Аналіз ринку нерухомості г Іркутська

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

*;;; -;; O;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;;.;;);;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; .;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o ;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;;.;;.;;.;;.;;.;;. ;;.;;.;;.;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;;  ;; o;; ;; ;; o;; ;;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;; -;; o ;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ; ;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.; ;.;;.;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o; ; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; ;; o;; ; ; ;; ;; ;; ;; ;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -; ; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;. ;;.;;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;.;;; -;; o;; ;; ;; o;;  ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; -;; ;;  ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o ;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ; ;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ; ; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o; ; ;; ;; o;; ;;; -;; -;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;;.;;; -;; - ;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ; ;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ; ; o;; ;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;; -;;.;;.;;.;;.; ;.;;.;;.;;.;;; -;; o;; ;; ;; o;; ;; ;; o;; ;;;

АНАЛІЗ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ м. Іркутськ

1. Стан будіндустрії регіону

В архітектурно-містобудівній вигляді Іркутська легко уживаються старе і нове, історичне і сучасне. Протягом трьох з половиною століть він не був обділений ні творчим увагою зодчих, ні пристрасній любов'ю городян. Особливий стиль сучасної забудови був заданий у 60-70-ті роки ХХ століття плеядою таких чудових іркутських зодчих, як Б.М. Кербель, В.Є. Суханов, В.П. Шматков, В.А. Павлов, В.Ф. Бух, В.С. Воронезький, В.А. Колпіков, С.Д. Нечволодов, В.А. Аптекман та ін

Сьогодні ці традиції успішно розвивають фахівці «Гражданпроект», «Промбудпроект», «Желдорпроекта», Гипродорнии та інших провідних проектних організацій міста. Будівлі останніх років, виконані за їхніми проектами, стали окрасою міста. Це будівлі Іркутського державного університету шляхів сполучення і ІркутскгіпродорНІІ, вокзальний комплекс дитячої залізниці на острові Юність, ділові, торговельні, виставкові об'єкти, такі як Центральний ринок, «Байкалбізнесцентр», Діагностичний центр, міжнародний виставковий центр «Сибекспоцентр».

Творча думка архітекторів Пріангарья і старання будівельників допомогли змінити вигляд історичних вулиць Карла Маркса, Урицького, Грязнова, Дзержинського, підкреслити особливу красу Іркутського драматичного театру ім. Охлопкова, станції Іркутськ-Пасажирський, будівель кінотеатру «Художній» і Головного управління Центрального банку РФ. Відновлені пам'ятники історії та культури - «Голландський дім» та «Садиба Сукачова». Оновлені центральна ринкова площа і окремі дерев'яні забудови. Збагатили вигляд міського середовища відреставровані церкви Казанська, Хрестовоздвиженська, Троїцька, Князе-Володимирська і заново зведені Миколо-Іннокент'євська церква, храм Святої Ксенії Петербужской, будівля Кафедрального Католицького собору, повернутий Іркутську монумент імператора-визволителя Олександра III.

У столиці Пріангарья склалася своєрідна і досить сильна школа зодчих, поповнювана випускниками архітектурного факультету Іркутського державного технічного університету. З 1999 року на його базі під патронажем адміністрації міста та за участю Міністерства будівництва і міського облаштування Франції, а також Європейського університету містобудування проходять щорічні сесії Міжнародного Байкальського містобудівного університету.

Іркутська організація Спілки архітекторів Росії - один з найстаріших творчих спілок міста (створивши в 1935 році) - нараховує сьогодні понад 100 членів. У 2000 році в Іркутську під керівництвом члена-кореспондента РААСН Є.І. Григор'євої створено Східно-Сибірський науково-творчий центр Російської академії архітектури і будівельних наук, здійснює дослідження з актуальних проблем регіональної архітектури і містобудування.

За цих обставин муніципалітету набагато легше вести розробку і втілення в життя архітектурних та містобудівних завдань. Серед головних з них поряд із зведенням нових шкіл, лікарень, житла залишається реставрація старовинних об'єктів, реконструкція найбільш цінних для міста будівель та споруд. Завдання це не з простих, тому в особливій пошані в Іркутську люди і організації, здатні успішно вирішувати її. Однією з таких організацій є ЗАТ «Іркутскпромстройпроект», генеральний директор якого Антон Йосипович Шлойдо в 2003 році удостоєний національної премії «Спадщина Росії».

В Іркутську функціонує система житлового фінансування, заснована на диференційованому підході до різних категорій громадян і включає інвестиційно-будівельну діяльність, довгострокове кредитування з адресної муніципальної підтримкою. За такою системою будуються житлові будинки в мікрорайонах Ювілейний. Ново-Леніно, по вулицях Старокузьміхінской в Академмістечку, Полєнова в Куйбишевському районі. Все більше уваги приділяється питанню реконструкції старого житлового фонду. Проводяться роботи з ремонту житлових будинків першої масової серії 1.355 в мікрорайонах Ново-Леніно, Ювілейний. Багаторічний досвід виконання ремонтно-відновлювальних робіт підприємством «Іркут-Інвест» дозволяє приймати оптимальні рішення щодо посилення існуючих конструкцій та утеплення зовнішніх стін житлових будинків без виселення мешканців.

У 2004 році прийнята програма «Переселення громадян із старого і аварійного житла на 2004-2010 роки», вирішальна питання забезпечення житлом громадян, що живуть в умовах, непридатних для проживання, і соціально-економічного та містобудівного розвитку території Іркутська, на якій розташовані аварійні та ветхі будинку.

Територія Іркутська в межах міського округу становить 27,7 тис. га. Міський забудовою зайнято 11,95 тис. га, що становить 43,1% всіх міських земель. Значну територію займають ліси (6,35 тис. га, або 22,9%), водні простори (2,87 тис. га, або 10,4%), луки і заплавні території (4,26 тис. га, або 15 , 4%).

На сельбищні території в загальному обсязі земельного фонду міста припадає 8,36 тис. га, або 30,2%. У межах міста більша частина сельбищних територій зайнята некапітальної нізкоплотний житловою забудовою, в основному має високий рівень фізичного зносу. Значні площі припадають на промислові та комунально-складські об'єкти, часто займають найвідповідальніші в містобудівному плані території. При великій площі рекреаційних територій у межах міської риси в місті недостатньо зелених насаджень загального користування в межах сельбищної зони, зручних для відвідування городянами - парків, садів, скверів.

До теперішнього часу в місті сформувалося п'ять великих промислових зон - Північна, Жілкінская, Мельниківська, Маратовская, Східна. У них входить близько 500 різних підприємств, баз, складів, гаражів та інших об'єктів загальною територією близько 2 тис. га. За своїм складом і галузевому профілю промислові зони неоднорідні. Більшість з них відрізняються стихійністю розміщення підприємств; відсутністю планувальної та функціональної організації; неефективністю використання територіальних ресурсів.

За даними БТІ та ГАСН, житловий фонд міста складає 10 738,4 тис. м 2 загальної площі квартир. Середня забезпеченість загальною площею одного жителя міста - 18,1 м 2.

Комплексний містобудівний аналіз сучасного стану Іркутська дозволив виявити основні проблеми функціонування і розвитку міста.

Однією з найважливіших проблем є неефективне використання території. Вільних майданчиків під житлово-цивільне будівництво в межах міста недостатньо, освоєння багатьох з них стримується необхідністю проведення дорогих заходів з інженерної підготовки і захисту. У той же час значна частина сельбищної території зайнята масивами нізкоплотний житловий невпорядкованій забудови. Великі виробничі зони не впорядковані, часто розміщуються суміжно з житловою забудовою без необхідних санітарних розривів. Багато різних за розміром ділянок промислово-комунального призначення та невикористовуваних територій розташовуються в сельбищної зоні, різко погіршуючи якість міського середовища.

Велику складність представляє рішення екологічних проблем міста. Спостерігається забруднення повітряного басейну викидами транспорту і промислових об'єктів, актуальні проблеми очищення поверхневих стоків і водойм, санітарної очистки міста (видалення побутових та промислових відходів). Складна екологічна обстановка є одним з чинників зростання захворюваності населення.

До функціональних проблем Іркутська відноситься відставання транспортної інфраструктури від вимог часу. Вулично-дорожня мережа, як за щільністю, так і по пропускної здатності не відповідає різко зростанню рівня автомобілізації. До недоліків транспортної системи відносяться незадовільні зв'язку південної та північної частин міста, транзитні потоки транспорту, в тому числі і вантажного, що проходять через центр міста і житлові райони. Якість життя городян знижує недолік установ культурно-побутового обслуговування і низький рівень озеленення, особливо в центральній частині міста та в межах житлових районів.

Окрему комплексну проблему представляє збереження в межах міста аеропорту, експлуатація якого веде до наднормативне шумового забруднення значної частини міських територій.

Перераховані проблеми представляються вузловими; містобудівні підходи до їх вирішення пропонуються в рамках стратегії розвитку міста до 2020 р. (генеральний план).

У 2007 році департамент містобудування Іркутської області опублікував цифри прийнятого нещодавно Генплану: у 2008 році необхідно побудувати 1 млн. кв. м житла, а до 2010 року цей показник потрібно збільшити в 3 рази. За даними того ж департаменту у 2007 році в Іркутській області було ведено 576 тис. кв. м житла.

Беручи до уваги потенціал місцевих будівельників, даних показників самостійно, без залучення забудовників з інших регіонів, досягти не вдасться. У чому полягають проблеми іркутського будівельного сектора?

Проблеми починаються ще до будівництва: на стадії проектування. Справа в тому, що в регіоні помітна нестача проектувальників і архітекторів. Наявні ж кадри не володіють достатнім рівнем кваліфікації. За даними управління Главгосекспертіза, в 2007 році кожен другий проект був направлений на повторну експертизу.

Зараз спільно з великими проектними інститутами працюють невеликі проектні бюро, майстерні, поодинокі архітектори та дизайнери, але й цього недостатньо. У підсумку, всі іркутські проектувальники в даний час не справляються ні з обсягом робіт, ні з кількістю будівельних об'єктів.

Наступна проблема - дефіцит кадрів власне в будівництві. багато місцеві не хочуть йти вчитися на будівельників, на будови найчастіше потрапляють ті, хто більше нікуди не зміг влаштуватися - в ​​основному в якості чорнороба.

Наприклад, для компанії «Востсібстрой» кадрова проблема завжди була актуальною. Стан ринку праці робітничих професій в Іркутську в 2005-2008 рр.. просто катастрофічний. Робоча сила в дефіциті. Тому забудовникам доводиться подавати заяви на залучення робітників з-за кордону. Але якщо в 2005 р. іркутські будівельники подали заявку на 20 000 співробітників, то в 2007 р. їм було дозволено залучити тільки 4,5 тис. іноземних робітників.

Найчастіше на роботу в Іркутськ приїжджають китайці. На думку будівельників, з ними працювати зручно: вони обов'язкові і старанні, але після 2-3 сезонів китайські робітники їдуть на батьківщину, оскільки там вони можуть заробити більше.

Ще одним фактором, що утрудняє розвиток будівельної сфери, є земельне питання. Забудовники регіону стверджують, що ділянок під забудову в межах населених пунктів практично не залишилося. Потрібно або виходити за межі міста, або прибирати старе й аварійне житло.

Будівельникам Іркутська доводиться займатися сьогодні переселенням з аварійного житла, але видимих ​​результатів це поки не приносить. Заважає недосконалість законодавчої бази. При переселенні людині зобов'язані надати житло тією ж площею, що і в старому будинку. Тільки зараз жодна організація не веде будівництва ідентичного метражу. Як правило, переселенцю виділяється велика площа, а він не в змозі заплатити за різницю. Звідси джерело конфліктів. У підсумку виходить, що чиновниками в містах області впроваджуються програми зі знесення старого житла, а кошти на це витрачають самі забудовники.

Виходом з подібної ситуації може бути якнайшвидше формування нормативної бази в цілому та документів територіального планування, зокрема. У цьому випадку можна буде вводити в обіг і починати будівництво на нових майданчиках, в тому числі і в приміській зоні.

В Іркутській області генплан затверджено у 2007 році. Він задає напрямок для розвитку міста до 2020 року. З огляду на необхідність будувати більше і дешевше, у генплані пріоритет віддається демократичному житла. Але в спальних районах поряд з багатоквартирними будинками будуть будуватися і елітні.

Мабуть, найгостріша проблема, що гальмує зростання будівництва в Іркутську і області - брак будівельних матеріалів. У більшості регіонів Сибірського федерального округу будіндустрія не розвинена: всього 2-3 заводу на область або край. Причому практично на всіх підприємствах спостерігається висока зношеність виробничих потужностей. У підсумку галузь видає продукцію низької якості за завищеними цінами.

На думку іркутських будівельників ціни на будматеріали продовжать рости і в 2008 році. Один тільки Ангарський цементний завод за 2007 рік у 5 разів підняв ціни. Вартість бетону піднялася в 2 рази. Від бетону залежить цемент - його виробництво і вартість. Мали обсяги виробництва цегли. Власного металопрокату взагалі не вистачає. У Іркутську область його імпортують 12 компаній. У 2007 році дорогу арматуру везли з Комсомольська-на-Амурі, Новокузнецька, Магнітогорська, Нижнього Тагілу, Волгограда.

Всі перераховані проблеми можливо вирішити з введенням в дію генерального плану розвитку міста до 2020 року. Також вирішення ситуації, що склалася сприяє реалізація ряду житлових програм, прийнятих міською адміністрацією.

