Способи дослідження та аналіз ринку нерухомості

[ виправити ] текст може містити помилки, будь ласка перевіряйте перш ніж використовувати.

скачати

Курсова робота

З дисципліни «Основи маркетингу»

Тема: «Способи дослідження та аналіз ринку нерухомості»

ЗМІСТ

Анотація

Введення

Глава 1. Основні напрями і методи маркетингових досліджень

    1. Напрями маркетингових досліджень

    2. Поняття, класифікація та структура ринків

    3. Дослідження ринку нерухомості. Цілі і завдання

Глава 2. Дослідження ринку нерухомості республіки Хакасія

2.1. Постановка завдань і методів маркетингового дослідження

2.2. Проведення маркетингового дослідження та аналіз отриманих даних

2.3. Висновки за результатами дослідження

Висновок

Список використаної літератури

Додаток

АНОТАЦІЯ

У цій роботі наведені результати маркетингового споживачів дослідження ринку нерухомості у м. Абакані.

Дослідження проводилися з метою виявлення споживачів, а також факторів відношення до даних послуг на ринку республіки Хакасія. Час проведення маркетингового дослідження - травень 2009 року. Місце проведення дослідження - центральні території, що знаходиться у м. Абакані. Маркетингове дослідження було проведене шляхом опитування мешканців міста.

Курсова робота складається з двох частин. Перша частина курсової роботи є теоретичною. У ній розглянуті основні теоретичні аспекти проведення маркетингових досліджень, такі як:

  • напрями маркетингових досліджень;

  • поняття, класифікація та структура ринків;

  • дослідження ринку нерухомості. Цілі і завдання.

Друга частина є практичною. У ній проведено дослідження споживачів об'єктів ринку нерухомості, проаналізовані отримані дані. Завдання глави:

  • постановка завдань і методів маркетингового дослідження;

  • проведення маркетингового дослідження та аналіз отриманих даних;

  • надання висновки щодо проведення дослідження.

Завдання дослідження:

  • визначити переваги при поліпшенні житлових умов городян шляхом придбання нерухомості на первинному / вторинному ринках;

  • з'ясувати цінові параметри житла;

  • визначити потребу на первинному ринку в передбаченні установки дверей, монтажу тощо;

  • з'ясувати відповідність ціни і якості житла, що купується на первинному ринку;

  • визначити, чи виправдані ціни на вторинне житло;

  • з'ясувати переваги при виборі типу нерухомості;

  • визначити потребу в будівництві багатоповерхового житлового будівництва в регіоні;

  • визначити затребуваність у будівництві малоповерхового житла в регіоні;

  • з'ясувати, чи впливає підвищення тарифів на вибір покупцями типу нерухомості;

  • отримати оцінку впливу на придбання нерухомості економічної обстановки;

  • виявити прийнятну для регіону вартість житла за 1 квадратний метр;

  • визначити демографічний профіль покупців, з використанням таких параметрів, як вік, стать, дохід.

На закінчення курсової роботи наведені висновки за результатами проведеного маркетингового дослідження сучасного ринку нерухомості республіки Хакасія.

ВСТУП

Для забезпечення ефективного використання рідкісних ресурсів та максимального задоволення споживчих вимог специфіка сучасного життя вимагає від суб'єктів економічних відносин проведення глибокого аналізу протікають на ринку процесів.

Мета будь-якого ринкового дослідження складається в оцінці існуючої ситуації (кон'юнктури) і розробці прогнозу розвитку ринку. Програма такого комплексного вивчення залежить від особливостей товару (товарів), характеру діяльності підприємства, масштабів виробництва експортних, а також у визначенні умов, при яких забезпечується найбільш повне задоволення попиту населення в товарах даного виду і створюються передумови для ефективного збуту виробленої продукції. Відповідно до цього першочерговим завданням вивчення ринку є аналіз поточного співвідношення попиту і пропозиції на дану продукцію.

Прогнозування розвитку ринку (очікувані структурні зміни в старих галузях економіки, поява нових товарних ринків та пов'язані з цим зміни споживчих властивостей товару, формування нових потреб покупців) носить оцінний, можливий характер. Однак саме ці дослідження необхідні для вироблення стратегічної лінії підприємства, особливо при розробці нових товарів і планів введення їх на ринок.

Реалізація маркетингових досліджень припускає використання найрізноманітніших методів: багатовимірних, метод статистичної теорії прийняття рішення, детерміновані методи дослідження операцій, регресивні і кореляційні, а також багато інших методів, використання яких, поряд з багатьма іншими факторами, дозволяє простежити взаємозв'язок маркетингу з такими галузями знань, як математичний аналіз, фінансовий аналіз, розробка управлінських рішень і економіко-математичне моделювання.

Саме цей взаємозв'язок знаходиться в центрі уваги даної роботи і розглядається в практичному і теоретичному аспектах. Теоретична частина являє собою інформаційну базу, дозволяє охарактеризувати кон'юнктуру ринку в певний період часу.

Основу практичної частини становлять дані, отримані в результаті дослідження ринку нерухомості - ринку, рівень розвитку якого характеризує ступінь досконалості національної економіки.

Саме ринок нерухомості грає вирішальну роль у формуванні і зміцненні соціальної верстви російського суспільства.

Таким чином, стає очевидною актуальність обраної теми курсової роботи «Способи дослідження та аналіз ринку нерухомості». Ця курсова робота присвячена маркетинговим дослідженням ринку нерухомості м. Абакана.

Метою дослідження є вивчення ринку нерухомості і ставлення споживачів до придбання об'єктів, зокрема.

Для досягнення поставленої мети в курсовій роботі необхідно вирішити наступні завдання:

  • розглянути основні напрями маркетингових досліджень;

  • вивчити характеристику, структуру та класифікацію ринків;

  • дослідити теоретичні основи дослідження ринку нерухомості;

  • провести маркетингове дослідження ринку нерухомості республіки шляхом оцінки ставлення споживачів;

  • поставити завдання дослідження, визначити методи;

  • досліджувати поведінки споживачів ринку нерухомості;

  • привести відповідні висновок за результатами дослідження.

Об'єктом курсової роботи є ринок нерухомості г.Абакана і республіки Хакасія.

Предмет курсової роботи - маркетингові дослідження даного ринку.

Методологічною і теоретичною основою даного дослідження були перекладні праці західних вчених, а також праці провідних російських учених у галузі маркетингових досліджень, статистичні та оперативні дані, результати проведеного маркетингового дослідження ринку.

Глава 1. Основні аспекти проведення маркетингових досліджень

1.1 Напрями маркетингових досліджень

Щоб зрозуміти клієнтів фірми, її конкурентів, ділерів і т.п., жодному діячеві ринку не обійтися без маркетингових досліджень.

До обов'язків будь-якого керівника входить прийняття рішень. Наскільки вони будуть правильними, залежить від точності представленої йому інформації. Для того, щоб зібрати необхідну інформацію треба провести маркетингові дослідження. Ігнорування цього правила загрожує серйозними наслідками.

Маркетингові дослідження є функцією, яка пов'язує організацію зі споживачами через інформацію. Інформація використовується для виявлення і визначення можливостей і проблем маркетингу; розробки й уточнення, оцінки і контролю виконання маркетингових заходів; вдосконалення розуміння маркетингу як процесу.

Дане визначення вказує на те, що в ході маркетингових досліджень організація отримує інформацію для її використання і служить надійною інформаційною базою для планування, вирішення проблем і управління (контролю).

До складу добре спланованої системи маркетингової інформації входять чотири допоміжні системи. Перша - система внутрішньої звітності, що відбиває показники поточного збуту, суми витрат, обсяги матеріальних запасів, рух готівки, дані про дебіторську та кредиторську заборгованості. Багато фірм створили досконалі системи внутрішньої звітності, які забезпечують отримання більшого обсягу всебічної інформації в більш короткі терміни. Друга - система збору зовнішньої поточної маркетингової інформації, яка поставляє керівникам маркетингу повсякденну інформацію про події, що відбуваються в комерційному середовищі. Добре навчений штат маркетологів, продавців, спеціальні співробітники, що відповідають за збір інформації, покупка відомостей у централізованих постачальників даних та заснування спеціального підрозділу по збору інформації - все це може сприяти підвищенню якості зовнішньої поточної маркетингової інформації, що надходить у розпорядження керівництва фірми. Третя - система маркетингових досліджень, покликана забезпечити збір інформації, актуальною з точки зору стоїть перед фірмою конкретної маркетингової проблеми. Четверта - система аналізу маркетингової інформації, що використовує сучасні методики статистичної обробки даних і моделі, що полегшують діячам ринку процес прийняття оптимальних маркетингових рішень. Постійно зростає кількість компаній, що мають статистичні банки та банки моделей.

Маркетингове дослідження - процес, що складається з п'яти основних етапів, які включають в себе: виявлення проблем і формулювання цілей дослідження; відбір джерел інформації; безпосередньо сам збір інформації, аналіз зібраної інформації; надання отриманих результатів.

