МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
Державні загальноосвітні заклади
ВИЩОЇ ОСВІТИ
«РОСІЙСЬКА ПРАВОВА АКАДЕМІЯ МІНІСТЕРСТВА ЮСТИЦІЇ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ»
ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ (м. Санкт - Петербург) ФІЛІЯ
Р Е Ф Е Р А Т
з дисципліни: ЖЕЛІЩНОЕ НОЕ ПРАВО
за темою: ПЕРЕКЛАД житлового приміщення в нежитлове

Робота виконана студентом 5 курсу, групи № 56 заочної форми навчання Волкової Мариною Геннадіївною Викладач: к.ю.н., доцент Лунькова Ольга Вікторівна

Санкт-Петербург
2007
ПЛАН РОБОТИ

В В Е Д Е Н Н Я
Все частіше ми стаємо свідками того, як господарюючі суб'єктів незалежно єкти, будь то організації або індивідуальні підприємці, органи-товують свою діяльність буквально по сусідству - в житлових будинках.
Однак чинне законодавство забороняє таким суб'єктам здійснювати підприємницьку діяльність у житлових приміщеннях.
Проблеми, пов'язані з таким перекладом, багато в чому виникають через зловживання чиновників своїми посадовими обов'язками. Поет-му законодавець присвятив регулювання переведення житлових приміщень у не-житлові спеціальну главу Житлового кодексу РФ [1] - главу 3, а також по-ложения п. 2 ст. 671 [2] та п. 3 ст. 288 Цивільного кодексу РФ [3] відповідно до яких - житлові приміщення призначені тільки для проживання громадян, а використання квартир в інших цілях (наприклад, під офіс) до-пускається тільки після переведення їх у нежитлові приміщення.
У рефераті будуть розглянуті питання щодо переведення житлового приміщення ви-ня в нежитлове для використання його у підприємницькій діяльності.
1. ЗАСНУВАННЯ І УМОВА ПЕРЕКЛАДУ ЖИТЛОВОГО
Приміщення в нежитловий фонд
Підставами для переведення житлового приміщення в нежитлове можуть, напри-заходів, бути: рішення державних органів (у тому числі суду) та орга-нів місцевого самоврядування у разі визнання житлових приміщень непри-придатними для проживання; договори (наприклад, договір найму соціального, що передбачає випадки переведення житлового приміщення в нежитлове) та інші угоди; рішення власників (власників) житлового приміщення.
Слід зазначити, що не кожної оселі (квартирі) можна присвоїти статус нежитлового приміщення. Житловий кодекс пред'являє ряд вимог-ний, умов до квартир для переведення їх до складу нежитлового фонду.
У нежитлове можна перевести житлове приміщення (ст. 22 ЖК РФ), якщо:
- На нього відсутня обтяження права власності;
- До нього є окремий доступ, тобто не потрібно використовувати прохід, по якому забезпечується доступ до інших житлових приміщень;
- Приміщення (квартира) у багатоквартирному будинку розташовано на пер-вом поверсі або ж приміщення, що знаходяться безпосередньо під "перекла-Дімою" квартирою, не є житловими;
- Громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, надаються (за договором соціального найму) упорядковані житлові приміщення (п. 2 ст. 85, ст. 87 ЖК РФ);
- Житлове приміщення визнано непридатним для проживання за основа-данням та в порядку, встановленим Урядом РФ (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).
Якщо хоча б одна з умов, передбачених статтею 22 жител-ного кодексу РФ, не виконується, то це є підставою для відмови в переведенні житлового приміщення в нежитлове (подп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ).

