С. М. Кудряшов, редактор журналу «Індивідуальний підприємець: бухгалтерський облік та оподаткування»
Все частіше ми стаємо свідками того, як господарюючі суб'єкти, будь то організації або індивідуальні підприємці, організовують свою діяльність буквально по сусідству - в житлових будинках.
Слід зазначити, що чинне законодавство забороняє таким суб'єктам здійснювати підприємницьку діяльність у житлових приміщеннях. Так, відповідно до п. 2 ст. 671 і п. 3 ст. 288 ГК РФ житлові приміщення призначені тільки для проживання громадян, а використання квартир в інших цілях (наприклад, під офіс) допускається тільки після перекладу останніх у нежитлові приміщення. Проте тут є свої обмеження і нюанси, які, щонайменше, треба знати і враховувати платникам податків.
У даній статті розглянуті питання щодо переведення житлового приміщення в нежитлове для використання його у підприємницькій діяльності.
Кілька слів про важливе
Перш ніж розглядати питання про переведення житлового приміщення до складу нежитлового фонду, відзначимо, що в певних випадках житлове законодавство дозволяє використовувати житлове приміщення у підприємницькій діяльності платника податків, але з однією обмовкою (п. 2 ст. 17 ЖК РФ): якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповідати житлове приміщення. Так, відповідно до п. 6, 7 ст. 21 Федерального закону № 63-ФЗ адвокат може використовувати у професійній діяльності (для розміщення адвокатського кабінету) жиле приміщення, що належить йому або членам його сім'ї на праві власності, за згодою останніх, або займане ним за договором найму, відповідно, якщо не проти наймодавець .
Разом з тим такі випадки, передбачені чинним законодавством, що називається, можна перерахувати по пальцях.
Якщо звернутися до арбітражної практиці, то вона невтішна. Взагалі, на думку арбітражних суддів, будь-які угоди, спрямовані на використання житлового приміщення в цілях інших, ніж проживання громадян, не породжують правових наслідків (Постанова ФАС МО від 08.05.2002 № КГ-А40/2777-02). Можна навести Постанова ФАС ЗСО від 05.10.2006 №? Ф04-6453/2006 (27008 А46-13), в якому зроблено висновок про те, що угоди, пов'язані з орендою (майновим наймом), безоплатним користуванням, а також іншим, не пов'язаним з проживанням громадян використанням організаціями житлових приміщень, які не були переведені у нежитлові в порядку, встановленому житловим законодавством, є нікчемними (див. також Постанову ФАС ЗСО від 24.11.2005 № Ф04-8366/2005 (17135 А70-9)).
У Постанові ФАС ВВО від 23.10.2006 № А82-2816/2006-2 розглянута ситуація, в якій індивідуальний підприємець в орендованому приміщенні організував перукарню. Проте відповідно до технічного паспорта на житловий будинок орендоване приміщення належить до житлового фонду. У результаті суд вирішив, що передача житлового приміщення в оренду з метою його подальшого використання під перукарню порушує норми цивільного та житлового законодавства, визнав договір оренди зазначеного приміщення недійсним і зобов'язав бізнесмена повернути орендоване приміщення орендодавцю.
Зверніть увагу: якщо в якості орендодавця або власника жилого приміщення, використовуваного в підприємницьких цілях, виступає громадянин (фізична особа), то його можуть притягнути до адміністративної відповідальності за ст. 7.21 «Порушення правил користування жилими приміщеннями» КоАП РФ. Йому загрожує або попередження, або штраф, розмір якого становить від 1 000 до 1 500 руб. Зауважте, оштрафувати можуть тільки громадянина (фізична особа). Організацію, її посадових осіб або індивідуального підприємця залучити по даній статті не вийде - немає законних підстав.