Виявлення

проблем і Відбір Збір Аналіз Представлення

форму джерел інформації зібраної отриманих

воджується інформації інформації результатів

цілей

дослідження

Малюнок 1. Схема маркетингового дослідження

На першому етапі маркетолог і дослідник повинні чітко визначити проблему й узгодити цілі дослідження. Добре певна проблема це вже півшляху до її вирішення. Після цього маркетолог повинен сформулювати цілі дослідження. Приклад постановки мети дослідження: знайти зростаючий сегмент ринку, попит якого не задоволений і, на якому можна успішно конкурувати. Цілі ці можуть бути пошуковими, а можливо, і допомагають виробити гіпотезу. Вони можуть бути також описовими, тобто передбачають опис явищ. Бувають і експериментальні цілі - передбачають перевірку гіпотези про причинно-наслідкового зв'язку.

На другому етапі необхідно визначити вид цікавій для замовника інформації та шляхи його найбільш ефективного збору. Дослідити може збирати вторинні або первинні дані ті й інші одночасно.

Вторинні дані - інформація, яка вже десь існує, будучи зібраною, раніше для інших цілей. Первинні дані - інформація, зібрана вперше для якої-небудь конкретної мети.

Для збору первинних даних найкраще розробити спеціальний план. Необхідний план, що вимагає попередніх рішень щодо методів дослідження, знарядь дослідження, плану складання вибірки, способів зв'язку з аудиторією. Існує три способи збору первинних даних, а саме спостереження, експеримент, опитування (рис.2).

Спостереження - один зі способів збору первинних даних, коли дослідник веде безпосереднє спостереження за людьми і обстановкою.

Інший спосіб збору даних - експеримент. Він вимагає відбору порівняних між собою груп суб'єктів, створення для них різної обстановки, контролю за складовими і встановлення ступеня значимості спостережуваних розходжень. Мета дослідження - розкрити причинно-наслідкові відносини шляхом відсівання суперечливих пояснень результатів спостереження.

Методи дослідження

Спостереження

Експеримент

Опитування

Знаряддя дослідження

Анкета

Механічні пристрої

_

План складання вибірки

Одиниці вибірки

Обсяг вибірки

Процедура вибірки

Способи зв'язку з аудиторією

Телефон

Пошта

Особистий контакт

Рисунок 2. План збору первинних даних

Опитування стоїть на півдорозі між спостереженням і експериментом. Спостереження найкраще підходить для пошукових досліджень, експеримент - для виявлення причинно-наслідкових зв'язків, тоді як опитування найбільш зручний при провидіння описових досліджень.

Знаряддя дослідження. При зборі первинних даних у дослідників маркетингу є вибір із двох основних знарядь дослідження, якими є анкети і механічні пристрої.

Анкета - найпоширеніше знаряддя дослідження при зборі первинних даних. У широкому змісті анкета - це ряд питань, на які опитуваний повинен дати відповіді. Анкета - інструмент дуже гнучкий у тому сенсі, що питання можна задавати безліччю різних способів. Анкета вимагає ретельної розробки, випробування й усунення виявлених недоліків до початку її використання. У недбало підготовленій анкеті можна завжди знайти цілий ряд помилок. У ході розробки анкети дослідник маркетингу вдумливо відбирає питання, які необхідно задати, вибирає форму цих питань, їх формулювання і послідовність. Звичайні помилки - постановка питань, на які неможливо відповісти, на які не захочуть відповідати, які не вимагають відповіді, і відсутність питань, на які слід було б обов'язково одержати відповіді. Кожне питання потрібно перевірити з погляду внеску, який він вносить у досягнення результатів дослідження.

Форма питання може вплинути на відповідь. Дослідники виділяють два типи питань: закриті і відкриті. Закриті питання включають в себе всі можливі варіанти відповідей, і опитуваний просто вибирає один з них. Відкрите питання дає можливість відповідати своїми словами. Відкриті питання ставлять у самих різних формах. Формулювання питання вимагає обережності. Дослідник повинен користуватися простими, недвозначними словами, які не впливають на напрямок відповіді. До початку широкого використання питання варто попередньо випробувати.

Хоча анкета є найпоширенішим знаряддям дослідження, в маркетингових дослідженнях знаходять застосування і різного роду механічні пристрої. Для вимірів інтенсивності інтересу або почуттів опитуваного при контакті з конкретним рекламним оголошенням або зображенням використовують гальванометри. Гальванометр фіксує найменше виділення поту, якими супроводжуються емоційне збудження. Прилад під назвою тахістоскоп експонує для опитуваного рекламне оголошення в інтервалі витримок від менш ніж в одну соту секунду до декількох секунд. Після кожного показу опитуваний розповідає про все, що встиг побачити й запам'ятати. Застосовується і спеціальний апарат для фіксації руху очей, за допомогою якого визначають, на які ділянки падає погляд у першу чергу, як довго затримується він на певних ділянках і т.д. Електронний пристрій під назвою аудіметр, що підключається до телевізора в будинках опитуваних, фіксує відомості про всі його включеннях і каналах, на які налаштований.

Складання плану вибірки. Вибірка - сегмент населення, покликаний уособлювати собою населення в цілому. Дослідник маркетингу повинен розробити такий план складання вибірки, завдяки якому відібрана сукупність відповідала б завданням, які стоять перед дослідженням. Для цього необхідно прийняти три рішення.

Перше: кого опитувати? Відповідь на це питання не завжди очевидний.

Друге: яка кількість людей необхідно опитати? Великі вибірки надійніше, але для отримання точних відповідей зовсім необов'язково опитувати більше 1% населення. Опитати всіх неможливо, тому краще провести вибіркове опитування. Але скільки людей питати? Якщо про генеральної сукупності нічого не відомо (наприклад, ми не знаємо навіть, скільки людей залишилося не беруть участь в придбанні квартир в місті), то розрахунок необхідного обсягу вибірки здійснюють за формулою:

n = p * q * t * t / (p 2 - p 1), (1.1)

де «n» - необхідний обсяг вибірки

«Р» - частка беруть участь у купівлі

«Q» - частка неучаствующие в покупці чоловік (q = 1 - p)

дельта «p» - допускаемая помилка вибірки (в даному випадку беремо + - 5%)

«T» - коефіцієнт, що залежить від імовірності, з якою гарантується задана точність вибірки (дається в спеціальній таблиці, в даному випадку t = 2)

n = 0,5 * 0,5 * 4 / 0,0025 = 1 / 0, 0025 = 400 осіб (1.2)

Таким чином, у нашому прикладі необхідний обсяг вибірки становить 400 осіб.

Третє: яким чином слід відбирати членів вибірки? Для цього можна скористатися методом випадкового відбору. Можна відбирати їх по ознаці приналежності до певної групи чи категорії, такий, як вікова група або факт проживання в певному районі. Або ж відбір може грунтуватися на інтуїції дослідника, який відчуває, що саме ці особи можуть бути хорошими джерелами інформації.

Способи зв'язку з аудиторією. Коли вступити в контакт з членами вибірки? По телефону, поштою або по засобах особистого інтерв'ю.

Інтерв'ю по телефону - кращий метод швидкого збору інформації. Під час нього інтерв'юер має можливість роз'яснити незрозумілі для опитуваного питання. Два основних недоліки телефонних інтерв'ю: опитувати можна тільки тих, у кого є телефон, і бесіда повинна бути короткої за часом і носити занадто особистого характеру.

Анкета, розсилається поштою, може бути кращому засобом вступу в контакт з особами, які або не погодяться на особисте інтерв'ю, або на їхніх відповідях може позначитися вплив інтерв'юера. Однак поштова анкета вимагає простих, чітко сформульованих питань, а відсоток і / або швидкість повернення таких анкет зазвичай низькі.

Особисте інтерв'ю - самий універсальний з трьох методів проведення опитування. Інтерв'юер може не тільки поставити більше питань, а й доповнити результати бесіди своїми особистими спостереженнями. Це найдорожчий з трьох методів, що вимагає ретельного планування і контролю. Особисті інтерв'ю бувають двох видів - індивідуальні та групові.

Розробивши проект дослідження, необхідно зібрати інформацію. Як правило, це найдорожчий і самий що загрожує помилками етап дослідження. При проведенні опитувань встають відразу чотири великі проблеми. Деяких опитуваних може не виявитися ні будинку, ні на роботі, і спробу вступити з ними в контакт доведеться повторювати. Інші можуть відмовитися брати участь в опитуванні. Треті можуть відповідати упереджено або нещиро. І нарешті, упередженим і нещирим може виявитися сам ведучим.

Наступний етап - вилучення з сукупності даних найважливіших даних та результатів, зведення дані в таблиці. На основі цих таблиць виводять / розраховують такі показники, як розподіл зокрема, середні рівні і ступінь розсіювання. Потім дослідник обробляє дані за допомогою сучасних статистичних методик та моделей прийняття рішень, застосовуваних у системі аналізу маркетингової інформації.

Дослідження маркетингу являють собою збір, обробку та аналіз даних з метою зменшення невизначеності, супутньої прийняттю маркетингових рішень. Дослідженням піддаються ринок, конкуренти, споживачі, ціни, внутрішній потенціал підприємства. Основою досліджень маркетингу служать загальнонаукові і аналітико-прогностичні методи.

Дослідження ринку - Найпоширеніше направлення у маркетингових дослідженнях. Воно проводиться з метою отримання даних про умови ринку для визначення діяльності підприємства. Без ринкових досліджень неможливо збирати, аналізувати і зіставляти всю інформацію, необхідну для прийняття важливих рішень, пов'язаних з діяльністю на ринку, вибором сегмента ринку, визначенням обсягу продажів, прогнозуванням і плануванням ринкової діяльності.

