ЗМІСТ
ВСТУП
РОЗДІЛ 1. ВИНИКНЕННЯ І РОЗВИТОК договорами найму та оренди ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ
1.1 Житловий наймання в історії російського законодавства
1.2 Оренда житлових приміщень в історії російського законодавства
РОЗДІЛ 2. ВИДИ ДОГОВОРІВ СПРЯМОВАНИХ НА ПЕРЕДАЧУ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ У КОРИСТУВАННЯ І ОСОБЛИВОСТІ ЇХ УКЛАДАННЯ
2.1 Соціальний та комерційний найм
2.2 Договір оренди житлових приміщень
2.3 Правові особливості укладення договорів житлового найму та оренди
РОЗДІЛ 3. ЕЛЕМЕНТИ ДОГОВОРУ ЖИТЛОВОГО НАЙМУ І ОРЕНДИ
3.1 Зміст договору житлового найму
3.2 Відповідальність за договором
ВИСНОВОК
СПИСОК
Програми
ВСТУП
Актуальність теми дослідження. У сучасних ринкових умовах неминуче розширюється сфера цивільно-правового регулювання майнових відносин, що складаються в різних сферах діяльності.
Здача квартири (будинку) або окремих кімнат для багатьох власників житла стала джерелом додаткового доходу. Найчастіше житло здають не від його надлишку, а з метою забезпечити собі стерпне існування. Тому, здаючи "надлишки" житлової площі, миряться з незручностями, з'їжджаються з батьками, дітьми.
На жаль, не можна стверджувати, що з прийняттям нового Цивільного кодексу (далі - ГК РФ) Росія отримала єдине і несуперечливе цивільне законодавство, вільний від численних нашарувань, притаманних законодавству радянського періоду. Якщо звернутися до нормативних актів, які регулюють відносини у сфері житлового найму, то в їх числі, поряд із власне законодавчими актами, виявляться документи численних виконавчих органів різного рівня, включаючи місцеві органи управління.
У вітчизняному праві наймання житла - традиційний інститут ГК. Однак у цьому ГК РФ він регламентований з урахуванням регулювання житлових відносин та спеціальними законами - Житловим кодексом та іншими актами житлового законодавства.
Здача житла здійснюється на умовах договору комерційного найму, який раніше іменувався договором оренди. Договір найму житлового приміщення не вимагає нотаріального посвідчення та державної реєстрації, але в силу обов'язкової вимоги ст.674 ГК повинен бути укладений у письмовій формі.
До теперішнього ГК РФ наймання житлового приміщення співіснував з іншим різновидом використання чужого житлового приміщення - орендою (ст.17, 18 Закону про житлову політику). Різниця між ними була визначена Законом про житлову політику в цільовому призначення кожного з договорів: найм житла призначався для його споживчого, а оренда - для комерційного використання.
ГК РФ відмовився від такої характеристики договору оренди житлового приміщення. Договір оренди житлового приміщення тепер можливий лише між юридичними особами (п.2 ст.671). Його колишні функції передані законом договором найму житлового приміщення. По ДК РФ тепер договір найму житлового приміщення відповідає двом функціональним призначенням: і споживчим, і комерційному. Цей ЦК регулює договір найму житла (ст.672) і договір комерційного найму житлового приміщення, а також вводить загальні норми названих різновидів найму безвідносно до різновидів житлового фонду (п.3 ст.672).
Ступінь наукової розробленості. Найбільш грунтовні наукові роботи даної проблеми присвятили Брагінський М.І., Васильєв П.П., Витрянский В.В., Потяркін Д.Є., Красавчикова О.А., Крашенинников П.В., Садикова О.Н., Сергєєва А.П., Суханова Є.А., Титов А.А., Тихомиров М.Ю., Толстого Ю.К. і багато інших.
Метою даної роботи є дослідження історії розвитку, поняття, видів, порядку укладання, основних елементів і змісту договору оренди та житлового найму.
У ході дослідження в роботі вирішуються наступні завдання:
узагальнення уявлень про житловий найм та оренди житлових приміщень, які існували в дореволюційному російському законодавстві, радянському цивільному і житловому праві;
визначення поняття договору житлового найму та оренди, його сутності та видів;
розгляд порядку укладення договору житлового найму з урахуванням особливостей видів договорів житлового найму, а також договору оренди житлових приміщень;
аналіз основних елементів договору оренда та найму житлового приміщення (предмета, прав і обов'язків суб'єктів договору, форми, терміну та його ціни);
розгляд змісту договору оренди та житлового найму;
визначення подальших перспектив, пов'язаних з розвитком договірних відносин у сфері житлового найму.
Структура роботи послідовно відображає найбільш актуальні питання розглянутої проблеми і визначена метою, завданнями та логікою дослідження.
Дипломна робота складається з вступу, трьох розділів, що поєднують у собі сім параграфів, висновків, бібліографічного списку, додатків.
РОЗДІЛ 1. ВИНИКНЕННЯ І РОЗВИТОК договорами найму та оренди ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ
1.1 Житловий наймання в історії російського законодавства
Договір житлового найму належить до числа класичних договірних інститутів, відомих цивілістиці з часів римського права 1.
Прототипом сучасного договору житлового найму в римському праві з'явився договір найму речей. За договором найму речей одна сторона (наймодавець) зобов'язувалась надати іншій стороні (наймачеві) одну або кілька певних речей для тимчасового користування, а ця інша сторона зобов'язувалася сплачувати за користування цими речами певну винагороду і після закінчення користування повернути речі в цілості наймодавцю 2.
У російському дореволюційному цивільному законодавстві договір житлового найму спеціально не виділявся, а визнавався договором майнового найму, в силу якого одна сторона за певну винагороду зобов'язувалася надати іншій свою річ у тимчасове користування. Предмет найму, строк користування та винагороду за нього становили істотні приналежності цього договору (ст. 1691 ч. 1 т. X Зводу законів Російської імперії). Російському законодавству, як зазначав Г.Ф. Шершеневич, було «чуже відмінність між користуванням тільки річчю і витягом з неї плодів, як це прийнято в німецькому праві, чуже також відмінність між наймом боргів і рухомість, наймом сільських земель, наймом худоби, як це прийнято у французькому праві» 3.
Такий підхід передбачалося зберегти і в новому Цивільному Уложенні Російської імперії, проект якого (кн. V) був внесений на розгляд Державної Думи в 1913 р. У матеріалах Редакційної комісії, яка готувала зазначений проект, зазначалося, що в сучасних (авторам проекту) законодавствах робиться відмінність між наймом у власному розумінні і орендою. Різниця це вбачалося головним чином у тому, що при наймі «надається наймачеві користуватися найнятим майном для своїх потреб»; оренда ж дає користування всіма «продуктивними якостями» найнятого майна з присвоєнням наймачем отриманих плодів і доходів. У проекті не робилося відмінності між орендою і наймом. Підставою до цього послужило бажання викласти положення про найм згідно з чинним правом, не роблячи без поважних до того причин істотних від нього відступів 4.
Суб'єктами договору найму за дореволюційним цивільним законодавством були, з одного боку, господар (особа, що віддає майно у найм), з іншого - наймач (особа, наймає майно). Від обох суб'єктів договору найму була потрібна наявність загальної правоздатності та дієздатності. Стосовно до наймача майна законодавство не подавала ніяких додаткових вимог; як наймача могло виступати будь-яка фізична особа чи юридична особа, що визнається суб'єктом цивільних прав. Від особи, що віддає майно внайми, потрібна ще здатність розпоряджатися річчю. Щоправда, як підкреслював Д.І. Мейєр, «не розпоряджатися річчю взагалі, а тільки користуванням її, так що, наприклад, заборона не поширюється на право віддавати її у найм, бо заборона, власне, стосується тільки відчуження речі і тих дій, які можуть вести до відчуження, як, наприклад, заставу »5.
При підготовці проекту Цивільного Уложення було вирішено змінити термінологію, що служить позначенню суб'єктів договору найму. У порівнянні з діючим тоді законодавством, що вживали в цих цілях терміни «господар» і «наемщик» або «наймач», проект, як зазначається у матеріалах Редакційної комісії, «вважав за краще терміни« наймач », як ясніше слова« наемщик »виражає поняття, яке тут мається на увазі, і «наймодавець», так як останній нагадує термін «займодавец», що вживається в діючих цивільних законах »6.
Що стосується вимог, що висуваються до суб'єктів договору майнового найму, то передбачалося зберегти колишній підхід: наймач повинен був володіти правоздатністю і дієздатністю, властивими кожному суб'єкту цивільних правовідносин; наймодавець ж понад те повинен був володіти певним правом на майно, в силу якого він міг би віддавати його в оренду. При цьому підкреслювалося, що право передачі майна в оренду «належить взагалі всякому особі, яка має право користування майном і здатному розпорядитися цим правом ... тобто головним чином власнику, але потім також і особі, яка має лише право володіння і користування ... а також і наймачеві, який, втім, маючи право передати майно в піднайом, може при цьому надати лише таке користування, яке визначено первісним договором найму »7.
В якості предмета найму законодавство тієї пори визнавала наймана майно. Так, Д.І. Мейєр писав: «Предмет найму називається найманої річчю, найманим майном. Найближчим чином таким предметом є фізичні речі, одухотворені і неживі »8.
Г.Ф. Шершеневич вважав, що предмет договору майнового найму є не наймана майно, а дії наймодавця по передачі цього майна в оренду. Він зазначав: «Проте, помилково твердження, ніби тут справа йде не про сприяння, а тільки про речі, тому що предметом зобов'язання є завжди дію, тому що передача завжди визнавалася за дію. Притому передачею найнятої речі ще не вичерпуються ті дії, до яких зобов'язався власник речі в силу договору найму »9.
У проекті Цивільного Уложення містилася норма, відповідно до якої предметом найму могли бути рухоме і нерухоме майно, що приносять дохід права (ст. 1816) 10.
І законодавство, і доктрина того періоду виходили з положення, що під найм могли передаватися тільки неспоживна речі. Наприклад, Г.Ф. Шершеневич зазначав: «Не кожна річ може бути віддана під найм, тому що не всяка допускає користування без пошкодження її істоти. Речі споживані нездатні скласти зміст майнового найму, тому що користування ними пов'язане з знищенням їх цілісності, наприклад, їстівні припаси можна зайняти, але не найняти. Речі замінні також непридатні для найму, тому що, передаючи їх іншому, який чи очікує отримати не ті самі речі, а тільки подібні, а отже, передача замінних речей з'єднана з перенесенням права власності, що суперечить сутності договору найму, наприклад, не можна говорити про наймання грошей »11.
Таким чином, в російському дореволюційному цивільному законодавстві норми, що регулювали відносини житлового найму, спеціально не виділялися. На дані правовідносини поширювалися норми договору майнового найму, в силу якого одна сторона за певну винагороду зобов'язувалася надати іншій свою річ у тимчасове користування.
Спочатку в радянський період розвитку законодавства житловий найм регулювався нормами цивільного законодавства про договір майнового найму.
При всіх кодифікаціях цивільного законодавства, що мали місце в радянський період, норми про договір майнового найму незмінно включалися в кодифіковані акти, а сам договір майнового найму розглядався як самостійного цивільно-правового договору. Розвиток законодавства в цей період йшло по шляху деякого обмеження кола об'єктів майнового найму, скорочення і диференціації термінів найму, збільшення числа спеціальних правил, призначених для регулювання відносин найму за участю так званих соціалістичних організацій або пов'язаних з передачею в оренду державного майна.
Для характеристики договору майнового найму за радянським цивільному праву скористаємося нормами Цивільного кодексу РРФСР 1922 р. (далі - ДК 1922 г), а також Цивільного кодексу РРФСР 1964 р. (далі - ЦК 1964 р.).
Визначення поняття договору майнового найму залишалося практично незмінним. Договором майнового найму зізнавався такий договір, за яким одна сторона (наймодавець) зобов'язується надати іншій (наймачеві) майно за певну винагороду для тимчасового користування (ст. 152 ЦК 1922 р; ст. 275 ЦК 1964 р).
Незмінним залишався підхід до визначення предмета договору майнового найму: таким могло служити будь неспоживна індивідуально-визначене майно.
У той же час уже в ДК 1922 р. коло конкретних об'єктів майнового найму став звужуватися. У ДК 1922 р. вже можна зустріти норми, що регулюють відносини, пов'язані з передачею в оренду житлових приміщень (ст. 166), а також земельних ділянок (ст. 169-а), державних чи комунальних підприємств (ст. 153).
Надалі законодавство пішло по шляху виділення самостійного договору житлового найму. У ЦК 1964 р. норм, що регулюють відносини, пов'язані з передачею в оренду житлових приміщень, серед норм про договір майнового найму взагалі немає, оскільки до цього часу відносини, пов'язані з наймом житла, стали предметом регулювання самостійного договору житлового найму.
У радянський період виявили себе деякі обмеження відносин житлового найму за суб'єктним складом. Як наймодавців і наймачів як і раніше могли виступати і громадяни, і організації. Проте законодавством спеціально передбачалося, що соціалістичні організації мають право здавати в оренду тільки тимчасово невикористовувані будівлі, споруди, виробничі й інші приміщення (п. 16 Положення про соціалістичне державне виробничому підприємстві від 1965 р.). Систематична здача нерухомого майна в оренду організаціями допускалася лише за умови, що здійснення таких операцій входить в їх статутну діяльність. Громадяни не могли «систематично виступати в якості наймодавців з іншої причини: вважалося, що в цьому випадку договір житлового найму використовується для вилучення постійних доходів» 12.
Якщо ж взяти в цілому систему правового регулювання відносин житлового найму, то необхідно відзначити ще одну тенденцію, суть якої полягала в применшення значення норм житлового найму, що містяться в ЦК і Житловому кодексі РРФСР від 24 червня 1983 р., шляхом видання численних підзаконних нормативних актів: типових договорів, положень і правил. Наприклад, Примірні правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання житлових приміщень в УРСР (затв. постановою РМ УРСР від 31 липня 1984 р. № 335) встановлювали єдиний порядок обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання житлових приміщень в будинках державного, муніципального та громадського житлового фонду, обов'язковий для виконавчих комітетів місцевих Рад народних депутатів, державних і муніципальних підприємств, установ, організацій та громадських об'єднань. Зазначені Примірні правила були видані з урахуванням норм Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік від 24 червня 1981 р. № 5150-Х., В яких зазначалося, що важливим державним завданням є забезпечення схоронності житлового фонду, збільшення строку його служби, підвищення рівня благоустрою житлових будинків.
Вимоги, що пред'являються до форми договору житлового найму, протягом радянського періоду неодноразово змінювалися. Спочатку ДК 1922 р. передбачав, що договори найму будь-якого майна на термін більше одного року повинні здійснюватися у письмовій формі. ЦК 1964 р. спростив правила про форму договору житлового найму, встановивши тільки одне спеціальне правило, що стосується договору житлового найму між громадянами: у випадках, коли такий договір укладався на термін більше року, була потрібна проста письмова форма (ст. 276). Що стосується договорів за участю організацій, то діяло загальне правило, відповідно до якого угода у всіх випадках повинна бути одягнена в письмову форму незалежно від терміну та суми договору (п. 1 ст. 44).
З нормами про термін найму протягом радянського періоду відбулася зворотна метаморфоза: ДК 1922 р. включав прості та ясні правила, а потім правове регулювання пішло по шляху їх деталізації та ускладнення. У ДК 1922 р. передбачалося, що строк найму не повинен перевищувати дванадцяти років. Після закінчення обумовленого терміну наймання міг бути продовжений шляхом укладення нового договору. При фактичному продовженні користування найнятим майном з мовчазної згоди наймодавця, договір вважався поновленим на невизначений строк (ст. 154). Незабаром ці норми були доповнені правилом про те, що термін найму державними органами і кооперативними організаціями державних, у тому числі комунальних, підприємств і будов не повинен перевищувати двадцяти чотирьох років. Після закінчення терміну найму зазначені категорії наймачів, при справному виконанні прийнятих на себе за договором найму умов, отримували переважне право на поновлення договору на новий термін 13. Допускалася ДК 1922 р. і модель безстрокового договору найму: якщо договір укладався без вказівки терміну, то він вважався укладеним на невизначений строк і кожна із сторін мала право припинити дію договору повсякчас, попередивши про те іншу сторону: при наймі житла - за три місяці, а при наймі іншого майна - за один місяць (ст. 155). ЦК 1964 р. (ст. 277) скоротив загальний граничний термін житлового найму до дев'яти років.
Наймання житлових приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду здійснювався шляхом укладення наймачем договору найму житлового приміщення з органом місцевого самоврядування (ст. 51 Житлового кодексу РРФСР 1983 р.), а в будинках приватних власників - шляхом укладення договору оренди (ст.ст. 17 , 18 Закону РФ від 24 грудня 1992 р. «Про основи федеральної житлової політики» 14. Порядок, терміни й умови оренди визначалися договором між орендарем і власником.
В кінці 80-х років, коли в СРСР приступили до проведення економічних реформ, пошуків шляхів і способів їх здійснення, вчені-економісти вирішили використовувати в цих цілях класичний цивільно-правовий договір житлового найму, який піддався істотної модернізації і постав в абсолютно новій якості - як основний засіб «роздержавлення». Забезпечення громадян житлом в СРСР і в РРФСР у доперебудовний період було однією з центральних і найбільш гострих соціально-економічних проблем. У середині 1980-х років державою було поставлено завдання забезпечити до 2000 р. кожну сім'ю окремою квартирою або індивідуальним будинком, однак рішення цього завдання практично не відбулося, потреба в житлі істотно не змінилася. У списках черговиків на отримання житлових приміщень на початок 1990 р. в СРСР було більш 14 млн. сімей або самотніх громадян (23% всіх міських сімей, у тому числі в УРСР - 25%). 15
Таким чином, в цілому, якщо брати основні параметри договору житлового найму, у цивільному праві радянського періоду зазначений договір зберіг свої основні риси і ознаки, що відрізняють житловий найм від інших типів цивільно-правових договорів. У той же час у вітчизняній юридичній літературі цього періоду складно знайти серйозні наукові дослідження, спеціально присвячені договором житлового найму. Тому при підготовці проекту нового Цивільного кодексу стояло завдання повернути договором житлового найму нормальний Цивілістичний «вигляд».
1.2 Оренда житлових приміщень в історії російського законодавства
У російському дореволюційному цивільному законодавстві майновим наймом зізнавався договір, в силу якого одна сторона за певну винагороду зобов'язувалася надати іншій свою річ у тимчасове користування. Є згадки, що договір найму мав і інші назви. Наприклад, називався він віддачею у зміст, віддачею в Оброчне, орендне, кортомное зміст, орендою прокатом; говорили також нерідко про зняття будь-якого майна, допустимо, млини. Всі ці назви вказують на один і той же договір майнового найму, хоча і є між ними деяка різниця у вживанні, так що здебільшого кожне ім'я дає договором особливий відтінок: так, орендою, називається звичайно наймання землі, будинки, взагалі майна нерухомого, а прокатом наймання меблів, сукні, взагалі майна рухомого 16.
Суб'єктами договору найму на російському цивільного законодавства були, з одного боку господар (особа віддає майно у найм), з іншого - наймач (особа, наймає майно). І господарем і наймачем могли стати люди мають загальну правоздатність та дієздатність.
