Зміст
I. Ринок нерухомості
Введення
1. Функції та особливості ринку нерухомості
2. . Структура ринку нерухомості
3. Основні поняття ринку нерухомості
4. Сегментація ринку нерухомості
Висновки
II. Основні угоди з нерухомістю
Введення
1. Купівля-продаж
2. Оренда
3. Мена
4. Іпотека
5. Дарування
6. Рента
7. Безоплатне користування
8. Приватизація
Список літератури
I. Ринок нерухомості
Ведення
Серед елементів ринкової економіки особливе місце займає нерухомість, яка виступає в якості засобів виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торговельні та інші будівлі та приміщення, а також інші споруди) і предмета чи об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі). Нерухомість виступає основою особистого існування для громадян і служить базою для господарської діяльності та розвитку підприємств і організацій усіх форм власності. У Росії відбувається активне формування і розвиток ринку нерухомості, з'явився шар нових власників нерухомості як у сфері особистого споживання, так і в багатьох сферах підприємницької діяльності. Утворилися комерційні структури, що діють на ринку нерухомості. Розгортається діяльність вітчизняних і зарубіжних інвесторів, для яких велике значення має набуття гарантованих прав користування землею і правовий захист їх інтересів. Змінилося податкове законодавство, і з'явилися нові для більшості громадян Росії податки: податок на майно фізичних осіб і податок на майно, минуще в порядку спадкування і дарування. Початок розвиватися місцеве законодавство з регулювання сфери нерухомості. У своїй роботі я поставила за мету розглянути та проаналізувати закономірності функціонування і розвитку ринку нерухомості.
Для виконання поставленої мети необхідно вирішити такі завдання:
- Визначення, функції та особливості ринку нерухомості;
- Структура ринку нерухомості;
- Сегментація ринку нерухомості;
1. Функції та особливості ринку нерухомості
Ринок нерухомості - система правових, економічних, організаційних і культурних відносин між суб'єктами ринку нерухомості з приводу створення, формування, розподілу, обміну, споживання корисних властивостей, а також прав та обов'язків, що випливають з володіння об'єктів нерухомості. Ринок нерухомості, як сектор ринкової економіки, має велике значення, що підтверджується:
· Колосальної вартістю національного багатства, матеріалізованого в нерухомості, з якого принаймні половина може бути залучена в ринковий оборот і приносити ренту - власникам, дохід - підприємцям, податкові та інші платежі - у державний, регіональні бюджети, бюджети муніципальних утворень;
· Досягнутої вже сьогодні високою часткою ринку нерухомості у валовому національному продукті;
· Досягнутим у ряді регіонів та міст високим рівнем доходів бюджету від первинного продажу, здачі в оренду державної і муніципальної нерухомості (в тому числі землі);
· Високим рівнем зборів до бюджету від податків на нерухомість і угод з нею;
· Великою кількістю робочих місць, створених в ході становлення і розвитку ринку нерухомості.
Ринок нерухомості в національній економіці виконує наступні функції:
· Ефективне вирішення соціальних завдань, пов'язаних із створенням та використанням корисних властивостей нерухомості;
· Відчуження повних або часткових прав власності на об'єкти нерухомості від одного економічного суб'єкта до іншого і захист його прав;
· Вільне формування цін на об'єкти і послуги;
· Перерозподіл інвестиційних потоків між конкуруючими видами об'єктів нерухомості;
· Перерозподіл інвестиційних потоків між конкуруючими способами використання земель.
Ринок нерухомості має ряд специфічних особливостей:
· Локалізація ринку, оскільки його товари нерухомі, а цінність їх значною мірою залежить від зовнішнього навколишнього середовища;
· Значно менше число угод купівлі-продажу;
· Володіння нерухомістю та угоди з нею зазвичай припускають чотири види витрат: одноразові порівняно великі інвестиції; на підтримку об'єкта в функціональному стані (ремонт, експлуатаційні витрати); податок на нерухоме майно; державне мито та інші збори на угоди;
· Порівняно висока ступінь державного регулювання ринку законодавчими нормами і зонуванням територій (регулюється земельним і цивільним законодавством з урахуванням водного, лісового, природоохоронного та іншого спеціального права);
· Ринок нерухомості недосконалий.
Зупинимося докладніше на останньої особливості ринку нерухомості. Досконалий конкурентний ринок припускає, що:
· Покупці і продавці повинні мати точну інформацію про ціни;
· Продукт на ринку повинен бути однорідним;
· На ринку повинна існувати досконала мобільність, тобто покупці і продавці повинні мати можливість і бути готові до переміщення для здійснення покупки точно так само, як і товари повинні бути переміщувані;
· Продавців і покупців на ринку має бути так багато, що жоден з них не міг би впливати на ринкову ціну;
· Попит і пропозиція еластичні за ціною;
· Витрати угод низькі в порівнянні з вартістю товару.
Будь-які відхилення від наведених вище умов знижують ефективність розподілу ресурсів через ціновий механізм. Розглянемо, в якій мірі відповідають характеристики ринку нерухомості умов досконалого конкурентного ринку. Точна інформація про ціни. Так як ринок нерухомості не є централізованим, як, наприклад, ринок цінних паперів, угоди та ціни угод не стають моментально доступними відразу всім учасникам ринку. Одна зі специфічних особливостей ринку нерухомості полягає в дефіцитності та адекватності ринкової інформації, що обумовлено, головним чином, географічним поділом ринку з локалізацією попиту і пропозиції, нерегулярним отриманням інформації продавцями і покупцями в міру потреби в ній. Тут важко отримати відомості про ціни фактично відбулися угод, їх зміст. Однорідність продукту. Складність і різноманіття прав у сукупності з унікальними фізичними характеристиками кожного об'єкта є однією з головних причин недосконалості ринку нерухомості. Деякі ціноутворюючі характеристики об'єкта, такі як тип будівлі, вік, розміри, загальний стан і умови оренди можуть бути відомі. Але деталі конструктивних особливостей, особливості конкретних інтересів і місця розташування, які, в кінцевому рахунку, і будуть визначати ціновий рівень, можуть бути виявлені і проаналізовані тільки професійним оцінювачем. Нерухомість може володіти різними фізичними споживчими властивостями: матеріалом виготовлення, ступенем новизни, архітектурним стилем, внутрішнім плануванням, обробкою, терміном служби та ін Навіть при збігу зовнішніх і експлуатаційних властивостей нерухомість може відрізнятися місцем розташування до під'їзних шляхах, підприємствам інфраструктури, екологічної особливістю регіону та т . д. Для житлової нерухомості важливий вид з вікна (у двір, на вулицю, на сусідній будинок), близькість до центру, місцем роботи і т. д. Мобільність продуктів. Даним критерієм ринок нерухомості не відповідає вже в силу класичного визначення нерухомості. Велика кількість продавців і покупців. Різноманіття характеристик нерухомості, особливо місце розташування, в сукупності з відсутністю на місцевому ринку аналогічної нерухомості-замінника дає окремим продавцям елемент монопольного становища на ринку. Обмежена кількість продавців нерухомості, що знаходиться в екологічно чистих і центральних районах, об'єктів з високими споживчими властивостями, нових об'єктів, об'єктів з виразним художнім стилем. Користуючись дефіцитом інформації про відповідних цінах чи орендних платах, продавець може досягти в угоді ціни, яка істотно вище ринкового рівня. Обмежено і число покупців нерухомості, так як остання, в силу перерахованих споживчих властивостей, має високу ціну. Обмеженість продавців і покупців призводить до формування практично індивідуальних цін.
Низькі транзакційні витрати - витрати, які несуть покупці і продавці нерухомості за висновком. Необхідність залучення професійних консультантів, досить високі комісійні і суттєві податки і збори в сумі складають досить високий відсоток по відношенню до суми угоди. Розмір витрат при проведенні операцій з житловою нерухомістю в даний час в країнах з розвиненим ринком нерухомості становить близько 5-6% від ціни об'єкта.
Таким чином, з короткого розгляду характеристик ринку нерухомості можна зробити висновок про їх суттєве невідповідності критеріям досконалого ринку. У силу об'єктивних обставин, за допомогою лише цінового механізму не можна вирішити задачу оптимального розподілу нерухомості, як ресурсу суспільства. Ціни на ринку нерухомості більш стабільні і практично не реагують на короткострокові зміни ринкової кон'юнктури.
