Операції на ринку нерухомості

Зміст

Регулювання ринку нерухомості та операцій, що здійснюються на ньому

Державні органи управління та регулювання операцій з нерухомістю

Вплив державного регулювання ринку нерухомості на формування кон'юнктури цього ринку

Держкоммайна: функції, форми відносин з підприємствами, засновані за використанням державної власності

Бюро технічної інвентаризації: основні функції в операціях з нерухомістю

Комітет із земельних ресурсів та землеустрою і його роль при оформленні права на об'єкт нерухомості

Місцеві органи влади (адміністрації міст, селищ, сільських населених пунктів). Їх функції в визначенні з нерухомістю

Завдання № 2

Список використаної літератури

Регулювання ринку нерухомості та операцій, що здійснюються на ньому

На сьогоднішній день ринок нерухомості та операції здійснюються на ньому регулюються такими законодавчими актами ^1:

1. "Цивільний кодекс Російської Федерації (частина перша)" від 30.11.1994 N 51-ФЗ (прийнятий ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. від 26.06.2007).

2. Житловий Кодекс РФ N188-ФЗ від 29 грудня 2004року (в ред. Федерального закону від 31.12.2005 N 199-ФЗ)

3. Федеральний закон "Про введення в дію Житлового Кодексу РФ" N189-ФЗ 29 грудня 2004 (в ред. Федерального закону від 26.12.2005 N 184-ФЗ)

4. Федеральний закон «Про житлових накопичувальних кооперативах» N215-ФЗ 30 грудня 2004.

5. Федеральний закон «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості» та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації N214-ФЗ 30 грудня 2004.

6. Федеральний закон державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним N122-ФЗ 21 липня 1997 (в ред. Федеральних законів від 31.12.2005 N 206-ФЗ)

Відповідно до Цивільного Кодексу РФ, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди (ст. 130). Своєрідність економічних і фізичних властивостей нерухомого майна зумовлює особливості правового регулювання виникають з його приводу відносин між суб'єктами майнового обороту. У силу закону до нерухомості відноситься також майно, формально не має ознак нерухомого майна, але підпадає під встановлений для останнього правовий режим: підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Цей перелік не є вичерпним. Так, підприємство в цілому як майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності, теж визнається нерухомістю. До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування) та інші виключні права. Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно ^2.

Правовою основою здійснення капітального будівництва на відведених земельних ділянках є Закон про інвестиційну діяльність у РФ, який гарантує інвестору встановлення та захист права власності на новостворене нерухоме майно.

Житлові багатоквартирні будинки та інші великі нерухомі об'єкти будуються, як правило, шляхом об'єднання грошових та інших коштів громадян і юридичних осіб на основі дольової участі в будівництві або створення споживчих кооперативів. У Кодексі закріплено спеціальне правило, що член житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого споживчого кооперативу, інші особи, які мають право на паєнагромадження, повністю внесли свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж, інше приміщення, надане цих осіб кооперативом, набувають право власності на зазначене майно. Залучення грошових коштів на будівництво житлових будинків з наступним оформленням права власності інвесторів на квартири може здійснюватися за допомогою випуску цінних паперів - житлових сертифікатів відповідно до Положення про випуск та обіг житлових сертифікатів, затвердженим Указом Президента РФ від 10.06.94г. N 1182.

Реєстрації підлягають: право власності, право господарського відання, право оперативного управління, право довічного наслідуваного володіння, право постійного користування, іпотека, сервітути, а також інші права у випадках, передбачених Кодексом та іншими законами. При цьому орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею, зобов'язаний надавати інформацію про здійснену реєстрацію та зареєстровані права будь-якій особі. У разі відчуження нерухомого майна право власності у набувача виникає з моменту реєстрації цього майна.