Законодавство того періоду виходило з положення, що під найм могли передаватися тільки неспоживна речі. Так Г.Ф. Шершеневич зазначав, що не всяка річ може бути віддана під найм, тому що не всяка допускає користування без пошкодження її істоти. Речі споживані нездатні скласти зміст майнового найму, тому що користування ними пов'язане з знищенням їх цілісності, наприклад, їстівні припаси можна зайняти, але не найняти. Речі замінні також непридатні для найму, тому що, передаючи їх іншому, який чи очікує отримати не ті самі речі, а толь подібні, а отже, передача замінних речей з'єднана з перенесенням права власності, що суперечить сутності договору найму, наприклад, не можна говорити про наймання грошей 17. 1
Взагалі в російському дореволюційному цивільному праві предмет договору найму розумівся більш широко, ніж це має місце в сучасному законодавстві.
Діюче в ту пору законодавство передбачало, що термін найму нерухомості не може перевищувати дванадцяти років. Причини такого короткого граничного строку найму нерухомого майна пояснювалися російськими правознавцями по-різному. Д. І. Мейер вважав, що причина полягає, ймовірно, в побоюванні, щоб найм не прикривав собою переходу права власності. Це було б збитково для скарбниці, оскільки перехід права власності з нерухомого майна доставляє їй значний дохід 18.
Ознакою, що характеризує майновий найм в дореволюційному праві, є винагорода за надане користування. Відсутність даної ознаки перетворювало передбачуваний договір оренди в позику. Винагорода найчастіше виражалася у формі грошей, але це було не обов'язково. Плата могла бути визначена відомою частиною творів, зібраних з найнятої землі, виражено у відомих особистих послугах тощо. Особливу форму винагороди становив відомий нашим законодавством''наймання з вистройкі''. Наймач, за користування протягом відомого числа років віддану йому в найм землю, зобов'язується, після закінчення терміну найму, залишити всі зведені ним будівлі, дачі, млин, клуню на користь власника.
В якості основного обов'язку наймача розглядалося своєчасне внесення найманої плати. Строки внесення платежів за користування найнятим майном повинні були визначатися договором, а за відсутності угоди сторін про терміни внесення найманої плати вони повинні були визначатися місцевими звичаями.
Для характеристики договору оренди (майнового найму) по радянському цивільному праву потрібно скористатися нормами Цивільного кодексу РРФСР 1922 року, а також Цивільного кодексу РРФСР 1964 року.
Договором майнового найму зізнавався такий договір, за яким одна сторона (наймодавець) зобов'язується передати іншій (наймачеві) майно у тимчасове користування за плату (ст. 275 ЦК). Договір був консенсуальних оплатним, двостороннім.
Не змінився і підхід до визначення предмета договору майнового найму: таким могло служити будь неспоживна індивідуально визначене майно. Речі, які є предметом договору майнового найму, могли належати на праві власності. Звузився коло об'єктів майнового найму. У ЦК 1964 року відсутні норми регулюють відносини, пов'язані з передачею в оренду житлових приміщень 19.
Форма договору майнового найму могла бути і усній та письмовій. Закон (ст. 276) ставив форму договору між громадянами в залежність не від суми, як це було передбачено для інших договорів, а від строку його дії, встановлюючи, що договір на термін більше одного року повинен був укладатися в письмовій формі під страхом позбавлення сторін права в разі спору посилатися на підтвердження договору на показання свідків (ст. 46 ЦК).
Існування особливого правила не скасовувало розпорядження загального, встановленого ч.2 ст. 44 ЦК, тобто якщо ціна майна понад 100 рублів, а термін договору менше одного року, то угода повинна була відбуватися в письмовій формі.
Що стосується договорів за участю організацій, то діяло загальне правило, відповідно до якого угода у всіх випадках повинна була набути у письмову форму незалежно від терміну та суми договору (п. 1 ст.44).
У порівнянні з ДК 1922 року ст. 277 ЦК 1964 року скоротив загальний граничний термін майнового найму з дванадцяти до дев'яти років і ввів спеціальні (менш тривалі) терміни для окремих груп правовідносин. В результаті термін укладеного між державними, кооперативними та громадськими організаціями договори найму будівлі або нежитлового приміщення не повинен був перевищувати п'яти років.
При цьому державна, кооперативна або громадська організація, належним чином виконувала взяті на себе за договором найму зобов'язання, по закінченні дії договору отримувала переважне перед іншими особами право на поновлення договору (ст. 280).
Оскільки договір майнового найму належить до категорії відплатних, обов'язок своєчасно вносити найману плату залишалася однією з основних обов'язків наймача, передбачених законом. Наймана плата, як правило виражалася в періодичних грошових виплатах. У ряді випадків, коли хоча б однією з сторін є соціалістична організація, діяли державні тарифні ставки, за межі яких не могли виходити учасники договору майново найму.
Підводячи підсумок основним характеристикам договору майнового найму, у цивільному праві радянського періоду, можна відзначити, що даний договір зберіг свої основні риси і ознаки, що відрізняють його від інших типів цивільно - правових договорів.
Внаслідок економічних і політичних змін, що відбулися в 90-х роках ХХ ст., Держава стала розглядати житло як не тільки блага, а й товару. У результаті змінилося ставлення держави до найму житлових приміщень - з'явилася така різновид договору найму житлового приміщення, як комерційний найм, який став функціонувати паралельно зі "старим", "споживчим" договором найму житлового приміщення, сфера застосування якого значно звузилася. До прийняття нового ЦК РФ відносини щодо комерційного використання житлового приміщення називалися орендою житла 20. У статті 1 Закону РФ "Про основи федеральної житлової політики" було наведено наступне визначення договору оренди житлового приміщення: договір оренди - це угода, за яким орендодавець надає орендареві і членам його сім'ї нерухомість в житловій сфері, включаючи житлові приміщення, без обмеження розмірів за договірну плату в тимчасове володіння і користування або користування, а орендар зобов'язується використовувати її відповідно до договору і своєчасно вносити орендну плату, включаючи плату за комунальні послуги.
Договір оренди застосовувався у відносинах, як між юридичними особами, так і між громадянами - у всіх випадках, коли мова йшла про комерційне використання житла. Цивільний кодекс не сприйняв таку форму договору, як оренда, щодо возмездного користування чужими житловими приміщеннями з участю громадян. В оренду житлові приміщення можуть надаватися тільки юридичним особам, які відповідно до п. 2 ст. 671 ГК РФ використовують їх тільки для проживання громадян. Громадянам житлові приміщення надаються у користування за плату тільки на підставі договору найму житлового приміщення. Слід також зазначити, що метою договору найму житлового приміщення (незалежно від його різновиду) завжди є задоволення потреби наймача в житло. Тому юридична особа не може бути наймачем за договором найму житлового приміщення.
РОЗДІЛ 2. ВИДИ ДОГОВОРІВ СПРЯМОВАНИХ НА ПЕРЕДАЧУ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ У КОРИСТУВАННЯ І ОСОБЛИВОСТІ ЇХ УКЛАДАННЯ
2.1 Соціальний та комерційний найм
Наймання житлового приміщення є одним із способів здійснення передбаченого Конституцією РФ (ст. 40) права громадян на житло. Конституційне право на житло означає гарантовану для кожного громадянина РФ можливість бути забезпеченим постійним житлом. Це право передбачає юридичну можливість стабільного користування наявним у громадянина житловим приміщенням, його недоторканність, недопущення безпідставного позбавлення житла, а також можливість поліпшення житлових умов шляхом придбання іншого житла.
Право на житло забезпечується шляхом надання житлових приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду на умовах договору найму в межах норми житлової площі, на умовах найму житлових приміщень у власників, кооперативного житлового будівництва, а також придбання або будівництва житла за власні кошти без обмеження розмірів площі .
Істотні умови договору найму житлового приміщення як загальні норми для всіх його різновидів - оплата, наймач і об'єкт договору.
Договір відшкодувальний (ст.682). Безоплатне користування житлом виводить його з-під регулювання норм цього розділу та переводить в регулювання гл.36 ЦК. «Безоплатне користування» та житлового законодавства.
На відміну від оренди нежитлових приміщень (ст.608) як наймача у договорі найму завжди виступає громадянин (ст.672, 677), хоча ст. 671 його не називає, але ця ознака випливає з вимог п. 2 даної статті. При цьому на стороні наймача може бути безліч осіб в житловому зобов'язанні, які проживають з ним за цим договором найму в займаному житловому приміщенні на умовах, зазначених у ст.672, 677 ЦК. Це безліч осіб визначено - у соціальному наймі як члени сім'ї та особи, які втратили родинні зв'язки з наймачем (ст.672), - в комерційному наймі як постійно проживають разом з наймачем (ст.677). У соціальному наймі названі особи - сонанімателі, в комерційному наймі - або сонанімателі (якщо названі особи уклали з наймачем договір про солідарну відповідальність перед наймодавцем), або залишаються в становищі постійно проживають разом з наймачем.
Від оренди цей договір відрізняється також спеціальним об'єктом - житловим приміщенням (ст.288, 650, 673), яке задовольняє вимогам наймача і спільно з ним постійно проживають і на якому сторона зупинила свій вибір.
Відповідно до ст. 673 ГК РФ об'єктом договору найму житлового приміщення може бути тільки ізольоване жиле приміщення, придатне для постійного проживання. Воно має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам (ст.40 ЖК).
Житлове приміщення тут - узагальнене поняття (ст.673). Зміна об'єкта з житлового приміщення на його протилежність - нежитлове приміщення - припиняє договір найму житлового приміщення і трансформує його у договір оренди нежитлового приміщення 21. Переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться найняте жиле приміщення, не допускається без згоди наймача, якщо таке переобладнання істотно змінює умови користування житловим приміщенням (ст.681).
У відносинах найму житла може брати участь юридична особа, але лише в якості наймодавця. Разом з тим юридичній особі житлове приміщення може бути надано, але не на умовах найму, а на умовах договору оренди (ст.650) або договору безоплатного користування (ст.689). За договором оренди юридична особа зобов'язана використовувати житло за його призначенням, здавши приміщення, вже в якості наймодавця, наприклад, своєму співробітникові як наймачеві за договором найму (ст.240).
Разом з тим мають місце факти, коли юридичні особи, ставши в цьому випадку орендарями, укладають з користувачами орендованого житлового приміщення не договір його найму, а договір суборенди, що ущемляє житлові права громадян у порівнянні з житловими правами наймача. 22
Таким чином, мета договору житлового найму - забезпечення права громадянина на житло. Суть житлового зобов'язання - у взятій на себе обов'язки наймодавця передати наймачеві житлове приміщення, зайняти яку останній погодився. Наймач зобов'язується нести витрати по оплаті наймодавцю даного йому у володіння та користування житла.
З введенням в дію частини другої ЦК РФ у правовому регулюванні відносин по найму житлових приміщень відбулися істотні зміни.
Згідно ст.7 Федерального закону про житлову політику до державного житлового фонду відноситься:
1) відомчий фонд, що складається у федеральній власності і перебуває в господарському віданні державних підприємств або оперативному управлінні державних установ, що відносяться до федеральної власності;
2) фонд, який знаходиться у власності суб'єктів Російської Федерації, а також відомчий фонд, який знаходиться в господарському віданні державних підприємств або оперативному управлінні державних установ, що відносяться до відповідного виду власності.
Муніципальний житловий фонд включає в себе фонд, що знаходиться у власності району, міста, що входять до них адміністративно-територіальних утворень, у тому числі в містах Москві і Санкт-Петербурзі, і відомчий фонд, який знаходиться в господарському віданні муніципальних підприємств або оперативному управлінні муніципальних установ.
Наймання громадянами житлових приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду здійснюється за допомогою укладення наймачем з органом місцевого самоврядування договору соціального найму житлового приміщення, а в будинках приватних власників - за допомогою укладення наймачем з власником житлового приміщення договору комерційного найму (що відповідає складним ринкових відносин в житловій сфері ).
Різниця між соціальним та комерційним наймом, крім цільової спрямованості, полягає в тому, що соціальний наймання може бути використаний виключно в державному і муніципальному житловому фонді, а комерційний найм - в цих різновидах і приватному житловому фонді. У підставі договору соціального найму лежить адміністративний акт - ордер, виданий громадянам з дотриманням черговості або виділений з підстав, названим законом. Договір комерційного найму укладається в силу волевиявлення сторін без нормованого надання житлового приміщення. Договір соціального найму - безстроковий, договір комерційного найму - терміновий. Квартирна плата в соціальному наймі лімітована, в комерційному - немає. І в тому, і в іншому наймі різний правовий режим для учасників відносин 23.
У юридичній літературі окремо виділяються також наймання житлового приміщення в будинку житлового чи житлово-будівельного кооперативу і наймання службового жилого приміщення і гуртожитки.
Як правило, договір комерційного найму житлового приміщення може бути укладено на термін, що не перевищує п'ять років (довгостроковий договір), та на строк до одного року (короткостроковий договір). Короткостроковий найм зменшує обсяг житлових прав і обов'язків у наймача і спільно з ним проживають.
Таким чином, договір найму житла та договір комерційного найму житлового приміщення - це два різновиди найму житлових приміщень стосовно до різних видів житлових фондів.
2.2 Договір оренди житлових приміщень
Введення в дію другої частини Цивільного кодексу стало воістину революційною подією у розвитку правової системи нашої країни. Правові норми були сформульовані з урахуванням соціально - економічних змін у російському суспільстві. Змінилася юридична техніка, оновлено спеціальна термінологія. У результаті всього цього деякі давно відомі положення зазвучали зовсім по-новому.
Норма про оренду житла, як може здатися, змінила весь сенс одного з основних інститутів житлового права - оренди житлового приміщення. Проте насправді вона підтвердила тенденцію розвитку радянського і російського цивільного законодавства. Мається на увазі п. 2 ст. 671 ГК РФ, який говорить: "2. Юридичним особам жиле приміщення може бути надано у володіння та (або) користування на підставі договору оренди або іншого договору. Юридична особа може використовувати житлове приміщення тільки для проживання громадян". Мова також йде про логічно пов'язаному з ним п. 1 ст. 677 ГК РФ: "1. Наймачем за договором найму житлового приміщення може бути тільки громадянин".
На основі наведених положень був зроблений висновок про те, що "по суті, Цивільний кодекс виділяє договір найму житлового приміщення, за яким житло надається громадянам, і орендний чи інший договір ..., по якому житлове приміщення надається юридичній особі" 24.
У такому ж ключі розглядалася ст. 671 ГК РФ при коментуванні Цивільного кодексу. Як зазначає В.М. Літовкін, "юридичній особі житлове приміщення може бути надано ... на умовах договору оренди" 25. Такої ж думки дотримується і П. Седугін. Він зазначає, що відповідно до ЦК РФ договір оренди житлового приміщення "є лише підставою для надання житлового приміщення у володіння та (або) використання юридичним особам" 26.
Мабуть, тільки професор Ю.К. Толстой не став займати такої жорсткої позиції та виклав своє бачення цього питання наступним чином: "За договором оренди орендарем згідно з п. 2 ст. 671 ГК начебто може бути тільки юридична особа" 27. Причому його сумнів у справедливості такого твердження проявилося не тільки у використанні слів "начебто", але і в спеціальній застереження про те, що "орендарем за договором може бути і громадянин" 28. Нижче спробуємо розібратися в причинах посуб'ектного розподілу зобов'язань з надання житлових приміщень в оренду та найм.
На стороні орендодавця (наймодавця) в обох зобов'язаннях (оренда та найм) може виступати тільки власник майна або інша особа, що має повноваження законом або самим власником (ст. 608, 671 ЦК України). Різниця в суб'єктному складі проявляється на боці орендаря (наймача) житлового приміщення, яким має бути тільки фізична особа.
Вважається загальноприйнятим, що поняття "найм" і "оренда", в принципі, синонімічні. Зауважимо, що нині чинний ЦК виходить з цих же позицій (див. ст. 606). Попереднє російське цивільне законодавство не виділяло оренду як особливий вид зобов'язання, використовуючи інший термін - "майновий найм". При цьому визначення майнового найму і його різновиди - найму житлового приміщення - були максимально уніфіковані (гл. 27, 28 ЦК РРФСР 1964 р.).
«За договором майнового найму наймодавець зобов'язується надати наймачеві майно у тимчасове користування за плату» (ст. 275 ЦК РРФСР 1964 р.). «За договором найму житлового приміщення наймодавець зобов'язується надати наймачеві за плату житлове приміщення для проживання в ньому» (абз. 1 ст. 295 ГК РРФСР 1964 р.).
Разом з тим цивілісти російської дореволюційної школи, залишаючись у рамках єдиного поняття договору майнового найму, відзначали, що орендою звичайно називався найм нерухомого майна 29, проводячи тим самим розподіл по предмету зобов'язання - рухоме або нерухоме майно.
Радянські дослідники цивільного права, в тому числі Г.І. Петрищева, під тиском адміністративних методів як в економіці, так і в праві як особливості оренди виділяли її "планово - регульований характер" 30. При цьому не заперечувався принцип, згідно з яким наймачем жилого приміщення може бути тільки громадянин: "Якщо, наприклад, організація орендує житлове приміщення в будинку місцевої Ради, то тут має місце договір майнового найму; якщо ж певна квартира в цьому орендованому приміщенні надана працівникові даної організації , то в наявності договір житлового найму "31.
Тієї ж точки зору дотримувався і професор С.М. Корнєєв, який стверджував, що "якщо житловий будинок (або окремі квартири) орендує організація ... то вона є стороною за договором майнового найму, а не житлового найму ..." 32. Щоправда, пізніше той же автор провів розбіжності між розглянутими видами зобов'язань за метою використання житлового приміщення. "Якщо мова йде про здачу житлових приміщень під офіс, торговельне підприємство і т.п., то подібні відносини регулюються правилами про договір оренди майна (майнового найму). Якщо ж житлове приміщення надається у користування для задоволення житлової потреби громадянина та його сім'ї, то в наявності договір житлового найму або житлової оренди "33.
Отже, з будь-якої точки зору, розподіл договорів найму та оренди житлового приміщення залежно від переслідуваної мети бачиться не цілком обгрунтованим, оскільки обидва види зобов'язань в якості кінцевої мети використання житлового приміщення вказують на проживання громадян. У ролі альтернативного критерію був висунутий суб'єктний склад правовідносин, що складаються навколо житлових приміщень. Виходячи з того, що за договором найму майно передається у користування, приходимо до наступного висновку: оскільки житлове приміщення призначене тільки для проживання, то користування житловим приміщенням саме юридичною особою стає в силу цього неможливим 34.
Незважаючи на текстуальну законодавче зрівняння понять майнового найму та оренди, а також їх приналежність до одного виду зобов'язань, законодавець завжди відокремлює наймання житлового приміщення в окрему главу Цивільного кодексу, використовуючи для цього різні підстави, залишаючи в тіні головну причину - необхідність виконання даним видом зобов'язання функції первісної точки відліку для досить розвинутого житлового законодавства 35. Центральне місце договору найму житлового приміщення в житловому законодавстві визначається колом відносин, які підлягають регулюванню даною галуззю законодавства (надання житлового приміщення на підставі договору найму, забезпечення збереження та ремонту житла відповідно до обов'язків сторін за договором).
