Іпотечне кредитування 2 червня

Контрольна робота з дисципліни

«Гроші, кредит, банки»

ТЕМА: Іпотечне кредитування

Варіант 21

Зміст

Введення

1. Основне визначення іпотечного кредиту

2. Іпотечне кредитування як спосіб доступності житла

3. Іпотечне кредитування із залученням ресурсів недержавних пенсійних фондів

4. Економічний механізм іпотечного кредитування для сімей з низькими доходами

Висновок

Список літератури

Введення

Іпотечне кредитування - це надання приватним особам довгострокових кредитів на купівлю житла під заставу самого житла, що купується. Для того щоб іпотека могла здійснюватися, необхідно дотримання як мінімум трьох умов. Повинні бути, по-перше, довгострокові фінансові ресурси, які можна надавати клієнтам у вигляді кредитів, по-друге, потенційні клієнти, здатні підтвердити, що їхні доходи достатні для погашення кредиту, і нарешті, юридична можливість використання житла в якості застави. Якщо хоча б одна з цих умов не виконується, то масова іпотека неможлива: давати іпотечні кредити або не з чого, або нема кому, або не під що.

Останні кілька років в Росії спостерігався безпрецедентний ріст цін на житлову нерухомість. Середня вартість одного квадратного метра житла в Москві тільки в 2005 - першій половині 2006 р., тобто за півтора року, зросла більш ніж вдвое1. Темпи зростання цін на нерухомість в інших регіонах країни були дещо нижчими, однак практично повсюдно зростання цін на квартири значно перевищував темпи інфляції. Зокрема, зростання цін на житло за перші 8 місяців 2006 року склав у Калінінграді 26-27% (на первинному і вторинному ринках), у Єкатеринбурзі - 40-44%, в Казані - 49-58%, у Володимирі - 60-67 %, а в Санкт-Петербурзі - 85-100%. Проте в другій половині 2006 року темпи зростання цін на житло почали сповільнюватися, і до кінця року вони вже були нижче темпів інфляції.

З чим був пов'язаний випереджаюче зростання цін саме на житло і чим пояснюється його припинення? Чи слід очікувати, що надалі динаміка цін на нерухомість буде близька до динаміки цін на інші товари, або ми станемо свідками нових різких цінових коливань на ринку житла? Питання про динаміку цін на нерухомість далеко не зайве. З одного боку, стрімке зростання цін на нерухомість робить її все менш доступною для широких верств населення. З іншого боку, різке зниження цін на нерухомість справляє деструктивний вплив на стан економіки і може призвести до широкомасштабного кризи кредитної системи.

Одним з факторів, що викликають різкі коливання цін на житлову нерухомість, є застосовуваний у нашій країні механізм підвищення доступності житла, заснований на стимулюванні розвитку іпотечного кредитування.

1. Основне визначення іпотечного кредиту

Іпотечні кредити - це кредити, гарантією повернення яких є застава нерухомого майна. Цей вид кредиту, як правило, має цільове призначення і використовується господарюючими суб'єктами в основному на нове будівництво, реконструкцію чи придбання різних об'єктів виробничого та соціально-побутового призначення, придбання техніки, обладнання та транспортних засобів, витрати по розробці родовищ різних корисних копалин, створення науково -технічної продукції. Оцінку предмета іпотеки проводять фахівці відповідної кваліфікації. Відповідно до Федерального закону від 16 липня 1998 року № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» (в ред. Від 11 лютого 2002 року). Договір про іпотеку повинен бути нотаріально посвідчений, після чого він підлягає державній реєстрації. Вона проводиться установами юстиції щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним біля реєстраційного округу за місцем знаходження нерухомого майна. Права на нерухоме майно та угоди з ним відображаються в Єдиному державному реєстрі прав. З моменту державної реєстрації договір про іпотеку вважається укладеним і набирає чинності.