1.2 Поняття, класифікація та структура ринків

Ринок як економічне явище виник давно (приблизно в VII ст. До н.е.), з появою суспільного поділу праці і товарного виробництва. Як тільки люди стали спеціалізуватися у своїй діяльності, виникла об'єктивна необхідність в обміні продуктами. Можна вважати, що в момент першого такого обміну і виник ринок. Звертаючись до поняття «ринок», можна виділити два основних підходи до його трактування.

Перший підхід заснований на виділенні політико-ідеологічного і філософського змісту ринку та ринкових відносин, коли в якості основних характеристик ринку розглядаються:

  • ринок як спосіб організації суспільного виробництва, заснований на свободі підприємництва і обмеженій ролі держави і в цій своїй якості протистоїть способів організації, що спирається на застосування методів планування та адміністративного регулювання. В даному випадку підкреслюється протистояння принципів, що лежать в основі цих двох способів, хоча в реальному житті можна спостерігати форми управління, засновані на поєднанні тих чи інших методів;

  • ринок як спосіб поведінки господарських суб'єктів, що визначає критерії прийнятих ними рішень і характер відносин між суб'єктами («ринкове поведінку»);

  • ринок як спосіб мислення, що формує світогляд учасників господарської діяльності («ринкове мислення»).

Другий підхід до трактування поняття ринку заснований на виділенні його конкретно-економічного змісту. У цьому випадки ринок розглядається, насамперед, як механізм, що дозволяє визначити співвідношення попиту і пропозиції на різні види товарів і послуг.

Ну що ж таке «ринок»? Ринок - система економічних (господарських) відносин, що складаються між господарюючими суб'єктами з приводу купівлі-продажу товарів, послуг та інших об'єктів, система зв'язків між окремими самостійно приймають рішення учасниками господарського обороту. Ринок розвивається на основі дії економічних законів вартості, попиту та пропозиції та конкуренції.

Структура ринку - це спосіб організації ринку, який надає найбільший вплив на поведінку фірм і споживачів.

Ринки поділяються за різними ознаками: залежно від об'єктів купівлі-продажу ринок поділяється на: ринки товарів і послуг; ринки факторів; фінансовий ринок.

Ринок товарів і послуг за економічним призначенням об'єктів купівлі-продажу підрозділяється на:

  • ринок споживчих товарів і послуг (товарів широкого вжитку). Специфіка дослідження ринку споживчих товарів пов'язана з тим, що ці товари розраховані на індивідуальних споживачів. Велику увагу в дослідженнях приділяється вивченню смаків, бажань, поведінки споживачів.

Ринок товарів і послуг можна так само класифікувати по матеріально-речовій формі:

  1. общегрупповой: продукти харчування; непродовольчі товари; предмети тривалого користування; послуги;

  2. груповий - за групами товарів (послуг): одяг, меблі і т.д.

  3. видовий - за видами товарів кожної групи: телевізори; пальта чоловічі; сукні легкі й т.д.

  • ринок товарів виробничого призначення - ринок, на якому купуються і продаються товари і послуги, що використовуються надалі при виробництві товарів або послуг, що продаються, що здаються в оренду або що поставляються іншим споживачам. Характерною особливістю цього ринку є його зв'язок з виробничим процесом. Особливу увагу тут приділяється взаємозв'язку потенційних покупців і виробників товару.

  • ринок сировинних ресурсів поширює свою дію на всі матеріально-технічні об'єкти, що у суспільному виробництві, використовуються в процесі виготовлення продукції, виконання робіт, здійснення послуг. Цей величезний за масштабами об'єктів і їх вартості ринок складається з двох взаємодіючих частин.

По-перше, на ринку сировинних ресурсів звертаються знаряддя праці у вигляді виробничих будівель і споруд, конструкцій, машин, обладнання, приладів, апаратура. По-друге, цей ринок представлений предметами працю у вигляді сировини, матеріалів, енергії, напівфабрикатів, з яких, або з використанням яких за допомогою знарядь праці випускається проміжний чи кінцевий продукт виробництва. У ринковій економіці обидва цих визначальні чинники виробництва стають безпосереднім об'єктом ринкових відносин.

Ринок чинників виробництва в широкому економічному сенсі припускає купівлю і продаж таких визначальних чинників виробництва, як земля, праця, капітал. У зв'язку з цим виділяються:

  • ринок робочої сили. Ринок робочої сили - це саме яскравий прояв ринкової економіки. Його в принципі можна було назвати і ринком праці, але відповідно до класиків жива праця сам по собі ще не має вартість, нею володіє робоча сила, тобто здатність працівника до праці. За принципом «Хочу - продаю, хочу - не продаю», «Кому хочу - тому продаю», тим самим визнається, що робоча сила, як здатність до праці та її практичне втілення у вигляді праці належить тільки самому працівнику, і продається їм на вільних засадах. Ринок праці або робочої сили знаходиться в прямому зв'язку з проблемою зайнятості. В умовах ринкових відносин, рівень трудової зайнятості визначається співвідношенням попиту та пропозиції на робочу силу. Ринкова рівновага досягається і підтримується при деякому надлишку пропозиції по співвідношенню до попиту, звідси має місце безробіття;

  • ринок житлової площі. Житлова площа представляє типовий об'єкт ринкових відносин і підлягає купівлі і продажу за ринковими цінами нарівні з іншими товарами. Право будівництва та продажу житла має належати на рівних засадах державним, колективним, кооперативним організаціям і громадянам. Ринок житла набагато спрощує обмін, переїзд в інше місце проживання, передачу житлової площі у спадок, покращує ставлення людей до житлового фонду, підвищує зацікавленість всіх верств населення в житловому будівництві, сприяє реалізації надлишків житлової площі, усуває численні механізації з житлом, його приховану продаж;

  • ринок земельних і природних ресурсів;

  • ринок інвестицій - це розподіл між галузями, регіонами, підприємствами капітальних вкладень на нове будівництво, реконструкцію, технічне переозброєння, оновлення парку обладнання, впровадження прогресивних технологічних процесів. В основу механізму закладений принцип формування капітальних вкладень з двох джерел. Один з них представляє державні інвестиції, що виділяються з загальнодержавного, республіканського, місцевого бюджетів. Другий інвестиційний джерело - фонди розвитку виробництва, науки і техніки підприємств, утворені з їх прибутку. У ринковій економіці відбуваються зміни як джерел фінансування інвестиційних об'єктів, так і способів матеріалізації грошового капіталу. Додатковими джерелами інвестування тут стають банківські кредити, приватний капітал, засобів одних підприємств, вкладені в розвитку інших. Ринок інвестицій за своїм змістом є ринок капіталу, вкладеного у виробництво, а точніше, у справу.

У ринковій економіці на законних підставах нарівні з державним функціонує банківський, комерційний капітал, що направляється туди, де він обіцяє принести вагову прибуток.

Фінансовий ринок - організована інституційна структура для створення фінансових активів і обміну фінансовими активами. Він орієнтований на мобілізацію капіталу, надання кредиту, здійснення обмінних грошових операцій і раціональне розміщення фінансових коштів у виробництві. Фінансовий ринок являє собою:

  • ринок грошових коштів, надає можливість торгівлі всіма видами грошових знаків кому завгодно і як завгодно, в т.ч. за вільними ринковими цінами. Це не означає, що валютно-грошовий ринок не регулюється державою і не пов'язаний жодними обмеженнями. Обмежувальні умови є, але вони не обплутують підприємця по руках і ногах, а лише звужують зону його вільного дії;

  • ринок валюти, під якою розуміється вже не тільки національна, але й іноземна валюта, означає ще більшу можливість купівлі, продажу, обміну з оптового валютному ринку (світовому, державному, плаваючого, вільному) грошей однієї країни на гроші інший. Звичайно, поділу ринку на валютний і грошовий до деякої міри умовно. У загальному випадку валютний ринок одночасно є грошовим, а грошовий - валютним.

  • ринок цінних паперів, представляють особливий вид грошових або майнових документів, які або мають певну, вираженої в грошових одиницях вартістю, або надають власнику майнове право, яке може бути зведене до грошового виразу. До типових видів цінних паперів відносяться акції, облігації, чеки, акредитиви, векселі, сертифікати. Розвитку ринку цінних паперів сприяють комерційні банки.

Грошовий ринок не просто обмінний. Він покликаний обслуговувати товарні ринки і ринок послуг, формувати в єдності товарно-грошові відносини на ринковій основі. Крім того, ринки поділяються за ступенем поширення економічних зв'язків продавців і покупців на: місцевий; регіональний; національний; світової.

За рівнем обмеження конкуренції господарюючих суб'єктів ринок поділяється на: монополістичний; олігополістичний; вільний; змішаний; конкурентний; неконкурентний;

Ще виділяють ринок по галузях економіки: ринок промислових товарів; ринок аграрний, ринок автомобільний; ринок нафтової та ін

За характером продажів ринки бувають: роздрібні; дрібнооптові; оптові.