2.3 Правові особливості укладення договорів житлового найму та оренди
Передбачений ст. 672 ЦК договір найму житла слід відрізняти від договору найму житлового приміщення, що укладається на комерційних засадах, якому присвячені ст. 673-688 ЦК. Якщо для укладення договору соціального найму житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду необхідними вимогами є постановка громадянина на облік в органах місцевого самоврядування на покращення житлових умов, видача ордера на житлове приміщення, то для укладення договору комерційного найму житлового приміщення цього не потрібно. Крім того, договір найму житла полягає безстроково, в той час як договір комерційного найму укладається на певний строк. Для цих різновидів договорів характерні також відмінності щодо розмірів надається житлової площі і розмірів її оплати. Так, за договором соціального найму житлове приміщення надається в користування безкоштовно за встановленою нормою житлової площі і оплачується за встановленими ставками квартирної плати, а в договорі комерційного найму житлового приміщення такі обмеження відсутні і умови договору визначаються угодою сторін 36.
У той же час договір соціального найму житлового приміщення і договір комерційного найму житлового приміщення характеризуються рядом загальних положень. Зокрема, договір найму житла та договір комерційного найму житлового приміщення повинні укладатися в письмовій формі (ст. 674). При відчуженні власником жилого приміщення, в якому проживає наймач, договір найму житлового приміщення зберігає силу для нового власника (ст. 675). Встановлено загальні обов'язки наймачів, пов'язані з використанням житлового приміщення: забезпечення схоронності житла, поточний ремонт, своєчасне внесення плати за приміщення і ін (ст.ст. 678, 681). Наймачі жилих приміщень має права дозволяти проживання тимчасовим мешканцям (ст. 680), а також здавати жиле приміщення в піднайом (ст. 685). Інші положення ЦК застосовуються до договору соціального найму житлового приміщення, якщо інше не передбачено житловим законодавством.
За договором соціального найму житлового приміщення для здачі наймачем жилого приміщення в піднайом необхідна згода не тільки наймодавця, але й спільно проживають з наймачем повнолітніх членів його сім'ї. Це пояснюється тим, що члени сім'ї наймача мають рівне з ним право користування житловим приміщенням, а проживання піднаймача без їх згоди може істотно обмежити їхні права 37.
На відміну від цього за договором комерційного найму житлового приміщення для здачі наймачем займаного ним житлового приміщення в піднайом необхідно лише згода наймодавця-власника і не потрібно згоди громадян, які проживають разом з наймачем.
За договором соціального найму житлового приміщення розмір плати за користування жилим приміщенням і комунальні послуги за договором піднайму встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру квартирної плати, що сплачується за це приміщення самим наймачем, та плати за комунальні послуги (ст. 78 Житлового кодексу) 38 .
За договором комерційного найму житлового приміщення розмір плати при піднайму житлового приміщення визначається угодою між наймачем і піднаймачеві.
Наймач не може надати іншій особі право користування житловим приміщенням без згоди наймодавця. Крім того, договір піднайму не може бути укладений на термін, що перевищує договір найму житлового приміщення.
Піднаймач не має самостійного права користування житловим приміщенням, і його права похідні від прав наймача.
У зв'язку з цим при достроковому припиненні договору найму житлового приміщення одночасно припиняється договір піднайму житлового приміщення.
Після закінчення строку договору піднайму піднаймач не вправі вимагати відновлення договору і при відмові звільнити займане жиле приміщення на вимогу наймача підлягає виселенню в судовому порядку.
За договором соціального найму житлового приміщення повнолітній член сім'ї наймача може за згодою наймача та інших повнолітніх членів сім'ї вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму замість початкового наймача. При цьому згоди наймодавця не потрібно. Якщо замість початкового наймача за раніше укладеним договором найму наймачем визнаний його повнолітній член сім'ї, наймодавець зобов'язаний укласти з ним договір найму житлового приміщення.
По-іншому вирішується питання за договором комерційного найму житлового приміщення, де заміна наймача у договорі найму житлового приміщення не пов'язана з членством в сім'ї і може мати місце тільки за згодою наймодавця - власника житлового приміщення.
За договором соціального найму житлового приміщення суперечки, що виникають після смерті наймача вирішуються у судовому порядку. Між тим за договором комерційного найму житлового приміщення у разі, якщо після смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення між постійно проживають з ним громадянами не досягнуто згоди з питання заміни наймача, вони стають сонанімателямі житлового приміщення.
Невідомий до недавнього часу комерційний найм ототожнюється з договором оренди (абз.5.6. Ст.1 Закону РФ від 24 грудня 1992 р. «Про основи федеральної житлової політики»). Родовим поняттям для договору оренди в нашому законодавстві і літературі виділяється майновий найм (п.27 ДК РРФСР 1964 р., гл.10 Основ цивільного законодавства Союзу РСР і республік 1991 р.).
Відповідно до чинного ГК РФ договір комерційного найму житлового приміщення укладається між фізичними особами. Як правило, сторони договору комерційного найму житлового приміщення обмежуються при його укладанні простій письмовій формою. Разом з тим договори комерційного найму житлових приміщень досить поширені і в нотаріальній практиці.
При нотаріальному посвідченні, за бажанням сторін договору комерційного житлового найму, нотаріус для огляду витребує правовстановлюючий документ про належність що здається внайми жилого приміщення та його державної реєстрації. Дані документи перевіряються нотаріусом і повертаються власнику житлового приміщення.
Для нотаріального посвідчення договору необхідна також довідка бюро технічної інвентаризації, зі змісту якої можна найбільш точно визначити і охарактеризувати в договорі здається внайми об'єкт, додатково оцінити інформацію про відсутність перешкод до укладення договору (наприклад, наявність несанкціонованого перепланування житлового приміщення, самовільно зведених об'єктів і т. п.).
При оформленні договору нотаріус повинен упевнитися також у відсутності арештів та інших обмежень (обтяжень) прав власника. Підтвердженням цього є виписка з Єдиного державного реєстру реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. У витребування довідки податкового органу про відсутність заборгованості з оподаткування необхідності немає, оскільки переходу права власності на житлове приміщення за здачу його в оренду не відбувається, проте за бажанням учасників договору зазначені відомості можуть бути затребувані нотаріусом.
На укладення договорів найму житлових приміщень, придбаних у період шлюбу на спільні кошти подружжя, доцільно отримати згоду чоловіка наймодавця. Подібне згода може не засвідчуватися нотаріально, тому що відповідно до п. 3 ст. 35 СК нотаріально засвідчена згода чоловіка потрібно лише у випадках вчинення угод з розпорядження нерухомістю та угод, що вимагають обов'язкового нотаріального посвідчення і (або) державній реєстрації.
Разом з тим згідно з п. 1 ст. 35 СК володіння, користування і розпорядження спільним майном подружжя здійснюються за обопільною згодою подружжя, тому відсутність такої згоди тягне оспорімость укладеного договору. Згода чоловіка наймодавця на здачу жилого приміщення в оренду може бути виражене в простій письмовій формі.
Якщо найм здається житлове приміщення, власником (співвласником) якого є неповнолітній громадянин, на оформлення договору потрібен попередній дозвіл органу опіки та піклування.
Договір комерційного найму житлового приміщення обов'язково є оплатній угодою. Плата за житлове приміщення, що здається в комерційний найм, встановлюється угодою сторін. Законом не встановлені конкретні види і способи внесення плати за користування житловим приміщенням. Найчастіше плата за договором житлового найму проводиться грошима як у вигляді періодичних платежів, так і у вигляді певної твердої грошової суми, що вноситься одноразово. Проте абсолютно очевидно, що сторонами договору комерційного найму житлового приміщення можуть бути обрані інші способи і форми внесення плати. Видається, що це може бути, зокрема, надання наймачем наймодавцю певних послуг, передача у власність або у користування обумовлених договором речей, покладання на наймача передбачених договором витрат на поліпшення найманого житлового приміщення тощо Сторони вправі також використовувати поєднання названих форм оплати або визначити інші форми та порядок оплати предмета договору.
Термін договору визначається угодою сторін, проте він не може перевищувати п'ять років. Термін договору житлового найму до істотних чи необхідним умовам договору не відноситься; якщо він у договорі не зазначено, то договір вважається укладеним на п'ять років.
Договором встановлюються права та обов'язки як наймача, так і наймодавця. Договором передбачається також відповідальність наймача, при цьому слід враховувати, що за загальним правилом (п. 3 ст. 677 ЦК) наймач несе відповідальність перед наймодавцем за дії громадян, які постійно проживають разом з ним, які порушують умови договору найму житлового приміщення. Громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, можуть, сповістивши наймодавця, укласти з наймачем договір про те, що всі проживають у житловому приміщенні несуть спільно з наймачем солідарну відповідальність перед наймодавцем.
Особливою умовою договору житлового найму є переважне право наймача на укладення договору найму на новий строк. Не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору наймодавець повинен запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах або попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати протягом не менше року житлове приміщення в оренду. Якщо цей обов'язок наймодавцем не виконана, договір вважається продовженим нa той самий строк і на тих же умовах. Дана норма не відноситься до договорів короткострокового найму, тобто договорами, укладеними на строк до одного року. Переважного права на поновлення договору на новий термін наймачі за такими договорами за загальним правилом не мають, за винятком випадків, коли самим договором короткострокового найму сторони встановили інше.
Окремі умови договору в силу закону мають диспозитивний характер. Наприклад, проведення в що здається внайми житловому приміщенні поточного ремонту, обов'язок виробляти який в силу закону покладено на наймача (проте сторонами може бути встановлено інше). У договорі може бути визначений також порядок здачі житлового приміщення в піднайм, порядок вселення в житлове приміщення інших громадян в якості постійно проживають з наймачем, можливість перебудови та реконструкції житлового приміщення тощо
Укладенню договору комерційного найму житлового приміщення передує процедура переддоговірних контактів, яка, на відміну від інших договорів, має свою специфіку. У цілому процес переговорів щодо укладення договору починається з моменту, коли необхідність у передачі в оренду приміщення і прийняття його у тимчасове користування вже усвідомлена сторонами, тобто прорахована економічна ефективність і комерційна вигода майбутньої угоди і сторони володіють достатньою інформацією один про одного як про майбутніх контрагентів. Разом з тим зовсім не обов'язково, щоб кожна із сторін мала свій проект майбутнього договору для його подальшого обговорення і вироблення прийнятного варіанту. Але на користь саме цього варіанту існує кілька вагомих аргументів: по-перше, це старі традиції: практика укладення договору соціального найму житла на підставі ордера ще робить свій вплив, по-друге, на переговорах, які відбуваються конфіденційно, проекти зручно використовувати в процесі узгодження , щоб слідувати прямо за їхніми умовами.
Продовжуючи аналіз процедури укладення договору, слід звернути увагу на такий дуже спірне питання, як момент набуття чинності даного договору і його залежність від моменту передачі житла наймачеві.
Згідно із загальним правилом, закріпленому в п.1 ст.425 ГК РФ, договір набирає чинності і стає обов'язковим для сторін з моменту його укладення, а таким в силу правила п.1 ст.433 ГК РФ визнається момент отримання особою, яка направила оферту, її акцепту. Тому, якщо договір складається в одному примірнику, він набуває чинності в момент його підписання сторонами. Таким чином, для вступу договору в силу зовсім не обов'язково, щоб передача житлового приміщення була вже доконаним фактом. Сторони, наприклад, вправі обумовити в договорі термін, протягом якого наймодавець зобов'язується передати житлове приміщення наймачеві у користування. Дуже вдалим видається варіант, зафіксований урядом міста Москви в Положенні про порядок і умови оренди та найму житлових приміщень, що перебувають у державній і муніципальної власності м. Москви, затвердженому постановою від 21 січня 1997 р. Основні моменти цього документа такі.
Фактична передача житлового приміщення повинна здійснюватися на підставі акту передачі житлового приміщення; наймодавець в місячний термін після підписання договору зобов'язаний передати наймачеві вільне жиле приміщення, що відповідає умовам договору найму та його призначенню, та забезпечити в місячний термін вільний доступ наймачеві в житлове приміщення; наймач відповідно зі ст.676 ГК РФ має право вимагати від наймодавця передачі йому жилого приміщення, а також відшкодування збитків у разі, якщо наймодавець не надав наймачеві житлове приміщення в термін, зазначений у договорі.
Видається, що на момент укладення договору наймодавець - власник знаходиться в більш вигідних умовах, ніж наймач, оскільки в будь-який момент, якщо умови майбутнього договору його не влаштовують і шляхом переговорів не вдається усунути розбіжності або викликає сумнів платоспроможність наймача, він може відмовитися від укладення договору . Адже наймодавець зацікавлений в тому, щоб отримати прибуток, а не в тому, щоб здати жиле приміщення конкретній особі. Тому не випадково його прагнення до укладення договору з надійним, платоспроможним наймачем. Наймач ж хоче отримати у тимчасове користування більше благоустроєне житло при найменших витратах, оскільки договір комерційного найму за своєю правовою природою є, як вже зазначалося, терміновим договором (навіть якщо він укладений і на 5 років). Наймач за договором комерційного найму і наймач за договором соціального найму - дві в корені різні фігури. Один з них (за договором соціального найму) фактично має можливість користуватися наданими житлом протягом всього свого життя, не турбуючись при цьому, що після закінчення певного періоду часу йому доведеться звільнити впорядковане житло, у яке він вклав чималі матеріальні витрати. У той час як інший (за договором комерційного найму) не має такої гарантованої впевненості у завтрашньому дні і після закінчення терміну договору знову почне пошуки житла, відчуваючи при цьому не тільки матеріальні труднощі, а й моральний дискомфорт.
Відповідно до визначення договору комерційного найму житлових приміщень (п.1 ст.671 ГК РФ) основний і першочерговим обов'язком наймодавця є передача наймачеві житлового приміщення в тимчасове володіння і користування для проживання в ньому. Ця ж обов'язок більш докладно охарактеризовано в ст.676 ГК РФ, в якій йдеться про те, що «наймодавець зобов'язаний передати наймачеві вільне жиле приміщення у стані, придатному для проживання». Таким чином, законодавець має на увазі, що до моменту передачі житлового приміщення наймачеві у ньому не тільки не повинні проживати інші громадяни, сам власник, але необхідно, щоб воно було "вільним" юридично, тобто житлове приміщення не повинне бути нікому відчужене, закладено, перебувати під арештом, забороною або іншим обтяженням. Житлове приміщення обов'язково повинно бути придатним для проживання в ньому. По-перше, воно повинно бути ізольованим, по-друге, рівень його санітарної та технічної придатності повинен відповідати можливостям постійного проживання у ньому.
Поряд із зобов'язанням по передачі приміщення наймодавець також зобов'язаний "здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення", а саме містити і ремонтувати житловий будинок, забезпечувати безперебійну подачу проживають комунальних послуг. З зазначеним зобов'язанням тісно пов'язана інша обов'язок власника - проводити капітальний ремонт. Представляється, що перед тим як передати наймачеві житло, він повинен зробити і поточний його ремонт, з тим, щоб приміщення відповідало пропонованим до нього вимогам.
Комерційний наймання спочатку має на увазі одержання прибутку власником житла. Саме тому законодавець вказав і на те, що житлове приміщення наймодавець зобов'язаний передати за плату. Плата, розмір якої визначається за згодою сторін, є істотною умовою аналізованого договору. Як правило, розмір оплати встановлюється в залежності від якості та місця розташування житлового приміщення. Якщо ж здається в найм житло знаходиться, наприклад, у власності приватизованих організацій, оплата житла і комунальних послуг працівниками цих організацій, членами їх сімей, а також пенсіонерами регулюється з урахуванням відповідних колективних договорів. На відміну від договору соціального найму законодавець запровадив правило, захищає інтереси обох сторін в договорі. Це правило стосується односторонньої зміни розміру квартирної плати. Мабуть, мається на увазі або збільшення плати наймодавцем, або її зменшення наймачем. Зміна розміру плати за житло може бути вироблено як за законом, так і за договором.
Слід зазначити, що на стадії укладання договору комерційного найму житлового приміщення провідне місце відведено його власнику. Він визначає юридичну долю житла, покладає на себе відповідальність за його збереження, приналежність і інші казуси, які можуть виникнути в будь-який момент дії договору. Тому поряд з дотриманням письмової форми, встановленої як імперативного правила для даного договору, було б доцільно запропонувати, щоб законодавець в якості додатків до глави 35 ЦК РФ закріпив норму, яка встановлює необхідність державної реєстрації договору або його нотаріального посвідчення. Це дозволить не тільки захистити інтереси власника і наймача, запобігти скоєнню незаконних дій стосовно житла, що перебуває у власності різних суб'єктів цивільного права, але і проводити облік укладання подібних договорів.
Таким чином, основні умови і істотні моменти комерційного найму житла безпосередньо визначаються сторонами зобов'язання в ході переддоговірних контактів з укладення договору, який стає основним документом, що регулює правовідносини сторін.
Слід зазначити, що в науковій литеpатуpе на сьогоднішній день приділяється дуже мало уваги вивченню договоpа аpенди житлового приміщення. У більшості випадків тільки згадується про те, що на підставі договоpа аpенди житлове приміщення може бути пpедоставлено юpідіческім особам, якщо і використання цього приміщення для пpожіванія гpаждан 39.
У свою чергу договір оренди досить широко висвітлений вітчизняними цивілістами у своїх роботах. 40 І все ж договір оренди житлового приміщення має свою специфіку і застосуванням до нього тільки загальних положень договоpа оренди обмежуватися, на нашу думку, не можна.
Введення в дію частини другої ЦК РФ тягне за собою значні зміни в правовому режимі орендованих житлових приміщень. Досить сказати, що оренда житла є тепер винятковою прерогативою юридичних осіб (ст. 671 ГК РФ), але цільове використання орендованих житлових приміщень залишається незмінним - тільки для проживання громадян.
Фірми мають право орендувати у міста житло тільки для використання за прямим призначенням: орендувати квартиру під офіс можна, для цього необхідно перевести її в розряд житлових приміщень. До об'єкту договору оренди пред'являються ті ж вимоги, що й до житлових приміщень за договором найму. Втім, в оренду може бути зданий навіть цілком багатоквартирний будинок або його частину.
В обов'язок орендарю ставиться здача громадянам житлового приміщення для проживання за договором суборенди, який не може бути укладений на термін, що перевищує строк договору оренди (максимальний термін дії орендного договору п'ять років).
При здачі житлового приміщення в суборенду відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар. Якщо житлове приміщення здається в суборенду за плату, що перевищує орендну, орендодавець має право на частину доходів, які отримує орендар від здачі житлового приміщення в суборенду. Розмір доходів визначається договором суборенди або додатковою угодою сторін.
При ліквідації юридичної особи, що орендує житлове приміщення, суборендар має право укласти з власником житлової площі договір найму на житлове приміщення - те, що знаходилося в його користуванні відповідно до договору суборенди, - за умови сумлінного виконання своїх зобов'язань за договором суборенди в межах строку, що залишився суборенди на умовах договору найму 41.
Договір оренди вважається укладеним з моменту його реєстрації в установленому порядку в органі, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно. Обсяги житлової площі державного і муніципального житлового фонду, які будуть здаватися в оренду, повинні щорічно визначатися суб'єктами РФ на підставі потреб і кон'юнктури ринку житла в регіоні.
