І навпаки, придбання нерухомих речей завжди пов'язане з необхідністю державної реєстрації угоди і (або) права власності (п. 1 ст. 131, ст. 164, ст. 223, п. 1 ст. 551 ДК РФ). Різниця в правовому режимі рухомих та нерухомих речей у тій чи іншій мірі проявляється не тільки в момент виникнення права власності, але і в способах його здійснення, місце виконання зобов'язань з ними пов'язаних (ст. 316 ГК РФ), різних термінах набувальної давності (ст. 234 ГК РФ), способи захисту порушених прав і т.д.

Дійсно, поняття нерухомості в російському праві сформульовано таким чином, що вирішення питання про зміст категорії нерухомості набуває не тільки теоретичне значення. Віднесення конкретного об'єкта до категорії рухомого або нерухомого майна у всіх випадках має практичний зміст і тягне відповідні правові наслідки. Розглянемо це твердження на конкретному прикладі.

Індивідуальний підприємець звернувся до арбітражного суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю про знесення самовільної будівлі - бетонно-розчинного вузла ^3. Посилаючись на ст. 12, 222, 304, 305 ЦК РФ, індивідуальний підприємець свої вимоги мотивував тим, що бетонно-розчинний вузол зведений без його згоди, при відсутності дозволу компетентних органів, перешкоджає експлуатації сушильно-розкрійного цеху. Рішенням арбітражного суду першої інстанції позовні вимоги індивідуального підприємця були задоволені.

Арбітражний суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції і, прийшовши до висновку, що вимога, засноване на ст. 222 ГК РФ, не підлягає задоволенню, оскільки бетонно-розчинний вузол не є нерухомим майном, відмовив у позові.

У касаційній скарзі індивідуальний підприємець ставив питання про скасування постанови суду апеляційної інстанції як прийнятого з порушенням норм матеріального права. На його думку, бетонно-розчинний вузол являє собою об'єкт капітального будівництва, оскільки встановлений на фундаменті з підведенням інженерних комунікацій, міцно пов'язаний із землею, і його переміщення без невідповідного збитку неможливо.

Перевіривши законність відбулися судових актів, арбітражний суд касаційної інстанції залишив без зміни постанову апеляційної інстанції. При цьому він підтвердив, що положення ст. 222 ГК РФ можуть застосовуватися тільки щодо нерухомих речей, а бетонно-розчинний вузол такою не є, оскільки являє собою мобільний (інвентарна) збірно-розбірні споруда, що складається з окремих елементів, з'єднаних у конструктивну систему на місці експлуатації, що розміщуються на опорах (основі ) з підключенням інженерно-технологічного обладнання, що забезпечують подачу сировини, води, електроенергії. Звертає на себе увагу той факт, що, на думку суду касаційної інстанції, позивач не навів належних обгрунтувань на підтвердження факту приналежності бетонно-розчинного вузла до нерухомого майна, що і послужило підставою для відмови у позові.

Таким чином, неправильна кваліфікація об'єкта як нерухомого спричинила за собою неможливість захистити порушені права обраним способом. Розглянуте справа є далеко не єдиним суперечкою, роздільна здатність якого ставиться в пряму залежність від віднесення предмета спору до рухомого або нерухомого майна ^4.

Оскільки оборотоздатність об'єктів рухомого і нерухомого майна різна, питання про юридичну кваліфікації об'єкта у всіх випадках набуває особливої ​​важливості. У публікаціях практиків, присвячених даній тематиці, наголошується, що необхідність юридичної кваліфікації об'єкта як нерухомого майна наштовхується на непереборні перепони, причиною яких є відсутність законодавчо закріплених критеріїв, за якими об'єкт може бути безумовно віднесено до нерухомого майна ^5.

Однак, перш ніж переходити до розгляду критеріїв віднесення об'єкта до нерухомого майна, представляється необхідним проаналізувати використовувану законодавцем термінологію. Легальне визначення, що міститься в ст. 130 ЦК РФ, демонструє ототожнення законодавцем таких понять, як (1) нерухомість, (2) нерухома річ і (3) нерухоме майно.

До розгляду взаємозв'язку зазначених понять звертаються багато сучасних правознавці ^6. Якщо відволіктися від деяких деталей, що характеризують точки зору різних авторів, то можна виділити два сформованих напрямки за визначенням співвідношення даних понять.

Представники першого, грунтуючись на використаному законодавцем порядку вживання термінів, приходять до висновку про синонімічності понять "нерухома річ", "нерухоме майно" і "нерухомість" ^7.

У зв'язку з цим краще виглядає позиція авторів, які поділяють поняття "нерухома річ" і "нерухоме майно". Так, Н.В. Діаковская прямо вказує, що нерухоме майно включає у свій зміст як нерухомі речі, так і майнові права ^8. Підтвердження такого розуміння знаходимо у ст. 132 ЦК РФ, що визначає підприємство в цілому як майновий комплекс, що визнається нерухомістю, до складу якої входять різні категорії майна, призначені для діяльності, включаючи, крім нерухомих речей, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права, вимоги, борги і виняткові права. При такому підході стає очевидним, що визначення нерухомості, дане в ст. 130 ЦК РФ, більше відповідає поняттю "нерухома річ", а в ст. 132 ГК РФ - поняттю "нерухоме майно".

Розвиваючи зазначений підхід, Г.В. Чубуков робить висновок про те, що поняття "нерухомість" також володіє індивідуальним змістом і повинно розумітися не як синонім поняття "нерухоме майно", а як "сукупність об'єктів природи, не переміщуються на земній поверхні в силу їх природного (нерукотворного) походження та розміщення на землі ^"9.

Між тим інші дослідники, грунтуючись на змісті ст. 1 ФЗ від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" ¹⁰ (далі - Закон про реєстрацію) та ст. 132 ЦК РФ, вказують на використання законодавцем термінів "нерухоме майно" і "нерухомість" в якості синонімів ^11.

Аналіз змісту ст. 130 ЦК РФ свідчить, що російський законодавець, формулюючи поняття нерухомості, об'єднав обидва зазначених підходу. По-перше, дана стаття містить загальний принцип визнання об'єкта нерухомої річчю: міцний зв'язок із землею, що припускає неможливість його переміщення без невідповідного збитку призначенням. По-друге, тут же міститься перелік нерухомих речей з додатковою вказівкою на можливість його поповнення законом.

Особливої ​​уваги при аналізі визначення нерухомості в російському праві вимагають критерії віднесення тих чи інших об'єктів до зазначеної категорії.

Перший легальний критерій, що виділяє в особливу групу природні ресурси, заснований на природному природу походження речей. Дану групу складають нерукотворні об'єкти, створені в ході еволюції нашої планети. Г.Б. Чубуков називає такі об'єкти нерухомістю "в повному розумінні слова ... оскільки їх переміщення на поверхневому шарі планети Земля неможливо" ^12. Положення в просторі природних ресурсів не може бути змінено навіть при вкладенні нерозмірних витрат, оскільки самі вони створюють навколишнє середовище життєдіяльності людини. У зв'язку з цим у більшості вчених даний критерій віднесення об'єктів до нерухомості заперечень не викликає. До характеристик цього виду нерухомості Є.С. Болтанова, зокрема, відносить: наявність індивідуальних ознак об'єкта (це юридична, а часом і фактична незамінність); стаціонарність (наявність механічною або органічного зв'язку з конкретним земельною ділянкою та початкова непризначеному об'єкта для переміщення в просторі); сталість місцезнаходження щодо системи координат ¹⁹¹³ .

Другим легальним критерієм визначення нерухомості є зв'язок об'єктів із землею, причому настільки міцна, що переміщення об'єкта в просторі викликає несоразмерний шкоду їх призначенням. Оціночний характер даного критерію, що є особливістю російської правової системи, викликає найбільшу кількість дискусій у науковому співтоваристві.

В.І. Синайський ще сто років тому зазначав, що цей критерій не можна приймати до уваги "при успіхах сучасної техніки у переміщенні предметів" ^14. Дотримуючись аналогічної точки зору, Г.Ф. Шершеневич писав про те, що "питання про міцність і зв'язку будови з землею не може бути вирішене принципово з повною точністю" ^15. Сучасні вчені також висловлюють обгрунтовані сумніви стосовно названого критерію ^16.

У змісті ст. 130 ЦК РФ серед об'єктів, віднесених до нерухомості у цій підставі, прямо вказані будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва, а також все, що міцно пов'язане із землею і переміщення чого неможливо без нанесення невідповідного збитку. Буквальне тлумачення даної норми призводить до висновку, що в якості об'єктів нерухомості в обороті можуть брати участь такі специфічні об'єкти, як асфальтні покриття, паркани, лавки, автодороги, підкранові шляхи і т.п. майно.

Такий стан речей, на наш погляд, надзвичайно ускладнило б цивільний оборот. Як вихід з нього бачиться подальша розробка пропозиції, вже висловленої в літературі: наділення статусом нерухомості тільки об'єктів, що мають самостійне значення з одночасним урахуванням об'єктів, що мають обслуговуючий характер, в якості їх невід'ємних приладдя ^17. В іншому випадку правопріменітелям у спробі врегулювати дане питання не залишається нічого іншого, як винаходити нові для цивільного права поняття, подібно запропонованої М. Щербаковим кваліфікації асфальтного покриття як "властивості земельної ділянки" ^18.

Викликає заперечення і деяка внутрішня суперечливість, закладена у формулювання розглянутого критерію: одночасне вказівка ​​на наявність міцної зв'язки об'єкта з земельною ділянкою і невідповідних збиток, викликаний переміщенням. Неясно, чи необхідно щоразу встановлювати наявність обох критеріїв або достатньо присутності одного з них.

Буквальне тлумачення змісту даного критерію, сформульованого через логічну зв'язку "і", вимагає одночасної присутності обох складових частин. Судова ж практика при встановленні змісту даної норми в ряді випадків вважає достатнім для визнання речі нерухомої наявності тільки міцного зв'язку з землею і навіть не розглядає питання про збиток, здатному виникнути внаслідок її переміщення.

Так, Президія ВАС РФ, розглядаючи спір між державним підприємством та товариством з обмеженою відповідальністю, повинен був вирішити, чи є переданий підприємством товариству за договором міни промисловий холодильник нерухомістю ^19. Президія ВАС РФ вказав, що наявні в справі дані про характер робіт по прив'язці фундаменту до місцевості, з виготовлення фундаменту холодильника і монтажу холодильника свідчать про зведення споруди, що відноситься до нерухомого майна, міцно пов'язаного із землею. Питанню про характер шкоди, заподіяної переміщенням об'єкта, Президія ВАС РФ надав вторинне значення, зазначивши лише, що висновки суду касаційної інстанції про те, що холодильник є рухомим майном, не можна визнати обгрунтованими, оскільки представлені суду документи не дозволяють зробити висновок: переміщення холодильника не буде пов'язано з невідповідним збитком для використання його за призначенням.

Вводячи критерій невідповідного збитку, ні закон, ні підзаконні акти не дають відповіді на питання, що слід розуміти під таким. Д.В. Петров, кажучи про недоліки цього критерію, справедливо зазначає: "... ні законодавець, ні практика не дають відповіді на питання про те, наскільки (на 1 / 2, 1 / 3, 1 / 4 і т.д.) повинна зменшитися вартість об'єкта нерухомості ^"20. Важливим є і питання про те, що повинно прийматися за базове значення вартості. Сформована на сьогоднішній день правозастосовна практика в якості такої визнає залишкову вартість об'єктів ^21, хоча, здається, що виходячи із загальних принципів цивільного права такої повинна визнаватися тільки ринкова вартість майна.

Враховуючи зазначені недоліки, в літературі висловлюється пропозиція замінити даний критерій на критерій юридичної зв'язку об'єкта з землею, що передбачає визнання нерухомим майном тільки об'єктів, земля під якими належить власнику на праві власності. Відповідно, будівлям на чужій землі пропонується залишити статус рухомого майна. Висловлюючи незгоду з таким підходом, наведемо слова Л. Щенникова: "У сучасних російських умовах, коли багато власників будівель і споруд володіють і користуються земельними ділянками на праві оренди, більшість об'єктів нерухомості одночасно перестануть бути такими" ^22.

Крім вищезгаданих двох критеріїв віднесення об'єктів до нерухомості (природна природа походження речей і міцний зв'язок об'єктів із землею), ст. 130 ЦК РФ оперує також і третім критерієм. Відповідно до нього до нерухомих речей віднесено об'єкти, які за своєю природою проваджені, але, враховуючи їх важливість для державних інтересів, підпадають під правовий режим нерухомості (юридичний критерій). Таким чином, третім критерієм виступає значимість об'єктів. До нерухомості за законом належать повітряні, морські судна та судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, що підлягають державній реєстрації.

Відносно даної групи об'єктів допустимо визнати правовстановлюючий характер державної реєстрації прав ²³ (при цьому важливо, що реєстрація цих нерухомих речей здійснюється за особливими правилами, відмінними від реєстрації нерухомості, що є такий в силу природних властивостей). У даному випадку законодавець підкреслює необхідність її здійснення саме тому, що у такого роду об'єктів відсутні об'єктивно притаманні нерухомим об'єктам ознаки, і державна реєстрація, таким чином, стає конститутивним ознакою, "завдяки яким на відповідні види рухомого майна поширюється в певних межах встановлений для нерухомості правової режим ^"24.

Проте ще в XIX ст. Д.І. Мейер вказував, що немає необхідності, "щоб юридична поділ майна на нерухомі та рухомі збігалося з фізичної нерухомістю або рухливістю речей: в області права це поділ майна має те значення, що одні визначення зв'язуються з имуществами нерухомими, інші - з имуществами рухомими; але дійсно Чи майно, визнане за законом нерухомим, нерухомо за своєю природою, або воно рухливе - це все одно, і якщо, наприклад, законодавець вважатиме за потрібне якесь визначення, що стосується нерухомого майна, поширити і на майно рухоме, то визначення це буде застосовуватися і до рухомого майна, і навпаки ^"25. Вважаємо, що і в даний час дане твердження не втратило своєї актуальності.