2. Структура ринку нерухомості
Ринок нерухомості являє собою сукупність наступних структурних елементів:
· Об'єктів нерухомості;
· Економічних суб'єктів, що оперують на ринку;
· Процесів функціонування ринку;
· Інфраструктури ринку
Економічними суб'єктами ринку нерухомості є:
ü продавці (орендодавці). В якості продавця (орендодавця) може виступати будь-яка юридична або фізична особа, яка має право власності на об'єкт, в тому числі держава в особі своїх спеціалізованих органів управління власністю
ü покупці (орендарі). Як покупець (орендаря) може виступати юридична або фізична особа або орган державного управління, що має право на дану операцію згідно із законом (маються на увазі обмеження на діяльність нерезидентів, іноземних громадян, а також на комерційну діяльність державних органів).
ü професійні учасники ринку нерухомості. Склад професійних учасників РН визначається переліком процесів, що протікають на ринку за участю держави, та переліком видів діяльності комерційних структур.
Розрізняють наступних професійних учасників: інституційні та неінституціональних учасники ринку нерухомості. Інституційні учасники ринку нерухомості - суб'єкти, що представляють інтереси держави, що діє від його імені. Відносять організації наступного профілю:
· Організації, що регулюють містобудівний розвиток, землевпорядкування та землекористування
· Федеральні і територіальні земельні органи, що займаються інвентаризацією землі, створенням земельного кадастру, зонуванням територій, оформленням землевідведення,
· Федеральні і територіальні органи архітектури та містобудування, які займаються затвердженням та узгодженням містобудівних планів забудови територій і поселень, створенням містобудівного кадастру, видачі дозволів на будівництво;
· Органи експертизи містобудівної та проектної документації, що займаються затвердженням та узгодженням архітектурних і будівельних проектів;
· Органи, які відають інвентаризацією та обліком будівель;
· Органи технічної, пожежної та іншої інспекції, які займаються наглядом за будівництвом і експлуатацією будівель і споруд;
· Проектувальники, будівельники, спеціалісти з технічної експлуатації, що фінансуються з бюджету;
· Органи-реєстратори прав на нерухомість і угод з ними;
· Державні нотаріуси. I. Ринок нерухомості
Введення
1. Функції та особливості ринку нерухомості
2. . Структура ринку нерухомості
3. Основні поняття ринку нерухомості
4. Сегментація ринку нерухомості
Висновки
II. Основні угоди з нерухомістю
Введення
1. Купівля-продаж
2. Оренда
3. Мена
4. Іпотека
5. Дарування
6. Рента
7. Безоплатне користування
8. Приватизація
Список літератури
I. Ринок нерухомості
Ведення
Серед елементів ринкової економіки особливе місце займає нерухомість, яка виступає в якості засобів виробництва (земля, адміністративні, виробничі, складські, торговельні та інші будівлі та приміщення, а також інші споруди) і предмета чи об'єкта споживання (земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі). Нерухомість виступає основою особистого існування для громадян і служить базою для господарської діяльності та розвитку підприємств і організацій усіх форм власності. У Росії відбувається активне формування і розвиток ринку нерухомості, з'явився шар нових власників нерухомості як у сфері особистого споживання, так і в багатьох сферах підприємницької діяльності. Утворилися комерційні структури, що діють на ринку нерухомості. Розгортається діяльність вітчизняних і зарубіжних інвесторів, для яких велике значення має набуття гарантованих прав користування землею і правовий захист їх інтересів. Змінилося податкове законодавство, і з'явилися нові для більшості громадян Росії податки: податок на майно фізичних осіб і податок на майно, минуще в порядку спадкування і дарування. Початок розвиватися місцеве законодавство з регулювання сфери нерухомості. У своїй роботі я поставила за мету розглянути та проаналізувати закономірності функціонування і розвитку ринку нерухомості.
Для виконання поставленої мети необхідно вирішити такі завдання:
- Визначення, функції та особливості ринку нерухомості;
- Структура ринку нерухомості;
- Сегментація ринку нерухомості;
1. Функції та особливості ринку нерухомості
Ринок нерухомості - система правових, економічних, організаційних і культурних відносин між суб'єктами ринку нерухомості з приводу створення, формування, розподілу, обміну, споживання корисних властивостей, а також прав та обов'язків, що випливають з володіння об'єктів нерухомості. Ринок нерухомості, як сектор ринкової економіки, має велике значення, що підтверджується:
· Колосальної вартістю національного багатства, матеріалізованого в нерухомості, з якого принаймні половина може бути залучена в ринковий оборот і приносити ренту - власникам, дохід - підприємцям, податкові та інші платежі - у державний, регіональні бюджети, бюджети муніципальних утворень;
· Досягнутої вже сьогодні високою часткою ринку нерухомості у валовому національному продукті;
· Досягнутим у ряді регіонів та міст високим рівнем доходів бюджету від первинного продажу, здачі в оренду державної і муніципальної нерухомості (в тому числі землі);
· Високим рівнем зборів до бюджету від податків на нерухомість і угод з нею;
· Великою кількістю робочих місць, створених в ході становлення і розвитку ринку нерухомості.
Ринок нерухомості в національній економіці виконує наступні функції:
· Ефективне вирішення соціальних завдань, пов'язаних із створенням та використанням корисних властивостей нерухомості;
· Відчуження повних або часткових прав власності на об'єкти нерухомості від одного економічного суб'єкта до іншого і захист його прав;
· Вільне формування цін на об'єкти і послуги;
· Перерозподіл інвестиційних потоків між конкуруючими видами об'єктів нерухомості;
· Перерозподіл інвестиційних потоків між конкуруючими способами використання земель.
Ринок нерухомості має ряд специфічних особливостей:
· Локалізація ринку, оскільки його товари нерухомі, а цінність їх значною мірою залежить від зовнішнього навколишнього середовища;
· Значно менше число угод купівлі-продажу;
· Володіння нерухомістю та угоди з нею зазвичай припускають чотири види витрат: одноразові порівняно великі інвестиції; на підтримку об'єкта в функціональному стані (ремонт, експлуатаційні витрати); податок на нерухоме майно; державне мито та інші збори на угоди;
· Порівняно висока ступінь державного регулювання ринку законодавчими нормами і зонуванням територій (регулюється земельним і цивільним законодавством з урахуванням водного, лісового, природоохоронного та іншого спеціального права);
· Ринок нерухомості недосконалий.
Зупинимося докладніше на останньої особливості ринку нерухомості. Досконалий конкурентний ринок припускає, що:
· Покупці і продавці повинні мати точну інформацію про ціни;
· Продукт на ринку повинен бути однорідним;
· На ринку повинна існувати досконала мобільність, тобто покупці і продавці повинні мати можливість і бути готові до переміщення для здійснення покупки точно так само, як і товари повинні бути переміщувані;
· Продавців і покупців на ринку має бути так багато, що жоден з них не міг би впливати на ринкову ціну;
· Попит і пропозиція еластичні за ціною;
· Витрати угод низькі в порівнянні з вартістю товару.