1.3 Дослідження ринку нерухомості. Цілі і завдання

Проблема вивчення ринку нерухомості - це інформаційна проблема. Щоб оцінити обсяг і структуру пропозиції житла, потрібно отримати інформацію про те, скільки і яких приміщення є на ринку, скільки і яких готуються до здачі і що вже конкретно здано в експлуатацію з об'єктів нерухомості. За даними з продажу житла можна судити лише про реалізованої частини попиту.

Об'єктами ринкового дослідження є тенденції і процеси розвитку ринку, включаючи аналіз зміни економічних, науково-технічних, демографічних, екологічних, законодавчих та інших факторів. Досліджуються також структура і географія ринку, його ємність, динаміка продажів, бар'єри ринку, стан конкуренції, що склалася кон'юнктура, можливості і ризики. 1

Основними результатами дослідження ринку нерухомості є прогнози його розвитку, оцінка кон'юнктурних тенденцій, виявлення ключових факторів успіху. Визначаються найбільш ефективні способи ведення конкурентної політики на ринку і можливості виходу на нові ринки. Здійснюється сегментація ринків, тобто вибір цільових ринків і ринкових ніш. Для того щоб приймати обгрунтовані рішення на будь-якому ринку, необхідно розташовувати достовірної, докладною і своєчасною інформацією. Систематичний збір, відображення і аналіз даних про проблеми, пов'язані з функціонуванням ринку нерухомості, складають зміст маркетингових досліджень. Щоб бути ефективними, ці дослідження, по-перше, повинні носити систематичний характер, по-друге, спиратися на спеціально відібрану інформацію; по-третє, здійснювати певні процедури збору, узагальнення, обробки та аналізу даних, по-четверте, використовувати спеціально розроблені для цілей аналізу інструменти. Таким чином, маркетингова діяльність будується на основі спеціальних ринкових досліджень і зборі необхідної для їх проведення інформації. Потоки цієї інформації упорядковуються певними дослідницькими процедурами і методами. Зупинимося на найважливіших об'єктах дослідження ринку нерухомості.

Кон'юнктура та прогнозування ринку нерухомості

Загальна мета ринкових досліджень полягає у визначенні умов, при яких забезпечується найбільш повне задоволення попиту населення в товарах даного виду і створюються передумови для ефективного збуту виробленого житла. Відповідно до цього першочерговим завданням вивчення ринку нерухомості є аналіз поточного співвідношення попиту та пропозиції, тобто кон'юнктури ринку. Кон'юнктура ринку - це сукупність умов, при яких в даний момент протікає діяльність на ринку. Вона характеризується певним співвідношенням попиту і пропозиції на об'єкти нерухомості, а також рівнем і співвідношенням цін.

Збір інформації - найважливіший етап вивчення кон'юнктури ринку. Не існує єдиного джерела інформації про кон'юнктуру, який містив би всі відомості про досліджуваних процесах. При дослідженні використовуються різні види інформації, отримані з різних джерел. Розрізняють інформацію: загальну, комерційну, спеціальну.

Загальна інформація включає дані, що характеризують ринкову ситуацію в цілому, в ув'язці з розвитком галузі. Джерелами її отримання є дані державної і галузевої статистики, офіційні форми обліку та звітності.

Комерційна інформація - дані, які добуваються з ділової документації підприємства, з питань збуту від партнерів в порядку інформаційного обміну. До них відносяться: заявки і замовлення будівельних організацій; матеріали служб вивчення ринку (матеріали про рух продажів, кон'юнктурні огляди тощо).

Спеціальна інформація представляє дані, отримані в результаті спеціальних заходів щодо вивчення ринку (опитувань населення, покупців, експертів, виставок-продажів, кон'юнктурних нарад), а також матеріали науково-дослідних організацій. Спеціальна інформація має особливу цінність, оскільки містить відомості, які не можна отримати іншим шляхом. Тому при вивченні кон'юнктури ринку особливу увагу треба приділяти отриманню обширної спеціальної інформації.

При вивченні кон'юнктури ринку ставиться завдання не тільки визначення стану ринку на той чи інший момент, а й передбачення ймовірного характеру подальшого його розвитку принаймні на один - два квартали, але не більше ніж на півтора року, тобто прогнозування.

Прогноз ринку - це наукове передбачення перспектив розвитку попиту, товарної пропозиції і цін, виконане в рамках певної методики, на основі достовірної інформації, з оцінкою його можливої ​​помилки. Прогноз базується на обліку закономірностей і тенденцій його розвитку, основних чинників, що визначають це розвиток, дотриманні строгої об'єктивності, сумлінності при оцінці даних і результатів прогнозування. Розробка прогнозу ринку має чотири етапи: встановлення об'єкту прогнозування; вибір методу прогнозування; процес розробки прогнозу; оцінка точності прогнозу.

Встановлення об'єкта прогнозування - найважливіший етап наукового передбачення. На практиці часто ідентифікують поняття продажу і попиту, поставок і товарної пропозиції, ринкових цін та цін реалізації.

У певних умовах такі заміни можливі, але з відповідними застереженнями і подальшим коректуванням результатів прогнозних розрахунків. Вибір методу прогнозування залежить від мети прогнозу, періоду його попередження, рівня деталізації і наявності вихідної (базисної) інформації.

Процес розробки прогнозу полягає в проведенні розрахунків, виконуваних або вручну, або з використанням комп'ютерних програм з подальшим коректуванням їх результатів на якісному, професійному рівні. Оцінка точності прогнозу виконується шляхом розрахунку його можливих помилок. Тому результати прогнозу практично наводяться в інтервальному вигляді.

Прогнози ринку класифікуються за декількома ознаками. За часом попередження виділяються: короткострокові прогнози (від декількох днів до 2 років), середньострокові прогнози (від 2 до 7 років), довгострокові прогнози (більше 7 років). Вони розрізняються не тільки періодом попередження, але й рівнем деталізації і вживаними методами прогнозування.

За суті застосовуваних методів виділяють групи прогнозів, основою яких є: екстраполяція ряду динаміки; інтерполяція ряду динаміки - знаходження бракуючих членів динамічного ряду усередині його; коефіцієнти еластичності попиту; структурний моделювання являє собою статистичну таблицю угруповання споживачів за найбільш суттєвого ознакою, де для кожної групи приведена структура споживання товарів. При зміні структури споживачів змінюється і середнє споживання і попит.

На цій основі побудований один з методів прогнозування: експертна оцінка. Цей метод використовується на ринках нових товарів, коли базисна інформація не встигла сформуватися, або на ринках традиційних товарів, які довгий час не досліджувалися. Він заснований на опитуванні експертів - компетентних фахівців; економіко-математичне моделювання.

Результати аналізу прогнозованих показників кон'юнктури ринку у поєднанні із звітними і плановими даними дають можливість завчасно виробити заходи, спрямовані на розвиток позитивних процесів, усунення наявних і запобігання можливих диспропорцій і можуть бути надані у вигляді різних аналітичних документів.

  1. Зведений огляд - документ з узагальнюючими показниками ринку. Аналізується динаміка загальноекономічних і галузевих показників, особливі умови кон'юнктури. Проводиться ретроспектива і дається прогноз показників кон'юнктури, освітлює найбільш характерні тенденції, виявляються взаємозв'язки кон'юнктури окремих ринків нерухомості.

  2. Тематичний огляд кон'юнктури. Документи, що відображають специфіку окремо взятого ринку. Виявляються найбільш актуальні проблеми, типові для ряду об'єктів, або проблема конкретного ринку нерухомості.

  3. Оперативна кон'юнктурна інформація. Документ, який містить оперативну інформацію про окремі процеси кон'юнктури ринку. Основними джерелами оперативної інформації є дані опитувань населення, експертні оцінки фахівців.

Місткість ринку

Головним завданням ринкового дослідження нерухомості є визначення ємності ринку. Ємність ринку - це сукупний платоспроможний попит покупців; можливий річний обсяг продажів об'єктів нерухомості при сформованому середньому рівні цін. Ємність ринку залежить від ступеня освоєння даного ринку, еластичності попиту, від зміни економічної кон'юнктури, рівня цін, якості і витрат на рекламу. Ємність ринку характеризується розмірами попиту населення і величиною пропозиції на ринку нерухомості. У кожний момент часу ринок має кількісну та якісну визначеність, тобто його об'єм виражається у вартісних і натуральних показниках продаються і купуються об'єктів.

Слід розрізняти два рівня місткості ринку: потенційний і реальний. Дійсною місткістю ринку є перший рівень. Потенційний рівень визначається особистими і суспільними потребами і відображає адекватний їм обсяг реалізації. У маркетингу використовується також термін потенціал ринку. Реально складається місткість ринку може і не відповідати його потенційної ємності. Розрахунок ємності ринку повинен носити просторово-часову визначеність.

Місткість ринку формується під впливом багатьох факторів, кожен з яких може в певних ситуаціях як стимулювати ринок, так і стримувати його розвиток, обмежуючи його місткість. Всю сукупність чинників можна розділити на дві групи: загального і специфічного характеру. Спільними є соціально-економічні фактори, що визначають місткість ринку: обсяг і структуру пропозиції, у тому числі по підприємствах-представникам; асортимент і якість наданих приміщень; досягнутий рівень життя і потреб населення; купівельна спроможність населення; рівень співвідношення цін на товари; чисельність населення; його соціальний і статево-віковою склад; ступінь насиченості ринку; географічне розташування ринку.