На завершення розгляду визначення поняття нерухомості по російському праву відзначимо, що використані законодавцем кваліфікаційні критерії в даний час піддаються критиці з боку більшості юридичної громадськості. У літературі висловлюються зауваження, викликають жваву дискусію, однак про єдину розділяється всіма авторами позиції говорити не доводиться. Різні автори пропонують різну кількість дефінітивних ознак: від класичного цивільно-правового "наявності нерозривному зв'язку із землею та неможливості переміщення майна без невідповідного збитку призначенням" та альтернативно виробленого суміжними галузями права - "ступеня суспільної небезпеки діяння, що зазіхає на те чи інше майно" ^26, до цілої системи критеріїв, тільки сукупне застосування яких визнається достатнім для визначення природи об'єкта ^27. На практиці це призводить до того, що власник майна, як правило, далекий від наукового розуміння категорії нерухомості, повинен на свій розсуд вирішувати зазначене питання. Проте несприятливі наслідки неправильної кваліфікації виникають для цивільного обороту в цілому.

Застосування не одного, а декількох критеріїв для віднесення майна до нерухомого підтверджує неоднорідність складу нерухомого майна в російському праві, що дозволяє окремим вченим робити висновок про те, що єдиною спільною рисою правового режиму нерухомості надається державна реєстрація прав.

Дійсно, просте зіставлення фізичних властивостей об'єктів, що відносяться до нерухомості по російському цивільному праву, не дозволяє виявити їх єдиної фізичної сутності. Додаткову складність у цьому питанні створює положення ст. 130 ЦК РФ, що передбачає, що законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно, формально не підпадає під зазначені критерії. Таким за чинним законодавством виступає підприємство як майновий комплекс (ст. 132 ЦК РФ), а також житлові та нежитлові приміщення (ст. 1 Закону про реєстрацію). З формальної точки зору дані об'єкти нерухомого майна не відповідають жодному з розглянутих критеріїв. Підприємство, як було зазначено, являє собою абсолютно особливе цивільно-правова освіта - якусь юридичну фікцію речі, приміщення - конструктивну частину будівлі - нерухомості за природою. Разом з тим пряма вказівка ​​даних об'єктів у законі не залишає сумнівів у поширенні на них правового режиму нерухомості. В даний час вважаємо можливим говорити лише про єдину юридичної сутності даної категорії об'єктів цивільних прав, що полягає в особливому правовому режимі їх участі в обігу.

Враховуючи, що на практиці найменше проблем виникає з кваліфікацією нерухомості "за законом", оскільки об'єкти прямо названі в нормативному акті, представляється раціональним поширити даний підхід на дефініцію в цілому. При цьому просте перерахування об'єктів зважаючи на постійний розвитку економіки і технологій здатне виправити ситуацію тільки на дуже короткий термін.

У зв'язку з цим представляється оптимальним сформувати в законі якийсь закритий перелік об'єктів, при цьому класифікуючи їх. Питання про підстави такої класифікації вимагає окремого повноцінного дослідження. Тут же відзначимо лише, що підхід до побудови переліку об'єктів повинен грунтуватися на безумовному визнанні нерухомим земельної ділянки з кваліфікацією інших об'єктів в якості його приладдя. Концептуальний підхід до категорії нерухомості "за законом" може залишитися незмінним, проте розрізнені в даний час по різних законодавчих актів об'єкти доцільно об'єднати в єдиний перелік.

1.2 Проблеми права на нерухоме майно та угоди з ним, підлягають державній реєстрації

Питання про права на нерухоме майно та угод з ним, підлягають державній реєстрації, в юридичній літературі розглядається в якості одного з найбільш значущих. Від відповіді на це питання залежить успіх не тільки у створенні сучасної загальнотеоретичної і галузевій юридичній теорії порядку набуття та реалізації прав на нерухоме майно та угод з ним, але і сама доля речових прав їх носіїв, а також динамічний розвиток ринкової економіки і демократії в нашій країні . Тим часом питання про підстави і порядок придбання, закріплення та реалізації прав на нерухоме майно, самої долі речових прав їх носіїв як факторах прискорення економічної модернізації країни в юридичній літературі докладно не досліджено. Причина тут, мабуть, полягає, по-перше, в тому, що в літературі речові права і операції з майном традиційно розглядалися і продовжують розглядатися, як правило (і це, звичайно ж, правильно і необхідно), в цивільно-правовому ²⁸ , економічному, соціальному ракурсах ^29. По-друге, необхідність дослідження речових прав та угод з ними, що підлягають державній реєстрації, як самостійна юридична проблема виникла порівняно недавно, коли ст. 131 ЦК РФ сформулювала основні положення проведення державної реєстрації нерухомості. По-третє, з прийняттям Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" проблема дослідження прав на нерухоме майно та угод з ним, на перший погляд, була вирішена. У ч. 1 ст. 4 цього Закону сказано: "Державній реєстрації підлягають права власності та інші речові права на нерухоме майно та угод з ним відповідно до ст. Ст. 130, 131, 132 і 164 ЦК РФ, за винятком прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти. Поряд з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно підлягають державній реєстрації (обмеження) обтяження прав на нього, в тому числі сервітут, іпотека, довірче управління, оренда "

Однак, незважаючи на значимість цієї норми у визначенні кола прав на нерухоме майно та угод з ним, вона суперечить п. 2 ч. 1 ст. 130 ЦК РФ і тому не розкриває повністю перелік видів прав на нерухоме майно та угод з ним, підлягають державній реєстрації, і ось чому: п. 2 ч. 1 ст. 130 ЦК РФ прямо говорить про державну реєстрацію повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання та космічних об'єктів, а ч. 1 ст. 4 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", навпаки, виключає перераховані речі з кола прав, що підлягають цієї реєстрації. Повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти - це таке нерухоме майно, яке в силу своєї специфіки в більшій мірі, ніж будь-яка інша нерухомість, потребує державної реєстрації. І така реєстрація існує. Вона, як буде показано далі, проводиться у відповідності з іншими законами, наприклад КТМ РФ ^30. У зв'язку зі сказаним формулювання п. 1 ст. 4 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" повинна бути змінена. У ній повинна йти мова не про виключення прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти із системи державної реєстрації, а всього лише про незастосування названого Закону при проведенні державної реєстрації до таких прав ^31.

Крім того, законодавство у цій частині врегулювання соціальних зв'язків ще не дає чіткого і ясного відповіді на три найважливіші для теорії і практики державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним питання: "яка природа тому зв'язку, яка існує між правами на майно та угод з ним, з одного боку, та їх державною реєстрацією - з іншого; як ці юридичні явища співвідносяться один з одним; які види прав на нерухоме майно та угод з ним, які відповідно до закону підлягають державній реєстрації і в чому полягає їх специфіка? Невирішеність цих проблем є однією з головних і основних причин нестабільності законодавства цього блоку. Досить сказати, що з 31 січня 1998 р. (час вступу в юридичну силу Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угоди з ним") лише в цей Закон 15 разів вносилися різні поправки. Законодавство тут стане стабільним лише тоді, коли вчені-юристи дадуть потрібну обгрунтування відповіді на поставлені питання на загальнотеоретичному рівні. Їх рішення стане надійною методологічною основою для вирішення окремих дискусійних питань юридичної діяльності, допоможе представникам галузевих юридичних наук правильно визначити предмет своїх досліджень при вивченні державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним як одного з видів юридичного процесу.

Важливо розглянути і охарактеризувати при цьому той зв'язок, яка об'єднує права на нерухоме майно та угоди з ним з їх державною реєстрацією. Аналіз чинного законодавства про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним і практики його реалізації показав, що між правами на нерухоме майно і операціями з них та їх державною реєстрацією існує не будь-яка, а юридичний зв'язок. Причому вона, як це випливає з відповідних приписів законодавства про державну реєстрацію прав, має обов'язкове юридичне значення. Наприклад, ст. 4 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" названа "Обов'язковість державної реєстрації прав на нерухоме майно та угоди з ним". У той же час невиконання цього обов'язку не забезпечено заходами державного примусу. Більше того, заявник, керуючись ст. 16 названого Закону, може взагалі не реєструвати своє майно і не нести за це ніякої відповідальності, тому що ця стаття встановила заявний характер державної реєстрації. Він означає, що державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним відбувається виключно за бажанням правовласника. Така ситуація, на думку окремих вчених, є законодавчою колізією ^32. Однак погодитися з цією думкою можна лише частково. Послідовний розвиток ринкових відносин неможливе без проведення державної реєстрації великої кількості прав на нерухоме майно та угод з ним, оскільки без неї настане хаос в економіці, а інтересам носіїв речових прав може бути заподіяна серйозний економічний та юридичний шкоду. На наш погляд, обов'язковість проведення державної реєстрації повинна стосуватися лише великого і значимого для життєдіяльності населення і економіки нашої країни нерухомого майна.

У відношенні дрібної нерухомості (гаражі, дачі, присадибні ділянки і т.д.) доцільно застосовувати не обов'язковий, а заявний порядок їх державної реєстрації. Іншими словами, необхідний диференційований підхід до юридичного оформлення тому зв'язку, що складається між правами на нерухоме майно та угод з ним і державною реєстрацією цих прав і операцій із ними. Назвемо її "обов'язково-заявний юридичний зв'язок". Вона буде більш гнучко враховувати інтереси всіх учасників відносин, що виникають при державній реєстрації прав, і забезпечувати при цьому оптимальне співвідношення особистих і суспільних потреб. Виникає, крім того, питання про співвідношення речових прав та угод з ними з їх державною реєстрацією. Відповідь на нього можна отримати за умови різних тісно взаємопов'язаних між собою смислів. З положень філософії про те, що кожне явище має зміст і форму, випливає висновок: категорія "речові права і операції з ними" і категорія "державна реєстрація" співвідносяться один з одним як зміст (речові права і операції з ними) і форма реалізації цього змісту (державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним). Види прав на нерухоме майно та угод з ним, їх зміст та підстави виникнення і припинення зумовлюють сутність і природу їх державної реєстрації. Однак вона має відносну (юридичну та фактичну) самостійність. Як юридична форма реалізації прав на майно та угоди з ним їх державна реєстрація впливає на стан цих прав, заважаючи або сприяють здійсненню на практиці. Право власності та інші речові права, закріплені за громадянами і організаціями Конституцією РФ, ГК РФ і іншими законами, стали джерелами установи в нашій країні інституту державної реєстрації. Демократична правова держава покликана дбати про інтереси суб'єктів немайнових відносин, надавати їм необхідну підтримку і сприяння в реалізації належних їм прав і свобод, в тому числі і забезпечувати необхідними і незаперечними доказами, що підтверджують факт виникнення, обмеження (обтяження) переходу або припинення прав на нерухоме майно і операцій з ним. Іншими словами, інститут державної реєстрації прав на нерухоме майно виник об'єктивно. Він є результатом демократичних перетворень в економіці і спрямований насамперед на забезпечення оптимального співвідношення особистих і публічних інтересів учасників реєстраційно-правовстановлюючих відносин.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним відноситься до адміністративно-процесуального права. Норма цього права закріплює поняття цієї діяльності, її цілі та завдання і т.д. Сформулюємо основні положення, що відповідають на питання про види речових прав на нерухоме майно та угод з ним, підлягають державній реєстрації. Юридичною основою їх формулювання виступають, по-перше, відповідні положення законодавства, наприклад ст. 4 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", по-друге, положення ЦК РФ про право на нерухоме майно та угод з ним (ст. ст. 130, 131 та інших), по-третє, норми інших законів (Земельного кодексу РФ, Сімейного кодексу РФ і т.д.). Їх аналіз дозволив зробити такі загальнотеоретичні висновки.

1. Державній реєстрації підлягає тільки те нерухоме майно, про який йде мова в ст. 130 ЦК РФ "Нерухомі та інше майно".

2. Нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, ділиться на два види. Перший вид - це те нерухоме майно, яке підлягає державній реєстрації відповідно до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". У ст. 4 цього Закону, як уже зазначалося, сказано, що державній реєстрації підлягає і право на нерухоме майно та угоди з ним, про які йде мова в ст. ст. 130, 131, 132 і 134 ГК РФ. Відповідно з цими статтями державної реєстрації підлягають права на нерухоме майно, до якого відносяться: земельні ділянки; ділянки надр; відокремлені водні об'єкти; будівлі; споруди; житлові приміщення; нежитлові приміщення; лісу; багаторічні насадження; підприємства як майнові комплекси; інші об'єкти, які пов'язані з землею, оскільки їх переміщення без відповідного збитку їх призначенню неможливе. Другий вид нерухомого майна - це те майно, державна реєстрація якого проводиться на підставі інших нормативно-правових актів КТМ РФ, Кодексу внутрішнього водного транспорту РФ ³³ і т.д. Відповідно до них державної реєстрації підлягають права на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання. Що стосується космічних об'єктів, то вони відповідно до Федерального закону "Про космічну діяльність" ³⁴ ліцензуються, що суперечить п. 2 ст. 130 ЦК РФ.

3. Права на нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виходячи зі змісту закону, діляться на право власності; право довічного спадкового володіння земельною ділянкою; право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою; право господарського відання та оперативного управління, а також сервітут (обмеження права користування чужим майном). Крім того, ГК РФ і закони можуть визнати необхідність проведення державної реєстрації і щодо інших прав на нерухоме майно.

4. Кожне речове право, що підлягає державній реєстрації, виникає, переходить від одного суб'єкта іншому при наявності відповідних юридичних фактів, які встановлюються законом і діляться на різні види. Так, підстави набуття права власності, як відомо, класифікуються на первинні та похідні.

5. Угоди, підлягають державній реєстрації, підрозділені на два види: основні та додаткові угоди. Підлягають державної реєстрації угоди вважаються закінченими з моменту їх реєстрації. Закон не пов'язує момент укладання перерахованих вище угод з необхідністю їх державної реєстрації. Всі вони є звичайними консесуальними угодами і вважаються укладеними з моменту досягнення згоди в належній формі. Вимоги закону про що підлягає формі зводяться до того, що перераховані додаткові угоди за договорами, вчиненим у нотаріальній формі, повинні бути нотаріально посвідчені. Додатково угоди вважаються укладеними з моменту підписання сторонами угод в простій письмовій формі, якщо основні договори вчинені в тій же формі. Та все ж без їх реєстрації вони не відповідають вимогам законодавства.