Змістом процесу обліку об'єктів нерухомості є технічне і економічний опис, а також юридична відокремлення (індивідуалізація) об'єкта нерухомості, в результаті якого об'єкт отримує такі технічні, економічні характеристики та юридичний статус, який дозволяє однозначно виділити його з інших об'єктів нерухомості. З метою врахування об'єкти нерухомості розділені на первинні та вторинні. До первинних об'єктів нерухомості ставляться земельну ділянку і всі міцно пов'язані із землею об'єкти (будівлі, споруди). Вторинними об'єктами нерухомості є оформлені в установленому порядку просторові частини будівель, споруд, юридичний статус, відмінний від правового статусу первинного об'єкта нерухомості (квартири, кімнати, нежитлові приміщення і т.п) ^3.

Державний облік об'єктів нерухомості в Санкт-Петербурзі є обов'язковим, і всі власники, користувачі нерухомого майна зобов'язані представляти до уповноважених органів необхідні документи для внесення відповідної інформації в єдиний банк даних нерухомості.

Формування кадастрових справ за допомогою збору необхідної інформації про об'єкти нерухомості, організацію та проведення необхідних для державного обліку робіт здійснює Міське управління технічної інвентаризації та підвідомчі йому установи - проектно - інвентаризаційні бюро (ПІБи).

Ось лише короткий огляд деяких найбільш значущих нормативних актів, який дозволяє судити про стан і розвиток правової бази ринку нерухомості в Росії та Санкт-Петербурзі.

Державні органи управління та регулювання операцій з нерухомістю

Основними органами управління і регулювання операцій з нерухомістю представлені на сьогоднішній день в якості ^4:

Міністерства юстиції РФ;

Вищого Арбітражного Суду РФ (ВАС РФ);

Арбітражний суд відповідного регіону;

Федеральною службою земельного кадастру РФ;

Федеральної реєстраційної служби РФ (ФРС РФ);

Органом юстиції, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним (наприклад, Головним управлінням Федеральної реєстраційної служби по Москві або Управлінням Федеральної реєстраційної служби по Санкт-Петербургу і Ленінградської області);

Органи влади відповідного регіону;

Комітет із земельних ресурсів і землеустрою;

ФГУП «Ростехінвентарізація»;

Росрегістарція і багатьма іншими.

Вплив державного регулювання ринку нерухомості на формування кон'юнктури цього ринку

Важливим чинником становлення ринку нерухомості є забезпечення сприятливого ринкового середовища або інфраструктури нерухомості як в суспільстві в цілому, так і в кожному регіоні і муніципальній освіті. Воно являє собою сукупність умов, норм і гарантій економічної діяльності, зокрема, стійкості фінансового становища.

Підприємницьке середовище та інфраструктура ринку нерухомості повинні забезпечувати: загальну сприятливу обстановку для становлення та розвитку правового середовища ринку нерухомості; правову визначеність і захищеність суб'єктів і об'єктів, в тому числі і на основі підприємницького договору; необхідні стартові умови отримання позик і кредитів; економічну та особисту безпеку ; страхування підприємницьких ризиків; зручний режим взаємин з місцевою адміністрацією; умови для самоорганізації і навчання суб'єктів ринку нерухомості.

Головне завдання впорядкування правового регулювання - майнової політики держави - ​​сприяння створенню інфраструктури ринку нерухомості. Найважливіше значення має вирішення проблем збереження пільгового режиму для малого бізнесу в сфері нерухомості ^5.

Ще одна важлива проблема - повнота реалізація політики в галузі нерухомості, передбаченої федеральними законами, дорученнями Президента РФ, його указами і розпорядженнями, постановами і розпорядженнями Уряду РФ, дорученнями Голови Уряду РФ.

У якості одного з методів (інструментів) державного регулювання економіки, можна назвати замовлення для державних потреб. Також можна згадати про такі способи, як ліцензування, квотування експорту, надання пільг в тій чи іншій сфері економічної діяльності навряд чи можна визнати відповідними повною мірою принципам ринкової економіки.