Наприклад, основною метою програми «Молодим сім'ям - доступне житло» на 2005-2010 роки є забезпечення молодих сімей доступним житлом на території м. Іркутська. Для досягнення поставленої мети Програмою пропонується вирішення таких основних завдань:

консолідація інвестиційних ресурсів різних джерел з метою створення фінансових умов з надання молодим сім'ям міста Іркутська можливості пільгового кредитування на будівництво житла під знижену процентну ставку;

створення умов для формування довгострокової системи муніципальної підтримки молодих сімей м. Іркутська щодо поліпшення житлових умов;

розробка та впровадження більш ефективних методів підтримки молодих сімей міста Іркутська в придбанні власного житла.

Основними принципами реалізації Програми є:

добровільність участі у Програмі молодих сімей;

визнання молодої сім'ї потребує поліпшення житлових умов відповідно до законодавства Російської Федерації;

можливість для молодих сімей реалізувати своє право на отримання підтримки за рахунок коштів федерального, обласного бюджетів та бюджету міста Іркутська при поліпшенні житлових умов у рамках Програми тільки один раз.

Механізм реалізації Програми. Учасником Програми може бути молода сім'я, вік подружжя в якій не перевищує 30 років, або неповна сім'я, що складається з одного молодого батька, вік якого не перевищує 30 років, і одного і більше дітей, постійно проживає на території міста Іркутська (далі - молода сім'я ), що мають доходи, достатні для отримання іпотечного житлового кредиту або позики на ринкових умовах і:

1) подали заяву про участь у Програмі з поліпшення житлових умов молодих сімей, які складаються в установленому порядку на обліку потребуючих поліпшення житлових умов в органах місцевого самоврядування за станом на 1 березня 2005 року;

2) подали заяву про участь у Програмі з поліпшення житлових умов молодих сімей та відповідають одній або кількох з наступних умов:

а) не є власниками житлових приміщень (обидва подружжя); не є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму або наймачами житлових приміщень у житлово-будівельних кооперативах (обидва подружжя);

б) які є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму або членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму або власниками житлових приміщень або членами сім'ї власника житлового приміщення і забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше 18 кв.м - для сім'ї що складається з трьох і більше осіб, менше 20 кв.м - для сімей з двох осіб і щонайменше 28 кв. м. - на одну людину;

в) які проживають у приміщенні, що не відповідає встановленим для житлових приміщень вимогам;

г) є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму, членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму або власниками житлових приміщень, членами сім'ї власника житлового приміщення, що проживають у квартирі, зайнятої кількома сім'ями, якщо у складі сім'ї є хворий, що страждає важкою формою хронічного захворювання, при якій спільне проживання з ним в одній квартирі неможливо, і не мають іншого житлового приміщення, займаного за договором соціального найму або належить на праві власності;

д) які проживають у службових житлових приміщеннях або гуртожитках і не мають іншого житлового приміщення за договором соціального найму або належить на праві власності.

Переважним правом брати участь у Програмі мають:

сім'ї молодих фахівців, що працюють в муніципальних установах і муніципальних унітарних підприємствах м. Іркутська (за клопотанням муніципальної установи, муніципального унітарного підприємства);

молоді сім'ї, які отримують фінансову підтримку підприємств, зацікавлених у поліпшенні житлових умов своїх молодих фахівців.

До складу молодої сім'ї для участі у Програмі включаються обидві (чи в неповній родині) дружини, а при наявності дитини (дітей) - також їхня дитина (діти). Молодим сім'ям - учасникам Програми муніципальна та державна підтримка при придбанні (будівництві) житла надається у вигляді:

1. Компенсації за рахунок коштів бюджету міста на погашення частини процентної ставки за кредитами (позиками), отриманими для придбання (будівництво) житла в уповноважених організаціях, у розмірі 2 / 3 річної процентної ставки за користування житловим кредитом. Період банківського кредиту не перевищує 15 років, процентна ставка компенсується за рахунок коштів бюджету міста Іркутська не більше 10 років. Надання учасникам Програми компенсації за рахунок коштів бюджету міста Іркутська на погашення частини процентної ставки за кредитами (позиками) здійснюється в порядку, встановленому рішенням міської Думи м. Іркутська від 1 грудня 2003 року N 409-33гД (3) "Про затвердження Положення про порядок і умови надання компенсації процентних ставок за кредитами і позиками, одержаними громадянами для будівництва житла ".

2. У разі участі органів міського самоврядування м. Іркутська в реалізації обласної державної соціальної програми "Молодим сім'ям - доступне житло" на 2005 - 2019 роки (далі - обласна Програма), надається державна підтримка за рахунок коштів обласного бюджету у вигляді:

2.1. Субсидії на погашення 1 / 3 процентної ставки за кредитами і позиками, отриманими молодими сім'ями для придбання (будівництво) житла. При цьому розмір субсидії визначається виходячи з розміру загальної площі житлового приміщення, що визначається відповідно до вимог обласної Програми, і вартості 1 квадратного метра житла, але не вище середньої ринкової вартості одного квадратного метра житла, що склалася в муніципальній освіті, яка визначається відповідно до умов угоди про участь у реалізації обласної Програми в порядку, встановленому постановою адміністрації Іркутської області від 05.05.2005 N 65-па "Про порядок проведення конкурсу муніципальних програм щодо забезпечення житлом молодих сімей у рамках реалізації обласної державної соціальної програми" Молодим сім'ям - доступне житло "на 2005 - 2019 роки ".

2.2. Субсидії в розмірі не менше 10 відсотків середньої вартості житла на цілі погашення частини кредиту або позики або для компенсації витрачених власних коштів на придбання житла або будівництво індивідуального житла при народженні (усиновленні) дитини. Надання субсидії при народженні дитини провадиться один раз при народженні (усиновленні) кожної дитини.

Розмір субсидії при народженні дитини не може перевищувати вартості придбаного житла з урахуванням наданої субсидії на погашення процентної ставки за отриманими кредитами (позиками) або субсидії на придбання житла (в ред. Рішення Думи р. Іркутська від 29.05.2006 N 004-20-250348 / 6). Одержувачами субсидії при народженні дитини можуть бути беруть участь у Програмі молоді сім'ї за умови, що на момент народження дитини вік обох подружжя, а в неповній сім'ї - молодого батька, не перевищує 30 років.

Питання надання субсидій за рахунок коштів обласного бюджету, не врегульовані Програмою, вирішуються відповідно до норм обласної Програми. Надання учасникам Програми компенсації за рахунок коштів бюджету міста Іркутська на погашення частини процентної ставки за кредитами (позиками), отриманими для будівництва житла, здійснюється в порядку, встановленому рішенням міської Думи м. Іркутська від 1 грудня 2003 року N 409-33гД (3) " Про затвердження Положення про порядок і умови надання компенсації процентних ставок за кредитами і позиками, одержаними громадянами для будівництва житла ".

Для зниження вартості житла учасникам Програми пропонується безпосереднє їх участь на заключному етапі будівництва (внутрішньоквартирних оздоблення).

У разі участі органів міського самоврядування м. Іркутська в реалізації федеральної підпрограми "Забезпечення житлом молодих сімей" федеральної цільової програми "Житло" на 2002 - 2010 роки, затвердженої постановою Уряду РФ від 17.09.2001 N 675, із змінами, внесеними постановою Уряду РФ від 31.12.2005 N 865, молодим сім'ям може бути надана державна і муніципальна підтримка у вигляді субсидії на сплату початкового внеску при отриманні іпотечного житлового кредиту або позики на придбання житла або будівництво індивідуального житла (далі - субсидія на придбання житла): для молодих сімей, не які мають дітей, - 10% середньої вартості житла - за рахунок коштів федерального бюджету, 10% середньої вартості житла - за рахунок коштів обласного бюджету, 15% середньої вартості житла за рахунок коштів бюджету м. Іркутська. Для молодих сімей, що мають 1 і більше дитини, - 10% середньої вартості житла - за рахунок коштів федерального бюджету, 15% - за рахунок коштів обласного бюджету, 15% - за рахунок коштів бюджету м. Іркутська.

Умовою отримання субсидії на придбання житла є наявність у молодої сім'ї додаткових коштів - власних коштів або коштів іпотечного житлового кредиту або позики, необхідних для оплати житлового приміщення.

Субсидії на придбання житла надаються при придбанні у будь-яких фізичних та (або) юридичних осіб одного (декількох) житлового приміщення (житлових приміщень), що відповідає (відповідальних) встановленим санітарним і технічним вимогам, впорядкованого (упорядкованих) стосовно до умов даного населеного пункту.

Житлове приміщення, придбане або побудоване молодою сім'єю, має перебувати на території м. Іркутська.

Загальна площа житлового приміщення, у розрахунку на кожного члена молодої сім'ї, врахованого при розрахунку розміру субсидії, не може бути менше облікової норми загальної площі житлового приміщення у м. Іркутську, що становить 15 кв.м загальної площі на одного члена сім'ї. Купується, житлове приміщення оформляється у спільну власність всіх членів молодої сім'ї, якій надана субсидія на придбання житла.

Розмір загальної площі житлового приміщення, з урахуванням якої визначається розмір субсидії на придбання житла, становить:

для сім'ї чисельністю 2 чоловік (молоді чоловіки або 1 молодий батько й дитина) - 42 кв.м;

для родини чисельністю 3 і більше людин, що включає крім молодого подружжя 1 і більше дітей (або родини, що складається з 1 молодого батька й 2 і більше дітей), - по 18 кв.м на кожного члена сім'ї.

Субсидія на придбання житла також може бути використана молодою сім'єю, яка є членом житлового накопичувального кооперативу і для якої кооперативом придбано житлове приміщення, для здійснення останнього платежу в рахунок сплати пайового внеску в повному розмірі, після чого дане житлове приміщення переходить у власність молодої сім'ї.

Надання субсидії на придбання житла здійснюється з урахуванням переважного права на отримання такої субсидії молодими сім'ями, поставленими на облік з метою подальшого надання житлових приміщень за договорами соціального найму до 1 березня 2005 року.

Середня вартість житла, що приймається при розрахунку розміру субсидії на придбання житла, визначається за формулою:

СТЖ = Н x РЖ

де СТЖ - середня вартість житла, що приймається при розрахунку розміру субсидії;

Н - норматив вартості 1 кв.м загальної площі житла по м. Іркутську, який визначається відповідно до вимог Програми;

РЖ - розмір загальної площі житлового приміщення, що визначається відповідно до вимог Програми.

Розрахунок розміру субсидії проводиться виходячи з норми загальної площі житлового приміщення, встановленої для сімей різної чисельності, кількості членів молодої сім'ї і нормативу вартості 1 кв.м загальної площі житла по м. Іркутську, але не вище середньої ринкової вартості 1 квадратного метра загальної площі за суб'єктами Російської Федерації, яка визначається уповноваженим Урядом Російської Федерації федеральним органом виконавчої влади.

Надання субсидій на придбання житла здійснюється за умови доведення в установленому порядку відповідних лімітів співфінансування за рахунок коштів федерального бюджету, передбачених на реалізацію федеральної підпрограми "Забезпечення житлом молодих сімей".

Питання надання субсидій на придбання житла за рахунок коштів федерального бюджету, не врегульовані Програмою, вирішуються відповідно до норм федеральної підпрограми "Забезпечення житлом молодих сімей.

Однією з найважливіших проблем житлово-комунальної реформи є також проблема ліквідації старого та аварійного житлового фонду. Його наявність не тільки погіршує зовнішній вигляд, знижує інвестиційну привабливість міста та стримує розвиток міської інфраструктури, а й створює потенційну загрозу безпеки і комфортності проживання громадян, погіршує якість наданих комунальних послуг, підвищує соціальну напруженість у суспільстві.

Протягом останніх років, зважаючи на незадовільний фінансування, обсяги проведених капітальних робіт були недостатні для підтримки житлового фонду в належному стані, що в кінцевому рахунку зумовило його неухильне ветшаніе.

У місті Іркутську житловий фонд загальною площею 367,3 тис. кв. метрів є старим і аварійним.

Старе й аварійне житло становить близько 5% муніципального житлового фонду м. Іркутська, і в ньому проживає близько 20 тис. громадян.

Найбільшу частку старого та аварійного фонду становить малоповерхове (до 3 поверхів) житло, займане на умовах найму і що є муніципальною власністю р. Іркутська. У меншій мірі до старого й аварійного житла в даний час відносяться багатоповерхові (понад 3 поверхів) житлові будинки.

Старий житловий фонд історичного центру м. Іркутська поєднує в собі два полярно протилежних якості - високу культурно-історичну цінність і поганий фізичний стан. Це поєднання може спричинити загрозу втрати історичного, культурного і художньо-естетичного вигляду міста, оскільки має місце недостатня міцність будівель, зношеність інженерних мереж.

Основними причинами великої кількості ветхого та аварійного житлового фонду в м. Іркутську є:

а) природне старіння будинків у центральній частині міста;

б) екстремальні умови формування житлового фонду в роки індустріалізації, воєнного та повоєнного періоду;

в) хронічне недовкладення коштів у капітальний ремонт і поточне утримання житлового фонду;

г) сформовані несприятливі гідрогеологічні умови забудови після створення Іркутського водосховища.

Сьогодні в умовах ринкової економіки особливо важлива соціальна спрямованість запропонованих заходів. Більшість проживаючих у старих і аварійних будинках громадян не в змозі в даний час самостійно придбати або отримати на умовах найму житло задовільної якості.