Специфічні чинники визначають розвиток ринків окремих об'єктів, причому кожен ринок може мати характерні тільки для нього фактори. У цьому випадку специфічний чинник за силою впливу може виявитися визначальним для формування та розвитку попиту та пропозиції щодо конкретного житла. Сукупність факторів, що визначають розвиток попиту та пропозиції, знаходяться в складній діалектичній взаємозв'язку. Зміна дій одних чинників викликає зміну дії інших. Особливістю одних чинників є те, що вони викликають зміни, як загальної ємності, так і структури ринку, а інших - те, що вони, не змінюючи загальної місткості ринку, викликають його зміни. У процесі дослідження ринку необхідно пояснити механізм дії системи чинників і зміряти результати їх вплив на обсяг і структуру попиту і пропозиції.

Виявлення причинно-наслідкових зв'язків на досліджуваному ринку проводиться на основі систематизації та аналізу даних. Систематизація даних полягає в побудові групувати та аналітичних таблиць, динамічних рядів аналізованих показників, графіків, діаграм і т.п. Це підготовча стадія аналізу інформації для її кількісної і якісної оцінки. Обробка та аналіз здійснюється з використанням відомих методів, а саме угруповання, індексного і графічних методів, побудова і аналізу динамічних рядів. Причинно-наслідкові зв'язки і залежності встановлюються в результаті кореляційно-регресивного аналізу динамічних рядів.

В кінцевому підсумку опис причинно-наслідкових зв'язків, викликаних взаємодією різних факторів, дозволить побудувати модель розвитку на ринку і визначити його ємність. Модель розвитку ринку є умовне відображення реальної дійсності і схематично виражає внутрішньою структуру і причинні зв'язки даного ринку. 1 Вона дозволяє за допомогою системи показників в спрощеному вигляді охарактеризувати якісну своєрідність розвитку всіх основних елементів ринку на сучасному етапі і на заданому відрізку часу в майбутньому. Формалізована модель розвитку ринку представляє систему рівнянь, що охоплюють його основні показники. Для кожного ринку система може мати різне число рівнянь і показників, однак у будь-якому випадку вона повинна включати в себе рівняння попиту та пропозиції.

Відповідно до цього існують три доповнюють один одного способу розробки прогнозу.

Анкетування - виявлення думок населення, експертів з метою отримання оцінок прогнозного характеру. Методи, побудовані на анкетуванні, використовуються у випадках, коли з ряду причин закономірності розвитку процесу не можуть бути відображені формальним апаратом, коли відсутні необхідні дані.

  1. Екстраполювання - продовження в майбутнє тенденцій процесів, що відображаються у вигляді динамічних рядів і їх показників, на основі розроблених моделей регресивного типу. Методи екстраполяції застосовуються зазвичай у випадках, коли інформація про минуле є в достатній кількості і виявлені стійкі тенденції. Цей варіант заснований на гіпотезі про збереження в майбутньому склалися раніше тенденцій. Такий прогноз до прогнозування носить назву генетичний і припускає дослідження економетричних моделей.

  2. Аналітичне моделювання - побудова і використання моделі, що відбиває внутрішнє і зовнішні взаємозв'язки в ході розвитку ринку. Ця група методів використовується тоді, коли інформація про минуле мінімальна, але є деякі гіпотетичні уявлення про ринки, які дозволяють розробити його модель і на цій базі оцінювати майбутній стан ринку, відтворити альтернативні варіанти його розвитку. Такий підхід до прогнозування називається цільовим.

Результатом роботи з визначення місткості ринку повинен з'явиться огляд стану ринку і його чинників, а також прогноз розвитку ринку з урахуванням тенденцій зміни впливають внутрішніх і зовнішніх факторів.

Сегментація ринку

Будь-який ринок з точки зору маркетингу складається з покупців, які відрізняються один від одного за своїм смакам, бажанням і потребам. Головне те, що всі вони купують товари, керуючись різними мотивами. Тому необхідно розуміти, що при різноманітності попиту, та ще в умовах конкуренції, кожна окрема людина буде неоднаково реагувати на запропоновані об'єкти нерухомості. Дуже складно задовольнити запити всіх без винятку споживачів, тому що у них є певні розбіжності в потребах. Так, наприклад, ряд споживачів віддають перевагу елітні квартири і готові заплатити відповідну ціну, тоді як інші мають можливість придбати житло з прийнятними споживчими характеристиками за невисокою ціною.

Поглиблене дослідження ринку припускає необхідність його розгляду. У зв'язку з цим при плануванні свого бізнесу необхідно розглядати ринок, як диференційовану структуру залежно від груп споживачів і споживчих властивостей, що в широкому сенсі визначає поняття ринкової сегментації.

Ринкова сегментація є, з одного боку, метод для знаходження частин ринку і визначення об'єктів, на які спрямована маркетингова діяльність підприємств. З іншого боку, - це управлінський підхід до процесу прийняття підприємством рішень над ринком, основа для вибору правильного поєднання елементів маркетингу. Сегментація проводиться з метою максимального задоволення запитів споживачів, а також раціоналізації витрат підприємства-будівельника на розробку програми будівництва і введення готових приміщень.

Об'єктами сегментації є, перш за все, споживачі. Виділені особливим чином, що володіють певними загальними ознаками вони складають сегмент ринку. Під сегментацією розуміється розділення ринку на сегменти, що розрізняються своїми параметрами або реакцією на ті чи інші види діяльності на ринку (рекламу, методи збуту). Незважаючи на можливість здійснення сегментації ринку по різних об'єктах, основна увага в маркетингу приділяється пошуку однорідних груп споживачів, що мають схожі переваги і однаково реагують на маркетингові пропозиції.

Сегментування не є чисто механічним процесом. Щоб бути ефективним, воно повинно проводитися з урахуванням певних критеріїв і ознак. Критерій - це спосіб оцінки обгрунтування вибору того чи іншого сегмента ринку для конкретного підприємства, а ознака - спосіб виділення сегменту на ринку.

Серед недоліків сегментації слід назвати високі витрати, пов'язані, наприклад, з додатковими дослідженнями ринку, з складанням варіантів маркетингових програм, забезпеченням відповідної упаковки, застосуванням різних способів розподілу.

Сегментація має переваги і недоліки, проте обійтися без неї неможливо, оскільки в сучасній економіці кожен товар може бути успішно проданий лише певним сегментам ринку, але не всьому ринку.

Ознаки для сегментації ринку: географічні, демографічні, соціально-економічні, психографічні, поведінкові.

Сегментування за географічним принципом передбачає розбивку ринку на різні географічні одиниці: держава, штати, регіони, округу, міста, громади, а також величина регіону, щільність і чисельність населення, кліматичні умови, віддаленість від підприємства-виробника. Ця ознака використовувалася на практиці раніше інших, що обумовлювалося необхідністю визначення простору діяльності підприємства. Його застосування необхідно, коли на ринку існують кліматичні відмінності між регіонами або особливості культурних, національних, історичних традицій. Фірма може прийняти рішення діяти: в одному або декількох географічних районів або у всіх районах, але з урахуванням відмінностей в потребах і перевагах, визначених географією.

Сегментування за демографічним принципом полягає в розбивці ринку на групи на основі таких демографічних змінних, як стать, вік, розмір сім'ї, етап життєвого циклу сім'ї, рівень доходів, рід занять, освіта, релігійні переконання, раса і національність. Демографічні змінні - найпопулярніші чинники, службовці для розрізнення груп споживачів. Одна з причин подібної популярності полягає в тому, що потреби і переваги, а також інтенсивність споживання часто тісно пов'язані якраз з демографічними ознаками. Інша причина в тому, що демографічні характеристики легше більшості інших типів змінних піддаються вимірам. Навіть у тих випадках, коли ринок описують не з демографічної точки зору (наприклад, на основі типів особистостей), все одно необхідно провести з демографічними параметрами.

Сегментування за психографічним принципом. При психографічним сегментації покупців підрозділяють на групи за ознаками приналежності до суспільного класу, способу життя і характеристик особистості. У представників однієї і тієї ж демографічної групи можуть бути абсолютно різні демографічні профілі.

Сегментування за поведінковим принципом. При сегментації на основі поведінкових особливостей покупців ділять на групи залежно від їх знань, відносин, характеру використання товару і реакції на цей товар. Діячі ринку вважають поведінкові змінні найбільш відповідною основою для формування сегментів ринку.

Після поділу ринку на окремі сегменти необхідно оцінити ступінь привабливості і вирішити, на скільки сегментів має орієнтуватися підприємство, інакше кажучи, вибрати цільові сегменти ринку і виробити стратегію маркетингу.

Цільовий сегмент - один або кілька сегментів, відібраних для маркетингової діяльності підприємства. При цьому підприємство має з урахуванням обраних цілей визначити сильні сторони конкуренції, розмір ринків, стосунки із каналами збуту, прибуток і свій образ фірми.

Ринкові сегменти, в яких підприємство забезпечило собі панівне і стабільне становище, прийнято називати ринковою нішею. Створення та зміцнення ринкової ніші, в тому числі і шляхом відшукання ринкових вікон, забезпечується лише на основі використання методів сегментації ринку. Після визначення цільового сегмента ринку підприємство повинне вивчити властивості і образ нерухомості конкурентів і оцінити положення свого об'єкта на ринку.