2. ПОРЯДОК І ДОКУМЕНТИ НЕОБХІДНІ ДЛЯ ПЕРЕКЛАДУ житлового приміщення в нежитлове ФОНД
Перш ніж розглянути питання про переведення житлового приміщення в сос-тав нежитлового фонду, необхідно відзначити, що в певних випадках жи-лово законодавство дозволяє використовувати житлове приміщення у перед-приємницької діяльності платника податків, але з однією обмова-кою (п. 2 ст. 17 ЖК РФ): якщо це не порушує права і законні інтереси інших громадян, а також вимоги, яким має відповідати житлове приміщення.
Так, відповідно до п. 6, 7 ст. 21 закону N 63-ФЗ [4] адвокат може ис-користувати у професійній діяльності (для розміщення адвокатського кабінету) жиле приміщення, що належить йому або членам його сім'ї на праві власності, за згодою останніх, або займане ним по дого-вору найму, відповідно, якщо не проти наймодавець.
Відповідно до п. 2 ст. 23 ЖК РФ пакет документів повинен вклю-чати:
1. Заява про переведення приміщення (квартири) до складу нежитлового фонду.
У зв'язку з тим, що форма заяви чинним законодавством не затверджена, відповідно, воно може бути складено довільно. По суті даний документ виконує роль супровідного листа, в якому необхідно вказати що додаються до нього, а також, на думку автора статті, чи планує заявник перевлаштування або перепланування приміщення, кому адресовано цю заяву (найменування органу місцевого самоврядування) та, власне, сам намір організації перевести квартиру в розряд нежитлових приміщень.
Заяву можна скласти на фірмовому бланку організації з печа-ма за підписом генерального директора або уповноваженої особи (пред-ставників організації), однак в останньому випадку у заявника повинна бути відповідна довіреність.
2. Правовстановлюючі документи на перекладне приміщення.
Основним правовстановлюючим документом на приміщення в РФ є свідоцтво про державну реєстрацію права власності на той чи інший об'єкт нерухомості, який видається територіальним органом Федеральної реєстраційної служби, на який покладено пів-номочія з ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. У даному реєстрі платник податків повинен зорі реєстрованих операцію з придбання приміщення (квартири), після чого він отримує правовстановлюючий документ.
Житловий кодекс надає власникам перекладного примі-щення право вибору: подати оригінали правовстановлюючих до-ментів або їх копії, завірені нотаріусом.
3. Технічний паспорт перекладного приміщення (квартири), а також поверховий план будинку, в якому знаходиться дане приміщення.
Обов'язок з технічної інвентаризації та паспортизації жител-ного фонду покладено на бюро технічної інвентаризації (БТІ). Відповід-ного, для отримання вищезазначених документів необхідно звернути-ся в БТІ за місцем знаходження приміщення (квартири) з заявою про стано-ння зазначених документів і з гарантією їх оплати (гарантійне пись-мо), приклавши до нього свідоцтво про право власності на житлове примі-щення і довіреність представника організації.
4. Підготовлений і оформлений у встановленому порядку проект перебудови й (або) перепланування перекладного приміщення.
Проект власник приміщення готує самостійно, проте його остаточний варіант необхідно погодити з органом мiсцевого самоврядування-правління за місцем знаходження приміщення. Для цього слід звернутися до цього органу з відповідною заявою та додати до неї:
а) правовстановлюючі документи та особам (або) перепланованого житлове приміщення;
б) підготовлений і оформлений у встановленому порядку проект перебудови й (або) перепланування житлового приміщення;
в) технічний паспорт переулаштовує і (або) перепланованого житлового приміщення;
г) висновок органу з охорони пам'ятників архітектури, історії та культури про допустимість проведення перебудови й (або) переплановують-ки житлового приміщення, якщо таке житлове приміщення або будинок, в якому воно знаходиться, є пам'ятником архітектури, історії або культури.
Рішення про погодження або про відмову в узгодженні має бути прийнято за результатами розгляду відповідної заяви не пізніше-неї ніж через 45 днів з дня подання зазначених документів до органу місцевого самоврядування (п. 4 ст. 26 ЖК РФ).
Протягом трьох днів з моменту прийняття рішення про погодження про-єкта заявнику видається або надсилається за адресою, вказаною в заяв-лення, документ, що підтверджує прийняття такого рішення, який і є при-вою проведення перебудови й (або) перепланування жи-лого приміщення . Форми заяви та документа, що підтверджує прийняття-тя рішення про узгодження перебудови й (або) перепланування житлового приміщення, затверджені Постановою Уряду РФ від 28.04.2005 N 266 [5].
Після подання названих документів до органу, здійсню-ствляющій переведення приміщень, заявнику видається розписка в отриманні документів із зазначенням переліку та дати їх подання (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).
Якщо питання вирішилося позитивно і в органу мiсцевого самоврядування-ня немає вимог "про проведення перебудови, і (або) перепланування, і (або) інших робіт", документ (повідомлення) служить підставою для вико-ку приміщення як нежитлового (п. 7 ст. 23 ЖК РФ).
Якщо ж питання вирішилося позитивно, але потрібно "проведення пе-реустройства, і (або) перепланування, і (або) інших робіт", то документ (повідомлення) повинен містити перелік таких робіт. У цьому випадку доку-мент (повідомлення) є проміжним. Отримавши його, заявник дол-дружин виконати всі зазначені в ньому розпорядження.
Відмовити в перекладі приміщення в нежитловий фонд можна тільки у певних випадках (п. 1 ст. 24 ЖК РФ), а саме:
- Неподання зазначених вище документів;
- Подання документів до органу місцевого самоврядування не за місцем знаходження житлового приміщення (квартири);
- Перекладається приміщення не відповідає критеріям ст. 22 ЖК РФ, наприклад, відсутня технічна можливість організувати окремий вхід в приміщення.
Рішення про відмову в перекладі приміщення повинно містити підстави відмови з обов'язковим посиланням на перелічені порушення (п. 2 ст. 24 ЖК РФ).
Отже, у всіх інших випадках чиновники зобов'язані прийняти рішення про переведення житлового приміщення до складу нежитлового фонду, інакше рішення органу місцевого самоврядування про відмову в такому перекладі можна оскаржити в судовому порядку.
Завершення перебудови, перепланування чи інших робіт оформ-ся актом приймальної комісії, створеної головою адміністрації органу місцевого самоврядування. Цей акт адміністрація органу місцевого самоврядування за-ління направляє до Державна установа технічної Інвент-ризації суб'єкта Російської Федерації.