Більше того, коли фірма звільняє приміщення, що орендується, вона зобов'язана здати житло в справному стані або сплатити орендодавцю вартість не зробленого нею і входить до її обов'язок поточного ремонту або зробити його за свій рахунок. Орендар зобов'язаний використовувати житлове приміщення за призначенням, виключно для проживання громадян, а також утримувати приміщення в технічно справному та належному санітарному стані власними силами або шляхом укладення договорів з організаціями, що здійснюють ремонт і експлуатацію житлового будинку. Орендар не повинен проводити перепланування і переобладнання без письмового дозволу орендодавця та міжвідомчої комісії, але зобов'язаний своєчасно проводити за свій рахунок поточний ремонт орендованого житлового приміщення.
У разі звільнення орендарем приміщення до закінчення терміну оренди або у зв'язку із закінченням терміну договору він зобов'язаний сплатити орендодавцеві вартість не зробленого їм і входить в його обов'язки поточного ремонту приміщень або зробити його за свій рахунок, а також сплатити заборгованість по всіх додатковим зобов'язанням, про які він був сповіщений заздалегідь. Орендар зобов'язаний здати жиле приміщення у справному стані. Він бере пайову участь у витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території. При здачі житлового приміщення як в цілому, так і частково за договором суборенди орендар зобов'язаний погодити договір з орендодавцем.
РОЗДІЛ 3. ЕЛЕМЕНТИ ДОГОВОРУ ЖИТЛОВОГО НАЙМУ І ОРЕНДИ
3.1 Зміст договору житлового найму
Причиною існування родового зобов'язання (найму) без відокремлення його видових особливостей (соціальний і комерційний) виступав не в останню чергу єдиний предмет зобов'язання - житлове приміщення, яке повинно відповідати встановленим санітарним, протипожежним, містобудівним і технічним вимогам та бути придатним для проживання 42.
Виділяються три критерії при визначенні приміщень в якості предмета договору найму. По-перше, це задоволення приміщення ряду вимог (санітарним, технічним і т.д.), тобто придатність приміщення для проживання (ч.2 п.1 ст.673 ГК, п.1 ст.62 ЖК), по-друге, цільове призначення-постійне проживання у ньому фізичних осіб (ч.1 п.1 ст.673 ЦК) і, по-третє, ізольованість приміщення (ч.1 п.1 ст.673 ГК, п.2 ст. 62 ЖК) 43.
У зв'язку з тим, що останнім часом широкого поширення набуло будівництво заміських будинків, постає питання про доцільність визнання їх житловими. Ці котеджі цілком відповідають наведеним вище критеріям. Тому можливе виділення четвертого критерію - наявності рішення органу місцевого самоврядування про визнання будови житловим.
Обов'язкова вимога до приміщення як предмету найму: жиле приміщення має бути вільна від будь-яких зобов'язань.
Зміна предмета в сенсі переведення житлового приміщення в нежитлове трансформує розглядається зобов'язання в договір оренди нежитлового приміщення, припиняючи таким чином житлові правовідносини. Нинішній ГК втратив "нежитлове приміщення" як самостійне, що використовується поряд з "будовою", поняття (ст.277 ЦК РРФСР 1964 року). Обидва згаданих терміна замінені на "будинку" і "споруди" (ст.650 ЦК). Поряд з цим не можна не відзначити, що предметом договору оренди може бути все-таки і житлове приміщення. Особливість у даному випадку полягає в тому, що суб'єктом оренди виступає юридична особа, яка отримує житлове приміщення в тимчасове володіння та (або) користування для проживання громадян.
Специфіка предмета договору найму житлового приміщення багато в чому впливає на його характеристику як консенсуального (п.1 ст.671 ЦК), возмездного (ст.682 ЦК, п.1 ст.65 ЖК), двостороннього. Причому це стосується однаковою мірою і до комерційного, і до соціального найму. "Двобічність" припускає наявність прав і обов'язків у кожної сторони у договорі найму житлового приміщення.
Сторони договору - наймодавець і наймач.
Наймодавець - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа.
У разі зміни власника житлового будинку або квартири для нового власника обов'язкові укладені попереднім власником умови договорів житлового найму (ст.675 ЦК України). Це правило діє як у відношенні наймачів жилих приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду, так і щодо наймачів в будинках приватних власників.
Аналогічним чином при переході права власності на будинок (частину будинку), в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, до іншої особи договір найму зберігає силу для нового власника (ст. 64 ЖК) 44.
Щодо контрагента наймодавця, тобто наймача, питання вирішується ще простіше. Бо і в соціальному, і в комерційному наймі наймачем може бути лише громадянин (природно, дієздатний).
Тому суб'єктом договору соціального найму житлового приміщення, так само як і договору комерційного найму житлового приміщення, може бути тільки громадянин.
Юридична особа не може бути стороною договору найму - житлового приміщення, що не виключає можливості придбання такою особою права володіння та користування ним, але на основі іншого договору (як правило, договору оренди). Однак фактичне користування орендованим юридичною особою житловим приміщенням може здійснювати тільки громадянин.
Соціальний наймання завжди, на відміну від комерційного, характеризується множинністю суб'єктів на стороні наймача, так як живуть що з ним члени його сім'ї є сонанімателямі незалежно від того, чи укладений з цього приводу договір між ними і наймачем.
Соціальний наймання у силу своєї значимості в проведенні житлової політики характеризується ще й тим, що для отримання приміщення за договором соціального найму громадянин повинен стосуватися також категорії осіб, які потребують надання житлового приміщення з житлового фонду соціального призначення.
Юридичні особи беруть участь у договорі житлового найму тільки в якості наймодавців. Відповідно до п. 2 ст. 671 ГК у випадках, коли жиле приміщення надається у володіння та (або) користування юридичним особам, повинен укладатися договір оренди житлового приміщення (при возмездном характер договору) або інший договір, наприклад договір безоплатного користування майном (при безплатності відносин). При цьому згідно з п. 2 ст. 671 ЦК юридична особа може використовувати житлове приміщення тільки для проживання громадян, що необхідно відображати в тексті договору житлового найму.
Операції, пов'язані з орендою (майновим наймом), безоплатним користуванням, а також іншим використанням житлових приміщень, не пов'язаних з проживанням громадян, є нікчемними з підстав, передбачених ст. 168 ЦК (п. 38 постанови Пленуму Верховного Суду РФ і Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 1 липня 1996 р. № 6 / 8 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації»).
При укладанні договору соціального найму житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду наймач вказує як постійних користувачів членів своєї сім'ї, включених в ордер на житлове приміщення (чоловік, діти, батьки, утриманці). Громадяни, які постійно проживають разом з наймачем, мають рівні з ним права з користування житловим приміщенням 45.
На відміну від цього в договорі комерційного найму житлового приміщення в якості користувачів житла можуть бути вказані будь-які громадяни, які постійно проживають разом з наймачем.
Слід зазначити, що громадяни, включені в договір у якості постійно проживають, мають рівні з наймачем права з користування житловим приміщенням.
Певну складність для судів, як показує перевірка судових справ у Верховному Суді РФ, становить вирішення справ про визнання особи членом сім'ї наймача жилого приміщення при розгляді житлових спорів у випадках, коли в якості зацікавлених осіб виступають особи, які проживають разом з наймачем жилого приміщення, які мали з ним спільне господарство, але не були його (наймача) чоловіком, дітьми.
Семеніхін - наймач однокімнатної квартири - помер. Виконком Карачаївського міської Ради народних депутатів видав ордер на зазначену квартиру Семеніхін - матері померлого, яка до цього в згаданій квартирі не проживала.
Тесліна пред'явила до суду позов і просила визнати виданий Семеніхін ордер недійсним. В обгрунтування позову вона послалася на те, що з 1985 р. проживала з Семеніхін в спірній квартирі однією сім'єю. Хоча брак у них зареєстровано не було, вони вели спільне господарство. Семеніхін вживав заходів до її прописку, але йому було відмовлено з посиланням на недостатню житлову площу в квартирі.
Рішенням Карачаївського міського народного суду Карачаєво-Черкеської республіки в позові Теслін було відмовлено і задоволено зустрічний позов Семеніхін про виселення Теслін зі спірної квартири.
Справа неодноразово розглядалася різними судовими інстанціями.
Розглянувши справу в порядку судового нагляду, Судова колегія у цивільних справах Верховного Суду РФ скасувала рішення народного суду і всі наступні постанови судів у справі і направила справу на новий розгляд, вказавши, зокрема, наступне.
Відмовляючи Теслін в позові, суд у рішенні послався на те, що вона не була членом сім'ї померлого Семеніхіна, оскільки не була з ним у шлюбі. Однак такий висновок зроблено без урахування конкретних обставин справи. Судом не прийнято до уваги, що Тесліна вселена у спірну квартиру в 1985 р. наймачем цієї квартири Семеніхін, який мав право зробити таке вселення, дотримуючись вимог ст.54 ЖК УРСР, і проживала там по день смерті Семеніхіна протягом 6 років. За твердженням Теслін, вони жили однією сім'єю і вели спільне господарство. У суді це обставина підтвердили численні свідки, які показали, що Тесліна і Семеніхін проживали спільно, вели спільне господарство, виявляли турботу один про одного, як чоловік і дружина. Проте суд цим показанням належної оцінки не дав, хоча вони мали істотне значення для правильного вирішення спору. У відповідності зі ст.53 ЖК УРСР до членів сім'ї наймача жилого приміщення можуть бути віднесені не тільки дружина наймача, їх діти, батьки та інші родичі, але у виняткових випадках і інші особи, якщо вони проживали разом з наймачем і вели з ним спільне господарство . Суд же, всупереч вимогам наведеного закону, при вирішенні питання про визнання Теслін членом сім'ї Семеніхіна виходив лише з того, що шлюб між ними не зареєстрований, залишивши без уваги їх тривале спільне проживання та ведення ними спільного господарства, з якими закон пов'язує можливість визнання особи членом сім'ї наймача 46.
Розмір плати за житлове приміщення є істотною умовою договору найму житлового приміщення, і тому, згідно із загальними положеннями ст. 450 ГК, зміна розміру плати можливе лише за згодою сторін або у випадках, передбачених законом або договором.
Плата за житлове приміщення за договором соціального найму суворо регламентована і встановлюється в розмірі, що забезпечує відшкодування витрат на утримання і ремонт житла, а також на комунальні послуги. При цьому передбачена широка програма субсидій і пільг для наймачів житла за договорами соціального найму 47.
За договором соціального найму житлового приміщення наймач зобов'язаний вносити щомісяця, не пізніше десятого числа наступного за прожитим місяця, квартирну плату, а також плату за комунальні послуги (водопостачання, газ, електрична і теплова енергія та інші послуги) за затвердженими в установленому порядку тарифами 48.
Істотною відмінністю договору комерційного найму житлового приміщення від договору соціального найму є і те, що плата за користування жилим приміщенням встановлюється за згодою наймача з наймодавцем.
Відповідно до ст. 674 ЦК договір найму житлового приміщення, як і договір найму соціального, полягає письмово і оформляється у простій письмовій формі (ст. 161 ЦК, ст. 63 Житлового кодексу).
Письмова форма укладання договору найму житлового приміщення між наймодавцем (муніципальної житловою організацією або власником житлового приміщення) і наймачем сприяє конкретизації прав і обов'язків сторін щодо користування житловими приміщеннями. Недотримання наймодавцем і наймачем простої письмової форми укладання договору найму житлового приміщення не тягне за собою недійсності договору, однак позбавляє сторони у разі спору права посилатися на підтвердження договору і його умов на показання свідків, але не позбавляє їх права приводити письмові й інші докази (ст. 162 ЦК).
Письмовий договір найму житлового приміщення є єдиним документом, що дає наймачеві право на вселення та користування житловим приміщенням. У договорі найму соціального житлової площі право наймача грунтується на адміністративному акті (рішенні про надання жилого приміщення).
Ніяких інших вимог (крім письмового оформлення) до форми закон не містить. Цивільним законодавством не встановлено, що договір найму житлового приміщення підлягає державній реєстрації. Таким чином, наведена норма встановлює допускається законом виняток із передбаченого ст. 609 правила про обов'язкову державну реєстрацію оренди нерухомості. Разом з тим, в силу самої сутності даного договору, в результаті його ув'язнення виникає відоме обмеження права на об'єкт договору. Більш того, це обмеження поширюється і на нових власників об'єкта договору в разі його відчуження.
Згідно зі ст. 675 ДК перехід права власності на займане за договором найму житлове приміщення не тягне розірвання або зміни договору найму житлового приміщення. Новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору найму.
Таким чином, при укладенні договору житлового найму у наймодавця, безсумнівно, виникає обмеження (обтяження) права власності. Відповідно ж до Федерального закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно підлягають державній реєстрації. Видається, що на підставі цього укладений договір найму житлового приміщення підлягає поданням до органів державної реєстрації нерухомості для відповідної реєстрації виник обмеження прав на об'єкт договору.
Договір найму житла носить безстроковий характер і може бути розірваний на вимогу наймодавця лише з підстав, встановлених зaконом, і тільки в судовому порядку.
Безстроковість договору соціального найму житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду випливає із самої сутності конституційного права громадян на житло, яке передбачає юридичну можливість стабільного користування наданим громадянинові житловим приміщенням.
На відміну від цього договір комерційного найму житлового приміщення носить терміновий характер, бо здача власником найм житлового приміщення безстроково, по суті, означала б для нього обмеження права власності. Тому порядок, терміни та умови найму житлового приміщення визначаються договором між наймачем і власником.
Як правило, договір комерційного найму житлового приміщення може бути укладено на термін, що не перевищує п'ять років (довгостроковий договір), та на строк до одного року (короткостроковий договір) 49.
Якщо договір комерційного найму житлового приміщення укладений на строк до одного року (короткостроковий найм), то в цьому випадку права наймача обмежені. Зокрема, наймач не має права: поселити найманцями в приміщенні тимчасових мешканців; здавати наймана приміщення в піднайом; замінити себе в договорі іншим наймачем, а також не має переважного права на укладення договору найму на новий строк, якщо договором не передбачено інше.
За договором соціального найму житлового приміщення наймодавець надає наймачеві житлове приміщення у безстрокове користування, і тому питання про продовження терміну договору взагалі не виникає.
З метою створення стабільності в житлових правовідносинах в довгостроковому договорі наймач після закінчення зазначеного в ньому терміну має переважне право на поновлення договору на новий термін. Стаття 684 ЦК, закріплюючи переважне право наймача на відновлення договору, встановлює і порядок реалізації цього права.
На наймодавця покладається обов'язок за три місяці до закінчення терміну договору найму запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах. Якими можуть бути ці "інші умови", у Цивільному кодексі України не зазначено. Очевидно, в цих випадках повинні бути застосовані загальні принципи переважного права, закріплені в ст. 250 ГК.
Керуючись за аналогією цією нормою, слід визнати, що наймодавець має право запропонувати наймачеві іншу ціну та інші "інші умови", на яких він реально може укласти договір з третіми особами. Наймодавець також має право відмовитися від продовження договору за умови, що він протягом одного року не буде здавати в оренду житлове приміщення. Про це він також зобов'язаний повідомити наймача за три місяці до закінчення терміну договору. Тобто, якщо власник вирішив не здавати в подальшому житлове приміщення в оренду протягом не менше року, він має право відмовити наймачу у продовженні договору, попередивши його про це не пізніше, ніж за три місяці до закінчення терміну договору найму житлового приміщення.
Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не відмовився від продовження договору, договір продовжується на тих же умовах і на той самий строк. Якщо наймодавець все ж протягом року укладе договір найму житлового приміщення з іншим обличчям, колишній наймач має право вимагати розірвання договору та стягнення збитків, завданих відмовою продовжити договір. У статті 684 ЦК права наймача обмежені названими вимогами. Однак і в цих випадках, виходячи із ст. 613 ЦК, наймачу має бути надано право вимагати в судовому порядку крім розірвання договору найму, укладеного з третьою особою, переведення на нього прав та обов'язків за договором. Наймач, що втратив інтерес до поновлення договору, має право вимагати лише відшкодування збитків.
У статті 684 ЦК міститься ще одне правило, яке встановлює, що при узгодженні умов договору на новий термін наймач не має права вимагати збільшення числа осіб, які живуть з нею за договором найму. Очевидно, названа норма повинна застосовуватися в сукупності зі ст. 679 ЦК, тобто мова може йти лише про осіб, на вселення яких наймодавець не дає згоди, або про необхідність дотримання вимоги про норму житлової площі. Наведені обмеження не повинні ставитися до випадків збільшення кількості проживаючих за рахунок вселення неповнолітніх дітей.
Зміст договору житлового найму як правовідносини утворюють права і обов'язки суб'єктів даного договору.
Договір найму житлового приміщення є консенсуальним договором, тобто права і обов'язки сторін виникають з моменту укладення договору.
Стаття 676 ЦК передбачає, що наймодавець зобов'язаний передати наймачеві вільне жиле приміщення у стані, придатному для проживання. Якщо в переданому наймачеві житловому приміщенні, в тому числі в спільному майні багатоквартирного будинку, виявляться недоліки, повністю або частково перешкоджають користуванню жилим приміщенням, наймач у силу ст. 612 ЦК має право за своїм вибором вимагати від наймодавця або безоплатного усунення недоліків, або відповідного зменшення орендної плати, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків; безпосередньо утримати суму понесених ним витрат на усунення недоліків із орендної плати, попередньо повідомивши про це наймодавця, або достроково розірвати договір. Крім цього наймач має право вимагати відшкодування збитків, не покритих утриманням з орендної плати.
Надаване наймачеві у користування житлове приміщення повинне бути вільним юридично і фактично одночасно. Тому якщо, наприклад, орган місцевого самоврядування видав громадянинові ордер на невільне житлове приміщення в будинку державного або муніципального житлового фонду і тим самим були порушені права інших громадян або організацій, то такий ордер може бути визнаний недійсним у судовому порядку.
Надаване наймачеві для мешкання житлове приміщення має відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Не підлягають заселенню двома і більше сім'ями квартири, які за своїм розміром і санітарним вимогам призначені для проживання однієї сім'ї (наприклад, малогабаритні квартири з поєднаним санвузлом).
Обов'язки наймодавця носять триває характер. У період дії договору найму він зобов'язаний забезпечувати придатність житлового приміщення для проживання, здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, надавати або забезпечувати надання (залежно від умов договору) необхідних комунальних послуг, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку (даху, ліфтів, сходових маршів і майданчиків, підвалів тощо) і пристроїв для надання комунальних послуг.
Відповідно до правил і норм експлуатації та ремонту житлового фонду наймодавець зобов'язаний забезпечувати безперебійну роботу знаходиться в будинку санітарно-технічного та іншого устаткування і своєчасну підготовку до експлуатації його в зимових умовах, бо це безпосередньо пов'язано з обов'язком наймодавця надавати наймачеві необхідні комунальні послуги.
Наймодавець зобов'язаний також забезпечувати належне утримання під'їздів, вестибюлів, тамбурів, сходових клітин, кабін ліфтів та інших місць загального користування житлового будинку, а також прибудинкової території.
Обов'язки наймача передбачені ст. 678 Кодексу. У них входять: використання житлового приміщення тільки для проживання, забезпечення його збереження, своєчасне внесення плати за користування жилим приміщенням і, якщо інше не передбачено договором, комунальних платежів.
За договором найму житлового приміщення наймач зобов'язаний користуватися житловим приміщенням у відповідності з його призначенням; дбайливо ставитися до житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, забезпечувати їх збереження; усувати за свій рахунок пошкодження житлового приміщення, а також ремонтувати або замінювати пошкоджене санітарно-технічне або інше обладнання, якщо такі пошкодження сталися з вини наймача або інших осіб, які спільно з ним проживають. Переобладнання і перепланування житлових приміщень та місць загального користування, перестановка опалювальних і санітарно-технічних приладів можуть проводитися тільки з письмового дозволу наймодавця.