6. Самостійним видом угод, що підлягають державній реєстрації, виступають певні договори. Виходячи з часу їх виникнення, вони поділяються на: консенсуальні договори, для досягнення яких досить досягти угоди по всіх істотних умов, тобто підписати договір у належній формі (наприклад, при продажу нежитлового приміщення); реальні договори, для укладання яких крім угоди сторін необхідна ще і передача предмета договору (наприклад, її характеристика); підлягають державній реєстрації договори, для укладання яких крім угоди сторін необхідна ще й державна реєстрація угоди (наприклад, при продажу житлового приміщення). Закон вважає сам факт укладення такої угоди моментом її реєстрації. При укладанні угоди з усіх істотних умов складається особливе правовідносини, зміст якого становить обов'язок сторін зареєструвати угоду.

Такі основні методологічні підходи до характеристики прав на нерухоме майно та угод з ним, підлягають державній реєстрації. Вони створюють необхідні умови для достовірного наукового аналізу проблеми державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним.

Глава 2 Захист добросовісного набувача у російському цивільному праві

2.1 Визначення добросовісного набувача у російському цивільному праві

Слід зауважити, що теорія громадянського права досі не виробила єдиного універсального визначення поняття «сумлінне придбання» і «добросовісний набувач», хоча і були зроблені певні спроби вивести це поняття як на підставі чинного законодавства, так: і на підставі більш широкого тлумачення.

Спочатку звернемося до розгляду чинного законодавства на предмет того, чи є в ньому легальні дефініції, прямо або побічно визначають предмет нашого розгляду. З аналізу низки норм ЦК України випливає, що він у різних випадках оперує як поняттям «добросовісний набувач», так і поняття «добросовісний володілець» залежно від конкретного інституту. Так, стосовно до норм про витребування майна з незаконного володіння (ст. 302 ЦК РФ) ГК використовується термін «добросовісний набувач», в той час як «сумлінний власник» з'являється у статті, присвяченій набувальної давності (ст. 234 ГК РФ). Далі ми торкнемося питання про те, яким чином співвідносяться ці два поняття в рамках відповідних відносин.

Легальне визначення добросовісного набувача дано у п. 1 ст. 302 ЦК РФ для цілей його визначення в контексті можливості витребування у нього майна власником: зазначена норма встановила в російському законодавстві інститут обмеження віндикації на користь добросовісного набувача, розгляду якого ми присвятимо основну частину даної роботи. Згідно з п. 1 ст. 302 ЦК РФ, добросовісний набувач - це особа, яка не знала і не могла знати про те, що інша людина (його контрагент) не має право на відчуження майна. З даного визначення випливає ряд важливих положень, які здатні належним чином визначити наш предмет: по-перше, формулювання ст. 302 ЦК РФ свідчить про те, що добросовісний набувач - це особа, якій майно було передано у власність. Цей висновок випливає з того, що ДК РФ використовує термін «відчужувати», який, як випливає з систематичного тлумачення інших норм ЦК РФ, використовується тільки в контексті передачі майна у власність (наприклад, ст. 209: «Власник має право за своїм розсудом робити у щодо належного йому майна будь-які дії. Не суперечать закону й іншим правовим актам і не порушують права та охоронювані законом інтереси інших осіб, в тому числі відчужувати своє майно у власність іншим особам, передавати їм, залишаючись власником права володіння, користування і розпорядження майном, віддавати майно в заставу й обтяжувати його іншими способами, розпоряджатися ним іншим чином ». Очевидно, що термін« відчуження »майна тільки в тому випадку, коли мова йде про передачу права власності на це майно, коли ж законодавець говорить про передачу майна на іншому праві , то він використовує інші терміни: наприклад, «надати» майно за договором оренди - ст. 606 ГК РФ, «передати» предмет застави - ​​ст. 338 ДК РФ). Таким чином, коли ми говоримо про добросовісним набувачем будь-якого майна, то ми маємо на увазі, що це особа, яка має «законне володіння» щодо цього майна. Крім того, з систематичного тлумачення норм статей 301 та 302 ЦК РФ слід, що добросовісний набувач має бути власником даного майна. При цьому під володінням в даному випадку ми розуміємо те, що в науці цивільного права отримало назву самостійного володіння. Так, наприклад, якщо майно було придбано за договором купівлі-продажу добросовісним набувачем, який згодом перед ал його в оренду іншій особі, у володінні якого воно перебуває зараз, то кому власник повинен вчинити позов про витребування з незаконного володіння і чию сумлінність повинен оцінюватиме суд? На наш погляд, виходячи з норм ГК РФ, цей позов має бути, адресований добросовісного набувача за договором купівлі-продажу, хоча він і не є фактичним власником. Цей висновок грунтується на тому, що орендар за визначенням не може бути сумлінним набувачем, оскільки у нього відсутній «законне володіння», а володіння його виробляє від володіння власника ^35, хоча і захищається речовими позовами. Таким чином, якщо титул орендаря достатній для його захисту з допомогу речових позовів відповідно до статті 305 ГК РФ, то він недостатній, щоб посилатися на свою сумлінність для цілей статті 302 ГК РФ, оскільки в даному випадку мова може йти тільки про цивільному праві власності . Права ж орендаря захищаються за допомогою норм зобов'язального права.

Проте в юридичній літературі було висловлено думку, що «можливість придбання права від неуправомоченного особи не вичерпується сферою права власності» ^36. А.Л. Маковський ще на підставі ЦК РРФСР 1964 року говорив про можливість застосування правила про обмеження віндикації до добросовісного заставодержателю, якій річ було передано в заставу неуправомоченним особою ^37. В.А. Рахмилович вважає можливим зробити цей же висновок і на підставі чинного ЦК РФ ^38. Однак, на наш погляд, формулювання ст. 302 ЦК РФ не дає ні підстав для такого тлумачення (В. А. Рахмилович сам визнає, що «таке рішення можна розглядати і як виходить за межі буквального змісту ст. 302 ЦК РФ» ^39). Однак, на наш погляд, таке рішення неможливо зробити і на підставі більш широкого, зокрема, систематичного тлумачення нашого цивільного законодавства, а також воно суперечить духу закону, який чітко розмежовує речове-правові та зобов'язальні способи захисту. Стаття 305 ЦК РФ, яка поширює речове-правові способи захисту на законних власників, говорить про виндикационном і негаторному позові, а аж ніяк не про право добросовісного набувача посилатися на свою сумлінність. На наш погляд, ГК РФ виходить з положення про те, що добросовісний набувач - це особа, яка отримала майно за угодою, спрямованої на передачу йому права власності. Поширення ж цих норм на сумлінних правонабувача залишається на сьогоднішній день питанням теоретичним, до розгляду якого ми звернемося нижче у відповідній главі.

Однак визначення добросовісного набувача, встановлене у Цивільному кодексі України. не є на сьогоднішній день єдиним в нашому законодавстві. Так, стаття 2 Федерального закону «Про ринок цінних паперів» ⁴⁰ від 22 квітня 1996 року № 39-ФЗ також містить визначення добросовісного набувача як «особа, яка придбала цінні папери, справило їх оплату і в момент придбання не знала і не могла знати про права третіх осіб на ці цінні папери, якщо не доведено інше ». Порівнюючи це визначення з уже розглянутих нами визначенням у статті 302 ЦК РФ можна встановити, що у визначенні, даному в законі «Про ринок цінних паперів», присутній ще одне, додаткова умова «сумлінності» - обов'язок набувача оплатити цінні папери. Подібне «додаток» видається досить спірним, хоча його поява в цьому законі може бути викликано щонайменше двома чинниками. По-перше, загальновідомо, що даний федеральний закон писався під значним впливом традицій написання англосаксонських статутних актів - ця тенденція проявилася, зокрема, навіть у самій структурі нашого закону: всі визначення, які використовуються у цьому законі, в тому числі і визначення добросовісного набувача, винесені в одну статтю - статтю 2, що є характерною рисою англійських і американських статутів, У зв'язку з цим представляється логічним, що вплив англосаксонського права позначилося й у включення до формулювання поняття «добросовісний набувач» елемента зустрічного надання, яке, як відомо, є обов'язковим умовою дійсності більшості угод по англосаксонському праву. Крім того, можливе й інше пояснення: усвідомлюючи необхідність забезпечити інтереси набувачів цінних паперів, розробники, таким чином, просто хотіли об'єднати в зазначеному визначенні все наявні умови застосування захисту сумлінного набувача у вигляді обмеження віндикації, одним з яких є возмездность придбання майна добросовісним набувачем, Однак таке «уточнення» поняття добросовісного набувача, на наш погляд, нічим не обгрунтовано: умова оплатне придбання майна, безумовно, є важливою умовою для забезпечення захисту сумлінного особи, однак воно ніяк не може вплинути на сам факт його сумлінності. Однак набагато важливіше інше наслідок аналізованої норми: таке об'єднання двох окремих умов захисту сумлінного набувача в одному визначенні здатне призвести до значних ускладнень у практичному застосуванні цієї правової норми. Так, факт несплати сумлінним покупцем цінних паперів на момент пред'явлення віндикаційного позову не завжди свідчить про безплатність угоди, однак виходячи з букви зазначеної норми, такій особі в захисті слід відмовити на підставі того, що їм не була проведена оплата предмета договору - цінних паперів, не беручи до уваги правову структуру купівлі-продажу або договору з визначення возмездного. На наш погляд, таке формулювання не відповідає поняттю, закладеному у Цивільному кодексі України; слід також зауважити, що даний федеральний закон не встановлює ніяких інших спеціальних норм щодо добросовісного набувача: ще раз цей термін вживається у законі з приводу неможливості відмови внесення запису до реєстру ї щодо добросовісного набувача (ст.8). Таким чином, це формулювання, оскільки вона погіршує становище добросовісного набувача і не відповідає конструкції ГК РФ не повинна застосовуватися при вирішенні спорів, які зачіпають інтереси добросовісного набувача цінних паперів.

На підставі даних статей поруч автором вже були запропоновані визначення цікавлять нас понять «придбання», «сумлінне придбання і« добросовісний набувач »для цілей ст. 302 ЦК РФ.

Так, В.А. Рубанов запропонував під «придбанням» у ст. 302 ЦК РФ вважати «передачу речі (ст. 224 ЦК), що здійснюються неуправомоченним відчужувачем добросовісного набувача у зв'язку з можливим договором між ними» ^41. У літературі вже вказувалося на недосконалість цього визначення: по-перше, в ньому є логічна помилка - одне невідоме поняття (придбання) визначається через інше невідоме поняття (набувач), по-друге, викликає заперечення посилання на «можливість» договору між учасниками даного правовідносини , оскільки, на наш погляд, наявність угоди між зазначеними особами обов'язково, і при цьому не будь-який, а передбачає передачу права власності на дану річ.

Визначення, запропоноване В.А. Бєловим, полягає в наступному: «Придбання майна в контексті ст. 302 ЦК РФ - це отримання однією особою (набувачем) від іншого (відчужувача) речі за цивільно-правовим підставі, внаслідок чого виникає право власності на цю річ у першої особи і припиняється право власності у другого ^»42. На підставі цього В.А. Бєлов дає визначення набувача як власника, який отримав річ на підставі, передбаченій законом для виникнення і припинення права власності (господарського відання, оперативного управління).

Останнє визначення представляється нам більш прийнятним, оскільки вони дійсно включає в себе весь юридичний склад: «придбання - це юридичний склад, до якого входить один юридичний факт (передача речі) і одна юридична обставина або умова (передача повинна мати на меті придбання права власності)" ^43.

Більш лаконічне визначення набувача було запропоновано Д.М. Генкін, згідно з яким під набувачем розуміється «особа, яка отримує річ від невласника за угодою, що має на меті перенести право власності» ^44.

На перший погляд, дані визначення практично тотожні, однак це не зовсім так. Так, останнє визначення відрізняється від наведеного вище визначення В.А. Бєлова наступним: по-перше, згадкою про неуповноваженими особи, що відчужує річ, по-друге, відсутністю згадки про перехід права власності до одержувача речі. Таким чином, на наш погляд, визначення Д.М. Генкіна може бути застосовано також і для випадку одержання майна недобросовісним набувачем, оскільки в даному випадку віндикаційний позов власника підлягає задоволенню. Визначення, запропоноване В.А. Бєловим, носить універсальний характер і може застосовуватися до всіх випадків придбання, крім придбання майна недобросовісним особою, яка не тягне переходу права власності в силу можливості витребування цього майна власником.

Проте звертає на себе увагу те, що в основі кожного з визначень лежить той факт, що майно має перейти в реальне володіння особи, яка придбає його. Дана обставина зумовлено, очевидно, самою природою віндикаційного позову, як позову про витребування майна з чужого незаконного володіння. Однак, якщо ми будемо говорити про придбання як про універсальну категорії, то, па думку, таке визначення буде не повним, оскільки стаття 223 ЦК РФ (пункт I) передбачає дві системи набуття права власності набувачем за договором. Перш за все, це так звана «система передачі», згідно з якою право власності у набувача виникає з моменту передачі речі, що є предметом даного договору, а проте дана норма є диспозитивної, оскільки та ж стаття 223 ЦК України передбачає, що законом або договором може бути встановлено інше - це положення дає нам право зробити висновок про існування в російському цивільному праві та іншої системи передачі права власності за договором - «системи угоди», відповідно до якої право власності може перейти до набувача речі за договором у будь-який момент, встановлений сторонами: наприклад , у момент укладення договору, після сплати набувачем ціни речі і т.д., якщо це положення не суперечить імперативним нормам закону. Слід зауважити, що в сучасній науці цивільного права існує інша точка зору, яка не відповідає наведеній нами. Так, К.І. Скловський стверджує, що в російському цивільному праві існує тільки перша з вказаних нами систем передачі права власності - система передачі ^45. На наш погляд, дана думка, що представляє цю систему як єдино можливу, є невірним у силу диспозитивності норми закону (вищевказаної статті 223 ГК РФ) в цьому відношенні.