Нагадаємо, з метою застосування КоАП РФ індивідуальні підприємці прирівнюються до посадових осіб (ст. 2.4). Однак якщо орендодавцем або власником виступає інша організація (індивідуальний підприємець), то відповідно до ст. 167 ГК РФ їм необхідно буде повернути отриману орендну плату в повному обсязі (за наявності орендних відносин) і, відповідно, змінити дані податкового та бухгалтерського обліку.
Разом з тим організацію можуть залучити і до адміністративної відповідальності, якщо це передбачено законодавством суб'єкта РФ. Наприклад, в Постанові ФАС ДВО від 06.07.2005 № Ф03 А73/05-2/1631 розглянута наступна ситуація. За результатами перевірки житлова інспекція Хабаровська встановила, що квартира в житловому багатоквартирному будинку використовується під офіс. У результаті було винесено припис про звільнення приміщення та протокол про адміністративне правопорушення, а організацію притягли до відповідальності за ст. 4.18 Кодексу Хабаровського краю про адміністративні правопорушення у вигляді штрафу в розмірі 10 000 руб.
Відповідно до даної норми використання не за призначенням приміщень у багатоквартирних будинках ... тягне за собою накладення адміністративного штрафу на юридичних осіб у розмірі від 50 до 200 МРОТ. При цьому суд підтвердив правомірність прийнятих чиновниками документів, вказавши, що факт використання житлового приміщення під офіс підтверджується актами обстеження і перевірки, з яких випливає, що в квартирі встановлена офісні меблі, є 7 комп'ютерів, працюють люди. Документи, що підтверджують факт заселення в зазначене приміщення відряджених працівників, а також проживання їх у даному приміщенні в період відряджень, суспільство не представило.
Зверніть увагу: якщо організація або індивідуальний підприємець переобладнують житлове приміщення без згоди наймача (власника) приміщення, в результаті істотно зміняться умови користування житловим будинком і (або) житловим приміщенням, то господарюючий суб'єкт ризикує бути притягнутим до адміністративної відповідальності за ст. 7.22 КоАП РФ. Розмір штрафу в даному випадку може скласти:
для індивідуальних підприємців (посадових осіб) - від 4 000 до 5 000 руб.;
для організацій - від 5 000 до 10 000 руб
Правові аспекти
Почнемо з того, що порядок переведення житлових приміщень у нежитловий фонд прописаний в Житловому кодексі, зокрема, даному питанню присвячена окрема гол. 3 «Переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення та нежитлового приміщення в житлове приміщення».
Слід зазначити, що не кожної оселі (квартирі) можна присвоїти статус нежитлового приміщення. Житловий кодекс пред'являє ряд вимог, умов до квартир для переведення їх до складу нежитлового фонду. Так, відповідно до ст. 22 ЖК РФ приміщення (квартира) може бути переведено у нежитлове, якщо:
є технічна можливість організувати окремі входи (виходи) в даному приміщенні;
якщо квартира розташована на першому поверсі багатоквартирного будинку або вище першого поверху, але приміщення, що знаходяться безпосередньо під квартирою, не відносяться до житлового фонду;
якщо право власності на «перекладається» приміщення не обтяжене правами будь-яких осіб (не перебуває у заставі, під арештом);
дане приміщення не використовується власником як місце постійного проживання.
(Забігаючи наперед, відзначимо, що якщо «перекладається» приміщення не відповідає хоча б одній з перелічених вище вимог, то це привід для відмови в переведенні житлового приміщення в нежитлове (пп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ)).
Необхідні документи
Наступний крок в процедурі переведення квартири в нежитлове приміщення - збір необхідних документів.
Відповідно до п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет документів повинен включати:
1. Заява про переведення приміщення (квартири) до складу нежитлового фонду.