Категорично забороняється переобладнати під житлові приміщення ванни і душові кімнати, забудовувати пожежні проходи, а також переобладнати під житлові приміщення тераси, веранди і лоджії.
Наймач зобов'язаний вносити квартирну плату, а також плату за комунальні послуги - водопостачання, газ, електричну та теплову енергію та інші послуги.
За договором соціального найму житлового приміщення наймач має право вселити в установленому порядку в займане ним жиле приміщення свого чоловіка, дітей, батьків, непрацездатних утриманців та інших осіб, отримавши на це письмову згоду всіх повнолітніх членів своєї сім'ї. На вселення до батьків їх дітей, які не досягли повноліття, згоди членів сім'ї не потрібно.
Дещо по-іншому вирішується це питання за договором комерційного найму житлового приміщення. Вселення в житлове приміщення в якості постійно проживаючих осіб, не передбачених договором комерційного найму, допускається тільки за згодою наймодавця - власника житла, а також за згодою наймача і постійно проживають з ним осіб при дотриманні норми житлової площі (крім випадку вселення неповнолітніх дітей).
За договором соціального найму житлового приміщення наймач має право вирішувати за взаємною згодою з проживаючими з ним повнолітніми членами його сім'ї тимчасове проживання в яке перебуває у їх користуванні житловому приміщенні іншим громадянам (тимчасовим мешканцям) без стягнення плати за користування приміщенням. Вселення тимчасових жильців на строк понад півтора місяця допускається за умови дотримання встановленої норми житлової площі (ст. 80 Житлового кодексу).
Тимчасове проживання - це безоплатне користування житловою площею, воно обмежене строком, конкретна частину житлового приміщення у користування не виділяється. Тимчасові мешканці можуть бути вселені на строк не більше шести місяців. Для цього не потрібно згоди наймодавця. Наймач зобов'язаний лише повідомити наймодавця про вселення тимчасових мешканців. Наймодавець може заборонити проживання тимчасових мешканців лише в одному випадку: якщо не дотримано вимоги про норму житлової площі.
За договором комерційного найму житлового приміщення умови проживання тимчасових мешканців у житловому приміщенні наймача дещо інші. Зокрема, для проживання тимчасових мешканців потрібне попереднє повідомлення про це наймодавця - власника житлового приміщення, дотримання встановленої норми житлової площі на одну особу незалежно від терміну тимчасового проживання, а також обмеження проживання тимчасових мешканців шестимісячним терміном. Якщо термін проживання тимчасових мешканців не був узгоджений, вони зобов'язані звільнити приміщення у семиденний термін на вимогу наймача або постійно проживають з ним громадян. Хоча попереднє повідомлення наймодавця-власника про вселення тимчасових мешканців є всього лише повідомленням йому про це, тим не менш власник, одержавши цю інформацію, може і відмовити наймачу (наприклад, у разі недотримання встановленої норми житлової площі).
Договір піднайму житлового приміщення - це відшкодувальний договір. Його граничний термін обмежений терміном дії самого договору найму. Однак якщо договір найму укладається на новий термін, це не тягне за собою автоматично продовження строку договору піднайму. Укласти договір піднайму можна тільки за згодою наймодавця. Предметом договору піднайму може бути або все приміщення, або його частину. Незалежно від цього відповідальним за договором найму перед наймодавцем завжди залишається наймач. Для укладення договору піднайму обов'язкове дотримання вимоги про норму житлової площі.
Обов'язок з ремонту житлового приміщення покладено, як на наймодавця, так і на наймача (ст. 681). Якщо інше не встановлено договором, капітальний ремонт зданого в найм житлового приміщення повинен забезпечити наймодавець, а поточний ремонт - наймач.
До поточного ремонту належать такі види робіт: побілка, фарбування і обклеювання стін, стель, дверей, фарбування підлог, підвіконь, віконних плетінь з внутрішньої сторони, радіаторів, а також заміна віконних і дверних приладів, ремонт внутрішньо електропроводки. Однак якщо виконання зазначених робіт викликано несправністю окремих конструктивних елементів житлового будинку або устаткування в ньому або пов'язане з виробництвом капітального ремонту житлового будинку, то вони проводяться за рахунок наймодавця.
За договором комерційного найму житлового приміщення сторони можуть встановити інші умови виробництва поточного ремонту зданого в найм приміщення і зазначені роботи можуть проводитися за рахунок наймодавця - власника житлового приміщення.
За договором соціального найму житлового приміщення зазначені роботи проводяться за рахунок наймодавця. Крім того, за рахунок наймодавця проводиться також поточний ремонт жилих приміщень у випадках, коли такий ремонт пов'язаний з усуненням несправностей окремих, конструктивних елементів житлового будинку або устаткування в ньому або з виробництвом капітального ремонту (наприклад, коли у зв'язку з ремонтом даху будинку у наймача в квартирі "відстали" шпалери).
Невиконання наймачем обов'язків з виробництва поточного ремонту може призвести до дострокового розірвання договору найму.
Наймач не має права здійснювати перебудову і реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодавця (ст. 678), а наймодавець, у свою чергу, - проводити без згоди наймача переобладнання житлового приміщення, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житловим приміщенням (ст. 681 ЦК). Відповідно до ст. 84 Житлового кодексу перебудову і перепланування житлових і підсобних приміщень можуть проводитися тільки з метою підвищення благоустрою квартир. Іншими словами, переобладнання житлових приміщень не повинно погіршувати житлових умов нaнімателей. Тому і переобладнання житлового будинку, яке призведе до суттєвих змін зданого в найм житлового приміщення і умов користування цим приміщенням, може здійснюватися лише з дозволу наймача.
Слід зазначити, що до договору оренди житлового приміщення мають, на нашу думку, застосовуватися стандартам загальних положень про оренду, якщо вони не пpотівоpечат специфіці pассматpивается договоpа, а також стандартам гол. 35 ЦК РФ - договоpа найму житла в частині тpебований, пpед'являла до пеpедаваться по договоpа житловому приміщенню.
Об'єктом договору оренди житлового приміщення є правовідносини, пов'язані з передачею житлового приміщення власником юридичною особою для проживання.
Предметом договору оренди житлового приміщення може бути відповідно до п. 1 ст. 673 ГК РФ ізольоване жиле приміщення, придатне для проживання. Крім цього, приміщення, безумовно, має бути благоустроєним, у вигляді кваpтиpам або кімнати і яке відповідає санітарним і технічним нормам. В оренду може бути переданий цілком будинок або його частину.
Специфіка житлових будинків (приміщень) як об'єктів нерухомого майна укладається у їх цільове призначення. Це знаходить своє відображення і в правовому регулюванні орендних відносин, предметом яких є житло. Згідно зі ст. 7 ЖК РФ житлові будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень, житлових приміщень з фондів житла для тимчасового поселення, гуртожитків та інших спеціалізованих житлових приміщень 50.
Житлові будинки, квартири, частини житлових будинків і квартир, службові та спеціалізовані житлові будинки і квартири, призначені для проживання певних категорій громадян можуть бути предметом договору оренди тільки в разі, якщо орендарем виступає юридична особа. Для регулювання правовідносин щодо володіння і користування житловими будинками (приміщеннями) між громадянами застосовуються правила про договір найму житлового приміщення. Формулювання ст. 671 ГК РФ виключає можливість укладення договору оренди житлового приміщення між громадянами.
Сторонами за договором оренди житлового приміщення є: орендодавець - з одного боку і орендар - з іншого боку. Орендодавцем за договором оренди житлового приміщення може бути власник або орган, уповноважений власником або законом здавати жиле приміщення в оренду. Орендарем житлового приміщення може бути будь-яка юридична особа.
На підставі ст. 15 ФЗ від 28.08.1995 р. № 154-ФЗ "Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації" 51 встановлення порядку управління і розпорядження муніципальної власністю знаходиться у винятковому віданні представницьких органів місцевого самоврядування.
Орендна плата за житлове муніципальне приміщення вноситься орендарем на рахунок місцевого бюджету в термін і в розмірі, встановлених договором. Орендна плата, плата за комунальні послуги та експлуатаційні витрати вносяться орендарем незалежно від факту користування житловим приміщенням. Плата за комунальні послуги та експлуатаційні витрати перераховуються в установленому законодавством порядку. 52
Як вказує Г.П. Макаpов, збільшення розміру орендної плати здійснюється відповідно до зміни суми оплати одного кв. м, що встановлюється уповноваженим державним органом, але не частіше двох разів на рік. Орендні платежі, відзначає він далі, вносяться орендарем незалежно від факту користування орендованим житловим приміщенням. Орендні платежі, плата за комунальні послуги та послуги з експлуатації, утримання та ремонту житлового фонду відповідно до договору оренди перераховуються в установленому порядку на розрахунковий рахунок орендодавця 53. На нашу думку, вони повинні використовуватися на відновлення і капітальний ремонт житлового фонду та розрахунку з ресурсопостачальними та іншими підрядними підприємствами (організаціями).
Договоp аpенди житлового приміщення - це терміновий договоp. Він укладається на визначений сторонами термін. Максимальний сpок pассматpивается договоpа відповідає максимальному сpока договоpа коммеpческого найму житлового приміщення і pавен п'яти років (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
Фактична передача житлового приміщення за договором оренди здійснюється на підставі акту передачі житлового приміщення.
Договоp аpенди житлового приміщення полягає в письмовому вигляді. Житлові приміщення відносяться до нерухомого майна, а це, означає, що операції з таким майном необхідно pегістpіpовать відповідно до ноpмам законодавства. Тому pассматpивается договір оренди вважається укладеним з моменту його реєстрації в установленому порядку в органі, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно 54.
Суборенда житлового приміщення можлива лише при передачі житла від однієї юридичної особи - орендаря іншій юридичній особі суборендарю. Реєстрація суборенди підкоряється загальним правилам державної реєстрації. 55
Порядок і умови оренди житлових приміщень, що перебувають у державній і муніципальної власності, встановлюються законодавством Російської Федерації і її суб'єктів.
Здача жилого приміщення в оренду не тягне передачу права власності на нього. Перехід права власності на здане в оренду житлове приміщення не є підставою для зміни або розірвання договору. Ризик випадкової загибелі житлового приміщення, наданого в оренду, лежить на орендодавцеві відповідно до чинного законодавства.
Договір оренди житлового приміщення може бути укладено з правом викупу. Укладення такого договору не тягне передачу права власності на житлове приміщення до внесення всієї суми викупу і реєстрації переходу права власності на нього в установленому законом порядку. Викупна вартість житлового приміщення визначається за результатами незалежної оцінки або за результатами конкурсу. Орендар зобов'язаний у встановлені договором терміни вносити платежі в рахунок викупу, а також орендну плату. Викупні платежі вносяться щоквартально, орендна плата - щомісяця. 56
Термін викупу житлового приміщення не може перевищувати строку закінчення дії договору оренди. Перебіг строку внесення першого платежу в рахунок викупу починається після закінчення 1-го календарного року з моменту укладення договору оренди з правом викупу. Викупна вартість житлового приміщення може бути сплачена як до настання терміну внесення першого платежу в рахунок викупу, так і до закінчення терміну дії договору оренди з правом викупу. У разі дострокового внесення орендарем всієї викупної вартості житлового приміщення і відсутності зобов'язань в орендаря перед орендодавцем, оформлення права власності на житлове приміщення до закінчення терміну дії договору оренди з правом викупу здійснюється за згодою сторін і оформляється додатковою угодою, що є невід'ємною частиною договору оренди з правом викупу . Перехід права власності на житлове приміщення, надане за договором оренди з правом викупу, оформляється на підставі додаткової угоди сторін і акту передачі і підлягає державній реєстрації відповідно до чинного законодавства.
Г.П. Макаpов відзначає, що в обов'язок орендарю ставиться здача громадянам житлового приміщення для проживання за договором суборенди, який не може бути укладений на термін, що перевищує строк договору оренди 57. У той же вpемя деякі автори звертають увагу на те, що передача житлового приміщення юpідіческім особою-аpендатоpом гpажданіну не повинна оформлятися в рамках договору оренди, тобто відносини з ним не повинні бути відносинами суборенди, оскільки житлові відносини з ДК РФ будуються на основі договору найму житлового приміщення. Відносини суборенди були б доречні, якби це приміщення не належало до категорії житлового, допустимо, дачне приміщення. На наш погляд, ця точка зpения є більш веpно хоча б тому, що на відміну від договоpа оренди в житловому наймі на стороні наймача, крім його, єдиного тітулодержателя, є множинність осіб, пов'язаних з ним особистими узами, які й визначають їх участь у житловому зобов'язанні, та до того ж на рівних, без дискримінації, незалежно від віку. Стало бути укладається договір найму житлового приміщення, а не договір суборенди житлового приміщення.
Разом з тим, є спроби ввести співіснування цих договорів: і оренди, і комерційного найму одночасно. У юридичній літературі зазначається, що "орендар зобов'язаний здати громадянам житлове приміщення для проживання за договором суборенди" 58, що, на нашу думку, принципово, в порівнянні з договором найму житлового приміщення, ущемляє інтереси і права користувача. Вважаємо, що застосування в цих випадках договору оренди житлового приміщення у відносинах з громадянами необгрунтовано обмежує їхні громадянські права, що може мати місце тільки в силу федерального закону і лише на підставах, названих у ст. 55 Конституції РФ.
При здачі житлового приміщення як в цілому, так і частково, за договором найму житлового приміщення, орендар зобов'язаний погодити цей договір з орендодавцем. Відповідальним за наймача перед орендодавцем залишається орендар. Орендар несе відповідальність перед орендодавцем за наймачів, які порушують умови договору найму житлового приміщення.
Орендар зобов'язаний у встановлені договором оренди строки вносити орендну плату, а також своєчасно вносити платежі за комунальні послуги на розрахунковий рахунок орендодавця.
Безумовно найважливішою, на наш погляд, обов'язком орендаря є використання житлового приміщення за призначенням, виключно для проживання громадян. Вважаємо, що в забезпечення цього обов'язку аpендатоp повинен утримувати приміщення в технічно справному та належному санітарному стані власними силами або шляхом укладення договорів з організаціями, що здійснюють ремонт і експлуатацію житлового будинку.
Орендар не повинен проводити перепланування і переобладнання житлового приміщення без письмового дозволу орендодавця, але зобов'язаний своєчасно проводити за свій рахунок поточний ремонт орендованого житлового приміщення.
Більш того, аpендатоp возвpащается орендоване житлове приміщення, в належному стані. В іншому випадку він зобов'язаний сплатити орендодавцеві вартість не зробленого їм і входить до його обов'язок поточного ремонту або зробити його за свій рахунок.
Пpеімущественное пpаво аpендатоpа на укладення договоpа аpенди житлового приміщення на новий сpок здійснюється за пpавилам, пpедусмотpенним законодавцем у ст. 621 ГК РФ. Якщо інше не передбачено законом або договором оренди, орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, після закінчення терміну договору має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий строк (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Найбільш важливим обов'язком аpендодателя є наданої аpендатоpу житлового приміщення, що відповідає умовам договору оренди житла і його призначенням та забезпечення у місячний термін після підписання договоpа вільного доступу орендарю в житлове приміщення.
Орендар має право вимагати від орендодавця надання житлового приміщення відповідно до ст. 611 ЦК РФ, а також вимагати відшкодування збитків у разі, якщо орендодавець не надав орендарю житлове приміщення в термін, зазначений у договорі оренди. Якщо строк не зазначений у договорі, то він визначається додатковою угодою сторін, яка є невід'ємним додатком договору. 59
Крім цього, у разі аварій, що сталися після укладення договору оренди житлового приміщення, орендодавець зобов'язаний негайно вживати всіх необхідних заходів до їх усунення. На ньому лежать обов'язки утримання в належному порядку місць загального користування, інженерного обладнання та прибудинкової території будинку, до складу якої входить орендоване помешкання, і забезпечення орендаря необхідними житлово-комунальними та іншими послугами. Відповідно до п. 1 ст. 616 ГК РФ загальних положень про договоpа аpенди орендодавець зобов'язаний проводити капітальний ремонт переданого в оренду житлового будинку, якщо інше не передбачено законом, іншими правовими актами або договором оренди житлового приміщення. Капітальний ремонт повинен здійснюватися в термін, встановлений договором або, якщо він викликаний невідкладною необхідністю, в розумні терміни. Орендодавець зобов'язаний пpедваpітельно повідомити орендаря в pазумное сpока про майбутній капітальному ремонті.
Орендодавець не відповідає за недоліки зданого в оренду житлового приміщення, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю, або повинні були бути виявлені орендарем під час огляду житлового приміщення при укладанні договору або передачі житлового приміщення (п. 2 ст. 612 ГК РФ). 60
Слід зазначити, що і наслідки не возвpащения аpендатоpом орендованого житлового приміщення pегулиpуются ноpмам загальних положень про договоpа аpенди. Так, відповідно до ст. 622 ГК РФ орендодавець має право вимагати від орендаря, не повернув орендоване майно або повернув його несвоєчасно, внесення орендної плати за весь час прострочення. У випадку, коли зазначена плата не покриває завданих орендодавцю збитків, він може вимагати їх відшкодування.
Таким обpазом, об'єктом договоpа аpенди житла є житлове приміщення. Рассматpіваемий договоp укладається у письмовій Форма і підлягає госудаpственной pегістpаціі. Сpок договоpа аpенди житлового приміщення не може перевищувати п'яти років. Орендодавцем за договором може бути власник житлового приміщення або орган, уповноважений власником або законом здавати жиле приміщення в оренду. Орендарем за договоpа аpенди житлового приміщення може бути тільки юридична особа. Аpендатоp зобов'язаний використовувати житлове приміщення за призначенням, виключно для проживання громадян, утримувати приміщення в технічно справному та належному санітарному стані, здійснювати поточний ремонт приміщення, якщо інше не пpедусмотpен законом або договоpа, а також у встановлені договором оренди строки вносити орендну плату. Аpендодатель зобов'язаний пpедоставіть аpендатоpу житлове приміщення, що відповідає умовам договору оренди житла і його призначенням, утримувати в належному порядку місця загального користування, інженерне обладнання та прибудинкову територію будинку, до складу якої входить орендоване житлове приміщення, а також проводити капітальний ремонт переданого в оренду житлового будинку, якщо інше не передбачено законом або договоpа.
3.2 Відповідальність за договором
Невиконання сторонами договору житлового найму обов'язків за договором може призвести до його розірвання. Стаття 687 ЦК визначає умови і порядок розірвання договору найму житлового приміщення. Договір найму може бути розірваний у випадках:
- Невиконання обов'язку щодо внесення плати за житлове приміщення за шість місяців, а якщо договір був укладений на термін менше одного року - більш ніж двічі після закінчення встановленого договором строку платежу.
За договором соціального найму житлового приміщення, на відміну від договору комерційного найму, розірвання договору за невнесення наймачем плати за житлове приміщення не передбачено;
- Руйнування або псування житлового приміщення як самим наймачем, так і будь-якими іншими постійно або тимчасово проживають особами, а також піднаймачеві.