Таким чином, вже виходячи з даної статті ГК РФ, ми бачимо, що визначення придбання і набувача може бути за обсягом більш широким, ніж представлені поняття, що грунтуються на положенні статті 302 ГК РФ, оскільки в такому випадку воно не буде включати в себе передачу речі як один з юридичних фактів, що входять у вищевказаний юридичний склад. Воно може бути ще більш розширено, якщо ми будемо розглядати придбання в його економічний і загальномовних значенні як привласнення або отримання будь-якого блага, з чого буде випливати, що в якості набувача ми можемо розглядати взагалі будь-яка особа, що одержує будь-яке благо, як , наприклад, кредитора за будь-якого зобов'язання (оскільки вже з моменту укладення договору у даного уповноваженої особи з'являється зобов'язальне право вимагати виконання від боржника, причому не тільки щодо передачі йому права власності стосовно якої-небудь речі, а будь-якого права взагалі, оскільки право також є майновим благом, наприклад, права оренди), а також будь-якої особи, привласнюючого будь-яке благо, а не одержує його від іншої особи, тобто, наприклад, набувач безхазяйне речей, загальнодоступних для збору речей. Таке універсальне тлумачення поняття «придбання» має почасти заснування в самому ГК РФ, оскільки, наприклад, стаття 238 говорить про придбання права власності в самому загальному вигляді, маючи на увазі під цим як первісні способи такого придбання (тобто «не залежать від прав попереднього власника на дану річ, включаючи і випадки, коли такого власника раніше взагалі не було ^»46), так і похідні (тобто ті,« за яких право власності на річ виникає з волі попереднього власника, найчастіше але договору з ним ^»47 ).

Очевидно, що таке прагнення до універсальності анітрохи не наблизить нас до вирішення основної проблеми, що стала предметом розгляду даної роботи: визначення місця інституту сумлінного придбання в сучасному російському законодавстві і статусу добросовісного набувача. Однак це прагнення до широкого тлумачення не варто недооцінювати в тому сенсі, що воно може допомогти нам сформулювати ключові посилки для вирішення зазначеної задачі.

Нарешті, для цілей нашого дослідження також становить інтерес питання про те, чи будь-набувач може посилатися на свою сумлінність при пред'явленні до нього віндикаційного позову.

Це питання набуває особливої ​​значущості у відносно внесення недобросовісним набувачем майна, про витребування якого згодом власником буде пред'явлений позов, до статутного капіталу юридичних осіб.

К.І. Скловський наводить таку реальну ситуацію, яка ілюструє цю проблему ^48. У результаті порушеної виконавчого провадження та визнання торгів такими, нерухомість, що знаходилася у власності боржника за кредитними договорами була передана банку-кредитору. У зв'язку з тим, що згодом кредитні договори були визнані недійсними, встав також питання про визнання недійсною передачі майна судовим приставом-виконавцем на підставі того, що в процесі виконання вартість майна була оцінена в кілька разів нижче його дійсної вартості незважаючи на заперечення боржника. Проте до цього моменту сам банк-кредитор був вже ліквідовано, а майно перебувало у акціонерного товариства, куди воно було внесено колишнім засновником банку.

Таким чином, повертаючись до поставленої проблеми, слід погодитися з автором, що «добра совість, як і воля в цілому, існує лише з моменту створення юридичної особи, тобто його реєстрації, а не менше половини внеску має бути внесено засновниками ще до реєстрації юридичної особи, коли воно не може мати ні волі, ні доброї (або злий) совісті. Якщо ж внесок неподільний, як в даному випадку, то в момент отримання спірного майна суспільство не могло ще мати волі ^»49. Крім того, «передбачається, що воля юридичної особи визначається волею його засновників (якщо не доведено інше)» ^50. З цього з необхідністю випливає, що «сумлінність набуття юридичною особою майна, отриманого в якості вступних внесків, повинна обговорюватися в залежності від особи засновника, який вніс це майно» ^51.

Однак, на наш погляд, проблема стосовно даної ситуації не вичерпується однією сумлінністю. Запитання можна поставити ширше - можна така юридична особа вважати набувачем для цілей ст. 302 ЦК РФ?

Якщо визнати вищевикладену аргументацію автора, то слід довести ці міркування до логічного кінця і визнати, що акціонерне товариство не є навіть набувачем, тому що в момент передачі майна до його статутного капіталу у нього не було на це своєї власної волі (і взагалі правоздатності), оскільки саме зазначене товариство як суб'єкт права ще не існувало. Отже, якщо дотримуватися буквального сенсу статті 302 ЦК, то суспільство не може послатися навіть на те, що воно є набувачем майна. При цьому, відповідачем не може бути засновник акціонерного товариства, так як він вже не є ні власником, ні тим більше власником даного майна, а має лише право вимоги до даного суспільства як його учасниця відповідно до статті 67 ЦК РФ. У зв'язку з цим, на наш погляд, можна говорити про наявність оплатної передачі майна, що відповідно до статті 302 ЦК РФ не дає власникові право витребувати майно у добросовісного власника. Таким чином, в даному випадку ми маємо досить рідкісний випадок, коли поняття «набувач» і «власник» для цілей статті 302 ГК РФ не збігаються: тобто ми маємо справу з володінням, яке до цього не було придбанням. Питання полягає в тому, що ж у даному випадку має відігравати вирішальну роль: з одного боку, умовою віндикаційного позову є те, що майно має знаходитися у володінні відповідача, з іншого боку - юридичне значення має і поведінку особи в момент укладання угоди - придбання.

На наш погляд, вирішальним чинником, з яким суд повинен віддати перевагу в даному випадку, є той факт, що сумлінність повинна мати місце в момент вчинення правочину але передачу майна до статутного капіталу товариства. У розглянутому нами випадку мало місце волевиявлення тільки з боку недобросовісного засновника, який виступав у даний момент від імені суспільства, виражаючи його волю. Тому, на нашу думку, можливо пред'явлення позову до засновника і самому суспільству.

Рішення суду про витребування майна в даному випадку повністю засноване на тлумаченні сумлінного придбання, при цьому вирішальну роль відіграє те, що угода щодо відчуження майна була односторонньою, а обличчя, вираз волі якого було необхідно для її здійснення, діяло недобросовісно.

На наш погляд, таке рішення проблеми, хоча й трохи ущемляє інтереси юридичної особи, яка, як ми вирішили, не може в цьому випадку рахуватися добросовісним набувачем, однак цілком припустимо з точки зору теорії «найменшого зла», оскільки статутний капітал господарського товариства - це в першу чергу гарантія прав його кредиторів. Інтереси ж товариства можуть бути достатньою мірою захищені шляхом надання йому права вимоги до такого недобросовісному засновнику про внесення до статутного капіталу товариства вкладу, рівноцінного майну, витребуваного в порядку віндикаційного позову.

Отже, грунтуючись на вищевикладеному, ми можемо сформулювати наступні положення, які є ключовими для розуміння ролі інституту захисту сумлінного набувача:

1) Безумовним є те, що інститут обмеження віндикації, встановлений положеннями статті 302 ГК РФ, є центральним у сукупності норм, спрямованих на захист добросовісного придбання. Для цілей цієї статті нам необхідно буде скористатися наступним «вузьким» визначенням придбання як отримання речі від невласника за угодою, що має на меті передачу права власності. Надалі, говір »про сумлінному придбанні майна, ми будемо виходити саме з цього визначення.

Дане визначення свідчить про те, що а) набувач повинен вважати себе саме власником одержуваного майна, тобто «Законне володіння» набувача у відношенні придбаного ним майна в даному випадку обов'язковий, б) для правовідносини, пов'язаного з даним видом придбання, характерно обов'язкова наявність передачі речі в якості елемента юридичного складу, що тягне його виникнення. Надалі нам належить з'ясувати його роль в набутті права власності набувачем на майно.

2) Звісно ж необхідним на основі аналізу норм закону вирішити, чи вичерпується захист сумлінного придбання в тому вигляді, в якому вона отримала закріплення в російському цивільному законодавстві, інститутом обмеження віндикації, як на це вказує, наприклад, В.А. Бєлов: «Сенс категорії« добросовісний набувач », як, втім, і самої ст. 302 ЦК РФ - в закріпленні виключення із загального правила про право власника витребувати своє майно з чужого незаконного володіння ^»52.

На наш погляд, історія розвитку положень про захист сумлінного придбання майна, представлена ​​нами у першому розділі, свідчить про те, що спочатку, в зв'язку з панували в римському праві принципом нічим не обмеженого права власника зажадати своє майно з чужого володіння, ці положення розвивалися в рамках інших інститутів, таких, як набувальна давність. Тому саме цей інститут буде представляти для нас великий інтерес і ми розглянемо його в контексті більш універсального визначення придбання майна, яке не зводиться виключно до придбання майна за договором. Так, інститут набувальної давності є прикладом встановлення захисту добросовісного набувача, до якої майно переходить не на підставі договору, а в силу прямої вказівки закону, при дотриманні цією особою певних умов щодо цього майна. Використання ГК РФ для встановлення норм про набувальної давності поняття «добросовісний володілець» є закономірним в силу відсутності в цьому випадку операції з передачі майна як підстави переходу права власності.

3) У зв'язку з універсальним розумінням придбання, ми також розглянемо можливість включення до інституту захисту сумлінного придбання деяких норм, що регулюють зобов'язальні правовідносини, зокрема, норм про недійсність угод, або такого невідомого діючого російського законодавства вдачі, як відносне речове право кредитора за зобов'язанням з договору, що має на меті передачу права власності на майно.

2.2 Загальна характеристика норм ЦК РФ щодо добросовісного набувача майна

Законодавче регулювання положення добросовісного набувача у Цивільному кодексі України характеризується деякою неоднозначністю. З одного боку, закріплений принцип презумпції сумлінності учасників цивільного обороту (ч. 3 ст. 1 ЦК РФ), з іншого боку, як вказується в сучасній юридичній літературі, його зміст є достатньо вузьким. Крім того, відсутні загальні легальні дефініції ключових для регулювання даної проблеми понять, включаючи поняття самого добросовісного набувача.

ГК РФ, як вже було сказано вище, містить ряд норм, що регулюють положення добросовісного набувача. У першу чергу, це норми, що регулюють захист права власності та інших речових прав - статті 301-303 ЦК.

Ключовий для захисту сумлінного набувача є норма, сформульована в статті 302 ЦК РФ: якщо майно за плату придбане у особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), то власник має право витребувати це майно від набувача у разі, коли майно загублене власником або особою, якій майно було передане власником у володіння, або викрадено у того чи іншого, або вибуло з їх володіння іншим шляхом поза їхньою волею. Дана норма, а також інші норми статті 302 і 303 ГК РФ утворюють інститут обмеження віндикації, який ми будемо докладно розглядати нижче.

Крім того, певні аспекти становища добросовісного набувача відображені також і в інших нормах ЦК, як загальної, так і особливої ​​частини.

Безумовно, перш за все це стаття 234 ЦК, яка регулює придбання права власності в силу набувальної давності, проте норми, складові даний інститут, встановлені лише у найзагальнішому вигляді, без чіткого позначення місця цього інституту в системі речового права, що на практиці призводить до виникнення цілого ряду протиріч.

Стаття 234 ЦК України встановлює наступний юридичний склад для набуття права власності в силу набувальної давності.

По-перше, це закінчення встановленого законом строку володіння майном - 5 років для рухомого і 15 років для нерухомого майна.

По-друге, це сумлінність, відкритість (очевидність для всіх осіб) і безперервність володіння майном. При цьому безперервним чинності п. 3 ст. 234 ГК РФ буде вважатися також володіння, якщо особа приєднує до часу свого володіння увесь час, протягом якого цим майном володів той, чиїм правонаступником ця особа є.

На наш погляд, поняття «безперервність» при всій очевидності його семантики, вимагає додаткового тлумачення: так, з редакції ст. 234 ГК РФ неясно, чи належить безперервність володіння лише до фізичного присутності речі у володінні особи, або ми також повинні говорити про безперервність в юридичному сенсі - відсутності домагань з боку третіх осіб щодо цього ж майна. Пункт 2 ст. 234 ГК РФ, що надає давностному власнику захист його володіння проти третіх осіб, менш уповноважених, ніж він, дозволяє зробити висновок про те, що володіння буде вважатися безперервним також і в тому випадку, якщо це майно тимчасово вийде з його володіння, але згодом буде повернуто йому.

Якщо ж ми приймемо поняття безперервності в юридичному сенсі, то в даному випадку захист давностного власника також буде обмеженою у силу можливості існування домагань з боку інших осіб. Ця норма набуває особливої ​​значущості у світлі статті 225 ЦК РФ, що встановлює перехід права власності на безхазяйне нерухомі речі, які підлягають обов'язковій постановці на облік в органах, що здійснюють реєстрацію права на таке майно. При цьому орган з управління муніципальним майном після закінчення одного року має право звернутися до суду з вимогою про визнання права муніципальної власності на цю річ. Представляється, що в даному випадку суд повинен відмовити такому органу в позові при наявності обставини давностного володіння з боку іншої особи. Крім того, давностний власник має право на пред'явлення до такого органу негаторного позову відповідно до статті 305 ГК РФ.

Таким чином, на наш погляд, безперервність володіння для цілей захисту давностного власника повинна розумітися дуже широко: вибуття майна з володіння такої особи, за умови, що він скористався захистом, наданої йому в порядку п. 2 ст. 234 ГК РФ, а також домагання з боку менш уповноважених третіх осіб не повинні бути підставою для визнання володіння перервався.

По-третє, це наявність фактичного володіння щодо даного майна: особа повинна володіти ним як своїм власним. Пленум Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації (ВАС РФ) в Постанові № 8 від 25 лютого 1998 року «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних, із захистом права власності та інших речових прав» ⁵³ спеціально зупинився на тлумаченні даної умови, вказавши, що норми статті 234 ГК РФ не підлягають застосуванню у випадках, коли володіння майном протягом тривалого часу здійснювалося на підставі договірних зобов'язань (оренди, зберігання, безоплатного користування тощо) або майно було закріплено за його власником на праві господарського відання або оперативного управління.

І нарешті, це необхідність реєстрації права власності у випадках, встановлених законом - ч. 2 п. 1 ст. 234 ЦК України встановлює, що право власності на нерухоме та інше майно, що підлягає державній реєстрації, виникає в особи, придбав це майно в силу набувальної давності, з моменту такої реєстрації.

Недостатньо врегульованими також є питання про припинення права власності попереднього власника на майно у зв'язку із закінченням строку набувальної давності. Зрозуміло, право власності на одну і ту ж річ в силу його винятковості не може належати кільком особам, тому придбання права власності на річ однією особою з неминучістю тягне його припинення у іншої особи. Однак у нашому законодавстві таку підставу припинення права власності як придбання його іншою особою окремо не передбачено (хоча передбачені його окремі випадки: наприклад, ст. 235 ЦК РФ говорить про відчуження майна іншій особі як про підставу припинення права власності). Більш докладно співвідношення норм ГК РФ про набуття та припинення права власності буде розглянуто нами нижче в параграфі про обмеження віндикації.