Зазначимо, що форма заяви чинним законодавством не затверджена. Відповідно, воно може бути складено довільно. По суті даний документ виконує роль супровідного листа, в якому необхідно вказати що додаються до нього, а також, на думку автора статті, чи планує заявник перевлаштування або перепланування приміщення, кому адресовано цю заяву (найменування органу місцевого самоврядування) та, власне, сам намір організації перевести квартиру в розряд нежитлових приміщень. Заяву можна скласти на фірмовому бланку організації з печаткою за підписом генерального директора або уповноваженої особи (представника організації), однак в останньому випадку у заявника повинна бути відповідна довіреність.
2. Правовстановлюючі документи на "перекладається» приміщення.
Основним правовстановлюючим документом на приміщення в РФ є свідоцтво про державну реєстрацію права власності на той чи інший об'єкт нерухомості, який видається територіальним органом Федеральної реєстраційної служби, на який покладено повноваження з ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (п. 2 Правил). Нагадаємо, в даному реєстрі платник податків повинен зареєструвати угоду з придбання приміщення (квартири), після чого він отримує правовстановлюючий документ.
Житловий кодекс надає власникам «перекладного» приміщення право вибору: подати оригінали правовстановлюючих документів або їх копії, завірені нотаріусом.
3. Технічний паспорт «перекладного» приміщення (квартири), а також поверховий план будинку, в якому знаходиться дане приміщення.
Обов'язок з технічної інвентаризації та паспортизації житлового фонду покладено на бюро технічної інвентаризації (БТІ) (п. 3, 7 Положення). Відповідно, для отримання вищезазначених документів необхідно звернутися в БТІ за місцем знаходження приміщення (квартири) з заявою про складання зазначених документів і з гарантією їх оплати (гарантійний лист), приклавши до нього свідоцтво про право власності на житлове приміщення і довіреність представника організації.
4. Підготовлений і оформлений у встановленому порядку проект перебудови й (або) перепланування «перекладного» приміщення.
Проект власник приміщення готує самостійно, проте його остаточний варіант необхідно погодити з органом місцевого самоврядування за місцем знаходження приміщення. Для цього слід звернутися до цього органу з відповідною заявою та додати до неї:
правовстановлюючі документи та особам (або) перепланованого житлове приміщення;
підготовлений і оформлений у встановленому порядку проект перебудови й (або) перепланування житлового приміщення;
технічний паспорт переулаштовує і (або) перепланованого житлового приміщення;
висновок органу з охорони пам'ятників архітектури, історії та культури про допустимість проведення перебудови й (або) перепланування житлового приміщення, якщо таке житлове приміщення або будинок, в якому воно знаходиться, є пам'ятником архітектури, історії або культури.
У зв'язку з цим наведемо Постанова ФАС СКО від 12.07.2006 №? Ф08-3149/2006, в якому департамент культури оскаржив розпорядження глави органу місцево самоврядування з перекладу житлового приміщення в розряд нежитлових. У спірному розпорядженні власнику приміщення зазначено провести перепланування відповідно до представленого проектом. Разом з тим, як з'ясувалося, будинок, в якому розташовано приміщення, поставлено на державну охорону як пам'ятка історії та культури (архітектури) місцевого значення, а проект перепланування приміщення не був узгоджений з департаментом культури (висновок не представлене). Таким чином, суд правомірно визнав розпорядження органу місцевого самоврядування про переведення житлового приміщення до складу нежитлового фонду недійсним.
Рішення про погодження або про відмову в узгодженні має бути прийнято за результатами розгляду відповідної заяви не пізніше ніж через 45 днів з дня подання зазначених документів до органу місцевого самоврядування (п. 4 ст. 26 ЖК РФ). Протягом трьох днів з моменту прийняття рішення про погодження проекту заявникові видається або надсилається за адресою, вказаною в заяві, документ, що підтверджує прийняття такого рішення, який і є підставою проведення перебудови й (або) перепланування житлового приміщення. Форми заяви та документа, що підтверджує прийняття рішення про узгодження перебудови й (або) перепланування житлового приміщення, затверджені Постановою Уряду РФ від 28.04.2005 № 266.