Будь-які відхилення від наведених вище умов знижують ефективність розподілу ресурсів через ціновий механізм. Розглянемо, в якій мірі відповідають характеристики ринку нерухомості умов досконалого конкурентного ринку. Точна інформація про ціни. Так як ринок нерухомості не є централізованим, як, наприклад, ринок цінних паперів, угоди та ціни угод не стають моментально доступними відразу всім учасникам ринку. Одна зі специфічних особливостей ринку нерухомості полягає в дефіцитності та адекватності ринкової інформації, що обумовлено, головним чином, географічним поділом ринку з локалізацією попиту і пропозиції, нерегулярним отриманням інформації продавцями і покупцями в міру потреби в ній. Тут важко отримати відомості про ціни фактично відбулися угод, їх зміст. Однорідність продукту. Складність і різноманіття прав у сукупності з унікальними фізичними характеристиками кожного об'єкта є однією з головних причин недосконалості ринку нерухомості. Деякі ціноутворюючі характеристики об'єкта, такі як тип будівлі, вік, розміри, загальний стан і умови оренди можуть бути відомі. Але деталі конструктивних особливостей, особливості конкретних інтересів і місця розташування, які, в кінцевому рахунку, і будуть визначати ціновий рівень, можуть бути виявлені і проаналізовані тільки професійним оцінювачем. Нерухомість може володіти різними фізичними споживчими властивостями: матеріалом виготовлення, ступенем новизни, архітектурним стилем, внутрішнім плануванням, обробкою, терміном служби та ін Навіть при збігу зовнішніх і експлуатаційних властивостей нерухомість може відрізнятися місцем розташування до під'їзних шляхах, підприємствам інфраструктури, екологічної особливістю регіону та т . д. Для житлової нерухомості важливий вид з вікна (у двір, на вулицю, на сусідній будинок), близькість до центру, місцем роботи і т. д. Мобільність продуктів. Даним критерієм ринок нерухомості не відповідає вже в силу класичного визначення нерухомості. Велика кількість продавців і покупців. Різноманіття характеристик нерухомості, особливо місце розташування, в сукупності з відсутністю на місцевому ринку аналогічної нерухомості-замінника дає окремим продавцям елемент монопольного становища на ринку. Обмежена кількість продавців нерухомості, що знаходиться в екологічно чистих і центральних районах, об'єктів з високими споживчими властивостями, нових об'єктів, об'єктів з виразним художнім стилем. Користуючись дефіцитом інформації про відповідних цінах чи орендних платах, продавець може досягти в угоді ціни, яка істотно вище ринкового рівня. Обмежено і число покупців нерухомості, так як остання, в силу перерахованих споживчих властивостей, має високу ціну. Обмеженість продавців і покупців призводить до формування практично індивідуальних цін.
Низькі транзакційні витрати - витрати, які несуть покупці і продавці нерухомості за висновком. Необхідність залучення професійних консультантів, досить високі комісійні і суттєві податки і збори в сумі складають досить високий відсоток по відношенню до суми угоди. Розмір витрат при проведенні операцій з житловою нерухомістю в даний час в країнах з розвиненим ринком нерухомості становить близько 5-6% від ціни об'єкта.
Таким чином, з короткого розгляду характеристик ринку нерухомості можна зробити висновок про їх суттєве невідповідності критеріям досконалого ринку. У силу об'єктивних обставин, за допомогою лише цінового механізму не можна вирішити задачу оптимального розподілу нерухомості, як ресурсу суспільства. Ціни на ринку нерухомості більш стабільні і практично не реагують на короткострокові зміни ринкової кон'юнктури.
2. Структура ринку нерухомості
Ринок нерухомості являє собою сукупність наступних структурних елементів:
· Об'єктів нерухомості;
· Економічних суб'єктів, що оперують на ринку;
· Процесів функціонування ринку;
· Інфраструктури ринку
Економічними суб'єктами ринку нерухомості є:
ü продавці (орендодавці). В якості продавця (орендодавця) може виступати будь-яка юридична або фізична особа, яка має право власності на об'єкт, в тому числі держава в особі своїх спеціалізованих органів управління власністю
ü покупці (орендарі). Як покупець (орендаря) може виступати юридична або фізична особа або орган державного управління, що має право на дану операцію згідно із законом (маються на увазі обмеження на діяльність нерезидентів, іноземних громадян, а також на комерційну діяльність державних органів).
ü професійні учасники ринку нерухомості. Склад професійних учасників РН визначається переліком процесів, що протікають на ринку за участю держави, та переліком видів діяльності комерційних структур.
Розрізняють наступних професійних учасників: інституційні та неінституціональних учасники ринку нерухомості. Інституційні учасники ринку нерухомості - суб'єкти, що представляють інтереси держави, що діє від його імені. Відносять організації наступного профілю:
· Організації, що регулюють містобудівний розвиток, землевпорядкування та землекористування
· Федеральні і територіальні земельні органи, що займаються інвентаризацією землі, створенням земельного кадастру, зонуванням територій, оформленням землевідведення,
· Федеральні і територіальні органи архітектури та містобудування, які займаються затвердженням та узгодженням містобудівних планів забудови територій і поселень, створенням містобудівного кадастру, видачі дозволів на будівництво;
· Органи експертизи містобудівної та проектної документації, що займаються затвердженням та узгодженням архітектурних і будівельних проектів;
· Органи, які відають інвентаризацією та обліком будівель;
· Органи технічної, пожежної та іншої інспекції, які займаються наглядом за будівництвом і експлуатацією будівель і споруд;
· Проектувальники, будівельники, спеціалісти з технічної експлуатації, що фінансуються з бюджету;
· Органи-реєстратори прав на нерухомість і угод з ними;
Неінституціональних учасники ринку нерухомості - суб'єкти, які працюють на комерційній основі. Відносять організації наступного профілю:
· Брокери, які надають послуги продавцям і покупцям при здійсненні операцій з нерухомістю;
· Оцінювачі нерухомості, які надають послуги власникам, інвесторам, продавцям, покупцям з незалежної оцінки вартості об'єктів;
· Фінансисти (банкіри), що займаються фінансуванням операцій на ринку нерухомості, у тому числі іпотечним кредитуванням;
· Девелопери, що займаються створенням і розвитком об'єктів нерухомості, у тому числі організацією та фінансуванням інвестиційного проекту, проектуванням і будівництвом, продажем об'єкта повністю або частинами або здачею в оренду (самостійно або із залученням раніше перерахованих учасників в якості підрядників і співінвесторів);
· Редевелопери, що займаються розвитком і перетворенням (вторинної забудовою) територій;
· Управляючі нерухомістю, займаються фінансовим управлінням та технічною експлуатацією об'єкта;
· Проектувальники і будівельники, що працюють на комерційній основі; юристи, які займаються юридичним супроводом операцій на ринку нерухомості;
· Страховики, які займаються страхуванням об'єктів, угод, професійної відповідальності;
· Учасники фондового ринку нерухомості, що займаються створенням і обігом цінних паперів, забезпечених нерухомістю (житлові облігації, пул закладних при іпотечному кредитуванні);
· Аналітики, що займається дослідженням ринку нерухомості та підготовкою інформації для прийняття стратегічних рішень щодо його розвитку;
· Фінансові аналітики, що займається фінансовим аналізом інвестиційних проектів;
· Маркетологи, фахівці зі зв'язків з громадськістю і рекламі, займаються просуванням об'єктів і послуг на ринку;
· Інформаційно-аналітичні видання та інші ЗМІ, що спеціалізуються на тематиці ринку нерухомості;
· Фахівці з інформаційних технологій, що обслуговують РН;
· Фахівці в галузі навчання та підвищення кваліфікації персоналу;
· Будь-які фахівці - співробітники і члени національних і міжнародних професійних об'єднань ринку нерухомості.
Розглянемо докладніше діяльність деяких учасників ринку. Будівельні організації (продавці) існують у відносно невеликій кількості, тому що будівництво потребує великих капіталовкладень і має досить тривалий термін окупності. Дані організації будують нове житло, нежитлові об'єкти і продають об'єкти нерухомості або самі, або залучаючи посередників-продавців, оплачуючи їх послуги. Ріелтер - це особа, яка займається підприємницькою діяльністю на ринку нерухомості, здійснюючи різні операції з нерухомим майном і правами на нього. Ця діяльність може здійснюватися юридичними особами та індивідуальними підприємцями. Ріелтерські фірми продають не саму нерухомість, остання не є їх власністю, а свої послуги. Основне джерело доходів - отримання комісійних за послуги, що надаються продавцям або покупцям нерухомості. Ріелтерська діяльність підлягає обов'язковому ліцензуванню. Оцінювачі. Процедура оцінки передує прийняттю будь-якого рішення, пов'язаного з нерухомістю. Оцінка являє обгрунтована думка незалежної сторони про ринкову вартість нерухомості. Існує кілька характерних випадків, коли необхідно звернення до послуг оцінювача:
· Оцінка за замовленням продавця перед виставлянням нерухомості на продаж;
· Оцінка за замовленням потенційного покупця перед укладанням угоди;
· Оцінка перед реконструкцією нерухомості на предмет приросту доходу від експлуатації та її ринкової вартості в залежності від витрат на перетворення об'єкту;
· Оцінка інвестиційного проекту;
· Оцінка при отриманні кредиту під заставу нерухомості, при внесенні нерухомості в якості частки в статутний капітал нового підприємства;
· Оцінка для визначення стартової ціни об'єкта нерухомості на конкурсах, аукціонах та ін
Девелопер - це професійний підприємець, який ініціює і забезпечує реалізацію найкращого з можливих варіантів розвитку нерухомості, включаючи організацію фінансування проекту. Банки - пасивні учасники російського ринку нерухомості. Основною діяльністю банків на ринку нерухомості має бути участь в інвестиційних та девелоперських проектах, іпотечне кредитування. Процеси функціонування ринку - процеси створення, використання та обміну об'єктів нерухомості та управління ринком.