У забезпечення кредиту в якості об'єкта застави позичальником можуть бути представлені різного роду цінні папери: акції, облігації, короткострокові казначейські зобов'язання, векселі, депозитні і ощадні сертифікати. До застави приймаються як іменні цінні папери, так і на пред'явника.

Кредити банки надають під заставу як своїх цінних паперів, так і цінних паперів сторонніх емітентів. Останній здійснюється на умовах застави з передачею цих цінних паперів банку. Одержувачем кредиту може бути будь-яке платоспроможне підприємство, якому на правах власності належать цінні папери зовнішніх емітентів, тобто інших підприємств, банків, а також держави.

Перед видачею позик під цінні папери сторонніх емітентів банк повинен взяти до уваги ряд факторів:

якість закладаються цінних паперів (тобто справжність і платоспроможність відповідно до Федерального закону «Про ринок цінних паперів");

можливість реалізації цінних паперів на вторинному ринку як об'єктів застави (наприклад, за умовами випуску не підлягають реалізації на фондовій біржі цінні папери пайових товариств і ЗАТ);

платоспроможність банку, фірми, ВАТ та інших органів, які випустили цінні папери (чим вище їхня репутація або чим стабільніший виплачуваний з цінних паперів дохід, тим стійкіше курс цінних паперів і вище їх реалізація);

наявність у цінних паперів ринкової вартості, тобто їх котирування на фондовій біржі.

Розмір кредиту, що видається під заставу цінних паперів, встановлюється у певному відсотку від їх заставної вартості. Останній визначається ступенем ризику для банку за кожною цінному папері (виходячи з перерахованих вище факторів), яка виступає в якості забезпечення кредиту. Так, зокрема, на практиці обсяг позики, що видається під заставу державних цінних паперів, встановлюється в розмірі 90% їх заставної вартості; під банківські акції, зареєстровані на фондовій біржі, він може коливатися на рівні 70-80%, а під котирувані цінні папери підприємств - на рівні 60-70% їх заставної ціни.

При непогашенні позичальником заборгованості за позикою у визначений термін закладені в забезпечення кредиту цінні папери в установленому порядку переходять у власність банку. Він може залишити ці папери за собою або продати їх за діючим курсом і погасити позику клієнта.

2. Іпотечне кредитування як спосіб доступності житла

Іпотечне кредитування забезпечує можливість купити квартиру тим громадянам, які не мають накопичених, рівних її вартості. Однак не всі можуть ним скористатися. Отже, підвищення доступності житла за рахунок іпотечного кредитування передбачає створення умов, при яких більшість населення зможе отримувати іпотечні кредити.

Іпотечні кредити будуть доступними для більшості у разі, якщо дохід (в першу чергу заробіток) основної маси жителів країни достатній для здійснення щомісячних виплат по кредитах без значних збитків для поточного споживання. Іншими словами, іпотечні кредити тим доступніше, чим менше щомісячні виплати по них. Мінімізація виплат може бути досягнута за рахунок зниження процентної ставки, зменшення суми кредиту і збільшення його терміну.

Основним регулятором доступності іпотечного кредитування в рамках використовуваного в нашій країні механізму бути відсоткова ставка. Її величина визначається трьома факторами: вартістю ресурсів, накладними витратами кредиторів і надбавкою за ризик для компенсації їх потенційних втрат.

У Росії підвищення доступності іпотечних кредитів спирається на зниження надбавки за ризик. Воно забезпечується тим, що основні ризики іпотечного кредитування приймає на себе держава.

Іпотечними кредитами притаманні два види ризиків: кредитний і процентний. Кредитний ризик - ризик того, що позичальник не виконає своїх зобов'язань з погашення та обслуговування боргу перед кредитором, причому останній не зможе (повністю або частково) компенсувати свої втрати за рахунок реалізації предмета застави (в даному випадку квартири). Цей ризик присутній при будь-якому вигляді кредитування, однак при іпотечному кредитуванні слід додатково враховувати його соціальний аспект. Оскільки позичальником є фізична особа, реалізація предмета застави може призвести до того, що позичальник і його сім'я опиняться без даху над головою.