Після подання названих документів до органу, який здійснює переклад приміщень, заявнику видається розписка в отриманні документів із зазначенням переліку та дати їх подання (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).
Зверніть увагу: наведений вище перелік документів є вичерпним, тобто вимагати інші документи, крім встановлених п. 2 ст. 23 ЖК РФ, орган місцевого самоврядування не має права. Це чітко прописано у п. 3 зазначеної статті кодексу.
У Постанові ФАС ЗСО від 05.04.2006 № Ф04-2161/2006 (21143 А02-22) розглянута наступна ситуація. Міська адміністрація відмовила індивідуальному підприємцю в перекладі приміщення до складу нежитлового фонду, пославшись на те, що в пакеті документів відсутні дозвіл ГИБДД з організації та облаштування автостоянки, а також згоду власників суміжних квартир на даний переклад. Але ФАС СЗО з такою позицією чиновників не погодився і визнав рішення про відмову в перекладі житлового приміщення в нежитлове неправомірним, вказавши, що орган, який здійснює переклад приміщень, не вправі вимагати інші документи, крім встановлених п. 2 ст. 23 ЖК РФ.
Зверніть увагу: житлове законодавство не містить вимоги про те, щоб власник «перекладного» приміщення отримав згоду від власників приміщень (квартир), що примикають до приміщення, перекладному в розряд нежитлових. Разом з тим, на думку автора статті, якщо є можливість заручитися схваленням сусідів, то воно буде незайвим і допоможе уникнути перешкод при перекладі. Справа в тому, за відсутності такої згоди місцеві законодавці, припускаючи можливі заперечення власників сусідніх приміщень, на практиці, як правило, не відмовляють у перекладі житлового приміщення в розряд нежитлових, але більш детально, педантично, якщо хочете, підходять до прийняття рішення про переведення.
Який вердикт?
Сорок п'ять днів - термін, протягом якого чиновники повинні прийняти рішення про переведення або про відмову в перекладі житлового приміщення в нежитлове з моменту подання заявником до органу місцевого самоврядування пакету документів. З дня винесення рішення в триденний термін останній вручає заявнику або надсилає йому поштою на адресу, вказану в заяві, повідомлення про переказ (відмову у перекладі) житлового приміщення в нежитлове (п. 5 ст. 23 ЖК РФ), форма якого затверджена Постановою Уряду РФ № 502.
Зверніть увагу: відмовити в перекладі приміщення в нежитловий фонд чиновники можуть тільки в певних випадках (п. 1 ст. 24 ЖК РФ), а саме:
неподання зазначених вище документів;
подання документів до органу місцевого самоврядування не за місцем знаходження житлового приміщення (квартири);
«Перекладається» приміщення не відповідає критеріям ст. 22 ЖК РФ, наприклад, відсутня технічна можливість організувати окремий вхід в приміщення. Так, ФАС СКО в Постанові від 26.10.2006 №? Ф08-4957/2006 підтримав орган місцевого самоврядування, що відмовив заявнику у перекладі житлового приміщення в нежитловий фонд, вказавши, що для перекладу спірного приміщення в нежитлове необхідно організувати окремий доступ до нього, тобто провести перепланування з окремим входом;
проект перебудови й (або) перепланування житлового приміщення не відповідає вимогам чинного законодавства.
Зверніть увагу: рішення про відмову в перекладі приміщення повинно містити підстави відмови з обов'язковим посиланням на перелічені порушення (п. 2 ст. 24 ЖК РФ).
Отже, у всіх інших випадках чиновники зобов'язані прийняти рішення про переведення житлового приміщення до складу нежитлового фонду, інакше рішення органу місцевого самоврядування про відмову в такому перекладі можна оскаржити в судовому порядку. Благо, позитивної арбітражної практики вистачає.