Крім того, законодавство не цілком точно визначає роль суду в застосуванні норм про виникнення права власності в силу набувальної давності. Особливо це стосується нерухомого майна та іншого майна, що підлягає державній реєстрації. З одного боку, ГК РФ не містить жодних норм, які визначають в якості обов'язкової умови реєстрації права власності на майно, придбане в силу набувальної давності, наявності рішення суду. Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» ⁵⁴ містить тільки відсилочну норму, вказуючи, що право власності на майно, що набувається в порядку набувальної давності, підлягає реєстрації після встановлення факту закінчення давності в передбаченому законом порядку (п. 3 статті 6). Стаття 17 цього ж Закону, в якій міститься перелік документів, на підставі яких відбувається реєстрація права власності на нерухомість, нічого не говорить про набувальної давності. З цього випливало б припустити, що єдиним юридичним фактом, на підставі якого повинна здійснюватися реєстрація права власності на таке нерухоме майно, має бути закінчення встановленого законом строку давності - 15 років. Однак за відсутності будь-яких вказівок законодавства про те, який саме орган повинен засвідчувати факт закінчення строку давності, слід визнати, що в даному випадку повинні застосовуватися відповідні норми Глави 28 Цивільного процесуального кодексу РФ від 14 листопада 2003 року ^55, що регламентують встановлення фактів, що мають юридичне значення. Зокрема, пункт 6 статті 264 ЦПК РФ вказує, що суд встановлює факту володіння і користування нерухомим майном, а пункт 10 цієї ж статті вказує, що суд встановлює й інші факти, що мають юридичне значення.

Судова практика також не дає підстав говорити про знаходження вирішення даної проблеми. Пункт 19 Постанови № 8 Пленуму ВАС РФ вказує тільки, що особа, яка вважає, що стало власником майна в силу набувальної давності, вправі звернутися до арбітражного суду з заявою про визнання за ним права власності; в цьому випадку підставою для реєстрації уповноваженим органом права власності особи на нерухоме майно буде рішення суду.

На наш погляд, логічним було б запропонувати наступне рішення даної проблеми. Оскільки стаття 225 ЦК України передбачає особливий порядок обліку безхазяйне нерухомих речей органом, що здійснює державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, слід було б передбачити реєстрацію цим органом право власності особи, яка є давностним власником даного майна, безпосередньо після закінчення строку давності без звернення до суду на підставі відповідного акта даного органу. Представляється, що даний порядок є цілком виправданим, оскільки всі юридичні дії здійснюються в рамках одного органу.

Якщо ж мова йде про нерухоме майно, власник якого відомий, то в даному випадку необхідність рішення суду про визнання права власності за добросовісним давностним власником видається цілком закономірним.

Також представляється неоднозначним співвідношення норм частини другої пункту 1 статті 234 ГК РФ і п. 1 ст. 28 Федерального закону «Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним». У той час як ЦК РФ у зазначеній статті однозначно встановлює, що право власності на нерухоме та інше майно, що підлягає державній реєстрації, виникає в особи, придбав це майно в силу набувальної давності, з моменту такої реєстрації. Зазначена стаття Закону для випадку, коли право на нерухоме майно встановлюється рішенням суду, доповнює вищезгадану норму ще одним правилом: «Момент виникнення права визначається рішенням суду». При цьому початком сумлінного давностного володіння за загальним правилом вважається надходження речі у володіння особи.

У зв'язку з таким формулюванням виникає питання про застосування останньої норми у разі набуття права власності в силу набувальної давності. З одного боку, її поява є цілком виправданим: адже особа може володіти нерухомим майном більше 15 років п не звертатися ні до суду, ні в реєструючі органи з метою визнання свого права, хоча відповідне право у нього вже виникло. З іншого боку, норма про реєстрацію права на нерухоме майно є імперативною, а формулювання закону не дозволяє нам зробити висновок про те, що п. 1 ст. 28 встановлює з нього виняток. Тому, на наш погляд, все-таки слід виходити з правила, встановленого частиною другою п. 1 ст. 234 ГК РФ.

Крім вищеназваних положень про захист добросовісного набувача, побічно можна говорити про застосовність ч. 3 ст. 46 ЦК, яка вказує, що особи, до яких майно громадянина, оголошеного померлим, перейшло за відплатними угодами, зобов'язані повернути йому це майно, якщо доведено, що, набуваючи майно, вони знали, що громадянин, оголошений померлим, перебуває серед живих. Отже, якщо набувач є добросовісним, то, очевидно, власник позбавляється можливості витребувати у нього вказане майно. Очевидно, що зазначена стаття регулює окремий випадок застосування норм ст. 301-303 ГК, що регулюють відносно по витребуванню майна з чужого незаконного володіння (віндикації) ^56, тим більше що сама стаття 46 містить відсилання до статті 302 ЦК РФ щодо неможливості витребування цінних паперів на пред'явника і грошей.

Проте дана норма має деяку специфіку, оскільки ч. 3 ст. 46 вказує, що при неможливості повернення такого майна в натурі відшкодовується його вартість. У даному випадку можна говорити про дублювання норм про безпідставно збагачення, оскільки вони встановлюють абсолютно аналогічний порядок відшкодування безпідставно придбаного або заощадженого майна. Проте, як зазначається в самій чолі 60 ГК РФ, що містить норми про безпідставне збагачення, її норми застосовуються субсидіарно, а також викладено низку обставин, коли вони застосовуються в будь-якому разі, серед яких названо і витребування майна з чужого незаконного володіння. У цьому випадку, на наш погляд, окрім передбаченої ст. 46 ЦК РФ, такий власник також має право вимагати відшкодування на підставі ст. 1107 ГК РФ.

Оскільки віндикація - це позов про витребування індивідуально-визначеної речі, очевидно, що ч. 3 ст. 46 ЦК РФ говорить про відшкодування реального збитку недобросовісним набувачем, рівного вартості несохранившегося в натурі майна. Враховуючи те, що в даному випадку застосовна норма ст. 303 ДК РФ про відшкодування всіх доходів від недобросовісного набувача, які він здобув і повинен був здобути за весь час володіння (тобто упущену вигоду), можна говорити про повне відшкодування збитків власникові у відповідності зі ст. 15 ЦК. Крім того, норми глави 60 ЦК РФ про безпідставне збагачення також говорять про те, що вони можуть бути застосовані і у випадках витребування майна з чужого незаконного володіння. Таким чином, стаття 46 ЦК РФ як би включає в себе, вірніше, дублює як норми про віндикації, так і норми про безпідставне збагачення. Таким чином, випадок, закріплений статтею 46 ЦК РФ, є окремим випадком статті 302 ГК РФ, і таке дублювання пояснюється в першу чергу бажанням законодавця якомога краще забезпечити права фізичних осіб, тим більше в такому випадку, як визнання його в установленому законом порядку померлим , в тому числі і шляхом виділення цього випадку в окрему норму.

Розглядаючи всі ці інститути, слід також відзначити і ще одну особливість, яка має безпосереднє відношення до розглянутої нами теми.

У цивілістиці вказувалося на зв'язок обмеження віндикація і специфікації, експропріації та набувальної давності в тому сенсі, що всі ці інститути громадянського права обмежують безумовне право власника витребувати свою річ у власника ^57. Всі вищевказані інститути встановлюють початкові підстави набуття права власності та одночасно припинення права власності у власника поза його волею, Показово, що чинний ЦК РФ з усіх перерахованих вище способів у Главу 15 (Припинення права власності) включає тільки експропріацію. Всі інші способи знаходяться в Главі 14, яка містить норми про набуття права власності. Очевидно, у Розділі 15 що підпадають під поняття «втрати прав власності на майно, в інших випадках, передбачених законом» (п. 1 ст. 235 ЦК РФ), про що докладніше буде сказано нижче.

У зв'язку з цими підставами втрати права власності рядом авторів аналізується питання про дотримання Конституції Російської Федерації при застосуванні даних норм ^58. Так, п. 3 статті 35 Конституції встановлює, що ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як за рішенням суду. Однак цивільному праву такий термін, як «позбавлення» права не відомий; як ми бачили, ГК РФ говорить про «втрату» права, про «примусове вилучення» у власника майна, про «припинення» вдачі власності. Б.П. Мозолін вважає, що під позбавленням майна слід розуміти саме примусове припинення права власності на майно, а не вилучення майна з володіння власника на підставі закону.

На тій же позиції стоїть і Конституційний Суд РФ, на чию компетенцію відповідно до пункту 4 статті 3 Федерального конституційного закону «Про Конституційний Суд Російської Федерації» від 21 липня 1994 року № 1-ФКЗ ⁵⁹ входить тлумачення Конституції: під позбавленням майна він розуміє акт суду, що тягне втрату власником свого майна, при цьому судове рішення про позбавлення майна необхідно у всіх випадках, коли постає питання про застосування санкції, пов'язаної з переходом права власності на вилучене у порушника майно до держави.

Безумовно, всі вищевказані підстави втрати власником права власності встановлені в інтересах захисту цивільного обороту і не мають характеру міри відповідальності (санкції). Тому рішення суду для визнання, наприклад, втрати права власності власником в силу набувальної давності не потрібно.

21 квітня 2003 Конституційний Суд РФ ухвалив Постанову № 6-П "У справі про перевірку конституційності положень пунктів 1 і 2 статті 167 Цивільного кодексу Російської Федерації у зв'язку з скаргами громадян О. М. Маринічевою, А. В. Немирівської, З. А. Скляновой, Р. М. Скляновой і В. М. Ширяєва ^"60. Цією Постановою Конституційний Суд визнав що містяться в п. п. 1 і 2 ст. 167 ГК РФ загальні положення про наслідки недійсності угоди в частині обов'язку кожної зі сторін повернути другій все одержане за угодою не суперечать Конституції РФ, оскільки, як сказано в п. 1 Постанови, "дані положення - за їх конституційно-правовому глузду в нормативному єдності зі ст. 302 ЦК Російської Федерації - не можуть поширюватися на добросовісного набувача, якщо це безпосередньо не обумовлено законом ".

Таким чином, наведені вище норми служать достатнім ідеологічним підставою для визнання таким же підставою і норми, встановленої статтею 302 ГКРФ.

Аналізуючи правові норми, що регулюють будь-які цивільні правовідносини, виникає питання про те, виникає теоретичне питання щодо можливості віднесення цих норм до окремого цивільно-правовому інституту. При цьому ми будемо виходити з визначення інституту права, яке є загальноприйнятим у сучасній юридичній літературі: «Інститут права - це об'єктивно обособившаяся всередині однієї галузі або декількох галузей права сукупність взаємопов'язаних юридичних норм, регулюючих невелику групу видових споріднених відношенні» ^61. Як показує наш аналіз цивільно-правових норм, присвячених захисту добросовісного набувача, ці норми об'єднує єдність об'єкта регулювання (положення добросовісного набувача), що дозволяє говорити про їх особливому місці в системі цивільного права. У зв'язку з цим, на наш погляд, є підстави для визнання за сукупністю цивільно-правових норм про захист добросовісного набувача статусу цивільно-правового інституту. У рамках даного інституту існують інші інститути: набувальна давність і обмеження віндикації. Слід зауважити, що з тонкі зору нашої класифікації їх було б більш доречно називати субинститутами, проте у зв'язку з тим, що вони мають виключно важливе значення кожен сам по собі, надалі ми будемо назвати їх інститутами. Висновок про місце інституту добросовісного набувача у системі цивільного права можна зробити на підставі аналізу природи складових його норм: їх вещноправовая природа свідчить про те, що даний інститут є частиною інституту речового права.

2.3 Обмеження віндикації як основний механізм захисту сумлінного набувача нерухомого майна

Спробуємо уявити конструкцію захисту права добросовісного набувача у тому вигляді, в якому вона існує в ГК РФ і оцінити її з точки зору послідовності, змісту, а також можливостей вдосконалення.

Стаття 218 ЦК РФ, що встановлює підстави набуття власності, містить деякі положення, що мають пряме відношення до правового механізму захисту добросовісного набувача.

Так, пункт 2 цієї статті передбачає, що право власності на майно, яке має власника, може бути придбано іншою особою на підставі договору купівлі-продажу, міни, дарування чи іншого угоди відчуження цього майна. Таким чином, встановлено, що здійснення операції в даному випадку є обов'язковим.

Пункт 3 цієї статті встановлює, що у випадках і в порядку, передбачених Кодексом, особа може набути право власності на майно, яке не має власника, на майно, власник якого невідомий, або на майно, від якого власник відмовився або на яке він втратив право власності з інших підстав, передбачених законом.

Відповідно до статті 235 ЦК РФ, що встановлює підстави припинення права власності, право власності припиняється при відчуженні власником свого майна іншим особам, відмову власника від права власності, загибелі або знищення майна та при втраті права власності па майно в інших випадках, передбачених законом. При цьому пункт 2 зазначеної статті спеціально встановлює, що примусове вилучення у власника майна не допускається, крім випадків, які встановлені в законі (перелік цих випадків носить вичерпний характер).

Стаття 235, встановлює, що право власності припиняється при відчуженні власником свого майна іншим особам. Це означає, що у разі, якщо майно однієї особи відчужується неуправомоченним особою, го право власності в такому випадку у власника не припиняється, а отже, відповідна особа, яка купує річ, наприклад, покупець за договором купівлі-продажу, права власності на цю річ не набуває,

Однак, як ми вже бачили з наведених нами вище статей, право власності припиняється «при втраті права власності на майно а інших випадках, передбачених законом» (стаття 235 ГК РФ). Така втрата права власності на майно, згідно з пунктом 3 статті 218, служить підставою для набуття права власності на таке майно іншим обличчям.

Крім того, з глави про припинення права власності випливає, що перелік підстав для такого припинення повинен бути встановлений законом. При цьому не вказана особливо, чи є той перелік підстав, яка міститься в розділі 15 ГК РФ (Припинення права власності), вичерпним, або можливі також і інші підстави. Автори одного з коментарів до частини першої ДК РФ вважають, що перелік таких випадків сформульований вичерпним чином і не допускає розширення навіть іншим законом, з посиланням на пункт 2 статті 3 ДК РФ («Цивільне законодавство складається з цього Кодексу та прийнятих відповідно до нього інших федеральних законів (далі - закони), що регулюють відносини, зазначені в пунктах 1 і 2 статті 2 цього Кодексу. Норми цивільного права, містяться в інших законах, повинні відповідати цьому Кодексу ») ^62. Таким чином, на думку Є.А. Суханова (автора глави про припинення права власності), вилучення майна у власника без його волі «за загальним правилом неприпустимо, якщо тільки мова не йде про один з випадків, прямо передбачених п. 2 ст. 235 ЦК ^»63.