Вирішенню цієї проблеми сприятиме ухвалена Програма «Переселення громадян із старого і аварійного житлового фонду в м. Іркутську на 2004 - 2010 рр.."

Основними цілями Програми є:

забезпечення житлом громадян, які проживають в умовах, непридатних для проживання, в будинках (житлових приміщеннях) житлового фонду м. Іркутська;

ліквідація і (або) реконструкція до 2010 року 367,3 тис. кв. метрів старого житла, визнаного у встановленому порядку таким до 01.01.2003.

Для вирішення проблеми переселення громадян із житлового фонду, непридатного для проживання, необхідно створення нормативних, фінансових та організаційних механізмів, які дозволять вирішити поставлене завдання найбільш ефективно.

Для досягнення поставлених цілей необхідно передбачити виконання наступних завдань:

обстеження житлового фонду, віднесеного до категорії ветхого та аварійного;

вирішення питань соціально-економічного та містобудівного розвитку території м. Іркутська (земельних ділянок), на яких розташовані аварійні та ветхі житлові будинки, формування концепції забудови районів зосередження старого та аварійного житлового фонду;

формування фінансових та інвестиційних ресурсів для забезпечення переселенців громадян благоустроєним житлом;

отримання фінансової підтримки реалізації Програми шляхом залучення ресурсів федерального бюджету, бюджету суб'єкта Федерації - Іркутської області, консолідація бюджетних і позабюджетних джерел фінансування;

ефективне управління спрямованими на фінансування програмних заходів бюджетними та позабюджетними коштами.

Програма розрахована на реалізацію комплексу заходів протягом 2004 - 2010 років.

Реалізація Програми буде проходити у два етапи.

На першому етапі (2004 - 2006 роки) будуть створені необхідні методичні, організаційні та правові умови для реалізації наступних основних завдань Програми:

уточнення обсягів аварійного і старого житлового фонду, що підлягає ліквідації, і чисельності проживає в ньому населення;

уточнення реєстру старих і аварійних житлових будівель (будинків) та підготовка іншої необхідної документації;

встановлення черговості ліквідації та (або) реконструкції аварійного і старого житлового фонду, а також переселення громадян;

створення умов для залучення додаткових фінансових ресурсів для реалізації Програми;

підготовка звільнених земельних ділянок для нової забудови та їх продаж на конкурсній основі;

проведення експериментальних конкурсів на реконструкцію забудованих територій;

залучення та акумулювання додаткових фінансових ресурсів для реалізації Програми;

визначення можливих ресурсів площі муніципального житлового фонду м. Іркутська для переселення громадян.

На другому етапі (2007 - 2010 роки) передбачається:

підготовка звільнених земельних ділянок для нової забудови та їх комерційне використання (в тому числі продаж на конкурсній основі);

залучення та акумулювання коштів, що надходять від комерційного використання земельних ділянок;

формування житлового фонду для переселення громадян з будинків, що підлягають ліквідації;

уточнення черговості ліквідації старих і аварійних будівель;

поетапне переселення мешканців і ліквідація і (або) реконструкція аварійного і старого житлового фонду.

Заходи щодо реалізації Програми щорічно уточнюються після затвердження в установленому порядку бюджету Іркутської області, бюджету м. Іркутська на черговий фінансовий рік в межах коштів, передбачених зазначеними бюджетами на реалізацію Програми.

Система програмних заходів включає в себе роботу за трьома напрямками:

правове та методологічне забезпечення поліпшення житлових умов громадян, які проживають у ветхому та аварійному житловому фонді м. Іркутська;

фінансове забезпечення Програми та практична діяльність з переселення громадян зі старого та аварійного житлового фонду м. Іркутська в упоряджене житло;

перспективне планування розвитку територій м. Іркутська, зайнятих житлом, непридатним для проживання.

Таким чином, будіндустрія р. Іркутська зіткнулася в даний час з низкою серйозних проблем. Тим не менше, дані проблеми можна розв'язати, перш за все, за рахунок реалізації генерального плану розвитку міста до 2020 року і всіх, передбачених цим планом, інвестиційних проектів у будівництві.

Тепер проаналізуємо ситуацію на ринку первинного житла м. Іркутська, що склалася до червня 2008 р.

2. Огляд ринку первинного житла

Ситуацію з введенням нового житла в Іркутську характеризує наступна таблиця.

Таблиця 1

Введення в експлуатацію житлових будинків по Іркутську за 9 місяців 2007 року

Найменування і адреса об'єкту

Загальна площа будинків, кв.м

У тому числі загальна площа житлових приміщень, кв.м

Кількість квартир

Замовник /

Підрядник

Правобережний округ за все -

19430

14834,6

163

-

Житловий будинок з офісними приміщеннями та підземною автостоянкою, б / с 8, по вул. Червоногвардійська, 23

1688,4

982,9

9

ТОВ НВП «Будресурс» / ЗАТ «Парапет»

Житловий будинок з офісними приміщеннями по вул. Бурлова, 2, б / з 3,4

3461,5

3699

2223,2

2269,2

18

19

ТОВ НВП «Будресурс» / ЗАТ «Парапет»

Завершення будівництва виробничої будівлі з реконструкцією і пере-профілюванням в житловий будинок з офісними примі-нями по вул. Ф. Енгельса, 10

5088,8

5088,8

45

ЗАТ «Іркутське житлове будівництво» / ЗАТ «Іркутське житлове будівництво»

Житловий будинок з об'єктами соцкультпобуту в м / р Топкінскій (біля будинків № 23 і № 25)

3859,5

2868,5

47

ТОВ фірма «Базис-буд»

160-ти квартирний житловий будинок по вул. Киренському, 4, б / с 5

1632,8

1402

25

ГУВС по Іркутській області МВС Росії / ТОВ «Байкальська будівельна компанія»

Жовтневий округ за все -

72160,5

48886,5

621

-

Блок-секції 27, 27-1, 27-3 групи житлових будинків по вул. Далекосхідна

б/с27 = 3739

б/с27-1 + б/с27-3 = 8910,3

б/с27- 1532,9

б/с27-1 + б/с27-3 = 5486,1

б / з 27 -35

б / д 27-1 + б/с27-3 - 79

ЗАТ фірма «Будіндустрія» / «Філософія Міста»

Група житлових будинків у м / р Сонячний, по вул. Байкальська, б/с2

3643,5

2672,5

32

ФДМ Державний природний заповідник «Байкало-Ленський»

Група житлових будинків з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземними автостоянками у м / р Лісіха, б / д 1,2,3,4

б / з 1,2 -6962,2

б / д 3,4 - 6935,1

б / д 1,2 - 4868,4

б / д 3,4 - 4837,7

36

36

36

36

ТОВ «СК« ВостСібСтрой »/ ТОВ« ЖБК «ВостСібСтрой»

Група житлових будинків по вул. Депутатська, б / з 1

2043,3

1900

17

ЗАТ Промислово-будівельне підприємство «Будсервіс»

Блок секція № 2 житлового будинку з вбудованим магазином і допоміжними приміщеннями по вул. Радянська, 18а

1123,8

1020,7

18

ЗАТ «Іркутсклесстрой»

Житловий будинок з адміністративним блоком по вул. Тріліссера, 89

5705

4529,9

52

Іркутська обласна організація мисливців і рибалок / «Іркутська будівельно-інвестиційна компанія»

Блок-секція 5-1 групи житлових будинків з вбудованими адміністративними і торговими приміщеннями, у 304 кварталі по вул. Іркутської 30-ї Дивізії

1371,8

865,8

17

ЗАТ «Іркутсклесстрой» / ЗАТ «Іркутсклесстрой»

Група житлових будинків «Бай-кало-Ленського заповідника», б / з 1, в м / р Сонячний по вул. Байкальська

3008,9

1337,3

36

ФДМ Державний при-родного заповідник «Байкало-Ленський» / ЗАТ інвестиційна компанія «Захід»

Блок-секція 5-1 групи житлових будинків з вбудованими адміністративно-торговими і побутовими приміщеннями в 304 кварталі по вул. Станіславського, 25

1361

1038,1

19

ЗАТ «Іркутсклесстрой» / ЗАТ «Іркутсклесстрой»

Група малоповерхових житлових будинків блокованого типу в м / р Сонячний по пр. Маршала Жукова

6346

6346

16

ВАТ «НПК« Іркут »/ ЗАТ« Крона »

Група житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями, адміністра-нормативним блоком та критої автостоянкою, б / д 4,5,6,9 по вул. Партизанська-Литкіна

5646,8

3211,5

5838,6

6313,7

3563,4

1780,3

3566,3

3541,1

35

27

36

58

ТОВ СК «ВостСібСтрой» / ТОВ СК «ВостСібСтрой»

Свердловський округ всього

49084,5

46080,5

659

-

Група житлових будинків з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями. Корпуси 1,2,3,4 по вул. 4-а Залізнична, 100 / 1

2849,8

1286,2

2637,3

2817,3

1788,8

794,5

1625,4

1790,4

60

30

60

60

ТОВ СК «ВостСібСтрой» / ТОВ ЖБК «Вост-СібСтрой»

Блок-секції № № 1, 2 житлового будинку № 23 з адміністративно-торговими приміщеннями та парковкою об'єкта «Група житлових будинків з об'єктами соцкультпобуту та гаражами» по вул. Мухіної

1950,4

3214

1316,3

21

ТОВ «ОфісСтрой» / ТОВ «Дінса»

Група малоповерхових житлових будинків по вул. Старокузьміхінская

2874

943,2

6

ЗАТ «Іркутськ-Промбуд» / Хоз. спосіб

9-ти поверховий житловий будинок з вбудованими офісними приміщеннями та підземною автостоянкою, б / з 8 по вул. Старокузьміхінская

4198,2

2729,6

48

МУП «УКС р. Іркутська» / ВАТ «СібАвіаСтрой»

Малоповерхові блоковані будинки, об'єкти соцкультпобуту і адміністра-тивні будівлі, б ​​/ д 1,2,3,4,5,6,7,8,24,25,26 по вул. Улан-Баторська

1876,3

1876,3

11

Іркутський науковий центр СО РАН / ТОВ БКФ «Сад»

Блок-секції 5,6 - 144 серія по вул. 4-а Залізнична, 48

2522,9

1931,1

25

Власники будинку № 48 по вул. 4-а Залізнична, б / д 5,6 / ВАТ «Райдужний»

Індивідуальний житловий будинок по вул. Клари Цеткін, 11

570

570

1

Кушкова М.Є. / Хоз. спосіб

Блок-секція 7-7 V черги будівництва м / р Райдужний

2862,4

1777,1

39

ВАТ «Райдужний» / ТОВ «Танарі»

Група житлових малоповерхових блокованих будинків у м / р Ершовская, б / д № № 2,7,8,2 А

840

2940

2940

840

840

2940

2940

840

12

47

44

12

ТОВ «Норд-Вест» / Хоз. спосіб

Група житлових малоповерхових блокованих будинків у м / р Ершовская, б / д № № 115,118,102,65 А

1680

3477

1680

1650

1680

3477

1680

1650

17

36

16

12

ТОВ «Норд-Вест» / Хоз. спосіб

Блок-секція 7-8 VII черги будівництва м / р Райдужний, 119

3378,7

1043,8

102

ВАТ «Райдужний» / ТОВ «Танарі»

Ленінський округ всього

20253,3

13686,3

331

-

Група житлових будинків з вбудованими офісними приміщеннями та аптекою по вул. Рози Люксембург, 273А, б / з 1

1268,6

871,2

19

ТОВ «АнгараРемСтрой» / ТОВ «АнгараРемстрой»

Житловий будинок по вул. Шпачек, 12, б / з 2

2874

2485,6

44

Мельников А.В. / ТОВ «СтройСтіль»

Блок-секція 3-2 II пускового комплексу забудови Vочереді будівництва VII м / р Ново-Леніно

3066,1

1274,2

60

МУП «УКС р. Іркутська» / ВАТ «АУС»

Житловий будинок по вул. Шпачек, 10, б/с5

3283,5

2 572,7

63

Мельников А.В. / ТОВ «СтройСтіль»

Блок-секція № 4 9-ти поверхового житлового будинку по вул. Шпачек, 10

3259,5

2584,2

54

Мельников А.В. / ТОВ «СтройСтіль»

Житловий будинок по вул. Авіабудівників, 3

2436

1973,6

30

ВАТ НПК «Іркут» / ТОВ «СК« ВостСібСтрой »

Індивідуальний житловий будинок із службовими та господарськими будівлями по вул. Володимирського, 146

167,5

146,7

1

Сидорова В.П. / Хоз. спосіб

Блок-секція 1-6 V черги будівництва групи житлових будинків з блок-секцій серії І-163.02/94 в VII м / р Ново-Леніно по вул. Баумана, 219 / б

3898,1

1778,1

60

МУП «УКС р. Іркутська» / ВАТ «АУС»

Всього по м. Іркутську

160928,3

123487,9

1774

-

в тому числі

- Індивідуальне житлове будівництво

737,5

716,7

2

-

- МУП «УКС р. Іркутська»

1162,4

5781,9

168

-

Всього в Іркутську на сьогоднішній день готується до здачі в експлуатацію в період до 2009-2010 року 191 об'єкт нерухомості.