Держкоммайна: функції, форми відносин з підприємствами, засновані за використанням державної власності

До повноважень Уряду Російської Федерації віднесено управління федеральної власністю. Федеральна державна власність і управління нею знаходиться у винятковому віданні Російської Федерації. Конституція Російської Федерації. До федеральної державної власності віднесено державні промислові підприємства. Підприємства паливно-енергетичного комплексу, транспорту і зв'язку і т.д.

У зв'язку з цим для оперативного вирішення питань управління цими підприємствами у веденні Уряду перебувають федеральні міністерства та інші органи виконавчої влади (міністерства: палива та енергетики; транспорту; зв'язку; шляхів сполучення; з атомної енергії; сільського господарства; державні комітети і комітети: з промислової політиці; з оборонних галузей промисловості; по металургії; з машинобудування; по хімічній і нафтохімічній промисловості; по геології і використанню надр і т.д.) ^6.

Державний комітет з управління державним майном (Держкоммайна РФ) здійснює загальне управління державною власністю.

Державний комітет Російської Федерації з управління державним майном (Держкоммайна Росії) забезпечує проведення державної політики в галузі приватизації державних і муніципальних підприємств, здійснює повноваження з управління та розпорядження об'єктами федеральної власності і міжгалузеву координацію у процесі приватизації та управління федеральної власністю. Держкоммайна і його територіальні органи (територіальні агентства) утворюють систему органів по приватизації і управлінню федеральною власністю. Держкоммайна може наділяти комітети з управління майном суб'єктів РФ правами і повноваженнями територіальних агентств Держкоммайна Росії.

Основними завданнями Держкоммайна Росії є: реалізація державної політики приватизації державних і муніципальних підприємств, об'єктів нерухомості, у тому числі земельних ділянок, що перебувають під приватизованими підприємствами, управління та розпорядження об'єктами федеральної власності на території Російської Федерації і за кордоном, участь у створенні інфраструктури фондового ринку, забезпечує процеси приватизації та реалізації державної політики у сфері залучення інвестицій ^7.

Для виконання цих завдань Держкоммайна Росії розробляє державну програму приватизації державних і муніципальних підприємств у Російської Федерації, організовує і контролює її реалізацію, забезпечує захист майнових прав та інтересів держави на території Російської Федерації і за кордоном; організовує і бере в межах свій компетенції рішення про приватизацію знаходяться у федеральній власності державних підприємств, передає об'єкти федеральної власності Російському фонду федерального майна для продажу, здійснює контроль за управлінням та розпорядженням об'єктами федеральної власності, їх використанням за призначенням і збереженням та ін

Держкоммайна Росії бере участь у розробленні та виконанні федеральних програм щодо запобігання неспроможності (банкрутства) підприємств, що перебувають у федеральній власності, і здійснює необхідні дії з усунення порушень законодавства Російської Федерації в галузі приватизації, управління та розпорядження об'єктами федеральної власності.

Виконуючи ці та ряд інших встановлених функцій, Держкоммайна має великий вплив на хід економічної реформи, демонополізацію економіки і створення її ринкової структури.

Бюро технічної інвентаризації: основні функції в операціях з нерухомістю

Державна установа, яка видає довідки, експлікації та інші документи, які описують стан житлових і нежитлових приміщень, на вимогу фізичних або юридичних осіб. Основними функціями бюро є державний облік житлового фонду та оцінка нерухомості громадян для цілей оподаткування.

Бюро технічної інвентаризації або Проектно-інвентаризаційна бюро є органом обліку об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд, будівель, житлових і нежитлових приміщень і т.д.) ⁸

Бюро технічної інвентаризації створює інформацію про місцезнаходження, кількісний і якісний склад, технічний стан, рівень благоустрою, вартість об'єктів і про зміну цих показників.