На наш погляд, і це випливає з інших статей ЦК РФ, перелік підстав припинення права власності не вичерпується ні статтею 235, ні главою 15 ГК РФ, що підтверджується, наприклад, статтею 234 ГК РФ, яка поміщена в голову про придбання права власності, але яка за своєю сутністю також встановлює і особливу підставу припинення права власності - на увазі придбання цього права іншою особою в силу набувальної давності. Таким чином, закінчення терміну набувальної давності є ще однією підставою припинення права власності, встановленим законом.

Однак, на наш погляд, така конструкція набуття і втрати права власності є дещо суперечливою, З буквального тлумачення норм статей 235 і 218 ЦК РФ слід, що для того, щоб право власності було придбано іншою особою, воно спочатку має бути втрачено попереднім власником. Однак у випадку з добросовісним придбанням цього не може бути, оскільки, як ми вже бачили, в силу пункту 1 статті 235 власник не втрачає права власності в силу відчуження його майна іншим, не уповноваженою ним особою. Таким чином, втрачати він його повинен у момент придбання такого майна добросовісним набувачем, - проте такої підстави набуття права власності у нас в законі не передбачено. Однак, на наш погляд, у зв'язку з вищеописаним способом набуття та припинення права власності в нашій ГК РФ, тільки така конструкція в даному випадку і можлива, тому що інакше ми опиняємося залученими в логічний замкнене коло: право не може бути придбана, тому що воно не втрачено. Але воно не може бути втрачено, оскільки закон встановлює, що воно зберігається ... Тому, на наш погляд, відсутність прямої вказівки на те, що право власності переходить до добросовісного набувача, є чинником, що істотно ускладнює його захист, що відзначається також і низку інших авторів ^64. Отже, вирішення проблеми захисту сумлінного набувача в першу чергу зводиться до внесення відповідних змін до ЦК РФ, про що більш детально ми будемо говорити нижче.

Слід зауважити, що така ж ситуація, фактично спостерігається і з набувальної давністю, проте, якщо стаття 234 ГК РФ однозначно встановила перехід права власності до добросовісного власника, і узаконила придбання чинності давності володіння як окремий підстави набуття права власності, то в статтею 302 ГК РФ таке положення не закріплене.

Відсутність такого положення дало привід деяким вченим говорити про те, що російське цивільне законодавство не надає добросовісного набувача право власності в силу дії все того ж принципу «ніхто не може передати прав більше, ніж у нього є», який ніде не закріплено, але є іманентно притаманним цивільному праву. Наприклад, К.І. Скловський вважає, що право власності переходить до добросовісного набувача не раніше моменту спливу строку набувальної давності (тобто відповідно після закінчення 5 років для рухомого, і 15 років для нерухомого майна), а в якості захисту його пропонує ввести особливу власницької захист і обмежити можливість реституції ^65.

Можна собі уявити, яку «послугу» здатна надати подібна регламентація положення добросовісного набувача для обороту, коли щодо майна, яке не може бути віндіціровать відповідно до ст. 302 ЦК РФ, встановлюється певний дуже дивний правовий режим: протягом п'яти років воно, перебуваючи у власності однієї особи, знаходиться у фактичному незаконному володінні іншої особи. Не те щоб це було неможливо з точки зору теорії права власності: прихильники вельми популярною в російській цивілістичній літературі теорії «еластичності» ⁶⁶ права власності переконливо довели, що насправді право власності так, як воно розуміється в континентальній традиції права, може, якщо не розщеплюватися, як право власності в системі загального права, то дуже сильно «розтягуватися» шляхом передачі окремих повноважень, іноді дуже широких, становлять сутність права власності, іншим особам на дуже тривалий термін. При цьому, очевидно, чим ширше повноваження щодо цього майна і чим на довший термін вони передаються, тим сильніше «розтягується» право власності.

Проте, думається, що розглянута нами ситуація являє собою саме той випадок, коли кількісні зміни, досягши певної критичної маси, переходять в якісні: право власності, «розтягнувшись» настільки сильно, що воно а) позбавляється правомочності захисту у вигляді обмеження віндикації, б) позбавляється правомочності володіння, користування і розпорядження, фактично втрачає свою природу права власності як права найбільш повного панування в ставленні речі. Таким чином, описана нами конструкція являє собою перехід до зниклої в ході розвитку цивільного права в європейській традиції конструкції «голого права», яке вписувалося в систему римського права з його формалізмом і прагненням всі законодавчі новели оформити у вигляді «підгонки» під уже існуючі конструкції, проте було відкинуто європейським правом, яке, проявляючи при цьому значну гнучкість, в першу чергу в своєму розвитку орієнтувалося на вимоги економічного обороту, нехай завжди і з деяким запізненням.

Також відкидає нас на кілька десятків століть назад і встановлення можливості набуття права власності сумлінним набувачем тільки в силу набувальної давності - таку конструкцію ми спостерігали в римському праві, і саме вона є найбільш очевидним прикладом обмеженості захисту добросовісного набувача.

Таким чином, зазначена конструкція допускає тільки один вихід «нормалізації» створилася невизначеності правового режиму майна, щодо якого не може бути застосована віндикація: надходження цього майна знову у володіння власника, нехай навіть і неправомірно - наприклад, шляхом насильницького заволодіння річчю. У цьому випадку «розтягнулося» право власності, повертаючи правомочність володіння, знаходить знову свою повноту. Питання полягає в тому, якою ціною це досягається: адже така конструкція може створити в учасників цивільного обороту непереборне бажання вирішити проблеми саме вищевказаним способом, тим більше з огляду на відсутність у нас власницької захисту. Крім того, створилася невизначеність також стимулює зростання несумлінності серед учасників обороту: щоб реалізувати майно, суб'єкти обороту буде намагатися приховати від інших осіб той факт, що стосовно цього майна відсутнє право власності і вони, фактично, є неуправомоченного відчужувача.

Крім розглянутої вище точки зору К.І. Скловського, існує й інша позиція. Ця точка зору, оскільки вона протягом всієї історії розвитку положень про захист добросовісного набувача була і в даний час є, мабуть, самим серйозним перешкодою для захисту вказаної особи, заслуговує спеціального розгляду.

Відповідно до зазначених принципів угода щодо відчуження майна, укладена неуправомоченним особою, є нікчемним з моменту її вчинення саме у зв'язку з відсутністю права у такої особи на відчуження речі, а володіння таким майном є незаконним.

Така позиція протягом дуже довгого часу була прийнята законодавствами і судами як непорушного тези. Так, Правлячий Сенат роз'яснив, що «для визнання володіння законним недостатньо одного придбання майна способами, в законах дозволеними, але потрібно, щоб набуте право нікому іншому за законом не належало, і щоб воно грунтувалося на законі. Іншими словами, законним буде тільки таке володіння, яке засноване на якому-небудь право, дійсно належить власнику, як-то на праві власності, чиншового, орендному праві і т.п. ^»67.

Хід міркувань авторів, які дотримуються такої позиції, можна представити таким чином, як це вказав Є.В. Васьковський; «володіння, придбане законним способом, але не має в своєму підставі дійсного права, є незаконним ^68.

Така позиція в тій чи іншій мірі поділялася багатьма російськими цивілістами, навіть незалежно від їх ставлення до питання про встановлення певного захисту прав добросовісного набувача: К. М. Анненковим, А.І. Ликошіно ^69, К.П. Змірловим., Е.Б. Васьковський, також вважали, що, як сумлінне, так і недобросовісне володіння є видами незаконного володіння.

В даний час цієї позиції дотримується »наприклад, В.В. Витрянский. Більш того, дана проблема «оцінки співвідношення віндикаційного позову та позову про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину у вигляді витребування майна», на думку деяких авторів, стала предметом «протистоянні двох шкіл в оцінці даного непростого феномена» ^70. Відповідно, одна школа (представниками якої є, наприклад, вчені кафедри цивільного права юридичного факультету Санкт-Петербурзького університету) категорично заперечує можливість витребування майна з чужого незаконного володіння не за правилами віндикації ^71, в той час як інша школа, до якої, як саме належить і В.В. Витрянский, виходить з можливості застосування правил Цивільного кодексу, присвяченого недійсності угод, таким чином, допускаючи існування у даному випадку конкуренції позовів.

При цьому на захист своєї тези він наводить наступні міркування: по-перше, «недійсна угода з моменту її висновки не породжує жодних правових наслідків, а отже, і титулу власника у добросовісного набувача".

По-друге, на думку автора, «на відміну від вилучення майна за віндікацнонному позовом, застосування наслідків недійсності угоди не веде до обмеження законних інтересів добросовісного набувача, якщо брати до уваги його становище до укладення угоди, оскільки двостороння реституція повертає його в аналогічне положення» .

По-третє, «цивільне право не обмежує власника у виборі способу захисту порушеного права і не ставить використання загальних способів захисту цивільних прав в залежність від наявності можливості використовувати спеціальні речово-правові способи захисту».

По-четверте, стаття 9 ЦК України встановлює, що громадяни та юридичні особи здійснюють належні їм цивільні права на власний розсуд. А оскільки «право на використання передбачених законодавством способів захисту за своєю природою є суб'єктивним цивільним правом», то власник сам може вирішувати питання про можливість обрання того чи іншого способу захисту свого права ^»72.

При цьому автор прямо вказує, що «не повинно бути перешкодою для пред'явлення власником позову про визнання угоди недійсною або про наслідки недійсності нікчемного правочину та обставина, що майно не може бути витребувано від його фактичного власника, що є добросовісним набувачем, за віндикаційним позовом» ^73.

Проте даний висновок видається не зовсім аргументованим з наступних причин.

Відповідно до статті 168 ЦК РФ незначна угода, яка відповідає вимогам закону або інших правових актів, якщо закон не встановлює, що така угода оспоріма, або не передбачає інших наслідків порушення. Однак, як ми вже переконалися вище, чинне законодавство не містить ніякого прямої заборони на відчуження майна невласника. При цьому під прямим забороною ми розуміємо положення, аналогічне, наприклад, статті 1384 Зводу законів цивільних, до якої ми вже зверталися в історичній частині даної роботи: «продавати можна тільки те майно, яким власник може розпоряджатися по праву власності». У зв'язку з наявністю такої заборони в дореволюційному російському законодавстві, ми вважаємо, що вищенаведене думку Урядового Сенату і цивілістів в повній мірі відповідає діючим на той час законодавством. На наш погляд, тільки за наявності такого становища і в нині чинному російському законодавстві можна було б говорити про те, що така угода не відповідає закону. Норми ж чинного ЦК РФ, як ми вже бачили вище, не містять ніяких прямих заборон.

Більш того, торкаючись можливості конкуренції виндикаційного (речового) і зобов'язального (з недійсності угод) позовів, яку В.В. Вігрянскій вважає в даній випадку допустимої ^74, очевидно, у зв'язку з «високою» метою - захистом права власності, слід зауважити, що позиція даного автора з приводу можливості для власника, у разі відсутності умов для задоволення віндикаційного позову, захищати своє право також і іншими способами, передбаченими статтею 12 ГК РФ, є досить не безперечною, що, слід зауважити, було в іншій роботі відзначено і самим В. В. Вітряискімг ^75. Представляється, що чинний ЦК РФ містить достатні підстави вважати, що в даному випадку конкуренція позовів не допустима в силу прямої вказівки закону, не кажучи вже про те, що в теорії цивільного права давно вже утвердився тезу про неможливість такої віндикації ^76. Так, наведена нами вище стаття 168 ЦК РФ вказує на те, що угода, яка відповідає закону, не може вважатися нікчемною в тому випадку, якщо закон передбачає інші наслідки порушення. Таким чином, навіть якщо встати на ту позицію, що угода щодо відчуження майна неуправомоченним відчужувачем не відповідає закону (хоча, як ми вже вказали, це прямо не випливає із ЦК РФ), то стаття 302 ЦК РФ як раз вказує на такі «інші» наслідки порушення закону, про які йдеться в статті 168 ГК РФ. Таким чином, систематичне тлумачення норм про обмеження віндикації і недійсності угод спростовує можливість власника (чи іншого уповноваженої особи) посилатися на недійсність зазначеної угоди.

Проблему конкуренції позовів може також представляти паралельне застосування норм щодо віндикації і безпідставно збагачення, до якої в рівній мірі може бути віднесена викладена вище аргументація з питання про співвідношення віндикаційного позову і норм про недійсність угод. Про можливість заяви кондікціонного позову в сумі безпідставного збереження майна добросовісним набувачем говорить К.І. Скловський, вважаючи його механізмом, за допомогою якого сторони можуть знайти «спосіб відновлення початкового становища, який недоступний суду в рамках ст. 166-167 ГК », хоча в більшій мірі він говорить про цей позов стосовно витребуванню власником доходів від майна.

Так, стаття 1102 ЦК РФ (Обов'язок повернути безпідставне збагачення) прямо вказує, що особа, яка без встановлених законом, іншими правовими актами або угодою підстав придбало або зберегло майно за рахунок іншої особи, зобов'язана повернути останньому безпідставно придбане йди заощаджене майно (безпідставне збагачення) незалежно від того, стало безпідставне збагачення результатом поведінки набувача майна, самого потерпілого, третіх осіб або відбулося поза їхньою волею. При цьому стаття 1103 ГК РФ прямо називає вимогу про витребування майна з чужого незаконного володіння в якості підстави для застосування норм про безпідставне збагачення. Якщо виходити, як це робить зазначений автор, з того, що добросовісний набувач не мав «встановленого законом, іншими правовими актами або правочином підстави» для отримання майна, то слід визнати тоді право власника на захист свого права шляхом пред'явлення позову з безпідставного збагачення. Однак, на наш погляд, цьому можна протиставити вага ті аргументи, які ми вище вже висували щодо можливості застосування норм про недійсність угод. Зокрема, стаття 1103 ГК РФ вказує, що правила про безпідставне збагачення застосовуються, якщо інше не встановлено цим Кодексом, іншими законами або правовими актами і не випливає із суті відповідних відносин. Як і в раніше розглянутому нами випадку зі статтею 168 ГК РФ, в даному випадку норма статті 302 ЦК України, безумовно, встановлює інші наслідки для відповідних відносин.