Розміщення побудованих і споруджуваних об'єктів будівництва в адміністративних округах виглядає наступним чином (див. табл. 2):

Таблиця 2

Об'єкти житлового будівництва у м. Іркутську

Повіт

Кількість об'єктів

Питома вага

Кіровський

4

2,3%

Жовтневий

65

38,7%

Свердловський

30

15,8%

Куйбишевський

22

11,2%

Ленінський

немає даних

немає даних

Разом:

191

100%

Як видно з таблиці, основні майданчики під житлове будівництво в місті виділяються в Жовтневому та Свердловському округах.

Середня ринкова вартість 1 кв. м. у новобудовах по районах міста склалася сьогодні на наступному рівні (див. табл. 3):

Таблиця 3

Середня вартість квартир на первинному ринку, тис. руб. / М 2

Район міста

Середня ринкова ціна

1

2

Жовтневий

47,98

Свердловський

46,61

Куйбишевський

47,01

Кіровський

65,0

Ленінський

39,0

У середньому по місту:

49,12

У 2004 році середня ціна квадратного метра на первинному ринку становила 15 тис. руб. Таким чином, зростання цін на нове житло в Іркутську за 2004-2008 рр.. склав 327,5%. Простіше кажучи, квартири в новобудовах подорожчали майже в 3,5 рази. Таку ситуацію можна класифікувати, як «ринок продавця». Кількість вводяться щорічно площ в місті все ще недостатньо для того, щоб задовольнити весь попит з боку населення. Загальна потреба в житлі в Іркутську оцінюється на даний момент в 5 млн. м 2, а планується ввести в експлуатацію в 2008 році тільки 1 млн. м 2, тобто всього 20% від сумарного попиту.

У таких умовах забудовники диктують дуже жорсткі умови з оплати квартир. Наприклад, компанія Стройконсалт продавала квартири в одній зі своїх новобудов (здача об'єкта в 4 кварталі 2007 року) по вул. Волзька на умовах 100-процентної передоплати. На цьому тлі цінова політика фірми Востсібстрой виглядає більш демократичною: 15% передоплати, далі за графіком платежів.

Незважаючи на це, на квартири в новобудовах існує ажіотажний попит. Як правило, до моменту здачі об'єкта в експлуатацію всі квартири в будинку або комплексі вже розпродані (докладніше умови пропозиції забудовників - див. табл. 4, 5, 6).

Таблиця 4

Пропозиція забудовників у Жовтневому районі

Об'єкт будівництва

Ціна

30 Дивізії вул. (Ниж Лісіха), РК Вдалий, б / з 1

Іркутськ / Жовтневий

2008, 1 кв



30-Дивізії (Нижня Лісіха, берег Ангари), РК Каскад, б / з 1

Іркутськ / Жовтневий

2008, 4 кв

36.40 - 79.90

38.00 - 45.00 т.р./м2

30-Дивізії (Нижня Лісіха, берег Ангари), РК Каскад, б / з 2

Іркутськ / Жовтневий

2008, 4 кв

36.40 - 79.90

38.00 - 45.00 т.р./м2

30-Дивізії (Нижня Лісіха, берег Ангари), РК Каскад, б / з 3

Іркутськ / Жовтневий

2008, 4 кв

36.40 - 79.90

38.00 - 45.00 т.р./м2

6 Радянська вул., Житловий будинок

Іркутськ / Жовтневий

2008, 4 кв

47.50 - 100.60

40.00 - 47.00 т.р./м2

Другий Радянська вул., 14, РК Династія, б / з 3

Іркутськ / Жовтневий

2008, 4 кв

47.50 - 100.60

40.00 - 47.00 т.р./м2

Другий Радянська вул., 14, РК Династія, б / з 4

Іркутськ / Жовтневий

2008, 4 кв

47.50 - 100.60

40.00 - 47.00 т.р./м2

Байкальська вул. (Верхня Лісіха), житловий будинок, б / з 2

Іркутськ / Жовтневий

2008, 4 кв

59.48 - 110.70

40.00 т.р./м2

Байкальська вул. (Верхня Лісіха), житловий будинок, б / з 3

Іркутськ / Жовтневий

2008, 4 кв

59.48 - 110.70

40.00 т.р./м2

Байкальська вул. (Лісіха зуп.), РК "Лазурний", 2 черга, б / з 6

Іркутськ / Жовтневий

2008, 1 кв



Байкальська вул. (Лісіха зуп.), РК "Лазурний", 3 черга, б / с 11

Іркутськ / Жовтневий

2009, березень



Байкальська, 295А (м-н Сонячний, за міськмолзавод), житловий будинок, б / з 12

Іркутськ / Жовтневий

2007, 3 кв

39.35


Байкальська, 295А (м-н Сонячний, за готелем "Сонце"), житловий будинок, б / д 13а

Іркутськ / Жовтневий

2007, 4 кв

79.00


Байкальська, 295А (м-н Сонячний, за готелем "Сонце"), котедж, б / з 16

Іркутськ / Жовтневий

зданий

120.00


Байкальська, 295А (м-н Сонячний, за готелем "Сонце"), котедж, б / з 3

Іркутськ / Жовтневий

зданий

226.00


Байкальська / Дебовского вул. (Сонячний, зуп Гормолзавод), РК Байкальські ворота, б / з 3,4

Іркутськ / Жовтневий

2009, 3 кв

42.60 - 93.90

45.00 т.р./м2

Байкальська / Дибовського вул. (Сонячний, зуп Гормолзавод), РК Байкальські ворота, б / з 1,2

Іркутськ / Жовтневий

2008, 1 кв

76.46

45.00 т.р./м2

Баргузин зуп., РК "Зеон", 2-а черга

Іркутськ / Жовтневий

зданий

98.83

45.00 т.р./м2

Баргузин зуп., РК "Зеон", 3-я черга, б / з 7

Іркутськ / Жовтневий

2007, 4 кв



Волзька вул. (Депутатська вул.), Житловий будинок

Іркутськ / Жовтневий

2007, 4 кв

101.10 - 123.10


Депутатська вул. (Перетин з вул. Піскунова), РК Ланінскій, б / з 4

Іркутськ / Жовтневий

2009, 3 кв

38.40 - 86.80

39.00 - 42.00 т.р./м2

Депутатська вул. (Перетин з вул. Звєрєва), РК Жовтень, б / з 1

Іркутськ / Жовтневий

2009, 2 кв

35.68 - 99.93

35.00 - 41.00 т.р./м2

Депутатська вул. (Перетин з вул. Звєрєва), РК Жовтень, б / з 2

Іркутськ / Жовтневий

2009, 2 кв

43.77 - 88.59

35.00 - 41.00 т.р./м2

Депутатська вул. (Перетин з вул. Звєрєва), РК Жовтень, б / з 6

Іркутськ / Жовтневий

2009, 2 кв

38.36 - 87.82

35.00 - 41.00 т.р./м2

Депутатська вул., 80, РК Жовтень, б / н

Іркутськ / Жовтневий

зданий

77.00 - 127.00

45.00 т.р./м2

Таблиця 5

Пропозиція забудовників у Свердловському районі

Об'єкт будівництва

Ціна

Четвертий Залізнична, РК "Віват"

Іркутськ / Свердловський

2006, 4 кв



Гоголя вул. (Ріг вул. Чернишевського), РК Зоряний, б / з 2

Іркутськ / Свердловський

2010, 1 кв



Гоголя вул. (Перетин вул. Румянцева), РК Зелена вулиця, б / д 1-1

Іркутськ / Свердловський

2008, 4 кв

43.10 - 100.50


Гоголя вул. (Перетин вул. Румянцева), РК Зелена вулиця, б / з 1-2

Іркутськ / Свердловський

2008, 4 кв

35.30 - 78.00


Джамбула вул., РК Зарічний, б / з 1

Іркутськ / Свердловський

2010, 1 кв

43.00 - 80.00

36.50 - 48.60 т.р./м2

Джамбула вул., РК Зарічний, б / з 2

Іркутськ / Свердловський

2010, 1 кв

48.60 - 83.10

36.50 - 48.60 т.р./м2

Джамбула вул., РК Зарічний, б / з 3

Іркутськ / Свердловський

2010, 1 кв

48.80 - 90.40

37.50 - 48.90 т.р./м2

Джамбула вул., РК Зарічний, б / з 4

Іркутськ / Свердловський

2010, 1 кв

42.90 - 81.00

36.70 - 48.90 т.р./м2

Лермонтова вул., Житловий будинок, б / з 2

Іркутськ / Свердловський

зданий

60.90 - 240.10

40.00 т.р./м2

Лермонтова вул., Житловий будинок, б / з 6

Іркутськ / Свердловський

2007, 2 кв

102.13 - 137.36

38.00 т.р./м2

Лермонтова вул. (Р-н ІРГТ), РК Смарагдове місто, 1-а черга, б / д 1-1

Іркутськ / Свердловський

2008, 2 кв

131.80

38.50 т.р./м2

Первомайський м / р, РК Дзеркальний, 1 черга

Іркутськ / Свердловський

2008, 2 кв

94.00 - 96.00

35.00 т.р./м2

Первомайський мкр. (Вул. Маміна-Сибіряка), РК "Сосновий бір", б / з 1

Іркутськ / Свердловський

2008, січень

71.00 - 74.00

34.00 - 36.00 т.р./м2

Первомайський мкр. (Вул. Маміна-Сибіряка), РК "Сосновий бір", б / з 2

Іркутськ / Свердловський

2008, січень

74.00

34.00 - 36.00 т.р./м2

Профспілкова вул. (Перетин з вул. Румянцева), РК Зелена вулиця, б / з 1

Іркутськ / Свердловський

2008, 4 кв

50.79 - 95.13


Профспілкова вул. (Перетин з вул. Румянцева), РК Зелена вулиця, б / з 2

Іркутськ / Свердловський

2008, 4 кв

43.45 - 95.20


Профспілкова вул. (Перетин з вул. Румянцева), РК Зелена вулиця, б / з 3

Іркутськ / Свердловський

2008, 4 кв

52.05 - 95.49


Профспілкова вул. (Перетин з вул. Румянцева), РК Зелена вулиця, б / з 4

Іркутськ / Свердловський

2008, 4 кв

42.04 - 95.49


Райдужний м-н, РК "Вільні форми", б / з 5-1

Іркутськ / Свердловський

2008, 2 кв

38.32

39.00 т.р./м2

Райдужний м-н, РК "Вільні форми", б / з 5-2

Іркутськ / Свердловський

2008, 2 кв

38.32 - 84.25

38.00 - 39.00 т.р./м2

Райдужний м-н, РК "Вільні форми", б / з 7-9

Іркутськ / Свердловський

2008, 1 кв

44.81 - 88.00

38.00 - 39.00 т.р./м2

Рябикова бул. (Напроти к / т Оріон), РК Варіант, 1 черга, б / з 4

Іркутськ / Свердловський

2008, вересень



Сергєєва вул. (Навпроти ринку Струмок), житловий будинок, б / з 1

Іркутськ / Свердловський

2008, 4 кв

77.90 - 92.20

28.00 - 32.00 т.р./м2

Сергєєва вул. (Навпроти ринку Струмок), житловий будинок, б / з 2

Іркутськ / Свердловський

2009, 4 кв

55.80 - 120.30

28.00 - 32.00 т.р./м2

Терешкової вул. (Кут вул Гоголя), РК Чайка, б / з 1

Іркутськ / Свердловський

2010, 1 кв



Таблиця 6

Пропозиція забудовників у Куйбишевському районі

Об'єкт будівництва

Ціна

Барикад вул., РК Новоград, б / з 1

Іркутськ / Куйбишевський

2008, 4 кв

50.50 - 61.10

34.00 - 35.00 т.р./м2

Барикад вул., РК Новоград, б / з 2

Іркутськ / Куйбишевський

2008, 4 кв

42.72 - 130.00

33.00 - 36.00 т.р./м2

Барикад вул., РК Новоград, б / з 3

Іркутськ / Куйбишевський

2008, 4 кв

50.50 - 61.10

34.00 - 35.00 т.р./м2

Барикад вул., РК Новоград, б / з 4

Іркутськ / Куйбишевський

2008, липень

40.00 - 76.00

33.00 - 36.00 т.р./м2

Барикад вул., РК Новоград, б / с 5

Іркутськ / Куйбишевський

2008, липень

70.00

33.00 - 34.00 т.р./м2

Космічний пр. (р-н Друкарні), житловий будинок, б / з 1

Іркутськ / Куйбишевський

2007, травень

91.00 - 163.00

37.00 - 43.50 т.р./м2

Космічний пр. (р-н Друкарні), житловий будинок, б / з 2

Іркутськ / Куйбишевський

2008, 1 кв

38.00 - 119.00

42.00 - 47.00 т.р./м2

м-н Топкінскій (на в'їзді), житловий будинок, б / з 1

Іркутськ / Куйбишевський

2008, 2 кв

55.74 - 74.89

30.00 - 33.00 т.р./м2

м-н Топкінскій (на в'їзді), житловий будинок, б / з 2

Іркутськ / Куйбишевський

2008, 2 кв

60.24 - 70.40

30.00 - 33.00 т.р./м2

м-н Топкінскій (на в'їзді), житловий будинок, б / з 3

Іркутськ / Куйбишевський

2008, 1 кв

70.40

30.00 - 31.00 т.р./м2

м-н Топкінскій (на в'їзді), житловий будинок, б / з 4

Іркутськ / Куйбишевський

2008, 1 кв

52.55 - 70.40

30.00 - 33.00 т.р./м2

м-н Топкінскій (на в'їзді), житловий будинок, б / с 5

Іркутськ / Куйбишевський

2008, 1 кв

70.40

30.00 - 31.00 т.р./м2

Сарафановская вул. (Зуп. Куйбишевський будинку), РК Альтернатива, б / з 3,4

Іркутськ / Куйбишевський

2008, 3 кв

38.50 - 61.30

32.00 - 33.00 т.р./м2

Сарафановская вул. (Зуп. Куйбишевський будинку), РК Альтернатива, б / д 5,6,7

Іркутськ / Куйбишевський

2008, 3 кв

41.80 - 74.90

32.00 - 33.00 т.р./м2

Сурнова вул., 30 (перетин вулиць Кожзаводская, Мельнична, Робочого штабу і Сурнова), ЖБК Золотий вік, б / з 1