Цілі і завдання здійснення технічного обліку об'єктів нерухомості для забезпечення:

• державного та муніципального управління нерухомим майном;

• оподаткування та страхування нерухомості;

• державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним;

• інвестування нерухомості та містобудівної діяльності;

• державного контролю використання об'єктів нерухомості;

• інших, пов'язаних з володінням, користуванням та розпорядженням нерухомим майном діяльністю.

Діяльність БТІ, які здійснюють технічну опис та реєстрацію об'єктів на міському та регіональному рівні, поєднують відповідні структури республіканського, крайового, місцевого значення.

Інформація, що міститься в архівах БТІ, безперервно доповнюватися і оновлюватися інформація призначена і застосовується органами державної влади і фізичними особами для встановлення власників і господарів будівель, обліку житлового та нежитлового фондів, виявлення самовільного будівництва, встановлення фізичного зносу, вартості і ціни споруд, оподаткування, справляння держмита за укладання угод, підготовки документів з приватизації, виявлення меж землекористування, заставних та деяких обмежень за розпорядженням будівлями та приміщеннями, а також для інших спеціальних цілей.

Комітет із земельних ресурсів та землеустрою і його роль при оформленні права на об'єкт нерухомості

Основи централізованого державного регулювання земельними відносинами в умовах ринку в Росії були затверджені Указом Президента РФ від 11 грудня 1993 р. "Про державний земельний кадастр та реєстрації документів про права на нерухомість", який ввів нову систему реєстрації та обліку нерухомості. При його створенні був використаний американський та німецький досвід реєстрації торговельних операцій із землею. Основні початку цієї системи зводяться до запису речових прав на земельні ділянки і тісно пов'язану з ними нерухомість в поземельні книги з визнанням доступності для всіх зацікавлених осіб достовірних відомостей про землю і її власника та з покладанням організації реєстрації та обліку нерухомості на земельні органи ^9.

Що ж стосується безпосередньо угод із землею, то названим вище Указом організація роботи з ведення державного земельного кадастру, реєстрація та оформлення документів про права на земельні ділянки покладено на Комітет Російської Федерації по земельних ресурсів та землеустрою, а також на його територіальні органи на місцях.

У зв'язку з цим слід згадати також Указ Президента РФ від 27 грудня 1991 р. "Про невідкладні заходи щодо здійснення земельної реформи в УРСР", який вперше дозволив сільським громадянам - власникам земельних ділянок продавати їх іншим громадянам, минаючи місцеву адміністрацію і лише оформляючи угоди в комітеті по земельній реформі. Таким чином, усувалося засилля адміністрування при регулюванні відносин земельної приватної власності.

Комітет із земельних ресурсів та землеустрою є виконавчим органом державної влади регіону, міста, утвореним відповідно до законодавства регіону, міста для проведення державної політики та здійснення державного управління у сфері земельних відносин та ведення кадастру нерухомості в місті, регіоні, а також для координації діяльності в цій сфері територіальних і галузевих виконавчих органів державної влади міста, регіону.

Призначення Комітету

Комітет із земельних ресурсів та землеустрою регіону, міста (далі - Комітет) є виконавчим органом державної влади регіону, міста, утвореним відповідно до законодавства регіону, міста для проведення державної політики та здійснення державного управління у сфері земельних відносин та ведення кадастру нерухомості в регіоні, місті, а також для координації діяльності у цій сфері територіальних і галузевих виконавчих органів державної влади регіону, міста.

Місцеві органи влади (адміністрації міст, селищ, сільських населених пунктів). Їх функції в визначенні з нерухомістю

У великих муніципальних утвореннях на сьогоднішній день склалася власна система органів, які здійснювали реєстрацію угод з нерухомістю та прав на неї.

В основі такої системи, як правило, лежать нормативні акти суб'єктів Російської Федерації, а часом і муніципальних утворень (наприклад, у великих містах).

В окремих випадках державна реєстрація прав на нерухомість або правочинів з нею здійснювалася в суб'єктах Російської Федерації, але на основі федерального законодавства. Така система склалася, наприклад, в області реєстрації речових прав на земельні ділянки, подібна реєстрація здійснювалася від імені держави.