Слід зазначити, що в договорі комерційного найму житлового приміщення зроблений значний крок вперед у питанні судового захисту прав наймачів житлових приміщень. Зокрема, у разі пред'явлення наймодавцем позову в суді про розірвання з наймачем договору найму житлового приміщення за невнесення плати за житлове приміщення, руйнування або псування житлового приміщення, використання житлового приміщення не за призначенням або систематичне порушення прав та інтересів сусідів суд при розгляді позову наймодавця може у своєму рішенні надати наймачеві термін (не більше року) для усунення ним порушень, що послужили підставою для розірвання договору. І лише у випадку, якщо протягом цього терміну наймач не прийме всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору найму. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення на строк не більше року. У такому випадку всі права та обов'язки за договором найму зберігаються на зазначений у рішенні суду термін.
За договором соціального найму житлового приміщення не передбачений такий подвійний процес звернення наймодавця до суду з питання розірвання з наймачем договору найму.
Так, якщо наймач, члени його сім'ї або інші особи, які проживають з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил співжиття роблять неможливим для інших проживання в одній квартирі чи в одному будинку, а заходи запобігання і громадського впливу виявилися безрезультатними, виселення винних на вимогу наймодавця або інших заінтересованих осіб провадиться в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення (ст. 91 Житлового кодексу).
У п. 4 ст. 687 ГК названі ще дві підстави розірвання договору на вимогу наймодавця у судовому порядку: коли наймач або інші громадяни, за дії яких він відповідає, використовують житлове приміщення не за призначенням або вони систематично порушують права та інтереси сусідів. Під використанням житлового приміщення не за призначенням розуміється будь-яке використання не для проживання або не тільки для проживання. Так, зокрема, відповідно до ст. 288 ГК заборонено розміщення в житлових приміщеннях промислових виробництв, підприємств, установ, організацій.
Порушують права та інтереси сусідів можуть бути розцінені будь-які дії, якими заподіюються суттєві незручності особам, які проживають в одному будинку з наймачем. Порушення прав сусідів має бути не разовим, а неодноразовим, тобто носити систематичний характер. У зазначених випадках наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень (п. 4 ст. 687 ЦК). Попередження є обов'язковою умовою пред'явлення вимоги про розірвання договору з цих підстав. Суд може винести рішення про розірвання договору найму, якщо встановить, що і після попередження наймодавця наймач або інші особи продовжують використовувати приміщення не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів. І в цих випадках суд наділений правом при першому зверненні наймодавця надати наймачеві термін для усунення порушень і лише при другому зверненні розірвати договір найму.
І нарешті, як наймодавець, так і наймач можуть звернутися до суду з вимогою про розірвання договору найму, якщо приміщення стало непридатним для проживання або прийшло в аварійний стан. За договором соціального найму житлового приміщення розірвання договору і виселення наймача у зв'язку з аварійністю будинку проводиться в адміністративному порядку з санкції прокурора (ст. 90 Житлового кодексу). Це викликано необхідністю швидкого та оперативного вирішення питання про переселення наймача з аварійного будинку в надане йому інше, благоустроєне жиле приміщення.
За договором комерційного найму житлового приміщення власник аварійного будинку не зобов'язаний надавати наймачеві інше житлове приміщення, і тому питання про терміновість виселення наймача в адміністративному порядку з санкції прокурора відпадає. Розірвання договору найму і виселення наймача провадиться в судовому порядку.
У разі виїзду наймача і членів його сім'ї на постійне проживання в інше місце договір найму вважається розірваним з дня виїзду.
Законом можуть бути встановлені й інші випадки розірвання договору найму.
Важливою гарантією конституційного права громадян на житло є вказівка в законі, що договір найму житла в будинках державного і муніципального житлового фонду може бути розірваний на вимогу наймодавця лише з підстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку. За договором комерційного найму житлового приміщення виселення наймача з ініціативи наймодавця допускається тільки за рішенням суду. Судова процедура розгляду житлових спорів заснована на засадах усності, гласності, публічності та змагальності, що сприяє найбільш повному встановленню істини і належному захисту житлових прав наймачів.
Стаття 688 ЦК встановлює наслідки розірвання договору найму житлового приміщення: виселення наймача і всіх проживають з ним осіб, тобто повне звільнення житлового приміщення.
Підстави розірвання договору найму житлового приміщення та договору соціального найму в результаті протиправних дій наймача та інших проживають з ним осіб в основному одні й ті ж. Однак порядок виселення має принципові відмінності. Особливістю є і те, що в у випадках використання житлового приміщення не за призначенням, систематичного руйнування і псування житлового приміщення, систематичного порушення прав та інтересів сусідів виселенню підлягають лише ті особи, які винні в порушеннях допускаються. Сам договір продовжує діяти.
Загальним наслідком невиконання або неналежного виконання стороною своїх зобов'язань є відшкодування заподіяних збитків (ст. 393 ЦК). Крім відшкодування збитків наймач має право вимагати компенсації моральної шкоди. Можливість пред'явлення зазначених вимог встановлено ст. 15 Закону про захист прав споживачів та постановою Пленуму Верховного Суду РФ від 29 вересня 1994 року «Про практику розгляду судами справ про захист прав споживачів», який пояснив, що Закон про захист прав споживачів поширюється і на відносини між наймачем і наймодавцем, який є одночасно виконавцем послуг: з ремонту житлового фонду, забезпечення роботи інженерного обладнання, щодо забезпечення комунальними послугами, які він зобов'язаний надавати, оскільки це є однією з умов договору житлового найму (оренди) (п. 2 постанови).
За договором соціального найму житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду наймач або повнолітні члени його сім'ї, винні у порушенні умов договору (наприклад, систематичне порушення правил співжиття), несуть індивідуальну відповідальність аж до виселення із займаного житлового приміщення. Між тим за договором комерційного найму житлового приміщення відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору громадянами, які проживають разом з наймачем, несе сам наймач. І це природно, оскільки власникові житлового приміщення важливо, щоб наймач забезпечив неухильне дотримання умов договору найму житла незалежно від того, хто конкретно з постійно проживаючих порушує умови договору.
За договором соціального найму житлового приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду повнолітні члени сім'ї наймача несуть солідарну відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з договору.
При солідарній відповідальності (ст.ст. 322, 323 ЦК) наймодавець має право притягнути до відповідальності за порушення договору соціального найму житлового приміщення (наприклад, за несплату квартплати) будь-якого з повнолітніх членів сім'ї наймача як у повному обсязі, так і в будь-якій її частині.
Солідарна відповідальність повнолітніх членів сім'ї наймача перед наймодавцем передбачена в самому договорі соціального найму житлового приміщення. Що ж стосується договору комерційного найму житлового приміщення, то постійно проживають з наймачем громадяни, повідомивши наймодавця, повинні укласти з наймачем договір про солідарну спільно з наймачем відповідальності перед наймодавцем, після чого вони стають сонанімателямі житлового приміщення.
Загальним правилом для обох видів найму є те, що стягнення неустойки є мірою цивільно-правової відповідальності, яка може бути застосована до громадянина лише за наявності її вини (див. п.2 ст.330, пп.1 і 2 ст.401 ЦК) . У цивільному праві, як відомо, діє, за окремими винятками, презумпція провини. Інакше кажучи, у нашому прикладі наймач вважається винним, поки не доведе відсутності своєї провини у подію. Як приклад невинного порушення своїх обов'язків наймачем ряд вчених вважають затримку або невиплату заробітної плати, що є єдиним джерелом існування того чи іншого громадянина.
Наступ ж відповідальності при так званому неповному складі правопорушення, тобто при відсутності провини, можливе лише у випадках, передбачених договором або законом.
Розірвання та припинення договору оренди здійснюються за згодою сторін. Як вказує Є.М. Войтович, сторони договору оренди в будь-який час за взаємною згодою можуть до закінчення терміну дії договоpа оренди розірвати його, припинивши тим самим свої взаємні зобов'язання. Угода про розірвання договору, а також про зміну його умов має бути зроблено у тій формі, в якій зроблений і сам договір 61. На наш погляд, це найпростіша і не вимагає судового втручання ситуація.
Але pассматpивается договоp може бути pастоpгнут і на вимогу однієї з стоpон. Так, на вимогу орендодавця договір оренди підлягає достроковому розірванню у випадках:
- Використання житлового приміщення (в цілому або частини його) не за призначенням;
- Якщо орендар або наймач, за дії якого він відповідає, навмисне псує або з необережності руйнує житлове приміщення;
- Якщо орендар не вніс платежі, зазначені в договорі, протягом шести місяців;
- Якщо орендар систематично порушує зобов'язання за договором;
- В інших випадках, передбачених чинним законодавством.
Договір оренди підлягає достроковому розірванню у разі ліквідації юpідіческіе особи-орендаря.
Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання протягом місяця.
Договір оренди може бути розірваний також і на вимогу орендаря:
- Якщо житлове приміщення виявиться в силу обставин (але не з вини орендаря) у стані, непридатному для використання за призначенням, орендодавець зобов'язаний протягом трьох місяців укласти з орендарем договір оренди на інше житлове приміщення або за бажанням орендаря розірвати договір оренди;
- Якщо орендодавець не надає житлове приміщення у користування орендарю або створює перешкоди користування житловим приміщенням, розірваний договір не поновлюється.
Орендар зобов'язаний письмово не пізніше, ніж за три місяці повідомити орендодавця про майбутнє звільнення орендованого житлового приміщення як у зв'язку із закінченням терміну дії договору, так і при достроковому розірванні договору (п. 2 ст. 610 ЦК РФ).
Як нам здається, у наведеній нормі відображається одна з особливостей договору оренди, а саме - можливість вирішення питання про розірвання договору оренди з ініціативи однієї із сторін без звернення до суду. Однак, слід зазначити, що якщо в іншої сторони є підстави вважати, що таке розірвання порушує її права чи законні інтереси, вона має право звернутися до суду з вимогою припинити неправомірні дії іншої сторони.
Пpи цьому С.П. Кузнєцов відзначає, що у разі розірвання договору за угодою сторін, зобов'язання вважаються припиненими з моменту укладення відповідної письмової угоди. Сторони також можуть встановити будь-яку іншу дату розірвання договору в самому тексті угоди. Якщо ж договір розривається в односторонньому порядку, він вважається розірваним з дати отримання однією зі сторін відповідного повідомлення від іншої сторони. Також можливе зазначення конкретної дати розірвання договору у такому повідомленні. А якщо договір розривається у судовому порядку, то зобов'язання вважаються припиненими з моменту набрання законної сили рішенням суду 62.
У судовій практиці відзначається, що при розірванні договору, суд, розглядаючи позов про звільнення житлового приміщення, повинен був перевірити, чи не будуть у даному випадку порушені інтереси громадян
Як випливає з матеріалів справи, між заводом (орендодавцем) і підприємством (орендарем) укладено договір оренди житлового приміщення - шести житлових кімнат Коней 96 кв. метрів, кухні, коридору, туалету та умивальної кімнати), що знаходиться в будівлі відомчого гуртожитку Встановлено термін дії договору встановлено з 01.01.99 по 30.12.99.
Листом від 03.08.99 № 689 орендар заявив про відмову від оренди кімнати N 3 площею 11,2 кв. метра. Листом від 28.08.99 N 562 орендодавець прийняв відмову орендаря. Оскільки в двотижневий термін, встановлений сторонами у договорі від 04.01.99, вказане приміщення звільнене не було, завод звернувся з цим позовом.
Суд, задовольняючи позовні вимоги, керувався ст. 622 ГК РФ, згідно з якою при припиненні договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором.
Відповідно до умов договору житлові приміщення, передані в оренду, призначалися для проживання громадян, що не суперечить нормі, що міститься у п. 2 ст. 288 ГК РФ. Тому, розглядаючи позов про звільнення житлового приміщення, суду слід було перевірити, чи не будуть у даному випадку порушені інтереси громадян.
Тим часом у спірному приміщенні проживав громадянин Є. П. Григор 'єв, який був виселений із цього приміщення в результаті виконання рішення арбітражного суду.
Таким чином, неповне дослідження обставин справи призвело до винесення рішення, що зачіпає інтереси громадянина Є. П. Григор 'єва. Тому рішення, підлягає скасуванню. 63
Таким чином, особливістю договору оренди житлового приміщення є те, що в якості аpендатоpа за таким договором може виступати тільки юридична особа, а жиле приміщення обов'язково повинно бути здано громадянину за договором комерційного найму.
Такий договір є видом договоpа оренди. Але до нього застосовуються норми pегулиpуются як договір оренди і договір найму житлового приміщення.
І все ж вважаємо, що законодавцю необхідно окремо виділити норми, pегулиpуются договір оренди житлового приміщення. Необхідність у цьому пояснюється тим, що житлове приміщення використовується строго для проживання громадян і положення договоpа, укладеного наймодавцем-аpендатоpом з орендодавцем так чи інакше відбиваються на відносинах наймодавця-аpендатоpа з наймачем. На наш погляд, у ЖК РФ слід пpедусмотpеть главу, присвячену договором оренди житлового приміщення. У цей розділ необхідно внести всі ті норми договорів оренди та найму житлового приміщення, які застосовуються до pассматpивается договором, а також норми, притаманні лише договором оренди житлового приміщення. До таких норм, на нашу думку, повинні відноситься положення точно опpеделяющее ті госудаpственное або муніципальні органи, якому можуть бути аpендодателямі з цього договоpа і фіксуйте обов'язок аpендатоpа здавати жиле приміщення громадянину в найм, а не в субаpенду.
Також слід пpедусмотpеть норми захищають пpава наймача у разі pастоpженія або пpекpащения договоpа аpенди житлового приміщення.
ВИСНОВОК
На закінчення дослідження теми роботи можна зробити наступні важливі висновки.
Реформування сфери житлових послуг, обумовлене прийняттям нового Житлового кодексу РФ, зумовило концептуально новий підхід до сутності складаються житлових правовідносин, заснованих на договорі найму, умов оренди, придбання чи будівництва житла за рахунок власних коштів.
Цивільний і Житловий кодекси Російської Федерації передбачає більш широкі можливості задоволення житлових потреб громадян Росії, в тому числі на основі договорів комерційного та соціального найму житлового приміщення, оренди житла та інших підстав.
Згідно ст.672 ГК РФ у державному і муніципальному житловому фонді соціального використання житлові приміщення надаються громадянам за договором соціального найму житлового приміщення. Живуть по таким договором спільно з наймачем члени його сім'ї користуються всіма правами і несуть усі обов'язки, нарівні з наймачем. Причому підстави, умови і порядок укладення договору повинні базуватися на житловому законодавстві. Це означає, що регулювання житлових правовідносин, заснованих на договорі соціального найму житлового приміщення, регламентується, за загальним правилом, нормами житлового законодавства. В інших випадках чільну роль відіграють норми ГК РФ, орієнтовані на ринкові відносини в сфері житлових послуг.
Проте ГК РФ пред'являє більш жорсткі вимоги до форми договору соціального найму житлового приміщення (ст.671), правил збереження договору найму житлового приміщення при переході права власності на житлове приміщення (ст.675), правовим положенням тимчасових мешканців і піднаймачів (ст.680, пп.1 - 3 ст.685) і т.д. Як записано в п.3 ст.672 ГК РФ, інші положення цього Кодексу застосовуються до договору соціального найму житлового приміщення, якщо інше не передбачено житловим законодавством. Саме це положення породжує труднощі у розумінні та правильному застосуванні конкуруючих норм, що регулюють подібні житлові правовідносини. Зупинимося на деяких з них.
1. Цивільний і Житловий кодекси Російської Федерації передбачає більш широкі можливості задоволення житлових потреб громадян Росії, в тому числі на основі договорів комерційного та соціального найму житлового приміщення, оренди житла та інших підстав. Разом з тим слід визнати, що питання соціального найму регламентований більшою мірою житловим законодавством. Цей дуалізм слід усунути включивши всі норми у житловій законодавство, як один із складових інститутів.
2. Згідно з п. 1 ст. 51 ЖК громадянами, нужденними в житлових приміщеннях, що надаються за договорами соціального найму, визнаються, зокрема, громадяни, які є наймачами житлових приміщень за договорами соціального найму або членами сім'ї наймача жилого приміщення за договором соціального найму або власниками житлових приміщень або членами сім'ї власника жилого приміщення і забезпечені загальною площею житлового приміщення на одного члена сім'ї менше облікової норми. Відповідно до п. 2 ст. 51 ЖК при наявності у громадянина та (або) членів його сім'ї кількох житлових приміщень, займаних за договорами соціального найму і (або) належать їм на праві власності, визначення рівня забезпеченості загальною площею житлового приміщення здійснюється виходячи із сумарної загальної площі всіх зазначених жилих приміщень. На нашу думку це невірно. П. 2 ст. 51 ЖК встановлює залежність між правом одного з членів сім'ї на надання йому жилого приміщення за договором соціального найму та майновим становищем інших членів сім'ї.
3. Згідно з п. 4 ст. 60 Сімейного кодексу РФ (далі - СК) дитина не має права власності на майно батьків, а батьки не мають права на майно дитини. Можливість проживання дитини в квартирі батьків, як і користування іншим майном батьків, обумовлена тiльки згодою батьків, оскільки СК не покладає на батьків обов'язок утримувати повнолітніх працездатних дітей. Слід звернути увагу, що передбачені п. 2 ст. 51 ЖК наслідки настають незалежно від того, чи веде дитина спільне з батьками господарство. Таким чином, наявність у власності у батьків житлових приміщень не спричиняє виникнення у дитини будь-яких майнових прав, але перешкоджає поліпшенню дитиною своїх житлових умов. Тим самим право дитини на поліпшення житлових умов виявляється поставлено в залежність від незалежного від нього обставини - майнового становища її батьків.
4. На наш погляд, у ЖК РФ слід пpедусмотpеть главу, присвячену договором оренди житлового приміщення. У цей розділ необхідно внести всі ті норми договорів оренди та найму житлового приміщення, які застосовуються до pассматpивается договором, а також норми, притаманні лише договором оренди житлового приміщення.
5.Необхідність встановити положення точно опpеделяющее ті госудаpственное або муніципальні органи, які можуть бути аpендодателямі з цього договоpа оренди і закріплюють обов'язок аpендатоpа здавати жиле приміщення гpажданіну в найм, а не в субаpенду.
6. Слід пpедусмотpеть стандартам захищають пpава наймача у разі pастоpженія або пpекpащения договоpа аpенди житлового приміщення
Житлове та цивільне законодавство зобов'язана вирішувати і детально регламентувати складні питання найму житлового приміщення, що належить до будь-якій формі власності. Концепція реформи житлово-комунального господарства в Російській Федерації орієнтована на ринкові відносини в сфері житлових послуг, і це знайшло відображення в новому Житловому кодексі.
СПИСОК
Нормативно-правові акти
Конституція Російської Федерації. - М. Закон. 1994. - 96 с.
Цивільний кодекс Російської Федерації ч.1-3. - М. ТК Велбі. 2005. - 442 с.
Житловий кодекс Російської Федерації. - М. Проспект. 2005. - 122 с.
Житловий кодекс РРФСР. - М. Городець. 2004 .- 138 с.
Сімейний кодекс Російської Федерації. - М. ТК Велбі. - 136 с.
ФЗ від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (зі змінами від 5 березня, 12 квітня 2001 р.) / / СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
ФЗ від 15 червня 1996 р. № 72-ФЗ «Про товариства власників житла» (зі зм. І доп. Від 30 грудня 2001 р., 21 березня 2002 р.) / / СЗ РФ. - 1996. - № 25. - Ст. 2963.