3. ЮРИДИЧНА ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ ЗА ПОРУШЕННЯ
ПОРЯДКУ ПЕРЕКЛАДУ житлового приміщення в нежитлове ФОНД
У випадку, коли в якості орендодавця або власника житлового по-міщення, використовуваного в підприємницьких цілях, виступає гражда-нін (фізична особа), то його можуть притягнути до адміністративної відпові-відальності за ст. 7.21 "Порушення правил користування жилими приміщення-ми" Ко АП РФ [6]. Йому загрожує або попередження, або штраф, розмір кото-якого складає від 1 000 до 1 500 руб. Зауважте, оштрафувати можуть тільки громадянина (фізична особа). Організацію, її посадових осіб або ін-індивідуальне підприємця залучити по даній статті не вийде - немає законних підстав.
З метою застосування Ко АП РФ індивідуальні підприємці прирівнюються до посадових осіб (ст. 2.4). Однак якщо орендодавцем або власником виступає інша організація (індивідуальний припускає-рініматель), то відповідно до ст. 167 ГК РФ їм необхідно буде вер-нуть отриману орендну плату в повному обсязі (за наявності орендних відносин) і, відповідно, змінити дані податкового та бухгалтерс-кого обліку.
Разом з тим організацію можуть залучити і до адміністративної від-льної, якщо це передбачено законодавством суб'єкта РФ. На-приклад, в Постанові ФАС ДВО від 06.07.2005 N Ф03-А73/05-2/1631 рас-бачено наступна ситуація. За результатами перевірки житлова інспекція-ція Хабаровська встановила, що квартира в житловому багатоквартирному будинку використовується під офіс. У результаті було винесено припис про освоєння-бождение приміщення і протокол про адміністративне правопорушення, а організацію притягли до відповідальності за ст. 4.18 Кодексу Хабаровського краю про адміністративні правопорушення у вигляді штрафу в розмірі 10 000 руб.
Відповідно до даної норми використання не за призначенням з приміщень у багатоквартирних будинках: тягне за собою накладення адміністративного штрафу на юридичних осіб у розмірі від 50 до 200 МРОТ. При цьому суд підтвердив правомірність прийнятих чиновниками документів, вказавши, що факт використання житлового приміщення під офіс підтверджується актами обстеження і перевірки, з яких випливає, що в квартирі встановлена ​​офісні меблі, є 7 комп'ютерів, працюють люди. Документи, підтем-верждает факт заселення в зазначене приміщення відряджених ра-цівників, а також проживання їх у даному приміщенні в період команди-зміцненню корпоративних угруповань, суспільство не представило.
Якщо організація або індивідуальний підприємець переобору-дують житлове приміщення без згоди наймача (власника) приміщення, в результаті істотно зміняться умови користування житловим будинком і (або) житловим приміщенням, то господарюючий суб'єкт ризикує бути прив-лікованим до адміністративної відповідальності за ст. 7.22 До АП РФ.
Розмір штрафу в даному випадку може скласти:
- Для індивідуальних підприємців (посадових осіб) - від 4 000 до 5 000 руб.;
- Для організацій - від 5 000 до 10 000 руб.