Наприклад ^10:

• Здійснення функцій, передбачених муніципальними правовими актами, з управління муніципальним майном, у тому числі муніципальними підприємствами і муніципальними установами, розташованими на території району міста.

• Спільно з департаментом земельних і майнових відносин здійснення контролю за ефективним використанням муніципального майна, розташованого на території району міста.

• Організація змісту муніципального житлового фонду на території району міста.

• Ведення обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, надання жилих приміщень у муніципальному житловому фонді в установленому законодавством та муніципальними правовими актами порядку.

• Виявлення та вжиття заходів щодо недопущення самовільного будівництва та знесення самовільних будівель на території району міста в установленому порядку.

• Участь у забудові території району міста відповідно до муніципальними правовими актами, в тому числі погодження планів забудови району, видача дозволів на будівництво та приймання в експлуатацію індивідуальних житлових будинків і надвірних будівель, тимчасових об'єктів в установленому порядку.

• Контроль за використанням земель на території району міста і станом забудови.

• Видача дозволів і контроль в установленому порядку за здійсненням перепланування та переобладнанням житлових приміщень.

• Привласнення, зміну та анулювання адрес об'єктів нерухомості у встановленому порядку та інші.

Завдання № 2.

Визначте розмір мінімальної орендної плати на рік за приміщення нежитлового фонду, що здається в оренду, якщо:

а) первісна вартість цього об'єкта нерухомості складає 11.420 тис. крб.;

б) нарахована амортизація на момент здачі в оренду - 142 тис. руб., норма амортизаційних відрахувань становить 2% на рік;

в) будівля капітальне, окреме, загальною площею 650 м ^2;

г) будівля потребує капітального ремонту, що буде здійснено орендодавцем. Витрати на капітальний ремонт за кошторисом складають 800 тис. руб.;

д) податок на майно становить 1,5% на рік;

е) поточні витрати орендодавця як власника складають 70 тис. руб. на рік;

ж) норма прибутку для накопичення та споживання становить 2,5% на рік;

з) податок на додану вартість - 20%.

Рішення

1. Визначимо величину загальних річних витрат орендодавця.

а) Розрахуємо величину амортизації на рік. Норма амортизації 2% на рік. Нарахована амортизація на момент здачі в оренду - 142 тис. руб., Отже, в поточному році залишилося нарахувати амортизації:

тис. руб.

б) Витрати на капітальний ремонт у поточному році складуть:

тис. руб.

в) Розрахуємо податок на майно, який орендодавець повинен буде сплатити в кінці року.

Визначимо середньорічну вартість будівлі, для чого розрахуємо залишкову вартість по місяцях:

- На 1 січня поточного года11420, 00 тис. руб.

- На 1 февраля11400, 97 тис. руб.

- На 1 іюля11306, 27 тис. руб.

- На 1 сентября11268, 62 тис. руб.

- На 1 ноября11231, 09 тис. руб.

- На 1 січня наступного года11193, 68 тис. руб.

Середньорічна вартість будівлі складе:

Отже, податок на майно становитиме:

тис. руб.

2. Сума прибутку для накопичення та споживання складе:

тис. руб.

4. Розрахуємо тепер мінімальний розмір орендної плати на рік з урахуванням ПДВ:

тис. руб.

Список використаної літератури

1. Гришаєв С. П. Коментар до законодавства Росії про нерухомість - М., 2008

2. Нове житлове законодавство Російської Федерації. Збірник нормативних актів - М., 2009

3. Нове житлове законодавство Російської Федерації: Збірник нормативних актів (упор. Занін Р.А., Рябова Л.А.) - М., 2008

4. Тихомиров М.Ю. Операції з нерухомістю: зразки документів, коментарі, практика застосування законодавства - М., 2008

5. Угоди з нерухомістю. Зразки документів, коментарі, практика застосування законодавства - М., 2009