Іркутськ / Куйбишевський

2008, 1 кв

40.77 - 92.00

30.00 - 35.00 т.р./м2

Сурнова вул., 30 (перетин вулиць Кожзаводская, Мельнична, Робочого штабу і Сурнова), ЖБК Золотий вік, б / з 2

Іркутськ / Куйбишевський

2008, 1 кв

40.77 - 92.00

30.00 - 35.00 т.р./м2

Сурнова вул., 30 (перетин вулиць Кожзаводская, Мельнична, Робочого штабу і Сурнова), ЖБК Золотий вік, б / з 3

Іркутськ / Куйбишевський

2008, 1 кв

40.77 - 102.00

30.00 - 35.00 т.р./м2

Сурнова вул., 30 (перетин вулиць Кожзаводская, Мельнична, Робочого штабу і Сурнова), ЖБК Золотий вік, б / з 4

Іркутськ / Куйбишевський

2008, 1 кв

40.54 - 95.00

30.00 - 35.00 т.р./м2

Сурнова вул., 30 (перетин вулиць Кожзаводская, Мельнична, Робочого штабу і Сурнова), ЖБК Золотий вік, б / с 5

Іркутськ / Куйбишевський

2008, 1 кв

40.54 - 95.00

30.00 - 35.00 т.р./м2

Сурнова вул., 30 (перетин вулиць Кожзаводская, Мельнична, Робочого штабу і Сурнова), ЖБК Золотий вік, б / з 6

Іркутськ / Куйбишевський

2008, 1 кв

40.77 - 92.00

30.00 - 35.00 т.р./м2

Сурнова вул., 30 (перетин вулиць Кожзаводская, Мельнична, Робочого штабу і Сурнова), ЖБК Золотий вік, б / з 7

Іркутськ / Куйбишевський

2008, 1 кв

40.77 - 92.00

30.00 - 35.00 т.р./м2

Топкінскій м / р, житловий будинок, б / з 1

Іркутськ / Куйбишевський

2008, 2 кв

36.49 - 53.29

35.00 т.р./м2

Всього в Іркутську більше 60 будівельних компаній. 44 з них в даний час ведуть активне будівництво.

У число 10 найбільших компаній входять наступні організації (див. табл. 7).

Таблиця 7

Рейтинг 10 найактивніших будівельників Іркутська

п / п

Назва

Кількість зданих і споруджуваних об'єктів

Частка в загальному обсязі будівництва

1

Востсібстрой

33

17,28%

2

ІК ДІС

13

6,81%

3

Петроград

9

4,71%

4

Будівельний альянс Магістраль

9

4,71%

5

Захід

8

4,19%

6

Будкомплекс

8

4,19%

7

Іркутський Будинок

7

3,67%

8

Строй-Стиль

7

3,67%

9

СтройКонсалт

6

3,14%

10

ІркутскСтройІнвест

5

2,62%


Інші:

86

45,01%


Разом:

191

100,0%

На частку 10 найбільших іркутських компаній-будівельників доводиться 54,97% всього первинного ринку житла міста. Безумовним лідером ринку є компанія Востсібстрой. У порівнянні з 31.05.2007 р. конкурентна ситуація виглядає більш здоровою (в 2007 р. на частку 10 найбільших забудовників доводилося 72,75% всього первинного ринку житла) - спостерігається її загострення. Тим не менш, Востсібстрой домінує на ринку. У цілому приріст житлового будівництва за період травень 2007 (загальна кількість майданчиків 121) - червень 2008 (загальна кількість майданчиків 191) склав 57,85%.

Рис. 1

Найбільші компанії-забудовники р. Іркутська

За перше півріччя 2008 р. первинний ринок житла в Іркутську значно змінився. За цей час середня вартість нових квартир по місту збільшилася з 45,8 до 47,67 тис. руб. за кв. м, тобто на 4%. Розглянемо динаміку цін по районах міста.

Куйбишевський район. У грудні 2007 р. середня вартість квадратного метра була дорівнює 41,44 тис. руб. За півріччя вона піднялася на 13,4% і станом на 1 червня 2008 р. становить 47,01 тис. крб. Максимальна ціна за цей період збільшилася на 12,7% - з 55 до 62 тис. руб. за м 2.

Весь цей час найвищий межа тримає компанія «Забудовник», яка зводить ЖК «Сучасник» майже в центрі міста на вул. Грудневих Подій. Мінімальна вартість квадратного метра збільшилася незначно, з 30 до 30,6 тис. руб. - Збільшення на 2%. За мінімальними цінами будівництво веде компанія «Строй-Стиль», яка займається будівництвом по вулиці Сурнова.

Жовтневий район. З грудня 2007 року середня вартість житла в даному районі збільшилася на 3% (з 46,58 до 47,98 тис. руб.). максимальна вартість зменшилася на 1,7% з 57 до 56 тис. руб. У грудні 2007 р. за такою ціною продавалися площі в житловому комплексі, розташованому в проїзді Амурському, що зводиться компанією «Стройтранс», але на даний момент всі площі тут продані. Тепер максимальну планку тримає компанія «Строй торг», яка будує РК «Чудесний» на перетині вулиць Карла Лібкнехта та Литкіна. Мінімум цін теж змінився: став вище на 5%, тому що ціна піднялася з 39 до 41 тис. руб. за м 2. Таку вартість компанія «Стройтранс» встановила за квадратний метр житла в ЖК «Жовтень», що зводиться на перетині вулиць Депутатська і Звєрєва.

Свердловський район. Середня вартість квадратного метра в порівнянні з груднем 2007 р. тут стала вище на 7,7%. Ціна піднялася з 43,27 до 46,61 тис. руб. Ціновий максимум збільшився на 20%, з 50 до 60 тис. руб. за м 2. У грудні 2007 р. максимальну вартість за квадратний метр запитувала компанія «Стройгарант», яка зводить житловий комплекс на вулиці Лермонтова, а тепер цей рекорд належить компанії «Іркут», яка займається будівництвом житлового будинку в мікрорайоні Ювілейний. Мінімальна вартість збільшилася на 11,7%. Це пов'язано з тим, що компанія «Базісстройінвест» підвищила вартість квадратного метра однокімнатних квартир з 34 до 38 тис. руб.

Ленінський район. У Ленінському районі середня ціна не змінилася. Так само, як і в грудні 2007 р, сьогодні вона становить 39 тис. руб. за м 2. максимум зменшився на 5%, 42 до 40 тис. руб. Мінімальна ціна збільшилася на 5,5% С36 до 38 тис. руб. Зміни ціни пов'язані з тим, що на ринку залишилося дві компанії, що пропонують квартири в даному районі: «Асрея» і «Іркутскстройінвест». Компанія «Ангараремстрой» пішла з ринку - всі площі в житловому будинку, що вона будувала, продані.

Кіровський район. Так само зазнав змін ринок житла Кіровського району. Середня ціна квадратного метра тут зменшилася на 12%, з 73,75 до 65 тис. руб. Максимальна ціна залишилася колишньою - 80 тис. руб. за м 2 (ЖК «Преображенський» по вулиці Дзержинського). Зате ціновий мінімум знизився за півроку на 15,5%, з 70,5 до 55 тис. руб. Пояснюється це тим, що компанія «Енергохімкомплект» відкрила продажу квартир у ЖК «Кристал» з більш далеким терміном здачі, ніж у інших об'єктів в цьому районі.

Таблиця 8

Динаміка цін на первинне житло в Іркутську в I півріччі 2008 р, тис. руб. / кв. м.


дек.07

іюн.08

Куйбишевський район

максимум, тис. руб. / кв. м.

55

62

середня, тис. руб. / кв. м.

41.44

47.01

мінімум, тис. руб. / кв. м.

30

30.5

Жовтневий район

максимум, тис. руб. / кв. м.

57

56

середня, тис. руб. / кв. м.

46.58

47.98

мінімум, тис. руб. / кв. м.

39

41

Свердловський район

максимум, тис. руб. / кв. м.

50

60

середня, тис. руб. / кв. м.

43.27

46.61

мінімум, тис. руб. / кв. м.

34

38

Ленінський район

максимум, тис. руб. / кв. м.

42

40

середня, тис. руб. / кв. м.

39

39

мінімум, тис. руб. / кв. м.

36

38

Кіровський район

максимум, тис. руб. / кв. м.

80

80

середня, тис. руб. / кв. м.

73.75

65

мінімум, тис. руб. / кв. м.

70.5

55

Картина на ринку первинного житла за минулі місяці 2008 року змінилася дуже сильно. Зміни ці не можна назвати стабільними. Десь квартири подорожчали, десь - навпаки, впали в ціні. Аналіз ускладнюється ще й тим, що досить важко виявити ціновий тренд. До кінця року ситуація може змінитися як в позитивну сторону для споживача, так і в негативну.

Таблиця 9

Середня вартість квартир на первинному ринку, тис. руб. / М 2

Район міста

Середня ринкова ціна


Червень 2007

Грудень 2007

Червень 2008

Жовтневий

44,01

46,58

47,98

Свердловський

40,28

43,27

46,61

Куйбишевський

35,16

41,44

47,01

Кіровський

48,88

73,75

65,0

Ленінський

36,0

39,0

39,0

У середньому по місту:

40,87

48,81

49,12

Рис. 2

Динаміка ринкової ціни квадратного метра в новобудовах в червні 2007 - червні 2008 рр.., Тис. руб. / М 2

У цілому зростання цін на ринку нерухомості в 2008 році в порівнянні з 2006 і 2007 роками хоч і сповільнився, але ціна за квадратний метр продовжує залишатися на дуже високому рівні. У середньому зростання цін за січень-травень 2008 року на первинному ринку житла склав 10,27%. Зростання собівартості будівництва з початку 2008 року склав 5,12%.

Найбільш суттєво подорожчали квартири економ-класу. Це хрущовки, квартири невеликого метражу в більш сучасних будинках, однокімнатні квартири практично у всіх категоріях житла. Негативні процеси на світових фінансових ринках, постійне нагадування в різних джерелах інформації про дефіцит земельних ділянок під забудову, зростання цін на будматеріали та інші чинники говорять про те, що ціни істотно знижуватися не будуть.

СТРАТЕГІЯ РОЗВИТКУ ЖИТЛОВОГО БУДІВНИЦТВА м. Іркутськ ДО 2020 РОКУ

В основу концепції розвитку м. Іркутська до 2020 р. покладено ідеї, спадкоємні по відношенню до раніше закладеним напрямками розвитку міста. Вони полягають у чіткому функціональному зонуванні територій з компактною сельбищної зоною і впорядкованими промисловими районами, максимальному використанні внутрішніх територіальних резервів для нового будівництва. Передбачаються створення розвиненої зони відпочинку вздовж річок Ангари, Іркут, Ушаковки і на територіях прилеглих до міста лісових масивів, а також пріоритетність екологічного підходу при вирішенні планувальних завдань та забезпечення екологічно безпечного розвитку міста.

Стратегією розвитку (генеральним планом) пропонується збереження і розвиток історично сформованої структури міста, розвиток компонентів планувальної структури на основі урбанізованого та природного каркасів міста.

Проектне рішення генерального плану містить містобудівне зонування, спрямоване на оптимізацію використання міської території, забезпечення комфортного проживання мешканців міста, створення сучасної соціальної, транспортної та інженерної інфраструктури. Передбачено формування функціональних зон відповідно до Містобудівною Кодексом РФ - житлових, суспільно-ділових, природно-рекреаційних, виробничо-ділових, транспортних, зон інженерних споруд, перспективного містобудівного розвитку.

Відповідно до концепції розвитку виділяються наступні види територіальних зон:

Таблиця 10

Територіальні зони м. Іркутська

Види територіальних зон

Житлові зони

Зони забудови індивідуальними житловими будинками

Зони забудови малоповерховими житловими будинками (

Зони забудови багатоповерховими житловими будинками

Зони ведення садівництва та дачного господарства

Громадсько-ділові зони

Зони ділового, громадського і комерційного призначення

Зони розміщення об'єктів освіти

Зони розміщення науково-дослідних установ

Зони розміщення об'єктів охорони здоров'я

Виробничі зони

Зони виробничих об'єктів 2, 3 класу шкідливості

Зони виробничих об'єктів 4, 5 класу шкідливості

Зони комунального і комерційного призначення

Зони інженерної та транспортної інфраструктур

Зони розміщення об'єктів міського транспорту

Зона розміщення об'єктів інженерної інфраструктури

Зона розміщення об'єктів залізничного транспорту

Зона розміщення об'єктів повітряного транспорту

Зона розміщення об'єктів річкового транспорту

Зона сільськогосподарського використання

Зони рекреаційного призначення

Зони зайняті природними ландшафтами

Зони зайняті парками, скверами, бульварами

Зони призначені для занять спортом, активного відпочинку та туризму

Зони зайняті міськими лісами

Зони зайняті водними об'єктами

Зони спеціального призначення

Зони зайняті кладовищами

Зони зайняті закритими кладовищами

Зони розміщення режимних об'єктів

Зони планованого розвитку

Резервні території для розвитку житлових зон

Територіальні зони можуть включати в себе території загального користування, зайняті площами, вулицями, проїздами, дорогами, набережними, скверами, бульварами, водоймами та іншими об'єктами.