Наприклад, у Постанові від 23.05.2006 № Ф09-4051/06-С3 ФАС УО підтримав індивідуального підприємця, який виявить бажання перевести квартиру в нежиле приміщення для використання його під магазин продовольчих товарів. Бізнесмен звернувся до адміністрації Пермі з відповідною заявою, додавши до нього документи, передбачені п. 2 ст. 23 ЖК РФ. Але чиновники заявили, що питання про переведення житлового приміщення в нежитлове буде розглянуте тільки після того, як підприємець представить повний пакет документів, відповідний регламенту, затвердженим наказом заступника глави міста (начальника Департаменту планування та розвитку території м. Пермі). Підприємець звернувся до суду, який розставив усі крапки над «i». На думку ФАС УО, оскільки підприємцем були представлені всі документи, передбачені житловим законодавством, а відмову міської адміністрації з посиланням на регламент не передбачений п. 2 ст. 24 ЖК РФ, дії чиновників не відповідають чинному законодавству.
Отримав «добро». Що далі?
Отримання від органу місцевого самоврядування повідомлення про переведення житлового приміщення в нежитлове - це як зелений сигнал світлофора, який означає, що слід рухатися далі, тобто власник приміщення може використовувати його в своїх підприємницьких цілях, наприклад під офіс, магазин і т. д. (П. 7 ст. 23 ЖК РФ).
Разом з тим іноді повідомлення органу місцевого самоврядування про переведення житлового приміщення в нежитлове може містити вимоги до власника «перекладного» приміщення за його перебудови і (або) перепланування, причому в документі повинен бути наведений перелік виконуваних робіт (п. 6 ст. 23 ЖК РФ ). У даному випадку повідомлення є проміжним документом, отримання якого має на увазі виконання власником всіх зазначених у ньому вимог, приписів.
Виконану роботу з перебудови і (або) перепланування перекладного приміщення приймає приймальна комісія, яка створюється головою органу місцевого самоврядування та оформляє відповідний акт про приймання. Згодом орган, який здійснює переклад приміщень, направляє його до територіального органу Федеральної реєстраційної служби за місцем знаходження «перекладного» приміщення. Після отримання власником приміщення акта про приймання він сміливо може використовувати перекладене, переобладнане, нежиле приміщення в підприємницькій діяльності.
Відповідно до п. 5 ст. 23 ЖК РФ орган місцевого самоврядування одночасно з видачею або направленням заявнику повідомлення про переведення житлового приміщення в нежитловий фонд повинен проінформувати про своє рішення всіх власників приміщень, що примикають до приміщення, стосовно якої прийнято зазначене рішення.
Зверніть увагу: незважаючи на те, що житлове приміщення буде переведено до складу нежитлового фонду, на нього, як і колись, будуть поширюватися основні обмеження, встановлені для житлових приміщень (квартир). Так, відповідно до п. 2.7 додатка 4 до Постанови Уряду Москви № 73 ПП в житлових будинках не допускається робити ремонтно-будівельні роботи в недільні та святкові неробочі дні або починати роботи в будні, пов'язані з шумом, раніше 9.00 і (або) закінчувати їх пізніше 19.00.
Податковий облік
Купуємо
Що стосується оподаткування, то тут теж є нюанси, які слід знати платникам податків.
Дійсно, з економічної точки зору набагато вигідніше придбати підходяще житлове приміщення (квартиру) і перевести її в нежитловий фонд, ніж відразу купувати готовий офіс. Разом з тим необхідно віддавати собі звіт, що при податковому обліку придбаного жилого приміщення може виникнути розбіжності з контролюючими органами, думка яких відображено в їх письмових роз'яснень.