На відміну від кредитного процентний ризик характерний в першу чергу саме для іпотечного кредитування і пов'язаний з тим, що кошти, залучені кредиторами (вклади, депозити), зазвичай короткострокові, в той час як іпотечні кредити надаються на тривалі терміни. Таким чином, іпотечний кредит фінансується переважно за рахунок коштів різних короткострокових вкладів, які послідовно залучаються і повертаються вкладникам. Якщо протягом терміну життя іпотечного кредиту процентні ставки на ринку зростають (наприклад, при підвищенні інфляції), кредитору доводиться платити більш високі відсотки по знову привабливим вкладами, в той час як позичальник продовжує виплачувати відсотки за своїм кредитом в тому ж обсязі, як і в період, коли ставки на ринку були низьким. Іншими словами, процентний ризик - це ризик виникнення ситуації, при якій відсотки, які за своїм іпотечним кредитом позичальник сплачує кредитору, не будуть достатніми для виплати останнім відсотків вкладникам по тим депозитів, за рахунок яких цей кредит фінансується.

Російська держава бере на себе кредитний і відсотковий ризики іпотечних кредитів частково через здійснення іпотечного кредитування державними банками, а частково - за рахунок використання схеми вторинного іпотечного ринку. Її суть полягає в тому, що іпотечний кредит видається комерційним банком, а потім відразу продається (іноді через посередника, іноді - прямо) державної організації - Агентству іпотечного житлового кредитування (АІЖК). З цього моменту комерційний банк ніякого відношення до іпотечного кредиту не має і ніяких ризиків по ньому не несе. Якщо позичальник виявиться неплатоспроможним, а накласти стягнення на заставу не вдається, то збитки понесе не банк, а держава в особі АІЖК. Отже, на нього повністю перекладається кредитний ризик.

АІЖК фінансує кредити за рахунок випуску власних боргових зобов'язань, гарантованих державою, тобто фактично за рахунок державного боргу. Таким чином, АІЖК залучає для фінансування іпотечних кредитів найдешевші ресурси, які можна знайти на ринку, - кошти, вкладені в найменш дохідні (але й найменш ризиковані) державні цінні папери.

Відзначимо, що боргові зобов'язання, що випускаються АІЖК, зазвичай розраховані на термін до 30 років. Значить, кредит (у випадку якщо він достроково не погашається) фінансується протягом терміну його життя за рахунок п'яти випусків боргових зобов'язань Агентства. Випускаючи зобов'язання з порівняно невеликим терміном, АІЖК додатково знижує вартість ресурсів, однак при цьому воно бере на себе (точніше, на державу) крім кредитного ще й процентний ризик.

Беручи на себе основні ризики іпотечного кредитування і не встановлюючи при цьому відповідної надбавки за ризик, держава фактично субсидує всі іпотечні кредити на її суму. В результаті йому вдається забезпечити пропозицію іпотечних кредитів населенню за дуже низькими ставками.

Іпотечний кредит у рублях сьогодні можна отримати на 30 років під 11,5% річних. При цьому його фактична вартість для фізичної особи ще менше, оскільки відсотки за іпотечним кредитом підлягають податковому відрахуванню. Таким чином, за рахунок зменшення величини виплачуваних податків громадянин отримує кредит за ставкою 87% (ставка прибуткового податку - 13%) від нарахованих за кредитом відсотків. Тобто реальна ставка по іпотечному кредиту для фізичної особи виявляється рівної 10%.

Однак чи сприяє надання іпотечних кредитів під настільки низький відсоток підвищення доступності житла? Надання дешевих кредитів як раз і запускає механізми, що приводять до різкого зростання цін на житлову нерухомість. Дія цих механізмів пов'язано з ключовою її особливістю як товару. Воно полягає в тому, що нерухомість, будучи продуктом споживання, одночасно є об'єктом інвестування.