Розрізняють такі основні процеси:
1. Створення розвитку об'єкта нерухомості;
1.1 Організація системи розвитку нерухомості;
1.2 Розвиток територій;
1.3 Створення (розвиток) об'єкта нерухомості;
2. Використання (експлуатація) об'єкта нерухомості;
2.1.Організація експлуатації та управління нерухомістю;
2.2.Управленіе об'єктом;
3. Товарний оборот об'єктів нерухомості;
3.1.Організація системи товарного обороту нерухомості;
3.2.Передача прав (правомочностей) власності на об'єкт нерухомості та реєстрація угоди;
3.3.Фінансірованіе товарного обороту нерухомості
4. Управління ринком;
4.1.Ісследованіе ринку;
4.2.Формірованіе та розвиток ринку;
4.3.Контроль і регулювання.
Інфраструктура ринку нерухомості - сукупність механізмів, що забезпечують функціонування ринку
Умовно можна виділити чотири таких механізму:
По-перше, соціальний механізм, що включає в себе:
· Законодавчу та нормативну бази ринку;
· Систему громадського контролю над дотриманням правових та етичних норм усіма учасниками ринку, захисту їх прав та інтересів.
Основними учасниками ринку, що реалізують цей механізм є законодавчі і представницькі органи влади і управління федерального і регіонального рівнів, профільні підрозділи виконавчих органів, громадські об'єднання неінституціональних учасників ринку в особі їх юридичних підрозділів.
По-друге, методологічний (макрориночний) механізм, що включає в себе:
· Систему моніторингу та дослідження процесів функціонування ринку нерухомості, способів і засобів реформування і розвитку ринку (дослідні підрозділи громадських об'єднань, дослідницькі організації ринку нерухомості за участю професіоналів-практиків);
· Спеціалізовані державні, громадські та комерційні інститутів управління розвитком ринку нерухомості, зокрема:
а) органи координації зусиль державних установ та відомств, спрямованих на розвиток ринку нерухомості.
б) спеціалізованих структурних підрозділів органів державної влади та місцевого самоврядування, орієнтованих на реформування, регулювання і контроль ринку нерухомості, захист власника від протиправних дій;
в) саморегулівних та громадських організацій, професійних і споживчих спілок ринку нерухомості;
г) освітніх установ та інформаційних центрів ринку нерухомості;
д) некомерційних та комерційних організацій - дослідників і ініціаторів реформування окремих сегментів ринків нерухомості.
По-третє, інженерно-технологічний механізм, що включає в себе:
· Еталонні технології професійної діяльності на ринку нерухомості при проведенні операцій всіх категорій;
· Стандарти опису об'єктів нерухомості всіх видів в інтересах операцій з ними всіх категорій;
· Єдине інформаційного простору ринку нерухомості та забезпечення інформаційної відкритості ринку;
· Законодавчо закріплені еталонні вимоги до нерухомого майна і до професійної діяльності на ринку нерухомості;
· Нормативні, інструктивні та реєстраційні документи, що регламентують операції на ринку нерухомості;
· Банки даних еталонних (модельних) технологій діяльності на ринку нерухомості.
По-четверте, психолого-поведінковий механізм, що включає в себе професійні норми і стандарт взаємовідносин учасників ринку, які зводять до мінімуму втрати від проведення операцій (транзакцій) на етапах пошуку інформації, ведення переговорів, прийняття рішень, правового закріплення угод, мотивації учасників, координації зусиль учасників , контролю і відновлення порушених прав та застосування санкцій до порушників.
3. Основні поняття ринку нерухомості
Основними факторами, які діють на будь-якому ринку, є: попит, пропозиція і ціна.
Попит - це кількість земельних ділянок, будівель, споруд і прав на них, які покупці готові придбати за складним цінами за певний період часу.
За інших рівних умов попит на нерухомість змінюється у зворотній залежності від ціни.
Попит на нерухомі об'єкти формується під впливом численних факторів
· Економічні фактори: темпи економічного зростання та науково-технічного прогресу; рівень конкуренції на ринку; рівень, динаміка і диференціація доходів потенційних покупців, рівень ділової активності населення; можливість залучення позикових коштів; вартість будівництва і ціни на об'єкти нерухомості; ціни і тарифи на комунальні послуги; рівень орендної плати; оподаткування.
· Соціальні фактори: структура населення; щільність населення, а число сімей; міграція населення; чисельність населення і тенденції її зміни; вікової та соціальний статус населення; освітній рівень та ін
· Природно-кліматичне середовище: клімат; тривалість пір року; водний і тепловий режим; тип грунтів; запас поживних речовин у грунті; екологія.
· Адміністративні фактори: постійні і тимчасові обмеження; умови отримання прав на будівництво нерухомості; правові умови здійснення угод (реєстрація, терміни та ін.)
· Навколишнє середовище: стан соціальної інфраструктури; транспортні умови; місцезнаходження нерухомості.
· Національні та культурні умови, традиції населення.
· Політичні фактори: ступінь досконалості законодавства, рівень стабільності.
Попит на нерухомість може бути дуже мінливим по регіонах, районах і мікрорайонах. Наприклад, відкриття в маленькому містечку нової фабрики може викликати значний приплив робочої сили, що, у свою чергу, зажадає будівництва великої кількості нового житла, торгових і рекреаційних об'єктів і так далі. У той же час, недолік коштів для іпотечного кредитування і високі процентні ставки можуть стримувати попит на нерухомість. Попит на землю як фактор виробництва, за своєю суттю є похідним від попиту на кінцевий продукт, вироблений з використанням землі. Тому величина попиту на землю буде визначатися:
· Ціною землі щодо ціни на інші фактори виробництва;
· Продуктивністю землі;
· Ціною кінцевого продукту.
Пропозиція - це кількість об'єктів нерухомості, яке власники готові продати за певними цінами за певний період часу.
У будь-який поточний момент часу загальна пропозиція складається з двох елементів - пропозиція вже існуючої і нової нерухомості. Співвідношення двох елементів пропозиції змінюється в часі і від місця до місця. У той же час, основною тенденцією є переважання пропозиції існуючої нерухомості, що пов'язано з її довговічністю.
Зміна пропозиції об'єктів нерухомості на ринку може бути реалізовано:
· За рахунок будівництва нової або реконструкції існуючої нерухомості;
· За рахунок зміни типу використання;
· За рахунок зміни існуючих прав на нерухомість без фізичного зміни нерухомості.
Ціна - це кількість грошей, сплачених за одиницю нерухомості в здійснені угоди.
Ринкова вартість - це найбільш ймовірний грошовий еквівалент власності. Це найвища ціна, яку принесе продаж ділянки на конкурентному і відкритому ринку, коли покупець і продавець діють розумно і на операцію не впливають сторонні подразники.
4. Сегментація ринку нерухомості
При описі структури ринку нерухомості застосовують три найбільш поширених підходу:
· Інституційний;
· Об'єктний;
· Відтворювальний.
Інституційний підхід передбачає опис видів діяльності на ринку нерухомості з точки зору правових норм, правил і стандартів, типових способів його здійснення і регулювання, тобто як самостійний інститут, а також із зазначенням взаємозв'язку між інститутами. Виділимо основні інститути ринку нерухомості:
· Органи влади (федеральні, регіональні, муніципальні), що здійснюють регулювання умов функціонування і розвитку ринку нерухомості;
· Інститут незалежної оцінки нерухомості;
· Девелопмент;
· Банки та інші інститути (інвестиційні фонди, трастові фонди), які використовують у своїй діяльності механізм заставного кредитування;
· Інститут управителів нерухомістю;
· Інститут ріелторів;
· Державний і приватний нотаріат;
· Будівельні організації;
· Орендарі нерухомості;
· Продавці нерухомості;
· Саморегульовані та суспільно-професійні об'єднання учасників ринку нерухомості і т.д.
Об'єктний підхід передбачає класифікувати діяльність на ринку нерухомості з точки зору об'єкта цивільних правовідносин (земля, штучні споруди, а також відповідні їм права власності). Чи правомірно буде виділити:
· Ринок землі;
· Ринок штучних споруд (житлової, промислової та комерційної нерухомості);
· Будівельний ринок;
· Ринок таймшеров і т.д.