Наприклад, Мінфін у Листі від 06.05.2004 № 04.02.05/2/19 відповів на питання: з якого моменту організація має право почати нараховувати амортизацію на придбане приміщення - з початку його експлуатації або з моменту переведення його в нежитловий фонд? На думку чиновників, відповідно до чинного законодавства приміщення (квартира) до переведення в нежитловий фонд не може використовуватися для розміщення в ньому організації і, як наслідок, не є амортизируемим майном для цілей оподаткування податком на прибуток організацій (див. також листи Мінфіну РФ від 16.04.2007 № 03-03-06/2/69, УМНС по м. Москві від 01.04.2004 № 26-12/22224). Висновки невтішні: витрати у вигляді амортизаційних відрахувань від вартості придбаного житлового приміщення під офіс організації до його переведення до складу нежитлового фонду не зменшують податкову базу по податку на прибуток.
Але чи так все сумно? Які доводи, законодавчі норми можна привести на противагу позиції контролюючих органів? Пункт 2 ст. 256 НК РФ містить перелік майна, яке не відноситься до амортизується, причому в ньому житлове приміщення (квартира), використовуване у підприємницьких цілях, відсутній. Нагадаємо, амортизируемим майном визнається майно зі строком корисного використання більше 12 місяців і первісною вартістю більше 10? 000 руб., Яке знаходиться у платника податків на праві власності, використовується ним для отримання прибутку і вартість якого погашається шляхом нарахування амортизації (п. 1 ст. 256 НК РФ).
До уваги: строк корисного використання платник податків визначає самостійно на дату введення в експлуатацію об'єкта амортизується майна з урахуванням Класифікації основних засобів. При цьому, відповідно до даного документа, придбане платником податку приміщення слід відносити до десятої амортизаційної групі (строк корисного використання понад 30 років), незалежно від того, переведено воно до складу нежитлового фонду чи ні. Більш того, схожої позиції дотримуються і контролюючі органи (листи УМНС по м. Москві від 20.09.2004 № 26-12/61278, УФНС по м. Москві від 23.06.2005 № 20-12/44942).
Отже, при використанні житлового приміщення в підприємницьких цілях (під офіс) при оподаткуванні його можна врахувати в якості амортизується основного засобу і зменшувати базу оподаткування з податку на прибуток на вартість придбаного приміщення рівномірно у розмірі амортизаційних відрахувань. При цьому не слід забувати про ст. 252 НК РФ, відповідно до якої з метою обчислення податку на прибуток витратами зізнаються обгрунтовані й документально підтверджені витрати, здійснені платником податків. Таким чином, на думку автора статті, витрати платника податку будуть підтверджені документами, оформленими відповідно до чинного законодавства, а саме договором купівлі продажу, платіжками, регістрами бухгалтерського та податкового обліку.
Безсумнівно, податкові ризики при такому підході в наявності. Основний аргумент контролюючих органів при виникненні спору з платником податку полягає в тому, що витрати підтверджені документами, оформленими не у відповідності з чинним законодавством (див. розділ «Правові аспекти»). Однак на обгрунтування своєї позиції платник податків може привести той факт, що відповідно до положень ст. 2 НК РФ податкове законодавство регулює владні відносини по встановленню, запровадження і стягування податків і зборів в РФ, тобто є самостійною галуззю, яка має свою специфіку і спрямованість. Причому податкове законодавство не зіставляє порядок обчислення і сплати податку з вимогами інших галузей законодавства, в тому числі цивільного. Платники податків при обчисленні і сплаті податків повинні керуватися виключно тими правовими нормами, які прописані в податковому законодавстві. До того ж відповідно до п. 3 ст. 2 ГК РФ норми цивільного законодавства до податкових відносин за загальним правилом не застосовуються.
Виходячи з вищевикладеного, на думку автора статті, врахувати витрати з придбання житлового приміщення в підприємницьких цілях у вигляді амортизаційних відрахувань при розрахунку податку на прибуток можна і до переведення приміщення до складу нежитлового фонду. Причому ризик претензій з боку контролюючих органів можна зменшити, якщо платник податків має намір виконати вимоги чинного законодавства - зокрема, подати до органу місцевого самоврядування заяву на переклад житлового приміщення до складу нежитлового фонду; в організації мається пакет документів, зібраних у відповідності до п. 2 ст . 23 ЖК РФ, і т. д. У Листі УФНС по м. Москві від 07.08.2006 № 18-11/1/70206 зазначено, що нарахування амортизації по об'єкту нерухомості, переведеному з житлового фонду в нежитловий, починається з дати документально підтвердженого факту подання документів на державну реєстрацію прав відповідно до законодавства РФ.