Таблиця 1 - Умови іпотечних житлових кредитів, рефінансованих Агентством:

3. Іпотечне кредитування із залученням ресурсів недержавних пенсійних фондів

Основна причина відсутності нормальної іпотеки в Росії - брак «довгих» і дешевих грошей в економіці. Тим часом обсяг накопичувальної частини пенсій, за різними оцінками, складе 4-5 млрд. дол в 2006 році і 7-8 млрд. дол - у 2008 році. Частина цих грошей можна було б використовувати в рамках житлових схем. Недержавні пенсійні фонди (НПФ) та керуючі компанії (КК) могли б інвестувати кошти, як накопичувальної частини, так і добровільного пенсійного забезпечення в облігації муніципалітетів та суб'єктів Федерації, які направляли б виручені від продажу облігацій гроші на будівництво житла. Вже зараз ряд НПФ в Росії успішно здійснюють житлові програми.

Як зазначено в Концепції розвитку єдиної системи рефінансування іпотечного житлового кредитування в Росії, затвердженої АІЖК, принципове значення для розвитку ринку іпотечних цінних паперів має залучення коштів довгострокових інституційних інвесторів, перш за все Пенсійного фонду РФ. Інвестування коштів пенсійних накопичень в іпотечні цінні папери дозволить, по-перше, подовжити терміни їх обігу, по-друге, скоротити державні витрати на обслуговування внутрішнього боргу, по-третє, підвищити прибутковість по пенсійні нагромадження громадян. Прогнозується збільшення частки пенсійних накопичень у загальному обсязі інвестицій в іпотечні цінні папери, випущені без державної підтримки, і доведення цього показника до 2010 року до більш ніж 20% 2.

Недержавне пенсійне забезпечення на підприємстві може стати ефективним інструментом кадрової політики. Використання корпоративної пенсійної програми сприяє формуванню стабільного трудового колективу, зменшенню плинності кадрів. Пенсійна програма підприємства може бути розрахована як на всіх працівників, так і на окремі їх категорії. Можливе створення системи недержавного пенсійного забезпечення, що включає кілька пенсійних програм.

Розглянемо схему поєднання власних коштів роботодавців і працівників у пропорції 50 на 50. За такою схемою на 1 рубль внеску члена трудового колективу підприємство доплачує також 1 рубль. Оскільки працівник на свої кошти відразу отримує 100% доходу, НПФ може інвестувати пенсійні накопичення в іпотечне кредитування з прибутковістю нижче ринкової. Це дозволяє зробити іпотечні кредити більш доступними для працівників підприємства.

Працівник, який вступив в ощадні відносини з НПФ, виплачує йому щомісяця від 3 до 12% заробітної плати в подальшому приймаємо варіант 3%). Аналогічна сума перекладається і підприємством (базова схема, малюнок 1). Крім того, за згодою працівників воно також перераховує в НПФ і обов'язкові платежі по накопичувальної частини пенсії. У подальшому ці кошти інвестуються в довгострокові проекти (тут розглядається варіант вкладень у нерухомість). Отриманий дохід реінвестується, що збільшує прибутковість НПФ.

Кошти, акумульовані на консолідованому рахунку в НПФ (щомісячні внески працівників і підприємства), передаються на депозит строком 15 років з правом пролонгації банку для інвестування в іпотеку. Працівник, який бажає поліпшити свої житлові умови шляхом придбання споруджуваної або готової квартири за допомогою іпотечного кредитування, вносить 30% необхідної суми, решту 70% оплачує банк у вигляді іпотечного кредиту строком до 15 років.