Цікаво, що і сам В.В. Витрянский, відстоюючи, як ми вже бачили, можливість для власника використовувати будь-яке з передбачених ст. 12 ГК РФ універсальних засобів захисту, приходить, по суті, до протилежного висновку, визнаючи, що «обмеження сфери дії універсальних способів захисту в принципі можливо, але не стосовно окремих видів цивільних прав, а в залежності від суті правовідносин, особливостей самого способу захисту або правового статусу суб'єкта цивільного права ⁷⁷ ». Таким чином, якщо виходити з особливого правового статусу добросовісного набувача, встановленого ст. 302 ЦК РФ, слід визнати, що даний випадок якраз і являє приклад такого обмеження.

На наш погляд, жодна з розглянутих вище позицій (К. Скловського, В. В. Витрянского) не може вважатися прийнятною з точки зору цивільного обороту: оскільки в першому випадку, припустивши, що право власності переходить до добросовісного набувача лише з моменту закінчення терміну набувальної давності, ми допускаємо на протяг як мінімум п'яти років невизначеність щодо цього майна, яку можна б було легко уникнути, у другому випадку інститут недійсності угод зводить нанівець не тільки інститут обмеження віндикації, а й. взагалі сам інститут віндикації як речового позову, оскільки визнання угод недійсним повністю виконує функцію останнього - витребування майна з незаконного володіння. У значній мірі це підтверджується і зауваженням самого В.В. Витрянского про те, що використання речове-правових способів з метою захисту порушеного права власності аж ніяк не є переважаючим, оскільки «в цілому ряді випадків учасники майнового обороту вважають за краще використовувати інші способи захисту порушеного права власності чи іншого права» ^78. Однак, на наш погляд, таке положення не можна назвати бажаним.

Прийнявши будь-яку із зазначених конструкцій, цивільне право, по суті, не буде виконувати свою найважливішу, на загальноприйняту думку, функцію - регулятивну динамічну (стимулюючу) для цивільного обороту ^79.

Як свого часу римське право під впливом реальних вимог економічного життя узаконило новий спосіб придбання права власності - набувальна давність, так і сучасне громадянське право має прислухатися до вимог обороту і встановити як окремого способу набуття права власності придбання права власності сумлінним набувачем відповідно до статті 302 ЦК РФ.

При цьому не слід недооцінювати деякі кроки, вже зроблені на цьому шляху в російській практиці цивільного права, а зокрема, судовою практикою. Так. Постанова Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ (ВАС РФ) «Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав» від 25 лютого 1998 року № 8 уже прояснило ряд положень ст. 302 ЦК РФ. Так, пункт 25 даної Постанови вказує, що у разі, якщо власнику відмовлено в віндикаційним позові з мотивів того, що набувач відповідає вимогам, що пред'являються до добросовісного набувача, то «... якщо право власності підлягає державній реєстрації, рішення суду є підставою для реєстрації переходу права власності до покупця ». Таким чином, позиція ВАС РФ полягає в тому, що відсутність захисту у власника у вигляді обмеження віндикації щодо добросовісного набувача тягне перехід права власності до такого набувача. При цьому рішення залишило без відповіді дуже важливе питання: який же юридичний факт (або склад), в силу відсутності однозначного зазначення в законі, є, на думку суду, підставою набуття права власності сумлінним набувачем. Представляється, що можливо два варіанти відповіді на поставлене питання: по-перше, право власності набувається в зв'язку з неможливістю задоволення віндикаційного позову, тобто позбавленням власником зашиті. У такому випадку основне питання все-таки залишається без відповіді: набуває чи добросовісний набувач право власності на майно, якщо віндикаційний позов не був пред'явлений зовсім, і якщо набуває, то в який момент часу? Друге можливе тлумачення полягає в тому, що право власності переходить на підставі рішення суду. Однак цей варіант вирішення проблеми також не бездоганний з тієї ж самої причини, що і перше рішення, оскільки він також зумовлює перехід права власності добросовісного набувача зверненням іншої особи - власника - до суду.

На наш погляд, щоб вирішити всі ці питання, раптом виникли в нашій практиці, слід було б ввести в наше громадянське законодавство наступну конструкцію, яка змогла б надійно захистити інтереси добросовісного набувача: встановити в якості окремого, універсального підстави припинення права власності придбання права власності на цю річ у відповідності з законом або договором іншою особою, крім випадків, визначених Главою 16 ЦК РФ (Загальна власність). Надалі предметом розгляду нашої роботи буде перспектива інтеграції цієї конструкції в російське цивільне законодавство.

Зрозуміло, проблема законодавчого регулювання набуття права власності досить складна і розробники ГК РФ цілком усвідомлювали масштаби що стоїть перед ними завдання. Так, С.А. Хохлов вказував, що «всі підстави набуття права власності спеціально регулювати дуже важко і в жодній законодавчій системі вони безпроблемно не регулюються. Однак багато підстави набуття права власності треба спеціально врегулювати для того, щоб люди могли, спираючись на закон, вважати себе власниками, оскільки майно набуте ними на підставі, прямо передбаченому законом ^»80.

У науці цивільного права вже досить давно утвердився погляд на інститут обмеження віндикації як на певний компроміс між інтересами власника майна і сумлінним набувачем як учасниками цивільного обороту. У залежності від того, чиї інтереси слід вважати більш важливими з точки зору цивільного права, було вироблено дві основні позиції щодо цього питання: перша - традиційна - грунтувалася на непорушності тези про необхідність захисту власності як основи основ цивільного права, друга полягала в тому, що інтереси добросовісних набувачів н силу цілого ряду причин (у тому числі і «політичних».: оскільки добросовісних набувачів значно більше, аніж постраждалих власників ⁸¹⁾ заслуговує не меншої уваги, ніж інтереси власника.

За справедливим зауваженням Б.Б. Черепахіна, протиріччя, в якому знаходяться інтереси власника і добросовісного набувача, «... аж ніяк не є непримиренним», оскільки «сьогодні володар права власності може вчорашній його набувач. У той же час сам він бути може завтра буде зацікавлений у полегшенні відчуження свого права власності ^»82.

По всій імовірності, у вирішенні цього компромісу дуже істотну роль грає історичний момент. У світлі цієї тези представляється навіть закономірним поява точки зору щодо надання власнику, у разі відсутності умов для задоволення його віндикаційного позову, можливості захищати своє право власності з допомогою такого універсального засобу, як визнання угоди недійсною і застосування наслідків її недійсності (застосування наслідків недійсності нікчемного правочину ): після десятиліть зневажливого ставлення до права приватної власності наше правосвідомість, в першу чергу, професійне - юридична, прагне віддати праву власності таким чином своєрідну «компенсацію» у вигляді визнання за власником права на захист, не обмеженого нічим, навіть правом на заперечення з боку добросовісного набувача. Однак представляється, що з часом той компроміс між інтересами зазначених учасників обороту, який був протягом століть вироблений юридичної думкою, все таки в нашій цивільно-правовій доктрині буде відновлений.

Нерухоме майно є предметом найрізноманітніших цивільно-правових угод. Найбільш поширеними є угоди купівлі-продажу, однак широко застосовуються також договори міни, дарування, оренди та ін

Між тим нерухомість - це особливий об'єкт цивільно-правових угод. Вона володіє підвищеною економічної цінності. Це обумовлено тим, що вона призначена для тривалого користування і не зникає в процесі використання. Як правило, вона має конструктивної складністю, що вимагає великих витрат на підтримання в належному стані. Разом з тим досить складний процес передачі права власності на нерухомість обумовлює не дуже високий рівень ліквідності нерухомості як товару, так як її не можна швидко реалізувати за готівку. Крім того, нерухомість в порівнянні з іншими речами має, як правило, більш високою вартістю. Все це призводить до того, що визнання недійсними угод з нерухомістю, в результаті чого вона повинна повернутися до початкового власникові, є досить болючим для учасників цивільного процесу.

Як відомо, всі недійсні угоди поділяються на оспорімие і нікчемні (абсолютно недійсні). Ця класифікація цілком застосовна до операцій з нерухомістю. У рамках даної статті неможливо проаналізувати всі види оспорімих і нікчемних угод з нерухомістю. Тому розглянуті будуть найбільш поширені з них і відповідно отримали суспільний резонанс.

Одним з поширених видів недійсних угод є угоди, в яких не була передбачена необхідна законом форма. Відповідно до п. 1 ст. 165 ЦК недотримання нотаріальної форми, а у випадках, встановлених законом, - вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її недійсність. Така угода вважається незначною. Слід зазначити, що з моменту прийняття Закону про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним нотаріальне посвідчення більшості угод з нерухомістю більше не потрібний (хоча сторони можуть зробити це добровільно). Що стосується державної реєстрації, то стосовно нерухомості зазначений термін має таке значення:

реєстрація самого об'єкта нерухомості;

реєстрація прав на нерухомість;

реєстрація угод з нерухомістю.

У першому випадку мова взагалі йде про технічний або кадастровому обліку об'єктів нерухомості. Різниця ж між державною реєстрацією прав на нерухомість і реєстрацією угод з нею полягає в тому, що в першому випадку операція вже зроблена й призначення державної реєстрації полягає в тому, щоб на виконання цієї угоди відбувся перехід прав на нерухоме майно. У другому ж випадку державна реєстрація необхідна для того, щоб дійсної була визнана сама операція з нерухомістю.

Слід зазначити, що відповідно до п. 1 ст. 131 ЦК державній реєстрації підлягають право власності та інші речові права на нерухомість, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення, незалежно від того, яка операція стала підставою для цих прав. Що ж стосується державної реєстрації угод, про яку йдеться в ст. 165 ЦК, то вона необхідна тільки у випадках, прямо передбачених у законі.

Можна вказати на такі випадки: договір про іпотеку (п. 3 ст. 339 ЦК); договір продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири (п. 2 ст. 558 ЦК); договір продажу підприємства (п. 3 ст. 560 ЦК); договір дарування нерухомого майна (п. 3 ст. 574 ЦК); договір ренти (ст. 584 ЦК) та довічного змісту з утриманням (ст. 601 ЦК); договір оренди нерухомого майна (п. 2 ст. 609 ЦК ); договір оренди будівлі або споруди, якщо договір укладено на термін не менше 1 року (п. 2 ст. 651 ЦК).

Державна реєстрація та нотаріальне посвідчення мають різну правову природу і виконують різні функції. Так, перша серед інших виконує функцію забезпечення інформаційної відкритості та достовірності. У зв'язку з цим вона спрямована в першу чергу на те, щоб захищати інтереси третіх осіб. На відміну від нотаріального посвідчення, яке може бути встановлено угодою сторін (п. 2 ст. 163 ДК РФ), обов'язковість державної реєстрації встановлюється тільки законом. Учасники операції не вправі встановити або скасувати обов'язкову державну реєстрацію відповідно до умов договору. Угоди, підлягають державній реєстрації, вважаються укладеними не з моменту їх підписання сторонами або нотаріального посвідчення, а з моменту їх реєстрації. Це положення було відзначено і в Огляді практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", затвердженому інформаційним листом Президії Вищого Арбітражного Суду Російської Федерації від 16 лютого 2001 р. № 59. У п. 5 інформаційного листа було зазначено, що "установа юстиції, що здійснює державну реєстрацію, правомірно відмовило юридичній особі в державній реєстрації договору купівлі-продажу будівлі, тому що закон не передбачає державної реєстрації такого договору". Було висловлено пропозицію скасувати державну реєстрацію угод з нерухомим майном взагалі і в зв'язку з цим ввести обов'язкову нотаріальну форму угод з нерухомим майном за участю фізичних осіб ^83. При цьому для додаткового захисту інтересів і прав учасників угоди пропонувалося встановити, що у разі невиконання нотаріально завіреної угоди права його учасників можуть бути захищені в спрощеному порядку за допомогою видачі судового наказу. Одночасно пропонувалося істотно знизити розмір державного мита за нотаріальне посвідчення угод. Таку пропозицію видається цілком розумним, проте це потребує збільшення кількості нотаріусів, число яких у ряді регіонів штучно стримується.

Таким чином, перехід прав на житлові приміщення вимагає подвійної реєстрації, при якій спочатку реєструється угода як підстава переходу прав на нерухоме майно, а згодом як результат такої дії сам перехід речових прав до нового набувача. Наказом Мін'юсту РФ від 6 серпня 2001 р. N 233 "Про затвердження Інструкції про порядок державної реєстрації договорів купівлі-продажу та переходу права власності на житлові приміщення" ⁸⁴ встановлена ​​можливість здійснення одночасної державної реєстрації договорів продажу житлового приміщення та переходу права власності на нього.

Як було зазначено у літературі, можливі випадки продажу квартир і житлових будинків з розстрочкою платежу, коли сторони домовилися про перехід права, наприклад, після 50% оплати. Одночасно здійснити реєстрацію угоди і переходу права до покупця в даному випадку неможливо. Спочатку реєструється договір, після чого здійснюються розрахунки, а після передачі покупцем необхідної суми продавець передає майно і заявляє в установу юстиції про перехід права до покупця ^85.

Недотримання вимоги про державну реєстрацію угоди тягне її нікчемність (п. 1 ст. 165 ЦК). Згідно з п. 3 ст. 433 ЦК договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його державної реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Таким чином, недотримання вимоги про державну реєстрацію договору продажу житлового приміщення відповідно до п. 2 ст. 433 ЦК тягне наслідок, що полягає в неукладеним договору, а за п. 1 ст. 165 ЦК недійсність (нікчемність) угоди. Виникає питання про те, яке з двох наслідків буде діяти, а також не можна розглядати ці наслідки як одне і те ж. Іншими словами, чи йде мова про те, що недійсність договору купівлі-продажу житлового приміщення означає, що договору не було, тобто він не був укладений.

Якщо припустити, що у п. 1 ст. 165 ЦК йдеться про недійсність всіх незареєстрованих договорів, то одночасно мова повинна йти про неукладеним та недійсності договору, що абсурдно. Таким чином, потрібно прийти до висновку про те, що п. 1 ст. 165 ЦК говорить про недійсність незареєстрованого договору тільки у випадках, прямо передбачених законом (наприклад, щодо договору довірчого управління майном (п. 3 ст. 1017)).