Стан конкуренції та бар'єри ринку

У ринковій економіці фірми діють в умовах конкуренції. Вивчаючи споживачів, не слід забувати про конкурентів. Основне завдання дослідження конкурентів у тому, щоб отримати необхідні дані для забезпечення конкурентної переваги на ринку, а також знайти можливості співробітництва та кооперації з можливими конкурентами. 1

З цією метою, аналізуючи сильні і слабкі сторони конкурентів, попередньо необхідно відповісти на питання:

  • Хто основні конкуренти Вашої фірми?

    • Яку частку ринку займає Ваша фірма і його основні конкуренти?

    • Яка стратегія конкурентів?

    • Які методи використовують конкуренти в боротьбі за ринок?

    • Яке фінансове становище конкурентів?

    • Організаційна структура і менеджмент конкурентів?

    • Яка ефективність програм маркетингу конкурентів (товар, ціна, збут і стимулювання, комунікації)?

    • Яка можлива реакція конкурентів на програму маркетингу Вашої фірми?

    • На якій стадії життєвого циклу знаходяться Ваш товар і товар конкурента?

Першим етапом вивчення конкурентного середовища є оцінка характеристики ринку, на якому працює або передбачає діяти фірма. Далі слід вивчити, хто є реальним або потенційним конкурентом. Конкурент - важливий елемент інфраструктури системи маркетингу, який впливає на маркетингову стратегію фірми щодо товару, постачальників, посередників, покупців. Дослідження позицій конкурентів охоплює широкий спектр питань і вимагає залучення значного обсягу інформації. Аналіз характеристик основних конкурентів доцільно проводити за такими розділами: ринок, продукт, ціни, просування продукту на ринку, організація збуту і розподілу.

Вивчення конкурентного середовища вимагає систематичного спостереження за головними конкурентами, не випускаючи з уваги потенційних конкурентів. Отриману інформацію доцільно накопичувати у банках даних. Аналіз інформації дозволяє фахівцям вивести обгрунтовані оцінки по кожному фактору конкуренції та охарактеризувати загальне становище фірми на ринку по відношенню до основних конкурентів.

Ринкові можливості і ризики

Будь-яка компанія повинна вміти виявляти відкриваються ринкові можливості. Пошук ринкових можливостей проводиться після оцінки потенціалу підприємства і враховує реальні можливості останнього.

Незадоволені потреби ринку - основа ринкових можливостей для підприємства. У ситуації, коли покупець повністю задоволений послугами постачальника, пропонування йому аналогічних товарів на аналогічних умовах іншим підприємством не матиме успіху. У той же час і в цій ситуації у покупця можуть існувати незадоволені потреби в більш якісному об'єкті, більш пільгових умовах, більш об'ємному сервісі. Виявлення таких потреб проводиться за допомогою побудови гіпотез: колишній досвід діяльності керівника або консультанта; пропозиції персоналу підприємства; досвід партнерів і контрагентів підприємства; інновації конкурентів.

Завданням на даному етапі розробки стратегій є побудова якомога більшої кількості гіпотез. Основним методом отримання матеріалів на підприємстві і в його партнерів є вільне інтерв'ю, при якому співрозмовники заохочуються до висловлення будь-яких, навіть самих «маревних» ідей. Вибравши сегмент, фірма повинна вивчити всі пропозиції, які тепер на конкретному сегменті. Далі треба забезпечити об'єкту не викликає сумнівів, чітко відмінного від інших, бажаного місця на ринку й у свідомості цільових споживачів. Це називається позиціонуванням товару на ринку. Прийнявши рішення щодо позиціонування, фірма готова приступити до планування деталей комплексу маркетингу.

Робота з аналізу маркетингових можливостей, відбору цільових ринків, розробці комплексу маркетингу та його реалізації вимагають наявності допоміжних систем управління маркетингом. Зокрема, фірма повинна мати системи маркетингової інформації, планування маркетингу, організації служби маркетингу і маркетингового контролю.

При встановленні підприємницького ризику розрізняють поняття: «Видаток», «Збитки», «Втрати». Будь-яка підприємницька діяльність неминуче пов'язана з витратами, тоді як збитки мають місце при несприятливому місці збігу обставин, прорахунки і представляють додаткові видатки понад намічених. Це характеризує категорію «ризик» з якісної сторони, але створює основу для перекладу поняття «підприємницький ризик» у кількісну. Дійсно ризик - це небезпека втрати ресурсів або доходу. У відносному вираженні ризик визначається, як величина можливих втрат, віднесена до деякої базі, у вигляді якої найбільш зручно приймати або стан підприємства, або загальні витрати ресурсів на даний вид підприємницької діяльності.

Глава 2. Дослідження ринку нерухомості республіки Хакасія

2.1 Постановка завдань і методів маркетингового дослідження

Дослідження ринку часто використовуються для орієнтації. За допомогою результатів маркетингового дослідження можна оцінити обсяг ринку, визначити сегмент, потенційних споживачів і на основі цієї інформації встановити цілі для розширення або скорочення підприємства, сформувати план продажів. 1

Будівництво нерухомості на території республіки Хакасія - широка область підприємницької діяльності і сфера праці, що отримала нові імпульси свого розвитку, істотно розширивши «поле і правила гри» в економіці. У неї влилося багато нових заповзятливих людей, у ряді випадків докорінно поміняли свою професію і життєві орієнтири.

Процес насичення споживчого ринку республіки Хакасія об'єктами нерухомості і зростання конкуренції вимагають від тих, хто недавно влився в цей бізнес і хоче надовго в ньому залишитися, глибоких і всебічних знань його основ в розрізі різних аспектів маркетингової діяльності.

В даний час ринок нерухомості перебуває в постійному розвитку: відстежується ситуація на ринку, оперативно коригується діяльність. Все це дозволяє уникнути збитків і підтримує рентабельність будівельних організацій на належному рівні.

На сучасному конкурентному ринку особливу увагу забудовники республіки приділяють поліпшенню якості будівництва, дизайну забудов і вдосконаленню системи продажу об'єктів нерухомості.

Визначення проблеми

Як було сказано вище - ключ до проведення успішного маркетингового дослідження - чіткий виклад проблеми. Необхідно: виявити симптоми, викласти можливі причини або проблеми, виявити список альтернативних дій.

У зв'язку з цим виникає необхідність у виявлення проблем, а саме:

  • отримання базових знань про об'єкти і ринку нерухомості;

  • прояснення симптомів проблеми;

  • виявлення причин виникнення проблем;

  • визначення дій щодо пом'якшення проблеми;

  • визначення очікуваних наслідків;

  • оцінка наявної інформації.

Незважаючи на активну діяльність підприємств-забудовників, у зв'язку з економічною ситуацією в країні, існують певні проблеми збуту об'єктів на ринку Хакасії. З цієї причини автором було проведено маркетингове дослідження, метою якого було вирішення проблеми, з якою стикаються підприємства-забудовники - залучення покупців нерухомості, вдосконалення збутової політики і збільшення ринкової частки в цілому.

Визначення цілей дослідження

Цілі МІ випливають з виявлених проблем, досягнення цих цілей дозволяє одержати інформацію, необхідну для вирішення цих проблем.

Мета цього дослідження - вивчення ринку нерухомості, тенденцій його розвитку, виявлення рівня потреби населення в придбанні об'єктів нерухомості. У даній роботі проводиться опис деяких аспектів маркетингової ситуації. Відповідно, і характер цілей визначає вибір типу дослідження - описовий.

Визначення методів дослідження

У даній роботі використовується один із широко відомих методів проведення маркетингового дослідження - опитування споживачів. Цей метод можна назвати соціологічним. Він полягає в тому, що орієнтований на масових респондентів різної кваліфікації і компетенції. Дослідження протікає в одному напрямку - необхідно визначити ставлення клієнтів галузі до спектру наданих об'єктів нерухомості.

Визначення типу інформації, джерел її отримання та форм для її збору

Головним інструментом реалізації методів спостереження та опитування у цій роботі є анкета (Додаток 1). За допомогою даного опитувальника надійде первинна інформація, необхідна для визначення проблем у сфері нерухомості, недоліків в організації реалізації, охоплення досліджуваної проблеми. Тип питань - закритий. Варіанти питань, що використовуються при проведенні дослідження - дихотомічний і багатоваріантний, використання яких мають активізувати діяльність респондентів щодо заповнення анкет, полегшити процес введення отриманих даних.

Збір первинної інформації полягає в опитуванні респондентів різної кваліфікації і компетенції. Кількість опитуваних - 50 осіб.

2.2 Проведення маркетингового дослідження та аналіз отриманих даних

Первинні дані були зібрані протягом кількох днів. Підхід до збору даних - самостійний. Були отримані відповіді респондентів практично на всі питання анкет (Додаток 2). На досягнення цілей було спрямовано вивчення поведінки і ставлення жителів республіки, виявлено рівень потреби населення в об'єктах нерухомості, отримання інформації про якісні професійних об'єктах. Було опитано 50 чоловік.

В результаті узагальнення отриманих даних вдалося з'ясувати, більшість жителів бажали б придбати житло на первинному ринку - 30 осіб з 50 опитаних, 5 осіб - на вторинному ринку, і 15 чоловік завили, що вони не потребують поліпшення житлових умов (рисунок 3).