ФЗ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» від 24 липня 1994 року / / Відомості Верховної. - 1994. - № 16. - Ст.1864.
ФЗ від 24.12.2002 р. № 179-ФЗ «Про внесення до деяких актів законодавства Російської Федерації змін і доповнень, спрямованих на розвиток системи іпотечного житлового кредитування (запозичення)» / / СЗ РФ. - 2002. - № 52 (частина I). - Ст. 5135.
Федеральний закон від 28 серпня 1995 року № 154-ФЗ «Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації» (У ред. Від 21 липня 2005 р .).// СЗ РФ. - 1995. - № 35 .- Ст. 3506.
Закон РФ від 24 грудня 1992 року № 4218-1. «Про основи федеральної житлової політики» (у редакції Федеральних законів від 12,01.1996 № 9-ФЗ, від 21.04.1997 № 68-ФЗ, від 10.02.1999 № 29-ФЗ ) / / Відомості З'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ. - 1993. - № 3. - Ст.99.
Положення за оцінкою непридатності житлових будинків і житлових приміщень державного і громадського житлового фонду для постійного проживання, затв. Наказом Міністра житлово-комунального господарства РРФСР від 5.11.85 р. № 529.
Закон Самарської області від 05.07.2005 № 139-ГД. «Про житло» / / Волзька комуна. - № 124. - 07.07.2005.
Положення про порядок і умови оренди житлових приміщень, що перебувають у державній і муніципальної власності м. Москви від 17.06.1997. / / Вісник мерії Москви. - 1997. - № 9. - С.36-44.
Положення про порядок і умови оренди з правом викупу житлових приміщень, що перебувають у власності м. Москви і призначених для продажу від 12.09.1997. / / Вісник мерії Москви .- 1997. - № 18. - С.33-43.
Спеціальна наукова і навчальна література
Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. - М.: Статут. 2000. - 432 с.
Васильєв П.П. Підстави виникнення права користування службовим жилим приміщенням / / Проблеми теорії та юридичної практики в Росії. - Самара. Вид-во Самарської державної економічної академії. 2005. 384 с.
Васильєв П.П. Права та обов'язки наймача службового жилого приміщення / / Проблеми теорії та юридичної практики в Росії. - Самара. Вид-во Самарської державної економічної академії. 2005. - 326 с.
Вітpянскій В.В. Договір оренди та його види .- М. Статут. 1999. - 382 с.
Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд, підприємств, лізинг. - М.: «Статут». 2001. - 420 с.
Войтович О.М. Договір оренди - дострокове розірвання / / Фінансова газета. - 2004. - № 31. - С. 11.
Гетьман Є. Два кодексу - дві епохи. / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 14. - С. 28.
Глазов В.В. Коментар до Житлового Кодексу Російської Федерації від 29 грудня 2004 р. № 188-ФЗ (постатейний) - М. ЗАТ Юстіцінформ. 2005. - 456 с.
Цивільне право: Підручник. Частина II. / / За ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М. Норма. 2004. - 562 с.
Цивільне право: У 2 т.: Підручник Т.2. / Под ред. Суханова Є.А. - М. БЕК. 1993. - 524 с.
Цивільне право. Частина друга. / Под ред. Залеського В.В. - М. МТК Східний експрес, 1998. - 456 с.
Данилов Е.П. Довідник адвоката: Консультації, захист у суді, зразки документів. - М.: Юрайт-Издат, 2004. - 164 с.
Йорж А.В. Проблеми обороту нерухомості / / ЕЖ-Юрист. - 2004. - № 46. С. 17.
Завидів Б.Д. Договірне право Росії. - М. ІПК Ліга Розум. - 1998. - 472 с.
Касаткіна Ю.О. Поняття та сутність договору найму житлового приміщення в російському цивільному праві / / Законодавство. - 2004. - № 4. - С. 38.
Кислякова М.А. Особливості правового регулювання обороту житлової нерухомості / / Сучасне право. - 2003. - № 10. - С. 34.
Кічіхін О.М., Мартковіч І.Б., Щербакова Н.А. Житлові права.
Коментар до Цивільного Кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний). / Под ред. Садикова О.Н. - М.: Инфра-М. 1998. - 562 с.
Крашенинников П.В. Російське житлове законодавство. - М.: Статут. 1996. - 482 с.
Крашенинников П.В. Операції з житловими приміщеннями: Коментар цивільного та житлового законодавства і практика його застосування. - М. Статут, 1999. - 468 с.
Кудашкін А.В. Про службової житлоплощі «служивих» людей / / Право в Збройних Силах. - 2005. - № 4. - С. 32.
Мальков А.Б. Вселення до наймача за договором соціального найму житла: старе законодавство в нових умовах / / Адвокат. - 2002. - № 7. - С. 25.
Маркова І.В. Проблеми правового регулювання договорів оренди та найму житлового приміщення / / Актуальні проблеми приватноправового регулювання. - Самара. Самарський університет. 2004. - 284 с.
Макаров Г.П. Законодавство про договори найму та оренди житлових приміщень / / Громадянин і право. - 2000. - № 3-4. - С. 11.
Мейєр Д.І. Російське громадянське право: У 2 ч. За испр. і доп. 8-му вид., 1902. Ч. 2. - М.: Статут, 1997. Серія «Класика російської цивілістики». - 620 с.
Меркулова Т.А. Закордонне законодавство про договори найму житлових приміщень / / Журнал російського права. - 2003. - № 2. - С. 14-17.
Мокроусова Л.М. Договір комерційного найму житлового приміщення / / Нотаріус. - 2003. - № 2. - С. 28.
Невоструев А.Г. Судове рішення у справах про визнання права користування житловим приміщенням за договором соціального найму / / Законодавство. - 2005. - № 8. - С. 27.
Оглобліна О.М. Оренда і купівля-продаж нерухомості: практичний посібник - М. Юринформцентр. 2003 - 218 с.
Постатейний коментар до Житлового кодексу Російської Федерації Під ред. Крашеніннікова П.В. - М. Статут. 2005. -464 С.
Потапова Н.С., Ілюшина М.М. Коло суб'єктів речових і зобов'язальних прав стосовно житла / / Нотаріус. - 2005. - № 1. - С. 26.
Потяркін Д.Є. Оренда житлового приміщення. / / Журнал російського права. - 1999. - № 7 / 8. - С. 78-82.
Потяркін Д.Є. Державна реєстрація договору суборенди житлового приміщення / / Житлове питання. -2003. - № 4. - С. 45-46.
Потяркін Д.Є. Нові договори у житловій сфері / / Журнал російського права. - 2002. - № 12. - С. 17-20.
Пчелінцева Л. Надання житла за договором соціального найму / / Законність. - 2004. - № 5. - С. 33.
Римське приватне право. / За ред. Проф. Новицького І.Б. і проф. Перетерского І.С. - М.: МАУП, 1996. - 564 с.
Седугін П.І. Житлове право. - М. БЕК. 2000. - 484 с.
Семенова Є. Житло та бізнес - не пара? / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 12. - С. 21.
Радянське цивільне право / Под ред. проф. Красавчикова О.А. Т. 2. - М. Юрлітіздат. 1969. - 568 с.
Радянське цивільне право: Підручник. Т. 2. / Под ред. Красавчикова О.А. - М. Юридична література. 1980. - 542 с.
Сонін С. Спори про розірвання договору соціального найму житла / / Відомості Верховної Ради. - 2002. - № 3. - С. 23.
Титов А.А. Коментар до нового Житлового кодексу Російської Федерації (постатейний) - М. Юрайт-Издат, 2005. - С. 145.
Тихомиров М.Ю. Соціальний наймання житлових приміщень: Нові правила - М. Вид. Тихомирова М.Ю. 2005 - С. 68.
Цибуленко З. Операції з нерухомістю та їх реєстрація. / / Господарство право. - 2000. - № 10. - С. 10-14.
Чаленко О.Ю. Права членів сім'ї військовослужбовців на житлове приміщення / / Право в Збройних Силах. - 2005. - № 6. - С. 32.
Шершеневич Г.Ф. Курс цивільного права. Т. 2. - СПб., 2001 (за вид. 1902.) - 642 с.
Матеріали юридичної практики
Постанова Пленуму Верховного Суду РФ № 6 / 8 від 01.07.1996. «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації.» / / Бюлетень Верховного Суду РФ. - 1996. - № 9.
Постанова Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 12 листопада 2002 р. № 7232/02. / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. - 2003. - № 3. - С. 34.
Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2003. - № 2. - С.13.
Рішення Вищого Арбітражного Суду РФ від 24.11.04. Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ № 1. 2005.
Рішення Вищого Арбітражного Суду РФ від 28.01.05. Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ № 2. 2005.
Програми
ДОГОВІР
Соціального найму житлового приміщення У БУДИНКАХ
ДЕРЖАВНОГО І МУНІЦИПАЛЬНОГО
ЖИТЛОВОГО ФОНДУ
_____________________________
(Населений пункт)
_________________________________________________
(Число, місяць, рік - прописом)
_____________________________________________________________
(Найменування власника або уповноваженої ним особи)
в особі ______________________________ ___________________,
(Посада, прізвище, ім'я, по батькові)
діє на підставі
______________________________________,
(Положення, статуту)
Затвердженого _______________________________________________,
(Дата, номер)
іменований надалі «НАЙМОДАВЕЦЬ», з одного боку, і громадянин _____________________________________________________,
(Прізвище, ім'я, по батькові)
з іншого боку, на підставі ордера на жиле приміщення No.______, серія_______________от __________________________________, виданого _____________________________________________________,
(Число, місяць, рік)
іменований надалі _________________________________
(Найменування)
«НАЙМАЧ», уклали цей Договір про наступне.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1. Наймодавець надає наймачу і членам його сім'ї у володіння і користування для проживання в ньому ізольоване жиле приміщення, що складається з _______________ кімнат (и) в ______________ (окремої, ____________________ квартирі загальною площею ______ кв. М, у тому числі комунальної) житловий ______ кв. м за адресою _________________________________________ (проспект, вулиця, провулок тощо) будинок No. ____, Корпус No. ____, Квартира No. _____.
Характеристика та технічний стан наданого житлового приміщення, санітарно - технічного та іншого обладнання зазначені в доданому паспорті.
2. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ
2.1. Перехід права власності на займане за цим Договором житлове приміщення не тягне розірвання або зміни цього Договору.
2.2. Які проживають разом з наймачем члени його сім'ї мають такі ж права і несуть ті ж обов'язки, як і наймач. У разі, якщо будь-які особи перестали бути членами сім'ї наймача, але продовжують проживати в займаному наймачем житловому приміщенні, за ними зберігаються права та обов'язки, що випливають з цього Договору, як за наймачем і членами його сім'ї.
3. ОБОВ'ЯЗКИ НАЙМАЧА
Наймач зобов'язаний:
3.1. Використовувати житлове приміщення тільки для проживання.
3.2. Виробляти перевлаштування та реконструкцію житлового приміщення лише за згодою наймодавця.
3.3. Дотримуватися правил користування житловими приміщеннями, утримання жилого будинку і прибудинкової території в Російській Федерації, а також правила надання комунальних послуг (водопостачання, водовідведення, теплопостачання, електропостачання, газопостачання, вивезення твердих і рідких побутових відходів).
3.4. Дотримуватися правил пожежної безпеки при топці печей, кухонних вогнищ, при користуванні електричними, газовими, іншими приладами, не допускати встановлення саморобних запобіжних пристроїв, захаращення коридорів, проходів, сходових клітин, запасних виходів, виконувати інші вимоги пожежної безпеки.
3.5. Виробляти своєчасно поточний ремонт займаного житлового приміщення та місць загального користування в квартирі не рідше одного разу на п'ять років.
3.6. Усувати за свій рахунок пошкодження житлового приміщення, а також робити ремонт або заміну пошкодженого санітарно-технічного або іншого устаткування, якщо зазначені пошкодження сталися з вини наймача або інших осіб, які спільно з ним проживають.
3.7. Своєчасно вносити плату за користування житловими приміщеннями та комунальні послуги.
3.8. Допускати в займане жиле приміщення працівників житлової ремонтно-експлуатаційної організації, яка обслуговує будинок, для огляду технічного і санітарного стану житлового приміщення, санітарно-технічного та іншого обладнання, для виконання необхідних ремонтних робіт, а також ліквідації аварій, а також, у разі необхідності, представників органів державного нагляду і контролю, пожежної охорони.
3.9. Виробляти в будинках, де немає центрального опалення, в період опалювального сезону опалення житлового приміщення. При тимчасовій відсутності наймача і членів його сім'ї наймач не звільняється від обов'язку з опалення житлового приміщення для підтримки нормальної температури в ньому з метою забезпечення схоронності житлового будинку.
3.10. При виїзді з приміщення на інше постійне місце проживання з усією родиною звільнити і здати наймодавцю житлове і підсобні приміщення, санітарно-технічне та інше обладнання за актом у належному стані.
Невиконання наймачем роботи з поточного ремонту, а також щодо усунення наявних несправностей фіксуються в акті здачі житлового приміщення. Вартість зазначеного ремонту і витрати по усуненню пошкоджень відшкодовуються наймачем.
Акт здачі житлового приміщення наймачем складається і підписується наймодавцем і наймачем.
3.11. Виконувати інші обов'язки, обумовлені Договором найму.
4. ПРАВА НАЙМАЧА
Наймач має право:
4.1. Вселити в установленому порядку в займане ним жиле приміщення свого чоловіка, дітей, батьків, інших родичів, непрацездатних утриманців, а у випадках, передбачених законодавством, та інших осіб, отримавши на це письмову згоду всіх повнолітніх членів своєї сім'ї.
На вселення до батьків їх дітей, які не досягли повноліття, згоди членів сім'ї не потрібно.
Особи, вселившиеся в житлове приміщення наймача як опікунів чи піклувальників, але не є членами сім'ї наймача, самостійного права на користування цим жилим приміщенням не набувають.
4.2. З письмової згоди членів своєї сім'ї, в порядку, передбаченому житловим законодавством, дозволити проживання у житловому приміщенні іншим громадянам (тимчасовим мешканцям) без стягнення плати за користування приміщенням.
4.3. Передати у відповідності з чинним законодавством за Договором за згодою наймодавця на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. При цьому зберігається відповідальність наймача перед наймодавцем за цим Договором.
4.4. У порядку, встановленому житловим законодавством, у володіння і користування житлове приміщення, звільнене іншим наймачем (пункт застосовується для комунальних квартир).
4.5. Зберегти за собою та членами своєї сім'ї жиле приміщення у разі свого (їх) тимчасової відсутності на строк, у випадках і в порядку, передбачених житловим законодавством.
4.6. З письмової згоди проживають разом з ним членів сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, провести в установленому законодавством порядку обмін займаного житлового приміщення з іншим наймачем, членом житлово-будівельного кооперативу, а також власником житлового приміщення, у тому числі з проживаючими в іншому населеному пункті.
4.7. За згодою повнолітніх членів сім'ї вимагати від наймодавця надання в установленому законодавством порядку жилого приміщення меншого розміру замість займаного.
4.8. На отримання комунальних послуг встановленої якості, безпечних для його життя і здоров'я, що не завдають шкоди його майну, при дотриманні умов Договору найму.
4.9. На проведення експертизи споживчих властивостей та якості комунальних послуг за свій рахунок з наступним відшкодуванням, при встановленні порушень, за рахунок винної сторони.
4.10. На усунення виявлених недоліків у наданні комунальних послуг у встановлені Договором терміни.
5. ОБОВ'ЯЗКИ НАЙМОДАВЦЯ
Наймодавець зобов'язується:
5.1. Надати наймачеві вільне жиле приміщення у стані, придатному для проживання.
5.2. Забезпечувати належне утримання та ремонт житлового будинку, не допускаючи зниження встановленого рівня якості обслуговування.
5.3. Підтримувати або забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг в обсязі не нижче встановленого органом місцевого самоврядування нормативу споживання комунальних послуг, що відповідають параметрам якості, надійності та екологічної безпеки, що відповідають рівню їх оплати та стану основних фондів комунального господарства.
5.4. Не допускати переобладнання житлового будинку без згоди наймача, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житловим приміщенням.
5.5. Поставити наймача до відома про порядок здійснення житлово - комунального обслуговування на території муніципального освіти, включаючи порядок зниження розміру плати за житло і комунальні послуги у разі порушення параметрів їх якості, надійності та екологічної безпеки.
5.6. Виробляти _____ раз на квартал огляд житлових приміщень і здійснювати профілактичне обслуговування санітарно - технічного та іншого обладнання, що знаходиться в них.
5.7. Виконувати заявки наймача щодо усунення несправностей і аварій у встановлені терміни.
5.8. Виконувати інші зобов'язання, що випливають з цього Договору.
6. ПРАВА НАЙМОДАВЦЯ
Наймодавець має право:
6.1. Своєчасно отримувати плату за житло і комунальні послуги.
6.2. В порядку та у випадках, встановлених законодавством, виселити наймача із займаного ним житлового приміщення.
6.3. Попередити наймача про необхідність усунення порушень, пов'язаних з використанням житлового приміщення не за призначенням, або з обмеженням прав та інтересів сусідів.
6.4. Виробляти огляди стану інженерного обладнання в житловому приміщенні наймача, поставивши останнього до відома про дату і час такого огляду.
6.5. Здійснювати інші права, що не порушують передбачені законодавством цивільні права наймача.
7. ПОРЯДОК ПЛАТИ ЗА ЖИТЛОВЕ ПРИМІЩЕННЯ ТА КОМУНАЛЬНІ ПОСЛУГИ
7.1. Розрахунковий період для оплати за житлове приміщення і комунальні послуги встановлюється в один календарний місяць. Термін внесення платежів - до 10 числа наступного за звітним місяця.
7.2. Плата за опалення вноситься рівномірно протягом року / за кожний місяць опалювального сезону.
7.3. Розмір плати за найм житлового приміщення на момент укладення Договору склав ____ тис. руб. за 1 кв. м загальної площі.
7.4. Оплата утримання і ремонту місць загального користування житлового будинку, а також комунальних послуг здійснюється за ставками і тарифами, встановленими органами місцевого самоврядування, і складає на момент укладення Договору:
- Утримання і ремонт житлового будинку - _____ тис. руб. / кв. м загальної площі;
- В т.ч. вивіз ТПВ - _____ тис. руб. / чол.;
- Холодне водопостачання і каналізація - _____ тис. руб. / чол.;
- Гаряче водопостачання - ______ тис. руб. / чол.;
- Опалення - _____ тис. руб. / кв. м загальної площі;
- Електропостачання - ____ тис. руб. / кВтг;
- Газопостачання - ______ тис. руб. / куб. м чол.
7.5. У разі несвоєчасного внесення плати за житло та комунальні послуги (п. 7.1) з наймача справляється пеня в розмірі ______ відсотка за кожний день прострочення.
8. ЗМІНА ДОГОВОРУ
8.1. Цей Договір може бути змінений тільки за згодою наймача, членів його сім'ї та наймодавця.
8.2. Випадки і порядок зміни цього Договору без згоди наймача, членів його сім'ї і наймодавця встановлюються житловим законодавством.
9. УМОВИ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ
9.1. Наймач житлового приміщення вправі за згодою членів сім'ї та інших громадян, які живуть з нею, розірвати цей Договір з письмовим попередженням за три місяці.