Відтворювальний підхід передбачає опис структури ринку через призму відносин, що виникають у процесі циклу відтворення нерухомості.
З достатньою мірою умовності вони можуть бути представлені трьома групами відносин:
· Ринок розвитку об'єктів нерухомості - сукупність відносин, що виникають у процесі реконструкції або створення об'єкта нерухомості. Передбачає діяльність по створенню (видозміні) фізичних характеристик об'єктів нерухомості (обумовлюють весь подальший характер операцій з правами (оборот) і споживання об'єкта нерухомості);
· Ринок споживання об'єктів нерухомості - сукупність відносин, що виникають у процесі експлуатації, утримання та управління об'єктами нерухомістю. Забезпечує експлуатацію, утримання і управління об'єктами нерухомості.
· Ринок обігу прав на нерухомість - сукупність відносин, що виникають при перерозподілу прав на нерухомість. Забезпечує перехід прав на об'єкти нерухомості, реєстрацію прав та угод з ними.
Ринок нерухомості має розгалужену структуру, і його можна сегментувати за різними ознаками.
За способом здійснення угод на ринку нерухомості виділяють наступні його складові:
Первинний ринок - це економічна ситуація, коли нерухомість як товар вперше надходить на ринок. Основними продавцями нерухомості в такому випадку виступають держава в особі своїх федеральних, регіональних і місцевих органів влади (за рахунок приватизації державних і муніципальних підприємств, житлових об'єктів і речових прав) і будівельні компанії - постачальники житлової та нежитлової нерухомості. Кількість нерухомості, що пропонується на первинному ринку, залежить від нового будівництва. Враховуючи, що потреби населення в житлі, підприємців - в комерційній нерухомості, далекі від належного задоволення, подальший розвиток ринку нерухомості може відбуватися тільки з урахуванням нового будівництва, тобто первинного ринку. На вторинному ринку нерухомість виступає як товар, який раніше був у вжитку і належить певному власнику - фізичній або юридичній особі. Первинний і вторинний ринки нерухомості взаємопов'язані. Якщо з якихось мотивів (наприклад, міжнаціональний конфлікт в регіоні, несприятлива екологічна обстановка і т. д.) збільшиться пропозиція нерухомості на вторинному ринку, це призведе до знецінення нерухомості на первинному ринку. У той же час зростання витрат на будівництво призводить до збільшення цін на первинному ринку житла, що тут же позначається на зростанні цін на вторинному ринку. Організований ринок - це господарський оборот нерухомого майна та прав на неї в суворій відповідності до чинного законодавства за участю ліцензованих професійних посередників. Цей ринок гарантує юридичну чистоту угод і захист прав їх учасників. Неорганізований (вуличний) ринок не завжди забезпечує надійність здійснюваних операцій. По виду об'єкта (товару): земельний ринок, ринок будівель, споруд, підприємств, приміщень, багаторічних насаджень, речових прав та інших об'єктів. За географічним фактором: кожен регіон і район може являти собою окремий ринок; навіть у різних районах окремого міста можуть існувати різні ринкові умови (місцевий, міський, регіональний, національний, світовий).
· За вартістю: ринок дорогої нерухомості, масовий ринок відносно недорогої нерухомості.
· За ступенем готовності до експлуатації: існуючих об'єктів, незавершеного будівництва, нового будівництва.
· За формою власності: державних та муніципальних об'єктів, приватних, ін
· По виду угод: купівлі-продажу, оренди, інвестицій, іпотеки, застави та ін
Щодо використання (функціональному призначенню): ринок житла, ринок нежитлових приміщень (комерційної нерухомості), ринок нерухомості промислового і сільськогосподарського призначення.
Висновки
У результаті виконаної роботи можна зробити наступні висновки:
По-перше, ринок нерухомості є суттєвою складовою в будь-якій національній економіці, оскільки нерухомість - найважливіша складова частина національного багатства, на частку якого припадає понад 50% світового багатства.
По-третє ринок нерухомості тісно пов'язаний з іншими ринками. Без ринку нерухомості не може бути ринку взагалі, тому що ринок праці, ринок капіталу, ринок товарів і послуг і т.д. для свого існування повинні мати або орендувати відповідні приміщення, необхідні для їх діяльності. Тоді як, ринок нерухомості не може існувати, наприклад, без ринку капіталу, тому що нерухомість не на що було б будувати, купувати чи орендувати і т.д.
Крім того, нерухомість - це вигідне вкладення капіталу (інвестицій), оскільки кошти, вкладені в нерухомість, захищені від інфляції. Куплений будинок, квартира, земельна ділянка через деякий час можна продати за вищою ціною або здавати в оренду і мати від цього додатковий дохід. Купівля підприємства приносить покупцеві (інвестору) дохід у результаті роботи підприємства.
II. Основні угоди з нерухомістю
Введення
Згідно з п. 1 статті 130 Цивільного кодексу (ГК) до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Угодами визнаються дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (стаття 153 ЦК). Розглянемо, які операції можна здійснювати з об'єктами нерухомості.
1. Купівля-продаж
Відповідно до п. 1 статті 549 ЦК за договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно (стаття 130).
Перехід права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості до покупця підлягає державній реєстрації (п. 1 стаття 551 ЦК).
За договором продажу будівлі, споруди або іншої нерухомості покупцю одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. У разі, коли продавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться продається нерухомість, покупцю передається право власності або надається право оренди чи передбачене договором продажу нерухомості інше право на відповідну частину земельної ділянки. Продаж нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, не належить продавцю на праві власності, допускається без згоди власника цієї ділянки.
2. Оренда
За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування (стаття 606 ЦК). В оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди. Законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується. Згідно з п. 1 статті 650 ЦК за договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду. Договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 2 статті 651 ЦК). За договором оренди будівлі або споруди орендарю одночасно з передачею прав володіння і користування такою нерухомістю передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. У випадках, коли земельна ділянка, на якій знаходиться орендований будинок або споруду, продається іншій особі, за орендарем цієї будівлі або споруди зберігається право користування частиною земельної ділянки, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання, на умовах, що діяли до продажу земельної ділянки.
3. Мена
Відповідно до п. 1 статті 567 ЦК за договором міни кожна із сторін зобов'язується передати у власність іншої сторони один товар в обмін на інший. До договору міни застосовуються відповідно правила про купівлю-продаж, якщо це не суперечить правилам суті міни. При цьому кожна зі сторін визнається продавцем речі (у тому числі і об'єкта нерухомого майна), яку вона зобов'язується передати, і покупцем речі, яку вона зобов'язується прийняти в обмін. Якщо з договору міни не випливає інше, речі, які підлягають обміну, передбачаються рівноцінними, а витрати на їх передачу і прийняття здійснюються в кожному випадку тією стороною, яка несе відповідні обов'язки (п. 1 стаття 568 ЦК). У випадку, коли відповідно до договору міни обмінювані речі визнаються нерівноцінними, сторона, яка зобов'язана передати річ, ціна якої нижче ціни речі, що надається в обмін, повинна сплатити різницю в цінах безпосередньо до або після виконання її обов'язку передати цю річ, якщо інший порядок оплати не передбачено договором.
4. Іпотека (застава нерухомого майна)
Відповідно до п. 1 статті 1 Федерального закону від 16.07.1998 № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» (Закон) за договором про іпотеку одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими Законом. За договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, у тому числі:
· Земельні ділянки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статті 63 Закону;
· Підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
· Житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;
· Дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
· Повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.
Не всі земельні ділянки можуть бути предметом іпотеки - виключається іпотека земель, які перебувають у державній або муніципальній власності, а також сільськогосподарських угідь зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств та польових земельних ділянок особистих підсобних господарств. Крім того, не допускається іпотека частини земельної ділянки, площа якого менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів РФ і нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання. Не підлягають іпотеці лісу, землі загального користування в населених пунктах, землі заповідників, пам'яток природи, національних і дендрологічних парків, ботанічних садів; землі оздоровчого та історико-культурного призначення; землі, надані для ведення сільського господарства, використання та охорони надр; землі, заражені небезпечними речовинами і піддані біогенного зараженню; земельні ділянки, які перебувають у тимчасовому користуванні
У тому випадку, якщо Іпотека підлягає державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним у порядку, встановленому федеральним законом про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним (п. 1 статті 19 Закону).