З А До Л Ю Ч Е Н Н Я
Таким чином можна зробити висновок, що не кожної оселі (квар-тирі) можна присвоїти статус нежитлового приміщення.
Слід зазначити, що і арбітражні суди при розгляді спорів з цього питання займають схожу позицію.
Взагалі, на думку суддів, будь-які угоди, спрямовані на вико-вання житлового приміщення в цілях інших, ніж проживання громадян, не поро-ються правових наслідків (Постанова ФАС МО від 08.05.2002 N КГ-А40/2777-02). Можна навести Постанова ФАС ЗСО від 05.10.2006 N Ф04-6453/2006 (27008-А46-13), в якому зроблено висновок про те, що угоди, пов'язані з орендою (майновим наймом), безоплатне користування-ем, а також іншим, не пов'язаних з проживанням громадян використанням ор-ганізації житлових приміщень, які не були переведені у нежитлові в порядку, встановленому житловим законодавством, є нічтоже-ними (Постанова ФАС ЗСО від 24.11.2005 N Ф04-8366/2005 (17135-А70-9) ).
На практиці придбання квартири для розміщення в ній офісу яв-ся вигідним з економічної точки зору, оскільки дозволяє зна-ве економити на витратах на придбання офісу. Дійсно, якщо відразу купувати офісне приміщення, то вартість такої покупки буде на порядок вище.
Таким чином, при розміщенні в квартирі офісу є всі підста-вання для прийняття квартири до податкового обліку в якості основного засобу (п. 1 ст. 257 НК РФ [7]) з наступним нарахуванням по цій квартирі амортизації.
При цьому амортизаційні відрахування повинні враховуватися в складі витрат за умови їх обгрунтованості, спрямованості на отримання доходу та документальному підтвердженні.

СПИСОК ісползовать ЛІТЕРАТУРИ
- Конституція Російської Федерації (прийнята на всенародному голосо-вання 12 грудня 1993р.).
- Федеральний закон від 31 травня 2002 р. N 63-Ф3 "Про адвокатську діяльність і адвокатуру в Російській Федерації" (зі змінами та доповненнями від 24 липня 2007 р.)

- Податковий кодекс Російської Федерації (НК РФ) частина перша від 31 липня 1998 р. N 146-ФЗ і частина друга від 5 серпня 2000 р. N 117-ФЗ (зі змінами та доповненнями від 24 липня 2007 р.)

- Кодекс України про адміністративні правопорушенням-пах від 30 грудня 2001 р. N 195-ФЗ (Ко АП РФ) (зі змінами та додат-неніямі від 24 липня 2007 р.)
- Цивільний кодекс Російської Федерації (ГК РФ) (частини перша, друга, третя і четверта) (зі змінами та доповненнями від 24 липня 2007 р.)

- Житловий кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004 р. N 188-ФЗ (зі змінами від 29 грудня 2006 р.)

- Постанова Уряду РФ від 28 квітня 2005 р. N 266 "Про затвердження форми заяви про перебудову і (або) перепланування жи-лого приміщення і форми документа, що підтверджує прийняття рішення про узгодження перебудови й (або) перепланування житлового приміщення" (із змінами та доповненнями від 21 вересня 2005 р.)