Варіанти відповідей

Всього опитаних, чол.

на первинному ринку

30

на вторинному ринку

5

не потребую поліпшенні

15

Всього:

50

Рисунок 3 - Розподіл відповідей на питання № 1 анкети

На питання № 2, де ставилося питання про висоту цін на первинному ринку, відповіді розділилися наступним чином: низькі - 15 осіб, 15 респондентів відзначили, що ціни високі, прийнятні - 20 осіб (рисунок 4).

Рисунок 4 - Розподіл відповідей на питання № 2 анкети

Питання № 3 анкети запитував про те, чи варто передбачати при здачі первинного житла параметрів: установку вхідних металевих міжкімнатних дверей, монтаж санфаянса, монтаж електроплити, телефонізацію, наклейку шпалер, фарбування трубопроводів і опалювальних приладів. Відповіді розподілилися наступним чином: 35% зазначили, що треба встановлювати санфаянс, 24% - монтаж електроплити, 17% - телефонізація, 12% - установка дверей, 7% - забарвлення, 5% - наклейка шпалер, 0% - інше (малюнок 5) .

Рисунок 5 - Розподіл відповідей на питання № 3 анкети

Відповіді на питання № 4 анкети про відповідність ціни і якості новозбудованого житла дали наступні результати: 78% підтвердили відповідність параметрів ціни і якості, 22% опитаних засвідчили, що ціна не відповідає якості новозбудованого житла (малюнок 6).

Рисунок 6 - Розподіл відповідей на питання № 4 анкети

Далі (питання № 5) запитувалося про ціни на вторинному ринку нерухомості. Вдалося з'ясувати, що більшість респондентів, що проживають в республіці Хакасія, вважають ціни високими - це відзначили 46 опитаних респондентів, прийнятними їх вважають 4 людини, низькими - 1 особа (малюнок 7).

Варіанти відповідей

Всього опитаних, чол.

високі

40

прийнятні

4

низькі

1

Всього:

50

Рисунок 7 - Розподіл відповідей на питання № 5 анкети

Чи виправдана ціна на нерухомість на вторинному ринку? Так звучало питання № 6 анкети дослідження. «Так» - відповіли 11 осіб, «ні» - 39 осіб (рисунок 8).

Варіанти відповідей

Всього опитаних, чол.

да

11

немає

39

Всього:

50

Рисунок 8 - Розподіл відповідей на питання № 6 анкет

На питання про тип нерухомості, що користується найбільшим попитом у Хакасії, були отримані такі відповіді: що користується попитом благоустроєне житло відзначили 32 респонденти, 18 - приватний будинок (малюнок 9).

Варіанти відповідей

Всього опитаних, чол.

упорядковане житло

38

приватний будинок

12

Всього:

50

Рисунок 9 - Розподіл відповідей на питання № 7 анкет

На питання № 8 анкети були отримані такі відповіді: про забудову багатоповерхівок позитивно відповіли 27 чоловік, про будівництво малоповерхового житла - 23 особи (рисунок 10).

Рисунок 10 - Розподіл відповідей на питання № 8 анкети

Питанням № 9 анкети було питання про наболіле - підвищення тарифів ЖКГ та вплив їх на вибір типу нерухомості. Вдалося з'ясувати, що більшість опитуваних вважає, що впливає - їх виявилося 30 осіб, 15 осіб вважають, що не впливає, 5 осіб відповіли, що не можуть відповісти на поставлене запитання (рисунок 11).

Рисунок 11 - Розподіл відповідей на питання № 9 анкет

Чи впливає економічна обстановка в країні на ступінь придбання нерухомості? «Так, звичайно» відповіли 47 чоловік, «ні, не впливає" - 13 осіб. Примітно, що на це питання не було відповідей «важко» (малюнок 12).

Варіанти відповідей

Всього опитаних, чол.

так, звичайно

47

ні, не впливає

13

важко відповісти

0

Всього:

50

Рисунок 12 - Розподіл відповідей на питання № 10 анкети

У плані прийнятності вартості квадратного метра житла в Хакасії з'ясовано: більшість респондентів (35 осіб) хотіли мати досить низькі ціни на житло - 20-25 тис.руб.за квадратний метр, вартість 26-30 тис.руб. відзначили 6 осіб, параметр від 41 до 50 тис.руб. не відзначив жоден опитаний, і тільки 2 людей вважають, що вартість повинна бути вище 50 тис. руб. (Рисунок 13).

Варіанти відповідей

Всього опитаних, чол.

20-25

35

26-30

9

31-40

4

41-45

0

46-50

0

від 50 тис. руб. і вище

5

Всього:

50

Рисунок 13 - Розподіл відповідей на питання № 11 анкети

Останніми питаннями були питання класифікаційного характеру, куди ставилися питання про вік, стать, рівень доходу. Підбивши підсумки дослідження, вдалося з'ясувати, що більшість клієнтів є самодостатніми громадянами, 48% опитаних становлять чоловіки, інші респонденти - жінки, віковий ценз різний: більшість респондентів - від 25 до 55 років, тобто працююче населення. Щодо платоспроможності можна сказати, що основна маса платоспроможна (середній дохід на одного члена сім'ї становить від 10000 до 15000руб).

    1. Висновки за результатами дослідження

Таким чином, проведене дослідження ринку нерухомості республіки Хакасія, що проводиться методом опитування жителів регіону дозволило зробити наступні висновки.

Жителі Хакасії вважають, що ціни на нерухомість в регіоні прийнятні, інші (голоси розділилися порівну) вважають ціни як високими, так і низькими.

На питання про те, чи варто передбачати при здачі первинного житла параметрів: установку вхідних металевих міжкімнатних дверей, монтаж санфаянса, монтаж електроплити, телефонізацію, наклейку шпалер, фарбування трубопроводів і опалювальних приладів, відповіді розподілилися нерівномірно. Основна маса згодна з установкою і монтажем побутових і санфаянсових предметів. Напевно, це пов'язано з тим, що придбання нерухомості пов'язане з фінансовими витратами покупців, в основному, придбання відбувається на кошти, запозичені у банку. Зазвичай, позикові кошти віддаються за придбаний об'єкт, і, як правило, не залишається коштів для благоустрою житлового об'єкта.

Відповідність ціни і якості новозбудованого житла дали наступні результати: 78% підтвердили відповідність параметрів ціни і якості, 22% опитаних засвідчили, що ціна не відповідає якості новозбудованого житла. Забудовникам є до чого прагнути - необхідно поліпшувати якість побудованого житла.

Дослідження показало, що більшість респондентів, що проживають в республіці Хакасія, вважають ціни високими на нерухомість - це відзначили 46 опитаних респондентів з 50 осіб. Крім того, ціна на нерухомість на вторинному ринку не виправдана - так вважає більшість опитаних.

Упорядковане житло користується великим попитом - так відповіли 32 респонденти. Крім того, те, що треба будувати багатоповерхові будинки, вважає більшість респондентів.

Вдалося з'ясувати, що підвищення тарифів ЖКГ впливає на вибір типу нерухомості - це підтвердили 30 осіб з 50 опитаних респондентів. Крім цього, те, що впливає економічна обстановка в країні на ступінь придбання нерухомості, підтвердили 47 осіб. Це актуальне питання. Причина - втрата роботи через скорочень на підприємствах, внаслідок чого, зниження активності придбання об'єктів нерухомості. У плані прийнятності вартості квадратного метра житла в Хакасії з'ясовано, що більшість респондентів хотіли б бачити досить низькі ціни на житло - 20-25 тис.руб.за квадратний метр, і лише 2 особи вважають, що вартість повинна бути вище 50 тис. руб.

Підбивши підсумки дослідження, вдалося з'ясувати, що більшість клієнтів є самодостатніми громадянами, 48% опитаних становлять чоловіки, інші респонденти - жінки, віковий ценз різний: більшість респондентів - від 25 до 55 років, тобто працююче населення. Щодо платоспроможності можна сказати, що основна маса платоспроможна - Середня дохід на одного члена сім'ї на місяць складає від 10000 до 15000 руб. Таким чином, реалізація цілей і завдань, поставлених у плані маркетингового дослідження, підтвердила основну гіпотезу: ринок нерухомості республіки розвинений, нерухомість на первинному ринку має поки сильні позиції, вторинне житло купується, хоча ціни вище покладеного мінімуму, на думку більшості опитаних. На вибір споживачів в плані придбання об'єктів нерухомості впливає як загальний стан кон'юнктури ринку нерухомості, так і загальний економічний стан країни і республіки Хакасія, ступінь збалансованості попиту та пропозиції, тенденції їх розвитку, рівень насиченості об'єктами нерухомості, цінова політика.

Висновок

Дослідивши ринок нерухомості Хакасії, можна з упевненістю констатувати, що він є одним з факторів, що характеризують ступінь досконалості сучасної російської економіки. Успіх на ринку надання об'єктів нерухомості, досягнення у маркетингу значною мірою зумовлюється якістю наданого житла.

Безсумнівно, спеціалізовані підприємства-забудовники та ріелторські фірми, що займаються купівлею і продажем об'єктів нерухомості, повинні відстежувати зміни у ставленні клієнтів до нерухомості та вносити корективи в якість нерухомості. З самої широкої точки зору обслуговування клієнтів на ринку нерухомості може бути інструментом, що визначає і задовольняє вищу потребу клієнтів. Замість джерела витрат воно може перетворитися на джерело прибутку.