5. Дарування
Згідно з п. 1 статті 572 Цивільного кодексу (ГК) за договором дарування одна сторона (дарувальник) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (обдаровуваному) річ у власність або майнове право (вимога) до себе або до третьої особи або звільняє або зобов'язується звільнити її від майнового обов'язку перед собою або перед третьою особою. Передача дару здійснюється за допомогою його вручення, символічної передачі (вручення ключів і т.п.) або вручення правовстановлюючих документів (п. 1 статті 574 ЦК). Договір дарування нерухомого майна підлягає державній реєстрації.
Не допускається дарування, за винятком звичайних подарунків, вартість яких не перевищує 5 встановлених законом мінімальних розмірів оплати праці (в тому числі об'єктів нерухомості):
· Від імені малолітніх і громадян, визнаних недієздатними, їх законними представниками;
· Працівникам лікувальних, виховних установ, закладів соціального захисту та інших аналогічних установ громадянами, що перебувають у них на лікуванні, змісті або вихованні, чоловіками й родичами цих громадян;
· Державним службовцям та службовцям органів муніципальних утворень у зв'язку з їх посадовим становищем або у зв'язку з виконанням ними службових обов'язків;
· У відносинах між комерційними організаціями.
Юридична особа, якій річ належить на праві господарського відання або оперативного управління, має право подарувати її за згодою власника, якщо законом не передбачено інше (п. 1 статті 576 ЦК). Дарування майна, що знаходиться у спільній сумісній власності, допускається за згодою всіх учасників спільної власності. Крім того, згідно зі статтею 581 ЦК права обдаровуваного, якому за договором дарування обіцяний дар, не переходять до його спадкоємців (правонаступників), якщо інше не передбачено договором дарування, а обов'язки дарувальника, що обіцяв дарування, переходять до його спадкоємців (правонаступників), якщо інше не передбачено договором дарування.
6. Рента
За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платнику ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренту у вигляді певної грошової суми або надання коштів на його утримання в іншій формі (п. 1 статті 583 ЦК).
За договором ренти допускається встановлення обов'язку виплачувати ренту безстроково (постійна рента) або на термін життя одержувача ренти (довічна рента). Довічна рента може бути встановлена на умовах довічного утримання громадянина з коштом. Договір ренти згідно зі статтею 584 ЦК підлягає нотаріальному посвідченню, а договір, який передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, підлягає також державній реєстрації. Рента обтяжує земельну ділянку, підприємство, будівля, споруда або інше нерухоме майно, передане під її виплату (п. 1 статті 586 ЦК). У разі відчуження такого майна платником ренти його зобов'язання за договором ренти переходять на набувача майна. Особа, яка передала обтяжене рентою нерухоме майно у власність іншої особи, несе субсидіарну з ним відповідальність (стаття 399) за вимогами одержувача ренти, що виникли у зв'язку з порушенням договору ренти, якщо цим Кодексом, іншим законом або договором не передбачена солідарна відповідальність за цим зобов'язанням. Згідно з п. 1 статті 587 ЦК при передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти в забезпечення зобов'язання платника ренти набуває право застави на це майно.
7. Безоплатне користування
За договором безоплатного користування (договору позики) одна сторона (позичкодавець) зобов'язується передати або передає річ у безоплатне тимчасове користування другій стороні (ссудополучателю), а остання зобов'язується повернути ту саму річ у тому стані, в якому вона її отримала, з урахуванням нормального зносу або у стані, обумовленому договором (п. 1 статті 689 ЦК). Комерційна організація не має права передавати майно (в тому числі і об'єкти нерухомого майна) у безоплатне користування особі, яка є її засновником, учасником, керівником, членом її органів управління або контролю. Згідно з п. 1 статті 691 ЦК позичкодавець зобов'язаний надати річ у стані, що відповідає умовам договору безоплатного користування та її призначенням і відповідає за недоліки речі, які він навмисно або через грубу необережність не обмовив при укладанні договору безоплатного користування (п. 1 статті 693 ЦК) . Ссудополучатель у свою чергу згідно зі статтею 695 ЦК зобов'язаний підтримувати річ, отриману у безоплатне користування, у справному стані, включаючи здійснення поточного та капітального ремонту, і нести всі витрати на її утримання, якщо інше не передбачено договором безоплатного користування.
8. Приватизація
Відповідно до статті 1 Федерального закону від 21.12.2001 № 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна» (Закон) під приватизацією державного та муніципального майна розуміється оплатне відчуження майна, що знаходиться у власності РФ, суб'єктів РФ, муніципальних утворень, у власність фізичних і (або) юридичних осіб. Приватизація муніципального майна здійснюється органами місцевого самоврядування самостійно в порядку, передбаченому цим Законом (стаття 2 Закону). Згідно з п. 3 статті 3 Закону приватизації не підлягає майно, віднесене федеральними законами до об'єктів цивільних прав, обіг яких не допускається (об'єктах, вилученим з обороту), а також майно, яке в порядку, встановленому федеральними законами, може знаходитися тільки в державній або муніципальної власності. Покупцями державного і муніципального майна можуть бути будь-які фізичні та юридичні особи, за винятком (п. 1 статті 5 Закону):
· Державних і муніципальних унітарних підприємств;
· Державних і муніципальних установ;
· Юридичних осіб, у статутному капіталі яких частка РФ, суб'єктів РФ і муніципальних утворень перевищує 25%, крім випадків внесення державного або муніципального майна, а також виключних прав у статутні капітали відкритих акціонерних товариств при установі відкритих акціонерних товариств і в порядку оплати розміщуваних додаткових акцій при збільшенні статутних капіталів відкритих акціонерних товариств. Приватизація будинків, будівель та споруд, а також об'єктів, будівництво яких не завершено та які визнані самостійними об'єктами нерухомості, здійснюється одночасно з відчуженням особі, що набуває таке майно, земельних ділянок, які займають таким майном та необхідних для їх використання (п. 1 статті 28 Закону ). При приватизації розташованих на неподільному земельній ділянці частин будинків, будівель та споруд, визнаних самостійними об'єктами нерухомості, з покупцями такого майна укладаються договори оренди зазначеної земельної ділянки із множинністю осіб на боці орендаря в порядку, встановленому законодавством.
Список джерел
1. Виноградов Д.В. Економіка нерухомості: Навчальний посібник - Владім. держ. ун-т.: Володимир, 2007. - 136 с.
2. Степанова С.А. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації (навчально-практичний). Частини перша, друга, третя, четверта. - 2-е вид., Перераб. і доп .- М.: Проспект; Єкатеринбург: Інститут приватного права, 2009. - 1504 с.
3. Трахтенгерц Л.А. Коментар до Цивільного кодексу РФ частини четвертої (постат.). - М.: ИНФРА-М, КОНТРАКТ, 2009. - 812 с.
4. Шевчук Д.А. Купівля будинку та земельної ділянки: крок за кроком. - М.: АСТ: Астрель, 2008 .- 301 с.
5. Циганенко В.С. Економіка ринку нерухомості .- СПб.: СПбГІТМО, 2008-120 с.
· За рахунок зміни існуючих прав на нерухомість без фізичного зміни нерухомості.
Ціна - це кількість грошей, сплачених за одиницю нерухомості в здійснені угоди.
Ринкова вартість - це найбільш ймовірний грошовий еквівалент власності. Це найвища ціна, яку принесе продаж ділянки на конкурентному і відкритому ринку, коли покупець і продавець діють розумно і на операцію не впливають сторонні подразники.
4. Сегментація ринку нерухомості
При описі структури ринку нерухомості застосовують три найбільш поширених підходу:
· Інституційний;
· Об'єктний;
· Відтворювальний.
Інституційний підхід передбачає опис видів діяльності на ринку нерухомості з точки зору правових норм, правил і стандартів, типових способів його здійснення і регулювання, тобто як самостійний інститут, а також із зазначенням взаємозв'язку між інститутами. Виділимо основні інститути ринку нерухомості:
· Органи влади (федеральні, регіональні, муніципальні), що здійснюють регулювання умов функціонування і розвитку ринку нерухомості;
· Інститут незалежної оцінки нерухомості;
· Девелопмент;
· Банки та інші інститути (інвестиційні фонди, трастові фонди), які використовують у своїй діяльності механізм заставного кредитування;
· Інститут управителів нерухомістю;
· Інститут ріелторів;
· Державний і приватний нотаріат;
· Будівельні організації;
· Орендарі нерухомості;
· Продавці нерухомості;
· Саморегульовані та суспільно-професійні об'єднання учасників ринку нерухомості і т.д.