Виділяються також такі зони обмеження на використання територій для здійснення містобудівної діяльності:

Об'єднані зони охорони об'єктів історико-культурної спадщини.

Санітарно-захисні зони підприємств і об'єктів.

Водоохоронні зони та прибережні захисні смуги.

Зони затоплення паводком 1% забезпеченості.

Зони санітарної охорони джерел питного призначення.

Удосконалення структури житлової забудови стратегією розвитку передбачається в декількох напрямках.

Реконструкція та реставрація територій історичної спадщини. Підставою для визначення структури поверховості в історичній частині міста є Проект охоронних зон.

Реконструкція існуючих сельбищних територій, зайнятих старим, малоцінним і некапітальних житловим фондом, передбачається переважно за рахунок забудови змінної поверховості (від 3 до 9 поверхів) зі збереженням існуючої планувальної структури.

Реконструкція територій, значущих в містобудівному відношенні, насамперед мікрорайону Парковий, а також реконструкція північної частини Свердловського округу на території, що звільняється при зносі некапітального житлового фонду, передбачається переважно шляхом формування урбанізованої багатоповерхової забудови.

Нове будівництво на вільних майданчиках передбачається як в багатоповерховому (мікрорайони Ново-Леніно, Топкінскій), так і в малоповерховому блокованому і садибному виконанні.

Реконструкція та розвиток житлових територій базується на таких основних принципах:

здійснення будівництва різноманітних типів житлових будинків для різних соціальних груп населення;

використання внутрішніх територіальних ресурсів сельбищних територій - реконструкція територій, зайнятих старим фондом, пристрій мансард, прибудов, вибіркове ущільнення забудови;

резервування майданчиків для перспективного житлового будівництва на прибережних територіях Іркутська-II, заплавних територіях р. Іркут (Жилкін), територій, що звільняються при винесенні підприємств комунального та виробничого призначення на прибережних територіях Ангари (Марата) і територій, зайнятих в даний час ділянкою аеропорту;

подальший розвиток індивідуального житлового будівництва (Іркутськ-II, Робоче, Марата) і на майданчиках за межами міської риси.

Планом розвитку міста передбачається збереження деяких районів садибної забудови (у Ново-Леніно, передмістях Марата, Радищева, Робоче, п. Боково).

Також намічається I етап реконструкції забудованих територій заплави р.. Іркут, району Жилкін - селищ Горького, Кірова, Релком, розташованих у зоні високого ризику затоплення паводками 1% забезпеченості - інженерна підготовка і захист від затоплення та підтоплення.

Розвиток Правобережного адміністративного округу. Планувальна структура Правобережного округу включає великі планувальні райони: передмісті Марата, передмісті Робоче, центральну історичну частину міста.

У передмісті Марата передбачається завершення мікрорайону Топкінскій як багатоповерховим житлом та житлом середньої поверховості, так і садибної забудовою. Резервуються території між вулицями Сурнова та Робочого штабу, сьогодні зайняті дрібними підприємствами різного напрямку, під перспективну житлову та суспільно-ділову зону. Основні планувальні осі формуються міськими магістралями Сурнова, Робочого штабу, барикад, тут зосереджені основні обсяги реконструкції існуючого житлового фонду з його частковою заміною і новим будівництвом на звільнених територіях і територіях виносяться підприємств комунального та виробничого призначення. Зберігаються великі масиви індивідуального житлового будівництва в передмістях Марата і Робоче, розвиваються селища індивідуального житлового будівництва в паді Каштак, Паді ​​Топка, п. Славний.

Житлово-цивільне будівництво в центральній історичній зоні спрямовано на виконання функцій сучасного центру адміністративної та діловому житті міста та області при збереженні і активне включення в ці функції об'єктів історичної спадщини. Зона центру має значні резерви для вибіркової реконструкції та нового будівництва (у контексті історичного середовища), оскільки значні за площею ділянки зайняті старим фондом. У цілому передбачається збереження історичного планування. З центральної частини виносяться цілий ряд екологічно несприятливих промислових підприємств. Одним з необхідних умов реконструкції цього району є розробка і застосування індивідуальних рішень, що враховують характер існуючої історичної забудови. При реставрації історично цінної забудови повинні бути проведені роботи з архітектурно-ландшафтного регенерації історичної зони, а також благоустрій території та дворових просторів.

До основних заходів щодо реконструкції центральної частини міста віднесені:

комплексна реконструкція та організація транспортного та пішохідного руху в районі Центрального ринку;

винесення з центральної частини великих ринків вуличного і дрібнооптової торгівлі;

створення зон обмежень для транспорту (зона історичного ядра та рекреаційні території вздовж р.. Ангари);

вибіркове ущільнення житлової середовища, реконструкція будівель (надбудова поверхів, пристрій мансард, прибудов, використання нижніх поверхів будівель під обслуговуючі функції);

винесення транзитного та вантажного руху з центру, розміщення системи автостоянок у центральній частині та багатоповерхових гаражних комплексів на периферії центру;

формування на предмостной площі містобудівного ансамблю з боку старого Ангарського мосту;

винос екологічно шкідливих підприємств з центральної зони (дріжджового заводу, хлібокомбінату, ливарного виробництва на території ІЗТМ).

Всього в Правобережному адміністративному окрузі розміститься 614,0 тис. м 2 загальної площі нового житлового будівництва у разі знесення 165,9 тис. м 2 загальної площі в основному старого фонду.

Жовтневий адміністративний округ. Основна планувальна ідея розвитку району - формування його просторового каркаса за рахунок пробивки вулиці Сєдова (т. зв. «Байкальського променя»), а також перспективною діагональної магістралі до Маратовской розв'язки, яка є частиною швидкісного міського транспортного кільця, що пов'язана зі споруджуваним мостом і греблею ГЕС.

Нагірна частка Жовтневого округу з вже сформувалася планувальною структурою забудовується за рахунок зносу малоцінного некапітального житлового фонду, велика майданчик під комплексне будівництво - мікрорайон Парковий - також планується до реалізації на строк до 2020 р. за знесення дерев'яної забудови.

У створі нового Ангарського мосту формується великий суспільно-діловий центр. На термін до 2020 р. передбачено винесення з прибережних територій телецентру, що має значну санітарно-захисну зону. Спорудження телевежі пропонується зберегти і надати йому іншу функціональну спрямованість - комерційно-розважальну, що сприятиме розвитку потенційно великих для Іркутська можливостей для розвитку туризму.

Значний розвиток одержують прибережні території р. Ангари в районі бульвару Постишева та Лісіхі за рахунок виносу територій промислового та комунального призначення, упорядкування транспортної інфраструктури району, формування рекреаційної зони і набережної з боку р. Ангари.

Великим і містобудівної значущим планувальним елементом Жовтневого округу стає територія півострова Чертугеевскій, завершальна формування «Байкальського променя» і на сьогодні є однією з небагатьох перспективних вільних від забудови майданчиків міста. На термін до 2020 р. передбачено початок освоєння цього району. Всього в Жовтневому окрузі розміщується один 933,3 тис. м 2 загальної площі нового будівництва, знесення становить 210,7 тис. м 2.

Свердловський адміністративний округ. Найбільший округ Іркутська, тут можна виділити ряд великих планувальних зон: північну (Глазково і Студмістечко), південну (Академмістечко, мікрорайони Південний, Приморський, Ювілейний, селища ГЕС) і західну (м-ни Університетський, Первомайський, Синюшин гора).

Зважаючи сприятливої ​​в містобудівному відношенні розташування Свердловського округу в плані міста пропонується включити північну частину округу в район суцільної реконструкції з розміщенням багатоповерхової житлової забудови в обсязі 470 тис. м 2 загальної площі. Великі майданчики розміщення житлового будівництва зосереджені в Глазково, де вже в даний час ведеться житлове будівництво на реконструйованої території. Великі вільні майданчики передбачені до забудови в районі Студмістечка на місці виноситься радіополя і на прибережних територіях Академмістечка.

Район житлової забудови у південній частині округу, на схід від мікрорайону Ювілейний, упорядковується з реконструкцією території в районі вул. Якобі і обмежується для подальшого територіального розвитку у зв'язку з сусідством із зоною охорони ершовского водозабору.

Проектом виноситься режимний об'єкт в районі існуючого радіозаводу, яка звільнилася територія призначена для розміщення житлового будівництва.

Всього в Свердловському окрузі розміщується два 011,8 тис. м 2 загальної площі нового будівництва, знесення становить 211,4 тис.м 2.

Ленінський адміністративний округ. Ленінський адміністративний округ сформований двома великими житловими районами - Ново-Леніно і Іркутськ-II, розділеними великим промисловим районом (Північного промвузла). Нове житлове будівництво концентрується в структурі мікрорайонів (VI, VII, VIII мікрорайони) у житловому районі Ново-Леніно, переважно на вільних від забудови територіях, що дозволяє істотно знизити вартість житлового будівництва. У VI, VII, VIII мікрорайонах намічено розміщення нового житлового будівництва загальною площею 465,8 тис. м 2. Зберігаються великі території індивідуальної житлової забудови в південно-західній частині Ново-Леніно.

На території житлового району Іркутськ-II передбачено вибіркове будівництво в межах багатоповерхової забудови (вулиці Ленінградська - Муравйова - М. Ульянової - Полтавська), малоповерхова забудова розміщується у південно-східній частині району (суміжно з п. Боково). Формується великий селище індивідуальної житлової забудови (п. Боково), на територіях вимагає проведення заходів з інженерної підготовки.

Слід зазначити, що на території Ленінського округу пропонується зберегти на термін до 2020 р. значний обсяг існуючої садибної забудови та в невеликому обсязі зарезервувати можливість її заміни на багатоповерхову забудову на територіях, прилеглих до вул. Р. Люксембург, і в основному старої забудови - по вул. Червоний шлях.

Всього в Ленінському окрузі розміщується 1040,3 тис. м 2 загальної площі нового будівництва, знесення складає 114,5 тис. м 2.

Особливу увагу слід приділити перспективного розвитку Ленінського округу. Стратегією розвитку передбачено за термін 2008-2020 рр.. освоєння, яка передбачає докорінну реконструкцію, територій, нині зайнятих нізкоплотний невпорядкованій і невпорядкованою садибної забудовою - заплави р.. Іркут, району Жилкін, селищ Горького, Кірова, Релком, розташованих у зоні високого ризику затоплення паводками 1% забезпеченості (один раз на 100 років), а також у зоні катастрофічного руйнування у випадку прориву Іркутської ГЕС. Відповідно до постанови губернатора Іркутської області від 28 квітня 1997 р. № 149-П «Про умови господарської діяльності на територіях Іркутської області, що знаходиться в зоні періодичного затоплення та підтоплення паводками», будівництво нових, розширення та реконструкція існуючих будівель і споруд можливо тільки після створення систем інженерного захисту території. Тому передбачені наступні заходи інженерного захисту території:

будівництво магістралей безперервного та регульованого руху, передбачених транспортною схемою і виконують роль дамб обвалування;

виробництво дренажних робіт;

планування і підсипка території;

використання перших поверхів будинків під громадські функції.

Освоєння на перспективу заплавних територій, розташованих практично в центрі міста, дозволить розмістити тут багатоповерхову високощільну забудову, яка збагатить силует міста, забезпечить компактність забудови та істотно підвищить ефективність використання міських територій. Слід зазначити, що попереднім генеральним планом передбачалося освоєння, крім перерахованих вище майданчиків заплави, острова Кіровський з будівництвом житлового району та загальноміського центру. Генпланом пропонується здійснення на о. Кіровський тільки регульованою рекреаційної діяльності, з включенням його в структуру озеленених територій міста, з розміщенням спортивних споруд, так як на зону затоплення 1% забезпеченості р. Іркут накладається аналогічна зона затоплення р. Ангари, а швидкість течії паводкових вод ставить під сумнів ефективність інженерного захисту даної території.

У цілому по місту на перспективу очікується подальше скорочення кількості більш-менш великих підприємств і поява невеликих спеціалізованих виробництв з використанням високих технологій та новітнього обладнання. За рахунок вивільнення територій неефективно використовуються підприємствами (близько 211 га) знизиться потреба у відведенні нових ділянок для громадського та житлового будівництва, озеленення.

Аналіз територій у межах міської межі показує, що резервні території для розміщення та передислокації промпідприємств і комунально-складських об'єктів становлять незначну частину.

Місто в своїх кордонах не має достатньої кількості упорядкованих територій для розміщення таких об'єктів.

В якості резерву в межах освоєних промислових територій можна розглядати майданчики занепалих підприємств будіндустрії (Північно-Західний промвузол, Мельникове), зі знесенням садибної забудови в зонах санітарної шкідливості.

У кожному промрайон є резервні території від 0.5 до 10 га, що дає при необхідності можливість розширення діючих або розміщення нових невеликих об'єктів промислового та комунально-складського призначення. Коротка характеристика резервних територій наведена у таблиці 11.