9.2. Наймодавець може вимагати розірвання цього Договору в судовому порядку у разі:
- Невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців;
- Руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає;
- Використання житлового приміщення не за призначенням або систематичного порушення прав та інтересів сусідів.
9.3. Цей Договір може бути розірваний на вимогу наймодавця або наймача в судовому порядку, якщо приміщення перестає бути придатним для проживання або інших випадках, передбачених житловим законодавством.
Адреси та підписи сторін:
«НАЙМАЧ» «НАЙМОДАВЕЦЬ»
_______________________ ______________________
_____________________ ______________________
М.П. М.П.
ПРИМІРНИЙ ДОГОВІР НАЙМУ (КОМЕРЦІЙНОГО НАЙМУ) ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ
м. ______________ "___" ____________ 20__ р.
_______________________________, Який діє на підставі
(Найменування юридичної особи)
в особі __________________________________, іменований в подальшому (П.І.Б., займана посада)
«Наймодавець», з одного боку, і громадянин
__________________________________________________________
(П.І.Б., адреса місця проживання)
_____________________________________________________________
(Паспортні дані)
іменований надалі "Наймач", з іншого боку, уклали цей договір про наступне:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1.1. На підставі _____________________________________________
(Рішення органу місцевого самоврядування
_____________________________________________________________
муніципального освіти Московської області)
Наймодавець передає, а Наймач приймає у строкове оплатне володіння і користування житлове приміщення, що є муніципальною власністю, розташоване за адресою:
місто ___________, вулиця _______________, будинок No. ______, Квартира
___________, Що складається з ___________, паспорт БТІ No.
____________________________ Для використання з метою проживання :__________________________
(Наймач)
__________________________
(Члени сім'ї)
1.2. Наймач сплачує щомісячну плату за користування жилим приміщенням у порядку і на умовах, передбачених у розділі 3 цього договору.
1.3. Технічний стан житлового приміщення, його місцезнаходження, інвентаризаційна вартість, ступінь зносу і характеристики житлового приміщення викладені в технічному паспорті на житлове приміщення, який є невід'ємною частиною договору.
1.4. Термін найму житлового приміщення встановлюється на ___________ років з "__" _________ 20__ р. по "___" ________ 20__ р.
1.5. Підставою для заселення та проживання Наймача в житловому приміщенні, зазначеному у п. 1.1, є цей договір.
2. ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН
2.1. Наймодавець зобов'язаний:
2.1.1. У __________ термін після підписання договору надати зазначене у п. 1.1 житлове приміщення Наймачеві з підписанням відповідного акта (додаток).
2.1.2. Забезпечити в __________ строк вільний доступ Наймачеві в житлове приміщення.
2.1.3. Проводити капітальний ремонт житлового будинку і повідомляти Наймача за 3 місяці про майбутній ремонт і при необхідності надати інше житлове приміщення, що відповідає санітарним і технічним нормам.
2.1.4. У разі аварій негайно вживати всіх необхідних заходів до їх усунення.
2.1.5. Утримувати в належному порядку місця загального користування, інженерне обладнання та прибудинкову територію будинку, до складу якого входить житлове приміщення, і забезпечувати Наймача необхідними житлово-комунальними та іншими послугами.
2.2. Наймач зобов'язаний:
2.2.1. Використовувати житлове приміщення за призначенням, зазначеному в п. 1.1 цього договору.
2.2.2. Утримувати житлове приміщення в технічно справному та належному санітарному стані.
2.2.3. Не проводити перепланування і переобладнання без письмового дозволу Наймодавця.
2.2.4. Своєчасно проводити за свій рахунок поточний ремонт житлового приміщення. Забезпечувати наймодавця і організаціям, що здійснюють ремонт і експлуатацію житлового будинку, безперешкодний доступ в житлове приміщення для огляду його технічного стану.
2.2.5. У разі звільнення Наймачем приміщення до закінчення терміну договору найму або у зв'язку із закінченням терміну договору він зобов'язаний сплатити наймодавця вартість не зробленого їм і входить в його обов'язки ремонту житлового приміщення або провести його за свій рахунок, а також сплатити інші наявні за договором заборгованості.
2.2.6. При здачі житлового приміщення з дотриманням вимог (пп. 2.2.1-2.2.5) за договором піднайму узгодити договір з Наймодавцем.
2.2.7. У встановлені цим договором терміни вносити плату за наймання житлового приміщення.
2.2.8. Своєчасно вносити платежі за утримання і ремонт житла, проводити оплату комунальних послуг.
2.2.9. Після закінчення терміну договору, а також при достроковому його припинення передати Наймодавець протягом місяця житлове приміщення із змінами, складовими приналежність житлового приміщення і не віддільними без шкоди для конструкцій житлового приміщення, якщо ці зміни здійснені з порушенням п. 2.2.3.
Вироблені Наймачем з письмової згоди Наймодавця поліпшення за власні кошти Наймача підлягають відшкодуванню Наймодавцем за їх кошторисної вартості в цінах, що діють на момент виконання робіт, якщо інше не було передбачено при погодженні дозволу на покращення.
3. РОЗМІР ОПЛАТИ ЖИТЛА І РОЗРАХУНКИ ЗА ДОГОВОРОМ
3.1. За вказане в п. 1.1 договору житлове приміщення Наймач виплачує Наймодавець плату в розмірі __________. Плата вноситься щомісяця не пізніше 10 числа наступного за прожитим місяці.
3.2. Різниця по перерахунку доплачується Наймачем при черговому внеску платежів. Перерахунок проводиться виходячи з вимог нормативних актів.
4. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН
4.1. За ненадання в місячний строк з вини Наймодавця житлового приміщення він сплачує Наймачеві _________% суми річної плати за житлове приміщення за кожний день прострочення, що нараховується з першого дня наступного після закінчення місяця.
4.2. При несплаті Наймачем плати за житлове приміщення, комунальних та інших платежів у встановлені договором терміни нараховуються пені в розмірі _______% з простроченої суми за кожний день прострочення.
4.3. Нарахування пені, встановлених цим договором, не звільняє сторони від виконання покладених на них зобов'язань та усунення порушень.
4.4. При порушенні Правил користування житловим приміщенням та прибудинковою територією у відповідності з федеральним законодавством і законодавством Московської області Наймач зобов'язаний відшкодувати Наймодавець виникли при цьому збитки в установленому порядку.
4.5. Ліквідація наслідків аварій, що сталися з вини Наймача, проводиться силами Наймодавця з наступною компенсацією Наймачем.
4.6. Спори, що виникають при виконанні договору, розглядаються у встановленому порядку.
5. ПОРЯДОК РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ
5.1. Розірвання договору допускається за угодою сторін.
5.2. Договір найму підлягає достроковому розірванню на вимогу Наймодавця, а Наймач та громадяни, за дії яких відповідає Наймач, - виселенню в наступних випадках:
5.2.1. При використанні житлового приміщення в порушення п. 1.1 цього договору.
5.2.2. Якщо Наймач та громадяни, за дії яких він відповідає, навмисне псують чи з необережності руйнують житлове приміщення, а також систематично порушують права та інтереси сусідів.
5.2.3. Якщо Наймач не вніс платежі, зазначені в пунктах 2.2.7, 2.2.8, протягом шести місяців.
5.2.4. Якщо Наймач порушує зобов'язання за договором.
5.3. Договір найму може бути розірваний за вимогою кожної зі сторін:
5.3.1. Якщо житлове приміщення виявиться в силу обставин у непридатному для проживання стані, а також підлягає знесенню, Наймодавець зобов'язаний протягом 3 місяців укласти з Наймачем договір найму на інше житлове приміщення або за бажанням Наймача розірвати цей договір.
5.3.2. Відновлення розірваного договору не проводиться.
5.4. Наймач, який виконує прийняті на себе за договором найму зобов'язання, має переважне право на укладення договору на новий термін.
6. ОСОБЛИВІ УМОВИ
6.1. Для укладення цього договору Наймач представляє Наймодавець наступні документи:
- Паспорта повнолітніх членів сім'ї;
- Свідоцтва про народження неповнолітніх членів сім'ї;
- Виписку з рішення органу місцевого самоврядування муніципального освіти Московської області про надання Наймачеві жилого приміщення, зазначеного в цьому договорі.
6.2. Укладення цього договору не тягне зміни права власності на житлове приміщення.
6.3. Ризик випадкової загибелі житлового приміщення, наданого в найом, лежить на Наймодавцем у відповідності з федеральним законодавством.
7. ІНШІ УМОВИ
7.1. Всі зміни до цього договору дійсні, якщо вони викладені у письмовій формі і підписані обома сторонами.
7.2. Розбіжності, що виникають у процесі укладання та виконання договору, розглядаються в судовому порядку.
7.3. З питань, не передбачених цим договором, сторони керуються федеральним законодавством.
7.4. Договір набирає законної сили з моменту його підписання обома сторонами.
7.5. Цей договір складено в 3 примірниках, з яких один зберігається у Наймача, один - у Наймодавця, один примірник зберігається в житлово-експлуатаційної організації.
Всі примірники мають однакову юридичну силу.
8. ЮРИДИЧНІ АДРЕСИ СТОРІН
Від імені Наймодавця: Від імені Наймача:
Найменування юридичної особи Фізичне ліцо______________________________ ____________________________
(Індекс, поштова адреса, тел.) (Прізвище ім'я, по батькові)
______________________________ ____________________________
(Підпис керівника, печатка) (паспортні дані,
____________________________
Nо., Коли і ким виданий)
____________________________
(Адреса)
____________________________
(Телефон)
____________________________
(Підпис)
1 Римське приватне право. / За ред. Проф. Новицького І.Б. і проф. Перетерского І.С. - М.: МАУП. 1996. - С. 445-446.
2 Римське приватне право. / За ред. Проф. Новицького І.Б. і проф. Перетерского І.С. - М.: МАУП. 1996. - С. 447.
3 Мейєр Д.І. Російське громадянське право: У 2 ч. За испр. і доп. 8-му вид., 1902. Ч. 2. - М.: Статут. 1997. Серія «Класика російської цивілістики». - С. 260.
4 Шершеневич Г.Ф. Курс цивільного права. Т. 2. - СПб., 2001 (за вид. 1902.) - С. 159.
5 Мейєр Д.І. Російське громадянське право: У 2 ч. За испр. і доп. 8-му вид., 1902. Ч. 2. - М.: Статут. 1997. Серія «Класика російської цивілістики». - С. 262.
6 Там же. - С. 264.
7 Шершеневич Г.Ф. Курс цивільного права. Т. 2. - СПб., 2001 (за вид. 1902.) - С. 160.
8 Мейєр Д.І. Російське громадянське право: У 2 ч. За испр. і доп. 8-му вид., 1902. Ч. 2. - М.: Статут, 1997. Серія «Класика російської цивілістики». - С. 264.
9 Шершеневич Г.Ф. Курс цивільного права. Т. 2. - СПб., 2001 (за вид. 1902.) - С. 161.
10 Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд, підприємств, лізинг. - М.: «Статут». 2001. - С. 45.
11 Шершеневич Г.Ф. Курс цивільного права. Т. 2. - СПб., 2001 (за вид. 1902.) - С. 162.
12 Брагінський М.І., Витрянский В.В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. - М.: «Статут». 2000. - С. 84.
13 Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд, підприємств, лізинг. - М.: «Статут». 2001. - С. 50-51.
14 Відомості З'їзду народних депутатів РФ і Верховної Ради РФ. - 1993. - № 3. - Ст. 99.
15 Витрянский В.В. Договір оренди та його види: прокат, фрахтування на час, оренда будівель, споруд, підприємств, лізинг. - М.: «Статут». 2001. - С. 51.
16 Брагінський М.І., Витрянский В. В. Договірне право. Книга друга: Договори про передачу майна. - М. Статут. 2001. - С. 390.
17 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С.356.
1Мейер Д.І. Указ. соч. Ч. 2. - С. 263.
18 Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. - С. 356.
19 Кислякова М.А. Особливості правового регулювання обороту житлової нерухомості / / Сучасне право. - 2003. - № 10. - С. 34; Йорж А.В. Проблеми обороту нерухомості / / ЕЖ-Юрист. - 2004. - № 46. - С. 17.
20 Закон РФ від 24 грудня 1992 р. № 4218-1 «Про основи федеральної житлової політики» / / Відомості Верховної Ради України. - 1993. - № 3. - Ст.99.
21 Гетьман Є. Два кодексу - дві епохи. / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 14. - С. 28.
22 Положення про порядок і умови оренди житлових приміщень, що перебувають у державній і муніципальної власності м. Москви від 17.06.1997. / / Вісник мерії Москви. - 1997. - № 9. - С.36-44.; Положення про порядок і умови оренди з правом викупу житлових приміщень, що перебувають у власності м. Москви і призначених для продажу від 12.09.1997. / / Вісник мерії Москви .- 1997. - № 18. - С.33-43.
23 Меркулова Т.А. Закордонне законодавство про договори найму житлових приміщень / / Журнал російського права. - 2003. - № 2. - С. 14-17.
24 Крашенинников П.В. Російське житлове законодавство. - М. Статут. 1996. - С. 28.
25 Коментар до цивільного кодексу Російської Федерації, частини другий (постатейний) / Відп. ред. проф. Садиков О.Н. - М. Инфра-М. 1996. - С. 242.
26 Седугін П.І. Житлове право. - М. БЕК. 2000. - С. 83.
27 Цивільне право: Підручник. Частина II / Под ред. Сергєєва А.П., Толстого Ю.К. - М. Норма. 2004. - С. 221.
28 Там же.
29 Мейєр Д.І. Російське громадянське право. У 2-х ч. Ч. 2. За испр. і доп. 8-му вид., 1902. - М. Статут. 1997. - С. 260.
30 Радянське цивільне право Т. 2. / Под ред. проф. Красавчикова О.А. - М. Юрлітіздат. 1969. - С. 98.
31 Там же. - С. 128.
32 Радянське цивільне право: Підручник. Т. 2. / Под ред. Красавчикова О.А. - М. Юридична література. 1980. - С. 132.
33 Цивільне право: Підручник. Т. 2 / За ред. Суханова Є.А.. М. БЕК. 1993. - С. 160.
34 Крашенинников П.В. Операції з житловими приміщеннями: Коментар цивільного та житлового законодавства і практика його застосування. - М. Статут, 1999. - С. 146.
35 Чаленко О.Ю. Права членів сім'ї військовослужбовців на житлове приміщення / / Право в Збройних Силах. - 2005. - № 6. - С. 32.
36 Семенова Є. Житло та бізнес - не пара? / / ЕЖ-Юрист. - 2005. - № 12. - С. 21.
37 Потапова Н.С., Ілюшина М.М. Коло суб'єктів речових і зобов'язальних прав стосовно житла / / Нотаріус. - 2005. - № 1. - С. 26.
38 Постатейний коментар до Житлового кодексу Російської Федерації / / Под ред. Крашеніннікова П.В. - М. Статут. 2005. - С. 146.
39 Цивільне право. Частина друга. / Под ред. Залеського В.В. - М. МТК Східний експрес, 1998. - С. 190.
40 Вітpянскій В.В. Договір оренди та його види .- М. Статут. 1999. - С. 123; Завидів Б.Д. Договірне право Росії. - М. ІПК Ліга Розум. - 1998. - С. 115.
41 Кудашкін А.В. Про службової житлоплощі «служивих» людей / / Право в Збройних Силах. - 2005. - № 4. - С. 32.
42 Касаткіна Ю.О. Поняття та сутність договору найму житлового приміщення в російському цивільному праві / / Законодавство. - 2004. - № 4. - С. 38.
43 Титов А.А. Коментар до нового Житлового кодексу Російської Федерації (постатейний) - М. Юрайт-Издат, 2005. - С. 145.
44 Глазов В.В. Коментар до Житлового Кодексу Російської Федерації від 29 грудня 2004 р. № 188-ФЗ (постатейний) - М. ЗАТ Юстіцінформ. 2005. - С. 156.
45 Пчелінцева Л. Надання житла за договором соціального найму / / Законність. - 2004. - № 5. - С. 33; Сонін С. Спори про розірвання договору соціального найму житла / / Відомості Верховної Ради. - 2002. - № 3. - С. 23.
46 Бюлетень Верховного Суду РФ. - 2003. - № 2. - С.13.
47 Невоструев А.Г. Судове рішення у справах про визнання права користування житловим приміщенням за договором соціального найму / / Законодавство. - 2005. - № 8. - С. 27.
48 Тихомиров М.Ю. Соціальний наймання житлових приміщень: Нові правила - М. Вид. Тихомирова М.Ю. 2005 - С. 68; Мальков А.Б. Вселення до наймача за договором соціального найму житла: старе законодавство в нових умовах / / Адвокат. - 2002. - № 7. - С. 25.
49 Мокроусова Л.М. Договір комерційного найму житлового приміщення / / Нотаріус. - 2003. - № 2. - С. 28.
50 В редакції Федерального Закону від 24.12.2002 р. N 179-ФЗ «Про внесення до деяких актів законодавства Російської Федерації змін і доповнень, спрямованих на розвиток системи іпотечного житлового кредитування (запозичення)» / / Збори законодавства РФ. - 2002. - № 52 (частина I). - Ст. 5135.
51 Федеральний закон від 28 серпня 1995 року № 154-ФЗ «Про загальні принципи організації місцевого самоврядування в Російській Федерації» (У ред. Від 21 липня 2005 р .).// Збори законодавства РФ. - 1995. - № 35 .- ст. 3506; 2005. - № 30 (частина I) - ст. 3108.
52 Потяркін Д. Є. Оренда житлового приміщення. / / Журнал російського права. - 1999. - № 7 / 8. - С. 78-82.
53 Макаров Г.П. Законодавство про договори найму та оренди житлових приміщень / / Громадянин і право. - 2000. - № 3-4. - С. 11.
54 Федеральний закон від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (в ред. Від 30 грудня 2004 р.). / / Збори законодавства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594; 2005. - № 1 (частина I). - Ст. 43.
55 Потяркін Д.Є. Державна реєстрація договору суборенди житлового приміщення / / Житлове питання. -2003. - № 4. - С. 45-46.
56 Оглобліна О.М. Оренда і купівля-продаж нерухомості: практичний посібник - М. Юринформцентр. 2003 - С. 41.
57 Макаров Г.П. Законодавство про договори найму та оренди житлових приміщень / / Громадянин і право. - 2000 .- № 3-4 .- С.11.
58 Потяркін Д.Є. Державна реєстрація договору суборенди житлового приміщення / / Житлове питання. -2003. - № 4. - С. 45-46.
59 Васильєв П.П. Підстави виникнення права користування службовим жилим приміщенням / / Проблеми теорії та юридичної практики в Росії. - Самара. Вид-во Самарської державної економічної академії. 2005. - С. 53 - 56.
60 Васильєв П.П. Права та обов'язки наймача службового жилого приміщення / / Проблеми теорії та юридичної практики в Росії. - Самара. Вид-во Самарської державної економічної академії. 2005. - С. 50-53.
61 Войтович О.М. Договір оренди - дострокове розірвання / / Фінансова газета. - 2004. - № 31. - С. 11.
62 Маркова І.В. Проблеми правового регулювання договорів оренди та найму житлового приміщення / / Актуальні проблеми приватноправового регулювання. - Самара. Самарський університет. 2004. - С. 304-306.
63 Постанова Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 12 листопада 2002 р. № 7232/02. / / Вісник Вищого Арбітражного Суду РФ. - 2003. - № 3. - С. 34.