Малюнок 1 - Схема іпотечного кредитування на базі НВФ

Працівник, який взяв іпотечний кредит, може отримати субсидію на часткове погашення первісного внеску за рахунок коштів федерального чи обласного бюджетів, а також коштів підприємства. Він виплачує суму кредиту і відсотки в банк, який у свою чергу повертає їх НПФ (за мінусом комісії в якості плати за послуги), якщо не відбувається реінвестування цих коштів. Таким чином, НПФ отримує інвестиційний дохід, а працівники - можливість користування іпотечним кредитом.

4. Економічний механізм іпотечного кредитування для сімей з низькими доходами

Для придбання і будівництва житла для молодих сімей потрібно залучати кошти не тільки федерального і обласного бюджетів, а й кредитних та інших комерційних організацій (у тому числі роботодавців). Можна використовувати і рефінансуються кошти АІЖК за умови продовження терміну видачі кредитів за стандартами Агентства до 30 років, зниження розміру початкового внеску до 10-15% від суми квартири, що купується та застосування кредитного інструмента з регульованою відстрочкою платежу.

Інструмент із регульованою відстрочкою платежу (ІРОП) визначається як позика, початкові платежі по якому приблизно рівні платежах за еквівалентним за розміром позики з низькою фінансованої процентною ставкою, а виплати не перевищують 30% доходу сім'ї протягом усього кредитного періоду. Застосування ІРОП робить кредит доступнішим, оскільки первісна сума виплат відносно невелика. Подібна схема дозволяє позичальникові здійснювати невеликі виплати в перші роки погашення кредиту, коли його дохід порівняно низький. У подальшому, у міру підвищення доходів позичальника розмір платежів поступово зростає.

Пропонований підхід знайшов відображення і в згаданій Концепції розвитку єдиної системи рефінансування іпотечного житлового кредитування в Росії, затвердженої Спостережною радою АІЖК. У ній наголошується, що іпотечні кредити із плаваючою ставкою і зростаючим ануїтетом дозволяють збільшити суму кредиту для окремих категорій громадян. При цьому як у позичальника, так і в єдиній системі рефінансування виникають великі ризики в порівнянні з наданням кредитів з фіксованою ставкою через невідповідність реального рівня інфляції її офіційним довгостроковим прогнозам. Зокрема, різко знижується обсяг дострокового погашення кредитів, що значно подовжує реальний термін їх життя. У результаті для ефективного функціонування єдиної системи рефінансування іпотечних житлових кредитів потрібна істотна державна підтримка.

Висновок

Іпотечне кредитування за кордоном давно стало основним способом придбання власного житла. Сьогодні всіма перевагами іпотечного кредиту можуть скористатися і російські громадяни. На думку банків, іпотечний кредит на покупку житлової нерухомості, перш за все, вигідний. За рахунок постійного подорожчання квадратних метрів відсотки по іпотеці нівелюються, і вже через кілька років можна оцінити всю вигоду придбання житла за допомогою іпотечного кредиту. Купуючи житло за допомогою іпотечного кредитування, Ви оплачуєте мінімальну частину вартості квартири або будинку, а інші гроші беруться в борг. Таким чином, іпотека дозволяє робити великі придбання при нестачі власних коштів. Будучи не в змозі купити квартиру, багато хто з нас орендують житло. Іпотечне кредитування - прекрасна можливість виплачувати гроші за власну квартиру, поступово погашаючи кредит. Сума платежів по іпотечному кредиту при цьому приблизно дорівнює розміру виплат за орендоване житло. Виходячи з результатів одного зі своїх останніх наукових досліджень фахівці Федеральної антимонопольної служби (ФАС) прийшли до висновку, що російський іпотечний ринок розвинений дуже слабо. Виною тому невисокий рівень конкурентоспроможності - великі банки фактично є монополістами у цій сфері, висока процентна ставка і небагатий вибір іпотечних програм. Рівень обізнаності населення також невисокий - відзначають експерти. Іпотека - це застава нерухомості для забезпечення зобов'язань перед кредитором. При іпотечному кредитуванні позичальник отримує кредит на покупку нерухомості або інші цілі. При цьому купувати і закладати можна не тільки житло, але й інші об'єкти нерухомості - землю, автомобіль, яхту і т.д. Нерухомість, придбана за допомогою іпотеки, є власністю позичальника кредиту з моменту придбання. Термін іпотека в Росії зазвичай застосовується у зв'язку з вирішенням житлових проблем.