Таблиця 11

Характеристика резервних територій

Найменування зон

Площа ділянок (га)

Функціональна зона

Можливість ж / д обслуговування

Допустимий клас санітарної шкідливості

Ленінський адміністративний округ:





- Район Північного промвузла

30

Промислова, комунально-складська

Так

Ш-1У

- Район Північно-Західного промвузла

30

Міські ліси

Так

Ш-1У

- Жілкінская промзона

15

Комунально-складська зона

Так

IV - V

Свердловський адміністративний округ:





- Район Ново-Іркутської ТЕЦ (на північний захід від ТЕЦ)

60

Орні землі Іркутськ-сільського району

Ні

Ш-1У

Правобережний адміністративний округ, район Марата

5,0

Комунально-складська зона

Ні

IV - V

Всього

140




Резервні території в районі Ново-Іркутської ТЕЦ розміщуються на землях Іркутського муніципального району. Враховуючи наявність інженерного забезпечення, освоєння цієї території можливо в першу чергу. Забезпечення залізничним транспортом утруднено, але є розвинена мережа автомобільних доріг.

Концепцією розвитку міста розглядалося два варіанти зміни міської межі.

Перший варіант (мінімальний) передбачав приведення у відповідність до Земельного кодексу РФ існуючої межі міста, яка на деяких ділянках ріже окремі землекористування, і включав резервні території для розвитку міста на Чертугеевском півострові (верхній б'єф Іркутської ГЕС).

За другим варіантом (максимальному) в міську межу пропонувалося включити найближчі до міста селища індивідуальної забудови: Західний, Сергієв Посад, Ново-Іркутський, Ніколов Посад, Смарагдовий, Ново-розвідним, ІСХІ і селище Молодіжний, а також резервні території для розвитку міської забудови в районі існуючого аеропорту і, як і в першому варіанті, - територію півострова Чертугеевскій, а також виключити з території міста частина лісів на сході, п. Плішкін.

У результаті роботи узгоджувальної комісії адміністрацій м. Іркутська і Іркутського району прийнято накреслення межі міста, що включає ряд територій в південно-західній частині Свердловського адміністративного округу - Ново-Іркутської ТЕЦ, підприємств Ірутскпіщепрома, частини Чертугеевского півострова і виключає території в східній частині міста в околицях д . Плішкін.

За початкову точку кордону прийнята вершина кута, що лежить у фарватері р. Ангара, в 250 м від південного краю Барабановим островів і в 250 м від злиття річок Мегет і Вересовка. Далі вона проходить по фарватеру (вгору за течією) р. Ангара між островами Беляковскіе і о. Кінний, островами Талове, Рябіков, Козеня і лівим берегом р. Ангара, о. Архієрейський і правим берегом р. Ангара. У районі переходу ЛЕП-220 кВт через р.. Ангара (о. Архієрейський) межа повертає в бік правого берега р.. Ангара, виходить на берегову лінію правого берега р.. Ангара (в районі садівництва "Озерне") і огинає північну околицю садівництва "Озерне". Далі проходить по південно-західному схилу Верхоленской гори, виходить на південно-західну околицю д. Парфеновка, проходить вздовж ЛЕП-220 кВт до перетину з руслом. Долина Топка (в 300 м на північ від мулових карт Правобережних очисних споруд). Потім під прямим кутом повертає на північний схід у напрямку транспортної розв'язки автомагістралей Олександрівського і Качугского трактів, перетинає транспортну розв'язку, проходить (протягом 1,8 км) уздовж східного боку Качугского тракту. Далі межа повертає в східному напрямку, проходить з лісового масиву до перетину з ЛЕП-35 кВт підсобного господарства 12 км Байкальського тракту, проходить з лісового масиву, перетинаючи долину Ситникова і падь Глибоку в напрямку на долину Варначью. У 300 м від паді Варначьей повертає на північний схід, перетинає авіа-, керосінопровод "Ангарськ - аеропорт" Іркутськ ", русло р.. Долина Топка, проходить у бік долини Поперечної, виходить на вершину вододілу річок Долина Топка і Солянка, плавно повертає на південний схід в сторону долини Савкіна. У 900 м від паді Савкіна під тупим кутом повертає на південь, перетинає права притока р.. Солянка, лісову просіку і виходить у вершину паді Ушканка. Далі під прямим кутом повертає в бік південної околиці СТФ (свино- товарна ферма). У 350 м від автомобільної дороги "Іркутськ - Плішкін" під гострим кутом повертає на південний захід і проходить по узліссі лісового масиву паді Плішкін уздовж автомобільної дороги на м. Іркутськ і північно-західного кордону ІТК 272 / 4 аж до північної околиці садівництва "Джерело". Далі перетинає автомобільну дорогу на м. Іркутськ, проходить по північно-східній межі забудови садівництва "Джерело", виділяючи земельну ділянку Неудачин В.А. у відання Іркутського району, і виходить у вершину кута, що лежить у руслі р . Ушаковка. Потім різко повертає на південний захід і проходить по руслу р.. Ушаковка уздовж кордонів садоводств "Джерело" і "Сонечко", перетинає авіа-, керосінопровод "Ангарськ - аеропорт" Іркутськ ", проходить протягом 2,5 км у тому ж напрямку по руслу р.. Ушаковка вздовж садоводств "Маяк" і "Схід". За 300 м на південний схід стику кордонів садівництва "Просвіта" та "розплідник декоративних культур" кордон повертає в бік вул. Вилюйской (приватна житлова забудова). У районі садиби N 61 кордон по вул. Вилюйской повертає на південь, проходить по березовому гаю, між приватною житловою забудовою р. Іркутська і сел. Дзержинський, перетинає вул. Дорожня в районі садиб N 51 і N 53-Б, під прямим кутом повертає на північний захід і проходить аж до задвірків садиби N 1 по вул. Молодіжна. Далі повертає під прямим кутом і проходить по задвірках приватної забудови по вул. Молодіжній в бік автогаражного кооперативу N 61, виходить на північно-західний кут автогаражного кооперативу N 61 і огинає територію автогаражного кооперативу N 61 (виділяючи приватну житлову забудову ММПКХ сел. Дзержинськ, у відання Іркутського району). Далі проходить вздовж північної сторони злітно-посадкової смуги аеропорту "Іркутськ", перетинає авіа-, керосінопровод "Ангарськ - аеропорт" Іркутськ "(в районі меморіалу" Пам'ять "), огинає будови в кінці злітно-посадкової смуги аеропорту" Іркутськ ", під гострим кутом повертає на північний захід, перетинаючи знову авіа-, керосінопровод в районі КІПа N 76-А і проходить вздовж південного боку злітно-посадкової смуги в північно-західному напрямку до антенного поля аеропорту "Іркутськ" і в'їзду в Автогаражний кооператив N 144. Потім під прямим кутом повертає в напрямку об'їзної автомагістралі "Іркутськ - Листвянка", проходить між міським овочесховище (нині ВАТ "Сокіл", МП "Центральний ринок", ТОВ "Іркоопвнешторг") та індивідуальної котеджної житловою забудовою сел. Світлий, йде до об'їзної автомагістралі " Іркутськ - Листвянка ", під гострим кутом різко повертає на південний схід і проходить на протязі 500 м уздовж автомагістралі" Іркутськ - Листвянка ". Далі під тупим кутом повертає на південь, проходить уздовж західної сторони кордонів індивідуальної житлової забудови сел. Сонячний-2 ( виділяючи житлову забудову сел. Сонячний-2 у відання Іркутського району) до південно-західного кута індивідуальної житлової забудови. Під прямим кутом повертає на схід і проходить вздовж південного боку кордонів індивідуальної житлової забудови сел. Сонячний-2 (вздовж Байкальського тракту) до перетину з ВЛ-110 кВт, що йде до електричної підстанції "Приморська", під прямим кутом повертає на південь, перетинає Байкальський тракт (у районі 9 км) і виходить на лінію ЛЕП-110 кВт, що проходить по паді Чертугеевской. Далі в південно-західному напрямку проходить по лінії ЛЕП-110 кВт до берегової лінії затоки Чертугеевскій, входить в акваторію затоки і в 350 м на південний захід від електричної підстанції "Приморська" різко повертає на південний схід в бік берегової лінії мису Товстий. У 800 м від берегової лінії повертає на південний захід і проходить в даному напрямку протягом 320 м, далі під тупим кутом повертає в південному напрямі і виходить на берегову лінію акваторії Іркутського моря, перетинає акваторію Іркутського моря в південно-західному напрямі і виходить на південно-східну частину краю мису ершовского затоки. Проходить по акваторії ершовского затоки у бік садоводств "Ангара" і "Геолог", виходить на південно-західний край межі забудови садівництва "Ангара", повертає вбік стику кордонів садоводств "Ангара" і "Геолог", проходить по їх суміжної межі забудови ( виділяючи садівництво "Геолог" у відання Іркутського району), виходить на північно-східний стик кордонів садоводств "Ангара" і "Геолог", різко повертає в північно-західному напрямку, проходить по межі забудови садівництва "Геолог". У районі антенного поля ВНИИФТРИ різко повертає в південно-західному напрямку і проходить по межах садівництва "Геолог" аж до стику кордонів індивідуальної житлової забудови "Норд-Вест" і земельного відводу Іркутської державної податкової інспекції (виділяючи територію Іркутської податкової інспекції у відання Іркутського району), проходить по стику їх кордонів у напрямку південно-східного кута автогаражного кооперативу N 5 в мікрорайоні Ювілейний, йде із зовнішніх контурах меж забудови автогаражного кооперативу N 5 і Прибайкальский національного парку в бік об'їзної автодороги мікрорайону Ювілейний, під прямим кутом повертає на південний захід у напрямку Іркутського будинку-інтернату та північно-східного кута території сел. Березовий (виділяючи останній у відання Іркутського району). У 75 м від території Іркутського будинку-інтернату повертає в північно-західному напрямку, огинає по зовнішніх контурах меж територію Іркутського будинку-інтернату, виходить на південно-західний кут садівництва "Берізка", проходить по південно-західному кордоні садівництва "Берізка" до перетину з автомобільною дорогою на долину Млинова. Далі вона в північно-східному напрямку проходить по межі садівництва "Берізка" до стику кордонів автогаражного кооперативу N 175 та магазину "Будматеріали" по вул. Костичева, 32. Далі вона проходить між територією магазину "Будматеріали" (виділяючи територію магазину у відання Іркутського району) та територією автогаражного кооперативу N 175 до південно-західного кута меж території автогаражного кооперативу N 175, перетинає Кочуміхінскій лог, 4 лінії ЛЕП і виходить на околиці індивідуальної приватної забудови третій сел. ГЕС. Потім проходить по околицях меж забудови третій сел. ГЕС до південно-східного кута території Вищої школи МВС, огинає територію школи МВС і "розплідник службових собак" (виділяючи території останніх у відання Іркутського району). Не доходячи 100 м до північного кута території "розплідник службових собак", межа муніципального освіти повертає на північ і виходить на кордон індивідуальної котеджної забудови сел. Ново-Іркутський, огинає індивідуальну котеджну забудову по східній стороні кордонів, проходить по схилу Кузьміхінской гори, виходить на пункт тріангуляції "Забірна". Далі виходить на південно-східний кут території автогаражного кооперативу N 173 (мікрорайон Університетський), огинає територію автогаражного кооперативу N 173 і виходить на об'їзну автодорогу мікрорайону Університетський. Потім повертає на захід у бік мікрорайону Первомайський, проходить по північній околиці меж забудови садівництва "Ювілейне" і, перетинаючи ЛЕП-110 кВт, виходить на північно-східний кут садоводств "Ім. Мічуріна "і" Зелена Гірка "(мікрорайон Первомайський) і огинає садівництва по східній, південній та західній сторонам. Від північно-західного кута садоводств" Ім. Мічуріна "і" Зелена Гірка "проходить по контуру меж земельної ділянки" Востсібсантехмонтажа "паралельно приватної житлової забудови мікрорайону Первомайський до північно-західного кута території" Востсібсантехмотажа ". Далі повертає на південь і проходить по суміжних кордонів територій автогаражного кооперативу N 156 і" Востсібсантехмонтажа " до південно-східного кута території автогаражного кооперативу N 156, потім під прямим кутом повертає в західному напрямку до південно-східного кута відстійників Ново-Іркутської ТЕЦ (у районі русла р.. Кая). огинає відстійники і виходить на межу території Ново-Іркутської ТЕЦ, проходить по східній стороні меж території Ново-Іркутської ТЕЦ, виходить на південно-східний кут території Ново-Іркутської ТЕЦ (у районі АБЗ), повертає в північно-західному напрямку на південно-західний кут території "Енергоремстроя", огинає по контуру територію Ново- Іркутської ТЕЦ (виділяючи території "Агродорспецстроя", АТЗТ "Праця", "Востокенергомотажа", "Енергоремстроя" і "Овочесховища райспоживспілки" у відання Іркутського району) і виходить на південно-західний кут садівництва "Мічурінець". Далі проходить по суміжних кордонів садівництва " Мічурінець "і території Ново-Іркутської ТЕЦ, виходить на північно-західний кут території Ново-Іркутської ТЕЦ, під прямим кутом повертає на південний схід і йде до центрального в'їзду на територію Ново-Іркутської ТЕЦ. Потім під прямим кутом повертає і виходить на південно -східний кут ЗАТ "Іркутскпіщепром", огинає територію ЗАТ "Іркутскпіщепром", територію автогаражного кооперативу N 169, територію суконно-валяльно фабрики "Арктика" (виділяючи останні у відання Іркутського району) і виходить на південно-східний кут території ТОВ "Техмонтажсервіс". Потім під прямим кутом повертає на північний захід і проходить по межах забудови ТОВ "Техмонтажсервіс", і йде до стику з кордоном забудови АТ "Байкал-Лада". Далі виходить на південно-західний кут меж забудови АТ "Байкал-Лада", під прямим кутом повертає на північний схід, проходить по стику кордонів забудови АТ "Байкал-Лада", ТзОВ "Тягач (виділяючи ТОО" Тягач "у відання Іркутського району) і виходить на північно-західний кут забудови Міський інфекційної лікарні, проходить у північному напрямку , перетинаючи в районі 8 км автомагістраль "Іркутськ - Култук", і виходить на південно-східний кут меж забудови садівництва "Садівник". Огинає його по зовнішньому контуру, проходить з лісового масиву, перетинає на 5194 км головні шляхи магістралі ВСЖД, р. Іркут і виходить на південний край острова "Козачі луги". Під прямим кутом перетинає 3 лінії ЛЕП-220 кВт, виходить на фарватер р. Іркут, проходить по фарватеру р. Іркут, в районі садівництва "Автомобіліст" повертає на північний захід і виходить на південно-західний кут садівництва "Автомобіліст". Далі вона проходить по зовнішніх контурах меж садоводств: "Автомобіліст", "Гірник", "Наука", "Вторчермет", "Желдорфармація", виходить на північно-східний кут кордонів садівництва "Желдорфармація", повертає на північний схід і проходить в даному напрямі 300 м. Потім повертає на північний захід, перетинає лінію ЛЕП-220 кВт, підходить до IV головному шляху перегону ВСЖД "Іркутськ-Сортувальний - Гончарове", перетинає на 5180 км IV головний шлях перегону і проходить в напрямку об'їзної автомагістралі "Іркутськ - Красноярськ ", проходить вздовж лівої сторони об'їзної автомагістралі, перетинає транспортну розв'язку на сел. Мамоні і виходить на південно-східний кут Ново-Ленінського кладовища. Описує його по зовнішньому контуру кордонів аж до північно-західного кута кладовища. Далі проходить у північно-західному напрямку, перетинає ЛЕП-110 кВ та 2 лінії ЛЕП-220 кВ та впирається в контур меж садівництва "6-я П'ятирічка", різко повертає на південний захід і, повторюючи зовнішні контури кордонів садоводств "6-я П'ятирічка "," Локомотив "," Водник "," Супутник "(залишаючи садівництва" Здоров'я "," Лелеченя "," Колос-1 "і" Гірка "у веденні Іркутського району), виходить на зовнішній контур (південно-західний кут) автогаражного кооперативу N 59. Потім повертає в північно-західному напрямі і виходить на північно-західний кут автогаражного кооперативу N 153. Під прямим кутом повертає на північний схід, виходить на ліву сторону автомагістралі "Іркутськ - Красноярськ" (виділяючи індивідуальну житлову забудову ПАА "Інтеграл", "Вторма-Байкал" і Іркутського радгосп-технікуму, у відання Іркутського району). Далі різко повертає на північний захід, проходить уздовж лівого боку автомагістралі аж до північно-східного кута кордонів індивідуальної житлової забудови Іркутського радгосп-технікуму, повертає на північний схід, перетинаючи автомагістраль "Іркутськ - Красноярськ", в 200 м від північно-східного кута меж індивідуальної житлової забудови Іркутського радгосп-технікуму межа повертає в північно-західному напрямку, через 750 м перетинає автомагістраль "Іркутськ - Красноярськ", проходить по південно-західній стороні кордону АЗС ЗАТ "Полімаг" у бік транспортної розв'язки. Перетинає транспортну розв'язку і переходить на праву сторону автомагістралі "Іркутськ - Красноярськ", проходить уздовж правого боку автомагістралі, огинає зовнішні контури кордонів фірми "Грінфорд" (виділяючи останню у відання Іркутського району), перетинає залізничну гілку і автомобільну дорогу на ст. Батарейна. Проходить далі до перетину з руслом. Вересовка (в 180 м від автомобільного мосту через р.. Вересовка), повертає на північний схід і проходить протягом 1 км по руслу р.. Вересовка, повертає на північний захід, проходить з лісового масиву (в 1,3 км від автомагістралі "Іркутськ - Красноярськ") перетинає автомобільну дорогу на сел. Вересовка. У 200 м від перетину плавно повертає і проходить по межі лісового масиву до перетину ЛЕП-35 кВт і русла р.. Мегет. Далі повертає на північ, у бік сел. Мегет, і виходить на південно-східний кут 46 кварталу Мегетского лісництва Кітойского лісгоспу, по східній стороні 46 і 45 кварталів Мегетского лісництва Кітойского лісгоспу, залишаючи останні в контурі Ангарського району. Потім межа йде по північній стороні 47, 48 кварталів, залишаючи останні в м. Іркутськ, до перетину з р. Мегет. По р.. Мегет межа йде вниз за течією, перетинаючи залізничне полотно ВСЖД, і виходить на початкову точку, що лежить у фарватері р. Ангара, в 250 м від південного краю Барабановим островів і в 250 м від злиття річок Мегет і Вересовка.