У зв'язку з цим також буде цікаво Постанова ФАС СЗО від 02.10.2006 №? А56-38512/2005, в якому суд прийняв сторону платника податків. За результатами виїзної податкової перевірки податківці залучили платника податків до відповідальності, передбаченої п. 1 ст. 122 НК РФ за несплату податків, у зв'язку з завищенням витратної частини при оподаткуванні. При цьому, на думку податківців, спірні приміщення до переведення їх у нежитловий фонд не могли використовуватися платником податку для здійснення підприємницької діяльності і, отже, не були амортизируемим майном з метою оподаткування. Оскільки платник податку не повинен був нараховувати амортизацію за даними об'єктів, суми зносу не враховуються у складі позареалізаційних витрат з метою оподаткування. Разом з тим, як зазначив суд, неможливість використання платником податку придбаних ним квартир для здійснення діяльності, спрямованої на отримання доходу, спростовується матеріалами справи, а саме в оспорюваному рішенні податкового органу зазначено, що платник податку на підставі договору передав спірні приміщення за плату в оренду організації. До того ж податківці не заперечують, що в період, що перевірявся платник податків одержав дохід від здачі зазначених приміщень в оренду. Отже, суд прийшов до висновку, що платник податків обгрунтовано врахував при оподаткуванні суми недонарахованої амортизації по житлових приміщень.
Якщо наведені доводи не допоможуть переконати податкових інспекторів на місцях те, на думку автора статті, вищестоящий податковий орган або, на худий кінець, арбітражні суди вони не залишать байдужими.
Слід також зазначити, що витрати організації, пов'язані з оплатою комісії з приватизації і управління житловим фондом за переведення житлових приміщень у нежитловий фонд, на думку контролюючих органів (Лист Мінфіну РФ від 01.02.2007 № 03-03-06/1/48), слід розглядати як витрати по доведенню об'єкта нерухомості до стану, в якому вона є придатною для використання. Тому чиновники вважають, що дані витрати збільшують первісну вартість об'єкта нерухомості і списуються з метою оподаткування прибутку через амортизаційні відрахування.
Аналогічної позиції дотримуються чиновники і щодо витрат, пов'язаних з переведенням житлових приміщень до складу нежитлового фонду (Лист УФНС по м. Москві від 28.11.2006 № 20-12/105021). У зв'язку з переведенням квартир у нежитловий фонд змінюється функціональне призначення об'єкта основних засобів, відповідно, і код ОКОФ. Тому витрати з переведення житлових приміщень у нежитловий фонд із метою подальшої здачі в оренду в якості офісних приміщень повинні збільшувати первісну вартість цього нового об'єкта основних засобів.
У Листі Мінфіну РФ від 20.06.2006 № 03-03-04/1/533 зазначено, що витрати по утриманню квартири, призначеної для проживання в ній відряджених працівників, на підставі документів, побічно підтверджують факт їх перебування в ній у період відрядження, можуть бути віднесені до визнаних при оподаткуванні прибутку витрат. При цьому вони приймаються до податкового обліку в тій частці, в якій квартира використовувалася для проживання в ній відряджених працівників. Витрати по утриманню квартири за той час, коли квартира була порожня, не можуть бути визнані з метою оподаткування прибутку.
У Листі УФНС по м. Москві від 02.03.2006 № 20-12/16112с організація поставила запитання: чи можна врахувати при оподаткуванні прибутку витрати, пов'язані з орендою житлових приміщень, які безкоштовно надаються своїм працівникам для проживання у відповідності з трудовими договорами? Чиновники відповіли: якщо законодавством РФ не передбачена для даної організації обов'язок з надання своїм працівникам безкоштовного житла, то ці витрати не враховуються у витратах, що зменшують податкову базу по податку на прибуток.