Об'єктний підхід передбачає класифікувати діяльність на ринку нерухомості з точки зору об'єкта цивільних правовідносин (земля, штучні споруди, а також відповідні їм права власності). Чи правомірно буде виділити:
· Ринок землі;
· Ринок штучних споруд (житлової, промислової та комерційної нерухомості);
· Будівельний ринок;
· Ринок таймшеров і т.д.
Відтворювальний підхід передбачає опис структури ринку через призму відносин, що виникають у процесі циклу відтворення нерухомості.
З достатньою мірою умовності вони можуть бути представлені трьома групами відносин:
· Ринок розвитку об'єктів нерухомості - сукупність відносин, що виникають у процесі реконструкції або створення об'єкта нерухомості. Передбачає діяльність по створенню (видозміні) фізичних характеристик об'єктів нерухомості (обумовлюють весь подальший характер операцій з правами (оборот) і споживання об'єкта нерухомості);
· Ринок споживання об'єктів нерухомості - сукупність відносин, що виникають у процесі експлуатації, утримання та управління об'єктами нерухомістю. Забезпечує експлуатацію, утримання і управління об'єктами нерухомості.
· Ринок обігу прав на нерухомість - сукупність відносин, що виникають при перерозподілу прав на нерухомість. Забезпечує перехід прав на об'єкти нерухомості, реєстрацію прав та угод з ними.
Ринок нерухомості має розгалужену структуру, і його можна сегментувати за різними ознаками.
За способом здійснення угод на ринку нерухомості виділяють наступні його складові:
Первинний ринок - це економічна ситуація, коли нерухомість як товар вперше надходить на ринок. Основними продавцями нерухомості в такому випадку виступають держава в особі своїх федеральних, регіональних і місцевих органів влади (за рахунок приватизації державних і муніципальних підприємств, житлових об'єктів і речових прав) і будівельні компанії - постачальники житлової та нежитлової нерухомості. Кількість нерухомості, що пропонується на первинному ринку, залежить від нового будівництва. Враховуючи, що потреби населення в житлі, підприємців - в комерційній нерухомості, далекі від належного задоволення, подальший розвиток ринку нерухомості може відбуватися тільки з урахуванням нового будівництва, тобто первинного ринку. На вторинному ринку нерухомість виступає як товар, який раніше був у вжитку і належить певному власнику - фізичній або юридичній особі. Первинний і вторинний ринки нерухомості взаємопов'язані. Якщо з якихось мотивів (наприклад, міжнаціональний конфлікт в регіоні, несприятлива екологічна обстановка і т. д.) збільшиться пропозиція нерухомості на вторинному ринку, це призведе до знецінення нерухомості на первинному ринку. У той же час зростання витрат на будівництво призводить до збільшення цін на первинному ринку житла, що тут же позначається на зростанні цін на вторинному ринку. Організований ринок - це господарський оборот нерухомого майна та прав на неї в суворій відповідності до чинного законодавства за участю ліцензованих професійних посередників. Цей ринок гарантує юридичну чистоту угод і захист прав їх учасників. Неорганізований (вуличний) ринок не завжди забезпечує надійність здійснюваних операцій. По виду об'єкта (товару): земельний ринок, ринок будівель, споруд, підприємств, приміщень, багаторічних насаджень, речових прав та інших об'єктів. За географічним фактором: кожен регіон і район може являти собою окремий ринок; навіть у різних районах окремого міста можуть існувати різні ринкові умови (місцевий, міський, регіональний, національний, світовий).
· За вартістю: ринок дорогої нерухомості, масовий ринок відносно недорогої нерухомості.
· За ступенем готовності до експлуатації: існуючих об'єктів, незавершеного будівництва, нового будівництва.
· За формою власності: державних та муніципальних об'єктів, приватних, ін
· По виду угод: купівлі-продажу, оренди, інвестицій, іпотеки, застави та ін
Щодо використання (функціональному призначенню): ринок житла, ринок нежитлових приміщень (комерційної нерухомості), ринок нерухомості промислового і сільськогосподарського призначення.
Висновки
У результаті виконаної роботи можна зробити наступні висновки:
По-перше, ринок нерухомості є суттєвою складовою в будь-якій національній економіці, оскільки нерухомість - найважливіша складова частина національного багатства, на частку якого припадає понад 50% світового багатства.
По-третє ринок нерухомості тісно пов'язаний з іншими ринками. Без ринку нерухомості не може бути ринку взагалі, тому що ринок праці, ринок капіталу, ринок товарів і послуг і т.д. для свого існування повинні мати або орендувати відповідні приміщення, необхідні для їх діяльності. Тоді як, ринок нерухомості не може існувати, наприклад, без ринку капіталу, тому що нерухомість не на що було б будувати, купувати чи орендувати і т.д.
Крім того, нерухомість - це вигідне вкладення капіталу (інвестицій), оскільки кошти, вкладені в нерухомість, захищені від інфляції. Куплений будинок, квартира, земельна ділянка через деякий час можна продати за вищою ціною або здавати в оренду і мати від цього додатковий дохід. Купівля підприємства приносить покупцеві (інвестору) дохід у результаті роботи підприємства.
II. Основні угоди з нерухомістю
Введення
Згідно з п. 1 статті 130 Цивільного кодексу (ГК) до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Угодами визнаються дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (стаття 153 ЦК). Розглянемо, які операції можна здійснювати з об'єктами нерухомості.
1. Купівля-продаж
Відповідно до п. 1 статті 549 ЦК за договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно (стаття 130).
Перехід права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості до покупця підлягає державній реєстрації (п. 1 стаття 551 ЦК).
За договором продажу будівлі, споруди або іншої нерухомості покупцю одночасно з передачею права власності на таку нерухомість передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. У разі, коли продавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться продається нерухомість, покупцю передається право власності або надається право оренди чи передбачене договором продажу нерухомості інше право на відповідну частину земельної ділянки. Продаж нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, не належить продавцю на праві власності, допускається без згоди власника цієї ділянки.
2. Оренда
За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування (стаття 606 ЦК). В оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди. Законом можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується. Згідно з п. 1 статті 650 ЦК за договором оренди будівлі або споруди орендодавець зобов'язується передати у тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування орендарю будівлю або споруду. Договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, підлягає державній реєстрації і вважається укладеним з моменту такої реєстрації (п. 2 статті 651 ЦК). За договором оренди будівлі або споруди орендарю одночасно з передачею прав володіння і користування такою нерухомістю передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. У випадках, коли земельна ділянка, на якій знаходиться орендований будинок або споруду, продається іншій особі, за орендарем цієї будівлі або споруди зберігається право користування частиною земельної ділянки, яка зайнята будівлею або спорудою і необхідна для його використання, на умовах, що діяли до продажу земельної ділянки.
3. Мена
Відповідно до п. 1 статті 567 ЦК за договором міни кожна із сторін зобов'язується передати у власність іншої сторони один товар в обмін на інший. До договору міни застосовуються відповідно правила про купівлю-продаж, якщо це не суперечить правилам суті міни. При цьому кожна зі сторін визнається продавцем речі (у тому числі і об'єкта нерухомого майна), яку вона зобов'язується передати, і покупцем речі, яку вона зобов'язується прийняти в обмін. Якщо з договору міни не випливає інше, речі, які підлягають обміну, передбачаються рівноцінними, а витрати на їх передачу і прийняття здійснюються в кожному випадку тією стороною, яка несе відповідні обов'язки (п. 1 стаття 568 ЦК). У випадку, коли відповідно до договору міни обмінювані речі визнаються нерівноцінними, сторона, яка зобов'язана передати річ, ціна якої нижче ціни речі, що надається в обмін, повинна сплатити різницю в цінах безпосередньо до або після виконання її обов'язку передати цю річ, якщо інший порядок оплати не передбачено договором.