Маркетингові дослідження є невід'ємною частиною маркетингової діяльності сучасної фірми. Вони дозволяють зміцнити ринкове становище фірми за рахунок адаптації її виробництва до перевагам споживачів. Значить, підприємствам-забудовникам, як і всім процвітаючим, на ринку регіону підприємствам, необхідно час від часу проводити дослідження ринку, розробивши дизайн маркетингового дослідження - проект свого підприємства і дослідження. При цьому потрібно враховувати наявність результатів аналогічних досліджень, значимість результатів, їх відповідність витратам на дослідження, тимчасові обмеження.

За результатами проведеного дослідження можна зробити такі основні висновки:

  • пропозиція на ринку нерухомості, як на первинному, так і на вторинному існує, існує і попит на житло;

  • відповідність ціни і якості забудов, в більшості своїй, збігається;

  • економічна ситуація безпосередньо впливає на попит на ринку нерухомості;

  • тарифи ЖКГ впливають на ступінь придбання нерухомості і на тип вибираного при купівлі житла.

У ході дослідження ринку нерухомості автором були отримані наступні основні результати:

  • визначені переваги при поліпшенні житлових умов городян шляхом придбання нерухомості на первинному / вторинному ринках;

  • з'ясовані цінові параметри житла;

  • визначена потреба на первинному ринку в передбаченні установки дверей, монтажу тощо;

  • з'ясовано відповідність ціни і якості житла, що купується на первинному ринку;

  • визначено, чи виправдані ціни на вторинне житло;

  • з'ясовані переваги при виборі типу нерухомості;

  • визначена потреба в будівництві багатоповерхового житлового будівництва в регіоні;

  • визначена затребуваність у будівництві малоповерхового житла в регіоні;

  • з'ясовано вплив підвищення тарифів на вибір покупцями типу нерухомості;

  • отримана оцінку впливу на придбання нерухомості економічної обстановки;

  • виявлена ​​прийнятну для регіону вартість житла за 1 квадратний метр;

  • визначено демографічний профіль покупців.

Таким чином, слід зробити висновок, що маркетингові дослідження є абсолютно необхідними в будь-який час і в будь-якій економічній ситуації. В умовах конкурентної боротьби, що є основою всієї сучасної економіки, можуть вижити лише підприємства на ринку нерухомості, які орієнтуються на потреби і переваги споживачів, а не на свої власні. Адже в кінцевому підсумку саме перевагами споживачів визначається «живучість» фірми і тим більше її процвітання. Необхідно орієнтуватися на підвищення якості побудованого житла, витримуючи співвідношення ціни і якості об'єктів нерухомості, йдучи тим самим назустріч споживачеві.

Список використаної літератури

  1. Анурін В., Муромкина І., Є. Євтушенко, Маркетингові дослідження споживчого ринку. - М.-С-Петербург, - 2006, - 8 с.

  2. Анурін В., Маркетинг. - С-П.:, Пітер, 2004. - 186 с.

  3. Голубков Є.П., Голубкова Е.Н., Секерин В.Д. Маркетинг: вибір кращого рішення. - М.: Економіка, - 2003, - 18 с.

  4. Зав'ялов П.С. Маркетинг в схемах, малюнках, таблицях: Навчальний посібник. М.: ИНФРА-М, 2003 .- 96 с.

  5. Крилова Г.Д., Маркетинг, - М.: Юніті, - 2004, - 57с.

  6. Котлер Ф. Управління маркетингом. Навчальний посібник. - М.: - 2001. - 170

  7. Крилов І.В. Маркетингові комунікації як соціальний інститут. - М.: Ексмо, - 2004. - 108 с.

  8. Крилов І.В. Маркетингові комунікації як соціальний інститут. - М.: Ексмо, - 2004. - 108 с.

  9. Маркетинг в галузях і сферах діяльності. Навчальний посібник. - М.: Маркетинг. Книготорговий центр. - 2005. - 345 с.

  10. Маркетинг Принципи і технологія маркетингу у вільній ринковій системі. Навчальний посібник / За ред. Еріашвілі Н. Д. - М.: ЮНИТИ, 2005. - 93 с.

  11. Маркетинг. Як перемагати на ринку? / Ноздрева Р.Б, Цигічко Л.І. - М.: - 2004, - 200 с.

  12. Мані І. Б. Система маркетингових комунікацій. - М.: Маркетинг. - 2003. - 56 с.

  13. Магомедов т.т, Товарознавство. М.: - 2007, -155 с.

  14. Мхітарян С.В., Галузевий маркетинг. - М.: Ексмо, 2006. - 365 с.

  15. Маркетинг: вибір кращого рішення / Голубков Є.П., Голубкова Е.Н., Секерин В.Д. - М.: Економіка, 2003. - 180 с.

  16. Маджаро С. Міжнародний маркетинг. - М.: Инфра-М, - 2007. - 400 с.

  17. Управління людськими ресурсами: стратегія і практика. - Алма-Ата, 2006. - 360 с.

  18. Управління маркетингом: Навчальний посібник / За ред. Данько Т.П. - М.: Инфра-М, - 2004. - 215 с.

  19. Федько В.П. Маркетинг: 100 екзаменаційних відповідей. - М.: МарТ, - 2004. - 445 с.

  20. Ядов В.А. Соціологічні дослідження. Методологія, програма, методи. С.: Справа, - 2005. - 80 с.

  21. Яненко Я. Замовлення та розміщення реклами. - М.: ПИТЕР, - 2005. - 270 с.

Додаток 1

АНКЕТА

Шановні жителі г.Абакана і республіки Хакасія!

Опитування проводиться з метою виявлення рівня попиту жителів республіки на об'єкти нерухомості. Ваші відповіді допоможуть виявити проблеми, що існують на ринку нерухомості та розробити заходи щодо їх вирішення.

  1. Хотіли б Ви покращити свої житлові умови шляхом придбання нерухомості:

на первинному ринку на вторинному ринку не потребую поліпшенні

  1. Як Ви вважаєте, ціни на нерухомість на первинному ринку:

високі

прийнятні

  • низькі

  1. При здачі житла на первинному ринку потрібно передбачати:

установку вхідних металевих і міжкімнатних дверей

монтаж санфаянса

  • монтаж електроплити

  • телефонізацію

  • наклейку шпалер

  • забарвлення трубопроводів і опалювальних приладів

  • інше

  1. Ціна відповідає якості новозбудованого житла?

    • да

    • немає

  2. Як Ви вважаєте, ціни на нерухомість на вторинному ринку:

високі

прийнятні

  • низькі

  1. Чи виправдана ціна на нерухомість на вторинному ринку?

    • да

    • немає

  2. Як Ви вважаєте, який тип нерухомості користується великим попитом в Хакасії:

    • упорядковане житло

    • приватний будинок

  3. Як Ви вважаєте, чи потрібно регіону:

багатоповерхове житлове будівництво

малоповерхове домобудівництво

  1. Як Ви вважає, підвищення тарифів ЖКГ впливає на вибір покупцями типу нерухомості:

    • да

    • немає

    • важко відповісти

10. Чи впливає економічна обстановка в країні на ступінь частоти придбання нерухомості?

    • так, звичайно

    • ні, не впливає

    • важко відповісти

11. Вкажіть найбільш прийнятну для регіону Хакасії вартість житла за 1 кв.м. (Тис.руб.)?

20-25 41-45

26-30 46-50

31-40 від 50 і вище

Повідомте, будь ласка, деякі відомості про себе:

12. Ваш пол? чоловік дружин

13. Ваш вік:

20-24 роки

25-29 років

30-34 роки

35-39 років

40-44 роки

45-49 років

50-54 роки

55-59 років

60 і старше










14. Який середній дохід на одного члена Вашої сім'ї в місяць?

5000 - 10000 руб.

10000 - 15000 руб.

від 15000 руб. і більше

Дякуємо Вам за відповіді!

1 Н. В. Видання, Маркетинг і маркетингові дослідження, 4 (52),-серпень 2008, - стр. 10

1 Маркетинг в галузях і сферах діяльності. Уч. / Под ред. В.А Алексуніна. Москва: Маркетинг, 2001. - С.324.

1 Маркетинг. Уч. для ВНЗ / Н.Д.Еріашвілі та ін М.: Юніті-Дана, 2000.-с.365

1 В. Пустотін. Організація проведення маркетингового дослідження. Бібліотека журналу «Маркетинг і реклама», С-Петербург: Студцентр, -2001. - С. 136.

Додати в блог або на сайт

Цей текст може містити помилки.

Маркетинг, реклама и торгівля | Курсова
178.8кб. | скачати


Схожі роботи:
Дослідження ринку нерухомості
План проведення маркетингового дослідження ринку нерухомості
Аналіз ринку нерухомості г Іркутська
Аналіз сучасного споживача ринку нерухомості
Динаміка цін на ринку нерухомості на прикладі комерційної нерухомості м Київ
Динаміка цін на ринку нерухомості на прикладі комерційної нерухомості м Київ
Дослідження та аналіз ринку вікон і дверей Санкт Петербурга
Особливості ринку нерухомості
Операції на ринку нерухомості
© Усі права захищені
написати до нас