Орендуємо
Схожа ситуація і з орендованих житловим приміщенням, використовуваним в підприємницьких цілях (під офіс, магазин).
Контролюючі органи, посилаючись на заборону використання житлового приміщення для інших цілей, окрім як для проживання (ст. 17 ЖК України, ст. 671 ГК РФ), стверджують, що витрати юридичної особи з оренди житлового приміщення, використовуваного в якості офісу, не зменшують його податкову базу по податку на прибуток організацій, поки приміщення не буде переведено до складу нежитлового фонду (листи Мінфіну РФ від 10.11.2006 № 03-05-01-04/310, від 28.10.2005 № 03-03-04/4/71 ).
Зверніть увагу: у Листі від 18.10.2005 № 03-03-04/1/285 Мінфін давав прямо протилежні роз'яснення, а саме: встановлення факту використання житлового приміщення за призначенням, передбаченому ЖК РФ, або не за призначенням здійснюється на підставах, передбачених житловим законодавством і не впливає на застосування норм Податкового кодексу. Виходячи з цього, чиновники вирішили, що платежі за оренду приміщення, що використовується як офісу при здійсненні діяльності, спрямованої на отримання доходу, є економічно обгрунтованими витратами та при їх правильному документальному оформленні враховуються з метою оподаткування прибутку.
Більш того, на підтвердження правомірності включення в базу оподаткування орендних платежів з оренди житлового приміщення, використовуваного під офіс, можна навести арбітражну практику, зокрема постанови ФАС СЗО від 17.10.2006 № А05-4649/2006-19, ФАС ЗСО від 11.05.2004 № Ф04/2552-532/А46-2004.
На думку Мінфіну, висловлену в Листі від 16.04.2007 № 03-03-06/1/240, витрати на ремонт приміщення, орендованого у фізичної особи, а також капітальних вкладень у вигляді невіддільних поліпшень в орендовану квартиру у фізичної особи не враховуються в складі витрат при визначенні податкової бази по податку на прибуток.
Слід також враховувати, що якщо організація орендує нежитлове приміщення у фізичної особи, яка не є індивідуальним підприємцем, то вона несе обов'язки податкового агента щодо утримання та перерахування суми ПДФО з доходів, отриманих громадянином від здачі приміщення в оренду, за ставкою 13% (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 226 НК РФ) (Лист Мінфіну РФ № 03-05-01-04/310). У даній ситуації виникає питання: чи можна врахувати комунальні платежі при розрахунку податку на прибуток? На думку автора статті, проблем з урахуванням при обчисленні податку на прибуток сум орендних і комунальних платежів не виникне. Відповідно до пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ плату за комунальні платежі можна віднести до інших витрат організації, пов'язаних з виробництвом і реалізацією. До того ж обов'язок орендаря зі сплати комунальних платежів та несення інших витрат прописана в п. 2 ст. 616 ГК РФ.
Разом з тим не слід забувати про ст. 252 НК РФ - всі зроблені платником податку витрати повинні бути документально підтверджені й економічно обгрунтовані.
ледовательно, крім договору оренди нежитлового приміщення необхідно запастися ще й документами, що підтверджують витрати на комунальні платежі.
Зверніть увагу: якщо індивідуальний підприємець, що застосовує УСНО, здає організації в оренду житло, при цьому в його свідоцтві діяльність зі здачі в оренду майна не вказана, то, на думку контролюючих органів, така діяльність для нього не є підприємницькою, яка в даному випадку переведена на УСНО (Лист Мінфіну РФ від 17.05.2006 № 03-11-04/2/109). Отже, такі доходи оподатковуються у загальновстановленому порядку.