4. Іпотека (застава нерухомого майна)
Відповідно до п. 1 статті 1 Федерального закону від 16.07.1998 № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» (Закон) за договором про іпотеку одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими Законом. За договором про іпотеку може бути закладено нерухоме майно, права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, у тому числі:
· Земельні ділянки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статті 63 Закону;
· Підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;
· Житлові будинки, квартири і частини житлових будинків і квартир, що складаються з однієї або кількох ізольованих кімнат;
· Дачі, садові будинки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
· Повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання і космічні об'єкти.
Не всі земельні ділянки можуть бути предметом іпотеки - виключається іпотека земель, які перебувають у державній або муніципальній власності, а також сільськогосподарських угідь зі складу земель сільськогосподарських організацій, селянських (фермерських) господарств та польових земельних ділянок особистих підсобних господарств. Крім того, не допускається іпотека частини земельної ділянки, площа якого менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів РФ і нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання. Не підлягають іпотеці лісу, землі загального користування в населених пунктах, землі заповідників, пам'яток природи, національних і дендрологічних парків, ботанічних садів; землі оздоровчого та історико-культурного призначення; землі, надані для ведення сільського господарства, використання та охорони надр; землі, заражені небезпечними речовинами і піддані біогенного зараженню; земельні ділянки, які перебувають у тимчасовому користуванні
У тому випадку, якщо Іпотека підлягає державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним у порядку, встановленому федеральним законом про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним (п. 1 статті 19 Закону).
5. Дарування
Згідно з п. 1 статті 572 Цивільного кодексу (ГК) за договором дарування одна сторона (дарувальник) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (обдаровуваному) річ у власність або майнове право (вимога) до себе або до третьої особи або звільняє або зобов'язується звільнити її від майнового обов'язку перед собою або перед третьою особою. Передача дару здійснюється за допомогою його вручення, символічної передачі (вручення ключів і т.п.) або вручення правовстановлюючих документів (п. 1 статті 574 ЦК). Договір дарування нерухомого майна підлягає державній реєстрації.
Не допускається дарування, за винятком звичайних подарунків, вартість яких не перевищує 5 встановлених законом мінімальних розмірів оплати праці (в тому числі об'єктів нерухомості):
· Від імені малолітніх і громадян, визнаних недієздатними, їх законними представниками;
· Працівникам лікувальних, виховних установ, закладів соціального захисту та інших аналогічних установ громадянами, що перебувають у них на лікуванні, змісті або вихованні, чоловіками й родичами цих громадян;
· Державним службовцям та службовцям органів муніципальних утворень у зв'язку з їх посадовим становищем або у зв'язку з виконанням ними службових обов'язків;
· У відносинах між комерційними організаціями.
Юридична особа, якій річ належить на праві господарського відання або оперативного управління, має право подарувати її за згодою власника, якщо законом не передбачено інше (п. 1 статті 576 ЦК). Дарування майна, що знаходиться у спільній сумісній власності, допускається за згодою всіх учасників спільної власності. Крім того, згідно зі статтею 581 ЦК права обдаровуваного, якому за договором дарування обіцяний дар, не переходять до його спадкоємців (правонаступників), якщо інше не передбачено договором дарування, а обов'язки дарувальника, що обіцяв дарування, переходять до його спадкоємців (правонаступників), якщо інше не передбачено договором дарування.
6. Рента
За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платнику ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично виплачувати одержувачу ренту у вигляді певної грошової суми або надання коштів на його утримання в іншій формі (п. 1 статті 583 ЦК).
За договором ренти допускається встановлення обов'язку виплачувати ренту безстроково (постійна рента) або на термін життя одержувача ренти (довічна рента). Довічна рента може бути встановлена на умовах довічного утримання громадянина з коштом. Договір ренти згідно зі статтею 584 ЦК підлягає нотаріальному посвідченню, а договір, який передбачає відчуження нерухомого майна під виплату ренти, підлягає також державній реєстрації. Рента обтяжує земельну ділянку, підприємство, будівля, споруда або інше нерухоме майно, передане під її виплату (п. 1 статті 586 ЦК). У разі відчуження такого майна платником ренти його зобов'язання за договором ренти переходять на набувача майна. Особа, яка передала обтяжене рентою нерухоме майно у власність іншої особи, несе субсидіарну з ним відповідальність (стаття 399) за вимогами одержувача ренти, що виникли у зв'язку з порушенням договору ренти, якщо цим Кодексом, іншим законом або договором не передбачена солідарна відповідальність за цим зобов'язанням. Згідно з п. 1 статті 587 ЦК при передачі під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти в забезпечення зобов'язання платника ренти набуває право застави на це майно.
7. Безоплатне користування
За договором безоплатного користування (договору позики) одна сторона (позичкодавець) зобов'язується передати або передає річ у безоплатне тимчасове користування другій стороні (ссудополучателю), а остання зобов'язується повернути ту саму річ у тому стані, в якому вона її отримала, з урахуванням нормального зносу або у стані, обумовленому договором (п. 1 статті 689 ЦК). Комерційна організація не має права передавати майно (в тому числі і об'єкти нерухомого майна) у безоплатне користування особі, яка є її засновником, учасником, керівником, членом її органів управління або контролю. Згідно з п. 1 статті 691 ЦК позичкодавець зобов'язаний надати річ у стані, що відповідає умовам договору безоплатного користування та її призначенням і відповідає за недоліки речі, які він навмисно або через грубу необережність не обмовив при укладанні договору безоплатного користування (п. 1 статті 693 ЦК) . Ссудополучатель у свою чергу згідно зі статтею 695 ЦК зобов'язаний підтримувати річ, отриману у безоплатне користування, у справному стані, включаючи здійснення поточного та капітального ремонту, і нести всі витрати на її утримання, якщо інше не передбачено договором безоплатного користування.
8. Приватизація
Відповідно до статті 1 Федерального закону від 21.12.2001 № 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна» (Закон) під приватизацією державного та муніципального майна розуміється оплатне відчуження майна, що знаходиться у власності РФ, суб'єктів РФ, муніципальних утворень, у власність фізичних і (або) юридичних осіб. Приватизація муніципального майна здійснюється органами місцевого самоврядування самостійно в порядку, передбаченому цим Законом (стаття 2 Закону). Згідно з п. 3 статті 3 Закону приватизації не підлягає майно, віднесене федеральними законами до об'єктів цивільних прав, обіг яких не допускається (об'єктах, вилученим з обороту), а також майно, яке в порядку, встановленому федеральними законами, може знаходитися тільки в державній або муніципальної власності. Покупцями державного і муніципального майна можуть бути будь-які фізичні та юридичні особи, за винятком (п. 1 статті 5 Закону):
· Державних і муніципальних унітарних підприємств;
· Державних і муніципальних установ;
· Юридичних осіб, у статутному капіталі яких частка РФ, суб'єктів РФ і муніципальних утворень перевищує 25%, крім випадків внесення державного або муніципального майна, а також виключних прав у статутні капітали відкритих акціонерних товариств при установі відкритих акціонерних товариств і в порядку оплати розміщуваних додаткових акцій при збільшенні статутних капіталів відкритих акціонерних товариств. Приватизація будинків, будівель та споруд, а також об'єктів, будівництво яких не завершено та які визнані самостійними об'єктами нерухомості, здійснюється одночасно з відчуженням особі, що набуває таке майно, земельних ділянок, які займають таким майном та необхідних для їх використання (п. 1 статті 28 Закону ). При приватизації розташованих на неподільному земельній ділянці частин будинків, будівель та споруд, визнаних самостійними об'єктами нерухомості, з покупцями такого майна укладаються договори оренди зазначеної земельної ділянки із множинністю осіб на боці орендаря в порядку, встановленому законодавством.
Список джерел
1. Виноградов Д.В. Економіка нерухомості: Навчальний посібник - Владім. держ. ун-т.: Володимир, 2007. - 136 с.
2. Степанова С.А. Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації (навчально-практичний). Частини перша, друга, третя, четверта. - 2-е вид., Перераб. і доп .- М.: Проспект; Єкатеринбург: Інститут приватного права, 2009. - 1504 с.
3. Трахтенгерц Л.А. Коментар до Цивільного кодексу РФ частини четвертої (постат.). - М.: ИНФРА-М, КОНТРАКТ, 2009. - 812 с.
4. Шевчук Д.А. Купівля будинку та земельної ділянки: крок за кроком. - М.: АСТ: Астрель, 2008 .- 301 с.
5. Циганенко В.С. Економіка ринку нерухомості .- СПб.: СПбГІТМО, 2008-120 с.