Одним із спірних є питання про можливість визнати недійсними договори оренди нежитлових приміщень (коли предметом є не вся будівля або споруда, а тільки його частину, наприклад одна або кілька кімнат, підвал і т.д.), укладені на термін менше одного року і не зареєстровані в органах державної реєстрації. З цього питання висловлювалися діаметрально протилежні точки зору, і відповідно різної була і судова практика. Іншими словами, мова йшла про те, чи можна застосувати до зазначених договорів положення ст. 651 ЦК, що обумовило необхідність державної реєстрації договору оренди будівлі або споруди певним терміном, або ж слід керуватися положеннями п. 2 ст. 609 ЦК, який установив необхідність державної реєстрації договору оренди нерухомого майна незалежно від терміну.

Спробою вирішити цю проблему стало інформаційний лист Президії ВАС РФ від 1 червня 2000 р. N 53, в якому було зазначено наступне.

Згідно з ч. 2 п. 6 ст. 12 Закону про державну реєстрацію приміщення (житлове та нежитлове) являє собою "об'єкт, що входить до складу будинків і споруд". Беручи до уваги, що нежиле приміщення є об'єктом нерухомості, відмінним від будівлі або споруди, в якому воно знаходиться, але нерозривно з ним пов'язаним, і те, що у Цивільному кодексі України відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень, до такими договорами мають застосовуватися правила п. 2 ст. 651 ЦК РФ. Відповідно до цього пункту договір оренди нежитлового приміщення, укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації, договір же оренди нежитлового приміщення, укладений на термін менше одного року, не підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту, що визначається відповідно до п. 1 ст. 433 ГК РФ (тобто з моменту отримання акцепту надіслав оферту (пропозицію укласти договір)).

Зазначений лист безсумнівно зіграло позитивну роль у виробленні однакового підходу до цього питання (особливо з урахуванням того, що розгляд спорів з приводу дійсності згаданих договорів оренди входить до компетенції арбітражного суду). Разом з тим не можна не враховувати ту обставину, що інформаційні листи ВАС РФ не є джерелами права і можуть носити тільки рекомендаційний характер.

Слід також виходити з того, що відсутність державної реєстрації договору оренди нерухомого майна в період, коли не вступив в силу Закон про реєстрацію і не була створена єдина система державної реєстрації, а підприємства бюро технічної інвентаризації виробляли лише реєстрацію власників майна, не є підставою для визнання договору оренди недійсним. На практиці зустрічалися суперечки, коли договір оренди, укладений до вступу в дію Закону про державну реєстрацію, продовжувався сторонами вже в період дії названого Закону.

У даному випадку слід виходити з того, що пролонгація договору оренди не означає укладення нового договору, оскільки орендні відносини зберігаються між сторонами на колишніх умовах на новий термін. Прийняті після укладення договору нормативні акти, що містять положення про обов'язкову реєстрацію договорів оренди нерухомого майна, визнають дійсними права, що існували до набрання ними чинності, за відсутності державної реєстрації.

Відповідно до ст. 168 ЦК недійсною є угода, яка відповідає вимогам закону або інших правових актів. Так, договір приватизації житлового приміщення може бути визнаний недійсним, якщо при його укладанні були порушені положення Закону РФ "Про приватизацію житлового фонду в РФ" від 4 липня 1991 р. (в ред. Від 1 травня 1999 р.) або ГК РФ. Звичайними підставами для визнання зазначеного договору недійсним є наступні:

не було отримано письмову згоду на проведення приватизації з боку всіх проживаючих у житловому приміщенні осіб, у тому числі дітей старше 14 років (ст. 2 Закону про приватизацію);

у приватизації житлового приміщення брало участь особа, раніше вже використала права на приватизацію;

житлове приміщення передано у спільну власність громадян, які не є членами однієї сім'ї (колишнім дружинам, дядькам, племінникам і т.д.).

Нарешті, найбільш поширеним видом недійсних угод з нерухомістю в житловій сфері з мотивів порушення Закону про приватизацію є угоди, в яких при приватизації не враховувалися права третіх осіб (в першу чергу неповнолітніх). Наприклад, у договорі приватизації житлового приміщення не брали участь особи, тимчасово зняті з реєстраційного обліку за адресою приватизується квартири, але не позбавлені права проживати на цій житлоплощі, - особи, що знаходяться в місцях позбавлення волі, які призвані на строкову службу в Збройні Сили, і т. д.

Таким чином, виникає необхідність в особливо ретельній перевірці юридичної чистоти квартири, що купується, яку зазвичай проводять ріелторські фірми. Це варто зробити з багатьох причин. Одна з них полягає в наступному. Відповідно до Постанови Конституційного Суду РФ від 23 червня 1995 р. N 8-П визнані не відповідними Конституції РФ положення ч. 1 і п. 8 ч. 2 ст. 60 Житлового кодексу РРФСР, які допускали позбавлення громадянина (наймача жилого приміщення або членів його сім'ї) права користування житловим приміщенням у разі тимчасової відсутності. Крім того, при укладенні договору приватизації, користуючись недосконалістю законодавства на початку 90-х років, не враховувалися права неповнолітніх, які не включалися до договору приватизації житлового приміщення і не набували право власності на приватизоване приміщення, в результаті чого багато хто з них виявлялися згодом на вулиці .

Згодом такі житлові приміщення перепродувалися кілька разів. При пред'явленні відповідних позовів такі угоди оголошувалися судом нікчемними, як не відповідають закону або іншим правовим актам (ст. 168 ЦК). Наслідком нікчемності таких угод є двостороння реституція: кожна зі сторін повертається в початкове положення і зобов'язана повернути другій все одержане за угодою. Або, іншими словами, продавець житлового приміщення отримує назад житлове приміщення, а покупець - сплачену грошову суму. Слід мати на увазі, що двостороння реституція застосовується не у всіх випадках. Відповідно до п. 2 ст. 171 ЦК в інтересах громадянина, визнаного недієздатним внаслідок психічного розладу, досконала їм угода може бути визнана на вимогу його опікуна дійсною, якщо вона зроблена до вигоди цього громадянина. Так, можлива ситуація, коли недієздатна особа продає за вигідною ціною квартиру до кризи 1998 р. Згодом ціни на нерухомість різко впали. Покупець, який знав про недієздатність продавця, в надії отримати більшу суму і купити нову, більш впорядковану квартиру пред'являє позов про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. Проте суд може визнати таку угоду дійсною, оскільки вона зроблена до вигоди недієздатної особи.

Проблема полягає в тому, що при двосторонньої реституції покупець не завжди може отримати назад свої гроші. По-перше, якщо квартира перепродується кілька разів, то продавця не завжди вдається знайти. По-друге, продавець може вже витратити отримані гроші, і процес їх отримання може розтягнутися на довгі роки. По-третє, звичайно в договорі купівлі-продажу фігурує не реальна сума, сплачена продавцем покупцеві, а сума за довідкою БТІ (це робиться, щоб зменшити розмір оподаткування). Саме ця сума й повинна бути повернута продавцю.

У відповідності зі сформованою судовою практикою право на застосування зазначених наслідків нікчемного правочину суди вважали абсолютним, що не мають ніяких обмежень і не залежать від волі та сумлінності учасників угоди. Таким чином, права добросовісних учасників угоди купівлі-продажу, які, купуючи квартири в якості третіх, четвертих і т.д. покупців, відповідно не знали і не могли знати, що початковий продавець не мав права їх відчужувати, нічим не захищені.

Виникає питання про суперечність ст. 167 ЦК та ст. 302 ЦК, відповідно до якої, якщо майно за плату придбане у особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно лише в тому разі, коли майно вибуло з володіння власника поза його волею.

У зв'язку з цим угоді, недійсною за п. 2 ст. 167 ЦК, може бути протиставлене заперечення, заснований на неприпустимість витребування від добросовісного набувача возмездно придбаного майна. Пленум Вищого Арбітражного Суду РФ позначив підхід до вирішення цього питання в п. 25 Постанови від 25 лютого 1998 р. "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав", вказавши, що, якщо за відплатним договором майно придбане у особи, яка не мала права його відчужувати, і власником заявлено позов про визнання недійсною угоди купівлі-продажу та повернення переданого покупцю майна, а при вирішенні даного спору буде встановлено, що покупець відповідає вимогам, що пред'являються до добросовісного набувача (ст. 302 ЦК ), в задоволенні позовних вимог про повернення майна має бути відмовлено, якщо при цьому право власності підлягає державній реєстрації, таке рішення суду є підставою для реєстрації переходу права власності до покупця.

Однак ця позиція протягом тривалого часу не поділялася Верховним Судом РФ. Так, судом розглянуто справу, з якого випливає, що син недієздатного Б., що містився в психіатричній лікарні з 1979 р., приватизував тільки на себе квартиру, в якій раніше проживав його батько. Після цього він продав її акціонерному товариству, яке продало її ріелторського агентства, а те в свою чергу - громадянам Д., Ж. та А. Захищаючи права недієздатної Б., прокурор пред'явив відповідні позови, які були задоволені, проте рішення про виселення було винесено тільки щодо Ж., яка проживала в квартирі з малолітньою дитиною. Скасовуючи за протестом заступника Верховного Суду РФ винесене судове рішення, президія міського суду вказав тільки на необхідність приведення у початкове положення всіх учасників. Таким чином, суд не піддав сумніву можливість вилучення майна, придбаного за оплатній угоді у добросовісного набувача ^86.

Остаточно це питання було вирішене в Постанові Конституційного Суду № 6-П від 21.04.2003, згідно з яким визнаються не суперечать Конституції Російської Федерації містяться в пунктах 1 і 2 статті 167 ЦК Російської Федерації загальні положення про наслідки недійсності угоди в частині, що стосується обов'язки кожної зі сторін повернути другій все одержане за угодою, оскільки дані положення - за їх конституційно-правовому глузду в нормативному єдності зі статтею 302 ЦК Російської Федерації - не можуть поширюватися на добросовісного набувача, якщо це безпосередньо не обумовлено законом.

Таким чином, можна говорити про зміну тенденції на користь добросовісних набувачів.

Висновок

Сумлінність у цивільному праві є сукупність суб'єктивних і об'єктивних елементів; суб'єктивної сторони поведінки особи (відсутності умислу або необережності по відношенню до здійснюваних їм дій), яка проявляється об'єктивно в тому, що воно зробило всі належні заходи для встановлення уповноваженої контрагента на здійснення угоди при тому ступені дбайливості і обачності, що від нього потрібна по характеру правовідносини.

Інститут захисту добросовісного набувача, не будучи розробленої категорією цивілістичної науки, у чинному цивільному законодавстві існує у вигляді сукупності норм, які створюють обмеження прав власника у громадських інтересах: обмеження віндикації на користь добросовісного набувача (ст. 302, ст. 46 ЦК РФ), набувальна давність (ст. 234 ЦК РФ), обмеження визнання угоди недійсною (ст. 173, 174 ЦК РФ).

При цьому центральним (універсальним) інститутом є норми про обмеження віндикації.

1. Захист добросовісного набувача здійснюється шляхом набуття права власності на річ, яка не підлягає витребуванню в нього відповідно до статті 302 ЦК РФ, що є підставою припинення права власності на цю річ у попереднього власника. Юридичним складом, що тягне придбання права власності сумлінним набувачем є сукупність наступних умов: 1) наявність дійсної оплатній угоди; 2) сумлінність набувача; 3) наявність волевиявлення власника на вибуття речі з його володіння; 4) отримання речі у володіння набувача. Дане положення вимагає внесення відповідних змін до чинного ГК РФ.

Стаття 302 ЦК РФ повинна бути доповнена наступними положеннями: «Добросовісний набувач набуває право власності на таке майно з моменту передачі майна у його володіння. При цьому майно переходить у власність добросовісного набувача вільним від прав третіх осіб, крім випадку, якщо про такі права добросовісного набувача було або повинно було бути відомо на момент придбання цієї речі ».

2. Главу 15 ЦК РФ (Припинення права власності) необхідно доповнити загальним підставою припинення права власності - набуттям права власності на майно іншою особою (у тому числі і сумлінним набувачем). Дане положення вимагає внесення (відповідних змін а ст. 235 ЦК РФ, виклавши її в такій редакція: «Право власності на річ припиняється у разі набуття права власності на цю річ іншою особою в порядку і на підставі, встановленому законом, відмову власника від права власності , загибелі або знищення майна та при втраті права власності на майно в інших випадках, передбачених законом ».

3. Кредитору за зобов'язанням з договору з передачі права власності на річ (купівлі-продажу, міни тощо) має бути надано відносне речове право на витребування майна від недобросовісного набувача предмета даного договору в рамках розширення речове-правового захисту добросовісних учасників цивільного обороту.

4. Необхідно ввести в російське законодавство інститут оплатній віндикації щодо майна, що вибув з володіння поза волею власника і сумлінно придбаного у професійного комерсанта. Статтю 302 ЦК РФ необхідно доповнити таким положенням: «При цьому у випадку, якщо таке майно було придбано добросовісним набувачем у особи, що здійснює в якості основного виду діяльності торговельні угоди, право власника на витребування майна можливе тільки за умови відшкодування покупної ціни такому добросовісного набувача» .

5. Слід визнати недосконалість конструкції ст. 302 ЦК РФ. Доведення добросовісним набувачем «сумлінності» при придбанні нерухомого майна, витребуваного власником за віндикаційним позовом, або доведення власником «недобросовісності» набувача здійснюється насамперед за допомогою подання докази звернення або, навпаки, Незвернення до ЕГРП за відомостями про власника нерухомості.

Пропонується доповнити ст. 302 ЦК РФ ч.4 такого змісту: «Право власності та інші зареєстровані права на нерухоме майно, придбані від особи, яка не мала зазначеного права, про що добросовісний набувач не знав і на підставі інформації, наданої з єдиного державного реєстру, не міг знати, вказані права залишаються в силі (безповоротність прав), хоча б за судовим рішенням була згодом визнана неуправомоченности відчужувача ».

Бібліографічний список

Нормативно-правові акти

1. Конституція Російської Федерації [Текст]: офіц. текст. від 12.12.1993 р. / / Російська газета. - 1993. - № 237.

2. Про Конституційний Суд Російської Федерації [Текст]: [Федеральний Конституційний закон № 1-ФКЗ, прийнятий 21.07.1994 р., станом на 05.02.2007] / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 13. - Ст. 1447.

3. Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша) [Текст]: [Федеральний закон № 51-ФЗ, прийнятий 30.11.1994 р., станом на 30.12.2008] / / Збори законодавства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.