Площа міського округу в зазначених межах становить 27 693,7 га., Що менше, ніж у межах раніше існуючої міської риси (29 910,8 га).

ВИСНОВОК

Деяке затишшя спостерігалося на ринку нерухомості в 2007 році. Це й зрозуміло, адже ажіотаж 2006 року не міг пройти безслідно. І якщо за 2006 ціни на нерухомість зросли більш ніж в 2 рази, то 2007 рік можна охарактеризувати затишшям: плавним зростанням цін, низьким рівнем попиту.

З січня по вересень 2007 р. попит на об'єкти первинної нерухомості носив стриманий характер. Продавці, щоб не дозволити впасти цінами, йшли на поступки клієнтам, пропонуючи знижки при купівлі квартири: до 15-20% за умови одноразової оплати всієї вартості, знижували відсоток під іпотеку. Крім знижок пропонувалися і різні подарунки: наприклад, у деяких елітних будинках на додачу до квартири дарували місце в паркінгу, в будинках класу нижче - лоджію або балкон, проводилися різноманітні розіграші путівок, побутової техніки. Ціни росли повільними темпами. Однак, починаючи з вересня попит активізувався і продовжує набирати обороти до цих пір. Середні ціни на ринку масового житла складають на даний момент близько 49 000 руб. / кв.м.

У лютому 2008 р. у стадії будівництва знаходився 191 об'єкт. Переваги покупців по районах Іркутська виглядають наступним чином: більше 80% покупців воліли б жити в спальних районах міста, близько 15% - в історичному центрі.

Структура переваг покупців змінюється в залежності від цілей придбання житлової нерухомості: зараз більшість покупців купують квартиру не для отримання прибутку (перепродажу), а для себе, для того щоб жити там самим. Тому перевага віддається нехай і невеликий, але двокімнатній квартирі, а не великої однокімнатної. Найбільшим інтересом користуються одно-, двокімнатні квартири середніх розмірів.

Одна з тенденцій року - збільшення частки іпотеки. У 2008 р. очікується збільшення угод з нерухомістю через іпотеку вдвічі незважаючи на той факт, що багато банків посилили вимоги до позичальника і відбулося невелике збільшення іпотечних ставок після краху американської іпотечної системи.

У майбутньому кардинальної зміни ситуації на ринку нерухомості не очікується. Ціни повільно, але все ж таки будуть повзти вгору. У 2008 році зростання цін очікується влітку, а в цілому ж за рік можливе зростання цін на 15%. Структура попиту та пропозиції як по районах, так і за типами квартир істотно не зміниться.

Результати аналізу первинного ринку житла м. Іркутська дали такі результати:

Таблиця 12

Динаміка цін на первинне житло в Іркутську в I півріччі 2008 р, тис. руб. / кв. м.


дек.07

іюн.08

Куйбишевський район

максимум, тис. руб. / кв. м.

55

62

середня, тис. руб. / кв. м.

41.44

47.01

мінімум, тис. руб. / кв. м.

30

30.5

Жовтневий район

максимум, тис. руб. / кв. м.

57

56

середня, тис. руб. / кв. м.

46.58

47.98

мінімум, тис. руб. / кв. м.

39

41

Свердловський район

максимум, тис. руб. / кв. м.

50

60

середня, тис. руб. / кв. м.

43.27

46.61

мінімум, тис. руб. / кв. м.

34

38

Ленінський район

максимум, тис. руб. / кв. м.

42

40

середня, тис. руб. / кв. м.

39

39

мінімум, тис. руб. / кв. м.

36

38

Кіровський район

максимум, тис. руб. / кв. м.

80

80

середня, тис. руб. / кв. м.

73.75

65

мінімум, тис. руб. / кв. м.

70.5

55

У відповідності зі стратегією розвитку Іркутська до 2020 р. предполаВ відповідно до стратегії розвитку Іркутська до 2020 р. передбачається ввести в дію близько 5,6 млн. м 2 житлової площі з урахуванням, що чисельність населення міста становитиме до цього моменту 620 тис. чоловік.

СПИСОК ВИКОРИСТОВУЮТЬСЯ ДЖЕРЕЛ

Арапов, С.В. Новий довідник ріелтора [Текст] / С.В. Арапов. - Ростов н / Дон.: Фенікс, 2006. - 288 с.

Асаул, О.М. Економіка нерухомості [Текст] / О.М. Асаул. - СПб.: СПбГАСУ, 2004. - 384 с.

Балабанов, І.Т. Економіка нерухомості [Текст] / І.Т. Балабанов. - СПб.: Пітер, 2000. - 208 с.

Батя, А.А. Довідник ріелтора [Текст] / А.А. Батя. - Ростов н / Дон.: Фенікс, 2006. - 318 с.

Без брокера як без кредиту [Електронний ресурс] / / Дайджест російської та зарубіжної нерухомості.

Березін, І.С. Маркетингові дослідження ринків [Текст] / І.С. Березін. - М.: РДЛ, 2004.

Горемикін, В.А. Економіка нерухомості [Текст] / В.А. Горемикін. - М.: Вища освіта, 2004. - 656 с.

Горемикін, В.А. Нерухомість: економіка, управління, оподаткування, облік [Текст] / В.А. Горемикін. - М.: КноРус, 2006. - 672 с.

Горемикін, В.А. Економіка та управління нерухомістю [Текст] / В.А. Горемикін. - М.: МГИУ, 2007. - 348 с.

Грязнова, А.Г. Оцінка нерухомості [Текст] / за ред. Грязнова А.Г., Федотової М.А. - М.: Фінанси і статистика, 2004.

Дубровська, І.А. Довідник ріелтора [Текст] / І.А. Дубровська. - М.: Юстіцінформ, 2006. - 344 с.

Інформаційно-довідковий посібник для діючого ріелтора [Текст]. - М.: Міжнародна академія оцінки і консалтингу, 2003. - 134 с.

Максимов, С.М. Основи підприємницької діяльності на ринку нерухомості [Текст] / С.М. Максимов - СПб: Питер, 2000.

Марченко, А.В. Економіка та управління нерухомістю [Текст] / А.В. Марченко. - Ростов н / Дон.: Фенікс, 2007. - 448 с.

Маховикова, Г.А. Економіка нерухомості [Текст] / Г.А. Маховикова. - М.: Вектор, 2006. - 192 с.

Нагаєв, Р.Т. Нерухомість: землевпорядкування, містобудування, економіка [Текст] / Р.Т. Нагаєв. - М., 2001. - 616 с.

Нерухомість: первинний ринок житла [Електронний ресурс]. - М.: Бізнес-Олімп, 2005.

Новиков, Б.Д. Ринок та оцінка нерухомості в Росії [Текст] / Б.Д. Новіков. - М.: Іспит, 2000.

Орлов, С.В. Ринкова оцінка майна міста: Учеб. посібник для вузів [Текст] / С.В. Орлов. - М.: Юнити-Дана, 2003.

Саприкін, С.Ю. Для чого необхідний ріелтор. Керівництво по взаємодії [Текст] / С.Ю. Саприкін. - М.: ГроссМедіа, РОСБУХ, 2008. - 104 с.

Сачин, Д. Закриті фонди - нові горизонти для інвестицій в нерухомість [Текст] / Д. Сачин / / РЦБ. - 2004.

Сіміонова, Н.Є. Методи оцінки і технічної експертизи нерухомості [Текст] / Н.Є. Сіміонова. - М.: ИКЦ МарТ, 2006. - 448 с.

Тарасевич, Є.І. Економіка нерухомості [Текст] / Є.І. Тарасевич. - М.: МКС, 2007. - 584 с.

Хруцький, В.Є. Сучасний маркетинг: настільна книга по дослідженню ринку. Навчальний посібник [Текст] / В.Є. Хруцький. - М.: Фінанси і статистика, 2005.

Черчілль, Г.А. Маркетингові дослідження [Текст] / Г.А. Черчілль. - СПб: Питер, 2001. - 644 с.

Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Будівництво та архітектура | Курсова
289.1кб. | скачати


Схожі роботи:
Аналіз сучасного споживача ринку нерухомості
Способи дослідження та аналіз ринку нерухомості
Динаміка цін на ринку нерухомості на прикладі комерційної нерухомості м Київ
Динаміка цін на ринку нерухомості на прикладі комерційної нерухомості м Київ
Операції на ринку нерухомості
Особливості ринку нерухомості
Дослідження ринку нерухомості
План проведення маркетингового дослідження ринку нерухомості
Операції на ринку нерухомості Договір купівлі-продажу підприємства
© Усі права захищені
написати до нас