Найпоширеніший варіант використання іпотеки в Росії - це покупка квартири в кредит. Закладається при цьому, як правило, знову житло, що купується, хоча можна закласти і вже наявну у власності квартиру. Іпотечні кредити видаються банками, і умови кредитування у всіх різні. На державному рівні в Росії іпотека знаходить підтримку у вигляді розробленого іпотечного законодавства, а так само спеціально створених державою іпотечних агентств.

Оформлення іпотеки - багатоетапна процедура, що включає збір документів, проходження кредитної комісії банку, пошук відповідного житла, його оцінку і страхування, укладення договору іпотеки. На цьому нелегкому шляху може допомогти іпотечний брокер. Так само може знадобитися допомога агентства нерухомості при покупці квартири в кредит.

Головною перевагою іпотеки є те, що, замість багаторічного накопичення необхідної суми на покупку житла, виникає можливість вже зараз жити в новій квартирі (або будинку). При цьому житло, придбане по іпотеці, відразу є власністю позичальника іпотечного кредиту. У новому житлі можна зареєструватися позичальникові і членам його сім'ї. Безпека операції забезпечується страхуванням ризиків втрати права власності на квартиру і її пошкодження, а так само втрати позичальником працездатності. Крім того, у іпотеки є ще ряд «плюсів»: позичальникові іпотечного кредиту надається майнове податкове вирахування, який фактично знижує процентну ставку по іпотеці за рахунок того, що позичальник не буде платити прибутковий податок з суми, витраченої на покупку житла і з відсотків по іпотеці ; тривалий термін кредитування робить платежі по іпотеці не дуже великими і, отже, не надто обтяжливими. Для певних категорій осіб приємним сюрпризом може виявитися існування в їх регіоні соціальної іпотеки.

Найістотнішим недоліком іпотеки є так звана «переплата» за квартиру, яка може досягати 100 відсотків і більше. «Переплата» по іпотеці включає в себе відсотки за іпотечним кредитом і щорічні суми обов'язкового страхування. Крім того, в процесі отримання іпотечного кредиту позичальникові доводиться нести ще деякі додаткові витрати, такі як оплата послуг оцінної компанії і нотаріуса, плата банку за розгляд заявки на кредит, збір за ведення позичкового рахунку і т.п. Накладні витрати в сукупності можуть досягати 10% первинного внеску на придбання житла.

Ще один «мінус» іпотеки - велика кількість вимог іпотечних банків до позичальників: документальне підтвердження доходів, наявність реєстрації та російського громадянства, певний стаж роботи на одному місці, можливість представити поручителів по кредиту і т.д.

Знайти ідеальний компроміс між перевагами і недоліками іпотеки кожному має самостійно. На сьогодні вибір банків і їх іпотечних програм досить широкий, і будь-хто вирішити свої житлові проблеми за допомогою іпотеки може підібрати собі гідного партнера.

Список літератури

1. Мінц В. Про фактори динаміки цін на житлову нерухомість. / / Питання економіки. - 2007. - № 2 - с.111-113

2. Мацнев О. Механізм залучення позабюджетних інвестицій у житлову сферу. / / Питання економіки. - 2006. - № 9 - с.131-135

3. Косарєва Н., Туманов А. Про оцінку доступності житла в Росії. / / Питання економіки. - 2007. - № 7 - с.119-121

4. Фінанси і кредит: Підручник / За ред. Проф. М.В. Романовського, проф. Г.Н. Бєлоглазова. - М.: Юрайт-Издат, 2004